時間：2023-08-30 16:46:10
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產土地增值稅稅收籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
隨著我國房地產行業的快速發展，房地產企業稅收也隨之升高，稅收數額比較大，一般占項目收入的12%左右，一般一個房地產項目的稅收總額都有數千萬，有的甚至高達數十億。房地產管理人員和財稅人員如果可以制定科學完善的稅收籌劃方案，不僅能夠減少企業稅負壓力，也能提高企業盈利水平，在減少企業稅收風險的同時，幫助企業健康發展。雖然大多數企業都知道可以通過稅收籌劃來實現利潤最大化，但仍有大部分企業在實際工作中缺乏詳細的籌劃策略，導致企業稅收籌劃過程存在一定的風險，還有的企業只關注眼前局部利益，沒有著眼于企業長遠的整體利益。基于以上背景，探討房地產企業土地增值稅的稅收籌劃及清算具有重要的現實意義。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃與清算概述及其意義
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦[1](不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為)，具有征稅面廣、按次征收、實行超率累進稅率，以轉讓房地產的增值額為計稅依據等特點。土地增值稅清算是指房地產企業在合法合規條件下，科學合理計算房地產開發項目中需要繳納的增值稅的資金額度。土地增值稅稅收籌劃是房地產企業在合法合規合理范圍內，通過采取不同的繳稅渠道、采納合理的繳稅時間等方法和手段，從而達到降低企業稅負成本的目的。從房地產企業角度來說，土地增值稅稅收籌劃和清算起到的作用主要有兩點：第一，便于完善現有的法律體系。當前我國在土地增值稅稅收法律體系上有待完善，一方面減免稅相關要求缺少規范性，另一方面稅率設定缺少合理性和科學依據。通過土地增值稅稅收籌劃和清算，能夠對現有的土地增值稅政策進行探究，及時找出存在的漏洞和不足，完善相應法律機制[2]。第二，可以有效提升房地產企業整體效益。通過土地增值稅稅收籌劃和清算，可以提高房地產企業財務管理效率，并且強化企業稅務籌劃意識，結合現有的法律保證，降低土地增值稅，從而保證企業的整體利益。
二、當前房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算工作存在的問題
(一)稅收收入問題房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃和清算過程中，普遍存在收入不規范等問題，實際工作中主要存在以下兩個方面的問題。一是部分房地產企業不重視納稅籌劃工作，工作實施不及時，有的企業在銷售房產項目時沒有第一時間申報銷售金額；有的企業推遲結算工程，將預收購房資金或者本期收房資金長時間記錄在往來賬目中，作為調整效益的依據，在結轉收入過程中缺少實效性，沒有及時開具房地產專用發票。二是部分房地產企業對于直接銷售的房產項目，采取一房一價方式，存在銷售金額和實際記錄金額不相符的情況，影響最終籌劃和清算結果。
(二)費用扣除問題房地產在成本費用扣除過程中，存在隨意扣除或者混淆扣除的問題，具體體現在以下三個方面。一是存在虛構工程項目或者虛構工程量等現象，例如，在虛構工程項目中虛假編制工程決算規劃方案；或者在稅務部門中，利用建筑發票進行減稅。二是降低成本歸屬期比較混淆，在成本結算過程中隨意控制，一些企業沒有根據工程項目實際要求做好成本明細劃分工作，將不同工程項目成本相混淆，或者把結束施工和沒有結束施工的項目成本相混淆[3]。三是存在虛增扣除項目現象，有的把物業管理費用、車庫管理費用等納入到住宅成本中，還有的把不具備產權的車庫銷售給業主，無法保證增值稅籌劃和清算結果的真實性。
三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算的相關策略
(一)應用合理稅收優惠在房地產企業土地增值稅稅收籌劃和清算過程中，為了保證工作結果，需要對工程項目類型進行合理劃分，并獨立核算出土地增值稅。房地產開發項目不僅僅包含了普通住宅，也有可能涉及各種不同類型的房產項目，所以結合不同類型房產項目核算土地增值稅，從而讓購買普通住宅的居民可以享有稅收優惠政策，實現合理避稅的效果。根據現行稅法要求，納稅人在向外銷售自身建設的普通住宅過程中，增值額不大于扣除項目數額的20%，則可以獲取免除土地增值稅優惠政策[4]。如果增值稅率大于20%，則應結合不同增值稅率及增值額核算出土地增值稅。與此同時，納稅人如果能把住宅預售價把控在合理范疇中，并在保證自己利益不受侵害的情況下控制好產品價格，且把土地增值稅率控制在20%以內，就可以實現免稅。一般情況下，房地產開發企業會在項目前期戶型設計階段，盡可能多設置普通住宅，合理利用普通住宅“增值率低于20%以內，免征土地增值稅”的稅收優惠政策，降低企業稅負，提高企業效益。但是也應避免“普通住宅越多越好”的認識誤區。有的房產項目，項目類型多樣化(同時含有高容積率的高層住宅，低容積率的別墅、商業公寓、寫字樓等多種類型)，售價差別化，面積小的高層住房售價低增值率低，面積大的別墅住宅售價高增值率高。此時應該逆向思維，反其道行之：拉大低售價高層住房的面積到非普通住宅，與大面積的別墅住宅合并為一類清算類型，從而拉低非普通住宅的增值率，降低土地增值稅金額，提高企業利潤。
(二)加強利息支出管理房地產企業在房地產項目開發時，產生的利息數額，在應用利息數值土地增值稅核算過程中，應采取兩種核算方式。首先，結合獲取的土地使用權所支付的資金數額和房地產開發成本之和，如果在5%以內可以扣除，這種方式主要應用在無法按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出中。其次，結合實際扣除利息情況，但是扣除的數額沒有大于商業銀行機構貸款利率標準計算的數額。由此可以得知，這兩種扣除方式存在一些差異，在應用要求上各不相同。房地產企業應該結合項目實際情況，合理選擇最佳的計算方式。
(三)選擇最佳清算時機預征主要指在工程項目建設完成以后，通過合理預征率對土地增值稅進行籌劃和清算。在我國，當前土地增值稅征收采用的方式主要以預征方式為主。這種方式需要房地產企業根據預征率，把獲取預售資格以后的銷售收入當作計稅依據，之后在滿足項目清算要求的情況下，對土地增值稅進行清算處理。但是，實際上我國不同地區政府部門對預征率提出的要求有所差異，在實際預征過程中，如果出現應繳稅額低于清算過程中納稅數額時，應推遲清算；在應繳數額高于清算過程中應繳稅額時，應盡早清算。房地產企業在土地增值稅籌劃過程中，應該合理設定公衡項目清算時間，在土地增值率高于土地增值率平衡點時，需要推遲清算，在低于土地增值稅平衡點時，需要提前清算。房地產企業應時刻關注清算時間，在工程項目符合清算要求的情況下，嚴格控制好清算時間點，讓企業土地增值稅清算更加合理、規范、優惠，保證企業利益最大化。
(四)明確可扣除項目金額可扣除項目金額在土地增值稅及增值稅確定上發揮著重要作用。所以，合理設定可扣除項目數額，能夠減少土地增值稅稅收壓力。通過做好土地增值稅籌劃工作，能夠讓房地產企業稅后效益得到大幅度提高。在整體上，企業稅收效益隨著可扣除項目數額的提高而增加，所以，在可扣除項目金額確定過程中，應盡可能滿足稅收籌劃要求[5]。在確定可扣除項目數額的情況下，結合企業實際狀況，合理設定數額，順利實現企業稅后效益目標，達到稅收籌劃的最佳效果。房地產企業在土地增值稅清算過程中，確認扣除項目時，要特別關注以下三種特殊清算。一是無償提供給業主的停車場，無償移交給政府的幼兒園、學校等配套設施，其成本可以作為土地增值稅的扣除項目予以扣除。但如果是有償提供的，不能作為扣除項目予以予扣除。二是列入質量擔保的工程安裝費用可以作為扣除項目予以扣除，且該費用必須要有施工單位開具的增值稅專用發票。但是一定要注意，因為工程延期導致的土地閑置費用，不能作為扣除項目予以扣除。三是開發過程中建造的供工人居住的板房、供銷售的銷售中心等產生的費用可作為扣除項目予以扣除[6]。
(五)優化土地增值稅清算方式因房地產企業根據四級累計稅率進行清算處理，在開展土地增值時清算工作時，企業應密切關注土地增值稅增值率，若造成稅率累進則會大大提高企業稅負。比如，普通住宅需要參考免稅零界點定價系數進行設計，單純的提高售價，不一定能帶來利潤的提高，盡量把增值率控制在20%以內，避免造成售價提高，利潤反而降低的現象；如果不是普通住宅，或者住宅在房地產金額市場中行情比較理想，如果提高房地產銷售價格，土地增值稅也會隨之產生，且隨著銷售價格的增加而增加。
[關鍵詞] 稅收籌劃房地產企業土地增值稅方式
在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負，始終是納稅人不斷追求的目標。稅收籌劃對企業和國家都具有重要的作用。房地產企業開發周期長、開發業務復雜多樣、資金占用量大，企業可針對其經營特點，通過充分利用稅收優惠政策、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達到稅收籌劃的目的。在此，本文擬就對房地產企業土地增值稅稅收籌劃的一般方式談幾點看法。
一、稅收籌劃
1.稅收籌劃的概念
稅收籌劃是指納稅人在稅法規定的范圍內，通過對自身的經營活動、投資活動、理財活動的事先籌劃和適當安排，在不妨礙正常經營的前提下，盡可能地取得“節稅”的稅收利益，達到稅負最小化，利潤最大化的目標。
稅收籌劃的要點在于“三性”：合法性、籌劃性、目的性。合法性表示稅收籌劃只能在法律許可的范疇內進行，違反法律規定逃避稅收負擔是偷稅行為，必須加以反對和制止；籌劃性表示稅收籌劃必須事先規劃、設計安排。在經濟活動中，納稅義務通常滯后于應稅行為，這在客觀上提供了納稅人在納稅之前事先做出籌劃的可能性；目的性表明稅收籌劃有明確的目的――取得“節稅”的稅收利益。節稅即節約稅收的支付，無論是當年需繳納的稅收還是以后需承擔的稅負，稅收的支付達到盡可能最小。
