時間：2023-10-27 10:43:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建設(shè)用地征地安置，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
現(xiàn)將北京市建設(shè)項目用地全程管理規(guī)程（以下簡稱“規(guī)程”）發(fā)給你們。
該“規(guī)程”是加強我市建設(shè)項目用地管理，保證“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”這一基本國策具體實施的一項新舉措，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。對執(zhí)行過程中遇到的問題，要及時總結(jié)經(jīng)驗提出意見，使該“規(guī)程”不斷完善，以利于建設(shè)項目用地管理工作的不斷提高。
北京市建設(shè)項目用地全程管理規(guī)程
第一章 總 則
第一條 為了貫徹落實“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策，強化建設(shè)用地程序化、規(guī)范化、制度化管理，做好系統(tǒng)服務(wù)，依據(jù)“北京市實施《中華人民共和國土地管理法》辦法”制定本規(guī)程。
第二條 凡需報市或區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地，均適用本《規(guī)程》。
第三條 建設(shè)項目用地全程管理包括：前期管理、審批管理和后期管理。
前期管理要做好建設(shè)項目用地審查，基本做到“三參與”，即參與建設(shè)項目可行性研究；參與建設(shè)項目選址；參與建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書審查。
審批管理，建設(shè)項目用地立項后，建設(shè)單位持有關(guān)文件，按照法定批準(zhǔn)權(quán)限，向市或區(qū)、縣土地管理局申請用地，核定用地面積、簽訂征地協(xié)議書、落實勞動力安置方案和建設(shè)資金，按土地審批權(quán)限，逐級上報審批，批準(zhǔn)后核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
后期管理，做好建設(shè)項目用地使用情況檢查和驗收，對征而未用的土地收取土地荒蕪費；批準(zhǔn)后兩年未用土地的，收回土地使用權(quán)；擅自改變用途或未經(jīng)批準(zhǔn)出、轉(zhuǎn)讓土地作用權(quán)的，由區(qū)、縣土地管理局報市土地管理局批準(zhǔn)后注銷《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
第四條 市土地管理局負(fù)責(zé)重點項目的批后管理工作。各區(qū)、縣土地管理局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的建設(shè)項目批后的統(tǒng)一管理。
第二章 建設(shè)項目用地的前期管理
第五條 建設(shè)項目用地前期管理是全程管理的基礎(chǔ)，努力做到超前到位，主動配合，系統(tǒng)服務(wù)，做到合理利用土地，充分體現(xiàn)建設(shè)用地的社會、經(jīng)濟、環(huán)境綜合效益。
第六條 凡在我市范圍內(nèi)的國家建設(shè)項目，需征用農(nóng)村集體所有土地的，在其報批設(shè)計任務(wù)書和可行性研究時，均應(yīng)對建設(shè)項目用地列專章評述，有關(guān)部門在審批可行性研究和設(shè)計任務(wù)書時，應(yīng)征求市土地管理局意見。
第七條 建設(shè)用地評述的內(nèi)容和要求
一、選址方案要有選擇性，對方案進行評述、說明擬定方案在節(jié)約和充分利用土地方面的有利條件。
二、對項目用地數(shù)量、土地利用系數(shù)，建筑密度，建筑容積率，綠化面積，廠區(qū)道路，廠前區(qū)等應(yīng)該說明確定的依據(jù)。
第三章 建設(shè)項目用地的審批管理
第八條 建設(shè)用地的審批管理是依法進行建設(shè)用地審查、報批的核心工作，土地管理部門要積極主動，為國家建設(shè)征地做好服務(wù)，依法協(xié)調(diào)好部門間關(guān)系，合理安置好被征地單位群眾的生產(chǎn)和生活。
第九條 建設(shè)項目審核內(nèi)容：
1.建設(shè)項目是否列入國家固定資產(chǎn)投資計劃或者經(jīng)過批準(zhǔn)的項目；
2.建設(shè)項目用地數(shù)量是否符合計劃控制指標(biāo)；
3.建設(shè)項目用地是否符合總體規(guī)劃要求，有無選址紅線圖、平面設(shè)計圖和規(guī)劃條件；
4.建設(shè)項目用地是否占用永久農(nóng)田保護區(qū)；
5.建設(shè)項目用地區(qū)域環(huán)保評估；
6.建設(shè)項目建設(shè)資金是否落實；
7.建設(shè)項目是否未批先占地或用其他手段非法占地；
8.建設(shè)項目用地類別，特別對非耕地的認(rèn)定；
9.建設(shè)項目征地的補償安置、農(nóng)轉(zhuǎn)非是否符合國家政策規(guī)定；
10.建設(shè)用地可行性報告。
第十條 市土地管理局經(jīng)對上述文件材料進行審查并對申報征地地塊踏查后，由市土地管理局征地事務(wù)管理處會同區(qū)、縣土地管理局組織建設(shè)單位、被征地單位簽定征地協(xié)議書，并按市有關(guān)規(guī)定，落實補償安置方案后，上報市土地局，市土地局對上述材料審核后按審批權(quán)限報批。
第十一條 對征地中發(fā)生的土地補償費和安置補助費，要嚴(yán)格按《土地管理法》和《實施細(xì)則》執(zhí)行，任何單位和個人都不得擅自抬高或壓低，以保證被征地集體組織妥善安置。
第十二條 因建設(shè)征地造成的多余勞動力的安置應(yīng)按有關(guān)政策規(guī)定，本著誰占地誰安置的原則（也可以多渠道，多途徑），妥善安置。
第十三條 建設(shè)用地經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，市、區(qū)（縣）征地事務(wù)管理部門處理征地事務(wù)工作，辦理補償安置、農(nóng)轉(zhuǎn)非等具體工作。處理建設(shè)用地和驗地釘樁劃界撥地之后，由市土地管理局根據(jù)工程進度一次或分批劃撥土地，向用地單位核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
第四章 建設(shè)項目用地的后期管理
第十四條 建設(shè)項目用地后期管理是全程管理的保證。建設(shè)用地單位從領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》開始進行跟蹤管理至建設(shè)項目竣工復(fù)核，驗收。
第十五條 國家建設(shè)項目用地經(jīng)批準(zhǔn)后，各區(qū)、縣土地管理部門要監(jiān)督土地使用情況，及時處理、解決用地中出現(xiàn)的問題。跟蹤管理重點內(nèi)容是：（1）是否按用地計劃使用土地；（2）是否按批準(zhǔn)的用地用途使用土地；（3）有無少批多占和移址用地問題；（4）有無荒蕪?fù)恋氐膯栴}；（5）劃撥的土地有無轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的問題。對多占的土地按非法占地查處。對擅自異地使用土地的，按非法占用土地查處，注銷《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
第十六條 國家建設(shè)項目用地經(jīng)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位一年以上無正當(dāng)理由仍未進行建設(shè)造成土地荒蕪的，由市、區(qū)（縣）土地管理局按照同類土地年產(chǎn)值的五倍征收土地荒蕪費。如不按期繳納土地荒蕪費，給予適當(dāng)罰款，直至注銷《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
第十七條 用地單位撤銷，建設(shè)項目停建或未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用的建設(shè)用地、對擅自改變批準(zhǔn)用途的建設(shè)用地，及擅自轉(zhuǎn)讓、出租和抵押劃撥土地使用權(quán)的，由市土地管理局報市人民政府批準(zhǔn)，收回土地使用權(quán)，注銷《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，由政府另行安排使用。
第十八條 后期跟蹤管理檢查工作，根據(jù)市、區(qū)（縣）土地管理局的分工，對已批準(zhǔn)的建設(shè)用地每半年檢查一次，并將檢查情況和問題及時報市土地管理局。
第十九條 建設(shè)項目竣工后的檢查驗收：
一、檢查驗收主要內(nèi)容：
檢查建設(shè)用地單位依法使用土地情況、面積、界址，用地性質(zhì)和土地利用情況。
二、檢查驗收合格后，核發(fā)《土地使用證》。
三、檢查驗收不合格建設(shè)單位，要寫明情況，區(qū)別對待，依法進行處理。
第五章 附 則
按照《土地管理法》和《省土地征收管理辦法》規(guī)定，市、縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地征收工作。根據(jù)我市實際，市政府委托區(qū)、區(qū)政府和高新區(qū)管委會、旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、風(fēng)景名勝區(qū)管委會作為土地征收具體實施主體，對所轄范圍內(nèi)的土地征收、補償安置、被征地農(nóng)民社會保障等負(fù)全責(zé)。因征地引發(fā)的、訴訟、行政復(fù)議等由土地征收具體實施主體負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
各級國土資源部門具體負(fù)責(zé)土地征收的組織工作，會同有關(guān)單位做好土地征收勘測調(diào)查、補償安置協(xié)議簽訂、建設(shè)用地報批等工作任務(wù)。土地征收具體實施主體國土資源部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)年度建設(shè)用地計劃，擬訂年度土地征收相關(guān)費用支出計劃（土地征收相關(guān)費用包括征收補償安置費、地上附屬物和青苗補償費、耕地開墾費、新增建設(shè)用地有償使用費、被征地農(nóng)民社會保障資金政府補貼部分等相關(guān)費用），報同級財政部門審核，納入年度土地出讓收支預(yù)算，確保土地征收相關(guān)費用及時足額到位。各級人力資源社會保障部門負(fù)責(zé)落實被征地農(nóng)民的社會保障工作。城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)在預(yù)征收土地公告前，確定所征收土地的用途。農(nóng)業(yè)部門、有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)具體監(jiān)督土地補償費用的分配使用以及土地征收有關(guān)工作。
二、規(guī)范土地征收程序
（一）擬征收土地公告。土地征收前，由縣（市）人民政府?dāng)M征收土地公告。區(qū)、區(qū)和高新區(qū)、旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)擬征收土地公告由市政府。
