時間：2023-08-30 16:46:43
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)項目的稅收籌劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
隨著房地產(chǎn)業(yè)務的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)：納稅。
一、房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。
在房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。
這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產(chǎn)的勞務費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。
例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現(xiàn)利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實現(xiàn)利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。
二、房地產(chǎn)項目建設中的稅收籌劃。
主要是通過增加扣除項目和利用相關(guān)借款利息進行的稅收籌劃。
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。
則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。
2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。
根據(jù)上述規(guī)定：
房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃。
若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設立獨立銷售公司負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。
例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。
當銷售公司以1500萬元售出時，營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。
四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅務籌劃
中圖分類號:F812.42 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0087-02
土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定:從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當前,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負擔,相應增加企業(yè)的盈利,勢必成為當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認為,可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。
一、 納稅籌劃的原則
1.事先籌劃原則。即稅務籌劃必須在納稅義務發(fā)生之前,通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與控制來進行。
2.守法性原則。它規(guī)定了納稅人向國家納稅的義務和立法精神的宗旨,企業(yè)須以合法節(jié)稅方式對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動進行安排。
3.經(jīng)濟原則。即企業(yè)在進行稅務籌劃時要進行“成本效益分析”,看是否經(jīng)濟可行,稅務籌劃不能只注重于納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所引發(fā)的其他費用支出,需綜合考慮采取該稅務籌劃方案是否能給企業(yè)帶來絕對的收益。
二、納稅籌劃的方法
(一)收入分散籌劃法
按相關(guān)稅法規(guī)定,土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下,轉(zhuǎn)讓收入越少,土地增值額就越小,當然稅率和稅額就越低。因此,如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離,分次單獨簽定合同。
例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一棟精裝修的樓房,預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費600萬元),該企業(yè)可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽600萬元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應納稅額有所減少,達到節(jié)稅的目的。
(二)臨界點籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目,總要獲得一定的利潤,但利潤率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤可能反而越小。因此,如何做到使房價在同行中最低,應繳土地增值稅最少,所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應認真考慮的問題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應,可以對此進行納稅籌劃。
實際工作中,首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率),然后設法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價,如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過適當降低價格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負。二是增加扣除額,主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可以扣除的項目有:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境,提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當增加扣除項目,以高質(zhì)低價來占領(lǐng)市場。
假如定價1 000萬元,增值率為25%,應納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標準住宅出售,且增值額未超過扣除項目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬元),二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出,企業(yè)在出售普通標準住宅時,通過合理定價進行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。當然,企業(yè)并不是把價定得越低越好,當所提高的售價帶來的收益大于提高售價而增加的稅費支出就是值得的。
(三)費用遷移籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用(管理費用、財務費用、經(jīng)營費用)不以實際發(fā)生數(shù)扣除,而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定條件,按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃,把實際發(fā)生的期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等都屬于期間費用的開支范圍,由于它的實際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。那么這些人的有關(guān)費用就可以分攤一部分到房地產(chǎn)開發(fā)成本中。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除,而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下,通過費用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額,從而達到節(jié)稅的目的。
(四)利息支出籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負債的行業(yè),一般都會發(fā)生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業(yè)的應納稅額產(chǎn)生很大的影響。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費用還可按該項目地價款和開發(fā)成本之和的5%再扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本,其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資,利息費用較高,則應盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明,并按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,實現(xiàn)利息據(jù)實扣除,降低稅額;反之,開發(fā)過程中借款不多,利息費用較低,則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構(gòu)的貸款證明,這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用,以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
(五)建房方式籌劃法
根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的。
第一種是代建房方式。稅法規(guī)定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業(yè),是營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率,稅負較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級超率累進稅率,前者節(jié)稅明顯。因此,如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進行開發(fā),而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設備,也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得,其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項籌劃更加順利,房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)市場情況,適當降低代建房勞務收入的數(shù)額,以取得客戶的配合。
