時間：2022-10-14 12:41:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業秩序維護員工作，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
根據公司的發展需要與秩序維護部的實際情況，特制定20**年度的工作計劃如下：
一、團隊建設
團隊建設的好壞，象征著一個企業后繼發展是否有實力，也是這個企業凝聚力和戰斗力的充分體現。，我們將從以下幾點做好團隊建設：
1.從員工做起，員工之間親密團結，協作到位。
2.管理者心理始終裝著員工，支持員工的工作，關心員工的生活，用管理者的行動和真情感染身邊的每位員工，平時多與員工溝通交流，給員工以示范性的引導。
3.發現員工的閃亮點，激發員工的積極性和創造性，讓員工參與管理，給員工創造一個展示自己的平臺形成一個團結協作的氛圍。
4.讓員工感到家的溫暖，在這個家里面分工不分家、有福同享有苦同擔，個人的事就是團隊的事，團隊的事就是大家的事，對待每個人每件事都要認真負責。
二、專業技能、服務意識的提升。
物業管理安保服務為園區提升的治安防范、消防監控、存車管理、車輛登記、檢查等，尤其是相應的消防演練和專業技能的學習。要求保安的服務質量和專業素養的提升。有預防處理治安事件、防范控制火災事故、控制消除危機事件等，建立維護正常秩序、保護園區和業主利益安全。
三、崗位職責、對客溝通、品質提升
1.熟悉物業管理區域內的治安、消防、存車管理情況及業主情況。
2.根據物業服務合同及公司的管理要求，編制保安工作計劃并組織員工加以實施。
3.根據保安工作計劃，負責組織安排保安班組的日常工作。
4.監督、檢查、指導保安班長的工作，全面掌握保安人員到崗和值勤情況。
5.關心保安隊員的生活，了解保安隊員的思想狀況，對保安隊員進行業務培訓。
6.根據物業管理區域的治安情況，妥善安排保安隊員的工作，以適應情況的變化。
7.根據公司制定的突發事件應急預案，合理安排保安人力，消除各種不安全因素。
8.按月檢查各班組任務的執行完成情況，并給予相應的獎勵處罰。
9.經常與當地的公安、交警、消防等部門聯系，聘請他們給予業務指導和幫助。
10.注意降低無效成本、實施點滴節約，減輕公司的負擔。
11.及時完成公司交辦的其他任務和臨時行工作。
12.確保物業管理區域內的治安、消防和存車的安全。
13.并且做好相應的登記記錄和存檔。
14.加強各園區巡邏的頻率，對園區的死角、圍墻四周、地下室等地方重點排查。
一、堅持以營業為中心，做好后勤服務的工作，努力創造良好的營運環境。營運是公司經營發展的生命線，后勤部作為營業保障部門，在XX年進一步強化了以營業為中心的服務理想，加強與前勤營業部門的溝通協調，主動獲得服務需求信息，提升員工的服務意識，做好多項基礎運行保障的同時，進一步提高后勤服務質量，為公司整體運營服務的提升做出貢獻。
1、進一步加強物業設施維修維護，提高服務設施運行標準。
XX年，后勤部對長沈兩店實行統一管理目標，在工作標準和規范方面實現統一管理。在基礎設施維護方面，XX年對所有設施設備進行普查，重新建立健全了設備檔案，統一編制了設備保養計劃，并實行跟蹤檢查進度，保障設備設施的穩定運行；對于涉及物業運行的意外事件，建立了意外事件報告總結制度，要求意外事件發生時，填寫《意外事件處理報告單》，對事故處理過程、事故發生原因、進一步的糾正預防措施均做了相應的要求，以此減少了同樣問題的重復發生；實現多級巡視制度，包括經理級員工開店前巡視、物業管理員 巡視，領導抽查巡視，聯合檢查巡視等，保障物業問題及時發現和處理。XX年截止目前，長沈兩店通過巡視發現物業維護各類問題近35000個，均得到及時的處理，保持了較好的物業運行標準。在做好日常運行維護的同時，后勤部XX年截止目前共組織完成改造施工項目247項，其中長春店108項，沈陽店39項，滿足公司經營發展的需求。
2、強化環境秩序管理，營造清新舒適的購物環境。
良好的環境秩序是對顧客服務最直接的體現。因此，后勤部始終把環境秩序建設作為日常工作的重點來抓。XX年，主要從以下幾方面加強了工作：一是加強外圍衛生保潔工作，對外圍的廣場磚實行定期清理污漬，重要部位每天用清水沖刷，在風沙較大的季節，對重點情節區域采取灑水的方式降塵，同時增加了日常保潔清掃循環密度，將保潔承擔范圍一直馬路上，盡可能減少周邊環境對商場衛生的影響；二是積極改進保潔方法，全面提高室內保潔質量。保潔部門對地面理石、墻面、高空等需清潔部位，積極探索保潔保養的方法，對重點保潔部位增加維護頻率，并實行保潔質量定期和不定時抽查，對于保潔工具的要求保持干凈清潔，確保了保潔質量保到質的提高；三是重視賣場溫度調節，控制適宜溫度。為較好的控制賣場溫度，后勤部在商場各部位安裝溫度計，每天上、下午兩次對溫度進行檢查，對溫度出現偏差區域進行及時調整，保障了賣場溫度始終保持恒溫，誤差不超多±1°c，確保為顧客提供清潔舒適的購物環境。
3、主動加強服務，提高員工的服務意識。
XX年后勤部提出“一站式”服務的工作要求，對于到后勤部辦理業務的供應商實行全天候服務；同時，對工作業務不做崗位分工，真正實現了“首問負責制”，所有后勤文職人員都能辦理所有業務，來后勤部辦理業務的客戶不用等候，即有人全程能夠辦理完成；實行服務投訴電話公示，主動接受服務監督。為全面提高服務質量，后勤部還制定了《維修投訴電話管理辦法》，對24小時維修電話進行錄音，及時反饋處理結果，對各部門后勤服務需求實行跟蹤制度，由物業管理員及時現場了解服務效果及服務滿意度，及時總結和處理服務中的問題；通過參加營業例會及時獲得服務信息，使后勤部第一時間了解服務需求，及時予以配合和處理；在每個公司特定活動中，后勤部都要組織召開服務配合協調會，研究服務細節，確保后勤服務配合工作保障到位，保證后勤服務工作的圓滿完成。
第一章 總 則
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：青島市***區城市管理局
受托方（以下簡稱乙方）：青島市***區中部房地產物業管理中心
根據有關法律、法規甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將青島市***區城市管理局委托給乙方實施物業服務管理，訂立本合同如下：
第二條 物業基本情況
物業類型：辦公
座落位置：青島市***區嘉善路75號
建筑面積：1600平方米
第三條 托管區域：綜合辦公樓的公共區域。
第四條 甲乙雙方均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第五條 秩序維護
負責辦公樓來訪人員登記、服務門崗、報刊收發、防火、防盜以及應對突況，安保人員應有秩序維護專人負責。
第六條 車輛管理
1. 車輛管理指定專人負責，停放有序。
2. 要有車輛行駛、停放識別標志。
3. 各種車輛按照車位停放有序，有專人指引按規定存放指定
地點，做到車輛停放規范、整齊、分類、安全。
第七條 衛生保潔
1. 范圍包括整個辦公樓、會議室、樓梯、通道、墻壁畫冊、衛生間、
門窗等。
2. 公共樓梯、通道地面整潔，衛生間清潔無異味。
3. 按工作程序對范圍內的場所進行日常定期清掃擦拭或不定期的
清掃保潔，做到按制定標準全天候、全方位保潔，特別對衛
生間做到按標準定人定點定時巡查保潔。
4. 負責垃圾的集中收集，做到垃圾日產日清。
第八條 其它委托事項：
________________________________________________
第三章 委托管理期限
第九條 委托管理期限為壹年。
自二〇一一年十月一日起至二〇一二年九月三十日止。合同期滿，如雙方無疑義，合同可繼續履行。
第四章 雙方權利義務
第十條 甲方權利義務：
1. 代表和維護產權人、使用人的合法權益；
2. 審查乙方擬定的物業服務管理制度；
3. 檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；
4. 為乙方按照物業服務管理方案執行物業服務管理工作提供便利條件（提供物業休息間等）；
5. 甲方有權根據服務事項、服務標準進行量化考核，考核結果直接與物業管理費掛鉤。
第十一條 乙方權利義務：
1. 根據有關法律法規文件中約定，制定執行雙方認可的物業管理制度、方案，并按制度、方案內容要求組織實施，達到承諾目標；
2. 對物業使用人違反辦公樓物業服務管理規定的行為，及時給予制止和處理，并報甲方有關部門；
3. 接受甲方對物業管理工作的監督、考核，積極配合甲方做好相關事項的整改工作；
4. 選配符合甲方要求的物業服務管理人員并對上崗人員進行后續培訓；乙方應為所有服務人員進行保密教育，不得泄漏辦公樓的機密。
5. 選配的物業服務管理人員形象應符合甲方整體形象要求；
6. 乙方應按照核定人員編制配備人員，如因特殊情況出現缺員，乙方應24小時內補充替補人員，并在5日內將本崗位正式人員補充到位，防止任何崗位漏崗行為的發生。乙方人員的更換應先取得甲方的同意，重要崗位人員一年內不離崗調動。
7. 乙方不得隨意處置辦公樓任何設施，包括各種廢舊物品，一經發現，甲方有權給予一定經濟處罰。
8. 建立物業服務管理檔案，將來訪、公共部位及附屬設施維修養護等內容全面記載，裝訂成冊，每半年向甲方移交一次。
第五章 物業管理服務質量
第十二條 乙方須按下列約定，實現目標管理；
1. 設備運行：設備運行記錄齊全、日常巡視到位，設備維修及時確保正常運行；
2. 公共環境：整潔、有序、無雜物；
3. 停車秩序：車輛停放整齊、有序；
4. 秩序維護人員: 身體素質較好、儀表整齊、精神飽滿、動作、用語規范、堅守崗位、盡職盡責；
5. 維修：接到維修通知15分鐘到達現場，及時完成。確保維修質量；
6. 會議服務：會前各項準備工作到位，會中保障服務和會后清理工作，保證日事日清。
7. 秩序維護及保潔人員費用支出：
1）秩序維護：2人×1500元×12月=36000元；
2）保潔人員：2人×1500元×12月=36000元；
3）服 裝 費：4人×650元=2600元；
4）值班物品：被褥2套×300元=600元，電磁爐300元；
5）耗 材：衛生潔具350元×12月=4200元
6）開 辦 費: 保潔工具2000元；
7）設施設備維修按實際工程量結算；
合計：1＋2＋3＋4＋5＋6=36000元＋36000元＋2600元＋900元＋4200元＋2000元=81700元。
第十三條 本物業管理的服務人員工裝、人工費、管理費、稅費、日常辦公用品、設備工具、保潔工具、保潔材料由乙方負責。
第六章 違 約 責 任
第十四條 乙方違反本合同的約定，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同。
第十五條 甲方違反本合同的約定，乙方有權要求甲方在一定期限內解決。
第十六條 除不可抗力外甲乙任何一方無正當理由不得提前終止合同，若甲乙雙方確需提前終止本合同必須提前三個月告知對方。
第十七條 本合同期滿后，乙方全部完成合同并且項目管理成績優秀，雙方協商一致，可續訂合同。
第十八條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第十九條 本合同正本一式叁份，甲乙雙方、物業管理行政主管部門（備案）各執壹份，具有同等法律效力。
第二十條 本合同執行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第二十一條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管本門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由青島市仲裁委員會仲裁，仲裁不成的，雙方任何一方均可向人民法院申請裁決。
第二十二條 未盡事宜由雙方協商解決。
第二十三條 本合同自簽字蓋章之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人：
項目
范圍
工作內容及要求
（一）綜合
管理
小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理