（二）土地征收勘測調(diào)查。勘測調(diào)查由土地征收具體實施主體的國土資源部門、財政部門，土地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、被征地村，被征收土地聯(lián)產(chǎn)承包戶或土地使用權(quán)人，勘測定界承擔(dān)單位參加。屬于單獨選址項目用地的還應(yīng)有項目單位人員參加。
（三）擬訂土地征收補償安置方案。勘測調(diào)查后，由土地征收具體實施主體的國土資源部門、財政部門、人力資源和社會保障部門、土地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、被征地集體經(jīng)濟組織共同擬定土地征收補償安置方案，報請縣（市、區(qū)）政府、管委會同意后公示。土地征收補償安置方案經(jīng)公示、聽證或放棄聽證后，由國土資源部門、財政部門、人力資源和社會保障部門與村集體經(jīng)濟組織簽訂土地征收補償安置協(xié)議。
（四）擬定建設(shè)用地方案與組織報批。城市（鎮(zhèn)）批次建設(shè)用地和單獨選址項目建設(shè)用地方案，由土地征收具體實施主體國土資源部門擬定編制，并負(fù)責(zé)組織報件，撰寫建設(shè)用地審查踏勘意見，按規(guī)定程序和權(quán)限呈報審批。在建設(shè)用地呈報材料中，要有土地征收具體實施主體財政部門出具的社保補貼資金到位證明。人力資源社會保障部門、國土資源部門要將被征地農(nóng)民社會保障資金政府應(yīng)出資數(shù)額，報送同級財政部門審核，由同級財政部門將被征地農(nóng)民社會保障資金政府出資部分（即社保補貼資金）一次性撥付被征地農(nóng)民參保的社會保障資金專戶。各縣（市、區(qū)）一般每年上報3-5個批次，每個批次不低于15公頃。
（五）征收土地的公告和移交土地。建設(shè)用地按照法定權(quán)限批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府征收土地公告，向被征收土地村（居）委和村（居）民及時兌付征地補償款，接收村（居）委交付的土地。被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民和其他權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)移交土地的，由市、縣人民政府責(zé)令限期移交土地；逾期仍不移交土地的，依法申請人民法院強制執(zhí)行。
三、嚴(yán)格土地征收紀(jì)律
（一）依法補償。對擬征收土地公告后搶栽、搶種、搶建的一律不予補償，對阻撓征地工作、漫天要價的要嚴(yán)肅查處，構(gòu)成犯罪的移交司法機關(guān)處理。
（二）加強監(jiān)督。征地補償安置費要確保專款專用。防止補償費用不落實、虛假證明、以物代補等虛假征地補償行為的發(fā)生。
（三）妥善處理遺留問題。對歷史遺留的補償拖欠行為要抓緊進行一次專項清理，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。專項清理情況于12月底前分別報市國土資源局、財政局、監(jiān)察局。
[關(guān)鍵詞]創(chuàng)新 征地管理 保障 發(fā)展用地
[中圖分類號] DF459 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2013）-7-7-1
1背景
貴州省作為我國西部地區(qū)的礦產(chǎn)資源大省、國家重要的能源和原材料基地，西南地區(qū)的陸路交通樞紐，近年來隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入推進，以及國務(wù)院《關(guān)于進一步促進貴州經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2012〕2號）文件的出臺，掀起了交通、能源、水利等大型基礎(chǔ)設(shè) 施的建設(shè)，為貴州經(jīng)濟騰飛打下了堅實的基礎(chǔ)。同時，我們也清楚地認(rèn)識到，由于貴州地處云貴高原東部，地形以山地和丘陵為主，地形破碎，人均耕地少，宜農(nóng)土地后備資源緊缺，人地矛盾突出。
在征地工作面臨時間緊、任務(wù)重、密度大的形勢下，如何落實最嚴(yán)格的耕地保護制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，保障建設(shè)項目用地需求，保護被征地農(nóng)民的合法利益，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展已成為我省土地管理工作的“重中之重”。
2現(xiàn)行征地管理工作存在的問題
2.1建設(shè)用地大幅增加，新增建設(shè)用地指標(biāo)緊缺
隨著經(jīng)濟的騰飛，貴州掀起了交通、能源、水利等大型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，建設(shè)項目如“井噴”般迅速增長。在落實最嚴(yán)格的耕地保護制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度的同時，如何保障經(jīng)濟建設(shè)用地需求，成為了擺在國土資源管理工作者面前的一道難題。
2.2現(xiàn)行的征地程序復(fù)雜，審批周期較長
在現(xiàn)行征地制度下，項目用地審批牽涉的政府部門較廣，所需的材料多，審查周期長，審批效率低。一方面，項目需由發(fā)改部門立項，并辦理林業(yè)、環(huán)保、社保等手續(xù)，用地報件時由國土部門對上述材料進行審查。另一方面，建設(shè)項目用地還需對規(guī)劃調(diào)整組織專家論證，對征地進行公告、聽證、登記等，工作涉及的范圍廣，程序復(fù)雜，周期長。
2.3現(xiàn)行征地補標(biāo)準(zhǔn)過低、安置方式單一
針對我國現(xiàn)行的征地制度，補償標(biāo)準(zhǔn)偏低和安置方式單一是一種共識，對補償標(biāo)準(zhǔn)的批評集中在以被征地平均產(chǎn)值倍數(shù)來計算補償標(biāo)準(zhǔn)的方式上[1]。實踐證明，按這種標(biāo)準(zhǔn)計算的征地補償費用，使失地農(nóng)民因土地征用所遭受的各種損失很難得到合理或等價的補償，其中存在明顯的缺陷。[2]主要表現(xiàn)在：一是《土地管理法》規(guī)定的征地補償?shù)幕驹瓌t是“按照被征用土地的原用途給予補償”。按照土地原有用途的產(chǎn)值作為計算土地補償費的基礎(chǔ)，低估了土地的社會保障功能和其它功能，也沒有反映土地市場的供需狀況，不符合市場經(jīng)濟的規(guī)律，同時，這種征地補償費的計算方法也導(dǎo)致了“同地不同價”，引發(fā)了各種爭議[3]。二是當(dāng)前執(zhí)行的土地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是由地方政府制定，缺乏社會的參與和監(jiān)督，且相對滯后，不能很好地體現(xiàn)出土地隨著社會經(jīng)濟發(fā)展其自身價值的變化。三是現(xiàn)有的補償主要以貨幣安置為主。由于征地補償安置費為數(shù)不多，農(nóng)民拿到手的錢，只能解決眼前的生活問題，加上失地農(nóng)民缺乏非農(nóng)就業(yè)技能等原因，在就業(yè)方面處于明顯的劣勢，很容易陷入失地又失業(yè)的困境，從而導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定。
3征地管理工作的創(chuàng)新與實踐
3.1加快規(guī)范推進低丘緩坡的開發(fā)利用工作，拓展建設(shè)用地新空間
向山要地，是貴州省工業(yè)化城鎮(zhèn)化的必然選擇，是資源省情逼出來的。通過向山要地，最先顯現(xiàn)也是最直接的成果，就是優(yōu)化了建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，保護了耕地資源；其次是可以拓展用地指標(biāo)的新空間，緩解用地指標(biāo)緊張的壓力，保障建設(shè)項目盡快落地實施；三是項目用地多為荒山和坡地，建設(shè)占耕較少，對被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活影響較小，群眾較容易接受，基本消除了征地矛盾。
3.2簡化用地報批手續(xù)，壓縮審批時限
通過實踐和總結(jié)，并結(jié)合我省實際，對建設(shè)用地報批資料提出了簡化和改進意見，對于報省人民政府批準(zhǔn)的單獨選址建設(shè)項目用地報批材料由原來的33項簡化為21項，以達到簡化手續(xù)，規(guī)范管理，提高效率的目的。
3.3拓寬征地安置途徑，保障失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計
結(jié)合當(dāng)前征地工作形勢，積極探索農(nóng)民入股、社保、留地、招工、移民等安置辦法，更多地考慮被征地農(nóng)民今后生存和生活的所難、所急、所慮、所需，使被征地農(nóng)戶長遠(yuǎn)生計有保障。建立起“經(jīng)濟補償、生產(chǎn)就業(yè)、社會保障”三位一體的補償安置模式，使被征地農(nóng)民基本生活和長遠(yuǎn)生計得到保障。
4建議
隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，工業(yè)和城市的擴張，對土地的需求激增，現(xiàn)行的征地制度已不適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，改革勢在必行。
4.1嚴(yán)格征地管理，合理和節(jié)約利用土地
推進征地制度改革，關(guān)鍵是規(guī)范政府征地行為。一要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)，在遵循嚴(yán)格保護和合理、節(jié)約用地原則的前提下，認(rèn)真執(zhí)行 “兩公告一登記”工作，嚴(yán)格征地程序；同時要認(rèn)真執(zhí)行《國土資源聽證規(guī)定》，保證農(nóng)民對征地工作的知情權(quán)。二要嚴(yán)格控制用地指標(biāo)和征地范圍。首先要盤活現(xiàn)有存量土地。其次要嚴(yán)格控制用地指標(biāo)。再次，要樹立科學(xué)發(fā)展觀，嚴(yán)格控制征地范圍。三要改進征地工作方法，切實做好征地中的群眾工作。
4.2簡化程序，提高審批效率
雖然國家已對報件材料進行簡化，由原來的35件減少到10件，但這只是形式上的減少，將相關(guān)審查權(quán)下放到省級國土資源部門。建議取消對林業(yè)、環(huán)保、水利等其他政府行政部門資料的審查，明確各級國土資源行政部門審批時限，縮短報件周期。
4.3應(yīng)鼓勵探索研究實現(xiàn)耕地占補平衡新途徑
隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，各項建設(shè)占用耕地的面積會不斷增大，可供開墾的耕地后備資源又越來越少，而我國實行耕地占補平衡制度的最終目的，是保證農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不降低，只要能夠達到確保糧食安全的根本目的，國家應(yīng)積極鼓勵采取多種方式進行探索，并在探索成功的基礎(chǔ)上，給予政策支持。
參考文獻
[1]劉向南，曲福田.土地征用制度改革問題綜述[J].南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2005年，5卷（4期）：P27.
