時間：2023-09-19 16:26:20
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業稅收籌劃研究，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
從2003年我國把房地產作為經濟發展的支柱產業以來,我國房價可謂是一路飆升。然而在促進經濟增長的同時,一系列現實社會問題也逐漸顯現。為了有效抑制房價迅猛上漲,促進我國房地產市場的走向可持續發展道路,國家陸續出臺了一系列調控政策,如“國六條”、“新國八條”、“新國五條”等。要想在日趨復雜的背景下求得生存和發展,房地產企業無疑必須降低開發成本。由于房地產企業稅收存在涉稅多、稅負重的特點,可進行籌劃的空間相對比較大,所以通過稅收籌劃來降低成本是房地產企業謀求發展得必然選擇。
二、房地產企業稅收籌劃的必要性
(1)房地產企業面臨資金鏈緊縮:當前我國的房地產信貸政策出現緊縮現象,資金回籠變緩,全國各地的房企資金鏈面臨前所未有的壓力。所以降低開發成本,節約資金對于房地產企業來說十分重要。
(2)房地產企業經營成本幾乎達到極限:隨著建筑材料的價格上漲、工人工資的上調以及土地轉讓費的提高等經營成本的提高,使得從經營成本入手來降低成本變得難度加大。
(3)房地產企業涉稅多、稅負重:房地產開發企業從取得土地開始到最后的銷售,整個過程都會涉及到稅收。而且在整個過程中涉及的稅種多,稅負也相當重。例如土地增值稅的稅率高達30%-60%。但這同時也為納稅籌劃帶來了可操作的空間。
(4)國家稅收優惠政策為納稅籌劃提供了可行性:對于房地產企業涉及的稅種,國家都有相應的優惠政策。房地產企業有效利用稅收優惠政策,可以為企業降低納稅成本,同時還可實現國家宏觀調控,可謂一舉兩得。
三、房地產企業稅收籌劃的影響因素
企業在進行稅收籌劃時,需時刻注意環境變化,因為稅收籌劃必然受到各種政策、法律法規等各種環境變化的影響,新會計準則中對我國房地產企業稅收籌劃產生影響的主要涉及兩點:存貨和投資性房地產。
(1)我國《企業會計準則第1號――存貨》對存貨的發出計價方式的規定中不再有后進先出法,只能采用先進先出法、加權平均法和個別計價法。而原來的后進先出法在目前我國通貨膨脹的背景下可以抵扣、減免一定的稅收。因此,如果房地產企業不對此采取措施,必然使其負稅加重。另外,房地產企業的經營周期一般都比較長,取消了后進先出法,必將會對企業的當期損益造成影響,進而影響到利潤。
(2)新會計準則中,增加了《企業會計準則第3號――投資性房地產》。該準則中對投資性房地產的概念進行了界定,而且規定了房地產企業如何對資產分類。另外,準則還增加了“公允價值”這種計量模式,對如何確認、計量都做出了明確的規定。若是合理運用投資性房地產的公允價值計量模式,便可為公司減輕稅負。
四、房地產企業稅收籌劃存在的問題
2000年一直到現在,房地產一直是我國經濟發展的支柱產業。在國家經濟快速增長的同時,房地產企業也獲得了很多利潤。由于房地產投資金額大加之發展迅速,很多企業發展并不成熟,他們往往企圖通過偷漏稅的辦法來達到降低成本的目的。但是2002年我國就開始把房地產企業的稅務稽查工作作為重點工作,使得房地產企業面臨著日益復雜的稅收環境。通過偷漏稅的現象不僅存在很大風險,還阻礙了稅收籌劃的進程。
(1)企業稅收籌劃意識不強。我國《憲法》第五十六條明確規定,“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務?！蓖瑫r,我國稅法也規定納稅人有依法納稅的義務。但是房地產企業由于稅負重、納稅多,其認為通過稅收籌劃減輕負稅的效果不明顯,所以常常通過偷稅漏稅的方式來減稅。基于此,很多企業出現了內外兩套賬的現象,對內的是反映企業真實情況的賬,對外則是用來應付稅務機關的假賬。這種做法無疑給企業帶來了巨大的風險,一旦被查處,除了繳納罰款,還會影響企業的信譽,不利于企業的長遠發展。稅收籌劃反而是一個合理減輕稅負的方式。
(2)企業稅收籌劃組織不健全。企業內部稅收籌劃組織不健全也是房地產稅收籌劃的重要影響因素。由于稅收籌劃具有較強的專業性,他要求工作人員不僅掌握會計知識,還要熟悉我國相關法律法規,尤其是我國稅收法律法規相對繁多復雜的情況下,納稅籌劃工作更是復雜。通過調查當前房地產企業內部組織機構,發現房地產企業很少設置專門的稅務部門,一般都不進行納稅籌劃,即使開展納稅籌劃工作也是由財務部門來完成。如此重要復雜的納稅籌劃工作如果完全依賴與稅務工作不太一致的財務部門來做的話,恐怕難以達到應有的效果。
(3) 企業各部門之間合作困難。企業各部門之間合作困難,阻礙了稅收籌劃的順利進行。房地產企業在建設的整個過程都會涉及到稅收而且建造的過程中有很多部門參與,財務部門并不能控制整個過程。要使得每個部門都積極配合并非易事,從而使得稅收籌劃的工作執行起來會很困難。財務部門除了制定合理的稅收籌劃計劃,還要與各部門之間進行溝通交流,從而使得各個部門的工作能夠在不違背稅收籌劃計劃的前提下執行。然而其他部門由于稅收知識的缺乏和利益的問題,都會使得稅收籌劃工作的進行。
五、 加強我國房地產企業稅收籌劃工作的舉措
(1) 增強企業稅收籌劃意識。在市場經濟快速發展得背景下,我國有關稅收法律制度也逐漸趨于完善。企業想要通過偷稅漏稅的方式來減輕稅負、降低企業成本已經不再現實。所以,企業要想真正通過節稅降低成本必須進行稅收籌劃。我認為在我國應該出臺相關政策,或者利用媒體的作用鼓勵企業進行稅收籌劃工作。也可以通過宣傳一些企業稅收籌劃成功的例子來引起企業的足夠重視,使得他們積極主動的進行稅收籌劃,為企業降低成本,從而促進房地產行業
