時間：2023-08-24 17:17:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇新的拆遷法規，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：城市房屋；拆遷；土地使用權；補償問題
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著經濟發展的不斷深入，城市房屋拆遷已經成為大勢所趨，其實質是國家的征地行為，是一種對城市房屋所有人及其國有土地使用權的行政征收行為。但在拆遷過程中卻常常出現被拆遷人抗拒拆遷等糾紛和矛盾，其中大多數糾紛是由于拆遷補償不合理導致的。尤其是目前城市房屋拆遷補償金的構成中，忽略了房屋所附著的土地使用權的價值，損害了被拆遷人的利益，因此，完善我國城市房屋拆遷補償制度勢在必行。
一、城市房屋土地使用權屬性分析
我國實行的土地所有制是城市土地國家所有，城郊和農村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權而沒有所有權，房屋所有權和土地使用權是互相分離的。《物權法》第四十七條規定：“城市的土地屬于國家所有。”《土地管理法》第八條規定：“城市市區的土地屬國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律有規定的外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”《城市房地產管理法》規定：“國家土地使用權依法可出讓、劃撥，依法取得的土地使用權可以轉讓、抵押、出租、作價入股。”
《物權法》第三編“用益物權”第一百三十五條和第一百三十七條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”“設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。”這就以立法的形式確認了國有土地使用權全新的涵義：經依法取得的國有土地所有權中分離出來的土地使用權，成為一種新的不動產物權形式，成為了用益物權。由上可知，我國合法的城市房屋所有人雖不都擁有土地所有權，但都享有該房屋占有范圍內的國有土地使用權。因此，土地使用權是合法土地使用權人所擁有的重要資產。明確了土地使用權是一項用益物權———財產權的法律屬性，也就確立了城市房屋拆遷中實現對土地資產即土地使用權補償的理論基礎。既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權，就要依法保護被拆遷人的合法權利，國家如果需要征用或征收，被拆遷人可以出讓，但前提并不是無償出讓，而是應當給予合理的補償。因為被拆遷人的土地使用權受到了侵害，應當給予合理補償。
二、國有土地使用權的補償原則
從行政征收的補償原則來看，補償應該首先強調公平公正。目前大致有兩種補償原則：適當補償原則和“生活權補償”原則。適當補償又可以稱為合理補償，認為只要綜合考慮征收的目的和必要的程序等因素，并參照當時社會的一般公正觀念，給予合理補償，即為公平的補償。目前，我國采取的就是這一行政補償原則。而在當代西方國家中出現了一種新的補償原則，即“生活權補償”，這一理論認為，如果作為征收對象的財產，具有財產權人生活基礎的意義，那么對其損失的補償，就不僅限于對其財產的市場價格評估，還應考慮其附帶性的損失補償，甚至有必要給付財產權人為恢復原來生活狀況所必須的充分的生活補償。就房屋拆遷這一行政征收行為而言，其征收對象恰恰是被征收人賴以生存的基本條件，如果按照適當補償原則進行補償，被征收人得到的補償是否能與其遭受的損失相一致值得懷疑。因為被征收人的損失包括被拆遷房屋的財產損失、房屋所在的土地使用權的損失和與房屋有關的其他利益的損失，如子女上學的學區選擇。在這些損失中，房屋的財產損失的價值是可以按照市場價格進行估算，從而得到合理的補償的，但是對于房屋所在的土地使用權和與房屋有關的其他利益的損失的價值就很難客觀的估算了。因為房因地貴，房屋所在的地段好，房價自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的價值隨著損耗、折舊而越來越小，但土地的價值卻在不斷的增加，越是靠近城市中心的繁華地段，其土地價值就越高，這是市場經濟條件下的必然結果。國家將土地使用權轉讓給拆遷人是為了實現其以房地產開發經營商業行為、獲取更高的商業利潤的最終目的，那么被拆遷人為什么從好的地段遷移到差的地段，在子女上學、交通、生活、就醫等方面都不方便的情況下，卻得不到級差地租的補償呢？對于那些貧困的被拆遷戶來說，由于補償款中不包括土地使用權費，那么他們手里所能拿到的補償金根本就買不到同等質量的房子。如果連這唯一能夠遮風避雨的房子也被拆掉，卻又買不到新房，想不反對拆遷都不行。如果按照西方“生活權補償”原則，被拆遷人所得到的補償就必須使其在拆遷后能夠達到拆遷以前的生活水平，因此評估房屋價格時，必須認真研究住房所在地段的地價，認真研究房屋分攤的地價，在房價中體現地價，使被拆遷人得到真正公平的補償。
三、城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的解決途徑
為了維護土地使用權人的合法正當權益，減少城市房屋拆遷補償糾紛，筆者認為，以下幾個方面可以作為處理城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的突破口。
3.1加快立法進程和規范立法管理，在相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利
當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的《城市房屋拆遷管理條例》，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。而各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償。因此，建議有關部門盡快對有關拆遷的行政法規和地方性立法進行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進一步規范和完善。統一規范立法程序和管理，加快房地產管理的立法進程，使城市房地產拆遷補償在實踐中有統一的法律依據。
3.2制定相關的土地使用權補償的具體操作標準
在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時，有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益，因此，可以參照有關土地征收補償政策，在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況（如停車場等）適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。在制定具體操作標準過程中需要處理好以下幾個問題：
（1）房屋和土地使用權的分離評估。房地產價值巨大，其中土地使用權價值占有相當大的比重，房地分離評估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權和建筑物各自的真實價值。此外，不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房的建筑面積小于或等于土地面積，樓房的建筑面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑面積遠大于所占用的土地面積，房地分離估價有利于體現房屋建筑依附于土地的房地產特性，真實顯示土地使用權的市場價值。
（2）房屋及其以外場地的土地使用權補償。實施拆遷的真正目的是取得拆遷范圍內可供利用的土地，拆遷人以獲取他人土地使用權為第一目的，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場地用地部分的土地使用權也要給予補償。
3.3實際評估中評估方法的選擇要認真慎重，實際操作中，估價應符合房地產估價的基本原則—替代原則
如若同一供需范圍內有較發達的交易市場，用市場比較法評估。有收益的房地產選用收益法求取土地價格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。道路規整、各宗土地排列整齊的地段可選擇路線價法。選擇基準地價修正法應注意基準地價的內涵、構成、表達方式不同時，修正的內容和方法之區別。劃撥土地的使用權評估可先求取得該宗土地法定最高使用年限價格，然后扣除出讓金等款項，此時應注意劃撥土地的權利限制。或者應用成本法，依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益。
四、城市房屋拆遷中的法律思考
房屋拆遷意味著公民私有財產權和居住權的喪失，在舊城換新顏、陋室改新居的同時，因房屋拆遷產生的社會矛盾也不斷涌現，由此給維護社會穩定造成了一定的難題。事實上，因房屋拆遷產生的矛盾在很大程度上源于補償費用達不成一致，而其中最富爭議的問題之一就是公民的土地使用權得不到應有的補償。
（1）相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的城市房屋拆遷管理條例，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償,這就為一些拆遷人對被拆遷人的土地使用權不予補償提供了借口。
（2）制定相關的土地使用權補償的具體操作標準。在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時,有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益,因此,可以參照有關土地征收補償政策,在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況(如停車場等)適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。
結束語
目前我國城市房屋拆遷方面的相關法律法規不明確，導致在實踐中出現了大量的糾紛與矛盾，因此在相關的行政法規和地方性法規中應明確規定對被拆遷人享有的土地使用權進行補償，采取科學合理的方法制定具體操作標準，以盡快改變對依附于房屋所有權的土地使用權被無償剝奪的不合理狀況，對被拆遷人進行土地使用權價值的補償。
參考文獻
[1]李國光, 高圣平. 拆遷法律及配套規定新釋解析[ M] . 人民法院出版社, 2006.
[2]李宏偉.城市房屋拆遷的土地使用權補償問題[J].學術交流,2005.
xx市xx區集體土地房屋拆遷每年xxx多萬平方米，多年來，拆遷難問題一直困擾著當地城鎮建設，影
響著本地區的經濟與社會的發展。為加大加快集體土地拆遷速度，進一步確保房屋拆遷過程中的社會穩定，區政府在國有土地房屋推行“陽光征收”工作成效的基礎上，于20xx年上半年嘗試了集體光拆遷的試點，效果顯著，被拆遷群眾協議
工作效率高，得到了社會的高度稱贊。試點項目位于xx鎮核心一號A、B地塊，截至20xx年x月x日，xx鎮核心一號地塊C項目完成了規定期限內的拆遷簽協工作，xxx戶被拆遷對象成功簽協xxx戶，整體簽協率高達xx.x%，創下全區集體土地拆遷的歷史新高。作為xx市首個集體土地“陽光拆遷”項目，其效果遠超預期，它的成功也為xx市集體土地房屋拆遷提供了一個全新的思路和模式。
一、扎實做好集體土地“陽光拆遷”前期準備工作
陽光拆遷是一種新的拆遷模式和思路，是一種更規范、更容易讓被拆遷人接受、更利于拆遷工作人員開展拆遷工作的拆遷模式。精細化的前期準備工作，將為被拆遷人順利簽約鋪平道路。
1.組織到位
xx鎮組織成立了房屋拆遷辦公室，具體負責核心一號地塊C項目的陽光拆遷工作。辦公室下又分成四個工作小組，每個工作小組配備一名組長和兩名組員，負責責任范圍內的具體拆遷事宜。所有的拆遷工作人員都具有較高的專業素養，他們既熟悉各項拆遷政策法規，
經過了統一的崗前專業培訓，又具有A、B兩個地塊的陽光拆遷實戰經驗。
2.宣傳到位
為樹立正確的輿論導向，營造和諧拆遷氛圍，xx鎮及區征遷辦利用電視、報紙、網絡等多種媒體平臺開房屋拆展了廣泛的宣傳報道。一方面，讓被拆遷人充分了解集定，xx區
體土地房屋拆遷的相關法律法規和政策規定，深化認識取得顯著成效
一號地塊C項目對xx鎮發展建設的積極意義;另一方土地房屋陽光
面，通過加強對“陽光拆遷”知識的普及，讓被拆遷人簽約時間短，工通過實時監督和切身體會，增強其對拆遷工作嚴肅性、“
陽光拆遷”
試點規范性的認同感。
3.程序到位
拆遷前期，工作人員挨家挨戶走訪被拆遷人，對被拆遷人的房屋權屬及權屬限制情況、房屋現狀、房屋用途以及被拆遷人等相關信息進行調查登記，摸清拆遷地塊房屋狀況和人員情況，為出臺拆遷實施方案做好準備。依據調查結果，參照相關法律法規，制定出臺集體所有土地房屋拆遷實施方案(草案)，草案出臺后向被拆遷人公開并告知其對于草案享有要求聽證的權利，充分維護被拆遷人的利益。
4.簽約現場到位
自從采用“陽光拆遷”模式后，區房屋征收拆遷管理辦公室就要求各實施單位對“陽光拆遷”簽約現場采取標準化建設。一是簽約場所遵循就近、便利的原則，
路口要有醒目標志，室內要有足夠墻體面積布置;二是平面布置中要統一內容、統一規格，把相關政策法規、安置房源套型、住房困難補助評估結果、補償方案等內容都上墻公開;三是現場設立電子顯示屏和觸摸屏，與全市征收信息監管、信息公開系統聯網，全程實現網上簽約、備案，供被征遷人查閱監督。xx鎮房屋拆遷辦公室按照區征遷辦的要求將C項目簽協地點定在拆遷地塊附近的xx鎮房屋拆遷辦公室二樓，并對現場進行了標準化布置。
二、完善“三個規范化”，提高依法拆遷意識
將陽光拆遷的所有程序都置于法規政策的調整下，
杜絕一切不合法的行為。
1.報批、公示程序規范化
xx鎮房屋拆遷辦公室嚴格按照“陽光拆遷”的標準化要求，緊扣時間節點，先后完成C項目房屋調查及調查結果公示、拆遷補償方案公示、社會穩定風險評估、拆遷公告公示以及拆遷評估及評估結果公示等各階段程序，被拆遷戶對程序規范性的高度認可，為后來協議簽訂奠定了信任基礎。
2.簽約程序規范化
遵照“陽光拆遷”公開、公平、公正的原則，簽約變為被拆遷人到簽約現場簽約，杜絕一切不合理的“放水”行為，完全按照補償政策給予補償安置，完全按照補償政策給予補償安置，被拆遷人對公開的簽約模式充分信任，確保了簽約的高效率。
3.行政裁決規范化
拆遷人與被拆遷人在拆遷公告確定的期限內經協商達不成拆遷補償安置協議的，即刻啟動行政裁決程序，通過行政裁決的申請、受理及作出，讓未簽的拆遷戶真正意識到一視同仁，不存在任何例外的情形，徹底打消被拆遷人“早簽吃虧，晚簽得益”的思想，也讓已簽約的被拆遷人吃了定心丸，提高了政府的公信力。
