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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業地產的經營模式，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、引言
商業地產，即用于商業用途的非住宅房地產，通常是指餐飲、娛樂、寫字樓、商店等經營用途的房地產形式。商業地產的發展在西方較為成熟，其與資本市場的業務對接相當成熟，法律保障也較為完備，而學者的研究方向也主要集中在商業地產選址與定位問題、商業地產管理和商業地產融資三方面。1940年，德國著名經濟學家勒施出版了《經濟空間秩序》，從而形成了市場區位理論[1]，為商業地產的選址理論做了基礎性的研究，此后包括Philppe等經濟學家在此基礎上提出了零售中心位置與消費者滿意度模型。而在商業房產管理領域，Grass kamp所發表的《房地產開發基礎》被認為是奠基之作，其提出了商業地產項目是一個不斷適應市場的競爭的動態型企業[2]；同時Miles在此基礎上更是提出了物業管理者、資產管理者與組合投資管理者之間協調的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場發展與金融產品的創新，商業地產的融資成為了目前商業地產研究領域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開始研究商業地產的抵押貸款問題[4]；Miller通過對REITs的研究發現，其可以改進中等風險的長期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數據的基礎上認為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對商業運營的影響規律及效果[7]。
我國的商業地產研究起步較慢，主要是基于近年來商業地產以其高回報率、政策干擾較小、升值空間大等優勢而得到了蓬勃發展的現狀而得到了眾多學者的關注。眾多學者從金融、風險調控、城市規劃和經營模式等各角度對商業地產進行了研究。孫飛（2005）在比較了商業貸款、發行債券、上市融資、基金融資等融資形勢后，提出信托融資更符合商業地產的發展需求[8]；陶樺（2007）將商業房產風險劃分為關鍵風險和非關鍵風險，指出通過事先的戰略規劃對關鍵風險進行全覆蓋管理，非關鍵風險進行全程監控來規避可控性風險；張嬌嬌（2010）對租售結合模式進行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進行比較后提出了節點招商的租售結合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應根據不同城市的產業組成和經濟職能對商業地產進行與城市相符合的商業地產的開發管理。
二、商業地產行業的發展分析
1、商業地產發展階段分析
波特曾提出，產業結構表面現象按發展源泉可以分為四個階段：資源階段、投資階段、創新階段、財富階段[10]。而我國的房地產市場，特別是商業地產市場經過了十幾年的發展，已經經過了資源階段，現在處于投資階段，但即將進入創新階段。
現階段的商業地產需要經營創新、理念創新、人力創新、金融資本市場的創新與相關的設計與技術創新，以上的創新元素相結合形成的創新效應將推動我國房產創新階段的來臨，進而進入財富階段。因此，我國的商業地產還有巨大的可改善空間。
2、房產政策分析
我國的房產市場（主要是住宅房市場）從2010年以來經歷了一系列政府調控，而進入2011年到現在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對房地產市場的組合拳。
隨著房地產市場中的住宅房市場的政策打壓，許多資本轉入商業地產，許多商業地產或提前開鋪布局，或設立專門的商業地產公司，高調集中的推售商業樓盤。因此，在住宅房市場低迷之時，適時地轉向商業地產是一個較好的選擇。
3、商業地產開發與銷售持續增長
2013年1-6月份，我國商業地產開發與銷售持續增長，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%；其中，辦公樓銷售面積增長31.7%，商業營業用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元，增長43.2%，其中，辦公樓銷售額增長45.7%，商業營業用房銷售額增長20.5%（見表1）。
三、商業地產的經營模式分析
梳理我國目前的商業地產經營模式，主要可以將其分為產權出售模式、只租不售模式、租售結合模式、售后返租模式、散賣與資產精裝修相結合模式。（見表2）
1、產權出售模式
產權出售，即開發商為迅速套現，在項目建成將其產權出售給各類投資者的運營模式，在產權出售之后，開發商便不能對各投資者的經營活動進行統一規劃與管理，使得商業地產項目的定位不明，商鋪經營業務混雜。因而這種模式已經漸漸被淘汰，但在中小型開發商因為資金流轉較為緊張而成為其重要的運營選擇模式。
2、只租不售模式
只租不售，即開發商擁有商業地產的產權，只是將使用權出租給使用者使用，定期收取租金，同時開發商還負責整體推廣與服務，這種模式需要開發商具有較強的資金實力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11]，前者是在商業地產建成后公開向市場招租；后者是在商業地產具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽較好、具有品牌價值的經營者招租。通過只租不售模式運營，開發商可以統一規劃和管理整體的商業地產項目，有助于商業地產的整體價值的提升。
3、租售結合模式
租售結合指開發商將一部分產權出售，自己保留一部分商業地產產權的經營模式，鑒于產權出售與只租不售模式之間。開發商一方面可以通過出售部分產權來回籠大部分甚至全部的資金投入，同時又可以保留部分產權，甚至保留的部分商業地產產權可以是該項目的主力店，進而對整個商業地產項目可以進行相對集中的管理，保證經營格局的統一，可以相對較好地保證該商業地產的良性運營管理[12]。
4、售后返租模式
售后返租模式按大類劃分應歸屬于租售結合模式的一個分類，而上文所提的租售結合實際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售，同時，與業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給業主固定的租金。對于開發商而言，這種經營模式可以快速回籠資金，同時又可以將商業地產的統一經營權、管理權、規劃權收歸開發商，有利于商業的長期運行與資本的快速流轉。
5、資產精裝修模式
資產精裝修模式是創新的商業地產經營模式之一，其實質是對原有的舊樓進行改造，根據現在市場的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應的合同，分配好具體的產權比例，根據市場需要對原有的舊樓進行精裝修，之后再進行出售或者出租。資產精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創新價值，這一方面可以避免重復建設，節約土地資源與土地成本；另一方面，開發商可以快速的回籠資金，因為相較于新建商業地產，資產精裝修模式時間較快。
四、商業地產的經營困境
如上文所述，由于住宅房市場的政策打壓，商業地產呈現出了逆勢走高現象，這直接推動了商業地產的集體投資的不理性。但是商業地產在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風險因素。
1、盲目開發與過剩風險
自分稅制改革以來，房產的堅挺一直是支撐著地方政府發展的保證，隨著住宅房產的幾近飽和飽受爭議，住宅房產的市場看衰嚴重影響了地方政府的經濟，出于經濟發展、政績等各方面考慮，商業地產成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時商業地產因為其投資收益較高、轉型難度較小等優勢成為眾多房產商“轉變發展方式”的追捧對象，特別是2010年以來，眾多住宅開發商高調宣稱加入商業地產業。在政府與商業的雙重鼓吹下，再加上市場研究、定位失準、開發設計等因為欠缺考慮，許多城市的潛在的商業地產紛紛處于供過于求的過剩風險之下，投資收益率也不斷下降。
2、融資不暢與金融風險[13]
商業地產是典型的資金高度密集型行業，而目前我國商業地產的主要資金來源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對較低。隨著經濟形勢的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業地產開發商隨時面臨著資金短缺的問題，而一旦發生資金鏈斷裂的危機，銀行的不良資產比例將急劇增加，導致金融界的系統性風險。
3、批量生產與同質化風險
我國的商業地產同質化嚴重，許多地方的發展規劃過分相似，核心點幾乎來自一個模版。以以購物商場為例，一般都會包括一個大型超市、家用類商場、穿戴類商場和包括影院、電子游樂場、KTV等 娛樂設施。在2010年時，中糧集團曾高調宣布截止到2015年要在全國復制30個大悅城項目，而萬達也表示在10年內復制100個以上的萬達模式。這樣的同質化現象必然會導致我國商業地產競爭力下降，空置率居高不下。
4、經營管理與運行模式風險[14]
我國商業地產管理運營模式具有很大的弊端，往往不能充分發揮商業物業的效率，損害投資者的利益，而引起管理運營風險的原因主要是兩點。一方面是由于我國的商業地產商一般由住宅地產轉型經營，沿用住宅開發模式，抱著“賣完就走”的心態，因此開發商只注重前期開發建設，忽視后期管理；另一方面是我國的商業地產管理起步晚，缺乏統一的物業管理能力和項目的整體控制能力，這使得商業地產發展偏離開發商原有設計，項目出現風險。
五、優化商業地產的經營
1、加快商業地產信息化[15]
信息是商業博弈中輸贏的關鍵，商業地產的信息化更是引導商業地產走向健康發展的必經之路，主要可以從三方面加強。首先，政府要發揮宏觀調控作用，利用立法和行政手段來定期公開商業地產的行業現狀；其次，建立健全社會商業地產信息供應商，根據特定區域特定商業地產類型進行更為專業的商業地產投資指導；第三，開發與完善相關軟件，將開發、設計、管理、回報率、合同和服務信息等全面的模擬計算，并且在相關部門之間進行共享，降低信息不對稱率。
2、實現融資渠道多元化
商業地產商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國內已經初現端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時恒地、新鴻基等地產老字號都參與了REITs市場，這保證了商業地產的安全性與靈活的變現能力。
REITs往往由房地產公司將旗下物業打包設立REITs，并通過證券市場公開發行。REITs委托獨立的房地產管理公司，而房地產基金管理公司又委托專業的物業管理公司對REITs所擁有的各類不動產進行物業管理服務[16]。其中房地產基金管理公司收取向REITs收取資產管理費，而物業管理公司向房地產基金管理公司收取物業管理費。同時在資本市場，REITs通過證券市場進行IPO或增發，很好的實現了房地產市場與資本市場的有效對接（見圖1）。
3、加強創新，避免同質化
商業地產即將進入創新階段，因此簡單的復制已經不能滿足市場的需要。而萬達集團在商業地產的達到的成果也主要是由于其在運營理念中的創新，無論是第一代萬達廣場的單店模式還是第二代萬達廣場的組合店模式或是第三代萬達廣場的城市組合體模式都引領著我國城市商業地產開發的風向標。而現階段，萬達地產又開始向文化旅游地產轉向。除了萬達地產之外，合肥的匯銀廣場也是商業地產創新的佼佼者，其打造的歡樂街區等體驗式服務與強勢打造的“匯銀·不夜天”概念也獨樹一幟，首創房地產產業鏈特色寫字樓也將引領新的一輪商業地產的創新。
4、培育人才復合化[17]
商業地產是結合商業與地產業于一體的復合體，商業地產的特性要求了商業地產從業人員需要精通商業和地產業，這樣的復合型人才在從業人員中比例極低，因此培育復合型商業地產人才成為商業地產業發展的重中之重。萬達地產作為我國商業地產第一品牌，其很大原因是其在人才培養上的投入，其擁有包括萬達學院、商業規劃學院、萬達商業地產研究團隊等在內的培育平臺，萬達已經類似于一所人才培養學校，正是這些人才的存在保證了萬達的發展。
5、經營管理專業化
開發商能夠多站在經營者、商家的立場上去全盤策劃開發商業地產，揚棄住宅地產的傳統經營模式，重視后期的經營管理，將回報方式從短期售賣式向長期經營式轉變，聘用專業的商業地產管理團隊，以實現統一招商、統一營銷、統一服務監督、統一物業管理的經營管理模式。
參考文獻
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關鍵詞： 房地產商業項目風險管理
Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.
