開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)；業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)；非財(cái)務(wù)指標(biāo)

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化，中國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著巨大的推動(dòng)作用。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興盛局面而來的，是我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)的飛速增長(zhǎng)，甚至遠(yuǎn)超過各大房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期。僅2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)銷售量達(dá)到百億的企業(yè)就有27家，遠(yuǎn)超過2008年的兩倍之多。銷售總量排在前5名之內(nèi)的萬科企業(yè)股份有限公司，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，保利房地產(chǎn)股份有限公司，上海綠地集團(tuán)有限公司以及中國海外發(fā)展有限公司的銷售額全都超過了400億，而其中綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司更是以251％的同期相比速度增長(zhǎng)。在土地儲(chǔ)備方面，以恒大地產(chǎn)為代表的十大房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備超過3.2億平方米，新增土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì)達(dá)2500萬平方米。這些相關(guān)數(shù)據(jù)都說明了，我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)正在以驚人的速度增長(zhǎng)。但是越來越多的學(xué)者以及房地產(chǎn)行業(yè)的投資者們開始關(guān)心我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)是否是其經(jīng)營(yíng)者努力的結(jié)果。因?yàn)槟承┯脕砜陀^評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)的相關(guān)指標(biāo)并沒有與房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)呈顯著正相關(guān)關(guān)系。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的研究是非常具有理論和現(xiàn)實(shí)意義的。

一、國內(nèi)外對(duì)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的研究現(xiàn)狀

1.國外的研究現(xiàn)狀

19世紀(jì)末的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)方法一般只以某些關(guān)鍵的財(cái)務(wù)指標(biāo)作為考核標(biāo)準(zhǔn)，其中主要是涉及會(huì)計(jì)收益的指標(biāo)，如：凈利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)率、投資報(bào)酬率、每股收益等，它們都是以一定時(shí)期的會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)的短期業(yè)績(jī)指標(biāo)。20世紀(jì)末期，EVA(經(jīng)濟(jì)增加值)理論的誕生和發(fā)展，成為了世界企業(yè)業(yè)績(jī)管理史上的一座里程碑。直到現(xiàn)在，EVA理論和方法都是被學(xué)術(shù)界和企業(yè)界所廣為沿用的最前沿的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)方法之一。

1982年，總部設(shè)在紐約的思騰斯特管理咨詢公司(SternStewart Company)提出了EVA的概念，并將其注冊(cè)為該公司的商標(biāo)。EVA強(qiáng)調(diào)的是一種“經(jīng)濟(jì)收益”，是通過對(duì)投資資金“機(jī)會(huì)成本”的測(cè)算，突出強(qiáng)調(diào)企業(yè)是否創(chuàng)造價(jià)值，關(guān)鍵在于分析企業(yè)對(duì)股東資本的回報(bào)是否超過了資本的“機(jī)會(huì)成本”。如果EVA為正值，則反映企業(yè)創(chuàng)造的收益高于股東投入資本的成本，為股東創(chuàng)造了價(jià)值；如果EVA為零，則表示企業(yè)只為股東創(chuàng)造了最低風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬；如果EVA為負(fù)值，即使會(huì)計(jì)利潤(rùn)為正數(shù)，也表明企業(yè)不但沒有創(chuàng)造價(jià)值，反而在銷蝕股東投入的資本價(jià)值。

而同樣是產(chǎn)生于20世紀(jì)末期的平衡計(jì)分卡理論(簡(jiǎn)稱BSC)。則在EVA理論的基礎(chǔ)上平衡了財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)之間的權(quán)重，也是目前世界上最流行的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)系統(tǒng)之一。它實(shí)現(xiàn)了指標(biāo)體系的之間的平衡，包括財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)、長(zhǎng)期與短期指標(biāo)、定量與定性指標(biāo)、主觀與客觀指標(biāo)的平衡。平衡計(jì)分卡通過顧客(如顧客滿意度和市場(chǎng)占有率)、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程(如產(chǎn)品質(zhì)量和交貨時(shí)間)、學(xué)習(xí)和創(chuàng)新(如員工技能)方面的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)來補(bǔ)充傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)。平衡計(jì)分卡很快引起了理論界和企業(yè)界的興趣，使得其理論和方法不斷被完善和發(fā)展并一直沿用至今。

2.國內(nèi)的研究現(xiàn)狀

與國外相比，我國的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)工作起步較晚，未能產(chǎn)生像國外那樣豐富的理論和方法。但是由于我國一直比較重視業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)問題，因此業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)理論在我國的發(fā)展速度很快。我國對(duì)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的研究成果主要集中在90年代以后的現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)時(shí)期。

中央政府自建國以來頒布了多套企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系，但在研究的初始階段頒布的評(píng)價(jià)體系在科學(xué)性和合理性上還很不足。直到1999年6月，財(cái)政部、國家經(jīng)貿(mào)委、人事部、國家計(jì)委聯(lián)合頒布了《國有資本績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則》及《國有資本績(jī)效評(píng)價(jià)操作細(xì)則》，對(duì)國有企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)進(jìn)行重新規(guī)范。重點(diǎn)是評(píng)價(jià)企業(yè)資本效益狀況、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、償債能力狀況和發(fā)展能力狀況四項(xiàng)內(nèi)容，這四項(xiàng)內(nèi)容的評(píng)價(jià)由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和專家評(píng)議指標(biāo)三個(gè)層次，共計(jì)32項(xiàng)指標(biāo)組成。初步形成了財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

目前，國內(nèi)關(guān)于EVA相關(guān)的理論文獻(xiàn)主要還是以介紹和消化國外研究為主。這種消化和吸收主要集中在兩個(gè)方面：一是介紹、分析與評(píng)價(jià)EVA管理體系。二是利用EVA指標(biāo)對(duì)中國上市公司進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和投資分析。在經(jīng)歷了EVA理論認(rèn)識(shí)階段后，國內(nèi)學(xué)者對(duì)EVA的研究更多的集中于EVA在企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用上。目前，國內(nèi)的青島啤酒、TCL集團(tuán)、東風(fēng)汽車、寶鋼股份等一些大中型企業(yè)嘗試引進(jìn)了EVA，將EVA作為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，只是由于時(shí)間較短和缺少實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等原因，暫時(shí)還沒有達(dá)到理想的效果。

我國對(duì)于平衡計(jì)分卡的研究尚處于初級(jí)階段，2000年，平衡計(jì)分卡的概念開始被引進(jìn)中國，但目前關(guān)于這一理論的實(shí)際應(yīng)用和理論研究仍缺乏系統(tǒng)性和技術(shù)性的內(nèi)容，因此，這方面的規(guī)范研究還值得我們進(jìn)一步的深入。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的現(xiàn)狀及存在的問題

以2008年為例，我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)在此年內(nèi)出現(xiàn)了整體下滑。行業(yè)龍頭萬科地產(chǎn)的利潤(rùn)率降至26％，富力地產(chǎn)的利潤(rùn)率也下調(diào)至20％以內(nèi)。但是根據(jù)對(duì)30家A股房地產(chǎn)上市公司的年終財(cái)務(wù)報(bào)表的統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者薪酬依然是降的少漲的多。26家數(shù)據(jù)齊全的房地產(chǎn)企業(yè)中，僅6家經(jīng)營(yíng)者薪酬下降，3家持平，17家經(jīng)營(yíng)者薪酬依然是上漲的，且平均漲幅達(dá)到163％。我們知道經(jīng)營(yíng)者薪酬做為對(duì)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)成果的回報(bào)，應(yīng)與經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)正相關(guān)，但是我們從事實(shí)中得到的結(jié)論卻與此相悖。這說明我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)尚有許多問題：

1.概念的界定

我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)尚存在概念不明確的問題，即把經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)與企業(yè)業(yè)績(jī)相混淆。企業(yè)業(yè)績(jī)中包含了經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)，經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)需要通過企業(yè)業(yè)績(jī)來表現(xiàn)，但是二者在業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系中是完全不同的兩個(gè)客體。如果不能做到正確區(qū)分企業(yè)業(yè)績(jī)與經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)之間的關(guān)系，就無法做到對(duì)經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)的客觀評(píng)價(jià)，而不科學(xué)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系也將使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理更加混亂。

2.評(píng)價(jià)的方法

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)多選用定量分析的方法。這種方法的缺陷是無法客觀評(píng)價(jià)與企業(yè)的無形收益或長(zhǎng)遠(yuǎn)利益相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者行為，從而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者由于過分看重企業(yè)的短期利益而忽略了企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。這對(duì)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)是十分不利的。例如經(jīng)營(yíng)者對(duì)于員工的培訓(xùn)和成長(zhǎng)的關(guān)注度，該企業(yè)內(nèi)部員工的滿意度以及經(jīng)營(yíng)者應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任等。相反，如果經(jīng)營(yíng)者做出了對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有益的決策，但是卻由于沒有得到企業(yè)的客觀評(píng)價(jià)而計(jì)入自己的業(yè)績(jī)中，結(jié)果是會(huì)傷

害經(jīng)營(yíng)者的個(gè)人感情，削弱其工作的積極性。而這顯然與企業(yè)設(shè)置經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)機(jī)制用于起到激勵(lì)作用的初衷不符。

3.評(píng)價(jià)的指標(biāo)

我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)主要選取的是財(cái)務(wù)指標(biāo)，例如凈資產(chǎn)收益率。首先，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性。我國房地產(chǎn)行業(yè)與世界發(fā)達(dá)國家同行業(yè)相比，尚處初級(jí)階段，如市場(chǎng)機(jī)制不健全、監(jiān)管力度不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的信息對(duì)等、供需平衡作用等未能得到充分發(fā)揮。且在國家屢次出臺(tái)相關(guān)政策限制商品房?jī)r(jià)格上漲，普通民眾對(duì)房產(chǎn)仍持觀望態(tài)度的大形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存環(huán)境十分復(fù)雜，僅以財(cái)務(wù)指標(biāo)為導(dǎo)向?qū)?jīng)營(yíng)者進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)已很難應(yīng)對(duì)環(huán)境的變化。其次，這種指標(biāo)選取方法很容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者出于追求個(gè)人利益的目的，利用其在企業(yè)中的特殊地位人為地操控財(cái)務(wù)指標(biāo)。

三、改善我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)機(jī)制的建議

1.明確經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的概念

應(yīng)從以下三個(gè)主要方面來界定經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)的內(nèi)容：

(1)評(píng)價(jià)的主體：經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)主體是全體股東。

(2)評(píng)價(jià)的客體：經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)客體是企業(yè)的決策者和高級(jí)管理者。

(3)評(píng)價(jià)的目的：經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)目的是檢驗(yàn)其努力程度以及是否完成了受托責(zé)任。

2.將定性分析方法和定量分析方法有機(jī)相結(jié)合

我國的房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)和理論，例如平衡計(jì)分卡，努力將定性分析方法和定量分析方法有機(jī)地結(jié)合起來。但我國是以公有制為主體的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不同于西方國家的私有制經(jīng)濟(jì)。因此照搬西方國家現(xiàn)有的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)理論無法做到正確評(píng)價(jià)我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)。企業(yè)只有在實(shí)踐過程中擔(dān)負(fù)起建立正確的經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系的責(zé)任，設(shè)置研發(fā)基金和加大人才培養(yǎng)力度，自主加強(qiáng)該領(lǐng)域的理論研究建設(shè)，才能形成一套有效的，符合本企業(yè)自身特點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系。

3.將非財(cái)務(wù)指標(biāo)納入經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系中

非財(cái)務(wù)指標(biāo)比財(cái)務(wù)指標(biāo)更少受到外界環(huán)境的干擾，而且可以解決財(cái)務(wù)指標(biāo)的不全面性以及短期性等問題，因此非財(cái)務(wù)指標(biāo)可以更準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)成果。但非財(cái)務(wù)指標(biāo)的不足是某些指標(biāo)在量化過程中容易參進(jìn)個(gè)人感情因素，主觀性比較強(qiáng)。因此必須將財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合起來才能對(duì)經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)作出全面的衡量，使其更加努力地為企業(yè)的生存和發(fā)展服務(wù)。這里列舉幾個(gè)比較具有代表性，量化過程相對(duì)簡(jiǎn)單的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

(1)經(jīng)營(yíng)者的個(gè)人素質(zhì)方面：包括經(jīng)營(yíng)者的學(xué)歷背景，經(jīng)營(yíng)者每年做出重大決策的個(gè)數(shù)及其正確性，經(jīng)營(yíng)者的信譽(yù)(即承諾的兌現(xiàn)或是既定目標(biāo)的完成質(zhì)量)以及經(jīng)營(yíng)者在本行業(yè)內(nèi)的從業(yè)年數(shù)。

(2)經(jīng)營(yíng)者的社會(huì)責(zé)任感：企業(yè)每年對(duì)公益事業(yè)的貢獻(xiàn)或遭遇重大自然災(zāi)害時(shí)的捐款數(shù)額。此數(shù)據(jù)亦能代表本企業(yè)的社會(huì)形象及在公眾心目中的地位。

(3)員工方面：包括新老員工的比例(以三年為界限)，每年對(duì)員工的培訓(xùn)項(xiàng)目數(shù)及時(shí)長(zhǎng)，員工薪水增長(zhǎng)率，員工滿意度等。

4.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的思想道德教育。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者由于其在企業(yè)內(nèi)部的高地位，高權(quán)利，而往往忽視了自身的道德素養(yǎng)的發(fā)展。因此“再教育”便有了必要性。只有通過持續(xù)的學(xué)習(xí)和思考，才能保持經(jīng)營(yíng)者自身的先進(jìn)性，使其承擔(dān)起更多的社會(huì)責(zé)任來。

5.優(yōu)化公司內(nèi)部監(jiān)管制度。加快對(duì)公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和改革，明確每名員工的職責(zé)和權(quán)力，使每名員工都能起到監(jiān)督的作用，負(fù)起監(jiān)督的責(zé)任。

6.完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特殊性，進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，建立健全的社會(huì)住房保障體系，堅(jiān)決制止炒房，抄地皮等投機(jī)行為。更要杜絕治標(biāo)不治本的“面子”政策。同時(shí)也可以設(shè)立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，一方面監(jiān)督本行業(yè)內(nèi)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為和秩序混亂問題；另一方面監(jiān)督各房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)是否合理，業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)機(jī)制是否科學(xué)等，使市場(chǎng)發(fā)揮出其特有的自發(fā)調(diào)節(jié)供需平衡等優(yōu)勢(shì)，從而從根本上解決我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)部控制；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的及成因

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種意外和不可控因素導(dǎo)致企業(yè)在一定時(shí)間和范圍內(nèi)實(shí)際財(cái)務(wù)成果與預(yù)期成果發(fā)生偏離的情況，這種狀況可能會(huì)使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或或者更大的收益。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在中小房地產(chǎn)企業(yè)中的成因及表現(xiàn)

結(jié)合我國中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)狀況與國情，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因與表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所有事物都具有兩面性，負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式也不例外，它是我國中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)均采用負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，而企業(yè)過度負(fù)債會(huì)為企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生埋下隱患。2、國家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度隨著十的召開達(dá)到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮(zhèn)化這一發(fā)展道路，為三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅(jiān)持“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松”，使得中小企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困境外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)也受到相當(dāng)大的影響。2、資金回收不足所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式下的中小房地產(chǎn)企業(yè)，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動(dòng)性很弱，缺乏對(duì)房產(chǎn)的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產(chǎn)供大于求，許多樓盤折價(jià)銷售，資金回籠不理想，造成經(jīng)營(yíng)困難，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

（一）負(fù)債經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，防范和消化負(fù)債所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先，應(yīng)該樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立有效的應(yīng)對(duì)策略。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際與外部情況，度量經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組合關(guān)系，建立健全財(cái)務(wù)信息處理系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)防控組織，通過這些工具制定謹(jǐn)慎的負(fù)債計(jì)劃并做好相應(yīng)的還款計(jì)劃。其次，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵在于保持合理的資金結(jié)構(gòu)，維持適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)水平。通常來說，房地產(chǎn)的開發(fā)周期為2-4年，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更具開發(fā)周期來合理安排資金結(jié)構(gòu)以及負(fù)債比率，在實(shí)際工作中，企業(yè)確定合理負(fù)債比率時(shí)還應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：第一，企業(yè)負(fù)債具有固定性，但市場(chǎng)卻是多變，因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純的利用財(cái)務(wù)杠桿，追求最佳資本機(jī)構(gòu)，而是保持低水平的負(fù)債率，空出一部分負(fù)債能力和變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn)來保持企業(yè)財(cái)務(wù)的靈活性。

（二）國家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1、排除盲目擴(kuò)張。目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)正處于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應(yīng)開戰(zhàn)投資可行性分析，關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展方向與走勢(shì)，選擇合適的投資范圍及實(shí)際，在防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)越來越不適合目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)。從理論上講，應(yīng)該將企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率控制在50%以下為宜。結(jié)合自身特點(diǎn)及外部環(huán)境做出合理的資金需求量預(yù)算，降低股利發(fā)放以獲取更多的留存收益，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加劇。3、規(guī)范管理企業(yè)現(xiàn)金流。企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)有效的方式合理規(guī)劃現(xiàn)金流，使其滿足企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)或面臨突發(fā)狀況的需要；建立健全內(nèi)部控制系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金的監(jiān)控；加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理來實(shí)現(xiàn)資源合理配置，提高資金周轉(zhuǎn)率，最終實(shí)現(xiàn)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（三）資金回收不足所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)不光可以通過引導(dǎo)消費(fèi)和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學(xué)管理成本費(fèi)用，從而控制企業(yè)資金流量而實(shí)現(xiàn)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)前，該業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行成本費(fèi)用控制預(yù)算制度；經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)及時(shí)跟業(yè)務(wù)進(jìn)度，重視業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)和各流程的實(shí)際完成情況，避免由于返工所造成的成本費(fèi)用的增加；業(yè)務(wù)結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)檢驗(yàn)業(yè)務(wù)完成狀況是否符合合同標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用是否在合同規(guī)定的限額之內(nèi)，防止不合理的費(fèi)用增加到結(jié)算成本當(dāng)中。最后，還要將業(yè)務(wù)結(jié)束時(shí)實(shí)際發(fā)生成本費(fèi)用總額與業(yè)務(wù)預(yù)算進(jìn)行比對(duì)分析，對(duì)企業(yè)在業(yè)務(wù)流程中的成本費(fèi)用控制水平作出評(píng)價(jià)。

三、研究結(jié)論

中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)中一個(gè)特殊的企業(yè)群里，該群體比較大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)所有者能力范圍比較有限，企業(yè)所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較大型房地產(chǎn)企業(yè)所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動(dòng)性較低也導(dǎo)致了居民對(duì)房產(chǎn)的剛性需求不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢造成購買力不足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)建立初期建立健全內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控部門的建設(shè)，做好市場(chǎng)需求度調(diào)查，結(jié)合經(jīng)營(yíng)所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內(nèi)部控制制度與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控制度；做好項(xiàng)目成本的控制籌資額的預(yù)測(cè)，抓好日常現(xiàn)金流量的管理，避免資不抵債的發(fā)生；投資項(xiàng)目前利用好市場(chǎng)信息甚至專業(yè)人員及部門做好可行性分析；密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策與市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，抓住良好的投資與開發(fā)時(shí)期以增加企業(yè)盈利能力，更要分析合適的開發(fā)與投資收縮時(shí)期，避免企業(yè)投資開發(fā)不合理所造成的資金鏈斷裂等財(cái)務(wù)問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉丹丹.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究.先建筑科技大學(xué)碩士論文,2012（5）.

