時(shí)間：2023-08-29 16:44:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展對(duì)策
一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及我國(guó)的特殊國(guó)情,整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài),因而具有濃厚的行政色彩,其應(yīng)用范圍也相對(duì)狹窄。近年來,房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易活動(dòng)以及房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的結(jié)合日益頻繁,房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了廣泛的拓展,服務(wù)對(duì)象和服務(wù)形式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)個(gè)人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中小可缺少的基礎(chǔ)性工作。
我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估從無到有,已發(fā)展為一個(gè)富有生命力的朝陽行業(yè)。2008年,我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)超過25萬人,取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊(cè)執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近5000家,其中一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)168家,一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍已經(jīng)基本形成,估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)也進(jìn)入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
但是,由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快,估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的素質(zhì)還不能完全適應(yīng)社會(huì)的需要,一些非市場(chǎng)化和有悖于估價(jià)獨(dú)立、客觀、公平原則行為的出現(xiàn),制約著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題
(一)有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和管理體制建設(shè)尚不健全。
目前在房地產(chǎn)估價(jià)中存在許多行業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu),一些估價(jià)機(jī)構(gòu)并沒有完全走專業(yè)化的道路,一些估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員缺乏自律和執(zhí)業(yè)能力。國(guó)家雖然制定了一些相關(guān)的法律法規(guī),但基本上是針對(duì)供給主體的約束,對(duì)估價(jià)市場(chǎng)構(gòu)成中的需求和協(xié)調(diào)等主體的約束性法規(guī)尚未建立。而目前需求主體對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的影響較大,因而只約束供給主體,不但無法維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序,反而會(huì)給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
(二)行業(yè)監(jiān)管不力。
審批管理部門把關(guān)不到位,流于形式。不少?gòu)氖聵I(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu),工商局未經(jīng)嚴(yán)格審查隨意發(fā)放《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》,缺乏規(guī)定數(shù)量的專職估價(jià)師,估價(jià)師在注冊(cè)時(shí)開具虛假的勞動(dòng)人事檔案虛假轉(zhuǎn)移證明和社會(huì)保險(xiǎn)證明,只要估價(jià)師數(shù)量達(dá)標(biāo),均許可通過其資質(zhì),而且長(zhǎng)期缺乏業(yè)務(wù)監(jiān)管,造成“非法”的估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量泛濫,具有執(zhí)業(yè)資格的估價(jià)師通過掛靠形式淪為“假”估價(jià)師。
(三)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)不規(guī)范。
目前部分脫鉤改制的評(píng)估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系,同時(shí)兼營(yíng)事業(yè)性評(píng)估和中介性評(píng)估,背離了脫鉤改制的目標(biāo)而一些行政部門則對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)進(jìn)行行政干預(yù),與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易,超出了行政機(jī)構(gòu)本身的行政職權(quán),引發(fā)了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。
由于估價(jià)機(jī)構(gòu)的“非法”成立、估價(jià)師的非法掛靠,導(dǎo)致出現(xiàn)“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價(jià)報(bào)告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》形同虛設(shè),估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在重視業(yè)務(wù)招攬、忽視報(bào)告質(zhì)量的情況,歪曲甚至捏造事實(shí)的“客戶定價(jià)法”成了估價(jià)方法中無奈的方法。
同時(shí)也有一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù),估價(jià)機(jī)構(gòu)之間往往在評(píng)估結(jié)果和收費(fèi)上大打價(jià)格戰(zhàn)、關(guān)系戰(zhàn)、回扣戰(zhàn),形成了估價(jià)機(jī)構(gòu)的惡性競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致估價(jià)收費(fèi)越來越低,回扣形式的商業(yè)賄賂戲愈演愈烈。
三、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展建議
(一)完善法律法規(guī)體系。
完善法律法規(guī)體系,并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全,某此領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應(yīng)該頒布相關(guān)的一此法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問題,實(shí)行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的竟?fàn)巻栴},實(shí)現(xiàn)真正的政企分開,使評(píng)估行業(yè)健康有序地竟?fàn)?解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問題,提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)仟感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí);解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問題,規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估力一法和程序。
(二)建立健全行業(yè)協(xié)作,共同監(jiān)管體制。
由于受我國(guó)體制所限,房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師各出自不同的行政主管部門,房地產(chǎn)估價(jià)師主管部門是建設(shè)部,資產(chǎn)估價(jià)師主管部門是財(cái)政部,而土地估價(jià)師主管部門是國(guó)土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價(jià)業(yè)務(wù)的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價(jià)執(zhí)業(yè)人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應(yīng)盡快促使房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)組織、資產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)及土地估價(jià)師協(xié)會(huì)三會(huì)聯(lián)盟,相互協(xié)作,共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價(jià)師掛靠現(xiàn)象,還能進(jìn)行相互間技術(shù)交流,促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
(三)培養(yǎng)高素質(zhì)人才,提高執(zhí)業(yè)水平。
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展壯大,要求執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)不斷提高。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)積極提高業(yè)務(wù)素質(zhì),在理論研究、實(shí)務(wù)分析、政策法規(guī)、學(xué)術(shù)與國(guó)外動(dòng)態(tài)等力面進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí),還應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是,作為房地產(chǎn)估價(jià)師,不應(yīng)僅僅鉆研業(yè)務(wù)知識(shí),還應(yīng)強(qiáng)化法律意識(shí),嚴(yán)格把握合法與違法的界限。
參考文獻(xiàn):
[1]楊希琴.芻議房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì).建設(shè)科技,2010,(2).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)；存在問題；對(duì)策分析
近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為與其相近的一個(gè)新興行業(yè)也快速發(fā)展起來，這與房地產(chǎn)為其提供的市場(chǎng)空間是分不開的。而房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)由于社會(huì)環(huán)境及自身的問題，發(fā)展一直處于滯后狀態(tài)，不能及時(shí)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)模的需求，這也在一定程度上影響了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)應(yīng)快速找出自身的問題，認(rèn)真分析思考并提出有效的解決措施，使得自身更好的為房地產(chǎn)的發(fā)展做出充分的努力。本文就根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，分析當(dāng)前評(píng)估行業(yè)里存在的一些問題，并提出相應(yīng)有效的解決措施。
一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀
經(jīng)過近幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已由一個(gè)新興的行業(yè)快速發(fā)展完善起來，這些都與我國(guó)各級(jí)相關(guān)部門、評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員的大力支持和努力是分不開的，就現(xiàn)階段而言，我國(guó)已經(jīng)基本建立了相關(guān)的房地產(chǎn)評(píng)估的法律和規(guī)章制度，實(shí)現(xiàn)了以房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度為核心的法規(guī)制度，且各相關(guān)的規(guī)范性文件都在不斷地完善補(bǔ)充中。為了使評(píng)估的結(jié)果可靠有效，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也制訂了統(tǒng)一的評(píng)估方法及評(píng)估程序，并且也慢慢建立了一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，更好的為房地產(chǎn)交易管理來服務(wù)，可一定程度的避免在房地產(chǎn)交易過程中的不實(shí)報(bào)價(jià)或偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。但近年來，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)顯示出一些在環(huán)境及自身方面的不足之處，如相關(guān)的法律法規(guī)不健全、從業(yè)人員的素質(zhì)整體不高、相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)不明確等問題，需要該行業(yè)分析且解決。
二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問題
（一）相關(guān)的法律法規(guī)不健全
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，目前已初步形成了一些相關(guān)法規(guī)，如《城市房地產(chǎn)管理法》，雖然房地產(chǎn)行業(yè)又以這個(gè)法規(guī)為基礎(chǔ)，分別確立了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等具體規(guī)范制度，但這些只是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的管理簡(jiǎn)單的規(guī)定，而具體實(shí)施細(xì)則卻沒制定出來，對(duì)不同用途的評(píng)估如企業(yè)改革評(píng)估、征稅評(píng)估都沒有確實(shí)的針對(duì)性。此外，在評(píng)估制度上，評(píng)估的范圍較小，局限在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、經(jīng)濟(jì)性鑒定等。
（二）相關(guān)從業(yè)人員素質(zhì)整體不高
由于房地產(chǎn)具有特別的價(jià)值特點(diǎn)，是項(xiàng)投資較大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，這也要求房地產(chǎn)評(píng)估人員要有較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)，不同素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師對(duì)同樣一處房地產(chǎn)的價(jià)值有不同的評(píng)估結(jié)果，這說明了評(píng)估的結(jié)果往往依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)素質(zhì)和誠(chéng)信。目前，我國(guó)在房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)從業(yè)人員的培養(yǎng)和考核方面存在許多不足，造成了許多從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)整體不高，特別是在行業(yè)入門門檻方面，沒有明確的學(xué)歷要求，只是一味的通過收取較高的費(fèi)用來準(zhǔn)許其進(jìn)入該行業(yè)。另一方面，現(xiàn)在評(píng)估師的級(jí)別較為單一，在一定程度上不能很好的激勵(lì)所有從業(yè)人員進(jìn)行后期的培訓(xùn)和提高。
（三）我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不清晰
目前，我國(guó)現(xiàn)存在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大部分都是產(chǎn)權(quán)私有化的有限責(zé)任公司。這些公司大都是由各出資人按所出資金的比例來享有公司的產(chǎn)權(quán)比例及承擔(dān)公司相應(yīng)比例的債務(wù)，同時(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要求其法定代表人是專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，從而避免了國(guó)家機(jī)關(guān)行政或事業(yè)單位的工作人員進(jìn)入。另一方面，在估價(jià)人員與評(píng)估機(jī)構(gòu)的人事關(guān)系上，只是表面的脫鉤，而實(shí)際上在體制和人情關(guān)系上并沒有真正的實(shí)現(xiàn)脫鉤，仍相互牽扯許多利益關(guān)系。
三、改善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策
（一）建立完善的法律法規(guī)體系
一個(gè)行業(yè)能否健康快速的發(fā)展，與其相關(guān)的政策和法律法規(guī)的作用是分不開的。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)應(yīng)放眼未來，要考慮到房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，不能只看眼下。這就要求，相關(guān)的國(guó)家管理部門應(yīng)加緊制定頒布一系列的法律法規(guī)，真正有效的解決在房地產(chǎn)評(píng)估管理中遇到的問題；在處理房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)應(yīng)考慮全局，使評(píng)估機(jī)構(gòu)都能健康的發(fā)展和生存；在估價(jià)師的職業(yè)道德方面，應(yīng)不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)他們的社會(huì)責(zé)任感，從而更好的為社會(huì)服務(wù)。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的整體素質(zhì)培養(yǎng)
