時間：2022-08-31 03:30:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)交易，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)交易；風(fēng)險；防范對策
中圖分類號：F270文獻標(biāo)識碼：A
文章編號：1005-913X（2017）04-m16-02
引起房地產(chǎn)交易風(fēng)險的因素有很多，這些因素若不及時處理好，將會對購房者的利益造成極大的損害，同時也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展進程。因此深入分析研究房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險，并提出有效的防范對策，為購房者的利益提供保障，具有現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)交易特點、交易規(guī)則
（一）交易特點
所謂房地產(chǎn)交易，指的是將房地產(chǎn)的所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他相關(guān)權(quán)益進行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介公司，都承擔(dān)著房地產(chǎn)的交易任務(wù)。交易平臺的多樣化是房地產(chǎn)交易活動中最突出的特點。房地產(chǎn)交易是一項龐大的活動，需要大量的交易資金，需要簽訂繁雜的交易手續(xù)，在市場因素的影響下，無法短期內(nèi)完成交易活動。隨著我國頒布實施了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了房地產(chǎn)交易的基本特點；要求交易主體應(yīng)具備平等的民事權(quán)，負(fù)責(zé)有關(guān)的民事義務(wù)；交易雙方就房地產(chǎn)交易規(guī)定進行商討確定；房地產(chǎn)交易必須滿足有關(guān)法規(guī)的要求。要想保證房地產(chǎn)交易活動的順利完成，就必須及時找出房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險，制定有效的措施加以防范。
（二）交易規(guī)則
房地產(chǎn)交易過程中，應(yīng)考慮好以下幾項規(guī)則：一是房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)同時交易規(guī)則；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押過程中，將房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)是緊密相連的，同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)只能由同一主體同時享有。這樣，房地產(chǎn)交易才真正具備公平性、安全性。二是房地產(chǎn)成交價格申報；房地產(chǎn)權(quán)利人在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓過程中，必須及時向上級政府部門具體申報房地產(chǎn)成交價，禁止有瞞報或者申報不實的行為。總體而言，房地產(chǎn)交易中應(yīng)按相關(guān)法規(guī)繳納所有稅費，當(dāng)事人必須真實申報成交價格，為計算稅費提供有力依據(jù)。若當(dāng)事人申報價格不實，那么國家將依法委托有關(guān)部門評估，在評估價格基礎(chǔ)上計算稅費。三是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理租賃登記備案。我國相關(guān)法律中這樣規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押時若沒有辦理相關(guān)的權(quán)屬登記，那么該轉(zhuǎn)讓、抵押不成立。
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二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險
（一）房地產(chǎn)交易合同無效
房地產(chǎn)交易過程中，如果存在賣方主體缺乏合理性、轉(zhuǎn)讓不合法、侵犯購房者的購買權(quán)等問題，都將削弱交易活動的有效性。若雙方簽訂的合同一開始就沒有任何效力，那么由此帶來的不確定性將嚴(yán)重影響到雙方各自利益，如當(dāng)房價猛漲時，房地產(chǎn)賣方可能會反悔；當(dāng)房價下降時，購房者會有退房的念頭。
（二）缺乏完善的誠信評價機制
由于目前我房地產(chǎn)業(yè)實施的社會誠信評價管理體系還不夠完善，沒有一套系統(tǒng)的評估方法，導(dǎo)致結(jié)果的獨立性、公正性得不到社會的大力支持；誠信管理無法緊跟現(xiàn)代市場的發(fā)展，給各項規(guī)定的完善造成了一定的阻礙。
（三）開發(fā)商存在欺詐的可能
隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，進一步加大了房地產(chǎn)建筑的投資力度，為此，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程。而在經(jīng)濟利益的誘惑下，房地產(chǎn)建筑市場中出現(xiàn)了一大批資質(zhì)低下的開發(fā)商，實際開發(fā)中沒有清晰標(biāo)準(zhǔn)的要求，為了獲取更高的經(jīng)濟利益，使用一些非法的手段參與投標(biāo)，忽視了城市建設(shè)工作，只注重對房地產(chǎn)的改造建設(shè)，致使城市綠地和公共生活空間被大面積占用，嚴(yán)重影響了城市全面發(fā)展。有的開發(fā)商出于自身經(jīng)濟利益的考慮，在房地產(chǎn)建設(shè)中經(jīng)常使用質(zhì)量差的材料，安全問題嚴(yán)重，如樓基不夠穩(wěn)定、墻體發(fā)生下降等，對民眾的居住安全帶來了極大的隱患。同時，房地產(chǎn)銷售中還存在諸多的欺詐行為，比如發(fā)放虛假的廣告或者與實際不符的人住條款等欺詐行為。
（四）房地產(chǎn)中介公司存在欺詐的可能
房地產(chǎn)中介公司主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評估銷售工作，或者負(fù)責(zé)有關(guān)于房地產(chǎn)的所有活動。當(dāng)前，仍有一部分中介公司為了提商自身的利潤水平，根據(jù)購房人不了解房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)等政策情況，對其實施欺詐行為，最終引起購房人的經(jīng)濟損失。通常情況下，房地產(chǎn)中介公司的欺詐行為體現(xiàn)于缺乏經(jīng)營執(zhí)照、經(jīng)營不合法、權(quán)力以外的經(jīng)營等。
三、風(fēng)險防范對策
（一）規(guī)避房地產(chǎn)交易合同風(fēng)險
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只有以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)簽訂的房地產(chǎn)交易合同才具備法律效力，房地產(chǎn)權(quán)屬過戶登記在合同的物權(quán)行為范圍內(nèi)，不會影響到合同關(guān)系的確立。購房者在合同簽訂過程中，應(yīng)充分考慮由政府部門制定的規(guī)范文本，認(rèn)真分析簽訂的各項條款，確保文字的清晰表達，并充分了解條款內(nèi)容；合同簽訂中，必須劃分雙方的權(quán)利義務(wù)和雙方違約合同規(guī)定所負(fù)的責(zé)任，比如交房時間逾期、達不到合同中質(zhì)量要求等，防止日后發(fā)生不必要的糾紛；及時了解交易合同的法律特征，如果條件允許可聘請專家或?qū)I(yè)律師加強合同的審核工作，若對合同某項內(nèi)容存在疑問，交易雙方不能不情愿的簽訂，切實維護好自身利益。
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場還缺乏一套健全的運行機制，加之相關(guān)法規(guī)比較陳舊，因此房地產(chǎn)交易中經(jīng)常會發(fā)生合同風(fēng)險問題，而購房者實際承擔(dān)的風(fēng)險要大得多。怎樣有效防范交易中合同風(fēng)險的發(fā)生，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)性質(zhì)、交易雙方類型等來具體對待；在購買預(yù)售商品房時，必須掌握房源信息，查看商品房的相關(guān)證書；在二手房買賣過程中，必須詳細(xì)核查賣方的實際情況，特別要查看有無抵押、出租等不完整產(chǎn)權(quán)情況，保證房地產(chǎn)交易主體的合理性、轉(zhuǎn)讓的合法性、購房者的購房權(quán)等，發(fā)揮合同的法律效力。
（二）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)法制制度
相較于我國其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展時間還不夠長，相配套的法律法規(guī)有待進一步完善。所以，政府部門應(yīng)積極發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，與市場、企業(yè)等建立良好的合作關(guān)系，結(jié)合市場當(dāng)前的需求和有關(guān)問題，采用傳媒監(jiān)督、聽證會等諸多手段構(gòu)建一套行之有效的房地產(chǎn)法制制度，并嚴(yán)格要求有關(guān)部門嚴(yán)格按該制度辦事，凡是發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)違法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須予以嚴(yán)厲的懲處，切實保證制度功能作用的全面發(fā)揮。
（三）強化房地產(chǎn)市場信息體系的建設(shè)力度
現(xiàn)階段，加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場信息體系，切實增強房地產(chǎn)在市場中發(fā)展的監(jiān)測力度。房地產(chǎn)監(jiān)管機關(guān)應(yīng)與有關(guān)部門保持良好的信息溝通，并將各有關(guān)信息集中整合，定期向社會公眾公布土地供應(yīng)、住房價格增減等信息，采用科學(xué)合理的手段引導(dǎo)正確的輿論方向，加強政策實施的透明化，以促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
（四）提高風(fēng)險防范意識，強化交易人員的綜合素質(zhì)
樹立良好的風(fēng)險防范意識能將風(fēng)險抵制在萌芽之中，提高自身的風(fēng)險防范能力，對房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展具有重要的推動作用。所以培養(yǎng)全員的風(fēng)險防范意識及綜合素質(zhì)，已經(jīng)成為了現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的核心任務(wù)之一。相關(guān)管理者應(yīng)結(jié)合之前的風(fēng)險案例，對實際存在的問題進行深入分析，加強全員間的交流，同時積極了解和掌握同行豐富的風(fēng)險防范經(jīng)驗，切實保證全員的綜合素質(zhì)水平，從而為企業(yè)的健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。
（五）樹立誠信理念
強化誠信道德建設(shè)力度，落實誠信為本的基本原則，通過新聞媒體加大宣傳和監(jiān)督力度。政府部門及有關(guān)管理者應(yīng)清楚認(rèn)識到自己的職責(zé)權(quán)限，做好房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司的培訓(xùn)活動，尤其要加強培訓(xùn)其思想道德素質(zhì)及誠信理念，促進有關(guān)人員的思想價值觀，在交易中以誠信為首，保證房地產(chǎn)交易率。如果開發(fā)商、銷售商、中介公司經(jīng)營中存在與誠信意識背道而馳的行為，那么，政府及有P管理者必須第一時間給予嚴(yán)厲的處罰，促使其對問題及時整改，若再有該問題發(fā)生，應(yīng)終身禁止其接觸與房地產(chǎn)有關(guān)的事項，切實保障房地產(chǎn)交易順利安全進行下去。
（六）建立健全房地產(chǎn)安全信息工作體系
1.加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
為百姓提供一個寬敞明亮的交易大廳，設(shè)置辦理各種交易手續(xù)一條龍服務(wù)辦公窗口，包括公證、稅務(wù)、銀行等，為人們辦理各種交易手續(xù)提供便利；設(shè)立咨詢服務(wù)臺，解答辦事流程及各種政策問題；提供辦事等候坐椅，便于人們休息；安裝自動叫號機，保證交易秩序井然；設(shè)置綠色通道，為老弱病殘孕提供優(yōu)先服務(wù)。
2.加強設(shè)備、資源、信息建設(shè)
辦公窗口和咨詢服務(wù)臺配備電腦、打印、掃描等電子辦公設(shè)備，通過局域網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)達到信息資源共享的目的，為受理查詢，房地產(chǎn)價值評估，交納契稅等業(yè)務(wù)提供信息資源，從而提高工作效率，也為百姓查詢房產(chǎn)信息提供了信息平臺。
3.保障交易大廳的安全，定期進行消防安全檢查和演練
對交易大廳的電線和消防管線要定期進行更換，排除能使火災(zāi)等事故發(fā)生的安全隱患，同時還要定期組織保安及工作人員進行消防演練，包括滅火器和消防栓的使用、報警方式及安全撤離等等，以免發(fā)生險情時出現(xiàn)慌亂。
4.交易大廳內(nèi)全面禁煙，創(chuàng)建無煙大廳
面對諸多百姓，我們積極宣傳公共場所禁煙的目的和重要性，同時加派保安力量，在大廳內(nèi)定時巡邏，針對重點區(qū)域進行重點看守，達到控?zé)熜ЧＷC大廳的清新環(huán)境。
二、加強房地產(chǎn)交易市場軟環(huán)境建設(shè)
1.要做到辦事公平
公平是和諧的基礎(chǔ)，作為窗口服務(wù)人員，要牢固樹立公平辦事的理念，對待每個辦事人，都要一視同仁，從公平出發(fā)，牢固把握標(biāo)準(zhǔn)、尺度，不能厚此薄彼，不搞遠近親疏，能提供便利的盡量給予便利，不斷提高服務(wù)窗口公平辦事的能力和水平，并把公平變成做人的原則和自覺行動，努力建設(shè)一個公平的有和諧氛圍的服務(wù)窗口。
2.要做到講究原則
“不以規(guī)矩?zé)o以成方圓”，原則是做人的立身之本，是行事的基本要求。作為窗口服務(wù)工作人員，首先要樹立講原則、守規(guī)矩的意識，自覺遵守和維護交易市場的各項規(guī)章制度和工作紀(jì)律。在窗口工作中要嚴(yán)格按程序辦事，按法律規(guī)章辦事，自覺把政府賦予的職能履行到位，努力建設(shè)一個講原則的服務(wù)窗口。
3.要做到誠實守信
誠信是人性的道德底線，是人格的內(nèi)在魅力。窗口服務(wù)人員首先要做一個誠實守信的人，要言行一致，表里如一，給服務(wù)對象的承諾要做到言必信，行必果，以誠信樹立服務(wù)窗口的威信。窗口工作人員之間也要以誠相待，以心換心，以情感人，彼此成為工作上的同事，生活上的朋友，齊心協(xié)力做好本職工作，努力建設(shè)一個誠信的服務(wù)窗口。
4.要做到寬容大度
寬容是一種人生智慧和美德，更是維系人與人之間的親密聯(lián)系的橋梁和紐帶。每個人的性格、風(fēng)格都各不相同，對事情的想法和處理問題的方法也不一定一樣，古人說的好：海納百川，有容乃大。能夠很好地與有不同意見的人一道合作共事，需要寬容和大度。我們作為窗口服務(wù)人員首先要學(xué)會換位思考，尊重辦事人、包容辦事人，容納和尊重辦事人的不同意見、不同個性、不同習(xí)慣和不同文化，要有容人之短的胸懷，容人之異的肚量，努力建設(shè)一個和諧的服務(wù)窗口。
5.要做到理解溝通
理解是一種文化，一種集忍讓、溝通為一體的良好品格。它不是沒有立場、沒有原則的讓步，而是大事講原則，小事講風(fēng)格。因此，窗口工作人員之間共事要做到不斤斤計較，不耿耿于懷，坦誠對待分歧，加強聯(lián)系溝通，發(fā)現(xiàn)問題相互提醒，發(fā)現(xiàn)不足相互補充，在合作中加強理解，在共事中相互磨合，在理解中求得和諧，努力建設(shè)一個團結(jié)的服務(wù)窗口。
6.要做到注重小節(jié)
