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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋維修基金，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）08-0198-01
前言
社會經濟和科技的快速發展，相關產業和經濟也隨之發展起來，近幾年來，房產經濟發展速度較為突出，但是在發展的同時，人們在居住和使用的過程中出現了一系列的問題，困擾著人們的正常生活和工作，完善房屋維修基金管理模式，健全房屋維修管理制度體系勢在必行。
1 房屋維修基金管理不足
我國房屋實行商品化是在最近幾年開始實施的，正是由于實施的時間還不夠長，所以在房屋維修基金管理模式中存在這一系列的問題。
1.1 房屋維修基金管理力度比較弱
造成這種現象出現的原因主要是顯現的房屋維修管理模式下機構不健全，相應的管理手段也不夠先進，導致矛盾、糾紛的出現。房屋維修基金在沒有業主大會之前主要由房屋所在地的房產主管部門進行管理。該部門通常情況下會選擇當地銀行來對房屋維修基金進行專項管理，同時在該銀行設立一個專戶。自從有了業主大會，房屋基金也被存放在當地銀行，但是進行基金賬目管理的部門則要由業主會選取，從這一點上可以看出，有三個管理者參與了維修基金管理，這在很大程度上降低了基金管理的力度，甚至導致部分地區出現侵吞、挪用現象，加之有些基金管理賬目本就混亂，管理不嚴，損害了業主利益，從而導致矛盾發生。
1.2 資金運用不到位
業主繳納維修基金的最根本目的是讓基金真正用到維修工作上，包括維修小區公用部位和設備。此外，房屋維修基金在、投資工作中的運行也是基于維修目的的。維修基金如果沒拿來進行房屋維護與建設，那么它的收繳也就沒有了意義。但是，盡管絕大多數人知道這一道理，但是實際使用維修基金的過程中還存在維修不足的問題，即資金在維修工作中沒有落實到位。
1.3 資金管理成本耗費大
《住宅專項維修資金管理辦法》曾指出，如果在銀行開設一個專戶進行基金管理，那么需要做好設帳工作，首先要先以小區為單位，在此基礎之上根據房屋設置分戶賬。對于沒有物業管理的，則設帳的時候按樓來進行。這樣做增大了基金管理信息量，使管理程序變得復雜，各環節工作量很多導致管理工作既耗時又費力，增加了資金管理成本。
2 完善房屋維修基金管理模式
2.1 完善法規建設
針對現階段房屋基金管理力度弱，管理機構不健全的情況，可以采用完善法律法規建設的方式來進行解決。這主要是因為資金管理力度差是缺乏上層指導。關于房屋基金管理的法律法規或是相互存有沖突，或是在某一領域內涉及不全面。這也稱為了完善房屋維修基金管理模式的一個阻礙。因此，為了優化管理模式，國務院或其它權利部門應該就房屋維修基金相關問題進行完善，比如對維修基金的收取數量及收取范圍做好明確規定，同時對于歸集、監管等環節進行立法管理，保證房屋維修管理工作在何時何地都能有法可依。另外，在執行期間，政府及相關部門也應據此制定關于基金管理的具體細則，保證上方制度和下方執行的統一，以完善和規范基金的歸集、管理工作。
2.2 加強基金監管
房屋維修基金管理是一項長期工作，它所涉及到的基金收繳、歸集或投資等方面聯系性較強且比較復雜，此外基金管理工作有涉及到廣大人民群眾的利益。因此在維修基金的使用和管理方面一定要加大監管力度，避免出現錯誤。特別是要確保收繳上來的資金安全，因此要做好基金監管，保證基金應用到位，防止資金管理和使用過程中有違法亂紀情況出現。
2.3 規范資金的歸集和使用
歸集和使用是進行基金管理的一項重要內容，因此想要保證基金管理工作的的落實，首先要先做好基金的歸集工作，這一點上可以先從地方政府和房地產管理部門入手，由它們建立一個專門機構來進行資金的歸集和使用。對于已經收繳到的維修基金，應盡快交到管理機構進行管理，已經被挪用的基金一定要進行追繳和補足。其次，還應該加強對基金使用的管理，保證基金真的能取之于民、用之于民。
3 房屋維修基金管理模式創新
為解決上述房屋維修基金管理工作中存在的不足，確保房屋維修資金的最優化利用，對于現階段房屋維修資金管理模式的創新變得十分必要。為了讓基金避免投入風險，提高基金利用率，可以采用一種政府主導模式來加強對房屋維修基金的管理。
3.1 創新原則
這種新型管理模式下主要由當地政府負責來支配維修基金運作，同時也有政府進行日?；鸬墓芾怼＿@樣做的主要原因政府在物業公司等涉及到房屋維修工作的組織部門面前是具有公信力的，而且政府本身就具有統籌資金的能力，相比較其它部門而言也有著更高的抗風險力。在這一模式中，業主繳納的房屋維修資金和資金運作下的經濟收益是維修基金的主要來源，由政府統一進行支配和操縱可以將房屋資金運作規劃到國家融資計之中，這樣既有利于資金安全，同時也能達到其增值性要求。
3.2 理論設計
首先，政府主導下的房屋維修基金管理模式實行基金的統一運作和管理。應盡量選擇高等級的行政單位來進行統籌基金運作，如省政府?？梢赃x擇在政府的支持之下開設一個國有制公司，該公司為獨資性質，主要進行房屋維修基金信托，它應用于其它公司一樣正常管理，但是其性質卻為非營利性。在這個公司中，設有專職人員進行基金理財工作、審計或風險管理等。而基金歸集、賬戶管理等工作則由公司交付房地產管理部門來進行。在公司進行理財的過程中，所得到的收益有一些會轉進業主賬戶，其它的一些則留下支持機構日常運轉。
其次，在基金歸集方面，政府則是使用強制性的方式來進行確保的。例如：在給業主辦理產權證的時候，會提出以繳納維修基金為辦理的前提條件。這種方式可以促使業主繳納房屋維修基金。如個人基金余額過低，相關部門需要負責同時繳納維修費，業主如不配合，則可以選擇讓水利部門代收的方式來收繳。
最后。基層房管所具有管理職能，主要負責對維修基金的統計管理，在這一模式之下，政府應負責強化房管所這一職能，當其管理職能大到一定范圍之后，如果業主在物業方面存在問題便可以直接同房管所交涉，這樣業主不需要在多個行政主管方之間處理問題。
4 總結
綜上所述，房屋基金的收繳和使用切實關系到每一位業主的利益，因此做好房屋維修基金的管理工作具有重要意義?，F階段，我國的房屋維修基金管理模式還存在不足，因此，對于已經存在的問題相關部門一定要由足夠的重視并及時制定出相關政策去改進和完善，同時可以嘗試去創造新型管理模式。無論采用何種方式，其最終目的都在于保證房屋維修基金的收繳能真正做到取之于民、用之于民。
參考文獻
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為進一步加大房屋專項維修基金征收力度，有效保障房屋售后維修管理，切實維護房屋業主和使用人的共同利益，不斷改善城市居民生活環境和居住條件，確保社會和諧穩定，特制定本方案。
一、工作目標
通過開展房屋專項維修基金清欠工作，有效遏制長期欠繳或拒不繳納房屋專項維修基金行為，進一步規范房地產市場秩序，促進全市房地產行業更好更快發展。
二、清欠對象
拖欠房屋專項維修基金的所有房地產開發企業，城市建成區內的單位集資房、商品房、經濟適用房的業主。
三、組織機構
成立**市房屋專項維修基金清欠工作領導小組，由市政府主管領導任組長，市政府辦公室、房管局、檢察院、法院、公安局、財政局、國土資源局、建設局、規劃局、國稅局、地稅局等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公地點在市房管局。在此基礎上，成立五個聯合工作組，共同開展清欠工作。各工作組單位組成及職責分工如下：
第一組：由市建設局、國土資源局、房管局等部門組成，負責20**年**月底前竣工商品房的專項維修基金清欠工作。
第二組：由市公安局、國稅局、地稅局、房管局等部門組成，負責20**年11月至**年12月竣工商品房的專項維修基金清欠工作。
第三組：由市法院、房管局等部門組成，負責**年竣工商品房的專項維修基金清欠工作。
第四組：由市財政局、房管局等部門組成，負責**年竣工商品房的專項維修基金清欠工作。
第五組：由市檢察院、規劃局、房管局等部門組成，負責**年元月至20**年6月底前竣工商品房的專項維修基金清欠工作。
市房管局負責為各個工作組提供拖欠房屋專項維修基金的房地產開發企業、業主的信息資料。
四、工作步驟
此次清欠工作自20**年**月15日開始，20**年1月31日結束，分三個階段進行：
（一）宣傳發動階段（20**年10月15日—31日）。組織召開動員會，安排部署房屋專項維修基金清欠工作。
（二）初步清欠階段（20**年11月1日—30日）。
1．對20**年**月底以前竣工的房屋補征房屋專項維修基金。此部分維修基金由現有房屋業主按時間段、按比例補繳：**年前所建房屋，按維修基金征收標準的75%繳納；**年—**年所建房屋，按維修基金征收標準的85％繳納；**年—20**年所建房屋，按維修基金征收標準的90％繳納；20**年—20**年**月底前所建房屋，按維修基金征收標準的95％繳納。
2．對20**年11月—20**年6月底前所建房屋，按實際拖欠金額征繳房屋專項維修基金。
3．20**年**月31日前主動補繳的，免交滯納金。20**年11月1日以后補繳的，按拖欠金額的2‰收取滯納金。新晨
（三）強力清欠階段（20**年12月1日—20**年1月31日）。對截至20**年11月30日未補繳房屋專項維修基金的房地產企業和房屋業主，依法提訟，適時向社會公示。對拖欠房屋專項維修基金的企業，依法施行市場禁入制度，暫停辦理各種證照、審批事項。
五、工作要求
（一）提高思想認識。房屋專項維修基金清欠工作，既是保證房地產業平穩健康發展的迫切需要，也是促進我市經濟快速發展、保持社會穩定的重要舉措。各有關單位要統一思想，提高認識，采取有效措施，加大工作力度，扎實做好清欠工作。