2.稅收籌劃的必要性
在經濟全球化的發展形勢下，企業之間的競爭日趨激烈，以最小的投入獲得最大的收益，是每個經營管理者從事生產經營活動的最終目標。在企業的營運過程中，成本與收益成反向關系，就單個企業而言，稅收的無償性決定了稅收的支付是一種資金的凈流出，沒有與之相匹配的收入項目。因此，稅收是影響企業營業成本高低的重要因素之一。
在稅法規定的范圍內，企業往往面臨著不同稅負的多種納稅方案，選擇低稅負就意味著在符合國家有關稅法規定的同時可以減少或節約納稅支出，即可以直接增加企業的凈收益，增強企業投資、經營、理財的預測和決策能力，從而提高企業的經濟效益和經營管理水平，這與降低其他成本項目具有同等重要的意義。
二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃一般方式
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。在房地產企業的稅負構成中，土地增值稅引人關注的原因，一是其稅率較高、稅負重；二是稅制特殊，有籌劃余地。
房地產企業土地增值稅稅收籌劃方法主要有以下幾種：
1.收入策劃法
在計算土地增值稅時，很重要的一點便是確定售出房地產的增值額，因為它既是計稅基礎，也是確定稅率的重要因素。增值額是納稅人轉讓房地產所取得收入減去規定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉讓房地產所取得的收入對其應納稅額有很大影響。如果在不違反相關法規的前提下在轉讓房地產過程中使收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然就會節省稅款。減少增值額具體做法有二：
(1)降低銷售價格
控制增值額的一種方法是適當降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值額自然降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少，此時是否可取，需將減少的銷售收入與因控制增值額而減少的稅金支出相比較，從而做出選擇。
(2)分散銷售收入。一般常用的方法就是在轉讓房地產時將可以分開單獨計價的部分從整個房地產售價中分離，從而分散轉讓收入，以減少房地產部分的增值額，達到免征或少征土地增值稅款。當然，這其間會伴隨產生營業稅或增值稅，相比較而言，后二種稅負遠比土地增值稅輕，可實現納稅支出在合法合理的前提下避重就輕的目的。
2.扣除項目策劃法
房地產企業可利用扣除項目進行稅收籌劃。土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。籌劃方法一般有：
(1)成本費用籌劃法。房地產開發企業的成本費用開支由房地產開發成本和房地產開發費用組成。作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不按納稅人房地產開發項目實際發生的期間費用進行扣除，而是按《土地增值稅暫行條例實施細則》的標準進行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產開發成本。如果納稅人通過選擇合理的核算辦法和路徑，能在合法范圍內最大限度地擴大費用列支比例，無疑會節省稅款。
(2)利息支出的籌劃法。現行土地增值稅制度對房地產開發中作為扣除項目之一的財務費用中的利息支出有兩種列支方法:一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和（以下簡稱“合計數”）的5％計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述“合計數”的10％計算扣除包括利息在內的全部費用支出。
3.建房方式策劃法
土地增值稅征稅范圍的標準有二條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。
(1)第一種建房方式是房地產開發公司的代建房方式。這種方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房報酬的行為。對于房地產開發公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，其收入也屬于勞務性質的收入，故依相應判定標準不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業稅的征稅范圍。
(2)另一種建房方式便是合作建房方式。根據稅收優惠政策，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業也可以很好地利用該項政策。
三、結論
土地增值稅自實施以來，一直都在規范我國房地產市場的平穩發展。房地產開發企業涉及的稅種種類比較多，其中土地增值稅在房地產之中占比較大的比例。長期以來，土地增值稅稅率較高，稅負比較重，造成了當前房價的居高臨下和房地產市場的低迷。因此，進行合理的土地增值稅納稅籌劃是實現降低房地產企業稅負，降低房地產開發成本的保證。這樣會使房價進一步的降低，讓房地產產業得到健康、有序的發展。
一、土地增值稅的含義
主要由國家征收，以個人和單位為征收對象，以轉讓國有土地使用權的以及地上建筑物及附著物等的行為所收到的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅基礎，收入既包括現金、存款等貨幣收入，也包括以實物性質收入的各項其他收入。對于部分行為不屬于征收范圍，如通過繼承、贈予等途徑無償轉讓房地產。營改增施行后，房地產企業不再上繳營業稅，主要稅種為企業所得稅、土地增值稅、教育費附加、房產稅、耕地占用稅等。土地增值稅的基本要素是納稅人、稅率及應納稅額，應納稅額的計算主要以增值額為依據，乘以相應的稅率，同時扣除法定允許的金額后即為應納稅額。
房地產行業競爭力較強，普遍方便價格過高，上漲過快的問題，我們國家實施了一些策略，并且提到了土地增值稅的重要性。這些表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態回歸的態度，但是如果從宏觀調控的政策方面來看，這將會對房地產行業很不利。仔細分析房地產價格上升的原因，其一便是房地產行業的稅負很重，還有一個原因便是有人喜歡炒房，而對于這些人，他們持有房子并不是為了住宅，而是為了盈利，政府應該對這些人加以管理，這會讓房地產的價格飛速上升。政府應該對這些方面進行調控，嚴格控制房價高的根源。我們可以靈活的利用銷售策略，提升銷售量加快資金的回收。
二、土地增值稅稅收籌劃的方式
1.利用征稅的范圍進行稅收籌劃
房地產企業所應繳納的增值額由相關法律規定計算，是由轉讓國有土地使用權及建筑物、附著物等的個人及單位上繳，按照實際的收入金額扣除抵減金額而得。房地產若想達到節稅的目的，首先要改變企業房產的銷售方式，以經營租賃為基礎的租出行為，只繳納較低數額的房產稅，按照實際收取的租金計算。通過這種方式，企業可以降低所需繳納的稅額，保證企業的切實利益。另外，企業還可以與其他企業共同籌劃建房，通過多個企業合作的方式共同出資，建成后按比例分成；還可以利用代建房來進行減稅，房地產企業可以與其他企業訂立合同，以委托人的名義請其他企業進行房屋建設，待房屋建設完成后，進行相應的結算費用。
2.利用增加扣除的項目來進行納稅
在稅法中有明確的法律條文，針對土地增值稅的稅收管理提出一定的標準，在法律允許的范圍內，企業在計算應納稅的時，可以扣除相應的項目金額，主要包括納稅人取得土地使用權時所支付的費用、在對房屋進行構建時支出的成本和相關費用以及其他法律允許扣除的稅金等。房地產企業在對期間費用進行管理時，應采用合理的措施，對利息費用等財務費用、業務招待費、廣告費等銷售費用以及其他的管理費用等進行規劃，避免加重企業的稅負。第一，企業應科學合理的設定折舊方法，對不同的廠房、設備等資產，結合實際情況選擇折舊方法，按照相應的年限進行折舊，在優惠政策的標準下，盡量保證企業的利益，減少資產減值及市場價格波動對企業產生的影響，同時，按照合理的依據繳納稅額。第二，對稅前扣除項目應嚴格進行管理，在計算稅費時，對于能夠按轉讓房產項目計算并提供金融機構證明的財務費用，在商業銀行同類同期貸款利率以下，可以據實扣除。對企業發生的廣告費、業務招待費等，在規定范圍內可以扣除，企業發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費以及基礎設施費等，均可以劃分為可扣除項目，因此，企業應對相關費用進行合理的計算，并提供相應的證明。在經營過程中，應盡量控制費用在允許扣除的范圍內，以減少企業的稅負壓力。通過企業經營決策的改變，打破借款費用的限制，成功的節稅納稅。除此以外，房地產企業可按規定計算的金額之和，加計扣除20%，這會使企業大大的增加扣除項目，減輕稅負，增加企業的利潤。
3.適用稅率的降低
通常土地增值稅是按照四級超額率累進稅率實施征收的，按照建立方式分別核算納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的應就其全部增值額按規定計稅。對于那些既建立普通標準住房又搞其他房地產開發的納稅人來說，應該分別核算增值額。
三、納稅籌劃的意義