[2]胥玉娥.“大會(huì)計(jì)”管理模式下基層央行事后監(jiān)督的職能定位研究.經(jīng)營(yíng)管理者,2012(18).

第3篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡(jiǎn)單、粗糙，沒有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會(huì)帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇

論文摘要:人力資源管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是一項(xiàng)十分重要的工作。本文從人力資源管理的內(nèi)涵及其作用出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及在人力資源管理中存在的問題，討論了加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的途徑和策略。

1 人力資源管理的內(nèi)涵及其作用

“人力資源管理”(HR)的定義為:“運(yùn)用現(xiàn)代化的科學(xué)方法，對(duì)與一定物力相結(jié)合的人力進(jìn)行合理的培訓(xùn)、組織和調(diào)配，使人力、物力經(jīng)常保持最佳比例，同時(shí)對(duì)人的思想、心理和行為進(jìn)行恰當(dāng)?shù)恼T導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，使人盡其才，事得其人，人事相宜，以實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)”。人力資源管理的目的和愿景是通過對(duì)人力資源的開發(fā)與管理投資于人力，實(shí)現(xiàn)人力資本的升值，進(jìn)而為企業(yè)創(chuàng)造更好的價(jià)值。

人力資源部門的作用主要體現(xiàn)在:1)創(chuàng)造適當(dāng)?shù)慕M織文化氛圍;2)保留組織所需的人才;3)明確員工培訓(xùn)的指導(dǎo)方向和內(nèi)容;4)緩解員工工作壓力，維護(hù)并提高士氣;5)培養(yǎng)員工對(duì)組織的認(rèn)同感和獻(xiàn)身精神。

由此可見，人力資源對(duì)于企業(yè)來說，具有舉足輕重的作用，具體的房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，所以，我們必須認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理存在的問題，來進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的人力資源管理。

2 房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀及其問題

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀

研究資料表明，目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)人員受性別、年齡、婚姻狀況、童年生活狀況等因素的影響，其人格特征較為內(nèi)向，個(gè)人主觀意識(shí)起決定作用，情緒穩(wěn)定性較差。在具體的企業(yè)行為中，從業(yè)者能夠依據(jù)客觀和理智作出判斷，決策比較果斷，但領(lǐng)導(dǎo)者過于主觀和獨(dú)斷，缺少組織和計(jì)劃，總體上偏向于獨(dú)斷型和安逸型的領(lǐng)導(dǎo)行為。在工作中，從業(yè)者普遍存在業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，缺少政策和理論學(xué)習(xí)，有一定的盲目性，人與人之間存在戒備心理，缺少民主氣氛和凝聚力，缺乏對(duì)人才的培養(yǎng)和選拔。受外界因素的影響，男性的成功比率高于女性;年長(zhǎng)者較年輕者決策更為理智和果斷，但缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí);文化程度高的從業(yè)者更利于企業(yè)的決策和發(fā)展。

2.2 存在的問題

(1)企業(yè)機(jī)制中存在問題

企業(yè)的重大決策權(quán)集中在政府行政部門，企業(yè)在機(jī)構(gòu)設(shè)置、干部任免、職工進(jìn)出、工資標(biāo)準(zhǔn)等方面自主權(quán)不夠。更多的人動(dòng)時(shí)因?yàn)槠髽I(yè)制度存在問題。由于制度的原因，員工在工作崗位上找不到自己的位置，找不到努力工作的遠(yuǎn)景目標(biāo)。

(2)人才短缺

對(duì)于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特質(zhì)是具備綜合型經(jīng)營(yíng)能力，既要具有一定的工程建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)知識(shí)和項(xiàng)目統(tǒng)籌管理能力，又要具有開闊的思維視野和經(jīng)營(yíng)決斷、市場(chǎng)把握、社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào)、資金運(yùn)作等綜合能力，而這些能力都需要較長(zhǎng)時(shí)間的錘煉才能培養(yǎng)起來。因此，很多企業(yè)都不惜重金四處獵取這類人才。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈分工的日趨專業(yè)化，企業(yè)對(duì)細(xì)分的“專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才”的需求也顯著增大。包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)人才、物業(yè)經(jīng)營(yíng)人才、金融投資運(yùn)作人才、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)人才、國際化地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人才等。

(3)人才匱乏制約組織管理模式建設(shè)

中國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍處于項(xiàng)目運(yùn)作階段，人員規(guī)模小，公司的組織模式基本圍繞項(xiàng)目展開，組織機(jī)構(gòu)靈活，組織管理相對(duì)簡(jiǎn)單。而較大的房地產(chǎn)企業(yè)，則是從區(qū)域公司或項(xiàng)目公司擴(kuò)張發(fā)展而來。隨著規(guī)模的擴(kuò)大，組織管理與運(yùn)營(yíng)模式越來越復(fù)雜，組織管理能力成為大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。同時(shí)，囿于關(guān)鍵人才的缺乏，科學(xué)理想的組織架構(gòu)很難真正有效運(yùn)行。因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的組織模式普遍處于探索實(shí)踐中。

3 強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的對(duì)策

針對(duì)以上提到的房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀以及存在的問題，提出了以下強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的對(duì)策:

3.1 堅(jiān)持企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視的原則

企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)要把人才問題當(dāng)成一種戰(zhàn)略來考慮，授權(quán)人力資源管理部門成立由高層管理人員、資深技術(shù)專家、企業(yè)優(yōu)秀骨干和技術(shù)人員代表組成的專門評(píng)選機(jī)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，制定出嚴(yán)格的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)和要求，由人力資源部門負(fù)責(zé)。把權(quán)力交給人力資源部門的相關(guān)人員，使其感受到自己的重要性，從而提高自己的工作熱情，將給企業(yè)帶來更大的匯報(bào)。

3.2 提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質(zhì)，特別要加強(qiáng)管理人員隊(duì)伍的建設(shè)

培養(yǎng)選拔優(yōu)秀的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人才是提高整個(gè)企業(yè)管理水平的有效措施和必要途徑。應(yīng)通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者上升為知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)。也可以招聘引進(jìn)知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)，為他們創(chuàng)造寬松的工作和生活環(huán)境，以便充分發(fā)揮他們的智慧和才干。同時(shí)，注意對(duì)決策層人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，規(guī)定年度或項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)，適度激勵(lì)，獎(jiǎng)懲分明。這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。使他們?cè)趯?shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)決策層人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制

規(guī)定年度或項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)，完成指標(biāo)，有獎(jiǎng);反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動(dòng)力，可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們?cè)趯?shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。

3.4 采用“適才原則”

把適當(dāng)?shù)娜税才旁谶m當(dāng)?shù)奈恢蒙鲜怯萌说淖罡邷?zhǔn)則。正如管理理論不論先進(jìn)只論適用一樣，適才比優(yōu)秀的人才更重要。把一個(gè)能力不足的人安排在一個(gè)他不能勝任的職位上，那是強(qiáng)人所難，被用人也不必受寵若驚，這決不是件好事，經(jīng)受了不適應(yīng)的折磨，才知道那滋味的確不好受。而把一個(gè)能力非凡之士安排在一個(gè)平凡的職位上，那是對(duì)人力資源的浪費(fèi)，沒有哪個(gè)公司可以經(jīng)得起這種浪費(fèi)，杰出人才最終也只會(huì)棄你而去。

3.5 注重科學(xué)有效的培訓(xùn)，開發(fā)人力資源

當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現(xiàn)有人才的素質(zhì)，特別是要重點(diǎn)培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)人才與中高級(jí)管理人才，并通過多種途徑和手段，對(duì)新員工、工程技術(shù)類人員、管理類人員、主要客戶進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)課程設(shè)計(jì)，分層次地對(duì)專業(yè)知識(shí)、技能、企業(yè)制度文化等內(nèi)容進(jìn)行深度培訓(xùn)。要依據(jù)組織的戰(zhàn)略，在與員工全面溝通的基礎(chǔ)上，為員工設(shè)計(jì)富有彈性的職業(yè)生涯，同時(shí)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯，為其設(shè)計(jì)培訓(xùn)和開發(fā)的系統(tǒng)計(jì)劃，提供員工開發(fā)技能和自我管理的機(jī)會(huì)。

3.6 加大人才培養(yǎng)力度，致力于創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織

內(nèi)部培養(yǎng)人才，有利于企業(yè)文化的傳承，有利于組織的穩(wěn)定發(fā)展，有利于打造配合默契的管理團(tuán)隊(duì)。因此，一些地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)構(gòu)建了系統(tǒng)的人才培養(yǎng)體系，針對(duì)不同類別和層次的人員，采取不同的培養(yǎng)方式，營(yíng)造學(xué)習(xí)氛圍，致力于創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè)，孕育企業(yè)核心能力。

4 總結(jié)

隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和企業(yè)的加速擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)的高管激勵(lì)與約束、規(guī)模化發(fā)展遭遇的人才瓶頸、國企改制中人力資源管理的和諧轉(zhuǎn)型等成為行業(yè)人力資源管理的焦點(diǎn)問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在復(fù)雜環(huán)境中駕馭自己的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，求得經(jīng)濟(jì)效益的提高，必須在企業(yè)人力資源管理工作上下功夫，只有這樣，房地產(chǎn)行業(yè)才能保持持久的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

第5篇

一、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用

（一）準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃

（1）選擇恰當(dāng)?shù)慕M織形式以及結(jié)構(gòu)。個(gè)人獨(dú)資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時(shí)繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)還要對(duì)股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個(gè)組織形式對(duì)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展更為有利，但是，在財(cái)務(wù)管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業(yè)在選擇組織形式時(shí)要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進(jìn)行合理選擇。企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要包括子公司和分支結(jié)構(gòu)。分支機(jī)構(gòu)不具備法人資格，其相關(guān)稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機(jī)構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實(shí)現(xiàn)降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)部分連帶責(zé)任。子公司擁有獨(dú)立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納。總公司無法借其實(shí)現(xiàn)納稅額降低，但亦不需要承擔(dān)過多的連帶責(zé)任。所以，在選擇組織結(jié)構(gòu)時(shí)，需要根據(jù)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等因素慎重選擇。

（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金需求大等特征。這些特征使得企業(yè)的融資難度加大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場(chǎng)融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務(wù)融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對(duì)籌資成本偏高；負(fù)債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)或者財(cái)務(wù)管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)。另外，融資租賃也不失為一個(gè)好的融資方式，其能夠有效降低企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力，并且，還能使得該方式下購買的固定資產(chǎn)用于“雙重抵稅”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況以及未來發(fā)展需求等進(jìn)行全面考慮。

（3）選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進(jìn)行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時(shí)，其增值額尚未超過扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價(jià)格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務(wù)籌劃人員提供了廣闊的稅務(wù)籌劃空間。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段的企業(yè)稅務(wù)籌劃

（1）選擇合理的建設(shè)方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方式可選性較強(qiáng)，例如：代建方式以及合作開發(fā)等。選擇合作開發(fā)模式時(shí)，如果是甲方出資，乙方出地，項(xiàng)目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產(chǎn)，土地增值稅暫免征收。同時(shí)，對(duì)于以不定產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。選擇代建方式時(shí)，代建方向客戶收取一定的代建費(fèi)，由于房地產(chǎn)權(quán)屬并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，其無需繳納土地增值稅。

（2）成本費(fèi)用以及利息的合理扣除。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其應(yīng)該充分借助“利息費(fèi)用可以資本化計(jì)入成本費(fèi)用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負(fù)債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定，例如：固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)在計(jì)提折舊或者攤銷過程中產(chǎn)生的成本費(fèi)用可以進(jìn)行全額扣除等。像“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等限額扣除的成本費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)盡可能將其控制在限額范圍內(nèi)。像“廣告費(fèi)”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求合理安排其活動(dòng)費(fèi)用使用量。像“罰金”等無法進(jìn)行稅收抵扣的成本費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡力避免引發(fā)罰金繳納行為的事件發(fā)生。

（三）銷售階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃

（1）確定最優(yōu)的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)銷售價(jià)格直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價(jià)格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售價(jià)格確定時(shí)，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價(jià)格制定參考依據(jù)。表1為我國土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表。

（2）企業(yè)銷售收入的稅務(wù)籌劃。按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進(jìn)行如下幾種稅務(wù)籌劃：一是組建單獨(dú)的銷售公司，對(duì)“收入”進(jìn)行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷或者代銷等方式對(duì)收入進(jìn)行分解。其中，代銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)向代銷公司支付的代銷費(fèi)用可以作為成本費(fèi)用，并作為企業(yè)的土地增值稅抵扣項(xiàng)。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業(yè)所得稅的抵扣項(xiàng)，從而達(dá)到合法降低企業(yè)納稅額的目標(biāo)。轉(zhuǎn)銷過程中，房地產(chǎn)商的銷售價(jià)格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。二是分簽合同，達(dá)到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費(fèi)用可以作為稅前扣除的成本費(fèi)用，但是，大幅度增加的銷售價(jià)格同樣會(huì)使企業(yè)的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產(chǎn)開放企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項(xiàng)目”或者自設(shè)裝修公司的方法，達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目標(biāo)。同時(shí)，還可以借助“差額方式”達(dá)到降低營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價(jià)格折扣”的促銷方式，能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅收入降低的目標(biāo)，進(jìn)而促進(jìn)稅負(fù)降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴(yán)格遵照相關(guān)稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

（四）保有階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的庫存出現(xiàn)大量積壓時(shí)，很多房地產(chǎn)公司都會(huì)選擇租賃方式來加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，進(jìn)而減輕因產(chǎn)品積壓而引發(fā)的資金壓力。借助科學(xué)的稅務(wù)籌劃在很多時(shí)候能將這一行為產(chǎn)生的利益最大化。

（1）選擇合理的出租方式。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅等。這同樣增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)將原先的“出租”改成經(jīng)營(yíng)“投資”，則僅需要繳納一定的企業(yè)所得稅，如此，企業(yè)的稅負(fù)壓力將大幅度降低。

（2）選擇適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策。在投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方面，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的處理方法主要有：成本法，該方法對(duì)企業(yè)的歷史成本進(jìn)行計(jì)量，在規(guī)定的年限內(nèi)可做計(jì)提折舊處理。權(quán)益法則是采取公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)損益是由公允價(jià)值變動(dòng)決定的，不進(jìn)行計(jì)提折舊。相對(duì)于權(quán)益法，成本法更適合房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)椋淇梢詫①Y產(chǎn)的折舊費(fèi)用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

（一）準(zhǔn)備階段 房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對(duì)來講，稅收征管部門在房地產(chǎn)企業(yè)分公司的監(jiān)管力度上還是要弱于對(duì)子公司的監(jiān)管，同時(shí)，分支機(jī)構(gòu)一旦出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)的虧損額也是可以用來進(jìn)行母公司利潤(rùn)抵消的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在決定是設(shè)立分公司還是子公司時(shí)，要對(duì)企業(yè)自身的盈利能力進(jìn)行科學(xué)、合理的預(yù)測(cè)分析；房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式主要有并購和直接購買。如果是直接購買，企業(yè)則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購方式則因未發(fā)生土地轉(zhuǎn)移而不用進(jìn)行契稅繳納，這樣便可以為企業(yè)節(jié)省大量的稅款。目前，國內(nèi)多數(shù)的房地產(chǎn)公司都是按照 “先買地，再創(chuàng)建項(xiàng)目公司” 的傳統(tǒng)流程進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如此，便會(huì)因?yàn)槌霈F(xiàn)了土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移而使房地產(chǎn)企業(yè)增加大量的契稅負(fù)擔(dān)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權(quán)利，并承擔(dān)全部責(zé)任。同時(shí)，把子公司的名字填寫到土地財(cái)政票據(jù)抬頭處，并用其名義進(jìn)行土地使用證辦理，如此便不會(huì)產(chǎn)生與“票據(jù)不合規(guī)”相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)；多數(shù)情況下，銀行貸款都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業(yè)的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業(yè)將融資的關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了非金融機(jī)構(gòu)，而在融資過程中，合規(guī)的單據(jù)則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要積極與征管部門進(jìn)行有效溝通，并嚴(yán)格遵循獨(dú)立交易原則，從而將結(jié)算利息費(fèi)用充分利用起來，以實(shí)現(xiàn)有效降低企業(yè)稅負(fù)的任務(wù)。

（二）開發(fā)建設(shè)階段 在該階段，房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用歸集對(duì)企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在遵循稅法規(guī)定以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，根據(jù)企業(yè)該項(xiàng)目的預(yù)征利潤(rùn)率，選擇合理的成本費(fèi)用核算方式，盡量為企業(yè)獲取“節(jié)水效益”，從而促進(jìn)企業(yè)的資金供應(yīng)鏈周轉(zhuǎn)正常。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在制定投資計(jì)劃時(shí)，要對(duì)企業(yè)所得稅的轉(zhuǎn)回問題進(jìn)行全面性的綜合考慮。如果施工項(xiàng)目外包給其他企業(yè)，在合同簽訂時(shí)，要明確規(guī)定合同價(jià)款以及發(fā)票的取得方式，從而有效避免不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（三）銷售階段 該階段，稅務(wù)籌劃的主要任務(wù)就是如何確定銷售收入，進(jìn)而最大限度地降低增值額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)上文給出的土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率規(guī)定，合理進(jìn)行銷售價(jià)格制定。在開發(fā)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)企業(yè)執(zhí)行的稅務(wù)籌劃方案是否真能達(dá)到節(jié)稅作用進(jìn)行綜合測(cè)算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節(jié)稅額的情況出現(xiàn)。

（四）保有階段 在這一階段內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)的租賃和投資聯(lián)營(yíng)活動(dòng)。其在物業(yè)費(fèi)、經(jīng)管費(fèi)以及租賃費(fèi)的制定上不僅要以市場(chǎng)價(jià)格為基本依據(jù)，還要積極地與相關(guān)的稅收征管部門進(jìn)行及時(shí)溝通，并盡可能爭(zhēng)取征管部門的認(rèn)可與支持。在將“租賃”轉(zhuǎn)為“承包經(jīng)營(yíng)”時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要辦理相應(yīng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并將這項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作為自身經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的一部分，同時(shí)，將“經(jīng)營(yíng)人”的角色賦予“承租人”，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行

三、實(shí)例應(yīng)用

（一）對(duì)房地產(chǎn)的增值率進(jìn)行適當(dāng)控制 該房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，其嚴(yán)格遵循國家的相關(guān)稅收法規(guī)，合理制定企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案。其在實(shí)際的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)過程中，主要涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及房產(chǎn)稅等。目前，我國的土地增值稅主要是采用四級(jí)超率累進(jìn)模式，該房地產(chǎn)公司在進(jìn)行房?jī)r(jià)制定時(shí)，對(duì)土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行了充分的考慮。例如：稅收因素對(duì)銷售利潤(rùn)的影響等。具體分析如下：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費(fèi)用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價(jià)為2110元；第二種是每平售價(jià)2210元。如果按照售價(jià)2110元銷售商品房，房地產(chǎn)公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點(diǎn)，企業(yè)的最終利潤(rùn)為676.327萬元。如果按照2210元一平進(jìn)行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營(yíng)業(yè)稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費(fèi)增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點(diǎn)20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以每平2110元銷售商品房。

