時(shí)間：2023-06-06 09:01:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：概念論述；合作開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；控制模式、
1 概述
房地產(chǎn)合作開發(fā)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)之間或企業(yè)與事業(yè)單位之間，通過簽訂聯(lián)合開發(fā)合同，組成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實(shí)體，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合行為。
2 合作開發(fā)的必要性及其主要形式
2.1 合作開發(fā)的必要性
土地方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實(shí)施“招拍掛”方式后，工業(yè)用地的出讓也要求采用“招拍掛”，進(jìn)而提高了開發(fā)商的拿地成本，獲取土地的難度進(jìn)一步加大。
資金方面，從2005年起，國家開始運(yùn)用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，之后一系列稅收政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來，經(jīng)營環(huán)境日益艱難，首先是不允許建筑商墊資建設(shè)，在來對(duì)土地全面實(shí)行招、拍、掛，買塊地動(dòng)輒數(shù)億，而且交的都是真金白銀。然后又銀行對(duì)個(gè)人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動(dòng)投入，獲取最大的利潤。因此，不僅需要從金融機(jī)構(gòu)融資，而且需要吸收社會(huì)資金參與開發(fā)；另一方面，大量社會(huì)資金因?yàn)橘Y本的逐利性特點(diǎn)，也積極地希望進(jìn)入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地，但是因?yàn)槿狈﹂_發(fā)資金和進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，許多中小企業(yè)也在“抱團(tuán)”中尋求出路和發(fā)展。基于以上的客觀需要，本著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤的原則，房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營具備他的合理性和必要性。
2.2房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要形式
2.2.1 擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照上方約定比例進(jìn)行分配并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷售。
2.2.2 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。
2.2.3 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方，這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，是為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風(fēng)險(xiǎn)主要由開發(fā)商一方承擔(dān)。
2.2.4 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項(xiàng)目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍活動(dòng)并以其名義承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對(duì)合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。
2.2.5 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合同開發(fā)合同，掛靠方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分期固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書為獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時(shí)，相關(guān)合同往往裁定無效。
3 合作開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)
我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，企業(yè)普遍存在規(guī)模偏小、資質(zhì)比較低、資金不足等問題，在這樣的背景下，尋求企業(yè)外部資源，通過各自核心能力和優(yōu)勢(shì)資源的有效整合，合作開發(fā)項(xiàng)目，快速適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，降低成本、提高競(jìng)爭力成了企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)的首要選擇。合作開發(fā)項(xiàng)目又帶來了新的風(fēng)險(xiǎn)。
3.1 合同法律效力認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)
合作雙方只有在合作合同中明解約定雙方“共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益”,并且實(shí)際操作中也是以此為基礎(chǔ)進(jìn)行投資和分配利潤的才能視為合作開發(fā),據(jù)此法院在審理合作開發(fā)糾紛時(shí)有可能會(huì)認(rèn)為合同內(nèi)容不符合合作開發(fā)合同的要求或認(rèn)為實(shí)際操作不符合作開發(fā)規(guī)定而判定合同無效或部分條款無效,或推定合同為非合作開發(fā)合同。
在訂立房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同時(shí)，如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的一方與他人合作時(shí)，應(yīng)當(dāng)審核合作方是否具備房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資質(zhì)。非提供土地合作一方，要注意審核以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)。如存在有與法律、法規(guī)、規(guī)定相違背的情況，則訂立的合同無效，不利于保證合作各方的合法權(quán)益。
3.2 納稅風(fēng)險(xiǎn)
許許多開發(fā)商搞合作開發(fā)是為了避稅。確實(shí)以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資人股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營業(yè)稅出資金一方以土地方名義隱名合作開發(fā),土地不過戶資金方還可節(jié)省契稅,還有的合作開發(fā)可了節(jié)省一方土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。但是一方如稅收籌劃不當(dāng),不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負(fù)擔(dān)。
3.2.1 根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文件規(guī)定對(duì)于以土地進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營的不能免征土地增值稅,如不懂此政策以免土地增值稅來讓利合作土地出資方就會(huì)利益受損
3.2.2 對(duì)于以土地出資方名義開發(fā)的,資金出資方的投資利息不得在計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)扣除支付給土地出資方的價(jià)款也不能直接在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)扣除,土地成本只能以土地出資方原計(jì)稅成本為依據(jù),多支付的價(jià)款只能從稅后利潤中列支
3.2.3 對(duì)于非法人型合作項(xiàng)目,項(xiàng)目利潤要并人法人公司統(tǒng)一交納企業(yè)所得稅, 對(duì)于企業(yè)所得稅的承擔(dān)問題日后可能會(huì)有爭議對(duì)以土地出資成立法人公司的,土地出資方還要按評(píng)估價(jià)與土地成本的差額在投資當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅,相比于自主開發(fā)會(huì)提早支出企業(yè)所得稅,在稅率降低前（如2008年由原33%的稅率降為25%）還加大了稅收支出
3.2.4 一些項(xiàng)目在運(yùn)作時(shí)實(shí)際上只有一方控制,另一方只要收回預(yù)定的回報(bào)就行,該交的營業(yè)稅及附加一般可以預(yù)計(jì),但土地增值稅、企業(yè)所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏,如資金投資方是個(gè)人,還可能偷漏個(gè)人所得稅,項(xiàng)目完結(jié)一方撤走后這些稅款被查補(bǔ)很可能就要由另一方承擔(dān)、
3.3 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然并非合作開發(fā)所特有的風(fēng)險(xiǎn),但是我們?cè)诤献鏖_發(fā)決策時(shí)仍需要認(rèn)真考慮。一般來說原本就打算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一方在選擇合作開發(fā)后由于合作者的共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)因而降低了其經(jīng)營與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),但是當(dāng)合作雙方在項(xiàng)目經(jīng)營管理和籌資用資中相互信扯皮,不能協(xié)調(diào)一致時(shí),此時(shí)不但不能降低風(fēng)險(xiǎn)反而還有可能加大風(fēng)險(xiǎn)。
4 合作開發(fā)的控制模式
4.1房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的方式有以下兩種，即法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營和非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。
4.1.1 法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。《民法通則》第51 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。”根據(jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人，即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的就是法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。在成立項(xiàng)目公司情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方即成為項(xiàng)目公司的股東，合作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運(yùn)作模式。
4.1.2 非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。《民法通則》第52 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營可以不組成新的法人，采用這種形式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)即是非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管賬戶等方式進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。
4.2簽訂和履行房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同的對(duì)策
房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，履行期限長，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同一定要謹(jǐn)慎、規(guī)范。在房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營實(shí)踐中，有以下一些對(duì)策供參考：
4.2.1 合同不要約定保底條款。合作開發(fā)經(jīng)營合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤。
4.2.2 加強(qiáng)和完善對(duì)“共管賬戶”的管理措施。在非法人型合作開發(fā)合同履行中，為辦理合作開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)賬結(jié)算、投資資金使用資金收付活動(dòng)，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開發(fā)；法律
Abstract: on the early development stage of the real estate development and management, selection of the cooperative development of real estate a typical legal issue, is studied and analyzed. Cooperative development of real estate is introduced the concept, legal characteristics and types, emphatically studied the effectiveness of the cooperative development of real estate contract analysis, and proposed the cooperative development of real estate risk prevention recommendations.
Key words: real estate; Cooperation development; The law.
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)
引言
我國房地產(chǎn)立法雖然總體上數(shù)量眾多，體系也較為完整，適用范圍廣泛，但由于歷史和管理體制原因，關(guān)于房地產(chǎn)方面的規(guī)范性文件，總體而言強(qiáng)調(diào)行政管理的規(guī)范多、調(diào)整民事關(guān)系的規(guī)范少，政策文件多、法律法規(guī)范少，短期性規(guī)定多、穩(wěn)定性法律少，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制印痕多、市場(chǎng)前瞻性規(guī)定少，新法出臺(tái)后舊法仍未廢除的情況也較為普遍。因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一個(gè)連續(xù)的過程，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運(yùn)作過程中會(huì)遇到各種各樣的法律問題，決不是通過研讀其中一本法律著作就可解決所有問題，市場(chǎng)上形形的房地產(chǎn)企業(yè)法律指導(dǎo)叢書也決不是什么解決房地產(chǎn)法律問題的萬能鑰匙，必須尋找一種正確的分析和解決房地產(chǎn)法律問題的途徑和方法。
一、合作開發(fā)房地產(chǎn)的概念與法律特征
1、合作開發(fā)房地產(chǎn)的概念
合作是指兩人以上相互配合、共同完成某項(xiàng)既定任務(wù)的活動(dòng)，它是現(xiàn)代社會(huì)人與人之間在高度分工基礎(chǔ)上的一種較為普遍的生產(chǎn)經(jīng)營方式。合作開發(fā)房地產(chǎn)就是指兩方以上的主體以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，并約定共享利潤和共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同開發(fā)房地產(chǎn)的一種經(jīng)營行為。2000年10月30日最高人民法院第一次將這種合作開發(fā)房地產(chǎn)形式界定為“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”；但在《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》施行前，我國的法律、法規(guī)、部門規(guī)章及最高人民法院的司法解釋均未對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)下過法律層面的定義。《2005年第五號(hào)司法解釋》首次對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同予以定義，該司法解釋第14條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”
2、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征
合同是平等主體的自然入、法人及其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，它是一種發(fā)生民法上效果的合意。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同屬于合同的一種，它當(dāng)然具有一般民事合同的法律特征。但是，由于我國城市土地的國有性質(zhì)以及國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格行政管理，大量的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)對(duì)該類合同在相當(dāng)程度上排除了當(dāng)事人一定的意思自治，同時(shí)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的中國特色。因此，與一般民事合同相比，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同具有自己特有的法律特征。
