時間：2023-01-28 13:28:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇租金調(diào)查報告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、調(diào)查報告的基本情況：要寫清貸戶的姓名、年齡、性別、文化程度、家庭成員、住址、從事職業(yè)專業(yè)技能、誠信程度及與信用社業(yè)務(wù)往來信用記錄等。
2、資產(chǎn)負債情況：詳細寫清貸戶家庭固定資產(chǎn)狀況具體細目、數(shù)量、平方面積、座落位置、購建時間、現(xiàn)價值及其它資產(chǎn)機械設(shè)備、名稱、數(shù)量、現(xiàn)價值。負債情況寫清貸款金額，貸款形態(tài)、欠息金額和其它負債等，計算資產(chǎn)負債比例。
3、家庭經(jīng)營情況：寫清貸戶的家庭承包土地面積、種植主要作物，具體畝數(shù)、產(chǎn)量、產(chǎn)值、每畝純經(jīng)濟收入；養(yǎng)殖業(yè)總收入、頭數(shù)、生產(chǎn)周期、周期內(nèi)的產(chǎn)量、產(chǎn)值經(jīng)濟效益；加工業(yè)寫清加工量、經(jīng)濟效益；外出務(wù)工收入等情況；綜合評估客戶全年收入狀況。
4、貸款方式：屬于擔保方式的貸款，寫清擔保人基本情況與資產(chǎn)負債狀態(tài)、分析評估擔保資格、屬于抵押貸款，要寫清抵押物的名稱，存放具體地點、數(shù)量、（房產(chǎn)寫明座落位置結(jié)構(gòu)、間數(shù)、層數(shù)、平方面積寫清占地和建筑面積、附簡易平面圖）估價、還款的來源等。
最后調(diào)查人寫出準確的意見，承擔的責任。簽署集體研究意見，確定第一、二、三責任人，調(diào)查人或信用社不能簽署含糊不清的意見。
二、個體商戶貸款調(diào)查報告格式
1、調(diào)查報告的基本情況：要寫清貸戶的姓名、年齡、性別、文化程度、家庭成員、住址、從事職業(yè)專業(yè)技能、誠信程度等。
2、資產(chǎn)負債情況：詳細寫清貸戶家庭固定資產(chǎn)狀況，具體細目、數(shù)量、平方面積、座落位置、購建時間、現(xiàn)價值及流動資產(chǎn)現(xiàn)貨、應(yīng)收貨款、現(xiàn)金、機械設(shè)備、名稱、數(shù)量、現(xiàn)價值。負債情況寫清貸款金額，貸款形態(tài)、欠息金額和其它負債等，計算資產(chǎn)負債比例。
3、家庭經(jīng)營情況：寫清貸戶的家庭生產(chǎn)經(jīng)營項目、投資規(guī)模、經(jīng)營周期、產(chǎn)值、銷售收入及利潤等情況，全面綜合評估客戶的收入狀況。
4、貸款方式：屬于擔保方式的貸款，寫清擔保人基本情況與資產(chǎn)負債狀態(tài)、分析評估擔保資格;屬于抵押貸款，要寫清抵押物的名稱，存放具體地點、數(shù)量、（房產(chǎn)寫明結(jié)構(gòu)座落位置、間數(shù)、層數(shù)、平方面積寫清占地和建筑面積、附簡易平面圖）估價、還款的來源等。
最后調(diào)查人寫出準確的意見，承擔的責任。報批社簽署集體研究意見，確定第一、二責任人，調(diào)查人或信用社不能簽署含糊不清的意見，否則聯(lián)社不予授理。
三、企業(yè)貸款調(diào)查報告格式
1、企業(yè)的基本情況：企業(yè)名稱、地址、企業(yè)性質(zhì)、注冊資本、法人執(zhí)照、法人代表姓名、性別、年齡、職稱、學歷、專業(yè)年限、誠信程度、領(lǐng)導成員名稱、技術(shù)人員和員工人數(shù)、生產(chǎn)的產(chǎn)品，注冊商標。
2、企業(yè)的資產(chǎn)負債：固定資產(chǎn)分為辦公管理類的固定資產(chǎn)，用于生產(chǎn)方面的固定資產(chǎn)，如廠房、設(shè)備；流動資產(chǎn)分為原材料、產(chǎn)成品、應(yīng)收貨款、現(xiàn)金（含周轉(zhuǎn)金）逐項寫清；無形資產(chǎn)包括土地、商標等；遞延資產(chǎn)、不能變現(xiàn)的待攤費用、租金、裝修費。負債包括銀行借款、民間籌資、應(yīng)付貨款分項寫清、銀行借款寫清所屬行社、貸款金額、貸款形態(tài)、欠息情況。所有者權(quán)益，資產(chǎn)負債比率。
3、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、生產(chǎn)規(guī)模包括設(shè)計規(guī)模和實際規(guī)模、產(chǎn)值、產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售周期、產(chǎn)品銷售形勢和市場的適應(yīng)前景。成本計算分別計算出生產(chǎn)平均成本和綜合平均成本、銷售平均價、產(chǎn)品利潤、實現(xiàn)稅利和純利潤。
4、貸款的可行性分析、資產(chǎn)負債分析、生產(chǎn)周期與流動資金分析、現(xiàn)金流量分析、資金的分布分析、生產(chǎn)與銷售分析，這些項目要采用比較、趨勢、指標分析方式進行分析，全面評估分析貸款的風險與否，還款的保證和來源，提出負責性的調(diào)查結(jié)論、貸出與否、準貸金額、采用貸款方式（按第一項第5條寫清）、貸款期限、調(diào)查人所承擔的責任。
5、報批貸款信用社簽署集體研究意見，按規(guī)定確定第一、第二責任人。1、著力點要明確：
首先，要深入調(diào)查，占有材料。這是寫好調(diào)查報告的基礎(chǔ)和先決條件。為此，就應(yīng)該親自了解第一手材料。既要了解“面”上的材料，又要了解“點”上的材料；既要了解正面材料，又要了解反而材料；既要了解現(xiàn)實材料，又要了解歷史材料。如上例中，同學們就要認真回顧平時手頭搜集到的有關(guān)于“勤儉是美德，是事業(yè)成功的重要因素，奢侈浪費導致事業(yè)失敗”方面的詳細資料。
其次，要認真分析，找出規(guī)律。這是調(diào)查的目的。在占有大量材料的基礎(chǔ)上，要“去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里”地
總結(jié)出事物的規(guī)律。此例中，除了要有具體的事例或數(shù)據(jù)外，還要對占有的資料分門別類加以總結(jié)，如以“盲目攀比，鋪張浪費”、“勤勞節(jié)儉、合理消費”為門類加以歸納，從中找出規(guī)律性。
仲量聯(lián)行認為，即便當前創(chuàng)業(yè)熱潮有所冷卻，且P2P行業(yè)的泡沫正被擠出，但由于整體環(huán)境向好，并不會影響這部分需求的延續(xù)。預計在2016年，這兩部分需求仍將是北京寫字樓市場的重要力量。
供應(yīng)大、租金高、空置率低
高力國際的報告顯示，2015年，中國主要城市的寫字樓物業(yè)市場持續(xù)快速擴張，總面積近400萬平方米的57個新項目落成，新供應(yīng)量巨大。北京地區(qū)則有5個甲級寫字樓項目于2015年完工入市，市場總存量同比增長6.6%，至約560萬平方米。
高力國際的《華北市場年度總結(jié)》顯示，截至2015年年末，北京甲級寫字樓市場的平均租金同比上漲2.3%，每月每平方米達到331.6元。
“北京蟬聯(lián)了中國甲級寫字樓物業(yè)租金最貴之都。”高力國際中國區(qū)研究部董事謝靖宇說。盡管上海甲級寫字樓租金同比增長高攀至9.1%，達到自2008年第三季度以來的峰值，但308.1元每月每平方米的租金仍落后北京。
盡管供應(yīng)量大，租金貴，戴德梁行北中國區(qū)寫字樓―企業(yè)服務(wù)部主管嚴區(qū)海向記者列出的數(shù)據(jù)仍顯示出北京穩(wěn)定、良好的寫字樓市場現(xiàn)狀：“就整體市場而言，盡管2015年北京寫字樓市場新增供應(yīng)較2014年全年上漲120%，但截至2015年第四季度北京全市甲級寫字樓空置率依然只有5.1%，同比僅增加了0.4個百分點。”
從宏觀角度來看，北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示， 2015年北京經(jīng)濟增長放緩，前三季度全市生產(chǎn)總值同比增長6.7%，較2014年同期下滑0.6個百分點，而與寫字樓需求緊密相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長8.1%，增速提高0.7個百分點，有力支撐了北京寫字樓市場。
以北京為代表的中國一線城市寫字樓市場發(fā)展興盛，也成為投資人眼中的香餑餑。2015年錄得4宗寫字樓整售成交，其中，中國信達以人民幣105億元從國浩（中國）收購位于東直門優(yōu)越地段的國盛中心，是北京近10年以來成交金額最大的整售交易。 北京甲級寫字樓物業(yè)入市項目統(tǒng)計（2014-2016）數(shù)據(jù)來源：高力國際華北區(qū)研究部
“像北京、上海等一線城市都是投資人和投資機構(gòu)偏愛的地方，2015年上海寫字樓投資市場上就完成了654億元的交易。”謝靖宇告訴記者，從內(nèi)部因素來看，由于二線城市供大于求的現(xiàn)象嚴重，導致投資人轉(zhuǎn)回一線市場，而外部因素則是近兩三年，專注于投資中國房地產(chǎn)的國外投資人已完成人民幣基金的募集，需要投入市場。
金融、高科技企業(yè)成租賃主力
北京寫字樓最貴的區(qū)域非金融街莫屬，達到每平方米每月人民幣535.2元。2015年年中，世邦魏理仕研究部的《全球優(yōu)質(zhì)寫字樓租用成本調(diào)查報告》中顯示，金融街及北京CBD分列全球租用成本最高寫字樓的第三、四位。盡管中國的經(jīng)濟增速有所放緩，在北京金融街，國內(nèi)公司尤其是金融公司對寫字樓的需求旺盛，加上未來三年供應(yīng)有限，該區(qū)域的租金還將保持堅挺。
縱觀2015年的市場成交，分行業(yè)看， 由于近年來P2P、理財?shù)裙景l(fā)展迅速，金融行業(yè)成為甲級寫字樓租賃市場上最大的需求來源，占到全年總需求的34%。
但同時，由于其不穩(wěn)定性帶來的潛在風險，其中最為活躍的新興金融公司也逐漸受到越來越多的優(yōu)質(zhì)項目業(yè)主的排斥。位于成熟子市場比如CBD區(qū)域的項目業(yè)主，對p2p借貸公司愈發(fā)謹慎。“盡管此類產(chǎn)業(yè)租戶并不在北京甲級辦公樓中占較大的份額，最近備受關(guān)注的一家大型p2p公司被調(diào)查的事件也讓業(yè)主方提高警惕，特別是在當前不明朗的市場環(huán)境中。”
仲量聯(lián)行的研究表明只有2.5%的甲級辦公樓面積由500平方米以下的小型內(nèi)資金融公司承租，其中包括p2p公司。另一大需求來源則是IT及高科技公司，占到全年總需求的25%。內(nèi)資企業(yè)依舊主導需求，占到全年總成交的七成。
需求去中心化趨勢明顯
展望2016年，多家機構(gòu)表示，寫字樓新增供應(yīng)量將翻番，預計一線、二線城市的空置率將有所攀升。
據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年北京整體市場將迎來近137萬平方米的新增供應(yīng)，其中核心商圈占55%，達75.8萬平方米。戴德梁行北中國區(qū)研究部主管陸明表示：“假如整體市場大量新增供應(yīng)短期內(nèi)無法被消化，個別開發(fā)商可能會采用臨時調(diào)整租金的方式來吸引租戶，屆時，全市平均租金或?qū)⒗^續(xù)小幅下滑。而核心商圈則憑借優(yōu)越的地理位置，優(yōu)質(zhì)項目依然會受到租戶的青睞，較高的預租率和較快的去化速度，致使市場供需相對平衡，租金預計將繼續(xù)保持穩(wěn)定。”
從市場動態(tài)方面看，在現(xiàn)有辦公樓可租面積相對有限的前提下，核心商圈租金居高不下，加之近郊區(qū)域經(jīng)濟及基礎(chǔ)設(shè)施快速發(fā)展，不少企業(yè)在考慮重新選址時，除了選擇像望京、亦莊、豐臺等新興商圈寫字樓外，價格較低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也成為他們的選擇之一。預計將進一步加快寫字樓市場的去中心趨勢。
舊金山與紐約被中國人視為在美投資的卓越首選。今年，受到舊金山地稀影響，拿
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舊金山與紐約被中國人視為在美投資的卓越首選。今年，受到舊金山地稀影響，拿到新房開發(fā)的建造商少之又少，盡管如此，舊金山的每平方英尺住宅均價仍比紐約低，最高值在1900美元一平方英尺，紐約的造“漲”架勢已高過舊金山。舊金山的部分黃金地區(qū)的房價前景無限，還有待投資者去發(fā)掘更多的升值潛力。因為IT工程師、創(chuàng)業(yè)者及風險資本的集中，舊金山正在取代紐約的華爾街成為最吸引野心勃勃的求職者的地區(qū)。
從分析新住宅的預計回報率、租金率、高入住率、預計租金增長率等方面，舊金山已超越紐約。在諸多原因里，有三點最為突出：其一，舊金山的預計回報率在2.5%到3.5%，相比于紐約的最高值多出0.5%。不難看出舊金山投資回報率最高，加上轉(zhuǎn)手撬動二手房的樓花兌現(xiàn)率與房屋需求量總是求大于供的關(guān)系，所以保值性而言位居第一。舊金山更沒有某些紐約黃金地段的合作公寓那樣名不正言不順，名義上是“業(yè)主”實際只擁有永久專屬租約，而且購買門檻甚高，有些不允許出租，調(diào)查買家身份等。其二，舊金山房租租金中位數(shù)是3460美元；其次是紐約的3100美元。舊金山的索瑪（又稱：市場街南區(qū)，South of Market，簡稱SoMa）和俄羅斯山（Russian Hill）這兩區(qū)的房租中位數(shù)是該城市最高的，分別為3600美元與3599美元。其三，高入住率與預計租金增長率遠勝過于紐約。它們分別是97%和6.4%，紐約的租金增長率呈現(xiàn)疲軟，因為人口遷徙等原因，有望租金增長率只達3.8%。（以上數(shù)據(jù)披露自仲量聯(lián)行今年）
沒有哪個行業(yè)像科技行業(yè)這樣，制造出如此之多的喧囂和希望。今年最新顯示，舊金山大都市地區(qū)的薪水中值為81700美元，各大科技巨頭及眾多的創(chuàng)業(yè)公司為德才兼?zhèn)涞膖ech geeks 提供大量的高薪工作崗位。舊金山商會會長兼首席執(zhí)行長官Bob Linscheid 透露，2001年以來，舊金山的工作崗位增加到了76000個。絕大部分來自高科技與醫(yī)療保健行業(yè)。因為生活成本和交通便利等問題遠不及與舊金山市區(qū)那樣的方便，所以至此看來該地人口的流動量將呈上升趨勢。硅谷和舊金山兩區(qū)沒有像紐約那樣流失人才，反而從紐約遷徙到加州的移民數(shù)量達到了自2006年以來的最高水平。（以上數(shù)據(jù)來自福布斯）
回顧下當今上海房價，以當下最熱門亦飽受爭議的閘北區(qū)為例，閘北地標――彭浦新村可是著名的黑暗料理一條街的代名詞。以前并沒有受到很多人的青睞，而現(xiàn)在的閘北搖身一變?yōu)殪o安區(qū)，最近出版的《閘北報》顯示確認閘北、靜安兩區(qū)將實施合并，閘北的房價就出現(xiàn)了很多“跳價”上漲的情況。再合并后新閘北地區(qū)的新開樓盤價已上調(diào)至7-8萬元每平米，原本該地區(qū)的均價僅有4.5-5萬元，以90平米的公寓為例租金回報在每月人民幣8000元左右。恰恰令人驚嘆的是這相同均價完全可以堪比在舊金山的城中盛事地帶――Mission Bay，但是它以相同的面積出租到市場上的租金則為每月4500美元左右。 這塊“熱土”為何如此搶手
