時間：2023-09-13 17:14:34
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業納稅籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2011年以來，我國房地產行業的利潤率越來越低，與2011年前十年的高利潤率相比，房地產行業逐漸出現了各種微利項目，甚至是出現了一些虧損項目。從近期公布的房地產行業的142家上市公司2015年中期年報中可以看出，超過四成上市房地產企業的負債率超過了70%。房地產企業的凈利潤率僅僅有9%。上市公司的經營壓力已經如此明顯，中小型房地產企業更是處于生存的艱難期。在這種嚴峻的背景下，房地產企業應該考慮如何降低自身經營成本。然而，現階段，無論是土地成本，還是勞動成本以及建筑成本都缺乏下調的空間，因此，通過納稅籌劃來減少納稅成本成為了房地產企業提高競爭力，提高企業利潤率的重要手段。隨著我國經濟發展趨于穩定，我國稅收制度也逐漸完善起來。稅收籌劃這個概念漸漸為大眾所熟悉起來，然而我國的稅收相關法律法規也在不斷的完善，對房地產企業納稅籌劃的限制越來越多，如何合法的進行納稅籌劃，是房地產企業需要重點研究的問題。
二、我國房地產企業納稅籌劃目前面臨的困境
（一）房地產企業納稅籌劃人員素質不足
雖然納稅籌劃這個概念已經深入房地產企業管理者心中，然而，很少有房地產企業有具備完善專業素質以及綜合能力的納稅籌劃人員。一般，房地產企業的納稅籌劃人員僅僅由財務主管甚至是簡單的財務會計人員、辦稅員兼任。這些人員雖然可能具備足夠的財務知識，對稅務條款也有一定的認識，但是由于綜合能力不足，無法宏觀調控企業的發展與目前稅務的節約兩方面的利益情況，很可能造成目光短淺，為了短期節稅而影響企業戰略發展的情況。房地產企業缺乏高素質的納稅籌劃人員，是局限房地產企業納稅籌劃的重點問題之一。
（二）房地產企業納稅籌劃缺乏必要的配合機制
在大多數人眼中，稅務問題僅僅和財務部門有關，是財務部門一個部門的事情。因此，在房地產企業中，稅務籌劃工作全權交予財務部門負責。財務部門單純的依靠手中的賬目和報表進行納稅籌劃工作，與其他部門缺乏必要的溝通和配合。這樣的納稅籌劃方案在一定程度上可能無法與企業實際情況相匹配，在實施籌劃方案的過程中也較難完全精準的實施。
（三）納稅籌劃中可能面臨一定的風險
納稅籌劃具有一定的風險性，可能因為企業內外因而導致失敗。一是由于企業納稅籌劃人員對稅收政策解讀錯誤，與稅務主管部門溝通失敗，以致于納稅籌劃成為了偷稅漏稅的行為，最終將導致房地產企業受到稅務部門的處罰。第二，房地產企業可能無法徹底執行和運用稅務相關的各種優惠政策，導致納稅籌劃方案不完善。第三，房地產企業對稅收政策分析過于片面，無法系統的理解各項優惠的政策，最終造成納稅籌劃方案失敗。第四，企業在進行納稅籌劃的過程中，忽略了權衡納稅籌劃的成果和成本，最終可能造成成本超過收益的尷尬局面。
（四）營改增給房地產企業納稅籌劃帶來難度
我國房地產企業營改增推行的時間還不長，現階段，還存在很多不明朗的情況，無論是稅率還是抵扣項目都還不是很清晰。因此，目前很多房地產企業無法確定自身營改增后稅負的變化情況。由于目前情況的不確定，給房地產企業納稅籌劃帶來了一定的困難。
三、對房地產企業納稅籌劃的建議
（一）選擇合適的納稅籌劃人員
納稅籌劃是一項對專業素質要求非常高的工作，成功的納稅方案，不僅可以使得房地產企業的稅負最小，而且能夠顧全企業發展戰略全局，因此，專業的納稅籌劃人員首先必須具備專業的納稅籌劃水平，對收稅政策要有絕對的了解，能夠有效地分析收稅政策背后的每一個細節；還需要有良好的籌劃業務能力，依靠扎實的籌劃理論基礎以及豐富的籌劃經驗來制定籌劃方案。其次，專業的納稅籌劃人員還需要具備良好的溝通人力，保障納稅籌劃方案可以得到主管稅務機關的認可。最重要的是，納稅籌劃人員，必須要有高尚的職業道德，堅持納稅方案合法、合規，節稅不可凌駕于法律之上。
（二）整合企業各個部門進行納稅籌劃
因為稅務產生于房地產企業的日常經營，所以，為了確保納稅籌劃工作的真實、可實施，房地產企業在進行納稅籌劃應該從生產經營的角度進行。企業的不同的經營戰略，需要匹配不同的稅務籌劃方案，因此，納稅籌劃要需要從企業的預算、決策、執行、采購、生產、銷售、監督、核算等等各個工作環節中進行，并且需要企業各個部門協調統一。一個完善的納稅籌劃方案，首先需要通過財務部門完成整體方案的思路設計，然后提拆分并發放到各個具體的部門的主管手中進行實際情況的調整。調整后的各個子納稅籌劃方案，需返回財務部門整合協調，再交給企業的管理層審核，確定是否與企業長期經營戰略匹配后確定實施。在實施的過程中，還需要企業監督管理部門進行協調，保障房地產企業的營銷部門、工程部門以及財務部門能夠準確的實施籌劃的內容。
（三）盡量規避稅收籌劃的風險
納稅籌劃的風險性是無法消除的，但是房地產企業可以盡可能的規避納稅籌劃過程中產生的風險。首先，企業應該加強房地產行業相關的稅收政策的學習和解讀，盡可能的全面了解政策的內容，及時與相關稅務部門溝通，避免因為解讀錯誤造成納稅籌劃的失敗。其次，納稅籌劃人員應該積極學習，加強風險意識，不斷的更新自身稅務相關的知識，及時了解最新稅收政策，避免因為信息之后造成納稅籌劃的失敗。房地產企業也應該加強對納稅籌劃的重視，不間斷的對納稅籌劃人員進行相應的培訓，提高納稅籌劃人員的基本素質。此外，房地產企業的納稅籌劃方案還應該盡可能的靈活，以便適應環境的轉變。
（四）針對營改增做好納稅籌劃的基礎工作
營改增工作給房地產企業稅務帶來了很多的不明確，但是，在營改增試點初期，政府通常會對進項抵扣不足，資金周轉存在問題的企業一些扶持。在試點的過程中，房地產企業應該做好萬全的準備，盡快適應營改增這一政策。房地產企業應該盡可能的索要增值稅發票，保障進項稅額可以抵扣。例如，房地產企業可以通過增加精裝修房的比例來獲得增值稅發票，增加抵扣額。
四、結論
一、房地產行業經營特點與稅負情況
1.房地產行業經營特點。長期以來，房地產行業作為我國的支柱產業，在推動我國的經濟發展中起到了不可替代的重要作用。房地產行業也因其經營活動及開產品的特殊性而具有一些不同于其他行業的鮮明特征。房地產行業是資本密集型行業，由于土地的購置和整體、房屋的開發和建設都需要大量資金的投入，而企業為了經營活動的連續性也不可能將企業所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產項目的開發過程中，銀行等金融機構的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產行業通常資金量投入量巨大，房地產企業的財務杠桿也往往較高。房地產行業還具有高經營風險的特性。因為房地產項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業的投資回報流動性相對較低。同時，房地產產品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結構、質量完全相同的產品也可能因位置的區別而導致價格大相徑庭。因此，房地產企業一旦出現了產品結構不適應市場，業務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現存貨積壓、現金流斷裂的情況，從而導致企業出現經營危機。
2.房地產行業的稅負情況。長期以來，房地產行業為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數十年里，房地產行業是我國所有行業中稅收增幅最快的行業。房地產行業的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業產值占GDP的比重，可見我國的房地產行業的整體稅負還是偏重。除了房地產行業的納稅總額較高之外，房地產行業還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產的項目開發流程上來看：在獲取土地階段，房地產企業需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據區域的不同實行差別定額稅率。在開發建設階段，房地產企業還因占用土地而交納城鎮土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產項目銷售轉讓階段，房地產企業需要按照不動產交納5%的營業稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產企業持有房地產項目時，企業還需要租金交納營業稅與房產稅。同時，企業還需要根據自身的銷售狀況按季度預交企業所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產企業所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據測算，房地產企業的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據我國的“營改增”總體規劃，房地產行業將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產企業的稅負短期內進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業的稅收負擔，實現公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。