《2005年第五號(hào)司法解釋》施行以前，司法實(shí)踐中對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合作各方是否需要同時(shí)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)意見不一，有的法院認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格遵照未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)不得開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的規(guī)定，合作各方均需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否則合作開發(fā)合同無效，有的法院則采取靈活的辦法，視不同情況個(gè)案處理。《2005年第五號(hào)司法解釋》對(duì)此首次予以明確，法律不要求所有的合作者均具有開發(fā)資質(zhì)，但至少有一方以上的合作者應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，否則合作各方訂立的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同就有可能被認(rèn)定為無效。
二、合作開發(fā)房地產(chǎn)的類型
從合作各方的資質(zhì)條件以及是否實(shí)際參與開發(fā)經(jīng)營角度，可作如下分類：1.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方都有開發(fā)資質(zhì)，以雙方名義共同或各自開發(fā)，并按照約定比例進(jìn)行分配。2.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方投入資金。以其中有開發(fā)資質(zhì)的一方名義進(jìn)行開發(fā)，但實(shí)際由雙方共同開發(fā)經(jīng)營，如雙方組建項(xiàng)目小組、開設(shè)共管賬戶等，并按照約定比例進(jìn)行分配。3.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方投入資金。由一方開發(fā)經(jīng)營，另一方完全不參與開發(fā)經(jīng)營，只按約定比例參與分配。4.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方共同組成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配收益。
三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力分析
一個(gè)合法有效的合同，是保證當(dāng)事人真實(shí)意思表示之下的合同目的得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。而無效的合同，不但對(duì)當(dāng)事人不具有約束力，而且一旦被確認(rèn)為無效，將給當(dāng)事人造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同存在著復(fù)雜的法律關(guān)系，其效力認(rèn)定除應(yīng)具備合同的一般生效要件外，還必須具備不同的法律關(guān)系所要求的合同生效的特殊要件。
1、影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的因素
(1)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)對(duì)合作開發(fā)合同效力的影響
房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資格證書，從而獲得一種能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)的身份和條件。房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)是用來證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力和資信度的證明，審核和發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證書，是國家用來管理、控制和監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段。合作開發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但至少有一方當(dāng)事人應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。合作雙方或多方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，在糾紛發(fā)生后、前也沒有一方當(dāng)事人取得資質(zhì)或合作合同當(dāng)事人沒有成立具有相應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)的，合作開發(fā)合同將被認(rèn)定無效。
(2)建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)對(duì)合作開發(fā)合同效力的影響
《2005年第五號(hào)司法解釋》第14條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。"從該司法解釋的規(guī)定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)是已達(dá)到法律規(guī)定的投資開發(fā)條件并取得土地使用權(quán)證的土地。因?yàn)椋缥催_(dá)到法律規(guī)定的投資開發(fā)條件或未取得土地使用權(quán)證的土地，當(dāng)事人不是該土地的使用權(quán)人，對(duì)該土地不具有支配權(quán)利。
2、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的“名不副實(shí)”情形
(1)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
這種名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，實(shí)為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，是提供土地使用權(quán)方“以地謀利”，這種“利”可能為貨幣，也可能為房屋。故司法解釋對(duì)這種合同作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同予以認(rèn)定和處理，其與一般的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在內(nèi)容上有以下不同：一是“合作開發(fā)”的房地產(chǎn)不需要辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，即交由提供資金方進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；二是提供土地使用權(quán)方除承擔(dān)交付土地義務(wù)外，還要承擔(dān)協(xié)助、配合提供資金方辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營手續(xù)的義務(wù)，否則開發(fā)房地產(chǎn)可能無法順利進(jìn)行。
(2)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，實(shí)為借款合同
該司法解釋第26條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。"這種合同實(shí)際上是提供資金方將約定的資金借給提供土地使用權(quán)方使用的一種特殊形式。這種合作合同之所以被認(rèn)定為借款合同，是因?yàn)槎哂幸韵鹿餐c(diǎn)：一是提供資金方不承擔(dān)使用資金方的任何經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；二是使用資金方須向提供資金方支付固定數(shù)額的貨幣，因此借貸的實(shí)質(zhì)是相同的。
3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效的情形及處理
(1)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效的情形
無效合同是相對(duì)于有效合同而言的，也是違反生效要件的合同的一種類型。合同無效，指當(dāng)事人所締結(jié)的合同因嚴(yán)重欠缺生效要件，在法律上不按合意的內(nèi)容賦予效力。但需要注意的是，合同無效，僅系不按當(dāng)事人合意的內(nèi)容賦予效力，但并非不發(fā)生任何效力；反之，合同無效場(chǎng)合得依法律規(guī)定發(fā)生賠償損失等法律效果。
(2)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效的處理
合作開發(fā)房地產(chǎn)合同被認(rèn)定無效后，應(yīng)當(dāng)依照《民法通則》第6l條、《合同法》第58條的規(guī)定進(jìn)行處理。因無效合同已取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償無過錯(cuò)一方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
四、合作開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范
由于合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律關(guān)系復(fù)雜、標(biāo)的巨大、履行期限長、雙方容易因?yàn)槔娣峙洚a(chǎn)生沖突，因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過程中要注意風(fēng)險(xiǎn)防范，防忠于未然。
1、對(duì)合作伙伴的資信調(diào)查
首先，應(yīng)調(diào)查合作伙伴的資格條件。其次，還應(yīng)調(diào)查合作伙伴的信用狀況。另外，還應(yīng)調(diào)查合作伙伴的商業(yè)信譽(yù)。最后對(duì)作為合作開發(fā)條件的建設(shè)用地狀況也要調(diào)查。
2、擬定完善的合同條款
合同中應(yīng)詳細(xì)約定合作各方的分配方案，共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的基本特征，因此，合同中約定的分配方案應(yīng)最大程度體現(xiàn)投資比例、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)比例和利潤分享比例的匹配，做到分配方案的合理和平衡，確保合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的順利履行。合同中還應(yīng)設(shè)定具體明確的違約責(zé)任條款以及解除合同的條件，以防一旦一方出現(xiàn)違約情形，另一方可依據(jù)合同約定行使催告、索賠甚至解除合同等權(quán)利，以減少損失，保護(hù)自身的合法權(quán)利。
3、合理分配項(xiàng)目管理權(quán)
管理權(quán)是合作開發(fā)房地產(chǎn)中最大問題之一，應(yīng)事先在合作合同中做出合理安排和約定，有些項(xiàng)目還須單獨(dú)以管理協(xié)議的形式分配雙方管理權(quán)限。項(xiàng)目管理權(quán)主要包括財(cái)務(wù)支出審批權(quán)、項(xiàng)目定位決策權(quán)、管理團(tuán)隊(duì)聘用權(quán)、高層管理人員工薪?jīng)Q定權(quán)、項(xiàng)目開發(fā)中重大問題的決策權(quán)等。在合伙型合作開發(fā)合同履行中，合作各方為了監(jiān)督合作開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支活動(dòng)，通常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。在實(shí)踐中，因項(xiàng)目管理權(quán)分配不平衡或者“共管賬戶”管理不規(guī)范而產(chǎn)生糾紛的例子很多。因此，在擬定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目的管理權(quán)應(yīng)預(yù)先做出合理平衡的、具有操作性的、詳細(xì)的約定。
結(jié)束語
“共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和本質(zhì)屬性。共同投資是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的基礎(chǔ)和前提條件。沒有共同投資就無所謂合作開發(fā)經(jīng)營。但投資的方式可以是多種多樣的，可以是資金、實(shí)物，也可以是技術(shù)或勞務(wù)，當(dāng)然也可以是某種權(quán)益。合作開發(fā)的最終目的，自然是為了獲得投資回報(bào)，這符合經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域任何經(jīng)營性合作投資者的愿望。因此，合作開發(fā)的各方有權(quán)從合作的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營之中獲得利益，并無任何爭議。共享利潤與共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在某種程度上其實(shí)就是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，如果合作者的真意是要共享一個(gè)共同投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤，則合作者必然承擔(dān)著利潤不能產(chǎn)生或利潤小于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，合作開發(fā)的各方應(yīng)當(dāng)共擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)還包括項(xiàng)目不能完成或者項(xiàng)目虧損時(shí)其投資不能完全收回甚至完全不能收回的風(fēng)險(xiǎn)。不管風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容如何，總之，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是民事權(quán)利義務(wù)相一致的基本原則的內(nèi)在要求和具體體現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]朱征夫、何海東、賀玉平、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的合同問題[M]．法律出版社，2004．
所謂房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤可能與預(yù)計(jì)利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)形成的模糊性和由于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風(fēng)險(xiǎn)既有因財(cái)務(wù)管理無法預(yù)計(jì)或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應(yīng)獲得的利益。4）補(bǔ)償性。既然風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益以抵補(bǔ)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失，即“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。5）激勵(lì)性。風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭是同時(shí)存在的，承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個(gè)共同的目標(biāo)，努力改善經(jīng)營管理，增強(qiáng)競(jìng)爭能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
2.1政治風(fēng)險(xiǎn)
是指一個(gè)國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國尤其需要關(guān)注。
2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對(duì)下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。
2.3自然風(fēng)險(xiǎn)
是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。
2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。
2.5經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
是指由于開發(fā)商因開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開發(fā)商主觀上對(duì)開發(fā)成本、租金售價(jià)、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。
3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析
3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國尤其需要關(guān)注。
經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開發(fā)商陷入困境。
3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。
從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響要比整個(gè)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開發(fā)商便會(huì)紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時(shí)間，待開發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。
3.3開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇
經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國民經(jīng)濟(jì)迅速增長，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開發(fā)地點(diǎn)的選擇
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識(shí)，問題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會(huì)使開發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤。
3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定
