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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產資產評估程序，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：資產評估課程；課程定位；課程內容；課程教學設計
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A
文章編號：1672―3198（2014）16―0113―01
1課程定位
1.1專業背景分析
《資產評估》是資產評估專業的基礎。資產評估的內容牽涉甚廣，涉及到會計、財務管理、建筑、機電、無形資產等內容，對于任何評估客體，萬變不離其宗，都需要用到資產確認、貨幣時間價值等理念，因此《資產評估》課程的前修課程需要學習《財務管理》、《會計基礎》，因此《資產評估》課程應當安排在高職的第二學年第三學期?！顿Y產評估》課程的學習并不能適應市場的需求，前述，資產評估是評估領域的基礎，只是剛入門。為了能滿足需求，還需要對評估客體如機電設備、房地產、企業價值、品牌等進行更為深入的研究。因此資產評估的后續課程應該開設具體的評估客體的評估課程。
1.2學情分析
高職學生在學習方面堅持“有用才學”的原則，如果教材與實踐脫離較大，學生也會缺乏學習動力?！顿Y產評估》課程是一門實用性非常強的學科，而且隨著評估需求的加大，資產評估行業的前景越大。學生也認可這一觀點，但在學習該課程中，逐漸被一大堆的公式、一大堆的評估方法、一系列的計算所嚇倒，如何讓學生輕松掌握，也是講授《資產評估》課程的一大難題。
2課程內容選取
2.1課程指導思想
高職教育的一大特點就是一技在手，吃飯不愁，作為高職《資產評估》課程的特點也必須以以崗位需求為目標，與職業資格考試接軌。
2.2課程項目確定
筆者通過到資產評估公司、會計師事務所等進行調研，評估客體大多數集中在房地產、汽車、設備、無形資產等方面，個別的評估客體是古董評估、森林等自然資源評估、受災評估等特殊性質的評估。作為資產評估的入門環節，在課程內容上，應該設置常見的工作任務，而對于特殊性質的評估可以在后續課程中加以設置。結合調研，設置中評估體系中的典型工作任務，導出學習領域，并通過適合教學的學習情境使其具體化，同時融入適度的相關領域知識，最后轉化為適合于高職學生的教學內容。具體分為項目：資產評估的基本理論、機電設備評估、房地產品評估、流動資產評估、無形資產評估、長期資產評估、整體資產評估和資產評估操作實務。
3課程教與學
3.1教學方法
根據上述八個項目設置任務――知識鏈接――模擬操作――分配任務。知識鏈接是學生必須掌握的資產評估的基本理論。那這一部分如何講解呢？首先從評估案例開始，講授為主，主要介紹案例中所涉及的評估知識，并結合相應的習題加以鞏固，其次，依托學校房地產、機器設備等進行現場教學，對知識點有更深的認知，第三，借助學校以及學校周圍的房地產及設備等進行分組，模擬評估，完成任務。經過三個步驟，學生基本上掌握了資產評估的基本知識。另外在結合專門的評估實驗，如通過案例，手工編制工作底稿，呈現資產評估實務工作；還可以通過資產評估軟件――鼎信諾評估軟件來完成評估實驗，多角度來掌握評估技能?！顿Y產評估》課程的教學工作還可以利用豐富的評估網絡，進行虛擬評估。比如二手車、二手房評估網絡。
3.2項目模擬評估方案
項目一“資產評估的基本理論”主要介紹資產評估的概念、要素、評估思路，這些理論在評估實務中都可以提現出來，主要是接受評估業務、簽訂業務約定書。那么在模擬評估時，通過角色分工的方式來體現，讓學生了解到站在評估事務所，在接受業務時應考慮何種因素，不能盲目地接受評估業務，從而了解到資產評估的原則。站在客戶的角度來看，讓學生認識到什么情況下需要評估，評估的目的不同也會影響到評估價值。通過這種模擬，學生基本上對資產評估業務有基本的認知。項目二“機電設備評估”、項目三“房地產品評估”是目前最常見的評估業務，在模擬評估時，可以與二手車、二手房評估網絡進行合作，通過模擬評估了評估的整個程序，認識到任何一項資產評估，其程序主要就是資料搜集、選定評估方法、確定評估參數、確定評估值幾大步驟。其次，評估方法，需要通過評估案例多次模擬，并在工作底稿的完成過程中，也能夠輕松掌握。面對復雜的計算，可以借助EXCEL來完成，讓學生認識體會到計算的簡單性。項目四“流動資產評估”、項目五“無形資產評估”、項目六“長期資產評估”這三個項目的評估可以通過對評估案例的分析加以掌握和總結。項目八“資產評估操作實務”可以對上述評估的結果，通過編制資產評估報告，讓學生認識到資產評估報告的要素和注意事項。
參考文獻
[1]畢蓉.高職項目課程教學設計過程模式的構建[J].職業技術教育，2010，（06）.
《刑法》第二百二十九條本身未明確虛假證明文件的含義，而《最高人民檢察院、公安部關于公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定(二)》是對情節嚴重列舉了幾種情形，也沒有對虛假證明文件的概念進行解釋和說明。在理論和實務界，對什么是虛假證明文件理解有很大不同。因此，對房地產估價行業來說，從規范房地產估價行業秩序和市場經濟的角度來看有必要對何為虛假的證明文件進行研究，從理論和實務的角度提出切實可行的判斷標準和方法。
一、房地產估價中提供證明文件的范圍
刑法第二百二十九條規定的提供虛假證明文件對房地產估價行業而言是指承擔資產評估(其中包括房地產估價)職責的中介組織的人員故意出具、提供各種虛假證明文件。對房地產估價來說哪些是具有證明效力的文件呢?應當根據《注冊房地產估價師管理辦法》和《房地產估價機構管理辦法》對房地產估價機構中各自承擔不同的職責范圍進行深入的分析。
《房地產估價機構管理辦法》第三條規定房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物等、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、房屋征收、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。人們的一般理解認為房地產估價師評估的價值就一定能在市場上實現，否則就是失誤，要求賠償。實際上，房地產估價是房地產估價人員以專家的身份提供的專業意見，而不是可實現的價格的保證。當然估價機構和人員也不能隨意發表不負責任的意見。估價可以分為兩種性質(根據意見的用途和作用不同)：一是咨詢性估價(或稱參考性估價);二是鑒證性估價(或稱證據性估價、公證性估價)。估價報告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，如為證券發行、上市和上市公司關聯交易提供參考依據的估價，估價報告具有公共產品性質，通常屬于鑒證性估價。為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人確定投標報價提供參考的估價，估價報告是一種私人產品，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。
二、虛假證明文件的定義
虛假證明文件是指虛假的證明文件，虛假也就是說不真實，關鍵在何為虛假?不同的文件類型對何為虛假有不同的認識。如同房地產估價行業和法學界對如何認定房地產估價活動中出具的證明文件為虛假證明文件，有不同的看法。判定房地產估價師是否承擔刑事責任的關鍵是是否為虛假證明文件。
(一)法學界的觀點
學者孫國祥等指出，所謂虛假的證明文件，從內容上看，應該指內容完全失實或主要內容虛假的證明文件;從形式上看，一般表現為書面的形式。
學者聶立澤指出，提供虛假證明文件是指提供內容與實際情況不符的資產評估報告、驗資報告、財務會計報告、審計報告、法律意見書等證明文件。
學者張明楷等也認為，提供虛假證明文件，是指提供內容與實際情況不相符合的資產評估報告、驗證報告、財務會計報告、審計報告、法律見證書等證明文件。
由此可知，法學界認為虛假就是內容或結論與事實(或實際情況)不符。法學界認為房地產估價證明文件必須證明結果是真實的，是客觀事實的真實。
(二)房地產估價業界的觀點
房地產估價業界的基本觀點是只要注冊房地產估價師嚴格按照《房地產估價規范》進行了估價，就不能認定出具了虛假證明文件。如果注冊房地產估價師在形式和實質上都嚴格遵循了估價規范，應當免責。
由此可知，房地產估價界認為程序正義或過程的真實重要性高于結果的真實，注冊房地產估價師如果嚴格遵守房地產估價規范，盡到了應盡的職業關注，即使最后的結果沒有保證完全符合客觀實際(真實)，注冊房地產估價師最多也只能負執業責任，不能為其非故意為之的結果負刑事責任。
三、房地產估價中虛假證明文件的認定條件
那么到底如何判定是否為虛假證明文件?判定是否為虛假文件的條件是什么?房地產估價能不能在嚴格執行房地產估價規范的情況下保證內容與實際情況相符?或者對法學界要求的內容與實際情況相符在執行估價準則時是如何評價的?