第二條 凡經(jīng)廣州市規(guī)劃局批準(zhǔn)，劃撥在本市八區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地，須動遷房屋的，均須執(zhí)行本規(guī)定。
第三條 建設(shè)用地拆遷房屋，由建設(shè)用地單位負(fù)責(zé)動遷，如人力不足的，可委托經(jīng)廣州市城鄉(xiāng)建委批準(zhǔn)的具有承擔(dān)拆遷業(yè)務(wù)資格的單位動遷，并簽定《房屋動遷授權(quán)委托書》。接受單位不得將動遷任務(wù)再行分包或委托。工程施工單位未經(jīng)廣州市城鄉(xiāng)建委批準(zhǔn)，不得承擔(dān)動遷任務(wù)。
第四條 建設(shè)用地的動遷工作必須在廣州市房地產(chǎn)管理局（簡稱市房屋局）指導(dǎo)和監(jiān)督下進行。負(fù)責(zé)動遷的單位，應(yīng)向市房管局提交動遷工作方案，申領(lǐng)《動遷工作證》。
第五條 擔(dān)負(fù)運遷工作的人員，須接受市房管局的動遷業(yè)務(wù)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格者，發(fā)給《動遷工作證》。動遷人員在現(xiàn)場工作須攜帶《動遷工作證》。否則，有關(guān)單位和個人有權(quán)拒絕與其商談有關(guān)動遷事宜。
第六條 動遷人員應(yīng)按《動遷工作證》規(guī)定期限、地點完成動遷任務(wù)，期滿應(yīng)將《動遷工作證》繳回發(fā)證機關(guān)。如在規(guī)定期限內(nèi)未能完成動遷任務(wù)的，可向原發(fā)證機關(guān)申請辦理驗審或延期手續(xù)。
第七條 被拆遷單位或個人，對持有《動遷工作證》的人員應(yīng)予接待，并按國家有關(guān)征地拆遷房屋補償、人員安置的規(guī)定協(xié)商搬遷事宜，不得拒絕洽談。
第八條 建設(shè)用地單位與被拆遷單位或個人協(xié)商達成搬遷補償、安置協(xié)議的，應(yīng)共同簽訂書面協(xié)議。房屋產(chǎn)權(quán)補償協(xié)議書須經(jīng)市房管局鑒證，拆遷房屋安置協(xié)議書和臨遷回遷安置協(xié)議書應(yīng)經(jīng)公證機關(guān)公證，方能生效。
第九條 建設(shè)用地單位違反本規(guī)定的，由市房管局會同廣州市征用土地辦公室除按國家和省、市有關(guān)法規(guī)規(guī)定處理外，還可視情節(jié)輕重，給予扣發(fā)或吊銷《動遷工作證》，直接停發(fā)《土地使用證》。
第十條 建設(shè)用地單位如遇被拆遷單位或個人拒絕征地或拒不洽談搬遷、補償安置事宜的，可按國家有關(guān)規(guī)定的程序處理，或向廣州市房管局房屋糾紛仲裁機構(gòu)申請仲裁。
被拆遷單位或個人不得刁難、謾罵、毆打動遷工作人員，違者，由當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》進行處理，構(gòu)成犯罪的，由司法部門依法追究刑事責(zé)任。
第十一條 本規(guī)定公布實施前，建設(shè)用地單位尚未或正在動遷工作的，應(yīng)于本規(guī)定實施之日起一個月內(nèi)向市房管局補辦領(lǐng)證手續(xù)。逾期不辦理的，按本規(guī)定第九條處理。
第十二條 本規(guī)定有關(guān)《房屋授權(quán)委托書》、《動遷工作證》、《劃撥建設(shè)用地拆遷房屋安置協(xié)議書》，《劃撥建設(shè)用地拆遷房屋臨遷回遷安置協(xié)議書》和《劃撥建設(shè)用地拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補償協(xié)議書》統(tǒng)一由市房管局印制。
第十三條 本規(guī)定由市房管局負(fù)責(zé)解釋。
第一條為加強土地管理，規(guī)范建設(shè)用地審查報批行為，提高審查報批工作質(zhì)量和效率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《*省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《建設(shè)用地審查報批管理辦法》以及國家和省的有關(guān)規(guī)定，制訂本辦法。
第二條本辦法適用于*省行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地的審查報批工作。
第三條縣級以上人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的受理、審查、報批工作。
二、用地審批權(quán)限
第四條下列建設(shè)用地，依法須報省人民政府批準(zhǔn)或經(jīng)省人民政府審核同意后報國務(wù)院批準(zhǔn)：
（一）市、縣、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)，下同）建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，報省人民政府批準(zhǔn)。其中，廣州、深圳、汕頭、湛江市土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃，需將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，經(jīng)省人民政府審核同意后報國務(wù)院批準(zhǔn)。
（二）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍之外，建設(shè)項目占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，報省人民政府批準(zhǔn)。其中，屬于國務(wù)院、國務(wù)院有關(guān)部門或省級人民政府批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,經(jīng)省人民政府同意后報國務(wù)院批準(zhǔn)。
（三）征收土地的，報省人民政府批準(zhǔn)。其中，征收基本農(nóng)田，或基本農(nóng)田以外的耕地35公頃以上的，或征收土地70公頃以上的，經(jīng)省人民政府審核同意后報國務(wù)院批準(zhǔn)。
（四）具體建設(shè)項目占用國有未利用地（在廣州、深圳市超過20公頃，在其他地級市超過5公頃）和經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)立項的重點建設(shè)項目、軍事設(shè)施以及跨地級以上市的項目占用國有未利用地的，報省人民政府批準(zhǔn)。其中屬于經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)立項的重點建設(shè)項目、軍事設(shè)施以及跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設(shè)項目用地占用國有未利用土地的，經(jīng)省人民政府審核同意后報國務(wù)院批準(zhǔn)。
第五條下列建設(shè)用地，依法由地級以上市人民政府批準(zhǔn)：
（一）鎮(zhèn)級土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃需將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。
（二）具體建設(shè)項目占用國有未利用地，在廣州、深圳市20公頃以下、在其他地級市5公頃以下。
（三）具體建設(shè)項目使用本行政區(qū)域內(nèi)的國有建設(shè)用地，辦理出讓、劃撥手續(xù)。
（四）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)項目使用本行政區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地。
第六條下列建設(shè)用地，依法由縣（市）人民政府批準(zhǔn)：
（一）具體建設(shè)項目占用國有未利用地1公頃（含本數(shù)）以下。
（二）具體建設(shè)項目使用本行政區(qū)域內(nèi)的國有建設(shè)用地，辦理出讓、劃撥手續(xù)。
（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅建設(shè)項目使用本行政區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地。
第七條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用本集體所有的未利用地進行非農(nóng)建設(shè)的，按照本辦法第四、五、六條規(guī)定的審批權(quán)限辦理。
三、用地審核內(nèi)容
第八條建設(shè)用地審查，應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：
（一）建設(shè)用地是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否列入土地利用年度計劃；有關(guān)行政主管部門是否已對是否符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃提出審核意見。
（二）建設(shè)用地的選址是否符合合理用地和集約用地的原則。
（三）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、補充耕地方案是否落實可行，征收土地和供地方案是否符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定和有關(guān)政策。
（四）具體建設(shè)項目，是否按國家和省的規(guī)定辦理了有關(guān)項目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)。
（五）項目的初步設(shè)計是否經(jīng)合法批復(fù)。
（六）具體建設(shè)項目用地規(guī)模是否合理，是否符合國家規(guī)定的建設(shè)用地定額指標(biāo)。
（七）具體建設(shè)項目供地方式是否合理合法。
（八）土地權(quán)屬、位置、范圍、地類、面積是否清楚、準(zhǔn)確，有關(guān)計算征地補償?shù)幕A(chǔ)數(shù)據(jù)是否真實、可靠。
（九）建設(shè)項目是否壓覆重要礦床。
（十）具體建設(shè)項目用地，是否按規(guī)定進行了地質(zhì)災(zāi)害危險性評估。
（十一）具體建設(shè)項目涉及的有關(guān)部門（環(huán)保、規(guī)劃、消防等）的手續(xù)是否齊備。
（十二）涉及占用林地的，是否已經(jīng)報省級以上林業(yè)行政主管部門審核同意，核發(fā)《使用林地審核同意書》；用地中涉及園地的，是否有縣（市、區(qū)）以上林業(yè)行政主管部門的審核意見。
（十三）是否存在違法用地行為，發(fā)生的違法用地行為是否已依法處理。
（十四）征地補償安置方案是否按規(guī)定舉行過聽證程序；對被征地群眾在聽證會上提出的合法要求，當(dāng)?shù)貒列姓鞴懿块T是否已予以采納。
（十五）有關(guān)費用準(zhǔn)備情況的說明。
（*）用地涉及的其他內(nèi)容是否符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定和有關(guān)政策。
第九條建設(shè)用地審查工作實行分級負(fù)責(zé)制。屬于本辦法第八條第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）、（十二）、（十三）、（十四）、（十五）項所列內(nèi)容由用地所在地的市或縣（市、區(qū)）土地行政主管部門對其真實性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，并提出審查結(jié)論意見。上述內(nèi)容的審查結(jié)論性意見應(yīng)在上報的用地請示中明確。
市或縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)對本級土地行政主管部門審核意見的真實性和準(zhǔn)確性進行審查，并在用地報批時一并提出意見。
省土地行政主管部門應(yīng)加強對各地上報用地材料的審核工作，建立健全有關(guān)監(jiān)管制度，及時通報存在問題。對明顯存在質(zhì)量問題的報件，應(yīng)退回當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T，責(zé)成其進行復(fù)核。對出現(xiàn)多次退件或重復(fù)出現(xiàn)同一類問題的，上級土地行政主管部門可以暫停受理其建設(shè)用地報件。
四、用地報批程序
第十條市、縣（市、區(qū)）土地行政主管部門在擬訂有關(guān)用地方案前，應(yīng)會同有關(guān)單位及土地權(quán)屬單位的代表做細(xì)致的土地調(diào)查工作，確保有關(guān)基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和情況的真實、準(zhǔn)確、可靠。
下列基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和情況由市、縣（市、區(qū)）土地行政主管部門負(fù)責(zé)按下列辦法核定：
（一）用地面積嚴(yán)格按《建設(shè)用地勘測定界規(guī)程》的技術(shù)規(guī)定劃定用地范圍，樹立界樁后量算。
（二）地類以最新的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果為依據(jù)核定并與土地利用變更調(diào)查圖斑圖顯示的地類一致。如現(xiàn)狀調(diào)查時的地類與圖斑顯示的地類不相符，市、縣（市、區(qū)）土地行政主管部門應(yīng)作出書面說明。
（三）土地權(quán)屬以土地權(quán)屬證書和有關(guān)權(quán)屬的歷史資料為依據(jù)核定；土地現(xiàn)狀調(diào)查中發(fā)現(xiàn)土地權(quán)屬有爭議的，應(yīng)先由有管轄權(quán)的人民政府依法作出裁決，并經(jīng)法定程序確認(rèn)權(quán)屬。
（四）用于計算征地補償標(biāo)準(zhǔn)的土地年產(chǎn)值，以同一區(qū)域同類土地鎮(zhèn)一級統(tǒng)計數(shù)據(jù)予以核定；如鎮(zhèn)級無統(tǒng)計，則采用縣級的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
地類調(diào)查結(jié)果涉及占用林地的，應(yīng)按規(guī)定的程序和權(quán)限報省級以上林業(yè)行政主管部門審核同意，并核發(fā)《使用林地審核同意書》；涉及園地的，應(yīng)報縣級以上林業(yè)行政主管部門審核，并出具審核證明。
