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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目工程管理模式，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】:房地產;工程管理
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
1.工程管理的涵義
工程管理是房地產開發的一個重要環節,也是一個實質性的環節,如何做好工程管理一直是一個困擾房地產開發商的主要問題。解決這個主要問題,將使工程管理躍上一個新的臺階。工程管理可具體分為工程進度管理、工程質量管理和工程成本管理。
工程進度管理是管理過程,時間就是金錢,時間就是生命,加快工程進度,節約工程工期,快速高效地進行生產運作,才能不被激烈的房地產市場所淘汰。工程質量管理是管理結果,工程質量是工程之根本,只有在滿足質量的情況下,工程進度管理才有其意義“造名,更要造實”。用質量說話才能底氣十足。工程成本管理是管理造價,工程造價是房地產開發的核心控制區,合理降低工程造價,一方面可使房地產開發追求最大利潤,另一方面可加大房地產的市場競爭力。兩全其美,何樂不為?
2.房地產工程管理的意義
一是成本管理，工程成本管理是工程造價，合理控制工程造價，不但可以是房地產開發商追求最大利潤，更能加大房地產的市場競爭力。成本控制的關鍵，其一是要合理控制工程洽商，其二是必須嚴格審查承包商的索賠要求，其三是要做好材料的加工訂貨。二是進度的管理，房地產工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本就會增加，最后的結果就是房屋的出售價格提高，這也會影響到業主對房屋的購買情況：三是工程質量管理，工程質量是房地產工程的根本，只有在滿足質量的情況下，工程質量管理才有其意義。一個項目的工程質量也是房地產開發商生存的根本，因為工程質量的好壞直接影響到產品的銷售，是開發商樹立品牌形象的重要影響因素，預期信譽與發展緊密相關，而且工程質量一旦出現問題，嚴重影響工期，而且會增加投資成本。
3.房地產工程管理的方式
如何做好房地產工程管理呢?我認為其方式有三,第一,選擇優秀的勘探和設計單位。優秀的單位是工程建設的先頭兵,一個好的勘探隊伍能準確地對土質情況進行定位,提供合理的基礎設計依據,從而節約工程的造價。一個優秀的設計單位能精確地對房屋進行設計,優化工程結構,減少并且避免不必要的浪費,節約了工程造價并加快了工程進度。第二,選擇素質高的施工企業和項目經理。施工企業和項目經理的素質好壞,直接關系著工程進度和工程質量。怎么去選擇,應當有一個整套的組織架構,如:施工企業資質、施工企業技術力量、施工企業機械設備、近三年的工作業績、企業可靠度和誠信度、項目經理資質、項目經理素質及能力、員工素質及能力等。施工企業的技術和設備有助于工程更好更快的完成使命。企業誠信度高證明企業一貫都有可靠的技術力量和聲譽。一個優秀的項目經理對房地產的工程管理具有推動作用。他經驗豐富,對工程的把握恰到好處。員工的素質和能力的高度對整個工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面了解和掌握這些信息,加大篩選的力度,才能為我們選擇優秀的項目班子提供合理的依據。第三,建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進行系統的分類。如:工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我們要加大甲供材的市場調研,多方面進行比較和區分,合理的選價和選材,嚴把材料質量和數量關,提高材料的供應速度,這就同時加快了工程進度、提高了工程質量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設的主體,要對工程隊伍進行行之有效的管理,如:合理的施工組織設計、有效的獎罰制度等,這樣才能保證工程進度和工程質量。工程資料是工程的檔案,記錄著工程建設的整個過程,表現著工程特征。真實具體的做好工程資料,能切實反映工程質量的好壞,為工程質量的評定提供了合理的依據。
4.結語
房地產工程周期長,綜合性強,在工程的不同階段,工程管理內容的側重點不同。盡管有這些內容的不同側重點,但工程管理在各個階段都很重要。房地產工程管理是否成功影響著住宅建造的品質。房地產工程管理主要是通過優秀的勘探和設計單位,素質高的施工企業和項目經理并且建立高效合理的管理模式來得以實現目標。提高房地產開發商對房地產項目開發過程中風險的識別,在開發實踐中增強風險理念。房地產開發的過程中風險因素眾多,加強風險管理有助于開發商識別風險以保證房地產項目的成功。房地產開發商建立科學的項目風險管理機制,保障房地產項目管理的正確性,提高房地產開發商風險管理水平,加強風險損失的防范與控制,保障開發項目能夠順利實現。一個能充分防范風險的開發商總是受到人們信賴的,而這些對開發項目的融資和銷售等都有很大的幫助。開發商加強自身的經營管理水平,獲得良好的經濟效益和社會效益。所以,既要注重技術的合理性又要保證工程施工的質量和成本,加強房地產工程管理有著重要的現實意義。
【參考文獻】:
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[3] 房地產開發與管理[M]，施建剛，同濟大學出版社，2007 年
房地產是我國的經濟領域的支柱性產業，其發展對于我國的經濟發展和社會穩定具有重要意義。但是，房地產作為一種復雜的項目工程，只有將房地產開發中的各個環節結合起來，是想有效的工程管理，才能更好地實現房地產經濟利益、社會利益和生態利益的統一，才能促進房地產事業的不斷健康持續地發展。
一、關于房地產工程管理現狀的分析。
在我國工程建設中，工程項目管理的側重點、內容、方法等會因為管理行為主體的不同而產生不同的結果。這段時期，施工單位工程管理的模式相對比較成熟，監理單位的工程管理也有了國家要求執行的規范，而房地產企業這一工程管理主體至今尚未建立起規范的管理模式，市場上房地產企業的工程管理模式五花八門，沒有相對規范的操作模式。現代項目管理學科的研究中，涉及到了業主工程管理的內容，這對研究我國房地產企業的工程管理有借鑒作用。
二、房地產工程管理的特點
（1）目標統一性
房地產工程管理是一個復雜的統一體，需要各個目標予以協調統一才得以順利實現。房地產工程管理的目標具有總目標和分目標兩種，兩者具有統一性。分目標指的是工程項目的功能目標和效益目標，即房地產的建設規模、生產效果、技術指標和經濟效益等。總目標是指工程項目的質量目標和進度目標等，是一種針對整個工程項目的目標。雖然房地產工程管理具有那么多的目標，但是原則上是以質量目標為第一標準的，且總目標和分目標具有一定的統一性。例如，當工程管理的進度目標和質量目標發生沖突的時候，應該以質量目標為準。
（2）高風險性
房地產工程管理具有一定的風險性，且在管理中存在的風險一般很難預測和控制。一般說來，房地產工程管理的風險主要有融資風險、自然風險、管理風險、市場風險等。由于房地產工程管理具有如此多的不可預料和控制的風險，因此對房地產風險管理的研究就成為了房地產工程管理的重要課題。
三、分析房地產工程管理中存在的問題
（1）開發前期準備工作不夠
有些房地產開發公司在開發的過程中沒有做好充足的準備，只關注地產地段、周邊商業環境和配套設施，并沒有和建筑單位一同將工程前期的準備工作做好。房地產開發公司沒有將前期需要的技術和資料準備充分，造成有些建筑單位為了謀求工程進度，沒有采取應有的工程技術和程序，草草開工，因而使得工程質量存在一些問題。在沒有了解工程的相關實際情況的前提下就草草開工，使得在實際開發中出現了設計依據不足等情況，使得開發單位對城市的相關信息掌握不夠，在完工以后也給用戶帶來了一些困擾。
（2）不重視施工許可規定
房地產開發公司沒有進行有效的工程管理，為了追求盡早實現經濟利益，不顧開發程序的限制率先施工，這給房地產公司帶來了不良的影響，也給社會帶來了消極的影響。有些房地產施工單位在還沒有通過政府主管部門的相關檢查和辦理手續之前就開始施工。還有些房地產公司利用制度上的漏洞，在開挖和填坑等手續剛辦理完成后，就開始施工，隨后又被強制停止和一定程度的經濟懲罰，還給施工單位帶來了遭遇罰款的厄運。因此，如果房地產公司沒有根據施工許可規定來進行施工，不僅會影響工程的進度，還會造成不好的社會影響。
（3）管理機制不健全