其實，兩者本就是一個事物的兩個方面，并不矛盾。房地產估價界要求首先從程序上合理保證證明文件不存在重大錯報，而法學界是從實體上或者說是從內容上考慮的。法學界強調的虛假是指證明文件的內容或者結論與事實不符，而房地產估價界認為判定估價報告(或其他鑒證報告)是否虛假的關鍵是注冊房地產估價師在執業過程中是否恪守估價準則;從程序上講，注冊房地產估價師恪守估價準則的過程實際上是保證估價結果客觀合理的過程。
所以是否為虛假文件可以從以下條件判斷：
1、估價對象是否存在，如果不存在肯定是屬于虛假的;
2、待評估房產面積與實際面積是否相差巨大，如果明顯超過合理誤差范圍，顯然屬于虛假文件，如果還是故意為之的，那就涉嫌犯罪了;
3、房地產估價師是否到現場查勘。如果房地產估價師未去實地查勘出現重大漏洞應該屬于虛假文件的范疇;
4、對委托人提供估價所依據的資料進行了審慎檢查，不能無理由懷疑委托人提供的資料的合法性、真實性、準確性、完整性;
5、是否有不當得利。禮下于人必有所有求，如果存在利益輸送則虛假文件的可能性大大增加;
10月31日，對于北京華遠集團總裁任志強來說，可謂“撥開云霧見日出”。當天證監會上市公司重大重組審核委員會批準了華遠地產借殼SST幸福實現上市的方案。
這意味總資產不到4000萬元的SST幸福經過一系列復雜的資產重組之后，將會被“裝”入任志強苦心經營的華遠地產業務，而公司也將改名為“華遠地產股份有限公司”。
轉折借殼
“通過幸福實業吸收合并華遠地產的方式實現華遠地產的整體借殼上市，借助資本市場促進華遠地產更快更好地發展?！逼桨沧C券企業并購部總經理陳郎平告訴記者，幸福實業通過吸收合并華遠地產，承繼華遠地產的全部資產、業務和人員，將使資產質量得到顯著改善，持續經營能力大大增強，為全體股東帶來良好回報。
SST幸福30日公告稱，公司接到通知，中國證監會并購重組審核委員會審核公司重大資產出售，暨以新增股份換股吸收合并北京市華遠地產股份有限公司的重大資產重組方案。
據SST幸福的公告稱，首先，SST幸福以每1股減為0.4股的方式減資，作為股改的前提條件，減資完成后，公司股份總數為12512萬股，注冊資本由31280萬元減少為12512萬元。
為了改善公司資產質量，SST幸福擬以新增股份換股吸收合并華遠地產。SST幸福每股作價3.88元，華遠地產每股作價5.06元，兩者的換股比例為1:0.767，即每0.767股華遠地產股份換1股SST幸福股份。華遠地產現有股份5.01億股，可換公司股份6.53億股。
最后，華遠地產五位股東將以其換股獲得的SST幸福股份，代公司非流通股股東向流通股股東送股，流通股股東以減資后所持流通股數量為基礎，每持有10股將獲送15股，總計共獲送4692萬股。送股完成后，流通股股東所持流通股份數量為7820萬股，與減資前所持流通股份數量一致。
在整個程序完成后，華遠地產的大股東北京市華遠集團將持有SST幸福46.58%股權，換句話來說，華遠地產實現了多年以來再次上市的愿望。
數位行業分析師均表示，SST幸福股價距一年前的基準日早已攀升數倍，重組方案中的3.88元與審批停牌前的25.82元實在相差過遠，過山車般的股價令證監會痛下殺手。
由于第一次方案被否定，10月23日，SST幸福公告了修改方案。兩點修改方案包括，首先在原重組協議書中關于換股定價依據基礎上，增加北京中恒信德威評估有限責任公司出具的《華遠地產資產評估報告》評估結論258899萬元的依據。此外，華遠將過渡期損益做了重新安排，承諾將自審計基準日(2006年10月31日)至吸收合并完成日所產生的盈利(含2006年11月和12月的盈利)共計3010.46萬元的利潤，由本次重大資產重組完成后的公司新老股東共同享有。
“監管層對欲上市的房地產公司進行審核時通常有兩種方法。一種是估值法，通過PE以及盈利能力對公司進行估值；另外一種是資產評估法，通過凈資產價值推斷企業的資產值?！敝行抛C券地產分析師王德勇解釋道，任志強報告中采用的是估值法，而證監會傾向于采用資產評估法可見華遠采取的評估方式不太合證監會的“胃口”。
期待騰飛
如任志強所言，華遠在一開始就“充分認識了房地產企業只有與資本市場相結合，才能在資金密集型的行業中增強市場中的競爭力”。
早在1993年，任志強就尋求華遠的上市之路。1993年，北京市華遠集團完成股份制改組。按當時的規劃，公司7到8年時間要完成300萬平方米的已有儲備土地的施工，8年內共需資金75億元，每年需近10億元資金投入，因此持續的融資渠道是北京華遠發展的必要條件。但當時國家的宏觀調控政策規定，房地產公司無限期暫停上市。于是華遠另辟蹊徑，走了海外融資路線。
1994年，華潤集團旗下的香港華潤創業有限公司收購了北京市華遠集團旗下的華遠房地產52%股份，成為其控股股東。1996年11月，華遠房地產在香港上市。
借助資本市場的力量、借助華潤這棵大樹，華遠房地產幾年內保持了超過30%的增長。但是，亞洲金融危機的到來，使得作為大股東的華潤集團與作為管理方的任志強出現分歧。2001年9月5日，華遠房地產董事長任志強辭職，并把華遠集團擁有的華遠房地產18%的股權賣給華潤集團，同時收回華遠房地產品牌，華遠房地產則改名華潤置地。
2001年12月30日，二次創業的華遠地產，以北京市華遠新時代房地產開發有限公司的身份亮相于地產界，注冊資本為3億元。任志強表示：“從華遠二次起家之初就從沒有放棄過再次進入資本市場。為此，華遠設計了多種可能，包括尋找外資投資、成立專門基金，以及借殼上市等?！?/p>
評估實習周記一 x月5日
今天是我到房地產開發股份有限公司實習的第一天。胡部長給我介紹了一些公司的基本情況，然后告訴我，這段時間公司正忙著準備資產評估，正好人手不夠。說著就從會計檔案中取出一堆的資料遞給我，這些是建筑設計所、建筑裝修公司、房地產開發股份有限公司指揮部等幾家公司的從年到年的資產負債表、現金流量表、利潤表以及其他相關附表等。
部長要求我根據權益法輸入用Excel制作的各公司資產評估申報表中。由于我很久沒有使用Excel 了，操作起來還有些陌生，比如如何在合計欄設置公式，以及在合計欄下放設置自動核對公式。胡部長很耐心的在一旁指導我，大概熟悉之后操作起來便順手了。由于內容很多，直到下午下班前我才完成對這些單位的數據輸入。
x月6日
就在這個下午，有幾位顧客帶著大量的現金到項目上的財務部來，或是交納房款，或是交納按揭款。而我的任務就是將收到的現金通過驗鈔機辨別真偽以及金額是否正確，核對后將現金用報紙包好交給部長，部長再將它放入保險柜，然后我填寫一式三聯的收據交給付款人。
x月7日
現在大部分的企業都普及了會計電算化，它使用起來十分方便，簡化了工作量。每個企業所用的財務軟件都可能不同。我在學校所接觸到的是用友財務軟件，而天緯房地產公司使用的是施易財務軟件。我今天的任務就是編制憑證并將其打印出來。
在編制憑證中，先選擇是銀行付款憑證，銀行收款憑證，現金付款憑證，現金收款憑證，轉賬憑證中的哪一類，填寫好摘要后，根據發生的業務輸入相應的科目代碼，電腦會自動顯示該科目及之前已設置好的明細科目，填入金額，最后填寫附件張數。完成后打櫻將打印后的憑證和原始憑證即附件別在一起。出納根據憑證填寫現金日記賬和銀行日記賬。
x月8日
今天學著填寫銷售不動產統一發票。首先，要將基本信息填寫完整，如開票日期、付款方名稱及身份證號、收款方名稱。其次，填寫與銷售項目有關的信息，如不動產項目名稱、銷售的不動產樓牌號、建筑面積、單價、金額、款項性質等。其中款項性質又分為預售定金、預收購房款、購房款和其它四類。
最后計算出合計金額，再加蓋地稅局地稅發票專用章。填寫好后，再與明細賬一筆筆核對，將該發票與收款時開具的收據存單一起作為原始憑證附在記賬憑證后。
下午，全球四大會計師事務所之一的德勤會計師事務所到公司來審計，準備總工程局上市的事情。他們要了很多的資料，包括我之前整理出來的年度會計報表。他們不停的查閱資料，問東問西，提了很多的意見，還有些資料要求我們重做。就這樣忙了一下午。我們一聽他們明天還要來，個個都有些郁悶了。
評估實習周記二 干了這么長時間也學會了許多東西知道了房地產不少知識。
房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格;建筑物僅指建筑物部分。
關鍵詞：房地產估價；估價行業；問題；對策
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著國內房地產市場的開放，房地產估價行業面對的國際、國內的競爭和挑戰更加嚴峻。我國房地產估價行業只有從現在起就面對自身的不足，提高管理、專業、人才優勢，樹立行業品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在日益激烈的市場競爭中運籌帷幄、取勝于人。
一、房地產估價的常用方法
1、成本法
成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常選用的是更新重置成本。
2、市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對已發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一種評估方法。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的差異因素調整來估算價格，在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。
3、收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費（包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等）等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同而計算方法不同。
二、房地產估價行業發展現狀
1、制定了房地產估價的有關法律規章
