時間：2022-04-12 23:57:14
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)融資渠道論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
商業(yè)銀行的貸款是典型的債務(wù)融資，需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，貸款額度比較高，貸款時間不長，是目前商業(yè)房地產(chǎn)融資的最主要通道。在未來很長的一段時間內(nèi)，商業(yè)銀行的貸款仍是商業(yè)房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)形式。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的前提下首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。
二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選
信托融資具有的制度優(yōu)勢使得在國家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發(fā)行信托計劃籌集。二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價回購的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點是既實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強了企業(yè)的信用等級，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會投資者，實現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價回購。
三、項目融資可以共擔(dān)風(fēng)險
項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和項目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風(fēng)險分擔(dān)及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項目的全部風(fēng)險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。
四、金融租賃是實際運用較多的模式
金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產(chǎn)這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險較小。由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業(yè)也有較強的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時，雖有留購、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價獲得設(shè)備的使用權(quán)。
目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實行統(tǒng)一經(jīng)營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點。五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問題的有效途徑
目前在中國推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗是中國商業(yè)房地產(chǎn)證券化非常可貴的后發(fā)優(yōu)勢；第二，國內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場；第三，房地產(chǎn)金融市場高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構(gòu)入市條件的放寬，引導(dǎo)機構(gòu)入市標志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級市場尚欠發(fā)達，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。
我國商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個不成熟的證券和房地產(chǎn)市場，在這種條件下，我國商業(yè)REITs的運作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)公司間接進入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機會；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國臺灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險；成因分析；防范策略
一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因
1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟影響。改革開放以來我國國民經(jīng)濟發(fā)展良好，民間財富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟學(xué)中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動投資的增加，因此，國民經(jīng)濟的增長事實上已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟形成了明顯的推動作用。與此同時，我國城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險便會暗暗滋生。
2.唯GDP論的政府考核機制和土地供應(yīng)壟斷導(dǎo)致土地財政推高房價。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求，從而導(dǎo)致投資最大化以及經(jīng)濟增長率最大化，所以，地方政府可能會出現(xiàn)一些投資沖動的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經(jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙斦保糠值貐^(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計后果的擴張行為也為房地產(chǎn)金融風(fēng)險做好了“鋪墊”。
3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。
4.不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致權(quán)責(zé)利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中，權(quán)責(zé)利并未有機結(jié)合起來，責(zé)任與約束均不明顯，可以說當(dāng)前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機構(gòu)，容易引發(fā)金融風(fēng)險。
5.金融機構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對風(fēng)險的管理和防范缺乏有效的機制。
6.企業(yè)和個人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價標準，銀行等金融機構(gòu)在放貸前缺乏對借貸企業(yè)和個人的詳細考察，核實不到位，對其還貸能力估計不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。
二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范策略
1.改進土地供應(yīng)制度，加快管理模式轉(zhuǎn)變，加強監(jiān)管力度。
土地市場的健康發(fā)展，離不開正確完善的土地供應(yīng)管理政策，這個政策需要要適應(yīng)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險。當(dāng)今，我國所儲備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規(guī)范土地市場出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等，但是它的負面影響如政府對土地供應(yīng)高度壟斷、限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、地方債務(wù)平臺壞賬風(fēng)險、土地財政推高房價等，也會對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和金融風(fēng)險防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，在條件比較成熟的時候，可以適度改革土地供應(yīng)制度，加快對土地管理模式的轉(zhuǎn)變，同時應(yīng)對土地供應(yīng)加強監(jiān)管。
2.促進融資渠道多元化，推進房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)
當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的特點是渠道較少，銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來源，我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。具體需要考慮以下的幾個方面：第一，要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級市場的培育和發(fā)展，實施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風(fēng)險的前提下，可以在國內(nèi)的房地產(chǎn)適當(dāng)引進外資；第四，擴展住房公積金貸款方式的服務(wù)范圍，除原有個人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設(shè)開發(fā)貸款等領(lǐng)域。
3.加強國家宏觀調(diào)控引導(dǎo)，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度
對于國家來講，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場穩(wěn)定的重要保證，國家有必要加強對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風(fēng)險，一方面中央銀行、銀監(jiān)會等監(jiān)管機構(gòu)可以通過定期監(jiān)督檢查引導(dǎo)金融機構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機制、開展有序競爭；另一方面監(jiān)管機構(gòu)還須認真對房地產(chǎn)市場的運行狀況和發(fā)展規(guī)律進行調(diào)查研究，通過科學(xué)詳實的調(diào)研可以提高對房地產(chǎn)市場研究判斷的準確性，并可逐步建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時對相關(guān)房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)出預(yù)報和警示。
4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展離不開要良好法律環(huán)境的支持，隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化，相應(yīng)法律法規(guī)也需要進一步完善和健全。針對房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問題，需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定，以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險。
5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用制度，健全信息傳遞機制
現(xiàn)在，我國的企業(yè)及個人信用信息不健全，信息不對稱等現(xiàn)象時有發(fā)生，針對這種情況，建議建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)，通過對信用檔案系統(tǒng)的信息檢索，房地產(chǎn)金融機構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對不同信用等級的借款者給予不同的貸款條件，并對借款者經(jīng)營和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風(fēng)險。此外，應(yīng)把各類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績以及違法違規(guī)記錄向社會公開，將使得有劣跡的企業(yè)在擴大經(jīng)營、承接新業(yè)務(wù)方面受到限制，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠信經(jīng)營。
參考資料：
【1】唐宇宏 葛幫亮：當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的表現(xiàn)及防范對策【J】當(dāng)代經(jīng)濟(下半月)2007，(05)
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 經(jīng)濟 對策
房地產(chǎn)市場是社會主義市場體系不可缺少的重要組成部分。房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中的地位日益突出。研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟波動規(guī)律,對政府和企業(yè)科學(xué)的判斷房地產(chǎn)市場,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展等,都具有積極的作用。只有正確的掌握了房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動規(guī)律,了解房地產(chǎn)波動的特點,政府才能有效運用“反周期”的行為進行干預(yù)。同時在房價上漲過快時,大部分的投資者和住房需求者對房價的波動并不能正確的理解和把握,若能正確的了解房地產(chǎn)的波動規(guī)律,就能正確的處理好投資與需求的關(guān)系,引導(dǎo)消費需求,抑制價格的大幅度波動,正確地引導(dǎo)居民的住房消費,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素
1.影響中國房地產(chǎn)波動的土地因素
房地產(chǎn)土地市場主要受土地一級和二級市場影響。其中,一級市場即為地產(chǎn)市場,供給方是國家土地部門,需求方是房地產(chǎn)開發(fā)商,交易的商品為土地的使用權(quán);二級市場供給方是房地產(chǎn)開發(fā)商,需求方是購房者,交易的商品是房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)。這里主要選取土地出讓收入、本年完成開發(fā)土地面積、新開工面積和房屋竣工面積等4個指標分析土地因素對房地產(chǎn)市場的影響。
2.影響中國房地產(chǎn)波動的資金因素
房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融的支持,金融政策對房地產(chǎn)市場供給量有著重大的影響,其手段主要是貸款規(guī)模、貸款投向、利率水平等。房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、速度和總量,除受到土地供給的制約外,還受到房地產(chǎn)投資來源的制約。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),其發(fā)展需要大量資金。這些發(fā)展資金不可能完全通過企業(yè)自籌來解決,它只能是其中的一部分,其他的資金主要是通過金融市場這一籌資渠道來籌集,不同的金融政策將自接影響開發(fā)商通過金融市場籌資的難易程度和成本高低。
3.影響中國房地產(chǎn)波動的市場因素
在價格機制決定下,房地產(chǎn)需求影響到房地產(chǎn)價格水平的波動,進而對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行產(chǎn)生擴張式或收縮式影響。商品房銷售面積反映了房地產(chǎn)市場的消費需求,對它而言預(yù)期因素的影響主要表現(xiàn)在對未來房地產(chǎn)價格的走勢的預(yù)期。如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價格下降,此時即使價格已經(jīng)出現(xiàn)較大跌幅,但房地產(chǎn)需求仍然會減少;相反,如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價格上升,此時即使價格己經(jīng)出現(xiàn)較大升幅,但房地產(chǎn)需求仍然會增加。
