時間：2022-03-04 03:27:23
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業地產運營模式，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、引言
隨著城市化的不斷深入發展，在我國大中城市的發展呈現出了一股股商業地產開發熱。就我國的商業地產開發模式來說，其正處于一個發展轉型時期，雖然，取得了一定的成就，但是也相應地出現了一些問題需要加強重視。特別是隨著開發規模的擴大，這樣的問題本身也就顯得愈加嚴重，商業地產的運營模式本身也就需要做到理性對待、合理發展。
二、商業地產概述及特點分析
1.商業地產內涵
商業地產指的是房地產中用于進行商業活動的收益類場所。其包括了辦公用的寫字樓、會議樓以及公寓，也包括了用于開展經營活動的商業場所等等。商業地產往往不會被用來居住與生產。其狹義上的定義指的是：商業活動所需的房地產，其經營范圍包括了零售、餐飲、娛樂等等。而從廣義上的定義來看，其還可以進行融資、開發等一系列活動，只不過其本身與傳統的住宅和生產基地之間存在著較大的差異。
2.商業地產的開發運營模式特點分析
將商業地產與傳統的地產進行對比分析，商業地產所存在的特點，即為：一是經營活動的開展形式更為多樣化，其往往是以租賃的形式為主。商業地產通過這樣的方式來活動租賃收入，使得商鋪所有者得以獲得經濟利潤。因為商鋪“只租不售”可以科學地對整個商場進行業態業種配置，并能保證及時進行商業布局調整。這是商業經營發揮集聚效應的首要條件，有利于順利度過商場培育期。二是商業地產可以為擁有者創造更大的經濟利潤。其不僅僅是對租金的交納，還體現在地產本身的建筑成本與售價之間的對比，其會受多樣化的因素影響。如：地段的繁華程度、建成后的經營管理、商業企業的品牌商譽都會對租金收入產生影響。三是經營風險的存在，因為商業地產的成本回收周期較長，其可能會在回收的過程中面臨著來自于區位環境的因素影響而產生相應地價格波動，導致商業地產的虧損現象出現。例如周邊經濟環境、交通狀況、人流狀況、居住人群構成乃至政府的政策等。而且，商業地產的經營一般要經過2-3年的過渡期才能趨于成熟，投資回收期一般也要達到8-10年，這都構成了商業地產的較大的經營風險。四是經營活動的開展形式較為多樣。在一個商業地產中的經營模式一般是多種多樣的。其可能包括了商品銷售、服務行業等等類型。如，餐飲、休閑、金融、娛樂等等。
三、我國商業地產的運作模式分析
在我國，商業地產的運作模式呈現出了系統化的特征。其往往會受到地產開發商、管理者以及資本運營者三個方面的影響。其經營模式可以被分為四個類型，即全部出售、不售不租、純租及租售結合這四種。
1.全部出售的形式
全部出售這一形式是較為傳統的模式。地產開發商通過對房權進行出售來獲得經濟利潤，之后此處房產的商業經營活動便于地產開發商之間沒有任何關系了。在這個關系模式中，房產開發商可以在較短時間內將房產套現，繼而降低經濟壓力與經營風險。
2.不售不租模式
開發商通過建造商業地產來進行直接的經營活動，其既不對外出售，也不對外出租。這樣的經營模式會讓房地產上擁有地產的產權與經營權。同時，商業經營活動的開展更具針對性。但是，如果房地產商本身缺乏經營管理能力，往往會導致巨大的虧損，自主經營未必會讓經營活動的開展利潤被有效實現。
3.純租模式
在此類運作模式中，開發商不會選擇自主經營，而選擇以合同的形式來將商鋪對外出租，其出租規模各不相同，并在此基礎上來對這些商戶進行統一管理，以交納租金的形式來獲得經營利潤。為此，房地產商需要做到對市場的不斷培養，繼而來實現經營能力的發展。同時，也要注重于對品牌的塑造以此來實現市場競爭力的提升。
4.租售結合模式
房地產商通過對部分的房產進行銷售與租賃來獲得經濟利潤，以此來削弱自身帶有的資金壓力。這一運作模式顯得更為靈活，其可以很好地借用于社會資源來最大化地拉升自身的商業經營范圍，實現商品效益與品牌效益的最大化。同時，這樣的經營模式往往可以讓高層的經營管理活動在具備主體性的前提下，顯得更為獨立。
四、我國商業地產的運營策略探究
在我國針對于商業地產的運營模式需要從實際情況出發來對相關策略內容優化設計，以此來最大化地發揮出策略的價值。
1.注重于對商業地產的城市景觀設計
商業地產的開發作為城市的景觀組成部分，其應當具備一定的美觀性。這不僅僅是對建筑功能的要求，也是對建筑色彩、外形的要求。例如，商場、寫字樓以及酒店等商業地產的外觀設計就應當呈現出更為豐富的色彩，以此來更好地實現經濟價值與社會價值。在我國，因城市發展缺乏專門的管理條例與控制舉措，商業地產的開發也就需要從市場的實際需求出發來更好地做到優化設計。
2.撬動內需以此來實現綜合性商業地產的開發
目前，商業地產項目的發展呈現出綜合化發展的特征，這即是對國人生活方式的表現，其本身也是商業活動得以順利開展起來的前提保障性要素之一。此類綜合性的商業地產會具備在三個層次的綜合，即商業形態的綜合化運用。其包括了商業、娛樂以及文化等多方面的我要是融合。既有著商業活動的動態，也有著休閑娛樂的靜態。不同規模的商業地產可以有選擇地與其他功能設施相混合，這對規劃設計提出了更高的要求，所有內容不是簡單地拼湊而是有機的組合。在功能分區、動靜分區、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發揮最佳的綜合效益。
3.商業建筑對本土建筑風格的追求
建筑的形式與風格特征會對消費者的消費行為造成一定影響。民族文化作為傳統文化的組成部分，其往往更容易得到消費者的認可。本土風俗文化傳統的發揚光大是世界各國建筑文化的共同發展目標。歷史文脈在商業地產項目中的傳承也當仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。
4.通過舊城改造促使城市老商業街區的復興
中國有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴重的破壞。舊城老商業街區隨著時代的發展而逐漸沒落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產亟需復興原有活力，它是打造獨特城市名片的重要舉措，這也給商業地產開發提供了可資利用的基本素材。其核心指導思想是保護性開發，這種有限度的開發不僅不會降低開發帶來的商業價值，而且可以帶動旅游資源的挖掘。
五、結語
總的來說，商業地產的開發作為房地產發展的開展形式之一，其本身較普通的開發活動之間存在著差異化的地方。為此，其需要更加注重于對出現問題的解決，以此來實現商業地產開發工作的更好發展。在本文中，筆者通過對商業地產開發模式的分析來對我國新時期發展環境下的商業地產發展模式重新認識，認為只有選擇“只租不售”的模式，才能更好地解決目前而言我國商業房地產經營活動中所出現了的一系列問題。
參考文獻：
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[2]張蒙蒙.基于服務型建造的建筑企業商業地產開發運營模式研究[D].西安建筑科技大學，2014.
1、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制
我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。
2、商業投資模式比較低端落后
商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。
3、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏
商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。
4、商業地產的開發利潤高于商業經營利潤
商業地產的開發是一個高利潤行業，根據相關統計數據顯示，房地產行業的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業地產的利潤甚至超過100%，商業地產的價格要遠高于普通房地產行業的價格，因此，許多商業地產的開發商熱衷于商業地產的開發。但是，由于商業地產的開發利潤較高，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，這造成商業地產開發商過分的重視商業地產的開發，而忽視了商業地產資產的管理和運營。商業地產開發成為開發商獲取利潤的主要來源，導致開發商重視地產開發的短線操作，而不重視資產的長期運營和管理。
二、加強商業地產資產管理的重要性
1、給商業地產資產管理帶來租金收入
商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。
2、能夠促進商業地產的保值增值
商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。
3、促進商業地產整體效益的提升
商業地產的資產管理有效運行，能夠促進商業地產租金的提升，實現資產的價值的升值，提高商業地產的人氣、品牌效益，有助于帶動商業地產配套項目的繁榮。如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。
三、加強商業地產資產管理的對策建議
1、改善商業地產的運作和管理
商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。
2、創新商業地產投融資機制
商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。
3、大力開發混合型的商業地產
商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。
4、加強商業地產項目的后續運營
商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。
四、總結
摘要：本文重點分析了區域經濟特點、經營方式、政策環境、業態組合等商業地產價值的主要影響因素。借鑒紐約第五大道和北京王府井大街商業地產的價值增長經驗，提出了商業地產價值增長的建議。
關鍵詞 ：商業地產；價值；增長
隨著我國經濟總量與人均GDP的不斷擴大和提高，房地產業得到快速發展。尤其是2008年以來，隨著應對金融危機采取的一系列刺激經濟措施，房地產業得到爆發式發展。不同發展地區商業地產市場的發育程度不同，有的已經飽和或趨于飽和，有的正處于成長階段。如何最大限度地提高商業地產的價值，需要根據商業地產的價值影響因素綜合加以分析。
一、商業地產價值主要影響因素
目前，研究商業地產價值影響因素較多集中在定位、運營方式、地段、商圈、客流量、配套設施等。綜合各類研究，結合多年對商業地產價格的評估實踐，歸納商業地產價值因素主要為：
1.區域經濟特點
不同發展地區商業地產的發育水平不同。一線城市的商業地產由于開發時間長，再加上新城拓展范圍有限，已有的商業發育相對比較充分，商業地產多已經飽和或者趨于飽和，商業地產增值空間有限。隨著城鎮化進程的不斷推進，以及對商業地產的投資熱度由一線城市向外的擴張，二三線城市商業地產的發展空間仍較大，仍處于快速發展階段，呈現出供需兩旺的局面，商業地產價值增長潛力較大。
從區域內層次看，商業地產對區域經濟有溢出效應，它作為城市內區域經濟競爭力的重要標志，已成為區域經濟發展的重要力量。所在區域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服務設施的完備程度、未來城市規劃對該區域的發展定位、消費者的心理預期，周邊商業地產發育程度，都決定了商業地產的價值。
2.經營方式
商業地產價值要通過經營實現。目前，較常見的經營方式有三種：一是散售，即開發商只負責銷售，小業主各自經營；二是自持，即開發商持有，不對外銷售；三是小業主聯合起來委托商業管理公司統一經營，后兩者屬于統一經營的范疇。
從當前市場看，一、二線城市核心地段商業基本全部自持，一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段，存在租售并舉的產品。在三、四線城市，還存在著大比例散售的項目。業界的普遍共識是，統一經營是實現價值增長的法寶。因為在散售的情況下，由于小業主各種不同的利益訴求，以及缺乏專業固定的招商團隊和成熟穩健的投資經驗，往往導致項目的失敗。有些企業迫于資金壓力大，不得已選擇了散售或者租售并舉。隨著金融市場的不斷改革和金融工具的不斷創新，商業地產的統一經營將成為發展的普遍趨勢。