從業(yè)資格證的出現(xiàn)，在一定程度上提高了該行業(yè)的從業(yè)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，但目前只設(shè)有一級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)師，相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的具體情況，適當(dāng)增加一到兩個(gè)級(jí)別，以更好的激發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員繼續(xù)學(xué)習(xí)的動(dòng)力，使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)邁上新的臺(tái)階。具體操作方面，可以先借鑒國(guó)外相關(guān)的鑒定師的管理制度，再融入我國(guó)的國(guó)情，實(shí)行以房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的好壞、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是否豐富、評(píng)估報(bào)告技術(shù)含量的高低、執(zhí)業(yè)能力是否較強(qiáng)等方面制定具體的執(zhí)業(yè)等級(jí)或水平的動(dòng)態(tài)管理模式。這樣做不僅可以很好的保證我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師的整體素質(zhì)水平，而且也在一定程度上可以激勵(lì)他們不斷提高自身的價(jià)值，從而能更好的為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的整體素質(zhì)培養(yǎng)，可以從這幾點(diǎn)做起：首先，在學(xué)歷方面應(yīng)適當(dāng)提高一個(gè)層次，比如要求相關(guān)具體專業(yè)的本科人員才能報(bào)考；其次，在注冊(cè)方面，應(yīng)加強(qiáng)控制，不讓人情關(guān)系來縮水我國(guó)的注冊(cè)制度；最后，在考試方面，不能只簡(jiǎn)單看成績(jī)，應(yīng)綜合各方面來考察人員的整體素質(zhì)，比如在思想道德方面。
（三）增強(qiáng)對(duì)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管
好的市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。目前，由于存在各個(gè)評(píng)估部門不公平的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，致使一些評(píng)估企業(yè)在收取相關(guān)評(píng)估費(fèi)時(shí)處于壟斷地位，這種行業(yè)行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展，迫切要求提供一個(gè)公平合理的良好環(huán)境。因此，在改革房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的脫鉤制度時(shí)，應(yīng)做到使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，真正通過自身的實(shí)力在平等競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高在公眾心目中的信譽(yù)度，從而更好的保證房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)及成果的獨(dú)立性。另外，一些主管部門應(yīng)盡量避開這些評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作，確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。在監(jiān)管方面，如有發(fā)現(xiàn)個(gè)別評(píng)估人員因個(gè)人利益而違反誠(chéng)信和職業(yè)道德的違法行為，要嚴(yán)厲處置并追究其法律責(zé)任。
四、結(jié)語
總之，在我國(guó)各個(gè)相關(guān)部門和從業(yè)人員的不斷努力下，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)取得好的成效，并且隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求大大增加，這也要求房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)要認(rèn)真對(duì)待自身的不足，提高評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，大力培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)人才，才能從根本上解決在發(fā)展中遇到的問題和不足。從而在真正意義上實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[2]黃小明，肖修偉.我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估行業(yè)的問題和對(duì)策[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)，2003（16）.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價(jià)；工作
我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)從無到有，業(yè)務(wù)范圍從單一的房地產(chǎn)交易所需的評(píng)估到如今所涉及到的融資、司法鑒定、拆遷、課稅、企業(yè)合并、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價(jià)入股、企業(yè)改制等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，服務(wù)的領(lǐng)域越來越廣且標(biāo)的價(jià)值量越來越大，估價(jià)結(jié)果是否客觀合理關(guān)系到社會(huì)公眾利益，直接影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定、和諧。因此，如何做好房地產(chǎn)的估價(jià)工作是一個(gè)值得研究和思考的問題。
1 掌握房地產(chǎn)估價(jià)必備的知識(shí)
1.1 房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)
房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展至今成為一門學(xué)科、一種職業(yè)、一個(gè)行業(yè)、一種經(jīng)濟(jì)行為、不是任何人都可以隨意從事的，必須經(jīng)過系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，具備扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)，掌握好各種估價(jià)方法的理論依據(jù)、適用范圍、條件以及相應(yīng)的測(cè)算過程，在實(shí)際估價(jià)工作中能針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和市場(chǎng)環(huán)境選擇相應(yīng)的評(píng)估方法，進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)。
1.2 房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)
一宗房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的評(píng)估，首先要對(duì)房地產(chǎn)有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，這對(duì)于評(píng)估結(jié)果的正確性、合理性是非常的重要。對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)包括土地和地上建筑物兩個(gè)方面的內(nèi)容，準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)一宗土地要涉及到規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)測(cè)繪等相關(guān)知識(shí)；建筑物的認(rèn)識(shí)涉及到建筑工程、工程造價(jià)等方面知識(shí)；資料收集、數(shù)據(jù)處理、分析環(huán)節(jié)要用到統(tǒng)計(jì)方面知識(shí)；估價(jià)側(cè)算的過程要運(yùn)用到財(cái)政、金融、會(huì)計(jì)、預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等方面相關(guān)知識(shí)。房地產(chǎn)價(jià)格受制度政策影響較大，這就決定了估價(jià)人員必須懂政策；房地產(chǎn)估價(jià)要遵循合法原則，在房地產(chǎn)分割、拆遷、拍賣、抵押、司法鑒定等類型的評(píng)估中，估價(jià)對(duì)象權(quán)益價(jià)值的評(píng)估并不是委托人或房地產(chǎn)估價(jià)人員可以隨意假定的，必須以法律、法規(guī)或政策為依據(jù)進(jìn)行。估價(jià)人員的估價(jià)行為不僅受到相關(guān)法律、法規(guī)的制約，而且其結(jié)果又要承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。因此，只有通曉與房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，才能正確評(píng)估估價(jià)對(duì)象客觀、合理、合法的權(quán)益價(jià)值，更好地為社會(huì)服務(wù)。
1.3 熟悉估價(jià)規(guī)范及估價(jià)相關(guān)方面的指導(dǎo)意見
國(guó)家為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，根據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。作為房地產(chǎn)估價(jià)的從業(yè)人員必須熟讀并理解透徹規(guī)范的規(guī)定，在執(zhí)業(yè)的過程中必須嚴(yán)格按照規(guī)范的要求去操作，才能確保估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。
熟悉國(guó)家出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)方面的指導(dǎo)意見以及對(duì)估價(jià)產(chǎn)生影響的法律法規(guī)、通知。諸如：為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家相關(guān)部門發(fā)出的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知及《房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見》；《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》及各地方政府相應(yīng)出臺(tái)的細(xì)則、辦法，對(duì)拆遷估價(jià)主體資格、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法、初步估價(jià)結(jié)果公示、估價(jià)報(bào)告答疑、估價(jià)結(jié)果異議的解決等作了規(guī)定，對(duì)規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)時(shí)人的合法權(quán)益有了保障。作為一名房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員，如果不了解與估價(jià)行業(yè)相關(guān)的國(guó)家指導(dǎo)意見，就不能很好的開展工作。
2 養(yǎng)成良好的估價(jià)作業(yè)習(xí)慣
良好的估價(jià)作業(yè)習(xí)慣，將會(huì)使我們的工作收到事半功倍的效果。接受一宗估價(jià)業(yè)務(wù)，首先，把估價(jià)技術(shù)路線確定下來，因?yàn)楣纼r(jià)技術(shù)路線是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路，有了技術(shù)路線的指導(dǎo)，我們?cè)陧?xiàng)目估價(jià)過程中才不至于束手無策，而是得心應(yīng)手；其次，制定擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道，避免工作出現(xiàn)無頭緒，盲目性，收集到的資料沒用，要用的資料沒收集到；第三，做好人員和進(jìn)度的安排，以保證估價(jià)項(xiàng)目按時(shí)完成。不管是簡(jiǎn)單業(yè)務(wù)還是復(fù)雜業(yè)務(wù)，都應(yīng)養(yǎng)成這樣的估價(jià)作業(yè)習(xí)慣。
3 做好房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)信息資料的收集工作
“巧婦難為無米之炊”。一個(gè)具有深厚估價(jià)理論知識(shí)的人，如果手上沒有估價(jià)相關(guān)房地產(chǎn)信息資料，那么估價(jià)工作將無法進(jìn)行。因此，我們必須做好估價(jià)的日常信息收集工作和面臨具體估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)的針對(duì)性的資料收集工作。日常信息資料的收集包括：影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的信息收集，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、區(qū)域因素等方面信息的收集。比如房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、租金水平、建造成本、土地市場(chǎng)行情、房地產(chǎn)制度、稅收政策、城市規(guī)劃、物價(jià)、居民收入、利率以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策、措施等內(nèi)容；同時(shí)對(duì)城市里不同城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格、土地市場(chǎng)、交通情況、配套設(shè)施情況、環(huán)境景觀、商服繁華度等有充分的了解。針對(duì)性的資料收集工作主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況制定相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線，按照所確定估價(jià)方法有針對(duì)性的收集估價(jià)相關(guān)的信息資料。比如市場(chǎng)比較法：主要收集類似房地產(chǎn)交易實(shí)例；收益法：收集類似房地產(chǎn)租金水平、經(jīng)營(yíng)收入、收益率、經(jīng)營(yíng)成本支出、收益變化情況；成本法：收集類似房地產(chǎn)開發(fā)過程各個(gè)環(huán)境的費(fèi)用支出（建安成本、前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等費(fèi)用）、稅費(fèi)支出和正常利潤(rùn)等；基準(zhǔn)地價(jià)修正法：收集估價(jià)對(duì)象所在地的基準(zhǔn)地價(jià)成果文件。另外，信息收集后，要進(jìn)行整理、分析，甄別信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，去偽存真，以保證估價(jià)結(jié)果的客觀合理。為了提高估價(jià)工作的效率，還應(yīng)對(duì)各項(xiàng)信息資料按區(qū)域、按用途、按結(jié)構(gòu)、按檔次、按規(guī)模進(jìn)行分門別類的歸檔整理，以便在需要時(shí)，能信手拈來。
4 職業(yè)道德和社會(huì)責(zé)任
房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員應(yīng)具備良好的職業(yè)道德，才能評(píng)估出客觀、公正、合理的房地產(chǎn)價(jià)格。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，要從自身做起，加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng)。所謂職業(yè)道德，是同人們的職業(yè)活動(dòng)緊密聯(lián)系的符合職業(yè)特點(diǎn)所要求的道德準(zhǔn)則、道德情操與道德品質(zhì)的總和，它既是對(duì)本職人員在職業(yè)活動(dòng)中行為的要求，同時(shí)又是職業(yè)對(duì)社會(huì)所負(fù)的道德責(zé)任與義務(wù)。愛崗敬業(yè)、 誠(chéng)實(shí)守信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻(xiàn)社會(huì)是我們每一個(gè)職業(yè)應(yīng)該遵守的職業(yè)道德。
房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員要有良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去完成房地產(chǎn)估價(jià)工作，清楚在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)做什么，不應(yīng)當(dāng)做什么；應(yīng)當(dāng)怎樣做，不應(yīng)當(dāng)怎樣做。做到獨(dú)立、客觀、公正；專業(yè)勝任能力；誠(chéng)實(shí)守信；保守秘密；公平競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)估價(jià)人員的職業(yè)道德要有專業(yè)能力作為基礎(chǔ)，專業(yè)能力上的不能勝任本身就對(duì)社會(huì)公眾構(gòu)成一種欺詐，是一種不道德的行為。“人無信不立，商無信不才”，作為房地產(chǎn)估價(jià)工作人員，在執(zhí)業(yè)過程中要誠(chéng)實(shí)守信。房地產(chǎn)估價(jià)為房地產(chǎn)交易價(jià)格、抵押貸款額度、房屋拆遷金額的補(bǔ)償、司法鑒定等通提供重要參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的公正性直接影響著有關(guān)各方的利益，并對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員必須增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，承擔(dān)起應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。才能提供高質(zhì)量的服務(wù)。
總之，房地產(chǎn)估價(jià)不僅是一門學(xué)科、一種職業(yè)同時(shí)也是一門藝術(shù)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各行業(yè)、各領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)需求日益廣泛，房地產(chǎn)估價(jià)人員承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任也會(huì)越來越大，將面臨更大、更新的挑戰(zhàn)，因此，只有具有上述基本素質(zhì)，并在實(shí)踐中不斷豐富估價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)，才能做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，在激烈的市場(chǎng)中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；存在問題；方法；對(duì)策研究
Abstract: This paper analyzes the problems existing in the assessment of real estate, the real estate assessment methods, analyzes how to evaluate the work of real estate.