的可持續發展。 (2) 建立健全的稅收籌劃組織。面對當前房地產行業嚴峻的形式,如果想要做好稅收籌劃工作,建立健全的組織機構很重要。所以,房地產企業應該設立專門的組織機構進行稅收籌劃。在此,我認為房地產企業可以獨立于財務部門設立稅收籌劃部門,并且配備專業人員負責。這要求該部門職工不僅要有財務知識,還要掌握稅收工作,了解相關法律法規,以期保證稅收部門的專業度和稅收籌劃工作的成功。
(3) 促進各部門之間的合作。如果一個好的籌劃計劃得不到順利的實施,其最后也是失敗的。因此,在整個稅收籌劃的過程當中,除了要保證稅收組織的建立和人員的配備外,各部門之間的配合協調也相當重要。我認為企業應該在企業內部普及稅收相關知識,讓每個員工意識到稅收籌劃對公司發展的意義,以及清楚各部門具體應該做些什么。另外,制定相[文秘站:]關激勵制度,鼓勵各部門積極配合,以確保工作的順利。
摘要房地產企業的經營具有投資大、周期長、高風險的特點，為了對房地產企業財務風險進行更有效的規避和控制，使企業實現更佳的經濟效益，要強化房地產企業的稅收籌劃管理。本文就房地產企業稅收籌劃相關問題展開討論，并提出了相應的建議和措施。
關鍵詞房地產企業稅收籌劃措施
稅收籌劃指的是，在遵循稅法以及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌劃、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能的取得涉稅收益，從而整體上實現納稅人最優的涉稅財務管理活動。房地產企業的投資大、銷售周期長、經營和投資風險大，稅收種類較多，稅務負擔較重，運用稅收籌劃的手段，不但能有效減少企業涉稅成本，還能提升房地產企業競爭力，促進其長期健康發展。
一、房地產企業稅收籌劃重要性分析
（一）房地產企業納稅金額大、負債率高
房地產企業由于投資大、經營周期長、收益集中在后期，納稅金額巨大，因而節稅潛力很大，通過有效的稅收籌劃能夠減輕房地產企業稅務負擔。另外，房地產企業往往負債率較高，目前來看融資渠道又比較單一，因而通過稅收籌劃可以有效緩解資金壓力。
（二）稅收籌劃是實現房地產企業可持續發展的基礎
控制和降低納稅成本，是房地產企業降低經營成本，實現利潤最后大化的有效途徑之一。以往，由于房地產企業依法納稅意識十分單薄，出現了以偷稅、漏水避稅等手段降低納稅成本的現象，這一做法不但會受到相關法律的制裁，也嚴重影響了房地產企業的可持續發展。因而，為了通過合法途徑降低稅務成本，和維持房地產企業的可持續發展，進行科學的稅收籌劃是十分必要的。
二、房地產企業稅收籌劃的常見方法
（一）房地產企業營業稅的籌劃
由于營業稅按所經營項目的流轉次數收取稅費，對于房地產企業來說，一個項目的流轉次數越多，需要繳納的營業稅也就相應較高，因而減少項目的流轉次數便可顯著減少所需繳納的營業稅。以往，通過合作建房來減少房地產企業項目流轉次數這一方式較為常見，具體做法是：一）項目交易雙方形成合營企業，風險共同承擔，利潤共同分享，這樣的情況下，雙方都不必繳納營業稅；二）交易雙方通過交換房屋所有權和土地使用權的方式來實現合作建房，這種情況下，交易雙方只需分別為無形資產的轉讓和房屋的銷售繳納營業稅。
（二）房地產企業土地增值稅的籌劃
房地產企業土地增值稅的籌劃有兩種方法：一）結合建房方式進行稅收籌劃。首先，根據稅法規定，代建房屋是不需要繳納土地增值稅的，而合作建房建成后需要轉讓的，則需要繳納土地增值稅，可見代建的方式可降低稅務負擔，具體的，房地產企業可將符合代建房條件的建房按照“服務業――業”的方式繳納營業稅而避免后期繳納土地增值稅；二）分散收入。常見的辦法是將整個工程項目分解為多個小的工程，以及將某些項目從整個房地產工程中分離出來而達到無需繳納土地增值稅的目的。
（三）房地產企業所得稅的籌劃
房地產企業可通過推遲確認時間的方式減小所得稅應
繳金額，由于這種方法可將部分收入的納稅時間推遲到未來一年或幾年之內，而貨幣具有時間價值，因而推遲確認時間可減輕企業稅負。房地產企業在進行所得稅籌劃時往往尤其注意臨近年終的收入確認，因為這些交易更容易從時點上進行控制，例如當企業當年收入遠遠高于可扣除的項目時，可結合具體情況使預計下一年確認的收入符合當年確認條件；另外，還可通過對廣告費用進行籌劃的方式降低房地產企業應繳納的所得稅。根據稅法，房地產企業廣告費和業務宣傳費低于銷售收入15%的部分將被扣除，房地產企業經營中應注意這一準則而避免不必要的稅務開支。
三、房地產企業稅收籌劃要點
（一）依法納稅，合法籌劃
房地產企業應提升其依法納稅的意識，增強相關稅法知識，杜絕納稅中的違法行為，如偷稅、漏稅等。而是應該用合法的手段進行稅收籌劃，避免因違法造成的經濟損失和負面影響。
（二）提升企業決策水平
房地產企業稅收籌劃歸根結底決定于企業領導的決策，決策水平的高低，和決策規范性的高低直接影響著房地產企業的稅負大小，因而要提升稅收籌劃水平，減少企業稅務負擔，就要首先提升房地產企業決策水平和管理水平。房地產企業決策者應從企業戰略的角度，作出前瞻性的企業決策，從根本上降低企業稅負，而不是單純用技術性和補漏性的措施來進行稅收籌劃。
（三）強調企業價值最大化
對于單個的工程項目來說，房地產企業最終追求的是利潤最大化，對于房地產企業的長期經營來說，房地產企業的最終目的是實現企業健康、可持續的發展，以獲得更佳的經濟效益，可見稅負最小化并不是房地產企業的最終目標，因而房地產企業的一切稅收籌劃手段都不應與房地產企業戰略目標的實現以及長期發展的需要相矛盾。
四、總結
由于房地產企業面臨著日益激烈的市場競爭，只有合理控制經營成本才能提升自身競爭力，稅收籌劃是降低企業稅務成本的有效措施，因而房地產企業應在充分認識稅收籌劃重要性的前提下，通過合法手段來降低企業稅務負擔，提升企業經濟效益。
參考文獻：
[1]韓玉芬,李榮瑾.房地產開發企業稅收籌劃探析.現代商貿工業.2009(3):225.
[2]蘇強.房地產企業如何進行稅收籌劃.市場論壇.2006(2):123.