根據(jù)加州經(jīng)紀人協(xié)會2015年8月15日的調(diào)查報告顯示，在8月份，舊金山房屋中位數(shù)約為124.2萬美元，較去年同期增長26.9%，然而成交房屋量卻比去年同期減少11.4%。待售房銷售周期指數(shù)是1.8，代表從賣家掛牌到房子賣出只需要1.8個月，是加州平均待售房銷售周期指數(shù)的一半。顯示了舊金山供遠跟不上求的房屋短缺現(xiàn)象。一般民眾追捧獨棟別墅，然而在8月里，新建獨棟別墅的申請表卻一個都沒有，顯示了新建房屋也遠遠追不上建的現(xiàn)況。漸漸地，買房新軍――高科技新貴們將眼光投到時尚獨特生活風格的公寓，即我們所稱的Condo，無論從購房與租賃市場看來，這些高新一族都是主要消費群。
很多人疑問為何舊金山房屋買賣這么緊張？這與舊金山地理位置優(yōu)越、氣候四季溫和、經(jīng)濟蓬勃發(fā)達、多元文化豐富、人文歷史悠久有著莫大淵源。加州是全美人民，乃至全球移民心中絕佳的居住地，而舊金山又是加州城市中最熱門的。縱觀全球條件相仿的大都市，如英國倫敦、法國巴黎、日本東京、中國香港等等，舊金山的經(jīng)濟實力有過之而無不及，但地產(chǎn)房價卻沒有那么高。過去金融海嘯期間，市政府重心傾向刺激經(jīng)濟，鼓勵高新科技公司從舊金山灣區(qū)南端的硅谷搬到舊金山，許多高科技新貴也為了追求舊金山特有的多元文化而紛紛搬到舊金山居住，形成舊金山特有的公司大巴每天早晚穿梭繁華鬧市接送員工上下班的現(xiàn)象。
許多大企業(yè)也喜歡大城市，比如Pinterest、Zynga、Yelp、Square、Salesforce等，都將公司總部設(shè)在了靠近硅谷的舊金山。在城市中辦公還有更好的生活優(yōu)勢，不同于之前的那一輩人，現(xiàn)在的年輕科技工作者大都不想買房子買車，他們喜歡住在市中心，這樣交通、娛樂都很便利。有一位高科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)者曾經(jīng)這么說：“為了緩解工作的壓力，我們來到了市區(qū)，這對我們的開發(fā)人員有好處，這里有很多酒吧和餐館。” 如今技術(shù)進步了，大部分科技企業(yè)不再需要工廠，而且隨著云端技術(shù)的普及，大量的新型創(chuàng)業(yè)企業(yè)涌現(xiàn)，他們不需要大型辦公地點，團隊人數(shù)也不多。另外，大部分消費者都在城市，當有問題需要解決的時候，城市內(nèi)的售后人員甚至可以登門提供解決方案。與此同時，高科技產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)與之前相比所涉及到的學科更多，成功的企業(yè)一般都專注多個技術(shù)和多個領(lǐng)域。
價格比拼
舊金山市分布的區(qū)域不同，所處的房價也有區(qū)別。 以價格區(qū)間劃分，按照70萬-100萬美元價格鎖定搜索為多帕奇區(qū)（Dogpatch）、教會區(qū)（Mission），皆是工業(yè)區(qū)的前身，隨著發(fā)展打造成另一片天地，酒吧潮區(qū)、自制紅酒工作坊、工藝品、獨特家具等應(yīng)有盡有。特別是Mission很多小巷涂鴉全美聞名，炫酷酒吧生生不息。其中，該區(qū)的SOMA是當之無愧的“吸金王”，是全舊金山租金最貴的潮街地帶之一，名媛名流的最愛地。
北京CBD在全球最貴租金榜單上的排名已迅速升至全球第四位，而香港中環(huán)地區(qū)的辦公樓租金已經(jīng)超過了倫敦西區(qū)，成為全球第一。
世邦魏理仕日前的全球《優(yōu)質(zhì)辦公樓租用成本》半年度調(diào)查報告顯示，亞太地區(qū)在全球十大最昂貴商業(yè)地產(chǎn)市場中占有明顯優(yōu)勢。
租金上漲
2012年下半年，世邦魏理仕追蹤了全球133個市場的優(yōu)質(zhì)辦公樓的租用成本。在50大租金最昂貴的市場榜單上，19個市場位于歐洲、中東和非洲地區(qū)；18個市場位于亞太地區(qū)；13個位于美洲。
調(diào)查結(jié)果顯示，位列榜首的香港中環(huán)地區(qū)總體租用成本，達到每年每平方米2841.76美元，超過了倫敦西區(qū)的每年每平方米2366.09美元。在這張租金最貴的辦公樓市場榜單上，東京位居第三，第四和第五位的分別是北京中央商務(wù)區(qū)和新德里中央商務(wù)區(qū)。位于前十強的亞太地區(qū)其它市場還有北京金融街和香港西九龍。
世邦魏理仕首席經(jīng)濟學家雷蒙德·托特表示，由于受到歐洲債務(wù)危機、新興市場增速放緩及美國“財政懸崖”引起的普遍不確定性等因素的影響，全球辦公樓市場的復蘇在過去一年中有所減緩。但供不應(yīng)求的市場環(huán)境、對于優(yōu)質(zhì)辦公樓的強勁需求以及有限的新增供應(yīng)量等因素，仍繼續(xù)推高了全球許多優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的租用成本。數(shù)據(jù)顯示，盡管經(jīng)濟逆風襲來，但去年全球辦公樓總體租用成本仍平均增長了2.1%。
就北京而言，2012年北京甲級寫字樓的租金已經(jīng)連續(xù)十二個季度實現(xiàn)增長，全年增幅17.1%，雖然較2011年的41.4%增幅大幅下降，但仍遠高于香港和上海，這兩個城市同期分別實現(xiàn)了3.6%和2.2%的租金增幅。2012年四季度，北京市場平均租金再創(chuàng)歷史新高，達到每月每平方米343.5元人民幣，而北京高檔寫字樓空置率則創(chuàng)下1995年以來的新低。
據(jù)了解，2010年之前，北京寫字樓租金還處于相對平穩(wěn)的水平，普通甲級寫字樓的租金維持在180至200元/月/平方米，國貿(mào)的頂級寫字樓也只不過500元/月/平方米。2008年和2009年，由于金融危機以及北京寫字樓新增供應(yīng)面積的大量入市，其租金一度接近歷史最低點。但是2011年以后，北京甲級寫字樓租金便呈現(xiàn)了成倍上漲的態(tài)勢。
據(jù)北京中原市場研究部監(jiān)測的寫字樓數(shù)據(jù)顯示，2012年10月北京甲級寫字樓租金為413.50元/平方米/月，而這一數(shù)據(jù)在年初為350元。
目前北京主要有六大寫字樓區(qū)域，分別為CBD區(qū)域、金融街區(qū)域、東長安街區(qū)域、燕莎區(qū)域、東二環(huán)區(qū)域和中關(guān)村區(qū)域。其中，金融街和CBD區(qū)域因為地理位置的優(yōu)越，云集了更多的知名公司，租金價格在寫字樓市場中也位列前兩位。金融街曾一度主導著北京寫字樓市場的風向標，但從2010年第三季度開始，CBD的甲級寫字樓平均租金已超過金融街，成為北京寫字樓市場租金最高的區(qū)域。
對此，有專家表示，金融街的寫字樓以大面積出租為主，總價動輒上億元，平均價格也就有更大的商討空間，而CBD區(qū)域內(nèi)有不少中小公司，承租的寫字樓面積不大，單價也相對較高。
以2012年10月為例，CBD區(qū)域的建國門、國貿(mào)、燕莎等東部商圈甲級寫字樓租金漲幅明顯。建國門商圈租金價格為544.11元/平方米/月，環(huán)比上漲7.72%；國貿(mào)商圈租金價格為463.69元/平方米/月，環(huán)比上漲3.73%；燕莎商圈租金價格為352.42元/平方米/月，環(huán)比上漲1.30%。
企業(yè)搬離
當寫字樓租金迅猛飆升，連英特爾和惠普這樣的世界500強企業(yè)也不得不從北京CBD搬出。而一些中小型的高新技術(shù)企業(yè)，更是不堪運營成本上漲重負，正在醞釀撤離北京。
在業(yè)內(nèi)人士看來，寫字樓租金的連續(xù)上漲，加之長期經(jīng)濟高速發(fā)展造成的資源緊張，直接帶來土地、勞動力、水、電等要素成本大幅上升，劇增的運營成本逼迫很多企業(yè)搬出核心商圈，甚至逃離北京。
之前，英特爾中國公司的辦公地點還在國貿(mào)嘉里中心的5、6、7三層樓，但如今英特爾已從嘉里中心搬至北三環(huán)的環(huán)球貿(mào)易中心。無獨有偶，同在CBD的甲骨文亦把部分辦公面積搬到了上地，惠普、奧林巴斯和燕寶汽車則部分遷址酒仙橋區(qū)域。
此前，CBD作為北京最大的黃金商圈，包括世界500強在內(nèi)的大部分駐京公司樂于在此扎堆。數(shù)據(jù)顯示，CBD區(qū)域內(nèi)聚集了近500家跨國公司、800余家外資企業(yè)、500余家外國駐京代表機構(gòu)，以及中外律師、會計師、金融投資等中介服務(wù)機構(gòu)近200家。
然而，近兩年來，像英特爾、甲骨文這樣的不少全球知名企業(yè)紛紛撤離，開始向非核心商圈擴散。北京上地、望京、石景山等區(qū)域，成為目前大企業(yè)青睞的辦公新址。
眾多大企業(yè)搬出CBD，源于這一區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸾鼉赡甑寞倽q。頂級的寫字樓國貿(mào)三期租金已與香港頂級寫字樓租金相當，最高報價甚至達到1200元/平方米/月。
戴德梁行方面表示，由于鮮有新項目入市，加之租金增幅較大，北京核心商圈吸引力已不比從前，原有租戶為了尋求充足租賃空間以及較低廉的租金價格，開始向周邊區(qū)域突圍。
與上述世界500強撤離CBD的原因類似，一些更小的企業(yè)，難以承受高租金之重，甚至選擇逃離北京城，這其中要以高新技術(shù)企業(yè)為甚。北京的先鋒教育網(wǎng)、清華陽光能源開發(fā)、水晶石數(shù)字科技股份有限公司等十余個科技企業(yè)去年集體出走，南下無錫等地為企業(yè)選址。
不過，即使這些企業(yè)撤離，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓依然“一屋難求”。以CBD區(qū)域為例，大企業(yè)搬離之后，留下的空缺很快被律師事務(wù)所、金融機構(gòu)等新的進入者填補。
據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，目前CBD甲級寫字樓中，出租率最低的也達到了90%，而其他甲級寫字樓出租率都在95%以上。
需求強勁、供應(yīng)量減少的供需失衡現(xiàn)象，致使北京寫字樓租金不斷攀升。專家表示，2012年年初以來，北京幾乎沒有新的甲級寫字樓項目竣工，而多數(shù)優(yōu)質(zhì)寫字樓已接近滿租，沒有太多空置面積滿足新增需求，因此北京寫字樓租金漲幅如此之大。
雖然近兩年來，商業(yè)物業(yè)的土地出讓密集，尤其是CBD區(qū)域和望京區(qū)域，出讓了十余塊商業(yè)用地，寫字樓開工面積大幅增長。但這些優(yōu)質(zhì)寫字樓完工并投入市場，預計會在2015年至2016年之間。所以說，眼前寫字樓的新增供應(yīng)不能滿足市場需求。
供應(yīng)不足，需求保持平穩(wěn)。這一現(xiàn)象導致寫字樓租賃進入業(yè)主主導的市場，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租戶在租賃時不但沒有任何議價能力，也幾乎無法提出其他的談判條件。
記者從研究機構(gòu)了解到，2012年內(nèi)資企業(yè)在寫字樓租賃市場中再次扮演了重要角色，超過60%的甲級寫字樓租賃由內(nèi)資企業(yè)完成。目前主導寫字樓租賃市場的內(nèi)資企業(yè)主要包括能源企業(yè)、金融機構(gòu)、保險公司等，有些企業(yè)不但租賃部分甲級寫字樓，甚至還自己購買物業(yè)。
有關(guān)專家表示，在目前房地產(chǎn)市場整體受到調(diào)控，資金緊張的情況下，不可否認相比普通的開發(fā)商來說，央企、國企在融資渠道方面更具優(yōu)勢，在這個過程中，加大房產(chǎn)持有力度，或是轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，都是很自然的選擇。同時，隨著中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型步伐加快，中資企業(yè)高速發(fā)展，不少企業(yè)傾向于在北京設(shè)立總部或辦公室，而CBD區(qū)域往往是這些企業(yè)的首選。
相關(guān)部門預計2013年北京將有4個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目落成，為市場提供約38.6萬平方米寫字樓面積。重點區(qū)域CBD只有一個項目落成，金融街和中關(guān)村則沒有新項目落成，供應(yīng)將持續(xù)緊張。
產(chǎn)業(yè)升級
另一方面，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來看，北京CBD租金高企的背后，還有著產(chǎn)業(yè)升級換代的背景因素。
聚集眾多世界500強企業(yè)和國際金融總部的北京CBD，今后將被打造成為具有全球影響力的國際金融城。
“建設(shè)國際金融城，不是將原有建筑推倒重建，而是深化北京CBD的頂層設(shè)計，進一步提升和優(yōu)化空間布局，提高國際金融資本的集聚能力和配置能力，實現(xiàn)不同金融業(yè)務(wù)的分門別類聚集。”朝陽區(qū)金融辦相關(guān)負責人介紹。
入駐國際金融城的金融企業(yè)將以金融行業(yè)內(nèi)標志性金融機構(gòu)總部和各類外資金融機構(gòu)為重點，凸顯北京CBD的國際化特征，重點發(fā)展高端金融業(yè)態(tài)，力爭用十年的時間建成具有全球影響力的國際金融城。
近年來，朝陽區(qū)金融產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，并逐步形成以國際金融為龍頭、總部經(jīng)濟為主要特征的產(chǎn)業(yè)格局。以CBD為代表的朝陽區(qū)已經(jīng)成為國際金融機構(gòu)聚集度最高、外資金融機構(gòu)最齊全的區(qū)域之一。全市過半外資金融機構(gòu)匯集朝陽，國際金融機構(gòu)聚集區(qū)的功能定位已基本形成。
截至目前，該區(qū)共有各類金融機構(gòu)1308家，其中外資金融機構(gòu)277家，約占全市65%；法人金融機構(gòu)259家，占北京市三分之一。北京市100%的外資再保險公司和外資汽車金融公司、57%的外資法人銀行、82%的外資保險公司總部、71%的國際證券交易所代表處，以及世界銀行、國際貨幣基金組織、亞洲開發(fā)銀行等國際金融機構(gòu)和國際金融組織齊聚朝陽。2012年前三季度，金融業(yè)區(qū)級收入同比增長30%；金融業(yè)營業(yè)收入超過1100億元，資產(chǎn)規(guī)模超過20000億元，同比增長20%。金融業(yè)已成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。
“可以說，國際金融機構(gòu)的不斷集聚，使得北京CBD作為首都國際金融機構(gòu)聚集區(qū)的功能定位基本形成。”朝陽區(qū)委副書記、區(qū)長吳桂英說。
為建設(shè)具有全球影響力的國際金融城，朝陽區(qū)政府出臺多項政策，通過完善的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策，良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的高端服務(wù)，吸引并扶持各類金融機構(gòu)的入駐以及高端國際金融業(yè)務(wù)在朝陽區(qū)的發(fā)展，實現(xiàn)該區(qū)在全球國際金融領(lǐng)域舉足輕重的金融地位。
在發(fā)展規(guī)劃方面，朝陽區(qū)將著力打造“一區(qū)兩園”的金融空間布局，加快發(fā)展北京CBD核心區(qū)、東擴區(qū)和金盞金融服務(wù)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面推進金融前臺后臺互相依存，協(xié)同發(fā)展的功能互動，強化朝陽區(qū)作為首都唯一擁有金融前臺、后臺的區(qū)域優(yōu)勢，按照國際標準、全球領(lǐng)先的需求，全力推進國際金融城的建設(shè)。
