時間：2023-06-11 09:32:35
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產基金方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
拓展私募股權和房地產不良資產投資
私募股權業務調整投資策略
全球金融危機中，黑石私募股權投資部門把握市場機會，及時調整投資策略，進行不良資產投資。
從2008年開始，黑石私募股權基金開始投資不良債權和結構化證券以及價值被低估的資產，并在幾乎未使用杠桿的情況下，對投資組合公司進行戰略收購。另外，還購買信譽良好的高杠桿公司和陷入財務困境企業的銀行債權和證券，通過投入資本和專業知識，使許多陷入困境的優質企業恢復財務健康和競爭力。
2009年，黑石不斷拓展業務領域。黑石私募股權基金對陷入困境的位于佛羅里達州的Bank United進行資本重組。通過持續推出新產品，比如企業救援融資專項基金對企業提供資金支持。募集基金，投資于基礎設施和清潔技術。2010年，在中國設立以人民幣計價基金投資中國市場，并拓展對印度、韓國等新興市場的投資。
房地產板塊大力拓展不良資產收購與投資
全球金融危機爆發以后，黑石房地產部門調整投資策略。一是在房地產市場趨穩之前停止物業、房地產公司投資。二是自2008年開始加快設立各種房地產投資基金。三是開拓不良房地產債權投資領域。開拓不良房地產債權投資領域。2008年，在全球房地產和信用市場陷入混亂、銀行退出房貸市場之際，黑石把握市場機會，通過設立房地產債權策略基金，建立房地產債權策略，將業務重心放在向新貸款客戶提供流動性、向面臨遺留商業房地產風險暴露的銀行提供流動性以及對流動性強的房地產債權進行投資。黑石房地產債權策略注重估值及市場分析，謹慎使用杠桿，堅持價值導向投資。主要投資領域包括：一是夾層債權；二是資本重組；三是遺留債權投資，隨著越來越多的貸款人希望減少債權頭寸，黑石房地產債權策略對遺留債權工具進行折價收購和投資；四是上市股權及債券；五是優先股，主要專注于房地產領域與收購、開發及資本結構調整有關的優先股投資。截至2014年9月底，黑石房地產債務策略擁有93億美元管理資產。
開展抵押貸款收購業務。與在調整貸款期限方面有良好經營記錄、管理抵押貸款支持證券的抵押貸款服務商Bayview合作發起設立基金，購買住房抵押貸款，并通過改善不良貸款質量，使不良貸款恢復正常。
2009年下半年市鑾饔諼榷ê笤諶球范圍內尋求房地產投資機會。在物業和股權投資領域，把握機會對高品質物業以低價進行投資。2009年底，收購倫敦布羅德蓋特辦公綜合大樓50%權益。在債權投資領域，黑石將業務重點擴展到一系列房地產債權投資機會，包括其認為被錯誤定價的公開交易債券、夾層貸款、房地產貸款收購、救援融資和優先股。房地產特殊機遇投資基金主要集中在公開市場和私人市場進行全球范圍的非控制型債權收購和股權投資。2009年設立若干新的房地產債權投資基金專注于在公開市場和私人市場與非控制型債權相關的投資機會，主要集中于美國和歐洲地區。
2010年，黑石房地產業務投放近50億美元，其中絕大部分投資于破產企業、資本重組和債權收購，為美銀美林管理21億美元的亞洲房地產資產并擔任美林亞洲房地產機會基金普通合伙人。2011年，黑石房地產部門投放76億美元，絕大部分投向不良房地產領域。2012年，黑石房地產業務部門創建用于購買、裝修并出租需修復的單戶住宅的重大項目InvitationHomes，投入30億美元修復住房，為美國家庭提供住房并重建社區。
在全球范圍內拓展并購重組咨詢服務
全球金融危機爆發后，在大型銀行和證券公司等傳統競爭對手自顧不暇之時，黑石大規模拓展金融咨詢業務。
拓展重組咨詢業務
經濟低谷時期重組需求不斷增長，黑石為企業、債權人、投資者和陷入困境企業的收購方提供破產重組咨詢服務，2008～2009年業務量大幅度增加。2008年重組咨詢服務涉及61宗破產項目、涉及金額5000億美元。2009年重組咨詢業務涉及265宗，涉及金額8900億美元，遠遠大于1991～2007年的150宗和3500億美元規模。
黑石在金融危機期間的重組咨詢業務代表性案例有：2008年2月，向北巖銀行（Northern Rock）就一系列策略選擇和制定公眾股權框架下的重組計劃提供顧問服務；2008年9月，作為AIG全球重組顧問，幫助AIG評估可選方案，協調分拆出售若干附屬公司；2009年2月，向AlliedCapital庭外重組10.15億美元債務提供顧問服務；2009年3月，為拉脫維亞國內最大的銀行Parex Banka提供顧問服務，就Parex Banka進行戰略選擇審查、“好銀行/壞銀行”結構安排以及為持續融資提供擔保在內的重組事宜提供服務，涉及交易金額47億歐元；2009 年6月，為哈薩克斯坦圖蘭?阿列姆銀行 （BTA Bank） 提供顧問服務，就BTA Bank債券違約保險投資基金 （Monolines） 以多元化支付權利 （“DPR”） 證券化方式包裝“票據”事宜提供咨詢服務，涉及7.55億美元交易金額；2010年12月，向GoodyearTire&Rubber Company就各種資本結構、策略替代方案等事宜擔任財務顧問，涉及金額58億美元；2012年3月，就希臘債務交換事宜為希臘私人債權人投資者委員會 （PCIC） 的Steering Committee擔任獨家財務顧問，涉及交易金額2060億歐元。
拓展并購咨詢業務
2008年金融危機時期并購業務陷入低谷。2009年，黑石開展了一系列重大并購咨詢業務，涉及交易金額達4260億美元。隨著全球金融危機推動重組及整合活動的增加，健康企業也重新審視自身業務結構和戰略，黑石并購咨詢業務團隊為企業開展戰略咨詢業務，為企業實現財務目標、解決資本結構問題等復雜交易提供增值服務。
金融危機期間黑石并購咨詢業務的代表性案例有：為施樂公司以8.3億美元收購聯盟計算機服務公司提供咨詢服務；協助世界最大的傳播集團之一Pu b l i c i sGroup SA以5.3億美元收購微軟互動商Razorfish公司；為雀巢公司以37億美元收購卡夫食品公司冷凍比薩業務提供咨詢服務；為路透社與湯姆遜并購交易提供咨詢業務。
金融危機中收購GSO信貸平臺
2008年3月，為把握金融危機期間市場動蕩和錯配產生的信貸業務機會，黑石收購了擁有100億美元資產管理規模、擅長杠桿信貸業務的GSO 資本公司（GSOCapital Partners，GSO）。以此為基礎，黑石將不良證券對沖基金整合到該平臺，創建了黑石GSO，成為全球最大的另類信貸平臺之一。
2007年，GSO三位創始人出席黑石的上市路演。路演期間，黑石披露的數據展示了其在私募股權、房地產和對沖基金投資領域的競爭優勢及其與全球大型機構投資者的密切關系，但是也顯示出僅有50億美元資產管理規模的信貸業務與集團整體以及與其他版塊發展的不相稱。黑石正在另類資產管理領域尋求新的發展空間，與私募股權、對沖基金和房地產業務相互補。而GSO的資產負債表較小，投資者數量也很少，投資者投資金額只有220萬美元，且過度依賴已經受到次貸危機早期沖擊的美林和瑞士信貸，GSO自2007年3月股價已下跌了40%。2008年1月，尋求多元化的黑石宣布，將收購擁有100億美元資產管理規模的另類信貸資產管理公司GSO。該項收購使黑石一躍成為全球最大的信貸平臺之一，交易于2008年3月完成，通過支付9.3億美元收購擁有32億美元信貸對沖基金、5億美元夾層投資、48億美元CLO業務的GSO，黑石加強了信貸業務板塊并使其私募股權業務受益。
全球金融危機中，世界各國政府對金融機構提出了更加嚴格的資本要求?；诟訃栏竦谋O管環境以及資產負債表修復的自身需求，銀行回歸至傳統角色，僅對評級最高的企業和風險最低的交易承銷債券和發放貸款。投資銀行自金融危機爆發以后一直處于去杠桿狀態。黑石收購GSO之后形成的信貸業務平臺，為充分利用和把握由銀行留下的市場空間，拓展信貸業務奠定了堅實基礎。
把握金融危機契機拓展另類信貸業務
黑石憑借收購GSO之后形成的信貸業務平臺，充分把握市場空白機會，同時也受益于處于歷史最低點的低利率和投資者對信貸投資的需求，當企業需要Y金、投資者需要收益之時，成為尋求獲得融資的企業至關重要的資金來源。
金融危機爆發當年大力拓展另類信貸業務
2008年收購GSO之后，尤其是在全球金融危機爆發以后，黑石憑借GSO活躍于全球信貸市場。收購GSO當年，黑石通過設立對沖基金、夾層基金和杠桿貸款基金募集55億美元，為開展信貸業務奠定資金基礎，并以GSO為平臺提供了17.7億美元貸款。由GSO提供的夾層融資幫助許多信譽良好、在信貸市場動蕩時期難以獲得銀行信貸的企業走出困境。
2008年8月，GSO和黑石的私募股權基金共投入10億美元從德意志銀行收購約30億美元的不良過橋貸款組合。隨后GSO和TPG一起收購了20億美元花旗集團的過橋貸款。由于GSO詳盡的信貸分析和對債權進行的結構化處理，2年之后，每家公司都償還了債務，GSO投資獲得1.5倍的收益。到2009年，GSO擁有了240億美元的資產。
金融危機中持續拓展信貸業務領域
2009年，GSO通過創新拓展信貸業務及產品系列。產品包括夾層基金、不良資產基金、多策略信貸對沖基金、CLO和其它為客戶量身定制的產品等，向需要流動性或資產負債表需要重組的企業提供救援融資，收購陷入困境企業資產和因市場錯配被錯誤定價的正常債權。在收購GSO后的2009年1月，黑石清算了原來的不良證券基金，整合到GSO平臺，投資者被賦予資金轉移到GSO的選擇權。2009年市場觸底之后，GSO發起不良資產基金，其首只救援融資基金（re s c u e l e n d i n gfund）――GSO資本解決方案基金（GSOCapital Solutions Fund）作為救援融資工具。由于針對中型企業的投資很少，黑石的夾層貸款和新開展的救援融資通過提供資金，幫助許多中型企業走出困境。比如，GSO資本解決方案基金以1.25億美元可轉換優先股的形式向受金融危機沖擊的美國能源企業CRO
