時間：2023-06-06 09:39:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)項目審計，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產(chǎn)項目管理；內(nèi)部控制；優(yōu)化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控方案，堅決抑制投資投機性購房，首置剛需用戶成為市場主流，從客觀上遏制了房產(chǎn)泡沫，但也造成房地產(chǎn)市場的萎縮，對房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展提出更高要求。整個行業(yè)面臨整合升級，未來房地產(chǎn)企業(yè)只有從實力、品質(zhì)、品牌以及舒適度等方面來提升，才能支持自身的不斷發(fā)展。這對于當前的房地產(chǎn)項目管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。
一、房地產(chǎn)項目與管理
房地產(chǎn)項目是工程項目中的一種，是指在一定時間、費用和質(zhì)量下，為形成一定使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務，具有如下幾個特點：1、具有時效性；2、對于質(zhì)量目標要求較高；3、對于費用控制目標較強；4、房地產(chǎn)項目具有較強的系統(tǒng)性；5、具有特定的程序性，必須要經(jīng)過構想、方案擬定、可行性研究及評審、決策、勘察、設計、招標等一系列規(guī)定的項目實施程序，不能錯序或放棄；6、組織的特殊性[1]。
房地產(chǎn)項目管理是指在一個確定的時間范圍內(nèi)，為完成一既定的目標，通過特殊形式的臨時性組織運行機制，通過有效的計劃、組織、領導與控制，充分利用既有資源的一種系統(tǒng)管理方法。其基本流程是：項目領導機構建立；項目任務計劃與分解；項目目標與預算；項目啟動與協(xié)調(diào)；項目過程控制；項目溝通與評估。經(jīng)過多年發(fā)展，我國已經(jīng)建立起一套可靠的房地產(chǎn)項目管理流程，但應用于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍顯得有些捉襟見肘。
二、房地產(chǎn)項目管理新形勢
（一）優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制
優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身運營及管理能力的重要途徑。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在業(yè)務流程分散、風險評估環(huán)節(jié)薄弱、財務與各部門的滲透和關聯(lián)程度不夠等共性問題。原有的內(nèi)部控制體系已經(jīng)不能滿足于當今房地產(chǎn)市場的需要。
當前我國項目管理內(nèi)部控制存在的主要問題是整體內(nèi)部控制行為的弱化、一些組織規(guī)劃和授權批準形式化、未起作用，人力資源結構和績效機制不完善、團隊協(xié)作和風險意識淡薄、資金管控不科學，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場預測精度不高、招標管控不合理、成本控制不到位、竣工驗收不規(guī)范等問題。為解決這一問題，進行房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化勢在必行。在進行過程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執(zhí)行、監(jiān)督都必不可少，并要滲透到每個業(yè)務的各個環(huán)節(jié)。2、重要性，在高風險領域和重要業(yè)務給予足夠的關注。3、制衡性，維持監(jiān)督人員的獨立性，權責分配合理。4、效益性，管理好優(yōu)化成本與預期效益，保證預期效應的達成。
要達成這一目標我們必須在優(yōu)化房地產(chǎn)項目管理中做到標準化、系統(tǒng)化、合理化和有效化。在具體操作過程中，做好內(nèi)部控制優(yōu)化準備，首先要根據(jù)各企業(yè)的實際情況制定內(nèi)部控制優(yōu)化的目標，基本內(nèi)容應該包括遵照國家法律法規(guī)，維護資產(chǎn)安全、提高信息有效性、提高經(jīng)濟效益、促進戰(zhàn)略發(fā)展這幾方面。其次要提高認識，對各級員工進行宣傳與培訓，正確認識優(yōu)化內(nèi)部控制的重要性，確認參與部門的崗位職責，確保責任落實到個人。最后，制定正確、切實可行的優(yōu)化框架和實施流程[1]。
開展內(nèi)部控制優(yōu)化要從大處著眼，首先優(yōu)化組織架構的控制，理清各單位的具體職責，不能造成權責不清的情況，從上至下都要做出具體規(guī)劃。優(yōu)化審計、審批機制，設立獨立的審計機構，進行專業(yè)的培訓，至少保證有一名財務專家，保證審計機構的獨立性。根據(jù)公司的審批流程和標準，明確和落實各級管理層的權責范圍，做到責任與職位對應、職位與人對應。這需要建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機制和評估機制，確保政策的落實，并記錄在執(zhí)行過程中的問題與不足。此外，行之有效的績效考核制度和激勵機制是確保內(nèi)部控制優(yōu)化成果展現(xiàn)的有力保障。
（二）建筑信息模型對房地產(chǎn)項目管理的意義
建筑信息模型是一個設施的物理特性和功能的數(shù)字表達；是一個共享的知識資源，包括該設施從建設到拆除的可靠信息；是不同利益相關方，在不同階段中支持和反映其各自職責的協(xié)同作業(yè)工具。建筑信息模型具有可視化的三維設計，對項目工程具有高度的模擬性，可隨時根據(jù)具體情況作出調(diào)整，分析在具體項目實施中面臨的各種問題。是一種現(xiàn)代化的項目營建工具[2]。目前在我國運用已得到推廣，我國南水北調(diào)工程、上海世博工程都運用了這一技術，在美國和日本已將建筑信息模型應用到軍事項目工程當中。我國房地產(chǎn)項目管理也要實現(xiàn)建筑信息模型的普遍運用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結。
在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，可以運用于項目論證、產(chǎn)品分析和前期策劃，需要各部門建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)載體，以形成關聯(lián)。在設計階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統(tǒng)2D圖形的局限性，節(jié)約了繪圖時間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結合，可實現(xiàn)項目的精細化管理。運用直觀化的建筑信息模型對施工方案進行演示，可以對每一施工進度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進行管理監(jiān)督，防止了質(zhì)量問題的發(fā)生。在項目竣工后，建筑信息模型也可以為企業(yè)提供一個真實可靠的竣工模型。建筑信息模型的運用大大節(jié)約了時間成本和管理成本，提高了施工質(zhì)量與施工進度[3]。
結語：在房地產(chǎn)行業(yè)復雜多變的今天，我們要不放過任何能提高房地產(chǎn)項目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個觀點只做拋磚引玉之用，在具體的房地產(chǎn)管理過程中，還需要廣大企業(yè)進行實際的探索與總結。
參考文獻：
[1]劉婷婭.房地產(chǎn)項目管理模式研究[D].重慶大學，2008.
[2]王作城.廣東某民營房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學，2012.
關鍵詞:房地產(chǎn)項目 造價 控制與管理
中圖分類號:F2 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0155-02
工程造價是指完成某項工程建設所需要的全部費用,包括該工程項目有計劃地進行固定資產(chǎn)再生產(chǎn)和形成相應無形資產(chǎn),以及鋪底流動資金一次性費用的總和。由此可知,這一含義是從投資者即業(yè)主的角度來定義的。業(yè)主(建設單位)在選定一個工程項目后,必須對該工程項目的可行性研究與評估進行決策,在此基礎上再進行設計招標、工程施工招標直至竣工驗收及決算等一系列投資管理活動,所有這些開支就構成了工程造價。從業(yè)主的角度上講,工程造價就是指建設工程項目固定資產(chǎn)所需的全部投資費用。房地產(chǎn)項目造價控制與管理直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤,如何做好造價控制關系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視項目的造價控制。下文就如何做好我國房地產(chǎn)項目工程造價控制與管理進行探討。
1 加強房地產(chǎn)項目工程設計環(huán)節(jié)的控制與管理
項目投資控制的關鍵是對施工前的投資決策和設計階段進行控制。據(jù)歷史資料統(tǒng)計,設計階段特別是初步設計階段對工程造價的影響效果達到90%以上。長期以來,我國普遍忽視房地產(chǎn)項工程項目前期階段的造價控制,往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果,但畢竟是“亡羊補牢”,事倍功半。要有效地控制工程造價,就要堅決把重點轉到前期階段上來,尤其應抓住設計這個關鍵環(huán)節(jié),未雨綢繆,以取得事半功倍的效果。建安工程造價的有效控制,是以合理確定為基礎,有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制,就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發(fā)包階段和建設實施階段,把建設工程造價控制在批準的造價限額以內(nèi),隨時糾正發(fā)生的偏差,以保證項目管理目標的實現(xiàn),以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力,取得較好的投資效益和社會效益。在工程造價過程控制中,必須重點突出。影響建設項目投資的主要階段是設計階段,設計階段是投資控制的關鍵環(huán)節(jié)。建設項目設計的節(jié)約是最大的節(jié)約,設計確定了工程造價,預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。因此,建設單位的設計階段是工程造價控制的重點部分,這是對項目投資有效控制的關鍵。有良好的經(jīng)濟效益和合理性特點是對一份比較好的房地產(chǎn)項目工程設計方案評價的主要標準。有如下四點內(nèi)容必須高度重視。
(1)設計方案招投標制度必須堅持。競爭機制的引進在開發(fā)單位進行委托設計之時必須做好,以此強化管理。把優(yōu)秀的設計單位借助于招投標選出來,確保設計的先進與合理,從而有效比較因設計質(zhì)量問題進行工程糾紛。
(2)設計必須限額。要對房地產(chǎn)項目工程進行投資規(guī)模限制,限額設計進行控制是最為有效的重要措施。建設費用的多少和建設工期的長短將直接受到項目設計好壞的影響。同樣也影響房地產(chǎn)項目工程項目建設以后的使用價值和經(jīng)濟效益,對于一個建設項目,開發(fā)商要心中有數(shù)。
(3)做好價值工程的應用工作。從價值工程的主要特點來看,其是從使用者的功能需求出發(fā),分析研究對象的功能,在設計工作中統(tǒng)一造價與功能,以功能要求的滿足為前提,把成本降下來,比如,對地下室可通過深基礎來增加,由此可讓儲藏室里儲存雜物和車輛停放,也可以不在小區(qū)把停車場建在地面上,對用地的節(jié)約和環(huán)境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價值工程中的成本,但對功能提高的幅度卻是巨大的。
(4)加強圖紙會審工作。圖紙會審是由具體實施人員對圖紙上一些錯漏進行核對并出正式文件。由于建筑結構安裝設計人員不可能做到百分之百準確的銜接,甚至可能出現(xiàn)某些錯誤,所以需要政府審圖機構進行圖紙的審查。圖紙會審作為設計變更的一部分,作為控制理論的事前控制,比限額設計更為實際,而且對造價人員來說相當重要:①可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤,對預算的正確性有很大幫助；②圖紙會審基本都是施工方提出的問題,要慎重看待施工方提出的設計變更建議,造價人員對一些有利于施工的建議和變更,必須判定其是否會對公司造成損失。另外,圖紙會審完畢后,必須讓設計方把圖紙會審記錄拿回去仔細計算,無誤后才可出正式文本,否則以后再進行變更就事倍功半了。此階段占成本控制的5%。對設計單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查,要像工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核,以求提高設計質(zhì)量,避免因設計考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟損失。
2 房地產(chǎn)項目工程招標是工程造價有效控制與管理的核心
新開工房地產(chǎn)建設項目應進行招投標。招標文件與合同的編制這個階段是所有階段中最重要的,也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響,必須說明清楚工程的性質(zhì)與現(xiàn)場的情況,還要說明工程項目的地質(zhì)與交通、承包范圍、計日工、水電使用與結算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等相關的內(nèi)容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關于變更索賠簽證洽商的處理方法中,對于時間實效、結算方式、量度標準等都要一一說明。合理做好質(zhì)量標準評定等級或評分評優(yōu)等內(nèi)容。要準確推算出工期,按實際情況制定好獎懲條款等等。同時,在一般情況之下,不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料,這是因為自身存在財務壓力和難以控制領料結算等。這個階段至少占成本控制的20%。
工程招標應采取公開招標或邀請招標。招標書條款應嚴謹、準確和全面,工程造價及相關費用應盡量包死,少留或不留活口。要編制好標底,有條件的單位盡量自行編制,工程標底要保證質(zhì)量,把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致,工期應合理,盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。有關的責任人都應熟悉建設工程施工合同條款,了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關規(guī)范,各盡其責。
任何一個房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量如何,都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等能起到?jīng)Q定性的作用,因此,能把一個理想的施工企業(yè)選出來非常重要。對于那些不入流的企業(yè),必須把好準入機制的關口,要一一詳細限制企業(yè)的注冊資本、公司財務情況、優(yōu)質(zhì)指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等項目。在舉辦房地產(chǎn)開發(fā)招標過程中,比較理想的是邀請最好的合作伙伴型企業(yè)來招標,能夠比較了解情況,那種公開的華而不實的招標最好不要搞。對于合同中風險范圍、獎懲、結算調(diào)整范圍、分包中配合費問題等一定要寫清楚。此階段對成本控制影響較大,占造價控制的10%。
