時間：2023-05-26 17:33:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇老年社區設計，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞:老年人;老齡化;居住區;敬老院
Abstract:China has gradually entered the aging society, in such a social stage, how to design a residence for the elderly and the public facilities for elderly, residential areas and residential, will became the architect’s focus of work. Although in the late 90s last century, for the aging population in case of architectural design launched a series of research and study, but lack of experience caused biased of the design. I hope this can play a role, led to a new round research of the living patterns for elderly.
Keywords: elderly;aging;residential area;homes for the elderly
中圖分類號:TU241.93
文獻標識碼:A
文章編號:1008-0422(2010)08-0136-02
據1990年全國第四次人口普查統計及人口預測,到2000年我國人口中,60歲及以上的老年人有1.3億人,所占的比例達10.3%,65歲及以上的老年人將有9087萬人,所占比例超過7%,反映我國社會將由20世紀80年代到90年代的壯年型轉變成老年型。對此,我國于1996年10月1日頒布了《中華人民共和國老年人權益保障法》,要求新建或改建的公共設施、居民區和住宅,應考慮老年人的特殊需要,建設適合老年人生活和活動的配套設施;鼓勵、扶持社會組織或者個人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫療康復中心和老年文化體育及活動場所等設施。建設部和民政部于1999年5月14日聯臺了強制性行業標準《老年人建筑設計規范》,編號為JGJ122-99自1999年10月1日起施行。這是我國政府向99國際老年人節獻上的一份厚禮,是黨和國家關心老年人事業、保障老年人權益法規和政策的具體體現。
我國建筑師在20世紀90年代末,針對人口老齡化情況下的建筑設計展開了一系列的研究和探討。但是出于對老年人建筑設計認識深度不夠,設計方面經驗不足,研究和討論的范圍僅限于單棟建筑的設計和建筑內部空間尺度的設計探討上面。本文希望通過筆者參與的實際設計項目作為契機,針對老年人居住社區、居住小區整體規劃,功能分布及其設計思路進行研究。由于作者本身設計經驗不足,文章本身有不足之處。僅希望本文起到一個拋磚引玉的作用,引起大家對老年人居住模式的探討、研究。
1基地情況
基地位于北京平谷區,平谷區位于北京東北部,處于京、津、唐交匯的三角地區。從社區到北京國際機場將近45分鐘車程,到北京市中心區域將近60分鐘車程,到天津將近90分鐘車程,地理位置得天獨厚,交通便利。平谷三面環山,中間和西南為平原,水系獨立,環境無污染,是國家生態示范區。春季十萬畝桃花如霞似錦;夏季綠色撲面;秋季果實累累;冬季銀裝素裹。平谷現有金海湖、京東大峽谷、湖洞水、飛龍谷、丫髻山、京東大溶洞、京東石林峽、京東淘金谷、老象峰、鳳凰臺等十大游覽景區,另有峨眉山、暢春園、梨山溝山野度假區等十余個景區正在開發建設中。自然景觀優美、生態環境純凈、文化底蘊深厚,是老年人安居樂業的理想居住地點。
2設計思路
設計從兩個不同的方向出發,希望通過不同的設計思路,全面詮釋老年人理想的居住環境模式。規劃設計遵循的基本原則是“以老年人為核心” ,充分考慮老年人的生活、心理和行為特點,完善社區的綜臺服務設施,以“陽光、綠樹、水”為基本元素, 創造貼近自然的社區環境,為老年人提供多層次的“交往空間”,創造一個安全、方便、舒適、親切自然的理想居住環境。
方案一:
采用成熟的美式退休生活模式,集中式的規劃布局,以喚起老年人對校園生活的美好回憶。
為了上年紀的老人提供生活空間,最重要的是對心理“安全”和生理“安全”做全面的考慮。因為他們身體素質較弱,很難再像以前一樣過日常生活,從而被限制了他們的行動。
在美國,老人們的生活環境在提高。現在越來越多的是持續照料退休社區(CCRC)。照料退休社區包括自理(IL)、助理(AL)、護理(NH)一體化的設施。居住在同一個地區的居民可接受不同的服務,即使他們的身體狀況可能變好或是變糟。一般說來,社區有一個游泳池、網球場、文化娛樂中心和學校項目。
方案二:
采用中式廊院規劃布局,自然成長的村落形成,富有生命力的山地空間。
村村落型的布局,各組團自然“生長”在基地地形中。各組團內獨自圍合成半開敞空間,形成一個小的村落;組團之間沿著地形形成錯落有序的街道,使人走在其中有一步一景的感受之外更感受到一種老街的人文關懷。
充分體現“同一屋檐下”的主題,各單體之間用長廊相連,晴天不曝日、雨天不濕鞋;除起到連接作用外,進一步增加長廊的含義,通過設計使其更起到一種能讓人們砌茶休憩的公共空間。
以開挖出河道為主體,在各組團內造成流水、濕地、水池等親水平臺,結合基地原有山地地形,背山面水、老街小巷,生活其中,豈不快哉。
3設計要點
3.1功能分區
主要的設計因素是私人生活區域與公共區域之間的關系,這些元素由街道將其分開。最重要的公共區域是餐廳和浴室。這是老年生活的重點。需要特別注意的是這些房間所在的位置,通常可位于一樓,面向花園或與小公園相連,或位于頂樓,可看到全景。走廊設計位于室內,并適當安裝空調系統,為了幫助居民支配散步時間、距離,拐角處應按一定的間隔距離設置。方案的靈活性是很重要的。
3.2無障礙設計
隨著年紀的增大,人們走路時可能因為肌肉變弱而產生腳步打滑。應注意保持地板平整,并使用同類型的地板材料。地板上有小裂縫時老人們容易摔倒。用于視殘者的紋理鋪路磚可能成為老人們的障礙。地板磨光材料應為防滑、吸震材料。如果地面上有裂縫,應清楚地標明。扶手在幫助老人上上下下行動方面起到重要作用。
3.3戶外空間設計
對居民來說戶外空間是必要的。老年人的活動受到他們身體功能退化的限制,但是積極的戶外活動仍是必需的。戶外活動能幫助老人調節日常生活節奏和生物鐘,通過白天的睡眠以及在陽光下坐著、散步進行改善。戶外空間還向居民提供了與鄰居交流的機會。有長椅和庇蔭樹的小公園成為居民的一個聚會點或是一個休息場所,可以坐下來交談,看看路人。園藝療法和花草療法越來越多地被引入到老年人的生活當中,他們通過接觸泥土和植物獲得激勵。
3.4道路和門廊
通向入口和門廊的道路對老年人來說是富有意義的,不光因為它的功能,還因為它是居住質量的象征。作為一個半公共區域,它是會見訪客、與其他居民相會的地方。門廊擁有一種氛圍,它鼓勵老年人之間積極的交流,并提供欣賞音樂和獲取信息的空間,圖書角和咖啡館的設置會使得這里變成老年人交流、相會的地段。
3.5前臺
前臺的功能對于一個老年人來說是必要的,前臺提供各種服務、娛樂活動和有用的信息幫助,可以使居民過舒適而積極的生活。居民一般都依賴前臺的工作人員。除了具有處理行政事務的能力之外,工作人員應能熟練與老年人交流和適當處理他們不同的要求。
3.6寬敞的生活空間
應對入口的特殊考慮,室內應有壁櫥和儲物間用來放置輪椅和其它助走設備。用拉門代替兩面都可以推拉開關的門。把椅子放在門廊里面,便于老年人穿鞋,椅子下面設燈照亮腳踏的地方。從入口和臥室通向廁所的走道,縮短了移動的距離。小廚房是開放式的,但可以用任意隔墻或是櫥柜將其隔開。
3.7浴室
由于洗澡需要相當的體力,所以不是所有的老年人需要每天洗澡。設置私人居所的淋浴室和所有老年人公用的大公共浴室,會是一個很不錯的選擇。由于意外經常發生在浴室,應調整安裝浴室里扶手的位置和數量。應為臥床不起和坐輪椅的老人設計特殊浴室。
3.8醫療健康設施
老人們的健康設施應包括使用各種醫療設備進行的康復練習和使用簡單工具進行的輕微練習。可向所有居民提供一個場所,集體參與職業臨床醫學家、物理治療家、語言治療家推行的項目。
3.9餐館和咖啡館
為了鼓勵居民使用餐廳,必須考慮到建筑設計和食物供應兩方面。首先,餐廳應位于使用者可以欣賞到外部風景的位置,全景或者是有花草樹木的花園均可。可配備一個吧臺、一個咖啡角。一個較小的餐廳同樣可用于家庭聚會、朋友聚會或是生日宴會。第二,菜單很重要。除了考慮營養之外,季節性的喜好應添加在食譜中。第三,亮度應調整到老人視力適合的程度。
3.10診所
大多數居民都對他們自己的健康情況感興趣。他們獲得24小時護理服務的希望尤其強烈。診所最方便的就是,居民可以在自己的家中取得檢查心臟等器官的重要數據。
3.11娛樂場所
單調的生活對老年人來說是最糟糕的。隔離的生活很快就會導致身體功能喪失和智力衰退,最終臥床不起。在公共區域設立各種設施為這些活動提供場所和空間。老年人生活的質量將由提供給老年人的活動項目所決定。
4 我國老年人社區展望
隨著我國老齡化社會的逐漸到來,各地的老年人社區必將隨著我國社會經濟的發展,人們觀念的轉變逐漸增多。因此,應加強對老年人建筑及其服務配套設施設計的研究,確保老年人的居住權益,適應不同老人的居住要求。
由于服務對象的多樣化,社區內部做了相應的分區。按入住老人的健康和生活能力狀況分區居住。老年居住設施還有很多形式,在這方面我國起步較晚,現行的設計規范中,這方面的規定仍不完善,老年人生活的許多具體需求也急待研究,這就對設計部門提出了新的更高要求。本文僅對老年人社區設計做出了初步的探討,希望能有更多的人來關心老齡化帶來的各種問題,讓老人們能安享晚年,愉快地生活。
參考文獻:
[1] JGJ122-99.老年人建筑設計規范.