二、防止我國房地產(chǎn)經(jīng)濟劇烈波動的措施
1.調(diào)整房地產(chǎn)投資政策,確保房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展
房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺,要特別注意到以下經(jīng)濟狀況:(1)投資主體結(jié)構(gòu)的變化對未來房地產(chǎn)周期的變化具有重大意義。這是因為,到目前,國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明、沒有風(fēng)險規(guī)避機制等問題仍未得到有效解決。(2)密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模相適應(yīng),不能脫離宏觀經(jīng)濟基本面的支持:保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重,防止比重過大或過小。(3)投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資要更趨理性化,要重視市場調(diào)研和目標市場定位,使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)之上,成為市場需求拉動型投資擴張。(4)完善和規(guī)范政府投資。一方面,政府可以狠抓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,適當(dāng)調(diào)整政府投資完成的土地開發(fā)、以安居工程為主的住宅建設(shè)等政府型房地產(chǎn)開發(fā)活動,對全社會房地產(chǎn)投資行為進行間接調(diào)控。
2.規(guī)范土地市場
強化政府土地批租管理,(1)總量控制,嚴格審批行政劃撥用地。在統(tǒng)一土地管理權(quán)的基礎(chǔ)上,對土地出讓實行總量控制,制訂合理的土地供應(yīng)計劃,嚴格審批行政劃撥用地,嚴格監(jiān)控土地的最終用途。(2)規(guī)范操作,從協(xié)議出讓向招標拍賣轉(zhuǎn)變。土地轉(zhuǎn)讓方式逐漸全部采用市場化的招標、投標、拍賣形式,減少行政性、非市場化土地出讓方式,改變土地出讓過程中的“雙軌制”現(xiàn)象。(3)政府壟斷城市土地出讓市場(一級市場),加強政府土地供給能力,同時逐步放開土地轉(zhuǎn)讓市場,允許參與城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)通過土地二級市場轉(zhuǎn)讓城市土地使用權(quán),使城市土地在市場機制的調(diào)控下不斷得以優(yōu)化配置和重組。(4)確立市場化的新型土地供應(yīng)機制。由政府壟斷土地一級市場的出讓行為,土地出讓逐漸向全部采取招標、拍賣方式過渡。
3.完善我國房地產(chǎn)市場開發(fā)金融制度
(1)完善我國房地產(chǎn)開發(fā)的多元化融資體系。目前,我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道有以下幾方面:商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)信托。資本市場直接融資。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。(2)進一步完善我國住房消費的多元化融資體系目前,我國住房消費的主要融資渠道有以下幾方面:商業(yè)按揭貸款;住房公積金低息貸;住房合作基金;住房儲蓄;政府的優(yōu)惠政策。(3)培育住房金觸二級市場住房金融二級市場的核心是住房抵押貸款證券化,證券化是發(fā)達國家普遍使用的一種金融手段,目的是解決流動性差、短存長貸問題,規(guī)避市場風(fēng)險,引導(dǎo)資本市場流向資金市場。(4) 建立有效的住房金融管理制度. 要想從根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化,不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身積極尋求出路,更需要管理者從整個金融體系和制度方面加強建設(shè),為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個良好的創(chuàng)新環(huán)境。
三、結(jié)語
總之,對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素進行分析,有助于制定科學(xué)有效的宏觀調(diào)控對策,有助于掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的規(guī)律,從而預(yù)報異常波動,加快房地產(chǎn)改革和發(fā)展步伐。
參考文獻:
[1] 左 婧 于惠川: 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析[J]. 商場現(xiàn)代化 , 2008,(35)
以江蘇A房地產(chǎn)有限責(zé)任公司作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的代表進行分析，該公司主要進行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售;室內(nèi)外裝飾;建材銷售等的業(yè)務(wù)。
企業(yè)特點:
1)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的地位:市場占有率低該公司的成立源于母公司的企業(yè)化改造，做為非主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)的部門前身是負責(zé)集團內(nèi)部基本建設(shè)的相關(guān)部門，主要服務(wù)于集團內(nèi)部辦公、居住的需求，在市場化過程中，還存在對母公司依存程度高，相比房地產(chǎn)上市企業(yè)，市場占有率很低。
2)管理方式:經(jīng)營者直接面對員工企業(yè)規(guī)模小，成立時間短，經(jīng)營者和員工80%以上來自原集團公司
3)組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)由小集團投資，采用集中制，資本和技術(shù)構(gòu)成較低
4)經(jīng)營活動主要在南京市，帶有明顯地域性公司現(xiàn)有項目全部位于南京市，在未來3年內(nèi)將結(jié)合國家宏觀環(huán)境和企業(yè)自身發(fā)展，逐步開發(fā)江蘇省內(nèi)集團公司的優(yōu)質(zhì)土地資源，將經(jīng)營活動逐步發(fā)展到江蘇全省。
5)資本和技術(shù)構(gòu)成較低
6)內(nèi)部層次較少
由于公司規(guī)模小，經(jīng)營活動區(qū)域小，管理層次較少，僅設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理各一人，下設(shè)綜合辦工程部和財務(wù)部，項目管理另行抽調(diào)人員設(shè)置，由副總經(jīng)理負責(zé)。
7)融資方式單一，主要來源于商業(yè)銀行貸款母公司借款隨著公司改制的順利完成，融資渠道為商業(yè)銀行貸款。今后準備上市，擴大融資渠道。
8)項目建設(shè)
公司組織結(jié)構(gòu)源于集團公司原基建辦，有長達20年以上的基本建設(shè)經(jīng)驗，在改制前十年間先后建辦公樓4棟逾十萬平方米，四星級酒店1座逾4萬平方米，住宅(含改造)逾20萬平方米，其中獲魯班獎工程(建設(shè)部優(yōu)質(zhì)工程獎)3座，有著豐富的建設(shè)經(jīng)驗，在開發(fā)項目上同樣具備一定的經(jīng)驗。
9)財務(wù)信息
江蘇A房地產(chǎn)公司的財務(wù)信息如下表所示:碩士論文房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響因素實證研究
表4.IA房地產(chǎn)公司財務(wù)信息
4.2總股本對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響
總股本對房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績影響很大且與業(yè)績變化大小為負相關(guān)。公司規(guī)模變化時，其業(yè)績變化明顯，且隨著公司規(guī)模的擴大，其對業(yè)績的影響越來越小。因此對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，規(guī)模對于公司的業(yè)績影響是大于對大型房地產(chǎn)企業(yè)的影響①。
以江蘇A有限責(zé)任公司作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的代表進行分析，將總股本代入式(3.13)oddl=e0OO‘ZG，式中總股本單位為億股。得到2005年。ddl=1.004一，2006年的。ddl=1.0040。對于該公司總股本使得業(yè)績增長大于平均水平的概率增加大于1倍。因此，對于該公司而言，擴大規(guī)模是業(yè)績增長的方法之一。
4.3貨幣政策對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響
①規(guī)模并不是越大越好，也要保持適度，規(guī)模的經(jīng)濟性與生產(chǎn)技術(shù)水平，管理手段的現(xiàn)代化程度等因素有密切的關(guān)系，當(dāng)一個公司的規(guī)模超越了一定限度，會使管理層次過多，管理效率降低，管理費用增加。同時若企業(yè)所占市場份額超出一定范圍，也會面臨政府的反壟斷干預(yù)。因而充分利用現(xiàn)有的技術(shù)和設(shè)備，使單位產(chǎn)品(項目)的成本最低，占有并保持相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，是實行規(guī)模經(jīng)濟要把握的一個度。房地產(chǎn)是目前我國主要調(diào)控的對象，這類上市公司在90年代是我國在擴大內(nèi)需，促進消費時所保護行業(yè)，后來由于諸多因素的影響，此行業(yè)發(fā)展過熱，與國家經(jīng)濟發(fā)展不相符，所以國家進入21世紀后進行重調(diào)控。由上面計算結(jié)果可知，2005年、2006年房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績受宏觀政策影響較大。因為我國的房地產(chǎn)這個行業(yè)近十年來在我國發(fā)展迅速，房地產(chǎn)受物價波動影響較大，因為物價上漲，會影響房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本，從而提高了房地產(chǎn)的價格，影響購買力，故對房地產(chǎn)這個行業(yè)的經(jīng)濟績效產(chǎn)生一定的負面影響。中小型企業(yè)用于購買土地的資本，有很大比例均來自于外部的借款，尤其是商業(yè)銀行的貸款。利率的高低影響開發(fā)的成本和利潤。首先是銀行提高貸款利率后，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。這些新增利息成本無論是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)還是向消費者轉(zhuǎn)移，都會抑止房地產(chǎn)投資。利率的上調(diào)將直接影響到企業(yè)資金使用成本的增加，影響投資者的收益率，影響消費者的購房成本。以當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)平均75%左右的資產(chǎn)負債率計算，做一個簡單的測算。對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行貸款占負債總額的比例為22.5%(根據(jù)統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù))，則在該企業(yè)的所有資產(chǎn)中，16.8750k為銀行貸款，而自有資金占25%。因此，當(dāng)商業(yè)銀行貸款利率提高1個百分點時，所增加的利息費用占自有資金的比例將增加0.675個百分點。同時，央行的加息，使得人們對資金收益率有了較高預(yù)期，增加了房地產(chǎn)企業(yè)使用其他借入資金的難度，從而提高了現(xiàn)有的其他借入資金的機會成本，從而在一定程度上影響了公司業(yè)績。
4.4股權(quán)結(jié)構(gòu)對江蘇某某房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響
表4.4江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)大股東持股比例
第一大股東
第二大股東
中國郵電工會江蘇省郵政局機關(guān)委員會
江蘇同達通信技術(shù)有限責(zé)任公司由表中可見，該公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)比較簡單，股權(quán)集中度高。但上市后將面臨股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，必然會有所分散。股權(quán)結(jié)構(gòu)通過對公司治理產(chǎn)生影響，最終就會影響公司的治理績效。而從模型分析可以得出股東持股比例對公司業(yè)績影響很大。因此對于準備上市的江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)分析股權(quán)結(jié)構(gòu)對于公司業(yè)績影響是迫切需要的。股權(quán)結(jié)構(gòu)對公司的治理影響主要依靠的治理機制包括激勵約束機制②、監(jiān)督機制③
②激勵約束機制主要是處理內(nèi)部人與外部股東之間的關(guān)系。股權(quán)結(jié)構(gòu)通過這一傳導(dǎo)機制影響公司績效。
③監(jiān)督機制是處理公司與其它資金供應(yīng)者之間的關(guān)系。和外部接管機制④。
1)股權(quán)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營激勵
公司股權(quán)結(jié)構(gòu)對公司治理的作用機理，首先表現(xiàn)為股權(quán)的集中或大股東的存在一定程度上有利于公司的經(jīng)營激勵，特別是在最大股東擁有絕對控股權(quán)的情況下更是如此⑤。由于董事長或總經(jīng)理是控股股東的直接代表或控股股東本人，因而這些經(jīng)營者的利益與股東的利益就越一致。這樣，公司就可以在一定程度上避免將現(xiàn)金流量投入于凈現(xiàn)值為負的項目之中。十大股東持股比例在一定程度上反映了公司股權(quán)的集中程度。對于股權(quán)極度分散的公司來說，經(jīng)營者的利益很難與股東的利益相一致，單純的年薪制與股票期權(quán)等對經(jīng)理的激勵措施畢竟作用有限，經(jīng)營者利用剩余現(xiàn)金流量亂投資往往不可避免。
2)股權(quán)結(jié)構(gòu)與收購兼并
公司購并是一種非常關(guān)鍵的治理機制，它可以導(dǎo)致合并后的公司價值大于收購公司與目標公司價值的簡單算術(shù)之和，而且，收購兼并的目標公司往往是績效較差的公司，成功的收購將可以更換原公司經(jīng)理，因而被認為是控制經(jīng)理隨心所欲的最有效方法之一⑥，購并頻率直接影響了公司經(jīng)理的更換頻率。股權(quán)分散對于收購兼并則非常有利。分散的股權(quán)使得收購方極易標價收購成功⑦。在公司擁有幾個大股東的情況下，情況趨于復(fù)雜化，對于外部收購者(原來并不是公司股東的收購者)而言，公司的大股東無疑對他的收購會產(chǎn)生異議，或許會要求提高收購價，因而阻止收購的成功，但若收購者為公司的大股東之一，則可能有利于其收購成功，因為一方面收購方已擁有了不小的股權(quán)，只要獲取另外小部分股權(quán)，便可以獲得成功，這就減少了收購方的成本;另一方面，收購方作為大股東之一，對被收購公司的情況有所了解，這對收購是非常重要的。
3)股權(quán)結(jié)構(gòu)與監(jiān)督機制
對公司經(jīng)營管理的監(jiān)督機制，是公司發(fā)展、績效提高以及確保資金和資源得以流向公司的重要保障。對轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟來說，內(nèi)部人控制現(xiàn)象的存在使得股東對經(jīng)營者或公司內(nèi)部控制者的監(jiān)督更為重要。如果缺乏監(jiān)督，資金提供者便不敢向公司提供資金或購買股票，從而投資萎縮。盡管國家或有關(guān)組織機構(gòu)通過法律規(guī)定或其他途徑(如在公司法中規(guī)定上市公司須成立監(jiān)事會，讓獨立審計機構(gòu)審計公司，公開信息披露等)，可
④外部接管機制是指市場對公司的外部治理，主要包括收購、兼并和破產(chǎn)機制。
⑤根據(jù)Holdemess和Sheehan(1988)對美國紐約股票交易所困YsE)和美國股票交易所(AMEx)擁有絕對控股股東的公司的研究，9o%以上的控股股東派出自己的直接代表(當(dāng)控股股東為公司時)，或自己本人(當(dāng)控股股東為個人時)擔(dān)任公司董事長或首席執(zhí)行官
⑥MartinandMeZConnell，1991:shleiferandvishn又1997
