時(shí)間：2023-06-07 09:10:48
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
2005年10月—12月工作總結(jié)
按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標(biāo)，實(shí)出重點(diǎn)，講究實(shí)效，勤思考，并通過(guò)努力，千方百計(jì)，不折不撓地開(kāi)展工作，逐步推進(jìn)工業(yè)城項(xiàng)目，提高其知名度。但從總體來(lái)說(shuō)，是在摸索上升的階段。
一、工作進(jìn)展情況回顧
第一次接觸工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，對(duì)它的營(yíng)銷(xiāo)推廣是一個(gè)陌生的、模糊的概念，經(jīng)歷了初期放水養(yǎng)魚(yú)，摸著石頭過(guò)河的艱苦探索后，初步明確了它的性質(zhì)和方向。但任何工作都離不開(kāi)人的主體元素。于是首先就從學(xué)會(huì)做人，踏實(shí)工作做起；其次是掌握國(guó)家和開(kāi)發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、北京市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動(dòng)態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)情況；再次是飲水思源，摸索有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，經(jīng)常思考這樣的問(wèn)題：怎樣花最少的錢(qián)達(dá)到最好的宣傳效果？通過(guò)什么樣的方式才能找到準(zhǔn)客戶(hù)？現(xiàn)階段工業(yè)城項(xiàng)目還存在什么問(wèn)題，應(yīng)該先從哪方面入手解決營(yíng)銷(xiāo)難的問(wèn)題？
2005年10月—2005年12月的主要工作如下：
1、配合完成中秋晚會(huì)
2、協(xié)助完成汽配展活動(dòng)
3、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作
4、積極配合公關(guān)活動(dòng)
5、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料
6、配合同事完成其他工作內(nèi)容
7、推陳出新,不斷完善營(yíng)銷(xiāo)思路,制定營(yíng)銷(xiāo)策略
8、完成臨時(shí)代的任務(wù)
二、基本工作情況和做法
（一）不怕困難，建立把項(xiàng)目策劃好的信心。
認(rèn)真分析新形勢(shì)新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整工作策略。一是認(rèn)真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和北京市的相關(guān)政策和規(guī)劃，提高對(duì)它的理解和認(rèn)識(shí)，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹(shù)立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計(jì)挖潛營(yíng)銷(xiāo)思路。二是注重市場(chǎng)信息的收集和鑒別、分析能力，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)策略和市場(chǎng)推廣策略，以之來(lái)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和策略；三是積極爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助，在制定營(yíng)銷(xiāo)策略和市場(chǎng)推廣方案的時(shí)候，由于各自存在思維差別，肯定會(huì)出現(xiàn)意見(jiàn)不一致的情況，但對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題和遇到的難題，會(huì)認(rèn)真“把脈、會(huì)診”，及時(shí)調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計(jì)劃的目標(biāo)還存在差距，但在目前嚴(yán)峻困難的形勢(shì)下，我認(rèn)為所付出的努力和艱辛一定不會(huì)白費(fèi)。
（二）從細(xì)分市場(chǎng)找到目標(biāo)客戶(hù)
力求按照不同的特征來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分有三條好處，一個(gè)是獲得消費(fèi)者高度的忠誠(chéng)度，一個(gè)是保護(hù)適當(dāng)利潤(rùn)，一個(gè)是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國(guó)度的企業(yè)等等。
雖然園區(qū)在設(shè)計(jì)研發(fā)的時(shí)候就進(jìn)行了市場(chǎng)的細(xì)分，但是這種細(xì)分往往相對(duì)是粗線條的，因此在具體實(shí)施銷(xiāo)售的時(shí)候有必要進(jìn)行更為明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段，針對(duì)更加明確的目標(biāo)客戶(hù)，使用合適的營(yíng)銷(xiāo)策略和方式。
（三）與世俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。
工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營(yíng)銷(xiāo)思路和推廣方法也會(huì)與其他產(chǎn)品有所差別，尤其是民用地產(chǎn)，它的特點(diǎn)是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是從理性訴求的角度進(jìn)行宣傳策劃。工業(yè)廠房的需求量及其目標(biāo)客戶(hù)群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對(duì)性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢(shì)在必行，把聯(lián)東工業(yè)園打造成為具有全國(guó)前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范。（四）提升自身專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上，注重自身專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎(chǔ)、抓內(nèi)功，一是抓實(shí)效工作，不斷提高自我工作素質(zhì)，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高，著力提高工作效能。三、存在的問(wèn)題
目前在營(yíng)銷(xiāo)和宣傳等方面存在的問(wèn)題：（1）信息網(wǎng)絡(luò)還不夠健全，信息量和信息來(lái)源渠道還不夠多。（2）招商方式創(chuàng)新不夠，仍以傳統(tǒng)的為主，面對(duì)面接觸居多，招商效率低；（3）招商面還不夠?qū)挿海畔⒑鹆科汀＃?）已建的廠房結(jié)構(gòu)比較單一，缺乏個(gè)性化，不能切合市場(chǎng)企業(yè)多樣化廠房需求的實(shí)際。（6）給客戶(hù)承諾的配套設(shè)施跟不上，工程不能同時(shí)完工。（7）與北京28個(gè)園區(qū)，橫向縱向的比較，在價(jià)格上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)偏高，尤其是銷(xiāo)售價(jià)格。（8）廠房的設(shè)計(jì)合理性和園區(qū)的規(guī)劃不是市場(chǎng)需求的最佳體現(xiàn)（9）工業(yè)城的定位缺乏遠(yuǎn)瞻性和市場(chǎng)引導(dǎo)性,內(nèi)部招商組織結(jié)構(gòu)建立的不科學(xué)，宣傳推廣的力度比較小。五、工作中的體會(huì)與思考
通過(guò)我兩個(gè)月對(duì)工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐，主要有以下幾條體會(huì)和思考：
1、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的重視程度及其思想觀念是營(yíng)銷(xiāo)策略的制定和營(yíng)銷(xiāo)思路能否成功施行的決定因素。
一是領(lǐng)導(dǎo)對(duì)部門(mén)或個(gè)人的重視，使得個(gè)人能力增強(qiáng)，獲得更多的資源和協(xié)助，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)方案的真正實(shí)施也有幫助，甚至可能扭轉(zhuǎn)乾坤。二是戰(zhàn)略重點(diǎn)的定位重視，比如說(shuō)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)工業(yè)城的主體思路，對(duì)投入產(chǎn)出比的概念的認(rèn)識(shí)，要建立品牌就得加大投入，不斷創(chuàng)新，連貫實(shí)施。實(shí)踐證明，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)指導(dǎo)性工作重視了，認(rèn)識(shí)到位、支撐到位了，有機(jī)構(gòu)，有人手，有支撐，有管理，有推動(dòng)，事情就會(huì)辦的更好。相反，倘若仍停留在“等、靠、要”的階段，則只能走下坡路。原創(chuàng)：
2、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，暢通內(nèi)部信息溝通渠道，明確責(zé)任，提高工作效率的是前提。
提高工作效率的關(guān)鍵是明確個(gè)人工作職責(zé)，部門(mén)分工明確，發(fā)揮個(gè)人專(zhuān)長(zhǎng)，完善組織架構(gòu)，組織結(jié)構(gòu)扁平化，保障信息溝通無(wú)障礙，事事有人做，人人有人管。
3、加快工業(yè)園的軟硬件環(huán)境，完善營(yíng)銷(xiāo)制度，提高營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)施力度，加強(qiáng)公關(guān)是當(dāng)務(wù)之急。
2005年10月—12月工作總結(jié)
按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標(biāo)，實(shí)出重點(diǎn)，講究實(shí)效，勤思考，并通過(guò)努力，千方百計(jì)，不折不撓地開(kāi)展工作，逐步推進(jìn)工業(yè)城項(xiàng)目，提高其知名度。但從總體來(lái)說(shuō)，是在摸索上升的階段。
一、工作進(jìn)展情況回顧
第一次接觸工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，對(duì)它的營(yíng)銷(xiāo)推廣是一個(gè)陌生的、模糊的概念，經(jīng)歷了初期放水養(yǎng)魚(yú)，摸著石頭過(guò)河的艱苦探索后，初步明確了它的性質(zhì)和方向。但任何工作都離不開(kāi)人的主體元素。于是首先就從學(xué)會(huì)做人，踏實(shí)工作做起；其次是掌握國(guó)家和開(kāi)發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、北京市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動(dòng)態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)情況；再次是飲水思源，摸索有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，經(jīng)常思考這樣的問(wèn)題：怎樣花最少的錢(qián)達(dá)到最好的宣傳效果？通過(guò)什么樣的方式才能找到準(zhǔn)客戶(hù)？現(xiàn)階段工業(yè)城項(xiàng)目還存在什么問(wèn)題，應(yīng)該先從哪方面入手解決營(yíng)銷(xiāo)難的問(wèn)題？
2005年10月—2005年12月的主要工作如下：
1、配合完成中秋晚會(huì)
2、協(xié)助完成汽配展活動(dòng)
3、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作
4、積極配合公關(guān)活動(dòng)
5、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料
6、配合同事完成其他工作內(nèi)容
7、推陳出新,不斷完善營(yíng)銷(xiāo)思路,制定營(yíng)銷(xiāo)策略
8、完成臨時(shí)代的任務(wù)
二、基本工作情況和做法
（一）不怕困難，建立把項(xiàng)目策劃好的信心。
認(rèn)真分析新形勢(shì)新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整工作策略。一是認(rèn)真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和北京市的相關(guān)政策和規(guī)劃，提高對(duì)它的理解和認(rèn)識(shí)，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹(shù)立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計(jì)挖潛營(yíng)銷(xiāo)思路。二是注重市場(chǎng)信息的收集和鑒別、分析能力，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)策略和市場(chǎng)推廣策略，以之來(lái)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和策略；三是積極爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助，在制定營(yíng)銷(xiāo)策略和市場(chǎng)推廣方案的時(shí)候，由于各自存在思維差別，肯定會(huì)出現(xiàn)意見(jiàn)不一致的情況，但對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題和遇到的難題，會(huì)認(rèn)真“把脈、會(huì)診”，及時(shí)調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計(jì)劃的目標(biāo)還存在差距，但在目前嚴(yán)峻困難的形勢(shì)下，我認(rèn)為所付出的努力和艱辛一定不會(huì)白費(fèi)。
（二）從細(xì)分市場(chǎng)找到目標(biāo)客戶(hù)
力求按照不同的特征來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分有三條好處，一個(gè)是獲得消費(fèi)者高度的忠誠(chéng)度，一個(gè)是保護(hù)適當(dāng)利潤(rùn)，一個(gè)是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國(guó)度的企業(yè)等等。
雖然園區(qū)在設(shè)計(jì)研發(fā)的時(shí)候就進(jìn)行了市場(chǎng)的細(xì)分，但是這種細(xì)分往往相對(duì)是粗線條的，因此在具體實(shí)施銷(xiāo)售的時(shí)候有必要進(jìn)行更為明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段，針對(duì)更加明確的目標(biāo)客戶(hù)，使用合適的營(yíng)銷(xiāo)策略和方式。
（三）與世俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。
工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營(yíng)銷(xiāo)思路和推廣方法也會(huì)與其他產(chǎn)品有所差別，尤其是民用地產(chǎn)，它的特點(diǎn)是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是從理性訴求的角度進(jìn)行宣傳策劃。工業(yè)廠房的需求量及其目標(biāo)客戶(hù)群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對(duì)性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢(shì)在必行，把聯(lián)東工業(yè)園打造成為具有全國(guó)前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范。（四）提升自身專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上，注重自身專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎(chǔ)、抓內(nèi)功，一是抓實(shí)效工作，不斷提高自我工作素質(zhì)，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高，著力提高工作效能。三、存在的問(wèn)題
目前在營(yíng)銷(xiāo)和宣傳等方面存在的問(wèn)題：（1）信息網(wǎng)絡(luò)還不夠健全，信息量和信息來(lái)源渠道還不夠多。（2）招商方式創(chuàng)新不夠，仍以傳統(tǒng)的為主，面對(duì)面接觸居多，招商效率低；（3）招商面還不夠?qū)挿海畔⒑鹆科汀＃?）已建的廠房結(jié)構(gòu)比較單一，缺乏個(gè)性化，不能切合市場(chǎng)企業(yè)多樣化廠房需求的實(shí)際。（6）給客戶(hù)承諾的配套設(shè)施跟不上，工程不能同時(shí)完工。（7）與北京28個(gè)園區(qū)，橫向縱向的比較，在價(jià)格上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)偏高，尤其是銷(xiāo)售價(jià)格。（8）廠房的設(shè)計(jì)合理性和園區(qū)的規(guī)劃不是市場(chǎng)需求的最佳體現(xiàn)（9）工業(yè)城的定位缺乏遠(yuǎn)瞻性和市場(chǎng)引導(dǎo)性,內(nèi)部招商組織結(jié)構(gòu)建立的不科學(xué)，宣傳推廣的力度比較小。五、工作中的體會(huì)與思考
通過(guò)我兩個(gè)月對(duì)工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐，主要有以下幾條體會(huì)和思考：
1、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的重視程度及其思想觀念是營(yíng)銷(xiāo)策略的制定和營(yíng)銷(xiāo)思路能否成功施行的決定因素。
