時間：2023-06-01 09:31:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產需求，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產是個復雜的系統工程，其關聯因素多，不確定因素廣，市場關系復雜，投資房地產的風險也較大。2011年上半年以前，受國家積極財政政策的影響，尤其是西方經濟危機之后政府采取適度寬松的貨幣政策等利好因素的刺激，伴隨整體經濟的增長，房地產市場一片欣欣向榮。社會上的流動資本大舉涌入房地產行業。各地區房價的不斷攀升使得房價成為政府對房地產市場進行宏觀調控的關鍵對象［1］。在政府收緊銀根，對房地產行業進行調控后，房地產行業在繁榮時期所隱藏的問題開始逐漸顯露［2］。這些問題中，有宏觀經濟發展環境的因素和產業政策的原因，也有投資商自身的原因。從企業的角度看，由于對房地產市場運行機制認識不足，缺乏對市場供應與需求及市場風險的科學分析，從而造成開發商的市場供應與市場需求脫節。一方面，造成大量的無效供給，形成商品房空置;另一方面，人們的消費需求得不到滿足，不利于房地產業的健康發展［3］。房地產市場分析、需求預測和風險評價對于房價走勢的推斷有著十分重要的意義，對于房價合理回歸、實現房地產行業“軟著陸”有著指導性的作用［4］。筆者擬通過對我國房地產市場需求影響因素的分析，建立科學的需求預測模型，并以長沙市的數據為樣本，研究模型的具體應用，進而預測長沙市房地產市場需求。
一、我國房地產市場需求預測模型的構建
目前國內外對房地產的研究主要集中于房地產影響因素的研究和房地產價格與宏觀經濟關系的實證研究兩個方面。房地產影響因素的研究方面，有學者運用特征模型分析了房地產價格的影響因素，發現影響房地產價格的關鍵因素是其與中央商務區的距離遠近，其次為公用設施的布局、環境舒適性等。在對房地產進行動態分析時得出，各種經濟因素和人口統計因素，如凈新增住戶數、住戶的年齡構成、住戶收人、信貸情況、所有權成本、對未來的預期及季節性等對市場需求和供給都具有很大影響。另外，大量研究結果表示，非經濟影響因素，例如人均年可支配收入、消費結構、政府政策、銀行貸款利率等對房地產需求影響也越來越大［5］［6］。通過查閱大量資料，影響我國房地產市場需求的可量化因素可以歸納為經濟因素和非經濟因素兩個方面。其中，經濟因素主要包括經濟發展水平(X1、X2)、居民收入水平(X3)、房地產價格(X4)、房價收入比(X5)、銀行貸款利率(X6)、城鎮居民儲蓄存款(X7)等七個指標;非經濟因素主要包括人口因素(X8)和房地產價格預期(X9)兩個指標，如表1所示。模型的構建思路為在篩選關鍵因素的基礎上，尋求房地產需求量與關鍵因素之間的量化關系，進而建立方程，并檢驗其可行性。
二、房地產市場需求預測模型的應用
將長沙市GDP總額、人均GDP、年人均可支配收入、商品房銷售均價、房價收人比、銀行住宅五年以上貸款利率、城鄉居民儲蓄余額、全市常住人口、房地產預期價格九個因素作為考察對象，將房地產銷售面積設為房地產需求因變量，找出與房地產銷售面積與自變量之間的關系。直接對九個因素分析會因維數太高導致處理不便，同時變量之間關系也難以分析清楚。參考美國統計學家Wedyawati等的工作［7］，筆者采用主成分分析法對表2數據進行處理。主成分分析是把多個指標轉化為幾個綜合指標的一種統計分析方法。在多變量的研究中，往往由于變量個數太多，并且彼此之間存在一定的相關性，使得所觀測的數據在一定程度上反映的信息有所重疊。利用主成分分析則可以將這一問題化簡，即通過降維，找到幾個綜合因子來代表原來眾多的變量，使這些綜合因子能盡可能的反映原來變量的信息量，而且彼此之間互不相關。
1、數據收集
長沙市房地產市場2001—2011年的年度數據見表2，由于房地產預期因素也是影響需求量的相關因素，故采用前一年的新建商品房銷售均價作為該年的房地產預期價格。
2、主成分分析
表2數據的箱形圖如圖1所示，從圖中可以看出，標號3、4項，即人均GDP和年人均可支配收入兩項在數值上變化最大;標號6、7項，即房價收入比和銀行住宅五年以上貸款利率兩項數值變化最小。在這種原始數據的量級和量綱存在較大差異時，需要先對數據進行標準化，然后才能進行主成分分析，否則量級小的數據容易被量級大的數據淹沒。標準化的方法是將原始數據的各列除以各列的標準差。表2數據標準化后的箱形圖如圖2所示，可以看出，標準化之后，各原始數據被轉換至統一的變化量級上，各自的變化特征也得到了較好的體現。
(1)計算主成分數據分析表
通過MATLAB編程可以計算出九個因變量數據的主成分數據如表3所示，將表2數據乘以數據轉置，計算結果為單位矩陣，說明各主成分之間滿足正交性。
(2)計算主成分得分
主成分得分是原始數據在由主成分所定義的新坐標系中所確定的數據，其大小與輸入數據矩陣的大小相同。圖3顯示了主成分得分的前兩列數據作為前兩個主成分時的結果。從圖中可以看出，在從2001到2011年共11年的統計數據中，數據的因變量基本隨主成分1增大而增大，前7年與后4年呈兩種具有顯著區分的發展階段。
(3)計算主成分方差
主成分方差是由主成分得分的對應列所解釋的包含方差的向量。用帕累托圖可以描述每個主成分所占的百分數。如圖4所示。從圖中可以看出，第一個主成分解釋了83.4%的數據總變異性，第二和第三個主成分分別解釋了10.9%和4.6%的數據總變異性，三者的和為98.9%。這說明采用三個主成分可以非常好的描述表1中采用九個變量描述的數據的變異性。
采用三主成分對表1進行分析可以得出如下結論:在影響房地產市場需求的九個因素中，因素1、2、3、4、7、8、9的影響作用基本一致，且權重基本相當，反映了一個地區對房地產市場的正需求。因素5、6的影響較為獨立，分別代表房價收入比和銀行住宅五年以上貸款利率，這兩個因素是獨立于其他七個表現房地產需求的指標，非常接近于－1的系數表明，這兩項指標對房地產行業的發展起到抑制作用，也就是說，房價收入比和銀行住宅五年以上貸款利率越高，地區對房地產市場的需求越萎縮。這兩項指標是政府調控房價的主要手段。
三、多元線性回歸預測模型的構建及檢驗
1、自變量的選擇
通過上述分析可以發現，考慮排除不受市場控制的X5、X6兩個獨立因素，因素X1、X2、X3、X4、X7、X8、X9的影響作用基本一致，找出與房地產銷售面積相關程度較高的變量設為自變量，處理結果見表4。因變量相關程度排序結果由重到輕依次為:全市常住人口、城鄉居民儲蓄余額、長沙市GDP總量、年人均可支配收入、房地產預期價格、人均GDP、商品房銷售均價。
2、預測模型的構建
通過對各因素的相關性分析，筆者選取影響長沙市房地產市場需求的前三個關鍵因素，建立房地產市場需求預測的三元一次線性回歸模型，其中因變量新建商品房銷售面積定義為Y，自變量為全市常住人口、城鄉居民儲蓄余額、GDP總量，分別定義為X1、X2、X3。Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+ε通過MATLAB編程分析得出，模型擬合情況可以令人滿意，預測值同觀測值的相關系數為0.9743，誤差概率＜0.01，滿足一般要求，具體見表5。擬合方程為:Y=－11264.20+18.07X1+1.60X2－0.63X3+ε該模型表示全市常住人口每增加l萬人，新建商品房銷售面積增加18.07萬平方米;城鄉居民儲蓄余額每增加l億元，新建商品房銷售面積增加1.60萬平方米;全市GDP每增加l億元，新建商品房銷售面積減少0.63萬平方米。
3、模型中自變量因素預測
模型中自變量為全市常住人口、城鄉居民儲蓄余額、長沙市GDP總量，以上雖然已經通過回歸分析得出了房地產市場需求預測模型，但在對房地產市場需求量進行預測之前，還需要先對模型中的自變量值進行預測。
(1)全市常住人口預測
對表2中列出的2001—2011年長沙市常住人口進行散點圖分析，結果見圖5所示:通過圖5可以看出長沙市常住人口數據是依照五年一次的人口普查數據階段性增長，相關性程度高說明房地產業的發展與國家宏觀政策，如國民經濟“五年計劃”息息相關，規律明顯。通過函數差值外推，得到2012－2016年長沙市常住人口預測值，如表6所示。
(2)城鄉居民儲蓄余額預測
對表2中列出的2001—2011年城鄉居民儲蓄余額預測進行散點圖分析，結果見圖6所示。儲蓄余額走勢圖從圖6可以看出，城鄉居民儲蓄余額除了在2007年出現增長拐點之外，其他年份的城鄉居民儲蓄余額與年份間均存在近似的二元線性關系，設二元線性回歸方程為:（略）。通過運用MATLAB編程算法，代入表1數據，得出回歸方程為:（略）。進而得出2012－2016年長沙市城鄉居民儲蓄余額預測值，如表7所示。
(3)全市GDP總量預測
對表2中列出的2001－2011年全市GDP總量預測進行散點圖分析，結果見圖7所示。可以看出全市GDP與年份間均呈現近似的二元線性關系，設二元線性回歸方程為:（略）。其中，通過運用MATLAB編程算法，代入表2數據，得出回歸方程為:（略）。進而得出2012－2016年全市GDP總額預測值，如表8所示。
4、長沙市房地產市場需求預測結果
經過以上分析，可以得出長沙市房地產市場需求的三元一次線性回歸模型:（略）。代入因變量預測值，得到未來五年商品房需求預測，如表9所示。
【關鍵詞】房地產需求；預測分析；趨勢發展
1 開展針對房地產需求與供給的分析預測的必要性
根據歷年我國房地產行業發展的需求方面來分析：整體所呈現出來的價格彈性以及供給方面的價格彈性都不是十分的突出，同時根據相關的數據顯示我們可以知道房地產整體層面的需求價格彈性以及供給層面的價格彈性都呈現出大于1的外在表現，有此我們可以得知：在現階段，放低長行業的整體發展都是比較平穩的，同時其整體需求以及供給都不存在任何的瓶頸和弊端。同時我們也可以了解到一種情況，一旦房地產行業的整體需求價格彈性表現出大于供給價格彈性的時候，那么這種情況下就說明出現了供小于求的狀況，在這種狀況下就實現了房地產行業的整體價格主要是根據需求方面來最后決定的，所以，在這種情況下針對房地產的整體需求狀況進行分析的話就是十分必要且關鍵的步驟。
2 分析房地產需求量的方法概述
影響房地產需求的要素主要集中在價格、地段、居民家庭收入、積蓄、金融、人口和家庭戶數以及政府的住房政策等等，這是從消費的角度進行分析得出的結論，另外從國家政策方面進行分析的話，還包含有一些銀行利率的波動、高空置率、低房租及高資本化率都會使得房地產整體的需求量發生相當大程度的變化。