Key words: real estate appraisal; problems; countermeasure research method;
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：文章編號(hào)：
1、房地產(chǎn)評(píng)估存在問題
1.1 不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在。現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分為兩類：①原各級(jí)房管部門成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，脫鉤改制后成為股份制公司。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系，但管理部門為了自身利益往往會(huì)把業(yè)務(wù)交給這些公司來完成。②沒有政府背景，按市場(chǎng)化運(yùn)作的評(píng)估公司。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤(rùn)，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場(chǎng)上展開競(jìng)爭(zhēng)。為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，迎合顧客的不合理要求，各評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員多置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。這樣的過程既損害了國(guó)家和集體的合法利益，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，使得資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生時(shí)保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的目的得不到實(shí)現(xiàn)，同時(shí)擾亂了市場(chǎng)秩序，違背了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公正、公平、公開的原則。
1.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具評(píng)估報(bào)告的可信度降低。當(dāng)前評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員主要包括兩類：一類是專業(yè)注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員；二類是非專職的注冊(cè)估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后，正式注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人，他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，對(duì)自己的評(píng)估能力要求降低，在評(píng)估報(bào)告模板上進(jìn)行修改，由此出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的可信度大打折扣。
1.3 國(guó)外對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的沖擊較大。中國(guó)加入WTO后，加大對(duì)外開放程度，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)際接軌，有大量國(guó)外的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。由于國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步早，有一百多年的歷史，而且對(duì)評(píng)估行業(yè)非常重視，業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè)，發(fā)展非常迅速。無論是思想體系還是方法理論，都較國(guó)內(nèi)的先進(jìn)，并且國(guó)外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念，對(duì)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。
2、房地產(chǎn)評(píng)估的方法
2.1 市場(chǎng)比較法。采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房?jī)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴漲暴跌，那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場(chǎng)比較法就有可能高估房?jī)r(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場(chǎng)比較法完全喪失了用武之地。
2.2 收益還原法。估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。如果在未來的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒有意義，那么收益還原法是最理想的房?jī)r(jià)估計(jì)法。事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房?jī)r(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會(huì)隨著潮流改變他們對(duì)住房增值的預(yù)期。在這種情況下購(gòu)買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購(gòu)房。
2.3 成本估價(jià)法。成本估價(jià)法又稱承包商法，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)地重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用成本估價(jià)法看起來比較簡(jiǎn)單，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場(chǎng)比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。
2.4 假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本(利息)，稅金等，最后扣除地價(jià)，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)。倘若這個(gè)利潤(rùn)是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房?jī)r(jià)，然后再?zèng)Q定是否開發(fā)，這樣的房?jī)r(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。
3、做好房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)策研究
3.1 加強(qiáng)行業(yè)管理。
①實(shí)行政企分開。行政行為與評(píng)估業(yè)務(wù)如果混合在一起，評(píng)估機(jī)構(gòu)就變成“陰陽臉”，既是行政管理者，又是經(jīng)營(yíng)者，大量的評(píng)估業(yè)務(wù)就難以走向市場(chǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)就永遠(yuǎn)跳不出怪圈。因此要實(shí)行政企分開，與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的行政職能，如房地產(chǎn)交易，土地出讓、轉(zhuǎn)讓，國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等或由政府有關(guān)部門直接行使，或由政府委托下屬事業(yè)單位行使，但無論采取哪一種方式都應(yīng)將行政行為與從事評(píng)估的經(jīng)營(yíng)行為嚴(yán)格劃分。
②加強(qiáng)法制建設(shè)。首先要加強(qiáng)評(píng)估的立法工作，與發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家或地區(qū)相比，我們的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠(yuǎn)，因此要盡快制定房地產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級(jí)形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不合格的評(píng)估報(bào)告屢見不鮮，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處罰，將評(píng)估市場(chǎng)存在的問題降低到最低限度。
3.2 強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。最近幾年出臺(tái)的相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德都有所涉及，但都散落在有關(guān)條款中，內(nèi)容不系統(tǒng)不完善，規(guī)定過于原則不便執(zhí)行。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德有專門的法律法規(guī)，如估價(jià)師守則對(duì)估價(jià)師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。我們應(yīng)借鑒國(guó)外的做法，制定“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”，“房地產(chǎn)估價(jià)師守則”等規(guī)定，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，讓他們明確應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯(cuò)了應(yīng)受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，凡是不能為的就不敢為，約束估價(jià)師的行為，使行業(yè)自律落實(shí)到實(shí)處，從根本上提高評(píng)估行業(yè)的信譽(yù)。
3.3 建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)構(gòu)。
①開放市場(chǎng)。按照建立統(tǒng)一開放競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的要求，在前述政企分開的前提下制定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，要取消行業(yè)壟斷和不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，承接評(píng)估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)大小和難易程度自由選擇相應(yīng)等級(jí)和信譽(yù)高的評(píng)估機(jī)構(gòu)。尤其是管理部門或有行政職能的評(píng)估所不得指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得刁難其他評(píng)估所所做的評(píng)估報(bào)告。特大評(píng)估項(xiàng)目可以選擇幾家相應(yīng)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)投標(biāo)或議標(biāo)，將投標(biāo)單位的等級(jí)、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、業(yè)績(jī)、收費(fèi)、服務(wù)等條件以打分制的形式進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)，高分者中標(biāo)。
②機(jī)構(gòu)獨(dú)立。根據(jù)“公司法”和“房地產(chǎn)法”的要求，所有評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織，第一步可成立有限責(zé)任公司，待條件成熟時(shí)可過渡到無限責(zé)任公司。現(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門脫鉤，推動(dòng)評(píng)估機(jī)構(gòu)走向市場(chǎng)，讓他們獨(dú)立地承接評(píng)估業(yè)務(wù)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中或生存發(fā)展，或落伍淘汰，讓強(qiáng)的更強(qiáng)，差的消亡，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員提高其業(yè)務(wù)水平。
③責(zé)任加大。與評(píng)估機(jī)構(gòu)的法人地位相適應(yīng)要建立賠償責(zé)任和保險(xiǎn)制，并應(yīng)允許注冊(cè)估價(jià)師實(shí)行高薪制。如果評(píng)估所作業(yè)失誤給委托單位造成損失，委托單位可以依法上訴要求賠償損失。評(píng)估機(jī)構(gòu)在承擔(dān)賠償責(zé)任后可追索有關(guān)估價(jià)人員責(zé)任，但是賠償責(zé)任必須以評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員向保險(xiǎn)公司投保作為保證。由于估價(jià)師個(gè)人難以全部承擔(dān)責(zé)任，而評(píng)估機(jī)構(gòu)全部承擔(dān)又不利于估價(jià)師責(zé)任到位，因此應(yīng)規(guī)定如果評(píng)估出現(xiàn)失誤評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員各承擔(dān)一定比例的保險(xiǎn)賠償，具體比例可商定。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師除完成資格登記和注冊(cè)登記外，還必須向保險(xiǎn)公司投保簽約，而保險(xiǎn)公司一般不會(huì)與未經(jīng)登記素質(zhì)不高且經(jīng)常出錯(cuò)或違反職業(yè)道德的評(píng)估機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師簽約，委托單位也不會(huì)委托不投保的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，這就迫使估價(jià)師提高專業(yè)水平，敬職敬業(yè)，遵守職業(yè)道德，同時(shí)也促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，約束估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為，這就有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師整體素質(zhì)的提升。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)
1 新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的規(guī)定
新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。
新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量的規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。這意味著企業(yè)可以對(duì)兩種計(jì)量模式進(jìn)行選擇，而且對(duì)統(tǒng)一企業(yè)計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。
2 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量引入房地產(chǎn)估價(jià)的原因
2.1 新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步活躍起來，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來，單獨(dú)核算和列報(bào)是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來。
2.2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格本身的復(fù)雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給，進(jìn)而所具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價(jià)格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋，是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場(chǎng)所；構(gòu)筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價(jià)格是房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格，包括土地使用權(quán)價(jià)格和房屋所有權(quán)價(jià)格，土地使用權(quán)價(jià)格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同，價(jià)格屬于出讓價(jià)格，還是轉(zhuǎn)讓價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受國(guó)家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價(jià)格還具有區(qū)位性和個(gè)別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對(duì)于區(qū)位的具體要求不同，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。
房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格的這種復(fù)雜性，使房地產(chǎn)估價(jià)從資產(chǎn)評(píng)估中單獨(dú)的分離出來，作為獨(dú)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)存在。也正是由于這點(diǎn)，會(huì)計(jì)計(jì)量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來。
2.3 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價(jià)格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成因的了解和熟悉，遵循國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算的行為和過程。之所以進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及計(jì)量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點(diǎn)，而這個(gè)贏利點(diǎn)的計(jì)量還不明確，尤其是后續(xù)計(jì)量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于基于不同用途的房地產(chǎn)的價(jià)格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)于不同用途房地產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)計(jì)量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量所采用的公允價(jià)值的計(jì)量上更具專業(yè)性。