（1)負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；
（2)每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；
（3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫
性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；
（4)協助召開業主大會并配合其運作；
（5)管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；
（6)與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準;
（7)應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；
（8)全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（9)每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80％。
（10）建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。
（二）房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
按《__市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備
確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：
（1）樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；
（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；
（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；
（4）負責小區智能化設施的日常運行維護；
（5）定期清洗外墻。
（三）綠化
小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地
按市園林局規定的《二級養護標準》養護。
（四）保潔
小區規劃紅線以內，業主戶門以外
維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括：
（1)有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；
（2)設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（3)每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；
（4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃;
（5)按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；
（6)在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
（7)發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）公共
秩序
維護
小區規劃紅線以內，業主戶門以外
公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：
（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；
（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；
（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處
理。
（六）
停車
管理
機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理
（1）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
（2）對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；
（3）保證停車有序，24小時設專人看管；有發生緊急情況預案；
（4）長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。
（七）
消防
管理
公共區域消防設施的維護及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；
（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；
（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
（4）發生火災，及時報警，協助消防
人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓
供水
養護、運行、維修
（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；
（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；
（3）維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（4）發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
（九）電梯
養護、運行、維護
（1)主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；
（2)凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3)主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案；
維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（4）一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
（十）裝修
管理
服務
房屋裝飾裝修管理
（1）有健全的裝修管理服務制度；
（2）查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；
（3）裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛；
（4）業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；
（5）及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
二、經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準
項目
范圍
工作內容及要求
（一）
綜合
管理小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理
（1）負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；
（2）每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；
（3）白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；
（4）協助召開業主大會并配合其運作；
（5）管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料基本齊全；
（6）與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準；
（7）全體員工統一佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（8）每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見戶數不低于總戶數60％。
（9）建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。
（二）
房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
按《__市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、供暖等設備
（1）樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；
（2）保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。
（三）
綠化
小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地
按市園林局規定的《三級養護標準》養護。
（四）
保潔
小區規劃紅線以內，業主戶門以外
（1）設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（2）每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內基本無廢棄雜物；
（3）按規定進行消毒、滅鼠等活動；
（4）在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
（5）發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）
公共
秩序
維護
小區規劃紅線以內，業主戶門以外
（1）相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。
（六）
存車
管理
機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管
（1）有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
（2）對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；
（3）保證停車有序，24小時設專人看管；
（4）長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務等。
（七）
消防
管理
公共區域消防設施的維護及消防管理
（1）有消防管理制度，建立消防責任制；
（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；
（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
（4）發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓
供水
養護、運行、維修
（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；
（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；
（3）維修服務執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（4）發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