房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過各種借貸、預(yù)售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動(dòng)開發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
3.6開發(fā)周期的長短
房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購買土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對(duì)整個(gè)開發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的。可是房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。
4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施
4.1事先有效避開風(fēng)險(xiǎn)源地
例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場(chǎng)等，以減少未來收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。
4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)
具體有以下三種基本方法：1）通過正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過開發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。
4.4對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)
要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預(yù)測(cè)國家未來對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同
這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。
4.6通過簽約盡量固定那些對(duì)利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風(fēng)險(xiǎn)可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減小；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
4.7盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。并在開發(fā)過程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。
此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。
參考文獻(xiàn)
[1]李啟明等編著房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策[M]南京：東南大學(xué)出版社，1998
【關(guān)鍵詞】投資控股架構(gòu);單層控股;多層控股;境內(nèi)控股;境外控股
從不同的角度出發(fā),投資控股架構(gòu)可以有多種分類。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的各種控股架構(gòu),本文將從直接投資者所在地、控股層次二個(gè)角度分析各種控股架構(gòu)的優(yōu)勢(shì)及其所需考慮的問題,協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層了解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)各種投資控股架構(gòu)的利弊。以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(本文指有限責(zé)任公司)選擇適合自己的控股架構(gòu)。
一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內(nèi)控股和境外控股兩種。境內(nèi)控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其母公司(控股公司)均在境內(nèi)。境外控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在境內(nèi)但其母公司(控股公司)在境外。
(一)境內(nèi)控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經(jīng)過商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門審批;(2)所采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度較統(tǒng)一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業(yè)所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。
2.需考慮的問題
(1)不便于境外戰(zhàn)略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內(nèi)機(jī)構(gòu)尋求借款;(3)運(yùn)營環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)可能較多;(4)境內(nèi)控股公司對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納企業(yè)所得稅,但可按實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境內(nèi)戰(zhàn)略性投資者,但境外投資者參與投資需要經(jīng)過商務(wù)部或外貿(mào)部門審批;(2)便于境內(nèi)上市;(3)運(yùn)營、管理成本可能較低。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的審批程序簡單,無需經(jīng)過外經(jīng)貿(mào)部門審批,亦無需申請(qǐng)外匯登記。
5.財(cái)務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按中國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表,不需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業(yè)所得稅。(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批上,內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓無須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較外資企業(yè)簡單,時(shí)間花費(fèi)較短。(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,企業(yè)清算所得=企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格―資產(chǎn)凈值―清算費(fèi)用―相關(guān)稅費(fèi);投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn),其中相當(dāng)于從被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤和累計(jì)盈余公積中應(yīng)當(dāng)分得的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為股息所得(免予繳納企業(yè)所得稅);剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資方投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。投資方應(yīng)分別就投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失繳納企業(yè)所得稅或按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除。(4)在控股公司對(duì)內(nèi)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得,依法繳納企業(yè)所得稅;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳納增值稅和營業(yè)稅。(5)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算后不涉及外匯監(jiān)管問題。
(二)境外控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)便于境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),提高企業(yè)資質(zhì);(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運(yùn)營環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)較少;(5)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需境內(nèi)審批機(jī)構(gòu)的審批且不涉及中國稅務(wù)。
2.需考慮的問題
境外控股公司需考慮的是:對(duì)外投資的政策及對(duì)收取境外股息收入的稅務(wù)規(guī)定。
境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需考慮的是:(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程較為復(fù)雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)公司時(shí),是否符合《10號(hào)令》的規(guī)定,需考慮是否屬“返程投資”;(3)受到外經(jīng)貿(mào)部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度與境外控股公司可能不同,需適當(dāng)調(diào)整配合;(5)對(duì)境外支付款項(xiàng)時(shí),扣繳相關(guān)稅負(fù),但可進(jìn)行稅務(wù)籌劃;(6)與戰(zhàn)略投資者合作時(shí),注入到境外控股公司的相關(guān)融資資金只能以權(quán)益性投資匯入(一般為增資)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),且需要有較長的審批時(shí)間,影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用效率。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境外戰(zhàn)略性投資者,但境內(nèi)投資者參與投資可能會(huì)形成“返程投資”,具體實(shí)施需要考慮是否符合《10號(hào)令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運(yùn)營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當(dāng)?shù)氐臓I商環(huán)境、可能產(chǎn)生額外的設(shè)立和營運(yùn)成本。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
(1)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序較內(nèi)資企業(yè)復(fù)雜,需外經(jīng)貿(mào)部門審批,在商務(wù)部備案;(2)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)、或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議;(3)境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金;(4)外資房地產(chǎn)開發(fā)企注冊(cè)資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貨款,外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯;(5)外資房地產(chǎn)開發(fā)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。
5.財(cái)務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因地域不同可能需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預(yù)提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當(dāng)?shù)嘏c中國收協(xié)議而定)。(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批方面,外資企業(yè)在境內(nèi)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較為復(fù)雜,時(shí)間花費(fèi)較長;若將境外控股公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國境內(nèi)其他公司,商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門可能將其視為《10號(hào)令》所指的規(guī)避對(duì)于通過設(shè)立境外特殊目的公司監(jiān)管;外資企業(yè)境外最終控股公司可考慮在境外轉(zhuǎn)讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,所以無需境內(nèi)商務(wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關(guān)規(guī)定。(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算的具體計(jì)算方式與內(nèi)資企業(yè)相同,但視同股息所得和投資資產(chǎn)讓所得部分按稅收協(xié)定的優(yōu)惠稅率或10%的企業(yè)所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預(yù)提所得稅。(4)在控股公司對(duì)外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,境內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體稅務(wù)處理與內(nèi)資企業(yè)相同;可以考慮通過轉(zhuǎn)讓其境外越位控股公司的股權(quán),避免涉及中國的各項(xiàng)稅負(fù),但需考慮境外控股公司所在地的稅務(wù)影響。(5)在外匯監(jiān)管方面,清算所得或投資方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得人民幣須經(jīng)主管外匯管理局批準(zhǔn)后,向有關(guān)金融機(jī)構(gòu)購匯匯出;企業(yè)清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構(gòu)層次劃分
按控股架構(gòu)層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。多層控股是指母公司對(duì)直接控股公司投資,直接控股公司再對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。
(一)單層控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)投資架構(gòu)直接、簡單;(2)節(jié)省運(yùn)營成本;(3)運(yùn)營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產(chǎn)集團(tuán)中心,有利于整合各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力,提高集團(tuán)貸款授信的融資能力,未來亦有機(jī)會(huì)成為集團(tuán)的財(cái)務(wù)中心,從事集團(tuán)內(nèi)的融資,有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資。
2.需考慮的問題
(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時(shí)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn);(2)當(dāng)境外戰(zhàn)略性投資者對(duì)單一項(xiàng)目有投資興趣時(shí),需通過商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門審核,資金進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)所需的時(shí)間較長;(3)境內(nèi)控股公司需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn),才能從事相關(guān)集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間資金拆借的經(jīng)營行為。
(二)多層控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)可以相對(duì)分散單一控股公司的風(fēng)險(xiǎn);(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間互相受商業(yè)、法律等的牽連較少;(3)當(dāng)直接控股地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),得有利吸引境外戰(zhàn)略性投資者。
2.需考慮的問題
(1)投資架構(gòu)相對(duì)復(fù)雜,集團(tuán)運(yùn)營成本相對(duì)較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤向母公司分派。
三、境、內(nèi)外控股架構(gòu)結(jié)合控股架構(gòu)層次分析
1.境內(nèi)控股且單層控股
(1)以內(nèi)資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)由于其控股公司在境內(nèi),便于集團(tuán)在境內(nèi)上市以及吸引境內(nèi)的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(3)可以考慮控股公司擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)企業(yè)間的資金拆借,但需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。
2.境內(nèi)控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)房地產(chǎn)開展企業(yè)的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。