有些房地產項目管理存在機制不健全的現象，主要是因為對工程管理認識不足。房地產在工程管理的運行中照搬一些項目管理的模式，并對項目管理中的細節研究不夠，出現了管理機制不健全的現象，給工程事前和事中管理帶來了嚴重影響，使得進度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了預期的目標，出現了延遲交房、成本過高、房價過高、管理費用過高等嚴重后果。
（4）完工后驗收不嚴格
受到傳統觀念的影響，有些房地產工程管理不注重事后管理，以為竣工就等于完工，在對待竣工驗收環節草草了事，也沒有進行備案。為了獲得更多的經濟利益，很多房地產公司希望將竣工這個環節中盡快完成，沒有對工程施工中分項驗收等主要環節進行嚴格管理，導致工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，從而出現了不能辦理相關的驗收手續，拖延交付等不良后果。
四、分析如何加強和改善房地產工程項目管理的對策
加強項目開發前期的規劃管理
房地產項目管理要加強開發前期的規劃管理，實現房地產開發項目的可控制和可預測目前我國的房地產項目中存在的最大問題就是缺乏前期的研究問題。因此，我們要對房地產開發項目進行全面的優化管理，包括對前期的管理，在規劃階段和設計階段實現房地產項目的全面控制和預測。首先，在規劃階段，我們要做好前期的市場調研和投資分析工作，及時把握市場的信息，并通過對其認真分析實現將風險控制在預期的范圍內。其次，在設計階段，我們要根據實際情況和相關程序做好設計前期準備工作，以市場的需求為標準，并結合性能、經濟、安全、生態等多方面的考慮，做好各利益的均衡發展，避免出現工程項目的巨大浪費現象。此外，在設計階段，我們一方面要結合預算施工設計圖，做好規劃和測量工作，力求資料和信息的完全準確；另一方面，我們要與設計單位進行溝通和交流，保證施工中的細節能夠在實際中得到落實，將風險控制在最小的范圍內。總之，我們要打造一個全面可控的前期管理系統，為后期工程的順利實施做好保證。
（2）加強項目質量的管理與控制
由于人們對房屋的質量和性價比方面考慮得較多，房地產又是人們投資中最大的一個重要環節，因此其質量不可以受到忽視。需要注意的是，房屋并不會在短期內看出質量問題，而是在長期的過程中凸顯質量問題，而房屋的質量問題不僅會影響到住戶的生活條件，更有甚至還會危及住戶的生命財產安全，久而久之房地產開發公司的社會形象和經濟利益就會受到影響了。因此，質量是房地產開發項目的最低保證，也是對自己對住戶負責任的表現。加強項目質量管理和控制可以從以下幾個方面出發：第一，加強對房地產項目建設中的人員、材料、機械設備、施工環境等的控制和管理，從數量和質量上保證房地產開發項目的質量。第二，對于房屋內部的基礎設施等要作出能讓顧客滿意的承諾，幫助用戶得到最滿意的服務。第三，要加強房屋售后管理和控制，對于顧客的咨詢需要要給出一個滿意的回復和答復，要通過組建售后專家管理隊伍，對房屋維修和物業管理等做出一個及時的處理，并根據用戶的意見或建議進行有效研究，促進房地產開發項目的決策可行化。
（3）完善項目成本管理
房地產要在激烈的市場競爭中獲勝，就要充分利用價格這個有用的優勢和砝碼。而只有當房地產開發公司對項目成本進行有效的管理和控制，才能把握好價格砝碼在房地產市場中的優勢。首先，公司要加強項目規劃階段的控制，及時做好項目預測和評估工作，對成本、銷售和利潤等進行嚴格控制，實現低成本和高質量的共贏。其次，企業要加強施工過程中的成本控制和管理，在投標和招標中引入市場競爭機制，辦好現場簽證管理，在施工具體過程中控制好材料、設備、人員等成本要素，實現企業最大的經濟效益和社會效益。
參考文獻：
[1] 王凌. 淺析房地產項目管理的問題及應對措施[J]. 四川建材. 2009(
【關鍵字】房地產；開發；項目管理
房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。
1 房地產開發項目管理的作用和意義
1.1 房地產開發項目管理能減小項目風險
房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
1.2 房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理
房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。
1.3 房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理
房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
2 房地產開發項目管理過程中存在的問題
2.1 房地產開發項目的前期策劃準備不充分
房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。
2.2 房地產開發項目成本管理不及時
房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。
2.3 工程建設完成后質量難保證
房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
3 房地產開發項目管理的具體措施
3.1 房地產開發項目的成本控制
房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
3.2 房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制
房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。
3.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制
房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。
參考文獻：
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1.1提高經濟管理人員素質與水平
房地產工程項目經濟管理工作主要是由經濟管理工作人員來完成的，這部分人員的培訓工作，使得項目經濟管理能夠達到時展的要求。提高經濟管理人員素質與水平需要做到以下幾點：其一，在進行招聘的時候，采用結構化招聘的形式對人員進行招聘，保證招聘人員的素質。其二，定期不定期的對經濟管理人員進行培訓，培訓包括專業知識方面的培訓，以及技巧性培訓。
1.2注意施工階段的過程控制和管理
施工階段的過程控制和管理是房地產工程項目經濟管理的重要環節，特別是在物資采購方面，物資采購以及各方面的標準化能夠使得資金的管理更加的規范化，相對以前的采購等非標準化的管理，標準化管理模式是新時代下的一種創新。物資采購以及招投標管理的標準化主要包括以下幾個方面的內容：其一，建立公司戰略合作伙伴庫，以保證施工質量的安全，對于信譽好、實力強的單位，一定要加入公司的戰略合作伙伴庫。其二，在企業發展規模逐漸增大的過程中，需要不斷的擴大戰略合作伙伴庫，同時為了降低物資采購的成本，需建立區域性的合作商。其三，在企業有一定實力以后，就需要從建筑本身的特點出發，對產品進行定制。其四，根據項目施工的進度，需要進行材料采購的時候，需要提出采購申請，促進物資采購以及招投標的標準化管理。在進行施工的時候，需要從物資部分入手，并且嚴抓工期，以使得項目經濟效益的最大化。
1.3做好各部門的協調工作
房地產工程項目經濟管理并不是單獨孤立的協調工作才能夠達到經濟效益的最大化，它需要各個部門的共同努力才可以完成各部門配合才能及時的解決出現的經濟管理問題。進行創新房地產工程項目經濟管理，從每個環節的工作入手，認真做好經濟管理從體系結構、人事制度、技術上建立科學的管理體系以提升經濟管理水平。發揮監理單位的技術監理的作用，做好房地產工程項目經濟管理是離不開監理單位的，監理單位發揮著重要作用監理單位應該充分的認識到自身在經濟管理中的重要位置。
1.4加強房地產工程項目經濟管理規章制度建設
經過多年的發展，我國房地產工程項目經濟管理的各項制度已經比較完善，但是還存在一定的漏洞，需要進一步的加強，例如在建設管理方面，主要是要求管理的標準化，房地產工程建設管理方面的標準化主要包括以下幾個方面：其一，公司總部需要設立相應的工程管理中心，對整體的規章制度和工程管理流程負責，進行所有項目實施過程的全面管理。其二，公司指派特定的人擔任項目的設計人員，然后進行設計更改的時候，需要經過公司的相關部門進行審查才能進行，修改以后的文件逐級的進行下發。其三，矩陣式組織機構是房地產工程項目合適的管理模式，各個公司的管理部分都有責任和義務對工程管理部門進行建議和監督。
