時間：2023-07-06 17:15:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)投資的方式，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運作機構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
二、國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析
1.美國的房地產(chǎn)投資信托（REITs）
美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)負責對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責投資標的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內(nèi)不允許贖回。
2.日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展
日本的信托制度是從美國引進的。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的信托，大致經(jīng)歷了老式的房地產(chǎn)信托、房屋信托和土地信托三個階段。信托標的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉(zhuǎn)到公司自身的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。其最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。
3.我國的房地產(chǎn)投資基金
我國的房地產(chǎn)投資基金正處于起步階段。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權(quán)溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的建議
1.健全與完善有關(guān)法規(guī)體系
房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點，涉及國民經(jīng)濟多個領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。
2.開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉
從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民現(xiàn)在高達14萬億的儲蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構(gòu)參與進來，如保險公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營投資機構(gòu)、個體私營業(yè)主等，充實房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機構(gòu)共擔房地產(chǎn)投資市場風險，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風險。
3.拓展房地產(chǎn)投資基金的市場空間
在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國房地產(chǎn)二級抵押市場和三級市場中的二手房、空置房、債券清償房地產(chǎn)等有問題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運作體系，通過房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問題。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風險管理；對策
一、房地產(chǎn)投資的特點
1、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域性和位置的不可移動性。
房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)的區(qū)域性和不可移動的特性，造成城市與城市之間、地區(qū)與地區(qū)之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。
2、房地產(chǎn)資金需求量大、來源渠道廣
房地產(chǎn)投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發(fā)商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產(chǎn)投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預(yù)售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設(shè)項目由政府財政撥款。
3、開發(fā)經(jīng)營周期長,變現(xiàn)能力差
房地產(chǎn)項目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越緩慢，流動性也就越差。房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現(xiàn)能力較差，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常面臨能否按期籌措項目所需資金及償還資金的風險。
4、高風險與高回報
由于不確定性因素大，投資具有高風險性。由于房地產(chǎn)投資金額巨大，投資回收周期較長，投資過程會涉及政治、經(jīng)濟、技術(shù)等各個方面，投資回收期間會受很多不確定因素的影響，使得項目在進行過程中，始終伴隨著高風險。所以在房地產(chǎn)投資決策中，投資風險的大小、可接受程度及風險評價分析準確程度是決定投資與否的重要依據(jù)。
二、房地產(chǎn)投資風險管理的問題及原因分析
1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產(chǎn)金融風險高
目前我國房地產(chǎn)融資主要依賴于金融機構(gòu)的支持與配合。房地產(chǎn)項目的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發(fā)商直接向銀行貸款和預(yù)購商品房抵押貸款。由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環(huán)境下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖通過其他渠道融資，利率風險高。
2、投資經(jīng)營管理不規(guī)范，投資決策水平低
目前許多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于探討產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌建設(shè)、規(guī)模擴張等熱點問題,而很少關(guān)注內(nèi)部的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且缺乏專業(yè)人才，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產(chǎn)行業(yè)整體背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資極易產(chǎn)生較大的非理性。很多事實證明,我國房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不采用現(xiàn)代的投資決策理論與方法來進行房地產(chǎn)投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)盲目投資的趨勢，而這種房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的盲目性及非理性成為房地產(chǎn)投資失敗的主要根源。
3、產(chǎn)生風險的因素較多
從產(chǎn)生風險的因素來看，房地產(chǎn)投資風險主要有政策風險、財務(wù)風險、利率風險、變現(xiàn)風險、意外事故風險等因素。其中尤以財務(wù)風險居高，財務(wù)風險因素主要有融資風險和購房者拖欠購房款風險。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負債經(jīng)營的局面，出現(xiàn)融資風險。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務(wù)狀況與開發(fā)時預(yù)測的財務(wù)狀況發(fā)生了變化，直接影響到房地產(chǎn)投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風險，這兩個風險是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)風險的主要因素。
三、房地產(chǎn)投資風險管理的對策
房地產(chǎn)投資風險管理是企業(yè)通過風險預(yù)測、風險回避、風險分散 、風險控制等一系列活動來規(guī)避和防范風險，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風險，以最低成本實現(xiàn)最大安全保障。
1、風險預(yù)測
由于房地產(chǎn)投資一旦進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀祝和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。
2、風險回避
在房地產(chǎn)投資過程中，選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目，這是一種相對保險的處理房地產(chǎn)投資風險的方法，這種策略的一個不良后果是得到高額利潤的機會相對減少了。但預(yù)期收益值隨著風險的大小而增降是市場經(jīng)濟中一個不可避免的特性。假如預(yù)期獲益的機會沒有風險，投資者將很快涌入市場，使預(yù)期收益降低。
3、分散風險
不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風險不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力。 另外，開發(fā)商還可以采用分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等方式來分散風險。投資者應(yīng)該積極研究和分析當前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風險。
4、風險控制
工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中,節(jié)約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商要認真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風險。
5、風險自留
投資者預(yù)期某些風險不可避免時,可以自行設(shè)立風險基金,自行承擔風險變現(xiàn)后的財務(wù)后果。通過風險的分析,明確風險的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失,對多種預(yù)計方式的優(yōu)劣對比后,投資者主動選擇風險自留措施，同時做好財務(wù)準備。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中,可以在工程概預(yù)算時設(shè)置不可預(yù)見費用，在資產(chǎn)運營過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉(zhuǎn)移風險。
在房地產(chǎn)投資環(huán)境日益復(fù)雜，企業(yè)間競爭日益激烈，企業(yè)經(jīng)營風險不斷提高的大環(huán)境下，對企業(yè)的經(jīng)營風險進行準確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產(chǎn)投資機構(gòu)內(nèi)部控制管理的重要內(nèi)容之一。
參考文獻：
[1]孫思忠,史偉利.關(guān)于房地產(chǎn)投資風險防范策略的探討：集團經(jīng)濟研究,2007,(18).
一、房地產(chǎn)投資信托基金模式比較研究
（一）美國模式
房地產(chǎn)證券化起源于美國，美國是全球最早發(fā)展 REITs的地方，也是全球發(fā)展最成熟的市場。美國 REITs 的基本運作模式為：REITs 通過在股票市場發(fā)行股票募集資金后，持有和管理房地產(chǎn)資產(chǎn)，投資者通過購買 REITs 股票間接投資于房地產(chǎn)，并可以在股票市場進行交易，獲得資本利得和流動性。REITs 的收入主要包括出租房地產(chǎn)的租金、投資于其他 REITs股票所得的股利、投資于房地產(chǎn)抵押貸款和短期債務(wù)工具的利息收益。美國模式的特色在于房地產(chǎn)投資信托不是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)商的資金而產(chǎn)生的，更不是住宅產(chǎn)業(yè)政策的一部分，而是在發(fā)現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資的強烈需求后，為了保護中小投資者的利益而創(chuàng)立房地產(chǎn)投資信托。因此，它順應(yīng)了廣大中小投資者的需求，大大增加了投資者投資房地產(chǎn)投資信托的熱情。
（二）香港模式
香港房地產(chǎn)投資信托基金的制度設(shè)計，既吸收借鑒了美國、澳大利亞、新加坡等國家的經(jīng)驗，又充分結(jié)合香港房地產(chǎn)業(yè)和金融市場的實際，通過修改投資、信托等領(lǐng)域的法律規(guī)定，在房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起設(shè)立、組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)投向、收入分配等方面形成了全面、嚴密的法律規(guī)范和高效、有序的實施機制。具體說來，香港房地產(chǎn)投資信托基金的模式有以下特點：以單位信托的方式設(shè)立，采用基金管理機構(gòu)、托管機構(gòu)高度獨立的契約型模式；香港房地產(chǎn)投資信托基金資金運作要求非常嚴格；香港房地產(chǎn)投資信托基金采用封閉型的交易方式運作；高比例分紅但無相關(guān)稅收優(yōu)惠。
（三）新加坡模式
房地產(chǎn)投資信托可以公司法人或信托形式設(shè)立。新加坡于2001 年允許設(shè)立新加坡式房地產(chǎn)投資信托，并為房地產(chǎn)投資信托提供了稅收透明措施，即對投資者的股利分紅實施免稅政策。新加坡《財產(chǎn)信托指引》對房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍等方面做出了限制。其中重點有以下幾條：（1） 總資產(chǎn)的 70%必須投資于房地產(chǎn)或者與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)；（2）不能從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)活動，不論是以獨資或合資方式，還是以投資于非上市房地產(chǎn)開發(fā)商的形式進行；（3）除了投資于獲準開發(fā)的空地上即將開發(fā)的房地產(chǎn)外，不能投資于空地；（4）房地產(chǎn)投資信托總借款額不得超過其總資產(chǎn)的35%；（5）投資于新加坡境內(nèi)未開發(fā)完成的非住宅房地產(chǎn)，或者是新加坡境外未開發(fā)完成的房地產(chǎn)，均不得超過總資產(chǎn)的20%。（6）如果房地產(chǎn)投資信托把 90%以上的盈利收入派發(fā)給基金持有者，新加坡國內(nèi)稅務(wù)局將免除其所得稅。（四）比較美國、香港、新加坡 REITs三種模式從組織形式看，美國REITs 采用公司形式，香港和新加坡都采用信托或共同基金的形式。對于投資于房地產(chǎn)的比例，各國都有不同的規(guī)定。香港法律規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金90％以上的資產(chǎn)，美國和新加坡對該比例的規(guī)定分別為75%和70%，均低于香港的要求。在股利分紅比例方面，美國、香港、新加坡均采用了90%以上的高分紅比例。香港和新加坡在保留美國REITs特點的同時，在具體規(guī)定的制定上采取了審慎態(tài)度，法律限制比美國嚴格。美國 REITs 基本是稅法的產(chǎn)物，REITs 成立的主要目的在于享受稅收優(yōu)惠。香港和新加坡政府引入 REITs 目的在于促進房地產(chǎn)市場的調(diào)整和發(fā)展。
二、我國 REITs 發(fā)展現(xiàn)狀
目前我國內(nèi)地還沒有真正意義上的REITs，一般所說的REITs 都是準 REITs 形式。為了更好地了解我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展現(xiàn)狀，以便在此基礎(chǔ)上推出我國內(nèi)地真正意義上的 REITs，下面選取兩個以國內(nèi)物業(yè)為基礎(chǔ)的 REITs，分別是越秀房地產(chǎn)投資信托基金和平安財富•睿石房地產(chǎn)投資 (信托)基金。其中，只有越秀房地產(chǎn)投資信托基金最終走上了公募上市之路，是真正意義上的REITs，但其運作是借助于香港這個有利平臺。