3 加強房地產(chǎn)項目工程施工環(huán)節(jié)的工程造價有效控制與管理
在房地產(chǎn)項目工程施工組織設計中,施工單位會隱藏一些結算時可能發(fā)生索賠的內(nèi)容,如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉、運土距離等等。同時,還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標準或規(guī)范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設計預期是否一直嚴格控制,如果出現(xiàn)施工延期的情況,就要搞清楚人員和機械是否按設計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法,可是如果萬一出現(xiàn)差錯,將給后來的結算帶來難以估量的麻煩,因此,造價人員必須參與到施工組織的設計審定過程中,這樣可以將造價控制在5%以內(nèi)。
總體來說,對于勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟效益的提高來說,項目管理的實施確實屬于比較有效的一條途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的生命線就在于對項目工程實施成本管理,將工程造價降低,這與工程質(zhì)量一樣重要。有三個關鍵點在施工階段成本控制過程中必須重視的,那就是對工程洽商的合理控制、對承包商的索賠要求嚴格審查以及材料的加工訂貨工作。開發(fā)商應建立科學的工程簽證管理制度是開發(fā)商必須首先建立好的,以此對工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工充分明確,從而使簽證的質(zhì)量得到保證,避免不實及虛假簽證的情況的出現(xiàn)。為了讓工程簽證有保證且客觀、準確,首先,要強調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖。再次,施工圖以外的現(xiàn)場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理,審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預見性,盡量減少簽證發(fā)生。
4 抓住關鍵,加強工程審計環(huán)節(jié)的控制與管理
房地產(chǎn)項目工程造價的審計工作,必須著眼于工程整個的生產(chǎn)施工過程。在項目工程審計過程中,對項目的審計要將事后審計與竣工后審計以及事中的審計都要給予足夠的重視。要確保工程項目的施工方案編制的基本合理,就要重視事前審計,以此讓工程項目的班子們對項目管理提前把好關,對那些可以預見的失誤能夠避免和預防。對施工階段的若干個過程進行的審計屬于事中審計,這是一種有著針對性和效益性的審計,可以取得最大的效果。要切實將工程投資的效益提高,企業(yè)就應堅持以人為本,對工程造價控制的重要環(huán)節(jié)進行把關。雖然很多企業(yè)的管理模式也是非常好的,卻因為沒有比較好的個人業(yè)務能力和責任心,也沒有良好的工作態(tài)度,一些疏漏就出現(xiàn)在工程造價的管理過程中,企業(yè)巨大的經(jīng)濟損失就會因此造成,這樣的事情發(fā)生很多。以這個角度來看,企業(yè)生死存亡的的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道,工程成本的降低在于人的因素。目前,土地成本開發(fā)日益增加,房地產(chǎn)開發(fā)切籌措資金難度大,必須對投資加強控制,把工程成本降低下來。因此,只有有效控制住工程造價,才能夠讓企業(yè)在競爭市場上立足并將更好的效益創(chuàng)造出來。
總而言之,我們知道房地產(chǎn)項目工程造價的控制與管理完全是個動態(tài)過程,它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上方面,房地產(chǎn)公司造價人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則,才能使工程造價始終置于有效的控制之下。
參考文獻
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全面風險管理需要把風險管理的思想、方法和流程貫穿于全公司各個部門、各項工作之中?；谌骘L險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計是在公司上下各個部門的配合下，由內(nèi)部審計或合規(guī)部門牽頭，其他業(yè)務部門積極配合，首先制定基于全面風險管理的內(nèi)部審計業(yè)務指導類文件，其中具體的風險節(jié)點由各個業(yè)務部門配合完成，隨后依據(jù)已經(jīng)制定的審計指導文件對公司各項事務進行監(jiān)督審查和風險控制管理。建立基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計組織結構能夠確保風險管理的理念通過公司內(nèi)部審計執(zhí)行下去。具體的組織結構(如圖1)。
二、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計風險控制節(jié)點
風險控制節(jié)點是內(nèi)部審計工作需要重點關注的地方，通過設置內(nèi)部審計風險控制節(jié)點，將公司風險管理的目標細化到每個相關的職能部門和每一項具體的工作環(huán)節(jié)中、培養(yǎng)公司整體的風險管理意識、運用全面風險管理識別、分析、評估、決策風險的管理流程實行內(nèi)部審計。這樣更加有利于內(nèi)部審計工作的開展和審計整改意見的貫徹執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段、租售管理階段，不同的階段各具有不同的風險。本文主要從內(nèi)部審計監(jiān)督控制角度列示出房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風險節(jié)點。(如圖2)
(一)全過程綜合風險(1)政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，政府對物業(yè)租金、售價的限制，對土地使用的約束，對環(huán)境保護的要求，對外資的控制，以及對投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制和城市規(guī)劃等都會對投資商構成風險。因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。
(2)融資風險。房地產(chǎn)融資風險是指融資條件或方式發(fā)生變化或由于資金使用不當從而可能導致開發(fā)商蒙受損失。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關切的問題，籌資風險反映的是因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性。當投資中借貸比例很高時，籌資風險也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處的環(huán)境不同，因此各種籌資方式也具有不同的風險。融資風險包括：投資收益與貸款利率的相對變化風險、樓花融資風險、房地產(chǎn)按揭風險(房產(chǎn)價格漲落風險、按揭收入變化風險、按揭利率變化風險)、商業(yè)信譽風險、時間管理風險。
(3)合同管理風險。合同管理風險是指由于合同簽訂、審批和執(zhí)行方面的管理不完善導致?lián)p失的風險。具體包括：一是合同審批與簽訂風險。在合同最初簽訂階段，合同的條款沒有經(jīng)過嚴格的審批引發(fā)的風險主要表現(xiàn)在：條文不全面，不完整，沒有將合同雙方的責權利關系全面表達清楚，沒有預計到合同實施過程中可能發(fā)生的各種情況，導致合同過程中的激烈爭執(zhí)，最終導致?lián)p失；二是合同履行及跟蹤。合同簽訂之后進入履行階段，房地產(chǎn)公司應該就合同的各項條款包括工程施工進度和付款進度按照合同約定的方式履行，否則會引發(fā)違約風險，給公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成損失。
(4)內(nèi)部控制與管理風險。內(nèi)部控制與管理風險是指房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理制度不完善，項目管理人員能力不強、經(jīng)驗不足、工人素質(zhì)低、勞動積極性低導致房地產(chǎn)項目建設過程中各項工作沒有嚴格按照國家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度執(zhí)行引起各種違規(guī)風險。主要包括財務付款安全性、印章管理、應收款管理、個人借款、資產(chǎn)管理方面的風險。
(二)各階段特有風險(1)房地產(chǎn)項目土地獲取階段的風險。土地購買風險。如果土地獲得的方式是通過協(xié)議出讓的方式，那么土地獲取的風險主要在于開發(fā)企業(yè)和原房產(chǎn)所有者的談判過程中。而如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對過高，利潤率低，對未來市場的判斷一旦出現(xiàn)偏差，就會導致項目虧損，因此其風險主要來自于對未來市場的判斷能力。征地拆遷風險。征地拆遷涉及許多法律和社會問題。一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，地方情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，會使開發(fā)商面對前所未有的各種復雜情況，同時也使開發(fā)商面對巨大的風險。
(2)房地產(chǎn)勘察、設計風險?？辈祜L險是指由于勘察點分布、鉆孔深度及勘探方法不當?shù)纫鹂碧浇Y果錯誤，從而導致建設用地的工程地質(zhì)、水文狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎選型和設計發(fā)生錯誤，如承載力高而勘察結果低，導致基礎設計浪費或建筑高度受限，房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加和受益下降；相反，則會導致基礎需要加固，成本上升，嚴重的甚至建筑物倒塌，使開發(fā)商的信譽和投資蒙受巨大損失。設計風險是指由于各專業(yè)設計(建筑、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調(diào)等)方案的設計依據(jù)、設計參數(shù)、方案選擇不當、結構和設備器材選型不合理等，導致建筑工程不能滿足使用、經(jīng)濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設計進度不能滿足工程要求。
(3)房地產(chǎn)項目建設階段的風險。招標模式風險：目前，采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協(xié)商議標三種。每一種招標方式都存在各自不同的風險。承包方式風險：一是全過程承包，開發(fā)商要冒承包商選擇不當?shù)娘L險；二是階段承包，這種承包方式可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長，但同時增加了開發(fā)企業(yè)進行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度，由此增加相應的風險。工期拖延風險：房地產(chǎn)開發(fā)建設階段每個環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳租售時機。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費。
(4)房地產(chǎn)項目租售階段的風險。項目開發(fā)完成以后，開發(fā)商的主要任務是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實現(xiàn)投資的回收，并取得利潤。這是房地產(chǎn)項目的終結階段，這一階段的成敗決定房地產(chǎn)建設項目的成功與否，因此對這一階段的關注非常重要。其中的風險包括：一是定價風險。價格風險主要是由于房地產(chǎn)定價不合理給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來的收益損失，主要是由于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學或者是對房地產(chǎn)市場價格變動缺乏跟蹤造成的。二是營銷策劃風險。營銷風險主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售渠道分為自行銷售和銷售。自行銷售具有成本低的優(yōu)點，其營銷隊伍一般是臨時組建的，必須面對非專業(yè)性帶來的風險。而銷售一般是委托專門的房地產(chǎn)中介，由于他們具有熟悉房地產(chǎn)市場、銷售經(jīng)驗豐富等優(yōu)勢能夠促進房地產(chǎn)銷售的速度，但銷售也存在較大的風險。一方面要支付較高的傭金，另一方面，商一般可能同時負責多家公司的樓盤銷售，開發(fā)商不得不承擔由于銷售不積極帶來的風險。三是銷售時機風險。房地產(chǎn)銷售時機一般有：預售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售的方式都有各自不同的風險。
三、基于全面風險管理的房地產(chǎn)內(nèi)部審計評價指標體系設計
使用專家調(diào)查法對已經(jīng)識別出的房地產(chǎn)業(yè)風險進行評價，專家調(diào)查法是風險識別的主要方法，是以專家為索取信息的重要對象。通過各個部門的專家參與調(diào)查和評分，使各個部門清楚盼認識到產(chǎn)生風險的節(jié)點，便于內(nèi)部審計部門與各個職能部門的溝通和整改意見的貫徹落實。具體的指標體系設計(如表1)：
上述全面風險管理評分指標體系設計思路是：從內(nèi)部管理與控制的角度進行指標設計，主要從合規(guī)的角度防范房地產(chǎn)建設過程中的各類風險。指標分為定性指標和定量指標，定性指標是衡量工作的完成情況，按照是否合規(guī)的標準進行判斷，如果審計結果是合規(guī)則為滿分，否則為零分；定量指標是指此類指標可以用一定的比例分值表示出來，用符合規(guī)定的影響金額除以基準金額，得出合規(guī)比例再乘以評分標準即求出最終得分。評分體系以百分計算，其中每一項指標的評分標準(即每一項指標的滿分分值)需要各部門的專家根據(jù)項目的具體情況制定。
關鍵詞：房地產(chǎn)；管理策略；項目管理
Abstract: Management strategies run throughout the entire implementation stage of real estate project. In this paper, discussing from the decision-making management of real estate project to the audit stage of completion stage, the cost control is highlighted, so as to maximize the economic efficiency of enterprises.