關鍵詞：房地產行業 稅收籌劃 風險 控制
一、前言
稅收籌劃在目前政府對房地產市場嚴格調控、不斷加強樓市管控措施、對房地產行業嚴密監管的大環境下，已經成為房地產行業實現收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產行業企業財務管理的一個核心環節。然而，房地產行業的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達到合理合法的避稅目的。在房地產行業通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時，企業要面臨的各種風險和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產行業必須認真細致做好以下工作：對稅收籌劃可能發生的各種風險進行深入和專業的分析，全面理解相關法律和政策要義，制定出有效防范風險發生的應對措施，切實地執行稅收籌劃方案并進行嚴格監督，最大限度防止風險的發生。
二、稅收籌劃的概念
“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案產生，經過半個多世紀的發展，稅收籌劃的規范化定義得以逐步形成，即“在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅（TaxSavings）的經濟利益”。稅收籌劃作為一門學科，主要由稅務管理學、財務管理學、會計學等多門學科組成。由于目前世界各國市場經濟的發展程度不同，稅收籌劃這門學科在資本主義發達國家已經發展成熟，而我國還處在稅收籌劃學習和運用的初級階段。
三、房地產行業存在的稅收籌劃風險
企業在進行稅收籌劃的時候，由于可能觸犯國家相關法律和政策，也可能導致企業經營陷入各種困境而存在風險。
（一）稅收政策風險
稅收政策風險主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導致房地產行業難以完成稅收籌劃。房地產行業在我國市場經濟中占有重要地位，但是由于近幾年房價的迅速飆升，中央和地方各級政府開始對房地產行業進行嚴格調控，稅收政策將對房地產企業產生巨大影響。由于我國市場經濟發展尚不成熟，出現了規章和稅收規范數量要多于法律法規的現象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場經濟的發展，稅收制度的不斷完善，經濟環境的快速變化，政策也會發生改變，這就導致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執行。這是房地產行業時常會遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時間上的矛盾，即矛盾具有時間性。
（二）法律風險
在國內，稅收籌劃業務尚未成熟，它不具有持久的合法性，會隨著國家的房地產政策產生變化；并且房地產企業實行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規定。一旦企業在制定稅收籌劃方案的時候，相關人員對現行法律和政策的理解與其真實要義之間存在誤差，那么這種誤差就會成為房地產企業稅收籌劃的法律風險。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產企業對稅收法令理解存在偏差，那么就可能導致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執行，由此會給企業的正常發展造成嚴重影響。
（三）行業之間的風險和財務風險
國內房地產行業的發展與經濟發展有著密不可分的關系，因此會受到社會經濟多方面的影響。影響社會經濟發展有諸多方面的因素，具有相當的復雜性，從而房地產行業之間就存在許多復雜和相互的影響。那么房地產企業在制定稅收籌劃時候對行業也產生潛在的影響。
房地產行業運轉通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產企業大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產企業投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產企業要面臨的資金風險也會大大增加。
（四）企業經營風險
房地產行業經營的不是單一的項目，行業內各個企業之間的經營項目也不會完全相同，因此，企業稅收籌劃方案詳細規劃的項目也是多種多樣的。在項目經營多樣化的行業中，房地產企業的經營必定需要面對各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經營風險。如果不對操作作出合理的規范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實現真正的合理避稅，反而還會增加籌劃風險。同時，如果沒有合理控制實施稅收籌劃投入的成本，盲目進行稅收籌劃，勢必會造成企業經營成本的增加，從而可能導致企業經營項目的失敗。
四、房地產行業稅收籌劃風險的控制措施
對房地產行業稅收籌劃進行風險控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會出現的各種風險，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風險。應針對可能發生的不同風險，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個方面進行風險應對：
（一）深入了解稅籌劃的風險
房地產企業在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業經營管理和財務管理的操作流程。還要對現行相關法律和政策進行深入了解，并且要及時掌握市場變化和各級政府對該房地產行業的政策趨勢。要全面地了解稅收籌劃存在的風險，以及風險帶來的后果，而且要樹立風險防范意識，這樣才能使企業實現收益最大化及風險最小化。
（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步
稅法與房地產相關政策起著調整房地產行業發展的作用，它實現政府對房地產行業的監管和調控，保證行業的健康穩定發展。因此，房地產企業在制定稅收籌劃方案的時候要全面深入理解稅法和相關政策的相關規定，做出不同的繳稅方案，并根據具體情況進行優化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關政策會隨著市場環境的改變而變化，所以房地產企業在制定和執行稅收籌劃方案的時候，要密切留意稅法和相關政策的變化，及時修改完善方案，及時調整方案的實施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。
（三）建立健全會計核算制度
健全的會計核算制度是企業實施稅收籌劃的基礎，而且它自身的真實性，完整性和合法性將會直接影響企業稅收籌劃能否有效實現合理合法的避稅。對于整個企業經營的過程，財務部門的會計核算工作始終貫穿其中，這些會計核算記錄為納稅提供依據，也同樣為稅收籌劃的實施提供前提和基礎，財務部門的會計核算工作是否能提供準確的數據關系到誰稅收籌劃能否實現，以及能否規避風險。要嚴格對財務人員進行崗前培訓，制定會計核算工作的細化標準和復核制度，制定相關工作的獎懲標準。
（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性
稅收籌劃決策關系到企業生產、經營、投資、理財、營銷、管理等所有活動，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因為稅收籌劃不是某種單獨的個稅籌劃，而是企業一項整體的系統工程，它涉及各種項目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應該看到整體稅費的降低，和企業整體效益。如果專注于某一個方面的稅費減免，而忽略企業整體稅務成本的變化，就會導致企業的持久發展受到影響。因此，房地產行業稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業的長遠發展。
五、結束語
稅收籌劃能給企業帶來很大的經濟利益，但是其背后潛在的風險也不能忽視。房地產企業應重點深刻理解相關法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風險，合理制定籌劃方案，嚴格落實嚴格監督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業帶來的風險。
參考文獻：
[1]胡娟，程樹武.中小企業融資的現狀及對策[J].人民論壇，2010
[2]羅敏，章振東.常德市中小企業融資現狀研究[J].財會研究，2012
關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃應用 企業發展
我國房地產業發展起步于上世紀90年代，經過20年的發展，逐漸成為支柱性產業之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且帶動了建材、工程機械等相關產業的發展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調控政策陸續出臺，房地產開發行業利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經營風險增大。在這種情況下，進行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產企業中的應用作初淺分析。