（九）
電梯
養護、運行、維護
（1）主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層設有電梯門的，均須開啟載客；
（2）凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3）主梯維修時，用備用梯運行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案；
（4）維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（5）一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
（十）
裝修
管理
服務
房屋裝飾裝修管理
（1)有健全的裝修管理服務制度；
（2)查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；
（3)裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛；
（4)業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；
（5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
《__市住宅物業管理服務標準》有關問題的說明
__一、制定本標準的目的：促進物業管理
企業服務行為的規范化、標準化，為業主和物業管理企業雙方簽訂物業服務合同提供依據，為政府主管部門和業主委員會監督物業管理企業的服務質量提供依據。
__二、本標準是物業管理企業提供物業管理服務的指導性標準，也是物業管理企業申請資質等級和資質年審的考核標準。
__三、標準分為兩類：一適用于普通商品住宅物業管理；二適用于經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業管理。
__四、本標準服務項目分為綜合管理、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務等十項，每項又分為服務范圍、工作內容及要求兩個方面。其中，房屋及小區共用部位共用設施設備由專業服務單位負責管理的除外。
__本標準與原《__市居住小區物業管理服務標準》相比，增加的主要內容是：要求物業管理企業建立起各種突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施，一旦發生公共突發事件，能夠從容應對；在平時，要求物業管理企業做好各項預防工作，并加強對員工的培訓和業主的宣傳，防患于未然。
1、物業地域范圍開闊，封閉強
2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；
3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。
三、物業管理提供日常服務的內容：
1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養護；
8、業主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區性證明的辦理；
11、業主院落檔案的管理。
四、物業特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。
3、管家式服務的內容：
A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？
B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛管理：
1、保衛部門日常工作內容：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統
設像監視系統
電子巡更系統
業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統
停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛部門提供的委托性特約服務：
禮儀性保衛
短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）
（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）
六、突發事件應急處理體系的建立
業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；
3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；
前期物業管理方案（二）
公司所屬前期駐點項目客服部：
為有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。
一、總體目標實施規范管理，保障服務質量。
二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責
1、明確前期駐點項目物業管理架構
公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。
2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。
三、建立和完善規范的工作流程和服務標準
（一）明確客服部工作計劃
標準：由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告
報告內容包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態、工程現場情況介紹等。
2、每月提交現場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表
報告內容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態。
3、下周工作計劃 和重點。
4、合理化建議、意見
5、其他
（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃
1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點
2、研究分析各部門工作報告
3、研究分析物業管理新動態
4、實施培訓和溝通
5、研究分析服務質量報告
6、其他
（三）建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系
1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員
2、明確工作程序
a、督察員每天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查，并據實記錄，不規范服務現場糾正。
檢查內容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進意見
b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究
具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表
督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見
c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。
具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表
前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。
（四）協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度
1、制定規范的聯系函制度
2、建立和規范例會制度
3、協助建立客戶聯系報告制度。
四、建立長效的改進機制
1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構
2、研究機構目前主要工作任務
a、研究和總結 項目開盤秩序實施計劃
b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。
c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材
d、有計劃編寫各項目物業管理方案
e、有效實施形象策劃系統
f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓
g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。
前期物業管理方案（三）
一、物業管理前期籌備工作
（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。
二、接管后的日常管理服務工作
（一）設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。
4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。
8、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。
10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定：
1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；
3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；
4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；
（四）環衛綠化工作：
1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。
（五）環境和衛生管理規定
為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。
六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物
（六）加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。
（七）積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主提供中介電話，方便業主購機船票、請保姆、請鐘點工等。
（八）根據本小區情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。
三、小區車輛管理規定
1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
（一）擬采取的管理方式
服 務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水 平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。
（二）管理處組織機構
1、辦公室：
（1）負責日常事物，代收報紙信件
（2）檢查樓宇和綠化養護、保潔
（3）協調處理鄰里關系
2、工程部：
（1）負責房屋質量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
