時(shí)間：2023-09-15 17:40:34
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；會(huì)計(jì)核算；企業(yè)；有效措施
房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點(diǎn)，是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著極為密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所具有的建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多、負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有相關(guān)會(huì)計(jì)技術(shù)和會(huì)計(jì)制度的支持，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此,針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中暴露的問(wèn)題，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上提出完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的舉措之一。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
1.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所實(shí)施的每一個(gè)計(jì)劃、建設(shè)，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常會(huì)陷入負(fù)債問(wèn)題當(dāng)中，這無(wú)疑為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了非常大的風(fēng)險(xiǎn)，如果任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都將會(huì)直接的影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，從而影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)作以及發(fā)展。
1.2 建設(shè)周期長(zhǎng)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出，往往需要經(jīng)歷很多的步驟，比如說(shuō)預(yù)期的市場(chǎng)調(diào)查、具體的建設(shè)考核、建筑的安裝、產(chǎn)品的環(huán)境建設(shè)等等，而一個(gè)項(xiàng)目的完成往往需要花費(fèi)幾年的時(shí)間。建設(shè)周期的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，既會(huì)受到市場(chǎng)變化的威脅，又使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以在短期內(nèi)收回成本。
1.3 經(jīng)營(yíng)比較復(fù)雜
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，不僅僅只是產(chǎn)品推出后的銷售，更包括了建設(shè)過(guò)程中眾多企業(yè)之間的合作、交易，例如材料的購(gòu)買(mǎi)、建設(shè)單位的承包等等，而這當(dāng)中都牽涉到了過(guò)多的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，既加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的會(huì)計(jì)核算工作難度，又造成了經(jīng)營(yíng)復(fù)雜的現(xiàn)象。
1.4 產(chǎn)品具有商品性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所推出的產(chǎn)品具有一定的商品性，也就是產(chǎn)品在進(jìn)入到市場(chǎng)之后，必須根據(jù)供需雙方的合同來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格的協(xié)定以及相關(guān)的轉(zhuǎn)讓、銷售等等工作，從另一個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品又不是一般的商品，因?yàn)槠湎M(fèi)的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時(shí)，還具有一定的銷售難度。
1.5 開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出涉及到眾多的問(wèn)題，比如說(shuō)企業(yè)的資金、企業(yè)的能力以及項(xiàng)目的發(fā)展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開(kāi)展工作，不僅僅會(huì)影響到企業(yè)的效益，甚至?xí){到企業(yè)的生存。正是因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)具體的項(xiàng)目產(chǎn)品之前必須嚴(yán)格的做好相關(guān)的計(jì)劃，以確保企業(yè)的利益。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中存在的問(wèn)題
2.1 會(huì)計(jì)科目不完整，無(wú)法準(zhǔn)確反映會(huì)計(jì)信息
房地產(chǎn)行業(yè)從另一方面來(lái)說(shuō)，也是產(chǎn)品加工廠，只是生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，雖說(shuō)商品房也是房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存商品，但是僅憑“生產(chǎn)成本”、“庫(kù)存商品”等幾個(gè)會(huì)計(jì)科目不能全面反映房地產(chǎn)企業(yè)商品開(kāi)發(fā)流程的會(huì)計(jì)核算，也會(huì)在一定程度上引起誤解。已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，除房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度以外，都沒(méi)有專門(mén)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)很大不便。
2.2 執(zhí)行會(huì)計(jì)核算制度五花八門(mén)
自2006年頒布了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以來(lái)，新的準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)定了具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，方便了會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)際操作，加上各級(jí)財(cái)政部門(mén)多次對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，因此對(duì)新的準(zhǔn)則了如指掌，會(huì)計(jì)核算水平較高，提供了準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息。但是對(duì)大多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)來(lái)說(shuō)，不知道房地產(chǎn)行業(yè)該執(zhí)行何種會(huì)計(jì)制度，可以采用的有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，這些都涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，但是究竟應(yīng)該按何種制度核算，具體操作中五花八門(mén)，沒(méi)有明確規(guī)定究竟應(yīng)該執(zhí)行哪個(gè)會(huì)計(jì)制度，影響了會(huì)計(jì)核算正確核算的準(zhǔn)確性，也是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)之一。
3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施
3.1 提高信息的披露含量
從本質(zhì)上來(lái)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想從源頭上加強(qiáng)自身企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提高工作的質(zhì)量以及效果，就必須及時(shí)的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預(yù)期的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。具體的實(shí)施措施包括了以下幾點(diǎn)：第一，重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作會(huì)面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)必須在自身企業(yè)會(huì)計(jì)工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業(yè)規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)；第二，增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)的資金是企業(yè)運(yùn)作的靈魂，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果能夠良好的披露每一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，就能夠使企業(yè)的資金更加透明化，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用率，加速企業(yè)的發(fā)展；第三，增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展與土地有著直接的關(guān)系，而土地也同樣是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的重要內(nèi)容，占據(jù)著企業(yè)財(cái)務(wù)中的很大一部分，只有增加了土地的儲(chǔ)備量以及相關(guān)的成本構(gòu)成信息，才能夠使企業(yè)更及時(shí)的了解市場(chǎng)的動(dòng)向以及確保自身的利益，對(duì)于企業(yè)的運(yùn)作有著非常重要的作用。
3.2 完善收入確認(rèn)
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算建筑物以及土地使用權(quán)的時(shí)候，應(yīng)該同時(shí)的滿足下列條件時(shí)才能夠予以確認(rèn)：第一，作為房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)該能夠單獨(dú)的計(jì)量并且出售，也就是說(shuō)該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可以單獨(dú)的進(jìn)行劃轉(zhuǎn)或者交割；第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體房地產(chǎn)成本應(yīng)該能夠可靠地計(jì)量；第一，企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以采用排除法確認(rèn)投資性房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)出租給自身企業(yè)工作人員居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營(yíng)租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但是在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表的時(shí)侯，則應(yīng)該作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。除此之外，企業(yè)持有的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。
4 總結(jié)
總而言之，會(huì)計(jì)核算工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要構(gòu)成內(nèi)容，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展，特別是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想真正的獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須及時(shí)的加強(qiáng)自身的會(huì)計(jì)核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業(yè)的利益，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]邊霞，趙業(yè)猛.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題初探[J].江蘇科技信息，2011，(02).