⑦這也是在英美兩國，收購兼并作為一種重要的機制被企業(yè)界普遍使用的原因”在這兩個國家里，公司由控股股東或大股東所控制的情況較少，這與德國和日本的情形相反”
以在一定程度上監(jiān)督經(jīng)營者或內(nèi)部控制者，但真正有效與直接的監(jiān)督，還是來自于股東的監(jiān)督。而股權(quán)結(jié)構(gòu)對于股東監(jiān)督同樣具有至關(guān)重要的影響。在公司擁有控股股東而其他股東均為小股東，同時公司經(jīng)營者又是該控股股東本人的情況下，小股東對經(jīng)理的監(jiān)督便成為問題。因為小股東往往無法對控股股東本人形成直接的挑戰(zhàn)，在公司股份分散的情況下，對經(jīng)理的監(jiān)督便成為一個非常嚴重的問題。由于監(jiān)督經(jīng)理是要付出成本的，因而分散的股東們便各自存有搭便車的動機，而不去對經(jīng)理進行監(jiān)督，這是使此類公司出現(xiàn)意義上的內(nèi)部人控制問題的重要原因。除此之外，由于從避免干擾經(jīng)營班子經(jīng)營等因素出發(fā)作為立法依據(jù)，世界上大部分國家的法律均不對小股東經(jīng)營班子或經(jīng)理本人提供訴訟支持，這就使得小股東對股權(quán)分散的公司的監(jiān)督更趨困難。而那些大股東的股權(quán)相對集中的公司，股東對經(jīng)理進行有效監(jiān)督具有優(yōu)勢。大股東因其持有一定的股權(quán)數(shù)量而具有監(jiān)督的動力，他們不會象小股東那樣產(chǎn)生搭便車的動機，監(jiān)督成本與他們進行較好監(jiān)督所獲得的收益相比，后者往往大于前者。另外，極大部分國家的法律都支持大股東對董事會或經(jīng)理的訴訟請求，這就使得大股東在監(jiān)督經(jīng)理方面具有較大的優(yōu)勢，因此，整體而言，此類股權(quán)結(jié)構(gòu)的公司在股東監(jiān)督方面的好處較為突出。
兩種股權(quán)結(jié)構(gòu)，第三種公司股權(quán)結(jié)構(gòu)(股權(quán)有一定集中度，有相對控股股東，并有其他大股東存在)，對公司治理的機制作用發(fā)揮，總體較為有利。由于治理機制對公司的經(jīng)營及促使經(jīng)理按股東利益最大化原則行事具有決定性的影響，因此，該類股權(quán)結(jié)構(gòu)比之于其他類型的股權(quán)結(jié)構(gòu)，可使公司的績效最大化。
4.5對以江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中80%以上屬于中小企業(yè)，在數(shù)量上中小開發(fā)企業(yè)占了多數(shù)，從而構(gòu)成了微觀經(jīng)濟的重要組成部分。筆者對這類房地產(chǎn)企業(yè)建議:
1)適度擴大規(guī)模⑧，以實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。
⑧擴大資產(chǎn)規(guī)模的方法主要有兩種:1.通過自我積累、自我發(fā)展，實行資本積累。這種方式發(fā)展速度緩慢，是房地產(chǎn)發(fā)展的低級方式，在我國房地產(chǎn)發(fā)展不規(guī)范的初期有一定的效形成規(guī)模經(jīng)濟規(guī)模開發(fā)可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得低成本優(yōu)勢和差別化優(yōu)勢。擴大規(guī)模的途徑主要有三條:①充分利用證券市場②并購。③結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟⑨。江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)適合采用以下方式:
①充分利用證券市場
房地產(chǎn)開發(fā)最大的問題便是資金的匾乏、過長的資金回收期以及跨地域經(jīng)營的困難和巨大的風(fēng)險。有條件上市的公司可以通過上市迅速作大規(guī)模。實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部擴張，形成發(fā)展的良性循環(huán)。
②并購。
在實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的過程中并購一直是不可或缺的有效手段。在實際執(zhí)行過程中分為三種形式:第一種形式是橫向兼并，即房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并。如兼并有土地資源但無開發(fā)實力的企業(yè);兼并出現(xiàn)“爛尾樓盤”的企業(yè)。橫向兼并可使房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)更趨合理、資源配置更為集中，有利于推動房地產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營的形成，實現(xiàn)規(guī)模效益，就是通常所說的1+1>2的效果。第二種形式是縱向兼并。即房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計、建材、施工、物業(yè)管理等相關(guān)企業(yè)的兼并，目的是進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一體化運作，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)上下游的對接。這種兼并有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行行業(yè)擴張，降低人力資源耗費，增強對市場反應(yīng)靈敏度，降低中間成本，提高經(jīng)營效益，從根本上提高企業(yè)的競爭力。第三種形式是混合兼并。即房地產(chǎn)企業(yè)兼并其他行業(yè)或產(chǎn)業(yè)部門的企業(yè)。這種兼并可以使房地產(chǎn)企業(yè)順利進入新行業(yè)，實現(xiàn)多元化經(jīng)營。在擴大規(guī)模，壯大實力，增加總利潤的同時，分散經(jīng)營風(fēng)險。江蘇A公司不僅從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，也從事室內(nèi)外裝飾;建材銷售等的業(yè)務(wù)，在擴大規(guī)模的同時，也降低了中間成本，提高經(jīng)營效益，有利于企業(yè)競爭力的提高。
2)采用多種融資方式，減輕國家調(diào)控帶來的影響
在考查公司的績效指標時，不僅要考慮企業(yè)的內(nèi)因，也要注重企業(yè)的發(fā)展大環(huán)境，因此，企業(yè)在進行決策時，應(yīng)根據(jù)各行業(yè)的特點，并注重企業(yè)所面臨的社會大環(huán)境，(續(xù)前頁)果，但是已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的要求，依賴這種方式來發(fā)展企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟不太現(xiàn)實。2.通過對外投資、兼并、收購等資本經(jīng)營的方式，實行資本集中，擴大經(jīng)營規(guī)模。這種方式比較適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
⑨戰(zhàn)略聯(lián)盟是管理學(xué)上一種新的組織模式，是一種網(wǎng)絡(luò)式的聯(lián)合體。具有反映迅速、機動靈活的優(yōu)點。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以與承包商、供應(yīng)商結(jié)成聯(lián)盟，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，共同爭取市場份額。而具有管理優(yōu)勢的企業(yè)可以與土地儲備相對富足但管理相對較弱的企業(yè)進行合作，以實現(xiàn)各自的目標。1999年5月圳萬科、北京萬通、和河南建業(yè)等等公司實踐，并成立了“全國房地產(chǎn)策略聯(lián)盟”，后更名為“中城房網(wǎng)”，還有“中住聯(lián)”和“青年聯(lián)盟”，以及其他一些區(qū)域性房地產(chǎn)策略聯(lián)盟都是伙伴聯(lián)盟。以中城房網(wǎng)為例，這種伙伴聯(lián)盟開發(fā)模式初期主要發(fā)揮“采購聯(lián)盟”所起的作用，即為成員爭取信息優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。顯然這種投資運作模式對伙伴的要求較高，恰好適合于我國的大型房地產(chǎn)企業(yè)，聯(lián)盟成功與否在很大程度上取決于聯(lián)盟成員合作的強度。因此不適合中小型企業(yè)。
即要注意我國的物價變動趨勢和我國的貨幣政策對它們的影響。中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往融資方式單一，主要靠商業(yè)銀行貸款，國家貨幣政策變化時比較被動。而在債券市場中，企業(yè)債券比重遠遠低于國債和金融債比例。增加新的融資方式可以減少這方面的影響，從而規(guī)避一定風(fēng)險，變被動為主動。如采用短期融資券來融資。而發(fā)行上市對企業(yè)的要求高，我國目前企業(yè)發(fā)行上市實行核準制，上市的門檻非常高，而短期融資券為企業(yè)提供了一個新的融資渠道，從發(fā)行條件看，短期融資券發(fā)行的門檻對一部分房地產(chǎn)企業(yè)來說是可行的。在短期融資券管理辦法的第10條規(guī)定:企業(yè)申請發(fā)行融資券應(yīng)當(dāng)符合下列條件:1.是在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的企業(yè)法人;2.具有穩(wěn)定的償債資金來源，最近一個會計年度盈利;3.流動性良好，具有較強的到期償債能力;4.發(fā)行融資券募集的資金用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營;5.近三年沒有違法和重大違規(guī)行為;6.近三年發(fā)行的融資券沒有延遲支付本息的情形;7.具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度;8.中國人民銀行規(guī)定的其他條件。短期融資券的發(fā)行不考察企業(yè)的所有權(quán)性質(zhì)，不考察企業(yè)的行業(yè)差別，只要是優(yōu)質(zhì)的企業(yè)并且滿足國家規(guī)定的條件，那么在理論上來說都可以發(fā)行。其進入的門檻較低，這就為某些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)開拓新的融資渠道提供了可能。
3)利用保持自身股權(quán)結(jié)構(gòu)集中的優(yōu)勢。
中小型企業(yè)股權(quán)較為集中，且其組織結(jié)構(gòu)扁平化，因此管理和激勵機制靈活，在公司管理中注重利用并在今后的發(fā)展中保持該優(yōu)勢。加強對企業(yè)和產(chǎn)權(quán)激勵的優(yōu)化和整合，充分重視技術(shù)創(chuàng)新人才的價值，選擇適度超前的策略謀求人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特的競爭優(yōu)勢。雖然分散化的股權(quán)結(jié)構(gòu)在外部市場監(jiān)督機制較為成熟的美國和英國等國家的公司治理中取得了較好的實踐結(jié)果，但對于目前市場尚未成熟完善的中國來說，房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)分散化并不是提升公司治理績效的最優(yōu)選擇。對我國房地產(chǎn)上市公司來說，應(yīng)保持一定的股權(quán)集中程度，提高委托人對人的監(jiān)管效率，降低成本。股權(quán)的適當(dāng)集中使得大股東具有足夠的動機和能力來獲取公司的內(nèi)外部信息，并有效地監(jiān)督公司的經(jīng)營者;這些監(jiān)督行為也使中小股東從中受益，規(guī)避了股權(quán)高度分散狀態(tài)下可能產(chǎn)生的“免費搭車”問題。此外，在當(dāng)前我國的外部治理機制和證券市場監(jiān)管體系尚不完善的情況下，股權(quán)的適度集中可有效保護投資者的利益。碩
5結(jié)束語
本文利用1。git回歸模型對深滬兩市56家房地產(chǎn)上市公司進行了實證研究，得出房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績的影響因素主要為總股本、貨幣政策、股東持股比例。最后利用結(jié)論對案例進行分析，并給出對策建議。本論文研究結(jié)果對房地產(chǎn)上市公司清楚的認識自己、分析自己和改進自己都有一定的實用價值，同時可以啟發(fā)企業(yè)的思維，具有一定的實用價值和社會價值。
6本文局限性
1、本文房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)來自證券市場公開公布的信息數(shù)據(jù)，由于我國證券市場還處于發(fā)展初期，上市公司粉飾財務(wù)報表的現(xiàn)象還存在，建立在財務(wù)報表數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的實證分析的精確性會產(chǎn)生一定的誤差。
2、由于房地產(chǎn)公司業(yè)績影響因素眾多，鑒于本文研究對象是上市公司，一些影響因素的量化數(shù)據(jù)不易獲得，因此，在模型分析時沒有分析這些因素的影響，比如供求結(jié)構(gòu)、市場競爭狀況等。以上是今后研究需要改進的地方。碩士論文房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響因素實證研究
致謝
本研究及學(xué)位論文是在我的導(dǎo)師的親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完成的。從課題的選擇到論文的最終完成，導(dǎo)師都始終給予我細心的指導(dǎo)和不懈的支持，在此謹向?qū)煴硎旧钌畹闹x意。感謝南京理工大學(xué)的經(jīng)管院的領(lǐng)導(dǎo)和老師們?yōu)槲姨峁┝肆己玫难芯織l件和學(xué)習(xí)環(huán)境，在此謹向各位老師表示誠摯的敬意。感謝我的家人對我長期的支持，他們的關(guān)心和愛護是我堅持學(xué)習(xí)的動力。最后，向我的同事、領(lǐng)導(dǎo)致謝，感謝他們對我的理解與支持。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險；風(fēng)險防范
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01
自2008年美國金融危機以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場受到來自國內(nèi)尤其國際動蕩局勢的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴重影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。借此分析國內(nèi)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險，以期合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險，成為國內(nèi)外關(guān)注的熱點話題。
一、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險原因
(一)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。相對比于發(fā)達國家完備的金融市場體系，我國房地產(chǎn)金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產(chǎn)商提供貸款和信托機構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供信托資金，銀行的利率調(diào)整及貸款機制和國家的政策風(fēng)險都會影響房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
(二)房地產(chǎn)金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產(chǎn)商將其存放于銀行，銀行又無法及時將大量資金提供給中小企業(yè)及民營企業(yè)，造成一定時間內(nèi)資金浪費及閑置，成為最終房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險承擔(dān)者。國內(nèi)尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。
(三)房地產(chǎn)金融信息不對稱。房地產(chǎn)金融市場具有資金需求多、周期長等特點，使得房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險加大。當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時，將有大量房地產(chǎn)商加入其中，不惜高額利率貸款進行投資，一旦市場出現(xiàn)動蕩或不穩(wěn)定情緒上升時，尤其房地產(chǎn)商資金鏈中途中斷時，房地產(chǎn)商將無力按時還款，銀行業(yè)與房地產(chǎn)商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