國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城市房地產中介服務管理規定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等法律法規，以法律法規的形式確立了房地產估價行業及估價師的地位，完善了估價的相法律法規和規范性文件。
2、建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范
根據各級房地產管理部門的統計，目前全國有4萬多人取得房地產估價師執業資格，其中注冊執業約3．5萬人，房地產估價機構5,000多家，其中一級資質房地產估價機構267家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。
3、形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準
從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
4、房地產估價服務領域逐步擴大
在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。
三、我國房地產估價行業中存在的問題
1、立法滯后
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規章組成，以房地產估價機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產估價法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產估價制度的法定地位，但關于房地產估價的專門法律一直是空白。而散落在各項規章制度和規范性文件中的相關規定，不能夠對評估的規范、規程以及執業道德標準等提供系統和權威的法律依據。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產估價師在執業過程中往往畏首畏尾，無法充分發揮其主觀能動性，其評估結果也就難以得到社會的認可。
2、從業人員素質參差不齊
房地產估價不僅具有很強的專業性，而且由于房地產價值的個別性，使得沒有兩處房地產的價值是完全相同的，這就使得房地產估價結果的科學性非常倚重估價師的經驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養、準入及晉級機制，相關的法律法規還不夠健全，而且缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，行業的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現象，導致了許多進入該行業的人員并非相關專業出身，學歷層次較低，對房地產估價的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業道德的情況較差等。同時房地產估價師執業資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現象較為嚴重。
3、社會公信力不高
由于房地產估價行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。
三、促進我國房地產估價行業發展的對策
1、加強市場環境監管
房地產估價行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介服務行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收入主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業間的競爭處于不平等的環境之中。今后應加速評估機構脫鉤改制工作，使評估機構真正成為獨立的中介機構，在平等競爭的環境中以質取勝，提高房地產估價行業的估價水平，同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。房地產主管部門要組織對房地產估價市場的調查研究，制定估價市場運行和監管規則，明確估價的違規性質，制定懲罰機制，追究相關人員的行政或法律責任。
2、加強法律體系建設
為了保證房地產估價行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產估價行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產估價在相關行業的技術需要；解決房地產估價行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產估價方法和程序。
3、對估價師分級制管理
對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況，確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。估價師業績突出，經考試和考核合格，可晉升為高級估價師。高級估價師如出現質量事故、職業道德等問題，應降為中低級估價師，直至取消估價資格。
4、推進信用體系建設
目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。
結束語
房地產估價行業在我國從正式出現到現在只不過二十年左右的時間，但是房地產估價行業卻取得了很大的發展，不管從數量上、質量上、行業自律上、相應法律法規的配套上，還是與發達國家該行業的對比上，都有了實質上的提高。面對房地產估價行業的發展，我們還需要努力積累理論與實踐經驗，促進房地產估價行業的快速成長。
參考文獻
【關鍵詞】市場法；適用范圍；房地產；評估體系
隨著我國國民經濟建設的快速發展，城市房地產業的發展步伐愈加迅速，房地產評估工作也逐漸成為了業界人士重點關注的焦點。目前房地產評估方法有很多，主要包括市場法、收益法、成本法、假設開發法和基準地價修正法等，其中市場法是最為常用的評估方法。市場法是通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并調整類似的市場價格，從而確保被評估資產價值的一種資產評估方法，具有操作方便、效率高和適應性廣等優點，能夠較為直觀地反映出房地產評估的價值標準，其評估的說服力容易為估價人員、委托者和社會認識所認可。本文通過探討市場法在房地產評估中的應用，提出了一些個人觀點，以期確保市場法能夠綜合運用于資產評估工作當中。
1、市場法的理論依據
從理論上講，效用相等的房地產經過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。正是因為在房地產價格形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產評估時，評估對象的未知價格可以通過類似房地產的己知成交價格來求取。當然，由于在現實交易中存在著交易者的心態、偏好、對市場的了解程度等情況的不同，現實生活中的某一宗具體的房地產交易的成交價格很有可能是處于偏離平均市場價格。
2、市場法的適用范圍及應用條件
2.1 適用范圍
（1）適用于有廣泛市場交易的房地產類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產由于數量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實例，使市場法具有使用基礎。
（2）適用于房地產市場發達、活躍和完善的地區。在房地產市場發育不夠充分的地區，較難采用這一方法。
2.2 應用條件
（1）具備充足的市場交易資料
市場法依賴于活躍的房地產市場所提供的市場資料和交易實例。具體來說，充足的市場交易資料是指：數據充足、資料可靠和質量保證。
（2）具備豐富的評估經驗
市場法的正確運用對評估主體也有嚴格的要求。在運用這一方法時，需要選定比較實例與待估房地產進行分析比較，并對交易情況、交易期日、區域因素及個別因素做出修正，這些都需要多方面的知識和豐富的經驗。
3、市場法評估的程序
3.1 搜集交易實例
運用市場法評估房地產價格，是建立在充足的案例資料基礎上的。如果案例資料太少，就有可能受到個別非正常交易案例的影響，使評估出的價格失真，不夠客觀。因此，應盡可能地搜集較多的交易實例。
3.2 確定可比交易案例
選取可比實例就是從己搜集和積累的大量交易實例中，選取與評估對象房地產條件相同或相似的、成交日期與評估時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。其數量一般為3個以上。
可比實例房地產選擇的合適與否，將直接影響市場法評估的最終結果，因此這一篩選過程應特別慎重。選取的交易實例具體應符合下列標準：（1）與待估房地產的用途相同；（2）與待估房地產的建筑結構相同；（3）與待估房地產交易類型相同；（4）交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易；（5）交易時間與待估房地產的評估時點應盡量接近；（6）處于待估房地產的同一供需圈。
3.3 建立價格可比基礎
在選好了可比的參考實例后，首先，需要對所選擇的可比參考實例的實際交易價格作換算整理，從而使這些參考實例具有一致的可比性和價格單位，為進行后續的比較修正建立共同的基礎。這主要包括：（1）統一付款方式；（2）統一采用的單價；（3）統一幣種和貨幣單位；（4）統一面積內涵。
3.4 修正各項因素
建立價格可比基礎，主要是為進行交易情況、交易日期和區域因素、個別因素及使用年期等的修正服務的。這主要包括：
（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）區域因素修正；（4）個別因素修正；（5）容積率修正；（6）土地使用年期修正。
3.5 確定房地產價格
當交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正和個別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結果，求出某一可比實例的修正價格（比準價格）。通常的公式為：