Keywords: real estate business project risk management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
建設工程項目由于工期長、投資大，參與主體多，組織關系復雜，在實施過程中不確定性因素很多。因而，在項目實施過程的各個階段將面臨各種風險，風險管理實質上是一個降低風險負面影響的決策過程，該決策過程包括識別、估計與評價、處理及后評價幾個階段。本文主要介紹了房地產開發項目中商業地產項目風險管理及控制措施等內容。
一、項目風險管理概述
現代風險管理一般由三個階段組成：在識別、估計和評價了風險之后，就應考慮如何有效地控制和處理風險，即選擇應采取的各種避免損失和控制損失的對策，分析各對策的成本及后果，各施工企業根據自身的經濟狀況及風險管理的總方針和特定目標，確定各種對策的最佳組合，達到以最小費用開支獲得最大安全效果的目的。
風險控制對策是指處置風險和避免或減少損失所采取的各種措施和手段，這種處理技術的主要特征是力圖避免或減少涉及風險各方所面臨的風險及其影響，即通過回避風險、損失控制、非保險轉移等手段，消除或抑制風險因素，防止風險事件發生，盡可能地將風險損失減少到最低限度，一般在損失發生前實施。回避風險系指直接避免能導致風險的事項和活動，以消除可能發生的損失。
二、商業地產六大風險
1、物業形式明顯不同
商業物業與地產商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業物業應具備與之相對應的經營模式和管理人才，否則將會付出慘重的代價。因此，開發商業地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式，而應先確定經營模式、招商對象和業態需求,進行建筑規劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發風險。
2、競爭加劇價值下降
高額利潤驅使著眾多的地產商跟風進入商業地產的開發領域，由于信息的不對稱，在同一區域可能會出現多家商業地產項目撞車的現象，導致商業地產從短缺熱銷到過剩滯銷的嚴重后果。因此，進行競爭者調查和掌握政府商業規劃十分重要。
3、充分認識資金壓力
大型商業地產項目的招商對象通常是已經或準備進入中國的外資商業企業，由于他們更多地是租用而非購買商業物業，因此若無強大的資金實力或無力自己經營，則很可能會被資金壓力逼上絕境，甚至出現新的爛尾地產項目。
4、復合人才嚴重缺乏
商業地產在國內特別是北方地區起步較晚，目前開發商業地產的開發商多為地產商，對商業的選址、功能要求等專業知之甚少，對地產和商業均為精通的復合型人才更是鳳毛麟角。人才的短缺導致開發商業地產的風險加大。
5、利潤過高產生泡沫
目前國內一些城市特別是大型發達城市，由于策劃炒作等非理性因素，導致商業地產的租售價格虛高，一些經營者在商業微利時代的大背景下，不堪高價格的重負，很難步入持久的良性經營，經營者的失敗最終將會把爆漲的商業地產市場拉下馬來。
6、經營理念差異過大
商業地產應屬于邊緣產業，商業與地產兩個行業的差異性很大，經營決策理念也相去甚遠。在實際中兩個行業人員在決策理念和經營運作過程中，時常產生劇烈的碰撞，達不到："1+1=？"的統一，不和的最終結果必定是商業地產項目的失敗。
三、有效控制風險
由于商業地產經營回報期長，投資大，風險大，一旦開發經營不理想，將造成巨大的經濟損失，對此，可以從以下幾個方面來控制風險。
1、選址應權衡各種因素
商業地產選址首先應考慮項目所在地的城市影響力，目前一些地級城市由于交通不完善、旅游資源不豐富、城市影響力弱，開發大規模MALL就值得商榷。其次，項目應考慮交通系統是否完善，因為交通將影響項目的核心商圈輻射半徑的大小和物流系統成本的高低。 第三，應考慮核心商圈消費能力，以本地消費為主。第四，應考慮政府對地段的重視程度。作為發展商或公司對商業經營了解得太少，所以在進行商業項目選址論證時一定要有商家或經驗豐富的商業顧問公司參與；在選址論證上不光靠經驗，還要有大量的定量分析，既然商業地產的價值要靠招商來實現，而要成功招商必須與商家（主力店）有"共同語言"，從商家的角度來論證商業項目選址的合理性，而不是一廂情愿的"單相思"。
2、開發規模宜適度
目前，我國商業地產開發好像存在一種誤區———越大越好，事實上，商業規模受商圈購買力和商圈其他商業設施的制約，所以商業地產的開發規模要通過科學的分析。一般來講，5萬平方米左右的MALL區能基本滿足一般二級城市的購物消費功能。
3、項目定位應適度超前
在對商業項目定位前，除考慮項目所在地的總體經濟環境、產業結構、人口基數、消費能力、消費支出、消費習慣、當地人生活水平、商業布局現狀等市場情況外，還要對經濟發展趨勢、商業發展格局進行詳細分析，項目定位要適度超前。
4、營造主題特色吸引消費者
沒有特色、沒有主題的項目就沒有生命力。主題一定要有豐富的內涵來支撐，要特別抓住購物群體當中核心的部分，充分考慮本地文化特征，商圈的最為有效的輻射范圍主要還在本地市場，受現在的收入條件限制，對外地市場的影響，畢竟有限。
5、專業化經營管理保證投資者利益
有不少商業項目，前期開發推廣都非常成功，但經營非常艱難，從而造成投資者信心喪失，因此聘請著名的商業管理機構已經成為我國目前商業地產開發的主要模式。
總之，商業地產開發應在科學選址、定位的基礎上，確定經營模式、招商對象和業態需求，并請專業商業規劃公司進行商業規劃設計，最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發商業地產的風險。
參考文獻：
〔1〕全國造價工程師執業資格考試培訓教材，工程造價管理基礎理論與相關法規，中國計劃出版社2009年第五版。
導致商業地產項目失敗的原因非常多。一般來說，外部因素大多是“絕癥”，如果盤活的話，需要付出較大的成本；內部因素則更多地體現為項目的“休克”，相對的盤活成本較低。
一、項目定位錯誤。包括項目市場定位錯誤以及項目商業業態與項目整體定位不匹配。
企業盤活因項目定位錯誤而導致失敗的商業地產項目時，首先應當結合項目所在地的實際情況，具體包括人口規模、收入水平、消費習慣、地域文化、商業競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規劃等，進行市場調研之后，結合包括資金實力、開發理念、專業人員素質、商業資源等情況在內的企業自身狀況，以市場要求為導向，制定有針對性的項目定位方案。
二、商業地產項目的運營管理架構、組合形式或管理方組建模式會影響項目的運營管理。
拿美羅城來說，主要資產為美羅城購物中心的華茂置業，是由中國工藝美術(集團)公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業，雙方出資相同，決策權相同，但企業各自利益、經營理念不同，很難達成統一意見。
盤活此類項目時，由于運營管理涉及的管理架構及組建管理方的模式比較復雜。對于經驗較為豐富的成熟開發商，此類項目的盤活成本較低；對于經驗不足的開發商而言，最好利用相關的專業經營團體機構，自己盡量不要介入商業運營管理。
三、商業地產項目營利模式失當，項目銷售較為成功，但后期經營困難。
在目前的商業地產項目中，開發商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實現短期的銷售現金流，完全沒有考慮到后期的項目運作，給整個項目的持續經營帶來很大的風險。
商業地產項目的難點不在于前期的開發，而在于后期持續的運營管理。盤活由于經營模式不當而導致失敗的商業地產項目，需要重新界定項目的營利模式，必須要考慮適合持續經營，不要因為小利而影響項目整體，避免銷售成功但經營失敗的結果。
四、項目應根據商業地產項目定位進行業態規劃與建筑結構設計。
商業地產項目的開發是一個城市商業服務與空間調整的重要手段，目前許多商業地產項目在開發過程中往往忽略了項目與城市功能之間的關系。商業規劃是城市規劃的一個重要因素，但是商業規劃只有適應城市規劃才能獲得持續發展。在商業地產項目失敗的案例中，有許多對城市整體規劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗的案例。
除此之外，不同的商業地產項目對建筑結構有不同的要求，硬件狀況的優劣是商業項目能否成功的重要基礎條件之一。商業地產項目對規劃有其特殊的要求，不同業態類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進深等指標都可能有不同的需求，項目的結構、人流動線、物流動線、視線、立面等每個細節都會對客戶的感受造成影響，進而影響項目未來經營的活力。
內容摘要:商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。商業地產是以“商業”為核心的地產開發價值鏈,受商業市場影響較大。本文分析了商業地產運營的影響因素,構建了商業地產價值活動模型,并探討了商業地產價值鏈的相互作用關系,以期對商業地產的運作與發展有所啟示。
關鍵詞:商業地產 價值鏈 相互作用關系
商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價格屢創新高,但商業地產市場卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價和租金都出現了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現了“住商倒掛”現象。商業地產究竟是“商業”還是“地產”?商業地產的核心價值是什么?為什么商業地產如此脆弱?本文認為,商業地產就是以“商業”為核心的地產開發價值鏈,商業地產受商業市場影響較大。
