時間：2023-06-06 08:59:38
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產公司合同管理制度，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
[關鍵詞] 房地產企業合同管理現狀 合同管理特性 合同管理體系
一、對當前合同管理現狀認識
我國房地產開發企業目前常用的合同體系主要有以下兩類:
第一類是以FIDIC、JCT為代表，像國內外有外資背景的測量師行基本采用的是這兩個合同模板（由于FIDIC與JCT適用條件、合同內主要內容基本一致，以下只以FIDIC為例）。FIDIC條款在我國建設上的使用，始于八十年代中期的世行貸款項目及大型國際項目。由于其具有條款嚴密、非常強的系統性和可操作性，工程建設各方（建設單位、監理工程師、承包商）風險責任明確、權利義務公平的特點，使用范圍逐步擴大。又因為FIDIC適用的法律環境、社會環境與國內有較大差別，國內企業在適用FIDIC條款的時候，會對其條款內容的約定做較大的修改，使其盡可能的適應投資管理方的實際需要。
第二類就是國家2007年標準施工招標文件，以下簡稱“國家范本”。建設部于91年、99年，2007年多次頒布了合同范本，從99版的國家范本開始，引進FIDIC條款，對91年的范本模式做了較大調整,將范本的組成參照FIDIC合同，分成協議書、通用條款、專用條款。2007年版結合建設部推廣的《建設工程工程量清單計價規范》,對合同中的清單報價的格式及計價內容做了規定。從格式和組成來講，國家范本已經和FIDIC越來越接近了。但就具體內容上來講，“國家范本”仍較為簡略。在工程實際工作中，如合同雙方發生爭議，其條款操作性還不能充分滿足工程實際需求。國家范本與FIDIC合同，其實都是合同的通用條款，而體現合同個性化是靠合同的專用條款的針對性約定。
二、房地產企業合同管理特性的認識
1.合同管理內容的龐雜性。一個房地產開發項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監理、銷售等類型，這些合同的內容各不相同。一個開發項目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數個以上的合同，而且合同內容又涉及很多工程技術等專業知識。
2.合同管理時間的長期性。房地產開發具有資金投入大、技術要求高、建設周期長的特點。小型項目的建設周期可能有幾個月，大型項目建設周期可能長達數年，甚至更長，相應合同的履行也具有長期性、連續性的特征。房地產企業的合同管理通常是隨著項目建設及合同履行進度順序實施的，依次經歷項目取得、設計、施工、銷售、前期物業管理等環節。
3.合同管理涉及人員的眾多性。房地產企業的合同管理從內部來講，需要涉及本單位主管領導、部門負責人、合同管理人員、工程技術人員、財務人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領導、部門負責人、具體經辦人員等人員，同時還涉及建設、土地、質檢、稅務等政府相關部門的人員。
4.合同管理體現了較強的國家干預性。房地產開發項目建成投入使用后通常會對社會公共利益產生重大影響，因此，國家對房地產開發采取了嚴格的干預措施。主要體現在以下幾個方面：一是對合同主體的限制。《城市房地產管理法》、《建筑法》等明確規定從事房地產開發建設活動的開發商、施工、勘察、設計和監理等單位都應具備相應的資質，只有取得資質證書后，才可在其資質等級許可的范圍內從事相應建設活動；二是對合同的履行制定了一系列強制性標準。房地產項目的質量關系到民眾生命財產安全，為此，國家對項目的勘測、設計、施工、驗收等環節，都制定了大量的國家強制性標準并要求嚴格執行，有關合同中的許多條款也都是嚴格按國家強制性標準訂立的；三是合同責任的法定性。我國法律對房地產開發項目有關合同責任有許多強制性規定，如采用招標方式訂立合同、禁止轉包、施工方的質量保修責任等規定。強制性規定的存在，使部分合同責任成為法定責任，部分或全部排除了當事人的締約自由。
5.合同管理的高風險性。房地產開發的有關合同從簽訂到履行均面臨許多風險，既有如自然災害、法律法規變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因導致的風險。這些風險如果不采取一定措施進行控制，勢必會給房地產開發企業造成一定的經濟損失。
三、房地產企業合同管理現狀的分析
1.從外部環境來看，由于我國合同制度尤其是建設工程合同制度的建立時間較短，相關企業對合同的重要性認識不足，合同管理意識不強。我國的建設工程合同制度是隨著國家經濟體制的改革，逐漸發展建立起來的。上世紀70年代末、80年代初,隨著《建筑安裝工程合同試行條例》、《勘察設計合同試行條例》、《中華人民共和國經濟合同法》等法律、法規和規章的頒布，初步建立起了建設工程合同制度。
2.從房地產企業的內部管理來看，在合同管理上主要存在以下幾個方面的問題：
(1)合同管理制度不健全。房地產企業普遍缺少相應的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對合同實施有效管理，造成合同風險事故的頻繁發生。
(2)合同管理人員缺乏合同管理的專業知識，綜合素質不高。在我國的房地產企業中，管理人員多數集中在工程技術方面，專業合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業知識及相應的實踐經驗，難以對合同進行有效的管理。
(3)合同管理人員主觀上缺乏認真負責的工作態度。合同管理制度的缺位，使管理人員之間權責劃分不清，缺少相應激勵和約束機制，管理人員責任心不強。有些風險損失的發生源于管理人員的疏忽大意，專業知識本來就比較缺乏，再沒有一個認真負責的工作態度，更加劇了風險損失的發生。
四、房地產企業合同管理體系的建立與完善
1.合同管理制度體系的建立與完善。在合同管理過程中的每個環節，建立和健全具體的、可操作的規章制度，通過制度來規范、協調各方的工作，從而使合同管理的有關各方做到分工明確、職責清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺帳、統計及歸檔制度等。
2.合同管理組織體系的建立與完善。要自上而下地建立和健全合同管理機構，例如：在總部、分公司和各個項目部，分別設立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機構，使合同管理機構覆蓋企業的每個層次，延伸到工程項目建設的各個角落。合同管理機構的主要職責是制訂本企業的合同管理制度；檢查監督本企業各類建設工程合同的訂立、履行；培訓合同管理人員；采取措施有效預防合同風險；參與解決合同糾紛；總結推廣合同管理經驗等。
3.合同管理人員體系的建立與完善。人是合同管理中最活躍的角色，也是合同管理中最關鍵的環節。建設單位應設置合同管理人員從事合同管理工作，加強對建設單位合同管理人員的職業道德素養和專業技術素養的培訓。加強建設項目合同管理隊伍建設，加強合同管理人才的培養，實行合同管理人員持證上崗制度，即是提高建設項目合同管理效果的重要舉措。目前，我國己正式推行注冊造價工程師制度，造價工程師的一項重要職責就是搞好建設項目的投資控制和合同管理。因此，建議在建設項目管理機構中設置注冊造價工程師崗位，專司合同管理職責。合同管理機構設置完成后，就需要配備相應的管理人員，通過對外公開招聘、內部選拔等方式，將有一定合同管理專業知識和經驗的人充實到總部、分公司、項目部的各個合同管理崗位上，保證這些機構中有充足人員從事合同管理工作。采取請進來、送出去等方式，定期或不定期地對合同管理人員進行培訓，包括建筑、法律、管理等專業知識，提高相關專業知識水平。
4.合同管理運行體系的建立與完善。在合同管理機構已經設立、人員已經匹配后，如何使這些機構和人員相互之間協調配合、有效地開展工作，便是合同管理運行體系要解決的問題。在合同管理工作程序上，應采取簡捷、高效的方式。
五、合同管理精細化
目前，各省級人大常委會審議通過并頒布了各省級《合同監督條例》，指導各級工商行政管理部門和其他有關行政主管部門進行合同的監督和管理。但是，由于合同的種類繁多，《條例》內容只能對合同的監督和管理做出粗線條的規定，無法滿足對房地產企業合同管理工作的具體需要。各級房地產企業主管部門針對房地產合同的特點，制定出一套房地產企業合同“管理細則”已經迫在眉睫。
合同的各方要重視合同管理機構設置、合同歸口管理工作。做好合同簽訂、合同審查、合同授權、合同公證、合同履行的監督管理。建立健全合同管理制度，嚴格按照規定程序進行操作，以提高合同管理水平。
參 考 文 獻
[1]秦玉文:建筑業如何成為實實在在的支柱產業[J].建筑,2006
關鍵詞: 合同管理；項目管理；房地產開發企業
目前我國房地產企業在項目開發過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、管理機制不健全的現象。在房地產開發過程中，每個開發樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。提高房地產開發企業建設項目合同管理水平是十分必要的。
一、項目合同管理在工程項目中的意義與作用
（一）合同對整個工程項目的設計計劃和實施有決定性作用。
合同分配著工程任務,具體地規定著工程任務相關的各種問題,工程所涉及到的生產材料和設備供應、運輸,各專業設計和施工的分工協作關系由簽訂的各合同協調并統一工程各參加者的行為；合同確定了項目的組織關系，規定著項目參加者各方面的經濟責權利關系和工作分配情況,直接影響著整個項目組織和管理系統的形態和運作；合同作為工程項目任務委托和承接的法律依據，是工程項目各參加者之間經濟關系的調節手段，也是工程實施過程中雙方的最高行為準則和解決雙方爭執的依據。
（二）合同管理在項目管理中居于核心地位
建設項目點多、面廣、戰線長，合同標的涉及的范圍寬、內容復雜、金額巨大，通過合同管理,能夠落實項目的目標和計劃,將項目的工期、成本、質量目標有效統一起來。工程項目管理的制度化要求嚴格合同管理,無論是設計、施工還是項目的運營,只有嚴格合同管理,才能按期保質地完成工程項目。
二、建立項目合同管理系統
房地產項目在開發過程中會涉及建設單位、設計部門、監理公司、材料設備供應商、銀行、保險、政府職能部門等眾多錯綜復雜的關系,妥善處理和協調各種公共關系是房地產項目開發成功的關鍵。因而需要一些專業扎實、業務精通的合同管理人員在充分了解房地產開發企業的業務流程后,識別企業各職能部門合同管理要素,系統地分析各要素相互間的關系,建立合理科學的合同要素網絡,合同要素網絡要確保建設項目合同在談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程中能妥善處理好與各關系人之間的經濟關系與法律關系,是建立項目合同管理體系的依據。建設項目合同管理體系的設計應能確保提供對合同文本和條款的擬定、研究、審查、談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等的總體原則和操作方案,合同管理體系的框架應能有效保證在合同“兩期”內合同要素網絡的協調性和一致性。
（一）合同形成期
堅持“遵守、補充、審核”相結合的原則,保證簽訂的各類合同從過程體系上維護企業的根本利益。1)遵守各類合同標準文本的合同條款,結合房地產開發企業項目的特點，保證簽訂合同的總體方向，維護合同各方基本的責、權、利關系;2)補充合同條款要具體情況具體分析,以保證不同工程項目、不同時期、不同簽約方簽訂合同的差異性,最大限度地維護公司的利益;3)審核補充條款由合同管理部門負責,合同責任人提出，項目部等職能部門參與會簽，以保證合同補充條款在合同日后順利履行。
