時間：2023-01-30 09:38:10
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)泡沫分析論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1.1房價收入比
房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計算公式為：
房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)
該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每
年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。
1.2房地產(chǎn)價格增長率／GDP增長率
該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時，該指標(biāo)平均值為3。
1.3空置率
房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產(chǎn)市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險區(qū)；而當(dāng)空置率大于20%時，則表明存在嚴(yán)重積壓。
1.4租售比價
反映房地產(chǎn)真實價值的是房地產(chǎn)的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支本論文由無憂
付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)可用下表來表示：
另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來計量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。
指標(biāo)法的突出優(yōu)點是所用數(shù)據(jù)通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo)，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔判別標(biāo)準(zhǔn)；其缺陷是，一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國際經(jīng)驗，不一定適用于我國的房地產(chǎn)市場。對同一個房地產(chǎn)市場進(jìn)行判斷時，不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。
2理論價格法（收益還原法）
理論價格法被譽為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產(chǎn)的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價格法，在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現(xiàn)實資產(chǎn)價格與實體資產(chǎn)價格的差，或是現(xiàn)實資產(chǎn)價格中實體經(jīng)濟不能說明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于本論文由無
供測算出房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟價格(理論價格)與現(xiàn)實價格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個未來收益的貼現(xiàn)模型，即將未來的預(yù)期純收益和預(yù)期售價按一定的折現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：
理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過折現(xiàn)來計算現(xiàn)值。但是，未來是不確定的，在當(dāng)前的試點上難以對未來一段時間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計。
3市場修正法
我國學(xué)者洪開榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計量的“市場修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來進(jìn)行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：
房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟增長修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟增長修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個本論文由無
供人購房比例)。
該方法作為房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。
4統(tǒng)計檢驗法
國外的研究文獻(xiàn)中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產(chǎn)價格短期波動不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實質(zhì)是利用計量統(tǒng)計學(xué)的原理對房地產(chǎn)價格變化進(jìn)行統(tǒng)計分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律，而當(dāng)經(jīng)濟泡沫存在時，由于經(jīng)濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。國外的統(tǒng)計檢驗法根據(jù)檢驗的標(biāo)準(zhǔn)不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。
方差上限檢驗法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認(rèn)為，經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)本論文由
理提供系。在不存在經(jīng)濟泡沫的零假設(shè)下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當(dāng)經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)時，這個上界條件會受到破壞。
BlanchardandWatson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟泡沫，并且經(jīng)濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經(jīng)濟泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟泡沫更新值為同號；當(dāng)破裂開始時，變?yōu)楫愄枺@樣經(jīng)濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟泡沫成長期間，會產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經(jīng)濟泡沫破裂，產(chǎn)生大的負(fù)超額收益，這類經(jīng)濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟泡沫
。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經(jīng)濟泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機變量序列的游程數(shù)；另外，市場基礎(chǔ)價值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟學(xué)家們的關(guān)注。
我國房地產(chǎn)市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數(shù)據(jù)很少，計量檢驗的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計檢驗法在我國應(yīng)用并不合適。5預(yù)警指數(shù)法
預(yù)警法是一種綜合方法，融合了指標(biāo)法中的本論文由
整理提供各種重要指標(biāo)，也是目前測度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下：
（1）選定預(yù)警指標(biāo)。（2）確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。（3）確定指標(biāo)臨界值。（4）測算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當(dāng)某一個判斷指標(biāo)發(fā)生預(yù)警信號時，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi)，達(dá)到臨界值的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40其構(gòu)建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標(biāo)會因人而異，差別很大。
6結(jié)論與建議
以上房地產(chǎn)泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標(biāo)法和模型法。不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標(biāo)法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準(zhǔn)指標(biāo)，然后用實際指標(biāo)與其對比，實際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的部分即為泡沫成分，以實際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。在實際應(yīng)用中，應(yīng)該綜合運用各種方法，對房地產(chǎn)價格進(jìn)行分析，判別是否存在泡沫，而不應(yīng)該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產(chǎn)泡沫識別方法的研究提出以下建議：
第一，由于我國房地產(chǎn)發(fā)展時間較本論文
供短，房地產(chǎn)統(tǒng)計工作更是滯后于房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計資料相當(dāng)匱乏，所以應(yīng)該完善我國的房地產(chǎn)統(tǒng)計工作，使之更適應(yīng)于經(jīng)濟全球化發(fā)展。
第二，目前我們應(yīng)該在現(xiàn)有統(tǒng)計資料條件下，根據(jù)我國以往的經(jīng)驗和其他類似國家的經(jīng)驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標(biāo)準(zhǔn)。
第三，建立適合于國情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機制，對我國房地產(chǎn)泡沫及時預(yù)報和控制，時刻警惕房地產(chǎn)泡沫。
參考文獻(xiàn)
［1］周方明.房地產(chǎn)泡沫測度研究［J］.經(jīng)濟師,2006，(5):141-144.
［2］洪開榮.房地產(chǎn)泡沫:形成、吸收與轉(zhuǎn)化［J］.中國房地產(chǎn)金融,2001，(8)：10-14.
論文摘要：文章對房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟改革和政策調(diào)整，旨在抑制過快增長的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展，維護(hù)廣大人民的住房權(quán)利。
一、房地產(chǎn)市場泡沫
所謂泡沫經(jīng)濟，是指由于人們非理性的經(jīng)濟活動，導(dǎo)致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經(jīng)濟規(guī)律，經(jīng)過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場時，便形成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟。
房地產(chǎn)市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產(chǎn)市場。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生
近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟效益，各地政府對待房地產(chǎn)項目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁，一躍成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區(qū)的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場需求導(dǎo)致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數(shù)龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場的主動權(quán)，在利益的驅(qū)動下，房價的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個房地產(chǎn)市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。
第二，我國土地的稀缺性導(dǎo)致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購房民眾身上。
第三，銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產(chǎn)市場，間接地促進(jìn)了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權(quán)益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發(fā)展。
第二，泡沫破裂會引發(fā)嚴(yán)重的金融危機。從日本的泡沫經(jīng)濟破裂可以看出，無論是銀行、企業(yè)還是投機者，大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟破裂，將會引發(fā)劇烈的金融危機，企業(yè)倒閉，投機者破產(chǎn)，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國民經(jīng)濟發(fā)展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經(jīng)濟災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場經(jīng)濟災(zāi)難對國家今后的發(fā)展將會產(chǎn)生長久的負(fù)面影響。
四、房地產(chǎn)泡沫的對策
第一，銀行實行嚴(yán)格的信貸審核機制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風(fēng)向標(biāo)，因此要對土地市場進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺相應(yīng)的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求，分析
近兩三年來，房地產(chǎn)價格成了人們關(guān)注的重點，經(jīng)過2007年底的短暫調(diào)整之后，價格就進(jìn)入了大幅度上漲階段，導(dǎo)致國家在2009年底針對房地產(chǎn)市場不斷出臺新的政策。對于當(dāng)前的房地產(chǎn)價格，國內(nèi)學(xué)者持有不同的觀點，部分學(xué)者擔(dān)心我國會重蹈日本泡沫經(jīng)濟的歷史，認(rèn)為房地產(chǎn)價格現(xiàn)在處于泡沫狀態(tài)，如果放任發(fā)展，必將導(dǎo)致泡沫破滅，拖累整個宏觀經(jīng)濟。筆者認(rèn)為，一個城市乃至國家房地產(chǎn)價格變動是一個非常復(fù)雜的問題，它受許多因素的影響：建筑成本、土地政策、經(jīng)濟環(huán)境、城市規(guī)劃、人口變動、供求關(guān)系等。近期，房地產(chǎn)供應(yīng)持續(xù)增長，建筑成本增長有限的情況下，房地產(chǎn)價格卻出現(xiàn)了大幅度的上升，此種情況主要是需求大幅度變動所致。本文試圖從房地產(chǎn)需求層面上探討一下我國房地產(chǎn)價格大幅變動的成因。
在商品經(jīng)濟條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系就是供求關(guān)系，它是生產(chǎn)和消費之間的關(guān)系在市場上的反映。在商品經(jīng)濟中，價值規(guī)律通過價格與價值的偏離自發(fā)地調(diào)節(jié)供求關(guān)系，供大于求，價格就下落;求大于供，價格就上升。結(jié)合到房地產(chǎn)上看，供求關(guān)系由以下兩方面構(gòu)成：其一、房地產(chǎn)需求：在特定條件下，消費者對某種房地產(chǎn)愿意并且能夠購買（承租）的數(shù)量，此種需求數(shù)量同樣也要受其價格水平、消費者收入水平、消費者消費偏好、消費者對未來房地產(chǎn)價格的預(yù)期的影響。其二、房地產(chǎn)供應(yīng)：在特定條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)擁有者愿意并且能夠提供租售的房地產(chǎn)的數(shù)量，這種供應(yīng)數(shù)量要受其價格水平、開發(fā)建設(shè)成本、開發(fā)技術(shù)水平、開發(fā)商對未來預(yù)期的影響。
一、在我國，房地產(chǎn)需求大致有三種：
1、基本性需求：此種需求是為了滿足家庭比必備的住房需要，屬于基本需求范疇包括結(jié)婚購房、動拆遷購房、求學(xué)就業(yè)的臨時性居住、遷入定居等等?；拘枨笸哂幸欢ǖ姆€(wěn)定性，其對產(chǎn)品、地域的限定性也比較明顯，對就近的交通、商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療配套的要求較為直接和緊迫。由于我國城市化進(jìn)程和人口流動的加快，城市規(guī)模在不斷擴大，導(dǎo)致基本性需求呈不斷擴大的趨勢。由于房地產(chǎn)需求是一種不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，屬剛性需求。