（3）做好日常維修保養工作
3、財務部：
（1）管好用好財務
（2）負責日常收管理費、租金、代收費等
（3）統購日常維修器材、分發器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全
（三）管理人員的配備
1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。
2、物業主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工6人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工20人，負責小區公共衛生，全日制保潔。
[關鍵詞]物業企業 安全管理 安全觀 改進措施
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）03-0058-01
1 引言
物業是指那些與房屋和房屋相配套的并且已經投入使用的對應設施設備和場地。物業安全管理涉及的具有廣泛的內容，專業性也比較強，如果在管理的過程中稍有大意，那么就會造成安全隱患事故的產生，一旦有事故發生就會造成巨大的損失，因此，對于物業企業來說，建立一支專業性比較強的安全管理隊伍具有重要的意義，然而在目前的安全管理工作來看還存在一些認識錯誤的地方，不能正確的樹立物業企業的安全觀，在物業企業安全管理的過程中不能以高度的責任心去對待工作，因此要加大對物業安全管理的研究。
2 新時期物業企業安全觀的轉變
（1）安全管理環境發生了轉變。隨著時代的不斷變化，物業企業中安全管理的環境也是變化非常大。首先在物業的安全管理中存在著越來越多的安全隱患。這主要是因為在現在的物業當中不管是設備的配置，還是場地設施都變的越來越復雜，從而也增加了一些不安全因素的存在，發生的安全事故也越來越種類繁多，像煤氣中毒、火災以及爆炸等，發生的頻率也越來越高。其次就是政策環境發生的變化，國家制定了一系列有關安全管理的法律法規，當發生安全事故的時候需要企業的復雜人負全責，嚴重的還會追求負責人的法律責任。這樣就引起了負責人對安全管理工作的重視，從而防患事故與未然。最后就是人們對安全意識的增強。人們的生活質量越來越高，對生活的環境要求也越來越高，人們希望能生活在一個安全舒適的環境，因此對物業的安全管理要求也在不斷的提高。
（2）物業安全觀越來越科學。隨著物業企業對物業安全管理越來越重視，新時期的安全觀也越來越科學化，這主要是借鑒了安全科學的理念，在進行物業安全管理的過程中運用安全科學的原理和方法進行管理，以此來解決物業企業相應的安全問題。它將物業中的安全管理當做一個系統工程，從而可以使的在管理的過程中更加全面，在遇到一些安全問題時能夠科學的、全方位的進行解決，通過對這個系統工程的整體觀察，能夠比較清晰的發現在物業管理過程中的薄弱環節，從而能夠及時有效的采取相應的改進措施。可見安全管理科學化能夠正確的及時的去指導物業安全管理工作，減少事故的發生。
3 如何做好物業企業的安全管理工作
如何在新時期做好物業管理中的安全管理是現在物業企業急需解決的問題，具體做法如下：
（1）規范物業安全管理。要做好安全管理工作就必須有相應制度的進行約束和保障，規范的管理制度可以約束監督者的言行，從而可以及時的發現在安全管理工作中出現的問題和漏洞，從而能夠及時的做出改正，物業安全管理主要包括所轄區的防火、防盜以及防破壞等等的安全管理措施，在管理的過程中要嚴格的遵守《治安管理條例》 ，防止在物業的管轄區影響他人正常生活的行為發生，遇到非法持有槍支彈藥以及非法侵入住宅的行為移交公安機關進行處理。要預防火災的發生，大力宣傳消防安全知識，對所轄區范圍內的消防器材要定期進行檢查和維護，制止亂丟垃圾的行為，做好車輛的行使和停放工作，保證過往人員和車輛的安全。
（2）加強轄區的安全教育。首先要開展一些教育活動來提高物業服務公司員工的安全意識，比如開展安全專業知識的培訓、安全案例的教育以及一些消防演練等，使員工能夠在遇到一些突發事件時，能夠正確及時的采取相應的措施，能夠時刻保持高度的安全責任意識，只要這樣才能謹小慎微，將肯能發生的損失降低到最低。其次就是開展安全教育活動提高所轄區內業主的安全意識，使他們能夠正確的認識到安全的重要性，與自己的生活關系緊密，這樣才能在以后配合物業人員的安全管理工作，從而共同參與到安全管理工作當中。
（3）增強物業的安全保障。物業企業的職責就是保障所轄區內業主的人身和生命財產的安全，要為業主提供安全保障體系。首先就是需要建立一支專業性比較強業務能力水平高的隊伍，這是安全保障的基礎。其次就是安排的秩序維護員的數量要能夠承擔起所轄區域內的秩序維護的任務，而且要求人員必須都經過嚴格的技能培訓，保證在上崗前都能具備一切秩序維護員的能力。還有就是要為工作人員提供必要的裝備以及工具。
（4）提高安全管理的應變能力。在進行物業安全管理的時候，經常會發生一些突發事件，這也是安全管理工作中比較難控制事情，突發事件主要包括消防事故、突發事件以及自然災害三種，當突發事件發生后要沉著應對。在處理自然災害的時候要求管理人員熟悉本地區的環境，并采取一些預防措施來處理事故造成的危害。處理消防事故的時候要培養一支專業的消防隊伍，隊員要掌握扎實的防火救火知識，以及面對火災的自救方法，同時還要定期舉行消防演習，以及檢測消防設備的是否正常，要在業主之間宣傳消防知識，使消防觀念扎根心里，避免損失的產生。
參考文獻
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第二條本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。
本辦法所稱物業服務，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。
第三條物業服務定價成本監審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。
第四條在本行政區域內物業服務企業數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。
第五條物業服務定價成本監審應當遵循以下原則：
（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定；
（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。
（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。
（四）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。
第六條核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。
第七條物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。
第八條人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。
第九條物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
第十條綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
第十一條清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。
第十二條秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。
第十三條物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。
第十四條辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。
第十五條管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。
第十六條固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。
第十七條經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。
第十八條物業服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標準審核。
第十九條工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。
第二十條固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3—5計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。
第二十一條物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。
第二十二條物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。
第二十三條本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規定審核，原則上據實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。
第二十四條各省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。
大慶高新物業管理有限公司先后榮膺全國誠信服務百強企業、全國巾幗文明示范崗、全省企業民主管理工作先進單位、省誠信建設示范單位、省守合同重信用企業、黑龍江省十佳物業好管家。高新物業管理的黎明小區、振富小區先后被授予黑龍江省十佳文明居住小區、黑龍江省安靜居住小區等稱號。2011年公司榮獲“大慶地產最具綜合實力物業公司”稱號，同年榮登中物協“物業服務企業綜合實力排名入圍企業”，被授予“物業行業誠信守法貢獻獎”，榮獲中國高校教育學會頒發的“全國高校后勤服務優秀企業”，“黑龍江省房地產業第六屆理事會副會長單位”、2011-2012年度“廣廈獎”等稱號，2013年榮獲“全國廠務公開民主管理先進單位”光榮稱號。
一、建“幸福冰山”物業服務模型，讓幸福感盈滿社區
大慶高新物業始終堅持走“規模化經營、專業化服務、集約化管理”的發展之路，致力于物業管理服務先進技術的創新和應用，取得了較好的經濟和社會效益，現已基本形成了以“敬業、重信、篤學、創新”為核心價值觀，以“精細管理、精誠服務、專業品質、成就客戶”為質量方針的企業文化體系；確立了以“十二五”發展規劃為主要標志的企業發展戰略規劃體系；建成了以ISO9000質量體系為主要標準的質量管理保障體系；構建了以“ERP現代化企業信息管理平臺”、“e-Learning網絡培訓”為主要內容，以打造卓越執行力為主要目的的組織運營體系。隨著“四大體系”的不斷發展完善，建立起全新的現代物業企業管理模式，現已成為黑龍江省物業服務行業高端品牌、全國知名物業服務企業。
大慶高新物業將“滿足客戶需求，服務至上”作為永恒使命，從未間斷過讓物業基礎服務更貼心、更精細的努力追求。根據物業服務中的基礎服務項目，公司建立推廣了“幸福冰山”物業服務模型，其中環境服務、公共秩序維護服務、公用設備設施管護服務、客戶服務、文化服務分別位列“幸福冰山”的第一至五層，“幸福冰山”打造了高新物業的“幸福服務”特色，不斷地為業主增添著幸福感。
二、高新物業是環境美容師，用汗水澆灌幸福花
鶯歌燕舞，花紅草綠，這樣優美的小區環境，是每個業主夢寐以求的，同樣也是一個現代化小區業主最基本的民生訴求，環境服務理所當然的位于幸福冰山的最基礎——第一層。“以業主為本”，道出了高新物業的服務觀，新建的小區，青翠的綠地上，高新物業不急于修建便民小道，而是等到草地上慢慢顯現出人們的足跡時才鋪上鵝卵石道板兒，旁邊又會豎起一塊“小草青青，伴您前行”的溫馨提示板；施工繁忙季節，物業的工作人員會時刻提醒不能超時施工，以免影響業主的休息；同樣，一塊抹布的十六面使用法不但提高了保潔人員的工作效率，同時詮釋了高新物業在管理中對細節的傾心關注；2013年冬季大雪頻下，雪情歷史罕見，高新物業主動改變以往“雪停即動”的老習慣，率先實行“雪下即動、雪停即清”的機動、人工協同作業的新模式，減少了員工勞動強度，提高了工作效率，成為大慶市冬季物業服務新標桿。
