時間：2023-08-28 16:57:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發市場營銷，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
論文摘要：改革開放以來，我國的房地產業出現了前所未有的變化，房地產業的發展勢頭越來越迅猛，行業間的競爭也越發的激烈，開發商紛紛意識到了房地產營銷的重要性。
隨著人們的生活水平的提高，我國人均居住條件將不斷得到改善。在今后相當長一段時間里，我國的房地產業的潛力相當巨大，發展空間十分廣闊，必將是一個持續而穩定的 經濟 增長點，在我國經濟建設中起著不可忽視的作用。然而隨著房地產 市場 的迅猛發展，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環節和手段，也越來越受到開發商們的重視。
一、房地產市場營銷的概念
房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支。房地產市場營銷與其他市場營銷一樣，也是個人和集體通過一系列的活動，特別是某些創造性的活動，同別的個人和集體交換產品和價值，以實現其經營目的的一種 社會 過程。可見，房地產營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，企業通過有效地提供住宅、辦公樓、商業樓宇、廠房等 建筑 物及相關服務來滿足消費者生產或生活、物質和精神等的需求，以獲取一定利潤的一種商務活動。與一般商品市場營銷相比，房地產市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性，房地產市場營銷的客體是房地產物質實體和依托物質實體上的權益等，因此，房地產市場營銷既有其特點，同時市場營銷的一般原理也能在房地產領域得到很好的運用。
二、房地產的營銷策略
房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、 藥 品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。
（一）產品策略（product）
房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：
1. 核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。
2. 有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。
3. 延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業 管理 、保證 公共 設施的提供等。
目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在于有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。
首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。比如，大宏公司開發的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種浪漫和古典的高雅。其次，提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新 材料 、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。最后，房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的 圖書館 、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的 文化 氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（二）價格策略（price）
房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。
1. 定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有 成本 導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。
2. 定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定 合同 時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金 融資 本介入房地產業，一些房地產公司和 銀行 開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行 申請 抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
（三）促銷策略（promotion）
房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：
1. 人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。
2. 廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、 環境 優勢、 教育 優勢、 交通 優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。
3. 公共 關系。房地產公關是指房地產開發商通過 傳播 溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、 金融 公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開 新聞 會、進行奠基和封頂儀式、參加 社會 公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。
4. 營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。
（四）渠道策略（place）
目前我國房地產行業中，房地產 營銷 渠道大致可以分為直銷、委托以及近幾年興起的網絡營銷。
1. 直接銷售。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2. 委托銷售。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客，顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發商的風險，通過商的服務性質，更易于把握 市場 機會，能更快地銷售房產。
3.網絡銷售。它是利用現代 電子 商務 的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷 成本 ，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優勢。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網絡營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。
三、結語
綜上所述，結合房地產商品本身發展的特點，房地產營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產業正處于一個嶄新的發展階段，房地產營銷儼然成為地產開發中的重要環節，它對整個房地產行業而言都具有極其重要的現實意義。在日益嚴峻的市場競爭環境下，房地產營銷營銷對一個企業來說，就如同指引房地產企業前進的明燈，房地產企業只有開發出適應市場需求、滿足客戶需要的產品，才會給企業帶來生存發展的機會。可以說，房地產營銷策略是關系房地產開發經營成敗的關鍵。
參考文獻
關鍵詞：房地產；開發成本；成本控制
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產業作為國民經濟的支柱產業是近年來消費和投資的熱點。隨著近年來全國房地產市場的逐漸成熟和局部出現過熱，國家加強了對房地產市場的宏觀調控。房地產開發企業面臨著“土根”、“銀根”的嚴控以及大量境外資金的涌入等方面的多重壓力，市場競爭日趨白熱化。房地產開發企業必將迎來“大洗牌”、“大整合”時期。隨著房地產市場微利時代的到來，房地產開發企業市場競爭的形態、內涵、方式也必然將發生深刻的變革，房地產的開發成本控制己成為各房地產企業在競爭中取得優勢的重要法寶。
1.房地產開發成本的構成
是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用。按用途可分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本。而在財務核算上又將費用分為：土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和開發間接費等。
2.目前房地產開發成本控制中存在的問題及原因
2.1不重視決策階段的成本控制
決策階段是房地產企業成本控制非常重要的一個階段。雖然決策階段發生的成本費用較少，但整個項目的成本控制起著非常重要的作用，它將直接影響一個項目的成敗。但由于近十年我國房地產一直處于賣方市場，很多房地產商不重視決策的成本控制，只重視建房子，賣房子而忽略了策劃的重要性。很多策劃報告顯得膚淺，遠未達到“指導投資決策”的要求。房地產開發企業的“失誤”使大把大把的開發資金損失在有形和無形之中。
2.2只重視施工階段的成本控制，不重視設計階段的成本控制
房地產開發企業普遍對項目工程施工階段非常重視。一般的房地產公司均設有工程部，同時聘請專業的工程監理公司對項目施工進行直接的監控。企業普遍存在的一個錯覺是：工程成本主要含在施工階段的“一磚一瓦”中，加強監控，就可大量節約成本。忽視了對設計階段的成本控制，往往將設計費一壓再壓，認為這就是節約成本。通常的做法是：將項目委托一家“信得過”的設計單位設計。而設計的設計人員普遍存在“重技術，輕經濟”的不正確認識。設計單位內部，技術與經濟分離，再加上發展商普遍缺乏對設計進行監控的能力，往往使施工圖設計保守或不合理，從而造成浪費。
2.3 不重視計劃，導致成本失控
長期以來房地產開發企業缺乏對計劃重要作用的認識。很多企業認為長期發展計劃太遙遠了，從而忽略了對長期發展計劃的制定和實施。這一錯誤認識的直接影響是：企業生產經營沒有長遠規劃，失去連續性，出現“斷層”現象。企業的資源沒有得到合理利用(如資金呆滯、周轉閑置、土地儲備太多，造成浪費等等)。在年度計劃的實施過程中，往往造成成本的浪費。例如，銀行貸款與開發項目不協調(提前或落后)，拆遷與建設不搭接，主體建設與水電、配套設施不同步等等，導致已投入高額成本的項目遭受損失。
2.4招標投標沒有真正起到成本控制的作用
據統計，目前房地產項目真正實施招投標的不足 60%。招投標工作推進很不理想。很多房地產公司不愿意搞公開的工程招投標，為了與政府的政策不抵觸，不少公司采取了各種形式的“變通”方法，工程項目承包最終還是落到了“目標客戶”的身上，沒有起到成本控制的作用。在項目實施中，招標人可以通過合同分解項目目標，落實承包人，實現對項目的控制權力，合同總體策劃對整個項目有很大的影響，招標人在招標前首先必須決定，將一個完整的項目分為幾個包，可以采用平行分階段或分專業承包的方式，也可以采用總承包的方式，最終達到“成本最小化，效益最大化”的目標。
3. 房地產開發各階段成本控制
3.1房地產開發項目前期成本控制方法
房地產開發項目成本控制的重中之重是項目前期階段。房地產開發項目前期成本構成主要有：土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償費、施工許可證前的各項手續辦理費用（人防的異地建設費、發改委的散裝水泥費和新型墻體革新費、環衛局的渣土處置費等）、前期工程費、“三通一平”等費用。房地產開發前期成本控制的目標是：前期開發階段根據業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織調研、選址和前期策劃，保證項目前期策劃中的成本控制；規劃設計階段，按市場定位和成本估算設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的要求。
3.2房地產開發決策階段成本控制
正確決策是在對項目建設做出科學的決斷前提下，優選出最佳投資方案，達到資源的合理配置。這樣才能合理地估計和計算工程造價，實施最優投資方案，有效地控制項目投資。項目投資的確定與控制貫穿于項目建設全過程，但在前期階段各項技術經濟的決策，對項目投資有重大影響。特別是建設標準的確定、建設地點的選擇、工藝的評選和設備的選用等，直接關系到項目投資效益的高低。投資決策過程，是一個由淺入深、不斷深化的過程，依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同，項目投資的控制結果也不同。從項目一開始就應加強審查、審計力度，對資金的使用實行全程動態跟蹤，做好項目前期、中期和后期三環節控制，這是解決“三超”頑疾的有效方法。由于決策階段影響項目投資的程度最高，因此在決策階段就應對項目投資成本進行預測，建立成本控制目標體系，確定投資控制目標。在投資決策階段重點應對項目的投資估算的精確度進行控制，采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目投資決策的可靠性。
3.3設計階段成本控制
統計資料表明：設計階段影響工程造價的程度為 75%以上，而在施工階段影響工程造價的程度最多不過 25%，所以，規劃、設計質量的優劣，直接影響工程項目的功能、使用價值和經濟效益。規劃設計階段成本控制主要措施如下：
3.3.1 重視初步設計方案的選擇
在初步設計開始時，項目總設計師應將可行性研究報告的設計原則、建設方案和各項控制經濟指標向設計人員交底，對關鍵設備、總圖方案、主要建筑和各項費用指標要提出技術經濟比較方案，要研究實現可行性研究報告中投資限額的可能性。同時各專業設計人員應強化成本控制意識，在擬定設計原則、技術方案和選擇設備材料過程中應先掌握其市場參考價，嚴格按限額設計所分解的投資額進行成本控制設計，并以單位工程為考核單元，事先作好專業內部平衡調整，提出節約投資、降低成本的措施，力求將開發成本控制在限額范圍內。
3.3.2 規劃設計采用招投標制
進行設計招標，推行限額設計多方面擇優選擇設計方案。通過設計招標競爭，對提高設計質量，最大限度地減少設計變更，縮短設計周期，提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止“三超”(概算超估算，預算超概算，結算超預算)，具有重要的實際意義將限額設計貫穿于項目設計的全過程，從投資決策開始就根據投資估算設立目標限額，并以此為限嚴格控制施工圖及施工過程中的設計變更，直至項目實施的施工圖設計階段重點控制工程量，達到合理使用人力、物力、財力，提高資金的使用價值，進而提高投資效益。
3.3.3 嚴格控制施工圖預算
限額設計成本控制就是將施工圖預算嚴格控制在批準的設計概算范圍以內并有所節約。施工圖設計必須嚴格按照批準的初步設計確定的原則、范圍、內容、項目和投資額進行。施工圖限額設計的重點應放在初步設計工程量控制方面，控制工程量一經審定，即作為施工圖設計工程量的最高限額，不得突破。當初步設計受外界條件限制時，往往會造成施工圖設計階段發生局部修改、變更，可能引起已確定的概算成本發生變化，這種正常變化在一定范圍內是允許的，但須經核算與調整。
3.2.4加強設計變更管理
如若預料到將要發生變更，則設計變更發生越早越好。若在設計階段變更，只需要修改圖紙，其他費用尚未發生，損失有限；若在采購階段變更，則不僅要修改圖紙，還須重新采購設備和材料；若在施工期間發生變更，除發生上述費用外，已建工程還可能將被返工或拆除，勢必造成重大變更損失。為做好限額設計控制工作，應建立健全相應的設計管理制度，盡可能將設計變更控制在設計階段，對影響工程投資的重大設計變更，需進行由多方人員參加。
3.4房地產開發建設階段成本控制
工程施工階段是房地產開發企業及工程設計意圖最終實現并形成工程實體的階段，也是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要階段。項目工程師控制造價的有效方法是施工階段全過程中促使施工方采用先進的施工組織新技術和科學的施工方案，督促其按照施工組織設計實施，嚴格管理增加工程量的變更簽證發生，盡量縮短施工周期，降低工料消耗。
3.4.1工程費用計劃的控制
在工程建設過程中，通過嚴格執行工程費用計劃，可以有效地控制工程項目投資成本，節約投資，提高經濟效益。因此，必須始終對工程費用計劃進行跟蹤檢查和控制。眾所周知，建設工程的投資的形成主要發生在施工階段，因此，精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節約資源消耗，仍可以收到節約投資的明顯效果。
3.4.2招標過程的成本控制
積極引進市場機制和競爭機制，在承發包上實行招投標，是實現成本控制工作的重點。在相對平等的條件下進行招標承包，擇優挑選工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。實踐證明：引進市場競爭機制，實行工程招投標，推行公平、公正、公開競爭，是降低工程造價，縮短建設工期、保證工程質量的有效措施。工招投標，可以選擇報價合理，施工方案先進，技術力量強，工期短的施工企業，為工程進度、質量和投資控制打下了良好的基礎。另外通過公平競爭，可達到優化施工組織設計，使人員、機械和材料的安排更加合理，提高了工程質量，加快工程進度，縮短了工期，促進了銷售，加快了建設資金的回籠，從而達到降低工程造價的目的。
3.5工程結算和竣工決算成本控制
首先，應按合同規定的結算方法、計價定額、取費標準、主要材料價格和優惠條款等，對工程竣工結算進行審核，若發現合同開口或有漏洞，應請建設單位與施工單位認真研究，明確結算要求；其次，所有隱蔽工程均需進行驗收，審核竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證，手續完整，工程量與竣工圖一致方可列入結算；最后，竣工決算投資成本比較分析，在分析時可將決算報表中所提供的實際數據和相關資料與批準的概預算指標進行對比，以反映出竣工項目總造價和單方造價是節約還是超支，在比較的基礎上，總結經驗教訓以利于今后改進。在核實建設工程造價時，財務部門首先應積累概預算動態變化資料，如設備材料價差、人工價差和費率價差及設計變更資料等；其次，考查竣工工程實際造價節約或超支的數額，找出節約和超支的具體內容和原因。工程施工階段是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要階段。因此，施工階段對房地產開發項目投資成本控制起著重要作用。
3.6房地產開發市場營銷階段成本控制
房地產市場營銷階段成本控制主要是指房地產開發企業在這一階段對銷售投資費用的控制，從而實現房地產開發項目資金的回收工作，達到預期的盈利水平。房地產開發企業在市場營銷階段的成本控制，主要是通過選擇合適的、有能力的營銷公司和廣告策劃公司，配合房地產開發企業制定出合理的產品價格方案、最優的廣告媒體組合宣傳方案，以最合理、最經濟的廣告媒體宣傳費用，在合理的時間范圍內，完成房地產項目的銷售工作，能夠有效的控制和節省銷售費用、廣告媒體宣傳費用以及管理費用和財務費用等，確保房地產開發實現企業利潤最大化目標。
4.結束語
房地產開發具有高風險、高收益，投資期限長的特點。一個開發項目需要經
過從策劃、設計、招標、施工到營銷等階段。每個階段的內容不一樣，成本控制
的方法也不一樣。因此房地產開發成本控制需要分階段、分步聚，在技術上，經
濟上，管理上進行系統的成本控制。雖然房地產開發成本控制是分階段、分步驟
的進行，但每個階段相互制約，相互作用，相互補充，構成了一個全過程的成本
控制管理系統。
參考文獻
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[3] 陳起俊，王偉 房地產開發企業成本控制探討 中國成人教育，2003 年 12 期
一、造成農村建筑市場和房地產市場存在的原因
（一）是在農村進行房地產開發和建筑施工的經營主體規模普遍較小，達不到房地產開發和建筑施工所要求的資質，很多都是開發單位自己找施工隊施工或者就是自己帶人施工。例如我們在烏衣檢查的朱良文開發商品房，其本人就是包工頭，自己帶隊施工。
（二）是農村建筑市場和房地產開發市場規范化程度低。農村建筑市場多少年形成的慣例，自己建房自己找人施工，不需要有資質的單位，自我保護意識不強。同時，在農村房地產市場和建筑市場基本是合二為一，既是施工單位，又是開發單位。如我們查處的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工資質只有四級，也不具備商品房開發資質。
（三）是監管力量薄弱。在農村，建筑市場的管理只有鄉政府的城建辦負責規劃審批，房地產市場除了工商部門監管外基本處于真空。
（四）是違規越權審批土地現象嚴重。現在各鄉鎮政府經費較為緊張，為增加政府收入，有些地方政府及職能部門違規越權審批土地，對報建項目把關不嚴，甚至為開發商出謀劃策，從而導致房地產市場和建筑市場的混亂，滋生了腐敗，南譙區烏衣鎮擔子辦事處事件就是很好的案例。
二、農村建筑市場和房地產市場違法行為的分類與特征
農村建筑市場和房地產市場的違法行為按違法性質可以分為兩大類，一是經營主體資格方面的違法問題；二是市場營銷方面的違法問題。下面從這兩個方面分別加以探討。
（一）有關農村建筑市場和房地產市場經營主體方面存在的違法行為
*、無照經營開發行為
按照有關規定，經營房地產開發必須取得房地產開發經營資格證喝營業執照后方可經營，但在南譙區范圍內，開發房地產的基本上都是無證照經營，我們查處的**起都是如此。
*、無預售許可證，預售房屋的行為
《無照經營查處取締辦法》規定：對應當取得而未依法取得許可證或其他批準文件和營業執照，擅自從事經營活動的無照經營行為，由工商部門依法查處。商品房預售許可證是開發商預售房屋的一個通行證，通常要求開發商在房子做到八樓以上方可申領預售許可證，實際操作中，許多開發商為贏得時間，搶占市場，往往在樓房剛施工就開始預售廣告，收取預付款，進行房屋預售。我們在查處擔子、烏衣等地的房地產市場時，施工場地還在打樁，售樓部內房屋預售圖上已有**%的房子插上了小紅旗，印刷品預售廣告到處散布，對已預訂房屋的顧客每戶以收取****--*****元不等的預付款，倘若該企業因故無法預期拿到預售許可證，不僅擾亂了市場，也會給消費者權益帶損害，從而引發許多不必要的糾紛。
*、掛靠經營問題突出
掛靠經營有兩個方面，一是開發商掛靠有資質的公司，在我們查處的擔子劉某開發項目上，當事人沒有任何經營資質，通過關系找到滁州市陽光房地產開發公司，由對方提供營業執照喝房地產開發企業資格證書，劉某繳付*萬元管理費的形式掛靠在該公司，后劉某憑陽光房地產開發公司的證照辦理了立項等手續。二是建筑企業項目經理掛靠。當前在建筑企業中，以項目經理名義掛靠在建筑企業經營的包工頭比較普遍。項目經理是指受企業法定代表人委托對工程項目過程全面負責的項目管理者，是建筑施工企業法定代表人在工程項目上的代表人。項目經理是崗位職務，是企業的管理者，給予企業管理人員待遇，企業可實行具體的項目崗位工資和獎勵制度。按照建設部《建筑施工企業項目經理資質管理辦法》規定，項目經理在企業法定代表人授權范圍內，行使以下管理權力：*、組織項目管理班子；*、以企業法定代表人的代表身份處理與所承擔的工程項目有關的外部關系，受委托簽署有關合同；*、指揮工程項目建設的生產經營活動，調配并管理進入工程項目的人力、資金、物資、機械設備等生產要素；*、選擇施工作業隊伍；*、進行合理的經濟分配；*、企業法定代表人授予的其它管理權力。項目施工管理承包、項目施工經營承包是指項目經理受建筑施工企業法定代表人的委托，對委托的工程項目施工行使組織項目管理班子、指揮工程項目生產經營活動、調配和管理生產要素、選擇施工隊伍以及合理經濟分配的企業內部行政管理權，并實行項目經理負責制，由建筑施工企業對項目經理實行項目崗位工資和獎勵的管理責任承包機制。項目經理負責制，是指工程項目施工應建立以項目經理為首的生產經營管理系統，實行項目經理負責制。項目經理在工程項目施工中處于中心地位，對工程項目施工負有全面管理的責任。它與工程項目施工經營承包不同，工程項目施工經營承包是指建筑經營承包者按照《建筑法》、《合同法》的規定，由發包者（建設單位）發包施工項目、承包者進行工程建設的工程項目施工經營承包。承包者應當是有營業執照和資質證書的建筑施工企業。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（項目經理）是崗位職務；后者承包者（建筑施工企業）是獨立承擔民事權利義務法律關系的經濟實體。（*）前者的行為是企業的內部管理行為；后者的行為是企業的外部法律行為。（*）前者承包者（項目經理）的經濟利益是項目崗位工資和獎勵；后者承包者（建筑施工企業）的經濟利益是經營利潤。（*）前者承包者不能以自己的名義對外發生民事權利義務法律關系（包括：簽訂合同、生產資料所有權（使用權）關系、勞動關系、工程款結算、工程款投入、債權債務等），只有經法定代表人的授權并在授權范圍內以建筑施工企業的名義才能實施；而后者依法直接以自己的名義對外發生和實施。由此可見，項目經理是工程項目的管理者而不是工程項目的經營者。但在實踐中假借項目經理項目承包管理之名，實為項目工程建筑無照施工經營活動（即掛靠在建筑施工企業內部，借用企業營業執照、銀行帳戶，以建筑施工企業的名義從事建筑施工經營活動的個人行為）的情況大量存在。例如我局在檢查南譙橡塑模具廠建筑工地中，發現施工方為張立軍，只有項目經理證，所建工程是其本人與該廠洽談，待工程完工后再找有資質的單位掛靠，以辦理各種證件。
*、虛假出資行為
今年，我們分局在查處烏衣一起房地產案件中，發現該企業在申請設立登記時，申報注冊資本是***萬元人民幣，經查，其向工商部門提供的相關證明材料，根本沒有資金，我局尚在調查中。
（二）、市場營銷方面的違法問題
*、虛假的廣告宣傳
《廣告法》規定，廣告不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。在我國，近年來虛假廣告問題在商品房消費者投訴問題中占有較大比率，有人甚至建議以后在房地產廣告中只寫明樓盤的位置、價格、大小，別的一概不讓在廣告中出現，看來，有些消費者確實讓虛假廣告傷透了心。在房地產廣告中我們常見“為回報消費者厚愛以優惠成本價銷售，每平方米僅售××元”的廣告語，指的往往是該樓盤最低價位的樓房，其層次、朝向、質量都很差。
《房地產廣告暫行規定》規定：在廣告中不得出現含有升值或投資回報的承諾用語；不得出現辦理戶口、就業、升學等事項的承諾用語；在預售商品房廣告中不得出現涉及裝修裝飾內容的用語；表現項目位置，應從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。而在我們擔子和烏衣發現一些廣告中就相繼出現了“××地段升值顯而易見”、“不用一兩年，這里鐵定要升值”、“只需*分鐘便可到達市中心”等字眼。
*、使用“霸王條款”
房地產業“霸王條款”最明顯的問題反映在合同方面，在我們南譙區范圍內,沒有一家開發商使用規范的合同文本,都是私自打印好沒經雙方協商的條款，沒有遵循公平原則來確定雙方的權利義務，有不公平等格式條款之嫌。
*、抵毀商業信譽的行為
《反不正當競爭法》規定：經營者不將捏造、散布虛偽事實損害競爭對手的商業信譽和商業聲譽。在我們調查中，有些開發商和售樓人員為了營得更多的交易機會，在消費者中捏造、散布諸如“××樓盤用的水泥質量較差”、“開發商為籌資焦頭爛額”、“××樓盤結構差，到現在只賣出幾套”等用語，以詆毀同行。
*、欺騙性銷售
在農村，很多土地是集體性質的，按規定只有戶口屬于當地的才可以申請宅基地，才可以領取房產證，在我們調查中，很多開發商都是以職工宿舍的名義開發建設，在銷售中并不告知土地的性質，并宣稱可以辦理房產證，但很多購房戶交過錢后去辦理房產證時才被告知不能領取房產證，由于開發商使用的都是自己打印的合同，上面沒有關于辦證方面的條款，想退都退不掉，已經有消費者向我局申訴。還要的利用合同進行欺騙，如我局在腰鋪鎮查處的尤玉龍、佘金根無證開發商品房案中，將售房合同寫為建房合同，所交付的購房款全部開為材料費，把所有責任推給購房者。
針對以上農村房地產市場和建筑市場在經營中常見的違法違規行為，我們工商部門應把此做為我們加強房地產和建筑市場監管工作的落腳點和著力點，從一下幾個方面加大對房地產企業和建筑企業的法律法規宣傳力度和違法違規行為查處的力度：
*、積極與有關職能部門配合，開展形式多樣的法律法規宣傳培訓，引導開發商和建筑商走合法經營之路，引進有實力的房地產開發商；
*、加強對基層執法人員的法律法規培訓，提高執法人員的素質，提高辦案能力；
【關鍵字】房地產；管理；經營；宏觀調控；造價
隨著市場經濟發展的過程中，越來越多的企業和單位對經營管理理論進行追求和探索，如何實現當前生產經營管理工作是當前企業和單位發展中的主要研究對象。在房地產生產經營的過程中，要做到提高生產管理水平，進行宏觀調控，避免房地產業大起大落和大量資金積壓，通過正確的指引房地產發展中各個產業的協調有序發展，提高其發展過程中的發展方向和發展手段，更是在當前社會發展中的主要探討和發展趨勢。通過對房地產經營與管理的歷史回顧，就房地產經營和管理過程中在未來的發展趨勢進行分析，提出其問題的解決方式和各種管理制度的缺陷。
一、進行可行性研究
要進行地區總體市場研究，根據當前市場研究的各種理論依據結合當前發展趨勢進行選擇性的項目研究過程，要以當前城市規劃和城市發展趨勢為主要的開發市場和開發基礎，最后進入特定地點的市場研究，在房地長生產經營的過程中是通過對開發投資項目進行嚴格的研究和探討，提出其發展趨勢和發展規模，更是在發展的過程中利用相關的發展手段和技術控制措施進行分析和管理的過程，調查研究和綜合論證，既要有廣度，又要有深度.對各個項目在經營和管理的過程中結合當前各種技術手段和學科基礎知識進行全面的研究和探討。對可能的擬建方案進行分析論證，研究項目在技術上的先進適用性，在經濟上的合理性和建設上的可能性，對項目建成后的經濟效益、社會效益、環境效益等進行科學的預測和評價，據此提出該項目是否應該投資建設，以及選定最佳投資建設方案等結論性意見，為項目投資決策提供依據.通過可行性研究，使建設工程項目的投資決策工作建立在科學和可靠的基礎上，從而實現建設工程項目投資決策的科學化，減少或避免投資失誤，提高建設工程項目的經濟效益和社會效益.