小節(jié)就像一面鏡子，越是點滴小事，越能折射人的品質(zhì)，反映人的思想境界、修養(yǎng)和靈魂。窗口服務(wù)人員在日常工作中，不能感情用事，不該辦理的堅決不辦，決不能錯誤的認(rèn)為吃一點、喝一點、拿一點，都是一些是小節(jié)問題，殊不知，這些小節(jié)問題最終會授人以柄，成為某些懷有不良目的、牟取非法利益人的籌碼。因此窗口服務(wù)人員要時刻保持清醒的頭腦，凈化生活圈，管住小節(jié)，珍惜名節(jié)，重形象，講分寸，努力建設(shè)一個廉潔的服務(wù)窗口。
三、加強對房地產(chǎn)交易市場秩序的管理
一、全年工作目標(biāo)完成情況
1、辦理各類房地產(chǎn)交易15095起，成交面積141萬平方米,實現(xiàn)房地產(chǎn)交易額25億元，為市級目標(biāo)任務(wù)的178.57%。
2、積極推進經(jīng)濟適用房和廉租住房建設(shè)，認(rèn)真做好住房保障工作。目前我市正在落實的經(jīng)濟適用房項目共2個24萬平方米，其中，*一期安置房項目15萬平方米已開工；*安置房工程8.98萬平方米，已完成招投標(biāo)工作，計劃年底開工建設(shè)；*2萬平方米廉租房建設(shè)項目已開工。實現(xiàn)了經(jīng)濟適用房20萬平方米、廉租房2萬平方米年內(nèi)開工的目標(biāo)。
3、全市共完成廉租住房保障5554戶，其中市區(qū)3800戶。倍受關(guān)注的大板樓危房改造項目進展順利，累計完成投資近億元，16棟多層還原安置房已全面開工建設(shè)，其中14棟已完成主體工程建設(shè)，部分棟號已完成主體工程驗收，預(yù)計春節(jié)前部分樓房可交付使用。
4、辦理房地產(chǎn)權(quán)證20740本，發(fā)證面積396萬平方米。房屋所有權(quán)登記率達93%以上，發(fā)證率達到91%以上，發(fā)證合格率達99%以上，均達到國家建設(shè)部部頒標(biāo)準(zhǔn)。
5、驗收物業(yè)管理小區(qū)24個，其中5萬平方米以上新建住宅區(qū)3個，實現(xiàn)了5萬平方米以上新建住宅區(qū)實施物業(yè)管理率達100%。歸集房屋專項維修資金2892萬元，歸集戶數(shù)13057戶，撥付專項維修基金98.74萬元，受益戶數(shù)達5948戶、面積45.72萬平方米。共維基金的歸集、使用、管理均符合省、市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
6、實施白蟻預(yù)防面積176萬平方米，為市級目標(biāo)任務(wù)的160%，防治合格率達100%；完成房屋安全鑒定面積6.19萬平方米。
7、受理批準(zhǔn)新拆遷項目6個，拆遷總建面3.18萬平方米，辦證準(zhǔn)確率達100%。
8、實現(xiàn)安全生產(chǎn)無事故，計劃生育達標(biāo)。
9、完成招商引資2000萬元，為市級目標(biāo)任務(wù)的100%。
二、認(rèn)真做好議案、提案辦理工作
全年共辦結(jié)人大議案、政協(xié)提案20件，其中，人大議案1件，政協(xié)提案19件。面商率、辦理率、滿意率均達100%。
三、工作成效
（一）國家宏觀調(diào)控政策得到較好貫徹落實，我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
一是充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控聯(lián)席會議作用，加強成員單位之間的協(xié)調(diào)配合，定期對房地產(chǎn)市場的市場準(zhǔn)入、土地開發(fā)、建設(shè)成本、房貸政策等有關(guān)問題進行調(diào)研，加強市場動態(tài)分析，適時提出房地產(chǎn)市場運行分析與建議，為促進我市房地產(chǎn)市場發(fā)展建言獻策。一年來，共召開相關(guān)部門和開發(fā)企業(yè)座談會6次，上報市政府關(guān)于我市房地產(chǎn)市場狀況的分析報告4份，配合省建設(shè)廳完成有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)研4次。二是加強商品房預(yù)（銷）售管理和網(wǎng)上登記備案制度，不斷提高市場銷售透明度，進一步完善了商品房預(yù)警機制。目前，我市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上登記備案管理系統(tǒng)運行正常，工作穩(wěn)定。通過一年多來的探索和實踐，加強各開發(fā)企業(yè)操作人員的培訓(xùn)，現(xiàn)在所有開發(fā)企業(yè)的房源信息、銷售信息都已納入該系統(tǒng)進行備案管理。初步實現(xiàn)了供銷信息對稱，為廣大消費者提供了真實可靠的信息平臺。三是積極開展了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪巍Ｒ荒陙恚源驌舴康禺a(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)中違法違規(guī)行為為重點，工商、稅務(wù)、房管等部門密切配合，對商品房預(yù)（銷）售中的捂盤惜售、惡意炒作、哄抬房價等擾亂市場秩序行為，以及利用虛假信息、合同欺詐等損害購房者利益的行為進行了嚴(yán)厲查處。今年以來，共查處房地產(chǎn)違法經(jīng)營案件26件，其中對7起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)預(yù)（銷）售商品房行為實施了行政處罰，使我市房地產(chǎn)市場環(huán)境得到進一步凈化。四是開展二手房交易資金的托管業(yè)務(wù)，保障了交易雙方的利益。今年8月份，我市開展了房地產(chǎn)二手房交易資金的托管工作，保障了買方得以準(zhǔn)時拿到了權(quán)證，賣方得以準(zhǔn)時得到賣房資金，通過幾個月的運行，群眾反映很好。
（二）加快建設(shè)經(jīng)濟適用住房和廉租住房,住房保障工作穩(wěn)步推進
*年，住房保障工作被列為我市十八項民生工程之一，一年來，我局按上級部署，認(rèn)真分析我市住房保障工作狀況，有針對性地制定了一系列落實措施。
一是加強組織領(lǐng)導(dǎo)，專門成立了住房保障機構(gòu)，明確了住房保障工作職責(zé)，完善了市、縣（區(qū)）組織領(lǐng)導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)，深入三縣、六區(qū)督促指導(dǎo)廉租住房保障目標(biāo)責(zé)任完成情況。同時為提高業(yè)務(wù)工作人員素質(zhì)，開展了全市廉租住房保障統(tǒng)計培訓(xùn)。二是制定并公布實施了我市住房保障規(guī)劃，明確了今后二年我市住房保障工作目標(biāo)。三是加大協(xié)調(diào)與監(jiān)督力度，力推進經(jīng)濟適用房建設(shè)。今年通過與發(fā)改委、國土局共同配合，安排經(jīng)濟適用房項目三個共24.9萬平方米。目前正在落實的經(jīng)濟適用房項目有2個24萬平方米，其中：*一期安置房項目15萬平方米已開工建設(shè)棟；*安置房工程8.98萬平方米，已完成招投標(biāo)工作，計劃11月開工建設(shè)。四是加快推進*新村廉租住房項目建設(shè)。總投資3697多萬元的*新
村一期廉租住房建設(shè)項目進展順利。在蚌山區(qū)和相關(guān)部門的積極配合下，在較短時間內(nèi)完成了小區(qū)規(guī)劃、單體方案、地質(zhì)勘探、施工圖紙設(shè)計、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理、建設(shè)工程招投標(biāo)及征地工作，實現(xiàn)了年內(nèi)開工的市級目標(biāo)；同時，二期建設(shè)工程已上報省發(fā)改委申請立項并獲批準(zhǔn)，用地賠付正在積極進行中。五是扎實推進廉租住房保障戶的審批審核工作。為進一步擴大保障面，不斷提高低收入家庭居住水平，調(diào)整了廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，由原建筑面積10平方米，調(diào)整為13平方米。全年全市共保障“雙困戶”家庭5554戶，其中市區(qū)3800戶，發(fā)放租金補貼900萬元，超額完成省政府下達的3200戶的目標(biāo)任務(wù)。并完成了市區(qū)所有新增戶檔案資料的審核工作，開展了蚌埠市城市低收入住房困難家庭的調(diào)查工作。
（三）進一步加大房改政策的落實力度，促進房改工作不斷深入
一是繼續(xù)抓好《蚌埠市深化城鎮(zhèn)住房發(fā)展改革，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)實施方案》和《蚌埠市住房補貼暫行辦法》的組織實施，通過對有條件發(fā)放住房補貼單位或具備領(lǐng)取住房補貼資格人員的審批發(fā)放，促進了住房分配貨幣化的開展。全年，共審批876名職工的住房補貼發(fā)放，應(yīng)發(fā)補貼金額586萬元。至此，報經(jīng)市房改辦審批的，向無房戶或住房未達規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工發(fā)放住房補貼共計8530.03萬元，惠及職工8719名。二是繼續(xù)推進存量公房出售工作。通過加強與市行政服務(wù)中心“窗口”的前后聯(lián)動，嚴(yán)格審批，全年審批出售存量公有住房51693.65萬平方米、927戶。至此，全市經(jīng)房改辦審批出售的公有住房達76813戶、427.85萬平方米，有效地促進了房地產(chǎn)二級市場的繁榮。三是配合市紀(jì)檢監(jiān)察部門，做好清房后續(xù)工作。按照嚴(yán)格執(zhí)行政策，拾遺補缺，糾建并舉，常抓不懈的指導(dǎo)思想，妥善處理清房工作的遺留問題，進一步規(guī)范管理公有住房出售、集資建房、超標(biāo)準(zhǔn)租住公有住房等工作。為避免前清后犯，進一步完善審批手續(xù)，做到發(fā)現(xiàn)一起，糾正一起，建立起有效防范機制，通過清房促進房改工作的不斷深入。
（四）強化依法拆遷，穩(wěn)步推進房屋拆遷工作
一是嚴(yán)格辦事程序，加強拆遷監(jiān)督管理，制止違法拆遷行為。對6個在拆和8個安置房在建項目的拆遷安置補償資金實施撥付監(jiān)管，沒有出現(xiàn)因監(jiān)管不力而引起拆遷補償安置資金失控的現(xiàn)象；頒發(fā)拆遷許可證6件，批準(zhǔn)拆遷建筑面積3.18萬平方米，拆遷445戶，房屋拆遷許可證辦證準(zhǔn)確率100%；完成了新批拆遷項目房屋拆遷估價機構(gòu)的選擇、確定工作，實施了拆遷評估工作過程的監(jiān)管，對七家拆遷單位進行了年度資質(zhì)審驗。二是組織草擬了《關(guān)于進一步明確區(qū)政府組織實施的城市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目有關(guān)手續(xù)辦理的意見》，經(jīng)市政府常務(wù)會議研究通過并執(zhí)行。三是進一步做好拆遷實施單位的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，先后對新船塘、衛(wèi)校、張公山B區(qū)60余名拆遷工作人員進行了業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并頒發(fā)了拆遷上崗證。四是加大拆遷糾紛的調(diào)處力度，認(rèn)真做好拆遷政策的宣傳貫徹工作。共接待群眾來訪咨詢150多人次,辦復(fù)群眾來信近10件有效維護了社會穩(wěn)定。同時，做好行政復(fù)議、行政訴訟的應(yīng)訴辦理工作，受理了衛(wèi)校區(qū)域的13戶拆遷行政裁決申請，無行政敗訴案件。
（五）加大物業(yè)管理工作力度，推進物業(yè)管理健康發(fā)展
一是籌備召開了*年全市物業(yè)管理工作會議，總結(jié)了去年的物業(yè)管理工作，副市長張孝成作了重要講話，并與各縣分管負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)簽訂了目標(biāo)責(zé)任書，表彰了一批優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)和先進個人。會議的召開對于促進全市物業(yè)規(guī)范化管理，理清物業(yè)管理工作思路，促進各縣區(qū)上下聯(lián)動，形成物業(yè)管理齊抓共管的良好局面打下堅實的基礎(chǔ)。二是聯(lián)合市文明辦完成了對各區(qū)*年物業(yè)管理的目標(biāo)考核，同時會同三縣及各區(qū)物業(yè)辦開展了*年物業(yè)管理目標(biāo)落實情況大檢查，共檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)77家、物業(yè)管理項目121個。三是不斷加強對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督和指導(dǎo)，嚴(yán)格按照我市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法，落實前期物業(yè)管理。全年辦理物業(yè)企業(yè)資質(zhì)34家，其中新設(shè)立12家，核準(zhǔn)11家，變更8家，外地備案3家。驗收物業(yè)管理小區(qū)24個，其中5萬平方米以上新建住宅區(qū)3個，即寶龍城市廣場一期、瑞城小區(qū)和新都花園，實現(xiàn)了5萬平方米以上新建住宅區(qū)實施物業(yè)管理率達100%。四是加大維修資金的管理力度。共歸集房屋專項維修資金2892萬元，歸集戶數(shù)13057戶，撥付專項維修基金98.74萬元，受益戶數(shù)達5948戶、面積45.72萬平方米。
（六）強化房屋安全監(jiān)管，確保群眾生命財產(chǎn)安全
一是開展了雨季、汛期房屋安全大檢查，將全市危房監(jiān)管任務(wù)分解到各房管分局，明確責(zé)任和目標(biāo)，認(rèn)真上報危房監(jiān)管統(tǒng)計報表，基本做到對轄區(qū)危房監(jiān)管率100%。二是主動與危房產(chǎn)權(quán)單位聯(lián)系，加大危房鑒定宣傳力度，開展房屋安全鑒定工作，督促危房產(chǎn)權(quán)單位實施排危解危措施。全年共完成鑒定面積6.19萬平方米，排除危房2萬余平方米。三是白蟻防治工作取得可喜成績。全年實施白蟻預(yù)防面積176萬平方米。四是加大危房集中改造的監(jiān)管力度，確保大板樓危房改造項目順利實施。市重點民生工程大板樓危房改造（紅葉山莊項目）自今年4月開工以來進展順利。截止目前，施工面積7.46萬平方米，累計完成投資9363萬元。在規(guī)劃建設(shè)的23棟樓房中，16棟多層還原安置房，已全面開工建設(shè)，其中14棟完成主體工程建設(shè)，部分棟號已進行了主體工程驗收；5棟高層已開工建設(shè)，另外2棟高層即將開工建設(shè)。預(yù)計明年春節(jié)前多層房屋大部分可竣工交付使用，屆時部分拆遷居民可得到還原安置，將在寬敞明亮的新居內(nèi)度過2009年春節(jié)。五是對全市集中改造的危房進行了梳理，初步提出了改造計劃和方案。治淮二村（水科院）危改項目規(guī)劃控制即將獲得批準(zhǔn)，預(yù)計年前開工建設(shè)；老市委大院（唐家花園）5號樓危舊房改造舉步維艱，日前市政府已督促相關(guān)部門進一步實地勘察研究，將提出切實可行的改造方案；紡機廠宿舍危改項目正在緩慢進行之中；另外，華光長青住宅小區(qū)，涂山路682棟，大慶一村103、104棟及船廠宿舍等危改項目已批準(zhǔn)立項，并開展危改前期準(zhǔn)備工作。六是室內(nèi)裝飾裝修管理工作有了新的突破。自*年8月以來，裝飾處對全市裝飾工程進行綜合檢查13次，為6家施工企業(yè)辦理了開工通知書，查處違規(guī)裝飾裝修7家，通過檢查，提高了裝飾裝修企業(yè)的安全意識和責(zé)任意識，進一步規(guī)范了房屋裝飾市場秩序。
（七）加強法制建設(shè)，不斷推進依法行政
一是制定了局系統(tǒng)*年法制工作意見以及“*”普法法制宣傳教育學(xué)習(xí)計劃，指導(dǎo)和督促各基層各單位抓好貫徹落實。
二是按照省建設(shè)廳和市法制辦要求，為局系統(tǒng)110余人辦理了安徽省行政執(zhí)法證和安徽省執(zhí)法監(jiān)督證的年檢、換證工作。
三是認(rèn)真做好規(guī)范性文件的審核工作。按照省建設(shè)廳要求，審核《安徽省實施〈中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法（草案）》等規(guī)范性文件，并提出了修改意見。四是采取受理舉報與主動查處相結(jié)合，加大對違法行為的查處力度，督促當(dāng)事人按鑒定意見進行整改，全年共受理各類舉報318起，辦結(jié)298起，辦結(jié)率達94%。五是依法及時受理、審理行政訴訟案件，從嚴(yán)辦案紀(jì)律，規(guī)范辦案程序，提高行政復(fù)議和行政訴訟案件的辦理質(zhì)量和效率。全年共辦理行政訴訟、行政復(fù)議案件19起。
