時(shí)間：2023-06-06 09:32:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)合同范文1甲方：
乙方：
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，在公平、公正、互惠互利的原則下達(dá)成以下協(xié)議：
一、標(biāo)的內(nèi)容:
“xxxx”項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)服務(wù)
二、甲方委托乙方的工作內(nèi)容：
乙方專門成立“xxxx”項(xiàng)目小組，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)，包括以下內(nèi)容：
2.1、項(xiàng)目品牌管理規(guī)劃
1、基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)(已有)
2、應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)
A：樓盤展示系統(tǒng)設(shè)計(jì) B：銷售用品系統(tǒng)設(shè)計(jì) C：樓盤導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)
3、戶外廣告類
現(xiàn)場導(dǎo)示牌、路牌廣告、候車亭、車體廣告等
2.2、項(xiàng)目全程宣傳品設(shè)計(jì)、制作
1、售樓書設(shè)計(jì)(含單張、折頁設(shè)計(jì)等)
2、售樓處展板設(shè)計(jì);
3、購樓導(dǎo)向手冊;
4、其它宣傳品的設(shè)計(jì);
5、報(bào)紙廣告的設(shè)計(jì)
三、服務(wù)期限及合同價(jià)款：
1、乙方按“用世·水韻城”項(xiàng)目營銷計(jì)劃同步提供平面設(shè)計(jì)服務(wù)，服務(wù)期限為12月,合同自 年 月 日至 年 月 日止。
2、乙方提供的設(shè)計(jì)服務(wù)合同價(jià)款為人民幣xxxxx元整(RMB)。
3、本合同的履行期限屆滿后，若甲方需要繼續(xù)委托乙方服務(wù)本項(xiàng)目后期物業(yè)，雙方可以另行簽訂合同。
四、付款方式：
為保證乙方工作的順利進(jìn)行，在互相信任的基礎(chǔ)上，雙方確認(rèn)，甲方應(yīng)向乙方支付前述合同價(jià)款的具體付款方式及期限為：
1、按月支付，每月設(shè)計(jì)費(fèi)用為xxxx萬元(￥xxxx)，合同簽訂當(dāng)日支付當(dāng)月設(shè)計(jì)費(fèi)xxx萬元(￥xxxx)。
2、下月設(shè)計(jì)費(fèi)用于當(dāng)月5號(hào)前支付設(shè)計(jì)費(fèi)xxx萬元(￥xxxx)，余款每月以此類推。
五、甲方的權(quán)利與義務(wù)：
1、甲方應(yīng)乙方請求提供與整體廣告設(shè)計(jì)、制作和實(shí)施相關(guān)的資料、文件、信息、陳述，以確保乙方按時(shí)完成符合甲方委托的廣告設(shè)計(jì)等各項(xiàng)工作;
2、甲方依本合同的規(guī)定如數(shù)向乙方支付合同價(jià)款。
3、甲方有權(quán)對乙方的設(shè)計(jì)方案提出修改意見，乙方應(yīng)根據(jù)甲方的意見及時(shí)進(jìn)行修改和/或調(diào)整，直至甲方書面確認(rèn)為止;
4、積極配合乙方開展工作，就乙方設(shè)計(jì)稿，應(yīng)在收到后三個(gè)工作日內(nèi)向乙方提出具體的修改意見;如若逾期，因此出現(xiàn)失誤由甲方負(fù)責(zé)。
六、乙方的權(quán)利與義務(wù)
1、有權(quán)根據(jù)本合同的規(guī)定取得相應(yīng)的合同價(jià)款。
2、根據(jù)本項(xiàng)目甲方的整體策劃及銷售工作的進(jìn)度和需要，按甲方的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成計(jì)劃工作任務(wù);
3、乙方須按甲方的時(shí)間要求提交設(shè)計(jì)稿(含文案撰寫)。
4、遵守保密接受委托期間獲悉的甲方的商業(yè)秘密。
七、違約責(zé)任
除不可抗力因素，甲方若違反本合同約定，并因此乙方終止執(zhí)行本合同，甲方負(fù)責(zé)賠償因此給乙方帶來的經(jīng)濟(jì)損失;乙方若違反本合同約定，乙方承擔(dān)因此給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
八、其它
1.本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方授權(quán)簽字蓋章之日起生效，本合同未盡事宜由甲乙雙方協(xié)商解決;
2.在本協(xié)議實(shí)施過程中產(chǎn)生的爭議，雙方應(yīng)本著誠信團(tuán)結(jié)、互惠互利的原則協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可通過仲裁或法律途徑予以解決。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)合同范文2委托方(甲方):
受托方(乙方):
根據(jù)《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國合同法》及國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿、等價(jià)有償、公平、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上,經(jīng)友好協(xié)商,就甲方委托乙方對××湖畔名居(暫定名)項(xiàng)目進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)服務(wù)等事宜,達(dá)成一致意見,特簽訂本合同,以資信守。
第一條 廣告設(shè)計(jì)合同服務(wù)范圍
甲方委托乙方為其開發(fā)建設(shè)的××湖畔名居(暫定名)項(xiàng)目進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)服務(wù),負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的廣告策劃、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)等事宜。
第二條 廣告設(shè)計(jì)合同服務(wù)期限
1、本合同期限自××××年×月××日起至××××年×月××日止,共計(jì)××個(gè)月。
2、本合同所約定合同期限屆滿前一個(gè)月前,經(jīng)協(xié)商同意,雙方可就續(xù)簽合同具體條款進(jìn)行協(xié)商,經(jīng)協(xié)商一致,另行簽訂合同書。否則,合同期滿,本合同自行終止。
3、如甲方因銷售周期調(diào)整、節(jié)假日、或本項(xiàng)目發(fā)生重大調(diào)整或出現(xiàn)停建、緩建等其它原因,甲方有權(quán)要求乙方暫時(shí)停止服務(wù)或解除合同。暫停服務(wù)的期間乙方一切工作暫停,甲方不需支付本期間服務(wù)費(fèi)用,合同期限相應(yīng)順延。如甲方解除本合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費(fèi)用結(jié)算,除此之外,甲方不再承擔(dān)其他任何責(zé)任、賠償?shù)取Ｒ陨锨闆r,甲方須提前15日書面通知乙方。
第三條 廣告設(shè)計(jì)合同服務(wù)內(nèi)容
1、項(xiàng)目廣告策劃(包括但不限于項(xiàng)目案名、LOGO、主題廣告語,以及廣告定位、廣告策略及創(chuàng)意構(gòu)想、傳播與媒介策略、推廣總體策劃思路、推廣主題、公關(guān)活動(dòng)策略及廣告文案策劃和具體廣告實(shí)施方案);
2、沿海品牌推廣策劃(包括但不限于項(xiàng)目推廣過程中的公司品牌整合及活動(dòng)策劃);
3、示范區(qū)整體包裝方案(銷售中心、景觀環(huán)境及停車、樣板房、商業(yè)街);
4、項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)(包括但不限于項(xiàng)目報(bào)紙廣告、戶外廣告、雜志廣告、電視標(biāo)版廣告創(chuàng)意、項(xiàng)目營銷資料如樓書、折頁、海報(bào)、DM、戶型單張、網(wǎng)站表現(xiàn)等的設(shè)計(jì)及其它應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì));
5、項(xiàng)目VI及形象包裝策劃(包括但不限于工地現(xiàn)場包裝、銷售中心包裝、看樓通道包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)、外展包裝、展覽設(shè)計(jì)的創(chuàng)意、活動(dòng)包裝的策略制定及其設(shè)計(jì));
6、項(xiàng)目活動(dòng)策劃及執(zhí)行(包括但不限于項(xiàng)目樣板區(qū)開放、開盤、展覽、入伙、外展及階段性促銷活動(dòng)的策劃及建議、大型公關(guān)推廣活動(dòng)策劃活動(dòng)及推行等)。
第四條 服務(wù)費(fèi)及付款方式
1、服務(wù)費(fèi):
合同總金額為(大寫)××萬元整(￥××萬元), 即每月服務(wù)費(fèi)為×萬元。
2、支付方式:
甲方每季度支付乙方服務(wù)費(fèi)人民幣(大寫)××萬元整(￥××萬元)。
甲方向乙方支付服務(wù)費(fèi)用采用每季度結(jié)算方式。乙方按本作進(jìn)度表、工作計(jì)劃及甲方工作單完成每季度全部工作后,向甲方提交工作成果,經(jīng)甲方確認(rèn)后,甲方于下季度第一月的15個(gè)日歷天內(nèi)向乙方支付上一季度的服務(wù)費(fèi)用。
3、乙方應(yīng)在甲方付款的同時(shí),向甲方提供正式的發(fā)票,否則甲方有權(quán)拒絕付款,且并不因此承擔(dān)任何違約責(zé)任,乙方仍應(yīng)按本合同約定履行義務(wù)。
第五條 廣告運(yùn)作規(guī)則
1、本合同簽約后該項(xiàng)目即進(jìn)入本合同約定的服務(wù)具體操作階段。乙方在本合同簽訂后15個(gè)日歷天內(nèi)須向甲方提供總體推廣策劃案及創(chuàng)意框架思路報(bào)告及實(shí)施方案和工作進(jìn)度表,并嚴(yán)格制定每一個(gè)分項(xiàng)的實(shí)施過程,甲方在收到前述文件后5個(gè)工作日給予反饋意見。
如甲方提出異議的,乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)甲方的意見在15個(gè)日歷天內(nèi)提交修改后的總體推廣策劃方案及創(chuàng)意框架思路、實(shí)施方案和工作進(jìn)度表,如乙方不同意甲方意見或逾期未提交經(jīng)修改的前述文件,甲方有權(quán)解除本合同,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任,甲方無需為此支付費(fèi)用。
2、乙方應(yīng)將經(jīng)甲方確認(rèn)的總體推廣策劃方案及創(chuàng)意框架思路、實(shí)施方案和工作進(jìn)度表嚴(yán)格貫徹落實(shí)到每一個(gè)分項(xiàng)目的實(shí)施過程中,并按照經(jīng)甲方簽字確認(rèn)的前述文件、進(jìn)度計(jì)劃及甲方下發(fā)的工作任務(wù)單、甲方調(diào)整后的計(jì)劃等分步實(shí)施,各項(xiàng)工作完成的日期以乙方提交該工作服務(wù)成果的書面報(bào)告之日為實(shí)際完成之日。
3、為配合市場變化,甲方可隨時(shí)提出修改調(diào)整總體策劃方案、創(chuàng)意框架思路方案、實(shí)施方案和工作進(jìn)度表。乙方應(yīng)當(dāng)無條件的予以服從,并在接到甲方通知后5個(gè)工作日內(nèi)向甲方提交修改好的總體策劃方案、創(chuàng)意框架思路方案、實(shí)施方案和工作進(jìn)度表。甲方無需對該調(diào)整增加費(fèi)用。
4、乙方應(yīng)就該項(xiàng)目整合推廣成立××湖畔名居(暫定名)項(xiàng)目小組,該項(xiàng)目小組成員應(yīng)包括資深策略師、資深策劃師、資深文案、平面設(shè)計(jì)總監(jiān)、設(shè)計(jì)指導(dǎo)、立體空間設(shè)計(jì)指導(dǎo);另外,乙方必須成立本項(xiàng)目的專案小組。乙方應(yīng)于本合同簽訂之日向甲方提供提供項(xiàng)目小組及專案小組人員名單,并經(jīng)甲方認(rèn)可,如乙方要調(diào)整該項(xiàng)目小組或?qū)０感〗M人員,需提前5日通知甲方并取得甲方認(rèn)可。甲方有權(quán)對該項(xiàng)目小組及專案小組人員的工作表現(xiàn)或業(yè)務(wù)水平提出意見,有權(quán)要求乙方更換,乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起3日內(nèi)予以更換。甲方認(rèn)可或更換意見,并不能免除乙方應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。
5、乙方的專案小組人員,應(yīng)充分配合項(xiàng)目良性進(jìn)展,與甲方實(shí)行周例會(huì)制度,由乙方負(fù)責(zé)招集,雙方共同確定整周的工作,有序安排進(jìn)度。若需臨時(shí)增加例會(huì),甲方需提前48小時(shí)通知乙方,乙方需全力配合甲方。每會(huì)由乙方專人于會(huì)后3日內(nèi)將記錄整理的會(huì)議紀(jì)要交于甲方備忘,須加蓋乙方公章。
6、每月應(yīng)不少于一次召開雙方高層工作會(huì)議,乙方須提交廣告效果評(píng)估報(bào)告,檢討廣告效果,以指導(dǎo)和調(diào)整項(xiàng)目推廣的廣告策略,乙方應(yīng)按時(shí)于每月的1日提交月度、每季度的1日提交上一季度工作總結(jié)和下一季度工作計(jì)劃,并于每年的1日提交上年度工作總結(jié)和下年度工作計(jì)劃。為配合市場變化,甲方可隨時(shí)提出修改調(diào)整工作計(jì)劃,乙方在接到甲方調(diào)整通知后3個(gè)工作日內(nèi)提交修改完畢的工作計(jì)劃;當(dāng)甲方有重大活動(dòng)及綜合會(huì)議時(shí)要求乙方人員參加,乙方必須積極響應(yīng)并不準(zhǔn)以任何理由推脫。
7、乙方負(fù)責(zé)人在開盤期前二個(gè)月及開盤期當(dāng)月這三個(gè)月內(nèi),應(yīng)有10天/月的時(shí)間在甲方指定現(xiàn)場辦公,項(xiàng)目開盤后乙方必須有負(fù)責(zé)人駐場。費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)。
8、乙方現(xiàn)指定××為該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)整個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的安排、執(zhí)行和與甲方的溝通、聯(lián)絡(luò)。該負(fù)責(zé)人向甲方所作出的任何承諾、保證、函件、簽字、確認(rèn)等均視為乙方的行為,均由乙方承擔(dān)責(zé)任。
9、甲方現(xiàn)指定×××為該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)整個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的安排、執(zhí)行和與乙方的溝通、聯(lián)絡(luò)。該負(fù)責(zé)人無權(quán)向乙方做出任何承諾、保證、函件、簽字、確認(rèn)等,無權(quán)減少本合同項(xiàng)下乙方義務(wù)或甲方權(quán)利,無權(quán)增加乙方權(quán)利、費(fèi)用或甲方義務(wù),任何承諾、確認(rèn)等均須以甲方加蓋公章的方式確認(rèn)。
10、乙方應(yīng)按照甲方提供的總體營銷預(yù)算計(jì)劃,編制相應(yīng)的廣告及活動(dòng)推廣成本預(yù)算及進(jìn)行費(fèi)用監(jiān)控,并經(jīng)甲方確認(rèn)。
第六條 限制
在雙方約定的服務(wù)期內(nèi),乙方不得再接受與甲方委托項(xiàng)目相同地段的其他公司房地產(chǎn)項(xiàng)目之任何廣告推廣業(yè)務(wù)。
第七條 服務(wù)成果形式和要求
1、乙方為甲方提供服務(wù)內(nèi)容均須以文字、圖紙、圖片或其它形式的載體體現(xiàn),各服務(wù)成果具體載體均應(yīng)當(dāng)為至少提供書面文本二套及電子文檔一套;
2、乙方應(yīng)對其向甲方提供的工作成果進(jìn)行充分的說明,達(dá)到甲方工作人員可以充分理解。如甲方工作人員有提出異議,乙方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)給予充分解釋。
3、乙方應(yīng)當(dāng)每月五日前,向甲方提交服務(wù)月報(bào),其中應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)月計(jì)劃、當(dāng)月已完成的項(xiàng)目、計(jì)劃履行情況、下月計(jì)劃以及對已履行情況的分析、建議。
4、乙方提交的工作成果均須經(jīng)甲方簽字同意。如甲方對其內(nèi)容提出異議的,乙方應(yīng)當(dāng)按甲方意見限期修改,直至滿足甲方要求。對于緊急事項(xiàng),甲方可通過電話、傳真通知確認(rèn),并在確認(rèn)后24小時(shí)內(nèi)以特快專遞的方式發(fā)出書面確認(rèn)。經(jīng)甲方確認(rèn)工作成果,乙方對其文件承擔(dān)責(zé)任,不得更改。
5、其他要求
(1) 乙方向甲方提交的各種策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、報(bào)告等文件,均應(yīng)加蓋乙方公章及設(shè)計(jì)人員、起草人員以及審定人員的名稱,并應(yīng)當(dāng)通過直接提交或特快專遞郵寄的方式送達(dá)甲方,甲方不接受其它任何形式的送達(dá)。
(2)以上文字、圖片、載體均為設(shè)計(jì)圖紙及樣稿,該設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)當(dāng)清楚明晰,并注明其適用使用的媒體,其相應(yīng)的電子版本可以直接被廣告公司、媒體或印刷企業(yè)等用于制
第八條 雙方權(quán)利和義務(wù)
(一)甲方權(quán)利及義務(wù)
1、雙方合作期間,甲方應(yīng)積極配合乙方,及時(shí)提供乙方所需的甲方所持有的各類圖片和文字資料,并應(yīng)對上述資料的準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起7日內(nèi)向甲方提交所需資料明細(xì),經(jīng)甲方確認(rèn)后,甲方于15日內(nèi)提供。
2、甲方有權(quán)對乙方提交的策劃思路、廣告方案、設(shè)計(jì)稿和所有乙方所提交的工作成果提出修改意見和建議,乙方據(jù)此在甲方指定期限內(nèi)進(jìn)行修改、調(diào)整完畢,直至甲方簽字認(rèn)可后方可定稿;若乙方修改或調(diào)整三次后仍未達(dá)到甲方的要求,甲方有權(quán)單方終止合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費(fèi)用結(jié)算,除此之外,甲方不再承擔(dān)其他任何責(zé)任、賠償?shù)取?/p>
3、甲方應(yīng)及時(shí)在雙方商定的工作時(shí)間內(nèi)審定乙方每一步的策劃、設(shè)計(jì)方案,并監(jiān)督乙方設(shè)計(jì)工作的進(jìn)度、質(zhì)量等,指導(dǎo)乙方工作,并最終簽字定稿;若乙方原因使設(shè)計(jì)工作的進(jìn)度、質(zhì)量受到影響,甲方有權(quán)單方終止合同。甲方未在規(guī)定或商定工作時(shí)間內(nèi)對乙方提交的工作成果進(jìn)行審定的,并不視為甲方對乙方工作成果的認(rèn)可。
4、如因乙方原因不能按照計(jì)劃報(bào)紙(包括出現(xiàn)錯(cuò)版、錯(cuò)時(shí)、錯(cuò)稿等情況),由此導(dǎo)致甲方的經(jīng)濟(jì)損失,甲方有權(quán)要求乙方承擔(dān)當(dāng)月服務(wù)費(fèi)的50%作為違約賠償金,并對因此給甲方造成的損失,甲方有權(quán)追償;如屬乙方原因造成對甲方項(xiàng)目的負(fù)面報(bào)道達(dá)3家媒體以上轉(zhuǎn)載、或引發(fā)2戶以上購房者訴訟或投訴等事故的,甲方除按上述方式處理外,同時(shí)有權(quán)解除本合同。
5、甲方在媒體規(guī)定最后送稿時(shí)限并預(yù)留乙方修改時(shí)間前提下,有權(quán)利隨時(shí)要求對稿件進(jìn)行修改。但若簽字定稿后,甲方再次提出修改,由此而產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由甲方承擔(dān)。乙方根據(jù)甲方簽字稿輸出膠片以后,若甲方再次提出修改要求,乙方根據(jù)修改稿重
6、甲方在提出各種正式建議與意見時(shí),應(yīng)采用書面方式,以增進(jìn)溝通之效率,及未來之查證。
7、在乙方按甲方確認(rèn)的進(jìn)度和計(jì)劃完成工作,并向甲方提交工作成果,且經(jīng)甲方認(rèn)可的前提下,甲方應(yīng)按照本合同規(guī)定,按時(shí)向乙方支付服務(wù)費(fèi)。
8、乙方依據(jù)本協(xié)議所完成的工作成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方所有,乙方向甲方提供的一切策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)等工作成果,一經(jīng)由甲方審核、確認(rèn)并采用,其使用權(quán)、著作權(quán)(版權(quán))、載體所有權(quán)等權(quán)利歸甲方所有。甲方有權(quán)用于廣告、對外宣傳以及再轉(zhuǎn)讓等,而無須向乙方支付任何費(fèi)用。
9、如有不可控的意外情況發(fā)生,甲方有權(quán)根據(jù)情況暫停當(dāng)月的廣告推廣活動(dòng),而不需向乙方支付當(dāng)月的相關(guān)費(fèi)用。
(二)乙方權(quán)利和義務(wù)
1、乙方承接甲方廣告業(yè)務(wù),應(yīng)盡職盡責(zé)為甲方服務(wù),按時(shí)、按質(zhì)、按量完成甲方委托的各項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)、制作等業(yè)務(wù),所有廣告需甲方同意并簽字后才能或?qū)嵤?在推廣活動(dòng)中乙方應(yīng)為甲方的相關(guān)資料保密,如因乙方因素造成損失的,乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