二、房地產企業納稅籌劃的主要方法
1.企業融資的稅收籌劃。由于房地產行業屬于資本密集型行業，房地產企業的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業融資及財務費用處理方式而實現企業的稅負最小化是的企業需要重點考慮的問題。房地產企業從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產開發建設時，則計入開發成本。同時，由于房地產企業的收入結轉的特殊性會通常使企業的會計業績產生波動，當企業的業績為虧損時，企業應當將借款的財務費用資本化，應變在后續會計期間進行攤銷;當企業取得正的業績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。
另外，房地產企業應當控制取得融資成本的限額及加強企業的融資管理，盡量避免企業產生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場是房地產企業取得資金的重要渠道之一，但企業通過股權融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業的稅前扣除。所以，房地產企業更應當重視通過發行債券來融資，一方面債券融資特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面債券的利息費用也可以有抵稅的效果，從而降低企業的整體稅負。
2.產品銷售的稅收籌劃。由于房地產企業的商品房等產品屬于高價值商品，在銷售時會產生較高的稅負。我國的稅法規定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產企業可以通過分期付款的方式銷售房地產，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調節企業稅負之外，企業還可以通過調節開發項目的銷售結算方式來降低企業的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結算方式往往可以降低企業的土地增值稅整體稅負。例如某房地產公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業可以通過合理的合并項目銷售結算，從而降低企業的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產企業銷售經裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產企業通過繳納少量營業稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業的整體稅負。
3.組織架構的稅收籌劃。隨著房地產企業的不斷發展，企業規模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業發展的通常模式。房地產企業規模的發展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現經濟效益最大化，而集團公司可以根據其內部企業的經營特點和財務狀況進行主營業務分割和調整，可以根據其內部企業的適用稅率高低進行合理的關聯交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調整業務和轉移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據分公司和子公司的適用稅收規定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。
三、房地產企業納稅籌劃需要注意的問題
1.納稅籌劃應該從整體布局。房地產企業的經營業務復雜，納稅環節也較多，因此企業的納稅籌劃必須從企業的整體經營的角度出發。從項目的規劃設計，土地的獲取和項目開發建設等等環節上嚴格把控，按照企業的整體稅后利益最大化籌劃設計，而不能僅僅考慮項目建設的某一環節的稅負最低。例如企業在拿地之后的規劃設計環節就應當考慮到其預計開發產品的業態問題，若開發建設大戶型住宅等高端產品則不能享受到國家的標準住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優惠。因此，在房地產企業的納稅籌劃是與其經營計劃和整個開發流程都息息相關的，并不能片面、獨立地看待。
一、營業稅納稅籌劃
企業應從影響營業稅稅額的兩個因素，營業額、適用稅率，人手尋求營業稅的籌劃策略。
(一)價外費用的籌劃
房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入的組成部分，而應作“其他應付款”處理。但在計算繳納營業稅時，仍需將其作為價外收費包括在營業稅的計稅依據之內。但是，專門成立物業公司，將這部分價外費用轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的房地產企業的“價外費用”，也就不用征收營業稅。
(二)利用稅率不同的籌劃
銷售不動產適用的是5％營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3％稅率。稅法規定，納稅人兼營不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額，并按各自適用稅率分別計算應納稅額；未分別核算的，將從高適用稅率計算應納稅額。若裝修費用包含在總房款內，則按銷售不動產的5％的營業稅率征收營業稅，而如果單獨簽訂裝修合同，分別核算銷售不動產和裝飾工程兩種經營行為，則裝修部分收入適用3％的稅率。通過使用分拆法和稅率差異法，對稅基進行準確劃分，分別適用各自稅率，既準確反映了經營狀況，又降低了稅負。
二、土地增值稅納稅籌劃
土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。如將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價等。(2)增加扣除項目金額。如可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準等。
(一)設立獨立核算單位的銷售公司
通過控制和降低房地產的增值率來減輕稅負的方法，其局限性在于往往要求企業制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的房地產銷售子公司，先將房地產銷售給子公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產的時候可以將增值率控制在20％以內，這樣這個環節就可以免征土地增值稅，而只就子公司的對外銷售征收土地增值稅。
(二)將銷售和裝修分開核算
在現實中，很多房地產企業在出售之前已經進行了簡單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施。如果將房地產的裝修、維護以及設備的安裝作為企業單獨的業務獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格，控制房地產的增值率，從而減輕企業所承擔的土地增值稅負擔；二是降低營業稅額。
(三)利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
稅法準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20％。
1 充分計劃利息費用支出
現行土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種列支方法：一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和(以下簡稱“合計數”)的5％以內計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述合計數的10％以內計算扣除包括利息在內的全部費用支出。
在實際操作中，以上兩種方法計算的“房地產開發費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據實扣除”的利息和第二種方法中合計數的5％(即因包括利息費用而增加的部分)不一定相等。如果企業進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業的最后選擇。如果允許“據實扣除”的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用后一種方法，按合計數的10％扣除全部費用。
2 與建筑公司關聯交易轉移利潤
開發企業建安成本所占比例較大，并且容易操作，可以通過向關聯建安企業支付較高的建安成本(注意：因為是關聯交易，定價要合理，否則存在風險)，轉移利潤，從而達到少繳納土地增值稅和企業所得稅的目的。