（二）合同履行期
建立合同目標管理責任體系,全面落實合同標的,實現合同目標。
1.確定合同執行責任人,明確責任人在合同實施過程中不同時期的管理目標,并要求合同責任人根據目標制定完成管理目標的工作計劃。
2.建立合同責任部門定期匯報和合同管理部門定期檢查制度,從宏觀上監督責任人按計劃履行合同的情況,保證合同管理工作計劃的落實和合同目標的最終實現。
3.建立合同考核制度,把合同考核標準和指標納入企業部門績效考核體系中,激發合同責任人的工作潛能,保證合同網絡各要素之間的協調性。
三、完善合同管理制度
制度化和標準化是合同管理的基礎。建立一套適應企業目前發展狀況的比較完善、切實可行、合理合法、能有效調動各合同管理責任人積極性的管理制度,通過管理過程中的各類管理標準強化管理制度的執行力,能夠有效堵塞各類漏洞,避免企業在簽訂、履行、變更合同時遭受經濟損失。程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法轉變成工作程序,有利于將合同和合同分析文件下達到責任人;在項目組織和項目管理體系的建立過程中,落實各合同規定,有利于協調各合同關系,明確合同規定的各項權力,執行合同檔案管理,監督合同實施過程,調解合同爭執,處理索賠與反索賠,從而對工程實施跟蹤診斷,來實現對工程進度、成本、質量控制。
1.合同臺賬及檔案管理程序:在程序的設計上除要考慮按標準編號收發、歸檔、保存合同外,還要記錄合同從談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程,為合同后評價提供原始素材;
2.合同簽訂管理程序:要明確各類合同實施的目的,充分考慮合同在執行過程中可能發生的各種情況,堅持程序化管理和例外管理相結合的原則,制定合同簽訂管理程序,從源頭上控制合同執行的方向,保證簽訂的合同最大限度地維護企業的利益;
3.合同履行管理程序:為及時預測、發現合同在履行過程中出現的各種問題，監督、追蹤、反饋各類合同信息,必須在堅持全面履行原則的前提下，堅持合同目標管理與合同考核管理相結合的原則，設計并優化合同履行管理程序，保證項目相關的各個合同按計劃高效率地執行，保證房地產開發項目按期保質地正常實施；
4.合同變更及索賠程序：由于合同的變更和索賠發生后，意味著企業在運作過程中偏離了預測的方向，因而在程序設計方面要明確合同變更及索賠的提出方、決策權屬的相互關系,明確企業處理變更和索賠的原則，保證按程序辦事既能有效減少變更和索賠的發生,又能及時處理變更和索賠對企業經營活動的影響，為企業管理者的決策提供依據。
1.1成本管理水平粗放，沒有形成系統的成本費用管控組織體系
首先，缺少系統的組織架構支撐成本費用管理，成本管理意識欠缺。許多中小地產公司成本管理工作開始之前沒有專職部門負責成本管理工作，有的地產公司由財務部“兼顧”成本管理，有的地產公司將成本簡單定義為“工程造價成本”由工程造價（或者叫成控）部門負責。在組織架構上這些地產公司難以滿足“項目全成本”管理要求，成本費用管理上還沒有脫離“財務成本”、“工程造價成本”概念，沒有真正理解項目全過程、全成本管理思想，沒有形成系統的成本費用管理組織體系。
其次成本費用管理經驗與方法難沉淀與復制。房地產開發產品的獨特性和固定性使得每開發一個新項目都要重頭開始，原有項目的成本管理經驗、手段與方法不一定完全適用新項目，加上人員的流動使得成本管理難度加大、效率低下。
1.2合同管理不到位，變更難控制
首先，合同管理不規范。合同的規范管理包括合理的簽訂合同和合同的分類授權與審批。有些地產公司喜歡簽大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地產公司簽訂合同與工程造價成本預算科目脫節，沒有把項目造價成本預算、財務預算有機結合起來。簽訂合同時只圖方便、省事，不為以后的成本管控、成本費用數據統計著想。合同實際執行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金額、成本費用數據統計不準確、不及時甚至難以統計。
其次，合同的分類授權與審批機制缺乏或不合理。合同的分類不同、金額不同，其負責的部門不同、授權不同，合同的分類授權審批應隨著房地產開發行業、地產企業的發展和國家相關政策的變化作相應修改完善。在這點上，不同的地產公司是參差不齊，中小地產公司更是做的不到位。
1.3資金管控缺乏手段與方法
資金是企業的血液，是房地產企業對房地產開發項目各個環節資金流入、流出的的統籌規劃和運用。地產企業經營管理以財務管理為中心，而財務管理又以資金管理為核心。目前地產企業資金管理的主要問題是：第一，雖然編制了資金預算，但普遍存在資金預算與項目開發預算、工程造價預算、營銷策劃預算、合同管理融合的深度不夠，在很多細節問題上沒有考慮到，編制預算時沒有吸收相關部門、專業人士的合理意見抑或是財務部門獨立編制，資金管控出現意外時調控不力、缺乏剛性和執行力；第二，在現行經濟環境下，大多數地產企業不具備通過發行企業債券、股票方式籌措資金，很多中小地產企業甚至通過小貸公司、擔保公司或民間融資，融資渠道單一、資金成本相當高，個別地產企業還出現了資金鏈斷裂、項目難以為繼帶來嚴重的社會問題。
2、提升房地產企業工程成本管理質量的有效途徑
2.1完善對工程成本管理工作的全程監控
為了進一步提升工程成本管理水平，降低資源的浪費，必須要加強各部門之間的聯系，實現對工程造價管理工作的全面監控，并對建設資源進行統籌兼顧，合理分配。首先，要加強工程初步預算和施工預算的工作，制定出詳細的資金、建筑材料以及人力等資源的利用計劃，實現資源的合理利用。其次，在工程建設的決策階段，要重點重視對工程建設投資估算工作，并對項目的可行性報告進行重點評估，針對其中有爭議性的項目廣開言路，吸取各方面的意見。最后，要對工程項目中的投資預算、施工預算、工程結算以及竣工結算等進行統籌兼顧、統一管理，有效推進工程造價體系的改革與發展，實現各個工作環節的平穩接軌。
2.2建立現實的工程成本管理咨詢市場
高效的工程造價管理效率需要建立自主經營的合伙制和有效責任制等多種組織形式相結合的工程造價咨詢市場，進一步完善造價管理體系。建成現實的工程造價管理咨詢市場之后，工程造價的實際流程需要進入該市場，并受市場監督體制的監督和制約。因此，市場監督制度的監督范圍需要進一步擴大，政府應該致力于完善現有的市場監督機制，當出現企業的不自律行為時采取強硬手段給予相應的處罰措施，增強政府的宏觀調控能力，并保證工作的準確性、透明性和公正性。因此，有形的工程管理造價咨詢市場為工程企業的發展創造了一個良好的環境，并在一定程度上減小了不正當競爭給企業帶來的風險。
2.3逐步完善工程成本管理的制度
完善的工程成本管理制度是保證房地產企業相關工作順利進行的有力保障。在現有的市場發展條件和經濟體制之下，企業必須完善相關工程成本管理制度，加強對工程成本管理中各個環節的監督，制定明確的企業規章制度規范工作人員的管理行為，保障成本管理數據的準確性和真實性，并落實資金日報制度，出現賬目問題及時進行核查，爭取在當天內得到解決。
2.4提升財會人員的職業素質
財會人員作為企業工程造價管理的實際操作者，其工作能力和個人素質直接關系著企業工程造價控制效率和企業的經濟效益。因此企業必須加強對從業人員工作能力、業務水準以及個人思想品質的考核，提高準入門檻，對應聘者的教育經歷、工作背景、個人犯罪經歷等進行嚴格審查，為企業篩選高素質的專業人才。同時企業應該定期對造價工程師進行業務培訓，并建立嚴格的定期考核制度，打造一支高水平的工程造價管理隊伍。
結語
工程成本管理是企業日常工作的關鍵內容，企業管理人員加強對工程成本管理的監管，了解市場環境的變化情況，完善相關工程成本管理制度，提高會計人員的職業素質。企業必須嚴格審核各項成本管理數據，及時處理存在的各種問題，從而更好提高企業的經濟效益。
【參考文獻】：
[1]劉紅利.房地產企業成本控制精細化管理研究[D].西南交通大學，2015.
【關鍵詞】合同管理；風險防范；經濟效益
合同是兩個或兩個以上當事人為實現一定的經濟利益而達成一致的協議。市場經濟是法治經濟、契約經濟，合同是商品經濟的產物，是商品交換的法律表現形式。現代企業的經濟往來，主要是通過合同形式進行的，在市場經濟條件下，企業為實現一定的經濟目的，明確相互權利義務關系而簽訂的合同，企業通過合同所確立的民事關系，是一種受法律保護的民事法律關系，所以通過簽訂合同建立民事法律關系的行為是一種民事法律行為，是企業經營活動過程不可避免的行為，因此，合同管理對企業的成敗非常重要，是防范企業法律風險的基礎性工作。合同糾紛是企業在經營過程存在法律風險的重要表現，法律風險是指企業所承擔的發生潛在經濟損失或其它損害的風險，防止出現合同糾紛，防范企業法律風險，就要建立科學的合同管理制度。
一、企業的合同管理機構
合同應由企業的專門機構來執行，即由企業法律顧問部門管理。既然企業通過合同所確立的民事關系，是一種受法律保護的民事法律關系，訂立合同的行為就是一種民事法律行為。由此可見，由于合同本身的特征，決定了合同不同于企業內部的生產人事、財務等管理工作，已超越了企業自身的界限，使之成為一種受法律規范和調整的社會關系，涉及大量的法律專業問題，所以合同應由企業法律顧問部門管理，企業法律顧問具備專業的法律知識。一方面，企業法律顧問注意學習法律，同時關注市場法律環境的變化，研究法律適用對本企業產生的影響，在學習中培養并不斷增強法律意識。另一方面，熟悉企業的生產經營活動，認真總結企業經營管理實踐中正確適用法律手段的經驗和不依法辦事造成損失的教訓，學習其他企業依法經營管理好的做法，具有適用法律思考問題、處理問題的能力。設立專門的法律機構來管理合同是企業合同管理的基本條件。
二、企業的合同管理模式
企業的經營規模和企業的組織機構不同，企業選擇合同的管理模式也不盡相同，但大中型以上的企業，合同管理的模式應采取企業法律顧問部門統一管理和各業務部門、各單位分口管理的模式，因為其部門分工不同，業務不同。法律顧問部門作為企業合同的統一管理部門，對企業合同的簽訂和履行負有監督、檢查和指導的職責。具體操作上，對合同實行分級、劃塊管理，各業務部門(主要有供應、銷售、研發、投資等)和所屬各單位(主要有分公司、駐外機構等)作為合同二級管理單位，由他們負責本部門、本單位的合同簽訂和履行，向企業法律顧問部門備案，并定期匯報有關合同的執行情況，法律顧問部門隨時檢查和監督。這樣，企業和所屬各部門、各單位對合同的管理做到機構、人員、制度三落實，形成完善的合同管理體系。同時，應加強對合同管理人員的培訓教育。合同管理人員的業務素質的高低，直接影響著合同管理的質量。通過學習培訓，使合同管理人員掌握合同法律知識和簽約技巧，建立合同管理人員持證上崗和年檢考核制度，這不但增強了合同管理人員的責任感，也提高了合同法律意識。
三、合同管理制度的內容
要使合同管理規范化、科學化、法律化，首先要從完善制度入手，建立規章制度，制定切實可行的合同管理制度，使管理工作有章可循。合同管理制度的主要內容應包括：合同的歸口管理制度，合同資信調查、簽訂、審批、會簽、審查、登記、保存，法人授權委托辦法，合同檔案管理，合同專用章管理，合同履行情況登記，合同糾紛處理機制，合同定期統計與考核檢查辦法，合同管理人員培訓制度，合同管理獎懲與績效考核等。企業通過建立一整套規范、科學的合同管理制度，同時，落實各項制度，做到管理層次清楚、職責明確、程序規范，從而使合同的簽訂、履行、考核、糾紛處理都處于有效的控制狀態。
四、合同管理的具體方法