我??所說的稅收的籌劃也叫合理避稅，它是指納稅人在符合國家的法律及稅收法規的前提下，為了取得節稅的收益，事前選擇稅收利益最大化的方案來組織其業務生產、經營、投資、理財組織、交易等活動的一種策劃行為。針對最近的一些房價價過高，投資過熱等問題，國家對此出臺了一系列的政策，既規避了納稅人的風險，又降低了企業的納稅成本，同時也增加了企業的利潤。因此，房地產企業通過合理合法的方式進行合理的土地增值稅納稅籌劃是非常有必要的，這將有利于提高企業的凈收益，充分利用企業的資源，提高企業資源的利用率，同時也有利于企業塑造良好的社會形象，促進社會的發展，推動國家的進步。
摘 要 房地產行業是我國稅負最重的行業之一，所涉稅種達十多種，因此合理的稅務籌劃能夠有效降低房地產企業的成本，增加房地產企業的稅后利潤。本文主要通過分析房地產企業營業稅、土地增值稅的稅務籌劃措施，為房地產企業實行稅務籌劃提供借鑒。
關鍵詞 稅務籌劃 營業稅 土地增值稅
稅收籌劃是指納稅人在不違法稅法等法律、法規的前提下，通過對經營活動，投資活動，籌資活動等財務活動中涉稅問題的合理安排，達到規避或減稅的目的的行為。通過稅務籌劃，企業可以減低成本，實現稅后利潤最大化的目標。基于此種原因，稅收籌劃在各個行業均得到了廣泛應用。
近幾年隨著房價的日益攀升，房地產行業炙手可熱，許多實體制造企業紛紛涉足房地產行業，如海爾地產，海信地產等。隨著這些企業的加入房地產行業競爭日益激烈，要在該行業中發展壯大需要房地產企業不斷尋求降低成本的途徑，但是通貨膨脹導致原材料價格日益攀升，房地產行業將目光集中于稅收籌劃上，希望通過稅收籌劃降低稅負，增加盈利。
房地產行業是我國稅收負擔較重的行業之一，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，涉及十余種稅種。這就要求房地產行業合理進行稅務籌劃，減輕稅務負擔。
營業稅、土地增值稅作為房地產行業中稅負較重的稅種，對其進行合理的稅收籌劃意義深遠。
一、營業稅的稅收籌劃
對營業稅的稅收籌劃其實是變相的對土地增值稅的稅收籌劃。
根據稅法規定，房地產的代建行為因為其沒有發生房地產權屬的轉移而不必繳納土地增值稅，代建取得的收入按照勞務報酬繳納營業稅即可。這樣做的前提是房地產開發商在施工之前已經確定了用戶，代客戶進行房屋建設。
另外一種避開土地增值稅甚至有可能避開營業稅的方法是合作建房。舉個例子，假若有A、B兩家企業，A擁有資金，B擁有土地使用權。現在A想在B的土地上建造房屋，有一下幾種方式：
1，B轉讓其土地使用權給A，A沒有向B支付貨幣，但是B可以在建成后擁有部分房屋所有權，雖然雙方沒有進行貨幣結算，但是土地使用權權屬發生變化，B需要繳納土地增值稅、轉讓無形資產營業稅。A在土地上建造房屋，然后將部分房屋轉讓給B，A需要繳納土地增值稅、銷售不動產營業稅，同時按建筑業繳納自建行為營業稅。
2，B將土地使用權出租給A，A投資在該土地上建造房屋并使用，租賃期屆滿后，A將土地使用權連同所建建筑物歸還給B，在這一過程中，A以建筑物為代價獲取了若干年的土地使用權，B以出組土地使用權為代價換取建筑物。B發生了出租土地使用權的行為，繳納服務業營業稅，A發生銷售不動產的行為，繳納營業稅，在這個過程中，土地使用權權屬未變，因此不屬于土地增值稅征稅范圍。
3，A以其資金B以其土地使用權合股成立合營企業，合作建房。房屋建成后雙方共擔風險、共享收益。根據稅法規定，以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。因此對B不征營業稅。由于土地權屬未發生變化，所以B不繳納土地增值稅。
（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，則此時雖然土地使用權屬發生變化，但是根據稅法規定，合作建房建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。
（2）房屋建成后合營企業將房屋銷售，此過程中土地使用權發生轉移，合營企業需要繳納土地增值稅及自建、銷售不動產營業稅。
根據以上分析，企業可以通過采取合作建房、代建房屋的模式進行稅收籌劃，達到減輕稅收負擔的目的。
二、土地增值稅的稅收籌劃
稅法中涉及土地增值稅的稅收優惠主要是針對普通住宅，具體如下：納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅，超過的，全額征收土地增值稅。這里的普通住宅應滿足住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。因此房地產企業可以充分利用此政策，合理增加扣除項目金額，從而達到降低稅負的目的。
1，首先房地產企業可以適當增加房地產開發成本，開發成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。（1）房地產企業可以選擇開發精裝修的房屋。（2）房地產開發企業在工程竣工驗收后，可以根據合同約定，扣留質量保證金，在計算土地增值稅時，有發票的才可扣除，因此，房地產企業一定要督促建筑安裝施工企業就質量保證金開具發票。
2，房地產開發企業同時開發住宅及非住宅（店面、車庫）的，非住宅毛利較高，增值額較大，因此這部分土地增值稅稅收負擔較重，企業多為非住宅部分分攤可扣成本，從而降低企業土地增值稅稅率和稅額。
3，房地產開發企業借款利息扣除方法有兩種，企業應當根據自身情況選擇扣除方法。假若房地產企業向金融機構借款較多，利息金額較大，則需要明確各項目利息并提供金融機構貸款證明，利息按實際支出扣除。方法如下：
允許開發的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內
但是如果房地產企業向金融機構借款較少，利息金額不大，則需要采取一下方法：
允許開發的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本）*10%以內
4，除了增加單個項目的可扣除項目金額外，企業也可以將多個開發項目匯總核算計算土地增值稅，并與分開核算所得的土地增值稅總額進行比較，選擇稅負較低的方案。
綜上所述，面對激烈的市場競爭，降低成本成為房地產企業的制勝法寶，房地產企業應當熟悉稅法相關規定，在合理合法的基礎上認真進行稅務籌劃，只有這樣才能尋求企業的長遠發展。
參考文獻：
（西安市房地產經營二公司，陜西 西安 710003）
[摘要]隨著經濟的發展，我國房地產行業也得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產企業稅負過重是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產企業土地增值稅納稅籌劃的相關要點。
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關鍵詞 ]房地產；企業納稅；企業稅；稅率
隨著經濟的發展，人們住房需求的提高，我國房地產行業得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長以外等因素，房地產企業稅負過重也是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。
1房地產企業土地增值稅概念
土地增值稅（land appreciation tax ），是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。
2房地產企業土地增值稅籌劃現狀
我國土地增值稅自從開始征收到現在，雖然總額不是很大，但是增長的速度卻是非常之快。據有關資料調查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國土地增值稅的平均增長速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時間里，我國土地增值稅收入就從原來的231 億增長到537 億元。從以上數據可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當前大環境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績和效益考慮，所以在清算意愿和執行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產企業帶來了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來國家稅務總局相繼出臺了一些相關的稅收政策，使得與房地產企業相互配套的稅收法律法規日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
（1） 眾所周知，過去我國大多數房地產企業都是采用設立項目公司方式進行經營，為了達到躲避稅收目的，往往采用土地進行投資或聯營。但是自我國于2006 年3 月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）法規，其中就有明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
（2） 第二個普遍運用的籌劃方式就是一些房地產單位利用借款費用資本化進行加計扣除的方式減少土地增值額。我國于2009年了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），根據規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
（3） 第三類房地產企業普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發的一部分房地產轉為自用或用于商業型地產之后，把該部分房產的產權通過關系辦到自己名下，從而達到免交土地增值稅目的。但是隨著我國法律不斷完善，我國于2006年又頻法了相應的法規，根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3我國房地產企業稅收籌劃的發展