在優(yōu)惠政策方面，近年來朝陽區(qū)不斷提高對金融機構(gòu)總部、分行分公司等的購房、租房等政策獎勵標準，擴大了政策補貼范圍，加大了對金融產(chǎn)業(yè)的支持力度。2006年至今，為駐區(qū)金融機構(gòu)累計兌現(xiàn)政策345家次，補貼金額達6.53億元人民幣。同時，為駐區(qū)企業(yè)積極爭取國家先試先行政策的試點，北京CBD跨國公司外匯管理改革試點獲得國家外匯管理部門的原則通過，在跨國公司資金統(tǒng)一運營、跨境往來等多方面均有較大突破。
在發(fā)展環(huán)境方面，朝陽區(qū)始終堅持為標志性金融機構(gòu)總部提供專業(yè)定制樓宇；完善了路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和交通配套設(shè)施；加快優(yōu)質(zhì)教育資源、醫(yī)療資源的引進聚集；逐步實現(xiàn)與國際金融資源的多處對接，加快國際金融機構(gòu)、資金、人才、信息、創(chuàng)新、政策、服務(wù)、合作等要素的聚集，健全中介服務(wù)和行業(yè)自律組織體系，促使產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境良性發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房屋租賃；管理；市場；缺陷；加強
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-00-01
日前，我國的房屋租賃市場越來越紅火，但由于相關(guān)管理工作不到位等帶來了一些問題。因此，如何在房屋租賃管理方面進行加強成了難題。
一、房屋租賃管理缺陷
1.房屋租賃管理的立法落后
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房屋租賃市場也有新發(fā)展，但在這種新發(fā)展中不斷的有新問題新情況出現(xiàn)，而相應(yīng)的法律、法規(guī)卻沒有很好的與之配合，建立法律、法規(guī)存在一定的滯后性。而立法工作的滯后，給房屋租賃管理工作帶來了難題。并且有關(guān)的房產(chǎn)管理部門對促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意識比較淡薄，比如說，對于集體土地上的房屋租賃，大多以支付租金的方式存在，而缺少必要的租賃形式多樣化。因此，房管立法的滯后是阻礙房屋租賃市場發(fā)展的一項重要因素。
2.房屋租賃合同不規(guī)范，誠信還缺陷
就目前房屋租賃管理中出現(xiàn)的問題而言，出現(xiàn)次數(shù)最多的問題是合同糾紛，比如說由于租金價格的不合理而引起的糾紛，在房屋租賃過程中大部分房產(chǎn)中介機構(gòu)采取的是口頭定價的形式，沒有參照有關(guān)房屋評估市場法進行合理定價，表現(xiàn)在租金上不是過高就是過低。
再加之沒有簽訂相對正式的合同，容易導致由于租金價格而引起糾紛。另外，在房屋租賃過程中存在沒有遵照《合同法》相關(guān)規(guī)定訂立合同的行為，因此，這就造成在房屋租賃管理方面的混亂。
近年來隨著房屋租賃市場的逐漸壯大，便出現(xiàn)了一些不法的投機分子，他們并不具備房屋中介的營業(yè)執(zhí)照，也不具備房屋管理部門頒發(fā)的相關(guān)資質(zhì)，實屬無證無照經(jīng)營，他們主要通過在網(wǎng)站，報紙上張貼虛假房屋租賃廣告，提供假房源，假電話，騙取客戶的信任，與之簽訂合同，騙取中介費或定金等。幾乎每個城市都會有這樣的中介存在，有些租客寧愿自己尋找房源也不愿意信任中介。以上情況從不同角度證明房產(chǎn)行業(yè)缺乏誠信，這都是房屋租賃管理所急需解決的問題。
3.房屋租賃管理體系無序
目前我國在房屋租賃管理方面還沒有一套完整體系出現(xiàn)，規(guī)范化、專業(yè)化的房屋租賃道路勢在必行，因此在雜亂無序的房屋中介市場中需要規(guī)范的市場秩序。同時，我們也可以清楚地看到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理模式相對單一，導致了房地產(chǎn)租賃市場的管理模式相對單一，成為制約房屋租賃管理系統(tǒng)的根本原因。
4.房屋租賃市場的價格指導缺乏
在市場上往往會存在一些房屋為了躲避政府的管理，便沒有到制定的管理部門辦理相關(guān)的登記手續(xù)，這就會導致房屋的出租方自行抬高或者降低房價，造成很多房屋不能隨行就市，最終損害到出租者或承租者的利益。
二、加強措施
1.健全房屋租賃市場有關(guān)政策法法規(guī)
首先，在房屋租賃管理內(nèi)部的相關(guān)政策法規(guī)存在一定的矛盾與沖突。需要盡快的對這些矛盾及沖突盡快的消除，以避免在執(zhí)行法律的過程中出現(xiàn)不必要的糾紛；還有就是關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租問題，需要盡快對其中的涉法問題進行明確，比如說明確哪些房屋可以轉(zhuǎn)租，哪些房屋不可轉(zhuǎn)租；雖然目前還不允許公租房轉(zhuǎn)租，但在私下仍存在大量的私自轉(zhuǎn)租的形式，都需要有相關(guān)的政策出臺。
其次，房屋租賃服務(wù)市場的監(jiān)管力度應(yīng)該加大。增強對服務(wù)市場的監(jiān)管，是培育和發(fā)展市場的先行條件，對規(guī)范房租租賃服務(wù)市場起到了舉足輕重的作用。就目前形勢而言，應(yīng)該從三個方面來加強房屋租賃監(jiān)管：第一，收取租賃管理費，應(yīng)該嚴格參照相關(guān)政策規(guī)定，收取房屋租賃活動的稅費；其二，加強對租賃糾紛問題的管理，第三，各部門應(yīng)該形成有機的配合。
2.強化信息化租賃管理體系的建立
運用科學的技術(shù)來完善房屋租賃管理系統(tǒng)，目前，在我國應(yīng)有相對完善的房屋租賃管理系統(tǒng)出現(xiàn)。這個系統(tǒng)主要由房屋租賃合同管理、租金管理、押金管理、統(tǒng)計報表、系統(tǒng)管理、房屋管理、業(yè)主信息、客戶管理等多方面共同構(gòu)成，不僅是出租、收款、統(tǒng)計、提醒等各方面的有效結(jié)合，也提高了房屋租賃管理中的工作效率。
建立有效的信息化租賃管理體系可以實現(xiàn)自動化與信息化的有效組合。首先，應(yīng)該確保租賃信息可以全天候的顯示，并對物業(yè)收費等相關(guān)收費實行智能自動的計算，以此來得出精確的收費內(nèi)容及數(shù)量，只有這樣才能確保各項工作可以有序自動的開展，與此同時還應(yīng)該投入人文關(guān)懷，只有這樣才能淡化自動化的機械性，才能讓房屋租賃的租賃系統(tǒng)真正地走向房屋租賃者，將人性化的服務(wù)注入管理中。其次，就軟件的運用，在管理及使用過程中都應(yīng)該盡量簡化，采取圖形導航等形式，不僅可以方便管理者的日常使用管理，也可以方便用戶使用。最后，就房屋租賃的管理者而言，應(yīng)該對房屋租賃市場實施科學有效的管理，而管理的實現(xiàn)就需要依靠信息化的管理系統(tǒng)，結(jié)合市場需求以及自身管理需要來設(shè)置收費項目及收費標準，以確保信息化系統(tǒng)可以與當?shù)胤课葑赓U市場需求保持一致。
3.加強機構(gòu)建設(shè)，政府還要給予財政支持
房屋租賃管理目前主要由租賃管理處，以及產(chǎn)權(quán)管理的相關(guān)科室管理。實踐證明，在實行內(nèi)設(shè)科室管理方式的城市里，房屋租賃管理是相對落后的，因此建立在各個城市設(shè)立相對獨立的租賃管理機構(gòu)來負責對房屋租賃的管理，只有這樣才能有效地推進房屋租賃管理的發(fā)展。
房屋租賃管理是一項非常繁瑣且復雜的系統(tǒng)工程，由于我國在這方面的法律規(guī)定較少，所以單靠一個部門很難形成有效的管理，由于經(jīng)費來源比較單一，所以經(jīng)費周轉(zhuǎn)相對困難，隨著國家減免稅費政策的相繼出臺，手續(xù)費更難維持房屋租賃管理的支出，因此需要從財政中劃撥一定的經(jīng)費支持房屋租賃管理。
三、總結(jié)
目前，在我國的房屋租賃管理中還是有很多問題存在并需要解決的，因此必須將相關(guān)的法律、法規(guī)進一步地完善，加強對房屋租賃服務(wù)市場的培育力度，規(guī)范市場主體的服務(wù)行為。
參考文獻：
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縣人大常委會年終工作總結(jié) 綜治工作自查年終工作總結(jié) 公安交警部門年終工作總結(jié) 國家糧食儲備庫年終工作總結(jié)
一、工作完成情況 (一)物業(yè)管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(討論稿)、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
(二)直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元;機關(guān)團體用房租金實收166.6萬元;主輔分離房產(chǎn)租金實收107萬元;自行接收房產(chǎn)租金實收53.4萬元。
3、房屋修繕工作。一是XX年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確XX年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《XX年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
(三)房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶;二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū);三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
(四)樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)?rdquo;的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎(chǔ)。
(五)景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算;二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查;三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。
二、下半年工作思路
(一)物業(yè)管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(討論稿)可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。
2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
“現(xiàn)在許多二十年前規(guī)定的奢侈品都已經(jīng)成為了日常生活用品，我建議降低奢侈品進口稅。”全國政協(xié)常委、大連萬達集團董事長王健林認為，國內(nèi)奢侈品價格過高直接造成國內(nèi)需求轉(zhuǎn)向國外，而降低奢侈品進口稅不僅有利于擴大內(nèi)需，還有利于推動國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
觀點
李稻葵：地產(chǎn)限購是強力降溫藥清華大學經(jīng)濟管理學院金融系主任、央行貨幣政策委員會委員李稻葵教授近日撰文《論限購》，稱限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。房地產(chǎn)限購的前景大致可分為僵持、預期改變和降價以及一定成交量回升等三個階段。而這種前景實現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心、一定的持久性，要堅持一段時間。
葉檀：全球可能提前進入加息期
日本央行向市場注資51.8萬億日元，創(chuàng)下有史以來最快、最狠的注資紀錄。對于日本最大的幫助是各主要央行宣布加息，以吸引資金流入，拉低日元，從而避免日本央行進一步出臺瘋狂的寬松貨幣政策。這是一場沒有盡頭的比賽，如果日元匯率繼續(xù)上升，日本央行勢必會釋放更多的貨幣，而更多的貨幣則會讓游資趁恐慌繼續(xù)進行對沖操作。
茅于軾：二十年后房子會大量剩余
著名經(jīng)濟學家、天則經(jīng)濟研究所所長茅于軾建議當下生活在北京的年輕人先租房。他說，二十年后，中國的房子會大量的剩余。現(xiàn)在我們計劃生育的結(jié)構(gòu)，造成“421”的家庭結(jié)構(gòu)，底下一個小孩，上頭兩個父母，兩個父母上頭又是兩個父母。祖父輩有4套房，完了到父親這一輩還有兩套房，祖父死了之后這4套房都得留下來，結(jié)果房子就供過于求了，想賣都賣不掉了，所以我勸你們這輩子就別買房了。
于煉：房價可能下降20％至30％
全國政協(xié)委員、中國城市建設(shè)控股集團總裁于煉表示，房價有可能在第一輪“降價潮”中下降20％至30％。而且，不達到調(diào)控的預期效果，限購令不會被取消。于煉認為，房價下跌是必然的，但首先體現(xiàn)在成交量的萎縮上。“目前已有部分城市一天一套房子都沒有成交。”他說，今年我國整體流動性偏緊，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金也面臨困境。“開發(fā)商硬扛不符合商業(yè)規(guī)律，因為沒有成交量，價格就必然下降。有了成交量，才能支撐價格。”他認為，如果部分開發(fā)商預期未來房價會下降30％，那么現(xiàn)在就會先降價10％銷售了。
任志強：房價下不來原因在農(nóng)民
近日，在某論壇上北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強發(fā)表言論稱，他從來不認為中國缺土地，農(nóng)村的宅基地有16.8萬平方公里，是城市建設(shè)的4.6～4.8倍。中國的改革從解放農(nóng)民生產(chǎn)力開始，真正的中國城市化和現(xiàn)代化要從解放農(nóng)民用地、宅基地開始。如果不從根本上解決土地制度，無法改變土地資源和人口矛盾，那么房價永遠掉不下來。
政策
準率上調(diào)致房企資金再度繃緊
3月18日晚間，央行宣布從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率，至此，大型金融機構(gòu)的存款準備金率升至20％的歷史高位。業(yè)內(nèi)估算，此次上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，能夠凍結(jié)銀行體系流動性超過3500億元。
商品房預售合同范文將更完善
3月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司就《商品房預(銷)售合同示范文本》(征求意見稿)公開征求社會意見。據(jù)住建部網(wǎng)站消息，根據(jù)2010年9月向社會公開征求意見情況，住建部會同國家工商總局市場司對《商品房預售合同示范文本》和《商品房現(xiàn)房買賣合同示范文本》(草稿)做了修改完善。
