時間：2023-08-25 17:10:49
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；問題；對策
近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)在我國迅速發(fā)展，由于國家不斷出臺調(diào)控政策，壓縮了行業(yè)的利潤空間，因此，其必須改善、提升企業(yè)的管理能力，保持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，否則將可能被淘汰。良好的財務管理是實現(xiàn)企業(yè)盈利目標的重要保證。但目前許多企業(yè)并不能真正重視財務管理方面存在的問題及其帶來的后果。
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品主要有土地、房屋、代建工程等，按消費類型分有經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，其開發(fā)方式一般為自行開發(fā)、合作開發(fā)、代建工程。其行業(yè)特點是投資大、周期長、風險高。本文探討了企業(yè)自行開發(fā)商品房過程中財務管理存在的問題，并提出了解決對策。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題
1.缺乏財務管理風險意識
對于企業(yè)來說，存在財務活動，就會有財務風險。對于客觀存在的財務風險，企業(yè)應該視情況進行防范、降低及規(guī)避。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層及大股東管理觀念滯后，財務管理流程模糊，缺乏財務管理風險意識，不重視可行性分析及事前控制，在投資、籌資、招投標等重大決策中，沒有財務人員參與，缺乏數(shù)據(jù)分析和實際調(diào)研，導致決策失誤，加大企業(yè)財務風險。部分企業(yè)與母公司、控股公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，在資金使用、收益分配等方面管理不到位，約定條款不明確，使資金利用效率低下，造成資金流失，無法保證資產(chǎn)的安全、完整。
2.資金籌集、使用及管理不科學
房地產(chǎn)企業(yè)資金投入巨大，投入時間密集，從項目開發(fā)到項目銷售經(jīng)歷的時間長，如何籌集資金、合理使用資金至關(guān)重要。
企業(yè)的資金分為自有資金和外部融資。雖然自有資金使用成本低，但數(shù)量有限，因此企業(yè)通常都要利用外部融資來滿足項目開發(fā)的需要。部分企業(yè)忽視了融資成本、還款條件、期限及還款能力，大量向銀行貸款，有些企業(yè)因達不到銀行信貸的條件，進行利率較高的民間貸款，這些都導致了企業(yè)債務沉重，甚至造成資金鏈斷裂。
并且，資金籌集完畢后，許多企業(yè)在資金使用上沒有計劃，沒有預計好資金投入和資金回籠的周期，資金使用混亂，資金流向缺乏清晰記錄，有的企業(yè)還存在資金體外循環(huán)的問題，給資金違規(guī)操作埋下隱患，容易造成企業(yè)資金流失。
3.不能很好地進行全面預算管理及成本管理
企業(yè)的預算管理涵蓋企業(yè)經(jīng)營的各方面，最后匯總到財務部門，通過具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)預算及執(zhí)行的結(jié)果。目前，有部分企業(yè)只對支出控制或只看重利潤，缺乏從銷售、施工到財務的全面預算。企業(yè)若只簡單地控制一兩方面，其他方面難免失控，達不到預算的預期目的。
房地產(chǎn)企業(yè)項目對成本核算和成本控制要求較高。部分企業(yè)觀念落后，認為成本控制就是成本降低。但過低的成本可能帶來質(zhì)量隱患，需要為彌補質(zhì)量缺陷投入更多的物力財力。
4.不能有效地進行稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃應始于項目的可行性研究。但許多企業(yè)并不重視事先籌劃，也不注意國家對標準普通住宅的土地增值稅稅收優(yōu)惠，到清算時才發(fā)現(xiàn)不滿足稅收優(yōu)惠條件，需要補交一定數(shù)量的土地增值稅。部分企業(yè)為了節(jié)稅，違規(guī)操作，造成企業(yè)需補交稅款或被罰款。
5.財務制度不健全，或執(zhí)行力度不到位
部分企業(yè)沒有相應的財務制度，造成簽批付款等手續(xù)不合規(guī)，對管理層的交易授權(quán)范圍沒有明確規(guī)定，不相容職務不相分離，對現(xiàn)金、有價證券等實物資產(chǎn)沒有定期進行盤點控制，財務僅限于簡單記賬，沒有輔以相應詳細的臺賬記錄，沒有召開財務工作總結(jié)會進行財務分析，不能為企業(yè)的成本費用控制和決策提供參考等問題。
有的企業(yè)雖然有財務制度，但實際操作中沒有嚴格執(zhí)行制度，管理上存在漏洞，導致員工非法侵占企業(yè)資產(chǎn)。
6.財務人員素質(zhì)和專業(yè)勝任能力與企業(yè)發(fā)展不相適應
部分房地產(chǎn)企業(yè)人事關(guān)系復雜，財務人員專業(yè)能力較差，不了解國家政策、法律法規(guī)、會計核算方法的新動向，導致財務工作質(zhì)量低下，更不能為企業(yè)的發(fā)展決策提供有力幫助。其不了解房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算，不能對成本進行準確地歸集，提供不了全面、準確的成本數(shù)據(jù)，無法真正控制好成本，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的風險。
7.沒有建立健全激勵和監(jiān)督機制
部分企業(yè)僅重視對經(jīng)營者、銷售人員的考核，缺乏對財務人員的激勵，不能真正激發(fā)財務人員的工作積極性。
在監(jiān)督方面，部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)沒有內(nèi)審機構(gòu)，有的企業(yè)雖然設(shè)置內(nèi)審機構(gòu)，但由于其缺乏獨立性和應有的地位，往往不能發(fā)揮內(nèi)審功能，內(nèi)審機構(gòu)在審計過程中遭到其他部門員工的普遍抵觸，內(nèi)審人員難以公正、客觀地進行審計。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的對策
1.提高財務管理風險防范意識
企業(yè)大股東、高管及企業(yè)每個部門的員工，都應該樹立風險防范意識。財務部門更應該將財務風險防范貫穿到財務管理中的每個環(huán)節(jié)，為企業(yè)的投資、籌資等重大決策提供可靠數(shù)據(jù)和科學的分析。企業(yè)之間的資金往來，應有專人管理、分析，切實提高資金利用效率。企業(yè)應該建立財務風險預警控制系統(tǒng)，根據(jù)企業(yè)自身情況制定相應的財務風險控制指標，利用財務報表、預算報表以及其他資料，采用比例分析、因素分析、改進的杜邦分析法等方法進行控制指標的計算、分析。在實際中，資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金流對房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展舉足輕重，對其風險控制尤為重要。
2.合理安排資本結(jié)構(gòu)，控制資金成本
企業(yè)須利用好財務杠桿，綜合考慮籌資成本、還款能力、還款條件及期限，找出適合本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，合理安排資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本。
企業(yè)應建立收支兩條線，嚴格管理資金，杜絕資金體外循環(huán)。資金的使用要由有相關(guān)權(quán)限的部門審批，嚴禁越權(quán)審批、審批流程不全，否則，財務部門應拒絕支付。財務人員還要確保每筆資金的流向清楚、記錄準確。
3.加強全面預算管理
只有全員參與企業(yè)預算的編制，才能使預算成為其自愿努力的目標。大型企業(yè)應成立預算管理委員會，將企業(yè)的一切活動納入預算管理范圍。預算管理應有相應的制度，編制、修改、匯總、審批、執(zhí)行與監(jiān)督都應該在制度的范圍內(nèi)進行。年終決算后，預算的完成情況應與考核掛鉤，
預算一經(jīng)審批確定，應下發(fā)到相關(guān)部門，由各部門負責人牽頭，將預算各項指標落實到實處。各部門應有專門人員對本部門預算的執(zhí)行情況進行動態(tài)跟蹤與分析，使部門負責人能隨時了解預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，并著手解決。每月各部門將預算執(zhí)行情況上報財務部或預算管理委員會，進行匯總、分析，為企業(yè)經(jīng)營者掌握企業(yè)的經(jīng)營情況、做出決策提供依據(jù)。
4.進行成本控制，形成成本管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)工程周期長，項目面廣，涉及到前期調(diào)研、土地儲備、資金來源等，其成本控制應從項目立項開始，直至項目清算。成本控制不僅包括項目工程，還與上、下游的企業(yè)有關(guān)，所以企業(yè)應制定符合自身特點的成本管理體系，進行全方位的成本管理，權(quán)衡利弊，把成本管理與企業(yè)盈利結(jié)合起來，尋求企業(yè)利益最大化。
由于前期設(shè)計成功與否對后期施工成本影響很大，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的只重視施工階段成本控制的思路。通過高質(zhì)量的設(shè)計使項目符合國家及行業(yè)規(guī)定、功能符合項目既定的標準，避免后期因工程不達標而不得不修改設(shè)計、重新返工的惡劣后果。
應重視合同的訂立，合同的條款、金額、涉及的稅費、付款方式及時間、發(fā)票的開具都要仔細推敲，降低因合同修改、洽商導致企業(yè)追加超出預期的資金，造成成本失控的后果。
5.做好稅收籌劃工作
土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要稅種，國家稅法規(guī)定，普通標準住宅增值不超過20%部分可以免征土地增值稅。企業(yè)需要把握好普通標準住宅的標準，設(shè)計部門在設(shè)計戶型、確定容積率，銷售部門在定價方面都要考慮將來土地增值稅清算時能否享受稅收優(yōu)惠，財務部門應該會同相關(guān)部門做各種測算，制定有利于企業(yè)的方案。
6.建立健全財務制度，加大執(zhí)行力度
房地產(chǎn)企業(yè)應建立健全財務制度，對現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等管理做到規(guī)范化、制度化，使財務人員在工作中有制度可依。對企業(yè)的簽批付款流程、管理層的交易授權(quán)范圍應有明確的制度規(guī)定。財務人員在實際工作中，要嚴格執(zhí)行財務制度，對不符合簽批流程的業(yè)務，不予執(zhí)行。款項支付的金額應在預算、計劃范圍內(nèi)，超出范圍的，須經(jīng)過特別的審批流程或高層集體決議。
