開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)稅務(wù)管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 稅收制度 稅收征管

國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管上也做了很多相關(guān)性的研究，很多研究都是集中于對(duì)于房地產(chǎn)稅收管理體系中實(shí)體法的分析上去進(jìn)行的，而很少是與房地產(chǎn)稅收征管方面的研究有關(guān)系的。鄧子基（2007）指出，稅收工作的主要內(nèi)容是稅收征管，要保證稅收職能的發(fā)揮要靠稅收征管，良好的稅收征管能有力保障稅制的貫徹實(shí)施，稅收工作水平的高低要用稅收征管來(lái)衡量。龔愛(ài)平、林芳華（2007）以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的視角上去分析，認(rèn)為由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬簿設(shè)置和憑證不夠規(guī)范、虛增成本、亂攤費(fèi)用、收入核算不準(zhǔn)確，從而加大了稅收征管的難度。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管中存在的問(wèn)題

（一）稅收制度層面的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收的諸多問(wèn)題根源于我國(guó)稅收制度的不完善，這既包括稅法層面的不完善，也包括稅收部門日常執(zhí)法的不嚴(yán)謹(jǐn)。

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度“重流通，輕保有”。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)的主要稅種集中在房地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅種非常少。現(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)稅制基本上是作用在銷售環(huán)節(jié)上一旦租售，則數(shù)稅并舉造成房地產(chǎn)保有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。對(duì)房產(chǎn)而言保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅失去了以財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用。而在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，企業(yè)的實(shí)際平均稅負(fù)達(dá)到40%以上，高于世界多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的水平。

以費(fèi)代稅現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作需要經(jīng)過(guò)若干個(gè)主管部門審批、把關(guān)。因此，以房地產(chǎn)為載體的行政收費(fèi)也隨之出現(xiàn)，各種收費(fèi)不僅名目繁多，而且極不規(guī)范，稅少費(fèi)多現(xiàn)象比較突出。過(guò)多的行政收費(fèi)項(xiàng)目削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能降低了稅收的嚴(yán)肅性，加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，積壓了企業(yè)的利潤(rùn)空間。

（二）稅務(wù)管理當(dāng)局層面的問(wèn)題

相關(guān)政府部門協(xié)作力度不夠。房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程中需要多個(gè)部門的審批和許可，其中包含國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等多個(gè)部門。然而，政府機(jī)構(gòu)中還沒(méi)有組建房產(chǎn)稅收的互動(dòng)平臺(tái)，各相關(guān)政府部門各自為政，信息交流不暢，導(dǎo)致想要及時(shí)獲取房地產(chǎn)業(yè)稅源的準(zhǔn)確信息非常有難度的。政府必須協(xié)調(diào)好這些部門的關(guān)系，從源頭上加強(qiáng)合作，并且實(shí)現(xiàn)資源信息的共享，這樣才能夠使房地產(chǎn)稅收透明化，才能夠提高房地產(chǎn)稅收征管的效率。

房地產(chǎn)業(yè)稅收征管配套制度不完善。我國(guó)還沒(méi)有建立統(tǒng)一完整的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)和房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。我國(guó)計(jì)算房地產(chǎn)稅收，一般也不是以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，而是以房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和原值計(jì)稅。在房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)頻繁、幅度較大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，稅務(wù)管理部門亟需建立可靠的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)流通階段和保有階段，涉及到的多項(xiàng)權(quán)屬交易、變更登記等操作，只有建立在一個(gè)完善的房地產(chǎn)登記制度，才能消除房地產(chǎn)不做登記而隨意交易和出租的嚴(yán)重現(xiàn)象，杜絕輔稅收流失。 受制于我國(guó)還沒(méi)有建立一套有效的納稅評(píng)估體系，這兩套系統(tǒng)遲遲不能付諸實(shí)踐之中，稅收征管效率大打折扣。

二、完善房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的措施和建議

（一）完善相關(guān)稅收政策

我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。

進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。改變現(xiàn)有“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的狀況，在稅制設(shè)計(jì)上，要堅(jiān)定“重保有、輕流轉(zhuǎn)”的原則；在稅種設(shè)置上，堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則，盡量在房地產(chǎn)稅收方面建立科學(xué)合理的制度，好整體提升房地產(chǎn)稅收征收管理的水平和質(zhì)量。

逐步消除以費(fèi)代稅現(xiàn)象。要盡快規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的收費(fèi)項(xiàng)目，降低收費(fèi)的額度。把這些收費(fèi)項(xiàng)目歸并到同一個(gè)部門管理，納入政府的預(yù)算管理。這樣既簡(jiǎn)化房地產(chǎn)管理程序又有利于減少房地產(chǎn)審批過(guò)程中產(chǎn)生的權(quán)力尋租現(xiàn)象，對(duì)防止腐敗的產(chǎn)生也有重要意義。

（二）稅務(wù)管理當(dāng)局層面的優(yōu)化

完善房地產(chǎn)業(yè)稅收一體化管理。房地產(chǎn)稅收涉及多個(gè)部門的系統(tǒng)工程，牽涉的部門廣、落實(shí)的困難多、協(xié)調(diào)的難度大，僅靠地稅部門的努力是很難達(dá)到預(yù)期效果的。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)；定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次，政府要加強(qiáng)考核檢查，加大對(duì)協(xié)稅護(hù)稅的獎(jiǎng)勵(lì)力度。同時(shí)要完善管理制度，在原來(lái)“先稅后證、以證控稅”的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化“以票管稅”，憑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉稅事項(xiàng)轉(zhuǎn)辦單、分戶銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、房屋銷售辦證明細(xì)表辦理權(quán)證手續(xù)。

完善房地產(chǎn)稅收征管配套制度。首先，強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。完備的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度是房地產(chǎn)稅收順利實(shí)施的重要保障。發(fā)達(dá)國(guó)家大都具有十分完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度并輔之以高效的信息管理手段這樣就能避免房地產(chǎn)私下交易，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法交易行為。其次，完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧子基.建立和健全我國(guó)地方稅系研究[J].福建論壇人文社會(huì)科學(xué)版，2007，（1）.

[2]楊繼瑞.房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)完善與現(xiàn)實(shí)把握：源自偷滬試點(diǎn)[J].財(cái)政金融，2011，（3）.

[3]崔志坤. 中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅（房地產(chǎn)稅）的路徑選擇[J].財(cái)政研究， 2010，（12）.

[4]楊華勇.“一體化”后的房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀[J].宏觀經(jīng)濟(jì)，2009.

第2篇

關(guān)健詞：房地產(chǎn)稅收改革建議

Abstrict:Realestatereformistheprocessofrelatedeveryonemutuallyfightfortheirownbenefits.Thistextpassesestablishmentmodelcombineastoit''''scarryonanalysistherealestatetaxsystem''''sreformwantssomeproblemsfornoticingcurrently,forexampletheworthvaluationofhousepropertyandcontrolthecostofcollectstaxetc.,andputforwardsomesuggestions.

Keyword:Realestatetaxreformsuggestion

自國(guó)家實(shí)行土i地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，2000－2003年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增速20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期GDP的增長(zhǎng)速度。2004年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資13158億元，占當(dāng)年GDP的9.64%，而與此相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對(duì)量增長(zhǎng)較快，始終維持在4.4%左右，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成比例，說(shuō)明我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在許多不合理的方面。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)稅收日益受到重視，國(guó)內(nèi)目前對(duì)房地產(chǎn)稅討論激烈，然而改革房地產(chǎn)稅收制度，特別是建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的新型不動(dòng)產(chǎn)稅，是一項(xiàng)十分復(fù)雜艱巨的任務(wù)，牽涉到億萬(wàn)群眾，涉及各方面利益的調(diào)整，從博弈論的角度出發(fā)房地產(chǎn)稅制改革是參與各方利益的博弈過(guò)程，房地產(chǎn)改革能否達(dá)到預(yù)期效果，取決于雙方的力量對(duì)比和策略選擇。

一、模型分析

博弈論基本假定人是有理性的，從理性經(jīng)濟(jì)人前提出發(fā)，各博弈參與方都會(huì)考慮自身的目標(biāo)和利益。從自身利益最大化角度做出選擇。從利益相關(guān)度出發(fā)，房地產(chǎn)稅制改革博弈的參與人包括：政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者。政府出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，積級(jí)推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，通過(guò)稅收調(diào)節(jié)，對(duì)納稅人的利益進(jìn)行合理分配，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)物價(jià)，防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛存的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；改革整頓房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)，抑制過(guò)高房?jī)r(jià)，減輕了居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，所以他們是改革的最大受益者和和宏觀調(diào)控的決策者；從短期來(lái)看，房地產(chǎn)稅制改革以及各配套措施的實(shí)施抑制房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操縱、炒作價(jià)格，壓縮了他們的利潤(rùn)空間，因此房地產(chǎn)納稅人是改革的利益受損者。政府處于強(qiáng)勢(shì)地位，他對(duì)納稅人的不合作行為可以施以懲罰，督促他們進(jìn)行合作。消費(fèi)者作為房?jī)r(jià)的承受方?jīng)]有太大的發(fā)言權(quán)，但他們?nèi)藬?shù)眾多，當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)一定程度就會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者逆向選擇，如個(gè)人集資買地合伙建房，或放棄購(gòu)買意愿，使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)束之高閣，長(zhǎng)期閑置，造成資源浪費(fèi)。

（一）模型假設(shè)

政府出于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目的推行房地產(chǎn)稅制改革，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度攀升，緩解購(gòu)房負(fù)擔(dān)，為了簡(jiǎn)化分析，我們假設(shè)政府與消費(fèi)者為改革博弈中的推動(dòng)方，推動(dòng)方的策略是檢查或不檢查，而檢查會(huì)促使納稅人依法納稅，但也會(huì)產(chǎn)生檢查成本，博弈的接受方則根據(jù)時(shí)局相機(jī)選擇納稅或不納稅策略。

如果推動(dòng)方采取檢查策略。在改革初期，開(kāi)發(fā)商依法納稅，政府財(cái)政收入增加，同時(shí)房地產(chǎn)稅收作為一種良稅發(fā)揮其作用，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)消費(fèi)者走出購(gòu)房困境，有利于整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定。假設(shè)此時(shí)推動(dòng)方收益為R，檢查成本為C，且R＞C；政府對(duì)納稅人進(jìn)行征稅，使其利潤(rùn)減少，若其采取納稅的策略，其福利損失為T；若其采取不納稅的策略，隱匿收入，逃避納稅，當(dāng)這種行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，將對(duì)其進(jìn)行罰款，金額為F，則開(kāi)發(fā)商福利損失為T+F；通過(guò)對(duì)接受方進(jìn)行懲罰可以彌補(bǔ)推動(dòng)方部分損失，彌補(bǔ)的這部分損失為M，想當(dāng)然M＞T。

如果推動(dòng)方采取不檢查策略，當(dāng)接受方選擇納稅時(shí)，其福利損失為T，推動(dòng)方的收益為R，檢查成本為0；當(dāng)接受方選擇不納稅時(shí)，其福利損失為0。

（二）博弈分析

在完全信息條件下，博弈雙方知道對(duì)方面臨的選擇以及相應(yīng)的收益，并根據(jù)對(duì)方的策略作出最優(yōu)的選擇。這意味著博弈雙方都可能以一定的概率選擇策略，實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，這唯一的概率組合即混合博弈的納什均衡解。

現(xiàn)設(shè)推動(dòng)方選擇檢查的概率為p1，則其選擇不檢查的概率為1-p1，接受方選擇納稅的概率為p2，其選擇不納稅的概率為1-p2，雙方的期望收益分別為E1，E2，則：

二、結(jié)論及建議

如前分析，房地產(chǎn)稅制改革的過(guò)程是一個(gè)改革的推動(dòng)方和接受方競(jìng)合博弈的過(guò)程，要想使改革達(dá)到最佳效果，控制政府部門在檢查中所耗用的財(cái)力、物力、人力，同時(shí)對(duì)違反新稅制的行為處以嚴(yán)厲懲罰。近年來(lái)學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)稅改革的爭(zhēng)論如火如荼，全體改革的實(shí)施還必須做好有關(guān)基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，搞好各項(xiàng)配套改革措施，尤其要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、建立公告、公示制度

上述博弈分析的前提是市場(chǎng)信息透明，而事實(shí)房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)、流通各環(huán)節(jié)都存在信息不對(duì)稱的問(wèn)題。比如，政府部門對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備量究竟有多少并不清楚，因此，政府部門應(yīng)當(dāng)從消除信息不對(duì)稱的角度對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行制度性改革，減少房地產(chǎn)行業(yè)私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的信息透明度，建立一個(gè)集土地供應(yīng)信息、住宅開(kāi)發(fā)信息、市場(chǎng)交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺(tái)，并定期向社會(huì)公告、公示，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

2、建立完善的價(jià)格評(píng)估制度

房地產(chǎn)征稅的基礎(chǔ)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。如果采用單個(gè)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費(fèi)時(shí)間，我們可以借鑒美國(guó)的整體評(píng)估（massappraisal）方法，這是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計(jì)算機(jī)數(shù)字化，而且要求有訓(xùn)練有素的專業(yè)人員，我國(guó)這方面的條件還不具備，這也是房地產(chǎn)稅制改革滯后的原因之一。

3、控制稅收征管成本

房地產(chǎn)的征稅包括評(píng)估與征管，針對(duì)征管工作，美國(guó)各級(jí)政府征稅不是由稅務(wù)人員上門征收，而是由納稅人通過(guò)銀行系統(tǒng)將支票直接寄到稅務(wù)部門。目前我國(guó)已經(jīng)廣泛實(shí)行銀行存款實(shí)名制，銀行也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，可以提供高效的個(gè)人支票服務(wù)，提高稅務(wù)部門征稅效率，降低稅收征管成本。

4、征收房地產(chǎn)稅要遵循“納稅受益”原則

房地受益論是指稅收收入主要為納稅人服務(wù)，地方政府通過(guò)房地產(chǎn)稅收收入提供地方公共產(chǎn)品和服務(wù)供給，使納稅人直接體會(huì)納稅受益，降低納稅人對(duì)交納房地產(chǎn)稅的抵觸，有利于改革的順利實(shí)施。

參考資料：

1.易加元稅費(fèi)改革中競(jìng)合博弈分析及其治理稅務(wù)研究2006.3

2.丁成日改革和發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)稅：理論問(wèn)題與現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)財(cái)政與稅務(wù)20063

3.王誠(chéng)堯房地產(chǎn)稅收要進(jìn)行區(qū)別征稅的重大制度改革財(cái)政與稅務(wù)20063

4.郭松山黃紹華我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析稅務(wù)研究20055

第3篇

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來(lái)根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過(guò)各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)

一方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開(kāi)發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃?lái)賬戶；將預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)；與往來(lái)單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開(kāi)戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)，要涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決，必須召開(kāi)部門問(wèn)的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國(guó)家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒(méi)有同類可比價(jià)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識(shí)

一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺(jué)守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過(guò)良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒(méi)有受過(guò)多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來(lái)宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺(jué)行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過(guò)與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營(yíng)情況。而納稅人也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?jiàn)，實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開(kāi)展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國(guó)稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開(kāi)展科技創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻(xiàn)】

[1]趙晉林：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的主要問(wèn)題[J]．涉外稅務(wù)，2004（4）.