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可將土地和房屋分開(kāi)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：
1.1土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
企業(yè)將有償獲得的土地開(kāi)發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開(kāi)展土地出租業(yè)務(wù)。
1.2房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
房屋的開(kāi)發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開(kāi)發(fā)完成的土地上繼續(xù)開(kāi)發(fā)房屋，開(kāi)發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。
1.3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)。
1.4代建工程的開(kāi)發(fā)。
代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
2.1開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。
企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
2.2開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的商品性。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。
2.3開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。
所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開(kāi)發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。企業(yè)不僅因購(gòu)銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，還會(huì)因受托代建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)。
2.4開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。
2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算
經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開(kāi)，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。
3.1開(kāi)發(fā)成本
共有八項(xiàng)：
3.1.1土地使用權(quán)出讓金。
國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
(1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3.1.3前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。3.1.4建安工程費(fèi)
它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览住⑷蹼姷仍O(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。
3.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。
3.1.6公共配套設(shè)施費(fèi)
它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。
3.1.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。
3.1.8開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。
3.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用
開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
3.2.1管理費(fèi)用。
可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。
3.2.2銷售費(fèi)用
它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費(fèi)。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。
3.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用。
它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。
3.3投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總
為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。
4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用
一是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款依據(jù)；二是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；三是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)
由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜；經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算稅務(wù)處理
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算
房地產(chǎn)業(yè)的興起也標(biāo)志著一個(gè)新的會(huì)計(jì)的形成，雖然房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)不如工業(yè)會(huì)計(jì)或者商業(yè)會(huì)計(jì)那么成熟，但是其主干與核心內(nèi)容是基本一樣的，存貨的成本核算以及企業(yè)收入核算便是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算與其他會(huì)計(jì)的最大不同之處。房地產(chǎn)業(yè)的存貨核算科目并不如其他會(huì)計(jì)一般相對(duì)固定，其核算內(nèi)容也主要是工程成本（費(fèi)用）的核算。作者根據(jù)稅法中的相關(guān)成本扣除的要求也為方便稅務(wù)的清算設(shè)置了成本科目，其具體為：
（1）為獲得土地使用權(quán)而付出的金額，包括納稅人為獲得土地使用權(quán)所要支付的土地價(jià)格款項(xiàng)還要按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定所要繳納的所有費(fèi)用。
（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；指的是納稅人在獲得土地使用權(quán)的土地上所耗費(fèi)的人力、物力和財(cái)力構(gòu)成的成本和產(chǎn)生費(fèi)用，其中包括前期籌備費(fèi)用，土地在征用以及拆遷時(shí)候的補(bǔ)償費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)。
（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：新建房及配套設(shè)施的成本以及費(fèi)用是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用包括：銷售、管理和財(cái)務(wù)。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格指的是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后所得的價(jià)格，其評(píng)估結(jié)果必須由當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指的是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中繳納的各個(gè)稅種，如：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而繳納的教育費(fèi)附加，也可以視作扣除的稅金。
（5）財(cái)政部門(mén)規(guī)定扣除的項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
（6）開(kāi)發(fā)過(guò)程中間接發(fā)生的費(fèi)用
二、房地產(chǎn)業(yè)的稅收與核算對(duì)稅收所產(chǎn)生的影響
（一）土地增值稅、企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅
（1）土地增值稅
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)予方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
（2）企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是指對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)（居民企業(yè)及非居民企業(yè)）和其他取得收入的組織以其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得為課稅對(duì)象所征收的一種所得稅。企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，主要是集中在土地的銷售或者在土地上的建筑物所得收益，其計(jì)算應(yīng)稅所得額時(shí)預(yù)售的收入可以用作一些費(fèi)用的扣除依據(jù)，如項(xiàng)目宣傳費(fèi)、招待費(fèi)等，而房地產(chǎn)的稅務(wù)的特殊性也在此體現(xiàn)。
（3）營(yíng)業(yè)稅
營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。房地產(chǎn)企業(yè)中的營(yíng)業(yè)稅是指在收取預(yù)售賬款時(shí)，將預(yù)售收入計(jì)算按月繳納，結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)不再繳納。
（二）稅收相關(guān)的核算方式
在房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制貫穿于項(xiàng)目管理的整個(gè)過(guò)程。成本對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展具有較大的影響，而影響成本控制的因素又是多方面的，其工程成本（費(fèi)用）在房地產(chǎn)企業(yè)的成本稅收中占據(jù)著較為重要的地位，不過(guò)在當(dāng)下對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的部分預(yù)售款項(xiàng)轉(zhuǎn)結(jié)入營(yíng)業(yè)收入的時(shí)候，其對(duì)應(yīng)的相應(yīng)成本的歸集和扣除方法里稅收核算沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定的方法，但一般常用的方法有以下幾種：
1、估計(jì)推算法
就根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)以往核算的成本的數(shù)據(jù)以及其他信息等一系列的綜合因素，套用一些銷售價(jià)的比例，用不完全科學(xué)的估算得出相關(guān)的銷售成本的手段。
2、計(jì)劃成本法
就是按照預(yù)算的成本和開(kāi)發(fā)的總面積比值來(lái)確定已出售的面積成本，又或者是根據(jù)預(yù)算的總成本以及計(jì)劃收入的比值來(lái)規(guī)定已經(jīng)取得的銷售收入，等項(xiàng)目完成后再進(jìn)行成本的差異調(diào)整的方法。
3、單位成本法
單位成本法即除去不能用作售賣的公共面積后可用作售賣以及出租之用的面積作為成本的核算對(duì)象，單位成本按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建造本金在商品房面積中來(lái)進(jìn)行分配，在確定銷售獲利之時(shí)按照確定的商品房面積來(lái)轉(zhuǎn)結(jié)產(chǎn)品的成本的一種手段。
4、分類系數(shù)法
分類系數(shù)法就是按照房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)工程來(lái)歸集開(kāi)發(fā)中的各種費(fèi)用，按照價(jià)值的系數(shù)來(lái)進(jìn)行分配各類不同的價(jià)值開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品成本的方式。具體的計(jì)算方法即在依照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目的歸集生產(chǎn)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，按照不同的價(jià)值開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品之間的價(jià)值系數(shù)的計(jì)算成本分配率且按照這個(gè)計(jì)算出各種不一樣的價(jià)值開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品單位開(kāi)發(fā)的成本運(yùn)算方法。
（三）核算對(duì)稅收的影響
現(xiàn)在對(duì)于商品房的開(kāi)發(fā)成本的相關(guān)核算一般分樓盤(pán)或分期來(lái)進(jìn)行，但從嚴(yán)格的意義上來(lái)說(shuō)，無(wú)論采取哪一種核算成本的方式，其中至少有一點(diǎn)是不會(huì)改變的，那便是必須按照相關(guān)的規(guī)章制度來(lái)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本開(kāi)銷集中到樓盤(pán)的成本里，然后再進(jìn)行下一步的核算步驟，等到開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目完成后，各種支出集中完成后便可轉(zhuǎn)到相關(guān)科目，一般步驟是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的科目，然后按照一些方法來(lái)算出各個(gè)成本的具體對(duì)象，這樣便組成了開(kāi)發(fā)的成本。最后也就是說(shuō)原則上不管采取什么樣的方法，最后也要按照這個(gè)工程所發(fā)生的費(fèi)用（成本）來(lái)作為稅收上扣除的根據(jù)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行稅收清算。不過(guò)在實(shí)際中，因選擇成本的核算方法不一樣，難免會(huì)影響帶開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本轉(zhuǎn)結(jié)的準(zhǔn)確性，也會(huì)影響到存貨成本的準(zhǔn)確性和銷售的每一個(gè)階段的效益反應(yīng)，更甚者會(huì)影響到征繳所得稅的準(zhǔn)確性。
三、選擇核算方式的建議
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的核算方法的特殊性，筆者建議有：對(duì)于大型企業(yè)選用分類系數(shù)法；中型企業(yè)可選用收入百分比法；其他的可以用單位成本法或者計(jì)劃成本法，不做強(qiáng)烈推薦。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)這個(gè)特殊的行業(yè)有比較多的核算方法，其中主要以營(yíng)業(yè)稅、所得稅和土地增值稅幾個(gè)稅種為主，但選擇的核算方法不同產(chǎn)生的影響也不同，本文以房地產(chǎn)的成本稅收為起點(diǎn)，描述了核算方法對(duì)稅種的影響，希望能為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供良好的幫助。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳宗強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理研究[J]，《中國(guó)經(jīng)貿(mào)》，2012(18):231-232.