第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅,則該企業(yè)可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時,才就這一部分繳納土地增值稅。
三、企業(yè)進行稅務籌劃應注意的問題
(一)國家應盡早完善稅務籌劃的立法工作
完善、規(guī)范的稅法是企業(yè)進行稅務籌劃的前提,只有在稅法的引導和約束下企業(yè)才能更好地進行稅務籌劃。從我國現(xiàn)階段完善稅收立法工作來看,筆者認為應解決以下問題:1.健全稅收一般性規(guī)范,減少稅法漏洞,杜絕企業(yè)避稅行為;2.改革征管體制,走現(xiàn)代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡明、操作性原則。
(二)增強企業(yè)納稅人的納稅意識,樹立正確的稅收籌劃觀念
企業(yè)納稅人自身的稅務籌劃意識和籌劃能力是成功開展稅務籌劃,節(jié)約稅金支出的關(guān)鍵。這需要企業(yè)領(lǐng)導和財務人員要樹立稅務籌劃意識,規(guī)范稅務籌劃基礎(chǔ)工作,包括設立完善、客觀、規(guī)范的會計賬目和編制真實的財務報表,發(fā)揮稅務會計的作用,盡可能使納稅人稅收負擔降到最低。另外,企業(yè)稅收籌劃的目的是減輕稅收負擔,提高經(jīng)濟效益,那么通過減輕稅收負擔可以實現(xiàn)稅后利潤最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時,還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問題,只有當收益大于成本時這種方案才是可行的,所以企業(yè)在稅收籌劃時要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的。企業(yè)要根據(jù)自身的情況,選擇合理的籌劃方法。
(三)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)稅務籌劃人員
稅務籌劃是一種高層次的理財活動,要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財務會計、統(tǒng)計、金融、數(shù)學、管理等各方面的專業(yè)知識,還要具有嚴密的邏輯思維、統(tǒng)籌謀劃的能力。因此企業(yè)要培養(yǎng)精通多門學科,具備相當專業(yè)素質(zhì)的稅務籌劃專業(yè)人員。
參考文獻:
[1] 莊粉榮.納稅籌劃實戰(zhàn)精選百例[M].北京:機械工業(yè)出版社,2007.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風險
新的時期，國家對房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴厲，如何最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業(yè)進行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發(fā)生；有利于實現(xiàn)納稅人財務利益的最大化。稅收籌劃可以節(jié)減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和財務管理水平；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機構(gòu)和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業(yè)成本，增加企業(yè)的直接經(jīng)濟效益。
然而，筆者通過在房地產(chǎn)業(yè)從事會計工作的實踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃運用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意識，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)稅收籌劃的行動，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來實在的利益，就顯得非常必要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃
1.營業(yè)稅納稅籌劃
根據(jù)營業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅的特點，可以采用如下幾種方法進行納稅籌劃。
（1）通過減少營業(yè)稅應稅項目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進行納稅籌劃
比如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向B銀行借款1億元開發(fā)房地產(chǎn)。借款期滿后，A企業(yè)以100套住宅償還借款。根據(jù)稅法規(guī)定，應繳納營業(yè)稅500萬元、城市維護建設稅35萬元和教育費附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權(quán)以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業(yè)稅等。該住房因流轉(zhuǎn)了兩次，因而也繳納了兩次營業(yè)稅。如果A、B能達成協(xié)議，由B直接來代替A出售該房產(chǎn)，所得款項由B來優(yōu)先受償，則可以減少流通次數(shù)，因而減少稅負。
（2）通過選擇合作建房方式進行納稅籌劃
比如，C 企業(yè)有一價值 12 億元的土地使用權(quán)，由 D 企業(yè)提供資金，合作開發(fā)。開發(fā)所得的房產(chǎn)，約定由C、D兩企業(yè)按一定比例擁有產(chǎn)權(quán)。比如雙方各可以得到價值14億元的房產(chǎn)。若C、D兩企業(yè)簡單合作開發(fā)，則按照稅法的規(guī)定，“以物易物”方式下需征收營業(yè)稅，此時 C 企業(yè)需要繳納營業(yè)稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業(yè)能夠合資成立一“合營企業(yè)”，則可以無須繳納營業(yè)稅，因而有效降低稅負。
2.企業(yè)所得稅納稅籌劃
企業(yè)所得稅是指國家對境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅義務人是指在中國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或者組織。納稅義務人應當具備下列條件：（1）在銀行開設結(jié)算賬戶；（2）獨立建立賬簿，編制財務會計報表；（3）獨立計算盈虧。
企業(yè)所得稅的稅率為25%。
應納稅收入總額指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入。
準予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。
企業(yè)所得稅應納稅額的一般計算公式為：
應納稅額=應納稅所得額×稅率
應納稅所得額=應納稅收入總額-準予扣除項目金額
根據(jù)企業(yè)所得稅應納稅額計算的特點，本文認為可以采用推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時間及推遲成本費用等的確認時間的方法來進行納稅籌劃。
（1）通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時間進行納稅籌劃 根據(jù)稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生變更時，才確認銷售收入的實現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間的方法，來推遲銷售收入的實現(xiàn)，進而推遲企業(yè)所得稅的清算時間，從而最終降低稅負。
（2）通過推遲成本費用等的確認時間進行納稅籌劃 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷售收入業(yè)已實現(xiàn)，但部分配套設施尚未竣工的情況。因而也無法準確核算成本、費用及損失等，進而也無法核算企業(yè)所得額。因此，通過推遲成本、費用等的確認時間來延期納稅，以降低企業(yè)稅負。
3.土地增值稅納稅籌劃
根據(jù)土地增值稅的計算特點，可以采用如下方法來進行納稅籌劃。
（1）通過降低房屋的出售價格進行納稅籌劃
在運用這種方法進行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負之間的大小，如果前者小于后者，則可以進行納稅籌劃。
（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進行納稅籌劃
因為裝修費用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進而降低增值率，從而減少稅負。
（3）通過選擇恰當?shù)睦⒖鄢龢藴蔬M行納稅籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第3款第2項規(guī)定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但址高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。”第3項規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。”這里所說的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。這里的（二）為開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
根據(jù)以上規(guī)定，當該企業(yè)的利息費用較多時，應盡可能使其能夠據(jù)實扣除。反之，如果利息費用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規(guī)定的標準扣除。
除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進行納稅籌劃、通過合作建房進行納稅籌劃等等，本文就不詳細一一論述。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)
1.稅收籌劃以投機取巧、混淆事實為手段