銀監(jiān)會叫停房貸返價
3月10日，銀監(jiān)會下發(fā)《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于做好住房金融服務(wù)加強風險管理的通知》，要求已有銀行方面簽字的房貸合同，銀行必須按照合同約定執(zhí)行；只有借款人單方簽字的合同，銀行原則上應(yīng)繼續(xù)按照合同約定執(zhí)行。所謂“返價”，即銀行對此前房屋貸款合同或者貸款意向書中約定的優(yōu)惠利率進行單方面提價。今年春節(jié)過后，一些“準房貸客戶”發(fā)現(xiàn)年前被承諾的8.5折利率優(yōu)惠重新被通知單方面取消。
住宅私搭亂建禁止上市交易
住宅私搭亂建、別墅有違規(guī)建設(shè)等情況將禁止上市交易。從4月1日起，市規(guī)劃委的《北京市禁止違法建設(shè)的若干規(guī)定》正式開始執(zhí)行，將嚴格查處和制止違法建設(shè)行為。新規(guī)將農(nóng)村中的違法建設(shè)也納入禁止和拆除范圍。
土地
CBD六幅剩余地塊將入市
2011年3月14日，據(jù)北京市土地整理儲備中心信息，北京朝陽CBD核心區(qū)剩余的共計六幅地塊(Z8-Z13)即將進入招標階段。據(jù)悉此次入市的六塊CBD土地整體面積約為47,676萬平方米，建筑面積共計約為82萬平方米，折合平均容積率約為17.2。此六地塊建筑控高為150到300米，其中，Z8-Z10地塊鼓勵的產(chǎn)業(yè)類型為總部，z11和Z13地塊鼓勵金融機構(gòu)，Z12地塊鼓勵綜合體。此前，在去年12月22日的第一輪投標中，首批6個CBD地塊交易總款共計222.57億元，其中中信集團以總價63億元競得Z15地塊，創(chuàng)下截至目前北京單幅地塊最高出讓價。(見圖1)
商品房銷售須明碼標價
為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，著力解決當前商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題，3月16日，國家發(fā)展改革委《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規(guī)定，要求商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。該《規(guī)定》自2011年5月1日起施行。
中海地產(chǎn)三天連拿五宗土地
進入3月份后，短短3天內(nèi)，中海地產(chǎn)接連在南昌和大連兩地拿下5宗住宅用地。該企業(yè)自今年以來在全國范圍內(nèi)頻繁出手，累積新增土地建筑面積420萬平方米，占2010年一整年新增土地儲備量768萬平方米的55％。
申華控股5.56億元西安曲江拿地
申華控股3月21日晚同公告，公司全資子公司上海申華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以5.56億元的價格競得西安曲江新區(qū)編號為“QJ3-7-92”的地塊。該地塊位于西安市雁翔路以西、南三環(huán)以北的區(qū)域。凈用地面積為115萬平方米，配建廉租房使用土地面積為5577.3平方米，地塊為居住用地，容積率在2.5至3.5之間。
福州土地市場“退燒”
3月22日，福州市鼓樓區(qū)華屏路西側(cè)龍峰里山頭角地塊，因申請人未超過3人轉(zhuǎn)為掛牌，掛牌交易期限為3月22日至3月31日。早在3月15日，福州鼓樓區(qū)北
二環(huán)路北側(cè)福飛路東側(cè)地塊，以12億元被福建恒力收入囊中，樓面地價僅5935元／平方米。從福州近幾次的拍賣會上看，開發(fā)商瘋狂搶地的現(xiàn)象少了。
金融
40家開發(fā)商負債超6000億
近日有媒體對已經(jīng)2010年年度經(jīng)營情況的40家開發(fā)商的粗略統(tǒng)計，其歸屬于母公司的凈利潤累計為298.66億元，同比增長了37.88％。不過，這40家開發(fā)商截至去年年底的負債合計達到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56％。
2011全球地產(chǎn)投資市場繼續(xù)復蘇
高緯環(huán)球《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》報告顯示，2011年，全球房地產(chǎn)投資市場預計持續(xù)復蘇。2011年全球投資預計會增加5～10％，達到6060億美元。投資活動增多表現(xiàn)在市場對新興和二線城市的關(guān)注持續(xù)增強，而不僅是以往投資活動主要聚焦的一線城市。報告預計租戶將得到更多關(guān)注。投資收益率下降不再成為影響投資的主要動機，相反，租金和收益水平的增長前景將成為投資市場的動力所在。
最大規(guī)模15億為房地產(chǎn)信托
根據(jù)普益財富提供的數(shù)據(jù)，3月第一周中，一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模僅為5億元，可是到第三周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模上升到15億元。值得注意的是，公布募集三周的募集規(guī)模中，有兩周房地產(chǎn)信托產(chǎn)品均占據(jù)當周單款最大募集規(guī)模的位置。“房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的局面，已經(jīng)從去年下半年開始就有了，今年房地產(chǎn)信托發(fā)行的規(guī)模的確比較大。”普益財富信托研究員陳朋說。
市場
中國連續(xù)兩年成為全球最大房地產(chǎn)投資市場
全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球3月21日的《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》報告顯示，市場對新興國家的關(guān)注將持續(xù)增強，中國連續(xù)兩年成為全球最大房地產(chǎn)投資市場。報告對全球56個國家商業(yè)地產(chǎn)投資活動的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受到投資需求升高和市場供應(yīng)有限的影響，投資收益率在2010年有所下降。全球平均收益率在2010年下降了21個基點，降至7.6％，預計2011年將繼續(xù)下降30個基點。
北京租賃供需比回落
“京15條”出臺一個多月以來，北京租賃市場也經(jīng)歷了春節(jié)后的高峰期。據(jù)中原研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前，租賃市場租金價格較春節(jié)期間上漲7％～10％，精裝修的兩、三居戶型成交量增加，房源與客戶的供需比也由春節(jié)高峰期的15回落到12.5，租賃市場逐漸歸于平穩(wěn)。
山西房地產(chǎn)民間投資占九成
3月21日，山西省統(tǒng)計局公布的專項統(tǒng)計分析顯示，去年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成592.2億元，其中非國有投資完成535.0億元，占全省投資的90.3％。統(tǒng)計還顯示，2010年，全省商品房竣工面積1089.7萬平方米，同比增長26.5％，增幅創(chuàng)2000年以來最高水平。
六成城市樓市成交量上漲價格平穩(wěn)
中國指數(shù)研究院在3月份第三周監(jiān)測的35個城市中，六成城市樓市成交量上漲，10個城市漲幅在20％以上，3個城市成交量漲幅過50％。重點城市中，6個城市成交量環(huán)比上漲。其中成都漲幅最大，達51.26％，其次是北京，漲幅為30.98％。此外，南京和杭州漲幅均在20％以上。成交量下跌的重點城市僅為上海、天律和廣州，其中上海降幅最大，為24.71％。(見圖2)
民生地產(chǎn)
中央撥百億公租房補助金
近日，財政部下達了今年第一批中央補助公共租賃住房專項資金100億元，要求各地專項用于補助政府組織實施的公共租賃住房項目的開支，包括投資補助、貸款貼息以及政府投資項目的資本金等支出。同時，要求各地對公共租賃住房補助資金實行專項管理、分賬核算，并嚴格按照規(guī)定用途使用。截至目前，財政部已累計下達今年中央保障性安居工程專項補助資金200億元。
北京通州今年建4248套保障房
今年通州在確保9908套保障性住房交付使用的同時，將新開工建設(shè)各類保障性住房4248套。據(jù)介紹，目前，位于馬駒橋、永順和臺湖3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的4個項目共9908套保障性住房建設(shè)均進入內(nèi)外裝修階段，預計今年11月底之前能交付使用。按照工作計劃，通州區(qū)今年新開工的保障性住房共4248套。其中經(jīng)濟適用房586套、限價商品房862套、公共租賃住房(含廉租住房)2800套。
廣州首次明確宅地配建保障房
3月21日，廣州市國土房管局一口氣推出5幅用地，其中唯一的一幅住宅用地芳村高爾夫球場地塊前所未有地在出讓公告中要求，競得人須配建3萬平方米保障性住房，并且按相關(guān)規(guī)定建成后將這批住房無條件移交給政府相關(guān)部門。開發(fā)商買地建商品房的同時還要配建一定比例的保障性住房，這是廣州落實“新國八條”的又一舉措。廣州市國土房管局相關(guān)負責人表示，今后廣州在宅地出讓的過程中，配建保障房的要求有望常態(tài)化。
人事動態(tài)
瑞安地產(chǎn)董事羅康瑞退任
瑞安房地產(chǎn)宣布，李進港獲委任為公司新任行政總裁，自3月16日起生效；李氏現(xiàn)為公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理；而羅康瑞3月16日起不再兼任行政總裁職務(wù)，但仍繼續(xù)擔任公司主席一職。對于卸任的理由，羅康瑞曾表示，自己卸任后可以從公司內(nèi)部員工中挑選接班人，以配合公司責任制的政策，下放決策權(quán)，將項目交由管理小組決定。
袁偉良被委任恒隆地產(chǎn)非執(zhí)行董事
恒隆地產(chǎn)有限公司3月15日晚間公告，袁偉良獲委任為公司之非執(zhí)行董事。袁偉良現(xiàn)年60歲，畢業(yè)于英國曼徹斯特大學，為英格蘭及威爾斯特許會計師公會資深會員，于1978年加盟恒隆。恒隆地產(chǎn)近期宣布在未來十年，每年將在內(nèi)地增加近20萬平方米的高端商業(yè)物業(yè)。最終將在沈陽、濟南、天津、無錫等地擁有十七八個商場，總投資額接近350億元。
商業(yè)地產(chǎn)
2011年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展看好第一太平戴維斯最新報告顯示，2011年中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)保持上升趨勢。就寫字樓市場而言，在過去的18個月內(nèi)，需求及租金都顯著復蘇，北京及上海兩地空置率持續(xù)穩(wěn)定并呈現(xiàn)下降態(tài)勢，目前僅為10-20％，然而部分樓盤的過度供給風險仍然存在，因此投資回報率略有下降達5～6％。零售市場的需求及租金也開始復蘇，政府加強推動增加內(nèi)需消費，因此零售市場發(fā)展前景十分樂觀。尤其是美國消費品品牌及中檔零售商積極投入中國市場，使得國內(nèi)零售市場充滿生機。(見圖4)
保障房考驗商品房商業(yè)地產(chǎn)或旺揚
國務(wù)院副總理在全國保障性安居工程工作會議上強調(diào)，今年要求建設(shè)1000萬套保障性住房是硬任務(wù)，各地要抓緊安排開工，盡早建成投入使用。這意味著我國將有一半以上的住房市場
由保障性住房所替代。專家認為，如果“十二五”規(guī)劃期間，政府決定建設(shè)的3600萬套保障性住房都如期交付使用，將徹底改變中國房地產(chǎn)市場商品房的供需格局。也就是說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨著行業(yè)發(fā)展調(diào)整的嚴峻挑戰(zhàn)與考驗。
問題曝光
最黑樓盤被曝光
位于西安南郊的樓盤“橄欖灣”在五證全無的情況下，大肆圈錢，收取80多戶業(yè)主每人8萬到30萬不等的房款共計千萬元。東窗事發(fā)后，開發(fā)商涉嫌詐騙被刑拘，業(yè)主房款至今無法討回，堪稱西安“最黑”樓盤。
建外SOHO再起爭端
3月18日，本來是建外SOHO東區(qū)業(yè)委會首次全體會議。業(yè)委會以參會人數(shù)過多為由，臨時取消，引起業(yè)主不滿。建外SOHO東區(qū)業(yè)委會成立不到一年，卻始終陷入“分裂”，11名成員中有3人稱從未召開過全體委員會議，也看不到業(yè)委會文件(本刊此前曾多次報道)。業(yè)委會發(fā)公告稱于3月18日舉行全體委員會議，并邀業(yè)主旁聽。當晚，業(yè)委會群發(fā)短信稱報名近百人，找不到合適地點，因此推遲。十幾名業(yè)主不滿會議取消，自發(fā)前往建外街道辦，希望政府出面。街道辦相關(guān)負責人表示將盡快與業(yè)委會溝通，促成會議。
云南盈江最貴小區(qū)震后成危房
價格比當?shù)仄胀潜P高出1倍、售樓時曾宣稱能抗烈度8度地震、坐落盈江縣城銀湖湖畔的當?shù)刈钯F樓盤之一的星星佳園小區(qū)，在“3?10”盈江5.8級、烈度7度的地震后，小區(qū)房體多處嚴重開裂，承重墻鋼筋發(fā)生彎曲，其中一棟甚至發(fā)生明顯傾斜，整個小區(qū)成為危房。200多戶入住了不到一年的業(yè)主，被迫住到了帳篷中避災(zāi)。
(見圖3)
旅游地產(chǎn)
建業(yè)重金砸入旅游地產(chǎn)
日前，地產(chǎn)大佬河南建業(yè)住宅集團與沁陽市委、市政府聯(lián)合消息稱，神農(nóng)山山前經(jīng)濟拓展區(qū)建設(shè)項目正式啟動。據(jù)其透露，建業(yè)將投資50億元，以建設(shè)“中原一流”的旅游休閑度假區(qū)為目標，對神農(nóng)山景區(qū)實行分步開發(fā)。開發(fā)建設(shè)包括游客服務(wù)中心、大型生態(tài)停車場、生態(tài)小鎮(zhèn)、旅游特色產(chǎn)品、餐飲購物街、星級賓館、高爾夫球場、萬畝果園農(nóng)家賓館等多元化項目。總開發(fā)占地超過3000畝，一期開發(fā)面積約700畝。
海南物業(yè)使用率低
中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團3月20日“2011中國旅游地產(chǎn)(海南)消費者調(diào)查報告”，該調(diào)查報告顯示，在海南購房后，島外購房者每年使用物業(yè)時間超過15天的占絕大多數(shù)，其中70％以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)。中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團攜手中國消費者協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)及住宅研究協(xié)會于2011年2月15日至21日對海南省海口市及三亞市約100個社區(qū)實地調(diào)查購房者滿意情況。此次調(diào)查從“調(diào)查宏觀調(diào)控、城市環(huán)境、產(chǎn)品、物業(yè)管理”等方面對住戶進行調(diào)查，共收集有效問卷1612份，并針對問卷進行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析。調(diào)查顯示，超過六成人群對海南城市服務(wù)水應(yīng)冷淡，其中有22％的受訪者對城市服務(wù)不滿，近四成受訪者對海南城市服務(wù)沒有明顯感受。提高城市服務(wù)水平將是未來旅游島建設(shè)必須解決的問題。