(四)利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。
房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的話，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20％以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。納稅籌劃的方法有兩種：一是增加普通標準住宅的扣除項目金額；二是降低普通標準住宅的銷售價格。
三、企業所得稅納稅籌劃
房地產開發行業作為國家宏觀調控的對象，給予的企業所得稅的稅收優惠政策很少。從稅率角度分析，房地產開發企業享受低稅率政策的機會較小，而從所得額的角度分析，納稅籌劃的基本思路是盡量降低應納稅所得額。主要有以下四種常用方法：
(一)銷售收入調節法
縮小應稅收入主要考慮及時剔除不該認定為應稅收入的項目，或設法增加免稅收入。在實踐中具體采取的方法有：
1 對銷貨退回及折讓，應及時取得有關憑證并作沖減銷售收入的賬務處理，以免虛增收入；
2 多余的周轉資金，用于購買國債，其利息收入可免交企業所得稅?；蛘邔⒍嘤嗟闹苻D資金直接投資于其他居民企業，取得的投資收益也可免交企業所得稅。
(二)膨脹成本費用策略
1 分散利息費用
稅法規定，納稅人在生產、經營期間向金
融機構借款的利息支出，按實際發生數扣除，向非金融機構借款的利息支出，不高于按照金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，準予扣除。
企業向金融機構貸款的利息支出都可據實在稅前列支。但有些企業融資困難，不得不向其他企業拆借或向非金融機構私下高息借款，也有些企業在企業內部職工中高息集資。以上高于金融機構同類同期貸款利率以外的部分利息支出，不得在稅前列支。所以企業融資應盡量避免高息借款。若發生高息借款后，應考慮將高息部分分散為其他名目開支。按照現行稅法和財務制度規定，利息支出手續費、匯兌損益等在財務費用中核算。金融機構手續費無限額開支。企業若是向非金融機構、向職工集資，部分高息可以轉為金融機構手續費；或者在企業內部由工會組織集資，部分手續費等可分散至工會經費中開支；若是同行業互相拆借的高息支出，可轉化為企業之間的業務往來開支，在產品銷售費用中列支，從而擴大在稅前扣除的支出范圍。
2 分散業務招待費
企業所得稅法實施條例規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的千分之五。超過列支標準部分，應于稅后開支。企業應于申報前自行計算業務招待費。若超過限額，企業應自行調整，將開支的招待費轉換為其他項目在稅前扣除。例如企業贈送客戶禮金、禮券等費用，可考慮以傭金費用列支，從而這部分也可以稅前扣除。此外，企業還可以把招待費轉換為會議費，通過“管理費用”科目在所得稅前列支，同樣可以節稅。
3 合理安排工資及其他三項費用
企業所得稅法規定：企業發生的合理的工資薪金支出，準予扣除；企業發生的職工福利費支出，不超過工資薪金總額14％的部分，準予扣除；企業撥繳的工會經費，不超過工資薪金總額2％的部分，準予扣除；除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，企業發生的職工教育經費支出，不超過工資薪金總額2.5％的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。針對上述有關規定，企業從獲取節稅利益角度，可采取以下一些措施：
(1)適當提高職工工資標準，超支福利以工資形式發放。新企業所得稅法取消計稅工資的規定，但企業一定要注意合理性，注意同行的工資水平。否則，稅務機關對不合理支出可進行納稅調整。
(2)加大教育投入，增加職工教育、培訓的機會；
(3)兼任企業董事或監事職務的內部職工，可將其報酬計人工資薪金；
(4)持有本企業股票的內部職工，可將其應獲股利改為以績效工資或年終獎金形式予以發放。
(三)會計政策和會計估計選擇法
1 合理預計企業效益和發展規模，合法調節固定資產折舊金額
如果預計近若干年內企業效益良好，則應以合理縮短折舊年限或以雙倍余額遞減法、年數總和法等其他的形式加速折舊固定資產，以抵減應納稅所得額；如果預計以后若干年后企業經營規模會擴大、效益會增加，則應適當延長固定資產折舊年限，并以平均年限法計提折舊，以遞延固定資產折舊金額至以后若干期內抵減應納稅所得額。
2 合理攤銷無形資產，調節各期應納稅所得額
稅法規定無形資產攤銷期限一般情況下“不得低于10年”。無形資產也可通過預計企業效益、適當縮短或延長攤銷年限等方式，合法調節攤銷額對應納稅所得額的影響；此外，通過合理控制無形資產的轉讓或受讓的時間，也可對企業應納稅所得額產生影響。
關鍵詞：房地產企業;企業所得稅;統籌規劃;現狀;措施
一、房地產企業所得稅統籌規劃的意義
（一）有利于實現企業價值的最大化
房地產企業可以通過對企業所得稅的統籌規劃，減少企業的稅務支出，也就是減少一些不必要支出，以此來增加稅后利潤。與此同時，現在國家在稅收方面有很多優惠政策和優惠活動，企業積極參與這些活動，充分利用稅收優惠的條件，盡量避免不必要的開支，在運營過程中要趨利避害，從而在企業的收入一定的前提下，實現企業的利益最大化。
（二）有利于樹立企業的良好形象
統籌規劃有一個最主要的前提和特征，就是合法性，這和非法偷稅逃稅的行為有著本質的區別，是在法律法規允許的范圍之內對企業的涉稅業務進行統籌。所以，企業在日常的運營中進行稅務的統籌規劃，是主動和偷稅逃稅的行為劃清界限，因此，企業對所得稅進行統籌規劃有利于樹立企業的良好形象。
（三）有利于提升企業的財務能力和經營管理水平
進行統籌規劃工作是需要做很多準備工作的，在統籌之前，企業肯定要對國家的稅收政策進行全面的了解和分析，尤其是要了解企業所得稅的特點、起征點、減免稅和計稅等問題，在此基礎上，企業還要對自身的財務狀況和運營業務進行充分的認識和分析，這樣才能制定出適合企業自身的企業所得稅的統籌規劃的方案，還可以在此基礎上改良企業的經濟管理方式，進而整體的提升企業的財務能力，增強企業的運營管理水平。
二、我國房地產所得稅統籌規劃的現狀
現在我國許多企業已經認識到了統籌規劃對公司整體經濟效益和提高財務管理水平的必要性和重要性，所以采取了一定的措施，但是，這些企業由于對統籌規劃的認識不夠深入，導致企業在進行所得稅的統籌規劃工作時還是存在問題。
（一）對稅收的籌劃認識不到位
一些房地產企業把對納稅進行統籌規劃錯誤的理解成了和政府的征稅部門搞好關系，爭取通過人情關系來達到減免稅收的目的，這是十分不可取的，甚至可以說是違法犯罪的行為，應該堅決杜絕;還有部分的房地產企業在征稅部門征稅的時候謊報企業的收入，以此來減免稅收，比如說：一些企業把自身旗下的租賃出去的房產、銷售出去的車位等計入到公司自己的小金庫中，在對企業收入進行報告的時候不列入其中，以此來達到減少企業實際收入數目的目的。實際上，這樣的做法從嚴格意義上來講，屬于偷稅逃稅行為，和統籌規劃有著本質的區別，因此，企業對統籌規劃的認識存在一定的誤區。
（二）統籌規劃的人員專業性不高
對企業的所得稅進行統籌規劃是國家在經過分析研究之后所提出的稅收優惠政策，因此其專業性不容忽視。我國多數企業的稅收方面的相關工作都是由財務人員來完成的，但是，財務人員的專業水平參差不齊，尤其是在統籌規劃方面，對細節和內涵不能理解的非常透徹，因此把握的不是很好，所以，財務人員的專業水平也對統籌規劃方案的制定有很大的影響。
三、統籌規劃的策略指導
應繳納的企業所得稅等于應繳納所得稅乘以適用稅率，還等于收入總額減去準予扣除的項目所得的值乘以適用稅率。其中，需要解釋的是，準予扣除項目是指在計算企業所得稅之前準予扣除的企業運營成本、費用、支出、稅金等項目。一般情況下，房地產行業準予扣除的項目比較少，所以能夠享受到的稅收優惠也較少，因此，房地產企業的企業所得稅的統籌規劃就要從增加準予扣除項目和減少收入的總額這兩個方面入手。
（一）收入總額的統籌規劃
根據我國的針對房地產企業所得稅的規定可知，房地產開發企業所開發的工程項目在滿足以下幾個條件之后，才能算作正式完工。第一點是開發產品的竣工證明材料已經上報房地產管理部門進行備案;第二點是房地產企業所開發的工程項目已經投入使用;第三點是所開發的工程項目已經取得了初始產權證明。上述所列舉的這三個條件，其中有一個不滿足，開發產品就算作未竣工，那么就可以以計算毛利率的方式來預繳企業所得稅，毛利率相對來說是要比企業所得稅低的。因此，企業可以根據自身的資金情況，在條件允許的情況之下，通過推遲工程竣工文件的審批來達到合法延遲納稅的目的，以此來緩解企業的資金壓力。
（二）準予扣除項目的統籌規劃
政府在征收企業所得稅之前，先要對準予扣除的項目進行劃分，房地產企業就要充分在這上面做文章。要綜合對固定資產、業務招待費和利息費用進行統籌規劃，在法律允許的范圍之內，增加準予扣除的項目個數，達到減少企業所得稅的目的。
四、結束語
綜上所述，本文主要對房地產企業的統籌規劃這一課題做了具體的分析，分析了我國房地產行業目前進行統籌規劃的現狀，并且提出了具體的解決方案。對房地產企業所得稅進行統籌規劃是在法律允許的范圍之內進行，因此，企業一定要嚴守法律這道門檻，不能越軌，在此基礎上爭取企業利益的最大化。
參考文獻：
[1]張翠鳳.房地產企業所得稅納稅籌劃研究[J].商業會計，2010（6）：30-31.