在我國，企業的稅收籌劃活動還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認識，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對一些概念的理解也有不同的看法和觀點。同時，我國企業層次不均，企業財務管理水平也不一樣，這些因素都使我國企業稅收的籌劃發展受到嚴重制約。所以，在一定程度上影響了企業競爭能力的提高。隨著我國經濟的高速發展，社會主義市場經濟的進一步發展和完善，國家稅后體系的日趨完善，企業稅收籌劃有了越來越重要的地位。我國房地產企業涉及的稅種多、稅負重，稅收的現金流及稅收成本很大程度上影響到企業的利潤，稅收籌劃也成為房地產企業財務管理的重要內容之一。另外隨著跨國房地產企業不斷涌入中國市場，這給國內房地產企業帶來很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀初更是發展迅速。
在現代社會經濟生活中，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業之一。隨著國民經濟的持續增長和居民消費水平的不斷提升，這為房地產企業的發展提供了一個很好的一個機會。另一方面，在我國大環境的影響下，國家對房地產企業進行的宏觀調控也使我國房地產企業面臨更加激烈的競爭，房地產企業暴利的年代已經一去不返了，所以運用稅收籌劃科學合法的降低稅收負擔，，通過科學的稅收籌劃避免企業財務風險和實現利潤最大化，已經成為我國房地產企業在市場經濟中加強自身競爭力的重要手段之一。
4進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
4.1房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
將稅收籌劃認識貫徹到整個公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產企業納稅應是企業領導層的一項決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產企業領導在做決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，千萬不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此，房地產企業在納稅籌劃時，企業管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，而且還要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
4.2加強稅務學習、做好培訓
企業在發展過程中，我們知道在大多數企業經營管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關系。在現代企業中，有一大部分員工對稅法是有些了解的。可絕大多數企業職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業要定期的對員工進行稅法宣傳和稅務培訓。根據經驗，通常我們對職工進行培訓要經過這三個方面：（1）針對全體財務人員要進行定期的稅法培訓，一般每季度進行一次，不斷更新稅法知識（2）針對企業管理層的稅法培訓，一般每年進行兩到三次，強化管理層的稅務理念；（3）針對企業全體員工的不定期的稅法知識普及培訓。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務管理人員或者財務人員的事，而需要企業全體員工共同遵守，同時需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務籌劃。
4.3樹立依法納稅理念
以法律為準繩。現代房地產企業應該在國家法律條文的允許下結合相關稅收法規政策根據自身的情況進行合理籌劃。房地產企業必須具有風險意識，注重稅收籌劃風險管理，同時要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規的前提條件下，要通過對自身經營方式和投資方式等涉稅事項作出事先安排，一般在企業納稅行為發生之前進行財務預算，正確計算稅額以及合理規劃完稅期間，以達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化企業，強化稅收籌劃不是進行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復繳稅，進而達到合理避稅的程度。
5房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
因為土地增值稅稅額較大，如果不能合理規劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規劃繳稅期間，企業將會負擔很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來，國家為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，相繼出現了一些宏觀調控的政策，在這樣的大環境影響下，房地產開發企業經營環境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產企業因為資金鏈斷裂已經破產，產生了許多新的爛尾樓項目，形成了許多呆壞賬，給社會帶來了一些新的不安定因素。那么如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產企業的經營熱情，使得房地產企業即能增加利潤，實現利潤最大化，又能依法納稅，承擔社會責任，使得企業良性發展，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義，因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；思路
近年來，房地產企業偷漏稅情況嚴重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產開發企業進行了納稅檢查，被查出有問題的企業725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發的罰金總額也已經突破千萬，達到1817萬元。
稅務機關已將房地產行業納稅情況確定為監管重點，并且正積極探索建立房地產行業納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產開發企業與應納稅額有關數據的采集、監控和分析能力,同時在行政程序上規范納稅人的稅務登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務機關還將加大對房地產涉稅違法行為的處罰力度。可以明顯預見，房地產企業涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風險下降低稅負的一個重要選擇。本文就房地產企業如何對其經營活動進行稅收籌劃提供一些思路。
（一）從節稅空間大的稅種和納稅人構成入手
房地產企業在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產企業而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重；二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業的某種類別身份為基礎。因此房地產企業進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現節稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。依據混合銷售按照“經營主業”劃分只征一種稅的原則，企業有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業和產品特點的納稅方式。設有一房地產開發企業兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據《增值稅暫行條例》的規定，用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業稅收負擔。企業可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
（二）尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發現并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據和稅率，計稅依據越小，稅率越低，應納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現減輕納稅成本的目的，房地產企業應尋找在相關稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產業涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業務收入相對于房地產銷售收入，涉及的稅負主要是營業稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業務進行核算，分解房地產價格，這樣還可能有效降低房地產的增值率。