（一）越秀房地產(chǎn)投資信托基金
越秀房地產(chǎn)投資信托基金，簡稱“越秀 REITs”，是首家以內(nèi)地物業(yè)為組合在香港聯(lián)交所上市的 REITs。因此，分析越秀REITs 對我國房地產(chǎn)投資信托基金的運作有很強的借鑒意義。2005 年 12 月 21 日，中國首個房地產(chǎn)投資信托基金—越秀REITs(HK4OS)在香港首日上市，這是國際資本市場上首只以中國內(nèi)地房地產(chǎn)為資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金。整體來看，越秀 REITs 上市的思路非常清晰，首先廣州市城市建設(shè)開發(fā)集團有限公司（廣州城建）設(shè)立離岸公司，并由該離岸公司持有廣州城建擬剝離上市資產(chǎn)，再由廣州越秀集團有限公司（越秀）旗下上市公司“越秀投資”收購離岸公司，并最終上市。
（二）平安財富 睿石房地產(chǎn)投資基金
2010 年 1 月，平安信托推出了其首款主動管理型全功能房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品—“平安財富•睿石房地產(chǎn)投資 (信托)基金”。該產(chǎn)品作為市場上首款全功能房地產(chǎn)投資(信托)基金，其投資范圍涵蓋房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域金融市場，為投資者帶來具有相當優(yōu)勢的產(chǎn)品收益。睿石的誕生體現(xiàn)了一定意義上的突破，在業(yè)內(nèi)有著標桿性的意義。全功能房地產(chǎn)信托投資基金在操作模式上更傾向于海外成熟市場的REITs 模式，但回報方式卻不局限于 REITs 的租金收入。其不僅可以投資于實業(yè)，還可投資于金融(資本)市場。包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、以股權(quán)方式直接投資房產(chǎn)項目開發(fā)以及相關(guān)行業(yè)所發(fā)行的債券、可轉(zhuǎn)債等。即先以信托的方式募集一筆資金，然后以股權(quán)、債權(quán)或其他多種形式投向多個房地產(chǎn)項目。在投資形式上，這種模式已超越了過去“先有投資標的再設(shè)立信托計劃”的運作模式，轉(zhuǎn)為“先建立資金池，再從項目池中選擇具體項目進行投資”的基金型投資模式。全功能房地產(chǎn)投資(信托)基金系列產(chǎn)品在分散單一房地產(chǎn)項目投資風險的同時，幫助投資者獲取可觀的收益。通過建立強大、穩(wěn)定的資金池，選擇在好的地塊和項目上與優(yōu)質(zhì)開發(fā)商進行合作，提供優(yōu)質(zhì)的項目來源，從而確保產(chǎn)品得到較好的收益和安全保障。平安財富•睿石房地產(chǎn)投資(信托)基金跟傳統(tǒng)的REITs的區(qū)別在于不僅僅投資于物業(yè)，還投資于以房地產(chǎn)為標的的金融產(chǎn)品，是一種混合型的REITs。如投資于房地產(chǎn)開發(fā)貸款就相當于間接為房地產(chǎn)開發(fā)提供了融資。在目前我國成熟物業(yè)還比較缺乏的背景下，將REITs的資金多渠道投資，是更為靈活和可行性更高的一種方式，也是我國目前推出REITs的過渡期的有益嘗試。
三、我國現(xiàn)階段發(fā)展 REITs 的建議
（一）對 REITs實行稅收優(yōu)惠，避免雙重征稅
在國外，稅收優(yōu)惠是 REITs 吸引廣大投資者和房地產(chǎn)商的主要興趣之一。從 REITs 發(fā)展的國際經(jīng)驗來看，不少國家都是通過稅收方面的優(yōu)惠來促進REITs 的發(fā)展，以 REITs 發(fā)展較為成熟的美國來說，美國REITs 實質(zhì)上是美國稅收利益驅(qū)動下的產(chǎn)物。在我國，雙重征稅能否得到豁免決定了 REITs 是否存在優(yōu)勢以吸引投資者，同時稅收優(yōu)惠也是 REITs 大規(guī)模推廣的重要條件。
（二）培育成熟物業(yè)，使R EITs 發(fā)行有穩(wěn)定高額的租金收益支持
美國次貸危機的教訓(xùn)告訴我們，基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量非常重要，一旦基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量出了問題，由此衍生出來的金融工具都會帶來巨大風險。REITs 作為資產(chǎn)證券化的一種形式，對基礎(chǔ)物業(yè)的質(zhì)量要求很高，必須要能產(chǎn)生符合收益率要求的穩(wěn)定的現(xiàn)金流。美國的 REITs 之所以能有大規(guī)模的發(fā)展，源于美國國內(nèi)擁有一大批能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的成熟物業(yè)。包括首家以內(nèi)地物業(yè)為基礎(chǔ)在香港聯(lián)交所上市的越秀 REITs，其能夠成功上市，吸引境外投資者的重要原因是由于廣州城建擁有的四個優(yōu)質(zhì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)（白馬商貿(mào)大廈、財富廣場、城建大廈及維多利亞廣場）。而我國目前全市場化運作能達到 REITs 上市要求的收益率的成熟物業(yè)并不多，更多的是有一定的政府背景作為支撐和扶持的物業(yè)。
（三）促進《公司法》、《信托法》、《證券投資基金法》等法律的完善
REITs 需要一套完善、嚴密的法規(guī)體系來規(guī)范其運作和發(fā)展，我國目前還沒有制定專門針對 REITs 的法規(guī)。目前在國內(nèi)證券市場上市交易的證券的發(fā)行主體有三種法律主體形式—公司、基金機構(gòu)、信托機構(gòu)，分別受到《公司法》、《證券投資基金法》和《信托法》的管轄，REITs 的推出需要法律的完善。
（四）建立健全信息披露制度，加強監(jiān)管，防范道德風險
信息準確、及時披露，財務(wù)高度透明，以便最大限度保障投資人利益是 REITs 運行的一個重要要求。信息渠道的不暢很有可能導(dǎo)致投資決策的失誤，在房地產(chǎn)投資基金發(fā)展較好的國家和地區(qū)，為了增加基金運作的透明度，都會對其信息披露做出嚴格的規(guī)定，從制度層面上最大限度地降低管理層的道德風險和逆向選擇風險。
（五）培養(yǎng)精通
R EITs 的復(fù)合型人才REITs 是一項同時跨越房地產(chǎn)市場和資本市場的金融投資活動，其重心是房地產(chǎn)資產(chǎn)運作，涉及房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)投資運作等事宜，即非單純的資產(chǎn)證券化，又非單純的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)。目前，在REITs試點尚未推出的背景下，精通REITs的復(fù)合型人才非常稀缺，但這批人對于REITs發(fā)展和規(guī)范起著關(guān)鍵的推動作用。因此，要加強REITs專業(yè)人才的培養(yǎng)，規(guī)范人才的認證和準入制度。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風險管控策略
一、房地產(chǎn)投資風險概念及種類
1.房地產(chǎn)投資風險的含義。
房地產(chǎn)投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)，某房地產(chǎn)項目投資的預(yù)期結(jié)果與未來實際結(jié)果間的變動程度，變動程度越大，風險越大；變動程度越小，風險越小。從房地產(chǎn)投資的角度來說，房地產(chǎn)投資風險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，房地產(chǎn)經(jīng)營者就可以計算實際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。當實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；實際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候，較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。
2.房地產(chǎn)投資的特點及風險種類。
（1）房產(chǎn)投資的特點。同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征：一是房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性。房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性，這一特點給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設(shè)造成嚴重后果，所以投資決策對房地產(chǎn)投資更為重要。二是高投入和高成本性。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，需要大量資金，這主要是由房地產(chǎn)本身的特點和經(jīng)濟運行過程決定的。三是回收期長和長周期性，整個房地產(chǎn)投資的實際操作，就是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程，對每一個房地產(chǎn)投資項目而言，它的開發(fā)階段一直會持續(xù)到項目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當漫長的。四是房地產(chǎn)投資具有高風險性。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。（2）房地產(chǎn)投資的風險。在房地產(chǎn)投資過程中，投資風險種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種：一是市場競爭風險。是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足，其中銷售風險是市場競爭的主要風險。二是購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。三是流動性和變現(xiàn)性風險。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，也就是房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風險。四是利率風險，是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：其一是對房地產(chǎn)實際價值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。其二是對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負擔。五是經(jīng)營性風險。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性，產(chǎn)生經(jīng)營性風險主要有3種情況：（1）由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營決策的失誤。（2）由于投資者對房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失敗。（3）因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費用增加，利潤低于期望值等。六是財務(wù)風險。是指由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風險的主要原因有：其一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款。其二是投資者運用財務(wù)桿杠，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
二、房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因
1.房地產(chǎn)投資所掌握信息不全、不準，投資決策草率。
所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會導(dǎo)致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。
2.房地產(chǎn)投資的宏觀形勢出現(xiàn)不利變化，引發(fā)多種風險。
這在經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到，表現(xiàn)為：一是嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲。二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點轉(zhuǎn)移，不利于新開發(fā)的房地產(chǎn)項目。總的來說，房地產(chǎn)發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差；有的房地產(chǎn)開發(fā)商過分相信自己的判斷，而實際上判斷出錯了或反了，產(chǎn)生重大的損失；有的發(fā)展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去，結(jié)果供求關(guān)系發(fā)生變化，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的房地產(chǎn)發(fā)展商過分相信自身能力，而經(jīng)營實力不足，項目運作中難于實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績等等都是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風險的原因。
三、房地產(chǎn)投資風險管控的策略
房地產(chǎn)投資風險的規(guī)避與控制要針對不同類型的風險，采取不同的措施和方法，以規(guī)避房地產(chǎn)投資風險，將房地產(chǎn)投資過程中的風險降到最低的程度，達到保障投資收益。
1.樹立風險價值觀念，把握政策環(huán)境，規(guī)范運行，及時應(yīng)對。
樹立風險價值觀念，就是要投資者根據(jù)財務(wù)活動所面臨的風險與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。房地產(chǎn)投資由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地產(chǎn)投資者不僅要加強對影響房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的研究，還應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，保持信息渠道暢通，及時預(yù)見并采取靈活的措施應(yīng)對政策變動的影響?，F(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)形勢比較復(fù)雜，各種新型法律法規(guī)不斷推出，各種新的房屋類型的顯現(xiàn)，使得計劃一直沒有變化快。
2.充分收集分析市場信息，借鑒國外成熟的經(jīng)驗。
房地產(chǎn)項目投資風險較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機制。房產(chǎn)信息擁有量的多少和掌握度對房地產(chǎn)開發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡量多收集信息并做出準確把握和預(yù)測，進行充分的市場調(diào)查分析，做出科學(xué)的項目決策，盡可能避免和減少后續(xù)開發(fā)中的風險。目前我國房地產(chǎn)市場已進入產(chǎn)業(yè)震蕩調(diào)整期，未來的兩年將會進入房地產(chǎn)市場的迷失期，房價增幅將會降低。日益上漲的房價已引起國家的高度關(guān)注，相關(guān)部門已從利率、稅收和市場等諸多方面對房地產(chǎn)市場進行了調(diào)控，因此，開發(fā)企業(yè)要及時調(diào)整開發(fā)思路，對市場變動要有充分的預(yù)測。
3.合理分配資金，減少金融風險。
（1）投資分散策略。房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式，國內(nèi)的房地產(chǎn)類型豐富，因此這一策略很容易實施。（2）投資組合策略。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。（3）保險策略。對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義。
4.準確把握房地產(chǎn)周期波動，合理選擇入市時機。
房地產(chǎn)周期性波動時市場供求關(guān)系運動的結(jié)果和方式，也是宏觀經(jīng)濟周期波動的組成部分。受宏觀經(jīng)濟運行周期影響，房地產(chǎn)周期分為蕭條、復(fù)蘇、高峰和衰退四個階段，與宏觀經(jīng)濟運行周期的波動方向一致，但在波動時間和波動強度上卻存在著差異。根據(jù)房地產(chǎn)周期的特點和房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)性特征，房地產(chǎn)的投資時機應(yīng)當選在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇階段的前期。選擇這個時間優(yōu)點在于，一是復(fù)蘇前期正是蕭條走向復(fù)蘇的時期，利率較低，較容易籌集到資金。二是房地產(chǎn)的預(yù)售期、竣工實售期正是從復(fù)蘇走向高峰時，房地產(chǎn)售價較高，投資者承擔的風險小。不同地區(qū)的投資者針對不同時期的房地產(chǎn)周期應(yīng)靈活掌握，在不完全市場條件下，投資者選擇最佳投資時機必須首先弄清楚宏觀經(jīng)濟周期變化，以認識房地產(chǎn)周期各階段的劃分及特點，充分了解國家對房地產(chǎn)的政策并預(yù)測政策的變化，然后認真分析房地產(chǎn)需求類型和需求量并預(yù)測其變化趨勢?？傊?，房地產(chǎn)投資是一項高風險和高收益并存的投資活動，投資者只有了解這場游戲的生存法則，并且能夠?qū)彆r度勢，合理制定生存策略，這樣才能在這場冒險游戲中生存下來并獲得寶藏，取得良好收益。
