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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產的稅收籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
稅收籌劃是納稅人立足國家稅收政策、法規規定的范圍，在生產經營中對稅法提供的一切優惠條件充分加以利用，事先安排和籌劃各種活動，以促進不必要納稅支出的盡可能減少及稅后利潤最大化實現的一種經營管理活動。作為市場經濟發展必然結果，在我國經濟改革與發展過程，對稅收籌劃的步調具有一致性要求。隨著房地產企業在我國第三產業中比重的日益增加，在經濟不斷發展中我國也為房地產企業創造了一系列進行稅收籌劃的條件。基于這些有利條件，在稅收籌劃上我國房地產企業取得了一系列成就。新會計準則從2007年1月1日實施后，房地產企業稅收環境隨之發生變化，稅收籌劃也不可避免地受到影響。在新會計準則環境下如何做好稅收籌劃，是房地產企業目前必須面對的問題。
一、新會計準則環境下房地產企業稅收籌劃受到的影響
新會計準則實施后，創新性地實現了會計信息化，且具有比舊有會計準確更加明確的使用范圍與財務報告目標。在新會計準則環境下，房地產企業稅收籌劃主要受三方面內容影響：第一方面為存貨計價方法，第二方面為投資性房地產，第三方面為固定資產計量。在新會計準則中，房地產企業存貨計價方法一改后進先出法，新的加權平均法和先進先出法會導致房地產企業在毛利上出現一定程度的波動，若房產企業缺乏正確應對方法將會增加其企業的稅負；房地產企業在建設周期上較長，其當期損益也會受到存貨計價方法變化的直接影響。新會計準則規定，關于投資性房地產如采用公允價值這一計量方式，就不能再實施攤銷或計提折舊，而這一規定也會促使企業稅負有所增加。在固定資產計量方面，新會計準則也確定了新的規定，新規定對房地產企業涉稅狀況具有直接影響。此外，新會計準則在公允價值計量模式方面所作出的新規定，使房地產企業可以通過公允價值來實施稅收籌劃，促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展，將會較大程度地影響到房企負債和資產計量，進而影響到房地產損益計算。針對投資性房地產的會計處理，新會計準具有較多的限制，會影響房企稅收籌劃使其對當前的操作手段與方式作出相應地調整，而這些將給我國房企納稅額度計算帶來直接性影響。
二、新會計準則環境下房地產企業進行稅收籌劃的對策
房地產企業主要收入來源為不動產銷售，關于企業銷售收入在新會計準則中確認要求相對比較嚴格。為了規避或者最小化負面影響，房地產企業應在銷售收入方面加強稅收籌劃。立足目前房地產銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對房款一次性付清難度較大，所以房地產銷售中以分期付款為重要策略。根據此種情況，房地產企業為遵循新會計準則中對收入嚴格確認原則，可以與客戶做好收款時期約定，讓客戶分次對收入進行確定，使相應的成本得以結轉，在此基礎上收入確認時間便可以被延遲，從而實現對納稅的延遲。房企在處理預售房款時，也可對此種方式加以采用。這樣一來，房地產企業開發過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時可以在不違反新會計準則規定下延緩納稅時間。其次，房地產企業在經營的過程中，為了對資金不足的問題進行化解，在銷售中房企還會對預收房款形式加以采取。在會計準則中，房地產企業預收房款銷售相應的營業稅納稅義務在向客戶收取預收款的當天就會產生。不過，當房產企業收到的款項并非直接的營業款，而是在業務方面與其發生往來的單位所給予的歸還借款，在新會計準則中房地產企業當天無營業稅納稅義務。針對這一情況，房地產企業應對預售房款的稅收籌劃進行加強，歸還借款的點充分利用。房地產企業可與顧客協商，簽訂一定的協議，將房產預售款在協議中轉變為與房企相關的墊付款，從而在遵守新會計準則的同時有效推遲營業稅納稅義務確認時間。新會計準則的和實施，對我國房地產行業稅收籌劃的影響顯而易見。房地產企業應立足新會計準則影響，積極做好對房地產的稅收籌劃。
參考文獻：
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【摘要】稅收籌劃是納稅人的合法權利，本文結合電網企業經營特點，對電網企業涉及主要稅種稅收籌劃方法進行探討。
在依法經營的前提下，如何圍繞現行法律法規開展適合電網企業經營特點的稅收籌劃方案，用好用足稅收政策，盡最大努力降低企業稅收成本，是當期財務管理的一項重要內容。本文結合電網企業就主要稅種稅收籌劃談相應對策。
一、增值稅稅收籌劃
增值稅作為電網企業最大稅種，稅收籌劃的關鍵是進項稅額如何足額、及時抵扣。
(一)進項稅的籌劃
電網企業涉及進項稅抵扣的成本項目主要有購電費、材料費、修理費、低值易耗品、辦公用品、運輸費、取暖費等，其中加強修理費和材料費進項稅的籌劃是增值稅稅收籌劃的重點。
1.改變大修理工程結算方式
目前電網企業部分單位大修理工程管理上主要采取包工包料結算方式委托給多經工程公司。工程公司為建安企業繳納營業稅，自己取得的進項稅發票不能抵扣，也不能開具增值稅專用發票，使電網企業無法抵扣進項稅。
因此，應改變大修理工程管理和結算方式，對大修理工程采取包工不包料的管理和結算方式，材料統一由電網企業自行采購，及時取得增值稅專用發票，一方面公司增加進項稅抵扣，另一方面多經工程公司通過節約工程材料成本可以增加利潤，實現雙贏。改變多經企業承包管理方式。
電網企業與多經企業大都簽訂了各種各樣的承包服務合同，且大部分為總包方式，統一開具發票，由于大部分多經企業為服務業(物業、運輸業等)，不能開具增值稅專用發票，減少了進項稅抵扣。
因此，應改變承包合同的結算方式，降低合同額，將可以抵扣的材料費和修理費項目由主業承擔。例如：運輸承包服務合同，可以規定車輛燃油費、修理費由承租方承擔，取得外部增值稅專用發票在承租方報銷抵扣。購進商品或應稅勞務應盡量采取商業匯票支付費用。
這樣可以得到兩點好處，一是可以推遲付款時間，減少現金流出量；二是可以視同支付費用，獲得進項稅額抵扣，減少當期應納稅額，從而達到遞延納稅的效果。
2.加強進項稅發票管理
一是加強增值稅專用發票取得的考核力度，提高增值稅專用發票取得率。購置貨物、接受勞務盡可能取得合法、完整的增值稅發票。在價格相同的情況下，要購買具有增值稅發票的貨物。在發生運費時，要取得合法的扣稅憑證。電網企業在采購固定資產時，可以將部分附屬部件單獨作為材料或低值易耗品購進，抵扣進項稅額。二是在取得增值稅專用發票后，“認證”、“申報”和“抵扣”要及時有效。根據稅務部門的規定，增值稅一般納稅人申請抵扣的防偽稅控系統開具的增值稅專用發票，必須自該專用發票開具之日起90日內到稅務機關認證，否則不予抵扣進項稅額。因此應在最短的時間內按照規定進行專用發票認證，及時抵扣當期的進項稅，為企業爭取資金的時間價值。
(二)銷售使用過的固定資產增值稅籌劃
按稅法規定，企業銷售自己使用過的屬于貨物的固定資產，只要同時滿足以下條件，可以免征增值稅，條件一是屬于企業固定資產目錄所列貨物；二是按固定資產管理，并確認已使用過；三是銷售價格不超過原值。
電網企業涉及的業務主要有更換固定資產變價處理和抵債收回固定資產的處理。應注意事項，一是對于電網企業取得抵債來的固定資產，要先將該抵債資產入帳使用和管理一段時間后再出售，可以免繳增值稅；二是對于更換固定資產如果出現升值，需要繳納增值稅時，應確定適當的價格，計算凈收益增減平衡點，保證銷售價格與原值之差大于應繳納的增值稅稅額，提高凈收益。
通過以上分析可以看出，電網企業的主營業務雖然單一，但是在增值稅稅收籌劃方面仍然有所作為，且非常必要。
二、企業所得稅稅收籌劃
企業所得稅由納稅人按照應納稅所得額的一定比例計算繳納，其應納稅額與收入、成本、費用等密切相關，降低應納稅所得額的關鍵在于如何合法、合規地加大當期成本費用、減少當期收入確認。
(一)技術開發費的稅收籌劃
根據稅法規定，企業在一個納稅年度內實際發生的技術開發費項目，在按規定實行100%扣除基礎上，允許再按當年實際發生額的50%在企業的所得稅前加計扣除。
2006年國家對技術開發費優惠政策進行了調整，一次性提足折舊進成本的科研設備價值標準由10萬元提高到30萬元，由于科研設備既可以一次性提足折舊及時收回資本性資金，又可以享受稅前加計扣除，因此電網企業應充分利用技術開發費優惠政策，合理安排預算資金，一是適當增加設備購置的資本性支出預算，在實現所得稅加計扣除的同時，解決公司資本性資金不足問題，從而達到企業整體稅收優惠利益最大化；二是改變目前技術開發費核算和管理模式，運用科學合理的核算方法，將科技機構人員工資、設備折舊、管理經費等其他直接費用納入技術開發費管理，加大加計扣除金額。
(二)專用設備投資抵免企業所得稅的稅收籌劃
稅法規定，企業購置并實際使用《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定的環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的，該專用設備的投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度結轉抵免。
電網在安全生產、節能減排、環保方面投入持續增加，利用該項政策可以為電網企業節省大量所得稅支出。
(三)固定資產修理與改良支出的籌劃
《企業所得稅實施條例》規定，納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，需增加固定資產價值或作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：1.發生的修理支出達到固定資產原值50%以上；2.經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長二年以上。
電網企業固定資產修理支出能否稅前扣除，關鍵是發生的修理支出是否達到固定資產原值的50%以上，因此，為了加大當期費用扣除，修理工程支出要合理安排，盡量不要超過固定資產原值50%。
(四)固定資產折舊和無形資產攤銷的籌劃
新企業所得稅法對企業固定資產由于技術進步原因采用加速折舊的優惠政策力度更大，規定確需加速折舊的，經稅務機關審批，可以采用直接縮短折舊年限的方式實行加速折舊。
對于軟件攤銷年限問題，新稅法也制訂了優惠措施，按照《關于企業所得稅若干優惠政策的通知》財稅[2008]1號規定，“企事業單位購進軟件，凡符合固定資產或無形資產確認條件的，可以按照固定資產或無形資產進行核算，經主管稅務機關核準，其折舊年限可以適當縮短，最短可為2年。”
因此，電網企業應充分運用優惠政策，利用電網企業設備技術進步較快的原因，與主管稅務機關加強溝通，征得同意后縮短折舊和攤銷年限。
三、營業稅稅收籌劃
電網企業涉及營業稅業務較少，主要是降低電網工程涉及的營業稅，以有效降低工程造價。
目前電網企業營業稅稅收籌劃主要是落實建安企業不計營業稅的設備清單。根據財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》有關政策規定，通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件等物品均屬于設備，其價值不包括在工程的計稅營業額中。另外還規定其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。