Key words: real estate; management strategy; project management
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
很多管理實踐都同時得出這樣一個結論，不同管理時期對房地產(chǎn)管理效果的影響是存在很大差異的。其中項目決策期的管理尤其是成本控制對于房地產(chǎn)項目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細節(jié)上，做好每一步的管理落實。
一、項目決策期的管理
（一）明確市場定位，核實經(jīng)濟指標。
做好市場預測，將市場脈絡把握清楚，確定建設標準，找準房地產(chǎn)目標消費市場，選擇合適的建筑特點、營銷手段、價格方案、項目經(jīng)營規(guī)劃、開發(fā)方式。擬定出投資規(guī)?？尚行苑桨?、項目成本、數(shù)量、投資收益等方面的經(jīng)濟指標。節(jié)約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產(chǎn)項目普遍存在高投入低產(chǎn)出的情況。其原因是多層次的。比如說房產(chǎn)功能的不完善，投資成本過高，質(zhì)量達不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場定位的不準確。
（二）優(yōu)化規(guī)劃設計，保障準確決策。
房地產(chǎn)的規(guī)劃設計是項目最終品質(zhì)的關鍵影響因素，好的規(guī)劃設計需要自景觀與環(huán)境著手，盡力使地產(chǎn)項目中的建筑開窗見綠，實現(xiàn)安居社區(qū)與花園社區(qū)的形式。房型設計應當充分照顧到該區(qū)域的氣候情況、居住情況及市場發(fā)展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。建筑的造型需要將該地域的文化特質(zhì)充分融入其中。從景觀著眼進行規(guī)劃布局，結合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當中來。根據(jù)當?shù)氐臍夂蚯闆r及產(chǎn)品的市場定位現(xiàn)實，整合出一套能夠適合于實施的先進技術，且保證技術的成本效益，力爭得到最大的投資回報。
二、項目設計期的管理
項目設計時期是房地產(chǎn)管理尤其是成本管理的最為關鍵的階段，也是處理經(jīng)濟與技術之間矛盾的緊要環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)整體管理具有十分顯著的意義。
（一）選擇合適的設計單位。
地產(chǎn)項目的設計水平，對于成本控制等管理內(nèi)容具有決定性的意義，采取方案設計的競標形式，獲得最優(yōu)化的設計方案，可以實現(xiàn)既定的項目功能目標，包括質(zhì)量目標、成本目標以及效益目標等等。也更加方便于在適用先進科學技術方面，減少工程造價。
（二）完善優(yōu)化的設計方案。
在項目設計過程中，多種方案應當進行經(jīng)濟上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節(jié)約成本的方案，比如有些地產(chǎn)設計方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設計出很多形狀特異的建筑，復式輪廓一方面浪費了結構成本，另一方面也不利于建筑安全。應當開展科學的方案比選與論證。在使地產(chǎn)項目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優(yōu)化的設計方案。明確建筑物結構、布局、建筑材料、設計標準等同項目成本的關系。
（三）注意設計的標準與限額。
建筑自身產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)做出相應的設計方案調(diào)整，項目中的所有構件與配件，只要條件允許，都應當進行標準設計。采取廣泛的標準式設計，能夠很有效地節(jié)約設計力量，減少設計時間，提升勞動生產(chǎn)效果。加快工程建設的步伐。限額設計以投資估算書控制并保證設計標準與造價指標的順利實施，可以有效避免設計深度達不到規(guī)范要求，或者是選用標準不當形成的安全系數(shù)降低問題。
三、項目實施期的管理
通常情形下，地產(chǎn)項目實施期的管理更注重于規(guī)范化地實施各系統(tǒng)方案，對于成本糾偏的作用影響不大，而項目實施期的資金利用與管理則是一個重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。
（一）做好施工與材料采購招標工作、做好合同管理工作。
地產(chǎn)項目應當建立準確翔實的管理組織機構與成本控制管理規(guī)范業(yè)務流程，項目的實施過程中應當有切實可靠的施工圖預算、投資預算、工程概算間的動態(tài)管理手段。做好施工與材料采購招標工作，建立全面而動態(tài)化的材料價格、設備價格信息資源中心，建立材料設備分包工程的分項指導價格體系，體系中應當包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內(nèi)容。用以指導工程中的價格核算，做好市場材料的調(diào)研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價格把關，對甲供材料進行合理分包，各設備材料在供應時期都要將價格與質(zhì)量控制在合理的范圍內(nèi)。做好工程造價計價與合同計價工作，合理的計價運作模式，對于項目的細節(jié)管理非常重要。
（二）做好施工現(xiàn)場管理工作，做好變更簽證工作。
注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規(guī)范操作、嚴格執(zhí)行，確保簽證的合理性與及時性，是施工現(xiàn)場管理的首要工作原則。通常項目的變更簽證，其目標數(shù)額都要控制在總合同規(guī)定價格的百分之五以內(nèi)。工程量與工程價格簽證要用會簽來決定，按照項目的限額標準，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業(yè)務流程應當以節(jié)約時間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經(jīng)主管經(jīng)理審核批準。所有的工程變更都應當在審查論證的前提下進行，在項目實施過程中，一般來說只負責處理同當前施工關系密切的相關變更。派遣工作水平突出的甲方現(xiàn)場代表，規(guī)范現(xiàn)場工作流程，注意工程質(zhì)量、成本與工期管理，落實預算體系制度，嚴格預算管理，確保預算始終控制在計劃之內(nèi)。最后應該注意的是施工隊伍的整體管理。
四、項目完成期的管理
（一）注意地產(chǎn)項目的全程審計。
項目審計不應當僅僅是竣工審計與事后審計，還應當包括事前審計與事中審計。所謂的事前審計，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關，避免出現(xiàn)不必要的錯誤。而事中審計（施工期的過程審計）則更具有效益性與針對性，如果事中審計做好，可以起到事半功倍的良好效果。
（二）使人盡其才，物盡其用。
要想使地產(chǎn)項目的整體投資效益得到提高，企業(yè)一定要在工程管理的重要環(huán)節(jié)中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業(yè)用工的人性化。我們應當了解，雖然企業(yè)的管理模式是先進的，可是因為個別工作人員的積極性不高，業(yè)務水平有限、責任心不強，都會使工程管理出現(xiàn)很大的漏洞，為企業(yè)帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業(yè)的競爭，其核心內(nèi)容應該是人才的競爭。
（三）做好地產(chǎn)項目完成之后的系統(tǒng)評估。
在項目竣工以后的結算審核的前提下，把項目造價材料與結果分析匯總至數(shù)據(jù)庫當中去，給后續(xù)管理工作提供準確的數(shù)據(jù)參考，這也是企業(yè)考察項目績效的根據(jù)。企業(yè)應當會同各項目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經(jīng)驗與失敗教訓，并提出今后的工作改進方案，方案下一階段的綜合管理。
總結：
從上面的分析中我們能夠更深刻地體會到，注意房地產(chǎn)項目管理，減少運營成本，人為因素占據(jù)主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進行的房地產(chǎn)項目管理，已經(jīng)成為當務之急。只有用科學審慎的態(tài)度，去糾正過程中出現(xiàn)的各種問題，才能在保證工作質(zhì)量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產(chǎn)投資工作處在可防可控的范圍內(nèi)，使企業(yè)處在市場中的不敗之地。
參考文獻：
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一、房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理概述
動態(tài)財務管理是財務管理的一種，是資金控制的一種科學方式。動態(tài)財務管理通過對未來發(fā)展的預期分析，通過模擬總結出未來財務經(jīng)營與完成目標之間的差距，從而進一步運用財務管理方式規(guī)避風險，實現(xiàn)財務指標穩(wěn)定發(fā)展的分析方法。運用動態(tài)財務管理方法可以讓企業(yè)財務信息受到實時監(jiān)控。將動態(tài)財務管理引入房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設管理中，可以提高房地產(chǎn)項目的財務風險可控能力，在全面預算、稅務管理、資本應用管理、制度、流程、團隊管理中趨勢線動態(tài)監(jiān)控。發(fā)現(xiàn)問題的前提下，不斷創(chuàng)新管理方法與機制，加強房地產(chǎn)項目的整體財務運作能力，在建設前期確立好建設成本預算、在建設中期通過信息化數(shù)據(jù)備案與計算能力，提出動態(tài)分析方法，幫助房地產(chǎn)項目在建設中期節(jié)省額外開支，降低不確定性風險發(fā)生的概率，降低建筑成本。在將動態(tài)財務管理引入到房地產(chǎn)項目后，實時動態(tài)的財務目標與預期目標之間的差距不斷變動，通過管理機制的不斷調(diào)整，修正誤差，降低風險，實現(xiàn)企業(yè)的財務動態(tài)管理目標，創(chuàng)造更大的盈利空間。
動態(tài)財務管理：動態(tài)成本=意外風險損失+額外支付
動態(tài)財務管理的成本投入：總成本-動態(tài)成本-預期成本=最低承擔成本
動態(tài)財務的經(jīng)濟收益：經(jīng)濟收益=建設總款-最低承擔成本
動態(tài)財務管理模式的主要在于科學控制房地產(chǎn)項目的各項工程建設用款，從不同角度與方向加強項目建設合理性，利用動態(tài)成本監(jiān)督的方法控制房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟預算與成本投入，選擇一系列的動態(tài)財務指標改善項目投資與建設有效性。利用動態(tài)化的調(diào)整機制與財務管理模式，提高房地產(chǎn)項目的目標跟進效率，修正預期錯誤，控制可變風險，以此來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的動態(tài)化財務管理，實現(xiàn)經(jīng)濟收益。
二、房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理可行性分析
（一）降低房地產(chǎn)項目可變成本帶來可觀價值 房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要投入相應的建設成本，房地產(chǎn)公司不僅需要投入一定的技術能力，還需要提供創(chuàng)新思維建設創(chuàng)新性的房地產(chǎn)項目。但是這種創(chuàng)新需要更多的成本投入，面對新技術引進與策劃手段的創(chuàng)新，房地產(chǎn)項目可變成本越來越多。利用動態(tài)財務管理方法可以實時監(jiān)控財務數(shù)據(jù)與成本投入情況，對可控的財務投入成本進行管理，降低了房地產(chǎn)的成本投入。因此，為了節(jié)省資本，長期可持續(xù)發(fā)展，建立長遠的戰(zhàn)略發(fā)展計劃，必須從財務戰(zhàn)略的角度尋求真正的發(fā)展空間。房地產(chǎn)項目應用動態(tài)財務管理已經(jīng)是時展的特征，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應當前開發(fā)項目運作的一種標志。
（二）信息化技術應用解決了靜態(tài)財務管理難題 隨著信息化技術的廣泛應用，財務管理也逐步加入了信息化技術，以信息化技術作為基礎支撐，實現(xiàn)對公司內(nèi)部財務數(shù)據(jù)的分析與管理，對資本進行控制，實現(xiàn)資本投入的最大價值。在全球經(jīng)濟發(fā)展一體化的背景下，財務管理的信息化發(fā)展利用信息平臺或云計算服務能力，就是動態(tài)財務管理的體現(xiàn)，為了能夠處理大量的財務數(shù)據(jù)與預期的運算分析，需要一種強大功能為一體的軟件作為依賴。這種軟件系統(tǒng)根據(jù)不同公司的具體情況與操作環(huán)境，確立不同的動態(tài)管理分析數(shù)據(jù)與發(fā)展路線。利用現(xiàn)代化的設備與信息網(wǎng)絡程序進行房地產(chǎn)項目的操作，保障房地產(chǎn)項目的有效運行與安全維護，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目建設的經(jīng)濟效益最大化。動態(tài)財務管理還節(jié)省了房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設的大量時間成本，降低了建筑材料與建設人員投入的大量額外成本與額外花銷。