但是從房地產需求量的分析方法來看，可以采用計量模型以及非計量模型的兩種方式來確認，具體方法指的是首先要嘗試尋找相應的計量模型，然后通過模型之間的對需求量的對比來進行相應的預測和分析。
2.1 常用的計量模型主要包括有以下三種：
2.1.1 第一種是趨勢預測法，同時也可以稱之為按照時間序列所開展的趨勢預測法。根據一個特定時間段內商品住宅的需求變化狀況，在此過程中重點分析并尋找房地產的需求量伴隨著時間的變動而發生的變化趨勢，從而最終實現對于在未來一個時間段內對于住宅需求量的整體預測。其中可以利用SPSS軟件中的時間序列所對應的曲線估計方法來進行相應的預測。
一般來講，因為住宅的銷售量在很多時候會受到國家政策的影響而發生顯著的變化，所以由此看來可以設法考慮引入一個相關的虛擬變量來逐漸地建立起相應的模型。如果在相關的政策發生了一定的變化是時候要取一個變量值，如果沒有發生明顯的政策變化的時候，則需要另外取一個變量值，通過這種情況的應用，可以發現引入政策在變動過程中的虛擬變量之后再進行相應的模型尋找，也沒有辦法找到具有代表性意義的模型函數。但是從本質上來講，這種方法雖然效果不一定盡如人意，但是可行性還是很強的。
2.1.2 灰理論的方法預測。所謂的灰色預測指的就是針對那些同時含有已知信息和不確定信息的灰色系統開展的預測方法，從另外一個角度上講指的也就是在針對在一定范圍內發生了顯著變化的同時還是和時間有關的灰色過程開展的持續性的跟預測。它的作用原理指的是通過針對那些相對原始的數據進行相應的生成處理，同時也最終實現了相應系統的變動規律，最終在此基礎上建立起相應的預測模型。一旦該模型通過了相關方面的檢驗之后，就可以正式地用于預測系統的未來發展趨勢。
2.1.3 回歸性的分析預測法。所謂的回歸性的分析預測法指的就是根據“自變量”的變動情況來進行相應的分析和預測，同時并根據“自變量”的變化情況來進一步確認“因變量”的變化方向和以及相應的進展程度，通過總結和分析發現：以需求量作為“因變量”來進行分析的話，所涉及到的影響因素包含有以下幾個方面：人口增長、收入增長以及GDP的增長，這些情況的變化都會造成房地產市場的需求量同相應的影響因素之間所產生的一系列的變動以及相應的依存關系。從另外一個角度上講，因為房地產的需求十分地復雜，所以如果單純地利用SPSS軟件來實現對于多元相性回歸模型計算數據的尋找的話，就會發現在此種情況下找到的數據和實際數據相比，差距很大，所以這種方法也并不是十分科學的。
2.2 常用的非計量模型主要包含有以下兩種
2.2.1 專家意見法，專家意見法相對較為簡單便捷，具體指的就是尋找到一些在房地產的需求預測和研究方面的專家和學者，使其針對目前房地產市場的具體情況開展相應的分析，同時并據此提出相應的預測意見，而最終便可以針對上述專家提出的相應意見，經過科學的論證和研究，最終尋找到一個相對科學和高效的解決辦法。這種辦法理論上可行，但是在實現如何尋找到一個資深的專業學者則是相對較為困難的。
2.2.2 人口角度分析住宅需求。所謂的從人口角度出發來分析住宅的需求指的是在開展針對房地產的需求進行預測分析的時候，首先從人的角度出發，重點分析受到人口需求增加的面積、社會保障住宅的需求面積、未落戶的優秀外來人員的需求面積以及預留的空置面積等多方面對于整個房地產市場所帶來的影響建立起相應的模型，進行分析。這種方式雖然看似綿綿俱到，但是實際上施行起來也存在很多的難題。
上述幾種針對房地產需求的預測方法，雖然都存在的不同程度的問題，但是綜合來看，都是有其可取之處的，面對現有狀況下紛繁復雜的房地產市場，開展針對需求的預測分析較為科學和有效的辦法就是綜合地運用上述幾種方法共同地進行分析。
3 房地產需求預測的結論
影響房地產需求預測的方法多種多樣，這是因為房地產的發展作為影響我國整體經濟發展水平的重要方面引起了越來越多人的重視，而且從某種程度上講，針對房地產的需求進行的預測和分析也確實要考慮到多方面的要素影響，同時還要更多地考慮到實際情況對于預測結果的影響，這樣才能最終實現對于房地產需求分析的科學預測，也才能從根本上促進我國房地產行業的良性發展。
根據上述可以得到如下結論，如果想要在可能是范圍內實現對于房地產發展行業的需求進行準確的分析和預測的話，那么可以從以下三個方面開始著手：首先是要準確和完整地把握當地的宏觀調控的政策和經濟環境，明確那就是住房需求永遠的百姓生活的重中之重，同時還注意針對各地區的具體狀況進行實際考慮；其次就是要了解到經濟適用房作為放低行業發展過程中需求量僅次于商品房的數量而存在的，同時伴隨著人均可支配收入的合理上升等因素的明確，商品房和經濟適用房在整個房地產行業的總需求中所占的比重呈現出小幅上揚的發展態勢。所以必須要明確政府想要多多建設經濟適用房的決心和動力，在可能的范圍內加大針對經濟適用房的建設和監管，同時并盡可能地降低經濟適用房的成本和價格，以方便那些買不起房和人可以通過經濟適用房的申請實現居住的需求；最后是要全面擴大普通商品房的建設數量及面積，同時并盡可能地減少高檔公寓和別墅的建設面積和數量，以便于有效地解決廣大普通住房者的需求和困難。同時還要注意在盡可能的情況下滿足更多人的住房需求，并在這種觀念的指引之下實現供需之間關系的平衡發展和穩步上升。
3 結語：
總而言之，在未來的發展過程當中，在目前國內宏觀經濟的整體發展局勢逐步走好的基礎之上，各地區對于房屋的需求總量仍然都在逐漸地呈現出上升的趨勢，同時需求量也較為旺盛，所以這也在很大程度上最終導致了全國的房地產價格持續穩步上升的局面的產生。所以針對當前的具體狀況進行有效的分析，并在考慮到客觀實際的基礎之上進行科學有效的需求預測是促進房地產行業健康發展的有效方式。
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對于我國房地產業的走勢，業界主要持兩種觀點，其一是悲觀預期，房地產行業將走向較長期的衰退；其二是樂觀預期，我國的房地產行業依然將穩步上升。樂觀派預期的主要依據之一，就是目前我國所處的城市化大潮對房地產產生巨大需求。那么，城市化是否就是我國房地產的一顆長效“定心丸”？
要解釋這一點，必須從推動我國城市化進程的主要力量著手。城市化進程的基本動力在于經濟結構的變化。以美國的發展經歷看，從19世紀初到20世紀60年代，美國走過了工廠手工業時代、制造業時代和信息產業化時代。其經濟中心從東部向西部、南部依次推進，不斷升級的產業結構為美國城市化提供了持久動力。
在我國，從經濟發展和產業結構的現狀看，城市化的推動力量主要還是工業化進程。根據工業化水平綜合指數判斷，我國處于工業化進程的中后期階段。由于工業結構不合理，工業分布地域的分散性，使得我國的工業化對于城市化的拉動力不足。不過，從趨勢上看，隨著新一輪產業調整的到來，產業得以再次升級，將給我國城市化帶來新的持久動力。反之，若制造業受到重創，第三產業需求不足，則城市化步伐也將隨之減緩。
有一些規律有助于我們判斷區域未來的發展趨勢，以及在城市化過程中面臨的機遇。世界主要發達國家的城市化經驗表明，城市化進入成熟階段后，將形成城市群這一新的集成形式，使得資源、人口等進一步聚集。如英國倫敦—伯明翰—利物浦—曼徹斯特城市群、美國波士頓—華盛頓城市群、日本東海道太平洋沿岸城市群等。其中美國的波士頓—華盛頓城市群，在100多公里地帶上形成一個由五大都市和40多個中小城市組成的超大型城市群，面積約13.8萬平方公里，人口約4500萬人，城市化率達90%。
這些城市群，一般具有優越的地理位置和良好的自然條件，有發達的區域內外交通體系，有互為分工的產業結構，較強的產業競爭能力，并且有各種能級的城市。在我國，主要劃分了十一大城市群，最具代表性的，是沿海地區的長三角、珠三角、環渤海三大城市群以及正在形成的中部地區川渝城市群。統計數據顯示，我國的城市群發展極不平衡，發展最快的珠三角，在2006年城市化率已達86.6%，而成渝城市群城市化率只有23.1%；同時，一些城市群的城市結構還不十分合理，如珠三角城市群人口200萬以下的小城市較多，中型城市偏少，這一現象在成渝城市群中更為突出。
在這些城市群不斷優化的過程中，房地產的發展機遇是顯而易見的。長三角城市群是目前城市化率增速最高、產業基礎較好的區域，其城市化水平仍有很強的上升潛力；而珠三角城市化水平已經很高，但城市規模較小，隨著產業結構的調整，未來建成區的面積將繼續擴張；京津環渤海城市群幅員遼闊，城市化的潛力也相當大；而成渝城市群目前發展較慢，隨著基礎設施的完善，將形成更多的中型城市。
從城市群發展的角度，能進一步判斷單個城市的城市化潛力。從大趨勢看，經濟發展水平越高的地區，城市化率也越高。一些地區的城市化率較低，而經濟發展水平較高，這表明其未來提高城市化率的能力可能性較強，房地產業的機遇更大，如呼和浩特、杭州、長沙等；而一些城市的城市化率，相對于其經濟發展水平來說較高，這表明未來快速城市化動力不足，房地產業的機遇也較小，如武漢、海口。
另外，觀察一些因城市化而出現的現象，對于房地產市場的判斷也很重要。比如，人口更多地向大城市和特大城市集中，一些城市的輻射能力進一步加強；此外，大城市郊區與市區的差距將逐步縮小，城市化的后期將出現人口向郊區擴散，城市郊區的房地產業前景廣闊；東、中、西部的城市化率差距將逐步縮小，意味著中、西部地區在相當長時期內的房地產業發展機遇。
[關鍵字]房地產 投機性需求 限期過戶 調控措施
一 購買房產的六種心態
現實世界購房隊伍共有六種心態。第一種，自用為主的心態，年輕小伙、大姑娘結婚前的購房大多屬于此類，結婚必須有房，租房結婚感覺不是自己的家，買房就是為了結婚，幾乎沒有出租、出售的想法。第二種，投資為主的心態，年歲已高者購房大多屬于此類，投資股票感覺風險太大，興辦企業自己的體力、精力不允許，購買房產――出租他人可以獲得穩定租金，既可以保障自己養老，同時能給孩子留下一筆財產。第三種；自用、出租的心態，父母親在孩子十幾歲時的購房屬于此類，在孩子談婚論嫁前出租他人收取租金，到了孩子談婚論嫁時停止出租也不出售供孩子結婚之用。第四種；自用、出租、出售都行的心態，房價短期內大幅上漲則出售，租金較大則出租，租金太低就空放著，出售、出租、空放著留給自用都行，反正買房比把錢存在銀行要強，富得流油的人好多購房屬于此類。第五種，出租、出售的心態，購房沒打算自己使用，房價大幅上漲則出售，否則出租，較富裕的人購房大多屬于此類。第六種，賭一把、碰碰運氣賺取差價的心態，購房既沒打算自己使用，也沒有長期持有出租他人的想法，購房就是為了短期內賺取差價，形勢不妙就立刻出售。