摘 要：我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平在不斷提高，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的方面也得到了極大的發(fā)展，但是對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)工程的時(shí)間周期比較長(zhǎng)，投資的財(cái)力和物力較大，因此在我們房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方面的任務(wù)較重，并且在我們核算的時(shí)候，由于上述所描述的情況會(huì)面臨較多的問(wèn)題，鑒于此本文將會(huì)著重來(lái)探討房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算的相關(guān)問(wèn)題。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 會(huì)計(jì) 核算
在我國(guó)最近幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)取得了非常巨大的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)作為帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要方面，受到了各方媒體和人員的密切關(guān)注，是否能夠完全做到會(huì)計(jì)核算和賬目設(shè)置的準(zhǔn)確合理是公司發(fā)展和社會(huì)監(jiān)督的重要方面。
我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、銷售的獨(dú)特性決定了我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算與其余的商業(yè)商品會(huì)計(jì)核算的不同。所以在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展壯大并且逐步趨于成熟的條件下，很多會(huì)計(jì)的核算問(wèn)題也逐步暴露。在這種情況之下，對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性將會(huì)關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠健康發(fā)展，因此我們應(yīng)該加大對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算工作和解決問(wèn)題的探討工作。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)合算的現(xiàn)狀和特征
1.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開(kāi)發(fā)銷售一體化和合同性開(kāi)發(fā)兩種。對(duì)于后者來(lái)說(shuō)是根據(jù)預(yù)先制定的合同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收款確認(rèn)工作，而對(duì)于企業(yè)自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品因?yàn)槠渫度氲馁Y金較多，整個(gè)工程的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品采取很多的收款方式進(jìn)行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過(guò)程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過(guò)戶等，所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程。在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對(duì)于一名高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員來(lái)說(shuō)必須在工作中分清實(shí)質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候其收入具有較高的復(fù)雜性。
2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過(guò)程中會(huì)投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個(gè)期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來(lái)說(shuō)也無(wú)法確認(rèn)收入，這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對(duì)于銷售樓房來(lái)說(shuō)是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來(lái)進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以建筑部門(mén)作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門(mén)，其基本的運(yùn)營(yíng)都是以這個(gè)部門(mén)為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無(wú)論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無(wú)法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。
二、解決會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的措施
1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說(shuō)來(lái)公司的下屬公司部門(mén)如果不對(duì)本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目?jī)?nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對(duì)開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠⑶铱梢园汛üこ獭⒎课蓍_(kāi)發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。
在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象，設(shè)立成本卡片，這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開(kāi)始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開(kāi)工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。
2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國(guó)家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過(guò)我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過(guò)程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。
再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購(gòu)銷合同，所產(chǎn)生的資金問(wèn)題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問(wèn)題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收入的情況。
3.擴(kuò)大信息透明度
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，如果用于開(kāi)發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒(méi)有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督；
二是企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開(kāi)，讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位，在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng)，尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來(lái)時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購(gòu)買(mǎi)工程物資款，對(duì)工人的工資發(fā)放情況，還有就是對(duì)于樓房銷售所得到的房款的多少；
三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來(lái)保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長(zhǎng)，所以對(duì)于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)。
基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開(kāi)發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計(jì)入工程成本，提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見(jiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。
結(jié)語(yǔ)：
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對(duì)于會(huì)計(jì)的核算制度和體系趨于完善，我們應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算問(wèn)題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益更進(jìn)一步提升,從而可以有效地帶動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]李映蘭. 中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題[J].理論月,2009,(02).
1.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過(guò)程中會(huì)投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個(gè)期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來(lái)說(shuō)也無(wú)法確認(rèn)收入，這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對(duì)于銷售樓房來(lái)說(shuō)是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
2.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來(lái)進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以建筑部門(mén)作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門(mén)，其基本的運(yùn)營(yíng)都是以這個(gè)部門(mén)為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無(wú)論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無(wú)法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。
二、解決會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的措施
1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說(shuō)來(lái)公司的下屬公司部門(mén)如果不對(duì)本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目?jī)?nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對(duì)開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠⑶铱梢园汛üこ獭⒎课蓍_(kāi)發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象，設(shè)立成本卡片，這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開(kāi)始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開(kāi)工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。
2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國(guó)家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過(guò)我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過(guò)程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購(gòu)銷合同，所產(chǎn)生的資金問(wèn)題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問(wèn)題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收入的情況。
3.擴(kuò)大信息透明度
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，如果用于開(kāi)發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒(méi)有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開(kāi)，讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位，在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng)，尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來(lái)時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購(gòu)買(mǎi)工程物資款，對(duì)工人的工資發(fā)放情況，還有就是對(duì)于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來(lái)保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長(zhǎng)，所以對(duì)于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)。基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開(kāi)發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計(jì)入工程成本，提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見(jiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。
三結(jié)語(yǔ)
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
一、前言