在我國，物業維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規定，但是卻也由此產生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國物業維修基金現狀從幾個方面看：
（一）關于維修基金的繳交。
1.維修基金繳納人。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金?！憋@然，繳交主體是業主，這是由專項維修資金的性質決定的。《條例》明確了“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！睒I主購買了房屋在依法擁有房屋所有權的同時，也擁有了物業共用部位、共用設施設備的所有權，應當承擔共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造責任，這部分資金的支出應由購房業主承擔，而不應由已售房屋的開發商承擔。
2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以采用一次納，也可采用隨物業管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業主責任意識尚不到位，在一些地方物業管理收費拖欠現象還嚴重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設計宜采用主要在購房時一次納，待物業使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業主續籌。
3.維修資金繳納數量。收取維修基金時主要應考慮在一般情況下，物業使用到一定年限內所需的資金量，可考慮按購房款的2～3％，或物業單體建安造價的一定比例。比較來看，按建安造價一定比例較為科學，但鑒于建安造價基數較購房款小得多，若采用建安造價為基數，則應適當提高交納比例。此外，還可以在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，將利用共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益主要用于補充專項維修資金，以減輕今后續籌資金的壓力。
（二）維修基金的管理現狀問題。在收取維修基金時候，通常都是在辦理入住手續時，開發公司強制代收房屋維修基金，辦理產權和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業主的權利得不到有效保障。這樣一筆數額較大的資金放在開發商的手里，安全性讓人擔心是可以想象的。開發商可以利用職權容易侵占房屋維修基金。而在管理維修基金時，雖然法規明確規定由業主大會行使監督權，但對如何監督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業主委員會成員鉆法律的空子，挪用甚至貪污數額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發商往往成立項目開發公司，一旦項目開發銷售完后，項目公司也就不存在，業主所交的維修基金也就無法追繳。個別管理公司將維修基金據為已有；有的管理公司濫用維修基金，把本屬于管理費支出的設備設施的日常運行養護費用在維修基金里開支；要么盲目企求設備的更新，加大業主負擔。
有的地方規定維修基金的使用必經過業主大會批準，但由于業主大會召開難或業主大會不批準，導致該修的房屋或設備問題無法解決，影響業主的居住和物業安全使用。
也有地方規定，當物業公共地方或公用設備設施發生維修、更新時，使用的能是維修基金的增值部分，由于銀行利息很低，維修基金增值太少，一方面大量維修基金閑置浪費，另方面業主又不愿再交維修基金。自維修基金上繳之后，單個業主就失去了維修基金的處分權，有些業主于是抱著“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”的心態對維修小區共同部位共用設施的事不大關心，不愿參與。這就導致了有的業主不交物業維修基金，維修基金使用方案無法通過，許多小區的維修基金自繳交之后多年閑置不用等情況。
（三）亂用維修基金問題。開發商在前期物業管理合同中往往把日常維護保養和維修不分，把理應由物業管理企業管理費用承擔的開支轉嫁給維修基金支出；前期物業管理合同也不區分保修期內和保修期滿后的維修責任，一概統統由業主用維修基金負擔。另外，有的開發商在前期物業管理期間，不交自己尚未出售的商品房的物業管理
費和物業維修基金，損害小區業主的利益。
二、解決物業維修基金管理存在的問題對策
要有效解決上述問題，筆者認為應對從以下幾個方面展開：
第一，確保開發商及施工單位履行品房保修義務。應制定商品房建設質量管理法律的實施細則，明確落實開發商在物業保修期內的維修責任。比如，由其為所建物業小區內的商品房建立維修基金或根據不同共用部位共用設施投保不同期限的物業財產保險。
第二，為了防止開發商和物業管理企業在前期物業管理中合謀侵吞挪用、不正確使用物業維修基金，切實維護業主的維修基金處分權，應在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關業主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經相當資質的評估中介機構評估鑒定結論。
第三，要在法律上明確規定建設單位承擔保修期內的保修義務的方式、違約責任，可以說是目前物業維修管理中的一個極大的問題。先負擔保修義務，后規定維修基金。立法應明確規定開發商與前期物業管理企業之間在管理使用維修基金上的連帶保證責任，以防開發商解散后，前期物業管理企業推諉塞責。
第四、當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機構很難達到，那么可以委托管理公司管理?，F階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產、直接貸款、進行國際投資。進行資本運作時要符合下面要求：安全性高，風險性為零；流動性強，可隨時變現，方便資金的靈活使用；收益率較高等。
通過對維修基金的問題及原因進行分析，盡量最大限度發揮維修基金最初的目的，讓人們更加了解維修基金存在的好處和價值，加強物業管理企業自律的和政策法規的進一步完善，使物業管理這個朝陽產業被多數人認知，不斷成熟和壯大。
參考文獻
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關鍵詞：房地產；維修基金；管理
維修基金，又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權業主委員會統一管理和使用的基金。
維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。
維修基金的收取比例按照購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過戶時按照總房價2%-3%的比例繳納至物業所在區房地產主管部門指定的商業銀行。維修基金的具體收取標準由各地房地產行政主管部門根據當地實際確定。維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。
隨著市場經濟的發展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有權結構發生了較大變化。如何建立與房地產產權多元化相適應的房地產維修管理體制。理順房地產維修工作中政府主管部門、售房單位及購房人的關系，保障房地產共用部位、共用設施設備維修更新工作的順利實施，成為社會各界和居民群眾關注的焦點難點問題。為解除居民購房后的后顧之憂，減少房地產維修工作的糾紛，維護好廣大購房人的合法權益，現就如何建立房地產共用部位、共用設施設備維修基金制度，完善產權多元化房地產維修關系作一探索。
一、房地產維修基金的現狀
在我國，房地產維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規定，但是卻也由此產生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國房地產維修基金現狀從幾個方面看：
1、 相當業主對收取房地產維修基金存在認識誤區
(1)部分業主對房地產維修基金是什么。用來做什么等基本情況毫不了解。除房地產價格以外．房地產維修基金是最大一筆費用支出，數額巨大的房地產維修基金容易對業主造成心理暗示作用。業主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。
(2)部分業主容易把房地產維修基金等同于房地產管理費用當中的一部分。認為交納的房地產管理費中已經包含房地產維修基金，業主不大情愿交納這部分“多余”的資金。
2、房地產維修基金保值增值、續籌體制不健全
房地產維修基金在保值、增值和續籌方面措施不到位。房地產公司為了自身利益會抵觸這一做法：政府出面進行過多的管理，不利于市場經濟的發展；進一步說，房地產維修基金在收集上難度較大，就算是用于金融投資．基金的安全性也難以得到保障。在房地產維修基金續籌方面，各方主體的責任及關系不清晰．這樣很容易引起糾紛。
3、亂用維修基金問題
開發商在前期房地產管理合同中往往把日常維護保養和維修不分，把理應由房地產管理企業管理費用承擔的開支轉嫁給維修基金支出：前期房地產管理合同也不區分保修期內和保修期滿后的維修責任，一概統統由業主用維修基金負擔。另外，有的開發商在前期房地產管理期間，不交自己尚未出售的商品房的房地產管理費和房地產維修基金，損害小區業主的利益。
二、加強房地產維修基金管理的對策