六種心態由三種需求組合、組成：第一種，自用性需求；第二種，投資性需求，購后出租他人收取租金；第三種，投機性需求，賺取差價。
二 房地產復蘇、繁榮、衰退、蕭條的運行規律
當房地產業經過一定時期的蕭條，預期房價不會再跌時，自用性需求率先入市，房產成交數量逐漸增加，價格逐步上漲。預期房價會繼續上漲，一部分自用性需求提前購房，投資性購房和投機性購房逐漸加大購買量，致使房地產業一片繁榮景象。投機和投資進一步加大購買量，成交量嚴重大于實際剛性需求，房產價格高于價值，形成泡沫。價值中軸線的回拉作用終究會使房地產業出現拐點并走向衰退和蕭條。預期房價下跌時，投機性需求由買方變成賣方，房價下降，成交數量減少。預期房價會繼續下降，一部分自用性需求推后購房，投資性房產和投機性房產逐漸加大拋售量，致使房地產的衰退進一步擴大，成交量嚴重小于實際剛性需求，價格低于價值，形成蕭條。價值中軸線的回拉作用慢慢會使房地產升溫并走向復蘇和繁榮。如此就形成復蘇――繁榮――衰退――蕭條的房地產周期。
房地產繁榮時期超出實際剛性需求的成交數量，必然要經過蕭條時期成交量小于剛性需求來修復。繁榮時間越長，蕭條時間相應也會越長；繁榮時期的成交量越大，蕭條時期的成交量會相應越小。房產成交數量長期統計之和等于實際剛性需求總量，房產成交數量圍繞實際剛性需求上下波動是房地產業的內在規律，剛性需求是房地產業的內在中軸線。
投機性需求助漲了繁榮時期的泡沫，助跌了蕭條時期的冷清，使繁榮、蕭條時期房價、成交量嚴重偏離房產價值和剛性需求。徹底杜絕、打死投機性需求，只有自用性和投資性需求的房地產市場，房價、成交量偏離房產價值和剛性需求的偏離度會較小。偏離度較小要好于大幅度偏離，應該對投機性購房嚴格控制甚至徹底杜絕。
三 投機性需求的特點及限期過戶的調控措施
投機性購房來去匆匆，并不戀戰，賺一把后快速撤離。來去匆匆，速戰速決，這是投機性購房的顯著特點，同時也是其致命軟肋所在。“二手房的房產過戶手續，至少在原房產證填發日期18年之后才可辦理”的措施，可切中要害，能有效打擊投機行為。緣由很簡單：間隔時間不滿18年不能過戶，在18年間隔期滿之前，二手房的購買人因為擔心售房人突然某一天可能反悔――雙方發生糾紛――不能順利過戶，所以不會輕易購買。買方不買就意味著賣方難賣，二手房很難售出就意味著人們投機性購房的熱情很低。二手房在間隔期滿18年之前很難售出，直接決定個人、企業投機性購房的想法和動力很低很低，接近為零。如此，投機性購房幾乎為零，房地產市場只有自用性和投資性需求，會使成交量圍繞剛性需求小幅波動，房價圍繞房產價值中軸線上下小幅波動。
“二手房的房產過戶手續，至少在原房產證填發日期18年之后才可辦理。”的措施，還需要以下兩項配套措施，才能確保不留空子，真正發揮效力，否則針尖大小的空子會形成足球球門大的窟窿。
第一，需增補“房產登記部門，違反‘18年期限’辦理二手房產買賣過戶手續，會得到相應處罰”的條款。必須配套嚴厲的條款，才能真正震懾房產登記部門工作人員，使其不敢收受賄賂――違規、違法辦理二手房產買賣過戶手續。
第二，企業進入破產程序、人們由于工作調動居家搬遷、房產繼承以及離婚，需要出售、辦理二手房產過戶手續，不受“18年期限”的限制，但需要相關單位出具書面證明。為了防止虛假證明滿天飛，需要配套類似上述措施的條款。
[關鍵詞]房地產 人才 培養 獵頭 政策
近年來，房地產業已成為我國國民經濟的支柱型產業，其啟動內需，拉動建筑、鋼鐵、家具制造、裝飾裝修等其他相關行業，促進經濟增長的作用不容小視。作為導向型產業，住宅建設被政府列為新的經濟增長點。
2011年，新的經濟條件下，國家加大了對房地產業的宏觀調控，如何在激烈的市場競爭和嚴厲的政策環境中立于不敗之地是每個房地產企業需要迫切考慮的問題。房地產的產業核心從物質生產環節轉移到了服務生產環節，產業增長的重要因素是由于生產者服務和消費者服務的增長。在這一進程中，人才無疑成為最重要的一種社會資源，作為知識載體、企業生產要素的人力資本，也成為房地產企業生存與發展壯大的關鍵性因素。如何對這一資源進行更好的開發利用，如何提高員工的忠誠度，如何提高企業人力資本的運作效率，成為房地產企業發展進程中亟待解決的重中之重的問題。
一、新形勢下房地產企業對人才的需求呈現多元化的趨勢
今年以來，國家對房地產市場的調控力度加大，偏緊的金融政策抑制了房地產市場。房地產市場出現了雙軌制。國家的政策導向轉變為，優先滿足首次置業的需求，打擊投機購房需求，通過大量建設保障性住房(公租房、廉租房)，改善中低收入人群的住房需求。這些變化使得企業對于人才有了多方位的要求。
在這樣的新形勢下，不少房地產企業試圖擺脫這個困境，大力挖掘管理團隊的制度優勢，努力將企業從高收入增長模式向高效率高利潤增長模式轉型。這些就要求企業有高素質有遠見的領導者，和由優秀人才組成的管理團隊，特別是中低層的職業經理人，可以從多方面幫助公司管理成本，控制公司的發展速度，可以很好的貫徹領導對公司的管理。
同時，隨著科技的發展和低碳、環保、節能材料的大量使用，建筑節能和建筑高科技將逐步成為住宅的基本配置。一些新技術的使用對房地產企業職工提出了更高的要求。具備這些新知識和積極學習能力的專業技術人才也是房地產企業急需的。
在房地產行業，土地和資金是最為重要的兩項投入，但是現在土地價格偏高，資金偏緊。在這個時候，金融管理、數據分析方面的人才對公司就顯得尤為重要。這些人可以幫助公司進行成本核算、會計管理、統計數據分析、風險評估、拓寬融資渠道等，是公司在國家收緊房地產信貸時期迫切需要的人才。
房地產業政策性的變化非常快，房地產企業一定要走在政策變化的前面，要提前感知和適應政策的變化。所以企業需要這樣一種人才，能對國家政策方向進行分析和研究，提出有利于企業發展的應對之道，妥善處理好各種社會關系，能站在全局的高度，協助領導者制定企業的長遠發展計劃。
二、新形勢下房地產企業引進人才的主要方法
在房產調控政策背景下，未來房地產市場將面臨新的機遇和挑戰。眾多有遠見的房產企業除了市場、資金，已經開始了對人才的爭奪。在全國人才市場上出現了房地產企業招聘火熱的現象，特別是開發商在拼搶核心高端運營管理方面的人才，其激烈程度絲毫不遜色于對優質土地和潛在客戶群的爭奪。但是通過相關數據的分析我們發現，這些年來，招聘網站和招聘會兩種渠道的比率在下降，獵頭和主動挖掘的比例呈上升趨勢，成為高級人才招聘的主要渠道。獵頭渠道能夠成為主導渠道，也是筆者推薦的渠道，有下面幾個方面的原因：一是在房地產行業迅速發展和企業全國性擴張的前提下，各類高端人才的儲備滿足不了企業發展的需要，必須通過外部專業機構來協助引進人才；二是專業的獵頭能準確評估客戶需求，擁有強大的人才檔案庫和人才搜索能力，能夠通過專業的篩選推薦程序，在規定時間內為客戶提供匹配的人才；三是獵頭會對人才進行全面的背景調查以確保人才資料的真實性。除此之外，房地產企業還要充分利用各種社會資源，加強和政府的合作，促使其出臺有利于人才引進的措施和政策，在戶口、稅收、住房、子女教育等各方面提供便利，為企業跨地域的引進急需的高端人才掃清一切障礙。有了這些幫助，才可以加快人才的引進，一定程度上緩解企業在迅速發展過程中人才短缺導致業務發展受限的緊張局面。
三、新形勢下房地產企業對人才隊伍的建設和培養
引進人才不能迅速緩解企業對人才的需求，而且這些人才也不一定能適應本企業的文化，對企業的了解也需要一個過程。所以解決人才需求的最好的途徑就是從自己公司里從頭培養。借鑒了一些房地產企業的人才培養模式，我認為主要有下面幾點。
(一)建立一個基于企業發展戰略和企業文化所要求的能力標準
目的是為了在公司人才甄選和選拔、人才任用、人才培養方面提供系統性的指南。通過這樣標準的建立，可以對人才的全方位能力進行具體尺度的衡量，可以杜絕人情世故對人才選拔工作的干擾，是公司內部人才評價的公平性、公正性、公開性的基礎和保障。
(二)加強兩個中心的建設
一個是評價中心，即比對能力標準，借助專業評估工具對公司核心人才進行系統、科學的評估，了解其能力現狀，并依據評估結果進行差距分析；另一個是領導力提升中心，根據評估結果進行有針對性的培養和開發(可以和高校、培訓機構進行合作)，并針對普遍性的能力欠缺點，提供專業化集中性的培養方案，通過系統化的再培訓在人才后備隊中篩選出學習能力更強，發展更全面的人才。
(三)培養方式的種類
培養方式具體來說有三種，首先是人才的自我學習和自我提升。和別的學習方式相比，主動學習的效果是最好的，而且可以培養一種良好的學習習慣，促進獨立思考能力的培養。其次是師傅的幫帶作用。在公司里，可以拜一位有能力有經驗的老師傅為師，中華千年文化也說明這樣的師生關系對指導人才的學習是非常有效果的，而且老師可以教導做人做事的學問，在為人處世方面給學生提供表率作用，對學生養成良好的道德品質提供書本上學不來的幫助。最后是崗位輪換。公司可以安排員工下基層，到各個部門、子公司去鍛煉。這樣有利于被培養的人才深入了解企業的現狀，拉近他們和公司各層員工的距離，并且在這樣的崗位輪換中起到鯰魚的作用，給各個部門帶去活力，激活他們的創造力，為公司提出更多的合理化建議。
(四)進行合理的人才梯度、人才序列的安排
筆者建議分別對中高層管理干部及中層人才，基層主管以及儲備干部和管理培訓生，分四個序列分別培訓。這樣的安排，可以保證了人才隊伍的穩定，使人才培養按照計劃穩健有序的發展。并且給被培養人指出了一條切實可行、循序漸進的發展道路，有利于消除培養中的急躁情緒，腳踏實地，把培養過程中學到的新知識運用到公司管理的各個層面上。
(五)落實人才培訓中的五重保障
一是由組織機構人才委員會來統一管理。二是營造適合人才生長發展的條件，三是與公司業務結合起來，四是充分利用選才工具和培養工具，五是保證人才管理規范化運作。
筆者認為，只要我們結合本企業的實際，創造性和靈活性的運用這些方法，必將有利于本企業的人才培養。
關鍵詞：利率調控;房地產投資需求;利率市場化
一、我國房地產市場的發展