3.政策環境
政策環境包括宏觀經濟形勢、金融及貨幣政策、商業地產調控政策等。在我國當前市場經濟體系尚不健全情況下，商業地產受政策影響是顯而易見的。宏觀經濟發展水平決定了居民收支水平、物價與利率、社會儲蓄與投資水平以及消費品零售額等，通過影響人們的購買能力和投資預期，進而影響商業價值的實現情況。金融和貨幣政策，尤其是信貸政策決定了資金的流動性，對于主要依賴銀行信貸融資的開發商來說至關重要。商業地產及對住宅地產的調控政策直接影響著商業地產的價值。伴隨著房地產的一系列調控措施，“量價齊跌”“樓市拐點”“崩盤說”等等相伴而來，這就是市場對調控政策所作出的反應，也通過影響投資者和消費者的心理預期，進而影響到了商業地產的價值。
4.業態組合
項目開發前期明確業態組合的定位，是商業地產的價值體現。隨著信息技術的不斷發展和人們消費方式的不斷改變，商業地產的業態組合也呈現出了一些新的變化。目前，集客能力強、新項目市場培育期短、消費滯留時間長、對其他業態消費帶動顯著的體驗式業態，正逐漸成為商業地產業態組合的一個主要趨勢。發展趨勢和實際證明，一個業態組合能否適應社會發展帶來的新變化，能否順應市場的潮流，能否滿足消費者的需求，都決定了商業地產的價值。
二、國外及發達地區商業地產價值增長的借鑒
國外及發達地區商業地產成功運作的案例比較多，這里選擇具有代表性的紐約第五大道和北京王府井大街加以分析，從中得出對商業地產發展具有普遍借鑒意義的經驗。
1.紐約第五大道
第五大道是紐約曼哈頓區的中央大街，是世界上最著名的商業街之一。第五大道與20多條街道相交，并通過設立單行線、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以專業店、專賣店和國際連鎖店為主，以商品的高檔優質、品牌齊全、時尚前沿等特點，樹立了“最高品質與品位”的品牌效應。除了商業范疇的運營，第五大道還特別重視與區域經濟要素的融合。周邊毗鄰中央公園、高檔商務區和住宅區等，在中央公園外圍還有惠特尼美國藝術館、美國自然博物館等文化設施，充分利用“體驗經濟”將商業、旅游、文化、居住、休閑、辦公等要素完美結合，成為紐約的商業中心、居住中心、文化中心、購物中心和旅游中心，第五大道因而成為紐約最華貴的商業區，也是世界上地價和租金最昂貴的商業區之一。
2.北京王府井大街
王府井大街是北京最有名的商業區。王府井大街南起東長安街，北至中國美術館，交通四通八達，可謂是占到了京城最好的地段。這條3華里長的大街，不僅有百年歷史的老字號店鋪，還匯集了全球著名跨國公司的眾多知名品牌，小到普通的消費產品，大到頂級的奢侈品，產品種類豐富，銷量極大，被稱為“日進斗金”之地。王府井大街集購物、餐飲、旅游、藝術、休閑、文化等于一體，既古樸傳統又時尚前衛，融匯了中西方的文化，消費者、旅游者、文化探尋者交織在此，使得這條大街的商業地產可以說是“寸土寸金”。
3.借鑒之處
縱觀國外及發達地區商業地產的成功之處，幾乎都涵蓋了以下幾方面的要素：
第一，商業地產絕不能僅僅放在商業范疇的領域來考慮，而是應該放在區域的層面去統籌考慮，對區域的各種要素發揮激活、調動、引領的作用，與區域經濟產生雙向互動作用。
第二，商業地產的業態組合，盡可能實現商業、文化、旅游、餐飲、辦公、娛樂、體驗等相結合的模式，順應時代和潮流發展，全方位滿足受眾客戶需求。
第三，商業地產運營要盡可能創造機會實現統一規劃，統一管理，統一經營，實現經濟、社會和環境效益等的最大化。
三、商業地產價值增長的建議
1.實現與區域經濟的互動共贏
商業地產發展規劃一定要與區域發展規劃相銜接。在前期的市場調研中，要結合對政策環境和市場環境的研判，充分考慮區域的發展定位與功能、發展規模、人流集聚度、消費水平、公共設施、文化內涵、交通體系等要素，并對所在地區同類業態收益狀況進行調查和了解，進而制定合理的商業地產發展定位與業態組合。
商業地產發展要融入到區域競爭力當中。商業地產應該整合區域內的各種資源，包括商務消費資源、文化資源、生態資源、景觀資源等，成為區域的經濟活力、文化內涵、生態環境、休閑娛樂的集中展示區，以及區域的靈魂和象征。通過發揮商業地產的規模優勢，資源整合優勢，品牌聚合優勢等，最大限度地提升區域的核心競爭力。同時，區域競爭力的提升，也反過來進一步提升商業地產的價值。商業地產與區域經濟互為依靠，互為支撐，聯動發展，才能實現互利共贏。
2.探索新型商業運營模式
目前，業界關注比較多的兩種新型商業運營模式，一個是O2O(online to offline)運營模式，一個是社區商業地產。
創新和完善商業地產的O2O運營模式。目前，很多商業地產已經開始探索和應用O2O運營模式，將互聯網思維嫁接到實體商業地產中，把線上的消費者帶到現實的商店中去，消費者在線支付購買線下的商品和服務，再到線下去享受體驗和相關服務。今后，要積極創新和完善商業地產的O2O運營模式，把傳統商業地產運營與電子商務有機結合，以移動互聯、大數據管理和滿足消費者身心體驗等相結合，不斷向更廣和更深的領域延伸，創造商業地產的運營特色。
注重社區商業地產發展。社區商業地產與傳統的城市綜合體等商業地產不同，主要功能是滿足社區居民消費需求，引導居民形成新的消費習慣。同時承擔社區的服務功能和文化功能，更多體現的是商業地產的社會責任和社會價值。針對目前我國社區商業地產的無序和零散開發狀態，社區商業地產應該由統一的專業團隊來管理和運營，針對不同的社區規模和檔次，制定不同的發展策略。注重提高社區商業的服務質量、參與體驗度以及文化品位，爭取將社區商業地產打造成為社區的服務中心、體驗中心和文化中心。
3.形成產業鏈增值
商業生態鏈是很多商業地產非常重視的，如萬達集團就非常重視在商業生態鏈上考慮項目的規劃與經營。由于商業活動在價值鏈上呈現的是承接的模式，存在著價值增長的此消彼長，因此，只有形成產業鏈增值，實現商業生態鏈的均衡發展，才能最終實現商業地產的持續增值。
產業鏈增值需要做到的是合作、分擔與共享。各相關利益方要形成戰略同盟，共同搭建商業運營模型，完成商業項目的設計、投資、運營和管理，通過各個環節的相互銜接，完成溢價的過程。產業鏈上的戰略同盟要共同進行市場的前期調研，對商業地產進行定位、分析和規劃，主動適應市場變化。在此基礎上，通過產業鏈的延伸，將經營風險轉移，共同承擔。最終，產業鏈上的相關利益方通過統一經營，實現價值增長的共享。
4.創新商業地產融資模式
資本運作是商業地產的生命線，尤其對于一些中小規模的商業地產來說，提高融資能力就是提高其生存能力。目前，證券化的創新融資方式成為商業地產融資的發展趨勢。其中，比較常見的是股權性質的證券產品REITS（房地產信托投資基金）和債權性質的證券產品CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）。
不同的商業地產要根據自身的定位、規模以及資金運營狀況，充分研究各種融資方式的優勢與風險，在傳統融資模式基礎上，積極探索新的融資方式，最終選擇適合自身的融資渠道和融資產品，為商業地產的價值增長提供根本保障。
參考文獻
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說成功可以復制，或者說不可以復制，對商業地產來講都不好說。說不可以復制吧，像萬達到處建房，基本上又是一個模式；說可以復制吧，又有好幾個商業地產項目未曾出師身先死。糾結中，我們感到能成功還是不能成功的關鍵是企業有沒有自己的思想和文化，照搬別人的模式難免存在水土不服的情況。
商業地產是一個衍生需求，商業地產的繁榮最終來自于商業消費的持續有效增長，而這又來自于產業結構升級帶來的經濟持續增長。同時，經歷過幾次調控的陣痛后，一些開發商逐漸意識到持有型商業物業的現金流與收益要比住宅開發平穩得多，對保持公司長期的收益穩定與現金流連貫性將非常重要。除了像萬達、中糧等主營商業地產的公司外，不少主營住宅的地產公司也開始把商業看作住宅開發之外的重要部分，不光謀求商業對住宅價格的帶動作用，而且把商業看作未來的收益來源來精耕細作，投入更大精力到商業地產開發與經營中。
這些年，隨著潘石屹的SOHO中國、萬達的萬達廣場、中糧的大悅城凱德的來福士廣場等不斷在全國各地布點，商業地產開發在規模化發展的同時，開始走上了品牌化、標準化、連鎖化的經營之路。在商業地產的開發模式上，城市綜合體、購物中心仍然在主導潮流模式，同時出現了文化與商業地產、藝術與商業地產結合的商業地產新模式。
與住宅開發供不應求的情況相比，投資商業地產的著力點是放在以后的運營管理上，真正把運營管理看成核心競爭力，只有這樣企業才可能在商業地產行業成功。不能把房子蓋好了再招商，一定要招商在前、設計在中、建造在后。這樣，才能根據招到的商來合理設計，才能把風險降到最低。萬達從第一個萬達廣場失敗的教訓中認識到了人流動線的極端重要性。他們認為，做購物中心還是要以塊狀為主，不要做長條的，這樣便于人流的迂回溝通。
現在的萬達跟當年的沃爾瑪一樣，有足夠的資格“牛氣”一把了。在哪兒都能開，在哪兒開都能火。有人把萬達的產業鏈延伸形容為“被動式成熟”，但不可否認，產業鏈的延伸為萬達帶來了許多過去沒有認識到或是沒有看到的新的利潤增長點。
目前中國大多數商業地產企業，包括萬達，贏利主要靠公寓和住宅的銷售，租金對整個業績的貢獻比例較低。當他們在高速發展期把銷售物業的利潤攫取完畢之后，將會經歷一個漫長的資本回收期。到那時，才是真正體現商業物業經營管理水平的時候。開業時的燦爛并不代表永久的輝煌，經營是一場寂寞的長跑。如何通過后期的運營管理，使其持有的物業資產增值，能把持有物業運營得好，才是安身立命之本。
目前，地產商缺乏商業運營經驗，導致商業項目運營不佳的實例并不鮮見。隨著一些缺乏商業運營經驗的地產商在運營中問題頻出，中糧、萬達集團等運營成熟的知名商業地產集團，很可能在未來更加受到零售商的青睞和追逐。
最近，地處東四環的美羅城購物中心終于“扛不住”了。4月15日，北京華茂置業有限公司在北京產權交易所掛牌出讓其100％股權。業界普遍認為，這家購物中心被最終轉讓的主要原因還是由于自身經營不善，導致缺乏有效客流。
商業企業在進行項目選址時，除將商圈、目標消費群體的需求作為重要的考察因素外，還應更加重視物業所有者的經營資質，更重要的是對其有無足夠多的商業運營經驗的考察。美羅城緊鄰東四環的選址就先天不足。事實證明，將一個如此大體量的商業選在四環這樣的城市快速道旁，貌似交通便利，但實際上，四環的存在卻將對面百子灣區域的大量購買力隔絕開來，而且由于交通緩沖區域有限，節假日很容易出現交通堵塞，影響客流。
有些開發商習慣于把住宅房地產的開發模式直接照搬到商業地產開發中，往往是重開發輕經營，先銷售后招商，注重規模忽視了策劃。有些商業地產的開發和后期的商業經營管理嚴重脫節，照搬照抄的現象極其嚴重，往往還沒有真正進行前期的商業策劃，就急于找規劃設計單位進行投標。
盡管有相當數量的房企開始嘗試向商業地產進軍或轉型，但是對于地產企業而言，商業地產仍是一條需要摸索前行的新道路，它對土地、資金、招商、運營、人才等都有著更高的要求，并非人人都能“玩得轉”。目前，市場上有大量的商用物業存在抄襲、復制的現象，以至形成同質化的趨勢，這在無形中增加了投資的風險。
在此不去爭論這種模式是否合理，就實際發展情況而言，盡管都是“二房東”，為什么有的孵化器可以做到“逼格”最高，全城最貴(諸如廣州CCIC聯合文創孵化器)，同時又供不應求，究竟其中何種魔力使然。
最近一些創業者在鬧客邦創業交流群向道哥咨詢“商業地產該如何互聯網+”，這里結合一個具體的案例，剖析在雙創大背景下，如何利用“創業”概念，將傳統商業地產項目瞬間升級為大受歡迎的“互聯網+商業地產”項目?！盎ヂ摼W+”時代，商業地產也有獨門的運營秘籍。
2015年9月8日，廣州“騰訊眾創空間”——羊城同創匯正式開園，這個由騰訊、羊城晚報報業集團、同創地產、3W孵化器共同打造的眾創空間，其組織方、參與方的名聲非常響亮。不過，更值得關注是其組織和運作的模式，這個眾創空間為我們提供了一個“互聯網+商業地產”的標準運作模式參照。
整合四方資源，一手軟一手硬
羊城同創匯，由羊城晚報提供物理空間即商業寫字樓，由同創地產負責寫字樓物業的建設與運營，二者共同完成整個眾創空間的硬環境空間搭建；同時，騰訊提供空間上的軟環境資源，包括創業團隊以及宣傳流量等資源支持，并聘請了3W作為軟環境平臺的具體運營方，從而完成孵化器服務平臺軟環境部分的構建。
