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開(kāi)篇:寫(xiě)作不僅是一種記錄,更是一種創(chuàng)造,它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感,將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī),希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友,陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 評(píng)估產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀趨勢(shì)
中圖分類號(hào):F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):
前言
房地產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)新興的行業(yè)在國(guó)家的支持下快速發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)評(píng)估師的考試制度和資格認(rèn)證制度為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ),盡管房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)得以迅速發(fā)展,但是房地產(chǎn)交易錯(cuò)綜復(fù)雜,中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)方面的不足越來(lái)越明顯。
一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國(guó)從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過(guò)十幾年的時(shí)間,但是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展,不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上,還是與發(fā)達(dá)國(guó)家該行業(yè)的對(duì)比上,都有了實(shí)質(zhì)上的提高。但是,畢竟該行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷史還不長(zhǎng),不管在理論方面,還是在實(shí)踐工作的積累方面都存在種種的問(wèn)題,這些問(wèn)題阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題:
1我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制不適合行業(yè)健康發(fā)展
目前國(guó)外和港臺(tái)房地產(chǎn)評(píng)估的管理體制主要有三種類型:第一種是以德國(guó)為代表的政府獨(dú)立管理體制;第二種是以政府為主的管理體制,這種體制實(shí)行政府部門(mén)與行業(yè)協(xié)會(huì)組織既定分工,均對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行管理,但以政府為主進(jìn)行管理,代表國(guó)家是德國(guó);第三種是以行業(yè)自律為主的管理體制,主要代表國(guó)家或地區(qū)是英國(guó)和我國(guó)的香港特別行政區(qū)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制是“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”。政府扮演了相當(dāng)重要的角色,行業(yè)自律是政府推動(dòng)下的行業(yè)的自律,而不是自發(fā)的行業(yè)自律。國(guó)外及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)的管理模式是以人員管理為主,是通過(guò)約束評(píng)估人員的行為來(lái)約束評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為的;而我國(guó)是以機(jī)構(gòu)管理為主,寄希望通過(guò)約束評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為來(lái)約束評(píng)估人員的行為。這造成了目前我國(guó)評(píng)估市場(chǎng)的紊亂,評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)奪客戶,而無(wú)原則的一味滿足客戶的需求,嚴(yán)重影響了估價(jià)行業(yè)的形象,并且導(dǎo)致了行業(yè)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)調(diào)查,十年前評(píng)估收費(fèi)一般為國(guó)家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的80%,但近年來(lái),已經(jīng)降低到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的20~30%,甚至更低。
2法律法規(guī)體系不健全,且現(xiàn)有法規(guī)涉及范圍狹小,限制房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展
當(dāng)前我國(guó)雖然已經(jīng)形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ),由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)章組成,以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系?,F(xiàn)存法制體系對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定,但相關(guān)的實(shí)施細(xì)則還沒(méi)有,針對(duì)征稅評(píng)估、企業(yè)改制評(píng)估、拍賣評(píng)估等不同用途的評(píng)估相關(guān)規(guī)定也沒(méi)有。另外,我國(guó)現(xiàn)有的評(píng)估行業(yè)的法規(guī)在評(píng)估技術(shù)活動(dòng)的制度上,僅限于房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)性鑒定制度,房地產(chǎn)原評(píng)估制度,或者房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的規(guī)則,即只注重約束房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性鑒證的行為,這實(shí)際上是從本質(zhì)上把我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)限制在一個(gè)比較狹小的執(zhí)業(yè)范圍。
3在評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員準(zhǔn)入制度上存在問(wèn)題
國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)對(duì)評(píng)估人員的準(zhǔn)入制度要求非常的嚴(yán)格,并且對(duì)這些制度執(zhí)行也相當(dāng)?shù)挠辛?。因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估行業(yè)是一個(gè)專業(yè)性要求相當(dāng)?shù)母?,?duì)于估價(jià)師的綜合素質(zhì)要求相當(dāng)高的一個(gè)行業(yè)。而我國(guó)雖然也在人員準(zhǔn)入上有些進(jìn)入壁壘,但是相對(duì)來(lái)講要求不夠高,執(zhí)行力度也不夠,這造成了我國(guó)評(píng)估人員整體專業(yè)性不強(qiáng),整體素質(zhì)不高,不能滿足評(píng)估行業(yè)的要求。
4房地產(chǎn)評(píng)估方法,沒(méi)有考慮外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中目前還處于劣勢(shì),房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還很不規(guī)范,這就使得房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有大量的財(cái)力和精力去提高房地產(chǎn)評(píng)估方法,去仔細(xì)地研究現(xiàn)有的評(píng)估方法。當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估的方法主要有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法,其次還有假設(shè)開(kāi)發(fā)法、殘余法、利潤(rùn)法、分配法等,這些方法其實(shí)都是三個(gè)主要方法的派生?;镜娜齻€(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷,基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā),如房屋的設(shè)計(jì)、位置、朝向、樓層景觀等,按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià),即從內(nèi)部效用來(lái)估價(jià)房地產(chǎn)。不過(guò),在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外,還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來(lái)效用的增加(或減少),這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來(lái)的,故稱外部效用。為了房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果盡可能的做到公平、公正、合理,就要充分地考慮房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)部性和外部性。
二、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議
1完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制
中國(guó)要找到一種好的管理體制,需要結(jié)合中國(guó)的歷史情況和我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估起源和發(fā)展的歷史情況,建立中國(guó)特色的管理體制,從而充分發(fā)揮管理的作用。
2改變現(xiàn)有的管理模式,推進(jìn)以人員管理為主的管理模式
目前,我國(guó)實(shí)行的是通過(guò)管理機(jī)構(gòu)來(lái)管理人員,實(shí)踐證明這是一種低效率的管理模式,通過(guò)上文的分析和國(guó)際上的情況來(lái)看,把房地產(chǎn)評(píng)估管理模式轉(zhuǎn)為以人員管理為主,通過(guò)加大評(píng)估人員的責(zé)任,來(lái)規(guī)范評(píng)估人員的行為,并進(jìn)而規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為,從而達(dá)到規(guī)范整個(gè)評(píng)估行業(yè)目的。
3完善法律法規(guī)體系的建立,并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展
當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全,某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應(yīng)該頒布相關(guān)的一些法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問(wèn)題,實(shí)行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)真正的政企分開(kāi),使評(píng)估行業(yè)健康有序地競(jìng)爭(zhēng);解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問(wèn)題,提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí);解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問(wèn)題,規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。
4提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入壁壘,并且要嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入方面的制度
現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入限制還比較低,準(zhǔn)入要求應(yīng)該更加的嚴(yán)格,從源頭控制好房地產(chǎn)評(píng)估師的質(zhì)量。具體措施有:第一,提高報(bào)考的學(xué)歷要求,房地產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)該有相當(dāng)高的綜合素質(zhì),那么要進(jìn)入該行業(yè),至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷;第二,嚴(yán)格注冊(cè)制度,目前我國(guó)的注冊(cè)制度相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較高的,但是執(zhí)行的力度不夠,沒(méi)有起到注冊(cè)制度應(yīng)該起的作用,所以要嚴(yán)格注冊(cè)制度;第三,提高考試的難度等,如擴(kuò)大相關(guān)知識(shí)的考試,實(shí)行定量錄取等。
5借鑒和引入國(guó)際先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和管理理念
在國(guó)外和港臺(tái)地區(qū),房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)相當(dāng)成熟了,并且也在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮了應(yīng)有的作用。結(jié)合他們的成功經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體國(guó)情是我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得以發(fā)展的可行路線。為此,我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)應(yīng)盡快與國(guó)際接軌,發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮的作用,為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
結(jié)束語(yǔ)
隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化,帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)緊密相連,房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間,同時(shí)對(duì)估價(jià)提出了更高的要求。但是從現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看,估價(jià)的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的要求,還存在一些迫切需要解決的問(wèn)題,需要認(rèn)真研究并提出解決方案。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)評(píng)估;存在問(wèn)題;方法;對(duì)策研究
Abstract: This paper analyzes the problems existing in the assessment of real estate, the real estate assessment methods, analyzes how to evaluate the work of real estate.