可比實例修正價格=可比實例成交價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×容積率修正系數×土地使用年期修正系數
通過計算后，根據每個交易實例都可計算出一個修正價格，而且不會完全一致，這就需要綜合計算求出待估房地產的評估值。綜合的方法可采用統計學方法，如：簡單算術平均數法、加權算術平均數法、眾數法、中位數法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。
4、市場法在房地產評估方法體系中的重要地位
市場法是在評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法，這一點已得到國際評估界的公認。市場法在發達國家房地產評估中處于主導地位。市場法在房地產評估方法體系中所占據的重要地位，我們可以從以下兩點加以分析：
4.1 公開市場價值標準與各種評估方法
“公開市場價值”的定義是：在公開市場上最可能形成或成立的價格。那么，應該怎樣確定待估房地產在公開市場上最可能形成或成立的價格呢？當然，最好就是參照與待估房地產類似的房地產在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規定，采用市場法對評估對象的公開市場價值進行評估是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現公開市場價值標準的一種評估方法。
經過進一步分析，假設開發法是通過將一宗未完成的房地產產品在假設完成后的市場價值中減去尚需投入的開發成本以及稅費、利潤等，以求得該未完成的房地產的價值，如果評估對象的狀態逐漸接近最終產品，這時的假設開發法也就逐步接近市場法了。
4.2 各種評估方法與“替代”原理的關系
前文已經闡明，市場法的理論依據是經濟學中的替代原理；收益法的理論依據是房地產價格的預期原理；成本法的理論依據是房地產價格的生產費用價值論；而假設開發法的理論依據與收益法相同，是預期原理。經過進一步研究發現：
（1）收益法中對待估房地產未來所能產生的正常純收益的預期，對還原利率等參數的確定都具有相當的主觀性，都需要評估人員的估計，因此這就涉及評估依據的問題。對這類問題，解決的方法之一便是掌握市場數據，尋找類似房地產，通過選擇類似房地產進一步計量其還原利率及正常純收益，然后將這些類似房地產的數據有比較的運用到待估房地產上，求出待估房地產的未來收益和還原利率，最后用待估房地產的未來收益還原來/替代0待估房地產在評估時點的價格，從而確定待估房地產的價格?？梢姂檬找娣ǖ脑u估過程中處處體現著“替代”原理；
（2）成本法對待估房地產在評估時點重置價格（或重建價格）和折舊的求取，前者可采用直接法和間接法，直接法是將構成待估房地產的所有組成部分按照該房地產所在地區在評估時點的各種單價為基礎，累計估算直接成本費，加上間接工程費及正常的利潤和稅金，以求得待估房地產重置價格的一種辦法，可以看出，作為房地產價格要素的各組成部分價格的形成依據實際上也是“替代”原理；而間接法更是與市場法如出一轍，先搜集與待估房地產所在地區或同一供需范圍內的類似地區中相類似的房地產的直接成本費、間接費等評估所需的數據資料，然后對這些資料進行詳細分析，將不屬于標準的費用項目加以適當修正，求得類似房地產的造價，然后與待估房地產相比較，最后求得待估房地產的重置價格。例如，用間接法求得某一房屋的重建價格，可以用相同材料重新建造相同用途、結構的房屋所需的標準單價，乘以該房屋的面積即可。顯然，間接法的操作過程也處處體現著“替代”原理。后者，即待估房地產折舊的估算（房地產的折舊主要體現在建造在土地之上的建筑物的折舊）可采用市場資料法，其操作步驟是：
①搜集在評估時點不久前發生的，其物理、功能和經濟性的價值貶損程度與待估房地產相似的交易實例；
②估算每個實例中建筑物的重置價格；
③估算每個實例中土地的價值（盡可能用空地的市場交易實例，采用市場法）；
④從交易實例的交易價中減去土地價值，得到建筑物部分的交易價；
⑤用每個實例的建筑物重置價格減去建筑物的交易價，即得各實例的建筑物折舊額的市場評估值。據此折舊額可計算各實例建筑物的折舊率，進而確定委估建筑物的折舊率；
⑥將其折舊率乘以待估建筑物的重置價格即可求得其折舊總額。可見，折舊的估算也是建立在“替代”原理之上的。
（3）假設開發法在操作過程中既應用了市場法，又應用了成本法，比如在預測待估房地產預期開發后的價值是要用到市場法，在估算開發費用時要用到成本法。并且假設開發法的理論依據由于收益法相同，可謂是“三法”歸于一身的替代方法。
通過上述分析，這三種評估方法的整體思路雖然各不相同，但劃分成具體的操作步驟，在求取各個組成部分的價格時，其理論依據又都可以歸結到“替代”原理上。而最終這三種方法就可以歸結到理論依據為替代原理的市場法“一”個方法之中。結合對公開市場價值標準與各種評估方法的關系的分析和研究，我們可以認為上述四種主要房地產評估方法的“龍頭”應該是市場法，其他各種評估方法的“源頭”也都是市場法，市場法在房地產評估方法體系中占據主導地位。
5、結束語
綜上所述，市場法與其他評估方法相比具有諸多的優點，在房地產評估工作的作用也是明顯的。隨著我國房地產行業的進一步發展，房地產交易案例數量也日益增加，市場法在我國今后房地產評估工作中的應用將會更為廣泛。因此，業界人士應結合市場法的基本原理，通過進一步的探索與實踐，使其更為靈活地應用于房地產評估中。
參考文獻：
房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。
要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。
實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格;建筑物僅指建筑物部分。
在我國有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。
從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
評估實習周記(二)3月5日
今天是我到××××房地產開發股份有限公司實習的第一天。胡部長給我介紹了一些公司的基本情況，然后告訴我，這段時間公司正忙著準備資產評估，正好人手不夠。說著就從會計檔案中取出一堆的資料遞給我，這些是××××建筑設計所、××××建筑裝修公司、××××房地產開發股份有限公司××指揮部等幾家公司的從××××年到××××年的資產負債表、現金流量表、利潤表以及其他相關附表等。
部長要求我根據權益法輸入用Excel制作的各公司資產評估申報表中。由于我很久沒有使用Excel了，操作起來還有些陌生，比如如何在合計欄設置公式，以及在合計欄下放設置自動核對公式。胡部長很耐心的在一旁指導我，大概熟悉之后操作起來便順手了。由于內容很多，直到下午下班前我才完成對這些單位的數據輸入。
3月6日
今天的任務是根據××地產公司凱里指揮部的明細賬填寫CREC審計所需資料――損益表項目中的主營業務收入、主營業務成本、主營業務稅金。首先，在明細賬中找出××、××、××年中每個季度的收入、成本、稅金，再將這些數據輸入凱里損益表Excel中，按季度填列，最后設置合計欄，設公司進行匯總。經過昨天的學習，今天對Excel的操作比較熟練，很快事情便做完了。
下午，部長帶我去參觀大壩施工現常這是××公司正在施工的一個項目――××××××城市花園?！敛块L告訴我，之前這里有一些平房，為了建設這個項目把平房都拆了，安排那些人暫時住在外面?，F在，工程已經進行到二期了，我門要開始辦理回遷戶入住以及其他人購房交款的事情。
就在這個下午，有幾位顧客帶著大量的現金到項目上的財務部來，或是交納房款，或是交納按揭款。而我的任務就是將收到的現金通過驗鈔機辨別真偽以及金額是否正確，核對后將現金用報紙包好交給×部長，×部長再將它放入保險柜，然后我填寫一式三聯的收據交給付款人。
3月7日
現在大部分的企業都普及了會計電算化，它使用起來十分方便，簡化了工作量。每個企業所用的財務軟件都可能不同。我在學校所接觸到的是用友財務軟件，而天緯房地產公司使用的是施易財務軟件。我今天的任務就是編制憑證并將其打印出來。
在編制憑證中，先選擇是銀行付款憑證，銀行收款憑證，現金付款憑證，現金收款憑證，轉賬憑證中的哪一類，填寫好摘要后，根據發生的業務輸入相應的科目代碼，電腦會自動顯示該科目及之前已設置好的明細科目，填入金額，最后填寫附件張數。完成后打櫻將打印后的憑證和原始憑證即附件別在一起。出納根據憑證填寫現金日記賬和銀行日記賬。
3月8日
今天學著填寫銷售不動產統一發票。首先，要將基本信息填寫完整，如開票日期、付款方名稱及身份證號、收款方名稱。其次，填寫與銷售項目有關的信息，如不動產項目名稱、銷售的不動產樓牌號、建筑面積、單價、金額、款項性質等。其中款項性質又分為預售定金、預收購房款、購房款和其它四類。
上市公司按照市場化方式私有化退市，在A股市場還是新生事物，而這一過程再與上市公司股改、新資產注入相結合，其難度之大可以想見。中石化對武漢石油的私有化過程便出現了小股東的維權訴訟，有關方面應該引以為戒。案例暴露的問題是：證券交易所與證監會根本無法嚴格監管上市公司的資產狀況。
2007年2月，初春的武漢盡管沒有北方那么寒冷，卻讓走在街上的黃志偉感到瑟瑟發抖，他手中握著一份民事書，下定決心要狀告武漢石油（000668）。目前許多小股東已經紛紛加入，試圖阻止武漢石油的整體資產轉讓行為。
目前，武漢石油整體資產轉讓協議已經簽訂，但因面臨投資者訴訟，有可能導致重組方案擱淺。此案在股權分置改革接近收官之時發生，頗具深義，但更值得深究的是其中的轉讓細節，以及撲朔迷離的個中關系。
關聯方受托低價評估武漢石油
2006年12月30日，武漢石油董事會決議公告，擬向大股東中石化整體出售公司資產，并向新股東盛世達投資有限公司收購北京榮豐房地產開發有限公司90%的權益。其中武漢石油向中石化出售的整體資產由北京中企華評估有限責任公司評估的凈資產值為3.88億元。