商業地產運營的影響因素
2009年5月以來,住宅市場受中國經濟的復蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價格逐步上升,但商業地產大部分卻慘淡運營。商業地產運營的影響因素包括以下方面:
(一)商業市場萎縮導致商業地產運營受困
我國商業市場具有消費人群多而消費能力不強的特點,做大市場份額、拓展市場空間是商業市場發展的必然選擇。所以導致商業地產的開發量過大―“物業規模大,坪效不高”。
受2008年下半年爆發的金融危機影響,商業市場出現萎縮,同時龐大非優質的商業建筑體招商困難。在此形勢下,主力店幾乎成了所有商業開發商的救命草。而主力店又往往由一些國內外零售業知名企業擔當,它們在金融危機中也被波及。經濟泡沫破滅導致企業為繁榮時期的過度擴張付出慘痛代價。近期中國連鎖經營協會的《中國連鎖零售企業經營狀況分析報告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業出現連續5個季度的增幅下滑。其他相關數據也證實,從2008年開始受金融危機影響,國際零售巨頭經營狀況不佳,資本擴張能力下降,導致發展動力不足,商業門店拓展計劃放慢。此后,國內外一些知名零售企業也開始調整開店計劃并進行裁員。另外,2009年以來國內外一些大的零售企業沒有披露新的開店動向,也開始悄悄地縮小開發規模要求,連鎖商業回歸理性,尤其在商業選址上表現出審慎姿態。
商業連鎖巨頭紛紛改變開店計劃影響到了商業地產領域。從微觀角度來看,商業零售企業的一切經營活動都離不開市場,與其他產業的區位相比,其最大的特點是區位的消費指向。商業區位論的理論基礎是德國地理學家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業的部分。因此,商業地產的開發必須站在商業運營的角度出發,尤其在選址方面要有分析數據支持。
(二)開發商的職業素養影響商業地產價值鏈
商業地產究竟是一個怎樣的價值鏈呢?美國的主流商業(零售)地產和商業管理行業,兼有零售渠道和地產的雙重特質,其核心就是一個把地產與商業有機整合的產業。也就是說商業地產=商業+地產?！暗禺a”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經營用途的房地產的持有形式,而“商業”就是這些地產所承載的各種商業零售業態。商業地產價值鏈如圖1所示。
如果商業地產開發商缺乏對商業流通市場的駕馭能力及行業水平,缺乏企業家的責任感與道德素養,那么商業地產將會走向危險的境地,從而影響整個行業的經濟鏈?，F在很多商業開發商不是去考慮商業項目給后續投資經營者帶來的價值與持久經營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業地產的形成是以商業為核心的價值鏈,在這個價值鏈中每一個價值相關者都必須引起開發商的關注,如果用開發住宅的思路去開發商業地產除非在瘋狂不理性的市場背景下才能暫時得逞,但災難始終難以避免,因為這個代價很有可能讓商業物業投資者來承受。商業物業的投資失敗將會導致商業市場的恐慌,僥幸的商業地產開發商也就只有收割型利潤了,因為價值鏈的相關者不會輕易第二次上當。
(三)商業地產承擔的價值體系過高給項目運營增壓
在市場不規范與經濟不穩定的狀況下,商業地產承擔的價值體系過高容易導致商業地產的失敗。商業地產與傳統住宅地產的區別較大。一個商鋪承擔很多賺取利潤的要求和環節:開發商要有開發利潤;投資商要有投資利潤;經營者也要賺取營業利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場競爭力,導致人氣低落,最終拖垮整個市場,使商業地產項目失去長期經營價值。由于商業的經營環境、消費市場及其商業地產市場自身原因,金融危機不良因素開始層層傳導,最直接的打擊是商業物業的產租水平下降;而由于門店擴張速度減緩,導致商業物業的市場飽和程度進一步提高,需求量減少,商業物業供求關系更加失衡,租金定價主動權傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢。這就是目前很多城市商業地產呈現低迷狀態的原因之一。
商業地產價值活動模型構建
(一)商業地產價值活動階段
商業地產的價值活動模型一般分為四個階段,即項目調研階段、項目開發階段、招商同步運營階段、策劃推進階段。
1.項目調研階段。商業地產的前期調研是非常關鍵的程序,所考慮的因素決定后期經營的成敗,調研所解決的問題必須考慮項目資源優勢及資本、商業環境、人力資源條件等是否匹配。在調研中尤其要關注商業環境。商業物業的房地產開發中,商圈的飽和意味這個商圈內競爭白熱化,顧客被嚴重分流,資源的利用效能相對下降,經營環境欠佳,商業物業的收益減少,商業物業的價格也相應下降。測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數,其公式為:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:IRS為飽和度指數;C為顧客總數;RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內商場的營業面積。
2.項目開發階段。項目開發階段從項目的合理設計開始到建筑細節質量及商業合理功能區域的細節化布置等。項目的競爭優勢在于項目的特色優勢、成本優勢、環境及機會優勢。這些因素是商業物業租售價格高低的先決條件。
3.招商同步運營階段。商業項目招商的難易除了前面兩個階段以外,更決定于商業品牌與商業規模。一般而言,品牌知名度越高,商業魅力就越大。另外,商業規模也決定商業發展的空間與潛力,所以規模化商業體更能受到青睞。
4.策劃推進階段。商業地產的策劃是在商業地產投資初始階段必須考慮的因素,否則后續的商業運營將面臨癱瘓。筆者曾負責江蘇鎮江一個商業地產項目的總策劃,在調研中發現其中一個位于鎮江市主商業區的商業項目經營慘淡,經分析,該項目除了先天設計存在缺陷以外,更為關鍵的是沒有商業推手來包裝運營,以至于最后出現“前熱后冷”的局面。
(二)商業地產的價值活動過程
商業地產的價值活動過程一般分為三個過程,即項目構成過程、項目產生價值過程、價值分配過程。
1.項目構成過程。這個過程要求開發商錯位思考,也就是說開發商必須站在商業經營者角度來制造商業載體。同時該過程中銀行與投資方對項目認可與否直接影響項目能否成立。
2.項目產生價值過程。項目產生價值過程是一個專業的運營過程,對開發企業內部的人力資源要求較高,團隊的業務水平直接影響項目質量及其價值高低。這個過程能決定項目投資者的回報價值。
3.價值分配過程。價值分配過程其實是一個風險與價值的平衡過程。項目投資者除去項目成本獲取回報;銀行規避風險獲取利息回報;物業投資者及商業經營者靠租金及高營業額獲取報酬。支持性合作伙伴利益分配體現在項目經營后產生的價值利潤上面。只有商業項目經營成功,商業市場繁榮,各方才有回報價值。商業項目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。
商業地產價值鏈的相互作用關系
邁克爾•波特對生產性企業提出的“價值鏈分析法”,把企業內外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動。商業地產的整個運作過程也一樣:基本活動包括商業地塊信息收集、商業市場調研、產品規劃設計、招商運營及后續策劃跟進等;支持性活動涉及人力、財務、計劃、研究與開發、價值關系等。上述基本活動和支持性活動構成了商業地產的價值鏈,這些真正創造價值的經營活動,就是價值鏈上的戰略環節。商業地產項目要保持的競爭優勢,實際上就是企業在價值鏈某些特定戰略環節上的優勢。運用價值鏈的分析方法確定核心競爭力,就是要求商業地產開發企業密切關注組織的資源狀態,要求開發企業決策者在價值鏈的關鍵環節上培養核心競爭力,以形成和鞏固企業在行業內的競爭優勢。商業地產項目的優勢既可以來源于價值活動所涉及市場范圍的調整,也可來源于合作伙伴之間的協調或合用價值鏈所帶來的最優化效益。
如果說純粹的商業關系追求的是同等價值,那么商業伙伴追求的是差異化價值,而同盟追求的才是共同價值。開發商、銀行或投資方、物業投資者、業態經營者之間的關系是微妙的,他們在合作之前雖然有著不同行業的特性,但共同的利益讓他們成為價值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個環節出現問題就意味著價值鏈面臨斷裂的危險,從而導致整個項目失敗。所以商業地產除了涉及的四個基本階段性活動以外,支持性合作伙伴也非常關鍵,他們之間具有價值鏈的相互作用關系。
結論
本文分析了商業地產的開發價值鏈及其價值模型,指出商業有商業的運營法則,地產有地產的操作模式,兩方面相互配合才能發揮最大效應。商業地產是商業與地產的結合,只有兩者配合,項目才能繁榮升值,價值鏈中的利益相關者才有長期的投資收益。但是目前商業地產開發商大多是傳統的住宅開發商,他們的著眼點在于商鋪的銷售,后續經營往往流于促進銷售的概念宣傳。而事實上,一個商業地產項目的成功與否,或者說一個投資行為的成功與否,關鍵在于項目的長期經營價值。而目前存在的最大問題是商業地產項目的開發和經營沒有形成一個系統性的因果關系。商業地產是一系列業態的集合,只有渡過艱難的市場培育期,才能實現可持續發展。