[2]韓雪：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務(wù)研究，2005（5）.

第4篇

一、統(tǒng)一思想，進(jìn)一步提高對(duì)推進(jìn)我區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作重要性認(rèn)識(shí)。

加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，是中央實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的一項(xiàng)重要舉措，也是貫徹落實(shí)建設(shè)部等八部委《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（建稽[]87號(hào)）的重要舉措。實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間的有機(jī)銜接，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀在稅收征管中的具體體現(xiàn)。財(cái)政、規(guī)劃（房管）、國(guó)土資源、工商、國(guó)稅和地稅等部門都要緊緊圍繞服從和服務(wù)于僑區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)大局，共同推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，以促進(jìn)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。

二、加強(qiáng)配合，明確職責(zé)，建立健全房地產(chǎn)稅收管理協(xié)稅保稅網(wǎng)絡(luò)。

財(cái)政、規(guī)劃（房管）、國(guó)土資源、工商、國(guó)稅和地稅等部門要明確工作職責(zé)和任務(wù)，積極溝通，加強(qiáng)配合，建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，大力推進(jìn)我區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理。

（一）國(guó)土資源、房管部門在辦理土地、房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，實(shí)行“先稅后證”制度，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后，再辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)；對(duì)于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關(guān)的手續(xù)。辦理土地、房屋權(quán)屬登記后，應(yīng)按完稅（或減免稅）憑證一聯(lián)與權(quán)屬登記資料一并歸檔備查。

財(cái)政部門、國(guó)稅、地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)辦理完稅或減免稅手續(xù)并開(kāi)具完稅或減免稅憑證。在開(kāi)具完稅憑證、減免稅憑證或證明時(shí)，應(yīng)注明申請(qǐng)標(biāo)的權(quán)屬證號(hào)或特征。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)土地或房屋的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)不屬于納稅范圍的，由申請(qǐng)人出具不屬于納稅范圍的相關(guān)證明材料。

（二）健全信息共享制度。房地產(chǎn)稅收一體化管理的核心是信息的一體化應(yīng)用，關(guān)鍵是建立部門信息定期傳遞機(jī)制，通過(guò)房地產(chǎn)諸方面、諸環(huán)節(jié)信息的順暢收集、傳遞和共享，為稅源監(jiān)控、申報(bào)審核以及稅務(wù)稽查服務(wù)。因此，各部門要建立完善的房地產(chǎn)信息資源提供的正常通道和信息共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)地籍資料、基準(zhǔn)地價(jià)資料、房屋產(chǎn)權(quán)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易登記信息、房地產(chǎn)稅收征收情況等的信息共享。具體而言：

國(guó)土資源部門應(yīng)向財(cái)政、國(guó)稅、地稅部門提供：土地出讓信息，包括項(xiàng)目名稱、供地批復(fù)文號(hào)、項(xiàng)目用地批準(zhǔn)日期、受讓人名稱、供地面積、土地用途、供地方式、出讓金價(jià)款等；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，包括轉(zhuǎn)讓方和受讓方名稱、轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓價(jià)款、原土地使用權(quán)取得方式、土地用途、使用年限、取得費(fèi)用等；基準(zhǔn)地價(jià)、出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等；地籍登記信息。

規(guī)劃（房管）部門應(yīng)向財(cái)政、國(guó)稅、地稅部門提供：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本信息，包括項(xiàng)目名稱、坐落、開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、聯(lián)系方式、項(xiàng)目總建筑面積、容積率、建筑用途、施工單位、開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間等；房屋交易信息，包括商品房預(yù)售許可證信息，含項(xiàng)目名稱、坐落、建筑用途、批準(zhǔn)預(yù)售面積、批準(zhǔn)預(yù)售時(shí)間等；交易標(biāo)的房屋情況，包括坐落、建筑面積、權(quán)利來(lái)源、合同價(jià)格等。

財(cái)政部門應(yīng)向地稅部門提供：納稅人交納契稅的信息，包括轉(zhuǎn)讓方、中介方和承受方的名稱、識(shí)別號(hào)碼（組織機(jī)構(gòu)代碼或身份證號(hào)），房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓時(shí)間、面積、坐落地等信息；存量房交易過(guò)程中納稅人的房屋價(jià)格評(píng)定表。

國(guó)、地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)從以上有關(guān)部門取得的信息資料，只能用于征稅目的，并有責(zé)任按有關(guān)部門的要求予以保密。同時(shí)，根據(jù)有關(guān)部門的管理工作需要，提供房地產(chǎn)稅收征收情況等信息。

三、整合資源，創(chuàng)新方式，扎實(shí)推進(jìn)我區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作。

財(cái)政、規(guī)劃（房管）、國(guó)土資源、工商、國(guó)稅和地稅等部門要在開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，積極主動(dòng)地加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的匯報(bào)溝通，合力構(gòu)建部門配合、司法保障、社會(huì)參與的綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，不斷創(chuàng)新管理方式，全面加強(qiáng)和落實(shí)我區(qū)房地產(chǎn)稅收“一體化”管理。

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。定期召開(kāi)財(cái)政、國(guó)土資源、規(guī)劃（房管）、工商、國(guó)稅、地稅等部門專題會(huì)議，研究制定加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管的具體措施和解決實(shí)施過(guò)程中遇到的問(wèn)題，建立部門間的協(xié)作配合長(zhǎng)效機(jī)制，形成“政府監(jiān)督、部門配合、財(cái)稅征收”的稅收協(xié)作管理模式。同時(shí)，各部門要明確分管領(lǐng)導(dǎo)和牽頭單位，加強(qiáng)內(nèi)部各職能部門協(xié)作與配合。

（二）整合社會(huì)資源。財(cái)稅部門應(yīng)建立涉稅信息內(nèi)部傳遞制度，應(yīng)將定期從國(guó)土、規(guī)劃（房管）、工商等部門取得的信息資源進(jìn)行整合，傳遞至稅源管理部門和征管部門，全面運(yùn)用于日常管征、稅收分析和納稅評(píng)估工作。同時(shí)，地稅部門應(yīng)加強(qiáng)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票管理，實(shí)現(xiàn)“以票控稅”；全面落實(shí)存量房地產(chǎn)交易相關(guān)稅收政策，加快“一窗式”征收模式進(jìn)程。

（三）創(chuàng)新管理方式。開(kāi)發(fā)全區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收管理軟件，充分運(yùn)用部門信息資源和相關(guān)信息，建設(shè)“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)應(yīng)用功能模塊細(xì)化商品房銷售、二手房交易、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋出租、房地產(chǎn)保有等各個(gè)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化、房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格、土地增值稅清算以及納稅評(píng)估等管理功能。

四、明確房地產(chǎn)一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)交易契稅、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅價(jià)格。

（一）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)交易。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)交易，以實(shí)際成交價(jià)（購(gòu)房合同和售房發(fā)票為準(zhǔn)）計(jì)征，成交價(jià)明顯偏低的，以房地產(chǎn)指導(dǎo)價(jià)計(jì)征。

第5篇

引言

房地產(chǎn)行業(yè)是各級(jí)政府稅收收入增長(zhǎng)的重要來(lái)源，國(guó)內(nèi)外都對(duì)房地產(chǎn)稅收征管非常關(guān)注。在我國(guó)房地產(chǎn)稅收征管中，存在由于在房地產(chǎn)稅務(wù)征收過(guò)程當(dāng)中，征收鏈條過(guò)長(zhǎng)，稅種繁多，涉及部門復(fù)雜，信息不共享等問(wèn)題。為了提高房地產(chǎn)稅收管理的精細(xì)化、科學(xué)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，國(guó)家稅務(wù)總局專門下發(fā)通知，要求通過(guò)整合現(xiàn)有資源，實(shí)現(xiàn)涉稅數(shù)據(jù)跨系統(tǒng)、跨部門共享，使各征管環(huán)節(jié)無(wú)縫連接，對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化管理。文章試圖通過(guò)采用數(shù)據(jù)集成技術(shù)，構(gòu)建房地產(chǎn)稅收共享平臺(tái)解決異構(gòu)系統(tǒng)之間的共享問(wèn)題。

1數(shù)據(jù)集成技術(shù)簡(jiǎn)介

數(shù)據(jù)集成是指將不同格式、特性、來(lái)源的數(shù)據(jù)有機(jī)的結(jié)合在一起，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)異構(gòu)數(shù)據(jù)間的資源共享的目的，它是實(shí)現(xiàn)資源共享的核心技術(shù)。數(shù)據(jù)集成具有完全兼容、開(kāi)放性等特點(diǎn)，能夠接入各種異構(gòu)接口，滿足國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，能對(duì)接各種常見(jiàn)數(shù)據(jù)載體，支持XML標(biāo)準(zhǔn)并提供異構(gòu)數(shù)據(jù)訪問(wèn)能力。通過(guò)該技術(shù)，能夠?qū)崿F(xiàn)累加軟件模塊的方式來(lái)完成數(shù)據(jù)集成和數(shù)據(jù)交換。目前常用的數(shù)據(jù)集成技術(shù)主要由中間件技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，文章使用WebLogic中間件。

2房地產(chǎn)稅收共享平臺(tái)總體架構(gòu)

房地產(chǎn)稅收共享平臺(tái)把安全和可管理監(jiān)控作為數(shù)據(jù)交換平臺(tái)的應(yīng)具備的基本功能。安全和管理監(jiān)控貫穿整個(gè)平臺(tái)的各個(gè)層次。管理監(jiān)控主要負(fù)責(zé)對(duì)交換節(jié)點(diǎn)、交換鏈路的狀態(tài)的監(jiān)控，同時(shí)可以對(duì)部署在交換網(wǎng)絡(luò)上的各種數(shù)據(jù)交換實(shí)例的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控。整個(gè)系統(tǒng)從實(shí)現(xiàn)的角度分為三層，分別為支撐層、基礎(chǔ)層和應(yīng)用層：支撐層包括消息中間件、路由引擎和數(shù)據(jù)集成中間件。消息中間件主要完成部門與部門之間、上級(jí)與下級(jí)之間跨網(wǎng)段的消息的可靠傳輸；路由引擎主要完成消息在內(nèi)網(wǎng)的流轉(zhuǎn)策略，同時(shí)也通過(guò)它保證消息的可靠送達(dá)；數(shù)據(jù)集成中間件主要完成基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)集成功能，包括對(duì)大數(shù)據(jù)量的比對(duì)、數(shù)據(jù)的組裝、轉(zhuǎn)換等基礎(chǔ)服務(wù)?；A(chǔ)層包括數(shù)據(jù)交換服務(wù)、數(shù)據(jù)共享服務(wù)、交換建模引擎以及外界的接口調(diào)用。數(shù)據(jù)交換服務(wù)主要完成數(shù)據(jù)在抽取、轉(zhuǎn)換、裝載等服務(wù)；數(shù)據(jù)共享服務(wù)主要完成對(duì)共享數(shù)據(jù)的管理，包括數(shù)據(jù)的管理、查詢、搜索等基本的服務(wù)；交換引擎主要完成對(duì)數(shù)據(jù)交換模型的解析和執(zhí)行服務(wù)；接口包括支持各種語(yǔ)言調(diào)用的接口，包括JAVA、C++、.NET、COM+接口等。應(yīng)用層的主要目標(biāo)是完成用戶與數(shù)據(jù)交換平臺(tái)的交互，方便用戶快速、靈活定義需要執(zhí)行的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換邏輯。它包括以平臺(tái)為基礎(chǔ)的各種數(shù)據(jù)交換組件，它們包括抽取組件、轉(zhuǎn)換、裝載、編排、清洗、傳輸、比對(duì)、調(diào)度組件，同時(shí)也支持用戶根據(jù)業(yè)務(wù)需要進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)的自定義組件。

3結(jié)束語(yǔ)

文章在分析當(dāng)前房地產(chǎn)稅收問(wèn)題的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了基于數(shù)據(jù)集成的房地產(chǎn)稅收共享平臺(tái)，并進(jìn)行了詳細(xì)的系統(tǒng)總體架構(gòu)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)稅收資源共享的功能。下一階段，我們將進(jìn)行房地產(chǎn)稅收共享平臺(tái)的開(kāi)發(fā)與實(shí)現(xiàn)，并運(yùn)用到實(shí)際中去。

作者：李滿玲 單位：湖南汽車工程職業(yè)學(xué)院信息工程系

第6篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 稅收征管 問(wèn)題 對(duì)策

稅收征管是指國(guó)家稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)的稅收法，對(duì)納稅人應(yīng)繳的納稅金額進(jìn)行組織入庫(kù)的行政活動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)利潤(rùn)相對(duì)較大的行業(yè)，該項(xiàng)稅收已成為各地政府的主要財(cái)政收入來(lái)源之一。近些年來(lái)，由于政府或者行業(yè)的具體問(wèn)題使得一些偷稅漏稅的不法分子得逞，擾亂了社會(huì)秩序和市場(chǎng)環(huán)境，所以政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收征管的重視，并且積極采用科學(xué)的方法和手段對(duì)此進(jìn)行管理，使房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管步入規(guī)范的行列。