2.4 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件與房地產(chǎn)估價(jià)方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量屬性準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。采用成本法計(jì)量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的計(jì)量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會(huì)計(jì)計(jì)量，只有引入了公允價(jià)值的計(jì)量屬性才是從根本意義上的改變。正是國(guó)家了解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量對(duì)于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員的基本工作。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這兩個(gè)條件恰恰就是房地產(chǎn)估價(jià)用市場(chǎng)法來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的前提條件，而對(duì)于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中有詳細(xì)的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價(jià)對(duì)象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當(dāng)指一般在計(jì)量對(duì)象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價(jià)對(duì)象要相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)要與估價(jià)對(duì)象相同，而估價(jià)對(duì)象，從實(shí)質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量對(duì)象。
3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價(jià)的途徑
3.1 國(guó)家在法律法規(guī)層面上進(jìn)行引導(dǎo) 正是由于國(guó)家出臺(tái)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)給企業(yè)帶來的影響在會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準(zhǔn)則中引進(jìn)了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，而在公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動(dòng)幅度很大，在某種程度上也說明公允價(jià)值的計(jì)量規(guī)定還不完善，應(yīng)出臺(tái)進(jìn)一步明確的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價(jià)程序，具體來講，即通過房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)估價(jià)給予公允價(jià)值的計(jì)量以依據(jù)，同時(shí)，對(duì)于非活躍市場(chǎng)條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也可以給予專業(yè)的判斷。
3.2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過有償形式尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予專業(yè)支持 企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價(jià)手段，除國(guó)家在政策性上進(jìn)行引導(dǎo)外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都屬于經(jīng)營(yíng)性的中介機(jī)構(gòu)，企業(yè)是作為估價(jià)機(jī)構(gòu)的客戶，收費(fèi)也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)對(duì)于部分企業(yè)來講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，自然計(jì)量也是頻繁的，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)也不能按正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，同時(shí)要考慮企業(yè)與估計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立長(zhǎng)期的協(xié)助關(guān)系，在費(fèi)用上收取需雙方協(xié)商。
投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入，主要是從國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告的公允價(jià)值計(jì)量上來考慮的，但美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價(jià)值計(jì)量的后續(xù)計(jì)量的調(diào)整上，同時(shí)讓房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的敏銳性來幫助把握后續(xù)計(jì)量的時(shí)間階段。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著越來越重要的角色，從房地產(chǎn)的開發(fā)到房地產(chǎn)買賣交易、租賃抵押以及對(duì)房地產(chǎn)的拆遷、征用、糾紛等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著不容輕視的作用。其估價(jià)行為具有一定的專業(yè)性、技術(shù)性、實(shí)時(shí)性、地域性，并受國(guó)家政策、規(guī)章制度的影響，因此，房地產(chǎn)估價(jià)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，并且將對(duì)社會(huì)各方面產(chǎn)生影響。要想規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，避免其對(duì)社會(huì)的綜合發(fā)展產(chǎn)生不良影響，需要我們從根本上重視房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，找出房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的成因，進(jìn)而討論出降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。
一、造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的原因
由于房地產(chǎn)估價(jià)行為具有一定的專業(yè)性、技術(shù)性、實(shí)時(shí)性、地域性，并受國(guó)家相關(guān)政策、法律法規(guī)的影響，且房地產(chǎn)估價(jià)與其自身的真正價(jià)值存在著的偏差，所以房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的成因是復(fù)雜多樣的，本文主要從主觀和客觀兩大方面進(jìn)行重點(diǎn)分析。
1.造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主觀原因
首先，由于評(píng)估單位自身缺乏科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)營(yíng)管理模式，沒有職責(zé)明確的管理結(jié)構(gòu)及相應(yīng)的管理人，且其內(nèi)部沒有形成嚴(yán)格的管理制度，對(duì)評(píng)估對(duì)象的資料信息等收集不全面，導(dǎo)致在審核的過程中敷衍了事，對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)行為趨于形式化，致使對(duì)評(píng)估對(duì)象缺乏規(guī)范的評(píng)估結(jié)果、評(píng)估報(bào)告。評(píng)估單位一系列不規(guī)范、不負(fù)責(zé)的工作程序?qū)檎麄€(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行為帶來多方面的風(fēng)險(xiǎn)隱患，是造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。
其次，從事房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)員自身的綜合素質(zhì)以及職業(yè)修養(yǎng)的欠缺，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要原因。由于房地產(chǎn)估價(jià)的過程中，涉及的領(lǐng)域較廣、評(píng)估目的不一，加上評(píng)估對(duì)象復(fù)雜，因此，對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估手段就應(yīng)各有側(cè)重。這就要求從事該項(xiàng)工作的評(píng)估員不但要具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)、靈敏的邏輯思維以及隨機(jī)應(yīng)變的能力，還應(yīng)對(duì)相關(guān)的政策、法規(guī)有一定的基礎(chǔ)及把控能力。然而，由于受到政策水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)的限制，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)單位的從業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的工作水平普遍較低，導(dǎo)致在房地產(chǎn)估價(jià)工作的整個(gè)過程中不可避免的出現(xiàn)各種不同程度的錯(cuò)誤，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要原因。
2.造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的客觀原因
我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)目前正處于由政府控制向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)型階段，這種轉(zhuǎn)型階段的特點(diǎn)在一定程度上影響了剛剛起步的房地產(chǎn)評(píng)估事業(yè)的發(fā)展，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估事業(yè)面臨失范的風(fēng)險(xiǎn)，例如：抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低、規(guī)模較小、政府干預(yù)力度大、行業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)秩序不健全等。這將對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)造成較大的行業(yè)波動(dòng)，并以不同層次、不同力度給房地產(chǎn)的估價(jià)帶來風(fēng)險(xiǎn)。另外，在房地產(chǎn)估價(jià)的過程中，評(píng)估標(biāo)的物的價(jià)值是通過對(duì)評(píng)估主體的信息進(jìn)行鑒定、收集以及分析，以此對(duì)其進(jìn)行價(jià)值判斷。然而，在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作中，常常會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致評(píng)估主體在對(duì)信息進(jìn)行鑒定、收集和分析的過程中產(chǎn)生錯(cuò)誤，進(jìn)而產(chǎn)生評(píng)估標(biāo)的物的價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符的現(xiàn)象，也就是我們所說的房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)果與其自身的真正價(jià)值存在著偏差，為房地產(chǎn)估價(jià)帶來嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。
二、降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
如前所述，房地產(chǎn)估價(jià)具有一定的技術(shù)性和專業(yè)性，其估價(jià)的過程是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，所以，評(píng)估主體的估計(jì)價(jià)格不可避免地會(huì)與實(shí)際交易的價(jià)格存在著差異，為房地產(chǎn)的估價(jià)工作帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。但是，造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的一系列成因并不可怕，關(guān)鍵是我們?nèi)绾慰创@些成因，從而找出相應(yīng)的對(duì)策，將房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。對(duì)此，筆者根據(jù)以上對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主客觀原因的分析，提出以下降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)措施。
1.建立健全評(píng)估單位的管理機(jī)制，提高估價(jià)員自身的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，加之目前我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正處于特殊的轉(zhuǎn)型時(shí)期，整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展還不是十分穩(wěn)定，評(píng)估單位在管理機(jī)制等方面還不健全，對(duì)相關(guān)人員的錄用沒有統(tǒng)一的規(guī)定。導(dǎo)致多數(shù)從事房地產(chǎn)估價(jià)工作的估價(jià)員沒有相關(guān)的資質(zhì)證明和專業(yè)本領(lǐng)，也并未經(jīng)過嚴(yán)格、系統(tǒng)的培訓(xùn)考核而直接上崗，從而不能很好勝任房地產(chǎn)估價(jià)的本職工作，在工作的過程中常常會(huì)出現(xiàn)不同層次、不同程度的錯(cuò)誤，加大了房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。所以，國(guó)家及有關(guān)部門必須高度重視這一現(xiàn)象，建立健全房地產(chǎn)評(píng)估單位的管理機(jī)制，同時(shí)對(duì)評(píng)估單位實(shí)行資質(zhì)管理，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)員及從事相關(guān)工作的工作人員實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)估價(jià)工作準(zhǔn)入制度，并對(duì)估價(jià)員統(tǒng)一實(shí)行行業(yè)規(guī)范管理。從根本上全面提高估價(jià)員自身的綜合素質(zhì)，即從根本上規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
2.在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作中，增強(qiáng)其信息的透明度
在造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的客觀原因中，我們提到“在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作中，常常會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致評(píng)估主體在對(duì)信息進(jìn)行鑒定、收集和分析的過程中產(chǎn)生錯(cuò)誤，進(jìn)而產(chǎn)生評(píng)估標(biāo)的物的價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符的現(xiàn)象”。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)信息的透明度不夠，這里所指信息主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)備案管理信息、施工許可管理信息、商品房預(yù)售管理信息、房屋租賃管理信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息、房地產(chǎn)信用檔案管理信息等政府公開的信息。要想從客觀上規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，就必須將這些分散于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、權(quán)屬登記、租賃備案等相關(guān)市場(chǎng)信息進(jìn)行有機(jī)整合，并將房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)金融信息、土地政策等一并整合其中，形成全面、科學(xué)、客觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)提供可靠的參照信息和合理依據(jù)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在其快速發(fā)展的過程中難免出現(xiàn)各種問題。房地產(chǎn)估價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著重要的角色，同時(shí)又存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。需要我們辯證地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向，積極尋找房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的成因，運(yùn)用科學(xué)合理的手段、方法規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，使之促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良好、健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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1.市場(chǎng)比較法的定義
在房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，利用市場(chǎng)比較法就是能夠相比較與相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)，對(duì)待估計(jì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理估價(jià)的一種方法。市場(chǎng)比較法主要是將等待評(píng)估的房地產(chǎn)與相似的近期房產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行比較，通過對(duì)相似已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價(jià)格的充分研究，最后得出等待評(píng)估的房地產(chǎn)的可能實(shí)現(xiàn)的合理的成交價(jià)格，需要考慮的因素有很多，如區(qū)域因素、個(gè)別因素修正等等。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)使用市場(chǎng)比較法的過程中，所需要的基準(zhǔn)就是市場(chǎng)實(shí)際的交易價(jià)格，因此，這種對(duì)方非常進(jìn)行估價(jià)的方法的應(yīng)用是比較廣泛的，且估計(jì)出來的價(jià)格是比較合理、說服力也是比較強(qiáng)的，而利用市場(chǎng)比較法估計(jì)出來的價(jià)格被稱為比準(zhǔn)價(jià)格。