被拆遷人告、入戶評估公告、評估結果公告、具體簽約搬遷期限公告等各項文件均在拆遷范圍內張榜公示，確保被拆遷住戶及社會各界及時知曉各項拆遷流程及拆遷的進展。
3.公開結果
對被拆遷人的測繪評估結果、補償安置情況及時在拆遷地塊范圍內及簽約現場電子觸摸屏上公示，讓被拆遷人及時了解自己及其他被拆遷人的補償情況，若被拆遷人對結果發現問題可以及時反饋，一旦錯誤及時更正并重新公示，確保全過程陽光操作，公開透明。
三、推進“三公開”，加強拆遷工作陽光運作
公開透明是最好的“防腐劑”，是“陽光拆遷”模式的宗旨，也是被拆遷人提高對政府信任的基礎。
1.公開政策
房屋拆遷實施方案是拆遷中最重要的文件信息，牽涉被拆遷人的切身利益。房屋拆遷實施方案出臺后及時在拆遷地塊C項目的范圍內粘貼公示，并告知被拆遷人對實施方案享有聽證的權利，可以提出自己的意見建議。聽證階段結束后，形成最終的房屋拆遷實施方案并報至區政府審批，審批核準后在拆遷地塊范圍內再次粘貼公示實施方案，確保被拆遷人能及時了解補償的相關政策標準。xx鎮房屋拆遷辦公室還編制了包含拆遷地塊狀況、拆遷人、拆遷實施單位及現場辦公概況、xx鎮核心一號地塊C項目征收集體所有土地房屋拆遷具體實施方案等內容的《便民服務手冊》，分發至被拆遷人手中，讓其對拆遷政策、補償標準、自己的安置補償結果有具體深入的了解。
2.公開流程
拆遷前，房屋拆遷聽證公告、房屋拆遷公告、房屋拆遷實施方案、選定評估機構公告、評估機構確定公告、入戶評估公告、評估結果公告、具體簽約搬遷期限公告等各項文件均在拆遷范圍內張榜公示，確保被拆遷住戶及社會各界及時知曉各項拆遷流程及拆遷的進展。
3.公開結果
對被拆遷人的測繪評估結果、補償安置情況及時在拆遷地塊范圍內及簽約現場電子觸摸屏上公示，讓被拆
遷人及時了解自己及其他被拆遷人的補償情況，若被拆
遷人對結果發現問題可以及時反饋，一旦錯誤及時更正確保全過程陽光操作，公開透明。
四、強化“兩個監督”，提高“陽光拆遷”質量
有效化的監督是確保拆遷公平、公正和公開的重要途徑。
1.內部監督
在項目簽協現場，網上簽協和協議核對由不同人員擔任，互相監督，確保協議的準確性。協議簽訂之后匯總報至分管領導二次審核，未經審核的一律不予發放補償資金。協議的簽訂全部實行“網上簽約”“網上備案”“網上公開”，網上簽協系統的權利分級設置，現場操作人員只具有簽訂協議和對未提交協議進行修改的權利，已經提交的協議如需修改必須經過區征遷辦工作人員的相關操作后方可修改，這樣就確保了上級單位對基層拆遷工作的監督管理。在簽協現場的觸摸屏以及下發給被拆遷人的《便民服務手冊》中都注明了拆遷安置監督電話，依法監督拆遷中違法違規、侵害群眾利益的拆遷人員和拆遷行為。在項目簽協現場還設置了舉報箱，方便被拆遷人舉報拆遷中違法違紀的行為及個人。
關鍵詞：拆遷 矛盾 途徑
中圖分類號：U415.7 文獻標識碼：A 文章編號：2306-1499（2014）12-
1.房屋征收的主要矛盾剖析
1.1房屋拆遷的法律、法規、政策不完善引起的矛盾
我國主要的征地拆遷法律法規有：《土地管理法》、《物權法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》 ，由于宣傳力度不夠，群眾對其只是了解甚淺，甚至會斷章取義，對抗房屋征收工作。如此一來加大了房屋征收的難度，導致近年來釘子戶的數量逐年增多，嚴重阻礙了房屋征收的進度。由于征收安置、過渡房源儲備嚴重不足，征收群眾的安置問題未得到徹底解決，對征收工作造成了很大的負面影響。隨著征收規模的增加，供群眾選擇的現成安置樓較少，期房又較多，而且大多被安置在離原征收區較遠的區域，影響了政府的公信力。
1.2拆遷補償評估機制不健全引起的矛盾
房屋估價金額直接影響著拆遷補償金額的多少，然而很多地方的估價機制不健全。表現如下：有的不具有評估資格的機構也在做評估，有的房屋評估全市都是同一家評估機構在做，有的在拆遷估價工作中違反有關規定和標準，有的在拆遷估價工作中弄虛作假，擅自減低或提高補償、安置標準，縮小或者擴大補償、安置范圍，有的與拆遷當事人一方串通損害另一方的合法權益或者以給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業務。
1.3群眾的合法權益得不到維護引起的矛盾
近期，一些地區在農村征地和房屋拆遷中，出現被拆遷人示威、游行，甚至死傷事件，群眾反映強烈，社會影響十分惡劣。停水、停電、阻斷交通燈野蠻手段逼迫搬遷，以及采取“株連式拆遷”和“突擊拆遷”的現象時有出現，暴力拆遷和征地造成了人員傷亡和嚴重的財產損失。存在、權錢交易現象，引起了大規模的群體性上訪事件。
1.4拆遷工作人員的素質不高和工作方法欠佳引起的矛盾
拆遷工作人員對房屋征收與補償的國家、省、市、鎮的相關法律、法規不熟悉，沒有按征收補償標準制定合理的補償安置方案，因此引起了被拆遷人的不滿，導致拖延征收進度。
2.對策與建議
2.1加強對群眾進行土地征收及補償法制知識的教育
采取書面、網絡及媒體的方式對群眾進行《國有土地上房屋征收與補償條例》的法制教育，使他們了解房屋征收補償安置政策、補償標準、工作程序等。掌握基本的征地情況，了解群眾對征收安置的要求，確保拆遷人和被拆遷人雙方在補償方面得到共識，使得拆遷補償工作能公平公正地進行。根據群眾的居住要求和安置意愿規劃各種戶型的安置房，嚴抓安置房進度，讓群眾能更快搬進安置房，展開正常的生活。
2.2拆遷估計機構規范化
2.2.1片區劃分
房屋拆遷估價以居委會為單位劃分片區，每一個片區不宜超過200戶且估價房屋面積不超過20000平方米。同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。如同一拆遷范圍內需要兩家或兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。
2.2.2估價機構投票產生的方式
⑴估價機構一般由被拆遷人投票的方式產生，鎮街拆遷部門負責召集公證部門（或司法所）、拆遷人、被拆遷人、被拆遷人所在的居委會或被拆遷人代表和估價機構參加。
⑵被拆遷房屋實行一戶一票現場投票制，參加投票的到場戶數須多于全體被拆遷房屋總戶數的一半才視為有效。
⑶得票票數多于投票總數一半的估價機構即為本期本片區選中的房屋估價機構。若沒有任何一家估價機構得票過半，則由被拆遷人在第一輪得票數前三位的估價機構中重新投票，得票數最多的一家為本片區選中的估價機構。
⑷以上估價機構必須是符合相關資質的估價機構。
2.2.3估價機構搖珠產生的方式。若被拆遷人不愿意或者放棄投票選擇拆遷估價機構的，由拆遷人采取公開搖珠的方式確定估價機構：
⑴搖珠開始之前先由搖珠人（由公證處或司法所代表）向參加搖珠的各方代表展示寫有阿拉伯數字的小珠（小珠上的編號對應著各估價機構簽到時的順序號，即對應具體的估價機構），然后逐一將小珠放進搖珠機內。
⑵搖珠人每次搖出一個小珠，小珠對應的估價機構即為本期該片區選中的估價機構，該估價機構負責該片區當期受理申請的全部估價項目。
3.健全工作機制，及時化解矛盾糾紛
各地區、有關部門要求嚴格按照評估到位、審批程序到位、政策公開到位、補償安置到位的要求，建立健全征地拆遷信息溝通與協作機制，及時掌握和化解苗頭性、傾向性問題，防止矛盾積累激化。要健全征地拆遷工作責任制，加快建立上下貫通的信息系統，積極探索征地拆遷矛盾糾紛排查調處機制，采取各種有效方式做好群眾思想工作，防止簡單粗暴壓制群眾，避免困征地拆遷問題引發新的上訪事件。地方各級人民政府和有關部門要深入到問題較多的地方去接訪、下訪，主動傾聽群眾訴求，把問題解決在初始階段。各地要加強形勢分析與研判，一旦發生惡性事件，要及時啟動應急預案，做好穩控工作，防止事態擴大。要加強和改進宣傳工作，充分發揮輿論監督和引導的重要作用。
4.加強對拆遷工作人員的培訓與教育
4.1嚴格按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，堅持依法征收和公平、公正、公開兩個原則開展工作。嚴格執行國家、省、市、鎮的相關法律、法規、杜絕違法、違規現象的發生。征收項目必須按照有關征收補償標準，制度合理的補償安置方案，對被征收房屋所有權人給予公平補償。
4.2嚴格按照工作流程辦事
⑴征收公告⑵丈量登記⑶丈量復核⑷丈量數據公示⑸制定補償方案⑹動遷洽談⑺確認補償金額⑻簽訂補償安置協議⑼支付補償款
參考文獻：
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[2]陳愛巧：“征地拆遷”問題的經濟學認識與矛盾分析
由于民主法治工作的努力開展和認真實施，社會治安綜合治理工作得到了進一步加強，也得到了上級領導的肯定和贊同。因此，*居委會先后被市、區、街道授予“防激化先進單位”、“社會治安綜合治理先進單位”、“依法治村先進單位”、“人民調解先進單位”、“安全生產先進單位”等榮譽稱號。
民主法治目標方略得以實現，主要有以下經驗與做法：
一、切實加強組織領導，實行目標管理。
黨總支部、居委會認真貫徹落實新區、南站街道關于民主法治、依法治理規劃精神，始終把法制宣傳教育、依法治理工作作為一項政治任務來抓，每年下發關于實施依法治理工作意見的文件，嚴格完善監督檢查機制，從而確保了民主法治工作有計劃、有目標地按步驟實施。
為充分發揮民主法治領導小組的組織、協調職責，組成了以黨總支部書記為組長的領導小組，制定了領導小組工作制度和領導小組人員職責，由領導小組根據年初制定的考核細則年終對各單位、各人員實行考核，依據考核情況進行表彰獎勵，充分調動了基層開展民主法治工作的積極性。
200*年3月，我居委根據實際情況，研究制定下發了《*村委民主法治及依法治村規劃》，明確了總體目標、主要任務、步驟、方法、組織領導和保障，對順利實施民主法治工作及依法治村規劃提出了具體要求，做到層層落實，層層發動，確保了法制教育工作向縱深發展，落到實處。
二、形式多樣的開展各類普法宣傳教育，增強全民法制意識。
1、成立了近40人的法治骨干隊伍，舉辦了三期法治骨干培訓班，結合自身工作和居委法治重點，對他們進行了相關的法律法規知識的培訓，提高了法治骨干的法律知識水平，增強了對法制工作重要性的認識，并通過他們深入到居民群眾中宣傳，在整個居委形成了人人學法、自覺守法的良好氛圍。
2、抓好領導干部的法制教育。一是制定了領導干部學法制度和領導干部年度學法計劃；二是對領導干部學法采取在一起集中學習和自學，交流學法心得，檢查學法筆記等方式；三是不定期地邀請專家舉辦法制報告會和專題講座，就領導干部工作中涉及到的法律問題進行講解和輔導，增強領導干部的法制觀念，提高依法辦事、依法行政的能力。
3、做好重點對象的法制教育工作。對中小學生，我們一是堅持發揮法制課教育主陣地作用，聘請法制副校長，定期和根據實際教育需要對中、小學生、青少年進行法律、法規輔導，重點講解《未成年人保護法》、《預防未成年人犯罪法》、《道路交通安全法》等內容，以案釋法，對同學們進行警醒教育；二是發揮青少年教育基地和關心下一代活動基地的功能作用，多樣化的開展對青少年的暑期教育活動，通過參觀、講座、聽故事、看錄像等形式，讓青少年在活動和娛樂中獲得法制和道德的學習教育；三是在學校深入開展“青少年維權崗”等活動，加強對青少年的維權和監管；四是制作了預防青少年犯罪圖板12塊、禁毒宣傳圖板10塊在學校巡回展覽，教育他們從小抵制不良思想的侵蝕，爭做帶頭守法的小公民。
4、做好普通干部的法制教育。一是制定了居委干部學法考核制度，對居委干部的學法任務做了明確規定；二是利用會議、培訓集中輔導，在每年干部冬訓時，邀請上級政法部門領導為居委干部進行有關法律知識的大課輔導，開展法律知識競賽；三是專題宣講，結合新頒布的法律法規邀請專家進行授課講解，共舉辦了“新婚姻法”、“憲法修正案”、“行政許可法”等多部法律法規專題報告會。
5、抓好流動人口的法制宣傳工作。我們以服務流動人口為重點，結合流動人口服務與管理的有關法律法規，通過在流動人口聚集地開展法律宣傳和咨詢，向他們法制宣傳，為流動人口提供法律咨詢，解答他們在生活中遇到的各類涉法問題，受到了居委流動人口的歡迎。
6、抓好普通群眾的法制宣傳工作。民主法治的目標就是提高全民的法制意識，對普通群眾我們一是送法到村、組，通過發放普法宣傳資料，致群眾一封信等形式向廣大群眾宣傳與他們生產、生活相關的法律法規；二是利用居委法制宣傳欄、黑板報、撐牌等宣傳陣地施教；三是多種形式地開展法律咨詢活動為群眾提供法律咨詢和服務，群眾受教育面達80%以上。通過多種形式的宣傳教育，廣大群眾的法律意識明顯增強，遇到糾紛能夠運用法律手段維護自己的權益，民事糾紛逐年減少。
7、能夠將法制宣傳與大型活動、事件相結合。（1）現在我居委面臨大量的拆遷任務，為使拆遷群眾了解無錫市及新區拆遷的法律法規，做到心中有數，我們向拆遷戶廣泛宣傳新區關于拆遷方面的文件，并制訂了《*村農民多層住宅公寓樓購置辦法》以及《*村征地房屋拆遷補償辦法》等拆遷規定，使他們能夠了解相關的法律、政策，主動配合拆遷。（2）在防治傳染病工作中，我們積極向群眾和流動人口開展防治傳染病方面的法律、法規的宣傳，宣傳《傳染病防治法》、《突發公共衛生事件應急條例》，做到科學防治與依法防治相結合。（3）為配合做好禁建工作，我們積極向廣大群眾宣傳禁建法規，在6.25土地宣傳日宣傳《土地法》，散發致全居委居民群眾的一封信等，配合市、區進行拆違工作宣傳，使控違禁建深入人心。
三、依法治理重點，走依法行政軌道。
在開展依法治理工作中，著重抓好了以下幾個重點：
1、抓依法治村。統一布署,制定下發了《*居委關于進一步加強基層民主法治建設的意見》。結合村換屆選舉，由村向居委的過度，大力宣傳《村民委員會組織法》、《居民委員會條例》，提高村民自治、居民自治水平，使（村）居委會依法“民主選舉、民主決策、民主管理、民主監督”。把推進村務公開與減輕農民負擔結合起來，增強透明度；推進村務公開與改進干部作風結合起來；推進村民議事制與民主管理結合起來，在推進依法治村中，我們規范了村務和財務公開的內容、項目、為村民辦實事的要求，有力地促進了依法治村工作的開展，基層民主法治建設得到了進一步加強，居委三個文明建設協調發展。
2、抓依法行政、依法治理。針對新形勢下居民群眾關心的熱點和出現的難點問題，開展依法治理。一是對村巷道路的翻新，綠化帶的建設，給居民一個清新的生活環境。聯合*環衛站對區域內的衛生死角、坑洼地帶等居民不滿意的地方進行清理、修補，以及糞坑、墳墓等不雅之處，都進行了依法處理；二是與街道愛衛辦、衛生監督辦對居委的鹵菜加工點進行檢查，依法查封無工商營業執照、無衛生許可證的非法鹵菜加工點；三是協同街道執法隊、村鎮管理部門對居委養豬、養鳥、養雞等影響生活環境的居民戶進行清理整頓，有效地打擊了危害居民群眾身體健康和生活環境的違法行為，整潔了居委的區容環境面貌。
3、全力維護社會穩定，保一方平安。居委先后開展了打擊“兩搶”和入室盜竊等侵財性犯罪專項斗爭，對流動人口實行專項治理，規范化管理。加強對“”人員的監控管理、轉化教育力度，嚴防組織相互串聯、相互滲透，嚴厲打擊上京滋事、擾亂社會穩定的行為。對區域內的不穩定因素，加以控制，對社會不穩定人員，加以普法教育、思想開導。妥善協調處理因拆遷、民事糾紛及企業工資協商等引發的各類矛盾、不穩定因素，為*的社會建設和經濟發展提供了一個良好的法制環境，為“建設平安*，創建最安全地區”的爭創工作帶來了新的契機。