海外資訊
美國二手房房價跌至近九年最低
美國二手房銷售2月份大跌近一成，全美二手房中位價格也跌到近九年來的最低點，顯示美國房地產(chǎn)市場復蘇之路依然漫長。經(jīng)濟咨詢公司IHS GlobalInsight資深經(jīng)濟學家克里斯托弗說：“房地產(chǎn)市場依然十分蕭條，并且成為經(jīng)濟特別是家庭凈資產(chǎn)的主要拖累因素。二手房交易占美國房地產(chǎn)市場總交易量的九成左右，其萎靡不振直接拖累美國房地產(chǎn)市場乃至就業(yè)市場的復蘇。NAR首席經(jīng)濟學家勞倫斯?云說：“如果價格下跌的狀況持續(xù)下去，即便就業(yè)市場復蘇，仍會阻礙整個房地產(chǎn)市場的恢復。”
英國3月房價指數(shù)小幅回升
英國網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)商Rightmove3月21日公布調(diào)查報告稱，盡管經(jīng)濟前景尚不明朗，但英國3月房地產(chǎn)市場略顯回暖，售房者對未來房屋價格已顯樂觀，紛紛上調(diào)售出報價，房價在經(jīng)歷了一個冬季的下降之后止跌回升，已恢復到2010年10月的水平。(見圖5)加拿大樓市疲弱可能損及經(jīng)濟加拿大央行(BOC)副行長AgatheCote日前表示，加拿大樓市疲弱可能對經(jīng)濟其他部分造成“相當大的拖累”。Cote指出，加拿大家庭支出有上行和下行風險，且限制家庭負債的措施正開始產(chǎn)生影響。Cote認為，在下行風險方面，因一些加拿大家庭的債務(wù)負擔沉重，若加拿大樓市突然走軟，則可能對例如消費等經(jīng)濟其他領(lǐng)域造成相當大的拖累。他表示，加拿大央行在設(shè)置利率方向時，也將密切地關(guān)注家庭居民的資產(chǎn)負債表。加拿大央行注意到，低利率是刺激通脹不可或缺的，但也帶來了風險。
近期投資交易記錄
中國公司抄底買下紐約金融區(qū)著名地標建筑美國媒體3月22日報道，一家來自中國的投資和建筑公司以1800萬美元(約合1.2億元人民幣)的價格，買下位于紐約曼哈頓金融區(qū)的著名地標建筑“美國鈔票公司大樓(American Bank Note Building)”。
21世紀中國不動產(chǎn)收購北京上古
21世紀中國不動產(chǎn)3月7日宣布已經(jīng)簽署收購協(xié)議，取得北京上古的控股權(quán)。北京上古是北京十大房地產(chǎn)行之一。該公司成立于2002年，主要提供商業(yè)地產(chǎn)的咨詢和銷售服務(wù)。
一、加強財務(wù)預算管理，大力壓縮間接費用支出。
幾年來，分局不斷加大企業(yè)財務(wù)預算的改革力度，首先在預算編制上運用費用逆控的方法編制企業(yè)的財務(wù)預算，即在確定企業(yè)目標利潤和剛性費用的基礎(chǔ)上，倒算彈性費用；其次在費用核定上采用零基預算來編制，即在所有彈性費用的核定上不考慮歷史基數(shù)，從零基數(shù)核起，并根據(jù)逆控費用指標來核定；第三，分局年初逐單位審核企業(yè)財務(wù)預算的各項指標。通過對各場財務(wù)預算審核，大力壓縮了間接費用支出，僅此一項，2001年全局壓縮800多萬元的費用支出。第四，加強了對執(zhí)行財務(wù)預算的監(jiān)督檢查工作。分局要求各農(nóng)場每季度要將執(zhí)行財務(wù)預算的情況進行詳細匯報，逐項進行分析，費用超支的要說明原因；年末的財務(wù)決算要與審核后的財務(wù)預算進行對比，對于超支數(shù)額大的費用項目要進行專題分析，單位領(lǐng)導說不清楚的要追究責任。由于及時對預算執(zhí)行情況進行監(jiān)督、檢查，對有效控制費用支出，促進企業(yè)增收節(jié)支起了十分重要的作用。
二、堅持“兩自”不動搖，上打租金比例逐年提高。
由于農(nóng)業(yè)連年受災(zāi)，嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益，同時給職工群眾的收入帶來了十分不利的影響，嚴重地削弱了職工承租土地的積極性，出現(xiàn)了土地承包困難的問題。有的單位出現(xiàn)了大幅度讓利的現(xiàn)象，雖然土地全部承租出去了，但企業(yè)出現(xiàn)了嚴重的虧損；有的個別單位出現(xiàn)了由生產(chǎn)隊干部統(tǒng)營墊支的現(xiàn)象。針對這些問題，分局加大了“兩自”的力度，2001年全局的“兩自”率達98%以上，比上年提高了18個百分點，墊支比上年同期減少7000多萬元，減少財務(wù)費用支出350多萬元。
在堅持“兩自”的同時，提高上打租金的比例。2001年全局上打租金5476萬元，比上年上打租金2307萬元增加了3169萬元，增長了137%，占應(yīng)收利費稅的3876%.并且對下打租金實行用家庭農(nóng)場的賬面存款或親朋好友的退休工資、在崗人員工資、奶款等抵押擔保的辦法。全局通過這一辦法，擔保金額達1000多萬元，保證了下打租金如數(shù)收回，從源頭上杜絕了家庭農(nóng)場增加新欠款問題。
三、千方百計抓倒貸工作，努力降低財務(wù)費用。
在抓財務(wù)管理的工作中，分局領(lǐng)導十分重視倒貸工作，多方與銀行部門取得聯(lián)系，共同為倒貸工作獻計獻策。幾年來，分局采取多種措施進行倒貸，每年倒貸1億多元，年降低財務(wù)費用1000多萬元，為企業(yè)減少了財務(wù)費用支出。在倒貸方面，主要采取：一是采取用土地抵押的方式進行倒貸。二是利用實物進行抵債。三是抓住國家下調(diào)利率的時機，積極下調(diào)單位內(nèi)部集資款利率。四是利用新貸還陳貸辦法進行倒貸。即當年從銀行貸款，然后償還逾期貸款。
四、積極推行工資卡式發(fā)放，為墾區(qū)的穩(wěn)定營造良好社會環(huán)境。
為了鞏固墾區(qū)農(nóng)業(yè)改革取得的成果，維護墾區(qū)的社會穩(wěn)定，分局積極推行“兩老”（老干部、老師）工資的卡式發(fā)放工作，即上級撥入教師、老干部的工資，由分局直接撥入農(nóng)場在銀行設(shè)立的專戶內(nèi)，農(nóng)場按老干部、老師的工資名冊直接劃入個人賬戶。這種形式解決了因農(nóng)場資金緊張，不能如期、如數(shù)兌現(xiàn)“兩老”工資的局面，解除“兩老”的后顧之憂，受到社會的廣泛好評。按照上級的要求，分局于2000年10月份，擴大了工資卡式發(fā)放的范圍，現(xiàn)在對老干部、復轉(zhuǎn)軍人、老師、分局機關(guān)工作人員、分局公檢法人員總計3336人的工資全部實行了卡式發(fā)放，真正做到了在銀行建立專戶儲存，按月足額發(fā)放。這對于墾區(qū)的社會穩(wěn)定起著重要的作用，同時也提高了墾區(qū)在社會上的地位和形象，為墾區(qū)的深化改革，加速經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的社會環(huán)境。
五、加大對農(nóng)場事業(yè)單位改革力度，逐步減少對事業(yè)單位的經(jīng)費補貼。
減輕職工負擔一直是當前財務(wù)管理工作的重點，也是落實江總書記“三個代表”的具體體現(xiàn)。因此，全局上下狠抓財務(wù)管理，進一步減輕職工負擔，突出抓了農(nóng)場事業(yè)單位的改革。一是對學校進行了定編定崗、競爭上崗的辦法，對學校超編人員進行了清理。2000年以來，已清理超編教師員工314人，每年減少補貼300多萬元。二是對農(nóng)場醫(yī)院實行了逐年減少補貼的辦法，促使醫(yī)院增強自我創(chuàng)收的意識，加快了醫(yī)院自負盈虧的進程。三是對各農(nóng)場內(nèi)部供暖部門進行了改革。各場供暖部門實行對外公開招標承包，經(jīng)過幾年的改革工作，取暖費用明顯下降，有的場取暖費用由原來的45元平方米降到24元平方米。分局機關(guān)還撤消了供暖服務(wù)機構(gòu)（房產(chǎn)科），由原來自行供暖改為與市區(qū)供暖連網(wǎng)。通過供暖改革，全局每年節(jié)約費用支出300多萬元。
六、扎扎實實抓清欠工作，積極活化企業(yè)資金。
由于連續(xù)多年受災(zāi)，企業(yè)高負債經(jīng)營的局面沒有得到根本轉(zhuǎn)變，不合理資金占用過大，嚴重制約著企業(yè)的發(fā)展，全局應(yīng)收欠款到2000年末達41264萬元，職工不能按時開支，退休人員工資長期拖欠，很不利于社會的穩(wěn)定。因此，分局按上級的要求，大力度地抓好清欠工作。一是堅持“誰批準、誰負責、誰經(jīng)辦、誰清欠”的原則。如克山農(nóng)場要求各單位把欠款發(fā)生的原因、經(jīng)辦人、批準人等一一列清，從而落實清欠責任人。通過這一方法，2001年1-8月份，清回以前年度欠款95萬元；二是依法清欠，特別是外部應(yīng)收款大部分為一年以上的欠款，靠正常的清欠手段難以達到清回的目的，運用法律手段是清理外部欠款的有效途徑。如查哈陽農(nóng)場組織有經(jīng)驗的法官參與清欠，為查哈陽糧油總公司清回外部欠款238萬元；三是組成清欠小組專門清欠。如查哈陽農(nóng)場組成三“結(jié)合”清欠班子（清欠辦人員、法庭人員、原企業(yè)主管人員）進行清欠，現(xiàn)已清回欠款60多萬元；四是轉(zhuǎn)制企業(yè)留守人員進行清欠。如查哈陽農(nóng)場轉(zhuǎn)制企業(yè)留守人員50人進行專職清欠，停發(fā)工資，按清回欠款的比例提成的辦法，有效地調(diào)動了清欠人員的積極性，查哈陽農(nóng)場計劃到年底清欠人員增加至100人；五是欠款戶有擔保人的，追究擔保人的責任，由擔保人償還；有抵押物的，收繳抵押物；六是黨員干部帶頭清欠，只要是黨員干部有欠款的，要求限期償還；七是從源頭上控制家庭農(nóng)場欠款的發(fā)生。采取的主要辦法是控制農(nóng)場墊支款的發(fā)生、實行上打租金、下打租金、實行財產(chǎn)抵押及親屬工資提供擔保的辦法。全局2001年家庭農(nóng)場“兩自率”達98%以上。八是向社會公開招標。針對有些欠款清理難度較大，已超過三年以上的應(yīng)收欠款，向社會公開招標，凡是有能力的單位和個人依法清理回收欠款的，簽訂合同，按清回欠款的數(shù)額及難易程度給予一定的提成和獎勵，如克山農(nóng)場采取此方法已清回欠款50多萬元。由于分局清欠措施得當，現(xiàn)全局已清回欠款14億元，有效地緩解了資金緊張的局面，為繼續(xù)大力度抓好清欠工作積累了經(jīng)驗。
七、積極開展政府采購工作，努力降低采購成本。
分局十分重視政府采購工作，把抓好政府采購工作與反腐敗工作緊密地聯(lián)系在一起，扎扎實實地按上級要求開展工作。一是對各場牧草設(shè)備、液態(tài)奶保鮮設(shè)備800萬元進行了集中采購，節(jié)支率達24%；二是開展了藥品、辦公用品統(tǒng)一招標采購。通過招標采購，節(jié)支率達30%；三是對查哈陽農(nóng)場教學樓進行了招標；四是開展教育兩級驗收設(shè)備的采購330萬元，節(jié)約支出140萬元，節(jié)支率達30%；五是對醫(yī)療設(shè)備的采購，節(jié)支率達31%；六是對水利建設(shè)項目進行招標，減少了施工成本，提高了建設(shè)質(zhì)量，僅水利建設(shè)項目實行招標后，每年可節(jié)省資金200多萬元。
八、深入實際調(diào)查研究，進一步加強財務(wù)管理工作。
分局組織有關(guān)部門深入實際調(diào)查研究，針對各場經(jīng)營管理工作中存在的問題，認真進行調(diào)查研究。2000年分局財務(wù)處深入到基層100多個單位進行了調(diào)查，撰寫了五萬多字的調(diào)查報告，全面、系統(tǒng)地提出了各場在經(jīng)營管理中存在的主要問題，并提出了整改意見，為各級領(lǐng)導加強經(jīng)營管理工作提供了第一手資料，對于加快農(nóng)業(yè)改革與提高上打租金的比例，加快事業(yè)單位的改革與控制企業(yè)的間接費用支出提供了決策依據(jù)，為企業(yè)增收節(jié)支近千萬元，對于進一步加強全局的財務(wù)管理起到了積極的推動作用。
關(guān)鍵詞：企業(yè)社會責任，企業(yè)社會資本，社會資本運營
一、引言
中國經(jīng)濟經(jīng)歷了30多年的高速成長，取得了令世界矚目的成就。在中國經(jīng)濟的快速發(fā)展過程中，企業(yè)社會責任對企業(yè)在持續(xù)競爭優(yōu)勢中的作用關(guān)系問題吸引了社會各界越來越多的注意力。雖然企業(yè)社會責任在中國愈來愈受到重視，但是整體的實踐水平能力比較低，還處于起步階段，根據(jù)最新的調(diào)查報告顯示，我國民營企業(yè)、部分國有企業(yè)及外資企業(yè)的社會責任指數(shù)遠遠落后于我國中央企業(yè)和金融企業(yè)的社會責任指數(shù)。在轉(zhuǎn)型經(jīng)濟背景下，對于如何實現(xiàn)融合企業(yè)社會責任多元化及企業(yè)的應(yīng)用策略，這已成為一個具有重要意義的現(xiàn)實課題。然而對于企業(yè)是否應(yīng)該承擔企業(yè)社會責任，可謂是仁者見仁，智者見智，各方觀點由于出現(xiàn)了較大的分歧而引起了長期的爭議。本文試圖從企業(yè)社會資本這一新的視角切入，對探索企業(yè)承擔社會責任的基本動因提供出新的路徑和新的解釋。
二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
2.1 國內(nèi)外對企業(yè)社會責任的研究現(xiàn)狀
美國學者謝爾頓于1924年最早提出了“企業(yè)社會責任”這一概念。“企業(yè)社會責任”的產(chǎn)生背景主要是隨著進入資本主義壟斷階段和企業(yè)規(guī)模的不斷擴張，日益激化了社會各界的矛盾并產(chǎn)生了一系列較為嚴重的社會問題，使得人們開始重新審視思考企業(yè)和社會之間的關(guān)系，關(guān)鍵問題聚集在除了牟求經(jīng)濟利益外企業(yè)還須承擔社會責任。
我國在企業(yè)社會責任的實證研究領(lǐng)域也有較大的進展。2006年進行的“中國企業(yè)社會責任調(diào)查(2006)”，以北京大學民營經(jīng)濟研究院與《環(huán)球企業(yè)家》雜志社為調(diào)查主體，聯(lián)合中央電視臺等權(quán)威機構(gòu)發(fā)起并主辦，是國內(nèi)首個面向全國企業(yè)開展的社會責任理念與實踐的大型調(diào)查。2006年7月正式啟動，12月結(jié)束，作為常規(guī)項目將每年舉辦一次。另外，通過考察，部分學者也總結(jié)了企業(yè)承擔社會責任的模式選擇，如馬風光的《企業(yè)社會責任模式論》、秦穎、高厚禮的企業(yè)社會責任的四種戰(zhàn)略形式。
2.2國內(nèi)外對企業(yè)社會資本的研究現(xiàn)狀
國外對社會資本的相關(guān)研究也大概始于這個時期，主要體現(xiàn)在以下方面：
1.從社會學上來講，社會資本主要是通過功能的意義來被界定的。皮埃爾?布迪厄（1986）最早將“社會資本”概念引入社會學領(lǐng)域，他認為社會資本是“實際或者潛在資源的集合，這些資源與由相互默認或承認的關(guān)系所組成的持久網(wǎng)絡(luò)有關(guān)。