稅收籌劃是通過對稅收優(yōu)惠政策的準確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運用，來使企業(yè)的稅負減輕。試圖通過投機取巧、混淆事實的手段而進行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。
某房地產(chǎn)企業(yè)通過將“營業(yè)收入空掛其他單位”，據(jù)此以《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天”為根據(jù)，該企業(yè)認為其尚不需要繳納稅款。
其實，該企業(yè)的上述做法從形式上看似乎并不違反有關(guān)的稅收法規(guī)，但實質(zhì)上該企業(yè)的目的是為了逃避納稅義務，因此根據(jù)“實質(zhì)課稅”和“實質(zhì)重于名目”的原則，稅務局以該企業(yè)將營業(yè)收入空掛到其他單位的日期認定為其納稅義務發(fā)生時間。該企業(yè)此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。
2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負的高低而忽視了企業(yè)整體稅負的輕重
稅收籌劃應進行系統(tǒng)思考、整體籌劃和長遠衡量，不能把稅收籌劃的目標僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內(nèi)帶來的稅負減輕的利益之上，而是應把稅收籌劃的目標放在企業(yè)整體、長遠的利益最大化之上。 比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標準，最終選擇了土地增值稅稅負最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業(yè)最后的稅后收益沒有相應地最優(yōu)化。 --！>
3.稅收籌劃的終極目標就是稅負最低
稅收籌劃是通過降低稅負而實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，因而降低稅負只是稅收籌劃的手段而不是目標，稅后收益最大化、企業(yè)價值最大化才是稅收籌劃的終極目標。其核心體現(xiàn)為財務利益最大化，具體體現(xiàn)為現(xiàn)金流最優(yōu)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險的類型
稅收籌劃的風險是指企業(yè)的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認為在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險主要有以下幾種類型：
1.因稅收政策變化而導致的風險
由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國的經(jīng)濟及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調(diào)控的重中之重。隨著經(jīng)濟的波動，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常處在調(diào)控之中，因而相關(guān)的稅收政策也是經(jīng)常變化。所以，企業(yè)可能會因沒有及時掌握最新的國家相關(guān)稅收政策而導致稅收籌劃風險。
比如，基本法規(guī)：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細則）；其他主要法規(guī)政策：《財政部國家稅務總局關(guān)于上地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）、《國家稅務總局關(guān)于加強上地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）、《國家稅務總局關(guān)于上地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業(yè)沒有及時把握最新的相關(guān)稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風險。
2.因稅法層次較低而導致的風險
我國現(xiàn)有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規(guī)。不僅如此，對房地產(chǎn)企業(yè)實際行為產(chǎn)生最大影響往往是大量的部門規(guī)章。由于部門規(guī)章的數(shù)量比較大，相關(guān)部門又比較多，因而在實踐中發(fā)生相互沖突、前后矛盾等現(xiàn)象就比較多，從而客觀上提高了企業(yè)稅收籌劃的難度，進而增加了相應的稅收籌劃風險。
比如，目前在19個稅種當中，僅“個人所得稅”和“企業(yè)所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發(fā)生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風險。
3.因理解政策不透而導致的風險
因為稅收籌劃涉及法律、財務、生產(chǎn)經(jīng)營等等多方面的專業(yè)知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業(yè)缺乏這一方面的專業(yè)人才，而僅僅從某一個角度出發(fā)進行稅收籌劃，導致稅收籌劃風險的機率就會比較大。
四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險防范
為了防范企業(yè)的稅收籌劃風險，企業(yè)應從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風險。針對以上對稅收籌劃風險的分析，本文認為企業(yè)應該重點從以下幾個方面著手進行防范。
1.通過聘請專業(yè)人員進行風險防范
稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務管理、企業(yè)運營等多方面的專業(yè)知識，因而也只有復合型的高級人才才能進行。為此，企業(yè)應聘請具有稅收籌劃能力的復合型專業(yè)人才進行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風險。
2.通過規(guī)范會計核算進行風險防范
稅收籌劃的前提是規(guī)范進行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規(guī)范會計核算而進行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風險。企業(yè)必須依法設立完整規(guī)范的財務會計賬冊、憑證、報表和正確進行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據(jù)。
3.通過把握稅收政策進行風險防范
因為房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策相對較多，并且經(jīng)常發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業(yè)的稅收籌劃行為合法進行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關(guān)稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風險。
4.通過優(yōu)化籌劃方案進行風險防范
稅收籌劃是一個系統(tǒng)工程，不能僅僅以稅負最小為稅收籌劃目標，而是應以減少稅負為手段，以最終長遠地提高企業(yè)價值最大化為目標。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠地考慮該方案的成本及相應的收益，只有當稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優(yōu)化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風險。
5.通過獲得稅務機關(guān)認可進行風險防范
稅收在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，既有財政收入職能，又有經(jīng)濟調(diào)控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產(chǎn)企業(yè)應全面及時了解稅務機關(guān)的執(zhí)法規(guī)范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務機關(guān)取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風險。
6.建立有效的風險預警機制
由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變性、復雜性，稅收籌劃的風險是無時不在的，應該給予足夠的重視。當然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風險的存在還是遠遠不夠的，各相關(guān)企業(yè)還應當充分利用現(xiàn)代先進的網(wǎng)絡設備，建立一套科學、快捷的稅收籌劃預警系統(tǒng)，對籌劃過程中存在的潛在風險進行實時監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風險，立即向籌劃者或經(jīng)營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）
參考文獻
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；稅收籌劃；重要性
一、土地增值稅的概念及其特殊性
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國家規(guī)定的扣除后的增值額部分對國家進行納稅的一種稅負。土地增值稅是房產(chǎn)企業(yè)負擔最重的一種稅負，其所采用的方法是超額累進稅率，這種計稅方式更增加了企業(yè)的稅收負擔，相應地，土地增值稅的籌劃對房產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的同時有效提升企業(yè)價值。
二、房產(chǎn)項目的土地增值稅稅收籌劃分析
（一）普通住宅稅收籌劃
對于普通住宅項目的稅收籌劃，應當做好項目定價，把握好土地增值稅稅率變動的臨界點，定價時應當準確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業(yè)的稅后凈收益。普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，依據(jù)相關(guān)計算方法將免稅的最高定價作為參考。利用土地增值稅臨界點來選擇適當?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值稅率高于起征點造成稅負增加。另外房產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當?shù)睦⒖鄢绞剑J款利息扣除限額包括商業(yè)銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除兩種方式。在市場可以接受的范圍內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)采取適當?shù)姆绞郊哟蠊才涮淄度耄纳祈椖康木G化環(huán)境，提高檔次，增加扣除項目金額，降低稅率。
