時間：2023-01-24 18:26:26
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)可行性報告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項(xiàng)目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項(xiàng)目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資提供決策支持,實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。
(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能
本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟(jì)評價、風(fēng)險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟(jì)評價模塊可以對所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險分析模塊可以對投資項(xiàng)目的風(fēng)險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟(jì)評價和風(fēng)險的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項(xiàng)目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。
(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。
其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)
傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達(dá)和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。
(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)
信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。
(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。
(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)
數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。
數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊
(一)市場調(diào)查與預(yù)測
市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。
(二)經(jīng)濟(jì)評價
經(jīng)濟(jì)評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評價的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過多方案比較,對擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評價,為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。
經(jīng)濟(jì)評價包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報表、基本報表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對項(xiàng)目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財(cái)務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。
(三)風(fēng)險分析
房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風(fēng)險,對其進(jìn)行風(fēng)險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風(fēng)險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四)可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。
該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運(yùn)作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；流程；風(fēng)險控制
一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要性
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后，企業(yè)的資金、人員、市場等發(fā)展到了一定的規(guī)模，使得企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、財(cái)務(wù)管理水平和人力資源的配備等方面需要進(jìn)一步的發(fā)展，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡，因此加強(qiáng)內(nèi)部控制制度是不僅是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求也是企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理的需要，是現(xiàn)代企業(yè)最重要、最關(guān)鍵、最基本的一項(xiàng)管理方式。
二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程及風(fēng)險點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程可以分為五個階段，分別是投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、工程施工階段、營銷階段、后評價階段。
（一）投資決策階段
投資決策階段包括市場調(diào)研、可行性報告以及項(xiàng)目可行性評估決策。首先要對宏觀經(jīng)濟(jì)信息、微觀經(jīng)濟(jì)信息、競爭性樓盤信息和土地招拍信息進(jìn)行市場調(diào)研，然后出具可行性報告。可行性報告的內(nèi)容要涵蓋項(xiàng)目背景、投資環(huán)境分析、市場分析、項(xiàng)目策劃、經(jīng)濟(jì)測算、風(fēng)險分析以及結(jié)論和建議。最后是項(xiàng)目可行性評估決策，包括可行性報告評審和項(xiàng)目可行性決策。
風(fēng)險點(diǎn)：預(yù)算與實(shí)際相差太大；可行性報告是否可行；投資環(huán)境分析不準(zhǔn)確；市場前景分析有偏差以及投資最高限額的估計(jì)。
（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)管理：產(chǎn)品策劃即通過市場調(diào)查和潛在客戶群的分析，確定產(chǎn)品及市場定位，形成策劃報告；項(xiàng)目策劃即項(xiàng)目策劃包括根進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、制訂項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃據(jù)項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃，編制項(xiàng)目開發(fā)分階段工作計(jì)劃、編制成本控制計(jì)劃書、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、制訂項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃、組建項(xiàng)目管理班子，配置相應(yīng)資源；設(shè)計(jì)管理包括設(shè)計(jì)計(jì)劃書、設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)委托、設(shè)計(jì)合同、規(guī)劃方案深化設(shè)計(jì)。
風(fēng)險點(diǎn)：造價控制；是否能優(yōu)化設(shè)計(jì)；規(guī)劃驗(yàn)收；樣板房的具體功能設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)方案脫離實(shí)際以及設(shè)計(jì)人員疏于現(xiàn)場指導(dǎo)與檢查。
（三）工程施工階段
工程施工階段包括現(xiàn)場管理、技術(shù)管理和竣工驗(yàn)收。現(xiàn)場管理階段包括監(jiān)理組織設(shè)計(jì)施工組織設(shè)計(jì)質(zhì)量管理進(jìn)度管理、安全管理、成本管理；技術(shù)管理包括設(shè)計(jì)變更以及技術(shù)資料的整理；竣工驗(yàn)收階段包括基礎(chǔ)驗(yàn)收、中間驗(yàn)收、主體驗(yàn)收、分項(xiàng)驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收和竣工備案。
風(fēng)險點(diǎn)：關(guān)鍵崗位職責(zé)是否明確；情況；施工過程中資金的管理；有沒有按規(guī)定進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查施工技術(shù)指標(biāo)是否明確；施工計(jì)劃；施工現(xiàn)場管理以及工程驗(yàn)收。
（四）營銷階段
營銷階段包括營銷工作、營銷推廣、和物業(yè)交付三個階段：營銷工作包括營銷方案、營銷計(jì)劃、預(yù)售許可證辦理、客戶服務(wù)；營銷推廣包括推廣計(jì)劃、顧問公司選擇、活動推廣、廣告推廣；物業(yè)交付包括物業(yè)驗(yàn)收和交付手續(xù)。
風(fēng)險點(diǎn)：品牌風(fēng)險；售樓合同；定價管理；銷售流程管理；折扣管理；特價審批；收款管理以及客戶關(guān)系的維護(hù)。
三、完善各階段的內(nèi)部控制
（一）投資決策階段
投資決策階段是建設(shè)工程造價控制的重要階段與項(xiàng)目決策前的準(zhǔn)備工作，對建設(shè)工程造價以及投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響，因此要切實(shí)做好可行性研究，根據(jù)市場需要及發(fā)展前景合理確定建設(shè)規(guī)模。加強(qiáng)項(xiàng)目優(yōu)化評選，細(xì)致做好投資估算，形成投資最高限額，以便有效地遏止“三超”現(xiàn)象。
（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
在投資控制完成后，真正的內(nèi)部控制就從設(shè)計(jì)階段開始。后續(xù)的造價控制都是施工圖預(yù)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整的。如果設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)階段未能進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，則勢必增加工程不必要的投入，從而造成浪費(fèi)。具體來講，企業(yè)應(yīng)該在定貨時留樣品，按樣品驗(yàn)貨，不符規(guī)定的退回并及時聯(lián)系第二供應(yīng)商。在設(shè)計(jì)時必須確定準(zhǔn)確的參數(shù)，非特殊情況供應(yīng)單位必須提供樣板，以防止無樣板的情況出現(xiàn)。
（三）工程施工階段
1.授權(quán)審批
科學(xué)授權(quán)應(yīng)當(dāng)與整個企業(yè)的經(jīng)營管理、會計(jì)政策、內(nèi)控目標(biāo)相結(jié)合，授權(quán)的方式方法應(yīng)當(dāng)做到使關(guān)鍵崗位員工的職責(zé)得到明確并充分加以規(guī)定。這要求企業(yè)明確規(guī)定涉及會計(jì)及相關(guān)工作的授權(quán)批準(zhǔn)范圍、權(quán)限、程序、責(zé)任等內(nèi)容。根據(jù)公司內(nèi)部規(guī)定和程序?qū)?zhí)行的業(yè)務(wù)進(jìn)行授權(quán)審批，對資產(chǎn)和數(shù)據(jù)的處理進(jìn)行授權(quán)。
2.實(shí)施職責(zé)分離
實(shí)施職責(zé)分離控制，防止個人隱瞞錯誤，舞弊或違規(guī)行為。根據(jù)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)及員工的崗位責(zé)任，一個人不能同時從事可以隱蔽自己所犯錯誤和不軌行為的職務(wù)，比如出納人員不兼任稽核、會計(jì)檔案保管和收入、支出、費(fèi)用的登記工作，做賬會計(jì)與復(fù)核會計(jì)職務(wù)相分離等等，以有效防止挪用資產(chǎn)，修改會計(jì)記錄的違規(guī)行為。
3.財(cái)產(chǎn)清查盤點(diǎn)制度
對現(xiàn)金、銀行存款等業(yè)務(wù)做到日清月結(jié)，確保賬實(shí)相符。這里需要強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)銀行賬戶對賬管理，必須由非出納人員在月末編制《銀行余額調(diào)節(jié)表》，分析未達(dá)賬項(xiàng)產(chǎn)生的原因，及時進(jìn)行賬務(wù)處理。對于發(fā)生的盤盈或盤虧，要查明原因，并追究該項(xiàng)資產(chǎn)管理者的責(zé)任。
4.費(fèi)用指標(biāo)
房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部有多個部門，為了有效控制經(jīng)營成本，應(yīng)實(shí)行費(fèi)用指標(biāo)分管，各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一掌握、各部門分別管理，以調(diào)動各部門的積極性和增強(qiáng)責(zé)任感。例如，財(cái)務(wù)費(fèi)用由財(cái)務(wù)部門將指標(biāo)下到各部門并落實(shí)掌握各項(xiàng)指標(biāo)的責(zé)任者。年終由財(cái)務(wù)管理部門考核各承包部門費(fèi)用的節(jié)超情況，并按一定比例給予獎罰。
（四）營銷階段
銷售過程中要重點(diǎn)加強(qiáng)對以下幾個方面的監(jiān)督：
1.定價及折扣管理
定價管理階段要注意分析成本、區(qū)域、政策、戶型、樓層、朝向、景觀、通透、花園、裝修等情況，運(yùn)用差價系數(shù)等策略制定科學(xué)的算法，另外要考慮具體情況，不能胡亂定價。在指定銷售折扣時要在公司層面、集團(tuán)層面嚴(yán)格控制相應(yīng)的常規(guī)折扣、身份折扣以及促銷折扣（某段時期的整體促銷辦法），并制定詳細(xì)可行的計(jì)劃。
2.銷售流程管理
在銷售過程中，應(yīng)對客戶從預(yù)售登記、交小定、簽訂認(rèn)購書、交大定、簽約、交首付、辦妥銀行按揭手續(xù)、按揭到帳、面積補(bǔ)差、入住通知、辦理入住、產(chǎn)權(quán)登記等各銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行管理。特別是對退房、換房、更名等特殊事務(wù)要徹底弄明白事情原委之后再進(jìn)行處理，另外還要進(jìn)行監(jiān)督審計(jì)，因?yàn)檫@些特殊事務(wù)是最容易失去控制的環(huán)節(jié)。
3.客戶關(guān)系管理
我們將客戶分為兩類進(jìn)行管理，一類是個人客戶，我們要注重客戶的基本信息、各種聯(lián)絡(luò)方式、家庭的情況、行為愛好、置業(yè)的意向、以及客戶與我們交流過程中的一些客戶事件等；另一類是公司客戶，我們要關(guān)注客戶的公司基本情況、法人信息、公司關(guān)于租售的決策架構(gòu)、客戶事件等信息。
參考文獻(xiàn)
[1]王真.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀與必要性分析[J].時代金融，2011（9）.