目前在實際工作中經常有稅務部門對電網施工企業設備和材料劃分標準不理解，將電纜統一作為材料作為營業稅計稅依據，加大了工程成本。電網企業要與稅務機關協調，確認電網企業不計入營業額的設備清單，該稅收政策的落實有利于進一步規范電力施工企業稅收管理，降低施工成本。
四、個人所得稅稅收籌劃
個人所得稅主要從以下兩個方面進行籌劃：
(一)獎金發放方式的稅收籌劃
個人所得稅由于采用九級超額累進稅率計算，因此個稅稅收籌劃主要是從如何降低適用稅率入手，從目前執行政策看主要包括兩個方面，一要盡量做到獎金在各月均衡發放，減少季度獎、加班獎、節日獎等專項獎致使個別月份稅率偏高的影響，從而達到均衡各月稅負的目的；二要合理利用全年年終獎稅收特殊政策實現節稅，根據《國稅總局關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》，該通知一是規定了納稅人取得年終獎獎金，單獨作為一個月工資、薪金所得計算納稅；二是專門制訂了年終獎適用稅率，比日常薪金適用稅率有所降低，因此當年終獎適用稅率比月工資收入適用稅率低一檔次時，可以有效降低個稅。舉例說明：
某職工收入如下：月實發工資1500元，月獎4000元，扣除費用1600元，應納稅額為3900元，適用稅率15%，需繳個稅460元。
年終獎7000元，年終獎適用稅率為10%，需繳納個稅675元。
可見由于年終獎使用稅率偏低，稅率差為5%，存在節稅空間。該職工年收入為73000元，在年收入不變的情況下，可減少發放月獎，每月減少1900元，共計22800元，將月獎稅率降到10%，增加年終獎發放22800元，可年節稅22800×5%=1140元。
(二)轉化所得或轉化所得類型
把現金性工資轉化為提供非貨幣利，即通過提供各種補貼，降低名義收入，比如提供免費工作午餐、手機話費補貼、交通補貼等，這樣既可以增加員工福利，又可少繳個人所得稅。
五、房產稅稅收籌劃
房產稅是電網企業的一項小稅種，稅率不高，造成對房產稅稅收籌劃不夠重視。由于房產稅計稅依據是房產原值扣除一定比例后繳納，因此只要房產存在就必須納稅，構成了企業的一項長期稅負，假設房產使用壽命按50年左右測算，房產稅將達到房產原值的40%-50%，稅負很重。
房產稅暫行條例規定，房產稅的征稅對象是房屋，包括與房屋不可分割的各種附屬設備、一般不單獨計價的配套設施。因此房產稅稅收籌劃的關鍵是如何劃分和核算房產附屬設備。
即將實施的新會計準則的一些新變化，對房產稅稅收籌劃提供了空間，一是《企業會計準則第6號-無形資產》規定，土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產核算，土地使用權和地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊；二是《企業會計準則第4號-固定資產》規定，對于構成固定資產的各組成部分，如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為企業提供經濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，企業應當分別將各組成部分確認為單項固定資產。根據以上規定，房產稅稅收籌劃要把握好以下幾點：
一是土地使用權要單獨作為無形資產核算，不再結轉到房屋建筑物價值。
二是減少列入房產價值的附屬設備價值。要準確把握房產稅暫行條例所列舉房產附屬設備，對于所列舉以外的附屬設備盡量不計入房產價值。
三是要充分利用稅務總局對中央空調是否計入房產原值有關規定。根據規定，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產設備中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調作單項固定資產入賬，單獨核算并提取折舊，則房產原值不包括中央空調。因此要按照新準則規定對中央空調單獨入賬，減少房產稅支出。
總之，稅收籌劃是納稅人在法律規定許可的范圍內，通過合理運用國家稅收法規對企業的籌資、投資、經營、理財等經營活動進行事先籌劃和安排，以達到稅收負擔最小化的目的。企業在加強稅收籌劃，用足用好各種優惠政策，有效降低納稅成本的同時，還要樹立以風險控制為核心的安全理念，提高風險的辨識和分析能力，切實防范經營風險。一是充分借助會計師、稅務師事務所等外部力量，以稅法條款為依據，通過深入研究各項稅收政策，制訂出合法合規的稅收籌劃方案，為企業的稅收籌劃營造一個安全的環境。二是及時掌握政策變化，并適時對稅收籌劃方案進行調整，保證稅收籌劃行為在稅收法律法規范圍內實施。三是加強風險控制，充分考慮稅收籌劃的風險，在認真考慮經濟環境及其他變數后，再做出決策，不能因為短期利益而進行盲目的稅收籌劃。
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【關鍵詞】 稅收籌劃；決策；營銷手段
一、對稅收籌劃及房地產現狀的基本認識
稅收籌劃是企業的一種理財活動，是指納稅人為實現經濟利益最大化的目的，在國家法律允許的范圍內，對自己的納稅事項進行系統安排，以獲得最大的經濟利益。稅收籌劃的出現是稅收進步的象征，是經濟發展到一定階段的必然現象，也是現代企業必修的一門功課。企業管理者應該給予充分重視，合理運用會計政策及稅收優惠政策，通過合理、合法的手段，減輕企業稅負，增加企業收益，從而使企業得到穩步發展。
近年來，我國房地產發展迅猛，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，對地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房價的不斷攀升，部分大城市的房地產市場也開始出現有價無市的局面。國家統計局數據顯示，2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會召開期間，房價過高的問題再次成為最受關注的焦點。總理在政府工作報告中強調：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足民眾的基本住房需求。” 房地產“新國十條”及各地頒布一系列房價調控政策更是表明目前無論是從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價的持續高漲。在這種嚴峻的經濟形勢下，對于房地產企業而言，不能夠在房價上獲取高額利潤，那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產企業稅收負擔，增加企業利潤則是必不可少的。
二、稅收籌劃在房地產企業經營管理決策中的實際應用
筆者以營銷手段、投資方式、服務內容的決策選擇為基礎，闡述了稅收籌劃在房地產企業經營管理決策中的實際應用。
（一）房地產企業營銷手段的稅收籌劃
從房地產“新國十條”及各地頒布的一系列房價調控政策再到近期內關于開征住房保有稅的爭論，房地產界可謂是風起云涌。如此錯綜復雜的局面更使得消費者觀望情緒嚴重，房產成交量不斷下降。案例1，房地產開發公司為了加速資金回籠，刺激消費者的購買，往往會采用一些營銷手段，企業在進行決策時，面臨著以下兩個方案的選擇：方案1，促銷期內買房子送汽車（假設一套房子定價200萬元，一輛汽車價值20萬元）；方案2，促銷期內優惠原價的10％。
企業管理者進行初步分析發現：對于方案1，客戶如果買一套房子200萬元，就須贈送一輛汽車，花費20萬元，所以房地產公司收入180萬元；對于方案2，在促銷期內給予客戶原價優惠10％ ，則凈收入也為180萬元=200× （1-10％）。從銷售角度分析，兩種方案沒有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優劣。
方案1，對于房產公司來講，銷售一套房子200萬元，需要繳納營業稅200×5％=10萬元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬元；同時，房產公司用200萬元的20萬元購買汽車無償贈送給客戶，按照增值稅條例的規定，企業將外購的貨物無償贈送給他人應視同銷售貨物，須征收增值稅，因此企業還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬元。汽車是房產公司無償贈送給客戶的，客戶應作為“偶然所得”，須繳納20％的個人所得稅，房產公司負有代扣代繳的義務，即房產公司還需要代客戶繳納個人所得稅：20×20％=4萬元，房產公司代客戶繳納個人所得稅4萬元，按照所得稅規定不能作為成本費用在企業所得稅前扣除，還需要多繳納企業所得稅4×0.25=1萬元，房產公司還應繳納印花稅200×0.05％=0.1萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費19.5 萬元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅：200×2%=4萬元，印花稅200×0.05％=0.1萬元。客戶合計應繳納稅費4.1萬元。
方案2，按照優惠價的10%銷售，即以180萬元的價格銷售，企業需要繳納營業稅180×5%=9萬元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費9.99萬元。比方案1相比，稅收減少9.51萬元，減少比例為48.769%。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬元，印花稅180×0.05%=0.09萬元。客戶合計應繳納稅費3.69萬元。與方案1相比，稅收減少0.41萬元，減少比例為10%。
通過分析得出的結論是：方案1繳納的各項稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無論對于房產公司還是對于客戶，都應選擇方案2。
（二）房地產企業投資方式的稅收籌劃
房地產企業除了通過房屋銷售來獲取企業利潤外，往往還進行對外投資，來獲取更多的利潤或降低風險。房地產企業在進行投資決策時，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險。另一種是房地產企業以房產投資，不承擔聯營風險，只收到固定收入。為此，可通過以下案例說明，稅收籌劃對房地產企業投資方式選擇的影響和運用。
案例2，某房地產企業注冊資本為2 000萬元，其中辦公樓價值為500萬元。該房地產企業為進一步擴大企業規模，獲取更多利潤，企業管理層決定對外進行投資。根據上述說明，如果該企業以500萬元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產稅考慮，對于該企業而言，如果參與投資利潤分紅，共擔風險的，應按房產余值作為計稅依據計征房產稅，其應納房產稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元），但如果該房地產企業只是以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，則應按租金收入計繳房產稅，應納房產稅=600×12%=7.2（萬元）。
通過比較不難發現，共同承擔風險比不共同承擔風險要節省3萬元的稅款，但共同承擔風險會增加納稅人的風險系數，所以在選擇這種籌劃方法來進行稅收籌劃時，還應該從綜合方面考慮，如果共同承擔風險對納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。
（三）房地產企業服務內容轉換的稅收籌劃
房地產企業在日常經營中還可根據市場行情的變化，靈活轉化服務內容，從而達到減輕稅負、獲取更多利潤的目的。