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關鍵詞：商業不動產；輕資產；金融創新改革
0.前言
隨著我國經濟市場的快速發展以及房地產行業競爭壓力的加大，我國商業房地產開發商需盡快順應國家政策改變傳統的經營模式，由原本的對外銷售轉而擴大對內營運管理，并通過資產證券化和表外基金等方式推動商業不動產的輕資產化模式形成。也正是由于金融環境的變化，國家對于住宅地產的宏觀調控，使利率不斷下行，優質資產的供給不足等因素迫使投資者無法最大化的滿足房地產商的需求。因此權衡市場供給與需求之間的張力和吸附力，改變市場‘資產荒’過度化的出現，推行發展金融產品的改革尤為重要，以縱向的多投資屬性和橫向的極大市場容量相結合為基準，既要保證基礎資產的必要收益率，又要降低不同投資者的綜合風險，而這種創新改革則為不動產的資產證券化。
1.資產證券化發展特性
我國的商業地產相對于其他行業進入證券市場的門檻較高，手續費過重，對于股權化籌資方式阻力較大，而傳統的商業模式經營主要通過凈資產收益率（ROE）體現，而高ROE會體現較高的財務杠桿，因此債務籌資不宜過大，若企業經營不善，過度化的資產直接導致負債率過高，加大了財務和經營風險。一種低成本，長期使用的資金運行模式將作為商業地產商的需求渴望。
在我國資產證券化可以將傳統意義上的運營的模式進行轉變，從資產原本的持有經營到證券化的經營退出。主要通過基金作為表外業務持有，利用REITs來實現所有者權益，最終達到上市退出，從而進一步控制了資本成本率，改善了經營狀況。幫助企業最大化地調整資產結構，增大信用評級，提高融資效率。
2.商業不動產發展現狀
我國的房地產在國家宏觀經濟政策的調控下，狂熱地產時代逐漸消退，從2016年下半年開始，國家一舉改革，對地產市場層層加碼，而對于商業不動產而言，雖投資出現上升，但由于整體實體經濟處于下行，增速放緩，導致商業地產去庫存壓力逐漸增大。
過度化的商業地產開發首先由我國快速升級的消費結構和產業結構引起，隨著人們消費水平的增加，商業地產需求量增加，引發地產開發過熱，也使得優質商業集群出現，特別是大型的購物中心，港口城市發展，帶了高投資回報率；其次，地方政府的大力引導，為增加城市建設和形象，招商引資，推動商業地產項目的開發；最后，商業化經營主體的不斷增加，以及開發商地產經營經驗日益成熟，對于國家政策的把控力度增強（如從2016年我國開始逐步實行的住宅限購），使得大量開發商主動從住宅地產轉向商業地產。
3.商業不動產資產證券化意義
（1）符合我國房地產業發展的客觀要求。由于房地產的資金回籠周期長，投資資金大，市場的流動性較差，因此房地產產業存在著投資風險集中化現象，而風險和利潤存在正相關的聯系，這必然使得地產價格抬升，支付能力下降，從而限制地產自身發展，不動產證券化能把巨額的不動產價值轉化為有價證券實施，快速籌資，分散投資機構風險。
（2）盤活金融市場。銀行作為主要的金融機構，起到融資中介的作用，而銀行的貸款來源主要依靠存款，不動產的證券化的持有，可以擴大銀行的資金來源，改善現有銀行資金存貸比不足現象，使得銀行的實有資金得到相應保證，從而盤活銀行，加大銀行綜合業務發展。
（3）引導居民資金分流，弱化證券風險。不動產證券化作為貨幣市場和資本市場發展的橋梁。資產證券化新金融產品（如CMBs和REITs）的出現，可以把流動性較差的不動產通過證券化，在資本市場進一步流通，使原本的積淀資本進行分化，充分改善資金的調配和利用，緩解市場通貨膨脹壓力，保證了合理化投資的結構和多元化的證券市場，減輕了證券市場的供給和需求壓力。
（4）能夠提高不動產市場公平性。我國不動產市場交易的運行機制很大程度上缺乏監管，投機風氣在房地產行業盛行，打亂了市場應有的良好運作平衡和秩序，無疑會加速市場的泡沫經濟和通貨膨脹的形成，而商業不動產資產證券化模式的運用能夠保證市場的公平性，它是一種完全將經營者和投資者分離的運營模式、一種完全由證券市場的專家管理的經營模式，確保商業不動產市場秩序的正?；?/p>
（5）社會資源的再分配。能夠調動開發商對于商業不動產的社會資源的分配意愿，資產證券化模式的_展能夠弱化政府的主導性，讓商業資金的來源更為寬廣，這樣可以促使地產開發商更為有效地保證資金的快速調度，充分利用好社會資源。
（6）刺激輔助相關行業的發展。不動產資產證券化會進一步促使中介托管行業盛行，由于不動產資產證券化方式會委托專業租賃和管理業務，而這種業務投資的周期長，這不但可以使商業不動產不會因為地產炒作或資本虛化而帶來價格飛漲，也不會使得投資風險增大。而且這種良性循環營運可以帶動輔助行業的蓬勃發展。
社區商業解析
何為社區商業？社區商業就是以人們生活的社區這樣一個基礎范圍，服務周邊人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娛樂，提供社交場所，提供文化交流。這樣的業態首先是符合本地人群的消費習慣有親近感，其次是貼近本地的消費承受能力有真實的購買力，因此是商業地產范疇中最基礎的生態。在電商沖擊實體店的時代，社區購物中心是最不容易受到電商沖擊的業態，因為人始終都是具有社會屬性的動物，真實的社交和娛樂的需要永遠都會存在，而這種需求最方便的莫過于就近解決。
可以說社區商業是最廣泛的一種商業，無論何種規模的城市，無論處于城市的哪個區域，基礎的需要的存在注定社區商業應用的廣泛，可以說是最有市場的一種商業地產業態。至于具體形態，社區商業可以是沿街底商，可以是商業街，可以是會所，也可以是個小型的MALL，甚至可以就是菜市場。那么什么形態才是最佳的選擇？多大體量合適？需要什么基礎業態？能否標準化復制？有沒有專業的管理公司來經營？這些問題目前并沒有統一答案。現實情況也可以看到大多數的社區商業做的并不成功，一方面是本地居民的很多需求得不到很好的滿足而不得不舍近求遠，另一方面是大量開發項目的會所、底商經營困難，滿街盡是二手房中介。因此，搞好社區商業也需要學問。
社區商業的經營模式
筆者認為，具有成功跡象有以下幾種模式：
模式一：社區購物中心改造升級模式。國內目前實現這個模式最好的是陽光新業，這個是我曾就職的公司，我也曾投入大量精力用來設計商業模式，因此算是比較有發言權。這套模式其實沒有什么新鮮的，純粹的舶來品，模仿的樣板就是美國的商業地產基金模式，其中最具代表性的是KIMCO。就陽光新業實操的案例而言，現在改造的比較成功的商業項目就有北京分鐘寺新業廣場和青島南京路新業廣場，共同的特點是：在收購經營業績欠佳的大賣場類物業（曾經的家世界）基礎上，加以餐飲、娛樂、兒童、體驗等購物中心元素，使之從單純的賣場轉變為一個集中式的社區生活中心，未來還保留進一步升級為區域購物中心的想象力。隨著城市化進程，推動區域的升級，通過業態的汰換提升而提高租金效率，進而提升資產價值，是這個模式的精髓。這個模式在缺少資金杠桿的作用下顯現的威力還不是很大，未來REITS推出，輔以各式金融工具，這個模式可以演變為一種并購基金模式，未來兩三年商業地產泡沫破滅之時正是用武之時。
模式二：社區商業品牌連鎖店模式。這個模式的核心是做輕資產，走輕重分離的道路。換句說，就是將社區商業地產的資產價值與經營價值通過分工的形式進行拆解，資產價值對應長期資本重在積淀培育，經營價值對應運營管理重在品牌能力。這里先說輕資產這段，關鍵就在于通過專注專業的商業管理能力的培養，自成一套對社區商業的理解，借助對客戶習慣的深度挖掘，形成客戶黏度，進而形成品牌影響力，從而可做大規模的復制。這種模式類似連鎖酒店的經營模式，對項目持有方具有極強的溢價能力，但同時對于大多數拿配套商業束手無策（賣又賣不掉，租又租不起來，租的亂還會影響整個社區的品質，進而影響項目主體的售價）的開發商來說，這又不失為一個雙贏的選擇。當品牌連鎖店做到一定規模，其價值自然體現。
模式三：生活娛樂服務類業態集合店模式。這個模式的角度是從零售服務業切入，對于很多具有主題特色的生活類業態（比如兒童體驗館、小型電影院、兒童教育、養生健身等），與其被招商、被壓榨、被胡亂組合，不如將共生互補性強的業態自行組合，以集合店的方式與業主進行談判。這種集合店做到一定規模就跟上面第二種方式非常接近，但好處是更加靈活，可以做到模塊組合，因地制宜，適用面也更廣。這種模式組合的訣竅是將高吸客低租金的業態與高租金高毛利的業態進行有效組合，通過精準定位（社區服務的重點在于老人與小孩）有意識的引導消費，通過整體的營收平衡實現獲利。此種模式是向零售端的進一步延伸，基本已脫離的地產范疇，可以用零售的套路采用自營、合資、加盟等方式進行快速擴張，未來也是具有極強的生命力。
模式四：商業街租售平衡模式。這個模式說起來也不新鮮，萬達就設計了內街外街的方式來解決養商問題，通過外街的銷售來回流大部分投資，通過內街的培育來培育整體項目的經營價值。這種模式比之那種“以住養商”的平衡模式又更進一步，可以規避限購，又可以實現更高的銷售利潤，對于民間資本充裕又有經商傳統的南方富裕地區就更有市場。就我所知，龍湖的天街系列、合和的哥倫布廣場基本就是這種模式。商業街更符合自然的購物習慣，有文化特色的商業街（比如成都的寬窄巷）更讓人流連忘返，不過核心需要解決的就是土地問題以及售后經營問題，解決的好是現階段最容易實現的投資回報。我們高和正在摸索的“資產精裝修”方式已經成功的將資產管理引入到銷售型的寫字樓物業，在商鋪類也有兩個不錯的案例。事實證明，解決好了投資人的資本屬性問題，銷售對于商業來說也并非死結。
當然這幾種模式并非互斥，不過是基于不同的角度來談的切入點。經營是所有模式成立的基礎，好的經營模式需要體現幾方面的特征：精準的定位，人性化的設計，恰當好處的投入，合理的業態配比，細致而標準化的服務，快速的反應機制和強大的信息化系統支持。要做到養商期盡可能短，而模塊盡可能標準化容易復制，清晰明確，一擊必中。