參考文獻：
[1]萬俊，鄧蓉暉.房地產(chǎn)投資決策風險分析[J].建筑管理現(xiàn)代化，2000(6)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；城市經(jīng)濟；協(xié)調(diào)發(fā)展
引言
改革開放政策實施以來，我國的經(jīng)濟取得了較快的發(fā)展與進步，經(jīng)濟的快速發(fā)展推動了其他領(lǐng)域的發(fā)展，其中房地產(chǎn)業(yè)就是一個方面。然而，我國目前還處于社會主義初級階段，各項事務(wù)的實施仍然在試驗階段，這就決定了我國的整體經(jīng)濟水平的相對落后，而且市場發(fā)育比較遲而且還不夠健全，因此近年來我國房地產(chǎn)市場一直處于“供給過量”與“有效需求不足”之間的矛盾，這個矛盾處于逐漸激化的階段。這就說明了我國的房地產(chǎn)市場在實際發(fā)展過程之中還存在著一系列問題，這些問題亟待解決。因此，房地產(chǎn)市場的發(fā)展一定要與城市經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)，這樣才能夠使得二者共同進步，互惠互利，共同為增加國民經(jīng)濟貢獻出自己的一份力。
1 房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的互動機理
1.1 房地產(chǎn)投資的概念
房地產(chǎn)投資屬于投資的一個方面，它指的就是不同的投資主體，如企業(yè)或個人、政府等為了達到某種指標，對房地產(chǎn)的開發(fā)與管理等方面進行直接地或者間接地投資。由上述的定義可以得知，房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域十分廣泛，主要包括如下幾個方面：房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房舍建筑、置業(yè)等方面的內(nèi)容。對房地產(chǎn)業(yè)進行投資的最終結(jié)果就是新的房地產(chǎn)生成以及對原來存在的房地產(chǎn)進行改造與變革等。換而言之，就是上述投資者以房地產(chǎn)投資為主要跳板，來獲取更高的經(jīng)濟利潤，達到經(jīng)濟上的增值。由以上所述可知，房地產(chǎn)投資主要具有如下幾個方面的特性：房地產(chǎn)投資對象位置是固定的；房地產(chǎn)投資時間較長；房地產(chǎn)投入資金量大；房地產(chǎn)投資可以增值。
1.2 房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟的重要作用
房地產(chǎn)投資是投資者將手頭上的資金融入房地產(chǎn)開發(fā)與管理之中，能夠提高人們的生活水準，是一條必經(jīng)的途徑與方式。除此之外，它也能夠不斷提升城市的核心競爭力。具體而言，房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟的重要能動作用主要體現(xiàn)在如下幾個方面。
1.2.1 房地產(chǎn)投資對城市的供給作用
加大對房地產(chǎn)的投資力度，一方面能夠使得房地產(chǎn)作為產(chǎn)品供給的增加，另一方面又表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的相關(guān)性十分強，這就意味著房地產(chǎn)投資一旦增加，就會在帶動其他產(chǎn)業(yè)投資的增加。房地產(chǎn)的這種供給作用不僅能夠?qū)ν顿Y規(guī)模以及投資范圍與領(lǐng)域進行放大和拓展，而且還能夠最大程度地延長投資期限，從而最終能夠引起連鎖反應(yīng)，帶動了與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的快速崛起與發(fā)展，其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進城市經(jīng)濟的增長。
1.2.2 房地產(chǎn)投資對城市的需求效能
房地產(chǎn)投資的需求效能主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)首先能夠引起其他與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，促進了城市經(jīng)濟的增長，由此就會帶動城市需求的增加。如某個城市加大力度投資房地產(chǎn)，那么就會使得房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模迅速擴大，那么這就使得這個城市的經(jīng)濟有很大的增長，然后就會拉動人們的消費，從而滿足了人們的需求。
1.2.3 房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)
所謂房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)，指的就是由于房地產(chǎn)投資的增加而影響社
會對其他行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的投資。眾所周知，房地產(chǎn)市場屬于壟斷競爭型市場，供求雙方在地位上不對等，市場信息的占有與獲取不對稱，價格在很大程度上被壟斷者操控，因而其利潤空間大大高于正常市場水平，投資回報率同樣遠高于一般社會平均投資回報率。因此，為了獲取更高的經(jīng)濟利益，有很大的企業(yè)融入其中，這就使得很大沒有融入其中的企業(yè)的資產(chǎn)被占用。
2 城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資的帶動與制約
由如上所述可知，房地產(chǎn)投資的力度對城市經(jīng)濟的發(fā)展具有很強的能動作用，相反而言，城市經(jīng)濟的發(fā)展與進步與否也會在很大程度上影響著房地產(chǎn)的投資力度以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模。由此可以看出，房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟的發(fā)展二者之間存在著十分重要的關(guān)系，這種關(guān)系是處于一種長期的均衡狀態(tài)。城市經(jīng)濟可以通過此種均衡的狀態(tài)對房地產(chǎn)的投資進行有效地控制與調(diào)整。究其原因，可以歸結(jié)為：房地產(chǎn)投資力度的擴大不能離開城市經(jīng)濟的推動，唯有對城市經(jīng)濟進行積累，方能為房地產(chǎn)投資的持續(xù)、穩(wěn)健增長提供非常大的支持與后盾。
總而言之，城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資的重要作用主要表現(xiàn)在如下兩個方面，即制約與帶動。如果一個城市的經(jīng)濟處于平穩(wěn)的發(fā)展狀態(tài)，也會使得房地產(chǎn)投資同樣出現(xiàn)平穩(wěn)地增長；若一個城市經(jīng)濟的增長處于停滯狀態(tài)或是發(fā)展非常緩慢，那么就會導(dǎo)致各種投資與消費需求必然會受到城市經(jīng)濟蕭條狀態(tài)的影響而呈現(xiàn)出不景氣的景象，對于房地產(chǎn)投資而言也不例外，從而使其發(fā)展受到嚴重地制約。
除此以外，城市經(jīng)濟還通過以下方式影響房地產(chǎn)投資。一定的經(jīng)濟增長能夠積累房地產(chǎn)投資所需要的大量資金，增加社會投資資金積累的規(guī)模，為房地產(chǎn)投資提供資金來源。同時，一定的經(jīng)濟增長能夠增加國民收入，人們收入水平增加，消費水平也就同時增加，作為房地產(chǎn)投資標的物的房地產(chǎn)，如果沒有一定規(guī)模的市場需求對其產(chǎn)品進行消費，那么其投資的利潤與規(guī)模必將被限制在狹小的空間，沒有任何利潤可以獲取，房地產(chǎn)投資自然得不到大的發(fā)展。
3 結(jié)論
綜上所述可知，當前時期下隨著我國房地產(chǎn)業(yè)地迅速發(fā)展，從而促進了人們對房地產(chǎn)投資力度的增強，房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大，促進了城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，帶動了城市的消費需求；從另一個方面而言，城市經(jīng)濟的快速發(fā)展也加大了房地產(chǎn)的投資力度。由此可以看出，房地產(chǎn)投資規(guī)模與城市經(jīng)濟發(fā)展之間是相互依存的，是相輔相成的統(tǒng)一體，在城市的建設(shè)與發(fā)展過程中，應(yīng)該對二者之間的關(guān)系加以重視。
參考文獻：
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REIT包括兩個內(nèi)容：一個是資金信托，另一個是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。前者是由受托機構(gòu)依法設(shè)立房地產(chǎn)投資信托，向特定人私募或向不特定人公募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益證券，以獲取資金，投資房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、房地產(chǎn)相關(guān)有價證券及其他經(jīng)主管機關(guān)核準投資的項目，投資者從中獲取投資收益。后者則是由委托人轉(zhuǎn)移其房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利予受托機構(gòu)，并由受托機構(gòu)向特定人私募交付或向不特定人公募發(fā)行房地產(chǎn)資產(chǎn)信托受益證券，以表彰受益人對該信托之房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或其所生利益、孳息及其他收益的權(quán)利。由此可見，REIT中的資金信托與房地產(chǎn)資產(chǎn)信托是有區(qū)別的：
首先，信托財產(chǎn)和信托性質(zhì)不同。前者的信托財產(chǎn)是資金；后者的信托財產(chǎn)則是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利。例如房地產(chǎn)抵押權(quán)、房地產(chǎn)租賃權(quán)等。前者是信托種類中的資金信托，只是因為投資方向為房地產(chǎn)，所以才列入REIT的范圍；后者是真正意義上的房地產(chǎn)信托，這符合信托性質(zhì)按信托財產(chǎn)分類的屬性。
其次，信托的當事人不同。前者屬于自益信托，即投資者既是委托人又是受益人；后者通常歸于他益信托，即委托人與作為受益人的投資者往往不是同一個人，少數(shù)情況下，委托人可以成為受益人中的一個。
再次，投資目標的確定性不同。雖然兩者的投資目標均為房地產(chǎn)項目，但是后者更具確定性，為委托人所委托的特定房地產(chǎn)項目；而前者投資的項目往往是不確定的，它可以自由選取房地產(chǎn)項目。
最后，信托機構(gòu)的操作流程正好相反。前者是先募集資金再投入房地產(chǎn)；后者是先受托房地產(chǎn)再募集資金。
在現(xiàn)實生活中，人們可能還會混淆房地產(chǎn)投資信托（REIT）與抵押支持證券（MBS）的概念，因為，在MBS中存在著一種情況：銀行把房地產(chǎn)抵押貸款以信托的形式委托信托機構(gòu)發(fā)行受益證券，這其實就是REIT中房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的一種，是REIT和MBS的交叉部分。
二、REIT的特點
REIT一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理。由于房地產(chǎn)投資信托除受到整體社會經(jīng)濟環(huán)境的影響外，投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠，進而影響到房地產(chǎn)投資信托的營運業(yè)績與市場價值。因此，房地產(chǎn)投資信托常聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人員來負責公司的日常事務(wù)與投資運作，并實行多樣化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)。通過集中專業(yè)管理和多樣化投資組合，有效降低投資風險，取得較高投資回報。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托在未來承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。
房地產(chǎn)投資信托的資金來源主要有兩個方面：一是發(fā)行股票，由機構(gòu)投資者和股民認購；另外，就是從金融市場融資，如銀行借入、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。
REIT除了具有信托的一般特征，即所有權(quán)和利益相分離、信托財產(chǎn)獨立性、有限責任和信托管理的連續(xù)性外，還具有以下特征：
1、信托財產(chǎn)是房地產(chǎn)證券，采取股票或受益憑證的形式，可上市交易，流通性強。
2、經(jīng)營期限分為定期或不定期，財務(wù)運作對大眾公開，透明度高。
3、法律對REIT的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運用和收入來源進行了嚴格的要求。如美國規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；每年0％以上的收益要分配給股東；其籌資資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時至少有75％的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。
4、可以獲得有利的稅收待遇，避免了雙重納稅。
三、房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司
房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營與管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨立”的。所謂獨立受托人是指該受托人與REIT的投資顧問和其附屬機構(gòu)沒有直接或間接利益關(guān)系。受托人和董事會的主要職責是負責制訂REIT的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃并指導(dǎo)其實施。美國稅法規(guī)定，REIT只能進行房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款的被動管理，不能直接參與經(jīng)營。因此，REIT必須聘用專業(yè)的房地產(chǎn)人員或機構(gòu)實施具體的經(jīng)營管理。
雖然房地產(chǎn)投資信托于房地產(chǎn)股份公司都是將所募集資金用于房地產(chǎn)投資，但二者具有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：
1、房地產(chǎn)投資信托的功能在于“受人之托，代人理財”，是財產(chǎn)管理與金融功能的統(tǒng)一，雖然它通常以股份公司的形式出現(xiàn)，但同時要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產(chǎn)股份公司主要受到公司法的制約。
2、法律對房地產(chǎn)投資信托的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定。比如，關(guān)于資產(chǎn)價值的75％以上必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成的規(guī)定，關(guān)于來自于租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關(guān)于分配股東金額不低于應(yīng)納稅收入95％的規(guī)定，從而對其業(yè)務(wù)性質(zhì)作出了強制性約定；而房地產(chǎn)股份公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)則不受法律的約束，其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配最終體現(xiàn)為股東的意愿。
3、房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營管理活動帶有消極性，即經(jīng)理和雇員不直接進行房地產(chǎn)的管理和運作，只是對房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作則聘請獨立的房地產(chǎn)投資顧問或承包商來完成；而房地產(chǎn)股份公司的經(jīng)營管理活動是積極的。
四、房地產(chǎn)投資信托的辯證分析
（一）REIT的優(yōu)點