TEX提供支持，幫助企業建立了穩固的資本結構，并幫助企業通過發行債券以及獲得銀行信貸拓展業務。
通過戰略收購擴大信貸市場份額。2010年，GSO完成收購Allied CapitalCorp.旗下的9只CLOs。2011年，GSO收購了擁有100億美元管理資產規模的歐洲杠桿信貸管理機構Harbourmaster CapitalManagement，以及Allied Irish Bank的4只CLOs。對Harbourmaster CapitalManagement的收購使整合后的GSO成為歐洲和美國最大的另類信貸管理機構。
2 0 1 1 年繼續開展創新并提供信貸業務。募集GSO高級浮動利率期限基金（BSL），該基金為封閉式基金，目標是尋求當期收益和資本保值，主要投資于優先級貸款。提供4.35億美元融資，幫助NANA Development Corporation收購一項重要油田服務業務，使其構建了多元化資源組合。
把握美國信貸評級被調低的機會拓展業務。2011年8月，在美國信貸評級被調低之前，GSO提前做好了市場凍結的準備，以識別、把握潛在的投資機會。在美國信貸評級被下調之后，GSO以50億美元資金投資于幾十家企業，包括美國、西班牙大、英國等國的企業。
GSO實現跨越式發展
在進入黑石的5年中，G S O從最初擁有2只基金產品發展到管理27只基金。GSO基金的廣度和深度使GSO有能力通過自身發放貸款和投資于行業龍頭企業，向企業提供“一站式”和“一攬子”解決方案，展示了強大的競爭優勢。同時，黑石的集團平臺給予了GSO許多潛在的投資機會。在黑石集團框架下，GSO有能力完成整個融資，降低了企業向其他機構尋求額外資金的需求。GSO的旗艦對沖基金積極參與信貸業務和事件驅動型信貸業務，向面臨債務違約、債務到期、監管政策變化、破產或者法律糾紛的企業開展業務。與其他機構合作對企業進行短期和長期融資也是GSO拓展業務的方式之一。2013年2月，澳大利亞沖浪服裝零售商Billabong International Ltd宣布，由于歐洲貿易環境惡化等原因，半年內虧損高達5.56億美元。2013年7月，GSO和Altamont Capital Partners一起向陷入困境的澳大利沖浪服裝零售商BillabongInternational Ltd提供2.94億美元過橋貸款。依靠G SO和A l t a m o n t Ca p i t a lP a r t n e r s提供的過橋貸款，該企業得以償清債務，穩定業務。貸款自7月22日開始，12月31日到期，貸款利率為12%。同時，Billabong同意以636億美元將DaKineH a w a i i I n c .品牌出售給Al t a m o n t。GSO還與Altamont、GE Capital一同向Billabong提供長期融資，使該企業通過建立更為靈活的資本結構穩定業務，實現長期增長目標，并且用于償還過橋貸款。融資安排包括提供短期貸款、循環信用額度等形式。作為交易的一部分，美國加利福尼亞州運動服裝公司Oakley Inc.前CEO被任命為Billabong的CEO。
募集第二只救援融資基金。2013年9月，GSO關閉其第二只救援融資基金――G S O資本解決方案I I（G S O C a p i t a lSolutions Fund II LP），募集50億美元資金，向遭遇流動性困難的企業提供債務融資，向試圖走出破產境地的企業提供退出融資。由于基金規模遠遠大于2010年關閉的第一只救援融資基金規模，使黑石具有了向具有大額流動性需求的企業進行融資的競爭優勢。
績優基金紛紛派“紅包”267只基金分紅超160億
新年開局便迎來基金密集派發“紅包”，分紅總額合計超160億元。盡管從數量來看，債券型基金依然是分紅的“主力軍”，但從分紅力度看，去年績優的偏股型基金最“慷慨”，如東方紅系列的4只基金每10份派發紅利均超2元，最高分紅為每10份派發紅利3.43元。
今年以來22省銀監局發出295張罰單
今年以來，多地方的金融分支機構收到密集罰單。截至1月24日，各地銀監局及分局公布的罰單共計295張，遍布22個省份，數量居前的有湖北、廣西、浙江三地，分別收到45張、31張、31張罰單。
部分貨基降低管理費應對市場競爭
傳統0.33%的貨幣基金管理費率正在遭遇市場變局，近期部分基金公司開始降低貨幣基金管理費率，以爭奪貨基在公募FOF、智能投顧領域的配置價值。業內人士認為，從國外的發展經驗來看，未來我國貨幣基金也將逐步進入低費率時代，管理費的下降也是大勢所趨。
天津：嚴格防控房地產市場風險 積極申報建設自由貿易港
據中新社消息，天津市十七屆人大一次會議今日開幕。天津市代市長張國清當天作《政府工作報告》時表示，要嚴格防控房地產市場風險。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性。加強住房信貸管理，嚴格限制信貸資金用于投資投機性購房，防止信貸資金過度向房地產領域集中，有效防范房地產泡沫引發金融風險。穩控住房價格，合理引導市場預期和購房行為，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。分類推進企業提質增效，全面推進國有企業混合所有制改革。推動自貿試驗區深化改革方案落地實施，積極申報建設自由貿易港。
跨界達人
“在通過CPA考試后，我陸續取得了中國注冊評估師、注冊稅務師、證券特許注冊會計師執業資格以及高級會計師職稱。”章華早先在德勤從事審計工作時接觸了眾多行業，發現房地產是一個“高收益且低風險”的行業?！胺康禺a行業的運作周期短，投資收益也很可觀。”章華表示，“審計的工作也促使我形成了風險管控及收益預測模型?！?/p>
于是，對房地產行業產生濃厚興趣的章華開始轉投房地產行業，先后在復地集團、藍光集團擔任投融資及運營方面的高管。自2006年以來，章華更是堅定地看好房地產基金的發展。
“我在復星系內工作了八年，曾擔任過復地集團北方地區副總經理、集團財務總監、復星集團北京總部財務總監等多個職位?！闭氯A回憶起自己在復星系中的經歷，“當時的重點工作是運營、財務、資金、上市和發行公司債等工作，幾乎見證了整個復星集團的超高速成長期，也在郭廣昌等復星創始人身上學到了很多?！?/p>
在復地工作期間，章華于2003年發起設立了國內第一支房地產信托。雖然時間已過去了近10年，但章華認為當初的方案中有很多內容到今天依然“很創新”，比如由信托的單一項目開始推廣到資金與多項目對接，由債權方式深化到股權方式等。
“這其實就是房地產基金的雛形了，而那時是2006年，而2011年才被稱為中國房地產基金元年。”章華說，“因此我感到自豪。也正因為有這樣的認知與經歷，我才有了與上市公司榮盛發展共同組建基金的合作，以及團隊與中信證券和東方資產管理公司的合作?！?/p>
會翻越也要會靜心
章華業余時間很喜歡爬山，將爬山視作一種鍛煉身體也鍛煉意志的活動。而從事房地產基金也像爬山一樣，既要去翻越一個又一個的險峰，又要學會靜心去感受風景的美麗。
章華認為，初創時期的房地產基金總是問題和困難最多，而克服這些困難，首先要建設一支強大的經營管理團隊，同時要選擇高收益、低風險的優質項目。“總體來說，優秀的團隊和投資能力以及專業完善的管理系統是房地產基金募集和投資成功的關鍵?！?/p>
兩年以上工作經驗|男|27歲（1989年11月2日）
居住地：北京
電 話：156******（手機）
E-mail：
最近工作[1年8個月]
公 司：XX有限公司
行 業：金融/投資/證券
職 位：市場營銷專員
最高學歷
學 歷：本科
?！I：金融學
學 校：對外經貿大學
自我評價
性格開朗、為人誠實、正直、待人熱情、坦誠、思想良好積極向上；善于與人相處、對工作積極認真負責，樂于助人，具有遠大的理想，敢于挑戰自我，嚴格要求自己，有強烈的責任心和進取心，有較強的組織、管理能力；重視團隊合作，善于團結他人，以大局為重，有優秀的合作精神，不拘小節，協調能力強，善于向他人學習，能開放的接受別人的意見。
求職意向
到崗時間：一個月之內
工作性質：全職
希望行業：金融/投資/證券
目標地點：北京
期望月薪：面議/月
目標職能：市場營銷專員
工作經驗
2013/10 — 2015/6：XX有限公司[1年8個月]
所屬行業：金融/投資/證券
事業部
市場營銷專員
1.負責房地產企業、建筑企業等優質交易對手的拓展；
2.擬定基金募集計劃，制定[！]年度、半年度、季度《資金募集方案》、《基金募集促進方案》；
3.指導基金募集部門實施；
2012/7 — 2013/8：XX有限公司[1年3個月]
所屬行業：金融/投資/證券
事業部
市場營銷專員
1.擬定基金投資人服務計劃，制定年度《投資人服務方案》并指導基金募集部門實施；
2.負責組織策劃相關營銷活動，如投資人新年、端午、中秋禮品發放、年度“投資人聯誼大會”、年度“大額投資人活動”、年度“投資人風險教育活動”等；
3.擬定基金品牌宣傳計劃，制定《年度品宣方案》并組織外部傳媒資源實施。
教育經歷
2008/9— 2012/6 對外經貿大學 金融學 本科
證書
2009/12 大學英語四級
信托助力房地產融資
目前，許多房地產企業將融資目光轉向了信托公司。中誠信托有限責任公司首席經濟學家許均華日前在接受記者采訪時指出，房地產信托一直是信托公司的重要業務，支撐著信托公司的經營業績。目前，中誠信托為北京市房地產提供的資金達到200億元，受支持的房地產企業達到50至60家。
“政府進行宏觀調控，好的房地產也受到影響，它也需要資金支撐，信托對房地產資金需求是一個補缺作用?！痹S均華說，信托可以平滑宏觀調控對房地產的影響，對就業，對產業的帶動，對地方稅收，都是很重要的。