第十一條建設(shè)用地審批分為分批次報批和單獨選址報批兩種方式。
在土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）、集鎮(zhèn)、村莊建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)(圈內(nèi))，為實施城市、集鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃而占用土地的，按分批次的方式上報。一個批次用地可以一塊或多塊土地同時打捆上報。圈內(nèi)的用地要提供土地開發(fā)建設(shè)整體方案，有控制性規(guī)劃的，還應(yīng)提供控制性規(guī)劃。分批次建設(shè)用地應(yīng)提交具體規(guī)劃用途說明和具體建設(shè)項目名單，列明項目名稱、性質(zhì)、規(guī)模和用地面積。各市、縣（市、區(qū)）政府應(yīng)在本地區(qū)當(dāng)年各項用地計劃指標(biāo)內(nèi)嚴(yán)格控制每年度用地報批批次。
能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外（圈外）的土地，或同時跨圈使用土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍外和范圍內(nèi)土地，按單獨選址方式報批。
土地利用總體規(guī)劃確定的獨立工礦用地，落實具體建設(shè)項目，按單獨選址方式進行報批。
第十二條分批次報批的建設(shè)用地審查報批程序如下：
（一）市、縣（市、區(qū)）土地行政主管部門根據(jù)實施城市或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的需要，會同有關(guān)部門在土地利用總體規(guī)劃確定的城市或村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)確定用地的范圍和數(shù)量后，委托具有法定資質(zhì)的單位制作建設(shè)用地勘測定界報告。
（二）市、縣（市、區(qū)）土地行政主管部門擬訂《建設(shè)用地呈報說明書》、《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案》（涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時需要，下同）、《征收土地方案》（涉及征地時需要，下同）、《補充耕地方案》（涉及占用耕地時需要，下同），并同時按本辦法第九條的要求提出審查意見一并于20個工作日內(nèi)報同級人民政府審核。涉及征收土地的，市、縣（市、區(qū)）土地行政主管部門應(yīng)按規(guī)定舉行征地補償及安置方案聽證會，聽證會材料應(yīng)隨用地申請材料一并上報。
（三）經(jīng)同級人民政府審核同意的上述說明書、方案和審查意見由同級土地行政主管部門逐級行文上報有審批權(quán)的人民政府土地行政主管部門，同時附報如下資料：
1.建設(shè)用地勘測定界報告和勘測定界圖；
2.土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模控制圖（“三圈圖”）；
3.土地利用現(xiàn)狀圖和土地權(quán)屬證書；
4.補充耕地位置圖（涉及占用耕地，下同）；
5.征地補償費預(yù)存款到位的證明；
6.上級政府及土地行政主管部門依法要求的其他材料。
（四）需報國務(wù)院審批的，由省政府審核后上報。
第十三條單獨選址項目用地的審查報批程序：
（一）建設(shè)用地單位持以下材料向用地所在地的市、縣（市、區(qū)）土地行政主管部門提出用地申請：
1.用地申請報告和建設(shè)用地申請表；
2.項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件；
3.所涉及相關(guān)部門出具的意見；
4.用地預(yù)審意見；
5.建設(shè)用地勘測定界報告和勘測定界圖；
6.土地行政主管部門依法要求的其他材料。
（二）市、縣（市、區(qū)）土地行政主管部門對上述用地申請及有關(guān)材料審查后，擬訂《建設(shè)用地呈報說明書》、《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案》、《補充耕地方案》、《征收土地方案》、《供地方案》（以出讓方式供地的，應(yīng)附草簽的出讓合同和地價評估報告）（以下稱“一書四方案”），并同時按本辦法第九條的要求提出審查意見，一并于自受理申請之日起的20個工作日內(nèi)報同級人民政府審核。涉及征收土地的，市、縣土地行政主管部門應(yīng)按規(guī)定舉行征地補償及安置方案聽證會，聽證會材料應(yīng)隨用地申請材料一并上報。
（三）經(jīng)同級人民政府審核同意的用地申請由市、縣（市、區(qū)）土地行政主管部門逐級行文上報有審批權(quán)的人民政府土地行政主管部門，并附報如下附件：
1.“一書四方案”；
2.有關(guān)圖件資料：包括建設(shè)用地勘測定界圖、土地利用總體規(guī)劃圖、土地利用現(xiàn)狀圖和土地權(quán)屬證書、補充耕地位置圖；
3.用地預(yù)審報告；
4.項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件；
5.有關(guān)部門的意見；
6.地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告和是否壓覆重要礦床報告；
7.征地補償費預(yù)存款到位的證明。
（四）需報國務(wù)院審批的，由省人民政府審核后上報。
第十四條各級土地行政主管部門對建設(shè)用地的審查應(yīng)當(dāng)實行土地行政主管部門內(nèi)部會審制度，并可根據(jù)實際需要采用集中開會審查等方式進行。
第十五條市、縣（市）人民政府的土地行政主管部門在實施具體供地方案時，需要局部調(diào)整已經(jīng)批準(zhǔn)的供地方案所確定的用地范圍或用地位置的，如符合現(xiàn)有土地利用總體規(guī)劃，不涉及用地數(shù)量增加和多占用農(nóng)用地的，可由市、縣（市）土地行政主管部門擬訂有關(guān)調(diào)整方案報原批準(zhǔn)用地人民政府土地行政主管部門審核同意，并報同級人民政府備案。
五、用地報批材料要求
第*條上報建設(shè)用地材料應(yīng)逐步標(biāo)準(zhǔn)化和表格化，并符合下列要求：
（一）建設(shè)項目的用地申請表(原件)采用省土地行政主管部門統(tǒng)一制訂的標(biāo)準(zhǔn)表格，由用地單位負(fù)責(zé)填報。如建設(shè)項目用地涉及相關(guān)部門的審核內(nèi)容的，用地單位應(yīng)持該表到有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)，并由該部門在表中相應(yīng)的欄目填寫意見和加蓋公章。
（二）“一書四方案”(原件)采用省土地行政主管部門統(tǒng)一制訂的標(biāo)準(zhǔn)文本格式，所需填報的內(nèi)容要求填寫完整、準(zhǔn)確。
（三）有關(guān)圖件：
1.建設(shè)用地勘測定界報告(原件)：由具有勘界、測量技術(shù)資質(zhì)的單位嚴(yán)格按照國家規(guī)定的技術(shù)規(guī)程進行制作，其勘測定界圖采用有測繪資質(zhì)的單位測制的1∶2000或1∶1000、1∶500地形圖。需報國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地以及新建高速公路項目用地，其建設(shè)用地勘測定界報告由具有勘界能力的甲級測繪技術(shù)資質(zhì)的單位制作。在勘界圖上，用紅線準(zhǔn)確標(biāo)出用地范圍界線，標(biāo)明界點坐標(biāo)并騎界加蓋上勘界測繪單位和用地所在地縣級以上土地行政主管部門公章，同時要注明勘界成圖時間。
2.土地利用現(xiàn)狀圖：采用1∶10000最新近的整幅標(biāo)準(zhǔn)面積量算圖。圖斑顯示的地類要清楚、準(zhǔn)確。用地范圍、位置用紅線標(biāo)出，并注明制圖時間及加蓋公章。
3.土地利用總體規(guī)劃圖：規(guī)劃成果已備案的，只需提供用地所在位置的局部復(fù)印件（單獨選址報批用地時提交）。用地位置范圍用紅線在圖上標(biāo)出。
4.土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模控制圖（“三圈圖”）：可采用經(jīng)縮小的復(fù)印件（批次用地時提交）。用地位置范圍用紅線在圖上標(biāo)出。
5.補充耕地位置范圍圖：采用1∶10000土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查圖斑圖復(fù)印件，標(biāo)明所補充耕地的位置、范圍，并注明制圖時間。
6.調(diào)整規(guī)劃方案(原件)：依法可以在用地報批時將調(diào)整規(guī)劃方案一并上報批準(zhǔn)的，應(yīng)該在土地利用總體規(guī)劃圖上標(biāo)明調(diào)整建設(shè)用地的位置、范圍。
第十七條用地報批件所附文字表格和圖件應(yīng)列目錄并按規(guī)定的順序裝訂整齊。須報省人民政府批準(zhǔn)的用地，向省報送請示文件和有關(guān)附件一式兩份。須報國務(wù)院批準(zhǔn)的用地，向省報送請示文件和有關(guān)附件一式四份。
第十八條用地請示的格式應(yīng)當(dāng)規(guī)范，請示的內(nèi)容表述應(yīng)準(zhǔn)確和齊全，主要包括如下內(nèi)容：
（一）用地是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否落實農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)；
（二）用地的位置、面積、地類、權(quán)屬是否清楚、準(zhǔn)確；
（三）耕地占補平衡是否落實，是否占用基本農(nóng)田；
（四）征地補償安置是否符合法定標(biāo)準(zhǔn)；
（五）征地方案支付的土地補償費和安置補助費是否能保持需要安置的農(nóng)民原有生活水平，征地補償安置方案是否按規(guī)定舉行過聽證程序，被征地群眾在聽證會上提出的合法要求是否已為當(dāng)?shù)貒列姓鞴懿块T采納；
（六）有關(guān)征地補償安置的措施是否可以有效落實；
（七）需要繳納的新增建設(shè)用地有償使用費等有關(guān)費用是否已經(jīng)籌措到位。
第十九條需報省人民政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地所涉及的請示和批復(fù)行為，均由各級土地行政主管部門負(fù)責(zé)行文，但應(yīng)注明“經(jīng)同級人民政府同意”。需報國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地按國家有關(guān)規(guī)定行文。
第二十條有下列情形的建設(shè)用地報件，不予受理：
（一）不符合公文行文規(guī)范的；
（二）請示的內(nèi)容表述不準(zhǔn)確或不完整的；
（三）不符合本辦法列明的各項報批要求的。
六、時限要求
第二十一條各級土地行政主管部門辦理建設(shè)用地審查報批，應(yīng)實行服務(wù)承諾制，并對內(nèi)部各辦事機構(gòu)辦理審查業(yè)務(wù)作出明確時限要求。
第二十二條有審批權(quán)的人民政府同級土地行政主管部門自受理用地申請之日起，于20個工作日內(nèi)對用地提出審查意見后報同級人民政府審批。
第二十三條各級人民政府在收到同級土地行政主管部門對建設(shè)用地的審查意見后，應(yīng)在15個工作日內(nèi)予以審核或?qū)徟?/p>
收到各級人民政府對建設(shè)用地的審核或?qū)徟庖姾螅壨恋匦姓鞴懿块T應(yīng)在5個工作日內(nèi)行文上報或批準(zhǔn)。
批復(fù)建設(shè)用地之前需落實繳納有關(guān)規(guī)費的，各級土地行政主管部門應(yīng)在收到審核或?qū)徟募?個工作日內(nèi)發(fā)出繳費通知，督促有關(guān)方面在限期內(nèi)辦理完畢有關(guān)繳費的手費，并在收到繳費憑證后的3個工作日內(nèi)發(fā)出用地批復(fù)。
第二十四條上級土地行政主管部門接受建設(shè)用地報件后，如需補報有關(guān)用地附件或?qū)τ嘘P(guān)問題作出補充說明，應(yīng)在收件后5個工作日內(nèi)以書面方式向下級土地行政部門提出。下級土地行政部門需要補報的附件或補充說明的材料應(yīng)在3個工作日內(nèi)補報，在限期內(nèi)不補報又無正當(dāng)理由的，報件予以退回。
第二十五條建立建設(shè)用地審批和批后實施情況備案制度。
（一）地級以上市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，同級土地行政部門應(yīng)在批準(zhǔn)后15個工作日內(nèi)報省土地行政主管部門備案。
（二）分批次批準(zhǔn)使用的土地，市、縣土地行政主管部門須將具體建設(shè)項目供地情況列表，每季度第一個月的前10個工作日內(nèi)報上一級土地行政管理部門備案。
自20__年省政府下發(fā)《關(guān)于加強和改進土地征用工作的通知》（浙政發(fā)〔20__〕27號）以來，全省許多地方因地制宜地開展了村級安置留地工作，對發(fā)展被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟，拓展就業(yè)渠道，推進勞動力結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活水平起到了積極的作用。但有的地方在實施過程中也出現(xiàn)了政策把握不準(zhǔn)確、工作開展不平衡、指標(biāo)分配不公平、項目選址難落實、供地方式不規(guī)范等問題。為此，現(xiàn)就進一步規(guī)范村級安置留地管理工作提出如下指導(dǎo)意見：
一、積極拓寬被征地農(nóng)民的補償安置渠道
各地要站在有利于解決“三農(nóng)”問題的高度，從適度提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)，建立農(nóng)村、農(nóng)民增收長效機制，強化土地的社會保障功能的角度出發(fā)，準(zhǔn)確把握省政府提倡實行留地安置政策的內(nèi)涵和目的，積極拓寬征地安置的有效途徑。
各地要在充分尊重和維護農(nóng)民意愿和權(quán)益的前提下，堅持因地制宜的原則，選擇適合本地實際的征地補償安置方式，不能搞“一刀切”。既可以繼續(xù)實行留地安置政策，也可以通過提高補償標(biāo)準(zhǔn)、加大就業(yè)扶持力度、建立健全被征地農(nóng)民的失業(yè)、養(yǎng)老等保障制度等方式，解決被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活保障問題。
二、努力健全村級安置留地管理制度