1998年6月，國務院頒布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住宅建設的通知》，明確提出了停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化的政策。這是我國住房分配制度的一次重大改革，表明了住房實物分配制度的終結，具有重要意義。1998年房改以后，商品房銷售價格呈不斷上漲的趨勢，隨著供給和需求的快速增長，房地產業對GDP的貢獻度也持續增加，2016年達到6.5%，成為拉動國民經濟增長的一支重要力量。然而，房地產業成為中國新的經濟增長點的同時，也給我國國民經濟健康發展和社會生活帶來了隱患。為此，政府先后出臺了一系列宏觀調控政策。貨幣政策是宏觀經濟調控的重要手段之一，而利率政策作為一項重要的貨幣政策調控方式，在對房地產市場的調節中成為重要的選擇。然而，利率政策能否有效作用于房地產市場呢？
二、利率對房地產市場的影響
1.利率對房地產供給的影響
利率對整個國民經濟的運行具有重要的調節作用。利率的波動反映市場資金供求的變動狀況，利率的調節對房地產市場的影響具有倍數效應，因此小幅度的利率調整可能造成房地產市場的巨大變動。當貸款利率上升時，房地產企業融資成本增加，獲得的利潤會減少，因此削弱了開發商的積極性，從而引起供給量相對減少；當貸款利率下調時，房地產企業融資成本減少，獲得的利潤會增加，因此提高了開發商的積極性，從而引起供給量相應增加。
2.利率對房地產需求的影響
房地產兼具消費和投資兩種屬性。一方面，房地產具有耐用消費品屬性。房地產作為消費品，同時房地產使用周期長，各種建筑物相對于其他商品來說，使用年限較長，房地產可以一次或多次投入市場流通，產權頻繁轉移，因此，房地產是耐用消費品。另一方面，房地產具有投資品屬性。房地產價值量大，是很多企業和團體重要的財產，是其進行資本經營、融資的重要手段。房地產成為社會重要的投資品及家庭投資、保值的主要工具。因為房地產兼具消費和投資兩種屬性，所以對房地產的需求可分為消費需求、投資需求和投機需求。消費需求是購房者購房主要用于居住，這是房地產消費屬性的具體體現。從消費型購房者來說，當存款利率較高的時候，他們一方面會把大量閑置資金存放在銀行以獲取利息收入，另一方面，貸款利率提高意味著月供增加，還款壓力增大，他們或許會推遲購房需求，此時購房需求得到抑制。投資需求和投機需求是購房者購房主要用于投資或出租，主要目的是賺取收益，這是房地產投資屬性的具體體現。從投資需求和投機需求型購房者來說，利率提高意味著購房的機會成本提高，一部分投資投機資金會退出房地產市場，投資需求和投機需求得到抑制，同時減少了房地產市場的波動幅度。
3.利率對房地產價格的影響
利率的上升和下降與房地產價格的波動息息相關。房地產的價值是房地產未來預期收益的現值和。房地產價值不同于房地產價格，房地產價格圍繞房地產價值上下波動。但是，從長期看，房地產價格反映了房地產價值，因此，房地產價格可以近似代表房地產價值。房地產價值與折現率負相關，假設每期未來預期收益不變，折現率越高，房地產價值越低；折現率越低，房地產價值越高。而折現率與利率正相關，利率提高，折現率也要提高；利率降低，折現率也會降低。房地產價格與折現率成反比，折現率與利率成正比，因此利率與房地產價格成反比，利率上升或下降會使房地產價格下降或上升。綜合分析結果是，房地產價格與利率呈相反的變化方向：利率下降，房地產價格會上升；利率上升，房地產價格下降。
三、政策建議
1.發展房地產投資信托，保持房地產市場供給穩定
我國房地產開發商主要依靠銀行貸款來進行房地產投資開發，這種方式能很快促進房地產市場繁榮，但也會帶來房地產過度投機，造成房地產業過熱，同時，也加大了銀行業壞賬呆賬的風險。房地產投資信托在擴展房地產融資渠道、加強房地產貸款流動性、拓寬居民投資渠道等方面都有著積極的作用。因此，發展房地產投資信托，拓寬房地產融資渠道，有利于充分發揮市場機制來促進房地產的穩定。
2.加強對房地產市場需求的調控，穩定房地產價格。通過分析我國房地產市場宏觀調控效果，發現對房地產供給調控效果并不明顯，調控房地產需求方比調控供給方的更加有效。這主要是因為信貸利率的上升或下降是價格信號，直接對公眾的購房或資產決策構成影響。而對于供給調控中的主要手段土地政策來說，雖然房地產調控政策在理論上總是試圖平抑土地價格，但實際結果卻往往是進一步加大了供求矛盾，并進一步因需求未被抑制而擴大了土地的投機價值。因此，未來我國對房地產市場的宏觀調控應該是供需兼顧，并側重調節房地產的需求。
3.加快推進利率市場化改革進程
我國要加快利率市場化的改革，建立合理的市場化利率機制。只有具有順暢的利率傳導機制及規范的房地產市場，利率政策對房地產市場調控效果才能顯著。要使利率能夠真正反映市場資金的流通變化，提高利率傳導機制的有效性，必須加快利率市場化改革，逐步放寬對貨幣市場的限制，盡快形成以市場資金供求為基礎，以中央銀行基準利率為引導的利率體系。
參考文獻：
[1]車峰.利率對中美房地產市場影響的比較分析[D].2006.
（沈陽工程學院管理學院, 遼寧 沈陽 110163）
摘 要：利率市場化與房地產市場有著緊密的關系，國家利率政策的調整對房地產市場產生了一定程度的影響。本文通過分析沈陽房地產市場需求、供給及房地產價格受利率變化的影響情況，判斷利率調整對房地產市場是否存在積極影響，并提出防范利率機制失效的措施。
關鍵詞 ：利率調整；房地產市場；市場需求；供給；價格
中圖分類號：F293.35
文獻標志碼：A
文章編號：1000-8772（2015）08-0055-01
收稿日期：2015-02-11
作者簡介：鄧李杰（1982-），男，福建南平人，碩士，講師。研究方向：工程管理。
房地產市場化20 多年的發展歷程表明，貨幣調控政策與房地產市場的發展有著緊密的聯系。這種聯系如何表現，我國歷年來利率調整的數據對房地產市場的數據是否存在著影響，本文將以沈陽房地產為例，利用統計數據分析沈陽市房地產市場的現狀，厘清利率調整與房地產市場發展的關系，分析利率變化對房地產是市場需求、供給以及價格的影響。
一、我國的利率政策回顧
2006 年以來，我國利率政策調整經歷了緊縮階段（2006年4 月～ 2008 年8 月），寬松階段（2008 年9 月～ 2010 年9 月），再緊縮階段（2010 年10 月～ 2012 年5 月），再寬松階段（2012年6 月～至今）。在這樣的背景之下，作為調節資金供求杠桿的利率不斷調整, 必定會給整個房地產市場帶來一定的影響，主要包括對需求、供給和房價的影響。
二、利率調整對房地產市場的作用機理
1. 對需求的影響
利率的提高直接增加購房者的使用成本，消費型需求的置業成本增加，從而減少了消費需求。反之，貸款利率低時，房地產的需求增加。
2. 對供給的影響
貸款利率越高，房地產開發的成本越高，投資收益越低，房地產供給將下降。反之，貸款利率低時，房地產的供給將增加。
3. 對價格的影響
利率的上調將導致住宅建設成本增加，供給減少，市場價格有所回升，市場成交量下降，打擊市場信心，最終引起房地產價格下降。
三、利率調整對沈陽房地產市場的影響
1. 對房地產市場需求的影響
2006 年～ 2011 年，沈陽市商品房的年實際銷售面積從1107.10 萬平方米增長到1667.10 萬平方米，年均增幅約為10%，增長較為平穩，但2012 年后，受宏觀經濟形勢及房地產宏觀調控的影響，年銷售面積逐年下降，2014 年僅為1450.49 萬平方米（相當于2009 年的水平）。由此可以看出，由于沈陽市居民購房的需求較大、投資與養老需求逐步增加、外來人口購房需求加大及利率傳導機制不順暢等原因，造成利率調整對沈陽市房地產市場需求的影響是失效的。
2. 對房地產市場供給的影響
房地產投資中40% ～ 50% 來源于貸款，提高貸款利率，能在一定程度上抑制房地產開發貸款的增長，從而影響房地產投資的增速，進而抑制房地產供給。
由于貨幣政策具有時滯性，所以對房地產市場供給的影響也有滯后性。受2006 年開始的貸款緊縮政策的影響，2007年～ 2009 年，房地產開發投資的增幅下降，且商品房可供銷售面積從1607.26 萬平方米減少到1276.21 萬平方米；2008年9 月開始實行寬松利率政策后，房地產開投資增速加大，商品房可供銷售面積大幅增加，2011 年達到了最高點（2040.40萬平方米）；而2010 年10 月開始實行的再緊縮利率政策后，2012 年至今商品房可供銷售面積逐年下降。
由此可見，利率變化對房地產供給的影響符合利率調整對房地產市場的作用機理，但是這種影響具有滯后性。
3. 對房地產市場價格的影響
2006 年～ 2012 年，沈陽市商品房平均價格呈逐年增長的態勢，尤其是2009 年～ 2011 年的增幅較大，年均增幅約20%；2013 年和2014 年小幅下降，降幅未超過3%，屬于市場正常波動范圍。因此，利率調整對沈陽市房地產市場銷售價格的影響是失效的，其原因可能是利率調整未能很好地抑制需求，投資成本增加，建設用地投放不均衡，房地產供應結構不合理等。
四、結論與建議
通過分析，可以看出利率政策在調控沈陽房地產需求和價格方面失效，但在調控房地產供給方面卻起到了一定的作用。由于多種因素的影響使得利率對沈陽房地產需求的調控失效，從而在均衡機制作用下，利率對沈陽房地產價格的調控也失效。因此要保證沈陽房地產市場供需均衡，穩定沈陽房價，就應該從以下方面入手，完善我國利率機制和抑制沈陽房地產市場需求。
（1）加快利率市場化進程，強化利率約束效力。（2）調整住房供應結構，滿足市場多層次需求。（3）加快二手房市場建設，引導住房梯度消費。（4）加強交易環節和持有環節相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。
參考文獻：
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[4] 朱子喬. 利率對房地產市場影響研究[D]. 杭州: 浙江大學,2014．
關鍵詞：房地產經濟；周期波動；影響因素
房地產行業是國民經濟的支柱，對于我國經濟的發展起著至關重要的作用。在房地產行業發展過程中不可避免的會出現規模擴張過度、價格上漲過快、產業運行周期波動明顯等一系列情況。為了保證房地產經濟健康發展，對房地產經濟周期波動影響因素，不僅僅對我國房地產行業的可持續發展有著重大的意義，更為重要的是對建設社會主義和諧社會有著重要的作用。
一、房地產經濟周期
