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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業資產管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2012年12月15日，迎著北京清晨凜冽的寒風，亞洲房地產俱樂部董事總經理劉佳奇、香港路勁集團董事局主席單偉豹等開發商及投資商集聚一堂。他們就最熱門的行業話題展開討論，意在為處于行業大變革的中國房地產企業帶來地產投融資模式的革命性思考。
一場融資“生死局”
由于被高利貸者逼得走投無路，曾經風光無限的包頭市房地產大王——鼎太置業的董事長魏剛，最終再也承受不住巨大的壓力，2012年6月6日在包頭市東河區某酒店上吊自殺。
魏剛自殺是房地產商融資難的一個側面反映，在其自殺之前，中國的信貸收緊政策已經持續兩年，中國的小型房地產開發商的融資壓力與日俱增。中國政府收緊信貸的目的是打擊房地產市場的投機活動，讓房價趨于合理。
到底有多少家房地產企業面臨融資困境？據標準普爾評級服務公司說，由于一批短期房地產貸款在2012年到期，中國超過8萬家房地產開發商面臨一場生死存亡的考驗。
一些開發商與魏剛一樣，向放高利貸的人求助，高利貸的利息最高可達每月5%。但除了借高利貸，在中國政府2011年加緊了對銀行放貸的限制之后，信托公司則是房地產行業新的合法貸款的主要來源。2011年以來信托公司紛紛推出針對房地產投資的集合資金信托，房地產信托已募資金20多億元，為2010年的一倍，其數量在所有信托產品中占了三分之一以上。
但是靠信托公司獲得融資的房地產開發商的問題更大。證券經紀商中國國際金融有限公司估計，2012年有2230億元的信托貸款到期，其中大約一半在7月到9月之間到期，另外有2820億元的信托貸款將在2013年到期。加在一起，這相當于房地產行業2011年末所有未償信托貸款的75%。
中資銀行傳統上一直不愿強迫貸款者進入破產程序。但是中國的信托公司則不同，它們要求開發商申請貸款時提供大量擔保，有時，擔保的價值甚至高達實際貸款額的三倍，以防止開發商違約。盡管違約可能會讓信托公司獲得意外之財，但信托公司還是希望開發商能夠及時還款，因為它們需要在貸款到期時立刻向投資者進行支付。
就在魏剛自殺之后的幾個月，中國一些財務狀況較好的開發商（更容易通過銀行貸款和債券市場獲得融資的開發商）回到了土地市場，利用遠低于2010年峰值的價格補充庫存。但是由于2012年1月到5月的房屋銷量同比下降了9%，許多開發商沒有足夠的收入用以支付到期的信托貸款，他們只能尋找其他資金來源。
做“壞賬銀行”生意的房地產基金
在信托之外，開發商們正在尋求從一些新成立的房地產投資基金以及資產管理公司那里融資。資產管理公司也被稱為“壞賬銀行”。十幾年前設立資產管理公司的初衷就是為了清理中資銀行的壞賬。
信托公司經理人、基金經理和分析人士說，到目前為止，中國的四家資產管理公司已經成為低迷房地產市場的最重要角色，如果沒有它們的參與，信托公司就會缺乏償還投資者所需要的資金。中國的信托公司主要受銀行、其他重要國有企業或地方政府控制，但一些外資金融機構也持有少數股權。2012年3月底，它們管理的資產有5.3萬億元，是兩年前水平的兩倍多。
在華爾街，處置不良資產的公司往往被稱為“禿鷲”，他們靠那些“腐肉”為生，也替整個經濟體清理垃圾。在其他國家，類似機構在處理完壞賬之后就會關閉，但中國的“壞賬銀行”已經演變成整個經濟體中幾家規模最大、最多元化的金融機構。
中國的四家“壞賬銀行”設立于世紀之交，分別是信達資產管理股份有限公司、中國華融資產管理公司、中國東方資產管理公司和中國長城資產管理公司。信達等首批中國金融“禿鷲”的設立目標也是為了在十年存續期內“最大限度保全資產和減少損失”。
“壞賬銀行”的參與方式之一是在開發商破產之前進入，事實上接管信托貸款，但要求的回報更高、期限更長。它們同樣也可以收購開發商的應付賬款等其他債務，同時要求開發商提供抵押，這樣做同樣也可以讓開發商騰出手來償還信托貸款。
不過，資產管理公司不太可能有意愿救助每一筆信托貸款。中國東方資產管理公司副總裁李欣說，他們的目的不是幫助開發商開發房地產，而是解決短期流動性吃緊問題。
房地產投資基金安泰盤實股權投資管理有限公司董事長蓬鋼說，希望從他那里獲得融資的開發商數量太多了，他們根本無力提供這么多資金。
蓬鋼在2012年第三季度完成了基金的第一輪資金募集，從國內投資者手中融資人民幣10億元，并計劃在明年年中以前完成30億元的投資。
安泰盤實基金的預期年回報率至少為25%，遠高于一般信托基金10%到20%的回報率。該基金以接近完工的項目為目標，要求開發商提供大量擔保，以確保基金在房價大幅下降的情況下仍有高額回報。
蓬鋼說，2011年的時候，開發商對他們的利率還有些抵觸，現在他們已經是窮途末路了。
房企們融資手段不一，目的卻只有一個，就是拿錢。但是許多地產商融資是為了用新債還舊債，是有風險的。美國次貸危機便是前車之鑒。令人擔憂的是，目前國內房地產企業的負債率較高，五成大型房地產企業的負債率超過60%。平均資產負債率也創出2008年以來的新高。
如何規避風險？一些房地產人士選擇建立房地產俱樂部以整合上下游資源。亞洲房地產俱樂部董事總經理劉佳奇表示，房地產俱樂部可以通過會議組織的形式接觸到許多潛在的資金供給方和需求方。
房地產“洗牌”
也許北京改弦更張、重新開啟開發商的信貸渠道只是時間早晚的問題，但十之后，北京的官員表示，這樣的政策“轉身”不太可能發生。
“目前有一些開發商面臨資金壓力，甚至已被切斷信貸。這是我們樂于見到的情況。”其中一名官員表示。
他指出，開發商“魚龍混雜”，某種整合過程“非常必要”。另一位官員估計，目前中國有5萬家房產企業，有必要讓市場力量發揮作用，起到“適者生存”的效果。
中國有許多房產開發商是小型和私有企業。此類企業最有可能率先破產，讓政府控制的大型競爭對手占據更大的市場份額。
“我們關注的問題是，我們不想看到任何系統性的情況。如果個把房地產公司因為管理不善而倒閉，那么它們應當倒閉。”這名官員表示。“向這些公司放貸的銀行，應當收到不良貸款上升的懲罰。只要沒有釀成一場大規模的系統性危機，就沒有問題。”
為彌補資金缺口，許多房地產企業轉向活躍于中國金融體系灰色區域的信托公司，但官員們目前也在切斷這一融資渠道。
某家中等規模國有銀行的一名高管稱，他看不到任何證據顯示收緊措施將會放松。他認為，政府希望看到房地產行業出現一個“大吃小”的過程。
在信貸、IPO、發債、信托等融資渠道紛紛受阻，宏觀調控持續的市場背景之下，房地產私募基金變得空前活躍。越來越多的房地產企業親身試水，自主或聯合設立房地產私募基金，開拓房地產企業融資新渠道。
其實，在國外有很多成功的案例，如中國市場比較熟悉的新加坡凱德置地、美國的鐵獅門和漢斯。這種模式的基本特點是把自己的股本和投資者的股本放在一起組成基金，開發商做基金管理人。當然，這對開發商的融資能力和投資能力提出了更高的要求，所以只有那些管理規范、業績良好的公司才能 得到投資者的青睞。
總體而言，開發商自主設立房地產私募基金，對房地產市場的長期發展來說意義深遠。
開發商基金有助產業升級
據清科統計數據顯示，從2010年至2011年11月，共有36支房地產私募基金完成募集，募資總額達55億美元。
作為投資人，最擔憂的還是“利益輸送”的問題。從我自身的從業經驗來看，只要在成本控制和退出估價兩大環節把好關，就可以避免這個問題。而這與企業本身的定位有關系：如果是從長期戰略的角度來運作基金項目，就不會一葉障目，被眼前的一點利益誘入歧途。
投資人在選擇基金的時候，關鍵要看該基金發起的動機是什么。無論是開發商還是獨立第三方發起的私募地產基金，要先把業績做起來，才有機會、有時間去證明自己，展示自己的策略、實力和風格。
開發商發起的基金對中國房地產行業有更深入的了解，同時擁有廣泛的資源網絡，是其參與這一投資領域的優勢所在。此外，通過參與設立房地產基金，房地產企業集開發商和投資人身份于一身，有助于其參與產業整合，助推產業升級。
主流開發商的全國化運作模式，使開發商旗下基金在投資項目選擇和管理運營上有一套成熟的體系。同時依托股東運營平臺，此類基金在投資、資產管理、風控和收益等方面比其它類型基金更加有效。除此之外，開發商發起的基金項目資源豐富，選擇余地較大，募集資金也可以很快投入項目。
“開發+投資”雙輪驅動
從海外經驗來看，新加坡凱德置地是一個很好的例子。凱德置地是新加坡嘉德集團在華的全資子公司。嘉德集團是亞洲最大的房地產公司之一。凱德置地的核心業務涵蓋住宅、綜合商務房產、商場、服務公寓和房地產金融。