案例3，因受金融危機的影響，某房地產企業原來的主營業務不景氣，倉庫被閑置，為增加收入，公司決定轉型，把對外出租倉庫作為主營業務。當年取得租金收入800萬元，依據5%的稅率需交納營業稅40萬元，依據12%的稅率需交納房產稅96萬元。單此兩項稅收就達136萬元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費，則企業的稅負更重。
對于這個具體案例，可以根據當地物業管理標準，對年租金收入進行籌劃，把年租金800萬元，變成年租賃費400萬元，物業管理費400萬元。由于物業管理費只需交納營業稅，不用按租金收入交納12%的房產稅，因此，通過節稅籌劃前后的稅負比較，可以看到：節稅籌劃前，營業稅和房產稅合計136萬元；節稅籌劃后，營業稅不變，仍為40萬元，但房產稅現在只需按400萬元計算，即400×12%=48（萬元），總體稅負為88萬元。這樣可以使企業減輕稅負48萬元（136-88），稅負減輕35.29%（48/136）。
三、結束語
綜合上述分析說明，經過納稅籌劃房地產企業的稅負相對未納稅前大大減少。可見，納稅籌劃是房地產企業減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業利潤必不可少的措施之一。與此同時，納稅籌劃還為房地產企業的持續健康發展提供了另一發展空間，這主要是由于考慮到我國房地產的現狀，我國政府對房價的嚴格防控和高壓打擊給房地產企業的經營管理造成的極大不利影響。
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關鍵詞：稅收籌劃 風險 效益
隨著我國市場經濟的深入發展和市場競爭的日益激烈，企業為了增強盈利能力，從而加大稅收籌劃，以降低稅負成本，提高參與市場競爭的能力，能否有效地減輕納稅義務已成為企業面臨的一個重要問題，并且在今天稅收籌劃已融入到了的整個生產經營活動。因此，更顯得尤為重要。
一、稅收籌劃的主要內容
（一）避稅籌劃
是指納稅人采用非違法手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。稅收籌劃與偷、逃、稅有著本質的區別。在投資條件相同的情況下，企業可選擇納稅地點的方式來進行避稅籌劃，從稅負角度、所得稅的因素等方面考慮，企業可考慮到西部開發區投資，或國家規定的“老、少、邊、窮”地區，或可進行國外發展。
（二）節稅籌劃
是納稅人不違反稅收政策法規，在對政府制定的稅法進行精細比較分析后進行的納稅優化選擇，以稅負最低為目標，對企業經濟活動進行涉稅選擇的活動。
（三）轉嫁籌劃
是指納稅人為了達到減輕稅負的目的，通過價格調整將稅負轉嫁給他人承擔的經濟行為。
（四）實現涉稅零風險
是指納稅人財務管理有序、賬目清楚，納稅申報正確，繳納稅款及時、足額，沒有任何關于稅收方面的處罰，在這種狀態下，避免了涉稅損失的出現，實現了企業稅后利潤最大化。
二、稅收籌劃存在的風險
（一）政策風險
包括政策選擇風險和政策變化風險。對稅收政策理解不到位，在具體操作時容易引起的偷漏稅行為，政策不定期的變動，對長期的稅收籌劃都會帶來巨大的風險。如對吸納下崗失業人員的企業，給予減免營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅的優惠政策，又如農產品的優惠政策，農業生產者自己生產的初級農業產品并且是農業生產者自己銷售的初級農業產品可免征增值稅，但對農業生產者初級產品的深加工不能免稅，如面粉加工成面包、饅頭等等，如納稅人對稅收優惠政策不能深入理解，就會把握不準、誤用后還會受到稅務部門的處罰并導致籌劃失敗。
（二）操作風險
納稅人在操作上一定要維護企業的利益，一切為企業著想。例如企業對壞賬損失的核算，有直接轉消法和備抵法，按現行的會計制度備抵法有三種：應收賬款余額百分比法，銷貨百分比法及賬齡分析法，但現行的所得稅條例，規定只有應收賬款余額百分比法，準許在所得稅前扣除損失，因此，企業只能選擇應收賬款余額百分比法計提壞賬準備，這樣才能減少當期的應納稅所得額。
三、稅收籌劃的方式
國家稅收法規在地區之間，行業之間的差異越大，可供納稅人選擇的方案就越多，就稅收籌劃實施的方式歸納為兩大類，一類是單個稅種的籌劃如個人所得稅，企業所得稅等，二是圍繞經營活動的不同進行的籌劃，如跨國經營的稅收籌劃，企業融資的稅收籌劃等等，既有稅收優惠政策的充分運用，又有財務、會計、稅收等方向選擇性條款的運用。以單個稅種的籌劃舉例如下：
例一、房產出租的籌劃方案。 A企業有9棟的庫房閑置，每年進行出租，庫房的賬面原值1600萬，每年租金200萬元，按照稅法的規定房產用于租賃的，其房產稅依照租金收入的12%計算繳納，即：應納稅額=租金收入金額×12%，每年A企業繳納營業稅200萬*5%=10萬元，房產稅200萬*12%=24萬元，城建、教育費附加10萬*10%=1萬元，合計繳納稅款35萬元，實際出租房屋的稅率已達17.5%。
現在對A企業的經營活動進行稅收籌劃，當租賃合同到期與承租方商議租賃合同改成倉儲保管合同，增加保管人員，增加服務內容，并提供優質服務，根據《營業稅暫行條例》第二條規定：租賃業、倉儲業均應繳納營業稅，適用稅率相同，均為5%，假定倉儲保管費為每年200萬元不變，那么，A企業繳納稅款為：營業稅200萬*5%=10萬元，城建，教育費附加10萬*10%=1元，合計繳納稅款為11萬元，，那么A企業前后兩種業務繳納稅款為35萬元和11萬元，相差24萬元，扣除增加的人工等相關費用，仍可為A企業節稅十萬余元。
例二、利用稅收優惠進行企業所得稅籌劃案例。根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第九十二條的規定，工業企業年度應納稅所得額不超過30萬元，從業人數不超過100人，資產總額不超過3000萬元；其他企業，年度應納稅所得額不超過30萬元，從業人數不超過80人，資產總額不超過1000萬元，屬于小型微利企業，按照20%的稅率繳納企業所得稅。若企業年度應納稅所得額剛超過30萬元，就要按照25%的稅率全額繳納企業所得稅；若企業應納稅所得額小于等于30萬元則可以按20%的稅率繳納企業所得稅。因此年度應納稅所得額達到30萬元時，是一個關鍵的界點，應該認真分析籌劃。當企業經營規模較大時，首先可考慮分立為兩個獨立核算的企業，使其次要關注年應納稅所得額，當企業的應納稅所得額處在界點時，就要采取措施如推遲收入實現、加大扣除、進行公益、救濟性捐贈、增加其他期間費用等方法，以降低適用稅率。
好的稅收籌劃方案，能為企業節稅、提升企業的盈利能力和參與市場競爭的能力。所以，納稅人要在熟知稅法的前提下，正確掌握和熟練運用稅收籌劃的方法， 充分運用稅收知識、財務手段，遵循科學合理的稅收籌劃原則，真正取得稅收籌劃的成功，才能為企業創造出更大的經濟效益。
參考文獻：
劉丹
（ 西南民族大學 四川省成都市 610041 ）
摘要：隨著我國經濟的不斷增長和房地產市場競爭的日趨激烈，國家對房地產企業的調控力度也越來越大，房地產企業自身能夠節約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個節約成本的重要領域。本文立足于房地產企業的稅收籌劃，通過對該類企業各個主要的環節進行稅收籌劃的操作，為房地產企業提供一些有益的借鑒資料。
關鍵詞：房地產企業稅收籌劃應用
一、 房地產企業稅收籌劃的必要性
（一）稅收籌劃對企業的財務管理有極大的促進作用
房地產業的發展離不開對現金流的使用,現金流同時對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時能夠對現金流進行改善,對企業的發展起到促進作用。
（二）納稅人對稅收進行籌劃有利于提高納稅的意識
稅收籌劃是少繳費、緩繳費,并不會違反國家的法律。它是依法根據國家出臺的相關優惠政策采取節省稅收的策略,從而達到稅收零風險,保證自己經濟和名譽方面的健全。
（三）稅收籌劃能夠促進房地產業的規劃、有序發展
運用稅收籌劃,能夠正確的引導房地產行業規范化地發展,對房地產行業中的倒把投機等行為有一定的抑制作用。企業合法根據國家推出的優惠政策和鼓勵政策對資金進行合理的運用,對企業的產品結構進行重新組合來減少賦稅,這樣對資源適當配置與資本流動都有極大的促進作用。
二、 房地產企業各個環節的稅收籌劃的應用
（一） 準備環節籌資
房地產企業對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。
（二） 建設環節
房地產企業建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產企業比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較小；其次，房地產的代建是指房地產企業代替客戶進行房地產開發建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對于房地產開發企業來說，其收入只是勞務報酬，屬于營業稅的征收范圍，其中并沒有發生房地產權的轉移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負；最后，房地產的合作建房。這種建房方式由于投資方沒有發生用建造成功的房屋換取土地使用權的行為，對于投資行為本身是不用繳納營業稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅，使得合作企業雙方共同減輕稅負獲得利益。
（三） 銷售環節
房地產的銷售環節是房地產企業涉及稅種最多的環節，如營業稅、土地增值稅、印花稅、城市建設維護稅及教育費附加等，而房屋的銷售價格則是各開發商和購房者最關心的問題，并且直接影響繳納企業營業稅和土地增值稅的多少。
1、營業稅籌劃
案例1：A企業系房地產開發公司，其對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同規定房子總價款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅為15萬元（300）；如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅為6萬元（300，以后兩次分別交營業稅4.5萬元（300）。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅15萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。
2、土地增值稅的籌劃
案例2：X房地產開發公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。
如果不分開核算，X公司應繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬元
如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬元，應納土地增值稅合計金額=600+650=1250萬元。
分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率超過20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。
（四） 保有環節