【關鍵詞】老年人；公共設施；宜居環境；養老
一、老年宜居環境公共設施設計的研究背景
至2014年底，全國65歲及以上已高達1.18億，我國正面臨人口老齡化加速發展問題。而嘉興市占浙江省老齡化系數最高，老年人口占總人口的22.28%，人口年齡結構趨向老年化。作為城市居民中的一類特殊群體，老年人對公共服務設施的需求取決于他們的養老模式的選擇。我國主要的養老模式還是居家養老，這種模式就需要加強社區養老服務設施的研究與建設，更好發揮社區養老的輔助功能。由于過去對人口老齡化的認識不足，導致居住區老年公共服務設施建設的落后。主要表現為項目種類設置上不能滿足老年人多元化的需求，缺乏老年人日間護理中心和照料服務設施；一些老年人所需要的項目沒有硬性要求，導致忽視拖延建設甚至漏建等。同時，由于缺乏統一的標準，老年居住區的一些公共設施還是不適合老年人使用，如健身器材只符合青少年的標準，老年人無法使用；指示牌不夠清楚，老年人由于身體原因不能看到有關注意事項；居住房的樓道對老年人有安全隱患等。
二、社區宜居環境公共設施設計營造
完整的老年人生活環境既包括個人、群體因素，又包括了合理分配社區環境的公共性與私密性，尋求改善社區環境中的單調、抑郁、失落等不良的布置模式。社區老年公共設施是社區老年人日常環境的重要組成部分，隨著年紀的增大，他們身體發生了很大的變化，各種感覺器官的功能變得遲鈍，而且老年人在退休后突然閑暇下來，主要的活動范圍從社會轉移到了社區，生活環境的改變會引起老年人心理和行動上的變化，因此需要配套的公共設施與之相適應，才能滿足老年人的需求。
1.老年動態活動區
（1）健身器材區
提供適合老年人健身器材能夠給他們一種心理上的安慰，并且適當的活動能夠強健老年人的身體，使他們身心都得到慰藉。但現在的健身設施設計沒有考慮到老年人這一群體的特殊性。他們的抓握力、力道以及高度差等都是需要解決的問題，比如加大防滑的握桿、減小設備的難易度、降低健身器材的高度等等都能給他們帶來許多方便。
（2）球類活動區
許多嘉興退休老年人喜歡玩門球運動，這類活動能使他們身體保持年輕，同時需要動腦也防止了他們腦的退化，并且在運動過程中還能與社會保持一定聯系，所以不會有寂寞、孤獨的感覺，這對于他們的心理都有很大的幫助。同時運動場地的安全措施也需要考慮，地面的防滑是安全運動的基礎，可以使用PVC彈性地板作為運動地面，具有綠色環保、防水、防滑等特性，使老年人的活動空間更加安全、健康。老年人運動后需要休息，所以在休息椅的設計方面需要區別于普通的休息椅，諸如降低椅子的高度、椅子的舒適度要滿足老年人等。
（3）舞蹈區
越來越多的老年人甚至中年人喜歡跳交誼舞、廣場舞，他們是以特殊的表演形式在公共場所多人演出的一種集體活動。在社區內設置舞蹈區能夠滿足這些人的需要，與球類活動區一樣，設計時也應考慮到防滑安全問題。針對于該區沒有劇烈運動的高要求防滑性，可以采用地坪漆，它具有很高的摩擦系數來保障活動時的安全性。
2.老年靜態活動區
（1）交談區
人與人之間的交流是基本需求，老年人也不例外，這是維持人身心健康的一個重要因素。老年人隨著歲數的增高遠離社會生活，行動不便導致與他人的來往次數降低，長此以往會引發心理孤僻，因此需要在老年社區設立良好的交流空間，來消除他們無法交流產生的失落心理問題。交談區的設計一般來說主要是以花壇，廊段，亭等區域為主，注意采光和遮風避雨的功能，如果不能解決這些問題，就不能滿足老人每天外出散心交談的需求。
（2）閱讀區
俗話說“活到老，學到老”，老年人的文化也隨著社會發展在不斷的增高，他們對知識的渴望不容小覷。因此，需要在老年社區里提供讀書交流的平臺，以此滿足他們精神上的需要，同時也提高了其生活質量。
（3）娛樂區
下棋，打牌等活動是老年人喜愛的休閑活動，因此在設計該區域的時候需要考慮到采光遮雨，可設置在住宅樓的底層位置區域。往常在休閑桌椅的設計沒有考慮到殘疾老人的需求，輪椅無法在桌邊活動，這樣使殘疾老人不能直接參與，這是非常細節的設計，卻會讓老人的心理上受到挫傷。
3.道路行走區域
（1）樓梯道
隨著年齡的增長，到了老年身體的機能、環境的適應力，都會出現不同程度的退化，會隨著年齡的增高逐漸對臺階、樓梯等公共設施感到一定程度的威脅。一些身體不便（殘障）的老年人上下樓梯的行動不便，所以需要設計一些能夠解決該類問題的設施，諸如樓梯休息椅、寬樓道設計、踏步高度降低等。在嘉興已有一些社區采用樓道休息椅，樓道休息椅方便老人在走樓梯時休息。這就是較為人性化設施設計上的突破。
（2）無障礙設計專用道
老年人由于行動不便和希望重返社會的特點，要求公共建筑以及場所具有可接近性，既從社區規劃上確保能與一定數量的服務設施、公共建筑連城一條線，使他們能夠順利的到達目的地。無障礙設計專用道能有效改善老年人生活環境，體現了社會對老年人的關心，也是一個老齡化國家應該采取的措施之一。
（3）行車道
安全性也是老年社區環境需要考慮的問題，針對于公共設施老年人生理上的退化導致反應能力下降、動作不協調，對社區環境的可控范圍小，而社區內來往的行車比較多，很容易對老年群體產生威脅，所以需要設計一些能躲避來車的道路旁的等待區，提高安全性。
（4）散步競走道路
“飯后一百步，活過九十九”，許多老年人不能進行劇烈運動但是散步卻是另一種很好的運動方式。在社區內設計一些散步道，與步行道及行車道隔離開，方便這些老人的活動，這也是一種增強老年人活動興趣的方式。散步競走道路應設置在離車道一定距離的地方，不用太寬，但一定要保證有足夠的光源，地面材質一定要防滑安全，可以使用紅色塑膠材質既安全又醒目，方便識別。在競走道路旁還要設置適量的休閑座椅滿足他們休息，另外道路的設置不能高低起伏過大，以平坦為主。
三、 總結
在老年社區使公共設施規劃與老齡化的社會相適應，不同身心狀況的老年人有著不同的活動方式，因此老年社區對公共服務設施的需求是需要與之活動頻率較高的活動設施分散在居住區的布局。老年社區的公共設施應該使他們在使用上感到方便、舒適和安全，在活動的過程中與社會保持密切的聯系，能了解社會時事不與社會脫節。而要達到這一目標則必須為老年人作細節上的考慮，這些對于老年人各種活動，尤其是社會自發性活動的影響是非常大的，更關系到健康老齡化這一重要目標是否能夠實現。
參考文獻：
[1]項智宇，城市居住區老年公共服務設施研究[D]，重慶大學碩士論文2004.
[2]王考，人口老齡化背景下廣州市社區老年公共服務設施配套研究[D]，中山大學碩士論文2008.
[3]李祝基于老齡化社會的城市社區公共服務設施研究[J]，重慶科技學院學報（社會科學版），2010年13期.
一引言
據2010年我國第六次人口普查的結果顯示，60歲以及以上的人口占我國總人口數量的13.26％，2000年人口普查結果相比較上升了2.9個百分點，這表明我國步入了老齡化社會。我國多數家庭是以4—2—1模式生活的，再加上當今社會的城市化，很多子女都和父母是一種異地生活的狀態，越來越多的老人需要獨自度過老年生活。在這種社會形勢下，隨著人們的消費觀念的不斷進步，養老機構有了廣泛的市場需求，其中養老社區這種有著完善性、綜合性優點的養老機構可以為老年人創造更加舒服、安全的生活。
二養老社區
所謂“養老社區”是指以普通家庭為核心、社區提供一些老年人日常生活以及精神方面需求的內容，主要有上門服務和社區日托兩種形式，這種養老方式是對養老機構專業服務的一種改良。由于傳統的家庭養老模式越來越難實現，多種新型養老模式應勢而生，其中，養老社區讓老年人在其熟悉的社區中養老，保持原有的鄰里關系，不需要適應新的生存環境，避免老年人出現孤獨感。此外，養老社區還為老年人提供了多種服務以及場地設施，從而滿足他們的精神追求。養老社區這種集居住功能、學習功能、醫療康復功能以及娛樂功能等為一體的、有著良好環境的養老場所和傳統的養老場所相比有著更齊全的功能、更完整的配套設施，因此，它更加符合未來社會的發展需求。
三養老社區建筑空間設計
我國養老社區的建設還處于起步階段，為了更好地滿足老年人的生理以及心理上的需求，提供更加豐富的功能，我們應該對其建筑空間進行深入地分析了解。
1.養老社區的內部功能空間設計。養老社區的內部功能空間包括多方面的，比如說居住空間、服務空間、娛樂活動空間、學習空間、醫療康復空間等。下面我們就分開探究不同空間的設計需求：（1）養老社區最基礎的一個功能是為老年人提供良好的居住空間，居住空間在設計的時候可以采用多樣的形式，比如說一居室、兩居室等，形式的選擇要以滿足老年人生活需求為主。此外，居住空間應該保證良好的通風、采光、取暖等條件，對于一些不方便外出的老人應該提供有著公共交流區域的居住空間。（2）就養老社區的服務空間來說，主要有餐廳、洗衣房、浴室等為老年人提供生活服務的房間，這些空間的設計應該盡量安排在底層方便老年人到達的地方，還要避免和其他區域分離。此外，就餐廳這種場所，不僅僅是老年人進餐用的，還可以將其設置成老年人交流溝通的場所。（3）由于老年人的身體狀況不同，娛樂活動空間的設計應該有動靜之分。老年人經常使用的娛樂活動空間應該設置在整個養老社區的中心區域，方便各個區域的老年人到達。（4）養老社區中的學習空間設計是為了滿足一些身體健康而且好奇心較強的老年人的需求，通過多種學習活動，老年人不僅可以很好地打發時間，還可以豐富自己的老年生活，養成一種積極的態度。因此，學習空間的設計有著更高的要求，需要有配套的學習設施和空間。（5）醫療康復空間也是養老社區中必不可少的，由于老年人大多面臨著生理機能的衰退、疾病的困擾等，醫療康復空間的設計可以及時解決突發狀況。其設計要考慮到老年人的心理特征，保證環境的溫暖，從而降低老年人對疾病的恐懼。總之，養老社區中內部功能空間的設計應該從老年人的生理以及心理需求出發，為他們提供更加優秀的居住環境、服務態度，使他們擁有更加舒適的老年生活交流環境。
2.養老社區的室外環境空間設計。養老社區應該為老年人提供豐富的室外活動空間，讓他們多接觸大自然，對他們的身體以及心情都有著積極的作用。在其室外環境空間設計中，應該充分考慮老年人步行空間設計，將室外環境打造成為更加適合老年人散步的場所，合理地規劃路線，將整個社區的主要建筑、活動場地、綠化空間等有機地串聯起來，室外環境空間路線的設計應該以保證老年人的安全為主。養老社區室外環境空間的設計應充分利用景觀，為老年人提供有欣賞價值的景觀，可以選擇多栽樹，樹的品種應該選擇無刺激性、無飛絮的。此外，還可以選擇一些有著多種顏色葉子的植物，為老年人帶來視覺上的享受。室外環境空間還應該增加一些供老年人休息的場所，常見的有小亭、長椅等。
四總結
在當今老齡化不斷加速的社會背景下，我們要盡可能保證每一位老年人可以“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂”，我國養老社區的設計充分體現了“五有”，為老年人提供良好的養老環境。養老社區要想得到更長久的發展，在其設計上應該考慮到其各個功能，保證老年人的生理以及心理健康。
作者：李迎偉 郭雪雷
關鍵詞:老年社區; 居住環境; 配套設施
我國自上世紀末已經進入老年型國家。目前我國60歲以上老人以達到1.3億,占全國總人口的10%以上。根據我國人口普查資料對21世紀人口老齡化過程的預測,我國已提前進入了人口老齡化的第二階段,即人口老齡化的迅速發展階段。2010~2040將是我國人口老齡化速度最快的時期。老年人口基數大、發展速度快,是我國即將面臨的嚴重問題,因此解決老年人居住問題迫在眉睫。