合同關系自始至終是一種法律關系，所以企業的合同管理也應當是自始至終的全過程的、全方位的管理。根據合同的訂立、履行、結束的時間順序來分，合同管理分為：合同事前防范、事中控制、事后應對三個階段，并且是以合同事前防范、事中控制為主，事后應對處理為輔的合同管理方式。
（一）合同管理的事前防范
做好企業合同管理的事前防范工作，首先，應當從調查客戶的資信情況開始，即了解客戶的商業信用、經營情況、資本結構和償債能力等，對客戶的資信進行調查是事前預防的一項重要工作，調查客戶的資信狀況主要是通過查閱其財務資料、參觀其經營場所和訪談其管理人員，核實和驗證各種信息的真實性和準確性。同時，通過對客戶以外的單位和個人進行調查，間接了解客戶信息，如：向工商行政管理部門調查客戶的注冊登記和年檢情況，了解客戶的企業性質、股東構成、經營范圍和經營期限等；向稅務管理部門了解客戶的納稅情況；向房地產管理部門調查作為客戶經營場所的房地產的權屬狀況；向行業協會、消費者組織、與客戶有經濟交往的其它企業等調查客戶的行業地位和商業信譽；等等。另外客戶的資信狀況不是一成不變的，而是隨著時間的推移而不斷變化，也不能將客戶以往的資信狀況視為當前的資信狀況并以此作為決策的依據，要及時更新資料，或重新調查后才能對客戶當前的資信狀況做出準確（下轉第63頁）（上接第57頁）的評價。將客戶的各種資料，認真地歸檔保存，建立客戶檔案管理。其次，對合同文本的審查，在對當事人資信調查后進行合同談判，然后起草合同文本，都由企業設立法律顧問辦事機構或通過聘請律師擔任企業的法律顧問參與，建立合同簽訂前的審核制度，因為律師和企業聘請的法律顧問擁有豐富的法律知識和法律專業業務能力，在合同簽訂之前由他們對合同進行審核，企業法律顧問從了解客戶的商業信用、經營情況、資本結構和償債能力等基礎上，對合同條款、法律風險等方面提出法律意見和建議，決定選擇適用何種方式，預防合同糾紛的發生，有效維護企業合法權益。
（二）合同管理的事中控制
合同管理的事中控制就是對合同履行過程監督和管理，合同簽約的目的主要是保障合同的及時有效履行，防止違約行為的發生，所以；企業法律顧問對合同的履行進行監督是十分必要的。通過監督可以知道企業各類合同的履行情況，及時發現影響履行的原因，以便隨時向各部門反饋，排除阻礙，防止違約的發生。合同管理的事中控制是既要保證自己嚴格按合同約定行使權利和履行義務，也促使對方嚴格按合同履行義務。這一階段的工作主要就是做好合同履行記錄，跟蹤合同履行過程，把好合同的結算關。如，在合同履行過程還會出現合同變更的情況，對此，應對合同變更的協商過程和協商結果進行評估和記錄，在協商不成或沒有就變更結果達成一致意見時，應繼續按原合同履行，以免出現違約的情況。因此，事中的管理工作非常關鍵，為了保護合同得以切實履行，需要法律顧問部門同財務部門、供應、銷售等相關部門密切配合，實施有效的管理，才能得以實現。當合同履行過程出現異常，可能導致合同無法繼續履行或出現履行與合同的約定不符時，業務部門應當及時把情況反饋到法律顧問部門，法律顧問部門根據情況進行分析處理或提出法律建議等，如，要求對方提供合同擔保或行使抗辯權等。
（三）合同管理的事后應對處理
合同關系是一種法律關系，違約行為是一種違法行為，要承擔支付違約金、賠償損失或強制履行等法律后果。合同事后補救主要是合同履行出現問題，也就是合同的一方當事人出現違約行為后的應對措施，一旦發生違約情形，法律顧問要區別情況，及時采用協商，仲裁或訴訟等方式，如要求對方繼續履行或承擔違約金以及解除合同，以及采取合同保全、訴訟保全等措施。事后應對處理是在事前防范和事中控制沒有奏效的情況下，為減少企業的經濟損失，維護企業的合法權益不得已的措施之一，但也是合同管理的最后保障。
合同管理是企業法律顧問事務中的一項重要工作，它不再是簡單的要約、承諾、簽約等內容；而是一種全過程、全方位、科學的管理，總之，事前采取周密的防范，事中采取有效的管理，事后進行妥善的補救是做好合同管理，避免產生損失，實現企業效益的指導原則，在當前信用體系有待健全、法院民事執行力度疲弱的社會環境之下，企業更應加強自我保護意識，充分運用現有的法律規則來管理合同，企業若能對合同實施有效管理，將為企業管理水平和經濟效益的提高產生巨大的推動力。
參考文獻
（西安世聯投資咨詢有限公司，陜西西安710075）
［摘要］企業的經濟往來，主要是通過合同形式進行的。一個企業的經營成敗和合同及合同管理有密切關系。企業合同管理是指企業對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。合同管理必須是全過程的、系統性的、動態性的。企業財務部門在合同管理中通過對合同評審中財務稅收相關條款的把關、合同預計效益的測算、合同執行過程的跟蹤監督、執行后的總結分析等，發揮財務部門在合同管理中的監管職能，不僅可以有效規避資金、稅務風險，更可以提升企業的經濟效益。
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關鍵詞 ］銷售；服務合同；財務管理；房地產行業
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.174
1財務管理在參與房地產銷售企業合同管理中的必要性
（1）全面參與項目前期評判工作，減少公司損失，提高公司收益。在項目可行性分析中，財務對項目經營效益進行預測，根據公司利潤要求，對很可能出現虧損的項目，及時預警，努力為公司減少損失。當出現競爭項目時，根據預測的項目收益，選擇最有利于公司的項目，提高公司經營效益。
（2）參與企業合同評審，提出與財務稅收相關的專業意見，有效規避財經稅務相關法規風險。房地產銷售企業，大多由市場客戶部拓展客戶，根據客戶需要起草合同，而此部分人員大多是非財務專業人員，在起草合同過程中對財務稅收相關法規不了解，這就需要財務部及相關人員參與到合同的起草訂立中，在相關領域提供專業可執行的意見，從而降低、規避財務稅收風險。在銷售合同訂立過程中，財務根據以往的項目結算經驗提供可靠的數據支持。財務部門會監控合同執行全過程，進行跟蹤分析，其結果可為簽訂新合同提供寶貴的經驗借鑒，保障合同的可執行性、安全性。
（3）確保銷售合同的順利履行。銷售合同簽訂后，在合約期，每月都將按照合同內容由財務部辦理結算。由于合同從起草到執行財務都參與其中，在每月結算時能及時發現合同條款之外的事項，并及時通知相關執行人員及領導，協調各相關部門，訂立相應補充協議，完善合同管理，促進合同順利履行。
（4）能為公司經營管理決策提供專業支持。合同執行全過程參與、監控、管理。從項目可行性分析數據測算、合同評審發表專業意見、合同執行項目全盤結算工作到合同后的總結分析評價，財務部始終是在客觀獨立地發表專業意見，用數據和事實說話，在公司決策時提供客觀專業的意見和數據支持。
2財務人員在合同管理領域可以發揮的空間
（1）在市場客戶部拓展到項目時，給財務提供此項目相關的數據，如項目建筑面積，委托我方銷售的面積，預計銷售單價，基礎費率等信息，財務根據項目結算經驗、利用專業知識，對項目在正常銷售期的銷售額、我公司將收取的服務費、將產生的人力成本費用進行預測，測算出本項目可為公司貢獻的經營效益，根據公司要求的最低項目收益率來判斷項目是否可以承接。
（2）在合同起草訂立階段。與開發商訂立合同時，財務部門參與到合同評審中，與公司法務部門對合同的合法性、合規性把關，以降低風險、減少損失。法務部門重點審核合同文本的完整性、準確性及合法性等。財務重點審核是否符合國家相關稅收法規、公司相關的財務管理制度；審核收款、付款、罰款、扣款及獎勵等與結算相關的合同條款的合理性、嚴謹性和可操作性。法務部門、財務部門提出專業意見，經過修改及領導審批后簽訂合同。如房地產銷售公司與房地產開發商簽訂的《××項目銷售服務合同》，財務在合同評審時要關注：①合同中是否有附近樓盤的禁業條款，如簽訂了A項目樓盤，就不能在A樓盤周圍幾千米范圍內再承接相競爭的樓盤。如果有類似條款，請提醒業務負責人關注，做好風險提示。②甲乙雙方權利義務中是否有我方要承擔案場運營費用，如果有我方承擔的電話費等，要約定發票開給我公司，如果不能，可約定此部分費用從甲方應支付給我方費傭金中扣除。這些條款細微的地方如果約定不清晰，容易導致會計稅務風險且費用報銷不暢。③服務傭金結算關鍵條件應重點關注。房地產銷售結算有其特殊性，一般約定每月按固定費用率結算，在完成季度、年度任務時，需要按照較高費率對項目之前較低費率結算的房源進行補差結算。這時要注意是全額補差還是超過任務部分補差。甲方是否有內部員工等關系優惠客戶房源，關注此部分的結算條件可能與正常委托房源結算不一致。商品房銷售會涉及結算時點的確定，如在房款全額到達開發商賬戶才給我方結算費傭金；或者業主簽訂商品房買賣合同就可以按照開發商實際收到房款金額給我公司結算，等按揭款到達開發商賬戶后再結算剩余部分服務傭金。發現漏洞或表達不清晰的地方，及時修改，把風險降到最低。④如果開發商要對銷售業績好的項目人員或團隊進行獎勵（費傭金之外的），應該按照稅法及公司制度規定，由開發商通過我公司的薪酬體系下發，員工收入合并計繳個人所得稅。不能由開發商直接發放，避免涉稅風險。⑤在合同中會有一些罰款扣款項，此時要看如果是我方原因產生的，同意罰扣款，但應約定此部分罰扣款從應付的費傭金中扣除，并提出財務稅務法規規定的可操作性的意見。⑥財務部根據合同約定的時間，在項目執行過程中對此進行跟蹤，發現有延遲付款的開發商，給項目負責人發提示郵件，提醒催款，減少應收賬款的發生。
（3）項目在執行過程中，財務部應按照合同條款，對項目結算信息進行審核，看是否符合合同約定的結算條款，是否有漏結、少結現象，扣罰款內容及金額是否與合同約定一致，財務部門對項目整個執行過程進行跟蹤監控管理，確保公司收入的準確性、完整性，并測算風險預警，以降低風險。項目結束時，財務部要對整個項目的結算進行全盤的銷控，發現項目是否有應該結算而未結算的費，并按照合同條款，提醒項目負責人追回相應收入，減少呆賬、壞賬的發生，減少公司損失。
（4）對合同執行后的評價。企業應當建立合同履行的評價制度，定期對合同實施情況進行匯總、分析、評價。包括項目預計收益實現率、合同履約率、尾款壞賬率、客戶付款履約率以及重大合同執行情況的總結與分析等方面的內容。通過總結與分析，找出合同管理中的不足之處，制定相應的改進和完善措施，完善合同管理制度。對項目合同的執行完成情況，進行統計分析，為公司經營管理決策提供依據。財務按照項目大小、客戶結構、商品房產品結構等分類進行匯總分析，建立客戶信用檔案，配合其他部門建立客戶信用評級體系，提高客戶服務能力，加強應收賬款風險管理能力。
3結論
合同管理全過程就是由洽談、起草、簽訂、生效開始，直至合同失效為止。不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。凡涉及合同條款內容的各部門要共同管理，注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改、變更、補充或中止和終止。房地產市場在不斷發展，財務稅務法規也在不斷變化，財務人員應多去了解、適應市場的變化，努力學習相關政策法規，及時更新專業知識，不斷提高合同管理能力，以便在將來合同管理過程中發揮重要作用。
參考文獻:
【關鍵詞】房地產 合同 風險 管理
合同管理是企業防范經營風險,加強內部控制的一項重要工作。房地產開發是一個復雜而龐大的工程,在房地產開發過程中,面臨的合同風險很多,涉及到眾多的法律法規,如合同法、物權法、招標投標法、土地管理法、城市房地產管理法等。作為房地產企業,要實現控制經營風險和效益最大化的目標,就必須對項目開發全過程所涉及的合同進行有效管理。本文主要針對房地產企業在項目開發過程中最終構成項目開發成本的相關合同(以下統稱“項目合同”)的管理(包括對合同談判、簽訂、履行、完成和總結等一系列行為的監督、檢查、糾正、完善的全過程)進行探討。通過對項目合同的風險管理,達到控制房地產項目開發成本和預防經營風險的目