（三）動態(tài)財務實時評價指標對房地產(chǎn)項目成本優(yōu)化作用 實施動態(tài)財務評價指標，可以有效的優(yōu)化項目成本，降低投資風險，主要表現(xiàn)在：第一，動態(tài)財務評價指標能夠對項目實施過程中個階段的財務狀況進行縱向比較，這與傳統(tǒng)靜態(tài)財務評價指標要求兩階段的財務指標必須一致的橫向比較不同，變得更加靈活。運用定量處理的評價方式，不同階段的財務指標，所采取的樣本數(shù)據(jù)一定會有所不同，所以不同階段就會出現(xiàn)不同的采取結果。這樣就會初夏一下兩種狀況；如果每一階段都運動不一樣的財務評價指標，就一定會給動態(tài)財務評價體系帶來一定的影響；如果固定的運用某一階段的財務指標，就會存在一定的片面性，午飯全面的反映出其他階段的財務指標，這也是定量選取法無法應用于動態(tài)研究的問題所在。第二，經(jīng)過長期的研究表明，動態(tài)財務評價指標主要還是應該采用定性指標的選取方法。雖然定性指標的選取方法具有一定的主觀性，可能會受到研究人員自身主觀認識的影響，但是與定量指標選取方法相比，還是具有一定的優(yōu)勢，尤其是在財務指標評價體系構建方面的運用一般都是以定性指標選取法為主，具有深入的研究經(jīng)驗，并且已經(jīng)建立了較為完善的評價指標體系，是進行動態(tài)財務評價體系指標選取的最佳方法。
三、房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理模式構建
（一）基礎信息管理模塊 動態(tài)財務基礎信息管理的思路是在房地產(chǎn)項目中，搭建動態(tài)信息公布與維護平臺，從信息對稱角度下手解決存在的額外資本投入問題，利用信息平臺降低未知風險發(fā)生的概率。開展動態(tài)財務管理需要掌握房地產(chǎn)項目具體的詳細內(nèi)容，如開發(fā)投入成本、采購資金明細、建設用地規(guī)格、人員配置與單位價格、市場價格變動、風險系數(shù)等情況。在相關信息的了解與資料的分類過程中，動態(tài)財務管理需要對目標進行明確的規(guī)劃與存儲。這樣才能在建設中期與建設后期進行對比，對房地產(chǎn)項目的具體發(fā)展制定明確的方案，根據(jù)實時管理的需要制定動態(tài)信息發(fā)展方案，及時調(diào)整方案可行性，拓展工程發(fā)展進度，實現(xiàn)對資本投入的跟蹤調(diào)查。
（二）房地產(chǎn)資金、稅務管理模塊 房地產(chǎn)項目中資金管理與稅務管理占到了非常重要的地位，對房地產(chǎn)項目的建設具有很強的影響力。動態(tài)財務管理的開展過程中，主要針對房地產(chǎn)資金、稅務內(nèi)容進行監(jiān)控與調(diào)整，實時匯總信息，分析信息，總結應對方案。
資金管理的主要內(nèi)容是籌融資管理、資金計劃制訂、資金計劃執(zhí)行、日常管理。資金管理是以財務信息結合房地產(chǎn)項目開發(fā)的不同階段開展工作，在項目初期主要根據(jù)項目的前期投資，開發(fā)計劃、資金初始方案做出分析。在動態(tài)財務管理活動中及時向股東反饋最新的房地產(chǎn)項目發(fā)展詳情，推進房地產(chǎn)項目的發(fā)展動力，做好項目融資的各項前期準備工作，并采取一系列措施盡可能的開辟新的融資渠道，建設風險評價機制，針對融資渠道與投資方案進行隨時隨地的風險評價。
在項目具備四證條件后，房地產(chǎn)項目一旦開工建設獲得相應建筑資金后，需要做好款項應用與管理工作，處理好資金在項目建設過程中的應用方向，對項目建設中產(chǎn)生的額外花銷與其他支出進行定位和確認，盡量避免因為人為風險導致的額外支出，安排好各項資金的支付，完善整個工作流程，確保方案的可行性。在結合公司的實際情況、項目開發(fā)的進度、資金來源等數(shù)據(jù)后，提出調(diào)整策略，相關部門要建立溝通，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的有序發(fā)展與建設。
稅務管理的主要內(nèi)容是加強稅收的合理性，動態(tài)財務管理基于稅收法律政策法規(guī)，開展對房地產(chǎn)項目的評測，按照科學的方法處理納稅申報、稅收優(yōu)惠、開展項目稅務籌劃、規(guī)避稅務風險、應對稅務審計、避免稅務風險損失等，實現(xiàn)稅收收益最大化目標。
（三）項目績效與成本管理模塊 房地產(chǎn)項目的績效考核是評判房地產(chǎn)項目建設速度與建設質(zhì)量的關鍵指標，也是評價工作人員工作能力與建設效率的影響因素?？冃гu估主要的工作內(nèi)容在于對項目具體的實施進行評價，從房地產(chǎn)項目建設的初期到完工，主要包含：一是工作內(nèi)容的動態(tài)績效考核，針對房地產(chǎn)建設項目的具體工作信息與建設狀況進行不定期的抽查檢驗、查詢、評估；二是項目綜合性評估，通過對房地產(chǎn)項目建設完工后整體的狀況進行評估，如工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等展開評價，給出具體的績效考核指標，量化指標評價每一個房地產(chǎn)項目建設細節(jié)。在成本管理中要建立動態(tài)成本調(diào)查機制，更加靈活地調(diào)查研究每一個房地產(chǎn)建設項目中的成本投入狀況，核實具體的成本使用狀況，掌握房地產(chǎn)項目實施中的具體操作流程與信息，動態(tài)跟蹤房地產(chǎn)建設人員、物料的成本實際花銷情況，有利于房地產(chǎn)項目建設的穩(wěn)定發(fā)展，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，避免風險加劇與額外成本的支付。
四、房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理模式運行思路
（一）項目前期準備工作 房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理在前期做好充分的準備工作，對房地產(chǎn)項目的整體信息與建設要求、標準擁有全新的了解，掌握房地產(chǎn)項目的發(fā)展具體信息，保證系統(tǒng)的有效運行。在房地產(chǎn)項目建設中通過動態(tài)財務管理實現(xiàn)資源的相互配合，提高財務管理能力，加強各方面與資源的輔助效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能收集全面的財務信息并根據(jù)相關資料進行分析總結，對房地產(chǎn)項目建設的預期投入成本情況與實際建設方案進行總結與測評，提出存在的可知風險因素。利用動態(tài)財務管理模塊，制定出詳細的資金使用規(guī)劃與可行性研究報告等各類項目分析資料的編制，為接下來的工作做好準備。
（二）項目成本分解與核對 在做好前期的準備工作以后，要加強對建設中每一個項目詳細組成部分的成本分解，核對其價格與投入成本的實際差距，找出誤差值并確立導致誤差的直接影響因素。對房地產(chǎn)項目建設中期的項目成本投入進行分解，并且對應各個詳細的采購成本環(huán)節(jié)，進行資本投入的項目核對，核對每一個項目建設環(huán)節(jié)的基本因素與成本投入內(nèi)容。首先就是財務人員要對成本進行分解，根據(jù)建設項目內(nèi)容，按照產(chǎn)品采購、成本投入、實際耗費資本三個關鍵因素，進行核對。在前期發(fā)展與規(guī)劃中，房地產(chǎn)項目的成本投資需要科學、合理的規(guī)劃具體的方案，將各個項目的成本清單進行有序的羅列，將不同階段的建設目標分配給不同的部門去執(zhí)行并按期完成建設任務，以此作為績效考核的標準。將工作細分，將房地產(chǎn)項目的成本投入進行分解，細化建設目標，便于后期的核對。通過分解工作細節(jié)，在有限的時間內(nèi)可以將信息分配進行點對點的核對，讓部門負責人注意工作細節(jié)與工作內(nèi)容，更好地完成工作，讓財務部門與各負責部門方便及時溝通每一個工作細節(jié)，協(xié)調(diào)工作內(nèi)容的下一步發(fā)展策略。
（三）項目完工情況跟蹤、反饋、調(diào)整 房地產(chǎn)項目建設完工后，要根據(jù)房地產(chǎn)項目建設的實際背景、實際價值進行全程跟蹤，通過建立信息核對與訪問程序，財務部門要完成各項內(nèi)容的統(tǒng)一，協(xié)調(diào)各部門，組織開展房地產(chǎn)項目建設的后期跟蹤、反饋、調(diào)整工作。動態(tài)財務管理要求財務部門要跟蹤房地產(chǎn)項目中子項目與字母表的執(zhí)行情況，并做出工作評定，之后會根據(jù)項目的實際需要，將這一評定結果反饋給相關的項目實施部門，這樣就能讓有關人員及時了解到這一階段計劃目標的實施效果并做出相應調(diào)整。也可以直接向股東給出反饋，通過股東與財務部門的協(xié)商，制定新的解決方案，調(diào)整子目標、子項目的修整計劃。
動態(tài)財務管理的完工項目檢驗，通過動態(tài)財務管理，房地產(chǎn)項目的工作內(nèi)容更顯得清晰有序，工作內(nèi)容的細化、預期的分析、部門的協(xié)調(diào)、成本的實時監(jiān)控、制度與管理的創(chuàng)新都在一定程度上改進了房地產(chǎn)項目傳統(tǒng)的管理模式，讓財務部門更能及時的了解到項目資金使用情況，對成本的投入了然于心，對整體的運作情況更好地配合與調(diào)整，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟收益。
參考文獻：
[1]高崎：《房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)財務管理方法探究》，《投資理財》2012年第10期。
[2]何朝輝：《網(wǎng)絡財務管理發(fā)展中存在的問題分析及其對策》，《中國新技術新產(chǎn)品》2012年第4期。
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本控制 措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
引言
中國的建筑業(yè)經(jīng)歷了一個空前的高速發(fā)展階段，房價也從幾千上升到幾萬。雖然國家在不斷的控制房產(chǎn)價格，但是目前房價還是居高不下，同時也造成目前房地產(chǎn)市場存量過大。究起原因有宏觀調(diào)控方面的因素，也主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制不力。而房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟市場中獲得較強的競爭力,也必須降低成本、控制費用支出。本文通過對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀出發(fā)，從不同階段探討房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的措施。
1房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制現(xiàn)狀
由于前階段的暴利，一些企業(yè)還未形成完善的成本管理體系，如 有些企業(yè)未經(jīng)過項目建議書、可行性分析，就進入設計階段，設計未完善直接進入招投標階段。使得成本根本無法預先控制，更無法談限額設計。
有些房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)商，缺乏管理經(jīng)驗，不注重設計變更和現(xiàn)場簽證的管理，導致超合同付款，無法準確掌握項目建設過程中的最新動態(tài)成本狀況，難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時解決，這些現(xiàn)象都使得項目的成本無法控制。
1.項目前期開發(fā)階段
（1）可行性報告粗糙
可行性研究是需要在投資決策前，對項目有關的社會、經(jīng)濟和技術等各方面進入深入細致的調(diào)查研究、分析、計算和方案的比較、論證，并對項目建成后可能取得的經(jīng)濟效果進行預測和評價。但是目前很多項目編制的可行性研究報告缺乏細節(jié)，如對歷史成本資料重視程度不夠，對成本資料分析不足。同時在可行性分析階段管理力量薄弱，水平不高手段落后，資料檢索效率不高。導致沒有有效控制項目物資的數(shù)量，投資估算值往往偏低。在進行可行性研究過程中不能有效地識別一些潛在的地質(zhì)缺陷和其他一些未知風險，從而導致預算超出估算。
（2）設計階段成本控制有待提高
眾所周知進行投資控制的關鍵在于決策和設計階段，而在項目做出投資決策后，其關鍵就在于設計。在設計階段成本控制是工程成本控制的重點。據(jù)研究分析，設計費一般約相當于建設工程全壽命費用的1%~2%左右，但正是這1%~2%左右的費用對投資的影響卻高達75%以上。但是往往設計人員無成本控制意識，更多關注的是安全性和先進性，成本控制理念滲透不夠。使得限額設計成了一句空話。
同時設計周期不合理，有些房地產(chǎn)企業(yè)把建筑設計看作簡單的勞務性工作，在短期利益的驅使下給定十分倉促設計周期。不少建筑產(chǎn)品由于缺乏優(yōu)化設計，而出現(xiàn)功能設置不合理影響正常使用；設計圖紙質(zhì)量差專業(yè)之間相互矛盾造成施返工、停工現(xiàn)象，有的造成質(zhì)量缺陷和安全隱患，造成成本的浪費。