（八）扎實推進機關(guān)建設(shè)，努力提高工作效能
一是加強精神文明創(chuàng)建力度。制定了今年我局精神文明建設(shè)工作實施意見，明確了全年創(chuàng)建工作的指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)和保障措施。順利完成了市文明委對我局*年度精神文明建設(shè)目標(biāo)責(zé)任的檢查。我局先后被評為安徽省第八屆文明單位、市文明創(chuàng)建工作先進單位。二是為方便群眾辦事，更好地為產(chǎn)權(quán)人服務(wù)，我局極為重視行業(yè)窗口建設(shè)，制定了文明禮貌用語，印制了各類辦件告知單向群眾廣為告之，同時，將各項辦理程序、要件、告知單、咨詢電話等在政府信息網(wǎng)上公布，隨時接受社會監(jiān)督；為有效提高辦事效率，我局還為招商引資項目、破產(chǎn)企業(yè)等單位辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)開設(shè)了綠色通道，先后為鐵路分局、淮委開發(fā)公司等60家單位開展了上門服務(wù)。三是認(rèn)真落實政行風(fēng)熱線工作，做到領(lǐng)導(dǎo)、機構(gòu)、人員三個落實，認(rèn)真準(zhǔn)備上線預(yù)案，認(rèn)真解答群眾投訴建議，全年共解答和處理群眾投訴和咨詢70余件，對承諾下線后及時解答和處理的問題，能做到及時與投訴人見面，及時溝通、及時協(xié)調(diào)處理，對群眾的咨詢答復(fù)工作分別得到市廣播電臺、市糾風(fēng)辦和投訴人的好評。四是認(rèn)真落實市民熱線工作制。進一步健全了各項工作機制，加大了督辦和督查力度，努力為民辦實事辦好事。全年共辦理市政府網(wǎng)站市民心聲欄目的群眾咨詢投訴100多起。五是組織編制了本機關(guān)信息公開指南及信息公開目錄，建立健全信息公開工作制度，及時維護和更新公開的政府信息，充分發(fā)揮政府信息對人民群眾生產(chǎn)、生活和經(jīng)濟社會活動的服務(wù)作用。
（九）基層組織建設(shè)進一步加強，干部職工的凝聚力進一步提升
一是局黨委以深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十七大精神為主線,結(jié)合深入開展的“三個為什么”大討論為契機,進一步提高了黨員的自覺意識、服務(wù)意識，增強了基層組織的戰(zhàn)斗力和凝聚力。二是學(xué)習(xí)貫徹全市科長大會及有關(guān)文件精神，研讀《做最好中層》，教育干部爭作最好中層，為中層干部交流輪崗干部做好調(diào)查摸底工作。三是以黨風(fēng)廉政責(zé)任制為抓手，明確了黨風(fēng)廉政責(zé)任目標(biāo)和措施，促進了黨員干部求真務(wù)實、勤政廉政、團結(jié)協(xié)作的工作意識的提高。四是充分發(fā)揮黨員干部的模范帶頭作用，積極向地震災(zāi)區(qū)開展“獻愛心、送溫暖”活動，以繳納特殊黨費等形式共捐贈現(xiàn)金約10萬元及一批過冬新衣被，進一步增強了黨員干部的大局意識，激發(fā)了愛崗敬業(yè)的工作熱情，從而形成了全局心往一處想、勁往一處使的和諧工作氛圍。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)交易市場;現(xiàn)狀;對策
近幾年來,我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展逐漸成為國民經(jīng)濟和社會繁榮發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。然而,房地產(chǎn)市場卻屢屢出現(xiàn)房地產(chǎn)違規(guī)銷售、利用虛假合同套取銀行貸款、房地產(chǎn)交易虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價行為,社會反響強烈,房地產(chǎn)市場備受詬病。房地產(chǎn)交易行為是房地產(chǎn)市場存在的根本,其重要性不言而喻。一旦發(fā)生房地產(chǎn)交易違規(guī)行為,直接影響到銀行資金安全以及各方面的經(jīng)濟利益;影響到社會的穩(wěn)定和社會主義和諧社會的構(gòu)建;關(guān)系到國家行政機關(guān)的形象和聲譽;關(guān)系著房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、有序地發(fā)展。因此,規(guī)范房地產(chǎn)交易行為將有利于社會穩(wěn)定,維護國家行政機關(guān)形象,促進房地產(chǎn)市場發(fā)展,對房地產(chǎn)交易行為的研究具有重要的現(xiàn)實意義。a
一、我國房地產(chǎn)交易市場的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場運行機制,通過加強房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管,規(guī)范交易行為可以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。我國的房地產(chǎn)交易市場發(fā)展晚于國外,相應(yīng)的運行機制還相對不完善。但是,隨著近幾年來房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,圍繞著培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場。規(guī)范市場交易行為,國家和各級政府、房地產(chǎn)部門進行了積極的改革、探索和實踐,逐漸建立起一套適合房地產(chǎn)交易市場的運行機制。
國家建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場運行機制主要是從以下幾方面進行的:首先,在法制建設(shè)方面:國家根據(jù)實際的房地產(chǎn)市場發(fā)展,在不斷發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的過程中建立起一套較為完善的用以規(guī)范房地產(chǎn)市場的法律、法規(guī)和規(guī)章,這一法律規(guī)范的形成在當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中發(fā)揮了重要的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。
其次,在房地產(chǎn)市場管理體系方面:房地產(chǎn)市場發(fā)展初期整個市場處于混亂狀態(tài),沒有相對成形的管理體系,顯然不利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展。現(xiàn)在通過不斷地摸索逐浙建立起了涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立和管理、房地產(chǎn)項目開發(fā)、商品房預(yù)售和房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記和發(fā)證等市場運行環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)市場發(fā)展操作機制。而且,房地產(chǎn)市場的信息化管理也逐漸開始盛行,這一舉措的實施極大地提高了信息傳遞的時效性和完整性。
再次,在執(zhí)法力度方面:房地產(chǎn)市場逐漸升溫的后果是一系列違規(guī)行為的產(chǎn)生,為了規(guī)范市場交易行為,深化改革房地產(chǎn)交易市場運行機制,很多地方政府采取房產(chǎn)與工商聯(lián)手的方法,加大執(zhí)法力度,定期開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織專項執(zhí)法檢查,強力監(jiān)管.嚴(yán)格懲處。最后,誠信體系方面:將以往的交易流程透明化和程序化。房地產(chǎn)交易方面實行分級管理方式,市、區(qū)分級負(fù)責(zé)登記房地產(chǎn)交易,進一步完善房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫和預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系;建立房產(chǎn)樓盤表、GIs地籍圖庫和權(quán)籍管理系統(tǒng)“三庫合一”的交易登記權(quán)屬管理信息系統(tǒng),完善交易中心、受理大廳和服務(wù)窗口設(shè)藍;統(tǒng)一服務(wù)項目、辦件流程、收件內(nèi)容、辦事時限、收費標(biāo)準(zhǔn)、制定文明守則,公開監(jiān)督電話,推進服務(wù)承諾。
二、規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的對策
(一)樹立正確認(rèn)識
樹立正確的認(rèn)識主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)來說的.作為房地產(chǎn)交易市場上不可缺少的一方.房地產(chǎn)企業(yè)對規(guī)范房地產(chǎn)交易行為的正確認(rèn)識是促進房地產(chǎn)交易行為規(guī)范化的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,人們對房地產(chǎn)市場的評價褒貶不一, 尤其是近幾年房價攀升的同時,房地產(chǎn)市場遭受的指責(zé)也在逐漸增多。究其原因,無怪乎房地產(chǎn)市場上存在著太多不規(guī)范行為.無可置疑的是在發(fā)展初期這種不規(guī)范行為造就一了一大批房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)甚至成功,然而,這種現(xiàn)象在當(dāng)時可以算得上是合理,但是在全球經(jīng)濟化、購房者日趨成熟的現(xiàn)在無疑將成為致命的打擊.房地產(chǎn)企業(yè)作為行業(yè)中的一員必須樹立只有規(guī)范,才能發(fā)展的正確認(rèn)識。我國的房地產(chǎn)業(yè)正步入一個轉(zhuǎn)型期,房地產(chǎn)企業(yè)的新的游戲規(guī)則正在逐漸形成,房地產(chǎn)市場要獲得長遠的發(fā)展必須規(guī)范化。
(二)強化法制建設(shè)
“無規(guī)矩不成方圓”,要規(guī)范房地產(chǎn)市場不是單純的思想上樹立正確認(rèn)識,口頭上說說就可以的.要保證交易行為規(guī)范化,必須強化相應(yīng)法制的建設(shè)。一方面完善立法.近幾年,房地產(chǎn)市場上頻現(xiàn)“炒房熱”“捂盤惜售”等問題,房產(chǎn)投機者更是層出不窮,社會影響極為惡劣,雖然相關(guān)的管理部門也做過相應(yīng)的調(diào)查和處理。但是卻經(jīng)常因為缺少相應(yīng)的法律法規(guī)、房地產(chǎn)市場上取證較為困難、處罰力度過小、操作麻煩等問題,經(jīng)常是不了了之,管理者處于相對尷尬的境地,心有余而力不足。因此,必須建立完善房地產(chǎn)市場交易法規(guī),簡化操作過程,加大懲處力度,做到有法可依;另一方面要強化執(zhí)法。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的地方保護主義色彩過于濃重,某些地方甚至國家的發(fā)展主要依賴于房地產(chǎn)業(yè),必然會出現(xiàn)過于強調(diào)保護和發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)象,直接后果是房地產(chǎn)企業(yè)有恃無恐違規(guī)行為時有發(fā)生。因此,要規(guī)范房地產(chǎn)交易市場行為,政府首先要端正態(tài)度,加強執(zhí)法力度,切實負(fù)起責(zé)任。
(三)規(guī)范道德行為
從思想上筑牢違法違紀(jì)的防護堤思想是行為的根源,行為是思想的反應(yīng)。正確的思想是規(guī)范行為的根本,只有擁有正確的思想才可以有效預(yù)防和杜絕違法交易行為的出現(xiàn)。為了規(guī)范房地產(chǎn)交易行為,房地產(chǎn)交易從業(yè)人員首先要從思想上筑牢違法違紀(jì)的防護堤。具體來講,要求從業(yè)人員樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀。秉持服務(wù)大眾,維護消費者利益的思想;就交易機構(gòu)而言,可以組織交易從業(yè)人員定期接受先進思想教育,加強思想政治修養(yǎng)。
(四)規(guī)范市場行為
從技術(shù)上防范各種違法交易行為對當(dāng)前房地產(chǎn)交易行為的監(jiān)管過于滯后“治標(biāo)不治本”。要規(guī)范市場行為,必須將規(guī)范的位置前移。加大對交易行為源頭的管理,從根源上進行監(jiān)管。一方面,推行房產(chǎn)權(quán)證加密措施.加大該措施的宣傳力度,使購房者明白此種方式是為了保護其正當(dāng)權(quán)益進而接受該措施。另一方面,完善房地產(chǎn)交易的信息化平臺的建立。引導(dǎo)各房地產(chǎn)交易市場信息平臺的完善,設(shè)立專門的機構(gòu)和人員負(fù)責(zé)信息平臺的建立和完善,確保房產(chǎn)交易信息及時正確錄入。通過上述兩種方式可以增強整個交易市場的防范能力,有效避免房地產(chǎn)交易市場上的虛假登記、虛假登記現(xiàn)象的發(fā)生。
(五)規(guī)范從業(yè)行為
從提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)著手房地產(chǎn)交易的從業(yè)人員作為市場行為的主要實施者,其綜合素質(zhì)的提高有助于進一步規(guī)范從業(yè)行為 提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)可以從以下方面進行:一是從業(yè)人員嚴(yán)格依法辦事。市場經(jīng)濟法制化的現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場也不例外,從業(yè)人員要嚴(yán)格樹立法律意識,按照相關(guān)的法律、法規(guī)辦事,做到有法必依,違法必究。二是從業(yè)人員要嚴(yán)格自律。房地產(chǎn)從業(yè)人員要牢記自己的職責(zé),注意自身形象,切實做到服務(wù)群眾,恪盡職守。三是相關(guān)機構(gòu)設(shè)定相應(yīng)的獎懲制度。對遵守法規(guī)、切實履行自身責(zé)任的從業(yè)人員予以津貼補助、發(fā)放獎金等:對那些懲罰,以損害消費者利益為代價牟取私利的人員則予以警告、處分、甚至吊銷其從業(yè)資格等。
(六)規(guī)范監(jiān)管行為,不斷推進房地產(chǎn)交易市場的體制和制度創(chuàng)新
當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場的運行體制還不夠完善,需要不斷推進房地產(chǎn)交易市場的體制和制度創(chuàng)新。首先,發(fā)揮人民群眾的監(jiān)管作用。房地產(chǎn)市場之所以備受詬病,很大程度是由于未能發(fā)揮廣大人民群眾參與其中發(fā)揮其監(jiān)管作用。建立房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng),實行房地產(chǎn)登記資料公開查詢機制,確保廣大人們?nèi)罕娔軌驅(qū)崟r了解到房地產(chǎn)交易的情況,從而發(fā)揮人們?nèi)罕姷谋O(jiān)督作用;其次,充分發(fā)揮紀(jì)檢、檢查機關(guān)的監(jiān)督作用。紀(jì)檢、檢查機關(guān)要切實關(guān)注房地產(chǎn)交易市場的行為,一方面,采取措施預(yù)防違法行為的發(fā)生;另一方面,嚴(yán)格打擊市場上的欺詐活動,一旦確定行為損害了群眾的利益堅決依法處理,并且實行責(zé)任追究,絕不包庇。通過推進和完善房地產(chǎn)交易市場的體制和制度,遏制房地產(chǎn)交易中的違法行為,促進房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)市場交易行為規(guī)范化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢,房地產(chǎn)市場要發(fā)展必須規(guī)范交易行為。房地產(chǎn)市場交易行為的規(guī)范不是一朝一夕就能完成的,必須得到社會各界的廣泛支持,只有這樣才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展,使房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)長久地存在下去。