2、乙方應(yīng)按本合同約定主動(dòng)提前向甲方索要各類工作所需甲方持有的相關(guān)資料,在甲方向乙方提供相關(guān)資料的同時(shí),乙方簽字確認(rèn),并妥善保管,如果出現(xiàn)重要文件泄漏或丟失,乙方應(yīng)賠償給甲方造成的損失并承擔(dān)法律責(zé)任。乙方應(yīng)提供報(bào)紙打樣稿給甲方確認(rèn)顏色偏差,若因乙方工作緣故導(dǎo)致成品與甲方確認(rèn)之正稿不一致,從而致使甲方受損,乙方應(yīng)賠償給甲方相應(yīng)的損失。
3、乙方所有策劃方案及相關(guān)建議、文案須以書面形式向甲方匯報(bào),合同內(nèi)所有服務(wù)內(nèi)容都要經(jīng)過甲方簽字認(rèn)可。
4、經(jīng)甲方簽字確認(rèn)后的作品,原則上不得進(jìn)行修改。若因特殊原因需修改,雙方應(yīng)協(xié)商解決,若因甲方原因延誤時(shí)間造成損失,乙方不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
5、未經(jīng)甲方同意,乙方不得將本合同項(xiàng)下工作單項(xiàng)或全部轉(zhuǎn)讓或另行委托給第三方或與第三方合作。若因乙方因素而給甲方造成損失,乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
6、乙方保證向甲方交付的各種策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)成果均由乙方獨(dú)立創(chuàng)作完成,必須符合國家相關(guān)法律法規(guī),并保證向甲方提供的策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、方案等服務(wù)和作品的內(nèi)容,包括所使用的圖片、標(biāo)志、用語、音樂、肖像、表現(xiàn)形式等均合法取得,保證有權(quán)使用并可用于甲方項(xiàng)目的使用和廣告,乙方不得侵犯他人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、肖像權(quán)等權(quán)利,如有侵犯他人權(quán)利或違反相關(guān)規(guī)定的,由乙方承擔(dān)責(zé)任、費(fèi)用和行政處罰。若因此給甲方造成損失的,由乙方承擔(dān)全部賠償責(zé)任,包括但不限于:訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、律師費(fèi)、鑒定費(fèi)、公證費(fèi)、差旅費(fèi)等,如甲方為繼續(xù)使用而支付使用費(fèi)的,該費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
7、乙方保證向甲方提交用于對外宣傳的文案及圖片符合政策法律規(guī)定之要求,若因此給甲方造成損失的,由乙方承擔(dān)責(zé)任。
8、在本合同終止時(shí),乙方須將所有創(chuàng)作物料(即包括印刷膠片及打樣、報(bào)紙及其他媒體的輸出內(nèi)容以及項(xiàng)目圖片設(shè)計(jì)稿、畫稿、制版、輸出MO、膠片及CD等)交回甲方。
9、乙方應(yīng)對其策劃創(chuàng)意、活動(dòng)等的內(nèi)容負(fù)責(zé),保證其合法性,不得侵犯第三方的合法權(quán)益。如有侵權(quán)等行為,責(zé)任及賠償均由乙方承擔(dān),甲方不承擔(dān)任何責(zé)任及賠償。
10、乙方未經(jīng)征得甲方同意,不得改動(dòng)甲方提供的文字資料及相關(guān)圖紙,否則一切后果由乙方承擔(dān);
11、對于每一項(xiàng)設(shè)計(jì),乙方應(yīng)當(dāng)按期向甲方至少提供二套不同設(shè)計(jì)(包括方案、說明和草圖),各項(xiàng)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)明確其制作所需的材質(zhì)、顏色等具體要求。由甲方選擇或提出意見,乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)甲方意見并在甲方指定期限內(nèi)修改完畢,經(jīng)甲方確認(rèn)設(shè)計(jì)后出具圖紙。甲方有權(quán)要求乙方對其設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改或重新設(shè)計(jì)。
第九條 聲明與保證
本合同的簽訂及合同中所確定的各服務(wù)項(xiàng)目,并不視為由乙方獨(dú)家服務(wù),甲方有權(quán)在合同期限內(nèi)根據(jù)需要將部分或全部服務(wù)項(xiàng)目委托其他人,甲方亦有權(quán)通知乙方而減少服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)減少。
第十條 違約責(zé)任
1、除不可抗力原因或本合同另有約定外,甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同的條款,否則,違約方須承擔(dān)違約責(zé)任。
2、在合同期內(nèi),若乙方的工作不能滿足甲方的要求的,累計(jì)或連續(xù)發(fā)生三次以上的,甲方可解除本合同。
3、乙方不能按合同約定之要求及期限或甲方調(diào)整后的期限按時(shí)完成各項(xiàng)工作,包括乙方未按甲方或合同要求及時(shí)、準(zhǔn)確提供甲方所需之稿件、電子文件、膠片、BETA帶等創(chuàng)作成品的,或相關(guān)方案、策劃、平面設(shè)計(jì)等或其他遲延提供服務(wù)的行為,均視為乙方違約。每逾期1日,甲方有權(quán)按違約當(dāng)月服務(wù)費(fèi)的千分之一向乙方收取違約賠償金,并承擔(dān)因乙方遲延交付工作給甲方造成的全部損失。逾期達(dá)10日的,甲方有權(quán)解除本合同;除此之外,如乙方所服務(wù)內(nèi)容非因甲方原因發(fā)生三次以上遲延交付情況,乙方應(yīng)當(dāng)向甲方承擔(dān)合同總金額千分之一的違約賠償金,發(fā)生五次以上,甲方有權(quán)解除本合同。
4、若乙方未能按本合同約定完好歸還甲方提供之文件材料,每逾期1日,應(yīng)向甲方
5、若乙方違反本合同第六條的約定,在接受甲方的委托后,又接受與甲方委托項(xiàng)目相同地段的其他公司房地產(chǎn)項(xiàng)目之廣告推廣業(yè)務(wù),則甲方有權(quán)解除本合同,乙方應(yīng)按本合同總金額的20%向甲方支付違約賠償金。
6、合同期內(nèi),如因乙方原因造成甲方損失或損害甲方商譽(yù)的,甲方有權(quán)解除本合同;
7、乙方違反本合同其它約定的,經(jīng)甲方書面通知限期改正或履行,而期滿仍未改正或履行的,甲方有權(quán)解除本合同。
8、除本合同另有約定之外,因乙方原因解除本合同的,乙方應(yīng)向甲方支付本合同總價(jià)款20%的違約賠償金,對因此給甲方造成的損失,乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
9、甲方有權(quán)從應(yīng)支付給乙方的款項(xiàng)中直接扣除乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償金等款項(xiàng),如不足賠償甲方的損失的,甲方有權(quán)繼續(xù)向乙方追償。
10、本合同履行期限內(nèi),甲方可隨時(shí)提前30日通知乙方解除本合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費(fèi)用結(jié)算,除此之外,甲方不再承擔(dān)其他任何責(zé)任、賠償?shù)取?/p>
第十一條 合同終止和解除
(一)有下列情形之一的,合同權(quán)利義務(wù)終止
1、本合同因已按約定服務(wù)內(nèi)容履行完畢而自然終止;
2、本合同經(jīng)雙方協(xié)商一致而終止;
3、本合同約定的其他解除終止合同的情形;
4、法律法規(guī)規(guī)定終止的其他情形。
(二)因違約而終止本合同
1、除本合同另有約定之外,由于乙方違約造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方認(rèn)為本合同已無必要繼續(xù)履行或乙方在收到甲方要求其糾正違約的通知后仍不糾正其違約行為,則甲方有權(quán)向乙方發(fā)出解除本合同的書面通知,該通知自到達(dá)乙方時(shí)生效,乙方須按本合同總金額的20%向甲方支付違約賠償金,甲方有權(quán)直接在應(yīng)向乙方支付而未付款項(xiàng)中直接扣除乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償金,違約賠償金不足以彌補(bǔ)甲方損失的,甲方可繼續(xù)向乙方追償。
2、除本合同另有約定之外,由于甲方違約造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方在收到乙方要求其糾正違約的通知后仍不糾正其違約行為,則乙方有權(quán)向甲方發(fā)出解除本合同的書面通知,該通知自送達(dá)甲方時(shí)生效,甲方應(yīng)向乙方支付雙方確認(rèn)已完成工作量的款項(xiàng),并按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。守約方依據(jù)本款規(guī)定解除本合同,并不影響其追究違約方的違約責(zé)任的權(quán)利。
第十二條 保密條款
1、未經(jīng)合同其他方書面同意,任何一方對本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術(shù)資料、圖紙、數(shù)據(jù)、以及與業(yè)務(wù)有關(guān)的客戶的信息及其他信息等)負(fù)保密責(zé)任,并不得向任何人披露上述資料和信息,但正常履行本合同項(xiàng)下義務(wù)的除外。
2、任何一方泄密導(dǎo)致合同其他方遭受損失的,泄密方應(yīng)按違約當(dāng)月服務(wù)費(fèi)總額的20%向合同其他方支付違約金,違約金不足以賠償合同其他方損失的,應(yīng)按合同其他方的實(shí)際損失賠償。
3、本保密條款具有獨(dú)立性,不受本合同的終止或解除的影響。
第十三條 適用法律條款
本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國現(xiàn)行法律法規(guī)。
第十四條 爭議的解決
凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議,合同各方應(yīng)通過友好協(xié)商解決;如果協(xié)商不能解決,可向甲方所在地的人民法院提起訴訟。
第十五條 其他
1、合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其它任何聯(lián)系,須用書面形式,送達(dá)本合同所列另一方。甲方根據(jù)本合同發(fā)出任何通知書予乙方,可發(fā)送致如下地址:地址:××× 郵編:×××乙方根據(jù)本合同發(fā)出任何通知書予甲方,可發(fā)送致如下地址: 地址:××× 郵編:×××
2、雙方約定采用郵政特快專遞的形式寄送通知書,寄出48小時(shí)后即視為送達(dá)。
3、本合同如有未盡事宜,經(jīng)雙方友好協(xié)商,可另行簽訂補(bǔ)充合同。
4、本合同一式肆份,甲、乙雙方各執(zhí)貳份,每份均具同等法律效力。
5、本合同自雙方簽字蓋章后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)合同范文3甲方：
乙方：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國廣告法》的有關(guān)規(guī)定，就乙方為甲方的“ ”項(xiàng)目提供平面廣告設(shè)計(jì)服務(wù)事宜，甲、乙雙方進(jìn)行了友好協(xié)商。雙方確認(rèn)在簽署本合同前，已就合同內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)討論，并完全理解合同各條款的法律含義。現(xiàn)秉承平等自愿，互惠互利的原則，訂立如下合同條款，以茲共同遵守。
第一條 服務(wù)內(nèi)容
1.1 乙方為甲方的“ ”項(xiàng)目提供廣告推廣服務(wù)包括不限于：廣告創(chuàng)意，平面廣告設(shè)計(jì)、文字撰寫，其服務(wù)范圍見《附件一》。
1.2 乙方在上述服務(wù)范圍內(nèi)開展工作，但其實(shí)際工作的內(nèi)容以甲方根據(jù)項(xiàng)目需要所確認(rèn)的書面工作計(jì)劃內(nèi)容為準(zhǔn)，亦可根據(jù)項(xiàng)目需要經(jīng)雙方商議在乙方的服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行局部調(diào)整。
第二條 甲方權(quán)利和義務(wù)
2.1 甲方指定乙方作為“ ”項(xiàng)目的廣告平面設(shè)計(jì)服務(wù)單位。
2.2 甲方根據(jù)自身的需要，應(yīng)提出對項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)風(fēng)格及功能要求。
2.3 甲方應(yīng)按雙方約定的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，按時(shí)向乙方提供廣告設(shè)計(jì)工作中所需的各類基礎(chǔ)資料及咨詢等。
2.4 甲方有對項(xiàng)目各階段整體設(shè)計(jì)方案提出修改要求的權(quán)利，并以書面形式提出修改意見和建議，并有對乙方修改后的最終設(shè)計(jì)方案予以確認(rèn)。
2.5 甲方應(yīng)按時(shí)支付本合同約定的各項(xiàng)費(fèi)用，以保證乙方工作的正常進(jìn)行。
第三條 乙方權(quán)利和義務(wù)
3.1 乙方為甲方提供“ ”項(xiàng)目的平面廣告設(shè)計(jì)服務(wù)。
3.2 乙方根據(jù)甲方提出的總體設(shè)計(jì)風(fēng)格及功能要求，在本合同附件一規(guī)定的服務(wù)范圍內(nèi)，為甲方提供設(shè)計(jì)方案。
3.3 乙方在履行本合同時(shí)可以使用甲方的名稱、商標(biāo)、域名、企業(yè)標(biāo)識(shí)等，但此等使用不能損害甲方的利益。
3.4 乙方應(yīng)對甲方提出的修正意見，在甲方實(shí)施、制作執(zhí)行等允許的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行修改、調(diào)整，直至甲方簽字認(rèn)可方可定稿。
3.5 乙方在最終設(shè)計(jì)方案確認(rèn)后，應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行推廣執(zhí)行工作。
3.6 乙方有權(quán)在甲方的項(xiàng)目中注明由乙方設(shè)計(jì)或提供支持等字樣或標(biāo)識(shí)。
第四條 工作及驗(yàn)收
4.1 甲方應(yīng)對項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)風(fēng)格及功能要求提出書面要求，如甲方無法提供此要求，將由乙方提供設(shè)計(jì)方案。
4.2乙方應(yīng)根據(jù)甲方工作單所列內(nèi)容、時(shí)間及設(shè)計(jì)要求完成工作，并按確認(rèn)稿件提供制作文件方視為工作完成，并由甲方指定人員簽字驗(yàn)收。
第五條 知識(shí)產(chǎn)權(quán)約定
5.1 乙方對設(shè)計(jì)完成的作品享有著作權(quán)。甲方將項(xiàng)目的所有費(fèi)用結(jié)算完畢后，乙方可將著作權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲方。
5.2 甲方在未付清項(xiàng)目的所有費(fèi)用之前，乙方設(shè)計(jì)的作品著作權(quán)歸乙方，甲方對該作品不享有任何權(quán)利。
5.3 甲方因使用乙方設(shè)計(jì)的作品而導(dǎo)致承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任時(shí)，乙方應(yīng)在甲方支付乙方服務(wù)費(fèi)用的范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。
第六條 合同金額及支付方法
本合同意向簽定 個(gè)月 (自 年 月 日至 年 月 日) 經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，確定本合同的平面設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)為人民幣大寫 元整(￥： 元)，分 次支付。
(1)因乙方前期工作投入大，故甲方應(yīng)在本合同簽訂后 日內(nèi)，支付合
(2)余款分 次支付，每次支付人民幣 元整 (￥： 元 )，甲方應(yīng)在每階段工作完成并簽字確認(rèn)后 日內(nèi)向乙方支付該階段服務(wù)費(fèi);
6.1應(yīng)由乙方繳納的政府規(guī)定的稅金及其他費(fèi)用，材料損耗費(fèi)。
6.2包含一切傳真、長途電話、郵寄及作為雙方溝通用之曬圖、影印費(fèi)用。
6.3以上費(fèi)用不包含媒介費(fèi)用和任何第三方制作費(fèi)用。
第三方制作費(fèi)用界定：菲林出片打稿費(fèi)、模特費(fèi)、影視制作費(fèi)、電臺(tái)錄制費(fèi)、專業(yè)攝影費(fèi)、租片費(fèi)、專業(yè)翻譯費(fèi)(20xx元以上)、運(yùn)輸費(fèi)、印刷費(fèi)、三維動(dòng)畫制作費(fèi)、手繪渲染費(fèi)以及項(xiàng)目內(nèi)外部包裝制作費(fèi)。
第七條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)
7.1 項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不限于報(bào)紙媒介、電視廣告、路牌廣告、印制宣傳資料、制作銷售資料等)由甲方自行向第三方支付。
7.2 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案具體實(shí)施過程中，如產(chǎn)生第三方費(fèi)用如菲林費(fèi)、專業(yè)攝影、模特費(fèi)、圖片使用、噴繪等外派費(fèi)用，在乙方提供報(bào)價(jià)單經(jīng)甲方確認(rèn)并直接向第三方支付后，乙方方可具體實(shí)施。
7.3超出本合同外的其他工作可由甲乙雙方另行協(xié)商費(fèi)用金額及支付方式。
7.4若因乙方工作失誤，包括但不限于如錯(cuò)別字、錯(cuò)誤信息設(shè)計(jì)稿、文件質(zhì)量或規(guī)格問題等造成甲方損失的，由乙方承擔(dān)甲方損失。
第八條 違約責(zé)任
8.1 若甲方無故解除合同，應(yīng)按合同總金額的10%向乙方支付違約金。若乙方違約或無故解除合同或延誤工作時(shí)間造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)按合同總金額的10%向甲方支付違約金。
8.2 如甲方未能按合同約定按時(shí)支付款項(xiàng)，超過 個(gè)工作日，乙方可有權(quán)
中止履行本合同，并要求甲方支付逾期付款的違約金，每日按當(dāng)期服務(wù)費(fèi)的
0.5 %計(jì)算。如逾期兩個(gè)月，乙方可解除合同。
第九條 保密責(zé)任
9.1 甲、乙方應(yīng)遵守對方之商業(yè)機(jī)密，不得披露或泄露予第三方。
9.2 本合同履行過程中經(jīng)甲方書面認(rèn)可之設(shè)計(jì)資料，未經(jīng)甲方同意，乙方不得公開展示。
第十條 免責(zé)條款
10.1 在本合同有效期內(nèi)，因不可抗力而造成乙方不能履行合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)時(shí)，不應(yīng)視作乙方違約，甲方對此表示認(rèn)同。不可抗力系指：戰(zhàn)爭、火災(zāi)、水災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)及其他不可預(yù)見并且對其發(fā)生和后果不能防止或避免的事故。
10.2 如甲方未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供乙方所需要的有關(guān)基礎(chǔ)資料，或未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對乙方提交的設(shè)計(jì)方案提出明確修改意見，由此造成工作時(shí)間延誤之責(zé)任由甲方承擔(dān)。
第十一條 合同之變更、解除事宜
11.1雙方均應(yīng)履行本合同的全部條款，對本合同任何條款、內(nèi)容之修改、變更和補(bǔ)充，須由甲方與乙方雙方共同訂立書面協(xié)議方可生效。
11.2。在合作過程中，當(dāng)乙方工作無法達(dá)到甲方要求時(shí)，甲方有權(quán)單方解除合同。
11.3如乙方提交的總體設(shè)計(jì)方案甲方完全不予認(rèn)同或完全不予采用時(shí)，可以解除合同，乙方需退還相應(yīng)階段的費(fèi)用，但甲方應(yīng)以書面形式通知乙方。
11.4合作期限為 個(gè)月，若甲方項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度或營銷計(jì)劃發(fā)生更改，甲方有權(quán)暫停并延長或更改雙方合作時(shí)段，提前一周書面通知乙方，并保持整體服務(wù)時(shí)長不變。
第十二條 爭議的解決
12.1本合同適用中華人民共和國《合同法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等法律法規(guī)。
12.2本合同一經(jīng)簽訂，即受法律保護(hù)，履行過程中如發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，則雙方同意向當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)申請仲裁;
第十三條 合同的生效
13.1本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，由甲、乙雙方法定代表人簽字并加蓋公章，自乙方收到甲方支付的首期款之日起生效。
第十四條 合同的期限
14.1本合同期限為 個(gè)月，自合同生效之日起計(jì)。
14.2合同期滿前三十日內(nèi)，由甲、乙雙方協(xié)商確定是否續(xù)簽本合同。
第十五條 通知和送達(dá)
15.1甲、乙雙方因履行本合同而相互發(fā)出或者提供的所有通知、文件、資料，均以扉頁所列明的地址、傳真或電郵送達(dá)，一方如果遷址、變更電話或電子郵箱，應(yīng)當(dāng)書面通知對方，否則變更方應(yīng)對此造成的一切后果承擔(dān)責(zé)任。
15.2通過傳真或電子郵件方式的，在發(fā)出傳真或電子郵件時(shí)視為送達(dá);以郵寄方式的，掛號(hào)寄出或者投郵當(dāng)時(shí)視為送達(dá)。
第十六條 合同的附件
16.1附件一：服務(wù)范圍，共計(jì)2頁。
16.2附件是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
16.3為配合甲方工作，經(jīng)雙方協(xié)商認(rèn)可后，乙方對上述附件中的具體內(nèi)容可作適當(dāng)完善和相應(yīng)補(bǔ)充。
第十七條 附則
17.1 在打印或填寫過程中，甲、乙雙方不得更改或刪除本合同中的任何條款，改動(dòng)后的合同將被視為無效。