選擇性條款。稅制設計和稅收政策中規定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據《房產稅暫行條例》第3、4條的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。
優惠性條款。我國土地增值稅法規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行稅收籌劃。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的規定的通知》的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營企業中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。
（三）遵循成本收益原則
房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻
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隨著國家調控力度的不斷加大,加上日益激烈的市場競爭,我國房地產企業內部費用成本的壓縮空間越來越小。作為房地產企業外部成本的稅收,其數額的多少極大地影響著房地產企業的經濟效益。科學的本文作者：黃曉暉作者單位：廣西欽能電力集團有限公司
稅收籌劃,對于提高企業的經濟效益、增強企業的競爭實力乃至促進整個房地產行業的發展都具有積極的作用。針對新企業會計準則對房地產行業稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環境的變化,通過多視角挖掘宏觀調控政策下房地產企業稅收籌劃的空間及關注點,在其基礎上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產企業提供有效、具有實踐意義的稅收籌劃思路。
二、房地產企業稅收籌劃策略
1.房地產企業前期準備階段的稅收籌劃
房地產企業前期準備工作包括規劃審批、設計施工、土地出讓或轉讓等,此階段是房地產項目運作的首要環節,也是稅收籌劃的關鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨立法人資格,可以進行獨立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨立承擔納稅風險,而分公司與總公司則是共同承擔納稅風險。但一般情況下,選擇分公司具有以下優點:稅務部門對分公司的監管相對要松,且項目初期分公司往往處于虧損狀態,可以抵消總公司利潤,減輕企業稅負,分公司與總公司之間的資產轉移不必承擔納稅義務,可以減少房地產企業的成本;其次,新建和并購的選擇,房地產企業取得土地的來源有兩個:國家購買和從其他單位購買,從其他單位購買具體的操作方式可以是成立新公司購買土地或是并購出售土地企業的股權,從稅法上來看,第二種操作方式的土地使用權沒有發生轉移,因此無需繳納契稅,利于企業節稅,降低企業成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產企業的主要特點,而房地產企業的籌資方式可以分為負債籌資和權益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費用列支。
2.房地產企業建設環節的稅收籌劃
一是,借款費用資本化,根據相關稅法規定,在當期企業所得稅中無法扣除資本化的借款費用,而對于成本對象完工后的借款費用則可以作為財務費用直接扣除,因此對于不同時期完工的開發產品,房地產企業應獨立核算,這樣可以相應的減少企業所得稅支出;二是,利息扣除方式,計算企業所得稅和土地增值稅時的利息費用在會計處理上市不同的,前者在開發完工前計入成本,在開發完工后計入期間費用,而計入成本的利息費用只有當房產出售時才能抵扣,同時對于土地增值稅,根據稅法規定,當利息費用較大時應提供證明據實扣除,而當利息費用較少時,則可不計入分攤的利息,且可多扣除相關開發費用,降低房地產企業開發成本;三是,按照開發種類分別核算增值額,即分別核算不同開發種類的增值稅,以減少稅負;四是,稅前扣除項目,新企業所得稅法的稅前扣除項目較多,包括可全額扣除的項目,如折舊、交通費等,按照稅收標準列支的費用,如業務招待費,可以遞延到下期扣除的項目,如廣告費,不能扣除的項目,如罰款;五是,預提費用處理,稅法與會計核算對預提費用的處理方式是不同的,雖然房地產產品開發完工后可以合理地將預售收入確認為實際銷售收入,并按規定結轉相應的計稅成本,但實際中還未完工的相關基礎設施和配套設施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業稅收支出。
3.銷售環節稅收籌劃
一是,銷售價格稅收籌劃,當前土地增值稅實行四級累進稅率,同時為鼓勵普通標準住宅的開發,規定其相關增值稅率為超過20%的暫不征收土地增值稅,此時不同的售價可能增加或減少房地產企業的利潤,在此情況下,房地產企業應利用起征臨界點進行定價,以減輕企業稅負,增加企業凈利潤;二是,銷售收入分解稅收籌劃,例如通過設立專門的房產銷售公司來減輕土地增值稅和企業所得稅,通過簽訂裝修合同分解銷售收入以合理規避裝修部分的土地增值稅和營業稅,給企業帶來節稅利益,通過區分代收收入以減少銷售收入,降低企業所得稅負,通過折扣銷售,將銷售價款與折扣額開在同一發票上,以折扣后的價款為營業額來繳納營業稅。
4.保有環節稅收籌劃
房地產企業未出售的房屋常以出租的方式進行經營,而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營業稅(5%)、個人所得稅(20%)、房產稅(12%),以及城市維護建設稅、印花稅、城鎮土地使用稅以及教育費附加等,從租賃方或承租方的角度來看,房屋租賃名義稅負較重,稅負水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對保有環節進行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業務,對尚未出售的房產以出租形式賺錢租金,具有較大的稅負,而將這部分房產以投資入股的形式來參與被投資方的利潤分配則可以有效降低企業稅負;其次,先租后售的稅收籌劃,房地產企業都存在大量的銀行貸款,會有大量的費用需要在稅前扣除,因此企業可以以先租后售的形式持有房產,期間企業所得稅較少,總體來說對企業是有利的。
三、房地產企業稅收籌劃實務
1.營業稅的稅收籌劃
從自建和代建模式選擇的角度來看營業稅的稅收籌劃。案例:某企業以1億元的價格購得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉讓給乙酒店管理公司,價格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預征率。(1)自建模式,某企業的營業稅34500*5%=1725萬元,土地增值稅34500*2%=690萬元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬元;(2)代建模式,某企業的營業稅為0,代建營業稅=4500%5%=225萬元,土地增值稅=10000*2%=200萬元,契稅=1000*5%=500萬元。從以上兩種開發模式來看,自建的營業稅稅額大,擠占企業資金,而代建模式的稅負較輕,但應避免稅收征管上可能的風險。
2.土地增值稅稅收籌劃
某開發項目共分為兩部分,一是普通住宅項目,銷售收入18000萬元,一是洋房項目,收入為91000萬元,而開發總成本為62000萬元,包括支付土地價款20000萬元,前期工程費1200萬元,建造安裝支出30000萬元,基礎設施支出8000萬元,公共配套設施支出1500萬元,開發間接支出1300萬元。籌劃前土地增值稅情況為:應稅收入:109000萬元;扣除項目金額總計=開發成本+房地產開發費用+與轉讓房產有關的稅金+其他扣除項目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬元,則土地增值額=109000-86595=22405萬元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬元,稅負高達6.17%。籌劃后的土地增值稅稅收情況,將項目總成本劃分為普通項目和非普通項目,(1)普通項目的測算:應稅收入為18000萬元,扣除項目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬元,土地項目增值額=18000-15056=2944萬元,增值額與扣除項目金額的比為19.55%,未超過20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項目的測算:應稅收入為91000萬元,扣除項目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬元,土地項目增值額=91000-71539=19461萬元,增值額與扣除項目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬元,比進行土地增值稅稅收籌劃前節稅883.3萬元。
3.利息籌劃
1.納稅臨界點籌劃法
我國稅法規定指出，房地產開發企業建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。基于以上規定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產開發企業可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。
2.稅收優惠政策籌劃法