(四)政府宏觀管理失效。房地產(chǎn)業(yè)作為影響居民生活及市場穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關(guān)系到國民經(jīng)濟的持續(xù)增長。政府作為宏觀調(diào)控的實施及管理者，肩負著審查房地產(chǎn)商資質(zhì)及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務(wù)，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產(chǎn)商進入投資，尤其當(dāng)?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險判斷
根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場的特點及原因分析，國內(nèi)主要面臨以下幾類房地產(chǎn)金融風(fēng)險：
(一)市場風(fēng)險。市場風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場的不確定風(fēng)險給房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者進而給提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的商業(yè)銀行帶來損失的可能性。由于房地產(chǎn)具有非常強烈的投機性質(zhì)，一旦整個市場出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導(dǎo)致房價大跌，引起房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)倒閉，進而導(dǎo)致銀行大量壞賬產(chǎn)生。
(二)利率風(fēng)險。利率風(fēng)險指銀行與房地產(chǎn)商在利率出現(xiàn)不利波動時所面對的風(fēng)險。這種風(fēng)險不僅會直接影響影響其資產(chǎn)負債表，更會影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產(chǎn)商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。
(三)信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經(jīng)營狀況變化造成的。
(四)操作風(fēng)險。操作風(fēng)險主要是因為業(yè)務(wù)流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)金融的操作風(fēng)險包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)操作流程不健全、業(yè)務(wù)操作失誤、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險等。
三、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范體系構(gòu)架
(一)營造良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場宏觀體系
1.國家要加強房地產(chǎn)金融管理，營造良好的金融市場環(huán)境。一方面，政府要嚴格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競爭機制。另一方面，制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場，對企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，加大對銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產(chǎn)市場狀況以及信息，進行定期的公開和披露。
2.推動資本市場發(fā)展，建立多元融資渠道。引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)投資商加快發(fā)展，以進行直接投資，降低貸款風(fēng)險，此外，夸大房地產(chǎn)商的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托行業(yè)、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
3.努力建立房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移制度。一方面，大力開發(fā)新的融資工具，推動房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險，建立保險機構(gòu)，降低融資風(fēng)險，另一方面，建立風(fēng)險控制機制，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)進行創(chuàng)新，提高其市場適應(yīng)能力，通過金融機構(gòu)間合作分工，有效降低風(fēng)險，推動金融市場健康發(fā)展。
(二)構(gòu)建良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場微觀體系
1.加強貸款額度及風(fēng)險控制，提高風(fēng)險控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強內(nèi)部建設(shè)，推動自身體制改革，嚴格按照內(nèi)部規(guī)章制度進行放貸，營造良好的內(nèi)部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風(fēng)險評估機制，對風(fēng)險指數(shù)進行控制，有效降低風(fēng)險，通過對企業(yè)評估，做到合理放貸，按時回收。此外，加強對內(nèi)部員工培訓(xùn)，有利于對其良好的約束，使其嚴格遵守銀行內(nèi)部規(guī)定，降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。
2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強行業(yè)內(nèi)監(jiān)管。不僅銀行內(nèi)部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過及時傳遞信息，為其內(nèi)部控制提供信息支持，以便及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。在良好溝通基礎(chǔ)上，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，完善內(nèi)部風(fēng)險控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
3.建立房地產(chǎn)金融績效評估機制。通過建立有效的績效評估機制，可以有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。通過評估機制的建立，可以使銀行加強自我監(jiān)控，及時查清不良資產(chǎn)，并嚴格控制風(fēng)險。還可以引進外部評估機構(gòu)，對內(nèi)部地產(chǎn)貸款進行公證評價，幫助建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融機制。
4.開發(fā)新的放貸品種，開拓市場業(yè)務(wù)的同時，有效降低風(fēng)險。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識，不斷推出新品種，吸引消費者投資，進而推動房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理的多樣化發(fā)展。
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金建投資公司成立6年來，資產(chǎn)規(guī)模從3億元增長至161億元。年均135%的增長速度背后，其實質(zhì)是不斷擴大的資金投入。資金的籌集與合理配置日益成為支撐公司持續(xù)發(fā)展的一個管理重點。
目前，金融中心拓展項目相繼啟動，金建投資公司進入資金集中投入期，資金回流周期較長，資金需求加劇。為彌補自有資金不足的問題，公司外部融資壓力日益突出。因此，了解公司的資本結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)，合理地安排融資計劃和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，是金建投資公司必須關(guān)注和解決的重要問題。
一、公司資金使用特點
（一）資金投向以推動金融中心區(qū)域規(guī)劃和社會效應(yīng)為重
金建投資公司承接的金融中心拓展工作在整體規(guī)劃和具體實施上帶有濃厚的政府指導(dǎo)和社會使命色彩，金融中心拓展項目的開發(fā)不是以利潤為導(dǎo)向的完全市場行為。公司資金投向主要以政府為指導(dǎo)，以推動金融中心區(qū)域發(fā)展及創(chuàng)造社會效用為重要導(dǎo)向。
（二）投資規(guī)模大，回收周期長
一級開發(fā)項目開發(fā)資金投入大，尤其金融中心拓展項目地理位置極其優(yōu)越，征收這些優(yōu)質(zhì)土地資源更是需要龐大的資金投入；另一方面，項目從立項、規(guī)劃、征地到實現(xiàn)投資的收回，是一個漫長的過程，通常約2-3年，有時大項目的開發(fā)周期需要3-5年。
（三）資金投入和回收的集中性
金建投資公司對金融中心拓展項目的資金投入主要是拆遷補償款。因為拆遷補償款需要及時支付的特點，項目動遷后公司將進入較為集中的資金支付期。而項目的資金回收則集中在完成土地平整，土地實現(xiàn)入市交易的階段。
（四）回收周期的不確定性
公司項目的開發(fā)過程中，被拆遷對象的配合程度、審批部門的意見、經(jīng)濟形勢、國家政策、地方政府影響等眾多因素，都會加大項目開發(fā)進度和資金回收周期的不確定性。
二、公司資本結(jié)構(gòu)分析
（一）資本結(jié)構(gòu)相關(guān)基本概念
資本結(jié)構(gòu)是衡量公司償債能力和財務(wù)風(fēng)險的重要指標，是公司進行融資決策的重要起點和歸宿。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系，有廣義和狹義之分。廣義的資本結(jié)構(gòu)把資本看成全部資金來源，包括權(quán)益類資金和負債類資金（含長期負債資金及短期負債資金），資本機構(gòu)即權(quán)益類資金與債務(wù)類資金的對比關(guān)系。狹義的資本結(jié)構(gòu)把資本看成長期資金來源，資本結(jié)構(gòu)是指權(quán)益類資金與長期負債資金的對比關(guān)系。
本論文研究的資本結(jié)構(gòu)是指廣義的資本結(jié)構(gòu)。
（二）公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀
1、名義資本結(jié)構(gòu)
2011至2012年3季度，金建投資公司總資本從130.46億元增長至161.41億元，其中權(quán)益資本在總資本中平均權(quán)重約為31%，債務(wù)資本平均權(quán)重約為70%。
2、實質(zhì)資本結(jié)構(gòu)
結(jié)合金建投資公司資金投向的實際情況，剔除代建項目、代持股以及注冊資本金中非金融中心拓展項目占用資金的影響，還原公司資本結(jié)構(gòu)的真實狀況。
（1）代持股的長期股權(quán)投資及相應(yīng)負債
金建投資公司代上級公司對系統(tǒng)內(nèi)其它公司持股，持股所用資金由上級公司以內(nèi)部往來形式提供。此類股權(quán)并非實質(zhì)持股行為，對上級公司的內(nèi)部往來也并非與公司經(jīng)營發(fā)展相關(guān)的資金支持。
（2）非金融中心拓展項目占用的注冊資本金
2011-2012年3季度，公司注冊資本金雖快速增長，但其中大部分資金被非金融中心拓展項目所占用。以2012年3季度末數(shù)據(jù)為例，公司注冊資本金52.78億元，用于金融中心拓展項目的7.91億元，僅占注冊資本總量的15%；其余44.87億元被用于系統(tǒng)內(nèi)其他企業(yè)增資及支持其他企業(yè)主業(yè)項目，占注冊資本金總量的85%。
剔除上述三個影響因素后，發(fā)現(xiàn)公司總體資本中，權(quán)益資本所占份額大幅下降。即：現(xiàn)階段，公司經(jīng)營發(fā)展對債務(wù)資金的依賴程度極大，總體資本中80%以上資金來源于舉債，實質(zhì)資產(chǎn)負債率最高曾達到91.88%。
（三）資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量分析
1、公司資本結(jié)構(gòu)的特點
自有資金不足，資產(chǎn)負債率過高
根據(jù)上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，金建投資公司以實際僅11.95億元的自有資本，撬動了高達97.77億元的外部市場資金。
2、負債過高的風(fēng)險
（1）利息負擔(dān)加大
負債過高，公司的利息負擔(dān)相應(yīng)加大，導(dǎo)致項目開發(fā)成本或公司財務(wù)費用水漲船高：
1）資本化利息
資本化利息即可計入項目開發(fā)成本的利息。利息越高，項目開發(fā)成本越高，進而推動該宗土地的樓面熟地價上漲，不利于在銷售階段以具有市場競爭力的銷售價格吸引大型金融機構(gòu)。
2）費用化利息
不能計入項目開發(fā)成本部分的利息，則作為公司財務(wù)費用，消耗公司的利潤。金建投資公司利潤空間有限，過高的財務(wù)費用導(dǎo)致公司經(jīng)濟利益的流失，甚至出現(xiàn)虧損的情況。其實質(zhì)是公司股東的權(quán)益流失。
（2）財務(wù)風(fēng)險
公司對負債的依賴程度越高，企業(yè)面臨的還款壓力和利息壓力就越突出。尤其當(dāng)債務(wù)資本還款時間的固定性，遇到金融中心拓展項目“開發(fā)周期的不確定性”和“資金投入與回收的集中性”時，金建投資公司面臨著極大的還本付息壓力。同時，負債率過高使公司再融資難度大大提高。這就是說，較高的資產(chǎn)負債率，伴隨而來的是相對較高的財務(wù)風(fēng)險。
（3）政策風(fēng)險
1）銀監(jiān)會：自有資本金低于項目總投35%，不予發(fā)放貸款
根據(jù)《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)【2006】54號）等相關(guān)銀行信貸政策的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金（注冊資本）至少占項目總投資的35%以上，且自有資本金需先期到位，否則嚴禁向不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。
2）土儲部門：融資超項目總投65%的利息由企業(yè)自行承擔(dān)
根據(jù)土地儲備部門有關(guān)規(guī)定，土地一級開發(fā)項目自有資本金不得低于項目總投資額的35%（保障房項目20%），若項目資金來源中銀行貸款等外部融資高于總投資額的65%，超出部分形成的融資成本不得計入項目一級開發(fā)成本。
3）銀監(jiān)會：資產(chǎn)負債率超過70%，將被重新納入政府融資平臺
《中國銀監(jiān)會關(guān)于加強2012年地方政府融資平臺貸款風(fēng)險監(jiān)管的指導(dǎo)意見》（銀監(jiān)發(fā)【2012】12號）規(guī)定了退出融資平臺的五項條件，其中對企業(yè)資產(chǎn)負債率要求不高于70%。同時，該意見要求加強退出后動態(tài)監(jiān)測，退出平臺的五項條件之一低于監(jiān)管要求的，要重新納入平臺管理。
三、融資管理分析
（一）融資相關(guān)基本概念
融資就是企業(yè)利用各種各樣的金融工具從更多種渠道獲取資金。融資方式是指企業(yè)籌措資金所采取的形式，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的方式主要有以下幾種：吸收直接投資、發(fā)行股票、銀行借款、商業(yè)信用、發(fā)行債券、發(fā)行融資券、租賃等。一般來說，企業(yè)采取的上述各種方式融資所占資本來源的比例，可稱為企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。
融資渠道是指籌措資金來源的方向與通道。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要有以下幾種：銀行信貸資金、非銀行金融機構(gòu)資金、其他企業(yè)資金、企業(yè)自留資金、民間資金等
（二）公司融資現(xiàn)狀
金建投資公司現(xiàn)階段對債務(wù)融資依賴較大，且債務(wù)融資中主要為長期借款。考慮這一特點，本論文著重對公司長期借款的融資總量及資金成本進行分析。
1、融資總量
2011年至2012年3季度末，金建投資公司累計融資到位79.7億元。其中2011年新增融資74.7億元，2012年至9月底僅新增融資5億元。
2、融資成本
（1）利率水平
近兩年，加息和提高準備金率政策頻出，收緊金融政策進一步抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的資金供應(yīng)。自2011年開始，眾多房企的融資成本高于8%甚至超過10%，而金建投資公司在此期間貸款利率基本控制在基準利率上下小幅波動。2011年，1-3年期基準利率為6.65%，金建投資公司平均利率在6.06%；2012年，1-3年期基準利率為6.15%，金建投資公司平均利率在7.5%.