其中，嘉德資產管理有限公司則是世界領先的房地產基金管理者，專門從事房地產基金管理和金融咨詢。截至2010年12月，集團旗下管理著6支房地產投資信托和17支私募基金，其中涉及中國業務的信托有1支，私募基金有9支。
自2000年確定輕資產戰略的轉型方向后，經過十余年的發展，凱德置地構造了一個以地產基金為核心的成長通道，凱德置地以地產金融為核心的輕資產戰略也愈發收到成效，凈資產回報率提高到兩位數水平，凈負債資本下降至30~40%的水平，而資產管理規模（已達600億）呈現倍數增長。
在國內，復地集團在私募地產基金方面的努力由來已久，既有開發項目和成熟的持有物業，也有基金業務貫穿其間。2004年，復地集團就與全球知名的房地產投資管理公司荷蘭國際房地產（ING）共同開發松江復地香堤苑項目，而該樓盤也成為松江地區最熱銷樓盤之一。2005年，二者又再次攜手，合作開發上海虹口區曲陽路復城國際項目。
除了ING，復地還和其它幾家外資基金合作，一方面是擴大資本來源的渠道，一方面也借此機會了解了基金的運作。對復地來說，與投資人一起投入開發中高端住宅項目，合作共贏，是水到渠成的發展。
無論如何，開發商對發起人民幣房地產私募基金需有長時間的醞釀。2007年，修訂后的《合伙企業法》正式實施，打通了私募基金投融資的通道，使得PE的股權合作更有法可依。
一、調控政策下房地產投資中的問題
(一)調控政策增加了房地產企業的財務風險產生于資本循環運動過程中的財務風險，在不同的經濟活動階段具有不同的表現形式。以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產行業的資金需求量巨大，因而融資成為房地產行業的重要活動。政府調控政策的實施，使得人們對于房地產的投資趨于理性以及房地產行業融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業的信貸，政策的調控使得資金向房地產行業的流動減少；第二是投資的風險，房地產投資是否合理與企業的盈利息息相關，甚至直接關系到企業的生存。以最小的資金規模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產行業的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調研的失實，引起產品滯銷，企業的工藝技術落后，企業投資規模盲目過大或過小；第三是資金回籠時產生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調控措施時，產品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。
(二)現有的財務預警機制不適應調控政策近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。
(三)調控政策對房地產市場的影響國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。
二、房地產企業應對調控政策的措施
(一)加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。
(二)建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。
(三)多做市場調研，了解政策的動態影響企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。
三、結束語
總之，政府的宏觀經濟調控政策，一方面遏制了房地產經濟的惡性發展，促進了房地產企業的優勝劣汰，使得房地產步入了良性發展的軌道，另一方面對房地產企業的投資產生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價格等方面的非常明顯的影響。因此企業應該加強對政府相關調整政策的學習，也要注意投資風險的分析和規避。加強對投資各個環節的掌控，降低投資風險，建立健全適應調控政策的風險預警體系，在對市場充分把握的前提下做出正確的投資決策。
作者：鄒文杰單位：萬家共贏資產管理有限公司
一、財務信息系統概述
財務信息系統以合理的部門合作、疏通的信息渠道為依托，以計算機、internet網絡、網絡財務軟件為手段，建立的財務信息服務系統。是管理信息系統的一個子系統，是專門用于收集、存儲、傳輸和加工會計數據，輸出財務信息的信息系統。它運用本身所特有的一套方法，從價值方面對企業的經營活動和經營成果，進行全面、連續、系統的定量描述。
二、財務信息系統的結構及對會計核算的作用
現代化的財務信息系統與傳統的會計電算化是有本質區別的，它不僅包含了基礎的帳務核算，更添加了資產管理、集團子公司間的協同管理、營銷接口管理、成本控制管理、計劃預算管理、資金管理等功能，真正實現對經濟全過程的管理及監督。
1、房地產企業的財務信息系統的設計原則
房地產企業生產開發過程相對于其他行業而言存在生產銷售周期長、涉及環節多的特點，因此我們在設計其財務信息系統時應充分結合這一特性。首先，我們需要了解房地產行業的開發流程，一般為：前期的土地取得、項目可研及評審、辦理各項規劃施工許可證件、開工建造、房屋銷售、竣工交付及房屋維護管理等。各個階段都涉及到多種經濟業務包括資金流的導向、資產材料的流轉、庫存管理、往來核算等等，財務信息系統需要設置收支核算、庫存核算、資產核算、資金結算、往來核算等模塊，以全面真實的反映其生產全過程。其次，在開發過程中應設置相應的預算控制、成本對比分析、利潤偏離分析等預警管理功能，實現財務全過程的監督和風險控制。最后，由于房地產開發通常根據企業規模、開發項目特性實施分期開發，因此除了要對各期開發過程實施控制，更需要對項目整體實施全過程的控制，這樣才符合項目開發特性，才能提供真實的開發經濟指標。
2、房地產企業的財務信息系統的內容
ERP的應用系統實現了很好的集成性和層次豐富的功能，其應用系統一般分為財務系統、供應鏈管理系統、制造資源管理系統、項目管理系統、人力資源管理系統等幾大系列。其中，財務信息系統已經涵蓋了企業會計和財務管理的主要職能，房地產企業一般應包含以下內容。
（1）財務計劃管理：其核心作用在于分析預算和實際執行情況的差異并做出必要的調整。房地產的開發多為按照評審后的方案開展實施，具有很強的計劃性，因此評價計劃執行情況對開發過程具有很高的指導意義。這在傳統財務系統中是比較薄弱的環節，利用總賬和財務分析模塊，可以做到對公司級和部門級的預算和預測，并且能支持自上而下、自下而上以及分布式的預算生成，實現預算分析。
（2）財務報表合并：隨著市場經濟的發展，多元化、集團化經濟發展已成要當今的主流，單一公司的報表已不能全面反映集團化的整體經營成果，能對多級次帳套，多幣種和多會計日歷的報表進行合并，并能夠對科目的余額進行追溯至原始業務的憑證是集團化管理的基本需要。
（3）利用Financial Analyzer模塊，企業各層次員工及外部有關人員在得到授權的前提下，可以對財務數據進行建模分析。更復雜的財務分析可以利用在線數據分析處理工具（OLAP）進行多種角度的數據建模。例如，進行影響銷售的敏感性建模分析、成本影響因素的分析，從而為利潤實現提供科學的決策。
（4）財務管理和控制集中體現在對費用的管理上。ERP采購、應付賬款和固定資產模塊的集成性既減少了費用數據的重復錄入，也能自動地收集，形成報表供有關人員分析和評估。
（5）企業的現金管理涉及到財務的各個方面。現金管理模塊與應收賬款模塊、應付賬款模塊和總賬模塊是集成的，并提供與銀行的數據接口，從而形成了一個能支持多幣種、自動銀行對帳的現金管理體系。
（6）固定資產與采購、庫存、總賬等模塊相互傳遞有關資產和設備庫存的信息，保證在系統中維護準確的資產數據。系統能支持各種資產的折舊、重估、清理的會計處理和財務報表，為企業確定有利的資產管理策略提供服務。房地產企業的完工產品的庫存管理應結合銷售管理和資金管理，這樣才能真實的反映企業持有資產的全成本，而非帳面開發成本，還應包括持有期的各項成本及占用資金的利息成本。
3、房地產企業的財務信息系統的作用
房地產企業運用了財務信息系統后可以將繁雜的財務數據統計工作簡化，會計人員只需要通過對原始數據的錄入即可生成各類報表及明細賬簿，滿足管理層需要，更可以通過與其他業務部門的數據對比分析后查找差異原因，實施內部控制，具有較高的管理的意義，主要體現在以下幾個方面：
（1）促進房地產企業會計人員工作效率的提高。傳統的手工賬務需要會計人員記錄原始數據，還需要手工制作各類明細賬及報表，財務信息化后只需要錄入原始數據后系統自動生成各類賬簿和報表，大大提高了工作效率和準確率。讓財務人員把更多的精力放在原始單據的審核和制度執行審查上，提高監督、降低風險、加強內部控制，同時也鍛煉了會計人員的判斷能力。