從北京看，中誠信托以支持中小房地產商為主，一些中小的房地產企業有好的項目，但是由于缺資金，特別是缺銀行信貸方面的支持，這些中小房地產公司會找到信托公司。目前，中誠信托在北京支持的房地產企業以住宅項目為主。 許均華說，在選擇房地產公司時，中誠信托公司一是考慮房地產公司項目的法律文件是否齊全，二是房地產公司自己有沒有資金投入，三是房地產公司如何保證信托公司信托資金的安全。一般情況下，投入不會超過項目資金的40％。 北京唐古拉投資管理有限公司董事副總裁譚吳楠日前在接受記者采記時說，“信托公司之所以會對房地產企業情有獨鐘，是因為房地產看得見，摸得著，收益是最有保障的。”
譚吳楠說，目前，一些信托公司的房地產項目收益已經突破30％，即使是一些相對保守或者稱穩健的信托公司，因為介入的房地產項目相對成熟、風險較小，其收益要求也達到了20％以上。
“在高收益的同時，房地產項目的另外一些特點也是其吸引信托公司的重要原因。這些要件中首要的是風險相對可控。”譚吳楠說。
因為目前國家對銀行信貸資金進入房地產行業的限制，建設用地許可證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等到四證齊全是銀行介入房地產項目所必需的硬件要求，因此在房地產的融資接力中，信托公司扮演的是銀行“前一棒”的角色，即信托公司在土地招標之前就可進入，幫助房地產商解決拿地資金，在地產商利用信托資金拿到土地并取得土地證之后，銀行信貸資金進入房地產項目，替換出信托資金。以這樣的方式進入的房地產項目，即使拿不到地，也不影響信托資金的安全；信托資金進入后地產商拿到了地但銀行資金沒有跟上，那么信托資金還有土地作為質押，與其他抵押品比較，土地的變現能力更強，即使出現了風險，信托資金也更容易退出。在期限方面，信托資金的使用一般不超過一年，而這個期限也恰好與信托資金的期限要求相匹配。
另外，房地產企業把房地產資產或收益權抵押給信托公司，一般是3折。這也使得房地產類信托比較安全。譚昊楠說，曾經給一家房地產企業做了一個信托計劃。該房地產的在建項目進行了一半，沒有資金了，企業在建工程也抵押給了銀行，沒有用于抵押的資產了。但是這個房地產建的是商業項目，于是譚吳楠以這個房地產企業的商業項目未來租金收益做抵押進行信托，購買商業項目的未來10年租金收益，價值是10億，信托公司給房地產商打3折，以3億元買下他們未來10年收益權。該房地產商用其中的2億償還銀行，剩下的1億元使他們走出了資金困境。
國巨投資基金管理有限公司董事長兼首席經濟學家孫飛在接受記者采訪時認為，中小房地產企業尋求信托融資比大的房地產企業更迫切一些。值得關注的是，以往房地產信托模式比較簡單，主要是對某個房地產開發項目進行信托貸款，但現在一些房地產信托越來越表現出類基金化操作的模式。這些舉動都表明信托機構正在積極行動，試圖在房地產領域擁有更多話語權。
孫飛認為，日前“國十一條”中提出要加強房地產信貸風險管理、進一步完善房地產信貸風險管理制度，這一政策對中小房地產企業影響較大，從證監會和國土部的相關政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來越嚴格。房地產企業可能又將面臨資金之渴，融資的重擔或將落在信托身上。
REITs或或將推出
前不久結束的中國人民銀行工作會議指出，要不斷提高金融市場的廣度和深度，開展房地產投資信托基金(REITs)試點有關工作。這使得房地產投資信托基金再度成為市場關注的焦點。孫飛在接受記者采訪時認為，房地產投資信托基金早就該試點了，這可以促進房地產市場的健康穩定發展。
孫飛說，相對于銀行貸款、私募、IPO上市等融資形式，REITs更適合于商業地產融資。REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs主要是進行長期穩定的價值投資，而商業地產運作周期比較長。標準意義的REITs都是公募基金，解決REITs在資本市場上市問題是關鍵性的一步。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上探索，各種情況表明，我國國內環境基本具備REITs的發展條件，商業地產對REITs的迫切需求也在不斷增長。
中國不動產研究中心的相關負責人告訴記者，目前，北京、天津、上海三地的REITs試點工作正在進行。2009年8月REITs試點研討會在上海舉行，會議承辦單位上海浦東新區金融服務辦公室匯報的REITs三大方案顯示，債權性方案設計已經成熟，而股權性方案仍在研究中。上海REITs將由券商或基金公司發起并持有51％的控股權，海通證券將是首家試點券商，2009年11月份上海的REITs試點已經進入實際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。同時，央行、證監會分別牽頭的REITs在2010年同時有望在北京、天津、深圳同步推出。而業內人士認為，從當前情況看，國內首只股權REITs預計將在2010年一季度上市，債權REITs將在股權RElTs前出臺。
孫飛說，央行版的房地產投資信托基金主要在銀行間市場，操作難度小，可行性更強。證監會版的房地產投資信托基金因為在股票市場進行披露，需要出臺相關的管理辦法和信息披露，推出的時間會晚一些。
記者注意到公司對于重組標的資產的預估值合計高達124.84億元，預估增值率約為133.3%，但是以上資產盈利能力實在欠佳，其中畸高的資產負債率讓市場存悲觀預期，同時有分析人士認為在房地產融資尚未開閘的背景下卻拋出如此大體量的融資方案，或許也是遭遇砸盤的重要原因。
標的資產負債率畸高
廣宇發展預案顯示，公司擬向魯能集團發行股份，購買其持有的重慶魯能34.50%的股權、宜賓魯能65.00%的股權、海南三亞灣100%的股權、海南英大100%的股權、魯能亙富100%的股權、順義新城80.71%的股權；向魯能集團全資子公司魯能置業發行股份，購買其持有的鼎榮茂華70%的股權；向世紀恒美發行股份，購買其持有的重慶魯能英大30%的股權。
根據預案，本次發行股份購買資產的股份發行價格為7.21元/股。截至2013年8月31日，標的資產的預估值合計約為124.84億元，預估增值率約為133.3%。同時擬以不少于7. 21元/股向不超過10名投資者定增不超過本次交易總金額25%的配套資金。根據標的資產預估值124.84億元計算，募集配套資金總額不超過41.61億元，主要擬用于本次交易標的資產涉及的房地產開發項目建設以及補充上市公司流動資金等。
對此公司表示通過本次交易，魯能集團將符合條件的房地產資產注入上市公司，是推動魯能集團房地產業務整體上市的重要步驟。上市公司的總資產規模，總收入以及凈利潤規模均將大幅上升。但是細觀各項標的資本結構，畸高不下的資產負債率實在令人擔憂。據記者統計，本次收購的七項資產中順義新城的資產負債率最高，可達97.4%，而根據預案對于該公司的預估值為8.77億元，增值率為483.62%，此外，重慶魯能英大、宜賓魯能以及魯能亙富三項資產的資產負債率也高達88.7%、76%、70.5%。對比同行地產上市公司60%的資產負債率，此次收購的標的資產負債率如此之高備受質疑。對于如何應對高負債率的問題，記者致電該公司證券部，工作人員以董秘不在為由委婉拒絕了記者的采訪。
機構紛紛出逃
事實上，8月8日停牌前市場早有預期，股價的走勢也折射了投資者對于公司重組的期待。在重組停牌前，該公司股價扶搖直上，從階段新低4.6元一度上漲至8.28元，期間漲幅超過80%。
三季報則暴露了資金行蹤，數據顯示該公司三季度新進6家基金，其中信達澳銀持有742.01萬股，匯添富持有720萬股，益民基金持有637.49萬股，招商基金持有579.99萬股，易方達基金持有550.17萬股，事實上，股價的啟動也正是源于三季度初，顯然對于復牌后股價的走勢眾多投資者也寄予厚望，記者注意到在公司公告當日早間仍有投資者在股吧留言認為“身兼重組、土地流轉以及天津自貿三大概念，復牌多個漲停毫無懸念”。
但是理想很豐滿，現實很骨感，復牌后股價走勢給了投資者當頭一棒。復牌當天股價直接跌停，全天最終也以跌停價7.19元收盤，記者注意到根據預案，本次發行股份購買資產的股份發行價格為7.21元/股，這也意味著股價已跌破重組預案的增發價。
盤后龍虎榜數據顯示，機構拋盤或許是當天暴跌的罪魁禍首。前五家賣方席位均為機構，合計減持4819萬元，占當天總成交額的58%。按照當日的均價7.19元計算，五大賣出機構分別拋售267.6萬股、122.1萬股、100萬股、93.2萬股、87.3萬股，買方前三家席位都是活躍游資，華泰證券旗下的兩營業部排名第一、二位，分別買入1443萬元、1438萬元，另外國泰君安證券深圳福華三路營業部以及兩家機構分別少量吸納359.5萬元。
對于復牌后的大跌有分析人士認為，由于在廣宇發展停牌的三個月期間地產股均出現大幅下滑，本次擬注入仍為房地產業務使得廣宇發展必然要補跌。
重組之路或將再次遇阻
事實上，2010年魯能集團就擬將大量土地儲備注入廣宇發展，但受制于房地產行業政策調控，資產注入計劃暫時擱置，時隔三年后，廣宇發展再次重啟注入魯能集團的資產。但是此次光宇發展的重組之路仍然阻礙重重。
1500億減稅方案懸疑
知名投行摩根大通拋出“4000億經濟刺激方案后”，有關財政部將推出1500億減稅方案的說法開始在坊間流傳，并盛傳該方案將在2009年開始實施。但目前為止，減稅方案還停留在學者建言或未經官方證實的傳言的層面上，但其傳遞出的信息顯示，在當前經濟存在下滑風險的背景下，為實現“保增長”，政府還有很大的運作空間。但財政部有關人士卻也表態：支出壓力加大，特別是穩定物價、應對自然災害等方面新增支出較多，財政收支緊張形勢不容忽視。
油價持續下探
進入9月，國際油價擊穿短期支撐位每桶110美元，9月4日，紐約市場油價創下5個月來最低收盤價每桶107.89美元。美國能源部的報告顯示，在截至8月29日的一周之內，美國汽油商業庫存減少了100萬桶，大大少于此前市場預測的180萬桶的降幅。與此同時，原油和包括柴油、取暖油在內的成品油商業庫存也分別減少了190萬桶和40萬桶。分析人士認為，周四的庫存報告中汽油消耗大幅減少，說明經濟增長乏力和能源價格高企已經迫使普通消費者少開車以節省開支，而短期內美國國內對燃油需求下降的局面不會有大的改變，油價因此下滑。