2、結語
關鍵字：房地產開發 管理
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
房地產開發項目管理存在的問題
1 項目風險管理薄弱房地產開發項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。2 項目成本管理問題無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
二、對房地產開發項目存在問題的相對建議及方法
針對上述影響因素和房地產開發項目管理的難點，為改進和提高開發商工程建設項目管理質量和效率，減少項目管理難度，對開發商提出以下建議和方法：
2.1 加強房地產開發項目風險管理風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。
2.2 全面完善項目成本管理 項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場的管理，必須委派施工監理，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。2.3 項目質量管理在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
三 房地產項目管理的措施3.1房地產項目管理中的成本控制房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。
成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格；另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分，占整個房地產項目開發成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。3.2房地產項目管理中的進度控制房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等)、建設階段、租售階段( 還可能包括物業管理階段) 。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時問上的安排。 (1)應對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；(2)研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的是不完全相關的；(3)針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控；(4)建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產開發流程的進度控制。房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發周期的活動性較大，不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式，強凋操作流程的創新與優化，產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式，該企業改為并聯的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。在項目前期準備階段，市場調研、項目策劃、產品設計等同步進行，強調各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項目都是從研發到工程，到運營、物業管理的全程跟進。所以在全國產企業常常需要 1 ～2 年。
3.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制
房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。 房地產項目管理中的溝通管理公司都采用矩陣式的組織模式，企業應注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。
(1)職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發展部提供決策支持；財務部依據投資預算進行融資，做好資金流的保障工作，同時控制工程、營銷等等費用；人力資源部則根據需要為整個組織提供人力保障等。
(2)應做好開發項目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監理
(3)界面溝通管理。當然在房地產企業中，信息管理、合同管理、風險管理也是至關重要的。
4房地產開發項目是一項復雜的系統工程，產業鏈很長,而其中房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設項目要負總責。同時房地產開發也是一個綜合性的資源整合過程, 牽涉到規劃、 設計、 建筑施工、 基礎設施建設等多個關鍵環節以及規劃設計機構、 施工單位、 基礎設施建設單位和政府管理部門等諸多單位, 開發商則是這個過程的主導者。因此要求開發商在實際工作中要與各個單位之間相互學習、相互交流。
總結：針對當前我國房地產開發企業實行業主方項目管理與委托監理并行的項目管理現狀，一方面呼吁建設監理機制盡快健全與規范，推行全過程監理：另一方面對業主方項目管理和委托監理并行的管理模式進行探討，解決房地產開發業主方項目管理自身存在的問題。同時理順建設單位、監理單位和承建單位之間的關系，將業主方項目管理的重點轉向協調監理工作。以此建立更加科學、合理、有效的項目管理模式。筆者就我國房地產開發項目管理存在的問題作了以上剖析，分別從房地產項目管理中的成本控制、進度控制和溝通管理方面提出了具體的項目管理措施
當前項目工程管理普遍存在的問題分析
房地產開發企業采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段范圍內的部分工作委托監理。而房地產開發企業配備有齊全的管理隊伍，各專業管理人員配備較為齊全，各司其責，且掌握了投資控制權，因此，房地產開發企業常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。其次，由于多方面因素，監理單位在項目管理上配備的監理人員往往年齡層次偏大，知識結構偏低，受自身綜合素質影響，對部分專業性較強施工的監督管理往往顯得力不從心。對工程驗收及備案管理不到位。對于房地產開發企業而言，工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發企業往往在工程實施過程中對相關驗收環節管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結算依據不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。
房地產工程管理中的全過程探討
質量、進度、安全和成本貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關鍵任務，運作一個成功的建設項目就顯得順理成章、得心應手。施工質量控制是工程管理工作的重中之重，特別是保障性用房的工程質量涉及中低收入家庭或動遷老百姓的切身利益，受眾面廣，影響大，所以房地產開發企業的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同完成好施工質量的控制任務。項目開發的進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目管理的全過程，進度太慢，施工時間會延長，也會導致工程項目的綜合成本會增加。為此，要督促施工企業單位結合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。沒有安全生產，就沒有生產力，也就沒有效益。安全管理是房地產項目工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現代管理理念中尤其突出，也是提高房項目綜合效益必需的。保障性用房項目的開發和管理既屬于房地產開發建設范疇，但在一定范圍內具有其特殊性，但歸根到底也是商業行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程，因此，成本控制無疑成為建設工程管理的重要目標。