財務部門應真正做到不相容職務分離，做好日常財務核算工作，記錄好臺賬。對于財務工作采用信息化管理的企業(yè)，要做好權(quán)限設(shè)置。對現(xiàn)金等實物資產(chǎn)定期盤點，盤點時至少有兩人，做到賬實相符。財務部應該有定期的財務例會，給財務人員提供總結(jié)匯報工作、互相交流、解決疑難問題的平臺。財務部門應按規(guī)定，按時提交財務分析報告，反映企業(yè)真實的經(jīng)營狀況、提出改進意見和建議。
7.提升財務人員的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)要重視提高財務人員素質(zhì)。企業(yè)財務部門應聘用有一定學歷背景、業(yè)務能力強、經(jīng)驗豐富、有職業(yè)道德的員工，并對其進行定期或不定期的培訓、交流，鼓勵其學習新知識、新技能，不斷提升其綜合能力，為企業(yè)發(fā)展提供高素質(zhì)人才。
8.加強內(nèi)部審計，建立健全激勵監(jiān)督機制
內(nèi)審是企業(yè)財務管理的重要方面。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務繁雜，項目周期長，內(nèi)部審計有利于發(fā)現(xiàn)問題，能督促財務部按企業(yè)按制度操作，落實財務管理制度。
房地產(chǎn)企業(yè)應保持內(nèi)審部門的獨立性、權(quán)威性，聘用有專業(yè)勝任能力的員工進行審計。對審計中發(fā)現(xiàn)的問題要在審計報告中詳細披露，經(jīng)董事會批準后，責令各部門負責人牽頭限期整改，并在下期審計報告中披露上次審計問題的整改效果。
應建立健全完善的激勵監(jiān)督機制、獎懲機制，做到獎懲有據(jù)可依。有條件的企業(yè)可以引進平衡計分卡進行績效管理，將企業(yè)要實現(xiàn)的目標落實為員工可操作的衡量指標和目標值，激勵員工去尋找和支持改進行為和流程的方式，保證企業(yè)的目標能夠?qū)崿F(xiàn)。
參考文獻：
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1.1 財務管理意識淡薄，財務制度流于形式大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊起家，經(jīng)營者本身缺乏財務管理知識，重銷售輕財務，財務管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財務管理的要求，完全忽視了財務管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應的財務制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關(guān)系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務管理的缺失，勢必導致企業(yè)經(jīng)營成本增加和后期的財務風險。
1.2 財務人員自身職業(yè)能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學的行之有效的財務核算和管理體系很多財務人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財稅業(yè)務知識，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者都是在取得土地后急于進行開發(fā)，回籠資金，財務人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設(shè)計好財務制度體系，進行科學的財務測算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。
1.3 財務的過程控制極其薄弱
1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業(yè)在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用計劃，領(lǐng)導簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進行再投資，一個項目沒有開發(fā)完，盲目購置新地塊，財務人員也沒有提出項目投資的建設(shè)性指導意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴大規(guī)模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發(fā)的案例時有發(fā)生。
1.3.2 預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財務預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的財務預算，甚至根本就沒有財務預算，經(jīng)營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算，社會常流行的開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關(guān)鍵靠預算，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務預算，只有財務預算和工程造價造價預算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預算。有的企業(yè)雖然制訂了財務預算，但卻在預算執(zhí)行過程中沒有進行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化，到?jīng)Q算時發(fā)現(xiàn)利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進行科學深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現(xiàn)實中為了完成預算任務，基本上都是根據(jù)實際來調(diào)整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環(huán)，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1.3.3 不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個項目建設(shè)過程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財務部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同，財務部基本處于事后被動執(zhí)行合同的處境，財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務專業(yè)角度把可能存在的財務或稅務風險提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財務隱患。合同執(zhí)行完畢財務部也只是根據(jù)既定合同條款進行往來結(jié)算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務賬面數(shù)據(jù)簡單反映經(jīng)濟業(yè)務的發(fā)生情況，這勢必導致財務無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1.4 沒有建立有效的財務分析考核體系大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統(tǒng)計，沒有完備細致的財務內(nèi)部分析報表，為領(lǐng)導層提供建設(shè)性的有價值的數(shù)據(jù)分析，沒有透過財務數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財務管理存在的問題和不足。業(yè)績考核也只局限于簡單的指標完成與否。
2 建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理體系的建議
2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的財務規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財務規(guī)劃至關(guān)重要，在項目開發(fā)前建立完備的財務管理體系，進行詳細的財務預測能夠避免很多后期的財務風險。
2.1.1 項目開發(fā)前進行開發(fā)項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發(fā)前期財務部會同營銷部根據(jù)項目開發(fā)計劃及產(chǎn)品類型測算出銷售總價;財務部會同工程部、合約部對開發(fā)成本進行測算，并將開發(fā)成本的構(gòu)成進行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開發(fā)間接費等項目一一對應到相關(guān)成本項目中，最終預測總成本。財務部按照國家相關(guān)法規(guī)政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產(chǎn)負債表、預計利潤表、預算現(xiàn)金流量表，進而形成資金預算，根據(jù)營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。
2.1.2 建立完備的財務管控體系。在項目開發(fā)前就應根據(jù)項目的實際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟事項的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項資本性支出及費用開支的規(guī)范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財務部應該依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價預算細目，設(shè)置科學合理的財務核算體系，既有助于日后能夠進行合同的成本控制，又便于進行往來對賬，還有助于進行土地增值稅的稅務籌劃。