上海房價月下跌紀錄
一家權威市場研究機構通過對上海官方的“網上房地產”樓盤數據進行統計分析，發現7月份上海商品住宅新盤成交面積同比下降69％，環比下降32％，月成交均價環比下降24％。這家機構據此形成的報告特別指出，盡管存在偶發因素，但是這個24％的跌幅，已是2005年7月以來上海房價最大環比跌幅，也是這三年新一輪調控以來的最大跌幅。而8月份，根據上海佑威房地產研究中心數據t雖然平均成交價格環比小幅回升。但成交量仍然持續低迷，同比降幅近70％。上海房價下跌顯示，中國一線城市的房價沒有堡壘可言。
巴菲特和可口可樂
股神巴菲特在上月接受美國某電視臺采訪時，透露曾報價5億美元購買一只中國股票。但卻遭到拒絕。無獨有偶，巴菲特一直重倉的可口可樂公司，也在近期宣布以179-2億港元收購在香港上市的匯源果汁集團。境外投資者的舉措無疑顯示，他們對中國企業目前的價格已經開始滿意，美林公司也提升了中國A股的評級，這些數據似乎在透露，境外資本已經開始認同目前A股的價位。
基民虧損基金公司肥
根據2008年基金半年報披露情況，59家基金公司旗下364只基金今年上半年凈虧損1.08萬億元，創歷史同期的最高虧損紀錄。與之對應的是，59家基金公司的管理費收入卻比去年同期增長1.2倍，達到188.06億元。而造成這一奇特現象的原因是基金公司管理費收入高低只由旗下基金規模決定。與基金虧損狀況并無太大關系。而有關機構調查，很多基民表示解套后將贖回所有投資。
大小非不征暴利稅
應對有媒體呼吁應該對大小非征收暴利稅的說法，證監會予以否認，表態沒必要對“大小非”開征暴利稅，如果要開征，那么應當平等地對所有證券投資所得都要征稅。9月5日，滬深證券交易所分別頒布了《股票上市規則(2008年修訂稿)》，并宣布于10月1日起正式生效，“規則”更是指出，為適應全流通市場發展的需要，對于在發行人刊登首次公開發行股票招股說明書前12個月內以增資擴股方式認購股份的持有人，要求其承諾不予轉讓的期限由36個月縮短至12個月，被視為洪水猛獸的大小非又被松綁。
根據國務院國發11號文件和國發30號文件要求及有關規定，從我區實際出發，借鑒兄弟省市的經驗，對我區城鎮住房制度改革提出如下意見：
一、住房制度改革的基本原則
1．堅持政府、單位、個人三者共同負擔的原則。通過發揮三個積極性，在保持現有建房資金渠道的前提下，逐步增加個人在住房建設投資的比重，更多地籌集建房資金，加快住宅建設步伐。
2．堅持租、售、建、管并舉的原則，逐步形成提高租金、促進賣房、回收資金、促進建房、管好住房的聯帶序列。
3．堅持在統一政策下因地制宜、分散決策的原則。結合我區實際，分步實施房改方案。
4．堅持機制轉換的原則。住房制度改革就是要轉換傳統體制下的運行機制，形成一種體現社會主義有計劃商品經濟要求的新的住房制度和運行機制。要改變現行的住房資金分配體制和計劃管理體制，通過財政、稅收、工資、金融、物價和房地產管理等方面的配套改革，建立住房基金，把住房消費基金納入正常渠道，把包括住房在內的房地產開發、建設、經營、服務納入社會主義有計劃的商品經濟大循環體系。
二、我區住房改革的分階段實施目標
1．“八五”目標：以改變低租金、無償分配為基本點，房屋租金標準力爭達到實現簡單再生產的三項因素（維修費、管理費、折舊費）計租水平，逐步增加家庭住房消費比重；重點解決危舊住房和人均居住面積3—4平方米以下的住房困難戶和無房戶的住房問題；全區人均居住面積達到7.5平方米，住房成套率達50％；各城鎮全部建立起三級住房基金，保證住房建設有穩定的資金來源；發育房地產市場，通過改革初步奠定機制轉換的基礎。
2．十年目標：到20*年，公房租金努力達到五項因素（維修費、管理費、折舊費、投資利息、房產稅）的成本租金水平；住房成套率達60－70％，城鎮人均居住面積達8平方米；發展房地產市場，建立健全住房資金的融資體系，實現住房投入產出的良性循環。
3．長期目標：住房租金要達到八項因素（前五項再加上土地使用費、保險費和利潤）的商品租金水平；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房；健全房地產市場，完成住房商品機制轉換，實現住房商品化、管理社會化。
三、我區住房制度改革的具體辦法
我區住房制度改革采取分步提租發補貼、鼓勵職工買公房、新房實行新制度、多種方式建住宅、逐步推進公積金等多種辦法，以達到解決住房的目的。
（一）分步提租發補貼
1．分步提租辦法：
凡城鎮公有住房，在同一城市（縣鎮）實行統一租金標準。收取公有住戶租金一律按住房面積計算。
改革現行低租金制度，使公有住房租金有計劃有步驟地提高到包括折舊費、維修費、管理費、房產稅和投資利息五項因素的成本租金水平。第一步，**年底以前，公有住房租金標準調整到包括維修費和管理費兩項因素的水平；第二步，**年底以前，公有住房租金標準提高到包括維修費、管理費、折舊費三項因素的水平；第三步，20*年以前，達到五項因素的成本租金水平。
2．補貼辦法：
租金調整后，各地可根據提租幅度和當地的實際情況，本著多提少補的原則對租住公房的職工（包括離退休職工）給予適當補貼。以**年職工的標準工資為計算基數，第一步租金提到兩項因素水平時，補貼不超過標準工資（包括民族補貼）的5％；新增租金中，職工負擔部分不低于25％，以后隨著房租的提高，由各市縣相應調整補貼標準。
根據國務院國發11號文件的規定，居住集體宿舍和私房的職工，暫不發補貼。
3．補貼資金的來源
住房補貼資金，首先立足于原有住房資金的劃轉，不足部分，經財政部門核定后，企業可進入成本；全額預算行政事業單位列入預算；差額預算的事業單位按差額比例分別比照全額預算單位和企業資金開支渠道列支；自收自支單位比照企業資金開支渠道列支。
4．有條件的城鎮和企事業單位要適當加大提租的幅度。
5．減免辦法
民政部門確認的社會貧困戶；享受離休等遇的干部職工和已故離休干部職工的配偶，按規定標準住房提租補貼后，凈增支過多生活有困難的，給予適當減免。
6．超標加租。超過住房面積標準的部分加收租金，具體辦法，由各市、縣按國務院國發和廣西桂發8號文的原則制定。
（二）鼓勵職工買公房
向職工個人出售新舊公房是推行住房商品化的基本措施之一。職工按標準價購買公有住房后，仍可領取住房補貼。在試點過程中曾以優惠折價購買公房的職工，則暫不發補貼。
1．公房出售的范圍
除國家有關部門和各級人民政府按規定確定不宜出售的住房外，一般住房均可出售。
2．出售對象
具有常住城鎮戶口，以自住為目的，且符合分房條件的職工。一戶只能享受一次按標準價購買公有住房的待遇。
3．售房的價格
買賣房屋均以建筑面積計算。職工購買規定面積標準以內的住房，其售價按下列原則確定：新房按標準價（住房建筑造價和征拆遷補償費加地段、樓層、朝向等環境因素）；舊房按重置價成新折扣和地段、樓層朝向等環境因素按質計價。在房改起步階段，為鼓勵職工買房，可暫由職工所在單位適當承擔征地和拆遷補償費。出售舊房，只限原住戶購買。產權單位出售住房的價格，須經當地評估機構評估，國有資產、房地產和物價管理部門核定，各市、縣的售房價格須報自治區人民政府審批，嚴禁以過低價格出售公有住房。
4．公房出售后的產權處理
職工按標準價購買的住房，購房者擁有部分產權（即全部占有權、使用權和有限制的收益權、處分權），可以使用、繼承，五年后可以按規定出售出租，售房收入扣除有關稅費后按產權比例進行分配，原產權單位有優先購買權和租用權。
5．稅費減免
職工購買自住住房，個人出資部分免交房產稅、土地使用稅和一次性的契稅。產權單位以標準價向職工個人出售住房，可免征營業稅，新建公有住房，計征固定資產投資方向調節稅，按零稅率。
按標準價售房和有關優惠政策只適用于年人均收入五千元以下的職工家庭戶。
（三）新房實行新制度
為使新建住房不再進入舊的住房體制，凡是**年元月一日后建成交付使用的住房和遷出騰空的舊公房（不含互換房）都要實行新制度：
1．先賣后租，出售給干部職工的新房按標準價。在起步階段征地拆遷費用較高的，可暫由職工所在單位適當負擔。
2．新房新租，租金原則上要按成本租金（即五項因素）計租，最少也不能低于三項因素計租。新房實轉的住房券資金來源，企業可進入成本，機關、事業單位可列入財政經費預算。
3．有償租房，為保證出租房屋的正常使用，租房收取保證金或認購住房債券，有償租房，收取標準或認購額由各地自定。
（四）多種方式建住宅
為了盡快解決廣大職工住房問題，住宅建設推行國家、集體、個人三方共同投資體制，積極組織集資建房和合作建房，具體方法如下：
1．根據國家“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的方針，認真貫徹自治區〕29號文、5號令，各級人民政府要在用地、規劃、計劃、材料、信貸、稅收等方面給予扶持，各有關方面應通力協作，加強規劃和用地管理。
2．集資建房。集資形式可以是全集資也可部分集資，全集資即建房資金全部由個人出，單位代建，房屋建成后產權歸個人所有；部分集資即單位出一部分，個人出一部分，所建住房實行先售后租。職工購房，其集資款可計抵購房款；職工租房，其集資款可計抵租賃保證金。
3．有組織地個人建房，如住房困難的中低收入家庭戶可參加住房合作社，個人入股投資建房。住房合作社可以從建設、分配到管理一起抓起來。國家對于合作建房，在稅費方面按國家規定給予適當減免。
（五）逐步推行公積金
公積金是一項義務性的長期儲金，按職工月工資的一定比例，由單位和職工個人逐月繳存。單位和職工繳存的公積金全部歸職工個人所有，享有低息，通過長期的積累，提高職工家庭解決住房的能力，擴大住房建設資金的融通。自治區轄五市和有條件的縣城經過自治區政府批準后可以先試行。
1．對象和范圍
凡具有城鎮常住戶口的黨政機關、群眾團體、事業單位和各種所有制企業的固定職工、合同制職工，計劃內臨時工，均實行公積金辦法。
離退休職工，計劃外臨時工以及三資企業中的外籍人員，不實行公積金辦法。
2．公積金繳存額與利率