三、高新物業是平安守望者，照亮你回家的路
根據美國著名心理學家馬斯洛描述人類需要的“金字塔”理論，在生理需要之上的便是安全的需要。由此，公共秩序維護服務就位于“幸福冰山”的第二層。在這個層次上，高新物業的管理重點就是防患于未然，從健全機制、落實責任，到強化監管、立足防范，重點狠抓隱患排查整治，傾力滿足業主的安全需求，每年組織開展大型消防滅火逃生疏散、電梯困人救援、治安防搶防盜等預案的演練二十余次，邀請業主參與進來，增強了員工及業主應對突發事件的能力。
四、高新物業是家園保健醫，為家的健康診脈
物業共用部位，共用設施設備管護是一項科學嚴謹的系統工程，它關乎業主的安全需求以及資產保值需求，位于“幸福冰山”的第三層。高新物業的管理特點是標準管理、嚴謹操作，保障資金。高新物業在設備設施管理上具有齊全完善的標準及操作程序，用較大的資金保證安全穩定運行。每年定期進行電梯設施維保及安全檢測、避雷設施安全檢測、消防設施的維修等等。積極開展“校企合作辦學”，多種渠道培養高技能、復合型技術人才隊伍，為高品質物業服務提供人才保障。
五、高新物業是貼心好管家，讓愛從心開始
客戶服務，滿足業主要求被尊重的心理需求，位于“幸福冰山”的第四層。高新物業一是在所服務住宅小區全面推行辦事公開工作，圍繞“誠信物業、陽光服務”的辦事公開理念，立足八項公開，通過讓業主知情、參與、監督，極大地調動了業主與物業企業共同創建的積極性，為建立業主自治與物業企業專業服務相結合的社區共建新機制奠定了基礎。二是設立小區經理接待日，聽取業主的意見，業主服務訴求的第一接觸人即成為第一責任人，優質高效解決業主的實際問題，大大減少了業主投訴，真正實現了業主、物業一家親的局面。
六、高新物業是幸福播種機，用文化創造快樂
根據總公司2019年工作重點的總體要求，進一步加強管理，推動“管理制度、運行機制、分配制度、干部制度”改革，為維護學校正常的教學秩序和生活秩序，順利完成各項保障任務而努力。
一、指導思想和總體要求
以“解放思想、擴大開放、迅速提高質量、迅速占領市場”為指導思想，堅持發展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學發展觀，以人為本，強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時做好學校西進的各項準備工作，為教學工作的正常運行提供強有力的后勤保障。
二、工作目標
緊緊圍繞中心工作，加強常規管理，注重工作實效，以“重視質量，深化改革，加速發展”為工作重點，努力做到：加強學習，提高服務意識;加強管理，提高服務水平;加強考核，提高服務效率，使服務工作力求做到有預見性、有高效性，以確保各項服務保障工作順利開展，并實現“優質服務年”的各項工作目標，為總公司的健康、穩定、可持續發展作出我們應有的貢獻。
三、具體工作措施
1、緊緊抓住新校區建設的機遇，發揮長期以來形成的服務優勢，通過“管理體制、運行機制、分配制度和干部制度”的改革和重視人才培養，來增強市場競爭力，努力在新校區物業管理市場中獲取更多的份額。同時，還要大膽地走出去，積極地投身到激烈的市場競爭中去，努力拓展校外市場，獲取更大的發展空間，爭取更大的發展。
2、加強物管隊伍建設，提高綜合素質。繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次，逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。
3、以家屬區物業管理工作為切入口，全面提升服務質量和管理水平，進一步為師生員工提供“安全、優質、高效”的后勤保障服務。
4、在總結2012年經驗的基礎上，進一步打造禮儀保安服務、會議接待服務、車庫管理、明德樓物業管理等精品工程，努力把物業管理工作推上一個新臺階。
5、抓好草坪、綠籬、樹木的除雜草、施肥、修剪等工作，進一步擴大綠化面積，增加修讀點;購買各類花卉苗木對校園環境進行裝點和優化，營造一個綠意盎然、干凈整潔的校園環境。
6、每兩月召開一次物管中心優質服務年創優經驗交流會，推廣學習;各部門重點確定一個物業服務對象作為優質服務示范點，以點帶面，全面打造服務品牌和提升服務水平，努力構建溫馨物業、和諧物業。
第二條 普通住宅區物業管理公共服務基本項目及內容包括：
（一）公共設施、設備的日常維護管理。住宅區內機電設備、消防設施的檢修、保養以及配合水、電、氣等專業部門做好水、電、氣等設施、設備正常運行的保障工作。
（二）環境衛生管理。住宅區樓內公共樓道在內的公共地方的垃圾清運及經常性衛生保潔。住宅區內無亂設攤點、無違反規定飼養家禽等情況。
（三）綠化維護管理。住宅區內花草樹林定期修剪、施肥，保持生長良好；綠化管理及維護措施落實。
（四）房屋維修管理。房屋本體的日常維護和房屋裝修的管理。裝修房屋不危及房屋結構與他人安全。房屋維修及時，保證質量。房屋檔案資料齊全。
（五）安全護衛管理。住宅區基本實行封閉管理，有專職護衛人員定時巡邏值班；危及住戶安全處設有明顯標志。
第三條 為體現“質價相符”的原則，確定物業管理公共收費等級的普通住宅區，應具備相應的管理服務等級。按照《江蘇省住宅區物業管理服務標準》（蘇建房〔1999〕521號）進行考核，確定服務等級。
第四條 普通住宅區物業管理公共服務費，實行等級收費管理。收費等級的確認，由物業管理單位提出申請，當地價格主管部門會同物業管理行政主管部門，依據《江蘇省普通住宅區物業管理公共收費等級標準》（見附件一）進行考核，確定收費等級，按物業管理服務收費分級管理原則，由價格主管部門頒發《收費等級證書》。
第五條 普通住宅區物業管理公共服務收費標準，可逐步達到物業管理服務成本。《江蘇省普通住宅區物業管理公共費各等級指導價標準》見附件二。
各地可在省定指導價標準基礎上適當增減，增減幅度為30％。
第六條 物業管理公共服務費等級評定以住宅小區為單位，一個住宅小區執行一個等級收費標準。
第七條 普通住宅區物業管理公共服務收費等級，原則上在住宅區銷售或入住率達到60％后評定，在此之前可制定試行標準。
普通住宅區物業管理公共服務收費等級，原則上每兩年核定一次。服務質量發生變化，應相應提高或降低服務收費等級，經審批后重新頒發收費等級證書。
第八條 各地可根據本辦法制定實施細則。
第九條 本辦法自2000年1月1日起執行。
附件一：江蘇省普通住宅區物業管理公共收費等級標準
五級
收費管理
建立健全收費管理制度，責任明確、落實到人，帳務清晰，收繳率達到90％以上；物業管理服務收費實行明碼標價；定期向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支情況；無亂收費行為。與業主簽訂有關《物業管理服務收費合同》。
房屋及附屬設施設備維護保養
小區公共服務設施配套齊全并維護完好；房屋及附屬設備日常維護和使用處于良好狀態；無違章搭建和違章裝修；區容區貌良好。
安全護衛
主出入口、警衛室24小時值班；安全護衛人員24小時巡視、監控；交通及停車秩序良好。
環境衛生
小區內全天候全方位保持清潔；無臟、亂、差現象，環境狀況好；業主、居民環境意識強，有良好的衛生習慣。
綠化養護
小區內綠化履蓋率35％以上；綠化品位高，有較高觀賞價值；花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害；修剪及時整齊美觀。
綜合管理
須達到《江蘇省住宅區物業管理服務標準》五級水平；物業管理單位持有江蘇省2級以上資質證書；管理人員人均管理建筑面積2000平方米左右；各類崗位人員工作滿負荷，服務意識強，敬業精神好，行為規范；住宅區常年開展多種社區文體活動（6項以上）。
四級
收費管理
建立健全收費管理制度，責任明確、落實到人，帳務清晰，收繳率達到80％以上；物業管理服務收費實行明碼標價；定期向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支情況；無亂收費行為。與業主簽訂有關《物業管理服務收費合同》。
房屋及附屬設施設備維護保養
小區公共服務設施配套齊全并維護完好；房屋及附屬設備日常維護和使用處于良好狀態；無違章搭建和違章裝修；區容區貌良好。
安全護衛
主出入口、警衛室24小時值班；安全護衛人員24小時巡視、監控；交通及停車秩序良好。
環境衛生
小區內全天候全方位保持清潔；無臟、亂、差現象，環境狀況好；業主、居民環境意識強，有良好的衛生習慣。
綠化養護
小區內綠化履蓋率35％以上；綠化品位高，有較高觀賞價值；花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害；修剪及時整齊美觀。
綜合管理
須達到《江蘇省住宅區物業管理服務標準》四級水平；物業管理單位持有江蘇省2級以上資質證書；管理人員人均管理建筑面積2300平方米左右；各類崗位人員工作滿負荷，服務意識強，敬業精神好，行為規范；住宅區常年開展多種社區文體活動（5項以上）。
三級
收費管理
建立健全收費管理制度，責任明確、落實到人，收繳率達70％以上；物業管理服務收費實行明碼標價；定期向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支情況；無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為。與業主簽訂有關《物業管理服務收費合同》。
房屋及附屬設施設備維護保養
小區公共服務設施配套齊全并維護完好；房屋及附屬設備日常維護和使用處于良好狀態；無違章搭建和違章裝修；區容區貌良好。
安全護衛
主出入口、警衛室24小時值班；安全護衛人員24小時巡視、監控；交通及停車秩序良好。
環境衛生
小區內全天候全方位保持清潔；無臟、亂、差現象，環境狀況好；業主、居民環境意識強。
綠化養護
小區內綠化履蓋率30％以上；綠化設計有一定檔次，有一定觀賞價值；花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害；修剪及時整齊美觀。
綜合管理
須達到《江蘇省住宅區物業管理服務標準》三級水平；物業管理單位持有江蘇省3級以上資質證書；管理人員人均管理建筑面積2600平方米左右；各類崗位人員工作滿負荷，服務意識強，敬業精神好，行為規范；住宅區常年開展多種社區文體活動（4項以上）。
二級
收費管理
建有收費管理制度，責任落實到人，收繳率達到60％以上；物業管理服務收費實行明碼標價；定期向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支情況；無擅自增加收費項目、提高收費標準等嚴重亂收費行為。與業主簽訂有關《物業管理服務收費合同》。
房屋及附屬設施設備維護保養
小區公共服務設施符合規定并維護完好；房屋及附屬設備維護及時；無違章搭建和違章裝修；區容區貌良好。
安全護衛
主出入口、警衛室24小時值班；安全護衛人員24小時巡視、監控；交通、車輛管理有序。
環境衛生
小區內清掃、清洗制度化；保潔度好；無臟、亂、差現象，環境狀況好；業主、居民環境意識強。
綠化養護
小區內綠化履蓋率25％以上；綠化符合規劃要求，布局合理；花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害；修剪及時整齊美觀。
綜合管理
須達到《江蘇省住宅區物業管理服務標準》二級水平；物業管理單位持有江蘇省3級以上資質證書；管理人員人均管理建筑面積2900平方米左右；各類崗位人員工作滿負荷，服務意識強，敬業精神好，行為規范；住宅區常年開展多種社區文體活動（3項以上）。
一級
收費管理
建有收費管理制度，責任落實到人，收繳率達到50％以上；物業管理服務收費實行明碼標價；定期向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支情況；無擅自增加收費項目、提高收費標準等嚴重亂收費行為。與業主簽訂有關《物業管理服務收費合同》。