（2）利息費用
雖然公司有效地控制了外部融資的利率水平，但是由于負債規(guī)模龐大，2011年-2012年3季度共產(chǎn)生利息費用12.01億。
（三）公司融資管理分析
1、金建投資公司近兩年融資總量呈現(xiàn)波動大，資金供應(yīng)不穩(wěn)定的特點
形成這一特點主要有如下兩點原因：
（1）金融政策影響，資金供應(yīng)整體形勢不穩(wěn)定
近兩年，金融政策調(diào)控趨嚴，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資形勢偏緊。在審批嚴、額度緊、成本高的現(xiàn)實困難中，資金供應(yīng)整體形勢波動較大，金建投資公司開展外部融資工作相對被動。因此，為確保當(dāng)年（次年）資金的基本供應(yīng)，公司會在年初（年末）集中儲備資金。
（2）融資渠道單一，導(dǎo)致資金供應(yīng)的控制力較弱
目前，金建投資公司融資主要有三大渠道：內(nèi)部借款、銀行貸款、其他外部企業(yè)借款。其中尤其對內(nèi)部借款的依賴異常突出，新增融資中約80%為內(nèi)部借款（詳見下圖：現(xiàn)狀融資方式）。不同于銀行貸款可根據(jù)項目進度分批提款，內(nèi)部借款主要為上級公司或系統(tǒng)內(nèi)公司籌集的外部資金，金建投資公司對此類資金的到位時間和撥付金額控制力相對較弱。如2011年4季度上級公司40億中票資金發(fā)行成功并一次性撥付至金建投資公司。2012年為避免資金冗余，公司放慢了融資工作。
2、融資成本相對數(shù)較低，絕對數(shù)偏高
（1）利用資源優(yōu)勢，控制利率水平
①依托上級公司統(tǒng)籌能力，憑借公司良好的經(jīng)營現(xiàn)狀、發(fā)展前景和社會形象，贏得了各大商業(yè)銀行的合作偏好和政策支持。②與銀行建立良好的合作關(guān)系，為日后融資合作形成良性循環(huán)。③銀行貸款按項目進展需要分批提款，避免冗余資金產(chǎn)生不必要的利息費用。④上級公司利用其社會資源優(yōu)勢及突出的談判能力，為金建投資公司爭取了大量低成本外部資金。
（2）負債規(guī)模偏大，融資成本絕對數(shù)偏高
受制于自有資本金不足的客觀因素，金建投資公司大規(guī)模負債，即使在低利率水平下，但實際承擔(dān)的利息費用不可小覷。
3、融資覆蓋期及還款期較為集中，未來資金壓力較大
（1）貸款覆蓋期間集中在2010年至2012年
貸款覆蓋期間與公司投資需求基本相符，此期間內(nèi)金建投資公司主要分為一級開發(fā)項目前期房源儲備支出；時代廣場、盛金商廈等樓宇收購支出；月壇南街、范靈項目等一級開發(fā)支出；貸款利息支出；以及大司廣廣項目借款支出。
（2）還款時間集中在2012年下半年
公司面臨現(xiàn)有貸款集中償還，同時光華項目啟動需要大量資金投入的雙重壓力。
（3）2013后資金不足
在現(xiàn)有貸款集中還款后，2014-2016年基本無貸款資金覆蓋，未來廣*、菜*等項目均無對接資金，短期來看2012年4季度至2013年1季度融資壓力較大。
四、優(yōu)化資金管理效率的建議
（一）解決項目投資資金不足的問題
1、外部融資
主要通過增加銀行貸款，依托上級公司為平臺的發(fā)行私募債、企業(yè)債等多渠道籌集資金，對接新增項目投資。但是，受到資產(chǎn)負債率不高于70%，及項目自有資金不低于35%的政策限制，公司未來的外部融資能力和融資規(guī)模是有限的。
2、釋放占壓資金
截至目前，公司房源儲備占用資金約34億元，該部分資產(chǎn)短期內(nèi)若不能實現(xiàn)項目對接，公司則考慮處置該部分資產(chǎn)，釋放占壓資金用于金融中心拓展項目開發(fā)支出。但是，相對于未來3年總體投資需求而言，房源處置資金只是杯水車薪。
3、增加注冊資本金
從公司資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀來看，因負債率過高導(dǎo)致的再融資障礙日漸突出，因此未來突增的資金缺口，即便是通過外部融資彌補，也會因為自有資金不足的問題導(dǎo)致外部融資舉步維艱。平衡補足資金缺口與控制負債率之間的矛盾是未來公司資金管理的首要任務(wù)，而開展外部融資不足資金缺口，必須先增加公司注冊資本金，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
（二）優(yōu)化資金管理效率的建議
1、補充自有資金，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
由于金融中心拓展項目相繼啟動，投資回收期長，資金投入大的現(xiàn)狀特點，導(dǎo)致金建投資公司必須要充分發(fā)揮自有資金的杠桿作用，撬動外部資本市場以支撐業(yè)務(wù)開展需要。但是，過高的負債率，導(dǎo)致了公司資本結(jié)構(gòu)失衡，財務(wù)風(fēng)險提高，也給公司再融資工作造成了極大障礙，最終傷及公司所有者的權(quán)益。因此，根據(jù)公司未來3-5年戰(zhàn)略規(guī)劃和投資安排，通過補充自有資金，不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)使其趨于合理，是金建投資公司優(yōu)化資金管理的前提和基礎(chǔ)。
2、多元化融資渠道，降低政策調(diào)控風(fēng)險
雖然金建投資公司已經(jīng)開始積極嘗試私募債等新型融資方式，但是，現(xiàn)階段公司外部融資依然以傳統(tǒng)的內(nèi)部借款和銀行貸款為主。融資渠道和融資方式的單一性，降低公司對金融政策風(fēng)險的抵御能力，導(dǎo)致公司在信貸緊縮階段，資金供應(yīng)相對不穩(wěn)定。
隨著金建投資公司融資需求的急速增長，構(gòu)建多元化的融資渠道需要日益突出：
（1）繼續(xù)鞏固銀行貸款：雖然成本較高，難度較大，但是銀行貸款審批周期較短，提款相對靈活，可基于以往良好的合作關(guān)系，爭取授信額度和利息優(yōu)惠政策；
（2）積極推進私募債融資：近兩年針對銀行貸款收緊而推出的新型融資方式，審批周期偏長，審批要求較嚴，但是融資規(guī)模大，融資期限長，資金成本低，與銀行貸款形成良好互補；
（3）依托上級公司資源推進其他融資：目前，上級公司層面通過發(fā)行企業(yè)債、中票以及運作產(chǎn)業(yè)基金等創(chuàng)新方式統(tǒng)籌資金，為金建投資公司提供了有力的資金支持。
雖然，金建投資公司對此類資金的到位時間控制較弱，因內(nèi)部借款形成稅費增加了融資成本；但是，正因為上級公司資金統(tǒng)籌優(yōu)勢的不可替代性，幫助金建投資公司抵抗了政策調(diào)控的沖擊。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟；問題；改革；策略
在我國經(jīng)濟迅速增長人們生活水平顯著提升的前提下，我國房地產(chǎn)事業(yè)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的局面，并且房價一直處于一個持續(xù)增長，居高不下的狀態(tài)。常規(guī)角度而言，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)著一個高速發(fā)展局面，但是從事實角度出發(fā)，房地產(chǎn)的價格真的就像現(xiàn)在的價格嗎，房地產(chǎn)的價格居高不下，泡沫現(xiàn)象問題嚴重是何造成的，這是我國政府一直關(guān)注的問題并且針對其實施了相關(guān)的策略。但是，從目前我國的房價來說很顯然效果并不理想。就此，本論文著重針對房地產(chǎn)所存在的問題和原因，提出了相關(guān)的解決方案。
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟融資渠道呈現(xiàn)單一局面
在進行房地產(chǎn)開發(fā)、消費、流通的進程中會涉及到大量的資本流動問題，為了能在最大限度上合理的使用資金、實現(xiàn)投資優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會選擇融資的方式。簡單來說，就是通過房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目直接或者是間接性的融資，并且將二者所融資的資金集合在一起，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。從房地產(chǎn)融資的情況來看，在我國融資的種類和入境有很多種，但融資的主要方式是通過銀行貸款、海外的房產(chǎn)基金、上市融資這三種方式，從而達到提升房地產(chǎn)資產(chǎn)的目的。那么，從這三種融資方式而言，存在一定的優(yōu)勢，卻也存在一定的短板。從銀行貸款的角度進行分析，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要融資方式之一，需要房地產(chǎn)開發(fā)商提供物的擔(dān)保或者是企業(yè)、人的擔(dān)保，銀行需要了解開發(fā)商本身的業(yè)務(wù)、財務(wù)情況、借款情況并且進行信息審核機制。但是，這對于剛剛進入房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商而言非常不利，因為新房地產(chǎn)開發(fā)商并不具備豐富的借款和還款的融資能力。從海外房產(chǎn)基金角度進行分析，它是在我國經(jīng)濟不斷發(fā)展之后逐漸衍生到我國的一種融資方式，其見證了我國房地產(chǎn)發(fā)展的進步，對我國房地融資呈現(xiàn)出積極的影響。但是，也正是因為這一方式隸屬于新的融資方式，我國房地產(chǎn)經(jīng)營者并沒有完全的掌握這一融資方式，其在操作的過程中很可能出現(xiàn)漏洞，隱藏了巨大的風(fēng)險。從上市融資的角度進行分析，上市融資的門檻非常高，因為能達到上市條件的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，因此對房地產(chǎn)上市融資的限制也非常多。
二、市場結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)不合理的現(xiàn)象
市場結(jié)構(gòu)不合理是影響我國房地產(chǎn)價格變動的主要因素，具體從以下幾點進行分析。
（一）一、二級市場之間缺乏平穩(wěn)、合理的銜接現(xiàn)象。從目前我國房地產(chǎn)的發(fā)展來看，我國房地產(chǎn)的金融主體市場主要指的是一級市場，住房二級市場以及房屋租賃市場在發(fā)展過程中呈現(xiàn)緩慢的狀態(tài)。并且，從另外一個角度進行分析，房屋租賃市場、住房梯度消費、住房資源配置呈現(xiàn)不完善的局面。
（二）在通貨膨脹的今天，通過購買房產(chǎn)對其資產(chǎn)進行保值增值是最優(yōu)的一種選擇方式。大部分的人在選擇房子并且購買房子的過程中最主要的目的在于投資而不是買房，長此以往所導(dǎo)致的后果就是產(chǎn)品的需求量和實際需求量嚴重不符，在一定程度上強化了社會分配的差距，并增加了社會資源的浪費意識。從另外一個角度進行分析，房價的迅速增長，導(dǎo)致了真正的住房困難人員沒有能力購買，而用于投資消費人員手中閑置了大量的商品房，并且利用這些商品房通過轉(zhuǎn)售這種方式從中獲取較大利潤。并且，從另一方面分析，房地產(chǎn)中介服務(wù)系統(tǒng)的不完善，存在不合理收費，惡性競爭嚴重等問題。這一系列的結(jié)果都導(dǎo)致了房地產(chǎn)房價居高不下的局面。
（三）住房貸款結(jié)構(gòu)失衡。從目前我國住房貸款的總體現(xiàn)象來看尚不理想，很多消費者在購房的過程中均采取商用房貸款的形式進行購房，也有一些消費者是工作穩(wěn)定的國家公務(wù)員，其選擇住房公積金貸款，但是政府的貸款覆蓋率遠遠不能滿足于人們購房的需求。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截止到2013年底的時候，我國的住房公積金職工人員為130萬人，占在崗人數(shù)的一般，發(fā)放公積金使用率達到了69%，甚至很多地區(qū)都不能達到30%。這樣的現(xiàn)狀，導(dǎo)致了很多想買房的人因為資金的缺失不能貸款而買不起房，而擁有充足的資金和貸款能力的人手里卻閑置房子太多的局面。
三、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟的策略
針對以上所提出來的種種問題，提出了可行性的建議和策略，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟所存在的問題。
第一，開發(fā)多種融資方式。多重融資方式的結(jié)合能從總體上提高房地產(chǎn)資產(chǎn)。從目前我國所采取的融資方式來看，除了國內(nèi)的IPO、上市公司資產(chǎn)投資基金、境外房地產(chǎn)基金等，應(yīng)增加信托融資以及股票融資，其優(yōu)勢在于能充分利用社會上的閑散資金。房地產(chǎn)信貸主要是利用銀行等金融機構(gòu)的信用，通過社會募集閑散資金將其利用在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營等方面，以提升房地產(chǎn)的資產(chǎn)。
第二，有效分散投資風(fēng)險。既然融資是依賴于銀行的信用，那么債權(quán)人的合法權(quán)益就會進一步得到保障。并且，房地產(chǎn)的管理實際交于信托公司管理，投資人會將房地產(chǎn)委托給信托公司之后，通過信托公司按照投資人對外進行處理。在這一過程中所遇到的風(fēng)險需要通過信托公司進行承擔(dān)，這對于降低投資人的風(fēng)險有積極影響。
第三，加強企業(yè)通過發(fā)行股票吸引社會資金的股票融資方式。從理論角度進行分析，股票融資是房地產(chǎn)融資最好的一種方式，這種方式不但具有信息優(yōu)越性并且隸屬于直接性融資的范疇內(nèi)，在分散金融風(fēng)險的同時，不需要支付相對應(yīng)的本金和利息，只需要從最終的公司所獲得的收益中給股民發(fā)放紅利，在一定程度上降低了融資的成本。
第四，強化房地產(chǎn)的改革力度。所謂的改革是在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上進行不斷的改革和深化。筆者認為，除了最為根本的政策調(diào)控之外，還應(yīng)該依附于經(jīng)濟手段以及法律手段，將政府的宏觀調(diào)控和市場的自動調(diào)整結(jié)合在一起，并且汲取兩者之間的優(yōu)勢，從根本上提高宏觀調(diào)控的效果。
第五，強化金融創(chuàng)新的力度。所謂的金融創(chuàng)新是指兩方面的創(chuàng)新，首先是管理金融秩序的創(chuàng)新，其次是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。在制度上應(yīng)該針對涉及到金融資金的信用評價體系進行完善，并且定期針對其中所存在的不足進行修補，強化房地產(chǎn)市場的監(jiān)督體系。選擇多元化的融資體系，在最大程度上降低投資的風(fēng)險，構(gòu)建一個合理的信用評級機構(gòu)，讓投資商能夠放心的進行投資，有效促進我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟的快速增長。
結(jié)語：
總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟所存在的問題是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)泡沫問題產(chǎn)生的根本原因。筆者認為，提高我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的融資方式，降低房地產(chǎn)的風(fēng)險投資能夠緩解我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟問題。在本論文中，筆者從提高融資方式、降低房地產(chǎn)風(fēng)險、提高房地產(chǎn)收益幾個方面進行了細致性的論述，以期能改變目前房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟問題。
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一、模型介紹
數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法(DEA．DataEnvelopmentAnalysis)是1978年，著名運籌學(xué)家，美國得克薩斯大學(xué)教授A．Charnes和W．W．Cooper等在《歐洲運籌學(xué)雜志》發(fā)表的論文《Measuringtheefficiency-ofdecisionmakingunits》中提出的。這種方法是以決策單元(DMU)的投入、產(chǎn)出指標的權(quán)重系數(shù)為優(yōu)化變量，借助于數(shù)學(xué)規(guī)劃將DMU投影到DEA前沿上，通過比較決策單元偏離DEA前沿的程度來對待決策單元的相對有效性做出綜合評價，并可獲得許多反映決策單元的管理信息。在國外，DEA方法已經(jīng)成功地運用于銀行、醫(yī)院、城市效率等方面評價。近年來，該方法在我國社會經(jīng)濟的許多領(lǐng)域也取得了不少應(yīng)用成果。