4、強化法律服務，保障經濟健康發展。依法治理的目的是保障本地區的社會事業和經濟健康發展，依托法律做保障，把法律服務不斷深入領導干部、企業法人代表、居民群眾。一是居委遵照有關法律法規、地方性政策，依法決策、依法辦事；二是為企業改制、發展、農業產業結構調整提供法律服務，制定法律文書，參與合同制訂的審核鑒定，保障企業改制的規范性、合法性；三是為居委群眾提供法律服務，解答他們在生產、生活中遇到的涉法問題，幫助他們運用法律武器維護權益；四是積極調解鈍化民事糾紛，調解率100%，調解成功率達98%，有效地維護了居委的社會穩定，為經濟和社會事業的發展提供了法律保障。
三部與公眾生活相關的法規規章
勞動和社會保障部《最低工資規定》。該《規定》適用范圍不僅包括企業，還包括民辦非企業單位、有雇工的個體工商戶和與之形成勞動關系的勞動者，以及國家機關、事業單位、社會團體和與之建立勞動合同關系的勞動者。《規定》指出，勞動者在依法享受帶薪年休假、探親假等國家法定的休假期間視為提供了正常勞動，用人單位必須依法應支付的不得低于最低工資標準的勞動報酬。《規定》明確了最低工資標準測算方法，要求最低工資標準每兩年至少調整一次。對于違反規定的，勞動保障部門將責令用人單位按所欠工資的最高5倍支付勞動者賠償金。
建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》。《辦法》指出，城鎮最低收入家庭廉租住房保障方式應當以發放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔。實物配租要面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭。為了保證公平和公正，《辦法》還要求，申請廉租住房的最低收入家庭，應當提出書面申請，市、縣人民政府房地產行政主管部門審核后，應當予以公示。有關部門可以通過入戶調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況進行核實。
建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》。該《規程》明確了行政裁決及強制拆遷的程序，增加了行政調解程序，建立了拆遷聽證制度，確立了拆遷補償安置標準的裁決原則，規范了拆遷強制執行行為。《規程》指出，因拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償方式、補償標準以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達不成協議，當事人可向市、縣房屋拆遷管理部門申請裁決。未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。未經行政裁決不得實施行政強制拆遷，拆遷人、接受委托的拆遷單位在實施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷的，由所在市、縣房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，并依法予以處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責任。
三部重要的行政性法規規章
國務院《地質災害防治條例》。《條例》明確規定，國家實行地質災害預報制度和地質災害調查制度。國務院國土資源主管部門會同國務院建設、水利、鐵路、交通等部門，依據全國地質災害調查結果，編制全國地質災害防治規劃，經批準后公布。縣級以上人民政府應當將城鎮、人口集中居住地區、風景名勝區、大中型工礦企業所在地和交通干線、重點水利電力工程等基礎設施作為地質災害重點防治區中的防護重點。國家建立地質災害監測網絡和預警信息系統，實行地質災害預報制度。地質災害預報由縣級以上人民政府國土資源主管部門會同氣象主管機構。任何單位和個人不得擅自向社會地質災害預報。對出現地質災害前兆、可能造成人員傷亡或者重大財產損失的區域和地段，縣級人民政府應當及時劃定為地質災害危險區，予以公告，并在地質災害區的邊界設置明顯警示標志。
國土資源部《礦產資源登記統計管理辦法》。與1995年《礦產儲量登記統計管理暫行辦法》相比，修改和補充后的《辦法》改變了以往礦產儲量統計與開發利用統計分別進行、一個部門多頭統計和部分填報內容重復的狀況，將原來實行的原礦產資源儲量與開發利用兩項統計制度合并，建立了新的規范的礦產資源統計制度。同時，明確了礦產資源登記統計管理的職責分工，并將礦產資源儲量登記與評審備案、探礦權采礦權管理等緊密鏈接起來，同時辦理，既強化了國土資源主管部門對礦產資源登記統計工作的統一管理，便于登記工作的落實，又簡化了程序，提高了效率，進一步明確了礦產資源儲量登記的作用。另外，新《辦法》還制訂了新的指標項目，修改了有關專業術語和名稱，增加了停辦（關閉）礦山殘留礦產資源儲量登記方面的規定。
國土資源部《海底電纜管道保護規定》。該《規定》對海底電纜管道的安全運行、海底電纜管道所有者合法權益、海上作業與海底電纜管道的保護、海底電纜管道糾紛的解決以及處罰做出明文的規定。《規定》指出，海上作業者在海上作業時鉤住海底電纜管道的，應當立即報告所在地海洋行政主管部門，不得擅自將海底電纜管道拖起、拖斷或砍斷。海上作業者為保護海底電纜管道致使財產遭受損失，有證據證明的，海底電纜管道所有者應當給予適當的經濟補償；但擅自在海底電纜管道保護區內從事挖砂、鉆探養殖等海上作業的除外。單位和個人造成海底電纜管道及附屬保護設施損害的，應當依法承擔賠償責任。
四部與財經有關的法規規章
中國銀行業監督管理委員會《金融機構衍生產品交易業務管理暫行辦法》。該辦法對金融衍生產品的管理進行了統一的規范，還首次對金融機構開辦衍生產品的準入條件和開辦程序進行了明確規定，加強了衍生產品的準入管理。《辦法》指出，申請開辦衍生產品交易業務的中國國內的金融機構，必須具備健全的衍生產品交易風險管理制度和內部控制制度；完善的衍生產品交易前、中、后臺自動聯接的業務處理系統和實時的風險管理系統；配備相應的人員和設施。外國銀行分行申請開辦衍生產品交易業務，應獲得其總行對該分行從事衍生產品交易品種和限額等方面的正式授權；除總行另有明確規定外，該分行的全部衍生產品交易統一通過給其授權的總行系統進行實時交易，并由其總行統一進行平盤、敞口管理和風險控制。銀監會有權隨時檢查金融機構有關衍生產品交易業務的資料和報表，定期檢查金融機構的風險管理制度、內部控制制度和業務處理系統是否與其從事的衍生產品交易業務種類相適應。
中國人民銀行《中國銀聯入網機構銀行卡跨行交易收益分配辦法》。《辦法》統一了發卡行和中國銀聯在跨行交易中的收益分配比例和辦法，規定ATM跨行取款交易收益分配采用固定行手續費和銀聯網絡服務費方式。持卡人在他行ATM機上成功辦理取款時，無論同城或異地，發卡行均按每筆3.0元的標準向行支付手續費，同時按每筆0.6元的標準向銀聯支付網絡服務費。暫不規定ATM跨行查詢收費。POS跨行交易的商戶也須按一定比例向發卡行和銀聯繳納服務費。
中國保險監督管理委員會《外國保險機構駐華代表機構管理辦法》。與舊辦法相比，新《辦法》明確了外國保險機構申請駐華機構的審批時間，規定了外國保險機構及相關稱謂。《辦法》指出，“外資保險機構駐華代表機構”將改名為“外國保險機構駐華代表機構”。按照中國入世承諾，新辦法加入了保監會審批的期限的規定；對審批的程序進行了細化，明確規定，正式申請表由保監會提供，保監會審批的期限為20日，20日內不能作出決定的，經保監會主席批準，可以延長10日。對代表機構的展期，不再審批，對代表機構變更地址、更換或增減代表、副代表、外籍工作人員，則由審批改為事后報告。
國家外匯管理局《關于規范非居民個人外匯管理有關問題的通知》。該通知對我國境內非居民個人的外匯流入、流出，等各環節都進行了規范，并明確了銀行的職責。《通知》指出，外國自然人（包括無國籍人）、港澳臺同胞和持中華人民共和國護照但已取得境外永久居留權的中國自然人都是非居民個人。《通知》以1萬美元和5000美元為界，分別規定了非居民個人辦理外匯收支、外匯劃轉、結匯、開立外匯賬戶、將外匯匯出境外應辦理的相關手續。銀行應當按照本《通知》規定辦理非居民個人外匯業務，并接受外匯局的監督、檢查。
三部與海關相關的法規規章
國務院《中華人民共和國知識產權海關保護條例》。《條例》明確規定了知識產權海關保護的范圍以及期限。海關對與進出口貨物有關，并受中華人民共和國法律、行政法規保護的商標專用權、著作權和與著作權有關的權利、專利權實施保護，知識產權權利人可以按照本條例的規定，將其知識產權向海關總署申請備案。知識產權海關保護備案自海關總署準予備案之日起生效，有效期為10年，知識產權權利人可向海關申請扣留侵權嫌疑貨物。
海關總署《海關關于加工貿易保稅貨物跨關區深加工結轉的管理辦法》。與舊辦法相比，新《辦法》做了較大的修改，并對轉入、轉出企業辦理結轉計劃備案手續程序、辦理結轉報關手續的程序進行了細化。《辦法》指出，加工貿易企業開展結轉的，轉入、轉出企業無需經外經貿主管部門批準，只需經主管海關備案后，就可辦理實際收發貨及報關手續。《辦法》還規定了申請結轉的加工貿易企業如有不符合海關監管要求，被海關責令限期整改，在整改期內的；逾期未報核《手冊》的；未按照本辦法第五條規定填制結轉貨物收發貨單的；涉嫌走私已被海關立案調查，尚未結案的等四種情形，海關將不予受理。
海關總署《中華人民共和國海關對用于裝載海關監管貨物的集裝箱和集裝箱式貨車車廂的監管辦法》。該辦法加強了對集裝箱制作、集裝箱式貨車車廂的制造或改裝以及集裝箱和集裝箱式貨車車廂的維修的監管。《辦法》規定，境內制造集裝箱的工廠、境內制造或者改裝集裝箱式貨車車廂的工廠應持《工廠認可證書》，向其所在地海關申請遞交申請書，經核準后由海關頒發相應的核準證書，方可從事集裝箱制造、集裝箱式貨車車廂制造、改裝或者維修。海關總署授權中國船級社統一辦理集裝箱我國海關批準牌照、境內裝載海關監管貨物的集裝箱式貨車車廂的海關批準牌照。海關可以隨時對維修工廠維修的安裝海關批準牌照的集裝箱和集裝箱式貨車車廂進行核查。
一、房屋拆遷的概念
房屋拆遷，是指因國家建設、城市改造等需要，經政府有關主管部門批準，由建設單位對現有建設用地上的房屋及其附屬物進行拆除，對房屋的所有者或使用者進行遷移安置并視情況給予一定補償的活動。
由于城市規劃和國家專項建設的需要，必須對城市國有土地的使用權實行再分配，從而達到土地資源的合理配置，使土地得到最合理高效的利用。這往往就需要拆除大量舊房，并在原有土地上進行新的開發建設。但是由于土地上的房屋等附著物凝結了原用戶的資金和勞動力，并且是原用戶賴以生存和生產的基本物質條件，因而在再建設過程中，必須對原用戶、住戶的損失給予適當補償，并對其進行妥善安置。
目前，規范房屋拆遷行為的法律規范有國務院2001年6月頒布并于11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》、各地制定的關于房屋拆遷管理的地方性法規、以及我國《土地管理法》、《城市規劃法》中有關拆遷的法律規定。
二、房屋拆遷的法律特征
1、體現出強制性和自愿性的雙重特性。
由于房屋拆遷是因國家建設需要而產生，因而帶有明顯的強制性，不管被拆遷人是否愿意，都必須服從拆遷。在房屋拆遷過程中，有下面一系列的行政管理行為：拆遷前拆遷人必須向有關行政主管部門申領拆遷許可證，并由有關行政部門凍結拆遷范圍內的戶口、向被拆遷人拆遷公告；一旦拆遷人與被拆遷人無法達成協議，則由行政部門裁決，當事人若不服裁決可提訟。
同時，由于房屋拆遷活動過程中存在一些民事行為，因而體現出自愿性的特點。房屋拆遷中的民事行為有：拆遷人與實施拆遷行為的單位之間的委托拆遷合同行為；拆遷人與被拆遷人在自愿有償、協商一致基礎上達成關于搬遷、安置、補償的協議。
2、全國統一性和地方差異性并存。
全國有針對房屋拆遷管理的統一的法律法規，各地的房屋拆遷活動都必須遵照執行，因而房屋拆遷體現出全國范圍的統一性。同時，由于我國地廣人多，各地自然條件差異大，經濟發展水平不平衡，地方財政和經濟實力差距大，所以各地為妥善處理房屋拆遷中的各種法律關系，搞好本地建設，在國家的房屋拆遷管理行政法規基礎上因地制宜地頒布了一些地方性的法規、規章，從而使房屋拆遷顯現出地方差異性，地方差異性主要表現在補償和安置標準方面。
三、房屋拆遷的程序
根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，房屋拆遷必須按照下列程序進行。
1、提出拆遷申請需要拆遷房屋的單位，應當持建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、拆遷補償安置資金證明向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請。
2、審批和發放許可證房屋拆遷主管部門對拆遷申請進行審查后，認為合法、合理、可行的，應予批準，并發放房屋拆遷許可證。確定拆遷范圍后，通知有關部門暫停辦理新建、擴建、改建房屋、改變房屋和土地用途、租賃房屋等相關手續。
3、拆遷公告房屋拆遷主管部門核發拆遷許可證后，應及時向拆遷范圍內的被拆遷人宣告拆遷決定，拆遷公告。公告內容包括拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作，以保證拆遷工作順利進行，維護國家和拆遷當事人雙方的合法權益。
4、簽訂拆遷補償安置合同在拆遷公告規定的拆遷期限內，拆遷人應當和被拆遷人在自愿、有償的基礎上就拆遷補償和安置事宜進行協商，簽訂合同。關于拆遷補償安置合同的主要內容和有關問題，將在第二、三節中詳細論述。
5、實施房屋拆遷被拆遷人應在規定的時限內自行搬遷，如拒不自行搬遷，拆遷人可以申請強制搬遷。搬遷結束后，拆遷人一般應向被拆遷人出具包括被拆遷人姓名或名稱、房屋產權性質、地點、面積、搬遷時間等內容的搬遷驗收單，對完成搬遷后的房屋組織拆除工作。
第二節拆遷補償安置合同的法律特征主體及內容
一、房屋拆遷補償安置合同的法律特征
1、拆遷補償安置合同是雙務合同，拆遷當事人雙方相互享有權利和承擔義務。比如拆遷人應按法律規定和拆遷合同約定，對被拆遷人給予合理補償和妥善安置；被拆遷人應在規定的時間內遷出拆遷范圍等。
2、拆遷補償安置合同是有償合同，即雙方當事人對所獲得的利益要償付代價。如拆遷人進行新的房地產開發而拆除舊房，就必須對原房屋所有人因此所受的損失給予相應補償；而被拆遷人在獲得補償的同時喪失對原房屋的所有權，對補償中超過原房價值的部分，要補充差價。
3、拆遷補償安置合同是要式合同，應采取書面形式，在特殊情況下還必須辦理公證。原《城市房屋拆遷管理條例》曾明確規定拆遷補償安置合同應采取書面形式，但2001年11月1日起施行的新的《城市房屋拆遷管理條例》沒有明文規定采取書面形式。筆者認為，由于房屋拆遷補償安置合同均不能即時清結，且履行時間一般較長，如不采取書面形式，易生糾紛，所以新《城市房屋拆遷管理條例》對此處的修改似有不妥。在拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋時，拆遷補償安置合同必須經公證機關公證。
