時(shí)間：2023-08-23 16:58:39
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范探析
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展逐步呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的態(tài)勢，從其營業(yè)收入來看，儼然已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。從國家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)：2011年全國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為5%中，我們可以看出，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)。但是由于房地產(chǎn)業(yè)自身具有建設(shè)周期較長、投資規(guī)模大、相關(guān)不確定因素多和受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響大的特點(diǎn)，較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題。
當(dāng)前，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)，嚴(yán)峻的政策形勢也擺到了房地產(chǎn)企業(yè)面前。如何對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避與控制，是事關(guān)眾多房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的大事。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）負(fù)債數(shù)額較大，按期償債風(fēng)險(xiǎn)較高
預(yù)售款、自有資金、銀行借款和相關(guān)經(jīng)營性欠款是房產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源。從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表來看，其自有資本金比重比較低，開發(fā)資金的大部分來自于銀行借款。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，所投入資金的回收期長，進(jìn)而給期望利潤率帶來了很大的不確定性。因而，極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由此而來。如果企業(yè)未能就相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測并控制，那么不能償還到期銀行借款本息的概率隨之增大。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)在高收益驅(qū)使下，盲目進(jìn)行多渠道融資活動，如將大額存單質(zhì)押貸款和資金空轉(zhuǎn)，這些都有可能導(dǎo)致企業(yè)沒有能力償還銀行債務(wù)本息。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)再融資風(fēng)險(xiǎn)較高
房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，通過再融資來滿足其資金需要是其解決資金問題的重要措施。但是，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與變化，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的再融資計(jì)劃開始實(shí)施相對縮緊的政策，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)融資與再融資提案都被納入國土資源部與證監(jiān)會的審核范圍。與此同時(shí)，政府出于保障民生的考慮，對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策也逐漸緊縮，這也不可避免地給房地產(chǎn)企業(yè)再融資增加了難度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)自身過高的負(fù)債率必定會相應(yīng)降低對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這對房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力在一定程度上受到了限制。上述因素使房地產(chǎn)企業(yè)的再融資變得日益困難，當(dāng)再融資問題的嚴(yán)重性逐步增大時(shí)，有可能使房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的致命威脅。
（三）利率波動的風(fēng)險(xiǎn)較大
由于房地產(chǎn)企業(yè)的高資產(chǎn)負(fù)債率，利率波動對房地產(chǎn)企業(yè)影響的程度也被隨之?dāng)U大。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本會相應(yīng)增加，進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)期收益降低。同時(shí)，利率的升高會使更多資本流向風(fēng)險(xiǎn)較低的國債、銀行存款等領(lǐng)域，投資者的購買欲也隨之降低，整個房地產(chǎn)市場的市場需求也會隨之降低。近年來央行的數(shù)次加息使房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本隨之增加，按揭貸款購房的投資者所面臨的相應(yīng)成本也迅速上升，會對投資者的購房需求造成影響，這無疑會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的損失。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因的分析
不妨將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因從內(nèi)外部兩個方面來進(jìn)行分析：
（一）外部成因
企業(yè)財(cái)務(wù)活動所處的外部環(huán)境主要包括法律環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，它們雖然存在于企業(yè)的外部，但是對企業(yè)的財(cái)務(wù)活動而言，會產(chǎn)生重大的影響。就我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，法律環(huán)境和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，企業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的影響則相對較大。經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要有經(jīng)濟(jì)周期、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟(jì)政策，具體而言，包括經(jīng)濟(jì)周期的波動、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、貨幣政策、國際收支與匯率、通貨膨脹與就業(yè)、國民生產(chǎn)總值增長情況和工資水平等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增加，進(jìn)而會對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響，也會因此帶來相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）內(nèi)部成因
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，產(chǎn)品開發(fā)周期長、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)長、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期越長，由此所帶來的不確定因素也就越大，相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
過高的資產(chǎn)負(fù)債率也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大的原因。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的占比不高，資產(chǎn)負(fù)債率往往可以達(dá)到70%，甚至更高。充分利用財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮作用帶來的利益越大，所伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會越來越高。用自有資金購買土地，再將土地向銀行抵押用于房地產(chǎn)的開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)通常所采取的經(jīng)營模式。在這種經(jīng)營方式下，一旦相關(guān)房產(chǎn)銷售受阻，房地產(chǎn)企業(yè)將因此面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)通常為了經(jīng)營管理的方便，往往設(shè)立相應(yīng)的項(xiàng)目部來實(shí)現(xiàn)對所要開發(fā)樓盤的管理，這種經(jīng)營方式在調(diào)動相關(guān)項(xiàng)目公司主觀能動性的同時(shí)，往往也會帶來相應(yīng)的管理上的風(fēng)險(xiǎn)與問題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也蘊(yùn)含在其中。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的防范措施
（一）在融資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
可以從兩方面來著手：首先，要注重融資策略的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)多元化融資。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)再融資較為困難，風(fēng)險(xiǎn)也較高，探索新的融資方式是解決融資難問題的一個較為不錯的方法。為了取得廣泛的資金來源，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在利用傳統(tǒng)融資的前提下，應(yīng)將發(fā)行股票、債券、預(yù)售房款以及房產(chǎn)信托基金等方式作為傳統(tǒng)融資方式的有效補(bǔ)充，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)多元化的融資。在降低資產(chǎn)負(fù)債率，對資金成本進(jìn)行有效控制的同時(shí)，以可以為房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大資金來源，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再者，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，來降低其償債風(fēng)險(xiǎn)，目前國際公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率是60%。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過合理安排自有資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，這樣才能夠?qū)鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。
（二）在投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對投資風(fēng)險(xiǎn)的控制，為預(yù)期報(bào)酬的實(shí)現(xiàn)而努力。要充分建立并完善投資立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、運(yùn)營管理、過程監(jiān)控、投資評價(jià)和檔案管理的投資管理業(yè)務(wù)流程，以期能夠使房地產(chǎn)企業(yè)投資運(yùn)營更加有效。在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資管理的期間，要對項(xiàng)目進(jìn)行定性定量的分析，對項(xiàng)目可行性和投資收益進(jìn)行合理估計(jì)；在相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行選擇的時(shí)候，要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，克服盲目樂觀和冒險(xiǎn)主義的思想，努力降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
（三）在營運(yùn)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
首先是對應(yīng)收賬款的管理，賒銷方式進(jìn)行經(jīng)營雖然會給企業(yè)帶來一定的賬面利潤，但企業(yè)并沒有從中得到真實(shí)的現(xiàn)金流入，反而會因?yàn)橄嚓P(guān)的利息和稅收的開支加速現(xiàn)金從企業(yè)中流出。對應(yīng)收賬款的管理管理給予一定的重視，并制定合理的信用政策，使房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款能夠盡快收回，是企業(yè)不得不考慮的問題。應(yīng)收賬款的快速收回，也會進(jìn)而降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。再者就是對現(xiàn)金的管理，保持充足的現(xiàn)金流，統(tǒng)籌安排資金，是企業(yè)獲取利潤的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量比較大，如果不能對資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排，資金匱乏并對項(xiàng)目施工進(jìn)度產(chǎn)生影響的情況是有可能發(fā)生的，如果處理不當(dāng)，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。同時(shí)，市場、社會、自然等多種不確定因素都會對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造成影響。這些不確定因素會導(dǎo)致商品房銷售不暢，商品房大量積壓，最終有可能危及企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這些問題得不到有效解決，還有可能使企業(yè)逐漸失去再融資能力，為企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)埋下隱患。因而，企業(yè)要對現(xiàn)金管理加以重視，應(yīng)該制定資金使用計(jì)劃，使現(xiàn)金收支平衡。財(cái)務(wù)人員還應(yīng)充分考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，盤活企業(yè)閑散資金，保證企業(yè)經(jīng)營資金需求。最后，努力降低商品房空置率，進(jìn)而減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率也是企業(yè)在營運(yùn)管理中應(yīng)該予以考慮的措施。
四、結(jié)語
綜上所述，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不斷變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)因其自身的特點(diǎn)決定了其所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。在當(dāng)前形勢下，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的研究，一方面能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，讓房地產(chǎn)企業(yè)在多變的形勢下能夠穩(wěn)健的前行；另一方面，希望通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的研究，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加健康的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠保持持久的生命力。
參考文獻(xiàn)
[1]王質(zhì)君.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及其防范.[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2010（6）.