[2]高揚(yáng).完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策[J].企業(yè)管理，2011（10）.
[3]秘琰.芻議房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度[J].審計(jì)廣角，2009（4）.
[4]張國新.論完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)采取的措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010（5）.
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期設(shè)計(jì)；存在問題；改進(jìn)措施
中圖分類號TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0025-02
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過程。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會發(fā)展的趨勢進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項(xiàng)目評估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書后，通過對項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報告的編制，然后根據(jù)可行性報告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書上報與項(xiàng)目建設(shè)用地的報告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報送規(guī)劃設(shè)計(jì)書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問題
2.1 前期設(shè)計(jì)中對場地選擇與判斷的失誤
很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長遠(yuǎn)考慮，帶來的土地級差效應(yīng)會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設(shè)計(jì)中對市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析
對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項(xiàng)目建設(shè)周期較長，項(xiàng)目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時直接參照別的項(xiàng)目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預(yù)期分析，國際金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問題
由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。
在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中，由于缺乏對項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門，進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專業(yè)的設(shè)計(jì)師，這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實(shí)的知識，從而導(dǎo)致對前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；由于缺乏對項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
3 針對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問題的改進(jìn)途徑
房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。
除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計(jì)工作還要對項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項(xiàng)目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門，勢必會造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
4 結(jié)論
當(dāng)前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來更大的挑戰(zhàn)。
參考文獻(xiàn)
[1]蘇泉.房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)質(zhì)量問題管理措施
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國民經(jīng)濟(jì)的重要部門，為我國的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，豆腐渣問題工程越來越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題成為房產(chǎn)行業(yè)無可回避的問題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項(xiàng)目決策階段和實(shí)施階段的全過程，一個房地產(chǎn)項(xiàng) 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)的成敗，要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項(xiàng)目各個階段的質(zhì)量管理。
一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題
房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程主要包括四個階段：從項(xiàng)目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項(xiàng)定義為項(xiàng) 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項(xiàng)到開始施工定義為設(shè)計(jì)、計(jì)劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實(shí)施階段(預(yù)售活動)；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗(yàn)收和交付使用階段 (物業(yè)管理)，各個階段在實(shí) 施的過程中都存在一系列問題。
1、工程項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的主要問題
這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計(jì)文件等，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進(jìn)行定量分析(包括財(cái)務(wù)分析)，分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。
2、工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的主要問題
現(xiàn)今的工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計(jì)是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計(jì)深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就 進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，目前，我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計(jì)監(jiān)理做的比較少，這一問題已嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。
3、工程實(shí)施階段存在的主要問題
該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個問題，其一，招標(biāo)投標(biāo)活動沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對設(shè)計(jì)單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問題。在項(xiàng)目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目后評估和物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理在正式竣工驗(yàn)收之前，沒有進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收，在實(shí)際工作中各單位竣工驗(yàn)收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求，使房地產(chǎn)項(xiàng)目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項(xiàng)目后評估階段沒有邀請?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，對項(xiàng)目質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，編寫后評價報告，而且沒有項(xiàng)目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對待，服務(wù)態(tài)度差等問題。
二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施
1、項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段的質(zhì)量控制
提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項(xiàng)目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負(fù)責(zé),對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。
2、設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制
①在選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試,負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計(jì)單位,在幾家設(shè)計(jì)單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會,評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
②嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì),樹立“嚴(yán)格沒計(jì)質(zhì)量管理”的思想。建議建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制, 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)間的協(xié)調(diào)工作,對施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評審,確保設(shè)計(jì)圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計(jì), 滿足工程實(shí)體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。
③效仿國外加強(qiáng)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本身質(zhì)量的監(jiān)督, 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計(jì)階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計(jì)監(jiān)理中,監(jiān)理單位要加強(qiáng)對設(shè)計(jì)方案和圖紙的審核、監(jiān)督, 重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價值要求, 以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。
3、實(shí)施階段的質(zhì)量控制
① 招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件, 明確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求, 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時采用的最低價中標(biāo)法。
②嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗(yàn)收、取樣、試驗(yàn)均應(yīng)進(jìn)行全面控制, 從組織貨源, 優(yōu)選供貨廠家,直到使用認(rèn)證,做到層層把關(guān)。