公積金繳存額，等于職工月工資乘以公積金繳存率。職工個人和所在單位的公積金繳存率，在起步階段可分別定為5％，以后隨著經濟發展和職工收入的變化，分別進行調整，每一年公布一次。
存儲的公積金，比照銀行活期存款利率結算。
3．公積金的來源
在公積金中，個人承擔的部分由個人繳存；單位提供的部分原則上從單位原有住房資金和自有資金中解決，根據國家規定對于需在成本中列支和預算中安排的部分，由各級財政部門核定和安排。
4．公積金的使用和管理
職工可使用本戶成員及其直系親屬積累的公積金，定向用于購房、建房和住房的翻修等費用，不足部分，可向住房資金管理部門申請貸款，由職工個人定期償還。
公積金可以繼承，職工離退休或出國定居時，所結余的公積金連本息還給個人，職工調外單位或外地工作，應將結余的公積金轉至新工作單位該職工名下。
各單位可以有償使用本單位職工結余的公積金用于住房建設。
公積金由各市、縣房改部門的資金管理機構負責籌集、管理使用，并委托有關金融機構存貸業務。
四、建立和管好住房基金
要把圍繞住房生產、經營、消費中發生的資金集中起來，通過建立公積金，逐步提高公房租金，發行住房債券或收取租賃保證金等形式，增大個人籌資在住房資金中的比重。各級政府要切實做好住房資金的理順和轉化，在各級人民政府住房制度改革領導小組下，由財政部門會同有關部門核定和劃轉住房資金，變無序為有序，建立起城鎮、企事業單位、個人三級住房基金，用于住房建設、維修和發放住房補貼，不得挪作他用。
住房資金來源：
1．城市住房基金：從市財政原來用于住房建設、維修和房租補貼的資金，基本建設投資中用于住宅投資的部分，當地提取的固定資產投資方向調節稅、房產稅，出售直管公房回收的資金以及住宅資金的經營收益和利息收入等籌集。
2．單位住房基金：行政、事業單位原來用于住房建設、維修、房租補貼，預算外收入的10％左右，提租和出售公有住房回收的資金，經財政核定列入經費預算的部分及其他可以用于房改的資金。企業按規定提取垢住房折舊費、大修理基金、后備基金、福利基金、結余的獎勵基金中分離出來的資金、企業稅后留利中10％的資金，以及按規定可進入成本的資金，作為單位的住房基金，單立帳戶，專戶存儲。
3．職工個人購建房基金，從公積金和其他消費支出節余部分中籌集。
建立和管好、用好住房基金，是住房制度改革的關鍵環節，各市、縣要建立住房改革資金管理中心，負責此項資金的籌集、調度、使用管理，中心由當地房改領導小組領導，與房改辦合署辦公。房改金融業務目前委托專業銀行。
五、加快解決特困戶和無房戶的住房問題
要解決好缺房戶，目前重點要解決好住房特困戶。到**年止，我區城市還有缺房戶11.9萬多戶，其中人均2平方米以下或無房戶1.08萬戶。要通過住房制度改革和多渠道建房，有計劃地逐步解決這些缺房戶，首先是要在近二年內解決人均2平方米以下人均收入又較低的（如當地貧困線以下具體標準由各地規定）特別困難戶和無房戶。各地應盡快制訂出解困分年度實施計劃。解決的辦法是：
1．多方籌集資金。一是各地財政每年出一點；二是各單位自籌；三是個人集資；四是由銀行發放專項解困低息貸款；五是房改中賣房回收的資金；六是私人積儲的資金。
2．解決好建設計劃。凡用于解困的住宅建設計劃，由當地建委（房產局）、計委和房改辦審查安排，報自治區計委、建委和房改辦備案。
3．凡屬解困住宅建設需用的土地，自治區土地局優先安排審批。
4．解困住宅建設稅費優惠。解困住宅免交市政建設配套費、建筑規劃費、招標費、占路費、土地管理費。
下列費用減少50％：
質檢費、電源建設費、供電貼費、用水保證金、水電增容費、菜地占用基金（土地開發費）。
5．解困住宅建設由各級建委、房地產局牽頭，要有專門機構和人員抓這項工作，各級政府應加強對解困工作的領導，嚴格核定解困范圍，接受群眾監督。把解困作為為群眾辦好事實事列入重要日程。計劃、金融、財政、稅收、城建、規劃、土地等有關部門都要積極配合、支持。
六、加強房地產市場管理
隨著房改的不斷深入，房地產市場將愈來愈活躍。各地政府要加強對房地暗市場的領導，房地產主管部門要設立房地產市場管理機構。各類房地產的交易活動，都要置于房地產市場管理和監督之下。一切房地產的出租、轉讓、抵押，房屋的買賣、交換、典當、繼承等活動都要按規定辦理有關手續，并按規定交清有關稅費（房屋產權證頒發的收費，包括測繪、資料、手續費，房屋的買賣、交換、典當、繼承、估價、監定費，房地產出讓、轉讓、出租、抵押時的手續費按有關規定執行）。房屋出租實行租賃許可證和合同制。嚴禁乘房改之機，以房牟利，投機倒把或損公肥私，賤價賣房或其他非法活動。
七、今明年住房改革部署
住房改革貴在起步。根據全國住房改革的總體部署，我區要求**年南寧、柳州、桂林、梧州、北海五市房改全面配套改革起步，每個地區有1—2個縣（市）進行全面配套改革試點，其他有條件的縣城也可進行全面或單項改革試點；**年各縣城進行全面配套改革。*年五市和各縣的房改方案（包括配套方案）由自治區房改領導小組批準；全面鋪開后，各縣城全面配套改革方案分別由地、市房改領導小組批準，報區房改領導小組備案。所有單位，不論隸屬關系，都應服從各地人民政府的統一部署，執行當地的房改方案。柳鐵房改工作按國務院住房制度改革領導小組房改字6號文執行。
八、加強對房改工作的領導
1.1 房地產投資的形式
房地產投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發投資和房地產置業投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產企業股票投資、房地產企業證券投資、房地產投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產投資信托基金，這是間接投資當中較為新型的一種投資方式，也是擴大房地產融資渠道的途徑之一。
1.2 房地產投資信托基金的含義
所謂的房地產投資信托基金指的是以收益憑證的發行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機構或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發展不夠成熟的階段。
2 房地產投資信托基金的風險類型
2.1 客觀風險(系統性風險)
2.1.1 政策風險
政策風險指的是在進行房地產投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產投資信托基金的收益產生不同程度的影響。涉及到房地產投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產投資基金管理的相關條例的制定。如果國家政策對房地產投資資金進行較為緊縮性的管理，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產開發方面的影響。如果國家政策對于房地產的開發采取限制性政策，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價格的調整，房屋的價格決定房地產企業的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。
2.1.2 法律風險
房地產投資信托基金的法律風險指的是在進行房地產信托基金投資的過程中，由于房地產信托基金的管理是由專門的投資機構進行的資金的統計和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機構進行管理，而沒有較為具體的針對房地產投資信托基金設立的相關條例，保障呈現出不夠完善的狀態。但出現這一現象的原因與房地產投資信托基金的成熟性有著密不可分的關系，隨著立法的完善這一風險會逐漸趨于減小。
2.1.3 金融風險
金融狀況的好壞對于各個經濟領域都有著較大的影響。房地產投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產行業來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導致房地產商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產投資信托基金投資者的收益情況，產生投資風險。
2.2 主觀因素造成的風險(非系統性風險)
2.2.1 項目風險
在房地產項目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產投資信托基金雖然是房地產融合資產的重要方式，但一個房地產項目的籌建資金只靠一種方式進行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產項目的籌備和推進所起到的影響，都有可能成為房地產投資信托管理基金不穩定的情況，項目的不穩定性甚至會影響投資收益或直接導致出現虧損。
2.2.2 經營和管理風險
房地產企業在房地產的建設過程中不僅要在項目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產建設的過程中，房地產企業對于整個建設工程的經營和管理也是影響房地產收益的重要因素之一。在房屋建設經營過程中，有可能由于施工過程的管理不當而導致房屋建設工程的成本過高或者是出現一系列的房屋質量問題，這些經營和管理過程中出現的影響房屋銷售的因素都會對房地產投資信托基金的收益產生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產商經營過程出現問題的主要原因之一，可能導致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產企業的經營和管理不當以及市場的不穩定性是導致信托基金產生風險的重要因素。
2.2.3 流動性風險