房屋及附屬設施設備維護保養
小區公共服務設施符合規劃要求并維護完好；房屋及附屬設備維護及時；房屋裝修符合有關規定，無違章搭建和違章裝修；區容區貌良好。
安全護衛
主出入口、警衛室24小時值班；安全護衛人員24小時巡視、監控；交通、車輛管理有序。
環境衛生
小區內清掃、清洗制度化；保潔度較好；無臟、亂、差現象，環境狀況好。
綠化養護
小區內綠化履蓋率15％以上；花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害；修剪及時整齊美觀。
綜合管理
須達到《江蘇省住宅區物業管理服務標準》一級水平；物業管理單位持有江蘇省物業管理企業資質證書；管理人員人均管理建筑面積3200平方米左右；各類崗位人員有工作責任心，大多數經過專業培訓；常年開展多種社區文體活動（2項以上）。
附件二：江蘇省普通住宅區物業管理公共費各等級指導價標準
（每月每平方米建筑面積）
小區物業工作計劃范本(一)
20XX年，物業公司在后勤集團的領導下，稟承集團“服務育人”的宗旨，努力工作，求實創新，圓滿完成了全年工作任務。20XX年，是集團倡導的優質服務年，是集團發展規劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“服務”的理念外，還要開拓工作思路，準確分析公司發展面臨的機遇、困難和挑戰，強化危機意識，提倡實干意識，同心同德，實現集團各項工作全面健康有序地發展，為全面完成集團發展規劃上確立的目標奠定扎實的基礎。今年我公司工作重點主要有以下幾個方面：
1.認真貫徹執行集團倡導的ISO9000族貫標工作，做好日常工作，提高公司服務質量。這對于物業公司來說有一定難度，公司管轄范圍大，人員多且雜，所以說如果想找到物業公司的不足之處，隨時隨地都能找到。盡管如此，我們仍有決心把服務工作做的更好，為學校、為集團爭光。
2.整頓干部隊伍。物業公司由原四個中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時沒有進行競聘，經過將近一年時間的工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經公司領導研究決定，今年會在適當時候進行調整，完善干部隊伍，選拔高素質、能力強的員工為基層領導。
3.合理規劃部門。公司建立之初部門的規劃經過一段時間的運作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務質量。我們將基于第2點對公司部門進行進一步調整，合理劃分部門，現暫確定為五個部門，分別是學生公寓管理部、校園管理部、樓宇管理部、保安部、辦公室。
4.積極推動“撥改付”。“撥改付”工作對物業公司來說是至關重要的，從目前學校的運行狀況來看，物業公司的運行舉步維艱。特別是現在物業公司學生公寓、物業樓、校管部均存在責權不明的現象，這種模糊的界定使我們的工作在某些方面不方便開展工作。比方說一個“零修”的問題，“零修”的定義是什么，維修范圍多大?界限怎么分?現在還沒有明確的說明。而我們的維修人員按領導指示，所有有能力修好的項目都是盡快修好，不管是否在我公司職權范圍內。這樣維修權責不明的狀況給我們的工作帶來了不小的困難，尤其是資金無法到位，讓我們的工作進退兩難。所以，有必要積極推進“撥改付”，做到各負其責、各盡其職，徹底避免推諉現象的發生。
5.進行定編、定崗、減員增效。考慮到物業公司隊伍龐大，經費比較緊張，公司準備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來，不允許不敬業不愛崗的人占據重要的工作崗位，以免影響我們的服務質量。
6.有計劃、有步驟地進行干部、員工的培訓。在上一個星期之前，我們已經做了5級崗到班組長的培訓，為期一個星期。培訓之后，每個班組長都寫了1500字左右的心得體會，大家普遍認為很有必要進行這樣的培訓。正是因為我們公司的領導看到現在這個現象，即集團，學校，包括公司的任務下達到班組長這一級或者到部門經理的時候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的精神沒有徹底傳達到每一位員工。這樣勢必影響整個集團的服務質量的提高。基于這種考慮，我們已經進行了第一輪培訓，接下來，我們會有計劃、有步驟地將培訓普及，使每一位員工都有可能參與其中。
7.調動全公司員工積極性，多渠道進行創收。在后勤集團所有公司當中，論創收能力，我們物業公司恐怕是最低的，因為所有的工作都是圍繞“服務”這個主題進行的，創收很難。但是盡管很難，我們也要想方設法創造收益，“能創收一元錢，就決不創收一毛錢”，盡我們最大努力把創收工作做好。我們設想的具體辦法有：
(1)開展家政業務。物業公司隊伍中，很大一批是保潔員，也有很多干部有這樣的實際經驗。在家政這一方面從衛生保潔做起，比較符合我公司目前實際，也是創收的一個切入點。
(2)辦公樓、教學樓、老師辦公室的定點、定事、定量清潔。為了讓老師有更多的時間工作、科研，這些繁雜的事情我們愿意替老師們解決。
(3)花卉租擺和買賣業務。我物業公司校管部有花房，現只是為會議提供花卉租擺業務。我們考慮利用有限的資源，在花房現有規模能承受的基礎上擴大業務，逢年過節或有喜慶節日的時候把花卉擺放在需要的地方，其一是做好服務，另一方面也能創收。
(4)承接小型綠化工程。大型工程我們暫時還沒有能力承接，另外是受客觀原因的限制，目前我們只能與后勤管理處達成協議，適當的在校內承接力所能及的小型綠化。
(5)增強、增加為學生進行更多的有償服務項目。目前，物業公司對學生的有償服務項目有兩項，一個是全自動投幣式洗衣機;另一個是在學生公寓安裝了純凈水飲水機，提供有償飲水。這樣，不僅方便學生日常生活，還能為公司創收。除此之外，我們公司領導班子集思廣益，努力在為學生服務方面下功夫，盡量做到社會效益與經濟效益兩豐收。
小區物業工作計劃范本(二)
20XX年，銀都名墅物管處的日常工作在公司領導下和開發商領導的正確指導下得以順利開展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質量都有明顯的改善與提高，但在小區車輛秩序的管理、公共設施設備維保的管理、部門內部員工隊伍的 建設等方面比較薄弱。20XX年將是我們物業管理工作計劃全面提升的一年，我們將針對所欠缺與不足方面努力補上，全面提高，跟上公司和發展商的發展要求。特制定了20XX年物業管理工作計劃：
一、保安管理
1)、做好小區的治安管理，維護良好的治安秩序。
2)、對各規章制度和崗位職責進行學習，特別是新入職隊員的培訓。 繼續做好小區內安全保衛工作，確保小區的正常秩序，給業主提供一個安全、舒適、幽雅的居住環境。確保小區六年無任何刑事案件發生。
3)、加強部門內部力量的梯隊建設，努力培養骨干力量。
4)、做好小區的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。
5)、加大軍事訓練力度，在20XX年度中使部門員工的整體軍事素質得到質的提高。
6)以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確保安部各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效完成。
二、工程維護保養管理
1)對 整個小區的電氣、給排水、消防、對講監控及公共設施等設備設施的運行管理、維修和保養，確保小區的各項設備設施正常工作
2、加強對裝修戶進行監督管理。
3、向業主提供有償服務。
三、 環境衛生的管理
1)環境衛生方面，我們根據小區實際情況，主要針對河道的清潔加強對樹葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。
2)要求保潔部制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進行監督檢查。繼續對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，確保小區的衛生清潔美觀。
3)要求保潔部按照開發商的要求進行。
四、客服管理
1)繼續加強客戶服務水平和服務質量，業主滿意率達到95%左右。
2)進一步提高物業收費水平，確保收費率達到96%左右。
3)密切配合各部門工作，及時、妥善處理業主糾紛和意見、建議。
4)完善客服制度和流程，部門基本實現制度化管理。
5)加強部門培訓工作，確保客服員業務水平有顯著提高。
根據公司培訓方針，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務意識、業務水平。有針對性的開展員工素質教育，促進員工愛崗敬業 。對員工從服務意識、禮節禮儀禮貌、業務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質。
五、完善管理處日常管理，開展便民工作，提高業主滿意度 ，以制度規范日常工作，完善小區治安、交通、綠化、公共設施設備的維保，讓業主滿意，大力開展家政清潔服務、花園養護、水電氣維修等有償服務，在給業主提供優質服務的同時也增加管理處的多種經營創收。
六、根據公司年度計劃，創建文明和諧小區。
一個小區的安全與否與小區保安隊是息息相關的，保障小區人民的安全是保安隊的職責，小區人民的幸福指數在一定程度上也是與安保制度成正比的。下面是由小編為大家整理的“2019小區保安工作總結范文”，僅供參考，歡迎大家閱讀。
2019小區保安工作總結范文(一)x小區保安隊負責整個小區的治安防范、消防安全工作，一年來，在公司領導的指導下和各部門的配合下，保安隊認真開展各項工作，落實完成了2019年度的各項工作任務。現將一年來具體工作情況總結如下：
一、治安防范工作
1、將安全管理工作列為第一重點，了解小區和周邊安全動態，抓好日常安全管理工作的落實、檢查、監督工作，確保小區的安全與秩序;
2、與員工建立良好的溝通渠道，提高管理能力，加強與員工的溝通，掌握員工動態，及時采取措施，以促進保安隊伍的進一步穩定;
3、提高安全意識，保安隊每天定時組織訓練，還每周召開一次安全工作會議，討論和排除安全隱患;
4、嚴格落實門崗責任，對施工人員及搬家、送貨等外來人員認真盤查并通過內線電話及可視對講和業主核實來訪情況，做好來訪登記記錄;
5、針對一些業主的朋友、親屬通過業主鉆空子到小區內進行推銷的現象，在隊伍里設置巡邏崗進行跟蹤，監控可疑對象，有效保證了轄區內正常的工作和生活秩序;
6、加強對可疑對象的監控，除通過閉路電子監控中心，還給每個崗位增配對講機，做到及時跟蹤和匯報各崗位工作情況，有效地鞏固治安防范工作;
7、全力配合公司發展需要，加強保安管理工作，確保現場保安管理工作有序開展，對外將積極樹立保安形象，服務與管理窗口。
二、消防管理工作
對新入職員工進行常識技能培訓，有效保障了小區的利益和安全。
三、車場管理工作
1、認真執行停車場管理規定，指引車輛按指定位置停車，排列整齊;
2、對載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛嚴禁進場;
3、嚴禁閑雜人員進場，并提醒車主離車前關好門窗，帶走車上貴重物品;
4、保安隊在本年度維護好車場治安交通秩序，疏導車流，協調和指揮，車輛進出與停放，禁止了車輛亂停亂放，保證了車場的安全和良好秩序。
四、員工培訓工作
一年來，保安隊都能按照市局的通知精神，不定期選派人員到保安基地進行培訓，雖然在2019年由于人手緊張，未能參加技能競賽，但公司仍根據競賽要求、內容對員工進行了訓練，通過訓練有效地提高了員工的整體素質，隊伍形象有了較大的改變。
在新的一年里，保安隊將會更加努力，團結進取，逐項落實好2020年度的工作計劃和培訓計劃，堅持落實好各項治安工作，使保安隊各項工作更加扎實。
2019小區保安工作總結范文(二)2019年即將過去，新的一年即將到來，我在這里先給各位領導，同事拜個早年，祝大家新春快樂，萬事如意!