2.項目實施階段
（1）招投標階段
工程招投標是工程項目建設實施過程中進行成本控制和選擇優(yōu)秀承包商的主要手段，但目前很多招投標只是被作為一個形式一個過程。合理最低價演變成簡單的、原始的、絕對的最低價，惡性競爭；施工設計聯(lián)手，高價索賠，買標、賣標支撐起一個積極繁榮的假象，背離招標初衷。最后招標人往往迫于開發(fā)周期的壓力而最終以高成本、高單價定標，為日后工程管理和成本結算埋下了隱患。
（2）實施階段
目前房地產(chǎn)企業(yè)合同管理不力，動態(tài)管理不及時，很多房地產(chǎn)項目老總和房地產(chǎn)企業(yè)老總一直困擾的問題是：現(xiàn)在成本是多少？還有多少成本可用？究其原因主要是項目成本沒有體現(xiàn)動態(tài)成本的實時性和動態(tài)性。只有“在項目執(zhí)行過程中”能對項目的全成本進行實時反饋，才能控制成本、輔助決策。如果僅在項目結束時得到相關成本數(shù)據(jù)，實際上對項目成本控制卻沒有任何意義。同時，在項目實施階段缺乏全方位的成本控制，如材料供應，施工企業(yè)等部門。
3.項目開發(fā)后期
目前很多房地產(chǎn)企業(yè)實施了全面預算的成本管理模式，這種模式對降低成本的效率有不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)成本中相當一部分是變動， 受制約因素很多，隨著生產(chǎn)量及系統(tǒng)性風險的變化而變化。但無數(shù)的事實證明這種成本預算績效考核管理辦法果是不理想的，期望通過這種方式讓部門經(jīng)主動降低成本基上是無效。
2房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制措施
1.樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系
成本控制的關鍵是要建立科學的管理體系，完善相關配備的措施，以及實施“投資、建設、管理、使用”的分離；改革現(xiàn)行建設程序、使工程建設更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度；建立和完善政府的監(jiān)督。加強對房地產(chǎn)項目的勘察、設計、招投標、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設和監(jiān)理；規(guī)范項目建設當中的勘查、設計、招投標、建設過程；建立對勘查和設計監(jiān)督制度，使成本控制一開始就行之有效。
2.投資決策階段
（1）首先要組建一支有效的成本控制和管理團隊
這個團隊從項目投資決策階段到交付使用階段需全過程參與，團隊的人員構成有設計人員、各專業(yè)工程技術人員、造價人員、營銷人員、財務人員、項目管理人員等。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中不確定因素較多，隨時有各種問題需要解決，只有高效率的項目管理團隊才能應對。這個團隊不但會解決已經(jīng)出現(xiàn)的問題，還要有前瞻性，能夠預見到將要發(fā)生的問題，并有應對方案，同時，團隊要在整個項目實施過程中保持穩(wěn)定。這樣一個團隊才能保證整個項目從決策、設計、施工到營銷順利進行，才能做到對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本全程控制。
（2）強調(diào)設計，加強合同管理，嚴格控制設計變更
首先．選擇優(yōu)秀的設計單位。優(yōu)秀的設計單位首先設計理念是全面的，除了考慮安全、適用等要求外，還需要滲透經(jīng)濟理念，這是目前設計人員比較缺乏的。其次，推行限額設計。限額設計就是按照批準的可行性研究及投資估箅控制初步設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在整個設計過程中，設計人員與造價人員、合同管理人員密切配合，做到技術與經(jīng)濟的統(tǒng)一。
3.項目實施階段實施動態(tài)管理
（1）招投標階段
根據(jù)設計選擇合適的招標方式，根據(jù)合同形式，編制出內(nèi)容詳細的招標文件，廣泛信息，通過招標選擇信譽高、工期短、技術力量強、質(zhì)量好、造價適中的承包單位以有效保證對施工階段的造價控制。
（2）實施階段
在項目實施過程中針對出現(xiàn)的項目變動情況，在發(fā)生現(xiàn)場簽證時應做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制。此外，委派經(jīng)驗豐富、協(xié)調(diào)能力強、職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場代表進駐現(xiàn)場，同時委托實力較強、有責任心的監(jiān)理公司，加強對工程質(zhì)量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購過程中，應充分引入市場競爭機制，以選擇資質(zhì)優(yōu)良且成本低廉的施工單位和設備材料供應單位。
（3）進行科學的合同管理，嚴格控制合同變更
進行科學的合同管理，主要是要明晰合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進行嚴密審查，做到資料齊全、文字嚴密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進行跟蹤檢查和監(jiān)督，提高合同執(zhí)行的效率，對發(fā)生的合同變更，嚴格其審查和批準程序，有效地控制工程造價。
4．結算、審計階段： 注意過程的資料收集和整理，可以避免后期結算審計時因沒有第一手資料的意見糾紛，做好了能很大的提高工作效率，避免結算、審計過程中的扯皮糾紛，也避免了后期再補充資料的麻煩，有依有據(jù)的資料可降低很多不可預計的成本增加，做到了項目成本的最真實性。
3結語
房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)各個階段的成本控制是相互影響又相互促進，只有加強房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的成本控制工作，才能增加開發(fā)商的市場競爭力和提高開發(fā)商的利潤空間，同時要加強前期階段如設計階段的成本控制，能更有效的控制成本。只有這樣才能在目前的房地產(chǎn)市場上有競爭優(yōu)勢，也能降低房價，促進社會和諧發(fā)展。
參考文獻：
[1]付本義，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細化管理研究，碩士學位論文，2012.02；
關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；開發(fā)項目；成本管理
1 引言
近幾年，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟消費的熱點，其經(jīng)濟地位也越來越重要。但是由于政治、經(jīng)濟等各個方面因素的影響，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)過投資過熱后，出現(xiàn)了一些低迷態(tài)勢，比如：房價上漲受到了限制、銀行信貸風險增加、成本管理不規(guī)范等，這些問題都對房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成不良影響。本文結合筆者的工作經(jīng)驗，在明確房地產(chǎn)市場特點的基礎上，淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理，希望能給房地產(chǎn)開發(fā)的有效經(jīng)營提供一定的參考價值。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點分析
2.1 投資額比較大、建設周期比較大
通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的對象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投入的一項活動。就拿普通的住宅小區(qū)來說，少說也要幾千萬元的資金，多則甚至達幾億。而且，縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個流程涉及到多個方面：投資決策、規(guī)劃設計、征地、施工、驗收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3至4年，大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。
2.2效益與風險并存，競爭性強
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資多，回報率高，許多商家及企業(yè)往往都會被其高投資、高回報率所吸引。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期較長，每個環(huán)節(jié)都會遭受到不確定性的市場競爭，企業(yè)需要承擔的風險自然也不小，會涉及到：供求風險、政策風險、財務風險以及意外風險等。
2.3開發(fā)并聯(lián)度廣，屬于復雜工程
房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)關聯(lián)度非常廣，除了規(guī)劃、市政、銀行、環(huán)境等眾多單位外，還與人們的生活息息相關。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目必須滿足人們的需求，人們才是真正的消費者；開發(fā)過程中會涉及到拆遷等事宜，也需要人們的配合。可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目必須注重良好的公共關系。
2.4受宏觀政策的引導影響
房地產(chǎn)業(yè)屬于經(jīng)濟支柱，其地位極其重要。國家也相繼出臺了多條政策對房地產(chǎn)市場進行積極調(diào)控：稅費調(diào)整以及貸款利率的調(diào)整，促使投資方融資成本增加，利潤有所降低；對二套房首付比例的提高，遏制了一些貸款炒房行為；房貸及加息政策避免了一些金融機構的房貸風險。
綜上，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項長期、復雜以及系統(tǒng)化的工程，企業(yè)應該以全局為視點，保證資源的合理配置，使企業(yè)在激烈競爭中保持健康穩(wěn)定的發(fā)展。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理對策
企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目時，應該制定一整套策略體系實現(xiàn)成本管理的優(yōu)化，具體的對策如下描述：
首先，企業(yè)要明確成本控制的指導思想，增強成本控制的意識，可以將成本管理明確到相關部門，比如：生產(chǎn)方面的成本控制管理應由企業(yè)審計部門以及財務部門負責。
其次，企業(yè)應該掌握項目的具體運行狀態(tài)，從項目立項至結束，各個環(huán)節(jié)都應該有工程預算。并結合工程進度表，分析資料報表以及成本費用，不斷總結經(jīng)驗、提出建議。具體的對策描述如下：
(1)房地產(chǎn)項目開工之前，企業(yè)項目部應該結合規(guī)劃及設計圖的內(nèi)容，對項目總成本以及分項成本進行測算，并上報企業(yè)決策者進行審核及調(diào)整。而最終審核調(diào)整后的項目測算成本可作為成本管理的基礎。
(2)在項目施工的過程中，項目部應該按照工期計劃，制訂嚴謹?shù)目傆媱?、季度計劃以及月計劃等，并生成生產(chǎn)資金使用計劃表，經(jīng)企業(yè)領導批準后，可給財務處安排資金時使用。而且，建設過程中加強工程技術審計部在項目生產(chǎn)中的控制地位，工程技術審計部圍繞指定的成本計劃，對項目成本進行全過程控制。
(3)工程技術審計部按時對工程成本進行統(tǒng)計、匯總。通過實際成本與計劃成本的定期比較，掌握成本動態(tài)變化趨勢，對成本超支信息進行預警。如果發(fā)現(xiàn)計劃成本超支或者偏差時，工程技術審計部認真計算偏差幅度，查找原因，有針對性的制定成本糾偏措施，并將相關內(nèi)容通報公司相關部門，以便公司決策、調(diào)整。企業(yè)工程技術審計部門每個月都應該結合工程進度，生成預算表以及各項財務報表，經(jīng)相關部門審核，并上報企業(yè)領導，從而加強項目工程的指導以及監(jiān)督管理。
綜上，企業(yè)要將控制重點放在投資決策以及施工關鍵環(huán)節(jié)，并借助于信息技術的優(yōu)勢，對全過程及全部門進行全面的管理，不能只關注顯性成本，而忽略了隱性成本。
4總結
總之，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，成本管理已是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要內(nèi)容之一，其牽涉到開發(fā)的整個過程，并對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當摒棄傳統(tǒng)觀念，以全局、長遠的眼光，從投入與產(chǎn)出的對比分析來降低投入，創(chuàng)造盡可能多的價值，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
參考文獻
[1]張沖. 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制探討[J]. 安徽水利水電職業(yè)技術學院學報, 2009,(02) .