2.市場(chǎng)比較法的應(yīng)用
在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，需要對(duì)相似的大量成交房地產(chǎn)交易進(jìn)行充分的搜集，只有正確的對(duì)房地產(chǎn)的具體情況進(jìn)行評(píng)估，充分對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行了解，再對(duì)搜集到的各種資料進(jìn)行比對(duì)和分析，才能夠房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行基本確定。但是，需要注意的是由于外部環(huán)境的不同，可能所搜集的相似房地產(chǎn)中不是全部都適合用來比較，需要對(duì)搜集的房地產(chǎn)進(jìn)行仔細(xì)的篩選。在對(duì)可比較實(shí)例進(jìn)行選擇的時(shí)候，要選擇比較類似的房產(chǎn)，如相同的用途、相同的性質(zhì)等等；選擇出來的實(shí)例交易案例，需要與等待估計(jì)的房地產(chǎn)具有類似或溫和的情況；選擇出來進(jìn)行比較的實(shí)例案例，所進(jìn)行成交的時(shí)間要盡量的接近所需要估計(jì)房地產(chǎn)的時(shí)間。如果選好了可以比較的實(shí)例案例，就要建立合理的比較基準(zhǔn)，對(duì)不同因素進(jìn)行合理的修正，從而更加準(zhǔn)確的計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)格，最后才能夠保證分析方法是準(zhǔn)確的、合理的，從而計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)值，這樣才能夠計(jì)算出等待估價(jià)的房地產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)值。
二、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題
房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，從而房地產(chǎn)狀況修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。進(jìn)行實(shí)物狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。在這三種修正中，還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是市場(chǎng)法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。
1.可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)該是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或是其他時(shí)候，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映了。除了期房的成交價(jià)格外，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的狀況。
2.不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對(duì)價(jià)格的影響方向和程度也不一定相同。特別是在房地產(chǎn)狀況修正中進(jìn)行實(shí)物狀況修正時(shí)應(yīng)該注意這個(gè)問題。
三、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的改進(jìn)措施
1.建立完善的估價(jià)市場(chǎng)資料庫(kù)
在利用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的本質(zhì)就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值轉(zhuǎn)換成貨幣，在這個(gè)轉(zhuǎn)換的過程中，要想能夠更準(zhǔn)確的利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，就需要準(zhǔn)備更加準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，因此，就需要建立完善的估價(jià)市場(chǎng)資料庫(kù)，只有這樣才能夠保證估價(jià)的可靠性。
2.建立完善的土地市場(chǎng)估計(jì)信息系統(tǒng)
雖然我國(guó)城市現(xiàn)代化進(jìn)程日益加快，但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展依然存在著諸多問題，需要大量可比的實(shí)例，應(yīng)該建立一個(gè)完善的信息系統(tǒng)，比如房屋交易信息系統(tǒng)以及房屋出租信息系統(tǒng)等。在信息系統(tǒng)中，詳細(xì)的對(duì)實(shí)際交易或出租情況進(jìn)行闡述，進(jìn)而可以有效的將影響到房屋價(jià)格的因素清晰的反映出來。另外，在信息充足的情況下，通過科學(xué)的方法，做好可比案例的選擇，通過運(yùn)用模糊聚類和層次分析等方法，將數(shù)據(jù)做的更加客觀和準(zhǔn)確。
3.加強(qiáng)理論研究，完善操作規(guī)范
相關(guān)部門必須要重視房地產(chǎn)估價(jià)理論的研究，只有將房地產(chǎn)估價(jià)理論研究清晰，才可以更好的進(jìn)行規(guī)程編制和相關(guān)人才的培養(yǎng)，進(jìn)而將理論知識(shí)轉(zhuǎn)化到實(shí)踐工作當(dāng)中，加強(qiáng)估價(jià)人才的培養(yǎng)。然而，我國(guó)目前的研究者大部分都是來自于各個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，十分缺乏專業(yè)的學(xué)者。高校應(yīng)該積極開展相應(yīng)專業(yè)，進(jìn)而才可以更好的對(duì)估價(jià)技術(shù)進(jìn)行深入的研究，并且將市場(chǎng)比較法的運(yùn)用方式加以完善。
4.科學(xué)確定估價(jià)結(jié)果
第一，要想保證市場(chǎng)比較法能夠更好的運(yùn)行在房地產(chǎn)估價(jià)中，就需要對(duì)自身的市場(chǎng)信息資料庫(kù)進(jìn)行充分的完善，從而實(shí)現(xiàn)信息化的管理。在利用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過程中，最重要的就是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，從而與相似成交房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際的對(duì)比，從而得出準(zhǔn)確的估價(jià)。在利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的過程中，需要大量的市場(chǎng)交易資料，如今計(jì)算機(jī)技術(shù)在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷的成熟，獲得相似比較實(shí)例案例也越來越多，這就需要充分的對(duì)計(jì)算機(jī)進(jìn)行利用，從而建立起完善的市場(chǎng)信息資料庫(kù)，更好的收集到完善的信息，這樣才能夠得到相似的成交房地產(chǎn)案例，從根本上將評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行提高，也能夠更好的使市場(chǎng)比較法運(yùn)用到實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中去。第二，要想保證市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中更好的被應(yīng)用，就需要評(píng)估人員能夠?qū)φ{(diào)查的資料進(jìn)行全面的了解，并保證其準(zhǔn)確性，并選擇合理的案例，這樣才能夠保證自身的技術(shù)水平能夠適應(yīng)全面的發(fā)展，并進(jìn)行全面的比較，確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，這樣才能夠保證房屋評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，評(píng)估人員的評(píng)估技術(shù)水平和綜合素質(zhì)是關(guān)系著房屋評(píng)估準(zhǔn)確性的關(guān)鍵因素，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)υu(píng)估人員進(jìn)行定期和不定期的培訓(xùn)，使其能夠掌握更加先進(jìn)的技術(shù)水平，并從根本上提高評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，進(jìn)而提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。第三，對(duì)各界人士對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀念進(jìn)行改變，是保證市場(chǎng)比較法進(jìn)行應(yīng)用的關(guān)鍵因素。這不僅需要政府部門能夠建立健全的法律法規(guī)，還需要對(duì)市場(chǎng)比較法的應(yīng)用環(huán)境能夠進(jìn)行改善，這樣才可以從根本上提高房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法的被關(guān)注度。
四、結(jié)語
[關(guān)鍵詞] 高職高專 房地產(chǎn)估價(jià) 課程 教學(xué)方法
房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，需要有大批懂得營(yíng)銷與管理知識(shí)、掌握經(jīng)營(yíng)技巧和估價(jià)理論的應(yīng)用型人才。高職高專院校《房地產(chǎn)估價(jià)》課程的教學(xué)要將理論知識(shí)學(xué)習(xí)、實(shí)踐技能培養(yǎng)和綜合素質(zhì)等提高三者緊密結(jié)合起來，使學(xué)生能運(yùn)用專業(yè)理論知識(shí)，掌握房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)踐技能，為以后的就業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，《房地產(chǎn)估價(jià)》課程的教學(xué)方法還存在許多問題，需要不斷改革，以更好的培養(yǎng)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)業(yè)務(wù)的應(yīng)用型人才。
一、存在的問題
1、教學(xué)方式單一
一直以來，高職高專《房地產(chǎn)估價(jià)》課程的教學(xué)多采用傳統(tǒng)的灌輸式教學(xué)，學(xué)生基本處于被動(dòng)的聽講狀態(tài)。教師按照課本章節(jié)介紹概念、原理和意義等內(nèi)容，在其中穿插一些案例，但是案例數(shù)量有限，學(xué)生對(duì)教師的講授缺乏興趣。
2、理論與實(shí)踐脫節(jié)
《房地產(chǎn)估價(jià)》課程是一門實(shí)踐性強(qiáng)的課程，理論內(nèi)容抽象不容易理解。而高職高專院校的實(shí)踐教學(xué)受教學(xué)條件、資源等的制約，校內(nèi)外課程實(shí)踐不足，因此其授課方式多采用理論講授。結(jié)果是學(xué)生理論知識(shí)含混不清，行業(yè)實(shí)踐理解不深，理論與實(shí)踐出現(xiàn)嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。
3、案例教學(xué)內(nèi)容不完善
本課程主講教師為彌補(bǔ)實(shí)踐教學(xué)的不足，采用廣泛搜集估價(jià)案例添加到授課過程中。往往針對(duì)某一章節(jié)內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)管理案例的剖析講解，以增加理論內(nèi)容的實(shí)踐性。但是無論是教材中的案例，還是搜集的案例過于陳舊，且由于整體實(shí)踐目標(biāo)的缺失所收集的案例內(nèi)容顯得不夠完整和系統(tǒng)，對(duì)專業(yè)課程目標(biāo)的能力培養(yǎng)仍顯不足。案例分析的教學(xué)方法由于學(xué)生學(xué)習(xí)主體的參與性不足其效果也不理想。
4、教學(xué)手段落后，實(shí)踐條件缺乏
傳統(tǒng)的《房地產(chǎn)估價(jià)》課程教學(xué)受到經(jīng)費(fèi)、場(chǎng)所、人員等客觀因素的制約，只能停留于課堂學(xué)習(xí)、課外作業(yè)、課后考試的教學(xué)模式。學(xué)生的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)操作能力相對(duì)低下，走向社會(huì)后不能較快地獨(dú)立開展正常的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
二、實(shí)行科學(xué)的教學(xué)方法，提高教學(xué)整體效果
1、實(shí)現(xiàn)有效教學(xué)
高職高專院校的《房地產(chǎn)估價(jià)》課程傳統(tǒng)的教學(xué)方法只是在“照本宣科”，完全按照書本上的的內(nèi)容講授，這樣的教學(xué)是一種“無效教學(xué)”。高職高專《房地產(chǎn)估價(jià)》教材相對(duì)簡(jiǎn)單，很多內(nèi)容學(xué)生可以自己看懂，“照本宣科”就變成了一種無效教學(xué)。當(dāng)前我們面對(duì)的是信息時(shí)代的大學(xué)生，他們的信息量非常大，老師應(yīng)隨時(shí)充電，更新知識(shí)，及時(shí)把房地產(chǎn)業(yè)的最新動(dòng)態(tài)告知學(xué)生，這樣才能實(shí)現(xiàn)有效教學(xué)。教師不能僅把書本上的知識(shí)教給學(xué)生，還應(yīng)在學(xué)生普遍掌握了書本知識(shí)的基礎(chǔ)上加大難度。特別是在市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等房地產(chǎn)估價(jià)四大基本方法的計(jì)算題方面拓展深度，盡量多給學(xué)生補(bǔ)充例題，根據(jù)學(xué)生的實(shí)際學(xué)習(xí)情況適當(dāng)補(bǔ)充歷年來全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的試題，通過詳細(xì)講解，讓學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試有初步的了解和感性認(rèn)識(shí),實(shí)現(xiàn)有效教學(xué)。
2、采用案例式教學(xué)法
將房地產(chǎn)估價(jià)案例教學(xué)的思想、觀點(diǎn)、方法、手段綜合應(yīng)用于教學(xué)過程中。《房地產(chǎn)估價(jià)》課程適合采用案例式教學(xué)法。在課堂學(xué)習(xí)、課外作業(yè)、課內(nèi)討論、考試考核等各個(gè)教學(xué)環(huán)節(jié)中改變過去固有的教學(xué)方法，以估價(jià)案例分析來加深學(xué)生對(duì)課程內(nèi)容的認(rèn)識(shí)和理解，并多角度、多層次鼓勵(lì)和引導(dǎo)學(xué)生形成一種學(xué)習(xí)的內(nèi)在動(dòng)力機(jī)制，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，提高課堂的教學(xué)效果，拓寬對(duì)實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)的分析思路，增強(qiáng)其隨機(jī)應(yīng)變、判斷解決問題的綜合能力。如可以模擬房地產(chǎn)交易案例，將課程內(nèi)容根據(jù)不同條件、不同影響因素分解成不同估價(jià)業(yè)務(wù)，形成若干主題。“你買新房嗎？你買二手房嗎？你賣房嗎？你租房嗎？”系列主題；房地產(chǎn)交易中的“討價(jià)還價(jià)”（即市場(chǎng)比較法中修正訓(xùn)練）；中介公司開在教室中等。采用學(xué)生分組開店、角色互換扮演、房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)等教學(xué)模擬環(huán)境，提高學(xué)生興趣與主動(dòng)性，使學(xué)生快速了解基本理論與估價(jià)工作過程。現(xiàn)在高職高專的《房地產(chǎn)估價(jià)》教材大多每種估價(jià)方法后都有相關(guān)案例，可案例陳舊，所以采用案例式教學(xué)法，需要教師加強(qiáng)平時(shí)的案例資料收集和積累，認(rèn)真選擇、編寫教學(xué)內(nèi)容，迫使教師積極參與各類房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)活動(dòng)，以不斷提高實(shí)踐能力。
3、采用多媒體教學(xué)方法
運(yùn)用多媒體設(shè)備，即圖像、視頻、網(wǎng)絡(luò)等，這些條件對(duì)于高職院校來說，已經(jīng)是必不可少的。運(yùn)用多媒體設(shè)備建立房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)網(wǎng)站，建立現(xiàn)場(chǎng)勘察模塊，運(yùn)用收集到的文字資料、表格資料、圖像資料、視頻資料，模擬學(xué)生去現(xiàn)場(chǎng)勘察，避免組織大量學(xué)生去實(shí)地勘察，盡量在課堂中實(shí)現(xiàn)理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的結(jié)合。
4、建立模擬實(shí)驗(yàn)室
專業(yè)模擬實(shí)驗(yàn)室的建設(shè)應(yīng)適應(yīng)《房地產(chǎn)估價(jià)》課程教學(xué)需要和專業(yè)能力培養(yǎng)的需要，將微觀的估價(jià)活動(dòng)搬進(jìn)實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行實(shí)境模擬，將估價(jià)案例教學(xué)實(shí)證化、動(dòng)態(tài)化。實(shí)驗(yàn)室的概念不應(yīng)限于幾部電腦，幾個(gè)文件柜，應(yīng)按照專業(yè)方向的要求。建立如估價(jià)案例資料庫(kù)、本地(市)經(jīng)濟(jì)資料庫(kù)、樓盤資料庫(kù)、土地分等定級(jí)資料庫(kù)、相關(guān)法律法規(guī)資料庫(kù)等；建立物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)，樓盤模擬營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)流程模擬實(shí)驗(yàn)室，土地招投標(biāo)模擬實(shí)驗(yàn)室等；購(gòu)買市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)控制等的相關(guān)軟件，盡可能地做到全真模擬。專業(yè)模擬實(shí)驗(yàn)室配合可行的實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目彌補(bǔ)了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)方式的缺陷與不足，有利于幫助學(xué)生熟練掌握房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)流程和操作實(shí)務(wù)，提高其獨(dú)立思考分析和解決實(shí)際問題的能力，提高房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)的整體效果。
5、加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)基地建設(shè)