所謂的流動性風險就是指在投資過程中，由于投資產品的流動性和靈活性不強而導致的一種風險現象。這一現象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進行房地產投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態資產形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產企業在房地產建設過程中出現困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現信托基金，則有可能導致此處所提及的流動性風險。
3 風險防范的方式
3.1 信托公司加強內部的管理和控制
信托公司指的是在房地產投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進行管理、統計并負責將收益下放給投資人的一種專門的投資機構。前文提到，房地產投資信托基金的法律保障是在進行房地產投資信托基金投入的時候對信托機構安全性的保護。使信托公司嚴格按照法律規定對投資者的投資基金進行管理和分配。當然，這一過程的完成除了需要靠法律規制之外，還需要信托公司對自身的員工進行一定程度的培訓和訓練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應當完善信托公司內部的監督控制管理機制，對每個員工的工作態度進行監督，對投資基金進行謹慎妥善的處理。
3.2 建立完善的風險規避機制
風險規避機制的建立主要也是針對信托公司進行風險防范提出的相應的措施和建議。在進行房地產投資信托基金的投資之前，雖然部分風險是不可預計的，但是同樣也存在許多風險是可以預計的。例如，信托公司可以對融資的房地產企業以往的房地產建設經營狀況以及企業本身的資金狀況進行一定程度的了解，以對經營風險進行一定的評估，然后再進行投資。除此之外，信托公司也應當對市場等可能存在潛在風險的因素進行相應的了解，以通過這種方式對可能遇到的風險進行估計，并針對這些潛在風險建立相應的較為完善的風險規避機制。
3.3 分散進行多樣化組合投資
在進行房地產投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項目而進行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產企業的項目情況及相關的經營情況，但企業可能由于在房地產企業進行項目經營的過程中方法不當而造成較大的利益損失。因此，在投資者進行房地產投資信托基金投資的過程中可以對多個項目進行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風險。
3.4 增加信托產品的流動性
前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導致其在投資過程中所存在的風險較大。因此為了解決這一流動性風險，信托公司可以在進行信托基金管理的時候對基金進行合理的分配，以此來增強信托公司所信托產品的流通性。除此之外，風險一旦發生，則具有不可逆轉的特點。因此，信托公司還應當積極與銀行及其他金融機構合作，為投資人進行質押或擔保服務，從而實現在一定程度上減少投資人虧損的風險。
3.5 進行合理的風險分擔設計
上文提到將投資渠道多元化是進行風險承擔的重要方式之一，但是實際上在房地產投資的過程中，如果整個項目產生虧損，承擔虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產企業、信托公司、商業銀行、第三方擔保機構以及保險公司等多方面的相關單位對風險進行共同承擔。但是由于這些相關方所承擔的責任及各自經濟實力的差距，因此在進行風險分擔的過程中應當進行合理的風險分擔設計方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。
3.6 房地產企業對房屋建設過程進行合理的管理
要想減小投資方在進行房地產投資過程中所需要面臨和承擔的風險，除了需要投資方及信托公司進行相應的風險預測及防范之外，房地產企業對于房地產工程建設過程的管理以及對于整個銷售進程的推進都對房地產投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實現房地產企業對房屋建設進程合理地經營和管理，也是控制房地產投資信托基金風險的重要方式之一。
3.7 政府機關合理制定房地產投資信托基金的管理規則
由于房地產投資信托基金投資方式具有較大的風險性。因此，在進行房地產投資信托基金投資的過程中，國家政府機關也應當從投資者的利益角度出發制定相應的房地產投資信托基金的管理規則，并通過這種規則對我國房地產行業的融資渠道當中信托基金所占的比重進行一定程度的規定，使個人投資者受到的影響和面臨的風險不至于太大。除此之外，在規則制定的借鑒方面，應當選取與我國經濟類型及國情相似的國家進行借鑒，而不應當過度借鑒美英等與我國經濟具有較大差異的國家。
這些年由于經濟的高速發展，央企一方面從壟斷行業中獲得大量壟斷收益，另一方面則是大量的存量資產（特別是土地）獲得額外溢價，這些年?？吹絼虞m幾十億元甚至上百億元的授信簽約儀式。獲得大額授信額度的央企要買值錢的硬貨，土地當然是最好的標的物。
一個企業要做“強”，需要有優秀的團隊、良好的管理制度、健康的企業文化、良好的創新能力等形成“核心競爭力”，從企業發展層面看，國企的制度安排并不具有做“強”的基因。國企不能做“強”，但并不妨礙其做“大”。“做強”需要的是內功，而“做大”則可借助外力。
近年來的一個趨勢是，大型國企紛紛從原來的壟斷行業向競爭行業擴展。特別是大型央企通過各類控股公司向外延伸，儼然是一個巨型的經濟八爪魚。上世紀90年代對國企的改革，形成的一個共識是：國企退出競爭性行業。
1995年～2005年，房地產行業基本是民營企業天下，競爭充分，市場環境也相對公平，房價上漲是一個緩慢漸進的過程。2005年以后，國企紛紛進入房地產行業。地產行業是一個資本密集型行業，大型國企憑借著強大的融資能力，迅速擴展。大型國企的進入，迅速改變了地產市場的游戲規則。
地產公司的盈利模式，從開發和提供適合市場的產品，變為囤地―改善資產負債表―融資―收割（套現）土地升值紅利。地產生意從產品生產的實體經營，演變為資本經營的虛擬生意。現在的地產公司，只要有錢，所有的操作工序包括設計、工程建筑、工程監理、銷售和物業，都可以外包。
3月18日，國資委宣布78家國企退出房地產業。但可以預見，短期內地產業的游戲規則還不會改變，“地王”還會不斷涌現，“面粉”還會貴過“面包”。
如果要改變這種局面，辦法其實很多?？梢赃x擇的方案之一是法定（強制）分紅比例。如果每年強制國企將50%的盈利向國民分紅，每年的國民紅利將達5000億元。這部分紅利資金可以分別按比例注入：實名制的國民福利基金(最該實名制的項目）、社?；?、醫療基金、貧困基金、教育輔助基金等。
強制分紅制度有利于將“國有資產”轉為實實在在的“國民福利”，還可以有效約束國有企業盲目擴張的沖動。最重要的是增加國民福利，刺激有效的內需，促進經濟發展模式的轉變：由投資驅動型轉變為消費驅動型。
第二個辦法是強制（立法）地方政府將一定比例的賣地收入投入廉租房和安居房建設。去年中國賣地收入為1.5萬億元，如果將該項收入的20%～30%，即3000億元～4500億元投入廉租房和安居房建設，一方面增加了城市房屋的有效供給，高房價將會得到有效抑制；另一方面將安居工程的投入變為政府的“硬預算”。
在香港不乏上億元或數千萬元的豪宅，房價問題之所以不會演變為社會問題，那是因為政府為近乎50%的低收入居民提供了廉租房和公屋。為城市低收入人群提供保障性住房應定位為“準公共產品”，這應該是政府長期公共政策的方向。
關鍵詞：公共租賃住房 項目融資 REITs
一、引言
目前，北京、上海、重慶等多地都已有公共租賃住房建成并出租，但各地根據成本核算出的租賃價格偏高，承租率偏低。如果政府補貼過多，將會對政府財政造成巨大負擔；如果按成本定價，則導致承租率過低。針對這種情況，國內很多學者提出了引入REITs來解決公共租賃住房融資問題。本文受項目融資以及REITs融資模式的啟發，對兩者進行了一定的改進和組合，運用項目融資與REITs模式組合設計了一種共贏的公共租賃住房融資建設、運營方案，希望能夠破解公共租賃住房持續性發展問題。
二、基于REITs的項目融資模式的引入
目前解決公共租賃住房融資問題比較有代表性的是劉方強、李世蓉提出的BRT模式，即Build—transfer—REITs（建設——移交——房地產投資信托基金）模式，即政府或其授權單位經過法定程序，選擇有實力的企業進行融資、建設，項目建成后由政府或其授權單位通過引入REITs回購BT投資人建成的公共租賃住房項目。這一解決思路對于公共租賃住房項目的融資具有一定的借鑒作用，但引用過于簡單，BT的引入只是把融資、建設風險完全轉移給了BT投資人，把公共租賃項目未來的收益風險轉移給了REITs的投資人，從實質上來講，并沒有解決民間資本引入公共租賃住房建設的實質問題，即各方風險與收益的平衡問題。因此，本文提出如下融資模式：
（一）基于REITs的項目融資模式
1、相關概念
（1）項目融資是通過“金融工程”為大型項目獲得長期債務融資的一種方法，融資債務是根據項目本身產生現金流的強度決定的。
（2） REITs是英文Real Estate Investment Trusts（中文譯為房地產投資信托）的簡寫，它是投資信托制度在房地產領域的應用，是一種集合不特定的投資者，將資金集中起來，建立某種專門進行房地產投資管理的基金或機構，進行房地產的投資和經營管理，并共同分享房地產投資收益的一種信托方式。
2、模式引入
本文對公共租賃住房融資問題的總體解決思路是在公共租賃住房的建設中引入雙實體項目融資模式，即以新成立的項目公司對公共租賃項目實施項目管理，以REITs為融資主體，為項目進行融資，同時REITs也承擔了公共租賃項目的整體收購者的角色。而政府以土地為核心參與整個項目的建設、運營。具體方案見圖1。