各地可根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平、城鎮(zhèn)規(guī)劃實施、建設(shè)用地供給潛力、征地補償標(biāo)準(zhǔn)及安置方式、政府財政支付能力等條件，合理設(shè)定村級安置留地的實施范圍、對象和標(biāo)準(zhǔn)。
對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)人均耕地面積低于0.2畝的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，因國家建設(shè)需要（不包括本集體經(jīng)濟組織建設(shè)項目）實施征地的，可安排村級安置留地指標(biāo)。具體安置留地標(biāo)準(zhǔn)以實際被征收的農(nóng)用地的土地面積為基數(shù)，按一定比例核定，但最高不得超過10。各地要將村級安置留地指標(biāo)納入當(dāng)?shù)赝恋乩媚甓扔媱潱c年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)的安排使用相掛鉤。
要充分考慮城市規(guī)劃功能分區(qū)、土地分等定級、二三產(chǎn)業(yè)收益水平以及土地利用規(guī)劃指標(biāo)等因素，合理確定村級留地中二三產(chǎn)業(yè)用地比例以及具體建設(shè)項目用地面積和建筑體量，維護實施村級安置留地的村際間土地收益的公平性和合理性。
要建立村級安置留地指標(biāo)結(jié)算制度，對安置留地指標(biāo)的核定、使用以及預(yù)支、調(diào)劑實行臺帳管理。安置留地臺帳可作為安置留地建設(shè)項目用地預(yù)審、項目立項、規(guī)劃審批的依據(jù)。
三、依法規(guī)范村級安置留地開發(fā)利用
村級安置留地的開發(fā)利用，要嚴(yán)格依照《中華人民共和國村民委員會組織法》的有關(guān)規(guī)定，由村民會議依法討論決定。實施具體建設(shè)項目的，其土地所有權(quán)性質(zhì)可保留農(nóng)村集體所有，辦理集體土地使用手續(xù)；也可通過征收變更為國有土地，辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
在符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，各地要按照節(jié)約集約用地的原則，正確引導(dǎo)村級安置留地建設(shè)項目依據(jù)產(chǎn)業(yè)分類分別向工業(yè)園區(qū)（功能區(qū)塊）、城鎮(zhèn)社區(qū)集中，充分發(fā)揮資源共享、產(chǎn)業(yè)集聚的社會效應(yīng)。同時，要采取積極靈活的土地處置政策，鼓勵和支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過自主開發(fā)、合資合作、產(chǎn)權(quán)租賃、物業(yè)回購等方式實現(xiàn)安置留地向“物業(yè)化”轉(zhuǎn)變，形成農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為業(yè)主經(jīng)營不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)租賃的安置留地利用方式，從而建立起運營成本低、經(jīng)營風(fēng)險小、經(jīng)濟收益長期穩(wěn)定的農(nóng)村集體資產(chǎn)管理體制和運營機制。
（一）對用于二產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的安置留地，各地要在開發(fā)區(qū)、園區(qū)或工業(yè)功能區(qū)塊內(nèi)予以優(yōu)先安排，并可以全省工業(yè)用地最低限價標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以自主或以土地使用權(quán)作價入股（出資）、出租方式與開發(fā)區(qū)、園區(qū)或其他經(jīng)濟主體聯(lián)合開發(fā)建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房等生產(chǎn)生活配套設(shè)施，以出租廠房等物業(yè)或以收取固定收益的方式獲取長期穩(wěn)定的經(jīng)濟來源。
（二）對用于三產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的安置留地，可安排用于村鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場、敬老院、文體設(shè)施等公益事業(yè)建設(shè)，但不得用于開發(fā)建設(shè)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性項目。
（三）對因政府實施經(jīng)營性用地出讓涉及村級安置留地的，應(yīng)予以征收。并在此基礎(chǔ)上按照本地經(jīng)營性用地的平均出讓價格水平，給予相應(yīng)補償，或者回購開發(fā)項目中的部分商業(yè)、辦公用房返還給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，以實現(xiàn)安置留地返還收益的“物業(yè)化”，為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織租賃經(jīng)營活動提供優(yōu)惠可靠的不動產(chǎn)來源。
（四）對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)且擬撤村建居的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）政府批準(zhǔn)，可按照拆舊建新的原則將安置留地用于統(tǒng)建、聯(lián)建農(nóng)民公寓，逐步實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少相掛鉤的目標(biāo)，進一步推進農(nóng)村建設(shè)用地的集約利用。嚴(yán)禁將安置留地以宅基地形式分配到戶。
（五）對確因規(guī)劃選址、用地指標(biāo)、項目引進等原因造成安置留地?zé)o法開發(fā)利用，以及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織受財力、物力和人力等因素限制自動要求放棄安置留地的，市、縣（市、區(qū)）政府可以貨幣形式回購安置留地。具體回購標(biāo)準(zhǔn)，各地可按照本地區(qū)平均土地收益水平以及財政支付能力確定。
2011年9月，湖南省人民政府批準(zhǔn)征收某集體經(jīng)濟組織土地用于公路建設(shè)。2011年9月，A市人民政府了《征收土地公告》。2012年3月，A市國土資源局了《征地補償安置方案公告》。自然人B經(jīng)營的養(yǎng)豬場占用的土地約三分之一在此次征地紅線范圍內(nèi)。A市征地拆遷事務(wù)所對B的全部用地和房屋進行了補償?shù)怯洠瓦_了補償清單和補償通知書。由于B拒不配合，A市國土資源局將房屋拆遷補償費撥入B個人銀行賬戶，并于4月下達了《限期騰地通知書》。B不服，遂申請行政復(fù)議。
存在的問題：
涉嫌違規(guī)擴大征地面積。自然人B經(jīng)營的養(yǎng)豬場所用土地面積約12畝，場內(nèi)建筑面積3600m2，但在征地紅線范圍內(nèi)的土地面積僅為4.5畝，建筑面積2300m2。A市國土資源局要求B騰出全部土地，事實依據(jù)和法律依據(jù)不足。
案例二
2010年3月，湖南省人民政府批準(zhǔn)征收某集體經(jīng)濟組織土地用于公路建設(shè)。2010年7月，A市人民政府了《征收土地公告》。2010年9月，A市國土資源局了《征地補償安置方案公告》。自然人B居住的房屋在征地紅線范圍內(nèi)，但此房屋的《私房建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的戶主姓名為自然人C，且B非本集體經(jīng)濟組織成員。C的人與建設(shè)指揮部簽訂了《征地拆遷補償協(xié)議書》，A市國土資源局將補償費以C戶名義存入銀行。2012年6月，A市國土資源局向C送達了《限期騰地通知》。B不服，遂申請行政復(fù)議。
存在的問題：
該被拆遷房屋的《私房建設(shè)用地批準(zhǔn)書》戶主是C，但實際居住人是B，且在A市拆遷指揮部公示的拆遷戶基本情況中，注明了B購買C宅基地建房的事實，但沒有寫明不予安置。B從2006年居住至今，A市國土部門也未對其買地建房的情況進行查處，導(dǎo)致現(xiàn)拆遷受阻，引發(fā)行政復(fù)議案件。
案例三
2008年6，湖南省人民政府批準(zhǔn)征收某集體經(jīng)濟組織土地用于某安置小區(qū)建設(shè)。2010年10月，A市人民政府了《征收土地公告》。2010年11月，A市國土資源局了《征地補償安置方案公告》。期間，A市征地拆遷事務(wù)所進行了補償?shù)怯洠_認(rèn)自然人B的房屋合法面積為154m2，違法面積為126m2。2012年初，A市國土資源局將該宗土地出讓，用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。由于B拒不配合拆遷騰地，同年5月，A市國土資源局向B送達了補償告知書，將補償款以B名義專戶儲存，并下達了《限期騰地通知書》。B不服，遂申請行政復(fù)議。
存在的問題：
一、涉嫌錯誤確認(rèn)房屋的合法面積。A市國土資源局公布的房屋鑒定表中，B的合法土地面積是117m2，違法土地面積是36m2，但確認(rèn)的合法建筑面積為154m2，違法建筑面積為126m2。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)B在違法占用的土地上所建的房屋只有兩層，而A市國土資源局認(rèn)定B的違法建筑面積卻超過土地面積的3倍，明顯有誤。
二、涉嫌擅自改變土地征收用途。湖南省人民政府原批準(zhǔn)的用途為安置小區(qū)建設(shè)用地，但A市人民政府經(jīng)規(guī)劃調(diào)整后，將其作為房地產(chǎn)用地進行出讓，改變了省人民政府批準(zhǔn)的“一書四方案”。
三、涉嫌違反“凈地”出讓的規(guī)定。2007年9月12日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》（國土資電發(fā)[2007]36號），規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)出讓實行“凈地”出讓，出讓前應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補償安置等經(jīng)濟法律關(guān)系。但此次建設(shè)用地使用權(quán)出讓，在B所有的房屋拆遷補償尚未到位，房屋尚未拆除的情況下即進行出讓，涉嫌違反建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓的規(guī)定。
案件給我們的啟示：
一、改變土地用途要經(jīng)法定審批機關(guān)批準(zhǔn)。土地征收審批的一項重要資料就是“一書四方案”，供地方案就屬于“四方案”之一。土地用途的確定系供地方案的一項重要內(nèi)容。改變了土地用途，導(dǎo)致了供地方案以及整個征地審批內(nèi)容的重大變化，依法需要經(jīng)原批準(zhǔn)征收土地的機關(guān)批準(zhǔn)。這個問題在湖南省國土資源廳《關(guān)于進一步規(guī)范建設(shè)用地審批管理工作的通知》（湘國土資發(fā)[2011]57號）中已有明確規(guī)定。當(dāng)然，已經(jīng)按照批準(zhǔn)的供地方案供地后，土地使用權(quán)人申請改變土地用途的，供地方可以依法批準(zhǔn)改變土地用途。
關(guān)鍵詞:統(tǒng)籌城鄉(xiāng);高速公路征地;問題及建議
2009年2月5日中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)全文刊發(fā)了國發(fā)[2009]3號文《國務(wù)院關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》。《意見》指出,重慶市是中西部地區(qū)唯一的直轄市,是全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū),在促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和推進改革開放大局中具有重要的戰(zhàn)略地位。《意見》第六條“加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),加快城鄉(xiāng)發(fā)展能力”別強調(diào),應(yīng)加快綜合交通運輸樞紐建設(shè),完善綜合交通運輸體系,盡快建成長江上游地區(qū)綜合交通樞紐……。除強調(diào)需加快鐵路建設(shè)外,也特別強調(diào)應(yīng)加快高速公路建設(shè):“加快重慶轄區(qū)國家高速公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè),穩(wěn)步開展地方高速公路建設(shè),加快建成“一環(huán)兩射一聯(lián)’市內(nèi)高速公路骨架,國家和省級干線公路達到三級及以上標(biāo)準(zhǔn),實現(xiàn)“四小時重慶’和“八小時鄰省’的公路通達目標(biāo)’。因此,高速公路建設(shè)在實現(xiàn)長江上游地區(qū)綜合交通樞紐的作用尤為重要,要加快高速公路建設(shè),首先應(yīng)解決高速公路用地問題。
一、重慶高速公路建設(shè)基本情況及用地情況
直轄之初,重慶市提出“5年變樣,8年變暢’的奮斗目標(biāo)。2001年,重慶市提出建設(shè)“8小時重慶’和在2020年建成“二環(huán)八射”骨架高速公路網(wǎng)。2002年,重慶市又進一步提出打造長江上游交通樞紐,將“二環(huán)八射’規(guī)劃提前10年完成,即在2010年建成2000公里高速公路骨架網(wǎng)絡(luò)。2000公里高速公路建設(shè)后,在近幾年里,重慶還有3000公里建設(shè)規(guī)劃。
要探究高速公路“用地困難’的成因,需先了解一下用地情況。高速公路屬帶狀走向,涉及的區(qū)縣較多、用地量大,建設(shè)過程中隨時出現(xiàn)滑坡、變更等現(xiàn)象出現(xiàn)不可預(yù)見性的用地。據(jù)初步統(tǒng)計,已建成通車的成渝、渝長等高速公路用地5萬畝,經(jīng)對2006年重慶在建項目的外環(huán)高速、渝湘高速、萬宜高速等統(tǒng)計,用地量為13萬畝,平均每公路用地115畝,而國家給重慶的用地指標(biāo)2006年為6,6150萬畝,2007年建設(shè)用地指標(biāo)為10,5萬畝(其中農(nóng)用地指標(biāo)為67500畝),因此,重慶其他項目兩年不新征用地的情況下,需拿出兩年的國家下達指標(biāo)才能滿足在建高速公路用地需要,可見,高速公路具有“先天性’的用地難,在具體執(zhí)行過程中,更具有以下困難因素:
二、高速公路用地困難及原因
高速公路建設(shè)需使用國有和集體兩種類型的土地,其中,集體土地又分為征收和臨時用地兩種方式, 《國土法》第五十四條規(guī)定對能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)可以以劃撥方式取得國有土地的使用,第五十八條規(guī)定對公共利益使用土地的可以回收土地使用權(quán)并適當(dāng)補償。因此,高速公路在使用國有土地上明確界定了取得方式,雖然對補償方式未進一步明確操作性不強,但由于量小矛盾不大,高速公路用地矛盾主要集中體現(xiàn)中征收使用集體土地方面:
(一)公路占建設(shè)用地指標(biāo)指標(biāo)相對較大產(chǎn)生供需矛盾,造成供地困難,重慶作為最年輕的直轄市,具有大城市帶動大農(nóng)村的特點,一方面需完善和加強城市中心區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施和城市改造建設(shè),另一方面城市建設(shè)需輔以農(nóng)村發(fā)展,因此,中央政府予以重慶市的用地指標(biāo)總體有限,隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)新一輪的規(guī)劃及發(fā)展,重慶除應(yīng)加快原先的規(guī)劃實施外,在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展過程中一些新的嘗試和舉措會占用更多的用地指標(biāo)。高速公路建設(shè)用地量極大,無凝會占用重慶大量的用地指標(biāo),十一五國家給重慶的用地指標(biāo)約30000公頃,高速公路需使用9000余公頃,占30%,如高速公路過份使用土地指標(biāo),則城市建設(shè)及重慶其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將會受到調(diào)控,會對重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展造成極大的制約。
為減少用地指標(biāo),市政府辦公廳渝辦發(fā)(2008)231號文規(guī)定,將高速公路建設(shè)涉及到的建設(shè)管理用房、拌和場、取棄土場、施工道路等按臨時用地辦理,還規(guī)定臨時用地支付復(fù)耕費、構(gòu)附著青苗費、地上管網(wǎng)及房屋拆遷費,由于該文件規(guī)定的工程臨時用地歸還后群眾復(fù)耕困難,補償標(biāo)準(zhǔn)與征地比較出入較大,實際使用阻力巨大,
(二)高速公路用地未納入土地利用總體規(guī)劃,導(dǎo)致用地難,重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的任務(wù)之一就是增加交通樞紐功能,高速公路網(wǎng)的完善是密不可分的。但遺憾的是,重慶絕大多數(shù)區(qū)縣在土地利用規(guī)劃中,未對高速公路用地進行規(guī)劃,筆者參建的渝湘高速公路所經(jīng)過的武隆、彭水、黔江和酉陽,在辦理土地報建手續(xù)時的前提就是對原有土地利用規(guī)劃全部進行調(diào)整,除費時費力調(diào)整了當(dāng)?shù)卦型恋乩貌季种?更重要的是因為高速公路用地必須能動用原規(guī)劃用于其他建設(shè)的用地指標(biāo),打亂了原有的建設(shè)用地方案,既影響當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)與發(fā)展,又會對高速公路用地帶來困難。
(三)征地政策對高速公路用地?zé)o明確定位,導(dǎo)致征地困難,土地法第五十四條規(guī)定“建設(shè)單位使用國有土地,應(yīng)當(dāng)……;但是,下列建設(shè)用地……,可以以劃撥方式取得:……;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;……。第五十八條有下列情形之一的,……可以收回國有土地使用權(quán):為公共利益需要使用土地的;……,因此,如果高速公路屬公益事業(yè)或公共利益建設(shè)范疇,則僅是在使用國有土地時有對原使用者的收回權(quán),對征用集體土地?zé)o明顯的舉措,高速公路及交通建設(shè)征地在政策支持方面很局限,
另外,高速公路建設(shè)過程中新增用地的不確定性,導(dǎo)致征地手續(xù)辦理難;征地后易造成農(nóng)民失地失業(yè),征地實施困難等因素,也是導(dǎo)致征地難以實施的主要原因。
三、對策及建議
(一)重慶市人民政府應(yīng)以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)為契機,力求中央政府將高速公路項目的用地指標(biāo)納入國家統(tǒng)一考慮,或?qū)⒏咚俟酚玫刂笜?biāo)單獨核定,
《意見》中指出“在近期新增建設(shè)用地總規(guī)模不變的前提下,試行近兩年增加土地利用年度指標(biāo)、后幾年相應(yīng)減少年度指標(biāo)的管理方式。積極推進征地制度改革”。為用地指標(biāo)不足問題已有明確答案,但筆者認(rèn)為仍有不足。
按照現(xiàn)有的征地政策規(guī)定,高速公路項目不管是國家立項或當(dāng)?shù)卣㈨?項目用地只能占國家核定給當(dāng)?shù)厝嗣裾挠邢薜牡刂笜?biāo)。如其他項目占用造成用地指標(biāo)不足時,高速公路征地就會被卡殼,因此,如果國家對高速公路項目規(guī)劃或立項時,將公路用地量核算后納入規(guī)劃或立項時一并考慮,達到土地指標(biāo)與項目指標(biāo)同時成立:或者是公路規(guī)劃或立項后,爭取中央政府將公路用地指標(biāo)核發(fā)給重慶市,并要求重慶作為修建高速公路專用,這樣,高速公路修建所需土地不會占用本市其他建設(shè)所需用地指標(biāo),既保證了高速公路用地需求,又保證了其他工程建設(shè)用地需要。
(二)把高速公路納入全市土地規(guī)劃范疇并加強高速公路土地儲備制度。
要保證高速公路建設(shè)順利實施,留足發(fā)展用地尤為關(guān)鍵,高速公
路用地有規(guī)劃、有儲備,可使公路建設(shè)不再因土地“卡殼’,由于重慶現(xiàn)有土地規(guī)劃,僅僅是按土地用途規(guī)劃了建設(shè)用地、農(nóng)用地等項目用地,對高速公路等基礎(chǔ)設(shè)計建設(shè)用地?zé)o具體規(guī)劃,不但是規(guī)劃不能滿足公路建設(shè)需要,而且更不能達到土地預(yù)期儲備的效果,結(jié)合重慶實際情況,建議成立省級高速公路土地儲備制度,根據(jù)高速公路的建設(shè)計劃,由市政府授權(quán)的土地儲備機構(gòu)提前一兩年預(yù)先征用儲備,避免項目用地時受土地供應(yīng)指標(biāo)限制出現(xiàn)的無法征地的現(xiàn)象,避免突擊征地引發(fā)搶種、搶建和人為抬高地價等問題,可最大限度的減少土地成本和保證建設(shè)用地。同時,通過規(guī)劃能達到土地儲備的作用,而土地儲備又具有融集資金的功能,土地受益權(quán)質(zhì)押貸款籌集資金形成了政府最佳融資模式,既能獲取資金保證建設(shè),又可避免違反國家調(diào)控政策。
(三)從政策層面將高速公路納入公共設(shè)施定位,以便實施征地。
《土地管理法》規(guī)定, “國家為公共利益的需要’就可以征用集體所有的土地,其中對“公共利益’的界定不明,實踐中演變?yōu)閹缀跞魏螁挝唤ㄔO(shè)都可以征地土地,由于重慶的高速公路都屬收費路,反而容易理解為不屬公共利益,或公共利益的成份不足,征地時各級部門的認(rèn)識程度不同,造成征地實施困難,同時,高速公路征地涉及區(qū)縣較多、如市政府沒有專門組織機構(gòu)統(tǒng)一實施征地,則在征地行為的理解、執(zhí)行、貫徹等方面會出現(xiàn)不同意見,行為可能不一致,導(dǎo)致征地實施難,因此,高速公路等公共利益項目應(yīng)在“公共利益”中明確定位(達到防止可能出現(xiàn)的隨意解釋導(dǎo)致土地征用的濫用),明確操作步驟和程序,應(yīng)是高速公路征地必要的政策保障。
(四)對高速公路建設(shè)過程中因滑坡治理等工程變更出現(xiàn)的新增用地充許先用后征,
高速公路呈線型走向,以帶狀向前延伸,所經(jīng)過區(qū)域地質(zhì)狀況彼此不同,不確定因素較多。因此,修建過程中頻繁出現(xiàn)滑坡、填筑材料更換、占用地方道路恢復(fù)等工程變更必須使用的新增用地,此類用地具有零星、頻繁、周期長、不確定、不能預(yù)期、同處反復(fù)等特點,重慶屬山陵重丘區(qū)域,根據(jù)渝湘高速公路酉黔、黔彭、彭武200公里高速公路有地情統(tǒng)計,此類地占工程用地數(shù)量達135余宗約600畝,占全部用地的3.3%,時間函蓋全部建設(shè)期,按現(xiàn)有先征后用的政策,按10宗地一報最快為6個月的辦理周期計算會對工程工期耽誤多長7,那樣,工程建設(shè)會陷入一面是違法,一面是停工和損失的兩難境界,筆者認(rèn)為對正常的補充地政策應(yīng)給“尚方寶劍’,可在《公路建設(shè)項目用地指標(biāo)》中進行量化控制。
(五)以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)為契機,以土地為載體多渠道籌集高速公路征地拆遷資金。
《意見》指出, “按照依法自愿有償原則,允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)……’。除前面提到土地儲備達“土地銀行’的功能外,還可以從以下幾方面籌集征遷資金:
1、土地入股,就是將需征用的土地通過土地股份合作制的方式組織起來,承包產(chǎn)以承包的土地加入成為股東,入股的土地實行保底分紅和效益分紅的兩種分配辦法。土地入股不但解決普遍存在的廉價征地的不公平、補償費過低等問題,更重要的是解決了短期內(nèi)征地資金短缺現(xiàn)象,但重慶高速公路盈利周期長、成本回收較慢,如土地入股長期不能分紅,則易出現(xiàn)社會問題。
2、土地債券,就是將需征用的土地按現(xiàn)行征地政策測算出補償費用后,根據(jù)承包產(chǎn)被占用土地的數(shù)量按比例分配債券,債券利率可高于銀行利率,債券可流轉(zhuǎn)。很明顯債券分配不但可解決征遷資金困難,而且可根據(jù)高速公路經(jīng)營情況控制債券持有時間和利率,農(nóng)產(chǎn)也可隨時將債券通過流通變現(xiàn),因此對高速公路征遷資金籌集、減少征地摩擦、籌資形式穩(wěn)定等優(yōu)點,值得推廣。
3、政策支持,在確保被征地對象的所有征遷補償安置費足額支付的前提下,對國家政策性收費項目和納稅項目由市政府制訂專項政策予以免繳、少繳或緩繳,市政府在財政政策和稅收政策等方面實行優(yōu)惠的專項規(guī)定仍需持續(xù),
統(tǒng)籌城鄉(xiāng)實踐中,高速公路通過以上方面的實踐,一方面可最大限度的解決征遷資金緊張的窘迫狀況,另一方面可更大限度的支持高速公路征地群眾在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)過程中的發(fā)展和保障問題。
(六)做好高速公路征地群眾的就業(yè)安置工作,讓失地農(nóng)民安居樂業(yè)。
前面提到高速公路征地通過“土地入股”、“土地債券”等形式為被征地農(nóng)民的提供了生活保障,但這兩種方式與公路經(jīng)營狀況有著密切關(guān)系,如需分配較好的紅利則等待期限較長,不能保證有較規(guī)律、較穩(wěn)定的生活軌跡。因此,需對失地農(nóng)民制訂:
1、切實可行的社會保障及最低生活保障制度。重慶市人政府渝府發(fā)(2008)45號等文件對被征地農(nóng)民的社會保障和最低生活標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定和要求。規(guī)定“被征地土地補償費總額的80%首先統(tǒng)籌用于被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員參加城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險,……;其余20%支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織……。身份轉(zhuǎn)變的同時生活有了保障,對順利實施征地有了較大的幫助。
2、引導(dǎo)被失地農(nóng)民通過各種方式就業(yè),減少征地后的失地落感。
可采取政府扶持、部門協(xié)作、高速公路建設(shè)方支持,積極引導(dǎo)和扶持失地農(nóng)民培訓(xùn)工作,盡量提供公路清潔衛(wèi)生、加油站服務(wù)員、服務(wù)保潔員、收費服務(wù)員等工作。
3、結(jié)合當(dāng)?shù)芈肪W(wǎng)規(guī)劃,將工程進場便道納入統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)促進農(nóng)村發(fā)展。
為滿足高速公路建設(shè)運輸需要,每條高速公路均修建得有專門的進場道路,可以把以前單一的滿足工點建設(shè)的道路結(jié)合農(nóng)村發(fā)展的需要,將士道建設(shè)納入鄉(xiāng)村道路規(guī)劃,將道路建設(shè)等級適當(dāng)提高,將道路網(wǎng)點適當(dāng)增多。
(七)在強化臨時用地使用范圍的同時適當(dāng)調(diào)整臨時用地使用標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒉糠峙R時用地納入土地儲備。
第二條、依法應(yīng)當(dāng)報國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地的申請、審查、報批和實施，適用本辦法。
第三條、縣級以上人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請受理、審查、報批工作。
第四條、建設(shè)項目可行性研究論證時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)項目批準(zhǔn)機關(guān)的同級土地行政主管部門提出建設(shè)用地預(yù)申請。
受理預(yù)申請的土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國家土地供應(yīng)政策，對建設(shè)項目的有關(guān)事項進行預(yù)審，出具建設(shè)項目用地預(yù)審報告。
第五條、在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨選址的建設(shè)項目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。