1老年居住環境現狀
目前我國老年人的居住模式除少部分選擇傳統的養老院等福利設施外,大部分老人的居住模式可歸為以下幾種:(1)合居模式,即傳統的家庭養老。隨著社會經濟的發展這種幾代合居的養老模式已經逐漸在減少。(2)獨居模式。健康狀況良好的老人由于種種原因常獨自居住。隨著第一代獨生子女的成長,老人獨居的現象也越來越普遍。(3)毗鄰模式,即老人和子女毗鄰而居,既保持了各自的獨立生活,又能方便照顧老人。
在這幾種養老的居住模式中,或多或少都存在著以下問題:家庭住房面積不足,導致老年人居住條件無法改善,不利于老有所養;缺乏有組織的精神慰藉活動和提供這些活動的室內外公共活動空間和場所;環境設計和建筑的細部節點中缺乏對老年人特殊的生理、心理的考慮等。有資料表明有54%的老年人對小區沒有專門的老年人活動區表示了不滿;有45%的老年人對小區或街道上沒有設立醫療機構表示不滿①。隨著人口的老齡化日益嚴重,現有的社區居住環境已越來越不能滿足老年人的需要。
從上世紀末我國進入老齡化社會以來,在上海、北京等大城市里除了政府興辦的福利院外,陸續出現了商業化的專門的養老設施,如托老院、老年公寓等。這些設施提供老人的住宿、醫療、衛生、娛樂等眾多生活的方便。他們從建筑模式上可分為:成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護理和醫療型老年住宅或機構。
各種養老設施作為新興事物,存在著一下一些問題:
a.布局不盡合理。老年公寓和養老機構的建設還沒有列入城市的總體規劃。目前存在著一些老年公寓雖然環境和物質條件都很好,但地點遠離社會、遠離親友,交通不便。各級政府所辦的社會福利養老機構(敬老院、老年公寓等)有些雖然設在社區附近,但相對來講占地小、活動場地有限,環境較差。這也是許多老年人不愿入住的緣故。
b.價格對老年人收入水平來說相對較高。這也是許多老人不選擇這些養老設施的一個重要原因。
c.空間單調、缺乏人性化設計。猶如筒子樓的設計,缺乏交往空間,老人的生活空間很小,生活面也很窄,導致了許多老人不愿入住。
筆者在對朝陽區的不同檔次的老年服務設施進行了考察,從大的環境看,他們老年公寓所處的位置都處在或鄰近社區中心,但相對封閉、獨立,自成一體。高墻大院、鐵門緊閉,給人以與世隔離的孤僻感,整體氣氛壓抑。
2國外老人居住環境的發展
國外的老齡化早在上世紀60年代就開始了,老年住宅的發展也經歷了較長的時間發展比較成熟。逐漸從對老年人單純的生理扶助轉向生理、心理的并重。現在國外老人居住環境具有以下幾個特征:
第一,養老設施在居住模式上多樣化發展,根據老人的獨自生活能力和健康狀況以及經濟能力有多種居住模式選擇:老年住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年療養院等。同時在規模上趨向小型化、社區化,以利于住戶間的相互認識和護理者的照顧。
第二,以促進老年人與外部社會的交流為目的進行合理規劃,靈活布置各種設施。
如日本發展了混住型老年公寓。根據混住的狀態不同又可分為橫向布置、縱向布置和混合布置三種③。這種住宅型式又可分為 橫向布置型、豎向布置型和混合布置型。橫向布置型是指在公寓中至少布置一層老年人住宅,通常布置在一般住宅的下面。這種布置方法使老年人住戶與其它住戶混住在同一棟住宅之內。豎向布置型是指在樓內某一端沿豎向至少布置一列老年住宅,使各層都有至少一戶老年人住戶,一般考慮布置于臨近電梯的位置。這種布置方法將老年人住戶分散在各層中,稍好于橫向布置型,但有的老年住戶所居樓層偏高。混合布置型:在公寓適當位置布置老年人住宅,使之被全包圍或半包圍在一般住戶之間,并臨近電梯。這種類型較好地解決了老年住戶與一般住戶之間的混住化的位置關系的問題,避免產生“孤立化”。
另外,本著老年服務設施支持老人在社會中的自立為目的,在規劃設計中將其置于老年社區與外部結合處,將其向周圍社區開放,使周邊社區的人有機會利用他們,從而促進老年人與外部社會的交流。或使老人設施于其它公共設施相連或接近,或者將社區的公共設施與老人居住設施穿插布置③ (如圖2)。
第三,重視老年室內居住環境的功能和細部設計。除建筑功能和指標滿足老年人需要外,在細部處理上更是依照老年人的特點進行特殊設計,如墻地面、門窗等材料及處理;家具和廚衛設施的尺度及安全設施借助輪椅等設施的便捷性;室內燈光、色彩等的運用都考慮了老年人生理和心理的需要。
第四,提倡個性化服務和個性空間。社區機構既可對年齡和身體狀況不同的老年人提供不同的服務,老人亦可根據自己的情況靈活選擇調整接受服務的項目。尊重老年人的個性,營造家的親切感覺。在空間設計上為自立的生活行為提供必要的空間。
第五,尊重家庭觀念的習俗,設計適宜國情的老人住所。像日本的兩代居、新加坡的多代同堂組屋計劃,都是以家庭養老為基礎,改善居住環境的范例。
3著眼于中國國情,促進我國老年居住環境的發展
我國有著優良的尊老敬老的傳統,傳統的親情觀念導致的居家養老仍影響著許多人的生活。然而,老年人口的基數大,政府的投資有限,舊的管理體制等導致了老年設施的發展相對落后,因此,促進老年人居住環境的發展應立足我國國情,充分考慮到我國老年人不同的需求,體現養老社會化、居住親情化,真正使老年人老有所居、老有所養、老有所醫、老有所為、老有所樂,創造優良的綜合養老環境。
首先應樹立家庭和社會共同承擔養老的責任意識,使老年居住模式呈多樣化發展。從中國老年家庭的實際出發,改善老年人的居住環境,可以有兩種途徑:第一,針對老年人不愿離開熟悉環境的特點,改善現有居住條件和環境;第二,依據不同需要,在新開發的居住區內建設老年住宅。就設計角度而言,應切實從我國老年人生理和心理需求出發,使不同收入,不同階層的老人家庭都能根據自己的情況采用“租”或“買”等方式來選擇理想的養老居住環境。
a.針對老年人不愿離開熟悉環境的特點,發展通用住宅。也就是注重住宅潛在的可變性設計,在設計和建造時就把老年人的需要考慮進去,隨著時間的推移逐步在使用中實現,從而滿足家庭和人生年齡變化對居住環境可變性的要求。據日本估計全部考慮這些要求所增的投資不會超過房屋造價的10%④。針對我國人均收人較低(老年人尤其如此),政府補貼不足,建設用地緊張,人口基數巨大,以及傳統的與子女同住的家庭養老模式等現實問題,我們應把這種通用住宅作為現在住宅設計重點,如室內空間考慮輪椅通行的需求,樓梯間考慮安裝升降椅的可能性等。
b.發展和探索新的合居型住宅。我國傳統的親情和家庭倫理觀念,使多數人選擇在條件允許的情況下與父母毗鄰而居。
這種毗鄰而居包括兩種形式,一是子女和老人在就近的小區內居住,如新加坡的樂齡公寓就是在成熟社區中興建的老人公寓以供社區老人使用。政府應當鼓勵在小區規劃設計中,設置一定數量的老人住宅。可單獨設置幾棟,使其位于小區自然環境相對好的位置,可毗鄰幼兒園設置使老年人不致被孤立。這樣,老年人能和小輩住在一個小區,既互相照應方便,又相互不干擾。另外也可設置混住的住宅,即在一棟一般的住宅中,拿出幾個單元來作老齡住宅,同時在住宅樓內設有專門為老年人服務的設施,并可向附近的老齡住宅提供服務。這種居住形式,可增加老年人住戶與其他一般住戶之間的交往。
另外就是考慮到兩代人不同的生活習慣,在戶型設計和配比上采用適宜的配比,設計老少居的戶型模式,即一套相對大面積的普通住宅和一套面積相對小的住宅,可捆綁作為一套住宅,也可分為兩套住宅。這是一種具有傳統大家庭模式的現代家族型住宅。這樣老年人和子女能真正毗鄰而居,生活上互不影響,又可方便的相互照應。一家人隔而不離,共享天倫。
中圖分類號：TU246.2文獻標識碼： A 文章編號： 隨著我國老齡化結構的突顯，再加上多年實行的計劃生育政策，家庭成員結構日趨于小型化;人口的社會流動性隨著就業觀念而發生不少的轉變，戶籍制度的改革也增大;社會競爭激烈，人們生活節奏也明顯加快，這些都是導致家庭養老逐漸淡化主要因素。本文就老齡化的社會現象及社區養老環境設計進行討論。
一、社區養老的形式
“社區養老”是以家庭養老為主，社區機構養老為輔，對于居家老年人照料服務方面，又以上門服務為主，托老所服務為輔，整合社會各種資源的養老形式。此形式的特點在于：讓老年人在自己家里吃住，得到自己的家人照顧，同時享受社區的有關服務機構和人士為老年人提供上門服務或托老服務。
二、老齡化的社會現象及狀態 在老齡化的加速的社會現象下，人們生活觀念開始發生變化。老齡人群居住問題的產生是眾多的因素所導致的必然結果。老人居住問題來源于人體自然老化與居住環境之間的不協調，而家庭價值的變化將這種不協調擴大成社會現象，所以人口老齡化的這個現象也變成社會的普遍問題。同時研究者認為，我國老齡化的最突出特點在于地域之間人口結構分布的不平衡。 老齡化人群身體狀態和精神狀態發生著巨大變化， 身體的健康狀態出現一些衰老現象， 如： 彎腰駝背，行動緩慢，反映遲鈍，同時出現其他變化，身體機能都會大幅度的下降，疾病引發的概率也會更加容易等， 以上變化同時引起老年人精神萎靡，如：健忘， 愛發脾氣， 視覺模糊， 色彩辨別能力降低， 對環境感知能力下降等多方面的不適感。 從宏觀角度分析，由于老齡化人群在身體狀況上和精神狀態上都開始下降，對生活居住環境、護理與社會服務都會提出更嚴格的要求，因此老齡化人群的增加需要社會和家庭承擔起更多的責任。
三、老齡化人群居住環境問題 根據調查和資料表明，當前我國老齡化人群居住環境面臨著如下一些問題：(1)由于家庭居住空間有限，導致老年居住條件無法改善。(2)現有住宅空間設計不利于"老有所養"。(3)傳統的家庭養老功能在削弱。隨著家庭小型化趨勢的發展，加速了傳統幾代同居家庭的解體。(4)缺乏有組織的精神慰籍活動和提供這些活動的室內外公共活動空間和場所。(5)社區養老服務體系不健全，使老、弱、病、殘人群得不到更多的關懷和照顧，難以實現經濟供養、生活照料、精神慰籍等功能以彌補家庭養的不足。
四、老齡化人群對居住環境的特殊需求 老齡化人群的生活會從生理、心理及社會等不同方面發生巨大的變化。 在生理特征方面，老年人的各種機能隨著年齡的增加而退化，感覺能力、觀察能力、行動能力等逐漸下降或喪失。因此，老年人的行為空間和環境設施須補償他們各種能力的降低，并應維護和鍛煉老年人尚存的生活能力。在心理特征方面，有安全、交往、尊重三要素，他們需要與親人、朋友、同事、鄰居廣泛聯系，尋求友誼，慰藉與互助;懼怕孤獨、寂寞、無聊和被社會遺棄。 在社會特征方面，希望老有所為、所樂、所學、所居、所養、所醫。這些變化和需求對社區條件、社區環境、社區服務等方面提出了新的課題。老年人生理、心理、等方面的變化，使他們對所居住的環境有許多特殊的要求。老年人由于身體機能的退化，活動空間不斷縮小，越來越局限于居住的范圍，因此希望社區作為安享晚年的“安樂窩”。
而且隨著社會角色的轉變，他們的工作時間大大縮短，具有比其他年齡人群更多的閑暇時光，從而有了足夠的時間與他們所在的住所及其環境發生關系。因此，居住區的規劃設計必須要適應人口老齡化的趨勢，為老年人提供恰當的生活條件，包括身體的和精神的各種需要，以充實他們的生活內容，提高生命質量。
五、社區養老空間設計的特點