（二）成本測算和分配
完善企業(yè)管理制度，合理劃分管理部門及生產(chǎn)部門，對房產(chǎn)企業(yè)的管理費用、銷售費用以及工程項目中的開發(fā)間接費用等成本測算沒有嚴格的規(guī)定，因此在實際業(yè)務中，房產(chǎn)企業(yè)財務部門能夠依據(jù)自身實際情況，將開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等與公司業(yè)務做合理的分割，在組織機構(gòu)、人員編制等方面也能夠進行合理的分配，從而做到能夠?qū)⒏鞑块T費用明顯區(qū)分列支，減少因企業(yè)部門職責劃分不清帶來的費用認定風險，加大建造總成本。
三、稅負優(yōu)化的可行性實施方式
以“麗景長安”項目為例，麗景長安項目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業(yè)、地下車庫組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價分別為3萬和3.4萬，每套平均售價分別約為430萬和490萬。項目取得土地使用權(quán)，建安成本已分別按照保障房、商品房、車庫、商業(yè)等進行了歸類，測算土地增值稅時，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分攤計算，測算應繳土地增值稅為15.07億。
其中：1.麗景長安項目若全部銷售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車庫和商業(yè)5.16億，本次測算按照非普宅收入68.3億為基數(shù)測算。
2.由于普宅部分增值額為負值，不繳納土增稅，本次測算僅考慮非普宅部分土增稅。（見表1）
非普宅增值稅計算：（見下頁表2）
依據(jù)此房產(chǎn)項目的具體情況，可以采用以下方式進行土地增值稅優(yōu)化。
（一）按不同方式進行成本分攤
一是按照占地面積分攤土地成本，依據(jù)北京市地方稅務局公告2016年7號《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條的規(guī)定解決占地面積和綜合經(jīng)濟技術(shù)指標作為稅務機關(guān)認可的證明材料，在項目清算時使用“基底占地面積”計算分攤保障房和商品房土地成本，能夠得到稅務機關(guān)認可，此次測算預計可節(jié)約土增稅3460.18萬。（見表3）
二是專屬建安成本的方式，根據(jù)北京市地方稅務局公告2016年7號《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產(chǎn)公司提供足夠的證據(jù)支持建安成本可以按受益對象直接歸集，通過溝通讓稅務機關(guān)認可企業(yè)建安成本專屬于某項成本對象的真實性、準確性、完整性。而其他開發(fā)成本包括前期費用和基礎(chǔ)設施費，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用及其他間接費用不能獨立核算的成本，需按建筑面積比例去分攤；如果方案落地實施階段能夠全部順利解決，此次測算建安成本如果不按建筑面積分攤由原基礎(chǔ)數(shù)據(jù)扣除項目總額29.36億增加到30.67億，預計可以節(jié)約土增稅7869萬。
三是車位和商業(yè)自持或打包銷售的方式，該項目車位計稅成本1.3萬/M2，車位的可售面積平均34 M2/個，以此計算車位的可扣除成本約為30萬/個。市場銷售價格為25萬/個，因此該項目車位為負增值。根據(jù)北京市地方稅務局公告2013年第8號第二條的規(guī)定，土地增值稅的計算統(tǒng)一采用“二分法”，非普通住宅、車位、商業(yè)統(tǒng)一作為其他商品房合并計算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車位，按照我公司的數(shù)據(jù)，目前未售車位361個，商業(yè)8套，市場價格車位25萬/個，商業(yè)4萬/平，按照銷售部門預測，剩余車位和商業(yè)不能實現(xiàn)銷售，如果打包銷售，可以給予適當?shù)匿N售折扣，按照車位20萬/個，商業(yè)3萬/平測算，預計節(jié)稅62.06萬，如自持車位的負增值將無法在本次清算中使用，從而加大了項目增值幅度。
四是優(yōu)化公司現(xiàn)售樓處成本分攤，根據(jù)《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規(guī)定，獨立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開發(fā)間接費用的范圍，不允許在計算土地增值稅時扣除。如不建設售樓處，而是使用配套商業(yè)進行銷售工作，在產(chǎn)品規(guī)劃支出前就做好相關(guān)預案的話，現(xiàn)售樓處已發(fā)生的500萬成本就能夠作為扣除項目進行扣除，預計可節(jié)約土增稅324萬，從而也起到了節(jié)約銷售成本的目的。
五是優(yōu)化期間費用與開發(fā)間接費用的轉(zhuǎn)化，可以通過合理的方法，作為項目開發(fā)成本扣除，根據(jù)《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規(guī)定，直接組織、管理開發(fā)項目的人員工資、福利費，允許計入開發(fā)間接費用，并加計扣除20%。實施條件是費用支出與項目工程建設直接相關(guān)，如關(guān)聯(lián)方具有工程管理能力和資質(zhì)，對工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項目等有關(guān)費用，在實際管理的開始日雙方應簽訂工程管理服務合同和工程項目有關(guān)服務合同，發(fā)生相關(guān)費用可計入開發(fā)間接費而不歸集為管理費用，優(yōu)化后的歸集分攤方法可以增加商品房開發(fā)成本1100萬，預計可節(jié)約土增稅1035萬。
具體優(yōu)化成本分攤節(jié)稅的方式見表4：
以上優(yōu)化方案共計節(jié)稅1.89億，籌劃方案落地，進行土增稅清算時，還需要與主管稅務機關(guān)進行充分溝通。
（二）合理制定項目售價
合理制定項目銷售目標，通過大數(shù)據(jù)的匯總分析項目成本、市場定位以及項目銷售情況，配合項目稅收籌劃測算，參照土增稅階梯累進計算的特點，找到本項目有利的稅率臨界點，進行效應測試，從而起到對銷售價格定價的輔助指導，避免因缺少稅收籌劃數(shù)據(jù)的支持盲目定價，產(chǎn)生的高售價反而比相對略低售價收益低的情況發(fā)生。
（三）利用利息支出方式減輕稅收負擔
合理運用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規(guī)定利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明，允許按照實際情況對稅收部分進行扣除，房產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)成本之和5%進行扣除；凡是能按照房產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出都能按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。在此案例中，保障房利息計稅成本7，120.65萬，商品房20，668.40萬，車庫5，671.77萬，商業(yè)1，595.27萬，資本化利息支出總額為35，056.09萬，有效利用利息支出方式能夠減輕房產(chǎn)項目開發(fā)商的稅收負擔。
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關(guān)鍵詞：土地增值稅；籌劃；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
土地增值稅是我國各稅種中比較重要的稅種之一。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅最主要的納稅義務人，進行有效的土地增值稅稅收籌劃，是當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。
我國土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和四級超率累進稅率計算征收，在實際工作中，一般采用速算扣除法計算土地增值稅，即按照增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)，具體方法如下：
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×適用的速算扣除系數(shù)
增值額=應稅收入-（取得土地使用權(quán)所支付的金額①+房地產(chǎn)開發(fā)成本②+房地產(chǎn)開發(fā)費用③+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金④+其他扣除項目⑤）
①取得土地使用權(quán)所支付的金額是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價款以及手續(xù)費等有關(guān)費用；
②房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等；
③房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務費用；
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅等；
⑤其他扣除項目是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人根據(jù)①②計算的金額之和，加計20%的扣除。
稅率與速算扣除系數(shù)如下：
稅收籌劃應首先從以下幾個方面著手：
（一）盡量減少土地增值稅應納稅收入
1、分散經(jīng)營收入
分散經(jīng)營收入是指將可以從整個房地產(chǎn)中分離出來的部分單獨處理，降低房地產(chǎn)銷售收入。常用的方法主要有兩種。其一，將房地產(chǎn)與其包含的各種附屬設施或者設備分開處理，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與購買方簽訂兩個合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，一份附屬辦公設備等的購銷合同，而不是將房地產(chǎn)及其所包含的辦公設備合并作價，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式簽訂合同。這樣就可以使增值額變小，減少土地增值稅的應納稅收入，從而節(jié)省應繳納的土地增值稅稅額。比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房地產(chǎn)的市場價格為800萬元，其中房屋內(nèi)的附屬設施的市場估值為100萬元，如果雙方只簽訂一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，附屬設施的價值以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式體現(xiàn)，因此土地增值稅應納稅收入為800萬元，而如果簽訂兩份合同，土地增值稅應納稅收入為700萬元，減少了100萬元，從而使得增值額減小，土地增值稅額減小。其二，將房地產(chǎn)與安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾分開處理，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與購買方簽訂兩個合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，一份附屬設備安裝及裝潢裝飾合同，前者屬于土地增值稅的征稅范圍，后者屬于營業(yè)稅的征收范圍，不屬于土地增值稅的征收范圍。同樣也可以減少增值額，減少應納稅收入，從而節(jié)省應繳納的土地增值稅稅額。