③在落實(shí)人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上, 加強(qiáng)對施工人員的動態(tài)管理, 把握人員進(jìn)場的考核, 監(jiān)督與評定等, 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識,嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。
4、竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量控制
項(xiàng)目收尾階段是項(xiàng)目生命周期的最后階段, 其主要是確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)口的移交與清算。該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收, 依據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中的要求, 遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時地對項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù), 并對不合格項(xiàng)目提出處理辦法, 以保證項(xiàng)目產(chǎn)品符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求。項(xiàng)目后評價是對建設(shè)完成后的項(xiàng)目的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段, 建議在每個項(xiàng)目結(jié)束前都要做一個項(xiàng)目的總結(jié)。
三、結(jié)束語
綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過程中加強(qiáng)質(zhì)量的控制管理。
參考文獻(xiàn)：
財(cái)務(wù)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。科學(xué)的財(cái)務(wù)成本管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，提高管理效益。本文圍繞房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理，介紹了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題，并就問題提出了針對性的建議措施。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成分析
對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其成本大致包含了固定成本和變動成本兩部分。其中固定成本是相對不變的，主要包含了設(shè)計(jì)成本、土地成本、建設(shè)成本等，這些固定成本可以通過預(yù)算管理進(jìn)行核算，具有相對固定性，能夠直接進(jìn)行衡量。在土地拍賣過程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產(chǎn)企業(yè)中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對固定性，在市場穩(wěn)定的情況下，建筑成本要素也相對穩(wěn)定。對于某一建筑項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)建筑方案時其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項(xiàng)目的級別之后，其建筑成本也能夠大致進(jìn)行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場經(jīng)濟(jì)繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產(chǎn)開發(fā)中介入比較深，也是房地產(chǎn)企業(yè)市場開發(fā)的重要支撐。因此房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過在工程設(shè)計(jì)過程中假如對于建筑項(xiàng)目所需的資金、還款總額等要素能夠準(zhǔn)確計(jì)算，并且能夠分析出監(jiān)測進(jìn)度、環(huán)境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。
二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題
一是目標(biāo)成本制定不科學(xué)。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本制定的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)全員參與管理，并將可行性目標(biāo)在考核中進(jìn)行關(guān)聯(lián)。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在成本管理目標(biāo)的制定上沒有充分依靠管理、技術(shù)、施工人員，目標(biāo)可行性不夠。同時，對于財(cái)務(wù)成本管理的目標(biāo)也沒有進(jìn)行有效的項(xiàng)目分級，導(dǎo)致成本預(yù)算中的目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)難以層層進(jìn)行落實(shí)。目標(biāo)預(yù)算計(jì)劃跟行動之間銜接不到位，很難通過監(jiān)測和目標(biāo)管理實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)跟現(xiàn)實(shí)管理之間的有效協(xié)調(diào)，這不利于成本目標(biāo)管理內(nèi)容的完善，也對工程建設(shè)任務(wù)造成一定的負(fù)面影響。二是流程程序制定不科學(xué)，不利于成本管理。對于建筑項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化，將工程不需要的流程進(jìn)行刪減，確保工程控制規(guī)范性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項(xiàng)目開發(fā)中，規(guī)范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節(jié)省成本，減少消耗，控制成本目標(biāo)。一些企業(yè)圍繞成本管理制度，約束性不高，沒有建立起相應(yīng)的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實(shí)，同時也難以為成本管理起到基礎(chǔ)性推動作用。在成本控制上沒有實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部門管理部門和工程部門之間的相互監(jiān)督，成本管理體系不科學(xué)，難以落實(shí)成本控制工作，在成本統(tǒng)籌進(jìn)一步控制以及質(zhì)量安全控制上沒有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強(qiáng)化。三是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中靜態(tài)和動態(tài)雙重控制協(xié)調(diào)性不足。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步強(qiáng)化成本管理，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)各管理環(huán)節(jié)和流程之間的銜接，推動整體的協(xié)調(diào)性。通過把握生產(chǎn)質(zhì)量，強(qiáng)化各環(huán)節(jié)的動態(tài)和靜態(tài)控制，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中沒有按照事先設(shè)計(jì)的管理目標(biāo)和成本管理模型進(jìn)行控制，總預(yù)算成本計(jì)算不科學(xué)、不準(zhǔn)確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內(nèi)。由于缺乏動態(tài)和靜態(tài)雙重控制，對企業(yè)未來發(fā)展指導(dǎo)性意義不大。
三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的措施
第一，進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目管理過程中，應(yīng)當(dāng)圍繞資金成本和稅務(wù)成本兩個方面強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)金流量以及可行性報告等相關(guān)分析資料，對于資金投放明細(xì)進(jìn)行具體分析，強(qiáng)化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實(shí)現(xiàn)對建筑工程整體規(guī)劃的合理把控。在此基礎(chǔ)上，切實(shí)提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務(wù)成本，通過了解和研究稅務(wù)法規(guī)，強(qiáng)化跟稅務(wù)部門之間的溝通協(xié)調(diào)。根據(jù)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。第二，強(qiáng)化房地產(chǎn)工程成本控制。工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要內(nèi)容，圍繞建設(shè)成本和配套成本兩個方面對工程成本進(jìn)行有效管控。通過測算分級企業(yè)成本經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)成本管理的科學(xué)化，要科學(xué)制定成本控制指標(biāo)，并確保控制指標(biāo)的科學(xué)性和可行性。通過對控制指標(biāo)的細(xì)化，落實(shí)到具體的管理流程中，實(shí)現(xiàn)對工程進(jìn)度的科學(xué)指導(dǎo)。要結(jié)合成本，確定施工的標(biāo)準(zhǔn)、施工的招投標(biāo)以及工藝等相關(guān)方面。在施工的過程中，要不斷設(shè)計(jì)和完善相關(guān)流程，通過制度管理和流程簽證等方式，進(jìn)一步明確施工隊(duì)伍層級權(quán)力，通過不相容職務(wù)相分離等實(shí)現(xiàn)成本管理的有效管控，減少不科學(xué)費(fèi)用的支出。第三，進(jìn)一步完善管理成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步圍繞降低成本增加收益進(jìn)行管理成本控制。通過強(qiáng)化施工建設(shè)項(xiàng)目過程管理和流程管理，加大對設(shè)計(jì)費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用的監(jiān)控，在提高效率的同時降低成本。要通過成本核算和開發(fā)實(shí)現(xiàn)制度約束，在管理過程中不斷創(chuàng)新，加大管理和控制，通過專業(yè)化精細(xì)化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項(xiàng)目成本核算準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，提高成本控制決策的科學(xué)性，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]姜春秀.基于大數(shù)據(jù)的大型房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].山東建筑大學(xué)，2015.
[2]劉旭.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].華南理工大學(xué)，2013.
【摘要】質(zhì)量是一切企業(yè)求發(fā)展的根本，為企業(yè)注入了生機(jī);同時，質(zhì)量的優(yōu)良也體現(xiàn)出了企業(yè)的管理。企業(yè)要是讓客戶認(rèn)可，除了內(nèi)部完善的管理，更重要的是外部的信譽(yù)，這就是質(zhì)量保證。 如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理？本文從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期，對如何進(jìn)行質(zhì)量控制進(jìn)行了闡述。闡明在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，關(guān)鍵是加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施的落實(shí)，適當(dāng)增加預(yù)控成本，大力減少返工成本。
【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目；周期階段；質(zhì)量控制
近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。
這里的質(zhì)量是一個廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。
下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個人的想法。
1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。
有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。 1 建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評審活動；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。 2 制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。