在此，從硬件空間和軟服務環境兩個維度，四大主體充分利用各自優勢資源形成互補，整個合作過程是開放包容，同時又是配套協調的。
新玩法：創業概念+商業地產內核
羊城同創匯，以免費為創業團隊提供孵化器平臺和服務的方式，吸引眾多的優秀項目進駐。(特別其物理空間服務基本是免費的，當然這要經過嚴格的項目評審才能進駐。)同時，3W配套的投資基金和騰訊配套的開放平臺流量等資源，成為軟服務的重要部分，同樣吸引了團隊的入駐。
然而，這種免費提供的眾創空間只占其總體物理空間體量的1/4不到，而另外3/4的大部分物理空間，采取普通的商業寫字樓出租方式，向市場開放，給那些擁有一定市場規模和業務收入的相對成熟的企業，最終實現整個商業地產項目的盈利。
在這種模式中，通過少量的免費空間提供，并且輔以諸多品牌資源等無形資產的注入，大大增加了整個地產項目的品牌價值并產生溢價，最終通過大部分的普通商業地產出租項目完成營收。這是典型的前端免費吸聚流量造品牌，后端業務正常收費、交叉補貼、免費投入的商業模式，這也是互聯網經濟興起的早期，特別是PC互聯網時期的典型商業模式。
而此時，加入了創業概念，加入了地產元素，則創新出了互聯網免費商業模式的O2O版本——“免費地產”。從曾經完全依賴線上得以實現的互聯網免費商業模式，得以應用到雙創大潮中的商業地產中。
“創業+商業地產”模式的三大要點
與其說這是“互聯網+商業地產”，不如說是“創業+商業地產”，作為概念模式的創業，眾創空間的前端品牌傳播，后續的商業地產出租收費，其商業地產的本質沒有發生任何變化，只是操作手法上的細微調整，就頓時顯得高大上了好多。
然后總結一下這種模式的運作，其核心因素大概有三點，做到這三點就基本上保證你的商業地產項目，在雙創大潮下，既高大上，又有營收。
一、要有軟硬結合的生態思維。商業地產的物理空間本身是死的，要吸引項目就需要對其軟服務進行品質的提升和專業化的升級。同創地產與3W孵化器，作為兩個比較典型的運營服務機構，分別提供硬件空間的軟服務以及軟環境的運營服務，不僅有利于硬件服務的增值，也為整個商業地產項目的增值添磚加瓦。
二、要有開放合作的基本心態。創業生態的基本特征以及地產業務的生態屬性，客觀上要求多種元素參與到整個項目的運作中，吸聚擁有核心資源的合作伙伴，讓專業的人做專業的事成為一種常態，用合作創造共贏的結果。
一、財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策
商業地產服務行業在我國屬于新興行業，除了房地產開發商轉型或涉足商業地產領域成立商業地產管理公司以外，第三方商業地產服務機構也逐步發展起來。房地產開發商旗下的商業地產管理公司主要為自身開發的項目提供商業地產管理服務，一般不參與其他房地產企業的商業項目運作，而第三方商業地產管理公司作為專業化的商業地產服務機構，為多個房地產開發商或業主提供商業項目增值服務，其主要商業模式為輕資產、多項目運作。本文所探討的商業地產服務行業財務核算體系構建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業地產運營管理公司。第三方商業地產運營管理公司主要經營管理模式有受托經營、承租經營、股權投資、商業策劃服務等。受托經營模式，即商業地產運營管理機構作為資產管理方，接受商業地產開發商或業主方委托為商業地產項目提供全程資產管理服務，獲取資產管理收益并分享項目物業增值收益。承租經營模式，即商業地產運營管理機構作為承租方，以租賃方式取得商業地產項目整體經營權，通過對項目重新定位和改造以及后續運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業增值收益。股權投資模式，即商業地產運營管理機構作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業地產項目股權，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權投資收益。商業策劃服務模式，即商業地產運營管理機構作為專業咨詢機構，為商業項目提供項目規劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。第三方商業地產運營管理公司主要利潤來源于多項目資產管理利潤、承租經營利潤、商業策劃收益、物業增值收益以及股權投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。由于商業項目經營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經營類和承租經營類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業階段、正式開業后運營管理階段等。商業策劃類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據項目在業務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。從以上第三方商業地產運營管理公司經營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策。
二、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能
第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。
三、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊
針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。
四、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃
財務核算向管理決策功能拓展，要求財務核算體系隨著行業的變革和公司商業模式的變化持續改善。財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，綜合考慮企業發展的階段性以及推進管理會計體系建設的布局和時間節點，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃。
作者：許葉紅 單位：盈石企業管理上海有限公司
[關鍵詞] 商業地產 運作模式 選擇策略
伴隨我國經濟的快速發展，商業地產也是突飛猛進，各大城市紛紛掀起商業地產的開潮，并一直保持著較高的發展勢頭。我國商業地產已經步入由開發轉向經營的階段，取得了一系列有目共睹的顯著成績，同時也暴露了一些問題。目前，商業地產的運作模式已經成為學術界和業界普遍研究和關注的熱點。
一、商業地產的概念內涵
商業地產的概念包括廣義和狹義兩種。廣義的商業地產指各種非居住性、非生產性房產，如公寓、辦公樓、商業及服務業經營場所等；而狹義的商業地產則指專門用于商業和服務業經營之用的房地產形式，如餐飲、零售、娛樂、休閑、健身等，其開發模式、運作模式、融資經營模式都與公寓、辦公樓等房地產形式均有著顯著區別。
由此可見，商業地產囊括的內容和形式非常豐富，是一種綜合產業，有著地產、商業和投資三種特性，明顯區別于傳統的住宅房地產以及單純的商業或投資。商業地產的本質先是商業，緊接著才是地產。其難點不在開發，而是商業運作管理，尤其是商業地產運作模式的選擇。
二、我國商業地產主要運作模式分析
商業地產的運作是一個系統工程，由地產開發、商業運作和資本運營三個部分組成，其主體包括地產開發商、商業運作商以及資本運營商。目前來看，我國商業地產的運作模式主要有不售不租、純售、純租及租售結合四種形式。
1．不售不租模式。商業地產的開發商對所建設的商業店鋪直接參與經營，既不銷售，也不對外出租。這種模式使得地產開發商同時具有地產產權和經營權，從而在商業經營中具有顯著優勢。然而，很多地產開發商并不具有豐富的商業經營管理經驗，使得自主經驗的效益往往不是很高。在中國，開發實力和商業經營能力都較好的地產開發商很少。部分地產開發商選擇這種模式，往往是為了融資需要。
2．純售模式。這是比較傳統的模式。地產開發商轉出銷售權和房權，后期的房產經營權和產權都與開發商沒有任何關系。選擇這種模式的開發商可以迅速套現，實現資金回籠，減輕資金壓力，降低經營風險。地產經營商也具有充分、自由的經營管理權限。不過，這種模式也存在一定的缺陷。當地產開發商出讓銷售權和產權時，商業經營就會各行其道，經營分散，容易致使經營效益低下。同時，在這種運作模式下，由于前期部分投資客的炒作行為，可能導致后期經營管理的混亂，不利于形成強勁有力的競爭力。
3．純租模式。這種運作模式下開發商不自主經營，而是以合同的形式將所有商鋪或整體對外出租，通過對租賃戶進行統一管理，以每年收取租金的形式實現持續盈利的目的。這樣一來，地產開發商需要不斷培養市場，并要求具有很強的經營能力。經營得好有利于打造品牌價值，提升競爭力。如果開發商缺乏商業經營能力，將大量物業出租給大商家，盡管經營風險低，可以獲得穩定的經營收益，但商家所支付租金的投資回報率往往較低。
4．租售結合模式。選擇這種模式的地產開發商只出讓部分房產的銷售權和產權，其主體物業往往是出租給實力雄厚的商貿企業來經營，以平衡資金壓力。這種運作模式非常得靈活，通常是將底層少量樓層對外出售，大量高層部分則是出租給實力較強的知名企業。借助于高層的經營實力和品牌效應，帶動底層的商品經營。由于底層和高層相對獨立，即便出現底層經營困難的情形，也不會對高層的經營帶來影響，從而保持了地產開發商的主體收益。但怎樣實現恰如其分地租售結合，則是這種模式下所面臨的重要問題。
三、我國商業地產運作模式的缺陷
我國商業地產的發展經驗還不是很豐富，在實際情況中仍然存在一些問題，制約了商業地產的發展，主要包括以下幾點：
第一，目前，大部分的商業地產開發商一味追求眼前利益，為了實現資金的快速回籠，大多選擇純售模式，使得大規模商業地產項目缺乏整體性，統一的經營管理較難，運營風險加大。
第二，我國商業地產開發商大部分是由住宅房產開發轉變來的，缺乏商業地產開發經驗。很多項目開發之后并不能有效滿足商業經營的需要。另外，部分開發商為了追求短期利益，盲目壓縮開發周期，進而造成地產項目階段性和地域性的不合理。
第三，我國商業地產自身金融資金短缺，大多是以短期貸款為主，渠道單一，資金結構不盡合理，缺乏長期穩定的融資渠道，嚴重阻礙了商業地產的資金運轉。
四、我國商業地產運作模式的發展策略及建議
1．建筑風格體現本土特色。商業地產的建筑風格很大程度上決定了對消費者的吸引力大小。任何商業地產都不可以忽視本地的地域特征和經濟發展水平，發揚本土文化是世界建筑共同的目標。
2．通過舊城改造復興老商業街。古老的商業街往往有著悠久的歷史和豐富的文化底蘊，恢復其原有活力，有助于打造城市的特有魅力。改造要進行有限度的保護性開發，保留商業價值，深入挖掘旅游資源。
3．關注商業地產城市景觀。商業地產常表現為廣場、建筑物等，外觀、色彩和形式多樣性比較高。開發商要滿足商業地產商業價值和城市景觀的雙重要求，實現其經濟價值和社會價值的統一。
4．開發商業地產復合模式。復合模式下的商業地產主要表現為各商業業態的融合、商業與服務設施的融合以及動態與靜態設施的融合。大力開發復合模式的商業地產，有利于滿足市場的各種需求。
參考文獻：
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萬達模式：訂單商業的典范
萬達自2001年開始進入商業地產領域，提出“先招商，后開發”的“訂單商業地產模式”，從根本上解決了長期困擾商業地產開發建設后“招商難”的問題。經過十余年的摸索、實踐與積累，萬達已經成為全國最大的專業商業地產開發商，目前持有物業面積達1000多萬平方米。
作為國內最早進行大規模商業地產開發的企業，萬達首創的“訂單商業”模式獲得了極大成功，其優勢主要在于：豐富的開發經驗、超前的投資策略、獨特的商業資源以及強大的銷售能力等。首先，萬達與沃爾瑪、百安居等國際零售巨頭結成戰略合作關系，主力店的進入使萬達項目的品牌價值得以提升；其次，連鎖經營模式使萬達商業地產實現了規?；_發、連鎖化經營，使萬達的知名度迅速提高；再次，可以實現快速復制，是萬達模式得以較快發展的關鍵。