2.2 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風險點，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理應該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財務隱患;在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執(zhí)行付款義務，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負責人對工程執(zhí)行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2.3 實行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理，加強財務控制凡事欲則立，不預則廢，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長，開發(fā)風險大，加強房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個開發(fā)項目的項目預算，還要將日常各項經(jīng)營活動納入到全面預算管理體系，把開發(fā)項目預算按年度、季度、月度進行指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經(jīng)營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標，對整個企業(yè)的業(yè)務流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執(zhí)行情況進行深入分析找出管理中的優(yōu)點和不足，把預算執(zhí)行的偏差率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關(guān)責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2.4 加強融資業(yè)務的學習，拓寬融資渠道融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財務人員加強融資業(yè)務的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達到最好的綜合經(jīng)濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進入到不動產(chǎn)經(jīng)營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款;通過出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔保公司發(fā)行集合債等方式進行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對傳統(tǒng)融資模式進行資金補充。
1.集團財務管理缺乏統(tǒng)一性
由于集團下設(shè)一個或多個子公司，集團財務管理與子公司的財務管理沒有形成統(tǒng)一，財務集中程度很低，導致集團財務管理困難、子母公司核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統(tǒng)一，財務報表不一致等問題出現(xiàn)，無法為房地產(chǎn)企業(yè)集團提供信息可靠，數(shù)據(jù)真實，統(tǒng)一報表，可比性強的財務信息，集團決策者很難根據(jù)財務信息進行正確的判斷。另外，這種混亂的財務管理現(xiàn)狀使得集團財務管理很難實現(xiàn)對子公司財務和運行情況進行監(jiān)督、管理與控制，影響集團的戰(zhàn)略布置。
2.集團財務管理缺乏動態(tài)監(jiān)管力度
房地產(chǎn)企業(yè)集團雖然利潤空間大，但其資金回轉(zhuǎn)周期長，投入高，資金占用大，風險性強，這些特點使得集團財務管理必須對資金進行預算管理。然而由于認識的不足和管理水平的不到位，房地產(chǎn)企業(yè)集團財務管理仍然存在傳統(tǒng)的粗模式放管理模式，不進行預算管理，即使做了預算管理，但在預算執(zhí)行上也是粗枝大葉，財務監(jiān)管力度嚴重不足，為企業(yè)的后續(xù)管理等造成了隱患。
二、房地產(chǎn)企業(yè)集團財務管理的對策
1.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財務管理制度
財務管理工作在保障集團利益的基礎(chǔ)上，不僅要使得集團的整體優(yōu)勢得到充分挖掘并發(fā)揮，還要尊重各個子公司的法人地位，使得其主觀能動性以及積極性得以發(fā)揮出來。第一，于集團里以集團企業(yè)當成中心構(gòu)建公司內(nèi)部財務管理體系，將集團的經(jīng)濟利潤當成制定財務管理制度的基礎(chǔ)。第二，構(gòu)建財報表制度。每一個子公司要在一定時間里，將財務報表上交到總部，而且要保障財務報表的可信度，對于出現(xiàn)的虧損等問題，均要向總部說明白。
2.構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)集團財務集中管控體系
為了構(gòu)建全面、立體、科學、合理的房地產(chǎn)企業(yè)集團財務集中近控體系，需要從財務人員管理上實行垂直管理，在財務制度上集中統(tǒng)一，在投資業(yè)務和籌資業(yè)務上集中管理，在資金使用上集中管理，在工程開發(fā)和采購物資上集中管理，在稅務籌劃和財務統(tǒng)籌上集中管理，才能構(gòu)建出科學的管控體系，保證房地產(chǎn)企業(yè)集團良性發(fā)展。
3.利用電子信息技術(shù)建立財務管理系統(tǒng)平臺
運用信息化管理手段建立以集團組織架構(gòu)為基礎(chǔ)的網(wǎng)絡管理體系，將集團所有數(shù)據(jù)在同一數(shù)據(jù)庫集中處理，對房地產(chǎn)企業(yè)集團管理的各項業(yè)務進行集成應用，實現(xiàn)財務管理、預算管理、資金管理、數(shù)據(jù)分析和人力資源管理一體化，從而形成集團統(tǒng)一的數(shù)據(jù)流和信息流，為公司決策提供準確、完整的信息。
三、總結(jié)語
摘 要 隨著我國城鎮(zhèn)化腳步的不斷加快，房地產(chǎn)熱潮一浪高過一浪，大量房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般興起。房地產(chǎn)企業(yè)的運作需要巨額的資本，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，財務管理工作占據(jù)著核心地位。當前，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作普遍沒有作到位，管理中存在諸多問題。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中占據(jù)優(yōu)勢，實現(xiàn)自身長遠發(fā)展就需要改革和創(chuàng)新當前的財務管理制度，提高財務管理的水平。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務管理 創(chuàng)新
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)成為推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，但是面對激烈的競爭要想提高企業(yè)的競爭力，就需要從科學管理的角度出發(fā)，改善管理最重要的是，提高中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的水平，提高財務管理水平就需要改革和創(chuàng)新企業(yè)現(xiàn)有的財務管理制度。
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作中存在的問題
財務管理觀念滯后。現(xiàn)代的財務管理預測、分析等沒有被應用到實際工作當中，大多財務決策只是憑管理者的經(jīng)驗做出，管理者依據(jù)的信息少而且可靠性、及時性都沒有保障，影響企業(yè)健康、持續(xù)、快速發(fā)展。
缺乏有效的財務成本管理。成本管理需要大量的有效的成本數(shù)據(jù)作支撐，現(xiàn)在我國企業(yè)對現(xiàn)代化的成本管理方法的運用表現(xiàn)的普遍比較消極，企業(yè)大多不愿花費過多的人力、物力、財力去做成本的分析和預測，這使得企業(yè)決策缺乏科學性，對企業(yè)的管理存在諸多不良影響。
資金管理和財務監(jiān)控方面的欠缺。現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度，沒有有效地對資金結(jié)構(gòu)和運作的可行性研究，許多企業(yè)追求多元化經(jīng)營，存在大量的短期負債，加大企業(yè)的財務風險，這都是由于企業(yè)資金管理制度不健全造成的。
財務管理涉及諸多方面，管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)有別于其他企業(yè)的一個重要方面是其開發(fā)活動涉及到很多方利益，財務關(guān)系也就相應變得復雜。有關(guān)財務管理的決策都應該進行反復論證，財務管理的難度大，同時企業(yè)承擔的風險也大。
管理人員業(yè)務能力不足。中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管理上的一大弊病是，大多財務崗位由親屬擔任，業(yè)務水平明顯存在不足，家族式的管理模式造成企業(yè)財務管理工作的無序和混亂，而且管理和整治方面的難度都加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理創(chuàng)新
建立健全現(xiàn)代企業(yè)管理制度。現(xiàn)代企業(yè)制度要求產(chǎn)權(quán)分離、管理制度化，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度使得企業(yè)的日常管理活動處于有序的狀態(tài)之下，為企業(yè)科學的財務管理活動提供一個良好的大的前提。
加強成本管理。中小房地產(chǎn)企業(yè)應該建立成本核算和控制制度，對成本數(shù)據(jù)進行記錄、整理、分析和列報，引入現(xiàn)代化的成本管理和分析方法，做好企業(yè)的成本數(shù)據(jù)的分析和預測。合理進行資金分配、投資管理，對資金的運作要進行監(jiān)控，實時了解資金的運作信息，避免投資損失，事后要進行分析，總結(jié)經(jīng)驗教訓，對于不足的地方要加以改善。
健全內(nèi)部控制制度及管理流程。內(nèi)部控制制度是財務管理的有效手段，健全內(nèi)部控制制度，落實內(nèi)控措施，能夠有效地降低企業(yè)的財務風險，使企業(yè)的財務管理和活動更加有序、高效。首先，應該將企業(yè)的財務管理程序以制度的形式確立下來，財務人員應該按照制度規(guī)定進行財務管理活動，確保財務管理工作的規(guī)范化，建立決策、經(jīng)營、監(jiān)督相互制約和協(xié)調(diào)的運行機制；其次，發(fā)揮內(nèi)部審計的職能。
實施信息化管理。建立企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡體系，實現(xiàn)信息共享和各部門管理的一體化，確保信息傳遞的實效性，同時降低管理成本。建立信息的收集和分析機制，有效識別有效信息和無效信息，對有效信息進行深入分析，進而為決策提供依據(jù)，提高財務決策的科學性。
建立全面預算體系。加強對預算的管理和對預算執(zhí)行的監(jiān)督，以預算為基礎(chǔ)對各部門業(yè)績進行考核，確保經(jīng)營目標的實現(xiàn)。
擴寬融資路徑。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展不僅有利于國民經(jīng)濟的提高，也有利于國內(nèi)消費的增長。從當前情況來看，房地產(chǎn)業(yè)的融資路徑還不甚寬闊。房地產(chǎn)企業(yè)財務融資主要是銀行開發(fā)貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等。
加強涉稅風險防控。房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個稅務風險偏高的行業(yè)，稅務機關(guān)和房地產(chǎn)企業(yè)也都是非常清楚的，但是仍有很多房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)心存僥幸，仍然沒有對自己的稅務處理事項及時做出清理，被稅務機關(guān)稽查出的問題往往都會涉及刑事犯罪。為此，財務管理中應該提前做好財稅風險預測，做好整個過程中的風險評估與把控，為企業(yè)的健康發(fā)展掃清財稅風險障礙。