一、稅收籌劃在我國房地產企業中的應用
稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規為導向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產、投資、理財活動的一種企業籌劃行為。房地產企業涉及稅種較多、稅費負擔較重，進行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業特點進行富有特色的稅收籌劃。
（一）利用土地增值稅臨界點進行籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》等相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，對于房地產開發企業，可以通過銷售降價、提高配置標準、增加配套設施、增加建設成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產企業不但可利用土地增值稅的四級超率累進稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達到不交稅的效果，一方面房地產開發企業可通過銷售降價、提升配置標準、增加配套設施促進項目的快速銷售，節約財務利息，實現資金的快速流轉滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業土地增值稅稅負，并不一定致使企業利潤減少。
（二）利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
營業稅方面：以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為，不征收營業稅，轉讓股權也不征收營業稅；房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅；房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。
因此，對于房地產開發企業，可利用上述稅收優惠進行合理避稅。如將開發的商業物業先投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式可規避營業稅。
（三）利用收入結構進行稅收籌劃
對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務服務，無需繳納增值稅。因此房地產開發企業可設立裝飾公司負責房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產開發企業及房地產企業設立的裝飾公司分開簽訂，則房地產開發企業只需就房屋依據房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產開發企業利用關聯公司將經營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。
（四）利用收款方式進行稅收籌劃
根據稅法規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率預繳營業稅、土地增值稅及所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。另外根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。
因此，對于房地產開發企業開發的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業可采用分期收款方式銷售，一方面可促進銷售的增長，另一方面企業不以售價總額為基數而以分期收款為基數計算繳納營業稅、土地增值稅及所得稅，將稅負進行遞延，有利于房地產開發企業的資金流動，創造更大的價值。
二、我國房地產企業稅收籌劃應注意問題
1.稅收籌劃要合理合法
稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規避法律、政策風險。同時，結合企業實際，合理設計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業稅負。
2.稅收籌劃要貫穿于房地產開發全過程
房地產開發涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業管理階段，開發周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復雜，因此房地產開發企業稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監控。
三、結語
綜上所述，當前，我國房地產行業正在經歷前所未有的嚴厲調控，房地產行業競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產開發企業合理合法的進行稅收籌劃，不僅可以降低企業自身稅負，爭取企業最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業的經營管理水平，提高企業的競爭力，贏得新的發展空間，房地產開發企業稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據房地產開發企業的特點及所涉及的稅種，進行合理的稅收籌劃。
參考文獻：
關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；稅收籌劃；研究
一、房地產開發企業實行土地增值稅稅收籌劃的必要性分析
目前，我國房地產行業受到市場發展規模及趨勢的影響，已經逐步邁入分化與調整的階段當中。在這樣的發展趨勢下，房地產行業面臨的庫存問題以及泡沫問題嚴重加劇。針對于此，我國相關政府部門針對這一問題，實施多次稅制改革，以期徹底消除上述問題帶來的不良影響。然而，僅憑借稅收改革政策的支持是遠遠不夠的，各級各類的房地產企業需要不斷優化內部建設體系，最好以增值稅稅籌劃為重點實施對象，以期進一步推進行業的發展進程，實現預期的發展目標。首先，房地產開發企業通過實施土地增值稅稅收籌劃基本上可以提高企業自身的稅收效益，并且可以將其視為提高企業核心競爭力的基本途徑。從嚴格意義上來講，土地增值稅稅收籌劃絕不是傳統意義上理解的偷稅行為、漏稅行為。而是根據房地產實際發展情況，依法依規地行使自身的權利，并爭取合理的權益，為企業各項經營活動的順利開展提供合理保障。其次，房地產開發企業通過強化增值稅稅籌劃，基本上可以達到強化并提高企業核心競爭力的目的。與此同時，還可以達到提升企業納稅意識與強化財務籌劃能力的目的。根據實際情況來看，房地產企業面臨的資產規模、稅收成本均要比一般企業高得多，因此通過強化土地增值稅稅收籌劃，能夠加強財務風險的防范能力，并且可以進一步解決以往財務管理效率不高的問題。最后，房地產開發企業通過強化土地增值稅稅收籌劃，利于企業內部經濟效益的有效提高。與此同時，房地產開發企業根據市場經濟情況，及時調整與優化企業自身的戰略規劃，并且進一步完善內部管理內容。最好可以在商業模式方面，集中體現長足發展目標。如此一來，土地增值稅稅收籌劃內容基本上可以得到充分貫徹與落實，并且在某些程度上可以進一步加強企業的發展水平。
二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃問題的建設思路
面對內外復雜的形勢條件，各級各類房地產企業應該及時采取相關策略，達到強化土地增值稅稅收籌劃的目的。結合實際情況來說，房地產開發企業實現土地增值稅稅收籌劃要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全體人員不斷推進與努力，才能夠達成預期的籌劃目標?？傮w來看，基于新形勢下我國各級各類房地產企業最好應該通過貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃內容、掌握國家宏觀調控政策，確保土地增值稅稅收籌劃得以順利實施。以下是本人結合相關經驗，總結與歸納的關于房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃問題的總體建設思路，僅供參考。一方面，我國各級各類房地產企業最好立足于國家最新頒布的財經法規，尤其是與房地產行業發展緊密相關的政策內容。結合具體財經法規內容，致力于做好解讀與分析工作，目的在于為后續稅收籌劃工作提供合理的經濟保障。近些年來，我國“營改增”政策基本上得到全面貫徹與落實。管理局為進一步促進相關政策內容的順利落實，針對稅收政策問題形成了較多財經法規措施，如今年頒布的《關于調增增值稅稅率的通知》等。與此同時，國家稅務總局結合行業整體發展趨勢，頒布《國家稅務總局公告2018年第18號》等法規。面對眾多的條款內容，建議房地產企業應該緊密結合最新動態，優化內部資源內容，確保土地增值稅稅收籌劃得以有效貫徹與落實。另一方面，我國各級各類房地產企業應該放眼市場環境的整體發展趨勢，重點做好關于土地增值稅稅收籌劃的業務管理工作。從某種程度上來說，房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作，往往需要融合財務、法務、成本等多方面知識。若想切實達成預期的籌劃目標，需要內部人員具備專業的知識能力。針對于此，建議企業管理人員最好加強對內部人員的培訓與管理工作。與此同時，積極強化各部門溝通與交流能力，緊抓實干、合力推進，共同為土地增值稅稅收籌劃問題奉獻自己的一份力量，以期盡早完成任務。需要注意的是，管理人員必須遵循市場經濟發展規律，及時獲取相關資料，規避企業內部的財務風險問題，從根本上提升籌劃質量。