提高工程管理水平的措施
對于房地產項目的建設工程管理均應遵循和采用國家和政府規定的工程管理制度和措施。文章結合保障性用房的工程管理中的一些實際經驗，從以下幾個方面闡述提高保障性用房工程管理水平。嚴抓設計質量，強化施工審圖。工程質量和成本控制的好壞，絕大程度上取決設計這個源頭，由于設計階段時間較緊，保障性用房房型較為統一，重復性較高，造成設計單位往往對圖紙的設計深度不夠，特別是針對一些節點處理習慣性地套用標準圖集，而沒有充分考慮施工的可行性和施工難度；各專業在配合缺乏充分的溝通，造成各專業圖紙不統一，建筑、結構和水電之間經常發生矛盾。房地產開發企業應盡可能給予設計較多的時間進行施工圖設計，減少設計的出錯率，在與設計單位的合同中約定對于設計錯誤的相應的處罰條款。同時由房地產開發企業牽頭組織對施工圖的會審不能流于形式，施工單位和監理單位的管理人員應認真閱讀施工圖紙，要求施工單位主要技術負責人應牽頭土建和安裝專業施工技術人員聯合審圖，特別要求結構和安裝人員同時也應閱讀建筑圖紙，及時發現設計中的錯誤，避免施工中進行修改，造成不必要的返工和浪費。
熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調整的條件和方式、材料供應情況、工程款撥付、結算方式和違約處理等，熟悉合同內容后，加強合同履約檢查，加大對各參建單位的人員設備落實情況的檢查，嚴格執行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。嚴格審批施工組織設計及優化施工方案，針對所有的施工節點和關鍵工序，應做到方案先行，優秀的施工組織設計及施工方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節約，該工作質量的優劣，將影響著工程質量和經濟效益的好壞。特別是主要針對工程質量通病防治及抗滲漏應制定專項施工方案和防治措施，組織監理單位和施工單位結合項目的實際情況，針對模板工程、鋼筋工程、混凝土澆筑、安裝工程、防水工程及砌體工程制定切實可行的專項質量通病的防治措施。嚴把設備、材料質量關和價格關，根據項目性質，在選用材料時以實用耐久、價格適中為原則。根據建設進度，編制材料供應計劃，現場材料進場時，把好品種、規格、數量、質量驗收關。對必須送樣檢驗的或驗收有疑問的材料及時送樣試驗，推行建筑材料按比例平行檢測制度。建立合格供應商庫，引入競爭機制，創造競爭條件，開展設備、材料的招投標工作；在保證產品質量的前提下，及時掌握其變動情況，建立設備、材料價格信息網。推動工程建設管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可，樣板先行。根據建筑設計要求，對主要分項工程按設計標準、施工驗收規范實施樣板工程，并落實評價標準和責任范圍，制定獎罰制度，消除質量隱患，預防質量通病。
在施工管理階段，賦予監理單位在施工至質保階段對工程質量、進度、安全、文明施工監管權以及合格工程數量審核鑒證權。對承包商的工程行為進行監管、檢查、控制和協調。監理過程中監理單位的合理化建議被采用因而產生的效益，根據第三方審計單位的審核結果，可酌情給予監理人有關人員以適當的獎勵。為充分發揮監理單位在工程項目管理中的作用，根據考核結果，落實獎懲措施。創建“平安工地”。以“規范安全生產管理，建立安全長效機制”為目標，落實安全生產責任書要求，建立安全生產責任制，加強整改手段，杜絕重特大事故的發生。落實安全管理組織機構，堅持專業人員持證上崗，檢查總承包單位、監理單位和分包單位是否根據工程規模配備了足額數量的專職安全管理人員，并到崗。以檢查內頁資料為手段，規范建設和管理程序，編制“平安工地”實施方案，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度。確保“平安工地”活動能夠取得實效。
結束語
總之，房地產項目是一項施工周期長，技術含量高的綜合性工程，在房地產項目特別是保障性用房的開發過程中，必須對其進行嚴格的工程管理。房地產工程管理工作是一個系統工程，對工程中涉及到的各項專業內容從了解認識到熟悉掌握，系統合理地控制施工中各項工作的實施，保證技術管理、質量管理、進度管理和合同管理的根本落實，從根本上保證整體工程項目的具體落實。（本文作者：潘維慧 單位：上海浦迪房地產開發經營有限公司）#p#分頁標題#e#
關鍵詞：房地產；開發項目；管理；措施
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：
從產業的發展史來看，我國的房地產業仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產業化、專業化的房地產生產和供應機制取代傳統的、自給自足的生產方式的轉軌期。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。
一、項目管理和房地產開發的關系
對于房地產開發公司而言，首先它的起步應該先針對某個項目，在國家有意向出讓某地塊用于房地產開發后，這地塊的開發形成了這個項目，讓有意向的組織者組建項目籌委會，這組織者可以是個人、企業或者是多個法人，項目籌委會可以是組織者或者組織者和他們所聘請的管理人，籌委會委員必須有實力派人物或者專家參與。有了項目籌委會，也就有了開發項目的可能，在國家有意出讓的項目上，通過項目籌委會分析、討論、計算、參與投標獲得項目的開發權后，一個有目標、有任務和管理者的房地產開發活動并隨即產生。與此同時，對于開發的新項目，項目管理隨之產生。
對于個人或者組織者切勿盲目搞開發，對于房地產開發項目，它是一個投資大、風險大、回報相對豐厚的管理活動，他的成敗很大程度上直接就決定著一個企業的進步或倒閉。組織者無視開發項目的成本或自身實力及外部影響因素，很容易造成組織者的迅速倒閉、損失。在本地區有一個政府組建的房地產公司，它自己開發了三期工程后決定將剩下的一半地塊以拍賣的形式轉讓于他人開發，被一個剛起步的組織者拍走，該組織者在得手后到處籌集資金，而限約時間到后，該組織者仍未能籌集到一半的成交款，結果因為成交款無法籌集，導致土地收回并沒收押金。該組織者不但損失了押金，還損失了大量的籌集款利息，他的失敗主要是沒有籌建項目籌委會、沒有可行性分析、沒有認識到自身的實力、也沒有對該項目進行有效的調查研究。
二、于房地產開發項目管理的難點
1、房地產項目開發前期調研不足，缺乏可行性研究
當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術、經濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，致使后期出現了一系列問題，如商品房戶型單一、結構設計不夠合理，成本較高，公攤過大、空置問題嚴重等等，影響著土地和資本的流通和優化配置。
2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標
我國房地產項目在進行開發時， 對項目管理的理解不夠深入，從而在運用過程中雖然照搬項目管理的模式，但是對項目管理的具體細節研究不夠深入， 尤其是項目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現了脫節，自然在進度和成本方面也就容易失控，與預期目標出現了很大的偏離，如近年來出現的延遲交房，開發成本過高，房價難以控制，管理費用居高不下等等，都超出預期很多。
3、合同管理方面存在的問題
目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。
三、加強房地產開發項目管理的措施
1 、規劃管理
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理（建筑專業），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。
2、施工管理
施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理，一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發包模式有：平行承發包模式（分別發包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設計加施工） 承包模式、項目總承包模式、CM （ConstructionManagement） 承發包模式等。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC） 是指業主（開發商） 和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM 承包模式是由開發企業委托CM 單位，以一個承包商的身份，采取FastTrack （快速路徑） 的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。