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義在新會計(jì)準(zhǔn)則中是:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在企業(yè)的所有財(cái)務(wù)活動中,由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計(jì)或難以把握的因素影響,在相應(yīng)的時(shí)期內(nèi),企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況與預(yù)期財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)了誤差,從而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)受到損失。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一具體行業(yè),可指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況出現(xiàn)異常而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資、資金報(bào)酬難以正常收回。從這些可以判定,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是影響較大的風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)防范就顯得很有必要了。
一、合理實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期過程依舊會出現(xiàn)很多問題,這主要是由于財(cái)務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素,這直接關(guān)系了發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成功與否,也能給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該把項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件,合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤獲取及資金調(diào)整。企業(yè)財(cái)務(wù)部門在對企業(yè)做好前期預(yù)算時(shí)應(yīng)該積極考慮建設(shè)的可行性、消耗費(fèi)用、工程投資、利益收入、借款工作等內(nèi)容都應(yīng)該有個詳細(xì)地計(jì)劃,并且根據(jù)資金使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算,以保證項(xiàng)目開發(fā)投資決策過程能夠起到良好的市場效應(yīng),讓企業(yè)根據(jù)市場制定投資決策,避免出現(xiàn)資金失誤而造成資金損失。在對企業(yè)進(jìn)行資金預(yù)算時(shí),企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該參照企業(yè)的整體運(yùn)作情況,對資金的需求和使用詳細(xì)地規(guī)劃,建立一個完善的企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來,對企業(yè)財(cái)務(wù)使用做好檢查、考核工作,合理調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn),讓自己的財(cái)務(wù)職能得到充分的發(fā)揮。
二、實(shí)施資金流動性管理
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目通常需要很長一段時(shí)間才能結(jié)束,由于開發(fā)周期長這一特點(diǎn)常常會給企業(yè)的資金使用帶來困難,容易造成資金鏈條的快速運(yùn)轉(zhuǎn),如果這一過稱中的環(huán)節(jié)資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)異常,必將阻礙了鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn),甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)對資金的管理給予足夠的重視,根據(jù)實(shí)際情況安排有效的資金使用計(jì)劃,確保企業(yè)日常經(jīng)營能夠符合資金狀況,實(shí)現(xiàn)資金的有效利用。房地產(chǎn)資金支出數(shù)額巨大,在財(cái)務(wù)收支必須要進(jìn)行嚴(yán)格的估算與審查,對資金調(diào)度合理安排,以保證建設(shè)項(xiàng)目施工運(yùn)營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn),不斷優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu),盡可能把存貨資金的使用金額減小,讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)方面的支付能力得到加強(qiáng),促進(jìn)企業(yè)信譽(yù)度不斷增加,給下次融資鋪設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。對費(fèi)用的支出嚴(yán)格控制,杜絕鋪張浪費(fèi)和使用超支的現(xiàn)象,這樣才能確保資金的安全性和合理性得到提高,使得企業(yè)資金的運(yùn)用得到有效的管理。
三、實(shí)現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu),對于負(fù)債經(jīng)營適當(dāng)控制,在充分估算企業(yè)的償債能力下,通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時(shí)可以按照融資渠道多樣式的原則,科學(xué)合理地分配外部多的儲備資金,在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性,將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小,對企業(yè)的資本使用合理規(guī)劃,這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力,大大降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就需要有關(guān)部門對預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強(qiáng)管理,還要確保資金的回收能按時(shí)到位,這樣就能避免資金的浪費(fèi);企業(yè)還能夠利用股票集資、債券處理、合作運(yùn)營等方式不斷提升自己的資金儲備,讓企業(yè)的運(yùn)營規(guī)模得到擴(kuò)大。這樣能夠吸到很多投資者的與企業(yè)實(shí)現(xiàn)合作交流,不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項(xiàng)目。這對于房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展很有幫助,同時(shí)能夠不斷優(yōu)化公司結(jié)構(gòu),對于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能夠發(fā)揮良好的效果。
四、增強(qiáng)處理風(fēng)險(xiǎn)的能力
從美國前兩年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中我們能夠積累到很多應(yīng)對危機(jī)的方式,這些都是值得中國企業(yè)深刻回味和反思。而從香港應(yīng)對亞洲金融危機(jī)時(shí)所用的策略方案。從市場行情分析,房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)與不確定因素是十分復(fù)雜不定的,這些現(xiàn)實(shí)情況都是值得我們不斷借鑒參考的,我們對于應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的措施需要不斷思考、設(shè)計(jì)、應(yīng)對、處理。例如:市場上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正在朝著規(guī)模化、集團(tuán)化方向發(fā)展,而有的地區(qū)在成立房地產(chǎn)聯(lián)盟后企業(yè)主要還是為了能夠化解該區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn),防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī),提高資金使用效率。企業(yè)需要針對市場行情進(jìn)行詳細(xì)地分析,在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之前做好防范措施,使得企業(yè)在度過風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)損失降至最低,讓每筆資金都能夠得到充分的利用。考慮到每個企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)項(xiàng)目情況存在差異,其采取的措施也是截然不同的,這就需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定策略,這才是有效避免風(fēng)險(xiǎn)的最佳措施。
五、結(jié)語
總之,經(jīng)濟(jì)利益時(shí)每個企業(yè)在經(jīng)營過程中的最終目的,房地產(chǎn)企業(yè)在采取措施追求經(jīng)濟(jì)利潤的同時(shí)也面臨著很大的市場風(fēng)險(xiǎn),這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這些問題能夠給予足夠的重視,并積極采取壓縮項(xiàng)目、壓縮人員、等措施來應(yīng)對,可以預(yù)見,“財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”這一問題必然在一定的時(shí)間內(nèi)被廣泛關(guān)注。
參考文獻(xiàn):
[1]任書芳,高樹嶺,張行貴。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議.時(shí)代金融, 2006, (4).