2、 改善性需求：如改善住房面積、改善居住環(huán)境、照顧老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些個性化的居住生活（休閑、度假）的改善等等。其最重要的特點在于：改善性需求、發(fā)展性需求比較明顯。改善性需求的可變性和穩(wěn)定性兼而有之，因為改善和發(fā)展是一個總的方向，同時也受社會經(jīng)濟、政策、市場特別是個人家庭情況所影響。這部分需求也有一定的可塑性?？萍颊撐?。
以上兩種需求是我們真正意義上的生活需求，它們的穩(wěn)步提高，是房地產(chǎn)價格穩(wěn)步提高的基礎(chǔ)。它們涉及到城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的發(fā)展比較穩(wěn)定，收入的增長大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期內(nèi)的暴漲。
3、投資（機）性需求：投資（機）需求的部分則不外乎資產(chǎn)保值、房產(chǎn)市場中長期投資，買房出租獲取投資收益等等。在通脹的壓力下，買房子是居民儲蓄保值的最佳方法。此類需求相對來說以投資性的購房置業(yè)較多，包括部分個案性的特殊需求，局部也會有投機現(xiàn)象存在。其可變性較強，受政策、市場、金融、經(jīng)濟等方面的影響較為明顯，也會存在一定程度的泡沫現(xiàn)象。相比較而言，其可控制性很強。從2007年以來，此類需求快速膨脹，成為引發(fā)房地產(chǎn)價格快速上漲的首要推動力。
二、三種需求的分析：
從三種需求類型來看，基本性需求和改善性需求基本還是自住型的需求，近年來，基本性需求保持穩(wěn)定發(fā)展，而改善性需求比例逐步形成規(guī)模。從1996年開始，我國進(jìn)入了城鎮(zhèn)
化加速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口年均增長超過2000萬，城鎮(zhèn)人口的大量、快速增加將對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的需求。同時，近年來我國家庭小型化趨勢明顯、伴隨婚齡人口持續(xù)增
加以及大量外來務(wù)工人員進(jìn)入城市等，都必將形成對了房地產(chǎn)基本性需求的增加，并將在今后一段時期內(nèi)繼續(xù)發(fā)揮作用。與其他兩種需求不同的是，投資（機）性需求當(dāng)中投資和投機的成分會隨外在環(huán)境的環(huán)境的變化而發(fā)生變化。房地產(chǎn)投資需求是把房地產(chǎn)作為投資或理財對象，通過擁有房地產(chǎn)的方式，來使財產(chǎn)保值增值?？萍颊撐?。房地產(chǎn)投資及理財?shù)氖找?，主要來源于兩個方面，一是房地產(chǎn)用于出租的租金收入，二是房地產(chǎn)買賣價格上漲所帶來的增值收益。相對于消費性房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)投資及理財?shù)娘L(fēng)險較大，受到市場波動、利率調(diào)整和流動性變化等多種因素的影響，將房地產(chǎn)市場與資本市場更緊密地聯(lián)系在一起。在我國居民儲蓄率較高、投資渠道較少的背景下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為和股票投資一樣的居民投資手段，現(xiàn)階段，一家擁有兩三套住房已較為常見。作為房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，房地產(chǎn)投機主要是為了賺取買賣之間的差價。房地產(chǎn)投機的適度存在有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展：在房地產(chǎn)市場低迷時，投機者通過購買房地產(chǎn)可以刺激房地產(chǎn)市場需求的增長；而在房地產(chǎn)市場時，投機者通過賣出房地產(chǎn)而增加供給，從而在一定程度上發(fā)揮了維穩(wěn)作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)投機者為追求高利潤而發(fā)生的過度炒作行為也會對房地產(chǎn)市場的價格穩(wěn)定產(chǎn)生一些消極作用，影響人們對未來價格的預(yù)期，在一定意義上虛增了房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求。近一年來，房地產(chǎn)價格的不斷大幅度攀升，以投資、投機為主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影響需求情況的要素和手段：
影響需求情況的要素和手段有很多，主要分為兩大方面，其一是就消費（投資）者而言，包括人口數(shù)量、人口的自然增長情況、家庭結(jié)構(gòu)變動、居民收入狀況、職業(yè)情況、教育水平等等?？萍颊撐?。另一方面則是就房地產(chǎn)市場環(huán)境而言，包括政策環(huán)境、市場環(huán)境、自然環(huán)境等。涉及到的影響手段包括國家相關(guān)政策、法律、房產(chǎn)消費稅及其稅率、銀行存貸款利率。應(yīng)該關(guān)注的是，政策環(huán)境更多地應(yīng)該是調(diào)控房地產(chǎn)投資、投機性需求，對于以自己居住為主的基本性和改善性需求還是應(yīng)該以保護(hù)為主的。這也是體現(xiàn)政府建設(shè)和諧社會，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)步、健康、規(guī)范發(fā)展保證。從最近的國家宏觀調(diào)控政策來看，無論是提高住房貸款的利率，還是提高二次房貸的首付比例，其主要目的還是為了抑制過快增長的房地產(chǎn)投資（機）需求。
鑒于我國土地資源的極度稀缺、社會經(jīng)濟發(fā)展水平較快、人口增長短期難以扭轉(zhuǎn)和人民收入水平大幅提高的實際情況。作為國家相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)注意以下問題：
1、調(diào)控政策的重點：
近兩三年來房地產(chǎn)市場經(jīng)過2007年底的短暫調(diào)整之后，價格就進(jìn)入了大幅度上漲階段，其上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大部分人的承受能力，由于房地產(chǎn)投資投機賺錢效應(yīng)的影響，越來越多的人加入到投資投機的行列中來，使得房地產(chǎn)需求在基本和改善性需求沒有大幅度變化的前提下，出現(xiàn)了前所未有的快速膨脹，需求的大幅度增長進(jìn)一步刺激了房價的上漲。如果不加以引導(dǎo)和控制，此種惡性循環(huán)將越演越烈。所以，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策首先要解決的應(yīng)該是在保障住房正常供應(yīng)的前提下如何控制非正常的需求膨脹，包括過度投資和投機。
2、積極滿足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和發(fā)展的需求之一，其滿足與否關(guān)系到社會穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)，是城市化進(jìn)程的極其重要的動力來源。所以如何建立能滿足社會不同收入水平的廣大人民群眾的住房管理制度尤為重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供給應(yīng)
該切實落到實處。
3、合理引導(dǎo)改善性需求：
隨著廣大人民群眾收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品質(zhì)是基本的權(quán)利，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要方向，也是市場發(fā)展極其重要方面。
4、嚴(yán)格規(guī)范投資性需求和控制投機性需求。
基本性需求和改善性需求應(yīng)該市場需求的主體，而投資和投機性需求則屬于我們市場需求的補充和發(fā)展。投資和投機性需求的發(fā)生、發(fā)展具有兩面性。既能夠有效地搞活房地產(chǎn)市場。同時，如果發(fā)展得不好，也容易造成投機泡沫，從而破壞市場，甚至對整個國民經(jīng)濟運行造成巨大傷害和損失。所以，在當(dāng)前房地產(chǎn)價格超常上漲的情況下，對于投資（機）性需求我們要特別重視并加以嚴(yán)格規(guī)范和控制。
我們欣喜的看到，今年前四個月，中央已經(jīng)在政策、利率、稅收方面有所表現(xiàn)，包括國務(wù)院辦公廳的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，住房貸款政策、按揭首付政策的變化，從制度和政策上指明了房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。我們也一定會看到其滿意的結(jié)果，那就是房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展，人們有房可買、有錢能買、有房可居。
參考文獻(xiàn)：
[1]、彭大 余晶晶 《我國房地產(chǎn)市場的供給需求分析》（J）經(jīng)濟師 2009（8）
[2]、于琳芳 《我國現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問題與對策建議》（J）
摘要：主要論述了目前國內(nèi)外在房地產(chǎn)泡沫識別領(lǐng)域的研究方法，對各種方法加以分類，主要分為指標(biāo)法、理論價格法、市場修正法、統(tǒng)計檢驗法和預(yù)警法等，以期對我國的房地產(chǎn)泡沫識別體系和預(yù)警體系的建立能有良好的借鑒作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；識別方法；預(yù)警體系
1指標(biāo)法
1.1房價收入比
房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計算公式為：
房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)
該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。
1.2房地產(chǎn)價格增長率／GDP增長率
該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時，該指標(biāo)平均值為3。
1.3空置率
房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產(chǎn)市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險區(qū)；而當(dāng)空置率大于20%時，則表明存在嚴(yán)重積壓。
1.4租售比價
反映房地產(chǎn)真實價值的是房地產(chǎn)的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)可用下表來表示：
另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來計量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。
指標(biāo)法的突出優(yōu)點是所用數(shù)據(jù)通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo)，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔判別標(biāo)準(zhǔn)；其缺陷是，一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國際經(jīng)驗，不一定適用于我國的房地產(chǎn)市場。對同一個房地產(chǎn)市場進(jìn)行判斷時，不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。
2理論價格法（收益還原法）
理論價格法被譽為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產(chǎn)的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價格法，在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現(xiàn)實資產(chǎn)價格與實體資產(chǎn)價格的差，或是現(xiàn)實資產(chǎn)價格中實體經(jīng)濟不能說明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于測算出房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟價格(理論價格)與現(xiàn)實價格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個未來收益的貼現(xiàn)模型，即將未來的預(yù)期純收益和預(yù)期售價按一定的折現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：
理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過折現(xiàn)來計算現(xiàn)值。但是，未來是不確定的，在當(dāng)前的試點上難以對未來一段時間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計。
3市場修正法
我國學(xué)者洪開榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計量的“市場修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來進(jìn)行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：
房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟增長修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟增長修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個人購房比例)。
該方法作為房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。
4統(tǒng)計檢驗法
國外的研究文獻(xiàn)中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產(chǎn)價格短期波動不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實質(zhì)是利用計量統(tǒng)計學(xué)的原理對房地產(chǎn)價格變化進(jìn)行統(tǒng)計分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律，而當(dāng)經(jīng)濟泡沫存在時，由于經(jīng)濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。國外的統(tǒng)計檢驗法根據(jù)檢驗的標(biāo)準(zhǔn)不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。
方差上限檢驗法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認(rèn)為，經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)系。在不存在經(jīng)濟泡沫的零假設(shè)下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當(dāng)經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)時，這個上界條件會受到破壞。
BlanchardandWatson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟泡沫，并且經(jīng)濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經(jīng)濟泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟泡沫更新值為同號；當(dāng)破裂開始時，變?yōu)楫愄?，這樣經(jīng)濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟泡沫成長期間，會產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經(jīng)濟泡沫破裂，產(chǎn)生大的負(fù)超額收益，這類經(jīng)濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟泡沫。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經(jīng)濟泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機變量序列的游程數(shù)；另外，市場基礎(chǔ)價值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟學(xué)家們的關(guān)注。
我國房地產(chǎn)市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數(shù)據(jù)很少，計量檢驗的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計檢驗法在我國應(yīng)用并不合適。
5預(yù)警指數(shù)法
預(yù)警法是一種綜合方法，融合了指標(biāo)法中的各種重要指標(biāo)，也是目前測度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下：
（1）選定預(yù)警指標(biāo)。（2）確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。（3）確定指標(biāo)臨界值。（4）測算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當(dāng)某一個判斷指標(biāo)發(fā)生預(yù)警信號時，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi)，達(dá)到臨界值的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40其構(gòu)建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標(biāo)會因人而異，差別很大。
6結(jié)論與建議