2、充分利用代收費用
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用”。企業(yè)是否將代收費用計入售房收入不會對增值額產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，從而影響房地產(chǎn)的增值率，進而影響土地增值稅的金額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進行稅收籌劃。
比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不包括代收費用的售房收入為10000萬元，代收的各項費用150萬元，除代收費用外的扣除項目金額為6630萬元。若不把代收費用計入售房收入，則增值額=10000-6630=3370萬元，增值額與扣除項目金額的比率=3370/6630=50.83%>50%，應繳土地增值稅=3370×40%-6630×5%=1016.5萬元。若將代收費用計入售房收入，則增值額=（10000+150）-（6630+150）=3370萬元，應繳土地增值稅=3370×30%=1011萬元。從而可以看出，將代收費用計入售房收入后，增值額沒有發(fā)生變化，但扣除項目增加，增值率下降，應繳納的土地增值稅減少了5.5萬元。因此，在會計核算時企業(yè)應將代收費用計入房價，減少土地增值稅的數(shù)額。
3、合理確定房地產(chǎn)銷售價格
土地增值稅適用超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，但在有些情況下價高未必利大，根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規(guī)定納稅。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關(guān)系。
（二）盡量增加扣除項目的金額
1、房地產(chǎn)開發(fā)費用
根據(jù)規(guī)定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地增值稅額稅額計算公式中的①②之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地增值稅稅額計算公式中的①②之和的10%以內(nèi)計算扣除。如果房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠負債籌資，利息費用在房地產(chǎn)開發(fā)費用中所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；如果主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用所占比例較小，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)費用中財務費用進行土地增值稅籌劃的時候，應該考慮企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，合理選擇籌劃方式。
比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額①與房地產(chǎn)開發(fā)成本②之和為2200萬元，財務費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為200萬元，并且不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機構(gòu)證明，企業(yè)所能扣除費用的最高金額為：2200×10％=220萬元；如果提供金融機構(gòu)證明，所能扣除費用的最高金額為：200+2200×5%=310萬元。由此可見，在這種情況下，企業(yè)提供金融機構(gòu)證明是很好的選擇。然而，如果按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為80萬元時，企業(yè)不提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇，即如果不提供金融機構(gòu)證明，企業(yè)所能扣除費用的最高金額為：2200×10％=220萬元；如果提供金融機構(gòu)證明，所能扣除費用的最高金額為：80+2200×5%=190萬元。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本包括間接開發(fā)費用，它主要用來核算直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，比如工資、職工福利費、折舊費、辦公費、水電費等。在實際工作中，開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保證等通常無法與公司總部清晰的分開，有些費用的列支可能介于公司期間費用與開發(fā)間接費用之間。因此，在一定的情況下可以把有些期間費用在開發(fā)間接費用中列支，這樣就增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，同時也增加了房地產(chǎn)開發(fā)費用，并可以增加20%扣除的扣除基數(shù)，從而大大增加了扣除項目金額，減少應繳納的土地增值稅。
（三）合理充分地利用稅收優(yōu)惠
1、合作建房
稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)減少土地增值稅的目的。假如甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有一塊土地，打算與乙公司合作建造辦公樓，其中甲公司提供土地，乙公司提供建造資金，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓無需繳納土地增值稅，從而會降低其購置成本，即使將來處置該辦公樓，也只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可以節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高其市場競爭力。這樣，無論甲企業(yè)還是乙公司都實現(xiàn)了減少土地增值稅的目的。
2、利用房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營
稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，才征收土地增值稅。如果有公司或企業(yè)準備購買房產(chǎn)從事經(jīng)營活動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以以房產(chǎn)作為投資成為合伙人，這樣一方面可以使購房投資人節(jié)約投資成本，另一方面還能節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅額，實現(xiàn)雙贏。
3、代建房
代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了一定收入，但從始至終未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和變更，其收入屬于房地產(chǎn)建造勞務報酬，根據(jù)稅法規(guī)定，這是營業(yè)稅而非土地增值稅的征稅范圍。相反，如果不采用代建房方式開發(fā)房地產(chǎn)，則房地產(chǎn)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，銷售房地產(chǎn)時不僅要繳納土地增值稅還要繳納營業(yè)稅，稅負增加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但采用這種方式進行納稅籌劃的前提是在開發(fā)之前就已經(jīng)確定好最終用戶，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
參考文獻：
[1] 劉雨彬、林松彬, 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅籌劃,山西財政稅務專科學校學報,2011年01期.
[2] 孫進鵬,芻議土地增值稅納稅籌劃,商業(yè)會計,2008年第9期.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅收籌劃;營業(yè)稅;土地增值稅
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)幾乎把我國的所有稅種全部包括。在房產(chǎn)預售階段稅收預征比例為10%左右，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加比列為預收房款的5.55%、土地增值稅按照預收房款的3%預征，項目結(jié)束再清算，多退少補。企業(yè)所得稅按照預售房款的1.25%預征，年底根據(jù)企業(yè)實際利潤再計算繳納。其中存在較大籌劃空間的主要是營業(yè)稅、土地增值稅。本文就這兩種稅種的稅收籌劃進行探討。
一、營業(yè)稅的稅收籌劃
對房地產(chǎn)企業(yè)來說，營業(yè)稅是一個基本稅種，沒有稅收優(yōu)惠。目前，可以權(quán)衡籌劃的業(yè)務有以下幾點：
1.隨著經(jīng)濟的發(fā)展，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目配置較高，隨著市場的不斷變化，商品房多會增加室內(nèi)精裝修項目，也就是房地產(chǎn)銷售收入中包含了裝修成本。實務操作中，房地產(chǎn)銷售時，先和購買者簽訂商品房銷售合同，該合同金額中僅包含毛坯房的價值，其余的裝飾價值再另簽一份裝修合同，商品房銷售合同適用5%的營業(yè)稅稅率，裝飾裝修業(yè)務適用3%稅率。經(jīng)此操作方式，裝修對應的房產(chǎn)銷售價格部分少交2%營業(yè)稅，并且不用再按房地產(chǎn)銷售收入計征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設立一家裝飾裝修公司，專門為住戶進行裝修業(yè)務，這樣就可以降低營業(yè)稅稅負，土地增值稅稅基。
2.由于開發(fā)經(jīng)營的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)銷售產(chǎn)品時，會代替相關(guān)單位或部門收取一些價外費用，大體分為三類：