一、房地產(chǎn)稅收征管存在的問(wèn)題

1、偷漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重

（1）納稅人納稅意識(shí)不強(qiáng)。由于稅法宣傳力度不夠，其內(nèi)容大都不被人們知曉。一些企業(yè)家，尤其是民營(yíng)企業(yè)家只有在創(chuàng)建企業(yè)以后，才接觸納稅，這導(dǎo)致有些企業(yè)家對(duì)自己的納稅責(zé)任并不是十分清楚，或者知道自己要納稅，但是納稅金額、納稅程序并不是十分了解。企業(yè)都是以利潤(rùn)最大化為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最重要的目標(biāo)，納稅會(huì)降低利潤(rùn)，所以有些企業(yè)家就有了投機(jī)取巧、偷稅漏稅的不良思想。這都表現(xiàn)了納稅人的納稅意識(shí)薄弱、法制觀念不強(qiáng)。

（2）企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度混亂。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)。從開(kāi)發(fā)到銷售一般需要1―2年的時(shí)間。客觀上時(shí)間跨度大、業(yè)務(wù)復(fù)雜、會(huì)計(jì)科目多，主觀上會(huì)計(jì)制度不規(guī)范，不及時(shí)記錄收支情況、不按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票、隱瞞收入等情況，這一系列的行為都在加大稅收核算的難度以及稅務(wù)部門的監(jiān)管困難。

2、稅務(wù)人員征管漏洞較多

（1）稅務(wù)人員管理不到位。由于現(xiàn)在過(guò)于強(qiáng)調(diào)納稅人自行申報(bào)納稅，稅務(wù)人員的工作量有所減輕，認(rèn)為自己的工作職責(zé)就是負(fù)責(zé)案頭申報(bào)資料的整理歸檔，很少深入企業(yè)內(nèi)部，了解企業(yè)財(cái)務(wù)信息，核實(shí)企業(yè)納稅金額的準(zhǔn)確性。這客觀上給企業(yè)留下了鉆空子、投機(jī)取巧的機(jī)會(huì)和可能性。

（2）稅務(wù)人員素質(zhì)有限。正是由于房地產(chǎn)這個(gè)特殊行業(yè)，會(huì)計(jì)核算相對(duì)復(fù)雜，就增加了稅務(wù)人員的難度。由于知識(shí)有限或者其他原因造成稅務(wù)人員不能準(zhǔn)確判斷出企業(yè)會(huì)計(jì)核算是否存在漏洞，從而給進(jìn)一步的稅收征管工作帶來(lái)影響。

3、稅收征管制度的不完善

（1）稅制結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)行業(yè)從土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓到土地開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等環(huán)節(jié)涉及的稅種達(dá)12種，其中流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重，持有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，這就給流通環(huán)節(jié)的納稅人造成了很重的負(fù)擔(dān)，并且不認(rèn)可該稅率，給其偷稅漏稅造成了貌似合情合理的借口。在整個(gè)過(guò)程中不同的稅種交由不同的部門征收，政府在稅額的計(jì)算方法、計(jì)稅依據(jù)、口徑不一致，造成了重復(fù)計(jì)稅，給原本稅額就很高的房地產(chǎn)投資者又增加了負(fù)擔(dān)。同時(shí)由于其征管部門不同，納稅人自行納稅時(shí)比較麻煩。

（2）稅收征管力度不夠。稅務(wù)部門征管手段落后，在工作過(guò)程中只注重當(dāng)期征收、當(dāng)年稅收任務(wù)的完成，不注重回頭檢查，這造成了本來(lái)可以彌補(bǔ)的漏洞成為了漏網(wǎng)之魚。主要表現(xiàn)在：稅務(wù)人員偏重于營(yíng)業(yè)稅的征管，忽視了企業(yè)所得稅的監(jiān)管；對(duì)營(yíng)業(yè)稅管理不當(dāng)。

（3）對(duì)偷稅漏稅行為懲罰力度不夠。企業(yè)納稅是履行自己正常的法律義務(wù)和責(zé)任，對(duì)于那些不履行法律責(zé)任的企業(yè)就要嚴(yán)懲。如果企業(yè)每次逃避履行責(zé)任后，社會(huì)和法律對(duì)他并沒(méi)有制裁，或者懲罰力度小，這就給這些不法分子一個(gè)提醒：違法的成本低于收益，那么把利潤(rùn)看作企業(yè)最終目標(biāo)的企業(yè)就會(huì)繼續(xù)不履行納稅的義務(wù)。

（4）部門之間溝通較少，缺乏合作意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)征稅責(zé)任是稅務(wù)部門的，可是在征管過(guò)程中會(huì)因?yàn)樾畔⑷笔Ф荒苷莆辗康禺a(chǎn)企業(yè)的真實(shí)銷售情況以及運(yùn)作情況，這就給管理帶來(lái)了難度。比如有些房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作信息房管、土地局等部門有所掌握，由于這些部門與稅務(wù)部門不屬于同一范圍，而且沒(méi)有相關(guān)法律約束彼此之間有義務(wù)進(jìn)行信息交換或者信息傳遞，這就導(dǎo)致稅務(wù)部門在工作時(shí)沒(méi)有充分的信息了解企業(yè)的真實(shí)情況，不能很好地監(jiān)督企業(yè)的納稅行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的建議

1、加強(qiáng)納稅人與稅務(wù)人的管理

（1）加強(qiáng)納稅人的納稅意識(shí)，規(guī)范企業(yè)納稅行為。政府要加大力度宣傳企業(yè)納稅的責(zé)任與義務(wù)，從思想上入手讓企業(yè)明白其應(yīng)履行的法律責(zé)任。只有企業(yè)明白了自己的責(zé)任，他才有意識(shí)去履行。另外，要引導(dǎo)企業(yè)完善會(huì)計(jì)制度，為更好地完整地履行納稅義務(wù)提供數(shù)據(jù)支持。首先，企業(yè)可以加強(qiáng)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作的管理，建立健全的財(cái)務(wù)部門，完善內(nèi)部監(jiān)督控制制度，適度做到信息的透明化，信息化。其次，推行稅收制。由于房地產(chǎn)的稅種比較多，程序復(fù)雜、手續(xù)繁多、時(shí)間較長(zhǎng)，企業(yè)可以委托稅收機(jī)構(gòu)，讓其代表自己向稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。這要求企業(yè)必須完全向機(jī)構(gòu)出示自己的財(cái)務(wù)信息，同時(shí)稅收機(jī)構(gòu)也要保持客觀、公正、中立的立場(chǎng)。

（2）加強(qiáng)稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，強(qiáng)化稅收管理。首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)剛工作的職員進(jìn)行入職培訓(xùn)，對(duì)在職人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包括：納稅人的資質(zhì)、納稅金額計(jì)算、如何能找到企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)信息、對(duì)偷漏稅的懲罰等。只有有了相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)才能夠有專業(yè)的工作效率。其次，加強(qiáng)稅務(wù)人員的職業(yè)道德。要培養(yǎng)稅務(wù)人員法律面前人人平等的工作操守，不因房地產(chǎn)企業(yè)背后的政治勢(shì)力和經(jīng)濟(jì)勢(shì)力而有所區(qū)別，以全心全意為人民服務(wù)為宗旨，謹(jǐn)慎使用手中的權(quán)力，決不。再次，對(duì)納稅人的管理上有新策略。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)極容易發(fā)生偷漏稅行為的行業(yè)，所以在征收稅收的時(shí)候要加強(qiáng)人力、物力、財(cái)力著重對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。尤其對(duì)以前有違法行為的企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)管理，這樣有的放矢才能夠使有限的資源最大化，并且達(dá)到稅收征管的目的。

2、完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅制及管理

（1）建立完善的稅收制度。房地產(chǎn)行業(yè)的在稅收過(guò)程中出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題關(guān)鍵是因?yàn)闆](méi)有一套完善的稅收體系，更沒(méi)有形成市場(chǎng)約束機(jī)制。稅制改革時(shí)要在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化稅制，擴(kuò)大稅基，降低稅率的總體思路，改革房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于混亂、粗放的制度體系。同時(shí)，適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的稅率結(jié)構(gòu)，使得流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅率更加合理。只有當(dāng)市場(chǎng)中形成了一套有效的、有約束和促進(jìn)功能的機(jī)制時(shí)，市場(chǎng)才能發(fā)揮其作用，促使行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（2）簡(jiǎn)化辦稅工作程序，提高征收效率。稅務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況，找出問(wèn)題，并分析其原因，針對(duì)具體原因提出解決問(wèn)題的方法。一是要建立快捷的網(wǎng)上申報(bào)繳稅制度。利用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)與計(jì)算機(jī)技術(shù)，開(kāi)發(fā)一個(gè)適用于納稅人使用的繳稅系統(tǒng)。設(shè)計(jì)系統(tǒng)時(shí)要考慮到方便企業(yè)查詢自己的應(yīng)交金額，并對(duì)其信息進(jìn)行保密設(shè)置，節(jié)省納稅人的時(shí)間成本和精力，真正為納稅人做實(shí)事。二是全面推行“一站式”管理。對(duì)轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等，根據(jù)業(yè)務(wù)的相關(guān)程度、簡(jiǎn)易程度盡量合并窗口，這樣較少納稅人的排隊(duì)時(shí)間。以上這兩種管理方法都會(huì)加大稅收征管的效率。

（3）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，加大對(duì)偷稅漏稅行為的懲處力度。只有稅務(wù)部門做到了嚴(yán)懲不法行為的決心和制度，才能及時(shí)制止違法行為的發(fā)生率。一是加強(qiáng)對(duì)稽查人員的業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn)以及職業(yè)道德的教育。二是加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度。對(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)能正常繳稅的企業(yè)進(jìn)行警告，依法催繳入庫(kù)；對(duì)在警告期限內(nèi)仍沒(méi)成功繳稅的企業(yè)要按照法律程序移交司法部門，追究法人代表和財(cái)務(wù)人員的法律責(zé)任，不僅讓其盡管補(bǔ)足稅金，更要對(duì)其不負(fù)責(zé)任的行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁。

（4）加強(qiáng)票據(jù)管理。健全票據(jù)的領(lǐng)、用、存制度。稅務(wù)機(jī)關(guān)因針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性以及某些活動(dòng)的特殊性規(guī)定其使用專業(yè)票據(jù)，實(shí)行統(tǒng)一印制和發(fā)放，對(duì)這些票據(jù)的使用進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，并視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理。

3、加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)配合

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多部門的共同支持，因此要建立健全的部門之間相互協(xié)調(diào)、相互合作的制度，共同監(jiān)督管理房地產(chǎn)行業(yè)的稅收動(dòng)態(tài)。要想對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)從土地轉(zhuǎn)讓、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、二手房轉(zhuǎn)賣等信息全部掌握涉及到多個(gè)部門，如：土地管理局、工商局、房產(chǎn)管理等，由于這些部門不歸統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)管，這就造成了信息的隔絕，使得每個(gè)部門之掌握了部分信息，只看到了房地產(chǎn)企業(yè)的局部面目，不能對(duì)其整體情況有深入的了解。所以要加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)合作機(jī)制，建立一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)或者系統(tǒng)，系統(tǒng)里記錄了房地產(chǎn)企業(yè)在在獲得土地一直到銷售出房屋為止的所有信心，使每個(gè)部門都能夠在需要的時(shí)候提取相關(guān)的信息，而且稅務(wù)部門在征收稅的時(shí)候有所依據(jù)，在追查偷漏稅企業(yè)的時(shí)候也能找到相關(guān)資料。總之，政府部門也要開(kāi)始利用先進(jìn)的現(xiàn)代技術(shù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，從獲得土地使用權(quán)到開(kāi)發(fā)建設(shè)再到銷售，期間時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，涉及的業(yè)務(wù)比較多，一直是稅收征管的一道難題。本文從企業(yè)本身、稅務(wù)部門、稅制三個(gè)方面談了現(xiàn)存房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管方面存在的問(wèn)題，并就這些問(wèn)題，提出了相應(yīng)的解決方案，包括：加強(qiáng)納稅人和稅務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和道德情操，完善稅制改革，架起那個(gè)部門之間的合作等。其中，利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)建立信息系統(tǒng)方便部門之間進(jìn)行信息的傳遞和提取，以及利用計(jì)算機(jī)建立網(wǎng)上申報(bào)繳稅的系統(tǒng)都是非常實(shí)用且可行的。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問(wèn)題是一個(gè)復(fù)雜難于管理的任務(wù)，稅務(wù)部門應(yīng)該持之以恒，堅(jiān)持到底，為建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效機(jī)制做出努力。

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[3] 稅收綜合征管制度匯編[M].包頭市國(guó)家稅務(wù)局，2006.