一是領(lǐng)導(dǎo)對(duì)部門(mén)或個(gè)人的重視，使得個(gè)人能力增強(qiáng)，獲得更多的資源和協(xié)助，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)方案的真正實(shí)施也有幫助，甚至可能扭轉(zhuǎn)乾坤。二是戰(zhàn)略重點(diǎn)的定位重視，比如說(shuō)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)工業(yè)城的主體思路，對(duì)投入產(chǎn)出比的概念的認(rèn)識(shí)，要建立品牌就得加大投入，不斷創(chuàng)新，連貫實(shí)施。實(shí)踐證明，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)指導(dǎo)性工作重視了，認(rèn)識(shí)到位、支撐到位了，有機(jī)構(gòu)，有人手，有支撐，有管理，有推動(dòng)，事情就會(huì)辦的更好。相反，倘若仍停留在“等、靠、要”的階段，則只能走下坡路。原創(chuàng)：
2、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，暢通內(nèi)部信息溝通渠道，明確責(zé)任，提高工作效率的是前提。
提高工作效率的關(guān)鍵是明確個(gè)人工作職責(zé)，部門(mén)分工明確，發(fā)揮個(gè)人專(zhuān)長(zhǎng)，完善組織架構(gòu)，組織結(jié)構(gòu)扁平化，保障信息溝通無(wú)障礙，事事有人做，人人有人管。
3、加快工業(yè)園的軟硬件環(huán)境，完善營(yíng)銷(xiāo)制度，提高營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)施力度，加強(qiáng)公關(guān)是當(dāng)務(wù)之急。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制
隨著一系列政府政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，對(duì)于行業(yè)發(fā)展透明度的要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，由最初高收入高盈利的粗放型模式轉(zhuǎn)變現(xiàn)在的精細(xì)型模式，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)的加劇還帶來(lái)了其他的影響，如市場(chǎng)區(qū)域規(guī)范、盈利空間縮小等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的行業(yè)中立足就要提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，獲取足夠的利潤(rùn)，而企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力、獲取利潤(rùn)的關(guān)鍵就是對(duì)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的成本進(jìn)行有效地控制。
一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程成本控制分析
( 一)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制分析
項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)于成本的預(yù)估是整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所應(yīng)達(dá)到的成本控制的目標(biāo)，項(xiàng)目定位在整個(gè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中起著至關(guān)重要的作用。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：第一，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不應(yīng)只是由領(lǐng)導(dǎo)者或管理者臨時(shí)決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)戰(zhàn)略組織和專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)深思熟慮探討后決定，并由上至下向企業(yè)全員溝通和宣講，讓企業(yè)各業(yè)務(wù)部門(mén)和員工對(duì)項(xiàng)目的定位和設(shè)計(jì)有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)知。這個(gè)過(guò)程應(yīng)包含項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)理念和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的要求、項(xiàng)目如何實(shí)施、實(shí)施過(guò)程中會(huì)遇到的問(wèn)題與相應(yīng)的解決對(duì)策等，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程以及項(xiàng)目完成后可能出現(xiàn)的全部問(wèn)題進(jìn)行探討。第二，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程要充分考慮市場(chǎng)的變化以及消費(fèi)者的需求，避免思想守舊、流程老化，積極在項(xiàng)目中引進(jìn)新產(chǎn)品、新方法、新設(shè)計(jì)，除了考慮基本居住功能，更要?jiǎng)?chuàng)意生活理念，引導(dǎo)消費(fèi)需求，才能在銷(xiāo)售市場(chǎng)中獲得消費(fèi)者的喜愛(ài)，在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中處于不敗之地。第三，項(xiàng)目實(shí)施以及消費(fèi)者的選擇都是以項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙為依據(jù)，因此對(duì)圖紙的設(shè)計(jì)要求很高，圖紙應(yīng)盡量體現(xiàn)企業(yè)想要表達(dá)的全部思想，這就要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)層、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員、設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員和委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)要充分溝通，將戶(hù)型、功能設(shè)計(jì)理念等展現(xiàn)出來(lái)。
( 二 ) 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本控制分析
項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程是整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，但施工過(guò)程中企業(yè)面臨的問(wèn)題也有很多。第一，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中多以發(fā)包方式委托施工方建設(shè)，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本耗費(fèi)受施工方的實(shí)施進(jìn)度和建造成本影響大，在建造方面處于一定的劣勢(shì)。第二，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，企業(yè)各個(gè)部門(mén)往往只考慮本部門(mén)自身的利益，對(duì)企業(yè)整體成本的耗費(fèi)不予重視，這樣難免會(huì)造成資源浪費(fèi)的現(xiàn)象。因此，其一，企業(yè)應(yīng)實(shí)施施工契約控制。在訂立合同之初，應(yīng)明確規(guī)定施工方的工程進(jìn)度問(wèn)題，對(duì)于由無(wú)故拖延進(jìn)程而造成企業(yè)損失的現(xiàn)象，由施工方承擔(dān)責(zé)任；同時(shí)以施工契約方式約束設(shè)計(jì)條件，并充分地進(jìn)行施工圖交底、明確建設(shè)要求。其二，企業(yè)應(yīng)樹(shù)立全員成本控制的觀念，達(dá)成全員控制的共識(shí)。這樣在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，企業(yè)各部門(mén)的員工就不會(huì)只單單考慮自身的利益，而將企業(yè)整體的利潤(rùn)置之不理。首先，提高全員成本控制意識(shí)的關(guān)鍵是領(lǐng)導(dǎo)者以身作則，言傳身教；其次，積極開(kāi)展提高成本控制意識(shí)的培訓(xùn)活動(dòng)，將成本控制的觀念深深地根植在員工的心中；最后將成本控制的理念運(yùn)用到實(shí)踐中，對(duì)未能充分發(fā)揮這一作用的部門(mén)、員工及時(shí)糾正錯(cuò)誤。其三，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部成本控制的手段，可以從合約控制和資源平臺(tái)系統(tǒng)建設(shè)來(lái)做起，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)后，在企業(yè)流程管理中設(shè)定成本的控制目標(biāo)，把各項(xiàng)工程分解為一個(gè)個(gè)可控制的合約，和施工單位每簽訂一項(xiàng)合同，都和目標(biāo)合約對(duì)應(yīng)，這樣就能達(dá)到一個(gè)目標(biāo)合約的動(dòng)態(tài)成本控制。同時(shí)為了部門(mén)落實(shí)合約控制，需要建立資源共享平臺(tái)，讓各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)在一個(gè)資源平臺(tái)上做到業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，這樣的供應(yīng)鏈系統(tǒng)工具就形成了一個(gè)ERP 系統(tǒng)。
(三)項(xiàng)目完成后成本控制分析
成本控制包括項(xiàng)目開(kāi)始前的計(jì)劃預(yù)測(cè)、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的控制以及項(xiàng)目完成后的總結(jié)的全過(guò)程，因此，項(xiàng)目交付成功并不意味著項(xiàng)目的徹底完成，但房地產(chǎn)企業(yè)通常只做了前兩步，對(duì)第三步即項(xiàng)目完成后的分析總結(jié)和“后評(píng)估”完全不予重視。項(xiàng)目的管理者以及參與人員應(yīng)就項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程中造成資源浪費(fèi)或者成本節(jié)約的環(huán)節(jié)進(jìn)行及時(shí)總結(jié)。首先，領(lǐng)導(dǎo)者提高全面控制的意識(shí)，重視事后總結(jié)這一過(guò)程，在每次項(xiàng)目完成后及時(shí)組織會(huì)議，積極鼓勵(lì)員工對(duì)結(jié)束的項(xiàng)目發(fā)表自己的看法；其次，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者以及全體員工不應(yīng)僅僅停留于項(xiàng)目本身，應(yīng)在吸取教訓(xùn)和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定改進(jìn)方案，為下一次的項(xiàng)目實(shí)施做準(zhǔn)備；最后，對(duì)完成的工程項(xiàng)目以及會(huì)議總結(jié)的內(nèi)容及時(shí)備案，及時(shí)存檔，以便在以后的項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中遇到類(lèi)似的問(wèn)題有章可循，并能夠根據(jù)以往的記錄內(nèi)容，對(duì)以后成本控制的目標(biāo)進(jìn)行合理地預(yù)估。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制分析
成本控制中的財(cái)務(wù)控制包含多方面的內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了財(cái)務(wù)成本控制在項(xiàng)目前期對(duì)項(xiàng)目投資資金的引入和實(shí)施過(guò)程中的預(yù)算控制，是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。
( 一 ) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期投資的資金成本控制
項(xiàng)目投資前最重要的工作就是項(xiàng)目融資，而項(xiàng)目融資首先應(yīng)考慮的問(wèn)題是融資成本。融資成本包含兩方面的內(nèi)容，融資費(fèi)用成本和資金使用成本。其中融資費(fèi)用成本是指在資金的籌措過(guò)程中支付的各種費(fèi)用；資金使用成本是指在資金的占用過(guò)程中，由于資金占用而需支付的利息和機(jī)會(huì)成本等費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中要做好成本控制就是要以最低的融資成本籌集到所需的資金。因此房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中應(yīng)采用科學(xué)的分析方法對(duì)融資成本進(jìn)行分析，從豐富融資渠道、依靠信保機(jī)構(gòu)等方面入手，降低融資過(guò)程中的信用風(fēng)險(xiǎn)以及解決企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，最大程度上降低融資成本，提高融資效益。在項(xiàng)目融資方式基本確定以后，就要進(jìn)行資金投資使用決策。投資涉及一個(gè)重要的問(wèn)題即投資過(guò)程中招投標(biāo)工作。首先，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金使用成本控制是否能順利進(jìn)行，與企業(yè)的招投標(biāo)工作聯(lián)系緊密，企業(yè)要做好充分的招標(biāo)準(zhǔn)備工作，在充分的市場(chǎng)調(diào)研、做好詳盡的招標(biāo)計(jì)劃的前提下，才能選擇最合適的建筑承包企業(yè)，去承載項(xiàng)目的建設(shè)投入。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以與建筑承包企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，由于在后期項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常處于被動(dòng)地位，如果和施工方建立合作關(guān)系，雙方就能在多方面的工作中達(dá)成共識(shí)，如材料定價(jià)、施工進(jìn)度等，就能更有效的控制施工過(guò)程中成本的耗費(fèi)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以引進(jìn)戰(zhàn)略伙伴，融通融入戰(zhàn)投資金，也能形成企業(yè)的規(guī)模效益，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)活動(dòng)中降低企業(yè)耗費(fèi)的成本，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本控制的目標(biāo)。
( 二 ) 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)算成本控制
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)建立全面預(yù)算控制的管理模式，預(yù)算管理不僅僅是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期制定項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮的問(wèn)題，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，預(yù)算成本控制同樣重要。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的越來(lái)越迅速，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模也在逐漸的擴(kuò)大，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的是集團(tuán)式的經(jīng)營(yíng)模式，這種模式通常意味著高度的集權(quán)。在編制預(yù)算過(guò)程中，通常是企業(yè)的高層管理者制定相應(yīng)的預(yù)算計(jì)劃，沒(méi)有充分考慮企業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)部門(mén)的實(shí)際情況，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中預(yù)算控制活動(dòng)就會(huì)受到一定的阻礙。因此，首先應(yīng)在預(yù)算編制過(guò)程中充分考慮各個(gè)部門(mén)的實(shí)際情況，遵循“上下結(jié)合”的原則，制定科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃。其次，在實(shí)施過(guò)程中采用強(qiáng)制實(shí)施預(yù)算計(jì)劃的政策，將房地產(chǎn)企業(yè)“重計(jì)劃、輕實(shí)施”的錯(cuò)誤思想糾正過(guò)來(lái)，對(duì)于實(shí)施過(guò)程中未能滿足預(yù)算計(jì)劃的情況，業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)及時(shí)作出說(shuō)明和信息反饋。最后，要強(qiáng)化項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的監(jiān)督程序，對(duì)于出現(xiàn)的與預(yù)算計(jì)劃有偏差的活動(dòng)要及時(shí)采取糾偏措施，保證預(yù)算計(jì)劃的有序?qū)嵭小?/p>
三、結(jié)論