總之，中小房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展離不開科學管理，而科學有效地財務管理是科學管理的重要組成部分，提高財務管理水平在當前形勢下是勢在必行的。企業(yè)應該認識到自身存在的問題，針對問題進行改革和創(chuàng)新，完善管理，控制成本費用，提高自身競爭力。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制 財務管理 創(chuàng)新
一、房地產(chǎn)企業(yè)集團財務管理創(chuàng)新的迫切性
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、開發(fā)周期長，投資額大，資金回收期長，經(jīng)營風險大的特征，因此房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風險企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)的集團化又使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍從單一房地產(chǎn)開發(fā)，向集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等為一體的綜合業(yè)務模式轉(zhuǎn)變。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財務管理模式已不能適應集團化發(fā)展的需要，其問題主要表現(xiàn)在：1、“被動反映型”的財務核算不能充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實施、控制方面強有力的作用。2、難以及時掌握各下屬企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況，致使資金管理有章無序，存在體外循環(huán)現(xiàn)象。3、對重大事項缺乏事前參與和事中實時監(jiān)控。 4、不同利益主體考慮的目標不同，子公司向集團公司上報的會計信息往往從本位主義出發(fā)，缺少大局意識，通常對重要信息、異常情況不充分披露，甚至還隱瞞一些信息……這些問題的存在都制約著集團的管理和決策能力，不利于集團化企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《內(nèi)部控制規(guī)范指引》的頒布實施，為集團型房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化運作提出了新的要求。因此在內(nèi)控機制下房地產(chǎn)企業(yè)集團要實現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競爭能力，必須進行財務管理創(chuàng)新。
二、財務管理理念的創(chuàng)新
在內(nèi)部控制體制下財務管理職能中的財務控制職能進一步強化。一方面財務管理已從被動的財務核算向全局性財務決策、控制職能轉(zhuǎn)變。財務管理不僅僅是財務核算、財務報告和分析，更多地參與到投資決策、資金籌劃、預算管理、納稅管理、內(nèi)部控制制度管理、財務監(jiān)督與評價和財務人員隊伍建設(shè)上來。另一方面財務管理需要業(yè)務管理和財務管理的完美結(jié)合，財務管理須縱深到房地產(chǎn)的各個專業(yè)化領(lǐng)域，即投資決策、設(shè)計研發(fā)、營銷策劃、招投標管理、施工管理、成本管理、預算控制、績效考核等，并貫穿于房地產(chǎn)項目生命周期的始終。
三、財務管理機制的創(chuàng)新
財務管理體系是企業(yè)管理體系中的重要組成部分，是企業(yè)在一定戰(zhàn)略目標指導下，對經(jīng)營活動和投、融資活動實施有計劃的財務管理活動，通過有明確職責、適當?shù)娘L險控制機制來貫徹落實的價值化管理體系。在內(nèi)部控制體系下企業(yè)集團須建立一套既適合企業(yè)實際、又適應長遠發(fā)展的財務管理體系。
由于房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型的高風險行業(yè)，母子公司之間的業(yè)務基本相同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)集團應采用集權(quán)型的財務管理模式，決策權(quán)集中于母公司。集團公司掌控財務戰(zhàn)略決策，集中控制和管理集團內(nèi)部的經(jīng)營和財務管理，成員企業(yè)須嚴格遵照執(zhí)行。
在同一法人主體下，各分公司執(zhí)行統(tǒng)一的財務制度。建立集權(quán)分權(quán)適度、權(quán)責利均衡、多級分層分口控制系統(tǒng)，實行“歸口管理，分級核算，逐級審批”的財務管理原則。該系統(tǒng)從縱向看是“集團公司（母公司）- 子公司-孫公司”的多級控制關(guān)系，橫向看是在每一個控制層級中各職能部門間進行資金、成本的歸口管理和控制。第一層次控制設(shè)在集團財務部，負責整個集團的資源分配、資金調(diào)配、投資管理等總體安排，并負責指導、組織、協(xié)調(diào)集團及所屬企業(yè)的財務核算和管理工作。建立財務決策制度，明確決策規(guī)則、程序、權(quán)限和責任，進行科學分工，嚴格職位設(shè)置和授權(quán)管理。
四、財務管理手段創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴張和集團一體化運作要求決定了財務管理系統(tǒng)實施的復雜性。要想在戰(zhàn)略信息化條件下提高財務管理水平須創(chuàng)新管理手段。
1、建立信息化管理系統(tǒng)平臺
信息化是現(xiàn)代企業(yè)重要管理工具，更是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理支撐點。運用信息化管理手段建立以集團組織架構(gòu)為基礎(chǔ)的網(wǎng)絡管理體系，將所有業(yè)務功能搭建在一個平臺，集團所有數(shù)據(jù)在同一數(shù)據(jù)庫集中處理，對房地產(chǎn)企業(yè)集團管理的各項業(yè)務進行集成應用，實現(xiàn)財務管理、預算管理、資金管理、數(shù)據(jù)分析和人力資源管理一體化，從而形成集團統(tǒng)一的數(shù)據(jù)流和信息流，為公司決策提供準確、完整的信息。信息管理平臺的建立能有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率、降低成本、加快發(fā)展并實現(xiàn)房精細化管理，從而提高產(chǎn)品質(zhì)量，控制運營風險，提升競爭力。
2、實行資金集中管理
資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，在母公司建立資金集中管理系統(tǒng)，實行資金集中調(diào)配，加強資金調(diào)控，減少沉淀，提高利用率、收益率，同時也可提高集團整體信貸的信用等級，擴大融資能力，更有利于集團加強對全資和控股公司間的交易監(jiān)控，防范資金風險。
3、實行全面預算管理
全面預算管理是財務管理的核心，是將戰(zhàn)略目標與政策規(guī)范落實為具體行動方案，也是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的前提和基礎(chǔ)。企業(yè)集團必須在信息化管理軟件平臺的基礎(chǔ)上，建立以預算管理、KPI績效考核和預算執(zhí)行檢討機制為一體的全面預算管理體系來規(guī)劃、控制房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期，激勵集團內(nèi)各子公司、各部門，保證經(jīng)營目標的實現(xiàn)，同時考核、評價各子公司責任人的業(yè)績，并與利益掛鉤，實現(xiàn)激勵與約束的雙重效應。
4、完善內(nèi)部控制機制
關(guān)鍵詞：新時期;房地產(chǎn);財務運營管理
1 引言
房地產(chǎn)行業(yè)因投資周期長、不確定性影響因素多、風險程度高、資金鏈條長的制約，要保持長期健康可持續(xù)的發(fā)展，必須要完善企業(yè)財務運營管理體系，提高企業(yè)財務運營管理水平，拓寬融資渠道，從而確保企業(yè)保持較強的市場競爭力。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財務營運管理的重要意義
2.1 有利于提高資金使用效率
房地產(chǎn)企業(yè)對資金量的需求是十分巨大的，現(xiàn)時期房地產(chǎn)企業(yè)一個突出的特點是企業(yè)現(xiàn)金相對較少，多采取向銀行借貸、房屋出售資金回籠等方面來維持企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，因此良好的企業(yè)財務運營管理，能夠統(tǒng)一財務計劃編制，科學使用資金，拓寬融資渠道，提高資金的監(jiān)督管理質(zhì)量，確保資金較好使用率。
2.2 有利于提高企業(yè)規(guī)避財務風險能力
由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、項目建設(shè)具有不可逆性，因此房地產(chǎn)企業(yè)相對而言屬于高風險行業(yè)。而提高企業(yè)財務運營管理，統(tǒng)一對資金的流向和使用情況進行實時的跟蹤，并通過風險管理、風險規(guī)避等措施，降低企業(yè)財務風險。
2.3 有利于加強企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理
財務工作作為企業(yè)內(nèi)部管理工作的重要內(nèi)容，加強企業(yè)財務運營管理工作，就能夠有效地杜絕企業(yè)內(nèi)部貪污、挪用資金等問題的發(fā)生，促進企業(yè)文化的形成，提高企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理質(zhì)量。
3 房地產(chǎn)企業(yè)財務運營管理存在的主要問題
3.1 財務運營管理意識淡薄、人員素質(zhì)不高
房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型企業(yè)對財務運營管理工作的重要性認識不夠，企業(yè)管理層沒有將財務運營管理工作放在企業(yè)戰(zhàn)略的高度，或是對財務運營管理工作的獨立性認識不夠，隨意干涉和影響財務運營管理工作的落實。當前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)多為家族型企業(yè)，其所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)集中統(tǒng)一，就工作人員自身而言，往往不具備相應的財管管理資格或是在業(yè)務能力方面不足，融資方式少、融資能力弱，不能勝任企業(yè)財務運營管理工作的需要，造成財務運營管理工作的混亂和無效。
3.2 財務運營管理制度不完善、落實不嚴格