2.從政治學上講，社會資本主要強調(diào)集體行動的重要作用。帕特南通過對意大利部分地區(qū)公民的參與規(guī)范和參與網(wǎng)絡(luò)的分析，他認為社會資本是主要包括社會信任、規(guī)范和參與網(wǎng)絡(luò)，它們能夠有效的協(xié)調(diào)團隊成員以提高集體行動和社會活動的效率和效果。
3.從經(jīng)濟學角度上看，大多數(shù)經(jīng)濟學家是從經(jīng)濟體制創(chuàng)新、企業(yè)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、政府公共政策和制度經(jīng)濟學等方面進行研究，證明了包括信任、規(guī)范和參與網(wǎng)絡(luò)等在內(nèi)的社會資本要素能夠有效地降低市場交易成本，提高生產(chǎn)率，它們蘊藏著比其他形式資本更強大更明顯更重要的價值。
于20世紀90年代中期，國內(nèi)開始研究社會資本及企業(yè)社會資本，與國外學者的研究角度相比也不盡相同。在介紹和評述西方有關(guān)社會資本的基本理論的基礎(chǔ)上，國內(nèi)主要從以下方面進行了研究：
1.從經(jīng)濟學視角研究社會資本。部分學者從制度、規(guī)范等社會資本因素入手來研究社會資本對經(jīng)濟發(fā)展的作用影響。吳敬璉、樊綱認為正式的制度和規(guī)則能夠有效地促進經(jīng)濟的發(fā)展。
2.從價值推動作用方面來研究社會資本。我國最早系統(tǒng)研究社會資本的學者張其仔博士，著重討論分析了社會資本對企業(yè)行為、經(jīng)濟發(fā)展、勞動力配置、企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的影響，同時，他把蘊藏著豐富社會資本的社會網(wǎng)絡(luò)看作是社會資源配置的一種重要方式。
2.3 企業(yè)社會資本對企業(yè)的作用機制研究現(xiàn)狀
1.企業(yè)社會資本與企業(yè)的競爭優(yōu)勢及經(jīng)營績效成正相關(guān)關(guān)系
Johanues M Pennings&Kyungmook Lee (1999)分析企業(yè)社會資本是能夠促進企業(yè)內(nèi)外部合作的一項經(jīng)濟資源。如Bruce Kogut (1998)的觀點，企業(yè)社會資本為企業(yè)帶來的兩種經(jīng)濟租金，一種是“位置租金”，它源自企業(yè)內(nèi)外在關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中的位置,由于企業(yè)位置不同，從而獲得的“位置租金”也不同，一般情況下，越靠近網(wǎng)絡(luò)中心性位置的企業(yè)所獲得的“位置租金”越多。而企業(yè)的競爭優(yōu)勢則表現(xiàn)為合作租金和位置租金的有機結(jié)合。另一種是 “合作租金”，是指由于存在企業(yè)社會資本,促進了企業(yè)內(nèi)外之間在關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中的合作而產(chǎn)生的一種租金,它有利于網(wǎng)絡(luò)合作中得每個成員。
張其仔（2001）證明了：（1）企業(yè)社會資本與企業(yè)管理費用呈負相關(guān)關(guān)系，與企業(yè)職工的工作積極性呈正相關(guān)關(guān)系；(2)企業(yè)內(nèi)社會資本量的高低與企業(yè)的經(jīng)濟效益呈正相關(guān)關(guān)系。李路路教授(1995)運用實證分析驗證“企業(yè)家在企業(yè)內(nèi)部擁有較多社會資本時”，企業(yè)的產(chǎn)值更高。鄭勝利，陳國智 (2002)分別闡述了企業(yè)內(nèi)部資本與外部社會資本對企業(yè)競爭優(yōu)勢的重要性。而后王曉玉(2005)從企業(yè)社會資本的三維結(jié)構(gòu)角度出發(fā)也論述了企業(yè)社會資本對企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的重要作用。
三、企業(yè)社會資本對企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的重要性
Tsai & Ghoshal (1998)運用企業(yè)社會資本理論，采用實證研究方法發(fā)現(xiàn)，企業(yè)社會資本對企業(yè)獲取市場信息、加強員工之間的交流與溝通起到推波助瀾的作用，從而加速了企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的速度，提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益。Maskell (1999)指出企業(yè)社會資本可以減少企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與企業(yè)外部之間的交易成本，其中交易成本包括信息的搜尋成本、決策成本以及實施成本等等，有助于控制不法行為的發(fā)生，有利于員工分享隱性知識，又便于獲取有效的可靠的信息，進而有利于技術(shù)創(chuàng)新，在經(jīng)濟全球化條件下，這種優(yōu)勢會不斷增加。
四、結(jié)論與展望
綜上所述，通過考察國內(nèi)外學界對社會資本和企業(yè)社會資本的研究成果及企業(yè)社會資本的功效研究，筆者發(fā)現(xiàn)：對社會資本的研究視野逐步從宏觀領(lǐng)域轉(zhuǎn)向微觀領(lǐng)域，尤其比較重視對企業(yè)層次的社會資本的研究；結(jié)合經(jīng)濟、社會、政治和文化等各層面的因素，多學科的交叉多元趨勢來研究社會資本的價值功能。盡管研究取得了一定的成果，但是關(guān)于企業(yè)社會資本概念、理論等還沒有完善，因此，筆者認為還需要做如下幾方面的完善：
1.企業(yè)如何投資構(gòu)建積累社會資本。雖然國內(nèi)學者對于企業(yè)社會資本的概念和功能的研究幾經(jīng)更深一層，但是對于如何投資構(gòu)建企業(yè)社會資本這方面的研究還不夠深入。
2.從社會資本角度分析成本——收益。現(xiàn)實生活中，各個企業(yè)在分析成本收益時，并沒有考慮到企業(yè)的社會資本，這是一種無形的且可以產(chǎn)生收益的資本。因此，從財務(wù)的方面研究企業(yè)社會資本，這是對財務(wù)成本收益理論和企業(yè)社會資本理論的豐富，也是企業(yè)社會資本理論發(fā)展的一個新方向。
3. 企業(yè)如何設(shè)計相應(yīng)制度。如何設(shè)計激勵制度，從最大程度上發(fā)揮員工工作積極性并防止道德風險和逆向選擇，從而積累企業(yè)社會資本。這也將是企業(yè)社會資本理論發(fā)展的一個趨勢。
參考文獻：
[1] 王碧峰. 企業(yè)社會責任問題討論綜述[J]. 經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理，2006，（12）
最初確立住房公積金制度的目的在于改善我國住房建設(shè)資金短缺和供給嚴重不足的現(xiàn)狀，使人們的住房能得到最基本的保障。
2002年國務(wù)院修訂《住房公積金管理條例》，印發(fā)《關(guān)于進一步加強住房公積金管理的通知》，以及《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》、《關(guān)于住房公積金管理幾個具體問題的通知》等業(yè)務(wù)指導性文件，建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會等部門先后印發(fā)《住房公積金行政監(jiān)督辦法》、《住房公積金管理中心業(yè)務(wù)管理工作考核辦法（試行）》等制度，依法規(guī)范住房公積金管理工作，推動住房公積金事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。2015年9月住建部《關(guān)于住房公積金異地個人住房貸款有關(guān)操作問題的通知》，明確住房公積金異地貸款辦理流程，指出繳存實現(xiàn)異地互認。2015年11月再次修訂的《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，改進住房公積金提取、使用機制，標志著住房公積金的使用進入個人住房租賃提取與個人住房購置貸款（包括異地個貸）并重的階段。
通過公積金制度的全面推行，住房公積金覆蓋率不斷提高，成為居民購房的主要融資渠道，為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。
除了個貸之外，公積金貸款還大力支持安居工程項目，公積金中心積極推進住房抵押貸款資產(chǎn)證券化（ResidentialMortgage Backed Securitization，簡稱“RMBS”），盤活公積金資產(chǎn)，進一步帶動房地產(chǎn)的商業(yè)化建設(shè)。根據(jù)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》規(guī)定，全國共批準項目貸款試點城市87個。截至2015年末，共有試點項目392個，累計發(fā)放試點項目貸款841.29億元，175個試點項目結(jié)清貸款本息（《全國住房公積金2015年年度報告》）。發(fā)行住房公積金資產(chǎn)證券化的目的主要是為了盤活資產(chǎn)，置換流動性以補充后續(xù)資金，解決資金存量緊張問題。進入2016年，公積金中心的RMBS產(chǎn)品發(fā)行明顯加速，且規(guī)模也在增大。比如，上海公積金中心于5月5日發(fā)行的RMBS產(chǎn)品規(guī)模達到148.4億元。
存在的問題
雖然公積金制度建設(shè)取得了不少成就，但仍然面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，滯后于社會發(fā)展。主要問題表現(xiàn)為以下幾點：
首先，公積金制度建設(shè)尚未完善，保障范圍小，保障偏離度大。與新加坡的公積金制度做比較，我國的公積金覆蓋率非常低，公積金繳存對象范圍窄，公積金運用效率低。201年實繳公積金的職工人數(shù)為12393.31萬人，比上年增長4.34%。職工提交的公積金根據(jù)繳存比例、應(yīng)付工資、公積金最高上限額來確定，且不計入所得稅收入范圍。因此，工資越高公積金越高，避稅額度越大，所享受的住宅貨幣保障程度越高。而在低收入群體中，沒有納入到公積金繳存范圍的家庭也不少。即使中低收入家庭享受了公積金制度，他們的住宅貨幣保障很有限、遠低于高收入者。目前的公積金制度，傾向于高收入者，實際上拉大了貧富之差。
其次，公積金制度的金融功能薄弱，增值收益低、分配不透明，部分城市面臨資金池見底。公積金的投資渠道比較單一，不僅職工的公積金存款利息低，而且增值收益也較低。根據(jù)2016年的《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知》，職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行的按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行。絕大部分公積金繳存余額，只能存放在銀行獲得普通存款利息。與此同時，住房公積金增值收益的大部分仍以保障性住房建設(shè)補充資金的形式無償上繳給政府財政，直接用于公共租賃住房建設(shè)。從實際運作過程來看，這筆資金上繳后，其使用情況并不透明。2015年末，天津、南京、南昌、武漢等全國25個城市個貸率超過100%。部分城市公積金中心發(fā)行RMBS，盤活資金流動性。但是，公積金的低利率貸款能否長期支持較高資金成本的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品仍是未知數(shù)。
再次，公積金管理模式滯后，公積金制度功能單一。目前，我國主要以市區(qū)為單位設(shè)立公積金管理中心，會受到地方政府的管轄，主要負責公積金歸集、購房貸款審批業(yè)務(wù)。在實際的工作中，公積金管理中心有時會收到一些公積金貸款的任務(wù)，資金用途難以得到管委會、中心和繳存人的監(jiān)管，具有一定的財務(wù)風險。公積金被侵占和挪用的情況，在一些地方也時有發(fā)生。
最后，非正規(guī)就業(yè)者被排斥于公積金制度在內(nèi)的住房保障體制之外，尤其農(nóng)民工。這有悖于“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求。目前的住房公積金繳存對象是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工。根據(jù)《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》，繳存住房公積金農(nóng)民工的比例只為5.5%。為降低企業(yè)用人成本負擔，我國從2016年5月1日起階段性降低住房公積金繳存比例，繳存比例不得高于12%，政策暫按兩年執(zhí)行。盡管如此，非正規(guī)就業(yè)者的維權(quán)意識較薄弱，企業(yè)為他們繳存公積金的積極性低。在“十二五”期間建設(shè)3900多萬套保障性住房中，產(chǎn)權(quán)式保障房比例過高且主要面向戶籍人口，只有公租房向非戶籍人口開放。絕大多數(shù)農(nóng)民工收入低，無法融入城市商品房市場，也無法承擔公租房租金，他們面臨市場失靈和政策失靈。
公積金制度改革建議
我國經(jīng)濟發(fā)展已進入新常態(tài)，企業(yè)優(yōu)勝劣汰的競爭日益激烈，隨著社會進步不斷涌現(xiàn)新業(yè)態(tài)，非正規(guī)就業(yè)者人數(shù)不斷增加。加之，住房供給總量過剩，以購房貸款為主、促進住宅建設(shè)步伐的公積金制度不能與時共進。因此，我們必須進行改革，創(chuàng)新公積金制度功能，促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。主要舉措如下：
建立“公積金銀行”，創(chuàng)建公積金制度新功能的載體。目前公積金屬地分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾。目前設(shè)立“公積金銀行”條件已基本成熟。2015年末，住房公積金繳存總額89490.36億元，繳存余額40674.72億元，分別比上年末增長19.56%和9.79%。龐大的公積金余額需要全國協(xié)調(diào)管理，投資理財，需要銀監(jiān)會等專業(yè)機構(gòu)的監(jiān)管。部分城市公積金中心已發(fā)行RMBS，但零散化的發(fā)行很難形成規(guī)模，不利于二級市場發(fā)展。為打破此瓶頸，必須建立類似于美國房利美、房地美的金融機構(gòu)，支撐相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展并防范風險。“公積金銀行”的建立，不僅增加公積金制度的金融功能，還能打破地域壁壘，促進資金融通，還能在全國推進公積金賬戶異地互認。
借鑒新加坡的公積金制度，賦予公積金制度社保和醫(yī)保功能。截至2015年，我國農(nóng)民工總量2.74億人，其中外出農(nóng)民工1.68億人。根據(jù)《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》，到2014年，我國農(nóng)民工“五險一金”的總體參保率分別為工傷保險26.2%、醫(yī)療保險17.6%、養(yǎng)老保險16.7%、失業(yè)保險10.5%、生育保險7.8%、住房公積金5.5%。在未富先老的我國，龐大的非正規(guī)就業(yè)者的養(yǎng)老問題和醫(yī)療健康問題將直接威脅社會的穩(wěn)定。