建設(shè)單位提出用地申請時，應(yīng)當(dāng)填寫《建設(shè)用地申請表》，并附具下列材料：
（一）建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明；
（二）項目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；
（三）土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告；
（四）初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；
（五）建設(shè)項目總平面布置圖；
（六）占用耕地的，必須提出補充耕地方案；
（七）建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告。
第六條、市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
第七條、在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案和征用土地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
第八條、建設(shè)只占用國有農(nóng)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案和供地方案。
建設(shè)只占用農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂征用土地方案和供地方案。
建設(shè)只占用國有未利用地，按照《土地管理法實施條例》第二十四條規(guī)定應(yīng)由國務(wù)院批準(zhǔn)的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂供地方案；其他建設(shè)項目使用國有未利用地的，按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定辦理。
第九條、建設(shè)項目用地呈報說明書應(yīng)當(dāng)包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應(yīng)附具下列材料：
（一）經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖；
（二）由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術(shù)報告書；
（三）地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料；
（四）以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關(guān)文件；
（五）為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。
第十條、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。
補充耕地方案，應(yīng)當(dāng)包括補充耕地或者補劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補充的期限，資金落實情況等，并附具相應(yīng)的圖件。
征用土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征用土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等。
供地方案，應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。
第十一條、有關(guān)土地行政主管部門收到上報的建設(shè)項目呈報說明書和有關(guān)方案后，對材料齊全、符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報經(jīng)同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將審查所需的材料及時送該級土地行政主管部門審查。
對依法應(yīng)由國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目呈報說明書和有關(guān)方案，省、自治區(qū)、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見，并對報送材料的真實性、合法性負(fù)責(zé)。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、國務(wù)院批準(zhǔn)征用土地的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案后，應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)文件和下級土地行政主管部門上報的材料一并上報。
第十二條、有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。
建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實行土地行政主管部門內(nèi)部會審制度。
第十三條、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：
（一）符合土地利用總體規(guī)劃；
（二）確屬必需占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)；
（三）占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；
（四）單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件。
第十四條、征用土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：
（一）被征用土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議的；
（二）被征用土地的補償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的；
（三）被征用土地上需要安置人員的安置途徑切實可行。
建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用農(nóng)民集體所有的土地的，依法簽訂臨時使用土地合同并支付臨時使用土地補償費，不得辦理土地征用。
第十五條、供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：
（一）符合國家的土地供應(yīng)政策；
（二）申請用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求；
（三）劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件；
（四）以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定；
（五）只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確。
第十六條、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
未按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費的，不予批準(zhǔn)建設(shè)用地。
第十七條、經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。
第十八條、建設(shè)項目補充耕地方案經(jīng)批準(zhǔn)下達后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨選址的建設(shè)項目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實；在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實。
第十九條、征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起10日內(nèi)，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)，公告《土地管理法實施條例》第二十五條第一款規(guī)定的內(nèi)容。
公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補償、安置方案并在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告。征地補償、安置方案的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)符合《土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規(guī)定。
征地補償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照征地補償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費，并落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑。
第二十條、在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布規(guī)劃要求，設(shè)定使用條件，確定使用方式，并組織實施。
第二十一條、以有償使用方式提供國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。土地使用者繳納土地有償使用費后，依照規(guī)定辦理土地登記。
以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向建設(shè)單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，依照規(guī)定辦理土地登記。《國有土地劃撥決定書》應(yīng)當(dāng)包括劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容。
建設(shè)項目施工期間，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》公示于施工現(xiàn)場。
市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)將提供國有土地的情況定期予以公布。
第二十二條、各級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項目用地進行跟蹤檢查。
【關(guān)鍵詞】城中村改造；土地管理；探討
城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計、資金籌集等問題；小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與不同身份人員的利益分配問題小的方面涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起方面之廣、內(nèi)容之細(xì)決定了城中村改造中土地管理責(zé)任之重大任務(wù)之艱巨。
筆者是從事最基層土地管理工作，切身感覺城中村改造政策一經(jīng)制定，實施起來就涉及到許多具體的土地問題，就能想到的談點看法。
1 嚴(yán)格城中村改造規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的銜接。
一個科學(xué)可行的土地規(guī)劃是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，遵循規(guī)劃控制條件是主導(dǎo)，城中村改造中，做好與地利用總體規(guī)劃的相互銜接至關(guān)重要。相對土地利用總體規(guī)劃而言，一個基期規(guī)劃已經(jīng)限定，其中各種用地的數(shù)據(jù)指標(biāo)以及規(guī)劃用地區(qū)域位置幾乎不容改變，因此城中村改造規(guī)劃是否與土地利用總體規(guī)劃相銜接是一個關(guān)鍵的問題。城中村改造具體實施時，地方政府是看資金情況計劃實施的。以我在的城區(qū)來說，政府是先將整體改造區(qū)域的道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為改造的第一步，按照城中村改造規(guī)劃定位整體區(qū)域規(guī)劃。如工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、政府辦公區(qū)以及街路等。在完成整體框架改造后，再逐步實施內(nèi)部改造。這就要求對規(guī)劃中的指標(biāo)數(shù)據(jù)進行科學(xué)合理的分析，對于城中村改造區(qū)域內(nèi)土地利用總體規(guī)劃中已限定的建設(shè)用地區(qū)域，認(rèn)真調(diào)查研究，科學(xué)可行的規(guī)劃好各類用地，做到高效集約，并充分利用原有的建設(shè)用地作為改造安置的先決用地因素，結(jié)合土地利用總體規(guī)劃科學(xué)設(shè)定城中村改造的中長期改造計劃及年度土地供應(yīng)計劃，盡可能減少占用耕地計劃指標(biāo)。
2 地類及權(quán)屬的調(diào)查審核關(guān)系到城中村改造用地的開展
改造地區(qū)長期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎(chǔ)所形成的建設(shè)用地布局雜亂無序，既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地；既有平房、樓房又有街面房、出租房；既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系。由于行政區(qū)劃調(diào)整等情況造成土地權(quán)屬和使用相對混亂，建筑審批手續(xù)要件參差不齊。因此，在征地過程中，對權(quán)屬的審核、地類以及一些相關(guān)要件的準(zhǔn)確性及合法性審核認(rèn)證就非常關(guān)鍵，對一些問題處理上的政策把握也至關(guān)重要，關(guān)系到征地拆遷、補償、上報組卷及審批等一系列工作是否能夠順利開展，更關(guān)系到城中村改造中政策的實施。這就要求，在前期工作中，要做到細(xì)致深入，認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，對改造區(qū)域內(nèi)的實際情況做到事無巨細(xì)的徹底清查，掌握第一手資料，針對所了解的情況制定具體的改造方案，做到有的放矢。