1、具有流通性與變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)本身的特性，導(dǎo)致在交易過程中借助于中介機構(gòu)，不但費力，且轉(zhuǎn)移手續(xù)繁雜，變現(xiàn)性差，從而使得投資者具有極高的流動性風險。REIT是以證券化方式來表現(xiàn)房地產(chǎn)的價值，證券在發(fā)行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)不易脫手的顧慮。
2、專業(yè)化經(jīng)營。由于REIT經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)高度分離，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理，可以使房地產(chǎn)營運績效大幅度提高，直接影響REIT證券價格的上漲，使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。
3、資本積累。REIT是以受益憑證在資本市場募集資金，再以直接經(jīng)營或間接融資方式投資于房地產(chǎn)市場，有效地結(jié)合了房地產(chǎn)市場和資本市場。通過這兩個市場的結(jié)合，有助于房地產(chǎn)商在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中的資金取得，加速資本積累，促進土地的有效利用。
4、投資風險分散。由于房地產(chǎn)投資往往需要龐大資金的投入，個別投資人無法同時進行多項房地產(chǎn)開發(fā)計劃，造成風險的過度集中。REIT是以受益憑證方式募集大眾資金，從事多樣化的投資，除可通過不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風險外，也可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價證券投資以分散投資風險。
5、導(dǎo)正房地產(chǎn)市場的機能。由于REIT的投資組合、投資期間、收益來源與分配等事項，均受到相關(guān)法規(guī)的嚴格限制，其目的在于預(yù)防房地產(chǎn)短線交易的投機行為，使資金的投入能促進房地產(chǎn)的有效利用。另外，通過REIT的方式來對大型公共建設(shè)計劃進行融資，既可順利推動建設(shè)，也可使投資大眾分享公共建設(shè)投資成果，且經(jīng)由REIT在集中市場或店頭市場掛牌上市，可以達到以有效率的證券市場來監(jiān)督無效率的公共部門的效果，最終能使整個市場機能得以充分發(fā)揮，增加社會福利。
（二）REIT的缺點
1、募集資金失敗的風險。REIT的資金募集來自一般社會大眾或法人機構(gòu)，由于投資者的投資意愿會受到市場景氣及利率水平等因素的影響，因此募集工作未必能順利完成。若資金募集失敗或宣告解散時，募集者必須負擔作業(yè)費用，投資者也將承擔機會成本的損失。
【關(guān)鍵詞】高職院校；個人理財規(guī)劃；課程；實踐教學(xué)
個人理財規(guī)劃課程是高職院校財經(jīng)類的主干課程，主要針對金融專業(yè)或投資理財專業(yè)的學(xué)生，該課程的學(xué)習(xí)可以使使學(xué)生形成良好的個人理財服務(wù)理念和投資風險意識，掌握個人理財基本原理，樹立科學(xué)的理財理念，靈活運用個人投資理財工具，培養(yǎng)扎實的專業(yè)技能，具備個人投資理財產(chǎn)品的理財能力，同時使學(xué)生具備從事個人理財規(guī)劃崗位的職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)能力。通過完成銀行產(chǎn)品理財、證券產(chǎn)品理財、保險產(chǎn)品理財、房地產(chǎn)投資理財項目的學(xué)習(xí)，學(xué)生能運用銀行產(chǎn)品理財、證券產(chǎn)品理財、保險產(chǎn)品理財、房地產(chǎn)投資理財，根據(jù)客戶的需要進行相應(yīng)的理財規(guī)劃。
1.個人理財與資金的時間價值的實踐教學(xué)
1.1 認識和感受資金的時間價值
在能力目標方面能對資金的時間價值進行計算；知識目標能進行復(fù)利的計算，年金的計算，貼現(xiàn)率的計算。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①演示：復(fù)利現(xiàn)值和終值的計算；②演示：年金計算：普通年金，預(yù)付年金，遞延年金，永續(xù)年金；③演示：貼現(xiàn)率的計算?？烧故镜慕Y(jié)果是各小組計算的資金時間價值。
1.2 個人主要理財產(chǎn)品分析
在能力目標方面能對銀行理財產(chǎn)品進行分析、保險產(chǎn)品進行分析；知識目標層面要知道常見的理財產(chǎn)品，如：金融理財產(chǎn)品：銀行理財產(chǎn)品、股票、債券、基金、保險、外匯等；實物理財產(chǎn)品：創(chuàng)辦經(jīng)營實體、黃金、房產(chǎn)、郵幣卡、藝術(shù)品等。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①比較：風險；②比較：收益；③比較：流動性?？烧故镜慕Y(jié)果是各種理財產(chǎn)品的風險、收益與流動性。
2.銀行產(chǎn)品理財
2.1 認識銀行理財產(chǎn)品
在能力目標方面能認識儲蓄存款、銀行卡、外匯產(chǎn)品、紙黃金等理財產(chǎn)品；知識目標層面了解銀行產(chǎn)品種類：儲蓄存款、銀行卡、外匯產(chǎn)品、紙黃金。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①分析：儲蓄存款的收益；②分析：紙黃金的收益?？烧故镜慕Y(jié)果各小組銀行理財產(chǎn)品的收益。
2.2 銀行產(chǎn)品投資效益分析
在能力目標方面能對銀行產(chǎn)品的收益進行計算、分析哪些銀行產(chǎn)品值得投資；知識目標層面知道銀行產(chǎn)品的收益如何計算、了解哪些銀行產(chǎn)品值得投資。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①演示：活期儲蓄存款利息計算；②演示：定活兩便儲蓄存款利息計算；③演示：通知儲蓄存款利息計算；④演示：定期儲蓄存款利息計算；⑤演示：教育儲蓄存款利息計算；⑥演示：憑證式國庫券利息計算；⑦演示：儲蓄存款利息所得稅計算?？烧故镜慕Y(jié)果是各種銀行理財產(chǎn)品的收益。
2.3 銀行產(chǎn)品理財?shù)膭訖C與信用管理
在能力目標方面能闡釋儲蓄動機，實施合理的投資行為；知識目標層面知道信用體系的重要性和應(yīng)對策略，避免信用問題帶來的損失。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①討論：分組討論銀行產(chǎn)品理財?shù)膭訖C；②討論：銀行信用的利弊?？烧故镜慕Y(jié)果是總結(jié)銀行理財產(chǎn)品的動機與信用利弊。
3.證券產(chǎn)品理財
3.1 認識證券產(chǎn)品
在能力目標方面能認識股票、債券、證券投資基金的概念和種類；知識目標層面知道當前股票、債券、證券投資基金的概念和種類。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①認識：股票；②認識：證券；③認識：基金?？烧故镜慕Y(jié)果是能展示不同的證券產(chǎn)品。
3.2 證券投資基本分析
在能力目標方面能進行宏觀經(jīng)濟分析、行業(yè)分析、公司分析；知識目標層面知道證券投資基本分析方法及變量體系。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①宏觀經(jīng)濟分析；②企業(yè)所處行業(yè)分析；③小組作業(yè)：選取一家上市公司進行分析。可展示的結(jié)果是能對某一上市公司進行投資的基本分析。
3.3 證券投資技術(shù)分析
在能力目標方面能夠進行K線分析、趨勢分析、均線分析；知識目標層面掌握K線分析、趨勢分析、均線分析。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①演示：K線分析；②演示：趨勢分析；③演示: 均線分析(利用證券交易軟件進行演示)?？烧故镜慕Y(jié)果是能對某一上市公司進行K線分析。
4.保險產(chǎn)品理財
4.1 認識保險理財產(chǎn)品
在能力目標方面能夠認識保險的重要性和產(chǎn)品的種類；知識目標層面把握風險與風險管理手段。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①全班同學(xué)分組進行討論：保險理財產(chǎn)品的重要性；②各小組進行發(fā)言?？烧故镜慕Y(jié)果是各小組能總結(jié)保險理財產(chǎn)品的重要性。
4.2 商業(yè)保險投資品種
在能力目標方面能能掌握人身保險、財產(chǎn)保險的品種，商業(yè)保險用來進行哪些風險防范；知道人身保險、財產(chǎn)保險的品種以及商業(yè)保險用來進行哪些風險防范。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①分析人壽保險；②分析財產(chǎn)保險?？烧故镜慕Y(jié)果是展示人壽保險與財產(chǎn)保險的差異。
4.3 投資型壽險分析
在能力目標方面能夠進行分紅險、萬能險、投連險、不同壽險產(chǎn)品比較分析；掌握、萬能險、投連險、不同壽險產(chǎn)品比較分析。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①分析分紅險；②分析萬能險；③分析投連險?？烧故镜慕Y(jié)果是展示不同投資壽險的差異。
4.4 商業(yè)保險實務(wù)操作
在能力目標方面能夠進行購買保險的實際操作？知曉購買保險應(yīng)注意的問題？出險后如何理賠？知道如何購買保險？購買保險應(yīng)注意的問題？出險后如何理賠？訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①演示如何購買保險；②演示如何理賠。可展示的結(jié)果是展示保險的購買流程與理賠流程圖。
5.房地產(chǎn)投資理財
5.1 房地產(chǎn)投資收益與風險分析
在能力目標方面能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資收益進行計算和風險分析，對房地產(chǎn)投資進行有效控制；掌握房地產(chǎn)投資收益的計算和風險，理解房地產(chǎn)投資的有效控制。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①演示：房地產(chǎn)投資收益的計算；②分析房地產(chǎn)投資的風險?？烧故镜慕Y(jié)果是：展示房地產(chǎn)投資的收。
5.2 房地產(chǎn)投資策略
在能力目標方面能夠掌握如何對住宅投資、對商鋪投資；掌握房地產(chǎn)投資的種類，特點和投資策略。掌握房地產(chǎn)投資的種類，特點和投資策略訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①討論房地產(chǎn)投資策略；②認識房地產(chǎn)投資的種類。可展示的結(jié)果是：能針對具體的房地產(chǎn)，提出投資策略。
5.3 房地產(chǎn)投資操作實務(wù)
在能力目標方面，能夠掌握房地產(chǎn)投資操作流程，熟悉房屋買賣合同，房屋租賃合同設(shè)計的事項；在知識層面掌握房地產(chǎn)投資操作過程中的流程，交易稅費，籌資方式。訓(xùn)練方式、手段及步驟是：①演示房地產(chǎn)投資操作流程；②演示房屋買賣合同；③演示房屋租賃合同；④小組作業(yè)：撰寫一份房屋租賃合同。可展示的結(jié)果是：展示房屋買賣與租賃合同，小組作業(yè)匯報等。
參考文獻：
[1]張旺軍.投資理財——個人理財規(guī)劃指南[M].北京:科學(xué)出版社,2008,07.
[2]張旺軍.投資理財——個人理財規(guī)劃實訓(xùn)教程[M].北京:科學(xué)出版社,2008,07.
摘 要 作為一種新型的金融工具，房地產(chǎn)投資基金在我國的發(fā)展尚處于初級階段，人們對它也并未產(chǎn)生明確的認識。本文將以現(xiàn)代金融理論為基礎(chǔ)對房地產(chǎn)投資基金的概念做出概括；對其需求、風險及投資對象進行分析并作出總結(jié)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資基金 應(yīng)用
近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，如何開拓新的融資渠道，解決資金缺口巨大的問題，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問題。于此同時，一種全新的金融工具——房地產(chǎn)投資基金，應(yīng)運而生。作為一種全新的金融工具，房地產(chǎn)投資基金具有產(chǎn)權(quán)清晰、風險收益水平適中、專業(yè)化程度高等特點，而這些特點則決定了其在繁榮基金市場的投資品種上起到了重要作用，為各種國內(nèi)外資本注入房地產(chǎn)業(yè)提供了可靠的渠道并在一定程度上有效地控制了投資風險。
一、發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義
作為產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，由房地產(chǎn)業(yè)投資專家將通過發(fā)行受益憑證或基金份額，匯集到的資金用于專業(yè)投資的一種集合投資制度。
首先，我國當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急需建立多元化的融資結(jié)構(gòu)，而房地產(chǎn)投資基金恰好可以滿足這一需求。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，其資金壓力也在隨之增長。由于國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)影響極大，而權(quán)益性的自籌資金在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中所占比例又較小，那么一旦企業(yè)過于依賴貸款融資，那么其對政策風險的抵抗能力就會較弱。在這種狀況下，運用房地產(chǎn)投資基金這一新型融資工具，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立多元化的融資結(jié)構(gòu)，也能使其在面對政策風險時的抵抗能力有所提升。
其次，房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢明顯，有利于引入市場規(guī)范的投資主體。其產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責明確的特點能夠在一定程度上吸引投資者。
再次，做為一種專業(yè)化的投資制度，房地產(chǎn)投資基金可以有效的防范和控制投資風險。具有豐富行業(yè)經(jīng)驗的基金管理人，能夠通過集中的對房地產(chǎn)行業(yè)的研究，把握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。再次前提下，通過專業(yè)化的項目組合投資，能夠在一定程度上控制風險。
最后，作為一種集合投資制度，房地產(chǎn)投資基金具有規(guī)模效應(yīng)，可在很大程度上促進市場資源的優(yōu)化配置。作為一個高回報，高風險的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于其進入者的資本規(guī)模有一定的要求。在這種情況下，房地差開發(fā)資金匯集大量的資金，進行集中項目的規(guī)模開發(fā)，能大量的節(jié)約成本開支。而起強大的資金集合能力能使其在未來的房地產(chǎn)業(yè)競爭中處于有利地位。必然引起房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌，從而促進市場資源的優(yōu)化配置。
二、對房地產(chǎn)投資基金的需求分析
（一）民間私人資本
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，在我國民間存在著一筆龐大的民間資產(chǎn)，由于缺乏投資渠道，這些民間資產(chǎn)大多留存在效率不高的銀行體系，對銀行造成極大壓力。而作為一種裝新型金融工具，房地產(chǎn)投資基金則具有較股票、期貨等投資工具風險性較小，而相對與銀行儲蓄而言其受益又較大的特性。
（二）社會保障基金與保險資金
隨著我國社會保障制度改革的深化，社會保障基金必然要進行市場化的運作。這樣一來，單靠銀行間的同業(yè)拆借和國債投資必然無法滿足基金持有人的必要需求，這就需要另外開辟更多的一些能夠滿足其要求的低風險而收益較高的投資渠道。那么房地產(chǎn)投資基金變成為其必然的選擇方向。
于此相同的，隨著我國的經(jīng)濟發(fā)展，一些資金實力越發(fā)雄厚的商業(yè)保險公司，由于國內(nèi)的投資渠道狹窄，使得其龐大的資金在投資組合中一直承擔著較大的風險。由于本身存在嚴重的收支倒掛問題，商業(yè)保險公司急需尋求新的投資渠道。
房地產(chǎn)投資基金具有的投資期限長、收益高、風險收益水平合理等特性在一定程度上都符合了省會保障基金和保險資金的投資需求。一旦政策上允許，這兩大機構(gòu)的投資方向必然以此為投資轉(zhuǎn)移的重點。
（三）企業(yè)資本
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)隨之不斷發(fā)展壯大，必然擁有雄厚的資金積累。根據(jù)利潤最大化的原則，企業(yè)必然要以這些資金進行金融投資以謀求利益，而又沒有合適的投資項目，這時，房地產(chǎn)投資基金的特點必然能夠滿足企業(yè)的大部分需求。通過房地產(chǎn)投資基金，企業(yè)可以適當?shù)臄U展本省的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，使其本身產(chǎn)業(yè)項目與基金投資相互扶助，形成一個有效的風險分散組合。