的。
一、房地產企業項目合同的特點
1、主體的多樣性
房地產項目按照開發進程,通常要簽訂的合同有:土地使用權出讓合同、合作開發合同、項目貸款合同、設計合同、監理合同、勘察合同、咨詢合同、施工合同、材料設備采購安裝合同等。因此在項目開發過程中,需要與不同的主體進行合同談判與商洽。
2、條款的專業性
房地產開發通過專業化運作,已形成了較為成熟的模式,因此項目開發中涉及的多數合同均有通用(固定)條款或直接體現為格式合同。專業化的合同條款既有利于減少分歧,提高合同談判效率,又有利于事后達成共識,對合同執行過程中產生的糾紛起到化解矛盾的作用。
3、期限的長期性
房地產開發具有較長的周期,通常項目合同的履行時間跨度較長,甚至涵蓋整個項目開發周期,如合作開發合同、施工合同、設計合同、監理合同等。
4、履行的復雜性
受市場變化、政策調控、法律法規出臺或修訂、項目所處位置規劃或地理條件變化等的影響,合同在履行過程中,可能出現種種突發狀況,除了根據合同條款來協商解決,由于房地產項目合同通常標的額都較大,一旦發生利益沖突,各方為了維護自身權利,往往可能展開尖銳的談判,或采取各種應對措施,增加了合同履行的難度。
二、房地產企業項目合同存在的風險
合同風險是客觀存在的。房地產項目開發的復雜性,房地產項目合同自身的特性,使房地產項目合同可能面臨下述風險。
1、履約風險
(1)合同主體履約能力風險。合同主體的履約能力是合同的目的能否順利實現的保證。由于房地產項目的開發周期一般較長,因此在合同履行過程中,可能遇到合同主體因各種主客觀因素造成履約能力下降或履約不能,如經營管理不善、資金出現問題、施工單位受其他重大安全事故影響等。(2)合同條款風險。合同是合同主體對某些事項經過協商確定的約定,因此,在合同談判或簽訂過程中,合同各方可能出現一些基于信任或妥協讓步的條款,對日后合同的順利履行可能產生不確定性。此外,在合同金額、結算依據、時間節點、質量標準、安全等對項目成本影響大的方面,如果在細節上沒有注意予以明確,將會存在很大的合同履行隱患。(3)補救措施不當風險。合同履行過程中如果產生糾紛,必須及時采取相關措施,如果未能及時收集相關證據,導致證據不足或訴訟時效過期等,可能產生敗訴的風險。
2、政策風險
房地產作為國民經濟的重要產業之一,受國家政策影響明顯,具有較濃的行政色彩。房地產項目合同的簽訂雖然也遵循市場經濟平等自愿協商的原則,但是,如果遇到新的政策出臺或者城市規劃的調整,容易出現因形勢變化導致合同無法繼續履行的情況。
3、市場風險
房地產行業市場化程度較高,市場價格的波動和商品供需的變化對房地產的作用直接且巨大,必然會對項目的成本控制、經營效益甚至企業的發展前景產生影響,在市場經濟條件下,這種風險是客觀存在的,合同條款的設定往往無法回避。
4、企業管理風險
由于高層領導不重視、相關規章制度不健全、企業合同管理制度缺失、存在漏洞或未及時修訂、重要管理
人員或合同執行人員流動、對合同的監督沒有及時到位等使項目合同管理存在一定的風險。
三、構建有效的項目合同管理體系
既然房地產企業在開發項目過程中,合同風險是必然存在的,那么,如何減少風險發生的可能性,就成為房地產企業合同管理的出發點。從項目管理的角度而言,構建有效的項目合同管理體系,將在一定程度上減少項目合同風險發生的可能性。
1、制度管理
健全的制度能夠使企業在規范化管理中有據可依,提高管理效率,降低經營風險。建立完備的項目合同管理體系,建立健全相關規章制度是其重要內容。項目合同管理的制度貫穿項目管理全過程,主要涉及:合同信息收集與傳遞、合同審批流程與權限、合同簽訂與執行、合同監督與檢查、合同后評價、合同印章管理、合同檔案管理等。
2、流程管理
(1)權限管理。合同的審批必須嚴格執行項目合同的管理流程,要求分工明確、權責清晰。對構成項目成本的全部合同進行分類管理,如投資與土地類合同、設計類合同、工程類合同、營銷包裝類合同、財務類合同、顧問咨詢類合同等,并按不同合同的性質、標的額或重要性進行分級審批,通常的流程是主辦人員-部門負責人-分管領導-公司領導,必要時還要由各相關部門特別是法務部門進行會簽。合同的審批必須遵循嚴格的權限原則,絕對不允許簽訂超越權限的合同。嚴禁口頭協議和倒簽合同。(2)合同談判和簽訂管理。一是合同主體管理。必須嚴格審核合同主體的簽約資格、資質、信譽度、經濟狀況等,是否為獨立法人或持有相關授權書,特別是非本地的企業要注意了解其資信情況,是否存在不良記錄等,如采用招標形式再進行合同談判的,招標時要嚴格設定準入門檻,對相關單位的資質等級進行嚴格把關。二是合同條款管理。盡量爭取由本企業擬定合同文本。一般合同文本由主辦部門擬稿,重要合同由主辦部門會同法務部門共同擬稿,并請相關部門進行會簽,如企業已形成格式文本,應盡量采用格式文本。合同的必備條款包括:合同類型、合同的主體名稱、合同目標(包括質量標準、時間節點、價格、安全等目標)、合同主體雙方的權利和義務、雙方的違約責任等。從合同的談判階段就要開始有意識地研究合同條款中存在的不確定因素,嚴格審查合同中的特殊條款,對其合法性要盡量提請專業人員進行法律審核,避免因條款違法而導致合同無效。與合同有關的招投標文件及談判備忘錄等要注意審查與合同文本之間是否存在沖突之處,明確合同解釋的優先順序,同時,該部分文件作為合同的組成部分要一并管理存檔。三是合同用章管理。合同章要由專人管理,印章管理人員要嚴格在批準范圍內用印并進行登記。合同必須由法定代表人或負責人簽署后方可對外簽訂,非經授權,印章管理人員不得在其他人簽署的合同上用章。(3)合同履行和監督管理。本階段的管理主要圍繞合同條款內容進行,是全面的、動態的管理。一是合同一旦生效,主辦部門就要及時進行合同交底。合同交底包括對內和對外兩個方面。對內,合同主辦部門要將合同目標分解到本部門相關人員及相關部門,保證合同信息在相關人員和部門的有效流動,形成全員合同管理意識,如財務部門對資金流和結算尾款的控制,成本部門對價格變動的控制等,從而使合同的執行風險通過層層把關得到有效控制。對外,合同主辦部門要及時將合同的相關信息披露給相關配合單位,如監理公司等。二是合同執行部門要嚴格根據合同條款來履行合同義務。在合同執行過程中,要本著謹慎的原則,對各種文件往來要注意有效簽收并妥善保管好原件,同時,做好各項記錄,如施工中的工程簽證、設計變更、支付憑證等,保管好各種相關證據,減少將來處理合同糾紛的可能成本。在維護自身權利的過程中,要注意索賠等的訴訟時效。三是對政策變化、法律法規調整、市場動向、合同主體的經營情況等要時刻保持關注,預防各種可能出現的不利情況,對可能出現毀約或違約的情況要及時采取相關措施,避免擴大損失,如行使抗辯權、撤銷權、代位權等,如因我方原因導致合同履行發生變化,要及時變更或簽訂補充協議,取得對方諒解,避免違約風險。對合同條款變更或簽訂補充協議要本著審慎的態度,嚴格按合同管理制度的要求和審批流程進行,杜絕隨意變更合同條款的現象。四是建立合同臺賬。通過系統軟件對合同進行管理,內容包括:合同摘要表、合同文本管理、合同執行情況記錄、合同臺賬管理、合同匯總報表、紙質合同的受控發放和管理、電子合同的共享和查詢的管理等,通過系統的管理,追蹤合同執行情況,及時掌握合同的動態及潛在風險,系統地對整個項目所涉及的合同進行全面、動態的成本控制和管理。五是合同履行完畢后,要及時進行總結,分析合同履行中存在的問題,各方的責任大小,對合同履行情況進行風險評級,為以后的合同簽訂積累相關資料。(4)合同檔案管理。合同是確立合同各方當事人權利義務的基礎文件,在“誰主張誰舉證”的民事訴訟框架下,充分有效的證據是贏得訴訟、解決爭議的關鍵所在,完整齊備的合同檔案將是解決糾紛的有力證據,因此,合同檔案的管理對項目開發的順利完成具有重要意義。合同文件的保管應遵循及時歸檔、科學分類、完整保管的原則。合同文件包括:合同文本、補充協議、各種有效的會議紀要、合同審批表等,應由專人編號保管,各相關部門應保管相關復印件。
四、人員管理
項目合同的管理最終要落實到相關人員的責任上。因此,要加強對員工的合同管理風險意識的培訓。
第一,房地產企業由于所處行業專業性較強,一般較注重員工的專業技術培訓,房地產開發過程中的法律風險很多,因此要加強對員工的合同風險意識教育,特別是與房地產行業息息相關的法律法規和部門規章等,必須經常組織相關人員進行學習。
第二,企業成立專門負責合同管理的人員或部門,各部門配備專職或兼職的合同管理人員,明確其職責,人員配備和組織架構形成互相制約、層層把關的監督模式,一般情況下,由成本控制部門或法律事務部門對合同的管理進行檢查、監督,列入考核目標。此外,要重視合同管理人員的流動管理,避免交接脫節造成的失控。
關鍵詞：工程質量； 房地產集團企業； 質量管理； 經驗總結
中圖分類號：F27
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.15.036
為了認真貫徹全國房屋建筑工程質量工作會議精神，堅持“百年大計，質量第一”方針、政策，作為民生工程的房地產企業，在工程管理方面必須要做到“嚴格責任、嚴格要求、嚴格管理”。在工程管理要素中，質量、進度、成本三者相互聯系、相互制約。在三者中，業主最關心的是產品的品質―質量。因此，要樹立一個強大的房地產百年品牌企業，集團公司長遠的發展目標，必須始終以業主的需求，即“房屋質量”作為核心關注點，在任何情況下都不能以犧牲工程產品質量為代價。
1 對工程質量管理的重視
目前，我國經濟與社會進入快速發展期，城市基礎建設和人民居住條件不斷加以改善，建設規模的擴大，工程質量的優劣已經得到了全社會的廣泛關注，已經成為人們關注焦點。為此，嚴格把好工程質量關，事關國計民生大事，不僅要高度重視，而且要積極采取相應措施及對策，確保公共利益與人民群眾安全。
某大型房地產企業推出了一系列提升工程質量的舉措，如“工程質量評分辦法”、“雙月質量考核排名計劃”。由于對提升質量的認識和重視程度大幅提高，并主動采取積極的措施，有利推動了公司各項目工程質量的顯著提升。
2 重視工程施工前期準備工作
對于房地產企業來說，做好工程施工前期準備工作是確保工程質量的關鍵步驟，選好施工單位無疑是最為關鍵的一環，同時要在施工過程中做好合同管理、圖紙審查、制度管理、考核管理等工作環節。
2.1 招標優選施工單位
工程質量的好壞，施工單位的選擇是關鍵，首先從工程招投標的源頭抓起，對于已經合作過的施工單位，集團公司已經建立了信譽檔案，對于隊伍管理規范、施工質量好、積極配合的施工單位，在工程招投標中優先推薦考慮；對于初次合作的施工單位，一定要做好資格預審工作，充分考察其管理水平、技術力量、履約能力、資金實力、工作業績、售后服務情況等，對信譽差的施工單位予以淘汰。
2.2 簽訂施工合同，重視合同管理
要妥善簽訂施工合同，在施工過程中重視合同管理。施工合同中不但要有造價、工期等項目，更需要有詳細的質量條款，明確保證工程質量的主要措施及施工獎罰細則等，使工程質量管理工作具備一定的法律依據。實踐經驗表明，提高施工合同的有效管理是工程質量管理的有效手段。
2.3 重視施工圖紙的審核
房地產企業每個項目工程部在施工前，首先組織建設方內部技術人員對施工圖紙進行審核。通過對施工圖紙的內審，可以減少施工圖紙上設計的錯、碰、漏，控制施工圖紙設計的質量，同時也使建筑、結構、水、電、暖、建筑智能化等設計做到配合密切、經濟合理、符合規范及強制性條文、安全可靠。其次組織施工單位圖紙內審，遇到問題，及時聯系設計院溝通和交流予以解答。
2.4 嚴格質量管理制度，責任到人
制定公司質量管理制度，并嚴格落實到具體的責任人，是質量管理的基本經驗。在工程開工前要求施工單位上報正式的質量管理制度和質量管理班子（其中必須配備質檢員和分管質量的領導），并且要求責任到人。另一方面，還需要給施工單位定質量目標，要求在合同之外簽訂質量保證書，明確落實獎罰措施，形成一定威懾性。實踐表明，施工質量獎罰分明，是確保工程質量的一項有力措施。