（二）該房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃 該房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的投資、開發(fā)與銷售的同時(shí)，出于擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍和發(fā)展規(guī)模以及充分利用現(xiàn)有資源目的，對(duì)部分房屋進(jìn)行對(duì)外出租。該房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿(mào)企業(yè)，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費(fèi)用，還有電話費(fèi)、水電費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年購置這些家具、電器的不含稅價(jià)格為54萬元，預(yù)計(jì)使用年限為6年，且每年所支付的電話費(fèi)為24 萬元，水費(fèi)為18萬元，電費(fèi)為24萬元。則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅600×5%=30萬元；房產(chǎn)稅600×12%=72萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅30×7%=2.1萬元；教育費(fèi)附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費(fèi)、水電費(fèi)成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)每年的利潤(rùn)為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元。現(xiàn)對(duì)企業(yè)進(jìn)行如下稅務(wù)籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿(mào)企業(yè)，每年支付費(fèi)用15萬元，電話費(fèi)和水電費(fèi)改為代收。籌劃后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況如下：應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅510×5%=25.5萬元；房產(chǎn)稅510×12%=61.2萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對(duì)于商貿(mào)企業(yè)而言，購買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費(fèi)中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿(mào)企業(yè)每年所需費(fèi)用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進(jìn)項(xiàng)稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經(jīng)過籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿(mào)企業(yè)每年節(jié)約租金600-591=9萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]高鴿：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究》，吉林大學(xué)2013年碩士學(xué)位論文。

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；核心競(jìng)爭(zhēng)力；構(gòu)建

信息化與知識(shí)經(jīng)濟(jì)使當(dāng)今市場(chǎng)波譎云詭、變幻莫測(cè)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也變得云遮霧繞，更加復(fù)雜。我國幅員遼闊，人口眾多，地區(qū)、省際、市域之間差別很大，所以使房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異很大。另外，作為產(chǎn)品特殊的房地產(chǎn)行業(yè)，受土地資源、政策調(diào)控等因素制約，使房地產(chǎn)市場(chǎng)特別受到人們的關(guān)注。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)有它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)商品性的一面，也有與人們生活息息相關(guān)社會(huì)效益一面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展，必須提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，贏得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收。

品牌知名度到企業(yè)知名度的營(yíng)造

品牌在人們印象中都是與人們生活密切相關(guān)的商品，像食品、生活用品、服裝等，而作為特種商品的房屋，人們似乎并不太關(guān)注品牌，更多看重的是地理位置、環(huán)境、性價(jià)比。房地產(chǎn)品牌被忽視一方面有購買者重實(shí)惠的原因，更重要的一方面是房地產(chǎn)企業(yè)大多不注重品牌的建設(shè)與培育，未發(fā)揮出企業(yè)品牌的引領(lǐng)作用。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸深入，一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出，像萬達(dá)、萬科是眾多房地產(chǎn)企業(yè)的佼佼者，萬達(dá)、萬科在業(yè)界獨(dú)領(lǐng)，不光規(guī)模大、效益好，品牌建設(shè)與培育更值得稱道。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了飛速發(fā)展的新階段，大量資本不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)也由區(qū)域性走向全國性經(jīng)營(yíng)，這使得房地產(chǎn)行業(yè)水平不斷提高，購買者的選擇也越來越多。房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的市場(chǎng)面前，品牌建設(shè)與培育已是當(dāng)務(wù)之急的策略選擇，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有品牌會(huì)被逐漸淘汰，品牌成為核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。品牌的張力與獨(dú)特的個(gè)性，能形成強(qiáng)有力的號(hào)召力與影響力，高知名度與良好口碑的品牌，能降低推廣成本，激發(fā)起購買者的強(qiáng)烈購買欲望。萬科當(dāng)年進(jìn)入南京市場(chǎng)，由于強(qiáng)有力的品牌宣傳策劃方案實(shí)施得當(dāng)，購買者在開盤3天前就開始排隊(duì)購買。開盤之日，一天的銷售量相當(dāng)于整個(gè)南京高端市場(chǎng)一年銷售額的40％，創(chuàng)造了品牌營(yíng)銷的奇跡。品牌是企業(yè)創(chuàng)造的，是企業(yè)通過大量的人力物力、智力不斷打造出來的，深入人心、知名度高便成為名牌。從品牌到名牌是企業(yè)長(zhǎng)期精心投入孕育而成的，品牌到名牌是企業(yè)無形資產(chǎn)最重要的因素，所以還需要持之以恒地維護(hù)和發(fā)揚(yáng)光大。而企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力最為關(guān)鍵、最不容易被復(fù)制模仿的便是無形資產(chǎn)，有形資產(chǎn)諸如資本、銷售網(wǎng)絡(luò)、裝備等都是核心競(jìng)爭(zhēng)力的支撐系統(tǒng)，這是不能本末倒置的。企業(yè)注意到品牌的重要性，還要知道創(chuàng)建和維護(hù)提升品牌。企業(yè)的品牌能力主要有創(chuàng)造建設(shè)能力和品牌管理能力。1.品牌的創(chuàng)建能力第一，避免大路直白，要新穎獨(dú)特。品牌創(chuàng)造和建設(shè)階段，要注意一些技巧和方式方法。品牌創(chuàng)建命名要花大力氣，這是凝聚心血、凝聚智力的工程，不能簡(jiǎn)單直白太大路化，做藥的就是“養(yǎng)生堂”“永安堂”，IT行業(yè)則“現(xiàn)代”“創(chuàng)新”居多，新加坡一家科技型企業(yè)取名叫創(chuàng)新科技，創(chuàng)造了MP3，但這個(gè)“創(chuàng)新”太大路化，太通用化，結(jié)果沒有如愿脫穎而出，卻讓ipod所取代。天津有一家做數(shù)碼技術(shù)的企業(yè)取名叫“天地偉業(yè)”，取“天行健，君子以自強(qiáng)不息；地勢(shì)坤，君子以厚德載物”概括與精華之意，名字新穎，內(nèi)涵豐富，不僅給客戶以強(qiáng)烈的文化氣息感染力，也以“天行健、地勢(shì)坤”勉勵(lì)自己，贏得了巨大的成功。第二，避免生澀難懂，要富于聯(lián)想。企業(yè)品牌命名要通俗易懂，不能與所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品背離太遠(yuǎn)。“融創(chuàng)”給人以金融有關(guān)的暗示，不能讓人一下子感知企業(yè)品牌所要輸送的意義。而“萬達(dá)”“萬通”能給人以萬家安居、通達(dá)順暢的聯(lián)想。2.品牌的管理能力品牌的管理能力關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否能被市場(chǎng)所認(rèn)同，這就要提高品牌的管理能力。房地產(chǎn)品牌的本質(zhì)是有價(jià)值的承諾，通過承諾，最大限度地克服開發(fā)商與用戶之間的信息不對(duì)稱，在此基礎(chǔ)上擴(kuò)大知名度與信譽(yù)度。第一，避免飽和銷售，要有適當(dāng)銷售策略。很多的企業(yè)銷售思路是多多益善，賣的越多，效益越好。這種思路基本上都是忽視品牌所導(dǎo)致的。品牌到了一定的知名度，就要注重維護(hù)和提升，以使知名度向美譽(yù)度發(fā)展。光有知名度沒有美譽(yù)度，難以形成名牌，或者說名牌難以持久。IT界著名企業(yè)蘋果公司無論企業(yè)規(guī)模，還是品牌知名度，都是世界一流，蘋果ipad2在中國大陸上市時(shí)，不到兩個(gè)小時(shí)就搶購一空，出現(xiàn)了斷貨情況，這正是蘋果不飽和營(yíng)銷策略的結(jié)果，讓人感覺產(chǎn)品供不應(yīng)求。第二，避免單一，創(chuàng)造差異。房地產(chǎn)企業(yè)品牌提升，一方面有宣傳策劃的作用，另一方面是非常關(guān)鍵的，那就是你的品牌要不斷為客戶創(chuàng)造什么，引領(lǐng)什么。萬科在品牌的引領(lǐng)與創(chuàng)造中做出了不少可圈可點(diǎn)的亮點(diǎn)。萬科在城郊地盤開發(fā)、為中青年白領(lǐng)設(shè)計(jì)住宅創(chuàng)造了很多差異化，這些差異吸引了客戶，引領(lǐng)了消費(fèi)，使萬科品牌不斷得到深化和好評(píng)。

培育創(chuàng)新思維，提高創(chuàng)新能力

創(chuàng)新是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力不竭動(dòng)力，沒有創(chuàng)新，便沒有企業(yè)的發(fā)展，沒有創(chuàng)新，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)落后于時(shí)代。創(chuàng)新既是思維能力，也是行為能力，是兩者的高度契合。沒有創(chuàng)新思維，也就沒有實(shí)際的創(chuàng)新行為。所以說，企業(yè)的創(chuàng)新絕不僅僅是高層領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)人員的事，是整個(gè)企業(yè)、所有員工的事。1.市場(chǎng)策略創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的關(guān)鍵在于市場(chǎng)策略的創(chuàng)新。企業(yè)營(yíng)銷五花八門，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，但是營(yíng)銷要講營(yíng)銷策略，而不是隨心所欲的標(biāo)新立異，為了賣房而賣房，沒有營(yíng)銷策略的銷售要么曇花一現(xiàn)，要么虎頭蛇尾。我國房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)萬達(dá)的營(yíng)銷策略特別值得稱道。萬達(dá)的產(chǎn)品定位是“萬達(dá)在哪，城市中心在哪”。這個(gè)極富創(chuàng)意的產(chǎn)品策略（prduct），有兩重含義：一是萬達(dá)項(xiàng)目是在城市核心地區(qū)，真正意義的城市中心，你所花的錢完全物有所值；二是萬達(dá)項(xiàng)目即使不在城市核心地區(qū)，項(xiàng)目由于是商住娛綜合體，而且體積龐大，完全有帶動(dòng)效應(yīng)與項(xiàng)目影響力，會(huì)成為新的城市中心。天津河?xùn)|區(qū)萬達(dá)項(xiàng)目即是一個(gè)輝煌實(shí)例，現(xiàn)今的津?yàn)I大道地區(qū)，萬達(dá)項(xiàng)目落戶之前是天津工業(yè)倉儲(chǔ)區(qū)，除了重型卡車往來，少見行人與其他車輛。萬達(dá)落子之后，不僅萬達(dá)本身商娛效應(yīng)顯著，也帶動(dòng)了周邊商業(yè)住宅的建設(shè)與消費(fèi)。萬達(dá)營(yíng)銷策略成功，是成功地運(yùn)用了房地產(chǎn)營(yíng)銷的4p策略，在產(chǎn)品策略（product）、營(yíng)銷策略渠道（piace）等策略上都有極好的詮釋、運(yùn)用和再創(chuàng)造，使萬達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力更為突出。2.市場(chǎng)營(yíng)銷理念創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品獨(dú)特，所謂不動(dòng)產(chǎn)正是與工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品消耗性、消費(fèi)性成反比。房屋不但不會(huì)被消耗掉，反而會(huì)不斷增值，這是與它受土地資源限制分不開的。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要正確樹立房地產(chǎn)營(yíng)銷理念，而且要對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷理念不斷創(chuàng)新。第一，在專業(yè)營(yíng)銷上有所創(chuàng)新。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)信息化、智能化的不斷深入，房地產(chǎn)產(chǎn)品越來越智能化、個(gè)性化，行業(yè)的發(fā)展與市場(chǎng)的細(xì)分也愈加呈現(xiàn)速度快、特征明顯的趨勢(shì)。因此，企業(yè)要加大專業(yè)營(yíng)銷力度，在專業(yè)營(yíng)銷上有所突破。專業(yè)營(yíng)銷理念不但要求房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作專業(yè)化，也要形成與之相適應(yīng)新型市場(chǎng)體系。第二，在服務(wù)營(yíng)銷上有所創(chuàng)新。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已不再是僅僅滿足人們居住的簡(jiǎn)單需求，應(yīng)向產(chǎn)品附加值方面挺進(jìn)。不但要在銷售、宣傳等方面加大服務(wù)成分，也要在后續(xù)的售后服務(wù)、維修、物業(yè)管理等方面多作文章，使房地產(chǎn)企業(yè)成為設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、管理服務(wù)功能齊全且綜合實(shí)力強(qiáng)的實(shí)體。第三，在文化營(yíng)銷上有所創(chuàng)新。如果把房地產(chǎn)營(yíng)銷當(dāng)成賣房子，這種理念已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)了。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷引入建設(shè)新理念、新方式，使房地產(chǎn)市場(chǎng)向個(gè)性化、智能化深度發(fā)展。這種巨大的變化，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的文化空間增大，企業(yè)要在項(xiàng)目品牌、個(gè)性、附加值等方面下功夫，渲染項(xiàng)目文化氛圍，提升項(xiàng)目的檔次。3.管理創(chuàng)新企業(yè)最重要的創(chuàng)新兩翼：一是營(yíng)銷，二是管理創(chuàng)新。第一，管理思想創(chuàng)新。企業(yè)管理的目的不是一成不變的，我國的房地產(chǎn)商品化、市場(chǎng)化的時(shí)間很短，剛剛進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理目的非常單純，即賣掉房子，房子作為一種實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的載體，只能是少投入、多產(chǎn)出，所以處在剛剛起步的房地產(chǎn)企業(yè)，建設(shè)的工程項(xiàng)目，無論設(shè)計(jì)、使用、外觀等，都很落后，經(jīng)過若干個(gè)階段后，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大的發(fā)展，這就要求企業(yè)不斷變換經(jīng)營(yíng)管理思想，適應(yīng)不斷發(fā)展的形勢(shì)。不變換管理思想，跟不上發(fā)展的步伐的，要么艱難地維持，要么被淘汰出局。第二，管理機(jī)制創(chuàng)新。管理思想創(chuàng)新是企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、管理思維的變化，而管理機(jī)制則是這種變化的支撐系統(tǒng)。管理思想的改變，是使創(chuàng)新精神制度化，不斷變化的制度是管理思想創(chuàng)新的需要。深圳金地集團(tuán)是我國房地產(chǎn)實(shí)力雄厚、聲名遠(yuǎn)播的企業(yè)，它從一個(gè)小公司成為著名的優(yōu)秀企業(yè)完全得益于他們不斷進(jìn)行管理創(chuàng)新。在銷售上，金地把傳統(tǒng)的推銷創(chuàng)新為顧問式的專業(yè)指導(dǎo)者，在房屋結(jié)構(gòu)、使用以及性價(jià)比，都成為購房者的高參，這種想為客戶所想，作為客戶所做的顧問營(yíng)銷，深深打動(dòng)了客戶，也為自己樹起了良好的企業(yè)形象。第三，管理方式方法創(chuàng)新。管理制度是剛性的、是冷冰冰的，但是管理方式方法卻能讓冷冰冰的剛性制度融進(jìn)柔性的一面。不少管理者把管理稱為管理的藝術(shù)，這就是剛性制度加柔性方法，只有柔性方法，制度就失去作用，企業(yè)就會(huì)亂套；只有制度，企業(yè)就容易形成約束有余、激勵(lì)不足的氛圍。管理創(chuàng)新的思路必須堅(jiān)持管理創(chuàng)新思維與改制同步，思想是行為的先導(dǎo)，使管理更富人情味，更具有可持續(xù)性。4.人才管理和打造團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)新企業(yè)創(chuàng)新最為關(guān)鍵的因素是人才的作用，概括地說，誰擁有人才，誰擁有人才團(tuán)隊(duì)，誰就能成為常勝者。所以，培養(yǎng)人才、聚攏人才、充分發(fā)揮人才的作用是創(chuàng)新工作的重心。第一，培育穩(wěn)定的人才梯隊(duì)。怎樣看待人才，企業(yè)恐怕各有各的看法。但是應(yīng)認(rèn)識(shí)到，對(duì)人才不能一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。銷售“狀元”是銷售精英，但不能讓所有人才都拿這個(gè)“狀元”當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)。同樣，銷售“狀元”如果拿其他標(biāo)準(zhǔn)要求他，他也就成不了“狀元”。因此，人才需要梯隊(duì)，既有年齡上的，又有結(jié)構(gòu)上的。建立起企業(yè)的人才梯隊(duì)是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠持續(xù)的關(guān)鍵因素，不可只看眼前、不顧未來。從創(chuàng)新角度講，盡管講萬眾創(chuàng)新，但創(chuàng)新成功幾率大、創(chuàng)新基礎(chǔ)好還要說人才。所謂人才，都是各專業(yè)、各領(lǐng)域的尖子，在其空間或有一般人員所不具備的獨(dú)特才能，或掌握著核心資源、核心技術(shù)，管理好人才，調(diào)動(dòng)起人才的積極性，企業(yè)創(chuàng)新的創(chuàng)造力就會(huì)大增，企業(yè)創(chuàng)新就不會(huì)只停留在口號(hào)上。第二，完善留人用人的人才機(jī)制。有不少企業(yè)總是抱怨人才難管、難留更難用，這要從兩個(gè)方面看待問題：一方面，是人才總有他個(gè)性強(qiáng)、獨(dú)立性強(qiáng)的一面，難免恃才傲物，特立獨(dú)行；另一方面，是企業(yè)的留人用人機(jī)制不健全。企業(yè)應(yīng)冷靜下來檢視自己，是否真正把人才當(dāng)人才，而不是雇員。是否提供了他所需要的舞臺(tái)。留人用人都要建立起人才機(jī)制，尊重人才，給人才以足夠的創(chuàng)造空間，才能真正地為企業(yè)奠定人才基礎(chǔ)。

企業(yè)文化的不斷提升

企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建離不開企業(yè)文化，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展早已從產(chǎn)品銷售實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)單元，轉(zhuǎn)型為負(fù)有社會(huì)責(zé)任的經(jīng)濟(jì)組織，這種社會(huì)責(zé)任與企業(yè)文化密切相關(guān)。簡(jiǎn)言之，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵看企業(yè)文化，培育企業(yè)文化是企業(yè)必修課，是提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的要素。1.不斷培育企業(yè)凝聚力旺盛生命力來自凝聚力。凝聚力不是與生俱來的，這需要企業(yè)精神、企業(yè)價(jià)值觀的塑造和引導(dǎo)，全體員工共同認(rèn)可、共同遵從，逐漸成為企業(yè)神圣使命與崇高目標(biāo)，催人上進(jìn)，使企業(yè)始終健康成長(zhǎng)。2.形成強(qiáng)大的導(dǎo)向力和驅(qū)動(dòng)力企業(yè)文化是有導(dǎo)向作用的，如航海的導(dǎo)向儀，如鐵路的信號(hào)燈。導(dǎo)向作用可使全體員工在價(jià)值觀、目標(biāo)觀念、經(jīng)營(yíng)思想規(guī)定下，應(yīng)該干什么、怎么干，朝著什么方向發(fā)展，起著導(dǎo)向作用，以達(dá)到上下同欲的境界。企業(yè)文化的驅(qū)動(dòng)力，關(guān)照員工的高層次需求，注重員工的自我完善，使員工在強(qiáng)大的文化力下，不斷提升自己的素質(zhì)和能力，共同實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。3.發(fā)揮文化力的輻射作用企業(yè)文化是需要內(nèi)功外功并重的，是具有內(nèi)外兩層意義的，因此，它的輻射作用不可忽視。第一，利用各種媒體渠道，宣傳弘揚(yáng)企業(yè)文化、企業(yè)文化的核心價(jià)值。可以通過有影響的媒體廣告與專訪文章相結(jié)合的方式，以成本小、投入少，搏得大效應(yīng)。第二，開展社會(huì)效益活動(dòng)，如公益活動(dòng)、慈善活動(dòng)等。這種投入既對(duì)捐助對(duì)象是直接、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的幫助，也讓社會(huì)了解了企業(yè)社會(huì)責(zé)任的承擔(dān)。4.創(chuàng)造企業(yè)文化的獨(dú)特性企業(yè)文化建設(shè)決不可看著別的企業(yè)“照貓畫虎”，一定要有自己的獨(dú)特性。越是難以模仿，其文化力越強(qiáng)。海爾企業(yè)文化建設(shè)，一是提出理念與價(jià)值觀；二是推出了典型人物與事件；三是在核心價(jià)值觀的指導(dǎo)下，建立保證人物事件不斷涌現(xiàn)的制度和機(jī)制。海爾的“人人是人才”“賽馬不相馬”理念，為海爾人才輩出奠定了強(qiáng)大的人才基礎(chǔ)，使海爾在多年競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上，始終保持鮮活與旺盛的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]張志偉．房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展研究[D]．天津：天津大學(xué)（碩士學(xué)位論文），2003．