關(guān)健詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理對策
近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛躍性的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但是我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，也暴露出了一系列的問題，房地產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)營產(chǎn)品特殊性的影響，其投資大、資金運(yùn)作周期長，一旦發(fā)生資金斷裂或短缺等問題，將會帶給房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范是非常必要的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)企業(yè)從事各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動過程中，受企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境或各類無法預(yù)測的因素影響，企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)其實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果產(chǎn)生了不同程度的偏離，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了損失的風(fēng)險(xiǎn)。從我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)來看，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要以下幾種類型：
（一）無法按期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、投資的數(shù)額也較大，但房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例較少，大多數(shù)資金需要通過籌集，比如進(jìn)行銀行貸款。一旦房地產(chǎn)市場不景氣或開發(fā)成本突增，就會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，出現(xiàn)債務(wù)到期卻無法償還的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)绊懙胶罄m(xù)開發(fā)的資金鏈。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求高收益，不顧財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行過度的融資借款。這也無形中提高了房地產(chǎn)企業(yè)無法近期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)，不斷擴(kuò)大投資規(guī)模，就必須保證有龐大的后續(xù)資金投入。而且房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)存在向銀行等金融機(jī)構(gòu)大量貸款的問題，容易降低對債權(quán)人的償債保證，這就很容易影響到房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道進(jìn)行融資。如果銀行的信貸政策發(fā)生變化，比如對資本市場融資機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度就會不斷加大，對房地產(chǎn)企業(yè)的順利融資會產(chǎn)生嚴(yán)重影響，將直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。
（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中所涉及到的稅收種類較多，所占開發(fā)成本比重較高。如果稅收政策發(fā)生變化，會對投資造成一定的影響。尤其是國有房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大，其中包括營業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅等。一些合作項(xiàng)目的合作方式、合作條款也容易導(dǎo)致營業(yè)稅及土地增值稅估計(jì)不足，最終造成納稅風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的壓力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對策
（一）更新觀念、提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)。對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范不僅僅是財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)工作人員的責(zé)任，也應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的責(zé)任，需要全體員工積極的配合與參與。可通過舉辦各種活動，來提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，在各部門及全員的共同努力與配合下打下良好的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)，避免由于工作失誤而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)隱患，從而保證財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。
（二）融資渠道多元化
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿Γ瑢α舸尜Y金進(jìn)行科學(xué)利用，盡量拓寬融資渠道，不能僅僅依賴銀行貸款，應(yīng)采用多元化融資策略。比如可以進(jìn)行信托計(jì)劃融資、產(chǎn)業(yè)基金融資、房地產(chǎn)抵押融資、資產(chǎn)證券化融資等融資方式。通過各種多渠道的融資方式，以及對資產(chǎn)權(quán)益比率進(jìn)行合理調(diào)整，不僅可以有效發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的調(diào)整作用，也可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，減輕籌資壓力，從而降低財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不是突然形成和出現(xiàn)的，而是有一個較長的潛伏期，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，從各個環(huán)節(jié)對企業(yè)經(jīng)營活動中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的行業(yè)特點(diǎn)，市場情況、金融環(huán)境等因素，結(jié)合各類財(cái)務(wù)報(bào)表，對經(jīng)營活動的全過程進(jìn)行具體的分析，對風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)控，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)征兆應(yīng)該及時(shí)采取措施進(jìn)行應(yīng)對，盡量控制與防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
（四）控制好投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資金額非常大，且項(xiàng)目周期長，其投資收益又很低容易受到企業(yè)內(nèi)外部因素的影響，從而使房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)成倍增長。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對投資的風(fēng)險(xiǎn)管理。在房地產(chǎn)企業(yè)選擇項(xiàng)目進(jìn)行投資之前，應(yīng)該進(jìn)行周全的市場調(diào)查，對項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測及分析，同時(shí)還應(yīng)該科學(xué)預(yù)測投資效益，對投資方案的可行性進(jìn)行深入研討。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可采用分散投資、組合投資、以及風(fēng)險(xiǎn)回避等方法來控制和防范各類投資風(fēng)險(xiǎn)。
（五）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個系統(tǒng)而復(fù)雜的管理過程，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的每個環(huán)節(jié)，需要各業(yè)務(wù)部門積極參與其中，對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的動態(tài)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對相關(guān)的稅收政策及信息進(jìn)行收集，對市場形勢進(jìn)行認(rèn)真分析，同時(shí)對融資環(huán)境的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識別，從而為各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)提供防范依據(jù)。
三、 結(jié)束語
由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，企業(yè)要想在發(fā)展進(jìn)程中，不斷提升其核心競爭力，就必須對各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行密切關(guān)注。同時(shí)結(jié)合企業(yè)自身?xiàng)l件將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平不斷提升，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳耿城.我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施[J].財(cái)經(jīng)論壇，2010
【摘 要】最近幾年，國家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。在此大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)愈顯突出，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存和發(fā)展，必須建立抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的堅(jiān)實(shí)屏障——建立切實(shí)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建：選取預(yù)警指標(biāo)，借助成熟的Z值模型，再加上對房地產(chǎn)企業(yè)的定性分析，來判定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，幫助決策者采取措施來防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)警指標(biāo)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)所有風(fēng)險(xiǎn)的最集中的體現(xiàn)。若處理不好，會使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大創(chuàng)傷，最嚴(yán)重的直接會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場可以說是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產(chǎn)企業(yè)要想在波濤洶涌中一路當(dāng)前，就有必要構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的屏障用以抵御風(fēng)險(xiǎn)，那就是構(gòu)建屬于房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取
資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預(yù)警指標(biāo)時(shí)，本文對與資金關(guān)系密切的指標(biāo)予以重點(diǎn)考慮，以突出房地產(chǎn)企業(yè)的特性。其他的指標(biāo)在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)之上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特性進(jìn)行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預(yù)警經(jīng)驗(yàn)。選取結(jié)果如下：
（一）償債能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量大，資產(chǎn)負(fù)債率高，應(yīng)格外注意對償債能力指標(biāo)的分析，因?yàn)椴荒軆斶€到期債務(wù)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最顯著的特征。
短期償債能力指標(biāo)：
流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債 （1）
速動比率=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債 （2）
現(xiàn)金流動負(fù)債比率=年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/年末流動負(fù)債 （3）
長期償債能力指標(biāo)：
資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額 （4）
產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/股東權(quán)益 （5）
已獲利息倍數(shù)=稅息前利潤/利息費(fèi)用 （6）
上述對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指標(biāo)的選取，既考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，又考慮了其長期償債能力。在短期償債能力指標(biāo)中尤其考慮了現(xiàn)金流對債務(wù)的保證程度，這符合了房地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”的特征。短、長期指標(biāo)相融合，通過計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值，將結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)值相比較，就能看出房地產(chǎn)企業(yè)在償債能力方面的強(qiáng)弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)本身，通過對該項(xiàng)數(shù)值指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在償債能力方面存在的問題，及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，以使企業(yè)的償債能力維持在一個較合理的水平，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的有利一面，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的財(cái)務(wù)杠桿利益。
（二）盈利能力分析指標(biāo)：影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)設(shè)置一組反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標(biāo)，通過對該組指標(biāo)的分析，透視房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中的優(yōu)劣狀態(tài)。本文選取如下盈利指標(biāo)：
銷售凈利率=凈利潤/銷售收入凈額 （7）
凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn) （8）
總資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前利潤總額/平均資產(chǎn)總額 （9）