充分了解項(xiàng)目投資人開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。 3 建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。
建立評審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。
3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制 1 方案設(shè)計(jì)階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。
在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個創(chuàng)造性的工作。 2 施工圖設(shè)計(jì)階段
施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。
工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計(jì)說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，就是通過不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。
4 施工階段的質(zhì)量控制
工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。
4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。 1.1 明確質(zhì)量目標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。 1.2 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃
在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。 1.3 質(zhì)量保證
質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。 2 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制
項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過程順序進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工過程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來說。 2.1 工程施工質(zhì)量控制特點(diǎn)
（1）從工程地質(zhì)地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設(shè)計(jì)水平、施工材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。
（2）建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問題。
（3）不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。
（4）及時檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并加強(qiáng)工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗(yàn)直覺判斷。
（5）在工程施工中要正確處理造價、工期和質(zhì)量的關(guān)系，努力做到在保證質(zhì)量的前提下使三者達(dá)到對立統(tǒng)一。 2.2 施工階段工程質(zhì)量的影響因素
影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機(jī)械因素、方法因素和環(huán)境因素。
（1）人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。
（2）材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項(xiàng)目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項(xiàng)目實(shí)體的組成部分。
（3）機(jī)械因素施工機(jī)械是實(shí)施工程項(xiàng)目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機(jī)械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。
（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計(jì)的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目管理;環(huán)境問題;物業(yè)管理;改善對策
房地產(chǎn)業(yè)作為我國的新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在摧進(jìn)我國的城市化進(jìn)程、改善人民生活和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起了不可忽視的作用。但是任何事物都具有兩面性，必須看到，我國的房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在一些問題，這些問題主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程、環(huán)境、物業(yè)管理等方面，它們的存在在不同程度上制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和影響了我國社會的和諧進(jìn)步，必須加以解決。房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的風(fēng)險，尤其是當(dāng)前國家政策時常調(diào)整，對房地產(chǎn)開發(fā)限制越來越多，開發(fā)商的風(fēng)險進(jìn)一步加大，眼下開發(fā)商說了算的賣方市場已經(jīng)結(jié)束，完全進(jìn)入了買方市場，用戶購買更趨于理性，不再一擁而上，更多的是選擇小區(qū)環(huán)境，樓盤的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場調(diào)研工作，同時在質(zhì)量和服務(wù)上下工夫，通過科學(xué)合理的項(xiàng)目管理，打造出精品工程，樹立自己的品牌。
那么作為開發(fā)商，在實(shí)際開發(fā)過程中，如何發(fā)現(xiàn)管理存在的問題，完善管理過程，使最后的產(chǎn)品能達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的目標(biāo)，滿足用戶的需求，從而在市場上具有一定的競爭力呢，本人根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一些普遍情況，并結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行探討。
一、主要問題分析
（一）項(xiàng)目盲目決策，沒有認(rèn)真細(xì)致的做項(xiàng)目可行性研究，供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯
一是在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險明顯加大，但是個別開發(fā)商對政府的調(diào)控力度估計(jì)不足，沒有請專業(yè)部門對市場和政策做一個深入的分析研究，用以往的經(jīng)驗(yàn)代替可行性研究，對市場前景盲目樂觀，增加了投資開發(fā)的風(fēng)險。二是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能提前對項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和周邊情況以及規(guī)劃條件進(jìn)行詳細(xì)了解，缺乏應(yīng)有的市場調(diào)查和預(yù)測，高回報的項(xiàng)目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，高端產(chǎn)品與中端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠正常和協(xié)調(diào)，結(jié)果既加大了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾，也增加了市場風(fēng)險。突出表現(xiàn)為中低價位，中小戶型住房供應(yīng)不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。導(dǎo)致在做好方案后才發(fā)現(xiàn)問題，但已成事實(shí)，增加了不必要的額外成本，造成開發(fā)成本上升。
（二）開發(fā)商施工過程中隨意改變性大，項(xiàng)目現(xiàn)場管理存在漏洞缺陷
個別開發(fā)商對項(xiàng)目施工方案和施工圖重視不夠，施工前沒有對方案和施工圖紙做認(rèn)真細(xì)致的研究，施工中隨意性大。在施工過程中發(fā)生了大量設(shè)計(jì)變更或者業(yè)主方應(yīng)自己的要求進(jìn)行過多變更，不僅造成工程不能順利進(jìn)行，延長了工期，還會發(fā)生索賠情況，更引起了項(xiàng)目的價格重新審核，工程造價脫離控制，超出工程概算。
施工現(xiàn)場管理機(jī)制不規(guī)范，現(xiàn)場人員責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，現(xiàn)場人員不能做主，事無巨細(xì)均要請示匯報，工程變更簽證時，未能及時對工程變更簽署意見，在重要施工階段如果停工等待批復(fù)，會使進(jìn)度計(jì)劃得不到控制，影響施工工期，還會引起索賠。
（三）物業(yè)管理重視不足，物業(yè)服務(wù)缺失
房地產(chǎn)開發(fā)中物業(yè)管理的作用與意義主要體現(xiàn)在利用專業(yè)化管理方法提高城市管理的社會化及專業(yè)化程度，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù)，是項(xiàng)目管理不可分離的一部分。對前期物業(yè)不夠重視，就相當(dāng)于放棄了一個好管家。另一方面，物業(yè)管理招投標(biāo)不良行為導(dǎo)致了惡性競爭。許多業(yè)主委員會不是以服務(wù)質(zhì)量為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是簡單地以價格為取舍，而物業(yè)公司則放棄管理質(zhì)量而低價搶標(biāo)，物業(yè)公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時，配套設(shè)施不到位，物業(yè)服務(wù)不到位等，造成用戶不交或拖欠管理費(fèi)，從而陷入惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)管理市場的混亂。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)中環(huán)境問題，貫穿于房地產(chǎn)業(yè)的始終
一是環(huán)境噪聲污染：在房地產(chǎn)的施工進(jìn)程中，不可避免的會產(chǎn)生噪聲，而由于防止噪聲的設(shè)備的簡陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪聲的產(chǎn)生，給施工現(xiàn)場周圍居民的生活帶來了巨大的影響。二是建筑垃圾和生活垃圾：由于缺少相關(guān)的規(guī)范，在房地產(chǎn)的開發(fā)施工過程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對城市的景觀有消極的影響，而且對周圍居民的生活造成了很大的影響，破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質(zhì)量。三是大氣污染和水體污染：由于施工過程中會產(chǎn)生大量揚(yáng)塵，即使有防塵措施，也不可避免的會產(chǎn)生對大氣的污染;建筑垃圾長期的也會產(chǎn)生大量粉塵，造成大氣污染。四是房地產(chǎn)的室內(nèi)環(huán)境污染：在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，為了節(jié)省資金、追求經(jīng)濟(jì)利益，開發(fā)商有可能會大量使用不合格的建筑材料和裝飾材料，產(chǎn)生對人體和環(huán)境有害的氣體，危害人體健康。
二、改善對策
（一）慎重項(xiàng)目決策，高度重視項(xiàng)目的可行性研究，改善房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)
可行性研究就是整個項(xiàng)目的第一步，將來幾年內(nèi)，公司的工作重心都將可能圍著這個項(xiàng)目轉(zhuǎn)，因此可行性報告的正確與否，將影響公司的生存發(fā)展。一要分析宏觀環(huán)境，深入解讀當(dāng)前政策及預(yù)測今后一段時期內(nèi)的走向，充分了解市場的特征，當(dāng)?shù)鼐用耧L(fēng)土人情，用戶的需求等等，二要了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃條件，地塊周邊情況，當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，避免經(jīng)驗(yàn)主義而造成錯誤判斷，三要因地制宜，開發(fā)符合民眾迫切需要的產(chǎn)品，做好投資決策分析，尤其是做好風(fēng)險預(yù)測。
（二）高度重視項(xiàng)目方案和設(shè)計(jì)，加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)的過程控制
做好方案和施工圖設(shè)計(jì)，認(rèn)真對待每個細(xì)節(jié)，特別是在建筑風(fēng)格，當(dāng)?shù)鼐用裆盍?xí)性，平面布局，主要材料等方面更要認(rèn)真調(diào)研，一旦確定就不再更改。