1.老年人居室設計 老年人晚年大部分時間是在自己居室度過。居室空間太大容易產生冷清的感覺，所以空間設計要適度控制，經濟適用即可。室內空間布置應簡單、寬敞、明亮。按照需求進行組合，將公共活動布置在其周邊，公共管理空間盡量就近布置。冬季日照深受老年人喜歡，建議居室增設陽臺，且陽臺位置應設于南向最好面向景觀區域。
2.公用空間的設計 (1)餐廳設計，根據老年人實際情況，考慮房內單獨用餐，如果大家聚集大餐廳用餐，大餐廳的設置應按多功能使用要求設計，因為考慮全員使用，同時大餐廳也可兼作主要集會場所。 (2 )活動用房：根據老年人的不同興趣愛好可設置電視室、閱覽室、綜合游藝室、書畫研究和手工藝室等，設計中應注意動靜區的隔音效果，做到間隔互不干擾。 (3)浴室和廁所：應根據老年人的生理特點進行設計，以便老人就近入廁。 (4)其他設備：可根據老年人實際身體狀況來進行位置和高度的調整
3.室外環境設計 無論是室內還是室外設計都應該以人為本。室外環境其實是提供老人親近自然的機會，也會滿足老人們的各種室外活動需求，如跳舞、練拳、聊天等社交性活動。由此，室外環境的設計應滿足安全性，更應該根據老年人的生理行為特點來設計，設計中盡可能減少或消除老年人在活動時可能遇到的各種不安全的因素。同時由于視力和記能力的衰退，老年人會對無明顯特征的環境有點難辨別方位，會給生活帶來不便，因此應該考慮設計不同特征、不同性格、不同層次和等級的空間環境，來彌補老年人后天性生理的不足。 交往空間的設計不僅滿足了老年人渴望與人交流的心理需求，同時也促進了老年人以一種積極向上的心態面對老齡化的問題。
4.無障礙設計 社區養老應該更注重無障礙的設計，如在出入口、走道、樓梯、坡道、電梯、居室、衛生間、陽臺、門窗等各種部位的無障礙設計。但有許多養老社區由于前期設計、投入資金和后期管理方面的不足，無障礙設計一直不能得到充分重視，給老年人的生活帶來了許多不便和隱患。規劃設計中，以老年人的生理為基準，重視到每個細節才能彰顯出設計的人性化。 人口老齡化趨勢已經是公認的事實，舒適安逸的居住環境才能使老年人更好的安享晚年生活。只有這樣才能構建出一個和諧的社會環境。重視老年人建筑與環境的研究，不僅可以積極應對即將到來的老齡化浪潮，同時也為和諧社會的發展起到推波助瀾的作用。
參考文獻：
朱瑩《談養老社區建筑空間設計》山西建筑，2012
選擇了杭州愛康溫馨家園和蕭山紫荊園老年養生社區兩個典型的實際案例進行實地調研。杭州愛康溫馨家園杭州目前最大的民辦養老機構，其主要服務對象為能夠自理的老人和有特殊困難需要全面護理的老年人。外環境方面主要由一個回廊廣場和一個健身場，幾個樹池和一些花壇綠化組成。健身設施、休息座椅、廊架等景觀設施尺度不符合老年人的身體尺度，設施合理性不夠。景觀空間節點缺失，不能為老年人戶外活動提供私密及半私密場所，不符合景觀空間的多變性與私密性；紫荊園養老年養生社區是民營資本參與養老機構建設的試點工程，也是省內在建的大型養老項目之一。該老年社區的特色主要體現在配備了養生餐廳、老年醫院、活動中心等主要老年配套項目以及室內的無障礙設計方面，但從整個園區的路線設計和建筑形上來看，相比較普通小區沒有大的突破，它的宜老化更多體現在管理制度上，開發商也僅是抓住老年養生的噱頭大做文章，對其使用群體的研究在園區設計上體現的還不夠完善。
2文獻研究
要深入研究和解決一個問題，必須要有深厚的理論支撐、科學的實證分析和有力的政策回應。本文分別選擇馬斯洛需要層次論和《交往與空間》兩部著述及情境主義的相關理論，作為本設計研究老齡化社會養老問題提供一個新的視角參考。
2.1馬斯洛需求層次理論
著名的馬斯洛需求層次理論認為，“人類動機的發展和需要的滿足有密切的關系，需要的層次有高低的不同，低層次的需要是生理需要，向上依次是安全、愛與歸屬、尊重和自我實現的需要。自我實現指創造潛能的充分發揮。追求自我實現是人的最高動機，它的特征是對某一事業的忘我獻身，高層次的自我實現具有超越自我的特征，具有很高的社會價值”。對于老年群體來說，社會保障以及福利能在一定程度上保證滿足最低層次的生理需求。這便要求新型社區情境式養老環境通過一定的設計手法滿足老年群體更深層次的需求。在養老環境中要注重老年人價值體現，在老年人晚年退休之后得失落心理，在養老環境中能夠使老年人參與到環境中去，為老年人提供景觀場所，滿足老年人心理空虛的需求。
2.2《交往與空間》
丹麥建筑理論家揚•蓋爾在《交往與空間》中研究和評價城市與居住區中公共空間的質量，在從住宅到城市的所有空間層次上詳盡地分析了吸引人們到公共空間中散步、小憩、駐足、游戲，從而促成人們的社會交往的方法。根據人的需求以及景觀和人的關系去設計空間的節點，通過環境的設定，提供符合老年人的場所，創建趣味性、療養性空間，能使老年人在賞玩中促進身心健康發展。
2.3情境主義
情境主義是二十世紀中后期歐洲重要的社會文化思潮。其最初闡述了“建構情境”的概念：“由一個統一性的環境和事件的游戲的集體性組織所具體的精心建構的藝術性生活瞬間。”該理論啟示了我們，從老年群體的感受出發反推到環境塑造本身。老年人社會參與是“參與者在社會互動過程中，通過對各種角色的扮演和介入，在社會層面上實現資源共享，滿足自身需要并因應社會期待”。
2.4結論
新型社區養老環境的設計，不但能夠解決老年人居住的問題，更能夠提高老年人生活質量，滿足老年人更高、更深層次的需求。這種養老環境在解決人口老齡化的問題上得到重視，在養老環境以及養老模式不斷發展與完善的當今社會，將為越來越多的老年人提供安度晚年的場所。
3新型社區情境式養老環境設計
3.1概念生成
隨著年齡的增長，老年群體本身對生活的基礎期望值、基本要求降低，更加容易滿足，卻也更加需要無微不至的關懷。情境的構建在于其創造了生活的瞬間，[5]通過改變日常事物來影響人的情緒，迎合人的情感。任何人活著都離不開身邊的事物，每一種建構的情境能自主引發新的行為。根據國內養老環境現狀模式單一、行為被動等問題，結合老年群體在生理、心理等多方面的需求，我們希望從老年參與者的角度為他們創造不一樣的情境，滲透老年群體的日常生活，從而實現主動養老的目的。
3.2概念闡釋
建立“新型社區情境式”養老模式，通過微縮版城市情境、街巷情境、農業情境的設計，實現體驗、歸屬、價值實現三大不同層次的主題目標，涉及老年人飲食、消費、休閑、學習、娛樂、休憩、交流，行走、勞作等多方面的需求。通過設計的微縮版城市情境，結合外界養老制度、養老機構的輔助，可以滿足老年群體最為基本的生理、安全需要，在一定程度上體會到生活的樂趣。有一定識別性的街巷情境有助于增強老年群體對于社區的歸屬感，沿街布置的休憩空間有助于幫助老年群體建立穩定的社交圈。而農業的情境再現則給老年群體提供了繼續實現自我價值的機會，回歸社會角色，并且在其中得到認可。
3.3場地分析
3.3.1場地現狀杭州下沙江灣社區位于浙江省杭州市下沙經濟技術開發區，緊臨錢塘江邊沿江大道，由高層景觀公寓、別墅（排屋）、星級酒店及高尚商業等組成，周邊配有住宅區、幼兒園、小學、中學，商業街，臨近地鐵和公交總站。區域內環境相對安靜，風景優美、空氣清新，適宜養生。
3.3.2面臨問題社區缺少養老宜老的區塊；單調乏味，缺少對老年人的關懷設計；周邊配套設施不完善，缺少垃圾桶、休息座椅、斑馬線設置不合理；下沙新城缺少歷史文化積淀，人員構成以新杭州人居多。
3.3.3設計要求要深入開展對設計基地的勘察、調研等活動，分析與歸納基址與學習案例的關聯性以及可操性等問題。要求創意構思要體現前沿的設計理念，明確的市場定位，能做到和市場產業、社會發展背景緊密結合。能對研究城鄉結合部養老環境設計具有示范性作用。
3.4設計實施
3.4.1城市情境——體驗盡管年齡的增長，老年人對事物的好奇心并未減弱，老年群體仍然需要體驗大千世界，參與購物、娛樂休閑，甚至學習新知識等各種活動。基于老年人對參與勞動促進消費、傳授經驗交流學習、放松身心休閑娛樂需求的分析得出：要在社區中營造一個以城市景觀為主的情境來滿足老年人對消費、學習、娛樂需求的愿望。在城市情境中設計了情境發生的三種場所，即夕陽集市，老年學堂與養樂園。分別構建了老年人體驗集市買賣、參與商業活動的日常交流情景；老年學堂中老年群體體驗、學習、思考的情景和養樂中體驗養樂健身、休閑生活的情景。
3.4.2街巷情境——歸屬情感需求對老年群體來說尤為重要。隨著生理的老化,老年人會有意地縮小他們的社會網絡,但維持更親密和更滿意的社會關系。[6]所以他們需要更加穩定、精簡的社交圈——即在社區范圍內營造一種安全、安心的家園感的情境，增進交流溝通的可能性并保持一定的深度和持續性。而家園感的情境又要求老年人在社區里有強烈的安全感、歸屬感。街巷是城市最具特征的識別標志，布局合理的街巷更是能給人帶來安全感。[7]這個原理同樣可以運用到社區內的道路環境設計。基于老年人對體驗自然養生休憩、多變空間愉快交流、放松身心舒適行走需求的分析得出：要在社區中營造一個以街道景觀為主的情境來滿足老年人對休憩、交流、行走需求的愿景。在街巷情境中同樣主要設計了三種場所，生態，老體驗館、城市沙發與樂活步行街。分別體現了老年人在行走過程中休憩和交流的情景。讓老年人通過短距離的行走便能找到這樣一個放松身心遠離喧囂的場所進行體驗休憩。同時，特色的、模式化的休憩場所與道路空間的可識別度增加了他們對于社區的歸屬感。
3.4.3農業情境——價值實現根據生命階段理論，人在不同的年齡階段不斷地轉換自己的角色。進入老年階段后，人們離開了各自的工作崗位，從而逐漸脫離社會。Motta，Bennati，Ferlito，Malaguarnera和Motta(2005)曾指出，僅僅維持身體和認知功能良好的百歲老人，不能作為“成功老齡化”的原型，因為他們沒有維持任何社會或生產性活動。因此，老年群體需要若干種類情境，激發老年人的參與性，幫助老年人在自己力所能及的范圍內實現與青壯年不同的社會價值。基地位于城鄉交界處，因此設計應突出自然生態和鄉村可持續發展理念，而農業則是鄉村特有的景觀特點，農業景觀便是將鄉村景觀與城市景觀融為一體的最好表現形式，有利于城鄉文化交流。在新型社區中設計了能夠激發參與積極性的情境——農業景觀。基于老年人對綠色生活健康飲食、回歸田園參與勞作、享受自然體驗休閑需求的分析得出：要在社區中營造一個以農業景觀為主的情境來滿足老年人對飲食、勞作、休閑需求的愿景。本設計案例中，農業景觀情景主要由微型農場、綠色加工廠，沿江桃花源三大部分組成。
【關鍵詞】養老；互助養老；社會工作者
調查研究顯示，我國在2005年已經有1.44億人口達到60歲，這個比重已經占到總人口數的11%，九年過去了，這個數字一定有增無減，所以，我國已經進入老齡化社會這已經是一個毋庸置疑的問題。由于歷史以及社會原因，我國的老齡化面對更加沉重的壓力，增長快、數量大、社會壓力大都使得我們的老齡化問題更加難以解決。老齡化的問題迫使我們用各種各樣的養老方式來緩解老齡化帶給社會的壓力，傳統的家庭養老以及后進的社區養老雖然對于老齡化有一定的幫助，但是如今以上兩種養老方式也面臨了一些問題，傳統的家庭養老隨著社會的轉型已經越來越難以為繼，4-2-1式的家庭越來越普遍，年輕人身上的壓力越來越重，很難讓養老在家庭中很好的進行；另一方面，社區養老如今在各地辦的火熱，但是資金以及技術人員的缺乏讓大多數的社區在養老方面達不到預期的目標，社區養老效果堪憂。這個時候，我們不得不去尋找一種新型的養老方式作為這些已有的養老方式的補充，社會工作者作為社區中非常重要的一支養老力量，應該而且也可以用自己的方式來對社區的老年人養老問題進行幫助，社會工作的理念是“助人自助”，我們應該尋找一條新型的養老方式幫助社區的老年人自己來解決自己的養老問題，這既緩解了社會和家庭的養老壓力，也讓自助養老變得觸手可及。