對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等）、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。_
3、不斷規范建設項目合同管理
建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位, 為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同, 其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發過程中, 每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
綜上所述，企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產；項目管理；問題；優化配置；措施
引言
房地產項目開發是一個投入資金大、整合資源多、開發周期長、投資回報風險大的投資開發過程。項目開發根本目標是開發適合市場的項目，實現銷售贏利。如何開發優質的項目，如期將地產交付消費者使用，并節約造價，以獲取高額利潤，均依靠項目管理來實現。因此，房地產開發企業對其工程建設的項目管理顯得尤其重要。房地產公司需要改進和完善項目管理模式，提高房地產項目管理水平。
1 房地產開發項目中存在的問題
當前，我國房地產開發項目管理的水平普遍不高，企業的經濟效益低于當前國際的一般水平，不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高等問題要解決這些問題，開發企業就要在管理模式上下功夫，加強對項目管理的研究和應用，把項目管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式來關注。筆者將結合項目開發的幾個階段的現實情況，對項目管理的關鍵問題進行探討分析。
1.1 前期策劃及市場調研不到位、調整不及時
有些開發商以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口，不重視前期的項目詳細可行性研究，項目市場定位不準確，浪費了項目的時機、時間。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，導致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后，大多會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產品基本不科學、不系統、不全面，也不完全可行。項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難。
1.2 設計單位和開發商普遍忽視項目設計階段的投資控制
目前我國的設計投標主要是從功能、技術、美觀等角度來評價設計方案的優劣，有重技術輕經濟的傾向，較少考慮方案的經濟指標一一項目投資，這顯然不得項目成本控制的要領。同時，現行設計費計取方式不甚合理，因為目前設計費的多少取決于工程總造價的高低或建筑面積的大小，費用本身只反映了設計的程度，而沒有考慮造價的合理性和經濟效益的因素。
設計人員的創新，被社會認可的只是技術上的創新(如建筑造型和使用功能)，而控制項目投資的創新卻得不到應有的關注和認同。設計人員在降低項目投資上深挖潛力的設計成果，得不到表揚和獎勵，反而要承擔風險。這造成了設計單位、設計人員經濟意識淡薄，只要保證安全保險、不出技術或安全問題就不考慮工程造價，導致工程設計的“肥梁肥柱”等抬高工程造價的現象。
1.3 項目收尾階段，業主分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾突出
在前期土建施工階段，工作單一，項目管理簡單，包括那些已包含在總包合同內的業主指定分包或專業分包，監理方及業主管理人員在此方面的項目管理工作較易完成，難度較大的是與業主獨立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標時關于工程配合、交接口界定不夠詳細，簽訂的工程施工合同不嚴密，合作意識“較差”的總承包商對業主分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使業主項目管理困難重重，總是在工程接口、配合方面糾纏不清，這是造成工期拖延的重要因素。業主分包工程的分包商有了需溝通、協調的問題往往直接找業主，業主成了變相的“總承包”單位，業主的現場管理人員成了工程現場的“總協調”，而到了收尾階段其有80％以上的工作精力和工作量都花費在了“協調”工作上，使得工程項目建設虎頭蛇尾，留下諸多問題。一旦出現了工程質量和拖延工期問題后相互扯皮，各方都爭相推諉責任。項目到了即將竣工、交付客戶入住的階段，業主的工程項目管理現場代表總是“求”完了這方，再去“請”那方，還要準備組織進行工程項目整體驗收和交付等工作。在項目收尾階段，業主的工程項目管理現場代表的工作壓力、工作難度和工作量都很大。
2 房地產項目管理的措施
2.1 房地產項目管理中的成本控制
成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格；另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分，占整個房地產項目開發成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。
2.2 房地產項目管理中的進度控制
房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等)、建設階段、租售階段(還可能包括物業管理階段)。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時問上的安排。
2.2.1 應對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍。
2.2.2 研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的rA0是不完全相關的。
2.2.3 針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控。
2.2.4 建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產開發流程的進度控制。房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發周期的活動性較大，不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。
我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式，強凋操作流程的創新與優化，產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式，該企業改為并聯的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。在項目前期準備階段，市場調研、項目策劃、產品設計等同步進行，強調各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項目都是從研發到工程，到運營、物業管理的全程跟進。所以在全國各地的眾多項目，從土地中標到開始銷售，全部控制在半年以內，而大多房地產企業常常需要1年～2年。
2.3 房地產項目管理中的溝通管理
對于房地產企業而言，首先應做好組織內部的溝通交流。由于大部分的房地產公司都采用矩陣式的組織模式，企業應注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。