當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來(lái)越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也引起許多專家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始正式實(shí)施新企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來(lái)看,仍然存在許多不完善之處。國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國(guó)家財(cái)政稅款的流失,本文將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行探討。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題
(1)風(fēng)險(xiǎn)信息披露內(nèi)容不完整
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要面臨許多的風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn),所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國(guó)相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);但是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒(méi)有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。
(2)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀
對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間,于是在項(xiàng)目籌建期就需要有大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程,這部分的管理費(fèi)用就計(jì)入了當(dāng)期損益,而由于整個(gè)工程的部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入,這就使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則沒(méi)有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項(xiàng)目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤(rùn)波動(dòng)。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),比如凈利潤(rùn)等并沒(méi)有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況,這也會(huì)在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。
(3)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善
當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善
當(dāng)前在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷售兩套財(cái)務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點(diǎn):第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后,開(kāi)具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報(bào)信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實(shí)中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題,被相關(guān)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而這種分歧的焦點(diǎn)往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。
三、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策建議
針對(duì)上述房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問(wèn)題,本文提出以下的對(duì)策建議:
(1)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
在提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”這一信息項(xiàng)目,該項(xiàng)目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的本來(lái)應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費(fèi)用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會(huì)對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息中,上述這些會(huì)計(jì)信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以向管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會(huì)計(jì)信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加相關(guān)分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說(shuō)以企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。
(2)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引
我國(guó)在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對(duì)配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來(lái)說(shuō),假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時(shí)預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費(fèi)用,那么不但在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費(fèi)用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國(guó)相關(guān)的行政管理部門(mén)和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引,以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。
(3)完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)
針對(duì)當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度的問(wèn)題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系,這種體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,具體包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì),通過(guò)進(jìn)一步完善內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算機(jī)制來(lái)保障財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的完整性與系統(tǒng)性。
(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
近幾年來(lái),伴隨我國(guó)會(huì)計(jì)理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財(cái)政部門(mén)以及相關(guān)的立法部門(mén)應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理體系。對(duì)相關(guān)的人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)以及金融工具會(huì)計(jì)等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來(lái)改變當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作更具一致性和合理性。以此同時(shí),還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。
四、結(jié)束語(yǔ)
由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實(shí)踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。
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[1]崔學(xué)剛.上市企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會(huì)計(jì)研究,2009;1
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)合算的現(xiàn)狀和特征
1.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開(kāi)發(fā)銷售一體化和合同性開(kāi)發(fā)兩種。對(duì)于后者來(lái)說(shuō)是根據(jù)預(yù)先制定的合同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收款確認(rèn)工作，而對(duì)于企業(yè)自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品因?yàn)槠渫度氲馁Y金較多，整個(gè)工程的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品采取很多的收款方式進(jìn)行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過(guò)程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過(guò)戶等，所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程。在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對(duì)于一名高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員來(lái)說(shuō)必須在工作中分清實(shí)質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候其收入具有較高的復(fù)雜性。
2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過(guò)程中會(huì)投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個(gè)期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來(lái)說(shuō)也無(wú)法確認(rèn)收入，這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對(duì)于銷售樓房來(lái)說(shuō)是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來(lái)進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以建筑部門(mén)作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門(mén)，其基本的運(yùn)營(yíng)都是以這個(gè)部門(mén)為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無(wú)論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無(wú)法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。
二、解決會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的措施
1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說(shuō)來(lái)公司的下屬公司部門(mén)如果不對(duì)本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目?jī)?nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對(duì)開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠⑶铱梢园汛üこ獭⒎课蓍_(kāi)發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象，設(shè)立成本卡片，這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開(kāi)始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開(kāi)工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。
2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國(guó)家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過(guò)我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過(guò)程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購(gòu)銷合同，所產(chǎn)生的資金問(wèn)題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問(wèn)題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收入的情況。
3.擴(kuò)大信息透明度在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，如果用于開(kāi)發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒(méi)有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開(kāi)，讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位，在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng)，尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來(lái)時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購(gòu)買(mǎi)工程物資款，對(duì)工人的工資發(fā)放情況，還有就是對(duì)于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來(lái)保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長(zhǎng)，所以對(duì)于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)。基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開(kāi)發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計(jì)入工程成本，提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見(jiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對(duì)于會(huì)計(jì)的核算制度和體系趨于完善，我們應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算問(wèn)題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益更進(jìn)一步提升,從而可以有效地帶動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