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一、進一步提高對整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序重要性的認(rèn)識
整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對于維護消費者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地和市各有關(guān)部門要從實踐“*”重要思想和
落實科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實把思想統(tǒng)一到國務(wù)院的決策部署上來，堅持深化改革和加
強法治并舉，堅持整頓規(guī)范和促進健康發(fā)展并重，不斷加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，進一步強化制度建設(shè)，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。
二、切實加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度
（一）加強商品房預(yù)售許可管理。房產(chǎn)管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費用等各種形式變相預(yù)售商品房。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）等法律法規(guī)進行查處，責(zé)令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴(yán)查處，公開曝光，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。
（二）加強對商品房預(yù)（銷）售活動的動態(tài)監(jiān)管。市房產(chǎn)管理部門要進一步健全商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷）售信息應(yīng)及時、全面、準(zhǔn)確的在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場進行公示。對房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房產(chǎn)企業(yè)縱容、雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，房產(chǎn)、價格、工商管理部門要按各自職責(zé)依法從嚴(yán)查處。嚴(yán)禁將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號）有關(guān)規(guī)定，加強對商品房銷售人員的培訓(xùn)和管理，對違規(guī)從事商品房活動的單位和人員，要從嚴(yán)處理。
（三）加強房地產(chǎn)廣告管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。對未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的，由工商、價格、房產(chǎn)管理部門依照《城市房地產(chǎn)管理法》、《廣告法》、《價格法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》（發(fā)改委令第15號）、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》（國家工商總局令第71號）等法律法規(guī)，予以嚴(yán)肅處理。
（四）加強房地產(chǎn)展銷活動管理。工商行政管理部門要會同房產(chǎn)管理部門加強對房地產(chǎn)展
銷活動的管理，嚴(yán)格展銷許可的審查和監(jiān)管。工商行政管理部門要審查展銷活動主辦方資格，房產(chǎn)管理部門要審查參展企業(yè)的信用情況和參展房地產(chǎn)項目的合規(guī)情況。有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷）售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。
（五）加強商品房預(yù)（銷）售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要統(tǒng)一使用建設(shè)部和國家工商總局監(jiān)制的《商品房買賣合同》示范文本，與購房者簽訂商品房預(yù)（銷）售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任或排除購房人合法權(quán)利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購房人明示。房產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。對房地產(chǎn)銷售過程中實施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規(guī)行為，房產(chǎn)管理部門可暫停辦理其商品房網(wǎng)上簽約、合同登記備案等房產(chǎn)交易手續(xù)；工商行政管理部門要加大對合同違法和侵害消費者權(quán)益行為的查處力度；構(gòu)成犯罪的，移送司法部門處理。
（六）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其分支機構(gòu)，要向工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，并在一個月內(nèi)到房產(chǎn)管理部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用房產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用，在買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為，由房產(chǎn)、價格、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處或聯(lián)合予以查處。
三、認(rèn)真落實各項措施，深入開展整頓活動
（一）深入開展專項整治活動。從9月份起，用一年左右時間，在全市范圍內(nèi)集中開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪位顒印８鞯睾褪蟹慨a(chǎn)、價格、工商管理部門要認(rèn)真制定整治工作方案，明確時間要求，細(xì)化工作任務(wù)，落實工作責(zé)任。對專項整治工作中查出的問題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強烈的，要予以通報批評。
（二）暢通舉報投訴渠道。市房產(chǎn)、價格、工商管理部門要通過開設(shè)專項整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強社會監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。各級領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)房地產(chǎn)交易活動。
（三）建立房地產(chǎn)交易誠信機制。市房產(chǎn)管理部門要進一步健全房地產(chǎn)交易信息服務(wù)平臺，及時、準(zhǔn)確、公開相關(guān)信息。房地產(chǎn)企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員的失信行為情節(jié)嚴(yán)重的，要通過新聞媒體予以曝光。市房產(chǎn)、價格、工商管理部門要建立對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的監(jiān)督和懲戒機制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易登記；檔案管理；存在問題；解決對策】
中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼：A
隨著我國改革進程的不斷深入，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場日趨活躍，由此導(dǎo)致了房地產(chǎn)交易登記業(yè)務(wù)的不斷拓展。而在房地產(chǎn)交易登記中，房地產(chǎn)交易登記檔案十分重要。它指的是房地產(chǎn)所在地相關(guān)機關(guān)進行交易登記時形成的具有一定使用價值的資料，這種資料以不同的載體形式呈現(xiàn)出來，具有法律憑據(jù)性。房地產(chǎn)交易登記檔案對于之后的城市建設(shè)規(guī)劃、相關(guān)部門進行房地產(chǎn)清查、房地產(chǎn)糾紛解決等提供了重要的參考資料。有鑒于此，相關(guān)房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)要積極強化對檔案的管理和對內(nèi)容的更新，從而充分發(fā)揮房地產(chǎn)交易登記檔案的服務(wù)功能。
1.當(dāng)前我國房地產(chǎn)交易登記檔案管理存在的問題
房地產(chǎn)交易登記檔案作為房地產(chǎn)業(yè)一類重要的檔案資料，它承載著房地產(chǎn)交易市場最為直接也最為有效的信息，積極對其進行管理和利用，不僅可以避免檔案資源的浪費，也為國家對房地產(chǎn)交易市場的宏觀調(diào)控做出貢獻，同時為居民生活提供了服務(wù)，為人們查詢房產(chǎn)交易信息提供了方便。但是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)交易登記管理工作中存在的問題逐漸凸顯，包括房地產(chǎn)交易登記信息開放程度不夠、房地產(chǎn)交易登記檔案管理人員專業(yè)素質(zhì)不高以及缺乏一套行之有效的統(tǒng)一房地產(chǎn)交易登記信息檢索系統(tǒng)等，筆者現(xiàn)就此具體說明：
1.1房地產(chǎn)交易登記信息開放程度不夠
房地產(chǎn)交易登記檔案包含相關(guān)房地產(chǎn)交易市場的眾多信息，這些信息對于科研機構(gòu)、國家機關(guān)、普通房產(chǎn)商及普羅大眾都具有十分重要的作用。只有充分利用這些信息才是建立房地產(chǎn)交易登記檔案的初衷與價值。然而，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，房地產(chǎn)交易登記檔案開放程度極低，加之房地產(chǎn)交易市場是一個典型的賣方市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商根本無需通過對交易登記檔案信息進行利用從而開發(fā)市場，普通購房族及民眾卻不能獲取這些房地產(chǎn)交易登記檔案資料與信息。
1.2房地產(chǎn)交易登記檔案管理人員專業(yè)素質(zhì)不高
隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，現(xiàn)代信息技術(shù)進程不斷加快，房地產(chǎn)交易市場也接受了信息化的改造。其中，交易登記檔案管理包括了檔案的收集、檔案的整理、檔案的保管、檔案的信息檢索及檔案的信息利用等，這就對相關(guān)檔案管理人員的信息技術(shù)能力及信息洞察力提出要求。然而，當(dāng)前我國房地產(chǎn)交易登記檔案管理人員綜合素質(zhì)以及工作能力并不足以與不斷發(fā)展的現(xiàn)實相適應(yīng)。
1.3缺乏一套行之有效的統(tǒng)一房地產(chǎn)交易登記信息檢索系統(tǒng)
當(dāng)前，我國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)交易登記檔案管理系統(tǒng)都已實現(xiàn)了信息化，但是這些檔案管理往往具有地域性及單一性的特點，房地產(chǎn)交易登記檔案的信息檢索受到區(qū)域性的限制，全國目前也并未形成一套行之有效的統(tǒng)一檔案信息系統(tǒng)，因而導(dǎo)致信息檢索的結(jié)果不如人意，信息質(zhì)量不高。
2.進一步加強房地產(chǎn)交易登記檔案管理的對策與舉措
如何進一步加強房地產(chǎn)交易登記檔案管理，使其發(fā)揮應(yīng)有的作用，從而為科研機構(gòu)、國家決策、房地產(chǎn)交易市場以及普通大眾所服務(wù)，這是當(dāng)前房地產(chǎn)交易登記檔案管理中亟需解決的問題。針對目前房地產(chǎn)交易登記檔案管理中出現(xiàn)的諸多問題，其中相當(dāng)部分的原因是由于我國房地產(chǎn)交易市場是一個典型的賣方市場，加之房地產(chǎn)檔案管理的相關(guān)立法不夠完善以及房地產(chǎn)交易登記檔案管理人員在信息化進程中應(yīng)對能力過低等。由此可知，完善這些方面的問題才能對我國當(dāng)前房地產(chǎn)交易登記檔案管理工作有所裨益，筆者就此提出了相關(guān)建議，包括健全相關(guān)房地產(chǎn)檔案管理立法并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)立法、積極提高現(xiàn)有房地產(chǎn)交易登記檔案管理人員的綜合素質(zhì)以及積極建立完善房地產(chǎn)交易登記信息檢索系統(tǒng)等，現(xiàn)具體闡述如下：
2.1 健全相關(guān)房地產(chǎn)檔案管理立法，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)立法
針對上文所述的房地產(chǎn)交易登記信息開放程度不夠的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)該積極完善相關(guān)房地產(chǎn)交易登記檔案管理的立法，對現(xiàn)行的檔案查閱、檔案收集、檔案整理、檔案保管等制度有所完善，針對新時期出現(xiàn)的一些問題制定一些新的制度，使得房地產(chǎn)交易登記檔案管理的體系更加完善。此外，針對這些立法應(yīng)該予以嚴(yán)格實施，有步驟地改善我國房地產(chǎn)交易市場的賣方主導(dǎo)這一現(xiàn)狀，逐漸緩解市場供求關(guān)系，從而使房地產(chǎn)交易登記檔案管理更好地發(fā)揮作用。
2,2 積極提高現(xiàn)有房地產(chǎn)交易登記檔案管理人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)水平
隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，尤其是數(shù)字信息化進程的加快，加上房地產(chǎn)交易登記檔案管理業(yè)務(wù)不斷拓展，使得現(xiàn)有房地產(chǎn)交易登記檔案管理人員需要不斷提高其綜合素質(zhì)和專業(yè)水平。有鑒于此，應(yīng)該積極提高檔案管理人員對信息技術(shù)的駕馭水平，打造一支精通現(xiàn)代信息技術(shù)的業(yè)務(wù)隊伍，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)交易登記檔案的數(shù)字化和信息化。此外，應(yīng)該積極為相關(guān)管理人體提供培訓(xùn)與學(xué)習(xí)的機會，在引進先進技術(shù)設(shè)備的同時增強整個檔案管理隊伍的服務(wù)水平與專業(yè)能力，更好地做好房地產(chǎn)交易登記檔案管理工作。
2.3 積極建立與完善房地產(chǎn)交易登記信息檢索系統(tǒng)
房地產(chǎn)交易登記機關(guān)應(yīng)該積極利用計算機等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)為房地產(chǎn)交易登記檔案管理服務(wù)，建立一套統(tǒng)一的、成熟的、全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)交易登記信息檢索系統(tǒng)，克服地域性與單一性的缺陷。通過行政命令等政策性文件對房地產(chǎn)交易登記信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)提供支持，從而對房地產(chǎn)交易市場檔案歸檔標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)檢索目錄規(guī)范進行統(tǒng)一，從而提高檔案搜索以及信息收集的質(zhì)量。
3.結(jié)語