施工過程管理必須明確質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目部管理責(zé)任。現(xiàn)場簽證程序要明晰，責(zé)任分明，公司要放權(quán)給現(xiàn)場管理人員，明確規(guī)定管理人員的權(quán)限，及時處理施工中遇到的問題，在特殊情況下，可以先報告設(shè)計(jì)單位，征得口頭許可，做好相關(guān)記錄，事后要及時補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。
（三）未雨綢繆，物業(yè)公司提前參與進(jìn)駐
物業(yè)公司提前參與進(jìn)駐，不僅可以提出實(shí)用的建設(shè)性意見，提升項(xiàng)目檔次，還能使在功能上更加人性化，使用更合理，對整個項(xiàng)目的運(yùn)作是十分有利的，調(diào)動物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動性，做好物業(yè)服務(wù)工作。物業(yè)公司應(yīng)明確服務(wù)范圍，制定崗位職責(zé)，提高服務(wù)水平，針對市場需求，提供層次服務(wù)，市場競爭中企業(yè)求生存，歸根到底要能提供稱職的服務(wù)，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容主要包括公共設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)營與維修，治安保障，保潔綠化等，嚴(yán)格按合同辦事，避免急功近利的短視行為，要制定長期穩(wěn)定發(fā)展的規(guī)劃，處理好與用戶的關(guān)系，進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。
（四）完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境影響評價制度，為房地產(chǎn)真正的“綠色”開發(fā)提供可能
加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境問題的防范，應(yīng)該將所有的可能產(chǎn)生環(huán)境問題的房地產(chǎn)開發(fā)都納入環(huán)境影響評價的范圍，加強(qiáng)公眾對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境影響評價的參與，加大公眾的參與力度，能夠使環(huán)境影響評價更好的體現(xiàn)環(huán)境相關(guān)人的利益，進(jìn)行更加完整、全面的環(huán)境影響評價。對可能產(chǎn)生的各種環(huán)境問題都應(yīng)該有明確的評價方法，對房地產(chǎn)業(yè)中可能產(chǎn)生的、環(huán)境噪聲污染、建筑垃圾、大氣污染和水體污染、對生態(tài)系統(tǒng)的影響、房地產(chǎn)的室內(nèi)環(huán)境污染等環(huán)境問題，必須要有明確的評價的標(biāo)準(zhǔn)，任何一項(xiàng)不符合標(biāo)準(zhǔn)都會對該項(xiàng)目的進(jìn)行產(chǎn)生影響。對進(jìn)行環(huán)境影響評價時未預(yù)見的新的環(huán)境問題，及時制定預(yù)防措施或者治理方案。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是滿足人民群眾基本生活需求的需要;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性的物質(zhì)條件。總之，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。但是，我國目前房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中存在的以上問題則限制了我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。因此，為了摧動我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，必須對這些問題加以重視和解決。開發(fā)商是項(xiàng)目開發(fā)過程的組織者，同時也是投資者和收益者，不能一味追求利潤的最大化而忽視了用戶的利益，應(yīng)在品牌上下功夫，做好項(xiàng)目各個過程的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功建設(shè)和各方的利益。
參考文獻(xiàn)：
[1]李延榮、周珂.《房地產(chǎn)法》.中國人民大學(xué)出版社
[2]程信和、劉國臻.《房地產(chǎn)法學(xué)》.北京大學(xué)出版社
[3]廖英敏.當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場形勢分析.載《中國房產(chǎn)信息》
[4]高偉生、何楓林.房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境意識.載《環(huán)境科學(xué)發(fā)展》
[5徐建明、王洪衛(wèi).《物業(yè)管理法》.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社
隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)從粗放發(fā)展模式向精細(xì)化發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。在這一過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的精細(xì)化管理顯得尤為重要。項(xiàng)目開發(fā)成本的精細(xì)化管理將房地產(chǎn)企業(yè)的常規(guī)管理引向了深入管理，是管理模式的轉(zhuǎn)變，是一種資源管理方式，可極大減少管理所占用的資源，將管理責(zé)任具體化、明確化，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理、決策分析以及信息使用具有重要意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本是指房地產(chǎn)經(jīng)營為了開發(fā)一定數(shù)額的住房所支出的全部費(fèi)用，主要包括土地成本、前期工程成本、建筑安裝工程成本、公共配套費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等。其中，所占比例最大的是建安裝成本，約占整個項(xiàng)目成本構(gòu)成的40%～60%，是所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購置費(fèi)用之和；其次是土地成本，約占整個成本的30%～60%，主要指獲取土地需要的費(fèi)用，包括土地出讓金、契稅、動遷費(fèi)用等；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的道路、自來水、雨污水、電力、電信、天然氣、室外景觀綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；公共配套費(fèi)用指為小業(yè)主提供基本配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施和各種營利性的配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套費(fèi)用合計(jì)共占項(xiàng)目總投資的15%～30%；前期工程成本主要是在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開發(fā)的早期階段地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用，一般占整個成本的在 5%左右；不可預(yù)見費(fèi)用是因風(fēng)險等因素造成的不可遇見，但極有可能發(fā)生的費(fèi)用，包括人工、材料價格上漲，小業(yè)主賠付、質(zhì)保金外發(fā)生的售后維修費(fèi)用等，一般根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，預(yù)留項(xiàng)目開發(fā)成本的 3%～5%作不可預(yù)見費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本管理存在的主要問題
（一）成本管理意識淡薄
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者雖然意識到成本管理的重要性，但是對于成本的管理并沒有精細(xì)到項(xiàng)目開發(fā)中各環(huán)節(jié)，員工也沒有把成本管理融入到自身的意識中。在實(shí)際工作中，施工者只負(fù)責(zé)施工，采購員只負(fù)責(zé)采購，監(jiān)督者只負(fù)責(zé)監(jiān)督，沒能形成統(tǒng)一的全方位的目標(biāo)成本分解和成本精細(xì)化管理制度和辦法，致使當(dāng)成本控制出現(xiàn)問題時，責(zé)任不清、問題解決措施不到位、成本管理效果不顯著。
（二）企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理
我國房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)企業(yè)雖然都有國家承認(rèn)的資質(zhì)，但在資產(chǎn)規(guī)模、企業(yè)形象、經(jīng)營業(yè)績、信用等級等方面各有不同，在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方面也存在著很大差異。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)置極不合理，很多機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)，新項(xiàng)目開始動工時臨時成立新的項(xiàng)目部，項(xiàng)目部的人員配置很多情況下是從其他部門臨時借調(diào)的。這樣一來，項(xiàng)目部人員會由多個領(lǐng)導(dǎo)來分管，從而造成責(zé)任不明確、管理混亂的現(xiàn)象，遇到問題很難追責(zé)，導(dǎo)致成本管理水平和效果欠佳。
（三）成本核算科目設(shè)置不夠明確
很多房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算比較簡單，財(cái)務(wù)部門一般根據(jù)工程施工的實(shí)際耗費(fèi)確定各工程施工項(xiàng)目的成本支出。會計(jì)科目設(shè)置級次較少，一般只在“開發(fā)成本”科目下設(shè)“土地征用及交易費(fèi)”、“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“過渡費(fèi)”、“搬家費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝費(fèi)用”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“公共配套設(shè)施費(fèi)”、“間接費(fèi)用”等二級科目，即為末級科目。如果想?yún)^(qū)別二級科目下的具體工程子項(xiàng)目的成本構(gòu)成，財(cái)務(wù)人員只能通過手工錄入憑證摘要來對各子項(xiàng)目進(jìn)行描述。在會計(jì)核算業(yè)務(wù)量較大的情況下，現(xiàn)行的會計(jì)核算難以對各部門成本費(fèi)用進(jìn)行有效控制。
（四）投招標(biāo)管理狀況不夠規(guī)范
雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投招標(biāo)過程中都會制作標(biāo)書，進(jìn)行投標(biāo)和招標(biāo)，但在實(shí)施過程中難免有人情參與的情況，達(dá)不到標(biāo)書規(guī)定的要求。很多企業(yè)沒有一個系統(tǒng)明朗的招標(biāo)流程，或不注重對圖紙的審核，或忽略充分的前期準(zhǔn)備，致使投招標(biāo)進(jìn)展不盡如人意。
三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行成本精細(xì)化管理的措施
（一）預(yù)測階段的成本精細(xì)化管理
在成本預(yù)測階段，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目投資金額大小，因此開發(fā)成本前期的土地費(fèi)用預(yù)測顯得尤為重要。此階段應(yīng)明確成本控制的要點(diǎn)，包括：行政部門對項(xiàng)目的合法合規(guī)性、潛在的風(fēng)險和收益進(jìn)行分析；財(cái)務(wù)部門對開發(fā)成本和投融資金額進(jìn)行估算；市場部門對市場進(jìn)行調(diào)研。最后綜合以上信息形成項(xiàng)目可行性報告。
（二）決策階段的成本精細(xì)化管理
根據(jù)預(yù)測階段的項(xiàng)目可行性報告，企業(yè)相關(guān)管理者、技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員和人力資源部門人員，要對項(xiàng)目實(shí)施中會產(chǎn)生成本的各個環(huán)節(jié)以及項(xiàng)目實(shí)施過程可能的影響因素進(jìn)行詳細(xì)分析，然后依據(jù)預(yù)測結(jié)果有針對性地制定控制成本相關(guān)制度，條理化、細(xì)致化地制定相應(yīng)的獎懲措施，建立詳細(xì)的項(xiàng)目實(shí)施問責(zé)機(jī)制，使責(zé)任到部門、到個人。
（三）計(jì)劃階段的成本精細(xì)化管理
1.要充分發(fā)揮招標(biāo)機(jī)制在項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的作用，遵從高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)把關(guān)的原則，綜合考慮各種設(shè)計(jì)方案，擇優(yōu)而用。其次，在設(shè)計(jì)工作中，要求保質(zhì)保量，限額設(shè)計(jì)，對可以進(jìn)行準(zhǔn)確定量分析的設(shè)計(jì)部分，盡量用數(shù)據(jù)作為依托。