作者：沈文豐單位：福建紫金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
關(guān)鍵詞:地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)處理 會(huì)計(jì)核算 風(fēng)險(xiǎn)防范
一、地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理納稅問(wèn)題探討
(一)收入方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問(wèn)題
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收法規(guī)在收入的確認(rèn)上存在差異。其差異主要表現(xiàn)在預(yù)售銷售和按揭銷售，首先是預(yù)售銷售。房地產(chǎn)企業(yè)只有取得預(yù)售許可證之后才能夠正式投入市場(chǎng)銷售，該銷售所得價(jià)款為暫收款、預(yù)收款性質(zhì)、不確定收入，待工程完全竣工之后才可以將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)橹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)收入，即房地產(chǎn)所得實(shí)際收入，而稅法規(guī)定預(yù)收款同樣交納相應(yīng)的稅務(wù)；其次是按揭銷售。銀行要求按揭款支付給開(kāi)發(fā)商之后，由會(huì)計(jì)確定收入，而稅法規(guī)定首付款與實(shí)際收入日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目存在同項(xiàng)目、同樓棟、同時(shí)間銷售的商品房?jī)r(jià)格差異較大的情況，其主要原因是項(xiàng)目拆遷戶回購(gòu)房?jī)r(jià)格較低。在進(jìn)行該項(xiàng)目土地增值稅和企業(yè)所得稅清算時(shí)，可能會(huì)對(duì)偏低的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在原來(lái)取得的土地上，進(jìn)行了兩種性質(zhì)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。如一種是住宅開(kāi)發(fā)，一種是酒店，這兩種性質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為酒店的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了一定的困難。可以根據(jù)財(cái)稅[2009]59號(hào)文件規(guī)定采取公司分立的辦法，將酒店開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)分拆開(kāi)，酒店開(kāi)發(fā)與住宅開(kāi)發(fā)可分解開(kāi)成不同的開(kāi)發(fā)主體。
(二)成本費(fèi)用方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在四個(gè)方面，第一，成本劃分不明確，即諸多成本開(kāi)支沒(méi)有計(jì)入成本預(yù)算；第二，將違規(guī)發(fā)票入賬。第三，成本核算對(duì)象不明確，提前列支成本；第四，尚未按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品對(duì)象設(shè)置各類明細(xì)核算科目。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)政府保障房建設(shè)（限價(jià)房）以及公共設(shè)施建設(shè)（如公園等）換取周邊土地開(kāi)發(fā)權(quán)。在與政府簽訂相關(guān)協(xié)議時(shí)，應(yīng)考慮如何按照財(cái)務(wù)稅務(wù)規(guī)范性要求核算，目的是把真實(shí)的成本支出，按照符合稅務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)的要求進(jìn)行核算。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算及控制
(一)成本項(xiàng)目的設(shè)立正確劃分
成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定開(kāi)發(fā)成本作為一級(jí)成本核算科目，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)配套費(fèi)用“明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如是分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。
(二)利用套期保值轉(zhuǎn)移鋼材漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
在某一特定時(shí)期，期、現(xiàn)貨價(jià)格同時(shí)受共同的經(jīng)濟(jì)因素影響和制約，兩者的價(jià)格變動(dòng)方向一般是一致的，由于有交割機(jī)制的存在，在臨近期貨合約交割期，期、現(xiàn)貨價(jià)格具有趨同性。如某工程與承包方簽定合同時(shí)鋼材價(jià)格為4500/噸，根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃，6個(gè)月后要用鋼材3000噸，材設(shè)部應(yīng)在合同簽定后按照4500元/噸到期貨市場(chǎng)采購(gòu)鋼材3000噸，6個(gè)月后鋼材的價(jià)格漲到了6100元/噸，由于期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格的趨同性，到了交割期，鋼材的期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格差異不大，這樣可以在期貨市場(chǎng)將3000噸鋼材賣掉，獲得1830萬(wàn)元，然后立即用這1830萬(wàn)元到現(xiàn)貨市場(chǎng)采購(gòu)3000噸鋼材，這樣不管鋼材漲價(jià)多少，采購(gòu)這3000噸鋼材的實(shí)際成本為4500元/噸加手續(xù)費(fèi)915元和保證金利息成本8.10萬(wàn)元（上期所鋼材期貨在購(gòu)買(mǎi)時(shí)需要支付合約總值8%的保證金，占用資金108萬(wàn)，另需支付手續(xù)費(fèi)915元，為成交額的萬(wàn)分之0.5，保證金利息暫按資金成本利率15%計(jì)算，3000×4500×8%×15%/2=8.10萬(wàn)元）。
(三)項(xiàng)目的竣工決算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便地產(chǎn)企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程結(jié)算而忽視項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問(wèn)題，可以通過(guò)預(yù)提費(fèi)用科目根據(jù)施工圖預(yù)算將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。設(shè)計(jì)變更和簽證這部分工程支出，在實(shí)施限額設(shè)計(jì)和管理良好的企業(yè)通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例較小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及加強(qiáng)內(nèi)控的有效對(duì)策
(一)不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售主要包括四個(gè)步驟，即簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收以及辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。以上四個(gè)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售收入確認(rèn)過(guò)程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)。
(二)在房屋市場(chǎng)行情上漲時(shí)應(yīng)關(guān)注企業(yè)內(nèi)部的舞弊行為
在市場(chǎng)行情上漲時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的商品房也會(huì)進(jìn)行調(diào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)審核這時(shí)應(yīng)關(guān)注認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂時(shí)間及內(nèi)容。簽訂的時(shí)間可以判定是按照調(diào)價(jià)前還是按照調(diào)價(jià)后的價(jià)格來(lái)確認(rèn)收入，而填寫(xiě)的內(nèi)容則應(yīng)包括認(rèn)購(gòu)人身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式、聯(lián)系地址等，填寫(xiě)不齊全的現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)應(yīng)不予辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)和收取訂金，同時(shí)房屋銷售認(rèn)購(gòu)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)與簽約人名字不一致時(shí)應(yīng)提交相關(guān)證明并完善審批手續(xù)。
客戶認(rèn)購(gòu)的商品房因各種原因退訂，如不能辦理按揭、無(wú)法繳納合同首付款等，如此時(shí)進(jìn)行調(diào)價(jià)，則退回的商品房是按何種價(jià)格進(jìn)行再次銷售的應(yīng)成為財(cái)務(wù)控制和關(guān)注的重點(diǎn)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；收入成本；審計(jì)；確認(rèn)
中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）08-0-02
21世紀(jì)以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，特別是高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)在2009年又一次全國(guó)性高漲，房開(kāi)企業(yè)實(shí)現(xiàn)巨額稅利。然而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨額利潤(rùn)空間下，房開(kāi)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在不少問(wèn)題，會(huì)計(jì)信息失真比較嚴(yán)重。2006年10月財(cái)政部會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告(第十二號(hào))披露：2005年檢查了39戶房開(kāi)企業(yè)，共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元，39戶房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤(rùn)率僅為12.22%，而實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)26.79%。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較為嚴(yán)重的偷漏稅問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題及建議
虛計(jì)利潤(rùn)和資產(chǎn)是房開(kāi)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真重要方面。房開(kāi)企業(yè)普遍存在推遲確認(rèn)收入、存貨資產(chǎn)不實(shí)、高估成本、隱瞞利潤(rùn)等情況。在會(huì)計(jì)核算上主要體現(xiàn)在以下方面：
1.在預(yù)售制下沒(méi)有及時(shí)確認(rèn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入。延遲確認(rèn)收入很普遍，有的項(xiàng)目房屋交付使用數(shù)年了，收入不確認(rèn)，購(gòu)房款長(zhǎng)時(shí)間掛在預(yù)收賬款，導(dǎo)致資產(chǎn)、負(fù)債和利潤(rùn)不實(shí)。
2.沒(méi)有完整、正確地計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，按計(jì)劃成本或估計(jì)成本計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，甚至隨意變動(dòng)。在巨額利潤(rùn)空間下，更多的是高估成本。有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房子沒(méi)售完，開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品余額已是紅字，且金額較大。
3.沒(méi)有核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)存數(shù)量和金額，財(cái)會(huì)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品失控嚴(yán)重。工程竣工后沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行金額、數(shù)量核算，銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本直接從“開(kāi)發(fā)成本”賬戶轉(zhuǎn)至經(jīng)營(yíng)成本。
4.與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)工程結(jié)算不及時(shí)，預(yù)付賬款、其它應(yīng)收款長(zhǎng)期掛賬，開(kāi)發(fā)成本不實(shí)。
5.開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用、與其它支出界限不清。工程竣工后有關(guān)費(fèi)用繼續(xù)列入成本，罰款支出、施工水電費(fèi)、代收代付款項(xiàng)支出列入成本等。
上述種種，究其原因和動(dòng)機(jī)主要有：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，會(huì)計(jì)制度規(guī)定比較原則、簡(jiǎn)單，會(huì)計(jì)人員傳承前任會(huì)計(jì)的做法，未能很好理解和執(zhí)行會(huì)計(jì)制度。②投資者或管理當(dāng)局出于某種動(dòng)機(jī)，少計(jì)收入，高估成本，如應(yīng)對(duì)稅務(wù)征管和檢查、體外流轉(zhuǎn)資金。③企業(yè)內(nèi)部管理不完善，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，難以有效地組織核算。
無(wú)論出于何種原因和動(dòng)機(jī)，上述現(xiàn)狀都與會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)等相違背的。在當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控之下，有關(guān)部門(mén)將加強(qiáng)對(duì)房開(kāi)企業(yè)的監(jiān)管，企業(yè)應(yīng)正確對(duì)待，切實(shí)做好會(huì)計(jì)核算，正確地核算收入和成本，提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。
二、淺談審計(jì)中如何確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入成本
在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)狀況和會(huì)計(jì)環(huán)境下，我們面對(duì)房開(kāi)企業(yè)年報(bào)審計(jì)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照審計(jì)準(zhǔn)則的要求，編制和實(shí)施符合房開(kāi)企業(yè)的審計(jì)程序，切實(shí)審查財(cái)務(wù)報(bào)表的重要項(xiàng)目，發(fā)表恰當(dāng)審計(jì)意見(jiàn)。