母公司在境外,直接控股公司的境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法律要求、設(shè)立流程、運(yùn)營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見上文于境內(nèi)控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號(hào)令》的相關(guān)規(guī)定;(2)若境內(nèi)控股公司不是房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)可以借外債,但境內(nèi)控股公司不得擅自更改外債用途;(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見上文關(guān)于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團(tuán)在境外上市以及吸引境外投資者整個(gè)集團(tuán)進(jìn)行投資;(3)若境外的戰(zhàn)略性投資者僅對(duì)集團(tuán)單一項(xiàng)目有投資興趣,則涉及較復(fù)雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間的資金拆借;(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤分配給母公司時(shí)需繳納預(yù)提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為外資企業(yè):(1)以外資控股人司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營成本,稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團(tuán)在境外上市;(3)便于境外的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或者單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，開發(fā)成本控制
一、前言
房地產(chǎn)在開發(fā)過程中包含著各個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用支出，像土地、房屋、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施以及代建工程等這些項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用有可能包括土地出讓金、土地征用以及拆遷的一些補(bǔ)償費(fèi)用、工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用以及各種不可預(yù)見的直接間接費(fèi)用等等。房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。當(dāng)前隨著我國政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施的逐步推行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭越來越激烈，面對(duì)著可以爭取的土地成本越來越高，同時(shí)人工以及材料費(fèi)用的成本也在不斷上漲，這些都直接或者間接地造成了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的加大。因而，為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力，減少項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理有效地成本控制勢(shì)在必行。本文將詳細(xì)探討開發(fā)成本控制當(dāng)前存在的問題，并提出相關(guān)完善的對(duì)策措施。
二、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該重視開發(fā)成本控制的原因分析
從2006年至今，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國有些地方的樓房價(jià)格已經(jīng)上漲了三倍，雖然國家調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，然而實(shí)現(xiàn)的效果卻并不理想。房地產(chǎn)開發(fā)商夾在中間面對(duì)著三大困境。這些因素的存在使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向以控制開發(fā)成本為根本出路的競(jìng)爭策略。
一方面，政府限制土地的商業(yè)用途供應(yīng)量，對(duì)于土地的拍賣價(jià)格也是不斷升高；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部為了獲得有限的土地而競(jìng)爭也在一定程度上抬高了地價(jià)的上漲。這使得房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)著一大塊不可控的土地開發(fā)費(fèi)用。這是影響和促使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不重視開發(fā)成本控制的關(guān)鍵因素之一。
另外，去年以來我國一直上漲的通貨膨脹指數(shù)使得建材成本也有了大幅度的上漲。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年我國的通貨膨脹率高達(dá)8％，每平方米建筑成本因此而提高的成本幅度大概在20％－30％之間。據(jù)有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，接下來的時(shí)間中受到國際和國內(nèi)通貨膨脹率的雙重影響，建材市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)也將是一個(gè)增長的過程。這是影響和促使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不重視開發(fā)成本控制的另一關(guān)鍵因素。
此外，受到宏觀調(diào)控政策的影響，銀行縮緊銀根導(dǎo)致大量房地產(chǎn)開發(fā)商得不到足夠的資本，資金鏈比較緊張。僅今年上半年至今，我國的央行已經(jīng)上調(diào)了五次存款準(zhǔn)備金率。這種情況的存在使得很多房地產(chǎn)開發(fā)商融資成本和融資難度的加大。綜上所述我們可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著諸多困難的形式，這些因素的存在有利于同時(shí)也逼著他們應(yīng)該重視開發(fā)成本控制這一問題。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題
1.開發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠
在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，一般而言項(xiàng)目的工期都會(huì)比較長的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監(jiān)督開發(fā)過程中的成本狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成完善的成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對(duì)項(xiàng)目的盈虧進(jìn)展有個(gè)清晰地顯示和反饋。然而，當(dāng)前很多企業(yè)并沒有設(shè)置這樣的機(jī)制。很多企業(yè)往往十幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，而財(cái)務(wù)部門和經(jīng)營部門只是計(jì)算季度和年度的經(jīng)營收支情況，將所有的資本運(yùn)營統(tǒng)一考慮。對(duì)于單個(gè)具體項(xiàng)目開發(fā)成本的記錄和考察只是一個(gè)大概的情況。很多時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本只是按照項(xiàng)目來記賬，一些項(xiàng)目像土建費(fèi)、安裝費(fèi)、拆遷費(fèi)比較清晰明了。而對(duì)于項(xiàng)目期間的費(fèi)用比如管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用的支出情況則沒有做具體分?jǐn)傆涗洠蛘叻謹(jǐn)偟臅r(shí)間不夠及時(shí)，這種方式造成了很大問題。
另外，在成本結(jié)算方面也是類似，很多企業(yè)在項(xiàng)目完成后沒有對(duì)項(xiàng)目的成本做及時(shí)的評(píng)價(jià)和反饋，沒有對(duì)于節(jié)約或者超支的情況做分析，更沒有人提出改進(jìn)成本核算的方法。總之，這都是一種模糊的核算狀態(tài)，這種情況的存在如果是在利潤豐厚的時(shí)代的話不會(huì)引起人們足夠的重視。因?yàn)檫@樣好幾個(gè)項(xiàng)目混在一起的話，雖然有的虧本，但是總體上還是賺錢的。而現(xiàn)今情況不同了，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤水平已經(jīng)從之前的20％－30％縮減到當(dāng)前的5％－10％的水平，如果這個(gè)問題再不引起足夠的重視的話，可能會(huì)使得整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中被淘汰。
2.合同管理不嚴(yán)密，難以及時(shí)了解工程合同的執(zhí)行進(jìn)度
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當(dāng)中涉及到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項(xiàng)的計(jì)算和審核難度基本上都很大，進(jìn)而使得很多企業(yè)對(duì)于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴(yán)密。尤其是項(xiàng)目規(guī)模比較大、工期比較長的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執(zhí)行過程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生各種變更的情況，這些修改涉及到的內(nèi)容很多比如條款、付款條件、付款審批等，這使得很多企業(yè)經(jīng)常沒有辦法及時(shí)對(duì)合同的執(zhí)行進(jìn)度展開及時(shí)地準(zhǔn)確管理。
3.由于管理不善導(dǎo)致的不可預(yù)見因素使得控制成本加大
當(dāng)前我國的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都屬于規(guī)模較小的類型，而房地產(chǎn)的項(xiàng)目一般開發(fā)管理的時(shí)間周期比較長、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業(yè)的管理還沒有達(dá)到科學(xué)化的控制階段。所以開發(fā)企業(yè)經(jīng)常要面臨著很多不可預(yù)測(cè)因素的影響，例如：氣候變化、自然災(zāi)害、與勘察報(bào)告不同的地質(zhì)條件等因素。這些不可控制因素都會(huì)使得項(xiàng)目開發(fā)過程的成本增加。
4.部分企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式落后
通常而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算要涉及到設(shè)計(jì)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，因此對(duì)于企業(yè)的會(huì)計(jì)核算來講這是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。目前，我國的很多企業(yè)還是采用傳統(tǒng)的手工會(huì)計(jì)核算方式，這樣的核算方式不僅復(fù)雜，而且往往不能夠?qū)Τ杀局С鰶]有一個(gè)很好的監(jiān)控和管理作用。此外，有些企業(yè)的會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素養(yǎng)不夠高，對(duì)于新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)電算化軟件一竅不通，這嚴(yán)重地阻礙了企業(yè)現(xiàn)代化管理方式的進(jìn)程。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的相關(guān)對(duì)策
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常都是很大數(shù)額的運(yùn)作，所以為了減少盲目投資的行為，企業(yè)應(yīng)該在初始階段詳細(xì)考察項(xiàng)目的可行性和盈利性，充分地對(duì)土地成本、工程造價(jià)、各項(xiàng)環(huán)節(jié)的費(fèi)用有個(gè)大概地估計(jì)。此外，還應(yīng)該做好以下幾個(gè)方面的工作：
1.主動(dòng)做好成本控制的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作
首先，企業(yè)應(yīng)該高度重視成本控制的實(shí)際工作，要在意識(shí)上充分認(rèn)識(shí)到良好的成本控制預(yù)算、結(jié)算等工作會(huì)給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)的利益。在此基礎(chǔ)上，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身的建設(shè)過程是一個(gè)周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員不能夠只憑經(jīng)驗(yàn)做預(yù)估和結(jié)算總結(jié)，應(yīng)該著力設(shè)置一個(gè)科學(xué)合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督成本控制體系。在實(shí)際工作中，應(yīng)該嚴(yán)格遵循預(yù)先科學(xué)規(guī)定的目標(biāo)值，并及時(shí)準(zhǔn)確地收集匯總費(fèi)用支出的實(shí)際數(shù)據(jù)，將實(shí)際數(shù)值和目標(biāo)值進(jìn)行比較分析，進(jìn)而將分析得來的結(jié)果應(yīng)用到下一次的成本控制編制當(dāng)中。此外，對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目實(shí)際工作的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該設(shè)有監(jiān)督反饋機(jī)制，以便將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。
2.加強(qiáng)合同的執(zhí)行力度，以合同管理為手段嚴(yán)格控制開發(fā)成本
在房地產(chǎn)行業(yè)中合同的管理控制很重要，合同是規(guī)定雙方基本責(zé)任和義務(wù)的依據(jù)。因此，企業(yè)從簽訂合同開始就要重視工程成本與合同的關(guān)系。從一開始簽訂就應(yīng)該明確協(xié)議條款的范圍及其效力。在執(zhí)行過程之中要嚴(yán)格把好合同中涉及到的具體工期進(jìn)度，應(yīng)該將工程進(jìn)度有關(guān)的費(fèi)用支出嚴(yán)格限定在合同管理的協(xié)議框架下。另外，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該爭取建立明確的合同付款臺(tái)帳，使得有關(guān)合同執(zhí)行過程中的各類付款和支出金額有依據(jù)，爭取對(duì)合同款項(xiàng)支付進(jìn)行全過程的管理，杜絕一些細(xì)節(jié)上的問題，比如超付資金現(xiàn)象，以利于掌握資金使用的全部計(jì)劃。
3.從多方面把握好項(xiàng)目投資成本的控制
根據(jù)項(xiàng)目投資過程中的不可控制因素情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從多方面努力，爭取將項(xiàng)目開發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)。一方面，可以從技術(shù)上把握，對(duì)主要的施工技術(shù)方案要做好充分論證，預(yù)測(cè)各種可能產(chǎn)生的因素的防御措施，爭取使各個(gè)環(huán)節(jié)的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經(jīng)濟(jì)上要嚴(yán)格控制一些費(fèi)用支出，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等一些細(xì)節(jié)費(fèi)用的支出問題，爭取最大限度地降低靜態(tài)投資的開支。
4.全面推廣電算化的實(shí)施，將成本控制和信息化結(jié)合起來
現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個(gè)能協(xié)調(diào)地計(jì)劃、監(jiān)控和管理企業(yè)各種成本發(fā)生的全面信息化管理系統(tǒng)，以便能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)高效率地運(yùn)作。實(shí)踐證明，成本會(huì)計(jì)電算化是當(dāng)務(wù)之急，是實(shí)行新的成本控制方法的技術(shù)前提。ERP的成本管理系統(tǒng)采用的是標(biāo)準(zhǔn)成本體系，它是成本的計(jì)劃、控制、計(jì)算和分析相結(jié)合的一種會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)和成本控制系統(tǒng)。其通過事前制定的成本標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各種資源消耗和各項(xiàng)費(fèi)用開支規(guī)定數(shù)量界限，可以在事前限制各種消耗和費(fèi)用的發(fā)生；在成本形成過程中，按成本標(biāo)準(zhǔn)控制支出，及時(shí)發(fā)現(xiàn)超過成本標(biāo)準(zhǔn)的消耗，有利于企業(yè)迅速制定改進(jìn)措施，糾正偏差，以達(dá)到降低成本的目的；產(chǎn)品成本形成之后，通過實(shí)際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本相比較，企業(yè)可以進(jìn)行定期的分析和考核，以找到進(jìn)一步降低成本的途徑。可見，ERP的成本管理系統(tǒng)應(yīng)該是當(dāng)前廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司進(jìn)行成本控制的較理想的信息化管理系統(tǒng)。
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[4]劉麗.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制與管理[J].經(jīng)濟(jì)縱橫，2008(8).