一方面不少企業(yè)尚未完全建立完備的財務運營管理制度，一些制度即使建立起來，落實也不到位，特別是在一些企業(yè)的一線部門，相關(guān)的制度往往僅停留在紙面上、墻面上；另一方面，則是對現(xiàn)有的制度執(zhí)行不嚴格，企業(yè)管理者隨意干涉財務運營管理工作的執(zhí)行，財務工作人員受自身能力和職業(yè)道德水平的影響落實財務制度不嚴格。
3.3 財務運營管理監(jiān)督機制的缺失
一是在監(jiān)管機制不完善，導致監(jiān)管工作浮于表面，難以起到應有的效果；二是財務運營管理工作涉及企業(yè)的方方面面，監(jiān)督對象復雜，監(jiān)管人員往往對企業(yè)實際運行情況不熟悉，不能真正起到監(jiān)督的作用。
4 提高房地產(chǎn)企業(yè)財務運營管理質(zhì)量對策分析
4.1 提高企業(yè)全員對財務運營管理的認識、加強財務運營管理人員素質(zhì)
一是企業(yè)上下尤其高層要統(tǒng)一樹立財務運營管理是企業(yè)核心管理的理念并不斷加強，正確理解財務運營管理工作對企業(yè)發(fā)展、對員工切身利益的重要作用。二是提高財務運營管理部門在企業(yè)中地位，使企業(yè)其他部門能夠自覺地配合；三是要尊重財務運營管理工作的獨立性，無論是管理層還是其他部門都不能干涉財務運營管理，確保其制度執(zhí)行。四是加強財務管理工作人員素質(zhì)。要把好選人關(guān)，為運營管理工作的開展打好基礎(chǔ)，降低人為因素的影響；要通過在崗培訓、學歷升級、聘請外來專家授課等方式，提高工作人員的業(yè)務素質(zhì)和職業(yè)道德素質(zhì)；在人員的使用上要通過行之有效的競爭和獎懲機制，鼓舞工作人員的積極性和主動性；必要的時候引進外來專業(yè)人員給予指導和輔助。
4.2 完善財務運營管理工作制度、加強制度執(zhí)行力
一是在企業(yè)財務運營管理制度的制定上，不能一味的照搬照抄其他企業(yè)的經(jīng)驗，要到企業(yè)的基層調(diào)查了解情況，要切實結(jié)合企業(yè)的實際特點，有針對性的制定相關(guān)制度，使制度與實際達到充分的銜接；二是要進一步明確財務運營管理工作與各個部門的關(guān)系并與企業(yè)的其他制度形成有效的整合，從而提高制度的可操作性；三是要保證財務運營管理制度的權(quán)威性和嚴肅性，通過定期檢查、考核、日常監(jiān)督等工作的落實，保證財務運營管理制度的有力執(zhí)行，對違反制度的人員要進行嚴肅、及時的處理，真正實現(xiàn)依規(guī)辦事。
4.3 建立財務運營管理監(jiān)督機制并加強執(zhí)行
一是要完善財務運營管理監(jiān)管系統(tǒng)，形成內(nèi)部審計監(jiān)督制度。通過相關(guān)監(jiān)督系統(tǒng)的建立，加大對資金流動的監(jiān)控，確保資金使用效率；二是要建立人防為主的監(jiān)督體系，切實提高監(jiān)管人員的工作能力，使其能夠真正發(fā)揮應有的作用；三是要加強財務運營管理信息化建設(shè)，形成高效及時的信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對財務信息的及時把握，為企業(yè)的決策和管理提供全面、客觀、實時的信息。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務成本管理；問題；應對策略
一、房地產(chǎn)財務成本管理的必要性
房地產(chǎn)前期的財務成本管理對于企業(yè)現(xiàn)階段的經(jīng)濟發(fā)展形式和之后的發(fā)展前景能夠預測，因此就需要財務管理人員能夠采用自身的知識儲備能力對于開發(fā)成本和實際銷售中的效益進行分析，以此能夠為后期相關(guān)工作的開展提供可靠的依據(jù)。所以，就需要加強對于前期的財務成本，使得房屋的實際價格和銷售中的成本能夠使得動態(tài)化的信息被有效掌握，以此強化盈利的合理預測。對于前期成本管理工作的重視，能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)稅收籌劃的合理性提供有效的信息，以此來將企業(yè)的資金應用率提升，確保市場的良性發(fā)展。其次，加強房地產(chǎn)中期財務的管理，能夠有效的實現(xiàn)土地成本以及相關(guān)配套成本和相關(guān)規(guī)劃的控制，使得企業(yè)的財務支出管理實現(xiàn)最終效果，從而將房地產(chǎn)企業(yè)當中的中期財務管理水平進行提升。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的問題
(一)對財務成本管理意識不強
現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對于財務成本管理的意識還不高，企業(yè)內(nèi)部對于其重要性還沒有認識到，企業(yè)在日常的財務管理當中，因為財務風險的問題不是很大或者不是很明顯，因此企業(yè)實際管理者對其沒有加強重視。
(二)財務成本管理體制不夠健全
很多企業(yè)盡管設(shè)置了相應的會計機構(gòu)，但是在這當中還有很多機構(gòu)設(shè)置的不是很合理，缺少比較完善的財務制度，例如，計量驗收制度以及財務清查制度和成本核損制度等，由于這些制度的不完善，使得財務成本管理工作的開展不是很順利。房地產(chǎn)企業(yè)對于自身的實際管理體制缺少完善，造成企業(yè)當前的制度很難和企業(yè)的實際發(fā)展狀態(tài)有效符合，以至于企業(yè)在實際的運行中沒有按照相關(guān)軌道實施發(fā)展，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標產(chǎn)生很嚴重的影響。企業(yè)在發(fā)展中產(chǎn)生的不穩(wěn)定因素有很多，財務成本管理體制當中的問題主要體現(xiàn)在：對財務成本管理的相關(guān)制度的設(shè)置浮于表面，在企業(yè)的管理中只是流于形式，很難對企業(yè)的實際管理起到制約的作用，這樣就造成崗位職責比較混亂，并且還會造成企業(yè)的工作效率以及財務風險增大。
(三)缺乏預決算管理
現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在實際的預決算管理中主要問題體現(xiàn)在兩個方面：第一，定期的更新變化，造成很多房地產(chǎn)企業(yè)當中所采用的工程預決算非常的傳統(tǒng)，降低了房地產(chǎn)企業(yè)中對于資金使用的準確性以及可靠性，并且，對于傳統(tǒng)的預決算，在其實際的計算中非常復雜，在一定意義上能夠?qū)⒐ぷ髁吭黾樱瑫r也使得企業(yè)的實際管理效率降低。其次，預決算實際管理缺少全面性。現(xiàn)階段很多工程中所產(chǎn)生的問題非常多，造成設(shè)計企業(yè)和施工企業(yè)之間的協(xié)調(diào)配合工作不是很完整，使得預結(jié)算工作產(chǎn)生很多問題，一些工作人員對于資金的流通不重視，甚至還有一些抽逃資金，這對于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展有著一定的阻礙。
三、解決方法
(一)完善財務成本管理體系
為了能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財務成本管理體系進行完善，就需要結(jié)合企業(yè)的實際發(fā)展情況和其實際存在的問題，制定科學合理的成本管理機制，在這當中需要重視的就是，對于有關(guān)規(guī)定的措施需要加強合理的制定，確保相關(guān)制度能夠使得各個部門之間合理協(xié)調(diào)。另外，財務管理的作用非常重要，需要定期對于企業(yè)的實際資金發(fā)生狀況進行匯報，從而能夠提供準確的財務信息，確保企業(yè)的有序進行。對于員工的積極性提高，采用相關(guān)的監(jiān)督管理以及獎懲制度進行提升，采用科學合理的獎懲監(jiān)督管理制度能夠?qū)⑵髽I(yè)的成本降低，以此來提升企業(yè)的發(fā)展績效以及效率。在對財務成本管理透析完善中，也需要做好相應的體系建設(shè)，以此能夠為房地產(chǎn)商的賬單完善，使得財務管理體系自身的公正性和透明性體現(xiàn)出來，以此更好的重視管理體系工作，有效強化財務成本管理體系，使其能夠可持續(xù)性發(fā)展。
(二)提高相關(guān)領(lǐng)導的財務成本管理意識認識能力
對實踐方面具有指導的作用。企業(yè)的管理人員需要對財務成本管理的實際重要性工作加強重視，這樣才能夠有效推進財務成本管理體系的建設(shè)。但是在這當中，相關(guān)的管理人員需要對于一些非物質(zhì)成本進行思考，對于人力資源的成本以及服務成本和相關(guān)的環(huán)境資源成本等進行思考，從而樹立良好的全面的管理理念，這樣才能夠?qū)⑵髽I(yè)的相關(guān)財務管理水平提升，以此實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。相對于企業(yè)的財務管理來說，企業(yè)需要加強重視程度，只有加強企業(yè)領(lǐng)導財務成本管理的意識，才能夠?qū)崿F(xiàn)事前的監(jiān)督工作以及事中的針對性措施的應用和事后的檢討思考，以此降低財務管理工作中所產(chǎn)生的失誤工作。房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展對于社會經(jīng)濟的發(fā)展有著一定的促進作用，因此需要加強重視，同時對于其中所存在的問題有效分析，對于相關(guān)問題有效改革才能夠使得整體行業(yè)的發(fā)展和社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。本文所闡述的相關(guān)建議盡管很難對于房地產(chǎn)企業(yè)當中所存在的問題全部解決，但是在實際的發(fā)展中一定要針對具體的問題制定適合自身發(fā)展的策略。
財參考文獻：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財務風險資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務成果和預期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經(jīng)營風險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關(guān)的其他風險。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風險的具體表現(xiàn)
(1)負債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當?shù)呢搨壤瑢で笞罴奄Y本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調(diào)查預測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經(jīng)同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務預警系統(tǒng)
所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
房地產(chǎn)公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預算結(jié)果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風險，確保財務安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應在公司內(nèi)實施財務集中控制，體現(xiàn)財務管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監(jiān)督