二、工程造價管理
建設工程造價管理的目的，是按照經濟規律的要求，根據社會主義市場經濟的發展形勢，利用科學的管理方法和先進的管理手段，合理的確定建設工程造價和有效地控制建設工程造價，以提高投資效益和建筑安裝企業經營成果.在工程建設過程中把技術與經濟相結合，通過技術比較、經濟分析和效果評價，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一關系，力求在技術先進下的經濟合理，在經濟合理基礎上的技術先進，把控制建設工程造價的觀念滲透到各項設計和施工技術措施之中。
在工程的施工管理中，采取有效措施，合理用好資金，提高投資效益有著十分重要的意義.一個建設項目的全過程造價是由各個過程的造價構成的，而這些過程的造價又都是由許多項具體活動的造價構成的.全過程造價管理必須是基于活動與過程的，必須是按照建設項目的過程與活動的組成與分解的規律去實現對于項目全過程的造價管理.房地產開發企業應重視成本控制的作用，逐步把工作重點轉移到市場研究、成本管理、制定企業發展戰略上來.開發企業從開發流程的前期開始，注重開發產品的市場定位，加強產品的成本控制，努力把自身產品的成本降下來，采取正確的成本戰略，是每個房地產開發企業面臨的一個具有實際意義的重大課題。
三、高效的物業管理
當今世界已進入高科技時代，物業管理要創一流水平，體現一流質量，實現現代化管理勢在必行.物業管理的開展需要一大批高素質的復合型人才來實現現代化的管理.由企業遵循市場辦事，在竟爭求生存，求發展.在市場競爭下完善自己，培養企業生存和發展的能力，尋找適應市場機制的經營方法，按照企業制度的要求，對各級房管部門所屬的物業管理企業盡快改制，對開發單位和其他單位所屬的物業管理企業，市房管部門也要加大指導力度.搞好住宅小區的管理和服務，必須要有一支素質優良、管理和服務水平較高的員工隊伍，這是完成所擔負使命的重要條件.所以物業管理公司應始終把加強管理隊伍建設作為一項基礎工程來抓.
四、市場營銷管理
促銷不僅可以推動交易的達成，而且還能促使一些潛在顧客認知到某種需求，進而轉化為現實購買.傳統的促銷策略包括人員推銷、廣告、銷售推廣和宣傳.房地產企業在進行傳統的項目推廣時，通常都是在各種媒體上大做廣告，或報紙或電視或廣播或路牌或現場包裝，其實種種努力都是為一個目的，就是將項目的信息傳遞給潛在購房者.作為一種雙向溝通渠道，最大優勢是可以實現溝通雙方突破時空限制直接進行交流，而且簡單、高效和費用低廉.因此，基于網絡開展的各種促銷活動往往有意想不到的效果.在上網已逐漸成為人們生活中必不可少的一部分時，通過網絡把項目信息準確、及時、形式豐富的傳遞給潛在購房者，已逐漸被開發商認可并有迅速發展之勢.
1、人員推銷
人員推銷是企業銷售部門派員直接到客戶門上進行商品銷售的促銷方式.它與廣告推銷互為補充.房地產開發公司根據對商品房市場的預測，掌握潛在客戶的信息，摸清可能的買主，派人主動上門介紹本公司及商品房情況，促成買賣成交.
2、營業推廣
營業推廣是為了在一個比較大的目標市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施.它多用于一定時期、一定任務的短期的特別推銷.營業推廣，作為一種特點推銷策略，有兩個優點：刺激需求效果明顯.許多營業推廣的手段具有某種特定的吸引力，似乎在告訴消費者，這是永不再來的一次機會.這樣，就可以打破消費者對購買某種特定產品的惰性，比較快地提高銷售額.所花費用較少，而在局部市場上的收益卻很大.加強公司內部管理，適應市場競爭落實工作責任制，健全激勵機制精干效用的原則設置管理機構.
五、抓好市場管理
目前，房地產隱形市場普遍存在,房地產收益大量流失.這表明我國的房地產業尚處于初級階段，法規、制度相市場體系還不健全，管理手段跟不上，清理整頓的任務十分艱巨.抓好房地產市場管理，還必須嚴格按照國家已經制定并公布實施了的有關規定，管理房地產交易活動.建筑物發生買賣、租賃、抵押、分家析產或企業法人圍兼并。
關鍵詞：不動產管理 課程內容 教學方法與手段 創新培養模式
中圖分類號：G642 文獻標識碼：A 文章編號：1673-9795（2014）04（b）-0023-03
不動產管理是一門新興的、應用性較強的專業課程，它堅持理論聯系實際，把不動產管理的基本原理與我國不動產管理領域改革發展的實踐密切結合起來，為學生分析不動產問題提供系統的理論知識和科學方法，提高學生在正確理論指導下研究解決實際問題的能力和方法，是自然地理與資源環境、人文地理與城鄉規劃（不動產管理）、土地資源管理、不動產經營等專業的專業基礎課和主要特色課程。
近年來，隨著經濟社會的迅速發展，特別是市場經濟對權屬清晰、權責明確的產權制度要求越來越高，我國現行不動產管理制度產生了越來越多的弊端，難以適應經濟社會發展的需要，引起了相關部門的高度重視。十八屆三中全會提出轉變政府職能必須深化機構改革，這在一定程度上也推動了國家層面建立不動產登記局的進程。2013年11月20日總理主持召開國務院常務會議，要求將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節。會議明確一是由國土資源部負責指導監督全國不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。二是建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息依法依規互通共享。三是推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益[1]。
我國不動產管理出現目前這種局面，也與現行專業設置有一定的關系，長期以來，忽視不動產管理方面的教學和研究，專業設置中沒有不動產管理專業。根據調查了解，華南地區只有廣州大學地理科學學院“資源環境與城鄉規劃管理”專業設置了不動產管理方向，開設了不動產管理及相關課程培養不動產管理專業型人才，目前已經培養六屆畢業生畢業。社會對掌握不動產管理學基礎知識和能力的復合型人才越來越緊俏，迫切需要能夠靈活運用所學不動產管理理論和相關法律法規解決實踐中出現的不動產市場、不動產經營和不動產管理等問題。要求不動產管理教學承擔增強學生的理論知識水平，鍛煉學生分析和解決問題的技能，樹立可持續發展理念的教學任務，達到為社會長期輸送不動產管理高級復合人才的教學目標。目前全國尚未編寫統一的不動產管理教材，各高校往往結合自己的區位優勢編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對不動產管理課程內容、教學方法與手段、教學實踐、考核方式等方面進行改革與探索就非常重要。
1 不動產管理課程設置基本情況
1.1 課程的性質、地位、作用和任務
不動產管理是人文地理與城鄉規劃（不動產管理）、土地資源管理等專業基礎課程。該課程是一門應用性課程，是在本專業理論和相關課程學習以后，以各種類型的不動產的經營服務管理為核心，研究不動產市場的特點、市場研究方法、不動產管理的內容、方法與技能。通過學習使學生了解不動產產權理論、不動產管理制度，不動產金融等基礎理論；掌握不動產市場分析、不動產產權產籍管理、不動產稅收與評估、不動產規劃管理、不動產交易市場管理、不動產經營管理、不動產服務管理、不動產資產管理、不動產信息化管理等[2]。使學生對不動產管理有一個全面的了解，能勝任國土資源管理、規劃、調查，房地產管理中資產經營管理、中介服務、物業咨詢服務及不動產管理服務企事業的工作。
1.2 課程教學的目的和要求
（1）通過本課程的學習，使學生了解不動產的概念、類型、開發建設、區域分布特征，不動產管理的基本理論與研究方法，了解國內外不動產管理研究的前沿與發展趨勢。
（2）通過本課程的學習，使學生認識不動產管理市場的特點與類型，掌握基本的市場研究內容與方法。
（3）通過本課程的學習，使學生掌握不動產管理的目的、基本內容、方法和要求。
（4）通過本課程的學習，使學生掌握不動產管理的技能技巧。
1.3 課時要求與安排
本課程需要安排56學時，其中32學時理論教學課時，24學時實踐教學課時，最好同一學期進行，需要學生使用電腦上機練習不動產管理相關技術軟件，要求配實驗員一名。
1.4 課程與其它課程的聯系
本課程的先修課程主要有：管理學原理、土地經濟學、市場營銷學、房地產開發與經營、房地產估價、物業管理概論、土地資源管理等。
2 課程內容的改革與創新
為打破不動產管理課程沒有現成教材的局面，筆者聯合華南地區多所高校教師初步完成《不動產管理》一書的編寫，該書內容大致可以分為以下三個部分。
第一部分為不動產管理概述和理論基礎。不動產管理概述的內容包括不動產的含義、分類和特點；不動產管理的含義、職能、特征及其發展；還具體介紹了土地管理，房產管理和其他不動產資源管理。不動產管理的理論基礎包括區位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務理論等，此外還包括不動產管理制度分析。
第二部分為不動產服務管理。內容包括不動產服務管理概述；房地產經紀與管理、物業設施管理與物業管理；不動產產權產籍管理、土地產權產籍管理、房屋產權產籍管理；不動產資源信息化管理，信息系統的建設、管理及開發。
第三部分為不動產經營管理。不動產經營管理概述，包括不動產租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動產資本經營和不動產證券化；不動產資產管理，包括國有資產管理、組織資產管理（企業）、商業資產管理、個人資產管理和跨國公司的不動產管理；不動產資源的規劃管理，內容包括不動產資源分析，評估與規劃修編，目前主要涉及多規融合、規劃實施評估與修改、房屋資源規劃及其影響因素等；不動產交易市場管理[3]，內容包括不動產交易與不動產交易市場、不動產交易市場的分類與特點，土地市場交易管理時機的選擇、持有的土地和市場的發展，房地產開發市場、銷售市場和二、三級市場管理，資本交易市場管理；不動產市場分析，內容包括不動產市場概述、不動產市場調查、不動產市場需求與供給分析、不動產市場區位分析和不同類型不動產市場分析；不動產稅費（收）與評估，內容包括我國稅收制度的建立與發展與不動產稅收對區域經濟的影響，不動產稅收的屬性、功能，不動產投資環節、交易環節、占有環節、所得環節的課稅[4]，介紹美國、法國、臺灣及香港的不動產稅收，不動產評估與方法。
教學內容的設置希望通過對不動產進行概述，同時介紹其管理理論，使學生能在學習之初對相關概念及其原理有較全面的認識，為不動產的學習奠定堅實的理論基礎；然后闡述不動產服務的相關管理，在原有的理論基礎上進一步深入學習，通過理論聯系實際的學習，目的是為了培養和提高學生從基本的不動產知識上升到能夠擁有較高層次服務管理能力的跳躍；最后講述了不動產的經營管理，內容主要包括資產、市場、稅收等，使學生了解不動產經營方面的相應知識。教學內容從概念入手，由表及里的闡述不動產的邊緣知識，具有較強的實用性和可操作性，結構緊湊、層層推進，內容全面、到位，對于有意愿鍛煉從事不動產管理方面能力的學生而言，具有很好的指導作用；對于非本專業的學生來講，本書也可以起到提綱挈領的點睛之效。
3 課程教學方法與手段的改革與創新
3.1 傳統教學與現代多媒體相結合
不動產管理課程采用傳統教學與多媒體技術相結合的教學手段。對課程重點難點知識采用傳統教學方法講解，實行傳統“黑板+粉筆”式教學[5]，增強學生對重點難點知識的理解與記憶；以多媒體教學方式豐富課堂內容，實行“多媒體課件演示+網絡課堂互動”，拓寬學生知識面。根據不動產管理課程具體篇、章、節教學內容、特點和教學目標的設置，將兩種教學手段有機結合起來，實現傳統教學方法與多媒體技術的靈活轉換使用，以多媒體教學促進傳統教學的改革創新，全面優化課堂教學，充分帶動學生的學習積極性，極大提高課堂教學的效率。具體實施環節，采用創新式的教學模式，即將傳授式教學、互動式教學與研討式教學相結合[6]。對于不動產管理相關概念知識與理論基礎，主要采用傳授式的教學；對于不動產經營管理、不動產交易市場管理、不動產市場分析等學生有較大的發揮空間的，可以采用互動式教學；對于不動產資源信息化管理，可以采用研討式教學方式，教師課前布置任務，把學生分成若干小組，每個小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發闡述自己的觀點，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進行思考問題。此外，也可以用展示法就某個內容讓學生用PPT進行講解。
3.2 理論結合典型案例分析法
在不動產管理課程教學過程中，在原有傳統教學的基礎上，采用理論與案例相結合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調動學生學習的積極性，而且促進學生積極思考，增強了老師與學生之間的互動性，使課堂教學不只是老師單方面的授課形式，而是一個充滿學習樂趣的探討過程。案例導入的使用可以充分吸引學生的好奇點，讓學生帶著疑問、目的去聽課，既提高課堂效率也讓學生記憶猶新；通過具體某一部分內容的案例分析，既可以考察學生對特定內容的掌握情況以及運用水平，又豐富了教學內容；綜合內容的案例分析讓學生把不動產管理課程中所學到知識點進行全面、靈活地運用于現實的生活中，提高綜合分析、解決問題的能力，把學以致用真正做到實處，為學生畢業后在工作崗位中創造良好業績奠定堅實的基礎。
教師在備課過程中選取的案例緊跟時代的腳步，具有突出的代表性，對時事熱點及時反饋到教學當中。如不動產資源的規劃管理，以市級土地利用規劃為例子，需要對土地利用的現狀以及存在的問題進行分析，針對不同的問題進行規劃規劃設計；不動產稅費（收）與評估，以世界各國的不動產稅為案例；不動產服務管理，以房地產企業的客戶服務中心為案例；不動產資源的信息化管理，以市級國土資源和房屋管理局的系統為例開展典型案例的教學分析。目前我國不動產的統一管理還處于不斷完善階段，相關部門或者負責人會經常一些新消息，教師在教學過程中就會把相關的資料或者視頻運用到課堂上，讓學生了解最近的進展。
4 課程教學實踐的改革與創新
2013年集團公司經營情況回顧和總結
2013年是集團公司新一輪戰略發展的開局之年，也是集團公司新一輪戰略發展的典基之年。觀望中國經濟形勢,全球金融危機的持續蔓延與艱難復蘇給2013年中國經濟發展帶來巨大挑戰：一是經濟增長前低后高,2008年年末開始，經濟又有“V”型復蘇的跡象；二是經濟回升跡象的出現和消費需求的增長，為我們地產行業發展提供了新的機遇；三是銀行系統的穩定性在全世界范圍比較顯著，為經濟企穩回升奠定一定的基礎。為此，我國從2008年四季度開始，宏觀經濟調控方向轉為擴大內需、促進經濟增長，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，并相繼圍繞投資、信貸、稅收、包括房地產在內的產業發展等制定出臺了一系列具體落實政策，強調出手要快、出拳要重，以促進經濟平穩快速增長，保持國內經濟金融的穩定，防止大的起落。在這樣的背景下，我們在挑戰中把握市場機遇，在困難中尋求發展商機，在探索中調整經營結構，合理統籌調度資金，加大產品營銷和科研創新力度，及時把握宏觀經濟運行和行業發展態勢，相機抉擇，實現公司的穩健經營和穩步發展。
地產公司境界項目一期2-7棟完成了并聯驗收，截止12月31日累積實現交房1114套，交房率達88%。經過全方位的市場營銷，取得了好于往年的銷售業績，累計實現合同銷售收入3.14億元，實現現金收入3.004億。完成調整后的年度合同銷售任務2.4個億元的131％。超額完成了集團公司下達的目標任務。但是，由于“境界”是地產公司開發的第一個項目，多數干部和員工從事房地產業的時間不長，管理工程的實際操作能力不強、質量控制的意識較弱、交房工作經驗不夠豐富等問題，同時地產公司面臨著新項目的落實與如何啟動等具有挑戰性的問題，容不得半點驕傲自滿。
干細胞公司是集團目前的發展重點。集團公司在2013年3月成立“干細胞公司股份改制項目組”至今干細胞公司治理結構得到規范，理順了股權關系理順，成功實現股份改制，正緊鑼密鼓向資本市場闊步邁進。2013年是干細胞公司快速發展的開啟之年。全年共簽定協議4046份，與去年同比增加了1898份，增幅為88.36%，全年共實現銷售回款3378萬元，其中自體銷售回款3097萬元，與去年相比增長了1119萬元，增幅為56.66%。檢測收入233萬元，比去年增加43萬元，增幅為22.63%；公共干細胞臨床移植收入48萬元，比去年增加39萬元，增幅為433.33%，卻存在新產品研發和新項目拓展遲緩的問題，公司成立至今10年，除了臍帶血干細胞制備凍存外，還沒有形成一種具有市場規模和產業前景的新產品完全啟動新項目，一定程度影響了干細胞公司對外擴張的市場競爭力。