1、確保開發商及施工單位履行品房保修義務，應制定商品房建設質量管理法律的實施細則，明確落實開發商在房地產保修期內的維修責任。比如，由其為所建房地產小區內的商品房建立維修基金或根據不同共用部位共用設施投保不同期限的房地產財產保險。
2、為了防止開發商和房地產管理企業在前期房地產管理中合謀侵吞挪用、不正確使用房地產維修基金，切實維護業主的維修基金處分權，應在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關業主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經相當資質的評估中介機構評估鑒定結論
3、廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關法規政策
住房共用部位、共用設施設備維修基金如何歸集、管理和使用，各級政府主管部門能夠了然于胸且說得頭頭是道，可是對廣大業主和房地產管理企業而言卻不免茫然。這就需要政府主管部門通過各種媒體，廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關法規政策，使廣大業主和房地產管理企業真正了解維修基金的用途、管理狀況及使用方法。并號召和鼓勵J。大業主參與監督和管理，有條件的城區應建立維修基金歸集、管理、使用信息平臺，通過上網或房地產市場的觸摸屏等信息渠道，使廣大業主及時了解、掌握維修基金歸集、管理、使用的政策法規和歸集使用情況。同時還可由政府主管部門開辦學習班或講座，對業主委員會及房地產管理企業進行政策、業務培訓和指導，使之熟悉維修基金相關業務流程，進而促進維修基金歸集，管理和使用的規范化。
4、統一制定維修基金籌集辦法
應明確大修與中、小修的范圍界限，使基金的動用有嚴格界定，避免房地產公司將由自身負擔的中、小費用轉嫁給業主負捐。另外，在測算基金籌集比例時應注意涵蓋需更新的共用設施設備的更新費用，其中高層建筑費用更高。更新費用總額相對而言比較大．在設計維修基金籌集比例及籌集時間時應充分考慮并涵蓋這些費用，在開發商和購房者間按合理比例分攤，避免在更新當時向業主一次性收取，給業主造成沉重負擔。
5、加強維修基金的獨立核算
從當前各地反饋的情況看，有的把房地產維修基金與房地產款混同核算，有的把房地產維修業務基金業務與管理者的自身經營業務會通核算，有的作簡單掛賬處理等。房地產維基金繳存、支取、使用和管理都需依政策規定進行。這種混賬核算不利于政策的貫徹執行，不利于房地產維修基金業務的進一步開展。所以房地產維修基金應有規范的會 計科目。維修基金運營管理部門應根據自身需要設立科目，應清晰明確地反映維修基金的繳存、支取和使用。同時應有統一規范的財務會計報告。有關房地產維修基金的信息只是部分的體現在一些統計報表里。遠不能滿足對房地產維修基金規范管理的需要，這是亟需解決的問題。
6、促進基金有效合理的使用
維修基金在使用和管理中要?？顚Ｓ?，明確維修基金歸全體業主所有，房地產管理企業提出計劃和預算，經業主委員會批準，委托房地產管理企業實際操作使用：業主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基金由專戶存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由房地產管理企業直接掌管，企業是短期行為，基金是長期使用。如果房地產管理企業聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
7、維修基金的使用與監督
維修資金的使用核準：已售公房維修基金利息由房地產原產權單位提出申請，經相關業主確認后，到房地產所在區房管局辦理資金支用手續。商品住房維修資金由房地產管理企業提出維修計劃，經業豐大會審議后，由業主委員會到房地產所在區房管局辦理支用手續；未成立業主大會前，維修資金支用申請須經三分之二以上業主確認。購房人轉讓房地產時，繳存的維修基金不予退還，由買賣雙方持產權證書辦理維修基金交接過戶手續。因房地產拆遷或其他原因造成房地產滅失的，維修基金及其利息余額返還所有人。
三、結語
維修基金管理工作目前仍處于發展探索階段，許多問題有待進一步解決?？傊?，房地產維修基金政策的不斷完善，有利于盡快從根本上解決居民購房后房地產共用部位、共用設施設備維修問題。對完善住房市場機制將起到積極的作用。
參考文獻：
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在現實中，通常成為“看得見，摸不著”的一筆錢。一方面，公共維修基金啟用的手續異常繁雜;另一方面，這筆資金大量壓在賬上，利用率極低。根據統計數據顯示：截至2013年7月，北京繳存公共維修基金348.1億元，使用5.38億元，使用率為1.55%;截至2012年10月，廣州市繳存約81億元、使用8000萬元，使用率為0.99%;截至2012年1月，天津市繳存145.4億元，使用僅7753.5萬元，使用率為0.53%。更為嚴重的是，以上資金被個別代管部門當作“生財工具”在私用，私吞、截留、挪用、創收，這樣的事例并不鮮見。
有錢，就是不能用
因為自家房頂和墻面嚴重滲水，造成墻面大面積脫落，北京錦繡花園7棟的張守成多次向物業和業委會反映，希望啟用公共維修基金進行維修。但得到的答復是：小區的部分業主還未繳納公共維修基金，所以無法啟用。該小區物業中心相關負責人介紹，該小區房齡超過15年，房屋已經進入了維修期，但根據規定，只要有一戶業主沒有繳納公共維修基金，全部業主就不能啟用這筆錢。張守成感慨地說，真沒想到會發生這樣荒誕的事情，“我自己的錢，非得讓別人管著，管著就管著吧，還不能用。急著要用，還得看街坊配合不配合，然后看代管部門給不給好臉子。如果遇上一戶死活不交的，難不成大家都要坐等塌房不成？”
該小區業委會主任說，他曾到現場勘查，房損的情況不容樂觀，初步估計維修費需要10萬元以上。業主、物業公司、業委會都知道不能再拖下去了，但都沒轍，錢攥在政府的手里就是拿不出來，怪不得大家都說公共維修基金是一筆“看得見，摸不著”的錢。其實，張守成還不明白，即使小區里面的所有業主都交了公共維修基金也不等于就可以啟用這筆錢。2007年頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，若要支出維修基金，需遵循“雙三分之二特別多數原則”，即占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用（實踐中，在空置率較高或沒有建立業委會的小區，該規定成了幾乎不可能實現的條件）。“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”，張守成需要走的路確實還很長。
兩個“三分之二”都同意才能啟用
張守成住的是聯排別墅，一排8家，家家頂層都出現了不同程度的漏水。他最初找到物業公司還是5年前的事情，那時候的張守成還很天真，他以為在購房時就繳納了幾萬塊錢的公共維修基金，如今動用維修基金來整修自己家的房頂是天經地義的事情，但是他想錯了。
物業公司接到張守成的報修，馬上拿出一張單子讓他簽字。張守成剛要簽，卻被另一個細心的業主攔下了。原來，這只是一張《施工委托書》，上面的條款大致是：業主某某委托物業公司代為維修自家的房屋，業主承諾預先墊付全部的維修費用給物業公司，由物業公司支付給施工單位。待本小區的公共維修基金具備啟用條件的時候，由住建部委托的房屋主管部門派員來對已經實際發生的維修量進行評估， 評估多少報多少，以前發生的實際費用不作數，業主不得要求按實際發生額向其索要公共維修基金。不看則已，一看，張守成就急了：“好嘛，讓我花兩份錢干一件事不說，最后結賬的時候還得你們說了算，哪有那么不講理的！你們不給錢，讓業主自己掏也就算了，可但凡負責任一點，也應該事先來評估啊，這樣業主委托施工單位也有個譜兒，簽合同的時候也心明眼亮，省得一遍遍花冤枉錢。你們也太官僚，太欺負人了，這不是拿我們的錢‘綁架’我們自己嗎？”物業公司的業務員經得多了，一攤手說：“我也沒招兒，公共維修基金不在我們的手里，要用，得業委會去跑啟用手續，聽說老難辦的！可咱們小區到現在還沒成立業委會，誰也沒有資格去要這筆錢。”張守成問：“我們業主自己找代管部門去要這筆錢成不？”業務員說：“你以為你是誰？一來，人家根本不會接待個人;二來，人家那么大一個機關怎么能管你這一家一戶的維修？最少也得是一棟樓以上的維修量啊?！睆埵爻烧f：“難道說，我一家漏水不算漏，大家都漏才算漏嗎？”業務員說：“正是這個意思。您也別再說了，說了我也解釋不了，更解決不了。反正都知道眼下的事的確有點扯，誰都沒有辦法，愿意您就簽，不愿意簽您就自己想辦法解決去。丑話說在前面，不是我們不修，是您不讓我們修，出了事我們可概不負責?！辫b于張守成所在小區還沒有成立業委會，他有苦也沒處訴，只得咬牙忍著，自己到街上找了幾個臨時補漏的農民工去對付了一下，可這一對付就是5年多。5年間，張守成好幾次找農民工堵漏，用于自費修房頂的錢累計花去兩萬多。
終于，張守成所在的小區成立了業委會，過去消極怠工的物業管理公司也更換了。趁著新來的物業公司和業委會正在“新官上任三把火”的當口，張守成聯合本樓另外7家業主集體找到物業公司要求啟動公共維修基金。物業公司和業委會都很積極，他們到維修基金代管單位奔走了好幾天，最后告訴張守成一個令人失望的壞消息：公共維修基金還是批不下來，雖然小區成立了業委會，但要啟動維修基金需要兩個“三分之二”――一個是占建筑物總面積三分之二以上的業主討論通過;另一個是占總人數三分之二以上的業主討論通過，啟動公共維修基金這件事才可以進入審批程序（注意，是進入審批程序，不是批準）。另外，即使做到了雙三分之二也啟動不了，因為本小區有一部分業主還沒有繳納公共維修基金，要等那些人都交了以后才具備爭取“雙三分之二”的條件。張守成很疑惑，公共維修基金是強制繳納的，當初買房子的時候，不交就不給辦購房手續，怎么還可能有至今沒有交的？業委會的人跟他透了一個底，說業主中有個別人的房子是開發商內部分配過來的，當時就沒交公共維修基金。現在一倒后賬，自然影響到了其他業主。張守成說，既然這樣就讓他們趕緊交吧。業委會說，這是人家的事情，人家不交，我們沒有這個強制權。反正人家一天不交，主管部門就一天不批，看誰耗得過誰。可憐你們這幫人就得跟著吃瓜落了。不行您試試找找住建部、房管局，或者打打市長電話，找找新聞媒體什么的。反正這件事的難度太大，沒有點奇葩的思路和超長發揮，估計錢是很難拿到的。