綜上所述，針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)交易登記管理工作中存在的問題，諸如房地產(chǎn)交易登記信息開放程度不夠、檔案管理人員專業(yè)素質(zhì)不高以及缺乏一套行之有效的統(tǒng)一房地產(chǎn)交易登記信息檢索系統(tǒng)等，筆者從多個方面提出了解決對策，包括健全相關(guān)房立法并積極執(zhí)法、提高檔案管理人員綜合素質(zhì)以及建立房地產(chǎn)交易登記信息檢索系統(tǒng)等，旨在為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出貢獻。
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首先,我代表__市房地產(chǎn)交易秩序整治工作小組對省建設(shè)廳、省物價局、省工商局聯(lián)合檢查工作組的各位領(lǐng)導(dǎo)來我市檢查指導(dǎo)工作，表示熱烈的歡迎和衷心地感謝！根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（[20__]37號）和《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房[20__]166號）文件精神，按照《關(guān)于印發(fā)全省房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨傅耐ㄖ罚ㄌK建房[20__]407號）要求，我市在房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ魃希瑘猿帧包c面結(jié)合,防治并重”，不斷加強對房地產(chǎn)市場交易行為的監(jiān)管，取得了階段性成效。現(xiàn)將我市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ髑闆r匯報如下：
一、20__年以來房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞯幕厩闆r
按照國家和省整頓房地產(chǎn)交易秩序相關(guān)文件統(tǒng)一部署，我市建設(shè)、物價、工商三部門認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪蔚木瘢匍_專題會議，研究分析我市房地產(chǎn)市場交易實際情況，討論落實我市專項整治方案和重點工作，通過近半年的努力，我市的房地產(chǎn)市場交易秩序階段性成果明顯，自專項整治工作開展以來，共查處了商品房違規(guī)銷售3起，不規(guī)范廣告20余起，違反商品房“一價清”行為1起，共進行約35.6萬元行政處罰，下達了整改通知書30余份，有效地落實了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項制度和措施。我市在房地產(chǎn)交易秩序整治活動中主要做好以下幾個方面的工作：
（一）建立機構(gòu)，扎實推進專項整治工作迅速開展。自20__年9月6曰三部委電視電話會議召開后，我市高度重視，迅速行動，早于全省近一個月時間在全市開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ棛z查。市建設(shè)局、市工商局、市物價局聯(lián)合成立專項整治工作協(xié)調(diào)小組，市建設(shè)局分管局長任組長，市物價局、工商局分管局長任副組長。協(xié)調(diào)小組辦公室設(shè)在市建設(shè)局房管處，市建設(shè)局、市物價局、市工商局相關(guān)處室同志參加辦公室工作。同時要求各縣參照市區(qū)工作機制制定整治工作方案，有計劃分步驟扎實開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪危袑嵃颜D和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作落到實處。目前，各成員單位分工明確，配合密切，協(xié)調(diào)順暢，專項整治工作進展順利。
（二）周密計劃，制定詳細(xì)的專項整治工作方案。我市的專項整治活動共分為四個階段：第一階段（20__年9月6曰-30曰）宣傳發(fā)動、部署安排階段。制定下發(fā)了《__市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮罚薪ㄔO(shè)、物價、工商等部門成立專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立健全違法、違規(guī)問題的處理機制，并建立方便快捷的投訴渠道。第二階段（20__年10月-20__年3月）自查自糾與督查階段。建設(shè)、物價、工商三部門根據(jù)專項整治的要求進行自查、自糾，并督查各縣管理部門落實專項整治的各項工作。對發(fā)現(xiàn)的問題自行整改，對查處的案件按照有關(guān)規(guī)定進行處理。第三階段（20__年4月—20__年7月）總結(jié)經(jīng)驗、鞏固成果階段。建設(shè)、物價、工商部門根據(jù)專項整治的情況寫出總結(jié)報告分別報省建設(shè)廳、省物價局、省工商總局。以專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組名義召開一次工作座談會。對第二階段的工作進行總結(jié)，推廣好的經(jīng)驗和作法，提出規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的有關(guān)政策措施。繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)交易信息公示制度，完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制。第四階段（20__年8月—20__年9月）推進制度建設(shè)、建立長效機制階段。總結(jié)房地產(chǎn)交易秩序整治的工作經(jīng)驗，研究規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的下一步工作。通過制定政策、出臺法規(guī)的方式將有效規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的做法固定下來，推進房地產(chǎn)交易的制度建設(shè)、建立房地產(chǎn)交易規(guī)范發(fā)展的長效機制。目前第一、二階段工作已告一段落，依據(jù)省、市的文件精神和部署，下一步繼續(xù)加大力度推進房地產(chǎn)交易專項整治工作的開展，認(rèn)真做好第三階段的工作，并做好轉(zhuǎn)段銜接工作。
（三）明確分工，深入專項整治的各個重點環(huán)節(jié)。根據(jù)全省房地產(chǎn)交易秩序活動安排意見，我市重點開展了查處整治商品房預(yù)售許可管理、商品房預(yù)（銷）售活動的動態(tài)監(jiān)管、房地產(chǎn)廣告管理、房地產(chǎn)展銷活動管理、商品房預(yù)（銷）售合同管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理等六個方面的活動內(nèi)容。市建設(shè)局從商品房預(yù)售許可管理、商品房預(yù)（銷）售活動的動態(tài)監(jiān)管、商品房預(yù)（銷）售合同備案、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理等方面入手；市物價局從房地產(chǎn)價格成本構(gòu)成及相關(guān)收費的監(jiān)督管理等方面入手；市工商局從房地產(chǎn)展銷登記管理、房地產(chǎn)廣告管理等方面入手，加大了各自行業(yè)監(jiān)管的工作力度；同時三部門聯(lián)合執(zhí)法，加強房地產(chǎn)交易秩序各類違法違規(guī)行為的查處，對全市進行了大規(guī)模、集中拉網(wǎng)式排查。
（四）加強宣傳，營造濃厚專項整治活動氛圍。一是召開專題會議，加強宣傳。為使本次專項整治活動取得實效，9月15曰我市召開了全市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪未髸薪ㄔO(shè)局分管局長作了動員講話，就本次
整治活動的意義、目的、檢查內(nèi)容和具體活動安排作了專題部署。建設(shè)、物價、工商三部門還公布了投訴舉報電話，歡迎廣大消費者積極參與投訴和舉報。二是利用輿論媒體營造聲勢。與__曰報社聯(lián)合開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“誠信宣言”活動，引導(dǎo)企業(yè)依法經(jīng)營，推出了一批有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)和樓盤，為消費者豎起了一座購房指示牌，切實保護了消費者合法權(quán)益。三是為市民咨詢、投訴設(shè)立了“快速通道”和交流平臺。認(rèn)真做好網(wǎng)上__和__建設(shè)信息網(wǎng)投訴咨詢工作，并在建設(shè)“12319”投訴熱線基礎(chǔ)上，將辦公室和手機號碼公布給投訴人。在處理各項投訴中始終堅持“以人為本，高效快捷”的指導(dǎo)思想。20__年受理房地產(chǎn)交易秩序方面的電話投訴110件、網(wǎng)上__投訴89件，受理投訴25件、來訪320人次。
二、開展房地產(chǎn)市場交易秩序整治工作以來取得的成效
市建設(shè)、工商、物價三部門按照《__市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮芬螅献鳌⒅苊懿渴稹⒎猪椗挪椋盐辗康禺a(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ髦攸c，圍繞房地產(chǎn)交易中容易發(fā)生違法違規(guī)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點部位扎實開展各項整治工作，目前我市房地產(chǎn)交易秩序整治工作已取得一定的成效。
（一）建設(shè)部門加大房地產(chǎn)交易違規(guī)行為查處力度
一是查處無預(yù)售許可證銷售商品房行為。市建設(shè)局在專項檢查中發(fā)現(xiàn)__市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的云峰帝景項目，在未取得商品房預(yù)銷售許可證情況下擅自進行商品房預(yù)售活動，市建設(shè)局依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對其處以2萬元罰款；泗陽縣建設(shè)局發(fā)現(xiàn)__市恒生房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的清華園變相收取訂房款34.5萬元，違規(guī)面積約1.8萬平方米，立即責(zé)令其停止預(yù)售，退返所收訂金。
二是查處《商品房買賣合同》不規(guī)范行為。沭陽縣建設(shè)局對東方名都、長江家園、祥和花園等項目合同中分?jǐn)偯娣e和套內(nèi)面積未寫明、沒有明確約定公共部分歸業(yè)主所有等違規(guī)現(xiàn)象責(zé)令限期改正；鹽城澤園房地產(chǎn)開發(fā)公司泗陽分公司未按規(guī)定使用示范合同文本，泗陽建設(shè)局已責(zé)令其整改到位，并在全行業(yè)內(nèi)予以通報。
三是加大對商品房交付使用的監(jiān)管力度。我市__市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的青華花苑項目在未進行竣工驗收備案的情況下擅自交付商品房，市建設(shè)局依照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對其進行10萬元的行政處罰。
四是加大對房地產(chǎn)評估機構(gòu)監(jiān)管力度。認(rèn)真貫徹落實建設(shè)部、中國人民銀行《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價監(jiān)管有關(guān)問題的通知》精神，20__年1月25曰，市建設(shè)局召開全市房地產(chǎn)評估機構(gòu)專題會議，結(jié)合當(dāng)前評估市場評估報告不規(guī)范等現(xiàn)象提出相關(guān)整頓要求，加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管力度，并在市區(qū)對評估機構(gòu)實行評估報告留存登記制度。
(二)工商部門加大房地產(chǎn)廣告和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)違規(guī)行為查處力度
由市工商局牽頭，組織縣區(qū)局、基層分局工商部門采取三級聯(lián)動的方式，通過媒體監(jiān)督、群眾舉報、曰常巡查以及集中整治等多種途徑，共立案查處房地產(chǎn)違法廣告案件20多件，罰沒款達23.6萬元。
一是嚴(yán)肅查處廣告中的違法違規(guī)行為。__潤城置業(yè)有限公司在未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和預(yù)售許可證情況下，濱河名城房地產(chǎn)預(yù)售廣告案等5件違法廣告，被罰沒款4.3萬元。沭陽縣恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)容為“開盤3天銷售率達65、開盤4天銷售率70”的虛假廣告宣傳和有關(guān)房地產(chǎn)位置、周邊環(huán)境等虛假廣告宣傳案件4件，被罰款7.8萬元；另外，查處了未經(jīng)登記擅自戶外，并在廣告中使用“最佳、絕版、升值潛力、投資回報”等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)9家，罰款11.5萬元。
二是加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)行為監(jiān)管。針對市區(qū)房產(chǎn)中介投訴較多的現(xiàn)象，宿城工商分局充分發(fā)揮12315投訴舉報網(wǎng)絡(luò)作用，公布舉報電話，加大宣傳力度，重拳出擊，集中查處房地產(chǎn)中介違法欺詐行為，取締無照經(jīng)營戶10戶，查處利用虛假信息騙取中介、服務(wù)、看房費等中介4家，罰沒款800元。
（三）物價部門加大房地產(chǎn)價格監(jiān)管力度
一是推行住宅商品房強制“成本認(rèn)證”制度。從3月1曰開始在全市推行的“住宅商品房成本認(rèn)證制度”，對所有開發(fā)銷售經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房（含多層和高層）實行成本認(rèn)證（別墅型高檔住宅、商業(yè)用房履行成本備案手續(xù)）。這項措施實施以來，共有7家開發(fā)商參與認(rèn)證。進行成本認(rèn)證達到了一舉三得的效果：價格部門、建設(shè)部門按月對認(rèn)證結(jié)果進行匯總、分析，提供政府調(diào)控房地產(chǎn)市場決策參考；稅務(wù)部門也可依據(jù)認(rèn)證資料加強稅收征管工作；開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本認(rèn)證結(jié)論，結(jié)合市場供求，合理制定商品房銷售價格。
二是堅決查處違反“一價清”行為。我市在商品房開發(fā)企業(yè)中推行商品房銷售“一價清”制度，開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，必須在銷售窗口標(biāo)明最終銷售價格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在商品房銷售價格之外收取未經(jīng)價格主管部門批準(zhǔn)的任何費用。此次檢查中，泗洪建設(shè)局發(fā)現(xiàn)__市富園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將應(yīng)該由企業(yè)繳納的測繪費，轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上的違規(guī)行為，立即下發(fā)整改通知書，責(zé)令其立即更正。
三、率先開展房地產(chǎn)專項執(zhí)法監(jiān)察，切實維護房地產(chǎn)市場秩序