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅收體系房地產(chǎn)保有

一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)

各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開(kāi)發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國(guó)的房地產(chǎn)稅制無(wú)論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計(jì)上都存有一定的差異。但總體來(lái)看，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主

目前，許多國(guó)家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國(guó)外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：

第一類是房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)設(shè)置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財(cái)產(chǎn)稅，包括一般財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。

一般財(cái)產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和其他各種財(cái)產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征。美國(guó)、英國(guó)、荷蘭、瑞典等國(guó)都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財(cái)產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。

個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅是相對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財(cái)產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財(cái)產(chǎn)分別課征。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)課征的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨(dú)對(duì)房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國(guó)的房屋稅、英國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)稅等都是僅對(duì)房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，韓國(guó)的綜合土地稅屬地價(jià)稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對(duì)土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅等。

第二類是房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得。現(xiàn)今各國(guó)設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無(wú)償取得行為時(shí)，各國(guó)一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅，只不過(guò)各國(guó)選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈(zèng)與稅也分為贈(zèng)與人稅制和受贈(zèng)人稅制。

第三類是房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對(duì)經(jīng)營(yíng)、交易房地產(chǎn)的個(gè)人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來(lái)看，主要有公司所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個(gè)人的綜合收益，征收公司所得稅或個(gè)人所得稅。意大利對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。

各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收實(shí)踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國(guó)相對(duì)更重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對(duì)象明確，稅率設(shè)計(jì)合理，因而來(lái)自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國(guó)，來(lái)自房地產(chǎn)保有的不動(dòng)產(chǎn)稅、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點(diǎn)，既可以鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，又能夠刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給。與此同時(shí)，通過(guò)對(duì)保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激交易活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源

各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個(gè)環(huán)節(jié)。從各國(guó)的稅收實(shí)踐看，凡是實(shí)行中央與地方分享稅制的國(guó)家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國(guó)的一般財(cái)產(chǎn)稅（主要是對(duì)房地產(chǎn)征收），從一開(kāi)始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價(jià)稅、登錄許可稅歸中央政府；不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國(guó)地方政府財(cái)政收入主體稅源的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，各國(guó)政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國(guó)的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過(guò)在對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時(shí)也常采用累進(jìn)稅率，僅有少數(shù)國(guó)家采用定額稅率。對(duì)于稅率水平的確定，各國(guó)通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)（中央統(tǒng)一制定的稅率標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計(jì)的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說(shuō)來(lái)，國(guó)家級(jí)和州級(jí)政府征收的財(cái)產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價(jià)值的一定百分比來(lái)征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國(guó)一般財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國(guó)中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時(shí)，許多國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計(jì)了不同的稅率，一般是對(duì)土地的課稅重于對(duì)房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會(huì)財(cái)富公平分配的基本原則，達(dá)到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達(dá)到保護(hù)土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機(jī)的目的。

（四）房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)明確

各國(guó)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國(guó)家選擇了以房地產(chǎn)的價(jià)值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國(guó)、日本等都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基。英國(guó)對(duì)包括樓房、公寓、活動(dòng)房和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。以資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心確定計(jì)稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會(huì)使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而穩(wěn)步增加。

（五）房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一

綜觀國(guó)外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展?fàn)顩r，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制都同時(shí)適用于內(nèi)外資企業(yè)。

（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

各國(guó)都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時(shí)，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強(qiáng)。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和一部分發(fā)展中國(guó)家還建立了財(cái)產(chǎn)登記制度。同時(shí)，由于各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)課稅一般都以其評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。評(píng)估業(yè)在國(guó)外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，如美國(guó)1935年成立了房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問(wèn)題。一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進(jìn)一步明朗化。筆者認(rèn)為，此次擬開(kāi)征的物業(yè)稅，可以理解是進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評(píng)價(jià)，這是因?yàn)槲飿I(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導(dǎo)思想是對(duì)房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅。而我國(guó)目前很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。其二，從我國(guó)目前的購(gòu)房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對(duì)于買房自住的居民來(lái)說(shuō)，即使居住的房屋升值，通常也不會(huì)賣掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個(gè)人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過(guò)低房?jī)r(jià)補(bǔ)償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對(duì)這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個(gè)公平問(wèn)題。其三，一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國(guó)目前實(shí)行的是土地國(guó)有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿后國(guó)家可以無(wú)償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說(shuō)法，是含有水分的。

當(dāng)前，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，稅制改革的目的首先要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，考慮我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際，筆者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)還不成熟，在缺少相應(yīng)的配套措施，缺乏相關(guān)制度來(lái)限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺(tái)物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題，應(yīng)在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行一系列的改革，而后待時(shí)機(jī)成熟再適時(shí)推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應(yīng)著重做好以下工作：

（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類作為課征的重點(diǎn)

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實(shí)施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應(yīng)逐步對(duì)稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個(gè)合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應(yīng)包括：

1.房地產(chǎn)保有稅類。我國(guó)房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多、負(fù)擔(dān)重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售過(guò)程中就涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費(fèi)就更多，各地也不相同，多達(dá)80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設(shè)置不但造成土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重，而且在進(jìn)入流通時(shí)由于土地承受過(guò)高的稅負(fù)，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。

為此，應(yīng)借鑒國(guó)際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點(diǎn)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。

房地產(chǎn)保有稅類可以設(shè)置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價(jià)稅。即以土地的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，向土地的實(shí)際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對(duì)象，對(duì)空地的實(shí)際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對(duì)自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。

2.房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要應(yīng)包括契稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)贈(zèng)與稅對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有人的財(cái)產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會(huì)財(cái)富。

3.房地產(chǎn)收益稅類。房地產(chǎn)收益稅類的稅種主要應(yīng)包括：（1）法人所得稅。即對(duì)法人取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（2）個(gè)人所得稅。即對(duì)個(gè)人在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中取得的收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買賣時(shí)征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時(shí)征收。

（二）擴(kuò)大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的主體地位

借鑒國(guó)際慣例，我國(guó)房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴(kuò)大到所有的由國(guó)家和集體擁有與控制的房地不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當(dāng)然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應(yīng)地應(yīng)降低農(nóng)業(yè)稅的稅負(fù)。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點(diǎn)，應(yīng)著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計(jì)稅依據(jù)既不科學(xué)也不合理，計(jì)稅依據(jù)既有按價(jià)值、也有按租金、面積征收。如，按照我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計(jì)稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長(zhǎng)和物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)，房地產(chǎn)的價(jià)格從長(zhǎng)期來(lái)看，一般會(huì)不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，既不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，也不符合國(guó)際慣例。對(duì)出租房屋按租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，同一個(gè)稅種，有兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營(yíng)業(yè)稅，再按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅，是重復(fù)征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計(jì)稅依據(jù)比較陳舊，因?yàn)槊娣e不會(huì)隨著地產(chǎn)的價(jià)格上漲而擴(kuò)大。如此確定的計(jì)稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。因此，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。因?yàn)檫@種計(jì)稅方法比原值作為計(jì)稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國(guó)家的一般做法。

（四）靈活設(shè)置稅率

在稅率設(shè)計(jì)上，應(yīng)借鑒國(guó)際上一些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自。在適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率。可由中央政府規(guī)定一個(gè)稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級(jí)確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級(jí)差收入，又能夠根據(jù)用途對(duì)使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)節(jié)。

另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點(diǎn)從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。

（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對(duì)土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個(gè)人使用的土地繳納的是土地使用費(fèi)（或稱場(chǎng)地使用費(fèi)）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費(fèi)、計(jì)征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平競(jìng)爭(zhēng)原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴(yán)肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀(jì)50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開(kāi)征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時(shí)間雖然較晚，但近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對(duì)外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價(jià)稅，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。

（六）建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

目前，由于我國(guó)尚缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來(lái)源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊(cè)登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。而且，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度剛剛形成，評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)及評(píng)估政策法規(guī)等，還難以適應(yīng)稅收征管的需要。為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實(shí)施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展一次土地清查，建立土地臺(tái)賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評(píng)估制度。合理的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負(fù)的一個(gè)重要內(nèi)容。隨著我國(guó)財(cái)稅體制的不斷改革和完善，對(duì)房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值來(lái)征稅。國(guó)務(wù)院于1991年頒布了《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)估價(jià)的作用。我國(guó)在房地產(chǎn)的評(píng)估方面還處于起步階段。從世界范圍來(lái)看，凡是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，在對(duì)房地產(chǎn)課稅時(shí)均以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，很多國(guó)家在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)有相當(dāng)?shù)娜藛T和機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作。為完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制，提高我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應(yīng)該借鑒國(guó)際先進(jìn)做法，建立我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評(píng)稅或估價(jià)專業(yè)人員。

參考文獻(xiàn)

（1）李進(jìn)都《房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)務(wù)》，中國(guó)稅務(wù)出版社2000年版。

（2）鄧宏乾《國(guó)外房地產(chǎn)稅制介紹與借鑒》，中國(guó)家庭網(wǎng)2001年7月9日。

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制     房地產(chǎn)稅收體系    房地產(chǎn)保有

一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)

各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開(kāi)發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國(guó)的房地產(chǎn)稅制無(wú)論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計(jì)上都存有一定的差異。但總體來(lái)看，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主

目前，許多國(guó)家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國(guó)外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：

第一類是房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)設(shè)置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財(cái)產(chǎn)稅，包括一般財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。

一般財(cái)產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和其他各種財(cái)產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征。美國(guó)、英國(guó)、荷蘭、瑞典等國(guó)都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財(cái)產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。

個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅是相對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財(cái)產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財(cái)產(chǎn)分別課征。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)課征的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨(dú)對(duì)房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國(guó)的房屋稅、英國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)稅等都是僅對(duì)房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，韓國(guó)的綜合土地稅屬地價(jià)稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對(duì)土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅等。

第二類是房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得?，F(xiàn)今各國(guó)設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無(wú)償取得行為時(shí)，各國(guó)一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅，只不過(guò)各國(guó)選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈(zèng)與稅也分為贈(zèng)與人稅制和受贈(zèng)人稅制。

第三類是房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對(duì)經(jīng)營(yíng)、交易房地產(chǎn)的個(gè)人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來(lái)看，主要有公司所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個(gè)人的綜合收益，征收公司所得稅或個(gè)人所得稅。意大利對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。

各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收實(shí)踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國(guó)相對(duì)更重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對(duì)象明確，稅率設(shè)計(jì)合理，因而來(lái)自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國(guó)，來(lái)自房地產(chǎn)保有的不動(dòng)產(chǎn)稅、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點(diǎn)，既可以鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，又能夠刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給。與此同時(shí)，通過(guò)對(duì)保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激交易活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源

各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個(gè)環(huán)節(jié)。從各國(guó)的稅收實(shí)踐看，凡是實(shí)行中央與地方分享稅制的國(guó)家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國(guó)的一般財(cái)產(chǎn)稅（主要是對(duì)房地產(chǎn)征收），從一開(kāi)始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價(jià)稅、登錄許可稅歸中央政府；不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國(guó)地方政府財(cái)政收入主體稅源的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，各國(guó)政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國(guó)的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過(guò)在對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時(shí)也常采用累進(jìn)稅率，僅有少數(shù)國(guó)家采用定額稅率。對(duì)于稅率水平的確定，各國(guó)通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)（中央統(tǒng)一制定的稅率標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計(jì)的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說(shuō)來(lái)，國(guó)家級(jí)和州級(jí)政府征收的財(cái)產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價(jià)值的一定百分比來(lái)征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國(guó)一般財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國(guó)中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時(shí)，許多國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計(jì)了不同的稅率，一般是對(duì)土地的課稅重于對(duì)房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會(huì)財(cái)富公平分配的基本原則，達(dá)到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達(dá)到保護(hù)土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機(jī)的目的。

（四）房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)明確

各國(guó)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國(guó)家選擇了以房地產(chǎn)的價(jià)值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國(guó)、日本等都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基。英國(guó)對(duì)包括樓房、公寓、活動(dòng)房和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。以資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心確定計(jì)稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會(huì)使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而穩(wěn)步增加。

（五） 房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一

綜觀國(guó)外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展?fàn)顩r，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制都同時(shí)適用于內(nèi)外資企業(yè)。

（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

各國(guó)都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時(shí)，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強(qiáng)。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和一部分發(fā)展中國(guó)家還建立了財(cái)產(chǎn)登記制度。同時(shí)，由于各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)課稅一般都以其評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。評(píng)估業(yè)在國(guó)外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，如美國(guó)1935年成立了房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問(wèn)題。一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進(jìn)一步明朗化。筆者認(rèn)為，此次擬開(kāi)征的物業(yè)稅，可以理解是進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評(píng)價(jià)，這是因?yàn)槲飿I(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導(dǎo)思想是對(duì)房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅。而我國(guó)目前很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。其二，從我國(guó)目前的購(gòu)房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對(duì)于買房自住的居民來(lái)說(shuō)，即使居住的房屋升值，通常也不會(huì)賣掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個(gè)人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過(guò)低房?jī)r(jià)補(bǔ)償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對(duì)這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個(gè)公平問(wèn)題。其三，一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國(guó)目前實(shí)行的是土地國(guó)有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿后國(guó)家可以無(wú)償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說(shuō)法，是含有水分的。

當(dāng)前，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，稅制改革的目的首先要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，考慮我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際，筆者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)還不成熟，在缺少相應(yīng)的配套措施，缺乏相關(guān)制度來(lái)限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺(tái)物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題，應(yīng)在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行一系列的改革，而后待時(shí)機(jī)成熟再適時(shí)推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應(yīng)著重做好以下工作：

（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類作為課征的重點(diǎn)

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實(shí)施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應(yīng)逐步對(duì)稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個(gè)合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應(yīng)包括：

1.房地產(chǎn)保有稅類。 我國(guó)房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多、負(fù)擔(dān)重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售過(guò)程中就涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費(fèi)就更多，各地也不相同，多達(dá)80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設(shè)置不但造成土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重，而且在進(jìn)入流通時(shí)由于土地承受過(guò)高的稅負(fù)，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。

為此，應(yīng)借鑒國(guó)際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點(diǎn)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。

房地產(chǎn)保有稅類可以設(shè)置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價(jià)稅。即以土地的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，向土地的實(shí)際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對(duì)象，對(duì)空地的實(shí)際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對(duì)自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。

2.房地產(chǎn)取得稅類。 房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要應(yīng)包括契稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)贈(zèng)與稅對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有人的財(cái)產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會(huì)財(cái)富。

3.房地產(chǎn)收益稅類。 房地產(chǎn)收益稅類的稅種主要應(yīng)包括：（1）法人所得稅。即對(duì)法人取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（2）個(gè)人所得稅。即對(duì)個(gè)人在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中取得的收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買賣時(shí)征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時(shí)征收。

（二）擴(kuò)大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的主體地位

借鑒國(guó)際慣例，我國(guó)房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴(kuò)大到所有的由國(guó)家和集體擁有與控制的房地不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當(dāng)然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應(yīng)地應(yīng)降低農(nóng)業(yè)稅的稅負(fù)。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點(diǎn)，應(yīng)著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計(jì)稅依據(jù)既不科學(xué)也不合理，計(jì)稅依據(jù)既有按價(jià)值、也有按租金、面積征收。如，按照我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計(jì)稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長(zhǎng)和物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)，房地產(chǎn)的價(jià)格從長(zhǎng)期來(lái)看，一般會(huì)不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，既不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，也不符合國(guó)際慣例。對(duì)出租房屋按租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，同一個(gè)稅種，有兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營(yíng)業(yè)稅，再按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅，是重復(fù)征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計(jì)稅依據(jù)比較陳舊，因?yàn)槊娣e不會(huì)隨著地產(chǎn)的價(jià)格上漲而擴(kuò)大。如此確定的計(jì)稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。 因此，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。因?yàn)檫@種計(jì)稅方法比原值作為計(jì)稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國(guó)家的一般做法。

（四）靈活設(shè)置稅率

在稅率設(shè)計(jì)上，應(yīng)借鑒國(guó)際上一些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自主權(quán)。在適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率。可由中央政府規(guī)定一個(gè)稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級(jí)確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級(jí)差收入，又能夠根據(jù)用途對(duì)使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)節(jié)。

另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點(diǎn)從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。

（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對(duì)土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個(gè)人使用的土地繳納的是土地使用費(fèi)（或稱場(chǎng)地使用費(fèi)）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費(fèi)、計(jì)征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平競(jìng)爭(zhēng)原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴(yán)肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀(jì)50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開(kāi)征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時(shí)間雖然較晚，但近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對(duì)外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價(jià)稅，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。