第一類：住房專項維修基金。國家稅務總局專門發(fā)文明確指出（國稅發(fā)[2004]69號）不征營業(yè)稅，由此也可以推斷，該代收基金也不用交土地增值稅，企業(yè)所得稅。但是需要注意的是：該費用一定要單獨開具收據(jù)，且單獨收支核算，否則可能會帶來不必要的稅收風險。
第二類：代收的政府基金項目，如房屋交易費、辦證費、水電增容費等。營業(yè)稅暫行條例規(guī)定：如果同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，不計征營業(yè)稅：
(1)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；
(2)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；
(3)所收款項全額上繳財政。
應盡量爭取由相關(guān)政府部門開具行政收據(jù)，或者由公司代為開具行政收據(jù)，而不能把相關(guān)收費直接包含在房地產(chǎn)銷售收入中。
第三類：代某些企業(yè)部門收取的費用，如有線電視的初裝費、網(wǎng)絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費等。對該類代收費用，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，一律視同營業(yè)稅價外費用，計征營業(yè)稅。所以，我們應該盡量變通業(yè)務操作方法，有兩種思路：
(1)把此類收費由購房者直接交給相關(guān)企業(yè)，收費企業(yè)直接向購房者開具發(fā)票，企業(yè)不再參與相關(guān)業(yè)務中涉及的收支，企業(yè)在相關(guān)的安裝業(yè)務中僅起協(xié)調(diào)、聯(lián)系作用，自然不會涉及納稅問題。考慮業(yè)務的實際開展情況，如果必須由企業(yè)代收相關(guān)費用，則應轉(zhuǎn)換一種法律形式，即房地產(chǎn)公司賣房時的代收費用，由各提供安裝服務的公司給房地產(chǎn)公司出具代收費委托書，房地產(chǎn)公司代各公司對用戶開具發(fā)票，這樣收款人也仍然是各個安裝業(yè)務公司，代收費用也構(gòu)不成房地產(chǎn)公司的價外費用了。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中，自然少不了施工原材料供應問題。不外乎兩種情況：建設方供應材料或者施工方供應材料，如果由施工方供應材料則會涉及建筑業(yè)混合銷售問題。存在幾個前提應考慮：
①適用該混合銷售政策的原材料應為施工方的自產(chǎn)貨物，根據(jù)國家稅務總局《關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》（國稅發(fā)[2002]117號）規(guī)定具體為:a.金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；b.鋁合金門窗；c.玻璃幕墻；d.機器設備、電子通訊設備。
②施工方用于工程的自產(chǎn)貨物的增值稅稅負是否小于3%（即構(gòu)成工程實體的貨物價值適用的營業(yè)稅稅率）。
③施工方單位應獨立于房地產(chǎn)開發(fā)公司，否則談不上建設方供材和施工方供材的區(qū)別，更談不上方案的選擇問題。
二、土地增值稅的稅收籌劃
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的稅種，該稅種以開發(fā)項目的增值額為計稅依據(jù)，按四級超率累進稅率計算征收，分別為30%、40%、50%、60%。同時，該稅種各細節(jié)的相關(guān)政策較多，且有較多的稅收優(yōu)惠，因此應對開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)和流程細致分析、平衡，以稅收成本最優(yōu)化。
1.拆遷補償方式對土地增值稅的影響：開發(fā)項目如果出讓的土地是“生地”，企業(yè)可能會遇到拆遷及補償問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷補償有兩種方式，一種是貨幣化補償方式，開發(fā)企業(yè)依據(jù)拆遷合同、付款憑證及必要的發(fā)票，將協(xié)議達成的拆遷補償費計入“開發(fā)成本”，在計算土地增值稅時，這部分支出作為扣除項目，可以按《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，作為“財政部規(guī)定的加計扣除20%”的基數(shù)；另一種是實物化補償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷人達成協(xié)議，按將新開發(fā)的一定的面積房產(chǎn)返還給被拆遷人。如果采取第二種方式，房地產(chǎn)企業(yè)用本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，即同時形成項目的開發(fā)成本。視同銷售的價格按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定的方法確認。如果開發(fā)企業(yè)能在滿足法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡量提高定價，則意味著同時提高了項目開發(fā)成本（即拆遷補償費成本），也就多享受了“財政部規(guī)定的開發(fā)成本加計扣除20%”的優(yōu)惠，從而減少土地增值稅增值額。當然，如果提高了銷售收入，會多計營業(yè)稅及附加，但是考慮到土地增值稅稅率遠大于營業(yè)稅的稅率，當預計開發(fā)項目能實現(xiàn)土地增值稅時，采用實物化拆遷補償?shù)姆椒ㄟ€是有利的，或者說有籌劃空間的。
2.房地產(chǎn)銷售價格定價策略：《土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過20%的，免征土地增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過此項稅收優(yōu)惠進行納稅籌劃。
3.前面已講過，如果開發(fā)項目為精裝修，還可以把裝修收入分解到另外的裝修公司，這樣計征土地增值稅的計稅依據(jù)僅為毛坯房對應的收入，裝修對應的收入不再構(gòu)成土地增值稅的計稅依據(jù)，從而減少稅基。
4.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)可以扣除的利息費用，國家稅務總局有專門的規(guī)定，可以就利息費用的扣除進行納稅籌劃。《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）進一步明確：
(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
一、房地產(chǎn)業(yè)稅收風險事前控制要點
一般來說，一個房地產(chǎn)項目按時間流程主要包括：土地獲取、規(guī)劃設計、融資、建筑施工、房屋預售、項目清算六大環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都存在有各種稅收問題及風險，只是程度不同而已。據(jù)筆者的實踐來看，至少涉及以下多個風險點。
1.在土地取得環(huán)節(jié)存在4個風險點：（1）傭金等支出沒有取得正規(guī)發(fā)票，導致利潤虛增，稅負加大；（2）沒有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天申報契稅；（3）虛增拆遷安置費，中介費逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（4）以收購股權(quán)方式取得土地使用權(quán)時，溢價部分無法列支土地成本。
2.在規(guī)劃設計環(huán)節(jié)存在3個風險點：（1）總體規(guī)劃設計未考慮財稅因素對成本、稅收和現(xiàn)金流的影響；（2）虛開規(guī)劃設計費，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）境外的規(guī)劃設計費沒有代扣代繳稅金。
3.在融資環(huán)節(jié)存在6個風險點：（1）向非金融機構(gòu)（包括企業(yè)和個人）融入的高息資金利息支出無法取得正規(guī)發(fā)票，從而導致利息支出無法入賬；（2）從信托或基金公司“名股實債”形式支付的利息，往往無法取得合法入賬的憑據(jù)；（3）可控資金不夠支付利息或其他開支；（4）支付的利息可能涉及代扣代繳稅義務未履行；（5）與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來支付利息，存在偷逃稅金問題；（6）借給自然人股東超過1年以上的借款，存在初認定為股息、紅利分配需要繳20%的個稅風險。
4.在工程建設開發(fā)環(huán)節(jié)存在4個風險點：（1）虛開建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅；（2）為少繳稅，實際發(fā)生的工程支出，但不索要發(fā)票；（3）簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；（4）不繳納或者不足額繳納，或不按規(guī)定時間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
5.在房屋預售環(huán)節(jié)存在9個風險點：（1）取得預售收入（包括定金）沒有按規(guī)定及時申報納稅；（2）沒有按規(guī)定的預征率預繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）預售合同沒有足額及時繳納印花稅；（4）銷售合同為陰陽合同，未如實申報收入；（5）售后返租時，按返租后金額確認收入納稅，對小業(yè)主的返租收入未代扣代繳稅金；（6）返遷房未申報納稅，或未按市場公允價申報納稅；（7）以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報納稅；（8）裝修收入沒有申報納稅；（9）賣給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價格明顯偏低。
6.在項目清算環(huán)節(jié)存在4個風險點：（1）取得發(fā)票不合規(guī)，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符；（2）購買虛假發(fā)票虛增成本；（3）企業(yè)高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅；（4）關(guān)聯(lián)方交易定價不合理等。
二、規(guī)避房地產(chǎn)涉稅風險的途徑
一般來說，公司所有經(jīng)濟活動都會對公司稅收工作產(chǎn)生影響。稅務工作有兩個過程，即稅收產(chǎn)生的過程和稅收繳納的過程。很多企業(yè)重視稅收繳納的過程而忽視稅收發(fā)生的過程。結(jié)果，往往是到需要繳納幾千萬元稅款，或者在稅收出現(xiàn)問題可能被稅務處罰的時候，才開始重視稅務工作并要求財務人員想辦法。可問題是，稅收發(fā)生的過程在前，稅收繳納過程在后，“事后諸葛亮”往往成為“馬后炮”。