特公司自主研發生產的去白細胞濾器產品取得了多網點同步批量進入市場的重大突破，經過努力產品成功地進入了東北、華北、華南、中南、中原、西北、西南七個地區的終端市場，并且得到了廣大用戶的初步一致認可，特公司也在國內輸采血器械行業取得了一定的認知度和美譽度。取得紅細胞保養液及血液保養液Ⅲ的準產注冊證。注冊申請未通過審批，該項指標未完成。血袋、血漿袋、去白血袋進入技術審評。已完成了注冊檢驗，并取得了合格報告，其中，去白血袋已在一家臨床試驗機構完成了臨床試驗。
園林公司全年總收入2935.2萬元，完成了單筆70000余元的樹木交易，實現純利17500元。礦業公司，經營時間較短，但是已經顯示出一定的發展態勢。地質探礦、地形測量測繪和編錄進展比較順利，完成了部分煤礦探礦和坑道施工任務，其中3號井已經出煤炭產品400-500噸左右。這兩個公司的不斷提升，為集團公司新一輪戰略發展的奠基之年錦上添花。
回顧一年來的工作，我們在發展之中要保持冷靜頭腦，在繁榮面前看到問題的潛在，在成績背后要發現自身的不足。善于總結，善于思考，善于調整，不斷改進，歷年的經驗和措施將成為我們永久的精神財富和經營寶典。經過一年的大膽探索和艱苦努力，我們在新一輪戰略目標初級階段實現的過程中得到了不少有益啟示。
(一)觀念是發展之源泉
解放思想，更新觀念，統一認識發展是企業行為的源動力。可以說，思想是行為的先導，有什么樣的思想認識，就有什么樣的工作思路。2013年我們倡導“解放思想”，就是要以發展為導向和動力，打破習慣思維、保守思想和主觀偏見的束縛，開拓創新。
比如干細胞公司在解放思想上取得了一定的成效，把認識統一到了“求發展”的核心導向上，因此經營業績便直接體現出了顯著增長。集團公司新一輪戰略已開始后，各公司、各級管理人員站在一種新的高度，打破束縛，解放思想，排除干擾，統一認識，把求發展的指導思想貫徹到實際工作中去，為全年各項業務指標的完成創造了十分有利的思想輿論環境和條件。
(二)質量和服務是發展之根本
由于我們已經清醒意識到：能否向外部客戶和內部客戶提供優質的產品或服務，是一個企業是否具備競爭力的根本。對于特殊時期和特殊行業，更是直接關乎生死存亡。因此，我們時刻牢記“質量就是生命”，全面加強質量管理和控制，使產品質量和服務質量不斷得到提升。我們一定要牢記：百年大計，質量第一。不僅地產公司要在今后高度重視質量問題，我們的其他下屬公司同樣需要高度重視質量，靠千方百計提高質量來打造我們的“成都鑄信”企業品牌。
同時，要真正“視客戶為衣食父母”。我們成都鑄信集團的發展永遠離不開廣大客戶的信賴和支持，始終把廣大客戶視為我們的衣食父母，相信他們、理解他們、支持他們、為他們盡我們最大的努力，是我們的天職所在。這樣就可以為我們贏得了更多更廣的客戶。如果失去了客戶，我們企業集團的業務便會成為無本之木，無源之水。要以客戶為本，始終把每一位客戶視自己的我們親人一樣來對待，真正為客戶著想，急客戶所急，想法設法為他排憂解難，提供人性化和差異化服務，這樣，才能在市場競爭中永遠立于不敗之地。
(三)和諧是發展之基礎
沒有企業的和諧就沒有企業一切，和諧包括企業內部的和諧與企業和客戶間的和諧。其中提高管理團隊的學習能力和溝通能力，是達到企業內部的和諧與企業和客戶間的和諧的重要因素。因此，提高溝通能力和學習能力，是擺在我們面前的現實問題。各公司高級管理人員和主要負責人，在集體公司的要求下，從自身做起，認真反思和檢討，主動去提高學習能力和溝通能力，不斷提升專業水平，建立行之有效的溝通機制。通過努力，建立起一支和諧、高效、專業化的高素質團隊。同時，我們集團公司進一步構筑具有成都鑄信特色的企業文化，2013年先后組織各種文化文藝體育活動次，知識和勞動競賽次，演講勵志活動次，編辦內部刊物《鑄信集團》期。
(四)管理是發展之核心
我們在責任落實上，圍繞各公司基本目標突出重點工作，合理配置資源，統籌協調安排；在營銷創新上，加強營銷隊伍建設，豐富市場開發手段、拓寬銷售渠道；在企業改制上，積極推進干細胞公司股份制改組工作，使此工作在年內按期完成，并利用改制契機，強化干細胞公司的制度建設和組織建設，提升公司治理水平。在工作效率提高上，提高工作效率，加快工作節奏，嚴把工程質量，基本完成了血液科技園區的基礎建設。
(五)員工是發展之競爭力
企業的競爭，歸根到底是人才的競爭。我們注重抓了員工的政治業務學習、全面提高員工素質，努力適應公司新一輪發展的需求。地產公司已基本完成一個房地產項目、干細胞公司迎來了廣闊的發展機遇、特公司面臨企業發展方向的選擇、公司處于正常發展軌跡、礦業公司迎來了第二次生命，集團也邁出了新一輪戰略開局之步。學習能力的高低，既決定了企業的生命力，也決定了團隊的生命力，在集團各公司發展的現階段，尤其具有現實意義。過去的幾年，各公司對“學習”理念的貫徹尚有待提高，各公司務必要統一認識、以全局性、長遠性眼光看待學習的重要性，并努力貫徹到公司今后的日常經營當中。
(六)制度是發展之規范
沒有規矩，不成方園。在推行現代企業管理模式中，制度建設是企業建設的一項重要基礎內容，只有夯實制度建設這個基礎，各項工作才能有序而規范的運行，才能不斷走上新的臺階。2013年，我們集團公司進一步完善了部分基本管理制度，指導各公司制訂了《內部審計管理辦法》和《財務預算管理規定》，重新擬訂了《費用及備用金管理制度》，用制度約束員工，用制度規范員工，用制度激勵員工。同時加強了其它基礎建設工作，在企業文化建設上邁出了可喜的一步，形成了集團網站建設以及實施辦公自動化的初步設想。集團總部辦公大樓土建工程已全部完成，裝飾裝修的前期招投標工作已基本結束。干細胞公司股份制改組的各項工作都在有條不紊地推進。園區運動會所項目進入方案調研和設計階段，對會所盈利模式、功能定位以及品牌合作、推廣等事項進行了論證。青白江區三橋商業廣場改造項目已實現順利退出。
各位同仁，令人難忘的2013年我們已經快節奏走過。瀕臨低谷，我們經受住了磨礪；面對困難，我們豐富了經驗。我們的企業在走向成熟和壯大的過程中也明顯暴露出了我們一些問題和不足，需要我們不斷修正和改進。一是在工作作風上要進一步改進，各級管理干部要深入前沿一線，多做調查研究，探求工作模式，增強管理工作的主動性、針對性和實效性；要在各方面起到帶頭作用，帶頭開發市場，帶頭服務客戶，帶頭增收節支。二是在責任監督上要進一步改進，不能僅僅落實責任，更重要的是要建立起長效監督機制，去監督層層責任的落實。克服過去重布置、重安排、輕督查、輕追蹤的傾向，加強責任監督和落實監督。
2014年集團公司經營思路、目標及工作安排
各位同仁，展望2014年，我們國家的經濟形勢依然面臨著許多挑戰：首先，從總體上看，金融環境比較寬松，經濟開始逐漸復蘇。但是，由于種種原因，物價將會出現新的一輪上漲。其次，隨著城市化發展步伐的加快，國民收入的提高和社會保障的完善，將會推動和刺激房地產行業的發展。因此2014年房地產市場仍會較為平穩，當然一線大城市的房價可能出現階段性的調整。國家從2013年四季度開始，宏觀經濟調控方向繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，并相繼圍繞投資、信貸、稅收、包括房地產在內的產業發展等制定出臺了一系列具體落實政策，促進經濟平穩快速增長，保持國內經濟金融的穩定，防止大的起落。
因此，2014年集團公司總的經營思路是：高瞻遠矚，及時把握宏觀經濟運行和行業發展態勢，把握重點實現公司各項業務穩健經營。總的工作要求是：合理統籌調度資金，搶抓市場機遇會，抓好促銷，確保“境界”項目二期順利交房；更新觀念，快速推進渠道營銷，加大科研創新力度，促進干細胞公司新的快速增長；加快圍繞去白血袋的各項相關技術審評和行政審批工作，基本完成輸采血醫療器械產業平臺建設；完成血液科技產業園區及園林公司生產經營基地建設。
集團公司經營的主要目標是：
主營業務收入億元以上，其中干細胞公司回款萬元，特公司銷售收入0萬元，地產公司合同銷售收入萬元,公司萬元；
完成集團公司總部辦公大樓、多功能廳、干細胞庫大樓的內外裝飾裝修，完成運動會所改造，完成食堂、臨時宿舍的主體結構建設，完成園區總坪的景觀綠化；
地產公司境界項目工程一期全面、按時實現向客戶交房，二期主體封頂并完成內外裝50%。公共設施的招商工作基本落實；
干細胞公司繼續推進渠道營銷，擴大區域市場銷售，完成間充質干細胞的課題研究，股份制成功改組后按新機制運營；
特公司要繼續進行藥品中試生產和穩定性研究，不斷提高研究項目設計標準，進行各項研究試驗，把基礎研究工作做扎實和做規范，確保各項研究數據符合相關技術要求，確保一次注冊成功。
園林公司完成境界項目和血液科技園區綠化和景觀工作，完成生產經營基地道路規劃和管理用房的建設；
公司要做好立項礦的探測、開采、營銷、管理和安全生產工作，既要出經濟效益，也不能出任何安全問題；
為達成上述目標，我們必須做好以下具體工作：
(一)質量第一，統籌協調，加快進度，順利完成境界項目的各項工程建設任務
我們鑄信是靠地產起步的，地產依然是我們集團的業務重心；項目保質保量的順利、按期交房，為整個集團工作的重點之重點。事關地產公司的信譽和發展，事關鑄信品牌多年培育的成果維護。時間的緊迫性要求工作一定要有前瞻性、計劃性。集團體系內所有公司和資源，在與境界建設發生沖突和需要協調解決時，均要為這一中心工作服務，尤其是園林公司，要與地產公司及早對接，主動協調，服從工程建設進度的統一安排。地產公司第一，充分利用二期交房、業主入住等有利時機促進車位的銷售，確保可售車位的實際銷售率達到80%，實現銷售收入4000萬元。其次，繼續做好已定購住房的合同簽訂和回款工作，實現銷售收入700萬元。第三，做好我公司物業資產的管理工作，在確保商業物業的有效出租的同時，努力提高車位的出租率，力求全年物業空置率不高于5%。第四，境界商業會所茶樓要按計劃開業并取得預期的收益場機會。
(二)營銷為主,，提升能力，抓好經營，有力促進干細胞產業深化發展
一是在隊伍管理設上，加強營銷團隊建設和管理水平，建立匹配的營銷服務體系，狠抓公司主營業務營銷工作的同時為公司新產品的營銷做準備。提高人員的學習能力，提供更多的培訓機會；真正做好各部門的績效考評，形成良好的競爭機制；二是在新營銷模式探尋上，大力舉辦孕校，全年將開辦形式多樣的孕校200余次，形成標準化的流程，尋求更適應產品特點的新營銷模式；三是媒體營銷上，，通過評估尋找出最能適應省內市場的大眾傳播途徑，以現階段可推行的方式進行媒體營銷，快速在二級市場導入自體凍存的理念，培育更多的準客戶；四是自體營銷上，大力借助省衛生廳直管部門、生殖健康協會及輸血協會等與臍血庫關聯性較高的平臺，加大醫院合作力度、對醫務工作者的培訓，使其了解干細胞的發展近況，更好的促進自體營銷；五是營銷團隊建設上，配合公司做好云南、重慶、武漢等市場的新庫建設，協助建立一支業務能力強、公關水平高和溝通能力過硬的營銷團隊。
(三)加快建設，充實力量，提升管理，打造現代園林企業
作為集團體系新成立的公司，承擔著境界項目、血液科技園區園林景觀建設和園林生產經營基地建設的任務。2010年，早日啟動基地管理用房和道路建設，并按總坪要求栽種市場對路的新樹種；調整和充實專業技術人員，搭建完畢組織架構，配合地產公司和按集團公司要求及時展開境界項目和血液科技園區園林景觀建設；經營班子要合理分工，加強計劃與資金費用預算管理，保證基地建設和工程建設“兩手抓、兩手硬”。全面完成境界所屬區域的園林綠化工程。絕不因綠化工程而影響地產公司的交房工作。5月底前，全面完成鑄信境界綠化工程的整改、完善工作，全部進入正常日常養護工作。達到移交條件的逐步實施移交。讓業主置身于茂盛、優美的環境，居住舒心，安居樂業。5月底以前，要確保完成集團血液科技園區可施工部份的室外總平及園林綠化工程，確保集團公司的辦公環境優美。都江堰基地園區不光承擔著公司工程苗木的儲備工作，同時也是一個生產經營的實體和集團公司全體同仁休閑娛樂之處。在都江堰基地園區建設上，使園區主干道、羅橋笆橋、飛橋沿河道路實現通車能力、路面平整、排水通暢，兩邊美觀；完成100平方米以上的辦公及管理用房建設并投入使用，完成與之配套的電、水及通訊工作。完成基地所有閑置土地的種植工作，大力提高土地的使用強度，充分發揮土地使用效率。在優先保證公司園林綠化工程使用苗木的基礎上，開展現有種植苗木的交易及市場苗木的交易工作。做好現有種植苗木的日常維護與管理，充分發揮其自然生長增值潛能。
(四)嚴格標準，開發產品，擴大銷售，推進貝特血液科技園區建設
做好藥品注冊和去白血袋產品注冊工作，與各級藥監部門領導及國家藥審中心審評員建立良好的工作關系，保持溝通，時時掌握藥品審評的進度，對技術上有爭議的問題進行及時溝通，及時掌握政策動向，申報質量上要盡量少出問題和不出問題，出了問題也要能及時控制，以確保再次注冊的成功。根據藥品注冊進度，控制第二家臨床試驗進度及向國家藥監局提交注冊申報的時間。積極開發新產品，著力針對滿足批生產要求的膜芯裁剪模具、外包PVC裁剪模具、過度膜片裁剪模具、膜芯成型熔接模具、外包成型模具、總裝熔接模具等進行優化設計。對軟包濾器設計方案進行優化，并設計制作相應的專用輔助工裝和設備。加大去白濾器產品銷售力度，牢固樹立對用戶的全程服務意識，鞏固現有市場份額，充分發揮公司靈活的經營政策和服務優勢協助配套的終端產品制造企業擴大產品銷量，并探索在國內市場開發新的終端產品制造企業的可能。強化渠道建設，發揮公司已經取得的醫療器械經營許可證的作用，與終端產品制造企業積極配合，并協商將其銷售空白網點交給我公司直接銷售。通過重要崗位實行定員定崗，嚴格執行工藝紀律，來優化和完善工藝規程。
(五)夯實基礎，安全防范，穩扎穩打，推進公司管理和經營
建設目標圍繞建設香塘溝礦段和辣子溝礦段的建設目標，一要做好香塘溝礦段和辣子溝礦段的坑道探礦工作和香塘溝礦段的建設工作，陸續建設炸藥庫修建項目：房屋、監控和防雷設施和60人職工居住生活樓，通電通路；二要繼續做好探礦工作：完成儲量遞增報告。地質工作主要是背斜和向斜的北東翼的全面工作，向斜南西翼的地表工作；三要加強公司組織制度建設，加強公司已經出臺的三大主要制度，包括公司基本管理制度、公司內部流程管理制度和細則和公司安全管理制度的執行，不但要建立和健全制度，更重要的是要落實和執行制度。結合實際操作及時將有關制度不足信息反饋到集團公司以便于制度修改，進一步完善公司崗位責任制制度，進一步結合公司制度落實定崗、定員、定責、定薪酬；四要高度重視和加強安全防范工作，確保全礦區全年不發生一起死亡事故。
(六)循序漸進展開集團公司新一輪戰略布局，展望公司可持續發展遠景
一、健全機構，組織強有力的工作隊伍
對不良資產實行集中化、市場化、專業化處置，是資產保全經營管理體制改革的方向。目前不少一級分行成立了“不良資產處置中心”，實行“業務垂直、人員集中、費用獨立、績效掛鉤、風險自擔”的公司化運作，效果很顯著。資產保全人員不僅要具備商業銀行的業務經驗,還要有資產處置和企業重組等投資銀行的專業知識,懂得法律、財務和企業的運作，還必須具有綜合的分析決斷能力、敏銳的市場意識、嚴謹的法律運用能力、實干的工作作風，以及不怕吃苦、敢于負責、敢于開拓創新的精神。因此銀行應將一些多專長、多技術、有責任心、有使命感的優秀人才，配備到不良資產管理和經營崗位，確保最合適的人、最直接的成效。
二、改革績效機制，提高資產保全人員工作積極性
資產保全工作壓力大、難度大、艱苦性和復雜程度高，且往往面臨各種威脅和危險，如果沒有科學的激勵和約束機制，就會影響清收和處置工作的進展。可明確綜合費用與不良貸款壓縮額的掛鉤系數不得低于一定比例，加大訴訟執行回收等的費用支持力度，增加資產保全部門的增量營銷費用，建立專項獎勵制度等。一個季度考核和獎勵一次較為合適，在確保基本工資的前提下，獎金收入高低與盤活成效直接掛鉤。對于難度特別大或者金額較大的項目，可以制定單獨的獎勵辦法。當然，對于清收中發生的懈怠、失誤以及其他不負責任的行為，也應有相應的懲罰措施。
三、加強內控管理，建立健全管理不良資產的制度體系
在不良資產管理工作中，需要建立健全以下內部管理制度：《不良資產管理工作目標及考核辦法》、《呆壞賬核銷管理辦法》、《清收不良資產獎懲辦法》、《擔保物、受償物管理辦法》、《涉及銀行債權的企業兼并、破產、重組的操作規定》、《不良資產交接、歸檔、信息管理辦法》、《盤活貸款操作規定》，以及不良資產分類追討、律師報告、工作總結、資料送審、業務培訓、信息調研、工作會議、文件管理、目標考核、人才招聘等一系列制度。