三、房地產(chǎn)投資基金的投資對象及方式
作為一種產(chǎn)業(yè)投資基金，房地產(chǎn)投資基金的投資方向必然與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)。但其投資方向卻區(qū)別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并非以市場需求為中心，而是以資本為中心。這種區(qū)別導(dǎo)致房地產(chǎn)投資基金投資是以基金凈值最大化為主的，考慮其可持續(xù)性的投資方向。而符合這一條件的主要投資項目包括：新的房地產(chǎn)投資項目，提供股權(quán)融資，長期擁有并經(jīng)營的房地產(chǎn)項目，并購重組業(yè)務(wù)等。
（一）開發(fā)新項目
這一方向主要包含兩重意義，一種是由基金管理人獨立發(fā)起的，在取得土地使用權(quán)后，將開發(fā)銷售的權(quán)力委托給專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由基金獨自承擔項目風險，并且獨享剩余收益權(quán)的投資方案。另一種則是基金與其他資本及產(chǎn)業(yè)資源聯(lián)合，共擔風險，同時共享受益的開發(fā)方式。
（二）提供股權(quán)融資
可以說這種方式并非第一選擇，因為這種投資業(yè)務(wù)要求基金管理人參與到具體的企業(yè)經(jīng)營決策之中，同時也大大降低了這一部分資本的流動性。但是受我國目前投資環(huán)境所限，這種投資方式仍然較為現(xiàn)實。
（三）長期擁有和經(jīng)營房地產(chǎn)項目
由于具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，對于房地產(chǎn)投資基金而言，這種業(yè)務(wù)具有極其重要的意義，這就好比證券投資中的無風險國債投資一樣。這種在國外相當普遍發(fā)展模式在國內(nèi)也正在發(fā)展興起中。
（四）并購重組業(yè)務(wù)
由于房地產(chǎn)項目的市場需求的難以把握，常會導(dǎo)致大量項目的爛尾，或由于資金供應(yīng)的困難造成的項目停頓，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資項目的風險性的提高。這時，投資基金可以利用自身的額各項優(yōu)勢，對這些企業(yè)或項目進行并購重組，發(fā)掘其潛力，重新擬定方向，實現(xiàn)資本增值。
四、風險分析
（一）運營風險
任何市場主體都會受市場風險的影響，這其中包括了市場本身的系統(tǒng)風險，以及其本身的非系統(tǒng)風險。而房地產(chǎn)投資基金所面臨的正是一個高收益，高風險的產(chǎn)業(yè)，于此同時，產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭又極為激烈，這就要求投資主體必須具有專業(yè)化的投資水準和極高的風險承受能力。雖然可以通過適當?shù)耐顿Y組合將非系統(tǒng)風險有效的分散。但系統(tǒng)風險卻是每個市場主體所不可避免、無法分散、必須承擔的。
（二）流動性風險
由于房地產(chǎn)投資上屬于固定資產(chǎn)投資，其投資周期長，資金流動性差等特點導(dǎo)致了投資人在投資時可能面對資金流動性不足的風險。面對其資金流動性差這一缺點要首先分析器具體情況的不同，加以解決。在這里主要分為兩種不同情況：
第一種是基金持有人準備將基金權(quán)益進行永久性出售，這時，由于投資者數(shù)量所限，基金持有人想要出售手中的基金權(quán)益就必須通過柜臺外的協(xié)議轉(zhuǎn)讓。而在我國，這種柜臺外的市場顯然不夠成熟，很難提供良好的流動性。對這種問題的解決關(guān)鍵就在于：一方面要在投資中不斷地積累各方面的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)基金的平均流動性要求有足夠的認識，盡可能的規(guī)避風險；另一方面要充分利用社會信用體系，獲得審計，法律等各項方面的一致認同。以此幫助提高基金的流動性水平。
第二種是由于資金周轉(zhuǎn)問題基金持有人要求贖回基金份額的狀況。針對這一情況，為保障各方利益不受損害，可以嘗試由作為基金保管人的銀行向基金持有人提供優(yōu)惠的質(zhì)押貸款。這樣由于銀行對于投資基金的狀況尤其是先進狀況的了解更為全面，就能夠相對快捷、迅速且安全的而做出基于基金權(quán)益資產(chǎn)抵押的臨時貸款。
（三）利率風險
受利率，特別是無風險國債利率的影響，這是任何一種投資都不可避免地要承受的。由于投資的機會成本受這種利率影響，而投資者對于此項投資的風險收益又受到投資的機會成本的影響。因此一旦風險水平發(fā)生變化，就極有可能會產(chǎn)生利率風險。而投資者則只能通過外在對沖工具來最大程度上的規(guī)避這一系統(tǒng)性風險。
結(jié)論：隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)資金的需求更加多元化。
作為一種創(chuàng)新型的投資工具，房地產(chǎn)投資基金已成為房地產(chǎn)市場的一大投資主體，在未來很長一段時期內(nèi)，我國的房地產(chǎn)業(yè)必然會以發(fā)展房地產(chǎn)投資基金為主要方向。而其投資需求范圍的廣大，相對較小的投資風險，以及較高的風險收益等特點，則加速了房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展速度。在實際操作中，要根據(jù)自身條件準確分析當前市場需求，并根據(jù)我國對房地產(chǎn)業(yè)的具體政策進行相關(guān)調(diào)整，及時規(guī)避風險，把握市場動態(tài)。只要妥善處理好資金持有人與資金管理人之間的誠信關(guān)系，相信在經(jīng)濟飛速發(fā)展的當前環(huán)境下，相信房地產(chǎn)投資基金必然可以成為私人資本投資的更好選擇。
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一、房地產(chǎn)傳統(tǒng)投融資渠道分析
中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間相對較短，發(fā)展到今天，這個新興的資金密集型行業(yè)，在國家一系列產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)控下，需要更加多元化的融資體系來保證這個行業(yè)的健康發(fā)展。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司融資模式主要靠銀行的信貸體系的支撐，同時也將房地產(chǎn)的高風險向銀行信貸體系傳導(dǎo)，導(dǎo)致了銀行的壞帳及高額的資金沉淀，使銀行資金失去了高度的流動性。
1 資本市場融資的局限
在我國資本市場的體系相對發(fā)展不健全還比較初級的階段，對房地產(chǎn)企業(yè)來說獲得資本市場的融資渠道僅限于股市融資，債券市場對絕大多數(shù)中國房地產(chǎn)企業(yè)是關(guān)閉的。即使是股市融資，對中國的房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于企業(yè)自身的良莠不齊，上市融資也是相對較少的個別國有大型地產(chǎn)公司。中國證監(jiān)會統(tǒng)計數(shù)字顯示2002年，地產(chǎn)企業(yè)只占當年融資額的8％，因而股市不是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道。
2 單一銀行體系信貸融資的局限
資本市場的嚴格限制，地產(chǎn)企業(yè)只好向資金雄厚的銀行申請資金融通。采用銀行貸款的方式進行融資一直是我國房地產(chǎn)公司主要的融資渠道，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)高度依存，將導(dǎo)致風險向銀行體系傳導(dǎo)，產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟。同時，由于市場的催化作用，地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例的嚴重不足，使得銀行成了實際的資金的投資方，進一步惡化了房地產(chǎn)市場的資金狀況，加大了市場供給的泡沫程度。為了避免這種隱患，我國銀行體系加強了自身風險問題的監(jiān)管，中國人民銀行于2003年6月13日出臺了新的房產(chǎn)信貸政策，收緊了對地產(chǎn)行業(yè)及個貸投機行為銀根。房地產(chǎn)信貸門檻的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本提高，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要選擇另外新的融資渠道，以解決龐大的資金問題。
二、房地產(chǎn)投融資渠道的新選擇
房地產(chǎn)投資信托即REIT（Real Estate Investment Trust）包括兩個內(nèi)容：一個是資金信托，另一個是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。REIT中的資金信托與房地產(chǎn)資產(chǎn)信托是有區(qū)別的：首先，信托財產(chǎn)和信托性質(zhì)不同。前者的信托財產(chǎn)是資金，后者的信托財產(chǎn)則是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，例如房地產(chǎn)抵押權(quán)、房地產(chǎn)租賃權(quán)等等。因此，前者是信托種類中的資金信托，只是因為投資方向為房地產(chǎn)，所以才列入REIT的范圍。后者是真正意義上的房地產(chǎn)信托，這符合信托性質(zhì)按信托財產(chǎn)分類的屬性。其次，信托的當事人不同。前者屬于自益信托，即投資者既是委托人又是受益人。后者通常歸于他益信托，即委托人與作為受益人的投資者往往不是同一個人，少數(shù)情況下，委托人可以成為受益人中的一個（不排除委托人到證券市場上購買受益證券，成為受益人的情況）。再次，投資目標的確定性不同。雖然兩者的投資目標均為房地產(chǎn)項目，但是后者更具確定性，為委托人所委托的特定房地產(chǎn)項目。而前者投資的項目往往是不確定的，它可以自由選取房地產(chǎn)項目。最后，信托機構(gòu)的操作流程正好相反。前者是先募集資金再投入房地產(chǎn)。后者是先受托房地產(chǎn)再募集資金。
?根據(jù)資金投向的不同，REIT可分為三類：權(quán)益型、抵押型和混合型。權(quán)益型REIT直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入；抵押型，主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益；混合型，顧名思義，此類REIT不僅進行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。
早期的REIT主要為權(quán)益型，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)已超過產(chǎn)權(quán)信托，主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發(fā)展的方向。
REIT的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的區(qū)別，由于各自的國情不同，美國比較側(cè)重于資金信托型REIT，而日本側(cè)重于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托型REIT。
1 美國模式
美國的REIT通常是以基金的形式出現(xiàn)的，?REIT成立并在證券交易所掛牌交易后，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過信用評級機構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實施投資計劃，保管機構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商品投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機構(gòu)處獲得。在美國，REIT證券首次公開發(fā)行的注冊登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細REIT的投資政策、與投資政策有關(guān)的活動、房地產(chǎn)的狀況、財產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關(guān)系等。當然，REIT也可因私下發(fā)行而無須注冊登記，但依據(jù)1933年證券法Regulation D(Rules501-506)，私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務(wù)。
2 日本模式
日本的房地產(chǎn)運作流程是：房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司；投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進行經(jīng)營管理；信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費；房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費；信托公司向投資者發(fā)放紅利；信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。
三、REIT的辨證分析。
REIT較之傳統(tǒng)的融資方式具有明顯的優(yōu)勢：1、具有流通性與變現(xiàn)性；2、專業(yè)化經(jīng)營；3、資本積累；4、投資風險分散；5、導(dǎo)正房地產(chǎn)市場的機能。
對于REIT的特點，我們應(yīng)辨正的分析，看到其優(yōu)點的同時，也不可否認其缺陷：
1 募集資金失敗的風險。REIT的資金募集來自一般社會大眾或法人機構(gòu)，由于投資者的投資意愿會受到市場景氣及利率水平等因素的影響，因此募集工作未必能順利完成。若資金募集失敗或宣告解散時，募集者必須負擔作業(yè)上的費用，投資者也將承擔機會成本的損失。
2 關(guān)系的風險。REIT的營運是將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，投資者以購買證券方式參與資金需求龐大的房地產(chǎn)投資，并非直接從事于房地產(chǎn)買賣，因此缺乏對房地產(chǎn)自主處分及經(jīng)營的權(quán)利，尤其當REIT經(jīng)營者經(jīng)營不善或從事關(guān)系人交易時而損及所有人利益時，投資者除了撤換經(jīng)理人外，只能于公開市場拋售其所持受益憑證。然而由于信息的效率性，證券價格將受到經(jīng)理人行為的影響，使得投資者必須就此部分承擔風險。
3 易受房地產(chǎn)市場與利率市場波動的影響。REIT的投資組合，大多數(shù)從事于房地產(chǎn)投資，因此房地產(chǎn)市場的景氣將直接影響REIT證券的價格。其次，REIT的受益憑證一般于集中市場或店頭市場掛牌買賣，證券價格受到證券市場景氣好壞影響，所以REIT證券價格同時受到此兩市場波動的影響。
三、中國發(fā)展模式的醒思
從我國的信托投資發(fā)展來看，我國的信托投資方式主要有三種模式：1、權(quán)益融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或直接所有者。2、債務(wù)融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實現(xiàn)融資，或者通過購房者向信托公司貸款買房從而實現(xiàn)融資。3、混合型融資，是上述兩種方法的混合使用，是在以上大體上分辨之下，發(fā)展了經(jīng)營性權(quán)益融資，非經(jīng)營性權(quán)益融資，直接債務(wù)融資，間接債務(wù)融資，混合融資模式，財產(chǎn)信托融資模式等一系列的融資方式。
從已有的信托融資案例來看，這些融資模式多數(shù)是短期行為，由于信托的模式導(dǎo)致資金成本高昂不下，很多的地產(chǎn)企業(yè)在取得信托資金后，抓緊向信貸資金的轉(zhuǎn)換，提前解除信托，將資金的成本降低。從信托投資公司來看，由于房地產(chǎn)行業(yè)的積弊，風險有可能向信托業(yè)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致風險的局部平民化。從而導(dǎo)致其他的一系列金融公司的危機。從已有的個別的案例來看，沒有特別的成功案例，實現(xiàn)資金的合理使用，甚至于成為社會大額投機資金，公司大股東合法安全取得高額資金收益的方法，卻把風險轉(zhuǎn)嫁給一般投資人的不合理行為。同時我國的信托業(yè)發(fā)展還比較初級，其自身的規(guī)避風險和自身的資金實力都還比較弱。銀監(jiān)會的信托公司的一系列監(jiān)管條例限制，還有法律體系對中小投資人保護的不夠，房地產(chǎn)行業(yè)在目前市場嚴重不景氣的情況下，都需要我們認真思考地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展之路，政府的一系列利率、稅收、產(chǎn)業(yè)政策措施的落實的基本點應(yīng)該是允許適當?shù)耐稒C，保證大多數(shù)真正買房人的合法權(quán)益，避免高房價以及高利率等行為傷害中、低收入及公務(wù)員體系家庭，導(dǎo)致其家庭收支的嚴重惡化，使貧富差距進一步加大。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資信托；必要性
1.房地產(chǎn)投資信托（REITs）概述