張守成急了，趕緊動員其他業主對公共維修基金的啟動程序進行細致的了解和排摸，不摸不知道，一摸嚇一跳。敢情要想啟動那筆公共維修基金，除了需要滿足兩個“三分之二”同意和全部繳納的基本條件外，還有一套十分繁瑣的審批流程。根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金的使用最終都要得到房產行政部門或相應管理部門的備案與審核同意才能成行。業主要想得到這筆資金，須先后到相關的房管局、房屋安全鑒定部門、審計局、專戶銀行等多個單位辦理房屋安全專業鑒定申請、維修方案預決算審計、聘請正規施工單位進行維修施工、申請專戶銀行劃撥款項等九大事項。張守成頭都大了，此前的一次次打擊早就讓他銳氣大衰，沒有再找下去的勇氣了。飽經世事的他明白，這種多角糾纏耗他個一年兩年跟玩兒一樣，與其做這種傷神且無效的勞動，還不如認頭花自己的冤枉錢算了，就只當當年交的公共維修基金打了水漂了吧。張守成開始游說街坊自費維修，反復衡量利害關系后，其他七家終于答應自費維修。張守成長出一口氣，他哪里知道，真正的麻煩才剛剛開始。
跳河一閉眼
業主們原以為自己出錢，全權委托給物業公司就可以了。沒想到物業公司根本不管，說他們沒有為業主維修建筑主體結構的義務和資質，如果業主授權給他們，他們可以代業主物色專業的房屋維修公司來施工。但要由業主、物業公司、房屋維修公司共同簽署一個三方合同，至于施工費用、施工質量監督等由業主直接和房屋維修公司協商，物業公司不承擔以上監管責任。好嘛，一紙合同簽下來，物業公司把責任擇了個干干凈凈，剩下的就是業主們和房屋維修公司的直接對壘了。談吧，業主們對防水工程的價格、工藝、質量、工期一竅不通，人家說什么就是什么。有心再找幾家競標吧，無奈不懂技術和行情，找了也是白找，再說又不好駁物業公司的面子。得，跳河一閉眼，就這么著吧。
合同一簽，首付款一到位就開始進料了，水泥、砂子、瓷磚堆了一大堆。問題來了，水泥的標號、砂子的質量都不懂，于是張守成們開始到處咨詢。聽人說，不能用海沙，海沙便宜，但是一到夏天雨季就反堿，質量不能保證;辨別河沙和海沙的辦法是用舌頭舔。于是，一幫人開始試著伸出自己的舌頭舔，你說咸，他說淡，大家莫衷一是。眾人哈哈大笑，得，跳河一閉眼，就這么著吧。
瓷磚的質量呢？聽人說，敲敲，有金石之聲的就是好磚。于是，大家就敲，你敲我敲，敲了半天，有人說，聲音忒好了，就像南陽出土的編鐘、石磬，聽了以后三天不知肉味。有人說，聲音喑啞，一聽就是劣貨，扔到河里都沒有響兒。眾人哈哈大笑，得，跳河一閉眼，就這么著吧。
做防水關鍵是油氈的質量，眾人聽說世紀雨虹牌的油氈是好油氈，施工單位一口答應就用世紀雨虹。等有人發現是“世紀虹雨”不是“世紀雨虹”一切都來不及了，全鋪上了。施工單位說，你們外行，好牌子是世紀虹雨，世紀雨虹是仿冒的。眾人也弄不出個子丑寅卯，得，跳河一閉眼，就這么著吧。
四次“跳河”后，張守成們越發后悔自己不懂防水專業技術。有明白人說，你們應該找一家專業的監理公司來監理，只有這樣才能切實保證質量。張守成們大夢初醒，趕忙通過朋友找到一個監理公司。人家來了一看說，一來，你們這活兒太小，我們根本不接;二來怎么都干到這份上了才想起找監理，晚了！張守成問，您是內行，您對施工質量大概齊的印象如何？那人說，糟糕透了，要按規矩都應該返工。業主們問：有沒有補救辦法？“有，查查合同里面的工藝標準和材料質量標準，按合同辦。”張守成趕忙找來合同看，一看就傻眼了，合同里根本就沒有這些東西。得，咬牙忍肚子痛吧。
雨季一到，突然就停工了，工人也找不著了，房子漏得不行。張守成急忙給維修公司的頭頭兒打電話，人家說，價錢定得太低，賠了。手里的活兒多，只能先緊著不賠錢的項目做。張守成們心急如焚，但合同上又沒定個明確的工期標準，只好百般央求。人家答應來，但堅持要追加10%工程款才行，張守成們一番抗爭不成還是同意了。結果干了沒幾天又停了，說發現墻體出現裂縫，問修還是不修？不修也行，直接鋪上油氈也看不見，但過不了一夏就會崩開，還是漏。要修，再追加10%。當然要修，沒辦法，又追加了10%。過幾天又停了，說建筑材料漲價，要用便宜貨就不能保修三年。當然要用好材料了，于是又加了10%。后來又多出好多活兒，山墻修不修，要修單算錢;窗戶修不修，要修單算錢……一次次追加，一次次要挾，張守成們學會了一個行業術語，感情這叫“洽商”。就這么“洽”著、“商”著，親爺祖奶奶地伺候著，終于對付著完工了。一算費用，比原計劃多出了兩倍多，有明白人告訴他們，你們讓他們糊弄了，“洽商”卷走的錢也就算了，施工單位通常還會在施工面積上搗鬼，你們趕緊自己上房頂上量一量吧。這個難不倒張守成們，人家畢竟是一幫知識分子，大家拉著皮尺，拿著三角儀就上了房頂。不量不知道，一量嚇一跳，敢情每家都多算出了2000多元。維修公司的人開始還不承認，沒想到張守成一幫人平方面積、立方體積算得精熟，就差用上微積分了。最后只得認，說了一句實話：“得，我認栽了，我這回算是‘兵遇見秀才’，你們這些知識分子真是夠‘軸’的。”（潛臺詞是，人都掉井里了，還非想用耳朵掛住，你們傻不傻?。。埵爻蓚兛刹荒敲凑J為，他們覺得自己打了一場漂亮的翻身仗，足以證明，知識就是力量啊！
整個雨季，張守成們著的這個急，生的這個氣，費的這個心思，學的這個本事可就大了去了。張守成講話：“早知如此，我就考清華土建工程系去了?！备C囊之余又感慶幸，他想，這是一樓8家，家家房頂漏水，一聯合，受點罪、花點冤枉錢就湊合著補上了。要是單元樓可就慘了，一樓幾個單元，一個單元幾十戶，上哪兒湊那“雙三分之二”去啊。
第二年的雨季馬上就到了，又有點漏，好在前一年都看見過了“豬跑”，各家都買了油氈鋪上去對付著，全然忘記了還有一筆“看得見、摸不著”的公共維修基金從理論上還是屬于他們的。
實際上，對于公共維修基金的使用，國際上早有成功的做法：在國際上，業委會管理維修基金早已成為通行方式。在美國，各州物業產權法一般都規定，業委會全權負責對小區共有部分的使用、維護、維修和更新改造的管理。在日本，《標準公寓管理規約》第25條規定，所有人必須向管理組合（業主委員會）上交用于社區內共用部分以及設施設備的維修和改良方面的費用。
在美國，“維修基金”的收取數額，由業主委員會做預算，經業主們通過，業委會再收取維修費，并將其存入銀行。考慮小區設施、設備維修或更新的費用支出，如電梯需要維修或更換、小區道路的翻修等。對這部分費用的核算，往往是請有經驗的工程師或建筑師來進行研究分析，并出具研究報告，而不似內地采取行政手段強制性要求業主繳納。
在美國，召開業主大會時，相對于中國需要“雙三分之二”以上的業主同意，只需要20%以上的業主參與投票即合法有效，這樣讓方案的執行更具可操作性。難不成這也要重搞一套中國特色不成？
某專家作過這樣的估計：我國目前有660個城市，即便按照每個城市10億元的平均房屋維修資金沉淀計算，總額超過6600億元，而北京、上海、廣州等一線城市的房屋維修資金數量巨大。由此推斷，我國公共維修基金達到上萬億元。然而，這部分資金幾乎都停留在當地銀行的“活期賬戶”中。某銀監局監管部門一位姓歐的處長表示，銀行將此類資金停放在活期對公賬戶的核心原因在于：支付利息低，但可調動的額度很高，也就是高利用度的“睡眠資金”。也就是說，購房者被強制繳納的公共維修基金主要用來為銀行生財牟利。
好在政府相關部門一直在做出積極的表態。北京市住建委曾公開表示，在保障資金安全的前提下，提取使用維修資金的手續可以再簡化。北京市也曾出臺新規――居民房屋如果因為暴雨造成漏雨，可以緊急啟用公共維修基金，無須再經過三分之二以上的業主同意，但鮮見成功使用的范例。倒是外地近年來出臺了許多具有實際效果的新辦法。譬如青島市規定，市民已購買的具有產權的房屋，在動用房屋維修基金時不需要所有鄰居簽字，可以在預算后進行公示，如果沒有居民提出異議或者異議不成立則可使用。這樣就繞過了“需再經過三分之二以上的業主同意”的要求。
你的錢我花，花了也白花，不花白不花
張守成始終想不通，國際上有那么多現成的經驗和辦法可以借鑒，為什么偏要自己跛足而行，難道這也必須堅持“中國特色”嗎？以上疑問很快就有了答案――代管環節中出現的腐敗現象越來越多了。
根據《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規定，為確保安全，代管部門處理維修資金只有兩種方式：存銀行或買國債。而且需要“專款專用”，嚴禁挪作他用。但實際中，房屋維修資金大量沉淀，常被代管部門用來“借雞生蛋”，這樣的實例在社會上比比皆是。它們成了代管部門的“生財工具”，沒有機構監督這筆錢如何使用，卻有機構無償拿走這筆錢的增值部分。
2005年5月，北京斯博房地產開發有限公司財務經理韓啟才伙同老總王民杰，采取收款不入賬等手段，截留該公司代收的“置業家苑項目”業主繳納的公共維修基金、契稅、物業費等人民幣1000萬元，用于王民杰個人控制的公司。2012年12月，韓啟才因犯挪用公款罪，被判處有期徒刑5年。此案成為北京最大一起涉及業主公共維修基金被挪用的案件。
南京市江寧區恒安嘉園始建于2005年，共交維修資金1097萬元。早從2006年開始，江寧區住建局就已將這筆錢轉為一年期定期存款，至少產生了329萬元的利息，其中包括293.5萬元“一年定期”利息。但是住建局支付到業主個人賬戶的卻是“活期”利息35.7萬元，大約有293.5萬元利息被截留。
炒股也是“借雞生蛋“的一種方法。2007年5月17日，上海房屋維修基金管理中心，自2004年起持股三家上市公司。根據當時的有關規定，維修基金閑置時，是不能投資高風險性股票的。但上海房地局和相關部門并沒有對此提出“不同意見”。