四、加強精細化管理，為優化資產質量奠定基礎
依托歷史經驗數據的積累和內部評級系統的支撐,參照市場同類交易價格，按照公平合理的內部轉移價格解決不良資產的內部移交和成本分攤問題，逐步在公司業務單元、個人銀行業務和資產保全業務單元之間形成商業化的不良資產移交、收購機制，以利于明晰不良資產的經營管理責任，合理分攤不良資產的減值損失,有效地促進內生的自我約束和監督機制的建立。對不良資產按照風險級別、資產種類、緊急程度、經濟效益和成功概率等因素制訂催收、盤活、處置方案,并進行重要性、最優化排序。由于不良資產出現原因復雜，時間跨度長，人員變化多，故還需要通過完善基礎資料，細分業務與客戶，設立信息分析檔案庫，培訓專業隊伍，健全規章制度等手段加強基礎管理，為做好不良資產管理工作打好基礎。
五、超前防范，控制不良資產的發生和損失擴大
通過加強對各行業、產業的分析，加強對信貸需求市場的規劃，進一步完善行業、企業差別化評價體系，來細分市場、優選客戶。要主動抓住新的市場機遇，積極運用有效的市場營銷手段，拓展優質客戶，嚴格把握新增貸款投向，尋求提高商業銀行經營效益的新的增長點，在進退有度中實現信貸資產區域、行業、品種和客戶結構的合理調整，實現新增貸款的進一步優化。在實際工作中，資產保全部門負責人作為貸款兼職審批人，在擔保方式的選擇、抵(質)押物價值的確定、通過法律手段實現債權的可操作性等方面，均可提出建議以供決策參考。對一些有劣跡的公司及法人代表新上的貸款項目，可以及早發現。對商業銀行不良貸款的擔保人提出貸款需求時，可以通過落實有關貸前條件，督促擔保人代償，從而化解商業銀行不良貸款；法律人員也可參與業務部門的市場開發、信貸審批會、債權重組、追討不良等，及時提供法律支持，避免被動局面的出現。
六、加強與政府、人行等的聯系和配合，營造良好的信用環境
強化與地方政府部門聯手合作，通過對頒發營業執照、年檢及稅務登記環節加以控制等多種手段，嚴厲打擊企業逃避銀行債務。針對借款人惡意逃債，隱瞞財產，逃避銀行監管，銀行可以發起公告懸賞，鼓勵社會各界知情人舉報財產線索。并將其列入“黑名單”，銀行同業內部通報，并可考慮由人民銀行出面，簽訂同業公約，禁止為其提供貸款、結算等金融服務，將有不良行為的企業逐出銀行領域，進而逐出市場，凈化社會信用環境。
七、采取行政手段和市場手段，盤活企業不良資產
一是爭取國家政策支持。對于國家重點支持的基礎產業、高新技術企業、支柱行業項目、經濟調整對象以及指令性建設項目，銀行可以協助企業爭取國家給企業注入部分資本金、稅收返還、價格政策、土地政策、企業破產配套政策以及貼息、出口優惠等方面的支持，幫助企業走出困境。二是協助企業開辟市場。銀行利用自身廣泛的客戶群體、大量的市場信息和調控資金等方面的優勢，主動牽線搭橋, 幫助企業宣傳產品，提供配套的金融服務，支持企業開發市場，提高競爭力。
八、采取信貸手段盤活不良資產
一是追加貸款。對于貸款項目可行但超概算項目、企業經營良好還需要擴大再生產的項目、企業出現暫時資金周轉困難或者企業進行資本運作需要項目，銀行可以考慮按程序審批追加貸款，但需要注意項目風險分析和控制并關注信貸資金的合理配置。二是息轉本或停息掛賬。三是收貸掛鉤和提前收回。前者就是把原有貸款的回收以某種形式與其關聯貸款的回收發放結合起來，促使企業協助銀行催收貸款本息的行為。后者是指銀行在借款合同無效、借款人違約等情況下，銀行提前回收貸款的行為。
九、主動參與企業的重組改制
銀行要主動參與企業的破產、合并、分立、租賃等的全過程，加強對企業轉制的動態監控和貸后管理，密切與政府及企業的溝通與合作，力求政府、企業和銀行三者在債權債務的處理上意見統一。可參與企業改制方案制定及實施、資產評估、產權轉讓等，利用銀行與企業聯系面廣、信息靈通等條件，為當地政府和轉制企業當好參謀，適時提出有利于企業重新煥發生機和活力、有利于保全銀行信貸資產的意見和建議，針對不同企業的改制方案，分別采取收回貸款、停息掛賬、重新簽訂借款合同等方式，適時辦理資產抵押手續，防止企業借改制逃廢銀行債務。
十、核實貸款擔保情況，保全信貸資產
銀行信貸人員應該逐一核實擔保狀況，對不情愿的擔保或無力承擔擔保連帶責任的企業和單位，經查實后要及時通知貸款戶，限期重新尋找企業和單位進行擔保，擔保貸款到期未能歸還時，應及時使用法律武器來保全資產。
十一、實施推動訴訟工作新做法、新策略
為求得訴訟實效，銀行應加強與司法協作，積極探索并實踐不同的策略：一是建立一套完整高效的貸款訴訟管理制度。二是強化律師隊伍，調動律師積極性。三是針對重點支行、重點客戶開展工作，在重視程度、人員配置、工作分工上，有效加強執行工作的力量，力爭顯著有效地回收資產。四是探索尋找貸款訴訟最佳切入時點，嘗試一筆貸款在進人次級的時候采取訴訟手段，以便企業有資產可供執行。五是注重銀行權利，通過行使代位權、抵(質)押權、追索保證人來保全資產。六是做好訴前法律文書完整性和有效性的認真審查、有無可供執行財產的調查、分析及保全工作，避免盲目訴訟，善于運用小標的訴訟、申請支付令和還款協議公證等手段以相對小的訴訟成本取得較好的債權實現效果。七是對行政干預的執行案件，可以根據案件的具體情況，實事求是地提出執行和解方案，或者認真考慮債務人或執行法院提出的執行和解方案，通過給予債務人一定的債務減免達成和解，從而實現對債權的迅速回收，并避免使執行工作陷人僵持狀態。八是在年中或年底臨近時，執行法院的工作力度相對平時要大，因此對于具備執行條件的案件，應當請求法院迅速執行。九是在訴訟過程要靈活機動，相機抉擇，注意債權轉讓、債務重組、債務對沖等非訴訟手段的使用，力求以最經濟、最有效手段回收不良資產。
十二、研究建立不良資產營銷機制，積極探索快速有效的變現方式
一般情況下，銀行處理貸款抵押物主要通過訴訟程序解決。由于拍賣行由司法機關指定，事前公告信息不夠詳盡，難以刺激購買者的興趣，造成竟投稀落，成交價格嚴重低于市場正常水平，銀行受償程度普遍不足。因此，處置時不妨嘗試采取以下幾種辦法：
1、事前介入抵押物轉讓程序。通過非訴訟方式直接委托中介機構(如房地產交易商)處理抵押物。對中介機構拍賣價格過低要及時行使異議權。對于部分定價過低、拍賣時無法變現的抵押物，也可考慮用以物抵債等方式處理。此外，通過事先簽訂抵押物處分協議，貸款到期借款人不能償還時，不用與借款人協商即可直接自行拍賣抵押物償還貸款。
2、網上公開拍賣。建立抵償物分類科學、貼近市場的信息共享、統一的處理和估價網絡，免費提供查詢，配以必要的咨詢、融資方案設計，以促成企業間的以抵償物為標的的資產置換、收購等行為。如果國內買主不多可以探索找國外境外買主；單個出售困難可以高低搭配“捆綁”出售，實現快處置、少損失。
3、舉辦不良資產交易洽談會變賣。也可將較為集中、便于公開出售的商品房，結合個人住房抵押貸款業務，合理作價予以銷售，對暫時難以變現的網點門市房，以招標的方式（承租人要有擔保或抵押措施），對外經營出租，對回收的大型酒樓等采取托管的方式經營，在規范操作的前提下最大限度地將償債物處理變現。
4、與資產管理公司合作。一是把某些抵債資產形式上劃給或移交資產管理公司，利用資產管理公司的有關優惠政策，處置抵債資產，降低有關費用。二是與第二方合作成立房地產開發公司或委托專業中合機構對“爛尾樓”和半截子工程進行改造和出售。三是將不良資產外包給資產管理公司經營處置，若銀行后來有更好的辦法處置，還可以回購。
5、租賃、資產置換、以物放貸。對手續不完善暫時難以出售的抵債資產，可以采取租賃或承包等形式，進行出租或承包，用租金和承包費來抵償貸款本息；對原債務人有其他易變現的有效資產的，可以運用資產置換的方法；對仍有經營能力的原債務人可積極采取回購或以物放貸的辦法等等。
6、在處置的實際工作中，有三點要注意。一是要注意通過法律手段控制并取得企業出租和經營所得的現金流收益，甚至可通過法律對抵押的資產收回，自己對外出租；二是對許多訴訟案件，要與上級行的關系，通過上級行與上級法院來處置抵押資產，而在同級法院往往效果不好，因為當地政府的干擾因素太大；三是不良資產不因人動而擱置。不良資產的處置離不開基層行的協調配合，應把收回不良資產的比例當作基層行領導政績的一個重要考核指標。
十三、在充分運用傳統清收處置手段的基礎上,遵循市場化處置的原則
靈活運用“集中訴訟”、“連帶訴訟”、“申請仲裁”等方法，完善“招標收貸”、“責任收貸”等手段，在法律政策的框架內，積極探索運用債務重組、資產推介、轉讓出售、資產證券化等手段。加強不良資產的整合分類，利用國內外的社會中介力量，探索多樣化的不良資產處置渠道，開拓“市場化、批量化、證券化、科技化”的資產處置新局面。對個貸等業務量多但金額小的項目，可以采取委外催收方式,委托銀行系統外的合法機構,運用訴訟以外的其他合法方式回收指定的逾期貸款本息并支付一定報酬,從而有效降低銀行的催收成本。
十四、加強調查研究，積極向國務院及有關部門提出政策建議，爭取不良資產經營盤活處置的相關政策和手段，努力創造有利于不良資產經營盤活處置的外部政策環境
如商業銀行在收取和處置抵債資產以及其它的不良資產經營處置過程中，適當給予一定的稅費減免政策；適當調整放寬商業銀行處置不良資產的權限，如減免部分利息或“債務打折”；允許商業銀行用市場化或商業化運作方式盤活處置不良資產，如資產證券化、資產重組過程中的階段性持股等；允許開拓我國的民間資本市場，開拓國際市場，引入國外投資者；建立債權交易市場，增強債權的流動性等，以加速不良資產的處置。
十五、探索具有投資銀行性質的不良資產風險化解新方式
十六、七歲的我們向往著走向職業，走向社會，走向成功的夢想。以下是小編給大家帶來的幾篇公司優秀服務員的發言稿，供大家參考借鑒。
公司優秀服務員的發言稿1一個人生存于這個世界，每時每刻都要面對選擇，是選擇艱苦還是選擇享樂，服務行業演講稿是選擇慷慨還是選擇吝嗇，是選擇堅強還是選擇懦弱，就是這眾多的選擇構成了我們人生的實體，回首昨日，我將永遠珍視我的選擇??做一名商場營業員。 記得上學時， 我曾這樣在日記中寫道：“越是艱苦的地方越能鍛煉人的意志，越能使人感到充實。”話是這么說的，可來到全福元工作之后，工作的艱苦與生活的單調卻是我始料不及的。每天基本上是一種姿勢保持十多個小時，面對的是數不清的顧客，其中的辛苦是不言而喻的。每結束一天的工作，倒在床上不想動了，還真覺得累。
面對這一切，我也曾動搖過，難道我的青春就要在這人來人往的超市里忙忙碌碌地過下去么?難道我的人生就不應該和別的女孩子一樣有那么多空閑的時間么?
每當一天的工作一天下來，渾身的骨頭像散了架，躺在床上連飯都不想吃，這時，善良、純樸的大姐們為我買飯買菜，并笑著逗我起來吃飯，望著她們一個個疲憊的身軀和一張張和睦可親的臉龐，我心里非常感動。
是的，商場里的工作雖然是單調的，但我們的生活卻是五彩斑斕的;我們面前的顧客雖然多數都不認識，但人與人之間的真摯情感卻是真實存在的。 于是我重新振作起來，堅持顧客就是上帝的宗旨，天天認真工作，以累為榮，以苦為樂，這一切使我的思想得到了升華，從此我意識到，工作的單調和艱苦不再是一種負擔，而是我們生活的必需。
在營業員這平凡的崗位上，平凡的你、我、他也一樣能創出一片精彩的天空。人就應該這樣，無論工作多么平凡，肩上的擔子多重，腳步多沉，都要一步一個腳印地走下去，直到永遠。人的一生不可能永遠都是平坦大道，伴隨我們的還有困難和挫折。
流水因為受阻才形成美麗的浪花，人生因為受挫才顯得更加壯麗多采。遇到困難我們就要這樣，跌倒了再爬起來，用失敗來記載自己走過的路程，這才是真正的英雄。
后來我漸漸地認識到：我的崗位不僅僅是我履行自己責任的地方，更是對顧客奉獻愛心的舞臺。于是我天天給自己加油鼓勁：不管我受多大委屈，絕不能讓顧客受一點委屈;不管顧客用什么臉孔對我，我對顧客永遠都是一張微笑的臉孔。 生活就像一面鏡子，服務行業演講稿當你對著它笑時，它也會對著你笑，當我看到顧客們對我的微笑時，當我的工作業績得到領導的肯定時，我感到一種從未有過的喜悅和自豪：我是在用這種方式向社會奉獻愛。愛，是我們共同的語言! 面對新的機遇和挑戰，我要樹立更高的目標--"做行業中最好的營業員"!最好的營業員就是擁有高尚品德、極富誠心、愛心和責任心，具備優秀的職業素養和領先職業技能的業務精英!這就要求我們堅持承諾是金，堅持勤勞進取，堅持學習創新。
我們知道一花獨放不是春，百花齊放春滿園。我們都是全福元優秀的營業員，讓我們以更先進的營銷理念、更專業的營銷技能、更完善的服務不斷增強競爭力，只有這樣，全福元才能在強手如林的市場上穩定、健康、持久的發展壯大，為社會、為員工創造財富和價值
我深信，西單商場將以科學的管理機制、優秀的企業文化、良好的產品、全新的服務來勇敢自信地面對今后的挑戰!我們的隊伍也將以最專業、最高效、最真誠的服務面對平安千千萬萬的客戶!讓我們共同努力，與全福元同呼吸共命運，攜手共筑"輝煌的西單商場"。
在一次演出中，舞臺上的兩位相聲演員在互相對罵，不僅罵得面紅耳赤，甚至還吵起來。臺下的觀眾以為他們真的吵起來了。
但以他們的私交來說，這全屬偽裝，因為他們兩位本來就是十分要好的朋友，這是在雙方同意之下而做出的表演，所以舞臺上的互揭瘡疤，并不影響兩人的友情。
類似這樣的情形，在日常生活或工作中是經常出現的。在辦公室里，若同事間的私交甚篤，做起事來既輕松愉快又順順利利。
我們在工作時難免會接觸到不認識的人，服務行業演講稿此時最感困難的就是不知對方的為人，他的工作態度又是如何等等。這對工作的進度有很大的影響。
此時你若能以和緩的語氣說出不會讓對方認為是嚴厲的指責，便很容易使對方接受。譬如：“你的心地太善良了，所以時常吃虧。”
雖然其意在指正他的缺點——怎么不懂溝通，讓別人拖延了你的工作進度，但對方聽來似在夸贊他的優點;或是說“你做事太過于慎重”，其實你是想勸他別太較真，事事哪里都能完美。這些話即便是對交情未深的人說，對方都會這樣想，“這人雖與我剛認識，但對我的觀察真是入微”，自然而然就拉近了人與人之間的距離。
而這也是產生彼此信賴感的第一步。一般人或許常贊美他，但也不過是極盡奉承之能事而已，而這里說的雖是指責缺點，但卻能讓人樂意地接受，這對彼此工作的進度確實有莫大的幫助。所以說話的技巧是相當重要的。
對方若是聽慣奉承話的人，就偶爾給他來個輕微而帶有稱贊意味的批評。
公司優秀服務員的發言稿2尊敬的各位領導、老師、同事姐妹們：
大家好!
感謝愛儂公司給我今天這份榮譽，讓我能夠站在這里代表愛儂近萬名姐妹們發言，我感到萬分的激動和榮幸，優秀服務員發言稿。我是愛儂世家精品店的一名普通家政服務員，我叫傅才碧，來自四川，今年38 歲。在愛儂工作已經近5年了，在這5年的時間里，工作中我不斷地在學習進取，努力提高自己的工作技能，完善自己在工作中的不足。
站在這里帶給我感觸最多的就是感謝，感謝愛儂公司給了我工作的機會，感謝柴老師及所有老師對我工作的信任與支持、感謝各級領導給予我工作的認可與評定、感謝媒體讓我能夠走進電視和報道。這時，我年邁的父母能夠看到我代表愛儂千千萬萬個員工在表彰大會上發言，對老人們來講是最大的幸福和安慰。我的父母和親人們會為我得到這么高的榮譽感到自豪與驕傲。今天我能夠站在這里，我更要感謝我的客戶們，感謝他們對我工作的認可與表揚，5年來，每一份客戶的贊許和鼓勵，都讓我下定決心做好優秀的星級服務員的信心!
雖然說家政服務行業是一項普通平凡的工作，但是要想把它做好，能讓每個用戶都滿意的確不是件容易的事情，比如說：我現在的用戶吧，當時用戶到公司和我面試、交談。在我和用戶面試的談話中，我就感覺這個用戶和以前的那些用戶都不一樣。我現在是在北京高爾夫公寓工作，所以用戶的要求會比別的用戶要高，工作難度也就越大。
我現在的主要工作就是買菜、做飯、采購生活日用品和食品，還有衛生清理。用戶很信任我，每次她都讓我決定一日三餐飯菜的搭配，還有隨時購買生活的所需用品，用戶既然這樣信任我，我的工作也不能馬虎，每次的采購計劃我都會細心記錄。
用戶家住房很大，有580多平米，開始那兩天我都很轉向，印象最深的就是當我走進廚房熟悉環境時，櫥柜和灶臺都感覺特別油膩，用手一摸哪兒都是粘的，還有特別是抽油煙機，基本上是看不見過濾網的縫隙了，很厚的一層油膩掛在上面，發言稿，優秀服務員發言稿。當時我就與用戶提建議要她請專業人員來清洗，因客戶忙忘了我說的話，過了十多天也沒等來專業人員來。每次炒菜之后感覺頭發上都是油，因為油膩堵死了風口，所以油煙根本就抽不出去，用戶家的油煙機很貴。我不敢自己做主清理，怕弄壞了不好辦，我請示了用戶，經用戶同意后，我用中午飯后的時間把油煙機清洗干凈，當我洗完后已累得滿身大汗，胳膊也酸了，感覺渾身像散了架一樣。用戶特別高興的說：“謝謝你，你辛苦了，你比專業洗的還干凈."