以上房地產(chǎn)泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標(biāo)法和模型法。不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標(biāo)法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準(zhǔn)指標(biāo)，然后用實際指標(biāo)與其對比，實際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的部分即為泡沫成分，以實際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。在實際應(yīng)用中，應(yīng)該綜合運用各種方法，對房地產(chǎn)價格進(jìn)行分析，判別是否存在泡沫，而不應(yīng)該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產(chǎn)泡沫識別方法的研究提出以下建議：第一，由于我國房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，房地產(chǎn)統(tǒng)計工作更是滯后于房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計資料相當(dāng)匱乏，所以應(yīng)該完善我國的房地產(chǎn)統(tǒng)計工作，使之更適應(yīng)于經(jīng)濟全球化發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;金融理論;研究綜述
中圖分類號:F831文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1007-4392(2010)01-0004-04
一、 國外研究現(xiàn)狀述評
(一) 基于生命周期模型的理論研究
此類研究一般是基于局部均衡研究框架,并結(jié)合現(xiàn)資組合理論,通過將消費者的住房消費和房地產(chǎn)投資引入生命周期模型(life-cycle model)當(dāng)中,從而研究消費者的購房決策、房地產(chǎn)價格的形成機制及其影響。首先構(gòu)建該研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,該類研究的優(yōu)勢在于可能會得出顯解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在顯解,也可以通過數(shù)值模擬進(jìn)行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此類研究相當(dāng)活躍。就從最近的文獻(xiàn)來看,Ortalo-Magne and Rady(2006)發(fā)現(xiàn)信用約束使得初始購房的年輕人購買了比自己愿意購房面積小的房子,并且年輕購房者的收入和承擔(dān)購房定金的能力是房地產(chǎn)市場價格的主要趨動力,英國和美國的數(shù)據(jù)也支持上述結(jié)論。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消費的租房與購房決策,其結(jié)論表明,當(dāng)消費者面臨嚴(yán)格的流動性約束與高的死亡率時,消費者通常會采取租房決策,而當(dāng)流動性約束放松時,消費者通常會采取購房決策。Li and Yao(2007)則分析了房地產(chǎn)價格波動對參與者消費和福利的影響,他們的結(jié)論表明,年輕一代和老一代普通商品的消費對房地產(chǎn)價格的變動要比中年人敏感,并且房地產(chǎn)價格上漲將提高所有有房者的財產(chǎn)和消費,但是僅僅是老一代有房者的福利會增加,而其他有房者由于房價上漲導(dǎo)致的住房消費增加,其福利水平將會下降。Cocco(2005)則探討了房地產(chǎn)市場對股票市場的影響,他認(rèn)為,由于投資了房地產(chǎn),年輕不富有的投資者只有有限的資金投資股市,并且房地產(chǎn)價格風(fēng)險也會使得這些投資者遠(yuǎn)離股票市場。
(二) 房地產(chǎn)價格形成機制與投機泡沫的相關(guān)研究
此類研究主要從兩個層面展開:一是從理論上探討房地產(chǎn)投機泡沫的形成機制;二是從實證上判斷某國或某一地區(qū)房地產(chǎn)市場是否存在投機泡沫。一般而言,此類研究通常將房地產(chǎn)價格分解為兩個部分:一是由經(jīng)濟或市場基本面因素(fundamentals)驅(qū)動的部分,稱為基本價格;一部分由房地產(chǎn)市場的投機行為(非基本面因素)驅(qū)動的部分,稱為非基本價格或投機泡沫(speculative bubble)。由于目前學(xué)術(shù)界還未對基本價格有一個統(tǒng)一的認(rèn)識,因此,不同研究的結(jié)論很可能不一致。從理論研究來看,此類研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的隨機泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的風(fēng)行(fad)模型的基礎(chǔ)上展開研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代際交替(OLG)模型的框架下,結(jié)合Blanchard and Watson(1982)的隨機泡沫模型闡述了房地產(chǎn)市場中理性泡沫的生成機制,并且運用馬爾科夫制度轉(zhuǎn)換單位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)檢驗了英國房地產(chǎn)價格中的理性投機泡沫是否存在。Roche(2001)則在上述兩個模型的框架下,采用實際可支配收入、實際利率和凈移民等指標(biāo)反映經(jīng)濟的基本層面因素,并運用馬爾科夫制度轉(zhuǎn)換(regime switching)模型對都柏林(Dublin)的房地產(chǎn)市場是否存在投機泡沫進(jìn)行了實證檢驗。與上述兩個模型不同的是,Wong(2001)以泰國地產(chǎn)泡沫為背景開發(fā)了一個動態(tài)博弈模型,揭示了在經(jīng)濟飛速發(fā)展的過程中,人們過度樂觀的預(yù)期所產(chǎn)生的羊群效應(yīng)(herding effect)在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹直到破裂過程中的作用機制。除上述理論研究外,此類研究大部分文獻(xiàn)都是實證研究,如Kim and Suh(1993)認(rèn)為韓國和日本土地價格存在理論泡沫,而韓國房地產(chǎn)價格泡沫并不明顯。Mikhed and Zemcik(2009)運用面板數(shù)據(jù)模型對美國的大城市的經(jīng)驗研究表明美國存在房地產(chǎn)投機泡沫。Kranz and Hon(2006)通過對西班牙房地產(chǎn)需求收入彈性的橫截面分析,認(rèn)為在1998年和2003年當(dāng)中,西班牙房地產(chǎn)價格要高出長期均衡水平24%、34%,因而存在投機泡沫。Hui and Yue(2006)的研究則表明2003年上海房地產(chǎn)市場存在泡沫成分,并且為占總價格的22%,而同期的北京房地產(chǎn)市場不存在泡沫成分。其他類似地研究還包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。
(三)房地產(chǎn)價格變動機制及其影響的實證研究
此類研究一般是從房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)出發(fā),建立計量經(jīng)濟學(xué)模型,從實際數(shù)據(jù)中挖掘房地產(chǎn)價格變動的機制及影響因素,并對房地產(chǎn)價格未來變動趨勢進(jìn)行預(yù)測,同時探討房地產(chǎn)價格波動對經(jīng)濟的影響。該類研究從采用的計量經(jīng)濟學(xué)模型來區(qū)分,可以分為線性模型(如Case and Schiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;Barot and Takala,2001等等)和非線性模型(如Kim and Bhattacharya,2009;Genesove and Mayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)運用線性協(xié)整模型和誤差修正模型預(yù)測了美國房地產(chǎn)價格,Barot and Takala(2001)運用協(xié)整分析研究了芬蘭和瑞典的房地產(chǎn)價格;Kim and Bhattacharya(2009)運用平穩(wěn)變換自回歸模型(Smooth Transition Autoregressive,STAR)分析了美國不同地區(qū)房地產(chǎn)價格的非線性特征,結(jié)果發(fā)現(xiàn)除了中西部外,美國其余區(qū)域的房地產(chǎn)價格都呈現(xiàn)非線性特征,Miles(2008)則以美國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)為樣本,比較了不同模型在房地產(chǎn)價格預(yù)測中的精度,結(jié)果發(fā)現(xiàn)廣義自回歸模型(generalized autoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在樣本外預(yù)測中表現(xiàn)更好。另外,Fratantoni and Schuh(2003)通過構(gòu)建一個異質(zhì)參與者VAR模型(heterogeneous-agent VAR,HAVAR),探討了美國區(qū)域房地產(chǎn)價格的上漲對貨幣政策有效性的影響,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格的過快上漲將會弱化貨幣政策的作用。
(四)基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價格變動機制及其影響的理論研究
此類研究通常很難得到顯示解,不過一般可以運用數(shù)據(jù)模擬方法進(jìn)行分析,或者可以對模型采用線性化方式(如對數(shù)線性化等等)進(jìn)行經(jīng)驗分析。如Berkovec and Fullerto(1992)就分析了稅收對居民房地產(chǎn)需求的影響,他們的數(shù)值模擬結(jié)果表明,由于對消費者購房的征稅會導(dǎo)致消費者重新進(jìn)行資產(chǎn)配置,加之稅收具有一定的風(fēng)險分擔(dān)作用,這樣將會提升消費者的福利。Piazzesi et al.(2006)則探討了房地產(chǎn)市場對資本市場的影響,其結(jié)果表明較高的房地產(chǎn)收益導(dǎo)致較高的股票收益波動性、較低的債券收益。Nielsen and sorensen(1994)建立了一個小型開放性經(jīng)濟模型,分析了通貨膨脹、稅收對房地產(chǎn)市場的影響,認(rèn)為通脹的上升將降低房地產(chǎn)市場存量的價值。Jaccard(2007)則構(gòu)建了一個動態(tài)隨機一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium,DSGE),發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資及股票投資所獲得的過高風(fēng)險溢價(股權(quán)溢價之迷,equity premium puzzle)能夠在一定程度上由考慮了投資及股票投資所獲提地過高風(fēng)險溢價(股權(quán)溢價之迷,equity premium puzzle)能夠在一定程度上由考慮了這房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟DSGE模型來解釋,并且房地產(chǎn)投資者的習(xí)慣模式能夠?qū)е路康禺a(chǎn)價格的過度波動。DSGE模型目前通常被歐美國家央行用來進(jìn)行貨幣政策分析(Smets and Wouters,2003;Christiano et al.,2005),其不僅具有堅實的微觀基礎(chǔ),而且具有結(jié)構(gòu)性特征。隨著計量技術(shù)及計算機技術(shù)的不斷發(fā)展,DSGE模型也開始變得易于進(jìn)行計量分析、數(shù)值模擬及數(shù)據(jù)校準(zhǔn)(Calibration)。因此,將DSGE模型運用到房地產(chǎn)定價機制及其影響的研究當(dāng)中具有重要的方法論意義和理論意義,從目前來看,國內(nèi)外相關(guān)研究還較為少見。
除上述幾類研究外,還有許多研究開始從更為微觀的層面來分析房地產(chǎn)的具體屬性對其價格的影響,這類研究一般采取經(jīng)驗分析的方法進(jìn)行分析,如Herbert and Turnbull(2008)探討了學(xué)校質(zhì)量對周邊房價的影響,認(rèn)為學(xué)校質(zhì)量不僅影響周邊房產(chǎn)的價格,同時也影響周邊房產(chǎn)的流動性。上世紀(jì)90年代以來,還有文獻(xiàn)運用所謂的空間統(tǒng)計法(Spatial Statistics)來研究房地產(chǎn)市場及其定價(如Pace et al.,1998),由于此類研究需要非常微觀的關(guān)于房地產(chǎn)的屬性數(shù)據(jù),如周邊環(huán)境的特性,和工廠及機場的遠(yuǎn)近等等2。另外,還有大量實證研究探討了房地產(chǎn)市場有效性,詳見Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)的綜述。
二、國內(nèi)研究現(xiàn)狀述評
(一)理論研究
由于最近幾年來房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)市場的研究也比較多,大多數(shù)理論研究都是在國外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上,探討我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生機制。如袁志剛、樊瀟彥(2003)采用局部均衡模型探討了房地產(chǎn)市場中理性泡沫存在的條件、況偉大(2008)在住房特性的基礎(chǔ)上,通過構(gòu)建消費者-開發(fā)商模型和投機者-投機者模型說明了住房泡沫的大小以及泡沫破滅的條件。杜敏杰、劉霞輝(2007)的模型表明,房地產(chǎn)價格的上少不能夠由同等幅度的地租上漲來支撐時就會產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫。其它的類似的研究還包括陸磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易憲容(2005),王維安、賀聰(2005),史永東、陳日清(2006),許承明、王安興(2006)等等。另外,張濤等(2006)構(gòu)建了兩資產(chǎn)按揭貸款模型及單資產(chǎn)按揭貸款模型,分析了影響房地產(chǎn)價格的因素。段忠東、曾令華(2008)通過引入房價,構(gòu)造了一個包含貨幣市場和商品市場的動態(tài)系統(tǒng),分析了房價變動對貨幣供求、市場均衡利率的影響,但是該研究缺乏微觀基礎(chǔ),并將房價當(dāng)作外生變量,因而具有非常大的局限性。
(二)經(jīng)驗研究
國內(nèi)還有大量文獻(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了經(jīng)驗研究。其中,許多研究探討了房地產(chǎn)市場與其他行業(yè)的互動機制及其對宏觀經(jīng)濟的影響,如沈悅、劉洪玉(2004)考察了房地產(chǎn)價格與價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民收入等宏觀經(jīng)濟指標(biāo)之間的關(guān)系;梁云芳等(2006)利用協(xié)整分析和H-P濾波探討了我國房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展之間的關(guān)系;王國軍、劉水杏(2004)研究了房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng);吳海英(2007)分析了房地產(chǎn)投資增速對鋼鐵投資和總投資增速的影響。另外,還有大量的經(jīng)驗研究探討了我國房地產(chǎn)市場是否存在投機泡沫,但相關(guān)研究的結(jié)論并不完全一致。如豐雷等(2002)認(rèn)為中國地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象并非是全國性的,而是地區(qū)性的,王藝明(2008)的研究發(fā)現(xiàn)北京和上海兩地房地產(chǎn)市場存在顯著的投機泡沫,而廣州則相對不顯著;劉莉、蘇毅(2005)認(rèn)為2002年7月以來,上海市房地產(chǎn)市場不排除存在泡沫的可能;胡健穎等(2006)則認(rèn)為結(jié)果發(fā)現(xiàn)投機泡沫在中國房地產(chǎn)價格中占相對較小的部分。其他相關(guān)研究還包括張曉晶、孫濤(2006)、姜春海(2005),陳日清、李雪增(2007),平新喬、陳敏彥(2004),屠佳華、張潔(2005),梁云芳、高鐵梅(2006,2007)等等。
(三)國內(nèi)相關(guān)研究存在的不足
綜上所述,我國國內(nèi)的理論文獻(xiàn)基本上都是在確定性的框架下進(jìn)行研究的,很少考慮到房地產(chǎn)市場的風(fēng)險因素以及其它風(fēng)險資產(chǎn)的風(fēng)險因素對房地產(chǎn)價格的影響,并且上述研究都忽視了我國房地產(chǎn)市場上特有的制度安排――土地公有產(chǎn)權(quán)和消費者之間普遍的代際贈與對房地產(chǎn)價格的影響(史永東、陳日清(2008)雖然構(gòu)建了一個不確定性條件下的房地產(chǎn)價格決定模型,但是他們并沒有考慮我國房地產(chǎn)市場上述特有的制度安排)。另外,國內(nèi)將房地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟分析的理論研究還極為少見,雖然崔光燦(2006)在BGG模型(Bernake,Gertler and Gilchrist,1998)基礎(chǔ)上,分析了以房地產(chǎn)價格變化為對象研究資產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟的影響,但是其研究還不夠細(xì)致,并未區(qū)分消費者對房地產(chǎn)的消費需求和投資需求,同時也沒有考慮房地產(chǎn)市場的按揭貸款制度及本文所提及的我國房地產(chǎn)市場上特有的制度安排,因而并不能幫助我們更好的理解我國房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟的影響。另外,還未見關(guān)于開放性條件下的房地產(chǎn)價格變動趨勢尤其是基于DSGE模型的理論研究及模擬研究,從而導(dǎo)致缺乏關(guān)于國際熱錢對房地產(chǎn)市場的影響機理的深入研究。同時,關(guān)于我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗研究中,線性模型居多,非線性模型較為少見,一些被國外相關(guān)研究證實的具有較好擬合度的非線性模型(如STAR模型、GAR模型)并未應(yīng)用到我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)研究中去。因此,當(dāng)前國內(nèi)的相關(guān)研究不僅在理論上,而且在應(yīng)用上都具有一定的局限性。