4、拆遷補償安置合同是諾成合同，即雙方當事人意思表示一致即可成立的合同，不以房屋及其附屬物交付拆除為成立要件。
二、房屋拆遷補償安置合同的主體
房屋拆遷補償安置合同的主體包括拆遷人、被拆遷人、房屋承租人。
1、拆遷人。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位，拆遷人獲得了待拆遷房屋所占土地的國有土地使用權并獲準在該土地上興建建設項目，可能是專門從事房地產開發經營的房地產公司，也可能是沒有房地產開發資質的企業、機關、團體等建設單位。
2、被拆遷人。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，即對被拆遷房屋擁有所有權的人，包括自然人和法人。在整個拆遷范圍內擁有房屋產權的人都是被拆遷人。
3、房屋承租人。房屋承租人是與被拆遷人訂有房屋租賃合同的房屋使用人。按照新的《城市房屋拆遷管理條例》的規定，房屋承租人不屬于被拆遷人。但拆遷也涉及到房屋承租人的利益，在租賃關系沒有解除且房屋所有人不能對房屋承租人進行安置的情況下，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人一起簽訂拆遷補償安置協議，并對房屋承租人進行安置。
三、拆遷補償安置合同的主要內容
拆遷補償安置合同一般應具備以下條款：
1、拆遷當事人的姓名、名稱、住所地、通訊地址等基本情況。
2、拆除房屋的有關情況，包括房屋的座落地點、結構、樓層、面積、質量、間數以及附屬設施等等。
3、補償方式、金額和時間。補償方式分貨幣補償和房屋產權調換。若是貨幣補償，則補償金額根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。若是產權調換，則按照拆遷房屋和調換房屋各自的房地產市場評估價格計算，結清產權調換的差價。值得注意的是，在大多數情況下，被拆遷人可以選擇補償方式，但是在以下兩種情況下，不得選擇補償方式：①拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償；②拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同達不成協議且被拆遷人不能對承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換的房屋由原房屋承租人承租。至于補償的時間，一般應在拆遷前一次性補償。
4、房屋估價。在實行貨幣補償形式的情況下，需要對被拆遷房屋的市場價格進行評估，在實行房屋產權調換形式的情況下，需要同時對被拆遷房屋和所調換房屋的市場價格進行評估，以作為結清差價的依據。至于房屋的評估機構的選擇，應由拆遷人和被拆遷人共同選定，如雙方未能就選定評估機構達成合意，則由雙方各提出一至兩家評估機構，抽簽決定。評估費用一般由拆遷人承擔。有些地方性法規、規章規定，評估工作由當地拆遷管理部門下屬的房地產評估機構承擔，這種規定顯然屬于行政性壟斷，被拆遷人對其評估價格的公信力也多持懷疑態度，因為拆遷管理部門多為當地的房地產管理部門，房地產管理部門在進行房地產行政管理過程中與拆遷單位難免建立一些關系，而被拆遷人與房地產管理部門的聯系很少，被拆遷人有理由懷疑拆遷人利用與房地產管理部門的關系去干預和影響房屋評估的過程和結果。所以，筆者認為，利用地方性法規、規章規定市場主體之間民事行為中的房屋價格評估由拆遷管理部門下屬的房地產評估機構承擔并非妥適。當然，被拆遷房屋與調換房屋的價格也并非一定要進行評估，若雙方能就補償的金額和差價結算的金額達成一致意見，就可以不評估，這樣一方面可以盡快簽訂拆遷協議并付諸實施，節省時間，提高效率，另一方面可以省卻一筆評估費，降低拆遷中的成本。
5、拆遷安置辦法。安置是針對被拆遷房屋的承租人的。在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關系且不能對承租人進行安置的情況下，拆遷人應當對承租人進行安置，可以支付臨時安置補助費，也可以提供周轉房。
6、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業補償費的支付。拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費，在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當的停業補償費。《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定，搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
7、搬遷期限和過渡期限。搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時間界限，這一期限是用來約束被拆遷人和房屋承租人的。過渡期限是指在實行產權調換補償形式下，拆遷人提供適宜入住的調換房屋的時間界限，這一期限是用來約束拆遷人的。
8、違約責任。對拆遷人來說，違約責任主要是不能按時支付補償款和超過過渡期限提權調換房屋的責任，承擔責任的方式一般是支付違約金。對被拆遷人和房屋承租人來說，違約責任主要是不按時搬遷和騰退周轉房的責任，承擔責任的方式是被強制搬遷。
第三節拆遷補償安置中的行政裁決和先行拆遷
一、拆遷補償安置中的行政裁決
《城市房屋拆遷管理條例》第16條規定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。這一規定明確了解決房屋拆遷補償、安置的法律救濟手段和程序，有三層含義：第一，行政裁決是解決糾紛的前置手段和程序，即拆遷雙方當事人因房屋拆遷補償、安置等問題發生爭議經協商達不成協議時，應先由房屋拆遷行政主管部門（或同級人民政府）裁決，對行政裁決不服的才能請求司法救濟。《城市房屋拆遷管理條例》以行政法規形式將房屋拆遷補償、安置糾紛納入行政管理范疇，并授予房屋拆遷主管部門（或同級人民政府）對這類糾紛的先決權。司法救濟只是作為行政裁決的司法監督程序而存在。兩種法律救濟手段或程序并非可以選擇適用，行政裁決是必經程序，非經行政裁決法院不得受理。《條例》將行政裁決作為前置程序，并賦予裁決強制執行效力的目的，一是緣于拆遷建設具有嚴格的計劃性，拆遷計劃中斷或拖延必然產生連鎖反應，影響城市規劃并會造成很大的經濟損失；二是緣于處理拆遷案件與社會公益具有密切的關聯，不能因為少數人的權益糾紛拖延拆遷期限，不能損害社會公共利益。第二，裁決結果可以作為強制執行的依據。在裁決規定的期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，無論是否提訟，也無論一審期間或二審期間，縣級以上人民政府均可責令強制拆遷，或者由房屋管理部門依法申請人民法院強制拆遷。第三，裁決的強制執行力并不排除當事人的訴權，當事人對于房屋拆遷補償安置的行政裁決不服的，可以向人民法院提訟。
對于當事人不服拆遷補償安置的行政裁決向人民法院的，人民法院究竟是應作為行政案件受理還是應作為民事案件受理，《條例》未作規定。實踐中各地的作法大相徑庭。有的地方法院對未經裁決的房屋補償、安置糾紛直接作為民事案件受理，對不服房屋拆遷行政裁決的作為行政案件受理；有的地方則先由房屋拆遷行政主管部門對這類糾紛進行裁決，當事人對裁決不服的作為行政案件受理，對未經裁決的人民法院一律不予受理。筆者認為，當事人對房屋拆遷補償安置的行政裁決不服而向人民法院的，人民法院應作為民事案件對待，要求當事人以原糾紛向人民法院提起民事訴訟。理由如下：1、裁決拆遷協議是行政主管部門對當事人之間的民事糾紛居中公斷，不同于行政機關在管理事務中對相對人的行政處理。2、行政訴訟不適用調解原則及司法變更權有限原則使得行政審判對于解決房屋拆遷補償、安置糾紛存在嚴重的局限性和不徹底性，行政訴訟不利于當事人之間的房屋拆遷補償、安置糾紛順利、徹底地解決。行政訴訟不適用調解原則，是指人民法院審理行政案件，除了行政賠償案件外，不得適用調解作為審理程序和結案方式。如果對當事人不服拆遷補償安置的行政裁決的訴訟作為行政案件，則人民法院對行政裁決的司法審查不適用調解，只能機械地對行政裁決進行合法性審查，然后簡單地作出維持或撤銷的判決，未能使當事人心服口服，真正解決糾紛，不僅化解不了社會矛盾，有時甚至還會繳化矛盾，增加社會的不穩定因素。行政訴訟中司法變更權有限原則，是指在通常情況下人民法院不得變更原行政決定，只有在行政處罰顯失公正的情形下才能變更。行政訴訟的這一原則決定了人民法院對房屋拆遷補償安置糾紛裁決行政訴訟案的審理不能行使司法變更權。也就是說，在案件的審理過程中只審查房屋拆遷行政裁決的合法性，對于合法的行政裁決予以維持，而對于不合法的則只能予以撤銷。拆遷行政裁決一般是對房屋拆遷的補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、拆遷期限等問題作出全面處理，法院審查行政裁決只有一小部分違法，而其他大部分內容都正確、合法時，由于人民法院對該行政裁決不能行使司法變更權，因此未能直接判決變更以息訟，卻只能判決撤銷，使房屋拆遷補償安置糾紛又處于未決狀態，一切又得從頭開始。3、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間的糾紛完全屬于平等主體之間的民事權益糾紛，訴訟到法院時應作民事案件處理。
二、拆遷補償安置中的先行拆遷
由于拆遷關涉到城市規劃的執行，在一定程度上關系到社會公共利益，而在實踐中確有一些被拆遷人以種種借口故意拖延搬遷，損害拆遷人的利益和社會公共利益。對此，只要符合《城市房屋拆遷管理條例》和《民事訴訟法》規定的先予執行的條件，經當事人申請，人民法院可以裁定先行拆遷。
《城市房屋拆遷管理條例》第17條規定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。這里規定了兩種先行強制拆遷，一種是房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門（一般是行政部門）實施的行政強制拆遷。另一種是人民法院實施的司法強制拆遷。筆者認為，這一規定頗值商榷。強制拆遷是一種強制執行措施，民事訴訟法規定我國的強制執行權統一由人民法院行使，其他任何單位和個人都不得行使執行權。上述條例是國務院頒布的行政法規，比民訴法的階位低，條例中規定行政強制拆遷將執行權授予行政機關，顯然與民事訴訟法的規定相沖突。再者，房屋拆遷管理部門不是拆遷補償安置中的當事人，不可能為強制拆遷提供擔保，條例規定由其申請人民法院強制拆遷也有不妥，所以應以拆遷人申請人民法院強制拆遷為宜。
先行拆遷必須符合下列條件：
1、當事人之間的權利義務關系明確，不先行拆遷將嚴重影響拆遷人的生產經營的。拆遷人提出先行拆遷申請，必須是因被拆遷人拒不搬遷將要或已經嚴重影響施工工期，給拆遷人造成直接經濟損失。
2、被拆遷人或房屋承租人有搬遷或過渡的條件，即提出申請的拆遷人已給被拆遷人給予貨幣補償或提供安置房或過渡期周轉房，在進行拆遷后，使被拆遷人有房可搬，有屋可住。
3、申請人必須提供擔保。據《民事訴訟法》第98條規定，拆遷人在提出先予執行申請時，必須提供擔保。申請人沒有提供擔保或拒絕提供擔保的，人民法院應駁回申請。在先行拆遷后如申請人敗訴的，其應當賠償被申請人因先予執行遭受的經濟損失。
根據房屋拆遷的特點，筆者認為，擔保的方式可分為房屋擔保和資金擔保兩種。所謂房屋擔保，是指申請人提供與被拆遷房屋市場價值相當的產權清晰的房屋，房屋的產權可以是申請人的，也可以是其他擔保人的。該擔保房屋，未經人民法院允許，申請人和其他擔保人不得擅自處分。所謂資金擔保，即申請人提供與被拆遷房屋市場價值相當的資金，交由人民法院控制。
對產權不明確且在動遷期限內無法裁判確定的房屋如何實行拆遷？條例第29條規定由拆遷人提出補償安置方案經房屋拆遷管理部門審核同意后辦理證據保全，然后進行強制拆遷。筆者認為，此規定不利于保護被拆遷人的合法權益。如只要求拆遷人提出補償安置方案而不提供任何實際財產擔保的情況下先行拆除房屋，拆遷人便會占據主動優勢，拖延補償，而被拆遷人則完全處于被動地位。所以，筆者認為，對拆遷范圍內產權不明確或正在涉訟的房屋，拆遷人申請強制拆遷時也應向人民法院提供房屋擔保或資金擔保。
第四節拆遷補償安置中的幾種特殊情況
一、共有房屋的拆遷補償安置
對全體共有人要求對共有房屋實行產權調換的，應予準許，產權調換的房屋和被拆遷房屋之間的差價，應由全體共有人享有和承擔。對不可分割的共有房屋，部分共有人要求產權調換，部份共有人要求貨幣補償的，應給予貨幣補償。如屬可分割的共有房屋，部分共有人要求產權調換，部分共有人要求貨幣補償的，應由共有人對共有房屋按共有的份額進行分割，然后根據共有人各自的要求進行產權調換或貨幣補償。對于不在共有房屋內居住的共有人，不予支付搬遷補助費和臨時安置補助費。
二、產權不明確的房屋的拆遷補償
產權不明確的房屋是指房屋的產權歸屬有爭議或不能確定產權人的房屋。由于產權人不明確，拆遷人無法與之訂立拆遷補償安置合同，所以拆遷決定公布后，產權糾紛的當事人應就產權問題盡快協商一致，由確權之后的產權人與拆遷人簽訂拆遷補償安置合同。在確權過程中，遇有落實私房政策的情況應一并處理。拆遷條例第29條對拆遷產權不明確房屋作了規定。前節中談到這一規定對潛在的產權人即被拆遷人來說有失公平。筆者認為，如果在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內糾紛尚不能解決的，拆遷人可以根據被拆除房屋的實際情況提出補償安置方案，并提供房屋或資金擔保，申請人民法院強制先行拆遷。申請前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項向公證機關申請辦理證據保全。所謂證據保全，是指對可能滅失或者以后難取得的、證明有關行為或事件的證據和材料進行收集、固定和保管，以保留其真實性和證明力的措施。辦理證據保全的目的，在于避免因房屋原狀被毀而在補償問題上產生新的糾紛。
三、租賃房屋的拆遷補償安置
為保護承租人的合法承租權，使其正常的生產生活不因拆遷而受到影響，維護房屋租賃秩序的穩定，拆遷條例第27條規定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
四、設有抵押權的房屋的拆遷補償