在半個月之內，我把廚房的所有衛生都徹底地打掃干凈，用戶吃飯很講究，她們所吃的飯菜不光是要好吃，還要好看，一日三餐都要葷素搭配、營養均衡。
我每天早上5點起床，因為家里有學生和一個一歲多的小孩，每天早起提前給他們把早餐準備好，早餐之后就又開始采購，準備中午飯等工作。開始那幾天我感覺我的工作像在打仗一樣，這一天下來感覺特別累，根本白天沒時間休息，晚上基本上都是十點半以后才有時間睡覺，用戶家中經常都會來很多的客人吃飯，有好幾次飯菜都上桌準備開飯了，用戶都會突然說還有幾個客人要來吃飯，讓我再炒幾個菜，我每次炒完菜都會隨手把灶臺清理干凈，在這種特殊情況下我感覺特別的急促和緊張，這也可能是對我工作的提升與考驗，面對用戶我依然是面帶笑容。在那些時間里，我感覺好像是身體支持不住了，體力有些透支了，我也差點放棄，想想公司領導對我的信任與期望，我下決心一定要戰勝自己，我要為愛儂爭光，不能辜負領導給予我的厚望。最后我還是堅持下來了，現在我每天把工作安排的井井有條。
試用期滿后，用戶對我很滿意和認可，還主動給我加薪，到目前為止已在用戶家工作八個多月了。
在這里我最想對那些還在待崗和正在工作著的姐們們說一句話：“只要我們是真心實意的付出，腳踏實地的工作，你就會得到認可和尊重，就會收入越來越高、就會為愛儂、為自己掙得信譽和榮譽!
我相信“付出總有回報”這句話，請公司的領導們和老師們放心，我不會辜負公司和老師們的期望，我會為姐妹們做好模范帶頭作用，用自己的實際行動為愛儂爭得更多的榮譽和驕傲!
謝謝大家!
公司優秀服務員的發言稿3同志們：
會前，區委、區政府做了充分的調研和準體制、領導機構及有關運行機制都作出了相應調整和創新，并且制定了加快 現代服務業發展的三年行動計劃。剛才，大會表彰了省煙草公司 分公司等10家全區服務業發展的先進單位，三位同志作了很好的表態發言。下面，代表區委、區政府就做好 現代服務業發展工作強調六個方面的要求：
一、加快發展現代服務業，需要我們認識再深化
現代服務業是相對于傳統服務業而言，適應現代人和現代城市發展的需求，而產生和發展起來的具有高技術含量和高文化含量的服務業。現代服務業是城市現代化的重要產業基礎和都市服務功能的重要載體。現代服務業具有“兩新四高”的時代特征。“兩新”就是新服務領域和新服務模式。現代服務業適應現代城市和現代產業的發展需求，突破了消費業的領域，形成了新的生產業、智力知識型服務業和公共服務業的新領域。現代服務業通過服務功能換代和服務模式創新，而產生新的服務業態。“四高”就是高文化品位和技術含量、高增值服務、高素質和智力的人力資源結構、高感情體驗和精神享受的消費服務質量。關于現代服務業的分類有許多種表述，如分為伴隨工業化的展開而加速發展的補充業和工業化后期大規模發展的新興服務業;又如分為從傳統服務業改造提升和衍生而來的服務業形態和直接因信息化的發展而產生的新興服務業形態。就我們 而言，、市政府提出打造長三角現代服務業中心，就是要重點推進旅游產業、文化創意產業、商貿物流業、金融服務業、信息服務業、房地產業、中介服務業、社區服務業等重點領域。
作為第三產業中高增長性和最具潛力的產業，現代服務業的加快發展，對經濟增長、結構調整具有重要意義。發展現代服務業是產業提升的新引擎。現代服務業發展是經濟社會發展達到新階段后的大趨勢，是轉變經濟發展方式的重要抓手。加快發展現代服務業，有助于繼續發揮我區比較優勢，形成新的產業集群優勢，有助于承接國際產業結構調整機遇，為長遠發展開辟新的途徑，將對三次產業發展有重要的促進作用。我們要站在加快推進我區城市化工業化兩輪驅動，建設最適宜居住的“品質之城、美麗之洲”的戰略高度，充分發揮現代服務業的支撐作用，進一步擴大現代服務業規模，盡快使現代服務業成為我區的主導產業。發展現代服務業是區域競爭的原動力。現代服務業發展是區域競爭力的重要標志，是城市功能的核心。我區工業化發展已有相當基礎，區域經濟將逐步從工業經濟向服務經濟轉型。作為 大都市的一個新區，我們必須圍繞、市政府“兩輪驅動”、“接軌大上海、融入長三角、打造增長極、提高首位度”的要求，實施城市化帶動戰略，加快現代服務業發展速度，全面增強核心競爭能力，不斷提升我區在 “一城七中心”中的地位，增強我區的資源集聚、輻射和配置能力，從而形成新的后發優勢。發展現代服務業是科學發展的助推器。黨的十七大報告已明確指出，要堅持走中國特色新型工業化道路，堅持擴大國內需求特別是消費需求的方針，促進經濟增長由主要依靠投資、出口拉動向依靠消費、投資、出口協調拉動轉變，由主要依靠第二產業帶動向依靠第一、第二、第三產業協同帶動轉變，由主要依靠增加物質資源消耗向主要依靠科技進步、勞動者素質提高、管理創新轉變。我區人均gdp已經跨越3000—6000美元的經濟結構加速發展時期，土地、原材料、能源等資源約束和節能減排的環境壓力不斷加大，出口大宗輕工產品遭遇貿易壁壘和摩擦越來越多、附加值越來越低。發展現代服務業作為自主創新的催化劑，節能減排的生力軍，在我區產業結構調整和經濟發展方式轉變中有著極其重要的戰略地位。總之，現代服務業是我區必須全力拓展的“新藍海”，是我區在新一輪區域競爭中揚長避短的“撒手锏”。我們要把發展現代服務業放在十分突出的位置，作為實現又好又快發展的戰略選擇，進一步發揮現代服務業在推動結構調整、產能升級、做大做優做強中的重要作用。
二、加快發展現代服務業，需要我們優勢再審視
我們都會說 是文明之光的發祥地，都會說 三面拱衛 主城，是“魚米之鄉、絲綢之府、花果之地、文化之邦”等等。但這些都是自然稟賦的優勢，或是先人傳下來的優勢。如何把現有優勢轉化為進一步發展的勝勢，需要我們重新審視，深入思考。一是區位獨特，還需捷足先登。 地處杭嘉湖平原南端、上海經濟區腹地，位于著名的黃金旅游線華東(滬蘇杭徽)黃金旅游線的中部，依賴較為發達的鐵路、公路、航空、水運綜合立體交通網建設，與長江三角洲大中城市一體化融合發展的水平正在提高，區域合作領域不斷擴大。同時，隨著 市城市化進程加快，建成區規模和人口規模擴大，特別是城區軌道交通和文一路延伸段、文二路、古墩路、杭浦高速、杭徽高速、申嘉湖杭高速、運河二通道的規劃建設，主城區服務業溢出效應加大， 的消費市場和服務半徑進一步拓展。但是，當今社會發展，一日千里，時空急劇縮小，自然的區位優勢很快會被弱化。各地都在各顯神通、絞盡腦汁，爭相發展現代服務業。如果我們不能及時地將現有的區位優勢轉化為發展優勢，就會坐失良機，就會錯失現代服務業的發展機遇。二是資源豐厚，還需借梯登高。 有實證中國5000年文明史的良渚遺址，實證、5000年建城史的“中華第一城”，在人類文明史上具有唯一性和特別的重要性。 還有徑山、超山、塘棲古鎮、運河、西溪濕地、南湖、東明山、三白潭等具有較高的旅游開發潛力的資源，也有良渚文化、運河文化、禪茶文化三大積淀深厚的歷史文化，以及滾燈、龍舟等一大批非物質文化遺產。 生態環境優越，地貌呈山地丘陵與水網平原交接型，富有建設田園城市的天然稟賦。這些都是發展旅游、商住、創意產業的極優條件和潛力所在。 有四通八達的交通設施、港口資源，這是發展現代物流、商貿業的重要依托和基礎所在。如果我們不借助外力，僅靠自身的積累式發展，只能小打小鬧、檔次不高，甚至可能糟蹋資源。我們要進一步加大這方面的招商引資力度，以大項目帶動大開發，以大開發促進現代服務業的超常規發展。三是基礎良好，還需乘勢而上。近年來，我區抓住產業結構調整的良好機遇，將五年倍增三產作為“再造工程”的重要組成部分，現代服務業發展態勢日趨見好，初步顯現出階段性成果。 年，全區第三產業增加值達到142.11億元，占gdp的33.8%。實現旅游總收入33.12億元，商貿服務實現增加值30.51億元，文化創意、軟件與信息服務、中介服務、社區服務等其他服務業發展勢頭良好。限額以上三產項目實現總投資達117億元，占全區總投資的60.7%。西溪濕地三期、南湖休閑度假項目進展順利，農副產品物流中心即將開園，運河作業區、宏豐家居、億豐家居、諦都科技城等在建項目也在抓緊施工中。特別是阿里巴巴“淘寶城”項目的落戶，進一步堅定了我區發展現代服務業的信心。我們要順應當前現代服務業良好的發展態勢，繼續實施大項目帶動戰略，在加快推進在建項目的同時，積極規劃建設一批有帶動、示范、引領和輻射作用的重大項目，提升整個現代服務業的發展。具體而言，旅游業要加快推進包括西溪濕地三期、良渚文化村、“大美麗洲”、徑山等25個大項目;商貿服務業要加快推進包括諦都科技城、灣國際建材裝飾城、康橋良渚汽車品牌一條街等14個項目;文化創意產業要加快推進包括文化創意藝術中心、文化藝術中心、良渚遺址核心區塊搶救性環境整治與保護工程等5個項目;現代物流業要加快推進包括農副產品物流中心、金恒德汽車物流廣場、運河三大作業區等9個項目;房地產業要加快推進包括連城國際、藍庭花園、閑河城、鳳都經濟房等17個項目;軟件與信息服務業要加快推進包括阿里巴巴“淘寶城”、億科智能、有機硅重點實驗室、國家軟件產業基地西溪擴展區塊等9個項目。
同時，我們也要清醒地看到我區現代服務業發展存在的問題和不足：地域優勢發揮不足，特色不明顯，存在著內部產業層次偏低，基礎仍較薄弱，新型業態起步較緩，仍處于分布散、規模小、水平低、效益少的起步階段，傳統服務業占比較大，生產比率偏低、中介服務業不能滿足需要，集聚拉動、品牌帶動作用尚未顯現。主要原因是：一是思想認識需提高。對于現代服務業在國民經濟和發展中的地位與作用缺乏正確的認識，片面認為現代服務業是不創造物質財富的非物質生產的產業，不是唯一重要的產業。對于現代服務業通過服務滿足生產和生活需求作用及其越來越多地成為經濟發展的決定性因素認識不足，重生產輕服務、重行政干預輕經濟規律的觀念和做法較為普遍。二是體制機制需完善。在工作體制上，人力配置相對不足;在考核激勵機制上，力度欠強、比重偏小;在管理模式上，一些現代服務業發展領域，在審批辦證等方面仍受阻擋，制約了現代服務業的快速發展。三是規劃引導需強化。目前我區現代服務業尚未形成科學、合理的規劃體系，支撐我區現代服務業發展的重點領域、重點區塊、重點項目、重點舉措有待更進一步的明確，需要在實際工作中進一步強化引導。四是投資力度需加大。2015年，21個三產重點項目累計投入48.23億元，僅完成年度投資計劃的57.58%，與工業投入相比，存在較大差距。從現有的投資項目看，涉及層次較低、產出效益不高、資源占用較多、設計水平較低、缺乏長效意識、追求短期效應的現象時有發生，急需我們把好關口、適度引導，集聚要素資源，實現集約利用，支撐后續發展。五是政策扶持需整合。目前，我區在發展旅游、商貿等服務業上先后出臺了一些支持措施，但實際激勵效益尚未明顯發揮，需要整合相關政策，提升促進現代服務業的應有效用。
三、加快發展現代服務業，需要我們理念再更新
要實現現代服務業的跨越式發展，必須不斷更新理念，走超常規的發展路徑。
發展現代服務業，必須注重三個堅持。一要堅持城市化推動。緊緊抓住長三角城市群一體化加快發展、都市經濟圈加快推進及我區全面實施城市化發展戰略等機遇，充分發揮我區獨特地緣優勢，主動接軌長三角、融入大 ，加快設施對接，強化配套服務，接受輻射帶動，吸納城市產業轉移，提升產業層次，實現優勢互補、合作共贏。二要堅持產業融合互動。深入實施產業結構優化升級工程，堅持先進制造業和現代服務業“兩輪驅動”，堅持改造提升傳統服務業和培育發展現代服務業“兩業并舉”，整合提升三次產業之間的產業鏈和價值鏈，加快經濟增長主要依靠第二產業帶動向三次產業聯動發展轉變，實現產業間的融合互動、協同共進發展。三要堅持開放創新驅動。開放創新是經濟社會發展的強大驅動力，以開放開闊的國際化全球視野，豐富提升 先民“原創、首創、獨創、外拓”的創新精神，堅持以開放創新的理念提升現代服務業發展思路，以開放創新的環境吸引一流的人才企業，以開放創新的舉措現代服務業發展難題，以開放創新的機制激活現代服務業發展的內在動力，實現我區現代服務業的超常規跨越式發展。
發展現代服務業，必須注重三個互動。一是推進現代服務業與制造業互動發展。制造業的高度發展帶來大?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽奔郟簿褪槍郝蛄Φ募邸V圃煲檔姆⒄夠夠崠俳鶉凇⑽锪鰲⒒嵴埂⒅薪櫚紉幌盜猩苑褚搗⒄埂7垂矗衷詬卟憒紊洗俳圃煲檔姆⒄埂R涌熳橥胖行惱蚍褚搗⒄梗炕褚蹬涮祝闃圃煲瞪筒倒と松钚枰6峭平執褚滌攵際信┮禱ザ⒄埂7褚凳橇瞪胂選⒍際杏胂绱宓吶Υü暈儀鐘信┎肥諧「腦焯嶸嚶灤褪諧∫堤迪峙┎妨魍ㄓ攵際信┮禱ザ⒄埂M保ü涌烊辶桃搗⒄梗ズ謎頡⒋寮斗判牡杲ㄉ瑁卣古逑咽諧。平逑呀峽煸齔ぁ4送猓諫角肷角螄緙涌旆⒄構酃馀┮怠⑿菹信┮擔嶸芭依幀狽⒄顧健H峭平執褚的誆炕ザ⒄埂1匭胱帕Ω謀湮儀堂騁滌肼糜我迪嘍醞呀諳窒螅迪只ザJ紫紉涌熗倨街鼙叩穆糜蝸钅拷ㄉ瑁嶸驕扒憒危涌焯療芄耪蚋腦歟枚∩膠⑷滋兜仁刈試矗咚焦婊ㄉ璐笤撕勇糜尉扒F浯我涌煳韃柯糜尉暗愀骼嗌枋乇鶚巧桃蹬涮祝?鎮形成旅游服務中心，在徑山鎮形成服務次中心，建設必要的賓館、飯店、商場，提高游客留宿率，開發旅游產品，改變“買賣不賺只賺票房”的現象。此外是商貿業與房地產業的互動發展，合理規劃，加強配套，有序發展房地產業，帶動商貿業發展。
四、加快發展現代服務業，需要我們定位再明確
、市政府確定 市現代服務業發展有重點，結合 實際，依托現有優勢，集中資源要素，我區要著重抓好六大重點。
一是要加快發展旅游業。到 年，旅游總收入突破50億元，接待國內外游客600萬人次，其中境外游客13萬人次，建成國家級精品旅游區6個，建成星級賓館27個，其中高星級賓館5個，努力把我區打造成為 大都市生態秀美的后花園、全省旅游經濟強區和長三角南翼休閑度假旅游勝地。要著力推進旅游項目建設。以《 區旅游發展總體規劃》和《 區旅游資源保護規劃》為指導，堅持大項目帶動戰略，實施“1569”精品工程，加快建設6大休閑精品項目，著力提升9大現有項目水平，完善旅游基礎設施，增強城市旅游功能。加快建設“大美麗洲”、超山風景區、大徑山國際休閑度假區、南湖綜保工程等旅游綜合體，提升我區旅游產業綜合競爭力。要著力推進旅游市場開發。堅持“政府主導力、市場配置力、企業主體力”三力合一，轉變營銷觀念，增強營銷投入，拓寬營銷策略，構建全方位、多層次、寬領域、大密度的營銷網絡體系，加快塑造 旅游目的地形象，進一步開拓國內、國際旅游市場。要著力推進旅游品質管理。按照“景區升級、賓館升星、旅行社升位”的要求，圍繞品質管理主旋律，加強旅游-行風建設，加強旅游質監管理，加強旅游人才培養，全面提升旅游-行業的服務和管理水平。要著力推進旅游國際化進程。根據《 市新一輪旅游國際化行動方案》，編制好《 區旅游國際化戰略行動計劃》，打造具有國際影響力和吸引力的旅游產品，加快旅游國際化步伐。大家都知道，迪拜是位于阿聯酋的一個“沙漠城市”。但是其憑借創新的理念、開放的政策和強烈的發展意識，如今已成為世界上發展最快的城市之一，成為全球國際大都市最強有力的競爭對手。書記去年在考察迪拜時強調，要學習迪拜，解放思想，搶占城市競爭制高點。他說，近年來，迪拜抓住發展機遇，發揮比較優勢，在中東沙漠中迅速崛起，已成為世界上發展最快的城市之一，創造了一個“人間奇跡”。其城市規劃起點之高、建設標準之新、投入強度之大、管理水平之高，令人嘆服。特別是迪拜積極打造旅游綜合體，以城市化帶動工業化、信息化、市場化、國際化，推進“開放帶動”戰略，值得 認真研究、虛心學習。 也有著豐富的旅游資源優勢，區位優勢非常明顯，我們更應進一步解放思想，以打造旅游綜合體為目標來實施全區各大旅游項目的規劃、設計與開發，不斷推進 的旅游國際化進程。
二是提升發展商貿服務業。到 年，實現商貿業增加值55億元，社會消費品零售總額達到170億元，各類商品市場交易額達到450億元，農貿市場累計改造60家，基本形成網絡布局合理、業態結構優化、管理服務規范的現代商貿服務業發展體系，努力把我區建設成為 都市經濟圈的現代化商貿中心。要加快重點市場建設。理順商業城-管理體制，進一步明確相關部門的管理職責，加強依法經營、消防治安、規費征管等方面的管理。繼續扎實推進 農副產品物流中心、億豐家居建材城、西溪購物公園、江南茶葉市場等大型商貿市場建設。要積極打造特色商業街區。按照業態相對集中的原則，通過引進發展先進業態、知名品牌，挖掘保護、開發振興傳統商業品牌、老字號等途徑，培育建設高檔特色街區，著重建設北大街—九曲營路、人民路—迎賓路—世紀大道、藕花洲大街—香榭麗舍大街三大特色商業街區，各組團中心鎮也要規劃建設符合當地實際的特色商業街區。要健全農村現代商貿網絡。深化“千萬工程”，鞏固和發展鄉村連鎖便利網絡，不斷改善農村購物環境。加強全區放心農資連鎖配送網點建設，推進農村農資消費安全工作，為新農村建設服務。要加快農貿市場改造提升步伐。在三年時間內，完成全區60家有證農貿市場和17家無證農貿市場改造提升工程，提高我區農貿市場整體形象和檔次。