三、關于房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的相關建議
（一）貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃，迎合“營改增”策略內容
新形勢下，國內各級各類房地產開發企業在稅收籌劃方面，主要將重點放在增值稅業務籌劃方面。自“營改增”政策的全面實施以來，增值稅與土地增值稅問題逐漸成為我國房地產企業實現土地增值稅稅收籌劃的重要部分。針對于此，各級各類房地產企業在實行土地增值稅稅收籌劃的過程中，應該根據國家現行的稅收政策法規，從選擇計稅方法、提高精裝房開發比例與運用銷售策略等方面入手，切實貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃內容。一方面，國內各級各類房地產開發企業在實行土地增值稅稅收籌劃過程中，最好立足于本企業實際經營情況以及未來某段時期的發展規劃，選擇合理的計稅法方法。另一方面，根據房地產行業發展規模，適當提高精裝房的開發比重值。根據相關調查顯示，國內房地產市場精裝房比例基本上很難超過35%，這與發達國家相比，存在較大差距。根據現行的稅收法規來看，房地產企業若想實現精裝房的大規模開發，就必須獲取更多的固定資產、以及物料增值稅發票等資源，目的在于通過疊加使用進行抵扣，并實現合理避稅目的。
（二）樹立良好企業形象，合理使用土地增值稅稅收優惠政策
一般來說，房地產企業經營的最大特征在于不動產性。所謂的不動產性主要是指集中體現國有土地房屋或者集體土地房屋的不可移動特點。可以說，稅收籌劃土地增值稅基本上能夠視為房地產企業土地增值稅稅收籌劃的核心內容。根據我國現行的法規內容，各級各類房地產企業需要從合理利用土地增值稅收優惠政策、以及合理增加或者扣除項目兩個方面入手，才能夠達到土地增值稅收籌劃順利落實的目的。除此之外，房地產開發企業還可以通過適當加強基礎設施方面的籌劃力度進行加強，目的在于進一步樹立良好的企業形象、提升企業在市場中的核心競爭位置，確保土地增值稅稅收籌劃內容得以落實。
【關鍵詞】營改增 房地產 稅收籌劃
稅制改革是當前中國經濟社會的一個熱門話題?？偫矸磸蛷娬{，要用好財稅體制改革這一利器，頂住當前經濟下行壓力，推動穩增長調結構，更大地激發市場主體活力。把握好改革的政策取向，通過全面推開營改增等改革舉措為企業減負松綁。
2016年是“營改增”稅制改革的收官之年，今年5月1日起營改增全面覆蓋建筑業、房地產業、金融業、生活服務業四大行業，這是我國稅收體系自1994年財稅體制改革以來的一次重大變化，也將因帶動中央和地政府之間財政關系的調整而使我國整個財稅體制發生根本性變化，是朝著建立健全現代財政制度邁出的重要一步。
“營改增”之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。“營改增”之后，房地產開發企業由原來繳納營業稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來看，“營改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。但是，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票作為進項抵扣的話，將面臨稅負加重的稅務風險。加強“營改增”之后的稅收籌劃，以有效應對可能的稅務風險，是目前房地產開發企業的當務之急。
增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。增值稅實行價外稅，有增值才征稅沒增值不征稅。在實踐中，商品新增價值或附加值在生產和流通過程中是很難準確計算的。因此，中國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據銷售商品或勞務的銷售額，按規定的稅率計算出銷售稅額（銷項稅額），然后扣除取得該商品或勞務時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額，這種計算方法體現了按增值因素計稅的原則。用公式表示即：應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額?？梢?，在遵守稅法的前提下，要有效控制應納的增值稅稅額，納稅人要么降低銷項稅額，要么增大進項稅額。針對房地產企業而言，無論采取何種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷項稅額也就相應確定。因此，房地產企業的稅收籌劃重點就在于如何擴大進項抵扣上。以下是兩種關于進項稅額的稅收籌劃方法：
一、供應商選擇
房地產開發企業由于資金量大，“營改增”之后，身份以一般納稅人居多，也就是實行稅款抵扣的辦法來計算應該繳納的增值稅。因此，當期有多少的進項稅額可以抵扣直接影響到房地產企業的增值稅稅負。而我國對于可以抵扣的進項稅額有嚴格的明確規定，就是必須從供應商處取得增值稅專用發票。因此，房地產企業可以通過對供應商的選擇來進行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規模納稅人作為供應商對企業的凈利潤沒有太大影響，一般建議從一般納稅人處采購。因為供應商作為一般納稅人，可以開具增值稅專用發票，房地產企業取得該發票可作為進項稅額予以抵扣。反之，如果供應商是小規模納稅人，房地產企業只能取得增值稅普通發票，就不能抵扣進項稅額。當然如果作為供應商的小規模納稅人能夠取得由稅務機關代開的增值稅專用發票的話，房地產企業也可抵扣進項稅額?？傊?，盡可能的擴大可抵扣的進項稅額。當然，稅收籌劃要全盤考慮，而不僅僅考慮一城一池的得失，對于房地產企業而言，如果向小規模納稅人采購能帶來凈利潤增加，而且增加的利潤大于不能抵扣進項稅額的損失，那么處于利潤最大化的考慮，應該選擇小規模納稅人作為供應商。
二、結算方式選擇
企業之間購銷活動的結算方式主要有：現金采購、賒購、分期付款三種。不論選用哪種結算方式，在取得增值稅專用發票后就應盡早到稅務機關進行認證，認證通過的當月進行申報之后就可作為當期的進項稅額進行抵扣。在現金采購方式下，經過認證申報可以在付款當期就抵扣進項稅額，但是此種結算方式沒有充分利用購銷活動中的信用政策。如果采用賒購的結算方式，根據增值稅相關規定，盡管材料已經驗收入庫，但是在貨款尚未全部付清之前，供應商不能開具增值稅專用發票。因此，賒購時又只能在結清所有貨款的當期才能抵扣進項稅額。從稅收籌劃的角度來看，房地產企業可通過與供應商簽訂分期付款合同，分期取得增值稅專用發票，利用結算方式對進項稅額抵扣時間進行稅收籌劃。根據增值稅相關規定，分期付款方式購買貨物的，其進項稅額的抵扣時間為分期付款的每個付款日的當期，這樣就可以在用足信用政策的同時又能夠分布抵扣增值稅進項稅額，以獲得資金的貨幣時間價值。
除了以上的稅收籌劃方式外，在具體實踐中，房地產企業還應綜合考慮其他因素，如從不同納稅人處購入貨物的質量差異、購貨的成本以及合同條款等。
“營改增”對房地產企業的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業管理的各方面，尤其涉及到納稅、財務管理、會計核算等重要方面，需要企業領導、相關人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應對，加強“營改增”之后的稅收籌劃，使“營改增”能在房地產企業順利平穩過渡。
參考文獻
[1]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014，（12）.
[2]李印紅.房地產行業營改增[J].中外企業家，2014，（11）
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊康禺a公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如
果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
：
[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學出版社，2006.
張卓，王紅春.房地產企業稅收籌劃和可行性研究[j].應用能源技術，2007，(11).
關鍵詞：營改增 房地產企業 稅收籌劃
“營改增”的初衷在于通過減輕賦稅促進經濟增長，本質上是國家結合新時期的經濟發展形勢對財稅體制進行的再調整，對增值稅制的完善具有重要的推動意義。因此，房地產企業的相關人員需要提高對“營改增”政策的重視程度，及時組織相關財務人員及納稅人員了解與分析“營改增”的稅收政策，做好企業的納稅籌劃工作，從而在一定程度上提高企業的經濟效益。
一、“營改增”給房地產企業帶來的影響
（一）對企業開發成本的影響
對房地產企業而言，開發成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企業來承建的，在“營改增”后，房地產企業和施工企業納稅的稅率均變為11%，稅負會發生明顯的變化。第一，房地產的開發需要設計到諸多的材料，且各種原材料的品種多、品類繁雜，除了對一些大型的材料，如鋼筋、水泥等等能夠取得增值稅的專用發票進行抵扣外，對于大部分零散的材料，如釘子等，這部分材料的供貨商大部分來源于個體私營工商戶、五金商鋪店，主要以小規模納稅人為主，需要按照固定的稅額進行納稅，不具備開具增值稅專用發票的資格，就會使得企業的進項稅額無法進行抵扣，使得施工企業的納稅負擔加重。第二，施工企業常常會使用到一些材料，如沙土、混凝土、石頭等等，這些材料6%的稅率進行增值稅的納稅，施工企業只能按6%進行抵扣，而部分的銷項稅額就會大于企業的進項稅額，增加施工企業的納稅成本。第三，對施工企業來說，需要大量的人員，在建筑造價成本中人工成本占據很大的比例，高達30%，但是在增值稅中，人力資源成本的進項稅是不能夠進行抵扣的，這大大加重了施工企業的納稅成本，使得企業的成本居高不下。