一、互助養老的概念及現狀
互助養老是一種新型的養老方式，筆者也是在近期的一些學術刊物以及發表的碩博論文上發現這種已經在某些地區開展的養老方式的，互助養老如今還沒有一個固定的說法，筆者根據互助養老的一些特征，簡單的對互助養老的概念進行了整合和分析。互助養老是一種老年人之間自助的養老方式，是通過建立一種發展性的小組，培養老年人幫助他人和尋求幫助的能力，在老年人之間形成的一種互助的養老氛圍，從而達到老年人自我服務的目的，這種養老方式能夠解決老年人的一部分的養老服務問題。
互助養老的實際案例在我國主要見于河北肥鄉，當地政府出資建立公共的養老院落，這個養老院落內可以提供老年人的吃、住等一系列的問題。老年人自己交少量的費用即可入住，在院落內的老年人互相幫助，情感溝通，有專人負責老年人的健康，很好的解決了生活在其中的老年人的養老問題。河北肥鄉的這種互助養老模式被很多地區學習，堪稱我國互助養老的一面成功的旗幟。
二、社區內互助養老的優勢分析
互助養老這種新型并且極為“環保”的養老方式并不一定單單應用在農村，社區是城市中的小細胞，在社區內推廣互助養老有著更為積極的優勢。
（一）基礎設施。城市社區的基礎設施相對農村來說要完備許多，這使得互助養老所需的場所以及舉行小組活動過程中需要用到的設施都更容易尋找，在節省了資金的情況也節省了前期的準備工作需要耗費的時間以及人力。
（二）文化優勢。城市社區內的老年人大多數是城市中生活的人，對于新事物的接受更快，而且長期培養的參與意識也可以再互助養老的推廣過程中得到應用，社工在介入老年人的互助養老的過程中也更容易被老年人接受，互助的過程能夠因此得到社區老年人的認可而更早更好的達成目標。
（三）推廣優勢。社區作為每一個城市內都不可或缺的一部分，一旦社區內的老人的互助養老取得成功形成一個互助養老的可推廣的經驗，那么這樣的新型養老方式可以惠及的范圍是非常廣闊的，這對于地區甚至我國的養老問題都會起到很強的緩解作用。
（四）社工優勢。城市內，社工已經進入社區，成為了社區內不可或缺的力量，社會工作者作為一只擁有專業知識技能的專業助人隊伍，在社區的互助養老過程中將會承擔領導者、倡導者、組織者、協調者等等一系列的重要的角色。我國的社工發展雖然迅速，但如今社工介入的領域始終沒有進入到農村，因而城市社區內的互助養老過程中，社會工作者將是一個重大的優勢。
三、社區內互助養老可能遇到的問題
（一）人員招募問題。社區內老年人雖然眾多，但是由于自我保護意識強烈，也許在社區推廣互助養老的過程當中會遇到冷場的情況，而且城市社區內活動眾多，一旦互助養老的活動中的項目沒有吸引力，就很容易讓老年人將互助養老這種小組活動放棄。
（二）活動設計問題。老年人作為一支特別的群體，對于一些游戲性的項目活動缺少興趣，如何設計一些能夠吸引老年人的活動是社工必須面對的問題，同時，社工在設計活動時候要盡量避免讓老年人有劇烈活動的項目，以免讓老年人的健康受到危害。社工如何能夠設計一些小組活動項目能既保證老年人的健康的同時又必須能夠吸引這些“知天命”的老人來參加社工設計的互助小組，這也是一個社工一定會面對的大問題。
四、結語
老年人的互助養老，是當今情況下看來最為節省資源的一種養老方式，老年人的自助管理和自我服務能夠最大限度的節省人力資源，社區內的互助養老應該也一定能夠成為社區養老的一種卓有效果的補充的養老形式。社工在社區互助養老過程中的參與，也一定能夠讓互助養老變得更加專業化，讓互助養老的推廣更加迅速，更快地幫助社區互助養老形成一條可以借鑒的養老模式。雖然社區互助養老可能會面臨人員以及活動設計等許多我們未知的問題，但是這些問題都是可以通過經驗的積累和社工、社區、老年人之間的協調來解決的。所以，我認為社區內老年人的互助養老很有可能成為未來社區養老的一種重要的補充形式，它將在我國遍地開花。
參考文獻
[1] 王思斌.社會工作綜合能力[M].北京：中國社會出版社， 2010.
關鍵詞：旅游；生態；養老；設計；理念
1旅游養老地產社區的設計理念
旅游生態養老社區項目要利用當地旅游資源，結合項目運營方實力，以養老休閑為主題打造一個當地乃至全國有名的養老理療機構。同時，也能帶動地區周邊產業的發展，提升區域整體品質。
旅游生態養老社區是一個以“全生態養老”為設計理念的新型養老社區，從項目選址到功能整合，從建筑規劃的布局到細部尺度的把控，從景觀小品的推敲到綠色節能技術的運用，都依照“全生態養老”概念的精髓――即節能、環保、低碳和無障礙、無污染、高科技來設計。最終將為老年人營造一個人與人、人與自然、人與自身多元共生的社會生態，一個分年齡和服務層次、并保障終老整個過程的養老生活支持系統。同時滿足老年人多樣化的物質和精神需求，包括基本生活照料、醫療康復護理、老年休閑健身、老年心理陪護、老年大學等。根據老年人不同的需求，提供多層次、個性化的服務。
2旅游養老地產社區選址原則
新型養老社區規劃應綜合考慮市場成本、交通、景觀、人文、氣候、生態等多方面因素。從市場和運營成本上考慮，應該選擇未來潛在客戶資源相對集中，著重考慮選擇經濟較為發達的中心城市及其周邊區域，確保項目服務半徑內擁有穩定的消費群體。同時應利用養老產業對于公共服務環境的差異化要求，選擇較為安寧靜謐、開發密度較低的郊區建設，在提升生活居住品質的同時，也能大幅度降低成本；從交通便利性上考慮，應考慮到親友探視的方便性以及老年人不愿意遠離所在城市交往生態圈的生活習慣，盡量選擇毗鄰交通線路，出行方便的地區；從生態環境上考慮，養老社區選址要避開噪音及空氣污染較為嚴重的區域如商業繁華區、工業區、高架交通沿線和交通樞紐區，優先考慮適宜健身、療養、度假和休憩的地區。
3旅游養老地產社區功能分析
全生態老年社區的功能組織模式，既不同于傳統養老院，也不同于面向高端人群的房地產開發，為了提供多層次、個性化的服務和建立“一站式”的養老醫療系統，全生態養老社區的功能分區更加多元化和模塊化，在同一個社區內提供專業的養老、醫療、護理和商業等多種服務，使老人在社區內部就能做到老有所養、老有所學、老有所用、老有所醫、老有所樂和老有所終。
如北京某養老社區包含3種功能分區――區域服務中心、養老建筑組團和療養醫院組團。區域服務中心包括集中商業、酒店式公寓、體育文化場所和休閑性會所等功能，既能承載著養老社區的部分公共配套服務，自身又可以通過商業開發滿足周邊住宅項目的需求，同時利用較為自由的建筑風格打造沿街立面，提升整體區域形象；養老建筑組團設計以全方位高齡友善生活環境為原則，全面采用無障礙設計理念，建構全生態、多代屋、多層級服務型態，每個養老單元都擁有現代化設計、無障礙設施、采暖設備、緊急呼叫系統、醫護型電梯和綠色節能設施；療養醫院組團是項目的特色優勢，包括一個滿足國家二級標準的醫院和配套的綜合護理樓，為社區老人提供全面的健康保健和醫療照顧，同時也將作為一個治療老年人常見疾病的特色醫院服務社會。
4旅游養老社區布局
在上述組織模式的基礎上，老年社區應遵循以下布局原則：
（1）區域服務中心為組織核心，圍繞服務核心布置養老建筑組團；考慮到空間形象和服務的便利性，區域中心宜靠近道路設置。
（2）建筑設計采用組團化模式，利用組團綠地，加強組團與外部活動空間的聯系。
（3）療養醫院與社區主體建筑群用綠化景觀帶隔離，通過緊急通道聯系。
在某養老社區項目設計中，養老建筑組團布置于場區的西南側，布置計有7棟老年公寓，每棟18層，每層8―16 套。每棟底層北側為該棟公用，南側部分為住房。提供 60m2、72m2、80m23種房型。療養醫院組團分為醫院區和護理樓，其中醫院區布置于場區的西北側，分別布置有門診中心、住院大樓、急重癥中心以及體檢中心。護理樓布置在場區的西北側，區域內涵蓋失能與失智照護區。區域服務中心布置在場區的東北側，設置包括酒店式公寓、綜合商業廣場、休閑商店街及相關配套服務等。各區樓與樓之間，采用連廊連通起來，使其具備生活相當之便利性、整體性與完整性，提供老年人舒適生活空間。場區四周設置圍墻，使之形成一個封閉的安寧舒適的空間，各主要建筑設施均有道路相通，形成環形通道。
5建筑設計
新型養老社區的建筑在設計上要考慮到老年人日常起居、生活習慣、社會接觸及文娛體育愛好等方面，以體現他們早先生活方式的連續性。最重要的目標是盡可能長時間維持其獨立生活的能力，提高其生活舒適性。根據適用人群身體健康程度以及所需要的照顧程度的不同，旅游養老社區的建筑可以分成三大類型――公共服務型建筑、能較為獨立自理的老年公寓和需要完全護理的醫院及護理樓。
公共服務型建筑主要包括綜合商業樓、商業廣場和老年公寓所配套的活動中心，這類建筑不僅用于社區內部使用，也為周邊地塊提供服務，同時也是展現社區品質的形象窗口。在設計上平面布局較為自由，內部以大空間設計為主，滿足其商業、觀演、集會、展覽等多種需求；建筑立面上追求變化，通過表皮肌理變化營造豐富的空間層次，使得每個公共建筑都成為其所在區域的視覺焦點。
如某社區老年公寓共包括3棟18層老年公寓，是老年社區的主體建筑群。每棟公寓樓底層為該棟公共服務用房使用，包含獨立的餐廳、活動室和值班護理室，2至18層為公寓用房。公寓樓采用北側封閉外廊式，在每層的北側單元設置洗衣房、垃圾回收點和室外露臺，南側為居住用房，戶型包括豪華單人套間、一室一廳和兩室一廳。每套內設置有起居室、臥室、陽臺和無障礙衛生間。居室內在每個床位上方及衛生間內設置緊急呼叫按鈕與護士站相連，確保第一時間醫護人員能知道并且到達老人身邊。
醫院及護理樓位于地塊的西北角，包括1棟10層的門診樓、一棟15層的護理樓和一個花園式體檢中心，門診樓和護理樓標準護理病房包含單人、雙人、四人等多種規格，共計護理床位400張，相應醫療人員及設備均按照高標準配置。
在單體建筑的細節設計中，應特別采取適應老年人特有的無障礙措施，如：
（1）建筑物出入口全部設計有1：50的無障礙坡道，且寬度不小于2500mm。
（2）所有建筑均配有無障礙電梯，候梯廳進深不應小于1800mm，按鈕高度應在900―1100mm，電梯口要設置盲道和語音提示系統。同時電梯轎廂的面積也應保證輪椅方便進出。
（3）公共走廊及坡道兩側均設置無障礙木質扶手，在走道底部350mm高度范圍內設置輪椅踢腳板。
（4）在公共建筑內要設計足夠數量的無障礙衛生間，避免室內外高差。老年公寓內所有衛生間均采用無障礙設計，適當增加各項空間尺度，保證護理人員協助老人時所需要的空間。
6結語
隨著社會經濟的發展，老年人的生活質量也需要得到相應的提高，新型養老社區的規劃和設計包含很多方面知識，其核心是要遵循“全生態養老”的設計理念與原則，樹立以人為本的指導思想，重視傳統的生活習慣，做好人性化設計和開發。作為一名設計師，需要與時俱進，把創新的理念融入到實際項目中去，設計出符合未來要求的新型養老社區。
參考文獻：
[1]陳華寧.養老建筑的基本特征及設計[J].建筑學報，2010（8）.