Key words: real estate appraisal; problems; countermeasure research method;
中圖分類號(hào):F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:文章編號(hào):
1、房地產(chǎn)評(píng)估存在問(wèn)題
1.1 不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在?,F(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分為兩類:①原各級(jí)房管部門(mén)成立的評(píng)估機(jī)構(gòu),脫鉤改制后成為股份制公司。然而,雖然雖然與管理部門(mén)脫離了聯(lián)系,但管理部門(mén)為了自身利益往往會(huì)把業(yè)務(wù)交給這些公司來(lái)完成。②沒(méi)有政府背景,按市場(chǎng)化運(yùn)作的評(píng)估公司。它們中有些依附于前者公司,賺取部分利潤(rùn),有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場(chǎng)上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù),迎合顧客的不合理要求,各評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員多置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧,或過(guò)度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),或給客戶主管回扣。這樣的過(guò)程既損害了國(guó)家和集體的合法利益,導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失,使得資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生時(shí)保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的目的得不到實(shí)現(xiàn),同時(shí)擾亂了市場(chǎng)秩序,違背了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公正、公平、公開(kāi)的原則。
1.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具評(píng)估報(bào)告的可信度降低。當(dāng)前評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員主要包括兩類:一類是專業(yè)注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員;二類是非專職的注冊(cè)估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后,正式注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人,他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上,對(duì)自己的評(píng)估能力要求降低,在評(píng)估報(bào)告模板上進(jìn)行修改,由此出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的可信度大打折扣。
1.3 國(guó)外對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的沖擊較大。中國(guó)加入WTO后,加大對(duì)外開(kāi)放程度,使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)際接軌,有大量國(guó)外的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。由于國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步早,有一百多年的歷史,而且對(duì)評(píng)估行業(yè)非常重視,業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè),發(fā)展非常迅速。無(wú)論是思想體系還是方法理論,都較國(guó)內(nèi)的先進(jìn),并且國(guó)外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念,對(duì)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。
2、房地產(chǎn)評(píng)估的方法
2.1 市場(chǎng)比較法。采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中,房地產(chǎn)商估計(jì)的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定,那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房?jī)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定,房?jī)r(jià)暴漲暴跌,那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期,采用市場(chǎng)比較法就有可能高估房?jī)r(jià),放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下,市場(chǎng)比較法完全喪失了用武之地。
2.2 收益還原法。估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益,然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在,各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。如果在未來(lái)的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)有意義,那么收益還原法是最理想的房?jī)r(jià)估計(jì)法。事實(shí)上,人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房?jī)r(jià)突然暴漲,再加上新聞媒體的炒作,許多人會(huì)隨著潮流改變他們對(duì)住房增值的預(yù)期。在這種情況下購(gòu)買(mǎi)住房看起來(lái)要比租房合算得多,從而越來(lái)越多的人由租房改為購(gòu)房。
2.3 成本估價(jià)法。成本估價(jià)法又稱承包商法,是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)地重新構(gòu)建價(jià)格,然后扣除折舊以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用成本估價(jià)法看起來(lái)比較簡(jiǎn)單,建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少,無(wú)法采用市場(chǎng)比較法的情況,非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易,也往往采用成本估價(jià)法。
2.4 假設(shè)開(kāi)發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前,首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值,然后扣除正常的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用,勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本(利息),稅金等,最后扣除地價(jià),剩下來(lái)的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)。倘若這個(gè)利潤(rùn)是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的,他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則,房地產(chǎn)商是無(wú)論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房?jī)r(jià),然后再?zèng)Q定是否開(kāi)發(fā),這樣的房?jī)r(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。
3、做好房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)策研究
3.1 加強(qiáng)行業(yè)管理。
①實(shí)行政企分開(kāi)。行政行為與評(píng)估業(yè)務(wù)如果混合在一起,評(píng)估機(jī)構(gòu)就變成“陰陽(yáng)臉”,既是行政管理者,又是經(jīng)營(yíng)者,大量的評(píng)估業(yè)務(wù)就難以走向市場(chǎng),房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)就永遠(yuǎn)跳不出怪圈。因此要實(shí)行政企分開(kāi),與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的行政職能,如房地產(chǎn)交易,土地出讓、轉(zhuǎn)讓,國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等或由政府有關(guān)部門(mén)直接行使,或由政府委托下屬事業(yè)單位行使,但無(wú)論采取哪一種方式都應(yīng)將行政行為與從事評(píng)估的經(jīng)營(yíng)行為嚴(yán)格劃分。
②加強(qiáng)法制建設(shè)。首先要加強(qiáng)評(píng)估的立法工作,與發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家或地區(qū)相比,我們的法律體系尚未形成,立法工作任重道遠(yuǎn),因此要盡快制定房地產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī),并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級(jí)形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督,現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,不合格的評(píng)估報(bào)告屢見(jiàn)不鮮,不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行業(yè)屢禁不止,這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用,加大監(jiān)督檢查的力度,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處罰,將評(píng)估市場(chǎng)存在的問(wèn)題降低到最低限度。
3.2 強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。最近幾年出臺(tái)的相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德都有所涉及,但都散落在有關(guān)條款中,內(nèi)容不系統(tǒng)不完善,規(guī)定過(guò)于原則不便執(zhí)行。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德有專門(mén)的法律法規(guī),如估價(jià)師守則對(duì)估價(jià)師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。我們應(yīng)借鑒國(guó)外的做法,制定“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”,“房地產(chǎn)估價(jià)師守則”等規(guī)定,規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為,讓他們明確應(yīng)該怎么做,哪些能做,哪些不能做,做錯(cuò)了應(yīng)受到什么樣的處罰,從而形成一道“緊箍咒”,凡是不能為的就不敢為,約束估價(jià)師的行為,使行業(yè)自律落實(shí)到實(shí)處,從根本上提高評(píng)估行業(yè)的信譽(yù)。
3.3 建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)構(gòu)。
①開(kāi)放市場(chǎng)。按照建立統(tǒng)一開(kāi)放競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的要求,在前述政企分開(kāi)的前提下制定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則,要取消行業(yè)壟斷和不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng),承接評(píng)估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)大小和難易程度自由選擇相應(yīng)等級(jí)和信譽(yù)高的評(píng)估機(jī)構(gòu)。尤其是管理部門(mén)或有行政職能的評(píng)估所不得指定評(píng)估機(jī)構(gòu),不得刁難其他評(píng)估所所做的評(píng)估報(bào)告。特大評(píng)估項(xiàng)目可以選擇幾家相應(yīng)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)投標(biāo)或議標(biāo),將投標(biāo)單位的等級(jí)、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、業(yè)績(jī)、收費(fèi)、服務(wù)等條件以打分制的形式進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo),高分者中標(biāo)。
②機(jī)構(gòu)獨(dú)立。根據(jù)“公司法”和“房地產(chǎn)法”的要求,所有評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織,第一步可成立有限責(zé)任公司,待條件成熟時(shí)可過(guò)渡到無(wú)限責(zé)任公司?,F(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門(mén)脫鉤,推動(dòng)評(píng)估機(jī)構(gòu)走向市場(chǎng),讓他們獨(dú)立地承接評(píng)估業(yè)務(wù),在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中或生存發(fā)展,或落伍淘汰,讓強(qiáng)的更強(qiáng),差的消亡,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員提高其業(yè)務(wù)水平。
③責(zé)任加大。與評(píng)估機(jī)構(gòu)的法人地位相適應(yīng)要建立賠償責(zé)任和保險(xiǎn)制,并應(yīng)允許注冊(cè)估價(jià)師實(shí)行高薪制。如果評(píng)估所作業(yè)失誤給委托單位造成損失,委托單位可以依法上訴要求賠償損失。評(píng)估機(jī)構(gòu)在承擔(dān)賠償責(zé)任后可追索有關(guān)估價(jià)人員責(zé)任,但是賠償責(zé)任必須以評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員向保險(xiǎn)公司投保作為保證。由于估價(jià)師個(gè)人難以全部承擔(dān)責(zé)任,而評(píng)估機(jī)構(gòu)全部承擔(dān)又不利于估價(jià)師責(zé)任到位,因此應(yīng)規(guī)定如果評(píng)估出現(xiàn)失誤評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員各承擔(dān)一定比例的保險(xiǎn)賠償,具體比例可商定。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師除完成資格登記和注冊(cè)登記外,還必須向保險(xiǎn)公司投保簽約,而保險(xiǎn)公司一般不會(huì)與未經(jīng)登記素質(zhì)不高且經(jīng)常出錯(cuò)或違反職業(yè)道德的評(píng)估機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師簽約,委托單位也不會(huì)委托不投保的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估,這就迫使估價(jià)師提高專業(yè)水平,敬職敬業(yè),遵守職業(yè)道德,同時(shí)也促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部管理,提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn),約束估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為,這就有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師整體素質(zhì)的提升。
【關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn);市場(chǎng)現(xiàn)狀;市場(chǎng)監(jiān)管
中圖分類號(hào): F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A 文章編號(hào):
引言
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是伴隨著改革開(kāi)放而發(fā)展起來(lái)的,20世紀(jì)90年代以來(lái),隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立,城鎮(zhèn)住房制度的改革進(jìn)一步深化,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。但是2008年在國(guó)內(nèi)國(guó)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重影響下,迎來(lái)了房地產(chǎn)整體行業(yè)的“寒冬”,使“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫”成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要問(wèn)題之一。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
1、房?jī)r(jià)過(guò)高
近幾年,房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)。特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目,進(jìn)行投機(jī)買(mǎi)賣,房產(chǎn)價(jià)格一直處于相對(duì)高位,一線城市如北京、上海和深圳,一百平米的高層住宅綜合所有成本,約 15 萬(wàn)到 30 萬(wàn)人民幣。二線城市約 13 萬(wàn)到22萬(wàn)。三線城市,約12萬(wàn)到18萬(wàn)。而國(guó)內(nèi)工薪階層購(gòu)一套房的費(fèi)用多是年工資的10-20倍。 像這樣的情況,如果不給予調(diào)控,廣大居民的住房困難就難以解決。
2、土地資源不足
土地資源不足,嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐。近年來(lái),城區(qū)周邊的土地供應(yīng)量越來(lái)越少,價(jià)格也越來(lái)越高,為此,房地產(chǎn)企業(yè)要求政府部門(mén)有計(jì)劃地統(tǒng)一規(guī)劃,連片征用和規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)所需的土地資源,以解決土地供應(yīng)不足的矛盾。城市規(guī)劃滯后,從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向來(lái)看,中心城市及縣城區(qū)、 中心鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃都滯后,給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的影響,私房亂建現(xiàn)象也影響著房地產(chǎn)小區(qū)規(guī)模建設(shè)。
3、土地的供應(yīng)不規(guī)范