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先意識(shí)到成本控制的重要性，明確成本控制不是對(duì)某一環(huán)節(jié)或者某個(gè)部門(mén)的控制，而是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程以及全體員工的控制。另外，財(cái)務(wù)控制作為成本控制的重要內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，明確財(cái)務(wù)控制的重要地位，完善財(cái)務(wù)管理的基本功能，意識(shí)到自身在成本控制方面的不足，積極改進(jìn)，才能獲得自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能在激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中獲脫穎而出，才能在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久生存下去。
參考文獻(xiàn)：
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《房地產(chǎn)估價(jià)》屬于實(shí)用性較強(qiáng)的知識(shí)領(lǐng)域，實(shí)際操作的內(nèi)容較多，傳統(tǒng)的教學(xué)方法和手段已不能滿足培養(yǎng)復(fù)合型人才的要求。如何適應(yīng)房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)崗位需求，如何通過(guò)運(yùn)用多種教學(xué)方法和手段使學(xué)生所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)得到鞏固、實(shí)踐估價(jià)能力得到培養(yǎng)，是一個(gè)擺在房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)教師面前的課題。
本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)崗位人才市場(chǎng)的崗位需求調(diào)查，依據(jù)已取得的教學(xué)改革實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，查找傳統(tǒng)教學(xué)中存在問(wèn)題，以我校房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目教學(xué)改革為核心，探索新的教學(xué)模式，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)崗位實(shí)際工作任務(wù)所需的知識(shí)、能力、素質(zhì)要求設(shè)立，來(lái)設(shè)計(jì)校企合作、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合、教學(xué)做一體化的房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)體系。
一、課程理念與設(shè)計(jì)思路
《房地產(chǎn)估價(jià)》課程基于工作過(guò)程的設(shè)計(jì)理念，注重崗位職業(yè)能力培養(yǎng)，采取校企合作、工學(xué)結(jié)合及訂單培養(yǎng)等模式。課程設(shè)計(jì)以職業(yè)能力培養(yǎng)為重點(diǎn)，與行業(yè)企業(yè)合作進(jìn)行課程開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)，引入行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，融入職業(yè)資格認(rèn)證。本課程設(shè)計(jì)思路采取項(xiàng)目課程形式。圍繞典型工作任務(wù)，以具體的各種目的估價(jià)項(xiàng)目為學(xué)習(xí)項(xiàng)目模塊，組織課程內(nèi)容。典型項(xiàng)目模塊從簡(jiǎn)單到復(fù)雜，形成項(xiàng)目序列，讓學(xué)生在學(xué)習(xí)項(xiàng)目的過(guò)程中不斷的提升職業(yè)能力。
二、教學(xué)內(nèi)容
本課程教學(xué)內(nèi)容是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)崗位實(shí)際工作任務(wù)所需的知識(shí)、能力、素質(zhì)要求選取的，包括六個(gè)項(xiàng)目的教學(xué)內(nèi)容：國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格估價(jià)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值估價(jià)、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。并對(duì)每個(gè)項(xiàng)目按照房地產(chǎn)估價(jià)工作過(guò)程系統(tǒng)化開(kāi)展教學(xué)，按照每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的操作程序組織教學(xué)過(guò)程：獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)、明確估價(jià)基本事項(xiàng)、接受并簽訂房地產(chǎn)估價(jià)委托合同書(shū)、制定房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)方案、搜集整理估價(jià)資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、選擇房地產(chǎn)估價(jià)方法、分析測(cè)算判斷房地產(chǎn)在特定目的下的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值、撰寫(xiě)并提交估價(jià)報(bào)告、審核報(bào)告、估價(jià)資料歸檔。
三、教學(xué)過(guò)程的組織與安排
1.教學(xué)內(nèi)容的組織
按照評(píng)估體系中的典型工作任務(wù)及工作過(guò)程進(jìn)行系統(tǒng)組織，導(dǎo)出全部職業(yè)行動(dòng)領(lǐng)域，再由行動(dòng)領(lǐng)域?qū)С鰧W(xué)習(xí)領(lǐng)域，并通過(guò)適合教學(xué)的學(xué)習(xí)情景使其具體化，同時(shí)融入適度的相關(guān)領(lǐng)域知識(shí)，最后轉(zhuǎn)化為適合于高職學(xué)生的教學(xué)內(nèi)容。
2.教學(xué)內(nèi)容的安排
（1）教學(xué)內(nèi)容的實(shí)施步驟。第一階段：教師化解工作及職業(yè)情境，將其轉(zhuǎn)化為學(xué)習(xí)情境，以案例形式展示，提出思考問(wèn)題，并提供考慮分析問(wèn)題的可能角度及解決問(wèn)題的可能途徑。第二階段：教師對(duì)項(xiàng)目工作提出解決辦法，反思總結(jié)，將其在某一具體項(xiàng)目中獲得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)升華，將已吸納、創(chuàng)造的隱性知識(shí)結(jié)構(gòu)化、系統(tǒng)化，從感性走向理性，從而最終實(shí)現(xiàn)自身能力的拓展和提升。第三階段：學(xué)生以組為單位，進(jìn)行分析、調(diào)查、研究、討論，提出解決方案，制訂行動(dòng)計(jì)劃，呈現(xiàn)項(xiàng)目工作（模擬）結(jié)果。學(xué)生通過(guò)實(shí)際操作，習(xí)得行業(yè)知識(shí)、掌握職業(yè)技能，生成自己的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。第四階段：教師總結(jié)，考核。
（2）資產(chǎn)評(píng)估工作底稿（任務(wù)單）。在多年教學(xué)實(shí)踐中，我們總結(jié)了一套適合學(xué)生操作的工作底稿。按評(píng)估項(xiàng)目，發(fā)放真實(shí)的資產(chǎn)評(píng)估工作底稿，包括業(yè)務(wù)約定書(shū)、現(xiàn)場(chǎng)勘查表、價(jià)值估算單、評(píng)估報(bào)告等，明確具體資產(chǎn)評(píng)估的任務(wù)目標(biāo)。在實(shí)際工作任務(wù)的驅(qū)動(dòng)下，教師指導(dǎo)學(xué)生按實(shí)際工作流程、步驟和內(nèi)容完成相關(guān)工作。
（3）采用過(guò)程考核模式，制定了授課教師、企業(yè)實(shí)踐教師、學(xué)生三方主體多角度、多方式的立體考核方案，通過(guò)調(diào)整考核項(xiàng)目的內(nèi)容及分值權(quán)重，來(lái)指導(dǎo)學(xué)生掌握技能要點(diǎn)。考核評(píng)價(jià)分為準(zhǔn)備評(píng)估和正式評(píng)估兩個(gè)階段，制定了具體的評(píng)分表，教師考核與學(xué)生自評(píng)相結(jié)合。
四、教學(xué)方法與手段改革
以房地產(chǎn)估價(jià)崗位工作任務(wù)和崗位職業(yè)能力為基礎(chǔ)，深入開(kāi)展多種教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)熱情，主要采用項(xiàng)目教學(xué)法、現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)、角色扮演法及小組辯論法等。
1.項(xiàng)目教學(xué)法
基于工作過(guò)程系統(tǒng)化的思想理念，采用行動(dòng)導(dǎo)向教學(xué)，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)教學(xué)以行動(dòng)為導(dǎo)向的項(xiàng)目教學(xué)法，由師生共同實(shí)施一個(gè)完整的項(xiàng)目工作，把整個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程分解為若干項(xiàng)目，傳授給學(xué)生理論知識(shí)和操作技能的同時(shí)，更重要的是培養(yǎng)的操作能力。
2.現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)
利用我院現(xiàn)有的實(shí)驗(yàn)室硬件設(shè)備進(jìn)行項(xiàng)目教學(xué)，建立模擬房地產(chǎn)估價(jià)公司，實(shí)訓(xùn)室安裝了房地產(chǎn)評(píng)估軟件，學(xué)生通過(guò)在實(shí)訓(xùn)室的學(xué)習(xí)，能達(dá)到與實(shí)際工作崗位的零距離對(duì)接；利用訂單單位工作崗位的真實(shí)業(yè)務(wù)進(jìn)行項(xiàng)目教學(xué)及現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)，現(xiàn)場(chǎng)考核，制作評(píng)估底稿與報(bào)告，實(shí)訓(xùn)室有各種建筑施工模型及掛圖，帶領(lǐng)學(xué)生到建筑工地參觀，參與建筑材料鑒別，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)，現(xiàn)場(chǎng)考核，制作評(píng)估底稿與報(bào)告。
3.角色扮演法
在授課過(guò)程中，根據(jù)各評(píng)估任務(wù)要求，學(xué)生模擬評(píng)估師，輪流擔(dān)任負(fù)責(zé)人，形成模擬評(píng)估團(tuán)隊(duì)，依照評(píng)估流程完成評(píng)估任務(wù)，既增加了課堂的趣味性又鍛煉了學(xué)生的技能操作能力。
4.小組辯論法
教學(xué)實(shí)施過(guò)程中，每一個(gè)評(píng)估任務(wù)都以學(xué)生小組的形式來(lái)完成，經(jīng)過(guò)小組討論形成統(tǒng)一觀點(diǎn)。各學(xué)生小組之間針對(duì)同一項(xiàng)目任務(wù)會(huì)形成各種不同的觀點(diǎn)，此時(shí)，授課教師組織學(xué)生小組之間進(jìn)行主題辯論，幫助學(xué)生深入理解專(zhuān)業(yè)知識(shí)，形成一致認(rèn)識(shí)。
五、教學(xué)考核與評(píng)價(jià)
采用全過(guò)程考核模式，以出勤情況、課堂表現(xiàn)確定平時(shí)考核分值，占總成績(jī)的30%；以授課教師及企業(yè)實(shí)踐教師按照項(xiàng)目對(duì)學(xué)生進(jìn)行實(shí)踐操作考核，分值占總成績(jī)70%。同時(shí)，注重在考核過(guò)程作中引進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
結(jié)語(yǔ)
基于工作過(guò)程系統(tǒng)化的高職房地產(chǎn)估價(jià)課程，以學(xué)生就業(yè)為導(dǎo)向，在調(diào)查行業(yè)需求和典型崗位工作任務(wù)的前提下，建立真實(shí)的校內(nèi)外實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)情境，探索新的教學(xué)模式，旨在培養(yǎng)高級(jí)技術(shù)應(yīng)用型房地產(chǎn)估價(jià)人才。因此，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)估價(jià)崗位需求進(jìn)行的課程改革具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
參考文獻(xiàn)：
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[2]姜大源.論高等職業(yè)教育課程的系統(tǒng)化
一、指導(dǎo)思想
以黨的十和十八屆五中全會(huì)精神為指導(dǎo)，緊密結(jié)合工作和思想實(shí)際，認(rèn)真按照“轉(zhuǎn)作風(fēng)、惠民生、促發(fā)展”總體要求，深入開(kāi)展房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理。堅(jiān)持“圍繞中心，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、標(biāo)本兼治、懲防并舉、糾建結(jié)合、系統(tǒng)治理”的方針，以維護(hù)人民群眾根本利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，把房地產(chǎn)領(lǐng)域中群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，作為專(zhuān)項(xiàng)治理工作的重要內(nèi)容。進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為和行政行為，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，強(qiáng)力推進(jìn)體制機(jī)制創(chuàng)新，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，促進(jìn)全縣房地產(chǎn)建設(shè)管理健康發(fā)展。
二、工作目標(biāo)
圍繞商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)（預(yù)）售及權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)，全面落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)治理工作的總體要求、主要內(nèi)容、階段性目標(biāo)和主要措施。在認(rèn)真開(kāi)展房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)突出問(wèn)題治理的同時(shí)，進(jìn)一步完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)治理，使房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域存在的問(wèn)題得以解決、建設(shè)違法違規(guī)行為得到有效遏制、房地產(chǎn)市場(chǎng)行為和行政行為有序規(guī)范，保證“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”等各項(xiàng)政策措施的落實(shí)。
三、治理內(nèi)容
集中治理違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷(xiāo)售及物業(yè)管理“樓霸”行為。
(一)清理經(jīng)營(yíng)主體，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)考核，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)申報(bào)資料進(jìn)行全面審查，結(jié)合其開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)及運(yùn)營(yíng)情況，審核其開(kāi)發(fā)資格，確保開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力相符。
(二)突出重點(diǎn)環(huán)節(jié)，加大整治力度。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)開(kāi)展“拉網(wǎng)式”檢查，重點(diǎn)對(duì)有舉報(bào)、房?jī)r(jià)過(guò)高及有不良記錄企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行核查。會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域出現(xiàn)的違規(guī)銷(xiāo)售、一房多賣(mài)、重復(fù)抵押、虛假按揭、合同欺詐、違規(guī)廣告或虛假?gòu)V告等違法違規(guī)行為進(jìn)行重點(diǎn)查處。
(三)抓好建章立制，強(qiáng)化制度建設(shè)。出臺(tái)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則，將商品房預(yù)售款全部納入監(jiān)管范圍，確保購(gòu)房人購(gòu)房資金安全；嚴(yán)格落實(shí)商品房明碼標(biāo)價(jià)制度，做到“一房一標(biāo)價(jià)”；出臺(tái)商品房?jī)r(jià)格管理辦法，將住房?jī)r(jià)格控制在合理水平，確保住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)；建設(shè)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定體系，將房地產(chǎn)企業(yè)的失信行為錄入信用信息系統(tǒng)，適時(shí)向社會(huì)公示。