那么，有沒有一條既能規(guī)避涉稅風險，又能減輕納稅成本的途徑？答案是有的。那就是在項目前期進行整體系統(tǒng)的稅收籌劃。何為整體系統(tǒng)的稅收籌劃？就是在項目開始之前，決策者通過精心安排和統(tǒng)籌規(guī)劃來防范風險，并獲取“節(jié)稅”收益。因此，最佳的籌劃時機在項目前期，即在項目實施之前，企業(yè)負責人就必須做好稅收籌劃工作。比如，在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計環(huán)節(jié)，經(jīng)常會碰到這樣的情況：樣板房既可以建在主體建筑里，也可以臨時修建在主體建筑之外，規(guī)劃時不同的選擇將導致不同的稅負。如果選擇臨時建在外面，項目結(jié)束予以拆除，樣板房的修建裝飾費用在財務上應計入營銷費用；如果選擇建在主體建筑里，樣板房的費用可以計入到開發(fā)費用中。這兩種做法，費用雖然都可以在計算企業(yè)所得稅時扣除，但營銷費用不能在計算土地增值稅時扣除，而開發(fā)費用則可以扣除。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設計、土建、裝修、營銷等等，每一項經(jīng)濟行為的發(fā)生都會涉及稅金，因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各個環(huán)節(jié)，提前進行系統(tǒng)的規(guī)劃。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在各個環(huán)節(jié)開始之前，需要重點關(guān)注的籌劃節(jié)點有很多。如在土地獲取環(huán)節(jié)，企業(yè)取得土地的方式有招拍掛、股權(quán)收購、合作開發(fā)等，不同的拿地方式稅負差異很大；如果存在拆遷成本，就有選擇拆遷方式的問題，回遷、貨幣補償還是土地置換，都是涉及稅務成本。在規(guī)劃設計環(huán)節(jié)中，企業(yè)須考慮產(chǎn)品定位與產(chǎn)品類型的選擇，以及住宅、商業(yè)等項目如何配置，才能做到財稅成本最優(yōu)。
實務中，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往很長，不少項目有一期、二期、三期之分，從成立公司項目立項開始，到最后的稅收清算，少則三年，多則十年，甚至更長。時間一長，當初哪怕一個小小的錯誤決定，可能會釀成一個大的稅務問題。因此，事前的合理安排對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避納稅風險，降低稅收成本，顯得至關(guān)重要。
參考文獻
【關(guān)鍵詞】稅收臨界點；當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅；解決方法及措施
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個人單位并針對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額進行征收的一種稅收。房地產(chǎn)企業(yè)主要從事著對房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售工作。這其中，土地增值稅影響著稅后利潤。在提高盈利能力和降低房地產(chǎn)企業(yè)成本上，應該有效的籌劃土地增值稅和進行合理的避稅。本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。
我們應該了解納稅籌劃的原則，這樣才能對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃進行科學有效的分析。（1）事先籌劃：就是說稅務籌劃必須在納稅前通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與相應的控制下來協(xié)調(diào)進行。（2）遵紀守法：此條規(guī)定明確了納稅人對國家納稅的義務及其立法精神的宗旨。要求其必須按照合法的節(jié)稅方式來促進企業(yè)的發(fā)展。（3）經(jīng)濟且有效：企業(yè)在進行稅務籌劃時應該進行一定的“成本效益分析和討論”然后對當前的經(jīng)濟情況有所掌握。在進行稅務籌劃的時候不能單單只注重納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅從而導致忽略了籌劃方案而引發(fā)的多余費用的支出。
1.以臨界點稅率為基礎(chǔ)籌劃土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》中第六條規(guī)定的計算增值額扣除項目包括：取得土地使用權(quán)隨支付的金額、開發(fā)土地所需的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金、財政部所規(guī)定的其他的扣除項目。
《土地增值稅暫行條例》中第七條規(guī)定土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額沒有超過扣除項目金額50%的部分。其中稅率為30%、增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%部分，其中稅率為40%、增值而超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
《土地增值稅暫行條例》中第八條規(guī)定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標準住宅并出售且增值額未超過扣除項目金額20%的、被國家依法收回和征用的房地產(chǎn)。
首先在房地產(chǎn)立項時對房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品進行測定。如果設定的開發(fā)產(chǎn)品為住宅，在規(guī)劃時盡量將產(chǎn)品開發(fā)為普通住宅，以滿足普通標準住宅優(yōu)惠政策。《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅（2006）21號規(guī)定（略）。《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知》（財稅（2006）141號）強調(diào)：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（2005）26號制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。即應同時滿足以下條件： ①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在120平方米以下；③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。即在項目立項時1、控制建筑的容積率在1.0以上，2、戶型設計時，將面積控制在普通標準住宅的面積標準內(nèi)。
其次，房地產(chǎn)公司可以通過適當減少銷售的收入或?qū)煽鄢椖拷痤~進行一定比例的增加，從而將增值稅率控制在20%以下并達到減免增值稅的目的。因為以上籌劃方式都是通過調(diào)整臨界稅率在基礎(chǔ)上進行的，因此叫做關(guān)于臨界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產(chǎn)企業(yè)利用控制自身的房地產(chǎn)價格來進行增值稅的籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)通過增加可扣除項目金額進行增值稅的籌劃。
利用對房地產(chǎn)價格的控制權(quán)對企業(yè)增值稅進行籌劃的方法主要分為兩點：降低房地產(chǎn)價格并將增值稅調(diào)整在20%；通過降低房地產(chǎn)價格把增值稅從高稅率等級降為低稅率等級以減少增值稅。
1.1減免土地增值稅的籌劃
《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過總成本的20%時，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)將增值率控制在20%這個臨界點上，就可以有效的避免繳納土地增值稅。
1.2減少土地增值稅的籌劃
此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對房地產(chǎn)價格的控制并將增值稅率從40%降到30%；將增值稅率從50%調(diào)到40%或30%；將增值稅從60%調(diào)到50%、40%或者30%。減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好。
2.增加可扣除項目金額的稅收籌劃
土地的增值是以增值額度和扣除項目金額的增值率大小進行征收工作，增值率越大，增值稅越高，下面舉例說明：
房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目時，取得土地使用權(quán)花費金額200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)的成本是400萬元。如果企業(yè)產(chǎn)生的利息費用，能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分擔，提供金融機構(gòu)相關(guān)證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（200+400）×5%=利息費用+30萬元，如果企業(yè)利息無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算，或無法提供金融證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（200+400）×10%=60萬元，這樣的結(jié)果比預算高出30萬元。
（1）企業(yè)應根據(jù)自身情況進行測算，選擇對自身清算有利的計算方式，來增加可扣除項目金額。如上例若實際發(fā)生的大于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以上的采用利息加費用扣除的方法，若實際發(fā)生的利息低于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%時，房地產(chǎn)開發(fā)費用就采用房地產(chǎn)開發(fā)成本乘以10%的比例的方式。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)也可通過提高房屋的品質(zhì)及性能的方式，增加房屋的成本，達到增加扣除額金額降低增值率目的。
企業(yè)進行稅務籌劃時應該注意的問題：
1）國家應該加速完善稅務籌劃的立法工作：企業(yè)要進行合理的稅務籌劃就應該有完善的稅法來進行制約和管理。從我國稅收立法現(xiàn)狀來看，應該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規(guī)范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業(yè)避稅行為；改革征管體制；稅收立法的透明、簡明、和可操作性。