三、小結(jié)與展望
本文按照現(xiàn)有房地產(chǎn)市場研究文獻(xiàn)所采用的研究方法及側(cè)重點的不同對國外相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行了分類,將其分為基于生命周期模型的理論研究、房地產(chǎn)價格形成機制與投機泡沫的相關(guān)研究、房地產(chǎn)價格變動機制及其影響的實證研究、基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價格變動機制及其影響的理論研究等四類,并簡要介紹了一些代表性的文獻(xiàn),同時還介紹了具有代表性的國內(nèi)房地產(chǎn)研究文獻(xiàn),并對國內(nèi)房地產(chǎn)研究中存在的問題進(jìn)行了討論。
另外,從現(xiàn)有文獻(xiàn)來看,房地產(chǎn)市場研究的未來發(fā)展趨勢將從三個方向展開:一是微觀層面的研究,此類研究將從更為細(xì)致的角度分析房地產(chǎn)的具體屬性對其價格的影響;二是宏觀層面的研究,此類研究以DSGE模型為代表,它將房地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟模型,分析房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟的相互作用;三是基于投資組合理論的研究,此類研究以現(xiàn)代金融經(jīng)濟學(xué)中的投資組合理論為基礎(chǔ),分析將房地產(chǎn)納入個體投資組合當(dāng)中時對個體投資決策和消費的影響。
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席勒教授雖然因為他對于“資產(chǎn)定價理論的實證分析”而榮獲今年的諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎， 但業(yè)內(nèi)同仁大多認(rèn)為，他的獲獎是因為他對于行為金融領(lǐng)域所做出的開創(chuàng)性的貢獻(xiàn)。
席勒在接到瑞典皇家科學(xué)院的電話時仍顯得十分意外，表示自己對得諾獎“不敢相信”，但是其實類似的傳聞在經(jīng)濟學(xué)界也已經(jīng)流傳幾年了。我相信席勒教授自己也會覺得是“意料之外，情理之中”。記得去年底我們在北京見面時，我曾私下問他同一問題，他當(dāng)時對自己獲獎可是表現(xiàn)出很強的信心。 有效市場VS動物精神
筆者在十年前經(jīng)常有機會和席勒教授討論研究，印象最深的就是，他總是謙虛地對我說，“我的想法是非常簡單的?！痹缭谏鲜兰o(jì)七八十年代，他就通過對美國股市估值水平在長期的巨大波動的分析，表示對當(dāng)時主導(dǎo)金融研究的“有效市場假說” （Efficient Market Hypothesis，也正好是另外一位這次獲獎的法瑪教授的主要得獎的貢獻(xiàn)）的質(zhì)疑。有效市場假說認(rèn)為，因為證券價格可以迅速、 全面、準(zhǔn)確地體現(xiàn)市場中關(guān)于估值的信息，股票真正價值在短期內(nèi)是極難預(yù)測的， 因而市場是有效的。
但是席勒教授指出，在美國，乃至其他各國股票市場的歷史上，都經(jīng)常出現(xiàn)市場估值水平常常可以在幾年的時間里上漲200%，然后再下跌70%的巨幅波動的現(xiàn)象。而這種現(xiàn)象很難用所謂的市場有效假說來解釋，因為很難理解為什么投資者會對同一資產(chǎn)的估值，在這么短的時間里，給出這么不同的判斷。所以，和“有效市場假說”所相信的資產(chǎn)價格無法預(yù)計不同，席勒教授提出，通過對大類資產(chǎn)價格和估值水平的歷史趨勢的分析，投資者是可以比較準(zhǔn)確地判斷資產(chǎn)在中長期的價格走勢的。
根據(jù)這種發(fā)現(xiàn)，席勒教授認(rèn)為，人類的心理和決策過程中的“動物精神”，在很大程度上解釋了為什么股票市場經(jīng)常會出現(xiàn)泡沫和泡沫破裂的現(xiàn)象。他對于20世紀(jì)末美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫的準(zhǔn)確預(yù)測，也給他贏得了“泡沫先生”的聲譽。20年過去了，席勒教授這一當(dāng)時曾經(jīng)孤獨的質(zhì)疑者，現(xiàn)在轉(zhuǎn)而成為了主流的經(jīng)濟學(xué)家。
除了對于股票價格的研究，席勒教授更為社會所了解和尊重的，是他對于房地產(chǎn)價格的研究和判斷。他是最早提出美國房地產(chǎn)市場之前常年使用的以新房售價計算房地產(chǎn)市場價格的方法的錯誤和局限性的學(xué)者之一。通過身體力行地去提出和編制以現(xiàn)有房屋重復(fù)銷售價格編制指數(shù)并計算房地產(chǎn)價格，席勒教授和研究合作者一起共同開發(fā)了凱斯-席勒指數(shù) （case-shiller index）。 凱斯-席勒指數(shù)不但最終成為了在美國乃至全球房地產(chǎn)和金融市場都有重大影響力的數(shù)據(jù)，而且給予席勒教授提供了強有力的數(shù)據(jù)支持和學(xué)術(shù)信心，來預(yù)測美國房地產(chǎn)市場2005年-2007年的房地產(chǎn)泡沫。
根據(jù)他們對于美國100多年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的研究，席勒教授得出了一個驚人的發(fā)現(xiàn)。從長期歷史數(shù)據(jù)來看，美國過去100年歷史里的房價升值速度，只不過是和該國的通貨膨脹速度相當(dāng)。對于他自己的研究成果，他非常有信心地引用荷蘭房地產(chǎn)市場過去300年里的類似趨勢，強調(diào)“全球資源配置、資本流動和技術(shù)進(jìn)步對房地產(chǎn)價格長期的影響”。從這個意義上講，拋開房地產(chǎn)的消費功能之外，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)類別，并不一定像股票市場那樣具有能帶來跑贏通貨膨脹超額收益的吸引力，也不值得投資者和居民大比例投資。
他也提出，無論是房地產(chǎn)還是資本市場，一種資產(chǎn)的價格不可能長期偏離這一資產(chǎn)的長期平均收益水平，如果大幅超過的話，就會引發(fā)資產(chǎn)泡沫。正是基于他對于美國房地產(chǎn)價格和租金比例，以及房地產(chǎn)價格和居民收入比例的歷史數(shù)據(jù)的分析，席勒教授從2005年開始就認(rèn)為美國房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入泡沫階段。 是泡沫，就一定會破裂的
從一個實際操作的角度來講，對于席勒教授的觀點，在北美當(dāng)時也曾經(jīng)存在過不少質(zhì)疑，因為他從2005年開始就認(rèn)為美國的房地產(chǎn)市場估值過高了，但其實從2005年到2007年美國的房價仍舊經(jīng)歷了一段長時間的上漲。對于這一點，席勒教授反復(fù)在自己的研究和書中提到資產(chǎn)價值嚴(yán)重偏離基本面，就一定會形成個泡沫，但并不能保證泡沫在短期時間內(nèi)就會破裂。但他同時提到，每一次泡沫都是在投資者拋開基本經(jīng)濟原理和投資理念的前提下形成的，而每一次泡沫的破裂都無一例外地證明了經(jīng)濟和金融規(guī)律的普遍性。
和房地產(chǎn)市場相關(guān)，我們曾多次談起過中國的房地產(chǎn)市場。席勒教授在幾年前訪問中國的時候就表明，中國的房地產(chǎn)價格，不論從房價對居民收入的比例，房價對房租的比例，國際的橫向比較和歷史的縱向比較來看，都處于一個相當(dāng)高的水平， 有形成泡沫的趨勢。
至于房地產(chǎn)泡沫什么時候會破裂的問題，席勒教授說，“必須承認(rèn)，很少有泡沫是在我發(fā)現(xiàn)之后就馬上破裂的，有的泡沫會持續(xù)很長時間，尤其是房地產(chǎn)泡沫，因為缺乏賣空機制、高額交易成本和資本流動限制，房地產(chǎn)泡沫往往會持續(xù)很長時間。”但是最終，在這個問題上，我們師徒兩人都有一個簡單的信念，那就是“是泡沫，就一定會破裂的”。當(dāng)我最近有一次問起他覺得中國經(jīng)濟目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)最像美國經(jīng)濟發(fā)展中的哪個階段的時候，他思考了一下說，“大概是20世紀(jì)20年代，那個時代充滿了機會和活力，但同時也充滿了風(fēng)險和挑戰(zhàn)?！?持久的、不計功利的好奇心
除了研究，每次想起席勒教授，我還都會想起他治學(xué)的精神和謙虛的態(tài)度。
記得我剛接觸席勒教授的時候，深深地被他那特別強烈的好奇心和求知欲所打動。
那時，席勒教授已經(jīng)快60歲了，在那個年紀(jì)，他對各個話題，包括中國、房地產(chǎn)還有資本市場都一直保持非常強的好奇心。講到房地產(chǎn)、資本市場的歷史規(guī)律、心理學(xué)甚至天文學(xué)，席勒教授引用的往往不是經(jīng)濟學(xué)論文，而是數(shù)年甚至數(shù)十年前的歷史傳記、報章雜文，乃至德文原著。知識面之廣，讓人欽佩。記得我們又一次在談到資本市場的散戶投資行為時，他指出雖然金融理論假設(shè)散戶行為是隨機并且無法預(yù)測的，但其實“噪聲投資者”這一概念和物理學(xué)中的“空白噪音”的概念其實有本質(zhì)上的區(qū)別。如果只是簡單地借鑒物理學(xué)的假設(shè)來研究金融市場的話，那么很可能會得出嚴(yán)重偏離現(xiàn)實的結(jié)論。
我一直覺得，正是席勒教授這種持久的、不計功利的好奇心，推動了席勒教授在過去幾十年里一直在不停地探尋經(jīng)濟和金融研究的嶄新領(lǐng)域。他的想法從來都不受到主流經(jīng)濟學(xué)和現(xiàn)成理論的影響，他一直教育我們，不要受現(xiàn)有理論的束縛，要從一個我們認(rèn)為是正確的角度，而非從現(xiàn)成理論來看待問題。我覺得正是因為這種精神，他才提出了對于資本市場和房地產(chǎn)市場過度波動的觀點，對整個資本市場和金融市場由于人類行為的一些復(fù)雜因素所導(dǎo)致資產(chǎn)定價的現(xiàn)象的解釋，從而開創(chuàng)了行為金融或者說行為和心理學(xué)來解釋資產(chǎn)定價。
另外，席勒教授對泡沫的研究，不只局限在書齋里，而是在過去十年里以每兩年一本新書的速度筆耕，并且在眾多論壇和媒體活動上積極發(fā)言，希望能讓自己的學(xué)術(shù)思想根植在大眾心中。在他看來， 經(jīng)濟學(xué)家和金融學(xué)家的一個重要任務(wù)， 就是要讓全社會都能對經(jīng)濟和金融的運行有更清晰的了解和更科學(xué)的評價。
正是在導(dǎo)師的鼓勵和督促下，筆者撰寫了關(guān)于行為金融的新作《投資者的敵人》一書。在新書即將由中信出版社出版之際， 席勒教授不但欣然為新書寫了序言， 而且還在序言中對我在“行為金融這一革命性的領(lǐng)域”的研究成果給予了高度的肯定。
即使是對于新書的書名， 席勒教授和筆者本人也多次寫郵件進(jìn)行探討。席勒教授說：“《投資者的敵人》簡單明了而且引人思考，我看值得考慮，如果投資者都能知道自己的敵人是誰的話，經(jīng)濟里可能就不會有那么多泡沫了。
席勒教授的謙遜也給我留下了深刻的印象。在我們討論問題時，他總是非常耐心地聽我講述我的想法，然后才發(fā)表他自己的見解。談到他獲獎的學(xué)術(shù)成就的時候，他總是謙虛地對我說，“我當(dāng)時的想法是非常簡單的，只不過相對當(dāng)時的主流解釋不太滿意，想看看有沒有更好地解釋那些（金融）現(xiàn)象的辦法?！?/p>
他還曾不止一次地提到，他在年輕的時候一直希望成為一位物理學(xué)家。他有時候會半開玩笑地跟我說，“要是我真的成為一位物理學(xué)家，那么我可能至少在去世的時候能知道我自己的研究結(jié)論是否正確?？墒墙?jīng)濟學(xué)太復(fù)雜了，我可能永遠(yuǎn)都不會知道自己的研究結(jié)論究竟是否經(jīng)得起時間的考驗?！币膊恢战淌谠讷@得諾貝爾獎后，是不是對自己的研究成果更有信心了呢？
宏觀經(jīng)濟學(xué)論文范文一：小議金融危機下宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整
摘要：中國應(yīng)抓住美元因受到國際金融危機影響而做為國際貨幣核心地位有所動搖的契機，強力推進(jìn)人民幣國在世界經(jīng)濟和金融體系中的主導(dǎo)地位的確立，使人民幣國際化，從而提升我國國際地位，減少匯價風(fēng)險。
關(guān)鍵詞：金融危機;宏觀經(jīng)濟政策
美國是世界金融中心，美國財政賬戶赤字龐大，日本中國歐洲等國家對美國有大量的貿(mào)易盈余，美國通過向這些國家出售資產(chǎn)或借款，使這些國家成為美國的債權(quán)人，所以這些國家的投資收益非常容易受到美元匯率和經(jīng)濟波動的影響。顧全球經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡是當(dāng)今美國不斷積累的金融風(fēng)險危機導(dǎo)致的。更具體更深層次的講，美國金融危機是資金流動性過剩導(dǎo)致的金融危機的爆發(fā)。全球經(jīng)濟處在總需求不足與總生產(chǎn)供給過剩的狀態(tài)中，是低效無序的不良狀態(tài)，大量的閑置資金找不到投資的項目，進(jìn)而購買了沒有實體經(jīng)濟支持的金融衍生產(chǎn)品，這樣美國本地資產(chǎn)價格嚴(yán)重泡沫化，一旦美國泡沫破滅，必然引發(fā)全球的金融危機。
國際金融危機對中國的沖擊
我國在這一輪美國次貸危機中也受到不小的影響，但是略小于歐美日本等發(fā)達(dá)國家。國際金融危機在通過各種途徑?jīng)_擊我國的實體經(jīng)濟，主要表現(xiàn)在倆個方面：一個是我國在海外的投資嚴(yán)重縮水，一個是國內(nèi)資本市場下跌，房地產(chǎn)等支柱企業(yè)不景氣，外國熱錢流出等。具體的說：
(一)國際金融危機使得我國深層次矛盾凸顯
改革開放30年來，我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展同時也積累了一些深層次的矛盾。這次以美國次貸危機為引爆點的國際金融危機更加重了我國深層次矛盾凸顯。首先，我國是出口導(dǎo)向型國家，商品生產(chǎn)屬于勞動密集型，但是從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，這樣的增長方式是不可持續(xù)的。本次經(jīng)濟危機的爆發(fā)就嚴(yán)重打擊了我國勞動密集型產(chǎn)業(yè)，致使很多中小型出口企業(yè)紛紛倒閉，主要集中在玩具和紡織等領(lǐng)域。另外，很多國家制定新的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，使得我們國家的出口產(chǎn)品遇到了綠色貿(mào)易壁壘，威脅了我國外向型經(jīng)濟發(fā)展。我們國家的經(jīng)濟必須轉(zhuǎn)變這種以依賴資源的消耗，以破壞環(huán)境和自然資源為代價的經(jīng)濟模式，不然談不上經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。另外我國經(jīng)濟還缺乏有效的引導(dǎo)拉動消費增長的機制。一個是國際金融危機爆發(fā)后，國際市場的資金從中國撤離，國內(nèi)市場感到壓力并且投資信心不足，導(dǎo)致民營資本不能得到充分的利用和引導(dǎo)，另外，雖然經(jīng)濟不斷發(fā)展，但是城鄉(xiāng)差異依然很大，農(nóng)民收入增長緩慢，消費提高不多，農(nóng)村的消費市場沒有很好的得到啟動，而城市居民雖然收入提升，但是隨著房價醫(yī)療教育等領(lǐng)域的開支不斷的加大，城市消費在一定程度上也受到抑制。
(二)我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不平衡，金融發(fā)展滯后，致使經(jīng)濟危機發(fā)展迅速，沒能很好的起到導(dǎo)向的作用
我國因為在外國有上萬億美元的外匯儲備，隨著這次金融危機的縮水而縮水，此外我國國內(nèi)找不到優(yōu)質(zhì)的投資項目使得外匯儲備無法投資，而由國外直接引進(jìn)的投資項目又要支付巨大資金給海外投資人，這就導(dǎo)致了國內(nèi)金融市場發(fā)展在全球經(jīng)濟發(fā)展中處于劣勢，國內(nèi)的商業(yè)銀行因自身存在很大金融風(fēng)險，在為非金融企業(yè)提供金融服務(wù)方面也受到一定制約。國內(nèi)金融市場在發(fā)展大方向上呈現(xiàn)滯后和不景氣的現(xiàn)狀。
中國宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整重點
國際金融危機為我國經(jīng)濟提供了巨大的發(fā)展機遇和發(fā)展空間，使我國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入了一個新的階段。中國目前居民存在金融機構(gòu)中的大量存款沒有得到有效利用，資本充足，勞動力過剩，因此需要對宏觀經(jīng)濟政策進(jìn)行及時調(diào)整和完善，建立良好的并適合中國市場的經(jīng)濟運行機制，擺脫國際金融危機的不利影響，使我國經(jīng)濟找到新的增長點，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。
(一)轉(zhuǎn)變貿(mào)易模式，實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展
改變原有貿(mào)易增長模式，使其由粗放式向集約式轉(zhuǎn)變，調(diào)整貿(mào)易政策及發(fā)展思路，從全局出發(fā)，協(xié)調(diào)進(jìn)出口關(guān)系，對進(jìn)出口商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，使貿(mào)易更具競爭力，實現(xiàn)貿(mào)易的可持續(xù)發(fā)展。樹立一批有競爭實力的在國際上能叫的響的大的民族品牌，增加產(chǎn)品自身的科技含量和付加值，提高中國商品在國際市場上的競爭力。在引進(jìn)外資方面要調(diào)整引進(jìn)政策，重視技術(shù)含量，優(yōu)化外資服務(wù)，以此來促進(jìn)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整合優(yōu)化。在加工貿(mào)易方面要制定長期的發(fā)展規(guī)劃，延伸其產(chǎn)業(yè)鏈，加速加工貿(mào)易的轉(zhuǎn)型升級。同時實施綠色貿(mào)易增長戰(zhàn)略，創(chuàng)新綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，制定相關(guān)政策，健全相關(guān)法律法規(guī)，推進(jìn)產(chǎn)品的環(huán)境標(biāo)志制度，實行ISO14000環(huán)境管理體系，并鼓勵企業(yè)注重環(huán)保技術(shù)，研發(fā)綠色產(chǎn)品，開拓綠色環(huán)保的新市場。
(二)建立并完善我國經(jīng)濟體系中有效擴大內(nèi)需的制度和相關(guān)配套政策