在過(guò)去20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中,土地供應(yīng)很不合理。 政府將土地以很低的價(jià)格劃撥給房地產(chǎn)商,使得在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地所占成本極低,有些得到了大量的便宜土地,房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是,有些沒(méi)有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商,拿不到一手劃撥地,就必須去買(mǎi)別人倒賣的二手地、 三手地,這就造成有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,土地所占成本過(guò)高,甚至超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的土地價(jià)占房產(chǎn)價(jià)20%的比例。 這樣既影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng),也易出現(xiàn)腐敗行為。
4、未形成有效的監(jiān)管合力
然而,正因?yàn)槟壳案鞯貙?duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,涉及部門(mén)太多,才使得這些部門(mén)尚未形成有效的監(jiān)管合力。監(jiān)管合力的缺失一方面造成領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的大量個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶難以納入房地產(chǎn)主管部門(mén)備案監(jiān)管范圍;另一方面造成未備案、超范圍經(jīng)營(yíng)、非法異地經(jīng)營(yíng)、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)難以吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照,及時(shí)清出市場(chǎng)。因而,針對(duì)這種多頭管理難以擰成一股力的現(xiàn)狀,各相關(guān)部門(mén)必須加強(qiáng)部門(mén)間的協(xié)作配合,建立健全房地產(chǎn)交易信息共享、情況通報(bào)以及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機(jī)制,這樣才能綜合有效地監(jiān)管我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。
5、法律監(jiān)督主要方式的問(wèn)題
應(yīng)該說(shuō),我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管主要采取的是自律與他律相結(jié)合的方式。其中自律主要是指行業(yè)內(nèi)部既有的管理規(guī)則,法律監(jiān)管體制屬于房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管他律。相比之下,現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督較為有效的方式是他律形式的法律監(jiān)管。而法律監(jiān)管的主要方式是部門(mén)法、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和政策性文件等。其中部門(mén)法主要以《中華人民共和國(guó)土地法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》等為主體,宏觀上規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體發(fā)展方向和原則,而直接發(fā)揮法律監(jiān)管職能的是政府規(guī)章和政策性文件。這種形式具有較高的靈活性,可以根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的情況及時(shí)做出反應(yīng),其缺點(diǎn)在于法律監(jiān)督的力度仍有不足,對(duì)于違反市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的行為缺少有力的制約措施,這些規(guī)章和政策性文件以2006年國(guó)務(wù)院頒布的“國(guó)六條”和2013年頒布的“國(guó)五條”等為主要代表。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的措施分析
1、制定和完善房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)
房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的形成與發(fā)展必須以健全的法律為營(yíng)造基礎(chǔ),房地產(chǎn)交易行為只有法制化,才能規(guī)范化、秩序化。具體地說(shuō),一是要完善土地管理和開(kāi)發(fā)制度,制止土地資源的流失和浪費(fèi),剎住靠炒買(mǎi)炒賣土地謀取私利的歪風(fēng),防止地價(jià)猛漲波及住宅價(jià)格,同時(shí)為優(yōu)惠、照顧普通住宅建設(shè)的土地政策制定法律依據(jù)。二是統(tǒng)一修訂有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)的規(guī)定,明確各類房產(chǎn)從前期開(kāi)發(fā)、建筑、驗(yàn)收到轉(zhuǎn)讓的稅金和收費(fèi),杜絕巧立名目亂收稅費(fèi)的行為,減輕投資者負(fù)擔(dān)。三是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理,合理控制房地產(chǎn)價(jià)格,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。四是要嚴(yán)格制定住宅區(qū)和住房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)的制度,制止建設(shè)中的偷工減料等不法行為,切實(shí)維護(hù)建造者和購(gòu)房者的利益。
2、完善房地產(chǎn)評(píng)估制度
目前,我國(guó)正處于房地產(chǎn)稅制改革攻堅(jiān)階段,房地產(chǎn)評(píng)估制度還很不完善,還沒(méi)有一只房地產(chǎn)稅評(píng)估專業(yè)化隊(duì)伍,所以,應(yīng)該借鑒國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),建立起我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系,盡快制定我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī),加快房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)化隊(duì)伍建設(shè),對(duì)評(píng)估人員實(shí)行崗前培訓(xùn),經(jīng)過(guò)考核合格后方可上崗從業(yè),實(shí)行評(píng)估師注冊(cè)登記制度,建立評(píng)估師的信譽(yù)檔案,建立起房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)管理制度。同時(shí),充分利用律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、計(jì)算機(jī)公司等社會(huì)力量,參與房地產(chǎn)評(píng)估工作中來(lái),以增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估力量。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管
從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到開(kāi)發(fā)完成的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金,僅憑開(kāi)發(fā)商自身的資金流量顯然無(wú)法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)需求,他們需要從各個(gè)方面來(lái)籌措資金,其中金融機(jī)構(gòu)的貸款就成為了最重要的手段。在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的時(shí)候,金融機(jī)構(gòu)也樂(lè)于向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款,這些貸款會(huì)成為金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資源,但是一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)的下跌和市場(chǎng)的低迷,金融機(jī)構(gòu)的大量貸款往往就會(huì)面臨回收困難,大量貸款無(wú)法收回。這一方面使金融機(jī)構(gòu)面臨極大的金融風(fēng)險(xiǎn),另一方面開(kāi)發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)貸款就會(huì)變得困難,造成建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法保證按時(shí)完成,購(gòu)房者無(wú)法按時(shí)收房,房地產(chǎn)供給出現(xiàn)問(wèn)題,這反過(guò)來(lái)又會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的還款計(jì)劃和還款能力。這樣一來(lái),很容易形成一個(gè)惡性循環(huán),金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心貸款安全不愿放貸,開(kāi)發(fā)商又因?yàn)闆](méi)有資金支持,項(xiàng)目無(wú)法完成從而難以按時(shí)還貸,最終的結(jié)果就是金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商都陷入困境。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金數(shù)額特別巨大,往往占金融機(jī)構(gòu)貸款的很大比重,一旦房地產(chǎn)金融出現(xiàn)問(wèn)題,就很難保證整個(gè)金融市場(chǎng)的正常運(yùn)行。
4、進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策
宏觀調(diào)控的政策手段,是指為了達(dá)到某種調(diào)控目標(biāo)所使用的具體政策措施,在調(diào)控目標(biāo)確立之后,政府所面臨的首要問(wèn)題是政策手段的選擇。因此,應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)分,以發(fā)揮手段的配合運(yùn)用的綜合效果。規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)行為,打擊虛構(gòu)價(jià)格、哄抬房?jī)r(jià)、炒作銷售的行為。要建立房地產(chǎn)重點(diǎn)監(jiān)控區(qū),把房地產(chǎn)市場(chǎng)最容易漲價(jià)的地區(qū)設(shè)為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū),加大對(duì)境內(nèi)外炒房資金流動(dòng)的監(jiān)測(cè)。要完善房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)體系和市場(chǎng)信息披露制度,及時(shí)披露準(zhǔn)確的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)信息,引導(dǎo)市場(chǎng)行為。要考慮取消費(fèi)地產(chǎn)預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售,因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度。
結(jié)語(yǔ)
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管是建立在一定的目標(biāo)定位基礎(chǔ)之上的,這些目標(biāo)包括促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展、維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行秩序和維持合理的房?jī)r(jià)區(qū)間等。根據(jù)這些監(jiān)管目標(biāo)提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)有效監(jiān)管的建議,希望能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)管起到一定的積極作用。
參考文獻(xiàn)
【1】許經(jīng)勇,當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展面臨的問(wèn)題及其對(duì)策[J].湖南城市學(xué)院學(xué)報(bào),2010(1).
一、有關(guān)稅收政策規(guī)定
1、自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。
銷售收入低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的,按評(píng)估價(jià)值;購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款為稅務(wù)部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)制的發(fā)票所記載價(jià)款。
2、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定,對(duì)其實(shí)行核定征稅,即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入(轉(zhuǎn)讓收入低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的按評(píng)估價(jià)值)的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。
3、房地產(chǎn)交易涉及的其他稅收,按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4、上述銷售收入、轉(zhuǎn)讓收入在征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅種時(shí),計(jì)稅價(jià)格保持一致。
二、普通住房劃分標(biāo)準(zhǔn)
普通住房標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足以下三個(gè)條件:
1、凡住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;
2、單套建筑面積144平方米以下;
3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下,均享受普通商品住房?jī)?yōu)惠政策。
三、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房的時(shí)間確定
納稅人申報(bào)時(shí),房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明所注明的時(shí)間不一致的,按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)間;
個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房對(duì)外銷售的,其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定;
根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房,以購(gòu)房合同生效時(shí)間、房款收據(jù)開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間,按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)間。
四、其他有關(guān)問(wèn)題
1.個(gè)人住房貸款之法律風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房貸款者對(duì)貸款的償還依賴于未來(lái)收入預(yù)期,但是未來(lái)收入預(yù)期是具有不確定性的,一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或是購(gòu)房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn),必然導(dǎo)致還款壓力,債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購(gòu)房屋,從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購(gòu)房人,通過(guò)這些借購(gòu)房向銀行辦理個(gè)人住房貸款,從而套取銀行機(jī)構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐,通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款,從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。除以上外,雖然我國(guó)居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣,但由于我國(guó)的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善,很多情況下缺乏可操作性,帶來(lái)處置上的難度。
2.土地貸款法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束,投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今,而且更有新的發(fā)展。國(guó)土資源部2013年國(guó)家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問(wèn)題的有2.38萬(wàn)件,涉及土地20.12萬(wàn)公頃。這些土地要么沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的許可證,沒(méi)有納入國(guó)家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng),要么并不是通過(guò)公開(kāi)的招標(biāo)拍賣取得,只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個(gè)協(xié)議,就向銀行貸款,土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷,破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門(mén)之間的關(guān)系獲取大量廉價(jià)土地,或者開(kāi)發(fā)獲取高額利潤(rùn),或者加價(jià)倒賣謀取暴利,從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象,并加重非當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的法律完善
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì),任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行,西方國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明,法律法規(guī)建設(shè)對(duì)于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著極其重要的作用。近些年,雖然我國(guó)政府連續(xù)出臺(tái)了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場(chǎng)管理、促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知,但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進(jìn)一步完善解決。
1.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制