文/劉旦
【摘要】隨著中國成為世界老年人口最多的國家，養老問題也成為近年來學術研究的熱點，考慮到老年住宅產品市場需求巨大，養老地產成為當下中國眾多企業實現戰略轉型的方向。本文在深入分析養老地產內涵基礎上，剖析了我國當前養老社區開發現狀。最后，在借鑒美國、日本養老社區開發經驗基礎上，從項目定位、項目選址、產品設計、價值鏈閉環等方面提出了中國養老社區開發和運營模式。
關鍵詞 養老社區；國外經驗；運營模式
【作者簡介】劉旦，江西財經大學副教授，博士，研究方向：房地產經濟。
在經濟新常態以及住宅市場持續低迷背景下，養老地產成為眾多地產企業實現業務轉型的戰略選擇。不過，到目前為止，我國還沒有形成可供全國化復制的成熟商業模式。養老社區是養老地產的特定形態與模式，也是養老地產市場的細分領域。受傳統道德價值觀和“大家族”觀影響，我國老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養老”觀念，因此，從老年人的養老需求出發，集居住、養老、醫療、養生、娛樂功能于一體的養老社區將是我國老年人養老方式的首要選擇。本文擬就養老社區開發和運營模式進行研究，以期拋磚引玉。
一、養老地產內涵
（一）養老地產概念
目前，對于養老地產內涵國內學術界還存在爭議。本文認為，養老地產是地產和養老產業的復合，核心是服務，地產是嫁接服務的平臺。養老地產具有四大屬性，其中房地產屬性是其根本屬性，但與住宅地產不同，養老地產在物業形態上注重適老化改造；服務屬性是核心屬性，是養老地產的本質特征；養老地產還具有金融屬性，本質上持有型地產最高級形態，是一種金融產品，只有金融這個點打通，持續運營才有可能；最后，由于養老地產客戶是老年人，人文屬性、人文關懷是樂享晚年的應有之義。從相關利益者角度分析，對企業來說，養老產業鏈包含眾多相關產業，核心產業主要包括養老設施、老年護理和老年醫療，其中養老設施的開發和運營，準入門檻高，如果開發商能跨過門檻，建立行業壁壘，拓展空間極大。對政府來說，養老產業發展有利于解決民生（老齡化）問題，有利于帶動周邊產業發展，有利于拉動內需，進而形成新的經濟增長點。對老年人來說，養老地產是提升晚年生活質量，實現樂享晚年生活目標的物質載體。
（二）養老地產內涵
1.與傳統養老院相比規模更大，盈利模式更強調福利保障型和市場商品型相結合。養老地產可分為營利性和非營利性，后者主要由政府來承擔，前者主要由社會資金來主導。在市場化養老模式下，開發商面對的是龐大的市場化的養老需求，其開發和運營綜合了服務屬性、商業屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務屬性表現在管理要求高，需要精心打造以服務為核心的專業管理團隊，服務內容涵蓋從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護。商業屬性表現在前期投入大，要求長期持有運營，資金回收期較長。同時，商業屬性還表現在運營難度大，租售方式將比普通商鋪更為復雜。住宅屬性表現在開發難度高，養老地產除了產品設計要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設備。因此，相比傳統養老院，養老地產在規模上更大，開發運營難度更高，開發商在市場化運作過程中應該考慮政府公共福利以及民生、就業、醫療、養老等問題，形成一個多贏局面。
2.與住宅地產相比產業鏈更長，管理模式更強調戰略協作、強強聯合。從價值鏈看，住宅地產是單一地產，核心利益主體主要是開發商和購房者，采取單一價值鏈運作模式。養老地產是復合地產，核心利益主體除了開發商，還包括政府、消費者、運營商、投資商等，利益協調難度更大。從產業鏈角度看，養老地產產業鏈更長，可以分為核心產業，如養老設施、老年護理、老年醫療；配套產業，如專業設備、老年食品、老年服飾、營養保健、老年娛樂、老年旅游、老年求知等；衍生產業，如老年理財、老年融資、老年保險、老年咨詢等。從產業鏈條重要性看，房地產是基底，是養老地產市場化運營的平臺；養老產品設計是核心，是整個養老地產項目驅動的引擎；優勢資源是項目核心競爭力形成的關鍵，一個好的養老地產項目只有加入優勢資源才能產生競爭力。因此，相對住宅地產開發，養老地產開發門檻更高，復合屬性更強，需要開發商具備對于醫療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長期投資資金的能力以及后期運營管理的能力等。開發商運用傳統住宅地產開發全產業鏈運營模式比較困難，需要通過平臺打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強調優勢互補，合作開發。
3.與養生地產相比受眾更窄，功能配置更強調養老配套服務。養生和養老本身有功能上的重疊，但養生概念受眾群體除了老年人群外，其優美的環境也吸引了不少中年置業人群。作為養老地產，老人最需要的是養老配套服務，因此，養老地產開發商不僅是地產開發商，更是養老服務提供商。養老地產作為養老產業的整合平臺，是各種養老保障服務的整合終端，養生地產對服務和運營機構依賴較弱，主要與健康產業中的健康管理服務產業結合緊密。在物業形態上，養老地產強調為老化、適老化配套設施，養生地產強調自然生態與人文資源固化為優美的園林設計與景觀。從產業屬性看，養老地產要平衡福利性、公益性、弱營利性三者關系，養生地產純粹是市場化運營，追求高利潤回報。從開發主體看，養老服務提供主體是民營非企業機構和民營養老服務公司，盈利來源主要是會員費和服務費。房地產開發主體一般是房地產開發公司或其他投資企業，盈利來源主要是產權銷售和房屋出租。養生地產開發主體一般是資金實力雄厚、無短期回現目標、具備較強資金周轉能力的發展商。
二、我國當前養老社區開發現狀
在“銀發經濟”商機初露后，以大型地產開發商和保險公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養老社區，具體而言根據其功能配置可以分為以下幾類。
（一）獨立護理型
獨立護理型是指單獨設立在城市中心較好位置的純護理型社區，與周邊社區無關聯，對醫療護理要求高，客戶價格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項目有恭和苑、星堡中環等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城市內部，交通便利，周邊醫療設施完備；二是配套方面，社區周邊基礎設施完備，社區配備基本醫療護理，周邊區域承擔高等級醫療需求；三是盈利模式為少量入門費+租金，運營主體自營，通常具有運營或醫療優勢；四是目標客群定位為需要護理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關懷、術后護理等。
（二）綜合開發型（混合型）
綜合開發型是指在城市郊區成片開發，自主建設的養老社區，適應各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務對象包含健康老人和非健康老人的綜合社區，典型特征是租售平衡，選址要求高、產品力打造難，但資金壓力相對較小，典型項目如親和源、北京太陽城、天地健康城等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，周邊自然環境良好的郊區，離核心城市1~1.5小時車程，具有一定的景觀自然環境基礎；二是配套方面，社區自建完成商業、醫療甚至教育配套以彌補區域自有配套不足的問題；三是盈利模式方面，70%~80%銷售，20%~30%自營，運營可自營或外包；四是目標客群定位為銷售客戶立足活躍老人為主，持有物業主要面向社區內部老人或未來外來老人。
（三）社區嵌入型
社區嵌入型模式就是在成熟社區中拿出幾棟物業配建老年設施，產品形態可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動中心等。該模式對于醫療護理要求較高，代表項目如保利和熹會、遠洋椿萱茂、萬科良渚等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城區內部大型社區或周邊生活環境優越的郊區，社區周邊，對老人有吸引力；二是配套方面，社區承擔商業等基本配套，基礎醫療護理設施完備、高等級醫療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會員權+月費”、護理按照等級收費等，需要完備的運營能力；四是目標客群定位為半自理、具有一定護理需求的群體。社區嵌入型養老地產典型特征如表1所示。
三、國外老年社區開發模式
（一）美國持續照護退休社區（CCRC模式）
美國是世界較早進入老齡社會的西方發達國家，經過幾十年發展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來，其發展特色有以下幾點。
1.選址時注重生態環境，擁有完善的配套設施與功能區劃分。CCRC通常選址在距市中心1個小時車程、交通便利的城市近郊，選址時注重生態環境營造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無障礙設計，還提供各種生活配套設施，滿足入住者的一切生活需要。如美國太陽城養老社區是聞名世界的最為成熟的老年社區之一，選址于陽光明媚的鳳凰城郊區，全年312天能夠接受日照。太陽城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴大到1萬英畝。西邊的WhiteTanks地區公園，面積已達2.6萬英畝。同時，太陽城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場，生活設施方面包括7個娛樂中心，2個圖書館，2個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉村俱樂部，一間美術館和一個交響樂演奏廳。在建筑設計上，小區內除了實現無障礙設計外，最大的亮點就是功能區劃分環環緊扣，互為助益，六大居住社區定位明確。同時，社區還配備了醫院，為入住者提供預防、護理、康復等多種醫療服務。
2.項目規模普遍比較大，產品種類豐富。在美國，CCRC規模都比較大，如美國佛羅里達太陽城中心規模接近微型城市，社區太陽城中心共有1.05個住宅單元，目前有來自全美及世界各地的住戶1.6萬。在產品策略上，養老社區物業種類一般比較齊全，開發商一般根據老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設計與特定階段相適應的住宅產品。如太陽城住宅類型就包括獨棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區、復合公寓住宅等，能夠滿足不同老年人群的需求，其中社區住宅以低層建筑為主。
3.分工協作的運營管理模式。由于牽涉到不動產開發，養老社區的開發、運營與管理相較于居家養老和社區養老運營機構要復雜得多。美國CCRC項目開發主體基本都是私人投資并進行商業化運作，從投資運營主體來看，目前規模較大的養老住宅項目主要以地產開發商、保險公司和政府為主導，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國外投資商等開始慢慢進入這個市場。其運營特色在于開發商、投資商與運營商的角色分離，各環節的專業分工實現了高效低風險運作（表2）。
（二）日本的兩代居模式
作為亞洲國家，日本擁有最符合東方特色的居家養老服務以及長期護理服務體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養老服務，使得老年人既不需要遠離子女又能得到妥善的養老和醫療服務。
1.以兩代居為主的發展模式。當今日本社會，集中養老、社會養老模式成為主流，原因除了居家養老模式不便受到社會服務外，年輕人與老年人的觀念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點和適應“4-2-1”的家庭結構，日本養老地產采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當前，兩代居模式有了一些變化，一是規模更大，二是父母與子女住在相鄰的區域內，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開發的大型養老社區開發理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實現兩代人之間的互相照料和扶持。
2.注重高科技在養老社區中的應用。在產品設計上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養老產品中應用是其特色。以誠信香里為例，床邊墻上有“失禁感應器”，床腳處安裝“離床感應器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時迅速察覺并及時趕來。洗手間里全部設施由電腦控制，設施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動作探知感應設施”等。同時，浴室所有的墻壁還有專為坐輪椅的老人設計的電動入浴設施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發了能和老人雙向交流的寵物機器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩等選項。同時，入住的老人每周都能接受“松下紀念醫院”及“道仁醫院”的遠程醫療診斷，醫生通過專門儀器就能夠掌握老人各項生理健康數據，對癥下藥，給出建議。