一、房產(chǎn)銷售收入確認(rèn)政策披露現(xiàn)狀分析
根據(jù)《2014中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》綜合實(shí)力排名（排除境外上市的地產(chǎn)開發(fā)商），本文選擇前5名境內(nèi)上市公司（萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團(tuán)）作為樣本，探討房地產(chǎn)開發(fā)商收入政策披露情況經(jīng)過分析樣本公司收入披露的政策，房地產(chǎn)開發(fā)商在收入確認(rèn)過程中根據(jù)收入確認(rèn)的五個(gè)條件并結(jié)合銷售合同的簽訂、竣工驗(yàn)收、付款證明（收款權(quán)）、交房手續(xù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行賬務(wù)處理。該做法緊密圍繞準(zhǔn)則，但也存在以下問題：首先，銷售收入確認(rèn)政策披露的語言過于準(zhǔn)則化，個(gè)性化語言匱乏。眾所周知，地產(chǎn)銷售和工業(yè)制造企業(yè)的產(chǎn)品銷售存在較大區(qū)別，收入的確認(rèn)政策應(yīng)該突出房地產(chǎn)行業(yè)的銷售流程和后續(xù)服務(wù)。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)銷售大致經(jīng)歷收取會(huì)員費(fèi)或誠意金、簽署銷售合同、開具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合上述銷售環(huán)節(jié)和相關(guān)的銷售文件（銷售合同、發(fā)票、交房證明）綜合分析確定收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。其次，年度報(bào)告中披露的收入確認(rèn)政策未能聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和樓盤銷售模式。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)用地大多通過招拍掛方式取得，由于后期開發(fā)資金需求壓力大，房地產(chǎn)開發(fā)商可能會(huì)考慮采用合作建房、合資建房、受托建房等不同開發(fā)模式。很明顯，不同模式下其收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)并不一致，因此在披露收入政策時(shí)應(yīng)結(jié)合土地的開發(fā)模式。如上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售模式較多，出于提高銷售效率和專業(yè)化的考慮，企業(yè)經(jīng)常把自身開發(fā)的產(chǎn)品外包給專業(yè)房地產(chǎn)公司，由該類公司進(jìn)行整體策劃營銷，此時(shí)收入的確認(rèn)就與其銷售方式相關(guān)。同樣，上述樣本企業(yè)披露的銷售收入確認(rèn)政策中并未指出其銷售模式。
二、營業(yè)收入列報(bào)現(xiàn)狀分析
經(jīng)過對(duì)樣本公司2013年度財(cái)務(wù)報(bào)告列報(bào)情況的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)摘要中遵照列報(bào)要求披露了近三年的銷售收入和增長率；在董事會(huì)報(bào)告中分行業(yè)、地區(qū)披露其銷售簽約面積、簽約金額和市場(chǎng)占有率等數(shù)據(jù)，并在報(bào)告中披露了其前5名客戶的銷售額，但還需要在以下方面進(jìn)行改進(jìn)：首先，年度報(bào)告集中在披露房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)狀況、投資區(qū)域、歷史財(cái)務(wù)狀況等歷史信息，而反映房地產(chǎn)行業(yè)特征、企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造力和前瞻性會(huì)計(jì)信息過少。歷史銷售收入信息是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確已實(shí)現(xiàn)的，實(shí)際決策中，信息使用者不僅要了解過去的信息，更要求提供信息的一方披露未來的收入預(yù)期實(shí)現(xiàn)信息。但上述樣本企業(yè)少有披露其房產(chǎn)的預(yù)期銷售價(jià)格以及競(jìng)爭性樓盤供應(yīng)數(shù)量等影響收入實(shí)現(xiàn)的重大不利因素。樣本公司的大多數(shù)收入披露內(nèi)容屬于“強(qiáng)制性披露”，管理層為制止信息不對(duì)稱致使不利選擇可能給企業(yè)帶來危害，更樂意披露“好信息”，而對(duì)“壞消息”不公開，特別是對(duì)房產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)信息的披露少之又少。其次，樣本公司年度報(bào)告中的相關(guān)指標(biāo)披露形式單一，大都是絕對(duì)數(shù)和百分比指標(biāo)，缺乏多層次的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。樣本企業(yè)的年度報(bào)告中披露企業(yè)最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度的收入數(shù)據(jù)，基本做到了同一企業(yè)不同歷史年份的縱向可比，但橫向可比也應(yīng)予以考慮。目前房地產(chǎn)開發(fā)商的年度報(bào)告中披露的收入數(shù)據(jù)，缺乏行業(yè)間的對(duì)比，無法顯示其在行業(yè)中所處的位置。對(duì)于報(bào)告使用人來說，了解企業(yè)的行業(yè)地位和獲得不同歷史時(shí)期的收入數(shù)據(jù)一樣重要。最后，上述調(diào)查的樣本企業(yè)同屬房地產(chǎn)開發(fā)商，由于證監(jiān)會(huì)了統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)信息披露制度，不同樣本企業(yè)的年度報(bào)告披露框架大體一致，缺乏個(gè)性，很難得到不同房地產(chǎn)開發(fā)商之間除營業(yè)收入數(shù)額和增長率之外其他有區(qū)別的會(huì)計(jì)信息。很明顯會(huì)計(jì)制度在強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制性披露和會(huì)計(jì)信息可比時(shí)，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的個(gè)性，這樣會(huì)從表面上給投資者造成不同企業(yè)信息披露內(nèi)容一致的錯(cuò)覺。此外，通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，樣本企業(yè)的年報(bào)收入披露時(shí)間更多傾向于三月份，少有企業(yè)延遲到四月份，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)年報(bào)信息披露的及時(shí)性關(guān)注程度提高，這樣更有利于年報(bào)信息的挖掘使用。
三、銷售收入年報(bào)披露的改善對(duì)策
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)政策應(yīng)緊密結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)流程對(duì)外披露，抓住簽約時(shí)間和金額、竣工驗(yàn)收時(shí)間、收取房款進(jìn)度、交房手續(xù)的辦理進(jìn)度、入伙手續(xù)、鑰匙領(lǐng)取等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)披露其收入政策，避免照搬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，導(dǎo)致披露語言形式化。應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和銷售模式來披露收入的確認(rèn)政策，在自主開發(fā)模式下收入的確認(rèn)政策可以完全遵照已有的準(zhǔn)則，在購房者領(lǐng)取鑰匙，辦理完入伙手續(xù)后確認(rèn)收入。出現(xiàn)合作建房、合資建房等情況時(shí)收入的確認(rèn)政策需要考慮合同中的細(xì)節(jié)條款披露。在代銷方式下收入的確認(rèn)政策應(yīng)該聯(lián)系代銷協(xié)議中具體的權(quán)利和義務(wù)來確認(rèn)收入。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮很大程度上受到政府信貸、稅收、土地等政策影響，當(dāng)前限購成為了樓市調(diào)控的主旋律，限購對(duì)穩(wěn)定房價(jià)和打擊投機(jī)炒房具有明顯作用，受政策沖擊，城市商品住宅的成交量大幅萎縮。同時(shí)，過緊的調(diào)控政策造成土地一級(jí)出讓市場(chǎng)總體低迷，地方土地市場(chǎng)成交金額也呈現(xiàn)了大幅下滑，購房者等待氣氛長期累積。從以上可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策對(duì)不動(dòng)產(chǎn)成交額的影響程度較深。作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)詳細(xì)披露國家未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢(shì)預(yù)測(cè)和收入風(fēng)險(xiǎn)，給投資者詳細(xì)的政策投資預(yù)期。再次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)該結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)差異化披露銷售收入，同時(shí)還應(yīng)披露當(dāng)期合同銷售均價(jià)、樓面地價(jià)等以便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間可比，為投資者決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良性成長依賴于其開發(fā)產(chǎn)品的吸引力、競(jìng)爭力，房地產(chǎn)開發(fā)商收取會(huì)員費(fèi)、誠意金、定金等收入尚未形成的銷售收入，能很大程度上反映房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)接受程度，為了向投資者提供決策相關(guān)信息，應(yīng)在報(bào)表附注中詳細(xì)披露會(huì)員費(fèi)、誠意金、定金等項(xiàng)目形成的“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬。最后，現(xiàn)有信息披露過分強(qiáng)調(diào)可靠性和歷史成本原則，把重要性和決策有用性放到了次要地位。筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中增加披露與未來收入實(shí)現(xiàn)有關(guān)聯(lián)的會(huì)計(jì)信息，以及國家未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢(shì)和收入實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。該舉措有利于幫助決策者預(yù)測(cè)未來收入走勢(shì)，提高會(huì)計(jì)信息的可利用度。除此之外，收入的披露順序應(yīng)按照?qǐng)?bào)表使用者的決策相關(guān)性先后排列，盡量減少不重要事項(xiàng)披露，避免“噪音”。
作者：習(xí)成龍 單位：北京航空航天大學(xué)北海學(xué)院
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 用途轉(zhuǎn)換 核算
1 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日
1.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，指的是房地產(chǎn)因使用用途的改變而重新對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的再分類。本文對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換所進(jìn)行的研究側(cè)重于房地產(chǎn)用途的改變，暫不提及房地產(chǎn)計(jì)量模式的變換。企業(yè)首先要拿出能夠證明房地產(chǎn)的用途已發(fā)生改變的客觀依據(jù)（包括房地產(chǎn)功能狀態(tài)的實(shí)際轉(zhuǎn)變，以及企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式協(xié)議），才能實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間的變換。房地產(chǎn)的用途轉(zhuǎn)換形式主要有：轉(zhuǎn)換日，即房地產(chǎn)的用途和狀態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變的日期。它與資產(chǎn)確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)及入賬價(jià)值之間存在必然的聯(lián)系，我們通常基于下文所述的四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)來確定轉(zhuǎn)換日。
①無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日即為企業(yè)停止將該項(xiàng)土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當(dāng)局做出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。
②固定資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日即為租賃期開始日，也就是承租人對(duì)租賃資產(chǎn)開始行使使用權(quán)的日期。
③投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或權(quán)力機(jī)構(gòu)提出對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施二次開發(fā)后對(duì)外出售的書面決議的日期。
④投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日即房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的日期。
2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理
2.1 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)
2.1.1 成本模式
企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目；按投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。
2.1.2 公允價(jià)值模式
企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目；按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。
2.1.3 實(shí)例分析
①成本模式
【例1】2012年4月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)商品生產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為4 300萬元，其中，原價(jià)6 500萬元。累計(jì)已計(jì)提折舊2 200萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。
轉(zhuǎn)換日2012年4月1日，甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 65000000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 22000000
貸：投資性房地產(chǎn) 65000000
累計(jì)折舊 22000000
②公允價(jià)值模式
【例2】2012年10月11日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2012年10月11日，該寫字樓的公允價(jià)值為5 500萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4 750萬元，其中，成本為4 500萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬元。
轉(zhuǎn)換日2012年10月11日，甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 55000000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 45000000
投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)2500000
公允價(jià)值變動(dòng)損益 7500000
2.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨
2.2.1成本模式
企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目。
2.2.2 公允價(jià)值模式
企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目；按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。
2.2.3 實(shí)例分析
①成本模式
無實(shí)例
②公允價(jià)值模式
【例3】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的部分寫字樓用于對(duì)外經(jīng)營租賃。2012年3月10日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價(jià)值為4700萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4300萬元，其中，成本為4000萬元，公允價(jià)值增值為300萬元。
轉(zhuǎn)換日2012年3月10日，甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：開發(fā)產(chǎn)品 47000000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 40000000
――公允價(jià)值變動(dòng) 3000000
公允價(jià)值變動(dòng)損益 4000000
3 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理
3.1 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
3.1.1 成本模式
所謂作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過經(jīng)營租賃的方式出租自身持有的開發(fā)產(chǎn)品，將存貨轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日通常情況下就是房地產(chǎn)的租賃期開始日。一般說來，如果建筑物是企業(yè)自行建造的或者開發(fā)完成但尚未投入使用的，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)通過正式書面決議的形式對(duì)其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化進(jìn)行了明確，此時(shí)的建筑物應(yīng)視為存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期即為轉(zhuǎn)換日。
根據(jù)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，通過采用成本模式計(jì)量的方式，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。
3.1.2 公允價(jià)值模式
通過采用公允價(jià)值模式計(jì)量的方式，根據(jù)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，借記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積――其他資本公積”科目。
3.1.3 實(shí)例介紹
分別采用兩種方式對(duì)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，具體實(shí)例如下：
第一：成本方式
【例4】2012年3月15日，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓以出租的方式給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2012年4月1日。該寫字樓2012年4月1日的賬面余額為15000萬元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。設(shè)甲企業(yè)對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用成本方式。
轉(zhuǎn)換日為：2012年4月1日，甲的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)――寫字樓 150000000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 150000000