與上述代管部門的近水樓臺先得月相比，有些相關的部門和單位也看重了這塊不吃白不吃的“唐僧肉”，他們開始變著法兒地巧用這筆本來屬于業主的錢。北京某小區就出現了這樣的事情，高層建筑，采用蓄水池供水，相關部門要求改成高壓泵供水，要小區自己花20多萬元。那個小區的物業很狡猾，他們在公共維修基金上動了心思。他們告訴居民，不用他們出錢，直接用公共維修基金，小區的居民傻傻地就簽字了。結果，物業公司一毛不拔就解決了設備的升級換代，等業主明白過來的時候就一切都晚了。正規的使用途徑提不出錢來，明顯違規的卻可以拿來為我所用，看來這筆錢的監管也出了問題。
“煤改氣”近年來呼聲強烈，風傳政府下了死命令，某某年之前必須強制實施，于是廢掉鍋爐房，由業主出錢“改氣”，正在許多小區上演。針對大多數業主的不買賬，有人開始游說業主動用公共維修基金，這其實就是給業主設下了一個套兒。錢是你的，別糊里糊涂地就交給別人花。這可需要善良的業主們懂一點政策、維權和經營之道了。
很多辦法可借鑒
按照規定，公共維修基金用掉了70%以后就需重新集資。鑒于目前這筆資金的使用狀況，屆時，根本享受不到服務的業主誰還能心甘情愿地再掏一份不明不白的錢呢？事實上，北京許多小區隨著房屋大修期的臨近，已經出現了公共維修基金入不敷出的現象。公共維修基金從設計到管理、使用的層層怪圈何時能得到破解？
新加坡國際大學客座教授鄭偉軍，用“跑不贏通脹率，抵不了維修費”來描述中國多個城市公共維修基金的尷尬?！皩τ谄胀I主而言，上萬億的資金都是停留在活期賬戶中，只能為銀行提供‘存貸比’服務，無法給出資方帶來相應的收益，無論如何都是不公平的?！笨磥磉€不完全了解中國國情的鄭教授還沒有把公共維修基金增值額旁落的問題考慮進去。
一、杭州市蕭山區物業維修基金管理概況
1.收繳依據
杭州市蕭山區的物業維修基金從1993年開始收繳，當時根據《蕭山市城鎮住房制度改革實施方案》的規定，在公房出售時，由售房單位按售房款的10%繳交，個人按購房款的1%繳交。2001年12月1日后公房出售時，由售房單位按售房款的20%繳交，個人按購房款的2%繳交。而商品房的物業維修基金收繳是從1997年12月1日開始，分三個階段：第一階段是1997年12月1日至2001年11月30日，根據《蕭山市住宅小區物業管理暫行辦法》第二十八條的規定，由建設單位在辦理建設工程規劃許可證時按15元/平方米繳費，購房人在辦理房產證時再繳交房價款的1%；第二階段是2001年12月1日后新建的住宅小區，根據蕭財綜〔2001〕247號、蕭價〔2001〕161號、蕭建設房〔2001〕238號的規定，統一由建設單位在辦理建設工程規劃許可證時預繳。收繳的標準為多層30元/平方米，高層、別墅為60元/平方米；第三階段是2008年1月1日以后領取建設工程規劃許可證的房地產開發項目，建設單位不再預繳物業維修基金，在辦理房屋產權初始登記前，由建設單位向杭州市蕭山區物業維修基金管理中心預繳，待物業交付時向業主收取。
2.收繳情況
多年來，杭州市蕭山區物業維修基金管理中心在相關部門的配合下，采取強有力的措施，確保物業維修基金歸集到位。至2015年底，全區共有500余個住宅小區繳交物業維修基金，累計繳交物業維修基金本金12億元，增值收入1.6億元，增值部分支取共計6500萬元。物業維修基金實行專戶儲存、專款專用，無截留、挪用、侵占物業維修基金現象。
二、物業維修基金的籌集途徑及繳交標準
1.物業維修基金的籌集途徑
新建住宅物業，由建設單位在辦理產權初始登記前，向杭州市蕭山區物業維修基金管理中心預繳，待物業交付時向業主收?。汗凶》砍鍪蹠r，由售房單位向杭州市蕭山區物業維修基金管理中心繳交；分戶對外銷售的公寓式辦公樓等非住宅類物業維修基金比照商品住宅標準執行；對以前按規定應繳而未繳的房屋，在辦理房屋產權證時向物業所有權人收取。
2.物業維修基金的繳交標準
現行杭州市蕭山區物業維修基金繳交標準及政策依據（見表1）。
三、物業維修基金的管理和使用
1.強化信息管理，促進公開透明
一是已實現物業維修基金的年度自動計息。當年繳存物業維修基金以繳存次日為結息起始日，以每年12月31日為結息終止日。當年繳存或使用的部分按結息起始日對應活期存款利率計息。繳存和使用部分以外的物業維修基金，每年按一年期定期存款計息，存款利率以當年1月1日一年定期存款利率為準。
二是已實現物業維修基金的實時查詢。業主憑產權證明及身份證明可電話或書面查詢個人基金信息；業主委員會、物業服務企業可查詢小區物業維修基金信息。
三是采用媒體公告和進小區公告兩種形式，公開物業維修基金信息。每年的物業維修基金的收繳、使用等信息以小區為單位在相應小區開展公告工作，同時在《蕭山日報》和杭州市蕭山區政府網站上公布上一年度物業維修基金管理情況，以更多渠道落實業主的知情權，進一步增強物業維修基金管理工作透明度。
2.完善內控機制，保障資金安全
一是建立聯系單制度。為了加強物業維修基金繳交工作，杭州市蕭山區物業維修管理中心與杭州市蕭山區房產登記管理中心、測繪所之間建立了物業維修基金繳交聯系單，新建商品房必須在繳納物業維修基金后才能辦理產權初始登記手續，確保了及時、足額繳交。
二是保障資金安全。根據《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》（杭州市政府令第209號）第十條的規定是，物業維修基金閑置期間，市物業維修資金管理機構應將其存放于銀行，嚴禁挪作他用。杭州市審計局和杭州市蕭山區審計局多次對蕭山區的物業維修基金管理和使用情況進行了審計，審計肯定物業維修基金管理規范，符合相關規定。
3.業主決策，建立監督網絡
本著“基金專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督”的原則，對有業主委員會的小區，由業主委員會審批物業維修基金要明確“本次物業維修基金使用計劃為業主大會作出的決定，已經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意”。未建立業主委員會的小區，原則上不動用物業維修基金，如確實需要動用，則由物業項目所持投票權2/3以上的業主簽署書面同意意見（書面同意意見上要明確表示維修內容和動用物業維修基金數額），并經屬地社區居委會簽署意見。
房改房和零星商品房的物業維修基金使用，由相應業主或所屬社區提出申請，并在小區進行為期七天的公示，最后申請使用物業維修基金。
物業維修基金的使用，在業主決策基礎上，業主委員會和社區居民委員會進行監督，切實維護住宅區業主合法權益，使用好物業維修基金。
四、物業維修基金管理中存在的問題
1.物業維修基金使用率偏低
雖然物業維修基金使用申請的相關材料均由業主委員會或社區居委會審核蓋章，尤其是業主意見是否過雙2/3是由業主委員會和社區居委會審核同意后提出申請時，雖然業主委員會或社區居委會在申請表上已書面承諾“征求業主意見如有虛假，愿承擔相應的法律責任”，但書面征求業主意見仍存在業主身份難以確認、參與投票意愿低、表決的真實性無法確認、耗費比較大等問題，極大地制約了物業維修基金的使用效率。
2.物業維修基金續籌工作難度大
根據相關法律規定，當物業維修基金余額不足首期交存額的30%時應續籌。業主委員會在資金續籌過程中困難較大，很難續籌成功。資金續籌不到位，勢必會影響后續維修費用的申請。
五、物業維修基金管理工作的建議
1.加強宣傳，普及物業維修基金知識
物業維修基金是小區業主的一個物權，業主作為決策者應了解相關的法律、法規。杭州市蕭山區物業維修基金管理中心編制了大量的《基金知識問答》小冊子印發至各物業服務企業、社區、業主委員會，開展政策解讀、業務培訓交流等多種形式宣傳物業維修基金政策法規及業務知識。讓廣大業主進一步了解小區的物業狀況，自主地參與到小區的物業管理中去，推動了小區的物業管理更上一個新臺階。
2.擴大公告范圍，增加物業維修基金管理透明度
為了增進物業維修基金管理的透明度，在《蕭山日報》和區政府網站上公布基金使用情況的基礎上，結合蕭山區各小區物業管理實際情況，向小區業主委員會郵寄送達物業維修基金年度帳單，并以電話回訪的形式，了解收集業主委員會、業主對郵寄帳單送達工作的意見和建議，以便更好地落實業主的知情權。
3.優化審批流程，提高物業維修基金申領服務效率
進一步優化維修基金使用流程，即服務前移至征求業主意見之前，提前察看現場，指導物業服務企業規范填寫申請材料，提前審核要件，避免申請單位多次返往，提高申領業務的服務效率。
4.啟動物業維修基金簡易申請程序，提高基金使用效率
新修訂的《杭州市物業管理條例》已于2014年5月1日起開始施行，第五十六條規定，電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意，可以按簡易程序申請使用物業維修基金。物業服務企業只要持質監或消防部門的確認書和業主委員會書面同意等資料，即可申請物業維修基金，無需征求專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。物業維修基金簡易申請程序，將最大限度地方便物業服務企業和業主委員會申領物業維修基金，提高使用效率。
2016年物業辦公室主任述職報告范文【1】
小區的主要工作是為住戶提供各種常規服務,通過歷任領導和小區全體員工的共同努力，小區的各項工作已基本成形。但為了迎接下一步物業收費所帶來的挑戰，就必須使小區的各項工作在原來的基礎上，更上一個臺階，提前做好各項準備。伴著學院迎評促建的春風，我首先在廣泛征求各方面意見的基礎上，從完善各項規章制度出發，先后制定了《小區員工崗位規范》、《小區保安管理辦法》、《小區應急處理程序》、《保安執勤文明用語》、《小區食堂管理實施細則》及《小區物品管理辦法》等一系列管理制度，并在小區內利用宣傳欄進行迎評促建宣傳，力爭從工作實際出發，細化和規范各塊管理。其次是狠抓細節管理：