關鍵詞：“營改增”；房地產企業；納稅籌劃策略
一、“營改增”稅制改革簡介
稅收是我國財政收入的主要來源之一。我國稅收是以流轉稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營業稅又構成了我國稅制體系中最重要的兩大流轉稅。2011年，國家稅務總局與財政部經國務院批準，聯合下發了關于我國營業稅改增值稅試點方案，此后幾年，從我國部分交通運輸業以及現代服務業為試點，逐漸擴大到涵蓋我國整個交通運輸業、郵電通信業、以及部分現代服務業的增值稅改革，2016年，我國房地產業、建筑業、金融業和生活服務業也將被納入“營改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。
二、“營改增”稅制改革前我國房地產企業納稅情況分析
營業稅改增值稅之前，我國房地產企業涉及的稅種包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、城鎮土地使用稅、契稅、房產稅、印花稅、企業所得稅等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅構成了稅制改革前房地產企業的主要稅種?！盃I改增”稅制改革實施前，房地產企業商品房銷售時按照售價的5%繳納銷售不動產的營業稅；房地產開發企業土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項目之間的差額決定的，其中扣除項目包括因取得土地使用權所支付的金額、開發成本、開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及財政部確定的其他扣除項目。根據增值額占扣除項目的比例確定增值率，并以此計算應繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產開發企業土地增值稅的關鍵。企業所得稅是房地產開發企業主要稅負之一。除小微型房地產企業適用20%的企業所得稅外，房地產企業所得稅稅率一般為25%。房地產企業所得稅的稅負輕重取決于開發利潤的大小，因此和土地增值稅在稅負上具有一定的趨同性。
三、“營改增”稅制改革對我國房地產企業納稅情況的影響
1.對營業稅及增值稅的影響。
我國對房地產行業實施“營改增”稅制改革后，房地產行業將邁入繳納增值稅時期。目前，對房地產開發企業增值稅稅率的基本傾向性意見已形成，針對一般納稅人，房地產業的增值稅稅率預計為11%，并可按照增值稅相關條例進行進項稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營業稅時期工程材料成本中負擔增值稅后又重復征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據相關數據統計，一線城市的房地產開發項目成本一半左右是由地價款構成的，且很難取得可抵扣的增值稅進項稅專用發票；二是其他房地產開發成本如拆遷補償費、市政大配套費及其他行政事業性收費也無法取得可抵扣的增值稅專用發票，使得增值稅稅負過重。
2.對土地增值稅的影響。
“營改增”稅制改革對房地產開發企業土地增值稅的主要影響體現在已繳納的增值稅上。由于繳納營業稅時期銷售不動產的營業稅為5%，且為價內稅，對價格影響相對較小，并且在計算增值額時可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預計變為11%，且增值稅為價外稅，在計算增值額時，已繳納的增值稅不可作為抵扣項目，則會很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負。另外，“營改增”后土地增值稅是否屬于重復征稅的稅種值得探討。
3.對企業所得稅的影響。
在房地產企業實施“營改增”后，由于增值稅屬于價外稅，不能在企業所得稅前扣除，使企業實際稅負變重，因此，“營改增”稅制改革對房地產企業的稅后所得影響較大。
四、“營改增”稅制改革背景下房地產企業納稅籌劃策略分析
1.積極反映，爭取稅收政策支持。
由于房地產開發企業相關成本中相當大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發票，導致成本中已負擔且本不應該影響損益的進項稅不能抵扣，增大了企業稅負，因此，對于房地產行業“營改增”具體事項的相關稅務建議、訴求應盡快通過各種渠道向政策制定部門及時反映，爭取稅收政策支持。例如，房地產企業中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費、拆遷補償費及其他行政性收費，一般只能取得相關政府部門的行政專用收據或其他收據，從而無法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對此類成本規定一個合理的進項稅抵扣率，即政府可以允許房地產企業憑財政部門開具的土地出讓金專用收據等作為抵扣憑證，類似企業購進農產品可以抵扣13%的進項稅額，如果這部分進項稅無法抵扣，企業稅收負擔將會大幅上升；還應考慮房地產業的上下游稅率，最好規定一致或相近，以減輕企業納稅負擔，實現稅制改革的初衷即結構性減稅的目標。此外，由于房地產企業開發周期長的特性，增值稅進項稅的認證期是否在現行政策的基礎上適當延長。
2.政策籌劃，爭取財政資金支持。
由于“營改增”政策實施后將對我國房地產開發企業帶來較大的影響，由于房地產企業的行業狀況及增值稅的征納方式，在實施初期會對相當一部分企業帶來較沉重的稅收負擔。為了實現改革的平穩過渡，據統計，相當一部分省市財稅部門均提供了改革扶持資金政策，對稅制改革中有實際困難的企業予以政府資金扶持。因此，處于“營改增”大背景下的房地產企業，應積極利用相關資金扶持政策，并根據自身情況進行政策籌劃，以享受相關的政策資金支持，減輕企業的稅收壓力。
3.找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。
房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險一是：如不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是：如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此類事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。
4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。
由于增值稅抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各行業納稅義務發生的時點科學、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業要求的有效籌劃方案，有效降低企業稅負。
五、結語
“營改增”后，房地產企業在合理利用政策的同時，在實際操作中應根據具體業務綜合考慮各種因素的影響，找準切入點合理制定稅務籌劃策略。
參考文獻：
[1]張怡然.我國房地產企業納稅問題分析.東北財經大學學報[J].2015.01.
關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；避稅籌劃；措施
90年代初，國家開放了房地產市場，但最初幾年一直處于摸索和調整的時期。到了97年，亞洲經濟危機的爆發，使我國出口貿易出現嚴重的下滑，同時，內需也受到了極大的打擊。為了刺激經濟發展，從98年開始，國家開始致力于將房地產打造成為支柱產業，房地產開發在國民經濟中的重要性越來越明顯。據相關部門統計的數據顯示，自1999年始，我國房地產開發投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產行業帶動的相關產業投資，這一比例已經超過固定資產投資總額的一半?？梢哉f，自千禧年之后，我國經濟就逐漸進入到房地產經濟時代，經濟的增長主要依賴房地產。隨著國家對房地產市場監管和調控的力度越來越大，加之在市場經濟體制下，市場競爭越來越激烈，導致房地產開發企業的經濟利益越來越低。為了保持房地產開發企業的健康發展，應合理籌劃土地增值稅，為企業節省不必要的稅費支出。據相關研究發現，目前我國地價和稅費大約占據整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費只占據房價的20%，由此可見，較高的地價和稅費是造成我國當前房屋市場價格居高不下的重要原因。對其進行合理籌劃，在當前時代就具有十分重要的意義。
一、土地增值稅簡介
根據我國相關的法律規定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉讓國有土地的使用權以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項目，如開發成本及其它費用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實際生活中，根據我國相關規定，依法繼承的房產或者是被贈予的房產，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據相關法律規定，當前我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項目金額的20%，根據相關法律規定，不予征收土地增值稅。根據我國相關專家預測，當前，我國房地產開發商開發的房地產項目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。
二、房地產開發企業土地增值納避稅籌劃的意義
所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規以及相關稅收規定允許的前提下，納稅人進行科學合理的籌劃，在保證合法的基礎上，盡可能降低應繳納的稅賦，從而提高自身的經濟效益。即納稅人對自身的生產、經營、投資以及理財活動進行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業實現經濟效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費大約占據整體房價的一半左右，這一數額遠遠高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調控我國的房地產市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產開發企業的稅賦，減少其納稅負擔，提高相關企業的經濟收益，從而促進我國房地產行業的健康發展。