黃志偉認為，中石化僅以3.88億元就收購了武漢石油包括一座大型油庫，88座加油站在內的全部資產，遠遠低于市場公允價值，涉嫌向控股股東利益輸送。評估方對武漢石油的資產按重置成本法計算，但僅以“重置全價=建安綜合造價+前期費用+其他費用+資金成本”并不能反映出加油站的公允價值。
根據《公司法》和《證券法》的有關規定，武漢石油出售整體資產屬于特別重大事項，應首先由股東大會授權后，董事會才有權在股東大會授權范圍內處理，而武漢石油董事會未事先獲得股東大會授權。
“出具評估報告的北京中企華資產評估有限公司此前進行過大量中石化的資產評估業務，實際是中石化的關聯方，此次資產評估實際是由收購方中石化指定的評估公司來進行，屬于管理方交易，評估報告不具有可信性。”
武漢石油在武漢具有網絡優勢，在2006年出現油荒之后，加油站網絡已成為一種不斷增值的無形資產。按照有關規定，如果再有企業進入湖北開拓加油站市場，其網點位置勢必要劣于武漢石油。因此，加油站資源的獨立性、稀缺性、升值潛力就是武漢石油最大的優勢。這些在評估報告中并沒有體現，而投資者在購買武漢石油流通股時卻包含了壟斷溢價。
黃志偉憤怒地表示，“評估價值中未包含整體資產轉讓所對應的商譽、上市公司知名度、非常稀缺的殼資源等巨額無形資產價值，也未包含成品油經營權、國家劃撥土地的使用價值等賬外資產價值。目前，已經有26位小股東正式發出呼吁書，要求公司獨立董事另行聘請評估機構評估武漢石油相關資產?！?/p>
上海市信誠律師事務所律師劉軍廠對記者表示：“武漢石油的資產大多是在正常運轉的加油站和油庫，有固定的客戶源，客戶源就是優質現金流，天天有現金進賬，管理成本不大?？梢哉f，中石化買的是能夠賺錢的資產。”
有業內人士認為，一家專業的資產評估機構不應該忽視這樣的問題。那么，中企華在評估時為何沒將這些因素考慮進去？
事先蓄謀已久
從2007年1月1日開始實施的《新會計準則》以公允價值計量為核心，武漢石油的所有資產都將得到完全、真實的體現。但恰恰就在《新會計準則》臨近實施之前，武漢石油重組公告。這難道只是時間上的巧合？
在重組公告之前，已有多種跡象顯示武漢石油涉嫌通過大幅計提減值準備、隱藏利潤，并且通過會計變更等方式，故意大幅降低公司賬面凈資產值及盈利能力。
2006年10月，武漢石油董事會審議并通過計提存貨跌價準備的議案。根據湖北眾聯房地產估價有限公司出具的房地產估價報告，武漢石油的全資子公司實友房地產開發有限責任公司截至2006年7月31日，其存量商品房及土地使用權的市場價值為1.21億元，比賬面原值1.4億元降低了1842萬元。房地產市場日益升溫，武漢石油子公司卻令其計提跌價準備，實在令人費解。
2006年12月，武漢石油董事會通過了火速變更會計估計和計提壞賬準備的議案。將原來按應收款余額6%計提壞賬準備變更為按賬齡分析法計提壞賬準備。此后，武漢石油2006 年度增加計提壞賬準備金約1980萬元，導致其2006年度利潤相應減少1980萬元。
此前有媒體披露，在2005年年報中，武漢石油對一筆約1080萬元的長期股權投資計提了1000萬元減值準備，各項資產減值準備余額合計為4404萬元。此外，還核銷了無法收回的其他應收款壞賬損失2050萬元。
……
在2007年1月30日，投資者羅星已向證監會舉報武漢石油重組涉嫌經濟犯罪。此前有會計人士表示，武漢石油在賬齡劃分上存在可能的財務操縱痕跡，有可能把三年以內的應收款項劃到三年以上。而武漢石油2005年剛核銷了無法收回的其他應收款壞賬損失2050萬元，占核銷前其他應收款余額的58.8%，不應還存在大額壞賬。那么，上述的財務操作都是在為資產評估做準備？
另外，還有投資者認為：“盛世達收購武漢石油49.977%的股權，收購行為已經觸及了我國法律規定的30%股權的收購要約限定，就應該向武漢石油全體股東發出收購要約。但到現在為止，盛世達都沒有按照規定發出收購要約，也沒有證監會的要約收購豁免，這是一種程序違法?！?/p>
元寶換稻草 置入非優質資產
中石化在重組武漢石油過程中，引入了北京盛世達房地產公司，在這之中存在諸多讓人費解的問題。
2006年12月30日，武漢石油公告稱，董事會已于2006年12月27日通過了《資產出售協議》、《股份轉讓協議》等系列議案，同意北京榮豐地產控股股東北京盛世達投資有限公司以資產購買、置換的形式收購中石化等4家企業持有的49.977%股權，并將北京榮豐地產公司整體注入武漢石油。
黃志偉認為：“盛世達對自身資產進行了包裝，拿走金元寶，換進來的是稻草。盛世達不是拯救武漢石油，而是在將武漢石油拖入另外一個陷阱?！?/p>
在整個重組談判中，最大障礙在于盛世達的實力。據了解，盛世達成立于2005年1月21日，初始注冊資本金只有1億元，而且是分期投入的，從2005年年報來看，1億元是掛在其他應收款，有小股東懷疑其是虛假出資。在與中石化就武漢石油重組談判期間，盛世達不斷增資擴股。2006年4月10日，盛世達增資擴股至1.6億元，一個月后，再次增資擴股至2.4億元。上海宮保與北京藍天星分別持有盛世達80%、20%的股權，從構成來看，其跟殼公司沒有什么區別。
截至2006 年7 月31 日，盛世達合并總資產為13.32億元，合并凈資產為2.38億元，2006 年1～7 月凈利潤為-207.59萬元。而從其報表看，盛世達在2006年7月長期股權投資有2.5億元，這期間盛世達唯一的重大投資就是收購北京榮豐房地產開發有限公司，不排除盛世達是為了重組武漢石油而收購此資產。
但是，榮豐的資產狀況也沒有那么樂觀。據了解，榮豐在北京的地產項目主要集中在宣武區，土地儲備規模不大，公司從未在公開市場拍賣中得到過土地，其在建項目為“榮豐嘉園”，從1999年開發至今，已進入三期階段，而三期項目已經被抵押。2005年12月，北京榮豐房地產開發有限公司因涉嫌不實銷售進度信息和無證銷售、并擅自收取訂金，被北京市建委予以點名批評。
有專業人士預測，榮豐地產入主武漢石油后，資產負債率為70.82%。盛世達重組武漢石油后，武漢石油的負債率將大幅提高，現金流狀況也將發生較大變化，公司經營風險無形中被放大。更值得注意的是：榮豐地產唯一的儲備項目――重慶慈母山溫泉旅游文化城項目于2006年11月9日簽署土地出讓合同，至今未取得建設必需的土地使用證、建設工程規劃許可證和施工許可證，公司可持續經營能力存在重大隱患。
案件回放
2006年12月27日，武漢石油第五屆董事會第八次會議，審議通過了《中國石化武漢石油（集團）股份有限公司向中國石油化工股份有限公司出售整體資產議案》，其核心內容是以3.88億元凈資產值，將資產整體出售給中石化。
2007年2月6日，武漢市江漢區法院正式立案。
2月13日，武漢石油公告稱，公司收到武漢市江漢區人民法院送達的傳票，有投資者就公司整體資產出售方案提訟，同時其在第二天收到法院傳票。
這是自2006年1月1日新《公司法》實施以來，小股東上市公司，提請法院撤銷董事會決議的第一案。
點 評
監控私有化
中石化早在上市之初就向海內外投資者承諾整合旗下子公司，但在隨后幾年時間里，錯綜復雜的行政管理體系和利益安排阻礙了這一整合過程。中石化及其旗下龐大的上市公司族群，繁雜的關聯交易，主業重疊競爭等問題頗受市場質疑。
在此情況之下，中石化在2006年初加快了重組力度，以143億元的代價一舉回購旗下的揚子石化、齊魯石化、石油大明和中原油氣四家子公司，啟動了股改前的大規模私有化整合。作為中石化這樣的大型國有壟斷企業，選擇私有化上市公司這一路徑整合旗下資產，與資本市場的改革大勢不謀而合，而且可以很好地維護企業利益。
在上市公司私有化過程中，作為并購方，中石化無疑希望以盡可能低的價格收購目標公司股權。而被收購方則希望其股權能夠賣出一個好價格，雙贏的價格博弈過程就是為了尋求一個價格均衡點。然而，價格均衡點卻并不好求得，專業上稱此均衡價格為基于對被收購股權產生的未來自由現金流的貼現價值，即公司的內在價值。
在武漢石油重組進程中，小股東針對整體資產轉讓協議與大股東展開博弈，無非是為了尋求自認為理想的價格均衡點，而整個過程確?！昂侠矶▋r”的關鍵在于能否找到一家真正獨立、專業的中介機構。這家中介機構應該受到嚴格監督，并有再評估機構進行復核。
上市公司按照市場化方式私有化退市，在A股市場還是新生事物，出現一些猜忌和爭議不足為怪。面對旗下上市公司虧損原因的猜忌和儲量規模的分歧，中石化、被收購公司、私有化的財務顧問、獨立財務顧問以及相關公司的獨立董事應該出面予以說明。有關方面可以引此為戒，完善收購和私有化過程中的信息披露和監管制度。例如，獨立財務顧問由誰來選擇？獨立董事如何作為？
一、資產評估實踐教學體系的構建原則
為實現資產評估實踐教學的總體目標，構建資產評估實踐教學提應遵循以下原則。
（一）特色化建設原則在普通高校本科專業中，資產評估是典型的跨學科專業；在實務中，資產評估的服務更是涉及價值鑒證、財務績效評價、企事業單位資產管理等諸多領域，其有包括資產評估師、房地產估價師、土地估價師和珠寶鑒定師等許多的專業分工。受制于教學資源的局限性，各高校所培養的資產評估人才只能是某一或某幾個專業領域的人才，而不能是資產評估行業的通才。因此，各高校的資產評估實踐教學體系也應根據自身所培養人才專業領域的不同，設置不同的實踐環節。
（二）資源整合原則資產評估實踐教學體系構建的資源整合原則是基于實踐教學的特點和資產評估跨學科特性。實踐教學資源整合包括兩個層次：一是校內、校外資源整合。實踐教學的場所包括課堂、實驗室和企業生產經營場所，實踐教學參與人員包括學生、教師和相關工程技術人員等，實踐教學項目是教學、科研和工程項目的結合。綜上，實踐教學體系構建應當整合校內、外資源。二是校內資源整合。主要是基于資產評估的跨學科特性，從有效利用已有資源的方面考慮，要綜合使用學校的實驗室和師資資源。比如，房地產評估和機器設備評估實踐環節可能利用建筑和機械制造專業的實驗室和師資。
（三）“漸進式”原則實踐教學各環節的時間和順序安排不當，均會影響實教學的效果。資產評估實踐教學體系的各環節根據其教學目標的不同，應在整個本科教育時間段內漸次展開。通常情況下，實踐教學各環節的安排應與理論教學進度相匹配，并與學生實踐能力“遞進式”提升規律相適應。
二、資產評估實踐教學內容體系