3 征地過程中政策規(guī)范與實際情況的不銜接。
征地審批過程中，一些必備的要件是必不可少的，如：集體建設(shè)用地使用證，農(nóng)村宅基地使用證等。這些手續(xù)，一些村鎮(zhèn)還還沒有開展辦理，有些多年形成的集體建設(shè)用地，沒有審批及登記手續(xù)，集體宅基地登記工作才剛剛開展，多數(shù)地區(qū)還未開始。而上報審批過程中還必須提供，矛盾很顯現(xiàn)，操作起來十分棘手。事實上，我們不得不承認(rèn)，在《土地法》實施之前及開始實施的一段時間內(nèi)，我們的土地管理及地籍管理還存在許多不完善及不到位的地方，用現(xiàn)在已經(jīng)逐步走入正軌的土地管理現(xiàn)狀去要求那些《土地法》還沒有出臺或者剛剛出臺不久時的土地管理狀況，明顯是達不到條件的。這就需要，在城中村改造政策出臺之前，要深入實際調(diào)查研究，在充分考慮改造過程中農(nóng)民、集體切身利益及城市發(fā)展需要的同時，也要充分考慮地區(qū)的實際情況及與政策相關(guān)的實際情況，制定詳細(xì)的審批細(xì)則，做到依據(jù)合法，且操作起來切實可行。如，哪些用地是不可以審批的，哪些用地是需要相關(guān)部門補充相關(guān)材料的，那些是需要完善的包括程序、要件等，這樣就使得用地報批更加規(guī)范化、合法化。
4 征地補償及安置。
《**省建設(shè)用地置換暫行辦法》（以下簡稱《置換辦法》）實施以來，在地方各級政府的高度重視和國土資源部門的努力下，建設(shè)用地置換工作取得了明顯成效，有力地促進了耕地保護和農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)約集約利用，優(yōu)化了城鄉(xiāng)土地利用結(jié)構(gòu)，緩解了建設(shè)用地需求矛盾，推進了新農(nóng)村建設(shè)。但目前工作中仍然存在一些不容忽視的問題，一些地方前期工作不夠細(xì)致和扎實，土地復(fù)墾進展緩慢、標(biāo)準(zhǔn)不高、質(zhì)量偏低，少數(shù)地方拆遷補償不到位、安置措施不落實等。為進一步推進并規(guī)范建設(shè)用地置換工作，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、建設(shè)用地置換實行一次報批分步實施，確保拆遷安置和復(fù)墾工作落實到位。
從20**年起，報經(jīng)省政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地與農(nóng)用地置換項目，實行一次報批分期實施。即先下達實施土地復(fù)墾方案批準(zhǔn)文件，涉及新增安置用地的，同時同意先行使用安置用地。各地接到批文后，要迅速組織擬置換區(qū)的拆遷復(fù)墾和村莊搬遷。在安置用地全部確定、拆遷補償費用全部到位、拆遷工作全部結(jié)束、土地整理復(fù)墾工作開始后，由項目實施單位申請上一級國土資源部門現(xiàn)場核實，并將核實情況報告省廳。經(jīng)省廳核查符合規(guī)定的，印發(fā)建設(shè)用地置換批復(fù)，由各地按規(guī)定實施征地和供地。
二、確保置換項目耕地面積有所增加，促進耕地保護。
各地上報的建設(shè)用地與農(nóng)用地置換項目，在擬定土地置換方案時，要保證置換項目區(qū)內(nèi)整理復(fù)墾的耕地面積，扣除建設(shè)占用耕地后，新增耕地面積不少于被占用耕地面積的5％。凡達不到要求的，將相應(yīng)核減被置換耕地面積。經(jīng)驗收整理復(fù)墾的耕地質(zhì)量應(yīng)不低于被置換耕地，新增耕地可以納入儲備庫，用于耕地占補平衡。
三、依法做好拆遷補償安置工作，切實維護農(nóng)民合法權(quán)益。
建設(shè)用地置換項目（或土地復(fù)墾方案）經(jīng)依法批準(zhǔn)后，實施置換項目單位要按照批準(zhǔn)的土地復(fù)墾方案（土地置換方案）和征收土地方案確定的拆遷和征地補償標(biāo)準(zhǔn)，支付補償費用，嚴(yán)禁拖欠、截留。上級國土資源部門要監(jiān)督補償費用支付到位情況。
要積極妥善處理群眾來信來訪工作，對置換項目涉及的不予解決的，將報請省政府撤銷置換批復(fù)。對未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)實施建設(shè)用地置換、無權(quán)批準(zhǔn)或越權(quán)批準(zhǔn)建設(shè)用地置換等違法行為，將依法嚴(yán)肅處理。
四、加大資金投入，提高土地復(fù)墾質(zhì)量、改善安置區(qū)環(huán)境。
經(jīng)批準(zhǔn)的置換項目，依據(jù)《置換辦法》不再繳納的耕地占用稅、新增建設(shè)用地土地有償使用費、水利建設(shè)基金和耕地開墾費，要專項集中用于擬置換建設(shè)用地上房屋等地上附著物的補償、土地復(fù)墾、拆遷安置區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；不足部分，要通過整合支農(nóng)資金或從置換用地的土地收益中解決，以保證整理復(fù)墾的耕地質(zhì)量不低于被置換耕地，安置區(qū)村容村貌和群眾生產(chǎn)生活條件較大改觀和提高。
五、扎實做好建設(shè)用地置換報批前期工作，維護建設(shè)用地置換工作的嚴(yán)肅性。
要努力做好置換項目涉及的群眾工作，認(rèn)真負(fù)責(zé)地把好每個環(huán)節(jié)。置換涉及農(nóng)戶權(quán)利的，要征得其同意，申請置換單位要與每一農(nóng)戶簽訂補償安置協(xié)議，切實維護土地權(quán)利人的合法權(quán)益。被置換區(qū)及安置區(qū)，要符合土地利用總體規(guī)劃，不得選址在地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)或壓覆重要礦床，以保護人民群眾生命財產(chǎn)安全，避免二次搬遷。
凡經(jīng)批準(zhǔn)的土地復(fù)墾方案和土地置換方案，要認(rèn)真組織實施，不得擅自調(diào)整，確因鄉(xiāng)村規(guī)劃調(diào)整等原因需要變更土地置換內(nèi)容的，應(yīng)履行報批手續(xù)。變更應(yīng)由原編制土地置換方案的國土資源部門，編制建設(shè)用地置換局部調(diào)整方案并附與調(diào)整內(nèi)容有關(guān)的附件材料，逐級報原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)后實施。在實施置換項目過程中，確需變更擬置換建設(shè)用地上房屋等拆遷安置用地位置的，涉及現(xiàn)有建設(shè)用地的，由當(dāng)?shù)貒临Y源部門依法辦理用地手續(xù)；涉及農(nóng)用地和未利用地以及需要變更征收土地內(nèi)容的，要在建設(shè)用地置換局部調(diào)整方案中反映，按要求報批。已批準(zhǔn)的置換項目，在實施過程中，拆遷安置多占用農(nóng)用地和未利用地的，要依法補辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和使用未利用地手續(xù)，或通過補辦置換用地方式予以解決。屬于批準(zhǔn)的土地復(fù)墾方案建設(shè)工程調(diào)整的，比照土地整理復(fù)墾開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計變更規(guī)定辦理。凡未經(jīng)批準(zhǔn)擅自調(diào)整擬置換建設(shè)用地位置或變更建設(shè)用地置換有關(guān)內(nèi)容的，在置換項目實施驗收時，一律不予通過。
六、進一步加強建設(shè)用地置換備案制度。
建設(shè)用地置換備案是上級國土資源部門掌握置換項目實施情況的主要途徑，各地一定要高度重視，及時上報。各地要按照省廳《關(guān)于下達20**年建設(shè)用地置換周轉(zhuǎn)計劃的通知》（皖國土資〔20**〕101號）要求，按項目認(rèn)真填寫《建設(shè)用地置換復(fù)墾土地情況報告表》，并按季度上報。省廳將對各地備案情況進行通報。
摘 要 實行土地使用制度改革以來，國有土地使用權(quán)出讓金成為城市建設(shè)的重要資金來源，為社會經(jīng)濟的快速發(fā)展提供了財力保證。社會經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致對土地的需求不斷增加，集體土地征收量逐年增大。土地資源是有限的，農(nóng)民在失去土地后，面臨著生存支柱減少，生活保障力下降等諸多問題。對政府征地從不滿到抵制，矛盾有逐年加深的趨勢。本文就影響集體土地征收的重要因素之一——征地補償價格問題作一些初淺的探討，希望能為解決集體土地征收問題提供一定的參考。
關(guān)鍵詞 集體土地 征收 價格因素
我國的土地實行社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表全體農(nóng)民占有屬于集體所有的土地。法律規(guī)定集體所有制的土地不得轉(zhuǎn)讓為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。政府因經(jīng)濟建設(shè)需要使用集體土地的，須經(jīng)縣級以上人民政府對集體土地實行征收，政府根據(jù)規(guī)劃在收取土地使用權(quán)出讓金后出讓土地使用權(quán)。以桂陽縣為例，2008年掛牌出讓土地使用權(quán)收入為5254.10萬元，2011年為41771.04萬元，年遞增68%，土地使用權(quán)出讓金為縣域經(jīng)濟的發(fā)展提供了重要資金支持。隨著城市建設(shè)步伐的加快，對土地的需求量越來越大，每年的征地量不斷增加，桂陽縣2008年征地1522畝，到2011年征地達3778畝，年遞增26%。農(nóng)民因不斷失去土地而對政府征地的抵觸情緒也不斷漫延，近年全國各地常有因集體土地征收而引發(fā)群體上訪事件，如廣東的烏坎村事件，造成很不好的社會影響，長此以往將會影響到社會的和諧穩(wěn)定。
一、集體土地征收及國有土地使用權(quán)出讓現(xiàn)狀
《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地，由村民委員會或村、組集體經(jīng)濟組織占有，只能由本村本組的農(nóng)民作農(nóng)業(yè)用地使用，不得轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)濟組織或個人作非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用。除縣級以上人民政府依法征收外，其他任何經(jīng)濟組織或個人征地都屬違法行為。國土資源部門在代表政府實施征地時，對被征地的集體經(jīng)濟組織或個人給予征地補償。征地補償價格標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括三個部分：土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費。以本縣為例：2009年湖南省人民政府湘政【2009】43號文《湖南省征地補償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的桂縣征地補償標(biāo)準(zhǔn)(包括土地補償和安置補助)為3.4969萬元/畝，2011年郴州市人民政府郴政【2011】3號文件《郴州市征地補償補充標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的桂陽縣青苗補償標(biāo)準(zhǔn)為0.153萬元/畝。
以計算補償?shù)幕鶞?zhǔn)地類水田為例，桂陽縣的征地補償費3.4969萬元/畝加青苗補償費0.1530萬元/畝，合計水田征地補償價格為：3.6499萬元/畝。
農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地必須報經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，（基本農(nóng)田須報國務(wù)院批準(zhǔn)），水田各項報批費用合計103元/平方米(折合6.87萬元/畝)。
國有建設(shè)用地的使用方面，我國90年代初開始實行國有土地使用制度改革，1990年5月19日，國務(wù)院第55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其它組織和個人，除法律規(guī)定的外，均可取得土地使用權(quán)進行開發(fā)、利用和經(jīng)營。2000年9月28日，國土資源部了第39號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定》規(guī)定，國有土地的所有權(quán)歸國家所有，國有土地使用權(quán)可出讓給公司、企業(yè)、其它組織和個人。受讓人向國家支付國有土地使用權(quán)出讓金后可取得規(guī)定年限的國有土地使用權(quán)。有資質(zhì)的地價評估機構(gòu)，根據(jù)宗地的地理位置、三通一平、五通一平狀況、交通狀況以及地方經(jīng)濟狀況等條件，評估出宗地價格，相關(guān)部門匯審?fù)夂笞鳛槌鲎尩變r，經(jīng)過掛牌競價，最終收入為土地使用權(quán)出讓金。本縣2011年掛牌出讓國有建設(shè)用地839.37畝，國有土地使用權(quán)出讓收入41771.04萬元，平均每畝49.77萬元。扣除每畝征地補償費3.6499萬元和每畝報批費用6.87萬元，國有土地使用權(quán)出讓純收入為每畝39.25萬元。
二、集體土地征收問題在價格方面體現(xiàn)
從上述可知，集體土地征收補償價格（以水田為例）為3.6499萬元/畝，國有土地使用權(quán)掛牌出讓收入為39.25萬元/畝，兩者相差10.75倍，也就是說，同一宗地經(jīng)征收出讓后農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織得到的收入只是政府的十分之一。通過征地就能取得巨額的財政收入，致使盲目征地，外延式擴大城市規(guī)模成風(fēng)。有的地方因征地?zé)o節(jié)制，后期開發(fā)跟不上，據(jù)統(tǒng)計，全國開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積已達3.5萬平方公里，圈占耕地43%閑置。被征土地“白天曬太陽，晚上照月亮”，造成嚴(yán)重的土地浪費。
被征地農(nóng)民對征地價和掛牌出讓價有如此大的差額更是感到不滿和抵觸。覺得政府在剝削他們，欺騙他們，加上對失去土地后所面臨的養(yǎng)老保險、生活安置等問題的擔(dān)憂，對政府征地的反感情緒更大。各個項目的征地大多是在基層政府的連哄帶壓下完成，農(nóng)民對政府征地的反感情緒嚴(yán)重，使得各地的征地工作進行得非常艱難。
