開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇簡述房地產投資的特點，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

【關鍵詞】商業地產；資金需求；融資途徑

一、商業地產的發展現狀

（1）商業地產的概念。商業地產是具有地產、商業與投資三種特性的綜合性行業，它兼有地產、商業和投資三方面的屬性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的地產。廣義上的商業地產定義比較寬泛，包括酒店、商場、寫字樓等都被納入到商業地產的范疇。狹義上的商業地產，即作為商業用途的地產物業，包括各種零售、餐飲、娛樂等經營用途的地產。（2）商業地產發展現狀。從2000年起，商業地產首先興起于北京、上海、廣州等幾個經濟比較發達的地區，并迅速蔓延到全國。據國家統計局數據顯示，2005年后，我國商業地產呈現出快速發展趨勢，2010年1至11月完成投資額12675億元，比上年同期增長了41.9％，占房地產投資比重的29.8％，辦公樓和商業營業用房銷售面積分別增長了25.9％和35.2％，銷售額分別增長了48.4％和50.2％。

二、商業地產的資金需求特點

（1）資金需求量大，融資周期長。房地產開發對資金需求量大，且投資周期長，而商業地產項目對資金的需求量尤其突出。商業用地的土地使用權出讓價格高，商業地產的規劃設計水平要求高，建筑結構復雜且廣泛采用新材料和新工藝，內部裝修和陳設奢華，這些都使得商業地產所需資金遠高于普通住宅項目或廠房項目。（2）投資風險大，融資成本高。住宅地產在房屋出售后，開發商就可以獲得價值補償和收益，而商業地產的回收期長，延續到整個商業地產的存續期。商業地產融資規模大、融資周期長，投資商、基金、信托公司等資金提供方為保障資金安全并實現較高收益，一般要求非常高的投資回報率，對開發商而言融資成本非常大。

三、中國商業地產主要的融資途徑及存在的問題

（1）銀行貸款。中國房地產開發一直以來對銀行貸款依賴程度比較高，商業地產開發也不例外，這與我國的金融市場的發達程度密切相關，也與銀行貸款融資具有成本低、貸款額度大等優勢有關。（2）上市融資。上市融資是指股份有限公司公開發行股票，并在證券交易所掛牌交易進行股權融資，是房地產企業實現資本運營的重要手段和融資方式。上市公司必須遵循有關法規并接受監督，必須對自身財務狀況、重大經營決策、并購活動、關聯交易等按時向社會公眾披露，很少公司能夠符合交易所的上市條件；股權融資會稀釋原有股東對公司的控制權，且融資成本較高。（3）房地產信托。房地產信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經營的企業為主要標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產信托融資規模小、融資期限短。（4）房地產基金。房地產基金是指通過發行基金份額，將不確定多數投資者的小額資金匯集成大規模的信托資產，交由專門的投資機構管理，按照投資組合原理直接投資于房地產業中的企業或項目。因受到國內政策以及國內企業運作的不規范和房地產市場不透明的影響，海外地產基金在選擇合作伙伴時要求較苛刻，而且當前國內地產基金的發展僅處于起步階段，尚且缺乏相關運作經驗以及法律制度的支持。

四、中國商業地產融資途徑建議

（1）合作開發融資。開發商尋找一家或幾家有實力的企業進行合作開發，是一種分散和轉移融資負擔比較好的方法。這種方法對于緩解開發商自身資金壓力、轉嫁風險大有益處。（2）商業信用融資。商業信用融資是指企業利用其商業信用，在銷售商品、提供服務的過程中向客戶籌集資金的行為，包括收取客戶的應付賬款、預收賬款、應付票據等。（3）辛迪加貸款融資。辛迪加貸款也稱銀團貸款，是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據同一貸款協議，按約定時間和比例，通過行向借款人提供的本外幣貸款或授信業務。商業地產融資需求量大，一家銀行很難滿足其資金要求，而僅有一家銀行貸款，銀行承擔的風險較大，通過銀團貸款方式可分散風險，同時籌集資金方便快捷。（4）商業抵押貸款支持證券（CMBS）融資。商業抵押貸款支持證券（CMBS）是興起于美國的一種房地產金融產品，具體做法是將傳統商業抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發行的融資方式。（5）其他建議。中國的金融市場機制尚未規范和成熟，而房地產金融的創新離不開法律的保障。房地產公司應從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關法律法規；二是加強對現有的法律、法規的理解和靈活運用。