房地產經濟周期與普通經濟周期的表現形式相同，分為復蘇、繁榮、危機與蕭條四個時期，每一個時期都房地產經濟的狀態都有所不同。第一，房地產的復蘇階段經歷的時間較長，在復蘇的初期供給大于需求，房價與租金價格水平較低，樓價開始逐漸回暖，但房地產投資活動停滯，投機者鮮有。復蘇中期房地產需求增多，現樓購買者增多，房屋銷量增多，建筑成本與樓價逐漸增加，少量投機者出現[1]。復蘇階段后期房地產經濟開始逐漸復蘇。金融貸款機構與房地產投資機構逐漸增加對房地產的投資，并且帶動相關行業一同進入房地產行業投資。樓價、租金上漲，房地產市場交易數量穩步上升，同時帶動了其上下鏈條的發展。第二，房地產在經歷了復蘇階段后將進入繁榮階段，這一階段的持續時間較短，變化趨勢呈現為繁榮前期宏觀經濟發展，經濟環境改善，房地產消費需求逐漸增多，房地產經濟步入繁榮時期，市場交易量增加，價格持續攀升，現樓價格逐漸超出樓花價格。在繁榮階段中期房地產投機者大舉接入，政府出臺一系列政策對炒樓行為進行約束。在繁榮階段的鼎盛時期樓價持續處于上漲階段，部分自用購樓者推出市場，投機者資金繼續撐住，房地產空置率重新回升。后期階段政府政策效果顯現，房地產投資數量減少，投資總量持續下降，房地產價格回落，房地產泡沫面臨萎縮[2]。第三，房地產衰退階段。自用購樓者被排擠在外，僅依靠投機者資金獨立支撐，房地產行業即將迎來衰退。這一時期交易價格與交易量均逐漸減少，房地產空置率進一步增加。鑒于房地產投資風險大，這一時期的投資總量顯著減少，新開發動工項目逐漸減少。中期，房地產價格持續下跌，投資量持續減少，已建項目甚至出現停工。后期，房地產企業利潤縮水，投資項目減少，失業人數增加。第四，房地產蕭條階段。在經歷了時間較短的衰退階段后房地產將進入蕭條階段。這一階段歷經時間相對較長。在初期政府實施的政策調節將持續發揮作用，房地產價格加速下跌，個別樓價甚至跌破建造成本，市場交易量減少；蕭條階段中期在價格大幅下降與成交量萎縮的情況下房地產糾紛持續出現；后期，伴隨著宏觀經濟的收緊，房地產整體水平加重下滑，泡沫被擠壓，房地產開發成本與政策需求逐漸恢復至政策水平，房價波動取向平穩。政府開始使用減稅等政策來刺激房地產經濟速度。
二、房地產經濟周期波動影響因素
(一)影響房地產經濟周期波動的直接因素。房地產市場的供需變化是影響房地產經濟周期波動最直接的原因。主要影響機制為如市場中房地產供大于求，則房地產經濟緊縮；供小于求則房地產市場擴張。從房地產經濟的供給主體來分析，固定資產投資與國民經濟發展之間存在著密切的聯系。房地產投資周期、房地產經濟周期與國民經濟狀態之間存在著緊密的聯系。因此，深入了解并準確把握房地產投資周期對消費者與房地產企業都是十分關鍵的[3]。從國際經驗來看，發達國家房地產投資占據GDP比例的4%-6%左右。相對來說，發展中國家的變動范圍更大。中國在房地產行業飛速發展的狀態下房地產投資占據固定資產投資比例的20%，占據了GDP的10%左右。需求在經濟學中是十分重要的，如果國家對房地產的調控可以正確把握需求的規律并且從根源上影響需求，則可以對房地產市場進行更加有效的調節，并且緩解房地產價格扭曲的情況。然而經濟學者提出，房地產需求與其他一般商品需求不同，無法套用其他需求體系來進行預估。在房地產需求中可以根據消費者的目標將其分為消費需求與投機需求。調查研究數據指出，目前我國房地產消費需求的彈性相對于投資需求要更小。這就代表著政府在制定政策的時候可以根據不同類別的需求有針對性的進行調控。(二)影響房地產經濟周期波動的間接因素。1.宏觀經濟因素。我國整體的宏觀經濟環境有可能會對房地產的供給與需求雙方產生影響。如國家經濟環境處于不景氣的狀態下，政府會根據市場環境出臺擴張性政策，通過拉動內需來穩住房地產經濟，進而拉動國民經濟發展。當國家經濟環境過度活躍，政府會根據市場狀態出臺緊縮性政策來降低需求進而抑制房地產市場發展，避免過多房地產泡沫出現。(1)國內生產總值我國國內生產總值呈現規律性周期變化，房地產經濟發展與國內生產總值變動周期之間的關系緊密。整體來看，房地產經濟波動周期的變化相對國內生產總值周期變化要發生的更早。導致這一現象出現原因是房地產行業位于產業鏈的前端，能夠預示著宏觀經濟的發展走向。同時，房地產行業的變動也會對其他行業造成一定的影響。在這一影響過程中存在著時間差。我國國內生產總值的總和全部行業的經濟總值，所以國內生產總值的變動周期會相對于房地產行業更晚。另外，國內生產總值的波動周期的整體規模相對房地產行業來說要更緩，這與國內生產總值的核算方式有關，其他行業的波動也會對GDP核算造成影響，自然會對GDP波動周期產生影響[4]。相應的，如國內生產總值持續處于上升階段，失業率降低，群眾受眾資金充分，投資者的投資行為增加會拉動房地產市場擴張；如國內生產總值降低，失業率上升，消費者手頭現金變少，投資者資金大幅減少，房地產市場自然收縮。(2)利率國家頒布的利率政策是干預房地產經濟周期波動最為明顯的手段之一。利率的調整會同時影響到房地產供需主體。政府會整體把握房地產市場的整體情況，進而頒布不同的利率政策，通過改變基準利率以及金融結構存貸款利率來改變利率結構。利率的改變會對房地產企業的建設成本以及消費者的購房成本造成影響，進而調節房地產建造行為與消費者的購買行為，從而實現調節房地產市場的目的。房地產屬于資金密集型行業，在行業發展的各個環節都會涉及巨額的資金交易。如利率下跌，則融資成本下降則會對房地產市場產生刺激，進而推動房地產的繁榮發展。在我國金融市場日益完善的背景下，利率對房地產經濟周期波動的影響越來越明顯。(3)居民消費與存儲居民消費與存儲會對房地產經濟周期波動產生影響，而居民的消費與儲蓄則會受到居民可支配收入的影響。群眾的購買力持續增加，從而加大了對房地產的需求。需求的增加又會帶動房價再次上升，拉動房地產投資。另外，我國消費者的消費理念變動也促進了房地產市場的發展。以往我國購房消費者都是使用存款買房，買房者付全款的比例較高，這種形勢不利于房地產市場資金的周轉。而近幾年來金融政策的成熟，貸款購房的引導政策大大推動了房地產市場的發展。2.人口紅利。我國人口數量與房地產需求之間的關系十分緊密。消費者對首套房的需求十分強烈，即使房價出現不同程度的上升，只要消費者的積蓄可以承受或未來的收入可以負擔都可以選擇購買第一套房。人口的三個方面都會對房地產經濟造成影響，即為人口總量、勞動年齡人口以及購房失靈人口。在上述三個層次中購房適齡人口是最值得關注的，這類人口還可以分為首次購房剛性需求人口以及多次購房改善性需求人口。在2016年我國勞動人口達到高峰，2015年購房適齡人口達到高峰。但是由于我國特殊的購房需求，當前適齡人口的剛性需求將逐漸薄弱，但家庭小型化與城鎮化對住房的需求依然在支撐。3.土地政策。土地政策是政府通過對土地進行控制來對房地造成影響的一種形式，以便讓房地產市場自我調節的形式。20世紀90年代以來，我國房地產市場一共進行了5輪調控。在第三輪調控過程中使用土地政策較為頻繁，這是由于在第三輪調控過程中但是貨幣調控政策實施的目的出現了沖突。房地產經濟則需要使用其他手段來進行調節，土地政策成為了政府的選擇。土地政策是干預房地產經濟周期變動的有力手段，能夠從本質上對房地產的市場供給造成影響。伴隨著土地政策的成熟，政府土地政策的出臺與實施對房地產經濟周期波動的影響中起到的作用越來越明顯。4.固定資產投資。我國是一個典型投資導向性國家，通過投資拉動經濟發展是推動我國國民經濟發展的重要手段。固定資產的投資發展形勢對房地產經濟造成了影響，甚至影響了國民經濟的發展情況。因此，在經濟不景氣的環境中，持續增加固定資產投資，拉動國內消費行為是勞動經濟發展的常見手段。但是這一方式從長遠來看卻不可取，在未來的發展過程中我國政府將會對宏觀經濟發展規律進行更加深入的了解，將固定資產投資對房地產市場波動的影響逐漸弱化。5.財政貨幣政策。就全球范圍來看，各個國家政府在房地產經濟走上政策軌道后，通常實施的政策都是逆周期政策，即為在房地產市場過度繁榮發展的階段，使用抑制房地產過熱、過快發展的調控策略，在房地產市場蕭條的階段，采用支持、帶動房地產發展政策。根據房地產經濟不同發展狀態實施不同政策的目的在于維持房地產的平穩，抑制房地產市場過度波動。其中，財政與貨幣政策就是調節房地產市場發展的重要政策手段。第一，財政政策。財政政策是對于房地產市場來說，政府為了實現某種經濟目的而采用的財政手段用于干預房地產經濟活動的總稱。對于中國房地產經濟來說，財政政策對房價的影響是不容忽視的。在IS-LM經濟模型中，當政策實施擴張財政政策的階段會使得利率上升，從而導致私人投資擠出。寬松的財政政策則會導致房價持續上升，尤其是政府在進行城市基礎建設或投資時，對房價的影響更加明顯。同時，開征、取消房地產相關稅收政策也會對房價造成影響。通常來說，房地產開發稅收會增加房地產建設成本，使得房地產開發商放緩房地產建造腳步，縮小供應，導致房價上漲；相反，政策減免房地產開發稅收則會使得房地產開發商加快建造房地產腳步，擴大供應，從而導致房價下跌。第二，貨幣政策。貨幣政策對房地產市場的影響是需要傳導機制實現的。所以，貨幣政策的實施是否可以對房地產市場造成影響需要由傳導機制決定。從2008年金融危機開始，我國的貨幣政策呈現“松—緊—穩中趨松—穩健”的變化趨勢。2009年我國貨幣環境十分寬松，貨幣供應量同比增長達到27.7%，房地產銷售面積也持續高速增長，全面同比增長51%。2010年房地產限購、限貸政策實施，但貨幣供應量依然保持高水平，所以房地產市場增速下降，但并未出現大幅下跌趨勢。2010年，貨幣供應量同比增長19.7%，房地產銷售面積同比增長11.3%。綜合來看，國家實施的貨幣政策可以對房地產市場進行調整，有助于房地產平穩發展，回歸理性發展。
三、結語
總的來說，在國民經濟發展過程中房地產行業的重要性與地位不言而喻。對房地產經濟周期波動影響因素進行摸索有助于更加準確的把握房地產經濟發展脈波，從而對房地產市場開展積極的干預、健康的引導，引導房地產經濟能夠穩定發展，營造和諧的社會環境。
參考文獻：
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關鍵詞：貨幣政策；房地產價格；影響因素
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-000-01
一、引言