（2）提高會計人員的管理水平。財務信息系統建立以后，房地產財務人員的主要工作轉化為對數據的管理和分析工作，由簡單的操作者轉變為管理者，要求具有系統分析處理問題的管理方面的綜合能力。
（3）優化會計核算過程、協調各職能部門間的信息溝通。財務人員通過各職能部門信息系統的數據直接轉化生成財務數據，需要財務人員嚴格審查數據來源、審查數據準確性、合理分類并歸集加工數據源，以實現財務數據和各業務部門數據的即時性、一致性和準確性，達到對比分析的目的。
三、財務信息系統在房地產會計核算中的應用
會計核算指對會計主體已經發生或已經完成的經濟活動進行的事后核算，也就是會計工作中記賬、算賬、報賬的總稱。財務信息系統下的會計核算以傳統會計核算為基礎，結合企業的資金、預算、成本等內容為一體的管理會計的總稱。房地產企業根據項目開發特點建立財務信息系統應包括總賬、現金管理、應收應付管理、費用報銷管理、固定資產管理、存貨核算、計劃預算、成本管理、報表管理及資金管理等模塊。其中計劃預算、成本管理、收入管理等模塊應通過ERP接口到各業務模塊中調用數據，實現數據共享、進行數據審核，以達到數據執行分析的目的。對資金管理模塊通過與銀行接口實現資金同步化實時到賬管理，同時通過各子公司資金平臺實現集團內部資金的調度及監控。
總之，房地產企業通過運用財務信息系統管理后，財務數據的收集、存儲、傳輸和加工都需要依托信息化來完成。一方面有利于在開發過程中通過對比各項經濟指標及時發現項目方案中的不可行因素予以及時調整、減少損失；另一方面，也可以發現執行過程中存在的嚴重偏差，找到經營過程中的失職環節盡最大可能的糾正操作，及早回歸計劃方案，對項目開發運營具有雙全意義，因此建立全面信息系統對財務工作具有重要意義。建立財務信息系統讓財務工作日漸高效、真正成為企業管理的重要內容，對提高財務管理水平具有深遠的意義。
參考文獻：
摘 要 房地產行業具有投資大、風險高和周期長的顯著特點，經過十幾年的快速發展，由于國家政策和自身經營管理等方面的原因，房地產企業積累了大量風險，再加上2010年以來國家房地產政策日益收緊，房地產企業面臨著內外雙重困境。如何突破融資瓶頸，提高資金使用效率，促進企業內部規范運作與管理，實現利潤回歸，成為房地產企業發展的重點問題，而建立和完善財務內控體系是保證房地產企業良性發展的前提。
一、房地產企業財務內控存在的問題
1.房地產企業財務內控體系不健全
目前，大多數房地產企業并沒有建立財務內控體系，在內控制度、內控環境、內控程序以及會計系統等方面均有較多不完善之處。大多數財務內控制度的制定沒有基于企業的現實情況和長遠發展戰略，也缺乏對房地產行業規則和法律的考慮，所形成的財務內控制度往往流于表面，缺乏一系列操作性較強的規范性文件和一個制定具體規范的計劃。除此之外，許多房地產企業高層管理者由于內部控制觀念的淡薄，對企業財務越權管理，控制人集財務管理控制權、管理權、監督權于自己一身，權力發揮的任意性，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
2.內控未能突出重點
近年來，房地產企業開發項目自有資金比例提高至30%，加息和限購令的出臺以及政府保障房的建設等政策對整個房地產業市場都產生了巨大影響，加重了房地產融資和企業現金回流的困難。現金流風險不僅沒有緩解，還有更加惡化之勢。然而，大部分企業內部控制仍以財務報表和防錯糾弊為工作的主要內容，未能合理的控制現金流，并且沒有結合企業自身實際情況，針對現金流所存在的各類問題，將將風險細化，制定可行的風險應對措施。可見，大多數房地產企業財務內部控制并未能突出需要重點防范的風險，
3.企業財務內控監督乏力
部分房地產企業沒有設立內部控制專門機構，這就使得財務內控制度的執行和落實缺乏保障，財務管理違法違規行為得不到有效制約。有些企業雖然設立了內控專門機構，但賦予的職權有限，財務管理中發現的問題得不到及時有效處理。此外，在企業財務外部監督方面，由于企業信息的封閉性，造成社會以及公眾等外部監督主體難以實現對企業內控的有效監督。
4.財務人員素質低下，財務內控意識淡薄
由于我國房地產企業發展歷史較短，房地產企業的管理機制并不夠健全，導致企業往往忽視了對財務人員素質培養，導致房地產企業財務管理人員內部控制意識淡薄，欠缺財務內控管理知識、內控管理觀念滯后，內控管理缺乏主動性和積極性，財務管理人員無法為企業的財務內控體系的建立發揮其領導作用，這嚴重影響了企業競爭力。
二、建立房地產企業財務內控體系的原則
財務內控制度包括現金及有價證券、固定資產、工程項目、存貨、籌資及權益、對外投資、銷售與收款、對外擔保、成本費用、采購與付款、稅收管理、財務管理信息系統控制等。企業建立財務內控體系既要以《會計法》、《具體會計準則》、《會計基礎工作規范》等法律法規作為依據，又要結合企業的具體情況，做到合理合法，便于企業有效增強內部管理。
一般而言，建立房地產企業財務內控體系的原則主要有合法性原則、適應性原則、一貫性原則、經濟性原則、整體性原則等。各原則強調重點不同，主旨在于要求企業財務內部控制必須遵循法律法規，根據企業發展優化內控制度，保持財務內控制度的一致性和連續性，有利于提高企業經濟效益，符合企業長遠發展大局。
三、政策建議
1.健全財務內控有關規章制度
首先，企業的財務管理要有章可循，房地產企業應根據《會計法》、《公司法》、《會計基礎工作規范》等法律法規以及企業實際，從財務管理體制、固定資產管理、資金管理、利潤分配管理、成本費用管理、財務分析和報告等方面建立一系列的規章制度。并通過實踐來不斷完善，提高規章制度的科學性和實踐性。
其次，對財務工作人員進行合理的分工，劃分權責，建立行之有效的激勵機制和監督約束機制。并要求工作人員嚴格按照規章制度辦事，避免規章制度形式化，增強執行的力度
2.明晰財務內控工作重點
房地產企業開發投入大，風險高，周期長，再加上房地產企業會計核算的特殊性，使得房地產企業內控外部環境復雜，控制的難度也極大。這要求企業財務管理人員對企業所面臨的形勢要有敏銳的洞察力，把握財務內控的主要方向。除此之外，財務管理人員還要針對重點問題制定具體應對步驟，積極防范風險。
3.加強財務管理工作
第一，完善企業之間資金往來的各種財務手續，規范擔保行為；第二，規范會計基礎工作，進行會計核算；第三，加強原始憑證審核和財務收支監督；第四，定期對會計賬簿的有關數據與庫存實物、貨幣資金、往來賬款等進行核對，做到賬證、賬賬、賬實相符；第五，保證財務會計報告的真實性、合法性和完整性；第六，嚴格按照國家規定向外報送財務會計報告，按照章程規定將年度財務會計報告送交各股東，并在股東會上如實披露企業財務狀況和重要理財事項。
4.加強內控監督，提高內控有效性
企業內部審計人員要積極開展經常性的財務收支審計、經濟責任審計和經濟效益審計，抓好內部控制制度的評審，及時查漏補缺，建立有效監督機制，使內部控制監督作用得以充分發揮。在實施企業財務內部控制、規范企業會計審計、核算的過程中，要注重企業內部控制工作的權威性和的獨立性，使財務內部控制反饋的信息得到充分重視，保障財務管理過程中發現的問題得到及時有效解決。
關鍵詞：金科地產；財務管理
1.房地產企業概述
房地產企業作為各國的支柱產業之一，其發展直接關系到國計民生。我國的房地產企業一直以來都是國民經濟的增長點，據有關部門統計，房地產企業在07年直接帶動國民生產總值增長1.5個百分點。但我國房地產企業還存在著諸多問題。資源浪費與流失嚴重、商品房空置量增加、房地產業與金融產業關系混亂、房地產開發造成的環境破壞嚴重等都是我國目前房地產行業亟需解決的問題。為實現我國房地產企業可持續發展的戰略目標，中央在09年下達了關于《當代房地產企業發展可持續性目標》中關于房地產企業的發展目標，其核心內容就是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配'.為實現這一戰略目標我國在房地產企業發展方面應該做到如下幾點，一是合理利用土地資源，減少土地資源的浪費。二是重視房地產開發過程中的環境保護，維持生態平衡。三是完善房地產金融體系，建立和發展房地產發展二級市場。四是加快技術創新和科技創新。以新時代下的房地產綠色目標為出發點，建立健全相關體制體系，運用現代化信息手段，結合新時代的發展需求，實現房地產企業的網絡化信息化目標。
2.財務管理目標的研究