二、DEA在房地產(chǎn)投資中應(yīng)用的實例分析
DEA的基本原理可以分析房地產(chǎn)項目業(yè)績的優(yōu)劣，取不同的投資項目作為不同的決策單元，考慮每個投資項目的投入產(chǎn)出情況進行DEA分析，進而科學(xué)的評價房地產(chǎn)投資項目的相對有效性。
(一)樣本選擇及數(shù)據(jù)處理DEA法的輸入、輸出指標選擇應(yīng)考慮指標的可獲取性及可測量性并能夠反映企業(yè)真實情況，根據(jù)這一標準，文章綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)在投資房地產(chǎn)項目過程中的特點和要求，制定出以下DEA評價方法的輸入、輸出指標:投入指標包括土地購置費用，本年完成投資;產(chǎn)出指標為商品房銷售額。本文選擇了2個投入指標和1個產(chǎn)出指標共三個變量，DEA法中要求決策單元的數(shù)量一般是變量的兩倍以上，故本研究選擇東北、華北、華中、華南、西北、西南為樣本進行實證研究，通過歸納和整理《2014年中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》可知土地購置費、本年完成投資、商品房銷售額分別為華北地區(qū):1849．6569、11197．27、9831．60;東北地區(qū):868．4501、9308．01、7334．59;華南:6387．2337、30545．60、31499．27;華中:2408．7429、19059．09、19739．60;西南:1608．5199、11306．33、9477．57;西北:307．1257、4597．09、3545．67。
(二)實證分析。規(guī)模效應(yīng)分析，華南地區(qū)的規(guī)模報酬不變，是一種最佳的狀態(tài)，且投入和產(chǎn)出達到最高，說明投資效率較高。華北、東北、華中、西南以及西北地區(qū)的房地長投資處于規(guī)模報酬遞增的狀態(tài)。從投資效率同投資規(guī)模的比較中可以看出，投資規(guī)模不一定同投資效率成正相關(guān)關(guān)系，所以在房地產(chǎn)投資時，應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y比例和投資規(guī)模，方能使投資相率達到較高水平。投影分析，華中地區(qū)產(chǎn)出均沒有冗余情況(因為其radialmovement和slackmovement均為零)第一個投入要素有投入冗余5482．955;第二投入要素有投入冗余5678．725。華中地區(qū)的房地產(chǎn)土地購置費和本年完成投資額比較高。房地產(chǎn)市場的投資有效性較低，進而可以得出華中地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置成本可以減少5482．955，包括建安成本等因素的投資完成額可以減少5678．725;西南地區(qū)第一、二產(chǎn)出均沒有冗余情況，土地購置有投入冗余:434．728=91．144+343．584;第二投入要素有投入冗余76．402。同華中地區(qū)相同的是，西南地區(qū)的土地購置費用和本年投資額較高，房地產(chǎn)市場的投資有效性較低。不同的是由于地理，經(jīng)濟，歷史等因素的影響，西南地區(qū)沒有出現(xiàn)華中地區(qū)較旺盛的投資。投資有效性與華中地區(qū)相比較高。
三、措施與建議
DEA方法與傳統(tǒng)的評價方法相比，可以同時考慮多個輸入和輸出;不用確定單個輸入和輸出的權(quán)重;對于指標的選擇也比較寬松，可以是不同單位的指標;不僅在處理橫截面積數(shù)據(jù)方面具有優(yōu)勢，還可以通過“數(shù)據(jù)窗口”進行時間序列處理，提高分析效度;不僅給出了評價結(jié)果，還給出了具體改進意見。1、房地產(chǎn)投資要素增長加大的情況下，產(chǎn)出指標沒有達到DEA有效時所需的數(shù)量，這表明，房地產(chǎn)投資的效率低，所占資源比例較高，粗放的開發(fā)和低效率的利用問題需要我們重視。促進房地產(chǎn)企業(yè)投入和產(chǎn)出相協(xié)調(diào)發(fā)展。2、房地產(chǎn)投資的有效性直接關(guān)系到我國國民的安居樂業(yè)的戰(zhàn)略問題。要加強我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資額的利用效率，建立更加多元化的融資渠道。如積極鼓勵通過股票市場融資。加快培育債券市場的發(fā)展，鼓勵具有條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券等。從而降低銀行系統(tǒng)的風(fēng)險。同時，還要注意加強銀行等金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，控制其對房地產(chǎn)的信貸比例，對開發(fā)貸款從嚴審批。切實保障有效資金的合理利用。3．我國政府應(yīng)加強對土地資源的管理和利用，合理規(guī)范的使用土地資源，科學(xué)的土地供應(yīng)計劃與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)發(fā)展;加強利用宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，政府必須建立完善的經(jīng)濟預(yù)警系統(tǒng)。
作者：聶金輝 單位：河北大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院
論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。對房產(chǎn)開發(fā)商來說，要想獲得經(jīng)營利潤，除了必需提供適銷對路的開發(fā)房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，而搞好成本核算進一步實現(xiàn)對開發(fā)成本的控制，是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項重要手段，也是目前開發(fā)商最關(guān)注的熱點問題。
一 房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成
（一）土地費用
土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
（二）前期工程費
前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
（三）建筑安裝工程費
建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
（四）市政公共設(shè)施費用
市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
（五）管理費用
管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。
（六）貸款利息
房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。
（七）稅費
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
（八）其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。
二 開發(fā)全過程中的成本控制方法
（一）強化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價
（1）規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營性土地領(lǐng)域退出。土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式只會導(dǎo)致不公平競爭，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)腐敗和國有資產(chǎn)流失。
（2）加強政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。土地供應(yīng)量不足，價格就一定會上漲。適量的供應(yīng)維持動態(tài)平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對平衡的價格，避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行，地價狂漲。
（3）逐步建立強制性退出機制，避免因土地供應(yīng)方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實力雄厚的開發(fā)商手中，以便其囤積居奇。政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對超過規(guī)定期限而未進行開發(fā)的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價。
（二）加大對房地產(chǎn)開發(fā)和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度
各級地方政府應(yīng)認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費環(huán)節(jié)的各項不合理收費應(yīng)切實進行全面清理整頓。對國家已明令禁止的收費項目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對現(xiàn)有收費項目，適當(dāng)調(diào)低收費標準，對可收可不受的項目予以停收，以利降低開發(fā)建設(shè)成本，減輕購房者負擔(dān)。
（三）完善市政配套，履行政府職責(zé)，合理分攤城市公共設(shè)施費用
對應(yīng)有政府負擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)切實負起責(zé)任。不能再通過變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商頭上，對確需應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，適當(dāng)降低收費標準，并引進競爭機制，避免壟斷性經(jīng)營加重開發(fā)企業(yè)負擔(dān)。
（四）適當(dāng)降低稅收負擔(dān)
依法納稅是每個企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，適當(dāng)?shù)亩愂照撸瑫δ骋恍袠I(yè)的健康發(fā)展起到積極促進作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房價，促進居民住房消費將起事半功倍的效力。
（五）開拓金融業(yè)務(wù)，增強產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費用
金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結(jié)合，是當(dāng)代資本主義國家發(fā)展商品經(jīng)濟的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機制改革，適當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，適當(dāng)放寬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長期貸款利率水平等。也只有通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險。
（六）充分發(fā)揮政府職能，加強市場宏觀調(diào)控力度，維持物價平穩(wěn)
加強宏觀調(diào)控是任何實行市場經(jīng)濟的國家維持物價平穩(wěn)必選之道，政府通過利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行，抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定。通過市場這個無形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵、水泥等對房地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)予以重點關(guān)注，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局，并可適當(dāng)放寬進出口相關(guān)政策，確保價格維持合理水平，保持建材市場的健康發(fā)展。穩(wěn)定的物價水平不但可以降低建材價格，而且最終導(dǎo)致降低房屋建安成本。
（七）維持合理利潤空間，加強房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理
企業(yè)以贏利為目的，為實現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應(yīng)通過內(nèi)部挖潛、加強管理等方式來謀求合理的利潤。維持合理的利潤空間對企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)對此應(yīng)有清醒認識。企業(yè)管理滲透入企業(yè)的各個層面，在施工隊伍的選擇，材料、設(shè)備采購等方面，完善招投標制度和貨比三家制度，加強施工質(zhì)量和預(yù)算管理，即提高效益，也可有效控制各項可控成本。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時，應(yīng)更多地兼顧消費者和社會效益，力爭實現(xiàn)國家、企業(yè)和消費者三方共贏之目的。
三 開發(fā)全過程中的成本控制要點
（一）前期階段
在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。 首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場預(yù)測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。其次，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例大，因此采較取方式對于開發(fā)商能否達到預(yù)期的回報率至關(guān)重要。
在前期工作中，還有一項直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計與審核。設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。優(yōu)秀的設(shè)計是項目盈利最基本的保障。設(shè)計采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。精明的開發(fā)商除了會委托一家實力較強的設(shè)計單位進行設(shè)計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請一些專家建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進行會審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。因為科學(xué)合理的設(shè)計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費用。由于當(dāng)前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”，加上設(shè)計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強成本控制意識，設(shè)計保守不合理，浪費大。
因此在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費掛鉤，對設(shè)計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）。