我國房地產市場從1998年以來經歷了較長時期的價格上漲，整體上至今仍未出現較深幅度的價格下跌。由于我國房地產行業在國民經濟增長中貢獻率較高，其行業屬性也決定了它對實體經濟的影響更加直接。貨幣政策作為宏觀調控的重要手段之一，它的調整如何房地產價格是我們值得深究的問題。
關于貨幣政策對房地產價格的影響研究，國內大多學者的研究都是從利率、貨幣供應量和銀行信貸角度進行分析：戴國強、張建華（2009）認為通過利率變動或貨幣供應量的變化，貨幣政策可以通過直接和間接機制影響房地產市場價格，且對具體傳導機制進行了深入分析。賀建清、鄧宏亮（2011）實證分析了房地產市場在貨幣政策傳導機制中的作用，研究結果表明房地產市場在貨幣政策傳導機制中發揮了重要作用，貨幣供應量M1、M2是房地產價格指數變化的Granger原因。單克強（2012 ）研究結果表明我國貨幣增長與房價上漲之間存在著顯著的雙向因果關系， 與前面的研究角度不同的是，薛磊（2006）采用實證分析的方法從信貸資金角度進行分析，實證結果顯示銀行信貸與房地產價格之間存著這顯著的正向關系，即銀行信貸的減少會抑制房地產價格的上漲。
二、貨幣政策對房地產價格影響因素分析
從以上對國內相關的研究進行總結的過程中，我們可以看到大多數學者在有關貨幣政策對房地產價格的研究中，主要考慮的貨幣政策因素包括：貨幣供應量，利率及銀行信貸量，下面我就這幾個方面具體分析。
（一）貨幣供應量對房地產價格的影響。貨幣供應量的多少關乎社會資金面的寬松與否。貨幣供應量的增加會使房地產市場活躍，房地產價格上漲，因此貨幣供應量與房地產價格是正相關關系的，貨幣供應量的增多，促使更多的投資資金要尋找更多的投資渠道，資本追逐利潤的本性促使房地產市場活躍，如果投機過熱，可能會導致房地產價格泡沫的生成，這樣發展下去將會給經濟帶來嚴重的災難。
（二）利率對房地產價格的影響。利率是貨幣政策中的重要手段，利率對房地產價格最直接的影響是房貸資本。利率是從供需兩方面對房地產價格產生影響，下面從這兩方面進行具體分析。
首先從供給方面看，利率的高低決定這開發商的融資成本。利率升高時，開發商的融資成本增加，，為此開發商將會減少房地產的投資開發規模，使得房地產供應量下降，房地產價格上漲。因此，從供給方面看，利率與房地產價格變化呈正向關系。其次從需求方面看，我們從投資需求和消費需求兩方面進行分析。 對投資需求來說，利率的上漲，投資者的貸款成本上升，可貸資金減少，還款壓力增大，可獲利空間減少，在這種情況下，投資者必然會減少其投資需求。另外，利率的持續上升會使公眾產生房價將下跌的預期，致使房地產的投資需求降價，因此，投資需求與利率呈負相關關系。消費需求來看，其中存在著收入效應和替代效應。利率的變動對兩個效應都存在著影響。就目前形勢而言，房地產的價格遠遠高于普通居民的收入，替代效應的影響要遠遠大于收入效應產生的影響，因此，房地產的消費需求往往與利率呈負相關關系。
綜上所述，利率是同時從供需兩方面影響著房地產價格的，并且利率對房地產的需求影響要比對房地產的供給影響更加明顯，因此利率的變化與房地產價格變化是呈反比關系的。
（三）信貸對房地產價格的影響。銀行信貸資金主要是通過多種流動性效應影響房地產的供求，進而影響房地產價格。銀行信貸資金主要通過以下四個渠道影響房地產價格：（1）向房地產開發商發放開發建設貸款（2）向居民發放購房貸款；（3）銀行自身持有的房地產資產；（4）以房地產為抵押品的抵押貸款。從我國的實際情況看來，向房地產開發商發放開發建設貸款和向居民發放購房貸款是銀行信貸資金流向房地產的主要渠道，從而推動房地產價格的上漲。
銀行信貸資金是房地產市場上供需雙方的主要資金來源。在銀行實行寬松的房貸政策時，對購房者來說，居民的住房貸款的可得性增加，會促使房地產需求的增加，從而促進房地產價格的上漲；對于房地產開發商來說，房地產開發貸款的增加會使房地產開發商擴大投資開發規模，從理論上而言，這會使房地產的供給增加，但房地產商品的供給彈性小，因此在短期內，銀行信貸的增加并不能有效的增加房地產商品的供給，相反的是，房地產開發商在擁有更多貸款的情況下，他們會選擇以高價拿地進行房地產開發，這會導致房地產開發成本的增加，使得房地產價格上漲；另外，在資金充足的情況下，房地產開發商更傾向于開發建設高檔房，這會使得房地產產品供需不合理，使得房地產價格上漲。從長期來看，在房地產商認為有利可圖時，總體看來他們會逐漸開發新的房地產，隨著新一批房地產項目的完工，房地產價格開始會有逐漸下降的趨勢。
三、小結
從以上分析的可知，貨幣政策中的貨幣供應量、利率和銀行信貸均對房地產價格有著正向或方向的影響，而在我們現行的貨幣政策中更多的依賴于利率單一工具，這使得調控的效果有所下降的，因此我國在制定貨幣政策時，應該調動一切可支配的工具，協調配合一起對我國的經濟進行宏觀調控。
參考文獻：
[1]戴國強，張建華.我國貨幣政策的房地產價格傳導機制研究.財經研究，2009（12）：31-37.
[2]賀建清，鄧宏亮.房地產市場在貨幣政策傳導機制中的作用研究.區域金融研究，2011（1）：24-28.
關鍵詞：房地產價格；供求因素；國際比較
中圖分類號：F224文獻標識碼：A文章編號:1003－9031(2011)10－0038－04DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.10.10
多年房地產調控經驗和教訓表明，我國房地產價格影響因素較多而且比較復雜，僅靠對國內因素的分析很難抓住關鍵的決定因素，有必要通過更為廣泛的國際比較，借鑒發達國家和新興市場國家房地產價格的決定因素，找到影響我國房地產價格的供求因素，為完善我國房地產調控提供有益的參考。
一、房地產價格影響因素的指標選取和數據說明
房地產價格的形成機理非常復雜，影響因素較多，但房地產作為一種特殊商品，從根本上來講，其價格決定在于供求，而影響供給和需求的長期因素主要是宏觀因素[1]。基于國際比較的需要，我們選取了下列指標（見表1）。充分考慮到數據的可得性、房地產市場發展的代表性和對比的借鑒意義，選取7個主要發達國家和3個新興市場國家。考慮到我國房地產制度改革從1998年開始，為了增加數據數量、提高檢驗的可靠性，時間序列范圍選取了從1999年第一季度至2010年第四季度的季度數據。
二、房地產供給價格彈性的國際比較
影響房地產價格的一個關鍵因素是住房供給對價格變化的響應程度，它決定了房地產市場對需求沖擊的響應程度。房地產供給與價格的相互影響可以用以下計量模型加以描述[2]：
it=?茁0+?茁1pt-1+?茁2cct-1+?茁3dt+?酌t+?滋t
供給方程中的因變量是房地產開發投資it、cct-1、dt、?酌t、?滋t分別代表房屋建安成本、房地產價格、人口統計特征、季節性因素。方程中，價格系數?茁1測度了住房投資或者新建住房供應的長期價格彈性，也就是房地產供給對價格的響應程度。依據各國稀缺的可用數據材料，對這些國家的數據進行估計①，得出各國房地產供給價格彈性（圖1）。
如圖1所示，各國住房供給對價格的響應程度差異較大。美國、加拿大、日本的供給的價格彈性都接近或高于單位值，表明當面臨需求沖擊時，新增住房供應量會按比例增加，新增住房供給對價格變化反應迅速。意大利、法國等國家的住房供給對價格變化不敏感。英國、中國、德國三個國家彈性不高，處于中等響應強度。我國房地產供給能夠對房地產價格變化作出響應，但靈敏度較低，當房地產市場受到需求沖擊時，供給能緩慢作出反應，但效果不會很明顯，會有較長的滯后期。
一般而言，可以從地理位置和人口統計條件去理解各國市場供給價格彈性的差異。如特定區域的土地供給受限，對長期的房屋供給有負面影響[3]。對各國數據進行相關性檢驗（圖2）。結果表明，住房供給彈性估值與人口密度相關系數為-0.488，除日本外，住房供給彈性估值在人口稠密的地區偏低。
我國是人口大國，雖然人口密度不是最高，但城市化中需要轉移的人口總數大，這表明房地產需求可能繼續擴大，但供給不一定同比例擴大，這使得我國提高供給價格彈性的潛力較小，通過增加房屋供給來調控房價波動的收效可能不大。再結合“我國可供開發的土地的稀缺性、房地產開發商的壟斷性和房地產的基本價值的不確定性”三大特點，可以初步得出，房地產供給一定是房地產價格的影響因素，但不一定是長期的決定因素[4]。
三、房地產需求因素的國際比較
既然房地產供給不是決定因素，那么根據供求決定價格的理論，影響需求的因素中一定有對房地產價格產生強烈影響的決定因素。從第二部分分析可知，影響需求的宏觀因素主要有三類因素，共8個指標[5]。建立模型的基本形式為：
hpiit=?琢it+?茁1*gdpit+?茁2*cpiit+?茁3*mit+?茁4*rit+?茁5*pdiit+?茁6*psit
+?茁7*pdit+?茁8*upit+?滋it
其中，hpiit表示i國t期（本文所有變量角標i、t含義與此一致）房屋銷售價格同比增速。其他指標含義參見表1，?滋it為隨機擾動項。
下面對各國房地產價格影響因素的共同效應（共性）和個別效應（個性）進行比較，在估計長期均衡方程基礎上，通過格蘭杰因果關系檢驗確定顯著影響因素中的決定因素。
（一）各國房地產需求因素的共同效應
本文所獲取的數據是10個國家較長時間的歷史數據，屬于典型的面板數據。對10個國家的面板數據進行回歸，發現被解釋變量各國的“房地產價格”數據存在序列相關。因此，在模型中再加入一個變量――前期房地產價格，對面板數據再次進行回歸（見表2）。
長期來看，在10個國家中，上一期的房地產價格變化、人均可支配收入、經濟增長三個變量是具有普遍意義的共同影響變量。上一期房地產價格變化與當期房地產價格變化相關系數達到0.978。人均可支配收入對房地產價格存在顯著的正向影響。經濟增長是房地產價格變化的重要影響變量[6]。然而，CPI對房地產價格的回歸系數顯著性檢驗未通過，即不產生顯著影響。同樣，利率和貨幣供應量都對房地產價格不產生顯著影響。
（二）房地產需求因素的國家間比較
在了解各國房地產價格影響因素中的共同固定效應的基礎上，筆者通過估計各國房地產價格與影響因素之間的回歸方程，得到每個國家需求影響因素與房地產價格之間的長期均衡關系，以及國家間房地產價格的決定因素的異同。
第一步，對10個國家的時間序列進行平穩性檢驗（ADF檢驗），大部分指標的時間序列都有1個單位根，經過1階差分后平穩，為1階單整序列，對各國的時間序列hpiit對hpiit-1、gdpit、cpiit、mit、rit、pdiit等6個變量分別進行最小二乘回歸（表3）。