3 強化工程施工過程質量監督
3.1 嚴格檢驗工程材料質量
優質工程首先來源于優質材料。集團公司對部分原材料采取了建設方指定品牌，由施工方、供貨方和建設方三方簽訂供貨合同，由生產廠家直接供貨。對于不屬于建設方指定品牌，要求全部使用省優品牌以上的產品，應要求施工單位上報三家以上比較后選定，材料進場時要進行嚴格的質量檢驗，檢查合格證的真實可靠性，按規定對材料進行見證送樣復試，確保所用材料質量合格。
3.2 全面推行樣板引路制度
在每個施工單位進場時，必須做一個工法樣板間，其中包含了各施工工序的正確做法，即“工法樣板”，后序施工一律推行“樣板引路”，這種“樣板施工法”已是一種成功的管理經驗。但用好這一方法卻不是一件容易事，推行“樣板施工法”應重點把好“樣板施工”技術交底關、“工法樣板”制作關和后序工程施工檢驗關。充分利用集團公司各級的樣板工程，為施工單位作指引，供施工單位參觀學習，這種現場的、真實的感受是最直接、最有效的。
3.3 加大現場質量監督力度
工程施工現場質量監督是工程質量管理的重要手段，任何時候不容忽視。現場工程質量管理的好壞關鍵在于建設方的現場各專業的工程師。公司的這些一線員工必須具有強烈的事業心和責任感，敢于負責。此外，各項目建立自己的質量管理隊伍，每月對施工單位實施質量檢查，對施工單位進行多次評分、排名。采取“抓兩頭，帶中間”的管理方法，對質量好的施工單位，進行獎勵；對工程質量不達標的施工單位，讓他們出具書面的質量整改措施及方案，并限期完成。
4 提升工程質量的方法
4.1 明確質量管理的目標
建設工程項目質量包括工程質量、工序質量和工作質量。工程項目建設的目標產品質量符合設計文件、國家行業或企業標準、規范等技術標準和滿足用戶要求程度。作為房產企業，工程質量管理的首要目標是向業主提供優良品質的房屋產品，讓廣大業主放心滿意。需要換位思考，設想業主最想得到怎樣品質的房屋產品，最關心的是什么，哪些方面是無法接受。對于一個房產企業來說，工程質量管理的明確目標就應該是從業主的思維角度出發，到達讓業主滿意的標準。
4.2 掌握質量管理的知識和重點
在諸多質量問題中，“防滲漏、防開裂”問題是重點；在工程驗收和投訴中，“兩防”問題占比也是最多的。因此只要狠抓“兩防”，質量就可大幅提高。為了提高質量管理水平，集團專門制定了“工程質量評分辦法”。該辦法是質量管理的一項重要舉措，涵蓋了“結構、安全”、“兩防”、“表觀質量”等各方面的工程質量管控內容。只要把“評分辦法”所查出的質量問題認真整改掉，就完全可以達到預期的質量管控目標。
4.3 建立和完善三級質量管理架構
工程質量管理是一個系統工程，要管好，就要集團上下一心，分工合作，建立起高效的三級（集團、區域、項目）質量管理架構。集團方面，以工程管理中心為代表，主要負責制訂各方面的質量管理條例、規則，并定期對各區域、各項目進行質量巡檢、評分、排隊，以保證整個集團的質量水平在可控范圍內。而質量管理更重要的是過程管理，這就需要由區域、項目去認真落實。
5 對施工單位的管理是關鍵
經驗表明要管好工程質量，選擇一個好的施工單位是最重要的。因此，區域、項目在選擇施工單位時，必須全程參與。因為，施工單位確定后，最終是要交給區域、項目進行管理的。區域總、項目總在選擇和管理施工單位時必須抓好考察施工實力、抓管理人員配備和嚴抓施工單位分包、轉包問題三方面工作。
5.1 考察施工實力
如何選擇一家好的施工隊伍，必須考察施工單位的整體情況，包括以往工程的建設情況，過往業績，技術人員配備，企業資金狀態，企業誠信度，行業口碑等方面。另外，公司還需考察施工單位派駐工程項目的項目經理情況，其能力、項目管理經歷和管理效果情況以及項目經理帶的團隊整體素質等情況，都將直接影響工程管理的效果。
5.2 考察管理人員配備
在施工單位確定時，必須明確要求施工單位配備到現場的項目管理架構符合要求，并明確規定，必須是使用考察時的項目經理及管理團隊。為了避免施工單位管理人員缺失，技術管理混亂的情況，集團制定了“施工單位的技術人員配備要求”，在招投標時明確要求施工單位提交，并作為合同附件嚴格執行。各項目在實際管理過程中，督促施工單位各方技術管理人員的執行情況。
5.3 杜絕施工單位分包、轉包問題
轉包、違法分包的行為具有很大的社會危害性，經過對承包的工程壓價轉手，致使“層層轉包、層層扒皮”的情況，導致最終用于工程的資金大大裁減，偷工減料，工程質量隱患不可避免；另一方面，經過轉包、違法分包后最終落到技術和資金都貧乏包工隊之手，難以保證工程施工質量；此外，轉包人、分包人很少會及時將工程款支付給轉承包人，致使轉承包人拖欠農民工工資，導致層層拖欠的低落鏈式反映。集團公司一再告誡施工單位的分包、轉包問題，一旦發現，嚴肅處理，甚至予以清退出場。
6 結語
百年大計，質量第一，工程質量是建筑企業的生命，是其長遠發展的根本保證。在建筑市場競爭激烈的今天，工程建設質量越來越成為人們關注的重點和熱點，如何改善建筑企業內部管理、提高工程質量意識、加強施工管理力度，提高施工質量管理水平，促進建筑行業的健康發展是每一位企業管理者必須思考的問題。
參考文獻
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關鍵詞 工程建設合同 施工企業 合同違約 對策近年來，中國房地產市場迅速繁榮，各地地王頻現，銷售額不斷創下新高。很多房地產開發企業提出拿地后三個月、四個月就要開盤銷售，這樣必然就導致了“邊設計邊施工”的問題，同時給承包方合同違約提供了條件。如承包方非法轉包分包、提出不滿足合同規定條件的工程加價、順延工期要求，并停工威脅，造成工期拖延、談判困難等。工程建設承包方的違約行為已經成為影響合同順利履行的主要障礙，必須對此現象進行理論分析，提出針對現實問題的切實可行的解決對策，以促進工程建設健康順利發展。
一、工程建設實施現狀
隨著建筑行業的飛速發展，建筑市場的競爭日益激烈，全國建筑施工企業數量眾多，資質掛靠、惡性壓價等無序競爭現象嚴重。為了獲取更高的經濟利益，許多建筑工程中普遍存在違反工程合約的現象，從而引發了一系列問題的出現，如質量事故、工期拖延、費用超支等問題。特別是房地產開發建設過程中，種種不規范的操作行為引起的訴訟每天都在發生，給建設各方造成了直接經濟成本、無形信譽成本等，對社會造成一些不良影響。
二、工程建設合同各方之間的關系
工程建設牽涉到建設單位、施工單位、材料供應商、設計單位、監理公司、勘察院、政府部門、監測單位、各種市政配套供應公司、周邊居民和單位等，同時需要簽訂包括工程勘察設計合同、工程施工合同和工程監理合同等各類建設合同，其中最主要的合同關系即建設單位與監理單位之間的合同關系、建設單位與施工單位的合同關系。處理好施工各方的關系，最有效的辦法就是訂立詳細的、明確的、與建設慣例相符的合同，并嚴格按照合同、規范來執行。可以說一個企業的經營成敗與合同與合同管理有密切關系。
三、工程建設合同違約行為分析
在工程建設中，由于各方追求的利益目標不同，各自占有的信息不同，管理決策不同，各自面臨的風險也不同。開發商的目標是合理投資，希望工程質量優良，具有良好的使用功能，較長的使用壽命，使用維修費用低。而承包方的目標是通過項目施工獲得利潤，在滿足質量驗收標準的前提下，考慮施工利潤的影響因素，對質量能蒙混過關的則盡量敷衍，而不考慮開發商的長遠利益。
從信息經濟學的角度來看，工程建設合同兩個主體的信息是不對稱的，并且這種信息強勢是動態變化的。在招標階段建設單位擁有信息優勢，可能將潛在的風險隱瞞，包括現場條件與工藝風險等，這會加大承包方的風險。而在項目施工中，承包方則處于信息強勢，特別是建筑材料由承包人供應時，施工粗制濫造、偷工減料等行為加大了建設單位的損失。由于工程產品是先定價后生產，難以做到優質優價，加之主觀判斷或檢驗方法等原因導致劣質產品也不一定低價，這也加大了工程風險。另外監理方和承包方一樣都是獨立的市場主體，也同樣可能存在損害建設單位利益的不良行為，如隱瞞信息或與承包方合謀等，這些都增大了建設單位的損失。
四、防范工程合同違約行為的對策
為了確保工程建設合同關系的建立和實施，依法訂立一份好的合同，對于降低合同的違約率及履行合同的成本將產生至關重要的作用。作為房地產開發公司該如何防范工程建設合同承包方的違約行為，筆者認為，應當從以下幾方面著手：
（一）謹慎訂立工程建設合同
第一，需了解施工單位的資信情況，特別是對方的財產狀況、經營狀況、履行合同的能力以及信譽度等，建立合格單位庫，并定期復核以上情況，作為合作時考察項目之一。第二，開發企業需掌握訂立合同的規則和程序，熟悉并了解交易對方的情況以及合同所涉及的具體業務內容，盡可能做到合同雙方權利義務對等。第三，盡可能采用工程建設合同示范文本，避免陰陽合同。在此基礎上，根據工程項目實際情況，細化合同內容，完備合同條款，避免瑕疵或開口合同，以減少違約的發生。
（二）建立利益均衡的合同約束機制
權力的不平衡會使合作關系難以持久，只有雙方利益的平衡才能保證合作關系穩定。開發商、承包方在合作中應借助各種制度來協調合作中的目標分歧，以實現合作的潛在利益：包括工程監理制度，質量保修制，質量事故處罰制度、工程質量獎勵制度等。在加強監督的同時，建設單位自身需按合同處理好自己的責任，給施工單位足夠的支持并提供服務，如甲供材的供貨及驗收、按合同節點付款等；在保證質量的前提下，合理確定合同價，不要一味壓低標價過多損害承包人的利益，并幫助承包方降低工程成本，以便形成工程建設的“多贏模式”。
（三）充分調動監理方的積極性
限于人力物力，在工程項目實施過程中，建設單位不可能時時處處實施監督，現行比較有效的辦法是引入專業知識較強的第三方――監理方，為建設單位提供服務，對承包方進行監督管理。開發商把監督任務交給監理方，就要監理發揮良好作用，減少自身的風險。讓監理方擁有強化工程建設監理的內在積極性，無疑需要加強對監理方的有效激勵，其方法可以是創新監理報酬確定方式，即在給定監理方一個固定的收入基礎上，再讓其具有對剩余收益的索取權。如此一來，使得監理單位和建設單位目標一致，減少監督漏洞的存在，從而更好地實現項目投資、施工進度和質量等合同目標。
（四）合理控制工程變更，嚴格審核承包商的索賠要求
施工過程中，開發商要合理控制工程變更，包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制施工變更的關鍵在于把握好施工節奏，制定合理的開發建設計劃，在開工前加強設計組織和圖審，在施工中建立工程簽證管理制度，杜絕不實及虛假簽證的發生。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事，加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠事件的發生，以免索賠額過大引起投資失控。
五、結語
合同管理是一門涉及面廣，應用領域多，融技術、法律為一體，將社會科學和自然科學聯系在一起的綜合學科。合同雙方，也就是開發商與承包商之間雖然是互利互惠的關系，但雙方畢竟是兩個不同的利益體，加上在招投標階段，業主有自己的招標策略，承包商也有自己的投標策略。在合同履行階段，各種不可預見的因素對工程項目影響也很大。因此，工程實施過程中，需要健全法律和規范市場運行，學習國內外先進經驗，加快建立社會信用制度，為合同履行提供良好環境，達到雙贏的經濟效益。
（作者單位為南京恒大富豐置業有限公司）
[作者簡介：眭偉芳（1983―），女，江蘇南京人，工程師，從事開發公司合同管理工作。]
參考文獻
[1] 劉賓.論建設工程管理中合同的生效與違約承擔[J].建筑界，2013（13）：3.