上述選取房地產(chǎn)企業(yè)反映盈利能力的指標(biāo)當(dāng)中，凈資產(chǎn)收益率是綜合程度最強(qiáng)的指標(biāo)，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進(jìn)一步分解，通過層層分解，可最終找出影響凈資產(chǎn)收益率的各個因素：企業(yè)的盈利能力（銷售凈利潤率）、營運(yùn)能力（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）、資本結(jié)構(gòu)（即償債能力如權(quán)益乘數(shù)）。后文在預(yù)警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對案例企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行更詳盡的分析，通過指標(biāo)間的串聯(lián)關(guān)系，找出案例企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問題所在。
（三）資產(chǎn)營運(yùn)能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)營運(yùn)能力反映了企業(yè)在資產(chǎn)管理過程中的效率。它也同樣會對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會提升企業(yè)的盈利能力，同時(shí)也相當(dāng)于企業(yè)增加了資產(chǎn)投入；相反，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢，企業(yè)的盈利能力會降低，相當(dāng)于浪費(fèi)了企業(yè)的資產(chǎn)，資產(chǎn)營運(yùn)能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)相結(jié)合，對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的評價(jià)才是全面具體的。本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力指標(biāo)如下：
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均資產(chǎn)總額 （10）
存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額 （11）
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 （12）
應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度快，說明了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力強(qiáng)，壞賬損失的可能性就越小，同時(shí)也折射出企業(yè)管理水平較高，而這一點(diǎn)，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)的要害。當(dāng)然，在進(jìn)行這一項(xiàng)目的分析時(shí)，也要一分為二，不能因?yàn)橹蛔⒅靥岣邞?yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率而忽視了利用賒銷來擴(kuò)大銷售渠道這一因素。存貨在房地產(chǎn)企業(yè)中比重較大，應(yīng)將該比率控制在一個較合理的水平，否則會導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。如目前在房地產(chǎn)市場當(dāng)中，過高的空置率影響了開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)始終處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)口浪尖上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用其全部資產(chǎn)獲取利潤的能力，在杜邦分析法中，它是一個橋梁，它把利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表聯(lián)系起來，使凈資產(chǎn)利潤率可以綜合整個企業(yè)的經(jīng)營活動和財(cái)務(wù)活動的業(yè)績。
（四）發(fā)展能力分析指標(biāo)：一個最終深陷財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)，一定會在危機(jī)爆發(fā)的前幾年就顯現(xiàn)了它的停滯不前的狀態(tài)。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說的就是企業(yè)的發(fā)展能力與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)，有必要選取若干顯示發(fā)展能力的指標(biāo)來揭示財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的狀況，發(fā)展能力指標(biāo)選取結(jié)果如下：
銷售收入增長率=（本期銷售收入-上期銷售收入）/上期銷售收入 （13）
總資產(chǎn)增長率=（期末總資產(chǎn)-期初總資產(chǎn)）/期初總資產(chǎn) （14）
凈利潤增長率=（本年凈利潤-上年凈利潤）/上年凈利潤 （15）
上述發(fā)展能力指標(biāo)越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)的市場前景越好，其發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就越小。
上述選取的共15個財(cái)務(wù)指標(biāo)基本上代表了房地產(chǎn)企業(yè)的特性，由它們作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行預(yù)警，雖然在精確度上難以保證，但因?yàn)槠浜啽恪⑷菀桌斫獾奶攸c(diǎn)，而且，在企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)的最近時(shí)間（前2、3年）其預(yù)警能力還是很強(qiáng)的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的一個組成部分，除此之外，還將引入前人已創(chuàng)造的經(jīng)典財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，下面就對幾個最常見的、經(jīng)典的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型作以簡單介紹。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的構(gòu)建
（一）單變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型：單變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時(shí)也是運(yùn)用財(cái)務(wù)比率對企業(yè)破產(chǎn)情況進(jìn)行預(yù)測的先驅(qū)者之一（另一位是Altman，下文會述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業(yè)和79家非失敗企業(yè)（兩類企業(yè)的行業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模等都相同），他所選用的財(cái)務(wù)比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現(xiàn)金流量方面的指標(biāo)。他認(rèn)為：企業(yè)擁有的現(xiàn)金多越多、營運(yùn)資本支出越少、負(fù)債越小，企業(yè)失敗的概率就越小；反之，企業(yè)失敗的概率就越大。Bevaer仔細(xì)考察了樣本當(dāng)中30個財(cái)務(wù)比率在企業(yè)失敗前5年的差異情況，最后證明有5個財(cái)務(wù)比率對企業(yè)破產(chǎn)的預(yù)警能力較強(qiáng)，按預(yù)測能力高低依次排序是：現(xiàn)金流量/負(fù)債總額（預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)87%）；凈收入/總資產(chǎn)（預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)79%）資產(chǎn)負(fù)債率（預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)77%）；營運(yùn)資本/總資產(chǎn)（預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)76%）現(xiàn)值率（預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)78%）。Bevaer構(gòu)建的單變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型獲得了比較高的預(yù)警能力，但他的缺陷也是暴露無遺的：各個單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)有時(shí)在反映同一信息的時(shí)候，結(jié)果會不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說服力的財(cái)務(wù)預(yù)警模型。
（二）Z模型：Z模型的創(chuàng)始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運(yùn)用財(cái)務(wù)比率來預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)情況的先驅(qū)。他們二位這種具有開創(chuàng)性的研究為后來的財(cái)務(wù)預(yù)警模型的研究奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
Altman同時(shí)也是第一個使用多變量技術(shù)來判定企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)狀況的學(xué)者。他克服了Bevaer創(chuàng)建的單變量模型的缺點(diǎn)，將多個財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來，將這些財(cái)務(wù)比率融入同一個方程式來解釋和判別企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問題的思想，在對企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)測研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創(chuàng)建經(jīng)歷了以下幾個階段：
第一，Z-socre模型階段。這個階段的模型主要是針對上市的制造業(yè)研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產(chǎn)企業(yè)和33家同類型、同規(guī)模的正常企業(yè)為樣本，經(jīng)過大量細(xì)致的工作，從一開始選定的22個財(cái)務(wù)比率中敲定5個變量來對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)測，構(gòu)造出一個多元線性函數(shù)，命名Z-socre模型，其表達(dá)式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：
X1=營運(yùn)資本/總資產(chǎn)；X2=留存收益/總資產(chǎn)；X3=息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4=普通股、優(yōu)先股市場價(jià)值總額/總負(fù)債；X5=銷售收入/總資產(chǎn)
上述表達(dá)式中，變量前的權(quán)重系數(shù)是按照變量對企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的影響程度大小設(shè)置的，經(jīng)過加權(quán)計(jì)算之后得到的Z值代表企業(yè)綜合風(fēng)險(xiǎn)值。通過它與設(shè)定的臨界值對照，就能知道企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的程度。上式中臨界值的規(guī)定如下：Z—socre>2.765表明企業(yè)具有較好的財(cái)務(wù)狀況，破產(chǎn)機(jī)率小；Z—socre
第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對上市公司，且只面對制造業(yè)。而事實(shí)上，許多處于財(cái)務(wù)危機(jī)的公司是沒上市的，故直接用Z-socre模型預(yù)測，其準(zhǔn)確性就遭到了質(zhì)疑。針對這種情況。Altman重新對Z-socre模型進(jìn)行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達(dá)式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來預(yù)測非上市公司的財(cái)務(wù)危機(jī)狀況。此處表達(dá)式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權(quán)益/總負(fù)債。此時(shí)，臨界值的區(qū)間規(guī)定及意義如下：Z2≥2.99，表達(dá)企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性極小，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好；2.7≤Z
第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對上市公司，只面對制造業(yè)；Z2模型的缺陷在于只針對非上市公司。而在我國，是難以獲得非上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的。故對我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警研究時(shí)，不能直接使用上述兩個Z值表達(dá)式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來預(yù)測非制造業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)狀況的，它的表達(dá)式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達(dá)式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規(guī)定是一樣 的。臨界區(qū)間規(guī)定如下：Z32.9，表明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況是良好的，可不考慮破產(chǎn)的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況有問題，須嚴(yán)加注意，否則，后果不堪設(shè)想，若積極面對，企業(yè)才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來對后文的案例企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，計(jì)算Z3值，判別其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。
（三）人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型。這種模型的基本原理是模擬人類大腦神經(jīng)的運(yùn)作。它處理信息的方式是通過調(diào)整其內(nèi)部存在的各個節(jié)點(diǎn)間互相連接的關(guān)系來對所有的信息進(jìn)行處理。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的系統(tǒng)是十分復(fù)雜的，同時(shí)又是特別先進(jìn)的一種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。但目前它的使用并未被推廣開來，原因是該模型的理論基礎(chǔ)還不夠堅(jiān)實(shí)，對大腦思維的模擬深入程度不夠。有待進(jìn)一步地研究和論述。故本文對該模型不作相關(guān)的引用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本內(nèi)涵
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行某一領(lǐng)域的財(cái)務(wù)管理時(shí)面臨的某種風(fēng)險(xiǎn)，本質(zhì)是由于企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動中的不確定因素導(dǎo)致的。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)活動中的一個重要內(nèi)容就是進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵豐富，在不同情況下產(chǎn)生具有不同的原因。在微觀角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中的主要經(jīng)濟(jì)來源為各方面資金籌集，因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)，假設(shè)在融資管理中企業(yè)缺乏科學(xué)預(yù)警，則會損失資金的使用效益，容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是市場供求關(guān)系的變化、經(jīng)濟(jì)背景的變化以及房地產(chǎn)融資規(guī)模的變化等等。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，日常項(xiàng)目投資也會造成一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，管理現(xiàn)金、存貨以及財(cái)務(wù)收支與賬款進(jìn)出，都會引發(fā)相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。明晰了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體內(nèi)涵，筆者接下來將對其生成機(jī)制進(jìn)行分析。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)