（六）建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

目前，由于我國(guó)尚缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來(lái)源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊(cè)登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。而且，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度剛剛形成，評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)及評(píng)估政策法規(guī)等，還難以適應(yīng)稅收征管的需要。 為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實(shí)施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展一次土地清查，建立土地臺(tái)賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評(píng)估制度。合理的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負(fù)的一個(gè)重要內(nèi)容。隨著我國(guó)財(cái)稅體制的不斷改革和完善，對(duì)房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值來(lái)征稅。國(guó)務(wù)院于1991年頒布了《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)估價(jià)的作用。我國(guó)在房地產(chǎn)的評(píng)估方面還處于起步階段。從世界范圍來(lái)看，凡是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，在對(duì)房地產(chǎn)課稅時(shí)均以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，很多國(guó)家在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)有相當(dāng)?shù)娜藛T和機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作。為完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制，提高我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應(yīng)該借鑒國(guó)際先進(jìn)做法，建立我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評(píng)稅或估價(jià)專業(yè)人員。

參考文獻(xiàn)

（1）李進(jìn)都《房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)務(wù)》，中國(guó)稅務(wù)出版社 2000年版。

（2）鄧宏乾《國(guó)外房地產(chǎn)稅制介紹與借鑒》，中國(guó)家庭網(wǎng)2001年7月9日。

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 去庫(kù)存 稅收征收 穩(wěn)定房?jī)r(jià) 投機(jī)

一、房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀

針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀，我們選取了全國(guó)70個(gè)城市從2010年1月至2016年7月共計(jì)五年又七個(gè)月的庫(kù)存數(shù)據(jù)，并對(duì)其進(jìn)行了一線、二線、三線、四線的分類，一線城市共計(jì)4個(gè)，二線城市共計(jì)32個(gè)，三線城市共計(jì)27個(gè)，四線城市共計(jì)7個(gè)。

1.各省庫(kù)存普遍回落。從時(shí)間上縱觀來(lái)看，各省庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)下降趨勢(shì)，去庫(kù)存化周期縮短。從70個(gè)城市整體的庫(kù)存絕對(duì)數(shù)來(lái)看，各省的庫(kù)存規(guī)模大多處于下降趨勢(shì)。但也有例外，庫(kù)存不降反升的省份主要是河南、山西等數(shù)個(gè)北方省份。

2.“北高南低”分化較為明顯。從各個(gè)城市之g的比較橫向看，庫(kù)存北高南低的分化較為明顯，從選取的70個(gè)城市中的庫(kù)存同比數(shù)據(jù)來(lái)看南京的庫(kù)存同比減少62%，廈門同比減少37.7%等，庫(kù)存同比減少的44座城市中超過(guò)三分之二的城市均為南方城市。太原同比增長(zhǎng)35.3%，大連同比增長(zhǎng)25.8%，庫(kù)存同比增長(zhǎng)的26座城市，超過(guò)半數(shù)的為北方城市。這也與南北方經(jīng)濟(jì)，生活條件，環(huán)境條件等因素息息相關(guān)。

3.一二線庫(kù)存較低，三四線庫(kù)存依然偏高。整體而言，一線城市去庫(kù)存化的效果還是挺不錯(cuò)的，一線城市中的北京同比減少25%，上海同比減少44%，廣州同比減少12%，深圳同比增長(zhǎng)20%。北京、上海、廣州去庫(kù)存，深圳庫(kù)存回補(bǔ)。過(guò)去幾年以來(lái)，一線城市中北京、上海、廣州這三個(gè)城市，商品房庫(kù)存從高點(diǎn)持續(xù)回落。而深圳則恰恰與此相反。

二線城市庫(kù)存也普遍降低，除重慶（基本持平）、蘇州（略反彈）外，大部分城市地產(chǎn)庫(kù)存較15年底繼續(xù)減少。例如，二線城市中的杭州同比減少32%，天津同比減少19%等等。

三線城市中溫州同比減少6%，哈爾濱同比增長(zhǎng)5%，呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的現(xiàn)象。

四線城市中荊門同比增長(zhǎng)23%，茂名同比增長(zhǎng)45%。四線城市大部分則都處于高庫(kù)存的狀況。

庫(kù)存普降，但三四線城市庫(kù)存仍舊較高。結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依舊存在，雖然三四線城市縱向來(lái)看略有減少，但去庫(kù)存的效果和周期明顯慢于一二線城市。

二、國(guó)內(nèi)試點(diǎn)及國(guó)外房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

從國(guó)內(nèi)試點(diǎn)來(lái)看，在國(guó)務(wù)院的支持下，重慶市、上海市于2011年分別頒布了《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》、《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》和《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，并于2011年1月28日正式開(kāi)始試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省份人民政府制定。重慶房地產(chǎn)稅稅率為0.5%―1.2%，上海稅率為0.6%或0.4%。從效果來(lái)看，兩地改革試點(diǎn)是探索對(duì)個(gè)人住房在保有環(huán)節(jié)征稅的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是符合房地產(chǎn)稅制改革總體方向的。從試點(diǎn)執(zhí)行情況來(lái)看，兩地房地產(chǎn)稅改革影響不大，問(wèn)題主要有：

1.對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。重慶及上海在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)后，在住宅成交量方面出現(xiàn)下降，然而成交的平均價(jià)格并未明顯下跌；試點(diǎn)后第二年，兩地成交量出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。隨后年度，房產(chǎn)稅改革對(duì)兩地的作用越來(lái)越小。

2.對(duì)地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶和上海房產(chǎn)稅試征稅的金額占本地區(qū)政府財(cái)政收入的比例很小。

3.涉及人群有限。因?yàn)榇媪孔》繘](méi)有被包括，而且上海還有稅收減免政策，使房產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響比較小。在重慶，重點(diǎn)主要在豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的價(jià)格和面積做出了很嚴(yán)格的限制。

從國(guó)外的房地產(chǎn)稅征收狀況來(lái)看，首先，以美國(guó)為例，立法的內(nèi)容包括窮人房產(chǎn)稅可退；全民征收房產(chǎn)稅，買賣雙方都需要交納房地產(chǎn)稅；房屋出租，稅率為租金的30%。這使得美國(guó)樓市逐步穩(wěn)定，一定程度上抑制了房產(chǎn)投機(jī)的行為。

其次，英國(guó)征收條例包括樓房居民沒(méi)有土地所有權(quán)；根據(jù)房屋面積和所處的地段分為A～H八個(gè)等級(jí)，按照等級(jí)每月納物業(yè)稅；國(guó)外居民出售在英國(guó)的房產(chǎn)，增值部分納稅。征收效果并不是特別明顯，物業(yè)稅逐年微調(diào)上漲，政府提供的服務(wù)和交納的稅款不成正比；房?jī)r(jià)的上升不降的實(shí)際情況也反應(yīng)出貧富差距問(wèn)題難以解決。

最后，以新加坡為例，征收條例包括政府對(duì)小戶型和低收入家庭實(shí)行優(yōu)惠的稅收政策；高端住宅戶尤其房產(chǎn)投機(jī)客戶多繳稅；補(bǔ)貼組屋購(gòu)買者。這使得新加坡沒(méi)有出現(xiàn)惡意炒房的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了國(guó)民財(cái)富的重新分配。

三、房地產(chǎn)稅的征收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的構(gòu)成及存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，與房產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)包括的全部稅種都屬于房地產(chǎn)稅的范疇。

目前在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的稅種主要有契稅、土地增值稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收只是針對(duì)單位納稅人課征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)個(gè)人自主住宅僅在上海市、重慶市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅在征收環(huán)節(jié)中存在“重交易，輕保有”的問(wèn)題。從稅收的種類來(lái)看，房地產(chǎn)稅在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中征收多個(gè)稅種，相反在保有環(huán)節(jié)的稅種較少。雖然試點(diǎn)時(shí)針對(duì)房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收了房地產(chǎn)稅，但是許多稅收優(yōu)惠的存在使得房地產(chǎn)稅實(shí)際征收得不多。此外2014年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，交易環(huán)節(jié)稅收占總稅收總額的11.86%，保有環(huán)節(jié)僅占2%-3%。在交易環(huán)節(jié)中的稅收，很容易從賣方轉(zhuǎn)到買方，從而使房產(chǎn)的價(jià)格升高，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存產(chǎn)生的原因

從供求方面來(lái)看，供給大于需求是房產(chǎn)庫(kù)存產(chǎn)生的直接原因，深層次的原因我們將根據(jù)一二線城市以及其他城市的不同情況進(jìn)行分析。

一二線城市：（1）政策因素。一二線城市的限購(gòu)政策在一定程度上抑制了房產(chǎn)的需求。（2）工資水平的上漲與房?jī)r(jià)的上漲不成正比。這就導(dǎo)致許多在一二線城市工作的人無(wú)法承擔(dān)房?jī)r(jià)的壓力。

其他城市：三四線城市的居民由于大部分已經(jīng)擁有一套住房，這就導(dǎo)致商品房的剛性需求下降，產(chǎn)生了庫(kù)存。

（三）房地產(chǎn)稅如何對(duì)庫(kù)存產(chǎn)生影響

在馮源博士關(guān)于房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的研究中，分別從房屋的供給和需求，基于VAR、VCR模型進(jìn)行了分析，分析表明，房?jī)r(jià)、房產(chǎn)稅、房屋供給、房屋需求四個(gè)變量存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，并且，從房?jī)r(jià)的方差分解表明，房屋需求和供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大，而房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小，這表明房地產(chǎn)稅并非從以降低房?jī)r(jià)的方式來(lái)對(duì)庫(kù)存產(chǎn)生影響。

（1）理論分析表明，房地產(chǎn)稅的征收只能在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，但是稅收政策并不是抑制房?jī)r(jià)的根本措施。

（2）房地產(chǎn)稅真正起到的作用應(yīng)該是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)者的需求，使投機(jī)者放棄保有房產(chǎn)，而讓住房“剛需”可以得到滿足。

（3）房地產(chǎn)稅有利于推動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。投機(jī)者的投機(jī)需求被抑制，使得這部分房源流向二級(jí)市場(chǎng)，保證部分人對(duì)住房的需求得到滿足。同時(shí)對(duì)于擁有兩套房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，非經(jīng)常居住的住房是否還有繼續(xù)保有的必要，也會(huì)引起他們的思考。

四、我國(guó)房地產(chǎn)稅立法面對(duì)的困難

房地產(chǎn)稅的立法一方面可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，另一方面也存在著不可避免的問(wèn)題亟待解決，所以短期內(nèi)是不會(huì)輕易出臺(tái)的。

房產(chǎn)稅立法存在的問(wèn)題大致有如下幾點(diǎn)：

（一）存在重復(fù)征稅、稅收征收和繳納方式難題

（1）重復(fù)征稅

房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，與房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅種容易重復(fù)納稅。例如，在開(kāi)發(fā)交易的過(guò)程中，購(gòu)房者已經(jīng)承擔(dān)了供水、供電、供氣、道路建設(shè)、環(huán)境綠化等相關(guān)的費(fèi)用，在保有環(huán)節(jié)又一次征收，造成重復(fù)征稅，加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，不利于房產(chǎn)稅的征收。

（2）稅收征收和繳納方式難題

房產(chǎn)稅的征收將面臨和個(gè)人所得稅一樣自主申報(bào)的難題，但是在現(xiàn)在國(guó)內(nèi)稅收觀念相對(duì)缺失的大條件下，無(wú)法通過(guò)自主申報(bào)繳納房地產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅稅率選擇有待完善

稅率的確定直接影響到房產(chǎn)稅功能發(fā)揮，如果房產(chǎn)稅稅率設(shè)定過(guò)低，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲率高于該比率則該稅率對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無(wú)實(shí)質(zhì)意義；如果稅率設(shè)定過(guò)高，又會(huì)損害房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)低稅率對(duì)房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有多大的抑制作用，房?jī)r(jià)一直在漲，炒房者將房屋轉(zhuǎn)手后的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其所繳房產(chǎn)稅。因此，在未來(lái)的房產(chǎn)稅立法的過(guò)程中，稅率的選擇更是個(gè)煩惱的難題。

（三）房產(chǎn)信息登記制度不完善

我國(guó)目前房產(chǎn)信息登記不完整，稅源信息難獲取。要合理的征收房產(chǎn)稅，首先要清楚各地有多少套住房，并實(shí)行實(shí)名制，確定每套房歸誰(shuí)所有，這些需要房地產(chǎn)管理部門和稅務(wù)部門等相關(guān)政府部門建立全面統(tǒng)一、實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的個(gè)人及家庭房屋持有情況的房產(chǎn)信息登記數(shù)據(jù)庫(kù)，這樣才能保證房產(chǎn)稅立法的順利進(jìn)行。

（四）稅收征收管理體系不健全

就以上海和重慶兩試點(diǎn)為例，兩試點(diǎn)都提出了以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，但由于我國(guó)還沒(méi)有專門的具有公信力的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，這方面的專業(yè)人員比較缺乏，導(dǎo)致房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)難以落實(shí)。再加上試點(diǎn)之初我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》還未出臺(tái)，房產(chǎn)實(shí)名登記和管理制度尚未建立，稅務(wù)部門掌握的稅源信息明顯滯后于房產(chǎn)的動(dòng)態(tài)變化，無(wú)法及時(shí)去的征稅房產(chǎn)的登記資料及變動(dòng)情況，稅收征管的難度較大，不利于房產(chǎn)稅立法的進(jìn)行。

五、政策建議

1.有關(guān)方面在政策制定時(shí)應(yīng)明確房地產(chǎn)稅立法的作用更多的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)而非打壓房?jī)r(jià)。若以打壓房?jī)r(jià)作為主要目標(biāo)，容易造成政策制定的偏失，無(wú)法起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。此外，理論分析表明房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小，因此從穩(wěn)定房?jī)r(jià)的角度進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法的制定效果更好。

2.我國(guó)應(yīng)該逐步完善房產(chǎn)信息登記制度。參考貴州省貴陽(yáng)市大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立起遍及全國(guó)的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)促進(jìn)起“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)登記”等方面的發(fā)展。一方面使得“大數(shù)據(jù)”相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)。另一方面可以建立實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的個(gè)人及家庭房屋持有情況的房產(chǎn)信息登記數(shù)據(jù)庫(kù)，方便稅務(wù)部門及其它相關(guān)部門進(jìn)行管理的需要。