房地產企業一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產獲得租金收入和以房地產入股聯營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。房地產企業將建成的商品房對外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業帶來了較重的稅負壓力，因此更多的房地產企業往往傾向于第二種方式。即將房地產投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為。這種行為將不征收營業稅及其附加，也不用直接繳納房產稅，在承擔一定投資風險的基礎上，只需要繳納企業所得稅。
案例3：甲房地產公司在市中心有一處房產，該房產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中甲公司所占份額為400萬元。
①采取出租方式應承擔的稅負
營業稅：房屋租賃業屬于服務業，按租金的5%征稅，應交營業稅為90萬元：
房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為21.6萬元；城建稅：甲企業處于市區，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城稅稅負為6.3萬元；教育費附加：2.7萬元；印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅稅負為0.18萬元；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為42.53萬元。最終總體稅負為163.31萬元。
②采取聯營方式應承擔的稅負
房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產稅稅負6.72萬元；土地使用稅：此稅種從量定額計征，假定地區單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負14萬元；所得稅;稅負為100萬元；最終總體稅負為120.72萬元。
由以上計算我們可以得出甲企業采用聯營方式所承擔的稅負要少42.59萬元，這樣可以為企業節省一大筆成本支出。
三、小結
現階段伴隨著我國經濟以及房地產行業的迅猛發展，房地產企業呈現出多樣化、復雜化的發展趨勢，這就導致了房地產企業的納稅管理變得越來越復雜。由于房地產企業投資規模較大，開發周期較長，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產企業稅收籌劃需要統籌兼顧，根據企業自身發展環境、經營環境、稅收環境的改變而進行調整，制定適用于自身企業發展的稅收籌劃方案，這樣才能在節約稅款的同時，使得企業利益最大化。
參考文獻：
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論文摘要：稅收籌劃是指納稅人在稅法允許的范圍內，通過對企業的經營、投資、理財活動的籌劃與安排，盡可能取得“節稅”的稅收利益，其特點在于合法性、籌劃性、目的性。它與偷稅、避稅有著本質上的區別，偷稅既違法又不道德，是政府所嚴加征處的行為；避稅是與稅法精神相悖的，是政府所防范的行為；而稅務籌劃既不違法又符合道德規范，是國家政策予以引導和鼓勵的行為。
在市場經濟條件下，企業作為一個自主經營、自負盈虧的法人實體，參與市場競爭。其根本目標是追求自身利益最大化或稅后利潤最大化。為實現該目標，有兩條途徑可選擇，一是擴大業務收入，二是降低成本。在收入不能提高的情況下，降低成本能增加利潤，而稅收支出作為毛利潤的一部分，完全可以在稅法允許的范圍內通過稅務籌劃，加以延緩減輕稅負，從而增加稅后利潤，增強企業的競爭力。
稅務籌劃作為一種管理活動，幾乎貫穿于企業經營的全過程。就如何運用稅務籌劃降低企業稅負，實現整體利益最大化來加以論述。
一、稅務籌劃在財務管理中的運用
稅務籌劃與財務管理密切相關，稅務籌劃是企業的一種理財行為，應始終圍繞財務管理目標來進行，其目的是實現企業價值最大化和使納稅人的合法權益得到充分的享受和行使。稅務籌劃在企業財務管理中的運用主要是在籌資決策、投資決策、利潤分配中的運用。
㈠籌資決策中的稅務籌劃
對于一個企業來講，不同的籌資方式組合將會給企業帶來不同的預期收益，同時也會使企業承擔不同的稅負水平。這就要求投資者必須在籌資決策中做好稅務籌劃分析工作。按照稅法規定，納稅人在生產經營期間所形成的負債利息支出可以在稅前扣除，享有所得稅利益，而相比之下，股息是不能作為費用列支的，只能在企業的稅后利潤中進行分配，因此，企業就可以通過資本結構的合理搭配來實現稅務籌劃的目的。一般來說，為獲取較低的融資成本和發揮利息費用抵稅效果，企業內部集資和企業之間拆借資金方式籌資最好；金融機構貸款次之；自我積累方法效果最差。企業在分析籌資中的稅收籌劃時，應著重考察資金結構和籌資方式問題，特別是負債比率合理與否，不僅制約著企業的風險和成本的大小，而且在很大程度上影響企業的稅負及稅后收益。由于負債的利息記入財務費用能抵扣應稅所得額，從而減少了企業應交所得稅。在息稅前投資收益率大于負債成本率的前提下，負債比率越高，額度越大，其節稅的效果越明顯。當然，負債比率并非越高越好。隨著負債比率的提高，企業的財務風險和融資成本會加大。當負債的成本率超過了息稅前的投資收益率時，負債反而達不到節稅目的。
㈡投資決策中的稅務籌劃
稅收政策因國而異，即使在同一國內部，對不同地區、不同行業等方面的規定也有所不同。正是這種差異的存在，使企業在投資時有了選擇的余地。投資中的稅收籌劃主要有以下形式可供選擇。
⒈組建形式的選擇
投資者在設立企業時，有幾種形式可供選擇。企業組建形式不一樣，稅收政策也各異。以有限責任公司與合伙經營相比較，有限責任公司要雙重納稅，即先交公司所得稅，再交個人所得稅；而合伙經營的業主，只須交個人所得稅。而在組建時采取何種形式，當事人應根據自身特點和需要慎重籌劃。
⒉設置分支機構的選擇
對于企業來說，隨著業務的擴張，勢必面臨著在其下設置分公司和子公司的選擇，那么是設置分公司好還是設子公司好？哪個對企業更有利？這是一個值得深思的問題，因為兩者在稅收上截然不同。
分公司相當于一個辦事處，其優點在于它不是獨立法人，所發生的虧損或損失可沖抵總公司賬面利潤；此外，還可不交納資本注冊費、印花稅等費用。缺點在于它不是獨立法人，不能享受相關的稅收優惠，如減免稅、退稅等。子公司雖然有稅收優惠，但由于是獨立法人，需獨立承擔民事責任，獨立承擔虧損。總公司應權衡利弊后決定。
從納稅角度講，在剛開始設置分支結構時以分公司為優，因為，在設立初期虧損性大些。一旦分公司成熟后，可適時轉化為子公司，以便獲得稅收優惠的好處。當然，如果剛開始營業就能確保盈利，那另當別論。
⒊投資地區行業的選擇
無論是國內投資還是國外投資，企業都必須認真考慮和充分利用不同地區的稅制差別及區域性稅收優惠政策。我國規定：老區、少數民族地區、邊遠山區、貧困地區新辦的企業，經主管稅務機關批準后，可減征或免征所得稅3年。而在特區、沿海開放城市及國務院批準的高新技術產業開發區的高新技術企業，企業所得稅率一般為15%，而其他地區為33%。因此，企業應選擇這些有稅收優惠的地區進行投資。這樣，不僅可少交稅，而且完全符合政策導向和稅法立法意圖，于已于國都有利。
國家規定：“國務院批準的高新技術開發區的高新技術企業，按15%征收所得稅。”為了支持和鼓勵發展第三產業，規定：“投資于第三產業，可按產業政策在一定期內減征或免征所得稅”等等。又如，近幾年，國家為配合住房制度改革和全面啟動房地產，出臺了一些稅收優惠政策。對國家限制發展的行業，國家則對其課以重稅，以上種種國家關于投資行業的稅收優惠差異，給投資者提供了更多的投資選擇。這要求投資者在投資決策前，必須充分了解和掌握國家關于投資方面的稅收政策，認真進行稅收策劃，合理減輕企業的稅負。
㈢利潤分配中的稅務籌劃
企業的股利分配形式一般有現金股利和股票股利兩種。根據稅法規定，股東取得現金股利須交個人所得稅，而取得股票股利卻不交稅。因此，企業要從發展前景來籌劃好發放多少現金的股利，從而對企業和股東都有利。
二、稅務籌劃在會計核算中的運用
財會制度對成本費用的確認、收入實現的確定、資產的計價等規定有多種會計處理方法可供選擇。不同的會計處理方法對各期的成本費用、收入都會產生影響，進而影響應交所得稅的數額，而且這種選擇大部分在稅法上都予以承認，這就為企業在會計核算中進行稅務籌劃提供了可能。
㈠收入結算方式的選擇
企業收入結算方式不同，其收入確認的時間也不同，納稅月份也有差異。稅法規定：直接收款銷售以收到貸款或取得索款憑證，并將提貨單交給買方的當天為收入確認時間；采托收承付或以委托銀行方式銷售貨物，為發出貨物并辦好托收手續當天確認收入時間；采用賒銷和分期收款銷貨方式均以合同約定的收款日期為企業收入確定時間；而訂貨銷售和分期預收方式，以交付貨物時確認收入時間。這樣，通過銷售方式的選擇，控制收入確認時間來加以籌劃，可以合理歸屬所得年度，達到獲得延緩納稅的稅收利益。
㈡費用列支的選擇
對費用列支，稅務籌劃的指導思想是在稅法允許的范圍內，盡可能地列支當期費用，預計可能發生的損失，減少應交所得稅和合法遞延納稅時間來獲得稅收利益。通常做法是：⑴已發生的費用及時核銷入帳，如已發生的壞賬、存貨盤虧及毀損的合理部分都應及早列作費用；⑵能夠合理預計發生額的費用、損失，采用預提方式及時入帳，如業務執行費，公益救濟性捐贈等應準確掌握允許列支的限額，將限額以內的部分充分列支；⑶盡可能地縮短成本費用的攤銷期，以增大前幾年的費用，遞延納稅時間，達到節稅的目的。
㈢長期投資核算方法的選擇
長期投資的核算譯意風成本法和權益法兩種。投資比重低于25%時，采用成本法；高于25%時而低于50%，但能對被投資企業的經營決策產生重大影響時，或者雖然低于25%，但能對被投資企業施加重大影響時及超過50%時可采用權益法。可見，這一規定具有一定的選擇空間。
一般來說，如果被投資企業先盈利后虧損則選用成本法，而先虧損后盈利，則選區用權益法。這是因為如果被投資企業經營發生了虧損，對投資企業來說，若采用了成本法核算，則無法沖減本企業利潤；而采用權益法核算，會因投資企業發生的虧損而減少本企業利潤，從而遞延了所得稅。盡管兩種方法納稅數額相同，但納稅時間的不同可以為企業獲得貨幣時間價值。
㈣折舊和攤銷方法的選擇
固定資產折舊、無形資產和遞延資產攤銷是繳納所得稅前準予扣除的項目，在收入既定的情況下，折舊及攤銷額越大，應納稅所得額就越少。會計上可用的折舊方法很多，加速折舊就是一種比較有效的節稅方法。另外，企業財務制度雖然對固定資產折舊年限、無形資產和遞延資產的攤銷期限作出了分類規定，但有一定的彈性，對沒有明確規定折舊或攤銷年限的資產可盡量選擇較短的年限，將該固定資產折舊計提完畢。由于資金存在時間價值，這樣因增加前期折舊額，把稅款推遲到后期繳納，相當于依法從國家取得了一筆無息貸款。
㈤存貨計價的選擇
期末存貨計價的高低，對當期的利潤影響很大。不同的存貨發出計價方法，會得出不同的期末存貨成本，出現不同的企業利潤，進而影響所得稅的數額。依現行會計準則的規定，存貨發出的計價方法主要有五種：先進先出法、加權平均法、移動平均法、個別計價法和毛利率法。采取何種方法對本企業有利，企業必須認真籌劃。合理的稅務籌劃，將會給企業帶來稅收上的好處。
一般來說，物價下降的情況下，采用先進先出法比別的計算方法計算出來的期末存貨低，從而加大當期成本，減少當期應稅所得額。在當前企業普遍感到流動資金緊張情況下，延緩納稅無疑從國家取得一筆無息貸款，可以使企業在本期有更多的資金可供利用、產出效益。這對企業的生存、發展、壯大十分有利。當然，企業有一個會計年度內要變更計價方法時，應按照會計準則的要求，對變更的相關內容要在會計報表附注中予以說明，從而實現合法稅務籌劃。
㈥資產計價會計處理方法的選擇。