資產評估實踐教學內容體系是指根據實踐教學目標，設置具有不同教學內容的實踐環節，并將這些實踐環節按照學生由淺入深、由簡單到復雜、由單一到綜合的認知規律進行合理配置，由此而顯示出的實踐教學內容結構體系。它是資產評估實踐教學體系的核心。根據資產評估實踐教學目標，構建的實踐教學內容體系由三個層次五個環節構成，其中第一層次是專業認知，第二層次是技能素養，第三層次是創新能力。其基本構造如圖1所示。
（一）專業認知專業認知是資產評估實踐教學體系的第一個環節，在大學新生入學的第一學期開設。該環節主要教學目標是解決大學新生對所學專業的認知不足，增強其專業自豪感和榮譽感，激發其學習興趣，引導其建立適合自身的大學學習和將來的職業規劃。該環節的要教學手段包括：（1）通過參觀工作場所和聽取工作人員的工作內容及流程介紹，了解日常工作內容，建立對所學專業的感性認識；（2）聽取行業精英的講座，了解專業發展現狀和趨勢以及職業對求職人員的素質和能力要求；（3）通過與優秀校友座談，了解其學習和工作經歷，從中吸取經驗，從而有效利用大學的學習時光，增強就業競爭力。該環節可通過學生提交專業認知實踐報告來檢驗實踐效果。
（二）技能培養該層次包括三個環節，這三個環節即相互獨立又相互聯系，在內容上呈現出由簡單到復雜、由單一到綜合的循序漸進關系，在時間安排上也存在先后順序，一般按“照課程同步實踐—實驗室模擬實驗—實習基地適崗訓練”順序進行。該層次的主要教學目標是通過三個環節的實踐教學活動，逐步培養學生資產評估的基本技能、專業技術技能和執業技能。課程同步實踐環節的時間安排與理論課程的進度同步，其手段主要為案例教學，具體可分為理論教學時的案例輔助和專門的案例討論分析課（通常安排在理論課之后）。理論教學時的案例輔助教學主要是通過教師對案例的講解，使學生了解理論知識如何在實際業務中運用，從而加深對理論知識的理解和掌握。專門的案例分析討論課則是學生為主，老師為輔，通常包括“學員自行準備—小組討論準備—小組集中討論—總結階段”等環節。專門的案例討論分析課，教與學雙向交流，變學生被動學習為主動學習，激發學生獨立思考，促使學生的書本死知識轉變為解決問題的能力。實驗室模擬實驗環節通常安排在理論課之后，通常采用項目教學法，內容包括房地產、機器設備、土地及金融資產等單項資產和企業價值評估，具體內容可以根據各高校資產評估專業特色設置。該環節主要通過資產評估環境的仿真模擬，使學生熟悉資產評估程序的具體流程（具體從“明確評估基本事項，簽訂業務約定書”開始至“工作底稿歸檔”為止的全部程序）。實驗過程中，要求學生完成每個流程的工作任務，形成包括業務約定書、收集的評估資料、資產評估明細表、評估方法的選擇及參數測算、資產評估報告等工作底稿，作為該環節成績評定的依據。實驗室如采用了資產評估軟件，學生應熟悉軟件的應用。此外，該實踐環節主要注重資產評估流程的完整，而較少考慮評估結果的合理性。通過實驗室模擬實驗環節的實踐活動，使學生理論聯系實際，在實踐中應用知識解決問題，提升其操作能力，從而培養學生資產評估的基本技能、專業技術技能及一定的執業技能。實習基地適崗訓練環節通常安排在第四學年，這時學生已完成所有主要專業理論課的學習，接受了課程同步實踐和實驗室模擬實驗等實踐教學活動的訓練，并已具備初步的職業技能。在該環節，學生作為單位的員工，直接參與資產評估相關業務活動，面對復雜多變的業務環境，運用大學所學知識和已具備的職業技能，相對獨立地完成工作任務。在學生適崗訓練期間，實踐指導老師應給予適當地指導，重點幫助學生分析其工作中不足之處。實習基地適崗訓練環節是一個全方位提升學生執業技能和職業素養的環節，能夠增強學生信心，為其即將到來的就業打下堅實的基礎。此外，為保證該環節的順利進行，學校應與企事業單位及資產評估機構建立長期的實習基地合作關系。
（三）創新能力創新能力的培養主要通過畢業論文（設計）實踐環節實現，時間安排在最后一學期。畢業論文（設計）是學生在校學習成果的重要體現。畢業論文（設計）需要經過開題報告、論文撰寫、論文評定、論文答辯以及論文評分五個過程，要求學生運用所學知識和理論，去分析、解決一兩個實際問題。畢業論文（設計）的創作過程，能夠使學生了解專業領域的發展動態，掌握科學研究的基本方法和手段；培養學生綜合運用、鞏固與擴展所學的基礎理論和專業知識，獨立分析、解決實際問題的能力；培養學生理論聯系實際的工作作風和嚴肅認真的科學態度。值得注意的是，完整的實踐教學體系應還包括實踐教學管理體系、實踐教學保障體系和實踐教學評價體系。通常情況下，實踐教學管理體系主要包括實踐教學組織管理、運行管理和制度管理3個方面；實踐教學保障體系主要是師資保障、經費保證及實驗設施和環境保障等方面；科學、完整的實踐教學評價體系主要由督導體系、教師評價體系和學生評價體系構成。由于上述內容通常與高校其他專業是共通的，本文就不再詳述。
作者：黃瓊樊千郭嵐單位：哈爾濱學院
【關鍵詞】投資性房地產；公允價值模式；建議
投資性房地產特指企業為賺取租金或獲得資本增值或兩者兼有而持有的房產與地產。隨著我國房地產市場的發展與日益活躍，將房地產出租或用于增值目的，以賺取租金或增值收益，已成為當今企業的日常活動甚至是少數企業的主營業務。根據我國《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定，投資性房地產的初始計量為取得時的實際成本，后續計量則分成本模式與公允價值模式兩種，其中首選成本模式，公允價值模式只有在相應條件同時具備時才允許選用。在我國房地產價格仍處高位的2007年度，一般認為上市公司對投資性房地產大多會采用公允價值進行后續計量。會計政策選擇歷來是企業經營者的一個敏感話題，已實施企業會計準則的我國上市公司，2007年投資性房地產會計政策的執行情況究竟怎樣，本文試作分析。
一、執行的總體情況
根據2007年上市公司年報，滬深兩市1 570家上市公司中，存在投資性房地產的有630家，其中18家采用公允價值進行后續計量，占有此類業務公司數的2.86%；其余的均采用成本模式。與2006年的9家公司采用公允價值計量模式相比，2007年總數雖增加到18家，增長率為100%，但占擁有投資性房地產公司的比例仍然較低。
采用公允價值模式進行后續計量時，投資性房地產期末公允價值與期初公允價值的差額計入當期損益。從年報統計結果看，2007滬深兩市投資性房地產產生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業務18家公司凈利潤的2.61%，占1 570家上市公司凈利潤的0.23%。
投資性房地產公允價值確定的方法主要有：房地產評估價格（10家上市公司）、第三方調查報告（2家上市公司）、與擬購買方初步商定的談判價下限（1家上市公司）及參考同類同條件房地產的市場價格（2家上市公司）等。另有3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確定方法。
二、公允價值模式既能提高會計信息的相關性與可比性，又能滿足企業對利潤的需求
公允價值的使用能夠使企業投資性房地產的期末價值更加貼近市場價格，投資者不僅可以了解相關信息，還可結合自身對未來房地產市場的判斷，更加科學、理性地進行投資決策。若采用成本模式進行后續計量，不同房地產取得的時點不同，其“成本”的含義也相去甚遠：有的是幾年前甚至十幾年前的“成本”，有的則是剛剛注入的“成本”（接近公允價值）。這會造成投資性房地產相關信息
的不可比，并給投資性估值造成困難。
采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，公允價值變動計入當期損益。初次采用時，計量模式的轉變也會引起所有者權益的變動。2007年我國房地產價格仍處在高點，一些公司出于增加利潤的目的，或者為改善資本結構以進行有利的融資，會選擇使用公允價值的后續計量模式。2007年上市公司投資性房地產公允價值變動對利潤的影響程度可用公允價值貢獻收益率說明，具體如表1所示。
公允價值貢獻收益率，即投資性房地產公允價值變動對收益的影響比率，具體可按下式計算：
公允價值貢獻收益率=投資性房地產影響的利潤額÷本期平均投資性房地產公允價值×100%
其中，本期平均投資性房地產公允價值為期初與期末的均值。由于投資性房地產公允價值變動凈收益是整個時期的結果，所以分母取平均值。此指標說明采用公允價值模式計量時每百元投資性房地產貢獻的利潤。
通過公允價值貢獻收益率與總資產收益率的比較可以看出，總體上，公允價值貢獻收益率比總資產收益率的數值高出很多，表明采用公允價值模式計量的投資性房地產所產生的收益比企業總體資產的收益能力強。據此，公允價值的采用可以提高企業的獲利能力。另外，除了ST一投、SST百花，ST華僑2007年沒有公允價值變動損益的三家公司外，其余公司的公允價值貢獻收益率雖然數額上差別較大，但都是正的收益率，其中以海欣股份的最高、達43.19%。2006年海欣股份發生虧損，2007年公司運用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，大大增加了公司當年利潤，實現對利潤的調節，避免再次虧損。然而公司其他資產的收益率實在太低，2007年海欣股份終究未能擺脫虧損。還有方大A，本年投資性房地產公允價值變動收益為42 173 134.77元，而凈利潤僅為23 498 080.51元，剔除投資性房地產公允價值變動收益后，公司凈利潤實為負數。從中我們有理由相信，方大A也是利用投資性房地產后續計量的會計政策滿足公司對利潤的需求。
三、采用公允價值計量模式能改善資產與負債結構，提高企業的融資能力
投資性房地產采用公允價值的后續計量模式對企業的另一個影響，主要體現在初始轉換時所有者權益的變動。為了說明其對所有者權益的影響程度，可采用投資性房地產按公允價值模式計量所導致的所有者權益變動額與轉換時投資性房地產賬面價值的比率來衡量。表2①選取采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的部分上市公司的情況進行分析。
①表2中統計的公司之所以與表1有差別，是因為：SST 百花在附注中披露投資性房地產導致所有者權益變動額為0，表2 中將此公司剔除了。*ST 錦股、ST 華僑兩家公司2007年期初沒有投資性房地產，2007年取得投資性房地產時直接采用公允價值計量，所以表2 中也直接剔除了這兩個公司。浦發銀行在2006年已經采用公允價值，但2007年有部分自用房轉為投資性房地產時，轉換時的賬面價值在附注中找不到，無法統計在表2中。