3.選擇適合我國(guó)國(guó)情的稅率。在房產(chǎn)信息完善登記的同時(shí)，詳細(xì)記錄對(duì)應(yīng)家庭的工資水平、房產(chǎn)數(shù)量、其他收入狀況等具體情況，針對(duì)不同家庭大致劃分制定不同級(jí)別的累進(jìn)稅率。一方面保證稅額在可支付的合理范內(nèi)，不會(huì)引起公共利益的嚴(yán)重流失，避免社會(huì)公眾的不滿；另一方面有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，更加符合我國(guó)推行房地產(chǎn)立法的初衷。

4.健全稅收征管體制。建立具有專業(yè)性和公信力的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)全面的專業(yè)人才，更加專業(yè)系統(tǒng)的評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格。加快房產(chǎn)實(shí)名登記和相關(guān)管理制度的建立，加快稅收征管的網(wǎng)絡(luò)化與信息化建設(shè)，能夠及時(shí)了解房產(chǎn)登記變動(dòng)的情況，從而加強(qiáng)稅收征管在掌握稅源信息的程度盡量與房產(chǎn)的動(dòng)態(tài)變化一致，以改善稅收征管在獲取信息方面滯后性的情況。

參考文獻(xiàn)：

[1]易居研究院智庫(kù)中心《70城住宅庫(kù)存報(bào)告》

第10篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 現(xiàn)狀 方法

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，屬于我國(guó)重要產(chǎn)業(yè)。通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，能夠充分帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)?；诖?，稅收籌劃具體實(shí)施階段，力求充分考慮國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)際，發(fā)展水平方面來(lái)說(shuō)，才能實(shí)現(xiàn)彼此相適應(yīng)。近年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)若干政策，宏觀予以有效調(diào)控。房地產(chǎn)公司角度來(lái)說(shuō)，要想實(shí)現(xiàn)自身行業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)提升，籌劃工作需要充分落實(shí)，只有這樣，競(jìng)爭(zhēng)力方面，才能得到不斷增強(qiáng)，才能真正提高自身經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃概述

關(guān)于稅務(wù)籌劃，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)能夠得到優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)良好管理。對(duì)于企業(yè)納稅人來(lái)說(shuō)，規(guī)范指導(dǎo)作用，降低稅務(wù)支出，公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)，能夠得到充分實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)公司，實(shí)際開(kāi)展稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，組成部分較多，比如說(shuō)，避稅如何開(kāi)展，怎樣實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，要想實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展，需要充分做好稅收籌劃工作。通過(guò)開(kāi)展稅收籌劃，繳納稅務(wù)意識(shí)方面，能夠得到有效提高。與此同時(shí)，通過(guò)較為科學(xué)合理稅務(wù)籌劃，經(jīng)濟(jì)效益方面來(lái)說(shuō)，能夠?qū)崿F(xiàn)不斷增長(zhǎng)。企業(yè)核心價(jià)值方面來(lái)說(shuō)，能夠得到充分凸顯。經(jīng)營(yíng)管理模式角度而言，通過(guò)較為科學(xué)有效稅務(wù)籌劃，能夠?qū)崿F(xiàn)明顯改善。從我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面來(lái)說(shuō)，得到優(yōu)化升級(jí)，投資方向方面，實(shí)現(xiàn)更加合理。

二、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

（一）專業(yè)性不足問(wèn)題

稅收籌劃人員來(lái)說(shuō)，普遍存在素質(zhì)不高問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)角度而言，難以實(shí)現(xiàn)較為良好稅收籌劃。稅收籌劃人員難以真正做到專業(yè)，能力方面，普遍需要不斷提高。與此同時(shí)，稅務(wù)籌劃人員具體工作環(huán)節(jié)，稅務(wù)規(guī)定存在不熟悉問(wèn)題。這也就容易造成稅收籌劃難以真正實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)展，經(jīng)常容易出現(xiàn)脫離實(shí)際狀況。

（二）內(nèi)容界定難以清晰

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅務(wù)籌劃實(shí)際階段，籌劃核心難以真正掌握。更有甚者，稅收籌劃概念難以清晰，偷稅或者進(jìn)行漏稅，成為違法行為，社會(huì)難以實(shí)現(xiàn)和諧，稅收籌劃需和法律政策方面實(shí)現(xiàn)有效吻合。對(duì)于房地產(chǎn)公司，利益固然重要，但是需要避免不擇手段。措施實(shí)施環(huán)節(jié)，稅負(fù)高低盡管非常重要，但是同時(shí)應(yīng)該考慮違規(guī)行為。比方說(shuō)，企業(yè)所得稅較為關(guān)鍵，稅收籌劃要想有效開(kāi)展，需要嚴(yán)格控制所得稅。然而，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，普遍容易予以忽視。從利潤(rùn)降低方面予以考慮，實(shí)質(zhì)上，公司利潤(rùn)方面來(lái)說(shuō)，反而得到一定程度降低。

（三）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想真正實(shí)現(xiàn)較為良好稅收籌劃，籌劃風(fēng)險(xiǎn)需要力求嚴(yán)格控制。稅收籌劃活動(dòng)實(shí)施階段，受到外部不良因素作用，實(shí)際收益難以達(dá)到目標(biāo)，和預(yù)想收益之間對(duì)比，普遍存在一定出入。通常來(lái)說(shuō)，內(nèi)部各項(xiàng)事務(wù)管理方面存在風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)方面存在一定風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)稅收政策方面存在一定風(fēng)險(xiǎn)。然而，稅收籌劃環(huán)節(jié)，普遍存在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足問(wèn)題，重視程度不夠，風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)難以落實(shí)。

三、房地產(chǎn)稅收籌劃方法

（一）養(yǎng)成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

對(duì)于稅收籌劃來(lái)說(shuō)，屬于房地產(chǎn)企業(yè)較為重要工作，通過(guò)開(kāi)展合理有效稅收籌劃，企業(yè)能夠充分預(yù)測(cè)各項(xiàng)事務(wù)開(kāi)展。然而，風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題不容忽視。尤其面對(duì)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面，普遍得到，始終處于不斷變化之中。法律政策方面，普遍處于不斷完善階段。房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)普遍存在?；诖耍L(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面，需要予以充分樹立。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作等方面，需要充分貫徹落實(shí)。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制方面，也應(yīng)力求實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效建立。

（二）稅收籌劃人員方面，不斷提高綜合素質(zhì)

通過(guò)開(kāi)展合理有效稅收籌劃，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠?qū)崿F(xiàn)較為良好財(cái)務(wù)管理。稅收籌劃人員方面，需要具備良好專業(yè)技能，同時(shí)具備一定綜合素質(zhì)。企業(yè)人才招聘環(huán)節(jié)，專業(yè)技能方面，應(yīng)該不斷加強(qiáng)重視。專業(yè)技能培訓(xùn)應(yīng)該充分到位，企業(yè)人員應(yīng)注重加強(qiáng)這方面定期安排。只有這樣，員工才能真正進(jìn)步，稅務(wù)籌劃水平方面，才能得到有效提高。此外，職業(yè)道德同樣較為關(guān)鍵，需要不斷加強(qiáng)員工這方面培養(yǎng)。理財(cái)理念同樣不容忽視，因而應(yīng)引導(dǎo)其依法納稅，同時(shí)能夠做到合法節(jié)稅。

（三）關(guān)于稅收籌劃，應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)

目前處于21世紀(jì)，信息呈現(xiàn)爆炸增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要充分關(guān)注當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握當(dāng)前出現(xiàn)變化。對(duì)于國(guó)家政策，需要充分了解存在何種變動(dòng)。只有這樣，稅務(wù)籌劃工作實(shí)施階段，才能對(duì)其予以時(shí)刻調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)方面問(wèn)題，才能得到充分減少。關(guān)于稅收籌劃，工作具體實(shí)施階段，需要充分保障具備一定靈活性，稅收籌劃人員需要充分具備敏銳觸覺(jué)，同時(shí)具備長(zhǎng)遠(yuǎn)目光。只有這樣，市場(chǎng)一旦發(fā)生重大變化，反應(yīng)才能及時(shí)，稅收籌劃方案方面，才能得到充分及時(shí)調(diào)整。對(duì)于稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，才能真正實(shí)現(xiàn)有效降低，從而充分促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展，企業(yè)收益等方面，才能充分實(shí)現(xiàn)有效擴(kuò)大。

四、結(jié)語(yǔ)

本文著重探討稅收籌劃實(shí)施階段，對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，存在何種實(shí)際問(wèn)題，同時(shí)闡述一定解決措施。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，屬于我國(guó)重要產(chǎn)業(yè)。通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，各個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠充分帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。只有實(shí)現(xiàn)良好稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)才能充分保持旺盛活力，作為基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，才能真正實(shí)現(xiàn)提高自身效益，稅務(wù)成本方面，也能得到充分節(jié)約。關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力方面，也能得到不斷提升。參考文獻(xiàn)：

[1]穆北歌.房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上的現(xiàn)狀及防范[J].財(cái)經(jīng)界，2014（29）：267-279.

[2]趙曉莉，趙德彥.利用稅務(wù)籌劃促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的探究[J].山西建筑，2014（13）：257-258.

[3]尹傳勇.房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)（現(xiàn)代物業(yè)中旬刊），2013（6）：28-29.

第11篇

稅制改革不僅涉及稅制本身的優(yōu)化問(wèn)題，而且與改革所面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密相關(guān)，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)稅改革也不例外。

有鑒于此，在當(dāng)前這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步完善的過(guò)渡時(shí)期，建立物業(yè)稅制應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。

物業(yè)稅建設(shè)涉及面廣，要解決的問(wèn)題既多又雜。它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，甚至對(duì)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生重要影響；物業(yè)稅制建設(shè)對(duì)財(cái)政收入和稅制格局的變化，對(duì)地方稅體系的建立和完善，對(duì)居民收入分配的調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的有效合理使用，對(duì)建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)都將產(chǎn)生較大而深遠(yuǎn)的影響。物業(yè)稅制建設(shè)不僅要研究解決稅權(quán)、稅負(fù)、稅費(fèi)合并問(wèn)題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對(duì)象）、計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制問(wèn)題，同時(shí)要研究解決物業(yè)稅征收管理方法及配套措施，以確保物業(yè)稅各項(xiàng)政策得到正確貫徹執(zhí)行，不斷提高物業(yè)稅征收率問(wèn)題。

物業(yè)稅制規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)首先貫徹黨的十六屆三中全會(huì)決議提出的“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”、“穩(wěn)步推進(jìn)稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統(tǒng)一、稅權(quán)下放、調(diào)節(jié)收入、節(jié)約資源、便于征管”原則。物業(yè)稅制建設(shè)的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是：將物業(yè)稅制建設(shè)成國(guó)家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源（超過(guò)50％），能發(fā)揮聚財(cái)和調(diào)節(jié)分配的稅收職能作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提高房地產(chǎn)有效管理利用水平，節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，既能與國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅制相銜接，又符合中國(guó)國(guó)情的稅制。

物業(yè)稅制建設(shè)的方法應(yīng)當(dāng)是研究規(guī)劃，制定方案，進(jìn)行試點(diǎn)，改進(jìn)完善，全面施行。研究規(guī)劃，就是要?jiǎng)訂T和組織財(cái)稅理論界、財(cái)稅部門、政府土地房屋管理部門和社會(huì)上關(guān)心物業(yè)稅制建設(shè)的人員對(duì)物業(yè)稅制建設(shè)中的問(wèn)題從理論上、實(shí)踐上進(jìn)行研究，先做出總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上對(duì)各個(gè)階段要解決的專題問(wèn)題進(jìn)行專門研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優(yōu)劣制定一套比較可行的方案；進(jìn)行試點(diǎn)，就是將上述方案選擇部分地方進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行檢驗(yàn)；改進(jìn)完善，就是根據(jù)試點(diǎn)的情況對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行修改、完善；全面施行，就是將通過(guò)試點(diǎn)修改和完善的方案在全國(guó)推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)，再到其他縣、鎮(zhèn)及農(nóng)村。

物業(yè)稅制建設(shè)的步驟應(yīng)在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國(guó)家宏觀調(diào)控要求，社會(huì)各界及房地產(chǎn)擁有者和使用者對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的接受程度等各方因素，科學(xué)安排改革的步驟：

在稅費(fèi)的合并方面，目前，房地產(chǎn)涉及的稅種有交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、契稅、土地增值稅；收益環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；保有期間的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。在收費(fèi)上有稅務(wù)部門征收的教育費(fèi)附加以及規(guī)劃，國(guó)土、建設(shè)部門征收的有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)稅制建設(shè)在稅費(fèi)合并方面可以分四步走：

第一步，合并房地產(chǎn)保有期間的稅種，將內(nèi)外稅種合并，房屋和土地稅種合并，即把城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并建立新的物業(yè)稅。

第二步，在第一步建設(shè)到位并正常運(yùn)行一段時(shí)間后，將房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的部分稅種并入物業(yè)稅，即將契稅、土地增值稅、印花稅并入物業(yè)稅，增加物業(yè)稅收入規(guī)模，提高物業(yè)稅收入在地方財(cái)政收入中的比重。

第三步，在第二步改革到位并正常運(yùn)行一段時(shí)間后，將國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易等行政事業(yè)性收費(fèi)并入物業(yè)稅（包括教育費(fèi)附加），進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)稅收入規(guī)模，使物業(yè)稅成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。

第四步，停征房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅，或降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅稅負(fù)，適當(dāng)提高物業(yè)稅稅率，鼓勵(lì)房地產(chǎn)流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，提高房地產(chǎn)利用率，減少空置房屋，節(jié)約土地資源。通過(guò)稅費(fèi)合并，達(dá)到整合稅種、規(guī)范稅制、穩(wěn)定收入的要求，使物業(yè)稅成為地方稅體系中的主要稅種。對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的所得稅是否并入物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)慎重研究，筆者意見(jiàn)是不擬將所得稅并入物業(yè)稅。因?yàn)?，所得稅是?duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得的征稅，有所得則征，沒(méi)有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物業(yè)稅取代所得稅，不利于發(fā)揮所得稅的職能作用，不利于多環(huán)節(jié)調(diào)節(jié)收入分配、公平稅負(fù)。物業(yè)保有期只有對(duì)外經(jīng)營(yíng)才有所得，如果把物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征稅并入物業(yè)稅，那么，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入征收的營(yíng)業(yè)稅、城建稅等是不是也應(yīng)并入物業(yè)稅，這樣就混淆了物業(yè)保有和經(jīng)營(yíng)不同稅收的性質(zhì)作用，是不可取的。