一、組織辦公室人員和保安對小區內前期遺留的一些問題進行了全面的清理整治：
1、 對小區內遺留的建筑垃圾進行了全面清理;
2、 對與變電站交界圍墻上的攀爬植物及排水溝進行了全面清理，同時對東大門及其它一些衛生死角也進行了全面清理，保證小區內無死角或盲區;
3、 對所有路燈進行了清洗，全面清除燈罩內外的污染物;
4、 對所有消防及供水閥門、健身器械進行了加油防護，避免了生銹腐蝕所造成的不安全因素;
5、 對所有球場及游樂場長條凳進行加固處理，并重新粉刷油漆，保證住戶有一個舒適、安全的休閑場所。
二、由于小區的四周都是開放式的圍欄，給小區的安全防范工作造成了極大困難，所以我一直將小區的安全保衛工作作為重點來抓。首先通過完善各項規章制度，對保安儀容儀表、值班巡邏、交接班儀式、文明用語，到宿舍的清潔衛生等，都作了細致的規定，并由辦公室人員監督落實。其次針對夜班的重要性，專門安排由保安隊長帶隊，我也不定期參與夜間巡邏;再次是在中心領導的關心下，在暑假期間投資八千多元，在小區內的一些死角地帶安裝了鐵絲網，并添置了保安器材。同時，為了解決小區圍墻死角照明不足帶來的安全隱患，又投資四千多元，安裝了八盞射燈。在不斷完善內部管理的基礎上，我也注意加大和派出所民警、社區，以及友鄰單位的溝通協調，力求通過將內外部相結合，來為小區住戶營造一個安全舒適的居住環境。
三、完善水電管理，盡力做到住戶有所呼，水電有所應，小問題及時解決，大問題爭取在12小時內完成。對無力解決的問題，及時上報或商請有關部門協助解決。同時加大公共路燈的修理維護力度，并根據氣候變化，及時對路燈數量和照明時間作出相應調整，既保證小區內有足夠的照明，又最大限度的節約電能損耗。
四、 在對小區綠化做好日常管理維護的同時，組織綠化人員積極開展育苗補種工作，同時加大修剪、除草和病蟲害防治等的力度，提前做好防凍防霜措施，保證小區花木的正常生長和綠化景觀的協調統一;同時監督綠化人員利用二次用水澆灌東大門和南大門周圍的綠化帶，最大限度節約水資源。并在年末組織辦公室人員和綠化組人員，利用化糞池內的肥料，對小區內的灌木進行根部施肥，既清理了化糞池，又為灌木生長提供了充足的養分。
五、在總結日常管理經驗和聽取保潔人員意見的基礎上，制定了《小區保潔制度》，細化保潔員工作流程和監督程序，將每人每天的工作量明細化，做到工作到哪里，就監督到哪里，同時加大了對室外球場、消防栓箱、垃圾小屋、休閑走廊、公共衛生間、信服箱、房頂等的清潔力度，使小區的保潔工作得到了極大提升。
六、制定了《小區食堂管理細則》，對食品采購、飯菜售賣等進行嚴格監督，同時積極幫助食堂主任解決一些工作中的實際問題，保證小區住戶有一個安全衛生的就餐環境;
七、在增收節支方面，除了大力開展水電節約管理外，我們對外單位在小區內的用電情況進行了調查統計。通過多方聯系協調，并經雙方確認，追回電信局在小區內設置小靈通機站的電費15386元，但由于電信局年終結算，所以該筆費用推至XX年1月份支付。另外在中心領導的大力支持下，投資39000多元對小區食堂進行了改造，力圖將其作為小區創收的一個增長點，但由于我個人的經營能力有限，未能實現這一愿望。
2016年物業辦公室主任述職報告范文【2】
在XX年的工作中，我辦嚴格執行了物業管理相關的政策法規，同時按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結合琿春實際情況，對全市的物業進行了規范的管理工作。具體主要抓了以下幾個方面的工作。
一、進一步強化單位的制度建設
今年我辦進一步加強了單位的規章制度和考勤制度，每周都抽出半個工作日進行學習各項業務知識，要求每位單位職工都要認真做好學習筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設方面，我辦嚴格杜絕因工作方面的原因發生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質建設出發，真正地發揮領導和黨員的先進模范作用，使之在工作中都要從服務廣大人民群眾的根本利益為出發點，切實做好自身的本職工作，從而表現出黨員的創造力、凝聚力和戰斗力。為我市物業管理的發展做出應有貢獻。
二、建立、建全單位的檔案管理工作
為保存好我辦的相關檔案資料，實行檔案統一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學習了檔案管理，同時對近年的檔案進行了有序整理及分類備檔，即：(1)開發建設單位確保自管的房屋;(2)使用房屋進行抵頂維修基金的房屋;(3)欠繳維修基金的房屋;(4)維修基金繳納比較齊全的房屋;為今后工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、物業維修基金的管理工作
(1)、為進一步確保物業買受人的合法權益，杜絕維修基金漏繳現象及開發建設單位用房屋抵交維修基金的發生，今年我辦與房產局通過業務上的溝通，制定了嚴禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業買受人自已到我單位繳納，同時憑借維修基金收據到房產局辦理產權手續，房產局并將維修基金收據做為要件存檔。取消了開發建設單位代收代繳維修基金的資格。
(2)、為了更好地建立維修基金賬戶明細，細化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會計及業務管理員一起到延吉、汪清學習了維修基金管理經驗。同時結合琿春實際情況，將維修基金賬戶以棟分設賬戶，有的并以戶分設賬戶明細。從而為今后使用維修基金準備了有效的基礎材料。
(3)、催繳維修基金的工作：今年，在州領導進行對全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對琿春使用房屋進行抵繳維修基金情況指出了不符合規定，要求整改。為此，我辦積極地向上級領導做出了匯報，經研究決定，市政府向我市開發單位以通告的形式告知了整改方案?，F正在實施當中。
四、業主委員會的管理工作
為便于住宅小區的管理，充分體現業主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區成立了業主委員會。即成立了靖源小區業主委員會、金臺花園業主委員會、國聯花園業主委員會，同時又重新審批了海關住宅小區業主委員會，并選聘了為民物業管理有限公司進入海關住宅小區進行了物業管理。
五、基金的使用情況
關于進行出售已出租公有住房試點的規定為了進一步轉換機制、搞活存量，推進住房商品化，有計劃按步驟地向本市居民出售已出租的公有住房，根據深化住房制度改革的要求，制定本規定。
第一條 出售已出租的公有住房，應貫徹購房自愿、產權歸己、整幢出售、維修自理的原則，并對購房人在售房價格和購房政策上給予優惠。
第二條 凡已出租的獨用成套公有住房，均可向該租住居民戶出售。但列入舊城改造規劃、產權歸屬未定和具有歷史保護價值的房屋，以及市政府認為不宜出售的房屋除外。
在試點階段，由各區選擇不同類型的獨用成套、結構基本完好、已出租的多層和高層工房三至五幢進行出售。通過摸索經驗并經批準后逐步擴大。
第三條 購買已出租公有住房的對象為在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或同住成年人。
第四條 多層和高層工房類型住房的售價均以上一年的房屋綜合造價的重置價為基準。試點時的售價為一九九二年的房屋綜合造價的重置價每平方米建筑面積867元。在房改起步階段，綜合造價中的征地和拆遷補償費、市政和公建配套費、人防工程建設費和小區配套費給予減免。出售時再乘以地段、朝向、層次等增減系數和成新折扣。
住房成新折扣率每年為百分之二。
第五條 對在房改起步階段購買已出租公有住房者，給予下列優惠：
（一）按承租人或同住成年人每一年工齡給予房價百分之一的優惠。工齡可以承租人和成年人中工齡最長的一人為計算依據，但該工齡最長者再遷至他處時不得重復享受優惠。
（二）為鼓勵職工買房，并考慮職工的經濟承受能力，給予房價百分之十的一次性優惠。
（三）購買現已租住的住房，給予房價百分之十的優惠。
（四）購房者仍享受住房補貼。
（五）購房者免繳房產稅、契稅，并緩征地租。
（六）購房者擁有全部產權。
以上售房的各項優惠，在售價的基礎上以連乘方式計算，每購房戶只能享受一次。已出租公有住房的售價，連乘以各項增減系數、成新折給予優惠后，甲級地段內每平方米建筑面積的實際售價低于150元的，以150元計價；市區其他地段每平方米建筑面積的實際售價低于120元的，以120元計價。
此外，出售人免繳營業稅、預算調節基金和能源交通基金。
第六條 購買的已出租公有住房，在購房款未付清和購房后未住滿五年的，不得出售、出租和轉讓；在此期間，購房者需要轉讓該住房的，可退還給原出售人，其購房款按重置價扣除房屋折舊后，由出售人退還購房人。購房款已付清并購房后住滿五年者，其住房可進入房產市場出售、出租和轉讓，該住戶今后的自住房需自己負責從房產市場上獲得。
第七條 購買已出租公有住房按下列程序進行：
（一）在確定試點的范圍內，由房屋所在地的房管部門向住戶宣傳購房辦法，征詢住戶購房意向。在整幢住戶均同意購房的前提下，即可辦理購房手續。
（二）由購房人與房屋所有人簽訂房屋買賣合同，付清購房款后，發給房屋所有權證。
購房人以現金一次付清全部房款的，給予房價百分之二十的優惠。但申請職工住房抵押貸款的除外。
第八條 房屋維修責任和費用按下列規定分攤：
（一）室內維修由購房人自理；
（二）高層住房的水泵、電梯運行費，由整幢購房人按建筑面積合理分攤；
（三）住房的共用部位和電梯等共用設備以及公共設施的維修由全幢房屋所有人共同承擔，費用在房屋維修基金中提取；
（四）住房的共用部位、共用設備以及公共設施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復或賠償；