房屋抵押是指房屋產權人以房屋作為履行債務的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權從該房屋的價值中優先受償。房屋產權人為抵押人，債權人為抵押權人。《擔保法》第58條規定，抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋第80條規定，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。抵押物滅失，毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施。房屋拆遷實質上是國家運用國家的強制力對房屋進行征收，房屋拆遷后，原來作為抵押物的房屋即行滅失，其上設定的抵押權也因抵押物的滅失而消滅。雖然抵押權消滅，但抵押權人仍然可以就該抵押物的補償金或補償物獲得優先受償，這種優先受償權是抵押權的延伸。所以在實行產權調換補償情形下，由于調換房屋是特定物，抵押權人與抵押人不需就調換的房屋另簽抵押合同，也不需再辦理登記，照樣可以優先受償。而在實行貨幣補償情形下，由于貨幣是種類物，抵押權人為保護自己的合法權益應申請法院采取適當保全措施。
五、臨時建筑和違章建筑的拆遷補償
臨時建筑是由規劃部門批準建設短期內臨時使用，但不核發房屋產權證書的建筑。臨時建筑有嚴格的批準使用期限，拆除超過批準使用期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準使用期限的臨時建筑，應當給予適當補償。補償的標準，筆者認為可以參照臨時建筑剩余使用年限內的租金計算補償金額。
違章建筑是指沒有經過規劃部門批準領取建設許可證而擅自建設或擅自改變規劃批復方案、用途而建設的建筑物。拆除違章建筑一律不予補償。
同志們：縣委、縣政府決定今天在這里召開縣征地拆遷工作動員會，主要目的是：動員全縣各級各部門統一思想，提高認識，以務實的工作作風，以強力的工作措施，平穩、快速、高效地推進我縣城市規劃區及棚戶區征地拆遷工作，從而加快城市規劃區和棚戶區的開發建設，拉開縣新一輪城市建設序幕，以求建設宜居的新突破。按照會議安排，下面我對相關工作作一安排部署。
一、提高認識，以發展的眼光看待征地拆遷工作
隨著經濟社會的發展，人民群眾對生活環境的要求越來越高，加強人居環境建設成為擺在各級政府面前的一項重要課題。前幾年因為移民、災后重建等工作牽制了大量精力，城市建設相對停滯了幾年。目前，全縣移民、災后重建等工作已取得階段性勝利，在今年5月我縣組隊考察學習區、縣等地征地拆遷工作后，縣委、縣政府認為各種條件均已成熟，決定調整工作重心，抽調全縣相關部門、鄉鎮的精兵強將，組成全縣征地拆遷工作隊，全力推動縣城規劃區及棚戶區征地拆遷工作。這次開展的征地拆遷工作具有特殊重要性，主要體現在四個方面：
一是加快城鎮化進程的現實需要。隨著大量農民工向城市轉移，城鎮化進程迅速加快。當前，城鎮化程度成為了衡量一個地區經濟、社會、文化、科技水平和社會組織程度、管理水平的重要標志。由于各種客觀原因，目前我縣城鎮化進程較為緩慢，不能很好滿足發展需求。為擴大城區面積，合理利用我縣及其稀缺的土地資源，推動城鎮化進程，就必須加快棚戶區改造，加快城北、巖子等新區開發。要開發這些新區，首先就要開展征地拆遷工作。只有通過征地拆遷掀起新一輪城市建設的熱潮，才能拓寬城區面積，提高城市建設的起點和標準，才能符合當前城鎮化發展的新趨勢。
二是實施民心工程的重要舉措。由于各種歷史原因，我縣棚戶區和等區域的基礎設施薄弱，居住條件落后，生活環境較差。當地群眾想要改變現狀、提高生活質量的愿望十分強烈。我們實施征地拆遷，就是順應民意、以人為本的具體體現。我們將通過征地拆遷后的重新修建，改善基礎設施和居住條件，完善城市服務功能，讓人民群眾享受現代化、工業化和城鎮化帶來的好處，享受我縣經濟社會發展的成果，從而提高人民群眾的滿意度和幸福指數。
三是加快災后重建項目建設的要素保障。我縣災后重建項目中，縣文化中心、省道線、城區橋梁、武裝部、汽車站、消防隊、體育場和物流中心等項目分別分布在等區域。為順利完成省、市下達的重建目標任務，我們必須加快征地拆遷進度，為重建項目的快速推進提供要素保障，確保項目按時完工。
四是提升城市品位、促進經濟發展的必經之路。對于我縣來講，以旅游為主的第三產業是水電開發后經濟持續增長的主要動力。曾經一度以“小香港”的美譽而聞名周邊的縣城，近幾年的城市建設逐步落后于先進地區甚至周邊區縣。我們開展征地拆遷工作，目的就是要經營城市。通過征地拆遷，推動城市基礎設施建設，提升城市品位，打造一個嶄新的、更上檔次的山區陽光精品縣城，以城市綜合服務功能的提升來促進第三產業發展，確保經濟社會持續、穩步增長。因此，請大家務必提高認識，將思想統一到縣委、縣政府的決策部署上來，為全縣征地拆遷工作的順利推動提供強大的思想保障。
二、理清思路，以清醒的頭腦應對征地拆遷工作
剛才講了開展征地拆遷工作的重要性，接下來我要講的是要開展哪些工作，以及怎么來看待這些工作。
（一）要明確此次征地拆遷具體工作任務。經縣委、縣政府研究決定：在規定時間內完成縣城棚戶區和等范圍內約1000畝土地的征收及地上房屋的拆遷。此次征地拆遷的四至邊界為：…………。此次征地拆遷主要涉及縣城規劃共需拆除構筑物約萬平方米。其中，縣文化中心、省道線、縣汽車站、武裝部、消防隊建設項目用地的拆遷工作必須在短期內完成，具體時間由縣征地拆遷工作領導小組確定。這些目標是硬任務，必須完成，這些時間點是硬指標，只能提前，不能推后。
（二）要堅定順利推動此次征地拆遷工作的信心。首先，我們應正視征地拆遷工作的復雜性和艱巨性。征地拆遷難，可以說是當前全國各地普遍存在的現象，其原因主要在于：一是被拆遷人維權意識增強，加之少部分被拆遷人不顧大局，片面追求利益，造成征地拆遷工作進度緩慢；二是相關法律法規不斷完善，開展征地拆遷工作程序要求越來越嚴；三是少數工作隊員對政策理解不充分，宣傳不夠深入、細致，工作方法粗暴、不到位，造成群眾不理解、不支持等。但是，我們更應該看到我縣征地拆遷工作的有利條件。
第一，開展此次征地拆遷工作是民心所向。在等城市規劃區調研時，群眾問得較多的便是“到底什么時候能開發？到底什么時候能拆遷？到底什么時候能安置？”等問題。他們迫切希望通過征地拆遷后的修建，改變現在的居住環境和生活環境。我們現在開展征地拆遷，是民心所向，是順應民意的，是得到絕大多數群眾積極支持的。
第二，我們已經做好或者正在開展相關準備工作。去年，縣財政籌資萬元，實施了城市規劃區內名被征地農轉非人員的社會保障工作，徹底解決了他們“老有所養”的問題。同時，為解決其“住有所居”的問題，我們規劃在等地修建大量安置房。目前，已經委托設計單位開展前期工作。
第三，我們的政策符合相關法律法規規定，并具有相當大的優惠性。今年5月中下旬，我縣組織政法委、群工局、
國土資源局、規建和住房保障局、發展投資公司等單位到區、縣學習考察征地拆遷工作經驗。回來后專門抽調懂法律、懂政策的干部組成政策研究組，《土地管理法》《土地管理法實施條例》根據《四川省土地管理法實施辦法》以及省政府辦公廳《轉發省國土資源廳關于調整征地補償安置標準等有關問題的意見的通知》（川辦函〔〕73號）等法律法規規定，參照區、縣等地征地拆遷政策，歷時2個月反復研究磋商幾十次，最后才制訂出我縣城市規劃區征地拆遷補償辦法的補充意見。在此次的補充政策中，我們以群眾利益為出發點，制訂的政策較臨近區縣有很大的優惠：一是補償標準較高。以磚混結構房屋補償為例，縣460元/平方米、區960元/平方米，而我縣的補償標準為1280元/平方米；
二是我縣被征地拆遷對象可以根據實際情況，以合法安置面積為標準，自由組合戶型。比如被拆遷戶合法安置面積為160平方米，可以選擇90+70平方米的戶型，或者選擇105+70平方米的戶型，這就給群眾提供了多種選擇，而區、縣沒有此政策；
三是我們充分考慮了被征地拆遷對象的后期發展保障。在我縣城市規劃區內被確定為享受后續發展保障的被拆遷戶，可以選擇按照1280元/平方米的價格購買每人20平方米的住房，或者選擇每人享受購買8平方米門面補助的政策。區、縣無此政策；
四是我們對按時搬遷的被征地拆遷戶有高于區和四是縣的獎勵政策，特別是提前搬遷的優惠幅度非常大。應該說在全市范圍內，我們這次制訂的優惠政策是其他區縣無法比擬的，只要我們宣傳到位、執行到位、給老百姓算好經濟賬，我們的工作應該會非常順利。
第四，我們有一支出色的、能干事的隊伍。經過移民搬遷安置、高速公路拆遷等工作，我縣培養了一大批特別能吃苦、特別能戰斗、特別能奉獻的，具有豐富的群眾工作和基層工作經驗的干部隊伍。為切實做好此次征地拆遷工作，我們特地從各鄉鎮、縣級各部門抽調出150余名有基層工作經驗、有群眾工作經驗或者有拆遷工作等相關經驗的政策性、原則性強的工作人員，組成了空前強大的征地拆遷工作隊。同時，為滿足征地拆遷工作需要，根據工作進展，我們還將抽調大批工作隊員。“人多力量大”，此話一點不過時，只要我們心往一處想，勁往一處使，擰成一根繩，工作主動權就會牢牢把握在我們手上，工作就會順利推動。因此，希望各鄉鎮、部門和全體拆遷工作隊員務必齊心協力，堅定信心，拿出氣勢，攻堅克難，以飽滿的熱情投入到征地拆遷工作去，務求在規定的時間內圓滿完成征地拆遷工作任務。
三、強化措施，以高效的行動切實推動征地拆遷工作為確保此次征地拆遷工作順利推進，請各級各部門務必齊心協力，全力推動工作的開展。
（一）加強領導，落實責任。為確保此次征地拆遷工作順利快速推動，縣上成立了縣征地拆遷工作領導小組，書記、由縣長親自掛帥指揮，直接領導縣征地拆遷工作隊。拆遷工作領導小組下設9個大組，分別是：由縣委、政府所有領導為成員的總協調組以及政策法規組、土地房屋測繪組、合同簽訂組、拆遷工作組、安置組、維穩組、搬家組、后勤保障組等，以及8個拆遷工作小組。本次拆遷，組員要對小組組長負責，小組長要對組長負責，組長要對總指揮負責。各組組長要切實擔負起領導責任，每天的拆遷工作必須親臨一線，帶領組員開展工作，做好表率作用。要倒排工作任務表，將任務分解到每天、每人，各組每天要召開碰頭會，匯總拆遷工作進度，對比工作任務，分析存在的問題，提出解決方案。同時，相關信息要每天上報縣征地拆遷隊辦公室，辦公室要及時匯總報各組組長和總指揮。
（二）人員到位，快速啟動。從現在開始，所有工作隊員一律不承擔原單位工作，把所有精力都投入到征地拆遷工作中。今天上午動員會后即將召開政策培訓會，請全體拆遷工作隊員和縣委群工局、縣政府法制辦全體人員及相關村組干部，務必在今明兩天的培訓期間，認真學習、準確掌握政策，政策培訓會結束后，庚即開展相關工作。同時，請各組組長將本組工作隊員的聯系方式等相關資料報辦公室匯總，方便日常工作聯系。
（三）強化宣傳，大造聲勢。政策培訓會后，所有涉及部門及拆遷工作隊員要加強政策的宣傳解釋力度，形成良好輿論氛圍。縣委宣傳部、縣電視臺等單位要充分利用網絡、電視等新聞媒體，在全縣范圍內大力宣傳此次征地拆遷的重要性和必要性，滾動播放拆遷工作優惠政策，確保做到宣傳受眾面涵蓋所有被征地拆遷戶，教育引導廣大被征地拆遷戶理解、支持并主動征地拆遷。
（四）把握政策，嚴格執行。在此次征地拆遷工作中，我們每一位工作隊員必須做到“三嚴”，即：嚴格聽從協調領導小組的統一領導、嚴格執行好政策、嚴格做好“廉潔”二字。在具體操作中要恪守工作紀律，做到每一個調查名目詳實，每一個補償數據準確，只能為拆遷戶服好務，不能從中謀取個人私利；只能嚴格按規定進行安置補償，不能厚此薄彼。對不熟悉、不理解政策的群眾，要隨時熱情、耐心作好解釋。在這里，我要重點說一下在這里，在這里嚴格執行政策。嚴格執行政策。征地拆遷涉及到群眾的切身利益，具有很強的政策性，非常敏感、非常復雜，工作難度大。如果在執行政策上稍有偏差，就可能引發，甚至激化矛盾，因此，請大家務必嚴格執行有關法律、法規和政策，忠于職守，秉公執法，廉潔自律。對有疑難的問題，帶回小組研究確定，不允許個人擅自表態，亂開政策口子。決不能優親厚友，切實做到公開、公平、公正。凡工作中、、的，堅決從嚴查處
；構成違法犯罪的，依法移交司法機關追究刑事責任。（五）完善措施，確保穩定。
一是由維穩組牽頭，深入了解掌握群眾的真實想法、動態，認真分析可能影響社會穩定尤其是可能引起的苗頭性、傾向性問題，做好風險評估，制訂維穩預案，建立和完善預警機制，確保每一項工作、每一個環節都做到萬無一失。
二是暢通渠道，積極排查調處矛盾糾紛，將各類矛盾糾紛及時化解在基層，處理在萌芽狀態。縣委群眾工作局要做好群眾上訪的接待和政策解釋工作。
三是保持高壓態勢，按照“突出重點，預防為主，掐掉苗頭，打擊現行，處理一個，震懾一片”的工作思路，加強對重點區域、重點人員的控制，在征地拆遷過程中，對于趁機漫天要價、阻工鬧事人員要及時制止，對于無理上訪、纏訪的被拆遷對象該訓誡的要訓誡，該處理的要及時處理，對組織、串聯、煽動農民鬧事的為首分子，該打擊的要堅決打擊，決不手軟。
四是維穩組要加強對各種不穩定因素的排查，每天召開一次碰頭會，分析研究下一步工作開展的方案，有特殊或緊急情況及時向領導小組報告。我們每一位工作隊員要深入村、組、戶了解被拆遷對象的思想動態，做好疏導和引導工作，切實維護社會和諧穩定。
【關鍵詞】司法審查 行政拆遷裁決 適用性
2011年1月《國有土地上房屋征收和補償條例》（下稱《補償條例》）代替《城市房屋拆遷管理條例》后，行政機關的裁決行為將受到法院更加嚴格的審查。探討法院如何確立合法性和合理性并重的審查原則體系，以及兩部分審查比例何如劃分，進而更好地為政府決策、改革發展、經濟增長、社會穩定發揮司法服務社會管理創新的作用，具有一定的理論價值和現實意義。
行政司法審查合理性之惑
行政審判是遵循“合法性審查”還是“合理性審查”一直是橫亙在學者和法律工作者面前的難題。嚴格依照適用法律解決糾紛的“規則之治”并不能完全適應我國國情。中國的傳統規范體系有一定的多元性和對社會的開放性，特別是由于民間的情理習俗與作為國家意識形態的儒家哲學之間互相貫通，行政機關對公權力的適當進行合理性審查在實踐中是存在的，這也與行政機關的自由裁量權相對應。從歷史沿革來看，對行政行為的司法審查已從單一合法性審查向兼顧合法性與合理性轉變，合理性審查作為合法性審查的發展和補充對行政主體提出了更高的要求，并且已被大多數法治國家接受和運用。
拆遷裁決中適用合理性審查之透視
合理性審查的必要性解析。作為城市改造、城市發展的重要環節，拆遷工作涉及面廣、難度大，涉及居民人數眾多，利益關系錯綜復雜。拆遷糾紛成為社會的敏感問題，是熱點亦是難點，處置不當極易引起矛盾激化，影響穩定大局，不利于社會管理和滿足百姓利益。對拆遷裁決進行合理性審查具有一定必要性。法院在審理中，確實發現合法性審查觸角難以企及的地方。如根據相關規定，評估時間點定在房地局核發拆遷許可證之日。由于房價在不斷攀升，在簽訂動遷協議或是進行拆遷裁決時，按照之前核發拆遷許可證時的評估價進行補償，往往不能反映現時房屋的客觀市場價值。
行政案件不進行合理性審查的規定對主管部門作出拆遷裁決有一定的消極影響，不利于客觀公正地解決拆遷爭議。如果僅僅駁回被拆遷人的訴訟請求，拆遷矛盾依然存在甚至升級，判決的社會效果實難體現。在各地的實踐中，拆遷裁決的合理性問題早就引起重視，在現行法規、規章為依據的前提下，國務院《城市房屋拆遷管理條例》對補償幅度和安置標準未作具體規定，而由地方法規、規章及規范性文件加以明確，按此幅度和標準進行補償和安置，這就是“依法”的涵義，實際上這是一個基礎和起點。審查補償合理與否在一定程度上已轉化為拆遷主管部門應盡的義務，法院在此基礎上作審查的標準予以適度提高和調整，關系到被拆遷人的利益。