第7篇

1.房地產(chǎn)的概念。在我國所謂房地產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益(權(quán)利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此,房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng),通常又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經(jīng)濟(jì),或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能,或者會(huì)使土地、建筑物價(jià)值明顯受到損害的物。

房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實(shí)物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等;權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,包括權(quán)利、利益、收益(如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等)。在我國,就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)來說,附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設(shè)置的他項(xiàng)權(quán)利,如抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等;房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說,一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。房地產(chǎn)的總體概念可總結(jié)如下:

房地產(chǎn)概念圖

2.房地產(chǎn)營(yíng)銷概述。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物,市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中不可缺少的組成部分。強(qiáng)有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)不僅可以促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮,還有助于將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實(shí),使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產(chǎn)營(yíng)銷需要清楚地了解營(yíng)銷策略,辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化,通過系統(tǒng)分析及時(shí)改變營(yíng)銷策略。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷包括有開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、營(yíng)銷人員、營(yíng)銷中間商和顧客幾個(gè)組成部分。

房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商,首先要對(duì)市場(chǎng)變化和需求等做出預(yù)先反映,并在公司長(zhǎng)期營(yíng)銷戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關(guān)系,作為開發(fā)商就要在制定營(yíng)銷計(jì)劃時(shí)將資源和原材料的價(jià)格波動(dòng)考慮進(jìn)去。房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷人員,不但要熟悉市場(chǎng)環(huán)境等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí),還應(yīng)具有關(guān)于保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者和社會(huì)更大利益等主要法律知識(shí),以及社會(huì)文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)帶來的不同需求。對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商而言,為了達(dá)到獲取利潤(rùn)的目的,公司將聯(lián)合一批供應(yīng)商和營(yíng)銷中間商來接近目標(biāo)顧客。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策略論文

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的發(fā)展史

市場(chǎng)營(yíng)銷理論于20世紀(jì)初誕生于美國,菲利蒲?科特勒被譽(yù)為營(yíng)銷學(xué)之父,他提出了最早的營(yíng)銷4C理論,是現(xiàn)代營(yíng)銷的基石,4C包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道,從這四點(diǎn)出發(fā),衍生出新的營(yíng)銷方法。

在市場(chǎng)營(yíng)銷過程中,目標(biāo)消費(fèi)者位居于中心地位。企業(yè)識(shí)別總體市場(chǎng),將其劃分為較小的細(xì)分市場(chǎng),選擇最有開發(fā)價(jià)值的細(xì)分市場(chǎng),并集中力量滿足和服務(wù)于這些細(xì)分市場(chǎng)。企業(yè)設(shè)計(jì)由其控制的四大要素(4C)所組成的市場(chǎng)營(yíng)銷組合。為找到和實(shí)施最好的營(yíng)銷組合,企業(yè)要進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷分析、計(jì)劃、實(shí)施和控制。通過這些活動(dòng),企業(yè)觀察并應(yīng)變于市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境。

營(yíng)銷簡(jiǎn)單的說就是用科學(xué)的方法,分析市場(chǎng)上的需求,并用科學(xué)的方法來生產(chǎn)出能滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天,房地產(chǎn)營(yíng)銷層面的競(jìng)爭(zhēng)也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈而日益激烈。我國房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的發(fā)展過程經(jīng)歷了六個(gè)階段。

1.建設(shè)觀念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,只有簡(jiǎn)單的“房地產(chǎn)”概念,很長(zhǎng)一段時(shí)間,我國的住宅建設(shè)一直是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)模式,而且住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定,造成所有的設(shè)計(jì)全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè),形成千樓一面的現(xiàn)象。

2.樓盤觀念階段——

銷售策劃。在這個(gè)階段,房地產(chǎn)剛剛走向市場(chǎng)化,大部分項(xiàng)目的開發(fā)意識(shí)依然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,策劃往往依賴于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或幾個(gè)設(shè)計(jì)院專家的“大腦風(fēng)暴式”討論,而沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)者需求調(diào)查的意識(shí),開發(fā)的項(xiàng)目充滿了主觀臆斷。 3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實(shí),使開發(fā)商認(rèn)為消費(fèi)者缺乏理性,有一種購買惰性或者抗衡心理,必須主動(dòng)推銷和積極促銷。在1997年~1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已,策劃人選擇樓盤的一個(gè)或一個(gè)以上的顯著特征,向消費(fèi)者加以強(qiáng)調(diào)和宣傳,使消費(fèi)者對(duì)樓盤建立起概念認(rèn)識(shí),引導(dǎo)消費(fèi)者在眾多樓盤的選擇過程中,比較容易選擇自己偏好的樓盤,以達(dá)到促銷目的。

4.準(zhǔn)營(yíng)銷觀念階段——賣點(diǎn)群策劃。隨著社會(huì)進(jìn)步與生活水平的提高,消費(fèi)者對(duì)居住條件的需求層次日益明顯,房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加,導(dǎo)致需求相對(duì)減弱及消費(fèi)者理性購買,為有效的滿足用戶的各種需要,適應(yīng)賣方市場(chǎng)和消費(fèi)者理性選擇,開發(fā)商認(rèn)為必須以用戶為中心。因此,策劃人把眾樓盤之長(zhǎng)集于一身,極盡所能地向市場(chǎng)羅列無盡的賣點(diǎn)一時(shí)間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)等等,雖然提升了樓盤品質(zhì),但使得開發(fā)商成本高于售價(jià)。

5.營(yíng)銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營(yíng)銷,并沒有使供需緩和、樓盤空置減少,開發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需要和欲望,并且比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更效、更有利地傳送目標(biāo)市場(chǎng)所期望滿足的東西。使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身,轉(zhuǎn)而關(guān)注市場(chǎng)需求。

6.整合營(yíng)銷觀念階段——整合策劃。整合營(yíng)銷是企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)兼顧企業(yè)、顧客、社會(huì)三方的共同利益,各種營(yíng)銷技巧相互結(jié)合、相互補(bǔ)充所構(gòu)成的企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷理念。整合營(yíng)銷要求企業(yè)的所有活動(dòng)都整合和協(xié)調(diào)起來,企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務(wù),企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)成為企業(yè)各部門的工作。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策略論文

三、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的現(xiàn)狀

目前,我國常用的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售三種。

1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個(gè)固定的場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客,顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對(duì)于直接銷售模式,委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn),通過商的服務(wù)性質(zhì),更易于把握市場(chǎng)機(jī)會(huì),能更快地銷售房產(chǎn)。

3.網(wǎng)絡(luò)銷售策略。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比,網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷成本,可以實(shí)現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù),更方便地和消費(fèi)者溝通,可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象,有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn),有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)營(yíng)銷策略論文

當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略主要有以下特點(diǎn):

品牌領(lǐng)導(dǎo)形象震撼——確立市場(chǎng)地位,引起市場(chǎng)關(guān)注,鎖定目標(biāo)消費(fèi)群;

把握時(shí)機(jī)高昂入市——抓住有利時(shí)機(jī),高姿態(tài)低價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng),迅速掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán);

分期分批賣點(diǎn)不斷——分期開發(fā)分批銷售,步步為營(yíng),組織儲(chǔ)備賣點(diǎn)群隨銷售階段適時(shí)引爆,帶動(dòng)價(jià)格走高,達(dá)到持續(xù)熱賣效果;

進(jìn)度跟進(jìn)迭起——緊跟工程進(jìn)度(奠基、正負(fù)零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)制造階段性銷售,實(shí)現(xiàn)階段性銷售目標(biāo);

以質(zhì)論價(jià)升值誘人——以戶型、朝向、樓>！

物管跟進(jìn)后顧無憂——物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項(xiàng)目形象,強(qiáng)化認(rèn)同感,購買者無后顧之憂,達(dá)到促銷效果。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策略論文

四、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新

在新形勢(shì)下,隨著市場(chǎng)的成熟、制度的健全以及長(zhǎng)期發(fā)展過程中積累的一些問題,我國的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn),這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極思考,探索營(yíng)銷策略的創(chuàng)新。

在房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新中,需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素。第一,項(xiàng)目開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查工作。市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場(chǎng)調(diào)查需要對(duì)國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國家的金融環(huán)境、住房制度的改革動(dòng)向等等做深入的調(diào)查。第二,強(qiáng)化產(chǎn)品策略在營(yíng)銷組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性,要求房產(chǎn)設(shè)計(jì)上要符合消費(fèi)者的喜好,建筑材料選擇要合理,物業(yè)管理信譽(yù)要好,已解決業(yè)主的后顧之憂。第三,突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌差異,可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值,形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),其中產(chǎn)品差異是最基礎(chǔ)的,也是要首先考慮的。第四,合理利用價(jià)格策略。房產(chǎn)的定價(jià)要注意消費(fèi)者的心理價(jià)位和承受能力,同時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目本身的開發(fā)目的確定。第五,積極拓寬營(yíng)銷渠道。在以消費(fèi)者為中心的市場(chǎng)環(huán)境下,開發(fā)商應(yīng)從坐商觀念轉(zhuǎn)變?yōu)樾猩逃^念。

目前,全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于期,人們對(duì)房地產(chǎn)的需求較大,對(duì)于各大房地產(chǎn)商,這無疑是利好消息;但是,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)通過近幾年的發(fā)展,已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng),所以,根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況,各大開發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新,這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

1.品牌營(yíng)銷。建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷十分重要。目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí),更是寶貴的無形資產(chǎn),能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位,并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用,從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益。

要建立良好的品牌,必須要以優(yōu)良的品質(zhì),適合的價(jià)格提高品牌美譽(yù)度;同時(shí),兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥?以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會(huì)展示公司形象,推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷中,由于資金的周轉(zhuǎn),市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)等問題,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進(jìn)行品牌效應(yīng)的積累,往往只是針對(duì)在建或竣工的個(gè)別樓盤借助媒體或廣告的力量進(jìn)行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護(hù)應(yīng)該貫穿整個(gè)項(xiàng)目的始終,不是個(gè)別的,而是整體的。只有這樣,才能使得品牌成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);另外,企業(yè)往往將品牌理解成為案名,只要案名好就能樹立良好的品牌效應(yīng)。其實(shí)案名只是品牌的重要組成部分,品牌應(yīng)該注意“內(nèi)外兼修”,即要有好的案名,更要有好的質(zhì)量及服務(wù),做到“名實(shí)雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌,才是真正的品牌,才是能促進(jìn)商品房銷售的品牌,才是人們信賴的品牌。

2.人文營(yíng)銷。房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)該是以人為本的,為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境,體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分,深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。“顧客就是上帝”,對(duì)于現(xiàn)在正處

于買方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系,與顧客形成互動(dòng),展示企業(yè)形象的同時(shí),更讓顧客感受到關(guān)懷,在選擇時(shí)傾向性更加明顯。人文營(yíng)銷的第三個(gè)方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以,從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則,是提升銷售量的重要手段之一。 3.知識(shí)營(yíng)銷。目前,對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言,他們對(duì)房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念,而想了解,又苦于沒有途徑。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)的原則定期開展相關(guān)知識(shí)的宣講會(huì),在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問卷調(diào)查,了解消費(fèi)者在此方面的困惑,在宣講會(huì)上可以針對(duì)調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹,然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題,最后總結(jié)以上的內(nèi)容,達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識(shí)的目的。可見,宣講會(huì)是溝通房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的橋梁。向顧客介紹知識(shí)的同時(shí),又宣傳了企業(yè)的品牌,提高大眾的認(rèn)知度,增加購買欲望;同時(shí),對(duì)房地產(chǎn)有了認(rèn)識(shí)的顧客又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)提出更高層次的要求, 促使房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)用新技術(shù),創(chuàng)造新工藝,推動(dòng)市場(chǎng)的前進(jìn)。

4.綠色營(yíng)銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時(shí)考慮的重要因素,于是,開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點(diǎn)。于是,企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念, 以綠色文化為價(jià)值觀, 以綠色營(yíng)銷為核心的營(yíng)銷戰(zhàn)略。

在綠色營(yíng)銷上,對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念,同樣要運(yùn)用到綠色營(yíng)銷中,增加社會(huì)效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對(duì)普通住宅要高,但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”,綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢(shì),也將成為賣點(diǎn)。

5.合作營(yíng)銷。和其他商品一樣,對(duì)于商品房的銷售同樣可以采取合作營(yíng)銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。

首先,應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系,由于長(zhǎng)期的合作,可以給開發(fā)商帶來一定的折扣,減少成本;同時(shí),消費(fèi)者購買商品房之后進(jìn)行裝潢,開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應(yīng)商的售賣的材料,既為房主提供了優(yōu)惠,同時(shí)會(huì)給供應(yīng)商帶來不少的收益。第二,開發(fā)商積極與金融信貸部門進(jìn)行聯(lián)合,前期可以通過宣傳開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的方式,向金融信貸部門請(qǐng)求貸款或通過項(xiàng)目融資的方式邀請(qǐng)進(jìn)行項(xiàng)目合作,利用金融信貸資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè);在后期的銷售過程中,與金融部門溝通,為顧客設(shè)計(jì)貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三,與其他開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢(shì),形成雙贏的格局。

6.服務(wù)營(yíng)銷。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段,首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料,熱情地接受他們的咨詢,讓他們對(duì)所感興趣的樓盤有全方位地了解,從而有了初步的認(rèn)知和傾向;售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶,并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù);在現(xiàn)實(shí)中,消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù),但是,房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無人接手進(jìn)行處理,導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛,這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù),對(duì)業(yè)主提出的問題給予及時(shí)地反饋與維修;并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理, 為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境,這是時(shí)展的必然,同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

7.社會(huì)營(yíng)銷。社會(huì)營(yíng)銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的,主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù),不僅要滿足消費(fèi)者的市場(chǎng)需求或短期欲望,而且要符合消費(fèi)者的長(zhǎng)期利益,不忽視社會(huì)利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會(huì)效益,對(duì)于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了,銷售量和利潤(rùn)也自然得到提高。

第8篇

2009-4-5 21:17 提問者：匿名 | 瀏覽次數(shù)：4719次

大三的學(xué)年論文，就要個(gè)題目和提綱，想到的或者有的留下QQ，我加你，答案滿意的另外加分懸賞，謝謝！問題補(bǔ)充：

誒。。也別留下QQ了，不然估計(jì)沒人留，就直接發(fā)在這里吧。。

提綱呢？我還想要個(gè)提綱。。

我來幫他解答

輸入內(nèi)容已經(jīng)達(dá)到長(zhǎng)度限制還能輸入 9999 字插入圖片刪除圖片插入地圖刪除地圖插入視頻視頻地圖不登錄也可以回答參考資料：提交回答取消

2009-4-5 21:22 滿意回答 工商管理專業(yè)論文題目參考

工商管理（本科）畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）參考題目

（2007年修訂）

畢業(yè)設(shè)計(jì)或畢業(yè)論文寫作既是本科教育的一項(xiàng)必要訓(xùn)練環(huán)節(jié)，也是對(duì)學(xué)生本科期間所學(xué)知識(shí)及其應(yīng)用能力的一次綜合檢驗(yàn)，務(wù)必引起同學(xué)們的重視。這里提供的論文題目可作為學(xué)生直接選題。

一、總體要求

1、題目要明確、精煉，語句通順且相對(duì)完整，選題不要太泛、過廣。

2、內(nèi)容體系層次分明，邏輯性強(qiáng)。不管具體體系如何，基本上應(yīng)按如下層次和邏輯關(guān)系展開：①提出問題（立題的背景，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、研究的理論與現(xiàn)實(shí)意義）②分析問題（事物發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題剖析）③解決問題（解決問題的方法、措施、對(duì)策等）。

3、觀點(diǎn)明確，論述有理有據(jù)，語句通順。

4、緊扣主題展開寫作，無必要或無關(guān)緊要的東西不寫。

5、要嚴(yán)格按繼續(xù)教育學(xué)院規(guī)定的規(guī)范寫作論文。①內(nèi)容齊全：如中英文摘要、關(guān)鍵詞、目錄、前言、正文、結(jié)論、參考文獻(xiàn)、致謝等；②頁面設(shè)置符合規(guī)范；③章節(jié)設(shè)計(jì)符合規(guī)范；④字體設(shè)置符合規(guī)范；⑤圖表設(shè)計(jì)符合規(guī)范。

二、理論性論文具體要求

原則上不鼓勵(lì)寫純理論性的論文。如選擇了寫該類論文，要注意：

1、要有自己鮮明的觀點(diǎn)，不能人云亦云。

2、要有自己的創(chuàng)新性工作，如某一理論的修正、某一方法的改進(jìn)、某些學(xué)術(shù)觀點(diǎn)的系統(tǒng)整合、某些新事物或新現(xiàn)象的解析等。

3、一般應(yīng)有案例分析，以支持自己的觀點(diǎn)。

三、應(yīng)用性論文具體要求

鼓勵(lì)寫作該類論文，要注意：

1、能應(yīng)用自己所掌握的管理知識(shí)、基本理論與方法，針對(duì)某一具體現(xiàn)象或問題展開分析研究。

2、研究的問題具有比較強(qiáng)的針對(duì)性，提倡“小題大做”，而不是“大題小做”。

3、分析問題多以事實(shí)說話，建議多采用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)圖表展示事實(shí)現(xiàn)狀、存在的問題，展示分析的過程及分析結(jié)果。

4、要明確提出解決問題的方法、方案、措施或?qū)Σ叩取?/p>

四、工商管理專業(yè)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）題目

1 提高我國廣告業(yè)設(shè)計(jì)水平的對(duì)策思考

2 論企業(yè)管理人員選拔與培訓(xùn)機(jī)制建設(shè)

3 國有企業(yè)資產(chǎn)重組模式探索

4 科研單位人力資源管理問題若干思考

5 論企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的靈活應(yīng)用

6 體驗(yàn)營(yíng)銷方案策劃與實(shí)施策略研究

7 論施工項(xiàng)目的全面質(zhì)量管理

8 中國汽車市場(chǎng)發(fā)展存在的問題分析

9 項(xiàng)目成本費(fèi)用控制管理研究

10 論建筑企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃

11 因特網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的市場(chǎng)分析與市場(chǎng)營(yíng)銷策略