堪稱“訂單商業”典范的萬達，近期卻不斷被媒體披露一些前期項目在經營管理、商戶招商方面存在問題，這讓社會各界開始對萬達模式乃至汀單商業產生質疑。實際上，萬達所面臨的問題不單單是一個企業的問題，而是整個商業地產領域所需要解決的共同問題。首先是資金問題。商業地產是復合型產業，是地產、商業、金融等的融合體，是一個進入門檻很高的產業。在這個行業里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。所以，資金瓶頸是任何涉足商業地產的企業不可回避的問題。特別是對于以自持物業為主的商業地產地產開發，就更需要持續充足的資金鏈支撐。否則，即使進入商業地產領域，也不會走遠。其次是人才問題。隨著萬達商業廣場被不斷復制，人才團隊也必須不斷跟進，否則銷售、管理、經營就會出現問題。這也是轉型商業地產的企業首先要面對的，因為商業地產不同于住宅開發，需要既懂地產開發又懂商業經營的復合型人才。
盡管萬達面臨資金、人才等方面問題，但萬達己在商業地產市場確立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公開市場對其進行投資?！坝唵紊虡I”模式并非萬達首創，國外已有成功先例，但經過不斷探索與實踐的萬達模式卻是其獨有的。因此，后續的效仿者雖然研究、模仿，但鮮有成功者。這就證明，再好的模式也要因時因地因企業而異。
SOHO模式：分散銷售，快速變現
與萬達的定制模式不同，SOHO中國則是將項目分散銷售。這種模式可以快速回籠資金，短時間變現，SOHO中國正是因此而創造了百億銷售額的佳績。然而，與此同時出現的則是SOHO項目租戶的慘淡經營。據業內專家分析，商業地產散售成功幾率很小，超過九成的散售商鋪經營不善，難以為繼。而潘石屹則認為，比較成熟的城市和區域最繁華的商業街區無一不是分散的產權(即產權散售)，如果將眼光放長遠，用每一個商家的智慧和市場自然調節的模式會比統一規劃的模式更有生命力。
可能這是一種理想的狀態，但散售模式所暴露出的弊端卻是現實。SOHO商業主要以散售為主，業權分散，一旦出現問題，容易發生糾紛。分散銷售模式不合理之處在于：一方面，不能保證業態的合理搭配，開發商不能對業態進行統一的管理和布局。另一方面，在分散的產權商鋪里，業主對租金的期望值不一樣。這樣就直接導致空置率比較多，影響整個商業的氛圍，已經租出去的商鋪經營業績也不會理想，最后形成惡性循環。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低，可能都與此有關。
實際上，商鋪散售在國外以及港澳地區早己銷聲匿跡，在國內的一些大城市也正在逐步退出市場。散售能快速回籠資金，能夠將利益最大化，但沒有持有型物業對企業的長期發展來說是不利的，特別是對SOHO中國這樣的上市公司來說更為不利。因此，潘石屹也在逐漸調整企業戰略，他明確表示，80HO前門項目的操作將由出售模式向持有模式轉型，此外光華路80HOII、朝陽門SOHO的三期都會持有一部分物業，并透露以后每年持有的物業量都要增大。加大持有物業的比例，對SOHO中國來說，人才和資金都是需要解決的問題，但毫無疑問，如果想在商業地產領域長期發展，戰略轉型是必須的。
同樣，對于初涉商業地產的開發商，銷售還是持有是應該做長遠考慮的。如果出于快速變現的目的開發商業地產，可以采取銷售的模式；如果想依靠商業項目帶來穩定現金流，無疑自持并管理是最佳選擇。
凱德模式：全部自持，雙基金配置
有人說，像SOHO中國那樣的散售模式不是商業地產，成熟的商業地產模式應是自持物業、長期經營。姑且不論孰是孰非，但可以肯定的是，長期持有是未來商業地產發展的趨勢。萬科、華潤、綠城等剛剛進入商業地產領域的開發商都紛紛表示將加大持有物業的比例。新加坡凱德置地所推崇的全部持有、有效變現、雙基金配置模式，是一種可借鑒的商業地產開發經營模式。
凱德是開發商、運營商，也是物業管理者。來福士是其旗下的商業綜合體品牌，集酒店、商業購物中心、服務式公寓、寫字樓等為一體，己在北京、上海、成都等地成功復制。來福士商業模式持續在中國復制，與“來福士中國基金”的財務支持不無關系。這家來自新加坡的房地產公司早己嫻熟地將私募基金和房地產投資信托基金(REITs)嵌入到項目投資、開發和經營管理中。
來福士中國基金是嘉德集團旗下規模最大的一只基金，成立于2008年，初定運作年數為8年，嘉德集團持有50％權益，并充當管理者，其余50％為亞太和歐美的養老基金和長線基金所持有，目前基金資本額已經達到11.8億美元。房地產基金在凱德置地的擴張中起到了重要作用。凱德置地認為，將項目注入基金，保證了項目的持久穩定運營和資產再升級的可行性。自1994年進入中國至今，凱德置地全國40個城市的開發總業績約450億元，而支持項目開發的房地產基金規模則達40億美元。
一般而言，凱德會在項目建成后，先把項目注入私募基金，待項目能產生穩定現金流時，再把項目注入REITs。如此，前者分享物業升值利潤，后者則分享長期穩定現金流。
作為一種成熟的商業地產運作模式，凱德己將商業、地產、金融、投資較好地融合在一起，而國內商業地產的運作還遠未達到這樣的發展水平。凱德模式可資借鑒之處：一是在于全部持有物業的經營思路，只有長期持有才能帶來穩定的現金流，為企業長期可持續發展打下堅實基礎；二是融資手段的創新，雙基金配置的模式可以保證項目的資金鏈順暢。
所謂“一鋪養三代”，商鋪從來就是最受歡迎的投資品種，也是投資回報穩定、升值潛力大的投資品種，現階段的“商業地產一賣就死”的現象，其本質不在于商業地產能不能銷售，而是商業地產還剛剛起步，――如果說住宅地產是一道一元一次方程式，那么商業地產就是一道多元多次方程式，商業地產產業的開發營銷鏈剛剛達到小學生的水平，還達不到可以解開多元化方程式的中學水平。
商業地產，一道多元多次方程式
――深圳世方商業地產顧問有限公司6年專業營銷實踐
同樣是在深圳的東門商業旺地，同樣是分割銷售的商場，位于東門中路的九龍城，與坐擁東門步行街核心和老街地鐵站雙重地利的八達商場，卻形成了強烈的經營反差：九龍城商場人氣旺盛，不僅商場低樓層滿租，連六七層以上幾乎沒有空鋪，而八達商場空置嚴重，業主不得不打出自行招租的條幅。
在東門商業中心，類似八達商城遭遇的還有新2000廣場、金世界商業中心等物業，這些當初銷售火爆的商場如今慘淡經營，既讓投資者背上了沉重的包袱，也使開發者滑進了商業地產的深淵。
曾創下商鋪40萬元/平米天價的東門九龍城，之所以成為東門的“常青樹”，關鍵在于開發商茂業集團雄厚的經營實力，九龍城也一度發生招商和經營危機，業態也在不斷調整之中，如果沒有強大的經營管理做后盾，相信就不會有九龍城的今天。
不僅是東門茂業九龍城，人民南羅湖口岸的羅湖商業城、華強北的賽格電子廣場、寶安區的寶安電子城等銷售過的商場，盡管同樣面臨著產權分離的局面，但是在開發商成立的管理團隊有力地經營下，不但經營穩定，有的更創下了深圳商業的奇跡。
同樣的地段，同樣是銷售型商業地產，其結局卻是天壤之別，――那么，商業地產銷售產權分離之后，“命根子”究竟在哪里？怎樣才能保證商業地產的可持續經營，使商業地產銷售之后成為良性物業？
2001-2004年，商業地產簡單銷售的時代
2001-2004年是我國商業地產剛剛興起之初，如同超級女聲一夜紅遍大江南北一樣，商業地產在“首期幾千元買鋪”的強烈誘惑之下，迅速形成“全民賣鋪”的熱潮。這一階段的商業地產以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導營銷的是強勢的廣告宣傳，其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。
簡單銷售模式一：引進主力店，包租十年銷售。
商業地產營銷初期，引進主力店包租十年銷售虛擬產權式商鋪的模式較多，投資者往往看中這種銷售方式的長期穩定性回報，加上商鋪面積分割得很小總值才幾萬十幾萬、首期不過幾千元，在全國范圍內形成了一股“全民買鋪熱”，然而實際上，這種長期包租的虛擬產權式商鋪，并不能給予投資者穩定的收益，投資者恰恰成了受害者。
首先，虛擬產權式商鋪，其鋪位分割與實際經營賣場不吻合。虛擬產權式商鋪，絕大部分為大商家長期包租，以超市、百貨賣場的形式經營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導致經營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成為貨架，有的成了通道，投資者在經營賣場里根本找不到自己的鋪位。
其次，包租期滿后難以為繼。虛擬產權式商鋪包租期滿后，業主找不到自己的鋪位。由于經營鋪位與銷售鋪位不一致，業主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？ 此外，大商家整體租賃的租金相當于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場如何再經營？
其三，包租期內也可能會出問題。事實上，當前大商家正在瘋狂擴張，存在著巨大的經營風險，瘋狂擴張使得大商家就像吹氣球一樣，氣球越吹越大，有的最終升上了天，有的卻吹破了。一旦大商家經營不善或關門倒閉，發展商又拿什么支付包租期的小業主回報呢？另外，如果發展商經營不善，無力支付小業主租金，如何兌現包租承諾？
總之，虛擬產權式商鋪是發展商套錢融資的手法，一方面發展商用低租金招大商家進場，另一方面卻要給小業主高回報，其自身也是利益的損失者，一旦其資金回報率達不到年回報8%，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業主在包租期內和包租期滿后風險都很大，小業主也是利益損失者。建設部曾多次查處虛擬產權商鋪，如合肥采取虛擬產權商鋪包租銷售的某廣場就被建設部查封，重慶在某包租銷售的虛擬產權式商鋪查封后，有關部門立即規定銷售的商鋪必須要有獨立門牌號，同時必須是獨立經營等。
虛擬產權式商鋪存在種種問題，這些問題都是無法協調的，將是包租期滿之后的一顆“定時炸彈”，而且這顆炸彈還可能在包租期內提前引爆，所謂的長期包租最有保障只不過是一張空頭支票。
世方公司認為，商鋪銷售必須明確產權，而且必須保證銷售分割的鋪位實際經營的鋪位，保持高度的一致性。只有獨立式分割的鋪位，讓銷售鋪位與招商鋪位一一對應，業主可以直接向租戶收租。
簡單銷售模式之二：只管賣不管租，從長期包租走向另一個極端。
只售不租的模式即是開發商只銷售、出讓產權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物業管理部門進行日常的統一維護管理，這是舊有商業地產開發普遍采用的經營方式。開發商可以快速回收投資，進而實現短期套現，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經營的壓力和風險，同時投資者也具備完全的經營自。但由于產權被分割出售后，經營權迅速分散，開發商無法進行統一的招商和統一的經營管理，而經營者往往根據自己的判斷“什么賺錢賣什么”來選擇經營品種，導致業種業態組合混亂，呈現一種無序狀態，導致最終經營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水。
只售不租的商業地產開發模式，只能局限于商業的大宗銷售或少量的社區街鋪，對于大賣場散鋪銷售和大型商業街銷售，采取只售不租往往引起經營管理失控。由于管理不善導致商場難以經營甚至癱瘓的悲劇在商業地產領域時有發生，甚至已成為一種通病。試想，一座幾千數萬平米的商場，缺少必要的短期委托經營，產權分離之后，成百上千的小業主各自為政，如何按照既定的經營分區去招商？事實證明，深圳有多個只管賣不管租的商場，有的不得延期開業，有的經營分區十分混亂難以為繼。
根據世方公司的商鋪操盤經驗，雖然長期包租的虛擬產權式商鋪不可取，但采取獨立店鋪銷售模式的商場，必須要采取短期委托經營的辦法，如世方的多個商業項目都采取了委托經營兩年的辦法，也就是發展商一次性支付業主兩年租金，發展商于而在商鋪銷售之后取得了兩年的經營權，從而保證商場可以按統一的經營定位招商，并以優惠的租金放水養魚，做旺商場，而兩年之后，業主得到的是一個旺場。
由上述兩種商鋪模式可以看出，虛擬產權式商鋪在包租期滿之后，必然成為非良性物業，而只管賣不管租的物業如果開不了業，馬上就會成為不良物業。
2004-2007年，商業地產進入探索期的“偽經營時代”
在商業地產后續經營問題不斷出現之后，商業地產受到商業地產的強烈質疑，而商業地產的開發者和營銷者，開始進入2004-2007年的探索期，為商業地產導入“定位―招商―銷售―經營管理”全方位的策劃推廣，這個階段的商業地產市場既好看又熱鬧，伴隨著零售市場進入大連鎖和升級換代的進期，大型購物中心、步行商業街和社區商業風起云涌，各類消費品和工業品專業市場也隨著市場升級層出不窮。