合理性審查的可能性解析。對于房屋主管部門作出的拆遷裁決是作為民事案件審理還是行政案件審理向來存有爭議，直至《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》規定“公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，向人民法院的，人民法院應當作為行政案件受理”以后，拆遷行政裁決的具體行政行為的地位方得以正式確立，迄今拆遷裁決作為行政案件納入行政訴訟范圍審理已成定局。
拆遷人與被拆遷人的關系是民事法律平等的關系，房屋拆遷主管部門即住房保障和房屋管理局（下稱“房管局”）與拆遷人、被拆遷人之間形成行政法律關系，以此為準拆遷法律關系具有雙重屬性。最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第六十一條規定：“被告對平等主體之間的民事爭議所作的裁決違法，民事爭議當事人要求人民法院一并解決相關民事爭議的，人民法院可以一并審理。”這一規定為徹底全面地解決拆遷糾紛提供了法律依據和廣闊空間，如果拆遷裁決違法則其效力不復存在，爭議處于懸而未決狀態；如果被拆遷人不采取復議手段而直接訴諸法院，法院審理拆遷爭議實際上等同于審理一審民事案件。如果將拆遷裁決案件視為內含一定民事性因子，且具有一定可處分性，那么在純粹的合法性審查基準上輔之以合理性審查是具有一定可行性。
拆遷類行政案件中合理性審查之實證分析
兩件案件處理效果差異透視。通過對照上海市徐匯區法院審結的兩則案例，可以發現，其中案例一引入了合理性審查，案例二僅進行了合法性審查，案件處理的思路不同，得出的法律效果和社會效果也截然不同。
案例一：原告楊某訴被告房管局不服房屋拆遷行政裁決糾紛案。兩原告系房屋的所有權人，該房屋屬被拆遷范圍。第三人某有限公司因與原告協商不成房屋拆遷補償安置協議，向被告申請裁決。因原告不服裁決結果而向法院提起行政訴訟。經法院審查，裁決并無違法之處，但被告裁決安置給原告的房源，與第三人在補償安置協議中提供的房源相比，地理位置過于偏遠，對當事人權益的保護存在失衡現象。故我院以發送“協助矛盾化解建議函”形式向被告提出“適當調整房源”的建議，被告采納我院建議后以兩原告撤訴結案。
案例二：原告陳某訴區房管局不服房屋拆遷行政裁決糾紛案。原告陳某認為被告認定的原告房屋建筑面積有誤，被告辯稱原告的私房建筑面積，系根據有關記載及規定確定，不存在錯誤的問題；原告還對評估等報告有異議。實際上，從合理性審查的角度看，被拆遷人對評估價格有異議，雖然已超過異議的申訴期限，但有關部門也應創造條件為復估和鑒定提供方便，對建筑面積的認定也應仔細甄別相關歷史資料或查證實際建造年份。但法院嚴格按照合法性審查的標準，駁回原告。嗣后，原告不斷申訴上訪，給社會的穩定帶來負面影響。
拆遷裁決欠缺合理性之分析。法院在審理時發現，拆遷裁決合理性的欠缺成為拆遷糾紛頻發的原因：
第一，拆遷裁決低于協議，有懲罰之嫌。隨著城市建設突飛猛進，房產市場風起云涌，被拆遷人自我保護意識逐年增強，運用“價值規律”、“等價交換”等市場經濟法則進行協商的愿望十分強烈，法規和規章的滯后與實際操作不相適應的情況日漸突出。法院審理時動態上的平衡必須加以考慮，否則拆遷難以順利進行。拆遷人為其本身的利益所驅動即加快拆遷進程，承諾被拆遷人在一定限期內完成搬遷可以獲得諸如速遷獎、易地安置獎、交通補貼費等優惠條件，這也是對法規、規章滯后的一種補救措施。對此，拆遷主管部門是認可的，對緩解拆遷矛盾有積極意義。與此同時，一旦雙方協商未果，拆遷人申請裁決，主管部門依據雖已滯后但仍在適用的法規、規章所確定的安置標準和補償幅度作出裁決，法院不能由此認定裁決違法，但裁決結果對被拆遷人是不利的。由此，就同一事實和情形協議與裁決之間存在著標準和幅度上的落差，裁決低于協議，裁決難免有“懲罰被拆遷人”之嫌，確實存在合理性問題，難以得到社會各方面的認同。
第二，裁決置換房源較遠，對當事人保護存在失衡現象。如原告楊某訴被告房管局不服房屋拆遷行政裁決糾紛案中，裁決安置給被拆遷居民的房源與拆遷人在補償安置協議中提供的房源相比，地理位置過于偏遠，并且明顯存在懲罰性傾向。誠然，鑒于上海市房源較少等因素，將被拆遷居民安置到郊縣地區，確系城市發展進程中的客觀原因，但房屋管理部門仍應將保護被拆遷居民合法權益置于首要位置，杜絕懲罰性裁決情況的發生。在徐匯區法院操作中，有時以原房屋和置換后房屋距離20公里為標準評判置換房屋是否過遠，以及是否違反合理性要求。
第三，置換的房屋不利于當事人的生活。例如拆遷糾紛中，老人腿腳不方便，理應安置在一二樓層，但置換的房屋在五樓，且無電梯等基本設備，屬不合理范疇。
第四，房屋安置操作中以貨幣補償代替房屋補償。如在裁決拆遷補償150萬元，已經置換一房屋價值總計70萬元，剩余80萬元數額較大，理應以另一房屋補償，因房屋的單價低于市場均價，屬給予當事人的福利，實踐中如裁決補償當事人貨幣，則變相損害當事人的利益。
合理性審查之路徑
行政裁決應符合的合理性原則。第一，平等原則。在行政裁量中，法律規范僅對行政行為作概括性的規定，行為的具體條件、標準、方式、順序等都由行政機關自行抉擇。此時，拆遷裁決審查的平等原則必須超越形式意義上的平等，因此在裁決的認定上具有穩定與連貫性，即對同一地區的拆遷裁決或類似案件的認定和處理有一個相對統一的標準。
第二，比例原則。拆遷要求被拆遷人搬遷，本身對其權益具有一定影響，因此拆遷裁決必須有法律依據，而且必須在侵害公民權利最小的范圍之內行使，應在全面衡量公益與私益的基礎上選擇對對方侵害最小的方式進行。
第三，利益均衡原則。利益均衡原則是指存在利益沖突的時候，行政機關要進行比較、衡量和取舍，使沖突的利益之間達成一種相對平衡。為此，行政主體必須在全面考慮立法目的、社會需求及個案事實等因素的前提下，確定利益衡量的標準和規則。
行政裁決應涵攝之合理性因素。第一，對建筑面積的認定應兼顧歷史和實際情況。對房屋建筑面積的認定是拆遷雙方在協商過程中的焦點問題，如果對房屋建筑面積這一事實認定不清，可能導致在復議或者訴訟時具體行政行為被撤銷、要求重做等否定性后果的發生。實踐中也存在一些房屋沒有任何建造憑證或者房地產權證，也無法查證建造的具體年份，這就為合法有效的建筑面積的認定造成了困難。對這些房屋建筑面積的認定，應進行認真調查，進行必要的走訪，查證實際建造年份等途徑，使得對其建筑面積的認定盡量有據可依。當窮盡上述多種手段仍無法查證時，則應運用合理性原則選擇對被拆遷人有利的方案對其進行安置。
第二，拆遷補償應當遵循市場規律。房屋拆遷的核心是對被拆除房屋的補償。房屋貨幣補償的評估，由有資質的專業評估機構的專業人員，遵循價值規律和估價原則，選擇適合的估價方法，并在綜合分析被拆除房屋周邊地區類似房屋市場實際成交價等因素的基礎上，對被拆除房屋價值進行合理判定。
房地產市場評估是一項專業性極強的活動，按照一般居民的理解能力無法做到完全理解實屬正常，法院在審理時要做好釋明工作，尤其是一些影響評估價格的重要因素如評估時點，被評估房屋的本身質地等，關鍵還是要監督形成公正合理的房地產市場估價機制。在拆遷裁決案件辦理過程中，被拆遷人對評估價格有異議的，雖然已經超過規定的異議的申訴期限，仍應建議拆遷管理部門創造必要的條件，為居民復估和鑒定提供方便，形成居民權利維護的補充機制。
第三，大力保障被拆遷人的選擇權。政府職能部門需要依法辦事，不斷提高依法行政的水平，同時，行政管理的復雜性、多變性，意味著同時也要賦予行政機關一定的自由裁量權。在拆遷裁決案件審理過程中需注意以下兩方面：
一方面，在安置方式的選擇上，適用多種安置方式時，應尊重當事人的選擇權，并給予被拆遷人最有利的安置方式。根據2001年《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》的有關規定，城市房屋拆遷一般采取三種安置方式：貨幣補償安置、價值標準房屋調換和面積標準房屋調換。在審理時，應秉持有利于當事人的原則，選擇對當事人最為有利的方式，對當事人進行安置。
如存在基地優惠安置方案的情形，主要適用于獎期內達成拆遷補償安置協議的居民。拆遷雙方無法達成協議，一方申請裁決時，尤其是對于一切歷史遺留基地，由于房屋市場價格評估較早，評估價格和補償標準與案件受理時的市場實際情況區別已經較大，在處理此類拆遷裁決案件時，辦案人員應主動與當事人溝通，爭取將基地內的優惠方案適用于已過安置期限卻仍未達成補償安置協議的被拆遷人，以實現被拆遷人利益的最大化。這樣做“事實”認定上存在些許瑕疵，但因賦予了被拆遷人更多的權益，可以提高被拆遷人對拆遷裁決案件的認可度，也容易獲得對裁決決定的認可。
另一方面，對當事人適用同一種安置方式時，如房屋調換方案，也應切實給予當事人兩套房源方案供當事人選擇。2001年《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》規定：“實行房屋調換的，拆遷人應當提供兩處以上經區縣房地局審核的安置用房，供被拆遷人、房屋承租人選擇。”這里的兩處安置用房應理解為兩套房源方案，當安置房源數量為兩套或者以上時，拆遷人也應提供兩套具有相應數量房源的安置方案供被拆遷人選擇。
第四，妥善處理“回遷”、原地安置非法定安置方式。拆遷人和被拆遷人在協商中可以就拆遷補償安置進行充分協商，并可能采取不限于三種安置方式的其他方式，如有的動拆遷基地采取原地安置、回遷或者幫助居民以貨幣補償款從市場購買二手房等多種形式。只要雙方當事人自愿，未違反相關法律、法規的強制性規定，又能有效解決拆遷補償安置爭議，法院應當允許，并予以提倡。在審理過程中，如果拆遷一方提出要按照三種安置方式之外的其他方式進行安置，另一方當事人又予以認可的，可以引導雙方通過自行簽訂補償安置協議的方式。裁決實踐中，經常有一些居民提出原地安置、回搬等要求，雖然這些要求并非法定的安置方式，但可以提醒裁決經辦人員查清這些要求有無實現的可能。雖然有些基地中有原地安置的房源，但因這些房源尚未建成，無法滿足產權房屋調換的“已經建成、產權清晰、產權人需為拆遷人或者拆遷實施單位”等條件要求。若確實基地仍有部分原地安置房源，應基于人性化考慮，通過申請人承諾等方式，盡量滿足居民要求。若這些要求確實無實現的可能，法院應當及時按照事實和法律，作出最終的決定。
第五，最大限度便利當事人生活。在判斷拆遷裁決是否便利當事人生活時，某單位曾逐漸形成一套標準，即“高度”和“距離”標準，可作為相關案件審查的參考。具體而言，距離標準是指如果安置地點附近沒有公交、地鐵，且距離市區較遠，交通極為不便，則屬安置不合理。高度標準是指老年人宜安置在較低的樓層，方便其行動；如果安排的樓層較高且無電梯，則屬不合理。除了高度和距離以外，附近是否有學校、醫院等公共基礎設施也是重要的考量因素。當然，審查這些公共基礎設施的因素時，可酌情考慮相關安置配套的遠景規劃及其現實可能性。
第一章總則
第一條為了加強對城鎮房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《湖南省<城市房屋拆遷管理條例>辦法》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條凡在郴州市所轄各城市（鎮）規劃區范圍內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
第三條郴州市房產管理局是全市房屋拆遷管理部門,對全市城鎮房屋拆遷工作實施監督管理,并負責北湖、蘇仙區行政區域內城鎮房屋拆遷管理工作．郴州市房屋拆遷管理處是本市城鎮房屋拆遷管理的具體工作機構。各縣（市）房產管理局是其行政區域內房屋拆遷管理部門，主管所轄城鎮房屋拆遷工作。
縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城鎮房屋拆遷有關的土地管理工作。
建設、規劃、公安、工商、稅務、價格、金融、教育等部門，應按規定權限履行各自的職責，配合搞好城鎮房屋拆遷管理的具體工作。
第四條城鎮房屋拆遷必須符合城鎮規劃，有利于城鎮舊區改造和生態環境改善，有利于保護文物古跡。
第五條本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
本辦法所稱受委托人，是指依法取得房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，組織實施房屋拆遷的單位。
本辦法所稱房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位或個人。
第六條拆遷人必須按照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人必須服從城鎮建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。
第二章拆遷管理
第七條規劃管理部門核發建設用地規劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動：
（一）新建、擴建、改建、裝修房屋及附屬物；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）建立新的房屋租賃關系或買賣、交換、贈予、抵押、劃撥、分割、合并等；
（四）企業工商登記和事業單位、社會團體法人登記；
房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。
暫停期限屆滿未申請延期或者延長的暫停期限屆滿的，房屋拆遷管理部門應通知有關部門恢復辦理第一款所規定的事項。
第八條拆遷房屋的單位必須依法取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查，經審核符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
第九條房屋拆遷管理部門在核發房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、搬遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷管理部門與拆遷人或受委托人在房屋拆遷公告前后按各自職責應做好下列各項工作：
（一）向被拆遷人或房屋承租人發送房屋拆遷公告；
（二）向被拆遷人或房屋承租人宣傳解釋有關房屋拆遷法規與政策等規定。
第十條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。
拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起3個月內不實施拆遷的，原房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷管理部門予以公告。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請，房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。被批準延長拆遷期限的，延長期限一般不得超過1年。
拆遷人需要變更拆遷范圍的，應當重新申領房屋拆遷許可證。
第十一條城鎮房屋拆遷,可以實行下列兩種方式:
(一)具有拆遷資格的拆遷人可以自行拆遷;
(二)不具有拆遷資格的拆遷人應當委托具有拆遷資格的單位實施拆遷.