12 “殼”資源重組有關(guān)問題的研究

13 論中小企業(yè)的生存和發(fā)展之道

14 我國企業(yè)重組中存在的問題分析

15 論我國企業(yè)如何正確選擇和實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略 16 中國企業(yè)的民族品牌策略研究

17 論我國企業(yè)如何面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化浪潮的沖擊

18 加入wto對(duì)我國銀行業(yè)的影響研究

19 某企業(yè)人力資源的規(guī)劃與開發(fā)評(píng)析

20 論企業(yè)產(chǎn)品成本的控制與管理

21 論現(xiàn)代企業(yè)的管理激勵(lì)機(jī)制建設(shè)

22 現(xiàn)代公司專業(yè)技術(shù)人員績(jī)效評(píng)估體系研究

23 中小企業(yè)如何建立和實(shí)施成功的營(yíng)銷戰(zhàn)略

24 全球經(jīng)濟(jì)一體化背景下的我國軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策研究 25 論我國零售物流企業(yè)如何迎接國際化挑戰(zhàn)

26 中國電子商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究

27 論電子商務(wù)在旅游行業(yè)中的運(yùn)用

28 論電子商務(wù)在企業(yè)中的應(yīng)用

29 論企業(yè)的綠色生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

30 某集團(tuán)公司多元化發(fā)展戰(zhàn)略分析

31 論企業(yè)的社會(huì)責(zé)任

32 論汽車制造業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)策略

33 創(chuàng)業(yè)公司的人才激勵(lì)機(jī)制研究

34 房地產(chǎn)企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)策略研究

35 體育服務(wù)器材市場(chǎng)渠道管理研究

36 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究

37 教育品牌經(jīng)營(yíng)策略研究

38 國企人才流失問題分析

39 某地區(qū)家政服務(wù)業(yè)市場(chǎng)分析

40 論企業(yè)績(jī)效評(píng)估體系的科學(xué)設(shè)計(jì)

41 論廣告真實(shí)性與藝術(shù)性的有機(jī)結(jié)合

42 論我國農(nóng)產(chǎn)品的綠色生產(chǎn)與營(yíng)銷管理

43 論建筑工程的健康、安全與環(huán)保管理

44 論我國人事管理制度的創(chuàng)新

45 論商業(yè)銀行的數(shù)字化管理

46 建筑施工質(zhì)量監(jiān)控管理研究

47 民營(yíng)企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)問題研究

48 論企業(yè)的人性化管理

49 需求個(gè)性化下的營(yíng)銷策略研究

50 我國中小高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展問題研究

51 論現(xiàn)代企業(yè)應(yīng)具備的環(huán)保意識(shí)

52 論投資活動(dòng)中的造價(jià)管理

53 我國產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展模式分析

54 我國中小企業(yè)融資中存在的問題及原因探析

55 論如何提高我國企業(yè)的國際競(jìng)爭(zhēng)力

56 論現(xiàn)代企業(yè)制度下的中國企業(yè)文化建設(shè)

57 論我國古代管理思想在現(xiàn)代企業(yè)中的應(yīng)用

58 論我國古代兵法謀略在現(xiàn)代企業(yè)中的應(yīng)用

59 論企業(yè)的危機(jī)管理

60 某企業(yè)績(jī)效考核體系設(shè)計(jì)研究

61 統(tǒng)計(jì)技術(shù)在質(zhì)量管理中的應(yīng)用案例分析

62 企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制管理研究

63 某企業(yè)戰(zhàn)略管理研究

64 論中國企業(yè)管理人才的選拔與培養(yǎng)

65 論商業(yè)零售企業(yè)的營(yíng)銷戰(zhàn)略管理

66 中國外資利用的狀況分析及合理利用外資策略研究 67 中國勞動(dòng)力市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

68 新環(huán)境下電信企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略

69 管理本土化問題研究

70 論銀行如何加強(qiáng)對(duì)民企放貸款的管理

70 某企業(yè)總經(jīng)銷制方案設(shè)計(jì)

71 我國連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展對(duì)策思考

72 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段國有企業(yè)職工激勵(lì)機(jī)制的重構(gòu)研究 73 國有大中型企業(yè)薪酬機(jī)制研究

74 論新的資質(zhì)就位政策對(duì)建筑企業(yè)的影響

75 基于知識(shí)管理的企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式研究

76 國有商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新研究

77 對(duì)我國稅費(fèi)制度改革的思考

78 稅務(wù)的現(xiàn)狀、前景與發(fā)展對(duì)策研究

79 論我國旅游資源的開發(fā)管理

80 我國新能源發(fā)展戰(zhàn)略研究

81 論企業(yè)如何創(chuàng)建名牌

82 論知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的企業(yè)人力資源開發(fā)戰(zhàn)略

83 稅收征管的制度因素分析

84 論市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的我國財(cái)政職能轉(zhuǎn)變

85 公共財(cái)政體系中政府職能分析

86 論國有資產(chǎn)重組與國企活力再造

87 我國手機(jī)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局分析

88 論我國轎車制造企業(yè)如何增強(qiáng)國際競(jìng)爭(zhēng)力

89 國內(nèi)企業(yè)人力資源競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析

90 試論基于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

91 企業(yè)重大事故預(yù)防機(jī)制研究

92 論房地產(chǎn)企業(yè)如何打造強(qiáng)勢(shì)品牌

93 建筑裝飾材料市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況分析與營(yíng)銷策略研究 94 論金融風(fēng)險(xiǎn)管理

95 論我國企業(yè)的管理創(chuàng)新

96 論我國保險(xiǎn)企業(yè)的誠信經(jīng)營(yíng)

97 企業(yè)投資決策機(jī)制研究

98 我國住房抵押貸款存在的問題分析

99 論我國增值稅制的進(jìn)一步改革與完善

100 企業(yè)戰(zhàn)略并購行為研究

101 中小企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究

102 國有企業(yè)經(jīng)營(yíng)者激勵(lì)機(jī)制研究

103 企業(yè)并購的模式與策略研究

104 國有企業(yè)發(fā)展必須以人為本

105 論煙草行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展

106 中國企業(yè)走向國際化的戰(zhàn)略思考

107 關(guān)于中國保險(xiǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理的系統(tǒng)思考

108 中國城鎮(zhèn)發(fā)展模式的若干思考

109 國有企業(yè)要走創(chuàng)新之路

110 稅收征收成本分析

111 電子商務(wù)發(fā)展對(duì)我國稅收的影響分析

112 論國有企業(yè)激勵(lì)機(jī)制建設(shè)

113 我國證券市場(chǎng)運(yùn)行的供需矛盾分析

114 企業(yè)cis的導(dǎo)入研究

115 財(cái)政管理信息化發(fā)展探索

116 論企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革

117 現(xiàn)行稅收征管模式評(píng)析

118 我國社會(huì)保險(xiǎn)制度改革探索

119 控制稅收征管成本的途徑分析

120 現(xiàn)代商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)問題分析與發(fā)展對(duì)策思考 121 建立統(tǒng)一的企業(yè)所得稅制度研究

122 中國商品批發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展形勢(shì)分析

123 論中外資企業(yè)所得稅的統(tǒng)一管理

124 論現(xiàn)行增值稅制的進(jìn)一步完善

125 稅務(wù)機(jī)制建設(shè)若干問題思考

126 民營(yíng)企業(yè)發(fā)展問題研究

127 論加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)詐騙犯罪的打擊防范

128 論如何創(chuàng)建中國特色的企業(yè)品牌

129 國有企業(yè)人才流失的原因與解決對(duì)策

130 論我國外貿(mào)發(fā)展從比較優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略到競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變 131 我國中小型企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展對(duì)策研究

132 關(guān)于進(jìn)一步完善我國企業(yè)所得稅制度的構(gòu)想

133 國有大型零售商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析及發(fā)展對(duì)策研究

134 現(xiàn)代企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與合作行為研究 135 小型配套企業(yè)質(zhì)量保證體系研究 136 我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控機(jī)制研究 137 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化研究

138 中國民營(yíng)企業(yè)如何提高競(jìng)爭(zhēng)力 139 我國體育用品市場(chǎng)發(fā)展前景分析 140 建筑工程施工項(xiàng)目成本控制方法研究 141 論家政服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷

142 基于消費(fèi)行為的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略選擇 143 長(zhǎng)壽企業(yè)的成功秘訣探析 144 論風(fēng)險(xiǎn)投資在我國的發(fā)展

第9篇

近些年，我國城市大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)逐漸增多，且有不斷增加的趨勢(shì)，這對(duì)于加快城市建設(shè)和提高居民生活質(zhì)量具有重要意義。大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)意味著大規(guī)模的資金投入，在國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)宏觀調(diào)控的背景下，傳統(tǒng)的以銀行貸款為主的公司融資模式受到挑戰(zhàn)。而另一種融資模式———項(xiàng)目融資，作為一種重要的國際金融工具，其獨(dú)特的融資機(jī)制和在分散風(fēng)險(xiǎn)方面的特殊作用，使其在大型工程項(xiàng)目建設(shè)資金籌集方面發(fā)揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。然而，項(xiàng)目融資在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域特別是大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域尚未得到真正意義上的應(yīng)用。為此，本文就項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用問題進(jìn)行探索性研究，以期拓展項(xiàng)目融資的應(yīng)用領(lǐng)域，增加房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、項(xiàng)目融資的內(nèi)涵、運(yùn)作機(jī)制和應(yīng)用領(lǐng)域

1.項(xiàng)目融資的內(nèi)涵。

項(xiàng)目融資作為一種重要的融資方式，自身還處于不斷地發(fā)展過程中，目前尚沒有一個(gè)統(tǒng)一、公認(rèn)的定義。從廣義上講，凡是為了建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目、收購一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目或者對(duì)已有項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的融資都可以稱為項(xiàng)目融資。世界銀行將項(xiàng)目融資定義為資本投資開發(fā)設(shè)施，能夠提供商品和服務(wù)的項(xiàng)目[1].歐洲一直采用這一寬泛的定義[2].從狹義上講，各國學(xué)者和國際組織對(duì)其定義表述有所不同。美國銀行家彼得·內(nèi)維特（Nevit.P.K）在其《項(xiàng)目融資》（1996年）一書中提出，項(xiàng)目融資是“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”[3].巴塞爾委員會(huì)在《巴塞爾新資本協(xié)議》中指出，項(xiàng)目融資（ProjectFinance,PF）是一種融資方法，貸款人主要將單個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的收益作為還款來源和資金安全性的保障，是專業(yè)貸款的一個(gè)子類。我國學(xué)者在總結(jié)各類定義的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目融資是“以一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（項(xiàng)目）為融資對(duì)象，以項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益為償還所融資金的來源，以項(xiàng)目的資產(chǎn)作為融資的安全保障（抵押）的一種融資方式[4].”項(xiàng)目融資更為簡(jiǎn)明的定義是：以特定項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)為基礎(chǔ)的有限追索或無追索融資。與傳統(tǒng)的公司融資比較，項(xiàng)目融資具有以下主要特征[5]:

（1）以項(xiàng)目為融資導(dǎo)向。

安排項(xiàng)目融資的依據(jù)是項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量和項(xiàng)目資產(chǎn)，而不是項(xiàng)目投資者的資信。項(xiàng)目貸款人更加關(guān)注的是項(xiàng)目建設(shè)期間能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流量用于償還貸款的能力，項(xiàng)目的融資規(guī)模、融資成本以及融資結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金流量和項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值直接相聯(lián)系。

（2）無追索或有限追索。

當(dāng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以清償債務(wù)時(shí)，貸款人不得追索或者僅在某一特定階段或在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行追索。除此之外，無論項(xiàng)目出現(xiàn)什么問題，貸款人均不能追索到項(xiàng)目借款人除項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值和未來現(xiàn)金流量以及所承擔(dān)的義務(wù)以外的任何財(cái)產(chǎn)。

（3）有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)大型項(xiàng)目投資面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目融資充分發(fā)揮“收益分享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”的原則，將項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目的主要參與者和其他利益相關(guān)者之間進(jìn)行合理分配，而不是由項(xiàng)目投資者一方單獨(dú)承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，減輕了投資者的壓力。

（4）資產(chǎn)負(fù)債表外融資。

根據(jù)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則，貸款人對(duì)債務(wù)的追索僅限于項(xiàng)目公司的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量，因而可以將項(xiàng)目融資安排為不需要進(jìn)入投資者資產(chǎn)負(fù)債表中的貸款形式，即實(shí)現(xiàn)表外融資，有利于投資者將有限的財(cái)力從事更多的投資活動(dòng)。

2.項(xiàng)目融資的運(yùn)作機(jī)制。

項(xiàng)目融資主要由四個(gè)基本模塊組成：項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)和信用保證結(jié)構(gòu)。

（1）項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)。

即項(xiàng)目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項(xiàng)目投資者之間的法律合作關(guān)系。目前，國際上常用的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)有單一項(xiàng)目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。

（2）項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)。

融資結(jié)構(gòu)指項(xiàng)目投資者取得資金的具體形式，是項(xiàng)目融資的核心部分。投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識(shí)以后開始設(shè)計(jì)和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求。常用的項(xiàng)目融資模式有：杠桿租賃、產(chǎn)品支付、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、BOT、ABS等多種模式，也可以按照投資者的要求對(duì)幾種模式進(jìn)行組合、取舍和拼裝。

（3）項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)。

項(xiàng)目融資的資金由三部分構(gòu)成：股本資金、準(zhǔn)股本資金、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問題是債務(wù)資金。項(xiàng)目融資常用的債務(wù)資金形式有：商業(yè)銀行貸款、銀團(tuán)貸款和租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，通過靈活巧妙地安排項(xiàng)目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。

（4）項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。

對(duì)貸款銀行而言，項(xiàng)目融資的安全性來自項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和項(xiàng)目之外的各種直接或間接擔(dān)保。擔(dān)保可以由項(xiàng)目投資者提供，也可以由與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供；可以是直接的財(cái)務(wù)保證，也可以是間接或非財(cái)務(wù)性的擔(dān)保，所有擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。

項(xiàng)目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)通過開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方之間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計(jì)并確定模塊間的組合關(guān)系。通過對(duì)不同方案的對(duì)比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個(gè)令參與各方都比較滿意的最佳方案。

3.項(xiàng)目融資的應(yīng)用領(lǐng)域。

項(xiàng)目融資最早應(yīng)用于石油、礦業(yè)等資源開發(fā)領(lǐng)域。20世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)使美國大批企業(yè)資產(chǎn)狀況惡化、信譽(yù)度降低，按照傳統(tǒng)的以企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和資信等級(jí)為基礎(chǔ)的公司融資方式難以獲得銀行貸款，企業(yè)面臨山窮水盡的局面。這時(shí)美國德克薩斯州的石油開發(fā)項(xiàng)目另辟蹊徑，采用項(xiàng)目融資方式獲得了足夠資金。項(xiàng)目開發(fā)商、投資者以及貸款銀行約定采取“產(chǎn)品支付協(xié)議”的方式歸還貸款，即貸款銀行不從石油產(chǎn)品的銷售收入中獲取貸款本息，而是從特定的石油礦區(qū)未來產(chǎn)出的全部或部分石油產(chǎn)品的收益權(quán)中獲取本息。這種新型的貸款方式，相對(duì)于以借款人自身的資信和信用為擔(dān)保的傳統(tǒng)方式，將對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)象從借款人轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)存的產(chǎn)品上。

20世紀(jì)70年代以后，項(xiàng)目融資開始應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。面對(duì)日益增加的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，單純依靠財(cái)政預(yù)算、政府撥款的方式愈加困難。此時(shí)項(xiàng)目融資為本來由政府投資興建的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開辟了新的融資渠道。政府將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目授予企業(yè)經(jīng)營(yíng)，獲得特許權(quán)的企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任和投資風(fēng)險(xiǎn)，在特許權(quán)期滿后將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目再交移給政府。我國改革開放以來，項(xiàng)目融資也被引入和介紹到我國的企業(yè)界和金融界，并在一些大型投資項(xiàng)目中得到成功的運(yùn)用。特別是進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，BOT方式得到廣泛使用。如三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)、重慶地鐵、深圳地鐵、北京京通高速公路、廣西來賓電廠等項(xiàng)目[6].

目前，項(xiàng)目融資在世界各地運(yùn)用更加普及，涉及項(xiàng)目遍布礦產(chǎn)資源的勘探和開采、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，甚至在軍事工程中得到成功應(yīng)用。在實(shí)踐中，項(xiàng)目融資本身在融資結(jié)構(gòu)、追索形式、貸款期限、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面也在不斷地創(chuàng)新和發(fā)展。

三、我國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的必要性

我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)獲得空前發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。近些年，大型住宅開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目逐漸成為城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)的主角和房地產(chǎn)開發(fā)的主流。然而，大型住宅建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金投入，如何籌集足夠的開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最為關(guān)鍵的問題。在目前國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度宏觀調(diào)控期間，過去依靠銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款的融資模式越來越不適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展需要，拓寬融資渠道、提高融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的現(xiàn)實(shí)問題。項(xiàng)目融資以其獨(dú)特的融資機(jī)制和在分散風(fēng)險(xiǎn)方面的特殊作用，使其在大型工程項(xiàng)目建設(shè)資金籌集方面發(fā)揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。因此，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目積極引入項(xiàng)目融資，對(duì)于解決我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金緊張問題具有重要意義。

1.有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

資金是企業(yè)賴以生存的命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長(zhǎng)、資金回籠速度慢等特點(diǎn)，因此對(duì)資金的依賴性更強(qiáng)，對(duì)資金的良好運(yùn)轉(zhuǎn)要求也更高。隨著我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境從緊，企業(yè)資金問題面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源83246億元，比上年同期增長(zhǎng)14.83%,增速回落12.1個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)兩年下滑；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年同期增長(zhǎng)27.9%,增速回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。2011年資金來源和投資增速差值-13.1%,連續(xù)兩年為負(fù)差，缺口相比2010年擴(kuò)大了5.3個(gè)百分點(diǎn)，可見資金入不敷出的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。同時(shí)，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源與投資額比是1.35,比上年降低0.15,資金保障能力不足也顯而易見。項(xiàng)目融資具有表外融資和提高財(cái)務(wù)杠桿的功效，其依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度來實(shí)現(xiàn)融資，因此引起的債務(wù)無須計(jì)入投資人的資產(chǎn)負(fù)債表中，進(jìn)而避免在資信評(píng)估時(shí)影響房地產(chǎn)企業(yè)的信用地位和籌資能力。同時(shí)，采用項(xiàng)目融資一般可以獲得較高的貸款比例，提高財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，進(jìn)而拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模，緩解企業(yè)融資困境。

2.有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

我國房地產(chǎn)企業(yè)是典型的全能式開發(fā)模式，從買地、建造、論文格式、賣房到管理都由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立完成。在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也將風(fēng)險(xiǎn)集中到自身身上。在融資方面，目前的房地產(chǎn)融資模式尚沒有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)既是資金的需求者，又是融資的主體，承擔(dān)債務(wù)的全部責(zé)任。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)本身沒有屬于行業(yè)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)期資金嚴(yán)重不足。在宏觀調(diào)控和信貸緊縮的背景下，傳統(tǒng)的“銀行貸款+預(yù)售融資”的資金融通方式遇阻，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成了直接的威脅。項(xiàng)目融資屬于有限追索，有限追索權(quán)的存在使項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與投資人的其他資產(chǎn)相分離，貸款人只能以項(xiàng)目資產(chǎn)和項(xiàng)目未來收益作為還款來源，投資人從而可以避免做無上限的抵押或擔(dān)保。項(xiàng)目融資的另一大特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，項(xiàng)目融資的各參與方可以依據(jù)各方的利益要求，通過嚴(yán)格的法律合同把責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.有利于轉(zhuǎn)變我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