關鍵詞：建筑工程；工程管理；質量管理；安全管理
中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A文章編號：
1.引言
近年來，我國建設事業的迅速發展，民用住宅及商業用建筑業在飛速發展的同時也面臨著挑戰。要使企業快而好的發展，既要注重工程質量以使業主滿意，從而提升企業的形象，又要注重工程的最優化管理，從而提升企業的競爭力。雖然改革開放后，中國建設行業技術進步取得了很大成績，某些科技成果水平和一批國家重點工程建設項目應用技術水平已達到或接近國際水平，但行業整體技術水平偏低。中國的建筑業在工程管理的某些方面還有待進一步提高。
2.加強建設工程管理的意義
建筑工程管理工作是指：從建筑工程項目立項開始， 經過招投標、整體規劃、設計、工程造價、施工、竣工驗收、房地產及其他建筑專業的管理，最終保證建筑工程項目實現“質量良好、成本低而效益高”的根本建設目標。目前，我國全面實行建筑工程項目管理工作的時間還比較短， 而且相對缺乏系統、專業、深入的理論研究與探討，導致了我國建筑工程管理工作中存在的問題、弊端、漏洞較多，急需得到有針對性的改進與完善。總體分析，我國建筑工程管理工作中存在的問題，主要表現在以下兩個方面：
2.1 管理體制不健全
目前，我國建筑工程管理工作中，管理體制不健全是尤為突出的重點問題之一。健全的建筑工程管理體制要設置功能齊全的項目管理部門和機構，并根據工作的實際需求分別配備數量不等的人員，以滿足工程管理中各項具體工作的要求。但是我國大部分建筑工程項目為了節省人員開支，大量削減工程管理部門， 以及工作人員的數量，這就造成管理部門和人員的殘缺，甚至引發了管理人員不得不身兼數職的現象。缺乏健全的管理體制，建筑工程的管理工作也就無從談起了。
2.2 管理制度深入性不足
近年來，我國中央和地方各級建筑行業主管部門逐漸加強了對建筑行業的監督與管理力度，并相繼頒布和出臺了一系列建筑工程管理文件和相關規定。建筑行業的相關管理制度全部是由國內著名的建筑行業專家、學者、主管部門領導、具備豐富工作經驗的工程管理人員共同研究、討論，經過反復論證最終確定下來的。但是建筑工程管理制度在下發到各建筑工程單位以后，大多變成“一紙空文”，其作用只是為了應付上級的檢查，除此之外沒有任何實際意義。建筑工程管理制度浮于表面、難以深入，是我國建筑行業管理工作現階段面臨的主要難題之一。
3. 工程管理改革問題
3.1、從企業方面來看，有一些企業對合同的簽訂不重視。經常都出現主體不當，文字不嚴謹，條款不完整，只有從合同而沒有主合同，法律意識薄弱等合同不規范的問題。
合同的主體是合同成立的基本條件，主體有誤，就意味著合同無效，合格的主體應為具有相應民事能力的合同當事人。建設工程管理的主體不當主要有兩個方面，其一為合同上的主體不是合同的當事人，另一個為合同的主體不具有相應的民事能力。這兩個方面都會造成合同主體的不當。合同講究的是文字嚴謹。文字上不正確，或者很容易讓人誤解的都算是文字不嚴謹。文字不嚴謹很容易讓別人鉆其漏洞，最終會讓自己蒙受損失。合同最好可以做到咬文嚼字。合同上的條款應該明確的一一列出來，從合同當事人的姓名，合同標的，價格，履行期限到違約責任，糾紛解決方式，法律適用問題等，這些都是合同不可缺少的條款。有些合同只列“喜”不列“憂”，在發生合同糾紛是，在合同中看不出糾紛解決方式。
3.2從合同的履行方面來看，由于各方面的原因，常常會產生以下的問題：沒有及時對應變更的合同進行更改，沒有辦理簽證確認，需要訴訟的過了訴訟失效，沒有適當的行使權力。
在履約過程中經常都會出現合同有不符點的情況，這時候需要負責合同履行的相關人員在有效期內進行更改，但是部分人員缺乏及時更改合同的意識，往往都是超過了有效期才想起去更改合同，但是為時已晚。
履約中的簽證是一種維護建筑公司的利益正常的行為，但是有一些現場管理人員對其不重視，常常造成應簽證確認的卻沒有簽證確認的情況出現，要是發生糾紛時，建筑公司因無法舉證而敗訴告終。每個訴訟都會有一個訴訟期，一般為兩年。在訴訟時效內沒有進行任何的訴訟，將會視為沒有訴訟，超過了訴訟時效就失去了追訴的權力，權利人無權再進行追訴。比如有的建筑公司拖工程費用非常嚴重，但是相關權力人在訴訟期內沒有進行追訴，當想起時卻發現已經超過訴訟時效了，這時候任何的訴訟已經毫無意義了。《合同法》賦予了合同當事人抗辯權，他們往往會擔心如果行使了抗辯權停工，會承擔違約的責任。其實這種想法是錯的。當發包方沒有按合同約定支付工程進度款時，建筑公司應該勇于站出來行使抗辯權。
3.3造成建設工程管理問題的主要原因
1、有些公司的高層人員對合同管理不重視。他們沒有意識到合同的重要性，沒有對合同可能造成的風險形成一種防范于未然的意識，沒有認識到管理好合同與公司的利益有著密不可分的關系，因而，他們都沒有建立比較完善的合同管理機構，在合同簽訂方面的人員、資金等分配都遠遠不足。
2、合同管理制度不健全，權力和責任不明確。大多數公司都沒有提供一個比較嚴謹而且統一的合同管理制度。由于缺乏一個比較統一的依據，從而造成各部門的權力和責任不明確，大家的意見很難統一。
3、相關合同管理人員的素質不高。很多的企業管理人員沒有過硬的思想道德，教育水平不高，業務部的人員操作熟練，但是缺乏正規的法律教育，法律知識不熟識，對與合同涉及的法律問題不能夠作出正確的判斷。當對方違約后,維權的意識不強。
3．4企業應用改革的知識和新技術、新裝備，采用新的生產方，提高項目的技術含量、和市場競爭力，根據市場確定產品，確定技術和工藝，最后確定所采用的技術是自主開發、合作開發還是引進。項目施工管理只有在強有力的改革技術的支持下才能得以順利實施，才能保證施工的質量，獲取最大經濟利益，同時技術改革還為體制改革和機制改革等提供支持和保障，是項目施工管理改革的基礎。
3.5組織機構改革
建筑施工企業經歷了幾十年的發展，由于歷史原因問題，在項目施工管理中，把項目定義為合同簽訂后，合同范圍明確的作為項目，然后對此項目進行管理。合同的簽訂誕生項目經理部，合同的終止項目經理部結束。項目部代表建筑施工企業，但它本身又并不是獨立法人，無法承擔這一明確的責任。項目部不能將項目部的運作與企業的發展相結合，給企業發展留下了潛在的隱患。項目部經理擁有指揮、決策權，企業對項目經理有責任書，可是沒有有效的制約；建筑施工企業同時進行幾個工程的施工，企業與項目、項目與職工三者之間的利益難協調，都是需要不斷改革來加以解決的矛盾。需要把建筑施工項目施工管理的內容主體延伸，從投標競爭、訂合同，履約、獲得社會效益和經濟效益全過程出發，通過對項目全過程的有效管理來建立健全項目部的組織機構。
3.6建筑施工安全管理方面的改革。
安全管理是施工企業管理的重要組成部分，是一門綜合性系統科學，安全管理的對象是生產中的一切人、物、環境的狀態管理與控制，因此是一種動態的管理。安全管理的水平高低與成敗直接關系到企業的社會信譽和經濟效益，關系到國家和集體財產以及職工生命的安全。因此，強化文明施工是很重要的。
4.結束語
建筑工程的管理必須貫穿于工程建設的全過程，它是一個系統工程，同工程建設的各方面緊密相關，建筑工程管理的好壞在很大程度上取決項目實施的各個階段的措施，這就要求在工程建設的各個階段，運用合理的工程管理手段，建立工程控制程序，各專業密切配合。這樣才能有利于做好建筑工程管理工作。
參考文獻：
一、2014年各項經濟指標完成情況
（一）全年實現施工總產值萬元，比年初計劃數2420萬增加萬元，增長%；全年實現利潤總額萬元，比年初計劃數242萬增加成元，增長%；全年上繳稅收萬元，比去年萬元增加萬元，增長%。
（二）全年商品房開發營銷與管理：1、銷售：銷售面積平方米，套數套，應收款萬元，已收款萬元；2、物業：年內交房套數套，面積平方米；3、收費情況：商業面積平方米，應收租金萬元，已收租金萬元。
二、企業管理
（一）公司行政管理
沒有規矩，不成方圓。進一步健全和完善了公司的各項管理制度，根據《員工手冊》《公司質量安全管理制度》《公司學習會議制度》《公司勞動紀律》等制度中每一條規定，經常組織檢查每一個管理人員和員工，看在實際工作中，做得是否到位，是否遵章守紀，是否合規操作。使公司生產經營與日常運作有章可行，規范有序。
同時，繼續加強了公司合同的規范化管理。嚴格執行了《合同管理試行辦法》、《駐外項目合同評審程序》等條文性規定，從一定程度上避免了公司簽訂合同時的隨意性和盲目性，合同內容從技術條款、專業條款及法律條款方面更加完善。并且，努力做到按合同辦事，重合同守信用。
（二）公司人力資源管理
未來企業的競爭，就是服務的競爭、品牌的競爭和人才的競爭。因此，公司非常注重各種人才的培養、引進、賞識、愛護和重用。匯集了一大批年富力強、經驗豐富、素質優良、技術過硬的高級工程技術人員和優秀的管理人員。并且，從人力資源管理上實行了層層選聘、競爭上崗、多勞多得、獎優罰劣的激勵競爭制度，從而推進了企業的良性發展。
1、細化信息管理。建立和完善了公司員工檔案管理制度，形成內部人才信息庫，合理儲備人才和人才的內部流通。對于每一個員工的綜合情況記錄在案，人盡其才，才盡其能。
2、細化招聘管理。面向社會，公開招聘錄用符合公司發展需要的管理人才和專業人才，并根據其自身條件提供其大顯身手的平臺。招聘的人才實行試用制，試用期滿后進行綜合素質和崗位能力考核，力爭錄用綜合能力強的員工，提高公司的整體素質。公司2014年招聘各類人才多人，目前，在各自的崗位發揮著重要的作用。
3、細化工作考核。為激發員工工作熱情，改變員工工作態度。引入激勵競爭機制，對公司員工進行工作考核，考核每一個人的任務完成情況，根據成績論英雄，根據貢獻定獎懲。
（三）人員培訓
內強素質，外樹形象。在知識經濟的時代，我們公司提倡員工樹立終身學習培訓的理念，打造學習型企業。加強業務知識和專業知識的培訓，提倡和鼓勵員工進行業務和專業知識的學習。培訓方式公司出資外培、公司組織培訓崗位練兵和員工自學相結合，通過多重形式學習不斷提高員工的業務理論水平、工作技能和工作執行力。
年內先后組織員工培訓次，公司經理人名外派武漢學習，安排財務人員參加集團公司的業務培訓；對進行了建筑行業的五大員培訓，并全部拿到上崗證；對人進行了建筑行業特殊工種的培訓，實行特殊工種持證上崗。
（四）公司財務管理
千方百計控制經營成本，增收節支。建立和完善了一系列相對規范的財務管理制度，對公司的財務增加控制環節，進行全過程跟進管理。在成本控制過程中，教育和要求員工樹立企業成本管理的系統觀念，增強大家的成本觀念，實行全員成本管理。同時，采取發揮計算機技術在企業成本管理中的作用和建立成本管理保障等措施，使各種消耗降了下來。
（五）公司經營管理
加強公司對內、外合同的管理，增加了合同評審程序，加強了各部門聯系。到目前為止，共簽訂施工合同及勞務分包合同多份，已履行和正在履行的合同多份，合同履約率100%。建立了合同管理臺帳和合同檔案。
工程質量，百年大計。因此，我們在狠抓工程質量上下功夫。嚴格按照工程質量、安全責任獎懲制度執行，每個工程項目開工前都必須簽訂質量、安全目標責任狀，并且，把規范化操作標準訂立于滲透進每一個環節，做到班班講質量、人人講質量、時時刻刻講質量。在公司承建的各類建筑工程中，創優質、文明、安全工程多項，無任何安全事故和質量事故，實現科學發展、和諧發展。
（六）安全生產管理
在安全生產及安全管理過程中，我們堅持貫徹“安全第一、預防為主”的方針，警鐘常鳴，構筑防線，加強對于全體員工進行安全教育，牢固樹立“寧千日無事，不可一日不防”的安全理念。在安全生產管理內容上，主要包括一是建立健全成龍配套的安全管理責任制度；二是制訂公司防火、防盜方面的措施及責任制度；三是制訂安全事故應急救援措施及方案；四是密切監督公司崗位安全管理及操作規程實施情況，進行安全巡查和安全自查工作，嚴肅安全生產紀律，嚴格按工序程序和操作程序辦事；五是加強防火、防盜意識，對外來人員加大管理力度。
三、企業文化建設
1、以人為本，組織開展豐富多彩企業文化活動
為活躍企業員工文化生活，增強公司的凝聚力，公司分別于“三•八”前夕、“五•一”前夕、“八•一”前夕等重要節日組織了文體活動。
對駐外項目的家屬，分別于五一、端午節、十一等節日進行了家訪和慰問，從精神和生活上給予他們以關心和照顧，解除駐外員工的后顧之憂，讓他們身在外地能安心工作。
2、大局為重，積極參加公益性活動
公司響應和參與“百企反哺”工程、“民企聯村”活動、情系“三老”活動、“三萬”活動，我們公司領導帶頭下鄉入戶走訪調研，還分別貧困戶給予元至元不等的資金上援助。
近年來，公司先后投入現金多萬元用于扶貧幫困、助學助殘、援助災區和支援社會主義新農村建設。
3、黨政工團四輪驅動，全方位促進企業的精神文明建設、物質文明建設和企業文化建設。