17.2本合同未盡事宜，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致后，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后與本合同具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；規(guī)劃設(shè)計(jì)；出新機(jī)制；設(shè)計(jì)方式
前言：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)市場需求的變化導(dǎo)致了不同時(shí)期開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計(jì)上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計(jì)上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動(dòng)靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關(guān)注的重點(diǎn)又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項(xiàng)目都是這樣的。因此說，規(guī)劃設(shè)計(jì)始終是在圍繞市場需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場的成熟和規(guī)范，開發(fā)商越來越重視前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計(jì)程序，應(yīng)重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行控制。
1規(guī)劃的調(diào)查和研究
一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項(xiàng)目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無源之水。作為房建設(shè)計(jì)者，要做好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動(dòng)態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時(shí)反映到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細(xì)微變化。
1.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識(shí)土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭?lì)優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會(huì)很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會(huì)贏得消費(fèi)者的青睞。項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機(jī)。
1.2規(guī)劃必須符合項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。另外，在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，要避開規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，幾年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場的價(jià)值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時(shí)一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無源之水。為此，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)
一個(gè)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：
2.1首先要滿足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些都是開發(fā)商應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問題。房建設(shè)計(jì)過程中，對比較復(fù)雜的問題要與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行面對面的溝通和商量，必要時(shí)，房建單位要派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參與設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題，房建工程師可及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求解決方案或意見，就設(shè)計(jì)規(guī)劃中的關(guān)鍵問題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。在中標(biāo)設(shè)計(jì)方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區(qū)居民在購物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進(jìn)入，參與性強(qiáng)。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性，實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點(diǎn)考慮的。
2.2高水平、善溝通的設(shè)計(jì)規(guī)劃對于規(guī)劃設(shè)計(jì)，房建單位從市場的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會(huì)、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素來考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個(gè)什么樣的范圍內(nèi)對規(guī)劃設(shè)計(jì)可以做出調(diào)整。同時(shí)，要相信市場力量會(huì)促使開發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來。開發(fā)商在追求利潤的同時(shí)，必須符合市場的要求，符合消費(fèi)者的品位和消費(fèi)能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。
3規(guī)劃出新的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式
【關(guān)鍵詞】戶型設(shè)計(jì)房地產(chǎn)
[Abstract apartment building interior space interval, you need to consider the lines of the overall building structure, building load-bearing and water, electricity, gas, thermal, optical fiber pipe network layout, is a question of building technology. However, size is the basic elements of the home life of consumers, the most important prerequisite to meet the "comfort", only to satisfy the consumer units in order to ensure that the projects booming sales, the type design is the real estate market.Key words type design, real estate
中圖分類號(hào)：F287.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們文化素質(zhì)的提高，對住宅的要求從最初僅僅滿足居住功能逐漸呈現(xiàn)多層次化的發(fā)展趨勢，住宅戶型設(shè)計(jì)也在人們居住觀念的演化中被賦予了更多的信息和概念。目前越來越多的消費(fèi)者開始關(guān)注以房屋戶型設(shè)計(jì)為代表的樓盤內(nèi)在品質(zhì)。同時(shí)也從另一個(gè)方面反映出中國房地產(chǎn)的競爭將從地段、價(jià)格、概念、文化、品牌向戶型創(chuàng)新、提高內(nèi)在品質(zhì)方面轉(zhuǎn)移。
所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情本質(zhì)的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型； 是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型；是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型； 是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。 一套好的戶型，首先必須是每一個(gè)房間都間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)防多邊多角的“鉆石房”出現(xiàn)，便于家具擺放。一套好的戶型，必須做到以下幾個(gè)分開： 1、動(dòng)靜分開。客廳、餐廳、廚房、需要人來人往，活動(dòng)頻繁，而主要為休息之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)。2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室與客廳、餐廳、進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間。如設(shè)有工人房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。
根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的形勢，住宅戶型有以下幾個(gè)發(fā)展趨勢：
1追求戶型的均好性和個(gè)性化的協(xié)調(diào)
由于樓置、朝向、通風(fēng)、采光、樓層等差異，在每一項(xiàng)目的后期都會(huì)有一些條件不太好的單元形成空置，直接影響到開發(fā)商利潤的實(shí)現(xiàn)。因此，降低空置率的較好辦法是提高戶型設(shè)計(jì)的均好性。比如：通過擴(kuò)大東西向房間門窗，在環(huán)境設(shè)計(jì)中為多層拐角單元或高層陰面單元設(shè)置園林小品作為對景，形成景觀優(yōu)勢，以彌補(bǔ)朝向上的不足；再如引入錯(cuò)層、復(fù)式的設(shè)計(jì)，適應(yīng)一部分有特定需求的客戶群體追求立體上的變化的偏好，從而彌補(bǔ)頂層的不足等等。
戶型的個(gè)性化則體現(xiàn)在開發(fā)商為適應(yīng)不同的消費(fèi)群體在不同的銷售時(shí)機(jī)推出不同的主力戶型，不同組團(tuán)之間不斷追求創(chuàng)新。事實(shí)上，不同的戶型面對的客戶層次是不一樣的，應(yīng)該把握不同時(shí)期不同層次的客戶心態(tài)和新客戶追求其產(chǎn)品與老客戶有所差別的心態(tài)，進(jìn)行戶型創(chuàng)新。
住宅戶型設(shè)計(jì)的多樣性還應(yīng)為老年人提供合適的住宅戶型，充分考慮老年人居家生活的需求，以及老年人居家時(shí)間長的特點(diǎn)，可設(shè)置有良好朝向的首層單位；為在大城市和省會(huì)城市短期工作的客戶提供比酒店配套更完善，租金水平更低的小戶型酒店式公寓。
2強(qiáng)調(diào)戶型空間的可變性和可改性
可變性是房屋價(jià)值可持續(xù)發(fā)展的具體化措施。開發(fā)商可以根據(jù)市場銷售情況變化調(diào)整房型結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性，住戶可以根據(jù)生活的改變調(diào)整住宅的功能分區(qū)，降低房屋的功能性貶值。可變性的原則體現(xiàn)在戶型創(chuàng)新上，要求設(shè)計(jì)師作戶型的彈性設(shè)計(jì)，其包括兩個(gè)部分：（1）戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計(jì)。比如：采用大開間跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自由隔斷隨意組合，提高使用率，開發(fā)商可在銷售時(shí)根據(jù)客戶的需求決定如何分割，住戶也可在居住一段時(shí)間后根據(jù)生活變化調(diào)整功能布局進(jìn)行二次裝修。（2）戶型與戶型間的彈性設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)上可平面橫向變化，如：靈活處理轉(zhuǎn)角的套型分割，或兩戶打通后可變成一戶。過去，無論是普通住宅還是中高檔住宅或是豪宅，都有一個(gè)誤區(qū)，一味地追求大戶型。有些大戶型甚至做到了三四百平方米。但入住之后，很多家庭卻發(fā)現(xiàn)，在這樣一個(gè)大戶型中，雖然面積足夠大，但因老人和年輕人的生活習(xí)性和生活理念不同，居住在一起產(chǎn)生諸多不便。而“1＋1”的二代居戶型就很好的解決了兩代人之間的隔閡和矛盾。母-子兩套居室以空中花園作為紐帶，兩戶單元分別位于不同的兩棟樓宇，意味著可以選擇不同的大堂、電梯分別入戶，最大限度地保有兩代人的私密空間，又能隨時(shí)相互往來。為了方便照顧老人的起居，保姆房安設(shè)在母居靠近主臥房的位置，老人的生活可以得到及時(shí)的照應(yīng)；子居針對年輕家庭的需要，配有兒童房、酒吧臺(tái)，與花園相接的休閑品茶廳方便朋友來訪及工作往來。母居的廚房為寬敞的閉合式，子居的則是簡約的開放式。餐廳設(shè)在母居，都說餐桌是一家共聚的天倫之地，這種設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了在匆忙的都市生活中一家共聚天倫的簡單愿望。
母子親情居戶型平面圖
然而戶型的變化不僅體現(xiàn)在三維平面布局上，還體現(xiàn)在豎向的維度。躍層、錯(cuò)層與復(fù)式就是近幾年來的代表。這三種戶型在概念上都是指戶型內(nèi)層高的變化。根據(jù)變化的方式不同，躍層是一套住宅占有兩個(gè)樓層，由內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下樓層。錯(cuò)層強(qiáng)調(diào)一套住宅地面不處于同一標(biāo)高，但房間的層高是相同的。而復(fù)式住宅指地面不僅僅不處于同一平面，而且房間的層高也有差異。相對于普通的平層設(shè)計(jì)，有高低變化的錯(cuò)層與躍層戶型，更受到時(shí)尚青年的喜愛。青年人求新求異，敏捷好動(dòng)，居室內(nèi)空間的錯(cuò)落變化，富于動(dòng)感，不僅符合了這部分人群的身心特點(diǎn)，同時(shí)也能有效的劃分出居室內(nèi)的各個(gè)功能區(qū)域，使戶型結(jié)構(gòu)更具深度和層次感。
3住宅功能日趨完善和細(xì)分
戶型功能強(qiáng)調(diào)細(xì)而全，在一些大戶型中尤為明顯，比如雙廚設(shè)計(jì)。據(jù)專家考證，如果家庭主婦在封閉的空間內(nèi)獨(dú)自作業(yè)，會(huì)有不佳的心理感受，同時(shí)也不利于與家人溝通交流。但開放式廚房又不太適合中國國情，因此出現(xiàn)了中西兼有的雙廚設(shè)計(jì)。中式廚房可以封閉，只做炒菜時(shí)使用；西式廚房是開放的，用來備菜和制作西餐，這樣在平常較長的備菜時(shí)間中不會(huì)妨礙主婦與家人交流。還有儲(chǔ)藏間、洗衣房、影視間、健身房等功能空間在戶型設(shè)計(jì)中也漸漸“自成一體”，成為戶型新格局的組成部分。
4注重節(jié)能環(huán)保
由于資源的制約和環(huán)保的要求對住宅體系、設(shè)備提出了許多新的要求，發(fā)展新一代環(huán)保節(jié)能住宅成為住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然趨勢，這些必然對戶型內(nèi)部的精細(xì)設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響，包括管線綜合、部品部件及其節(jié)點(diǎn)、樓宇配套設(shè)施及布線等等都要精細(xì)化。要保證窗設(shè)置的適宜,比如在南面設(shè)置大窗,北面則設(shè)置相對小的窗;在主臥室設(shè)置大窗,而在次臥室則設(shè)置相對小的窗。新型門窗材料如雙層中空帶LOW-E玻璃和有斷橋功能的彩色鋁合金型材的運(yùn)用也給住宅節(jié)能帶來了便利。通過多種途徑節(jié)能、節(jié)水，具體技術(shù)上可以采用節(jié)水型設(shè)備和利用太陽能技術(shù)，如節(jié)水型便器中水的利用等；配置適用于住宅的節(jié)電照明燈具等。
5發(fā)展綠色生態(tài)住宅
綠色和生態(tài)建筑是當(dāng)今建筑業(yè)發(fā)展的趨勢。可持續(xù)發(fā)展是21世紀(jì)社會(huì)發(fā)展的主旋律。對于今后的住宅設(shè)計(jì)，建筑師應(yīng)該根據(jù)最新的綠色生態(tài)住宅小區(qū)設(shè)計(jì)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。積極采用綠色生態(tài)技術(shù)，如利用太陽能技術(shù)和節(jié)能技術(shù)；污水處理和水循環(huán)利用系統(tǒng)；垃圾分類處理以及充分利用建筑的廢棄物；注重自然采光通風(fēng)．隔熱和遮陽等創(chuàng)造名副其實(shí)的綠色生態(tài)的住宅小區(qū)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；經(jīng)濟(jì)效益；建筑設(shè)計(jì)；影響
根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)以及實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)開展的過程中做好建筑設(shè)計(jì)工作是十分很重要的。特別是在開展房地產(chǎn)營銷活動(dòng)的過程中，做好建筑設(shè)計(jì)工作的作用是十分明顯的。為了保證建筑的質(zhì)量、使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)該重視建筑的設(shè)計(jì)工作。
1背景分析
在開展房地產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)之前，建筑設(shè)計(jì)工作人員根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體要求，對建筑工程施工技術(shù)以及在施工過程中可能出現(xiàn)的技術(shù)問題進(jìn)行提前的思考以及規(guī)劃，同時(shí)根據(jù)可能出現(xiàn)的問題制定相應(yīng)的解決方案，最后通過相關(guān)的文件具體表述出來，這一工作過程就被稱為建筑設(shè)計(jì)。現(xiàn)階段由于人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變，在建筑設(shè)計(jì)以及城市規(guī)劃過程中為了能夠迎合現(xiàn)代人的消費(fèi)需求，“虛擬現(xiàn)實(shí)”技術(shù)的使用范圍越來越廣泛。同傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)相關(guān)技術(shù)相比，“虛擬現(xiàn)實(shí)”技術(shù)具有以下的幾個(gè)特點(diǎn)：第一就是建筑的空間感十分真切；第二就是運(yùn)用了大量的三維仿真技術(shù)；第三就是能夠?qū)崿F(xiàn)很好的人機(jī)互動(dòng)。比如在建筑設(shè)計(jì)的過程中運(yùn)用三維仿真技術(shù)，人們不僅可以感受到未來建筑發(fā)展的趨勢以及美感，同時(shí)還能夠從不同的方向以及不同的角度對建筑進(jìn)行觀察，使人們能夠感受到三維仿真技術(shù)所帶來的環(huán)境效果，提高人們的居住環(huán)境，滿足人們的消費(fèi)需求。
2相應(yīng)的影響分析
2.1對二者之間的關(guān)系分析
在開展建筑設(shè)計(jì)工作的過程中，不僅要重視建筑的外觀設(shè)計(jì)，還要體現(xiàn)建筑物的實(shí)用功能，同時(shí)還要對建筑質(zhì)量進(jìn)行有效的保證。在這樣的情況下，建筑物的使用功能才能夠得到實(shí)現(xiàn)。但是在現(xiàn)階段的建筑設(shè)計(jì)工作當(dāng)中，部分設(shè)計(jì)人員以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視建筑的美觀以及建筑工程的審批工作，并未對建筑工程的質(zhì)量以及實(shí)用性引起高度重視。通常情況下在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的過程中不僅要保證建筑物外觀的美感，同時(shí)還要保證建筑空間設(shè)計(jì)合理、建筑工程的質(zhì)量滿足相應(yīng)的技術(shù)要求以及實(shí)際使用的要求。最重要的還是要保證設(shè)計(jì)的科學(xué)性以及合理性。在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的過程中，設(shè)計(jì)的科學(xué)性以及合理性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一就是要根據(jù)市場的實(shí)際需求在設(shè)計(jì)的過程中體現(xiàn)設(shè)計(jì)的科學(xué)性以及合理性；第二就是站在發(fā)展的角度看待問題，使建筑設(shè)計(jì)能夠適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展以及建筑的發(fā)展趨勢。如果在建筑設(shè)計(jì)的過程中缺乏發(fā)展的眼光，就會(huì)導(dǎo)致建筑的設(shè)計(jì)理念未能跟上市場的具體需求，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場定位不清晰，影響了房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。所以為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該用長遠(yuǎn)的眼光看待問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)活動(dòng)的預(yù)見性。