目前房地產(chǎn)開發(fā)主要有兩種模式[7]:一是以賣樓獲得（預(yù)售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”,也叫全能開發(fā)模式，是以開發(fā)商為中心的一條縱向價(jià)值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成，房子建好后，房地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。其特點(diǎn)是項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)商追求利潤(rùn)最大化，不愿意與他人分享收益。二是以市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主的“美國模式”,也叫專業(yè)化模式，在這種模式中，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各方面業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都高度分化、相對(duì)獨(dú)立，不同類型的業(yè)務(wù)要由專業(yè)化的獨(dú)立公司來自主實(shí)施完成。其特點(diǎn)是專業(yè)化的程度相當(dāng)高，每一個(gè)環(huán)節(jié)通過完成各自的任務(wù)獲取利潤(rùn)，是一條橫向價(jià)值鏈，真正的幕后主導(dǎo)是資本，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況看，開展資本運(yùn)作和專業(yè)細(xì)分是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。今后的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅是一個(gè)開發(fā)企業(yè)，更是一個(gè)資本企業(yè)，資本驅(qū)動(dòng)日益成為房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作核心。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，尚處于以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的階段，缺乏專業(yè)化分工，屬于典型的全能開發(fā)模式。適應(yīng)未來發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展有賴于融資方式的轉(zhuǎn)變，開展項(xiàng)目融資，在分散風(fēng)險(xiǎn)、分享收益的原則下，其實(shí)質(zhì)是實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)分工，改變現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的全能運(yùn)作開發(fā)模式。

4.有利于推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)配置資金的作用并未得到充分發(fā)揮，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺與儲(chǔ)蓄資金大量沉淀并存的局面，分散的社會(huì)資金難以集中應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目，社會(huì)公眾、各方面投資者難以分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目融資，將有助于提高資本市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率，更好地發(fā)揮資本市場(chǎng)應(yīng)有的籌資和資源配置功能。更為重要的是為我國投資者提供了一種風(fēng)險(xiǎn)明確、收益穩(wěn)定、容易把握、能夠滿足不同投資策略和風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資工具，使我國大量的居民儲(chǔ)蓄能夠高效地轉(zhuǎn)化為投資。同時(shí)，項(xiàng)目融資中的很多模式屬于直接融資方式，項(xiàng)目融資的發(fā)展客觀上突出了直接融資和證券市場(chǎng)的作用，使間接融資的地位相對(duì)下降，并促使商業(yè)銀行改變其功能，從而推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，加速房地產(chǎn)金融體系創(chuàng)新的進(jìn)程。

四、我國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的可行性

傳統(tǒng)的項(xiàng)目融資主要應(yīng)用于石油、天然氣等能源開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及飛機(jī)、輪船等大型制造業(yè)項(xiàng)目。近些年，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也開始引入項(xiàng)目融資這一新的融資模式，并在實(shí)踐中取得較好效果。然而，項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中尚未得到真正意義上的應(yīng)用。其原因：一方面是項(xiàng)目融資比較復(fù)雜，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等可行性研究要求較高，而住宅房地產(chǎn)開發(fā)在可行性研究方面還不足以使貸款機(jī)構(gòu)確信貸款的安全；另一方面是項(xiàng)目融資在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也分散了項(xiàng)目收益，在我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤(rùn)最大化，不愿與他人分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。盡管如此，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，大型社區(qū)和物業(yè)開發(fā)的逐漸增多，項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)必將愈加凸顯，相信不久的將來，項(xiàng)目融資與傳統(tǒng)的公司融資將一并成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資手段。目前，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)基本具備實(shí)施項(xiàng)目融資的條件。

1.大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)可以通過項(xiàng)目公司實(shí)施項(xiàng)目融資。

以項(xiàng)目為導(dǎo)向安排融資是項(xiàng)目融資的一個(gè)顯著特點(diǎn)。大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)通常以成立項(xiàng)目公司的方式來運(yùn)作。所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，即以房地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的有限責(zé)任公司，往往開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目即設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，待項(xiàng)目開發(fā)完畢后，即注銷項(xiàng)目公司。公司的股東（開發(fā)商）利用項(xiàng)目公司制度可以合理規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，即使項(xiàng)目投資失敗，開發(fā)商僅以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，負(fù)責(zé)建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款機(jī)構(gòu)提供完工擔(dān)保。項(xiàng)目公司的法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單，便于貸款機(jī)構(gòu)就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款機(jī)構(gòu)接受。項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，并且可以利用大股東的資信優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠的貸款條件。同時(shí)，項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，管理上較靈活，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可僅在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托給另外的管理公司[8].目前的房地產(chǎn)抵押貸款基本以項(xiàng)目資產(chǎn)作為償還擔(dān)保，很多住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資活動(dòng)已經(jīng)具有了項(xiàng)目融資的特點(diǎn)。[ LunWenData.Com]

2.大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流量。

進(jìn)行項(xiàng)目融資的先決條件就是項(xiàng)目能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。住宅房地產(chǎn)開發(fā)直接形成住宅產(chǎn)品，并直接進(jìn)入銷售階段，大約三到四年左右時(shí)間完成一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)周期，即資金周轉(zhuǎn)期。與其他領(lǐng)域的項(xiàng)目融資比較，房地產(chǎn)開發(fā)前期只有大規(guī)模投入，而沒有現(xiàn)金回流，只有在房屋預(yù)銷售之后才能產(chǎn)生現(xiàn)金回流。盡管如此，由于住宅產(chǎn)品具有價(jià)值量大、保值增值的特點(diǎn)，從長(zhǎng)期看其價(jià)格始終呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，且價(jià)格增長(zhǎng)速度要遠(yuǎn)高于GDP縮減指數(shù)。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于股票等金融資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度。隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均可支配收入不斷增加，在利率下降、外匯管制、債券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、股票市場(chǎng)欠完善的情況下，房地產(chǎn)也成為了百姓投資的重要工具和抵抗通脹的重要手段。因此，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定上漲，房地產(chǎn)開發(fā)未來的現(xiàn)金流必然是穩(wěn)定的。住宅地產(chǎn)也是房地產(chǎn)的最大板塊，歷年來都占房地產(chǎn)投資的70%左右，如此大的投資規(guī)模和穩(wěn)定的現(xiàn)金流也使得項(xiàng)目融資在住宅房地產(chǎn)開發(fā)中具有廣泛的應(yīng)用空間。

3.我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的不斷完善為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資提供了良好的外部環(huán)境。

項(xiàng)目融資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及項(xiàng)目談判、簽約、履行及違約的仲裁和處理，風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)、利潤(rùn)、稅收和其他條件的執(zhí)行手續(xù)、渠道與擔(dān)保等問題，這些問題需要在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下通過相關(guān)法規(guī)加以強(qiáng)化。經(jīng)過三十年的發(fā)展，我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善，相關(guān)政策法規(guī)相繼頒布，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)逐步放松對(duì)金融機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)管，早在2003年中央銀行就已經(jīng)提出“要積極推進(jìn)住房貸款證券化”.這些對(duì)于項(xiàng)目融資在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用提供了必要的法律依據(jù)和法律保障，為項(xiàng)目融資的開展?fàn)I造了良好的外部環(huán)境，也極大地解除房地產(chǎn)項(xiàng)目融資在我國的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

4.眾多項(xiàng)目融資的成功案例為大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。

項(xiàng)目融資自誕生以來，在世界各國已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和眾多成功的案例。特別是在歐美國家，項(xiàng)目融資的應(yīng)用范圍已經(jīng)擴(kuò)大到房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域[9].

20世紀(jì)80年代，項(xiàng)目融資被介紹到我國的企業(yè)界和金融界，已經(jīng)在一些大型投資項(xiàng)目中得到了成功的運(yùn)用，不僅促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)積累了豐富的項(xiàng)目融資經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了大批從事項(xiàng)目融資的專業(yè)人才。近些年，項(xiàng)目融資在我國大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中開始探索性嘗試，如大連萬達(dá)集團(tuán)與國際商業(yè)巨頭聯(lián)合開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的“訂單模式”已經(jīng)具有項(xiàng)目融資的特征。這些都為項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)用提供了有益借鑒以及人才支持。

此外，我國具有充裕的開展項(xiàng)目融資的資金來源。2012年底，我國城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額近40萬億。除居民儲(chǔ)蓄資金外，還有一些投資機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)公司、社保基金、商業(yè)銀行和證券投資等存有大量投資資金，這為項(xiàng)目融資提供了充足的資金保障。

五、大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序

房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資同其他類型項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序基本相同。對(duì)比其他項(xiàng)目融資，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資主要包括六個(gè)步驟：投資決策分析、融資決策分析、融資模式選擇、融資談判、融資執(zhí)行以及貸款償還[10].

1.投資決策分析。

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先進(jìn)行可行性分析。可行性分析一般包括：對(duì)國家法律法規(guī)等政策環(huán)境的分析，對(duì)市場(chǎng)需求情況及市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)，對(duì)資金可獲得性的全面考慮，對(duì)項(xiàng)目可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，由于項(xiàng)目融資的特性，融資方更為注重對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范；對(duì)項(xiàng)目收益的估計(jì)，根據(jù)已往經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的投資量、資金成本、銷售收入做一個(gè)初步的估計(jì)，得出項(xiàng)目收益的估計(jì)值，看是否值得投資。在項(xiàng)目可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)分析基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出是否進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投資決策。

2.融資決策分析。

在決定對(duì)某一住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將決定采用何種融資方式為項(xiàng)目進(jìn)行籌集資金。是否采用項(xiàng)目融資，主要取決于項(xiàng)目資金籌集可行途徑的比較、對(duì)債務(wù)責(zé)任分擔(dān)的要求、項(xiàng)目融資數(shù)量及時(shí)間上的要求和綜合評(píng)價(jià)。項(xiàng)目融資決策分析是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合分析和評(píng)價(jià)工作，通常需要聘請(qǐng)融資顧問為其提供咨詢，對(duì)項(xiàng)目的融資能力和可能的融資方案進(jìn)行分析比較，提出項(xiàng)目融資建議方案，項(xiàng)目投資者據(jù)此作出項(xiàng)目融資決策。

3.融資模式選擇。

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定采用項(xiàng)目融資方式以后，正式聘用融資顧問開始研究和設(shè)計(jì)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的一項(xiàng)關(guān)鍵性工作就是要完成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和各利益主體與項(xiàng)目的契約關(guān)系，確定項(xiàng)目的債務(wù)承擔(dān)能力、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目參與者之間的合理分配及其相關(guān)的項(xiàng)目信用保證結(jié)構(gòu)。這一階段確定的融資模式并不一定是最后采用的融資模式，開發(fā)商還需要與融資方進(jìn)行談判才能最終確定。

4.融資談判。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成前面幾個(gè)階段的工作，就有了與融資方進(jìn)行項(xiàng)目融資談判的基礎(chǔ)，可以有選擇地向潛在融資方發(fā)出參加項(xiàng)目融資的邀請(qǐng)書，便可以與有興趣地融資方開始談判。一般情況下單個(gè)金融機(jī)構(gòu)不愿承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可以選擇邀請(qǐng)苦干個(gè)融資方聯(lián)合的銀團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目融資。在與融資方的談判過程中，開發(fā)商應(yīng)注意保持靈活態(tài)度，當(dāng)談判陷入僵局時(shí)找出適當(dāng)?shù)淖兺ǚ椒ɡ@過難點(diǎn)，防止融資談判拖延過長(zhǎng)時(shí)間，造成更大的損失。融資方可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目融資的模式提出不同的看法，開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行權(quán)衡選擇。融資談判結(jié)束之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或項(xiàng)目公司）與融資方簽署融資協(xié)議及相關(guān)的法律文件，確定各方權(quán)力與義務(wù)。

5.融資執(zhí)行。

與融資方的談判結(jié)束，雙方簽署正式的項(xiàng)目融資法律文件之后，項(xiàng)目融資進(jìn)入執(zhí)行階段。在這一階段，開發(fā)商或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，保證項(xiàng)目進(jìn)展按融資協(xié)議規(guī)定時(shí)間進(jìn)行；同時(shí)開發(fā)商將對(duì)項(xiàng)目的按期按質(zhì)完成承擔(dān)有限責(zé)任。融資方實(shí)時(shí)監(jiān)督項(xiàng)目的工程進(jìn)展，考察項(xiàng)目是否按融資協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，進(jìn)而根據(jù)資金預(yù)算和建設(shè)日程表安排貸款的提取。在某些情況下，融資方還需要參加部分項(xiàng)目的決策。在融資協(xié)議的執(zhí)行過程中，開發(fā)商應(yīng)與融資方必須保持密切的聯(lián)系，解決融資協(xié)議中沒有規(guī)定的新問題，直至項(xiàng)目的完工。

6.貸款償還。

房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束之后，項(xiàng)目融資進(jìn)入貸款償還階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與一般的生產(chǎn)項(xiàng)目融資有些不同。當(dāng)生產(chǎn)項(xiàng)目建成之后，還需要投入相當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)資金才能使項(xiàng)目進(jìn)入正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段。而且項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)之后，通常需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才能產(chǎn)生足夠的資金償還全部貸款。而房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是產(chǎn)品，可以直接進(jìn)入銷售階段，因此貸款償還的時(shí)間一般要短得多。項(xiàng)目開發(fā)完工后，開發(fā)商依賴房產(chǎn)銷售收入按融資協(xié)議規(guī)定的方式和數(shù)量將貸款償還融資方，并移交相關(guān)法律文件，結(jié)束項(xiàng)目融資協(xié)議。

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)施過程中，各個(gè)階段與步驟并不是孤立的，后一階段的實(shí)施情況會(huì)對(duì)前面決策產(chǎn)生影響。如開發(fā)商考慮融資談判的實(shí)際情況與進(jìn)展，可能修改融資方式或是項(xiàng)目融資的模式；融資執(zhí)行過程中出現(xiàn)了協(xié)議中沒有規(guī)定的情況，則需要各方再次談判協(xié)商。

六、結(jié)論

通過對(duì)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的相關(guān)問題分析，可以看出：

第一，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資十分必要。特別是在房地產(chǎn)業(yè)面臨持續(xù)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)で蠛蛯?shí)現(xiàn)的融資渠道比較有限，不僅面臨著資金狀況的緊張，也面臨著信貸收緊狀態(tài)下的融資成本上升，同時(shí)還面臨著房屋銷售增速回落、回籠資金困難而形成的還款壓力。在這種情況下，開展項(xiàng)目融資，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，減少房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)轉(zhuǎn)型。

第二，以項(xiàng)目公司形式運(yùn)作的大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)，具有穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流量，符合項(xiàng)目融資的條件。

第10篇

關(guān)鍵詞:價(jià)值鏈;房地產(chǎn);成本管理

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫發(fā)展,2007年國家出臺(tái)了很多政策,和房地產(chǎn)相關(guān)的政策幾乎都和金融方面有關(guān)系,包括6次加息,10次提高銀行準(zhǔn)備金利率,包括第二套住房的認(rèn)定,以及包括后來12月18日央行出的轉(zhuǎn)按揭和加轉(zhuǎn)按揭的問題。同時(shí)2009年下半年的政策層面還有新的執(zhí)政力度,給整個(gè)行業(yè)都會(huì)帶來不確定性,面對(duì)這種不確定性,不同的企業(yè),不同的區(qū)域,不同的項(xiàng)目,都會(huì)面臨著新的一種挑戰(zhàn)和梳理,現(xiàn)金流是最決定未來的重要的考量,現(xiàn)金流是否能夠跟這樣的一個(gè)環(huán)境,跟企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模能夠匹配,能夠保證良性地、穩(wěn)定地運(yùn)營(yíng),現(xiàn)金流是最大的一個(gè)挑戰(zhàn)。本文為此把價(jià)值鏈模型對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)控制的特點(diǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理結(jié)合起來,利用價(jià)值鏈模型在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的制定出相應(yīng)的控制措施。

1、價(jià)值鏈在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的作用

成本是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵制勝因素。長(zhǎng)期以來,在企業(yè)生產(chǎn)過程中人們一直從產(chǎn)品本身的角度來考慮降低成本,成本管理的對(duì)象主要是企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)過程,而對(duì)企業(yè)的供應(yīng)與銷售環(huán)節(jié)則考慮不多,這種方式現(xiàn)在看來已經(jīng)沒有太大的余地。對(duì)處于開放型、競(jìng)爭(zhēng)型的市場(chǎng)環(huán)境中的企業(yè)而言,通過了解整個(gè)行業(yè)價(jià)值鏈,來進(jìn)行成本管理,更有助于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。價(jià)值鏈的框架是將鏈條從基礎(chǔ)材料到最終用戶分解為獨(dú)立工序,以理解成本行為和差異來源。通過分析每道工序系統(tǒng)的成本、收入和價(jià)值,業(yè)務(wù)部門可以獲得成本差異、累計(jì)優(yōu)勢(shì)。價(jià)值鏈分析作為一種重要的戰(zhàn)略分析工具,在實(shí)際的操作中,企業(yè)還不能充分地分解活動(dòng),分析其成本行為以及建立一套完整的戰(zhàn)略成本系統(tǒng)。而作業(yè)成本法不僅符合波特進(jìn)行價(jià)值活動(dòng)分析的需要,是價(jià)值鏈分析的基礎(chǔ),而且更加具體、可操作,為企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略成本分析提供了有力武器。作業(yè)觀念下的成本觀認(rèn)為,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程是為最終滿足顧客需要而設(shè)計(jì)的一系列作業(yè)的集合體,它表現(xiàn)為一個(gè)由此及彼、由內(nèi)而外的“作業(yè)鏈”,每完成一項(xiàng)作業(yè)要消耗一定的資源,而作業(yè)的產(chǎn)出又形成一定的價(jià)值,轉(zhuǎn)移到下一個(gè)作業(yè),按此逐步推移,直到最終把產(chǎn)品提供給企業(yè)外部的顧客以滿足需要。最終產(chǎn)品作為企業(yè)內(nèi)部的一系列作業(yè)的總產(chǎn)出,凝聚了各個(gè)作業(yè)上形成的最終轉(zhuǎn)移給顧客的價(jià)值,因此“作業(yè)鏈”最終表現(xiàn)為“價(jià)值鏈”,也就是說“作業(yè)鏈”、“價(jià)值鏈”是同一事物的兩個(gè)方面,故兩者的分析具有相似之處。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來講,房地產(chǎn)項(xiàng)目也是一種產(chǎn)品,也是一種產(chǎn)品的銷售,從生產(chǎn)到銷售也有很多環(huán)節(jié),與一般商品沒有質(zhì)的區(qū)別。但是房地產(chǎn)的商品也不同于其他,除了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是唯一的,其他都不是唯一的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同于其它企業(yè)中的一般產(chǎn)品的制造,它的成本管理也有它的特殊性,我們運(yùn)用價(jià)值鏈的分析來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本分析和控制管理,就要將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備到從設(shè)計(jì)、建造到竣工銷售的每個(gè)環(huán)節(jié)用價(jià)值鏈分析法中的《波特價(jià)值鏈模型》進(jìn)行分類排隊(duì),列出開發(fā)項(xiàng)目中的基本活動(dòng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容和支持性活動(dòng)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容,將它們分門別類的進(jìn)行分析。實(shí)際上只有這些特定的活動(dòng)才真正創(chuàng)造價(jià)值,這些真正創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié),就是價(jià)值鏈上的”戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”,只有我們明確了那些才是真正能夠創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié),緊緊地抓住了這些戰(zhàn)略環(huán)節(jié),對(duì)這些關(guān)鍵的環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的系統(tǒng)的控制管理,才能夠提高項(xiàng)目在價(jià)值鏈某些特定的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì),才能夠保證項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2、價(jià)值鏈在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的特點(diǎn)