首先， 利潤最大化是企業財務管理的首要目標。一方面，企業的利潤是企業發展的源泉，能夠最大化的滿足業主的需求。另一方面，它在增加私人財富的同時也使得社會財富最大化。其次是每股收益最大化目標。由于當前利潤和預期未來的利潤會直接影響到股票的價格，避免企業在追求利潤的短期行為，應從企業價值的角度強調股東的利益和其他利益主體的關系。如果處理不當將不利于企業進行各種現代財務活動。還有就是股票的價格還受到其他很多不可控因素的影響，并不是所有的公司都能有效的控制這種影響。在上市企業和私營企業對這種控制都很難適應。最后就是企業本身價值最大化的目標。企業價值最大化的決定因素是企業的潛在的對未來的獲利能力。財務報表的內容包含如下幾個方面，運營能力分析、償債能力分析、盈利能力分析、杜邦財務分析以及綜合能力分析等。財務報表分析的方法有因素分析法、現金流量分析法、比較分析法、趨勢分析法和比率分析法等。財務報表分析中的比率分析在內容上應該由信用比率、成本經營比率和投資比率構成，這些構成是公式盈利3財務管理報表的現狀
財務報表的定義及報表分析的定義。財務分析的本質是對于財務數據的搜索和分析以及對財務分析結果進行決策的過程。作為財務報告的重要組成部分，財務報表展示了企業董事、管理及財務人員對公司財務情況的分析和處理。財務報表在會計準則的基礎之上對債權人、股權持有者、政府等各方用戶公共信息的披露。《企業會計準則第30號――財務報表列報》是我國的會計法規，在該法規中明確指出了財務報表應是企業財務情況、現金流動量以及經營成果的構架性表述。應包含如下內容，利潤表、現金流量表資產負債表、所有者權益變動表和附錄。‘作為信息披露的載體，它是企業及其利益者的鏈接，能全面、系統和明確的展現出企業的財務狀況、經營成果和現金流動的基本情況。’張玉林在2009年提出了財務報表分析的定義。財務報表的內容包含如下幾個方面，運營能力分析、償債能力分析、盈利能力分析、杜邦財務分析以及綜合能力分析等。財務報表分析的方法有因素分析法、現金流量分析法、比較分析法、趨勢分析法和比率分析法等。財務報表分析中的比率分析在內容上應該由信用比率、成本經營比率和投資比率構成，這些構成是公式盈利能力及未來發展狀況的體現形式。
3.房地產企業發展現狀
目前我國房地產企業存在著諸多問題。房地產企業涉及范圍廣，從房地產的開發與再開發、房地產中介服務、房地產經營到物業管理、房地產的調控與管理等都與企業的管理掛鉤。信息化時代的發展離不開信息技術的運用，同樣房地產企業的發展離不開企業對信息技術的開發與利用。企業的發展離不開企業內部與外部相結合的良性運作。企業要想獲得良好的發展就要從各個方面對企業進行全面的改革與創新，其中比較重要的就是企業的內部管理。
隨著我國市場經濟的不斷發展，我國的房地產企業也在不斷的創新與改進過程中成長。房地產企業在內部管理方面普通都存在著一些問題，諸如內部管理制度體系薄弱、上層管理能力不強、公司治理模式不夠完善等。其中還包含財務管理混亂的問題。作為房地產企業的命脈，財務管理問題如果不能得到有效的解決，將在很長一段時間對企業的可持續性發展產生影響。嚴重的會影響我國經濟的發展。我國房地產企業需要在結合自身發展的特點，在財務管理方面要做構建完善的財務管理體系，改進相關的財務管理技術，并運用現代化信息手段提高企業內部財務管理水平。
4.金科地產財務管理現狀探討――財務報表分析視角
處于動蕩的經濟形勢下，金科應在適度拿地、資金充足的情況下維持企業的健康經營。所謂機遇與風險并存。金科應充分利用自己順暢的資金條件和良好的企業形象抓住這次機遇為企業的發展鋪路。
4.1金科地產數據分析
（1）短期償債能力分析
流動比率能有效的反映企業用在短期內能轉變為現金的流動資產償還到期流動負債的能力。該公司在此項上已經接近行業標準比率2，這表明其在短期還債能力方面較強。但是2011―2013年間數據顯示，其呈下降趨勢，說明本公司的短期償債能力在這一時期下降了，其財務狀況不夠穩定，從數據上可以看到，在這一算時期內其流動資金都顯得十分的緊張，滿足日常運營沒有問題但是沒有足夠的財力來應對到期的流動負債。
②不難發現該企業速動比率一直偏低，小于1，表中顯示的4年間不僅僅速動比率偏低且不穩定。從數據上看，該企業在短期償還能力方面還較差且財務不穩定。
③從相關指標中看出，現金比率它的作用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現金比率越高，說明企業即刻變現能力越強。從統計的數據來看，金科的現金比率實現上升后下降的，從2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，說明企業的即刻變現能力增強。但是，又從2010年的33.80%下降到2011年的29.17%，說明金科的存貨變現能力是制約短期償債能力的主要因素。
（2）長期償債能力分析
①資產負債率越大說明企業償債能力越差；反之，企業的償債能力越強。一般認為資產負債率為40%-70%時較為合適，由上表可以看出，2009-2010年金科集團的資產負債率在67%左右徘徊，相對比較穩定。在2011年，資產負債率上升說明償債能力變弱。
②產權比率越低，說明債權人權益受保障的程度越高，承擔的風險越小。從表1可以看出，2009-2010年產權比率較穩定，說明債權人權益受保障程度較穩定。在2011年，產權比率大幅度升高，說明企業充分發揮了負債帶來的財務杠桿效應。
③已獲利息倍數越大，說明長期償債能力越強。若假設財務費用為全部利息支出，從表1知，已獲利息倍數呈上升趨勢，說明金科集團長期償債能力增強。
2.營運能力分析
營運能力是指企業運用資產效率的高低。資產運用效率越高，資金循環越快，企業較少的投入獲取較多的收益。應收賬款周轉率越高，說明企業應收賬款賬齡短，收現快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業壞賬損失和收賬費用。
由表2可以看出，2010年的最高，說明回收能力強。而2011年最低，說明企業賬款回收發生困難，引起收賬費用增加，并存在發生壞賬的可能性。應收賬款周轉天數越多，則資金周轉越慢，金科的應收賬款周轉天數比較穩定，說明該企業資金周轉還比較穩定。
（1）銷售凈利率
銷售凈利率標準是0.1，該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少，表明銷售收入的收益水平。金科公司的銷售凈利率逐年上升從2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是達到17.4304%。總體上銷售收入的收益水平一般。說明企業在擴大銷售收入的同時，必須要相應獲取更多的凈利潤。
（2）成本利潤率
成本利潤率表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現了經營耗費所帶來的經營成果。該項指標越高，利潤就越大，反映企業的經濟效益越好。從表3數據看，本公司的成本利潤率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年達到29%，說明經濟效越來越好。
（3）資產凈利率
資產凈利率是一個綜合指標，表明公司資產的綜合利用效果。從表3結果看，該公司的資產凈利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，說明公司總體利用效果一般，
（4）凈資產收益率
凈資產的收益率反映投資者投入企業的自有資本獲取利潤的能力，即反映投資與報酬的關系。
本公司的凈資產收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年達到16.47%，公司自有資本獲取收益的能力更強，運營效益更好，對投資者和債權人的保證程度水平更高。
（5）資本收益率
應收賬款周轉率越高，說明企業應收賬款賬齡短，收現快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業壞賬損失和收賬費用。由表2可以看出，2010年的最高，說明回收能力強。而2011年最低，說明企業賬款回收發生困難，引起收賬費用增加，并存在發生壞賬的可能性。應收賬款周轉天數越多，則資金周轉越慢，金科的應收賬款周轉天數比較穩定，說明該企業資金周轉還比較穩定。存貨周轉率越高越好，說明企業存貨變現速度快，銷售能力強，資金占用水平低。由表2數據可知，2010年存貨周轉率最高，2011年最低，說明2011年企業銷售狀況不好，存貨積壓，資金占用水平高，應采取應對措施加以解決。存貨周轉天數越短，說明存貨周轉越快。2001-2010年的存貨周轉天數比較低，說明周轉速度快，2011年周轉天數較高，周轉速度很慢。該指標越高表明企業固定資產利用率高，企業固定資產管理水平較好，固定資產投資得當，結構合理。