2.應(yīng)反復(fù)論證、審核，精益求精，最好能做到自我審核和第三方專業(yè)審核相結(jié)合，確保設(shè)計(jì)方案準(zhǔn)確、無誤、可行。
（四）控制階段的成本精細(xì)化管理
1.將工程變更控制在合理范圍內(nèi)。要求施工方加強(qiáng)自我約束，不得輕易擅改工程計(jì)劃。對于工程計(jì)劃的變更要依照嚴(yán)格的變更程序進(jìn)行變更。
2.在項(xiàng)目實(shí)施過程中，要對承包商提出的賠償方案嚴(yán)格審查，對可能產(chǎn)生的問題進(jìn)行預(yù)判，以便更好的控制成本。
3.嚴(yán)把選用材料的質(zhì)量關(guān)和價格關(guān)，在保證材料可靠性的同時也要保證價格限定在一個合理的范圍之內(nèi)。
4.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控。施工階段的工程款支付嚴(yán)格以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)，同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，這樣可使工程管理更加清晰。
（五）核算階段的成本精細(xì)化管理
1.理順成本核算程序。對開發(fā)產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行合理匯總，明確成本結(jié)算的原則、方法、標(biāo)準(zhǔn)、程序。
2.明確成本計(jì)算對象。確定具體成本核算對象時應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施地、項(xiàng)目整體規(guī)模大小、項(xiàng)目實(shí)施所用時間、項(xiàng)目實(shí)施方法、施工技術(shù)水平、裝潢設(shè)計(jì)品位高低、樓層高低、施工組織方的管理水平等實(shí)際情況綜合考慮。
3.合理設(shè)置會計(jì)科目和相關(guān)賬簿。成本核算對象可分層次設(shè)立，即一級科目“開發(fā)成本”科目用來核算產(chǎn)品開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，在二級科目“土地征用及交易費(fèi)”、“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“過渡費(fèi)”、“搬家費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”等科目下，再按各成本核算對象設(shè)立具體核算項(xiàng)目，如可增設(shè)“待分?jǐn)偝杀尽薄ⅰ按_發(fā)土地”、“在建X期”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等三級科目。
4.合理進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集與分配。能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計(jì)入特定成本核算對象中；分不清成本核算對象的，可先在“待分?jǐn)偝杀尽焙怂沩?xiàng)目中進(jìn)行歸集，再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集，直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對象。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；施工質(zhì)量；控制工作
引 言
施工質(zhì)量是建筑工程的生命，也是社會關(guān)注的熱點(diǎn)。為保證工程質(zhì)量，在施工過程中必須對工程進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量管理，這對統(tǒng)籌建筑施工全過程、推動企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和優(yōu)化建筑施工管理都將起到重要作用。
1 房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量控制的意義和作用
1.1 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量控制
在施工的過程中，工程的質(zhì)量會受多重因素的影響。其中包括，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)決策、施工方法、人員管理等。再加上施工途中，由于工程的質(zhì)量波動較大。如果沒有完備的監(jiān)控技術(shù)，對工程進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，容易導(dǎo)致建筑質(zhì)量安全問題。由于房地產(chǎn)施工復(fù)雜性高，所以在施工過程中，不論是遇到了哪個方面的問題，都會對工程的質(zhì)量安全造成一定的影響。房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控的隱秘性較大，因?yàn)樵谑┕さ钠陂g，工程的交接十分復(fù)雜多樣。如果不能對隱秘的質(zhì)量完全問題，及時監(jiān)控、發(fā)現(xiàn)的話，可能會造成嚴(yán)重的后果。雖然建筑的外表看不出什么大礙，可能工程的內(nèi)部卻存在很多問題，所以，及時檢查有利于工程質(zhì)量安全的保障。還有一點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)在施工的時候受限于資金和施工的進(jìn)展速度。在施工圖中，如果投資較大，而工程進(jìn)度又相對較慢的話，一般才能保障房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量。然而要是前期資金投入小，而工程進(jìn)度快的話，則對工程的質(zhì)量不敢保障。這就要求在施工期間，施工單位要科學(xué)處理好工程的資金投入、施工進(jìn)度和工程質(zhì)量安全之間的關(guān)系。更好得保障工程質(zhì)量。
1.2 房地產(chǎn)行業(yè)施工監(jiān)控的重要意義
為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量控制，不僅為了確保房地產(chǎn)的安全標(biāo)準(zhǔn)，同時能保障子在施工期間工建筑質(zhì)量和工程標(biāo)準(zhǔn)能相符。所以要采取不同的方法，加強(qiáng)對房地產(chǎn)的質(zhì)量控制。作為工程質(zhì)量管理的重要環(huán)節(jié)，其強(qiáng)調(diào)滿足工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)所采取的作業(yè)技術(shù)，根本目的是監(jiān)測質(zhì)量形成的整個過程中應(yīng)排除施工環(huán)節(jié)內(nèi)偏離質(zhì)量規(guī)范的情況，保證實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量控制經(jīng)過檢測房地產(chǎn)項(xiàng)目成果，來確定其與標(biāo)準(zhǔn)是否一致，與此同時，消除出現(xiàn)的不利后果。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量控制是非常必要的。
2 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的問題
由于在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題較多，所以提高其質(zhì)量安全監(jiān)控更為重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，由于對施工階段的工作較為關(guān)注，以至于對前期策劃和設(shè)計(jì)等方面管理不足，埋下安全隱患。如果在工程已經(jīng)進(jìn)展到施工的階段，而發(fā)現(xiàn)工程前期的策劃不足，存在缺陷。比如工程設(shè)計(jì)的圖紙不是最好的，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃不合理等問題，這些都會影響工程的繼續(xù)施工，也對整體的經(jīng)濟(jì)效益造成損失。
在房地產(chǎn)施工中，有的開發(fā)商為了節(jié)省可行性報告的咨詢費(fèi)用，而把工程的可行性報告作為可批性報告來看待。這樣雖然可以節(jié)省工程設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用，但是卻打擊了工程設(shè)計(jì)人員的積極主動性，這樣一來，會對房地產(chǎn)建筑的工程質(zhì)量造成不利影響。
3 加強(qiáng)建筑施工工程工序開展過程中的質(zhì)量監(jiān)控工作
（1）加大現(xiàn)場巡查力度，力爭掌握第一手資料，努力實(shí)現(xiàn)及時控制，對發(fā)生的問題務(wù)必做到早發(fā)現(xiàn)、早糾正，避免積重難返，避免大的返工損失。比如砌體工程中的拉結(jié)筋的檢查，若采取砌體完成后開洞檢查，不僅不易檢查，還有查出問題也難以補(bǔ)救，但在現(xiàn)場巡查中及時予以解決，既能保證質(zhì)量避免較大損失，工程的承包者也能夠接受。還能解決工程施工時遇到的問題。
（2）針對房地產(chǎn)工程的質(zhì)量安全控制，要不斷采取新的方法，才能有效保障工程質(zhì)量安全。針對于前期的施工決策，要進(jìn)行分級審核，審核過程中，通過反復(fù)的校對，對施工方案隨時更正，直到符合實(shí)際要求。當(dāng)然還有加強(qiáng)監(jiān)測的技術(shù)手段，其中包括，審核工程的圖紙、工程的設(shè)計(jì)方案、以及質(zhì)量安全監(jiān)管等。在施工期間，要采取交班制度，對工程的質(zhì)量安全嚴(yán)格把關(guān)，不僅要符號國家質(zhì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)，同時要符合設(shè)計(jì)合同的要求。施工時，針對于較易出現(xiàn)工程質(zhì)量問題的工序，進(jìn)行進(jìn)一步核查。對于較為復(fù)雜的檢測技術(shù)，嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)。施工時的要加強(qiáng)建筑材料的監(jiān)控，這樣一來，不僅能保障原材料的質(zhì)量，同時可以保證進(jìn)行有序的施工，從而不影響施工的進(jìn)度。不僅如此，在對工程材料的驗(yàn)收時，應(yīng)該做到嚴(yán)格核對，才能確保原材料、構(gòu)件等質(zhì)量達(dá)到符合要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)工程完工之后，這就要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對工程的資料進(jìn)行整理，做好各種材料的實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)資料、隱蔽工程記錄、施工記錄等質(zhì)量記錄。
（3）要不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控，就需要進(jìn)行科學(xué)的管理，健全完善的監(jiān)管制度。通過有效的管理手段，對房地產(chǎn)工程進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)。施工時，不僅要做到對工程的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)，同時要對工程的質(zhì)量進(jìn)行全面的管理。在工程監(jiān)管過程中，要結(jié)合施工隊(duì)伍的實(shí)際情況，使之與工程的特點(diǎn)相符，完成工程的質(zhì)量要求。針對對房地產(chǎn)具體的質(zhì)量安全監(jiān)控，要采寫設(shè)計(jì)方案，組織施工人員，明確施工內(nèi)容，以達(dá)到工程所要求的效果和目標(biāo)。施工前期，工程相負(fù)責(zé)人應(yīng)該了解具體情況，從而能夠很好得對工程進(jìn)行監(jiān)管。在施工過程中，分配施工資源，調(diào)動施工人員，完成施工任務(wù)。經(jīng)過不斷核對施工過程，保障房地產(chǎn)工程的質(zhì)量安全。
施工時，要根據(jù)前期的施工方案開始施工。所以針對于施工措施，要進(jìn)行反復(fù)核對，嚴(yán)格把關(guān)，不斷完善。這樣才能保證在施工時有一個合理有效的施工措施。在施工現(xiàn)場要提高施工技術(shù)，保障各個環(huán)節(jié)的有條不紊，規(guī)范施工秩序，合理分配施工器材。施工人員要按要求執(zhí)行施工的具體措施，這樣可以有力地保障工程的質(zhì)量安全。
（4）實(shí)行“三檢制”和檢查驗(yàn)收制度、執(zhí)行過程質(zhì)量執(zhí)行程序，為了能夠使“三檢制”充分發(fā)揮作用，在施工過程中，應(yīng)堅(jiān)持檢查上道工序、保障本道工序、服務(wù)下道工序，做好自檢、互檢、交接檢，堅(jiān)持上道工序不合格就不能轉(zhuǎn)入下道工序的施工原則，這樣一環(huán)扣一環(huán)，環(huán)環(huán)不放松，以工序質(zhì)量確保工程質(zhì)量。
4 結(jié) 語
綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控是尤為重要的。要做到符合各個項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的基點(diǎn)上，不斷提高施工的技術(shù)水平，保障施工原料，對施工的全過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，才能提高施工的質(zhì)量。同時還要做好預(yù)防的工作，把不定因素納入到考慮范圍內(nèi)，做到全面監(jiān)控，對施工的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量安全。
參考文獻(xiàn)
[1]尹萬富.淺論房屋建筑工程施工質(zhì)量控制[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2009（06）.