①同時成立公共租賃住房項目公司以及融資公司即REITs，這里REITs為公司型，這樣可以保證REITs的未來發展，融資規模的擴大，以承擔起其他公共租賃住房項目的融資，并避免契約型REITs面臨的一次性還本付息的財務壓力。
②公共租賃住房項目公司的投資人為政府和政府選定的項目開發商，政府以土地作價入股，開發商以資金入股。項目的融資由REITs以抵押貸款的方式獲得，其中政府和開發商對抵押貸款負有抵押責任。
③REITs與項目公司簽訂整體收購合同，在項目建成驗收合格后對公共租賃住房項目進行整體收購。項目公司獲得的收入按持股比例分配給開發商和政府。政府的土地出資最后以貨幣形式收回并獲得一定收益并以此資金為主體，成立公共租賃住房補貼基金，進行專業化運作，作為未來對公共租賃住房承租人的補貼。
④在簽訂整體收購合同的同時，REITs公司與政府簽訂特許經營合同，其中包括保證最小購買量合同、租金確定協議以及承租人資格審核協議。
保證最小購買量合同，即由政府保證的最低承租率，如果達不到此承租比率，由政府按全部租金標準給予補齊，使REITs公司取得保證，能夠獲得最低收益。
公共租賃住房承租人資格審核的安排協議，即建成的公共租賃住房的所有權將由政府和開發商手中轉移到了REITs公司手中，REITs公司可以自行選擇專業的物業管理商對公共租賃住房項目進行管理，但承租人的資格審核還是必須由政府來管理，以體現其保障的性質。
租金確定協議應規定租金的具體計算方法，還有租金的支付方式等。
（二）基于REITs的項目融資模式的優點
一是政府以出資人的身份與開發商共同出資組建項目公司，項目公司負責公共租賃住房的開發建設，承擔建設、融資等風險。公共租賃住房可以享受到最大限度的稅費減免，項目融資各方受各自利益約束達成相關合同和協議，如建設合同、完工擔保、抵押擔保、整體收購合同、特許經營協議等，以合同形式明確規范各方權利義務，最大限度的降低各環節的風險。項目公司可以獲得與項目風險相匹配的有限收益率。
二是REITs首先以抵押貸款方式成為公共租賃住房建設的債務投資人，在公租房建設完成后獲得債務利息收益。而在公租房運營階段獲得以政府補貼和承租人租金為主的有保障的租金收入。通過對公共租賃住房項目的深入參與，充分分享了公共租賃住房可能帶來的收益，而有限的風險可以使REITs投資人接受一個較低的有保障的收益率。
三是政府在公共租賃住房項目的整個運作過程中承擔的是以土地對項目公司出資、授予REITs公司特許經營權、 將土地收益交予專業機構運作、公租房承租人資格審核的角色。政府的責任主要在于服務和監管，為項目提供便利的政策服務、監督項目的進程、審核承租人資格。減少了政府的管控和直接參與， 有助于提高項目的效率也降低了政府的風險。
（三）公共租賃住房專項補貼基金
公共租賃住房專項補貼基金（下稱補貼基金）的運作是本融資方案能否獲得成功的關鍵因素之一。補貼基金起的作用類似于分級基金中的杠桿份額，通過對補貼基金的專項運作，對公租房項目租金與REITs投資人要求的收益之間的差額進行彌補。
補貼基金的資金來源主要是政府公租房項目土地收入資金，這是REITs整體收購公共租賃住房項目的一部分，其勢必要比REITs的收購資金少。而REITs的收入來源主要來自補貼基金和承租人租金，為了降低承租人負擔，盡可能多的給予補貼，補貼基金的運行的收益率勢必要有高于REITs的收益率。補貼基金能否獲得較高的收益就成為了這一模式的關鍵問題之一。由于補貼基金的所有權是屬于政府的，政府在風險承受能力方面較強，并且基金運作穩定，而REITs的資金所有者是公開市場上的廣大投資人，風險承受能力要弱于政府，因此基于主體風險承受能力不同的特點，對補貼基金和REITs設計不同的風險水平就可以區別兩者的收益率，實現補貼基金對REITs的可持續補貼。在2001—2011年的11年里，我國全國社?；饘崿F年均投資收益率為8.41%，由此可見，如果補貼基金可以實現相同的年均投資收益率，那么可以給予REITs的投資者4%—5%的年收益率，考慮到REITs的投資者承擔的風險，這一收益率是可以被接受的。
三、結語
嵌入REITs的項目融資方式通過對各方風險和利益的調節，實現了各方特定風險下的合理收益率。減少了政府的參與，降低了政府的投、融資風險，擴大了社會資金參與的范圍、增強了公共租賃住房資產的流動性，提高了各方參與的熱情，有助于資金在各個項目間的快速流動。為保障中低收入者的居住權，實現公共租賃住房項目的快速發展提供了一定的參考。
參考文獻：
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②張寒燕. 房地產投資信托（REITs）研究[D]. 中國社會科學院研究生院2005
③ 劉方強，李世蓉. 基于BT與REITs的公共租賃住房項目融資模式—BTR[J].建筑經濟2011（4）：78—78
④楊繼瑞，黃瀟. 公租房制度建設的一個典型案例剖析[J]. 經濟縱橫，2011（1）：52—52
一、房改的指導思想及目標
（一）指導思想
住房制度改革的根本目的，是不斷改善居住條件，滿足人們日益增長的住房需求，從根本上解決社會的住房問題。
住房制度改革方向，是推進住房商品化，逐步把住房的生產、交換、消費納入社會主義市場經濟軌道，實現住房資金投入產出的良性循環，發展房地產業，進而帶動相關產業的發展。
住房制度改革的基本原則是堅持國家、集體、個人三者共同負擔的原則；堅持租、售、建并舉的原則；堅持機制轉換的原則。
（二）目標
近期目標——在“八五”期間，要以改變低租金、無償分配住房為基本點。公房租金計租標準要實現相當于維修費、管理費、折舊費三項因素計租的水平，逐步增加家庭消費支出中住房消費支出的比重；住房建設緊緊圍繞“解困”進行，每年要解決1000戶住房困難戶的住房問題，使我市人均居住面積達到7平方米，住房成套率達到50％以上，從而使全市住房緊張狀況有明顯改善。
中期目標——到2000年，公房租金計租標準要努力達到維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅五項因素計租水平；全市人均居住面積達到8平方米，住房成套率達到80％，戶均有一處（套）適用的住房，使居民消費結構中住房消費支出基本趨于合理；發展房地產市場，建立住房資金的融資體系，加速住房機制的轉換，初步實現住房資金投入產出的良性循環。
長期目標——利用較長的時間，使公房租金計租標準達到在前五項因素基礎上再增加土地使用費、保險費和利潤八項因素計租水平；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房；健全房地產市場，完善住房融資體系，完成住房商品機制的轉換，實現住房的商品化、社會化，從根本上解決社會住房問題。
二、房改的基本內容
我市住房制度改革的基本內容是：提租補貼、住房買券、優惠售房、合作建房、建立基金。
（一）分步提租適當補貼
改革現行低租金制度，實行分步提租，適當補貼，逐步實現住房資金投入產出的良性循環。
1.提租的范圍和標準
我市直管和自管公房租金，自本方案實施之日起，一律按使用面積及其使用功能實行分等計租：一等為成套住房（有獨用廚房、廁所、上下水），月房租每平方米使用面積提高到0.40元；二等為一般非成套住房（比照成規套住房缺其中一項或多項的住房），月房租每平方米使用面積提高到0.35元；三等為簡易住房（結構簡易、土坯、土墻、磚土等材料建造的住房），月房租每平方米使用面積提高到0.30元。
在些基礎上，根據其樓層、居室朝向、地段環境、室內設備四項因素按基本租金加減法計租。
2.住房補貼對象和標準
各機關、團體、企事業單位的職工，以及離退休職工，由所在單位按住房補貼計算基數2.5％的比例一次核定，按月補貼。
發放補貼后，職工原來享受的各種住房減租待遇和住房補貼等一律取消。
3.住房補貼資金的來源
住房補貼資金，企業在住房折舊費和管理費中列支；全額預算行政、事業單位從原有住房資金中解決，不足部分經財政部門核定列入預算；差額預算事業單位，按差額比例分別比照全額預算單位和企業開支渠道列支；自收自支事業單位，比照企業開支渠道列支。
4.住房租金的使用
各產權單位回收的租金專項用于住房維修。新房較多的單位，用于房屋維修后仍有結余的，可用于住房建設。各單位的房租要單獨建帳，按月收繳，不得放棄管理和挪作他用。
5.新增租金的免、補
對建國前參加革命工作的離退休職工及其配偶、烈士的配偶及其父母、特、一等革命傷殘軍人和無子女、無生活來源、無依無靠生活困難戶，提租后繳納新增租金困難者，在一定時期內要給予適當免、補照顧。
6.超標準加收房租
住房面積超過控制標準的，超過控制標準部分加倍收取租金。
7.有條件的單位，經過市房改辦批準，可以實行單位封閉式的大提大補，適當加大房租改革的力度。
（二）租住公有住房購買住房建設債券
1.對象和范圍
自本方案實施之日起，凡租住公有住房（包括新、舊直管和自管公房）的承租人，均按住房建筑面積購買長春市住房建設債券，并按規定繳納房租。
個人以優惠價格買房，參加合作建房和屬于生活特困戶的，經市房改辦審批，可以免購住房建設債券。
2.認購住房建設債券的標準
計購債券標準，由市房改辦每年公布一次。
1993年新配新建住房，按住房建筑面積每平方米50元認購；新配舊有住房，按住房建筑面積每平方米30元認購；已租住的公有住房，按住房建筑面積每平方米5元認購。
3.住房建設債券的利息與償還
住房建設債券從購買之日起，滿五年后兌付本息，年利率按3.6％計算。
4.住房建設債券的發售管理
住房建設債券由住房建設單位或承辦出租住房單位組織購買。新建住房購買債券需經市房改辦審查、批準認購債券數額，并由市住房資金管理中心（以下簡稱“中心”）與住房建設單位簽定債券代售合同。否則，市有關建房審批部門不予辦理建房手續。
已經租用住房的承租人購買債券，由承辦出租住房單位或住房產權單位核定應購債券總額，經市房改辦批準后，由單位組織統一購買。拒不認購債券的，從職工所在單位開戶行存款帳戶中直接劃轉，再由單位從本人工資中扣繳。