(四)加強(qiáng)合同監(jiān)管，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的監(jiān)管，統(tǒng)一按規(guī)范的合同示范文本實(shí)行網(wǎng)簽，加強(qiáng)對(duì)合同內(nèi)容的審核，杜絕房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的“霸王條款”，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。一要堅(jiān)持商品網(wǎng)上簽約和即時(shí)合同備案制度。嚴(yán)格實(shí)行商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同網(wǎng)上簽約，預(yù)售登記備案和房產(chǎn)信息公開(kāi)工作，實(shí)行“一房一號(hào)一合同”，杜絕“一房多賣(mài)”。二要建立和完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。在縣住建局統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助相關(guān)部門(mén)健全商品房預(yù)售資金的監(jiān)管機(jī)制，建立和完善商品房預(yù)售資金管理體系，預(yù)防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。三要強(qiáng)化住宅維修專(zhuān)項(xiàng)資金的收繳和管理。嚴(yán)格按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收繳和管理，建立銀行專(zhuān)戶(hù)；落實(shí)專(zhuān)人管理，使用時(shí)要嚴(yán)格按照規(guī)定程序履行報(bào)批手續(xù)，嚴(yán)禁將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金挪用他用。四要加強(qiáng)房產(chǎn)登記管理。嚴(yán)格按照規(guī)劃許可、預(yù)售許可建立預(yù)（銷(xiāo)）售信息和登記工作。嚴(yán)格“小產(chǎn)權(quán)房”登記關(guān)口管理，“兩清”和“三違”房處罰及辦證管理。
四、方法步驟
(一)自查自糾（2015年4--5月）
在“政務(wù)公開(kāi)網(wǎng)”開(kāi)辟“治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域突出問(wèn)題”專(zhuān)欄，暢通舉報(bào)渠道，及時(shí)公布治理工作進(jìn)展。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)在建、在售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照治理內(nèi)容進(jìn)行自查自糾，2015年5月30日前向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報(bào)送自查自糾報(bào)告。
(二)組織檢查（2015年6--7月）
領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目重點(diǎn)檢查，對(duì)查出的問(wèn)題依法依規(guī)進(jìn)行處罰。重點(diǎn)檢查為：
1、有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目；
2、銷(xiāo)售價(jià)格明顯超過(guò)調(diào)控目標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；
3、有不良記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
(三)問(wèn)題處理及整改（2015年8--9月）
2014年8月起為問(wèn)題集中處理階段，9月底前要對(duì)所查問(wèn)題依法處理完畢，要求有問(wèn)題的企業(yè)完成整改，向局領(lǐng)導(dǎo)小組寫(xiě)出專(zhuān)題報(bào)告。
(四)總結(jié)通報(bào)（2015年10--11月）
召集領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)全縣的治理工作進(jìn)行總結(jié)、通報(bào)。
1、通報(bào)違法違規(guī)案件的處理結(jié)果，督促相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改；
2、選擇違規(guī)違紀(jì)典型案例在媒體予以曝光，深刻剖析成因，總結(jié)教訓(xùn)，認(rèn)真開(kāi)展警示教育；
3、開(kāi)展工作總結(jié)，向局黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)辦公室報(bào)送整改工作報(bào)告。
五、工作要求
(一)認(rèn)真開(kāi)展宣傳發(fā)動(dòng)。要充分發(fā)揮新聞媒體作用，多形式、多層次、多角度地開(kāi)展宣傳發(fā)動(dòng)工作，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)治理工作中發(fā)現(xiàn)并查處的典型案例予以公開(kāi)曝光。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，成本領(lǐng)先成為房地產(chǎn)企業(yè)核心的戰(zhàn)略之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行有效的成本控制，有助于其參與土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大利潤(rùn)空間、并有助于制定成功的公司戰(zhàn)略，在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。
一、房地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題分析
1.項(xiàng)目前期缺乏充分的成本調(diào)研
無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大小，在拿地之前，進(jìn)行充分的成本調(diào)研是必不可少的。但現(xiàn)實(shí)的情況是，很多房地產(chǎn)公司由于時(shí)間有限，加上重視程度不足，對(duì)于成本的前期調(diào)研不夠認(rèn)真和充分，甚至直接利用公司原有的項(xiàng)目數(shù)據(jù)或者其他公司的項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行套用，造成土地成本信息失真。
2.成本信息反饋滯后，缺少有效率的成本管理
廣大房地產(chǎn)企業(yè)至今都還缺少動(dòng)態(tài)的成本管理，合同臺(tái)賬無(wú)法及時(shí)反映企業(yè)成本的發(fā)生和變更，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)于未簽訂合同的成本預(yù)期評(píng)估，從而使得成本信息的反饋滯后，成本管理的效率低下。
3.事后評(píng)估嚴(yán)重不足，缺少充足的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)
事后評(píng)估指的是項(xiàng)目最終驗(yàn)收完成后進(jìn)行的成本分析評(píng)估，從而發(fā)現(xiàn)成本管理各個(gè)階段的工作問(wèn)題，最終得出可觀而科學(xué)的經(jīng)驗(yàn)以及教訓(xùn)；于此同時(shí)，各個(gè)階段有關(guān)成本的專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)，可以作為以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的依據(jù)和借鑒。從過(guò)去的情況看，廣大房企往往對(duì)于事后的評(píng)估重視程度不夠，沒(méi)有對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目科學(xué)細(xì)致地成本分析和經(jīng)驗(yàn)積累，對(duì)于成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立和分享更是無(wú)從談起。
二、房地產(chǎn)成本管理的對(duì)策
1.各專(zhuān)業(yè)協(xié)同實(shí)地調(diào)研成本，對(duì)成本進(jìn)行合理評(píng)估在拿地拓展階段的成本管理的重點(diǎn)在于編制全面合理的成本估算，從而為投資和最終決策服務(wù)。在進(jìn)行成本估算時(shí)，需要注意以下兩個(gè)方面：
第一，注意不同專(zhuān)業(yè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)和配合。一個(gè)好項(xiàng)目在進(jìn)行前期調(diào)研時(shí)，各專(zhuān)業(yè)部門(mén)間的協(xié)調(diào)配合是必不可少的；這不僅僅是某一個(gè)部門(mén)的職責(zé)，而是需要成本、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)、工程等各個(gè)方面的人員進(jìn)行聯(lián)合調(diào)研，使調(diào)研結(jié)果更加全面客觀，為后期的成本估算奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
第二，在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上編制出科學(xué)可觀的成本估算方案。在前期工作完成以后，可以根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求以及未來(lái)的發(fā)展變化，科學(xué)合理地確定項(xiàng)目規(guī)模，目標(biāo)產(chǎn)品以及核心客戶(hù)，并對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行更進(jìn)一步地分析，得出客觀的評(píng)價(jià)。具體的工作流程如下：首先，由不同部門(mén)提供與成本評(píng)估有關(guān)的各種信息，包括市場(chǎng)定位和戶(hù)型配置標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、水電煤及市政配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；然后，有關(guān)人員根據(jù)相關(guān)要求配置成本項(xiàng)，整合各部門(mén)的相關(guān)信息；最后，完成全面科學(xué)的成本評(píng)估，制定出詳實(shí)的估算方案，作為投資和決策的依據(jù)。
2.運(yùn)用房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)進(jìn)行成本管控
房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)是針對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)管理模式與業(yè)務(wù)手段中逐漸表現(xiàn)出的效率低下、信息滯后、規(guī)范與執(zhí)行力差等特點(diǎn)，利用先進(jìn)的IT信息技術(shù)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身管理思想和模式，參考一系列大型房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)在波動(dòng)的大環(huán)境下，保持穩(wěn)定、健康的可持續(xù)性發(fā)展的信息化管理軟件。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)在重視系統(tǒng)功能的全面性，流程的可控性，技術(shù)的易用性的同時(shí)更要注重系統(tǒng)的易用性。要實(shí)現(xiàn)將房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)有效運(yùn)用到成本控制上，需要做到以下幾點(diǎn)：
第一，要和企業(yè)的成本管理流程相統(tǒng)一。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的一個(gè)重要職能就是成本控制，而有效的成本控制要求該系統(tǒng)一定要和成本控制得流程相匹配，并隨著成本控制流程的調(diào)整而改變，從而具備更強(qiáng)的時(shí)效性。可以說(shuō)管理信息系統(tǒng)在成本控制上實(shí)現(xiàn)了升華，但永遠(yuǎn)不能脫離現(xiàn)有成本控制流程。
第二，要通俗易懂便于理解和掌握。房地產(chǎn)的成本管理設(shè)計(jì)到了不同的專(zhuān)業(yè)部門(mén)，也包含了多個(gè)環(huán)節(jié)，不僅僅財(cái)務(wù)人員要使用，相關(guān)部門(mén)也要積極參與，可以說(shuō)是一個(gè)全員參與的系統(tǒng)。所以，為了更有效率地進(jìn)行成本管理，要求該系統(tǒng)一定要通俗易懂，便于不同職能部門(mén)理解和快速掌握，使得成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都清晰明了。
第三，要嚴(yán)格執(zhí)行。當(dāng)把房地產(chǎn)信息系統(tǒng)引入到成本管理后，必須在整個(gè)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部全面推廣，并避免出現(xiàn)系統(tǒng)外的成本管理事項(xiàng)，使得所有的成本管理信息都納入到了管理信息系統(tǒng)中，從而確立管理信息系統(tǒng)在成本管控中的核心地位，實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的動(dòng)態(tài)成本管理。
3.做好事后評(píng)估，不斷積累有效的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)
除了前邊的事前調(diào)研和過(guò)程管控，在房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后，還要做好積極的事后評(píng)估，把項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中有關(guān)成本管理的經(jīng)驗(yàn)和不足進(jìn)行總結(jié)和歸納，并加以升華形成管理檔案。這些文本可以在企業(yè)以后的內(nèi)部培訓(xùn)和交流的時(shí)候，作為經(jīng)驗(yàn)成果進(jìn)行分享，以便在以后的工作中取長(zhǎng)補(bǔ)短。
對(duì)于經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累，主要包括對(duì)項(xiàng)目中各個(gè)細(xì)項(xiàng)的價(jià)格、工程量、技術(shù)指標(biāo)等進(jìn)行全面總結(jié)和比較，最終形成有針對(duì)性的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為以后企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供科學(xué)、有效、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考。在進(jìn)行這項(xiàng)工作的過(guò)程中，需要注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：（1）不同項(xiàng)目所產(chǎn)生的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，由于產(chǎn)品差異較大，在成本上也存在著很大的不同；（2）項(xiàng)目細(xì)項(xiàng)的成本價(jià)格以及相關(guān)的技術(shù)參數(shù)是工作研究的重點(diǎn)；（3）對(duì)于材料的選取、采購(gòu)的方式、施工的工藝以及設(shè)計(jì)風(fēng)格的研究也是必不可少的；（4）在運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)時(shí)，要避免出現(xiàn)生搬硬套的問(wèn)題，而是要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際面對(duì)的區(qū)域、時(shí)間、市場(chǎng)特點(diǎn)、金融政策、政府調(diào)控政策、人工成本等，有針對(duì)性的開(kāi)展相關(guān)工作。
關(guān)鍵詞：金信地產(chǎn) 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 管理制度
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914（2015）07-283-02
安鋼集團(tuán)金信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司隸屬于安鋼集團(tuán)，成立于2004年，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，先后開(kāi)發(fā)了安鋼御景園住宅小區(qū)、安陽(yáng)市地稅局紫薇家園住宅小區(qū)、舞鋼朱蘭河?xùn)|小區(qū)，建設(shè)住宅超過(guò)50萬(wàn)平方米。安鋼集團(tuán)金信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司通過(guò)10年的發(fā)展總結(jié)了一套行之有效的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理制度，本文就該制度執(zhí)行情況做些探討。
金信地產(chǎn)必須建立一套實(shí)用高效的營(yíng)銷(xiāo)管理制度，為企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)提供強(qiáng)有力的保證，現(xiàn)就從六大方面做一個(gè)全面的闡述。
一、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要銷(xiāo)售其所生產(chǎn)的商品，即房地產(chǎn)必須事先進(jìn)行廣泛的宣傳和大量的前期準(zhǔn)備工作，此項(xiàng)工作的進(jìn)行，必須要有一定的資金做保證，即使在售樓過(guò)程中，也要做好日常的預(yù)售管理工作，保證售樓工作的順利實(shí)施。