1、融資環(huán)境加劇惡化
我國經(jīng)濟(jì)變化相對較快，自從2010年起，銀行銀貸政策對融資行為進(jìn)行了融資限制，房地產(chǎn)企業(yè)受到影響，在進(jìn)行貸款的過程中會受到資金額度等當(dāng)面的阻礙。尤其對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過銀行獲得資金則變得更加困難。2011年上旬，全國房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)銀行貸款數(shù)額共計(jì)7023億元，與往年相比僅增長了6.8%。但相對于2005―2010年來說則表現(xiàn)為貸款數(shù)額大幅下降。而同年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款額。因此銀監(jiān)會對此也做出過相應(yīng)決定，要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家指令，科學(xué)執(zhí)行土地儲備貸款、個人住房貸款以及開發(fā)商貸款。高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)間的聯(lián)動，打擊進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的違規(guī)資金。對于民間資本向房地產(chǎn)領(lǐng)域的流通，監(jiān)管部門采取高壓態(tài)度，禁止民間融資。因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境相對嚴(yán)峻，并且有惡化的趨勢。
2、融資成本相對升高
央行不斷改變政策，上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率。在這種背景下，房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行間接融資過程中也會受到影響，從而付出更高的資金利息。例如，某個房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的資產(chǎn)負(fù)債率從2013年的32%增至2014年的61%，隨著負(fù)債越來越多，規(guī)模越來越大，融資總成本也會越來越高，利息提高，相應(yīng)的籌資費(fèi)用就會越來越高。除此之外，造成融資成本上升的原因還有股東權(quán)益比例的降低、加權(quán)平均融資成本的提高。
3、再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇，道德風(fēng)險(xiǎn)增高
再融資風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中進(jìn)行的二次配股以及增發(fā)股票進(jìn)行資本流轉(zhuǎn)的行為。再融資能夠增強(qiáng)公司的資本實(shí)力，幫助房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)籌集到的資金，提高企業(yè)資本實(shí)力。但是再融資行為出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)與股本難以實(shí)現(xiàn)同步增長，從而導(dǎo)致貼權(quán)現(xiàn)象，收益下降。這可能代表著房地產(chǎn)業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在錯誤，會直接致使失去融資資格，出現(xiàn)再融資風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)指的是在房地產(chǎn)業(yè)活動中，當(dāng)事人掌握著重要的資金資源以及權(quán)力，但從事了不利于企業(yè)活動的事情。房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，值得我們注意。在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際經(jīng)營過程中，經(jīng)濟(jì)管理中會產(chǎn)生委托關(guān)系，這是值得產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)的一個方面。委托導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)的情況時(shí)有發(fā)生。經(jīng)常由于房地產(chǎn)企業(yè)的某一個錯誤的財(cái)務(wù)項(xiàng)目決策，引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，損害企業(yè)經(jīng)濟(jì)。因此在房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中應(yīng)注意道德風(fēng)險(xiǎn)控制，及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)管理方向，科學(xué)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
4、籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大
籌資風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于企業(yè)在通過舉債籌資的方式籌集資金，在籌資過程中可能產(chǎn)生的債償風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用財(cái)務(wù)杠桿的原理向企業(yè)投入資金流，但是在管理過程中如果出現(xiàn)管理缺失與不當(dāng)措施，則會帶來資本結(jié)構(gòu)的畸形變化，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法有足夠的本金償還債款以及利息的情況，這時(shí)，融資風(fēng)險(xiǎn)就會出現(xiàn)。房地產(chǎn)在財(cái)務(wù)管理中面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn)就是籌資風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際經(jīng)濟(jì)變化過程中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)杠桿調(diào)整負(fù)債比例時(shí)，股東與所有者之間的利潤額就會出現(xiàn)變化，其次房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融資的資本結(jié)構(gòu)改變，也會產(chǎn)生利潤額持有的變化。一般意義上，普通盈余變異增大的情況，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會隨之越來越大。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的生成機(jī)理
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一系列表現(xiàn)，我們可以從中思考出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一般生成機(jī)理。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)生成機(jī)理能從宏觀與微觀兩個方面進(jìn)行思考。站在生成機(jī)理上思考，房地產(chǎn)企業(yè)的存在是建立在社會經(jīng)濟(jì)、國家政治以及法律環(huán)境等背景下的，這些環(huán)境勢必會對房地產(chǎn)業(yè)的營運(yùn)與收益產(chǎn)生影響，也會對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成影響，宏觀環(huán)境背景會影響房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因以及產(chǎn)生的方式。這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)生成的宏觀機(jī)理。在微觀角度上，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還與自身的企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作結(jié)構(gòu)、資本類型以及管理方式有關(guān)。不同的資本類型會安排不同的財(cái)務(wù)管理模式，這都會不同程度地影響財(cái)務(wù)管理，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。從總體方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會不可避免地出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們只能在經(jīng)濟(jì)事物的不斷變化中認(rèn)清財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出更好的措施控制與規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高我們的風(fēng)險(xiǎn)防范意識，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力。
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的控制策略
1、增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識
缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識的企業(yè)必將被市場淘汰。目前一些房地產(chǎn)企業(yè)人士認(rèn)為，只要國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)就不會崩潰。然而隨著經(jīng)濟(jì)全球化的影響，由房地產(chǎn)推動的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)隨時(shí)有可能產(chǎn)生較大的波動。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，時(shí)時(shí)關(guān)注國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的變化，做好前瞻工作，隨時(shí)應(yīng)對融資渠道上出現(xiàn)的問題。
2、提高資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)控制意識
資金鏈上存在的風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)的影響是致命的。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，資金是其發(fā)展的基本保障，失去了資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)就陷入了癱瘓的狀態(tài)。尤其是一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，由于資本容積量小，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力較低，如果不理性使用資金很可能導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緊張，很可能隔斷資金的供應(yīng)鏈，導(dǎo)致企業(yè)迅速崩潰。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金鏈的供應(yīng)問題，理性投資，科學(xué)制定資金鏈管理政策，提高資金鏈的安全性。
3、靈活應(yīng)變市場與國家政策變化
市場與國家政策屬于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境，對企業(yè)的發(fā)展有著重要的影響。市場的變化很容易影響房地產(chǎn)的發(fā)展，例如，當(dāng)市場萎靡、對房源的需求較小時(shí)，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會大大提高；當(dāng)國家實(shí)行市場緊縮政策時(shí)，減少了過度的財(cái)政支出，抑制了個人消費(fèi)和投資，對房地產(chǎn)企業(yè)也是不利的影響。特別是當(dāng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高時(shí)，市場和政策會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)。市場和政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是雙面的，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)認(rèn)識市場和政策的變化，根據(jù)企業(yè)的外部環(huán)境制定企業(yè)的財(cái)務(wù)政策，在資本上保持合理的結(jié)構(gòu)，提高應(yīng)對市場和政策變化的能力，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
4、構(gòu)建科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)警機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)警機(jī)制。首先，要重視資金流風(fēng)險(xiǎn)。要以企業(yè)的現(xiàn)金流量為依據(jù)識別風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金的使用情況，科學(xué)分析現(xiàn)金流量的異常波動，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，處理萌芽狀態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，還要合理分析現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)，對經(jīng)營、投資、融資的比例進(jìn)行科學(xué)評估，看是否適合企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。在一般情況下，在企業(yè)的擴(kuò)張時(shí)期，融資在資金流的比重較大，而在保守時(shí)期，經(jīng)營收入在資金流的比重較大。由于房地產(chǎn)企業(yè)的投入與回收周期的影響，資金流中的比重也不一樣，企業(yè)要保證融資與企業(yè)發(fā)展周期的一致性，以科學(xué)的融資政策有效控制資金流的風(fēng)險(xiǎn)。
摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)目前作為高收益行業(yè)也同時(shí)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)極有可能帶來致命打擊，必須及早加以防范和控制。本文主要分析了房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而蒙受損失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。下面主要對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及防范措施進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
1．由銷售帶來的風(fēng)險(xiǎn)
一個房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期一般在二至三年，為保證資金鏈的連續(xù)性，企業(yè)應(yīng)做好融資方案，通常房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資方式有以下幾種：①銀行貸款；②發(fā)行股票；③發(fā)行債券：④預(yù)收購房款，而第4種方案財(cái)務(wù)成本最小，是企業(yè)最合適的資金來源渠道。但如遇各種難以預(yù)料或控制的因素影響（如國家宏觀調(diào)控、通貨膨脹、貸款利率上調(diào)等），造成商品房積壓，銷售額下降，直接影響企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，使企業(yè)不能及時(shí)償還債務(wù)。