參考文獻

第2篇

關鍵詞：房地產工程；項目管理；開發

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產開發工程項目管理概述

（一）房地產開發的概念

房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此，取得國有土地使用權是房地產開發的前提，但房地產開發也并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發，而是包括了土地開發及房屋開發在內的開發經營活動。簡言之，房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發與城市規劃緊密相關，是城市建設規劃的有機組成部分。為了確定城市的規模和發展方向實現城市的經濟和社會發展目標，必須合理地制定城市規劃和進行城市建設以適應社會主義現代化建設的需要。

（二）房地產開發項目管理的含義

房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方以及勘察、設計、規劃、建材、施工、市政等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。

二、房地產開發項目管理的作用

房地產開發項目管理的意義主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面。

（一）房地產開發項目的計劃管理

對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的開發建設有計劃、按順序有條

不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部

開發活動納入計劃軌道，項目有序地達到預期總目標。

（二）房地產開發項目的組織管理

房地產開發項目的組織管理是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。

（三）房地產開發項目的協調管理

房地產開發項目的協調管理為開發項目提供了和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優勢，促進產品銷售。在各種協調之中，人際關系協調最為主要，項目經理在人際關系協調過程中處于核心地位。

（四）房地產開發項目的控制管理

房地產開發項目的控制管理有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的成本造價、施工工期、資金使用以及工程質量等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。

三、房地產工程管理的措施

（一）加強在設計階段的造價控制

要有效控制工程造價，達到投資省、進度快、質量好的效果，在設計階段就對工程造價實施嚴格的控制是不可或缺的。針對目前設計人員經濟觀念淡薄，隨意變更設計的問題，應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，改革現行設計取費辦法，建立激勵機制，實行優質優價支付方法，讓設計單位承擔設計過程中應承擔的經濟責任，如設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費，從而保證設計深度和控制變更數量，控制工程造價增加的源頭。采取一定魄約束力是對設計規范、設計標準，工程量與慨預算指標等各方面控制的一種舉措。

（二）定好大原則，兼顧公平

房地產工程管理中，對施工單位的管理與監督是一項十分重要的內容。在房地產開發周期中，房屋的全面施工階段所占比例較大，建筑工程的投資占總投資比例是最大的，此外，建筑產品的形成，是施工單位和開發企業(建設單位)共同努力的結果，如果只顧己方的利益而忽視對方的利益，勢必影響整個開發進程和后續的銷售，再加上施工過程雜多變等因素。因此，應協調好與施單位的關系。定好大原則，兼顧公平就是在招投標和施工的整個管理過程中對施工單位要時時事事把握好度，控制重點靈活應對，在嚴格按照合同執行上進行變通，對工程實行動態管理，建立起宏觀監控的思維，實現從一般的工程管理到房地產工程管理的質的轉變。

（三）健全和完善工程管理體系

在實際的施工過程中，監理單位沒有發揮其應有的作用，派駐施工現場的監理人員不足、監督不到位等問題較嚴重，這與投標時的承諾相距甚遠，給工程管理帶來了不利的影響。作為房地產工程管理的監控內容，除了要考慮如何有效約束施工單位外，還應充分考慮如何有效地約束好監理單位，充分發揮其在工程施工階段中應有的監督作用，以利于開發和管理。在監理合同中應將條款細化，增加可操作性強的條款，如改變進度款支付的方式，進度款的支付與現場監理人數掛鉤等，并加強對監理單位合同履約和投標承諾的落實與執行。

（四）提高風險意識和危機意識

由于房地產建設過程涉及面廣、參建單位多，加上工地施工現場復雜多變，不確定性與突發性事件時有發生，因此，房地產工程管理中一定要加強風險意識和危機意識。危機是項目風險延續發展的結果，風險可能會貫穿工程建設的整個階段，如果管理人員缺乏風險意識，風險管理不到位，風險就會變成危機，后果嚴重。在管理當中要對工程風險進行識別、預警、責任劃分和采取應急措施。

（五）加強和規范簽證管理

加強施工過程中的簽證管理，是保證和提高房地產投資效益的一條重要途徑，必須落實執行。現場簽證具有時間長，涉及的人和事多的特點，必須在以下幾點做好管理與控制：凡涉及金額較大的簽證開專題會議，形成會議紀要，甚至簽署補充協議予以確認，嚴格控制簽證范圍，確保簽證內容符合國家法律法規、招標文件及施工承包合同的有關規定；建立健全簽證內容審核制度，內容應實事求是，數據準確，增減情況必須在簽證單上標明。對于一些重大的現場變化，應及時拍照或錄像，以保存第一手原始資料。此外，若屬于設計圖紙失誤的，應由設計方承擔相應責任。

參考文獻：

[1] 方迎鳳.建筑房地產工程項目管理質量提高淺探[J].科海故事博覽：科技探索,2011,(8):82-82,78.

[2] 戴云飛.淺析房地產工程項目管理[J].中國房地產業,2012,(4).