每年年底，公司應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目部下達(dá)次年全年?duì)I銷(xiāo)費(fèi)用指標(biāo)。項(xiàng)目部根據(jù)下達(dá)的指標(biāo)分解為品牌宣傳費(fèi)用指標(biāo)和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用指標(biāo)，其分配額度及比例須報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批，通過(guò)后項(xiàng)目部將全年指標(biāo)細(xì)分到各自然月，跟預(yù)算單位的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用立項(xiàng)必須按規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)批，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用支出必須嚴(yán)格按照年度、月度預(yù)算執(zhí)行。每個(gè)月底，預(yù)算執(zhí)行部門(mén)必須將當(dāng)月《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報(bào)送項(xiàng)目部，財(cái)務(wù)部、公司領(lǐng)導(dǎo)。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中需臨時(shí)增加預(yù)算必須報(bào)項(xiàng)目部，通過(guò)項(xiàng)目部保公司主管，對(duì)超預(yù)算支出按照有關(guān)規(guī)定對(duì)預(yù)算執(zhí)行單位進(jìn)行處罰。
二、銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)管理
在日常銷(xiāo)售過(guò)程中，置業(yè)顧問(wèn)每天都會(huì)向銷(xiāo)售主管和經(jīng)理匯報(bào)大量銷(xiāo)售信息和數(shù)據(jù)，這些信息和數(shù)據(jù)對(duì)銷(xiāo)售主管了解和把控整個(gè)銷(xiāo)售進(jìn)度的基礎(chǔ)，銷(xiāo)售主管只要充分掌握這些資料，才能制定出有針對(duì)性的銷(xiāo)售計(jì)劃，為完成銷(xiāo)售任務(wù)提供保障。
1.銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)日?qǐng)?bào)管理。“銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表”包含齊定、臨定、撻定，退換房、額外折扣審批等銷(xiāo)售變更。每日營(yíng)業(yè)結(jié)束后由銷(xiāo)售主管填寫(xiě)“銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表”，上報(bào)給項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)部、公司總經(jīng)理。
2.銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)周報(bào)管理。每周銷(xiāo)售主管根據(jù)“客戶(hù)狀況表”統(tǒng)計(jì)匯編成冊(cè)以供各部門(mén)查閱；每周促銷(xiāo)短信由策劃主任根據(jù)銷(xiāo)售情況制定短信的書(shū)面形式發(fā)給銷(xiāo)售主管，短信要求注明發(fā)送目的、發(fā)送對(duì)象、發(fā)送時(shí)間。內(nèi)容要求簡(jiǎn)潔扼要，針對(duì)性強(qiáng)。每月底將促銷(xiāo)短信匯編成冊(cè)，供有關(guān)部門(mén)查閱；每周對(duì)業(yè)主確認(rèn)函統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行核對(duì)，到月底對(duì)其匯編成冊(cè)供有關(guān)部門(mén)查閱；對(duì)每周贈(zèng)送禮品統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行核對(duì)，月底將當(dāng)月贈(zèng)送禮品匯編成冊(cè)供有關(guān)部門(mén)查閱；每周至少提交一個(gè)銷(xiāo)售案例，案例內(nèi)容包括事件過(guò)程、處理方法、效果評(píng)估、總結(jié)與啟示等。每月底將案例匯編成冊(cè)，供置業(yè)顧問(wèn)學(xué)習(xí)、借鑒；每周至少提交一個(gè)合理化建議，建議的內(nèi)容包括：建議的背景和目的、操作性和可行性、操作效果評(píng)估。月底將合理化建議上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；每周銷(xiāo)售主管提交一周銷(xiāo)售總結(jié)包括：銷(xiāo)售進(jìn)度、成效分析、客戶(hù)分析、廣告效果評(píng)價(jià)、活動(dòng)評(píng)價(jià)、績(jī)效評(píng)價(jià)、庫(kù)存分析等，每月底將當(dāng)月銷(xiāo)售總結(jié)匯編成冊(cè)，以供相關(guān)部門(mén)查閱；每周一提交一周銷(xiāo)售計(jì)劃，計(jì)劃包括銷(xiāo)售目標(biāo)的制定和分解、推售單位數(shù)量、廣告計(jì)劃、活動(dòng)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備和人員支持等；每周銷(xiāo)售主管還有根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查組下發(fā)的《市場(chǎng)調(diào)查表格》由置業(yè)顧問(wèn)根據(jù)調(diào)查情況填寫(xiě)匯總后交市場(chǎng)調(diào)查組，每月底市場(chǎng)調(diào)查組將當(dāng)月的市場(chǎng)報(bào)告匯編成冊(cè)，以供相關(guān)部門(mén)查閱；每周銷(xiāo)售主管按照公司下發(fā)的《營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用明細(xì)表》登記營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用臺(tái)賬，提交財(cái)務(wù)部進(jìn)行費(fèi)用核對(duì)，每月底財(cái)務(wù)部將當(dāng)月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用匯編成冊(cè)供有關(guān)部門(mén)查閱。
3.銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)月報(bào)管理。銷(xiāo)售主管月每月3日前將上月銷(xiāo)售總結(jié)提交上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)審閱，總結(jié)包括：目標(biāo)進(jìn)度、成交分析、庫(kù)存分析、客戶(hù)分析、廣告效果評(píng)價(jià)、活動(dòng)評(píng)價(jià)、績(jī)效考核、與上月對(duì)比等。要求表達(dá)內(nèi)容清晰、針對(duì)性強(qiáng)；銷(xiāo)售主管每月25日后將下月銷(xiāo)售計(jì)劃上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審閱，計(jì)劃包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解、銷(xiāo)售單位數(shù)量和流程、廣告設(shè)計(jì)制作和計(jì)劃、活動(dòng)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)人員的組織等，要求表達(dá)內(nèi)容清晰、有針對(duì)性；每月3日前，銷(xiāo)售主管應(yīng)當(dāng)向上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)提交上月考勤表和本月排班表；每月底將《月度銷(xiāo)售變更統(tǒng)計(jì)表》填寫(xiě)完整，包括：退房、換房、撻定、變更付款方式等變更事項(xiàng)等匯編成冊(cè)，供有關(guān)單位查閱；每月將領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)的額外折扣匯編成冊(cè)，制作《額外折扣統(tǒng)計(jì)表》以便相關(guān)部門(mén)復(fù)核和查閱；每月3日前由銷(xiāo)售主管填寫(xiě)《月度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》經(jīng)財(cái)務(wù)部核對(duì)將當(dāng)月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表匯編成冊(cè)供有關(guān)單位復(fù)核和查閱。
三、催收房款管理
財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)每天上午9點(diǎn)前向銷(xiāo)售部提供一份客戶(hù)欠款名單，銷(xiāo)售客服核實(shí)業(yè)主欠款后開(kāi)始催收工作，催收欠款時(shí)銷(xiāo)售客服人員必須填寫(xiě)電話跟進(jìn)記錄單，匯總后于下班前交客戶(hù)主管審閱，業(yè)主拖欠的房款，已經(jīng)定金。未交首付超過(guò)7日按照撻定處理，已交首付超過(guò)1個(gè)月未交余款按照退房處理，對(duì)于既不交款又不辦理退房手續(xù)的交法務(wù)部提前訴訟。
四、房源控制的管理
在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，最重要的一項(xiàng)工作就是對(duì)所銷(xiāo)售的房地產(chǎn)進(jìn)行管理和控制，即房源控制。對(duì)所售房源進(jìn)行管理和控制，有利于銷(xiāo)售主管及時(shí)對(duì)所售住房的數(shù)量、戶(hù)型、價(jià)格等信息，便于制定和修訂銷(xiāo)售計(jì)劃。在對(duì)房源的管理過(guò)程，銷(xiāo)售主管要做到以下工作：
1.住宅銷(xiāo)售前，銷(xiāo)售部應(yīng)當(dāng)建立房源銷(xiāo)控表，房屋出售后，置業(yè)顧問(wèn)必須及時(shí)將售出住房標(biāo)記在樓盤(pán)銷(xiāo)控表上。
2.銷(xiāo)售主管必須定期核實(shí)對(duì)照樓盤(pán)銷(xiāo)控表，確保銷(xiāo)控表上的資料真實(shí)、準(zhǔn)確。
3.銷(xiāo)售接近尾聲或售罄時(shí)，銷(xiāo)售主管將所有銷(xiāo)控表歸檔，以便查詢(xún)。
4.財(cái)務(wù)部應(yīng)對(duì)本樓盤(pán)所有物業(yè)進(jìn)行登記造冊(cè)，建立臺(tái)賬，詳細(xì)記錄物業(yè)存銷(xiāo)情況，其中包括已售及未售的住宅、商鋪、車(chē)位、有償移交和無(wú)償移交小區(qū)配套設(shè)施，公司自用及租賃房。
5.物業(yè)服務(wù)公司必須月最后一周周一提供空置房明細(xì)表與公司財(cái)務(wù)部、售樓組核對(duì)戶(hù)數(shù)和面積。
6.業(yè)主退房時(shí)，項(xiàng)目部通知物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)清退業(yè)主并收回相關(guān)房屋。
7.對(duì)于空置時(shí)間較長(zhǎng)的住房，項(xiàng)目部必須提出可行的促銷(xiāo)措施進(jìn)行銷(xiāo)售。
總之，房地產(chǎn)作為一種商品，在未出售之前，它也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)存貨，對(duì)存貨進(jìn)行管理，將有助于保證產(chǎn)品的質(zhì)量、特性，以免其受到自然或人為因素?fù)p壞，同時(shí)也有利于銷(xiāo)售主管了解存貨的各種信息，為做好銷(xiāo)售工作提供幫助。
五、客戶(hù)關(guān)系管理
不論什么產(chǎn)品和服務(wù)都是以客戶(hù)為中心的，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從地段的選擇到建筑施工，再到新房產(chǎn)的出現(xiàn)和房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售，以及最后的售房服務(wù)，都是以客戶(hù)需求為導(dǎo)向的。房地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)系管理工作，是房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理的基礎(chǔ)性工作。房產(chǎn)作為一種產(chǎn)品最終是賣(mài)給購(gòu)房者的，只有讓業(yè)主得到滿意的服務(wù)，業(yè)主才會(huì)下決心購(gòu)買(mǎi)。
1.房地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)系管理的重要性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，幾乎都是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)籌集資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，一般幾年到十幾年，資金的時(shí)間成本很高，如果開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)不能滿足消費(fèi)者的需求造成滯銷(xiāo)，將給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨額虧損，甚至破產(chǎn)。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是一次性投入資金最多的商品，甚至需要一生的積蓄，因此房產(chǎn)一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或沒(méi)能有效滿足需要，將給消費(fèi)者帶來(lái)無(wú)盡煩惱。
開(kāi)發(fā)企業(yè)要全面滿足消費(fèi)者對(duì)建筑風(fēng)格、環(huán)境、交通、戶(hù)型、采光通風(fēng)等綜合需求，必須先對(duì)消費(fèi)者有深入的了解。企業(yè)要想發(fā)展，擁有忠誠(chéng)的客戶(hù)是最重要的，因此要建立一套完善的客戶(hù)關(guān)系管理體系，用于研究客戶(hù)、開(kāi)發(fā)客戶(hù)、與客戶(hù)溝通并能有效留住客戶(hù)。
2.建立客戶(hù)關(guān)系的措施。建立客戶(hù)關(guān)系首先需要確認(rèn)公司對(duì)項(xiàng)目的期望值和目標(biāo)，同時(shí)要考慮現(xiàn)有業(yè)主環(huán)境及公司戰(zhàn)略的優(yōu)先層次。
3.建立客戶(hù)關(guān)系的過(guò)程。首先要在人事部門(mén)的配合下，制定員工客戶(hù)關(guān)系管理績(jī)效機(jī)制，使其與員工業(yè)務(wù)績(jī)效考評(píng)聯(lián)系起來(lái)；其次企業(yè)要定期進(jìn)行客戶(hù)關(guān)系應(yīng)用效果的評(píng)估，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行量化分析，以便進(jìn)行前后比對(duì)；最后要對(duì)客觀關(guān)系管理要定期進(jìn)行評(píng)審與回訪，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出明確的改進(jìn)方案，建立良好客戶(hù)關(guān)系。
六、客戶(hù)資源管理
有效的客戶(hù)資源管理能及時(shí)有效地反映客戶(hù)需求，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃提供依據(jù)；能加強(qiáng)對(duì)置業(yè)顧問(wèn)業(yè)績(jī)考核力度。主要通過(guò)以下四種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)：一是銷(xiāo)控管理；二是意向客戶(hù)資源管理；三是定金客戶(hù)管理；四是簽約管理，已簽約客戶(hù)銷(xiāo)售部門(mén)及時(shí)將簽約情況錄入“客戶(hù)簽約一覽表”，安排客服代表及時(shí)跟進(jìn)辦理后續(xù)購(gòu)房手續(xù)。
以上就是金信地產(chǎn)10年來(lái)總結(jié)的營(yíng)銷(xiāo)管理制度，隨著金信地產(chǎn)的發(fā)展壯大，該管理制度必將會(huì)越來(lái)越完善。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；目標(biāo)成本；合約規(guī)劃；成本優(yōu)化
中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2017年3月31日
房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠渚哂匈Y金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響大，因此該行業(yè)成為公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)投資效益的高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)r代已經(jīng)成為過(guò)去，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行有效的管理和控制，實(shí)現(xiàn)集約效益型開(kāi)發(fā)，從而真正實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)
1、項(xiàng)目工程成本控制是貫穿了工程建設(shè)全過(guò)程的動(dòng)態(tài)的控制，這個(gè)期間諸多因素會(huì)對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的費(fèi)用產(chǎn)生影響。
2、工程項(xiàng)目成本的層次性。工程項(xiàng)目成本都是由若干分項(xiàng)工程、分部工程組成，最終匯總為單位工程。
3、費(fèi)、稅容易受政策、市場(chǎng)行情的影響發(fā)生重大變化。
4、項(xiàng)目成本的控制與質(zhì)量進(jìn)度控制是不能夠完全分開(kāi)，因此項(xiàng)目成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制系統(tǒng)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的主要問(wèn)題
1、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系，或是有制度和體系卻未真正執(zhí)行。
2、項(xiàng)目缺少成本策劃，后期存在大量變更及拆改。
3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段由于對(duì)定位把握不準(zhǔn)或設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)人員的水平問(wèn)題造成施工圖質(zhì)量不高，從而造成成本極大增加。