三是大力發展文化創意產業。到 年，實現文化創意產業增加值50億元，基本形成創意良渚、創意臨平、創意西溪三大創意基地，努力形成高端、高效、高輻射力的文化創意產業集群，全面提升產業競爭力，打響“文化 ”品牌，推進文化名區建設，成為 市打造“全國文化創意產業中心”的重要組成部分。要認真貫徹最近召開的全市打造全國文化創意產業中心大會精神，圍繞市政府提出的“形成產業規模巨大、產業特色鮮明、創新能力強大、文化品位較高、創業環境一流、專業人才聚集、知名品牌眾多、產權保護嚴密、公共服務完善的文化創意產業群，把 打造成以文化、創業、環境高度融合為特色的國內領先、世界一流的全國文化創意產業中心，打響創意 品牌”的總體目標，進一步弘揚“原創、首創、獨創、外拓”的良渚文化，打造平臺，培育人才，完善政策，保護產權，打造品牌，整合資源，擴大開放，營造氛圍，在發展文化創意產業方面敢為人先，爭搶頭口水。要加快推進文化體制改革。以市場化為導向，放寬市場準入，允許鼓勵民營資本參與教育、衛生、體育等公益性文化事業建設。深化文化體制改革，可以改制的事業文化單位逐步改制為企業，國有文化企業要加快公司制改造，建立現代企業制度。進一步激活文化市場，發揮出各方的主動性和創造性，構建現代文化服務業市場體系。要著力推進重點功能集聚區建設。充分挖掘 深厚文化底蘊，依托良渚文化、禪茶文化、運河文化和優質生態自然資源，加大創意良渚、創意臨平、創意西溪三大基地的規劃建設力度，各基地要因地制宜，發揮各自優勢，明確產業發展重點，加快形成主題突出、特色鮮明、優勢互補的文化產業集群體系。要擴大對外交流合作。充分利用舉辦文化論壇節慶、外出搭臺招商、交易展銷會等活動，大力宣傳 良好的創新創業環境、發展基礎和優質資源，積極引進文化創意產業領域的高端人才、知名企業加盟 ，進一步加大與高等院校的合作，共同開拓我區創意產業的廣闊天空。及時對外展示推介各類優秀成果和作品，提高 創意產業的知名度和拓展市場空間。要加大政策扶持力度。制定出臺文化創意產業扶持政策，切實加強對文化創意產業的扶持。主要對文化創意產業的重點項目、產業園區、產業孵化、人才培養、理論研究、對外合作等方面的資助與獎勵。
四是著力發展現代物流業。到 年，實現物流業增加值35億元，建成5個以上大型物流中心，形成都市配送型、產業基地型、行業分撥型、專業市場型、樞紐轉運型物流產業格局，成為長三角南翼現代物流樞紐副中心。要適時編制現代物流發展規劃。在加強調研基礎上，根據我區物流業發展實際情況，適時編制出臺我區現代物流發展規劃，明確物流產業發展的方向、目標、任務和重點。按照 市總體部署和進展情況，及時開展物流功能集聚區塊規劃的研究和編制工作。要加快物流功能集聚區建設。引進一批輻射廣、帶動力強的物流項目，大力發展綜合物流中心、專業物流中心和區域配送中心，發揮物流基地的集聚效應，著重加快建設臨平—喬司—崇賢工業物資倉儲配送基地、良渚消費品商貿物流基地和 港 港區物流基地。要加快構建物流網絡和信息平臺。加快構建和完善以港口、公路、鐵路等多種運輸方式相配套的現代物流綜合運輸網絡。推進物流信息系統建設，整合海關、商檢、貨代、銀行等相關物流信息，著力推進“大通關”建設;搭建具有數據交換功能、信息服務功能、會員服務功能及在線交易功能的物流信息平臺，盡快建立和完善物流信息管理服務網絡。
五是穩健發展房地產業。到 年，實現房地產業增加值80億元，完成房地產投資累計達到215億元，商品房開發建筑面積累計達到480萬平方米，新增保障性住房面積200萬平方米。房地產是 很重要的一塊產業，已經有了一個較好的發展基礎。下一步，我們要大力提升居住品質。充分發揮三面拱衛 主城的地理優勢，抓住 大都市建設步伐加快的機遇，培育和引進知名房產企業，提升行業整體素質，改善人居環境，建設臨平、良渚、閑林三大聚居板塊，努力打響“住在 ”的品牌，積極打造最適宜居住的“品質之城、美麗之洲”。要完善住房保障體系。采取“全面覆蓋、應保盡保，統籌規劃、分布實施，適時調整、動態管理”的原則，加大政策性保障住房的建設力度，爭取用3年左右的時間，建立健全經濟適用房、廉租房為主要形式的住房保障制度，形成具有 特色的住房保障體系。要促進房地產業可持續發展。科學制定住房建設規劃和用地年度供應計劃，根據市場供求狀況，加強土地調控，保持合理的房地產用地供應總量和供應結構;進一步優化土地利用結構，盤活土地資產，充分利用西溪濕地與 地鐵建設的契機，做好周邊及沿線土地的開發。要培育和規范房地產市場體系。規范房地產市場交易秩序，健全市場規則，建立“公開、公平、公正”的市場競爭體系，積極培育房地產一級市場，搞活二、三級市場;規范市場管理和服務，推進 區房產市場信息系統體系建設，制定完善房地產各項政策措施，加強行業協會建設，提升行業管理和服務水平。要健全各項配套設施。加快建設和完善基礎配套設施，提高區域可居住性，尤其是加快區域基礎設施建設，要做到與商品房統一規劃、同步建設、同步交付使用。加強與 主城的有效對接，擴大住宅消費群體，優化人口結構，提升居住環境與居住品質。
六是積極發展軟件與信息服務業。到 年，實現軟件與信息服務業增加值15億元，積極打造“ 創新基地”，力爭把我區建成為省內領先、國內一流的信息化城區和 “天堂硅谷”的重要組成部分。要加快創新平臺建設。加快 創新基地整體規劃建設進度，圍繞電子商務、軟件開發、信息服務等重點方向加大招商引資力度，加快“ 國-家-信-息產業基地 創新基地”的申報工作，加快推進阿里巴巴“淘寶城”、恒生電子、浙江億科智能等項目。要加快軟件與系統集成服務業發展。加快現代裝備制造業及數字化信息家電等配套的嵌入式軟件和應用軟件的研發與產業化，積極發展系統集成和軟件服務外包，鼓勵發展網絡服務與數字增值業務相關軟件。要壯大電子商務和網絡增值業務。壯大培育電子商務，加快現代物流業等重點行業信息平臺，推廣面向中小企業、重點行業和區域的電子商務交易與服務，積極推進網絡增值服務。要積極發展信息技術服務業。重點發展信息技術在現代服務業重點領域、工業、農業的應用，提高信息技術運用水平;積極發展信息技術服務外包和外包服務。要繼續發展電信運營業。加快寬帶網絡建設，積極推進光纖入戶、無線上網、第三代移動通訊網、數字電視的發展。
此外，還要積極發展樓宇經濟、總部經濟等新型城市經濟業態。要圍繞適合 城市發展的新型經濟業態，加強空間規劃調整，促進同類業態相對集聚，形成一批以創意、軟件、金融、外包、電子商務為主的特色樓宇。要堅持政府主導力、市場配置力、企業主體力“三力合一”，特別要充分調動房地產開發商和業主發展樓宇經濟的積極性;要堅持以大帶小、以大為主，著力培育億元樓等大樓宇，帶動“農居soho”等小樓宇;要堅持高低配套、以高為主，既要培育滿足高端業態發展的樓宇，也要關注滿足低端業態發展的樓宇。要拓寬發展金融服務業，努力打造 都市經濟圈區域性金融副中心。同時，要順應時展趨勢，積極培育發展中介服務業和社區服務業，滿足社會日益增長的現實需求。
要根據 現代服務業的分布情況，進一步優化空間布局、強化功能特色，抓住“一副三組團”的城市網絡化發展機遇，積極打造特色鮮明的七大現代服務業功能集聚區。一是旅游休閑功能集聚區，包括大 古鎮旅游區、“大美麗洲”文化旅游區、大徑山風景旅游休閑度假區、大運河文化旅游區。二是商貿服務功能集聚區，主要有副城中央商業中心、特色商業街區。三是物流功能集聚區，涵蓋物流園區服務區、物流配送中心、商品批發市場。四是文化創意產業功能集聚區，突出創意良渚基地、創意臨平基地、創意西溪基地。五是生產功能集聚區，集中在臨平生產區，倉前高新技術服務區。六是金融服務功能集聚區，特別是把臨平副城打造成為 都市經濟圈區域性金融副中心。七是軟件與信息服務功能集聚區，啟動 創新基地區塊建設。
五、加快發展現代服務業，需要我們資源再整合
高起點編規劃，實施產業導向。要堅持以規劃為引導，從自身優勢出發，高起點編制現代服務業的總體規劃及其各個門類的分層子規劃，明確新一輪發展的功能定位、形態布局和產業政策導向目錄，使樓宇經濟、總部經濟和功能區建設有機結合。隨著長三角地區一體化進程不斷加快，現代服務業態勢日趨強勁，流向和方式隨之全面改變，而且對現代服務業內部分工產生重大影響，衍生新的業態。我們要順勢互動發展，針對我區產業集群中小企業多、共性需求大的特點，堅持需求導向，有序加快金融服務、現代物流、信息服務、科技服務、商務服務、商貿流通等方面的發展，提供社會化、專業化的生產。隨著生活業需求的劇增，結合人民群眾的實際需求，大力發展旅游休閑等產業。
改革完善機制，理順管理體制。區現代服務業發展領導小組要加強組織領導、統籌規劃、實施政策，加大重大問題的協調力度。各個專項領導小組和部門要加強領導，真抓實干，履行職責，增進溝通，分工協作，共同解決現代服務業發展中遇到的矛盾，對列入省、市、區重點的現代服務業項目，要加快審批實施，通過“綠色通道”縮短項目審批時間，通過溝通協調，解決好用地難、規劃調整等問題。同時，要建立現代服務業聯席會議制度，定期召開現代服務業工作聯席會議，及時掌握和現代服務業工作推進中的難點熱點問題，為現代服務業的發展出謀劃策，當好參謀。要強化與兄弟縣市區在現代服務業上的聯動發展，探索建立合作機制，交流信息，通報情況，共謀新策。
梳理整合政策，加大扶持力度。要認真梳理整合現代服務業各類扶持政策，對現有的扶持政策要檢查落實情況，總結經驗，對不合理或有問題的地方要及時修訂完善;對現代物流、文化創意、信息軟件、樓宇經濟等領域，在學習借鑒 的基礎上，要根據、市政府關于加快現代服務業發展的要求，結合我區實際，盡快制定出臺相關扶持政策，逐步形成科學合理、重點突出、有機統一的現代服務業扶持政策體系，重點支持服務業關鍵領域、薄弱環節和提高自主創新能力，加快培育發展我區現代服務業。
健全規范統計，強化督促檢查。要完善現代服務業統計調查方法和指標體系，提高現代服務業統計工作的全面性、準確性，同時建立健全服務業發展的監測預警、形勢分析和信息分布工作，摸清家底、掌握發展狀況、總結經驗、作出綜合評價，發揮導向作用。對工業企業中的現代服務業按照統計有關規定進行剝離，做到“應統盡統”，為科學決策提供真實、全面的依據。發展現代服務業任務已明確，各級、各部門要切實增強緊迫感和責任感，扎實行動，奮發有為，確保完成并力爭超額或提前完成區委、區政府下達的目標。區現代服務業領導小組辦公室每季度要進行定期檢查，加強跟蹤服務，及時協調解決各種問題。區委、區政府將進一步加大對發展現代服務業工作的考核力度，獎優罰劣。
優化資源配置，提供要素支撐。要擴大社會保障、醫療保健、市政公用、環境保護、社會治安等公共服務和教育服務的供給。要適當安排一定數量的投資，作為加快發展現代服務業的引導資金，主要用于現代服務業建設項目的貼息或補助，以更多地吸引銀行信貸資金和社會投入。銀行要在獨立審貸基礎上積極向符合貸款條件的服務業企業及其建設項目發放貸款，鼓勵符合條件的服務業企業進入資金市場融資。改變部分服務行業壟斷經營、準入限制、透明度低的狀況，放開部分資質條件，鼓勵民營經濟在加快服務業中實現新的成長。加快適宜產業化經營的社會事業改革進程，在加大政府對非營利性社會事業投入力度的同時，科教文衛服務總體以市場為導向，通過完善功能、改進效能，推動發展。要改革傳統財政資助項目的方式，將財政扶持資金向重點發展領域和重點產業集中。同時，在項目用地指標、用電用水價格、稅收規費收繳等方面，給予現代服務業企業更多的支持和傾斜。
營造良好環境，加快發展步伐。要注重優化創業環境，努力營造生態優美、社會和-諧的環境，吸引眾多創業者來我區投資、發展現代服務業。要注重優化服務環境，進一步轉變政府作風，特別是要深化行政審批制度改革，進一步規范行政行為，提高辦事效率。此外，要完善相應的功能設施，為投資創業者提供便捷、安全、舒適的飲食起居、休閑娛樂、子女就學等各種配套服務。要注重優化輿-論環境，通過多種方式，引導社會各界關注、支持、參與現代服務業發展。
六、加快發展現代服務業，需要我們奮斗目標再明確
為切實加快我區現代服務業發展步伐，向服務業大區跨越，根據《 區國民經濟和社會發展第 年規劃綱要》和、市政府對 現代服務業發展的新要求，區委、區政府制訂了《 區加快現代服務業發展三年行動計劃( — )實施意見》，在現代服務業發展目標思路、重點領域目標任務、功能集聚區建設、保障措施落實等四個方面作出了明確要求。我區加快現代服務業發展三年行動的總體目標為：到 年，全區服務業增加值爭取達到350億元，服務業增加值占gdp比重爭取達到40%;服務業從業人員占全社會從業人員比重提高到38%左右;實施投資5000萬元以上的重大服務業項目80個，服務業累計投資達到480億元以上;努力實現“三高一領先”，即三年內服務業年度增加值增幅、投資增幅和稅收增幅高于全市平均增幅，服務業發展水平總體領先于周邊縣市區。希望各單位會后認真組織學習、深刻領會《 區加快現代服務業發展三年行動計劃( — )實施意見》，緊緊圍繞建設現代服務業大區的目標要求，認真抓好各項工作的落實。
同志們，大力發展現代服務業，我區優勢明顯;超常規發展現代服務業，我們沒有退路。只要我們有勵精圖治的決心、敢攀高峰的恒心、腳踏實地的行動，團結一心、開拓奮進，我區建設現代服務業大區的目標一定會實現!
公司優秀服務員的發言稿4同志們：
今天，區委、區政府在這里隆重召開全區現代服務業發展大會。本次會議的主題是貫徹落實中央經濟工作會議、省市現代服務業大會及市領導干部大會精神，積極構建現代產業體系，推進我區現代服務業集聚區建設，在產業融合中發展壯大現代服務業。
開好今天的大會，我們需要解決三個問題。一是認識問題。我們不能把服務業增加值占gdp比重的高低作為衡量一個地區先進與否的唯一標準，也不能離開第一、二產業的發展談服務業的發展。二是定位問題。現代服務業是伴隨著信息技術和知識經濟的發展產生，用現代化的新技術、新業態和新服務方式改造傳統服務業，創造需求，引導消費，向社會提供高附加值、高層次、知識型的生產服務和生活服務的服務業。要進一步理清區到底需要發展什么樣的現代服務業、扶持哪些重點現代服務業等問題。三是舉措問題。抓好現代服務業工作的落實，需要把服務業放到全區整體產業發展階段、“十二五”規劃和城市化加快發展的背景下來考慮與落實。
下面，我就年以來我區現代服務業發展情況和所做的工作作簡要總結，并對年以及今后一個時期的相關工作作動員部署。
一、肯定成績
現代服務業作為推動我區經濟轉型升級、穩定發展的重要力量之一，年以來呈現出總量擴張、效益提升、布局優化、空間集聚的良好態勢，為新一輪跨越式發展奠定了基礎。
1.服務業增加值逐年提高。
年，我區服務業實現增加值209.4億元，同比增長15.1%，分別高于同期生產總值和工業增加值增幅6.3和9.7個百分點，服務業增速在全省16強縣(市、區)中位列第三;服務業增加值占全區gdp比重達到39.8%，較上年提高3.3個百分點。今年三季度全區服務業增加值完成151.9億元，同比增長14.9%;服務業增加值占gdp比重約為38.4%。今年前三季度，服務業增加值增長率和服務業占gdp比重增幅均位于市七縣(市、區)第一位。
2.服務業貢獻率穩定增長。
年，全區服務業稅收達42.33億元，占財政總收入的42.32%。其中，除房地產外服務業稅收19.97億元，增長33.86%，占財政總收入的19.96%，同比增加2.05個百分點。今年前三季度，全區實現服務業稅收46.8億元，占財政總收入的比重達到51.9%，除房地產外服務業稅收19.2億元，增長33.7%，比上年同期提高了11.7個百分點，占財政總收入21.3%，比重比上年同期提高了2.8個百分點。
3.產業集聚區建設扎實推進。
隨著“四基地十一區”三年行動計劃的推進實施，服務業集聚區的集聚效應進一步顯現。旅游綜合體、文創產業基地和商貿綜合體建設成效明顯;創新基地成功申報了服務外包和電子商務兩大國家級試點拓展區;同時，為推進集聚區建設，明確了10個現代服務業先行先試區。其中，農副產品物流中心已被認定為首批省級重點服務業集聚示范區。農副物流中心九大市場運營良好，截止月底，成交量206.5萬噸，成交額135.96億元，正北貨運市場稅收入庫900多萬元。港口物流區發展形勢良好，10月份港口貨物吞吐量總計為220.3萬噸，首次超過港運河港區，居港九大港區吞吐量之首。