建立全國互認的個人公積金賬戶。根據(jù)農(nóng)民工流動性較大的特點，建立與身份證掛鉤的唯一公積金賬戶，并在全國范圍內(nèi)互認且享受相應(yīng)的服務(wù)。現(xiàn)行社會保障制度下，“五險一金”轉(zhuǎn)移接續(xù)非常困難。以養(yǎng)老保險費為例，當員工跨統(tǒng)籌地區(qū)流動就業(yè)的時候，其所繳納的養(yǎng)老金很難隨身轉(zhuǎn)移到新的單位，最多只能以退保的形式來收回個人繳納的小部分（工資的8%），而單位為其繳納的大部分（工資的20%）卻隨著退保而進入了原來打工地社保基金的金庫。這種屬地化的社保制度的壁壘落后于社會發(fā)展，非正規(guī)就業(yè)者無法享受現(xiàn)行社保制度提供的準公共服務(wù)。因此，他們需要另一種自救保障制度，公積金制度改革能成為突破口。
優(yōu)化公積金的增值和其收益分配，實現(xiàn)“高存低貸”，鼓勵非正規(guī)就業(yè)者自行繳存公積金。通過“公積金銀行”的投資理財，優(yōu)化公積金增值及其收益分配，實現(xiàn)“高存低貸”，鼓勵公積金存儲，促進資金歸集。新的居住證制度卻又構(gòu)成了一道新的“鴻溝”，成為城鄉(xiāng)居民新的福利分水嶺。如有的城市推行的“積分入戶，積分入學”制度導致了一種新的對農(nóng)民工的差別對待，這對流動性較大的新生代農(nóng)民工是極不公平的。經(jīng)濟下行壓力較大、財政吃緊的情況下，地方政府不可能主動為非正規(guī)就業(yè)者的社保、醫(yī)保買單。但是，如果長期忽視此問題，將影響社會的穩(wěn)定發(fā)展。因此，必須鼓勵非正規(guī)就業(yè)者自行繳存公積金，政府（公積金銀行）為繳存公積金的個人配套社保和醫(yī)保。
關(guān)鍵詞：零售業(yè) 價格 租
一般意義上的租是指由于不同體制、權(quán)力和組織設(shè)置而獲得的“超額利潤”。經(jīng)濟租是指基于經(jīng)濟權(quán)力而產(chǎn)生的租。經(jīng)濟權(quán)力主要表現(xiàn)為技術(shù)創(chuàng)新、承擔風險、自然壟斷、加強經(jīng)營管理等。經(jīng)濟租在量上表現(xiàn)為經(jīng)濟權(quán)力行為主體依據(jù)經(jīng)濟權(quán)力獲取的超過社會平均收益水平的利潤。在新帕爾格雷夫經(jīng)濟大詞典中，經(jīng)濟租的定義為：“在經(jīng)濟理論中，如果一種可供使用的資源量長久的不受為使用這種資源所做的支付額的多寡的影響，這種支付被稱作經(jīng)濟租。由于壟斷或?qū)撛诟偁幍娜藶橄拗贫a(chǎn)生的較高租金，即被保護資源的壟斷租金”。那么，零售商如果擁有了壟斷地位，它將獲得壟斷租金。如果零售商由于某種原因獲得了一定的壟斷地位，那么零售商的利潤就是一種壟斷租，而零售商獲取利潤的方式即收取壟斷租金，壟斷租金的大小與其壟斷地位息息相關(guān)，二者成正比。
零售商的“租”來源
《中國供應(yīng)商生存狀態(tài)調(diào)查報告》顯示，在零供關(guān)系判斷上，80%的供應(yīng)商認為零售商處于壟斷的絕對優(yōu)勢地位；在合同博弈中，有將近一半的供應(yīng)商認為，在合同的修改、變通、取消上，零售商占據(jù)主要地位。對于零售商壟斷地位是如何形成的，有如下幾種解釋：一是消費的外部性效應(yīng)。包括成員外部性和使用外部性，前者影響了生產(chǎn)商和消費者的預期，后者降低了聯(lián)手企業(yè)的運營成本，提高了零售商的買方壟斷勢力和談判勢力。二是零售商完全專業(yè)化于“交易的生產(chǎn)”，擁有一定的資本規(guī)模、專用的交易技術(shù)和成熟的渠道網(wǎng)絡(luò)。以專業(yè)化嵌入交換經(jīng)濟體系，從而降低了市場交易成本，提高了整個社會的交易效率，促進了社會分工和交易的良性循環(huán)（莊尚文、韓耀，2008）。因此，在分工深化和流通地位不斷強化的條件下，零售商可獲得一定的壟斷地位。三是消費者在商店中選擇商品降低了交易成本，因此對于零售商具有一定的依賴性。
供應(yīng)商、零售商與消費者之間的交易關(guān)系存在著雙邊市場的特征。雙邊市場就是兩組參與者需要通過中間層或平臺進行交易，而且一組參與者加入平臺的收益取決于加入該平臺另一組參與者的數(shù)量（Armstrong，2004）。對于零售企業(yè)，供應(yīng)商選擇它的需求主要取決于光顧此零售企業(yè)的消費者數(shù)量；而消費者為了在購物時能有更多的比較與選擇的機會，對零售企業(yè)的要求也會體現(xiàn)在進駐零售企業(yè)的供應(yīng)商數(shù)量上。前者是銷售平臺的租存在的原因之一。
零售業(yè)還具有商品組合的特點。由于歷史的原因，零售商總是以各種業(yè)態(tài)而存在的，業(yè)態(tài)之間存在著即競爭又互補的特點。競爭性體現(xiàn)在商品組合的相似性，而互補則體現(xiàn)在經(jīng)常處于同一商圈內(nèi)，共同聚集客人。即商圈是一個雙邊交易的平臺，而處于同一商圈的業(yè)態(tài)則以不同的商品組合來相互補充，是一種共生共聚的狀態(tài)。而每一種業(yè)態(tài)在平臺中的地位則形成了經(jīng)濟學稱之為租的收入，在均衡狀態(tài)下，租金是沒有超額利潤的收入。租金收入的方式受到消費者與供應(yīng)商的雙邊影響，體現(xiàn)在贏利模式的選擇上，因此解析零售商的盈利模式，能看出零售業(yè)租金的實質(zhì)。
國內(nèi)零售業(yè)壟斷租的分析—以超市為例
中外超市的商品構(gòu)成差別不大，主要表現(xiàn)為均以食品銷售為主，但毛利卻相差較大。中外超市的毛利比較。從中外超市的毛利比較可以看出（見表1），中國的商品毛利均低于國外同類商品的毛利，同時食品的毛利率相差更多，而百貨及其他商品的平均毛利差距相對較小。中外超市經(jīng)營費用和經(jīng)營利潤比較。從中外經(jīng)營的費用、毛利與利潤的比較來看，平均利潤率相差不大，但是平均毛利率卻具有較大的差距（見表2）。超市的利潤率源自于具有相應(yīng)的壟斷地位而收取的壟斷租金，而在零售企業(yè)壟斷地位獲得的原因上中外超市具有一定的相似性，因此平均利潤率差距不大。中外超市在平均費用率和利潤率差距不大的情況下，平均毛利卻差距很大，這種情況與國內(nèi)超市直接收取的各種費用是相關(guān)的，即國內(nèi)外超市的贏利模式有很大差異。國內(nèi)超市的利潤中有很大一部分不是來自商品銷售的毛利，而是源自壟斷租，即零售商向供應(yīng)商或廠商收取的實質(zhì)為“租金”的各種費用。
不同業(yè)態(tài)零售商的盈利模式分析
（一）超市的盈利模式
總體而言，中外超市均以銷售食品為主。食品類的定價倍數(shù)為1.7，銷售毛利不超過20%。超市的食品毛利低主要取決于兩個方面：一個是經(jīng)營食品的業(yè)態(tài)較多，另一個方面是超市本身之間的競爭較為激烈。從各種盈利模式看，直營模式的超市具有一定的定價權(quán)，毛利最高，而聯(lián)營的方式定價權(quán)部分取決于生產(chǎn)商，代銷及專柜的定價權(quán)幾乎完全取決于生產(chǎn)商。因此超市的毛利高低取決于各種盈利模式商品的比例。而超市中統(tǒng)一采購和直接采購的比例，反映了超市的渠道效率和規(guī)模效應(yīng)。
（二）百貨的盈利模式
一般而言，百貨業(yè)存在自營、聯(lián)營、出租柜臺、代銷等四種經(jīng)營方式。目前，中國百貨業(yè)都采用扣點聯(lián)營的模式經(jīng)營，百貨主動品牌的現(xiàn)象還不多見。聯(lián)營方式的好處在于零售企業(yè)承擔的經(jīng)營風險小，且擁有對供應(yīng)商較強的控制能力。在自營、聯(lián)營、出租和代銷四種條件下，都可能產(chǎn)生一些通道費用，這是商家的主要利潤來源之一。通道費用，是指零售商在商品定價之外，向供應(yīng)商直接收取或從應(yīng)付貨款中扣除其他方式要求供應(yīng)商額外負擔的各種費用。一般歸納為三類：一是與進場有關(guān)的費用：進店費、開戶費、新品上架費、條碼費等；二是與促銷有關(guān)的費用：廣告費、堆頭費、海報費等；三是攤派費用：新店開張費、老店翻修費、店慶費、節(jié)慶費和物流費等。
除通道費用之外，零售企業(yè)還普遍通過返利、應(yīng)付款、預收款的控制來增加自身的收益。年終銷售返點是指零售商年末向供應(yīng)商按照銷售額的一定比例收取的費用，也被稱為返利。應(yīng)付款是指零售企業(yè)經(jīng)營過程中，因采購商品、購買設(shè)備、接受勞務(wù)以及收銀，應(yīng)付未付供貨單位的款項。零售商通過對應(yīng)付款的控制，一方面可以減少資金費用，另一方面可以增加利息收入。預收款是指零售企業(yè)在經(jīng)營過程中，預售顧客的購物款，延遲供貨的行為，例如各種形式的購物卡。
（三）電商的盈利模式
本文暫以相對成熟的淘寶盈利模式來說明電商的利潤（壟斷租）來源：
店鋪費用。第一是商家的競價排名費用。商家的店鋪想要出現(xiàn)在首頁，需要通過拍賣的手段獲得。由于電子商務(wù)巨大的交易量以及店鋪數(shù)量，商戶出于競爭的需要而對競價排名投入很大。競價排名費用形成了電商重要的一筆收入。第二是旺鋪租金，即開設(shè)網(wǎng)店的常規(guī)費用。以淘寶為例，目前網(wǎng)店租金為：標準版30元/月，擴展版約100元/月。考慮到龐大的商家基數(shù)，淘寶的店鋪租金收入相當可觀。第三是店鋪相關(guān)的服務(wù)性插件收費。比如會員關(guān)系管理，貨到付款功能等小插件，這些軟件能增加商家交易的便利性。若大量商家都購買了這類服務(wù)，那么其收益也不容忽視。
廣告及展位租售收入。有資料顯示，單憑廣告費一項，淘寶就可以實現(xiàn)收支平衡。
軟件制作。這指的是電商開發(fā)的買家和賣家需要的各種軟件，一般是基于電商的平臺進行開發(fā)和出售，該平臺是向第三方開放的，類似于職能手機上的應(yīng)用商店。電商可以從中獲得一定比例的抽成。
支付寶現(xiàn)金流帶來的隱性收益。相比于其他收入，淘寶的支付寶體系帶來的收益可能較少被關(guān)注，但卻十分可觀。目前，淘寶的年交易額已經(jīng)突破萬億大關(guān)。由于買家與賣家之間的交易貨款并非實時劃撥，這筆錢一般要在支付寶上待上一段時間，其直觀的利息收益已到達年均億元級別。另外，支付寶是個信用體系，即使資金在買家和賣家間即時劃轉(zhuǎn)了，也不是所有參與者都會將資金從支付寶中提取出來。理論上來說，只要控制好資金的漏失率，拿出一定的漏失準備金以應(yīng)對買家和賣家支取資金的需要，那么剩下的資金淘寶可以自由支配。參照銀行的存款準備金體系，即使按照25%的準備金率來算，每年淘寶可支配的現(xiàn)金可能超過7500億元。這些錢即使簡單存銀行，其利息收益就可能遠超其他項目的收益。如果其進入金融信貸或投資領(lǐng)域，獲得的收益則會更高。
盈利模式與壟斷租構(gòu)成
（一）市場競爭程度決定零售商的盈利模式選擇
零售商選擇不同的盈利模式與其競爭模式有關(guān)。零售業(yè)的競爭模式從極端上看，可以分為商業(yè)平臺和自營兩大類。商業(yè)平臺式的經(jīng)營模式的代表很多，如淘寶和義烏小商品批發(fā)市場。這種商業(yè)模式主要通過構(gòu)筑交易平臺，聚集大量商家和買家，根據(jù)雙邊市場的特點追求規(guī)模和輻射范圍的最大化，這是商業(yè)平臺最主要的目標。其競爭模式主要是構(gòu)建“低價競爭-聚集人氣-平臺擴大-商家增多-買家增多-平臺繼續(xù)擴大”的良性循環(huán)。另一種模式則是完全自營的模式，如沃爾瑪?shù)摹爸苯硬少?低價競爭”策略模式。這種模式追求通過規(guī)模效應(yīng)壓低采購價格，通過管理和技術(shù)手段降低運營成本，從而提高效率，實現(xiàn)競爭優(yōu)勢。
平臺和自營兩種模式雖都是以低價吸引消費者，但其運營思路區(qū)別很大。從宏觀上看，平臺類的競爭模式存在著合成謬誤的效應(yīng)—如果所有商家都追求都做平臺，那么可能造成資源分散，大家都難做好；如果某個交易平臺占據(jù)了行業(yè)的壟斷地位，那么“馬太效益”就會發(fā)揮作用，存在著“贏者通吃、強者恒強”的效應(yīng)。從整個行業(yè)看，大量同類交易平臺并存的狀態(tài)是難以出現(xiàn)的，綜合性平臺和專業(yè)性平臺并存可能是未來電商平臺的發(fā)展趨勢。
完全直營模式的競爭情況則不同，競爭只是導致商家直接的利潤收益有所不同（這取決于商家控制成本費用的能力），但是不存在合成謬誤的問題，較多的商家長期并存、長期競爭的狀態(tài)是一種常態(tài)。除此之外，超市和百貨的業(yè)態(tài)則是處于二者之間的狀態(tài)，商家具體的競爭狀態(tài)取決于商品組合所決定的自營與聯(lián)營的比例。
（二）不同的盈利模式反應(yīng)了不同的商品價格形成機制
不同的盈利模式反應(yīng)了不同的商品價格形成機制，從而形成了租值。即壟斷租金的構(gòu)成是由零售商的盈利模式?jīng)Q定的。平臺類的商家是理想的交易平臺，這是因為平臺能夠聚集眾多的商家和消費者。根據(jù)雙邊市場的特點，眾多的消費者形成了平臺的消費需求，大量消費需求的集聚使交易平臺形成一定程度上對需求的壟斷，從而可以收取壟斷租金，而租金則由平臺方向眾多的商家來收取，租金的多少是通過自由的價格競爭決定。
零售商的利潤是一種壟斷租金，是由其壟斷勢力所決定的。如果零售商所有經(jīng)營的產(chǎn)品采用自營的模式，那么其壟斷租金即利潤等于經(jīng)營商品的批零差價與銷售規(guī)模的乘積減去運營成本。如果采取聯(lián)營的方式，其壟斷租金除了上述部分還要加上一定的通道費用。由于目前的零售商大多采用混合的經(jīng)營模式，且普遍是自營模式占比較低而聯(lián)營模式占比較高，所以可以用以下公式來說明壟斷租的構(gòu)成：
這里假設(shè)壟斷租為R，則：R=（P1- P0）Q0+（P1-P0）Q1+G-C（Q0，Q1） （1）
其中（P1-P0）為主營商品的進銷價格比，即毛利。（P1-P0）為其他商品的進銷價格比，即毛利，而G為各種通道費用，C為企業(yè)的經(jīng)營成本，它是企業(yè)銷售商品數(shù)量的函數(shù)。這里區(qū)分主營商品與其他商品的原因在于商品銷售一般是符合二八定律的，即20%的商品占零售商總銷量的80%。另外，業(yè)態(tài)的區(qū)別和零售商的差異化即壟斷勢力的差異也跟零售商主營商品的差異是息息相關(guān)的。
不同業(yè)態(tài)的租值耗散對價格的影響
按照經(jīng)濟學的理論，如果收取租金的方式是通過價格競爭的方式來收取，就會形成租金最大化，不存在租值的損失即租值的耗散。巴澤爾在《按等候分配的理論》中分析了類似的租值消散。他指出，當價格機制受到這種或那種限制時，其他機制就會取而代之。排隊等候就是其中的一種替代機制。排隊雖然花費了時間，但不創(chuàng)造任何價值，因而也是一種租值消散。如果價格機制自由地發(fā)揮作用，排隊就不會發(fā)生，也就不會浪費時間。在現(xiàn)實的零售市場中，由于存在著商品交易平臺的建設(shè)成本、產(chǎn)地到消費地的運輸成本、產(chǎn)品信息的傳遞成本以及消費者的交易成本（包括價格搜尋成本等），因此價格信號反應(yīng)的市場廣度可能會被區(qū)隔在一個個狹小的區(qū)域或某個零售店內(nèi)，那么此時價格反應(yīng)的市場供求信息就是不完全的。