4、招投標(biāo)準(zhǔn)備工作不足，后期變更洽商、限價(jià)較多，造成后期結(jié)算扯皮，成本大量增加。
5、缺乏足夠的優(yōu)秀供應(yīng)商資源，無(wú)法獲得市場(chǎng)最優(yōu)價(jià)格。
6、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制，造成無(wú)效成本增加。
7、未對(duì)以往項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)，缺少對(duì)經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)的總結(jié)和分析，以往的錯(cuò)誤依然在新項(xiàng)目出現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本優(yōu)化建議
（一）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本管理意識(shí)
首先，樹(shù)立企業(yè)決策者及管理人員的成本管理意識(shí)。只有企業(yè)決策者及管理人員都有較強(qiáng)的成本管理意識(shí)，才會(huì)在實(shí)際工作中重視成本管理，重視成本優(yōu)化工作。在長(zhǎng)沙北辰公司歷現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)的重視下，制定并完善了各項(xiàng)成本管理制度及流程，詳見(jiàn)表1。在目標(biāo)成本管理流程中提供了施工圖設(shè)計(jì)及招投標(biāo)階段建安成本限額設(shè)計(jì)建議書(shū)，從而在施工圖階段嚴(yán)格控制相關(guān)指標(biāo)，達(dá)到優(yōu)化的目的。（表1）
其次，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本意識(shí)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制及優(yōu)化，不能僅依賴(lài)決策管理層，還需通過(guò)相關(guān)制度和考核機(jī)制讓所有員工意識(shí)到企業(yè)利潤(rùn)的形成靠的是對(duì)成本的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，對(duì)于直接參與成本管理的相關(guān)部門(mén)（設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部），應(yīng)定期開(kāi)展專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，并對(duì)以往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，提高員工的整體素質(zhì)和管理水平，從而提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)責(zé)任成本評(píng)價(jià)提升各部門(mén)的成本意識(shí)。長(zhǎng)沙北辰公司成本管理部結(jié)合制度和流程及公司特點(diǎn)，完善了本部門(mén)的操作手冊(cè)，通過(guò)操作手冊(cè)，作為成本工程師，明確自己的職責(zé)，并熟知上下游單位或部門(mén)的需求，從而更好地開(kāi)展成本工作。
成本操作手冊(cè)目錄包括：目標(biāo)成本編制要點(diǎn)、施工圖審查控制要點(diǎn)及收集、總分包工程量清單編制要點(diǎn)、工程進(jìn)度款及資金計(jì)劃管理流程、優(yōu)化建議控制要點(diǎn)及收集、會(huì)議管理、后評(píng)價(jià)流程等。
通過(guò)對(duì)以往的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，長(zhǎng)沙北辰公司成本部迄今為止共提出優(yōu)化建議62條，優(yōu)化金額約16，424萬(wàn)元。將上述優(yōu)化建議歸納總結(jié)后建立了優(yōu)化建議控制要點(diǎn)，且對(duì)各成本工程師要求每年提出至少二條優(yōu)化建議。為了從源頭設(shè)計(jì)抓起，在部門(mén)操作手冊(cè)中增加了施工圖審查控制要點(diǎn)。
（二）在項(xiàng)目立項(xiàng)階段做好（方案版）目標(biāo)成本編制工作。成本優(yōu)化除了做好設(shè)計(jì)優(yōu)化的同時(shí)，還要建立成本標(biāo)桿（方案版目標(biāo)成本），長(zhǎng)沙北辰公司已形成了一整套完整的拿地階段成本測(cè)算模板、方案版目標(biāo)成本測(cè)算模板、施工圖版目標(biāo)成本模板。方案版目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)不同方案進(jìn)行測(cè)算，對(duì)該項(xiàng)目的關(guān)鍵訴求指標(biāo)（成本利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、現(xiàn)金回流速度等）進(jìn)行比較后選擇最優(yōu)方案，并應(yīng)及時(shí)與投前稿進(jìn)行對(duì)標(biāo)，及時(shí)做好糾偏和優(yōu)化。對(duì)客戶(hù)敏感度進(jìn)行分析，與各部門(mén)一道針對(duì)敏感度不高而成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)優(yōu)化。
目標(biāo)成本編制分別從建筑面積單位成本、可售面積單位成本、總成本三個(gè)板塊，首先進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本測(cè)算：土地獲得價(jià)款、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、資本利息化項(xiàng)目、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；然后再測(cè)算期間費(fèi)用；最后是項(xiàng)目總成本測(cè)算。并通過(guò)計(jì)算機(jī)構(gòu)建目標(biāo)成本測(cè)算模板。
（三）在（方案版）目標(biāo)成本基礎(chǔ)上做好合約規(guī)劃。在方案版目標(biāo)成本編制完成后，及時(shí)根據(jù)公司操作要求完成合約規(guī)劃的編制，指導(dǎo)后續(xù)的招標(biāo)工作及成本動(dòng)態(tài)管理工作。合約規(guī)劃的重點(diǎn)還要結(jié)合稅務(wù)籌劃，做好成本的合理分?jǐn)偂Ｈ纾恋刭M(fèi)用在多地塊項(xiàng)目如何分?jǐn)偅趩蔚貕K多業(yè)態(tài)項(xiàng)目如何分?jǐn)偅遣扇⊥恋睾贤瑑r(jià)法分?jǐn)傔€是各業(yè)態(tài)占地法分?jǐn)偅€是兩種方法同時(shí)考慮，均需結(jié)合具體項(xiàng)目進(jìn)行比較。配套工程及園林景觀工程等工程費(fèi)用如何在各業(yè)態(tài)成本中分?jǐn)偟染鶓?yīng)在合約規(guī)劃階段進(jìn)行考慮并建數(shù)據(jù)模型。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制“脫節(jié)”現(xiàn)象
只注重施工階段的成本控制，對(duì)其他階段缺乏足夠重視。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，各個(gè)環(huán)節(jié)成本的控制，都會(huì)直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。但是在實(shí)際中，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在成本控制方面存在誤區(qū)，只重視“顯成本”的控制，而對(duì)“隱成本”不加以重視，往往都輕視項(xiàng)目成本控制中的溝通管理，比較注重對(duì)施工階段的成本控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視；或只注重某一環(huán)節(jié)，忽視其他環(huán)節(jié)。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制缺乏動(dòng)態(tài)控制理念
目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制主要是會(huì)計(jì)成本核算控制，會(huì)計(jì)核算控制是對(duì)已經(jīng)發(fā)生過(guò)的成本進(jìn)行歸集和計(jì)算，實(shí)質(zhì)上是一種事后控制，動(dòng)態(tài)控制。當(dāng)前，許多項(xiàng)目經(jīng)理部的成本管理缺乏事前和事中控制和管理，僅僅在項(xiàng)目結(jié)束或進(jìn)行到相當(dāng)階段才對(duì)已發(fā)生的成本進(jìn)行核算，這種成本管理方法不能及時(shí)收集、傳遞、處理、儲(chǔ)存生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的大量數(shù)據(jù)信息，無(wú)法對(duì)成本信息做到正確的選擇與使用；不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的根本問(wèn)題及原因，難以對(duì)癥下藥，采取有效措施降低成本，使效益大量流失。
（三）竣工階段總結(jié)分析工作欠周全
在實(shí)際中，很多中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及建設(shè)單位存在“項(xiàng)目上馬建班子、項(xiàng)目完工散攤子”，項(xiàng)目管理組織架構(gòu)不固定，項(xiàng)目完成后，缺乏對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的總結(jié)、分析、經(jīng)驗(yàn)積累和反饋機(jī)制，沒(méi)有落實(shí)項(xiàng)目成本績(jī)效考評(píng)制度，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲，更不用說(shuō)為改進(jìn)以后工作提供依據(jù)。大部分仍處在粗放型管理狀態(tài)，致使項(xiàng)目管理水平提高不快，管理經(jīng)驗(yàn)幾乎全無(wú)。
二、實(shí)現(xiàn)成本控制的有效途徑
（一）項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本控制
1.立項(xiàng)階段
立項(xiàng)階段重點(diǎn)在于進(jìn)行前期的費(fèi)用、成本和利潤(rùn)估算，明確項(xiàng)目的可行性，準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策，避免因決策失誤帶來(lái)企業(yè)的損失，同時(shí)充分提高資源的利用效率，用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值也是相對(duì)降低成本的途徑。
2.設(shè)計(jì)階段
項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目建設(shè)的靈魂, 既是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié), 也是控制項(xiàng)目投資的重點(diǎn)階段,必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制。只有設(shè)計(jì)上把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目的成本才能得到有效的控制。
3.工程招投標(biāo)階段
招標(biāo)階段是最敏感的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是成本控制非常關(guān)鍵的階段。通過(guò)嚴(yán)格的工程招投標(biāo)，以及合同條款的擬訂、簽訂工作，合理有效控制投資。
4.施工階段
工程施工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)并形成工程實(shí)體的階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目使用價(jià)值的重要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。
5.竣工結(jié)算階段
竣工結(jié)算是反映工程項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的重要文件，是工程竣工驗(yàn)收的重要組成部分。在辦理竣工結(jié)算時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計(jì)變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行認(rèn)真審核計(jì)算。確保工程結(jié)算的質(zhì)量和公司投資費(fèi)用支出。
（二）建立全員成本控制績(jī)效考核制度
全員控制實(shí)際是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理問(wèn)題，實(shí)踐表明，不同的組織架構(gòu)體現(xiàn)著不同的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，員工的主觀能動(dòng)性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說(shuō)教和強(qiáng)迫式的灌輸，也不是靠自覺(jué)意識(shí)的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式實(shí)現(xiàn)的。施工項(xiàng)目成本是考核施工項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的綜合性指標(biāo)，它與施工項(xiàng)目形成有關(guān)的各部門(mén)、各單位和班組，以及每個(gè)職工切身利益有關(guān)，因此把成本目標(biāo)落實(shí)到每個(gè)部門(mén)乃至個(gè)人，真正樹(shù)立起全員控制的觀念。完善績(jī)效考核指標(biāo)體系，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)績(jī)效考核工作，將績(jī)效考核結(jié)果，對(duì)員工進(jìn)行公布，使之清楚地認(rèn)識(shí)到企業(yè)對(duì)自身的評(píng)價(jià)。
（三）科學(xué)合理配置項(xiàng)目部成員降低間接成本
項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置要根據(jù)工程規(guī)模大小和工程難易程度等因素，按照組織設(shè)計(jì)原則，因事設(shè)職，因職選人，各司其職，各負(fù)其責(zé)。選配一專(zhuān)多能的復(fù)合型人才，降低管理人員的費(fèi)用。項(xiàng)目經(jīng)理部是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行的作業(yè)班子，置于房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)之下。其管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理受房地產(chǎn)企業(yè)法人代表的委托，是履行合同義務(wù)、責(zé)任和行使職權(quán)的合法當(dāng)事人，是項(xiàng)目實(shí)施的組織者和管理者。項(xiàng)目經(jīng)理部和房地產(chǎn)企業(yè)各所屬部門(mén)是平行關(guān)系和內(nèi)部管理關(guān)系。
（四）加強(qiáng)項(xiàng)目竣工后的評(píng)估管理
主要從以下幾方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：
①比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本之間的差異，評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性。
②比較項(xiàng)目結(jié)算成本與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)》的成本差異，評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性。
③分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》，評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性。
④分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響。
⑤考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度，評(píng)價(jià)材料成本的合理性。
（五）抓好物業(yè)管理、提高物業(yè)管理水平
物業(yè)管理是有關(guān)物業(yè)設(shè)置和使用過(guò)程的專(zhuān)業(yè)化管理，其主要任務(wù)是協(xié)調(diào)、控制物業(yè)管理中各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展。良好的物業(yè)管理可以提升房屋的價(jià)值，樹(shù)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的良好形象，由于物業(yè)管理為住戶(hù)提供各種服務(wù)，滿足住戶(hù)日益?zhèn)€性化的要求，因此物業(yè)管理也就成為在企業(yè)在提供差異化服務(wù)，獲得的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有利手段。物業(yè)公司的良好服務(wù)也對(duì)房地產(chǎn)商階段工作起到最好的促進(jìn)作用。
三、結(jié)語(yǔ)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制管理工作中，要深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制“脫節(jié)”現(xiàn)象，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制動(dòng)態(tài)控制管理理念，實(shí)現(xiàn)建筑成本控制的有效途徑，建立科學(xué)合理配置項(xiàng)目部成員降低間接成本等有效機(jī)制，加強(qiáng)項(xiàng)目竣工后的評(píng)估管理，抓好物業(yè)管理、提高物業(yè)管理水平，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理水平更上一個(gè)新臺(tái)階，才能最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本控制