2.3.1 職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發展部提供決策支持；財務部依據投資預算進行融資，做好資金流的保障工作，同時控制工程、營銷等等費用；人力資源部則根據需要為整個組織提供人力保障等。
2.3.2 應做好開發項目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監理單位、規劃設計單位、供應商之間的溝通對于工程項目的順利實施至關重要。
2.3.3 界面溝通管理。當然在房地產企業中，信息管理、合同管理、風險管理也是至關重要的。
3 結束語
工程項目管理是一個動態的過程。業主方對工程項目的管理與造價的控制應貫穿于項目的全過程，在工程項目建設的各個階段、各個環節，時時都要有控制投資的經濟頭腦。充分利用和認真分析建設周期中的重要信息．把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。
參考文獻
[1]龐小平.項目管理的理論與實踐[J],水運科學研究,2006.
[2]周金鵬.現代房地產開發企業管理工作的科學開展[J].建筑工程管理,2009.
【關鍵詞】項目計劃；計劃信息管理；房地產；計劃控制
中圖分類號：TN948.61文獻標識碼：A
在房地產開發項目管理當中，經常碰到工作任務的計劃時間屢屢打破而拖延的情況，給項目成本控制造成極大浪費，更糟的是時間屢屢拖延了之后而難以找到責任方的情況，最終受蒙受損失。進度控制是房地產開發項目的控制目標之一，它直接關系到房地產開發項目產品進入市場的時間，關系到開發商的經濟利益，同時也關系到消費者的利益。因此工程管理過程中的計劃信息管理有著舉足輕重的意義。
1）計劃信息管理的目標意義
項目計劃信息管理就是項目實施者圍繞項目目標系統地確定項目任務、安排工作進度、編制完成任務所需要的資源預算等，同時將期間發生的資料信息有效地整理匯總，從而保證項目能夠在合理的工期內，用盡可能少的資源或較低的成本和盡可能高的質量完成。它是項目管理的基本職能，也是項目實施的基礎。
2）影響計劃信息管理的幾個因素
a、工程建設相關單位的影響
影響工程項目計劃的單位除了施工承包單位還包括與工程建設有關的單位。有效控制施工進度不僅考慮施工承包單位的施工進度，同時在進度計劃的安排中，應留有足夠的機動時間來協調各相關單位之間的進度關系。
b、材料對工程進度造成影響
項目材料的選擇決定了房地產項目的品質、成本和工程質量。在項目計劃管理中應充分考慮與項目定位相匹配的材料供應計劃，采用高效、合理的材料采購管理系統將能有效控制項目的質量、進度和成本。
c、設計變更的影響
在施工過程中，出現設計變更是難免的，項目計劃控制人員應加強圖紙審查，嚴格控制隨意變更，特別對業主的變更要求應引起重視。
d、施工條件的影響
項目所在地的地質條件、氣候及交通等因素都嚴重影響項目施工進展，并對質量、成本產生連鎖反應。在項目計劃管理中，特別是進度計劃管理中應特別重視環境差異性所帶來的時差變化，合理有效控制工期。
e、資金的影響
工程施工的順利進行必須是足夠的資金作保障。項目計劃控制人員應根據甲方的資金供應能力，安排好項目計劃，督促工程進度款的撥付，以免因資金供應不足而拖延工程進度，導致損失。
f、總承包和專業承包的界面劃分問題
總承包、專業分包、甲供材等界面劃分問題應提前在合同中加以明確。有效地做好不同工序、專業、承包商之間的有效銜接。
g、專業分包的影響
房地產項目開發過程中存在電梯、智能化、景觀綠化等專業分包工程，這些專業分包工程專業性強，分工明確，包含專業設計、施工和設備供應等，在項目計劃中應充分考慮對項目團隊的選擇協調。
3）計劃信息管理主要影響因素的控制策略
根據上述影響因素分析，房地產項目管理者在項目計劃管理過程中以項目實際情況和項目目標為依據，對各種影響因素作出準確判斷。在制定項目計劃的同時，根據影響因素的嚴重性、發生的概率及時間順序，分別制定事先控制、過程控制及反饋控制等不同的管控策略，并對各因素進行實時監控，做好預防措施。
以某地產工程管理中心為例，成立了專門的計劃信息管理部，使項目工程管理把控更科學有效。
首先，確定工程計劃信息管理部的主要職責
以工程進度計劃為主線，編制質量、安全文明管理及人員配置計劃，同時協調設計部、成本部開展相應的計劃控制管理。其主要工作內容概括如下：
a 即時、動態掌握各項目進展情況，協助各項目解決影響工程進展的問題。
b 在保證工程質量的前提下，保證各項目按計劃或超計劃完成工程建設任務。
c建立地產工程信息庫，將各項目建設過程中形成的有價值的資料進行收集、整理、儲存，經處理后輸出給各項目，為各項目提供全方位的支持。
其次，形成了三級計劃管理模式。
一級節點為總部對區域公司的考核節點
二級節點為總部工程管理中心對區域工程部的考核節點
三級節點為區域公司對區域工程部的考核節點
多方位地進行信息資源的整合。
最后，遵循計劃管理的PDCA循環
Pplan—計劃 Ddo—執行Ccheck—檢查 Aaction—處理
隨著當今建筑業的快速發展，工程管理目標、管理手段與方法也發生了很大的變化。工程質量管理只是諸多管理系統中的一個小系統，除此之外，我們還需要兼顧招標管理、資源節約管理等。大量非專業人員加入高職院校校區建設隊伍，這一定程度上打亂了原有的工程管理模式，迫使承建企業利用高效合理的管理體系著重解決這一系列問題。這時，原有的管理指標、管理方法與手段就不適應高職院校這個特殊群體的工程管理要求。因此，相關部門應該利用全局化的工程管理體系來構建高職院校資源節約型校區，改善工程管理，形成質量管理、價值管理、市場管理為一體的管理范式。
2基于資源節約型工程體系的校區建設、政府工程及房地產建設項目對比分析
資源節約型工程建設不僅適用于校區工程建設，還適用于政府工程及房地產建設項目。為全面分析校區建設工程管理體系，我們有必要將其與政府工程及房地產建設項目進行橫向對比。
2.1政府工程管理
隨著市場經濟的不斷發展，政府工程的規模也呈逐漸攀升的態勢。政府工程因投資大、涉及面廣，其能否順利完工、能否盡可能地節約資源并獲得預期效益對經濟與社會的發展至關重要。目前，政府工程的管理主要有六種：第一種，臨時型，即計劃部門下達建設任務后，由政府部門組建臨時基建班子參與建設與管理；第二種，指揮部型，即一些具有長期基建任務的部門組建起指揮部，以執行業主的部分職能；第三種，代建型，即計劃部門下達計劃后，由政府部門全盤委托某一企業執行業主職能；第四種，事業單位型，即國家設立專門的事業單位，執行工程管理；第五種，項目法人型，即政府設立企業法人，負責籌建與管理一些由政府投資的工程；第六種，政府部門型，即一些由政府部門投資的道路、橋梁、水務等市政工程由政府部門組織建設與管理。
2.2房地產建設項目管理
國內房地產建設項目的管理主要借鑒了國外的相關經驗。但受市場經濟競爭的影響，這種管理方式發生了較大的扭曲。第一，注重設計-招標-施工-預決算-進度控制的管理模式。從項目設計、項目招標到具體的項目施工、項目預決算和項目進度控制，房地產企業或多或少都參與了管理。但是，這種管理往往不能發揮出其應有效應。建設單位往往設立項目公司和項目部，對工程進行直接管理，并聘請造價顧問，但他們所發揮的作用只是核查，而不直接參與工程管理。這就造成房地產項目的管理缺乏專業性。第二，墊資、欠資的資金運作盛行。在激烈的市場競爭條件下，許多房地產建設單位采用國家明令禁止的墊資、欠資方式促使項目提前完成，這誘發了一輪又一輪的房地產泡沫，也導致了諸多經濟與社會問題。雖然工程建設與管理之前，雙方已經簽訂了合約，但是房地產建設單位往往不執行合約的相關要求。
2.3校區建設管理
現有的校區建設管理與政府工程管理、房地產項目管理大同小異。高職院校以招標的方式，在建設各個階段分別委托相關建設單位進行施工與管理，這種管理模式不利于項目的整體掌控。一方面，在高職院校投放招標計劃之后，缺乏相應的監管組織對承建單位進行有效的監督與管理，以至于建設單位如何開展工程進度、如何進行工程管理缺乏有效的管理。另一方面，建設單位仍然以成本、利潤作為管理的重點，對資源節約與否則考慮較少，以至于工程交接之后出現資源浪費的現象。特別是在校區建設中出現明顯的季節性，7、8月學生離校時節正是施工黃金時段，必須充分利用這短時間的資源閑置期快速建設好已開工工程。但為了配合開學的日期，趕工引起了一系列的問題，往往忽略管理的真正目的。
3高職院校資源節約型校區建設工程管理體系的構建
為提高資源利用率，完善工程管理，高職院校建設單位應該建立健全節約型校區建設工程管理體系，這一體系應該包括“決策立項、勘察設計、施工管理、竣工驗收、實用效益、社會效益、經濟效益”這一準則層。為更好地解決高職院校校區建設工程管理中的問題，運用熵值法來開發資源節約型高職院校建設工程管理指標系統，以構建起合理有效的工程管理體系。