2.2能夠?qū)崿F(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)效益
在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益，在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的過程中就應(yīng)該保證設(shè)計(jì)工作的科學(xué)性以及合理性，同時(shí)考慮到市場的實(shí)際需求。只有建筑設(shè)計(jì)的科學(xué)性以及有效性得到了保證，同時(shí)市場定位準(zhǔn)確，才能夠樹立良好的社會(huì)形象，從而實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。在以往的建筑設(shè)計(jì)過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了迎合部分消費(fèi)者追求建筑美觀的要求，在設(shè)計(jì)工作開展的過程中出現(xiàn)了一些問題，比如建筑空間布局不合理、結(jié)構(gòu)布置不恰當(dāng)、建筑的實(shí)用性不強(qiáng)。在這樣的情況下就導(dǎo)致建筑設(shè)計(jì)工作不能滿足大眾化的使用需求，房地產(chǎn)銷售工作未能達(dá)到既定的目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益，而最終就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的口碑下降，影響房地產(chǎn)的發(fā)展。所以為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益，除了要對現(xiàn)有的房地產(chǎn)制度進(jìn)行改進(jìn)和完善之外，房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)該處理好建筑設(shè)計(jì)與消費(fèi)者具體需求之間的關(guān)系，在相關(guān)工作具體開展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該對市場消費(fèi)需求進(jìn)行精準(zhǔn)定位，在建筑設(shè)計(jì)的過程中體現(xiàn)出建筑的實(shí)用性，比如滿足廣大消費(fèi)者的實(shí)際需求、對建筑空間進(jìn)行合理布局、融入先進(jìn)的施工技術(shù)以及是施工理念，在這樣的情況下房地產(chǎn)才能夠受到消費(fèi)者的歡迎。同時(shí)由于房地產(chǎn)的特殊性，在對其使用價(jià)值以及社會(huì)價(jià)值進(jìn)行衡量的時(shí)候，房地產(chǎn)的質(zhì)量是最重要的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，因此在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)以及施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要對建筑的質(zhì)量加以重視，只有建筑物的美觀、質(zhì)量以及實(shí)用性達(dá)到統(tǒng)一的時(shí)候，才能夠滿足消費(fèi)者對房屋的使用要求。在這樣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。
2.3以市場為導(dǎo)向開展建筑設(shè)計(jì)工作
通常情況下建筑設(shè)計(jì)能夠影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)市場的實(shí)際需求又能夠反過來影響建筑設(shè)計(jì)工作。比如當(dāng)房地產(chǎn)的供應(yīng)小于了市場需求的時(shí)候，如果建筑設(shè)計(jì)形式較落后、結(jié)構(gòu)簡單、空間布局不是特別合理、建筑的實(shí)用性不強(qiáng)等情況，房地產(chǎn)企業(yè)也能夠取得很好的經(jīng)濟(jì)效益。這是由房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系所決定的，在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)市場處于賣方市場，購房者基本都是剛性需求。如果當(dāng)房地產(chǎn)的供應(yīng)大于了市場需求的時(shí)候，地產(chǎn)市場就處于買方市場，在這個(gè)過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠滿足消費(fèi)者的需求，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)該提高建筑設(shè)計(jì)的合理性以及科學(xué)性。比如合理設(shè)計(jì)布局建筑空間、布置建筑結(jié)構(gòu)、提高建筑的實(shí)用性，在這樣的情況下房地產(chǎn)的開發(fā)才能夠滿足消費(fèi)者的需求，才能夠提高房地產(chǎn)的銷售量。所以通過上面的分析可以得出，建筑設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)的發(fā)展是相互作用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有把握了二者之間的關(guān)系才能夠在最大的程度上提高經(jīng)營活動(dòng)的針對性，從而實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。比如前幾年我國的房地產(chǎn)市場異常火爆，多地甚至出現(xiàn)了“一房難求”現(xiàn)象。由于我國房地產(chǎn)政策的調(diào)整，對中小城市的影響是比較大的，由于中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，同時(shí)消費(fèi)水平又有限，在去庫存的大背景之下，中小城市房地產(chǎn)當(dāng)中建筑設(shè)計(jì)合理、建筑形式新穎的房屋必然會(huì)受到消費(fèi)者的青睞。而設(shè)計(jì)落后的建筑則沒有消費(fèi)市場，即使有了消費(fèi)市場，在房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)的比重都不是特別大，同時(shí)房價(jià)與設(shè)計(jì)合理的建筑相比也是有較大差距的。
2.4房地產(chǎn)開發(fā)鏈條以及房地產(chǎn)溢價(jià)
建筑設(shè)計(jì)工作是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的，做好建筑設(shè)計(jì)工作能夠有效推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工作順利進(jìn)行。第一就是建筑設(shè)計(jì)能夠根據(jù)市場消費(fèi)者的需求開展相應(yīng)的設(shè)計(jì)工作，要想房地產(chǎn)的價(jià)值達(dá)到最大化，在設(shè)計(jì)的過程中就會(huì)對地段、周邊設(shè)施的配置情況進(jìn)行充分考慮，開發(fā)商在拿地的過程中就會(huì)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)對房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行合理選擇。第二就是如果房地產(chǎn)開發(fā)用地地理位置好，同時(shí)配以科學(xué)、合理的建筑設(shè)計(jì)、精明的營銷策略就能夠迅速占領(lǐng)市場。第三就是在房地產(chǎn)施工過程中，建筑設(shè)計(jì)能夠?qū)Υ嬖诘牟缓侠淼慕Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行改進(jìn)，使房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量得到有效的保證。第四就是先進(jìn)、合理的建筑設(shè)計(jì)能夠吸引大量的消費(fèi)者，迅速占領(lǐng)消費(fèi)市場，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)在這個(gè)過程中，先進(jìn)的、創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念還能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的溢價(jià)。比如兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商在同樣的位置開發(fā)了一個(gè)小區(qū)，每一平方米的價(jià)格都是在12000元，但是第一家開發(fā)商的建筑設(shè)計(jì)新穎、合理、科學(xué)，消費(fèi)者買入過后經(jīng)過一些列的營銷手段，使每一平方米的價(jià)格增長到了15000元，或者是第一家開發(fā)商在房地產(chǎn)營銷的過程中采用相應(yīng)的營銷手段，使房屋的單位平方價(jià)格上漲，在這樣的情況下就可以稱之為房地產(chǎn)溢價(jià)。總的來說，在相同的地段，如果建筑設(shè)計(jì)合理、科學(xué)、居住環(huán)境舒適，大部分消費(fèi)者是不在乎房地產(chǎn)溢價(jià)的，所以在房地產(chǎn)開發(fā)以及營銷的過程中，合理、科學(xué)的建筑設(shè)計(jì)是十分重要的。
3結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益，不僅要提高建筑的合理性以及科學(xué)性，使房地產(chǎn)的質(zhì)量得到保證，還要了解掌握建筑設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系。同時(shí)還要對消費(fèi)市場進(jìn)行精準(zhǔn)定位，在這樣的情況下才能夠?qū)崿F(xiàn)既定的經(jīng)營目標(biāo)，最終促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】商業(yè)房地產(chǎn)；建筑設(shè)計(jì)；要點(diǎn)
1、商業(yè)房地產(chǎn)建筑概述
商業(yè)房地產(chǎn)，是指用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，與以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)以及以居住功能位置的住宅房地產(chǎn)有著很大的區(qū)別。從狹義方面看，商業(yè)地產(chǎn)是指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，而從廣義方面看，商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、娛樂、餐飲、健身以及休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，無論是經(jīng)營模式、功能還是通途，都與普通的住宅、公寓等房地產(chǎn)形式存在一定的差異性。與一般房地產(chǎn)相比，商業(yè)房地產(chǎn)包含有六大要素，即只租不售、準(zhǔn)確定位、招商在前、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本控制以及物業(yè)管理。在商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)中，應(yīng)該從其自身的特點(diǎn)出發(fā)，充分考慮建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)、內(nèi)外交通以及實(shí)際功能等，對周邊基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行有效利用，結(jié)合消費(fèi)者的行為心理和消費(fèi)心理，確保建筑內(nèi)部功能的合理性，同時(shí)還應(yīng)該符合城市總體發(fā)展規(guī)劃的需要，將商業(yè)房地產(chǎn)建筑塑造成為外形美觀、功能齊全，具有時(shí)代文化內(nèi)涵的優(yōu)秀作品，吸引消費(fèi)者的注意。
2、商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)
以某商業(yè)房地產(chǎn)建筑的建設(shè)為例，對其設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行簡單分析。
2.1工程概況
某商業(yè)建筑總占地面積6.8萬平方米，建筑面積 23萬平方米，分為地上17層和地下3層，其內(nèi)部包含有超市、百貨、餐飲、室內(nèi)步行街等業(yè)態(tài)。在對建筑進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，設(shè)計(jì)人員充分考慮了建筑業(yè)態(tài)功能復(fù)雜、內(nèi)部空間大等特點(diǎn)，從選址、平面布局、功能、商業(yè)街等多個(gè)方面對其進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)。
2.2設(shè)計(jì)要點(diǎn)
（1） 選址： 選址環(huán)節(jié)是建筑設(shè)計(jì)的首個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是非常重要的環(huán)節(jié)，對于商業(yè)房地產(chǎn)建筑的功能和效益有著很大的影響。在選址過程中，需要充分考慮周邊的商業(yè)環(huán)境、交通狀況以及客流等因素，針對不同的建筑功能采取相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案。首先，在設(shè)計(jì)前，需要做好現(xiàn)場調(diào)查工作，對規(guī)劃現(xiàn)場周邊的交通狀況進(jìn)行了解，保證交通的便利性和通暢性，以有效保證客源； 其次，應(yīng)該對周邊的潛在客源進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，如果客源多，消費(fèi)市場巨大，則可以自行開辟新的交通系統(tǒng)，營造出良好的商業(yè)環(huán)境； 然后，要結(jié)合消費(fèi)者的消費(fèi)需求，明確建筑設(shè)計(jì)和發(fā)展的方向，鎖定目標(biāo)客流后再進(jìn)行選址工作，以確保選址的合理性和可靠性。
（2） 平面布局設(shè)計(jì)： 平面布局設(shè)計(jì)多是針對商業(yè)建筑內(nèi)部承租戶的住房面積以及通道進(jìn)行的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，以確保建筑功能的有效發(fā)揮。在平面布局設(shè)計(jì)中，不僅需要盡可能保證每一個(gè)承租戶都擁有平等互利的機(jī)會(huì)，還應(yīng)該能夠?yàn)槠鋷碜畲蠡慕?jīng)濟(jì)利益。通常情況下，在平面布局設(shè)計(jì)中，為了確保建筑內(nèi)部空間能夠得到最大程度的利用，應(yīng)該盡可能遵循簡單、規(guī)整的設(shè)計(jì)原則，如棋盤式結(jié)構(gòu)等，方便對商鋪進(jìn)行有效分割。對于部分比較難以布局的位置，應(yīng)該采取針對性的措施，例如，在道路交叉空間過大的位置，可以采用環(huán)形處理的方式，以保證商鋪面積的一致性和鋪位的規(guī)范性； 在衛(wèi)生間設(shè)計(jì)時(shí)，要確保邊線位置適中，貼近衛(wèi)生間，同時(shí)附近不能留有攤位。
（3） 功能設(shè)計(jì)： 功能設(shè)計(jì)在商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)中是非常重要的，其內(nèi)容也是多種多樣的，需要設(shè)計(jì)人員的充分重視。在功能設(shè)計(jì)中，應(yīng)該關(guān)注幾個(gè)方面的內(nèi)容： 一是照明設(shè)計(jì)，良好的照明設(shè)計(jì)可以為消費(fèi)者提供良好的消費(fèi)環(huán)境，因此在照明設(shè)計(jì)中，應(yīng)該站在消費(fèi)者的角度，做到以人為本。例如，在對公共區(qū)域，如通道、樓梯、休息區(qū)等進(jìn)行照明設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該選擇光照較強(qiáng)的大燈，同時(shí)分為白天和夜晚兩路照明，在為消費(fèi)者提供方便的同時(shí)，也可以減少電能消耗； 二是消防安全設(shè)計(jì)，在當(dāng)前，許多商業(yè)建筑中都存在消防設(shè)施不齊全、消防安全通道不合理等問題，對此，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該充分重視起來，切實(shí)做好消防安全設(shè)計(jì)，配置可靠的消防報(bào)警系統(tǒng)和現(xiàn)代消防設(shè)施，避免消防安全通道被占用或堵塞的情況； 三是通風(fēng)設(shè)計(jì)，在商業(yè)建筑中，由于人流量巨大且相對密集，加上夏季制冷和冬季采暖的需求，往往會(huì)處于封閉狀態(tài)，也使得商場內(nèi)部空氣混濁，對于氧氣的需求量巨大。因此，在進(jìn)行通風(fēng)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該結(jié)合商場的實(shí)際需求，結(jié)合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，確保通風(fēng)的可靠性； 四是防水和排水設(shè)計(jì)，在對地面以及衛(wèi)生間的排水口以及排水管道進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該充分考慮堵塞問題，例如，在排水口設(shè)置相應(yīng)的箅子，對雜物進(jìn)行過濾，或者結(jié)合商場實(shí)際情況，適當(dāng)增大排水管的管徑等。同時(shí)，要做好防水設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)滲漏問題，影響商場內(nèi)部環(huán)境和使用安全； 五是功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。例如，在對自動(dòng)扶梯進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該在其周圍留下適當(dāng)?shù)目臻g，對人流走向進(jìn)行引導(dǎo)，避免出現(xiàn)擁擠、踐踏事故，同時(shí)，可以在扶梯周邊設(shè)置相應(yīng)的商業(yè)攤位，對空間進(jìn)行有效利用； 在對停車場進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該確保其盡量靠近商場，為消費(fèi)者購物提供便利。
（4） 商業(yè)街設(shè)計(jì)： 在對商業(yè)街進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，需要重視兩個(gè)方面的內(nèi)容，一方面，要做好尺度的把握，迎合消費(fèi)者的消費(fèi)需求，以方便購物為基準(zhǔn)。在對建筑整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該把握好整體輪廓，在考慮建筑外觀元素的同時(shí)，加強(qiáng)開窗與實(shí)體墻的對比，體現(xiàn)出人與建筑接觸時(shí)的微觀元素。另外，要合理設(shè)計(jì)建筑輪廓，吸引消費(fèi)者的目光，擴(kuò)大客流量。然后，要做好細(xì)部設(shè)計(jì)，如樓梯、扶手、休息區(qū)的座椅等，為消費(fèi)者提供貼心舒適的消費(fèi)環(huán)境。另一方面，要進(jìn)行空間的限定，對建筑的長、寬、高等進(jìn)行合理安排，充分考慮商業(yè)街整體的舒適感，同時(shí)為消費(fèi)者留出足夠的休閑和娛樂空間。如果條件允許，也可以在多層住宅區(qū)添加適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)元素，突出商業(yè)街的整體性。
3、結(jié)語
總而言之，商業(yè)房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)決定了其與常規(guī)的住宅房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)存在著很大的區(qū)別，在商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)中，需要充分考慮建筑的整體功能和細(xì)節(jié)，同時(shí)還應(yīng)該明確建筑在商業(yè)區(qū)城市中的地位及影響，確保設(shè)計(jì)方案的可行性和可靠性，以服務(wù)消費(fèi)者為原則，使得商業(yè)建筑自身的功能和價(jià)值能夠得到最大限度的發(fā)揮。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：設(shè)計(jì)前期；改進(jìn)措施
中圖分類號(hào)：F293.3
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B
文章編號(hào)：1008-0422(2009)05-0174-01
1 前言
設(shè)計(jì)前期工作是指一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目從提出開發(fā)的設(shè)想，到作出最終投資決策的工作階段。這一階段主要是受開發(fā)商委托，獨(dú)立或與開發(fā)商一起對開發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)進(jìn)行必要的準(zhǔn)備工作，包括以書面的形式評(píng)估項(xiàng)目的可行性，提出項(xiàng)目建議書，完成可行性研究報(bào)告并獲得批準(zhǔn)，最終作出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。除了要達(dá)到最終建筑立項(xiàng)目標(biāo)外，設(shè)計(jì)前期工作還包括根據(jù)國家有關(guān)的各項(xiàng)政策為開發(fā)商擬定一份具有較高的可靠性、較為完備的具體指標(biāo)、較為明確的建設(shè)周期的文件，以便對設(shè)計(jì)和施工等各個(gè)階段進(jìn)行必要的指導(dǎo)。
對于設(shè)計(jì)前期工作，首先必須要有符合實(shí)際的可操作性。它需要有較強(qiáng)的政策性、較完善的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，才有可能與預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)相吻合，保證開發(fā)進(jìn)程的順利進(jìn)行。