（二）項目建設(shè)階段的成本控制
項目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。
招標管理是項目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。
簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。工程變更和竣工結(jié)算就是要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。
（三）管理費用的控制
管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。
（四）銷售費用的控制
銷售費用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費用。
（五）財務(wù)費用的控制
財務(wù)費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務(wù)費用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔(dān)。
四 開發(fā)全過程中個別成本的控制
在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關(guān)鍵的。但是這兩項也可能是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。
在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。
五 建立成本管理控制的保障措施
建立成本控制的保障措施的核心是為成本控制提供行為規(guī)范和組織規(guī)范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施體系包括制度保障體系(如招標管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法、成本控制指標歸口分級管理制度、限額設(shè)計制度、成本控制激勵制度等)和組織保障體系(設(shè)立相對獨立的成本管理職能部門)。
六 綜述
總之，在房地產(chǎn)炒得沸沸揚揚的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對待，對于開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，多關(guān)注點成本，少關(guān)注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。成本低控戰(zhàn)略的體現(xiàn)是運營效益。企業(yè)成本低控，實際就是指企業(yè)善于管理經(jīng)營。企業(yè)和競爭者做同樣的事情，誰的效益最大化，誰就是贏家
參考文獻：
[1]王新芳. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[d]. 西安科技大學(xué), 2008
關(guān)鍵詞：中南房地產(chǎn)；借殼上市；建議
一、引言
伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴大市場份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風(fēng)險。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現(xiàn)資本的快速擴張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴格，尤其對民營房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關(guān)建議。
二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景
（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動因
（1）中南房地產(chǎn)公司簡介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團，是中南控股集團董事長陳錦石名下的民營房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產(chǎn)項目，主要以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見，中南房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負債率卻一直居高不下。
（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強，必須要有足夠的資金儲備進行土地的開發(fā)。對民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營風(fēng)險。同其他民營房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營模式，導(dǎo)致公司經(jīng)營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營風(fēng)險較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時間內(nèi)完成資本的快速擴張，擴大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營實力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營的協(xié)同性。因此對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼上市可以實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。
（二）大連金牛公司售殼動因
（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準共同成立的股份有限公司，當(dāng)年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營狀況不理想。
（2）售殼動因。一是避免同業(yè)競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競爭，整合集團整體利益，東北特鋼集團必須要選擇一家上市公司進行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團核心競爭力。通過售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團的核心競爭力。
三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析
（一）對上市公司的效應(yīng)
（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。
（2）改變了上市公司的主營業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來的特鋼經(jīng)營產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并無特鋼生產(chǎn)項目投資，避免產(chǎn)生并購后的同業(yè)競爭行為。
（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍。
（二）對公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)
由于民營公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進行管理，遵循合理的市場秩序。在經(jīng)營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。
（三）對公司再融資的效應(yīng)
中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機會，加速了資本的擴張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財務(wù)報表狀況，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略提供了保障。同時，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項目的開發(fā)建設(shè)，提高了市場占有率，為企業(yè)未來的擴張戰(zhàn)略提供了較強的資金保障。
（四）對公司股價的效應(yīng)
自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高。可見借殼上市后，投資者對中南房地產(chǎn)公司的成長價值期望值較高。
四、中南房產(chǎn)借殼上市財務(wù)指標分析
為了進一步研究并購后企業(yè)的經(jīng)營能力和財務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營績效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務(wù)指標對其分析探討。
（一）償債能力
公司的償債能力可以評價企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)風(fēng)險承擔(dān)能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業(yè)短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標，指標比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負債率兩指標用于評價企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負債率越低說明償還長期債務(wù)較易。
（二）盈利能力
公司的盈利能力可以評價企業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)績水平。為了評價企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個指標。凈資產(chǎn)收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來衡量公司資產(chǎn)運行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。
（三）營運能力
公司的營運能力可以評價企業(yè)資產(chǎn)運營的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動性越強，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運能力就越強。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個指標。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說明流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營運水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動性較快，不會產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過快也會導(dǎo)致因應(yīng)收賬款過多而降低利潤的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運營提供了保障。
（四）發(fā)展能力
公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率三個指標來判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長能力。
五、民營企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議
（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式
（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來較大的債務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量兩方面進行殼公司的綜合評價，謹慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實力，提高企業(yè)競爭力，以實現(xiàn)企業(yè)的核心價值。
（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據(jù)企業(yè)自身的特點可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級市場收購、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時導(dǎo)致未來資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實施。
（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營理念和經(jīng)營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內(nèi)部資源的優(yōu)勢和劣勢，采用靈活的經(jīng)營模式整合借殼對象內(nèi)部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計劃，實現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。
（二）抓住資產(chǎn)重組的重心
民營企業(yè)進行借殼上市時，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標進行資產(chǎn)重組，不要過多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業(yè)的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實現(xiàn)企業(yè)價值提供有力保障。
（三）依靠中介機構(gòu)實現(xiàn)借力
民營企業(yè)借殼上市時要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機構(gòu)擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，知識儲備充分，服務(wù)意識強，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對各方企業(yè)的經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)等進行客觀的評價，降低企業(yè)自身進行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機構(gòu)的評估建議也會為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進行。因此，借力于投資銀行、財務(wù)公司、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實現(xiàn)多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點，找準適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠的發(fā)展戰(zhàn)略。
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【關(guān)鍵詞】價格；影響因素；投入產(chǎn)出；產(chǎn)業(yè)地位
一、引言
以后，中國開始了大跨步的改革，政策上逐步由計劃經(jīng)濟過渡到市場經(jīng)濟，國民經(jīng)濟體制中開始逐漸導(dǎo)入市場因素，房地產(chǎn)業(yè)也開始由公房制度向市場過度。縱觀近年的行業(yè)情況，不難發(fā)現(xiàn)中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個關(guān)鍵時期，以房地產(chǎn)開發(fā)商、政府和消費者為代表的圍繞商品房價格的三方博弈已經(jīng)開始。