社區商業的投融資模式
對于很多人來說，對社區商業最擔心應該是其盈利性，因為便民則難免收益偏低，重體驗則養商期難免會長，如何解決投資收益并徹底解決投資退出問題是成敗關鍵。要回答這個問題，我們不妨按照其生命周期分段來看。一個社區商業從選址拿地到最終建成運營，根據其現金流特征大致是可以分為三個階段：建設期、孵化期和成熟期。下面我們不妨以終為始，從最終的經營結果依次倒推來看。
進入成熟期的社區商業就意味業態已為周邊人群所接受，客流穩定，租金穩定。既然調整的空間不大，也就意味著資產價值的想象力已經到了極限，同時投資風險性已經降到了極低，這個時候最佳的投資變現方式就是資產證券化，最好能夠上市交易。定價也非常簡單，直接按照租金回報來定，參考REITS上市的標準是凈租金回報大于6%來設計，不能上市也可以用租金收益權來設計融資產品，因為收益預期非常穩定，融資成本可以做到很低。在這個階段，只要有專業的商業管理公司提供服務，只要有可靠的租約保障，險資等避險性資本會非常樂意介入，所以退出并不是問題。
現在我們來討論孵化期。通過前面的討論我們知道進入成熟期我們可以有一個明確的定價機制，主要的參考變量就是租金，那么孵化期要干的事情就是如何使租金最大化，這樣也就是能保證退出的價值最大化。所謂孵化，就是從項目交付到最終成熟穩定的這個這個階段。很多人期望一開業就達到一個高租金狀態，現實結果證明這種安排往往會適得其反，高租金的負擔會排斥許多有潛力的成長型業態，同時也會讓租戶急功近利，忽略了客戶的培養。我們假設孵化階段依然是以購買資產的形式介入，那么只要孵化的周期可以確定，租金成長空間可以預計，運營成本可以通過標準化來固定，確定投資回報率就跟資產的購買價格、付款方式以及所利用的財務杠桿密切相關。這時我們需要找的不過是匹配的資本，建議可以采取股加債的結構性融資方式。
在本次住交會上，最奪人眼球的當屬主題型商業地產，并且有三個項目同時亮相，分別是以汽車為主題的福州海峽汽車文化廣場、走奢侈品路線的廈門香山游艇會和匯聚旅游商住為―體的貴安新天地。
所謂主題商業地產，是在立項之初即有明確定位，專為某一行業量身訂做，從而圈定了特定的消費客群。其實，主題商業地產在國外早已形成趨勢，盡管國內尚處于起步階段，但正逐漸成為投資者的“新寵”。
主題定位價值加分
隨著商業地產市場逐漸升溫，純寫字樓、shoppinggrall、SOHO，甚至城市綜合體等各類商業形態層出不窮，但扎堆上市導致―定市場范圍內的供大于求，同質化競爭嚴重，不少中小型商業項目因招商困難無法開業或開業后幾度易主。
“與售完即可的住宅相比，涉及運營管理的商業顯得復雜很多，那些跟風投資的項目往往都存在經營模式雷同、產品大同小異的問題，最終造成投資者利益受損。”福州海峽汽車文化廣場發展有限公司總經理孫康升認為，商業地產競爭越來越激烈，如今越來越多的開發商意識到商業地產成功的關鍵在于運營模式差異化，通過進行主題定位，可以為商業項目價值加分。
“以海峽汽車文化廣場為例，它是一個圍繞汽車銷售為主題的城市綜合體，結合車務配套及相應的商業生活配套，但又不僅僅是為了交易而交易，更是希望打造出全國首家集食、住、娛樂休閑為―體的汽車主題公園。”孫康升表示，倘若按照老路走下去，汽車交易市場規模越做越大，但4s店仍然只是4s店，沒有突破傳統概念，無法吸引消費者的關注，使得項目的投資價值受影響。
特征要鮮明
主題商業有別于傳統商業的重要標志主要體現在業態的定位上，但在確定之前，首先要了解市場形勢，選擇怎樣的主題最適合，直接決定了能否吸引同類型的商家聚集，后期的經營管理能否事半功倍?
廈門香山游艇會的有關負責人告訴記者，選擇游艇不是一蹴而就的，畢竟游艇現階段尚屬高端奢侈品，受眾面相對窄，投資風險高，但經過調查考證后發現，由于廈門是國際性旅游城市，吸引著全國乃至世界各地投資者的目光，而目前五緣灣附近的游艇項目已經供不應求，無法滿足市場的需求，因此，走高端路線的主題商業地產潛在著巨大的投資價值。
內容摘要：西安作為陜西省的省會，隨著經濟和房地產業的飛速發展，商業地產的發展也十分迅速。本文指出，西安市商業地產發展的優勢包括經濟穩步發展，政策變化等，但同時也存在開發模式落后、融資渠道單一、政府規劃經驗缺乏等問題，只有理性分析經驗教訓，才能使商業地產健康發展。
關鍵詞：商業地產開發模式西安
近段時間，國內房地產市場上商鋪銷售火爆，商業地產投資熱情高漲，無論是住宅底商還是純商業項目，都呈現出迅猛上升的勢頭。西安等房地產發展初級市場，在商業地產的開發上呈現一派火熱的氛圍。一方面，投資資金紛紛轉向商業地產，另一方面各國零售業巨頭也紛紛進駐西安，使商業地產項目競爭愈演愈烈。西安近幾年商業地產的快速發展讓人眼花繚亂，但同時也要理性的分析其中的經驗與教訓，為以后更好的開發提供建議。
西安商業地產發展優勢及特點
（一）經濟穩步發展是重要保證
西安市經濟保持發展的良好勢頭，全市生產總值由2000年的643.26億元增加到2005年的1270.14億元，年均增長13.3％，基本實現總量翻一番。人均生產總值從1100美元增加到2165美元。全社會固定資產投資五年累計完成2579.3億元，年均增長29.2％?；A設施建設投資穩步增加，在2005年達到100億元。這些數據表明西安市正邁入一個高速發展的階段，為商業地產發展提供了堅實的經濟基礎。
（二）商業市場繁榮
西安商業地產行業面臨的最大發展機會就是商業市場的蓬勃發展。據了解，2005年西安市商業設施建設發展呈現出規模大、多元化、檔次高的特點，大型商業網點設施建設項目不斷增多。目前已有家世界雁塔路店、人人樂北關店等20個大型商業網點項目開業，共完成投資額10億元，建筑面積60萬平方米。國際零售業巨頭沃爾瑪于2006年5月在東大街安家，總投資15億元人民幣，占地約68畝，總建筑面積25萬平方米，目前工程建設已進入收尾階段的騾馬市商業步行街被其選中。西安市良好的商業市場氛圍吸引眾多國內及國際知名商家進駐，實現了商業和房地產的良性互動，即為商業發展提供了廣闊的空間，也有力地促進了商業地產的開發。
（三）政府政策變化及行業規范
從政策角度看，近兩年為調整產業結構，保證房地產業快速平穩的發展，防止出現全國性的房地產業過熱，國家了一系列宏觀經濟政策來對房地產業進行調控。受此類政策的影響，住宅類和其它類型的房地產發展速度明顯放緩，開發商對獲得的土地和資金分配隨之做出調整，而利潤率較高的商業地產獲得開發商的青睞。特別值得關注的是，鑒于房地產以前出現的問題和教訓，一些全面指導和規范西安商業地產發展的文件即將出臺，這將為西安的商業地產發展產生積極的影響。
（四）商業地產運作水平不斷提高
商業地產與所在區域內的市場供需關系緊密結合，即市場有多大的購買力，就需要多大商業物業。過去的經驗證明，零散的經營模式很難集中所有的商業吸引力去吸引消費者和維護消費者。因此體量大、功能綜合全面、內在經營服務品質優良的商業項目將是下一步商業地產開發重點。而對于大規模和高功能的項目開發，必須進行充分的市場調查。特別是海外零售商進駐之后或者項目想融到海外投資，都會對商業地產的建設提出很高要求。這就自然推進商業地產商的運作水平不斷提升，最終促使整個商業地產行業進步
良好的投資前景已經吸引了眾多投資機構和經營企業，一批國內知名商業零售企業正在西安選址，其中北京華聯擬在二環路周邊開設購物中心、王府井百貨業擬在東大街選址開店，而來自瑞典的宜家百安居、法國家樂福也擬進入西安的商業領域。（五）特色品牌領軍市場
商業地產競爭關鍵要走特色之路，特色是生命線，特色就是競爭力。而本土文化則是一個關鍵元素，從這個角度講，這也是對開發商的考驗。西安作為古都，有其獨特的文化底蘊和歷史痕跡，如何在現代社會的商業地產開發中發掘并有效地利用這些因素，有時候是項目成敗的關鍵。
西大街的開發是把唐風作為該街的主要建筑風格加以控制，朱棟、黛瓦、粉墻一系列標志性的唐代建筑元素使得西大街的整體風貌顯得鮮亮活力，而這樣的建筑風格比較適合用于規模較大的公共、商業建筑。西大街定位于集旅游、休閑、觀光、購物為特色的中國唐人街，整條街完整開發勢必引起人氣匯聚、客流頻繁、萬商云集，使得整條街和項目具有整體向上的趨勢，以后必將成為西安旅游的新熱點。
西安南城，隨著大唐通易坊、大唐商業廣場等盛唐風韻商業地產項目開工建設，同時相繼涌現出大唐不夜城，以及占地近千畝的大唐芙蓉園等大規模仿唐建筑，其規劃建設，商業規模，將再次引爆唐文化商業地產開發熱潮。
西安商業地產面臨的困難及挑戰
商業地產開發融資渠道單一，資金鏈條較長，開發和回收周期較長。一般住宅的開發周期為3—4年左右，大部分項目則更短。而一個完整的商業地產開發項目則需要5到7年，而回收周期則在7到10年左右，這對開發商的資金實力來講是嚴峻的考驗。
政府相關部門缺乏經驗及宏觀監控造成項目的盲目開發和不合理競爭，影響了城市商業功能的整體布局。由于商業服務于廣大消費者，同時，也是城市服務功能的一部分，大部分城市政府相關部門缺乏經驗，在規劃，特別是項目立項、審批上缺乏合理規劃及有力的監控，產生大量盲目建設，重復建設，同時在市政配套上難以與商業項目進行合理配套。
缺乏對商業地產特殊性的深刻理解，造成不合理盲目開發。商業地產開發商熟悉住宅的開發，主觀上把商業的開發套入住宅地產的開發流程，許多項目沒有招商就開始規劃設計甚至建造，但商業的運營是一個長期的過程，開發商們常常忽略商業運營的最基本條件，即消費者、消費區域及消費能力，導致了項目開發在體量上及業態定位組合上的盲目性。同時由于目前中國商業與地產業的信息不對稱及商業的飛速發展變化，更加大項目開發的盲目性。