2 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作的主要內(nèi)容
根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃，結(jié)合行業(yè)和所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，提出項(xiàng)目建議書。在勘察、試驗(yàn)、調(diào)查研究及詳細(xì)技術(shù)論證的基礎(chǔ)上編制可行性研究報(bào)告。根據(jù)項(xiàng)目的咨詢評(píng)估情況，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行決策。根據(jù)可行性研究報(bào)告編制設(shè)計(jì)文件。具體內(nèi)容有：場地選擇：市政資金投入；項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)；建設(shè)用地申請：申請規(guī)劃要點(diǎn)條件：規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)；報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書：領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證；領(lǐng)取劃撥土地證；建筑設(shè)計(jì)方案認(rèn)可；建筑設(shè)計(jì)合同簽定。
3 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作的具體表現(xiàn)
3.1 場地選擇與分析的失誤。對場地現(xiàn)狀、地理位置及周邊環(huán)境等缺少深入的調(diào)查和分析。如：在一些自然景觀很好和城市中心位置，建造了普通的低檔產(chǎn)品，對土地資源造成浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種選址錯(cuò)誤是最為典型的缺乏良好的設(shè)計(jì)前期工作，對區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。
3.2 對目標(biāo)客戶群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小區(qū)對本項(xiàng)目的客戶群缺乏全面深入的調(diào)查和研究，而是參照別的項(xiàng)目產(chǎn)品，甚至照搬，出現(xiàn)了許多產(chǎn)品趨同化想象，滿足不了客戶的需求，給產(chǎn)品的銷售帶來了很大的壓力。
3.3 對動(dòng)態(tài)的市場缺乏分析。市場是動(dòng)態(tài)的、變化的。不少的小區(qū)建設(shè)周期較長，如果產(chǎn)品定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，不預(yù)見銷售階段的市場，也會(huì)給產(chǎn)品的銷售帶來較大的壓力。一場突然的美國金融危機(jī)給中國房地產(chǎn)市場帶來很大的沖擊。國際市場經(jīng)濟(jì)變化如此快，要準(zhǔn)確預(yù)見市場的變化，這給房地產(chǎn)設(shè)計(jì)前期工作帶來了很大的難度。
3.4 對國家及地方規(guī)范、規(guī)定缺乏深入分析了解。國家及地方規(guī)范、規(guī)定及其執(zhí)行也是變化的。如：國家出臺(tái)的房地產(chǎn)“90/70”調(diào)控規(guī)定，對設(shè)計(jì)前期工作提出了新的要求。
4 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作存在的問題
4.1 房地產(chǎn)市場方面。
中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使設(shè)計(jì)前期缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍不成熟。建設(shè)的規(guī)模化程度較低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，盲目開發(fā)。
4.2 開發(fā)商存在的問題。
開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，許多開發(fā)企業(yè)缺少成熟的產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)，使設(shè)計(jì)前期工作缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場導(dǎo)向。開發(fā)商對設(shè)計(jì)前期工作僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資。開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，往往造成設(shè)計(jì)前期的實(shí)施過程失控。由于片面追求投資回報(bào)，開發(fā)商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境下降。
4.3 建筑師存在的問題
在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏設(shè)計(jì)前期及場地分析所需的廣博知識(shí)。在實(shí)踐中盲從開發(fā)商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。目前從事設(shè)計(jì)前期工作的有不少是非建筑師，他們雖然對市場有一定的了解，但因缺少扎實(shí)的建筑專業(yè)知識(shí)，很難抓住市場的本質(zhì)，把市場與產(chǎn)品有機(jī)的結(jié)合。建筑師遠(yuǎn)離市場，缺乏對市場科學(xué)、深入的認(rèn)識(shí)，無法在設(shè)計(jì)前期中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。
5 解決房地產(chǎn)設(shè)計(jì)前期問題的主要途徑
5.1 要深入分析研究房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律
從宏觀的角度，要研究中國乃至世界，城市及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律。從微觀的角度，要研究項(xiàng)目及周邊地區(qū)市場發(fā)展變化的趨勢。
5.2 要深入分析國家及地方規(guī)范、規(guī)定
要避免因違反國家及地方規(guī)范、規(guī)定而影響開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。
5.3 要對項(xiàng)目環(huán)境的深入研究
從宏觀的角度，要研究項(xiàng)目所在城市及區(qū)域發(fā)展變化的狀況。從微觀的角度，要研究項(xiàng)目場地及周邊地形、地貌特征，地理位置，水文地質(zhì)，道路交通，基礎(chǔ)設(shè)施等。
5.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立成熟完善的設(shè)計(jì)前期工作體制
目前不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托營銷公司作市場調(diào)研及策劃，從事市場調(diào)研及策劃大多數(shù)是非建筑師，市場調(diào)研及策劃的成果浮于表面，很難深入下去，有些營銷公司按照開發(fā)商的意圖整理了一下資料，這樣讓開發(fā)商很難真正控制市場調(diào)研及策劃成果，設(shè)計(jì)前期工作難以達(dá)到理想的效果。
由于設(shè)計(jì)前期工作中存在許多不確定的因素。因此能否較好的完成這一工作，在很大程度上依賴于建筑師所積累的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。在具體工作中，必須從大處著眼，小處著手。從宏觀的角度去預(yù)測和判斷項(xiàng)目的必要性和可行性。從微觀的角度對項(xiàng)目的細(xì)節(jié)問題包括規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的主要問題等進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，盡可能將影響項(xiàng)目正常運(yùn)行的不利因素減到最少，為項(xiàng)目的成功開發(fā)和正常運(yùn)行提供必要的保證。
眼下房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，市場的“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來，房地產(chǎn)市場的暴利時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。美國國際金融危機(jī)給中國房地產(chǎn)市場帶來了巨大的沖擊，這讓中國的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)前期工作的重要地位日益突出，這也給我們的建筑師帶來了非凡的挑戰(zhàn)。
參考文獻(xiàn)：
摘要：伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，成本控制開始被越來越多的地產(chǎn)公司所重視，而房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性也顯得尤為重要。因此，如何控制好設(shè)計(jì)階段的成本成為了房地產(chǎn)商共同關(guān)注的話題。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 設(shè)計(jì)階段 成本控制
房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，從而使工程項(xiàng)目效益變得越來越小。每一個(gè)企業(yè)都期待著利用最少的成本投入，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。所以，在施工的過程中，企業(yè)是否能做到對于成本的合理控制和管理，將直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤成本控制也制約和影響著施工中的其他環(huán)節(jié)的進(jìn)程和發(fā)展。房地產(chǎn)商只有抓好設(shè)計(jì)階段成本管理才會(huì)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益，才能適應(yīng)市場競爭。
一、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制
成本的合理控制是一個(gè)項(xiàng)目研發(fā)的重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位，控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。然而雖然房地產(chǎn)業(yè)在設(shè)計(jì)階段成本控制方面制訂了相關(guān)體制，但是受多種因素的影響，仍然存在不少問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商只意識(shí)到了房地產(chǎn)行業(yè)的暴力卻忽視了在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制以及對于設(shè)計(jì)方案中專業(yè)性和深度的控制與把握，往往盲目求成，欲速則不達(dá)，僅僅收到事倍而功半的效果。
眾所周知，影響成本最主要的因素是設(shè)計(jì)，一個(gè)不經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)，無論后期招標(biāo)時(shí)有多大的競爭性，成本還是居高不下。因此，要達(dá)到成本控制的目的，需要更多地關(guān)注設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“事前控制”的關(guān)鍵就是規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制，在這個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制的一個(gè)重要優(yōu)勢在于可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本增加，具有“一錘定音”的地位和作用。成本管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的始終，階段性的成本管理不能與全過程完全隔離。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的極其重要階段之一。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理應(yīng)具有產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)全過程成本管理的意識(shí)和企業(yè)發(fā)展成本管理的宏觀意識(shí)。
二、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制的主要舉措
1.注重設(shè)計(jì)單位的專業(yè)性，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案
在被問及所設(shè)計(jì)項(xiàng)目的具體面積時(shí)，大多數(shù)設(shè)計(jì)師的回答都是“記不清楚”，或者“我查一查”。他們在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的前期主要關(guān)注建筑風(fēng)格與建筑形式，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本，從而導(dǎo)致片面追求設(shè)計(jì)效果使得設(shè)計(jì)成本的不斷飆升。因此，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性尤為重要，他們是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的核心，他們對設(shè)計(jì)方案起到核心的引導(dǎo)作用，他們的專業(yè)性也直接影響到了設(shè)計(jì)階段的成本控制。為了更好體現(xiàn)設(shè)計(jì)單位的專業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)要要求設(shè)計(jì)單位提供相關(guān)資料，要求設(shè)計(jì)單位提供詳細(xì)數(shù)據(jù)分析表，要求設(shè)計(jì)單位對關(guān)鍵問題提供備選比較方案，這樣對于設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化有著積極地促進(jìn)作用。
建立在設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)專業(yè)性的基礎(chǔ)之上，還應(yīng)注重對設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化。優(yōu)化設(shè)計(jì)并不是一道算術(shù)題，也沒有唯一正確的答案。優(yōu)化是在追求設(shè)計(jì)水平進(jìn)一步合理化和進(jìn)一步提升。優(yōu)化在基礎(chǔ)層面拋棄一些不合理的因素，找到更好的解決方案。是否合理的評(píng)判不盡相同，但是對于不同的專業(yè)，在不同的項(xiàng)目上目標(biāo)是一致的。對于開發(fā)商來講就是在保證建筑安全與功能的同時(shí)節(jié)省成本。控制設(shè)計(jì)階段的成本就是設(shè)計(jì)方案的不斷優(yōu)化的一個(gè)過程。
2.推行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
當(dāng)談到日本與美國汽車公司成本控制的區(qū)別時(shí)哈佛大學(xué)的教授羅賓?庫帕爾是這樣回答的：“我們的公司總是先設(shè)計(jì)好圖紙和模型，再計(jì)算被設(shè)計(jì)產(chǎn)品的代價(jià)，然后看看能否以這個(gè)價(jià)格水平賣出該項(xiàng)產(chǎn)品，而日本公司卻將這種程序完全顛倒過來，即將某種新產(chǎn)品的成本或售價(jià)定為X元，然后回頭去努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。”對于這兩種控制成本的方法，如果單純的從控制造價(jià)的有效性和實(shí)效性角度看，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)對于控制造價(jià)效果更好。
由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，常導(dǎo)致趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失等問題出現(xiàn)。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，浪費(fèi)較大。在這種情況之下如果將推行限額設(shè)計(jì)，將在根本上提升設(shè)計(jì)單位的成本意識(shí)，在一定程度上對設(shè)計(jì)階段的成本控制有著重要的作用。在設(shè)計(jì)限額下，可以采取一些成本策略：比如在初步設(shè)計(jì)階段，在滿足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積等。施工圖設(shè)計(jì)階段，通過設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低部分對產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如陽臺(tái)玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價(jià)格，當(dāng)然要與產(chǎn)品定位和對業(yè)主的銷售合同承諾相符合。
3.完善設(shè)計(jì)階段成本控制制度、提高成本控制意識(shí)
一個(gè)企業(yè)要想立于不敗之地，制度很關(guān)鍵，無論是企業(yè)的管理制度還是其他。房地產(chǎn)企業(yè)要想有效的控制住設(shè)計(jì)階段成本就要不斷地建立健全更加完善的設(shè)計(jì)階段成本控制制度。設(shè)立專門的管理部門，將設(shè)計(jì)成本的控制落實(shí)到實(shí)處，提高部門的辦事效率。加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂及合理應(yīng)用，建立管理程序與制度：完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過程優(yōu)化；建立專家會(huì)議評(píng)審制度；內(nèi)部各階段圖紙審核制度化。堅(jiān)持用制度管人，人管人的理念，不斷提高企業(yè)員工的成本控制意識(shí)，特別是對設(shè)計(jì)階段的成本控制意識(shí)。
4.推行產(chǎn)品復(fù)制，建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線
在中國房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟之后，各房企開發(fā)能力的差異也開始清晰地顯現(xiàn)出來。一個(gè)最明顯的現(xiàn)象就是，有的房企在獲取土地后一兩個(gè)月就能開工，半年就能實(shí)現(xiàn)銷售回款，而有的企業(yè)在獲取土地一兩年后仍遲遲沒有開工。除了管理效率的差異和某些房企刻意“囤地”的因素之外，這其中主要原因是因?yàn)榍罢哂鞋F(xiàn)成的、成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線。推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)已成為現(xiàn)階段一線房企的共識(shí)和共同戰(zhàn)略舉措。建立產(chǎn)品線，重要一點(diǎn)是要輸入鮮明的品牌特征。
打造產(chǎn)品線對于房企的“內(nèi)功”提出了更高要求，需要企業(yè)的管理模式和內(nèi)控體系提供更為科學(xué)的保障。要形成成熟的產(chǎn)品線，首先要研究、確定戰(zhàn)略目標(biāo)及發(fā)展規(guī)劃，然后在企業(yè)總體戰(zhàn)略導(dǎo)向下，確定具有核心競爭優(yōu)勢的、獨(dú)特的商業(yè)模式，以及如何推行可連鎖開發(fā)的產(chǎn)品線，再建立相應(yīng)的管理模式為其保駕護(hù)航，同時(shí)要基于人力資源規(guī)劃加強(qiáng)企業(yè)的人力資源及團(tuán)隊(duì)建設(shè)。
結(jié)語：加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制管理，將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入成本競爭時(shí)代的競爭利器，也是企業(yè)推進(jìn)成本發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)成本管理的有效實(shí)施是改善和加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營管理中要手段。完善的、合理的設(shè)計(jì)成本成本控制管理體系是健全的現(xiàn)代化企業(yè)管理不可或缺的一部分。同時(shí)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，成本管理無論是設(shè)計(jì)階段還是實(shí)施階段都對于企業(yè)有著重要意義，它可以有效的促進(jìn)企業(yè)整體管理水平的提升，不斷提升企業(yè)綜合能力、市場競爭力。
參考文獻(xiàn)
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作者簡介：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);景觀設(shè)計(jì);風(fēng)格;應(yīng)對
Abstract: In the real estate industry, landscape design began more and more attention by people, the overall level of good landscape design can enhance the real estate project. This paper has made the simple analysis to the development of China's real estate project landscape design.