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險類型復(fù)雜，涉及自然風(fēng)險、競爭風(fēng)險、清算風(fēng)險、流動風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、政策風(fēng)險6個方面內(nèi)容。其中，自然風(fēng)險，又稱不可抗力風(fēng)險，由于驟發(fā)性自然災(zāi)害或惡劣氣候條件，例如：臺風(fēng)、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工時間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。競爭風(fēng)險主要由于房地產(chǎn)市場存在多個相似樓盤引發(fā)激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風(fēng)險，與市場調(diào)研、市場供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風(fēng)險由于樓盤出售價格低于預(yù)期價格造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。
受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過少，市場供求過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易價值高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目資金交易的周期長，一旦貨幣價值有所變動，造成企業(yè)內(nèi)部流動資金不足的變現(xiàn)投資風(fēng)險。政策風(fēng)險主要由于行業(yè)政策變動影響房地產(chǎn)市場造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險，并且政策風(fēng)險的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。此外，按政策類型，政策風(fēng)險可分為政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融改革風(fēng)險、環(huán)保政策風(fēng)險、施工法規(guī)改革風(fēng)險、審批風(fēng)險、法律風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險的產(chǎn)生原因
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險的產(chǎn)生原因包括：（1）回報周期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資回報周期普遍偏長，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險。有統(tǒng)計(jì)資料表明，除房地產(chǎn)開發(fā)投資伴隨開發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項(xiàng)目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長期市場風(fēng)險及資金壓力的能力，客觀完成市場優(yōu)勝劣汰的過程。（2）經(jīng)營活動。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險的主要因素，企業(yè)經(jīng)營活動與經(jīng)營水平、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項(xiàng)目處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營水平不足，缺乏經(jīng)驗(yàn)，無法達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)，直接影響企業(yè)的信譽(yù)及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險，即：一旦借入資金利率過低，企業(yè)以財(cái)務(wù)管理為依托提高利潤率，進(jìn)一步保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；一旦借入資金利率過高，企業(yè)存在效益虧損及負(fù)債過高破產(chǎn)的可能性。（4）財(cái)務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會風(fēng)險。由于國家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風(fēng)險。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。（6）自然風(fēng)險。在人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險的控制措施
1.分析市場行情
在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識別房地產(chǎn)投資風(fēng)險為切入點(diǎn)，做好房地產(chǎn)市場行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場，獲取調(diào)研結(jié)果，
2.做好市場調(diào)研
一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金投入巨大，籌備建設(shè)時間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風(fēng)險因素較多。如何有效控制不確定性投資風(fēng)險，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實(shí)際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅(jiān)持實(shí)事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作，得出詳細(xì)的項(xiàng)目可行性報告，通過計(jì)算、研究、調(diào)查等方法，得出社會效益、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)等項(xiàng)目不確定性風(fēng)險，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資提供強(qiáng)有力的保障。
3.利用投資戰(zhàn)略
房地產(chǎn)市場的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運(yùn)用投?Y戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)一步分散投資風(fēng)險。
4.重視工程監(jiān)管
在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅(jiān)持實(shí)事求是的工作原則，加大對于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進(jìn)科學(xué)的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進(jìn)及施工設(shè)備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認(rèn)識到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實(shí)際控制過程中所面臨的風(fēng)險。同時，及時簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟(jì)利益為前提，進(jìn)一步細(xì)化管理責(zé)任，有助于完成工作目標(biāo)，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風(fēng)險的發(fā)生率，避免延誤施工期限。
5.樹立風(fēng)險意識
一般說來，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對于風(fēng)險意識及風(fēng)險控制的反應(yīng)不強(qiáng)。如何短期內(nèi)轉(zhuǎn)變基層工作人員的意識，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實(shí)際控制的過程中所面臨的主要問題。因此在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)加大對于人才引進(jìn)的重視程度，組織一系列在崗培訓(xùn)，樹立投資風(fēng)險意識，增強(qiáng)工作人員的整體素質(zhì)水平。同時，針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目控制投資風(fēng)險人才短缺的問題，地方政府及相關(guān)部門重視人才培養(yǎng)，出臺相應(yīng)的扶持性政策，以填補(bǔ)長期人才缺口。
一、事前管理階段
所謂事前管理，是指在房地產(chǎn)實(shí)施規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑之前所做的工作，在房地產(chǎn)行業(yè)中往往在立項(xiàng)之初，甚至是項(xiàng)目剛剛有雛形之機(jī)就要做出可行性分析，就地塊的現(xiàn)實(shí)以及當(dāng)?shù)氐那闆r來做出是否可以繼續(xù)推進(jìn)的決定。這個可行性的研究結(jié)果可能決定著未來項(xiàng)目的成敗。一般情況下可行性報告包含了前期設(shè)計(jì)、建筑施工、市場營銷、財(cái)務(wù)稅務(wù)等多學(xué)科的綜合，其中計(jì)算投資、成本、收入，進(jìn)行財(cái)務(wù)評價是其重要組成部分。
財(cái)務(wù)人員參與其中，主要是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報表，計(jì)算評價指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。此外籌劃項(xiàng)目立項(xiàng)以后所需要的資金，包括土地出讓金、建筑配套資金等多方面，還要考慮如何在全局角度調(diào)配資金，更好地利用資金。因多種因素，實(shí)際開發(fā)過程很少有一個自然年度就能完成的，這就要求財(cái)務(wù)人員根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)建設(shè)進(jìn)度來做好整體資金籌劃，如何在初始階段測算準(zhǔn)確資金流量，平衡資金流乃至如何降低資金使用費(fèi)都可能決定著一個項(xiàng)目的成敗與否。在一般情況下，一個項(xiàng)目的費(fèi)用情況包括以下幾部分：
管理費(fèi)用：管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模。因此，應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。銷售費(fèi)用：一般確定在銷售收入的2～3%，銷售費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。稅金：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，相比其他企業(yè)在納稅上有許多特殊的規(guī)定。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額度比較大，相應(yīng)的納稅風(fēng)險也比較大，所以更需要事前做好各個稅種的稅收籌劃，從而達(dá)到節(jié)約稅收支出的目的。因此。在項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位及定價上都要充分考慮稅收因素，否則不但會增加開發(fā)企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，而且還增加購房者在持有和交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。因此，是否是節(jié)稅型住宅將是未來購房者購房的重要標(biāo)準(zhǔn)。舉例而言，普通住宅和非普通住宅的稅負(fù)差異很大，其差別在于在買房時非普通住宅需要繳納4%的契稅，而普通住宅則享受1.5%的優(yōu)惠政策。而這兩類住宅的區(qū)分又和建筑面積以及容積率這些設(shè)計(jì)指標(biāo)息息相關(guān)。由此可見，如果能在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段根據(jù)現(xiàn)有政策做出合理的應(yīng)對，既能避免公司無謂的承擔(dān)高額稅負(fù)，同時也能為將來的銷售創(chuàng)造良好的條件。
二、事中管理階段
事中管理主要是指項(xiàng)目經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)后，進(jìn)入實(shí)際建筑施工階段，直到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用為止。這一階段需要多工種相互配合，應(yīng)該說這一階段也是占據(jù)了開發(fā)單位最多時間、精力和資金的階段。因此，如何在這個環(huán)節(jié)更好地發(fā)揮財(cái)務(wù)工作的作用也是我們一直在研究和努力的方向。
首先我們要明確，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辯證關(guān)系。項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對影響成本的各個階段實(shí)施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)成本的發(fā)生是一個同期過程，涉及了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、售后服務(wù)等開發(fā)全部環(huán)節(jié)。因此，地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。