從表2數據顯示：金科集團2008年和2011年的指標值較高，說明固定資產利用率較好，流動資產周轉率越高，說明在一定時期內，流動資產周轉次數越多，進而說明以相同的流動資產完成的周轉額越多，流動資產利用率越高。
從表2分析金科集團2009-2010年，流動資產周準率比較高，資產利用率高，2011年，周轉率下降，完成的周轉額少，因此，流動資產利用率較低。該指標越高，說明企業全部資產的使用效率高，從表2看，2011年的總資產周轉率較低，說明生產效率降低，影響企業的盈利能力，因此，企業應該通過提高銷售收入或處置多余的資產來提高總資產利用率。
5.財務報表反映的企業問題
企業財務管理狀況的不足和建議
從社會性需求方面，國家是不會讓這個市場變成一個投資品市場。我國在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市場，其目的并不是要在資本市場之外建立一個投資品市場，讓大家在這里投資、炒房，所以房地產市場最終要回歸到提供住的產品為核心內容的市場。也就是說安居才能樂業這個觀點上。所以，從社會性需求來看，房地產調控政策抑制投資、投機需求的政策也不會動搖。因此為了滿足未來的資金需求， 建議金科繼續加快銷售， 增加經營活動現金流入， 充分運用財務杠桿， 積極尋找戰略合作機會， 并進一步開拓融資渠道。而規模擴張帶來的風險控制又將對金科的專業能力和組織能力提出新的要求。
金科集團在看到企業優秀的盈利能力的同時， 也提醒高度重視現金的管理。金科擁有數額巨大的存貨量， 這既是未來發展的保障， 又是金科風險的主要來源， 從目前金科管理現狀來看， 建議進一步優化存貨結構， 適度控制存貨數量。政策因素主導市場，房地產行業面臨重大變局，在我國房地產市場中，政府是任何企業都無法忽視的重要因素。其一，政府是市場的資源供應者，通過土地市場從源頭上控制著整個市場走向；其二，政府是市場的巨大需求者，通過各種與公務員、事業單位等住房相關的政策影響市場需求和市場產品結構；其三，政府是消費者和企業各種經濟行為的政策環境變量，影響著消費者的購買成本和購買方式，左右著企業開發活動、銷售活動甚至是產品的具體產品設計狀況。金科公司應該密切關注國家政策，及時調整戰略，順應政策要求。
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【關鍵詞】房地產；信托；風險；管理
信托也就是“受人之托，代人理財”，其中，由于房地產信托兌付風險大、收益高，得到了社會各界的廣泛關注。本文就以房地產行業的信托作為基點，對于當地產行業信托風險管理進行了具體的闡述與分析。
一、房地產信托業務面臨的主要風險
在房地產信托當中常常出現偷換項目概念的情況，也包含了股權投資附回購形勢來彌補自有資金投資缺口的情況，因此，就成為監管部門嚴格要求需要整頓與規范的對象。
這些現象的存在，就使得房地產信托的風險被增大：第一，項目概念偷換的情況使得信托產品的實際用途與名義用途之間存在差異，難以具體的運用監管資金，但是名義用途的項目也是四證齊全，一般銀行的開發貨款即將或者是已經進入，項目土地等資源就需要抵押給銀行，信托融資僅僅對開發商所擁有的其余資產進行擔保，這樣無法有效的控制項目，也不能確定名義項目的銷售收入能夠用于信托融資的償還，但是實際的用款項目又無法控制，這樣就會加大融資風險；第二，開發商提供融資以股權投資附回購的形勢同樣存在較大風險，信托股權投資進入之后僅僅是將開發商自有資金投資缺口彌補，但是項目建設卻需要銀行開發貨款的支持，而銀行提供的開發貨款需要項目土地一級在建工程抵押，同時也需要預售資金的監管，在這樣的情況之下，開發商就無法在還款時使用本項目產生的現金流（因為就算是擁有預售資金，根據建委提出的監管要求，預售資金也只能用作于銀行貨款或者是項目建設的償還，無法用于大股東回購股權），開發商就只可以采取違規手段或者是使用其余的項目現金流來用于回購價款的支付，在預售資金監管日益嚴格的前提下，預售資金套取難度越來越大，也使得大股東本身的回購資金的來源也越來越困難。
二、房地產信托業務面臨風險的有效管理途徑
1.分散信托風險，注重拓寬信托投資渠道
傳統模式下的信托投資都是依賴房地產投資，但是信托投資收益常常會受到房地產行業不確定性影響，所以，最明智的選擇是“不把所有雞蛋放倒同一個籃子里面”。對于信托企業而言，所需要的是進行信托項目產品的推陳出新，也就是在信托投資渠道得以拓寬、收益得以擴大的同時，還能夠做好風險控制。這里，我們以中信信托為例，本公司的信托業務已經從傳統模式下的純融資轉變成為資產管理與財務管理之上，便成為主動性的業務管理，并且在民生工程建設、農牧產品生產等領域也推出了一系列的信托產品，并且每一項業務都具備良好的發展趨勢，無論是規模、收入還是凈利潤都能夠占據市場前茅。
2.加強房地產企業的內部管理控制
（1）預算管理。預算管理主要包含了財務預算、工程預算、現金預算、籌資預算等，主要是根據房地產企業本身的財務狀況、資金運用情況、資金的具體來源以及國家制定的財稅規則，對于企業各個時期的資金短缺以及盈余情況加以測算，進而制定出償還與借款計劃。按照時間劃分，預算分為月度預算與年度預算，年度預算需要信托公司報批、年度預算內的月度預算向信托公司報備；信托公司需要聘請專業的中介機構，審計其月度預算的具體執行情況，并且提出獨立的意見，及時發現其中存在的偏差，催促企業按照月度預算進度嚴格執行，確保年度預算最大限度落實。
（2）合同管理。通過公章共管的范式，信托公司也可以將企業對外合同的簽署情況加以規范，對于涉及到企業擔保與借款的融資合同就需要采取報批的方式，另外合同可以采取報備的方式。
3.加強房地產行業的現金流量控制
針對房地產企業財務風險大小而言，現金凈流量的多少是晴雨表，企業年度現金流入的總量是否能夠支持各項強制性支出的需求就是信托公司需要注意的地方。房地產企業現金的流出主要體現在生產經營活動中，比如：營業成本、人員工資、銷售費用等都可以緩期支付的；但是比如利息等支出就無法緩期支付，所以，企業就合理對現金的時間加以以及拖延支付功能合理的利用，當然，拖延支付的項目需要考慮到支付延長產生的成本以及對企業信譽可能產生的影響。
三、結語
作為信托業中的重要組成，當地產信托的發展狀況不僅關系到信托業本身的發展，同時也是房地產行業發展以及國民經濟健康發展的重要影響因素。對信托業務風險的有效、科學控制，才能夠幫助房地產開發項目做好不可預見風險發生的規避，同時也能夠將信托計劃風險降低，確保信托財產的安全性。
參考文獻：
一、房地產企業知識產權保護的對象
第一，專利權。專利權是指發明創造人或其權利受讓人對特定的發明創造在一定期限內依法享有的獨占實施權。國內專利法的保護對象是發明、實用新型和外觀設計。自我國實施專利法后，保護的重點關注方面有一個明顯變化的過程，近些年來，隨著外觀設計專利侵權案件數量迅速增加，企業尤其是房地產企業應高度重視外觀設計專利的保護。
第二，商標權。商標即品牌，是商品生產方或服務提供方在商品或服務中所用的一種明顯的標記，消費者可以通過這種標記來區別不同的生產方。從房地產行業的角度來看，以注冊商標為基礎創建房地產品牌，對于房地產開發商的無形資產有巨大的保護作用，這樣不僅能避免自身樓盤創意被他方模仿或克隆，還能保持并持續擴大市場份額[1]。從購房消費者角度來看，選擇品牌房產意味著在房屋質量、物業服務、房產增值等方面更有保證。
第三，版權。房地產業版權的保護主要是指著作權中建筑作品的保護。《伯爾尼公約》對建筑作品的受保護范圍有清晰規定，主要包含兩方面內容：一方面是在外觀、裝飾設計上含有獨特成分的建筑物本身，另一方面是建筑相關模型、設計圖以及立體圖等。
第四，商業秘密。商業秘密使得企業在行業中保持優勢地位，在激烈的市場競爭中占據一席之地。從行業現狀看，我國很多房地產企業并未過多關注商業秘密保護問題，競標報價泄漏、合作條件曝光、核心團隊被瓦解等問題層出不窮，直接導致投標失敗、合作終止、核心人員流失等，給企業帶來巨大的經濟損失。為杜絕類似事件出現，房地產企業一定要嚴格保護自身的商業秘密。
二、房地產企業在自身知識產權管理體系構建中的作用
第一點，加強知識產權管理制度建設。從房地產企業自身來講，要積極制定符合自身需要的知識產權管理制度，并把知識產權管理納入到企業資產管理范疇中，對知識產權的創造、申請、保護等各個環節都用制度進行明確規定。同時，還要在房地產開發過程中加大合同管理力度，在規劃設計、咨詢服務等涉及知識產權的合同中清晰約定權利歸屬和權利范圍。