在房開(kāi)企業(yè)年報(bào)審計(jì)中，收入和成本審計(jì)確認(rèn)問(wèn)題是個(gè)重點(diǎn)，也是一個(gè)難點(diǎn)。對(duì)此，我談?wù)劥譁\認(rèn)識(shí)和體會(huì)。
1.開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的審查
(1)開(kāi)發(fā)成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常經(jīng)過(guò)投資決策分析、前期工程、建設(shè)和租售四個(gè)階段。在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)將發(fā)生各種耗費(fèi)和支出，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、七通一平費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、以及組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和支出。有的直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，有的在不同項(xiàng)目分配后計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，有的計(jì)入期間費(fèi)用，有的不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。
在審查開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)把握：①區(qū)分開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用、其它支出的界限。②審查開(kāi)發(fā)成本是否真實(shí)發(fā)生。③分析開(kāi)發(fā)成本的完整性。
對(duì)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，不同企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本核算的狀況不同，不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的開(kāi)發(fā)階段不同，對(duì)其開(kāi)發(fā)成本審查的著重點(diǎn)和方法也是不同的。總體來(lái)講，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本審查，應(yīng)做好以下幾方面：其一，了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況和工程特點(diǎn)，形成初步認(rèn)識(shí)；其二，查閱開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)文件，審查建設(shè)工程合法性；其三，了解和實(shí)地察看工程形象進(jìn)度，與工程財(cái)務(wù)支出進(jìn)度對(duì)比分析；其四，重點(diǎn)抽查當(dāng)年度發(fā)生的重要的開(kāi)發(fā)成本支出，延伸核對(duì)相關(guān)合同、協(xié)議、文件；其五，審查需要分配的重大成本支出在不同項(xiàng)目(成本對(duì)象)之間分配的合理性。成本分配標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況來(lái)確定，如建筑面積、工程預(yù)算、完成投資額，分配標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)確定就不能隨意改變；其六，審查有無(wú)施工水電費(fèi)等代收代付款項(xiàng)列入開(kāi)發(fā)成本支出；其七，在工程竣工完成的年度終了前，是否按工程預(yù)算預(yù)提應(yīng)實(shí)施未實(shí)施零星工程成本或未完成掃尾工程成本，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。
(2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
在審查開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品審查應(yīng)突出計(jì)價(jià)和存在問(wèn)題。就具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品審查，應(yīng)做好以下幾方面：
首先，驗(yàn)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算單，審查其準(zhǔn)確性。對(duì)此并注意以下問(wèn)題：
①獲取房屋面積測(cè)繪報(bào)告、規(guī)劃文件，了解物業(yè)管理用房、公共配套設(shè)施，核對(duì)可銷售面積。
②了解住宅、商業(yè)用房、非配套實(shí)施的可出售車庫(kù)的成本計(jì)算方法，審查其一致性，有無(wú)隨意變動(dòng)。
③了解有無(wú)已完成的、款項(xiàng)已支付沒(méi)有結(jié)算的、與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程相關(guān)的零星事項(xiàng)。
④審查是否合理預(yù)計(jì)掃尾工程成本，分析開(kāi)產(chǎn)品成本的完整性。
⑤與同區(qū)域相似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本水平相比較，分析開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位成本合理性。
其次，審查結(jié)存開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位成本有無(wú)變動(dòng)。
(一)土地成本為取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)，包括：土地出讓金、土地補(bǔ)償款、大市政配套費(fèi)、土地契稅、土地交易費(fèi)等；
(二)前期工程費(fèi)是指在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、測(cè)繪、勘察、三通一平等費(fèi)用；
(三)建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給建設(shè)承包單位的工程費(fèi)，包括：土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、精裝修工程費(fèi)等；
(四)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指建設(shè)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣、排污、燃?xì)狻h(huán)境等費(fèi)用；
(五)公共配套設(shè)施費(fèi)是指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施費(fèi)用，包括：人防、鍋爐房、會(huì)所、幼兒園、小區(qū)體育設(shè)施等費(fèi)用；
(六)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指工程或開(kāi)發(fā)部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的工資福利費(fèi)、辦公費(fèi)等。此外，銀行貸款利息的資本化、營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)也應(yīng)在本科目中核算。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題
(一)成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門(mén)編制的目標(biāo)成本科目不一致目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)是以目標(biāo)成本為依據(jù)，目標(biāo)成本往往是由預(yù)算部門(mén)編制，財(cái)務(wù)部門(mén)審核完成的。此外，在成本執(zhí)行與控制中，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)目標(biāo)成本執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制工作，都是由財(cái)務(wù)部門(mén)完成的。因此，財(cái)務(wù)部門(mén)的成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門(mén)的目標(biāo)成本科目一致，有利于成本結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)的核對(duì)、經(jīng)營(yíng)管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有做到成本科目的統(tǒng)一，造成成本核算與審核工作的脫節(jié)、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。
(二)成本費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偳啡币?guī)范性與統(tǒng)一性“房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”在各大類成本的歸集和分?jǐn)偡矫鏇](méi)有給出明確的界定，只是給出了指導(dǎo)原則，由于成本分?jǐn)偟姆椒ê芏啵行┢髽I(yè)對(duì)于成本歸集與分?jǐn)偣ぷ鞑恢匾暎瑳](méi)有制定相關(guān)的規(guī)范與制度，所以導(dǎo)致了一些企業(yè)在成本歸集與分?jǐn)偡矫娴碾S意性，導(dǎo)致成本信息不準(zhǔn)確。
(三)會(huì)計(jì)人員對(duì)于稅法中關(guān)于成本的規(guī)定不熟悉或者混淆，影響企業(yè)稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本會(huì)計(jì)核算對(duì)于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會(huì)給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。成本核算對(duì)于稅收籌劃作用，主要是針對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內(nèi)容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。
(四)財(cái)務(wù)人員的綜合專業(yè)水平不高，影響了企業(yè)的成本控制、成本分析以及項(xiàng)目可行性分析工作由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)人員不僅僅要掌握會(huì)計(jì)核算的知識(shí)，還要掌握目標(biāo)成本的制定流程、成本的分?jǐn)偂⒊杀究刂啤⒊杀痉治龅认嚓P(guān)知識(shí)，這樣才能適應(yīng)企業(yè)的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都需要財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)配合完成的，財(cái)務(wù)部門(mén)要審核發(fā)生的成本是否含在目標(biāo)成本之內(nèi)、有無(wú)超支情況，對(duì)成本執(zhí)行情況加以監(jiān)督與分析。一些成本數(shù)據(jù)需由財(cái)務(wù)人員配合完成，這些數(shù)據(jù)會(huì)應(yīng)用于成本分析與項(xiàng)目可行性分析之中，為企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)者作出決策提供依據(jù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)人員在專業(yè)層次上比較單一，專業(yè)知識(shí)集中在成本會(huì)計(jì)核算上，業(yè)務(wù)視野狹隘，缺乏拓展專業(yè)知識(shí)面的積極性，組織協(xié)調(diào)能力差，從而造成了企業(yè)的成本管理水平落后，影響了企業(yè)的整體管理水平。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的對(duì)策
(一)做到成本科目的統(tǒng)一成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門(mén)編制的目標(biāo)成本科目一定要統(tǒng)一，在設(shè)置或修改成本科目時(shí)，可以召集相關(guān)部門(mén)一起討論確定，最后把統(tǒng)一的科目同時(shí)下發(fā)各相關(guān)部門(mén)。保持科目一致性既能滿足成本會(huì)計(jì)核算、成本結(jié)轉(zhuǎn)、成本核對(duì)的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項(xiàng)需要各個(gè)相關(guān)部門(mén)配合完成的工作，保證各部門(mén)的工作不脫節(jié)，按照合理的流程進(jìn)行，有利于提高工作效率。
(二)制定統(tǒng)一的成本歸集與分?jǐn)傊贫龋_合理歸集、分?jǐn)偣餐杀荆ＷC成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性針對(duì)成本歸集與分?jǐn)偟碾S意性問(wèn)題，企業(yè)可以依據(jù)有關(guān)法規(guī)，并借鑒房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)制定相關(guān)的成本管理制度，讓企業(yè)的成本核算與管理工作依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在成本的歸集方面，可以按照性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途等進(jìn)行成本歸集。下面對(duì)于在成本歸集上容易混淆的幾個(gè)方面予以舉例說(shuō)明：一是開(kāi)發(fā)貸款利息依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的慣例與“房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理辦法”規(guī)定，是要資本化處理計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目，而非計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。二是在公共配套設(shè)施的界定問(wèn)題上，有的企業(yè)容易含糊不清，公共配套設(shè)施的界定最簡(jiǎn)單的辦法就是從兩個(gè)方面來(lái)判斷：第一、是非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的設(shè)施；第二、無(wú)償贈(zèng)與地方政府或者公共事業(yè)單位，為廣大業(yè)主服務(wù)的，就可以視為公共配套設(shè)施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點(diǎn)要求就應(yīng)按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)處理。三是售樓處建設(shè)等營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)按稅法規(guī)定應(yīng)作為開(kāi)發(fā)成本計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，有些企業(yè)將營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)作為費(fèi)用處理，或者作為固定資產(chǎn)、通過(guò)折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，這種處理方式都是錯(cuò)誤的，成本會(huì)計(jì)應(yīng)該加以注意。四是“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目中的人員工資福利及辦公費(fèi)等明細(xì)科目應(yīng)該與“管理費(fèi)用”科目的性質(zhì)相區(qū)分，該科目只能歸集為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的人員發(fā)生的工資福利或費(fèi)用，總部或行政職能部門(mén)人員發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)歸入“管理費(fèi)用”科目。在成本分?jǐn)偡矫妫瑢?duì)于不能直接歸屬于某類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者某個(gè)單位工程、需要在多種類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或多個(gè)單位工程之間分?jǐn)偟某杀荆髽I(yè)可以按照占地面積或者建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂５欢ㄒ侠泶_定各成本科目的分?jǐn)偡椒ǎ恋仡惓杀景凑照嫉孛娣e分?jǐn)偙容^合理；前期工程、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)按照建筑面積分?jǐn)偙容^合理。這個(gè)分?jǐn)傇瓌t，只是一個(gè)指導(dǎo)框架，具體明細(xì)科目的分?jǐn)傄?guī)則會(huì)有一些例外情況，各企業(yè)還要根據(jù)各成本科目的特點(diǎn)結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)確定，比如：大市政配套費(fèi)是屬于土地成本的，但大市政配套費(fèi)按建筑面積繳納，這個(gè)科目按占地面積分?jǐn)偩筒缓侠砹耍鴳?yīng)該按照建筑面積分?jǐn)偂Ｓ捎诔杀練w集與分?jǐn)偟膹?fù)雜性，在實(shí)際工作中，成本會(huì)計(jì)人員在成本歸集與分?jǐn)偵嫌龅絾?wèn)題，應(yīng)及時(shí)與相關(guān)部門(mén)勾通，依據(jù)有關(guān)制度找到合理的解決方法，保證成本數(shù)據(jù)的可靠性、準(zhǔn)確性。