教師應(yīng)鼓勵(lì)學(xué)生走出課堂，帶領(lǐng)學(xué)生走進(jìn)企業(yè)，走進(jìn)社會(huì)。加強(qiáng)與行業(yè)主管部門、房地產(chǎn)估價(jià)公司、土地估價(jià)部門、拆遷部門、國(guó)土管理部門的合作和聯(lián)系，加快專業(yè)實(shí)踐教學(xué)基地建設(shè)。一方面給學(xué)生提供真正的專業(yè)實(shí)戰(zhàn)機(jī)會(huì)，學(xué)生通過到估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)習(xí)鍛煉，親自接觸一些房地產(chǎn)估價(jià)案例，及時(shí)與估價(jià)人員交流，實(shí)際參與一些具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的估價(jià)，學(xué)以致用。另一方面教師也可以深入企業(yè)掛職鍛煉。這有助于學(xué)生鞏固所學(xué)理論知識(shí)，積累工作經(jīng)驗(yàn)，為學(xué)生未來就業(yè)打下良好基礎(chǔ)；也有助于教師從實(shí)際專業(yè)實(shí)踐中選取教學(xué)案例，提高教學(xué)的時(shí)效性和針對(duì)性。也應(yīng)注意與相關(guān)專業(yè)，如工程造價(jià)、項(xiàng)目管理、建筑工程等專業(yè)的合作，幫助學(xué)生更深入地了解房地產(chǎn)估價(jià)課程，乃至整個(gè)專業(yè)，拓寬專業(yè)基礎(chǔ)，提升整體競(jìng)爭(zhēng)力。
三、總結(jié)
教學(xué)方法探討是一個(gè)長(zhǎng)期、不斷研究和探索的過程。隨著社會(huì)的發(fā)展，對(duì)人才質(zhì)量提出了更高的要求，教學(xué)方法也要求相應(yīng)的改進(jìn)。研究教學(xué)方法對(duì)指導(dǎo)教師的教和學(xué)生的學(xué)是必要的,良好的教學(xué)方法可以提高教學(xué)效率。但任何方法的選擇、運(yùn)用都必須根據(jù)各方面條件和實(shí)際情況。無論教學(xué)方法如何創(chuàng)新，始終要圍繞以學(xué)生為中心的思想，這樣才有利于學(xué)生創(chuàng)新意識(shí)和創(chuàng)新能力的逐步形成，才能使學(xué)生學(xué)有所。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】教學(xué)目標(biāo);教學(xué)內(nèi)容;教學(xué)方法
引言
房地產(chǎn)作為商品已經(jīng)成了當(dāng)今社會(huì)不可或缺產(chǎn)品，是人們賴于生活及生產(chǎn)的必需品，尤其是近些年來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過度上漲已成為社會(huì)大眾所關(guān)注的焦點(diǎn)，也是國(guó)內(nèi)各界普遍關(guān)注但也最難解決的嚴(yán)峻問題之一。
房地產(chǎn)價(jià)格與人們生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)估價(jià)更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和人們財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，越來越離不開房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要體現(xiàn)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定及拍賣底價(jià)評(píng)估、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償以及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)等等方面，可見其存在的普遍性和重要性。
眾所周知，《房地產(chǎn)估價(jià)》課程是房地產(chǎn)管理尤其是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的重要必修課，但是，正是由于上述的房地產(chǎn)及其估價(jià)與人們的生活、生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的運(yùn)行都息息相關(guān)的原因，所以，在高校開設(shè)《房地產(chǎn)估價(jià)》公選課非常有必要，事實(shí)上它也是多數(shù)學(xué)生爭(zhēng)先選取的選修課之一。
與作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的必修課相比，公選課的教學(xué)對(duì)象、教學(xué)基礎(chǔ)及教學(xué)課時(shí)都有所不同，所以其教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法等都有所不同，筆者通過教學(xué)實(shí)踐，總結(jié)出以下幾個(gè)方面的內(nèi)容以供商討。
一、關(guān)于教學(xué)目標(biāo)的確定
作為公選課的《房地產(chǎn)估價(jià)》教學(xué)，旨在使學(xué)生了解房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)、基本理論與基本方法，拓寬學(xué)生的知識(shí)面，為其工作及生活中涉及房地產(chǎn)及其價(jià)值認(rèn)知并做出相關(guān)決策奠定專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，培養(yǎng)學(xué)生樹立科學(xué)的價(jià)值觀及探索精神，鍛煉客觀、綜合、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S方式，增強(qiáng)學(xué)生分析問題、解決問題的能力，提高學(xué)生的專業(yè)素質(zhì)和科學(xué)素養(yǎng)。
（一）知識(shí)目標(biāo)
通過課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)該達(dá)到以下知識(shí)目標(biāo)體系：掌握房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本理論和方法，了解幾種常見的派生方法，理解房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論基礎(chǔ)、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素，熟悉房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)估價(jià)基本流程、不同評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用，熟悉和正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法。
（二）技能目標(biāo)
在技能方面，學(xué)生應(yīng)該具有以下技能：具有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息的搜集和整理分析的能力;熟練運(yùn)用房地產(chǎn)法律法規(guī)分析實(shí)際問題的能力;完成現(xiàn)場(chǎng)踏勘的能力;能根據(jù)實(shí)際狀況選用正確的估價(jià)理論和方法的能力;熟練地運(yùn)用各種估價(jià)方法的能力;初步具備從事房地產(chǎn)評(píng)估工作的能力。
二、關(guān)于教學(xué)內(nèi)容的設(shè)計(jì)
基于公選課教學(xué)對(duì)象來自于不同的專業(yè)、不同的年級(jí)，所以專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)參差不齊，加之公選課課時(shí)較少，因此課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)必須緊湊精煉，以估價(jià)方法為中心。
整個(gè)課程內(nèi)容分為三個(gè)組成部分：第一部分是房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)，介紹房地產(chǎn)價(jià)格類型及影響因素、房地產(chǎn)估價(jià)原則、房地產(chǎn)估價(jià)程序和報(bào)告等基礎(chǔ)性的理論和知識(shí);第二部分是估價(jià)方法的介紹，包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法等基本的評(píng)估方法;第三部分是估價(jià)方法的應(yīng)用，針對(duì)特定的評(píng)估對(duì)象選擇合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。
三、關(guān)于教學(xué)方法的設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)估價(jià)是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的課程，依據(jù)本課程作為公選課的教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)――以估價(jià)方法為中心，課程的教學(xué)方法必須重點(diǎn)突出理論聯(lián)系實(shí)際的特點(diǎn)。課程的教學(xué)環(huán)節(jié)包括理論講授、研討課、課外作業(yè)等，教學(xué)手段采用多媒體技術(shù);教學(xué)方式采用教師講解、案例引導(dǎo)、學(xué)生研討相結(jié)合;教學(xué)方法采用啟發(fā)式、案例式、研討式、項(xiàng)目式等多種方法相結(jié)合。要求學(xué)生除了掌握課堂介紹的知識(shí)和完成課后練習(xí)之外，還要求學(xué)生完成一個(gè)對(duì)某一具體房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的研究項(xiàng)目，從而真正體驗(yàn)房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際操作過程與研究方法。
（一）基于問題式教學(xué)法
使用目的在于激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使學(xué)生帶著問題去學(xué)習(xí)，調(diào)動(dòng)學(xué)生們的學(xué)習(xí)積極性。使學(xué)生掌握研究問題的過程和方法。實(shí)施過程：先提出實(shí)際工作中遇到的問題，吸引學(xué)生的好奇心;再指出解決該問題需要掌握的知識(shí)點(diǎn)，提出要求學(xué)生思考的問題;讓學(xué)生帶著問題去思考，去研究，去學(xué)習(xí)理論知識(shí)，然后再用理論知識(shí)解決實(shí)際問題。
（二）案例教學(xué)法
房地產(chǎn)估價(jià)案例教學(xué)法就是在房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)中，通過案例講解使學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論知識(shí)，培養(yǎng)學(xué)生通過分析案例解決實(shí)際問題的能力，從而促進(jìn)學(xué)生更好地掌握理論知識(shí)，了解房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)的一種教學(xué)方法。
房地產(chǎn)估價(jià)是應(yīng)用型的課程，采用案例教學(xué)法，一是更容易激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，二是告別枯燥無味的課堂純理論講授模式，讓學(xué)生在學(xué)習(xí)理論知識(shí)的同時(shí)還可以結(jié)合實(shí)踐應(yīng)用。
在實(shí)施案例教學(xué)過程中要把握好各個(gè)環(huán)節(jié)，包括：課前案例準(zhǔn)備;課堂組織案例研討、分析;課后完善、提交案例作業(yè)。需要尤其注意的是，案例教學(xué)法組織實(shí)施的關(guān)鍵在于案例的選擇和設(shè)計(jì)，選擇合適的案例是保證案例教學(xué)成功的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)評(píng)估的教學(xué)案例主要有四種類型：（1）問題評(píng)審型。問題評(píng)審型案例是指由教師在給出案例材料后提出問題，然后讓學(xué)生參與討論、分析，評(píng)價(jià)各種解決方案，使之通過分析從各種備選方案中選擇最佳方案。這種案例強(qiáng)調(diào)對(duì)各種解決方法的分析比較，以達(dá)到培養(yǎng)學(xué)生分析、判斷能力的目的。如城市高層建筑的不斷聳立帶來了高層建筑地價(jià)的分?jǐn)倖栴}，按照國(guó)外地價(jià)分?jǐn)偟慕?jīng)驗(yàn)，主要有三種地價(jià)分?jǐn)偡椒ǎ唇ㄖ娣e分?jǐn)偡ā⒎康禺a(chǎn)價(jià)值分?jǐn)偡ā⑼恋貎r(jià)值分?jǐn)偡ā?duì)于這種知識(shí)的講授，教師可以先簡(jiǎn)單介紹每種方法的原理，然后以某一宗高層建筑作為案例，提出問題：哪種分?jǐn)偡椒ǖ贸龅慕Y(jié)果最合理？為什么？讓學(xué)生們自己去分析比較各種方法的結(jié)果，進(jìn)而得出每種分?jǐn)偡椒ǖ膬?yōu)缺點(diǎn)，給出最后的答案。（2）分析決策型。分析決策型案例是指在案例的內(nèi)容中只描述事件本身而不給出具體的解決方案，由學(xué)生通過對(duì)案例的分析、討論和思考后得出結(jié)論;或者根本就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，具體的問題要依不同環(huán)境具體分析。所以，對(duì)此類案例，設(shè)計(jì)時(shí)不應(yīng)給出固定的答案，否則會(huì)約束和限制學(xué)生的思考空間，影響其思維的發(fā)散性。比如在講述房地產(chǎn)評(píng)估的收益還原法內(nèi)容時(shí)，可以讓學(xué)生進(jìn)行課外實(shí)地調(diào)查，對(duì)學(xué)校周圍的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行資料的收集與整理，在此基礎(chǔ)上提出如下問題：假如你是一個(gè)擁有500萬資本的房地產(chǎn)開發(fā)商，就目前學(xué)校周圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，你愿意做何投資？為什么？為了得到一個(gè)比較理想的答案，學(xué)生會(huì)自覺地利用各種手段查找資料，并運(yùn)用所學(xué)的概念、原理和知識(shí)來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識(shí)。（3）理論說明型。理論說明型案例主要是選擇一些可以用來說明某種概念和理論的事件作為案例內(nèi)容，其側(cè)重點(diǎn)在于讓學(xué)生通過分析討論最后達(dá)到揭示案例當(dāng)中所隱含的理論問題和基本原理的目的。比如，某公司擁有某一商業(yè)大廈中的1層商場(chǎng)的房屋所有權(quán)，該商業(yè)大廈的土地屬于行政劃撥用地，由于經(jīng)營(yíng)管理不善，商場(chǎng)處于虧損狀態(tài)，該公司欲出售該商場(chǎng)，擬購(gòu)方委托某估價(jià)事務(wù)所對(duì)其價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)同學(xué)們分析應(yīng)該選擇的評(píng)估技術(shù)路線，通過分析可以讓學(xué)生們對(duì)于補(bǔ)地價(jià)的內(nèi)容有更深刻的掌握。（4）實(shí)踐演練型。這類案例來源于真實(shí)的社會(huì)工作場(chǎng)景，通過對(duì)真實(shí)環(huán)境的模擬或多媒體手段，向?qū)W生展示真實(shí)的實(shí)務(wù)操作場(chǎng)景。這類案例要求學(xué)生首先進(jìn)行戶外的實(shí)地調(diào)查，然后以當(dāng)事人的身份作出決策，寫出方案。比如，要求學(xué)生就××城市的某一住宅樓的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估并撰寫評(píng)估報(bào)告，這就要求學(xué)生必須實(shí)地調(diào)查該類住宅樓的經(jīng)營(yíng)收益資料以及市場(chǎng)交易資料，并了解該區(qū)域住宅價(jià)格的主要影響因素，才能給出較合理的評(píng)估結(jié)果。實(shí)踐演練型案例有助于提高學(xué)生實(shí)際操作能力和動(dòng)手能力。
（三）模擬教學(xué)法
（1）通過多媒體模擬教學(xué)法
運(yùn)用多媒體工具建立房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)網(wǎng)站，建立現(xiàn)場(chǎng)勘察模塊，運(yùn)用收集到的文字資料、表格資料、圖像資料、視頻資料，模擬學(xué)生去現(xiàn)場(chǎng)勘察，在課堂中實(shí)現(xiàn)理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的結(jié)合。
（2）模擬辦公場(chǎng)所教學(xué)法
從房地產(chǎn)概念來理解，學(xué)校本身也是一個(gè)大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，具有超市、圖書館、學(xué)生公寓、教師公寓、食堂、教學(xué)樓等。所以可以利用這些現(xiàn)成的條件，比如成本法，可以以教學(xué)樓及圖書館為評(píng)估對(duì)象;收益法可以以超市、食堂為評(píng)估對(duì)像;市場(chǎng)法可以以教師公寓為評(píng)估對(duì)象。模擬辦公場(chǎng)所設(shè)計(jì)估價(jià)技術(shù)路線完成估價(jià)任務(wù)，由此掌握房地產(chǎn)估價(jià)的各種基本方法。
（四）項(xiàng)目教學(xué)法
項(xiàng)目教學(xué)法是以項(xiàng)目主題為中，以教師引導(dǎo)，學(xué)生自主與合作學(xué)習(xí)，使理論知識(shí)與實(shí)踐技能并行的一種現(xiàn)代教學(xué)模式，適用于實(shí)踐性和操作性較強(qiáng)的課程教學(xué)。
運(yùn)用這個(gè)教學(xué)方法的時(shí)候采用漸進(jìn)教學(xué)法，在學(xué)習(xí)每一個(gè)方法時(shí)給學(xué)生確定一個(gè)估價(jià)對(duì)象，學(xué)生自己去找相關(guān)的資料，選擇合適的公式，確定參數(shù)，最終完成一個(gè)完整的評(píng)估報(bào)告，即有技術(shù)報(bào)告、結(jié)果報(bào)告、附件等。待學(xué)生全部方法學(xué)完后，再提供一個(gè)估價(jià)對(duì)象，要求學(xué)生自己選擇兩種以上的方法來完成，培養(yǎng)和挖掘?qū)W生分析能力、判斷能力和決策能力。讓學(xué)生根據(jù)所學(xué)的知識(shí)，從接受項(xiàng)目委托開始，包括如何擬定方案、如何收集資料、如何勘察現(xiàn)場(chǎng)、如何進(jìn)行價(jià)格測(cè)算等，一直到撰寫并提交報(bào)告從頭到尾全過程自主決定如何開展估價(jià)工作，使學(xué)生把理論知識(shí)與實(shí)踐很好地結(jié)合起來，培養(yǎng)學(xué)生從事房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作能力。
四、關(guān)于教學(xué)評(píng)價(jià)的設(shè)計(jì)
（一）基本原則
建立形成性考核與終結(jié)性考核相結(jié)合、知識(shí)性內(nèi)容與能力性內(nèi)容并重的成績(jī)考核模式， 教學(xué)全程化能力考核，改變“期末一張卷”的考試模式，實(shí)行以能力訓(xùn)練為中心的開放式、全程化考核。
（二）基本思路
在考核基礎(chǔ)知識(shí)和基本理論的同時(shí)，注重學(xué)生對(duì)知識(shí)的積累和實(shí)際應(yīng)用能力地提高。改革計(jì)分方式。課程考試采用對(duì)學(xué)習(xí)過程的表現(xiàn)的考核為主，期末考試為輔的原則，平時(shí)成績(jī)占60%，期末考試占40%，平時(shí)成績(jī)以小組討論及發(fā)言的表現(xiàn)、小組作業(yè)的質(zhì)量、考勤、個(gè)人作業(yè)等為依據(jù);期末考試既考核基本概念和基礎(chǔ)理論，又考核基本原理的運(yùn)用能力，試題形式以客觀題為主，主觀題為輔，考核內(nèi)容比重為：房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)占20%，房地產(chǎn)估價(jià)方法占80%。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)估價(jià)是一門專業(yè)性很強(qiáng)的課程，作為公選課而言，其教學(xué)對(duì)象通常不都具備該課程相關(guān)的前期專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，因此，因材施教合理設(shè)計(jì)課程教學(xué)模式是必須要考慮的問題，同時(shí)考慮該課程應(yīng)用型、實(shí)踐性都很強(qiáng)的特性，合理的設(shè)計(jì)其教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)方法，才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)教學(xué)、高效率教學(xué)的教育理念。