第二點，組建房地產知識產權保護組織。房地產行業應積極組建房地產知識產權保護相關組織機構，以增強行業企業的知識產權保護意識。通過專門組織和專業人士的工作，宣傳知識產權保護法律法規、提高業內從業人員知識產權保護意識、拓展行業企業獲取信息資源獲取渠道，同時，通過專門組織的宣傳，擴大企業社會影響力，提升房地產品牌效應。
第三點，協調各方共同打擊盜版現象。一方面，社會大眾是各種商品房的直接消費者，若房地產企業能投入大量成本對所建商品樓盤進行精心設計，從未來住戶的實際利益出發，一定會受到大眾的歡迎，進而獲得可觀的經濟效益。但若房地產企業只是抄襲模仿其他著名建筑的外型、名稱等特點，短期內也許可以獲得可觀效益，但隨著時間的推移，最終會被消費者所批判和摒棄。所以，房地產行業應建立健全反盜版機制，加強普法宣傳工作，尤其是對于剛需消費者，避免他們受到蒙蔽。另一方面，房地?a領域的盜版行為具有較強的國際性特點，所以國內應加大國際合作力度，對國際相關律法規進行深入了解，同時與我國實際國情有效結合，合理解決現階段房地產領域出現的盜版現象[2]。
三、立法機構在房地產企業知識產權保護體系構建中的作用
第一點，完善知識產權保護制度。知識產權制度體系涵蓋了知識產權相關的法律、法規、國家政策、行業規定。以商標權保護為例，房地產企業應積極建立自身的商標保護、防御體系，申請企業字號注冊登記，將樓盤名稱注冊為商標，注冊防御性商標，打造一道完美的防護墻[3]。與此同時，立法機構應促進商標法其他相關法律的有效銜接，如企業名稱登記和地名管理相關法律法規的沖突協調，外觀設計相同或相似的判定標準確定等。
由于國內融資渠道的局限，中國房地產業在發展過程中一個重要特點就是，無論以什么樣的題材開發的房地產項目，住宅通常都會作為一個項目中的重要組成部分，因為只有通過住宅的銷售去化，才可以盡快收回部分投資，減輕占用資金導致的高額財務費用壓力。一些細分的房地產市場，包括商業地產、養老住區、產業園區，實際上在目前大部分實際操作的項目中，通常都難免包含一部分可供出售的住宅，以便回籠資金。大部分中小型開發商項目運作的成功與否，能否盡快回籠大部分投資取決于是否有一部分的業態是可以盡快實現銷售去化的，包括商業也是有一部分商鋪是出售的、散售的。如果沒有可以銷售的養老公寓，會產生大部分沉淀資產，實際上國內大多的資本無法承受慢慢經營的壓力。可能的話，例如保險機構類的長線資金可以投入。但是從資本追求短期回報的角度來說，各種結合服務業的地產短期內可能還是沒有辦法完全脫離需要銷售的住宅部分。養老、文化旅游等細分市場需要很強的管理運營能力，這是傳統意義上的房地產開發商比較欠缺的能力，需要長時間的積累和沉淀。只有這方面的能力培養起來了，養老、文化旅游地產才能實現價值的最大化。
當然，地產的細分正是為了滿足不同的消費群體和不同的消費需求。
國外按風險和收益來劃分（見圖1），分為core（有穩定現金流的出租型物業）和development（開發型物業），中間還有一種core+plus類型，它的回報大概是在10%左右。現在開發型的物業（由于其不確定性最高而作為高風險的物業）在國際上，包括在中國較普遍的收益率要求都是在（IRR，內部收益率）15%以上，開發型的可以包括商業的、工業的，工業的比如說園區地產，在國外叫工業地產（Industrial property）。
筆者認為，國內房地產投資未來將會逐步以賣物業為主的模式（開發商模式）向服務型、收益型的物業投資方向發展。所以，未來養老、文化旅游地產這些與服務業相關的、能產生穩定現金流的收益型物業會越來越受到重視，從而提供更多的投資機會。出租型的物業國內現在大部分屬于零售、寫字樓等，但養老、文化旅游地產等物業形態會逐步增加。開發之后除了銷售以外沉淀下來的資產，需要慢慢經營和管理，讓物業隨著未來租金收入的增加而增值。物業增值不光是物業本身價值的增加，還得通過滿足客戶的服務性需求從而獲取租金來實現。資產管理這個行業在國內才剛剛興起，規模大的、管得好的大部分是外資的。在國內提供物業管理及地產咨詢服務的，比如第一太平戴維斯、世邦魏理仕，包括仲量聯行，他們在國外有很大一塊業務都是和資產管理有關的。在國內還沒有形成一些比較專業的、成規模的地產類資產管理公司。國內的房地產基金公司所做的主要是投資開發項目、銷售住宅。基金產品主要是以債為主的產品，股權類的產品比較少，而未來大的房地產企業不光是一個生產型的企業，進一步發展成熟后，應該向提供服務的企業轉變和發展。未來中國產業的升級和轉型是服務業會逐步體現出它的價值，尤其是專業的服務。應該說養老相關產業的專業度要求很高，它涉及的是醫療保健、醫藥、護理等很多服務，所以要想在養老地產上有所建樹，服務一定是很重要的。
在國內市場上，未來金融機構，特別是像保險這樣大規模的資金，實際上不會是追求利益最大化的，而是追求一個穩定、持續的回報。所以在經營core資產（出租型的資產）方面，如果基金能夠經營得好、管理得好，能夠有一個持續、穩定的租金收入，險資很愿意投資，作為其一個重要資產類別來配置保險資金。險資做開發類物業投資的很少，如果我們國內有基金管理公司能夠在經營和管理出租型物業方面做的好，會成為為險資做不動產資產管理的重要合作伙伴。國內現在做得比較好的，如高和資本是通過收購物業之后進行重新定位和招租，把物業的租金提升并穩定下來，然后賣給機構投資人。所以房地產商要明白投資人（即金融機構）對風險和回報的要求是什么。目前險資的風險偏好決定其不會貿然去做開發的項目，所以這些機構更偏好有穩定租金收入的資產。房地產開發商需要了解和把握各類金融機構對于不同類型房地產物業投資的風險偏好，才能把握什么樣的項目應該對接什么樣的金融機構進行融資和投資的合作。
期待能有更多在專業服務方面能力強的運營者為房地產開發商，特別是已建好的大型社區提供相應的服務，例如居家養老服務的概念。大規模的去做開發，為了便宜的地價去做偏遠地方的項目目前看來并不是很好的選擇。在社區里面做和養老相關的健康、醫療等相應的服務一定有很大的市場。社區里不僅有這些服務，還可以有其他服務，社區里可以做的事情很多。在未來，在市場上真正有競爭力的不僅是蓋房子的人，更多的是能夠提供創新服務的人。
作者系上海信厚資產管理有限公司董事總經理
關鍵詞：國有企業；財務風險識別
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）04-0-01
目前世界范圍內企業國際化經營理念及經營管理生的較大改變與創新，加速了我國國有企業財務管理工作由簡單的業務處理向決策支持及戰略規劃的過渡的進程，其財務風險管理已經成為其財務管理內容的重中之重。綜合文獻發現，目前對于企業財務風險識別方法的研究，集中在以專家調查法和“四階段癥狀”為主的定性分析、以單變量模型和多元線性函數模型等為主的定量分析、以及以A記分法和模糊綜合評價為主的綜合分析上。本文將以我國房地產國有企業為研究對象， 探討如何在企業管理中有效實現全面及系統地防范財務風險，從而不斷提升企業核心競爭力，以期對實現我國國有企業的可持續發展提供一些參考價值。
一、目前國有企業（房地產）財務風險識別分析
通常來講，財務風險識別是國有企業進行財務風險管理的第一步，其直接影響企業的整體財務風險管理效果。目前，外部的金融環境、法律環境、經濟環境、稅務環境，內部的企業規模、經營狀況和穩定性等都將加劇國有企業的財務風險。
（一）企業財務風險的主要表現。根據調研發現，國有企業產生財務風險的表現主要包括：1）財務指標異常，比如營業利潤值和負債比率等指標出現異常變化。對于房地產國有企業來說，由于一般處于高負債的基本情況，所以可以通過營業利潤、資產負債比及每股收益等來具體考量企業的財務狀況水平。2）籌資困難。因為房地產企業的資金回收期較長，預期利潤具有較強的不確定性，如果缺乏有效地預警并控制財務風險，那么很容易導致無力支付到期債務的困境。具體表現為短期償債風險（比如由于企業理財不當，在總資產報酬率較低的情況下進行了利率較高的債務事件）；財務杠桿風險（比如負債融資規模過度，遠遠高于60%的警戒線，盲目地、不合規范地進行一些借債行為，導致企業面臨較高的融資風險等）；利率波動風險及政策風險等。3）資金周轉不靈問題。通常表現為企業的資金鏈斷裂，導致無法清償到期的債務問題。
（二）國有企業投融資風險的具體識別。從房地產企業的資金運作環節來講，其財務風險主要包括兩類，即投資風險管理和籌資風險管理。
其一：投資風險識別。投資決策階段：1）投資決策的可行性研究非常重要，具體評價投資項目的市場供需情況、項目的規模、開發成本、類型，以及政府的相關政策法規條件等，都面臨著一定的風險。2）建設階段的風險識別：貫穿獲取土地、籌措資金到組織施工等全過程，重視對貸款期限、開發商的資信程度及貸款利率的變化等方面。3）經營管理階段的風險識別：比如房地產投資者與相關政府部門以及最終用戶之間的溝通，還有政策、法規和法律等問題，這些都是風險性決策范疇。