進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)部控制制度
(1)進行市場調(diào)研，防范市場風險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內(nèi)部財務控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本開發(fā)成本核算
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得經(jīng)營利潤必需嚴格控制控制成本，又由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點是物質(zhì)形態(tài)不可移，開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模大，周期長，所需資金多，這導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算具有獨特的性質(zhì)，因此處理好房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算是提高經(jīng)營利潤的必經(jīng)之路。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本內(nèi)容概述
要想做好房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算，必須先明確房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的定義和內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是指在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各耗費，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金三大部分組成。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本。主要包括以下六方面的內(nèi)容：
(1)土地征用及拆遷補償費。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，包括取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、地上和地下附著物拆遷補償凈支出及安置動遷用房支出等。
(2)前期工程費。主要包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”發(fā)生的費用。
(3)建筑安裝工程費。是指建設(shè)單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費。包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
(5)公共配套設(shè)施費。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
(6)開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息和周轉(zhuǎn)房攤銷費等。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)費用。是指與項目建設(shè)無直接關(guān)系、不能計入某個特定開發(fā)項目成本的費用。這些費用在其發(fā)生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。
(1)管理費用，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司的行政管理部門(總部)為組織、管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。
(2)銷售費用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售產(chǎn)品或在提供勞務過程中所發(fā)生的費用。
(3)財務費用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構(gòu)手續(xù)費等。但凡是與開發(fā)產(chǎn)品建造相關(guān)的利息支出等，在開發(fā)產(chǎn)品交付使用之前發(fā)生的，均應計入開發(fā)產(chǎn)品的成本，而不作為財務費用列支。
3.房地產(chǎn)開發(fā)稅金。是指房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、出租開發(fā)產(chǎn)品，提供售后物業(yè)服務、銷售材料、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和出租固定資產(chǎn)，應按規(guī)定計算繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅等。
三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會計核算時應注意的問題
房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業(yè)進行開發(fā)成本核算，除了必須嚴格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和財務制度外，還應該注意以下幾個問題。
1. 開發(fā)成本會計科目及輔助項目的設(shè)計
正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，首先,把“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，其實,分別按照土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等六項明細設(shè)立二級科目明細,最后,按各二級明細科目以工程項目為單位的設(shè)立項目輔助帳,形成交叉定位,方便統(tǒng)計和查詢。清晰的成本項目有利于將來的項目土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算。
2. 公共成本費用的分攤標準的選擇
公共成本費用分攤適用于“誰受益誰分攤”的原則，一般能分清成本核算對象的，可直接計入特定的成本核算對象中；如果不能分清成本對象的，可以通過設(shè)定的分攤方法分配計入有關(guān)成本對象。其中，土地價款可按占地面積比例分攤，而前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費可按可售面積比例分攤，建筑安裝工程費可按照建筑面積分攤，開發(fā)間接費用可按照受益對象的不同選擇不同的分攤標準進行分攤。
3. 間接費用的核算
企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。特別要注意的是，為項目貸款而支付的利息，如果將其直接列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況，同時損失開發(fā)成本加計扣除的稅盾收益。因此，對受益對象明確的貸款利息應視同資本性支出進行核算列入“開發(fā)成本”，作為成本項目的一個組成部分。
4. 項目的竣工決算及合理稅務籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，而要解決這個問題，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。 值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，在土地增值稅清算前未取得正式發(fā)票的成本最多按照合同總額的10%計提允許稅前列支，超過部分不得在當期稅前列支。因此，作為財務人員，必須進行合理的稅務籌劃，在項目土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算前盡最大可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費用的發(fā)票，哪怕是暫時沒法付款，也要和公司各業(yè)務部門一起跟供應商進行良好的溝通，爭取把發(fā)票取得后掛應付帳款進行處理，為公司項目進行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算打下良好的基礎(chǔ)，盡最大可能降低公司稅負或遞延公司應交稅款的時間。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要性
財務管理是指企業(yè)將資金投入生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的長期投資、長期籌資及營運資本管理的一系列活動，基本職能主要有財務分析、財務預測、財務決策、財務計劃等，目標是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。財務管理的好壞對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。
（一）有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標
合理的財務管理可以有效促進房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。財務管理是實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的重要紐帶，通過財務預算、財務規(guī)劃等可以將企業(yè)戰(zhàn)略目標轉(zhuǎn)化為階段性財務指標，財務指標完成與否則直接反映出企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營狀況。通過財務指標及時修正和調(diào)整企業(yè)的短期目標，進而保證企業(yè)長期戰(zhàn)略目標的順利實現(xiàn)。
（二）為企業(yè)管理層決策提供可靠的依據(jù)
通過財務預測，測算企業(yè)投融資方案的經(jīng)濟效益，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性，企業(yè)可根據(jù)風險偏好選擇高收益、高風險或者低收益、低風險或者收益、風險適中的項目，從而為管理層決策提供可靠的依據(jù)，保證企業(yè)獲得良好的回報，促進企業(yè)競爭能力的提升。
（三）有助于提升企業(yè)經(jīng)營能力和經(jīng)營水平
通過財務分析，找出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的短板和不足，及時采取措施和對策，降本增效，進而不斷提升企業(yè)的經(jīng)營能力和經(jīng)營業(yè)績。
（四）有助于防范和降低經(jīng)營風險