Key words: real estate; landscape design; coping style;
中圖分類號(hào)：P901文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)就是指將房地產(chǎn)建筑與景觀設(shè)計(jì)相互聯(lián)系起來，并且加強(qiáng)景觀設(shè)計(jì)對房產(chǎn)項(xiàng)目的渲染作用，提高房產(chǎn)項(xiàng)目對客戶的吸引力。
1 園林景觀設(shè)計(jì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的積極影響
園林景觀的合理設(shè)計(jì)與設(shè)置對房地產(chǎn)具有正面的積極作用，主要體現(xiàn)在：美化居住環(huán)境；
提升居住環(huán)境品味；提高城市綠化率；為居民提供綠景和為居民提供娛樂休閑場所等方面。
1.1 提升人們的居住環(huán)境品味。
優(yōu)秀而獨(dú)特的園林景觀可以成為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)志，甚至可以成為一個(gè)品牌的形象，而獨(dú)特的園林設(shè)計(jì)創(chuàng)意和嚴(yán)格、專業(yè)的工程管理，是營造標(biāo)志性園林景觀的重要保證。現(xiàn)今的中高檔房地產(chǎn)開發(fā)商或把園林景觀設(shè)計(jì)成自然山水，曲折有致；或設(shè)計(jì)成現(xiàn)代感強(qiáng)，有視覺沖擊力。但或多或少都貫穿著生態(tài)園林、人性設(shè)計(jì)的理念，以提高居住環(huán)境的品位。
1.2 美化居住環(huán)境。
眾所周知，無論是小區(qū)內(nèi)園林還是周邊園林，優(yōu)美的綠化環(huán)境都能愉悅居住者的心情，而且對凈化空氣，防風(fēng)沙，吸附灰塵，殺菌滅菌，降低噪聲，吸收有毒物質(zhì)，調(diào)節(jié)氣候和保護(hù)生態(tài)平衡，促進(jìn)居民身心健康都有一定的自然環(huán)保作用。例如，在園林景觀中加入水體的設(shè)計(jì)，如瀑布、噴泉等，可增加空氣中負(fù)離子濃度，對人的身心健康非常有益。
1.3 為居民提供娛樂休閑場所。
城市公園、小區(qū)公園、濱水區(qū)綠化帶、高爾夫球場等作為園林景觀的同時(shí)也具有休閑、游玩等功能，成為城市居民娛樂休閑的場所。
1.4 為居民提供綠景。
信息時(shí)代人們對電腦的使用越來越頻繁，給視神經(jīng)帶來很大的負(fù)擔(dān)，在自家能坐享窗外的綠景，緩解緊張的視神經(jīng)，也成為房地產(chǎn)推銷的一大亮點(diǎn)，成為人們選擇房產(chǎn)的考慮因素之一，往往是朝向綠地景觀的戶型更能得到購房者的青睞。
1.5 提高城市綠化率。
中國城市建城區(qū)綠化覆蓋率由80 年代初的10.1%提高到目前的31.7%，人均公共綠地面積由3.45 提高到7.39，房地產(chǎn)的園林景觀對此作出了很大貢獻(xiàn)。
2 我國房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)的風(fēng)格
2.1 具有中國地域特色的風(fēng)格
在不遠(yuǎn)的將來, 中國東、西、南、北的地區(qū)差異性將更加明顯, 城市景觀同質(zhì)化現(xiàn)象將被打破, 房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)將朝著具有中國地域特色的風(fēng)格方向發(fā)展。由于大型房地產(chǎn)集團(tuán)在
全國開發(fā)項(xiàng)目, 其住宅產(chǎn)品在不同城市中大量地復(fù)制, 造成中國城市景觀都大同小異, 同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。
當(dāng)前, 很多樓盤都有復(fù)制拷貝的痕跡,比如很多城市都出現(xiàn)了西班牙風(fēng)格、或稱南加州風(fēng)格的別墅, 如萬科的蘭喬圣菲系列, 上海有, 深圳、佛山、順德有, 連沈陽和長春都有蘭喬圣菲別墅區(qū), 全國仿照這種風(fēng)格的盤更是不計(jì)其數(shù)。上海有華潤上海灘、南京有巴厘原墅, 連武漢都有華潤鳳凰城, 還有很多筆者們沒注意或者抄得走樣的“巴厘島”風(fēng)情的樓盤。這樣的風(fēng)格就像一陣風(fēng), 在全國刮一陣, 不新鮮了就沒有市場了, 這說明在設(shè)計(jì)上,照搬人家的東西是沒有太多生命力的。
因此, 中國將來下一批房地產(chǎn)的精品項(xiàng)目就是那些在項(xiàng)目中融入了創(chuàng)新的地域特色的樓盤。比如, 萬科集團(tuán)在研究新“ 土樓” 住宅的可行性和特色,用創(chuàng)新的語言來表達(dá)“ 土樓” 的鄉(xiāng)土文化。所以, 中國地大物博, 風(fēng)格迥異, 民族的也是世界的。在每一個(gè)地方能做出原汁原味的地域風(fēng)格, 并在此之上有所創(chuàng)新, 這就是立足于中國文化并創(chuàng)造當(dāng)代中國的新風(fēng)格。這些項(xiàng)目也必將成為下一批中國地產(chǎn)的精品項(xiàng)目。
2.2 以綠化配置為重點(diǎn)的景觀風(fēng)格
當(dāng)前, 房地產(chǎn)景觀風(fēng)格大致有兩種發(fā)展方向, 一種是以建筑空間語言和硬質(zhì)景觀為主的, 講究軸線空間、直線條和大量硬景構(gòu)筑物, 如恒大天下、綠洲系列等；一種是以綠化配置為重點(diǎn)的, 講究堆坡造綠、曲線條和減少硬景, 如綠城集團(tuán)的桂花城系列和金科集團(tuán)的世界城、廊橋水鄉(xiāng)系列。筆者認(rèn)為, 將來的趨勢應(yīng)該是向以綠化配置為重點(diǎn)的方向發(fā)展, 不僅綠量增大, 而且綠化的品種、層次將會(huì)更加多樣化, 后期的綠化養(yǎng)護(hù)也越來越重要, 植物長得越好, 樓盤的效果也會(huì)越好；由于硬質(zhì)構(gòu)筑物的材料會(huì)隨著時(shí)間推移而老化變形, 需要投入大量成本進(jìn)行翻修維護(hù), 因此硬質(zhì)構(gòu)筑物的設(shè)計(jì)量會(huì)逐漸減少。當(dāng)然，我們?nèi)绾巫龅桨逊康禺a(chǎn)的營銷效果和生態(tài)環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的理念結(jié)合起來并推廣出去，這才是將來房地產(chǎn)景觀重要的發(fā)展趨勢。
2.3 偏向于度假酒店的景觀風(fēng)格
由于度假酒店一般都處于個(gè)環(huán)境條件相當(dāng)好的地理位置。如海邊、山里等等。因此如何借景為酒店所用以及如何營造酒店內(nèi)部獨(dú)特的景觀效果是度假酒店建造設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容，而這正是將來房地產(chǎn)開發(fā)可以學(xué)習(xí)和借鑒的方向。比如，廣州僑鑫集團(tuán)打造的從化僑鑫溫泉會(huì)議中心，將流溪河江水，層巒疊峰的遠(yuǎn)山以及漫山遍野的茶園融為一體。高爾夫球場和度假酒店建筑巧妙地嵌于其中，形成一幅當(dāng)代嶺南唯美的“嶺南山水”畫。其意境遠(yuǎn)借山水，俯仰而現(xiàn)美景，應(yīng)時(shí)令不同而景色變化，這就是借景的妙用。
2.4 平實(shí)樸實(shí)的景觀風(fēng)格
當(dāng)前, 房地產(chǎn)景觀的風(fēng)格由于住宅開發(fā)項(xiàng)目受到土地容最的制約, 以及容積率要求一定的建筑體量, 因此, 不可能出現(xiàn)如大地藝術(shù)或風(fēng)格化很強(qiáng)、藝術(shù)個(gè)性很強(qiáng)的東西,所以, 作者認(rèn)為, 將來房地產(chǎn)景觀的風(fēng)格將更多地形成一種以平實(shí)的、安靜的、輕松的、舒適的居住生活為主體的景觀氛圍, 有沒有設(shè)計(jì)感不重要, 只要老百姓喜歡的、喜聞樂見的景觀, 就是好景觀。
3 景觀設(shè)計(jì)公司的應(yīng)對措施
景觀設(shè)計(jì)公司的首先要不斷提高設(shè)計(jì)水平，設(shè)計(jì)師應(yīng)該做到：認(rèn)識(shí)人性，人作為一個(gè)自然人和社會(huì)人，人們到底需要什么；閱讀大地：閱讀大地是在認(rèn)識(shí)自然，而更重要的是認(rèn)識(shí)人自己；體驗(yàn)生活：體驗(yàn)當(dāng)?shù)厝说纳罘绞胶蜕盍?xí)慣，當(dāng)?shù)厝说膬r(jià)值觀；聆聽故事，故事源于當(dāng)?shù)厝说纳詈蛨鏊臍v史。其次應(yīng)該不斷增加價(jià)值。在工地上監(jiān)管景觀工程質(zhì)量，控制工程造價(jià)。境外公司最致命的問題是不了解中國現(xiàn)狀條件和地理，氣候等因素，盲目地把國外的生活環(huán)境照搬過來，形成“空中樓閣”似的如畫畫一般的創(chuàng)意和概念。以及在施工圖階段對中國不同地域的植物和材料不熟悉，并且不愿投入施工現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)整。這導(dǎo)致境外公司的大量項(xiàng)目出現(xiàn)了水土不符的情況，而本土化的景觀設(shè)計(jì)公司正好彌補(bǔ)了這些問題。因此，我們要憑借著對本土文化的傳承。對本地植物的深刻了解和施工現(xiàn)場全方位的配合監(jiān)督服務(wù)，建造出房地產(chǎn)景觀精品。
同時(shí)，景觀設(shè)計(jì)公司必須有成本控制的概念, 合理幫助開發(fā)商控制成本開發(fā)商會(huì)在景觀上增加一次性投入, 而盡量減少后期物業(yè)管理的維護(hù)成本。每平米景觀面積費(fèi)用的增加，景觀逐步成為房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的重要買點(diǎn)，這一切都說明了開發(fā)商更加理性地看待景觀投入帶來房價(jià)的提升。因此, 景觀設(shè)計(jì)公司必須有成本控制的概念, 幫助開發(fā)商合理地控制成本。而后期物業(yè)管理的維護(hù)成本主要集中在水體的維護(hù)、植物的修剪養(yǎng)護(hù)等方面, 這需要景觀設(shè)計(jì)公司為將來的物業(yè)管理而考慮景觀設(shè)計(jì)的后期維護(hù)措施及成本。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；設(shè)計(jì)管理
文章編號(hào)：1674-3954（2013）09-0021-02
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)源于上世紀(jì)90年代的住房體制改革，是當(dāng)今社會(huì)中百姓安居的主要場所形式之一。其特點(diǎn)是共建綠地配套完善、布局多樣、有各自統(tǒng)一的建筑風(fēng)格、景觀怡人、有償居住等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是房地產(chǎn)投資建設(shè)管理單位能從購地、建房、賣房的整個(gè)過程中，以最小的資本投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。購房者對項(xiàng)目的有償支付是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最主要的特征，而一些政府的投資項(xiàng)目開發(fā)，如公建建筑、大學(xué)城等建設(shè)則純粹是政府的投資行為，不過分強(qiáng)調(diào)使用者對項(xiàng)目的有償性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)建設(shè)單位的一種投資行為，講究投資回報(bào)率，項(xiàng)目從購地到建成銷售的時(shí)間越短，其資金回籠越快、投資回報(bào)越大。因此，建設(shè)單位往往對項(xiàng)目整體的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、監(jiān)理與施工時(shí)限要求較高。
2 設(shè)計(jì)管理釋義及其在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的重要作用
設(shè)計(jì)是一個(gè)資源整合的過程，需把客戶需求、策劃定位、規(guī)劃布局、建筑質(zhì)量、建造成本、建造時(shí)限等各項(xiàng)相互矛盾的沖突不斷進(jìn)行綜合平衡，從而達(dá)到各方滿意的過程。這里的沖突不僅包括設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)中各專業(yè)人員間的沖突，而且包括設(shè)計(jì)與客戶、規(guī)章、成本、質(zhì)量、進(jìn)度等方面的沖突。設(shè)計(jì)問題的本質(zhì)是：在一定的時(shí)限內(nèi)，用專業(yè)的整體團(tuán)隊(duì)溝通協(xié)調(diào)并合理地解決各種沖突的過程。
與設(shè)計(jì)過程密切相關(guān)的是設(shè)計(jì)管理。相比設(shè)計(jì)工作而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)管理工作由為重要，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的始終，尤其是項(xiàng)目開發(fā)的前期階段。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)具有通盤考慮的全局性特點(diǎn)。大的方面，需考慮到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃布局、景觀與建筑（含配套的共建、住宅）等設(shè)計(jì)；小的方面，需進(jìn)行示范性樣板房的裝修設(shè)計(jì)與施工。而這一切繁雜交織的工作，卻因建設(shè)管理單位在時(shí)限和資金方面的要求而更顯其操作的難度。只有科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理，才能較好地統(tǒng)領(lǐng)各設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員組成一支高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在較短的時(shí)限內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)單位對項(xiàng)目開發(fā)各方面的要求，提升整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的效率、品牌與效益。因而，設(shè)計(jì)管理工作越來越受到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位與設(shè)計(jì)單位領(lǐng)導(dǎo)部門的重視。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理工作的階段、內(nèi)容與流程
3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理工作的階段
對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)而言，設(shè)計(jì)管理工作涵蓋了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程。具體包括以下階段：①設(shè)計(jì)承包商的選擇控制階段；②概念設(shè)計(jì)管理階段；③擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理階段；④施工圖設(shè)計(jì)管理階段；⑤分項(xiàng)設(shè)計(jì)管理階段；⑥景觀設(shè)計(jì)管理階段；⑦室內(nèi)設(shè)計(jì)管理階段；⑧主體擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理階段；⑨主體施工圖管理階段；⑩主體施工圖管理階段；（11）設(shè)計(jì)變更管理階段；（12）設(shè)計(jì)材料設(shè)備選型定板階段；（13）銷售示范區(qū)裝修設(shè)計(jì)管理階段等。
上述各階段以設(shè)計(jì)承包商為重點(diǎn)開展相關(guān)設(shè)計(jì)工作，房地產(chǎn)建設(shè)單位則主要是組織設(shè)計(jì)、配合和提供設(shè)計(jì)條件、控制設(shè)計(jì)規(guī)模、工程質(zhì)量、工期與投資、組織審查和批準(zhǔn)文件、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)外部協(xié)作關(guān)系、提供外部條件等。
3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容與流程
除了上述工作階段外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理包括以下內(nèi)容：
（1）根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)規(guī)范，凡30萬m2工程以上必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、20萬m2工程以下可以直接委托設(shè)計(jì)。故此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的主要工作之一是組織工程設(shè)計(jì)方案競賽招標(biāo)、優(yōu)選工程設(shè)計(jì)單位。
（2）提供勘察、設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料和建設(shè)協(xié)議文件、項(xiàng)目審批文件。
（3）組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目的相關(guān)單位之間的相互配合，及時(shí)提供所需文件與圖紙，包括勘察與設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)與設(shè)備供應(yīng)、設(shè)計(jì)與施工、施工與材料設(shè)備供應(yīng)等單位。
（4）根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場定位、資金限額與預(yù)定時(shí)限，組織優(yōu)化設(shè)計(jì)。
（5）組織環(huán)境影響評(píng)價(jià)，勞動(dòng)安全與衛(wèi)生、消防、人防等專題設(shè)計(jì)審查與報(bào)批，辦理城市規(guī)劃主管部門的審批等。
（6）協(xié)調(diào)、落實(shí)外部補(bǔ)充的設(shè)計(jì)（水、電、氣、有線電視、通信等）。
（7）按規(guī)定報(bào)送、辦理建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案所需的手續(xù)。
（8）組織審查初步設(shè)計(jì)文件，按規(guī)定上報(bào)，主持審查施工圖設(shè)計(jì)文件與圖紙。
（9）控制和審查施工過程中的設(shè)計(jì)變更。
（10）組織質(zhì)檢、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)等工作。
（11）做好勘察、設(shè)計(jì)文件和圖紙的接收、分發(fā)、使用、保管與歸檔工作。
（12）為勘察、設(shè)計(jì)人員現(xiàn)場服務(wù)，提供工作與生活用品。
（13）按合同與實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃，辦理勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用的支付與結(jié)算。
3.3房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的流程
眾多的設(shè)計(jì)管理工作內(nèi)容均須按一定的工作流程進(jìn)行，以概念、方案設(shè)計(jì)承包商選擇為例，這一工作階段是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一階段，其工作流程包括：工程費(fèi)用預(yù)算、設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃編制、了解設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃、選擇方式談判、收集設(shè)計(jì)單位信息資料、資料篩選初定入圍單位、入圍單位考察和推薦、審批、編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件、審批、組織發(fā)標(biāo)記答題、組織評(píng)標(biāo)并推薦中標(biāo)單位、審核、確定直接委托單位、審核、簽訂設(shè)計(jì)委托合同、組織設(shè)計(jì)單位實(shí)施設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)單位動(dòng)態(tài)管理、設(shè)計(jì)單位評(píng)審（評(píng)審點(diǎn)為：規(guī)劃、單位功能、立面）、完善設(shè)計(jì)單位信息庫等。其中，應(yīng)重點(diǎn)把控有以下幾方面：
3.3.1設(shè)計(jì)單位的選擇
目前設(shè)計(jì)類單位主要有三種類型：①大型設(shè)計(jì)院，其顯著特點(diǎn)是綜合實(shí)力強(qiáng)，設(shè)計(jì)院內(nèi)部管理制度完善，內(nèi)部會(huì)審會(huì)簽及圖檔管理制度執(zhí)行較好，各專業(yè)實(shí)力均衡且配合較好。圖紙的“錯(cuò)、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較少，有利于項(xiàng)目開發(fā)后續(xù)的施工、變更和成本管控。不足之處是設(shè)計(jì)方案創(chuàng)新不足，較為保守，且不接受業(yè)主的限額設(shè)計(jì)等要求。②中型設(shè)計(jì)院，其主筆設(shè)計(jì)師方案設(shè)計(jì)能力較強(qiáng)，但設(shè)計(jì)院內(nèi)相關(guān)專業(yè)配置與配合薄弱，圖紙的“錯(cuò)、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較嚴(yán)重。③一般小型設(shè)計(jì)（事務(wù)所）院，房地產(chǎn)建設(shè)單位對其有較強(qiáng)的管控力度，但設(shè)計(jì)質(zhì)量（方案和圖紙質(zhì)量）較差，其內(nèi)部的管理制度不健全。