在2004-2007年是商業地產開發營銷的探索期，盡管進入了全方位的策劃運營，但是概念化、表面化的東西太多，真正進入市場規律和價值規律的東西太少，實質上是一種“偽經營”的狀態，在定位、招商、銷售、經營管理四個方面的運作都只停留在比較膚淺的層面上。
定位方面追求創意。
一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，幾千平米的一座小商場也自稱“第五大道”；二是追求環境創意，如廣州和深圳都出現了以“五洲風情”主打環境的商場，但由于忽視業態規劃，兩個商場都關門大吉；三是追求業態定位創意，比如近年動漫概念比較搶眼，商業地產就出現了許許多多的動漫城，卻不知一個剛剛處于培育的動漫市場存在著極大的經營風險。
招商方面一味“放水養魚”。
由于投資者開始關注商場經營，開發商為了推銷商鋪，不得不被動做招商，而主導營銷的是公司，缺少成熟的招商運營團隊。多數商業項目的銷售一般都有二三年的委托經營期，開發展在這二三年的委托經營期內都會采取“放水養魚”的做法，通過免租期、租金優惠、追加經營推廣費用三大法寶來做旺市場，希望委托經營期結束、跳過“龍門”后，投資者能坐收高租金。但是開發商放這么多的“水”，會養出什么樣的“魚”呢？事實證明這幾招不太管用，不少商業項目因此而帶來巨大的經營壓力：有的項目這個鋪位要轉讓那個鋪位關了門，有的整個商場差不多就剩下一條“大魚”（主力商家）在游，小魚（散戶）早已稀稀拉拉。免租期還沒完，“魚”就死了一半，還指望什么二三年后跳“龍門”？這種忽視招商定位、招商質量的形式主義，雖然能夠完成招商指標，但卻給后期經營帶了巨大的壓力。
經營管理方面“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。
經營管理前期介入，是商業經營的重要原則，經營管理只有前期介入商場的定位和招商，才能有的放矢地做好經營管理，然而目前的商業地產開發運營程序，基本上都是經營管理團隊在項目快開業之前匆匆忙忙建立，項目的定位和招商已是“生米做成熟飯”，經營管理團隊只能被動上陣，“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。
發展商付出了昂貴的后期經營成本。
伴隨著全國各地商業地產后續經營問題的不斷出現，商鋪“一鋪養三代“的神話不繼破滅，一些經營不良的商鋪甚至出現了“三代養一鋪”的傾向，商業地產開發面臨著市場信任危機。尤其是一些場內商鋪，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出現的后期經營問題更多。
商業地產由于定位、招商、經營管理不力而導致的經營后遺癥，不僅使投資者交了學費，同時也使開發商自身付出了昂貴的后期管理成本，――由于前期缺少經營管理介入，后期為改變定位高成本調整商戶者有之，商場長期虧損顆粒無收倒貼水電費者有之，砸掉裝修翻版重來者有之，投資者要求退鋪告上法庭者有之……一些開發商面對如此嚴重的經營管理后遺癥手足無措，不得不做出回購商鋪的痛苦選擇。
商業地產與商業行業的區別
――與成熟的商業行業相比，商業地產還剛剛起步
商業地產與連鎖經營的商業行業有著重大區別，商業行業是以商業經營獲利，而目前的商業地產開發更多是以銷售商鋪獲利，尤其是銷售型的商業地產項目，其經營模式也與商業行業的主流業態存在著本質的區別。
那么，銷售型商業地產與成熟的商業行業有什么不同？
首先，商業行業早已進入成熟的連鎖經營。成熟的商業行業未來是以連鎖化、規?；洜I為主導的，購物中心、百貨、超市、電器大賣場等正以巨大的規模優勢、一站式的購物選擇、強大的價格組合戰略在零售市場遍地開花。在這些連鎖化的零售大賣場中，商場格局基本上都是開放式大賣場，經營模式為統一收銀扣點。
其次，銷售型商業地產以獨立店鋪、獨立收銀為特征。銷售型商業地產一般做法是將商場分割成若干間商鋪，將分割的商鋪產權銷售給投資者，投資者通過出租商鋪獲取租金收益，這種銷售型的商鋪屬于獨立店鋪。如果將這種賣場百貨化，即空間上采取全開放式格局，收銀上采取統一收銀扣點，將難以滿足商鋪業主的需要。
其三，業主不可能以扣點為收租模式，而是以實際租金為收租模式。一個銷售型的商場，如果采取百貨大賣場的統一收銀扣點經營的模式，業主根本無法以營業額扣點來衡量租金收入，一方面，業主無法判斷經營者的營業額能達到多少，來估算扣點所對應的租金水平，另一方面，波動的營業額將會導致業主回報的波動，從某種意義上說，業主是不愿意承擔經營者的風險的。
其四，銷售型商業地產在定位上，不要與統一收銀、連鎖經營的百貨競爭。目前不少銷售型商業地產的開發者，都有一種貪大求洋的心態，就是要把商場裝修得豪華氣派，在經營定位上要走高檔路線，引進各類大品牌，卻不知在百貨連鎖發展、促銷升級、價格戰不斷的今天，一個銷售型的商場，根本不應該走高端定位路線，而應該回避百貨競爭，走中低端路線和專業化路線，其原因在于：銷售型的商業地產往往只是單個商場經營，不可能在與多店連鎖的百貨競爭中占上風，同時百貨統一收銀統一促銷，而銷售型商場獨立店鋪獨立收銀難以進行實質性的統一促銷。未來購物中心和百貨商場將壟斷零售的中高端市場，作為銷售型的商業地產，應該立足零售中低端和專業化的市場，與購物中心和百貨商場互補性經營。
相比成熟的商業連鎖經營，銷售型的商業地產還只是剛剛起步，兩者之間有著天壤之別。只有把握銷售型商業地產和商業連鎖經營的區別，才能給銷售型商業地產做出正確的定位。
商業地產，輸在不完善的產業鏈
商業地產產業鏈包括開發商、銷售商、招商和經營管理公司、建筑規劃設計等，在這條產業鏈上，有的參與者純粹以商鋪銷售為終極目標而對商業經營缺乏基本了解，有的參與者具有豐富的商業行業經驗但對銷售型商業地產一無所知，從而導致商業地產產業鏈的極度不完善。銷售公司把商鋪當作住宅銷售，對商業缺少了解。銷售公司以商鋪銷售為導向，通行的營銷慣例是，只要將商鋪劃小，就有投資市場，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺，普通的百姓都可以來搶鋪，卻不知適合銷售的鋪位，并不一定適合經營，不同的業態需要不同的鋪位規劃。一些銷售公司開始轉型商業地產，也只能說是“半路出家”，對于商業地產的經營定位、招商、經營也下過一番功夫，但是由于缺乏對商業規律的深入了解，其運作只能停留在創意的層面上，――可以說，一個不了解商業地產規律的銷售公司，其在給項目帶來良好的銷售業績的同時，也給項目的后期經營判了死刑。
招商和經營管理公司熟知商業行業，卻不了解商業地產。目前絕大多數的商業招商經營管理公司，其人才結構大多是具有購物中心、百貨或超市大賣場行業經驗的，這類人才和公司，普遍不了解商業地產的特點，存在著“商業地產=商業經營”的誤區。比如對于銷售型的商業地產，必須考慮獨立店鋪、獨立收銀、定位中低端或專業化業態，但是這些人才和公司的骨子里只有開放式賣場、統一收銀的概念，對于中高檔的百貨大賣場有著明顯的傾向，――可以說，一個只懂百貨超市的商業招商經營管理公司，在給一個銷售型的商業地產帶來良好招商業績的同時，也給項目判了死刑。
商業規劃設計單位簡單照搬國外經驗。在商業地產產業鏈上，不僅僅是銷售商、招商和經營管理公司不成熟，規劃設計單位等基本都停留在常規型商業連鎖認知上，對銷售型商業地產缺乏了解，不能融會貫通，比如很多大型的商業地產項目，規劃設計單位往往忽視項目銷售需要，簡單照搬國外購物中心模式，導致發展商不得不采取十年包租的銷售模式，給發展商和商鋪投資者帶來了災難。
商業地產服務行業進入分工協作時期。目前，商業地產行業已經悄悄進入到行業細分的時期，比如深圳的房地產銷售行業，已經細分出專業的商鋪策劃公司、寫字樓策劃公司，甚至專業的豪宅公司、大盤公司等等，世方商業地產顧問有限公司2001年開始介入商業地產策劃，2003年就開始全面進入商業地產領域，只做商鋪不做住宅和寫字樓市場。目前在深圳、珠三角乃至全國范圍內，已逐漸形成了一種住宅、寫字樓、商鋪分開尋求策劃的氣侯，比如深圳的多個綜合性項目，都是由世聯、中原策劃住宅部分，由世方商業部分。
商業地產必須注重可持續經營
怎樣保證商鋪銷售之后成為的可持續經營的問題，實際上是一個讓商鋪銷售之后成為良性物業的根本性問題，它要求開發商跳出以銷售、融資為目的的怪圈，真正立足商業經營，實施專業化地開發運作。
首先，要明確什么樣的商鋪可以賣？只有產權鋪位與經營賣場相對一致的商鋪才能賣，一類是獨立的街鋪，一類是獨立經營、獨立收銀的主題商城或專業市場。那種引進大零售大商家、包租十年銷售的虛擬產權式商鋪，是不符合商鋪銷售市場規范的。
其次，要考慮一座商場應該賣多少？對于零售類商場，開發商應該盡可能對大商家租賃的部分只租不售，如世方策劃的深圳華強東商業中心項目，開發商將沃爾瑪租賃的二三層12000平方米不售，以保證二三層產權的完整，只銷售首層的6000平米面積。主力店部分只租不售，為首層銷售商鋪的經營和業態調整留下了較大的空間；而對于專業市場項目而言，發展商必須充分考慮足夠的配套空間，比如深圳華南工業原料城的展覽中心、酒店等綜合配套十分完善。
其三，銷售商業地產必須進入專業化運作體系，把握五個重要環節。目前商業地產領域，開發商和策劃商基本上還停留在銷售時代，其營銷流程是：先找一個經營定位，再大肆炒作，然后強力銷售。盡管目前開發商和策劃商意識到招商的重要性，但還是停留在表面需求上，忽視商業基本規律。如某商場引進電器主力店，再銷售電器輔營區，卻不知電器主力店的輔營區很難定位，也很難經營下去；再如某零售中心引進家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購型消費，人流很難與超市百貨互補。
商業地產定位，在銷售與經營之間走鋼絲。商業地產作為不動產長期持有經營時，其經營定位是比較單純的，商業地產一旦要分割銷售，就必須在滿足經營條件的同時，還要滿足銷售條件，這就是商業地產以銷售為前提的特殊性。
商業運營公司對于商業地產的經營定位，是以經營為導向的。一個零售購物廣場項目，可以引進超市、百貨、電器、餐飲、休閑、娛樂等等，這么多的業態足夠選擇與組合了，――但是，問題在于，適合經營的業態，并不一定適合銷售，比如商鋪定位做開放式百貨大賣場，開發商就得背上10年甚至更長時間的返租包袱，再比如商鋪定位做高檔品牌店中店，鋪位經營面積都很大，單鋪總值越高就越不易銷售。
地產公司對于商業地產的經營定位，是以銷售為導向的。地產公司明白：只要在保證實用率的同時，盡可能將商鋪劃小，就有投資市場，――但是，適合銷售的鋪位，并不一定適合經營，不同的業態需要不同的鋪位規劃，如果只管銷售，不管經營定位、招商營運，開發商遲早得給自己擦屁股。
商業地產營銷的根本：以銷售為目的，以經營為導向。其實，商鋪銷售的風險性，正在于商鋪經營與銷售的沖突性，不同的商業業態，涉及到鋪位面積、裝修標準、統一收銀還是獨立收銀等種種要求，而商鋪銷售，大多要求面積較小、獨立收銀，――一個成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點，在經營與銷售之間走鋼絲！
商業規劃，調動策劃者、設計者、經營者全體參與。在成熟的住宅市場，無論是設計院、開發商、商，基本都能夠獨自為住宅的建筑規劃設計，提供完善的方案，發展商內部的工程部、公司內部的概念設計部等等，都具備了一定的建筑規劃設計能力。
相比住宅市場，商業地產作為新興的開發領域，既無經驗可循，也缺少完整的規劃設計體系，給商業地產的規劃設計造成了一定的障礙。比如目前眾多的住宅、商場綜合樓，發展商在規劃設計階段往往與以住宅為主的中介合作，規劃設計上以塔樓住宅為先導，在戶型設計、環境布置上花足了功夫，由于發展商、設計院、以住宅為核心業務的中介公司，三者均不精通商業地產，甚至缺乏起碼的了解，結果，發展商在塔樓住宅上一般都有超水平發揮，但在商業裙樓上卻交了學費。
在商業較為發達的城市，一個處于初級階段的商業地產開發，必然會與商業水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業等只能被動地選擇賣場，面對規劃設計先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。