REITs是英文Real Estate Investment Trusts（中文譯為房地產(chǎn)投資信托）的簡寫，它是投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用。盡管不同國家的房地產(chǎn)投資信托基金并不完全一樣，但通常從定義上講，REITs是一種集合不特定的投資者，將資金集中起來建立某種專門進行房地產(chǎn)投資管理的基金或機構(gòu)，進行房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營管理，并共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式。
1.1 REITs的基本運作模式
REITs的基本運作模式實際上就是通過向市場發(fā)售受益憑證（或股份），集聚眾多中小投資者的資金，然后憑借自身專業(yè)的投資理念參與房地產(chǎn)項目的投資，最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者。它本質(zhì)上是一種資金信托性投資基金，其運作一般分為四個階段：（1）成立階段；（2）籌資階段；（3）經(jīng)營階段；（4）利潤分配階段。
1.2 REITs的核心思想
REITs的核心思想有如下幾點：
（1）滿足公眾投資者房地產(chǎn)投資需求
在REITs出現(xiàn)以前，投資者只能從房地產(chǎn)市場上購買房地產(chǎn)，受財產(chǎn)價值不可分割性制約，中小投資者難以涉足這個高端投資領(lǐng)域，這顯然不利于社會財富的分配。REITs的證券化設(shè)計就為中小投資者創(chuàng)造了機會，通過購買REITs證券間接進行房地產(chǎn)投資。REITs的出現(xiàn)大大地提高了房地產(chǎn)的流動性，眾多投資者的參與也為資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)打開了資本市場融資渠道。
（2）確立以消極型資產(chǎn)配置為主的長期投資戰(zhàn)略
美國稅法規(guī)定，REITs總資產(chǎn)的75%以上應(yīng)為房地產(chǎn)、房產(chǎn)抵押貸款、其他REITs證券、現(xiàn)金和政府債券；至少75%的收入必須來自房地產(chǎn)租金、抵押貸款利息收入、出售房地產(chǎn)和其他REITs股份等房地產(chǎn)資源所得；95%以上的收入必須來自房地產(chǎn)相關(guān)所得和其他被動投資所得。這些限制的目的就是讓REITs選擇與普通房地產(chǎn)公司相反的投資方向——長期投資，而不是通過不斷買賣房產(chǎn)獲利。這種長期投資理念的存在，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定無疑具有積極的作用。
（3）通過專業(yè)化組合投資化解風險
外部顧問管理是早期REITs必須遵守的要件，盡管出于減少風險目的，現(xiàn)代REITs逐步向內(nèi)部管理過渡，但由具有豐富行業(yè)經(jīng)驗和信息渠道的專業(yè)顧問進行管理，對提高REITs績效的作用是毋庸質(zhì)疑的，只不過這些專業(yè)人士的產(chǎn)生從外部獨立機構(gòu)轉(zhuǎn)向信托公司內(nèi)部組織。
（4）提供高額穩(wěn)定的現(xiàn)金回報
為了使投資者充分享受投資REITs的利益，美國稅法免除了REITs公司層面的所得稅和資本利得稅，只對股東或受益人的分紅征收所得稅，避免了重復(fù)納稅。在分紅方面規(guī)定，REITs每年至少應(yīng)將其應(yīng)納稅收入的90%分配給股東。REITs的高分紅及長期投資策略，為投資者提供了一個波動性小，現(xiàn)金回報豐厚的投資工具，從實踐角度看，REITs也的確取得了優(yōu)于股票、債券的長期市場表現(xiàn)。
2.中國發(fā)展REITs的必要性
房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，由于缺乏相應(yīng)的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，REITs作為一種功能強大的融資渠道，目前在我國還是一個新生事物，至今國內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品，因此，在我國推行REITs顯得十分必要。
2.1 提供多元化投資渠道，滿足社會大眾的房地產(chǎn)投資要求
目前我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：第一，風險結(jié)構(gòu)不合理，風險結(jié)構(gòu)倒置，高風險產(chǎn)品占主要地位。我國證券市場的可交易品種中，大約80%為風險較高的股權(quán)類產(chǎn)品，只有大約20%為債券類低風險產(chǎn)品。這種投資產(chǎn)品的風險結(jié)構(gòu)與廣大投資者的長期理財需求不匹配。第二，低風險產(chǎn)品品種單一，不但市場規(guī)模小，而且品種極為單調(diào)，只有少量流動性較差的國債及少量的企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。而REITs兼有投資股票與房地產(chǎn)的功能， 房地產(chǎn)的固有特性決定了REITs具有保值增值功能，降低風險的同時實現(xiàn)較高收益。該產(chǎn)品的引入，拓寬了投資渠道，滿足了中小投資者投資房地產(chǎn)的愿望，最終也實現(xiàn)普通大眾財富的保值增值。
2.2有利于我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定健康發(fā)展對于國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和13億人口的居住環(huán)境改善具有戰(zhàn)略意義。然而從目前看，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻面臨著諸多問題，其中很重要的一個就是投融資問題。中國房地產(chǎn)資本市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，基本依靠銀行信貸間接融資。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風險分散的房地產(chǎn)金融成為中國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。REITs即可以建立起一種比較穩(wěn)定的融資機制，為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障，更重要的是融資模式的改變將直接促進房地產(chǎn)業(yè)的公司治理、投資方式、經(jīng)營方式等的轉(zhuǎn)變，從而推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
2.3有助于規(guī)避和緩解金融市場風險
作為具有金融機構(gòu)特征的REITs發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充。因此，推出REITs，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。同時，引入REITs有助于分散與降低系統(tǒng)性風險，提高金融安全。最后，引入REITs有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。REITs的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度；可以為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機會，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；投入產(chǎn)出；關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)
中圖分類號：F299 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2014）01-0021-04
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，也是推動社會發(fā)展和促進地區(qū)經(jīng)濟增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。1998年7月國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式開啟了我國住宅貨幣化、私有化發(fā)展的道路，中國也真正進入了“商品房”時代。自此，以市場化為導(dǎo)向的我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋開工面積及房屋銷售面積等指標大幅上漲。進入新世紀以來，我國房地產(chǎn)業(yè)更是蓬勃發(fā)展，年均增長率在20%左右，極大地改善了我國居民的住房條件，也促進了國內(nèi)投資與消費的雙重上升，帶動了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型、勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而且產(chǎn)業(yè)鏈長，房地產(chǎn)業(yè)一個非常重要的特點就是具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。因此，房地產(chǎn)業(yè)的波動一般會對許多和其相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生較大的影響，調(diào)控不當會產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。
一、基本概念
（一）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論
產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是指在經(jīng)濟生產(chǎn)活動中，各產(chǎn)業(yè)之間存在的廣泛的、復(fù)雜的和密切的經(jīng)濟聯(lián)系。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論又稱投入產(chǎn)出理論或產(chǎn)業(yè)聯(lián)系理論，側(cè)重于研究國民經(jīng)濟發(fā)展中產(chǎn)業(yè)之間的中間投入和中間產(chǎn)出之間的關(guān)系，更能夠清晰地反映各產(chǎn)業(yè)的中間投入和中間需求，可以幫助分析各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。該理論主要是由美國經(jīng)濟學(xué)家里昂惕夫在理論上借鑒了古典經(jīng)濟理論、馬克思的再生產(chǎn)理論、瓦爾拉斯的全部均衡論和凱恩斯的國民收入理論的有益思想；并受魁奈經(jīng)濟表、原蘇聯(lián)國民經(jīng)濟平衡表中棋盤式表格的啟示，在20世紀30年代提出的。
產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)中最基本的聯(lián)系是產(chǎn)品、勞務(wù)聯(lián)系；其次是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動的最活躍、最積極的因素即生產(chǎn)技術(shù)聯(lián)系，還有勞動就業(yè)聯(lián)系、投資聯(lián)系；產(chǎn)業(yè)間產(chǎn)品和勞務(wù)聯(lián)系的價值量的貨幣表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)價格聯(lián)系。
（二）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)類型
從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度分析，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)主要是指產(chǎn)業(yè)之間存在的一種供需關(guān)系。關(guān)聯(lián)度越高，相互依賴性就強，聯(lián)系就越密切。依據(jù)產(chǎn)業(yè)間供給與需求的關(guān)系，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分為向前關(guān)聯(lián)和向后關(guān)聯(lián)。
向前聯(lián)系是指某些產(chǎn)業(yè)因生產(chǎn)工序的前后，前一產(chǎn)業(yè)部門的產(chǎn)品為后一產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)要素，這樣一直延續(xù)到最后一個產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，即最終產(chǎn)品為止。
向后聯(lián)系是指后續(xù)產(chǎn)業(yè)部門為先行產(chǎn)業(yè)部門提品，作為先行產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)消耗。
二、基于投入產(chǎn)出的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析
投入產(chǎn)出分析就是運用投入產(chǎn)出表從數(shù)量上分析產(chǎn)業(yè)之間的相互關(guān)聯(lián)程度，其分析結(jié)果可以作為一國（或地區(qū)）制定社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策的依據(jù)。現(xiàn)已成為研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題的重要方法之一。
（一）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的計算
投入產(chǎn)出表的第I象限反映了產(chǎn)業(yè)之間相互影響、相互依賴的活動過程，通過計算第I象限的各個系數(shù)可以揭示產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度。
通過前面對房地產(chǎn)業(yè)與42行業(yè)的向后關(guān)聯(lián)和向前關(guān)聯(lián)度的計算結(jié)果可知：
（1）房地產(chǎn)業(yè)與42個行業(yè)的向后、向前關(guān)聯(lián)有異有同。房地產(chǎn)業(yè)與42個行業(yè)具有明顯的向后關(guān)聯(lián)關(guān)系，而向后關(guān)聯(lián)關(guān)系較為明顯的行業(yè)有38個。房地產(chǎn)業(yè)向后關(guān)聯(lián)值超過42行業(yè)關(guān)聯(lián)度均值的有13個，主要是勞動密集型的服務(wù)業(yè)；向前關(guān)聯(lián)值超過42行業(yè)關(guān)聯(lián)度均值的有14個，主要是服務(wù)業(yè)和制造業(yè)；向后、向前關(guān)聯(lián)值超過42行業(yè)關(guān)聯(lián)度均值的行業(yè)中有9個相同的行業(yè)。向后關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)中有8個產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)值在0.01以上，向前關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)中有5個產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)值在0.01以上。
（2）從關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)看，以勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主。從房地產(chǎn)業(yè)的向前、向后關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)看幾乎所有產(chǎn)業(yè)都不同程度的與房地產(chǎn)有一定的聯(lián)系，而且關(guān)聯(lián)度較高的主要是勞動密集型的服務(wù)業(yè)和生活消費型的制造業(yè)，這些行業(yè)也是吸收剩余勞動力就業(yè)、帶動城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)。
三、房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)
生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)是各產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)受各需求項目的影響程度的相對數(shù)，是最終使用對部門生產(chǎn)（投資）誘發(fā)數(shù)量的測度值，它表示增加1單位最終產(chǎn)品的使用量需要某一部門所增加的總產(chǎn)出量。簡單地說，最終需求各項的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)，表示某一單位最終需求所誘發(fā)的各部門的生產(chǎn)額，是用來說明各產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)受各需求項目影響程度的相對數(shù)。生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)反映了某一個需求項目（如消費、投資、出口需求）每增加一單位的社會需求，各產(chǎn)業(yè)部門將誘發(fā)多少單位的生產(chǎn)額。生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)越大，它的生產(chǎn)波及效果也越大。其理論根據(jù)是著名的列昂惕夫靜態(tài)投入產(chǎn)出模型，生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)則是誘發(fā)生產(chǎn)額與相應(yīng)的最終需求額的合計之比，計算公式如下：