(三)加大稅收制度的學(xué)習(xí)，熟練掌握企業(yè)所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規(guī)定稅法中關(guān)于成本抵扣的規(guī)定，在企業(yè)企業(yè)所得稅和土地增值稅中是有區(qū)別的，而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算來(lái)說(shuō)，主要涉及的就是這兩個(gè)稅種。下面針對(duì)容易出現(xiàn)問(wèn)題的方面予以說(shuō)明，并提出解決建議：在企業(yè)所得稅方面，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本時(shí)，稅法規(guī)定出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同金額的10%。這一條是在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法，即國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文”中規(guī)定的。有些企業(yè)會(huì)誤認(rèn)為按照合同或者結(jié)算金額結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以，忽略了取得發(fā)票情況，多抵扣了成本。為了解決這個(gè)問(wèn)題，企業(yè)可以在完工前要求一些長(zhǎng)期合作或者戰(zhàn)略合作單位提前提供發(fā)票，成本會(huì)計(jì)在賬務(wù)中做預(yù)提處理，盡量把發(fā)票不足額度控制在規(guī)定范圍內(nèi)。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)避免把有關(guān)質(zhì)保金抵扣的規(guī)定與在企業(yè)所得稅中完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)按10%計(jì)提成本的規(guī)定相混淆。在“國(guó)稅函[2010]220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知”中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同規(guī)定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為質(zhì)保金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)保金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票金額予以扣除，未開(kāi)具發(fā)票的，不得扣除。這一點(diǎn)會(huì)計(jì)人員應(yīng)該注意，只有質(zhì)保金并且開(kāi)具發(fā)票可以進(jìn)行成本抵扣，可以采取要求施工企業(yè)在支付質(zhì)保金前提前開(kāi)具質(zhì)保金發(fā)票，這樣可以使成本得到抵扣。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅與土地增值稅的稅法規(guī)定很多，會(huì)計(jì)人員應(yīng)該加強(qiáng)稅法的學(xué)習(xí)，理解稅法的每一個(gè)條款，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)。
(四)增加培訓(xùn)，提高成本會(huì)計(jì)人員綜合專業(yè)水平在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，成本會(huì)計(jì)人員不僅需要熟練掌握會(huì)計(jì)核算技術(shù)，還要熟悉有關(guān)預(yù)算、目標(biāo)成本的編制、成本控制、經(jīng)營(yíng)分析等方面的知識(shí)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項(xiàng)目可行性分析方面的工作是需要各個(gè)相關(guān)部門(mén)配合來(lái)完成的，當(dāng)然也少不了財(cái)務(wù)部門(mén)的參與。因此，企業(yè)應(yīng)該多組織相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，提高成本會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)水平，以適房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
四、結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；出租業(yè)務(wù)；會(huì)計(jì)核算
一、出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)際狀況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)主要以寫(xiě)字樓的出租為主，該寫(xiě)字樓是四月三十日之前的物業(yè)所出租。按照5%的比例來(lái)征收房租費(fèi)和車位費(fèi)，并且不予以抵扣；按照6%的比例來(lái)征收物業(yè)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將整棟大廈的物業(yè)管理交由第三方來(lái)承包；第三方物業(yè)公司會(huì)在每個(gè)月向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票。此外，諸如大廈的日常維修、維護(hù)工作也不能抵扣。
（二）出租業(yè)務(wù)收入金額及時(shí)間點(diǎn)會(huì)計(jì)核算當(dāng)今世界是一個(gè)多元化的世界，充滿著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是看準(zhǔn)了商機(jī)。1.企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋和土地不僅有對(duì)外出售或者轉(zhuǎn)讓的功能，還有對(duì)外出租的功能，也就是我們所說(shuō)的出租業(yè)務(wù)。房屋和土地出租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，它的具體表現(xiàn)是將房屋和土地的使用權(quán)暫時(shí)轉(zhuǎn)讓，從而獲得應(yīng)有的租金收益。租金收入應(yīng)按照出租合同、協(xié)議規(guī)定日期收取租金后作為當(dāng)期經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時(shí)間，作為出租產(chǎn)品收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間和經(jīng)營(yíng)收入的確認(rèn)。2.有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不以簽訂合同的時(shí)間作為收入的確認(rèn)點(diǎn)，而是以收到租金的時(shí)間作為收入的確認(rèn)點(diǎn)。收到資金時(shí)，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方?jīng)]有按照規(guī)定的期限繳納租金，企業(yè)就有權(quán)按照合同規(guī)定收入確定的條件，符合全部條件的，就應(yīng)該按照相應(yīng)程序即按照拖欠租金處理，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”科目，當(dāng)收到拖欠的租金時(shí)，沖減“應(yīng)收賬款”科目。不符合收入確認(rèn)的規(guī)定條件，不核算出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在新建房屋交付使用之前，應(yīng)該和承租方簽訂相關(guān)協(xié)議，此時(shí)獲得的預(yù)租資金按照“預(yù)收賬款”來(lái)處理，等到房屋最終完成建設(shè)工作，再辦理正式租約手續(xù)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出租房屋的計(jì)稅方法
根據(jù)《財(cái)務(wù)部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》的明確規(guī)定，假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是小規(guī)模納稅人，應(yīng)當(dāng)對(duì)其使用簡(jiǎn)易計(jì)稅的方法；假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是一般納稅人，那么，對(duì)其使用的計(jì)稅方法，要根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間來(lái)決定，具體來(lái)說(shuō)要按照以下方法：在2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，屬于“老不動(dòng)產(chǎn)”，可以選擇使用與小規(guī)模納稅人相同的簡(jiǎn)易計(jì)稅的方法，而在2016年5月1日及以后取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“新不動(dòng)產(chǎn)”，應(yīng)該在出租的時(shí)候采用一般計(jì)稅的方法。當(dāng)通過(guò)不同的計(jì)稅方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)該按照不同的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，如果某項(xiàng)房屋建筑物需要預(yù)售，應(yīng)該按照不低于預(yù)售15%的利率來(lái)計(jì)算將要獲得的利潤(rùn)。按照這種方法，會(huì)出現(xiàn)下列情況：會(huì)計(jì)沒(méi)有將收益進(jìn)行確認(rèn)，但企業(yè)需要繳納所得稅；會(huì)計(jì)已經(jīng)將收益進(jìn)行確認(rèn)，但是企業(yè)還沒(méi)有繳納所得稅，諸如此類的時(shí)間、操作不能統(tǒng)一的現(xiàn)象。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，也就是所說(shuō)的“老不動(dòng)產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開(kāi)工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來(lái)講，如何界定“新不動(dòng)產(chǎn)”與“舊不動(dòng)產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標(biāo)準(zhǔn)是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的問(wèn)題
與土地出讓收入類似，通過(guò)出租房屋使得企業(yè)增加的利潤(rùn)并不占多數(shù)，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，新建商品房在沒(méi)有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數(shù)量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒(méi)有入賬。反觀，一些專門(mén)為出租而建的商品房，在租金的收入具體數(shù)額以及租金的入賬時(shí)點(diǎn)，通常是由開(kāi)發(fā)商來(lái)操縱，而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入了一種被動(dòng)的境地，為租金的監(jiān)管帶來(lái)了很大的困難。
四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的增設(shè)科目
將“投資性房地產(chǎn)”科目設(shè)為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的增加科目，何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個(gè)特點(diǎn)都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物、（二）投資性房地產(chǎn)的范圍1.已經(jīng)通過(guò)租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)，以及已經(jīng)出租了的建筑物。其中，通過(guò)租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)指的是企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租了的建筑物是指該建筑物的產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有。2.如果有一項(xiàng)房地產(chǎn)，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產(chǎn)商品或者用于生產(chǎn)管理，能夠作為一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體出售的那一部分，應(yīng)該計(jì)入被投資性房地產(chǎn)中去。不能夠作為一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體計(jì)量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協(xié)議中所起到的作用不重大的附屬服務(wù)，諸如提供安全保護(hù)、維護(hù)公共設(shè)施等附屬服務(wù)，也應(yīng)該被認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)。
（三）企業(yè)會(huì)計(jì)中的融資租賃
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認(rèn)定是融資租賃。第一，當(dāng)租賃合同期滿之后，承租人變?yōu)榉课萁ㄖ锏闹魅耍瑩碛兴袡?quán)。第二，承租人有權(quán)利購(gòu)買(mǎi)所租賃的房屋建筑物，所定購(gòu)買(mǎi)價(jià)預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值。第三，在很大一部分上，租賃資產(chǎn)的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來(lái)看，租賃開(kāi)始日最低租賃收款額現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據(jù)稅法條文可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)分成三種不同的形式，即臨時(shí)租賃、經(jīng)營(yíng)性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。