3.注重發揮民間資本在養老項目開發中的作用。從開發模式看，日本養老社區一般采取多企業之間聯合開發模式，不但降低了開發風險，還使得社區內每一個細節均能夠表現出眾。如日本高端養老運營管理機構代表SunCity株式會社成立于1980年，由100家日本企業共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業包括銀行、保險、證券、開發商、酒店、商業、實業公司等，大部分為日本業內頂級企業1。在運營上，基本采取出租模式，運營管理以民間管理公司為主，因為后者能更為專業的服務。在日本，養老社區基本都不是以出售產權為目的，該運營模式不僅需要開發商具有強大的資金實力，還要具備搭建完善的養老服務體系能力。在日本，由國家投資建設的養老地產所占比例較少，大部分養老機構都由民間投資開發，這得益于日本的介護保險制度和獨特的住宅金融公庫模式。同時，日本政府還通過財政補貼或低息貸款方式支持養老地產發展。
（三）借鑒意義
1.發展模式借鑒。在美國，CCRC基本采取“保險+地產+養老”產業融合的商業模式，“政府扶持+開發商盈利”的發展模式，投資回報豐厚。運營上采用倒按揭的運營模式，吸引以銀行、保險資金為代表的長期資金參與，為可持續運營提供保障。養老社區規模普遍比較大，服務類型多樣，配套完善，通過各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨感，或者與周邊知名大學合作，使其老有所為，老有所學。在日本，養老社區基本都不是以出售產權為目的經營模式，家庭或親屬護理是基礎，公共福利服務和市場化服務是補充，突出自助自理。在建筑設計上，普遍重視規劃設計的人性化。
2.運作模式借鑒。受亞當·斯密經濟理論影響，美國強調政府不應過多干預市場，因此，其養老社區開發以民間資本為主導，是純商業化的市場化的養老地產，政府通過養老扶持政策以及發達的金融市場支持養老事業發展。在美國，養老社區開發和運營是一個完整的金融生態系統，由開發商、運營商、房地產投資基金和私募基金共同構建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過REITs整合其他各大相關參與主體。美國前十大養老社區擁有者中，有五家REITs公司。與美國類似，日本受西方尤其是美國經濟理論及模式影響，其養老模式也是以開發商為主導，政府輔助，同時更多注重家庭親情，兩代居盛行。
3.盈利模式借鑒。在國外，由于是商業化的養老地產，收費普遍比較昂貴。以美國CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業護理等多個層次的服務，收費通常較為昂貴。美國CCRC采取會員制經營，入住老年人一般需首先繳納一次性會費，經社區專門體檢機構體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區的長期居住權。除入門會費外，老年人還需為餐飲和日常照護等服務支付額外服務費，額外費用的支付隨會費繳納額的上升而遞減。同時，會員的入門費可在既定期限內退還老年人或不退還，通常入住時間越長，會費退還比例越低。在日本，以橫濱太陽城為例，其營收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據房間大小，3000萬~9800萬日元不等，月金包括管理費和餐費。此外，收入來源還包括一些額外收費。
多渠道的收入來源保證了項目的持續運營。
4.發展階段借鑒。在國外，養老地產都經歷了從低級形態向高級形態的發展和轉變，這一不斷演進的過程與國家的宏觀經濟社會特征和人口老齡化特征相適應。目前，西方發達國家養老地產開發以老年社區為主，設計理念從最開始的偏重地產屬性進入到注重金融屬性和人文關懷階段，普通化、人性化、社區化發展成為養老社區開發的特征（表3）。
四、養老社區開發建議
（一）圍繞老年人群需求，構建科學的選址模型
作為主題地產，養老社區開發與城市規劃密切相關，其定位必須基于城市發展視角，構建科學的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點，同時老年人害怕孤獨，希望子女上班上學后，仍有同齡同伴、共同話題、共同樂趣。因此，項目選址一是要考慮生態因素，要考慮當地是否擁有強勢稀缺自然資源，要以良好的生態環境營造健康、生態的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環伺一線城市周邊或地處城市郊區地帶，滿足相對低廉的開發成本優勢，同時享受成熟的城市配套輻射。三是當地房地產發展階段、供銷比、人口導入水平、基礎設施建設額、當地財政情況等，研究人口密度、人口導入情況，這直接影響養老市場的容量和發展潛力。四是當地政府的政策支持。
（二）以為老化、適老化為核心，提高產品競爭力
在產品策略方面，養老社區在設計產品和服務時應該對服務類型、產品形態、選址、定價和規模等多重參數進行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關鍵要素：①居住條件，調查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫療和護理能力，便利可靠的醫療健康服務是消費者在選擇養老產品時最為重視的內容。③其他增值服務和設施2。養老地產商應考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對性的娛樂設備，并幫助組織社交活動等，以此豐富老年人的精神生活。在產品策略上，社區規模要大，要有醫療、娛樂、休閑相關的配套設施，細節處理重視無障礙設施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務及其他個性化服務，在確保社區安全性和私密性的同時，確保老年人在養老社區里感受到家庭的溫暖。在產品訴求上，可以考慮以老年社區為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實現人群復合化發展，避免排他性。
（三）構筑多點盈利的業務模式
養老地產不同于一般住宅地產，養老地產的核心在于服務，養老配套服務是影響老年人群購買養老地產的關鍵要素，也是開發商實現持續盈利，構建長短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場中的開發企業對養老地產缺乏系統化解決方案，還是以地產銷售為主要收入來源。當前，養老地產通常借助政策支持，以較低價格拿地以實現土地的增值。在具體實踐中，一種是以旅游用地、工業用地的方式拿地，如北京太陽城。另一種是和政府共同開發，如上海親和源。房地產開發收入的收取有兩種方案，一是直接出售養老住宅產權；二是通過入門費，依靠每年利息現金流的貼現而獲取開發收入。未來，養老社區開發企業應著眼于提煉可持續、可復制的盈利模式，形成規模效應，通過設計短中長期的收入結構，實現項目的現金流及風險可控，保證項目價值最大化。
（四）通過平臺方式形成養老產業鏈閉環
養老社區是一個涵蓋醫療、護理、養生、娛樂、交通、住宅、休閑、運動、購物的產業鏈條，尤其是醫療護理行業，更是養老產業鏈條首當其沖的主角。然而，與美國不同，目前，中國養老地產開發商還是沿用傳統住宅地產開發模式，全產業鏈運作模式居多。與住宅地產不同，養老地產是多個產業的復合，開發商要想在整條價值鏈上建立戰略優勢，是很難完成的任務。理論研究表明，只要在價值鏈或者產業鏈中的任何一個關鍵環節或者3～4個環節構建了競爭對手無法在短期內復制的競爭能力或優勢，企業商業模式就有可能是成功的，如美國蘋果公司。未來，企業應在對外部宏觀環境進行細致掃描的基礎上，結合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設策略。具體而言，可考慮根據不同環節的增值情況采取相應的戰略模式和行動計劃，對價值鏈關鍵環節采取卡位戰略，進行強化；對于價值鏈輔助環節，可以考慮通過戰略聯盟、合作開發，完善業務外包管理等形成產業鏈閉環。
總之，養老社區開發是片藍海，企業需要尋找適合的商業模式介入。合理商業模式的構建不僅要適合外部宏觀環境，也要匹配內部資源與能力。此外，融資模式、目標客戶需求也是影響商業模式設計的重要因素，老年人群對養老社區消費與服務消費的偏好，將決定養老地產項目是適合長期運營還是以銷售實現投資回報。開發商在市場化運作的過程中，不僅要立足于自身的歷史發展，也應該考慮政府公共福利并解決民生、就業、醫療、養老行業問題，形成一個多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個可持續的商業模式。
注釋
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【關鍵詞】養老；社區；設計
1、背景
隨著老年人口數量的增多，全球人口老齡化問題日趨嚴重。數據顯示，全球進入人口老齡化的國家和地區已達到72個，2010年全球老年人口已達到6.23億，全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數的12%，世界百歲老人約15.2萬。我國從20世紀末就進入老齡化社會，到21世紀30年代將會達到高峰。人口老齡化將成為世紀之困。
1.1中國老齡化社會主要有以下五大特點
1.1.1我國老年人口的絕對數量大
我國老齡人口絕對值為世界之冠，占世界老齡人口總數的1/5。到2050年，我國老年人口總量將超過4億。
1.1.2高齡化趨勢顯著
隨著我國經濟持續發展和人民生活水平的提高，我國人均預期壽命大大延長。我國人口老齡化已經表現出明顯的高齡化趨勢。
1.1.3“未富先老”
發達國家在進入老齡化社會時，人均國民生產總值基本上在5000美元至1萬美元，目前平均達到2萬美元左右。而我國在進入老齡化社會時，人均國民生產總值尚不足1000美元。
1.1.4“空巢”老人迅速增加
關于老年人居住情況調查結果顯示，“三代同堂”式的傳統家庭越來越少，“四二一”的人口結構（一對夫婦同時贍養4個老人和1個小孩）愈加明顯。隨著城市化的發展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進一步增加。
1.2養老設施現狀
我國各城市、鎮均配有相應的養老設施，但這些設施存在諸多問題，主要體現在：普遍規模較小，一般只有十幾到數百個床位，遠遠不能緩解養老床位的需求；檔次普遍偏低，缺乏高端配套設施，只能滿足基本需求；服務水平較低，缺乏專業高素質服務人才，不能滿足高端群體的需求；服務項目單一或流于形式，缺乏真正綜合性、個性化服務能力；缺乏高品質、高標準，物業、景觀、基礎設施配套完善，服務項目相對齊全、針對中高端的大型養老養生國際型機構。
1.3養老地產的發展
《2013-2017年中國產業地產行業運營模式分析報告》數據顯示，截至2010年底，全國各類老年福利機構39904個，床位314.9萬張，年末收養老年人242.6萬人。即“十二五”期間，我們的市場缺口需要在現有規模上翻一番，這讓養老地產開始逐步成為各方追逐的投資熱點。此刻，與“住”緊密相關的老年地產作為“銀發產業”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的資本覬覦爭食。
由于受國人自身傳統文化思想的影響，中國與西方發達國家的老年住宅發展背景有較大的差距，但發達國家老年社區的內部組織及設計等內容值得我們借鑒。
2、案例
養老地產在我國大部分省份還是空白，國內純粹作為養老地產項目來發展的樓盤屈指可數，做得比較好的有北京東方太陽城、上海親和源，國外較好的案例是美國的太陽城。
2.1北京東方太陽城
東方太陽城位于順義潮白河西岸的雙青林場內，社區規劃總建筑面積80萬平方米，建筑類型有現代獨棟、水畔聯體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項目有七個風格各異的小區，全社區無障礙設計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產品應用于社區各項安全保障與服務設施。
2.2美國太陽城
美國太陽城從1961年開始開發建設，從一開始就規劃成為佛羅里達乃至全美最好的老年社區。社區內娛樂設施和醫療保健設施十分齊全。全區共有7個娛樂中心、8個高爾夫訓練場、3個鄉村俱樂部、2個圖書館、2個保齡球館、2個湖、30個教堂、19個購物中心。在這里，體現的是一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活。
2.3上海親和源
親和源坐落在上海浦東康橋小鎮，一期工程占地8.33公頃，10萬平方米建筑面積。親和源老年公寓由12幢多層電梯住宅樓組成，樓與樓之間有連廊相接。老年公寓設838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面積約五十八到一百一十九平方米不等，室內櫥柜床椅、家用電器一應俱全，有線電視、寬帶網絡、電話全部開通，冷暖水二十四小時供應。
3、規劃設計要點
結合國內外實施案例，借鑒其先進經驗，同時與中國國情相融合，提出以下規劃設計要點。
3.1住宅選址與場地設計