2．國家政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)
如近幾年，政府為抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，進(jìn)行了多次加息。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然增加企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，從而減少預(yù)期收益。而對使用按揭貸款的購房者來說，貸款利率的上升使購房成本迅速增加，從而抑制了購房者的購買欲。這直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，給企業(yè)帶來極大損失。
3．用戶房貸支付帶來的風(fēng)險(xiǎn)
由于房屋銷售主要是針對單個的用戶，目前大多數(shù)房屋購買者不多數(shù)都是采取按揭的方式，企業(yè)難以確保識別所有用戶的信用程度，因此銷售資金的回籠常常受到影響。主要表現(xiàn)在按揭貸款遲遲辦不下來，使得分期付款遲遲不到賬。
4．建材價(jià)格上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)
建材在工程造價(jià)中占有60%以上的比重，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)、建造過程中，如遇到價(jià)格上升階段，必然會增加原來預(yù)測的財(cái)務(wù)成本，減少預(yù)期收益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范
1．建立合理的資本結(jié)構(gòu)
企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對資產(chǎn)負(fù)債率的認(rèn)識，改變過往那種高資產(chǎn)負(fù)債率就能夠帶來高收益的認(rèn)識。當(dāng)企業(yè)投資收益率大于企業(yè)資金成本時(shí)，過高的資產(chǎn)負(fù)債率固然能夠利用財(cái)務(wù)杠桿， 提高企業(yè)投資者的收益，但是由于經(jīng)營的不確定性，當(dāng)企業(yè)投資收益率小于資金成本時(shí)，企業(yè)不僅面臨不能定期償還利息的困難，而且還可能面臨到期不能償還本金的危險(xiǎn)，加大企業(yè)破產(chǎn)的可能性，而企業(yè)自有資本在企業(yè)經(jīng)營不善時(shí)不會帶來定期需要?dú)w還利息的壓力，同時(shí)，企業(yè)負(fù)債率較高時(shí)也會給企業(yè)帶來較高的資金成本，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的確定資本結(jié)構(gòu)，確保財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)平衡，正確把握負(fù)債的量與度。企業(yè)的息稅前利潤率大于負(fù)債成本率是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的先決條件。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以利用自身的良好信用，以土地使用權(quán)向銀行進(jìn)行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可以接受的范圍內(nèi)。
2．加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的可行性分析
對每一個項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該慎重地進(jìn)行市場調(diào)研，周密的財(cái)務(wù)分析，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免經(jīng)營和投資決策的失誤。 一是要在投資預(yù)測階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證詳實(shí)、準(zhǔn)確，如工程所在地水電路狀況、地質(zhì)狀況、主要材料價(jià)格及已建的類似工程資料等；做好市場調(diào)研，掌握湘應(yīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和信息資料，研究市場發(fā)展趨勢，做好投資估算和投資收益預(yù)測。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析既要研究客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，又要研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、財(cái)稅、金融等政策環(huán)境，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。
3．強(qiáng)化預(yù)算和財(cái)務(wù)控制
加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算、提高預(yù)算管理水平，與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目消耗資金大、投資回收期長、銷售風(fēng)險(xiǎn)大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身資金管理，防止資金不能及時(shí)到位，對投資活動進(jìn)行科學(xué)的投資預(yù)算分析，對項(xiàng)目實(shí)施過程中各項(xiàng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，并制定應(yīng)對措施，對投資項(xiàng)目各個階段資金的需求能夠確保及時(shí)供應(yīng)。
4．強(qiáng)化銷售應(yīng)收款的管理
房地產(chǎn)企業(yè)必須改變只注重銷售業(yè)績，忽視應(yīng)收賬款控制的狀況，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理。一是要建立銷售責(zé)任制。應(yīng)收賬款以銷售人員為第一責(zé)任人，銷售部門負(fù)責(zé)人為第二責(zé)任人，要明確賒銷權(quán)限、期限，要把激勵機(jī)制和約束機(jī)制引人應(yīng)收賬款的管理。徹底改變銷售人員賒銷、財(cái)務(wù)人員收賬的被動局面，真正做到誰賒銷、誰負(fù)責(zé)、誰收賬，責(zé)權(quán)明確，分工具體。二是在日常銷售中注重客戶的資信等級，并評估客戶的償債能力，控制應(yīng)收賬款規(guī)模。三是采取各種措施，盡量與銀行保持良好的關(guān)系，以利按揭貸款的及時(shí)到賬，減少應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)。
5．提高財(cái)務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)
加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的知識培訓(xùn)，特別是要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)分析能力，運(yùn)用科學(xué)的投資分析理論武裝財(cái)務(wù)人員的頭腦。再者，還要對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行職業(yè)道德培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，對提供虛假財(cái)務(wù)信息的人員進(jìn)行嚴(yán)肅處理，提高財(cái)務(wù)信息質(zhì)量。只有可靠的財(cái)務(wù)信息才能有助于管理者進(jìn)行投資決策，才能不斷促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理水平，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)束語
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一種危機(jī)信號，能全面綜合反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量，它要求企業(yè)經(jīng)營者、財(cái)務(wù)管理人員必須經(jīng)常進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提請領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行及時(shí)、正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)決策。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；目標(biāo)；構(gòu)建；措施
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度比較快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r較好，是國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)主要以土地和建筑物為其日常經(jīng)營對象，是從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性，在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著一定的帶動性作用。市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市化水平走勢穩(wěn)步提高，同時(shí)人口流動增加和居民消費(fèi)水平的不斷提高增加了居民對住宅的需求，因此人們對房屋的需求較為強(qiáng)烈，房地產(chǎn)行業(yè)處于買方市場。
但是，2011年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展頒布了一系列政策，比如出臺了限購、限貸、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利息率等政策，強(qiáng)化了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂觀，其行業(yè)競爭性逐漸增大。由于政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高收入和高利潤等特點(diǎn)被打破，出現(xiàn)了部分撤資現(xiàn)象，日常的資金營運(yùn)工作質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)在進(jìn)行市場運(yùn)作過程中需要面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增大。在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)需要構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)危機(jī)前的被動局面，提高自身的綜合競爭實(shí)力，保證財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)是動態(tài)的，是在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中不斷進(jìn)行調(diào)整的，因此風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)可以將風(fēng)險(xiǎn)作為管理目標(biāo)區(qū)分的重要劃分線。
在風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之前，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)主要是為了實(shí)現(xiàn)成本支出合理并保證工程項(xiàng)目的安全開展。房地產(chǎn)企業(yè)作為一種經(jīng)濟(jì)組織，其經(jīng)營管理的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)利益最大化，因此其會選擇預(yù)期收益或者是預(yù)期收益現(xiàn)值最高的投資方案，而且會盡可能的控制成本，以期通過合理的成本支出獲得合理的經(jīng)濟(jì)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)十分重視工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)，安全生產(chǎn)直接影響到企業(yè)對工程的投入成本，同時(shí)還影響企業(yè)的形象和工程項(xiàng)目的進(jìn)度。
在風(fēng)險(xiǎn)對房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之后，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)主要是為了保證企業(yè)正常運(yùn)營和實(shí)現(xiàn)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生會直接對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來負(fù)面影響，甚至對房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失，因此在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)造成的損害，保證資金營運(yùn)健康，以便保證企業(yè)的正常運(yùn)營。同時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理需要控制風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目開展的影響，縮小并調(diào)整企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行和計(jì)劃過程中出現(xiàn)的偏差，使得工程項(xiàng)目的收益達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)該財(cái)務(wù)的措施
無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他類型的企業(yè)，其構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體系都需要從三個方面入手，即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控。
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別方面應(yīng)該采取的措施
房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系構(gòu)建工作，首先就要根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)選擇科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別辦法，保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別工作的嗜沸裕以便為風(fēng)險(xiǎn)防控和評估工作提供必要的信息，為風(fēng)險(xiǎn)管理部門提出針對性的管理方法和手段提供依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)識別方面要重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查表的使用，可以使用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查表對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別工作進(jìn)行輔助，以便對風(fēng)險(xiǎn)定性因素進(jìn)行識別，幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速判定自身是否正面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別表簡單可靠，對企業(yè)的初步自查風(fēng)險(xiǎn)管理工作具有重要的積極作用。
（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估方面應(yīng)該采取的措施