關鍵詞：全過程；工程造價；造價控制
中圖分類號：TU723 文獻標識碼： A
工程造價包含很多方面的內(nèi)容，按照建設項目形成的不同原因，可以分為投資估算、施工圖預算、施工預算、工程結算等幾種主要造價計算方式。對于房地產(chǎn)項目來說，包含的工程量較大，所要計算的工程造價單項也很多，這就需要在項目策劃的時候，充分考慮工程造價控制的方法，盡可能控制好各個階段的工程
造價，充分利用現(xiàn)有的人力、財力、物力，優(yōu)化工程造價的控制。
1 房地產(chǎn)項目全過程造價控制存在問題的分析
投資決策階段工程造價的控制不夠重視
投資決策在房地產(chǎn)項目建設全過程中占有相當重要的地位，在進行項目策劃、評估階段，消耗的資金只占整個項目投資總額的0.5% ～3% ，但是合理的投資決策可以大幅度提高整個項目的效益，也能夠最大化的利用現(xiàn)有的資源，創(chuàng)造盡可能大的收益。而大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司不重視這一問題，以至于在建設過程中遇到很多超出預算的情況，甚至可能導致項目效益低下，影響公司發(fā)展。
設計階段的工程造價控制不嚴
在項目策劃完之后就是建設項目的設計階段了，這一過程主要是利用現(xiàn)有資源，把經(jīng)濟和技術有效的結合起來，促成項目的開發(fā)，并進入實質(zhì)性的設計階段，在這一過程中，要充分考慮經(jīng)濟和技術因素，盡可能以最少的投資換取最大化的收益。但是大部分房地產(chǎn)公司沒有充分考慮經(jīng)濟因素，而更加注重質(zhì)量問題，這就使得不能夠將技術和經(jīng)濟因素有效的結合起來，最大化的利用現(xiàn)有資源，整個設計過程也就過于強調(diào)質(zhì)量而忽略了經(jīng)濟因素，導致整個項目完工之后超出很大部分預算，甚至虧損。
工程量清單報價方式實施不力
工程量清單報價在工程招投標過程中占有相當重要的地位，我國也有一套比較完善的工程量清單報價制度，但是隨著改革開放的不斷深入，國外資本不斷進入中國市場，這就需要我們跟隨時代的步伐，同國際上的先進管理方式接軌，但是目前，還有相當多的房地產(chǎn)公司沒有采取重視的態(tài)度，在工程量清單報價方面沒有同國際接軌，還是沿用自己老一套的制度和方式，這就導致在招投標過程中，很多合同的簽訂存在較大風險，在建設過程中也可能引起工程造價的大幅度增加，工程量清單中的工程量錯算、漏算, 也引起暫估項目的增多, 使招投標工作的質(zhì)量難以保證, 因而也無法有效控制工程造價。
施工階段對工程造價控制不夠
一般的工程項目，在施工階段可能會發(fā)生或多或少的變更，這就需要負責人對設計變更進行嚴格控制，設計部門要履行好自己的責任，嚴格把關施工圖設計，而且盡可能避免施工后再申報變更。然而很多公司并沒有重視這些問題，在施工圖變更的問題上放權過大，一些施工單位就可以在施工過程中多次更改施工圖設計，這樣也就增加了工程的成本，導致合同中確定的預算大幅度增加。
工程竣工結算階段的工程造價控制不力
建筑工程竣工決算是整個工程造價控制最重要的一環(huán)。在這一過程中，很多公司沒有組織有效工作小組，在竣工結算資料收集、施工圖變更核對等方面沒有足夠重視，有些材料還不是很規(guī)范，尤其對施工圖變更產(chǎn)生的附加工程款沒有仔細核算，這些都會導致工程造價大幅度的增加，影響整個房地產(chǎn)項目的收益。
2 全過程工程造價控制的措施
2.1 重視投資決策階段的造價控制
在整個項目開發(fā)過程中，項目策劃是最重要的環(huán)節(jié)。所以，為了更好地控制整個工程造價，要搞好市場預測及市場調(diào)查，通過市場行為來選擇將要開發(fā)的項目定位，選擇定價目標，根據(jù)定價目標選擇合適的消費人群，在決策階段要充分發(fā)揮各參與部門的人力資源，綜合考慮各方面的因素，并根據(jù)公司的實力，選擇最優(yōu)的房地產(chǎn)項目，這樣就可以在決策階段盡可能的降低項目成本。
2.2 以設計階段為重點的全過程造價控制
設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點。房地產(chǎn)公司可以委托一家實力較強的設計單位進行設計，在出正式施工圖之前請本單位專業(yè)技術人員甚至請一些專家對建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳或最優(yōu)化方案。這樣既可以滿足結構安全需要，又能夠大幅度地降低工程造價。
2.3 施工階段的造價控制
施工階段是工程造價控制的重要環(huán)節(jié)，在工程建設施工階段，施工單位利用現(xiàn)有的人力、物力等將設計圖紙上的建筑模型實體化，這一階段持續(xù)時間比較長，涉及的面比較廣，影響因素也很多，這就導致工程造價會產(chǎn)生較大的波動，需要相關部門進行及時核算，提高管理水平，可以從以下兩點入手： (1) 嚴格審核工程施工圖預算。在施工圖完成之后，要進行施工預算的核算工作，而且要根據(jù)現(xiàn)場施工情況和施工進度及時進行調(diào)整，盡可能與項目負責人及時溝通，修正施工過程，以達到更好控制工程造價的目的。 (2) 擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位。在工程建設中, 涉及到很多不同的施工種類，為了更好的控制工程造價，就需要相關部門在選擇施工單位的時候，制定規(guī)范合理的招標制度和程序，公開招標，選擇價格合理而且質(zhì)量有保障的建筑施工單位承接工程任務，這樣可以有效地防止壟斷價格的出現(xiàn)，也可以有效地控制工程造價，降低工程的成本。
把好建設項目竣工結算審計關
竣工結算最關鍵的一環(huán)就是現(xiàn)場第一手原始資料的整理和存檔。項目實施過程中涉及到費用的資料應及時收集整理，這樣避免了后期結算審計時因沒有第一手資料的意見糾紛，這是一種很好的工作習慣，這一工作做好了能很大的提高工作效率，避免在結算、審計過程中的扯皮糾紛，也可以避免后期再補充資料的麻煩，有依有據(jù)的資料可降低很多不可預計的成本增加，做到了項目成本的最真實性。其次是要加強內(nèi)部審計，積極聘請外部審計，促進廉政建設，為效益護航。
再好的效益也經(jīng)不起腐敗，所以加強審計監(jiān)督能夠有效控制人為的腐敗，能夠為保證效益的最終實現(xiàn)提供強有力的保證。力度大的審計工作往往會對腐敗分子構成強大的威懾作用，使其不敢輕易染指國家或集體的利益。
3結 論
工程造價的控制要貫穿于建設項目的全過程，但控制重點應轉移到項目建設的前期，即轉移到項目的決策和設計階段，而一旦投資決策后，控制的重點應放在設計階段。工程造價控制是一項系統(tǒng)工程，業(yè)主應充分發(fā)揮其主體作用，在各個環(huán)節(jié)和階段嚴格把關，搞好工程造價的控制。
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我局近幾年較為集中地對市本級和各縣（區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)項目的國土出讓金及稅費進行了專項審計。通過審計，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目存在欠（緩）交國土出讓金、超容積率造成漏交國土出讓金、超容積率造成漏交建設規(guī)費、降低綠地率減少綠地面積、擅自變更規(guī)劃設計、擅自改變土地掛牌出讓公告中確定的建筑密度、超出規(guī)劃用地紅線違規(guī)建設、工程項目竣工綜合驗收不規(guī)范等問題。以下就是筆者對如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目國土出讓金及稅費專項審計的幾點體會。
一、合理選定審計范圍，做到事半功倍
根據(jù)筆者的經(jīng)驗，對該類項目進行審計，不宜全面開花，面面俱到，應該抓住重點，有的放矢。選擇具體的審計項目，只針對審計期間該項目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工進行審計；對未完工程，不進行審計。
理由是：房地產(chǎn)項目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工可準確地計算出該項目的實際總建筑面積，從而能確定實際建筑容積率，與規(guī)劃容積率進行比較可分辨出項目是否超容積率。由于項目小區(qū)基本完成，界址清晰，實際用地面積也可通過專業(yè)測繪機構實地測量后繪出詳細平面圖與規(guī)劃用地圖進行比較是否有多占國有土地的現(xiàn)象。建筑密度是否改變可通過實地測量得到驗證。項目小區(qū)綠地率可聘請有資質(zhì)的園林綠化測繪機構進行實地復測，出具綠地率檢測成果，更客觀的反映房地產(chǎn)項目綠地率是否達標情況。而未完工程達不到上述審計條件，從而不能真實反映各職能部門征管工作中存在的問題。
根據(jù)我們的審計實踐，超容積率的問題在房地產(chǎn)開發(fā)項目中是普遍存在的，而超容積率的后果會導致開發(fā)商漏交國土出讓金及建設規(guī)費，造成國有資產(chǎn)的大量流失，也給滋生腐敗問題留下溫床。
二、從相關單位入手，確保審計工作順利進行
進行審計時，應盡可能從相關單位入手，不宜和開發(fā)商正面接觸。相關單位有國稅局、地稅局、財政局、國土資源局、建設局、規(guī)劃局、園林局、房管局等。要求這些單位提供房地產(chǎn)項目相關的土地出讓、規(guī)劃審批、開工報建、預售許可證發(fā)放、各項稅款繳納等資料。為日后審計奠定堅實的準備條件。
各相關單位須提供的資料主要是：
1.國土資源管理局。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地招拍掛文件，土地出讓合同及土地使用權證書，國土出讓金繳交情況，土地閑置費繳交情況等。
2.規(guī)劃局。建設規(guī)劃用地審批情況，建設規(guī)劃許可審批情況，專家評委會對項目規(guī)劃評審情況等。
3.建設局。房地產(chǎn)開發(fā)項目房屋施工許可證審批及發(fā)放情況，建筑規(guī)費繳交及減免情況，房屋竣工驗收備案情況，房屋竣工圖（建筑部分），房屋建筑工程施工招投標資料，房屋竣工面積匯總情況等。
4.園林局。房地產(chǎn)項目綠地規(guī)劃審批情況，綠地率不足處罰情況，出具的綠地率驗收證明資料等。
5.房管局。房屋預售許可審批及證書發(fā)放情況，房屋預售面積測繪情況，房屋產(chǎn)權面積測繪情況，房屋銷售收入情況等。
6.國稅局與地稅局。契稅繳交情況，房屋銷售稅金繳交情況，防洪保安基金繳交情況，清算期內(nèi)的土地增值稅、所得稅繳交情況等。
三、重點審計“容積率”，突顯審計成效
容積率，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商，容積率決定地價成本在房屋中占的比例；而對于業(yè)主，容積率直接涉及到居住的舒適度。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建筑物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權人應繳納的國土出讓金也就越高。
由于容積率的提高對國有土地使用權的出讓價格有著實質(zhì)性的影響，開發(fā)商在較低的容積率的標準下取得國有土地使用權，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率。容積率的提高，造成國土出讓金大量流失，同時也嚴重地侵犯了業(yè)主的權益。實際過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些規(guī)劃等部門，在開發(fā)過程中借故違規(guī)批準提高容積率，事后開發(fā)商故意不繳納國土出讓金及建設規(guī)費，對該問題的監(jiān)管流于形式。
開發(fā)商作弊的手法主要有：
1.打著送飄臺、飄板、入戶花園及屋頂閣樓等名譽，在規(guī)劃審批和監(jiān)管時打球，變相增加容積率來提高房屋銷售單價。
2.將規(guī)劃中的“架空層”（不計容積率）改做儲藏間、車庫進行出售，致使超容積率。
3.將規(guī)劃設計的儲藏間、車庫室內(nèi)地面標高抬高，有意保持層高不變，待實際交房后由業(yè)主將原室內(nèi)地面降低，實質(zhì)上增加了層高。根據(jù)中華人民共和國建設部公告第326號《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3條：多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構水平面積計算；…層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積”的規(guī)定，實際上變相提高了容積率。
4.屋頂閣樓層規(guī)劃設計時有意不加以利用，實際施工時將通往閣樓層樓面板上預留好樓梯孔洞，閣樓層安裝好了門窗等圍護結構，實質(zhì)上是設計加以利用。根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4條：多層建筑坡屋頂內(nèi)…，當設計加以利用時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1/2面積”的規(guī)定，閣樓層要計算容積率；而開發(fā)商在規(guī)劃報批時，沒有計算容積率。
針對上述問題，我局下達了審計決定對開發(fā)商漏交的國土出讓金及建設規(guī)費進行了補繳，并建議出臺了《關于規(guī)范建筑工程建筑面積及容積率的實施細則》，從制度上杜絕該類問題的發(fā)生，也使監(jiān)管部門做到有法可依。
四、密切關注“綠地率”，保障業(yè)益
綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。它是衡量居住環(huán)境的一個非常重要的硬性指標。
居住區(qū)綠地種植植物基本配置要求是：綠地種植應因地制宜，采取以植物群落為主，喬木、灌木和草坪地被植物相結合的多種植物配置形式。明確要求合理確定常綠植物和落葉植物的種植比例。其中，常綠喬木與落葉喬木種植數(shù)量的比例應控制在1：3-1：4之間。在綠地中，喬木、灌木的種植比例一般應控制在70%，非林木草坪、地被植物種植面積比例宜控制在30%左右?？涩F(xiàn)實中普遍存在綠地率不達標的問題，主要表現(xiàn)以下三種形式：
1.開發(fā)項目嚴重占用綠地。開發(fā)商在申報規(guī)劃部門審批的時候，綠地率都是符合標準的。但是在實施過程中，為了經(jīng)濟效益的最大化，往往是存在爭地、搶地、占地的行為。
2.房屋建筑底層擠占了綠地。在容積率不變的前提下，開發(fā)商為了經(jīng)濟效益的最大化，采取擴大底層建筑面積、減少建筑層數(shù)、提高建筑密度等組合拳。而底層建筑物往往是商業(yè)價值高的商鋪。由于房屋建設密度高或實際建設密度超標，導致綠化無地可搞或綠地縮水。如“某小區(qū)”項目，實際房屋建設密度已超過規(guī)定指標達到近50%，按此密度建房，當然“無地可綠”。
近年來，我國房地產(chǎn)建設行業(yè)發(fā)展速度不斷加快，有效的促進了經(jīng)濟的發(fā)展。就房地產(chǎn)建設項目來講，成本管理是非常關鍵的一環(huán)，然而，因為工作性質(zhì)、工作條件等方面因素的影響，在成本管理制度和意識上經(jīng)常出現(xiàn)問題，嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?；诖宋恼略敿毜奶骄糠康禺a(chǎn)建設項目成本管理的相關內(nèi)容。
關鍵詞：
房地產(chǎn)；建設項目；成本管理
項目建設屬于一種系統(tǒng)性、復雜性的工程，相應的會有一定的復雜性存在項目成本管理中。成本管理工作貫穿于整個房地產(chǎn)項目建設中，而且成本管理對項目質(zhì)量、技術和經(jīng)濟效益等都會產(chǎn)生影響。因此必須要高度重視房地建設項目成本管理的相關內(nèi)容。
1房地產(chǎn)建設項目成本管理存在的問題