稅收優惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優惠政策，房地產開發企業要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉讓，則需要按規定征收土地增值稅。此外，房地產開發企業在滿足以下條件時，繳納營業稅的稅目為“服務業-業”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產開發初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產開發企業不符合代建房條件，則應按“銷售不動產”全額繳納營業稅。因此，房地產開發企業可充分利用我國的各項稅收優惠政策，實現稅收的最優籌劃，提高企業在行業內的市場競爭力。
3.兩次銷售房地產籌劃法
房地產銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產籌劃法，通過分解房地產銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產增值率，從而大大降低房地產銷售所需繳納的土地增值稅。房地產企業在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業務進行核算，借助兩次銷售房地產籌劃法減少土地增值稅的繳納。
4.資金籌措籌劃法
股權融資和債權融資是房地產開發企業融資的兩種主要方式。這兩種方式的區別在于：股權融資不允許稅前扣除股息，而債權融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產開發企業通常優先選擇債權融資的方式。對于房地產開發企業的債權融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發成本。如果房地產開發企業有以往年度的虧損可予以抵扣或企業在本年度處于虧損狀態時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。
5.遞延納稅籌劃法
遞延納稅籌劃法即企業在規定的時間內盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業稅兩大流轉稅和企業所得稅組成。其中，流轉稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產開發企業可通過合理安排經濟業務，將納稅期限向后推遲，實現資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。
6.會計政策選擇籌劃法
我國會計準則規定，經濟業務的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務結果也不同。對于固定資產和無形資產，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進先出法還是加權平均法，均會影響房地產開發企業的損益，進而影響其應繳納稅額。通過合理計提固定資產和無形資產的減值和壞賬準備，企業可以合理控制損益項目的列支和扣除。
二、結論
摘 要 房地產企業經營過程具有投資大、周期長、涉稅標的大等特點，運用稅收籌劃這種新的財務管理方式，將會降低企業涉稅風險和費用，增強企業的盈利能力和競爭實力，實現企業價值最大化目標。文章主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行了分析。
關鍵詞 房地產企業 財務管理 納稅籌劃
一、納稅籌劃
納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
二、房地產企業納稅籌劃幾種方式
1．簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種，而交易環節的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產企業出售的是經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業3%的稅率計證營業稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按 建筑業3%的稅率計證營業稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產開發企業銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價 款，減少應納營業稅和土地增值稅。（3）若房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括 在營業額中繳納營業稅。企業可以與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
2．房地產公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3．利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
4．房地產公司納稅籌劃應遵循遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如
果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
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[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學出版社，2006.
張卓，王紅春.房地產企業稅收籌劃和可行性研究[j].應用能源技術，2007，(11).
關鍵詞：土地增值稅；房地產開發企業；稅收籌劃；成本控制
一、房地產開發企業土地增值稅繳納的現狀
土地增值稅是以對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值額做為計稅依據而征收的稅種。增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行的是四級超額累進稅率。
（一） 土地增值稅對房地產開發企業稅收結構的影響
1、 土地增值稅成為房地產企業最重要的稅種之一
房地產開發企業所涉及的主要稅種如下：
房地產開發企業的成本中土地成本占有很大的比重，隨著土地價格的一再攀升以及國家各項宏項調控措施的實施，使房地產行業逐漸脫離了“暴利行業”，但房地產企業無疑是改革開放后“造富運動”的成功范例，其在國民經濟中所處的地位也是有目共睹的，但與此不相匹配的是房地產企業納稅額卻偏低，這和之前土地增值稅只預收而不清算有很大關系。
從上表可以看到，土地增值稅由原來的只預繳到后來的實行清算管理，對房地產開發企業的影響首當其沖的就是增加了房地產行業的稅收并且也使房地產行業成為稅收上的巨人。
2、 土地增值稅預征率不斷提高
2011年初，為了進一步規范天津市房地產市場秩序，合理調節土地增值收益，1月19日天津市地方稅務局頒布《關于加強我市土地增值稅征收管理的公告》（天津市地方稅務局公告2011年第1號），明確天津市土地增值稅有關政策。其中提出，按照不同的銷售價格確定土地增值稅預征率，限制高檔商品房開發。除保障性住房外，房地產開發企業銷售商品房，每平方米銷售價格2萬元（含2萬元）以下的，土地增值稅預征率為2%；每平方米銷售價格2萬元至3萬元（含3萬元）的，土地增值稅預征率為3%；每平方米銷售價格3萬元以上的，土地增值稅預征率為5%。而在此之前，天津市土地增值稅的預繳政策為房地產開發企業銷售普通住宅預征率為0.5%，銷售非普通住宅預繳率為1%。預征率的大幅提高加大了土地增值稅在房地產開發企業稅收結構上的比重，而清算的復雜也對企業的經營產生了重大的影響。
（二） 土地增值稅清算加大了房地產開發企業資金壓力
例如：一個房地產開發項目25萬平方米，總體銷售額15億元（售價均未超過20000元/平方米）；直接成本8億元(其中維修基金2250萬元)，間接成本2億元（含營業稅金及附加），總成本10億元。
按目前的預繳比例為收入的2%，整個項目預繳土地增值稅為3000萬元。 如果進行土地增值稅清算，該項目應繳納土地增值稅額計算見下表： 單位：萬元
從上面的例子我們可以看出，土地增值稅的清算對國家的稅收及財政的補充是非常重要的。如果上表中的增值額占可扣除項目的比例在50%-100%之間，清算土地增值稅額就提高為增值額的40%，即：15,190.00萬元，比之前多繳納3,797.50萬元，由此可見土地增值稅清算的關鍵是“四級累進制”稅率，增值額越多、占可扣除項目的比例越高，相應的稅款也會更多。
由于有些房地產企業在稅收籌劃方面的欠缺，如果未對土地增值稅的清算未能做出合理預判并預提相關稅款，在項目結束后土地增值稅的清算會對企業的現金流造成嚴峻的考驗，資金狀況不太好的企業可能因資金鏈斷裂而倒閉。
（三） 稅收籌劃過程中的實際問題
1、扣除項目計算繁瑣，重復征稅
由上面例子表格中的數據對比我們可以看出，在土地增值稅的清算過程中，可扣除項目的計算是至關重要的。而可扣除項目眾多，計算口徑及可扣除的尺度并未完全規范到位，固然存在房地產開發企業從中人為調整成本數額的可能性，但也存在扣除不合理的因素。
其次，土地增值稅的清算宗旨仍然是納稅人應按照有償轉讓房地產后取得的增值額做為計稅依據，而企業所得稅是納稅人按照納稅年度同一經營業務取得的利潤做為計稅依據，兩種稅種從其本質上說都屬于對企業經營收益進行征稅，在一定的程度上存在重復征收的現象，從而體現了我國土地增值稅征收還有待完善。
2、可扣除項目的確認與成本發生存在時間性差異