在擴(kuò)大征稅范圍方面。這里說(shuō)的物業(yè)稅征稅范圍包括物業(yè)稅納稅人的范圍和物業(yè)稅征稅對(duì)象的范圍，以及物業(yè)所在區(qū)域的范圍?，F(xiàn)行房地產(chǎn)有關(guān)稅種納稅人范圍，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擁有房地產(chǎn)的單位和個(gè)人。對(duì)行政事業(yè)單位房產(chǎn)和居民自行居住用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。物業(yè)稅的征稅對(duì)象范圍主要是指征稅區(qū)域范圍內(nèi)的土地和房產(chǎn)。物業(yè)稅的地域范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。物業(yè)稅制要發(fā)揮其聚集財(cái)政收入和調(diào)節(jié)分配的職能，就必須在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制基礎(chǔ)上擴(kuò)大征稅范圍，增加征稅覆蓋面，以達(dá)到寬稅基的要求。在物業(yè)稅制建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮實(shí)際情況，逐步擴(kuò)大征稅范圍。擴(kuò)大征稅范圍也可考慮分三步進(jìn)行：

第一步，取消現(xiàn)行房地產(chǎn)稅對(duì)事業(yè)單位擁有的房地產(chǎn)和居民個(gè)人擁有的別墅等少數(shù)高檔住房的免稅優(yōu)惠，征收物業(yè)稅。從稅收上配合國(guó)家宏觀調(diào)控，控制建造別墅等高檔住宅，提高高檔住宅保有期的成本，節(jié)約土地資源，調(diào)節(jié)部分收入。

第二步，在第一步成功實(shí)施的基礎(chǔ)上研究擴(kuò)大對(duì)居民擁有普通住宅的征稅問(wèn)題，進(jìn)一步縮小減免稅范圍，按照低稅負(fù)的原則確立居民普通住宅的稅負(fù)，同時(shí)使物業(yè)稅收入規(guī)模得到擴(kuò)大。這一步改革，要慎重處理好改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，要在大多數(shù)居民有負(fù)擔(dān)能力、能承受、能理解的前提下進(jìn)行，不能操之過(guò)急，不能因改革影響穩(wěn)定，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

第三步，實(shí)行由城市到農(nóng)村的改革。把物業(yè)稅征稅區(qū)域從城市擴(kuò)大到農(nóng)村，這是由于一方面隨著城市化進(jìn)程的加快，城市在向農(nóng)村延伸、擴(kuò)展，衛(wèi)星城鎮(zhèn)在增多。另一方面，隨著人們生活水平的提高更加注意健康和環(huán)保，農(nóng)村的度假村、別墅和其它商品房將迅速發(fā)展，如對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)不征稅，將不利于節(jié)約土地資源和環(huán)境保護(hù)，不利于農(nóng)村公共設(shè)施的建設(shè)，不利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，不利于社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

物業(yè)稅征稅范圍在由城市向農(nóng)村擴(kuò)大的過(guò)程中，要穩(wěn)步進(jìn)行。農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是重大的政治問(wèn)題，物業(yè)稅范圍擴(kuò)大到對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)和土地征收，要堅(jiān)持不能增加絕大多數(shù)農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，不能增加農(nóng)民種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)成本，不能影響社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的原則。因此，物業(yè)稅征稅范圍擴(kuò)大到農(nóng)村，也應(yīng)分為三步進(jìn)行：

第一步，把物業(yè)稅征稅范圍首先擴(kuò)大到大城市郊區(qū)。因?yàn)檫@些大城市郊區(qū)房地產(chǎn)已發(fā)展到了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，房地產(chǎn)價(jià)格到了一定的水平，郊區(qū)農(nóng)民較為富裕，有一定的負(fù)擔(dān)能力，加之宏觀上要求對(duì)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，這些城市也是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)節(jié)的重點(diǎn)。

第二步，將物業(yè)稅改革由大城市郊區(qū)擴(kuò)大推廣到中小城市郊區(qū)和旅游風(fēng)景區(qū)及周邊地區(qū)，通過(guò)這一步改革擴(kuò)大物業(yè)稅規(guī)模，增強(qiáng)中小城市的財(cái)力，促進(jìn)中小城市公共設(shè)施的建設(shè)。

第三步，由地方政府根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，綜合考慮調(diào)節(jié)收入、節(jié)約土地資源等多種因素，確定物業(yè)稅進(jìn)一步擴(kuò)大的區(qū)域。在這一步要慎重研究對(duì)農(nóng)村哪些土地和房屋應(yīng)當(dāng)征稅，對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)征收物業(yè)稅要與各地農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)，要綜合考慮農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)問(wèn)題，要有利于農(nóng)村農(nóng)業(yè)發(fā)展，合理界定農(nóng)民擁有房屋征稅范圍。

在改進(jìn)和完善計(jì)稅依據(jù)方面。計(jì)稅依據(jù)有多種選擇，包括房地產(chǎn)建造原價(jià)、凈值、租金、評(píng)估價(jià)或房屋土地的面積等。評(píng)估價(jià)一般又包括市場(chǎng)交易平估價(jià)、重置成本評(píng)估價(jià)、市場(chǎng)收益評(píng)估價(jià)等，我國(guó)房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為房屋建造原價(jià)，對(duì)用于出租的房屋以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)為土地使用面積。將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并建立新的物業(yè)稅后：

第一步，不論房地產(chǎn)是否出租還是自用，均以房地產(chǎn)原價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)土地也不再另按面積征稅。這樣做繼承了現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)自用房產(chǎn)的征稅辦法，盡管不盡合理，但簡(jiǎn)便易行，征收成本較低。

第二步，要有計(jì)劃、有步驟積極研究探索按評(píng)估價(jià)征稅問(wèn)題：

一是要總結(jié)當(dāng)前模擬評(píng)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善模擬評(píng)稅辦法；

二是要學(xué)習(xí)借鑒國(guó)際上一些好的做法，根據(jù)各地不同情況和房地產(chǎn)不同類別，確定房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估程序、方法和標(biāo)準(zhǔn)；

三是明確評(píng)稅主體及評(píng)稅主體在確定房地產(chǎn)評(píng)估值中的地位、法律效力及相關(guān)職責(zé)。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是一個(gè)專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)的工作。

目前世界各國(guó)和地區(qū)在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估主要有兩種做法：

一是由稅務(wù)部門直接評(píng)估并按自行評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，如美國(guó)、香港等。

二是由國(guó)土房產(chǎn)管理部門或由其委托中介機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，由土地房屋管理部門審核確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，稅務(wù)部門不從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，直接依據(jù)土地房屋管理部門審核確認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征稅，如澳大利亞、新西蘭等。

從我國(guó)現(xiàn)行體制來(lái)看，擬采用第二種做法來(lái)確定評(píng)估主體。這是因?yàn)?，稅?wù)部門直接進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要成立專門機(jī)構(gòu)，招聘房地產(chǎn)評(píng)估和信息技術(shù)專業(yè)人才，還要直接收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，據(jù)了解，香港對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)征收的差餉稅由差餉署征收管理。差餉署直接隸屬于財(cái)政司，是與香港稅務(wù)局平行的獨(dú)立單位，現(xiàn)有人員900多人，高峰時(shí)達(dá)到1300多人，而香港稅務(wù)局也只有2000多人。我們?cè)诂F(xiàn)行情況下要成立專門的機(jī)構(gòu)管理房地產(chǎn)稅，或在地稅部門成立專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難以做到，而地稅部門就現(xiàn)有人員數(shù)量和素質(zhì)都不能勝任房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作。因此，由國(guó)土房管部門或由其委托房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，然后由政府土地房管部門審查確認(rèn)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，稅務(wù)部門依據(jù)這個(gè)評(píng)估價(jià)征收物業(yè)稅，比較符合精簡(jiǎn)行政機(jī)構(gòu)和人員的要求，使評(píng)估工作市場(chǎng)化、社會(huì)化，這種方法不惜為一種較好的方法。

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制等有關(guān)問(wèn)題解決之后，我們就可以進(jìn)行物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)改革的第三步，即在條件具備的地方，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征收物業(yè)稅，使稅收的增減與房地產(chǎn)價(jià)值的升降成正比，房地產(chǎn)稅制更加公平、合理。

第12篇

(一)房地產(chǎn)稅收的內(nèi)涵及目標(biāo)

1.房地產(chǎn)稅收調(diào)控工具｡房地產(chǎn)稅收政策是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策工具,目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系中有11個(gè)相關(guān)稅種,主要分為兩類:一類是直接針對(duì)房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種,如房產(chǎn)稅､土地增值稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､耕地占用稅和契稅;另一類是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種,如營(yíng)業(yè)稅､所得稅和城市建設(shè)維護(hù)稅(見(jiàn)表1)｡

房地產(chǎn)稅收政策與行政調(diào)控手段相比,具有規(guī)范性､靈活性､基礎(chǔ)性等特點(diǎn),而且影響面比較寬｡可以從供求兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目的｡對(duì)于供給方面,可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)階段的成本,如土地增值稅､土地使用稅等;對(duì)于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打擊投機(jī)性房產(chǎn)交易｡稅收調(diào)控與調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)､金融信貸限制等調(diào)控手段相比也有其明顯的優(yōu)點(diǎn),首先可以做到精確“打擊”,在壓制房地產(chǎn)投機(jī)需求的同時(shí),盡量使其他行業(yè)受到較小影響,同時(shí)稅收管理執(zhí)行部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有直接的利益關(guān)系,稅收政策也相對(duì)容易得到貫徹實(shí)施｡

2.調(diào)控目標(biāo)｡政府對(duì)房地產(chǎn)課稅,目的主要包括增加政府收入､經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)､物價(jià)穩(wěn)定､收入均等和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等｡根據(jù)丁伯根法則, 在不違反邊界條件下當(dāng)工具數(shù)大于或等于目標(biāo)數(shù),才能保證政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)｡由于政策目標(biāo)呈現(xiàn)多元化,會(huì)出現(xiàn)目標(biāo)之間的不相容｡房地產(chǎn)政策目標(biāo)之間的沖突一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)穩(wěn)定的矛盾,體現(xiàn)在當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于高漲時(shí)期,房?jī)r(jià)高漲,為吸引大量社會(huì)投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)行業(yè),銀行信貸規(guī)模迅速擴(kuò)大,于是出現(xiàn)物價(jià)上漲和通貨膨脹｡而為了控制通貨膨脹,貨幣當(dāng)局緊縮銀根,在建工程停工或半停工,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度開(kāi)始下降,同時(shí),由于房?jī)r(jià)過(guò)高超過(guò)社會(huì)購(gòu)買能力,市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求,房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌,物價(jià)趨于穩(wěn)定｡二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入均等的矛盾｡為了加快住房銷售,有關(guān)部門會(huì)采取各種政策鼓勵(lì)購(gòu)房,但大量?jī)?yōu)惠政策又會(huì)導(dǎo)致高收入者憑借自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力和優(yōu)惠政策大量從事房地產(chǎn)投資､投機(jī),致使房產(chǎn)兩極分化嚴(yán)重,間接影響普通百姓的住房需求｡[1]這兩對(duì)矛盾在2004-2008年房地產(chǎn)運(yùn)行周期中表現(xiàn)得非常突出｡

(二)回顧近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)稅收的調(diào)控政策

2005年以來(lái),針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控,其中,房地產(chǎn)稅收政策和征管方式也進(jìn)行了多項(xiàng)調(diào)整和規(guī)范｡其主要措施有:對(duì)營(yíng)業(yè)稅征收的3次調(diào)整,對(duì)個(gè)人住宅轉(zhuǎn)手交易所得征收個(gè)人所得稅,對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)行“一體化”征收管理辦法,提高城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算征收土地增值稅｡具體來(lái)看:

第一,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過(guò)引導(dǎo)投資導(dǎo)向來(lái)調(diào)節(jié)供給｡比如2006年規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅按預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率征收,并且按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房｡這項(xiàng)政策的主要目的是合理引導(dǎo)投資導(dǎo)向,不鼓勵(lì)資金再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)也顯示出調(diào)控政策針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)｡2007年規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行清算式繳納,取代以"預(yù)征"為主的繳納法,這項(xiàng)政策使土地增值稅恢復(fù)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原有的應(yīng)繳納的稅負(fù)水平,對(duì)壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間有較大作用｡

第二,對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過(guò)控制和引導(dǎo)需求來(lái)實(shí)現(xiàn)｡比如2006年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》,規(guī)定從2006年6月1日起,對(duì)購(gòu)買住房

二､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

(一)理論分析

1.以房地產(chǎn)供給為核心的傳導(dǎo)機(jī)制｡目前,我國(guó)采取的稅收政策有三項(xiàng)都是作用于供給者的,直接對(duì)賣房人征收營(yíng)業(yè)稅､個(gè)人所得稅以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地增值稅｡它的影響是:當(dāng)政府對(duì)賣方增加稅收時(shí),直接提高了供給者的成本,在其他條件不變的情況下,供給者為了取得與征稅前相同的利潤(rùn),會(huì)將稅收成本加在出售的價(jià)格上向需求方,即購(gòu)買者索要更高的價(jià)格｡這樣導(dǎo)致了供給曲線的左移,形成新的市場(chǎng)均衡點(diǎn)｡在需求曲線不變的假設(shè)下新的市場(chǎng)均衡中的供求表現(xiàn)為均衡價(jià)格的提高,同時(shí)市場(chǎng)數(shù)量的減少｡由此可見(jiàn),稅收政策從供給方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響最可能的結(jié)果是引起房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步提高,而房地產(chǎn)的供給數(shù)量有可能減少｡這樣,我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的效應(yīng)是有限的,但對(duì)控制房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張可能有一定作用｡