第二：公允價(jià)值方式
【例5】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2012年4月10日與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開始日為2012年5月1日。該寫字樓2012年5月1日的賬面余額31000萬元，公允價(jià)值為33000萬元。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值2012年12月31日為35000萬元。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
①2012年5月1日
借：投資性房地產(chǎn)――成本 330000000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 310000000
資本公積――其他資本公積 20000000
②2012年12月31日
借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 20000000
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 20000000
3.2 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
3.2.1 成本模式
企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物通過成本模式計(jì)量的方式轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，在轉(zhuǎn)換日企業(yè)需要根據(jù)建筑物或土地使用權(quán)的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，根據(jù)賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目；按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。
3.2.2 公允價(jià)值模式
企業(yè)通過采用公允價(jià)值模式計(jì)量的方式將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)換日企業(yè)需要根據(jù)土地使用權(quán)或建筑物的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減（上接第80頁）值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時(shí)，如果轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，則按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；如果轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，那么按其差額，貸記“資本公積――其他資本公積”科目。如果當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。
3.2.3 實(shí)例介紹
分別采用兩種方式對(duì)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，具體實(shí)例如下：
第一：成本方式
【例6】甲企業(yè)擁有1棟用于本企業(yè)總部辦公的辦公樓。甲企業(yè)與乙企業(yè)于2012年2月10日簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將整棟樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2012年3月1日，租用期限為4年。這棟辦公樓2012年3月1日的賬面余額19000萬元，已計(jì)提折舊700萬元。設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。
轉(zhuǎn)換日2012年3月1日，甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)――寫字樓 190000000
累計(jì)折舊 7000000
貸：固定資產(chǎn) 190000000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 7000000
第二：公允價(jià)值方式
【例7】2012年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，為了賺取租金收入，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其進(jìn)行出租。甲企業(yè)于2012年10月完成搬遷工作，并與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，同時(shí)原辦公樓停止自用，租賃期開始日為2012年11月1日，租賃期限為3年。該辦公樓2012年11月1日的原價(jià)為39000萬元，已提折舊22250萬元，公允價(jià)值為11000萬元。甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)
量。
轉(zhuǎn)換日2012年11月1日，甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)――成本 110000000
公允價(jià)值變動(dòng)損益 57500000
累計(jì)折舊 222500000
貸：固定資產(chǎn) 390000000
4 結(jié)束語
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，投資性房地產(chǎn)受到了眾多企業(yè)和一些個(gè)人投資者的青睞，它為投資者所帶來的豐厚利潤，使得投資性房地產(chǎn)已成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很重要的作用。在此背景下，企業(yè)應(yīng)該正確進(jìn)行投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)核算，為投資者及其他利益相關(guān)者提供相關(guān)、可靠的會(huì)計(jì)信息，以便他們正確決策。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn),與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對(duì)象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。
一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本
2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開競(jìng)價(jià),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估,且一般要求高估,形成大額的土地評(píng)估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí),將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評(píng)估價(jià)值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對(duì)比,對(duì)高于市價(jià)的部分提請(qǐng)企業(yè)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對(duì)于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問題,企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則,在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí),先將評(píng)估增值部分沖轉(zhuǎn),按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入
(一)將預(yù)收售房款長期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗(yàn)收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬,不確認(rèn)收入。
(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對(duì)分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲(chǔ),形成小金庫;在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對(duì)收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。
(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對(duì)外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理,按規(guī)定計(jì)繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。
(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí),往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出,既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。
對(duì)于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對(duì);將經(jīng)營收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對(duì);同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。
三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本
(一)隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi),調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí),對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn),多計(jì)或少計(jì)開發(fā)成本。
(二)不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾ⅰ８鶕?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時(shí),應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí),不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要,在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤;對(duì)于計(jì)入開發(fā)成本中的借款費(fèi)用,在各開發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計(jì)量,而是隨意分?jǐn)?造成各開發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。
(三)不同類型商品房的經(jīng)營成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價(jià)格上相差懸殊,其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項(xiàng)目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對(duì)象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完畢,進(jìn)行銷售時(shí),將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,形成同一開發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。
(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場(chǎng)地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本;此外,企業(yè)還通過虛報(bào)工程結(jié)算,虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營利潤,少繳企業(yè)所得稅。
對(duì)于以上問題,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對(duì);同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算;運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例,對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算;根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對(duì)借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算;以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請(qǐng)企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。
四、漏繳規(guī)費(fèi)
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。
對(duì)于上述問題,建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比,查出漏繳金額,提請(qǐng)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。
五、套取銀行信用,違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí),其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,此時(shí),該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；企業(yè)管理；開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
1 房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的重要性
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的關(guān)鍵是提高綜合市場(chǎng)競(jìng)爭。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理非常重要，全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)工程，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作有利于保證建設(shè)施工的順利進(jìn)行，保證施工質(zhì)量的完善，保證企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭力的提高，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商以貫徹執(zhí)行為重點(diǎn)，以全套的管理體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用企業(yè)現(xiàn)代管理方法與實(shí)踐開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到管理工作的重要性，只有做到以房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的管理工作，才能促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的要素
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)有以下四點(diǎn)內(nèi)容：第一，提高開發(fā)企業(yè)管理人員水平。這是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的基礎(chǔ)，工作人員必須具備較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力等專業(yè)技術(shù)的能力，只有具備了一支優(yōu)秀的管理隊(duì)伍，注重規(guī)劃設(shè)計(jì)，強(qiáng)化施工管理。保障經(jīng)濟(jì)效益；第二，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。現(xiàn)代快的生活節(jié)奏，房地產(chǎn)開發(fā)商需要設(shè)計(jì)規(guī)劃方案不僅需要良好的居住環(huán)境，也要滿足現(xiàn)代人的需求；第三，以綜合協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，只有各單位協(xié)調(diào)一致，工程的施工進(jìn)度、施工質(zhì)量才能得到保障，房地產(chǎn)開發(fā)施工過程順利開展，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；第四，最重要的是注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量，房屋的安全直接關(guān)系到業(yè)主的人身安全，因此必須注重房屋質(zhì)量，注意施工過程，做好監(jiān)督與管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本。
3 房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中存在的問題
房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題有以下幾個(gè)：第一，項(xiàng)目實(shí)施決策前不重視可行性研究，導(dǎo)致工程開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯增大；第二，缺乏前期設(shè)計(jì)管理，導(dǎo)致工程最終可能出現(xiàn)質(zhì)量問題，造成工程延誤和投資浪費(fèi)；第三，在施工管理過程中有一定的缺陷，導(dǎo)致工程成本增加；第四，物業(yè)服務(wù)不到位，導(dǎo)致交易過程糾紛不斷，售后服務(wù)不到位，維修不及時(shí)等問題經(jīng)常發(fā)生；第五，各部門之間的協(xié)調(diào)工作不順暢，導(dǎo)致成本額外增加。
4 房地產(chǎn)開發(fā)管理的諸多措施研究
房地產(chǎn)開發(fā)管理有三項(xiàng)重要的內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。現(xiàn)主要介紹一下：
4.1房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理包括兩點(diǎn)，第一點(diǎn)：土地使用權(quán)的規(guī)劃，第二點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)過程的規(guī)劃管理。由于這一規(guī)劃管理的不健全導(dǎo)致了一系列問題。第一是城市問題：①房地產(chǎn)開發(fā)商的重要大事是獲取廉價(jià)土地，導(dǎo)致盲目地圈地和囤積土地行為屢禁不止。②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后于城市發(fā)展。③舊城改造進(jìn)展緩慢。④保障性住房供應(yīng)不足；第二是規(guī)劃問題。在我國，城市建設(shè)先于城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商為了自身的利益，通過市場(chǎng)情況來變動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，要明確規(guī)劃管理的內(nèi)容，重新界定管理規(guī)劃制度，合理利用土地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)良性發(fā)展。
4.2房地產(chǎn)開發(fā)工程管理
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量有重要意義，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)工程，完善質(zhì)量監(jiān)督工作，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)管理都有重要的意義，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)綜合競(jìng)爭力。因此，要做到以下幾點(diǎn)：首先，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理人員的管理水平，根據(jù)企業(yè)需求，從全局出發(fā)，保證房地產(chǎn)開發(fā)工程順利開展，其次，以市場(chǎng)為導(dǎo)向規(guī)劃管理工作，最重要的是注重工程質(zhì)量管理，這是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的根本。