（二）對企業現金流量的影響
房地產企業的特殊性會使得它的現金流量受到極大的影響。在房地產企業的開發建設前期階段，會投入大量的資金，而對這些資金的整合與優化配置就會影響到房地產企業的整體效益。因此，在“營改增”后，就應該注意這些資金的使用能否取得增值稅的專用發票，比如工程施工費，在取得專用發票后，就能夠進行抵扣，這樣就能在一定程度上降低企業現金流量的消耗，從而提高資金的使用效率。此外，房地產企業在取得預售證之后進行房產銷售，所取得的售房款能夠根據增值稅稅率計算銷項稅額，企業預售階段的一段時間內不用再繳納增值稅稅款，但是在當前市場經濟與金融市場的發展下，房地產企業的資金總體來說較為緊張，開發前期額外承擔大額進項稅金成本，就會加大企業現金流出與流入之間的差額，從而影響到企業的發展。
二、“營改增”后房地產的稅收籌劃策略
（一）結合“營改增”帶來的變化調整營銷思路
在定價不發生改變的基礎上，“營改增”可以在一定程度上起到減少成本的作用，對房地產企業利潤空間的擴展具有積極意義。但同時，此項政策也會帶動其他企業成本的增加?？紤]到上述情況，房地產企業就要對企業種類進行合理劃分，并結合競爭對手在“營改增”后出現的變化，有目的的對自身的營銷思路作出調整，借此機會增強競爭優勢、拓展業務范圍、實現業務升級，建立不同以往的業務增長點，比如投資保障住房等。
（二）結合各個經營環節的特點，提高稅收籌劃的合理性
在“營改增”之后，經營環節對企業稅負的影響更加顯著，所以，要想盡可能的減輕自身負擔，企業就必須重視結合不同經營環節的特點，來提高稅收籌劃的合理性。在具體做法上，房地產企業可參考下述措施：首先，以開出的價格及具備的資格為依據，借助比較的方式選出最佳供貨方。出于減輕稅負的考慮，企業在材料采購環節應要求供貨方開具增值稅發票，這樣可以通過抵扣來減少實際需要交納的稅款。如果受到現實條件制約無法抵扣，企業則可以視情況要求供貨方給予一定的價格優待。其次，對稅率差異進行合理利用。稅率差異是法律決定的，也是企業通過能動性發揮來減輕稅負這一目的能夠實現的前提條件。企業在經營過程中，可以依據稅率差異，在不違反相關政策及法律規定的情況下對自身行為進行有意識的調整，將此種差異合理的利用起來，以達到減稅目的。最后，適當延后納稅時間。此舉同樣是減輕稅負的有效舉措，實踐要求是獲取進項稅發票的時間應盡早、銷售發票的開具時間應在不違反規定的情況下盡可能的延后。只有企業實現對經營環節的合理籌劃，才有可能真正達到減輕稅負的目的。
（三）梳理企業業務流程，緩解資金壓力
對房地產企業來說，要盡可能減輕企業的稅負重擔，減輕“營改增”對企業帶來的影響，就需要對企業的業務流程進行詳細梳理，來緩解其資金的壓力。如從企業的項目源頭入手，提高對項目的了解程度，分析其中有多少能夠進行抵扣的項目，除了進行這部分的項目抵扣外，還需要進一步提高可抵扣項目的比例。在一些無法抵扣的項目，企業還可以借助于外包的方法，來解決這部分問題。此外，企業還可以通過加強財務管理，來完善對企業資金的管理，緩解其資金壓力。
三、結束語
總體來看，“營改增”給房地產企業帶來的影響既有有利的一面，也有不利的一面。在此項改革措施的覆蓋范圍進一步擴大的背景下，房地產企業不僅要通過科學的稅收籌劃來規避其不利影響，還要嘗試利用其積極影響壯大自己。
參考文獻：
關鍵詞：房地產；開發企業；稅務籌劃
東莞房地產業是東莞國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。然而，東莞房地產開發企業近年來也面臨市場競爭激烈、開發成本上升、土地成交價格攀高、銷售量縮減等問題。房地產開發企業進行稅務籌劃是且前東莞房地產業打造核心競爭力的有效方法之一。
一、東莞房地產開發企業稅務籌劃的風險與成本
稅務籌劃的風險是指實行稅務籌劃因各種原因失敗而付出的代價。主要包括：稅務籌劃基礎不穩、稅收政策變化、稅收執行不規范以及目的偏差。如果房地產開發企業的會計制度不健全，相關信息嚴重失真或領導部門對稅務聳劃缺乏足夠清醒的認識，就會造成稅務籌劃基礎的不穩定，增加風險性。稅務籌劃是一種事前行為，具有長期性和預見性，而國家政策、稅收法規在今后一段時間內有可能發生變化。如果稅收政策發生變化，就有可能使得按原稅收政策實行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預知性，可能使房地產開發企業的稅務籌劃風險大為增加。稅收執行不規范。即由于稅收行政執法不規范，從而導致稅務籌劃失敗的風險。東莞房地產開發企業進行稅務籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權利，用足、用活、用好國家和地方政府的稅收優惠政策，以實現在法律允許范圍內充分運用合法手段減輕稅負的目的。在稅法規定的范圍內，房地產企業往往面臨不同稅負的多種納稅方案的選擇。房地產企業可以避重就輕。選擇低稅負的納稅方案，合理減輕企業的稅收負擔，這是房地產企業增強競爭力的有效手段之一。但是，房地產企業的稅務籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來減少納稅支出，不僅會破壞房地產企業的信譽和形象，而且還會受到嚴厲的經濟制裁。造成無可挽回的負面影響。稅務籌劃和其他財務管理決策一樣，既有收益也有風險。東莞房地產開發企業在進行稅務籌劃時，不僅要考慮籌劃方案可能產生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風險。
東莞房地產開發企業在稅務籌劃時除了可能會產生意想不到的風險之外。也有可能會增加成本。稅務籌劃成本是房地產企業因進行稅務籌劃而增加的支出。稅務籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開發企業在實施稅務籌劃時實際發生的相關費用和支出。具體表現為：支付稅務專家費用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質和信息的交流成本、制定和實施計劃的成本、談判成本、監管成本和相關聯的管理成本等。隱性成本是指房地產開發企業由于實施稅務籌劃所產生的連帶經濟行為的費用和支出。
成本效益分析是東莞房地產開發企業進行稅務籌劃時必須認真考慮和對待的問題。當東莞房地產扦發企業進行稅務籌劃的收益大于其籌劃成本時，應當積極開展和實施稅務籌劃：當東莞房地產開發企業進行稅務籌劃的成本高于其收益時。就應當主動放棄稅務籌劃。東莞房地產開發企業在進行成本效益分析時，還要認真考慮稅收籌劃的風險大小。在沒有風險時，自然是收益越大越好；但存在風險時。高風險往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產開發企業就不能簡單比較收益的大小。還應該考慮風險的高低以及經過風險調整后的收益大小。
二、東莞房地產企業稅務籌劃的主要方法
綜合運用國內外專家學者稅務籌劃的方法與技術，東莞房地產開發企業稅務籌劃的主要方法有轉讓定價法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點法、分劈法等。
轉讓定價法是指兩個或兩個以上有經濟聯系的經濟實體為共同獲得更多的利潤而在銷售活動中進行的價格轉讓。這種方法普遍運用于母子公司、總分公司、有經濟聯系的企業之間。
因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產收益率為核心。將因素分解，提示各因素對凈資產收益率的影響。
遞延納稅籌劃法是指企業采用一些推遲實現銷售收入或加大前期成本費用扣除的方法，降低企業的應納稅所得額，達到推遲納稅的目的。
比較法是在不違法的情況下，對多個納稅方案計算納稅效果，比較其綜合稅負。從中選擇稅負最低、納稅風險最小的方案，
避稅臨界點法的關鍵是，尋找最佳稅負的臨界點。借以享受免稅或減稅等稅收優惠政策，保護企業及個人的合法權益。
分劈法是指在合理合法的情況下。把應納稅所得額、財產、交易合同進行適當分劈，達到節稅的目的。
三、東莞房地產企業稅務籌劃存在的主要問題
1、稅務籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產開發企業在稅務籌劃時沒有準確把握稅務籌劃的本質。偷稅是指納稅人在發生應稅行為、產生納稅義務后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務，達到不履行或者不足額履行納稅義務的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規定和財務制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國家所禁止和嚴厲打擊的行為。漏稅也是國家禁止的行為。稅務籌劃是符合稅法以及政府相關規定的合法行為。
2、只重稅負高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產開發企業受經濟利益驅動，單純從稅收籌劃的角度去考慮或實施一些方案，結果在實際工作中往往達不到預期效果，甚至是得不償失。例如，企業所得稅是企業開展稅收籌劃的重點，而有的企業許多稅收籌劃都是通過減少本期利潤來達到減少所得稅目的的，這可能會給企業帶來利潤指標下降的負面影響。有些房地產開發企業沒有著眼于整個籌劃期間的稅負最小化，只考慮當年的稅負最低，而沒有考慮這種稅負減少對其他年份的影響。