3.1熵值法介紹
在信息論中，熵是人們對不確定事物的一種有效度量。信息量與熵成反比，信息量大，熵就小，反之，亦然。根據熵的這一特性，我們可以通過計算熵值來判斷事件的隨機性、某個指標的離散性。所以，建立健全熵值法的工程模型對促進在建項目的資源利用率及對已有資源的整合，提高工程管理水平具有重要作用。具體說來，熵值法的主要步驟為：第一步，指標的標準化處理，即將異質指標同質化，也就是將負向指標轉化成正向指標；第二步，將指標值轉化為評估值；第三步，計算具體的熵值；第四步，判斷指標的離散程度及計算指標的差異系數；第五步，確定指標權重，進行綜合選擇。
3.2熵值法在開發資源節約型高職院校建設工程管理指標系統中的運用
3.2.1集成管理系列在項目分析中，項目管理人員必須把各種能力綜合起來并加以協調利用。集成管理層應統籌各部門各管理人員的工作，使每個管理人員都能盡可能地發揮應有的能力。一方面項目顧問負責監督項目的整體施工與管理，嚴格按照合約執行工程管理，完成集成管理層的交代任務。另一方面，成本控制人員應該全程參與嚴格估算工程造價，并與施工人員一起完成工程施工，既確保工程安全有序，又保證工程建設與管理符合資源節約型高職院校規劃與建設構想。
3.2.2范圍管理系列定義項目的邊界，著眼于“大畫面”的事物。例如項目的生命周期、工作分工結構的開發、管理流程變動的實施等。工程管理的成功與否不僅與資源的循環利用周期有關，還與項目本身的運轉周期與質量有關。某一個項目的資源利用率高，但工程本身的生命周期短，則這種工程管理在范圍管理上就相對不足。所以，我們應該重新定義好高職院校建設項目的邊界，以長期的、發展的眼光做好項目規劃，將工作分工、項目管理流程與項目的生命周期結合起來。
3.2.3時間管理系列另外，要求培養規劃技巧。有經驗的項目管理人員應該知道，當項目出現偏離規劃時，如何讓它重回規劃，保證工期。項目管理者在程序的約束下，控制按照項目合約進行施工與管理，促使招投標雙方利益最大化。但是，當在項目施工與管理過程中，發現工程本身存在這樣或那樣的問題時，管理人員就應該重新規劃好工程建設與管理的時間，適當變更工程管理模式，從而強化時間管理效率。
3.2.4成本管理系列要求項目管理人員培養經營技巧，處理諸如投資估算、計劃概算、成本控制、資本預算以及基本財務結算等事務，還應掌握較強的合同管理技巧。例如，應能理解定價合同相對于“成本附加”合同所隱含的風險，了解簽約中關鍵的法律原則。其中控制資源和成本的核心內容是將資源和成本的投入降到合適的水平并保持已降水平。
3.2.5人力資源管理著重于人員的管理能力，包括沖突的處理、對職員工作動力的促進、高效率的組織結構規劃、團隊工作和團隊形成以及人際關系技巧，包括責任、制度的落實，組織、培訓的加強，特別是員工相關技術和管理措施的貫徹執行。
3.2.6風險管理系列項目管理人員還應該在風險確定、風險影響分析以及風險應對計劃上做好規劃。第一，項目成立后，應該從專業的角度評估工程的風險，以確保工程建設順利進行和及時使用。第二，以高職院校為主要環境背景，著重分析影響高職院校校區建設工程的主要因素，做到重點問題，重點解決。第三，本著零風險的態度，追求高社會效益，制定好工程風險應對計劃，調動工程建設各部門相關人員參與風險管理，形成評估、管理、追蹤為一體的風險管理體系。
3.2.7質量安全管理要求項目管理人員在熟悉基本的質量管理技術基礎上，用專業眼光注重安全控制。例如，制作和說明質量控制圖、實施規則等盡力達到零缺陷等。一方面，讓管理人員從思想上意識到工程質量安全的重要性，并要求各管理人員及一線施工人員熟悉工程質量管理相關規定，從源頭上預防工程安全事故的發生。另一方面，在招標-施工-交付的過程中，嚴格把關，把工程的每個流程落實到實處，以實際行動確保工程質量與安全。3.2.8循環管理系列要求項目管理人員能充分利用可再生資源，循環經濟的使用管理手段、技巧，掌控工程建設項目的可循環管理因素。在此過程中項目管理人員應該與高職院校相關人員加強溝通與交流，足夠了解高職院校本身的水電安裝、房屋建設、建設實施等情況，達到高職院校發展理念與人才培養模式在建設中應用，從而為工程建設向可循環、可利用的階段邁進。此外，項目管理人員應該適當采用高效節能的原材料，本著節約資源的管理理念，促使工程向著循環管理的方向發展。
4結語
關鍵詞：房地產工程；精細化管理
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
引言
近年來，隨著房地產業的蓬勃發展，房地產業的競爭越來越激烈，同時在社會文明推動之下的人們對于房地產業的要求不斷提高，粗放型的管理模式難以實現房地產業管理工作的突破。精細化管理模式是順應時代潮流產生的新興管理方式，也是促使房地產業適應外部競爭環境的內在要求。因此，在新的發展形勢下，面對房地產工程項目的要求標準不斷升高，如何實施房地產工程項目精細化管理，提高房地產業的競爭力已經成為當務之急。
一、房地產工程項目精細化管理的現狀分析
自從推行社會主義市場經濟以來，我國的房地產業迅速發展起來，但是由于我國的房地產業發展的時間較短，我國的房地產企業多以中小型企業為主，在房地產工程項目管理方面存在著許多的問題：第一，在房地產工程項目上存在著管理不規范的情況，多采用粗放型的管理模式；第二，部分房地產企業中沒有科學合理的管理制度，依舊采用專制的“人治”手段，管理松散、低效，不能進行全面的評價監督和激勵，難以調動工作人員的積極性；第三，房地產業從事管理工作的工作人員素質參差不齊，管理水平較低，無法實現管理的精細化；第四，房地產業在財務管理上存在過度控制成本的狀況，沒有立足房地產工程項目的全局，忽略了材料使用、局部建設的細節問題，容易導致“豆腐渣”工程[1]。
二、加強房地產工程項目精細化管理的有效對策探究
1、轉變傳統管理理念，提高精細化管理認識
由于我國房地產業起步晚、發展時間短，很多房地產企業對工程項目的管理不夠規范，多采用傳統的粗放型管理手段，無法提升企業自身的競爭力，也不能滿足人民對房地產業日益提高的要求。對此，首先，房地產企業應當轉變自己的管理理念，從傳統的管理理念中解放出來，認識到精細化管理對于提高房地產工程項目的競爭力、促進房地產企業發展的重要性，將精細化管理納入到房地產工程項目管理工作中來；其次，房地產企業要充分考慮到社會環境、消費者需求和工程項目的實際情況，綜合三方訴求，在工作中嚴格落實房地產工程項目的精細化管理工作，切實提高房地產工程項目管理的有效性。
2、標準化招標、提高建設項目合同管理的規范化水平
項目開發成本控制中，如何選擇一個優質的合作單位尤為重要，優質的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創造更優質的產品，所以在項目的招標階段，應有一套標準的招標程序，公開、公平、公正的選取中標單位。在確定中標單位后工程項目各項工作的實施都是圍繞合同整體目標來運行，針對建設工程項目合同而言，主要是指開發主體與設計、施工等單位，以建設工程任務為基準，從而簽訂的一種合同，具有經濟屬性，因此有效的工程項目管理和成本控制是通過有效的合同管理來實現的。同時，在建設工程項目合同中還規定了各自履行的義務及解決爭議的方法。在房地產項目開發過程中，樓盤施工質量、成本、進度與企業產品生命周期及獲利空間息息相關，而施工質量、成本與進度控制均由合同的履行來體現。由此可見，強化建設工程項目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要[2]。
3、打造房地產工程項目精細化管理隊伍
房地產工程項目精細化管理的工作人員是管理工作的實施者、執行者，他們的素質高低直接關系到房地產工程項目精細化管理效率的高低。但是目前房地產企業的管理人員素質參差不齊，管理水平較低，根本無法實行管理工作的精細化。
針對上述問題，我們必須打造一支高素質的房地產工程項目精細化管理隊伍。第一，把好入職關，在進行招聘工作時，一定要全面考察應聘者的精細化管理能力和職業道德素養，切實招聘到“雙高”人才。第二，做好在職管理人員的培訓工作，定期讓管理人員進修，或者邀請社會管理精英到企業進行管理經驗的講座，促進管理人員管理工作的心得交流，促進管理人員管理理念的創新、管理能力的提高。第三，做好管理人員的監督評價和激勵工作，引導、督促他們切實在管理工作中落實精細化管理，提高管理工作人員的工作積極性。
4、完善房地產工程項目精細化管理制度