所有者權益影響率，即投資性房地產公允價值計量對所有者權益的影響比率，該指標反映企業采用公允價值對投資性房地產進行計量時，在轉換時點每百元房地產所產生的所有者權益變動額。由于此會計政策變更實現的所有者權益一次實現，所以在計算時對投資性房地產采用初始賬面價值。計算公式如下：
所有者權益影響率=導致的所有者權益變動額÷轉換時投資性房地產的賬面價值×100%
從表2可以看出，投資性房地產采用公允價值模式進行計量時，除了個別企業、如ST一投導致所有者權益的下降，其余的企業都實現了可觀的所有者權益增加。從影響率看，貢獻權益率也很高，其中海欣股份和白云山分別高達40.42%和58.79%?？梢哉J為，采用公允價值模式計量后，隨著房地產的大幅度升值，可以實現企業資產短期內的大幅度升值，從而改變資本結構，有利于企業的進一步融資。
公允價值計量模式對資本結構的影響也使一些原本資本結構較差的企業，出于融資的目的，在2008年采用新的計量模式。以擁有投資性房地產較多的零售行業公司為例，2007年，滬深兩市零售行業中擁有投資性房地產超過1億元的公司一共有17家，投資性房地產總額是59.53億元，占總資產的平均比重為13.95%，最高比率為54.99%。由于商業地產的持有與出租往往是零售行業中經營業務的重要組成部分，因此自身存在轉換計量模式的內在動力。以昆百大A為例，截止到2007年底，其擁有投資性房地產總額為1.57億元，占資產總額的比重為8.26%。2008年一季度末，昆百大A
資產負債率高達90.57%，短期借款、一年內到期的長期負債與長期借款三項合計高達6.05億元。與此形成鮮明對照的是，即便包括了少數股東權益，昆百大A股東權益合計也僅為1.93億元，其中歸屬于母公司所有者權益僅為9 252萬元；在昆百大A股東權益中，未分配利潤為 -5 411萬元。2008年6月6日公司“關于對投資性房地產后續計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式的公告”，對投資性房地產改按公允價值模式進行計量，同時對2007年度及2008年1―3月可比報表進行追溯調整，由此導致該項資產2008年3月31日的賬面價值增加5.02億元，增值近3倍；增值額為股東權益的2.6倍，是歸屬于母公司所有者權益的5.43倍。在剔除遞延所得稅負債1.26億元后，公司的未分配利潤增加3.17億元，扭轉了未分配利潤為負的局面。公司財務狀況的改善尤其對公司相關融資運作意義重大。
同樣是在 2008年3月，金融街控股股份有限公司通過《關于公司對投資性房地產采用公允價值計量的議案》，通過投資性房地
產計量模式的改變，資產負債率由2007年末的64.63%降到2008年6月30日的45.65%。一般認為我國理想的資產負債率在40%左右，上市公司略微偏高。通過改變會計政策，“金融街”的資產負債率達到理想狀態。
四、多數上市公司不采用公允價值計量模式的原因
前面已經提到，2007年我國630家上市公司擁有投資性房地產，其中僅有18家采用公允價值模式，絕大多數公司還是采用了成本模式進行后續計量。主要原因有：
（一）公允價值計量標準要求過嚴，條件苛刻
我國投資性房地產準則規定，采用公允價值模式計量投資性房地產，應同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，“所在地”是指投資性房地產所在的大中型城市的城
區；二是企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。所謂“同類或類似房地產”，對建筑物而言，是指所處地理位置與地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近；對土地使用權而言，是指統一城區、統一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但從目前來看，我國的房地產市場發展不夠成熟，很多房地產上市公司難以找到一個完全公允、透明、符合準則要求的市場價格。不同地段、樓層、朝向、質量的房屋，價格都不相同，沒有統一的參照體系。而準則要求企業應從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格與其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計，不允許公司采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。不僅如此，同一企業也只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采取兩種模式；已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得通過會計政策變更轉為成本模式。這更增加了公允價值模式的應用難度。
（二）房地產價格變化較大
近幾年我國房地產價格漲幅較大，2007年仍處在高點。 在準則實施的第一年，采用公允價值計量投資性房地產，無疑會將房地產的歷史漲價全部予以確認，所有者權益大幅增加。但隨著國家對房地產市場宏觀調控的實施，以后房地產價格可能回歸，到時公允價值下跌又會減少企業利潤。這勢必增加管理層的經營壓力。
（三）成本因素
投資性房地產在公司總資產中所占的比重較小，一般不會對業績產生重大影響。如果采用公允價值模式計量，一是每個會計期末企業需要外聘專業人員對投資性房地產價值進行重新計量，2007年滬深兩市投資性房地產采用公允價值計量模式的18家公司，有10家的公允價值是聘請專業人士評估的；二是會同時增加會計核算與審計的工作量。不管屬于哪種情況，都會大大增加上市公司的信息披露成本。
五、幾點建議
我國公允價值的引入強化了為投資者和社會公眾提供決策有用信息的新理念，實現了與國際財務報告準則的趨同，同時也給企業留有操縱的空間。如何積極面對，提高公允價值計量模式的應用效果，是我國準則實施中面臨的一個重要問題。
（一）完善房地產市場信息和市場價格
活躍的市場是公允價值運用的基本前提，然而我國目前有相當部分的房地產缺乏完善的市場，價格及相關資訊不健全。為了增強公允價值的公正性和客觀性，國家應采取有效的措施，積極培育活躍的房地產二級交換市場，建立完善的資產評估準則體系。具體可從兩個方面著手：一是建立良好的交易環境。比如建立網絡性的二級房地產交易中心，集信息、交易、服務、管理為一體，交易中心包括與房地產交易有關的房地產登記、中介、公證、稅收、金融等機構。在交易中心內，大力推廣網絡技術，建立完善的房地產網絡系統，以形成良好的市場信息歸集、體系，定期向社會詳盡的房地產信息，價格信息無疑是重點。二是適當的政策優惠。如制定合理的稅費標準，恰到好處地發揮稅費的杠桿作用，讓消費者的需求變成現實，形成一個真正統一的可持續發展的房地產市場。
（二）加大對中介機構的監管力度
房地產是一項特殊的資產，一般情況下其公允價值的確定均要進行評估，其中評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。從國外的經驗看，如果評估中介機構的獨立性和誠信不存在問題，評估價值應比企業管理層的估計更具可靠性。
然而目前我國的資產評估中介機構的獨立性和誠信不甚理想，這就需要加大監督力度及違規處罰，尤其是追究有關各方當事人的責任，比如制定評估中介行業準入制度，嚴格執行房地產評估中介行業資格審查和從業人員資格認證制度，并加強對房地產評估中介機構的監督、檢查，對違規中介組織采取“黃牌”警告，降低資質甚至取消資質的處分。對評估機構從業行為情況進行檢查的主要內容包括：有無未取得房地產價格評估機構資質或超資質范圍評估行為，是否存在以回扣或簽訂業務返還協議等不正當競爭方式承攬評估業務行為，是否以迎合委托方的要求高估低估評估值等。如果出現問題，則根據相關法律法規給予相應的處罰。
（三）加大公允價值計量和披露的監管力度
為了提高公允價值計量的可靠性，應當加大公允價值信息的披露。從2007年報來看，3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確定方法，其公允價值的可靠性不得而知。企業應當在附注中披露公允價值信息的計量基礎、計量程序等，以降低投資性房地產的公允價值計量的主觀性和可操縱性；不按規定披露的，應予譴責。
【參考文獻】
［1］ 任鵬.2007年度滬市公允價值變動損益對利潤的影響與分析［J］.中國注冊會計師，2008，（9）.
現在,如果要在杭州市區購買一套二手房,再花幾千塊錢請個評估公司,把交易價格做低――用這種多年以來慣用的方式逃避一些契稅和營業稅,恐怕難度較大――只要輸入的報稅價格低于地稅部門電腦里存儲的計稅基準價,屏幕上馬上會亮起紅燈。
這套由杭州市財政局直屬征收管理局(下稱征管局)耗費3年時間開發的監測軟件,專業名稱叫“杭州市房屋交易計稅價格評估管理系統”。使用這套軟件,從2008年4月1日到2009年12月底,杭州市征管局共攔截11841份二手房交易“陰陽合同”,占全部納稅對象的約20%,補征稅款8704.44萬元。
憑借上述舉措,杭州市房地產批量評稅系統2006年被國家稅務總局認定為全國創新目標項目,作為新的稅收征管模式在全國推廣。
服務外包
中國人民大學土地管理系副教授曲衛東表示,杭州市雖然不在全國10個物業稅“空轉”試點地之列,但其批量評稅技術相對最為成熟?！叭绻偩中枷乱徊介_征物業稅,杭州馬上就能實轉。”
1月21日,在接受《財經國家周刊》采訪時,杭州市征管局局長卓安軍指著辦公室書柜中6大本厚如《辭海》一般的黑皮書說,“這里邊藏著累計共103萬余套房地產歷史交易數據,幾乎囊括杭州市存量房交易的全貌。”
“按道理,杭州市房屋信息最全、最準確的數據登記應該在房管部門,但實際上卻在地稅征管部門。”卓安軍說。