結果顯示，在10個國家中，除印度外，人均可支配收入的增速變化都能對房地產價格變化產生顯著影響。其中，我國人均可支配收入變化與房價變化呈現負相關，這顯然不符合經濟常識，后文詳述。經濟增長對美國等6個國家房價產生顯著的正向影響，對日本等4個國家經濟增長對房價的影響不顯著。除印度外，所有國家的上一期房價變化都對本期房價變化產生顯著并且程度較大的正向影響。日本、德國、加拿大和印度4個國家貨幣供應量對房價變化產生顯著影響，表明這些國家貨幣當局通過控制貨幣供應量能夠有效地影響房價變化。其他國家的貨幣供應量對房價影響不顯著。
英國、法國和印度的利率變化對房價產生顯著影響，利率均對本國房價產生負向影響。這些國家可以通過調整基準利率來對房價施加顯著影響。其他國家利率變化對房價變化影響不顯著。德國、加拿大、印度的CPI變化對房價變化產生顯著負向影響。其他國家這兩個變量之間的影響不顯著。綜上所述，各國房地產價格顯著性影響因素以及影響方向如表4所示。
（三）各國房地產價格影響因素的檢驗
在房地產價格需求因素的長期方程中，有顯著影響的解釋變量如能通過格蘭杰因果檢驗，證明該變量對房地產價格變化有因果關系，那么該變量是該國房地產價格的決定因素。對各國房地產價格的顯著影響因素分別與房地產價格變化做格蘭杰因果關系檢驗（表5）。結果顯示，意大利、中國、俄羅斯的個人可支配收入不是決定因素；德國的經濟增長不是決定因素；上一期房地產價格變化不是日本房地產價格變化的決定因素；加拿大、印度的貨幣供應量不是決定因素；法國、印度的利率不是決定因素。其他的各國顯著影響因素都是決定因素。
總的來看，盡管有些因素能夠顯著影響房地產價格變化，但不是房地產價格變化的單向格蘭杰原因，這表明它們不是房地產價格變化的決定因素，真正的決定因素還在模型之外，并通過其他途徑影響到模型內的這部分顯著影響因素，從而影響房地產價格變化。
四、結論和建議
（一）結論
第一，從供給對價格的響應程度看，我國屬于中等響應程度國家，房地產供給能夠對房地產價格變化作出響應，但靈敏度較低。供給能緩慢應對需求沖擊，但可能會有較長滯后期。因此，房地產供給一定是房地產價格的影響因素，但長期來看不是決定因素。
第二，發達國家和新興市場國家擁有共同固定效應的影響因素主要是人均可支配收入、經濟增長和心理預期，這三個因素是世界范圍內較為普遍的重要影響因素。
第三，發達國家房地產市場的宏觀經濟敏感度較高。經濟增速變化、貨幣政策調整、物價波動都會對房地產市場產生顯著影響，大多數發達國家可以通過市場化手段來調控房地產市場。
第四，由于發展中經濟體市場機制還不完善，行政干預、資源壟斷等原因導致市場割裂，各經濟要素的市場化程度、市場的一體化程度不高，房地產市場更多的受到制度因素、剛性需求、傳統習慣的影響，房地產價格對宏觀經濟基本面和市場調控手段的反應不靈敏，大多數發展中國家難以通過市場化手段有效影響房地產市場價格。
第五，與發展中國家類似，我國人均可支配收入、貨幣供應量、市場利率和物價水平在內的主要宏觀經濟指標不能決定我國房地產價格變化，我國房地產價格的決定因素除了經濟增長外還有其他的決定因素。
（二）政策建議
總的來看，我國房地產調控不能夠完全依賴貨幣政策操作，而應該更多地圍繞房地產需求進行整體制度和規則設計。
首先，切實把引導公眾預期放在首位。引導公眾預期不能只靠公布房價調控目標這一傳統手段，而是把房地產發展規劃和政策規則透明化。例如建立全國統一的住房信息系統和基礎數據庫；推動房地產稅試點計劃；公布詳細保障房建設規劃。一旦形成穩定預期，公眾會自發調整經濟行為，不需要政府采取行政手段落實政策。
其次，針對自住性需求，建立廣覆蓋、有持續財政支持的保障性住房制度是關鍵，應力爭保障性住房存量占比能達到20％，把影響房價的主動權控制在政府手中。
再次，針對投機性、投資性需求，出臺住房保有環節稅。這不但可以為地方政府籌措大量財政資金，而且能夠從根本上解決投機購房和過度住房消費行為所導致的住房低效率和空置率問題。同時，應大力創新金融工具、發展資本市場、拓寬投資渠道，疏導大量投資房地產的資金投向其他領域。
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［關鍵詞］房地產業；宏觀調控；路徑
［中圖分類號］F121 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）22-0009-02
1 路徑理論的介紹
路徑通俗的理解就是到達目的地的路線。房地產宏觀調控的路徑就是國家和政府通過主動作為,運用科學的手段,以期達到預期效果的途徑。
第一,路徑具有目的性。每一條路徑都有一個明確的目標,沒有目標就構不成路徑,這如同汽車導航系統一樣,必須設立一個行駛目的地,導航系統通過定位搜索,找到一條行之有效的通行路線,而到達目的地所走過的路線就是路徑。
第二,路徑具有現實性。脫離現實的路徑就像空中樓閣,不切實際,只有從實際出發,才能找到確實可行的路徑,達到預期的目的。
第三,路徑具有系統性。路徑是由多種方式組合而成的,單一的方式在面對復雜的環境時很難成為路徑,路徑一般由多種方式通過統籌運用,系統的構成達到目標的路徑。
路徑是通過一系列的措施、手段匯集而成的,大體來講,房地產宏觀調控手段主要包括經濟手段、法律手段、行政手段。經濟手段是指通過調整各市場主體的物質利益關系,影響經濟行為的一種宏觀管理手段。主要包括財政政策、貨幣政策；法律手段是指根據一定的立法程序,將經濟運行發展的規律和準則加以固定,并通過司法、執法活動對特定社會經濟現象進行管理的一種手段。包括專業性規范和相關性規范；行政手段是指憑借上下級領導關系和管理權限的大小,通過行政命令的形式自上而下進行管理的一種手段。行政手段包括：計劃手段、規劃手段、行政管理手段。
2 路徑理論下房地產業宏觀調控的選擇與實現
第一,房地產供給調控路徑。房地產供給調控路徑主要針對房地產市場的供給者,目前市場上主要的供給者有政府、開發商、中介以及少量房地產持有者。該調控路徑通過一定的手段限制或鼓勵房地產供給,以期達到市場供需平衡的狀態。當市場繁榮時,房地產價格上漲,大多數供給者選擇持有房產,以期待更高收益。例如開發商的捂盤惜售,政府運用房地產供給調控路徑,從經濟、法律、行政等手段增加房地產市場的供給,供給曲線由D移至D′,同時需求曲線S不變,房地產價格由P1下降至P2,房地產市場重新回到均衡狀態(見圖1)；當市場低迷時,房產供給者為了規避風險,拋售房屋,市場價格下跌,同樣政府可以運用房地產供給宏觀調控路徑,減少房地產供給總量,穩定房地產市場。
第二,房地產需求調控路徑。房地產需求宏觀調控路徑則是針對房地產市場的另一個主體――需求者,通過對需求的調節,達到市場的均衡。當市場繁榮時,在自主型需求、改善型需求、投資性需求、投機性需求等多重需求下,市場供不應求,房價上漲,此時政府通過房地產需求調控路徑――上調利率、提高銀行準備金率、提高首付比例等抑制房地產市場需求,需求曲線S移至S′,同時供給曲線D不變,房地產價格由P1下降至P2,穩定房地產市場(見圖2)；當市場低迷時,反之來刺激房地產市場需求。
第三,房地產交易調控路徑。房地產交易是房地產市場的晴雨表,房地產交易調控主要通過稅收來實現。主要的目的是限制投資性和遏制投機性炒作,減少房地產泡沫。當市場繁榮時,提高房地產交易稅費,增加房地產的炒作成本,促進房地產市場健康穩定的發展；當市場低迷時,剛性需求主導市場,通過房地產交易調控路徑,減少在交易中的稅費,刺激房地產市場回暖。
第四,房地產持有調控路徑。持有環節是房地產市場的終端環節,對持有環節的調控有利于實現房地產市場價值,使房地產稅收更趨于合理,促進資源的集約利用,在調控路徑設置中,把房產面積和房產總價作為重要的參考要素,房產面積越大、總價越高,持有環節的稅費也就越高。
第五,房地產監察調控路徑。市場存在外部性和信息不對稱性,健康穩定的房地產市場離不開對市場的監督,加強對房地產從業人員的培訓,提高從業人員的素質；嚴厲打擊違法犯罪行為,維護社會主義市場經濟；細化行業標準,減少合同糾紛。
在路徑理論的運用中主要遵循以下四點原則：第一，目標導向原則。路徑的特點就是具有目標性,房地產業宏觀調控路徑選擇首要原則即是目標導向原則,有明確的目標才有調控的方向,在目標確定的前提下再來選擇房地產業宏觀調控路徑；第二，抓主要矛盾原則。房地產市場并不是一個完美的市場,它存在很多的問題,在選擇調控路徑時,要抓住問題的主要矛盾,區別對待；第三，戰略性原則。房地產業的發展在國民經濟中具有一定的戰略地位,房地產業宏觀調控路徑的選擇一樣要具有戰略性,路徑要具有延續性；第四，系統性原則。每一種路徑都有它的正面效應和負面效應,在房地產業宏觀調控路徑選擇上一定要有系統性,不要顧此失彼,實現帕累托最優。
3 當前市場狀況下房地產業宏觀調控路徑選擇分析
3.1 國家宏觀調控的特點及存在的問題
(1)調控急功近利。政策的實施效果往往具有滯后性。政府在操作時,出臺一項政策實施后,短時間內達不到理想的效果,就急于出臺下一個調控政策,等到政策累加效應出現時,市場反應過于激烈,出現年初抑制房地產、年底刺激房地產的尷尬局面。
(2)調控缺乏戰略性。房地產作為國民經濟的重要產業,國家在調控時缺乏系統性、戰略性。縱觀近幾年的房地產宏觀調控政策,大都是以單一的調控方式進行,頭痛醫頭腳痛醫腳,政策缺乏銜接性、戰略性。
(3)調控效果不理想。國家宏觀調控的主要目標是要穩定房地產市場,解決居民的住房問題。從全國的房地產平均銷售價格來看,房價在國家宏觀調控下一路高歌猛進,居民住房問題得不到很好的解決,國家宏觀調控備受質疑。
(4)保障性住房供給不足。解決低收入家庭的住房問題,必須依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建設廉租房和經濟適用房。而在建設過程中,制定的指標又不能按質按量的完成。低收入家庭的住房難以保證。
3.2 問題原因分析
(1)分稅制下,地方政府與中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社會的視角下考慮問題,地方政府則是站在地方利益的視角下考慮問題,在一般情況下,兩者的視角具有一定的統一性。但分稅制下,地方政府的事權和財權不對等,致使地方政府企業化。中央政府出臺的政策,地方政府從本位出發,在對其不利的情況下,地方政府在實施過程中選擇不作為,政策成了空頭支票。土地財政獨行其道。