資產的計價直接影響到財產稅的計稅基數。房產原值一次減除10%～30%后的余值按1.2%的稅率計算繳納，房產原值是指房屋，而且包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。稅法同時規定“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒子連接管算起”。這就是為房產核算作出了明確的規定。因此企業在建設房屋工程時，必須明確分屬于房產的附屬設備、配套設施和不屬于房產的附屬設備、配套設施的價值，并在會計賬簿中分別記錄。此外，企業使用的中央空調，如何入帳也很關鍵。有時房產原值包括中央空調設備，但如果中央空調設備作單項固定資產入帳，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入帳，不應計入房產值。因此，企業應獨立核算中央空調設備，以減少企業的房產稅支出。
三、稅務籌劃應注意事項
以上談了稅務籌劃在企業財務管理和會計核算中的運用，對企業來講，在做好上述各項稅收籌劃工作時，還應注意以下事項。
⒈在進行稅務籌劃時，要堅持經濟原則。企業進行稅務籌劃，最終目標是為了實現整體收益最大化，但企業在進行稅務籌劃實施的過程中，又會發生種種籌劃成本，因而企業在進行稅收籌劃時，必須先對預期收入與成本進行對比。只有稅收籌劃所帶來的收益大于其成本時，稅收籌劃才可行，否則需放棄。
⒉稅務籌劃要有全局觀，要以整體觀念來看待不同的稅收籌劃方案，制訂最佳經濟決策。由于稅收籌劃是以實現企業整體利益最大化為目標，這就要求企業在進行稅收籌劃時，要統籌考慮，既要考慮國家宏觀經濟政策，又要結合企業本身特定環境、經營目的來選擇，不能只注重某一納稅環節的個別稅負高低。也就是說，稅收籌劃的正確態度是以企業的整體利益為出發點，細致分析一切影響和制約稅收籌劃的條件和因素，選擇可能使企業稅負并非最輕，但卻使企業整體利益最大化的方案。
⒊不論企業如何進行稅收籌劃，都應以守法為前提，不亂攤成本費用，不亂調利潤。稅收籌劃是利用稅收優惠的規定、納稅方法的選擇及收支的適當控制等途徑來獲得節稅利益，它是一種合法的行為，與偷稅、逃稅有著本質區別，偷稅、逃稅是違法的行為。因而企業在進行稅收籌劃時，必須以稅法條款為依據。不亂攤成本費用，不亂調利潤，當有多種可供選擇的納稅方案時，不僅要選擇稅負最低的財決策，而且最使稅收籌劃行為合法合理。
關鍵詞：商業地產、開發、涉稅籌劃
中圖分類號：D922.22文獻標識碼： A 文章編號：
我們公司是來自一家歐洲血統的商業地產開發商，開發的項目類型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪華式公寓，又有超強國際一線品牌入駐的商業廣場。鑒于工作過程中遇到的稅收籌劃點，結合我們商業地產項目的實際情況，現將幾方面的稅收籌劃點在此學習探討。
商業地產中房產稅的籌劃技巧
我國《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《房產稅暫行條例》）規定，房產稅的納稅義務人是房屋的產權所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區；計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產計稅價值征稅的，稱為從價計征。《房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減征10％～30％的余值計算繳納。所謂房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋造價，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設施。由此可知，合理地減少原值是減少房產稅的關鍵。
1、在與商戶租賃合同簽訂過程中，應注意將用于商場店面租賃的部分與用于存放貨品的倉庫分別簽訂〈房屋租賃合同〉和〈倉儲保管合同〉。
2、在與大型主力店商戶簽訂租賃合同時，應考慮將租金中所含的物業費單獨與成立的所屬物業管理公司簽訂〈物業服務合同〉。
以上兩個技巧都是從簽訂合同的類型來考慮的，因為〈倉儲保管合同〉和〈物業服務合同〉都不需要按照租金繳納12%的房產稅，只繳納5%的營業稅。這樣可以為企業稅減少房產稅的稅負，合理避稅。
3、關于附屬設備的確定。
在房產稅中，財稅地字[1987]第003號文《關于房地產稅和車船使用稅及各業務問題的解釋與規定》第二條規定：“屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒算起”，這條規定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個空間。
對于中央空調，我國房地產稅規定，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入賬，單獨核算并提取折舊，則房地產原值不應包括中央空調設備。這說明，在建房時，完全可以將中央空調作為固定資產單獨核算，不計入房地產原值中，從而減少房產稅。
作為與房屋不可分割的各種附屬設備如：中央空調、暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導線等各種管線，以及電梯、升降機、過道、曬臺等，無論是否計入固定資產，都應作為應稅
房產原值，征收房產稅。
4.關于公共設施的確定
項目建設時，除了筑建廠房、辦公用房外，還包括水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等建筑物。對于這些公共設施，如果也算入房產原值的話，則企業將面臨很重的房產稅。其實，按我國稅法規定，房產是指以房屋形態表現的財產；房屋是指有屋結構，可供人們在其中生產、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨立于房屋之外的建筑物，如廠區圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等。因此，企業應該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨記載，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不繳納房產稅。
二、商業地產中營業稅的籌劃技巧
1、在與國際一線品牌的優質商戶簽訂房屋租賃合同時，可考慮變租賃合同為投資聯營合同，以商場投資入股，按利潤抽成。 [2002]191號〈關于股權轉讓有關營業稅問題的通知〉中規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，對股權轉讓不征收營業稅。這樣以優質客戶良好的銷售渠道和客源取得的利潤分成來替代租金收入，合理地為企業節省了5.6%的營業稅及附加。
2、代收費用的稅務處理。房地產開發企業在收取銷售房款時，往往會存在代相關政府部門收取費用的情況，代收費用在滿足一定條件的情況下可不繳納營業稅。
〈營業稅暫行條例實施細則〉第十三條規定，價外費用不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；
（3）所收款項全額上繳財政。
由此可見，盡管〈營業稅暫行條例實施細則〉中規定，房地產企業的價外費用包括：“補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、罰金”等。均應按照規定繳納營業稅，但如果同時符合上述三個條件的是不需要繳納營業稅的。
三、商業地產中土地增值稅的籌劃技巧
1.代建房屋的籌劃點。若房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業――業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。如：全部結算收入為1000萬元，代建手續費330萬元，不符合“代建房”要求則應納營業稅1000×50%=50萬元：若符合則應納營業稅330×5% =16.5萬元。2.合作建房的籌劃點。稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業應用足用好這一優惠政策。3.隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。4.我們的外資地產公司，為了提高開發產品的質量、品質與檔次，與很多的國際化團隊合作，支付境外勞務費，包括工程設計費、項目交通、標識、內裝、照明、景觀、綠色認證、可持續發展、幕墻、機電等咨詢費。這些境外咨詢和設計勞務在支付時，不論勞務是否發生在境內，都由我公司代扣代繳這一部分的企業所得稅、營業稅及附加，代繳的稅款，如果我們與境外公司簽訂的是含稅價的合同，就可以計入開發成本中，在計算土地增值稅時按扣除項目進行抵扣，可以使企業少納土地增值稅。由于我公司這部分代扣代繳的稅額較大，在利用這一稅收籌劃技巧時，給公司節省了很大一塊土地增值稅的稅收。綜上所述，稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產銷售活動的金額大，涉及面廣，處理也較為復雜，房地產企業一定要結合自身的條件和外部的銷售環境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業的一項經營管理活動，不僅要耗費成本，也存在一定的風險性。房地產企業在進行稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅收籌劃的作用。
參考文獻：
［關鍵詞］稅收籌劃；節約稅款；最大；稅收利益
［中圖分類號］F275 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）36-0136-01
1 對企業稅收籌劃的理性認識
稅收籌劃是指企業在稅法規定許可的范圍內,通過對企業生產經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排,盡可能地節約稅款,以獲得最大的稅收利益。企業開展稅收籌劃,只有在符合稅法規定許可的范圍內進行,不能采取非法手段減少或消除納稅義務。其基本特征為：合法性、籌劃性、目的性、綜合性。
2 煤炭企業稅收籌劃的基本途徑
2.1 直接利用稅收優惠政策
(1)企業所得稅。對于煤炭企業來說,企業所得稅是涉稅金額最大,涉稅范圍最廣的稅種。每年年終決算時,煤炭企業都會集中力量進行全方面的企業所得稅匯算清繳。
第一,研究開發費加計扣除優惠。為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用,未形成無形資產計入當期損益的,在按照規定據實扣除的基礎上,按照研究開發費用的50%加計扣除；形成無形資產的,按照無形資產成本的150%攤銷。煤炭企業每年都會制訂科技項目計劃,下撥到各礦處。
第二,殘疾職工工資的l00%加計扣除。各礦處成立一個專門機構安置本礦所有的殘疾人,就可以套用稅收優惠政策加計扣除。
第三,綜合利用資源減按90％計入收入總額。綜合利用資源,是指企業以《資源綜合利用企業所得稅優惠目錄(2008年版)》規定的資源作為主要原材料,生產國家非限制和禁止并符合國家和行業相關標準的產品取得的收入。鮑店煤礦和興隆莊煤礦都有相關的業務。
第四,稅額抵免優惠。企業購置并實際使用《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定的環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的,該專用設備的投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免；當年不足抵免的,可以在以后5個納稅年度結轉抵免。各礦處機電科根據專用設備臺賬逐一篩選符合優惠條件的專用設備,年底申報納稅調整。