三、房地產開發企業土地增值納稅籌劃的具體措施
1.根據征稅范圍進行納稅籌劃根據我國相關的法律法規，土地增值稅征收有三個基本條件：一是國家掌握的所要轉讓土地的所有權；二是在轉讓的過程中，土地使用權、地上建筑物及附著物都必須進行物權的轉讓；三是轉讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時滿足這三個條件，才會被征收土地增值稅。因為，房地產開發商對土地增值稅進行避稅籌劃時，就可以根據收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實現合法避稅籌劃。在實際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發條件。即通過與業主簽訂合同，受其委托進行房地產開發。因為這種情況房屋產權沒有發生變動，只能算作是一種勞務輸出，從而有效規避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因為根據我國相關法律的規定，如果是兩個單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當合作建成房產后，并不進行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因為我國相關法律規定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會遠遠低于國家規定的最低繳費額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關房地產開發企業，只要將土地增值額控制在扣除項目金額的20%以內，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業節省大量的資金，從而提高其經濟效益。
2.借助特殊扣除稅費項目進行納稅籌劃隨著我國社會經濟步入發展的新常態，由高速度增長轉變為高質量增長，加之政府在經濟方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會經濟的健康發展，國家在土地增值稅稅收方面出臺了一系列的扣除稅費項目規定。因此，房地產開發商目前可以根據相關規定，借助特殊扣除稅費項目進行合理合法的避稅籌劃。例如：根據我國相關規定，房地產開發期間費用，包括施工企業的管理費用、財務費用以及其它經營費用，都是以利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定的條件，然后，根據房地產開發項目直接成本的一定比例進行扣除的。因此，房地產開發企業就可以進行事前籌劃，把期間費用轉移到房地產項目開發的直接成本當中。比如，施工企業可以將總部的一部分工作人員安置到項目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費以及業務招待等方面的費用，就可以分攤到房地產開發的成本當中，以此增加企業房地產項目開發的成本，增加相關可以依法扣除的數量，從而達到節稅的目的。此外，房地產開發企業還可以根據相關規定，增加配套設施建設或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經濟收益，促使企業進一步發展。
3.利用分散經營收入進行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產開發企業還可以采用分散經營收入的方式合理合法地進行納稅籌劃。因為我國相關稅法規定：土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。如果房地產開發企業轉讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實際操作中，房地產開發企業可以分次單獨簽定合同。如：房地產開發企業銷售的精裝修房屋，市場售價約為1800萬元（其中裝修費用約為600萬元），那么該企業就可以簽定兩次合同：當建成毛坯房后，可以先和業主簽訂l200萬元的購房合同，然后，再簽訂一份600萬元的裝修合同，這樣就可以依據第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應納稅額，從而達到避稅的目的。
一、土地增值稅納稅籌劃
(一)納稅籌劃是提高企業管理水平和增強財務人員專業素質的必然要求所謂的納稅籌劃，更多的是指在企業戰略層面的籌劃。在房地產企業項目運作的初期，通過合理的納稅籌劃和戰略決策，對建筑工程項目的投資來源、建設方式、經營模式等的進行合理、科學、規范的規劃，從而達到納稅籌劃的目的，這對企業的管理水平提出了很高的要求。所以說，納稅籌劃是房地產企業提高企業管理水平的必然要求。另一方面，要想實現土地增值稅的納稅籌劃，財務管理人員的專業素質必須過硬。這要求企業財務管理人員必須熟練掌握會計制度和會計準則，還要熟練掌握現行的稅法，按照既定的法律規范進行記賬、計稅和納稅申報。所以，納稅籌劃是房地產企業財務管理人員專業素質提高的必然要求。
(二)納稅籌劃是房地產企業更好地適應納稅環境的必然選擇根據我國稅法的相關規定，“形式大于實質”，再加上，我國現行的稅法對于納稅稅種、納稅環節、計稅方法等進行了詳細的規定，從而導致房地產企業生產經營過程中面臨著稅種繁多、環節眾多、計稅復雜的問題，要求房地產企業必須對納稅進行合理籌劃。只有通過合理的納稅規劃，才能有效避免無法預見的納稅支出，才能有效避免重復納稅的問題。此外，通過合理的納稅籌劃，也有利于房地產企業更好地適應當前經濟體制改革背景下的納稅環境。所以，納稅籌劃是房地產企業更好地適應納稅環境的必然選擇。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的方法
(一)利息支出籌劃在我國，所有納稅人必須知道并且明確的一點是：我國稅法中，了扣除項目比實際核算過程中所涉及的項目少，在增值額計算過程中應嚴格按照稅法規定進行。根據我國土地增值稅暫行條例以及實施細則之規定，在工程項目財務費用利息支出扣除以后，凡是可以按照轉讓房地產項目計算分攤、能夠提供金融證明的部分，可據實扣除（需要說明的是其中最高額不可超過按照銀行同期貸款利率計算所得的金額）。在納稅籌劃過程中，凡無法按照轉讓房地產項目對分攤利息支出進行計算的，或者難以提供金融證明的，開發費均嚴格按照土地取得成本以及開發成本之和的十分之進行扣除。基于上述條款規定，房地產企業可以結合自身的特點，選擇對個人有利的計算方式（利息計算），從而實現節稅之目的。通常情況下，資金的主要來源是資源資金企業發生的利息費用，如果沒有達到土地取得成本、開發成本總數的5%，則建議采用第二套計算方案——在不提供金融證明的情況下，直接將土地取得成本與開發成本總數的10%扣除。案例1：某房地產開發企業，其地價款支付額為1000萬元人民幣，整個房地產開發成本大約在5000萬元左右，以利息支出分別為400萬、200萬進行具體籌劃。其中，利息費用扣除限額=（1000+5000）×5%=300（萬元）；允許扣除的利息支出為400萬元時，由于400萬元>300萬元，因此該房地產企業應當嚴格按照開發項目進行利息分攤，同時還要提供金融證明。在該種條件下，利息支出與其他開發費用扣除：400+（1000+5000）×5%=700（萬元）；如果不采用該方案，則只能以（1000+5000）×10%=600（萬元）為標準進行扣除，其中扣稅基數大約減少100（萬元）。當可扣利息支出額200萬時，因200<300，所以建議不按開發項目對利息進行分攤，或者不提供金融證明。在該種情況下，利息支出與其他開發費用總計扣除額為（1000+5000）×10%=600（萬元），多扣：600-（200+300）=100（萬元）利息支出。
(二)簽訂分售合同在房地產企業進行房屋出售時可以采用簽訂分售合同的方法。當房地產企業開發商建設的房屋房體已經初步建設完工但是還沒有安裝其他一些設備，并且業主還沒有對所購買的房屋進行裝飾時，這時，房地產企業開發商可以與業主商量并且簽訂房地產轉移合同；當房地產企業開發商建設的房屋房體建設完工并且其他一些設備已經安裝完成、或是房屋業主已經開始著手裝飾或是已經裝飾完工時，這時，房地產企業開發商可以與業主商量簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣，房地產企業開發商只需要按照第一份合同的金額來繳納土地增值稅，這時，房地產企業開發商與房屋業主所簽訂的第二份合同金額即不是土地增值稅的范疇，而是營業稅征稅，這樣就不需要繳納土地增值稅，而我國稅收法中，營業稅征稅的稅率比土地增值稅的稅率要低很多，這樣，房地產企業開發商所繳納的稅收費用就會降低，從而達到了降低繳稅費用的目的。
(三)充分享受稅收優惠政策根據國內現行的土地增值稅暫行條例要求，納稅人在普通住宅建造出售過程中，增值額沒有超過扣除金額20%的，應當對其免征土地增值稅。在此過程中，若增值額明顯超過了扣除金額20%的，則應當就其所有的增值額，嚴格按照規定進行計稅。此外，稅法中對此還做出了明確的規定，即納稅人在普通住宅建造完成后，又進行房地產開發的，分別對增值額進行核算，否則所建造的普通住宅無法適用免稅規定。為了能夠充分享受稅收優惠政策，房地產企業可將某個整體開發項目進行分開處理，從而實現降低增值率和稅負之目的。比如，實踐中可將某個整體增值率多于20%的部分增值率，分為沒有達到20%的標準住宅、超過20%的樓盤進行分別核算，從而享受國家關于土地增值稅免征的優惠政策。比如，某個房地產企業在對建筑項目進行開發時，項目中包括一套普通標準住宅，預售8000萬元，其中可扣除的金額大約為7200萬元；同時，還建成了20棟豪華別墅，預銷價格在6000萬左右，可扣除金額大約4500萬元左右。就這一案例來講，如果核算時不分開，則需繳納的土地增值稅為：（8000+6000-7200-4500）×30%=690（萬元）；相反，如果對其進行分開核算，則由于普通標準住宅的增值率沒有超過20%，則可享受土地增值稅免征優惠政策，總計土地增值稅繳納額為：（6000-4500）×30%=450（萬元）。相比之下，建議分開核算，因可享受國家稅收優惠政策，所以應當優選該稅收籌劃方案。
三、結束語
在我國，對于房地產行業來說，土地增值稅是在整個納稅總額中所占比重較大的一種的稅收政策，但是，房地產開發企業的土地增值稅納稅籌劃必須控制在一定的成本中進行，同時進行土地增值稅籌劃還應該特別注意合規性要求，一旦籌劃失敗很可能使企業面臨巨大的法律風險，給企業帶來巨大的經濟和商譽損失。所以，房地產土地增值稅納稅籌劃需要遵循成本有效和合法合規的原則，制定的籌劃方案應該是成本小于籌劃所得減稅收益，并且把風險控制在企業可以承受的范圍之內。
作者：肖建峰 單位：南通蘇宇置業有限公司