二、價格影響因素分析
本文研究的主要為宏觀層面，重點在于商品房銷售價格的整體變化趨勢，因此僅從宏觀影響因素入手，不再考慮微觀層面和個別影響因素。從宏觀角度來說，影響商品房銷售價格的因素可以分為社會影響因素、經(jīng)濟影響因素和政治影響因素。
（一）社會影響因素
人口數(shù)量越多，人口密度越大的地域，商品房銷售價格一般都比較高。美國著名經(jīng)濟學(xué)家曼昆在對美國住房消費需求和人口年齡分布之間動態(tài)變化進行研究時發(fā)現(xiàn)，美國19461964年之間的出生率提高了這段時間內(nèi)的新生人口數(shù)量，這種人口數(shù)量上的激增使得美國在1980年2030歲的人口數(shù)量達到4460萬人，而同年齡段的人口數(shù)量在1960年時僅有2400萬，這種倍增的婚齡人口數(shù)量使得美國在20世紀80年代房價飆升。
社會穩(wěn)定狀況和城市化水平也會對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定影響。社會穩(wěn)定，人民安居，生活能夠得到較好的發(fā)展保證，經(jīng)濟發(fā)展就會帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房銷售價格必然上漲。城市化水平越高，人口及各種經(jīng)濟活動會不斷地向城市集中，需要不斷增加城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，對城市的土地和商品房的需求量也就越大，房價就會越高。
（二）經(jīng)濟影響因素
經(jīng)濟發(fā)展水平較高的國家和地區(qū)商品房銷售價格較高，經(jīng)濟發(fā)展程度趨向繁榮的國家和地區(qū)商品房銷售價格上漲。經(jīng)濟發(fā)展水平又與社會所處的金融環(huán)境有關(guān)，因此貨幣供應(yīng)量、銀行基準利率等金融環(huán)境對于商品房銷售價格的影響也是不容忽視的。從投資的角度上來說，在金融環(huán)境良好，貨幣供應(yīng)量充足，銀行基準利率較低，貸款利率較低的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資行情就會較好，商品房銷售價格也就相對較高。
房地產(chǎn)投資商的利潤與稅收也有著直接的關(guān)系。在一個苛捐雜稅繁多的地區(qū)，投資商的經(jīng)營利潤空間遭到過多壓縮，就會放棄在本地的發(fā)展，轉(zhuǎn)而投向其他市場。
（三）政治影響因素
政治因素對房地產(chǎn)業(yè)同樣有著巨大的影響作用，比如中國的房地產(chǎn)業(yè)一直是在政府政策的影響下，才慢慢形成趨向于規(guī)范化、健康化的成熟市場。
政治是商品房銷售價格影響因素中最為抽象的一種因素了，其相關(guān)性一直缺乏一定的數(shù)據(jù)支撐，而且政府政策對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況的反應(yīng)通常有一定的滯后期，中國的房地產(chǎn)業(yè)在21世紀初就進入了一個高速發(fā)展的狀態(tài)，但直到房地產(chǎn)泡沫初現(xiàn)，商品房銷售價格飛漲后，政府才出臺各項相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)整，壓制投機行為。
三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的相關(guān)分析
國民經(jīng)濟的各部門之間存在著錯綜復(fù)雜的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)在直接消耗其它部門提供的產(chǎn)品和服務(wù)同時，還會產(chǎn)生間接消耗。通過對中國2007年投入產(chǎn)出表的分析可以得出以下結(jié)論：第一，除對石油天然氣開采業(yè)、金屬礦采選業(yè)、非金屬礦及其他礦采選業(yè)和廢品廢料的直接消耗系數(shù)為0外，與其他38個產(chǎn)業(yè)部門均有直接關(guān)聯(lián)，對全部42個國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)部門均有直接或間接的關(guān)聯(lián)；第二，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)、租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)及住宿和餐飲業(yè)五大部門有著比較強的直接關(guān)聯(lián)，與房地產(chǎn)業(yè)間接關(guān)聯(lián)程度較強的五個部門分別是化學(xué)工業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、石油加工煉焦及核燃料加工業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)和造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)。
上述結(jié)論說明中國的房地產(chǎn)業(yè)對于國民生產(chǎn)各部門有著比較普遍的聯(lián)系作用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動部分產(chǎn)業(yè)的增長，與第一產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)業(yè)對第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動作用更強一些。
通過計算得出中國2007年房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)分別為0.5068和0.5361，這兩個值均不大于1，說明房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟其他部門的依賴程度較低，國民經(jīng)濟中的其他部門對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度也不高，即房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展整體而言具有相對的獨立性，對國民經(jīng)濟其他部門的帶動作用不強。
四、小結(jié)
中國的房地產(chǎn)業(yè)具有比較明顯的產(chǎn)業(yè)特征。首先，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮為中國的經(jīng)濟發(fā)展貢獻了力量，但混亂的房地產(chǎn)開發(fā)秩序也給社會帶來了不安定因素。其次，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟多個部門均有很強的關(guān)聯(lián)性，尤其是對金融業(yè)的關(guān)聯(lián)程度過大。第三，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟帶動效應(yīng)較弱。房地產(chǎn)業(yè)是一個相對獨立的產(chǎn)業(yè)部門，對國民經(jīng)濟中其他部門的依賴程度較小，貢獻率較低，還無法支撐起整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。
鑒于中國房地產(chǎn)業(yè)的特殊定位，有關(guān)于房地產(chǎn)政策的制定必須慎重。首先，非正常的商品消費價格帶來的經(jīng)濟和社會效應(yīng)不容忽視，如何通過宏觀的調(diào)控，在開發(fā)商和消費者之間尋找房價的平衡點是政府面臨的重大課題。其次應(yīng)理性的看待房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟的影響和作用，針對其關(guān)聯(lián)性強但經(jīng)濟帶動性較弱的特點，制定適宜的產(chǎn)業(yè)政策，推動經(jīng)濟繼續(xù)繁榮進步。最后，由于房地產(chǎn)業(yè)對于金融業(yè)有著巨大的影響作用，而金融業(yè)對于國家的經(jīng)濟發(fā)展至關(guān)重要，因此要加強對房地產(chǎn)金融方面的監(jiān)督和管理，推動房地產(chǎn)業(yè)融資渠道健康有序的發(fā)展。
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[4]邢元志.房地產(chǎn)評估[M]，北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007
中國當(dāng)前社會已走到社會主義市場經(jīng)濟的前沿，許多事物已與世界經(jīng)濟取得一致，也向資奉主義市場經(jīng)濟學(xué)了許多可用的市場管理方法，基金就是這其中的一種。其實證券在我圈是有它的必然，我國也像韓國50-60年代一樣面臨著經(jīng)濟迅猛的發(fā)展。而后出現(xiàn)資金短缺，出現(xiàn)我國特有的這樣那樣的困難，如國民儲蓄居高不下．而國家儲蓄利率持續(xù)下調(diào)，這時投資基金絕對是實現(xiàn)現(xiàn)有儲蓄向投資轉(zhuǎn)化的有力途徑。因此證券投資基金在未來的中國將有很大的市場和潛力。
我國的證券投資基金經(jīng)過短短20-30年的發(fā)展，也已經(jīng)從封閉式走向了開放式占主導(dǎo)，從不規(guī)范走向了日益規(guī)范(當(dāng)然還存在未正式規(guī)范的私募基金)，但是中國的證券投資市場仍存在著許許多多的問題。隨著黨的十六大和十六屆三中令會精神的貫徹落實，《證券投資基金法》的頒布，“國務(wù)院炎于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見”(下簡稱“國九條”)的頒布和實施，中國證券資本市場發(fā)展中遇到的問題，也必將在發(fā)展中逐步加以解決。以下就我的理解，結(jié)合國九條，對中國當(dāng)前證券市場的各種問題進行剖析，并提出一己之陋見。
一、我認為中國證券市場首要問題是沒有好的投資項目
誠如“國九條”中所肯定的火力發(fā)展資本市場的重要意義：寫作畢業(yè)論文有利于促進金融市場改革和發(fā)展提高直接融資比例，完善金融市場結(jié)構(gòu)，提高金融市場效率，維護金融安全，有利于完善社會主義市場經(jīng)濟體制，更人程度地發(fā)揮資本市場優(yōu)化資源配置的功能，將社會資金有效轉(zhuǎn)化為長期投資。而證券投資基金在此起了重要作用，可是上市公司總體素質(zhì)偏低，很多是面臨困難的國有企業(yè)轉(zhuǎn)制而來，上市后又不積極深入改造，只以圈到股票資金為目的；做為三駕馬車之一的債券市場又品種稀少，造成證券投資公司在選股時不約而同地只能持有那幾只優(yōu)秀股，集中度高，不利于分散風(fēng)險。而股票市場只有“做多”機制，沒有“做空”機制，很難規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險，證券公司于是也拼命做大，甚至出現(xiàn)操縱市場的違規(guī)行為。
國九條中第四條第五條就對此問題提出r解決方案：
四、健全資本市場體系，豐富證券投資品種：要求分步推進創(chuàng)業(yè)板市場建設(shè)，完善風(fēng)險投資機制，拓展中小企業(yè)融資渠道；積極穩(wěn)妥發(fā)展債券市場，在嚴格控制風(fēng)險的基礎(chǔ)上，鼓勵符合條件的企業(yè)通過發(fā)行公司債券籌集資金，改變債券融資發(fā)展相對滯后的狀況，豐富債券市場品種。
對此我個人認為可以吸收國外風(fēng)險投資基金及房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展模式，創(chuàng)造出適臺中國特色的為中小企業(yè)融資的基金；而我國的高科技產(chǎn)業(yè)一直是一塊肥肉，長期以來它屬于高風(fēng)險高回報行業(yè)，外國資本早就看好它，而我們?nèi)艚L(fēng)險投資基金，則可吸收國內(nèi)很多民間資本，尤其是一些高收入階層，會更看好這一塊。房地產(chǎn)投資基金相對來說投資期限長，但中國房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展前景和巨大的資產(chǎn)容量不容忽視，我國早期不規(guī)范的證券投資基金也曾駐足過這種期限長的投資，但當(dāng)時來規(guī)范化，反而造成了基金的流動性問題，而如果學(xué)習(xí)國外規(guī)范化管理話，它將很好地促進房地產(chǎn)資金的證券化，平分這個行業(yè)巨額的利潤，讓廣大投資者受益。
國九條第五要求進一-步提高上市公司質(zhì)量，推進上市公司規(guī)范運作：推行證券發(fā)行上市保薦制度，支持競爭力強、運作規(guī)范效益良好的公司發(fā)行上市，從源頭上提高上市公司質(zhì)量。鼓勵已上市公司進行并購重組。要求重視投資回報，要采取切實措施改變部分上市公司重上市、輕轉(zhuǎn)制、重籌資、輕回報的狀況，提高上市公司的整體質(zhì)量，為投資者提供分享經(jīng)濟增長成果、增加財富的機會。要完善市場退出機制在實現(xiàn)上市公司優(yōu)勝劣汰的同時，建立對退市公司高管人員失職的責(zé)任追究機制，切實保護投資者的合法權(quán)益。
要規(guī)范上市公司運作：完善其法人治理結(jié)構(gòu)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，真正形成權(quán)力機構(gòu)抉策機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和經(jīng)營管理者之間的制衡機制強化董事和高管人員的減信責(zé)任，進一步完善獨立董事制度。規(guī)范控股股東行為，對損害上市公司和中小股東利益的控股股東進行責(zé)任追究。強化上市公司及其他信息披露義務(wù)人的責(zé)任，切實保證信息披露的真實性，準確性、完整性和及時性。建立健全上市公司高管人員的激勵約束機制。
對于這一條，當(dāng)然是因為存在國有股一股獨犬，股權(quán)不流通，引起內(nèi)部人控制現(xiàn)象嚴重造成的，通過積極穩(wěn)妥解決股權(quán)分置問題，規(guī)范上市公司非流通股份的轉(zhuǎn)讓，可以得到些解決。但是我認為要強化董事和高管人員的誠信責(zé)任，對損害公司和利益的股東進行責(zé)任追究的關(guān)鍵還在于一個信息披露問題：只有建立了及時、透明、平等的信息其卓機制才能真正起到監(jiān)督作用。而這很大一部份要靠我們加強中介機構(gòu)的規(guī)范性和執(zhí)業(yè)道德，我國的會計師事務(wù)所執(zhí)業(yè)注冊會計師很多是無法做到審計最基本的獨立性的，這就為信息披露的真實性留下許多空子。
二、我國的證券從業(yè)機構(gòu)本身還有許多不完善的地方．
證券投資基金治理結(jié)構(gòu)不完善如基金發(fā)起人與基金管理人相同，基金托管人由管理人選定且有權(quán)撤換，寫作碩士論文使其獨立性大打折扣；基金管理公司機制也同樣存在道德風(fēng)險，獨立董事制并不能真正發(fā)揮作用等。故而國九條中第六就講到促進資本市場中介服務(wù)機構(gòu)規(guī)范發(fā)展，提高執(zhí)業(yè)水平：督促證券、期貨公司完善治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范其股東行為雖化董事會和經(jīng)理人員的誠信責(zé)任．嚴禁挪用客戶資產(chǎn)，切實維護投資者合法權(quán)益。
這一方面靠基金管瑕公司加強內(nèi)部控制，切實制定一套行之有效的約束激勵機制，將基金公司的收益與基金持有人的利益掛鉤，另一方面加強外部監(jiān)督機制，建立健全證券、期貨公司市場退出機制，建立汪券資信評級機構(gòu)，鼓勵證券崩貨公司通過兼并重組、優(yōu)化整合做優(yōu)做強，以應(yīng)對明年證券服務(wù)業(yè)全面對外開放，國外證券公司的雄厚資金沖擊。
另我認為我國的開放式基金仍是契約型為主的，這樣的公司治理結(jié)構(gòu)很容易陷入流動性風(fēng)險中。也不利于其發(fā)展，還是要像法人治理結(jié)構(gòu)靠攏。寫作醫(yī)學(xué)論文在這點上國九條里也放開了證券公司的融資：拓寬證券公司融資渠道，支持符合條件的證券公司公開發(fā)行股票或發(fā)行債券籌集長期資金，完善證券公司質(zhì)押貸款及進入銀行間同業(yè)市場管理辦法，制定證券公司收購兼并和證券承銷業(yè)務(wù)貸款的審核標準，在健全風(fēng)險控制機制的前提下，為證券公司使用貸款融通資金創(chuàng)造有利條件。