(1)設(shè)立完善的法律風(fēng)險(xiǎn)控制程序。首先,做好對(duì)開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查工作。銀行在給開(kāi)發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時(shí),要先對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次,做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載,當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時(shí)到有關(guān)部門(mén)交納相關(guān)費(fèi)用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù),并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證,這是在今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律見(jiàn)證和支持。再次,做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后,銀行要加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商的聯(lián)系,掌握開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況,有無(wú)資不抵債的情況。期房按揭中,貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地,了解貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。最后,建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度,積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中,專門(mén)機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議,以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶,負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜,審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向,從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項(xiàng)用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),防止被開(kāi)發(fā)商挪用,預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn),進(jìn)而保證購(gòu)房人所付款項(xiàng)的安全,避免了購(gòu)房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。(2)以目前法律框架為依據(jù),完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先,加強(qiáng)政治、道德、法律建設(shè),規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強(qiáng)金融隊(duì)伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重”來(lái)抓。通過(guò)加強(qiáng)職工職業(yè)道德教育,培養(yǎng)較高的道德情操,增強(qiáng)職務(wù)犯罪的抵御能力。加強(qiáng)法制教育,增強(qiáng)法制觀念,這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次,律師事務(wù)所完成對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查。在我國(guó)尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查,能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范上,減輕了銀行負(fù)擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后,加強(qiáng)內(nèi)部管理,采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度,減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險(xiǎn),防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持依法經(jīng)營(yíng),建立防范網(wǎng)絡(luò),搞好內(nèi)外防范,要充分發(fā)揮社會(huì)各方面的作用。
2.個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制
(1)盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系,使得對(duì)于信用系統(tǒng)維護(hù)和個(gè)人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時(shí)的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時(shí),制定對(duì)于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī),依法對(duì)違反誠(chéng)信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個(gè)人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進(jìn)行懲罰,通過(guò)法律手段維護(hù)信用體系的權(quán)威性。對(duì)于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生,應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的措施進(jìn)行處罰,甚至對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對(duì)于違反誠(chéng)信原則,不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個(gè)體,應(yīng)對(duì)其借貸規(guī)模、資金運(yùn)用方向予以限制。例如,在銀行系統(tǒng)內(nèi),提高對(duì)該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限;甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者,禁止從事任何金融機(jī)構(gòu)的信用活動(dòng)等等。(2)建立和完善信用信息開(kāi)放的法律體系。信息的開(kāi)放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件,盡管我國(guó)目前己逐步建立政務(wù)公開(kāi)、政府信息公開(kāi)制度,但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開(kāi),而對(duì)微觀信息的公開(kāi),如個(gè)人繳納稅費(fèi)、個(gè)人信用卡透支情況等還遠(yuǎn)未能達(dá)到滿足征信所需的程度。為此,應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī),明確信息公開(kāi)的范圍,進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)信息的開(kāi)放。一方面,法律制度要確定采集信息的合法框架,排除對(duì)國(guó)家安全、個(gè)人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為;另一方面公共權(quán)力機(jī)構(gòu)在其職權(quán)行為過(guò)程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會(huì)做最大限度的公開(kāi)。(3)建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)購(gòu)房人及其信用真實(shí)性的調(diào)查工作,同時(shí)向銀行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告,并為該報(bào)告依法承擔(dān)民事責(zé)任,是一切實(shí)可行的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案。銀行依據(jù)該報(bào)告決定是否向借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款,這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人,特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn),可以有效防止購(gòu)房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且,如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失,銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失,從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的目的。此外,利用保險(xiǎn)也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的通常做法。這里的保險(xiǎn)指的是借款人的履約保險(xiǎn),即保證保險(xiǎn)。在住房按揭貸款中,履約保險(xiǎn)主要是指在被擔(dān)保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無(wú)力還貸時(shí),保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債。保險(xiǎn)公司賠付后,從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追償。由于我國(guó)不能確保保險(xiǎn)公司的法定利益,因此我國(guó)尚無(wú)成形的《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》,我國(guó)商業(yè)銀行尚未引入此類保險(xiǎn),因此要加快完善相關(guān)立法,為開(kāi)展個(gè)人住房按揭貸款履約保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供法律保障。
3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制
關(guān)鍵詞:以房養(yǎng)老;反向抵押;貸款障礙
中圖分類號(hào):C913.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
收錄日期:2014年7月28日
第六次人口普查結(jié)果顯示,2011年我國(guó)65歲以上人口占總?cè)丝跀?shù)8.87%。2012年60歲以上老年人口數(shù)量達(dá)到1.94億,老齡化水平達(dá)到14.3%,2013年老年人口數(shù)量突破2億大關(guān),達(dá)到2.02億,老齡化水平達(dá)到14.8%。由此可見(jiàn),我國(guó)人口老齡化步伐已逐步加快,我國(guó)人口老齡化速度總體上呈不斷上升趨勢(shì),預(yù)計(jì)2022~2024年前后,我國(guó)65歲及以上年齡人口比重將超過(guò)14%,進(jìn)入中度老齡化社會(huì);2033~2035年前后該比重將超過(guò)20%,進(jìn)入高度老齡化社會(huì)。加之我國(guó)目前的養(yǎng)老體系還不完善,養(yǎng)老問(wèn)題成為我國(guó)社會(huì)當(dāng)前的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題,尤其對(duì)于我國(guó)4-2-1的家庭模式,養(yǎng)老壓力越來(lái)越大,現(xiàn)有的養(yǎng)老制度已不能滿足當(dāng)今社會(huì)的養(yǎng)老需求,我們需要?jiǎng)?chuàng)新更加合理完善的養(yǎng)老模式。
一、“以房養(yǎng)老”概述
以房養(yǎng)老又稱“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”,是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu),以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。這期間老年人只享受房屋的居住權(quán),當(dāng)老年人去世后,房屋則歸銀行所有。這樣既解決了老年人的養(yǎng)老問(wèn)題,一定程度上也緩解了社會(huì)養(yǎng)老壓力。
在當(dāng)前養(yǎng)老壓力越來(lái)越大,空巢老人問(wèn)題不斷凸顯之際,“以房養(yǎng)老”政策的提出為我國(guó)的養(yǎng)老開(kāi)辟了一條新的途徑,不僅可以有效緩解養(yǎng)老壓力,減輕年輕人的負(fù)擔(dān),同時(shí)也能更好地提升老年人的生活質(zhì)量。然而,自2003年最早提出“住房反向抵押貸款”政策至今,實(shí)施成效并不樂(lè)觀,雖然2006年、2007年的全國(guó)兩會(huì)也有政協(xié)委員提出類似建議,并且2011年、2013年曾提出逐步試點(diǎn)開(kāi)展老年人住房反向抵押貸款政策,但是社會(huì)關(guān)注度普遍不高,選擇將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)的老年人寥寥無(wú)幾,老年人更多的還是選擇將房產(chǎn)留給兒女。我國(guó)的“以房養(yǎng)老”政策一度陷入僵局。
二、“以房養(yǎng)老”實(shí)施的障礙分析
(一)老年人傳統(tǒng)觀念根深蒂固。中國(guó)的傳統(tǒng)觀念是“養(yǎng)兒防老”,老年人更愿意將房產(chǎn)留給子女,由子女來(lái)照顧自己,將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)難免會(huì)有悖于傳統(tǒng)觀念,尤其面對(duì)如今的高房?jī)r(jià),剛剛走上工作崗位的年輕人很難憑自己的實(shí)力購(gòu)買(mǎi)住房,大多是與父母同住或是由父母贈(zèng)與房產(chǎn)。與其將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu),自己安享晚年,老年人更多的還是考慮到子女的居住問(wèn)題,寧愿選擇自己受苦,也要將財(cái)產(chǎn)留給子女,“但存方寸地、留與子孫耕”是國(guó)人的傳統(tǒng)觀念,思想傳統(tǒng)的老年人更是難以接受自己辛苦一輩子掙來(lái)的房子最終歸他人所有,只有留給自己的子孫才安心;另一方面,老年人奮斗了一生,安享晚年時(shí)還是更希望子女陪在身邊,縱然“以房養(yǎng)老”政策能使老年人在物質(zhì)上享受更安逸的晚年生活,但是畢竟很難滿足老年人的精神需求。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)及房產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題。目前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還并不成熟,國(guó)家的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控具有很大作用,銀行首付比例浮動(dòng)、限購(gòu)政策等政策都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)造成很大的影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)很難預(yù)測(cè),另外加上人們對(duì)于房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)測(cè)不同,也給房地產(chǎn)的評(píng)估增加了一定的難度,一旦未來(lái)房?jī)r(jià)下跌,銀行等金融機(jī)構(gòu)將面臨極大的損失;另一方面,倒按揭對(duì)抵押的房屋進(jìn)行評(píng)估定價(jià),既要考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情,又要考慮到房屋折舊、未來(lái)的升值空間等各種問(wèn)題,加之房?jī)r(jià)波動(dòng)的不穩(wěn)定性,給評(píng)估工作增添了極大的難度。另外,我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還不規(guī)范,使“以房養(yǎng)老”政策的實(shí)施舉步維艱。
(三)70年產(chǎn)權(quán)到期后房屋歸屬問(wèn)題。我國(guó)“以房養(yǎng)老”政策的實(shí)施還面臨著70年產(chǎn)權(quán)的重要問(wèn)題。居民所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成,其中房屋所有權(quán)的期限為永久,居住用地土地使用權(quán)年限為70年,70年土地使用權(quán)到期后房主僅擁有房屋的所有權(quán),一旦土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓或是其他因素,房產(chǎn)該如何處置依然存在政策盲點(diǎn),這也是試行“以房養(yǎng)老”的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)心的問(wèn)題,雖然《物權(quán)法》中明確規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的“自動(dòng)續(xù)期”,但是對(duì)于自動(dòng)續(xù)期的法律規(guī)定卻并不明確:第一,自動(dòng)續(xù)期如何續(xù)?房主是否需要辦理相關(guān)手續(xù)?續(xù)期是否為無(wú)償續(xù)期,若有償則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么?第二,自動(dòng)續(xù)期的期限是多少?續(xù)期次數(shù)如何規(guī)定?每次續(xù)期時(shí)間為多長(zhǎng)?第三,自動(dòng)續(xù)期對(duì)土地或者房產(chǎn)是否有條件限制?國(guó)家是否可以將到期土地收回?收回后的如何給予房主補(bǔ)償。面對(duì)即將到期的房產(chǎn),金融機(jī)構(gòu)該如何處置,這無(wú)疑給“以房養(yǎng)老”政策增加了巨大的障礙。
(四)適用人群的局限性?!白》糠聪虻盅嘿J款”首要一點(diǎn)就是要將住房抵押給金融機(jī)構(gòu),然而對(duì)于有能力購(gòu)買(mǎi)住房的老年人來(lái)說(shuō),必定具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,奮斗一生也積蓄了一部分存款,加之其退休之后的退休金足以安享晚年生活,對(duì)于這部分老年人,他們并不需要抵押房產(chǎn)來(lái)養(yǎng)老。而那些低收入的老年人,他們沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買(mǎi)住房,也就不存在抵押的基本條件――房屋產(chǎn)權(quán),那么他們拿什么來(lái)抵押?另外,中國(guó)養(yǎng)老主體主要集中在農(nóng)村,兒女外出打工無(wú)暇照顧父母,空巢老人現(xiàn)象嚴(yán)重,但是農(nóng)村宅基地只有使用功能而無(wú)資產(chǎn)功能,對(duì)于農(nóng)村宅基地價(jià)格的估值也存在著一定的難度,銀行無(wú)法認(rèn)可宅基地作為抵押,這樣對(duì)于最需要“以房養(yǎng)老”的老年人來(lái)說(shuō)卻無(wú)法享受這一政策。最終只有那些具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,且擁有產(chǎn)權(quán)房的孤寡老人或膝下無(wú)兒女的老年人,才最有可能享受“以房養(yǎng)老”這一政策。
三、“以房養(yǎng)老”對(duì)策分析
(一)加強(qiáng)對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的宣傳。老年人對(duì)于新鮮事物接受較慢,尤其是有悖于中國(guó)多年傳統(tǒng)觀念的新型養(yǎng)老模式,我們要加強(qiáng)國(guó)民理財(cái)教育,樹(shù)立以房養(yǎng)老新理念,通過(guò)多種途徑進(jìn)行推廣、宣傳,突出“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)價(jià)值性,提高公眾認(rèn)知度,突破老年人“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)觀念的束縛,逐漸培養(yǎng)國(guó)人新型養(yǎng)老意識(shí)。同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)年輕人養(yǎng)老觀念的培養(yǎng),未來(lái)幾十年中他們或許面臨著更嚴(yán)重的人口老齡化社會(huì),盡早對(duì)其進(jìn)行新型養(yǎng)老模式的教育有助于“以房養(yǎng)老”政策的順利推行。