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估工作的開展需要有風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)，可以將風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)分為定量指標(biāo)和定性指標(biāo)。定量指標(biāo)可以分為財(cái)務(wù)效益指標(biāo)、資產(chǎn)運(yùn)營指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、發(fā)展能力指標(biāo)等等，不同的指標(biāo)下又可以分為不同的評估內(nèi)容和指標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)評估的定性指標(biāo)可以主要分為產(chǎn)品市場占有率、領(lǐng)導(dǎo)綜合素質(zhì)、員工綜合素質(zhì)、組織運(yùn)行效率、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略、技術(shù)裝備等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的性質(zhì)和特點(diǎn)選擇科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)，根據(jù)典型性原則選擇并構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)系統(tǒng)，為風(fēng)險(xiǎn)評估工作提供必要的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估管理工作可以從財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)入手進(jìn)行選擇，并將財(cái)務(wù)性風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)和非財(cái)務(wù)性評估指標(biāo)結(jié)合起來。房地產(chǎn)企業(yè)可以對財(cái)務(wù)性指標(biāo)進(jìn)行分層次管理，可以設(shè)定一級的財(cái)務(wù)性評估指標(biāo)，在一級財(cái)務(wù)性評估指標(biāo)下設(shè)置二級財(cái)務(wù)評估指標(biāo)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將短期償債能力設(shè)為一級財(cái)務(wù)性評估指標(biāo)，在短期償債能力下設(shè)置流動比率、速動比率等二級評估財(cái)務(wù)性評估指標(biāo)。非財(cái)務(wù)性指標(biāo)可以分為組織運(yùn)行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設(shè)置、制度管理、戰(zhàn)略制定的科學(xué)性等方面。
（三）在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控方面應(yīng)該采取的措施
房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，資金需求量大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金運(yùn)營工作的重要性，為項(xiàng)目的順利開展提供必要的可持續(xù)性的資金流，為項(xiàng)目開展提供必要的資金保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目和各個部門的實(shí)際情況開展預(yù)算編制工作，對資金的籌措、使用和分配進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。在資金的使用上，財(cái)務(wù)管理部門要嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃撥付資金，杜絕預(yù)算資金挪用和盲目借貸行為的出現(xiàn)。再者，要加強(qiáng)流動資金管理，重視大宗大額資金的財(cái)務(wù)稽核，定期進(jìn)行對賬工作，隨時(shí)檢查項(xiàng)目后期的資金保障情況。同時(shí)要完善風(fēng)險(xiǎn)防控監(jiān)督管理機(jī)制，保證風(fēng)險(xiǎn)管理制度的執(zhí)行效力。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，全國各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時(shí)展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行遠(yuǎn)沒有達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國已經(jīng)出臺了相關(guān)的針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，造成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。同時(shí)，當(dāng)前全球金融危機(jī)仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類及形成的原因分析
鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的時(shí)間并不長，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩種。由于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包含了這幾個方面：無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；再籌資風(fēng)險(xiǎn)；利率變動風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；稅率變動風(fēng)險(xiǎn)以及投資收回風(fēng)險(xiǎn)等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會產(chǎn)生這么多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，未來走勢較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項(xiàng)目周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前不夠成熟的市場環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運(yùn)作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計(jì)核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對于自身的經(jīng)營狀況還缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)分析，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)分析結(jié)果無法真正起到較好的財(cái)務(wù)管理作用。這種缺乏較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制不夠嚴(yán)格，往往把項(xiàng)目成本管理看作是簡單的單項(xiàng)成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施
房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展歷程并不算長，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，其原因主要在于經(jīng)營環(huán)節(jié)過于復(fù)雜，對預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費(fèi)用控制不嚴(yán)，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進(jìn)行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點(diǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識薄弱，對預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全，資金管理低效以及成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的地位，讓財(cái)務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項(xiàng)目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報(bào)告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個部門的相關(guān)情況，拓展對于財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機(jī)會并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進(jìn)行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國家相關(guān)政策，一旦國家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財(cái)務(wù)管理手段，及時(shí)應(yīng)對國家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費(fèi)用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項(xiàng)目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費(fèi)。國家也出臺了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時(shí)改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價(jià)位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項(xiàng)目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對成本進(jìn)行動態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個巨額投資的過程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時(shí)其資金周轉(zhuǎn)周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進(jìn)行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實(shí)力的資金團(tuán)體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強(qiáng)。因此，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強(qiáng)對于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，對成本進(jìn)行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。
總之，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對復(fù)雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測手法，并配之以風(fēng)險(xiǎn)回避策略，風(fēng)險(xiǎn)防范策略以及保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略來將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟(jì)效益。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對策[J]．經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴?xiàng)目的供需情況是影響其市場風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。
2.項(xiàng)目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。
3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。
(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督
進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度
(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時(shí)了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。
(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。
(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴?xiàng)目的供需情況是影響其市場風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。
2.項(xiàng)目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。
3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。
(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督
進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度
(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時(shí)了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。
(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。
(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是其在經(jīng)營過程中所自然產(chǎn)生的特性，首先，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其不僅資金需求量大，而且流動性差，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)大。其次，房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于利用傳統(tǒng)的滾動開發(fā)模式，導(dǎo)致其債務(wù)杠桿比率過高，截至4月19日，剔除已經(jīng)年報(bào)的93家上市房企，平均資產(chǎn)負(fù)債率就高達(dá)62.77%，因而償債風(fēng)險(xiǎn)高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)其整個開發(fā)周期是現(xiàn)對較長，一般都在一年以上，因此其投資風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因
（一）資金緊張
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，資金主要有三方面來源：一是銀行開發(fā)貸款，二是自有資金，三是預(yù)售款。前二者的大門已經(jīng)緊閉或即將關(guān)閉剩下的就是預(yù)售款。然而自2010年10月1日起，杭州市開發(fā)商的商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)售資金將實(shí)行封閉式管理，銀行必須根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工程度證明，分批次和分時(shí)段向開發(fā)商支付相關(guān)預(yù)售款資金。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，對流動資金十分依賴，房地產(chǎn)企業(yè)的資金一旦緊張，由此帶來的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也將迅速上升。
（二）抑制需求
各地限購令的陸續(xù)出臺，將抑制市場過熱，防范過熱的投機(jī)性購買等不合理需求，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和房價(jià)的平穩(wěn)。然而這對于廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說顯然不是一個好消息，與此同時(shí)，房產(chǎn)稅如“箭在弦上”，房產(chǎn)稅試點(diǎn)推行再次提上日程，從而增加購房成本，抑制需求。相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，對于房地產(chǎn)企業(yè)可謂雪上加霜，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍依靠的是高價(jià)拿地，快速買樓的盈利模式，而如果抑制了需求，房地產(chǎn)企業(yè)原先貸款高價(jià)拿地建的樓盤不能很快售出，而又要向銀行支付高額利息，將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）增加供給
2011年剛出臺的“十二五”規(guī)劃指出，未來五年，我國將建設(shè)3600萬套保障房（對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，與其說是塊大蛋糕，其實(shí)更像一塊雞肋，因?yàn)榻ㄔO(shè)保障房對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，基本沒有什么利潤可言），其中保障房的用地將占土地供給的50%以上，使全國城鎮(zhèn)保障性住房的覆蓋面達(dá)到20%左右。伴隨著保障房建設(shè)的推進(jìn)和提速以及相關(guān)調(diào)控政策落實(shí)，供給的大量增加，必將有效地滿足市場剛性需求，新建商品房的價(jià)格中樞很有可能隨著保障房的大量上市而下移，保障房這個雞肋將不斷侵蝕房地產(chǎn)企業(yè)的利潤區(qū)間，從而放大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）行政督導(dǎo)