具體的識別方法有：1）用于識別宏觀風險的泡沫測度法，具體指標包括國民經濟因素（經濟增長率、全社會固定資產投資增長率、房地產投資占總投資比重、房地產投資增長率、貨幣供給量增長率）；房地產市場因素（房地產投資收益率、商品房銷售增長率、商品房空置率、房價增長率、地價增長率、房價收入比）；政策因素（土地政策、稅收政策、金融政策、產業政策）。2）用于識別微觀風險的專家調查法、敏感性分析法、蒙特卡洛模擬法、概率分析法、盈虧平衡法、故障樹分析法、模糊分析法及CIM模型法等。
其二：籌資風險識別。房地產企業的融資活動一般開發資金需求龐大，外源性融資依賴性強，因此在在追求快速項目擴張過程中需要科學合理安排資金，有效避免資金斷鏈的風險。其融資風險定量識別方法有：1）評估企業資產和負債的市場價值，也就是說根據利率、匯率和股票指數等市場價格參數的具體變化，對企業的資產、負債等方面進行估值和計價。2）通過企業資產負債結構識別融資風險，即通過企業負債和資本的加權綜合成本費用來具體度量風險。
二、國有企業（房地產）財務風險預警與控制的建議
基于上文對目前我國房地產國有企業財務風險識別的描述，需要提出針對性的財務風險識別方法和控制風險的主要措施，具體如下：
（一）不斷加強投資風險的防范。因為投資決策階段需要考慮的風險因素較多，所以需要國有企業做好以下幾方面的工作：對項目進行可行性研究，避免盲目投資；加強投資環境預測，建立和完善市場監控信息體系，從而掌握第一手市場資料，選擇最佳投資區位；對項目各開發方案進行經濟評價時，可以采用風險回避的方式來規避和消除風險。
（二）不斷拓寬籌資渠道。確定企業的最佳資本結構，探索多元化的組合式融資方式對于提升國有企業的財務風險應對能力具有十分重要的意義。比如增資擴股方式，優點是無還本付息壓力，缺點是股利沒有抵稅效應，資金成本相對較高，操作成本較高；經營性欠款幾乎沒有籌資成本，但是所獲資金有限，法律政策限制條件較多；關聯方交易具有節稅效應、籌資成本低，但是審計風險加大。
（三）建立和完善企業的財務風險預警系統。要求企業通過建立以企業相關財務報表、經營計劃和其他相關資料為依據的財務風險預警系統，隨時掌握企業的償債能力、資產管理能力和盈利能力等方面的信息和數據，最大可能地減少外部環境因素對財務管理活動的影響。
三、結束語
為了在競爭激烈的市場經濟中占得一席之地，房地產企業必須從戰略的高度充分重視財務風險防控的重要性。通過采取一系列措施（比如制定科學的計劃、拓寬融資方式、優化資本結構、健全存貨制度等）防控財務風險，使得企業最大程度降低因財務風險而造成的損失。只有做好風險防范的各項措施，房地產企業才能在未來的發展中取得長足的發展。
參考文獻：
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[2]郭麗.國有企業財務管理中存在的問題及對策[J].企業研究，2013（04）.
關鍵詞：房地產企業；異地開發；模式
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01
一、房地產企業異地開發的基本路線及步驟
1.異地開發的基本路線。所謂異地開發是指房地產企業根據自身優勢和行業特點，以市場需求為導向，通過多種途徑對市場需求進行充分調研，瞄準特定的細分市場，預先制定開發計劃，進而有針對性的提供相應的產品與服務，從而實現企業的發展目標。現今，大量的房地產企業開始向異地拓展，從整體形勢來看絕大多數企業都是通過先深耕城市，再進行異地開發，最終實現全國化的企業發展目標。
2.異地開發的一般步驟。首先，確定目標區域。不同區域經濟、文化、政策等因素各不相同，具有區域差異性。在選擇目標區域時企業既要考慮目標區域的現狀及發展前景也要考慮企業自身的實力。其次，瞄準區域內的城市目標。在選定好目標區域后，就要進行城市的選擇。目前，大部分房地產企業將目標瞄準了區域內的二三線城市，而一線城市由于競爭激烈、開發成本較高，往往只有少數的實力雄厚的大型房地產企業才會考慮。再次，選擇與目標城市相適應的市場及服務。一般存在兩種模式，一種為企業不改變自己一貫的產品類型，直接將自身的產品投入到異地市場的復制模式。另一種為企業拋棄自身產品特性，為迎合當地市場需求，有針對性地開發與公司原來產品不同的產品的非復制模式。
二、房地產企業異地開發模式
1.組織模式及人力資源管理。進行異地開發的企業一般都建立了較為完善的人力資源管理制度，基礎性的職位工作分析等工作基本完成，但是隨著企業異地開發等多元化業務的展開，在組織模式及人力資源管理方面又面臨著諸多的考驗，建立科學、系統、公平、有效的適合跨區域發展的組織及人力資源管理模式是目前異地開發企業所要思考和解決的問題。
在集團企業對異地開發部門的管理模式一般分為三種：運營式管理模式、戰略式管理模式、財務型管理模式，因此體現在組織及人力資源方面也就各不相同，應該分別選擇全面管理模式、政策指引模式和分散顧問管理模式。其中隨著企業的擴大企業應該實行戰略管理模式，以此給予下屬企業相對較大的權力空間，同時在人力及組織管理上應該選擇政策指導型，以加強對下屬企業的監管。
集團公司應該對下屬異地企業的關鍵經營指標跟蹤考核，對重點職位的任用及培訓管理加強監管，當然在不干涉具體事務的基礎上；要在人力資源上實施以計劃、招聘、培訓、績效、工資待遇等勞動關系管理為能力素質模型的組織構建，以實現企業的發展戰略目標；要保證集團及下屬異地分公司在戰略目標上的一致性；做好企業后備干部的儲備及培養工作。
對于異地開發企業的組織及人力資源模式，以適合企業發展為根本評價標準，隨著集團企業戰略發展目標的變化而變化。
2.成本控制。由于實行異地開發，相應的各項成本被顯著增加。在成本控制方面應實行較為有效的成本控制方式即可采用分級成本控制模式，進行縱向分級，橫向分工。
縱向分級為集團、公司、項目、業務負責人四級，將縱向的四個級別的職責進行明確，強調下級匯報及上級監管。集團為項目總成本控制中心，對關鍵指標進行嚴格控制，關注項目總成本和二級科目成本的控制。縱向二級控制即公司\項目負責人對成本的控制，起到承上啟下的作用，監督和審核下級經理送審的目標成本總額和目標成本的分額合理性，按照集團的總體要求進行掌握和管理。縱向三級控制即項目成本經理的合約規劃管控，在項目負責人牽頭組織后項目成本經理具體實施，匯總各職能部門的目標成本，對預估金額的合理性在分析的基礎上，確定合理的目標成本并報審項目負責人及地區公司和集團審批。縱向四級控制即具體的業務經辦人所進行的具體的合同管理，是成本控制的基礎和根本，具體進行合同的簽訂或者變更的預估及更改、審批，提出合乎合約的規劃變更及修訂申請。
橫向分工指具體的項目內部，項目負責人、成本負責人、銷售負責人、財務負責人相互之間進行明確分工，相互合作，在成本控制上橫向進行分工，強調為項目內部的相互協作。
3.管理控制模式。隨著房地產企業異地開發步伐的展開，相應的管理幅度變大，使得管理面臨新的挑戰，必然選擇新的管理控制模式。這里主要集中體現在集團總部對下屬企業在權力的集中和分權方面的權力分配問題。權力在總部及異地企業之間的分配合理與否將直接影響房地產企業異地開發的成敗。按照權力分配的程度，可以分為三種類型：財務管控型、戰略管控型、操作管控型。
(1)財務管理型，這種類型主要是集團通過財務控制方式實現對異地公司的管理控制，對異地公司具體的經營及業務發展不加干涉，主要通過控制財務目標如利潤、資本回報率等來實現對異地公司業務發展狀況的跟蹤和管理。
(2)戰略管理型，集團主要通過戰略協調和資產管理來管控異地企業的發展，集團較少干預異地企業的日常經營行為，只是通過戰略方向、資金、資源、人才等核心方面進行相對集權管理，其他業務方面都下放給異地公司。
(3)操作管理型，就是總部不僅在具體的戰略發展、人才、資金、資源等各個方面進行集中管理，而且對于具體的業務如規劃設計、招標、投標、材料采購等具體操作進行管控。
在管控模式的選擇上，目前大部分企業較多為操作型管控模式，也有部分企業的正在向戰略型的轉變，但通常較多為操作型特點。 在企業發展初期實現操作型模式基本能夠是適應公司發展的需要，但是隨著業務的發展及分公司不斷增多，操作型管控方式會降低工作的效率，甚至錯失大好機會，因此在此情況下應該向戰略型轉變，對分公司進行適當授權。授權要掌握恰當的時機，以成熟的管理團隊為基礎，避免出現職權濫用現象。
三、結語
房地產企業應在依據自身發展實力及所具備的條件的基礎上，在組織及人力資源管理、成本控制、企業管控方面進行科學合理的模式選擇，來推動異地企業的發展，促進整個集團公司的發展壯大。
參考文獻：
[1]劉海波.房地產企業異地拓展模式簡析[J].城市開發,2010(04).