中圖分類(lèi)號(hào)：F213 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4117（2012）01-0218-01
一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究背景
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀(jì)80年代初期，在近二十年曲折而漫長(zhǎng)的發(fā)展中，雖然中間經(jīng)歷了幾次曲折，但都最終頑強(qiáng)復(fù)蘇并獲得了更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有十分重要的地位，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。很多行為在房地產(chǎn)行業(yè)中越來(lái)越規(guī)范，制度也越來(lái)越公開(kāi)透明。但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來(lái)的粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利過(guò)渡，其利潤(rùn)空間也在日漸縮小。因此如何提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力成了房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。有很多實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都在努力提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，使自己在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制就成了項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的重要手段，也是保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要條件。只有具備了成本優(yōu)勢(shì)，才有相當(dāng)?shù)暮诵母?jìng)爭(zhēng)力，才能在當(dāng)今的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。近年來(lái)房?jī)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的非理性因素，究其原因有國(guó)家政策方面的原因，也有開(kāi)發(fā)商管理方面的原因。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買(mǎi)賣(mài)雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。
二、綜述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論
（一）項(xiàng)目策劃階段
1、做好相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，利用足夠的時(shí)間細(xì)心進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，加強(qiáng)項(xiàng)目決策的科學(xué)性。項(xiàng)目的決策關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，也直接影響了建設(shè)成本的高低和項(xiàng)目的收益。在此期間，需要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時(shí)間，不可急于求成，不加細(xì)致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場(chǎng)調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析方面的內(nèi)容。
2、科學(xué)開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，要在滿足必要功能的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，提高投資收益。
（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程造價(jià)的影響在35%～75%之間。當(dāng)項(xiàng)目投資決策確定以后，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開(kāi)發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價(jià)。設(shè)計(jì)時(shí)通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿足實(shí)用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益。
1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。
2、開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專(zhuān)業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)較大。甲方必須在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。盡量避免后期設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加。
（三）招標(biāo)階段
1、招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的房地產(chǎn)項(xiàng)目組織和房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理。現(xiàn)在好多的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式，表面上市一個(gè)管理正規(guī)的名牌大公司，實(shí)質(zhì)上組織當(dāng)中占相當(dāng)一部分事掛靠的民間小包工隊(duì)，利用靠、拖、賴(lài)等不正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層管理者違規(guī)操作房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不正規(guī)的建設(shè)單位。
2、做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。
3、合理低價(jià)者中標(biāo)。所謂合理低價(jià),是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。把握好工程施工招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。
（四）施工階段
1、落實(shí)施工項(xiàng)目計(jì)劃成本責(zé)任體制，一個(gè)成熟的施工企業(yè)在工程開(kāi)工前，根據(jù)工程的投資和往年工程實(shí)際成本，先確定成本計(jì)劃，而后按計(jì)。劃的要求，采用目標(biāo)分解方法，將目標(biāo)分配到各職能人員、施工隊(duì)和施工班組，并簽訂成本承包責(zé)任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計(jì)劃完成的具體措施。
2．加強(qiáng)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)定期檢查成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，并在檢查后及時(shí)分析，采取措施，控制成本支出，保證目標(biāo)成本計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。
（五）竣工結(jié)算階段
竣工結(jié)算上報(bào)審計(jì)的流程調(diào)整。增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)。有較多專(zhuān)業(yè)分包工程的房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合審計(jì)與單項(xiàng)審計(jì)合并匯總，預(yù)防重復(fù)計(jì)算的發(fā)生。單位工程結(jié)算的完成后實(shí)行相關(guān)控制部門(mén)會(huì)簽制度，在最終的成本控制環(huán)節(jié)讓其發(fā)揮作用。最后是財(cái)務(wù)部門(mén)的財(cái)務(wù)決算，系統(tǒng)的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工交接所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總、對(duì)比。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;過(guò)程控制
中圖分類(lèi)號(hào):F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
一、引言
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)四個(gè)階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中具備對(duì)外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo),項(xiàng)目的實(shí)施和營(yíng)銷(xiāo)階段有一定的重合。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資貫穿其中,項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度大,是項(xiàng)目投資的事前控制階段;項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度雖然小,但項(xiàng)目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行有效的過(guò)程控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。
二、建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程控制體系
建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程控制體系,就是在不同投資階段,針對(duì)不同的投資目標(biāo),運(yùn)用不同的管理方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過(guò)程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時(shí)序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實(shí)施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評(píng)價(jià)子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過(guò)程控制區(qū)別于其他控制方法的特點(diǎn)。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時(shí)序大致可分為六部分:一是土地費(fèi)用,主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費(fèi)用,主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等;三是政策性費(fèi)用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;四是建安費(fèi)用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用;五是配套設(shè)施費(fèi)用,主要包括供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施及增容費(fèi)、排水管線及設(shè)備費(fèi)、園林綠化費(fèi)、安保技防費(fèi)及其他公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等;六是其他費(fèi)用,主要包括貸款利息、稅收、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、分?jǐn)偟巾?xiàng)目的開(kāi)辦費(fèi)等。這些費(fèi)用在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)各階段均有發(fā)生,但對(duì)應(yīng)各階段發(fā)生費(fèi)用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費(fèi)用支出對(duì)投資進(jìn)行過(guò)程控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的有效途徑。
三、實(shí)現(xiàn)投資過(guò)程控制的方法和途徑
1、采用適應(yīng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程的過(guò)程控制方法。項(xiàng)目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價(jià)值工程理論,進(jìn)行事前控制。價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。
項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動(dòng)控制,主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)總概算,控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開(kāi)始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。
施工和營(yíng)銷(xiāo)階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的控制,同時(shí)注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,取消不合理設(shè)計(jì)變更,對(duì)一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷(xiāo)售公司關(guān)系,這兩個(gè)單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個(gè)單位有效工作來(lái)減輕業(yè)主工作量,為項(xiàng)目帶來(lái)效益,同時(shí)要避免這兩個(gè)單位不當(dāng)行為帶來(lái)的投資偏差。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對(duì)項(xiàng)目投資過(guò)程控制要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中工程投資控制的定時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期。
3、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。結(jié)算審計(jì)是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計(jì)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性;二是矛盾問(wèn)題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來(lái)解釋;三是對(duì)變更及索賠事項(xiàng)的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來(lái)處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無(wú)中生有、渾水摸魚(yú);分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。
項(xiàng)目后評(píng)價(jià)一般是指項(xiàng)目投資完成之后所進(jìn)行的評(píng)價(jià),它通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項(xiàng)目決策時(shí)確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對(duì)策建議,通過(guò)信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評(píng)價(jià)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、意見(jiàn)建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項(xiàng)目策劃時(shí),應(yīng)參考過(guò)去同類(lèi)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
(作者單位:1,2.南陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;3.桐柏縣城建局;4.河南四建股份有限公司)
主要參考文獻(xiàn):
[1]柯洪主編.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制.北京:計(jì)劃出版社,2009.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 動(dòng)態(tài)性 財(cái)務(wù)管理 模式創(chuàng)新
一、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概述
（一）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理概念