進入21世紀以來，我國房地產(chǎn)工程建設項目的數(shù)量不斷增加，而且，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭壓力也在不斷增大。其中，項目成本管理就屬于整個房地工程項目建設中的重要的組成部分，但是，在房地產(chǎn)工程項目成本管理工作中還經(jīng)常存在問題，嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。問題主要表現(xiàn)在以下方面：
1.1較為淡薄的成本管理意識
在建設房地項目時，成本管理意識淡薄的問題經(jīng)常出現(xiàn)在員工身上，對于成本管理的重要性根本沒有重視起來，進而導致成本管理效率較低。以設計階段的成本管理為例，為例更好的管理項目成本，在確保項目質(zhì)量的基礎上，需要從設計階段入手，在技術、人員和選材等方面都應該嚴格把控。然而，一些設計人員并沒有認識到這點，在設計項目時，過于注重外觀，懸案則價格昂貴、質(zhì)量上層的材料，沒有考慮性價比高的材料，這樣就會相應的提升成本，對成本管理產(chǎn)生影響。
1.2較為落后的成本管理方法
在整個工程項目中都能夠看到成本管理的身影，設計的成本信息和數(shù)據(jù)繁多，并且設計面廣，管理和掌握起來就會遇到一定的困難。以前的成本管理方法是收集、分類和處理項目中所涉及的成本信息，這種陳舊的成本管理方法，效率低下，對于項目建設期間成本管理存在的問題難以及時發(fā)現(xiàn)，這樣就會將一定的經(jīng)濟損失帶給企業(yè)。并很多成本管理人員的專業(yè)能力有待于提升，對目標成本控制方法和成本管理的價值分析方法沒有做到數(shù)量上的理解和掌握，進而對成本管理工作的開展就會產(chǎn)生影響。
1.3不夠完善的成本管理制度
在進行成本管理時，成本管理制度是重要依據(jù)。對成本管理效率與質(zhì)量發(fā)揮著絕對性作用?，F(xiàn)階段，成本管理質(zhì)素不完善的情況還經(jīng)常出現(xiàn)在房地產(chǎn)項目建設過程中，對普通員工、成本管理人員的管理缺少完備的問責制度和獎懲制度，進而就降低了成本管理質(zhì)量。以施工階段為例進行分析，在成本管理中，施工階段是重要構成部分，施工時所涉及的技術、人員、材料和設備等都會影響到成本。并且，會涉及較多的成本數(shù)據(jù)，材料以次充好、設備維護力度不夠現(xiàn)象嚴重，造成成本無形中被夸大。然而，缺乏科學的獎懲制度，是制度不完備的主要表現(xiàn)。
2提升房地產(chǎn)項目成本管理的對策
項目成本管理是確保房地工程能夠穩(wěn)定發(fā)展的重要保證，是提升其效益的重要舉措，必須要采取正確的措施進行完善。
2.1加大力度構建成本管理隊伍，增強成本管理工作者意識
為了有效的管理房地產(chǎn)建設項目成本，應該加大力度建設成本管理隊伍，將成本管理人員意識增強，確保在成本管理工作中，企業(yè)的全體員工都能夠加入進來，從而將成本管理難度降低，實現(xiàn)成本全面化、系統(tǒng)化的管理。對相應工作人員進行專業(yè)化培訓，提升他們的價值分析能力、目標成本控制能力和成本管理意識。進而增強成本管理的效率與質(zhì)量。同時，加大力度考核項目管理人員的從業(yè)資格，制定嚴謹?shù)目己酥贫?，提升考核的?guī)范性和標準性。在項目日常建設中，將員工成本管理觀念增強。認真的記錄各個環(huán)節(jié)的成本數(shù)據(jù)，以確保數(shù)據(jù)的準確性和真實性。
2.2構建成本管理體系，優(yōu)化項目的成本管理方法與制度
加大力度核算房地產(chǎn)建設項目成本，不斷完善與強化成本管理體系，制定完備的成本管理制度。通過管理制度陳列出成本管理期間可能出現(xiàn)的問題，進而將管理人員的規(guī)范性和約束力增強。管理工作者需要嚴格的依據(jù)管理制度的規(guī)定完成成本管理工作，不斷優(yōu)化傳統(tǒng)的成本管理方法，進而構建成本管理信息化，對成本實施階段性管理。階段性的成本管理，通常是在房地產(chǎn)項目建設的設計與施工階段開始的，向計算機系統(tǒng)中及時的錄入成本的有關信息，然后通過成本管理軟件整理、分類、分析和核算所記錄的信息，從而完成成本的精細化管控。同時，需要對成本管理體制進行強化，構建完善的問責與獎懲制度，再輔以激勵政策，調(diào)動成本管理人員的主動性和積極性，增強其對權責明細化的高度重視，從而提高成本管理的效率。
2.3以確保項目質(zhì)量為前提，強化對施工階段成本管理
施工階段在整個成本管理過程中最為重要，也是影響成本管理的關鍵環(huán)節(jié)。施工建設階段的設備、技術和材料等眾多變動因素都會對成本管理造成影響。因此，為了增強施工階段的成本控制，應該將專門的成本管理小組在施工階段構建起來，進而強化對成本管控。在施工過程中，隨著市場價格的波動，材料價格也會發(fā)生變化，可控性較弱。在采購的過程中，成本管理工作者要需要跟蹤管理，進而幫助采購工作者更好的選擇材料；在維護和管理設備時，需要叮囑現(xiàn)場維護人員及施工人員定期的維護與檢修施工設備。就施工階段的成本管理而言，都應該以確保房地產(chǎn)建設項目的質(zhì)量為前提。為了增強成本的管理與控制工作，監(jiān)督部門需要專門審查相應的施工環(huán)節(jié)，對工程的質(zhì)量、技術和成本要嚴格的進行控制。
3結束語
通過分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目成本管理，發(fā)現(xiàn)其中存在問題，影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，相關單位及工作人員必須找到問題，并制定對策。文章通過對相關內(nèi)容進行探究，希望能為有關單位及工作人員在實際工作中提供一定的幫助。
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1.1做好項目開發(fā)成本審核工作
房地產(chǎn)項目開發(fā)建設是土地增值稅清算審計的重要組成部分，在清算審計過程中，應注意以下幾個問題。首先，征地問題。在實際工作中，要關注土地使用權取得過程中支付的征地費、拆遷補償費等相關材料是否齊全，例如支付的拆遷補償費，需要有如下資料：（1）雙方達成的拆遷補償費協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號、補償總價等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉賬記錄；（4）拆遷補償費標準的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測繪圖；（7）被拆遷人的身份證復印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權證、房屋所有權證、消防驗收合格證明。其次，重點審核房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費的列支是否符合國家規(guī)定的扣除標準，其中，涉及多期開發(fā)的項目，成本如何分攤是進行稅務籌劃的重點。根據(jù)稅法要求，對于分期開發(fā)的項目，各期成本費用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務局可要求按相關規(guī)定進行調(diào)整，所以項目首期清算時采用的方法非常重要。
1.2準確確認計稅收入
在項目開發(fā)建設中，收入包括實物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關的經(jīng)濟利益。在清算時，確認收入是指取得上述利益的價款，營改增之后，土地增值稅應稅收入為不含增值稅。當一個項目跨越營改增時點，應能夠清晰地分別核算營業(yè)稅時期的收入和營改增后的收入。在確認收入時，應根據(jù)實際情況，對于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷售發(fā)票確定相關收入。如果銷售發(fā)票不是銷售收入的全額，應根據(jù)銷售合同確定實際收入。在實際操作過程中，要求企業(yè)提供銷售明細表，稅務機關通過房地產(chǎn)銷售面積和項目可售面積的數(shù)據(jù)相關性，來核實應稅收入。在預收房款過程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及稅收風險管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買賣合同所示面積與實測面積不符，發(fā)生退、補房款收入，應在清算時調(diào)整收入。如果存在將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎勵，合作單位的債務抵償、對股東分紅或對外投資等情況，當產(chǎn)權轉移時應當視同銷售，并根據(jù)稅法規(guī)定來確認收入。
2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃內(nèi)容
2.1土地增值稅清算項目前期規(guī)劃
（1）項目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地稅務部門在執(zhí)行工作前，需要對土地增值稅清算單位進行確定。現(xiàn)階段，各個地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國家政策要求同時結合項目實際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。大部分稅務局以項目立項進行清算，因此，項目公司在進行成本和費用核算時要按照對應的項目立項歸集，這樣便于后期進行清算時，成本和費用清晰明了，與稅務部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細分處理。例如，重慶等地區(qū)通過用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區(qū)通過建設工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務部門對土地增值稅清算的相關要求有所不同，但是各項政策執(zhí)行都是按照項目開發(fā)過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項目開發(fā)中包含的文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對于項目文書證照規(guī)劃來說，涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，國有土地出讓合同對學校、公交站、醫(yī)療設施等基礎配套設施的要求，對公共配套設施建設認定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項目配套設施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎設施可以作為公共配套設施，其產(chǎn)生的成本費用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設施而不是無償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營。如果出售就可以扣除相應的成本和費用，如果自持經(jīng)營就不能算作可以扣除的成本和費用。其次，項目立項的劃分。若選擇按照項目立項作為清算單位，對于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測算，避免增值率有級差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負。例如某項目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車位，根據(jù)測算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會讓這三個業(yè)態(tài)的增值率上升一個稅率擋。如果測算的結果會提升稅率，項目初始立項時可以籌劃把配套商業(yè)單獨立項，成本費用單獨核算。若以建設工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設工程規(guī)劃證書中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構成缺少合理性，給土地增值稅清算結果帶來一定負面影響。因此，項目規(guī)劃初期，一定要進行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構成的稅負測算，結合市場制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構成方案。最后，各種財政返還批復內(nèi)容描述給土地成本和加計扣除項目帶來的影響。通過財政返還要求企業(yè)在項目紅線外建設市政配套設施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實際操作過程中，要根據(jù)政府的實際目標，盡量在文件批復中描述清晰。若描述不清晰，對于疑慮點，企業(yè)和政府部門可以通過會議紀要的形式加以補充。
2.2土地增值稅清算項目納稅籌劃
（1）土地增值稅清算時點籌劃。在滿足相關要求的情況下，稅務部門可以下發(fā)清算通知書，或者企業(yè)主動向稅務部門提交申請。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會給土地增值稅清算結果帶來不同影響。例如車位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學，就會使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進行合理規(guī)劃。（2）計稅收入審核籌劃。企業(yè)在開展土地增值稅清算稅務籌劃工作時，計稅收入通常包含以下幾點。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷售價格存在被稅務局認定價格偏低而被調(diào)增收入的風險。在清算準備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結構圖紙及現(xiàn)場照片等。其次，針對被用于銷售的房產(chǎn)的銷售價格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價格。另外，車位是否能夠辦理產(chǎn)權，沒有產(chǎn)權的車位長時間租賃收入是否可以納入計稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發(fā)成本審核籌劃。開發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，合理歸集、分攤土地成本。例如，地下不計容車位是否可以分攤土地成本，要根據(jù)當?shù)囟悇站謭?zhí)行標準去分攤，對地下車位單獨補繳土地出讓金的項目要根據(jù)受益原則來處理。其次，根據(jù)國家和地方政府部門對公共配套設施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時能按照規(guī)定全額扣除相關成本。
3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風險產(chǎn)生原因
3.1外部原因