參考文獻(xiàn)：
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一、法律法規(guī)方面
臺(tái)灣評(píng)估行業(yè)主要是在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在人員資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)上也只有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師一種從業(yè)資格。除不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)之外，雖然也開展動(dòng)產(chǎn)（機(jī)器設(shè)備）、珠寶、無形資產(chǎn)和企業(yè)評(píng)價(jià)等評(píng)估業(yè)務(wù)，但沒有行業(yè)規(guī)范性管理。目前，在臺(tái)灣比較規(guī)范管理的只有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，管理的法律有《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》和《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法施行細(xì)則》，其管理職能由內(nèi)政部門行使。
大陸目前還沒有專門規(guī)范評(píng)估行業(yè)的《評(píng)估法》或《評(píng)估師法》，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)三個(gè)行業(yè)的管理依據(jù)只有部門規(guī)章和行業(yè)規(guī)范。而臺(tái)灣有專門規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》，但其執(zhí)業(yè)內(nèi)容只限定在不動(dòng)產(chǎn)范圍，不涵蓋其他資產(chǎn)。
二、行業(yè)管理
臺(tái)灣評(píng)估行業(yè)的管理主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的管理，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)均實(shí)行政府許可的方式，由所在地直轄市政府或縣（市）政府審查登記，取得開業(yè)證書。目前，全臺(tái)灣共有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)249家、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師405人，其中申請(qǐng)執(zhí)業(yè)的275人。
不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)必須申請(qǐng)開業(yè)證書，在未領(lǐng)取開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師開業(yè)，應(yīng)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所，或由兩個(gè)以上估價(jià)師組成聯(lián)合事務(wù)所，共同執(zhí)行業(yè)務(wù)，不得設(shè)立分所，也不得以股份有限公司、有限責(zé)任公司等方式開業(yè)；不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師成立事務(wù)所并領(lǐng)取開業(yè)證書后，要加入不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)，方可執(zhí)業(yè)，并按規(guī)定繳納會(huì)費(fèi)。公會(huì)分為臺(tái)灣地區(qū)聯(lián)合會(huì)和縣（市）公會(huì)兩級(jí)，主要負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)研究、保障會(huì)員合法權(quán)益、調(diào)解會(huì)員爭(zhēng)議、開展專業(yè)訓(xùn)練、對(duì)外交流聯(lián)系、處理政府與民間委托糾紛等事務(wù)。
中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)都是社會(huì)團(tuán)體性質(zhì)，具有獨(dú)立的社團(tuán)法人資格，在行業(yè)管理上與行政主管部門密不可分。在大陸，大多數(shù)地方只在省會(huì)和計(jì)劃單列市設(shè)立評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，少數(shù)地級(jí)市設(shè)立評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)。臺(tái)灣評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，主要是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)，臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)設(shè)立在其直轄市或縣(市)，直轄市或縣(市) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)由該區(qū)域內(nèi)開業(yè)的15名以上不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師發(fā)起組織，開業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師不滿15名的，要加入臨近直轄市或縣(市)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)。同時(shí)，成立了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師全合會(huì)。臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)也是依法設(shè)立的職業(yè)團(tuán)體，是單純的民間團(tuán)體組織，與政府管理部門沒有關(guān)系。
三、執(zhí)業(yè)資格
（一）執(zhí)業(yè)資格取得
臺(tái)灣評(píng)估執(zhí)業(yè)資格通過考試取得的只有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師一種，考試由考試部門負(fù)責(zé)，通過考試后由內(nèi)政部門發(fā)證。
在執(zhí)業(yè)資格的取得上，臺(tái)灣與大陸的差異主要表現(xiàn)在：一是臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試與大陸三種資格考試，雖然專科以上都可以報(bào)考，但大陸三種資格報(bào)考時(shí)均對(duì)工作年限有要求，而臺(tái)灣沒有對(duì)工作年限的要求。二是臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師的考試科目比大陸三種資格的考試科目多，且有普通科目和專業(yè)科目之分。三是臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試與大陸三種資格的考試雖然都是每年開考一次，但對(duì)成績(jī)有效期的規(guī)定不同，大陸的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和土地估價(jià)師的考試成績(jī)可以連續(xù)滾動(dòng)3年有效，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考試成績(jī)可以連續(xù)滾動(dòng)2年有效，而臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師的考試只能一次通過。四是臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試的成績(jī)計(jì)算要求較高，不僅普通科目與專業(yè)科目合計(jì)的總分要達(dá)到一定要求，且6科專業(yè)科目若平均成績(jī)未滿50分的，均不予及格。而大陸三種資格的考試成績(jī)一般以各科滿60分就算合格（100分卷），不以總分錄取。
（二）評(píng)估師執(zhí)業(yè)注冊(cè)
臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師也實(shí)行屬地管理方式，取得不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師資格證書、并有兩年估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的人，可向所在地直轄市政府或縣（市）政府申請(qǐng)登記開業(yè)。
大陸與臺(tái)灣對(duì)評(píng)估師的管理方式基本相同，均實(shí)行屬地管理，均有年檢或換證制度，均需接受一定學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育，但臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)、年檢及后繼教育培訓(xùn)時(shí)間的要求都比大陸三種資格的低。下表以大陸福建省為例，對(duì)評(píng)估師執(zhí)業(yè)注冊(cè)方面的內(nèi)容與臺(tái)灣進(jìn)行比較。
（三）機(jī)構(gòu)設(shè)立
和大陸相比，臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件較低，對(duì)估價(jià)師人數(shù)要求不高，沒有對(duì)估價(jià)師人數(shù)的要求，一個(gè)人也可以申請(qǐng)?jiān)O(shè)立事務(wù)所登記開業(yè)，因此，臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)雖然申請(qǐng)執(zhí)業(yè)的只有275人，但不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所卻有249家，其中聯(lián)合事務(wù)所只有20多家(有兩名以上的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師)，大多數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只有1名不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。（表見下頁(yè)）
四、評(píng)估準(zhǔn)則
臺(tái)灣目前出臺(tái)的有《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》、《證券化不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書范本》和《敘述式不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書范本》三項(xiàng)。估價(jià)方法有：比較法、收益法、成本法、土地開發(fā)分析法。
大陸的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系比臺(tái)灣的評(píng)估準(zhǔn)則全面，體系比較完善，覆蓋面較廣，除了不動(dòng)產(chǎn)以外，還涉及了機(jī)器設(shè)備、金融不良資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、無形資產(chǎn)、專利、珠寶，以及評(píng)估相關(guān)的程序性規(guī)范。但大陸與臺(tái)灣對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，所使用的評(píng)估方法基本相同，均以成本法、市場(chǎng)法、收益法三大評(píng)估基本方法為主。
臺(tái)灣地區(qū)估價(jià)的基本方法有比較法、收益法、成本法和土地開發(fā)分析法等，分別相當(dāng)或類似于大陸的市場(chǎng)法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法。由于臺(tái)灣地區(qū)的估價(jià)受日本影響很大，因此臺(tái)灣地區(qū)在估價(jià)實(shí)務(wù)中主要是采用比較法，其他方法則很少使用。近年來，隨著日本地價(jià)泡沫的破滅，臺(tái)灣地區(qū)和日本一樣，也在反思對(duì)比較法過于倚重的不當(dāng)之處，開始重視收益法等方法的應(yīng)用和各種估價(jià)方法的校驗(yàn)作用。
五、業(yè)務(wù)范圍及業(yè)務(wù)開展情況
臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》的業(yè)務(wù)范圍是：辦理土地、建筑改良物、農(nóng)作改良物及其權(quán)利之估價(jià)。
臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的來源主要是三個(gè)方面：一是與訴訟相關(guān)的法院拍賣和法院訴訟；二是與金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)房屋貸款估價(jià)和金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)企業(yè)貸款估價(jià)；三是企業(yè)或個(gè)人委托，如：企業(yè)對(duì)所屬經(jīng)銷商之貨款擔(dān)保、會(huì)計(jì)35號(hào)公報(bào)與10號(hào)公報(bào)中對(duì)估價(jià)的要求、公開發(fā)行公司資產(chǎn)交易、企業(yè)或個(gè)人有關(guān)海外投資等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法課程教學(xué)改革
房地產(chǎn)法是國(guó)家制定和認(rèn)可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法教學(xué)的內(nèi)容基本相同，主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識(shí)，還廣泛涉及經(jīng)濟(jì)法、稅法等法律知識(shí)。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識(shí)，還應(yīng)在教學(xué)方法方面作深入探討。
一、房地產(chǎn)法課程傳統(tǒng)教學(xué)模式存在的問題分析
房地產(chǎn)法是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)的專業(yè)必修課程，安排48學(xué)時(shí)的理論教學(xué)，要求學(xué)生掌握的房地產(chǎn)法基本理論，能夠運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來分析和解決現(xiàn)實(shí)生活及工作中的實(shí)際問題。這是房地產(chǎn)專業(yè)人才必需的.但傳統(tǒng)房地產(chǎn)法課程的教學(xué)模式存在許多弊端，難以適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所涉及的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（1）課堂教學(xué)采用以封閉的理論教學(xué)的方式，學(xué)生對(duì)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)缺乏感性認(rèn)識(shí)，學(xué)生實(shí)習(xí)時(shí)目的性差，很難做到有的放矢的主動(dòng)參與。⑵課堂教學(xué)中，教師作為傳授知識(shí)的主角，把學(xué)生僅僅當(dāng)成一個(gè)受教育者。學(xué)生被動(dòng)接受教師所教的知識(shí)，其主要目的是完成考試的任務(wù)。學(xué)生把學(xué)習(xí)的目的放在追求高分上，而不是今后實(shí)際工作需求的，陷入了記筆記—抄筆記（甚至復(fù)印筆記）—考筆記—忘筆記的不良循環(huán)，學(xué)生不主動(dòng)參與，這樣的教學(xué)束縛了學(xué)生的思維，難以培養(yǎng)其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題的能力，社會(huì)適應(yīng)性差。⑶教學(xué)手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學(xué)內(nèi)容主要以解釋法律條文的為主，教學(xué)內(nèi)容缺乏生動(dòng)性、實(shí)際性，學(xué)生容易產(chǎn)生厭學(xué)情緒。⑷滿堂灌教學(xué)，重理論輕實(shí)踐，課堂上技能操作訓(xùn)練很少，課后的社會(huì)實(shí)踐更是缺乏，學(xué)生只有理論知識(shí)，但運(yùn)用知識(shí)解決問題能力弱，受不到法學(xué)思維和房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的基本訓(xùn)練，難以培養(yǎng)自覺的法律意識(shí)，很難達(dá)到課程教學(xué)目的。
綜上所述，我們必須以實(shí)際工作需要為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)執(zhí)業(yè)素質(zhì)不斷變換的要求，穩(wěn)步推進(jìn)教學(xué)改革，培養(yǎng)出知識(shí)、能力、素質(zhì)協(xié)調(diào)發(fā)展的能夠滿足時(shí)展需要的應(yīng)用復(fù)合型人才。
二、房地產(chǎn)法課程教學(xué)改革探索
1.拓展教學(xué)內(nèi)容，增加現(xiàn)實(shí)政策應(yīng)用的內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個(gè)以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們?cè)诮虒W(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)工作所需的法律知識(shí)為主線，重點(diǎn)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補(bǔ)充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系.在教學(xué)中，既講法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實(shí)政策結(jié)合起來針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進(jìn)而調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問題的能力。
2.改革教學(xué)方法，引用案例教學(xué)法
案例教學(xué)法是根據(jù)教學(xué)目的要求，將已發(fā)生或?qū)砜赡馨l(fā)生的問題作為案例，組織學(xué)生對(duì)案例進(jìn)行調(diào)查、閱讀分析、討論交流研究活動(dòng)，提出各種解決問題的方案，并對(duì)之進(jìn)行論證說明，促使學(xué)生加深對(duì)知識(shí)的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力。
房地產(chǎn)法是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，與人們的生活密切相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)僅僅依靠教師對(duì)一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在房地產(chǎn)法教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法，能將干澀的房地產(chǎn)法律知識(shí)和理論與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中活生生的事例結(jié)合起來，使學(xué)生更加直觀地感受法律在生活中的運(yùn)用，從而更好地理解所學(xué)法律知識(shí)，提高學(xué)生解決實(shí)際問題的能力。同時(shí)，傳統(tǒng)教學(xué)模式以教師為主，學(xué)生往往沒有參與到教學(xué)活動(dòng)中，導(dǎo)致很多學(xué)生對(duì)課堂教學(xué)沒有積極性。運(yùn)用案例教學(xué)法將法律知識(shí)和理論與現(xiàn)實(shí)生活有機(jī)聯(lián)系起來，教學(xué)過程中讓學(xué)生積極參與對(duì)案例的討論，在師生互動(dòng)的過程中激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣。