身為x小區保安隊的一名成員，在我心中，x小區就是我的家，領導是我的家長，同事是我的兄弟姐妹，小區的事就是我自已的事，我要精心守衛我的家，使它在安全的環境中茁壯成長。我明白作為一名保安人員，"守衛小區、守衛我家"的責任是十分艱巨的。
保衛是一項特殊的、并具有很大危險性的工作，可我沒有因此而膽怯、畏懼。有人曾說："我們不是在為老板打工，更不是單純為了賺錢，我是在為自己的夢想打工，為自己的遠大前途打工，我們只能在業績中提升自己。"因此，我們必須秉承嚴肅認真的工作態度，干好日常看似平淡的工作，要想的到，做得全。堅決完成上級領導交給們的每一項任務，做到讓領導放心。
在隊長的帶鄰下，我們圓滿地完成了今年的工作任務，得到租、住戶的滿意，得到了領導的認可，我們的工作今年是比較重的一年。當中有幾家住戶裝修，消防的施工，進出的人員多且復雜。對我們的工作加大了壓力，在這種情況下我們加強對進出人員、施工人員正監管和登記，定時進行樓巡，確保小區的安全。
在工作之余，在隊長帶領下，我們進行了保安員體能訓練，內容包括，隊列訓練，軍體權等。堅持完成預期目標，保質保量地完成訓練計劃，我剛開始時有叫苦叫累的現象，但我明白作為保安員只有過硬的業務本領和強壯體能素質，才能在日后更好地證明自己。沒有經過刻苦訓練，關健時刻怎么能發揮出我們的作用呢?
作為保安員還是一名義務的消防員，今年管理工司組織了好幾次的消防安全講座，學習生活當中遇到安全發生火災時的應急措施，并認真地學習記錄，長掌消防知識，并結合本小區的消防設備、設施，定期進行設備的巡查和維護工作，以預防為主、防消結合方針，確保租住戶的生命財產的安全。
在工作生活當中本人在一年的總結如下：
1、堅決服從領導、認真領會執行公司的經管理策略和工作，指示精神，并貫徹落實到崗位實際工作當中始終把維護公司利益放在弟一位。
2、對小區的治安嚴于管理，敢于不法分子作斗爭。
3、對進出的車輛嚴于記錄，對收費的車輛安照工的要求進行收費，做到文明服務。
4、在隊長的帶領下我們進行了小區的綠化、維護工作，創建和諧文明小區。
5、堅持"預防為主、防消結合"的消防方針，完善消防設備巡查及保養措施，并加強消防知識的培訓，提高防火意識，能掌握消防設備的操作方法，確保安全。
以上是我在一年的工作中做的好的方面，縱觀一年的工作生活，自已在下列方面還存在不足之處：
1、工作當中有松懈;
2、工作經驗和相關管理知識仍需進一步學習，積累。
2019年即將過去，我們將滿懷地迎來2020年，新的一年意味著新的機遇，新的跳戰，今朝花開勝往昔，料得明日花更紅。我堅信在公司領導的英明決策下小區保安隊的明天會更好，做為保安隊的一份子，在明年的工作中我會更加努力地實現自我價值!
2019小區保安工作總結范文(三)2019年已經過去了，在這一年中保安部在公司各級領導的關懷指導下，在同事和隊員們的幫助支持下，較圓滿地完成了公司領導安排的各項工作，部門里的工作也取得了一定的成績。總體來說，保安部已步入正規化，發展趨勢良好，但在工作中還存在一些不足之處，現將一年來的工作總結如下：
一、牢抓防火防盜，確保市場安全
市場安全是市場經營最基本的保證，與市場的發展緊密相連。安全責任重于泰山，消防工作更是關乎市場的存亡，居安思危，安全工作任重而道遠。為了確保市場安全無事故，部門制定了一系列工作計劃和安全應急方案。先從思想上讓每個隊員繃緊“安全“這根弦，再確定安全工作重點區域與南大門保衛科共同聯防，從每一個環節入手，周密細致地檢查，及時發現并消除安全隱患，將安全隱患控制在萌芽狀態。
另外，部門里每天保證有足夠的人員備勤，隨時準時應對突發事件。在今年的七月份，由于連續暴雨，市場附一樓漲水，值班隊員多次通知全體隊員搶險，為公司將損失減少到最低。經過全體隊員的共同努力，本年度市場無重大事故、無盜竊和重大刑事案件，保證了市場的繁榮穩定。
二、提高隊員素質，做好市場服務
為了建設一支高素質的保安隊伍，服務好市場廣大經營戶。部門制定了嚴格的入職標準和管理條例，從隊員的入職開始嚴格把關，并且必須符合三個標準即“招聘標準，試用標準，入職標準”一年來部門開展了一系列的培訓學習和思想教育活動，并x隊員共同參與培訓及教育內容的制定。
通過儀容儀表、文明用語、行為規范的學習，通過每周的軍事訓練先使隊員從外表上改變，樹立形象。再通過“人生觀、天下興亡我的責任”等的學習改變隊員們的消極思想，樹立正確的人生價值觀，隊員們的素質和修養得了一定的提高。
由于保安工作的特殊性，經營戶有什么困難問題往往每一個找到保安來解決，那么保安就必須有優質的服務理念和及時有效的解決方法。從服務態度上出發，部門能解決的馬上解決，需要其它部門處理的主動聯系，不讓經營戶再去找。對經營戶的意見及時反饋給公司領導。
一年來保安部把服務做為工作中的主要內容，部門也多次召開會議，共同探討，講授經驗，并進行了專題學習，使隊員們明白了服務的重要性和必要性，在日常工作中能積極主動和其它部門密切協作，共同努力，為營造良好的經營環境和更優質的服務發揮了重要作用。
三、靈活處理小區各種糾紛，維持良好的市場秩序
我們x小區里的租戶數量比較多，主要以外來務工人員為主，另外小區處于黃金地段，人流量較大。在維護人員秩序方面，部門先后出臺嚴格的管理措施，長期管理。特別是對閑雜人員、小商小販、大門外車輛做出了明確的處理意見。有效改善了市場秩序。在本年度，保安部在工作上雖然取得了一定的成績，但還存在一定的問題，不足之處更是需要深刻總結，努力改正。
總結一年來工作還有以下幾點不足：
1、隊員形象素質需要進一步提高。
2、部門管理水平需要提高。
3、部門工作離公司領導要求還有一定距離。
4、消防工作需要加大力度。
在下一年的工作中，我們部門會針對不足之處，結合部門實際情況，揚長避短，在樹立公司形象和完善保安部內部建設上狠下功夫，層層抓起。相信在公司領導的指導下，在部門全體人員的努力下，在來年會取得更好的成績!