根據土地增值稅清算管理辦法的要求，房地產開發企業符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：第一，已通過竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；第二，取得開發項目銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；第三，納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；第四，納稅人涉嫌重大稅收違法行為的；其它需要清算的情況。
在項目的實際開發過程中，項目開發周期時間長，合作方眾多，房地產開發企業為了保證工程質量以及便于管理會按照合同規定預留一定比例的質保金，比例或高或低，但通常不會超過工程款的10%，在工程竣工驗收一年后支付。而這就引發了一個問題，當房地產開發企業按上述清算條件第一、第二款達到清算要求的時候，通常這部分質保金未支付，未取得承建方開具的發票而不能計入成本，而土地增值稅清算的要求是不能計提未能提供發票的工程尾款，從而造成項目開發成本不能如實被扣除的現象，使土地增值稅的預測及賬務處理都更加復雜。
二、合理進行稅收籌劃的幾點建議
（一）完善稅制，合理征收
按照目前土地增值稅的稅率，房地產開發企業面臨30-60%的高稅率，稅務較重 ，是征收阻力大及逃避清算的主要原因。如果將整體稅率降低至50%以下并減少累進的級別，將提高房地產開發企業的經濟效益，提高主動應稅的積極性，對增加國家財政收入和支持房地產開發行業健康規范發展都具有積極意義。
另一方面，應更加深入的完善征收方法，對可扣除項目的確認應更符合房地產開發行業的特點。房地產開發企業對承建方工程款尾款的支付在清算時間之后是個普遍存在的問題，如果開發商能夠提供合法、有效的經雙方蓋章確認的工程款結算證明且將這部分款項控制在合理的比例范圍下，應準予計提列支、確認為可扣除項目，這樣才能合理確認開發項目的真實成本，準確認定土地增值稅額。
目前，各地區的商品房銷售價格遠遠高于土地增值稅清算中對普通住宅的認定價格，而此價格與實際情況的嚴重偏離使房地產開發企業實際上無法真正得到稅收優惠，因而應加快對普通住宅價格指數的更新速度，使土地增值稅的征收更加公平、合理。
（二）開發項目及產品的準確定位
土地增值稅的清算有利于房地產行業的規范化，使行業內良性競爭，更加健康的發展。
實行土地增值稅清算，有力的打擊了部分開發商囤積土地的行為，使之不能長時間壓制開發進度，迫使這樣的房地產企業通過讓盤以得到較好的現金流支撐現有項目的開發運作，加快項目開發速度，使土地盡快的轉化為商品房，從而增加商品房的供給，達到市場上的供求平衡，這也是宏觀調控的一個重要目的。
更重要的是，使房地產業盡快走上規范而穩定發展的軌道，減少一些房地產企業的投機行為，降低對整個行業發展的不良影響。同時，隨著土地增值稅的清算，開發商項目利潤中的一部分上交國庫，利潤被壓縮及資金的要求使那些不重視內部管理，盈利能力弱的企業逐漸退出市場，行業中必然會有一些企業被合并、兼并，只有做大做強才能生存，這樣開發企業的質量將會得到整體性提高。由于，房地產開發企業的土地增值稅可以在企業所得稅前扣除，所需繳納的企業所得稅額就會減少，從而開發企業并不會因土地增值稅的清算受到致命打擊，更不可能出現行業性的癱瘓。由此可見，土地增值稅的清算鼓勵了企業中低利潤率的操作模式，在防止暴利及哄抬物價方面都起到了一定的作用。
同時，土地增值稅的清算也在產品規劃及房地產開發企業管理方面產生了一定的積極影響，符合國家鼓勵發展中小戶型、中低價位商品房的政策引導。在產品種類上，開發商應該會推出一些帶裝修的精品樓盤，或者交樓標準更高的樓盤。這樣一方面可以達到開發商加大項目成本的目的，另一方面也迎合了市場的需求，開拓了產品開發及銷售推廣的一個新的思路，對開發項目產品的去化起到積極的作用。
（三）加強財務管理預警機制
如前例，若將收入調整為10億元，在不改變規劃和設計方案的前提下，如果在清算時不繳納土地增值稅，該如何確定收入呢？
由上表可以看出，降低售價減少收入就可達到合理、合法避稅的要求，也使項目利潤達到比較好的水平，在這里稅收籌劃就顯得尤為重要。房地產開發企業應在項目開發的過程中定期對土地增值稅的清稅情況進行預測，做好預提賬務處理及現金流平衡，及時做出風險預警，為成本控制及銷售價格體系的合理確定提供數據支持。
（四）加強成本控制，改善工程結算管理
為了獲取充分并且合理的成本，房地產開發企業應對鋼筋、水泥、建材、建筑公司等眾多合作方讓利，以達到將增值額降到最低的可能性，同時減少拖欠民工工資之類的現象。
規范合同管理對于房地產開發企業土地增值稅清算工作是非常重要的，基本資料、結算數據的收集整理對于可扣除項目成本的確認及產品成本分攤都是至關重要的，所以在日常的成本管理中要對合同的情況及時進行梳理，做好成本歸集的基礎工作。
三、結束語
綜上所述，在不斷的宏觀調控政策影響下，房地產市場已經開始發生了一些變化。市場的低迷使房地產開發企業對項目現金流量控制的要求更加嚴格，土地增值稅的清算增加了房地產企業開發成本，但宏觀調控政策不斷強化和市場主體態度謹慎的環境下，房地產價格保持穩定，部分高價樓盤有可能會出現降價，犧牲部分利潤以求得企業的生存和正常運作。同時更多的房地產企業將依靠規模取勝，實力不濟的中、小型開發商勢必會在這場大浪淘沙的過程中被淹沒。充分證明了房地產開發行業是一個對財務管理要求非常高的行業，對賬務處理操作及稅收籌劃管理水平，特別是風險控制水平提出了更高的要求。
做為房地產開發企業，在前期要做好產品的規劃，保持多樣性最大限度的降低市場風險;制定合理的利潤指標，通過更加合理而規范的管理，財務風險預測、控制及調整，相信房地產行業一定會迎來健康發展的局面，成為國民經濟中表里如一的巨人。
參考文獻
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2、 王桂琪，《淺談房地產企業土地增值稅清算的賬務處理》，《財經界》，2010年第16期，第224頁
【關鍵詞】 房地產企業;土地增值稅;納稅;籌劃;策略
房地產開發企業以開發、建設、銷售房地產為主營業務,土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。
在房地產開發項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負就輕。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。
一、開發方式的納稅籌劃
(一)合作建房
稅法規定:對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。
根據稅法規定,企業可充分利用優惠政策,實現雙贏。假如A房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實業公司合作建造辦公大樓,資金由B實業公司提供,建成后按比例分房。對B實業公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會降低購置成本。對A房地產開發公司而言,作為辦公用房,不用繳納土地增值稅,可節約大量稅負,降低房地產開發成本,增強其在市場上的競爭力。這樣就實現了出資方和房地產企業的雙贏。
(二)代建房
稅法規定:代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發,開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言,雖取得了一定收入,但沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務收入性質,故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據稅法規定,如不采用代建房方式開發,則房地產屬于該房地產開發企業,銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負,但前提是在開發之初就能確定最終用戶,實行定向開發,從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
二、扣除項目的納稅籌劃
(一)利用利息支出的扣除規定
稅法規定:房地產企業的利息支出,納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,利息允許據實扣除,但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,即:可扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內。
納稅人不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除,即:可扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。
根據稅法規定,房地產企業據此可以選擇:如果企業預計利息費用較高,開發房地產項目主要依靠負債籌資,利息費用所占比例較高,則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明,據實扣除;反之,主要依靠權益資本籌資,預計利息費用較少,則可不計算應分攤的利息,這樣可以多扣除房地產開發費用。
假設某房地產開發企業進行一個房地產項目開發,為取得土地使用權而支付金額300萬元,房地產開發成本為500萬元。
如果該企業利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明,則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬元);