公司黨支部發揮政治核心作用，及時宣傳黨的路線、方針、政策，監督企業規范經營。共青團組織、工會組織主動聽取員工心聲，及時進行思想引導，塑造敬業奉獻、積極進取的精神風貌。公司堅持每年組織一次全員體檢，對困難員工給予特別照顧，對生病住院的員工及員工家屬開展慰問幫扶。2014年以來，公司團支部堅持開展以“青年文明號”為主題的號手聯創活動，激勵團員青年弘揚時代精神，立足崗位成長成才，使企業團建工作躍上了一個新的臺階。廣大團員青年主動參加學習，積極要求上進，思想素質和業務水平不斷提高，成為推動企業發展的主力軍。在活動中，涌現“青年文明號”號手名，公司黨支部、工會、共青團組織分別得到上級單位的表彰和獎勵，先后獲得“”“”“”“”等榮譽稱號。
四、工作特色
通過各項創新，實現項目工程合格中造優秀，優秀中求新穎，新穎中創經典。
1、理念創新，把握發展方向。企業領導班子把企業文化建設定位在提升管理水平，開拓經營領域，加強綜合實力，追求效益最大化的層面上，既保持企業在行業的領先地位，又力求員工通過自己的努力，得到應有的回報。我們發揮以黨支部為核心的民主決策機制，把建筑工藝與建筑文化、做強與做大、經濟效益與社會效益、主業優先與多元經營等幾個當前企業思考最多、矛盾最激烈的問題大膽的擺出來，海納百川，集思廣益，為企業發展提供智力支持和精神動力，最后達成了以科學發展為總目標的廣泛共識，凝聚了全體員工的力量。
2、管理創新，健全各項制度。讓“管理是企業永續發展的保證”深入人心，在公司的每一個工地上都樹立一塊“質量就是生命”的警示牌。在每一位施工人員的胸牌上，我們都能看到通過專業項目培訓一欄，通過一類培訓，準予一項工種，未通過培訓，就不允許進入工地作業。
3、技術創新，優化設計方案。在項目實施中，就滲透了全面技術創新思想，組建科研技術團隊，建立激勵創新機制，并與科研單位進行合作，優化設計方案，提高施工工藝，把項目當做作品，創特色、創省優。同時，特別重視人才培養，以科技興企為主題，通過群眾性的科技創新活動、職業技能競賽，不斷提高員工創新創效的能力素質。
4、服務創新，滿足客戶需求。在承攬每一個項目時，首先考慮的是客戶最需要的是什么？最困難的是什么？最擔心的是什么？最渴望的承諾是什么？把這些問題分析透徹的基礎上，針對每一個客戶的需求量身定制出最合適的服務方案并逐一付諸實施。通過全方位的優質服務公司贏得了客戶的青睞和信任，不斷鞏固老客戶，發展新客戶。
五、存在問題與不足
1、行政管理方面：目前部分部門和部分管理人員存在有令不行，行之無果的現象。今后應完善相關的管理制度和辦法，加強公司行政考核力度，具體事務責任落實到人，做到有令必行，行必有果。
2、經營管理方面：成本管理上還是存在一定的薄弱點。加強工程項目的成本考核，杜絕人為因素造成的物料浪費和人工成本的增加。加強市場信息的收集和過濾，力爭做到把握市場脈搏，使公司運作能隨市場的節奏而動。
3、部門之間的溝通和聯系需要進一步加強，既能各負其責，又能通力協作，打造一個有戰斗力的團隊。
4、財務管理方式需要進一步跟進，各項財務制度要進一步細化，資金使用和安排要進一步合理和有計劃性。
5、團隊的服務意識及理念有待于進一步提高。要加強執行過程的管理和監控，來確保目標的達成。團隊綜合素質與企業發展要求還有一定差距，相關部門之間的信息渠道不夠暢通。
六、2015年工作設想
目前，放眼全國各地房地產市場，成交量在下降，降價潮已相繼出現。盡管下降幅度有限，但房價下降大勢已經確立，房地產市場已經重回深度調整通道，消費者繼續觀望乃至棄購，市氣持續低迷，成交量加速下降，甚至不少樓盤出現了“零成交”。2015年，房地產市場形勢相當嚴峻。成績只代表過去，未來仍需要努力，擺在我們面前的路更長，困難更大，任務更艱巨。需要我們發揮優勢，克服不足，揚長避短，勵礪奮進。
1、強化營銷，做好新樓盤的銷售工作。我們將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。同時，組織相關的專業知識培訓，使營銷人員到銷售形勢的要求，上升到一個新的高度。
2、強化項目管理。繼續加強質量、安全和工程進度管理，杜絕質量和安全事故的發生；采取有效措施加強施工成本控制；加強施工合同、工程技術經濟資料的管理；進一步完善和健全材料采購制度，實行必要的比價和招標采購。
3、強化隊伍建設。對干部職工加強“理想、責任、能力、形象”為主題的教育、廉政教育和業務培訓教育，扎實推進固本強基工程，全面提高執政能力，提高隊伍綜合素質，打造一支能征善戰的工作隊伍。特別是要加強崗位培訓、崗位練兵，有效提升全體人員的政治業務基本素質。
4、強化工作責任。堅持以責任落實促目標落實，圍繞工程建設總體目標，將工程建設各階段的工作任務細化分解，倒排工期，具體落實到科室、到人頭，明確目標任務，強化工作責任，規定辦結時限，落實獎罰措施，以極大的力度確保工程建設目標的實現。
5、強化規范管理。抓好制度落實，加快信息化步伐，強化管理措施，嚴肅紀律要求，規范運作程序，使各項工作進一步走向規范化、制度化、信息化軌道，全面提高工程建設的管理水平和效率，特別在成本控制方面，要繼續改進，逐步建立一套可用、管用、實用的經營管理制度，不斷增強工作的主動性和預見性。
關鍵詞：房地產企業；代建；資金管理；風險管理；比較優勢
中圖分類號：C93文獻標識碼：A
建設工程的代建制度是國際上通常采用的一種工程項目管理模式。在我國，“代建制”是指政府投資主管部門對政府投資基本建設項目，按照建設（使用）單位提出的使用與功能要求，采用招投標方式選定專業工程項目管理單位（代建人），委托其進行項目建設，建成竣工驗收后移交給建設（使用）單位的項目管理制度。
在各省市大力推行代建制度的同時，由于國家還沒有統一的關于代建制的管理辦法或法規，根據各省、市的政府投資省屬非經營性項目代建管理辦法一般規定，代建機構一般必須具備以下條件：（1）具有獨立的事業或企業法人資格；（2）具有與從事項目建設管理相匹配的組織機構、管理能力、專業技術人員和管理人員；（3）具有與代建項目規模相應的設計、監理、工程咨詢、施工總承包、房地產開發一項或多項資質；（4）具有與開展項目代建工作相適應的資產。
由于在項目建設中代建人具有法人地位，擁有法人的權利，同時承擔相應的責任。選擇什么類型或選擇具有什么資質類別的法人機構來作代建機構，現在還沒有統一的認識和相關的政策規定。按照國家目前可從事類似代建工作的法人機構來看，基本上分為三大類：一是管理咨詢類公司。包括項目管理公司、工程監理咨詢、造價管理、招標公司、具有咨詢資質的設計院等；二是工程施工總包類公司。例如，施工總包單位；三是房地產開發公司、投融資公司等。那么，在具體的項目代建單位發包過程中，選擇什么樣的代建單位是發包人直接面臨的問題。如何選擇代建機構，要結合政府投資項目的特點考慮，首先以滿足使用人的合理需求為目的，兼顧資金來源、償還及管理，綜合各項因素使投資和建設的風險降到最小。同時，應充分考慮目前代建單位根據代建合同需承擔的工作內容和主要職責。
現階段代建單位的工作內容和主要職責主要分為項目建設前期階段、項目的實施階段以及項目竣工驗收階段：（1）項目建設前期階段，依據批準的項目建議書組織開展項目可行性研究報告編制及報批工作；組織開展工程勘察、設計等招標工作，并將招標、投標情況和中標通知書報省代建項目管理部門備案；組織開展項目初步設計及概算的編制及報批工作；辦理計劃、規劃、土地、拆遷、施工、環保、消防、水電、園林、綠化和市政等有關報批手續；（2）項目的實施階段，組織施工圖設計文件的編制及報審工作；組織工程施工、監理和設備、材料采購招標，并將招標、投標情況和中標通知書報省代建項目管理部門備案；負責工程合同的洽談與簽訂；編制項目年度投資計劃和年度基建支出預算，報送省代建項目管理部門和使用單位；向省建設行政主管等有關主管部門報告工程質量安全情況；（3）竣工驗收交付階段，組織工程中間驗收和竣工驗收，并將驗收結果報告省代建項目管理部門；編制項目竣工財務決算報告，經省代建項目管理部門審查后報省財政部門審批。負責將項目竣工及有關項目建設的技術資料完整地整理匯編移交，并按批準的資產價值向使用單位辦理資產交付手續。
隨著國家投資體制改革的進行，現階段以房地產企業公司作為代建機構比其他企業具有優勢，更為可行。
1、房地產企業作為代建人的組織優勢。房地產企業作為獨立運營的企業，有自己完整的企業組織機構，最重要的是其組織機構的職能同同代建人的工作內容和主要職責基本相吻合。房地產企業除了領導者外，會設立前期策劃、規劃設計、預算合同、物資采購、工程管理、法規財務、營銷等職能部門，這些職能部門恰好同代建人在項目建設前期階段、項目的實施階段以及竣工驗收交付階段各專項工作相匹配，各部門人員各自對自己承擔的項目建設角色相對應，在承擔代建項目時不存在角色轉換，更加便捷地開展各項工作。并且，在現階段成熟的房地產企業均采取項目管理制度，在實行代建項目的管理過程中，不需要調整自己的原有組織機構，而僅僅利用現有組織模式，根據承擔代建項目的具體情況成立一個新的項目管理部即可。
2、房地產企業作為代建人的技術優勢。房地產行業本身是一個資金密集型和技術密集型行業。首先，在其自身發展的過程中，聚集了從事策劃、項目管理、工程技術、預決算、合同管理、財務、法律等各方面的專業人才。這些專業人員在項目代建實施的不同階段，發揮各自的作用。工程前期：對規劃方案從實施可行性方面提出意見，參與勘測、設計、監理、施工單位的招標工作并從技術和施工角度把關，協助工程安質監的報批工作；工程實施階段：主持各類施工技術專題方案會議，各類施工階段性驗收，配合各專業分包的招標，主持日常生產例會，協調各參建商及后期配套單位關系，嚴格執行公司的各項指令；后期服務階段：支持各類專業驗收、竣工驗收、資料的交驗、房屋交驗及交房后維修服務等。其次，房地產企業在自身發展過程中會進行不斷的技術創新工作。為適應市場競爭需求，在推動其產品不斷更新換代的同時，對新技術、新材料、新工藝等會廣泛的關注和采納，有的已經形成了自己的專利技術。這些已經在房地產企業自己產品中應用的成熟技術，會在其承擔的代建項目中成功的復制而不再需要論證和檢驗。另外，基于市場競爭的需要，大型的房地產企業會有自己的設計院和監理公司，加大了房地產企業作為代建人的技術優勢。
3、房地產企業作為代建人的資金優勢。雖然作為代建人不需要雄厚的資金作為必要的條件，但從履約能力和抗風險能力考慮，房地產企業作為代建人的資金優勢是其他企業作為代建人所不具有的。目前，大多數代建項目為降低自身的風險，要求代建人提供履約保證金，而相關政策制定的履約保證金數額偏高。如按照《北京市政府投資建設項目代建制管理辦法》規定，代建單位需在《項目代建合同》生效前，提供工程概算10%～30%的銀行履約保函。即使按10%的低限，一個1億元的項目代建人就要提供1，000萬元履約保函。而如果這個項目出現一些問題，這對監理單位、項目管理公司、設計單位作為代建人的影響更將是致命的。另外，一旦代建項目出現資金困難，房地產公司可以和出資單位協商，把代建項目直接轉換為BT項目，這樣政府僅需在支付既定代建額后另外支付代建單位的投資利息，保證了代建項目的正常交付使用，降低了代建項目的風險。
4、房地產企業作為代建人的管理優勢。房地產企業作為代建人的管理優勢主要體現在項目管理、資金管理、風險管理等方面。房地產代建項目管理是工程項目管理的一個分類，是代建項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對代建項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理。在代建項目中，由于項目本身的復雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業部門，不僅僅是項目代建單位及項目投資單位，更多的會涉及到政府各職能部門、設計單位、監理單位、施工單位等。在項目的建設過程中，各參與者及其工作任務共同構成了代建項目管理的完整體系。房地產公司在代建項目管理過程中，可以按照原有開發過程中的項目管理模式，對自己代建項目進行管理，由于代建項目管理是全過程、全方位的，包括項目實施階段的各個環節，主要有：組織協調，合同管理，信息管理，投資、質量、進度三大目標控制，人們把它通俗地概括為“一協調、二管理、三控制”或“三控制、二管理、一協調”。房地產公司在自己開發項目建設過程中積累了一套成功的包括前期開發工作、招投標（確定設計、監理、施工單位）、合同管理、進度造價質量控制、竣工驗交等完整的經驗，可以直接應用于代建項目。
房地產開發項目本身是一種資金密集的管理項目，在房地產企業的財務活動中，資金始終是一項值得高度重視的、高流動性的資產，資金管理更是房地產企業財務管理的核心內容。房地產企業在對資金的管理使用上有著其他代建企業不具備的優勢。房地產企業大都有自己的資金預算管理制度、資金風險管理措施、資金的監督管理辦法等，因此政府投資的決策者把項目交給房地產企業代建應該是最為放心的。