卓安軍回憶,1998年以來,杭州房地產業經歷了長達10年的快速增長。家庭人均住宅面積從1999年的10.1平方米上升為2007年的24.3平方米;住宅銷售面積從1999年的170萬平米增長到2007年的457.13萬平米?！斑@為房地產批量評稅技術提供了較好的市場基礎?！?/p>
2006年10月,為落實中央和浙江省有關房地產評稅改革,卓安軍等開始四處考察、拜訪,向國內外城市學習先進經驗,籌劃建立一套統一的自動評估模型,對房屋交易計稅價格進行公平公正的評估和管理。
“取經”歸來,有多年從事政府采購工作經歷的卓安軍說,他意識到要做好房地產批量評估這件事,僅憑地稅部門現有的人力、物力難度很大,必須“服務外包、借助外腦”。
2007年3月,杭州市征管局以政府采購公開招標的方式,圈定省內5家具有一級資質的評估公司。經過方案比較、報價角逐等數輪評審,浙江恒基房地產土地資產評估有限公司最終勝出,與杭州征管局簽訂了政府采購合同。
成立于1998年的恒基評估公司,主要業務涉及拆遷、征地評估及銀行抵押物評估,公司目前有50多位員工,每年營業收入1000多萬元。
《財經國家周刊》記者獲悉,恒基評估公司是浙江省內第一家非隸屬政府機關的社會鑒證性評估機構,也是浙江省唯一的一家擁有房地產評估、資產評估和土地評估三項估價資格的評估機構。
“征管局的這套評稅系統僅是很小的一項業務,每年的維護費用不過20萬元,但卻花費了大量的精力。”恒基評估總估價師朱曉說,當初參與投標,主要是考慮該項目的社會效益,“這項工作很有意義?！?/p>
“掃樓”
朱曉告訴《財經國家周刊》記者,建立“房屋交易計稅價格評估管理系統”要做的首件工作“是個力氣活兒”――在全市范圍內“掃樓”,具體涉及6個城區、51個街道及鄉鎮、412個社區和16000余幢住宅。為此,恒基評估公司50名員工全體出動,外加120名帶著“實習”任務的浙江理工大學房地產專業大三學生。
從2007年4月開始,杭州市的各個社區、街道迎來了一大群面孔稚嫩的大學生。他們手拿表格四處拍照和記錄,社區居民都感到很奇怪。
“掃樓”工作進行了5個月?；貞浧饋?朱曉印象最深的,是一次次被小區保安拒之門外,有些別墅區里散養的大型猛犬也讓勘察人員心驚肉跳。還有一次,朱曉和同事拍完照坐在臺階上休息,突然有保安沖過來喊道,“樓上女主人認為你們身份不明、在她家門口踩點,已經報警了?！?/p>
《財經國家周刊》記者看到,這份對杭州市現有住宅類房產做“摸底”式體檢的調查表格上,密密麻麻羅列著影響房價的各種因素,如房屋的位置、外部交通、環境景觀、配套設施、戶型結構和建筑年代等,累積近50項。
朱曉解釋說,表格填完以后,會對范圍內每個成交案例所包含的特征因素進行分解,用計算機程序運算,把每個因素對房價的影響程度進行量化;隨后,再把要評稅的房產輸入該模型,征稅的基準價格便自動生成,且與當前市場價格“差距不大”。
“簡單來說,系統的最終目的,就是給不同的住宅片區定下征稅基準價?！敝鞎詫Α敦斀泧抑芸酚浾弑硎?此前他曾在杭州市蕭山區做過此類評稅工作。
朱曉說,當時在蕭山運用的是“市場比較法”來確定征稅基價,但做法過于簡單,“三兩個樓盤一平均,確定一個基價?！边@次卻不同,杭州的批量評稅系統借鑒了國際上更為認可的“特征價格法”,估價“極盡細致”。“每幢房子都至少有一個基價,多的甚至兩到三個。比如根據不同樓層、能否看到江景,都會分別給出價格?！?/p>
資源共享
2008年4月1日,“杭州市房屋交易計稅價格評估管理系統”正式投入運行。
回顧從競標到投產一年的歷程,卓安軍感慨說,“最難的就是協調”。他認為,“杭州市之所以能做成這件事,也恰是得益于政府各部門之間行政和信息壁壘的打破?！?/p>
據卓安軍介紹,杭州市非常重視政府各部門的信息化建設。從2001年開始,政府每年投入1.5億元用于信息化建設。目前,杭州市規劃、房管、國土和民政都有各自基于地理信息系統平臺開發的綜合信息軟件。在此基礎上,由財政部門牽頭,建立了信息共享協作機制,為推動計稅價格評估管理系統的建設提供了良好的外部支持。
“房地產稅收一體化管理,關鍵是信息的一體化。”卓安軍說,緊密的部門協作關系,是推動房地產批量評稅技術進步的保障。
卓安軍告訴《財經國家周刊》記者,目前杭州市的批量評稅系統基本對全市的存量房屋已實現了全覆蓋,接下來是對新建商品房信息的定期維護和更新,這部分大概占總體數據庫的5%左右。此外,卓安軍還在著手建立商業地產、廠房和倉庫的數據庫。
【關鍵字】抵押，房地產，價格評估，風險，誘因
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
一．前言
伴隨著房地產業的發展，房地產價格評估的業務范圍有了很全面的發展?，F階段的房地產價格評估已涉及到房地產買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、以及房地產項目的可行性研究、會計成本分析等這些方面。房地產價格評估是一門科學，它是藝術和經驗的結合，房地產價格評估不僅僅根據科學的房地產價格評估理論和方法，同時還要考房地產價格評估人員的經驗積累。
而對于相同的房地產，但我們采用不同的房地產價格的評估方法時，就可能會得出完全不同的價格評估結論。房地產價格評估是一種市場化的終結服務端哦行為和活動，房地產價格評估的結果是其進行其他一些經濟活動的法律依據，但是房地產的價格評估自身就存在著一些風險，因此對于房地產的價格評估，我們可以采用一些適當的方法來規避這些風險，通過對引起風險的原因進行分析，達到降低風險的目標。
二．抵押房地產價格評估的定義和現狀
1.抵押房地產價格評估的定義
《中華人民共和國城市房地產管理法》第46條規定：“房地產抵押是指抵押人以其合法的地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押房地產拍賣所得的價款優先受償。”根據這個法律條文，我們可以得出，抵押房地產的價格評估就是房地產的估價人員對房地產的抵押人員的房子以不轉移占有的方式進行合法的抵押擔保，同時在充分考慮抵押當時人的債權債務的關系的基礎上，同時對該房地產的價格進行估計，推測和判斷，從而可以對放低產的價格產生一定的影響。
2.房地產價格評估的現狀分析
在我國，房地產價格評估行業的發展的時間并不是很早。1994年7月5日公布的《中華人民共和國城市房地產管理法》中第三十三條“國家實行房地產價格評估制度”以及第五十八條“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”才正式確立了房地產價格評估的法律地位。但是，隨著房地產市場的逐步發育和成熟，評估機構也由少到多，評估從業人員日益擴大。房地產價格評估機構及從業人員的總量雖然在增加，但房地產價格評估機構及其人員的質量及從業人員素質卻不是很樂觀，同時，房地產價格評估還存在其他的一些問題。主要表現為價格評估行業壟斷現象嚴重，缺乏公平競爭；評估機構管理體制僵化；評估機構靠現金回扣承攬業務，進行不正當競爭；評估機構和從業人員的規避風險意識不強，從業人員整體素質有待提高等等。
三．房地產價格評估風險的基本分類及其風險的原因
房地產的價格評估具有合法性、擔保性、不確定性和風險性這些特點。我們從不同的角度，可以講房地產價格評估的風險分為很多類。從承擔責任的主體的角度可以將其分為評估機構責任和評估人員責任；從處罰的方式的角度可以將其分為民事責任風險和刑事責任風險；從對風險的避免的角度可以將其分為可回避的風險和不可回避的風險。
對抵押房地產價格評估風險的分類對于評估機構和評估人員都是有利的。，可以幫助他們鑒別風險，做好風險的防范和落實。我認為抵押房地產價格評估風險從其產生的原因的角度，可以將其分為四類，依次是外界風險；評估操作風險；評估專業風險和職業道德風險。
外界風險是對所有的評估項目都會產生作用的，而對評估機構無法進行控制的風險。這種風險主要是由于委托方所提供的據以進行房地產價格評估依據的法律文件的真偽鑒定不準、委托方有意欺詐作不實證據或者是惡意設置的專業評估陷阱或者是地區經濟較大的動蕩和不可抗力等這些原因導致房地產價格評估風險的發生和惡化。這些原因將會嚴重影響房屋價格評估，因此具有一定的風險性。
評估操作風險主要是指在進行房地產價格評估時，不按照評估專業的操作規則以及對評估工作的指導意見和其他相關的房地產價格評估管理制度對委托方的房地產價格評估進行有效鑒定、資料信息的收集不是很充分、證據雜亂或無證據搜集過程、計算錯誤、隨意省略必要的操作步驟及評估各復核程序不嚴而導致的評估法律訴訟和聲譽損失風險。
評估專業風險主要是復雜程度較高難以有效鑒別的資產評估價格和市場價格的實際偏差、評估方法和評估結論偏差和錯誤、評估專業語言陳述不清和不執行《房地產估價規范》的要求、評估報告的無意誤導(包括評估報告中沒有向委托方和應用方進行有效的風險提示和風險分析)、評估專業知識和認知的欠缺而導致的形象、信譽和執業水平損失及訴訟風險。
職業道德風險主要是由于評估人員、違約、懶惰、收受委托方賄賂和向委托方索要好處、有利害關系的業務委托、有意高估或低估、向委托方提示和同謀偽造有關關鍵資料、有意偏袒一方或在報告中故意誤導、評估人員的不誠實和泄密以及允許他人運用自己的執業資格而導致的法律訴訟以及違反法律的重大責任風險。
四．風險防范與責任落實
對外界風險的防范對策主要是加強評估信息的搜集和管理，評估機構應盡量不接受該類型項目的委托，特別是在業務來源上進一步正本清源，原則上不接受企業的直接委托，即使接受，也要同金融機構取得聯系，以證實委托方抵押貸款的真實性。此類風險防范主要責任人是業務來源的接洽人和有關的信息搜集人，使風險防患于未然。對評估操作風險的防范對策是進一步強化評估人員、復核人員、行政管理人員對本機構操作規程的落實和執行，加強評估告的復核和完善，并將有關的項目負責人制度、評估人員崗位責任制度同工資考核制度等結合起來，綜合管理和控制。此類風險防范的主要責任人員是部門經理。
五．結束語
抵押房地產的價格評估作為一項特有的工作，在對抵押房地產的價格進行評估方面具有重要的作用。同時，對于不同的風險分類，房地產價格評估的風險具有不同的原因。只有了解這些原因，才能在房屋價格評估的時候，有效的規避風險，達到對風險的合理控制，這才是房地產價格評估風險研究的意義所在。
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