（五）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈、綠化等公共設施的管理維修暫按現行管理體制的職責權限繼續負責維修、養護。
第九條 房屋維修基金按下列規定籌集：
（一）多層住宅的購房人在購房時首期按售價的百分之一點五繳付房屋維修基金；出售人一次性從售房款中按售價的百分之六繳付房屋維修基金。
（二）高層住宅的購房人在購房時首期按售價的百分之一點五繳付房屋維修基金；出售人一次性從售房款中按售價的百分之十二繳付房屋維修基金。
高層住宅電梯和水泵等共用設備的大修和更新費用，原則上由住戶自行負擔。在房改起步階段，考慮到居民的承受能力，出售人應從售房款中提取一定比例的費用，作為電梯和水泵等共用設備的大修或更新基金。
上述維修基金由房屋自管組織負責專戶存儲，按居民個人儲蓄利率計息，專項用于房屋公用部位和共用設備維修。以后再次籌集維修基金均由房屋所有人分攤。
第十條 在試點階段，地區政府應幫助購房人成立自管組織或由購房人委托物業管理部門管理。
第十一條 房屋出售后的資金由房管部門負責核收后，解交市公積金管理中心，專項用于住宅建設、舊房更新改造和管理維修。
第十二條 系統單位自管公房的出售按照上述規定執行。住房出售后的資金暫由原產權單位負責核收，專項用于住宅建設、舊房更新改造和管理維修。
第十三條 本規定由市房管局組織實施并負責解釋。
第十四條 本規定自之日起施行。
附件：已出租公有住房出售價格的增減系數和成新折扣一、增減系數房屋出售基價的增減系數是根據出售房屋所處的地段、房屋的層次、朝向確定。具體標準為：
1、房屋地段等級按甲、乙、丙、丁、戊分為五個等級；地段等級增減率為：甲等130％，乙等115％，丙等100％，丁等85％，戊等70％。
甲級地段：南至復興東路、西藏南路、肇周路、徐家匯路、肇嘉浜路到徐家匯；西至徐家匯、華山路、江蘇路，向東折入愚園路，再向北折入烏魯木齊北路；北至新閘路，向北折入石門二路、恒豐路、天目西路，再過共和新路旱橋，虬江路、寶山路、四川北路、江灣路、大連西路；東至歐陽路、四平路、溧陽路、沿虹口港至黃浦江邊；
另外包括徐家匯、曹家渡、提籃橋、老西門地段。
乙級地段：甲級地段向外，東至騰越路、隆昌路、營口路；北至走馬塘、國康路，延伸到東體育會路（楊浦、虹口區與寶山區交界處），再沿東體育會路、大連西路、中山北路；西至中山西路，徐匯區與閔行區交界處；南至黃浦江邊。
丙級地段：甲級、乙級地段向外的市區部分（閔行區、寶山區除外）；已開辟和將開的住宅小區（如長風、田林等）。
丁級地段：閔行區、寶山區；衛星城鎮（如金山、安亭等）。
戊級地段：郊縣城鎮。
2、房屋層次增減率為底層98％，頂層96％，二層100％，其他層次102％。
關鍵詞：物業管理；維修資金；使用
引言
在城市化建設水平持續提升的狀態下，人們對居住環境的標準逐漸提升，住宅物業管理細致化程度與規范化程度不斷提升。住宅建筑在長期使用下，被客觀環境乃至人為因素所影響而損壞，為業主或用戶的生活、工作造成惡劣影響。以往，住宅建筑的公用設施、部位的維修均具有責任模糊、資金來源不清等方面的問題，為了有效處理這一問題，我國已相繼頒布了關于住宅維修資金管理方面的相關條例，以便有利于優化物業的管理及服務，提升住宅保障水平，在遇到問題時，可以有效使用維修資金。
一、物業管理中維修資金使用的問題
1、住宅維修資金歸集環節中的問題
為了保障《住宅專項維修資金管理辦法》的有效執行，各地政府相應投入了諸多資源，通過將交納住宅維修資金與發放房屋所有權證相結合的方式進行推廣，對其住宅維修資金收交工作給予支持?？墒窃谡骷斨?，依舊有以下問題：（1）相較于商品房建設速度，維修資金的建立過于緩慢。商品房的銷售與維修資金的收交無法銜接，有的小區銷售時間跨度較大，通常在收交維修資金時并未將之前銷售的住房維修費用交齊。（2）維修資金收集困難。我國目前的維修資金歸集困難主要由于政府在登記和資金歸集方面缺乏合作機制，無法有效與物業形成良性的管理工作流程，雖然政府部門于去年實施了《不動產登記暫行條例》，但對于房屋的維修資金歸集并未做到統一管理，不動產證明發放部門為做到有效管控，使得房屋的維修資金歸集出現困難，為物業管理帶來巨大的影響；（3）諸多業主分戶賬面住宅維修資金在余額方面不到首期交納款的30%，并且未續交。以上問題是物業管理中關于維修資金使用方面存在的主要問題，嚴重影響到住宅資金后期使用及管理，需要加大力度給予處理[1]。
2、維修資金使用當中的問題
“簽字難”，維修資金使用申請較難獲批。在工作當中，諸多住宅會產生質量問題，需要進行維修，可是業主在申請運用專項資金時會遭遇各類問題，造成申請難度過大的狀況，從而降低了專項資金的使用效率。我國目前的維修資金管理辦法指出，在進行維修資金的申請時，需要住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；依規定來看，只有至少三分之二的居民同意并簽字才能動用住房維修基金，在日常工作中不可避免地出現“事不關己”的業主，在維修資金的申請和使用方面帶來巨大的阻礙。這是由于維修資金無法收交完全，居住在相同小區或住宅樓中的業主有的人交納，有的人不交納，從而在使用方面則會影響交納業主的利益，為物業管理部門帶來困難，影響了資金的使用申請。還有些是由于物業管理單位人為設置問題。業主對住宅維修資金自身及使用申請的程序并不清楚，會影響到資金的使用效率。資金還具有違規使用的現象，因為欠缺嚴謹的監管方法，導致維修資金通常會被違規使用。
3、維修資金續籌時期的問題
當房屋銷售時，籌集的房屋維修資金額度有限，在房屋維修次數增多時，資金越來越少，不能持續擔負住宅維修的使用所需。為了保障后期房屋維修的使用所需，則需適時擔負維修資金的續籌工作。目前，諸多業主在維修資金方面的關注度不夠，相應資金管理狀況不夠透明，無法激發業主的積極性。維修資金后續力量不夠，可住宅維修又無法避免，從而令業主之間、業主與物業之間時常出現糾紛，阻礙到房屋的正常使用[2]。
4、管理制度中的問題
目前我國實施的是業主委員會制度，根據法律規定進行小區業主委員會的建立，并賦予其相應的權利，但在委員會工作過程中，對于小區業主委員會所要承擔的責任并未細化，且委員會屬于非營利性質機構，業主委員會成員受到的約束和規范不夠，進而引發一系列的管理問題，需要通過管理制度進行規范。
5、維修資金增值保值的問題
為了擴大資金來源，確保住房維修的所需國家頒布了相關文件，令業主大會、售房單位以及主管部門依照相應制度，運用維修資金給予存儲和購買國債等?？墒且驗楣芾碇贫鹊牟蛔?，令資金貶值，影響到住宅維修資金的使用。
二、物業管理中維修資金使用的有效方法
1、創建和完善物業維修資金的法律條例
當前，不論是我國的物權法、建筑物區分所有權法，還是物業管理法乃至業主自治法等相應法律當中，均有一些不足，令物業維修資金法律制度一直無法完善。所以，可以參考國外已經成熟的物業維修基金管理方法，創建和完善我國物業維修資金的法律條例，從而將物業維修資金的交納時間、主體、基金管理者、使用方式、監管方式乃至法律責任給予明確，強化基金管理的透明化以及監管力度，從而令維修基金工作更加法律化。
2、創建與完善業主自治管理的機制
在發達國家，業主委員會通過備案后會變成獨立法人，具備法律地位，這也變成全球各國區分物業產權立法的趨勢。我國的業主委員會僅僅是業主大會的一個常設執行機構，不具備民事權、經營權以及財產權，不能對自身的管理行為擔負法律責任。所以，我國政府需對業主自治組織的創建以及責、權、利給予立法，創建小區業主自治管理的行為協會，從而不斷表明業主委員會的財產權主體地位，引導業主進行自治管理。并且，還需創建以業主自治管理的方式給予的物業維修資金管理制度，包含業主公約、維修基金管理使用方法等，將維修資金的使用、歸集、增值收益、續籌等工作做好，極力培養物業維修資金在業主自治管理中的專業化以及市場化的經營方法。
3、對施工單位的監管
根據目前的物業管理資金使用問題可以看出，許多資金浪費來源于對施工單位的監管不當，在維修施工單位的選擇和管理方面出現一定的問題，物業應在進行維修資金使用前進行施工單位資質的考核和管理，在確認準入資質后簽訂合同，避免不具有施工資質的單位或企業出現，在合同當中細化雙方的責任內容，重視工程質量問題，使施工單位能夠保證建設質量，尤其在進行建設前，對施工單位進行有效的監管十分關鍵，首先要保證物業管理過程中維修資金使用時的明確性，避免暗箱操作。針對建設過程中出現的問題進行分析和懲罰，采用科學的考核制度，并將考核制度加以完善，使物業管理部門在進行維修資金使用過程中能夠做到“有理有據”，保證資金在使用過程中的效率與效果。
4、創建和完善物業維修基金審批制度與定期審計制度
維修基金的使用及管理中需要具備嚴謹的審批制度以及定期審計制度。首先，政府需要強化對維修基金的監督。其次，相應行政主管部門需要將審批程序給予明確，強化過程監督審查，需對住房維修基金的相應狀況定期向政府及產權人給予上報，確保業主的知情權。更為關鍵的是，相應行政主管部門需要打造維修基金的相關制度，以便有利于保障業主對代管機構的審核與監督。再次，注重社會專業機構的監督能力，業主委員會可以聘用常年法律顧問以及注冊會計師等專業人員對物業維修基金進行管理[3]?？偠灾?，在我國房地產行業的高速運轉中，物業維修資金具有了初步的規模。相應部門通過不斷完善，不但可以保障物業產權與使用人的合法權益，還為物業的維修帶來了有利的幫助。當前在創建和完善維修基金管理機構信息公開制度中，雖然已經取得了一些成績，可是依舊具有進步的空間。應當從總體上進行公開管理，令業主了解所有資金的流向用途以及賬戶動態，以此創建全面、立體、公開的制度，為維修資金的管理及使用打下良好的基礎，令物業的服務能夠更加完善。
參考文獻：
[1]任紀紅.住宅專項維修資金存在的法律問題分析[D].河南大學，2010：1-59.
[2]張小軍.我國住宅專項維修資金制度的運行困難與制度完善[D].西南財經大學，2012：1-57.