資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前途和方向，如何及時籌措足夠的資金是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重中之重，通過提高長期籌資能力可為房地產(chǎn)項目開發(fā)提供源源不斷的資金支持，保障企業(yè)長期、穩(wěn)定發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題
（一）融資規(guī)模大，結(jié)構(gòu)單一
近幾年，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的迅速擴張，對外投資規(guī)模增大，所需資金幾乎全部來源于銀行等金融機構(gòu)，負債率極高，并且由于項目銷售（尤其是外地項目）不樂觀，部分項目甚至出現(xiàn)“政府以地償債”的情況，不能及時回籠資金，還要負債繼續(xù)開發(fā)，導致債務規(guī)模越來越大，以至于借款到期無充足的現(xiàn)金流償還，依靠再借款償還，“借新債、償舊債”，財務風險較大。
（二）年度預算導向性差，實際執(zhí)行與預算偏離
房地產(chǎn)企業(yè)年度預算以年度工作經(jīng)營計劃為基礎(chǔ)，按照“兩上兩下”的程序編制，但由于年度工作經(jīng)營計劃編制倉促，編制不嚴謹?shù)确矫嬖驅(qū)е陆?jīng)營計劃變化較大，從而導致預算執(zhí)行與實際偏離值較高。另一方面，由集團總部直接向下屬子公司下達預算指標的方式，在子公司發(fā)展不均衡，虧損企業(yè)較多的情況下，為保證集團總部總體預算目標的實現(xiàn)，出現(xiàn)將部分子公司的虧損指標轉(zhuǎn)移到盈利子公司，從而導致盈利子公司的預算指標與預期值偏離較高。
（三）項目成本控制力不足
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務部門相對比較弱勢，以及財務人員知識、經(jīng)驗和能力不足等原因，對項目成本的控制僅限于登記合同臺賬，付款時進行形式性審核，未對合同履行等內(nèi)容進行實質(zhì)性審查，造成財務部門對項目成本控制較弱，出現(xiàn)開發(fā)過程中項目成本不斷增加，以及完工后項目成本仍在發(fā)生的情況，不能充分發(fā)揮財務部門全程監(jiān)控的作用。
（四）管理層不重視財務管理
傳統(tǒng)的財務工作局限于付款和記賬。因此，通常認為財務部門屬服務部門，只需付款和記賬即可，忽視了財務管理的管理職能，一定程度上弱化了財務人員的地位，使財務人員不能充分發(fā)揮監(jiān)控的職能。
（五）財務人員整體素質(zhì)有待進一步提高
財務人員專業(yè)知識、技能和經(jīng)驗不足，自身又不加強學習，導致很多財務人員不了解房地產(chǎn)項目開發(fā)流程，分不清項目開發(fā)階段，不能準確地核算項目成本。另外，由于企業(yè)內(nèi)部管理原因，將一些不具備足夠知識和經(jīng)驗的人員放在重要的崗位上，存在人崗不匹配現(xiàn)象，造成財務管理水平低下，無法充分發(fā)揮財務管理的職能。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的思考
（一）完善各項財務管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在問題的重要原因是缺乏長期有效的財務管理體制，財務制度不健全或者執(zhí)行不到位。良好的財務管理制度是財務管理工作順利進行的重要保障，也是降低和防范風險的重要屏障。“無規(guī)矩，無以成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展需要完善的財務管理制度，需要充分發(fā)揮財務管理的優(yōu)勢，以促進企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，提升企業(yè)競爭能力。
由于近年來《企業(yè)會計準則》不斷修訂和完善，房地產(chǎn)企業(yè)應及時修訂財務核算管理制度，加強財務成本核算管理，統(tǒng)一核算口徑，提高數(shù)據(jù)的可靠性和可比性；企業(yè)應制定和完善融資管理制度，結(jié)合企業(yè)長期戰(zhàn)略制定財務規(guī)劃 ，保障企業(yè)長期財務目標的實現(xiàn)。
（二）拓寬融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
適度負債可以有效地利用財務杠桿的作用為公司創(chuàng)造效益，但過高的負債容易使公司背負沉重的利息負擔，使公司面臨較大的財務風險，應積極拓寬融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一方面，應積極推進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，及時優(yōu)化業(yè)務板塊，對長期虧損的子公司應及時調(diào)整，改善經(jīng)營模式；對暫時盈利子公司也應逐步實現(xiàn)“滾動開發(fā)”，增加經(jīng)營性現(xiàn)金流入，保障企業(yè)長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流入；另一方面，可以適當考慮融資多樣化。例如，資產(chǎn)證券化，可以迅速籌集巨額資金，擴大規(guī)模，化解風險，降低融資成本，投資者亦可分享房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤，有利于改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。
（三）逐步建立導向性的預算管理體系
第一，年度工作計劃作為預算編制的基礎(chǔ)和數(shù)據(jù)來源，應充分重視其重要性，逐步改變年度工作計劃從屬于年度預算的現(xiàn)狀，加強考核力度，促進各部門結(jié)合企業(yè)長期戰(zhàn)略慎重編制，并考慮在客觀情況發(fā)生變化時及時調(diào)整項目經(jīng)營計劃，以保證計劃與實際運營不脫節(jié)。第二，建立導向性的預算管理體系，應結(jié)合各子公司具體經(jīng)營情況，對于經(jīng)常虧損或者虧損較多的子公司應及時進行調(diào)整，逐漸從源頭上保證公司的整體盈利能力。第三，將預算執(zhí)行偏差率納入考核制度，防止出現(xiàn)年初預算虧損，實際執(zhí)行出現(xiàn)較多利潤以規(guī)避考核的情況發(fā)生。通過建立導向性的預算管理體系逐步提升企業(yè)經(jīng)營效率，并有效保障企業(yè)的經(jīng)營效果。
（四）加強成本費用管理，實現(xiàn)建設(shè)全過程的成本控制
成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段，要降低成本，實現(xiàn)建設(shè)全過程的成本控制，關(guān)鍵的控制點在于：一是要充分重視前期設(shè)計工作，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，嚴防設(shè)計缺陷造成成本增大。可結(jié)合項目定位實行“限額設(shè)計”，什么樣的目標定位配合什么樣的設(shè)計，避免出現(xiàn)設(shè)計與項目定位出現(xiàn)較大偏差，避免設(shè)計方案反復修改，從而增加項目成本。二是嚴格把握項目開發(fā)進度，控制項目開發(fā)周期，避免因開發(fā)周期延長使開發(fā)成本和開發(fā)費用增加。
（五）財務付款增加實質(zhì)性審查，發(fā)揮財務事前監(jiān)控職能
為有效地控制項目成本，防范非正常或不合規(guī)的成本增加，應充分發(fā)揮財務事前監(jiān)控的職能，在合同簽訂及付款環(huán)節(jié)增加實質(zhì)性審查。例如，審查業(yè)務是否真實；合同價款是否有充分、適當?shù)囊罁?jù)；合同條款的制定是否已經(jīng)規(guī)避了相關(guān)風險；申請付款時是否已按照合同約定完成工作內(nèi)容，達到了滿意的效果；合同變更，尤其是工程洽商變更是否真實、有效，各方簽字是否齊全；通過對合同及執(zhí)行過程的實質(zhì)性審查，防止舞弊或錯誤的發(fā)生。
（六）加強員工建設(shè)，增加培訓力度
對企業(yè)來說，人是最重要的資源，尤其是中高層管理人員，應“走出去，請進來”，面向市場招聘有知識，有經(jīng)驗的人才。合理選拔人才，做到人盡其才，才盡其用，避免將一些知識、經(jīng)驗不足的人放在重要的崗位上。同時要加強對財務人員的培訓力度，根據(jù)財務人員知識、經(jīng)驗和能力情況增加開發(fā)環(huán)節(jié)的培訓，促使財務人員熟悉整個開發(fā)環(huán)節(jié)，了解開發(fā)流程，可適當增加設(shè)計管理、成本管理、合同管理等非財務專業(yè)的培訓，以增強財務人員的事前監(jiān)控能力，防范開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的舞弊或疏漏。
四、結(jié)束語
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收政策；征收辦法
房地產(chǎn)稅收政策是國家的經(jīng)濟杠桿的一部分。為了促進房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，國家屢次動用稅收政策對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控，出臺了稅收政策。但是政策調(diào)控的效果如何，需要從房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種來進行全方位的判斷。
一、房地產(chǎn)主要稅種
1、營業(yè)稅及其附加稅費。
房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設(shè)稅和教育費附加。營業(yè)稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發(fā)成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。一般情況下，交房時才開正式銷售發(fā)票，稅務機構(gòu)征收營業(yè)稅依據(jù)發(fā)票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規(guī)定中規(guī)范了營業(yè)稅的征收，對預收賬款環(huán)節(jié)隨即征收營業(yè)稅，而不是以往待銷售發(fā)票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應得稅收起到一定積極作用；但是對房地產(chǎn)企業(yè)來講，稅負相對提前，勢必對其可調(diào)用資金帶來影響，減少了資金流動量，導致資金運轉(zhuǎn)滯延。
2、土地增值稅
土地增值稅也是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。土地是國家資產(chǎn)，國家理應在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業(yè)意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產(chǎn)行業(yè)市場在國家宏觀稅收政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤會越來越薄。同時，土地增值稅的實施，使得開發(fā)商成本進一步加大，面臨的生存環(huán)境更加殘酷。