在部分房地產企業中沒有制定科學合理、精細明確的管理制度，也沒有全面的評價監督機制和獎勵機制，導致房地產工程項目中權責不明，發生問題后，找不到負責人員，也無法調動工作人員的工作積極性。為了解決上述問題，我們必須制定精確、細致的管理制度，從房地產工程項目的設計到決策，從原料購進到施工，從工作人員的管理到成本的計算，從全局到細節，都要制定出明確的管理制度，責任到人，保障在出現問題后能夠找到相關的負責人，提高工作人員的責任心。還要制定科學的監督評價機制，綜合領導評價、同事互評、自評，全面地評價工作人員。除此之外，要制定一些激勵機制，對于表現突出的工作人員“論功行賞”，比如可以發福利、獎金，還可以開表彰大會表揚，號召其他工作人員向其學習。
5、健全房地產開發項目監理制度
要想提高房地產開發項目的整體管理水平。必須要注意一下幾個方面的內容:首先健全監理制度，構建全方位監理機制。重視監理單位資質管理，針對監理取費標準而言，必須要依據市場實際情況，適當予以提高處理，預防惡性競爭。與此同時，必須要加大教育培訓力度，提升監理人員的綜合素質;正確處理建設單位、監理單位、承建單位三者之間的關系。建設單位與監理單位具有合同約定關系，當監理委托的合同一旦確定，則建設單位不可干涉監理工作;建設單位必須要積極發揮協調與監督作用，對監理工作進行全面檢查[3]。
6、實現房地產成本控制的精細化管理
成本精細化管理是房地產工程項目精細化管理的重要組成部分，關系到房地產工程項目的質量，也關系到房地產工程項目的效益。但是在現實中，房地產業在財務管理上存在過度控制成本的狀況，導致房地產工程項目中出現了忽略細節、粗制濫造的問題。故此，我們必須實現房地產工程項目的成本精細化管理。首先，要在保障房地產工程項目高質量的基礎和前提下，實現成本最優化利用，在施工中不能一味追求經濟利益，使用劣質材料；其次，在進行成本規劃時，一定要立足整個工程項目的全局，并且要注重工程項目的每一細節（材料、設備、工作人員、空間合理性等），避免出現“豆腐渣”工程。
7、強化房地產開發項目質量控制
強化質量控制，有助于及時發現施工問題，分析施工工藝與合同要求、設計要求是否相符，經由繪制動態過程控制圖與施工作業流程圖，可保證施工質量。針對房地產項目部而言，必須要構建全方位的現場管理模式，領導層要樹立質量意識，以達合同質量控制目標。此外，必須要強化領導層的管理意識，定期開展工程部經理會議，對質量控制與安全管理進行綜合部署，充分調動監理人員的工作積極性，強化現場質量驗收。
結束語
綜上所述，隨著房地產業的發展和人們對房地產業要求的提高，精細化管理成為房地產工程項目管理的重要模式。因此，在房地產業的發展過程中，我們應當轉變傳統管理理念，提高精細化管理認識，完善房地產工程項目精細化管理制度，打造房地產工程項目精細化管理隊伍，注重綠色施工，保護工程項目的周邊環境，提高精細化管理的靈活性和有效性。
參考文獻：
[1]薛春屹.基于新形勢下我國房地產項目管理中存在問題思考[J].價值工程，2012(26):49－50．
關鍵詞：
1、房地產管理的意義
項目建設的內容非常的廣泛，其事務又比較多，其本身具有比較強的技術性和專業性，必須有效能、有條理、有系統的管理才能夠使得整個工程建設能夠保質保量的完成。而項目管理也是整個房地產開發建設的重要的一項環節。
2、房地產工程管理的內容
1）房地產開發的規劃管理
地產開發一定不要因為趕時間的關系把建筑規劃方案忽略，建筑規劃方案要按照相關的法規政策進行，因為建筑規劃方案對于整個項目開發是非常重要的，甚至能決定一個項目開發的成功或者失敗。所以，必須要把建筑方案的所有可行性以及可取性認真的進行分析研究，避免出現失誤。這屬于項目的前期策劃方面，不僅僅要做市場需求的調研，還要時刻關注政策面對這個房地產市場的重要導向，因為從目前形式看，政策面導向越來越重要。
2）房地產開發的設計管理
①注重對設計單位的選擇
一定要選擇有信譽的設計單位，不要為了過度節約成本而選擇價格偏低、綜合素質低、設計實力尚且不足的設計單位，這樣會影響到整個建筑項目的后續工程，得不償失。所以，一定要依據國家制定的法規政策來選擇設計單位，遵循相關的法律法規簽訂合同協議，選擇業內口碑良好的設計單位進行設計，這樣才能將建筑工程更好的完成。
②保持與設計人員的工作性溝通
建筑單位要隨時與設計人員進行建筑設計的溝通，這樣才能及時發現設計中出現的問題，有效的解決它們，還能隨時掌握設計的進度，在設計人員對建筑進行設計的過程中，房地產開發企業能隨時將項目的設計要求和目標與設計人員進行溝通，這樣能節約時間，按照預定的進度更好更快的完成這項工作。
③嚴格執行國家有關強制性技術標準
嚴格執行國家有關強制性技術標準是每一個設計單位應遵循的原則，此外，還應該注重提高整個建筑工程的科技含量，設計工作結束之后按照相關的規定進行施工圖的審查工作。房地產開發企業首先要做到以己為任，樹立起自身的形象，不要隨意或者獨斷專行的改變已經審批合格的施工圖設計，避免工程隱患的發生，如果確定有必要修改圖紙的時候，一定要按照正規的程序辦理相應的手續。
3）房地產開發的施工管理
① 施工合同管理
房地產開發企業與施工單位所簽署的施工合同，是雙方遵守國家法規政策的同時還保證了雙方的利益。施工合同也是施工管理中重要的環節，施工合同的成立也意味著施工管理工作的序幕已經拉開。
② 施工質量控制
施工管理工作的重點任務就是施工質量的控制工作。工程管理人員需要做到的不僅僅是顧全大局，還要做到溝通協調的角色，與設計人員、監理人員以及施工單位團結合作將質量控制工作做好。保證施工質量必須要有明確的質量目標，要以工程承包合同為基本依據，逐級分解目標，從時間角度展開，要實施全過程的控制，從空間角度展開，實現全方位和全人員的質量目標管理。
③工期控制
工程進度在整個建筑項目施工管理中占據了非常重要的地位。因為，工程進度的快慢將會直接影響到開發商與施工單位雙方的利益，與此同時，還會影響到購房者的切身利益。所以，施工單位要保證工程質量的同時還要對工程進度進行控制，可以編制施工方案和進度規劃，以確保工按照預期的進度完成，能夠順利的交付使用。全過程實行“PDCA”動態循環控制，通過計劃、實施、檢查和處理的步驟展開控制，根據施工中不斷遇到的實際情況調整工期，以滿足房地產開發項目竣工工期要求。
3、工程管理進行改善的措施和方法
1）房地產管理的模式。一是職能制的相關管理模式：職能制模式是依據其專業進行分工的一種管理模式，將其對應的管理職業分配到這些專業相關聯的職能機構，不同的相關專業的職能機構在其自身的業務范圍之內有向其下級分工和指揮的命令和權力，并且由該專業的管理向上級回報并負責。二是項目經理制：這種管理模式是現在進行項目管理的一項比較普通的管理模式。它是依照企業項目分工的相關原則在總經理下設立單個或者多個以項目經理為主要領導者的獨立機構，對于項目的相關事實進行整個過程的管理統一。三是工程指揮部：對于一些比較大型的項目，通常會運用這種管理模式來加強對于工程實施的全面管理。它是項目工程中進行管理的比較特別的機構，是由項目的各個合資方一起來協商和參與的。
2）房地產管理方法。要選擇專業的設計單位和勘測，只有真正優秀的工作單位才能夠做好工程建設的一個先頭兵，只有優秀的勘測隊伍才能夠真正準確的定位實際的土質情況。并且會根據實際狀況提供合理的設計依據，已達到省時省料的目的。只有聘請優秀的設計工作單位，才能夠將房屋進行精確的設計，將整個結構進行合理的優化，減少材料和時間以及費用的浪費，保證了工程保質保量并且高效率的完成。
3）要選擇素質相對較高的項目經理和施工企業。項目經理以及施工企業的個人素質的好壞對于整個工程的質量以及進度都有著很直接的影響。怎樣去選擇要有一些系統的思考和執行框架。例如如何去選擇，需要有一個整體的組織框架，例如：進行施工的企業的資質、技術力量、機械設備、工作業績、誠信度和可靠度、項目經理資質、素質以及能力。員工的能力以及素質等等。企業的施工設備以及技術等能夠進一步促進工程能夠更快更好的完成此項工作。企業自身的誠信度也是企業的聲譽和技術的一種肯定。
4）要建立合理高效的管理模式。雖然高效的管理模式是一種比較廣泛的管理行為，但是對其還是可以進行比較系統的分類的。例如工程的相關資料管理、隊伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲進行材料的供應，與此同時要對于市場上的甲供材進行及時的調研，通過多種材料的質量等各方面進行區分和對比，并選擇適合的材料以及價格購買，對于其數量關和質量關進行嚴格的控制，進一步提高其供材的速度，加快整個施工的進行速度，提高整個工程的工程質量，降低工程建設成本。工程隊伍作為整個工程進行建設的主體一定要進行有效的管理。
5）項目管理的模式選擇。對于任何一種相關的管理工程模式都是有自己的優點和缺點的，要針對某一個特定的項目進行探究和考察，選擇一個適合的工程管理模式是非常必要的。這時候就要根據項目所處的外在環境以及其特點進行分析和了解，并根據該項管理模式對于項目的適應程度來進行確定和把握其是否適合該項項目。