(二)合理調(diào)控房?jī)r(jià)走勢(shì),規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)家要有意識(shí)地管制房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng),嚴(yán)控房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),積極出臺(tái)一系列相關(guān)政策規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,嚴(yán)格控制高房?jī)r(jià),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸,建立一個(gè)穩(wěn)定、理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí),加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型,在土地產(chǎn)權(quán)的規(guī)定上進(jìn)行必要的改革。另外,還要對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理,制定統(tǒng)一的評(píng)估章程,進(jìn)一步完善房地產(chǎn)評(píng)估體系。
(三)建立“以房養(yǎng)老”各部門(mén)間的合作機(jī)制?!耙苑筐B(yǎng)老”并不是一個(gè)行業(yè)的事情,它涉及多部門(mén)間的合作關(guān)系,包括銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等。由于“以房養(yǎng)老”實(shí)施的復(fù)雜性以及我國(guó)目前“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)的不成熟,任一環(huán)節(jié)的疏漏與不完善都可能影響到該政策的實(shí)施,完善并加強(qiáng)各機(jī)構(gòu)部門(mén)間的銜接與合作機(jī)制尤為重要。
(四)建立健全相關(guān)法律法規(guī)。“以房養(yǎng)老”政策作為一種新型養(yǎng)老模式在我國(guó)仍處于起步階段,涉及產(chǎn)權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等很多細(xì)節(jié)并未有相關(guān)政策予以支持,并且實(shí)施過(guò)程中面臨著道德風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)等各種問(wèn)題,萬(wàn)一出現(xiàn)糾紛該如何解決?這使得許多人對(duì)“以房養(yǎng)老”政策望而卻步。這就需要立法機(jī)構(gòu)出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī),在風(fēng)險(xiǎn)防控、資產(chǎn)評(píng)估等方面對(duì)各金融機(jī)構(gòu)等參與方做出相關(guān)規(guī)定,明確“以房養(yǎng)老”各部門(mén)職責(zé)范圍以及違規(guī)操作的懲處條例,同時(shí)還要盡快明確70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,減輕老年人和各金融機(jī)構(gòu)的顧慮,使“以房養(yǎng)老”政策的實(shí)施能夠得到充分的法律保障。
四、結(jié)論
任何一項(xiàng)政策的實(shí)施都不是一蹴而就的,“以房養(yǎng)老”政策目前在我國(guó)實(shí)施起來(lái)存在一些阻力,但其作為一種新型養(yǎng)老模式的提出必定有其實(shí)施的必要性,其政策優(yōu)勢(shì)也是不容置疑的,相信隨著社會(huì)的不斷發(fā)展,人們的傳統(tǒng)觀念會(huì)逐漸發(fā)生改變,并伴隨著制度的完善以及相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái),“以房養(yǎng)老”政策一定有其良好的發(fā)展空間,并成為解決我國(guó)人口老齡化問(wèn)題和養(yǎng)老問(wèn)題的重要舉措。
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為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理,規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,結(jié)合我省實(shí)際,制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》,現(xiàn)予以印發(fā),請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問(wèn)題,請(qǐng)及時(shí)報(bào)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定,結(jié)合我省實(shí)際,制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng),實(shí)施房地產(chǎn)中介管理,適用本辦法。
本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢,是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算,測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三條 省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。
市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。
第二章 中介服務(wù)人員資格管理
第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員,須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)或合格證書(shū),并經(jīng)注冊(cè)登記后,方可執(zhí)業(yè)。
第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員,須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷,具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱。
房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一培訓(xùn)、考試,取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》,并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》的人員,不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。
第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。
房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證,取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》,并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員,不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一培訓(xùn)、考試,取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》,并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》的人員,不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
第七條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》并辦理注冊(cè)登記,方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位,作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一培訓(xùn)、考試,取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》,并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》的人員,不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》。
遺失以上各類證書(shū)的,應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢,并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。
第九條 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度,由省建設(shè)行政主管部門(mén)或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。
第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理
第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。
凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件:
(一)有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程;
(二)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;
(三)有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);
(四)有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員;
(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí),按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。
一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。
三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。
臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬(wàn)平方米、土地面積1萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。
第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等,分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。
(一)一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬(wàn)元,有取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上,同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名;有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為,以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),可各類商品房銷售、其他房屋交易,經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。
(二)二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬(wàn)元,有取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上,同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名,會(huì)計(jì)師1名;有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為,以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),可建筑面積10萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易,經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。
(三)三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元,取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上,同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名,會(huì)計(jì)師1名,有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),可建筑面積5萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易,經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。
(四)新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn),在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi),可建筑面積3萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易,經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。
一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門(mén)推薦,省建設(shè)行政管理部門(mén)審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門(mén)審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》,報(bào)省建設(shè)行政管理部門(mén)備案。
第十四條 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。
設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu),其注冊(cè)資金不得低于10萬(wàn)元,房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門(mén)審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》,報(bào)省建設(shè)行政管理部門(mén)備案。
第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記,領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)初審后,報(bào)省建設(shè)主管部門(mén)年審,其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門(mén)進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布,年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù):
(一)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策;
(二)遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則;
(三)按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(四)依法交納稅費(fèi);
(五)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用,不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(六)接受行業(yè)主管部門(mén)及其它有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
第四章 中介業(yè)務(wù)管理
第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù),由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同,房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:
(一)合同各方當(dāng)事人名稱(姓名);
(二)中介服務(wù)項(xiàng)目名稱;
(三)標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn),有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定;
(四)合同履行期限;
(五)收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間;
(六)違約責(zé)任和糾紛解決方式;
(七)雙方約定的其它內(nèi)容。
第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書(shū)的,必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署,并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄,設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開(kāi)展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門(mén)要求的其他內(nèi)容。
第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督,定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。
第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù),可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件,查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施,委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。
第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的,由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任,所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因,給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的,委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為:
(一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便,牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>
(二)允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù);
(三)同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);
(四)與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益;
(五)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù),應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門(mén)備案。
第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行重新登記,換發(fā)新的資質(zhì)證書(shū)后,方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的,不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
【關(guān)鍵詞】棕地;評(píng)估方法;清理成本
一、問(wèn)題提出