拆遷人委托拆遷的,應當向被委托的拆遷單位出具委托書,并簽訂拆遷委托合同.拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起10日內,將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案.被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十二條拆遷人應在房屋拆遷管理部門公布的搬遷期限內，與被拆遷人依照本辦法規定和批準的拆遷方案簽訂書面協議。協議應明確規定被拆遷房屋的建筑面積、貨幣補償金額、補償安置方式、安置用房面積、安置地點、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、違約責任及當事人需要約定的其它事項。
拆遷補償安置協議的示范文書由市房屋拆遷管理部門制定，供拆遷當事人參照使用。
房屋拆遷協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人不得損壞房屋結構，不得拆除公有設施設備，如有損壞，應照價賠償。
拆遷人應在領取房屋拆遷許可證之日起2年內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。
第十三條拆遷人應在拆遷、安置補償協議簽訂之日起10日內將協議報房拆遷管理部門備案。
拆遷租賃房屋的，租賃雙方應當自公告之日起20日內，解除房屋租賃關系。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷管理部門的，補償、安置協議必須經公證機關公證，并辦理辦理證據保全。
拆遷有產權糾紛、產權期他限制或者產權人下落不明的房屋，由拆遷人提出安置方案，報房屋拆遷管理部門批準后實施拆除，拆除前房屋拆遷管理部門應當給織拆遷人或相關部門對被拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。
對拆遷設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷管理部門公布的搬遷期限內達不成抵押協議的，由房屋拆遷管理部門對它置用房向公證機關辦理提存，并及時通知抵押權人和抵押人。
設有抵押權的房屋實行貨幣補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權；抵押權人和抵押人不能重新設立抵押權的，由房屋拆遷管理部門對貨幣補償款向公證機關辦理提存，并及時通知抵押權人和抵押人。
拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。
第十四條拆遷范圍內的違章建筑物，超過規定期限的臨時建筑物，應無條件自行拆除，不予補償，不作為安置依據。拆除經依法批準尚未超過批準期限的臨時建筑，可根據已使用年限給予適當補償，但不作為安置依據。
第十五條拆遷范圍內應拆除的房屋拆降后，經房屋拆遷管理部門驗收合格，建設行政主管部門方可核發建筑工程施工許可證。
第十六條拆遷當事人應當按照有規定到房產管理部門辦理被拆遷房屋權屬的注銷登記手續、安置用房的初始或都轉移登記手續。
第十七條拆遷人應當建立、健全拆遷檔案，并接受房屋拆遷管理部門的監督、檢查。
第十八條建設行政主管部門負責房屋拆除施工安全的監督管理。被拆遷房屋的拆除施工必須由具有資質的建筑施工企業承擔，拆遷人要與拆除施工企業訂立房屋拆除合同，合同中要有安全防護和環境保護措施，明確承擔房屋拆除施工的建筑施工企業負責人對房屋拆除施工安全負責。
房屋拆除施工前，拆遷人應持《拆除工程施工方案》及拆除施工企業資質等有關資料，到建設工程安全監督機構辦理拆除工程安全受監手續，然后到建設行政主管部門辦理施工許可證手續。
第十九條拆遷人確需轉讓尚未完成拆遷安置補償的建設項目的，應當報經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利與義務隨之轉讓給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起20日內予以公告。受讓人不能履行原拆遷補償安置協議的，轉讓人應當承擔連帶責任。
轉讓前款規定的建設項目，應當辦理有關手續，并自轉讓合同簽訂之日起10日內到房屋拆遷管理部門辦理房屋拆遷許可證變更等手續。
第二十條拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協議約定的搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向郴州仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
第二十一條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋租人在拆遷公告規定的拆遷期限內達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自受理申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以在裁決書送達之日起60日內同級人民政府或房屋拆遷上級主管部門申請政復議，也可以在裁決書送達之日起3個月內向人民法院。拆遷人依照本辦法已對被拆遷人、房屋承租人提供遷安置用房、周轉用房或者給予貨幣補償的，行政復議、訴訟期間不停止拆遷的執行。
第二十二條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門實施強制拆遷；或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷之前，拆遷人應當就被拆除房屋的有前事項，向公證機關辦理證據保全。
第三章拆遷補償和安置
第二十三條拆遷人應當依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》和本辦法規定對被拆遷人給予補償。拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
被拆遷人可以選擇拆遷補償的方式，本辦法另有規定的除外。
第二十四條貨幣補償或者產權調換的房屋面積，按照被拆除房屋的《房屋所有權證》或者他合法依據記載的建筑面積為準。
第二十五條被拆遷房屋的貨幣補償金額，先由拆遷人委托房地產評估中介機構根據被拆遷房屋的區位、結構、用途和建筑面積進行分類評估，確定房地產市場評估價格，然后由拆遷人與每一個被拆遷人根據分類評估價格，結合被拆遷人房屋的具體情況協商確定。
同一拆遷范圍內被拆遷人人數較少，并且被拆遷人愿意直接協商確定被拆遷房屋補償金額的，拆遷人可以不進行評估，直接與被拆遷人協商確定被拆遷房屋的補償金額。
第二十六條被拆遷房屋的貨幣被償金額，拆遷人與被拆遷人按照前條規定協商不成的，由拆遷人和被拆遷人共同選擇房地產評估中介機構進行分戶評估。雙方不能就評估中介機構的選擇達成一致意見，或者一方拒絕選擇評估中介機構的，任何一方可以申請房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定評估中介機構。
分戶評估，應當考慮被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、建筑結構、新舊程度、樓層、朝向等因素。分戶評估結果，應當作為被拆遷房屋補償金額的依據。
第二十七條被拆遷人選擇房屋產權調換的，拆遷人應當提供價值相當的房源對被拆遷人進行安置。被拆遷人有權要求拆遷人提供不少于被拆遷房屋建筑面積的安置用房，經雙方協商一致，也可以另行確定房源。
拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置；拆遷人應將安置情況報房屋拆遷管理部門備案。
實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和所調換房屋的差價。
所調換房屋的價格由評估被拆遷房屋的同一家房地產評估機構評估確定。
拆除非租賃房屋，被拆遷人和拆遷人對產權調換房源不能協商一致的，應當實行貨幣補償。
房屋產權共有人對拆遷補償方式不能達成一致的，應當實行產權調換。
第二十八條拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城鎮規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。因拆遷造成的相鄰房屋、道路、綠地、建（構）筑物及附屬設施等毀損、殘缺的，應當無償修復或貨幣補償。
第二十九條被拆遷房屋的權屬、面積、結構、用途等以房屋權屬證書為準；權屬證書未注明的或未核發權屬證書的，以房屋產權檔案記錄或者其他有效文件為準；已經改變用途的，以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。
第三十條被拆遷人屬于享受最低生活保障待遇的城市居民并實行產權調換的，拆遷人應當在本地或城鎮規劃區內提供建筑面積不小于40平方米的安置用房，40平方米以內不結算差價，超出部分按成本價結算差價。
前款所稱享受最低生活保障待遇的城市居民必須持有民政部門核發的有效證件。
第三十一條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第三十二條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費。
搬家補助費、設備遷移費和臨時安置補助費的標準由房屋拆遷管理部門會同價格主管部門另行規定。
第三十三條被拆遷人支付房屋調換差價款的時間，應當在拆遷補償安置協議中約定；未約定的，應當在拆遷人交付房屋時一次性支付。
第三十四條房屋拆遷的評估技術規范、評估爭議處理程序和有關管理規范，由房屋拆遷管理部門另行制定。
第三十五條拆遷人不得擅自延長過渡期限。周轉房的使用人應當在得到安置后3個月內按時騰退周轉房。
因拆遷人的責任，延長過渡安置期限的，拆遷人應當按照下列規定向被拆遷人或者房屋承租人增加支付臨時安置補助費：
（一）自行安排周轉房，延長時間在1年以內的，按臨時安置補助費的2倍支付；延長時間超過1年的，按臨時安置補助費的3倍支付。
（二）由拆遷人安排周轉房，除另有約定的外，延長時間在1年以內的，按照租用與被拆遷房屋相近似的房屋所需租金支付臨時安置補助費；延長時間超過1年的，按臨時安置補助費的2倍支付。
第三十六條拆遷人應當將房屋拆遷補償等費用及時支付給被拆遷人或者房屋承租人。
被拆遷人不得損壞或者拆走已經按照規定作了補償的被拆遷房屋及其附屬物。
第三十七條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。
戶籍管理、教育、醫療等部門和單位應當根據被拆遷人提供的房屋拆遷安置證明，及時為被拆遷人辦理戶口遷移、轉學、就醫等有關手續。
第四章國家直管公房拆遷補償安置
第三十八條拆遷國家直管公房，拆遷人應當與房產管理部門或房產經營管理部門訂立拆遷補償安置協議。房產管理部門或房產經營管理部門應及時通知直管公房承租人或使用人，原租賃合同停止執行，停收租金。
第三十九條國家直管公房拆除后，承租人自行安排過渡房搬遷，在不違反國家直管公房經營管理規定的情況下，可優先與房產經營管理部門按照安置房屋租金標準簽訂房屋租賃合同，不再享受過渡安置補償費。
第四十條拆除國家直管公房，非住宅房屋實行拆一還一不結算差價；住宅房屋按戶償還，按戶計算，每戶建筑面積在50平方米內不結算差價，超面積部分按成本價結算。
第四十一條拆除國家直管公房至償還期間，其房屋租金由拆遷人承擔，在此期間，如調整租金，拆遷人按新調租標準支付。
第五章拆遷補償安置資金使用監督
第四十二條市、縣（市）房屋拆遷管理部門負責對城市房屋拆遷補償安置資金使用監督工作。
拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。
第四十三條拆遷人在申請領取房屋拆遷許可證時，應當向房屋所在地的房屋拆遷管理部門報送拆遷補償安置資金監督數額。拆遷補償安置資金不得抵于拆遷預算60%，拆遷人提供的安置用房可以折價計入。
拆遷人沒有按規定存入足夠拆遷補償安置資金的，不得實施拆遷。
第四十四條拆遷人應當在辦理存款業務的金融機構開立專門賬戶，將由房屋拆遷管理部門核定的拆遷補償安置資金足額存入該專門賬戶，由房屋拆遷管理部門與拆遷人、出具拆遷補償安置資金證據的金融機構三方簽訂《拆遷補償安置資金使用監督協議》，共同保證存入金融機構的資金本息專項用于拆遷補償安置。
拆遷人使用房屋拆遷補償安置資金，必須經房屋拆遷管理部門核準后，金融機構方可撥付資金。
第四十五條拆遷補償安置發生爭議經裁決后，被拆遷人拒絕受領補償款的，拆遷人可以申請從監督資金中辦理提存，并向公證機關公證。
第四十六條拆遷人在項目建設中，不能按照協議補償安置被拆遷人，經被拆遷人同意，由房屋拆遷管理部門會同有關部門啟用監督資金對被拆遷人予以貨幣被償。
第四十七條拆遷項目補償安置完畢后，拆遷人方可向房屋拆遷管理部門提出資金解除監督申請，經房屋拆遷管理部門認可后，到存款的金融機構辦理專用賬戶解除監督手續。
拆遷項目補償安置未完成的，不得辦理資金解除監督手續。
開設拆遷專用存款賬戶的金融機構不得出具拆遷被償安置資金虛假證明。
第六章罰則
第四十八條違反本辦法未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十四條的規定，責令停止拆遷，給予警告，并處已拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
第四十九條拆遷人違反本辦法，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十五條的規定，吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第五十條拆遷人違反本辦法，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十六條的規定，責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：
（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；
（三）擅自延長拆遷期限的。
第五十一條接受委托的拆遷單位違反本辦法，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十七條的規定，責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費的25%以上50%以下的罰款。
第五十二條縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門違反本辦法核發房屋拆遷許可證以及其它批準文件的，核發房屋拆遷許可證以及其它批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十三條圍攻、辱罵、毆打房屋拆遷管理人員，拆遷工作人員及房屋拆遷評估人員，影響正常拆遷工作秩序的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》給予行政處罰；構成犯罪的依法追究刑事責任。
第七章附則
第五十四條在城鎮規劃區外國有土地上實施房屋拆遷，并需要被拆遷人補償、安置的，參照本辦法規定執行。
【關鍵詞】房屋拆遷現代制度經濟學產權交易成本國有土地使用權產權
一、引言
新制度經濟學理論體系擴張了傳統經濟學的解釋力，已成為一種能更準確和全面地解釋現實世界的經濟學工具。盛洪（1993）用兩個詞概括了其理論核心，一個是“產權”，即受制度保護的利益，產權制度既涉及對產權的界定，有涉及對產權的保護；另一個是“交易費用”，即指達成契約和保證契約執行費用。
眾所周知，房屋拆遷工作對于我國現代化建設、城市面貌更新及國有土地使用的合理布局等有著舉足輕重的意義。然而拆遷工作又直接關系到人民群眾的切身利益，對于被拆遷者的國有土地使用權產權的不明晰界定，導致了拆遷補償標準的確定機制不完善，進而降低了拆遷工作效率，嚴重增加了拆遷工作的交易成本，甚至引發了大量拆遷雙方的矛盾糾紛，對社會穩定造成不利影響。因此，在此基礎上提出切合實際的建議措施，以圖為建立健全房屋拆遷的法律法規，處理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活質量與保護被拆遷人合法權益的關系提供借鑒。
二、實施拆遷行為的必要性分析
對于問題交互性質的認識將有利于人們更理性地判斷某一行為的潛在收益和損失。科斯（1960）在分析涉及對他人產生有害影響的工商行為時深刻指明損害問題具有交互性質，即外部侵害不僅起因于侵害者的行為，也起因于被侵害者的存在，避免對受損害方的損害將會使實施損害的一方遭受損失，關鍵在于避免較嚴重的損害。因此，在分析拆遷行為給房屋所有權人帶來損失的同時，更應考察不實施拆遷行為給社會凈收益帶來的損失，唯有權衡兩者輕重，才能更好地理解實施拆遷行為增加社會總價值的戰略意義。
實施拆遷行為給被拆遷者帶來的損失方面，暫不考察拆遷者（損害方）對于被拆遷者（受損害方）是否補償及補償是否合理，需考慮的是由于城市居民的房屋往往是一個家庭的命脈，承載著太多的東西，當拆遷方實施拆遷行為時，大多數被拆遷者將只能選擇放棄原來市中心便利的生活設施和交通條件，到城市邊遠地區購買一套住房，這使得居民蒙受了原有物業和物業區域內土地使用權喪失，以及因搬遷而造成的生活、工作、學習成本增加等損失。
此外考察不實施拆遷行為帶來的損失，亦即實施拆遷行為帶來的收益。由于拆遷制度的實施，我國許多城市實現了住房資金的良性循環，加快解決了住房困難，大部分危房、棚戶、簡屋得到了改造，居民的居住環境得到了較大的改善。因此，拆遷行為是我國進行舊城改造和城市更新的重要手段。另外，拆遷制度也使中國城市住房的所有制結構發生了天翻地覆的變化，城鎮住房以公有制逐漸轉化為非國有為主，為房屋的市場交易奠定了基礎。因此，比較實施與不實施拆遷行為的各自損失，我們可以發現，雖然目前拆遷制度受到了一定的詬病，但是放棄拆遷制度而將城市更新重新放歸私法領域也是不現實的。
為了更好地分析實施拆遷行為的必要意義，在此引入科斯（1960）提出的“合法的妨害”這一概念，即有些行為即使對別人造成了損害，只要該行為的當事人采用了適宜的技術降低了侵害，受到侵害的人也只能承認這些行為的合法性，即他們只能忍受。這是法律根據對整個社會的成本與收益的考慮，作出的對私有產權適當削弱的調整。于是，從提高社會凈收益的角度出發，受侵害一方應當允許并接受“合法的妨害”，即人民群眾應當對城市房屋拆遷行為報以支持和配合的態度。另外，由于相對于實力較弱的、分散的居民，拆遷方及地方人民政府顯然具有談判優勢，這使得擁有“合法的妨害”權利的當事人，會降低技術的適宜水平，從而使侵害的程度提高。對于國有土地使用權產權的不予以承認及不明晰界定導致被拆遷者損失加重的現象，便是拆遷方提高侵害程度行為的具體表現。
三、土地使用權產權不明晰界定引發的城市房屋拆遷問題
土地使用權是憲法確定的私有產權，在涉及對這種私人產權的征收、征用、拆遷時，就應當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關土地使用權的補償糾紛時有發生，從而影響了社會的穩定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據的情況下根據自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。
1、城市房屋拆遷的本質及其所涉及的土地問題
為了考察國有土地使用權的獨立產權性質，必須理解什么是產權。阿曼·阿爾奇安（1965）指出：“在任何社會里，資源的個人使用權（即產權）都能得到解釋，產權意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）認為：“產權不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權安排確定了每個人相應于物時的行為規范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關系，或承擔不遵守這些關系的成本。”
土地使用權雖然是不完全物權，但仍然是獨立的財產權利，具有對世性的特征。土地使用權者直接和不特定多數人發生法律關系，也都可以獨立地行使物權請求以保護自己的合法權利，也可以自主決定將該權利轉讓、出租或抵押，或在其權利上設定其他性質的物權。土地使用權人實施上述法律行為時，不受土地所有權人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權是其使用權人的一項獨立產權。
盡管城市的土地按照憲法規定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權的流轉，被拆遷人的財產價值構成不僅涵蓋房產，更應當體現出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質卻是在公權力干預下的平等主體之間土地使用權的產權交易。基于土地使用權的獨立產權性質，其流轉交易應依法實行有償轉讓，房地產開發及拆遷行為應當按照法律規定支付土地使用權出讓金、城鎮拆遷費等相關費用，以平等協商、等價有償的原則上取得土地使用權。
然而無論是相關法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地偏離了拆遷的本質。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產權人購買的只是地上建筑物的所有權，利用地方規章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權產權，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權產權的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現，不利于社會的和諧發展。