第二條 凡本市（十區）范圍內的黨政機關、社會團體、企事業單位的職工，按市政府規定的房改售房政策已購買了公有住房，在付清購房款，取得房屋所有權證后，所在單位根據住房分配條件又為其調整住房的，可予以換購。
第三條 職工換購住房的面積，原則上執行職工所在單位的分房面積標準。
第四條 職工換購后的原住房，由提供換購住房房源的單位（以下簡稱換購單位，下同）購回，同時出售給符合購房條件的職工。
第五條 職工換購住房時，原購住房和現購住房均按市政府屆時房改售房的成本價、調節因素和折扣政策，分別計算房價款和共用部位、共用設施設備的維修基金（以下簡稱維修基金）。有關購房折扣政策如下：
（一）工齡折扣：原購、現購住房均按現購住房認定的職工購房工齡予以折扣；
（二）現住房折扣：原購、現購住房均不計算現住房折扣；
（三）付款折扣：原購、現購住房，屬一次付清房款的，計算一次付款折扣，反之，不計算一次付款折扣。
第六條 原購住房房款、維修基金由換購單位支付給換購職工；現購住房房款、維修基金由購房職工向換購單位繳納。辦理權證的費用由個人支付。
第七條 原購住房換購增加的房款，存入換購單位的指定銀行售房款專戶，減少的房款，在換購單位售房款中列支。
第八條 職工換購住房時，需按下列要求辦理：
（一）換購職工填寫《南京市職工換購住房審批表》（一式四份），由換購單位審核后報市售房辦審批；
（二）換購職工須將原購住房的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》交換購單位。
第九條 換購單位重新出售原購住房時，需填寫《南京市職工換購住房差額結算表》，連同收回原購房職工的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》以及現購房職工的購房材料報市售房辦審批后，由市住房基金管理中心辦理售房款繳存手續；市房屋產權、土地、交易管理部門辦理權屬變更手續。
第十條 職工換購的房源原屬政府直管公房的，其換購問題由市房產管理局依照本辦法另行制定操作辦法。
第十一條 市屬五縣參照本辦法制定本縣操作辦法。
烏魯木齊退休金調整：烏魯木齊市20xx年養老保險待遇資格認證正式啟動烏魯木齊市的退休人員注意了，4月起，20xx年烏市居住離退休人員養老金領取資格認證啟動，截至6月30日，無正當理由不辦理者將停發養老金。
4月9日，記者從烏市退休人員社會化管理辦公室了解到，認證人員包括：在烏市定居，由烏市社保管理局按月發放養老保險待遇的企業離退休人員、靈活就業退休人員、被征地農民享受養老基本生活保障金人員及其他納入養老保險統籌的人員。同時也包含神華新疆能源有限責任公司原六道灣煤礦、葦湖梁煤礦移交烏市實行社會化管理的離退休人員。
屆時，由本人攜帶身份證原件或社保卡原件到居住地社區勞動保障服務站進行年審。沒做過居住信息備案的異地退休本地居住人員，到居住地社區交相關證件即可。
無法親自到社區辦理的，由本人或委托他人提出申請，社區提供上門認證服務。
烏魯木齊退休金調整：烏魯木齊城鄉居民基礎養老金提至180元烏魯木齊市城鄉居民基本養老保險基礎養老金標準由現行的每人每月115元提高至180元，上調幅度達56.5%。新的標準將從20xx年1月1日起執行。
17日，記者從市人力資源和社會保障局了解到，為貫徹落實自治區第九次黨代會和市第十一次黨代會精神，切實改善民生，推動首府社?；菝窆こ?，經市人民政府研究決定，市級財政每年投入資金近3000萬元，提高本市城鄉居民基本養老保險基礎養老金標準。
此次城鄉居民養老保險待遇政策調整，將直接惠及全市11.5萬城鄉居民。
據悉，20xx年，烏魯木齊市在全疆率先啟動新型農村養老保險試點工作;20xx年，又啟動城鎮居民養老保險制度，實現了基本養老保險的制度上的全覆蓋;20xx年，將新型農村養老保險和城鎮居民養老保險制度并軌，建立了統一的城鄉居民基本養老保險制度。目前，首府城鄉居民養老保險參保居民達11.5萬人，其中，年齡在60歲以上享受養老金待遇的有3.7萬人。
首府將逐步建立起城鄉居民養老金正常增長機制，結合社會經濟發展，及時調整城鄉居民養老金，讓首府城鄉居民共享社會經濟發展和改革成果。
烏魯木齊退休金調整：房屋養老金遭遇動力不足物業專項維修資金俗稱房屋養老金大修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
近日,新疆維吾爾自治區人民政府法制辦公室會同自治區住房和城鄉建設廳舉行了《新疆維吾爾自治區物業管理條例(草案)》立法聽證會。聽證會上,住宅專項維修資金的交存、使用以及緊急狀況下維修資金如何使用等問題,成為與會人士關注的焦點之一。
近日,《法制日報》記者對烏魯木齊市大修資金的使用情況進行了調查,發現很多市民對大修資金存在不同程度誤讀,政府層面也還有不少難題需要抓緊研究探索。
新疆烏魯木齊市西山路雅山新天地小區竣工近8年,不少外墻已經有些斑駁,業主李明起了用維修基金粉刷墻面的想法。
然而,李明的提議雖然得到不少業主支持,卻被物業公司以不夠條件為由拒絕。他很不解,基金放在那里也沒人用,為何又不讓我們用?
對此,小區物業工作人員王剛介紹,基金具有公益含意,一般歸政府或慈善機構統籌。中國住宅專項維修資金制度開始于1999年,原建設部、財政部當時了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》,20xx年,該辦法更名為《住宅專項維修資金管理辦法》,維修基金已更名為維修資金。
一字之差,差別很大。據介紹,在維修基金那個年代,確實有部分小區將這部分錢用于一般性維修項目,效果不好。盡管維修基金早已改為維修資金,但很多像李明這樣的業主還是對維修資金產生誤讀,認為綠化、美化樓宇外立面、更換自家玻璃等都可以使用這筆費用。
國家建設部出臺的對物業共用部位共用設施維修基金管理辦法中，規定了用于物業共用部位、公共設施維修、大中修、更新等的維修管理基金，應當由購房者按照房屋價格的一定比例在購房時同時繳納，而有的地方政府規定該基金由承擔建造的開發商和業主共同承擔。近年來建造的商品房除了預留的公共維修基金以外，一般都在每月的物業費用中收取了一定數額的公共維修補充經費，收取額度較少且對車庫、倉庫等小區設施并沒有收取。而因為沒有相應的法規說明，由于時常繳納了物業管理費用，居民業主認為小區所有設施(包括業主室內設施)都歸責于物業管理公司維修維護。
并且由于對維修維護經費的需求數額不甚了解，業主時常交納小量的公共維修金在小區新投入使用的頭幾年還夠用，隨著年歲的增加，公共設施設備的維修費用也就日益增多，而公共維修經費的收取標準還維持十幾年前的水平，就出現公共維修金收不夠支的情況。
二、經費收取困難
物業管理維護維修的費用收取涉及到開發商、業主住戶、業主委員會、物業管理委員會、物業管理公司等多方面的利益，各方意見見解都處在各自立場之上，對于小區設備維護維修以及更新換代的問題，小區維護維修經費的籌集收取問題，都難免出現觀點沖突。當一些缺少維修經費的小區公共設施例如電梯，或者高低配電設備等出現老化而需要更新時，征求各方同意和進行設備更新就是一個艱難的過程。首先可能要對設備是否更換進行投票，征求各方意見;如果獲得通過還需要表決換幾個設備，換什么價格的設備，換什么品牌的設備等等。即使通過之后對維修費用的收取也是一個繁瑣的過程，如此對小區公共設施進行更新經常會耗費多達1－2年的時間。對于一些容易產生安全隱患的隱蔽設施，例如水、電、氣等，過長的維修表決時間會帶來難以預料的后果。針對經費收取的困難，物業管理中應當和小區業主委員會以及物業住戶積極溝通，力爭解決以下的問題:
(一)經費如何收取
1．應當對國家規定收取維修基金給及政策上明確的定義。對于商品房，明確規定從售房款從提取一定比例的金額作為維修基金，并且要將具體的數額公之于眾。而對于共有住房，則從職工所在單位自己按照規定收取和繳納。并且在收取維修基金時，要按照房屋的材料結構類型(鋼結構、磚木結構)以及其維修維護的難度，和普通住宅、別墅、高層商住樓等不同的房屋類型，按照建安造價分類分標準征收，以體現公平合理的原則。
2．對于部分建造于國家法規頒布以前老舊小區，更是缺乏公共設備維修基金這一項經費來源，且平時每月向業主征收公共維修金的收費標準與新建小區一樣(0．2－0．3元/m2)，而舊小區公共設施設備的維修量多、日常公共維修金往往收不夠支。造成每次要維修就要按法定程序表決、收費、才能維修。這不但使得公共設施設備大修無法及時，給廣大用戶日常生活帶來不便，還存在很多安全隱患。所以應該建立一定數量的“公共維修周轉金”，“公共維修周轉金”一旦使用就應該及時征收補上。這方面的規范需要政策法規上對于新舊小區進行界定，并對收取經費的標準予以區分，對于公共維修資金的補充收取辦法和額度做出合理的規定。并且在制定收費標準時需要充分考慮到根據公共設施老化速度，以及根據社會物價的波動而實行的動態調整維修維護經費策略，以保障公共設施日常維護費用的充足。
對于那些使用年限已到，無法維修使用的公共設施設備的更新改造費，可以進行公告公示后大多數無異議情況下，強制分攤收取(所有情況都要等經成百上千戶業主表決并經半數以上業主通過再分攤收取是很困難的);對長期拒不繳納公共設施設備的更新改造分攤費用的業主要有具體的約束手段，避免形成交錢與否都可以享受同樣的公共設施設備，例如對電梯維修的不繳費用戶不發放電梯乘坐卡等;對那些使用年限已經到期并容易產生巨大安全隱患的設施設備政府要強制限時更新改造，小區公共維修金不足時應采取應采取先由政府相關部門協調墊資更新改造，再強制分灘收取費用的方法，以免進行表決的時間過長而造成設備的安全隱患對居民生命財產造成威。
3．物業管理公司應當在入駐管理小區時積極和小區業主委員會積極協商，依據小區公共設施的使用年限和使用狀況，動態調整對小區公共設施維修費用的征收標準。如果在小區公共設施出現問題時再向小區業主告知并且攤派收取，一則可能一次性收取費用較多，容易引起業主的反對情緒，二則費用收取周期過長可能會影響設施的及時維修更新，對小區業主的生活以及人身安全帶來隱患。按照小區公共設備使用情況對維修金進行動態調整收費標準，既能有效地收集到維修經費，又能及時的調用經費對設施進行維護，讓小區用戶切實的感受到物業管理工作的成效，起到對物業管理的促進作用。由于業主委員會的權威性往往不能服眾，在必要時可根據小區的實際狀況尋求當地政府相關部門的協助，針對小區的公共設施情況進行勘查和公布，以達到公正和權威的效果，降低經費收取的難度。
(二)如何對經費管理