棕色土地是指在人類的開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中受到污染的土地,這類土地的再利用由于污染受到很大的限制,其價(jià)值貶損嚴(yán)重。棕色土地的治理和再開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜工程,涉及到生態(tài)環(huán)境、地理等系統(tǒng),蘊(yùn)含許多不確定性和高風(fēng)險(xiǎn),需要一套行之有效的評(píng)估方法。西方國(guó)家早在20世紀(jì)80年代就開(kāi)始關(guān)注棕色土地污染問(wèn)題,其中棕地評(píng)估問(wèn)題的研究主要集中在價(jià)值影響因素、評(píng)估方法和污名。Mundy(1992)認(rèn)為,受污染不動(dòng)產(chǎn)收益的影響成分包括環(huán)境污染引起收益的減少和可銷售性影響兩部分,Wilson(1994)把受污染不動(dòng)產(chǎn)的損失分為內(nèi)部損失、外部損失和間接損失,Ch?琢lmers(1993)、Webber(1997)、Kinn?琢rd(1999)、J?琢ckson(2005)等對(duì)市場(chǎng)法、成本逼近法、折現(xiàn)現(xiàn)金流法、抵押權(quán)益法、內(nèi)涵資產(chǎn)定價(jià)法、蒙特卡洛模型、調(diào)查法、市場(chǎng)訪談法的應(yīng)用問(wèn)題進(jìn)行了研究。
國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)棕地價(jià)值評(píng)估問(wèn)題也進(jìn)行了嘗試研究。其中,趙玉杰(2004)等人通過(guò)對(duì)農(nóng)業(yè)環(huán)境污染事故進(jìn)行分析,運(yùn)用市場(chǎng)價(jià)值法和機(jī)會(huì)成本法對(duì)其帶來(lái)的損失進(jìn)行評(píng)估;紀(jì)益成等(2007)翻譯了美國(guó)Roger M.G roves等人著作,并對(duì)棕地價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行了介紹;陳燕(2010)、艾東(2010)、張琳(2012)、桂榮芳(2014)等從污染物屬性、棕地價(jià)值損失的不確定性、案例研究等方面入手,對(duì)市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法和內(nèi)涵定價(jià)法進(jìn)行了對(duì)比分析;姚尚麗(2013)、方盛水(2014)結(jié)合企業(yè)決策和棕色土地再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn),研究了模糊實(shí)物期權(quán)法、層次分析法、專家打分和模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)污名價(jià)值的計(jì)量問(wèn)題等。
由國(guó)內(nèi)外的研究文獻(xiàn)來(lái)看,除了成本法、收益法、市場(chǎng)法三大評(píng)估方法,它們還衍生出一些更為實(shí)用的方法,這些都是我們可以借鑒過(guò)來(lái)的。而我國(guó)對(duì)棕地價(jià)值的評(píng)估方法研究,主要集中在三大方法中,對(duì)其他方法的研究很少。這有待于國(guó)內(nèi)學(xué)者共同努力,強(qiáng)化棕地價(jià)值評(píng)估方法的系統(tǒng)研究,以滿足實(shí)務(wù)的要求。
二、棕地價(jià)值評(píng)估方法
在查閱棕地價(jià)值評(píng)估及其他污染評(píng)估文獻(xiàn)基礎(chǔ)上,筆者歸納提煉了六種可使用的方法,并對(duì)這些方法使用中的注意事項(xiàng)、技術(shù)難點(diǎn)進(jìn)行了分析,希望對(duì)評(píng)估師評(píng)估工作有所裨益。
意愿評(píng)價(jià)法的難點(diǎn)是調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì),問(wèn)卷設(shè)計(jì)時(shí)可參考國(guó)外一些設(shè)計(jì)較成熟的問(wèn)卷,但是還需結(jié)合本身的事故特點(diǎn),且應(yīng)在問(wèn)卷上表明土地污染情況、其對(duì)人體健康及周邊環(huán)境帶來(lái)的影響等信息,確保結(jié)果的合理真實(shí)性。
在實(shí)務(wù)中,土地價(jià)值評(píng)估運(yùn)用最多的是市場(chǎng)法,因?yàn)槲廴就恋氐奈廴境潭?、污染源等不一樣,涉及治理成本、污名的修正時(shí)需要特別注意。
除了上述的幾種方法外,國(guó)外學(xué)者還提出了環(huán)境資產(chǎn)平衡法、調(diào)查法、期權(quán)選擇法、抵押資本分析法等等。除此之外,我們可以通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)方法進(jìn)行污染因素修正,或借鑒空氣、噪音等方面的價(jià)值評(píng)估方法和自然資源定價(jià)方法,研究一些適用于污染土地的評(píng)估方法。
三、研究結(jié)論與對(duì)策建議
我國(guó)對(duì)土地價(jià)值評(píng)估的研究還處于初級(jí)階段,尤其是棕地的價(jià)值評(píng)估,要走的路還很長(zhǎng)。針對(duì)評(píng)估方法,我們需要一個(gè)完善的法律體系和準(zhǔn)則體系,為評(píng)估提供理論基礎(chǔ);一個(gè)全面完整的數(shù)據(jù)庫(kù),為評(píng)估方法提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ);一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估團(tuán)隊(duì),保障評(píng)估的質(zhì)量。在這些方面我們是欠缺的,因此提出幾點(diǎn)建議:
(1)增加和完善環(huán)境方面立法,出臺(tái)相關(guān)政策。到目前為止,我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)與受污染不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題相關(guān)的準(zhǔn)則,實(shí)務(wù)中都是依照國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。及早出善相關(guān)法律法規(guī),建立健全土地環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系,才能預(yù)防土地污染和降低其造成的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn),及推動(dòng)受污染土地價(jià)值評(píng)估工作的開(kāi)展,為評(píng)估方法的應(yīng)用提供依據(jù)。
(2)進(jìn)一步完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),公開(kāi)環(huán)境數(shù)據(jù),為評(píng)估提供數(shù)據(jù)支持。價(jià)值評(píng)估方法的應(yīng)用都是以大量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的,由此專家和學(xué)者需在數(shù)據(jù)搜集的方法和技巧上進(jìn)行研究探討。我國(guó)環(huán)境調(diào)查起步晚,數(shù)據(jù)缺乏,且很多具體的環(huán)境數(shù)據(jù)并未對(duì)公眾開(kāi)放,對(duì)評(píng)估工作的開(kāi)展有很大的限制,影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。所以數(shù)據(jù)的積累搜集事關(guān)重要,需要專家和各相關(guān)部門(mén)共同研究探討,為評(píng)估方法的運(yùn)用提供數(shù)據(jù)支撐。
(3)促進(jìn)學(xué)科的相互交流。很多關(guān)于環(huán)境、地理、健康等的專業(yè)問(wèn)題評(píng)估師都無(wú)法全面的了解,這就必須尋求相關(guān)學(xué)科專家的幫助。評(píng)估師之間,擅長(zhǎng)的領(lǐng)域可能也不一樣,如土地評(píng)估師、房地產(chǎn)評(píng)估師與環(huán)境影響評(píng)價(jià)工程師等等。這也要求評(píng)估師之間相互合作,相互提供便捷,保證評(píng)估工作順利進(jìn)行。
(4)發(fā)揮行業(yè)組織的主導(dǎo)作用。土地評(píng)估師協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)作為我國(guó)土地、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域的專業(yè)組織,應(yīng)起到帶頭作用,提高評(píng)估隊(duì)伍的整體素質(zhì),規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為,積極組織受污染土地評(píng)估相關(guān)問(wèn)題的研究,填補(bǔ)空白,開(kāi)創(chuàng)新的行業(yè)方向。
(5)積累和借鑒經(jīng)驗(yàn),提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度。評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)在很大程度上左右了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性,雖然方法的研究日益成熟,但是在實(shí)際操作時(shí),很多細(xì)節(jié)都不能很好地把握,這是需要經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的,所以在借鑒方法的同時(shí),總結(jié)和借鑒實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
在評(píng)估領(lǐng)域需要研究和探討的方面還很多,需要我們共同的努力。美英等國(guó)家不管是對(duì)準(zhǔn)則的研究,還是對(duì)傳統(tǒng)方法、模型的改善創(chuàng)新,一直都走在隊(duì)伍前列,為出現(xiàn)的新問(wèn)題提供依據(jù)和可行的評(píng)估方法,這都需要我們不斷吸收內(nèi)化再創(chuàng)新,才能推進(jìn)我國(guó)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。
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建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定
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一、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立
申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員和規(guī)定的注冊(cè)資本,由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行審查,經(jīng)審查合格后發(fā)給《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)臨時(shí)資格證書(shū)》,再行辦理工商登記。并在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi),到登記機(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案,一年后可申請(qǐng)?jiān)u定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)。
二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)分類
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)制度。根據(jù)其專業(yè)人員狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和注冊(cè)資本進(jìn)行評(píng)定,其中注冊(cè)資本不作為各地政府房地產(chǎn)管理部門(mén)設(shè)立的事業(yè)性編制的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定等級(jí)的條件。各等級(jí)的具體條件如下:
(一)一級(jí)
①注冊(cè)資本100萬(wàn)元以上;
②有七名以上(不包括離退休后的返聘人員和兼職人員,下同)取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》并登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師;
③專職房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員(包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和取得房地產(chǎn)估價(jià)員崗位證書(shū)的房地產(chǎn)估價(jià)員)占職工總數(shù)的70%以上;
④從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)四年以上;
⑤每年獨(dú)立承扣價(jià)標(biāo)的物建筑面積10萬(wàn)平方米以上或土地面積3萬(wàn)平方米以上的評(píng)估項(xiàng)目5宗以上;
⑥以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
(二)二級(jí)
①注冊(cè)資本70萬(wàn)元以上;
②有五名以上取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》并登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師;
③專職房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員(包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和取得房地產(chǎn)估價(jià)員崗位證書(shū)的房地產(chǎn)估價(jià)員)占職工總數(shù)的70%以上;
④從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)三年以上;
⑤每年獨(dú)立承擔(dān)估價(jià)標(biāo)的物建筑面積6萬(wàn)平方米以上或土地面積2萬(wàn)平方米以上的評(píng)估項(xiàng)目5宗以上;
⑥以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
(三)三級(jí)
①注冊(cè)資本40萬(wàn)元以上;
②有三名以上取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》并登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師;
③專職房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員(包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和取得房地產(chǎn)估價(jià)員崗位證書(shū)的房地產(chǎn)估價(jià)員)占職工總數(shù)的70%以上;
④從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)二年以上;
⑤每年獨(dú)立承擔(dān)估價(jià)標(biāo)的物建筑面積2萬(wàn)平方米以上或土地面積8千平方米以上的評(píng)估項(xiàng)目5宗以上。
三、各級(jí)資格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)范圍
一級(jí)機(jī)構(gòu)可從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估??梢钥缡 ⒆灾螀^(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
二級(jí)機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估??梢栽谄渥?cè)地的省、自治區(qū)、直轄市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
三級(jí)機(jī)構(gòu)可從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。可以在注冊(cè)地城市區(qū)域從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
臨時(shí)資格機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)范圍根據(jù)其資金和人員的相應(yīng)條件確定,可在其注冊(cè)地城市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
四、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格審批程序
一級(jí)由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)推薦,報(bào)省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)初審,初審合格后報(bào)建設(shè)部審批,頒發(fā)資格等級(jí)證書(shū)。
二級(jí)由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)推薦,報(bào)省、自治區(qū)建(建設(shè)廳)審批,頒發(fā)資格等級(jí)證書(shū)。并抄報(bào)建設(shè)部。
三級(jí)由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)推薦,報(bào)省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)或其授權(quán)的部門(mén)審批,頒發(fā)資格等級(jí)證書(shū)。
直轄市區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的申報(bào)和審批,按建設(shè)部第50號(hào)令《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。
五、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格申報(bào)材料
申請(qǐng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)如實(shí)提交以下材料:
(一)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格申請(qǐng)書(shū)及其主管部門(mén)的證明文件;
(二)工商登記營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(三)機(jī)構(gòu)的組織章程及主要的內(nèi)部管理制度;
(四)固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的證明;
(五)注冊(cè)資本驗(yàn)資證明;
(六)法人代表及負(fù)責(zé)人的任職文件;
(七)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書(shū)、任職文件及聘任合同;
(八)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)材料;
(九)重要的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;
(十)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)規(guī)定的其它文件。
六、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)升降及取消評(píng)估資格
(一)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,根據(jù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展情況進(jìn)行等級(jí)調(diào)整,每二年評(píng)定一次,重新授予資格等級(jí)證書(shū)。
(二)在本規(guī)定頒發(fā)之前成立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),其等級(jí)根據(jù)目前狀況評(píng)定;本規(guī)定頒發(fā)之后成立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),其等級(jí)從臨時(shí)資格開(kāi)始。
臨時(shí)資格的最長(zhǎng)期限為二年,并不得再次申請(qǐng)臨時(shí)資格。