4.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)因素有競(jìng)爭對(duì)手搶先進(jìn)入市場(chǎng)，銀行貸款利率升高，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資可能造成的損失的大小。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)措施有四種，分別是風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)約，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)自留。因此開發(fā)商要注意項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程和方法產(chǎn)生，從而運(yùn)用合適的措施來降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。首先通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別法分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的類型，再利用合適的方法應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，具體措施如下：第一：注重優(yōu)化投資組合，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散。第二：減少一些不必要的成本支出。比如：簽訂固定利率貸款合同來實(shí)現(xiàn)來減少貸款利息支出；通過承包合同中延期罰款的條款來降低工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)；通過與建筑企業(yè)簽訂固定預(yù)算合同來減少建造費(fèi)用。第三：嚴(yán)格控制施工工期，縮短建設(shè)時(shí)期，盡早地完成開發(fā)項(xiàng)目，施工建設(shè)過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)最大，因此要學(xué)會(huì)控制施工工期，完成項(xiàng)目開發(fā)，第四：提前預(yù)租或者預(yù)售，盡快地回收資金，在完工之前， 就與客戶簽訂租約、預(yù)售協(xié)議。第五：銷售時(shí)實(shí)行優(yōu)惠政策。比如物業(yè)費(fèi)，配套費(fèi)等是否可以加大優(yōu)惠力度，這樣有益于開發(fā)企業(yè)效益。只有分析了風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，才能使企業(yè)健康發(fā)展。
4.4加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理
保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵是保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理與控制體系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌措計(jì)劃與平衡的關(guān)鍵點(diǎn)是資金的合理調(diào)配。企業(yè)必須嚴(yán)格的監(jiān)督與控制施工過程，以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，達(dá)到資金的控制與管理。協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)，保證施工進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
5 結(jié)束語
隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)現(xiàn)代社會(huì)居住條件要求越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)越來越重要，房地產(chǎn)開發(fā)管理對(duì)企業(yè)的工程質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響。總之，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，要充分把握住市場(chǎng)信息，避免建設(shè)資金的流失，提高投資效益，不斷加強(qiáng)企業(yè)自身的管理工作，使企業(yè)永久地處于不敗之地。
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根據(jù)我國有關(guān)法律、政策，目前，開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)主要采取兩種形式：一種是由若干個(gè)投資者（即股東）新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司）；另一種是采用合作方式聯(lián)建或合建，而不新設(shè)立開發(fā)公司。
買方需要了解開發(fā)商的股東情況、公司形式或合建方式、注冊(cè)資本、經(jīng)營范圍等，為此需要審查開發(fā)商的下列情況或文件：
（1）、開發(fā)商的股東情況。
如果開發(fā)商的股東或合建方有法人股東（大多數(shù)開發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成），則應(yīng)審查每一股東的營業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。包括中外合資或中外合作企業(yè)各方的注冊(cè)登記文件，中方為“企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照”（下稱“營業(yè)執(zhí)照”），外方為“Certificate of Incorporation”；
（2）、開發(fā)商本身的最新“營業(yè)執(zhí)照”。
有效的營業(yè)執(zhí)照應(yīng)通過工商行政主管部門進(jìn)行的企業(yè)年檢，買方應(yīng)注意營業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時(shí)間以及是否蓋有工商部門“年檢通過”的印章；
（3）、開發(fā)商設(shè)立時(shí)由注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的驗(yàn)資報(bào)告，以便知悉其實(shí)收資本的數(shù)量和繳納情況等；
（4）、開發(fā)商的公司章程；
（5）、如果開發(fā)商是中外合資或合作房地產(chǎn)開發(fā)公司，買方還應(yīng)審查下列文件合資合同或合作合同；
外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準(zhǔn)文件；
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；金融；風(fēng)險(xiǎn)投資；管理；市場(chǎng)
0引言
隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)開始發(fā)生巨大的變化。在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域同樣面臨著這個(gè)問題，而對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析是開展風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)前提。房地產(chǎn)投資的顯著特點(diǎn)就是投資資金規(guī)模大，建設(shè)周期長，作為一種高投入、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)，面臨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等許多復(fù)雜因素的影響。它的項(xiàng)目全過程中既有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn)，也有國家政策變化、社會(huì)環(huán)境變化等無形風(fēng)險(xiǎn)。總之，大量的不確定性因素決定了其投資活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)的特性，從而使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)。
1房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念
風(fēng)險(xiǎn)一般定義是指在以特定利益為目標(biāo)的行動(dòng)過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對(duì)行動(dòng)主體造成危害的事態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，是指投資商因?qū)ξ磥砟撤康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即投資商在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。
可以說風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)在一定環(huán)境和期限內(nèi)客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，避免損失與損壞的產(chǎn)生。而對(duì)它進(jìn)行充分、深刻的認(rèn)識(shí)，將有利于降低這些風(fēng)險(xiǎn)。
2從來源分析
從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)來源看，也可以分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等。自然風(fēng)險(xiǎn)是由自然界的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)因素所致的財(cái)產(chǎn)損毀和人身傷亡的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各人的行為反常或團(tuán)體的不可預(yù)料行為所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)是指因政局變化、政治動(dòng)亂、戰(zhàn)爭等政治因素所引起損失的風(fēng)險(xiǎn)。
3從投資階段分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程分為投資決策階段、前期階段和建設(shè)階段，在這些不同的階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)受著動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)，有多種的動(dòng)態(tài)因素對(duì)它施加影響，下面就從對(duì)項(xiàng)目全過程風(fēng)險(xiǎn)分析因素進(jìn)行分析。
3.1決策階段
政策風(fēng)險(xiǎn)-政策風(fēng)險(xiǎn)是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。在中國走的是宏觀調(diào)控結(jié)合市場(chǎng)的路子，宏觀政策變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。比如我國1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、2001年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使得許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。
類型風(fēng)險(xiǎn)-不同類型的房地產(chǎn)投資會(huì)有不同的風(fēng)險(xiǎn)概率，對(duì)于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場(chǎng)和工業(yè)廠房等，且這些不同的物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業(yè)種類，并對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入調(diào)查。
區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)-區(qū)位指某建設(shè)場(chǎng)地的地理位置，以及該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景等。例如地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長前景、人口條件及其市場(chǎng)價(jià)格水平的可能影響等。
時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)-地產(chǎn)活動(dòng)有周期性，供求及價(jià)格隨時(shí)間而變化。必需對(duì)未來幾年地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，以選擇、確定合適的開發(fā)時(shí)機(jī)。
3.2前期階段
進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段以后要取得立項(xiàng)審批；取得土地使用權(quán)；征地補(bǔ)償；委托規(guī)劃、報(bào)審；施工許可獲得；籌資；招標(biāo)等許多工作的進(jìn)展，這里面也充斥著房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。
置地方式風(fēng)險(xiǎn)-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得一定年限的土地使用權(quán)，已有土地也不能輕易地改變土地用途，所以通過行政劃撥、協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式取得一定年限土地使用權(quán)時(shí)存在著置地方式風(fēng)險(xiǎn)。
置地時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)-比如建設(shè)資金落實(shí)困難導(dǎo)致不能按時(shí)開工，土地閑置、購地資金沉淀產(chǎn)生利息損失。
融資風(fēng)險(xiǎn)-融資風(fēng)險(xiǎn)是指利用各種方式融通資金時(shí)，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權(quán)融資時(shí)，由于發(fā)行股票時(shí)機(jī)不當(dāng)、數(shù)量不當(dāng)，價(jià)格不合理造成發(fā)行股票困難、融資成本過高，給開發(fā)者帶來損失。
3.3建設(shè)階段
工期風(fēng)險(xiǎn)-如承包商錯(cuò)誤估計(jì)了項(xiàng)目的特點(diǎn)，低估了施工的困難，施工組織設(shè)計(jì)不當(dāng)，遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件而導(dǎo)致的工期延誤等；或因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的工期延誤。
公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)-由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。
施工事故風(fēng)險(xiǎn)。安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場(chǎng)所有的人、物和環(huán)境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，導(dǎo)致事故發(fā)生，引起的人身和財(cái)產(chǎn)損失，最終都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn).質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)-由于施工的機(jī)械、技術(shù)，氣候、水文，建材，人員素質(zhì)等各種愿意引發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，帶來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
3.4租售階段
在租售階段，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷售、物業(yè)兩個(gè)方面。比如定價(jià)策略不科學(xué)等導(dǎo)致房地產(chǎn)定價(jià)不合理而給其帶來的收益損失。定價(jià)過高導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，總收益下降。或是定價(jià)過低了白白損失收益。另外由于消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其租售后服務(wù)，即物業(yè)管理，物業(yè)不當(dāng)有時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。
4總結(jié)
在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的，關(guān)鍵在于如何去利用、控制、管理。面對(duì)這這么房地產(chǎn)投資的眾多風(fēng)險(xiǎn)，一定要在這種情況下，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識(shí)，改善風(fēng)險(xiǎn)管理的方法，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等，努力將投資的危險(xiǎn)減小到最小。
參考文獻(xiàn)
[1]威廉姆.B.布魯格曼.房地產(chǎn)融資與投資[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2003.208-211
第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，充分發(fā)揮其社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 凡在本省行政區(qū)域內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱房地產(chǎn)企業(yè)），從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，均應(yīng)遵守本條例。
第三條 本條例所稱的房地產(chǎn)開發(fā)，系指按本條例規(guī)定設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的要求，依法取得國有土地使用權(quán)從事房屋及土地開發(fā)建設(shè)，并將開發(fā)建設(shè)的房屋、構(gòu)筑物及其他設(shè)施依法出售、出租等活動(dòng)。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃要求，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。
第五條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施本條例。
縣級(jí)以上人民政府建設(shè)部門負(fù)責(zé)城市房政管理、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理和城市土地開發(fā)利用管理工作。
縣級(jí)以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)土地的統(tǒng)一管理工作。
各級(jí)計(jì)劃、城市規(guī)劃、工商行政管理、物價(jià)、財(cái)政稅務(wù)等部門，應(yīng)各司其職，配合建設(shè)、土地管理部門共同做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。
第六條 房地產(chǎn)企業(yè)依法從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃
第七條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，組織計(jì)劃、城市規(guī)劃、建設(shè)、土地管理、房地產(chǎn)管理等部門編制本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃。
編制房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)建設(shè)并重，優(yōu)先開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重及簡易房集中的區(qū)域。
編制房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)注意保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，加強(qiáng)文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)。
房地產(chǎn)開發(fā)在舊城區(qū)進(jìn)行的，應(yīng)堅(jiān)持拆遷與安置并重，落實(shí)拆遷安置房源，切實(shí)安排好被拆遷人的安置工作。
第八條 市、縣人民政府城市規(guī)劃部門應(yīng)根據(jù)本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)需要，提前提供開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
第九條 省人民政府計(jì)劃部門應(yīng)會(huì)商建設(shè)部門根據(jù)市（地）、縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃，分年度下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃。