商業規劃必須調動策劃者、設計者、經營者全體參與。開發商業就必須了解商業，一個商業地產的開發者，必須由一個“門外漢”變成“商業通”，通過與商業策劃者、設計者、經營者的廣泛接觸，了解商業地產開發的基本規律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進的大商家進行意向性接洽，讓設計者按業態量身定做，達到商業設計與與業態需要的高度吻合，這才是一條商業地產規劃設計的“捷徑”。
商業地產，規劃決定成敗，一個規劃不當的商業項目，其結果只能是市場的棄兒，商場每建高一層，風險就會增大一成，發展商是最后的買單者；只有以策劃定位為先導，走好規劃設計第一步，并充分把握商業地產運營的每一個環節，才能成竹在胸，才能有效降低商業地產開發的風險。
商業招商，必須嚴把招商質量關。招商工作是一個承上啟下的環節，此環節招商的質量與后期經營管理息息相關。商業地產項目的前期招商，一定要立足長期的經營管理，一方面要在“放水養魚”的同時把好招商質量關，一方面要摒棄急功近利的思想。
招商工作最重要的部分，是在實施有效的業態定位的前提下，把握商戶質量，對商戶進行“體檢”，了解商戶實力。一方面確認商戶在哪里經營過，經營什么，經營得怎么樣，提供相關營業執照、工商稅務登記證等，另一方面要看商家的實力能否經得起市場培育期，不少商戶是屬于“打游擊”類型，這類商戶開業后發現人氣不足就沒有信心經營下去。其次是考察商戶是否適合本項目的經營環境，看其經營商品與周邊存在的消費群體符合多少，消費需求量大不大。其三要看商戶之間的經營互補性，尤其是在社區商業中，如果同一品牌、同一品類的商戶過多，經營商品相同，就會分流客戶，造成惡性競爭。
商鋪銷售，必須關注銷售模式對后續經營的掌控。只售不租的商鋪銷售模式，必然導致商場產權分離，業主自行招租各自為政，因此，商業地產的銷售，必須通過有效的銷售模式，來掌控商場銷售之后的有序經營。
目前有效的銷售模式有兩種，一種是短期委托經營，一種是帶租約轉讓。短期委托經營，指開發商通過聘請的經營管理公司一次性支付業主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經營權，進而可以對賣場統一招商、規劃和管理，放水養魚，引進有實力的商家做旺商場。由此，委托經營期結束之后業主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩定，投資回報有保障。
帶租約銷售是指開發商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。租賃時由開發商先和商家代簽合同，投資者買鋪后再轉讓合同，也可直接與投資者簽訂合同。帶租約銷售由于開發商在銷售商鋪前已經進行招商，因此對商鋪整體業態控制的較好，也有利于統一經營定位；發展商也減輕了返租的包袱。同時，對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平。
商業經營管理，建立團隊前期介入?？v觀近幾年商業地產發展，不難發現商業經營低成功率主要有五大因素：首先，開發公司不重視項目后續經營管理工作，近幾年房地產開發正處階段，開發公司一般是多個項目同時開發或連續滾動開發，對商業地產投資偏向于短線投機盈利，急于回籠資金，對項目沒有長線經營意識，而商鋪投資熱更是加劇了開發者忽視經營管理。其二，商業項目開發趕速度，項目規劃、業態定位、招商工作等過于粗糙，導致業態定位不準、業態規劃不合實際、規模過于龐大等多種負面問題，直接造成項目無法運營成功。其三，商業后續經營管理過于繁瑣，開發商沒耐心做，經營管理公司對于銷售型商業地產的經營管理缺少經驗，很難有效介入保障市場運營，導致商業后續經營管理實質上處在真空狀態。其四，經營管理方案執行不徹底，有的商業項目也承諾組建專業經營管理隊伍，開發商留出多少萬專項運營基金等，最后大都不了了之。
其實，從技術的角度來看，商業經營管理并不是無章可尋。要搞好經營管理工作，需要發展商建立經營管理團隊，實施前期介入，先認清商業項目經營管理工作的重點，抓住定位期、籌備期、進場期、 啟動期、運營期、穩定期六個時期的工作。
定位期，為商業運營打好基礎。一個具有良好潛力的商業項目應該在項目施工前，就應該有良好的業態經營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經營管理方面最重要的是結合業態實際經營要求，對商業的業態分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發商、設計院、公司，從物業的實際運營者角度說，經營管理工作在此時就應該提前介入。
籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，經營管理公司應對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。舉個例子來講，一般新商業招商有很多都是首次下海缺少經驗的商戶，經營管理公司在此時一方面要注重篩選有多次經商經驗的商戶，另一方面應該編撰創業手冊等資料，協助創業者順利入行。另外經營管理公司還應該在此階段完成自身架構的完善工作，比如建立信息部優化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業未來商圈輻射做基礎工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經營素質，幫助商戶采購有競爭力商品。
進場期，提升產品競爭力和商戶經營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經營管理公司在此階段應該幫助商戶審視產品競爭力，對持觀望心態，不肯下實力經營的商戶進行經營信心勸服工作，任何新商業項目投入經營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經營了消費者到了現場買不到商品，如此惡行循環經營自然難以做旺。此階段工作經營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經營信心，提升商品品質和價格的綜合競爭力。
啟動期，把人氣做起來。商業進入試業或開業后，最初的一段時間最重要的任務就是制造現場的人氣，可以用天天特價、買貨抽獎、消費送禮、免費接送等方式制造人氣和消費額度。不管是零售業態還是批發業態，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品款式不新、品種不全、質量不高、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應則會讓商業越發興旺。
運營期，把生意機會最大化。項目初步經營起來之后，應該在此時期加緊梳理商圈輻射的空白點，專業市場類的應加大和下游終端商戶的貿易對接工作，零售賣場類應盡可能擴大商圈輻射范圍，對商圈盲點進行專項推介，對商圈居民進行情感性溝通工作等。
穩定期，守衛消費商圈，與時俱進提升商業競爭力。此階段一方面為商業創品牌，增加商業形象誠信度，促進消費者情感認同度，另一方面要持續不斷的為市場商戶提供商業資訊、增強其經營素質和新商品引進能力，持續不斷推出各類促銷活動增加消費熱情。
商業經營管理是一件專業性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發、定位、招商、經營、推廣多個階段性工作，乍一看起來有些復雜，但是商業經營管理工作并不是無章可循，從技術層面來說，其可操作性還是很強的。
關鍵詞：金融產品設計 商業地產的金融屬性 產品差異化設計
一、研究目的
據國家統計局數據顯示，2000年到2014年10月份期間，中國已開工的商業總面積超過18億平方米，城市人均擁有的商業面積為2-3平方米。包括天津、重慶、杭州、南京、成都、武漢在內的19個大中城市人均商業面積面臨飽和或過剩的狀態。以武漢為例，根據中國指數研究院數據顯示，武漢市2015年商業供應面積252.74萬方，同比上漲19%，而成交面積僅79.77萬方，供求比例為0.32：1。
商業地產供應面積逐年增加以及商業地產項目同質化嚴重的問題，一定程度上造成了商業地產投資產品的銷售困難，導致一部分以商業地產開發和銷售為主營業務的房地產企業面臨資金回籠滯后的風險。如何實現商業地產投資產品的差異化設計，是解決同質化問題，實現產品競爭力提升，促進銷售的關鍵。
本文旨在通過借鑒金融投資產品的設計理論和應用方法，提出商業地產投資產品的差異化設計思路以及應用。
二、金融產品差異化設計及應用
在金融產品設計領域，W.F.Sharpe（W.F.夏普）提出了著名的資本資產定價模型（CAPM），該模型在馬克維茨的資產組合理論的基礎上，提出了風險資產的定價；J.F.Marshall（J.F.馬歇爾）和Vipul.K.Bandal（維普.K.邦德）對金融產品設計和金融工程方法進行了詳細介紹。在金融產品設計、金融工程方面已經有了較為成熟和深入的研究。
（一）投資者的風險偏好理論
風險偏好是資產選擇、資產評估、合約和保險等標準理論中的一個基本概念（Daniel Bermoulli，1738；Kenneth Anow，1965）。在不確定環境中，人們的經濟行為具有風險，人們對待風險的態度，也就是人的風險偏好有3中：風險喜好、風險中性和風險厭惡：
根據經濟學中，理性的人在面對風險型決策時遵循期望值準則：決策的關鍵是對行動方案的評價，期望值準則即是將某一方案在各種狀態下的收益（或損失）的期望值作為這一方案的評價值，即：
其中，是方案在出現自然狀態時的收益值，然后根據各方案的評價值選擇投資方案。上述風險決策模型有一個前提是：對于自然狀態的出現雖然無法控制，但是可以事先估計估計各種自然狀態出現的概率。但現實中，對于無法估計自然狀態的事件中，投資者無法做出理性的決策。并且個人在評價方案中對不同類型的收益和風險的最求不同，產生了差異性的投資需求。
（二）金融類投資產品的差異化設計應用
在金融產品的設計中，設計者的設計思路圍繞客戶的差異化需求展開：
三、商業地產投資產品差異化設計及應用
馬克思產權理論的概述：產權作為主體對財產客體的歸屬性、排他性經濟權利，絕非僅僅變現人與物或財產的關系，而是通過主體對財產的一定權利而實際上體現著不同經濟主體之間的人和人的關系。馬克思的產權不僅設計到所有權，也涉及到占有權、支配權、使用權、收益權和處置權，產權實際上是一組“權利集合”，這種權利集合是可以做分離運動的！
目前國內外對于商業項目的運營定位、差異化營銷策略方面的理論較為完善和成熟，而針對商業地產類投資產品設計的研究體系還不太完善。在研究過程中，人們更多的把注意力放在項目選址的唯一性上，結合區位、圈層的先天差異性進行項目運營的定位設計，從而忽略了商業項目作為投資產品開發的金融屬性。
目前市場上最為常見的商業地產投資產品模式分為三種。
投資者購買商業產品后享有所有權和使用權，用于運用或出租。
投資者購買有產權的商鋪，獲得其所有權，同時與運營公司簽訂委托租賃管理合同，委托后者進行1-20年不等的統一運營管理，不享有商業的使用權，根據委托運營獲得租金收益。
投資者購買沒有產權的商業，獲得其收益權，在委托運營公司運營管理期滿后，可選擇由開發商回購。
以上第二、第三類產品模式與金融類投資產品具有較高的可比性。但是由于投資標的物――商業地產項目之間的同質化嚴重；房地產類投資產品普遍存在的投資總額和門檻較高；委托租賃管理的收益模式基本相同這三大特性導致了商業地產投資產品之間同質化問題嚴重，競爭激烈。
（一）差異化設計思路
根據前文的研究，金融投資產品基于投資者的風險偏好理論，從滿足投資者差異化的投資需求出發，進行產品設計。通過借鑒以上的設計思路，我們提出，對商業地產的投資者進行風險偏好的分類：
商業地產投資產品的差異化設計思路就是基于馬克思產權理論的分離原理將商業產品進行差異化分解，打造迎合不同的投資者需求。
（二）差異化產品設計應用
1、產權分割
假設：一商業綜合體項目采用統一經營管理模式，商場的招商、運營按市場統一管理，無特殊的商鋪或商戶情況。將商業賣場中的整鋪進行產權分割，將面積大、總價高的整鋪劃分為大小不等的產權商鋪，以此來滿足不同投資客戶的需求。
商鋪位置以及商鋪大小維度：
位置較好的，例如臨街或位于主中庭、主動線位置，一般為品牌知名度高、店面規模大的商戶，此類商鋪的起始租金按照商鋪認購單價的同比例，低于位置較差的商鋪，但后期租金升值空間大。
面積較大的商鋪，在相同位置其總價高于小面積商鋪，提高了投資者的投資門檻資金風險，大面積商鋪其規整性由于小面積商鋪，后期物業增值性更高，而小面積商鋪總價相對低，交易難度更低。