4.新型服務業態不斷涌現。
一是傳統服務業加快轉型升級。一批傳統專業市場向規模化、現代化、信息化方向提升發展，拓展了商貿物流業的盈利空間，對經濟的貢獻度進一步增強。如中國輕紡原料交易城創新商業模式，率先建立“·中國”輕紡原料網上交易市場，將現貨交易和期貨交易有機結合，經濟效益顯著提高。二是信息、金融等新興服務業快速增長，對產業結構的調整作用進一步增強。在阿里巴巴“淘寶城”等重大項目帶動下，信息服務業今年前三季度實現增加值9.92億元，同比增長58.3%，是我區增速最快的服務業行業;金融服務業前三季度實現增加值37.71億元，同比增長17.2%，成功創建省級金融創新示范區，老板電器、南方泵業境內首發上市，小額貸款公司運營良好，未上市公司股份轉讓平臺籌建工作穩步推進，金融服務業成為我區現代服務業發展的一大亮點。三是文化創意產業助力作用明顯。前三季度文化創意產業實現增加值46.45億元，同比增長26.3%，創意引領產業轉型升級的帶動作用進一步突顯，如“農夫樂園”將文化創意和旅游相結合，打造了一個農耕文化主題公園，為游客呈現耳目一新的旅游創意產品，取得了良好的經濟效益，促進了傳統旅游業提升。
5.服務業規劃布局得到優化。
一是立足現狀，深入分析我區現代服務業發展面臨的問題，著眼“十二五”時期我區現代服務業發展的機遇，研究編制《區“十二五”現代服務業發展規劃》，確定了“十二五”期間全區服務業總體定位和發展戰略，明確“一核兩軸三片”的空間布局;二是對現代旅游、文化產業、現代物流、商貿服務制訂了專項實施規劃，規劃了服務業主要部門發展方向與布局，推動了全區服務業健康、快速、科學發展;三是編制了《區現代服務業集聚區發展規劃》，將全區服務業集群發展目標確定為6個重點區、12個特色區，進一步明確了集聚區的發展方向。
二、正視問題
雖然我區發展現代服務業具有良好基礎和有利條件，通過前期的努力也取得了一定的成績，但仍有許多亟待解決的問題和不足無法回避。
1.產業層次有待提升。
從服務業行業結構上看，房地產、住宿餐飲、批發銷售、交通運輸等傳統服務業比重過高，信息服務、現代物流、文化創意、金融服務等現代服務業發展尚顯滯后。另外，生產業發展明顯滯后于消費業，多數服務業領域狹小、品種單調、層次不高。
2.貢獻結構有待優化。
獨特的地理位置，決定了我區房地產業會在一定時期內迎來暴發性增長，房地產業已成為我區拉動服務業增長的主要力量，尤其表現在對稅收的貢獻上。但這種現狀離科學發展現代服務業的要求是有差距的，合理的結構應當表現為各種服務業業態發展均衡，并駕齊驅。因此，無論是從科學發展的角度，還是從降低經濟運行風險的角度，服務業的貢獻結構亟待優化。
3.發展理念有待厘清。
目前，要摒棄以服務業比重論英雄的觀念，避免盲目樂觀。三大產業在gdp中的比重如何更合理?從年的數據來看，盡管區第三產業占gdp的比重和增速均高于區，但是第三產業增加值的絕對數仍高于我區69.6%。給了我們一個很好的啟示，隨著工業經濟的高速發展，帶動了生產業，特別是現代物流、電子商務、金融服務業的迅猛發展。沒有工業經濟的充分發展，現代服務業發展就會成為無源之水，無本之木。
三、明晰定位
明年是“十二五”規劃開局之年，對現代服務業的謀劃是否科學、定位是否明晰將直接關系到未來經濟社會的長遠發展。
1.要把服務業放在產業發展階段上來謀劃。
從產業來說，我區正處在農業提升發展、工業轉型發展、服務業加快發展的階段。我們要充分認識到三次產業的發展有其自身的規律，因此，在確立現代服務業發展目標，明確發展定位，制定發展思路的過程中，我們對產業的發展規律要予以尊重。不能用孤立的、片面的眼光來看待現代服務業的發展。無論是理論還是實踐，都已經證明工業化是走向現代化不可逾越的階段。要清醒地認識到我區尚處于工業化發展中期后半階段，工業化的進程必將促進現代服務業的發展。反之，對現代服務業在當前產業發展階段的科學合理謀劃，也將促進工業化進程的加快。
2.要把服務業放在產業融合中來謀劃。
在現代服務業發展中，要突出一、二、三產互動、強化產業集群發展的理念，以金融服務、文創產業、現代物流、信息服務、中介服務為重點，大力發展生產業。要積極發揮金融服務業對產業的推動作用，老板電器、南方泵業等企業的上市就是一個很好的示范，企業上市推進了企業規模和能級的提升;要積極發揮文創產業、信息服務業對產業創新的助推作用，七格格“研發設計+委托生產+市場營銷”的電子商務模式，整合了傳統生產企業資源，創新了商業模式，為我們提供了很好的理念;要積極發揮現代物流對降低企業生產成本，完善城鄉功能配套的作用，正北貨運市場的物流配送促進了農產品快速有效流通，特別是帶動了本區和周邊水果連鎖業規模化發展，值得借鑒;還要加強科技服務與中介(商務)服務等對生產企業推動創新和管理規范的作用。
3.要把服務業放在城市化加速發展進程中來謀劃。
目前，已進入城市化推進的關鍵時期，發展服務業是加快城市化進程的重要實現手段和后續動力，城市化是服務業發展的需求基礎，從一定意義上來說，城市化的過程就是服務業不斷發展壯大的過程。在城市化的過程中必須積極謀劃交通運輸、郵電通信、商業、金融等行業的發展，為社會服務提供保障，促進城市功能配套完善和其它各項基礎設施建設快速推進。在借鑒其他地方成功經驗的同時，的服務業要在一副三組團城市框架構建中，形成自己的發展特色和模式。
4.要把服務業放在“十二五”規劃中來謀劃。
“十二五”期間，是我們可以緊緊抓住并大有作為的戰略機遇期，是現代服務業大發展的黃金期。因為今后五年乃至更長時期，中國還處于“五化”加快發展、相互融合的重要階段。“五化”即城市化、工業化、信息化、市場化、國際化。因此，我們要認真分析認識“十二五”期間將要面臨的困難和問題，要在大背景上尋找突破方向，緊抓發展機遇，謀篇布局，完善政策扶持，花大力氣發展現代服務業，要讓服務業在“十二五”期間有新的亮點，新的增長點。
四、落實舉措
年，我區現代服務業發展的總體思路是：圍繞構建現代產業體系，積極推進先行先試區建設，重點突出生產業發展，不斷擴大新興服務業規模，優化發展結構，提升發展層次，增強競爭實力，逐步構建與經濟社會發展水平相吻合、與現代制造業相配套、與城市化進程相協調、與群眾需求相適應，優勢明顯、特色鮮明、功能完善、繁榮發達的服務業發展體系，努力實現現代服務業發展的新跨越。圍繞總體思路，下階段重點做好以下幾方面工作。
1.優化規劃布局。
一是科學編制好現代服務業“十二五”規劃。不僅要立足當前，更要著眼長遠，站在戰略和全局的高度，以創新的理念、系統的思維，科學有序地編制《區“十二五”現代服務業發展規劃》及服務業領域各項發展規劃。二是進一步落實和優化現代服務業空間布局。在細化各重點區塊功能定位的基礎上，重點關注并分析和把握“雙鐵”建成帶來的重大機遇，謀劃主要區域道路沿線產業帶，強化新城業態規劃，以總部經濟、金融、信息、科技等高端業態支撐新城發展;根據先進制造業“三區八園”的空間布局，促進生產業集聚，強化二三產融合互動發展;積極研究西部生態環境優勢對服務業發展的影響，以休閑旅游，文化創意等產業為重點，帶動西部各鄉鎮產業發展。著力將產業規劃布局做優做實，促進全區服務業快速有序發展。
2.完善扶持政策。
一是要充分發揮政策的引導作用，讓政策發揮最佳效用。對企業的扶持要著重體現在創業和培育發展階段，政策的完善要針對企業的需要，統籌并用活政策，使政策獎勵補助向前端扶持轉變，真正地助企業一臂之力。二是要積極扶持新興服務業態和新的商業模式。對新生事物要高看一眼，加強研究，不能用傳統的眼光、簡單的方式來進行管理，要先促其發展壯大，而不是限制。如對網店這一新興業態，有關部門就要創新方法，完善扶持政策。三是要制定出臺扶持先行先試區發展的實施意見及認定、考核管理辦法，健全集聚區發展的工作推進機制，明確集聚區的建設主體、管理機構和考核部門，建立服務業集聚區動態調整機制，引導資金、土地、人才等生產要素向集聚區傾斜，加快集聚區平臺建設。
3.突出工作重點。
一是重點發展生產業。著重發展物流、金融、信息服務業，培育發展研發設計、市場營銷等新興服務業。商貿物流業重在通過電子商務提升有形市場與物流園區建設，金融業重在創新區、股權交易、創投參股上試點，總部經濟重在依托，著眼上海，以環境和人文優勢策劃總部經濟區塊招商。特別要高度重視信息服務業在產業融合中的作用。信息服務業本身既是產業，同時也能為產業發展提供很好的媒介，要充分依托創新基地、省科創園中大量的it企業，使信息服務業成為經濟新的增長點。二是突出平臺與產業鏈建設。探索股權交易平臺、知識產權交易平臺、創投融資平臺的研究與建設。在集聚區建設上注重產業鏈布局，在項目選擇上注重產業鏈對接與延伸，在配套上注重產業鏈環節間的支持。三是突出商務服務，發展稅源經濟。加大力發展商務樓宇、商業樓宇、城市綜合體、科研樓宇等樓宇經濟，瞄準金融、物流、科技、信息、中介服務業等生產性需求的關鍵環節，提升商務服務功能，為三次產業發展提供智力和管理支持。突出發展稅源經濟在項目引進、建設、運營的投入與產出中的重要性，將其作為一項重要的參考指標。
4.推進項目建設。
一是促進現代服務業發展向“四基地十一區”集聚，重點推進10個先行先試區的建設，分解落實先行先試區目標任務，配套細化相關政策，加快推進先行先試區的創建和成形。二是積極推進以科創產業集聚區、新城、農副產品物流中心、喬司商貿新區、良渚汽車產業服務基地、塘棲水鄉風情旅游區項目建設，加快重點現代服務業集聚區發展。三是探索建立服務業項目準入機制，以空間規劃布局為基礎，以重點產業為導向，以項目準入和選擇為手段，在項目研究、前期、論證、選擇、資源配置、建設等環節形成決策機制，引導新引進項目向集聚區集聚。四是優化項目推進服務，完善項目推進機制，深化服務業三級協調機制，做好服務業各級重大項目申報，爭取各級扶持政策，營造良好服務環境。
5.創新發展模式。
一是創新服務業業態和商業模式。大力發展連鎖經營、特許經營、物流配送、專賣店、電子商務等現代流通組織形式，推進現代商貿業發展。利用現有商業樓宇，引進電子商務企業，培育發展電子商務城。支持專業市場和中小企業建設好網上交易平臺，積極拓展會展、旅游等新功能。二是創新人才培育引進模式。加大人才政策投入，重視服務業各領域領軍型創新創業人才的引進，加大信息服務業、科技服務業、文創產業等新興產業發展急需人才的引進或培養力度，為現代服務業加快發展提供人才保障。
同志們，希望通過本次現代服務業大會，全區上下能對現代服務業發展定位達成共識，形成合力，為在產業融合中發展壯大現代服務業作出新的貢獻!
謝謝大家!
公司優秀服務員的發言稿5女士們、先生們、來賓們：
大家好!
非常榮幸出席此次“東風標致成都集大成汽車銷售服務有限公司”開業典禮，首先，我謹代表成都高新區黨工委、管委會，對東風標致成都集大成汽車銷售服務有限公司的隆重開業表示衷心祝賀，向到訪成都的東風標致總經理竇賽爾先生一行表示熱烈的歡迎和誠摯的問候，向出席今天慶典活動的各位來賓表示熱烈地歡迎!
東風標致成都集大成汽車銷售有限公司，是高新區去年招商引資引進的新企業，也是經東風標致授權，在西南地區建立的首家銷售東風標致轎車的4s專賣店。東風標致成都集大成汽車銷售有限公司的開業，標志著東風標致“藍盒子”—“4s專賣店”繼進入北京之后，又率先進入西南地區，填補了西南地區的空白。東風標致“藍盒子”的出現，將對高新區機場路汽車產業帶的打造，以及西南地區的汽車銷售、零部件供應、售后服務起到積極的推動作用。
成都高新區作為省、市共建的國家級高新技術產來開發區，是四川省、成都市招商引資、科技創新和產業升級的主戰場，我們衷心地歡迎各界人士到高新區投資發展，我們在進一步改善投資硬環境的同時，將竭盡全力加強投資軟環境建設，全面優化投資服務體系，創造穩定的政策環境、公平統一的市場環境、完善的法律環境、優化的人才環境、高效廉潔的政府服務環境，為進區企業的發展保駕護航。
最后，衷心希望成都集大成汽車銷售服務有限公司提升理念，強化管理，誠信服務，爭做東風標致在西南地區的旗艦店、領頭羊和高新區的模范企業，并祝愿成都集大成汽車銷售服務有限公司開業大吉，蓬勃發展，生意興隆!
謝謝大家!
餐飲服務從業人員培訓會上的講話稿2017-02-18 20:27 | #6樓
同志們：
首先感謝大家百忙之中抽出時間前來參訓。今天，我們食品藥品監督管理局同縣衛生局聯合在此召開全縣餐飲服務單位食品安全相關法律法規培訓，此次培訓的主要內容是《食品安全法》《餐飲服務食品安全監督管理辦法》《重大活動餐飲服務食品安全監督管理規范》等知識，主要目的是通過培訓，不斷提高企業守法經營、誠信經營意識，增強企業第一責任人的理念。再過10天就將迎來一年一度的中高考了，此次培訓的召開，我認為非常及時，也很必要。下面，我就餐飲服務環節監管情況講幾點意見：
一、認清形勢，充分認識餐飲服務食品安全的重要性
關于我國的食品安全現狀，曾有這樣一句流言：“吃葷的怕激素，吃素的怕毒素，喝飲料怕色素，吃啥心里都沒數”。近年來，隨著“蘇丹紅鴨蛋”“吊白塊豆腐”“三聚氰胺牛奶”“餐桌上地溝油”等惡性食品安全事件的發生，人們被各種各樣、形形的有毒食品嚇怕了、整暈了，層出不窮的食品安全事件讓老百姓無所適從，困惑不已：現在食品還安全嗎?我們還能吃嗎?
頻發的食品安全事故引發了全社會對食品安全的高度關注，也促使我國政府重新審視這已上升到國家公共安全高度的問題，并積極采取各項措施加大對食品安全各環節的監管力度。目前，食品安全關系的不僅僅是政府和國家的形象問題，更是關系到我們在坐每一位身體健康和生命安全的問題。因此，作為食品安全鏈條的入口環節——餐飲服務單位，我們應當從自我抓起，做到以“責”為天，以“德”經營，以努力改變我國食品安全現狀，維護公眾身體健康為已任，不斷提高全縣餐飲服務從業人員職業道德，維護餐飲行業的正常經營秩序，切實保障人民群眾的飲食安全。localhost
二、加強法律法規知識學習培訓，強化企業第一責任人意識
今天是《中華人民共和國食品安全法》頒布實施以來首次召開的全縣餐飲服務從業人員培訓，授課老師是長期在餐飲服務監管一線的執法人員，他們有著豐富的工作經驗，個個堪稱餐飲監管的行家里手，接下來他們將結合日常監管中大家常忽視，易觸犯的部分法律法規條款，有針對性地、有側重點地帶領大家系統學習，以避免我們日后經營過程中違法違規問題的再現。俗話說，只有學法、懂法才能做到知法、守法。所以，希望大家珍惜此次學習機會，認真學習，深刻領悟，牢固掌握相關法律法規知識，不斷提高我們企業自身素質，增強企業第一責任人意識，為全縣人民把好餐飲環節食品安全這道“防火墻”。
三、狠抓專項整治，加強安全防范，嚴懲各類違法違規行為
今年，我局已明確餐飲服務監管工作的重點，決定繼續聯合縣衛生局開展“四個專項整治”，狠抓餐飲單位落實進貨查驗記錄制度、餐飲具清洗消毒保潔制度等違規行為，嚴懲購進使用假劣食品、無證經營等違法行為，徹底凈化我縣餐飲服務行業市場環境。
一是開展以學校食堂、建筑工地食堂、大中型餐飲單位為重點區域的專項整治，避免我縣群體性食品安全事故發生。
二是開展以餐飲單位落實進貨查驗記錄制度、索證索票制度、餐飲具清洗消毒制度、食品留樣等為重點環節的專項整治，不斷規范企業經營行為。
三是開展以“食品添加劑、地溝油、乳制品”等為重點品種的專項整治，嚴厲打擊濫用食品添加劑，采購、使用偽劣或有毒有害食品等違法違規行為，強化企業自律，保證食品質量。
四是開展以節假日、中高考、重大活動為重點時段的專項整治，做到事前監督檢查到位;事中派人駐點到位，實施采購、加工、使用全程監控，確保重點時段食品安全零事故。
在開展專項整治的同時，我局還將以推進“小餐飲食品安全整頓規范試點”和“學校食品安全示范食堂創建活動”為契機，評選出一批餐飲服務食品安全示范店，并通過頒發獎牌，媒體宣傳，減少監督檢查頻次，給予行政許可優惠政策等方式，充分發揮示范店的模范帶頭作用，以點帶面，全面推進我縣餐飲服務行業再上新臺階。
同志們，“民以食為天，食以安為先，安以質為本，質以誠為根”，食品安全責任重于泰山，讓我們攜起手來，為共造我縣良好的餐飲服務行業秩序，保障全縣百萬人口的飲食安全盡責盡力!
謝謝大家!