一般而言，易于管控是選擇設(shè)計(jì)單位的基本原則，但需結(jié)合項(xiàng)目的具體定位選擇。如：當(dāng)作為公司標(biāo)志性工程時(shí)，應(yīng)選擇設(shè)計(jì)實(shí)力強(qiáng)、內(nèi)部管理完善的設(shè)計(jì)單位，易于保證設(shè)計(jì)質(zhì)量；當(dāng)以贏利為主要目標(biāo)時(shí)，可考慮一般小型設(shè)計(jì)院。
3.3.2設(shè)計(jì)合同的簽訂
設(shè)計(jì)合同簽訂時(shí)，通過增加管理性條款能令設(shè)計(jì)單位易于接受建設(shè)單位的管理，使設(shè)計(jì)院內(nèi)部質(zhì)量管理體系正常運(yùn)行并發(fā)揮作用。設(shè)計(jì)院內(nèi)部管理工作外部化，可以令建設(shè)單位見證設(shè)計(jì)院的內(nèi)部管理行為。如約定提交設(shè)計(jì)成果時(shí)，建設(shè)單位可提出節(jié)約其投資的具體措施，加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位的成本理念。又如在符合安全條件下，設(shè)計(jì)成果低于限額設(shè)計(jì)指標(biāo)一定百分比時(shí)，給予設(shè)計(jì)師而非僅限于設(shè)計(jì)單位的獎(jiǎng)勵(lì)，以提高設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的積極性和主動(dòng)性。可約定設(shè)計(jì)人員清單（包括年齡、職務(wù)、職稱、工作年限、執(zhí)業(yè)資格等）保證設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定；具體約定專業(yè)負(fù)責(zé)人到場服務(wù)的時(shí)間和次數(shù)，以保證設(shè)計(jì)與施工的連貫性、一致性等。
3.3.3方案設(shè)計(jì)階段
方案設(shè)計(jì)是解決建設(shè)項(xiàng)目總體布置和開發(fā)問題的重要階段，是建設(shè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在，是建設(shè)管理單位實(shí)現(xiàn)利潤最大化的重中之重。其主要內(nèi)容有：對建設(shè)場地進(jìn)行總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、街景布置、環(huán)境關(guān)系規(guī)劃、交通組織、建設(shè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等提出標(biāo)準(zhǔn)和要求。此階段的內(nèi)容要求如下：
（1）注意多方案選優(yōu)。立足于市場需求，進(jìn)行項(xiàng)目的市場調(diào)研，采用招標(biāo)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，邀請市場營銷專業(yè)人士、建筑設(shè)計(jì)專家進(jìn)行方案評(píng)審，提出優(yōu)化建議。
（2）力求方案科學(xué)性、合理性和前瞻性。處理好市場需求與產(chǎn)品方案、建設(shè)規(guī)模的關(guān)系，合理確定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)規(guī)模、近期與遠(yuǎn)期目標(biāo)的關(guān)系、總體規(guī)劃與分步實(shí)施的關(guān)系（總體規(guī)劃須一次完成，建設(shè)可分步實(shí)施）、投資與效益的關(guān)系，力爭用最小的投資取得最大的效益。
（3）總體平面布置圖。根據(jù)場區(qū)自然地形、地貌和地質(zhì)條件，因地制宜、依山就勢。總平圖的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)符合國家規(guī)范規(guī)定，主要有：建筑系數(shù)、容積率、綠地率、建筑間距等。科學(xué)規(guī)劃場區(qū)內(nèi)人流、車流、消防通道等交通路線，確保安全、順暢、短捷。注意結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，與城市規(guī)劃部門確定合理的商業(yè)面積，滿足市場需求，實(shí)現(xiàn)建設(shè)管理單位預(yù)期目標(biāo)。
（4）結(jié)合地形、地貌，做好豎向布置。合理確定場區(qū)豎向布置標(biāo)高，盡量減少挖填土石方工程量，力爭挖填方趨于基本平衡，控制投資。
（5）采取場區(qū)雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管網(wǎng)倒灌。
（6）與城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、人防、消防、交通等當(dāng)?shù)刂鞴懿块T協(xié)商，取得各單位的相關(guān)意向協(xié)議、審查意見和批準(zhǔn)文件。
（7）在申請人防行政許可批復(fù)之前，與人防部門確定需建人防工程的面積及及用途。由于在項(xiàng)目后期銷售時(shí)，人防產(chǎn)權(quán)是屬于國家的，無法實(shí)現(xiàn)銷售收入，所以設(shè)計(jì)方案應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域及性質(zhì)，經(jīng)濟(jì)、合理地布置人防工程的位置及用途。
3.3.4設(shè)計(jì)方案的評(píng)審
建筑方案是初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的方向標(biāo)，所以方案的經(jīng)濟(jì)合理性是過程管理的關(guān)鍵之一。將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，可提高決策的科學(xué)性，有效地控制設(shè)計(jì)階段的成本。指標(biāo)的引入降低了設(shè)計(jì)評(píng)審的主觀性，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分功能和成本兩類。功能類指標(biāo)按重要程度分兩類，成本類指標(biāo)按數(shù)值從小到大排序。兩類指標(biāo)均靠前排序的指標(biāo)價(jià)值較大，必須實(shí)現(xiàn)；兩類指標(biāo)均靠后排序的指標(biāo)價(jià)值較小的，功能可剔除；若功能類和成本類指標(biāo)排序方向不一致，須考慮項(xiàng)目的具體定位。項(xiàng)目定位為高端時(shí)以功能類指標(biāo)為主，定位為中低端時(shí)以成本類指標(biāo)為主。
4 設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)――推行限額（限量）設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化節(jié)約成本
在項(xiàng)目招投標(biāo)或合同簽署階段，設(shè)計(jì)尚處于初步設(shè)計(jì)階段，很多報(bào)價(jià)和工程量是根據(jù)估算或經(jīng)驗(yàn)估算而得的，因此，推行限額設(shè)計(jì)或限量設(shè)計(jì)，對于建設(shè)單位的投資控制尤為重要，甚至直接決定了項(xiàng)目的贏利指標(biāo)。
而在滿足使用功能和設(shè)計(jì)規(guī)范等條件下，推行方案優(yōu)化是節(jié)約成本的重要途徑之一。有些設(shè)計(jì)工程師由于缺乏現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)或?qū)υO(shè)計(jì)規(guī)范缺乏深層次的了解，會(huì)造成很多笨、大、粗、重的現(xiàn)象發(fā)生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采購費(fèi)用和施工費(fèi)用。方案優(yōu)化應(yīng)該以項(xiàng)目部牽頭，各專業(yè)部室為核心進(jìn)行，可充分發(fā)揮各專業(yè)部室設(shè)計(jì)專家、專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)就方案優(yōu)化形成規(guī)章制度，尤其是激勵(lì)和獎(jiǎng)罰制度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；住宅設(shè)計(jì)；方向
1 前言
作為房地產(chǎn)方來說，只有摸清當(dāng)前大眾的購房需求，才能決定將要建造的住宅，應(yīng)該遵循什么樣的設(shè)計(jì)方向。縱觀我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的現(xiàn)狀來看，住宅的購買主力軍主要還是集中在中低收入人群上，所以說中小戶型應(yīng)該是市場需求量最大的。然而現(xiàn)代人對于住房的要求越來越高，它不再僅僅局限于能遮風(fēng)擋雨了，而是提出了更高的要求，比如如何能在較小的空間里面創(chuàng)造出較高的舒適度，還有就是購買者提高了住宅區(qū)綠色環(huán)保的意識(shí)，不單是對住宅內(nèi)外的環(huán)境有所要求，就連用于住宅建造的建材也開始受到了人們廣泛的關(guān)注，因此，怎樣把握住宅的設(shè)計(jì)方向，便成為了房地產(chǎn)方的首要問題。
2 住宅設(shè)計(jì)的原則
當(dāng)前房地產(chǎn)方在住宅的設(shè)計(jì)當(dāng)中，主要是有以下幾個(gè)關(guān)鍵性問題：一是房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)理念是否能順應(yīng)市場的需求；二是設(shè)計(jì)師是否具有一種服務(wù)于大眾的意識(shí)，以至于他設(shè)計(jì)出來的戶型，最終能不能被廣大的購房者所認(rèn)可；三是客觀理智的去對待中小戶型，特別是小戶型所存在的一系列問題。
2.1 開發(fā)理念的重要性
房地產(chǎn)方的開發(fā)理念將對住宅的戶型好壞有著至關(guān)重要的影響。因?yàn)閷τ谝粋€(gè)項(xiàng)目來說，它將來要面向一個(gè)什么樣的市場，面對一些什么樣的消費(fèi)客戶，以此來決定這個(gè)住宅小區(qū)首先應(yīng)該是以什么樣的戶型為主。如果是以大戶型為主，中小戶型為輔，那么在戶型和布局的時(shí)候就要充分考慮到大戶型的舒適程度，當(dāng)然在這種情況下，中小戶型相對于大戶型來說在舒適度上有可能就會(huì)稍微差一點(diǎn)；但是如果是以中小戶型為主，大戶型為輔的小區(qū)來說，那么在戶型的設(shè)計(jì)上肯定會(huì)對中小戶型有所側(cè)重，讓中小戶型也能成為雖然空間較小，但同樣居住舒適。所以說房地產(chǎn)方的開發(fā)理念是非常重要的。
2.2 設(shè)計(jì)師意識(shí)的重要性
在市場目標(biāo)和消費(fèi)群體都確定了以后，那么這些住宅的戶型結(jié)構(gòu)，就要經(jīng)過我們的建筑設(shè)計(jì)師來進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)了，但是，從目前很多的住宅小區(qū)來看，普遍都存在著一些諸如布局不是十分合理、設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)處理顯得粗糙、人性化設(shè)計(jì)的體現(xiàn)不夠等等方面的問題。并且這些問題大多都出現(xiàn)在中小戶型的設(shè)計(jì)上。
其實(shí)相同的造面積，只要設(shè)計(jì)師能結(jié)合實(shí)際情況，認(rèn)真細(xì)致的思考一下，把原有的設(shè)計(jì)進(jìn)行一些細(xì)微的改動(dòng)，也許就會(huì)讓住宅的舒適度得到一個(gè)較大幅度的提升。可惜的是在實(shí)際的設(shè)計(jì)中，我們的建筑設(shè)計(jì)師就是沒有把這些問題完全的考慮進(jìn)去。歸其原因來看，主要是設(shè)計(jì)師的服務(wù)意識(shí)還不夠，從而導(dǎo)致上述問題的存在。
2.3 客觀處理中小戶型存在的問題
不得不承認(rèn)在實(shí)際的設(shè)計(jì)中，我們的中小戶型特別是小戶型，確實(shí)在設(shè)計(jì)上會(huì)有一些難度，但是面對這些設(shè)計(jì)上的困難，我們應(yīng)該客觀理智的去對待。不能老是重復(fù)出現(xiàn)諸如：用一直銷售不出去的大戶型，進(jìn)行簡單的改造以后就變成了幾套所謂的小戶型；利用大戶型建造后剩余的一些間隙，來插入小戶型的建造；還有就是看著市場緊需小戶型了，就匆忙進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，結(jié)果肯定是不想而知的。在這些條件下建造出來的住宅，是否能讓購房者滿意，能真正做到在較小空間的空間范圍內(nèi)，能否提高較大的舒適度。
3 房地產(chǎn)中住宅設(shè)計(jì)的方向
從我們國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的現(xiàn)狀來分析，對于我們房地產(chǎn)方面的主要需求，還將會(huì)是以中小戶型為主的住宅小區(qū)。而且現(xiàn)代的年輕人都喜歡自由，崇尚要擁有自己的私人空間，可是面對各方面的壓力，購買大戶型是不現(xiàn)實(shí)的，所以綜合分析來看，中小戶型將會(huì)越來越受到大家的歡迎和喜歡。
3.1 讓單一建筑設(shè)計(jì)向人性化設(shè)計(jì)靠攏
隨著時(shí)代的變遷，房地產(chǎn)方不再把住宅設(shè)計(jì)看成是單一的“房屋建造”，而是把人性化的設(shè)計(jì)理念穿插其中，讓它成為住宅設(shè)計(jì)的一個(gè)部分。確切一點(diǎn)來說，人性化設(shè)計(jì)實(shí)際就是讓建筑設(shè)計(jì)師在考慮建造質(zhì)量的同時(shí)，能設(shè)身處地的從住戶的角度出發(fā)，充分去感受住戶在生活和生理方面的需求，切實(shí)體現(xiàn)出“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。只有符合消費(fèi)群體的設(shè)計(jì)才能給房地產(chǎn)方帶來豐厚的利潤回報(bào)。這一觀點(diǎn)已經(jīng)被眾多的房地產(chǎn)方所認(rèn)同，像我們熟知的萬科所建造的城市花園和正和推出的夢想和居，都充分的說明了這一觀點(diǎn)的正確性。
3.2 讓住宅設(shè)計(jì)走向科技化
住宅設(shè)計(jì)中除了涉及到建筑這門學(xué)科以外，在當(dāng)前的住宅設(shè)計(jì)領(lǐng)域中，科技成果的應(yīng)用也越來越多，特別是新型技術(shù)的推廣和應(yīng)用，像某些住宅小區(qū)內(nèi)都紛紛的裝上了安全防盜系統(tǒng)、攝像頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視監(jiān)控電話等等，那是因?yàn)楝F(xiàn)代人的安全意識(shí)正在日益劇增，作為每天待的時(shí)間最長的起居室，當(dāng)然更是注重它是否具有完善的安全設(shè)施，這些看似不是建筑主體工程的科學(xué)技術(shù)引進(jìn)，往往還能成為日后住宅銷售時(shí)的熱點(diǎn)，也能讓該類住宅的附加價(jià)值有所提高，最終起到一個(gè)促進(jìn)銷售的作用。
3.3 讓住宅設(shè)計(jì)走向開放化
讓住宅設(shè)計(jì)走向開放化，實(shí)際就是要摒棄以往住宅設(shè)計(jì)中的墨守成規(guī)。因?yàn)橛行┑胤匠鲇趯Φ胤浇ㄖ髽I(yè)的保護(hù)，使住宅設(shè)計(jì)當(dāng)中少了很多外來的競爭力，一旦外來競爭力減小了創(chuàng)新思維相應(yīng)也就會(huì)減少，最后就會(huì)導(dǎo)致住宅的設(shè)計(jì)水平停滯不前甚至是有所下降。好在這樣的保護(hù)大門終于被住宅商品化的熱浪給沖開了，為住宅設(shè)計(jì)注入了新鮮活力，特別是近年來國外建筑風(fēng)格和建筑理念的多渠道引進(jìn)，讓我們國家的住宅設(shè)計(jì)進(jìn)入了一個(gè)相對活躍的時(shí)期，而且隨著外來競爭力的增大，對我國在住宅設(shè)計(jì)專業(yè)水平的提高上，也有著很大的推動(dòng)作用。這樣也能讓房地產(chǎn)方的商品不斷推陳出新，吸引更多消費(fèi)者的關(guān)注目光。
3.4 讓住宅設(shè)計(jì)走向空間的多樣化
隨著購房者的需求變化，我們的住宅設(shè)計(jì)已經(jīng)逐漸由原來的純平面設(shè)計(jì)，慢慢的向三維空間的設(shè)計(jì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因?yàn)楝F(xiàn)代人都很獨(dú)立，喜歡動(dòng)靜分開以及各個(gè)層次布局要分明，所以應(yīng)運(yùn)而生的在住宅設(shè)計(jì)中出現(xiàn)了如：躍層設(shè)計(jì)、錯(cuò)層設(shè)計(jì)和高空利用設(shè)計(jì)等獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格。這些有別于普遍設(shè)計(jì)風(fēng)格的住宅也能夠成為房地產(chǎn)方的全新賣點(diǎn)。
3.5 讓住宅設(shè)計(jì)中融入生態(tài)環(huán)保意識(shí)
生態(tài)環(huán)保現(xiàn)在無論是在哪個(gè)國家都是被大力提倡的，而且隨著大力打造宜居環(huán)境的提出，生態(tài)環(huán)保在住宅設(shè)計(jì)中就顯得更加的重要。對于住宅設(shè)計(jì)在生態(tài)環(huán)保方面主要是通過以下幾個(gè)方面來體現(xiàn)：一是保證住宅小區(qū)的基本綠化面積；二是盡量采用綠色材料和環(huán)保材料；三是建立一些節(jié)能系統(tǒng)，如安裝太陽能和水資源的再次利用等；住宅小區(qū)是否融入了生態(tài)環(huán)保的設(shè)計(jì)理念，直接關(guān)系到人類的資源能否可持續(xù)性的進(jìn)行發(fā)展，這也必然將成為未來住宅設(shè)計(jì)的主流方向。
4 結(jié)束語
無論未來房地產(chǎn)中的設(shè)計(jì)方向如何改變，都應(yīng)該本著以人為本的理念去進(jìn)行設(shè)計(jì)。因?yàn)槲覀兘ㄔ斓淖≌氖褂弥黧w始終是人，這個(gè)是永遠(yuǎn)也不會(huì)改變的，所以住宅的建設(shè)應(yīng)該最大限度的創(chuàng)造出集方便、環(huán)保、舒適于一體的生活居住環(huán)境。并且在設(shè)計(jì)中還應(yīng)該展現(xiàn)出對于未來的預(yù)見性，像文中提到的資源再利用和設(shè)計(jì)科學(xué)化等方面，都是順應(yīng)未來住宅設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢的，只有這樣根據(jù)市場需求不斷探索不斷創(chuàng)新，才能從根本上保證房地產(chǎn)方的利益實(shí)現(xiàn)最大化。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；設(shè)計(jì)管理
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)建設(shè)單位的一種投資行為，講究投資回報(bào)率，項(xiàng)目從購地到建成銷售的時(shí)間越短，其資金回籠越快、投資回報(bào)越大。因此，建設(shè)單位往往對項(xiàng)目整體的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、監(jiān)理與施工時(shí)限要求較高。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理流程
2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理工作的階段對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)而言，設(shè)計(jì)管理工作涵蓋了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程。具體包括以下階段：
①設(shè)計(jì)承包商的選擇控制階段；②概念設(shè)計(jì)管理階段；③擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理階段；④施工圖設(shè)計(jì)管理階段；⑤分項(xiàng)設(shè)計(jì)管理階段；⑥景觀設(shè)計(jì)管理階段；⑦室內(nèi)設(shè)計(jì)管理階段；⑧主體擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理階段；⑨主體施工圖管理階段；⑩主體施工圖管理階段；
上述各階段以設(shè)計(jì)承包商為重點(diǎn)開展相關(guān)設(shè)計(jì)工作，房地產(chǎn)建設(shè)單位則主要是組織設(shè)計(jì)、配合和提供設(shè)計(jì)條件、控制設(shè)計(jì)規(guī)模、工程質(zhì)量、工期與投資、組織審查和批準(zhǔn)文件、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)外部協(xié)作關(guān)系、提供外部條件等。
2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容與流程