今年2月28曰，我市紀(jì)委、監(jiān)察局會同國土、規(guī)劃、建設(shè)、審計、國稅、地稅、財政等部門在全國率先啟動了房地 產(chǎn)市場專項執(zhí)法監(jiān)察工作，比國家八部委召開全房房地產(chǎn)秩序?qū)ｍ椪翁崆?個月。為保障本次專項執(zhí)法監(jiān)察工作的順利開展，我市專門成立了房地產(chǎn)市場專項執(zhí)法監(jiān)察工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并從成員單位抽調(diào)人員集中辦公，各縣（區(qū)）和市各相關(guān)部門也分別成立了領(lǐng)導(dǎo)小組并明確專人負(fù)責(zé)，認(rèn)真抓好落實，并將20__年1月1曰至20__年12月31曰全市新增建設(shè)用地房地產(chǎn)開發(fā)項目全部列入執(zhí)法監(jiān)察范圍，重點對這些項目的用地受讓方式、用地規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、規(guī)費繳納、稅收征繳、銷售許可、市場秩序等方面開展執(zhí)法監(jiān)察。目前此項工作進展有序，階段性成效明顯，全市20__年至20__年房地產(chǎn)開發(fā)項目613個，存在問題項目253個，通過自查自糾，已經(jīng)整改到位項目75個，追繳土地出讓金3.29億元、追繳各項規(guī)費1922.68萬元，并扣押了價值20__萬元房產(chǎn)、移交司法機關(guān)追繳土地出讓金案件2件、收回土地4宗，追繳稅收393.26萬元。
四、存在的主要問題
通過企業(yè)自查、基層排查以及整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序領(lǐng)導(dǎo)小組的抽查情況看，我市認(rèn)真貫徹房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施，在整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序方面，做了一定的工作，取得了一定的效果，房地產(chǎn)交易秩序有所好轉(zhuǎn)，群眾滿意度有所提升。但是，我們也清醒地認(rèn)識到，房地產(chǎn)交易秩序不規(guī)范的問題還沒有得到根本解決，主要表現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)交易中還存在侵害群眾合法權(quán)益現(xiàn)象，各相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)對專項整治工作的認(rèn)識和重視程度上還應(yīng)加大；二是各縣區(qū)的房地產(chǎn)交易秩序整治工作效果還不太平衡，工作力度、工作措施有待深化；三是房地產(chǎn)中介市場秩序整治力量投入不足，整治效果不明顯；四是針對房地產(chǎn)竣工交付中時有發(fā)生的違規(guī)現(xiàn)象，必須進一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)竣工交付使用行為。五、下一階段工作打算
（一）鞏固階段性成果，總結(jié)好的經(jīng)驗和作法。我市建設(shè)、物價、工商三部門將在鞏固前一階段交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞒晒幕A(chǔ)上，明確部門職責(zé)，加大管理力度，同時加強部門協(xié)調(diào)溝通，實行部門間信息資源共享，交流好的經(jīng)驗和作法，把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序作為一項長期工作，堅持不懈地抓好，做到目標(biāo)不放、力度不減、繼續(xù)深化，切實做好第三階段的工作。通過對一批典型案例查處和曝光，震懾各種違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)交易中各種市場主體依法誠信經(jīng)營，切實保護消費者的合法權(quán)益。
（二）聯(lián)合“十一部門”開展全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鳌０凑諊野瞬课?月6曰召開的全國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ麟娨曤娫挄h精神，近期，市建設(shè)局將牽頭組織市工商、物價、稅務(wù)等十一部門圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易等問題聯(lián)手開展一次規(guī)模大、范圍廣、力度強的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪位顒樱詮娀沂蟹康禺a(chǎn)市場監(jiān)管力度，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。
第一條 為了加強城市房地產(chǎn)交易市場管理，維護房地產(chǎn)交易市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 凡在本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)（含開發(fā)區(qū)）進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、交換及其他房地產(chǎn)經(jīng)營和管理均應(yīng)遵守本條例。
第三條 市人民政府房產(chǎn)管理部門是本市房地產(chǎn)交易市場的行政主管部門。市房地產(chǎn)市場管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易市場的管理工作。
旗縣、郊區(qū)房產(chǎn)行政管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易市場工作。
旗縣級以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的權(quán)屬管理和監(jiān)督檢查。
工商、稅務(wù)、物價、財政、國有資產(chǎn)、建設(shè)、公安、金融等部門按照職權(quán)劃分，各司其職，配合房產(chǎn)行政主管部門做好房地產(chǎn)交易市場管理工作。
第四條 房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。
第五條 房地產(chǎn)交易活動必須在依法設(shè)立的房地產(chǎn)交易市場進行，并由房地產(chǎn)市場管理部門辦理交易手續(xù)。
當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時，必須如實申報成交價格，并按規(guī)定繳納稅費。
第六條 房地產(chǎn)交易市場管理部門和管理人員要履行職責(zé)，依法辦事，接受社會監(jiān)督，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，任何單位和個人有權(quán)對其違法行為進行檢舉和揭發(fā)。
第二章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第七條 本條例所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過合法方式將其房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括：
（一）買賣房地產(chǎn)的；
（二）贈與、繼承、分析房地產(chǎn)的；
（三）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人的；
（四）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的；
（五）企業(yè)被收購、兼并、合并涉及房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；
（六）以房地產(chǎn)抵債的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第八條 有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）無合法權(quán)屬證件的；
（二）權(quán)屬有爭議的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（五）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（六）商品房預(yù)售，未取得《商品房預(yù)售許可證》的；
（七）出典房屋典期未滿的；
（八）在依法公告拆遷范圍內(nèi)的；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于房屋在建工程的，必須完成開發(fā)建設(shè)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
第十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金；按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國家財政或者作其他處理。
第十一條 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)征得其他共有人的書面同意。在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先受讓權(quán)。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓租賃期限未滿的房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)時，必須征得抵押權(quán)人書面同意。
第十二條 房地產(chǎn)拍賣，必須由房地產(chǎn)市場管理部門負(fù)責(zé)組織，并由其委托的拍賣機構(gòu)進行，其他任何單位和個人不得組織房地產(chǎn)拍賣。
第十三條 商品房預(yù)售，必須符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向旗縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)進入房地產(chǎn)市場掛牌交易。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
第十四條 商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，并由房地產(chǎn)市場管理部門會同金融部門監(jiān)督。
第十五條 已預(yù)售的商品房再轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。未辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的，商品房預(yù)售單位不得為購房者更名。
第十六條 已預(yù)售的商品房，除國家規(guī)定允許調(diào)整售價外，商品房預(yù)售單位不得變更商品房預(yù)售合同約定的商品房售價。
已預(yù)售的商品房除不可抗力因素外，應(yīng)當(dāng)按照合同約定日期竣工交付使用。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。
廣告主和廣告者不得未取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房預(yù)售廣告。
第三章 房屋租賃
第十八條 本條例所稱房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
下列行為也應(yīng)視為房屋租賃：
（一）提供房屋由他人承包經(jīng)營的；
（二）將房屋內(nèi)的柜臺、櫥窗、鋪位等設(shè)施、設(shè)備出租給他人就地使用的；
（三）以聯(lián)營、入股等形式將房屋提供他人使用，只獲得固定收益，不負(fù)盈虧責(zé)任的。
第十九條 有下列情況之一的房屋，不得出租：
（一）無房屋所有權(quán)證或者權(quán)屬有爭議的；
（二）經(jīng)房產(chǎn)管理部門鑒定為危險房屋的；
（三）已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（四）共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（六）在依法公告拆遷范圍內(nèi)的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。
第二十條 房屋租賃，出租人必須到房地產(chǎn)市場管理部門申領(lǐng)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》實行年檢制度。
第二十一條 房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂國家統(tǒng)一文本的房屋租賃合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi)向房產(chǎn)管理部門登記備案。
第二十二條 承租人承租的房屋，經(jīng)出租人書面同意并就收益分配協(xié)商一致可以全部或者部分轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人應(yīng)按本條例規(guī)定簽訂轉(zhuǎn)租合同，合同約定的轉(zhuǎn)租時限不得超過原租賃合同約定的租賃期限。
轉(zhuǎn)租合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)到房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)租登記手續(xù)。
第二十三條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)提前解除租賃合同：
（一）利用房屋進行違法活動的；
（二）擅自改變房屋用途或者擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施的；
（三）未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的；
（四）拖欠房租累計六個月以上的。
因上述行為給出租人造成損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償。
第二十四條 出租人有下列行為之一的，承租人可以提前解除房屋租賃合同：
（一）未按合同約定時間向承租人提供房地產(chǎn)的；
（二）未按合同約定維修房屋的；
（三）干擾或者妨礙承租人正常使用房屋的；
（四）向承租人提出無理要求的。
因上述行為給承租人造成損失的，承租人有權(quán)要求出租人賠償。
第二十五條 房屋租賃合同變更、解除、終止，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。
第二十六條 單位或者個人租賃房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，未經(jīng)房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記手續(xù)的，工商行政管理部門不得為其辦理工商營業(yè)執(zhí)照及營業(yè)執(zhí)照年檢手續(xù)。
第四章 房地產(chǎn)抵押和典當(dāng)
第二十七條 本條例所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
第二十八條 下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：
（一）依法取得房屋所有權(quán)連同該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；
（二）依法獲得的房屋期權(quán)；
（三）以出讓方式取得的土地使用權(quán)；
（四）依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。
第二十九條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
（一）權(quán)屬有爭議的；
（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的；
（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆遷范圍的；
（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的；
（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第三十條 房地產(chǎn)抵押，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值，抵押房地產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。
同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況書面告知抵押權(quán)人，其抵押擔(dān)保之和不得超過房地產(chǎn)評估現(xiàn)值。