開發模式的落后和單一，難以保證商業的長期持久運營。在西安，發展商對商業地產的開發難度普遍估計不足，缺乏對銷售后的經營經驗，即便銷售成功也難保經營順利。商業地產開發比住宅開發復雜得多，規劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆，才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開發商名下轉入小業主囊中，但承諾負責招商的發展商發現商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會影響到小業主們的供樓能力。所以，商業地產開發利潤豐厚但成功的道路曲折。目前底商性質的商業地產有許多銷售情況都相當不錯，在很短的時間內以較高的價位全部售出。但這類項目在進入商業市場后，經營狀況卻參差不齊。比如西安某開發公司在商業地產銷售之后，開發商缺乏對項目的整體控制力，日后經營完全由散戶自身調節，風險很大。
關鍵詞：新常態；我國商業地產；存在問題；可持續發展；方法
進入到21世紀之后，我國的經濟獲得了快速發展，人們的生活水平顯著提高。其中，我國的商業地產在推動經濟發展與社會進步中起到了重要的作用。而商業地產也成為了我國經濟中一個重要的支柱產業。但是，自從2009年全球性經濟危機爆發以來，我國的經濟也受到了嚴重影響。同時，房價的過高、供需關系明顯失衡、人民購買力的薄弱等等因素都使得我國的商業地產處在發展轉型的十字關口。因此，我們需要對于新常態下我國商業地產發展中存在的問題、可持續發展的方法問題進行全面性的分析與研究工作，提高我國商業地產的質量與水平，推動其發展與變革，使其在未來我國經濟發展與社會進步中依然可以扮演重要的角色。
一、新常態下我國商業地產發展中存在的問題
1.產業規劃不科學
產業規劃的不科學是我國商業地產中存在的一個嚴重問題。比如：我們從中國商業房地產總體規劃的布局中就可以發現此種問題。北京、上海、廣州、深圳等一線城市早已被商業房地產項目嚴重的影響，許多的企業盲目投入到商業類型房地產項目的開發中，導致房地產行業的虛假繁榮，房價虛高。比如：眾多的企業從銀行中進行大額款項的借貸投入到房地產項目中，與消費者、政府在進行房地產價格的博弈。而一些我國的二、三線城市也被房地產行業的虛假繁榮迷住了雙眼，片面的追求地房產的盲目投資、追求大而全的商業理念、忽視了當地實際經濟發展的水平、更忽視了當地人民生活的水平與消費的實力。最終導致，后續發展與經營階段出現了種種的問題。比如：我們以眾多商圈的盲目建設問題為例子進行具體的說明。北京、上海、沈陽等城市中許多商圈地產項目在后續的開發與經營中存在著大量商鋪閑置的問題。這主要是由于兩個方面的原因導致的。商鋪價格過高、一般的經營者無法負擔起高額的租金。商圈規劃的不合理，周圍沒有大量的消費者或者是商品價格過高消費者負擔不起。這種類型的商業地產項目開發一方面導致了建設資源與土地資源的浪費，另一方面導致了商業地產的虛假繁榮，在短期刺激了資源的開發與關聯性行業的發展。但是，從經濟發展與社會進步的角度來看，這種模式存在嚴重的弊病。
2.開發周期時間長
開發周圍時間長是我國商業地產發展中一個重要的問題，嚴重制約了我國經濟的可持續發展。投資額度大、開發應用時間長等方面的特點導致商業地產發展存在較大的風險。比如：通過銀行信貸或者是其它融資方式進行開發建設資金的籌集是其重要的資本應用方法。但是，商業地產發展后續會面臨著許多的問題。比如：施工建設、開發與管理、未來經營的策略等等。其中，任何一個環節出現問題，就會導致商業地產項目陷入到困境中。
3.定位水平的不準確
我國的政府沒有對于商業地產進行科學的定位，片面的應用房地產項目刺激經濟發展，帶動有關行業的進步。事實表明，這種片面發展的模式存在重要的問題。比如：忽視當地實際經濟發展的情況、忽視當地人們的購買力與生活水平等等、最終制約了當地商業地產與經濟的整體發展。
二、新常態下我國商業地產可持續發展的方法
1.我國的政府需要加大商業地產宏觀調控力度
從政府的角度來講，需要其加大對于商業地產項目的宏觀調控力度，使得商業地產發展規劃更加的合理、建設水平與投資消費更加的協調、商業地產項目的建設質量與水平得到提高、使得我國的商業地產可以進行持續性的發展，使其對促進經濟發展與社會進步做出更大的貢獻。具體來講，第一，政府需要充分的發揮出經濟杠桿的優勢，從銀行信貸的角度入手，使其對于各個城市房地產開發的企業進行嚴格的資質審核，有利于保障商業地產項目開發工作的安全與質量，使得眾多的資質企業無法進行有關的開發，有利于保障我國商業地產發展的良好環境。第二，各個城市房地產項目開發主管部門需要充分發揮出自己的職責，對于商業地產項目開發與建設工作中不合理的地方進行及時的糾正，有利于保障開發與建設工程的安全與效率，使其對于促進當地經濟發展發揮出積極的影響。第三，政府需要對于當地的經濟發展進行長期的規劃，開展多種發展經營理念的并用，比如：汽車產業、科技產業、制造業等等，而不是過多依賴商業地產。第四，進行有關商業項目開發，需要充分的考慮到當地實際經濟發展水平以及人們的購買力，避免面積工程。
2.政府與企業都需要做好商業地產的遠景規劃
政府與企業都需要做好商業地產的遠景規劃，以便于更好的進行當地經濟發展的總規劃，有利于當地企業市場競爭力的提高，商業價值的充分實現。從政府的角度來講，進行商業地產的遠景規劃主要從以下方面入手。首先，政府需要對于當地實際的經濟水平以及人民的消費能力進行科學評估、而從制定出專業性與科學性的商業地產開發計劃，在今后的工作中嚴格執行此計劃。其次，政府需要通過經濟方式與行政方式并用，對于本地的商業地產企業進行科學的重組與整合，使它們可以在今后的商業地產開發中充分的應用好有關的資源，為提高本地商業地產實力，促進當地經濟發展做出新的貢獻。從商業地產企業自身來講，它們需要在今后的發展中從眾多的方面入手，使其在今后的經濟發展中獲得進步。比如：第一，充分進行資源的整合、樹立起品牌經營的戰略，通過資源共享與品牌聯合實現企業競爭力的提升。第二，樹立起科學規劃與持續經營發展的理念，注重商業地產項目后期的服務與經營，充分發掘商業地產項目市場中存在的價值，使得企業在激烈的市場競爭中不斷的發展與進步，創造出屬于自己的價值與空間。
3.重視商業地產項目后期的運營與管理
商業地產企業需要注重商業項目后期的運營與管理，最終可以提升企業經營管理的水平與市場發展的潛能。具體的發展方針有以下幾種舉措。第一，商業地產企業需要與有關的項目運營商等進行聯合性的開發與管理，通過充分發掘商業地產項目市場價值的舉措來提升自己的商業利益，有利于自己今后的發展。比如：聯合性的開發、聯合性的經營、對于開發中的商鋪進行有效的出售、租賃等，在周邊的商業區中可以脫穎而出。第二，商業地產企業需要對于開發環境周邊情況進行充分的市場調研，進行項目持續性的開發與管理。萬達、華潤等商業地產企業就是進行這種持續性開發與管理模式的典型，取得了非常好的經濟效益與社會效益。第三，商業地產企業需要進行另辟蹊徑，絕不模仿或者是復制它人的商業地產開發與經營模式。否則，必然會在有限的市場中形成強有力的不合理與不公平的競爭，而優勢性的企業會占據競爭的主動權。這種模式不利于后來者的發展與成長，也在一定程度上造成了資源的浪費與建設的重復。
三、結論
對于新常態下我國商業地產可持續發展問題進行科學分析與研究，有利于我國的政府與各個商業地產企業應用科學的發展規劃方法全面提升發展的水平與質量，保障我國商業地產的可持續性進步，使得我國的經濟與社會穩步前進。
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關鍵詞：商業物業 管理 運營 措施
目前商業物業發展中存在的問題
我國商業物業的建立與經營大多缺乏對市場的深入調研，缺乏客觀的依據，所以物業管理帶有很大的盲目性。
經營理念和管理技術落后
商業物業里常有上百個所有權獨立的零售商，通過統一管理樹立商業物業的整體形象至關重要。但是商業物業的管理比其他物業的管理難度大得多：諸如所有零售商是否接受統一收銀，是否接受統一營業時間，是否接受進行統一的促銷活動等。由此無論是物業管理企業還是業主或使用人由于經營理念和管理技術的落后，都會使商業物業形象受損，導致顧客失去光顧的興趣，進而影響商業物業的發展。
商業物業重復建設
在商業地產迅速發展的同時，商業物業的空置率也倍受人們的關注。廣州市做為零售商業較為發達的城市具有一定代表性，2002 年廣州市滯銷商品房中，住宅、辦公樓、商業用房空置率分別為9.5%，22.9%，43.1%。其中辦公樓和商業用房的空置率均已超過10% 的警戒線，商業物業空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我國商業地產發展的盲目性，另一方面也反映了重復建設、同質化嚴重的現象。原因在于商業地產豐厚的回報，吸引了大批投資商進入，但在投資和建設中由于缺乏統一規劃，不可避免地帶來了重復建設和空置率高的問題。
商業與地產的脫節
目前，大多數的開發商把眼光盯在了前期的開發上，地產公司通常會采取將開發好的商場直接出售給中小投資者，再由投資者直接或間接出租給零售商的做法，實行的是物業管理指導下的“商業管理” 體制。開發商重視的是商場有多少面積出售了，并沒考慮出售后整個商業物業的運營狀況。從運營穩健的國內外商業項目看，我們不難發現，他們幾乎無一例外地采用出租的方式，也見不到分割成獨立商鋪出售的現象。目前地產與商業之間關系的現狀是：兩種資源沒有有機結合，地產商找不到合適的商業主體，而商業主體找不到好的商業物業項目。
商業經營缺乏特色