[2]呂佳芳,周剛華,葛宏韜.房地產企業跨區域發展模式解析[J].中國房地產,2010(10).
（成都傳化置業有限公司，四川 成都 610500）
摘 要：過去的這些年，我國經濟飛速發展，也對房地產企業提出了轉變自身管理模式的要求。內部控制是現代企業管理的一項重要內容，房地產企業由于受到傳統計劃經濟的影響，內部控制制度現今仍存在諸多問題，忽視制度建設、過度依賴人員素質、話語權高度集中等問題仍待解決。構建并且完善企業內部控制制度，是提升企業效率、效益的客觀要求。房地產企業具有高風險、資金密集的特點，加強企業內部控制環境的建設，完善控制機制，有利于房地產企業健康、持續發展。
關鍵詞 ：房地產企業；內部控制；持續發展
中圖分類號：F293.30 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2014）34-0080-02
收稿日期：2014-11-20
作者簡介：李靜（1976-），女，漢族，四川成都人，會計師，主要研究方向為房地產企業財務成本管理與內部控制。
一、引言
內部控制制度建設可以使房地產企業的經營行為趨于規范化。健全的制度可以減少管理過程中對人員素質的依靠，消除串通舞弊、人為過錯、管理混亂等影響，可以對房地產企業內部的任意部門、經營過程中任意環節進行有效監督和控制，同時對發生的問題，及時給與糾正。內部控制制度建設對企業的持續發展起到積極的作用。企業管理的一項重要組成部分便是內部控制，其在實現企業持續發展的過程中起重要作用。但是，不可忽視的是，內部管理控制并不能孤立的存在，單獨的內部管理控制無法實現內控控制的所以任務，只有和內部會計控制緊密的結合，內部管理控制才能發揮其應有的作用。
房地產企業加強內部控制的意義不言而喻。隨著中國特色社會主義經濟的快速發展，房地產企業的競爭也日趨激烈，傳統計劃經濟的影響仍然存在，企業滯后的管理已不能滿足當前復雜的經濟環境，經營過程中的財務風險進一步增大和復雜化，各種不確定因素增加。加強房地產企業內部控制制度旨在緊跟經濟環境變化，實現權責明確、管理科學的企業內部文化，加強風險管控，將其扼殺在萌芽狀態，保證企業財產物資的安全，確保企業的持續發展。
二、房地產企業內部控制建設存在的問題
（一）內控意識不到位，制度有待健全
部分房地產企業的內控意識薄弱、缺乏對體制建設的重視。主要體現在：企業的經營者對內部控制認識不足，沒有充分認識甚至不了解內部控制的作用，忽視建立內控制度的必要性；采用家族制管理模式，企業內部的話語權是“一言堂”，存在一人多崗，一崗并多職的情況，缺乏內部牽制；內控制度不全面，尤其在會計控制、控制過程等方面存在很多不完善之處。
（二）內控管理執行不到位
很多企業制定了較為完善的內部控制管理制度，但是僅僅是“印在紙上，掛在嘴上”，企業內部普通員工，甚至是經營者將其當作應付有關部門檢查審計的護身符，至于內部控制的實際執行則是聽之任之。制度重在執行，這些企業在遇到問題時，往往忽視所建立的制度的嚴肅性，對出現問題的相關部門、人員進行所謂靈活處理，導致更多部門、人員對制度更加輕視，最終內部控制制度流于紙上。
（三）內部審計缺乏獨立性
審計的獨立性是審計人員保持公平公正、客觀的基礎保證。但是，很多房地產企業內部財務部分和審計部門沒有完全分離，甚至有一人身兼會計部門和審計部門職務、會計部門領導審計人員和審計部門領導會計人員的情況存在，審計人員受各方面利益的影響，審計獨立性不能保證，導致審計工作流于形式，成為了財務部門內部利益的服務工作，審計工作也就失去了客觀性，其結果真實性更是大打折扣。而且在有些房地產企業中，審計人員聽命于項目經理，監督監察的作用無從談起，假賬、虛報等行為屢見不鮮。
（四）內部控制人才匱乏
例如，內控只涉及一部分部門和人員，沒有滲透到企業內部所有部門和經營過程，企業審計工作混亂、會計信息失真現象尤為嚴重；貨幣資金管理、投資和資產處置等方面，沒有明確的內控制度。主要表現在：資金收付、保管業務人員的準入不合理，利益糾葛的職務沒有完全分離，導致缺乏互相監督、制約；實物資產管理崗位權責不統一，財產入庫、出庫、領用、清查和保管等環節缺乏監督和責任規范，財產出現問題后責任機制不合理，導致保管松懈、貪污、損毀的情況比較嚴重。
三、房地產企業加強內部控制建設對策
（一）提高企業對內部控制重要性的認識
隨著中國特色社會主義市場經濟的飛速發展，國內房地產市場的競爭也日趨激烈。房地產企業應該清醒的認識到內控控制制度建設對于其自身實現持續發展目標的重要性。內部控制制度的規范和完善，是現代企業管理的一項重要任務。要想真正規范企業內部控制，使其不再是紙上談兵，將會涉及對企業管理流程的整合，可能會觸及到很多人和很多利益群體的既得利益。因此，企業內部尤其是經營者的認識和決心是重要一環，經營者首先要有深刻的認識和堅定的決心，給普通員工做出表率，企業相應的管理和內控才能真正的執行。因此，企業內部尤其是經營者的認識和決心是加強內部控制的重要前提。
（二）制定、完善內部會計、審計控制規范
會計、審計是房地產企業控制和監督資金流動的兩個重要部門。科學完善的內部會計控制規范，是企業健康發展的保證。制定內部會計控制規范時，我們需要注意的是會計控制工作涉及內容極為廣泛。具體來說，可以從下面幾個方面進行規范設計：具體經濟業務方面的內部會計控制規范，例如工程采購、付款，融資，擔保，成本費用的產生和支付；資金變動的內部會計控制規范，例如，實物資本、貨幣資金等。
審計在內部控制的監督中起重要作用，通過監督內部控制的實施環境、控制程序的有效性，監督公司、項目中的內部控制是否被正確執行，并且及時對內部控制執行的結果進行反饋，有助于公司有效、持續完成內部控制的預期目標。與此同時，審計過程可以敦促控制環境的建立和優化，通過審計過程中所暴露問題，為加強內部控制制度提供對策，反過來促進了內部控制制度的完善。內部審計工作需要部分、全面，定期和不定期進行。公司內部應該依據項目的不同特點，安排不同批次相關從業人員，直接向獨立負責人匯報，或者完全實現審計工作外部化，采用專業審計公司人員進行審計工作，確保內部控制系統有效、健康的運行。
（三）加強對內部控制活動的監控
內部控制活動關系著公司能否健康持續發展。企業內部控制是一個長久持續的過程，涉及了企業內部經營過程中所有的環節，這個過程中如果出現問題，將會對企業利益造成巨大影響。要確保內部控制被切實執行，內部控制的過程必須被監督。因此，內部控制不僅需要承擔監督公司內部的經營過程中的各個環節，而且必須監督其自身。房地產企業不僅需要建立內部控制制度，建立審計控制規范，而且需要建立內部控制系統的自我監督系統，加強企業內部漏洞的排查，及時反饋內部控制系統中存在的問題，進而對內部控制系統進行完善，修改相關內部控制制度，查缺補漏，確保企業內部的穩定。例如，發展壯大于改革開放時期的杭州大型房地產企業集團B公司，經過長期的努力，不斷優化內部的控制制度和管理流程，降低了企業的運營成本，提高了企業的管理效率和整體經營效率，最終取得了良好的效果。
（四）大力培養或者引進內控人才
內部控制，制度是其根本，但是要完全開展內部控制活動，專業內控人才不可或缺，扎實能干、技能過硬是最基本的要求，內控人才自身的良好素質也不可缺少。因此，在房地產企業內部，需要大力培養高素質內控人才，或者從專業內控人才培養公司引進高水平內控人才，提高內控人才的待遇薪酬，重視內控人才的發展，激發出內控人才全部的工作熱情。以高水平內控人才為領導，建設一個適合房地產企業具體工作特點的隊伍班子，使其成為保證企業內部穩定的重要力量。
四、結論
房地產企業強化內部控制有利于提高企業的整體管理效率，這不僅可以促進房地產本身的健康長遠發展，也有利于提高我國房地產產業的安全性，有助于提高社會的福利水平，促進社會穩定。
參考文獻：
[1] 蘭景莉.淺析房地產企業的內部控制[J].會計師.2014（11）
[2] 周瓊.淺談我國房地產企業內部控制問題 [J].現代經濟信息.