在現代市場經濟的進程中，每個企業在經營中都有發生風險的可能性。對于房地產企業來說，其經常會遇到的風險主要有：政策風險，指因政府法律、法規、政策、規劃的變動，稅率、利率變化或行業專項整治帶來的風險；由于市場因素變化導致的風險；資金鏈風險；人事風險。因此，房地產企業在項目開始前期，就要為每個已經識別的風險做好“準備”。這些風險的準備包括制度、人力、資金上的準備。在制度上，要建立風險管理體系，制定風險管理流程，落實到崗位，并做好風險預算。在完善風險管理措施、提高企業抗風險能力方面，大多數房地產企業都能夠做到提高風險意識，將風險管理納入企業的經營管理之中，為了使風險管理成為企業持續不斷的管理活動，建立相應的風險管理機構，建立科學的風險管理機制。這些管理體制和機制以及房地產企業在開發建設活動中取得的經驗均可以提高其代建項目的抗風險能力。
綜上所述，在現階段，房地產企業作為代建單位具有明顯的比較優勢。由于專業的項目公司正在處于培育成長階段，其資金管理、項目管理、技術管理等各方面還需完善和發展；監理單位、工程咨詢企業等作為代建企業雖然具有一定的技術優勢和施工階段的現場管理經驗，但其對于資金管理、項目的前期管理、竣工驗交等缺乏經驗；設計單位作為代建者，更具有項目管理的局限性，其對項目的資金管理、施工現場的技術管理、項目的前期管理、項目的竣工驗收交付等都沒有成功經驗，并且從資金的保障等方面，無論設計單位、還是監理單位、咨詢企業等均沒有可靠的資金擔保來源；施工總承包方作為代建單位，容易給人造成既是代建人又是承包方的誤解，并且在實際實施過程中如何進行其角色的轉換是至為重要也是最為困難的，并且施工方作為代建人對代建項目的前期管理、組織委托設計、監理、施工等方面的能力有待檢驗；投資公司作為代建單位的不足之處更為明顯，其除了有資金優勢外，并不具備作為代建人的技術管理能力、項目管理能力以及前期工作能力。
現階段，房地產企業作為代建人雖然具有比較優勢，但影響和制約房地產企業承擔代建工作的因素仍然不少，主要集中在以下方面：（1）代建費用低，缺乏有效的激勵機制，代建企業收益難以同風險匹配是最突出的問題；（2）代建單位的法律地位不明確，由于國家層面沒有相應的代建制度或法律法規，在各省市制定的代建管理辦法中，有的地方管理辦法中根本沒有允許房地產企業作為代建人；（3）服務觀念有待改善，對于房地產企業的自有開發項目，房地產企業有自由的開發自主空間，但對于代建項目，應加強服務意識；（4）使用人及代建項目管理機構對房地產企業存在偏見，認為房地產企業僅僅是一個投資企業，缺乏管理項目的能力；（5）房地產企業作為代建人的自身缺陷。由于房地產企業所涉及的范圍基本上為民用及商業的房屋建筑工程，對政府資金所投資的水利、電力、公路、鐵路、隧道等專業范圍不太熟悉，或缺乏強有力的技術支持，不敢涉足于以上項目工程。
可以看出，在代建制發展的現階段，房地產企業作為代建單位，無論從項目管理、技術管理、資金管理上還是作為代建人的組織完善上都比其他代建單位具有一定的比較優勢。目前，由于金融風暴等原因，房地產企業經營不太景氣，而國家和地方政府對城鎮居民保障性住房建設正在加大投資力度，房地產企業可以作為代建人參與該部分項目的建設，不僅解決了企業目前的困境，同時也拓展了企業發展的空間，做到政府投資項目和企業經營的雙贏。
（作者單位：南京航空航天大學經管學院）
主要參考文獻：
［1］查斌.代建制與BT方式的有效結合.
近年來，國家房地產行業宏觀調控力度逐漸加大，國內房地產開發市場競爭愈加激烈。在這種大形勢下，如何降低成本，如何在同樣的市場競爭中顯現自己的優勢，成了房地產開發商們特別關注的話題。本文對房地產開發成本控制與管理的幾個方面分別進行了闡述。
【關鍵詞】房地產開發；成本控制與管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A
【引言】
隨著我國城市化建設的快速發展，建筑行業也進入了發展的巔峰時期，房地產企業可以說是最大的受益者。在激烈的競爭中求得生存和發展是每個房地產企業需要考慮的問題。尋找切實可行、行之有效的成本控制管理制度、體系以及方法已經引起了各房地產開發企業的空前重視。
1、項目決策階段，加強企業內部的成本管理意識
長期以來，受舊的開發模式及傳統觀念的影響，很多開發企業缺乏成本管理意識，通常采用的是以事后核算為主的靜態成本模式，沒有明確系統的成本管理目標，往往是走一步看一步，計劃無法跟上變化，這種盲目的粗放式的管理最終將導致成本的不可控制性，要想在競爭日益激烈的地產市場獲得較大的經濟效益，首先要在企業管理中樹立競爭意識，在項目立項上，做好調查研究，并收集大量的市場信息，充分考慮土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，根據市場價格采取擬定目標利潤的辦法來推算項目的目標成本，再將目標成本按期間費用和開發成本進行分類和分解，在正確劃分成本項目的基礎上，對各個支出確定開支范圍及擬定費用標準，根據目標成本測算各項廢稅支出，預定支出計劃，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性，這樣才能有效控制房地產開發的成本，如山東百通公司在開發煙臺打撈局三期樓盤時，政府按照區位相近原則參照其附近樓面價格進行評估設定在3 800元/m2，公司策劃部門從景觀差異、地勢相異和項目環境不同等角度，多次與主管部門溝通，安排實地觀測，最終協商將評估價調減到3 050元/m2，減少支出1 463.4萬元，省到的就是賺道德，可見項目決策階段企業較高的成本管理意識對房地產成本控制至關重要。
2、設計階段，優化比較，實行招投標
設計的質量和功能是否滿足使用要求，不僅關系到建設項目投資多少，而且影響到建成后的使用效益和建設產品的市場銷售。要選擇出最佳設計方案，可以從以下幾個方面著手：
2.1、對項目設計方案實行設計招投標制度
當一份施工圖付諸于施工時，就已經決定了工程造價的高低，即項目的成敗在設計階段已大體成型，這一點應引起開發企業決策者的高度重視。在設計階段實行招投標，引進競爭機制，可以迫使設計單位對建設項目做全面周密的分析、比較，樹立良好的經濟意識，重視建設項目的投資效果和全壽命使用成本，而開發單位通過對設計方案進行多方面比較和技術經濟分析，可以從中選出技術上先進，經濟上合理，既能滿足功能要求，又能降低工程造價的技術方案，避免因設計質量問題，出現工程變更，增加工程成本，同時也能避免因建筑產品設計落后，影響銷售。
2.2、開展限額設計，有效控制造價
積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。當前普遍存在設計不精，深度不夠的情況，是增加工程造價的不確定因素，由于設計變更較多，給工程造價控制帶來一定難度，依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額價、三材指標等，并建立獎懲考核激勵機制，對哪一個專業或哪一段突破了造價的指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決。
2.3、加強圖紙會審
在施工圖紙的設計階段，要加強圖紙修改的監控和管理。重點對圖紙進行會審，保證其技術先進、施工方便、經濟合理。力求提高設計質量，避免因設計部門考慮不周或失誤給施工時帶來的困難與麻煩，避免造成不必要的損失和浪費。在項目開發過程中盡可能避免不必要的修改。
2.4、采用合同措施，嚴格控制造價
在設計合同條款中，明確各項設計變更確認批準程序及相應限制條款，如采取預留設計保證金的辦法，當由于設計單位原因造成設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費。
3、工程招投標階段合理合法
通過招投標擇優選擇施工單位或材料供應商，工程的招投標制度應遵循公平、公開、公正的原則，合理低價者中標。在編制招標文件時，標書條款應嚴謹、準確和合理，涉及到有關工程造價及相關費用的應反復推敲，盡量做到知己知彼，以利于日后的造價控制。工程標底要保證質量，造價水平要合理，把工程標底控制在投資范圍內。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標應作為房地產企業的首選，應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡性競爭，影響施工質量。
4、加強工程合同管理和控制
工程合同是工程成本控制提供必要的法律保障，合同管理的健全與否，直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此在企業開發經營中要力求加強合同管理
的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。充分發揮合同管理的約束與監督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據。
5、項目實施階段的成本控制
5.1現場管理要嚴格辦理設計變更
嚴格控制設計變更、現場簽證及材料代用，對必要的變更做到先算賬，后花錢，做好現場各種施工記錄。現場簽證是施工過程中一項經常性的工作，許多項目由于現場簽證的不嚴肅，引起工程造價失控。據統計，由于工程量簽證問題所引起的工程結算價上升幅度可達10%~20%，有的甚至更高。因此，必須制定嚴格的工程量四方簽證制度，要求所有的現場簽證必須經施工單位項目經理、總監理工程師、設計單位代表、房地產開發方代表四方共同簽字方為有效。有條件的開發商可以指派工程造價專業人員常駐施工現場，隨時掌握控制工程造價的變化情況。
5.2項目管理人員與造價管理人員深入現場
造價管理人員和項目管理人員應及時深入工地現場，隨時掌握工程進度與狀況，了解工程變更內容的具體做法，準確計量出工程變更的有關數據，同時要廣泛收集各種建筑材料價格信息，分析和預測材料價格的波動狀態與原因，為工程竣工結算打下堅實的基礎。對于影響工程成本和質量的重要環節，應進行旁站監督管理和簽證。
6、竣工結算階段的工程造價控制
在辦理竣工結算時，應堅持以現行的工程造價管理法規為依據，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據工程竣工圖紙，結合設計變更、隱蔽記錄、現場簽證進行認真審核計算。審查是否按圖紙及合同約定的內容全部完成工作，是否存在遺漏重復的項目。審查設計變更內容是否符合規定，變更資料是否齊全、內容表達是否清楚，設計變更應滿足做增減預算的要求。審查簽證手續是否符合程序與規定，簽證的內容是否準確，避免重復列項，對于不屬于簽證范疇的內容列入簽證不應參與工程結算，如施工單位自身原因造成返工的項目，施工現場臨時設施項目以及施工單位現場用工等。堅持實行工程價款結算復查、審核制度和工程尾款會簽審核制度，確保工程結算的質量和公司投資費用支出。
7、提高員工成本控制意識
項目的投資分析、項目的規劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等，每個環節、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作。企業必須尊重知識、尊重人才，想方設法吸引人才、留住人才、培養人才，必須建立與現代企業管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制，培養和造就高素質的項目管理團隊，吸收一批具有責任心、懂技術、善管理的工程造價專業技術人才。房地產企業還應采用信息技術系統，實現信息的快速傳遞與共享，使用電子商務降低成本，改變傳統的商業模式，如使用各種輔助管理軟件金蝶K3等。另外，在企業員工中落實成本責任制是成本控制實施的重要保證，可以把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到相關部門，對成本實行全員管理，發動全員參與成本管理，把成本管理納入崗位責任制，做到責、權、利相結合。
【結語】
隨著房地產市場的規范化，房地產開發的信息越來越透明，消費者的購買行為也變得越來越理性，房地業已經告別過去的暴利時代，轉而進入精耕細作時代，單純依靠戰術措施已難于保證企業在激烈的競爭中維持長久的競爭力，經營戰略的重要性越來越被管理者所重視，尤其是成本管理戰略在經營戰略中居于極其重要的核心地位。因此，在房地產開發項目中，必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環，也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益。
【參考文獻】
[1]謝根根.論房地產開發項目成本控制的原則[J]．南華大學學報，2010，8