2.以房地產(chǎn)需求為核心的傳導(dǎo)機(jī)制｡對(duì)供給方征稅時(shí),往往會(huì)引起稅負(fù)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁,尤其在供給小于需求的狀況下全部轉(zhuǎn)嫁往往是比較容易實(shí)現(xiàn)的｡而向需求方征稅稅負(fù)幾乎是不可轉(zhuǎn)嫁的,這樣稅收不直接反映在房屋價(jià)格上,即房屋價(jià)格不會(huì)因?yàn)閷?duì)需求方征稅而上漲｡需求方稅負(fù)的增加可能會(huì)引起需求下降,從而導(dǎo)致需求和供給的減少,這樣可能會(huì)達(dá)到房屋價(jià)格和投資規(guī)模擴(kuò)張得到雙抑制的宏觀調(diào)控目標(biāo)[2]｡

(二)實(shí)證分析

2005年以來(lái)的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整雖然取得了一定的成效,但與人們的預(yù)期還有很大差距,房?jī)r(jià)總體上呈現(xiàn)快速上升的趨勢(shì),雖然這種勢(shì)頭在2008年有所減緩,但并沒(méi)有得到遏制｡以海南省為例,2004-2008年間,海南省房地產(chǎn)銷售絕對(duì)價(jià)格逐年增長(zhǎng),由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;從?？谑蟹康禺a(chǎn)銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)指數(shù)來(lái)看,商品房和新建房同比一直呈上升趨勢(shì),雖然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房變動(dòng)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)(見(jiàn)圖1)｡

造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因是多方面的,單從稅收政策的調(diào)控來(lái)講,主要有幾個(gè)原因｡

1.稅收政策調(diào)控主要作用于供給方｡從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況來(lái)看,在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅,只會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格,而不會(huì)降低開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的供給產(chǎn)生影響,反而使房地產(chǎn)的投資性需求上升｡

2.稅收政策對(duì)新房交易缺乏應(yīng)對(duì)措施｡稅收政策的著力點(diǎn)主要是放在了房地產(chǎn)的二手房轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)｡限制二手房的交易具有雙重的作用:一是減少投機(jī)炒作,有利于抑制投機(jī);二是增加二手房的囤積而減少房屋的供給,加劇了新房市場(chǎng)的供求矛盾,推動(dòng)新房?jī)r(jià)格的上漲｡

3.租､稅､費(fèi)體系混亂｡租､稅､費(fèi)三個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇,在理論上的區(qū)別十分明顯,但在實(shí)踐中,以稅代租､以費(fèi)改稅､以稅帶費(fèi)､以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象十分普遍,限制和削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能｡目前,我國(guó)涉及房地產(chǎn)稅收占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例約占10%,而各類收費(fèi)卻占到41%,這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)稅收政策的順利傳導(dǎo),嚴(yán)重阻礙了政府通過(guò)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控｡

三､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收影響

(一)積極影響:增加了房地產(chǎn)稅收收入

1.房地產(chǎn)稅收快速增長(zhǎng),地方稅收貢獻(xiàn)能力和實(shí)現(xiàn)能力增強(qiáng)｡2004年以來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,與之相關(guān)的稅收已成為地方稅收收入的重要來(lái)源｡根據(jù)稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì),2004-2008年海南省房地產(chǎn)地方稅收從6.75億元增長(zhǎng)到34.68億元,年均增長(zhǎng)率 為45.76%,超過(guò)地方稅收22.52%的年均增長(zhǎng)率｡房地產(chǎn)稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高,從2004年的11.81%增長(zhǎng)到2008年的28.77%｡同時(shí),從行業(yè)稅收實(shí)現(xiàn)能力(每百元增加值實(shí)現(xiàn)的稅收總收入)來(lái)看,房地產(chǎn)稅收實(shí)現(xiàn)能力逐年增強(qiáng),從2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(見(jiàn)表3)｡

2.房地產(chǎn)稅收彈性系數(shù)和協(xié)調(diào)系數(shù)較高｡從近年來(lái)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值和房地產(chǎn)投資的彈性系數(shù)來(lái)看,海南省房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)高于經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)｡除2006年房地產(chǎn)稅收超常增長(zhǎng)外,其余年份的房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)增加值彈性都大于1,均富有彈性｡2004-2008年,房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值(剔除2006年)和房地產(chǎn)投資的平均彈性分別為4.68和1.32,呈超經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)現(xiàn)象(見(jiàn)表4)｡

從房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)(產(chǎn)業(yè)稅收比重/產(chǎn)業(yè)GDP比重)看,海南房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)也高于經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn),2004-2008年房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)平均為2.75(見(jiàn)表5)｡

3.房地產(chǎn)主要稅種受政策調(diào)控影響較大｡我們以稅收政策調(diào)整的主力房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅､房地產(chǎn)企業(yè)所得稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､契稅和土地增值稅為例,分析政策的影響｡可以看出,城鎮(zhèn)土地使用稅稅收政策效應(yīng)最為明顯,在2008年提高征收標(biāo)準(zhǔn)后增長(zhǎng)迅猛,2008年一年征收額是2004-2007年征收額之和的2.52倍｡而土地增值稅政策效應(yīng)也較為顯著,2004-2007年,財(cái)政部､國(guó)家稅務(wù)總局多次下文敦促地方加強(qiáng)土地增值稅征管,故其收入節(jié)節(jié)攀升,在2007年由“預(yù)征”改為“實(shí)際清算式”后,實(shí)現(xiàn)額上升至3億元,而在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行和“個(gè)人銷售住房可以免征土地增值稅”的政策影響下,增速開(kāi)始放緩｡房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在2006年“將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率”政策影響下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長(zhǎng)主要是由于2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱,房地產(chǎn)企業(yè)大幅盈利在2008年匯算清繳上年稅收｡

相對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅､土地增值稅和企業(yè)所得稅,契稅和房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的政策效應(yīng)對(duì)稅收完成的影響相對(duì)小一些｡契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額,我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地時(shí)要繳納3%-5%的契稅,而契稅稅收政策的調(diào)整僅在2008年11月份實(shí)行“個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一降低到1%”,所以政策調(diào)整效應(yīng)還未完全釋放｡由于銷售房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅占到房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅比重達(dá)到80%-90%,房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的增減主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的影響,而對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅收調(diào)節(jié)政策主要集中在二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),所以對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅影響并不大(見(jiàn)表6)｡

(二)局限性:房地產(chǎn)稅收整體格局未變

可以看到,2004-2008年我國(guó)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控只是在現(xiàn)有的稅種上變更稅率或征管方式,并沒(méi)有涉及到深層次的房地產(chǎn)稅收體系的改變,使得房地產(chǎn)稅收的實(shí)現(xiàn)仍然有其固有的局限性｡

1.在總量上,房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入比重仍較小｡房地產(chǎn)稅收被西方發(fā)達(dá)國(guó)家作為地方的主要稅種,美國(guó)的房地產(chǎn)稅收一般要占地方財(cái)政收入的50%-80%｡近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中比重也呈上漲趨勢(shì),但相比而言,房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中占的比重仍較小｡海南省2004-2008年房地產(chǎn)地方稅收占地方稅收收入比例平均為20.56%,房地產(chǎn)的資源性要素作用沒(méi)有得到應(yīng)有的重視,使得房地產(chǎn)稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用仍顯不足｡

2.房地產(chǎn)稅收波動(dòng)較大,增長(zhǎng)缺乏可持續(xù)｡海南省房地產(chǎn)從2006年下半年開(kāi)始升溫,房地產(chǎn)稅收在2007年增長(zhǎng)到達(dá)頂峰,2007年1月､2月呈現(xiàn)開(kāi)門紅,達(dá)到了180.8%和172.46%的高增速,隨后各月也基本保持100%以上的增長(zhǎng),2007年全年實(shí)現(xiàn)90.77%的增長(zhǎng)｡這種增長(zhǎng)一直延續(xù)到2008年第三季度,第四季度隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟房地產(chǎn)稅收開(kāi)始急劇下降,到2009年2月,房地產(chǎn)稅收已呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)｡房地產(chǎn)稅收受制于宏觀環(huán)境的影響因素太大,房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)缺乏后勁,也可從房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)增加值彈性系數(shù)逐年下降得到證明(見(jiàn)圖2)｡

3.從結(jié)構(gòu)上看,房地產(chǎn)領(lǐng)域稅賦結(jié)構(gòu)仍不合理,重流轉(zhuǎn)､輕保有｡房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收目前只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率和收益稅率相比較,保有稅率較低,造成土地的供給不足進(jìn)而影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行｡從數(shù)據(jù)來(lái)看,兩稅各年數(shù)額基本平穩(wěn),并沒(méi)有隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而波動(dòng),涉及兩稅的政策性調(diào)整也很少,除2008年城鎮(zhèn)土地使用稅因?yàn)檎咭蛩卮鬂q外,2004-2008年兩稅所占房地產(chǎn)稅收的比重分別為9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趨勢(shì),平均占比僅為7.17%(見(jiàn)表7)｡

四､進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的對(duì)策建議

(一)短期政策調(diào)整:著力發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)需求的調(diào)控作用

應(yīng)充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用,控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求｡當(dāng)前稅收調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是區(qū)分房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求和投資性需求,在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實(shí)行差別性的稅收政策,鼓勵(lì)消費(fèi)性需求,抑制投資性需求｡在消費(fèi)環(huán)節(jié),可對(duì)居民的消費(fèi)性購(gòu)房給予減免契稅的優(yōu)惠政策,還可以給予抵扣減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策｡在保有環(huán)節(jié),首先要改變房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù),按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),以客觀反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的負(fù)擔(dān)水平;其次,要對(duì)居民的投資性購(gòu)房征收較高的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,提高其保有成本,降低其預(yù)期收益,從而抑制過(guò)高的投資性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展[3]｡

(二)長(zhǎng)期政策調(diào)整:逐步將房地產(chǎn)稅收重點(diǎn)由供給方征稅轉(zhuǎn)向需求方征稅

按照征稅環(huán)節(jié)的不同,可分為三個(gè)部分構(gòu)建我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系,即房地產(chǎn)取得稅類､房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅類､房地產(chǎn)保有稅類(見(jiàn)表8)｡目前我國(guó)房地產(chǎn)在稅種設(shè)計(jì)上缺乏系統(tǒng)性的考慮,使得某些環(huán)節(jié)存在稅種之間交叉重疊,產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象｡改革的主要目標(biāo):征稅環(huán)節(jié)后移,大幅度提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和取得環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平,適當(dāng)減輕交易環(huán)節(jié)稅收｡[4]

1.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)｡主要涉及耕地占用稅和契稅,稅收調(diào)整一是提高耕地占用稅稅率｡建議對(duì)耕地進(jìn)行測(cè)量,合理確定計(jì)稅依據(jù),改“從量計(jì)征”為“從價(jià)計(jì)征”,以體現(xiàn)耕地質(zhì)量等級(jí)和物價(jià)水平的變動(dòng)｡二是擴(kuò)大契稅征收范圍,提高契稅征收水平,取消對(duì)房地產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)交易征收印花稅的規(guī)定,避免重復(fù)征稅｡

2.房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)｡一是取消房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,由物業(yè)稅代替｡現(xiàn)行稅制中對(duì)房產(chǎn)從價(jià)或從租計(jì)稅,對(duì)土地從量計(jì)稅,對(duì)房產(chǎn)價(jià)值中所含地價(jià)既按價(jià)值征收了房產(chǎn)稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅｡所以可由物業(yè)稅代替｡二是逐步取消土地增值稅,由于土地增值稅沒(méi)有反映地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化,計(jì)征繁瑣,征收效果差,建議將土地增值所得并入一般所得計(jì)征所得稅｡三是完善企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅,稅率根據(jù)所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有時(shí)間的長(zhǎng)短有所區(qū)分,時(shí)間越長(zhǎng)稅率越低,導(dǎo)致房地產(chǎn)短期投機(jī)行為｡

3.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)｡對(duì)土地､房產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅,計(jì)稅依據(jù)以各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平確定,為了避免重復(fù)征稅,對(duì)房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅,由營(yíng)業(yè)稅､所得稅來(lái)調(diào)整｡征收物業(yè)稅使養(yǎng)房成本提高,會(huì)減少人們購(gòu)買兩套以上房子的需求,進(jìn)而使房?jī)r(jià)下降｡養(yǎng)房成本高,房屋擁有者會(huì)考慮將多余的住房賣出,增加供給｡或考慮將房子出租以彌補(bǔ)養(yǎng)房的成本,增加出租量｡同時(shí),物業(yè)稅歸屬地方稅種,有利于調(diào)動(dòng)地方財(cái)政積極性｡開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)循序漸進(jìn),首先對(duì)生產(chǎn)､經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)施新的物業(yè)稅,同時(shí)廢除原相關(guān)的房地產(chǎn)稅;然后適時(shí)對(duì)非生產(chǎn)性､非經(jīng)營(yíng)性的高檔居民住宅開(kāi)征物業(yè)稅;最后擴(kuò)展到對(duì)所有非生產(chǎn)性､非經(jīng)營(yíng)性的居民住宅全面開(kāi)征物業(yè)稅｡

4.房地產(chǎn)租賃階段｡房地產(chǎn)稅收改革不能僅限于持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),可以對(duì)房屋租賃､廉租房､經(jīng)濟(jì)適用房等制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策｡目前,稅收政策沒(méi)有向租房?jī)A斜,而地下出租又使征稅變得十分困難,政府可以借鑒香港的做法,聯(lián)合水電､煤氣加強(qiáng)征繳力度,出臺(tái)稅收優(yōu)惠,這樣可逐步改變?nèi)藗兊淖》啃枨髲椥?購(gòu)買者尋找到替代品,不買房就會(huì)選擇租房,引導(dǎo)人們進(jìn)行租房消費(fèi)｡

(三)完善房地產(chǎn)相關(guān)配套制度,促進(jìn)稅收改革

房地產(chǎn)稅收改革牽動(dòng)著各方利益,單靠稅務(wù)部門是難以完成的,需要由中央政府和地方政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)好各個(gè)部門才能完成｡一是完善房地產(chǎn)登記制度,包括核查土地,進(jìn)行土地清查,建立土地位置､權(quán)屬及面積臺(tái)賬;強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度｡二是建立房地產(chǎn)估價(jià)制度,包括建立評(píng)估機(jī)構(gòu),探索評(píng)估方法,培養(yǎng)評(píng)估人員等｡三是完善房地產(chǎn)定價(jià)制度,實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度｡四是規(guī)范土地市場(chǎng),加強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控｡五是盡快建立起全面準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息資料和監(jiān)控系統(tǒng),為科學(xué)征稅提供依據(jù)｡

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