關鍵詞：房地產開發企業；稅收籌劃；合理避稅
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 24-0000-01
近年來，我國房地產行業非常的紅火，房地產行業發展極為迅速，已成為我國重要的支柱產業之一，但房價的持續上漲令百姓苦不堪言，國家為了抑制房價持續的上漲，制定了一系列相應的政策打擊房地產行業。因此，房地產企業根據自身的情況，制定合理的納稅籌劃方案，有效的規避納稅風險，在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。
由于不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑方法和收益也不同。在我國現行稅制中，與房地產開發企業緊密相關的有企業所得稅、城市維護建設稅、營業稅、印花稅，直接關系到房地產的有土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產稅、契稅。其中城鎮土地使用稅、城市房地產稅、契稅、城市維護建設稅、耕地占用稅、印花稅6個稅種在房地產開發企業稅負的所占的比重比較小，因此，目前房地產開發企業可以進行稅收籌劃的主要稅種有：營業稅、土地增值稅、企業所得稅等。
一、營業稅的納稅籌劃
營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個階段，房地產開發企業經營活動主要涉及營業稅9個稅目中的3個：建筑業、銷售不動產、轉讓無形資產，稅率分別為3%，、5%、5%。
房地產開發企業也可以從降低營業稅的計稅依據著手，營業稅的計稅依據是納稅人銷售不動產時向對方收取的全部價款及價外費用。我國稅法還規定從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣，以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額作為營業額①。房地產開發企業在進行房屋銷售時往往還需要代收維修基金和水電初裝費等各種配套設施費，這些代收款項就擴大了房地產開發企業的稅基，造成了企業多交了營業稅，因此，房地產開發企業可以委托其他物業公司收取，而物業公司只是就收取這些費用的手續費繳納營業稅，這樣就可以大大的減少房地產開發企業營業稅的繳納。
二、土地增值稅的納稅籌劃
我國土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。改變增值率的方法有三種：（1）合理確定房價，房地產開發企業應該根據自己實際情況，分析比較按行業的市場利潤率正常出售繳納土地增值稅負后的利潤和降低房產價格從而將增值率控制在20%以下獲得免稅優惠后的所得利潤，據此調整房產價格，避免增值額稍高于起征點而導致得不償失。（2）增加扣除額，合理擴大房地產開發成本，加大公共配套設施費和基礎設施費的投入，不但可以改善住房環境，而且能夠增加扣除額，有利于促進房地產的銷售和房地產開發企業品牌的建設。（3）合理利用混合建房模式，我國稅法規定納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用的免稅條例②。所以，對于采取不單獨核算的企業，為降低土地增值稅稅負，企業可以對各個開發項目的開發成本進行必要的調整使得各處開發業務的增值率大致相同；或者，將價格不同的房地產銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅稅率，從而節省稅款。
三、企業所得稅的納稅籌劃
我國稅法規定的企業所得稅率一般為25%，應納稅所得額=納稅人每一納稅年度的收入總額-準予扣除項目。準予扣除項目是納稅人每一納稅年度發生的、與取得應納稅收入有關的所有必要和正常的成本、費用、稅金、損失和其他支出。房地產開發企業期間費用的納稅籌劃有兩個方向：（1）合理的分配業務宣傳費、廣告費、業務招待費，減少稅收成本。（2）在遵循新企業會計準則和企業所得稅法的前提下，盡最大的可能加大據實扣除費用的額度。對于有扣除限額的費用，房地產企業應該竭盡全力爭取用夠標準，使其在稅法規定的范圍內達到最高限額。
所以我們在對房地產企業進行納稅籌劃時可以從以下幾個方面進行考慮：（1）變現金捐贈為實物捐贈我國稅法規定企業發生的公益捐贈支出不超過年度利潤總額1.2%的部分準予扣除③。房地產企業以房地產實物捐贈，一方面，所贈房產的費用和開發成本可以在企業繳納所得稅之前扣除；另一方面，房地產企業所贈的房產可以不用繳納土地增值稅。（2）利息費用籌劃，房地產開發企業在進行開發業務過程中，一般都會發生大量的借款，按照我國稅法的規定，利息費用的扣除標準分別有5%、10%，不同的利息支出扣除方法對企業的應納稅額產生的影響就會有很大的區別，這就給房地產開發企業提供了納稅籌劃的余地。（3）合理選擇折舊年限，我國稅法規定，固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除；房屋、建筑物計算折舊的最低年限為20年④。所以企業在此基礎上可適當的縮短折舊年限，加速房產價值回收，使企業前期利潤后移，后期成本費用前移，獲得延期納稅好處，獲取資金的時間價值，這也是企業理財的一種基本理念。（4）對于廣告費和業務宣傳費出現超標而面臨納稅調增的問題，可以考慮通過招聘一些促銷人員解決。對于未超標的廣告促銷費用在最高限額內據實扣除。
通過以上研究，筆者認為，房地產開發企業的納稅籌劃應當針對企業的納稅特點，結合企業的稅收狀況，綜合考慮多方面的因素，展開籌劃，做出最佳的納稅籌劃方案，這樣才能合理、有效的控制企業成本，達到企業利潤的最大化。合法、合理的納稅籌劃方案可以減輕企業的稅收負擔，為企業的進一步發展創造生機，獲取最大的利潤。
參考文獻：
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[3]汪華亮，邢銘強.最新企業稅收優惠政策指南[M].上海：立信會計出版社，2011（07）.
注：
①《中華人民共和國營業稅暫行條例》。
②《財政部、國家納稅總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第十三條。
③《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第53條規定。
關鍵詞 房地產企業 稅收籌劃 案例分析
一、研究背景
稅收籌劃近年來在稅收管理領域的應用研究和企業決策中占有非常重要的地位。那些知名的國際公司已成立專門的納稅籌劃部門，深入研究各國稅收法律法規，針對這些法律法規制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經濟 效益。稅務籌劃能夠提高企業的財務效益及增強企業的競爭力，因而獲得了管理者及學術研究者的普遍關注。
二、國內外現狀
（一）國內現狀
在西方國家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國過去很長一段時間被視為。稅收籌劃在國外早已發展成為一個成熟的行業，而在我國，關于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業中的應用更是少之又少。1994年，我國才有了第一本關于稅收籌劃的專著；2000年，我國才開始全國范圍內的注冊稅務師資格考試；2001年，中國稅務報社舉辦了關于納稅籌劃的研討會，至此，稅收籌劃才在我國開始得到認可。
（二）國外現狀
在國外，企業進行稅務籌劃已經不是什么新鮮事了，早在20世紀初期，稅收籌劃便取得了西方多國各政黨及政府各界的承認并批準實施。經過這么多年的發展，稅收籌劃的理論研究上在經濟發達的國家已達到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來，國外稅收籌劃的研究有了進一步的擴展和深入，針對不同的行業，學者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。
（三）國內外研究現狀比較
綜觀國外研究者的成果，可以看出國外研究呈現出以下特點：首先，國外大多數學者的宏觀研究都是以發達國家稅制結構為背景，重點研究所得稅的避稅問題。這與發達國家稅制結構以所得稅占主要地位有關。其次，國外大多數對企業稅收籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。特別研究發達國家的資本流向發展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運用關聯交易價格方式達到調節跨國公司納稅事務的效果。
三、房地產企業的概念
關于房地產企業，我國官方并沒有給出明確的界定?！冻鞘蟹康禺a管理法》中明確指出：“房地產開發企業是指以營利為目的，進行房地產開發和經營的企業。”從該法的規定可以看出，國家只是對房地開發企業進行了界定，而事實上，房地產開發企業只是眾多房地產企業的一部分，還有諸如房地產銷售企業、房地產租賃企業、房地產物業等等。
四、房地產企業的特征
不同的行業有不同的特征。房地產企業因為其業務的復雜和多樣性，其特點更加鮮明。下面簡要闡述一下房地產企業的主要特征。
（一）業務范圍廣
房地產企業業務多元化且運作程序復雜。其業務面通常涵蓋規劃設計、征地拆遷、房產建設、工程驗收、銷售管理及物業服務等領域、貫穿第二產業和第三產業，業務實施過程中涉及市政、園林、環衛、金融、財政、稅務。房地產企業稅負特征及納稅籌劃的理論分析等各個職能部門，牽扯面廣，運作程序比較復雜。
（二）生產經營周期長、資金需求量大
房地產企業生產經營周期比較長，資金需求量比較大。由于房地產企業業務的復雜性，我國房地產企業從立項、開發、建設、銷售到結項一般需要幾個年度，特別是一些大型項目的開發，需要的時間更長，我國商品房的平均經營周期大約4年。同時，房地產企業又處于資金密集型行業當中，整個房地產企業生產經營流程中需要大量的資金。
五、稅收籌劃的定義和特點
（一）稅收籌劃的定義
“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來源于 1935 年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案。當時參與此案的英國上議院議員湯姆林爵士對稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個人都有權安排自己的事業。如果依據法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收?！边@一觀點得到了法律界的認同。
（二）房地產企業稅收籌劃的目的與意義