5.住房建設債券資金的使用
住房建設債券資金作為住房建設周轉專項資金。購買債券的單位，可在其購買債券額度內以低息貸款形式有償使用債券資金。職工購買現住房時，住房建設債券可抵付購房款。
（三）優惠出售公有住房
自本方案實施之日起，各單位分配的新房和調串分配的舊房，要先售后租，對買房者給予優惠。
1.范圍和對象
凡持有我市城市戶口的職工，每戶可購買一套不超過控制標準的公有住房。
下列公有住房不得出售：鑒定為危房或列入近期城市改造規劃的；主要街路兩側宜改造為鋪面房的；房屋產權不清或產權有爭議的；有歷史、文化保護價值的；獨立庭院式的；以及市人民政府認為不宜出售的住房。
2.優惠價房的售價
優惠價房的出售基價分為優惠價格基價和綜合價格基價。新建房優惠價格基價和綜合價格基價由市人民政府根據住房建筑成本造價和居民承受能力，本著鼓勵個人購房的原則確定，一年公布一次。1993年新建磚混結構的單元式套房優惠價格基價每平方米建筑面積300元，綜合價格基價每平方米建筑面積860元；舊房以成新折扣作基價；然后兩者都按地段環境、居室朝向、樓層、室內設備四項因素，將基價增減后計價，但舊房最低價格不得低于每平方米120元。
3.優惠政策
承租人購買現住公房，給予20％的優惠。
職工購買現住公房按工齡長短給予以下優惠：工齡滿40年及其以上的給予10％優惠；工齡滿30年不滿40年的給予8％優惠；工齡滿20年不滿30年的給予6％優惠；工齡滿10年不滿20年的給予4％優惠；工齡不滿10年的給予2％優惠。
單位向職工個人出售新建的優惠價房，享受合作建房減免有關稅費的優惠。
購房者免繳一次性契稅、土地使用稅和房產稅。
4.付款辦法
職工購房可以一次付清房款，也可分期付款。一次交清房款的，在售價的基礎上優惠20％。分期付款的，首次交款不得少于30％，在此基礎上，每多交10％，可優惠2％。分期付款，還應當付利息。分期付款期限不得超過10年。
為方便職工購房，有關金融機構要開辦住房儲蓄和購房貸款業務。貸款購房的職工，按存貸結合的辦法，先存足購房金額的30％，其余可向住房金融機構申請抵押貸款。
5.住房產權
按綜合價格基價購買的住房，在付清房款后，個人擁有完全產權，即對其購買的住房擁有占有權、使用權、處分權和收益權。
按優惠價格基價購買的住房，在付清房款后，個人擁有部分產權，即擁有占有權、使用權、有限處分權和部分收益權，可以繼承，不能贈與，允許出售或出租，原產權單位有優先購買權和租用權。售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購房人原投資所得的產權比例分配。
6.售房資金的管理和使用
優惠售房資金必須存入市建設銀行房地產信貸部，除了用于歸還住房建設貸款，市政府提留一部分統籌金、售房單位提取房價10％用于住房共用部位和共用設備的維修費用外，只能用于新建、改建、擴建住房和發放住房補貼。
售房資金進入各單位住房基金帳戶，所有權不變。
7.公房出售管理
出售公房納入房地產市場統一管理，各種買賣交易均應按規定辦理手續。
優惠價房的出售基價，每年第一季度，由市房改辦、市房地產管理局、市國有資產局、市物價局聯合公布。
公房出售堅持先評估后出售的原則和報批制度，單位自管產和直管產的出售必須經市房改辦審批，由市房地立管理部門具有評估資格的專業機構進行評估、測定，不得自行確定出售基價。
公房售后管理原則上實行自有、自住、自管、自修，也可委托房產管理部門代管代正。
住房的供水系統和住房暖氣費用，在政府沒有新的規定之前，仍由原渠道解決。
8.鼓勵私營業主、個體工商戶和家庭收入較高及其他有承受能力的居民，按市場價格購買住房，其房屋產權為個人所有。
（四）圍繞“解困”、“解危”，開展合作建房
合作建房是系指單位、個人共同籌集資金，由政府扶持建設個人自住住房的一種建房形式。包括：住房合作社建房和集資建房。
1.合作建房對象
凡在我市有城市常住戶口的中低收入者、住房困難戶、危房改造戶，由本人提出申請，經其所有單位同意，均可參加合作建房。
2.合作建房的原則
合作建房堅持“個人出資、單位補貼、政府扶持”的原則，個人原則上負擔新建住房本身建筑造價；住房綜合造價與住房本身建筑造價和政府減免有關稅費和差額，由職工所在單位負擔；政府對個人出資部分免收有關稅費。
3.合作建房的優惠政策
合用建房按個人合資占住房本身建筑造價加征地、拆遷補償費的比例，實行同比例免交下列稅費：營業稅，耕地占用稅，國有土地有償使用費，城市基礎設施配套費，使用實心粘土磚附加費，人防工程費，商業網點費，教育附加費，水、電、排污增容費，解困房源費等；個人出資部分，固定資產投資方向調節稅，適用“零”稅率。
合作建房的，免交插建費和拆遷費。
政府有關部門要對合作建房的計劃、用地、規劃、材料、資金、管理等方面提供方便條件，簡化各種審批手續，優先予以安排。
合作建房要和解決職工住房困難結合起來，嚴格執行既定的“解困”政策，保證“解困”工作的順利進行。
4.合作建房的組織和管理
市房地產管理局是我市合作建房的行政主管部門，負責我市住房合作社組建的資質審批；負責全市合作建房規模、項目、資金的審查和合作建房的開展等工作。
合作建房由職工所在單位負責組織。
有條件的單位和市屬各行政區域內的職工或居民可以組建住房合作社，合作社是公益性的社會服務機構，具有法人資格。住房合作社負責合作建房的計劃申報、資金籌集、財務管理、住房建設、住房分配、維修管理等項工作。
（五）建立穩定的住房基金
住房基金是指城市、單位、個人專項用于住房生產、建設、經營和消費的資金，它的建立要立足原有資金轉化，在同級財政部門參與下分別核定、理順，納入城市、單位、個人三級基金。
1.城市住房基金的來源
財政原來用于住房建設、維修和住房補貼的資金；按規定征自住房的房產稅及預算調節基金和能源交通重點建設基金收入；出售直管公房回收的資金；發行住房建設債券籌集的資金；提租后由市統籌房租收入10％和自管公房出售收入5％的資金；房改資金在運營使用中增殖后分配形成的資金；其它收入資金。
2.單位住房基金的來源
單位原來用于住房建設、住房維修、房租補貼的資金；從自有資金中分離出來用于住房建設的資金；出售自管公房回收的資金；單位自管住房的房租收入；上級撥款資金；從預算外收入中按一定比例提取的資金；其它收入資金。
3.推行公積金制度，建立起職工個人住房基金
公積金是一種義務性的長期儲蓄，公積金制度是通過強制儲蓄方式建立的社會住房保障制度。通過長期儲蓄積累，提高職工家庭解決自住住房的能力，擴大住房建設資金的投資渠道。
（1）凡在我市工作，具有我市常住戶口的黨政機關、群眾團體、企事業單位的在職固定職工、合同制職工，均實行公積金制度。離退休職工、臨時工和三資企業中的外籍職工，不實行住房公積金制度。
（2）公積金由職工和職工所在單位共同存儲。職工按公積金交繳計算基數5％逐月存儲；單位也按公積金交繳計算基數5％逐月給職工存儲，兩者均為個人所有。今后隨著經濟的發展，由市房改辦定期公布公積金交繳率。
（3）公積金存儲由職工所在單位承辦，單位為職工設存儲戶頭，并按照活期存款利率計息。
（4）公積金個人承擔部分，由個人支付；由企業承擔部分，從企業分離劃轉的單位住房資金中解決，不足部分經同級財政部門核定，可在成本中列支；公積金由行政事業單位繳交的部分，原則上從自有資金和劃轉的住房資金中解決，不足部分經同級財政部門核定，列入預算。
（5）公積金定向用于職工家庭購買、建造、大修、翻建自住住房。職工可使用本戶成員及直系親屬積累的公積金。
（6）職工離退休、調離我市或出國定居時，其結余的公積金本息全部由職工提??；職工在市內調轉時，公積金隨工資關系劃轉；職工在職期間去世，公積金本息由其合法繼承人提取。
（7）各單位住房建設原則上可有償使用本單位職工結余的公積金。
4.住房資金的使用范圍
住房資金必須專項用于住房制度改革的提租補貼和住房建設、維修與管理，?？顚Ｓ茫坏门沧魉谩＞唧w使用項目是：用于發放房租補貼；用于繳納或支付公積金本息；用于住房的維修和管理；解決住房困難戶、危舊房改造等其他住房問題；用于發放住房專項貸款；用于新建、改建和購買住房；用于住房建設債券本息歸還；用于房改的其他支出等。
5.住房資金的管理
“中心”對我市預改范圍內的各類住房資金進行管理、統一營運，保證政策性住房資金用于住房建設。“中心”要會同財政部門進行住房資金的核定和劃轉，并對各單位的住房資金進行監督管理。
城市住房基金和單位住房基金要同其他專項基金分離開來，專項用于新建、購買和維修住房。
房改資金的金融結算業務，由市建設銀行和市工商銀行房地產信貸部辦理。
三、房改的領導與組織
住房制度改革意義重大，涉及面廣，政策性強，是一項長期的工作，各級領導要站在實現第二步戰略目標的高度，統一思想，統一認識，精心組織，切實抓好這項改革。
市政府成立住房制度改革領導小組，對全市房改實施領導。下設辦公室，負責全市房改方案的制定、協調和實施，研究提出住房制度改革的各項配套政策；參與協調有關住房建設的規劃、計劃、建設和住房管理工作；籌集、管理住房建設資金，審批資金的合理使用；制定住房分配管理辦法，并對分配進行監督等。全市房改工作，要在市房改領導小組統一領導下，分級負責，單位包干，列入各級領導的重要議事日程，要選擇熟悉房管、勞動人事、財務業務的人員，組成精干班子負責本單位、本系統房改工作。
在全民討論，使廣大市民進一步認清房改的目的、意義和有關政策的基礎上，市、區兩級政府的各個部門和各級工會組織要積極配合，保證房改順利實施。
房改要堅持實行屬地管理的原則。全市房改堅持實行統一政策、統一標準、統一部置、統一行動，對拒不執行或違反房改政策的行為，各級紀檢、監察、檢察部門要按規定嚴肅處理。
四、附則
本方案在我市城區施行，各縣（市）、效區可參照本方案制定本地區實施方案，經市房改領導小組批準后施行。
經國務院和省房改領導小組批準獨立進行房改的部門和單位，按有關規定執行，交叉部分執行本方案。其它在長單位按本方案實施。