由于通道費的確定不是完全的市場機制，商品的零售價格并不直接反應(yīng)市場的供求關(guān)系信號。一般廠商的產(chǎn)品都需要付出一定的流通費用才能進入市場，而通道費用最終則會反映到廠家對于商品的定價上。因此，跟采用直營模式的商品比較，商品的零售價格并不直接反應(yīng)產(chǎn)品的真實供求，而是包含產(chǎn)品供求和通道資源供求兩方面的信息。產(chǎn)品的價格信息形成中，參與者眾多，信息是相對公開，而通道資源價格（通道費用）的參與者則要少很多，是少數(shù)人談判的結(jié)果，而且通道資源價格信息往往不透明，這會引起更多的幕后交易，非價格因素會隱匿其中，這些都會引起租值的耗散。從整個市場鏈條來看，包含了通道費用的價格不能完全反映整個市場的供求情況。
（一）超市的租值耗散
近年來，由于流通環(huán)節(jié)定價機制的不合理，造成了商品價格快速上漲的同時出現(xiàn)大范圍的“谷賤傷農(nóng)”事件，買賣雙方都未享受到價格上漲帶來的好處，其原因就是一部分價格轉(zhuǎn)化為了流通商、零售商的經(jīng)濟租。
以超市中的生鮮為例，在生鮮品類供需平衡的背景下，國家統(tǒng)計局監(jiān)測的36個大中城市生鮮品終端價格自2005年以來進入了快速上升通道，其中芹菜、青椒、蘋果、瘦肉等生鮮品價的格過去7年間分別上漲110%、125%、127%和92%。在生鮮產(chǎn)品價格快速上漲過程中，卻頻發(fā)“菜賤傷農(nóng)”事件。城鎮(zhèn)生鮮終端價格快速上漲和菜賤傷農(nóng)兩種現(xiàn)象分別演繹了需求端和供給端的不同走向，這實際上是價格信號被嚴重扭曲所引起的結(jié)果，是租值耗散的具體表現(xiàn)。從生鮮的供應(yīng)渠道看，商品從產(chǎn)地運到了銷售地的一級批發(fā)市場后，要進入終端市場，還要經(jīng)過二級批發(fā)市場、社區(qū)蔬菜批發(fā)市場、超市、路邊攤等多重環(huán)節(jié)。經(jīng)過種種流通環(huán)節(jié)，價格信號受到了的各環(huán)節(jié)交易成本的影響。其中，生鮮產(chǎn)品的終端零售是整個供應(yīng)鏈中加價率最高的一環(huán)，特別是超市的通道費用是推高生鮮產(chǎn)品零售價的主要原因。
（二）百貨店的租值耗散
對于百貨業(yè)態(tài)或者購物中心而言，品牌服飾類商品是最主要的經(jīng)營品類。而一般這類商品的大品牌、好品牌大多來自國外，國外廠家擁有一定的價格決定權(quán)，百貨業(yè)只能接受國外品牌的聯(lián)營要求，同時對國內(nèi)小品牌而言，如果百貨店采用買斷經(jīng)營的話，將會造成成本激增，因此，百貨店和購物中心采取聯(lián)營制為主的模式也就不足為奇。從這點看，百貨店及其相近業(yè)態(tài)類似于品牌平臺類的經(jīng)營方式，根據(jù)雙邊市場的特點，越多的品牌聚集就會吸引更多的消費者，而更多的消費者則會吸引更多的品牌入駐。由上文分析知道，平臺類的零售商具有合成謬誤的特點，即從總體市場看，除非消費者的價格搜尋成本等交易成本過高，存在一個個分割的交易平臺，否則不可能有大量的交易平臺存在，因為大量的交易平臺，實際上是一種浪費，這是百貨店租值耗散的最明顯體現(xiàn)，即千店一面。而品牌的重復引入及雷同的經(jīng)營模式所造成的無差異競爭只能使商家依靠以進場費為主的通道費用來維持收益，這也最終推高了零售價格。
（三）電商的租值耗散
相比于傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，電子商務(wù)銷售的租值耗散最小或者說是最透明的。電子商務(wù)是利用現(xiàn)代信息技術(shù)，將買賣雙方聚集在一起，從而促成交易，降低交易成本。由于電子商務(wù)打破了傳統(tǒng)的時間和空間的限制，只要人們愿意進入或退出市場交易，就可以無成本或者低成本的進入或退出市場，因此理論上來說，在電商系統(tǒng)進行交易的買家和賣家數(shù)量幾乎都是無限的。
從商品的定價機制來看，電商由于存在大量的買家和賣家同時進行交易，因此市場特征接近于完全競爭市場的狀態(tài)，便利的比價機制使得同樣商品出現(xiàn)巨大價格差異的可能性幾乎為零。由于競爭充分，價格信息得到完整傳遞，因此電商平臺上達成的價格是最接近真實均衡價格的狀態(tài)。
擺脫對租的依賴并改善商業(yè)模式
收取進場費等尋租行為曾經(jīng)在零售企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮了作用，但從長期來看，不重視商業(yè)經(jīng)營，對零售商的價值取向會產(chǎn)生不良影響。例如經(jīng)營能力下降，商品趨同化，零供關(guān)系緊張，內(nèi)部腐敗等，最終影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。若要謀求國內(nèi)零售業(yè)的可持續(xù)發(fā)展就必須擺脫對租的依賴，以商業(yè)模式的完善實現(xiàn)內(nèi)涵式增長，即：通過經(jīng)營、業(yè)態(tài)等方面的創(chuàng)新提高銷售和經(jīng)營能力。未來商業(yè)模式的變化必將遵循商品價格反應(yīng)的市場供求范圍會越來越廣的發(fā)展趨勢，較高的交易成本形成的區(qū)隔市場將逐步消失，價格機制將具有更強的資源配置功能。考慮到各零售商的經(jīng)營商品不同，盈利模式的差異，我們認為商業(yè)零售商長期表現(xiàn)將分化：百貨聯(lián)營模式將面臨重大的轉(zhuǎn)型風險，盈利能力將持續(xù)承壓；超市生鮮商品的價格機制效應(yīng)有望快速提升，商品的直采比例將從生鮮商品開始逐步增加，同時隨著收入水平的提升將呈現(xiàn)業(yè)態(tài)分化：大賣場、社區(qū)超市、便利店等各種子業(yè)態(tài)進入差異化階段；電商則必須依靠供應(yīng)鏈的整合，脫離價格戰(zhàn)。
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關(guān)鍵詞：中小企業(yè) 融資 問題 研究
一、融資租賃對中小企業(yè)的現(xiàn)實意義
1.融資租賃可以緩解中小企業(yè)融資難題
中小企業(yè)融資難不僅僅是我國才有的難題，它是一個世界性的難題，大多數(shù)國家都存在這樣的情況。由于中小企業(yè)自身經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱、信用度低、償還能力不高，這些都制約著中小企業(yè)的融資能力。通過融資租賃中小企業(yè)可以籌集到相應(yīng)的資金來促進企業(yè)的發(fā)展。這個是因為融資租賃是以固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)為主要對象，針對融資，租賃雙方都要簽訂合同，并按照合同約定支付租金，它是融資和融物結(jié)合的產(chǎn)物。為了獲得資產(chǎn)的使用資格，中小企業(yè)支付少量的租金就可以了。這種融資方式不僅解決了中小企業(yè)對資金的需求，又滿足了它們的生產(chǎn)經(jīng)營的需要。
2. 融資租賃有利于提高中小企業(yè)的競爭力
在現(xiàn)階段的發(fā)展形勢下，大多數(shù)中小企業(yè)的技術(shù)水平較低，企業(yè)的研發(fā)能力弱，用融資租賃的方式剛好可以縮短建設(shè)周期，企業(yè)在這種融資渠道下可以獲得先進的設(shè)備和技術(shù)，推動中小企業(yè)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，增強企業(yè)自身的技術(shù)開發(fā)能力，從而促進產(chǎn)品的更新?lián)Q代，提高中小企業(yè)的市場競爭力，促進其自身不斷的發(fā)展壯大。
3. 融資租賃有利于中小企業(yè)改善經(jīng)營管理
融資租賃在整個租賃期內(nèi)， 出租人仍然掌握租賃物的所有權(quán)，該租賃物的使用狀況是否充分和企業(yè)的經(jīng)營管理狀況都將會影響企業(yè)支付租金的能力，進而影響到出租人的所得利益。出租人為了保護自身的利益，會時刻監(jiān)管市場的變化情況，嚴密監(jiān)督，充分發(fā)揮出租人在信息技術(shù)等方面的優(yōu)勢，提醒承租的中小企業(yè)。這便加強了對企業(yè)的約束機制， 從而是使作為承租人的中小企業(yè)有意識地加強對企業(yè)的管理和租賃項目的管理，從而提高中小企業(yè)的管理效率和經(jīng)濟效益。
4. 融資租賃幫助企業(yè)“造血”才能擁有好氣色
對于企業(yè)來說資本是血脈，是企業(yè)進行一切經(jīng)營活動的基礎(chǔ)，企業(yè)只有資本充足，才能進行產(chǎn)品研發(fā)、市場拓展等一系列活動。對于抵押貸款、信用借貸來說融資租賃在籌集資金方面有不可替代的優(yōu)勢，尤其是對于產(chǎn)品研發(fā)型的企業(yè)來說，可以為企業(yè)提供充足的資金儲備。另外，企業(yè)在融資的同時也要考慮自身的償債能力，避免企業(yè)盲目的融資，最終因為無法償還而破產(chǎn)。久而久之，會影響中小企業(yè)整個的信譽度。所以幫助企業(yè)實現(xiàn)“造血”功能，才是標本兼治的所在。
5. 融資租賃可以促進中小企業(yè)提高經(jīng)濟效益
前面我們說到，中小企業(yè)通過融資租賃的方式可以獲得先進的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)技術(shù)，而企業(yè)作為承租人不需要一次性的支付租金，這就大大減少了企業(yè)對設(shè)備的資金投入，節(jié)省的資金企業(yè)就可以作用于其他經(jīng)濟活動。另外，融資租賃有個規(guī)定，當租期到期時，企業(yè)可以續(xù)租或者以較低的價格購入設(shè)備，這樣就可以加快中小企業(yè)設(shè)備更新的步伐，進而提高企業(yè)競爭力，提高經(jīng)濟效益。
二、中小企業(yè)融資租賃發(fā)展中存在的問題
1. 中小企業(yè)對融資租賃業(yè)務(wù)理解不足
融資租賃作為一種新型的融資方式，相對于傳統(tǒng)融資方式來說，在我國的發(fā)展時間較晚，又因為沒有進行專業(yè)的宣傳，理論研究也尚未形成系統(tǒng)，因此，我國大多數(shù)的中小企業(yè)對這一新型的融資方式知之甚少，其優(yōu)勢被該行業(yè)所忽視。另外融資租賃所涉及的專業(yè)比較多，知識面比較廣，而我國中小企業(yè)中關(guān)于這方面研究的人才又嚴重缺乏，另外許多中小企業(yè)購買固定資產(chǎn)的資金是以籌集的方式獲得的，這就使得中小企業(yè)很難借力融資租賃。
2. 融資租賃結(jié)構(gòu)模式單一
目前我國融資租賃業(yè)務(wù)模式非常單一，以簡單融資租賃方式為主。與發(fā)達國家相比，我國在理論及實踐方面都有明顯的不足，對于中小企業(yè)來說，未能充分體現(xiàn)出融資租賃的優(yōu)勢。同時，交易的品種通常是造價高、通用性強、具有保值效能的大型設(shè)備，大多適用于國有大型企業(yè)，針對中小企業(yè)的交易品種非常有限，中小企業(yè)通過融資租賃方式獲得標的物的優(yōu)勢并不明顯，使得租賃公司缺乏競爭力。
3. 政府管理不當阻礙發(fā)展
在我國，對于中外合資和外資租賃公司一定程度上減免稅收，實行政策優(yōu)惠。國內(nèi)的中小型企業(yè)無法享受這一優(yōu)惠政策，稅收過重加重了融資租賃行業(yè)的成本，發(fā)展速度隨之減慢。同時，我國信貸發(fā)展不夠完善，沒有開展專門針對融資租賃公司的信貸業(yè)務(wù)，導致融資租賃公司發(fā)展缺乏資金，同時，商業(yè)銀行沒有利率優(yōu)惠，一定程度上阻礙了融資租賃行業(yè)的發(fā)展。
4. 中小企業(yè)的信譽比較差，欠租現(xiàn)象嚴重
中小企業(yè)在利用融資租賃的方式進行融資時，企業(yè)不需要提供擔保，由于中小企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模較小，產(chǎn)品競爭力不強，企業(yè)盈利能力不強，導致整個企業(yè)信譽低。同時，中小企業(yè)在融資后生產(chǎn)的產(chǎn)品，不一定就能適合市場的需求，最終可能導致產(chǎn)品的滯銷，無法收回生產(chǎn)成本，導致整個企業(yè)信譽低。還有中小企業(yè)在管理上的不科學，以及在面對市場和經(jīng)營上的風險時顯得比較脆弱，這進一步導致中小企業(yè)的信譽度降低，使資金鏈斷裂，租金拖欠現(xiàn)象變得嚴重，進一步造成信譽度的下降。
三、完善中小企業(yè)融資租賃的對策建議
1.加大企業(yè)對融資租賃的理論研究，加強宣傳
由于融資租賃在我國起步晚，加上缺乏宣傳，我國廣大中小企業(yè)沒有深刻了解融資租賃的獨特優(yōu)勢。現(xiàn)階段，我國中小企業(yè)仍然習慣于用傳統(tǒng)的采用購買方式來解決設(shè)備問題。因此，加強對融資租賃的宣傳，改變傳統(tǒng)的融資觀念，開展融資租賃業(yè)務(wù)，使中小企業(yè)充分了解和認識融資租賃業(yè)是至關(guān)重要的。因此政府以及一些專業(yè)的機構(gòu)應(yīng)加大對融資租賃的宣傳，是中小企業(yè)充分了解到融資租賃對企業(yè)發(fā)展的重要性。
2. 改變單一模式，發(fā)展多種租賃方式
現(xiàn)階段，我國融資租賃業(yè)存在多頭管理的現(xiàn)狀，針對這一現(xiàn)狀，應(yīng)積極采取相應(yīng)的措施，明確各部門的分工。還應(yīng)鼓勵融資租賃公司探討融資租賃與其他金融工具的結(jié)合模式，開創(chuàng)新的模式。越來越多的融資租賃公司認識到融資租賃不僅具有融資功能，更具有擴大投資、促進銷售、節(jié)稅等其他各項功能。
3. 建立健全我國融資租賃業(yè)的法規(guī)體系
為進一步促進我國融資租賃業(yè)的發(fā)展，政府應(yīng)盡快出臺《融資租賃法》，以明確融資租賃交易雙方的權(quán)利和義務(wù)，以法律手段保護融資租賃業(yè)的發(fā)展。有關(guān)部門應(yīng)建立完善的法律體系，使我國融資租賃業(yè)能做到有法可依，在健康規(guī)范的法律環(huán)境下發(fā)展融資租賃業(yè)。
4. 建立和完善信用風險管理機制
目前，我國為中小企業(yè)融資服務(wù)的擔保機構(gòu)很少，遠遠滿足不了中小企業(yè)的融資需求。各級政府應(yīng)抓緊設(shè)立政策性擔保機構(gòu)，建立和完善為中小企業(yè)融資服務(wù)的信用擔保體系，解決擔保機構(gòu)的資金來源不足問題。
5. 創(chuàng)新體制，開拓市場
加大回收租賃、委托租賃、杠桿租賃和項目租賃等業(yè)務(wù)范圍，采用合作租賃的方式，加強政府、銀行、融資租賃企業(yè)的合作，提高信用等級，分散企業(yè)信用風險。不斷拓展融資租賃市場，開展多層次的融資租賃業(yè)務(wù)，擴大融資租賃市場發(fā)展空間。
四、結(jié)論
融資困難，求貨無門，一直是制約中小企業(yè)發(fā)展的瓶頸。中小企業(yè)由于資產(chǎn)規(guī)模較小、制度不夠健全，信用度難以符合商業(yè)銀行的標準。出于對風險。收益等方面的考慮，銀行往往不愿意對沒有足夠抵押品的中小企業(yè)發(fā)放大量貸款。在這種情況下，中小企業(yè)難以通過貸款獲得應(yīng)需資金。融資租賃恰好做出補充，因此，大力發(fā)展及規(guī)范融資租賃業(yè)，使之成為有效緩解中小企業(yè)融資難困境的有效途徑。
參考文獻：
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