(三)資格等級(jí)的評(píng)定與年審工作結(jié)合進(jìn)行,機(jī)構(gòu)年審的情況是評(píng)定資格等級(jí)的依據(jù)之一。
對(duì)于年審不合格的機(jī)構(gòu),可以由等級(jí)評(píng)定初審部門(mén)提出降低其資格等級(jí)或取消評(píng)估資格意見(jiàn),報(bào)審批部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。
(四)申請(qǐng)升級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu),應(yīng)根據(jù)申請(qǐng)的等級(jí)在年審前半年將所需材料報(bào)相應(yīng)的初審部門(mén),初審部門(mén)在年審后將初審意見(jiàn)上報(bào)有關(guān)審批部門(mén)。
[論文摘要]批量評(píng)估采用統(tǒng)一的模型和標(biāo)準(zhǔn),能夠在短時(shí)間內(nèi)低成本、高效率地完成大規(guī)模的目標(biāo)對(duì)象評(píng)估,達(dá)到效率和公平的統(tǒng)一。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推進(jìn),在研究批量評(píng)估的相關(guān)理論基礎(chǔ)上,探討如何建立批量評(píng)估系統(tǒng),成為目前中國(guó)的新課題。
一、批量評(píng)估技術(shù)的發(fā)展現(xiàn)狀
批量評(píng)估(Mass Appraisal/Valuation)的產(chǎn)生始于從價(jià)稅評(píng)估[4]中對(duì)一致性和統(tǒng)一性的需求。1977年,Carbone Robert 和Longini Richard發(fā)表了《反饋模型在不動(dòng)產(chǎn)自動(dòng)評(píng)估中的應(yīng)用》 (A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment),首次提出了自動(dòng)評(píng)估的概念,其認(rèn)為評(píng)估管理的目的不僅僅是評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確,更重要的是要使納稅人認(rèn)為自己是被公平對(duì)待的。
二、批量評(píng)估的基本理論
批量評(píng)估(Mass Appraisal/Valuation)指在給定時(shí)間,使用標(biāo)準(zhǔn)方法,采用共同的數(shù)據(jù),并考慮統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的對(duì)一系列房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程。
(一)批量評(píng)估的理論基礎(chǔ)
從價(jià)值評(píng)估原理上看,批量評(píng)估系統(tǒng)是運(yùn)用價(jià)值評(píng)估基本方法,依據(jù)財(cái)產(chǎn)特征或跟蹤財(cái)產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間變化的趨勢(shì),結(jié)合多元回歸等數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等對(duì)系列房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)方法系統(tǒng)。批量評(píng)估根據(jù)所評(píng)估群體資產(chǎn)的特征,一般選擇適當(dāng)?shù)某杀痉?、市?chǎng)比較法或收益法作為模型設(shè)定層次,再根據(jù)所選擇的模型和所能獲得的數(shù)據(jù),選擇數(shù)理計(jì)量方法獲得模型設(shè)定的系數(shù),進(jìn)而再推廣應(yīng)用到大批量資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。
(二)批量評(píng)估應(yīng)用的前提條件
由于批量評(píng)估技術(shù)著重保留了影響其價(jià)值的重要的、特殊的因素,忽略了評(píng)估對(duì)象的一些特殊差異,因此,批量評(píng)估的應(yīng)用必須滿足以下前提條件:
1.相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng),包括房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公正透明;買(mǎi)賣雙方力量對(duì)比比較均衡,行為理性;房?jī)r(jià)總體平穩(wěn),沒(méi)有出現(xiàn)爆炸式上漲或快速下跌;市場(chǎng)交易活躍,成交量大等等。
2.完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持。一般而言,評(píng)稅系統(tǒng)中考慮因素越多,評(píng)估結(jié)果相對(duì)越準(zhǔn)確。但這需要完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持,如果不能獲得大樣本的、影響房地產(chǎn)價(jià)格的參數(shù)體系的支撐,評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性會(huì)大打折扣。
3.合理的房地產(chǎn)分類。批量評(píng)估技術(shù)是分類分區(qū)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格,然后對(duì)實(shí)體因素進(jìn)行修正,如果實(shí)體因素相差太大,基準(zhǔn)價(jià)格必定沒(méi)有代表性,因此,批量評(píng)估技術(shù)適用于使用功能一致、實(shí)體因素基本相同的房地產(chǎn)。在批量評(píng)估技術(shù)應(yīng)用前,應(yīng)先對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類,分類制定批量評(píng)估體系。對(duì)于評(píng)稅區(qū)域內(nèi)的一些特殊房地產(chǎn),應(yīng)該采用個(gè)案評(píng)稅的方法。
4.合理的評(píng)估分區(qū)。不同地段、區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平表現(xiàn)具有明顯差異,在房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值通過(guò)區(qū)位劃分來(lái)反映不同區(qū)段房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異,作為應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)。為適應(yīng)房地產(chǎn)稅征管需要,一般以地區(qū)行政管轄區(qū)域界線為邊界,在區(qū)域內(nèi)主要以區(qū)位地段的同類房地產(chǎn)的平均市場(chǎng)價(jià)格水平為標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。
(三)批量評(píng)估的步驟
專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則認(rèn)為批量評(píng)估的步驟包括如下7個(gè)[5]:(1)確立要評(píng)估的財(cái)產(chǎn)。要求對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行定義和基本描述。(2)根據(jù)使用于財(cái)產(chǎn)的一貫行為定義市場(chǎng)區(qū)域。(3)確認(rèn)影響價(jià)值形成的特征。(4)建立模型。(5)校準(zhǔn)模型。(6)將模型中反映出來(lái)的結(jié)論應(yīng)用于被評(píng)估財(cái)產(chǎn)的特征中,即利用經(jīng)檢驗(yàn)通過(guò)的模型結(jié)論對(duì)批量財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。(7)檢查批量評(píng)估的結(jié)果,確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值,對(duì)具有明顯特性(特殊位置、特殊用途等)的財(cái)產(chǎn)需仔細(xì)地復(fù)查。
(四)批量評(píng)估系統(tǒng)的構(gòu)成
一般而言,用于稅基評(píng)估的批量評(píng)估系統(tǒng)包括5個(gè)子系統(tǒng):
1.?dāng)?shù)據(jù)收集與管理系統(tǒng)。負(fù)責(zé)批量評(píng)估系統(tǒng)所需要的數(shù)據(jù)的收集、審核、保存、維護(hù)和管理等工作。
2.評(píng)估系統(tǒng)。負(fù)責(zé)根據(jù)所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)類型以及不動(dòng)產(chǎn)所處區(qū)域及所要采用的評(píng)估方法,采用不同的專業(yè)評(píng)估軟件、模型對(duì)目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。
3.業(yè)績(jī)分析系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅及評(píng)估的表現(xiàn)進(jìn)行分析,進(jìn)一步確定是否進(jìn)行重新評(píng)估以及對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行辯護(hù)。
4.管理支持系統(tǒng)。負(fù)責(zé)為財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估提供各種自動(dòng)化的支持。
5.訴訟系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對(duì)稅基評(píng)估中出現(xiàn)的各種爭(zhēng)端訴訟等進(jìn)行應(yīng)對(duì)。
三、我國(guó)批量評(píng)估的應(yīng)用展望
(一)制定稅基評(píng)估相關(guān)的法律制度
建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估架構(gòu),關(guān)鍵在于相關(guān)法律制度的建設(shè)。目前我國(guó)有關(guān)評(píng)估的立法還不健全,有關(guān)稅基評(píng)估的立法更是尚未起步。稅基評(píng)估不僅是評(píng)估本身需要立法,與之相關(guān)的一系列評(píng)估過(guò)程、后繼程序都需要立法上的支持。通過(guò)立法規(guī)定什么時(shí)候進(jìn)行評(píng)估、怎樣評(píng)估、評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是什么,規(guī)定稅基、稅率以及由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)評(píng)估工作,由誰(shuí)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查等,是十分必要的。
國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則(IVS)的不動(dòng)產(chǎn)稅批量評(píng)估準(zhǔn)則中就認(rèn)為定義、支持并保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)體系是財(cái)產(chǎn)稅體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必要因素之一。
(二)建立健全稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)
稅基評(píng)估是否能實(shí)行、批量評(píng)估系統(tǒng)能否成功建立以及評(píng)估結(jié)果能否為公眾和政府接受,評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的質(zhì)量至關(guān)重要。因此,不動(dòng)產(chǎn)稅批量評(píng)估的基礎(chǔ)首先就要保證一個(gè)翔實(shí)的稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)的建立。不僅要搜集物業(yè)的基本信息,還要收集市場(chǎng)信息。并能建立配套的信息管理系統(tǒng),通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)把房地產(chǎn)信息相連接,為實(shí)現(xiàn)稅基評(píng)估提供基礎(chǔ)。在這個(gè)過(guò)程中,需要政府國(guó)土、房管、稅收等多部門(mén)之間的交流與合作,實(shí)現(xiàn)信息共享。
(三)建立評(píng)估爭(zhēng)議處理制度
一個(gè)成功的稅基評(píng)估必須包括爭(zhēng)議處理制度,其基本要求是要建立透明化、規(guī)范化、法制化的爭(zhēng)議處理程序,并通過(guò)及時(shí)通知與充分考慮各方申訴和受理行為時(shí)間以保持良好的公共關(guān)系。建立物業(yè)稅稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理制度,就要注重對(duì)不同性質(zhì)的爭(zhēng)議內(nèi)容區(qū)別對(duì)待,實(shí)行逐級(jí)遞進(jìn)的申訴受理層次。區(qū)分不同性質(zhì)的爭(zhēng)議可以有效引導(dǎo)業(yè)主,方便爭(zhēng)議的解決,也能在一定程度上確保稅額的征繳。同時(shí)利用從簡(jiǎn)單、非正式的溝通到正式的逐級(jí)提高關(guān)注程度、逐級(jí)受理不同復(fù)雜程度的申訴,力求減少最終進(jìn)入最高級(jí)別的上訴的案件數(shù)量,有利于提高受理案件的質(zhì)量,節(jié)約處理成本。
(四)培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人才
進(jìn)行房地產(chǎn)稅基評(píng)估在我國(guó)是一個(gè)嘗試,其中涉及房地產(chǎn)稅收理論、房地產(chǎn)評(píng)估、數(shù)理統(tǒng)計(jì)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、地理信息技術(shù)等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)和技術(shù)。這都需要大量的具備上述一種或多種專業(yè)知識(shí)背景的專業(yè)型人才。因此可以利用國(guó)際、國(guó)內(nèi)的各種資源,采取多種方式,著力培養(yǎng)適應(yīng)房地產(chǎn)稅制改革工作需要的專業(yè)型人才。一方面,可以與國(guó)際專業(yè)性組織合作或與在房地產(chǎn)稅方面具有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的政府機(jī)構(gòu)合作。另一方面,可以組織工作人員到上述機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作學(xué)習(xí),請(qǐng)他們?yōu)槲覀兣囵B(yǎng)人才。另外,還可以充分利用國(guó)內(nèi)的大學(xué)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的專家資源,進(jìn)行溝通協(xié)作。
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居民自主改造模式是指在群眾自愿和符合法律法規(guī)及城市總體規(guī)劃的前提下,以改造片區(qū)房屋業(yè)主為改造主體,在屬地街道辦事處(鎮(zhèn)、鄉(xiāng)政府)、政府相關(guān)職能部門(mén)引導(dǎo)下,通過(guò)市場(chǎng)杠桿調(diào)節(jié),多渠道、多方式吸納資金參與改造并通過(guò)改造片區(qū)住戶選舉的居民議事委員會(huì)或議事小組組織實(shí)施的舊城改造模式。自主改造適用于住戶改造意愿強(qiáng)烈、絕大多數(shù)住戶同意改造的非公益性改造項(xiàng)目,它能充分發(fā)揮擬改造片區(qū)居民自我組織、自我管理、自我監(jiān)督、自我教育的主體作用,是充分尊重民意、維護(hù)拆遷市場(chǎng)秩序的新型舊城改造模式。
二、居民自主改造模式的基本流程
自主改造通過(guò)改造片區(qū)住戶選舉的居民議事委員會(huì)或議事小組組織實(shí)施。居民議事委員會(huì)或議事小組的主要職責(zé)是:1 負(fù)責(zé)做好居民之間、居民與投資主體、居民與政府的溝通工作;2 充分征集居民意愿,確定片區(qū)自主改造方式;3 組織居民抽簽確定評(píng)估機(jī)構(gòu);4 在多次征求改造住戶意見(jiàn)的基礎(chǔ)上制定搬遷補(bǔ)償安置方案;5 代表改造住戶聯(lián)系投資主體,洽商改造方案與利益分配等問(wèn)題;6 組織改造片區(qū)住戶簽訂搬遷協(xié)議,督促住戶搬遷;7 處理其他相關(guān)事宜。
居民自主改造可采取成立股份有限公司和單純以房地產(chǎn)作價(jià)入股的方式進(jìn)行。
(一)成立股份有限公司進(jìn)行改造,其基本流程如下:
1 改造范圍內(nèi)2/3以上住戶簽名同意改造。
2 在社區(qū)居委會(huì)的協(xié)助下,選舉住戶代表成立議事委員會(huì)或議事小組。
3 議事委員會(huì)或議事小組對(duì)改造范圍內(nèi)的所有住戶及其房屋面積、性質(zhì)等情況進(jìn)行摸底并形成書(shū)面材料。
4 議事委員會(huì)或議事小組組織改造區(qū)域住戶,現(xiàn)場(chǎng)抽取房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)改造房屋進(jìn)行評(píng)估,確定改造房屋的價(jià)值。
5 在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)幫助下,議事委員會(huì)或議事小組就是否以改造房屋的價(jià)值入股成立股份有限公司進(jìn)行商議,商議確定后,就股份公司章程、人員及股份構(gòu)成、安置補(bǔ)償(含過(guò)渡安置)、收益分配、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任等制定具體方案。
6 議事委員會(huì)或議事小組公示成立股份有限公司的具體方案,征求改造區(qū)域住戶意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限為1個(gè)月。在此期間,議事委員會(huì)或議事小組根據(jù)改造區(qū)域住戶的主要意見(jiàn)和相關(guān)法律規(guī)定完善具體方案。
7 公示期屆滿,議事委員會(huì)或議事小組組織改造區(qū)域住戶簽訂《成立股份有限公司責(zé)任書(shū)》,簽訂期限為1個(gè)月。如果1個(gè)月期限屆滿,改造區(qū)域住戶簽訂《成立股份有限公司責(zé)任書(shū)》達(dá)到90%以上的,簽訂期限再延長(zhǎng)15日。
8 簽訂《成立股份有限公司責(zé)任書(shū)》期限屆滿后,若改造區(qū)域住戶100%簽訂《成立股份有限公司責(zé)任書(shū)》,在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)幫助下,議事委員會(huì)或議事小組申請(qǐng)成立股份有限公司。
9 股份有限公司拆除、清理完地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物后向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)主體更名。
10 股份有限公司向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)改造地塊規(guī)劃條件,按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。
成立股份有限公司進(jìn)行改造的全部費(fèi)用來(lái)自改造區(qū)域居民的募集或金融貸款。
(二)單純以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行改造,其基本流程如下:
1 改造范圍內(nèi)2/3以上住戶簽名同意改造。
2 在社區(qū)居委會(huì)的協(xié)助下,選舉住戶代表成立議事委員會(huì)或議事小組。
3 在街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)行政管理部門(mén)等單位及居民委員會(huì)的引薦、指導(dǎo)、協(xié)助下,議事委員會(huì)或議事小組確定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位。
4 議事委員會(huì)或議事小組會(huì)同房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位對(duì)改造范圍內(nèi)的所有住戶及其房屋面積、性質(zhì)等情況進(jìn)行摸底并形成書(shū)面材料。