第三十一條 房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂統(tǒng)一文本的抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)房地產(chǎn)市場管理部門登記后方為有效。
房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書、房地產(chǎn)估價報告書、抵押合同登記文件及其他證件到房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審核并辦理房屋他項權(quán)利證書。
以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載；抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十二條 以按照份額共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)書面通知其他共有人，并以抵押人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意，共同共有人為抵押人。
以出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人，并書面通知承租人，抵押合同簽訂后，原租賃合同繼續(xù)有效。
第三十三條 房地產(chǎn)抵押合同變更、解除、終止，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)市場管理部門辦理變更或者注銷登記手續(xù)。
第三十四條 已設(shè)定抵押的房屋，抵押人如需翻建、擴建或者改變其用途的，必須征得抵押權(quán)人的書面同意。
第三十五條 已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)依法列入拆遷范圍，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)模傻盅寒?dāng)事人以調(diào)換所得房地產(chǎn)重新設(shè)定抵押權(quán)，并相應(yīng)變更抵押合同；實行作價補償?shù)模傻盅喝藢⑺醚a償金提存公證，作為抵押財產(chǎn)處理，或者由抵押當(dāng)事人選擇與原抵押物同等價值的房地產(chǎn)重新設(shè)定抵押權(quán)，并相應(yīng)變更抵押合同。
第三十六條 有下列情形之一的，抵押權(quán)人可以向房產(chǎn)管理部門申請?zhí)幏值盅悍康禺a(chǎn)：
（一）抵押人未依約償清到期債務(wù)，又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失蹤無人代其履行到期債務(wù)的；
（三）抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒不履行到期債務(wù)的；
（四）抵押人被宣告解散或者破產(chǎn)的；
（五）抵押人違反本條例的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；
（六）抵押合同約定的其他情形。
第三十七條 處分抵押房地產(chǎn)可按照作價轉(zhuǎn)讓或者拍賣的方式進行，處分所得價款，依照下列順序和原則分配：
（一）支付處分抵押房地產(chǎn)所需費用；
（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費；
（三）償還抵押權(quán)人貸款本息和違約金；
（四）剩余金額交還抵押人。
同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)的，按照抵押登記的先后順序清償；價款不足的，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人另行追索。
第三十八條 本條例所稱房屋典當(dāng)，是指房屋所有權(quán)人作為出典人將其房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)付給承典人，由承典人支付典金的行為。在典期內(nèi)，出典人獲得典金不付利息，承典人使用房屋不付租金。
有合法權(quán)屬證書的房屋可以典當(dāng)。
第三十九條 在房屋典期內(nèi)，承典人對承典的房屋可以自用，也可以出租。
典期屆滿，出典人可以行使回贖權(quán)，以原典價交還承典人，承典人將房屋交還出典人；出典人不回贖的，即為絕賣，并按照規(guī)定到房地產(chǎn)市場管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。
第五章 房地產(chǎn)交換
第四十條 本條例所稱房地產(chǎn)交換，是指當(dāng)事人將各自的房屋所有權(quán)、使用權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給對方的行為，包括房屋所有權(quán)之間的交換、房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)的交換、房屋使用權(quán)之間的交換、土地使用權(quán)之間的交換。
第四十一條 房屋拆遷的，被拆遷人可以憑房屋拆遷安置協(xié)議與建成房屋交換，并按照本章有關(guān)規(guī)定辦理交換手續(xù)。
依照前款規(guī)定交換房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將換房人視為被拆遷人按照原協(xié)議進行安置。
第四十二條 有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得交換：
（一）無合法權(quán)屬證件或者權(quán)屬有爭議的；
（二）有租賃糾紛的；
（三）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（四）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定不得交換的其他情形。
第四十三條 辦理房地產(chǎn)交換登記手續(xù)，除持房地產(chǎn)交換合同、當(dāng)事人資格證明外，還應(yīng)當(dāng)按照下列情況提供有關(guān)證件：
（一）直管公房之間、不同單位自管房之間、直管公房與單位自管房之間交換使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提供雙方房屋使用權(quán)證件及產(chǎn)權(quán)人的同意證明；
（二）房屋所有權(quán)交換的，應(yīng)當(dāng)提供雙方房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書。不同單位自管房交換的，還應(yīng)當(dāng)提供單位的證明文件；
（三）共有房地產(chǎn)交換的，應(yīng)當(dāng)提供其他共有人同意的書面證明；
（四）公房使用權(quán)與私房所有權(quán)、使用權(quán)交換的，應(yīng)當(dāng)持房屋使用權(quán)證書、私房所有權(quán)證書及產(chǎn)權(quán)人的同意證明；
（五）屬于本條例第四十一條情形的，還應(yīng)當(dāng)提供房屋拆遷安置協(xié)議；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他證明文件。
第四十四條 房地產(chǎn)交換當(dāng)事人未到房地產(chǎn)市場管理部門辦理交換手續(xù)的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位及其他房管單位不得為其辦理更名手續(xù)。
第四十五條 房屋使用權(quán)交換，應(yīng)當(dāng)征得房屋所有權(quán)人書面同意，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)支持使用人的合理要求。換房后，新的房屋使用人與房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)另行簽訂租賃合同，同時解除原租賃合同。
房地產(chǎn)交換，涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，依照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定辦理。
第六章 房地產(chǎn)中介服務(wù)
第四十六條 本條例所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易、權(quán)屬登記、物業(yè)管理等活動中從事房地產(chǎn)咨詢、價格評估、經(jīng)紀(jì)等居間經(jīng)營活動，并收取傭金的行為。
第四十七條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，必須設(shè)立相應(yīng)的中介服務(wù)機構(gòu)。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；
（二）有明確的組織章程和健全的財務(wù)管理制度；
（三）注冊資本10萬元以上；
（四）從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有3名以上注冊房地產(chǎn)估價師，房地產(chǎn)專職估價人員（包括注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員）占職工總?cè)藬?shù)的50％以上；
（五）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有3名以上取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書的專業(yè)人員；
（六）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上。
第四十八條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得房產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)證書后，到工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
第四十九條 從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的人員必須取得相應(yīng)的資格證書，并按照規(guī)定辦理注冊手續(xù)，持證上崗。
房地產(chǎn)中介服務(wù)人員只能加入一個房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，從事房地產(chǎn)中介活動，不得以個人名義接受客戶委托。
第五十條 房地產(chǎn)交易實行房地產(chǎn)價格評估制度。
房地產(chǎn)價格評估，當(dāng)事人可以委托具有房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)進行。但涉及國家征收稅費、國家賠償、補償?shù)模鋬r格評估必須由房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)定的評估機構(gòu)承辦。
涉及與銀行貸款相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估，可以由房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)定的評估機構(gòu)或者銀行估價機構(gòu)承辦。
國有房地產(chǎn)的評估，應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)行政主管部門審查合格，頒發(fā)證書并經(jīng)自治區(qū)國有資產(chǎn)管理部門備案的評估機構(gòu)承辦。
第五十一條 房地產(chǎn)估價報告，必須由一名估價師或者三名估價員簽字并加蓋所在評估機構(gòu)公章，方可生效。
房地產(chǎn)價格評估人員如果與委托評估項目有利害關(guān)系或者與當(dāng)事人有親緣關(guān)系的，必須回避。
房地產(chǎn)評估人員應(yīng)當(dāng)為委托人提供的技術(shù)資料、商業(yè)秘密及評估結(jié)果保密。
第五十二條 房地產(chǎn)交易，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)市場管理部門如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產(chǎn)成交價格低于評估價格的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照評估價格繳納有關(guān)稅費。
第五十三條 房地產(chǎn)交易市場管理部門對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和中介服務(wù)人員實行年審制度，對其經(jīng)營活動進行監(jiān)督和檢查。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按季度向房地產(chǎn)交易市場管理部門報送業(yè)務(wù)報表，并繳納管理費。
第五十四條 房地產(chǎn)市場信息廣告的，必須在廣告前持有關(guān)證件到房地產(chǎn)市場管理部門進行登記，經(jīng)審查同意，方可。
第五十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在經(jīng)營活動中必須遵守下列規(guī)定：
（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)；
（二）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；
（三）依法繳納稅費；
（四）按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)合理收費；
（五）接受房地產(chǎn)市場管理等部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
第五十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中，不得有以下行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>
（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；
（三）同時在兩個或者兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；
（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；
（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第七章 法律責(zé)任
第五十七條 對違反本條例規(guī)定的行為，由旗縣級以上房產(chǎn)行政管理部門或者其他有關(guān)部門按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）違反本條例第五條規(guī)定，當(dāng)事人未按照規(guī)定到房地產(chǎn)市場管理部門辦理手續(xù)交易房地產(chǎn)的，旗縣級以上房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令其限期補辦交易手續(xù)，并對擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，處交易額百分之五至百分之十的罰款；對擅自交換房地產(chǎn)的，處交易額百分之二至百分之三的罰款；對擅自租賃房屋的，處實際租期評估租金總額一至二倍的罰款；對擅自抵押房地產(chǎn)、典當(dāng)房屋的，處房地產(chǎn)抵押額、房屋典價百分之三至百分之五的罰款。
（二）違反本條例第十三條第一款規(guī)定，預(yù)售商品房的，由旗縣級以上房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令其停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并處以預(yù)售金額百分之五至百分之十的罰款。
（三）違反本條例第十七條、第五十四條規(guī)定，商品房預(yù)售廣告或者房地產(chǎn)市場信息廣告的，由廣告監(jiān)督管理機關(guān)責(zé)令停止廣告，沒收其違法所得，可以并處廣告費一至二倍的罰款。
各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市物價局（委員會）、建委（建設(shè)廳）：