X=（I-A）的逆矩陣乘以Y（最終使用結(jié)構(gòu)向量）
A是直接消耗系數(shù)矩陣，I是單位矩陣，Y為最終需求，X為總產(chǎn)出。產(chǎn)出X和最終需求Y通過列昂惕夫逆矩陣聯(lián)系在一起，通過最終需求Y的變化能夠?qū)е庐a(chǎn)出X的變化。
因為房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展涉及面廣，房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)能夠帶動很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響有多大，可以通過生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)來反映。
根據(jù)誘發(fā)系數(shù)的計算公式和2007年投入產(chǎn)出表，我們計算出42部門行業(yè)的誘發(fā)系數(shù)結(jié)果如表-4所示。
從房地產(chǎn)業(yè)和42部門行業(yè)生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)來看，房地投資對42個行業(yè)均有一定的誘發(fā)帶動作用。其中，對金屬冶煉及壓延加工業(yè)，通用、專用設(shè)備制造業(yè)，化學(xué)工業(yè)，交通運輸設(shè)備制造業(yè)，金屬礦采選業(yè)，建筑業(yè)等6個行業(yè)的誘發(fā)效應(yīng)十分明顯，誘發(fā)系數(shù)均大于1；對金屬冶煉及壓延加工業(yè)的誘發(fā)作用最顯著，誘發(fā)系數(shù)接近2.2。電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的行業(yè)誘發(fā)系數(shù)超過42行業(yè)誘發(fā)系數(shù)平均值的2倍；通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)等9個行業(yè)的誘發(fā)系數(shù)超過了42行業(yè)誘發(fā)系數(shù)平均值。誘發(fā)系數(shù)在0.1以上的共有32個行業(yè)。
從以上結(jié)果我們可以得出如下結(jié)論：
第一，房地產(chǎn)業(yè)投資對工業(yè)部門的投資和產(chǎn)出的帶動作用較為明顯。在生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)大于1的行業(yè)中主要是工業(yè)部門的產(chǎn)業(yè)，這說明房地產(chǎn)投資對工業(yè)部門的誘發(fā)帶動作用較為明顯，則工業(yè)部門的生產(chǎn)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴程度也較大。
第二，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)與生產(chǎn)誘發(fā)之間不一定存在完全必然的聯(lián)系。從前面的分析可知，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)比較密切的以勞動密集型的服務(wù)業(yè)為主，而房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)帶動作用較大的產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)部門。也就說與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)不一定是誘發(fā)帶動較明顯的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)與生產(chǎn)誘發(fā)之間沒有必然聯(lián)系。
綜合房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)作用和誘發(fā)帶動作用可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系密切。從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動勞動密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進社會就業(yè)；從生產(chǎn)誘發(fā)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動工業(yè)部門的生產(chǎn)，消耗一部分工業(yè)產(chǎn)能。從業(yè)這一角度看，房地產(chǎn)業(yè)是能夠同時影響我國第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)。
四、啟示與建議
房地產(chǎn)投資是推動房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性因素，與經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，對保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展有很大作用。從宏觀經(jīng)濟發(fā)展的角度分析，如果房地產(chǎn)投資持續(xù)過熱，推動房價持續(xù)上漲的同時，最終將會導(dǎo)致經(jīng)濟泡沫，引致經(jīng)濟和社會發(fā)展危機。因此，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域與規(guī)模，使房地產(chǎn)投資保持在一個較為穩(wěn)定的水平，是進一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的有效措施。
（一）嚴控房地產(chǎn)投資過熱，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
自2008年金融危機以來，我國基礎(chǔ)投資明顯增加，房地產(chǎn)投資市場持續(xù)升溫，房價持續(xù)上漲，引起了政府和社會各界的高度關(guān)注。政府出臺的一系列調(diào)控措施到目前仍沒有達到預(yù)期效果，反而使得房價一直上漲。究其原因有：
第一，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，需要房地產(chǎn)業(yè)提供住房。近年來我國城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)化率從1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城鎮(zhèn)，導(dǎo)致城市住房需求迅速增加，再加上我國傳統(tǒng)觀念的影響，新涌入城鎮(zhèn)的人口多數(shù)都想擁有個人的住房，導(dǎo)致住房剛性需求居高不下，引致了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。金融危機以來，多方資金流入房地產(chǎn)業(yè)，再加上民間投機、投資的熱捧，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱。
第二，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，涉及大量勞動力就業(yè)。從前面的分析可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)聯(lián)到許多勞動密集型產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別不景氣，將波及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，勢必嚴重影響我國的基層勞動力就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，也會對我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來很大的負面影響。這或許也是決策者調(diào)控房地產(chǎn)最大的擔憂或顧慮。
第三，房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資誘發(fā)帶動作用大，調(diào)控不當將導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩問題集中爆發(fā)。從房地產(chǎn)業(yè)對42部門行業(yè)生產(chǎn)誘發(fā)帶動作用來看，除了涉及勞動密集型的服務(wù)業(yè)以外，更多的是對第二產(chǎn)業(yè)的一些行業(yè)的誘發(fā)帶動作用較為明顯。在當前外部需求持續(xù)低迷、國內(nèi)經(jīng)濟增速平緩的雙重影響下我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃和船舶等五個行業(yè)產(chǎn)能嚴重過剩，而房地產(chǎn)行業(yè)對相關(guān)行業(yè)的誘發(fā)帶動作用十分顯著，如果對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控過度，將直接誘發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩問題更加突出，并集中爆發(fā)，對我國經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級將產(chǎn)生巨大的影響。
依據(jù)上述分析，在考慮城鎮(zhèn)化住房需求、保證勞動力就業(yè)、化解產(chǎn)能過剩等因素的前提下，對于房地產(chǎn)的調(diào)控，應(yīng)當是嚴控房地產(chǎn)投資過熱，讓房價回歸合理，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國全面建設(shè)小康社會的進程中，發(fā)揮更大的積極作用。
（二）通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機制促進經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變
改革開放以來，我國GDP保持高位增速，依賴于投資和出口，消費對經(jīng)濟增長的拉動作用較弱。尤其是從1998年住房制度改革之后，居民房地產(chǎn)消費大幅增長，再加上2008年國際金融危機以來，政府經(jīng)濟刺激計劃資金最終以不同的途徑和方式流入房地產(chǎn)市場，致使近年來我國房地產(chǎn)投資上漲幅度十分迅猛，在拉動基礎(chǔ)勞動力就業(yè)的同時，也助推了房價的快速上漲，帶來諸多社會問題。在國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，全球能源危機日益凸顯的新階段，我國經(jīng)濟增長的驅(qū)動力來源開始發(fā)生根本性變化，即從以政府投資和擴大出口拉動為動力促進經(jīng)濟增長，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽繃鴥?nèi)居民消費增長和社會投資推動經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。這種經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，意味著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將面臨新的形勢。
當前，我國房地產(chǎn)投資的流向主要是商品房領(lǐng)域，2007年以來我國城鎮(zhèn)居民商品房價格的迅速上漲加重了居民的購房負擔。大量的資金都流向購買住房，再加上購房后的還貸壓力，使得居民消費能力整體上大幅下降，這種發(fā)展態(tài)勢非常不利于我國依靠內(nèi)需推動經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。因此，如何通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機制促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是新形勢下保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和促進我國經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵問題。
在西方國家，住房除了具有商品功能外，還有社會保障的職能，也就是在一個成熟的社會中，住房的商品性比例和社會保障性比例應(yīng)當有一個協(xié)調(diào)關(guān)系。過多強調(diào)住房的商品化職能，就會導(dǎo)致房價過高，居民購房負擔過重，將導(dǎo)致其他消費銳減。而過多強調(diào)住房的社會保障職能，又會弱化住房的商品屬性，不利于居民在條件允許的情況下改善住房狀況。因此，合理的住房結(jié)構(gòu)比例是經(jīng)濟社會順利發(fā)展的前提。
因此，在我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的發(fā)展背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能一味靠投資于商品房來帶動經(jīng)濟增長，政府應(yīng)出臺有關(guān)調(diào)控政策，引導(dǎo)資金投向社會保障性住房（經(jīng)濟適用房、兩限房和廉租房），讓房價逐步回落到廣大居民能夠承受的區(qū)間，以此來促進居民的一般性消費，從而達到擴大內(nèi)需的目的。這樣做的好處一是有助于解決目前的住房難問題，讓更多居民擁有住房；二是有利于科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場，讓房價回歸合理；三是把房地產(chǎn)投資波動給宏觀經(jīng)濟帶來的不利影響降到最低，避免盲目投資造成經(jīng)濟泡沫。同時，房地產(chǎn)投資流向保障性住房，還有助于解決由于貧富差距過大造成的兩極分化，也就是使得房地產(chǎn)投資的最終流向更多向普通民眾傾斜，而并非向地產(chǎn)企業(yè)、投資炒房的社會群體傾斜，這對我國構(gòu)建和諧社會有很重要的作用。
總的來說，當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，對我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控和其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展都帶來了一些不利影響。但我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展，全面小康社會的建設(shè)仍然需要房地產(chǎn)業(yè)提供一定的支持；在化解產(chǎn)能過剩，促進勞動密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面也離不開房地產(chǎn)業(yè)的帶動。為此，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我們要理性對待，對于目前發(fā)展情形下的房地產(chǎn)市場，我們要適度調(diào)控，既不能放縱任其自由發(fā)展，也不能過分打壓；既要保證房價穩(wěn)步回歸理性，避免產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，又要促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，保證市場上充足的房源供給。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；資產(chǎn)證券化；特定目的公司；金融商品
美國的房地產(chǎn)投資信托（REIT）從1960年美國的房地產(chǎn)信托投資法成立以來，經(jīng)歷了30多年的歷史，而房地產(chǎn)投資信托只是在20世紀90年代中期才被市場認識到它的巨大潛力。20世紀90年代初，美國金融市場發(fā)生了深刻的流動性不足的問題，由于房地產(chǎn)投資信托所具有魅力的投資手段，使其得以迅速發(fā)展，并成功地解決了美國金融市場的流動性不足的問題。這幾年，隨著中國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)的泡沫、不良資產(chǎn)和流動性不足等問題也越來越引起政府以及金融界的關(guān)注，資產(chǎn)證券化正被納入立法的程序，而作為房地產(chǎn)證券化的先頭金融產(chǎn)品——房地產(chǎn)信托投資還沒有被金融界所認識，這不能不說是房地產(chǎn)證券化理論的一種缺陷，也是房地產(chǎn)證券化市場不能完善且很難啟動的重要原因。因此，我們有必要對美國房地產(chǎn)信托投資進行深入的研究。
一、房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵
房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產(chǎn)市場，把所獲得的收益，幾乎全部以紅利的形式分配給投資者，而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件（包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等）的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅。房地產(chǎn)投資信托對于希望投資房地產(chǎn)業(yè)的投資者來說，通過房地產(chǎn)投資信托這種方式即使是只有少額存款，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的知識和經(jīng)驗不足，也可以投資到大型的房地產(chǎn)項目中去，而且在任何時候，都可以換回現(xiàn)金，被稱為是“夢幻般的金融商品”。
從房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)所需資金來看，房地產(chǎn)投資信托可以較低的成本來籌集資金，也正是這樣促進了房地產(chǎn)的供給，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。可以預(yù)見，房地產(chǎn)投資信托商品將成為21世紀最具有魅力的金融投資商品之一。
我國的資產(chǎn)證券化在理論界和金融界已經(jīng)歷了多年的探討，甚至準備推出資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（以下主要指房地產(chǎn)證券化），但是由于政策法律還不配套、證券化資產(chǎn)本身質(zhì)量、資產(chǎn)證券化目的（主要是資產(chǎn)的流動性）不明確以及資產(chǎn)證券化的需求不足等原因，使我國迫切需要的資產(chǎn)證券化還只能停留在研究和探索之中。資產(chǎn)證券化的需求是保證資產(chǎn)證券化商品能否最后實現(xiàn)的關(guān)鍵。從目前我國的情況來看，我國的機構(gòu)投資者——社會養(yǎng)老保險基金、商業(yè)保險公司、現(xiàn)有的投資基金以及商業(yè)銀行由于各種原因，用于投資資產(chǎn)證券化商品的資金規(guī)模非常有限，很難對資產(chǎn)證券化起到推進作用。而從現(xiàn)有我國個人儲蓄和投資環(huán)境來看，個人投資者應(yīng)該是資產(chǎn)證券化的最大投資者，但是對于資產(chǎn)證券化這種高風險且信息不對稱的新金融商品，個人投資者很難有能力直接投資于資產(chǎn)證券化商品，只能以信托的方式，通過專門的房地產(chǎn)投資信托公司間接地投資于包括資產(chǎn)證券化商品在內(nèi)的房地產(chǎn)投資。因此，房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的情況很大程度上影響了資產(chǎn)證券化的進展。實際上我們也可以把房地產(chǎn)投資信托看做是一種資產(chǎn)證券化商品。遺憾的是在我國的理論界卻還很少有人研究房地產(chǎn)投資信托這一高端的新金融商品。
二、美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展過程
房地產(chǎn)投資信托（REIT-RealEstateInvestmentTrust）的雛形起源于美國的19世紀末，當時在新格蘭頓這個地方，為了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以富裕階層作為對象，發(fā)放較大金額面值的信托憑證，共同投資到房地產(chǎn)業(yè)，這種信托組織被認為是房地產(chǎn)投資信托的起源。盡管由于30年代的美國經(jīng)濟大蕭條，這種信托組織的發(fā)展開始停滯。但是，50年代末期，這種信托組織的構(gòu)想在房地產(chǎn)界被越來越受到重視，以致房地產(chǎn)界努力爭取把這種構(gòu)想通過立法得以承認。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個月前，簽署了《內(nèi)國歲入法》的856-859條的法文，規(guī)定滿足了一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。
房地產(chǎn)投資信托根據(jù)它的投資對象可分為權(quán)益型（equityREIT）、不動產(chǎn)擔保借貸型（mortgageREIT）和混合型（hybridREIT）三種類型。從1961年到1967年間，美國成立的房地產(chǎn)投資信托在法律上只承認直接所有型的房地產(chǎn)投資信托，再加上股票市場的低迷，在這一期間總共只有38家直接所有型的房地產(chǎn)投資信托成立。但是，這以后不動產(chǎn)擔保貸款型的房地產(chǎn)投資信托也被法律認可，而且房地產(chǎn)投資信托對于咨詢公司也好，對于投資者也好，都成了非常需要的金融商品。從1968年到1973年，有209家的直接所有型房地產(chǎn)投資信托和103家的不動產(chǎn)擔保貸款型房地產(chǎn)投資信托成立，在這5年間，房地產(chǎn)投資信托的總資產(chǎn)大約是以前的20倍。不動產(chǎn)擔保貸款型房地產(chǎn)投資信托開始高速發(fā)展。在1969年有10億美元，在1970年有13億美元以上的資金流入到房地產(chǎn)投資信托中。在1970年初，銀行和儲蓄金融機構(gòu)也開始擴大貸款，銀行的貸款并沒有大量、直接投放到房地產(chǎn)市場，而是選擇了對房地產(chǎn)投資信托的貸款來擴大貸款規(guī)模，使不動產(chǎn)擔保貸款型房地產(chǎn)投資信托進一步擴大。1973年，F(xiàn)RB（美國聯(lián)邦準備銀行）再一次提高利率，同年又爆發(fā)了石油危機，經(jīng)濟不景氣，房地產(chǎn)投資信托受到嚴重的打擊，近30家房地產(chǎn)投資信托倒閉。房地產(chǎn)投資信托又經(jīng)受了一次危機。
從1980年初開始，REIT（房地產(chǎn)投資信托）市場開始復(fù)蘇并迅速發(fā)展。1981年，美國政府規(guī)定有限責任合資公司投資的房地產(chǎn)，可以加速提取房地產(chǎn)的折舊，這對投資者來說可以起到節(jié)稅的效果。正是這樣，美國的機構(gòu)投資者以及國外的投資者積極投資于房地產(chǎn)，使美國的建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)得到空前的大發(fā)展。但是到了1986年，由于稅制改正法，對于有限責任合資公司的稅制上的優(yōu)惠被取消，而房地產(chǎn)投資信托公司卻被允許直接開發(fā)房地產(chǎn)項目?？梢哉f，這時的房地產(chǎn)投資信托完全取代了有限責任合資公司，成為了最具有代表性的房地產(chǎn)投資手段。
隨著20世紀80年代后期商業(yè)房地產(chǎn)的急跌，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的調(diào)整，在1992年前后，美國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。以房地產(chǎn)投資信托為主的各種投資家開始從RTC（1989年成立的、專門處理金融機構(gòu)不良債權(quán)的整理信托公社ResolutionTrustCorporation）中大量購買已經(jīng)不良化了的債權(quán)（這些證券主要是用于擔保的不動產(chǎn)）從中獲取高額的收益。但是，房地產(chǎn)投資信托本身由于資金不足，在1992年前后，房地產(chǎn)投資信托公司開始公開上市，這樣，不但在短期內(nèi)可以從市場上籌集大量的資金，而且，那些還沒有上市的房地產(chǎn)投資信托所擁有的房地產(chǎn)通過公開上市還可以獲得減稅。從1988年到1992年5年間，公開上市的房地產(chǎn)投資信托公司只有50家，而1993年一年間卻公開上市了50家房地產(chǎn)投資信托公司，籌集了93億美元。1994年又上市了45家，籌集了72億美元。1990年美國房地產(chǎn)投資信托公司的時價總值為87億美元，而到1997年房地產(chǎn)投資信托公司的總值則達到1405億美元，可以說房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展在20世紀90年代已經(jīng)達到了空前的。
三、日本的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展
日本的房地產(chǎn)證券化理論和房地產(chǎn)投資信托的理論開始盛行是在1985年前后，當時正是日本泡沫經(jīng)濟的時候，人們對房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的有關(guān)話題非常熱衷。理論界對房地產(chǎn)的證券化特別是對房地產(chǎn)投資信托的探討異常活躍，但是，由于當時的房地產(chǎn)的價格正在不斷地上漲，投資者只要直接購買房地產(chǎn)很快就可以得到增值，房地產(chǎn)公司的擔保能力也大幅增加，很簡單就能從銀行里得到貸款，因此，那時的房地產(chǎn)公司對于采取多樣化的籌集資金手段的必要性也認識不夠，這樣，投資者和房地產(chǎn)公司對于房地產(chǎn)投資信托這種金融商品都沒有現(xiàn)實的需求。
1987年，一些人把房地產(chǎn)投資信托的幾個法律提案提交到日本國會，但是由于受到強烈的反對而最后沒有被采納。反對這些提案的理由主要有兩個；一是房地產(chǎn)投資信托會進一步引起對房地產(chǎn)的潛在需求，從而引起房地產(chǎn)價格的上漲；二是日本的銀行有大量富余的資金，即使不實行房地產(chǎn)投資信托制度，對促進房地產(chǎn)的發(fā)展不會產(chǎn)生任何的不利影響。對于以上兩個理由，當時看來似乎有些道理，但是現(xiàn)在回頭來看是多么的鼠目寸光。這對日本來說是個經(jīng)驗教訓(xùn)，而對中國現(xiàn)在來說則是一種對經(jīng)驗教訓(xùn)的學(xué)習(xí)和啟示。
20世紀90年代初，日本的泡沫經(jīng)濟開始破滅，股票和房地產(chǎn)的價格暴跌，日本房地產(chǎn)經(jīng)歷了13年連續(xù)下跌，金融機構(gòu)和房地產(chǎn)公司再也不能像以前那樣依賴房地產(chǎn)的增值來進行融資和開發(fā)。相反，金融機構(gòu)卻留下大量貶值的抵押房地產(chǎn)，從而形成大量的不良資產(chǎn)，使金融機構(gòu)接二連三地破產(chǎn)。面對這樣的現(xiàn)實，金融機構(gòu)和房地產(chǎn)公司也開始認真考慮房地產(chǎn)的流動性，認識到房地產(chǎn)證券化的必要性，開始極力推出有關(guān)房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。同時政府也在1998年9月開始實施《關(guān)于特定目的公司的特定資產(chǎn)的流動化的法》，2001年10月，房地產(chǎn)投資信托公司被允許在證券市場上市。但是，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展并不是那么簡單的事。日本的房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展并沒有像預(yù)期的那樣快，它既沒有解決金融機構(gòu)的抵押房地產(chǎn)的流動性問題，也沒能馬上阻止房地產(chǎn)價格的下跌，房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托并沒能給日本房地產(chǎn)業(yè)帶來更多的生機。
四、美國和日本的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展對我國的啟示
我國的資產(chǎn)證券化理論大約在1999年前后才開始認真研究，各銀行對于住房抵押貸款證券化的研究更是特別的積極，并且對此寄予很高的期望。但是，至今資產(chǎn)證券化產(chǎn)品還沒有被推出，這其中有政策的配套、對產(chǎn)品的認識、投資環(huán)境、信息的披露、投資主體的缺乏、配套產(chǎn)品等原因。在這里筆者想通過對資產(chǎn)證券化的投資主體也可以說是配套產(chǎn)品的房地產(chǎn)投資信托的研究，并結(jié)合美國和日本的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展，完善我國的資產(chǎn)證券化理論，使我國房地產(chǎn)證券化能夠更加理智、健康地發(fā)展。
從美國的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展過程可以看出，美國的房地產(chǎn)投資信托從1960年被立法到現(xiàn)在已經(jīng)歷了40多年的市場的洗禮，才在法律、稅務(wù)、透明性、公正以及內(nèi)部經(jīng)營管理等方面逐漸完善。在這40年間，房地產(chǎn)投資信托業(yè)（包括房地產(chǎn)公司、投資者、房地產(chǎn)投資信托公司）也經(jīng)歷了多次的失敗，并且受到了嚴重的損失，美國也正是在這些失敗中認識到房地產(chǎn)投資信托和其他房地產(chǎn)商品一樣只是一種優(yōu)良的投資工具，而并非解決房地產(chǎn)市場問題的萬能手段。因此，美國能夠通過改善和調(diào)節(jié)投資的環(huán)境，讓新的金融商品能夠客觀地、理性地自然成長，而沒有被催化，使美國的金融商品能夠比較健康快速發(fā)展。
日本的房地產(chǎn)投資信托從1987年開始研究、調(diào)查到現(xiàn)在也經(jīng)歷了15年，卻不見有多大的發(fā)展，充其量也只能說是剛剛開始，其中的原因是什么？筆者通過對房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資信托、日本經(jīng)濟文化的研究，對其原因進行了分析。
（一）房地產(chǎn)投資信托這種新的金融商品從產(chǎn)生、發(fā)展到投資者的認識要花費很長的時間。美國的房地產(chǎn)投資信托從1960年法制化以來，到1993年開始高速發(fā)展，經(jīng)歷了30年的艱難歲月。日本雖然在20世紀80年代中期開始對房地產(chǎn)投資信托進行研究，但是中斷了近10年的時間，從1999年才真正把房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托提到議事日程。
（二）房地產(chǎn)證券化是連接資金需求者和資金供給者的紐帶，如果不能保證在稅務(wù)、法律、財務(wù)和證券交易上的公正性和透明性，那么必然阻礙房地產(chǎn)證券化商品的發(fā)展。日本政府也正是在沒有認真調(diào)整房地產(chǎn)證券化所必須的條件下，單純?yōu)榱颂幚磴y行的不良資產(chǎn)和阻止房地產(chǎn)下跌趨勢而匆匆推出了房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品和房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品。
（三）從日本人的文化特征來看，對新的事物在沒有完全確定的情況下，不敢輕易行動。另外日本泡沫經(jīng)濟破滅，經(jīng)過連續(xù)12年房地產(chǎn)價格下跌，日本人對房地產(chǎn)市場還抱強烈的不信任感，在這種對政策和市場都抱有不信任的背景之下，房地產(chǎn)投資信托確實很難發(fā)展。
從對美國和日本房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展的成功經(jīng)驗和失敗教訓(xùn)的研究中，筆者認為，我國的房地產(chǎn)投資信托業(yè)的發(fā)展必須注意以下幾點
（一）我國的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須盡早對房地產(chǎn)投資信托進行認真細致地研究，并推動政策的市場化，來達到房地產(chǎn)的證券化。我國的現(xiàn)狀與日本的80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)公司也可以簡單地從銀行獲得資金，同時銀行還有大量的資金在尋找出路，這樣銀行和房地產(chǎn)公司對于房地產(chǎn)投資信托的熱情不會太高。但是，總結(jié)日本的教訓(xùn)，我們應(yīng)該未雨綢繆，盡快建立一套房地產(chǎn)投資信托的體系，完善房地產(chǎn)投資信托的操作。
（二）正確認識房地產(chǎn)投資信托的特性。房地產(chǎn)投資信托是一種新的金融商品，它有自己產(chǎn)生的條件和發(fā)展的規(guī)律，我們只能給它創(chuàng)造適合生長和發(fā)展的條件，不能只是為了處理銀行的不良資產(chǎn)（當然它可以作為處理不良資產(chǎn)的一種手段），更不能為了利用它的初期性來轉(zhuǎn)移金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)而極力發(fā)展，這樣只能起到拔苗助長的作用。
（三）在政策上，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī)，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。
（四）在房地產(chǎn)證券化的發(fā)展過程中，應(yīng)極力開發(fā)相關(guān)和配套的房地產(chǎn)證券化商品，培養(yǎng)大量的機構(gòu)投資者。例如，美國在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的同時，大力開發(fā)了房地產(chǎn)特定共同事業(yè)、特定目的公司（SPC）、公司型投資信托等中介商品，并由此發(fā)展了大批機構(gòu)投資者，使美國的房地產(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)證券化市場能夠形成一個相互聯(lián)系且日益完整的市場。
（五）我國房地產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，我們必須通過房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立一套完整的房地產(chǎn)投資的管理和戰(zhàn)略體系。
參考文件：
劉曉兵。房地產(chǎn)投資信托的活用[C].經(jīng)營研究（日本），2002，（35）。