一般工業(yè)項(xiàng)目流程是鏈狀的,單向的。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值鏈與信息鏈卻要特殊得多,開發(fā)企業(yè)內(nèi)部并沒有物流的移動(dòng),價(jià)值與信息的傳遞都由內(nèi)部與外部進(jìn)行雙向交換,呈星狀發(fā)散。房地產(chǎn)價(jià)值鏈很長(zhǎng),可以分為兩類活動(dòng):主要活動(dòng)和支持活動(dòng)。其中,主要活動(dòng)涉及到企業(yè)的運(yùn)行能力,主要包括:前期、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售、服務(wù)。業(yè)務(wù)支持包括:制度建設(shè)與管理創(chuàng)新、土地儲(chǔ)備、技術(shù)研究、人力資源管理、項(xiàng)目跟蹤與評(píng)價(jià)。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的價(jià)值鏈?zhǔn)怯赏恋貨Q策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、市場(chǎng)推廣以及物業(yè)管理和其他服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成的。而每一個(gè)環(huán)節(jié)已隨著社會(huì)分工的日益細(xì)化而演化成一個(gè)個(gè)獨(dú)立的企業(yè)群。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,開發(fā)商沒有必要、也不太可能直接參與每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作。通過自己的組織和管理充分調(diào)動(dòng)內(nèi)外可利用的資源,使企業(yè)自身和與之合作的各種專業(yè)機(jī)構(gòu)的資源有效地整合起來將成為未來競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。基于價(jià)值鏈的分析,房地產(chǎn)開發(fā)可以圍繞開發(fā)商形成包括土地開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)總承包商和建筑總承包商等上游企業(yè)。以及包括銷售公司,物業(yè)管理公司等下游企業(yè)在內(nèi)的價(jià)值鏈條。該鏈條是否有助于提高開發(fā)商的整體競(jìng)爭(zhēng)力,在很大程度上取決在于開發(fā)商對(duì)內(nèi)外資源的有效整合能力。但在當(dāng)今市場(chǎng)需求突變和實(shí)施價(jià)值鏈管理的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商作為項(xiàng)目全程運(yùn)作的資源整合者,需要通過其內(nèi)部相關(guān)部門來獲取外部供應(yīng)鏈企業(yè)的物流、資金流與信息流,在企業(yè)內(nèi)部形成對(duì)外部資源集成。所以房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)這種橫向一體化的趨勢(shì),它需要實(shí)現(xiàn)從職能管理到面向業(yè)務(wù)流程管理的轉(zhuǎn)變,使外部供應(yīng)鏈通過有效的組織結(jié)構(gòu)在企業(yè)內(nèi)部形成“虛擬供應(yīng)鏈”的形式。

3、基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理措施

3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本管理

設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞,直接影響工程建設(shè)費(fèi)用的高低和工期的長(zhǎng)短,決定工程項(xiàng)目的投資大小。合理科學(xué)的設(shè)計(jì),可降低工程造價(jià),但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì),任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少,片面追求設(shè)計(jì)的工作量和經(jīng)濟(jì)效益,缺乏精品意識(shí)。為從根本上影響了工程項(xiàng)目成本的有效在設(shè)計(jì)階段,可以采取以下措施對(duì)成本進(jìn)行控制。

3.1.1 推行設(shè)計(jì)招標(biāo)

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等一起進(jìn)行招標(biāo),采用多家競(jìng)投,組織有關(guān)專家綜合評(píng)比,這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位,又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能上開拓創(chuàng)新,在降低工程造價(jià)上下功夫。

3.1.2 開展限額設(shè)計(jì)

當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況,這是增加工程造價(jià)的關(guān)鍵因素之一。由于設(shè)計(jì)頻繁變更,給工程造價(jià)控制帶來一定的難度,依據(jù)施工經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求,必須有效地確定設(shè)計(jì)限額,并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制,對(duì)某個(gè)專業(yè)或某一段突破了造價(jià)指標(biāo),必須分析原因,用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決,克服那種只顧畫圖、不管工程造價(jià)高低的傾向,變“畫了算”為“算了畫”,并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較,優(yōu)化設(shè)計(jì),降低工程造價(jià)。積極推行限額設(shè)計(jì),健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額,熟悉當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)的材料價(jià)格,然后按工程項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì),再用初步設(shè)計(jì)控制施工圖設(shè)計(jì),在保證各專業(yè)的使用功能及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下,制定雙贏策略,合理分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來,嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,以保證投資限額不輕易突破。

3.2 現(xiàn)場(chǎng)成本管理

現(xiàn)場(chǎng)成本控制也就是項(xiàng)目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,對(duì)施工全過程進(jìn)行成本控制按照價(jià)值鏈的理論分析,整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價(jià)值的基本活動(dòng),就是價(jià)值鏈上的”戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”。在這個(gè)環(huán)節(jié)上成功地進(jìn)行成本控制可以提升本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力,這個(gè)控制環(huán)節(jié)在整個(gè)項(xiàng)目的成本控制中的一個(gè)非常主要的環(huán)節(jié)。我們建議工程施工期間的成本控制實(shí)行事前控制和事中控制、事后控制相結(jié)合的方法。開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中,應(yīng)該盡量做到對(duì)于項(xiàng)目工程進(jìn)行事前管理。因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中,如果事前控制的較好,節(jié)約的成本將會(huì)是比事中控制和事后控制大得多。當(dāng)然建設(shè)項(xiàng)目也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的投資,所以在做好事前控制的同時(shí),事中和事后的控制,尤其是對(duì)工程的洽商、變更的控制也是不能放松的。在工程施工過程中,提出的對(duì)招投標(biāo)的管理、對(duì)合同的管理、對(duì)采購的管理應(yīng)該都算是事前控制的內(nèi)容,同時(shí)作好施工圖紙仔細(xì)核查校對(duì)以及做好技術(shù)交底,也是進(jìn)行事前控制的重要一環(huán)。這些我們現(xiàn)場(chǎng)成本控制的重要一步,也是進(jìn)行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。在工程開工之后,對(duì)施工過程按照進(jìn)度計(jì)劃、工程的設(shè)計(jì)圖紙以及工程的資金計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)控隨著工程進(jìn)行中發(fā)生的各種預(yù)期的情況和突發(fā)的情況以及洽商或者變更進(jìn)行成本投入的調(diào)整和控制,這就是現(xiàn)場(chǎng)成本進(jìn)行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個(gè)項(xiàng)目在施工建設(shè)期間進(jìn)行成本控制的重頭戲。

3.3 竣工結(jié)算成本管理

工程的結(jié)算是完全建立在項(xiàng)目初期,工程招投標(biāo)、合同的簽訂以及施工建設(shè)期間成本的動(dòng)態(tài)控制的結(jié)果之上的。結(jié)算的過程實(shí)際上就是對(duì)我們?cè)谇耙欢蔚某杀究刂乒ぷ鬟M(jìn)行總結(jié),是建設(shè)單位在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行期間對(duì)成本控制結(jié)果的集中體現(xiàn)。結(jié)算的依據(jù)就是工程的招標(biāo)文件、施工合同、施工過程中發(fā)生的工作聯(lián)系單、經(jīng)濟(jì)洽商和設(shè)計(jì)變更等文件。因此,結(jié)算工作做得好與不好,將對(duì)項(xiàng)目的成本控制成與敗起到?jīng)Q定性的作用。做好工程竣工決算的幾項(xiàng)措施:①建設(shè)單位的工程資料必須保證完整有效。項(xiàng)目在施工建設(shè)期間,必然會(huì)根據(jù)施工過程中發(fā)生的各種情況形成經(jīng)濟(jì)洽商、設(shè)計(jì)變更以及工作聯(lián)系確認(rèn)單等文件,這些文件必須是在符合工程合同、招標(biāo)文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行簽署確認(rèn)的。只有符合合同中的約定條件的文件,同時(shí)又是經(jīng)過總包、建設(shè)、工程監(jiān)理以及設(shè)計(jì)單位及四方簽章確認(rèn)的才可確認(rèn)為是完整有效的文件資料,才可以作為工程決算的依據(jù)。②利用好工程監(jiān)理單位,做好施工建設(shè)期間的月報(bào)工作。監(jiān)理月報(bào)是監(jiān)理公司根據(jù)總包單位以及分包單位在施工期間的實(shí)際進(jìn)度和每月完成實(shí)際工程量而做出的形象進(jìn)度報(bào)告,是建設(shè)單位在工程竣工之后審核各施工單位所報(bào)竣工決算的基礎(chǔ)資料。所以,建設(shè)單位在工程建設(shè)期間嚴(yán)格認(rèn)真的監(jiān)督和審核好監(jiān)理公司所作的監(jiān)理月報(bào)是為我們?cè)诳⒐Q算時(shí)能夠順利、準(zhǔn)確地對(duì)各施工單位所報(bào)的決算進(jìn)行審核打下良好的基礎(chǔ)。③在最后結(jié)算時(shí),讓工程審計(jì)資質(zhì)的部門對(duì)工程的決算進(jìn)行審核認(rèn)定,以保證工程決算價(jià)格的合理性和合法性。

總之,隨著房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理價(jià)值鏈的構(gòu)建,房地產(chǎn)開發(fā)商在整個(gè)價(jià)值創(chuàng)造流程中的角色將發(fā)生改變,它沒有必要也不可能獨(dú)立承擔(dān)整個(gè)價(jià)值鏈的運(yùn)作。未來體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商存在意義的關(guān)鍵將是資源的組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力,從而促進(jìn)以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的發(fā)展。

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[4] 董小正.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理價(jià)值鏈策略研究[學(xué)位論文]對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2007,3.

第11篇

論文關(guān)鍵詞：成本計(jì)價(jià)模式，公允價(jià)值模式，客觀因素，自利

1.引言

為適應(yīng)市場(chǎng)需求和建立與國際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對(duì)企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對(duì)部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對(duì)企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對(duì)部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)迅速將其過去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對(duì)因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動(dòng)對(duì)上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對(duì)此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6, 7] 。

本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對(duì)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對(duì)此觀點(diǎn)進(jìn)行論證，并對(duì)管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開具體分析自利，對(duì)為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對(duì)固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會(huì)計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對(duì)其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。基于此，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨(dú)一類確定會(huì)計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)

相對(duì)于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會(huì)計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對(duì)外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對(duì)外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，由此會(huì)計(jì)賬目?jī)r(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值存在較大差額。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。

3.后續(xù)計(jì)量變化

在舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤(rùn)，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會(huì)計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對(duì)企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)，從而避免了被退市的厄運(yùn)。

雖然具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說明了上市企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢(shì)。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測(cè)上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計(jì)量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業(yè)不愿采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，有著兩個(gè)方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值模式對(duì)其擁有的投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)；二是管理層主觀選擇的影響，即企業(yè)管理層的主觀偏好影響了其在計(jì)價(jià)模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計(jì)價(jià)模式選擇。

制約上市企業(yè)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的客觀因素有：

1.公允價(jià)值計(jì)量的嚴(yán)格準(zhǔn)則限制。基于對(duì)我國國情的考慮，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量受到了嚴(yán)格的準(zhǔn)則限制。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)”。相對(duì)來說，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值可采用三種方式獲得：活躍交易市場(chǎng)的報(bào)價(jià)；類似資產(chǎn)可觀察到的市價(jià)；運(yùn)用估值技術(shù)所確定的價(jià)值。而我國公允價(jià)值估值方法不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，這樣的選擇限制制約了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值進(jìn)行相關(guān)計(jì)量。

2.成本因素制約。公允價(jià)值模式計(jì)量的采用將增大企業(yè)信息披露成本和支付評(píng)估費(fèi)用的成本。公允價(jià)值模式計(jì)量要求在每個(gè)會(huì)計(jì)期末企業(yè)需外聘專業(yè)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新計(jì)量，將增加企業(yè)會(huì)計(jì)核算與審計(jì)工作成本，而且相關(guān)準(zhǔn)則還要求企業(yè)應(yīng)在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。相對(duì)采用歷史成本計(jì)價(jià)模式，這將使企業(yè)花費(fèi)更多的代價(jià)，由此也將抑制企業(yè)選擇公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)的積極性。

3.投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價(jià)值比重影響。投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的價(jià)值比重較小時(shí)，將使得企業(yè)變更計(jì)價(jià)模式的意義不大，也將制約公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的采用。在上市企業(yè)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的房地產(chǎn)，但是其擁有的大部分物業(yè)資產(chǎn)目的在于出售，而非經(jīng)營(yíng)或出租，故不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計(jì)價(jià)基礎(chǔ)仍采用成本模式，并不受公允價(jià)值升值影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價(jià)值計(jì)量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，其公允價(jià)值超過賬面成本的部分也只能調(diào)整期初的股東權(quán)益，而不會(huì)影響當(dāng)年的利潤(rùn)。

結(jié)合我國上市企業(yè)的實(shí)際情況來看，可以認(rèn)為因受上述因素制約而使得不能實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易活躍地區(qū)，但仍然采用原成本計(jì)價(jià)模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。其次，雖然計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值后，會(huì)增加公司的成本支出，但這項(xiàng)支出一般不大，應(yīng)該在公司可接受的范圍內(nèi)。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的主要原因。

4.影響公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的主觀分析

投資性房地產(chǎn)沒有選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現(xiàn)代公司制度下，公司所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，所有者與經(jīng)營(yíng)者之間屬于委托關(guān)系。在代表所有者行使公司經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計(jì)價(jià)模式選擇中的決策行為。

設(shè)企業(yè)已有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，并在資產(chǎn)負(fù)債表日可對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。考慮的決策時(shí)點(diǎn)是新準(zhǔn)則頒布之后的兩年內(nèi)，公司是否將投資性房地產(chǎn)由原采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，實(shí)質(zhì)是一個(gè)采納與否（是否采納公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式）決策問題。以此變更決策是否對(duì)公司有利和對(duì)管理層有利考慮，則選擇變更計(jì)價(jià)模式后公司和管理層的收益結(jié)果如表2所示：

表2 是否變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負(fù)

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負(fù)

類型7：負(fù)，正

類型8：負(fù)，無

類型9：負(fù)，負(fù)

在表2的各收益結(jié)果中，當(dāng)收益為類型1和類型4時(shí)，由于收益結(jié)果對(duì)管理層有利，對(duì)公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計(jì)價(jià)模式的可能性會(huì)很高；當(dāng)收益為類型6、類型8、類型9時(shí)，管理層會(huì)放棄變更計(jì)價(jià)模式，因?yàn)樽兏?jì)價(jià)模式不能為公司和管理層帶來正收益；當(dāng)收益為類型5時(shí)，一般管理層也會(huì)選擇放棄變更計(jì)價(jià)模式，因?yàn)樗麄兛蓪⒆兏?jì)價(jià)模式的選擇權(quán)留到未來有利的情形執(zhí)行；當(dāng)收益為類型3時(shí)，雖然收益結(jié)果對(duì)公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動(dòng)機(jī)自利，可能選擇不變更計(jì)價(jià)模式；當(dāng)收益為類型7時(shí)，此時(shí)的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式；當(dāng)收益為類型2時(shí)，管理層可能選擇變更計(jì)價(jià)模式，也可能選擇不變更計(jì)價(jià)模式（以作為延期期權(quán)留待對(duì)自己最有利時(shí)執(zhí)行）。可見，各上市公司是否變更計(jì)價(jià)模式取決于變更計(jì)價(jià)模式的收益結(jié)果類型。

變更決策后收益結(jié)果的判斷思路是：1）對(duì)公司來說，若公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)加上由于變更計(jì)價(jià)模式獲得的變更會(huì)計(jì)利潤(rùn)，結(jié)果會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生巨大的積極影響，則稱為變更決策對(duì)公司的收益為正；若變更后對(duì)公司為負(fù)面影響，則稱為變更決策對(duì)公司的收益為負(fù)；若變更決策后對(duì)公司的影響很小，則稱為變更決策對(duì)公司的收益無。2）對(duì)管理層來說，若變更決策對(duì)管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負(fù)收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實(shí)施變更計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)出現(xiàn)了積極的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，但并不是所有企業(yè)實(shí)施變更都會(huì)具有這種效應(yīng)，也即僅在具備一定的條件下才會(huì)出現(xiàn)積極的影響。其中重要的條件之一是決策當(dāng)期公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況。一般公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況有兩種可能：正收益，或負(fù)收益。下文分別以此兩種情況進(jìn)行分析。

1.公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)樨?fù)時(shí)變更決策的收益結(jié)果

當(dāng)投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)價(jià)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對(duì)公司可能的影響有：1）由于近年物業(yè)升值迅速，基于會(huì)計(jì)計(jì)量原則，計(jì)價(jià)變更必將極大地提高公司凈資產(chǎn)價(jià)值和扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)不佳的局面。2）可改善公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)（如資產(chǎn)負(fù)債率），甚至可避免當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)為負(fù)，利于后續(xù)年度公司實(shí)行增配股。3）當(dāng)企業(yè)陷入連續(xù)多年虧損境地時(shí)，采取此變更措施可一舉扭轉(zhuǎn)虧損局面，甚至?xí)虼硕Ｗ≌滟F的上市資格。從計(jì)價(jià)變更后對(duì)公司的收益影響來看，當(dāng)公司連續(xù)多年虧損面臨退市時(shí)，此時(shí)變更計(jì)價(jià)模式會(huì)給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當(dāng)公司需采用增配股方式繼續(xù)融資，而實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳時(shí)，計(jì)若價(jià)模式變更可以改良公司財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)符合增配股相關(guān)條件要求，則變更計(jì)價(jià)模式具有巨大價(jià)值；當(dāng)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)不符合貸款銀行的放貸指標(biāo)要求時(shí)，若變更計(jì)價(jià)模式可實(shí)現(xiàn)改善公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)到貸款銀行融資標(biāo)準(zhǔn)，則變更計(jì)價(jià)模式具有正向收益；當(dāng)企業(yè)既沒有后續(xù)融資需要，也沒有退市風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)價(jià)模式變更則對(duì)企業(yè)來說實(shí)質(zhì)上無影響或?yàn)樨?fù)影響（由于將失去未來有利時(shí)的變更機(jī)會(huì)）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對(duì)于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業(yè)績(jī)?cè)愀舛耸校瑫?huì)給管理層帶來聲譽(yù)損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計(jì)價(jià)模式能保留上市資格對(duì)于管理層來說此時(shí)變更收益巨大。若上市公司因變更計(jì)價(jià)模式保住業(yè)績(jī)指標(biāo)而實(shí)現(xiàn)后續(xù)融資，由于融資后會(huì)增大管理層所控制的資產(chǎn)數(shù)量，因此對(duì)管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當(dāng)變更計(jì)價(jià)模式能為企業(yè)實(shí)現(xiàn)貸款融資時(shí)自利，由于增加了管理層的控制資產(chǎn)，對(duì)于管理者來說變更計(jì)價(jià)模式的收益也是正向的。除此之外，變更計(jì)價(jià)模式對(duì)管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)檎龝r(shí)變更決策的收益結(jié)果