第十條 省、市（地）人民政府計(jì)劃部門應(yīng)根據(jù)本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃、上一級(jí)計(jì)劃部門下達(dá)的年度投資計(jì)劃和用地規(guī)模總量指標(biāo)，會(huì)商土地管理、建設(shè)、城市規(guī)劃等有關(guān)部門，安排房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地計(jì)劃，依法報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
第十一條 市（地）、縣（市）人民政府計(jì)劃部門應(yīng)會(huì)同建設(shè)部門在省下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地計(jì)劃額度內(nèi)，確定本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
第三章 房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與管理
第十二條 設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)持建設(shè)部門核發(fā)的資質(zhì)證書及有關(guān)批準(zhǔn)文件向工商行政管理部門申請(qǐng)領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
第十三條 建設(shè)部門應(yīng)按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、開況實(shí)行定期檢查。房地產(chǎn)企業(yè)不符合規(guī)定資質(zhì)條件的，應(yīng)降低其資質(zhì)等級(jí)或注銷其資質(zhì)證書。房地產(chǎn)企業(yè)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起1年內(nèi)，無正當(dāng)理由，未進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)的，應(yīng)注銷其資質(zhì)證書。被注銷資質(zhì)證書的房地產(chǎn)企業(yè)，由工商行政管理部門注銷其企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或核減其經(jīng)營范圍。
第十四條 省外房地產(chǎn)企業(yè)在本省從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)事先將其資質(zhì)證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照送交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地建設(shè)部門和工商行政管理部門審驗(yàn)，并將其實(shí)有資金存入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地銀行。
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的取得
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)通過出讓方式取得的，一般應(yīng)采取招標(biāo)或拍賣方式。因特殊情況需要通過協(xié)議方式出讓的，應(yīng)經(jīng)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的出讓，其項(xiàng)目應(yīng)具備下列條件：
（一）已列入當(dāng)年商品房建設(shè)計(jì)劃；
（二）已由城市規(guī)劃部門提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（三）所需土地已列入年度用地計(jì)劃。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的出讓方案，由市、縣人民政府組織建設(shè)和土地管理、計(jì)劃、城市規(guī)劃、財(cái)政、物價(jià)、房地產(chǎn)管理等部門共同擬定，按國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的出讓方案經(jīng)批準(zhǔn)后，其招標(biāo)或拍賣，由土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門共同辦理。
第十九條 房地產(chǎn)企業(yè)或申請(qǐng)單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織，申請(qǐng)參加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)招標(biāo)或拍賣的，應(yīng)具備下列條件：
（一）具有與該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)或相當(dāng)?shù)拈_發(fā)能力；
（二）具有該建設(shè)項(xiàng)目總投資20％以上的實(shí)有資金或銀行出具的融資證明（不包括土地使用權(quán)出讓金）；
（三）符合市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。
第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的招標(biāo)，按下列程序進(jìn)行：
（一）由土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門共同編制招標(biāo)文書，由土地管理部門招標(biāo)公告；
（二）投標(biāo)者按招標(biāo)文書規(guī)定交付投標(biāo)保證金，提供投標(biāo)文書，參加投標(biāo)；
（三）由土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門共同主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)，并在決標(biāo)之日起7日內(nèi)向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知書，向未中標(biāo)者退還其投標(biāo)保證金（不計(jì)利息）；
（四）中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金；
（五）中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與建設(shè)部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同，并交付該開發(fā)項(xiàng)目總投資（不包括土地使用權(quán)出讓金）1％的開發(fā)項(xiàng)目保證金。
中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定的期限內(nèi)拒絕簽訂土地使用權(quán)出讓合同或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的，其中標(biāo)資格自行喪失，所交投標(biāo)保證金不予退還。
第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的拍賣，按下列程序進(jìn)行：
（一）由土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門共同編制拍賣文書，由土地管理部門拍賣公告；
（二）土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門按公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)主持拍賣；
（三）競(jìng)投者按拍賣文書規(guī)定交付拍賣保證金，參加競(jìng)投；
（四）拍賣主持人按拍賣文書規(guī)定的程序當(dāng)場(chǎng)宣布競(jìng)投得主，并向其他競(jìng)投者退還拍賣保證金（不計(jì)利息）；
（五）競(jìng)投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金；
（六）競(jìng)投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與建設(shè)部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同，并交付該項(xiàng)目總投資（不包括土地使用權(quán)出讓金）1％的開發(fā)項(xiàng)目保證金。
競(jìng)投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)拒絕簽訂土地使用權(quán)出讓合同或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的，其競(jìng)投得主資格自行喪失，所交拍賣保證金不予退還。
第二十二條 建設(shè)部門按本條例第二十條、第二十一條規(guī)定收取的開發(fā)項(xiàng)目保證金，應(yīng)在該項(xiàng)目開工后10日內(nèi)，向支付者退還50％；在該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后10日內(nèi)，全部退還（含利息）。
第二十三條 出讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)，應(yīng)按國家和省規(guī)定的程序，通過評(píng)估，確定基準(zhǔn)地價(jià)。
出讓土地使用權(quán)招標(biāo)的標(biāo)底和拍賣的底價(jià)，應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)出讓的全部價(jià)款，由土地管理部門收取后，按規(guī)定期限全額上交財(cái)政部門，實(shí)行專項(xiàng)管理，按規(guī)定用途使用。
第五章 房地產(chǎn)開發(fā)管理
第二十五條 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同規(guī)定的質(zhì)量、用途、進(jìn)度、期限等要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
第二十六條 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工的整體質(zhì)量，并按規(guī)定對(duì)其開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)。
建設(shè)部門應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督、檢查。
第二十七條 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房需要預(yù)售的，應(yīng)向建設(shè)部門申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》。未取得《商品房預(yù)售證》的，不得預(yù)售商品房。
申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》，應(yīng)具備下列條件：
（一）有審核批準(zhǔn)的工程設(shè)計(jì)圖紙；
（二）已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投資已達(dá)該開發(fā)項(xiàng)目總投資的20％以上或已完成該項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程。
第二十八條 房地產(chǎn)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售證》的，不得申請(qǐng)刊播、設(shè)置、張貼商品房預(yù)售廣告，廣告經(jīng)營者不得為其承辦或商品房預(yù)售廣告業(yè)務(wù)。
第二十九條 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房收取的預(yù)售款，應(yīng)存入項(xiàng)目所在地銀行。商品房預(yù)售款用于清償該預(yù)售商品房的全部開發(fā)費(fèi)用后，方可作為他用。
第三十條 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，經(jīng)建設(shè)部門會(huì)同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，方可依法出售、出租。
第三十一條 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按國家和省規(guī)定的比例承擔(dān)微利居民住宅建設(shè)任務(wù)。
第三十二條 商品房的銷售價(jià)格，除微利居民住宅實(shí)行國家定價(jià)外，由房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)成本和市場(chǎng)供求情況自行確定，并報(bào)該商品房所在地物價(jià)、房地產(chǎn)管理部門備案。
第三十三條 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房的出售、出租，應(yīng)簽訂合同，并在合同簽訂之日起30日內(nèi)向該商品房所在地房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理有關(guān)登記手續(xù)。
第六章 涉外房地產(chǎn)開發(fā)管理
第三十四條 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以國家和省規(guī)定的鼓勵(lì)類引進(jìn)項(xiàng)目相配套的房地產(chǎn)開發(fā)為主。
第三十五條 設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)持建設(shè)部門核發(fā)的資質(zhì)證書和有關(guān)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、合同、章程等有關(guān)文件以及資信證明，向工商行政管理部門領(lǐng)取中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資總額的比例，應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定。中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)各方應(yīng)按合同、章程規(guī)定的期限繳清出資額，外資企業(yè)應(yīng)在審批機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的期限內(nèi)在中國境內(nèi)投資。
第三十七條 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，由省人民政府計(jì)劃部門會(huì)同建設(shè)部門實(shí)行專項(xiàng)管理。
第三十八條 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房應(yīng)以向境外銷售為主，并收取外匯。具體銷售比例由企業(yè)按外匯收支平衡原則自行確定。
第三十九條 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)向境外銷售的商品房，境外購買者的身份應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定，并提供有效身份證明。
第四十條 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)向境外銷售商品房，可在中國境內(nèi)進(jìn)行，也可在中國境外進(jìn)行。國家另有規(guī)定的除外。
第四十一條 省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)向境外銷售其開發(fā)的商品房的，應(yīng)執(zhí)行本條例第三十九條、第四十條規(guī)定。
第四十二條 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)除執(zhí)行本章規(guī)定外，應(yīng)同時(shí)執(zhí)行本條例其他有關(guān)規(guī)定。
第四十三條 香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，參照本條例有關(guān)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。
第七章 法律責(zé)任
第四十四條 房地產(chǎn)企業(yè)在注冊(cè)登記時(shí)虛假出資或注冊(cè)后抽逃、轉(zhuǎn)移資金的，由工商行政管理部門責(zé)令限期補(bǔ)足資金，并處以1萬元以下罰款；逾期未補(bǔ)足資金的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第四十五條 房地產(chǎn)企業(yè)超資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的，由建設(shè)部門責(zé)令停止開發(fā)活動(dòng)。超經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的，由工商行政管理部門責(zé)令停止開發(fā)活動(dòng)，沒收違法所得，并可處以違法開發(fā)的工程造價(jià)1‰至5‰的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照或核減其經(jīng)營范圍。
房地產(chǎn)企業(yè)無資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的，由建設(shè)部門責(zé)令停止開發(fā)活動(dòng)，限期補(bǔ)辦申請(qǐng)領(lǐng)取資質(zhì)證書手續(xù)。無營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的，由工商行政管理部門按前款規(guī)定從重處罰。
第四十六條 房地產(chǎn)企業(yè)在投標(biāo)活動(dòng)中有弄虛作假、行賄行為的，其中標(biāo)無效，并可由工商行政管理部門處以1萬元以上20萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十七條 土地管理部門或建設(shè)部門擅自改變已依法公布的招標(biāo)文書或拍賣文書，給投標(biāo)者或競(jìng)投者造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
第四十八條 房地產(chǎn)企業(yè)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地的，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
房地產(chǎn)企業(yè)未按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同規(guī)定的期限和質(zhì)量要求完成工程建設(shè)的，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
第四十九條 房地產(chǎn)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售證》擅自預(yù)售商品房的，由建設(shè)部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，限期補(bǔ)辦申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》手續(xù)；不符合預(yù)售條件的，責(zé)令其向購房者退還預(yù)售款，并可處以10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，并可吊銷其資質(zhì)證書，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照或核減其經(jīng)營范圍。
第五十條 房地產(chǎn)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售證》進(jìn)行商品房預(yù)售廣告宣傳的，廣告經(jīng)營者為未取得《商品房預(yù)售證》的企業(yè)承辦或商品房預(yù)售廣告業(yè)務(wù)的，由工商行政管理部門依照《反不正當(dāng)競(jìng)爭法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第五十一條 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房，經(jīng)驗(yàn)收不合格的，由建設(shè)部門責(zé)令其限期改正，處以5萬元以下的罰款；有嚴(yán)重質(zhì)量問題，危及安全的，責(zé)令其改建或重建，并可降低其資質(zhì)等級(jí)或吊銷其資質(zhì)證書；因質(zhì)量問題造成嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
房地產(chǎn)企業(yè)交付使用的商品房，因質(zhì)量問題給用戶造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第五十二條 建設(shè)、土地管理、計(jì)劃、城市規(guī)劃、工商行政管理、物價(jià)、房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門工作人員，在房地產(chǎn)開發(fā)管理活動(dòng)中，玩忽職守、徇私舞弊、弄虛作假的，按管理權(quán)限由有關(guān)部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十三條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，可在接到處罰決定通知之日起15日內(nèi)，向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人也可在接到處罰決定通知之日起15日內(nèi)，直接向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第八章 附 則
第五十四條 本條例具體應(yīng)用中的問題，除土地使用權(quán)出讓以外，由省城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。