空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計。體現適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。
選擇環境質量良好、交通便捷的場地作為規劃的先決條件；靠近基本的社區公共設施，同時遠離喧鬧的文娛場所；盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境；場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求；居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。
老年人室外休憩場所的設計：庭院的朝向應避開強風和日曬等不良氣候因素的影響，注意庭院與室內、外的關系；庭院中步行通道的位置應與設置座椅的休憩區分區，避免干擾；室外座椅和桌子的設置應按照老年人體的特點制作，還要考慮老人們交談的需要；花壇和種植地應高出地面至少75cm，預防老年行人被絆倒；室外標志地設計應考慮老年人視覺退化的特點，為行人設置的標志應與從時速25km汽車上觀看的標志尺寸相同。
3.2配套完善的服務設施
根據養老社區不同的規模，配建不同類型和規模的養老設施。健康老年人日常活動半徑的設置為450米，以此標準確定服務設施的具置。
3.3建筑設計
3.3.1居室設計
光線充足的亮度：充分獲取自然光，注意適當的亮度設計。
開關方便的門：最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。門的寬度滿足輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內門通行寬度不得小于0.8mm。
3.3.2公用樓梯設計
易識別的臺階面：為避免臺階面產生陰影，應考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質，可便于識別。
踏步的防滑措施：臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設置防滑條，要和臺階面保持在同一平面。
樓梯的寬度充足：考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。
4、結語
養老地產，作為地產界的新興產業，未來必將面臨廣闊的發展機遇，作為起步產業，在策劃、設計、建設以及后期運營過程中會存在多種問題，但這些問題對于促進該產業的成熟發展將起到舉足輕重的作用。在規劃設計過程中，更應該立足實際需求，以老為本，創造全齡化的和諧社區。
參考文獻：
[1]羅福周 韓言虎，我國養老地產發展研究，《商業研究》2012（10）
[2]孫秀娟，我國養老地產開發模式研究，北京交通大學碩士論文，2011年
［關鍵詞］慢性病；老年人；養老方式；社區居家養老服務
慢性病健康管理為健康人、高危人群、患者提供綜合、主動、系統的健康管理措施，是我國疾病預防控制工作的重點內容，也是社區衛生服務機構的重要職能之一［1］。實踐表明，社區綜合干預的方法是有效防控慢病的最佳手段。在我國，以社區為基礎，開展慢病綜合防治已大范圍實行［1－3］。社區衛生服務中心與社區居家養老服務中心均為慢病患者進行有關防治慢性病知識的健康教育，發放健康教育相關資料，為居民提供健康教育講座、社區義診等；專業人員定期為居民進行體檢、建立健康檔案，并定期對患者進行電話隨訪。相對于社區衛生服務中心，社區居家養老服務中心為慢病患者提供個性化專業人員上門服務及社區日托服務，引入老年慢病患者專業化服務［2－4］。因此，為探索老年慢性病健康管理模式，在成都市郫都區社區居家養老服務的實踐中，利用社區居家養老服務中心的管理平臺實施慢性病健康管理服務。通過對比慢性病健康管理實施前、后社區老年人慢性病管理和服務情況，及其與社區衛生服務中心在服務上的差異，以更完善的模式及規范的流程推進社區居家養老服務慢病管理工作，提高管理質量。
1對象與方法
1．1研究設計干預性調查
2014－06與2016－06社區居家養老服務中心在慢性病健康管理內容上的實施情況。采用分層隨機抽樣的方法，抽取成都市郫都區10個社區的常住老年人，選擇具有代表性的公園、老年活動室等場所實施調查。橫斷面調查研究調查2016－06社區居家養老服務中心與社區衛生服務中心不同服務主體在慢性病健康管理服務內容上實施情況。抽樣方法同前。
1．2對象
干預性調查研究對象：在成都市接受社區居家養老模式服務的老年人。橫斷面調查研究對象：慢性病管理服務區域的老年人與同時段接受社區居家養老模式服務的老年人。納入標準：①年齡≥65周歲，有一定的讀寫能力，意識清醒；②同意參加本調查研究，簽署知情同意書，配合度較高；③經三級醫療單位確診的慢性病患者；④接受社區居家養老服務時間≥6個月（前瞻性隨訪調查）。
1．3方法
1．3．1慢病管理內容
以多種衛生服務主體為核心、利用多種衛生服務資源，在特定的管理協調體系中，對正常人群、高危人群、慢病人群實施衛生服務，并且適時調整服務策略，針對性開展慢病健康管理：健康咨詢、健康教育與促進、健康檔案動態管理、年檢與監測。
1．3．2干預性調查
本研究采用自行設計的慢性病健康管理問卷調查的方法，分別于2014－06和2016－06采用面對面問卷調查的方法對成都市某社區居家養老服務中心的500位老年人進行數據收集，主要包括基線調查與干預結果評價兩個部分。調查內容包括基本信息（姓名、年齡、性別、聯系方式等）、健康教育與促進、健康咨詢、年檢與監測、健康教育、高危因素干預、健康檔案動態管理、滿意度等相關信息。
1．3．3橫斷面調查
采用自行設計的慢性病健康管理問卷調查的方法進行數據收集。于2016－06／2016－09對社區衛生服務中心慢性病管理服務區域的500位老年人進問卷調查。調查內容同前。
1．3．4指標定義
1．3．4．1管理人數
最近1次隨訪所有慢性病患者進行建檔管理的人數。1．3．4．2管理率管理率＝慢性病管理人數／轄區內估算的慢病患病總人數×100％。
1．3．4．3控制人數
最近1次隨訪慢病指標達標的人數。
1．3．4．4控制率
最近1次隨訪慢病指標達標的人數／已管理的慢病人數×100％
1．3．4．5滿意人數
問卷調查中對所有慢性病管理滿意的人數。
1．4質量控制
調查前，根據調查內容對調查員進行統一培訓，使其理解各項調查內容以及注意事項；調查期間，調查員相互核查問卷填寫內容，檢查是否有邏輯錯誤或者遺漏，及時改正錯誤；數據錄入階段，用Epidata3．1軟件進行數據的錄入，數據錄入的時候設置自動跳格、錯誤報值等功能，減少錄入過程時的錯誤。在數據錄入前，對數據錄入人員進行統一的培訓，強調數據錄入時注意事項。數據錄入過程中執行雙輸入錄入法，并進行雙錄入實時校驗，及時發現錯誤并更改。在數據錄入完成之后要進一步進行邏輯查錯和抽查，以保證數據質量；數據分析階段，運用SPSS21軟件對數據進行邏輯查錯和清理，保證數據質量。
1．5統計分析
采用SPSS21．0進行數據整理及統計描述分析；采用χ2檢驗比較計數資料的差異性，檢驗水準為P＜0．05。
2結果
2．1基本情況
干預性調查500人，回收問卷495份，有效率為99％；對基線495人進行干預，回收問卷482份，回收率為97．4％；平均年齡為72±3．2歲。橫斷面研究調查500人，回收問卷492份，有效率為98．4％；平均年齡為69．6±4．3歲。在不同服務主體中，慢病患者基本情況（年齡、性別、文化水平、經濟狀況）和患病情況等因素上均衡，差異無統計學差異。
2．2社區居家養老服務中心的慢病管理情況
針對性開展慢病健康管理服務后老年人的滿意度明顯增高。其中健康咨詢提高31．7％，健康教育與促進提高31．2％，年檢與監測提高32．3％，健康檔案動態管理提高28．7％，差異均有統計學意義（P＜0．05）。2．3不同服務主體之間慢病管理情況對比在慢病管理中，相比社區衛生服務中心、相對于社區居家養老服務中心，居家養老服務中心健康咨詢高出11．7％，健康教育與促進高出16．2％，年檢與監測提高21．2％，健康檔案動態管理提高29．7％，滿意度提高28．1％，差異均有統計學意義（P＜0．05）。
3討論
社區居家養老服務中心慢性病管理是一種綜合社會、社區和家庭各方資源的新型養老模式［5］。以家庭為基礎、對老年人進行健康評估干預，并提供健康管理服務，不僅帶動影響家屬對老年人的照顧能力，而且提高老年人的慢病自我管理能力［6］。
3．1社區居家養老服務中心在慢性病健康管理中效果顯著
3．1．1實施慢性病管理后，社區居家養老中心的慢病管理內容實施效果顯著
成都市郫縣社區幾家養老中心在開展慢性病健康管理服務后，慢性病健康管理服務在5個維度上水平（健康知識咨詢、年檢與監測、健康教育與促進、高危因素干預、健康檔案動態管理）均顯著的提高（P＜0．05）；且慢性患者對社區居家養老中心的滿意度由71．5％提高到85．6％，慢性病管理人數、管理率及控制率也明顯上升（P＜0．05），差異均有統計學意義。對某些行動不便的老年人提供上門服務，并對其進行個性化管理。因此與管理前比較，加強了對老年人進行健康檢查、健康教育、家庭訪視等，故社區老年人對慢性病健康管理服務的滿意度提高14．1％。慢性病健康管理的實施加強了社區居家養老服務中心與醫療機構合作，促進了養老和醫療康復的更好融合［7］。因此，必須大力推廣以慢病管理服務為核心的社區居家養老理念，并不斷的規范服務流程，使得老年人慢病管理取得一定成效［8］。
3．2社區居家養老服務在慢性病健康管理中優于社區衛生服務中心
隨著老年人慢性病患病率的不斷增高，自我照顧能力下降［9］，社區居家養老服務中心打破傳統的僅由老人自理或者子女、親戚照顧的固有模式，建立以家庭為依托，以社區化服務為輔助的居家養老新模式。使得老年慢病患者在自家門口就能享受到舒適安全的社區居家養老服務。而社區衛生服務中心的慢性病管理對象年齡層次不等，依存性較差，難以全面考慮老年人的特殊化需求，優化性欠佳，老年人滿意度較低。
本研究結果顯示，相對于社區衛生服務中心，老年慢性病患者對社區居家養老服務滿意度則更高，慢性病管理率、控制人數、控制率等都較高，可見老年人更希望能在自己熟悉的家庭環境或社區里獲得定期、就近、方便、專業的健康護理照顧的服務，以減少其家庭依賴程度，減輕家庭負擔，促進自身健康養老［10］。因此，社區居家養老護理服務在老年慢性病患者中開展具有著必然性［11］。
4參考文獻
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關鍵詞：項目；建筑面積匯總；東盟老年療養護理中心;親情家園社區;成本及利潤分析
中圖分類號：G812.48文獻標識碼：A 文章編號： A
1、項目背景
1.1項目概述
項目位于南寧市昆侖大道三塘鎮北側九曲灣溫泉中學后面，占地800畝，規劃容積率1.55，總建筑面積83萬平方米。
1.2可行性分析的編制依據
（1）《城市居住區規劃設計規范》
（2）《A市城市拆遷管理條例》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規范》
（5）《住宅建筑設計標準》
（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》
（8）《高層民用建筑設計防火規范》
2、主要建筑面積匯總
項目由東盟老年療養護理中心和親情家園社區組成，主要建筑面積詳見表一、表二。
東盟老年療養護理中心建筑面積匯總表
表一東盟老年療養護理中心建筑面積匯總表
（二）親情家園社區建筑面積匯總表
表二親情家園社區建筑面積匯總表
3、東盟老年療養護理中心成本及利潤分析
3.1東盟老年療養護理中心成本分析
3.2利潤分析
1.建成后每個床位每年政府補貼3000元，則每年補貼款為：3710床×3000元/年·床=1113萬元
按3710床，每年80%的入住率，每床綜合價按每月約800元計，則年收入為：3710×80%×800×12=2849萬元，
年預計總收入為：1113+2849=3962萬元
3.3預計收回成本的年限：
45758萬元÷3962萬元=11.5年
由此可預計收回投資成本的年限約為12年。
4、親情家園社區成本及利潤分析
4.1親情家園社區成本分析
4.2盈利分析
住房按3000元/㎡，商業及其他暫按6000元/㎡測算，則項目銷售收入為：
4.3預計項目利潤
預計稅后總利潤=預計銷售收入總值－項目總成本
212160-156529=55631（萬元）
5、建議
5.1項目位于南寧市昆侖大道三塘鎮北側九曲灣溫泉中學后面，目前地塊屬農場用地，地理位置較偏，屬待開發地段；
5.2容積率為1.55，較低；
5.3對老年療養護理中心的管理模式值得探究；
5.4二個項目投資預計達到約20億元，投資較大，雖可分期開發，但住房銷售存在一定風險。
（五）項目的可行性分析是其他開發過程的基礎條件，只有信息正確且充分，才能得出客觀公正的結論，看項目是否值得向下面進行；否則欲速則不達，極有可能造成不可彌補的損失。
6、結論：
6.1該地段地勢平坦，具開發條件；
6.2土地成本較低；
6.3項目利潤空間較大，按規定，老年療養中心使用年限為50年，而投資回收年限為12年；親情家園社區項目預計利潤55631萬元，利潤率35.5%；
6.4親情家園社區若能在確保總體容積率不變情況下，按規劃的30%建獨棟別墅、70%建小高層配置，能更好地發揮土地效能。
6.5通過政策支持，能享受國家有關減免政策，在醫療保險方面和水電氣收費上，及建設用地上都能優惠補助。
參考文獻
渝西老年教育療養中心項目，2010.4.14