3、缺乏稅務籌劃專業人才。東莞房地產開發企業在稅務籌劃方面普遍存在專業人才極度匱乏的現象。東莞有些房地產開發企業的財會人員往往對稅務知識一知半解，只能夠填寫會計報表和納稅申報表，卻不會對申報表進行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業、哪些不利，更談不上事先的稅務籌劃。
4、片面夸大稅務籌劃的作用。東莞房地產開發企業在運用稅務籌劃時，錯誤地認為稅務籌劃一定可以增加企業的鼐利。實際上，稅務籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。
四、東莞房地產企業稅務籌劃存在問題的對策
1、樹立法治觀念，依法實施稅務籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎和前提。東莞房地產開發企業在進行稅收籌劃時必須嚴格遵守國家和地方政府的相關稅收法規。任何違法的稅收籌劃，無論一時取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價的。東莞房地產開發企業既要熟悉國家和地方政府的稅收法規以及相關規定，又要仔細分析企業經營的特點，悉心掌握與自身生產經營密切相關的內容，最終將兩者有機結合起來，選擇既符合企業經濟利益又符合稅法規定的稅務籌劃方案。
2、提高稅務籌劃的專業化水平。東莞房地產開發企業在實施稅費籌劃時，籌劃人員必須要具有相當的稅收專業知識和水平。要對國家和地方政府的稅收征管形式、內容和方法有很深的認識和了解，才能對當前房地產的稅收政策進行充分的分析、研究和設計，才能降低企業的成本和納稅負擔。為實現企業經濟效益最大化提供條件。因此，東莞房地產開發企業要全面提高稅務籌劃人才的專業水平。
3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產開發企業實施稅務籌劃行為最終要達到的目的是節稅，而節稅目標的實現必須依賴稅務機關承認企業的稅務籌劃行為合法。只有得到稅務機關的認可。并且依照法定程序履行了相關義務和責任，稅務籌劃行為才會轉化為企業實實在在的經濟效益。東莞房地產開發企業必須與稅務機關工作人員誠心交流和溝通，并以誠信納稅的行為。樹立企業良好的納稅信譽和形象。取得稅務機關的高度信任和認同。力求實現與稅務機關的“雙贏”。
4、從整體和長遠戰略進行稅務籌劃。東莞房地廣：開發企業納稅籌劃要有整體的稅務籌劃思路和方案，應從企業的整體利益出發，不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，不能只注重戰術籌劃，輕視戰略籌劃，顧此失彼。稅務籌劃應在項目決策之初就開始，對整個項目要高瞻遠矚，合理規劃，并應充分考慮自身的納稅成本。通過合理、合法的手段來實現納稅籌劃，以減輕企業的稅收負擔。
參考文獻：
關鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產業
在金融風暴席卷全球的背景下，我國經濟也不可避免地受到影響，特別是地產置業，房地產市場萎縮，投資增速回落，預售情況不佳，再加上前期宏觀調控的壓力，房地產企業現金流出現幾乎枯竭的狀態。
在不違反稅法的前提下進行精心的稅收籌劃，規避潛在納稅風險，節約合理納稅成本，是企業的合法權利。據專家測算，企業有15％~20％的節稅空間。房地產開發項目是典型的資金密集型行業，進行必要的稅收籌劃，對企業有效降低運營成本，增加收入利潤，具有相當重要的意義。
1房地產開發企業稅收籌劃的必要性
企業繳納的稅款是企業的運營成本之一，有效地進行稅收籌劃、合理合法地減少企業繳納的稅款額，是一條有效降低企業運營成本的途徑。下面以一個案例進行說明：
某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業務是汽車租賃，年營業額達1000萬元人民幣。按照5％的營業稅率，該公司每年至少交50萬元的營業稅；按照10％的租賃行業利率，該公司每年應繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：
（1）通過安置下崗失業人員獲得稅收優惠。財稅2002年208號文件規定，如果服務性企業安置下崗失業人員達到其員工總數30％，可以免3年營業稅、3年企業所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業務是汽車租賃，屬于服務性行業，對招收員工的學歷知識水平的要求不會太高，完全有能力招收一部分失業下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業人員，就可以免繳3年的營業稅、企業所得稅以及附加稅。
（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優惠。財稅2004年93號文件規定，如果服務性企業安置軍隊退役士官達到其員工總數的30％，企業可以免繳3年營業稅、企業所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業租賃公司能夠依此招收部分軍隊退役士官作為其員工，就可以在3年內免繳營業稅、企業所得稅和附加稅。
以上是稅收籌劃方式的一個小的運用，可帶來可觀的經濟效益。隨著我國社會主義市場經濟日趨成熟，由于納稅風險、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業家們所接受。稅收籌劃正走上經濟前臺，成為企業控制成本的利器。
2房地產開發企業稅收籌劃的可行性
2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性
國家關于房地產行業的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業發展快，會出現一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會計處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業如何納稅，往往存在多個可選擇的方案。企業可以通過對自身行為的調整，避開稅收所要限制的方面，達到國家規定的政策條件。
2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性
計劃經濟年代，人們把稅收看作企業對國家應有的貢獻，側重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業在依法納稅過程中的合法權利。隨著社會主義市場經濟的發展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業財務管理者開始認識到稅收在現代企業財務管理中有不可估量的作用，研究企業納稅籌劃的思想障礙已經基本消除。
2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性
隨著市場經濟的發展和國家稅法體系的完善，國家對企業的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態度。2001年，國家稅務總局正式公開承認了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業報紙《中國稅務報》上開辟《籌劃專刊》，專門討論稅收籌劃的理論和實踐知識。
3房地產開發企業稅收籌劃的具體做法
房地產開發企業涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進行稅收籌劃。當前房地產開發企業可以進行稅收籌劃的主要有：營業稅、上地增值稅、企業所得稅。由于不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。
3．1營業稅籌劃
營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。
3．1．1合作建房籌劃法
所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。兩種方式納稅義務不同，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經評估該建筑物價值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時，甲企業通過轉讓土地使用權擁有了部分新建房屋的所有權，應以轉讓無形資產項目計算營業稅，其轉讓土地使用權的營業額為2000萬元，甲應繳納的營業稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業則無須繳納營業稅。
3．1．2承包合同籌劃法
工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設單位簽訂合同時，建房屬于建筑業，適用3％的稅率；不簽訂合同時，只是負責工程的組織協調業務，屬于服務業，應繳納5％的營業稅。根據上述規定，納稅人在承包工程時，一定要與建設單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務業適用5％的稅率，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加的稅負也會相應加重。
3．1．3減少應稅項目流轉次數籌劃法