目前大量的商業項目存在為招商而招商的傾向，商戶組合缺乏競爭力和協調性，開發商為了招商指標，不能全面考慮商戶的組合，為未來的經營管理埋下了隱患。在經營中，業主和使用人缺乏經營理念，盲目建設，目標經營市場不明確，缺乏商業的準確定位，多數商場經營沒有特色，給人“千店一面”的感覺，缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發的商業物業出現“開盤時火爆，開業時冷清”的現象，商場給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪，光顧的人不多，買東西的就更少了?？土髁坎煌?，致使商業物業中的商戶像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產生信任感，更談不上培養忠誠性顧客了，如此惡性循環，商業物業的營運就可想而知了。
商業物業管理與運營困難的原因
主觀原因：缺乏對商業物業發展規律的認識。房地產將其作為物業來做，商業把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體，其運營比單純的物業或純粹的百貨商店要復雜得多。商業物業管理是專門對商業地產提供經營管理服務的物業管理公司，除了要有對房地產的豐富知識和管理經驗之外，還需要有很強的商業運作和管理的經驗。既能夠向開發商提供商業定位和市場細分方面的服務，又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發揮作用，維護和擴大市場的影響力，吸引消費者的駐足。因此，商業物業的管理與運營對物業管理企業具有很大的挑戰性，在管理過程中出現一些問題是必不可免的。
行業原因：爆發式的零售革命。西方發達國家在近l 5O年時間內，依次爆發了百貨店、連鎖店、超市店、商業物業、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命，產生了20多種零售業態。而我國在九十年代中期三、五年時間內，幾乎所有零售業態都出現了。這一方面會給商業物業的發展帶來難得機遇，另一方面也使商業物業發展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點，靠追風來指導建設，如此的商業物業效益不僅不會好，還會造成國家財產的浪費。更有一些投資者因資金不足，把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉，而在墻面、地面等裝潢上大量花錢，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。
環境方面：商業物業條件不成熟。商業物業發展所需的客觀經濟環境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店，城市居民向郊區延伸，消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足，人均國民收入2000美元以上，居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮人均居民收入1000美元左右，衛星城、小區建設剛剛起步，一些郊區的人主要在城區購物，小汽車普及率還不高，因此形成了商業物業郊外無客流，建在城區又與百貨商店、社區商業中心競爭的兩難境地。
發展商業物業管理與運營的對策
樹立先進的經營管理理念
經營性商業項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創造營業收入的主要組成力量。商業項目的功能就是要幫助商戶去創造收入。簡而言之，就是提高每一平方米商業面積的賺錢能力。這就是商業項目經營管理的價值所在，也是商業地產成功運作的關鍵所在。物業管理企業在商業經營管理上應擁有一支專業隊伍，建立一套超前的經營管理模式和理念。通過提供商業項目從定位、規劃、招商到管理的全程服務，從而確保未來有效而持續的經營管理。
提高物業管理隊伍的專業素質
物業管理是運用現代經營的技術手段，按合同對物業進行多功能、全方位管理和服務，為物業產權人和使用人提供高效、周到服務，以提高物業的經濟和使用價值，創造一個良好的物業環境這樣的一個過程。要完成這一過程，一支高素質的專業隊伍是必備的條件。商業物業管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規的物業管理所需要的專業人才外，還應注意吸收下列人員：懂商務、會管理的經營人才；懂法律掌握政策的管理人才；高級技術人才。不少商業樓宇的智能化程度相當高，特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用，迫使我們必須以更先進的科學手段對商業樓宇進行管理。當然在引進專業人才的同時，對原有的商業管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養有機結合起來，物業管理隊伍的專業素質才會不斷提高。
利用制度規范市場秩序
任何企業都存在兩方面的制度： 一是企業的基本制度。它們規范企業的基本經濟關系，構成企業的經濟形體，是企業經營機制的決定因素，有什么樣的企業基本制度和經濟形體， 就會產生什么類型的經營機制； 二是企業的具體管理制度。它規范企業內部各個部門、單位、個人的職責和聯系，構成企業管理的組織形態，對企業的經營管理水平具有重大影響。現代企業制度指的是企業的基本制度。建立現代企業制度的原則是：產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續，合同及其補充文件和附件將不斷增多，契約越多管理上就越復雜。所以，對商業物業的管理應采用制度來明確各自的權利和義務，用完善的制度來規范市場秩序。
科學設計商業地產開發模式
商業地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式，而應該先確定經營模式、招商對象和業態需求，再進行建筑規劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低商業地產的風險。大連萬達提出的訂單式商業地產模式，即預先與世界500強企業簽訂聯合發展協議，得到其租賃項目的承諾后才進入實質開發。這種戰略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的：對于萬達集團而言，與這種外資零售業巨頭結伴而行，可以加大投資開發購物廣場的知名度；另外，商業地產做到了強強聯手，通過各種品牌組合，產生經營優勢，有效地控制了經營風險，增強了業主的投資信心。此外在開發商業物業時，重視物業管理的前期介入，對商業物業的定位、結構和外觀設計給予合理建議。
實現商業與地產合理對接
地產商借助商家的品牌效應，能有效提升商業物業的銷售， 因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點；成熟的大型社區為商業經營者提供了高素質的人流量和消費力。在現代化商業模式中，商業地產的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產增值利潤，而是通過持續的經營管理，提升商業空間的價值。因此，商業與地產的合理對接，才使雙方互利，使商業物業得到較大的發展空間。
準確定位商業經營方向
由于商業地產與市場需求關系緊密，地產商開發地產時，定位是非常關鍵的，同質化經營只能帶來商業資源和社會資源的巨大浪費。比如社區底商的定位，其招商目標主要有：自身配套所用、綜合百貨業、專業市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當的商業經營定位，才能在激烈的市場競爭中生存和發展。要做到準確定位，一方面必須適應市場的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發，走適合自己的路線。市場細分是商業物業定位的前提，尤其是針對商業密集區，要讓商業物業成功盈利，就必須把市場細分、再細分。
主體經營凸現特色
主題式商場可以按人群、功能進行劃分，小型商業物業尤其要做好定位工作，要避免與大型商業物業正面交鋒，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“專”、做“精”，以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中，求得生存，站穩腳跟，以獲更大的發展空間。
商業物業不同于其他物業，其項目的定位、規劃、招商和經營管理是一個有機的整體，需要我們理性的思考，全盤規劃，逐漸讓商業物業的管理與營運走上正規發展渠道，使商業物業走向成熟。
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投資商業地產不是撞大運，如果不按照正確的投資方式行事，十之八九將會失敗。商業地產不同于住宅，而是具有獨特的屬性，也正是這種獨特的屬性，使得商業地產投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對于投資者來說，投資商業地產，尤其要講究投資技巧，這樣，才能增大成功的概率。
專業人士表示，無論是希望商業地產物業本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開經營這個主題。由此可見，商業地產的投資，歸根結底都是對物業經營的考察。
用功不一結果迥異
有這樣兩位投資者，同樣是投資商業地產，得到的結果卻大不一樣，究其原因，在于投資前用功不同。