第3篇

關鍵詞：保險投資 風險管理 投資組合管理 政府監管

我國的資本市場雖然處于低水平的階段，但還在穩步發展，國家對保險投資渠道的開放使保險公司的資金運用更加多樣。但是我國初步開放的資本市場和較為落后的風險管理理論使保險資金面臨的風險越來越復雜。該風險不僅包括日常投資風險，還包括從國際市場傳導來的全球金融風險，以及由于保險資金自身負債性所特有的風險。保險投資的資金來源中主要是保險公司對被保險人的負債，對資金流動性要求較高，如出現償付能力危機，將對保險公司甚至整個社會產生不利影響。綜上所述，對我國保險投資風險管理進行深入研究具有重大的意義。

一、保險投資風險管理理論概述

目前國際上關于保險資金的管理理論主要為資產負債管理理論和現代組合管理理論。資產負債管理理論發展較早，始于1800年，該理論的主要觀點為銀行等金融機構應擁有充足的各類準備金以應對負債，結轉盈余保證金，且對利潤的來源進行分類、度量和確認。經過不斷的發展演變為資產管理理論、負債管理理論、資產負債管理理論三個階段的理論。現資組合理論發展相對較晚，由Markowitz（1952）最早提出，該理論基于一定的假設前提，通過均值-方差最優解選擇最符合投資者偏好的投資組合，雖然是靜態均衡的狀態下，但是將收益率與風險之間的關系相結合，對如何選擇最優資產組合進行了討論。

我國學者對國外風險管理理論的分析基礎上，深入研究了我國保險公司的投資風險管理。我國壽險企業發展較早，資產負債管理理論隨著壽險的發展不斷完善。關于現資組合理論的運用，王佩（2009）找出保險資金投資收益與風險的相關性。隨著我國保險行業的不斷發展，保險資金運用及風險管理理論日趨完善，我國保險監管與時俱進，不斷放開保險資金投資渠道，細化管理要求。近年來，我國保險資金投資運用取得了明顯的成效，主要體現在監管更加系統性、科學性；保險資金投資在有效防范風險的基礎上不斷優化結構；投資收益穩健增長。

總體而言，目前保險投資風險管理理論已經相當成熟。我國對保險資金的運用通過深入的理論研究并接合實際情況，在風險管理方面取得了一定的成果。但我國保險業相對于發達國家起步較晚，關于保險資金運用風險管理的研究相對較少，尚未形成成熟的風險管理理論體系。

二、保險資金投資風險管理淺析

從國外保險公司經營狀況來看，傳統的保險業務不能盈利或者盈利很小，其收入來源主要依靠投資收益。但是，有投資就會有風險，高收益往往伴隨著高風險。保險資金運用中的風險管理是獲取穩定投資收益的重要保障，下文簡述保險資金的來源及運用情況。

（一）我國保險資金來源及特點。保險投資的資金主要來源于保險公司的所有者權益、負債及其他資金。具體分為以下幾種：注冊資本金與資本公積金、總準備金、各類準備金、其他資金。其中，各類準備金（保險公司的負債）是保險資金的重要來源，由于保費的收取和保險金給付的時間間隔，使其可用于投資。

基于保險資金的來源，其自身有如下特點：（1）具有負債性，由于各項準備金直接來源于保險公司的保費收入是保險公司的負債；（2）具有期限性，壽險合同大多是十年以上的長期合同，因此壽險公司的資金比較穩定，但也可能在某一時間段償還較大數額；而非壽險合同一般都是一年以內的短期合同，對流動性要求較高；（3）追求收益性，因保險資金的負債性，保險投資需要一定的收益才能覆蓋資金成本。

隨著市場經濟的發展不斷發展，在實際投資過程中保險資金運用主要的投資渠道為銀行存款、股票、債權、證券投資基金份額等有價證券、不動產等國務院規定的其他資金運用形式。

（二）保險Y金投資風險。償付能力是保險公司償還債務的能力，是基本指標也是核心指標。保險公司償付能力風險可分為固有風險和控制風險。固有風險體現在保險公司的經營和管理活動中，在現有的正常的保險行業物質技術條件和生產組織方式下，必然存在的客觀的償付能力相關風險。固有風險又分為兩種：可量化為最低資本的風險如保險風險、市場風險和信用風險和難以量化為最低資本的風險如操作風險、戰略風險、聲譽風險和流動性風險。而控制風險主要來自于保險公司內部管理和控制不完善或無效，從而導致固有風險未被及時識別和控制帶來的風險。