5 議事委員會(huì)或議事小組會(huì)同房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位組織改造區(qū)域住戶,現(xiàn)場(chǎng)抽取房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)改造房屋進(jìn)行評(píng)估,確定改造房屋的價(jià)值。
6 在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)幫助下,議事委員會(huì)或議事小組就以改造房屋的價(jià)值入股與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行商議,協(xié)商內(nèi)容包括股份構(gòu)成、安置補(bǔ)償(含過(guò)渡安置)、收益分配、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任等,協(xié)商完畢后制定具體合作方案。
7 議事委員會(huì)或議事小組公示合作方案,征求改造區(qū)域住戶意見(jiàn),并根據(jù)住戶主要意見(jiàn)完善具體合作方案,公示期為1個(gè)月。
8 根據(jù)具體合作方案,改造區(qū)域住戶與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議,期限為1個(gè)月。如果1個(gè)月期限屆滿,改造區(qū)域住戶簽訂合作協(xié)議達(dá)到90%以上的,簽訂期限再延長(zhǎng)15日。
9 簽訂協(xié)議期限屆滿后,若改造區(qū)域住戶100%簽訂了合作開(kāi)發(fā)協(xié)議并騰空房屋,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
10 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位到國(guó)土部門(mén)辦理土地變更手續(xù)。
11 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)改造地塊的規(guī)劃條件,并按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。
單純以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行改造所需費(fèi)用由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。
為保障自主改造做到公開(kāi)、公平、公正,可在成立居民議事委員會(huì)或議事小組的同時(shí)成立改造片區(qū)公信評(píng)議小組,由片區(qū)內(nèi)人大代表、政協(xié)委員、律師、房地產(chǎn)評(píng)估師和具有一定公信力的居民代表組成,對(duì)自主改造過(guò)程實(shí)施全程監(jiān)督。
三、居民自主改造模式存在的問(wèn)題及解決辦法
居民自主改造模式雖能充分調(diào)動(dòng)居民改造的積極性,推動(dòng)舊城改造的進(jìn)程,但也存在一些問(wèn)題:一是補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。一些改造項(xiàng)目通過(guò)增設(shè)補(bǔ)償科目突破拆遷政策規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是在法律方面缺乏強(qiáng)制手段,收尾困難。由于居民自主改造項(xiàng)目屬于非拆遷許可項(xiàng)目,不能納入拆遷保障范圍,因此,對(duì)未簽改造協(xié)議的住戶不能依法裁決和實(shí)施強(qiáng)制拆遷,如遇不愿搬遷的住戶,整個(gè)改造項(xiàng)目收尾將異常艱難。為此,筆者認(rèn)為,應(yīng)將自主改造納入拆遷管理的范籌,從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)居民自主改造項(xiàng)目的監(jiān)管。
1 居民自主改造項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)符合現(xiàn)行拆遷法規(guī)政策規(guī)定,并經(jīng)項(xiàng)目所在地房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)后方能在改造范圍內(nèi)公布并實(shí)施。
2 居民自主改造項(xiàng)目住戶85%以上簽訂改造協(xié)議的,改造業(yè)主可依法申請(qǐng)辦理房屋拆遷許可證,按照相關(guān)法律法規(guī)及政策依法實(shí)施拆遷。
關(guān)鍵詞:財(cái)政稅收政策 房地產(chǎn) 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 影響 對(duì)策
一、前言
作為國(guó)家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段,稅收是實(shí)現(xiàn)社會(huì)總供給、總需求之間的動(dòng)態(tài)性平衡,這就需要認(rèn)識(shí)到財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響,引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識(shí)財(cái)政稅收政策,進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等,充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用,利用財(cái)政稅收政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),因此,需要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來(lái)采用更加有效措施,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響
(一)財(cái)政稅收政策有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)理性化以及科學(xué)化
從目前來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出瘋長(zhǎng)傾向,政府需要充分利用財(cái)政稅收工作政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展,這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度,在不拖欠開(kāi)放商資金前提下,市場(chǎng)商品量不斷增加,這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的刺激,同時(shí)還需要做好稅收管理工作,利用有效措施來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,維護(hù)國(guó)家發(fā)展利益。由于房?jī)r(jià)過(guò)高或者是居民實(shí)際收入過(guò)低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此,可以利用貨幣來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易,如果居民實(shí)際收入過(guò)低,那么實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力會(huì)受到影響,房地產(chǎn)需求量也不斷降低,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)量也逐漸下降,這就需要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國(guó)財(cái)政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期從過(guò)于的樂(lè)觀,逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎,財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定化發(fā)展,在實(shí)際的工作過(guò)程中需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用,不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收工作政策,對(duì)于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策,不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度,引導(dǎo)居民樹(shù)立合理的消費(fèi)理念以及節(jié)約消費(fèi)利用,利用財(cái)政稅收政策來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展,提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量,為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
(二)財(cái)政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策
作為人類行為的重要規(guī)范,法律能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障,這就需要完善財(cái)政稅收相關(guān)政策,如果缺乏法律支持,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響,這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度,為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上,稅收關(guān)系到國(guó)家發(fā)展問(wèn)題,這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī),嚴(yán)格相關(guān)稅法,實(shí)現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策過(guò)程中,需要不斷相關(guān)稅收政策,完善違法措施以及懲戒措施,使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中,為財(cái)政稅收政策提供法律保障,為社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行提供有效保障,促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價(jià)格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián),房地產(chǎn)市場(chǎng)正是處于稅收政策的開(kāi)發(fā)階段,房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響,投資規(guī)模以及投資方向都會(huì)受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為,這就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到非常大的影響,政府需要充分發(fā)揮其重要作用,積極參與到市場(chǎng)流通活動(dòng)中,有效抑制投機(jī)取巧行為。因此,需要重視房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策的管理工作,實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置,盡可能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求,盡可能的減少土地閑置,為土地交易進(jìn)行提供有效保障。
(三)財(cái)政稅收政策有利于完善財(cái)政稅收工作制度
為了能夠有效規(guī)范房地長(zhǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,相關(guān)政府工作部門(mén)需要改進(jìn)物業(yè)稅,結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)進(jìn)行評(píng)估。在設(shè)置物業(yè)稅的過(guò)程中,需要結(jié)合我國(guó)發(fā)展國(guó)情,區(qū)別物業(yè)稅的稅率,在城市發(fā)展過(guò)程中,需要明確劃分高收入以及低收入人群,充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用,結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來(lái)進(jìn)行分區(qū)設(shè)置,盡可能降低低收入人群的稅收,或者是對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力過(guò)低的收入者采取見(jiàn)面方式,這樣符合我國(guó)的發(fā)展國(guó)情,有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評(píng)估工作體系,為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了非常高要求。財(cái)政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度,構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度,同時(shí)還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況,有效解決分塊管理方式,實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度,盡可能理清房地產(chǎn)市場(chǎng)管理關(guān)系,避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易,構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估工作體系,相關(guān)稅務(wù)管理工作部門(mén)需要構(gòu)建更加完善的評(píng)稅結(jié)構(gòu)制度、專職評(píng)稅制度以及房屋管理工作制度等,構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。
三、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策
(一)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足
從目前發(fā)展來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問(wèn)題,諸如,土地資源較為緊缺,房地產(chǎn)商存在著捂盤(pán)現(xiàn)象等等,由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加,這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題,提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性,政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足,盡可能緩解房地產(chǎn)住房?jī)r(jià)格上漲問(wèn)題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給,利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來(lái)有效抑制二手房市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為,利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來(lái)增加供給彈性,盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。
(二)重視房地產(chǎn)市場(chǎng)征稅環(huán)節(jié)
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量,投資型的購(gòu)房者大多是利用房地產(chǎn)買(mǎi)賣來(lái)獲取差價(jià),進(jìn)而獲得高收益,這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來(lái)看,房地產(chǎn)在流通過(guò)程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象,他們并不傾向于出賣房產(chǎn),而是不斷購(gòu)入房產(chǎn),這就使得二手房供給存在著不足,房屋流通效率并不高,從另外一個(gè)角度分析來(lái)看,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈使得自用型購(gòu)房者卻無(wú)法購(gòu)買(mǎi)合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在著供需不平衡的問(wèn)題,政府相關(guān)管理工作部門(mén)需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié),諸如,利用物業(yè)稅等來(lái)解決供需矛盾。僅僅實(shí)現(xiàn)征稅卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,購(gòu)房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù),目的性更強(qiáng),影響性更高,對(duì)于住宅面積較大并且長(zhǎng)期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅,進(jìn)而使得投機(jī)者購(gòu)房成本,促使投機(jī)者不得不賣出閑置的住房,增加二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置,提升房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性。
(三)實(shí)現(xiàn)征稅對(duì)象的區(qū)別性對(duì)待
由于房地產(chǎn)征稅對(duì)象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別,但是普通的購(gòu)房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資型購(gòu)房、普通購(gòu)房等之間的關(guān)系,投資型購(gòu)房,政府可以征收更多的稅收,這樣能夠有效抑制投資型購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。從目前發(fā)展來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出信息不對(duì)稱現(xiàn)象,即使在購(gòu)房過(guò)程中無(wú)法有效判定購(gòu)房者購(gòu)房目的,往往根據(jù)購(gòu)房者時(shí)候的買(mǎi)房行為才能夠進(jìn)行判定??傊?,政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度,進(jìn)而有效了解購(gòu)房者住房信息,對(duì)于購(gòu)買(mǎi)多套或者是購(gòu)買(mǎi)大面積住房需要征收更多的稅負(fù),對(duì)于購(gòu)房投機(jī)行為來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格懲治。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅,而是對(duì)外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中,需要充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格以及發(fā)展預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控,進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從近些年的發(fā)展來(lái)看,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中仍然存在著非常多不合理因素,特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象,這就需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用,利用財(cái)政稅收政策來(lái)有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作,不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。
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