開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)商業(yè)稅收籌劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅 規(guī)劃 節(jié)點

土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中當增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率時，可通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負二是增加扣除額，主要是通過加大投人來提高市場竟爭力如加大公共配套設(shè)施投人，改善小區(qū)環(huán)境，提高房屋質(zhì)量；調(diào)控土地增值稅的扣除項目金額，杜絕違法虛開材料發(fā)票、建安發(fā)票、虛構(gòu)零星工程項目和工程量等行為。

一、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列人收人，不扣除相應(yīng)的成本和費用。這標志著長期持有物業(yè)，開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。

房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況來進行相應(yīng)的策劃，降低土地增值稅的稅負或合理延遲土地增值稅的納稅時間。

首先，將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠據(jù)了解，有的公司可能討劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收人，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值二這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。

其次，要從延緩繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時仍然要征繳土地增值稅特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預(yù)測資金的風險價值，同時應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。

二、利用預(yù)提費用的稅前扣除政策

稅法允許三項預(yù)提費用預(yù)提時依法在所得稅前扣除的規(guī)定對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本：第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用〕此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金等物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。但土地增值稅清算時，不允許扣除任何預(yù)提費用，所有扣除項目必須提供發(fā)票或合法憑據(jù)。

三、地下停車場作為公共配套設(shè)施處理

當一個房地產(chǎn)開發(fā)項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計人可售面積？實際中對此尚存有不同看法。有些地方稅務(wù)機關(guān)認定，地下車庫應(yīng)計人可售面積，并且該項地下室成本并不能全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進人計算可售面積時單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計人己售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當期實現(xiàn)的車位銷作收人形成配比。

企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。而利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，則作為公共配套設(shè)施進行處理。

四、利用稅收優(yōu)惠政策納稅籌劃

隨著社會的發(fā)展，城市的現(xiàn)代化，酒店及酒店式公寓、寫字樓的業(yè)態(tài)開發(fā)越來越多，整體銷售，資金回籠快，是開發(fā)商最希望采用的銷售方式。這樣就需要一個包括前期在內(nèi)的整體納稅籌劃。

例如：某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本20億元，售價28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）。稅法規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。依據(jù)上述規(guī)定，如果企業(yè)先投資成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。

五、結(jié)束語

隨著社會的進一步發(fā)展，稅收的各項法律法規(guī)日益完善，政府也加大對企業(yè)的稅收的宏觀調(diào)控，財政部門的執(zhí)法力度也會越來越強，這些客觀因素要求企業(yè)開發(fā)商形成迫納稅籌劃的意識，切實落實好稅收籌劃工作，不但能夠提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，還可以進一步促進稅制的完善，填補稅法漏洞和缺陷，令稅務(wù)工作和納稅籌劃進入良性發(fā)展的軌道。

參考文獻：

[1]楊建英.論房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃[J]當代經(jīng)濟， 2011， （13）

第2篇

1 部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險控制模式

以現(xiàn)代企業(yè)的管理理論和科學(xué)的管理手段，完善有效的稅務(wù)風險防控體系，良好的稅收籌劃環(huán)境，實現(xiàn)企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的重要管理手段。

1.1 風控模式一

中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學(xué)的風險管理體制和考核機制，把加強內(nèi)控機制建設(shè)、規(guī)范經(jīng)營、防范和化解金融風險放在各項工作的首位，以培養(yǎng)員工具有良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)及提高員工的風險防范意識作為基礎(chǔ)，通過加強或完善內(nèi)部稽核、培養(yǎng)教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內(nèi)部控制制度。

1.2 風控模式二

保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理、銷售以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，由于加強企業(yè)風險管理，建立企業(yè)科學(xué)規(guī)范的風險管理體系，較好地把控房地產(chǎn)企業(yè)各類風險與關(guān)鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險控制第一名。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理

我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業(yè)稅收遵從的要求越來越高的環(huán)境下，專業(yè)科學(xué)的企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)風險控制模式非常重要。