3、契稅
契稅納稅對象為在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，契稅主要體現(xiàn)在土地招拍掛獲取時的稅賦。這一項稅賦對房企的影響相對不大。
二、 房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，可以帶動多個產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會計核算的復雜性，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞，以致房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失問題較為嚴重，成為稅收征管工作的難點。目前，在房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中，主要存在以下問題：
1、社會納稅意識不夠，偷稅現(xiàn)象比較嚴重。
由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍的納稅意識淡漠，法制觀念不強，財務管理混亂，一味地追求利益的最大化，導致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴重。首先是財務人員素質(zhì)較低，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會計科目、隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費用情況普遍；其次是有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；其三是財務制度形同虛設(shè)，設(shè)置“帳外帳”，開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；其四是房地產(chǎn)代收款項不按規(guī)定申報納稅，如物業(yè)費、收視費、綠化費等。其五，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前期投入資金大，經(jīng)營周期長，其收益主要集中在房產(chǎn)開發(fā)的中后期。房地產(chǎn)企業(yè)從自身利益出發(fā)，對收取的預收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營中或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就由占轉(zhuǎn)偷，變成了無聲消失。
2、收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業(yè)稅的征管，而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是部分稅種征管不夠。房地產(chǎn)開發(fā)項目多，時間長，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。三是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管，有核定征收、查帳征收，還有以工程為單位，待工程完工后進行結(jié)算征收等，而土地增值稅則由于提供稅款不多，計算程序復雜，以及預征政策落實問題，使得征管上存在較大的漏洞。四是發(fā)票控管力度不強。
3、稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。
房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)取發(fā)票后，大肆開具“鴛鴦票”，惡意偷逃國家稅收。發(fā)票管理的缺位，稅務部門對發(fā)票違章行為的處罰不力，極大地影響了房地產(chǎn)及相關(guān)稅收的管理。很多時候，稅務部門只注重了當期征收，不注重回頭檢查，也不重視稅源普查和重點稅源的稽查工作，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴，雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為列有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜，事后監(jiān)督檢查，追繳稅款相當困難。目前，產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機構(gòu)采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
【關(guān)鍵詞】新會計準則；房地產(chǎn)行業(yè)；上市集團
一、新會計準則的內(nèi)容和特點
1.新會計準則概述
新會計準則于2007年1月1日在上市公司開始實行，由1項基本準則、38項具體準則和相關(guān)應用指南構(gòu)成。2014年，財政部對基本準則、原38項具體會計準則中的2號（長期股權(quán)投資）、9號（職工薪酬）、30號（財務報表列報）、33號（合并財務報表）、37號（金融工具列報）進行了修訂，另新增了39號（公允價值計量）、40號（合營安排）、41號（在其他主體中權(quán)益的披露）3個具體會計準則。新會計準則的修訂和會計準則解釋的補充更加注重強化上市公司財務信息真實性，使資產(chǎn)和交易得到更為公開透明的反映，從而使會計制度更符合現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需要。
2.新會計準則的特點
（1）趨同性――與國際會計準則接軌
我國新會計準則嚴格界定了各會計要素的定義，對資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、收入、費用和利潤的確認條件做了細化，嚴格遵循會計信息質(zhì)量特征，這也是國際會計準則規(guī)范的內(nèi)容，另外，我國還對會計要素中的收入和費用與利潤要素中的“利得和損失”做了細致的區(qū)別，這是基于我國企業(yè)經(jīng)營復雜性特點而調(diào)整補充的內(nèi)容。
（2）完整性――構(gòu)建了較完整的企業(yè)會計準則體系
雖然新會計準則體系首先在上市公司開始執(zhí)行，但其涵蓋了眾多經(jīng)濟領(lǐng)域以及大量的新興行業(yè)，例如房地產(chǎn)業(yè)適用的《新會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》應用指南。我國建立的新企業(yè)會計準則體系既有對行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范的基本會計準則，也有各行業(yè)獨立適用的具體準則，形成了梯級的理論體系，具有極大的指導作用。
（3）實用性――符合我國國情
我國企業(yè)的狀況比較復雜，對于會計準則的了解和掌握程度也各不相同，因此明確會計要素的定義、強化財務報表的作用、對行業(yè)適用的會計試蚪行細化等新改革對于發(fā)展中的企業(yè)以及已上市的企業(yè)都會有一個明確的約束力，是符合我國國情的。
二、簡析新會計準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
1.明確了投資性房地產(chǎn)行業(yè)的計量模式
根據(jù)《新會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠可靠計量的，可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。計量模式由成本模式要變更為公允價值模式應作為會計政策變更的情況來處理，但房地產(chǎn)行業(yè)一旦采用公允價值計量模式，就不得轉(zhuǎn)為成本模式。
2.規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露
根據(jù)《企業(yè)會計準則第41號――在其他主體中權(quán)益的披露》的要求，財務信息披露制度適用于企業(yè)在子公司、合營安排、聯(lián)營企業(yè)和未納入合并財務報表范圍的結(jié)構(gòu)化主體中權(quán)益的披露。在中國市場上，房地產(chǎn)投資一直處在市場投資的前列，投資方式包括持有股權(quán)、債權(quán)，想被投資主體提供資金、流動性支持、信用增級和擔保等。新企業(yè)會計準則要求企業(yè)應當披露兩方面的內(nèi)容：（1）關(guān)于重大判斷和假設(shè)的披露。企業(yè)應當披露對其他主體實施控制、共同控制或重大影響的重大判斷和假設(shè)，以及權(quán)益性質(zhì)改變導致企業(yè)得出與原先不同的結(jié)論時所作的重大判斷和假設(shè)。這讓財務報表使用者對企業(yè)真實財務狀況有更好的理解，也容易評價企業(yè)是否進行了有效的風險管理。（2）在其他主體中權(quán)益的披露。企業(yè)被確定為投資性主體，應當披露其子公司的基礎(chǔ)信息和與權(quán)益相關(guān)的風險信息，重要的合營安排或聯(lián)營企業(yè)的基礎(chǔ)信息、主要財務信息以及與權(quán)益相關(guān)的風險信息、未納入合并財務報表范圍結(jié)構(gòu)化主體的額外信息披露。房地產(chǎn)行業(yè)信息披露的逐步完善將有助于投資者作出更準確的投資決策，降低投資風險，逐步完善房地產(chǎn)投資市場。
3.有利于推進房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的步伐
有學者將“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響歸納為“降稅負”和“去庫存”。這要從兩方面來理解：一方面，房地產(chǎn)營改增有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負，從而提高企業(yè)的利潤率；另一方面，營改增將企業(yè)購置不動產(chǎn)納入增值稅進項稅額抵扣范圍，這將鼓勵企業(yè)購置房產(chǎn)用于改善辦公條件，進而減少房地產(chǎn)市場的積壓房產(chǎn)。新會計準則對房地產(chǎn)投資的基本政策與稅收政策的規(guī)定息息相關(guān)，是為了稅收政策的順利實行而服務的，這表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)營改增后將會有更多有能力的企業(yè)投資房地產(chǎn)，有利于調(diào)控樓市，為房地產(chǎn)業(yè)的稅制改革鋪平道路。通過新會計準則與營改增稅收政策在房地產(chǎn)行業(yè)的互為支柱的表現(xiàn)，我們可以看出會計準則和稅收體系改革間不可或缺的輔助關(guān)系，如何做到二者積極意義上的相互影響，是房地產(chǎn)行業(yè)未來需要深思的問題。
三、結(jié)語
隨著新會計準則的實施，將對我國行業(yè)會計核算產(chǎn)生深遠影響，作為民生行業(yè)和支柱行業(yè)的房地產(chǎn)市場，新會計準則的運用更加能夠體現(xiàn)出企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績，從而編制更加精確地會計報表，給報表使用者提供真實可靠的財務信息，這是新會計準則對于房地產(chǎn)行業(yè)最重要的意義。
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