(2)增值稅。以煤矸石、煤泥為燃料生產的電力和熱力自產貨物實現的增值稅實行即征即退50％的政策。煤炭企業下屬的子公司華聚能源股份有限公司就是利用煤泥生產電力和熱力,享受稅收優惠政策。
(3)房產稅。①老年服務機構自用的房產。專門為老年人提供休閑、娛樂場所的地方,免房產稅。②從2001年1月1日起,對按照政府規定價格出租的公有住房和廉租住房,包括企業向職工出租的單位自有住房,例如，向職工公寓收取的租金,暫免房產稅。
(4)城鎮土地使用稅。①煤炭企業設立的醫院、托兒所、幼兒園,其用地能與公司其他用地明確區分的,免征城鎮土地使用稅。②對煤炭企業的矸石山、排土場用地,防排水溝用地,礦區辦公、生活區以外的公路、鐵路專用線及輕便道和輸變電線路用地,炸藥庫庫房外安全區用地,向社會開放的公園及公共綠化帶用地,暫免征收城鎮土地使用稅。③對煤炭企業的塌陷地、荒山,在利用之前,暫緩征收城鎮土地使用稅。④對煤炭企業的報廢礦井占地,經煤炭企業申請,當地稅務機關審核,可以暫免征收城鎮土地使用稅。
2.2 納稅期的遞延
利用延期納稅籌劃,是指在合法、合理的情況下,使納稅人延期繳納稅收而節稅的稅務籌劃方法。延期繳納本期稅收并不能減少納稅絕對總額,但相當于得到一筆無息貸款,可以增加本期的現金流量,有更多的資金擴大流動資本,用于資本投資。在其他條件相同的情況下,延期納稅的項目越多,本期繳納的稅收就越少,納稅遞延期越長,現金流量也越大,可用于擴大流動資本和進行投資資金也越多,因而相對節減的稅收也越多。
應稅務局要求,每月在《山東省地方稅務局網上申報系統》自行申報納稅,申報系統中已經明確指明各稅種的申報截止時間。可以選擇所有的稅種作為遞延項目,在每一個稅種的最后一天申報納稅,這樣可以大大減少現金流量,合理節稅。
2.3 利用轉讓定價籌劃法
一是,利用商品交易進行籌劃。即關聯企業間商品交易采取壓低定價或抬高定價的策略,轉移收入或利潤,以實現從整體上減輕稅收負擔。二是,利用關聯企業之間相互提供勞務進行籌劃。關聯企業之間相互提供勞務時,通過高作價或低作價甚至不作價的方式收取勞務費用,從而使關聯企業之間的利潤根據需要進行轉移,達到減輕稅收負擔的目的。三是,利用租賃機器設備。四是,利用管理費用等進行稅務籌劃。
2.4 利用會計處理方法籌劃法
(1)存貨計價方法的選擇。存貨計價的方法有多種,不同的計價方法對貨物的期末庫存成本、銷售成本影響不同,繼而影響到當期應稅所得額的大小。如在物價持續下跌的情況下,采用先進先出法稅負會降低。從稅務籌劃的角度,在企業處于不同的盈虧狀態下,可以根據自己的實際情況選擇最有利于稅務籌劃的存貨計價辦法,對發出存貨的成本進行籌劃。
(2)固定資產折舊的稅務籌劃。采用直線法計提折舊,在折舊期間折舊費用均衡地在企業收益中扣除,企業所得稅的繳納同樣比較均衡。采用雙倍余額遞減法和年數總和法計提折舊,在折舊期間折舊費用會隨著時間的推移而逐年減少,企業所得稅會隨著時間的推移而逐年上升。從稅務籌劃的角度出發,為獲得貨幣的時間價值,應盡量采用加速折舊法。同時需要注意的是,稅法對固定資產折舊規定了最低的折舊年限,稅務籌劃不能突破關于折舊年限的最低要求。
2.5 子公司和分公司的稅收權衡
子公司具有法人資格,依法獨立承擔民事責任；分公司不具有法人資格,其民事責任由公司承擔。企業設立分支機構,使其不具有法人資格,且不實行獨立核算,則可由總公司匯總納稅。這樣可以實現總公司調節盈虧,合理進行稅收籌劃。
當總公司贏利,分支機構可能出現虧損時,應當選擇總分公司模式。根據稅法規定,分公司是非獨立納稅人,其虧損可以由總公司的利潤彌補,緩解稅收壓力。當總公司虧損,分支機構可能贏利時,應當選擇母子公司模式。子公司不需要承擔母公司的虧損,可以自我積累資金求得發展,不會增加總公司稅收負擔。
3 稅收籌劃風險防范措施
一是加強培訓各礦處稅務專管員稅法知識,熟悉法律法規、稅收、會計、統計等各方面專業知識。稅收法規與會計準則相結合,正確處理會計賬務。注意處理日常業務索取發票時,一定不能出現發票漏項、發票缺章、發票沒有清單、清單格式不正確等一些細小的錯誤。
關鍵詞：稅收籌劃
一、物流企業的稅收籌劃以國家政策為依據
2005年12月29日，國家稅務總局下發了《國家稅務總局關于試點物流企業有關稅收政策問題的通知》(國稅發〔2005〕208號)，規定從2006年1月1日起，對全國37家試點物流企業營業稅稅收政策作了調整。試點企業將承攬的運輸業務分給其他單位并由其統一收取價款的，應以該企業取得的全部收入減去付給其他運輸企業的運費后的余額為營業額計算征收營業稅。如果物流企業不符合貨物運輸業自開票納稅人資格的，其按差價繳稅的規定自然不能享受；要求物流企業將收入分別按交通運輸業務和倉儲業務核算，然后分別按差額進行繳稅處理。即： (1)提供運輸勞務取得的運輸收入按“交通運輸業”稅目征收營業稅并開具貨物運輸業發票。凡未按規定分別核算其營業稅應稅收入的，一律按“服務業”稅目征收營業稅。(2)試點企業將承攬的倉儲業務分給其他單位并由其統一收取價款的，應以該企業取得的全部收入減去付給其他倉儲合作方的倉儲費后的余額為營業額計算征收營業稅。因此，對于一項業務既涉及運輸業收入又涉及其他營業稅應稅勞務收入的，應分別開具發票結算，以免全部收入從高適用稅率。
《國家稅務總局關于貨物運輸業若干稅收問題的通知》(國稅發〔2004〕88號)規定，利用自備車輛提供運輸勞務的同時提供其他勞務(如對運輸貨物進行挑選、整理、包裝、倉儲、裝卸搬運等勞務)的單位(以下簡稱物流勞務單位)，凡符合規定的自開票納稅人條件的，可以認定為自開票納稅人。自開票的物流勞務單位開展物流業務應按其收入性質分別核算，提供運輸勞務取得的運輸收入按“交通運輸業”稅目征收營業稅并開具貨物運輸業發票；提供其他勞務取得的收入按“服務業”稅目征收營業稅并開具服務業發票。凡未按規定分別核算其應稅收入的，一律按“服務業”稅目征收營業稅。
二、物流企業稅收籌劃的技巧
1.兼營銷售與代購
部分物流企業在主營運輸、倉儲等業務的同時，兼營貨物銷售或接受客戶委托代購商品。物流企業從生產企業購進貨物再銷售按增值稅稅率17%（13%）征稅或小規模納稅人按3%的征稅率征稅，而代購行為按營業稅―服務業征稅，稅率為5%，物流企業通過轉換經營角色可實現節稅的目的。
例1：A物流公司兼營貨物銷售，從M公司購進電器價格為100元/臺，市場批發價格為120元/臺（均為不含稅價），B商場需要一萬臺該電器，A公司采取的方式有：
方案一：從M公司采購后，銷售給B商場，作為一般納稅人，A公司需交增值稅=120×0.17-100×0.17=3.4萬元，A公司利潤=120萬-100萬=20萬（忽略城建稅和教育費附加）。
方案二：接受B商場委托，B商場從M公司進行采購，M公司開給B商場的發表具名金額100萬，增值稅17萬，A公司不代墊貨款，另B商場支付其勞務費23.4萬（與方案一相比，B公司支付的總價款不變）。A公司需繳納營業稅=23.4×5%=1.17萬，A公司利潤=23.4-1.17=22.23萬。
方案三：如果A公司是增值稅小規模納稅人，B商場支付給A公司價款合計140.4（與方案一相比，B公司支付的總價款同樣不變），A公司支付給M公司117萬，則A公司應納增值稅=140.4÷（1+3%）×3%=4.09萬，A公司利潤=140.4-117-4.09=19.31萬。
2.分開核算享優惠
物流企業從事運輸、倉儲業務時，涉及到交通運輸業、服務業兩個稅目，兩個稅目的適用稅率分別為3%、5%，如果納稅人未分別核算，則一律按服務業征收營業稅，對于納入試點范圍的物流企業的自開票單位來說，分別核算才能享受差額納稅的優惠。國稅發〔2005〕208號文件要求物流企業將收入分別按交通業務和倉儲業務核算，然后分別按差額進行繳稅處理。
例2：A物流公司9月份營業收入2000萬，其中運輸業務收入1000萬（外包給D物流公司600萬），裝卸收入200萬，倉儲業務收入800萬（外包給F物流公司400萬），A公司應納營業稅：
方案一：分別核算，A公司應納營業稅=（1000+200）×3%+800×5%=76萬。
方案二：如A公司未分別核算，A公司應納營業稅=2000×5%=100萬。
方案三：如果A公司是納入試點的物流公司自開票單且分別核算，A公司應納營業稅=（1000-600）×3%+200×3%+（800-400）×5%=38萬。
3.房產納稅技巧
倉儲業務是物流企業的主要業務之一，涉及的稅種主要有營業稅、房產稅。物流企業自有倉庫從事倉儲業務繳納房產稅時，其計稅依據為房產余值，稅率為1.2%，將自有倉庫出租的房產稅計稅依據為租金收入，稅率為12%。根據房產余值不同，可以對此進行籌劃。
例3：A公司倉庫原值1000萬，扣除比例為20%，采取不同經營方式應納營業稅、房產稅及公司利潤（忽略城建稅與教育費附加），如下：
方案一：出租給M公司，年租金120萬，M公司聘用2名倉管員每年支付工資5萬/人，A公司應納營業稅=120×5%=6萬，應納房產稅=120×12%=14.4萬，支出合計=6+14.4=20.4萬，A公司利潤=120-20.4=99.6萬。
方案二：為M公司提供倉儲業務，獲得收入130萬/年（與方案一相比，M公司的支出總額不變），A公司支付倉管員工資=5×2=10萬，A公司應納營業稅130×5%=6.5萬，應納房產稅=100×（1-0.2）×1.2%=9.6萬，支出合計=10+6.5+9.6=26.1萬，A公司利潤=130-26.1=103.9萬。
如果A公司的倉庫原值為2000萬，則：
方案一：A公司利潤=99.6萬。
方案二：A公司收入130萬，支出包括：A公司支付倉管員工資=5×2=10萬，A公司應納營業稅=6.5萬，應納房產稅=2000×（1-0.2）×1.2%=19.2萬，支出合計=10+6.5+19.2=35.7萬，A公司利潤=130-35.7=94.3萬。
4.巧立合同少交稅
思路一：根據規定，運輸費的印花稅稅率為萬分之五，倉儲費的印花稅適用稅率為千分之一，裝卸費不納印花稅。為了避免從高適用稅率，在簽訂合同的時候，注意將搬運費、倉儲費、裝卸費的相應金額分別記載。
思路二：大企業的物流業務往往外包給專業物流公司來做，專業物流公司在一定時期內不為其提供物流服務，這時候的合同金額往往不明確，按規定，合同在簽訂是無法確定計稅金額的，先按5元貼花，結算時再給以實際計算補稅。通常簽訂金額模糊的合同，可以推遲納稅義務的發生時間，獲得貨幣的時間價值。
參考文獻
【關鍵詞】房地產開發企業;土地增值稅;稅收籌劃
2010年的兩會期間,房價過高問題成為最受關注的焦點。總理在政府工作報告中強調:“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》正式下發,加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產有關的政策來看,無疑都是為了遏制房價,這對于房地產開發企業來說,并不是一個利好消息。客觀來說,我國房價過高的原因很復雜,其中稅費比重大是一個重要的原因。在國外,地價及稅費一般占房價的20%左右,而國內卻高達50%—60%①。在房地產應征的各種稅費中,土地增值稅引人關注。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產企業收益影響最大的稅種之一,如何有效地進行土地增值稅稅收籌劃是房地產開發企業發展中刻不容緩的一件大事。
一、土地增值稅稅收籌劃分析
土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發,結合有關的稅收優惠政策,綜合考慮房地產企業的整體利益,把握好增值率的節點,降低增值額,達到節約稅金的目的。