此情況下，投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)價(jià)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對(duì)公司可能的影響有：1）可在原來正經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)上，更高地提升公司的會(huì)計(jì)利潤(rùn)。2）可在原相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)不利的情況下，改善公司財(cái)務(wù)指標(biāo)，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)檎兏?jì)價(jià)模式將進(jìn)一步增長(zhǎng)當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，導(dǎo)致當(dāng)期所得稅支出增加。4）采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式之后的各會(huì)計(jì)年度將失去成本法下折舊對(duì)所得稅抵扣的好處，則后續(xù)年度稅負(fù)增加，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金等實(shí)際利益的流出。從計(jì)價(jià)變更后對(duì)公司的收益影響來看，當(dāng)公司需要進(jìn)行融資而達(dá)不到融資條件，通過變更計(jì)價(jià)模式可以實(shí)現(xiàn)順利融資或通過變更計(jì)價(jià)模式來實(shí)現(xiàn)后續(xù)增配股融資，此時(shí)的變更計(jì)價(jià)模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計(jì)價(jià)模式能夠提高會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)，但它僅是對(duì)原本持有的投資性房地產(chǎn)資源價(jià)值的再確認(rèn)，本質(zhì)上并沒有給企業(yè)增加資產(chǎn)，反而會(huì)因此而導(dǎo)致資產(chǎn)流出（稅負(fù)增加），可以認(rèn)為在公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)檎那樾蜗掠?jì)價(jià)模式變更給企業(yè)帶來的是負(fù)收益或者近似無影響（當(dāng)增加的稅負(fù)不多時(shí)）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對(duì)管理者的積極影響是：1）可能的更高業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。從我國上市企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況看，一方面我國上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層的獎(jiǎng)勵(lì)與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的相關(guān)性較弱，另一方面由于這樣的業(yè)績(jī)提升并不是經(jīng)營(yíng)管理層努力的結(jié)果，公司董事會(huì)往往不會(huì)對(duì)這樣的業(yè)績(jī)提升給予獎(jiǎng)勵(lì)，由此可以認(rèn)為更高業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)生的可能性很低。2）由于變更計(jì)價(jià)模式可實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)，管理層能夠掌控更多資產(chǎn)，此時(shí)變更計(jì)價(jià)模式帶來的收益為正。對(duì)于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計(jì)價(jià)模式的機(jī)會(huì)。這是因?yàn)闇?zhǔn)則規(guī)定使得計(jì)價(jià)模式不可逆向轉(zhuǎn)變。企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不確定性會(huì)導(dǎo)致管理層未來利益不確定，甚至可能因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不善而遭辭退。若管理層早期實(shí)施了變更計(jì)價(jià)模式則會(huì)喪失在未來通過這一籌碼來實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵時(shí)期改善業(yè)績(jī)的機(jī)會(huì)。2）計(jì)價(jià)模式的變更獲得的會(huì)計(jì)利潤(rùn)提升并不為企業(yè)帶來相應(yīng)的現(xiàn)金流，但稅收的交納卻將導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出，這將削弱經(jīng)營(yíng)管理層能夠控制和利用的資產(chǎn)數(shù)量。顯然對(duì)于管理層來說，這種結(jié)果是不樂意接受的，所以變更計(jì)價(jià)模式的收益為負(fù)或者近似無影響。

3.收益結(jié)果類型

綜上所述，在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)樨?fù)的情形下，變更計(jì)價(jià)模式能幫助避免因連續(xù)多年虧損退市或幫助實(shí)現(xiàn)增配股融資和貸款融資時(shí)，則變更計(jì)價(jià)模式能夠?yàn)楣竞凸芾韺訋碚蚴找妫磳儆诒?中的收益結(jié)果類型1，管理層會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式；除此之外，變更計(jì)價(jià)模式對(duì)公司和管理層的收益無影響或?yàn)樨?fù)影響，屬于類型5或類型8自利，此時(shí)管理層不會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式。在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)檎那樾蜗拢?dāng)變更計(jì)價(jià)模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計(jì)價(jià)模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時(shí)管理層會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式；除此之外，變更計(jì)價(jià)模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式。

結(jié)合我國的實(shí)際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)而實(shí)際經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)虧損的比例很低，擁有投資性房地產(chǎn)并因業(yè)績(jī)不佳面臨退市壓力的公司數(shù)量則更少；在經(jīng)營(yíng)沒有出現(xiàn)虧損的上市公司中，因?yàn)樨?cái)務(wù)指標(biāo)不滿足銀行貸款條件，或?qū)嶋H某期業(yè)績(jī)不佳需要改善以保留增配股資格的數(shù)量也很少，也即符合類型1而變更計(jì)價(jià)模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計(jì)價(jià)模式對(duì)其更為有利。由此對(duì)我國上市企業(yè)很少變更計(jì)價(jià)模式的現(xiàn)象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結(jié)論，即客觀因素原因僅制約了很少數(shù)企業(yè)投資性房地產(chǎn)不能選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)，更多數(shù)量的上市企業(yè)主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實(shí)行變更決策，他們選擇的是延期變更計(jì)價(jià)模式。

5.結(jié)論

實(shí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式具有積極的意義。在我國，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使得以成本價(jià)格計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值。采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，能更合理地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性，有助于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。

雖然投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能為其帶來巨大的積極效應(yīng)，但上市企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)的總體數(shù)量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計(jì)價(jià)模式。隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的繼續(xù)推行，相信隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)（如企業(yè)需股權(quán)再融資或進(jìn)行債務(wù)融資）或經(jīng)營(yíng)情況的變化（如面臨退市壓力），將會(huì)有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產(chǎn)成本計(jì)價(jià)模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)價(jià)模式，這也是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的必然結(jié)果。

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第12篇

1引言

建筑工程經(jīng)濟(jì)，是以最低的成本來實(shí)現(xiàn)建筑產(chǎn)品所必須具備的功能。無論產(chǎn)品功能如何定義，降低成本都會(huì)提高建筑工程經(jīng)濟(jì)的效果，從而提高建筑產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，成本管理就成為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益和增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵所在。本文通過對(duì)建筑業(yè)大環(huán)境以及影響建筑工程成本的因素進(jìn)行分析，找出了目前我國建筑行業(yè)當(dāng)中成本管理基本模式的不足之處，并提出了相應(yīng)的改善和提高措施，希望能夠促進(jìn)建筑行業(yè)的發(fā)展，讓更多的管理者能夠意識(shí)到成本管理的重要。

2工程成本管理概述

狹義上講，工程成本管理是指施工企業(yè)結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn)，以施工過程中直接耗費(fèi)為原則，對(duì)工程項(xiàng)目從開工到竣工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目施工成本最優(yōu)化目的的過程。它包括落實(shí)項(xiàng)目施工責(zé)任成本、制定成本計(jì)劃、分解成本指標(biāo)、進(jìn)行成本控制、成本核算、成本考核和成本監(jiān)督的過程。廣義上講，工程成本管理是建設(shè)工程全面成本管理，是全壽命周期的、全過程的、全要素的、全方位的成本管理，其涵蓋了工程策劃、決策、設(shè)計(jì)、施工及竣工交付使用各階段的成本管理。成本管理不僅要管理工程的建造成本，還應(yīng)考慮工期成本、質(zhì)量成本、安全與環(huán)境成本等。成本管理不僅僅是開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)的任務(wù)，而應(yīng)該是政府建設(shè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位以及有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)的共同任務(wù)。

3成本管理在工程經(jīng)濟(jì)中的重要性

認(rèn)識(shí)成本管理的重要性，可以提高企業(yè)管理層對(duì)成本管理的重視程度，并在管理中切實(shí)實(shí)施成本管理，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。成本管理的重要性歸納為以下幾個(gè)方面：1)成本管理是控制各種勞動(dòng)、原材料耗費(fèi)的手段。成本管理與建筑企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)存在著緊密聯(lián)系，其原材料應(yīng)用的合理性、勞動(dòng)生產(chǎn)效率高低等內(nèi)容，均可以通過成本管理來實(shí)現(xiàn)，成本管理的直接經(jīng)濟(jì)效果體現(xiàn)為在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下企業(yè)降低成本，獲得更高收益。間接經(jīng)濟(jì)效果則是提高了企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量，在同樣的價(jià)格水平上提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。2)成本是確定產(chǎn)品價(jià)格的主要因素。在確定產(chǎn)品價(jià)格時(shí)，首先需要對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算與評(píng)價(jià)，保證產(chǎn)品價(jià)格可以獲得有效估量，并綜合考慮市場(chǎng)及其他因素，制定出合理的產(chǎn)品價(jià)格。3)成本管理是企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。當(dāng)前，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)為產(chǎn)品價(jià)格及質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，也可以引伸為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是產(chǎn)品成本的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)通過成本管理，對(duì)成本進(jìn)行有效控制，方可在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得較大優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供保障。4)成本是企業(yè)經(jīng)營(yíng)及決策的重要依據(jù)。在企業(yè)管理活動(dòng)中，很多企業(yè)的管理決策與經(jīng)濟(jì)決策等重大決策，均是建立于成本核算數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，且投入成本的多少，直接影響著企業(yè)的投資回報(bào)率，由此可以看出，成本管理對(duì)于企業(yè)管理及決策存在著重要影響。

4成本管理工作中存在的問題分析

1)缺乏對(duì)成本管理的客觀認(rèn)識(shí)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)利潤(rùn)回歸社會(huì)正常利潤(rùn)水平，房地產(chǎn)進(jìn)入微利時(shí)代，這不得不讓房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，也出現(xiàn)了限額設(shè)計(jì)、目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、招投標(biāo)管理體系等一系列的成本管理的理論、策略。對(duì)這些理論，企業(yè)管理者都懂，但是這些理論在企業(yè)成本管理中的推行力度決定了企業(yè)成本管理效果的好壞。有些企業(yè)缺乏對(duì)成本管理的客觀認(rèn)識(shí)，認(rèn)為讓管理者、員工知道了這些理論就做好了成本管理，其實(shí)，如果沒有相應(yīng)的規(guī)章制度與工作流程甚至是考核機(jī)制，所有的理論對(duì)成本管理都毫無用處，企業(yè)的成本管理目標(biāo)也就無從實(shí)現(xiàn)。2)對(duì)設(shè)計(jì)階段的重視不夠據(jù)西方一些國家分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1％以下，但對(duì)工程成本的影響度占75％以上。由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)整個(gè)工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的。目前，大家普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理，而把主要精力放在施工階段算細(xì)賬(如審核施工圖預(yù)算、工程價(jià)款結(jié)算)，這樣做盡管也有效果，但畢竟是亡羊補(bǔ)牢，事倍功半。3)資金成本過大受房地產(chǎn)項(xiàng)目自身建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)的影響，建設(shè)資金投入會(huì)產(chǎn)生較大的資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)為縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，加速回款，采取了很多措施來加快項(xiàng)目建設(shè)、促進(jìn)銷售回款，這些措施在減少資金成本方面起到了積極作用，是必不可少的。但是，還有一些加大資金成本的因素，房地產(chǎn)企業(yè)無力去改變。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從取得土地，到開工建設(shè)，通常需要2～3a的時(shí)間，其原因在于項(xiàng)目的前期開發(fā)建設(shè)手續(xù)繁瑣，行政審批耗時(shí)長(zhǎng)，手續(xù)辦理過程中還需要繳納大量的規(guī)費(fèi)，這都大大增加了企業(yè)的資金成本。除了大量規(guī)費(fèi)外，開發(fā)企業(yè)還需要繳納名目繁多的押金或政府監(jiān)管資金、農(nóng)民工工資保證金、文明工地押金、勞保統(tǒng)籌、預(yù)售資金監(jiān)管、質(zhì)量保證金等。大量沉淀資金不能被企業(yè)支配，特別是大部分押金需施工前繳納，使本來資金緊張的狀況雪上加霜。

5對(duì)加強(qiáng)成本管理，促進(jìn)工程經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議

5.1制定可行的制度流程，保證成本管理理論的實(shí)施

企業(yè)應(yīng)該制定可行的制度、流程來保證限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、動(dòng)態(tài)成本管理等一系列成本管理理論的有效實(shí)施，還要有完善的成果檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)，讓員工知道成本管理的重點(diǎn)在哪里。因?yàn)榻ㄖこ涕_發(fā)周期長(zhǎng)、員工存在流動(dòng)性等原因，能經(jīng)歷從項(xiàng)目立項(xiàng)一直到交付使用完整過程的員工少之又少，成本管理的經(jīng)驗(yàn)只有通過固化的制度、流程來傳遞，從而加強(qiáng)企業(yè)成本管理的作用。

5.2重視工程設(shè)計(jì)質(zhì)量

工程設(shè)計(jì)質(zhì)量可以從三方面去管控。一是建筑設(shè)計(jì)要實(shí)現(xiàn)布局合理、盡可能采用經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)的較受歡迎的戶型設(shè)計(jì)。二是限額設(shè)計(jì)，筆者認(rèn)為對(duì)于裝飾裝修工程，可以給出裝修檔次及單方限額來限制設(shè)計(jì)，但對(duì)于結(jié)構(gòu)工程，由成本給出設(shè)計(jì)限額是不合適的，畢竟結(jié)構(gòu)工程的安全是第一位的，設(shè)計(jì)院對(duì)結(jié)構(gòu)工程最有話語權(quán)。一旦出現(xiàn)成本給出的設(shè)計(jì)限額與設(shè)計(jì)院的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相矛盾的情況，筆者認(rèn)為結(jié)構(gòu)工程可以找第三方設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化來實(shí)現(xiàn)。三是加強(qiáng)圖紙會(huì)審，設(shè)計(jì)出圖前，組織建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)各單位對(duì)圖紙技術(shù)合理性、施工可行性、造價(jià)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤造成設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證。

5.3采取措施降低財(cái)務(wù)費(fèi)用

這里所提到的財(cái)務(wù)費(fèi)用指的是項(xiàng)目投入的資金隨時(shí)間產(chǎn)生的利息，即資金成本。在項(xiàng)目融資越來越難，融資成本越來越大的情況下，資金成本在工程成本中所占的比重也越來越大。降低資金成本對(duì)降低工程成本意義重大，因此，降低資金成本也是成本管理的重要任務(wù)。我們可以從以下幾個(gè)方面做出努力。

5.3.1優(yōu)化、縮短開發(fā)周期

在實(shí)際工作中，盡量縮短從拍得土地到開工建設(shè)之間的時(shí)間，可以與實(shí)力強(qiáng)并且經(jīng)常合作的設(shè)計(jì)單位、咨詢單位進(jìn)行合作。對(duì)有意向的待拍土地提前進(jìn)行市場(chǎng)定位、初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和成本概算，拿地之后，即刻進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，可大大縮短設(shè)計(jì)時(shí)間，加速報(bào)批報(bào)建，爭(zhēng)取早日開工。總包招標(biāo)中，工期安排也要作為重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)，讓總包單位在投標(biāo)時(shí)盡量完善工期優(yōu)化。定標(biāo)后簽訂合同時(shí)約定工期及獎(jiǎng)懲措施，提高總包對(duì)工程工期的重視程度。選擇配合度高、趕工力度強(qiáng)的專業(yè)承包單位，便于管理且不會(huì)延誤工期。

5.3.2提高施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免變更拖延工期

選擇有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，任用有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)人員，加強(qiáng)出圖前的圖紙會(huì)審。

5.3.3控制項(xiàng)目實(shí)施過程中合同簽訂時(shí)的付款比例、付款節(jié)點(diǎn)

在項(xiàng)目目標(biāo)成本確定階段，資金成本的確定是依據(jù)開發(fā)計(jì)劃推斷各項(xiàng)費(fèi)用的付款比例、付款時(shí)間從而得出的。目標(biāo)成本確定后，在實(shí)施過程中，為了將實(shí)際成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，不僅要控制前期費(fèi)用、建安費(fèi)用等各項(xiàng)費(fèi)用的總額，還要將付款比例、付款時(shí)間與之前確定的現(xiàn)金流量表做比較，除非開發(fā)計(jì)劃有新變化，否則，實(shí)際付款比例、付款時(shí)間均應(yīng)小于、晚于目標(biāo)成本確定時(shí)現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)。

5.3.4政府部門簡(jiǎn)化審批手續(xù)，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，減少押金等不合理收費(fèi)

企業(yè)對(duì)政府部門的工作意見頗多，政府部門需有效轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，增強(qiáng)為人民服務(wù)的工作意識(shí)，提高服務(wù)效率。建議將非法律強(qiáng)制性的行政許可由前置審批調(diào)整為后置審核。要加強(qiáng)法制建設(shè)，加大處罰力度，后置審核中如出現(xiàn)不符合要求的情況應(yīng)嚴(yán)厲查處，這樣既可以為開發(fā)企業(yè)贏得時(shí)間，又可以保證政府部門的監(jiān)督效果。近幾年國家取消、調(diào)整了許多項(xiàng)行政審批項(xiàng)目，行政事業(yè)性收費(fèi)也越來越少。但經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)卻越來越多，且大多數(shù)經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)項(xiàng)目由政府部門指定單位進(jìn)行服務(wù)收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也明顯偏高。除此之外，開發(fā)企業(yè)還需要繳納大量的規(guī)費(fèi)、押金或政府監(jiān)管資金等。大量的押金作為沉淀資金不能被企業(yè)使用，而且大部分押金需在辦理前期手續(xù)的時(shí)候繳納，這部分資金對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響。降低成本并不單單靠建筑企業(yè)提高效率、降低工程實(shí)體消耗來實(shí)現(xiàn)，政府部門對(duì)建筑企業(yè)的管理方式在無形中影響了企業(yè)的成本。近期國家提出了諸多的舉措要降房?jī)r(jià)、去庫存，這樣的壓力不應(yīng)僅由開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)來承擔(dān)，政府部門也應(yīng)采取相應(yīng)的措施，比如可以減少收費(fèi)押金以降低開發(fā)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)；以進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)的收費(fèi)項(xiàng)目、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；可將一部分收費(fèi)、押金調(diào)整到項(xiàng)目開始銷售有銷售收入后補(bǔ)交。如必須提前收取的，押金要及時(shí)返還，以進(jìn)一步降低開發(fā)企業(yè)資金負(fù)擔(dān)。

6結(jié)語

新形勢(shì)下，提升企業(yè)成本管理水平、降低建筑成本不僅僅是建筑企業(yè)面臨的生存競(jìng)爭(zhēng)問題，更是國家促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的經(jīng)濟(jì)政策之一。建筑企業(yè)在機(jī)遇與挑戰(zhàn)面前，要強(qiáng)化成本管理，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，開創(chuàng)企業(yè)的美好未來。政府部門也要轉(zhuǎn)變管理思路，在做好監(jiān)管工作的同時(shí)多為企業(yè)辦急事、辦實(shí)事，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇。

作者:趙麗麗 齊鎮(zhèn) 單位:青島巨騰置業(yè)有限公司 山東萊鋼建設(shè)有限公司

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