國內(nèi)需求是我國經(jīng)濟長期發(fā)展的基點，因此擴大內(nèi)需是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要戰(zhàn)略。消費拉動和投資驅(qū)動是擴大內(nèi)需的兩個要素，二者從短期和長期兩個方面在國內(nèi)經(jīng)濟增長上起到了重作用。實現(xiàn)有效的擴大內(nèi)需一方面要擴大投資，要加大投資力度，實行積極、相應(yīng)寬松的財政及傾向政策，制定有效的擴大內(nèi)需措施，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改變經(jīng)濟增長模式，尤其是要加強與老百姓息息相關(guān)的如教育、醫(yī)療等公共產(chǎn)品的民生領(lǐng)域的投資以及如節(jié)能減排等的企業(yè)技術(shù)項目改造的投資。另一方面要刺激消費，重點是提高城鎮(zhèn)居民、農(nóng)民及低收入群體的收入水平。強化并完善農(nóng)村社會保障體系，減輕農(nóng)民各項負(fù)擔(dān)，提高農(nóng)村金融服務(wù)水平，加大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)農(nóng)村建設(shè)的財政補貼和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的扶持力度，完善農(nóng)村養(yǎng)老和醫(yī)療體制改革。
(三)加強中國金融市場的對外開放程度
國際金融危機是并不是全球經(jīng)濟化的終結(jié)，市場經(jīng)濟制度和金融自由化仍然是國際社會經(jīng)濟發(fā)展的大方向。金融危機的爆發(fā)使我們認(rèn)識到，國際社會經(jīng)濟要在國際貨幣體系重構(gòu)和加強國際金融監(jiān)管方面要做出相應(yīng)的調(diào)整。我國做為國際社會中重要的一員，也要在經(jīng)濟危機中吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，審視我國金融體系中存在的問題及劣勢，加大金融改革開放的力度，實現(xiàn)金融政策的主動性、預(yù)見性及可控性。同時要在交易機制、市場結(jié)構(gòu)上加強對金融的監(jiān)管，創(chuàng)新金融產(chǎn)品及金融衍生產(chǎn)品，擴展資本市場規(guī)模，提高資本配置效率，改善金融結(jié)構(gòu)，化解金融風(fēng)險。深入推進(jìn)交易機制市場化改革，深化融資融券等制度的改革及有效創(chuàng)新。
(四)穩(wěn)步推進(jìn)人民幣國際化
中國應(yīng)抓住美元因受到國際金融危機影響而做為國際貨幣核心地位有所動搖的契機，強力推進(jìn)人民幣國在世界經(jīng)濟和金融體系中的主導(dǎo)地位的確立，使人民幣國際化，從而提升我國國際地位，減少匯價風(fēng)險。由于國際貿(mào)易三無悖論的影響，我國人民幣匯率上升也會帶來一些負(fù)面的影響因素，如對出口行業(yè)的影響。這就需要我們調(diào)整相應(yīng)的政策及相關(guān)制度，選擇長期對我國存在貿(mào)易順差的國家為切入點，分步驟的穩(wěn)步推進(jìn)我國貨幣的國際化，提高人民幣國際協(xié)議計價貨幣的作用和地位，擴大人民幣的使用范圍，使人民幣在國際上被認(rèn)可的程度大大提高。
參考文獻(xiàn)
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宏觀經(jīng)濟學(xué)論文范文二：房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)解析
摘要：近十年來的房價上漲、信用擴張的情況并非我國所獨有。在房地產(chǎn)次貸危機之前，美國和一些歐洲國家也經(jīng)歷過一段房地產(chǎn)繁榮時期，但是這些國家并未從政策層面對房地產(chǎn)投資和房價進(jìn)行直接干預(yù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;宏觀經(jīng)濟
我國銀行業(yè)1998年開始推出個人購房按揭貸款業(yè)務(wù)，使得居民購買力大大增強。近年來，伴隨著中國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)金融信貸規(guī)模的快速擴張。從1998年至2009年，銀行發(fā)放的個人購房貸款余額增長了超過103倍。與此同時，房價收入比(房價收入比=商品放住宅單套價格/城鎮(zhèn)家庭平均可支配年收入=(商品住宅平均銷售價格商品住宅平均單套銷售面積)/(城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)))在近些年逐漸攀高，部分城市遠(yuǎn)超過國際水平。2006年北京市房價收入比約為15.55，2007攀升至19.59，2008年美國次貸危機期間略有下降，2009年又上升到23.54(根據(jù)《中國統(tǒng)計年檢》數(shù)據(jù)整理得到)。2007年10月和2010年4月，我國兩次提高二套房貸款首付比例和上浮利率以對高房價進(jìn)行調(diào)控，銀行購房按揭貸款增速有所下降，對房地產(chǎn)市場具有明顯的負(fù)面作用。因為本文的研究重點在投資、信貸、房價和宏觀經(jīng)濟因素方面，所以暫不考慮國家宏觀經(jīng)濟政策直接對房地產(chǎn)市場的交易干預(yù)和調(diào)節(jié)的問題。需要注意的是：政府對房地產(chǎn)市場的供給和需求的政策性限制(如限購)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響，但是這種政策的作用與信貸、投資、收入等因素相比，具有更多的短期性和臨時性。本文會在最后一部分簡單論述這個問題。在研究房地產(chǎn)投資、信貸、泡沫和宏觀經(jīng)濟互動關(guān)系的問題上，國外的代表性文獻(xiàn)有：Green(1997)認(rèn)為住宅建設(shè)投資會帶動GDP波動，而非住宅投資落后于GDP波動;Kim(1993，2000，2003)使用韓國數(shù)據(jù)證明土地價格和GDP、股票價格存在協(xié)整性關(guān)系，在長期，房價與經(jīng)濟基本面有強相關(guān)關(guān)系;Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美國宏觀數(shù)據(jù)證明，房價上漲時存在顯著的財富效應(yīng);Campbell(2007)采用一般均衡模型和微觀數(shù)據(jù)考察了美國房地產(chǎn)的財富效應(yīng);Youngblood(2003)使用美國的微觀數(shù)據(jù)測算了房地產(chǎn)泡沫時期;JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地產(chǎn)價租比等變量，考察了美國房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟變量之間的關(guān)系，并使用參數(shù)校準(zhǔn)法進(jìn)行研究。
我國房地產(chǎn)市場化發(fā)展歷史相對較短，目前存在一些不同于其他國家的特殊問題。近年來，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，部分城市房價過高、過快上漲，供求矛盾突出，泡沫初顯。房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟相互關(guān)系的研究也越來越受到我國學(xué)者的重視。王國軍、劉水杏(2008)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng);段忠東(2007)使用中國數(shù)據(jù)探討了房地產(chǎn)價格與通貨膨脹、產(chǎn)出的相關(guān)關(guān)系;王松濤、劉洪玉(2009)采用計量模型分析了以住房市場為載體的貨幣政策傳導(dǎo)機制，探討了貨幣政策對房地產(chǎn)市場的作用渠道;唐志軍、徐會君、巴曙松(2010)使用協(xié)整性檢驗和VAR分析方法證明，房價波動對消費波動有顯著負(fù)影響，房地產(chǎn)投資對GDP增長率有顯著正影響，房價與通貨膨脹同向變動;強林飛、賀娜、吳詣民(2010)通過協(xié)整性檢驗和格蘭杰檢驗證明我國銀行信貸、房地產(chǎn)價格和宏觀經(jīng)濟之間存在互動關(guān)系;張紅(2005)通過對房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP、貨幣供給(M2)的互動關(guān)系進(jìn)行協(xié)整性檢驗和格蘭杰因果關(guān)系檢驗，證明GDP對房地產(chǎn)開發(fā)投資有顯著的單項因果關(guān)系，而M2對房地產(chǎn)開發(fā)投資的則作用更加明顯;呂江林(2010)認(rèn)為我國房價收入比合理上限為4.38~6.78倍，我國城市住房市場總體存在泡沫。
這些研究分別從經(jīng)濟基本面、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房價泡沫和房地產(chǎn)周期等方面來刻畫房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的互動關(guān)系。然而，相對于國際比較全面深入的研究理論和方法而言，我國對房地產(chǎn)投資、信貸、泡沫與宏觀經(jīng)濟互動關(guān)系的探索仍然不夠充分?，F(xiàn)有研究存在以下問題：一是未能全面系統(tǒng)考察房地產(chǎn)投資的規(guī)模、增長率、波動性與長期(短期)宏觀經(jīng)濟之間的互動關(guān)系;二是沒有深入探討信用擴張和房價之間的關(guān)系;三是沒有對房地產(chǎn)與消費、房地產(chǎn)與通貨膨脹的相互作用進(jìn)行系統(tǒng)性研究;四是所采用的計量方法和數(shù)據(jù)有待完善。
本文在前述的國內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，深入考察了中國房地產(chǎn)部門發(fā)展?fàn)顩r，全面探討了我國房地產(chǎn)部門投資、信貸、價格泡沫和宏觀經(jīng)濟因素的相互關(guān)系。全文分為五個部分：第一部分為引言;第二部分主要論述居民投資行為和房地產(chǎn)財富;第三部分以房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)信貸發(fā)展趨勢為核心展開研究;第四部分研究房價泡沫與一般消費、通貨膨脹的關(guān)系;第五部分給出相應(yīng)的政策建議與結(jié)論。
房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)存量和居民財富
1.房地產(chǎn)投資的規(guī)模和波動
表1數(shù)據(jù)概括了1995-2010年我國全社會住宅投資占經(jīng)濟總規(guī)模(Shto)和固定資產(chǎn)總投資(HoustoInv)的比重。住宅投資平均占GDP的8.58%，占總投資的20.27%(浮動區(qū)間分別是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%))。與此相對應(yīng)的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同時匯報了標(biāo)準(zhǔn)差，CV(標(biāo)準(zhǔn)差除均值)和Skewnes(偏度)。宏觀經(jīng)濟沖擊和房地產(chǎn)市場環(huán)境的改變影響著房地產(chǎn)投資，使其發(fā)生波動。房地產(chǎn)部門的波動是我國總投資波動的主要組成部分。表2總結(jié)了房產(chǎn)投資和其他GDP組成成分的增長率和方差：GDP=總消費+總投資+其他項目;總投資=住宅房地產(chǎn)投資+非住宅投資過去的15年中，住宅房地產(chǎn)投資平均年增長率達(dá)到15.92%，超過了13.05%的GDP增長率和13.89%的消費增長率;住宅房地產(chǎn)投資增長率標(biāo)準(zhǔn)差3.83，小于GDP和消費增長率的方差，也小于非住宅房產(chǎn)投資增長率的方差;住宅投資增長率的CV值為0.51，大于非房產(chǎn)投資增長率的CV值，但小于GDP和消費增長率的CV值。
2.房地產(chǎn)投資決定：BURNS-GREBLER假說
除了經(jīng)濟基本面因素，宏觀經(jīng)濟政策是影響我國房地產(chǎn)投資的主要因素之一。考慮到我國的房地產(chǎn)投資一定程度上是由政策因素決定的，我們有必要考量著名的BURNS-GREBLER假說在我國是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假說采用時間序列和面板數(shù)據(jù)，證明房產(chǎn)投資占GDP的百分比(SHTO)與經(jīng)濟發(fā)展存在非線性相關(guān)。具體說，當(dāng)收入很低時，這個百分比也很低，房產(chǎn)投資隨著實際人均收入增長而攀升，從而進(jìn)一步拉動GDP的增長;這個比例達(dá)到峰值后，隨著收入水平的進(jìn)一步升高而下降，房產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)也隨之下降，形成一個倒U型曲線。1993年世界銀行的研究表明：采用多國的面板數(shù)據(jù)證明這一倒U型曲線是存在的，在最不發(fā)達(dá)國家中SHTO比率大約為2%，發(fā)展中國家上升到8%，發(fā)達(dá)國家下降到3%~5%。中國的情況：朱愛勇(2009)采用1999年到2007年季度省級數(shù)據(jù)證明我國房地產(chǎn)符合這一假設(shè)，但是由于數(shù)據(jù)和方法限制，未能考量2007年之后的情況。圖1繪出了1995-2010年實際人均收入(GNI實際國民收入以1995年不變價格)和SHTO的關(guān)系。每一個點代表一個年份，按照時間順序連成線。圖中實際人均收入是持續(xù)增長的，1998年房改之后我國的房地產(chǎn)業(yè)取得了迅速發(fā)展，對GDP的帶動作用不斷增強。即使在2007年美國次貸危機發(fā)生的條件下，我國的房地產(chǎn)投資水平仍然維持了高增長。從全國年度數(shù)據(jù)看，我國的房地產(chǎn)業(yè)還沒有出現(xiàn)倒U型曲線，當(dāng)然因為我國房地產(chǎn)的東西部發(fā)展不均衡，部分城市可能處在不同的發(fā)展階段，因此需要進(jìn)一步使用城市數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。我國數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果比較類似中國2000年以前的情況，即倒U型的左半邊。DURBIN-WATSON檢驗結(jié)果說明存在二階自相關(guān)。對模型進(jìn)行修正重新估計，*代表做AR(1)和AR(2)調(diào)整后的解釋變量。此外，由于實際利率(用rint表示)與房地產(chǎn)投資存在反向變動的關(guān)系，添加實際利率作為解釋變量(世界銀行1993年103頁)。估計結(jié)果比較顯著，調(diào)整R^2為0.9933。結(jié)果證明中國的數(shù)據(jù)符合BRUNS-GREBLER假設(shè)，房地產(chǎn)投資-GDP之比隨著經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)倒U型曲線，房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)作用正在減弱。
3.我國房地產(chǎn)是否過度投資
房地產(chǎn)部門的最優(yōu)資源配置是怎樣的呢?相關(guān)研究普遍認(rèn)為美國對自住房產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)過度投資。MILLS(1987)采用兩部門模型證明房地產(chǎn)部門資本回報率明顯低于其他生產(chǎn)部門的資本回報率，這意味著房地產(chǎn)部門可能存在過度投資;TAYLOR(1998)采用1975-1995年數(shù)據(jù)，研究表明雖然1986年通過了有利于自住房產(chǎn)的減稅法案，沒有顯著證據(jù)證明自住房地產(chǎn)回報率低于其他生產(chǎn)部門。相反，一些研究認(rèn)為，因為土地、金融等種種限制因素，房地產(chǎn)行業(yè)可能存在投資不足。KIMSUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中國數(shù)據(jù)證明了中國存在房地產(chǎn)投資不足，將數(shù)據(jù)擴展到1995年，發(fā)現(xiàn)雖然房地產(chǎn)部門回報率和其他生產(chǎn)回報率差額在減少，但是房地產(chǎn)投資不足仍然存在。
4.房地產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟波動
住宅投資是GDP的重要組成部分，GREEN(1997)采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗研究了房地產(chǎn)投資、非房地產(chǎn)投資和GDP之間的因果關(guān)系。結(jié)果證明，住宅投資是GDP的格蘭杰原因，而不是格蘭杰結(jié)果，非住宅投資是GDP的格蘭杰結(jié)果，但不是格蘭杰原因。這意味著美國數(shù)據(jù)支持房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟周期。GREEN認(rèn)為控制房產(chǎn)過度投資的政策在長期可以優(yōu)化資源配置，但是在短期可能對經(jīng)濟造成不良影響。KIM(2004)采用中國1970-2002年季度數(shù)據(jù)證明：住宅投資不是GDP的格蘭杰原因，而是受到宏觀經(jīng)濟波動的影響;非住宅投資既是GDP的格蘭杰原因又是GDP的格蘭杰結(jié)果。美國和中國結(jié)果不同，一個可能原因是：因為房產(chǎn)投資對經(jīng)濟可能具有正面作用，政府會采取政策通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資來對沖經(jīng)濟波動。房地產(chǎn)投資是GDP的格蘭杰結(jié)果，而不是格蘭杰原因，非房地產(chǎn)投資與GDP有顯著的格蘭杰因果關(guān)系。這與中國的情況相類似。具體原因是：經(jīng)濟情況較好時社會會增加房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)投資較多并不意味著經(jīng)濟會變好。這是因為，原本經(jīng)濟形勢不好的時候，考慮到房地產(chǎn)投資有可能可以拉動經(jīng)濟，政策會給予一定的支持，但是這不一定能夠真正達(dá)到目的。
5.房地產(chǎn)存量和居民財富
房地產(chǎn)存量即房地產(chǎn)部門在各期的累計總投資減去折舊等抵減項目。我國的城鎮(zhèn)居民人均住宅面積從1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人，在2007年達(dá)到27.1平方米/人。。下面采用1998年至2010年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)總市值的數(shù)據(jù)，計算出房地產(chǎn)總市值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比例變化，如圖2所示：表4列出了北京市房地產(chǎn)總存量、房地產(chǎn)總市值、全國金融市場總資本(股票年末總市值)和地區(qū)生產(chǎn)總值。住宅房地產(chǎn)是我國居民的家庭財富的主要組成部分。
房地產(chǎn)金融、消費信用和房價