如果該企業利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤,或無法提供金融機構證明,則其他可扣除項目=(300+500)
×10%=80(萬元)。
對于該企業來說,如果預計利息費用高于40萬元,企業應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,并取得有關金融機構證明,以便據實扣除有關利息費用,從而增加扣除項目金額;反之同理。
(二)利用代收費用并入房價減少稅基
稅法規定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉讓房地產所取得的收入計稅,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數;如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產的收入。相應地,在計算扣除項目金額時,代收費用就不得在收入中扣除。
房地產開發企業在銷售不動產時,經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前,納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產銷售收入,并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。
例如,某房地產開發企業出售樓房,售價5 000萬元,準予扣除項目金額為3 000萬元,代收費用500萬元。
兩種方案的具體納稅情況見表1。
從表1中可以看出,將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產的增值額是沒有影響的,但會增加其扣除項目金額,從而對房地產企業較為有利。
三、銷售的納稅籌劃
(一)設立獨立核算的銷售公司
通過控制和降低房地產的增值率來減輕稅負的方法,其局限性在于往往要求企業制定稍低的價格,而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業將自身的銷售部門分離出來,設立獨立核算的房地產銷售子公司,先將房地產銷售給子公司,子公司再將其對外銷售,在向子公司銷售房地產的時候可以將增值率控制在20%以內,這樣這個環節就可以免征土地增值稅,而只就對外銷售征收土地增值稅。
假設某房地產的成本是100萬元,方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司,子公司再以200萬元的價格對外銷售。
兩種方案的具體納稅情況見表2。
從表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理減輕企業土地增值稅負擔。
(二)將銷售與裝修分開核算
在現實中,很多房地產在出售之前已經進行了簡單的裝修和維護,并安裝了一些必備的設施。如果將房地產的裝修、維護以及設備的安裝作為企業單獨的業務獨立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格,控制房地產的增值率,從而減輕企業所承擔的土地增值稅負擔;二是原本計入房地產價格的裝修、安裝等業務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業稅,分開核算后適用3%的稅率。
如某套精裝修的房產總售價為100萬元,在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元,假設準予扣除項目總額為60萬元。
兩種方案的具體納稅情況見表3。
從表3中可以看出,方案二能形成納稅的最大化節約。
(三)確定適當的房地產銷售價格
房地產銷售價格的變化,直接影響房地產收入的增減,在確定房地產銷售價格時,要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加稅負兩者間的關系。目前房價飛漲,公司是否應該跟著提高住宅的售價呢,是不是房價越高企業的利潤越大呢?
對于普通住宅的房價,因為當增值率不超過20%時,可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業帶來更多收益,但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅,雖然沒有免稅政策,但還是有漲價的空間。當然,應該仔細地測量這個空間,如果房價漲過了購買力,就會造成房產空置。
企業在確定房價時應該仔細測算利潤率,結合市場的承受能力,再決定升價與否,升多少或降多少才能使企業的利益最大化。
四、利用稅收優惠政策
稅法規定:納稅人建造普通標準住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%,免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅,又進行其他房地產開發的,應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。
根據稅法規定,這方面納稅籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣做的好處有兩個:一是可以免繳土地增值稅;
二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等,可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率,就會出現多繳稅的情況。
例如:某房地產開發企業,2008年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項目金額為8 000萬元,豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。根據土地增值稅的計算公式:
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。
增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%
應納稅額=(15 000-11 000)×30%=1 200萬元。
方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算,但沒有控制好增值率,使其超過了20%,則:
普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%
=25%;
應納稅額=(10 000-8 000)×30%=600萬元;
豪華住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%
=67%;
應納稅額=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650萬元。
兩者合計為1 250萬元,此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%,超過了20%,還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內,則可大大減輕稅負。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價格,銷售收入減少了,而可扣除項目金額不變,增值率自然會降低。當然,這會帶來另一種后果,即導致銷售收入減少,此時是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。
假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變,仍為8 000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(a-8 000)÷8 000
×100%=20%中可求出,a=9 600萬元。此時該企業共應繳納的土地增值稅為650萬元,節省稅金600萬元,考慮減少的400萬元收入后仍可節省200萬元稅金。
假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項目金額從(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可計算出,b=8 333萬元。此時,該企業僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅,可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元,稅額卻比不分開核算少繳納550萬元,比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元-333萬元)和267萬元(600萬元-333萬元)。增加可扣除項目金額的途徑很多,但是在增加房地產開發費用時,應注意稅法規定的比例限制。稅法規定,開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%,而各省市在10%之內確定了不同的比例,納稅人需注意。
土地增值稅納稅籌劃的市場空間很大,理論空間更大。每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注,以實現企業的長遠發展。
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