五、收取辦公樓租金的會(huì)計(jì)處理及預(yù)收租金的會(huì)計(jì)處理
關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理：
（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計(jì)折舊等轉(zhuǎn)出借：投資性房地產(chǎn)（原值）貸：固定資產(chǎn)（原值）借：累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）
（二）按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷借：管理費(fèi)用（折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預(yù)收賬款
（四）提取稅金借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加
（五）結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤(rùn)借：本年利潤(rùn)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)支出
（六）上繳稅金借：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
參考文獻(xiàn)：
[1]王洪濤.《淺析營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題》.[J]鄭州至遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司，2016.
我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，除《農(nóng)民專業(yè)合作社財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度》外，共分《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、新準(zhǔn)則和行業(yè)會(huì)計(jì)制度等四個(gè)會(huì)計(jì)制度體系，其中涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的：
1.《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)而言，是指根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資廳評(píng)價(jià)函［2003］327號(hào)文件的規(guī)定，不能同時(shí)滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1 000萬(wàn)元以上兩個(gè)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標(biāo)準(zhǔn)的包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的企業(yè)外，都應(yīng)執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。
2.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。按照財(cái)政部的規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當(dāng)程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財(cái)政部了新的38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則），規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。
3.新準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)制度體系。新的38項(xiàng)準(zhǔn)則及其《應(yīng)用指南》，包括具體準(zhǔn)則、對(duì)準(zhǔn)則的解釋、財(cái)務(wù)報(bào)表格式、會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理等，是一個(gè)完整的會(huì)計(jì)制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。
4.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會(huì)計(jì)制度體系，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達(dá)不到執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件，也沒(méi)有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。
二、應(yīng)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目
本世紀(jì)已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，皆沒(méi)有專門(mén)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)很大不便。但是，現(xiàn)行所有會(huì)計(jì)制度涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說(shuō)明中都規(guī)定：在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門(mén)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)科目，不但是需要的，也是符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定的：
1.“開(kāi)發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用和成本，包括：（1）開(kāi)支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用；（2）開(kāi)發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開(kāi)發(fā)成本；（3）工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用；（4）分配應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門(mén)管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開(kāi)發(fā)費(fèi)用；（5）應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等；（6）結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。
購(gòu)入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可先計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”科目，待開(kāi)發(fā)時(shí)再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒ǎ謹(jǐn)偟健伴_(kāi)發(fā)成本”的明細(xì)科目。
2.“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”，核算為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門(mén)承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)間接費(fèi)用。
3.“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開(kāi)發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。
4.“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。
5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。
編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，以上增設(shè)的5個(gè)會(huì)計(jì)科目的期末余額，均應(yīng)計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計(jì)算分?jǐn)?/p>
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用；土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開(kāi)發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。
建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋，往往因?yàn)橛猛静煌⒔ㄖY(jié)構(gòu)不同，甚至因?yàn)闃菍硬煌胁煌氖蹆r(jià)，而且，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。因此，如何盡可能合理地計(jì)算分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品的建筑成本和土地成本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算的一個(gè)難題。
當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個(gè)小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計(jì)價(jià)銷售的房屋面積比例計(jì)算分?jǐn)偨ㄖ杀竞屯恋爻杀尽＞唧w做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場(chǎng)地等的全部開(kāi)發(fā)成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售項(xiàng)目，比如車庫(kù)或車位，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理，可通過(guò)估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒ǎ凶隹墒鄯课菝娣e比例法，簡(jiǎn)稱面積比例法。
但是，面積比例法適用范圍相對(duì)較小，對(duì)于同一小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對(duì)成片開(kāi)發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅恋爻杀究刹捎檬蹆r(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅疫@兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。
第一步，用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋的建筑成本。估價(jià)修正法是通過(guò)對(duì)建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正，計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實(shí)施：
首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實(shí)際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀荆瑑?nèi)容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場(chǎng)地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本；（3）應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費(fèi)用構(gòu)成的開(kāi)發(fā)成本等。
單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑（不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本）；如果可出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有少量項(xiàng)目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計(jì)并從總成本中剔除。
接著，應(yīng)計(jì)算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算（或按合同及招標(biāo)預(yù)算）的建筑總成本÷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算成本的，應(yīng)將已單獨(dú)計(jì)算的成本從公式中“÷”號(hào)前后的“總成本”中扣除。如果總成本無(wú)法確定或預(yù)估，則不計(jì)算修正系數(shù)，而以上一步驟“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。
最后，計(jì)算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆焊黝惤Y(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù)；該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù)。
如果竣工決算或預(yù)算對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分?jǐn)倳r(shí)則應(yīng)只計(jì)算包括配套設(shè)施費(fèi)、附屬費(fèi)用等間接費(fèi)用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價(jià)修正法等較為適宜的方法。
第二步，采用售價(jià)比率法計(jì)算和分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｊ蹆r(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門(mén)面房售價(jià)高于住宅房，主要原因是門(mén)面房“地勢(shì)好、地價(jià)高”。因此，計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開(kāi)發(fā)，或者純商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法較為適宜。售價(jià)比率法也需分步實(shí)施（以同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅房和非住宅房為例）：
首先，應(yīng)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。
接著，應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，應(yīng)將開(kāi)發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢悾瑢⒎亲≌扛哂谧≌康某杀痉Q為超額成本，將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià)：超額成本售價(jià)=超額成本×（1+成本毛利率）；各類非住宅房超額成本售價(jià)=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）×該類非住宅房總面積×（全部房屋售價(jià)總額÷全部房屋成本總額）。
然后，再計(jì)算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權(quán)價(jià)值）÷（全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì)）×100%。
最后，再計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀尽９綖椋海?）住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價(jià)×土地成本率；（2）非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?（該類房屋售價(jià)-該類房屋的超額成本售價(jià)）×土地成本率。