住房抵押貸款在1998年房改后逐步成為居民購房的重要工具。抵押貸款一般5到30年到期，按照政策，部分居民可以享受利率和收入比率的優(yōu)惠。圖2表示了有關(guān)居民長期抵押貸款的相關(guān)指標(biāo)特征。其中，A表示商業(yè)銀行發(fā)行在外抵押貸款余額，B表示年度新增抵押貸款，C表示GDP，A/C表示抵押貸款余額/GDP，B/C表示新增抵押貸款/GDP。由圖3可知，近年來抵押貸款總規(guī)模迅速上升，市場急劇擴大。根據(jù)1998年到2010年的數(shù)據(jù)，抵押貸款占比平均從1998年的0.51%上升到2009年的12.8%?？紤]部分年度數(shù)據(jù)還包括了其他長期消費貸款，所以這一指標(biāo)實際上被高估了。然而，目前我國的這一指標(biāo)水平比起發(fā)達(dá)國家還是要低得多。歐盟2011年抵押貸款規(guī)模占GDP的平均比例為39%(歐洲央行2011年數(shù)據(jù))，美國2010年的這一指標(biāo)為44%(世界銀行2010年數(shù)據(jù))。圖4和圖5表示的是短期消費信貸與房地產(chǎn)市場總資本存量之間的變動關(guān)系。與美國和韓國的情況不同，我國的房地產(chǎn)市場資本的變動明顯對一般消費性信貸有明顯的擠出效應(yīng)。自1998年房改以來，低利率和快速擴張的信貸規(guī)模被認(rèn)為是助長房價飆升的一個重要的因素。在2011年以前，我國的平均住房抵押貸款利率在5%~11%之間，部分消費者可以獲得7折利率優(yōu)惠。但利率在2001年降至8.2%，到2003年降至6.3%。使用季度數(shù)據(jù)，季度數(shù)據(jù)缺失的部分采用當(dāng)年年度數(shù)據(jù)按比例拆分，滯后階數(shù)為一階。
房價、消費和通貨膨脹
1.房價走勢
宏觀經(jīng)濟的一般變量，比如收入、利率、原材料價格水平、土地價格等，可能會影響房價走勢，導(dǎo)致房價波動。圖6畫出了房價、地價和名義GDP變動的趨勢線，可以看出：房價和地價的同步性較強，這是因為土地成本是房地產(chǎn)生產(chǎn)成本的重要組成部分。此外，房價和名義GDP也有較強的協(xié)同性。
2.泡沫檢測
常見的判定房價泡沫的標(biāo)準(zhǔn)是價租比，類似于股票市場的市盈率。房地產(chǎn)作為一種投資品，其價格應(yīng)該基于它帶來的未來收益貼現(xiàn)。房地產(chǎn)資本投資的未來收益，取決于當(dāng)期租金水平、租金上漲速度。如果實際房價與價租比決定的均衡房價背離過多，則可以認(rèn)為存在泡沫。圖7標(biāo)示了房價變動和價租比變動的趨勢?？梢园l(fā)現(xiàn)，價租比能夠比較好的表現(xiàn)房價的變動水平。Favilukis(2010)認(rèn)為，在放松金融管制，開放外資在本國投資，考慮土地供給限制的前提下，價租比能夠更好的反應(yīng)美國房地產(chǎn)市場和美國宏觀經(jīng)濟的相關(guān)關(guān)系。表6采用中國數(shù)據(jù)，設(shè)定三個基本模型，檢驗房價與GDP、房地產(chǎn)投資與房價、GDP與價租比之間的關(guān)系。我們發(fā)現(xiàn)，我國的房價和價租比都是與經(jīng)濟周期同向運行的，趨勢如圖7所示;這種同向性，模型比實際數(shù)據(jù)的表現(xiàn)更加顯著，房價運行比價租比更明顯，可能是因為租金也是周期性變動的部分，所以一定程度上抵消了趨勢。不考慮土地因素，GDP與價租比相關(guān)系數(shù)在0.15~0.56之間，開放金融管制和放開國際投資管制會大大提高這一系數(shù);考慮土地因素，GDP與價租比的相關(guān)系數(shù)在0.19~0.50之間。本文借鑒Youngblood(2003)的方法，在1998年到2010年季度數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，檢驗我國的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，并確定存在泡沫的時期。Youngblood(2003)檢驗房價泡沫的方法，是采用中位數(shù)住宅房地產(chǎn)價格和人均收入的比值(房價收入比)作為觀測對象，比較這一數(shù)據(jù)和長期均衡房價收入比之間的偏差，一旦偏差過大(超過標(biāo)準(zhǔn)差一定比率)，便超出臨界值，且變異系數(shù)超過0.10，則定義相應(yīng)時期為泡沫時期?；谇懊嬲撌?，我們采用價租比作為核心變量，做房價泡沫的Youngblood檢驗，檢驗結(jié)果在表7中列示。
3.財富作用、通貨膨脹、信貸政策與房價
(1)財富作用Kim(2004)基于韓國的季度數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，與美國類似，房產(chǎn)財富與一般金融財富有很大的不同，房產(chǎn)財富對消費的彈性相當(dāng)于一般金融財富3倍以上。下面采用中國1995年1月到2010年12月35個大中城市的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，Rc表示消費變動，Rincome表示收入變動，Rstock表示股票財富變動，Rhousvalue表示房地產(chǎn)財富變動。根據(jù)上述分析可以發(fā)現(xiàn)，我國的股票財富作用是正的，而房地產(chǎn)財富的財富作用是負(fù)的，這可能是因為消費者為了購買房產(chǎn)進(jìn)行儲蓄，擠出了一般消費。這與美國、韓國、日本的情況不同。(2)通貨膨脹、貨幣政策與信貸政策因為房地產(chǎn)具有一定的生產(chǎn)周期，房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)是基本固定的。因此房地產(chǎn)市場的需求方在短期發(fā)生變化，比如面臨通貨膨脹、貨幣增發(fā)、信貸擴張、利率下降，會改變房地產(chǎn)市場的需求，房價隨之改變。而房價上升，消費者會要求更高的工資，金融資本要求更高的回報率，可能會因此導(dǎo)致新的通貨膨脹、利率上升等。格蘭杰因果關(guān)系檢驗結(jié)果顯示：貨幣政策、利率和信貸規(guī)模對房價具有一定的作用，而通貨膨脹與房價具有雙向因果關(guān)系。
結(jié)論
本文采用了我國1998-2011年我國房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸、利率房價、消費和通脹的年度、季度、月度數(shù)據(jù)，考察了房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟變量的互動關(guān)系。系統(tǒng)總結(jié)宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的互動關(guān)系如下：
1.宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響
首先，居民收入和GDP對房地產(chǎn)的影響比較顯著。當(dāng)居民收入增長，住宅房地產(chǎn)消費和投資需求增加，房價上升，價租比上升;同時供給方增加新投資，建設(shè)生產(chǎn)增加，供給增多，房價會因此下降，供給和需求共同決定房價。在我國，房地產(chǎn)投資是GDP的格蘭杰結(jié)果而不是原因，也就是說，當(dāng)經(jīng)濟快速發(fā)展時，住宅房地產(chǎn)投資一定會增加;但是加大房地產(chǎn)投資力度，不一定能加快GDP的長期增長，這可能是因為房地產(chǎn)投資需要大量的資金和較長的周期，會擠出一般投資和一般消費。其次，放松信貸額度管制，降低基準(zhǔn)利率，會帶來住宅房地產(chǎn)投資的顯著增加。國家通過信貸渠道和利率政策來調(diào)整住宅房地產(chǎn)的投資具有顯著效果。再次，消費價格指數(shù)(CPI)、貨幣發(fā)行量(M1，M2)對房地產(chǎn)投資和價格具有一定程度的推動作用。國內(nèi)外數(shù)據(jù)表明，消費價格指數(shù)偏高的時期，房地產(chǎn)投資常常較為興旺，而貨幣發(fā)行量M2變動對住宅房地產(chǎn)價格變動有著較為顯著的影響。
2.房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟的反作用
首先，對居民的房地產(chǎn)具有財富作用：一方面，房地產(chǎn)可能具有財富作用，居民家庭擁有的財富增加，居民會增加消費和一般投資，GDP可能隨之增加(隨著收入增長，房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)先升后降);同時，回歸結(jié)果表明，一旦房價上升，租金增加，用于房產(chǎn)消費的的儲蓄要求提高，會擠出居民一般消費。在我國，這種調(diào)整主要體現(xiàn)為居民為購房增加儲蓄，減少消費和其他投資，財富作用表現(xiàn)為對消費負(fù)面的影響。其次，房價波動對企業(yè)成本有影響：房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的同時，房價和租金持續(xù)上升，居民生活成本隨之上升，社會勞動力價格水平上升，就業(yè)可能會有所減少，企業(yè)成本增加，物價隨之上漲。
近十年來的房價上漲、信用擴張的情況并非我國所獨有。在房地產(chǎn)次貸危機之前，美國和一些歐洲國家也經(jīng)歷過一段房地產(chǎn)繁榮時期，但是這些國家并未從政策層面對房地產(chǎn)投資和房價進(jìn)行直接干預(yù)。日本90年代房價泡沫破滅對金融體系和實體經(jīng)濟造成了嚴(yán)重的傷害，美國房地產(chǎn)次貸危機也直接導(dǎo)致了金融危機和實體經(jīng)濟的蕭條。為了使房地產(chǎn)市場長期健康平穩(wěn)發(fā)展，采取適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)宏觀政策調(diào)節(jié)是很必要的。我國目前的房地產(chǎn)調(diào)整政策，主要是限制投資投機需求，保障土地供給，增加資本利得稅，限制銀行房地產(chǎn)信貸和利率，建設(shè)保障房等方面。其目的是增加總供給，保障基本需求，減少投資投機帶來的風(fēng)險。然而Colwell(2002)曾經(jīng)用美國數(shù)據(jù)證明，在住宅房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收資本利得稅，在降低房價的同時，可能會導(dǎo)致房租上升，市場房屋存量和投資建設(shè)量減少。因此筆者建議，應(yīng)該加大力度增加土地供給和保障房投資建設(shè)，減少生產(chǎn)和交易環(huán)節(jié)的各種稅費和政策限制，允許和鼓勵農(nóng)村宅基地、小產(chǎn)權(quán)房屋的市場化和自由流轉(zhuǎn)，與此同時，通過信貸和行政手段限制大中城市個人三套以上住房的購買。只有這樣，才能更好的保障我國居民的自住和改善性需求，為城市化和農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城提供更好的居住條件，增加住宅房地產(chǎn)市場存量，從而降低租金和居民使用成本，在長期，使房價逐漸回歸合理水平。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；商業(yè)銀行貸款；風(fēng)險；防范
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，是指借款人出于各種原因而違背合同預(yù)定而沒有按期還款，這種違約的不確定性很有可能導(dǎo)致銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)所提供的貸款有所損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著一定的風(fēng)險性，不僅項目本身復(fù)雜，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于項目的復(fù)雜性因素還會導(dǎo)致項目運作中的偶然因素影響而導(dǎo)致進(jìn)度緩慢，沒有獲得預(yù)期的收益。
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款中所存在的風(fēng)險
（一）房地產(chǎn)開發(fā)中所存在的開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險
房地產(chǎn)是具有一定經(jīng)營風(fēng)險的行業(yè)，其風(fēng)險性所涵蓋的因素包括建筑質(zhì)量不符合購房者要求而影響到住房銷售業(yè)績、投訴多而遭到建設(shè)主管部門處罰、期房項目沒有按照預(yù)期完工、沒有在規(guī)定的時間內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢、開發(fā)商由于資金投入問題而導(dǎo)致財產(chǎn)損失、開發(fā)商違規(guī)操作導(dǎo)致法律糾紛而遭到處罰、法人代表由于涉嫌經(jīng)濟及糾紛案而需要承擔(dān)一定的法律責(zé)任等等。從貸款風(fēng)險的角度而言，如果開發(fā)企業(yè)信用等級下降，就會導(dǎo)致貸款擔(dān)保人不認(rèn)真履行債務(wù)償清義務(wù)，致使貸款風(fēng)險系數(shù)提升，引發(fā)借款人財產(chǎn)遭到查封[1]。但是抵押物如果貶值，就使得銀行難以使用抵押物作為還貸。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商對于開發(fā)地質(zhì)的選擇，小區(qū)規(guī)劃以及樓盤設(shè)計等等，如果存在失誤，就難以致使商品房暢銷。在房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭環(huán)境下，商品房積壓，就會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難而難以還清銀行貸款。
（二）房地產(chǎn)市場環(huán)境而導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款風(fēng)險
房地產(chǎn)市場瞬息萬變，一些不可避免的干擾因素，諸如經(jīng)濟周期、信貸膨脹等等的存在都會導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險。在中國的市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展起到了先導(dǎo)作用。當(dāng)社會經(jīng)濟運轉(zhuǎn)周期發(fā)生變化，首先就會從房地產(chǎn)市場的變化體現(xiàn)出來[2]。當(dāng)市場經(jīng)濟環(huán)境運行良好，房地產(chǎn)價格就會呈現(xiàn)出上升的趨勢，如果房地產(chǎn)的需求量大于供給量，就會造成房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)市場經(jīng)濟處于滑坡狀態(tài)，已經(jīng)形成的房地產(chǎn)泡沫就會破裂，隨著房地產(chǎn)價格下降，房地產(chǎn)貸款的損失也會增大。存在這種現(xiàn)象的主要原因是由于人們的低水平收入所造成的。越來越多的人還貸能力不足，就會導(dǎo)致違約。銀行為了能夠收回貸款，會采取扣押房地產(chǎn)的形式，如果所抵押的房地產(chǎn)價格處于低靡狀態(tài)，就會由此而造成銀行貸款損失。
二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的防范措施
（一）對房地產(chǎn)開發(fā)實施嚴(yán)格的貸前審核
商業(yè)銀行會從本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā)制定房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，但是，房地產(chǎn)開發(fā)生的道德風(fēng)險存在導(dǎo)致行業(yè)信息不對稱。商業(yè)銀行要制定合乎地區(qū)發(fā)展需要的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，就要對于房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行專業(yè)性評估，將貸款信息進(jìn)行審查，增加信息透明度，將貸款信譽差，還款能力低的開發(fā)項目剔除，以降低房地產(chǎn)信貸市場中所存在的道德風(fēng)險[3]。商業(yè)銀行在制定房地產(chǎn)開發(fā)貸款標(biāo)準(zhǔn)時，要對于房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r有所了解。在批準(zhǔn)開發(fā)商貸款期間之前，要對于房地產(chǎn)開發(fā)的外部環(huán)境、財務(wù)狀況、經(jīng)營水平、社會信譽度以及市場發(fā)展前景進(jìn)行綜合性評估，并將房地產(chǎn)開發(fā)等級確定下來，做好貸款評估工作，以提高貸款安全性。
（二）強化房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督管理
為了強化房地產(chǎn)開發(fā)貸款全過程管理，就要對于有關(guān)工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，完善貸款發(fā)放流程，所有的工作人員都要按照規(guī)章制度操作，杜絕存在不按照操作程序辦事的現(xiàn)象，使得抵押擔(dān)保的各項措施能夠全面落實。為了避免房地產(chǎn)開發(fā)貸款過程中存在不規(guī)范操作現(xiàn)象，就要對于房地產(chǎn)開發(fā)實施有效監(jiān)督管理，以對于貸款風(fēng)險以有效控制[4]?；鶎咏?jīng)理要履行貸款跟蹤管理的責(zé)任，將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險預(yù)警機制建立起來，將監(jiān)督機制納入其中，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)場情況實施必要的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問題就及時解決，以避免造成重大貸款風(fēng)險。
結(jié)論
綜上所述，房地產(chǎn)市場瞬息萬變，導(dǎo)致貸款風(fēng)險存在。商業(yè)銀行面臨房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，就要對于造成風(fēng)險的主要原因進(jìn)行分析。根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展要求將多元化的房地產(chǎn)監(jiān)督機制建立起來，對于房地產(chǎn)信貸中所存在的違規(guī)行為進(jìn)行查處，并采取有效措施，以從宏觀的層面做好貸款風(fēng)險防范。（作者單位：中國建設(shè)銀行遼寧省分行）
參考文獻(xiàn)：
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內(nèi)容摘要：本篇論文主要介紹房地產(chǎn)業(yè)，共分為四大部分：一，房地產(chǎn)的重要地位二，匯率的波動情況三，人民幣升值對房地產(chǎn)的影響四，總結(jié)及建議。其中重點研究對象為人民幣升值對房地產(chǎn)業(yè)的影響，并從四方面研究匯率降低的影響：1，國內(nèi)房價2，外資走向3，國內(nèi)購買力4，過度升值的影響