在事中管理階段財(cái)務(wù)在成本以及利潤核算上掌握一定技巧，也同樣可能會有事半功倍的作用。由于跨年度的核算一個項(xiàng)目的成本利潤兼之稅法與會計(jì)法本身有沖突與矛盾的地方。例如，會計(jì)制度上確定的四項(xiàng)收入確定原則不能完全適用于稅法，稅法上主要按照權(quán)責(zé)發(fā)生制來確定收入，如已開出發(fā)票、貨物已發(fā)出、有合同約定分期付款的按約定的付款期等。盡管稅法和會計(jì)的差異是不可避免的，我們認(rèn)為，從當(dāng)前我們財(cái)務(wù)會計(jì)人員實(shí)際水平和稅務(wù)管理的現(xiàn)狀出發(fā)，必須認(rèn)真考慮降低企業(yè)財(cái)務(wù)核算成本和征納雙方遵從稅法的成本。
開發(fā)企業(yè)建設(shè)的目的最終還是要實(shí)現(xiàn)銷售，很多開發(fā)企業(yè)對銷售的重視往往超過一切，其根源就是因?yàn)殇N售的良與否決定著項(xiàng)目資金何時能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流量為正，也只有到了這個時刻才能緩解公司的資金壓力。財(cái)務(wù)人員在與銷售部門配合收款以及核對資料的同時，銷售環(huán)節(jié)的稅收研究同樣擺在面前，不同的方案可能決定著不同的利潤。
同時，在一個項(xiàng)目開發(fā)過程中，始終存在著資金的流入和流出。在項(xiàng)目后期大量銷售資金實(shí)現(xiàn)回流的同時，如何對資金進(jìn)行合理地全局調(diào)配、運(yùn)用就給財(cái)務(wù)人員提出更高的要求，前一階段是資金的單方面流出，后來階段是有進(jìn)也有出，而且流入會漸漸超過流出速度。現(xiàn)實(shí)中我們通過資金計(jì)劃滾動表來加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控。通過連續(xù)滾動計(jì)劃，來預(yù)計(jì)平衡公司整體資金，從而確保項(xiàng)目安全實(shí)施。
此外，給企業(yè)管理者提供財(cái)務(wù)階段性報表（月、季、年報）以及財(cái)務(wù)分析也是財(cái)務(wù)參與成本管理的一項(xiàng)基本職能。一是通過分析資產(chǎn)負(fù)債表，可以了解公司的財(cái)務(wù)狀況，對公司的償債能力、資本結(jié)構(gòu)是否合理、流動資金充足性等做出判斷。二是通過分析損益表，可以了解分析公司的盈利能力、盈利狀況、經(jīng)營效率，對公司在行業(yè)中的競爭地位、持續(xù)發(fā)展能力做出判斷。三是通過分析現(xiàn)金流量表，可以了解和評價公司獲取現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的能力，并據(jù)以預(yù)測公司未來現(xiàn)金流量、
三、事后管理階段
事后管理主要指項(xiàng)目銷售終結(jié)后項(xiàng)目進(jìn)入決算期，結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“數(shù)量性、集中性、復(fù)雜性”。這一階段同樣與財(cái)務(wù)工作密不可分。項(xiàng)目最終的成果往往要在項(xiàng)目總體決算后才能全面體現(xiàn)出來，這里面除了要研究稅務(wù)問題之外還要做好財(cái)務(wù)整體分析，做好成本歷史數(shù)據(jù)的整理和積累工作。一個項(xiàng)目得失成敗可能也關(guān)系著另一個項(xiàng)目的未來。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；利益最大化
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中涉稅數(shù)額較大的主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，它們也就成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的主要對象。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般要求
1.合法性。所有企業(yè)的納稅籌劃都必須遵守國家稅收法規(guī)、會計(jì)準(zhǔn)則以及其他相關(guān)制度，必須在法律和規(guī)章制度許可范圍內(nèi)操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，規(guī)避法律風(fēng)險。
2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結(jié)果，這就要求企業(yè)不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營角度出發(fā)，并考慮長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略來判斷并選擇最佳方案。
3.充分利用稅收政策。包括稅收優(yōu)惠、稅率分級等。企業(yè)只有在充分熟悉有關(guān)稅收政策的前提下，將企業(yè)的經(jīng)營策略及營銷行為與稅法有機(jī)結(jié)合，才能用足政策；同時根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，足額提取費(fèi)用、攤銷成本，使企業(yè)取得更大的稅后收益。
二、F房地產(chǎn)公司及開發(fā)項(xiàng)目概況
某市F房地產(chǎn)公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，共同開發(fā)普通商品住宅“夢想佳苑”項(xiàng)目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬土地使用權(quán)折價2.7億元（與其取得成本一致），項(xiàng)目建設(shè)期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負(fù)責(zé)解決資金缺口并全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)作以及廣告宣傳，乙公司不承擔(dān)合作公司的虧損風(fēng)險；項(xiàng)目完成后，乙公司獲得7.5萬商品住宅，甲公司獲得19.5萬商品住宅及3萬車庫。
1.預(yù)計(jì)開發(fā)成本及銷售收入
項(xiàng)目預(yù)計(jì)建造總支出8.07億元，商品住宅及車庫各項(xiàng)目建造成本見表1。
項(xiàng)目預(yù)計(jì)期間費(fèi)用：銷售費(fèi)用1200萬元，管理費(fèi)用1295萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用245萬元，合計(jì)2740萬元。
F公司計(jì)劃委托甲公司下設(shè)的裝修公司按照每平方米400元標(biāo)準(zhǔn)對毛坯房進(jìn)行簡單裝修，預(yù)計(jì)裝修成本10800萬元（27×400=10800）。住宅和車庫的銷售均價分別為每平方米4800元、2800元。預(yù)計(jì)銷售額見表2。
2.F公司及乙公司納稅測算
項(xiàng)目開工前，F(xiàn)公司做了一份項(xiàng)目可行性報告，對該項(xiàng)目涉及的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行測算，主要考慮營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其他稅金忽略。
乙公司將15萬土地使用權(quán)以2.7億元轉(zhuǎn)讓給F公司，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)，將商品住宅對外銷售按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。測算如下：
應(yīng)交營業(yè)稅（27000+36000）×5%=3150萬元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加3150×（7%+3%）=315萬元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加3150×2%=63萬元，應(yīng)交印花稅36000×0.05%=18萬元，營業(yè)稅及附加稅費(fèi)合計(jì)3546萬元。
土地增值額（36000270003546）=5454萬元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。
乙公司應(yīng)交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬元。
F公司對外銷售27萬住宅和3萬車庫，需按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)，測算如下：
應(yīng)交營業(yè)稅138000×5%=6900萬元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6900×（7%+3%）=690萬元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6900×2%=138萬元，應(yīng)交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7779萬元。
土地增值稅允許扣除額：地價成本27000萬元，建筑成本35250萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計(jì)扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬元，開發(fā)費(fèi)用5400萬元，裝修費(fèi)用10800萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7779萬元，合計(jì)114339萬元，增值額138000-114339=23661萬元，增值率20.69%，應(yīng)交土地增值稅23661×30%=7098.3萬元。
F公司利潤總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬元，應(yīng)交所得稅28882.7×25%=7220.7萬元。
三、F公司納稅籌劃方案
1.改變公司合作章程，減少納稅環(huán)節(jié)
將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬土地使用權(quán)共同組建有限責(zé)任公司，采取風(fēng)險共擔(dān)，利潤共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤，避免重復(fù)繳納營業(yè)稅。
2.合法控制增值率，實(shí)現(xiàn)適用免稅政策
將業(yè)務(wù)打包給建筑承包商，支付的1500萬元費(fèi)變成建筑安裝成本，不再作為性質(zhì)的開發(fā)費(fèi)用處理，增大作為加計(jì)扣除的建造成本基數(shù)。
利息和間接開發(fā)費(fèi)用數(shù)額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬元，可增加扣除額。
F公司下設(shè)的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購房戶簽訂裝修合同。房價由4800元下調(diào)至4400元，F(xiàn)公司不再收取裝修部分收入，相應(yīng)地不再繳納銷售不動產(chǎn)5%的營業(yè)稅，改由裝修公司按建筑安裝業(yè)3%繳納營業(yè)稅，少交營業(yè)稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬元，可視為按4800元均價銷售商品房的機(jī)會成本。
3.納稅籌劃后的納稅測算
經(jīng)過上述納稅籌劃后，F(xiàn)公司預(yù)計(jì)相關(guān)納稅指標(biāo)測算如下：
營業(yè)收入27×4400+3×2800=127200萬元。
應(yīng)交營業(yè)稅127200×5%=6360萬元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6360×（7%+3%）=636萬元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6360×2%=127.2萬元，應(yīng)交印花稅127200×0.05%=63.6萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7186.8萬元。
土地增值稅允許扣除額：地價成本27000萬元，建筑成本35250+
1500=36750萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計(jì)扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬元，開發(fā)費(fèi)用（27000+36750+
13050）×10%=7680萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7186.8萬元，合計(jì)107026.8萬元，增值額127200-107026.8=20173.2萬元，增值率18.85%，無需繳納土地增值稅。
利潤總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬元，應(yīng)交所得稅36573.2×25%=9143.3萬元。
4.納稅籌劃前后對比分析
納稅籌劃前后相關(guān)稅金對照結(jié)果見表3。
四、結(jié)論
從上表對照結(jié)果看出，納稅籌劃后F公司的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅以及企業(yè)所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬元，節(jié)稅率達(dá)到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤總額大大增加的緣故。所以，此次“夢想佳苑”的納稅籌劃是成功的。
參考文獻(xiàn)：
[1]江為鳳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J].時代經(jīng)貿(mào),2008(7).
[2]劉昀.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的納稅籌劃及案例分析[J].商業(yè)會計(jì),2009(14).