(一)增加扣除項目金額
房地產開發企業在運營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現行土地增值稅對房地產開發中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和(簡稱“合計數”)的5%以內計算扣除。二是凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,利息支出或不能提供金融機構證明的,可按“合計數”的10%以內計算扣除包括利息在內的所有費用支出。
案例1:某房地產開發公司開發商品房,當地政府規定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價款為600萬元,開發成本為1000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃(假設該利息支出為可分攤且能提供金融機構證明,并未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)。
1.扣除的利息支出差異=(1000+600)×(10%-5%)=80(萬元);
2.允許扣除的利息支出為90萬元時,由于90萬元<80萬元,所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明,則利息支出和其他房地產開發費用扣除共計90+(600+1000)×5%=170(萬元),否則只能按(600+1000)×10%=160(萬元)扣除,扣稅基數將減少10(萬元)而多繳稅款;
3.允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70萬<80萬,所以應選擇不按房地產開發項目分攤利息或不提供有關金融機構的證明,則利息支出和其他房地產開發費用扣除共計(600+1000)×10%=160(萬元),可以多扣除160-(70+80)=10(萬元)利息支出,扣稅基數增加10萬元。
房地產開發時,可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低,選擇是否分攤轉讓房地產項目的利息支出或提供金融機構證明,以達到節稅目的。
(二)對于不同增值率的房產的籌劃
同一房地產開發企業的房地產有不同的檔次,針對不同消費者,其銷售價格也有所不同,不同地區的開發成本受各種因素的影響也有所不同,這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算,就有可能降低高增值率房產的適用稅率,使稅負下降。
案例2:某房地產開發公司2008年同時開發兩個項目,項目1為寫字樓,營業收入為20000萬元,可扣除項目金額為6000萬元;項目2為普通住宅,營業收入為4000萬元,可扣除項目金額為2400萬元。
1.分開核算:項目1:增值額=20000-6000=14000(萬元),增值率=14000÷6000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數35%,應納土地增值稅額=14000×60%-6000×35%=6300(萬元)。項目2:增值額=4000
-2400=1600(萬元),增值率=1600÷2400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數5%,應納土地增值稅額=1600×40%-2400×5%=520(萬元)。應納土地增值稅總額
=6300+520=6820(萬元)。
2.合并核算:該公司營業總收入=20000+4000=24000(萬元),扣除項目總金額=6000+2400=8400(萬元),增值額=24000-8400=15600(萬元),增值率=15600÷8400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數15%,應納土地增值稅總額=15600×50%-8400×15%=6540(萬元)。
比較可以看出,合并核算能夠節省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。
二、合理定價
根據土地增值稅有關起征點的規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規定,納稅人在出售普通標準住宅的時候,就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優惠而增加的稅收負擔之間的權重。
案例3:某房地產開發公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項目的金額1000萬元,銷售金額為P,相應的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業稅率,城建稅率,教育費附加征收率。此時,該公司所有可以扣除項目的總金額為:1000+5.5%P。如果該房地產開發公司希望享受起征點的優惠,則最高售價P=1.2×(1000+5.5%P),可得P=1285(萬元)。即當該公司的銷售價格在1285萬元以內,不需交納土地增值稅,此時扣除項目金額總和為1071萬元,獲利214萬元。
如果企業想通過提供銷售價格帶來更大收益,此時增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時,稅率為30%,速扣數為0”。假設價格提高了y,此時房產的新價格為P+y,相應的允許扣除項目總金額增加了5.5%y,此時,允許扣除項目的金額=1071+5.5%y;增值額=1285+y-(1071+5.5%y)=94.5%y+214。應納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業想獲得效益,則其提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業想通過提供銷售價格來獲得更多收益,那么它的銷售價格就必須高于1364.6萬元(1285+89.6)以彌補稅負上漲帶來的負擔。
三、綜合應用
以華德房地產開發公司的房地產項目為例,運用上述節稅措施,合理節省土地增值稅。
華德房地產公司在同一塊土地上開發兩個項目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發項目共支付地價款為1000萬元,合計開發成本費用為5000萬元,如果該企業按轉讓房地產開發項目分攤利息并且能夠提供金融機構證明的應扣除利息為420萬元(當地政府規定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3269萬,寫字樓全部允許扣除項目金額為4670萬元。那么銷售該批房產時應如何稅收籌劃呢?
一是在利息部分,由于(1000+5000)×(10%-5%)=6000×5%=300(萬元),當允許扣除的利息支出為420萬元時,420萬元>300萬元,應該分攤利息支出并提供金融機構證明。
二是對于兩棟房產應如何定價做出判斷。如想在享受起征點優惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3269+5.5%A),A=4200(萬元);B=1.2×(4670+5.5%B),B=6000(萬元),此時免征土地增值稅。
三是如果銷售住宅樓時,開發商通過提供價格來提高收益,其總收入為5600萬元,寫字樓價格不變,總收入為6000萬元。此時住宅樓增值額=5600-3500=2100(萬元),住宅樓增值率=2100÷3500×100%=60%,對應稅率40%,速扣數5%,應納稅額=2100×40%-3500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5600+6000)-(3500+5000)
=3100(萬元),增值率=3100÷8500×100%=36%,對應稅率30%,速扣數0,納稅額=3100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時分開納稅更能達到節稅的目的。
在房地產市場競爭日益激烈的情況下,房地產企業選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性,當房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃時,必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。
四、結束語
隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規定的逐漸細化,房地產企業通過合理的稅收籌劃節省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作,需要同時高度熟悉企業運營和稅收法規。房地產企業應該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業目標和實施成本,控制風險才能減輕企業稅負,增強自身競爭力。
【參考文獻】
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關鍵詞：財務管理；當代企業；最晚納稅稅收籌劃
稅收籌劃是指企業在正常的生產經營過程中以不違反稅收法律為前提下，通過對籌資、生產運營、投資、理財等方式，在納稅行為發生前，對于可能的涉稅事項進行統籌和計劃安排，選定納稅方案，以達到少繳稅或者遞延納稅的結果，實現企業中財務管理目標的一系列計劃和籌措活動。
一、稅收籌劃的特點及切入點
（一）稅收籌劃的特點
1.合法性：稅收籌劃的合法性是指稅收籌劃的目的和過程不能違反稅收法律規定，這是進行稅收籌劃工作的前提。稅收籌劃是按照稅法的認定做到減稅和延遲納稅的目的，企業當代財務管理中有關稅收籌劃的實踐與理論的發生，也將助于加快稅法的不停完善。
2.目的性：稅收籌劃的目的性是指稅收籌劃有著確切的目的，讓企業財務管理的終極目的變為可行。稅收籌劃不可以僅僅限制于絕對減少納稅稅額或者個別稅種稅負的不同，而應考慮整體稅負的差異，最好的稅收籌劃應該是企業整個利益的最大化，而非納稅最少。
3.前瞻性：稅收籌劃的前瞻性是指稅收籌劃必須在事情發生前對經營活動的計劃進行規劃和落實，它能夠在事情發生前測算出稅收籌劃的結果。企業在有些活動發生前就有可以抵稅的機會，假如活動已然產生，計稅環節、計稅依據已然敲定，再謀求少繳或不繳稅，則不可視為稅收籌劃。
4.專業性：稅收籌劃的專業性不是要由財務、會計專業人士操作，作為第三產業的稅務、稅務咨詢、稅收籌劃便應運而生，并向專業化的方向發展。我國現在的很多會計師事務所和稅務事務所都開展相關稅收籌劃的咨詢、籌劃業務，這說明體現了稅收籌劃朝著專業化發展的要求。
（二）稅收籌劃的切入點
1.以財務管理環節和階段為切入點
現代企業的財務管理每個環節都有相關稅收籌劃與之相適應。例如，符合稅法扣除標準的利息可享有所得稅利益。股息支付自能在企業所得稅后的凈利潤中分配，無法享有所得稅效益，因此債務籌資比權益籌資具有節稅優勢；企業的投資管理階段，在選擇投資設立機構地點時，選擇低稅率地區如高新技術開發區、國家鼓勵的西部地區等，可以享受到低稅率的稅收優惠；企業在經營管理階段，資產的折舊、成本的計價方法等都會影響到企業當期的損益及當期所得稅稅額，因此選擇不同的會計核算方法對于企業當期及遞延稅款有著一定的影響。