3.改善教學(xué)手段，運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段
房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時(shí)數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。現(xiàn)代教學(xué)手段的運(yùn)用，在有限的課堂時(shí)間中大大增加了課堂教學(xué)的信息量；在有限的課堂空間范圍內(nèi)，擴(kuò)大了學(xué)生的視野，提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。
三、房地產(chǎn)法課程考試改革探索
由于房地產(chǎn)法課程實(shí)踐性較強(qiáng)，同時(shí)綜合運(yùn)用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實(shí)案例方面。以往在筆試測(cè)試中很難全面的測(cè)試學(xué)生對(duì)于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)用情況；同時(shí)由于考試時(shí)間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進(jìn)行測(cè)試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對(duì)生活中的現(xiàn)實(shí)案例的綜合分析和解決能力。因而有必要改變以往的考核方式，變單一的筆試測(cè)試為筆試和案例分析相結(jié)合的方式，結(jié)合本課程教學(xué)方法改革在教學(xué)過程中采用案例教學(xué)法，在每個(gè)法律制度完成理論知識(shí)講解后引用典型案例進(jìn)行分析，并要求學(xué)生撰寫案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量給予案例分析成績(jī)，這樣既可以考核學(xué)生對(duì)于基本知識(shí)的掌握情況，也能考核學(xué)生對(duì)于基本知識(shí)的綜合運(yùn)用情況，同時(shí)提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣；也改變了學(xué)生突擊學(xué)習(xí)，死記硬背的狀況，培養(yǎng)良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣，督促學(xué)生加強(qiáng)平時(shí)學(xué)習(xí)，并且學(xué)會(huì)知識(shí)的應(yīng)用，全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)法律制度與政策的知識(shí)。使學(xué)生能更好地理解房地產(chǎn)法是如何在生活中產(chǎn)生作用的，通過書面作業(yè)的形式還能起到對(duì)學(xué)生寫作能力的培養(yǎng)。
因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。對(duì)于理論性較強(qiáng)的法律制度知識(shí)采用筆試測(cè)試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識(shí)掌握情況的考查；對(duì)于應(yīng)用性較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)案例采用實(shí)訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報(bào)告。考試成績(jī)的構(gòu)成包括以下三方面：（1）平時(shí)成績(jī)占總成績(jī)的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評(píng)定。（2）案例分析成績(jī)占總成績(jī)的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績(jī)。（3）期末筆試成績(jī)占總成績(jī)的50%，采取閉卷考試的方式進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞： 校企合作、雙贏、模式
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，技術(shù)的進(jìn)步，產(chǎn)業(yè)間或不同行業(yè)間出現(xiàn)技術(shù)與制度的相互滲透和交叉，并且逐步協(xié)調(diào)融合，從而形成新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。新的產(chǎn)業(yè)形勢(shì)下，企業(yè)對(duì)人才提出了新的要求，而高職院校以培養(yǎng)面向生產(chǎn)、服務(wù)、管理的高素質(zhì)技能人才為宗旨，在面臨院校間的激烈競(jìng)爭(zhēng)以及生源萎縮的情況下，提煉特色和順應(yīng)人才市場(chǎng)需求是高職院校生存與發(fā)展需要。
校企合作，顧名思義，是學(xué)校與企業(yè)建立的一種合作模式。高職院校為了生存與發(fā)展，采取校企合作的方式有針對(duì)的培養(yǎng)企業(yè)所需人才，實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)接軌，在注重人才實(shí)用性的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了教育質(zhì)量的提高。在校企合作過程中，學(xué)校和企業(yè)的設(shè)備、人才、技術(shù)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、實(shí)現(xiàn)了學(xué)校與企業(yè)資源、信息共享，是培養(yǎng)高素質(zhì)應(yīng)用型技能人才的有效途徑。
一、目前校企合作存在的問題
（一）政府財(cái)政政策支持力度不夠
校企合作雙方共贏是校企合作的基礎(chǔ)。校企合作這種培養(yǎng)模式的存在一方面是由于企業(yè)缺乏滿足自身要求的人才或者企業(yè)人才流失過快，而主動(dòng)尋求學(xué)校相應(yīng)專業(yè)進(jìn)行合作，另一方面是由于學(xué)校為了生存與發(fā)展，培養(yǎng)能滿足社會(huì)要求的人才主動(dòng)需求合作伙伴。從國(guó)外校企合作經(jīng)驗(yàn)來看，校企合作能真正實(shí)現(xiàn)“雙贏”，離不開政府出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，離不開政府的財(cái)政支持。但我國(guó)缺乏相關(guān)立法，政府更無相關(guān)的支持鼓勵(lì)政策和財(cái)政支持。
（二）校企合作的深度及廣度不夠
目前校企合作主要是企業(yè)向?qū)W校提供資金、實(shí)訓(xùn)器材、實(shí)習(xí)基地、學(xué)生培訓(xùn)，企業(yè)優(yōu)先雙向選定畢業(yè)生等，合作的廣度還需要進(jìn)一步加強(qiáng)。此外，在整個(gè)學(xué)生的培養(yǎng)過程中，合作企業(yè)較少參與到教學(xué)管理環(huán)節(jié)，較少有學(xué)校真正參與企業(yè)工作，為企業(yè)提供技術(shù)服務(wù)，與企業(yè)開展科研活動(dòng)，合作還處于淺層次水平，深度不夠。
（三）各專業(yè)各自為政，校企合作缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制
在生源萎縮和學(xué)校間競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)的新形勢(shì)下，學(xué)校鼓勵(lì)各專業(yè)進(jìn)行校企合作，與行業(yè)企業(yè)接軌，各專業(yè)也加大力度爭(zhēng)取與企業(yè)建立合作關(guān)系。但從專業(yè)群的角度來看，有些校企合作未能實(shí)現(xiàn)實(shí)訓(xùn)資源、人力資源的最優(yōu)化配置。校企合作的雙方主體在簽訂校企合作協(xié)議之后，缺乏后期工作的跟進(jìn)，缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制。
二、 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)校企合作的特殊性
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生主要面向房地產(chǎn)估價(jià)員、房地產(chǎn)營(yíng)銷員，物業(yè)管理員等崗位。房地產(chǎn)估價(jià)員需要學(xué)生掌握房地產(chǎn)法律政策咨詢，房地產(chǎn)信貸、典當(dāng)、保險(xiǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等專項(xiàng)技能；房地產(chǎn)營(yíng)銷員需要學(xué)生掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷及推介、房地產(chǎn)交易、接待禮儀等專項(xiàng)技能；物業(yè)管理員需要學(xué)生掌握物業(yè)管理項(xiàng)目驗(yàn)收及接管、物業(yè)部門規(guī)范管理、基本業(yè)務(wù)與專業(yè)業(yè)務(wù)管理、物業(yè)管理糾紛處理等專項(xiàng)能力。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)崗位設(shè)置來看，該專業(yè)在建筑工程管理專業(yè)群中，主要是面向建筑服務(wù)咨詢部門，故該專業(yè)的校企合作有其本身的特殊性，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。
1、 合作單位業(yè)務(wù)單一，學(xué)生輪崗機(jī)會(huì)較少
由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)崗位設(shè)置在房地產(chǎn)行業(yè)中屬于中介服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等公司通常規(guī)模較小，每次接收實(shí)習(xí)學(xué)生不超過5名，且公司業(yè)務(wù)單一，學(xué)生輪崗機(jī)會(huì)較少。房地產(chǎn)營(yíng)銷或房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)銷部門每次能接收實(shí)習(xí)學(xué)生或畢業(yè)學(xué)生較多，但由于這些企業(yè)營(yíng)銷人員缺乏，迫切希望學(xué)生實(shí)習(xí)期間一直在營(yíng)銷員崗位上，故學(xué)生輪崗的機(jī)會(huì)也較少。
2、 學(xué)生對(duì)合作企業(yè)認(rèn)可度較低，跳槽率較高
由于合作企業(yè)參與教學(xué)管理活動(dòng)較少，學(xué)生對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)只是停留企業(yè)能夠提供什么崗位，工資待遇的高低、工作地點(diǎn)等淺層次方面，對(duì)企業(yè)文化、職業(yè)崗位發(fā)展知之甚少。再加上房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)的相關(guān)工作被視為伺候人的工作，家長(zhǎng)、學(xué)生包括部分學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、教師認(rèn)為中介服務(wù)業(yè)就是伺候人的工作，是靠嘴皮子吃飯，沒有技術(shù)含量，對(duì)企業(yè)提供的崗位認(rèn)可度較低，學(xué)生跳槽現(xiàn)象嚴(yán)重。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷、物業(yè)管理人員需求旺盛。
3、 企業(yè)熱情度高，但經(jīng)驗(yàn)缺乏
由于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員流動(dòng)性大，離職率高，據(jù)悉有的企業(yè)參加全國(guó)各地高校的校招以及社會(huì)招聘，企業(yè)因此投入大量的人力、財(cái)力和物力。企業(yè)為了解決每年都進(jìn)行招聘，每年都缺人的問題，一些房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的龍頭企業(yè)非常希望與學(xué)校進(jìn)行深度合作，使學(xué)生通過三年的學(xué)習(xí)，逐漸接受企業(yè)文化，認(rèn)可企業(yè)，愿意到企業(yè)工作并實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值。但由于深度合作需要企業(yè)參與到人才培養(yǎng)方案的制訂工作中，結(jié)合企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)情況和崗位需求，安排生產(chǎn)實(shí)習(xí)崗位、畢業(yè)實(shí)習(xí)崗位，而企業(yè)缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，學(xué)校與企業(yè)需要安排負(fù)責(zé)人進(jìn)行多次溝通協(xié)調(diào)才能達(dá)成一直意見。在合作的過程中，也需要學(xué)校校企合作負(fù)責(zé)人根據(jù)教學(xué)計(jì)劃，及時(shí)跟企業(yè)溝通，以免企業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足而喪失校企合作的初衷。
三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的校企合作模式
1、將企業(yè)引進(jìn)學(xué)校模式
將企業(yè)引進(jìn)學(xué)校，即將企業(yè)一部分工作放在校園，實(shí)現(xiàn)“理論學(xué)習(xí)”和“實(shí)踐訓(xùn)練”相結(jié)合的辦學(xué)模式。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)而言，如校企雙方共同進(jìn)行國(guó)家新的房地產(chǎn)政策解析、國(guó)家財(cái)經(jīng)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響趨勢(shì)預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的估價(jià)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)策劃等業(yè)務(wù)引入學(xué)校。雙方共同研討，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，更好的凸顯了高職“工學(xué)結(jié)合”的辦學(xué)特色。對(duì)學(xué)校而言，解決了實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)設(shè)備不足的問題，加強(qiáng)了學(xué)生專業(yè)技能的鍛煉，實(shí)現(xiàn)了崗位需求與學(xué)生的專業(yè)技能的無縫對(duì)接，使學(xué)生畢業(yè)就可上崗工作；對(duì)企業(yè)而言，解決了企業(yè)工作場(chǎng)所不足的問題，為企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)效益的提高，同時(shí)履行了社會(huì)責(zé)任。這種模式真正實(shí)現(xiàn)了在育人中創(chuàng)收、在創(chuàng)收中育人。
2、 校企互動(dòng)模式
校企互動(dòng)模式是指企業(yè)參與學(xué)校教學(xué)計(jì)劃的制定并提供實(shí)訓(xùn)基地，根據(jù)校企共同制定的人才培養(yǎng)方案，選派專業(yè)技術(shù)人員或管理人員參與教學(xué)活動(dòng)。通過校企雙方互聘的方式，促使學(xué)校教師進(jìn)企業(yè)給企業(yè)員工培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)；企業(yè)優(yōu)秀專業(yè)人員進(jìn)學(xué)校給學(xué)生授課。對(duì)學(xué)校而言，通過聘請(qǐng)企業(yè)人員對(duì)學(xué)生授課，學(xué)生在校內(nèi)就能獲得行業(yè)前沿知識(shí)、技術(shù)，獲得與工作崗位相適應(yīng)的技能訓(xùn)練機(jī)會(huì)；對(duì)企業(yè)而言，企業(yè)得到教師人才資源，幫助企業(yè)提高了員工素養(yǎng)和技能，促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。校企互動(dòng)模式實(shí)現(xiàn)了學(xué)校與企業(yè)“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、互惠互利、共同發(fā)展”的雙贏結(jié)果。
3、“訂單式”合作
“訂單式”合作是實(shí)現(xiàn)學(xué)校、企業(yè)、學(xué)生“三贏”的有效途徑，是當(dāng)前最受學(xué)校、企業(yè)歡迎的校企合作方式之一。“訂單式”合作，成立企業(yè)班，班級(jí)學(xué)生是由企業(yè)根據(jù)崗位要求進(jìn)行選拔，教育的實(shí)施考慮企業(yè)的需求、學(xué)校專業(yè)發(fā)展需求和學(xué)生就業(yè)需求，由學(xué)校和企業(yè)共同制定人才教學(xué)方案、設(shè)置課程體系、實(shí)踐安排與考核、畢業(yè)生的接收方案，體現(xiàn)學(xué)生、學(xué)校、就業(yè)單位三方共同合作。學(xué)生畢業(yè)時(shí)，企業(yè)優(yōu)先選擇企業(yè)班學(xué)生，企業(yè)班學(xué)生經(jīng)過三年對(duì)企業(yè)的接觸，往往在合作企業(yè)就業(yè)后，留職率較低。此外根據(jù)協(xié)議要求，學(xué)生畢業(yè)后在企業(yè)工作過程中，有繼續(xù)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，使他們的專業(yè)和技術(shù)能夠適應(yīng)新技術(shù)和科技進(jìn)步的要求，促進(jìn)了企業(yè)和職工自身的可持續(xù)發(fā)展。這種合作模式，針對(duì)性強(qiáng)，突出了職業(yè)技能培訓(xùn)的靈活性和開放性，培養(yǎng)出來學(xué)生適應(yīng)性強(qiáng)，就業(yè)率高，就業(yè)穩(wěn)定性好。學(xué)生就業(yè)時(shí)突破以往“訂單班”學(xué)生只能在合作企業(yè)就業(yè)的局限性，實(shí)現(xiàn)學(xué)生與企業(yè)雙向選擇。
如我校與上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司進(jìn)行校企合作建立的“同策學(xué)院”，上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司人力資源部門參與了課程體系設(shè)置，將企業(yè)文化滲透到教學(xué)內(nèi)容中，在原有的教學(xué)計(jì)劃中增加《溝通與談判》課程，將原有的《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程教學(xué)手段多樣化，突出學(xué)生實(shí)際技能培養(yǎng)等，課程的講授根據(jù)教學(xué)計(jì)劃安排由企業(yè)講師和學(xué)校教師共同承擔(dān)。對(duì)于實(shí)踐環(huán)節(jié)，學(xué)校校企合作負(fù)責(zé)人至少在實(shí)習(xí)前2個(gè)月就需要跟企業(yè)商討，向企業(yè)提供教學(xué)要求，并最終落實(shí)實(shí)習(xí)及最后的考核方式。
四、 建議
當(dāng)前教育行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高職院校注重學(xué)生的培養(yǎng)質(zhì)量，采取校企合作的方式有針對(duì)的培養(yǎng)學(xué)生，實(shí)現(xiàn)學(xué)校與企業(yè)資源、信息共享的“雙贏”模式，是當(dāng)下高職院校提升自身內(nèi)涵的途徑之一。目前校企合作存在一系列的問題，要解決這些問題，一方面希望政府學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家做法，干預(yù)職業(yè)教育，加大投入，協(xié)調(diào)企業(yè)與學(xué)校之間的利益；另外，校企合作雙方應(yīng)建立長(zhǎng)效機(jī)制，完善校企合作制度，真正實(shí)現(xiàn)“雙贏”。
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