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、匯率、投資、總需求、進(jìn)出口、房價、購買力等
一、房地產(chǎn)業(yè)的重要地位
衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)階段，衣食飽暖對大部分人來說已經(jīng)不是問題，而住房問題已成為百姓關(guān)注的“頭等大事”。如果說，中國現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會生產(chǎn)力同人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點。由此，我們也就不難理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求的旺盛和各界對房地產(chǎn)市場的關(guān)注。
我們小組的調(diào)查分析結(jié)果表明，從1998年我國實行住房改革以來，房地產(chǎn)一直處于快速發(fā)展之中。從投資角度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)的比重從1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在這7年中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度平均為22.5%，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位越來越高，對國民經(jīng)濟的拉動作用越來越顯著，已成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
表11995-2004年GDP、全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及其增長率情況
年份GDP全社會固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額GDP增長率固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重
19955847820019314910.517.523.315.73
1996678852291432169.614.82.114.04
1997744632494131788.88.8-1.212.74
1998783452840636147.813.913.712.72
1999820682985541037.15.113.513.74
200089468329184984810.321.515.14
2001973153721463447.51327.317.05
20021051724350077918.316.922.817.91
200311725255567101549.327.730.318.27
200413651570073131589.525.828.118.78
圖11995-2004GDP增長率、固定資產(chǎn)增長率和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率
圖2房地產(chǎn)投資占GDP比重
由表1，圖1和圖2反映的事實可見，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中扮演舉足輕重的角色。
二、匯率波動情況
影響房地產(chǎn)業(yè)的因素有很多項，我們組主要從人民幣匯率降低（即人民幣升值）的角度來研究。
表21995—2006年6月1日人民幣匯率變化情況（美元兌人民幣）
年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1
匯率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021
圖3:美元兌人民幣匯率制
人民幣升值主要有以下兩方面原因：
1.外在的升值壓力。
近些年來，中國經(jīng)濟增長迅速，出口勢頭非常迅猛，外匯儲備一再創(chuàng)出新高，與此同時美國和日本都一再要求人民幣升值。日本宣稱中國向外輸出通貨緊縮，而美國要求中國實行更加靈活的匯率制度。歐盟也一反常態(tài)的點名要求人民幣升值，在這種背景下人民幣的升值壓力悄然而生。人民幣升值會使經(jīng)濟成本上升。美、日等國此舉的真實動機都是希望中國承擔(dān)世界經(jīng)濟調(diào)整的沉重成本。
2.內(nèi)在的升值要求。
進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，隨著國家宏觀調(diào)控手段的不斷完善，經(jīng)濟波動減少，經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入了可持續(xù)增長的階段，中國經(jīng)濟整體質(zhì)量不斷提高，出口的非價格競爭能力不斷增強。同時，國家駕馭宏觀經(jīng)濟的能力日益成熟，國內(nèi)物價穩(wěn)定。這些因素也決定了未來人民幣匯率將保持穩(wěn)定和升值趨勢。
由于內(nèi)外因的塵埃落定：央行宣布從05年7月21日19點起，我國開始實行有管理的浮動匯率制度，人民幣不再盯住單一美元，美元對人民幣交易價格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，人民幣將升值2%。
三、人民幣升值對房地產(chǎn)業(yè)的影響
下圖是我們組根據(jù)現(xiàn)實數(shù)據(jù)做出的房價波動表，由此表也可以看出全國平均房價呈上升趨勢。
圖41991-2004全國平均房價
1．國內(nèi)房價
人民幣升值使物價總水平降低，房價也隨之會出現(xiàn)短時期內(nèi)的降低，使人們對房地產(chǎn)偏好上升，導(dǎo)致對房地產(chǎn)業(yè)的需求量增加，從而使D曲線向上移動價格P上隨之上升，進(jìn)而導(dǎo)致房價最終上漲（如圖5所示）
圖5國內(nèi)房價供求分析圖
2．外資走向
人民幣升值，外國投資者投資中國資產(chǎn)將獲得兩部分收益，一是購買人民幣標(biāo)價的資產(chǎn)價格上漲的收益，二是匯率變動收益。人民幣升值幅度、商品房價格漲幅是影響外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的動力。言外之意是，人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期會吸引外資投資中國房地產(chǎn)，外資進(jìn)入又會進(jìn)一步推升房地產(chǎn)價格上漲。進(jìn)而同時也可以得出市場預(yù)期人民幣將要升值時，許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的，導(dǎo)致大量的短期投機性資金將涌入中國，必然會有部分資金流向房地產(chǎn)市場。
3．購買力變化
擠出購買力，人民幣升值意味著進(jìn)口商品價格與升值前相比較有所下降，進(jìn)而帶動國內(nèi)一般消費品價格走低，擠出多余的購買力將大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
擠出內(nèi)資，我國目前實際上已經(jīng)出現(xiàn)了局部的資本過剩，外資的超常流入會很容易形成對內(nèi)資的大規(guī)模“擠出”人民幣升值，意味著中國老百姓購買力的提高，這樣進(jìn)口商在進(jìn)口乃至銷售價格不變的情況下從中直接受益，因此從廣義上講對所有的進(jìn)口商都是利好。，房地產(chǎn)市場也不例外。
4．過度升值的影響
人民幣適當(dāng)?shù)纳?，匯率穩(wěn)步下降，對房地產(chǎn)來說是有益的，且會帶動區(qū)域的經(jīng)濟快速發(fā)展(即國民收入大大增加)。中國目前正處于順差失業(yè)狀態(tài)，經(jīng)濟發(fā)展不平衡，人民幣升值，匯率降低即R下降，又因為D曲線上升（如圖5）即內(nèi)需A增加向右移動，如圖所示是經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，會使中國經(jīng)濟發(fā)展趨向平衡，即將帶動國民經(jīng)濟快速發(fā)展（見圖6SwanModel）。
圖6SwanModel
然而,人民幣過渡的升值匯率快速下降，對經(jīng)濟是毀滅性的打擊。房價的不斷攀升，讓消費者不知所措。而政府不斷出臺的宏觀調(diào)控政策，猶如一道道沖擊波，迫使房價下降，會給房地產(chǎn)市場帶來前所未有的震動，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，一旦泡沫破滅，就會給投資者造成巨大損失。
四、總結(jié)
匯率的降低即人民幣升值使房價上漲并且拉動內(nèi)需，刺激經(jīng)濟增長，使資本大量流入，擠出購買力和內(nèi)資。然而在房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)步和發(fā)展過程中要注意過度的價格上漲而導(dǎo)致的“經(jīng)濟泡沫”現(xiàn)象，所以要保持良好的宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境，才能使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、快速、健康地發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從基本國情出發(fā)，充分考慮中國加速的城市化進(jìn)程和住房市場化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟社會發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。
從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大；從中長期來看，房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，是長期發(fā)展中必然出現(xiàn)的相對波動。未來房地產(chǎn)業(yè)必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。
參考文獻(xiàn)：
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[2].牛鳳瑞《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2005
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化
新華社入2003年1月5日電文“房地產(chǎn)業(yè)‘三外’現(xiàn)象預(yù)警風(fēng)險”指出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，外行業(yè)插手、外來人涉足、外來錢染指的現(xiàn)象很嚴(yán)重，眾多業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，也會導(dǎo)致金融業(yè)的高風(fēng)險，甚至危及我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。與房地產(chǎn)業(yè)的“三外”現(xiàn)象相對應(yīng)，在我國高等教育中，也存在把“房地產(chǎn)”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業(yè)”的現(xiàn)象，共同的原因是深受計劃經(jīng)濟時代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產(chǎn)行業(yè)，還是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)教育都必須“現(xiàn)代化”。
一、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的內(nèi)容和墓礎(chǔ)
從行業(yè)實踐看，現(xiàn)代不動產(chǎn)管理是綜合性管理活動，專業(yè)內(nèi)容涉及經(jīng)濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學(xué)科產(chǎn)生的基礎(chǔ)和存在的原因，在于這一行業(yè)中市場規(guī)律和管理規(guī)律的特殊性，以及開發(fā)過程和交易過程的復(fù)雜性、專業(yè)性，專業(yè)內(nèi)容涉及范圍廣泛。其中，不動產(chǎn)市場規(guī)律的特殊性，表現(xiàn)在沒有統(tǒng)一的市場、產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化(區(qū)位特性不同)、交易時產(chǎn)品不可移動交割等方面。房地產(chǎn)行業(yè)工作實踐中，有估價、經(jīng)紀(jì)、、法律服務(wù)、資產(chǎn)管理，也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風(fēng)險管理、投資決策、資本運營、預(yù)結(jié)算、工程管理等各個方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業(yè)知識。
“法商管理”是房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的主要內(nèi)容。法商管理是以財經(jīng)、政法類專業(yè)知識為主的法商綜合應(yīng)用管理，內(nèi)容涉及經(jīng)濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經(jīng)、政法等方面。由于其專業(yè)細(xì)分程度高，學(xué)科設(shè)置齊全，內(nèi)容實用性強，能較好適應(yīng)現(xiàn)代不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜合性強、涉及面廣的特點和要求。現(xiàn)代不動產(chǎn)行業(yè)管理中，還包含少量工程、規(guī)劃知識。以法商綜合管理為基礎(chǔ)，經(jīng)過專業(yè)資源整合，可以辦起“現(xiàn)代不動產(chǎn)”管理這一新興專業(yè)。美國著名不動產(chǎn)學(xué)者查爾斯·H溫茨巴奇等人所編寫的《現(xiàn)代不動產(chǎn)》一書，為我們展示了美國現(xiàn)代不動產(chǎn)管理專業(yè)內(nèi)容的全貌，主要內(nèi)容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產(chǎn)教育的先進(jìn)經(jīng)驗來看，不動產(chǎn)類專業(yè)作為一門應(yīng)用管理專業(yè)，綜合性強，專業(yè)性內(nèi)容含量高，并非哪類專業(yè)基礎(chǔ)都能辦好。即使是有土木建筑專業(yè)的工科院校，也不一定在辦房地產(chǎn)類專業(yè)方面具有優(yōu)勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動產(chǎn)管理”專業(yè)教育，是最具發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>
國外高等教育的先進(jìn)經(jīng)驗表明，現(xiàn)代房地產(chǎn)管理教育應(yīng)以法商管理的綜合知識為基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的規(guī)范和引導(dǎo)
辦好不動產(chǎn)專業(yè)教育，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，規(guī)范和引導(dǎo)我國房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化，可從以下方面進(jìn)行。
(一)搞好學(xué)科管理和指導(dǎo)
建議由國家教育部組織，聯(lián)合國家建設(shè)部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產(chǎn)管理部門，組織各大高等院校不動產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的學(xué)者，成立“現(xiàn)代不動產(chǎn)管理”學(xué)科和專業(yè)教育指導(dǎo)委員會，規(guī)范和發(fā)展我國高校現(xiàn)有的房地產(chǎn)類專業(yè)教育。 目前各個高校的房地產(chǎn)專業(yè)教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業(yè)，這是計劃經(jīng)濟觀念的產(chǎn)物，必須加以規(guī)范和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能有利于房地產(chǎn)專業(yè)教育的發(fā)展。
(二)主要由具有法商專業(yè)資源的院校來興辦
從專業(yè)特點和內(nèi)容看，興辦現(xiàn)代不動產(chǎn)專業(yè)教育，具有法商專業(yè)資源的院校更有優(yōu)勢和潛力。以廣東商學(xué)院為例，房地產(chǎn)專業(yè)教育歸屬于工商管理學(xué)院，在房地產(chǎn)營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎(chǔ)。此外，廣東商學(xué)院金融學(xué)院的房地產(chǎn)金融、法學(xué)院的房地產(chǎn)法也有相應(yīng)的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業(yè)，若能進(jìn)行資源整合，做好專業(yè)發(fā)展規(guī)劃，可以發(fā)揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優(yōu)勢。
(三)做好專業(yè)發(fā)展的規(guī)劃定位
第一，“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”是個大專業(yè)，學(xué)歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設(shè)置“房地產(chǎn)金融投資”、“房地產(chǎn)法律”等專業(yè)方向。若僅以其中的“物業(yè)管理”作為專業(yè)，則可發(fā)展專科教育。因為房地產(chǎn)是應(yīng)用學(xué)科，綜合性強，涉及面廣，不是?？苾赡晁軐W(xué)透的，否則學(xué)生畢業(yè)后，將難于勝任相關(guān)工作。
第二，專業(yè)內(nèi)容規(guī)劃可包括不動產(chǎn)營銷咨詢、不動產(chǎn)開發(fā)、不動產(chǎn)金融投資、不動產(chǎn)法律服務(wù)、不動產(chǎn)估價經(jīng)紀(jì)、不動產(chǎn)公共管理。培養(yǎng)目標(biāo)面向國土房管、稅務(wù)等行政事業(yè)單位、金融機構(gòu)、專業(yè)中介機構(gòu)(律師所、估價所、經(jīng)紀(jì)所、行、咨詢公司等)。