房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資金需求量大，運(yùn)作周期長，一般采用高價(jià)拿地，快速買樓的方式進(jìn)行盈利，然而在新形勢下，政府不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，并且開始細(xì)化落實(shí)，一方面卡住了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，在銀行信貸，再融資等上面做文章，同時(shí)又通過房產(chǎn)稅、限購令、保障房等相關(guān)配套措施，抑制購房需求，甚至不惜動用行政手段，從而打亂了房地產(chǎn)企業(yè)長期賴以生存以來的盈利模式，放大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況惡化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的投資以及其報(bào)酬出現(xiàn)無法全部收回的可能，而房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會有著舉足輕重的作用，如何針對目前出現(xiàn)的新形勢，采取措施有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就顯得十分重要。
三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的措施
（一）加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理
要想加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的資金預(yù)算管理，從預(yù)算的制定到預(yù)算的執(zhí)行都必須從嚴(yán)把關(guān)，不斷監(jiān)督落實(shí)到位，才能使長短線資金得到匹配，不至于出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督，樹立現(xiàn)金流管理意識，房地產(chǎn)企業(yè)的各級領(lǐng)導(dǎo)必須切實(shí)認(rèn)識到加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展的重要性，從戰(zhàn)略地位定位現(xiàn)金流量管理。最后還可以縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期，提高資金的使用效率，采取分期開發(fā)、邊建邊銷售的開發(fā)模式，不斷縮短資金的回籠。
（二）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)杠桿比率
伴隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控力度的逐漸加大以及相關(guān)配套政策的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮已成定局，倘若房地產(chǎn)企業(yè)依舊維持現(xiàn)在70%以上的高負(fù)債，必將把房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步推高，特別是隨著基準(zhǔn)利率的不斷調(diào)高，利息支出將成為房地產(chǎn)企業(yè)的沉重的包袱，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)杠桿，從而有效其控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。
（三）向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型
商業(yè)地產(chǎn)是指通過合理經(jīng)營從而達(dá)到取得可持續(xù)增長的收益或者可以持續(xù)升值的物業(yè)資產(chǎn)，比如酒店式公寓、商鋪物業(yè)等，其已不再是普通意義上的房地產(chǎn)，而是將整個城市生活的方方面面融為一體的大型商圈或城市綜合體。如果我們引入SWOT分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)目前所處的情況進(jìn)行分析，很容易得出房地產(chǎn)企業(yè)目前正好處于既有內(nèi)在優(yōu)勢，又有外在危險(xiǎn)的情況（優(yōu)勢――威脅）ST，此時(shí)應(yīng)該采取的策略是利用優(yōu)勢避免威脅，即利用房地產(chǎn)企業(yè)自身能力優(yōu)勢，向其他領(lǐng)域進(jìn)行擴(kuò)張和進(jìn)軍，實(shí)施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略才能有效控制房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而從目前情況看，房地產(chǎn)企業(yè)如果能從普通住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將有效地規(guī)避國家現(xiàn)行政策調(diào)控帶來的沖擊，從而有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 措施
在很多地區(qū)中，房地產(chǎn)是主要的產(chǎn)業(yè)，雖然我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步比較遲，但我國房地產(chǎn)企業(yè)也得到快速發(fā)展，并為我國的經(jīng)濟(jì)帶來一定的影響，然而，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在一定的問題。當(dāng)前，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要原因，為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及控制。
一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的涵義
對于狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由普通的收益而帶來的大幅度的風(fēng)險(xiǎn)或者是財(cái)務(wù)杠桿而為企業(yè)帶來可能會導(dǎo)致破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。而對于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是在投資、資金運(yùn)作、融資的時(shí)候受到多種因素的影響，而導(dǎo)致資金成本收回的難度加大以及投資的回報(bào)不高的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而不利于企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對財(cái)務(wù)管理力度。
二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因
（一）財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不高
對于我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)而言，即使具備一定數(shù)量的財(cái)務(wù)管理人員，但財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)不高。對于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理人員并沒有正確認(rèn)識財(cái)務(wù)管理，基本上都認(rèn)為財(cái)務(wù)管理只是一項(xiàng)記錄企業(yè)收支的工作，而且所記錄的數(shù)據(jù)并不能為企業(yè)的發(fā)展提供有效的意見，同時(shí)，當(dāng)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問題的時(shí)候，只能依賴于財(cái)務(wù)管理人員，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理欠缺一定的科學(xué)性，最終不利于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效性。
（二）財(cái)務(wù)管理工作流于形式
為了確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利運(yùn)行，一定要建立完善的財(cái)務(wù)管理體系。對于大部分的企業(yè)而言，雖然都建立了財(cái)務(wù)管理體系，但是基本上都存在一定的問題。比如，財(cái)務(wù)管理人員只是表面分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并沒有深究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的價(jià)值。財(cái)務(wù)管理部門雖然能夠通過科學(xué)的方式預(yù)計(jì)出企業(yè)在融資的時(shí)候會出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)以及效益，但是理事會并沒有重視起來。此外，企業(yè)為了盡快得到貸款，并沒有認(rèn)真對貸款的款項(xiàng)以及內(nèi)容進(jìn)行合理的分析，進(jìn)而造成企業(yè)的負(fù)債率提高。由于企業(yè)沒有健全的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作流于形式，最終不利于企業(yè)長期發(fā)展。
（三）預(yù)算管理不夠科學(xué)
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，所需要的資金的流轉(zhuǎn)數(shù)目十分龐大，同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目越龐大，所需資金就會更加多，而且資金占有的時(shí)間就會更加長。一部分的企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場房價(jià)水漲船高，通過競標(biāo)得到土地后，就會采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而當(dāng)企業(yè)并沒有進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算管理，沒有全面對土地開發(fā)成本進(jìn)行考慮時(shí)，很容易為企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)黾悠髽I(yè)的開發(fā)成本，從而導(dǎo)致企業(yè)獲得的利潤減少。為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對預(yù)算管理的力度，同時(shí)要清楚國家的政策，從而能夠防止因?yàn)檎叩淖儎佣鴮?dǎo)致企業(yè)利潤的減少的情況出現(xiàn)。
（四）成本控制不合理
對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，最突出的特征是建設(shè)時(shí)間長、所需資金多，而且，在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)中，都需要巨額的資金流動，當(dāng)企業(yè)不能合理的控制成本，就會造成資金的利用率降低。通常情況下，企業(yè)往往只重視工程的進(jìn)度，而忽視了成本控制的必要性，進(jìn)而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的下降。同時(shí)，企業(yè)不重視成本控制，不單單會為企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部一些人員謀取私利，最終不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及控制的有效措施
（一）提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)
通過促使財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)的提高，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高。一般而言，財(cái)務(wù)管理工作是否有效，是與財(cái)務(wù)管理的綜合素質(zhì)有直接的聯(lián)系。財(cái)務(wù)管理人員不單單要學(xué)會做報(bào)表以及記賬，同時(shí)，也要具備一定的成本控制、工程管理的相關(guān)知識，從而能夠確保財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行。
（二）建立完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要加大對財(cái)務(wù)管理的力度，首先，企業(yè)一定要完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，并要健全財(cái)務(wù)管理制度，合理的促使施工員工素質(zhì)的提高，同時(shí)要強(qiáng)化會計(jì)工作，因?yàn)椋瑢τ谪?cái)務(wù)管理工作而言，一個小小的失誤都會帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為此，企業(yè)一定要建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，從而更好的防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。
（三）建立風(fēng)險(xiǎn)防范體系
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會受到多種外界因素的影響，為此，企業(yè)一定要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。為了能夠建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，企業(yè)要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，充分的認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)，從而才能科學(xué)的對將會出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測。比如，再籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率變動風(fēng)險(xiǎn)等，對于不同的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要制定不同的防范措施。同時(shí)，有效的預(yù)測以及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，能夠促使企業(yè)利益的最大化， 最終能夠促使企業(yè)在市場競爭中屹立不倒。
（四）促使預(yù)算管理水平的提高
對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理而言，具有一定的不穩(wěn)定性，在開發(fā)項(xiàng)目前，一定要進(jìn)行預(yù)算管理，從而促使成本的降低，最終促使企業(yè)利潤的最大化。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)部門一定要重視資本預(yù)算，同時(shí)要以項(xiàng)目預(yù)算要基礎(chǔ)，有效的對資金的活動量進(jìn)行控制。此外，要制定預(yù)算管理方案，有效的對房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，最終促使項(xiàng)目決策的科學(xué)性的提高。財(cái)務(wù)管理部門要以企業(yè)的實(shí)際情況為前提，合理的對資金進(jìn)行分配，從而促使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的降低。最后，企業(yè)要建立健全的預(yù)算管理機(jī)制，重視對員工的績效考核，加大對財(cái)務(wù)管理的力度，全面進(jìn)行預(yù)算工作，從而促使財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平的提高。
四、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想長期穩(wěn)定發(fā)展，就一定要加大對財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及控制，并要采取有效的措施解決財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)中的問題。為此，企業(yè)一定要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能確保企業(yè)核心競爭力的不斷增強(qiáng)。
參考文獻(xiàn)：