(2)房地產業對國民經濟的影響巨大,政府調控需要考慮國民經濟的承受能力。房地產業是名副其實的支柱產業,其對國民經濟的拉動作用不可忽視。房地產行業的發展,具有很強的輻射帶動作用,對房地產業進行調控,勢必會影響到房地產相關產業的發展,在當前的經濟形勢下,政府的調控要考慮到國民經濟的承受能力,這導致政府調控畏首畏尾,難見效果。
(3)房地產過分依賴于金融機構的支持。我國房地產業的融資渠道比較單一,主要是依賴銀行貸款。國家對房地產業過分打壓的話會引起金融市場劇烈震蕩,不利于國家金融業的發展,甚至誘發次貸危機在中國上演。
(4)房地產稅收結構不科學。房地產行業存在三個環節：一是開發環節，二是交易環節，三是持有環節。而我國的稅收主要集中在開發環節和交易環節,對于房地產的持有環節,國家并沒有相應的稅收,在房地產稅收上存在空白。
4 我國房地產產業宏觀調控可行路徑
(1)在房地產監察調控路徑上,首先要科學確定地方政府和中央政府的權利與義務。中央政府的政策必須要由地方政府來執行,科學的確定各級政府的權利與義務有利于權責分明,在利益既定的狀況下,提高地方政府的執行力,保證中央政府宏觀調控落實到位。其次降低房地產對國民經濟的影響。大力發展實體經濟,降低房地產業對國民經濟的影響；大眾投資渠道,促進資本的有效保值增值。
(2)在房地產供給調控路徑上,推行房地產供給市場的“三軌制”。所謂的“三軌制”，即是針對不同的群體采用不同的供給方式。對于高收入群體,該群體對商品房有較高的要求,他們有能力也愿意出更多的資金來滿足住房需求,針對該群體,房地產采用完全的市場化,在既定的范疇內,政府不加干預；對于中等收入群體,該群體對房屋的需求不高,但需求數量大,價格太高會影響社會的穩定,對于這部分群體,房地產市場采用有限制的市場化；對于低收入群體,政府加大保障性住房的建設,保障性住房是解決低收入家庭的根本,保障性住房的建設有利于體現社會公平、有利于保持社會的穩定、有利于和諧社會的營造。
(3)在房地產需求調控路徑上,要保障自主型需求、引導改善型需求、限制投資性需求和遏制投機性需求。要做到以上的要求,可以通過限制貸款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同時,保障首套購房貸款、限制第二套房貸款、禁止第三套房貸款,此舉不僅能緩解房地產需求過旺的現象,同時也能從源頭上杜絕次貸危機在中國上演。
關鍵詞:房地產市場結構;房地產供給;房地產需求
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A
美國次貸危機的爆發,使房地產市場的波動對經濟金融穩定的影響引起了各方前所未有的關注。立足于我國房地產市場發展的歷史和現狀,房地產業已成為我國的支柱產業和支持我國經濟增長的重要力量。房地產市場的發展應遵循經濟規律,需求和供給規律是決定房地產價格的主要規律,其他一切因素對房地產價格的影響,要么是通過影響房地產的供給,要么是通過影響房地產的需求,要么是通過同時影響房地產的供給和需求來實現的。因此,認識房地產的供給和需求及其與房地產價格的關系,對于掌握房地產價格來說是十分重要的。下面主要從房地產的供給和需求兩個方面來分析我國房地產價格持續走高的原因。
一、我國房地產需求和供給分析
(一)房地產需求。房地產需求是指消費者在特定時間,按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產的數量。影響我國房地產需求的因素主要有:
1、城市化進程加快推進房地產市場的發展。城市化進程加快帶來的剛性需求、城鎮居民改善住房條件的需求、城市拆遷改造帶來的被動需求,促進了房地產業的發展。
2、居民收入提高。隨著經濟增長,居民收入水平提高,2003年GDP突破1,000美元。個人可支配收入上升以及恩格爾系數的下降,意味著住宅支出在增長,使住宅需求上升。
3、消費者對價格走高的預期進一步助長了投機,刺激了房地產價格上升。由于房地產不同于一般商品,當價格上漲時,人們預期價格將還要上漲,需求量則增加,房地產持有人惜售,供給量反而減少,價格定會走高。所以,價格預期一旦形成,就可能影響供求關系,消費者預期在一定時期內能夠主導房地產價格。
4、房地產自身發展規律也使我國居民的住房需求進入快速增長階段。
5、房地產金融的發展,尤其是住房消費信貸擴展,增加了居民購房的支付能力,直接拉動了住房需求。
(二)房地產供給。房地產供給是指房地產開發商和擁有者在特定時間,以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產的數量。根據經濟學理論,需求膨脹會帶來價格的上漲,但供給會隨之增加,從而使價格回復到一個合理的水平。但房地產市場是一個特殊的市場,具有稀缺性和不可分性,接近于一個壟斷市場的特性。影響房地產供給的因素主要有:
1、成本是推動房價上漲的內在因素。首先,土地交易價格不斷上漲,城市稀缺的土地資源始終是開發商爭奪的重點,地價與房價相互推高土地是一切經濟活動的載體。隨著工業化和城市化建設的推進,大量的土地資源被占用,土地交易價格不斷上漲,這也受到了地方政府的利益驅動。土地的收入是地方政府財政的支柱。房價、地價的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,房地產膨脹得越大,地方政府的收益就越大,在這一過程中,地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考慮,地方政府缺乏抑制房價上漲的動力;其次,建材價格上漲較快。從建材成本來看,由于我國目前正處在重化工業化和消費結構升級階段,投資需求旺盛,生產結構偏重于重工業化,對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大,而國際市場初級產品也處于價格上漲階段,這就導致了能源、原材料價格漲勢較猛;再次,勞動力成本大增,我國加強了對房地產企業的管理和監督,為了保護農民工利益,國家出臺了許多政策,導致活成本提高。生產成本增大,必然導致房價提高。
2、結構因素。我國房地產供給結構不合理,這也是影響我國房地產價格上漲的重要因素,主要表現在:(1)住房二級市場和房屋租賃市場發展緩慢,房屋租賃市場、住房梯度消費、住房資源配置還不完善;(2)在一級市場中,中低檔住房比重偏低,高檔商品房比重偏高,住房超前消費現象十分突出。
3、供給銷售的人為緊縮是房價持續上漲的罪魁禍首。在銷售過程中,中國房地產商無一例外地采用銷控(控制銷售進度、銷售量、銷售價格等)的方式,即每次企業僅拿出待售樓盤的20%左右投入市場銷售,剩余樓盤則等到上一批銷售基本結束之后再投入市場。通過銷控,房地產商能夠迅速了解市場的需求狀況,從而在消費者能夠接受的前提下確定出最高的市場價格。通過銷控,房地產商將質量較好的房子留在后面買,一方面為價格上漲提供充足的理由;另一方面也給消費者樓盤價格上漲的一種假象,刺激住房消費。
總之,房地產的市場價格,主要表現在房地產的市場需求量與市場供給量趨于平衡時的價格。在當前的經濟條件下,供給與需求同時出現人為放大,目前的這種雙方面的增長(放大了的增長)發展到一個相對高的階段,無疑其相互作用的結果最終體現在價格上,在這種供給、需求都相對高峰值情況下,其價格勢必已處于較高位置。
二、調控房價的對策及建議
目前,我國房地產市場還不太規范,房價的高漲已經成為房地產市場健康發展的隱患,市場機制失靈,就要通過國家調控來穩定房價。
1、調整住房供應結構。針對目前的國情,在房地產供應結構方面應增加中低價位普通商品房和經濟適用房建設,控制高檔商品房開發,完善廉租房制度。這首先要各級城市人民政府編制年度用地計劃,科學地確定房地產開發土地供應規模,優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應;同時,土地的供應應在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發建設單位;停止別墅類房地產開發項目土地供應,嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
2、通過金融工具引導房地產投機。引入機構投資者,轉變目前普通人投資房地產市場的渠道,其中發展我國房地產投資信托最為重要。把直接投資炒房的行為通過房地產信托投資基金等金融工具加以引導,有利于穩定市場、提高房地產利用效率,并且為國民提供了分享房地產市場收益或對沖房價上漲風險的渠道,有利于緩解潛在的購房需求由于房價上漲的預期而集中釋放的壓力。
3、健全土地市場運行機制,完善土地市場。政府應加強城市用地規模控制,通過改進土地用途分區管制制度,實現城市用地有序擴展,來控制增量土地供應。在國民經濟發展計劃、土地利用總體規劃和城市規劃等的指導下,合理分析與預測房地產市場的供求關系與價格水平,從充分合理利用土地資源的角度,制定出科學合理的土地出讓計劃。在土地供應方面,應根據房地產市場需求,保持土地合理的供應量和供應比例。
4、完善房地產市場信息溝通制度。針對開發商利用信息不對稱、虛假造勢的現象和消費者盲目的心理預期,政府要積極組織好供需信息的收集和整理工作,適時披露土地供應、建設計劃、住房供求、價格漲幅等信息,這樣才能夠及時給購房人提供真實、準確、透明的信息。規范開發商的宣傳,穩定市場心理預期,引導消費者適度消費,使居民住房消費與經濟發展水平相適應,使當前住房消費與經濟可持續發展相適應,從而促進市場理性發展。
5、重新定位地方政府職能。在此輪房價上漲期間,中央政府先后出臺了多項房地產政策以期穩定房價。但這些政策的效果很不理想,房價問題仍得不到有效控制,究其原因,地方政府與房地產開發商之間有共同的利益,是導致房地產政策執行不利的主要原因,因此應對地方政府職能重新定位。通過重新定位地方政府職能,打破地方政府與房地產開發商結成的利益同盟,沒有地方政府的支持,房地產開發商將孤掌難鳴,有利于房地產政策的有效執行。
(作者單位:河南大學經濟學院)
主要參考文獻:
[1]江小涓.體制轉軌中的增長,績效與產業組織增長.上海:上海三聯書店,1997.
[2]金雷.我國房地產業市場結構分析.財經界,March.2007.