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的一種類(lèi)型，在企業(yè)辦公與財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，很多情況下會(huì)遇到動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式，動(dòng)態(tài)性的財(cái)務(wù)記錄與控制主要是針對(duì)目標(biāo)結(jié)果做出的一種適當(dāng)?shù)亩ㄎ唬\(yùn)用所選擇的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)化指標(biāo)衡量財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容與財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)分析數(shù)據(jù)的不同變動(dòng)，而且要使用量化的專(zhuān)業(yè)管理方法去分析與企業(yè)變動(dòng)資源相互配合的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是一個(gè)整體性的財(cái)務(wù)信息動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，指的是企業(yè)的項(xiàng)目管理與日常管理的數(shù)據(jù)變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)通過(guò)設(shè)計(jì)、施工、檢驗(yàn)等多種階段組成，每一個(gè)階段都可以擁有不同的資源變動(dòng)與財(cái)務(wù)信息的記錄情況，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理與控制是對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息管理的一種有效的監(jiān)督方式，信息的實(shí)時(shí)控制與分析對(duì)于企業(yè)的成本控制是一種有效的方法，財(cái)務(wù)信息的管理方法與機(jī)制的動(dòng)態(tài)變動(dòng)，加強(qiáng)了企業(yè)整體的財(cái)務(wù)運(yùn)作能力，降低了運(yùn)作成本與費(fèi)用，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)關(guān)鍵性的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)計(jì)算輔的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化，加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)公司項(xiàng)目管理實(shí)際狀況的掌握，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的實(shí)際影響因素進(jìn)行控制，將適時(shí)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)目標(biāo)與真實(shí)的數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄和對(duì)比，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理。
（二）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理實(shí)際是一種財(cái)務(wù)管理的有效方式，動(dòng)態(tài)化財(cái)務(wù)管理指的是在管理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與內(nèi)容的活動(dòng)之中，利用對(duì)結(jié)果的一種模擬，與預(yù)期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比與分析，通過(guò)動(dòng)態(tài)化改進(jìn)財(cái)務(wù)管理的方式，提升了財(cái)務(wù)部門(mén)預(yù)測(cè)性財(cái)務(wù)管理的方法可行性。其主要的手段就是利用動(dòng)態(tài)化的管理指標(biāo)與預(yù)期設(shè)置的動(dòng)態(tài)化財(cái)務(wù)管理工具進(jìn)行對(duì)比與分析，通過(guò)數(shù)據(jù)的對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況之中財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化的真實(shí)情況，與預(yù)期進(jìn)行對(duì)比可以了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)效果，要控制好建設(shè)方向，最大化地節(jié)約成本資金，節(jié)省開(kāi)支，降低成本。
收入-動(dòng)態(tài)成本=毛貢獻(xiàn)
毛貢獻(xiàn)-靜態(tài)成本=動(dòng)態(tài)凈貢獻(xiàn)
在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的模式下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)得越好其動(dòng)態(tài)的成本也就越低。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理就是在企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目管理和日常經(jīng)營(yíng)管理中，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)目標(biāo)的設(shè)計(jì)以及經(jīng)營(yíng)狀況的預(yù)定，選用一系列的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)，利用計(jì)算機(jī)等輔助管理工具與動(dòng)態(tài)分析算法的支持，幫助分析企業(yè)項(xiàng)目達(dá)成中可能受到的不利因素，從而將其納入到目標(biāo)達(dá)成的動(dòng)態(tài)化管理中，不斷的對(duì)比目標(biāo)和進(jìn)度之間的差距，并進(jìn)行修正和控制，以此實(shí)行動(dòng)態(tài)化的財(cái)務(wù)管理。
二、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建
（一）系統(tǒng)設(shè)計(jì)原理
根據(jù)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的定義進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)，主要就是為了將其構(gòu)建成一個(gè)能夠詳細(xì)、全面反映項(xiàng)目資金投資使用狀況的科學(xué)體系，這樣才能使管理者清楚地了解到財(cái)務(wù)具體使用狀況。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的基本原理就是能夠?qū)ω?cái)務(wù)信息的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理并且及時(shí)的反映給相關(guān)部門(mén)，同時(shí)還能根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出不同情況對(duì)目標(biāo)方案所造成的影響，并且將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)與初始目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，一旦出現(xiàn)差異就會(huì)及時(shí)地做出反應(yīng)，這樣就會(huì)有效地降低風(fēng)險(xiǎn)并且?guī)椭嚓P(guān)工作人員實(shí)施正確的解決方案，針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，主要目的就是盡量做到人力、物力與財(cái)力的最大化利用，同時(shí)還要保證項(xiàng)目的順利完成。
（二）系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)
在對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)是其中的主要內(nèi)容之一，所以要想做好這一工作，就要在前期做好需求分析，這樣才能明確目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需求進(jìn)行系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，設(shè)置相關(guān)的程序。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)按照功能劃分，主要目的為了對(duì)某一項(xiàng)目的財(cái)務(wù)進(jìn)行科學(xué)有效的信息化管理。按照用戶(hù)的需求劃分，一般可分為以下幾種：第一，建立動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)可以方便項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人及時(shí)準(zhǔn)確的了解這一階段的財(cái)務(wù)狀況以及具體信息；第二，這種動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)可以運(yùn)用科學(xué)的方法，迅速有效的完成目標(biāo)任務(wù)進(jìn)展情況的跟蹤檢查，改善以及結(jié)果的計(jì)算等工作，可以通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)未來(lái)的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行推測(cè)；第三，可以幫助相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行狀況做出及時(shí)的反饋，根據(jù)結(jié)果進(jìn)行分析總結(jié)并做出相應(yīng)的調(diào)整。
按照功能劃分，主要根據(jù)以下幾方面內(nèi)容進(jìn)行設(shè)置：第一，要將項(xiàng)目的基本信息、動(dòng)態(tài)信息等進(jìn)行詳細(xì)區(qū)分，這樣才能方便管理人員及時(shí)有效的了解到項(xiàng)目相關(guān)信息以及各項(xiàng)工作的完成狀況。第二，為強(qiáng)化信息反映的及時(shí)性和全面性， 可考慮將數(shù)據(jù)表、圖表全面結(jié)合， 盡量使系統(tǒng)構(gòu)建做到圖文并茂、簡(jiǎn)單易懂，這樣才會(huì)讓系統(tǒng)的使用變得更加方便。
（三） 系統(tǒng)模塊設(shè)置
1.基礎(chǔ)信息模塊。這部分主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是對(duì)項(xiàng)目相關(guān)信息以及資料進(jìn)行分類(lèi)管理，這樣就可以讓操作人員對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的基本信息有所了解，方便以后能夠更加準(zhǔn)確的進(jìn)行操作。另一部分是項(xiàng)目初始目標(biāo)設(shè)定，主要內(nèi)容就是對(duì)項(xiàng)目的初始目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃并儲(chǔ)存。這樣就可以根據(jù)不同的項(xiàng)目設(shè)定不同的初始方案，根據(jù)需要設(shè)置相應(yīng)的動(dòng)態(tài)信息模塊，及時(shí)地對(duì)初始方案和工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤調(diào)整。
2.成本控制模塊。這部分的主要工作就是通過(guò)對(duì)模塊相應(yīng)的程序進(jìn)行設(shè)置，可以對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本使用狀況實(shí)施全程控制。主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是對(duì)目標(biāo)成本的制定，主要是在設(shè)定好動(dòng)態(tài)目標(biāo)的前提下，將目標(biāo)成本根據(jù)不同的實(shí)施部門(mén)進(jìn)行細(xì)分，這樣有利于項(xiàng)目成本的合理分配以及責(zé)任的明確。另一部分是對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行監(jiān)控，主要是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的實(shí)際操作情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，這樣有利于及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行調(diào)整。
3.績(jī)效評(píng)估模塊。這部分的主要工作就是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施狀況進(jìn)行評(píng)估，有效地保證初始目標(biāo)的順利完成。主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是動(dòng)態(tài)績(jī)效評(píng)估，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)各項(xiàng)信息以及實(shí)施狀況的查詢(xún)與不定期評(píng)估。另一部分是項(xiàng)目綜合評(píng)估，主要負(fù)責(zé)在項(xiàng)目全部完成后，對(duì)系統(tǒng)整體實(shí)施效果的綜合評(píng)定，并根據(jù)結(jié)果進(jìn)行分析總結(jié)。
三、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)操作流程
（一）進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作
在進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的前期要進(jìn)行一系列的準(zhǔn)備工作，這樣才能保證系統(tǒng)的有效運(yùn)行，以財(cái)務(wù)部門(mén)作為主體，其他部門(mén)進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的輔助工作，收集財(cái)務(wù)信息并根據(jù)相關(guān)資料進(jìn)行分析總結(jié)，制定出詳細(xì)的資金使用規(guī)劃與可行性研究報(bào)告等各類(lèi)項(xiàng)目分析資料的編制，為接下來(lái)的工作做好準(zhǔn)備。
（二）對(duì)成本進(jìn)行分解
在做好前期的準(zhǔn)備工作以后，就要開(kāi)始財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的系統(tǒng)操作了，首先就是財(cái)務(wù)人員要對(duì)成本進(jìn)行分解，根據(jù)系統(tǒng)操作流程，將前期規(guī)劃的投資總目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)合理的安排，把各不同階段的目標(biāo)成本分配到相關(guān)的部門(mén)，進(jìn)行單位成本要素的細(xì)分，但要在有效的時(shí)間內(nèi)將工作內(nèi)容與安排通知給各部門(mén)的負(fù)責(zé)人，讓他們能夠進(jìn)行及時(shí)的溝通與協(xié)調(diào)。
（三） 對(duì)成本進(jìn)行跟蹤管理
在各部門(mén)完成相關(guān)內(nèi)容的協(xié)調(diào)統(tǒng)一工作以后，就進(jìn)入到正式的實(shí)施階段，根據(jù)之前規(guī)劃好的子目標(biāo)值進(jìn)行相關(guān)工作的實(shí)施，系統(tǒng)會(huì)對(duì)陳本進(jìn)行跟蹤管理，并對(duì)每個(gè)子目標(biāo)的執(zhí)行情況做出相應(yīng)的評(píng)定，之后會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，將這一評(píng)定結(jié)果反饋給相關(guān)的項(xiàng)目實(shí)施部門(mén)，這樣就能讓有關(guān)人員及時(shí)地了解到這一階段計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)施效果并做出相應(yīng)調(diào)整。也有利于財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)反饋信息，將現(xiàn)階段所有項(xiàng)目成本進(jìn)行累計(jì)并將結(jié)果與前期的規(guī)劃目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，這樣就能及時(shí)的了解到項(xiàng)目資金的整體運(yùn)作情況以及各部門(mén)的完成效果。
（四） 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理
可以根據(jù)系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況的各項(xiàng)記錄，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，將各部門(mén)的執(zhí)行指標(biāo)以及完成狀況作為業(yè)績(jī)考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容，作為可供參照的量化指標(biāo)，加入到部門(mén)的不定期考評(píng)計(jì)劃中。盡量將實(shí)際支出成本控制在前期的成本預(yù)算目標(biāo)之內(nèi)，如果出現(xiàn)成本超支的情況，就要找出原因并且進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，避免出現(xiàn)更為嚴(yán)重的狀況，給企業(yè)帶來(lái)不可預(yù)計(jì)的損失。
（五）對(duì)項(xiàng)目的完成情況進(jìn)行考評(píng)
在項(xiàng)目整體建設(shè)完成以后，要對(duì)這一項(xiàng)目的總體投資情況以及完成狀況進(jìn)行考評(píng)，各部門(mén)都要進(jìn)行工作總結(jié)，對(duì)其間出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析與改進(jìn)，這樣才能避免下次出現(xiàn)同樣的狀況，也有利于企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的進(jìn)一步完善。
參考文獻(xiàn)
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