三、我國保險投資風險管理的現狀及問題

陳文輝副主席指出，保監會近年來的工作中隨著我國保險市場的不斷發展持續推進中國保險資金運用的改革，在放開前端的同時要管住后端。尤其近幾年我國保險資金運用規模增速迅猛，其在經濟社會和金融市場中的重要性越來越顯著。基于保險資金的負債性和保險公司對投資收益穩步提升的需求，股權投資、另類投資在保險資金的運用中增長較快，與傳統的銀行存款、股票、債券等形成了多元化資產配置格局。在快速發展中，也應看到國際政治經濟形勢的錯綜復雜所帶來的風險與挑戰，尤其對保險資金的海外投資造成不確定性風險。

第一，自二零零八年金融危機后，世界經濟復蘇乏力，總體保持低速增長。利率下行帶來的風險對保險行業帶來了現實挑戰。我國保險公司面臨對保險資金的運用中如何保持資產負債的優化配置的難題，尤其壽險公司資金的長期性使其被動承擔高成本負債。

第二，保險資金運用規模的新增以及大量資產到期，使得保險資金急需尋求再投資資產。低利率帶來的“資產荒”難以滿足保險資金的歷史高成本，倒逼保險機構提升風險偏好，由投資風險較低的銀行存款等轉向股權投資、另外投資等高風險資產。

第三，資產負債結構不匹配。我國保險公司在實際操作中粗放式的經營方式，資產與負債的匹配率不高，尤其是中長期投資中問題明顯。部分保險公司沒有完善的資產負債管理制度，壽險資金應配資中長期投資，如期限較長的銀行存款、房地產投資、長期國債等，而財產保險資金應適當配資具有流動性的資產，如同業拆借、股票、短期固定收益類產品等流動性強的品種。近年來，債券打破剛性兌付，違約多發，保險資金在投資過程中面臨的信用風險上升，保險資金高比例配資信用類資產，使得投資風險敞口增加。

第四，保險公司自身的投資風險管理體系不夠完善。市場缺乏自律，盡管在監管的指導和壓力下，保險行業的風險管理得到重視，但在實際操作中，部分保險公司在應對監管和市場的變化中，急于求成，激進經營，短債長投。常常由于保險公司缺乏完善的風險管理體系及風險管理能力不足，不能滿足投資多樣化需求，因而不能有效把控保險投資風險。

四、保險投資風險管理對策

在分析了我國保險資金運用狀況、風險管理存在問題及成因后，本章主要從機構、監管兩個角度對我國的保險投資風險管理提出對策建議。

（一）保險行業整體提高風險管理水平和行業自律。保險公司應健全公司治理和資金運用內部控制，不斷改善資產負債匹配情況，保證資金運用的安全性，利用組合投資來分散風險，加強保險資金運用的風險識別、監控與管理。資金運用部門從公司戰略的高度整體把控風險，完善資產負債管理體系和風險管理制度，按照中國保險監督管理委員會等監管部門對于保險資金運用的政策法規，制定公司內部投資制度、明確投資范圍、限制條款等，保持風險及投資收益的動態平衡。投資人員綜合考慮資產負債配置結構，根據償付能力風險的指引，結合投資組合理論，合理配置各項投資，在控制投資風險的前提下，實現投資的優化和收益。

發揮中國保險行業協會的督促作用，提高保險行業自律水平，使保險資金運用服務主業，最大化的維護投保人的權益。首先，保險資金投資以安全為主，投資符合要求的銀行存款類產品，適當選擇短期理財類業務；其次，保險資金收益以穩定性為主，投資結構簡單現金流穩定的固定收益類或類固定收益類產品，適當配置股權、股票、基金等非固定收益產品；最后，保險資金可選擇股權投資提高收益，但不應偏離主業，堅持保險姓保的原則。

（二）加強監管力度和深化市場化改革。隨著保險資金投資領域的開放，我國保險市場風起云涌，成為資本市場的弄潮兒，這對我國的保險監管提出了更高的要求。保險創新為市場化改革創造良好環境，主要包括保險產品定價機制改革、保U資金運用機制改革、市場準入退出機制改革和行業平臺建設等方面。這些改革措施極大地活躍了保險市場，也難免帶來一些新的問題，金融創新與監管是矛盾的也是相輔相成的。監督保險公司加強學習以“償二代”為標準的更加科學的償付能力監管制度，提高保險行業的風險管理水平，把保險公司的償付能力情況分為三個級別，分別采取監管措施。

參考文獻：

[1]Harry Markowitz.Portfolio selection[J]. Journal of Finance.1952，7（1）.P77-91

[2]王佩.中國保險資金運用的風險管控研究[D].武漢科技大學碩士學位論文.2009.P16-18

[3]王一佳，馬泓，陳秉正等.壽險公司風險管理[M].中國金融出版.2003.P98-111