（1）房地產企業稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標是在可接受的稅收風險水平下降低企業稅收負擔，實現利潤最大化。為實現這一目標，具體可細分如下： 1）合理進行納稅申報。 宏觀經濟形勢和稅收法規政策不斷地變化和調整，作為納稅人需要不斷的學習，即使準確的理解把握現行稅法，只有這樣才能進行有效的稅收籌劃，能降低企業的稅收籌劃風險，防止額外成本費用的發生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業在納稅申報過程中直接發生的人、財、物等成本費用。3）全面減輕稅收負擔。這是企業稅收籌劃的最終目標。稅收負擔的輕重不是具體納稅數額的多少，而是稅收負擔的比率。
（2）房地產企業稅收籌劃的意義。稅收籌劃對于企業的經營管理及企業目標的實現具有重要的意義，具體有以下幾點： 1）稅收籌劃可以促進企業納稅意識的提高。稅收籌劃和納稅意識具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業納稅意識的提高。2）稅收籌劃可以健全企業的財務管理體系，促進企業財務管理水平的提高。
（三）房地產企業稅收籌劃的方法
稅收籌劃的方法比較多，但是無論哪一種稅收籌劃方法歸根結底都是在具體的背景下的運用，是對具體稅制要素的選擇，其目的都是達到事先確定的稅收籌劃目標，減輕企業稅收負擔。
（1）充分利用稅收優惠政策。利用稅法關于減免退稅的優惠進行納稅籌劃的方法。例如，稅法規定持有非經營用的房產免交房產稅，房地產企業可以利用稅法關于其涉稅環節的減免稅退政策進行合理的納稅安排以獲得節稅的收益。
（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進行納稅籌劃的方法。房地產企業銷售房產需要按5%繳納營業稅，而建筑安裝服務只需要按3%繳納營業稅，同時土地增值稅是四級累進稅率，房地產企業應該通過一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。
（3）擴大可抵扣項目金額。通過可抵扣項目的調節進行納稅籌劃。房地產企業涉及的稅種中，土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅和房產稅都涉及成本費用的扣除。房地產企業應該充分利用這些可抵扣項目，努力增加可抵扣項目的金額，進而相應地減小稅基，稅基的減小會使應納稅額得到明顯的下降。
（四）房地產企業稅收籌劃的影響因素
（1）新企業所得稅法對房地產企業的影響。2008年1月1日開始，我國開始實施新的企業所得稅法，新企業所得稅法與原有的企業所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規定的優惠政策。這兩大內容的變化，使得房地產企業不能繼續沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。
（2）新企業會計準則對稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國開始推行新的企業會計準則，新會計準則對于房地產企業開展稅收籌劃仍然會產生很大影響。一方面，在新會計準則里面，公允價值計量屬性被引入進來，計量屬性將直接影響著房地產企業流轉稅的計算，房地產企業在開展稅收籌劃之時，必須選擇合適的計量屬性。
六、結論
關鍵詞：地產行業；土地增值稅；納稅籌劃
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）09-0-01
土地增值稅是就轉讓房地產所有權所取得的增值額征收的一種稅，根據稅法規定的四級超率累進稅率計算征收，增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。它在房地產企業的稅負中占有相當大的比重，對房地產企業收益有著重大影響。通過合理籌劃降低稅負，始終是企業不斷追求的目標。近年來國家進一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢必對房地產企業的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求，為此探討地產行業土地增值稅納稅籌劃具有重要的意義。
一、地產行業土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，為盡可能地取得節稅利益，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案來組織企業生產、經營和投資、理財活動的一種籌劃行為。土地增值稅對房地產開發企業而言，是個稅負較重的稅種，再加上國家輪番出臺的政策，更使得房地產開發企業的壓力變大。因此對土地增值稅進行合理地稅收籌劃，有利于降低企業的營業成本，增加企業凈收益；有利于完善稅法，填補漏洞。有利于提升地產企業的會計管理水平與經營管理水平；有利于推動地產企業的可持續發展，樹立企業良好的社會形象。
二、地產行業土地增值稅納稅籌劃方法
筆者認為地產行業把握好增值率的節點，降低增值額，達到節約稅金的目的，可以通過以下幾個方面來進行納稅籌劃：
（一）適度加大建造成本增大扣除項目金額
房地產企業為提高產品競爭能力，在市場接受的范圍內，適當加大公共配套設施的投入，改善住房周邊環境，增加房屋賣點，提高開發產品競爭能力。投入的成本可以通過提高售價得到補償，企業加大了建造成本就等于加大了可扣除項目金額，可扣除項目金額的增幅為建造成本的1.3倍，從而使增值率降低。如：某公司在開發產品中，增加了公共地下停車位的投入，解決了業主停車的需要。根據國稅發[2009]31號第三十二條：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。其建造成本可列扣除項目金額，降低了增值額和增值率，達到了不繳或少繳土地增值稅的目的。
（二）對不同的增值率房產進行籌劃
此方法主要是針對可能同時進行幾處房地產的開發業務的企業，不同地區的開發成本受各種因素的影響也有所不同，這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房產的適用稅率，使稅負下降。
（三）合理定價
根據土地增值稅有關起征點的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在出售普通標準住宅的時候，就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優惠而增加的稅收負擔之間的權重。
（四）將房地產開發與銷售分離，成立銷售公司進行納稅籌劃
通過設立房地產銷售公司來運作，不會造成重復繳納營業稅。同時，還可以將土地增值額一分為二，分段計算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達到降低土地增值稅的目的。此外，設立銷售公司后多了一道銷售環節，增加了廣告費、業務宣傳費、業務招待費等稅前扣除額，還可以減少應納稅所得額，降低所得稅稅負。但需要注意的是，房地產的定價一定要適當、合理。如果房地產銷售公司與房地產開發公司屬于關聯企業，還要注意稅法對關聯企業之間交易的限制。
（五）利用代建房進行籌劃
代建房是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房收入的行為。由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故房地產開發企業取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅。由于建筑行業適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負明顯較低，因此，如果房地產開發企業在開發之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發，而不采用稅負較重的開發后銷售方式。房地產開發企業可以用客戶的名義取得土地使用權和購買各種材料、設備，注意從最終形式上來看房地產權屬一定不能發生轉移。實際運用本方法時，必須具體問題具體分析，這樣才能減少納稅風險，降低稅負。
以上是地產企業進行土地增值稅稅收籌劃常用的幾種方法，土地增值稅籌劃的途徑和方法還有很多。通過上述籌劃方案可知，任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性，在實際操作中，房地產應具體問題具體分析，靈活運用稅收政策，必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。
三、結束語
總之，隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規定的逐漸細化，房地產企業通過合理的稅收籌劃節省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作，需要同時高度熟悉企業運營和稅收法規。企業應該通過合理合法的手段，找到不違反稅法的籌劃空間，綜合考慮企業目標和實施成本，控制風險，才能減輕企業稅負，增強自身競爭力。
參考文獻：
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從2003年我國把房地產作為經濟發展的支柱產業以來,我國房價可謂是一路飆升。然而在促進經濟增長的同時,一系列現實社會問題也逐漸顯現。為了有效抑制房價迅猛上漲,促進我國房地產市場的走向可持續發展道路,國家陸續出臺了一系列調控政策,如“國六條”、“新國八條”、“新國五條”等。要想在日趨復雜的背景下求得生存和發展,房地產企業無疑必須降低開發成本。由于房地產企業稅收存在涉稅多、稅負重的特點,可進行籌劃的空間相對比較大,所以通過稅收籌劃來降低成本是房地產企業謀求發展得必然選擇。
二、房地產企業稅收籌劃的必要性
(1)房地產企業面臨資金鏈緊縮:當前我國的房地產信貸政策出現緊縮現象,資金回籠變緩,全國各地的房企資金鏈面臨前所未有的壓力。所以降低開發成本,節約資金對于房地產企業來說十分重要。
(2)房地產企業經營成本幾乎達到極限:隨著建筑材料的價格上漲、工人工資的上調以及土地轉讓費的提高等經營成本的提高,使得從經營成本入手來降低成本變得難度加大。
(3)房地產企業涉稅多、稅負重:房地產開發企業從取得土地開始到最后的銷售,整個過程都會涉及到稅收。而且在整個過程中涉及的稅種多,稅負也相當重。例如土地增值稅的稅率高達30%-60%。但這同時也為納稅籌劃帶來了可操作的空間。
(4)國家稅收優惠政策為納稅籌劃提供了可行性:對于房地產企業涉及的稅種,國家都有相應的優惠政策。房地產企業有效利用稅收優惠政策,可以為企業降低納稅成本,同時還可實現國家宏觀調控,可謂一舉兩得。