上市券商近日公布10月財務數據，14家券商母公司10月實現營業收入67.8億元，實現凈利潤33.2億元，凈利潤／營業收入比為49％。1～10月14家券商母公司累計實現營業收入427.5億元，實現凈利潤211.7億元。
lO月份，市場主要指數上漲均超過10％，是20IO年單月上漲最多的月份。14家上市券商母公司收入較9月環比增長40％，利潤環比增長70％，凈利潤／營業收入比例上升近10％。主要原因是行情向好給自營制造了盈利空間，預計10月份自營收入的占比出現較大幅度的增長。同時，交易活躍，融資市場活躍是經紀業務和投行業務增長的源泉。經紀業務同質化競爭還在延續。盡管二季度曾出現傭金率下降放緩的跡象，但到三季度下降速度又進一步加快。相對二季度傭金率下降幅度接近10％：這是導致本年度經紀業務下降的最主要的原因。規范傭金率的新規于10月初出臺，于2011年實施，預計傭金率下降速度在四季度或者明年將放緩。今年以來，籌融資市場持續活躍，10月份則出現了券商承銷融資規模超過千億的局面。創下了近年來單月最高的融資規模記錄。首發則有所放緩，首發相對9月環比下降20％，首發保薦承銷費環比下降7％。從三季報公布的承銷收入數據來看，多數券商實現成倍增長。承銷收入占比也從去年同期的4％增加到12％。
金元證券分析師曾強預計，市場活躍程度仍將持續。本年度券商業績可能好于預期，給予證券行業“增持”評級。
化工行業：滌綸短纖市場價格創新高
滌綸短纖市場價創新高，成交價由13000元／噸左右上漲至19500元／噸左右。滌綸短纖的價格上漲成為化纖市場價格上漲的急先鋒，并帶動了其他化纖品種價格的上漲，目前滌綸短纖與PTA的價差已經達到8000元／噸，預計相關企業噸凈利已達到5000-6000元／噸左右，盈利能力空前高漲。從目前情況來看，滌綸短纖價格仍將維持高位，甚至不排除有進一步上漲得可能，不過目前唯一需要擔心的，就是棉花價格的波動，若棉花市場價格掉頭，則滌綸短纖市場的風向也將馬上隨之改變。另外，預期在滌綸短纖大幅拉漲后，PTA的價格也可能會跟風式上漲，榮盛石化、ST光華和珠海港等行業內主要上市公司中，榮盛石化與ST光華權益產能相當，而榮盛石化市值為417億元，ST光華市值僅為200億元(兩者均以2010年11月9日收盤價計算)。
東方證券分析師楊云認為貿易商的囤貨行為和下游懼怕滌綸短纖價格進一步上漲的心態可能是本次價格上漲的主因。維持行業“看好”評級。
航運行業：短期看油輪長期看集運
干散貨行業年內運力預期仍將有3％左右的增長，2010年壘年運力增長預期大約為16％，目前訂單運力與全部運力的比值下降至54％，其中Cap珊的該比值為67％，2011年運力預期增長11％。
集運行業前三季度運力較去年年底增長8.1％，2010年全年運力增長預期為9.3‰四季度運力交付壓力較前三季度將放緩，目前行業訂單運力與全部運力的比值已下降至28％，預期201 1年全年運力增長5.7％。依此預期2011年運力增速將有明顯的放緩，同時，油輪行業運力前三季度增長3.2％，運力增速略高于預期仍然是由于拆卸量的不及預期，目前預期2010年全年運力增長3.3％，按此預期四季度油輪交付運力的壓力也不是很大，目前行業訂單運力與全部運力的比值為28％，2011年運力預期增長將超過7％。
渤海證券分析師齊艷莉等，四季度為集裝箱的淡季、干散貨和油輪運費的旺季，干散貨和油輪中更為看好油輪運費的上漲。維持行業“買入”評級。個股關注：招商輪船、中海集運。
英威騰：實施外延擴張打造EMC經營模式
公司近日兩則投資公告：(1)出資3850萬港元認購和受讓固高科技(香港)有限公司680000股，(2)公司現金出資4632萬元與深圳市佳力能源技術有限公司共同成立深圳市英威騰佳力能源管理有限公司。
通過投資固高科技，雙方在運動控制器領域的戰略合作有利于公司打造一體化的伺服控制系統。固高科技在PC-Based通用運動控制器領域技術領先。固高科技(香港)有限公司全資控股的固高科技(深圳)有限公司是國內技術領先的運動控制器供應商。2009年固高科技(深圳)有限公司占國內PC-Based通用運動控制器市場的45.7％份額，大幅領先于其他國內外品牌。公司現從事的變頻器、伺服驅動器產品的主要用途之一就是電機節能，因此開拓EMc業務，可以通過主導各個節能項目，對公司現有的低壓變頻器、中壓變頻器、高壓變頻器、伺服驅動器等產品的銷售形成很好的推動作用，促進公司主營業務更好更快的發展。公司選擇與深圳市佳力能源技術有限公司合作成立合資公司，主要看中其成熟的節能減排監控管理平臺技術，以為EMC項目提供技術保障。
海通證券分析師張浩預計公司2010～2012年每股收益分別為1.01、1.57、2.36元，維持“增持”投資評級。
鳳凰股份：業績確定性較高擴張欲望強烈
公司是立足南京、布局江蘇的“文化綜合體”開發商，目前項目儲備建筑面積125萬平米左右，主要分布在南京、蘇州、南通等江蘇省內重點城市的核心地段，并將向揚州、無錫等重點城市持續擴張，揚州子公司已成立。司2010年主力結算項目為南京鳳凰和熙苑A地塊之住宅部分，該項目已干2009年底售罄，但預計竣工交付時間在2010年底，所以公司前三季度無新增結算項目，這是業績大幅下降的主要原因。由于主力項目基本售罄，公司2010年業績確定性很高。公司前三季度無新推項目，預收款項全部來自南京鳳凰和熙苑A地塊之住宅部分，9月底為10.6億元。公司2010年底將新推南京鳳凰和美項目，定價策略將較為靈活。公司2010年以來新增三個項目，南通項目為公開競得、南京的兩個項目為收購股權間接獲得，合計建筑面積31.55萬平米，儲備增幅超過30％。但第三季度并未拿地。公司9月底剔除預收款的資產負債率為50.8(年初為31％)，前三季度經營性現金凈流入為5.9億元。公司資金壓力較大，但大股東表示將給予資金支持。
天相投顧預計公司2010-201 1年每股收益分別為0.28、0.44元，市盈率分別為23.6，15.1倍，看好公司業績的持續成長性.維持“增持”評級。
光明乳業：成本壓力較大期待資產注入
今年公司原奶成本壓力相對其他地區較小，因為上海地區是政府指導價，政府定價有個過程，價格反映慢波動小。以前上海地區原奶價格相對外地較高，公司都是通過自己的供應鏈來消化。現在雖然外地漲，但是上海沒有漲，目前約3.8元／公斤。預計明年牛奶價格將繼續上升.這
對公司產品的毛利率構成較大壓力。公司終端提價能力有限，產品價格不可能完全消化成本，一般產品價格漲一些，內部消化一些。上海地區奶源占據公司全部奶源的30％，外地奶源占據了約70％，外地所有生產基地附近都配有奶源。上海地區奶源中，10％為自有奶源、11％來自集團旗下的牧場、9％為收購的大戶散奶。大股東牛奶集團控制了上海地區大部分奶源，這些也全部供給公司，屬于公司可以控制的奶源。不排除未來大股東牧場業務注入上市公司的可能，但是短期內還沒有這個計劃。從扶持上市公司發展角度，集團應注入相關牧場，若集團注入相關牧場，2010、2011年每股收益分別較資產注入前增加0.15、0.19元。
中投證券分析師張鐳預計公司2010-12年每股收益為0.19、0.23和0.28元，對應的市盈率為55.7、46.2、38.2倍，參考未來3年公司的復合增長率為33％，當前股價已經反映了公司未來的成長性，首次給予公司“中性”評級。
北新建材：通過渠道優勢加強市場控制力
公司為亞洲最大石膏板生產商，已實現10.4億平米布局。公司快速推進全國石膏板產業布局規劃，至2009年底公司石膏板產能規模為7.2億平米。包括已投產、試產和已簽約在建的紙面石膏板生產線合計達到43條，整體布局達到10.4億平米，市場占有率約在35％。未來隨著裝修市場發展，由于市場依然具備較大成長空間，預計“十二五”期間，中國石膏板產量增速可維持在10％左右，即石膏板市場由2010年的17.5億平米，增長至2015年28億平米。預計至2015年，公司石膏板產能進一步提高至15億平米，市場占有率提升到50％。
由于石膏板市場中除了大型企業外，中小型企業非常分散，需淘汰落后產能市場占有率約在20％。北新建材在持續擴張產能同時也進一步加快渠道建設。與主流房地產開發企業和建筑裝飾企業戰略合作關系，進一步拓展目前占比較小的家裝市場和隔墻領域。未來隨著裝修市場完善，對于產品品質要求將逐步提高，公司可利用渠道優勢進一步提升市場控制力度，擠壓落后產能。
申銀萬國分析師王絲語認為，公司主要產品石膏板和正在積極研發的整體節能房屋，符合建材下鄉政策和發展節能環保建材發展趨勢。預計公司2010-2012年業績為O.7、0.95、1.16元，維持“增持”評級。
得利斯：業績明年逐步釋放
公司肉制品加工能力位居行業第四，綜合實力居行業前列。盡管公司的綜合實力與雙匯、雨潤等行業龍頭公司的差距較大，但公司的產品結構有特色，低溫肉制品占有比例最高，2009年公司低溫肉制品的銷售占比高達39％。
由于吉林項目未能達到預期屠宰規模，以及年初至今生豬和豬肉價格波動進一步擠壓公司的利潤空間，預計2010年的表現差強人意。2011年隨著本部2萬噸低溫肉制品募投項目的竣工，憑借得利斯在周邊市場多年的精耕細作.良好的品牌知名度以及成熟的市場渠道消化這部分產能基本無懸念。另外，隨著公司東北市場渠道推廣和深化，將能夠逐步消化吉林項目200萬頭的屠宰產能，預計2011年吉林全年的屠宰量將達到80-120萬頭。除募投項目外，公司利用超募資金建設的如本部生豬副產品深加工項目、西安50萬頭生豬胴體分割以及5000噸調理食品加工項目、吉林8000噸高檔肉制品項目都將陸續在2010年底和2011年開始竣工投產，成為公司未來業績的增長點。
安信證券分析師李鐵預計公司2010-2012年的每股收益分別為0.23、0.53和0.82元，考慮到公司在行業的領先地位以及未來2 3年的快速增長，給予公司2011年35倍的市盈率，首次給予“增持A”的投資評級。
中國國旅：費用控制嚴格毛利加速上升
三季度公司旅行社業務和免稅業務均延續強勁增長態勢，不過毛利率仍然呈小幅下降趨勢，預計主要是因為毛利率相對較低的旅行社業務的增速遠高于高毛利率的免稅業務的增速所致，即收入結構的變化促使毛利率小幅下降，但仍無礙毛利加速上升趨勢。預計20lO年全年旅行社和免稅業務收入增速將分別達到60％和26％，毛利增速將達到約30％。公司業績表現靚麗也得益于公司嚴格的費用控制，第三季度公司期間費用率延續20lO年初以來的下降趨勢降至9.7％，而前三季度期間費用率10.8％也遠低于2009年同期13.9％的水平，不過公司期間費用呈季度遞增趨勢，預計第四季度公司期間費用絕對規模將超過第三季度，但是第四季度收入規模將低于三季度，因此，保守預計全年期間費用率將控制在13％左右，如果費用率低于此預期，那么將很有可能促使公司業績高于預期。
光大證券分析師李婕預計公司2010-2012年每股收益分別為0.50、0.6l和0.73元，相對當前股價下的動態市盈率估值已顯著高于行業平均估值水平，但國務院對國際旅游島建設的支持、海南省政府對免稅政策的積極爭取和公司三亞開店速度、開店計劃等各方面的信息均給予“離島免稅政策年內出臺”的信心。維持公司“買入”評級。
貴州茅臺(600519)
產能逐漸釋放
公司2010年前三季度實現營業收入93.28億元，同比增長19.47％實現歸屬于上市股東的凈?潤41.74億元，同比增長10.23％，實現每股收益4.42元，基本符合我們的預期。雖然由于國家稅務總局調整消費稅計稅價格后，公司前三季度營業稅金同比增加109％拉低了公司的利潤增幅。但是三季度的預收賬款達到32.6億元，比二季度增加13億元，占三季度單季營收的47％。
目前53度茅臺在全國部分市場的售價已經突破1000元／瓶，與499元／瓶的出廠價相比差距較大，雖然產能的陸續釋放成為公司暫緩提高出廠價的原因之一，但是在巨大價差的背景下，預計2010年底有望上調出廠價10％左右。
同時公司決定投資6.87億元，實施“十二五”萬噸茅臺酒工程第一期(20l 1年)新增2600噸茅臺酒生產能力，而公司“十一五”時期建設的5000噸新增產能都已進入釋放期，預計201 1年的產能供應將提高10％左右。
從中長期來看銷售量的增長是公司未來業績增長的基礎，隨著中國經濟增長模式的轉變，高端白酒將進入穩步增長的階段，而公司高端白酒第一品牌的地位難以撼動，在價穩量升的背景下，公司產能的逐漸釋放將成為推動公司業績的主要力量。目前分析師對其給予的平均目標價為211.86元。今日投資《在線分析師》顯示：公司2010-2012年綜合每股盈利預測值分別為5.65、7.12、8.74元。當前共有22位分析師跟蹤，l l位分析師建議“強力買入”，11位分析師建議“買入”，綜合評級系數1.50。
中國船舶(600150)
業績好于預期
公司2010年1-9月份實現主營業務收入209.6元，同比增長10.64％，歸屬母公司凈利潤20.2億元，同比增長2.93％，實現每股收益3.05元。業績較預期為好。公司1～9月份毛利率為17.24％，同比高2.52個百分點。其中第一季度為18.8％，第二季度為17.4％，第三季度為15.98％，1～6月份毛利率較高主要受益干船板價格較低，預計全年毛利率可望維持在17.3％。
從單季度主營業務收入完成情況分析，第一季度為56億元，第二季度74億元，第三季度79億元，一般情況四季度實現收入多一些，預計全年主營收入大致為281億元。
1～9月份投資收益為-2.28億元，去年同期為600萬元，主要原因是公司下屬的廣州船塢公司涉及法律糾紛，中期計提了4.26億元的損失準備。1～9月份資產減值準備從去年同期的3338萬元上升至1.37億元，主要是存貨跌價準備的增加所致。預計2010-2012年公司營業收入分別為281、280、267億元，歸屬于母公司的凈利潤分別為25.5、27.9、24.1億元，對應EPS分別為3.85、4.21和3.64元。目前分析師對其給予的平均目標價為80.40元。今日投資《在線分析師》顯示：公司2010-2012年綜合每股盈利預測值分別為3.96，4.21、4.09元，當前共有6位分析師跟蹤，3位分析師建議“買人”，3位分析師建議“觀望”，綜合評級系數2.50。
海寧皮城(002344)
延續高成長態勢
公司2010年前三季實現營業總收入7.23億元，同比增長92.69％。實現歸屬與上市公司股東的凈利潤1.67億元，同比增長194.49％，實現基本每股收益0.61元。
公司一期市場目前平均租金約在150元／(平米?月)，預計未來年均漲幅在15-20％。公司二期鞋業市場租金較低，維持在50-55元／(平米?月)，公司計劃在20lO年Tg-年開始將鞋業市場2-3樓轉變為皮衣服飾市場，預計超過6％面積租金水平將提升到loo元／(平米?月)，二期原牛仔市場租金水平漲幅將在15％以上。
“外延”項目。預計公司的自有出租面積2010年底將達到50萬平米以上，其中皮衣服飾類將達到20.1萬平米左右，比2009年增加13.2萬平米。皮革城三期東區塊按期交房并為公司貢獻效益，西區塊抓緊建設并基本完成招商，租賃部分預計201 0年租賃單價為250元／(平米?年)，銷售部分在東區均價5600元／平米的基礎上提高15％左右，銷售收入將在201 1年確認。
公司目前正在做海寧皮革城五期(在二期對面開發建設沙發市場)的前期籌備工作，力爭201 1年開工。公司還計劃在海寧當地做太陽能產品的交易市場。目前分析師對其給予的平均目標價為70元。今日投資《在線分析師》顯示：公司2010-2012年綜合每股盈利預測值分別為0.73、1.24、1.73元，當前共有7位分析師跟蹤，2位分析師建議“強力買入”，2位分析師建議“買入”，3位分析師建議“觀望”，綜合評級系數2.14。
上海醫藥(601 607)
全國性布局加快
公司三季度凈利潤超預期：2010年前三季度公司實現收入278.9億元，同比增長19％，實現凈利潤11.1億元，同比增長8％，實現每股收益0.555元。
前三季度醫藥工業收入61.1億元，同比增長14％.毛利率51.6％，同比上升1.23個百分點，其中生物及生化制藥業務收入9.2億元，同比增長29％。化學制藥業務收入23.4億元，同比增長15％，中藥業務收入25.3億元，同比增長9％。醫療器械業務收入3.2億元。同比增長4％。分產品來看，收入超過7500萬元以上的產品18個，其中烏司他丁和注射用頭孢噻肟鈉收入同比增長35％以上。
醫藥分銷收入同比增長22％：前三季度醫藥商業收入217億元。同比增長21％，毛利率8.8％，同比下降0.63個百分點，醫藥商業占華東市場份額約18％，占上海市市場份額約54％。其中分銷業務收入199.9億元，同比增長22％，零售業務收入17.2億元，同比增長17％。
公司加快分銷網絡的全國性布局，與福建省華僑實業聯合重組的福建省醫藥有限責任公司8月1日正式掛牌成立，與浙江、北京等多個地方性優勢分銷企業達成合作協議。自前分析師對其給予的平均目標價為36.70元。今日投資《在線分析師》顯示：公司2010-2012年綜合每股盈利預測值分別為0.70、0.89、1.11元。當前共有14位分析師跟蹤，8位分析師建議。強力買入”，6位分析師建議“買入”，綜合評級系數1.43。
錫業股份(000960)
受益錫價持續上漲
公司是上市公司中唯一的錫生產企業，錫業龍頭地位確定。隨著下游電子行業對錫需求的增加，公司將全面受益于未來錫價上漲，伴隨未來鉛產品產能擴張完成，公司業績將全面提升。
供需缺口增加，下游需求持續旺盛，錫價將繼續上漲。從全球供需來看，短期來看，由于印尼火山、海嘯等地理天氣因素，對錫生產大國印尼的產量有所影響，預計今年減產10％以上。錫價上漲將在今年末明年初傳導至公司業績上。
預計今年鉛產量1萬噸，2-3年產能達10萬噸，EPS約增厚0.20元。公司2010年初通過配股方式融資啟動鉛冶煉項目，鉛冶煉系統技改擴建工程項目完工后，公司的鉛冶煉產能將達到10萬噸／年，將有效擴大鉛產能，豐富和優化產品結構。
由于錫金屬的生產集中性，公司應享有一定估值溢價和較高的估值彈性。目前分析師對其給予的平均目標價為49.65元。今日投資《在線分析師》顯示：公司2010-2012年綜合每股盈利預測值分別為0.5 l、0.73、0.86元。當前共有21位分析師跟蹤，3位分析師建議“強力買入”，12位分析師建議“買入”，6位分析師建議“觀望”，綜合評級系數2.14。
國電南自(600268)
公司面臨兩大風險
從公司近期公布的三季報來看，公司1～9月營業收入同比增長7.78％，歸屬于母公司凈利潤同比增長7.89％，實現基本每股收益0.15元，較去年同期增長7.9％。分析師目前對該股給出的平均目標價為25.67元。與當前股價相比有0.16％的下降空間。今日投資在線分析師顯示：公司2010-2012年綜合每股盈利預測值分別為0.41、0.60、0.87元，投資評級系數為2.00。
國電南自技術儲備深厚，歷來重視研發投入，目前獲得授權的發明專利就超過100項，最近申請的專利基本上覆蓋了公司的“三足”業務。在電網自動化方面技術實力扎實，并且率先布局了智能電網關鍵設備的研發，電子式互感器市場份額第一，最近兩年來參與了數個典型的數字化變電站、智能變電站試點項目，供貨履歷豐富，電廠自動化方面，在華電集團的支持下，公司的電廠自動化業務發展一直不錯，有全套的電廠控制解決方案，技術實力居國內同行前列，高壓變頻器等節能減排產品也在華電集團的扶持下逐漸成長起來。
智能一次設備是公司挖掘我國智能電網的投資機會而新推出的一大業務板塊，研發和生產基地設在揚州。新基地占地500畝，由新設立的南自揚州自動化子公司統一管理，另外入園的還包括西電南白和南自海吉，未來主要的產品包括智能一次設備組件、在線監測設備等。西電南自是公司與中國西電合作成立的專門研發、生產輸變電智能設備組建的企業，是一、二次設備合作的典范，代表了一次設備智能化的方向，后續有望成為一大贏利點。
風險提示：公司戰略的執行出現問題、募投項目盈利低干預期。
立思辰(300010)
公司費用大幅增加
公司公布三季度數據，前三季度實現營業收入2.90億元，同比增長31.85％，實現凈利潤3139萬元，同比增長10.10％。其中，第三季度業績要好于上半年，實現收入1.14億元，同比增長68.79％，實現凈利潤1107萬元，同比增長14.68％。公司毛利率相對穩定，第三季度毛利率水平約為30％，較上半年和2009年有所提高。分析師目前對該股給出的平均目標價為23.07元，與當前股價相比有0.13％的下降空間。今日投資在線分析師顯示：公司2010-2012年綜合每股盈利預測值分別為0.41、0.61、0.83元，投資評級系數為1.60。
公司凈利潤增速遠低于營業收入增速的原因是費用的增加。自公司2009年底上市后，公司利用募集資金加大區域分支機構建設和市場營銷的力度，因此銷售費用大幅增加，增速達到110.44％。此外管理費用的增速也達到47.91％，大幅超過收入增速。我們認為，公司在分支機構的投入是公司發展的基礎，這些投入未來將為公司產生高額的回報。隨著公司銷售網絡的鋪設完成，公司的凈利潤率將穩步回升。
人人樂(002336)
新店培育期延長拖累全年業績
人人樂2010年三季報業績基本符合預期：2010年1-9月公司實現營業收入73.96億元，同比增長14.55％，歸屬于上市公司股東的凈利潤1.57億元，比上年同期減少3.04％。EPS為0.40元，ROE為4.71％。每股經營活動現金流量凈額1.03元。分析師目前對該股給出的平均目標價為25.6072，與當前股價相比有1.16％的下降空間。今日投資在線分析師顯示：公司2010-2012年綜合每股盈利預測值分別為0.68、0.87、I.12元，投資評級系數為2.29。
人人樂2010年全年經營業績增幅預計在10％以內：由于部分新店培育期延長，因此拖累了公司年度利潤增速。同時因西安解放路店、東莞寮步店出現持續經營虧損，經與出租方及相關合作供應商協商一致，在2010年第三季度關閉了這兩家門店。依據有關協議，公司一次性支付1470萬元的違約補償，導致本期營業外支出大幅增加632.18％。此外。公司在清理庫存過程中計提的存貨跌價損失增加，使資產減值損失較去年同期增長447.54％，至463.1萬元。
綜合毛利率同比略有提升：2010年1-9月，人人樂綜合毛利率較去年同期微幅提升0.16個百分點，從去年同期的20.62％提高至今年的20.78％，主要原因是隨著公司銷售規模的不斷擴大，與供應商的議價能力也在不斷增強，因此綜合毛利率保持著不斷上升的良好態勢。
期間費用率上升0.38個百分點：銷售費用率從1 3.80％增加到14.33％，增加了0.53個百分點。管理費用率從3.05％增加到3.33％，增加了0.28個百分點。這主要是因為伴隨著公司店面網絡的快速擴張，人力資源成本也相應增加，同時，商業物業租賃價格的上升及租賃協議中關于租金遞增的約定，也使每年的租金呈自然增長趨勢。同時部分新門店銷售收入不達預期也使銷售費用和管理費用增速略超銷售額增速。由于IPO募集到的資金產生的利息收入使財務費用節約了3000多萬元，財務費用率從0.11％下降到－0.33％，下降了0.44個百分點。
高德紅外(002414)
三季度業績低于預期
公司于10月28日了公司20lO年三季報，公司前三季度實現營業收入2.1 8億元，同比增長4.27％，其中三季度實現營業收入0.31億元，歸屬于母公司所有者凈利潤0.73億元。同比增長2.26％。攤薄每股收益0.3元。分析師目前對該股給出的平均目標價為36.00元，與當前股價相比有2.31％的下降空間。今日投資在線分析師顯示：公司2010-2012年綜合每股盈利預測值分別為O.66、0.85、1.03元，投資評級系數為1.25。
訂單和收入確認不同步。由于紅外熱像儀大多還是定制化為主，從訂單簽訂到貨品交付再到收入確認的時間較長，尤其是海外訂單。。技術規范不同、交貨時間長等因素一定程度上影響了公司銷售收入。今年上半年海外銷售僅0.37億元，即使按照三季度全部是海外銷售，前三季度海外收入也僅0.68億元，和公司公告的1.9億元訂單相去甚遠。
國內軍品定型周期較長。當前公司在研項目數量增長較快，但是從研制到定型并形成銷售的時間周期較長，一般在2-3年左右，并且由于高德公司主要做配套，其進度要依據整機情況進行。不過，產品一旦定型，每年都將形成一定的采購量，目前公司在研的軍品項目有20-30項，預計隨著國防投入加大、裝備提升，公司產品將一一定型。
北京利爾(002392)
成本上漲拖累毛利率水平