2、土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升
“交易成本包括事前發生的為達成一項合同而發生的成本和事后發生的監督貫徹該合同而發生的成本”（R.Matthews，1986）。樊綱（1992）對交易成本的具體成本支出內容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應包括因無法達成合同而產生的訴訟賠償等方面的成本支出。交易與交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即“產權”的交換，也就是放棄對某一物品的產權換得對另一物品的產權。產權不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升；另一方面，模糊的產權會阻礙交換行為的發生，導致交易規模的縮小，使人無法通過交易行為提高經濟效率，這一由產權不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升問題進行考察。
有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致損失（包括房屋所有權和土地使用權）負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉的，政府和開發商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權產權不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預算范圍的有形交易成本。
無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產權界定不清楚，事實上阻礙交易的實現，使任何交易成為不可能，事實上使潛在無形的交易成本無限大。
從這個意義上說，明確界定產權，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應有的土地使用權產權，并為此建立公平合理的產權制度以保護公民的私人獨立產權，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。
四、土地使用權明晰界定為被拆遷居民獨立產權的意義
明確的產權界定，提供了人們進行一切交易活動的基礎，它能有效減少和節約交易成本。進而，不同的產權界定所帶來的資源配置效率也是不同的，換句話說，一種界定可能比另一種更有效率或更無效率，并且存在著最佳產權界定。盛洪（1992）認為，“誰的行動給他人的既定經濟利益帶來損失，誰就要負賠償責任，這便是達到最佳產權界定的簡化了的經濟學規則”。
對于房屋拆遷問題而言，要達到最佳土地使用權產權界定，應當要從遭受利益損失的使用者的產權角度去考察，由于拆遷方的行為改變了既定的利益格局，為了使社會資源配置效率不受影響，必須負完全賠償責任。即政府及有關部門應脫離房屋所有權、土地使用權分離的思路，土地所有權公有化，并不意味著土地使用權產權的公有化，應當按照出讓土地使用權的完全市場價格，將其基本或完全界定為居民的獨立產權。唯有如此，才能以最有利于社會資源配置為目的的土地使用權產權界定方式，有效減少拆遷過程中因土地使用權產權不明晰所造成的有形和無形交易成本，使拆遷交易活動更容易、更順利、更高效率地進行。
同時，不能執行的法律，只是一紙空文；不能有效地加以貫徹和保護的產權，只是“口頭”的產權。因此，為使界定產權不流于形式，還必須有效地保護產權，即能對破壞產權的行為進行有效的制裁。既然產權的概念本身是一個社會概念，是在人與人之間才能劃定的社會關系，那么也就需要以國家機器為物質基礎的社會契約方式加以界定和保護，而產權制度便是這樣一種社會法律契約形式。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）指出：“產權制度是一系列用來確定每個人相對于稀缺資源使用時的地位和社會關系”。產權制度的價值，就是它所能避免的為爭奪產權而付出的代價和因產權未定帶來的資源配置的機會損失。因此，產權制度較之沒有產權制度是優越的，有關拆遷立法和監督執行部門要在行政法規、地方規章和具體行動中真正明晰界定以及保護居民土地使用權和房屋所有權，加快建立起將土地房屋共同界為私人獨立產權的公民產權制度，推動城市房屋拆遷安置工作更好地為城市建設服務。
五、對我國城市房屋拆遷問題的對策性措施思考
1、以明晰界定被拆遷者土地使用權產權為基礎對拆遷法規進行修訂
國家應當盡快出臺《房屋拆遷管理法》，確保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他組織的國有土地使用權和房屋所有權時，能夠依照法律的規定進行，而不是依據現行的行政法規。修訂法規的核心任務是明確城市房屋拆遷安置屬民事范疇，應遵循“有償”、“公平”、“平等”的原則，充分保護被拆遷人依法享有的土地使用權產權，改變對依附于房屋所有權的土地使用權被無償征收的不合理狀況。
2、逐步完善土地使用權補償制度
應當在《土地管理法》及《城市房屋拆遷管理條例》中增加對土地使用權剩余年限補償以及區位變動補償的具體規定，這既是尊重和保護私人財產的體現，也是市場經濟中土地資源市場化發展的必然要求。同時，通過設定較為科學完善的價格評估程序，合理確定被拆遷房屋及依附土地的貨幣補償金額，充分保護被拆遷人的合法權益。由于作價補償時，必須考慮土地的價值因素，置換地段區位，應以合理的土地評估價，給予被拆遷人公正合理的拆遷補償。因此，要全面推行市場化評估，拆遷房屋所依附土地的市場化評估要符合國家房地產評估規范的要求，緊跟動態的房地產市場。對于被拆遷房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的評估，要參照同區位的房地產市場交易價格，采用同一的市場化評估方法，充分體現公平、公正原則。最后，具體費用的計算標準和方法應該通過制定新的《行政征收法》以及相應的實施細則來加以規定和明確。
3、政府應合理定位并履行好自身職責
在土地管理過程中，政府扮演著雙重角色，即土地所有者和行政管理者。實踐中出現的很多問題都是因為沒有理順這兩種角色的關系，若要有效推進土地所有權與使用權分離、土地使用權產權有償轉讓制度，政府必須正確行使土地所有權和行政管理權職責。拆遷是平等主體之間土地使用權的轉讓，拆遷補償應由雙方當事人依法平等協商確定。除非涉及公共利益拆遷外，政府應保持中立。當然，由于土地的國有性，國家作為土地所有權人和土地使用權人存在管理服從的行政關系。但是如果政府能夠嚴格區分其作為土地管理者與土地所有者的角色，做到“有所為、有所不為”，才不至于在實踐中出現政府職能“越位、缺位、錯位”的情況。具體到拆遷補償問題上，政府應謹守其財產所有人的中立角色，尊重土地使用權人的私人獨立產權，做到“行政的歸行政，市場的歸市場”，讓拆遷人與被拆遷人自主談判，無法達成協議的依法裁決；同時作為管理者，政府要把自己的工作定位在努力做好協調關系、制定優惠政策、提供信息等服務工作，做到不從拆遷中牟利，不充當市場競爭的主體，不與投資主體之間存在經濟利益或親緣關系，不搞暗箱操作，做到公開、公平、公正。因此，政府唯有成為超脫的居中管理者并努力踐行上述職責，才能使其重新樹立群眾公信力，更好地推動城市房屋拆遷安置工作。
4、推行被拆遷人參與機制：對擬建項目的社會評價制度
城市發展項目是引致城市拆遷的動因所在，因此，必須要做好項目評價工作，把好城市項目審批關。然而現有的城市建設拆遷制度似乎在引導公眾參與、協商、促進信息公開、減少負面社會影響等方面有所欠缺，在城市開發項目的規劃和建設過程中，缺乏對擬建項目進行必要的社會評價，難以識別開發中存在的社會問題。通過對擬定項目進行社會評價可以在拆遷戶與拆遷人之間建立一種協商機制，賦予拆遷戶協商權、發言權，把拆遷戶的意見體現在拆遷協議中，確保他們的利益不受侵犯，達到城市發展以城市居民為本的目的。
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最新城市房屋拆遷管理條例全文第一章 總 則
第一條 為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。
第二條 在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。
第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。
第四條 拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。
本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
第五條 國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。
縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。
縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。
第二章 拆遷管理
第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
第七條 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
(一)建設項目批準文件;
(二)建設用地規劃許可證;
(三)國有土地使用權批準文件;
(四)拆遷計劃和拆遷方案;
(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
第八條 房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第九條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。
第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十一條 拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。
被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
第十二條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：
(一)新建、擴建、改建房屋;
(二)改變房屋和土地用途;
(三)租賃房屋。
房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。
第十三條 拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
第十四條 房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。
第十五條 拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
第十七條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第十八條 拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領)館房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。
第十九條 尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。
第二十條 拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。
縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。
第二十一條 房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
第三章 拆遷補償與安置
第二十二條 拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。
拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。
第二十三條 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
第二十四條 貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。
第二十五條 實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
第二十六條 拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
第二十七條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第二十八條 拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。
第二十九條 拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。
第三十條 拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。
第三十一條 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。
搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
第三十二條 拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。
第三十三條 因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。
第四章 罰則
第三十四條 違反本條例規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
第三十五條 拆遷人違反本條例的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第三十六條 拆遷人違反本條例的規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：
(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;
(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;
(三)擅自延長拆遷期限的。
第三十七條 接受委托的拆遷單位違反本條例的規定，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。
第三十八條 縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附 則
第三十九條 在城市規劃區外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執行。
第四十條 本條例自20xx年11月l日起施行。1991年3月22日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。
房屋拆遷意義由于城市規劃和專項建設工程的需要，對城市國有土地的使用權實行再分配，從而達到土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化。這往往就需要拆除大量舊房，在原有土地上進行新的房地產開發建設。但是由于土地的地上附著物凝結了原用戶的資金與勞動力，并且是原用戶、住戶賴以生存和生產的基本物質條件，因而在再建設過程中，拆遷工作的主持者必須對原用戶、住戶的損失給予適當補償，并對其進行妥善的安置。
一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題
1.估價方法存在的問題
目前大多數城市房地產拆遷評估，采取基準價格結合成新、區位、臨街等系數來綜合確定拆遷價，該計算方法與精神以及不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響，而且還受市場眾多因數影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產周邊環境這一影響因素，同一房地產所處同一區位，但不代表周邊環境是相同的，這是因為房地產特性決定的，因此我們僅僅以基準價格來測算房地產市場價是沒有說服力的。其次，找不出“基準價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據及科學性。
2.確定房屋基準價格存在的問題
房屋基準價的測算，首先是由政府來認定估價機構，后由該機構來測算，再由政府會同有關部門來確認其測算結果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價還不是市場行為，不能準確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。
3.房屋拆遷補償價存在的問題
土地的補償價沒真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價，是結合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產價，當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。沒能充分地考慮房地產的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數，而是將土地與房屋重置價合并計為基準價，以房屋的建筑面積來測算，其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理；政府部門干預較多，甚至于有的地方政府為了體現其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。
4.在房屋性質認定上存在的問題
由于我國的房地產相關法律、法規滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關手續，實在是強人所難。而有些城市一味強調手續的完善，在房屋性質的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。
5.在安置房價格的確定上存在的問題
眾所周知，安置房是由拆遷人提供的，其價格的確定應是由開發商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢？當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房，不是同一時點的價，這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。
首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估，是公正合理的；但是，城市的居民經濟存在著嚴重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩定生產、生活的秩序，當他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢？一小套住房都購不起的。
二、造成上述問題的主要原因
1.政企不分
首先表現在確定拆遷補償基準價格上，拆遷補償基準價價格的主體評估單位是由政府及有關部門來認定，而不是以估價機構競爭市場來獲取；估價內容上需政府及有關部門來界定。從而使這基準價格名義上是市場價，實際上還是政府指導價。其次，表現在補償價的確認上，有些政府及相關部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，致使難以實行的項目得以實行。
2.市場體系尚未完全健全，還處在一個發展階段
這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產市場交易資料，但是有些城市各類型房地產交易量少，缺乏該類房地產市場信息資料；另外房地產交易信息還很不規范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產信息化體系還沒完全建立。
3.城市居民經濟發展還很不平衡，兩級分化較嚴重
被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現有房屋的現價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障所決定的。
4.沒有與相配套實施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態
目前，我國的土地性質是多種多樣的，土地所有權有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質的劃分，那么，勢將導致我國土地使用權出讓處于難以實施階段，也必處于非常混亂階段。我國城市土地使用權是有償有限期使用制度，但是，土地使用權在期限到期后，除可續期外，政府又如何進行收回的呢？是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢？還是有所補償收回呢？這些都沒有法律條文明確規定，這必將影響到我們在房地產拆遷補償價評估中考慮其剩余價值，也無法測算出其價值的減損。
1.完善有關配套文件，確定科學的估價方法
在基準價格的確定上，應以為依據；在房屋的使用性質的認定上，應充分考慮實際用途和使用價值；在估價方法上，應以來確定估價技術路線。