因此，在商業地產項目產權分割中，將臨街或位于主動線上，位置較好的商鋪減少切分或不切分，使面積相對增大，以滿足積極性投資者的需求――追求高后期收益以及物業增值，不過于關注投資總價以及流動性。
將位置較差的商鋪劃分為面積更小的商鋪，以滿足保守型投資者的需求――關注投資門檻和總價，追求近期相對收益和流動性。
我們以武漢一家居建材專業賣場商業地產項目JND項目為例，開發商在產品設計之初，通過差異化產品設計原則，采用產權分割方式，將產品細分。項目結合招商情況，對一層臨街商鋪、各樓層主中庭商鋪以及各樓層次動線上的商鋪進行了差異化分割――位置較好的商鋪，其劃分的面積大，規整性好；位置較差的商鋪產權分割面積小。
JND項目憑借產品差異化產權分割，在武漢市場上滿足了部分投資者的差異化投資需求。根據中國指數研究院數據顯示，JND項目2015年銷售額在武漢市商業地產項目中排名第一（整售項目除外）。
2、商業地產眾籌
眾籌是指在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。房產眾籌可以理解為多人投資一處房地產， 共同擁有并共同獲取房產收益的過程。（顧修銘，徐鵬等.“房地產眾籌”六大模式詳解.中國電子商務研究中心.2015-6-4）馬克思的產權不僅設計到所有權，也涉及到占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。
根據前面描述的馬克思產權理論，將商業地產產品的產權進行分離：所有權、占有權、處置權歸所有業主共同所有；將使用權委托給運營公司進行項目招商和運營；將收益權按照眾籌的比例進行分割，給所有業主。
商業地產眾籌根據方案設定，將投資門檻降低，并較大程度的提高了產品的流動性；從差異化產品設計角度出發，迎合了追求市場平均收益水平，期望高流動性的投資者的需求。
例如，大連萬達集團股份有限公司于2015年6月12日推出的“穩賺1號”，與快錢聯合打造以萬達廣場為基礎，募集資金將直接投向各地萬達廣場建設，投資人則獲得這些廣場的收益權；起投金額為1000元，最高投資期為7年，投資者可以享受萬達廣場凈物業收入及資產升值雙重收益，預期合計年化收益率達12%以上。
萬達公司對外宣稱“穩賺1號”2015年6月12-15日招募，三天招募50億資金；該產品通過將商業地產證券化的手段，在產品差異化設計結果中實現了快速銷售。
四、結束語
本文首先提出了今年來商業地產供應量突增，而商業地產投資產品的同質化問題嚴重，導致了部分商業地產開發商銷售困難，資金回籠延遲的風險。通過研究金融類投資產品在差異化設計方法，基于投資者的風險偏好理論，提出了圍繞滿足投資者差異化投資需求的產品設計思路。最后基于馬克思產權理論，提出了兩種差異化設計應用，分別是對商業面積的虛擬分割，以及通過產權分離，收益權分割的方式實現商業地產眾籌；達到了差異化設計投資產品，提升差異化競爭優勢的目的。
參考文獻：
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8月中，臺灣遠東集團旗下的太平洋中國控股有限公司宣布，調整大陸市場的布局策略，將于今年年底之前關閉北京太平洋兩家店面，以調整財務結構。按計劃，太平洋百貨盈科店將于今年10月25日正式閉店謝客；太平洋百貨五棵松店也將于年底前關閉。
與之相反的是，進入九月，位于北京常營地區的龍湖．長楹天街底層商鋪開盤銷售，均價6萬元／平米，竟引來搶購潮，使得低迷許久的北京樓市上演了一場難得的“日光”景象。在住宅限購、股市不景氣的環境下，商業地產漸漸成為民間資本新的“泄洪”渠道。
眼下正是商業地產投資的最佳時機。商鋪熱銷、寫字樓整端，商業地產的熱度達到十幾年來的最高點。來自世邦魏理仕的監測數據也顯示，在今年第二季度，北京寫字樓的租金價格繼續上漲，尤其是超甲級寫字樓，租金價格同比一季度上漲了35％，創下了迄今商業地產市場的新紀錄。
“住宅市場受限之后，很多市場投資都涌向了商業地產，銀行也開始調整結構，側重涉及商業地產的經營性、消費性貸款業務，這些過熱的苗頭引發了銀監會的關注?！币患毅y行信貸主管人士分析。
繼銀監會在經濟金融分析會、年中工作會上先后通報風險預警之后，商業地產相關信貸的風險管理要求再次出現在各家銀行近日接收的例行監管通知中。銀監系統的風聲立即引來市場的紛紛揣測。而太平洋百貨退出事件無疑給這個尚處于盲動狀態的市場潑了一盆冷水。
暗藏泡沫
2008年，40歲的地產“金手指”司徒文聰辭去上海正大廣場基本年薪600萬總裁一職，投身美國最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石資產管理有限公司。司徒文聰的理想是成為中國商業地產的“可口可樂”。
短短幾年，盈石參與經營管理的地標性商業地產項目近10個，悅達889、芳匯廣場、Channel One廣場等“盈石制造”，已經為基金創造了上百億價值。司徒文聰主持的這些項目，即便是如正大廣場這樣的爛尾樓，最后總能做得風生水起，這使得很多手持“商業荒”項目的企業羨慕不已。
無可否認的是，這一輪房地產市場的調控確實給商業地產帶來更多的機遇。2011年，由于住宅投資受政策嚴控影響，部分投資資金流入商業地產領域。尤其是在被住宅限購的一二線城市更加明顯。記者采訪的某地產商表示，隨著政府對住宅調控的政策進一步落實，會加快國內外投資者布局商業地產的步伐。最顯著的當屬4000億的保險資金被允許投資商業地產，在一定程度上也推動了商業地產的進一步升溫。
無論是主動還是被動，不少房企乃至資金確實開始紛紛參與商業地產的建設當中，持有的比例也不少，基本涉及金額在300億到600億之間。第一太平戴維斯的報告也認為，對于買方而言，投資市場逐漸進入活躍期，國內政策對住宅地產的調控日益加劇，越來越多的投資者瞄準了商業地產。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，從部分重點城市2011年一季度的土地出讓種類以及商業地產項目開發數量來看，商業地產已經呈現超越住宅地產的趨勢，結合部分城市的經濟發展狀況，部分地區商業地產泡沫已成定局。
上述地產商在北京南城即將建一個大型城市綜合體，毗鄰宜家的城南項目。該項目進行了準確的定位，主要針對南城缺少大型中高端大型綜合性商業設施而建。該地產商認為，目前商業地產投資火爆，只是數量上的增加而已，真正品質好、地段好的商業物業仍然缺乏，有很多項目最終難逃爛尾或空置的厄運。
據記者了解，一些開發商此前沒有商業地產經驗，或者資金實力不強、招商不力、物業管理效率低下，除了恒隆、萬達等開發商之外，很多開發商缺少成熟業態，將住宅市場的運作延續到商業項目上，多以出售商鋪為主回籠資金，而真正購房從事商業者很難收回成本。
商業地產泥沙俱下，再加上地方政府推波助瀾，難免掀起層層泡沫。以北京西部的石景山商圈為例，該區域將在未來10年內新增建設用地近1600公頃，其中大部分為商業、寫字樓用地。上述地產商就提到，其實北京商業地產面臨的最大問題是：目前很多商業項目都是住宅開發商大量介入，而他們又缺乏商業地產的開發經驗。
記者調查發現，目前北京的一些大型商業項目，均以商業項目配住宅地產的形式，上述開發商開發的南城商業地產，最初也是住宅項目的配套。對于該項目的運作，他提到，公司準備自持物業，但會引進有經驗的經營團隊來負責商業項目的運營。而目前北京的很多購物中心項目，周邊多配住宅項目，住宅項目可以很快回籠資金；而商業地產部分，能出售則為最佳，這種模式實際仍然是住宅地產模式的延續。
在這種模式下，北京有相當部分商業地產項目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周邊聚集了國美第一城、青年工社、珠江羅馬嘉園等眾多社區，因為商業配套的原因，一直處于“商業荒”的狀態。即便是2010年朝陽大悅城的拔地，使得區域內商業氣氛得到很好的提升，配套商業空置率過高仍然是該區域最大的傷痛。
而據《中國經營報》報道，位于大興黃村鎮的某5萬平米的購物中心，其三樓數千平米的營業面積至今有一半都是空置的。該購物中心成立于2005年，至今招商仍是問題。這座購物中心5公里商圈范圍內，超過5萬平方米的商業綜合體達8個之多。黃村鎮核心商圈之內的西紅門、高米店等地還有十萬平方米的商業物業正在施工，之后便有宜家家居和沃爾瑪進入。
這種現象已不是個案，有專家捐出，在北京城區，萬霖購物中心、豐聯廣場、華騰新天地、亞奧觀點、六佰本等項目的經營風險已經顯現。而據記者了解，城市商業綜合體過于飽和導致零售商利潤日漸微薄甚至出現虧損，長期下去勢必影響到地產商的收益?！叭绻闶凵涕L期虧損，它將會關閉門店，甚至拖欠租金。而受到招租壓力的地產商則可能會下調商鋪租金，這將進一步影響到市場對此地產項目的估值，形成惡性循環。近年來，上海、廣州因為商圈內商鋪過于密集導致零售商無錢可賺，最終“拖累”地產商案例頻頻發生。
“商業地產之所以有泡沫，實際是因為運作方式不同，使用住宅炒作方式運營商業地產，這才是商業地產真正的泡沫?！痹摰禺a商提到，實際上他認為，真正的商業地產是不易形成泡沫的?！吧虡I地產持有成本高，看商業環境形勢，尤其是在早期炒作期過后，如果當地商業環境不佳，商戶無法獲得合理回報，租金價格就會下降。
北京的商業地產這幾年發展比較快，進入者眾，但真正做好的也就30％、40％，大部分都應該是虧或者略平。而一個好的物業冒出頭，實際上它的代價是別人要死掉?？梢?，商業
地產成功的關鍵還在于需求和消費力，而對于開發商來說，只有開發并持有處于市場金字塔頂端的物業，才是保持競爭力，從商業地產洗牌中脫穎而出的關鍵。
以北京、香港的商業地產為例。目前香港甲級寫字樓租金平均為每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲級寫字樓的租金已經達到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差較大。若以香港為目標，如北京、上海這樣一線城市的寫字樓、商鋪，租金必然會在強勁需求的推動下處于上升通道。從趨勢看，其租金上漲還將維持相當長的一段時間。
而在很多投資商眼里，商業地產是個異常殘酷的行業。他們認為，商業地產不像住宅，住宅市場可以存在很多贏家，而在商業地產領域，強者恒強，最有價值的客戶想進入的都是一線城市的黃金位置。
很多人不知道的是，在商業地產中，第一名吃肉，三四名連口湯都喝不到，當然，商業地產若一旦做成“第一名”，其利潤潛力也是巨大的。中國目前的商業地產市場，還有很大的發展潛力，此時考驗的就是投資者的眼光。
恒隆地產董事長陳啟宗有感而發：不想當老大，就不要做商業地產。
風險幾何
有志于做“老大”的司徒文聰有商業地產“金手指”之稱，主要在于即使是將死的商業項目，經過他的指點，也能起死回生。通過分析盈石收購管理的商業地產項目，不難發現，盈石團隊在商業地產領域之所以所向披靡，主要原因有三：
第一，為每個商業地產項目找到自己的靈魂，這個靈魂就是所謂的市場定位。
比如同為他們做的芳匯廣場和悅達廣場，兩者隔街相望，距離很近。再三調研之后，他們給出的解決方案――芳匯廣場走“女性主題休閑”路線，而把悅達廣場打造成一個時尚購物基地。區別于其他商場的是，悅達的營業時間從早10點到晚上11點，比絕大多數商場要晚1個小時。正是這一個小時，讓習慣晚歸，但苦于大多數商場都打烊后無處可去的都市高端白領趨之若鶩。
其次，出色的運營管理能力。做商業地產的門檻要遠遠高于住宅地產，包括后期公關、客戶服務等多層面的問題，沒有好的團隊跟進是不行的。在實際運營中，司徒文聰認為項目除了硬件管理外，其軟件管理也必須過硬才行，尤其是人才資本。
早在正大廣場項目時，司徒文聰就講過正大廣場是一個人才培養的陣地。對于大體量的項目，他將每個崗位放進需求水平以外25％的人手進去，雖然顯得多余，但這是讓人才最直接有效接觸市場的辦法，幾年之后，這些人才在實戰中獲得了向更高層次的發展；此外，司徒文聰還常帶團隊考察學習先進的項目運作辦法，派人去國外學習培訓。在他看來，如果一個企業要做商業地產，如果專業人才儲備不足，就不要與項目租戶簽訂合同，因為每個項目都需要足夠人去跟進。
第三，有充裕的、長期的低成本投資資金。現在商業地產的發展最大的瓶頸實際上是長期資本，能夠埋在項目里5―8年的資本在國內是非常稀有的。而這個錢埋在里面很長一段時間還可能沒有什么回報。
最典型的如上海的恒隆廣場。這個項目從開始到開花結果花了十年時間，這十年的投資回報率是40％多，可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利現金流付不起利息。恒隆這種狀況在很多商業地產很常見，尤其是要采用貸款的話，很多年都要貼息，真正能夠見到利潤流的時間就更長了。