根據(jù)《關(guān)于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2014〕31號），房地產(chǎn)業(yè)再次成為指令性檢查項目，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)13年被國家稅務(wù)總局列為年度專項檢查的行業(yè)。

房地產(chǎn)稅務(wù)風險管理的不良表現(xiàn)：

2.1 內(nèi)部控制缺失或風險管理不健全

房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)多樣，經(jīng)營活動復(fù)雜，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環(huán)節(jié)滯后，實際納稅遵從度時有差異

國家稅務(wù)總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風險控制模式的建立

企業(yè)日常的經(jīng)營活動要及時、全面地了解有關(guān)稅收法規(guī)，或?qū)ο嚓P(guān)稅收法規(guī)的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關(guān)稅收規(guī)定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理控制模式：制定稅務(wù)風險控制方向、設(shè)置稅務(wù)風險管理邊界、組織稅務(wù)風險控制活動、分配稅務(wù)風險控制職責。使稅務(wù)風險控制在有效的規(guī)范的房地產(chǎn)商業(yè)模式下。

3.1 外部風控模式的建立

國家稅務(wù)總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經(jīng)常會出現(xiàn)很多問題。

3.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的收入虛假主要表現(xiàn)在銷售價格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預(yù)收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。開具收款收據(jù)，隱匿收入。

③代建轉(zhuǎn)開發(fā)，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入。

④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標準列支成本費用，減少應(yīng)稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認收入。

⑥假承包經(jīng)營少繳稅。假聯(lián)營將房地產(chǎn)對外投資入股分得利潤逃稅。

⑦工程尚未決算，長期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額。

3.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的成本虛假主要表現(xiàn)為建筑成本偏高

①建安成本重復(fù)入賬，甲供材重復(fù)進入開發(fā)成本。

②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。

③以假發(fā)票虛列成本。

④多結(jié)轉(zhuǎn)成本等。

3.1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的費用虛假主要表現(xiàn)各項成本的分攤費用的問題

①工資、福利費、業(yè)務(wù)宣傳費超標準列支費用。

②稅法不允許列支的項目。

例如，某企業(yè)開發(fā)項目當年實現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當年繳納企業(yè)所得稅16.5萬元；次年實現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當年繳納企業(yè)所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。

企業(yè)財務(wù)人員作賬：項目竣工清算應(yīng)補繳企業(yè)所得稅258.5萬元。

稅務(wù)稽查：應(yīng)納所得稅262.5萬元。

3.2 內(nèi)部風控模式的建立

3.2.1 一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環(huán)節(jié)，牽涉到企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等項稅種。

3.2.3 房地產(chǎn)項目投入大工期長

有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結(jié)算等原因雖然已經(jīng)完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結(jié)算，也不進行稅款申報。

3.2.4 稅務(wù)風險控制模式的建立

通過建立“基礎(chǔ)管理信息+風險統(tǒng)計分析+納稅評估管理+應(yīng)稅稽查準備”稅務(wù)風險控制模式，從信息管理到技術(shù)分析，精細化運營和精細化管理，實現(xiàn)科學(xué)規(guī)范有效的風險管控。第一道防控由業(yè)務(wù)運營和生產(chǎn)建設(shè)部門搭建，第二道防控由風險管理、合規(guī)管理、財務(wù)管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統(tǒng)計部門搭建，第四道防線則由董事會和監(jiān)事會搭建。

企業(yè)報表的基本信息來源以及賬面數(shù)字的變動趨勢，基礎(chǔ)信息、涉稅信息、財務(wù)信息 、運營信息，其相互關(guān)聯(lián)性可以測定企業(yè)的經(jīng)營效率和合理分布，有助于降低經(jīng)營生產(chǎn)的風險。也是企業(yè)公司治理和風險控制的“目標責任書”。強化企業(yè)管理意識，特別要抓住關(guān)鍵的財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標，有針對性地研究企業(yè)公司稅控管理和運營方略。

4 結(jié)束語