第三，加強師資隊伍建設(shè)。一方面整合現(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)師資，另一方面吸納相關(guān)基礎(chǔ)學(xué)科的人才。房地產(chǎn)是新興學(xué)科，目前國內(nèi)房地產(chǎn)類專業(yè)方向，具有博士學(xué)位授予權(quán)的高校僅有人民大學(xué)、清華等少數(shù)幾家高校。部分高校若引進(jìn)房地產(chǎn)類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)學(xué)科、傳統(tǒng)學(xué)科的專家、教授，如經(jīng)濟學(xué)、經(jīng)濟地理、城市規(guī)劃、建筑理論、建筑歷史、區(qū)域經(jīng)濟、民法學(xué)等學(xué)科的人才，這些領(lǐng)域有很多高層次人才，也有興趣從事不動產(chǎn)這一專業(yè)，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關(guān)學(xué)科的分工協(xié)調(diào)
不動產(chǎn)管理的學(xué)科有“不動產(chǎn)開發(fā)”、“不動產(chǎn)金融”、“不動產(chǎn)法律”、“不動產(chǎn)估價”、“不動產(chǎn)投資”、“物業(yè)管理，’(本質(zhì)是資產(chǎn)管理與服務(wù))等，而“城市規(guī)劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產(chǎn)管理的相關(guān)基礎(chǔ)。
(四)與國際不動產(chǎn)教育接執(zhí)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；風(fēng)險管理
1引言
工程項目的建設(shè)是一個周期長、投資規(guī)模大、技術(shù)要求高、系統(tǒng)復(fù)雜的生產(chǎn)消費過程.在該過程中，不確定因素、隨機因素和模糊因素大量存在、并不斷變化，由此而造成的風(fēng)險直接威脅著工程項目的順利實施和成功完成。而在工程建設(shè)中，設(shè)備材料又是最基本、最必需的資源之一，其供貨進(jìn)度、數(shù)量和質(zhì)量對工程建設(shè)影響最大，能否保證設(shè)備材料“適時、適量、適質(zhì)、適地、適價”地供應(yīng)，是能否保證項目建設(shè)進(jìn)度、費用和質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。無論是對于業(yè)主還是總承包商來說，一個工程項目進(jìn)入實質(zhì)性操作階段以后，都會遇到在工程采購中如何識別、評價和規(guī)避采購風(fēng)險的問題。只有正確地處理好這個問題，才能堅實地邁出工程建設(shè)實施的第一步。因此，在工程項目實施過程中，對采購所面臨的各種風(fēng)險進(jìn)行管理顯得尤為重要。
2住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理理論
2.1住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險內(nèi)涵
房地產(chǎn)項目風(fēng)險是指由于隨機因素的影響所引起房地產(chǎn)項目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)項目具有投資周期長、投資額大，影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)項目投資面臨的風(fēng)險因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險因素所引起的后果也特別嚴(yán)重。房地產(chǎn)投資的特點決定房地產(chǎn)項目風(fēng)險呈現(xiàn)如下特征：(1)客觀性房地產(chǎn)項目風(fēng)險是客觀存在的，因為引起房地產(chǎn)項目風(fēng)險的各種不確定因素是客觀的，無論是自然風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險還是政治風(fēng)險都具有客觀性。(2)多樣性房地產(chǎn)項目過程涉及社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面，與政策法規(guī)、金融動向、宏觀經(jīng)濟形勢、區(qū)域供求現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、需求消費傾向息息相關(guān)，易受各因素波動的影響，不同因素導(dǎo)致的風(fēng)險也就多種多樣。
2.2住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險分類
在房地產(chǎn)項目活動中，風(fēng)險的具體表現(xiàn)有以下幾種形式。
(1)按照風(fēng)險的來源分類房地產(chǎn)項目風(fēng)險可以分為國家風(fēng)險、市場風(fēng)險、自然風(fēng)險和公司風(fēng)險四類。
(2)按照項目的實施階段分類按照項目實施的階段不同，房地產(chǎn)項目風(fēng)險可以分為項目投資前期風(fēng)險、項目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險、項目經(jīng)營風(fēng)險和項目管理風(fēng)險四類。
(3)按照證券投資組合理論和資本資產(chǎn)定價模型理論分類這兩種理論將證券投資的風(fēng)險歸納為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，借鑒到房地產(chǎn)項目中，也可以將風(fēng)險劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場狀況，劃分原則是：這種風(fēng)險是否影響到市場內(nèi)所有的投資項目，能否設(shè)法避免或消除。對整個市場所有投資項目產(chǎn)生影響，本項目無法避免或消除的風(fēng)險為系統(tǒng)風(fēng)險；只對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險為非系統(tǒng)風(fēng)險或個別風(fēng)險。
3住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別與分析
3.1住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別程序與方法(1)項目風(fēng)險分解項目風(fēng)險的分解途徑：
①目標(biāo)：識別影響項目費用、進(jìn)度、質(zhì)量和安全目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險；②時間：識別項目不同進(jìn)展階段的風(fēng)險；③結(jié)構(gòu)：按照項目結(jié)構(gòu)組成、相關(guān)技術(shù)群的關(guān)系進(jìn)行分解；④環(huán)境：是指自然環(huán)境和社會、政治、軍事、社會、心理等非自然環(huán)境中一切同項目建設(shè)有關(guān)的環(huán)境。⑤因素：按照項目風(fēng)險因素分解。
(2)建立初始項目風(fēng)險清單就是建立項目存在風(fēng)險的一覽表，由項目風(fēng)險的編碼、因素、事件、后果構(gòu)成。
(3)風(fēng)險識別分析對初始建立的項目風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險因素、風(fēng)險事件及風(fēng)險后果分析，剔除一般性風(fēng)險，保留值得關(guān)注并進(jìn)而作詳細(xì)研究對象的風(fēng)險。風(fēng)險識別分析的依據(jù)是已積累的經(jīng)驗（數(shù)據(jù)）及有針對性的風(fēng)險調(diào)查的資料。
(4)確立項目風(fēng)險清單項目風(fēng)險清單是進(jìn)一步進(jìn)行項目風(fēng)險分析與評估的基礎(chǔ)。
3.2住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析方法
（1）盈虧平衡分析方法盈虧平衡分析是研究房地產(chǎn)項目在一定時期內(nèi)開發(fā)面積、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關(guān)系。各種不確定因素的變化會影響項目的經(jīng)濟效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時，就決定項目方案的取舍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。
（2）敏感性分析方法通過計算一個或多個不確定性因素的變化導(dǎo)致經(jīng)濟效果評價指標(biāo)的變化幅度，判斷項目預(yù)期目標(biāo)受各個不確定性因素變化的影響程度。
(3)概率分析方法運用概率來預(yù)測不確定性因素和風(fēng)險因素對項目經(jīng)濟效果影響進(jìn)行定量分析，計算數(shù)學(xué)期望值和方差，確定方案失敗的風(fēng)險程度，以獲得某種效益或達(dá)到某種目標(biāo)的可能性大小。
結(jié)束語
房地產(chǎn)作為一個相關(guān)性行業(yè)比較多的行業(yè)對國民經(jīng)濟的影響越來越大，作為一個行業(yè)收益較大，吸引著廣大投資者投入大量的資金人員，在獲得廣大收益和同時，由于房地產(chǎn)自身的特點，開發(fā)周期長、資金量大、專業(yè)人士多的特點，具有高風(fēng)險性，與此同時由于房地產(chǎn)中泡沫成分的存在，國家宏觀財政政策、貨幣政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，這對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險增大。在當(dāng)今市場經(jīng)濟環(huán)境條件下，房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨著許多不確定性，并且在開發(fā)過程中存在著巨大的風(fēng)險。如何識別和度量房地產(chǎn)項目風(fēng)險以及如何制定風(fēng)險應(yīng)對措施，有效規(guī)避投資風(fēng)險，降低風(fēng)險損失，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理效率，把握良好的投資機會，獲取預(yù)期的經(jīng)濟收益己成為我們未來所必須考慮的問題。
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論文摘要：本文首先分析我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實情況及存在的問題，在此基礎(chǔ)之上提出對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策建議，以保證我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，從而確保我國宏觀經(jīng)濟在全球經(jīng)濟危機的波及下能保持較快平穩(wěn)運行。
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
1、我國房地產(chǎn)市場的資金來源結(jié)構(gòu)單一
如前文所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)中的資金大部分來自于銀行或其他金融機構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險也開始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場風(fēng)險便由銀行來分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下，政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒有被有效刺激的情況下，實體行業(yè)不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環(huán)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發(fā)商、地方財政、商業(yè)銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發(fā)商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時土地出讓實行協(xié)議出讓制度，因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開放商在土地價格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了《閑置土地處置辦法》，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，閑置時間超過出讓合同中規(guī)定的動工日期滿1年未動工開發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。然而，這一政策卻一直未見被有效執(zhí)行。
3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理
我國的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開發(fā)中高價位的商品房投資，而經(jīng)濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房。經(jīng)濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設(shè)施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居住群體不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。
二、我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的政策建議
1、完善房地產(chǎn)市場的金融政策建議
(1)實行差別化的信貸政策
行業(yè)間的差別化信貸。如前文分析，在金融危機的影響下，應(yīng)對危機最有效的方式應(yīng)該是推動消費來擴大內(nèi)需。擴大國內(nèi)的消費需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消費能力。對于有良好發(fā)展前景的實體企業(yè)，銀行應(yīng)該加大信貸規(guī)模；對于產(chǎn)能過剩、高污染、高能耗的企業(yè)，銀行應(yīng)限制信貸規(guī)模。以此來體現(xiàn)國家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，促進(jìn)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。為了抑制房地產(chǎn)投機性需求，應(yīng)對購買不同標(biāo)準(zhǔn)的住房實行不同的政策。
(2)穩(wěn)定人民幣匯率政策
我國房地產(chǎn)市場中存在大量國際游資，在一定程度上是因為國外投資者對人民幣有升值預(yù)期。近年來，人民幣升值的壓力在各個國際集團(tuán)的施壓下不斷增大。在金融危機的背景下，我國的出口行業(yè)已經(jīng)受到嚴(yán)重打擊，人民幣升值會導(dǎo)致更嚴(yán)重的經(jīng)濟后果。人民幣升值意味著我國的投資品價值也隨之升高。一方面，這意味著我國投資機會增多且收益水平可觀；另一方面，人民幣升值刺激人們形成了強烈的財富效應(yīng)，將房地產(chǎn)作為消費升級的主要焦點。因此，一定要在房地產(chǎn)市場價格回歸到合理的范圍內(nèi)后，才可以放開穩(wěn)定人民幣匯率的政策。
2、完善房地產(chǎn)市場的財政政策建議
目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)需求呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性矛盾。有投機性需求的購房者已經(jīng)擁有多套住宅，但在利益的驅(qū)使下，仍然有動機繼續(xù)購房；而具有自住性需求的購房者卻因房價超出實際消費能力，剛性需求無法被滿足。在這種現(xiàn)實的矛盾下，可以通過調(diào)整各方的稅負(fù)差異或財政補貼將投機者、自住者區(qū)別對待，抑制投機性需求，調(diào)控房價。投機性需求旺盛是我國房價不斷攀升的重要原因之一。擁有投機性需求的購房者，只有在房地產(chǎn)的租售等流轉(zhuǎn)過程中才能獲取利潤。通過對兩套或兩套以上住房的居民，征收高額的房產(chǎn)交易稅；對別墅、大戶型房產(chǎn)的持有人征收住房保有稅等措施，會使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求快速下降。
3、完善房地產(chǎn)市場的土地政策建議
(1)有效增加土地供應(yīng)量
土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，土地供應(yīng)總量直接決定了房地產(chǎn)市場的供給規(guī)模的上限。在房產(chǎn)需求旺盛，供給不足的情況下，房地產(chǎn)價格只能越來越高。中央政府應(yīng)制定有效措施，改變以拉動GDP增長和增加財政收入為考核指標(biāo)的機制。引導(dǎo)地方政府將目標(biāo)和責(zé)任從短期利益轉(zhuǎn)向長期解決民生問題上。同時，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)“囤地”現(xiàn)象嚴(yán)重的現(xiàn)實，應(yīng)將打擊土地閑置行為的辦法落到實處。
(2調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
應(yīng)該由住房供給結(jié)構(gòu)來決定，而住房供給結(jié)構(gòu)應(yīng)以居民收入結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。當(dāng)前我國城市居民收入結(jié)構(gòu)呈橄欖形。地理位置優(yōu)越，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房，而經(jīng)濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相對偏僻，周圍配套設(shè)施不齊全，無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，在未來的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，應(yīng)更多地增加中小戶型、中低價位的商品房開發(fā)土地供給，增加商品適用房、保障性住房及廉租房的土地供給。當(dāng)經(jīng)濟適用房供給增加時，便可適當(dāng)降低經(jīng)濟適用房及保障性住房的申請標(biāo)準(zhǔn)，解決“政策夾心層”的住房問題。
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