由此可見，商業地產并不是一個簡單的開發，它需要運營的能力，也需要爭奪商家資源。其中最重要的一點是：商業地產對資金的特殊需求。
很多商業地產企業言必稱日本眾多城市綜合體的成功運作，可是很少有人知道，是因為當年日本的利息只有1．7％，而且貸款期限很長。在如此低息下，眾多商業地產公司才可以長期持有物業。但是現在中國的銀行利息要高出很多，且多為短期貸款，在這種情況下，那些動輒投資數百億的項目，不得不令人擔心。
易城中國副總裁柳費國表示，雖然投資商業已經成為行業的共識，但在本身沒有任何金融產品來支撐，同時面臨國家對房地產行業銀根的不斷緊縮政策背景下，商業地產非常危險。一旦有了泡沫，這個泡沫是無法消滅的。
而記者采訪的某銀行信貸主管表示，從銀行風控的角度來看，商業地產的風險更甚于住宅地產。由于商鋪貸款首付比例和貸款利率遠高于住宅，因此，很多投資者將住宅抵押貸款用于購買商業用房，客觀上增加了銀行的信貸風險；同時，由于中國的特殊傳統，一旦出現資金緊張，同樣的房產，投資者會優先拋售商鋪而留住宅，商業地產貸款壞賬率高于住宅。
從開發商的角度來看，商業地產對于開發商的整體運作能力、資金實力的要求更高，因此在銀根收緊的背景之下，商業地產貸款風險也更大。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內，萬科80％的開發比重依然會是住宅，因為“我們對商業有恐懼感，商業要是出現泡沫，比住宅厲害?！?/p>
陽光新業總裁助理、北京瑞景陽光商業管理有限公司總經理李睿認為，目前商業地產的環境不是非常成熟，要做商業地產首先最重要的一點是需要一個長期低回報的資金鏈條，目前國內不管退出機制還是投資渠道都不是很利于商業地產的發展，反而銀行貸款成為低息來源，這肯定是不行的，應該有新的金融模式用于支持商業地產的發展，如房地產信托、房地產PE等。
當眾多住宅開發商將目光轉向商業地產的同時，商業地產老大萬達早在3年前就開始悄悄轉型文化和旅游地產。萬達董事長王健林稱，萬達早在10年前就已經轉型商業地產，而如今轉型商業地產的開發商早已錯過了最好的時期。由于商業地產后期運營招商的難度很大，他十分擔心目前被動轉型的商業地產商未來的命運。
5年前，商業地產市場不溫不火時，陽光新業大踏步轉型商業地產。商業地產火爆的今天，它的步伐卻邁得格外謹慎。今年開業的分鐘寺新業廣場，雖然目前已經實現100％的入住率，但李睿仍感到不是很滿意：由于這一輪商業地產狂潮，該商場的租金指導價比原計劃降低了15％-20％，在他看來這就是商業地產惡性競爭帶來的影響。
與此同時，一些新開業的商業項目持有方也表示，今年以來，招商成本越來越高，有的商場引進知名品牌甚至采用了正大當初吸引ZARA的方式：零租金，或者贈送裝修補償等，但見效依然不大。最主要的是，這些在往年都是極少見的。
“這都是因為我們的商業地產沒有特質，大家逛哪個商場都差不多，商場之間離得不太遠，哪打折去哪，哪便宜去哪，談不上顧客忠誠度?！崩铑Ｕ劦揭恍﹪业纳虡I地產發展得很好，很普通的一個糖果店，也可以做到四五百平米的面積，盈利能力很好。他們認為付租金是天經地義的事情，但是在中國，則需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌進來，這也是惡性競爭的結果。
關鍵詞：商業地產；投資風險；經營模式；合作共贏
中圖分類號：F293文獻標識碼：A 文章編號：
商業地產通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業步行街，商業地產的形式多種多樣，規模有大有小。大的商業地產項目，規?？蛇_幾十萬平方米，規模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經營形式而言，規模大的多采用整體開發、統一招商、統一經營、統一管理；規模小的大多采用在統一經營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規模的商業地產項目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業地產項目和各類商業街則多采用商鋪出售、零散經營的模式。
商業地產不同于住宅地產，住宅地產的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業地產的市場定位、目標客戶群的選擇、開發的策略、運作的模式、管理的理念等都十分關鍵，只有有了準確的市場定位、細致的宣傳策劃、有序的招商運作、完善的經營管理、良好的外部環境、優質的物管服務，才能保證其地段價值不斷提升，商業物業不斷升值，商業業態的可持續發展?，F代商業地產更加強調和注重的是商業的市場定位、市場的前景和商業業態組合，它是為了滿足商業用途而進行的有計劃、有組織地進行開發和經營的產品。追求的是開發商、投資商與經營者三者之間的合作共贏。
1 地產投資風險分析
1.1行業本身存在的風險
從商業地產行業本身來看，一是商業地產發展前期是先天不足，后期商業地產開發無序發展；二是商業地產在開發中存在過分炒作行為；三是商業地產要價過高；四是商業產權過于多樣化；五是經營定位和區域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業地產發展中，還存在一系列的認識誤區和偏差。主要有三大誤區：一是投資商業地產必賺錢；二是投資商業地產可長期賺錢；三是認為返租是一劑靈丹妙藥。商業地產發展中的一系列偏差和誤區。一是完全套用住宅地產的開發模式是商業地產公司經常犯的錯誤。二是經營者在經營思路上存在偏差。三是商業地產開發資金過分依賴銀行貸款。四是商業地產開發中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業地產項目較其他地產項目風險更大，因而必須對商業地產項目在投資決策過程中的風險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規避。
1.2政策法規風險
一個商業地產項目要取得成功，必須具備四個關鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現象，這樣的項目開發都很難取得成功。一個項目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規要求的話，永遠等于零，所以政策法規風險永遠是第一的。政策法規風險就是指商業地產項目在投資決策開發之前要對在城市規劃、商業網點規劃、交通、環境、建筑指標、其他地方性的法規等各個方面是否存在風險進行綜合分析研究。
城市總體規劃決定了城市未來的發展方向以及區域經濟發展的潛力，符合城市總體規劃是對商業地產項目最基本的要求；同樣一個商業地產項目也要符合商業網點規劃的要求，政府為配合商業網點規劃必然要將市政建設向這一區位傾斜，人口規劃、基礎設施建設、交通可達性等都將向這一區位靠攏，一個商業地產項目只有符合商業網點規劃要求才能事半功倍，獲得成功。
商業地產項目地方性政策法規的風險評估就是指對地方政府是否為該商業地產項目的建設、招商和后期的運營制定了嚴格的限制條款等進行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業地產項目的影響。
1.3 選址風險
一個商業地產項目能否取得成功，除了規劃、運營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項工作除了應考慮客流規律、交通狀況、商業環境、地形特點、符合城市規劃要求外，還應著重研究選址地塊的商圈飽和度指數、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經濟技術指標等一系列內容，他們的每一個方面都對商業地產項目的運營成敗產生影響。
一個商業地產項目經營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業地產項目開發的成功與否，其實在項目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項目就成功了一大半，反之，就可能失敗。
1.4 規劃設計風險
商業地產項目的成功與否，方向是關鍵。商業地產項目如果要想取得成功，必須要有良好的規劃設計。但是在現階段，我國的商業建筑設計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經營實際需要的現象，這種設計方案就犯了方向上的錯誤，將商業地產項目引上了一條高風險之路。因為規劃設計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續的經營問題。由于規劃設計的不合理，將會直接導致后期的主力店招商不成功、一般店經營不理想、經營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現象，后續的經營管理會出現無數多的問題。甚至一些項目為了節省規劃設計費用，卻導致了建筑設計不理想、人員（顧客）流動線不清、功能布局混亂、建設無用工程等等，這些都是商業地產項目在開發決策過程中規劃設計風險。
1.5 銷售風險
商業地產項目由于是一個投資周期長、投資量大的高風險行業，若物業銷售不力，就會導致資金回收慢、資金成本高、投資風險加大等一系列連鎖反應。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質量忠實永續的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業項目的品質和經營者的利益，因而商業地產的銷售風險也必將是商業地產項目中應著重加以防范的一個重要環節。商業地產的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實現開發商、投資商和經營者（商戶）三者之間的一體化合作關系，開發商通過項目運作賺取開發投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經營者賺取經營利潤，物業管理者通過后期的物業管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機的整體，每一個環節都要做到細致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。
1.6 招商風險
商業業態如何劃分、如何組合，租金如何構成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業地產項目投資決策中的招商風險。每一個具體的商業地產項目都應在規劃設計的前期就要考慮引進什么樣的經營業態，據此對該項目做一個基本的市場定位，并仔細研究每一種業態的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進行尋找目標客戶，挖掘潛在的客戶，進行招商。并根據地塊條件、招商條件系統地對招商工作進行設計，這樣才能為后續的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業地產項目操作中的“短板“。
1.7 經營風險
商業地產項目在開發過程中要解決資金回籠及對項目后續經營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經營帶來了難度，加劇了風險。目前商業地產項目投資開發盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產權，很快收回投資。二是只租不售。產權掌握在開發商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業物業進行資本運作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業經營，既賺取投資開發利潤又賺取商業經營利潤。不同的經營模式各有各的利弊，各有各的風險，各個不同的商業地產項目要根據各自不同的情況采用不同的經營模式，合理選擇經營模式并加以防范。
1.8 資金風險