我國稅法規定，房地產等不動產轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的，轉讓次數增加便會導致重復納稅。如：甲企業曾為建筑房屋向乙企業借入2億元人民幣，約定到期后以開發的部分房屋充抵借款。最終，甲企業用300套住宅抵頂借款，依據稅法規定應納營業稅1000萬元，城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元，以上二項稅合計1100萬元。而乙企業接受這300套住宅后為收回欠款，轉手銷售，再次支付相關稅1100萬元，乙企業實際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業稅。若乙企業幫助甲企業銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業稅，乙房地產企業實際可以收回的借款就是2億元了。
3．2土地增值稅籌劃
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得增值額征收的稅種。
3．2．1成本核算對象的籌劃
房地產開發企業可設立一家獨立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發企業與購房戶簽訂的房地產銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產開發企業只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，繳納營業稅，不繳土地增值稅。通過分散經營收入，從而減少稅基，降低稅率，節省稅款。
3．2．2利息扣除方式的籌劃
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5％以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應并入房地產開發成本中一并計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資歷，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資歷，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。
3．2．3合理確定增值額進行籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20％的，應就其全部增值額按規定納稅。同時對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產銷售價格時，要全盤考慮，既要考慮價格的競爭力又要考慮企業的最終收益。
3．3企業所得稅籌劃
與營業稅等流轉稅籌劃相比，企業所得稅籌劃的效益更大也更直接。因為流轉稅籌劃的效益并不是最終的節稅效益，只有扣除對企業所得稅的影響后才是真實的效益。
3．3．1選擇投資地區籌劃
選擇投資地區進行稅收籌劃，是伴隨著國家對部分地區的稅收優惠政策出臺而產生的，符合國家宏觀經濟政策，因此得到官方承認與支持。納稅人經過核算其成本和收益，可在經濟特區、經濟開放區、高新技術產業開發區、西部地區等稅收優惠政策較多的地區注冊。如果企業已經在無優惠政策的地區成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優惠待遇的企業或產業掛靠，使自己也能符合優惠條件。
3．3．2選擇從屬機構籌劃
企業的從屬機構主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機構在設立手續、核算、納稅形式以及稅收優惠等方面是不同的。子公司雖是獨立法人，設立手續復雜，獨立核算和繳納所得稅等，但可以享受當地的稅收優惠政策；而分公司和辦事處則設立手續簡單，不獨立核算，也不獨立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負較輕，但不享受稅收優惠政策。因此，在進行稅收籌劃時，應該根據具體情況分析，選擇促使企業獲得最大利益、稅負較輕的方案實施。
關鍵詞：營改增；房地產企業；新老項目；稅收籌劃
一、“營改增”前的房地產企業老項目稅收籌劃
房地產老項目有以下兩種情況：(1)2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產項目的合同開工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工許可證》上明確標注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項目在承包合同注明可在2016年4月30日前開工的。房地產企業老項目可優先選擇簡易計稅辦，理由如下：
(一)“營改增”背景下，房地產開發企業老項目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5％和11％。房地產老項目在營改增后，若選用一般計稅辦法，其稅率將比簡易計稅辦法稅率高6％。
(二)由建筑施工企業開具的建安工程發票是主要的房地產開發項目增值稅進項稅額。因為房地產企業與建安工程簽訂合同時沒有將國稅政策變化考慮進來，房地產企業老項目若向建筑施工企業提出開具可抵扣的增值稅專用發票的要求，其所適用稅率將不再是原來的營業稅稅率3％，而是已提高的增值稅稅率11％，毫無疑問，這將加重建筑施工企業稅負情況。與此同時，建筑施工企業也會向房地產企業提出增加工程結算價款的要求，這只會使房地產企業的開發成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業與房地產開發企業之間出現經濟糾紛，嚴重的會導致法律訴訟。
(三)過去十多年里，我國房地產市場呈井噴式增長，房地產價格突飛猛漲，已經上漲了5至10多倍。房地產老項目應選擇簡易計稅法，其稅率低，能使企業稅負保持在平穩水平上，避免了大幅度增長。房地產企業老項目計稅辦法選擇應充分考慮房地產項目自身的特點。房地產老項目可分為四大類：商業地產、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業地產與高檔豪宅選擇簡易計稅辦法，會有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權衡考慮計稅辦法后，還是選擇簡易計稅辦法比較穩妥。
(四)營改增背景下，房地產企業的會計核算難度、工作量等都會大量增加，若選擇一般計稅辦法，增值稅核算的工作量、會計核算難度都會有大幅地增加，對會計人員提出了更高的專業知識要求。
二、“營改增”背景下的房地產企業新項目稅收籌劃
按照國家稅務總局的規定，從2016年5月1日起的房地產企業新項目必須適用一般計稅辦法。(一)一般計稅辦法中銷售額的概念這一銷售額的概念完全不同于“營改增”前銷售額與簡易計稅辦法的銷售額的概念，國稅總局規定房地產企業選擇一般計稅辦法計算增值稅，其銷售額=(全部價款+價外費用-當期允許扣除的土地價款)/(1+11％)*11％，而當期允許扣除的土地價款=當期銷售的房地產面積/該房地產項目的可售面積*支付的全部土地價款。
(二)日常經營活動進行規范，合理取得企業增值稅專用發票“營改增”背景下，房地產企業為了抵扣增值稅銷項稅額，達到降低企業增值稅應納稅額的目的，需要重新規范企業的日常經營活動，獲取增值稅專用發票，同時需注意以下幾點：(1)積極學習稅法。企業增強業務培訓，提高企業員工的業務能力，做到人人知曉營改增，最終形成購買固定資產、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發票。(2)只有建安工程費用與建筑材料取得增值稅專用發票，才能抵扣增值稅進項稅額。建筑施工企業是房地產企業增值稅進項稅額最大的來源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時，在合同中明確提出建安企業開具增值稅專用發票的要求。而建筑材料供應商應按房地產企業的要求出具自行開具或由稅務部門代開的增值稅專用發票。
(三)適應“營改增”大環境，重構企業經營模式營改增背景下，房地產企業購買的甲供材獲得了增值稅專用發票，即可抵扣17％的增值稅。若繼續采用營改增之前的承包方包工包法，建筑企業會選擇開具11％的增值稅專用發票，使房地產企業的稅負大大降低；而已經獲得增值稅專用發票的房地產開發企業存在少計增值稅進項稅額的現象，容易使房地產企業增值稅稅負水平上升。由此可見，房地產企業需重構企業的經營模式，將企業整體稅負水平保持在合理范圍內，最終實現增值稅稅負合理與優化。
(四)合理明確地劃分新老項目的費用界限，規避涉稅風險房地產企業新老項目的計稅方法不同，因而在會計核算時應進行嚴格的區分。房地產新老項目需共同承擔的成本費用，且取得的增值稅專用發票進項稅額，需選用適合的方法進行合理的分攤，轉出房地產老項目辦法的增值稅進項稅額。對無法確認是房地產老項目還是房地產新項目產生的費用，由房地產新項目全額承擔，予以用相應的增值稅進項稅額給予全額抵扣的政策。
參考文獻：
[1]謝甜.“營改增”政策解析[J].大觀，2016.07：193-193.
[2]展云.房地產企業“營改增”稅收籌劃案列分析[J].市場周刊，2016.
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59515億元，比上年增加5291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
2．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