三、房地產企業稅收籌劃的影響因素
企業在進行稅收籌劃時,需時刻注意環境變化,因為稅收籌劃必然受到各種政策、法律法規等各種環境變化的影響,新會計準則中對我國房地產企業稅收籌劃產生影響的主要涉及兩點:存貨和投資性房地產。
(1)我國《企業會計準則第1號――存貨》對存貨的發出計價方式的規定中不再有后進先出法,只能采用先進先出法、加權平均法和個別計價法。而原來的后進先出法在目前我國通貨膨脹的背景下可以抵扣、減免一定的稅收。因此,如果房地產企業不對此采取措施,必然使其負稅加重。另外,房地產企業的經營周期一般都比較長,取消了后進先出法,必將會對企業的當期損益造成影響,進而影響到利潤。
(2)新會計準則中,增加了《企業會計準則第3號――投資性房地產》。該準則中對投資性房地產的概念進行了界定,而且規定了房地產企業如何對資產分類。另外,準則還增加了“公允價值”這種計量模式,對如何確認、計量都做出了明確的規定。若是合理運用投資性房地產的公允價值計量模式,便可為公司減輕稅負。
四、房地產企業稅收籌劃存在的問題
2000年一直到現在,房地產一直是我國經濟發展的支柱產業。在國家經濟快速增長的同時,房地產企業也獲得了很多利潤。由于房地產投資金額大加之發展迅速,很多企業發展并不成熟,他們往往企圖通過偷漏稅的辦法來達到降低成本的目的。但是2002年我國就開始把房地產企業的稅務稽查工作作為重點工作,使得房地產企業面臨著日益復雜的稅收環境。通過偷漏稅的現象不僅存在很大風險,還阻礙了稅收籌劃的進程。
(1)企業稅收籌劃意識不強。我國《憲法》第五十六條明確規定,“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務?！蓖瑫r,我國稅法也規定納稅人有依法納稅的義務。但是房地產企業由于稅負重、納稅多,其認為通過稅收籌劃減輕負稅的效果不明顯,所以常常通過偷稅漏稅的方式來減稅?；诖?很多企業出現了內外兩套賬的現象,對內的是反映企業真實情況的賬,對外則是用來應付稅務機關的假賬。這種做法無疑給企業帶來了巨大的風險,一旦被查處,除了繳納罰款,還會影響企業的信譽,不利于企業的長遠發展。稅收籌劃反而是一個合理減輕稅負的方式。
(2)企業稅收籌劃組織不健全。企業內部稅收籌劃組織不健全也是房地產稅收籌劃的重要影響因素。由于稅收籌劃具有較強的專業性,他要求工作人員不僅掌握會計知識,還要熟悉我國相關法律法規,尤其是我國稅收法律法規相對繁多復雜的情況下,納稅籌劃工作更是復雜。通過調查當前房地產企業內部組織機構,發現房地產企業很少設置專門的稅務部門,一般都不進行納稅籌劃,即使開展納稅籌劃工作也是由財務部門來完成。如此重要復雜的納稅籌劃工作如果完全依賴與稅務工作不太一致的財務部門來做的話,恐怕難以達到應有的效果。
(3) 企業各部門之間合作困難。企業各部門之間合作困難,阻礙了稅收籌劃的順利進行。房地產企業在建設的整個過程都會涉及到稅收而且建造的過程中有很多部門參與,財務部門并不能控制整個過程。要使得每個部門都積極配合并非易事,從而使得稅收籌劃的工作執行起來會很困難。財務部門除了制定合理的稅收籌劃計劃,還要與各部門之間進行溝通交流,從而使得各個部門的工作能夠在不違背稅收籌劃計劃的前提下執行。然而其他部門由于稅收知識的缺乏和利益的問題,都會使得稅收籌劃工作的進行。
五、 加強我國房地產企業稅收籌劃工作的舉措
(1) 增強企業稅收籌劃意識。在市場經濟快速發展得背景下,我國有關稅收法律制度也逐漸趨于完善。企業想要通過偷稅漏稅的方式來減輕稅負、降低企業成本已經不再現實。所以,企業要想真正通過節稅降低成本必須進行稅收籌劃。我認為在我國應該出臺相關政策,或者利用媒體的作用鼓勵企業進行稅收籌劃工作。也可以通過宣傳一些企業稅收籌劃成功的例子來引起企業的足夠重視,使得他們積極主動的進行稅收籌劃,為企業降低成本,從而促進房地產行業
的可持續發展。 (2) 建立健全的稅收籌劃組織。面對當前房地產行業嚴峻的形式,如果想要做好稅收籌劃工作,建立健全的組織機構很重要。所以,房地產企業應該設立專門的組織機構進行稅收籌劃。在此,我認為房地產企業可以獨立于財務部門設立稅收籌劃部門,并且配備專業人員負責。這要求該部門職工不僅要有財務知識,還要掌握稅收工作,了解相關法律法規,以期保證稅收部門的專業度和稅收籌劃工作的成功。
(3) 促進各部門之間的合作。如果一個好的籌劃計劃得不到順利的實施,其最后也是失敗的。因此,在整個稅收籌劃的過程當中,除了要保證稅收組織的建立和人員的配備外,各部門之間的配合協調也相當重要。我認為企業應該在企業內部普及稅收相關知識,讓每個員工意識到稅收籌劃對公司發展的意義,以及清楚各部門具體應該做些什么。另外,制定相[文秘站:]關激勵制度,鼓勵各部門積極配合,以確保工作的順利。
關鍵詞最小稅收負擔合法內部籌劃
納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內，通過對經營活動主要環節的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本作出計劃和按排。
納稅籌劃應緊密結合企業自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業情況各異，應注意法律問題。
房地產開發企業納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師、企業內部專業人員來開展，視企業具體情況而定。
房地產開發企業納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現成本最小化進行，下面從房地產開發企業內部專業人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面：
1精通業務，對稅法及其相關法規合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎
首先，精通房地產開發業務要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、金融等方面的專業知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經濟合同法、證券法等有關法律規定，還應了解房地產開發公司經營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業務發生的每個環節，具有統籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經濟發展狀況和其他社會現實的制約，不可能一步到位，完全成熟。
例如：某房地產開發企業開發過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產開發企業的業務流程。根據我國現行稅法規定，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本；又規定，納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務局規定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業將減少的應納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬元。
其次，房地產開發企業主要涉及營業稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內容，了解地方是否有優惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產開發企業有許多優惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產開發企業可以免交城建稅、教育費附加，企業所得稅預征率比內資企業低5%等，如果企業的高級管理人員在公司組建時能事先進行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業的稅收負擔?？梢姸愂栈I劃需要有超前的預見性。
再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產開發企業欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現某一方面節稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。規范管理、會計業務記錄合法性是稅收籌劃的保障
俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產開發商企業銷售委托1家專業的房產銷售公司經銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業所得稅時，折扣額也不得在企業所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產開發企業多交了營業稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。
納稅籌劃的日常運用應注意會計業務記錄的合法性。例如：某一房地產開發公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協議，取得了稅務發票，公司合理規避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。
3納稅籌劃事后應進行績效評價
年末終了，房地產開發企業委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結果進行分析對比，無疑是一次檢查企業會計核算質量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內部籌劃方案的不足。
俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業，要重視稅務籌劃的事后評價，總結經驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。
綜上所述，隨著社會的發展進步，法治會越來越健全，執法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產開發企業自身練好內功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業提高經濟效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發展的軌道。
參考文獻