在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，導致稅收風險出現(xiàn)的外部原因，包括社會環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對房地產(chǎn)土地增值稅稅務籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實施營改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡易計稅和一般計稅兩種方式，土地增值稅清算計稅收入確定、開發(fā)成本抵扣轉讓、房地產(chǎn)有關稅金抵扣確認等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對相關政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時，將會發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風險，增加企業(yè)稅負。
3.2內(nèi)部原因
房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算籌劃工作時，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結算資料保存不完善，無法全面提供給稅務局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團隊綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導致稅收風險出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好稅收籌劃培訓工作，稅收籌劃考核機制不完善，即便一些企業(yè)進行了考核與培訓，但是過于形式化，沒有將其落實到位，無法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險。
4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風險管控措施
4.1加強財務人員專業(yè)培訓
對于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來說，需要加強各級人員專業(yè)培訓。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員需要具備自我學習意識，主動對國家最新的財稅政策學習了解。如營改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財務工作帶來了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員需要及時通過各種方式學習、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務部門交流，向稅務部門請教，提高企業(yè)財稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務部門人員交流學習相關的知識，從而防止在土地清算過程中出現(xiàn)不必要的風險，減少違規(guī)違法行為。
4.2合理確定清算單位
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通常會同時開發(fā)多個項目，或者一個項目分期開發(fā)。因此，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作時，可以結合當?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實現(xiàn)企業(yè)稅收的科學規(guī)劃，減少稅收風險。
4.3完善稅務風險內(nèi)控體系
2018年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風險，需要加強稅收風險內(nèi)部控制體系建設，及時找出并防范稅收風險。首先，從根源上做好風險管理工作。2019年，我國財稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國稅地稅的充分結合，對于房地產(chǎn)土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強化申報風險管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險防范管理的重要內(nèi)容，因為房地產(chǎn)項目在銷售中將會面臨諸多變量，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要加強申報風險管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴格計算財務數(shù)據(jù)過程中，需要設置清算后房地產(chǎn)項目銷售報表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強風險監(jiān)督管理。一方面，稅務部門需要嚴格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺賬，確定土地增值稅清算項目底冊，從而引導房地產(chǎn)企業(yè)嚴格按照臺賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強財務監(jiān)督管理，約束財務人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務風險發(fā)生。
4.4創(chuàng)新工作模式
對于房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的稅收風險，企業(yè)應該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實現(xiàn)科學籌劃，幫助企業(yè)減少稅負。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)財務人員納稅籌劃情況，積極引進第三方中介機構，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。
4.5優(yōu)化風險管控措施
首先，對于稅收政策的不斷改變，如國地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會導致稅務清算過程中計算方法和成本計算口徑不統(tǒng)一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時與稅務部門交流，按照國家法律要求規(guī)避政策風險，從根源上加強風險防范與控制。其次，企業(yè)稅務部門應該對清算收入登記臺賬進行優(yōu)化處理，做好臺賬信息登記和財務管理工作，約束財務人員，加強風險防范。最后，對于房地產(chǎn)項目不同的銷售環(huán)節(jié)，應該對企業(yè)申報風險管理細化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項目銷售信息表作為稅收申報計算依據(jù)，重點對其自用項目和租賃房產(chǎn)情況進行統(tǒng)計，加強申報風險防控。
5結束語
總而言之，我國稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時也對其稅務籌劃工作的開展提出更加嚴格的要求。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對稅收籌劃工作特點和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進行稅務籌劃，從根源上減少稅收風險出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負，提高企業(yè)整體效益。
參考文獻
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關鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè) 年度會計報表 審計
隨著中國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，成為支持我國國民經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，同時各地數(shù)量龐大的房地產(chǎn)企業(yè)也成為會計師事務所提供審計服務的重要對象之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般工商企業(yè)，其產(chǎn)品特殊、建設項目規(guī)模大、時間跨度長，且房地產(chǎn)企業(yè)審計報告一般情況下都會有諸如銀行貸款之類的特殊用途，造成房地產(chǎn)行業(yè)審計風險較高，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)年度會計報表審計工作，提高審計質(zhì)量，降低審計風險，筆者結合多年房地產(chǎn)行業(yè)的審計經(jīng)驗，就審計中應重點關注的幾個問題粗談一二，以期對會計師事務所的同仁們在房地產(chǎn)行業(yè)的審計中能有所啟發(fā)。
一、提前或推遲確認收入
以《企業(yè)會計準則第14號-收入》的判斷標準為依據(jù)，同時考慮房地產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)應在同時滿足以下條件的情況下確認商品房銷售收入的實現(xiàn)：
(1)商品房已完工且已取得政府相關部門的綜合驗收證明，并已交付業(yè)主使用；
(2)已簽訂商品房買賣合同；
(3)已收到與商品房有關的全部價款或者已按合同規(guī)定收到首付款，收到首付款的其剩余價款應預期能正常收回；
(4)商品房的建筑成本應能夠可靠計量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于各種不同的需求，往往或提前確認收入或推遲確認收入，這就要求我們審計人員在審計中應細心認真，善于通過核對購房合同、銷售清單等會計資料以外相關的業(yè)務資料判斷其銷售收入確認時間的正確性。
二、完工產(chǎn)品的成本結轉不準確
房地產(chǎn)企業(yè)的成本結轉相對一般工商企業(yè)具有其特殊性和復雜性，要求企業(yè)財會人員不但應具有較高的財務理論水平，更應對房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的熟悉度，在多年的審計實踐中，筆者發(fā)現(xiàn)由于企業(yè)財會人員水平參次不齊，加上部分企業(yè)出于人為調(diào)節(jié)利潤的需要，房地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)品成本結轉問題較突出，成本結轉隨意性大，甚至有個別企業(yè)按商品房銷售收入的固定百分比進行估轉成本，造成房地產(chǎn)銷售成本嚴重失實，在此筆者將審計中遇到過的成本結轉不正確的主要幾種情況列舉如下：
由于建設周期長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的完工產(chǎn)品結算進度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，賬面發(fā)生成本滯后，企業(yè)為了增加賬面利潤，一般會僅按賬面成本結轉完工產(chǎn)品成本，以達到少轉開發(fā)成本的目的。
對房地產(chǎn)企業(yè)來說，預付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但企業(yè)為了少轉成本，往往以工程價款未結算為由將預付賬款長期掛賬。
對于較大的分多期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其配套設施一般會在后期開發(fā)建設，審計中應索取企業(yè)的配套設施預算資料，關注其配套成本是否預計并結轉。
出于減少應繳土地增值稅和企業(yè)所得稅的考慮，部分房地產(chǎn)開發(fā)公司往往會通過虛開建筑發(fā)票而虛列成本，即通過“真票假業(yè)務”的列賬增加開發(fā)成本以達到偷逃稅款的目的。
三、稅收問題
稅收是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的主要手段之一，且由于房地產(chǎn)業(yè)稅收的政策性強，涉及稅種多且復雜，所以也是我們對其進行年度會計報表審計時的難點和重點。審計中我們可以重點關注以下幾點：
(一)是否存在隱匿收入行為
房地產(chǎn)企業(yè)隱匿收入的通常做法有：一是對采取銀行按揭方式銷售的房地產(chǎn)其按揭收入不入賬，不申報納稅；二是對其房屋、商鋪、車位的出租收入不入賬，不申報納稅。
(二)是否存在虛開建筑發(fā)票虛列成本問題
虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒有真實業(yè)務的情況下，到當?shù)囟悇諜C關代開建筑發(fā)票或取得建筑公司虛開的建筑發(fā)票。企業(yè)只需支付營業(yè)稅或者手續(xù)費，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業(yè)務”偷稅行為。
(三)是否存在未按規(guī)定預繳和匯算清繳土地增值稅問題
欠繳、少繳土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)比較普遍，一是未竣工清算項目不按規(guī)定預繳土地增值稅，二是已完工項目長期按未完工項目核算，不按規(guī)定到主管稅務機關匯算清繳。
(四)是否存在捐贈、償債、以房換地等行為未按規(guī)定繳稅
根據(jù)現(xiàn)行稅法的相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)存在將商品房捐贈、償債和以房換地等特殊房產(chǎn)轉讓行為時，應按視同銷售處理，按規(guī)定繳納相關稅金。實際審計中，發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做賬務處理時往往通過往來賬或者直接沖減成本，不確認銷售收入，不申報納稅。
(五)是否存在少繳、不繳印花稅的情況
印花稅屬小稅種，企業(yè)往往不夠重視，同時也是審計人員比較容易忽視的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的印花稅重點涉及以下兩項：一是對建筑安裝工程承包合同，應按“建筑安裝工程承包合同”印花稅稅目來征稅，其稅率為萬分之三，其計稅依據(jù)是合同的承包金額或工程標的； 二是對房地產(chǎn)（預售）銷售收入，則是按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目來征稅，其稅率為萬分之五。
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤行業(yè)，如果按照實際盈利進行土地增值稅的匯算清繳，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將面臨需補繳巨額的稅款，為達到少繳或不繳稅款的目的，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎不存在主動進行土地增值稅匯算清繳的情形，加上相關稅務主管部門清繳力度不夠，造成房地產(chǎn)行業(yè)中已完工項目長期不進行匯算清繳現(xiàn)象極為普遍。
針對以上房地產(chǎn)行業(yè)會計報表審計中容易遇到的問題，筆者認為最關鍵的一點是會計師事務所在選派審計小組時，要選派熟悉房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營和財務管理、熟悉相關的稅收法規(guī)以及具有一定房地產(chǎn)業(yè)審計經(jīng)驗的注冊會計師，運用更完善更嚴謹?shù)膶徲嫵绦蚝蛯徲嫹椒?，將審計風險降到最低。
參考文獻：