除了上述工作階段外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理包括以下內(nèi)容：（1）根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)規(guī)范，凡30萬m2工程以上必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、20 萬 m2工程以下可以直接委托設(shè)計(jì)。故此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的主要工作之一是組織工程設(shè)計(jì)方案競賽招標(biāo)、優(yōu)選工程設(shè)計(jì)單位。（2）提供勘察、設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料和建設(shè)協(xié)議文件、項(xiàng)目審批文件。（3）組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目的相關(guān)單位之間的相互配合，及時(shí)提供所需文件與圖紙，包括勘察與設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)與設(shè)備供應(yīng)、設(shè)計(jì)與施工、施工與材料設(shè)備供應(yīng)等單位。（4）根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場定位、資金限額與預(yù)定時(shí)限，組織優(yōu)化設(shè)計(jì)。（5）組織環(huán)境影響評(píng)價(jià)，勞動(dòng)安全與衛(wèi)生、消防、人防等專題設(shè)計(jì)審查與報(bào)批，辦理城市規(guī)劃主管部門的審批等。（6）協(xié)調(diào)、落實(shí)外部補(bǔ)充的設(shè)計(jì)（水、電、氣、有線電視、通信等）。（7）按規(guī)定報(bào)送、辦理建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案所需的手續(xù)。（8）組織審查初步設(shè)計(jì)文件，按規(guī)定上報(bào)，主持審查施工圖設(shè)計(jì)文件與圖紙。（9）控制和審查施工過程中的設(shè)計(jì)變更。（10）組織質(zhì)檢、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)等工作。（11）做好勘察、設(shè)計(jì)文件和圖紙的接收、分發(fā)、使用、保管與歸檔工作。（12）為勘察、設(shè)計(jì)人員現(xiàn)場服務(wù)，提供工作與生活用品。（13）按合同與實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃，辦理勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用的支付與結(jié)算。
2.3房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的流程眾多的設(shè)計(jì)管理工作內(nèi)容均須按一定的工作流程進(jìn)行，以概念、方案設(shè)計(jì)承包商選擇為例，這一工作階段是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一階段，其工作流程包括：工程費(fèi)用預(yù)算、設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃編制、了解設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃、選擇方式談判、收集設(shè)計(jì)單位信息資料、資料篩選初定入圍單位、入圍單位考察和推薦、審批、編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件、審批、組織發(fā)標(biāo)記答題、組織評(píng)標(biāo)并推薦中標(biāo)單位、審核、確定直接委托單位、審核、簽訂設(shè)計(jì)委托合同、組織設(shè)計(jì)單位實(shí)施設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)單位動(dòng)態(tài)管理、設(shè)計(jì)單位評(píng)審（評(píng)審點(diǎn)為：規(guī)劃、單位功能、立面）、完善設(shè)計(jì)單位信息庫等。其中，應(yīng)重點(diǎn)把控有以下幾方面：
2.3.1 設(shè)計(jì)單位的選擇
目前設(shè)計(jì)類單位主要有三種類型：
①大型設(shè)計(jì)院，其顯著特點(diǎn)是綜合實(shí)力強(qiáng)，設(shè)計(jì)院內(nèi)部管理制度完善，內(nèi)部會(huì)審會(huì)簽及圖檔管理制度執(zhí)行較好，各專業(yè)實(shí)力均衡且配合較好。圖紙的“錯(cuò)、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較少，有利于項(xiàng)目開發(fā)后續(xù)的施工、變更和成本管控。不足之處是設(shè)計(jì)方案創(chuàng)新不足，較為保守，且不接受業(yè)主的限額設(shè)計(jì)等要求。②中型設(shè)計(jì)院，其主筆設(shè)計(jì)師方案設(shè)計(jì)能力較強(qiáng)，但設(shè)計(jì)院內(nèi)相關(guān)專業(yè)配置與配合薄弱，圖紙的“錯(cuò)、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較嚴(yán)重。③一般小型設(shè)計(jì)（事務(wù)所）院，房地產(chǎn)建設(shè)單位對其有較強(qiáng)的管控力度，但設(shè)計(jì)質(zhì)量（方案和圖紙質(zhì)量）較差，其內(nèi)部的管理制度不健全。
易于管控是選擇設(shè)計(jì)單位的基本原則，但需結(jié)合項(xiàng)目的具體定位選擇。如：當(dāng)作為公司標(biāo)志性工程時(shí)，應(yīng)選擇設(shè)計(jì)實(shí)力強(qiáng)、內(nèi)部管理完善的設(shè)計(jì)單位，易于保證設(shè)計(jì)質(zhì)量；當(dāng)以贏利為主要目標(biāo)時(shí)，可考慮一般小型設(shè)計(jì)院。
2.3.2 設(shè)計(jì)合同的簽訂設(shè)計(jì)合同簽訂時(shí)，通過增加管理性條款能令設(shè)計(jì)單位易于接受建設(shè)單位的管理，使設(shè)計(jì)院內(nèi)部質(zhì)量管理體系正常運(yùn)行并發(fā)揮作用。設(shè)計(jì)院內(nèi)部管理工作外部化，可以令建設(shè)單位見證設(shè)計(jì)院的內(nèi)部管理行為。如約定提交設(shè)計(jì)成果時(shí)，建設(shè)單位可提出節(jié)約其投資的具體措施，加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位的成本理念。
2.3.3 方案設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)是解決建設(shè)項(xiàng)目總體布置和開發(fā)問題的重要階段，是建設(shè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在，是建設(shè)管理單位實(shí)現(xiàn)利潤最大化的重中之重。其主要內(nèi)容有：對建設(shè)場地進(jìn)行總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、街景布置、環(huán)境關(guān)系規(guī)劃、交通組織、建設(shè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等提出標(biāo)準(zhǔn)和要求。此階段的內(nèi)容要求如下：
（1）注意多方案選優(yōu)。立足于市場需求，進(jìn)行項(xiàng)目的市場調(diào)研，采用招標(biāo)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，邀請市場營銷專業(yè)人士、建筑設(shè)計(jì)專家進(jìn)行方案評(píng)審，提出優(yōu)化建議。（2）力求方案科學(xué)性、合理性和前瞻性。處理好市場需求與產(chǎn)品方案、建設(shè)規(guī)模的關(guān)系，合理確定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)規(guī)模、近期與遠(yuǎn)期目標(biāo)的關(guān)系、總體規(guī)劃與分步實(shí)施的關(guān)系（總體規(guī)劃須一次完成，建設(shè)可分步實(shí)施）、投資與效益的關(guān)系，力爭用最小的投資取得最大的效益。（3）總體平面布置圖。根據(jù)場區(qū)自然地形、地貌和地質(zhì)條件，因地制宜、依山就勢。總平圖的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)符合國家規(guī)范規(guī)定，主要有：建筑系數(shù)、容積率、綠地率、建筑間距等。科學(xué)規(guī)劃場區(qū)內(nèi)人流、車流、消防通道等交通路線，確保安全、順暢、短捷。注意結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，與城市規(guī)劃部門確定合理的商業(yè)面積，滿足市場需求，實(shí)現(xiàn)建設(shè)管理單位預(yù)期目標(biāo)。（4）結(jié)合地形、地貌，做好豎向布置。合理確定場區(qū)豎向布置標(biāo)高，盡量減少挖填土石方工程量，力爭挖填方趨于基本平衡，控制投資。（5）采取場區(qū)雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管網(wǎng)倒灌。（6）與城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、人防、消防、交通等當(dāng)?shù)刂鞴懿块T協(xié)商，取得各單位的相關(guān)意向協(xié)議、審查意見和批準(zhǔn)文件。（7）在申請人防行政許可批復(fù)之前，與人防部門確定需建人防工程的面積及及用途。由于在項(xiàng)目后期銷售時(shí)，人防產(chǎn)權(quán)是屬于國家的，無法實(shí)現(xiàn)銷售收入，所以設(shè)計(jì)方案應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域及性質(zhì)，經(jīng)濟(jì)、合理地布置人防工程的位置及用途。
2.3.4 設(shè)計(jì)方案的評(píng)審
建筑方案是初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的方向標(biāo)，所以方案的經(jīng)濟(jì)合理性是過程管理的關(guān)鍵之一。將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，可提高決策的科學(xué)性，有效地控制設(shè)計(jì)階段的成本。指標(biāo)的引入降低了設(shè)計(jì)評(píng)審的主觀性，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分功能和成本兩類。功能類指標(biāo)按重要程度分兩類，成本類指標(biāo)按數(shù)值從小到大排序。兩類指標(biāo)均靠前排序的指標(biāo)價(jià)值較大，必須實(shí)現(xiàn)；兩類指標(biāo)均靠后排序的指標(biāo)價(jià)值較小的，功能可剔除；若功能類和成本類指標(biāo)排序方向不一致，須考慮項(xiàng)目的具體定位。項(xiàng)目定位為高端時(shí)以功能類指標(biāo)為主，定位為中低端時(shí)以成本類指標(biāo)為主。
3設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)―――推行限額（限量）設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化節(jié)約成本在項(xiàng)目招投標(biāo)或合同簽署階段，設(shè)計(jì)尚處于初步設(shè)計(jì)階段，很多報(bào)價(jià)和工程量是根據(jù)估算或經(jīng)驗(yàn)估算而得的，因此，推行限額設(shè)計(jì)或限量設(shè)計(jì)，對于建設(shè)單位的投資控制尤為重要，甚至直接決定了項(xiàng)目的贏利指標(biāo)。而在滿足使用功能和設(shè)計(jì)規(guī)范等條件下，推行方案優(yōu)化是節(jié)約成本的重要途徑之一。有些設(shè)計(jì)工程師由于缺乏現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)或?qū)υO(shè)計(jì)規(guī)范缺乏深層次的了解，會(huì)造成很多笨、大、粗、重的現(xiàn)象發(fā)生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采購費(fèi)用和施工費(fèi)用。方案優(yōu)化應(yīng)該以項(xiàng)目部牽頭，各專業(yè)部室為核心進(jìn)行，可充分發(fā)揮各專業(yè)部室設(shè)計(jì)專家、專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)就方案優(yōu)化形成規(guī)章制度，尤其是激勵(lì)和獎(jiǎng)罰制度。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；設(shè)計(jì)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
前言：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。包括前期管理，施工管理，成本管理等。本文中的設(shè)計(jì)管理，不僅僅只是施工圖設(shè)計(jì)階段的管理，還包括前期方案的設(shè)計(jì)管理，施工圖的變更管理。
設(shè)計(jì)管理的本質(zhì)主要包括：其一，確保設(shè)計(jì)師準(zhǔn)確理解產(chǎn)品定位及意圖，比如制度化的要求設(shè)計(jì)院必須仔細(xì)閱讀業(yè)主提供的相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書，并提出正式的書面完善意見；其二，加強(qiáng)過程管控，比如促使設(shè)計(jì)單位內(nèi)部工作外部化，利用合同保障業(yè)主監(jiān)管等；其三，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)人員控制的主動(dòng)性，比如通過合同、激勵(lì)、獎(jiǎng)懲等措施調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員工作的積極性；其四，提高設(shè)計(jì)人員的職業(yè)精神等。
方案階段的設(shè)計(jì)管理
房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地后，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)公司購買的土地已經(jīng)含有土地的使用性質(zhì)、用地強(qiáng)度、容積率等設(shè)計(jì)條件。根據(jù)政府部門的設(shè)計(jì)條件，就要進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研：項(xiàng)目周邊的環(huán)境，項(xiàng)目的市場情況，項(xiàng)目地點(diǎn)的風(fēng)土人情。進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目的定位：項(xiàng)目的檔次，項(xiàng)目的銷售對象以及項(xiàng)目的目標(biāo)。根據(jù)以上資料進(jìn)行建筑方案的研究、設(shè)計(jì)和確定，做到建筑平面布置合理，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)施工經(jīng)濟(jì)。此階段是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，決定項(xiàng)目的投資收益。例如:某房地產(chǎn)開發(fā)公司過高的估計(jì)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)能力，將其開發(fā)的高層項(xiàng)目的套型面積定位在130--200平方米的戶型上，并且一次完成了5棟共計(jì)496套，結(jié)果該公司完全陷入了困境。因此，設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營銷的方便。設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。
在建筑方案評(píng)審階段，要組織有豐富經(jīng)驗(yàn)的專家進(jìn)行評(píng)審，考慮各方面因素，根據(jù)當(dāng)下的需求，設(shè)計(jì)出深受購房者喜愛的項(xiàng)目。
施工圖階段的設(shè)計(jì)管理
施工圖階段的設(shè)計(jì)管理直接影響著土建施工的工程造價(jià)。在這一階段，結(jié)構(gòu)方案的選擇顯得尤為重要。這里以地下汽車庫為例，目前主要有三種結(jié)構(gòu)形式，分別是梁板結(jié)構(gòu)，空心板無梁樓蓋結(jié)構(gòu)和實(shí)心板無梁樓蓋結(jié)構(gòu)。比較這幾種方案，梁板結(jié)構(gòu)用于覆土很少且跨度不大的地下車庫頂板，可以減少樓板的厚度，配筋也相應(yīng)的減少。而無梁樓蓋結(jié)構(gòu)可應(yīng)用于覆土較厚且跨度較大的地下車庫頂板，并且地下車庫中不見梁，使用凈高大大增加，可以很大程度上實(shí)現(xiàn)減小基坑開槽土方量的目標(biāo)，這樣不僅美觀，而且節(jié)省成本。空心樓板則是考慮到樓板主要受彎的特點(diǎn)，去除對受彎貢獻(xiàn)較小的中和軸附近混凝土，減輕結(jié)構(gòu)自重，減低板的配筋。但是空心板需要專業(yè)廠家進(jìn)行空心管的指導(dǎo)鋪設(shè)，人工費(fèi)上較多。總之結(jié)構(gòu)方案的選取，要綜合實(shí)用功能需求，工程造價(jià)，安全等方面綜合考慮。
圖紙交接的設(shè)計(jì)管理
我國建筑業(yè)企業(yè)職工的培訓(xùn)偏向?qū)κ┕す芾砣瞬诺呐嘤?xùn)，而施工現(xiàn)場從事一線操作的人員基本由農(nóng)民工替代,且這些人員沒有經(jīng)過系統(tǒng)的培訓(xùn)，專業(yè)操作技術(shù)素質(zhì)和文化水平普遍偏低，基本依賴現(xiàn)場施工管理技術(shù)人員的交底指導(dǎo)。因此，施工技術(shù)交底這一技術(shù)措施就更加突顯其重要性。
設(shè)計(jì)圖紙下發(fā)到施工單位之后，及時(shí)組織設(shè)計(jì)單位向施工單位進(jìn)行施工設(shè)計(jì)圖的全面技術(shù)交底，包括設(shè)計(jì)意圖，施工要求，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)措施等。交底過程中，設(shè)計(jì)人員要說明本工程施工過程中需要特殊注意且嚴(yán)格遵守的環(huán)節(jié)。同時(shí)，施工單位可以根據(jù)現(xiàn)場施工條件，將圖紙中無法達(dá)到的設(shè)計(jì)要求與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通，因地制宜，選擇最優(yōu)方案。這樣可以激發(fā)施工單位的主觀能動(dòng)性，更好的領(lǐng)會(huì)施工與設(shè)計(jì)的關(guān)系。
圖紙變更的設(shè)計(jì)管理
由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭激烈，開發(fā)單位經(jīng)常要根據(jù)先期開盤的市場銷售情況，考慮購房者的各種實(shí)際需求，對后續(xù)在建工程進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。這就需要設(shè)計(jì)施工圖紙的變更。同時(shí)，由于現(xiàn)在設(shè)計(jì)周期較短，圖紙中也難免出錯(cuò)，這也需要圖紙變更。但是，有些時(shí)候變更圖紙不能及時(shí)到達(dá)施工人員手中，造成重大的工程事故。為了避免此類問題發(fā)生，應(yīng)該做到設(shè)計(jì)單位作出變更，要及時(shí)通知開發(fā)單位，開發(fā)單位要及時(shí)告知施工單位變更情況，并發(fā)放變更圖紙。在這個(gè)過程中，由于開發(fā)單位要對變更部分進(jìn)行成本計(jì)算，時(shí)常造成圖紙交接問題。這就需要開發(fā)單位對圖紙變更進(jìn)行管理，制定一系列的措施，減少變更圖紙的發(fā)放對施工進(jìn)度的影響。設(shè)計(jì)變更的管理應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：
1. 應(yīng)盡量減少施工中的設(shè)計(jì)變更與簽證。
2. 工程設(shè)計(jì)變更的具體經(jīng)辦人是項(xiàng)目部經(jīng)理，具體負(fù)責(zé)與使用單位、設(shè)計(jì)單位、施工承包單位聯(lián)系，并負(fù)責(zé)分發(fā)設(shè)計(jì)變更通知單。
3. 所有設(shè)計(jì)變更必須有文字記載，禁止口頭承諾。
4. 項(xiàng)目經(jīng)理審核、簽字確認(rèn)后轉(zhuǎn)發(fā)專業(yè)工程師組織實(shí)施。
5. 各專業(yè)工程師在接到設(shè)計(jì)變更資料后應(yīng)當(dāng)天分發(fā)到施工承包單位、監(jiān)理單位并監(jiān)督實(shí)施。
6. 設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容完成后三天內(nèi)由分管的專業(yè)工程師填寫執(zhí)行結(jié)果，并報(bào)送項(xiàng)目經(jīng)理審核。 經(jīng)審核的執(zhí)行結(jié)果在工程管理部備案登記，作為今后結(jié)算的依據(jù)。
總結(jié)：
總之，設(shè)計(jì)活動(dòng)作為項(xiàng)目的領(lǐng)頭羊、排頭兵對項(xiàng)目發(fā)展至關(guān)重要。開發(fā)單位應(yīng)做到前期方案與設(shè)計(jì)單位溝通；施工過程中組織設(shè)計(jì)單位提前預(yù)驗(yàn)收；竣工之后與設(shè)計(jì)單位總結(jié)工程中的問題與經(jīng)驗(yàn)，向更好的得到工程作品努力。
參考文獻(xiàn)：
雷群；建筑施工現(xiàn)場技術(shù)交底的重要性 [J]；江西建材；2010年01期,73-74.