2.用企業稅收籌劃最大空間的稅務種類作為進入要點
由于稅收實體法將稅收分為5類，具體包括了18個主要稅種，企業應當盡量選用籌劃空間最大的稅種來當稅收籌劃的必要點。稅負彈性越大則稅收籌劃的空間也越大，除了稅種的因素，具體稅種的稅制構成要素也決定了稅收籌劃的空間，這一般都包括納稅人、計稅基礎、稅率、稅收優惠等。
3.以稅收優惠政策為切入點
稅收優惠即稅收減免，是對那些納稅人與納稅方給予勉勵和幫襯的那種稅法的不一般規定，稅法對每個稅種正常情況下都給以了相應的稅收優惠政策。稅收減免具體形式包括減稅、免稅、起征點和免征額等。企業若想享受節稅效益，可以適當把持稅收優惠條款。
二、當代企業在財務管理中稅收籌劃的目的和基本方法
（一）現代企業財務管理中稅收籌劃的目標
現代企業財務管理中稅收籌劃想要的結果是經濟納稅，即最少納稅、最晚納稅，用來實現稅后地利潤最大化。
1.稅負最小化及納稅成本最低化目標
現代企業對稅負最小化的追求，是稅收籌劃產生的最根本原因。納稅成本最低化是指企業在納稅中產生的直接或間接費用的降低會使企業利潤增加，從而增加了企業的應納稅所得額。
2.最晚納稅目標
最晚納稅目標指的是企業經過稅收籌劃取得晚繳稅款的時間價值。資金的時間價值是指伴隨時間的進程，延遲投放周轉和應用的資金價值將所產生加值的成果或者額度，這和貨幣計量中幣值穩定假設相沖突。在貨幣時間價值的前提下，稅法應當處于時時、足額征稅的目的，規定納稅人應盡量快的確定收入、延緩計量成本。通過加大當下進入的本金以產生收益，在未來產出無限的投資回報，變相的減少了稅收，這便是資金的時間價值的體現。
3.稅后利潤最大化目標
稅后利潤最大化目地是現代企業財務管理的終極目地，企業應以稅后收益最大化為目地，充分考慮現代稅收籌劃的風險成本等，注意稅收政策法規的更行及未來走向，為了能夠確保企業持久地獲取稅收籌劃所帶來的收益，應當不間斷的補充和完善自身的稅收籌劃方案。
（二）當代企業財務管理中稅收籌劃的基本方法
稅收籌劃用的方式有許多，作為現代企業財務管理中稅收籌劃常用到的一般都有稅收優惠政策法、轉讓定價法、會計處理法等。
1.稅收優惠政策的利用
（1）利用免稅。利用免稅籌劃是指，使企業成為免稅人，或使企業從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象在合規、正當的情況下，使企業免納稅額的稅收籌劃方法。利用免稅的稅收籌劃方式能免除納稅人的應納稅額，但可用范圍小，并且有一些的危險性。
（2）利用減稅。利用減稅籌劃是指在合規、正當的情況下，使企業減少應納稅額從而直接節稅的稅收籌劃方法。我們國家對于小微企業、高新技術企業的企業所得稅稅率優惠就屬于減稅得具體形式。一個企業可能會有減免稅政策交叉的情況，可選擇使用其中一項最為實惠的政策而不能疊加使用。
（3）利用稅收扣除。利用稅收扣除籌劃是指在合適、合規情況下，使企業計稅依據或者應納稅所得額減免從而實現相對節約納稅的稅收籌劃方法。例如增值稅中一般納稅人的進項稅額的扣除和企業所得稅的一些加計扣除項目標準等。
（4）利用稅收抵免。利用稅收抵免是指在企業在稅法的框架下，合規、合理的狀況下，是企業稅收抵免額上浮從而節約納稅的合理避稅方法。與稅收減免不同，稅收的減免是減免計稅依據或者應納稅所得額，而稅收抵免是直接沖銷應納稅額。
2.轉讓定價的利用
利用轉讓定價進行合理避稅被大范圍地應用于大環境、小環境的合理避稅實際中，也是合理避稅的眾多方式其中一個。為保證企業用轉讓定價的方法來進行合理避稅的有效性，在用轉讓定價時應注意：
（1）為防被稅務機關調整而增加稅負，要在一定的范圍內考慮價格的波動。轉讓定價中應用最廣泛的做法是那些擁有高稅率的公司，故意下壓商品的銷售價格，向低稅率的相關公司賣產品，將凈收入轉移到其他公司。
（2）進行成本效益分析，運用多種多樣的方法進行全方面、系統的籌劃與安排。例如為了降低分公司的產品成本，在向總公司供應零件部件收取高額的費用，使其分公司得到比較高的利潤；企業為不計入或者少計入轉讓收入，以從對方的企業之中取得額外的好處等為條件，將專利權無償或低價提供給關聯企業。
3.會計政策的利用
會計政策的利用是指在適當的會計政策下，為減輕稅負或者延緩期限，在不違背法律和合乎常理的前提下采用的稅收籌劃方法。
（1）存貨計價。公司在選用計價方式中，由于不同的計價方法可以通過干擾銷售本金，從而可用一種使其稅負較輕的方式，從而降低企業的應納稅所得額。在預估存貨價格下降的情況下，應當采用先進先出法，從而不會大幅度降低企業當期的銷售成本。公司如采用計劃成本確定存貨成本時，應當及時結轉成本差異。
（2）折舊計提。企業的折舊計算方法有平均折舊模式和加速折舊模式，每種折舊模式又具體包含了幾種具體折舊計算方法。公司從合理避稅的角度選用折舊方式時，要思考折舊時間、預計凈殘值、所得稅影響等因素的綜合問題，目的是最大地延遲和延緩應納稅款。
（3）收入確認及費用列支。公司可以根據稅法的規定選用恰當的產品銷售策略，盡可能延遲確定收入的期限，來延遲交稅義務發生的期限。企業應在其稅法允許得范圍內，充分羅列出費用、預計可能發生的損耗，如按程序提足折舊、員工福利費、教育費、五險一金。但是對稅法有列出限制的花銷盡可能不超出標準，對超出的部分稅法不許稅前支出，并要進行納稅調整。
三、稅收籌劃在當代企業財務管理系統中的運用
（一）企業組建的稅收籌劃
子公司和分公司都是企業集團的分支機構，現實中往往企業會遇到子公司與分公司的設立方案如何選擇問題。從法律后果來說，子公司是一個獨立的法人，具有獨立承擔民事能力的后果，而分公司則不是一個獨立的法人，其民事行為的后果由總公司承擔。在履行納稅義務時，需要考慮征稅的范圍、稅率、優惠政策等。
（二）注冊地點的稅收籌劃
我國地緣廣闊，尤其是近年來我國頒布實施了很多股利地方發展的稅收優惠政策和措施，不同地區有著不同的稅收地方政策，這就為企業的稅收籌劃提供了更多的機會和方向。企業選擇其注冊機構地點或者稅法優惠政策中的相關投資方向，有可能有企業帶來節稅效益。這幾年各地區的稅收便利制度主要有：
1.高新技術產業享受國家稅收優惠政策。稅法規定高新技術企業的按減15%的稅率征收企業所得稅，以此重點扶持高新技術企業。
2.保稅區的特殊優惠政策。主要政策包括保稅區的進出口貨物，符合條件的增值和消費稅免交；保稅區內自建或者購置的自用新建房屋5年內免交房產稅；做出口的加工型公司，在規定的區域內按15%的稅率繳企業所得稅等等。
3.民族自治地方企業的稅收優惠。自我管理地區的自我管理部門對本民族自我管理地區的公司，可以決定減征或者免征應上交的企業所得稅中是地方共享的那些。
四、公司合理避稅應關注的問題
在市場經濟條件下，現代企業的任何經濟活動都存在一定的風險，稅收籌劃也不例外。在企業稅收籌劃過程中，要避免以下幾種風險的存在：
（一）經營損失風險
政府征稅過程體現了對企業既得利益的分享，主要表現為所得稅的征稅過程，但是政府并未相應的承擔企業經營損失。雖然稅法允許企業延期彌補虧損，但這種風險的前提是以企業在稅法規定的期限內得以彌補為前提的。
（二）投資選擇風險
一般來說，稅收中性原則是建立當代稅制的一項重要原則，但事實并不如此，企業會因稅收因素而放棄最優的投資方案，這種因課稅而使企業改變投資行為，從來給公司引來機會虧損的可能，就是投資選擇風險，很大程度上源自于征稅的不中立性。
（三）現金支付風險
【關鍵詞】稅收籌劃，財務管理
稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產、經營和投資、理財活動的一種企業籌劃行為。
一、稅收籌劃的特點：（一）稅收籌劃具有合法性。（二）稅收籌劃具有事前籌劃性。（三）稅收籌劃具有明確的目的性。
二、稅收籌劃在財務管理中的應用
1.通過延期納稅，實現財務利益。資金的時間價值是財務管理中必須考慮的重要因素，而延期納稅直接體現了資金的時間價值。假定不考慮通貨膨脹的因素，企業的經營環境未發生較大變化，在某些環節中，在較長的一段經營時期內交納的稅款總額不變，只是由于適用會計政策的不同，各期交納稅款不同。根據會計準則和會計制度規定，企業采用的會計政策在前后各期保持一致，不得隨意改變。如存貨成本確定和提取折舊等對企業所得稅的影響，從理論上講，購置存貨時所確定的成本應當隨該項存貨的耗用或銷售而結轉，由于會計核算中采用了存貨流轉的假設，在期末存貨和發出存貨之間分配成本，存貨計價方法不同，對企業財務狀況、盈虧情況會產生不同的影響，進而對當期的企業所得稅有一定的影響。折舊提取與此類似，采用不同的折舊提取方法各期提取折舊的數額不同，對當期的企業所得稅的數額有不同的影響。但從較長時期看來，企業多批存貨全部耗用和固定資產在整個使用期限結束后，對企業這一期間的利潤總額和所得稅款總額并未有影響。稅收籌劃起到了延期納稅的作用，相當于得到了政府的一筆無息貸款，實現了相應的財務利益。另外，納稅人擁有延期納稅權，可直接利用延期納稅獲得財務利益。企業在遇到一些未預見的事項或其他事件時如預見到可能出現財務困難局面時，可以依據稅收征管法提前辦理延期納稅的事項，甚至可以考慮在適當的期間內以交納稅收滯納金為代價的稅款延期交納以解企業的燃眉之急，為企業贏得有利的局面和時間，來緩解當前財務困難的情況。
2.優化企業稅負，實現財務利益。一是對從事享有稅收優惠的經營活動或對一些納稅“界點”進行控制，直接實現財務利益。如稅法規定企業對研究開發新產品、新技術、新工藝所發生開發費用比上年實際發生數增長達到10%（含10%）以上（此處10%即是一個界點），其當年發生的技術開發費除按規定可以據實列支外，年終經主管稅務機關審核批準后，可再按其實際發生額的50%直接抵扣當年的應納稅所得額，增長額未達到10%以上的，不得抵扣。企業的相關費用如接近這一界點，應在財務能力許可的情況下，加大“三新費用”的投資，達到或超過10%這一界點，以獲取財務利益。
二是對經營、投資和財務活動進行籌劃，間接獲得相應的財務利益。如企業的融資決策，其融資渠道包括借入資金和權益資金兩種。無論從何種渠道獲取的資金，企業都要付出一定的資金成本。兩者資金成本率、面臨的風險和享有的權益都不同，其資金成本的列支方法也不同，進而將直接影響企業當期的現金流量。再如稅收籌劃在利潤分配中的運用。以股份制公司為例，公司的股利政策不僅影響到其股東的個人所得稅問題，而且也影響到該股份公司的現金流量。
三、應注意的幾個問題
1.企業的財務利益最優化。稅收籌劃是為了獲得相關的財務利益，使企業的經濟利益最優化。從結果看，一般表現為降低了企業的稅負或減少了稅款交納額。因而很多人認為稅收籌劃就是為了少交稅或降低稅負。筆者認為這些都是對稅收籌劃認識的“誤區”。應當注意的是，稅負高低只是一項財務指標，是稅收籌劃中考慮的重要內容，稅收籌劃作為一項中長期的財務決策，制定時要做到兼顧當期利益和長期利益，在某一經營期間內，交稅最少、稅負最低的業務組合不一定對企業發展最有利。稅收籌劃必須充分考慮現實的財務環境和企業的發展目標及發展策略，運用各種財務模型對各種納稅事項進行選擇和組合，有效配置企業的資金和資源，最終獲取稅負與財務收益的最優化配比。
2.稅收籌劃的不確定性。企業的稅收籌劃是一項復雜的前期策劃和財務測算活動。要求企業根據自身的實際情況，對經營、投資、理財活動進行事先安排和策劃，進而對一些經濟活動進行合理的控制，但這些活動有的還未實際發生，企業主要依靠以往的統計資料作為預測和策劃的基礎和依據，建立相關的財務模型，在建立模型時一般也只能考慮一些主要因素，而對其他因素采用簡化的原則或是忽略不計，籌劃結果往往是一個估算的范圍。而經濟環境和其他因素的變化，也使得稅收籌劃具有一些不確定因素。因此，企業在進行稅收籌劃時，應注重收集相關的信息，減少不確定因素的影響，據此編制可行的納稅方案，選擇其中最合理的方案實施，并對實施過程中出現的各種情況進行相應的分析、使稅收籌劃的方案更加科學和完善。