近幾年來，隨著我國經(jīng)濟體制改革的深入，房地產(chǎn)市場的不斷擴大，對促進國民經(jīng)濟發(fā)展和對外開放都產(chǎn)生了重要作用。但由于房地產(chǎn)交易市場剛剛形成，宏觀調(diào)控和微觀管理還很不健全，使房產(chǎn)價格上漲過猛，房地產(chǎn)交易中部分屬于國家的土地收益流向了單位和個人，給國家造成了損失。為了加強房地產(chǎn)交易市場管理，解決城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題，促進房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和有關(guān)規(guī)定，決定暫時實行在房地產(chǎn)交易中國家收取部分國有土地收益的措施。現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：
一、凡未實行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)房地產(chǎn)交易市場由當(dāng)事人協(xié)議出售、出租的城鎮(zhèn)國有土地上的各類房屋（不包括房地產(chǎn)開發(fā)公司新建的商品房）均應(yīng)向出售、出租人收取一定的土地收益金。
二、征收土地收益金要有利于促進房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展、合理調(diào)節(jié)國家、單位和個人的利益，使房地產(chǎn)交易價格保持合理水平，并為向土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓過渡創(chuàng)造條件。
三、土地收益金按房地產(chǎn)交易建筑面積計收。在房地產(chǎn)買賣中，從超過房產(chǎn)評估價格以外的收益中收取，超過房產(chǎn)評估價格一倍以內(nèi)的按不超過20％收取；二倍以內(nèi)的按不超過30％收取；三倍以內(nèi)的按不超過40％收取；三倍以上的按50％以上收取。對出租的房屋，參照上述比例從超過限額標(biāo)準(zhǔn)租金以外的收益中收取。具體收取標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市物價部門會同建設(shè)部門確定。
實行收取國有土地收益金辦法后，凡過去地方在房地產(chǎn)交易中采取的收取環(huán)境差率、超標(biāo)費、罰款等措施同時廢止。
四、土地收益金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)收取，土地收益金收取情況與其他交易資料一同放入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案，以便與今后按照國家及各地制定的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦法再行交易時相銜接。
五、土地收益金作為財政收入上繳當(dāng)?shù)刎斦磳ｍ椯Y金進行管理，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。
六、在房地產(chǎn)交易中，為了有效地解決國有土地收益流失問題，克服偷漏國家稅費現(xiàn)象，對房地產(chǎn)買賣要實行先評估價格后交易，并對成交價格低于評估價格的，按評估價格計取稅費。各級物價部門、房地產(chǎn)部門要共同做好價格評估，推行掛牌交易，對成交價格實施登記審驗、進行監(jiān)督檢查等各項工作。物價部門所需業(yè)務(wù)費用，可從現(xiàn)行房地產(chǎn)交易管理費中提取一定比例做為補充，具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門與房地產(chǎn)管理部門協(xié)商確定。
七、各地要加強領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真組織實施，注意總結(jié)經(jīng)驗。物價部門、房地產(chǎn)管理部門要與其他有關(guān)部門密切配合，對進行私下交易、哄抬房價、隱價瞞價、偷漏稅費等擾亂房地產(chǎn)市場的行為，要依照有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)查處。
八、各省、自治區(qū)、直轄市物價部門會同建設(shè)部門可根據(jù)本通知精神，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，制定出具體的實施辦法，并報國家物價局，建設(shè)部備案。
為了適應(yīng)本市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的需要，綜合運用行政、經(jīng)濟和法律的手段，建立規(guī)范化管理體系，保障房地產(chǎn)市場機制的正常運行和健康發(fā)展，特根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市的有關(guān)規(guī)定，就本市土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)的房地產(chǎn)預(yù)售、出售、買賣、交換、抵押等交易管理、公證、登記事宜作如下規(guī)定：
一、凡通過土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者（除已經(jīng)上海市房產(chǎn)管理局資質(zhì)審查批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外），均需遵照建設(shè)部、國家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》及本市的有關(guān)規(guī)定，組建資質(zhì)與其開發(fā)經(jīng)營項目規(guī)模相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。其中，外商投資企業(yè)須根據(jù)規(guī)定的程序報經(jīng)上海市外資委審批同意，并經(jīng)工商登記取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，向上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）申報備案；國內(nèi)投資企業(yè)則應(yīng)先報經(jīng)市房管局審查批準(zhǔn)后，再向市工商行政管理部門辦理工商登記，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
本市已批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)通過土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓，取得土地使用權(quán)后，則應(yīng)向市房管局辦理申請取得外銷商品房專項經(jīng)營權(quán)，方可開展開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
二、房地產(chǎn)預(yù)售，須按一九八八年市人民政府批準(zhǔn)的《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細(xì)則》規(guī)定，報經(jīng)市房管局批準(zhǔn)。批準(zhǔn)預(yù)售后，房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應(yīng)在批準(zhǔn)之日起十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)申報預(yù)售（注冊）登記。
房地產(chǎn)預(yù)售雙方當(dāng)事人簽訂的合同應(yīng)經(jīng)市公證機關(guān)公證，公證后預(yù)買方應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理預(yù)售登記。
三、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者按土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的期限和條件，經(jīng)投資開發(fā)并完成了一定比例的建筑工程量后需轉(zhuǎn)讓的，則必須先報經(jīng)市房管局審核批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）經(jīng)公證后，應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理轉(zhuǎn)讓登記。
四、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者在土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的可建房屋竣工、驗收合格并向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理商品房注冊登記后方可出售；其中，未申請預(yù)售的房地產(chǎn)項目出售前則應(yīng)先經(jīng)市房管局批準(zhǔn)。
房地產(chǎn)投資經(jīng)營者出售房地產(chǎn)（包括已經(jīng)預(yù)售的）買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)出售合同，經(jīng)向市公證機關(guān)申辦公證后，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后由買受人向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。
五、已取得房屋所有權(quán)證和土地使用證的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者或業(yè)主，出售房地產(chǎn)應(yīng)與買受人簽訂房地產(chǎn)買賣合同。合同經(jīng)公證后，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后買受人向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。
房地產(chǎn)交換，雙方當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)交換合同經(jīng)公證后，應(yīng)按上款規(guī)定辦理過戶、登記手續(xù)。
六、房地產(chǎn)抵押（包括土地使用權(quán)抵押、房地產(chǎn)權(quán)益抵押、房地產(chǎn)權(quán)抵押等），抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂房地產(chǎn)抵押合同。合同經(jīng)公證后，應(yīng)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理登記手續(xù)。
七、房地產(chǎn)交易中，雙方當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)預(yù)售、出售、買賣、交換和抵押等合同，應(yīng)使用市房管局統(tǒng)一印制或認(rèn)可的合同文本。
房產(chǎn)交易管理中心考核目標(biāo)任務(wù)書
總分：700分
1、認(rèn)真貫徹落實《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《商品房屋租賃管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，加大宣傳力度，提高執(zhí)法水平，嚴(yán)格依法辦事。（50分）
2、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)交易市場管理法律、法規(guī)，監(jiān)督指導(dǎo)全縣房地產(chǎn)交易市場，掌握房地產(chǎn)交易市場動態(tài)，為房地產(chǎn)交易市場提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)、政策咨詢。（60分）
3、加強存量房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽備案、存量房交易資金監(jiān)管工作，認(rèn)真做好購房人購房資格審查，保護交易雙方的合法權(quán)益。（100分）
4、做好全縣房地產(chǎn)租賃市場管理，完成對全縣房屋租賃調(diào)查摸底工作，認(rèn)真做好房屋租賃登記備案工作，積極推進房屋租賃合同網(wǎng)簽。（100分）
5、加強全縣房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)監(jiān)管，定期進行監(jiān)督檢查，認(rèn)真做好房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)登記備案工作，并發(fā)放《靖邊縣房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)備案證書》。（100分）
6、做好存量房抵押管理工作，結(jié)合我縣實際積極探索建立房屋抵押合同網(wǎng)簽制度。（100分）
7、加強房產(chǎn)測繪機構(gòu)管理，建立房產(chǎn)測繪機構(gòu)及人員信用檔案管理制度，確保房產(chǎn)測繪成果的真實性、準(zhǔn)確性、合法性。（80分）
8、強化房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管力度、依法查處房地產(chǎn)交易過程中各種違法行為，維護房地產(chǎn)交易市場的正常秩序。（60分）
第二條凡按房改政策購買的住房（含集資建房、經(jīng)濟適用住房）具有房屋產(chǎn)權(quán)證的可直接上市交易，土地出讓金按標(biāo)定地價的10%繳納。個人在國有劃撥土地上建設(shè)的自住房上市交易的土地出讓金按標(biāo)定地價的50%繳納。
第三條普通商品住宅價格規(guī)范從1700元/┫提高到3000元/┫。凡實際成交價3000元/┫以下的均按普通商品住宅征收契稅。
第四條已購公房上市交易的按國家規(guī)定規(guī)范減半收取。
第五條被拆遷人用貨幣彌補款購買成套住房的只對其逾越貨幣彌補金額的購房款局部征收契稅。
第六條個人用住房公積金、住房補貼購買住房，只對其超出住房公積金、住房補貼的購房款局部征收契稅。
第七條鼓勵市民換購住房。個人轉(zhuǎn)讓自住房后，1年內(nèi)再購買商品住房（含存量房）按新購住房款與原售房收入的差額交納契稅；個人先購買商品住房，1年內(nèi)賣出自住住房的按其售房收入逾越原購房款的局部交納契稅。
第八條個人購買住房的可一次性提取自己及配偶公積金賬戶內(nèi)的現(xiàn)有公積金。
第九條放寬住房公積金的貸款條件，個人購買二手房的可申請公積金貸款。
金融機構(gòu)應(yīng)開展對個人購買二手房按揭貸款工作，放寬貸款額度和年限。
第十條1997年以前辦理了房屋所有權(quán)證且沒有契稅完稅憑證的房屋再次交易時，可不補征原交易未納契稅，只征收本次實際成交價的契稅。
第十一條住房公積金貸款，其房屋財富安全、公證等手續(xù)，采取貸款人自愿的原則操持。
第十二條個人買賣二手房交納稅費的以申報成交價為計收稅費依據(jù)。如征收機關(guān)認(rèn)為申報成交價嚴(yán)重背叛市場價格需進行評估的由征收機關(guān)負(fù)責(zé)費用評估。
第十三條建立房地產(chǎn)交易市場，減少房屋交易本錢。地稅、財政、土地管理、商業(yè)銀行、公證、法律咨詢等機構(gòu)應(yīng)在房地產(chǎn)交易市場內(nèi)設(shè)立窗口，當(dāng)場辦結(jié)交易中所服務(wù)的事項。
第十四條所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進入交易市場銷售商品房，市房地產(chǎn)交易中心應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)提供便利條件進駐房地產(chǎn)交易市場，配備電子屏幕等設(shè)施房屋交易信息。
第十五條簡化辦事順序、公開收費規(guī)范、縮短辦證時限。房屋交易、登記在房地產(chǎn)交易市場內(nèi)實行“一套資料申請”一站式服務(wù)，不重復(fù)進行評估、丈量等。
二手房交易只需提供雙方身份證件、權(quán)屬證書、完稅憑證即可到房地產(chǎn)交易市場現(xiàn)場操持。市房地產(chǎn)交易中心應(yīng)即時受理且在4個工作日內(nèi)辦完登記、發(fā)證手續(xù)。