我們先了解一下兩位投資者的投資經歷。第一位是景先生，在2002年夏，他在聯洋社區以13000元/平方米的價格購置了一套約170平方米的底層商鋪。隨著聯洋社區的不斷成熟，其知名度不斷提高，社區整體品質不斷提升，已成為高收入人群所熱衷的居住社區。為滿足這部分人群的需求，社區內商鋪的品牌化程度較高，租金水平也一路走高，目前已達到8元／平方米／天。另外一位投資者章先生的運氣就要差得多了。在2005年初，他在古美社區內購買了一套面積為120平方米的底層商鋪，單價約14000元，平方米。在過去5年時間里，他的這套商鋪大多數時間空關，而目前租金水平僅1.5元，平方米，天，與前者相比判若云泥。
為什么會出現這樣的情形呢?從兩人的考察過程不難看出端倪。景先生之所以看中聯洋社區，他認真調查了社區規劃的定位，并對社區早期人住人群也進行了走訪，做了大量的考察工作。通過調查，景先生意識到聯洋社區必將發展成為浦東陸家嘴附近一個知名的高檔社區，商鋪投資潛力不小。的確如此，聯洋社區定位于中高端人群的居住社區，隨著高收入人群的導入，社區內商業業態也向著精品店演變，這會使得物業本身的價值和租金水平不斷走高。而章先生只是看中商鋪價格便宜，別的均未作考慮。他所選擇的古美社區雖然也是一個大型居住社區，但社區主要以吸納普通工薪階層為主，因此購買力相對較弱，且加之他所投資的商鋪位于社區內最為偏僻的地方，因此至今毫無起色，一點都不會讓人感到意外。
由此可見，投資商鋪要獲得成功，并非是簡單的購買物業，然后收取租金，并等待物業升值。同理，投資寫字樓、產權式酒店等商用物業，也涉及到同樣的問題。
緊扣“商”宇玩投資
商業地產的特性與商業緊密相關，為降低風險，專家表示應該緊扣“商業”這個主題進行投資。我們梳理其中幾個主要步驟，如市場前景的考察、經營管理等，供讀者參考。
市場調查要細致
商業地產未來的表現如何?能夠吸引到更多的經營者關注?消費者能夠接受?……諸多問題，都必須在出手之前了解清楚，而這些信息，則需通過細致的市場調查來獲得。
專家表示，市場調查的內容根據項目的具體內容不盡相同，但基礎的市場調查無外乎以下幾個方面的內容，如市場環境調查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等)，經濟狀況調查(項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況)，市場現狀調查(現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、損益情況等)。個人投資者雖然無法像專業機構那樣把上述所有項目全部調查清楚，但不可否認的是調查的內容越多，越有利于自己認清項目未來的發展潛力。
“管家”須精挑細選
好的經營團隊，能夠讓商業地產發揮最大的市場效應，這是決定商業項目升值空間大小的決定性因素。
“管家”水平的高低，決定投資收益的高低。下面的小故事將說明管理水平的高低將怎樣影響商業地產的租金收益。在2005年，位于上海徐家匯中心商圈的港匯廣場，與合作了5年之久的富安百貨“說拜拜”，當時許多人對此不解，因為與富安百貨合作，可獲得長久穩定的租金收益，與這個“財神爺”鬧分手，并非上策。但港匯廣場換上具有區域特色的各類精品專賣，一舉改善了自身的業態分布，吸引到了來自長三角不同人群的需求。當然，租金水平肯定得到了極大的提升，目前其底層鋪位租金已是上海最高之一，約12美元／平方米／天，與3年前相比，幾乎翻番。
劉力表示，港匯廣場的成功，跟背后管理團隊有著密不可分的關系。專家表示，好的“管家”能夠順應市場的發展，不斷主動調整優化經營業態，使商業物業走上良性的發展軌道。
權限宜集中忌分散
上海北部某大型商業項目，因為產權分散，導致后期管理極為困難，而給投資者帶來的則是傷害。由此可見，為了保證后期管理順利進行，適當的集中管理十分有必要。因此投資者在選擇物業時，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的(街鋪除外)，則應該三思而后行。
專家認為，對于部分分割出售的小產權商鋪，一定要了解后期管理時，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當心。
項目扎堆更有潛力
獨鋪難成市。商業項目扎堆，可能會促使市場加快成熟，從而有利于投資。
通常可將購物中心、酒店及寫字樓設計為商業金三角，合三為一，實現商業資源互通互用。比如，現在通常采用的做法是樓裙做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經營模式可以強化資源的集中利用，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發聯動效應，在三種商業的互相帶動下，整個商業地產項目將會良性循環，逐漸強大。如廣州三大城市購物中心不約而同與寫字樓聯姻；北京新天地也開始利用起寫字樓及酒店的商務效應。
政策風險需關注
由此可見，投資商業地產，雖然從目前來看，國家調控的主要對象是住宅市場，但商業地產同樣也存在相應的來自政策方面的風險。因為物業稅一旦從商業地產開始征收，這項與保有環節有關的稅收，勢必會壓縮租金收益。而一旦商鋪變為冷鋪甚至“死鋪”，將放大投資虧損。其實根據相關稅法，圍繞商業地產的各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產稅等稅種。而如果商業地產出現炒作跡象，國家將會從嚴征收包括房產稅等稅收，從而加大交易成本，也會極大影響到投資收益。近期北京出現的有關征收商業地產房產稅的傳聞已印證了這一點。
持有物業要耐心
從以前的經驗來看，除了極個別優質商鋪外，大多數商業地產很少出現像住宅那樣瘋狂上漲情形，因此需要耐心持有物業，否則無法獲取更為豐厚的回報。
從1988年向市政府表態“不管項目在什么地方，只要能有活干，有口飯吃就行”到如今一步步迅猛擴張并稱要震驚世界的王健林以及特有其標志的萬達越來越受到各方的關注和聚焦。2012年6月，伴隨著萬達收購AMC、投資俄羅斯項目等國際化戰略的實施，關于王健林在海外能否像在國內一樣取得無與倫比的成功，仍需時間的檢驗。
節奏
2000年，萬達開始進軍商業地產?，F如今已經在房企中樹立了商業標桿并且引領著眾多房企紛紛涉足商業地產。萬達創立的商業綜合體在房地產行業的地位一如王健林在房企大佬中的排位一樣，不容置疑。
2002年，王健林在中國房地產界第一個提出做百年企業。近期萬達的各種舉動，無論是多么張揚，不可否認的是這個軍人出身的企業家正在踐行自己的諾言，打造屹立百年的國際商業集團。
2004年，萬達開始投資電影院。而今年五月，大連萬達集團和全球第二大院線美國AMC影院公司簽署并購協議，正式以31億美元收購AMC院線100%的股權。這次收購的完成也意味著萬達集團成為全球規模最大的電影院線運營商。
盡管今年上半年萬達關于被調查、散伙飯、裁員降薪、擅自拆校等事件紛擾，但這絲毫沒影響王健林的步伐，收購AMC，投資俄羅斯項目等舉動還是把萬達再次推到輿論焦點上，人們在猜測王健林這么大膽的底氣緣何的同時，更多的是對王健林的膽識以及在運作資本上獨有的能力的賞識。
“萬達已經把國際化作為一個重要部分，寧可犧牲一點國內的利潤空間，也要與國際接軌。如果萬達做到超過500億或1000億美元收入規模的時候，我不希望它只是一個國內公司，應該是一個世界性的品牌公司。”王健林稱。
引領
和一個外行人談起房地產行業，也許他知道的并不多，但是只要說起萬達影院，相信沒有幾個人不知道或者沒聽過的，雖然從這個方面來看，似乎對萬達的了解太過片面，但透過這個窗口足以印證萬達在商業方面的影響力。
因為調控的原因，不少房企紛紛轉戰商業地產尋覓突圍。這不僅體現在大房企方面，一些中小企業也都紛紛效仿，一時間商業地產成了炙手可熱的香餑餑。事實上，商業地產在我國發展的時間并不長，加上商業地產對資金的依賴程度很高，所以近期商業地產在運營、資金、管理等方面都暴露了問題。
萬達模式如何復制？這是不少企業思考和探究的問題。據了解，作為主要以商業地產開發為主的萬達，在早時的開發中就抓住了中央政府四萬億強力刺激和各地方政府尋求快速發展的有利時機，迅速搶占了中國商業地產的高地。但隨后多家房企進駐商業地產領域明顯沒那么從容，王健林預測，商業地產將在三年以后大規模陷入困境。
對于一擁而上的商業地產，王健林認為，這樣的結果必然是“一擁而下”。房企如果不在人才儲備、知識儲備和心理準備上下工夫，必然會遭遇水土不服的局面?！叭f達模式”在商業地產中的成功案例在現階段更是廣受關注和研究。
萬達廣場能夠進駐全國大中城市并且總能和商家以及消費者保持很高的粘度，其實并不需要很高深的奧秘。王健林表示，要建立商家忠誠度，最核心一點就是讓商家賺錢。同時，在整個發展過程中，他始終注意對資金流的把控，確保公司資金流充足，而不是依靠融資或者借貸，這才是關鍵。
底氣
“留有適當余地，不把事情做得太滿”作為王健林的經營之道表現在萬達的整個運營中便是經營模式的張弛有度。
王健林并不喜歡看大片，他覺得大片不能體現“中國傳統道德”，但這并不妨礙他收購AMC的步伐?！叭f達只跟有追求的官員打交道，有些地方政府哼哼哈哈的這種，我就堅決不去。”但這并不能阻擋各地政府對萬達的邀請和歡迎。
“一般有萬達廣場的地方，都會形成一個小城市，城鎮化也是地方政府政績的重要指標之一，所以地方政府都非常主動邀請萬達進駐?！睒I內人士分析。
王健林在一次微訪談中稱，目前萬達最迫切也最接近實現的愿景是成為全球最大娛樂影院集團，收購AMC一事順利交接后此愿景達成；三年后，萬達力圖在2015年達到持有物業2500萬平米，屆時萬達將發展成為全球最大不動產企業。最終，擬把萬達建成全球最大的文化產業集團之一。