2019保安隊年終工作總結【一】2019年各項安全保衛工作已圓滿落下帷幕，我們將滿懷信心、齊心協力地開創2020年的新篇章。我部肩負著x公寓各區域的治安、消防、物業秩序維護管理及公司財產、人生安全等多項工作任務，在2019年x月x日我部進駐x公寓以來，在公司及項目各級領導的親切關懷、強有力的帶領及其各部門全體員工的幫助和大力支持下，通過我部全體保衛人員團結一致、共同努力，為項目順利實現各項經營目標提供了強有力的安全保障，圓滿完成了2019年度項目賦予我部門的各項工作任務。值此辭舊迎新之際，對我部進駐x公寓的工作進行回顧，總結經驗，查找不足，以利于在來年的工作中揚長避短，再創佳績，現將我部具體工作情況總結：
一、2019年區域安全保衛狀況
我部共有保安人員17名，在項目的正確領導下，認真貫徹執行公司有關規定和決策，緊緊圍繞"抓隊伍建設，樹公司形象"的服務理念，以確保"項目順利實現各項經營目標提供強有力的安全保障"為宗旨。全年來，共發生重大治安案件及群體性事件2起，及時制止散發小廣告6余起，并將散發人員交到x、平息斗毆事件3起，協助開發商解決民工討薪事件1起，為開發商、業主發現和消除各類不安全隱患上10余次，消防跑點演練1次，圓滿完成承擔大型活動安全保衛任務2次;通過我部全體保安人員的共同努力，隊伍發展不斷壯大，為項目順利實現各項經營目標和物業安全作出了貢獻，為有效保障管理處的正常經營秩序提供了有力的保障。
二、堅持預防為主，狠抓安全防范
我部全體安保人員在立足現有條件下，充分利用監控系統與人防結合，加強各區域的安全監測，發現問題及時派人察看，立即處理。
1、實行"重點目標重點管理，可疑分子跟蹤監控"的原則。
堅持以預防為主、主動控制、措施有效、工作扎實，特別是加強了開發商辦公區域、管理處辦公區域及物業區域的安全工作，嚴格落實來訪客登記制度。
2、嚴格落實安全保衛工作責任制。
嚴格執行逐級負責制，實行區域制管理，從而使各自職責更加明確、責任分明，發揮作用更加明顯。
3、建立防范體系。
建立健全出入管理制度及施工管理制度，加?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽薄⒊盜炯拔鍥返某鋈氳羌槍芾恚憂炕怠⒎腔黨鋈牘芾淼紉幌盜寫朧樂貢壞戀雀骼嘀偉舶訃⑸?/p>4、加大巡邏檢查力度。
對重要目標及各區域不定時不間斷巡邏檢查，及時有效排除各種安全隱患，盡努力減少犯罪分子的可乘之機。
5、加強消防安全工作。
消防安全是我部常抓不懈的重要工作，落實專項檢查。定期對消防安全隱患及時檢查，及時發現，及時整改;定期對保安隊伍進行消防安全知識及業務技能培訓，保證項目各區域無火災隱患和事故的發生，確保管理處的正常經營，保障公司財產、業主的安全。
三、狠抓保安服務質量，樹立企業形象"窗口"
始終把樹立企業形象放在首位，依法開展安全防范工作，抓隊伍自身建設，以服務質量提升工作標準。以限度地適應保安服務行業對安全防范方面"多層次、多形式"的需求，牢固樹立以項目為家、不計個人得失的觀念，全心全意為項目、業主服務;抓保安員主動服務、熱情服務、愛崗敬業、忠于職守的工作道德，樹立公司良好的形象"窗口"。
四、工作中存在不足
在這一年里，我部工作取得了一定成績，但在很多方面仍有不足之處，離項目要求還差一定距離，部分保安隊員工作責任心不強，服務意識差，我部門對部分違規違紀較重、累教不改的保安人員進行了辭退處理。
1、部門管理工作有待進一步提高。
由于管理工作不到位，對員工工作的領導不力，缺乏監督檢查，致使發生x電梯配重鐵丟失事件，造成管理處工作被動，嚴重影響了我部正常工作。在出現問題后加大了管理力度，通過思想教育，組織培訓，人員、崗位調整，使部門工作得到了較大改觀。
2、提升業務能力，培訓仍需加強。
外保公司現狀不容樂觀，整體素質參差不齊，這些需要我們在以后的工作中加強保安人員的治安防范意識，加大業務知識的培訓，把安全意識深入到每個隊員思想中，落實到日常工作、生活中去。
3、服務質量需提高。
在日常的工作中，還需提高服務質量，不斷提升服務水平，嚴格要求保安人員履行崗位職責，加強保安人員的禮儀培訓，提高服務意識，注重禮節禮貌等細節。
五、2020年工作計劃
2020年已經來臨，為了確保管理處各項安保工作高效、有序的開展，為項目順利實現各項經營目標提供堅強的安全保障，我們將著重抓好以下幾個方面的工作
1、加大管理力度，調動人員工作積極性、主動性，進一步完善安全保衛工作。
2、加強部門員工學習、訓練，不斷提高隊伍個人素質，提高部門整體工作水平。
定期進行安全、消防知識培訓，不斷提升業務技能，適應處理各類突發性公共安全事件，提高全體保安人員防范、處置事故的能力。
3、加強監督檢查，落實工作責任制。
加大安全檢查力度，在日常安全巡查、設施設備檢查中，發現隱患及時告知相關部門，立即整改并做好整改復查，杜絕安全隱患。
4、在管理處的協助下盡快與開發商對中控室的設施設備進行系統移交，并做一次消防聯動測試。
5、完成消防器材的年度檢驗工作。
6、將完善保安部應急預案工作，將應急預案以流程圖形式上墻。
7、完成上級領導下達的各項任務。
今后的工作要求將會更高，難度將會更大，這就對我們的工作提出嚴峻的考驗，我們一定正視現實，不畏困難。我們將迎難而上，做好工作。在思想觀念上不斷改進，在工作質量不斷提升，在工作方法不斷創新，全體保安部人員為樹立公司良好形象盡職盡責，最后達到公司領導的要求，把x公寓做成鐵桶一個。
以上是我們保安部進駐x公寓來的工作總結，有認識不到、做得不妥之外，懇請領導批評指正。
2019保安隊年終工作總結【二】x物業保安隊負責整個小區的治安防范、消防安全工作，一年來，在公司領導的指導下和各部門的配合下，保安隊認真開展各項工作，落實完成了2019年度的各項工作任務。現將一年來具體工作情況總結如下：
一、治安防范工作
1、將安全管理工作列為第一重點，了解小區和周邊安全動態，抓好日常安全管理工作的落實、檢查、監督工作，確保小區的安全與秩序;
2、與員工建立良好的溝通渠道，提高管理能力，加強與員工的溝通，掌握員工動態，及時采取措施，以促進保安隊伍的進一步穩定;
3、提高安全意識，保安隊每天定時組織訓練，還每周召開一次安全工作會議，討論和排除安全隱患;
4、嚴格落實門崗責任，對施工人員及搬家、送貨等外來人員認真盤查并通過內線電話及可視對講和業主核實來訪情況，做好來訪登記記錄;
5、針對一些業主的朋友、親屬通過業主鉆空子到小區內進行推銷的現象，在隊伍里設置巡邏崗進行跟蹤，監控可疑對象，有效保證了轄區內正常的工作和生活秩序;
6、加強對可疑對象的監控，除通過閉路電子監控中心，還給每個崗位增配對講機，做到及時跟蹤和匯報各崗位工作情況，有效地鞏固治安防范工作;
7、全力配合公司發展需要，加強保安管理工作，確保現場保安管理工作有序開展，對外將積極樹立保安形象，服務與管理窗口。
二、消防管理工作
對新入職員工進行常識技能培訓，有效保障了小區的利益和安全。
三、車場管理工作
1、認真執行停車場管理規定，指引車輛按指定位置停車，排列整齊。
2、對載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛嚴禁進場。
3、嚴禁閑雜人員進場，并提醒車主離車前關好門窗，帶走車上貴重物品。
4、保安隊在本年度維護好車場治安交通秩序，疏導車流，協調和指揮車輛進出與停放，禁止了車輛亂停亂放，保證了車場的安全和良好秩序。
四、員工培訓工作
一年來，保安隊都能按照市局的通知精神，不定期選派人員到保安基地進行培訓，雖然在2019年由于人手緊張，未能參加技能競賽，但公司仍根據競賽要求、內容對員工進行了訓練，通過訓練有效地提高了員工的整體素質，隊伍形象有了較大的改變。