2）增強企業(yè)納稅人的納稅意識，樹立正確的稅收籌劃觀念：企業(yè)納稅人自身的納稅意識要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務籌劃和節(jié)約稅金指出的目的。在企業(yè)稅收籌劃的過程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的也是最有效的。
3）企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)的稅務籌劃人員：籌劃人員應該具備法律、稅收、財務會計、統(tǒng)計、金融、數(shù)學等方面的知識，還應該具備嚴密的思維邏輯和精密的統(tǒng)籌謀劃的能力。
土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。所以，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，進行合理的土地增值稅籌劃至關(guān)重要。本文對納稅籌劃原則及籌劃方式都進行了有力講解，通過相關(guān)條例對通過改變房屋銷售價格和提高可扣除項目金額進行稅收籌劃進行了相關(guān)的探討和研究。 [科]
【參考文獻】
[1]楊勇.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅策劃三法[J].審計與理財，2008，7：24-25.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風險控制
近十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動國民經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從成立初期、拿地建設到銷售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類較多，且投資規(guī)模大經(jīng)營流程復雜，稅費支出在房地產(chǎn)企業(yè)總支出占比中約占五成，可見房地產(chǎn)業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風險，也能夠使企業(yè)實現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產(chǎn)業(yè)如何進行稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務效益并優(yōu)化整體稅負。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟及方法
首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應稅收政策法規(guī)情況。了解自身風險偏好、財務狀況等要素，清晰地把握當?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對上述情況了解的基礎(chǔ)上設計籌劃方案，包含法規(guī)依據(jù)、注意事項及可能的稅收風險等，考察其可行性，進行因素變動分析以嚴控稅收風險；落實方案時應考慮企業(yè)價值最大化，保持與稅務機關(guān)的良好溝通，及時修正執(zhí)行偏差；總結(jié)時應注意評價稅收籌劃方案為往后籌劃積累經(jīng)驗。
推遲納稅時間節(jié)點可使企業(yè)獲得應納稅稅額的時間價值，在當前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實質(zhì)上減輕了企業(yè)稅負。如推遲確認收入盡早確認費用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。
不同房地產(chǎn)項目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔的稅負不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔土地增值稅、營業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨立法人主體，子公司也要承擔所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業(yè)整體稅負，而子公司則自負盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產(chǎn)企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項目開發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項目出現(xiàn)虧損，在舊公司開發(fā)新項目所獲利潤可用于彌補舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。
稅收臨界點的存在可能使企業(yè)應納稅額達到臨界點時應納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點、累進稅率點等，不同級次的稅率可能面臨著從量變到質(zhì)變的跳躍。其中起征點、免征額及各稅率級次上下限等稅基臨界點可能引發(fā)企業(yè)稅負質(zhì)變，企業(yè)應充分認識自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當企業(yè)應納稅額在臨界點左右可適當調(diào)整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應綜合權(quán)衡成本利益。
在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關(guān)政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會計政策，調(diào)整企業(yè)成本費用以進行稅收籌劃。如選擇資產(chǎn)折舊政策、費用合理分類等，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)時間較長，通過合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關(guān)的稅收優(yōu)惠條件。嚴格區(qū)分招待費、交通費、宣傳費等以滿足一定的納稅扣除標準。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應重點關(guān)注的稅種
（一）企業(yè)所得稅籌劃
一是根據(jù)上述討論，不同房地產(chǎn)企業(yè)應選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從納稅風險角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經(jīng)營虧損，其虧損可在舊公司開發(fā)的新項目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項條件。
二是房地產(chǎn)業(yè)所需資金較多，融資時可適當舉債充分利用債務籌資的稅盾效應，項目完工前貸款利息可計入開發(fā)成本，完工后亦可計入財務費用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。
三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項目及不得稅前扣除項目，如工會經(jīng)費保證在工資薪金總額的2%以內(nèi)，業(yè)務宣傳費和招待費等在特定比例內(nèi)的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應注意控制不得稅前扣除項目的增加。
（二）土地增值稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的土地增值稅負，該稅種采用超額累進稅率更加重了企業(yè)的稅收負擔，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實務中應用較廣的幾種籌劃方法：
增加成本進行籌劃。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以加計扣除20%，費用可在成本的10%內(nèi)扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時成本投入增加有利提升產(chǎn)品競爭力提升產(chǎn)品質(zhì)量。此外，企業(yè)也可降低售價減少增值額，但數(shù)據(jù)推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。
鑒于稅法規(guī)定，因項目公司出售股權(quán)時其土地權(quán)屬及房屋所有權(quán)并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式節(jié)省該項稅金及營業(yè)稅。
組合不同的清算期間及不同的清算項目以進行籌劃。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應分期清算土地增值稅，實務中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。
在房地產(chǎn)各業(yè)務環(huán)節(jié)分別成立相應公司以分散收入。如針對高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發(fā)企業(yè)需按較高累進稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業(yè)稅金及附加；針對商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個較低增值率的價格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價格售出，此外成立公司的費用也能在計算土地增值稅時予以加計扣除。再如針對向客戶提供的物業(yè)管理服務收費可專門成立物業(yè)公司，避免營業(yè)收入中包含物業(yè)服務費及其他價外費用，切實降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。
鑒于稅務機關(guān)在納稅人取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可合理安排銷售許可證取得時間及銷售進度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時間價值。
合理確定普通住宅項目定價。把握好土地增值稅稅率變動臨界點，定價時應準確掌握好土地增值稅的稅率級次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據(jù)土地增值稅計算公式算出可免稅的最高售價作為定價參考。
（三）營業(yè)稅籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等四方面涉及繳納營業(yè)稅，稅務籌劃可從以下展開：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷售業(yè)務收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負；可成立專門物業(yè)公司以剝離手續(xù)費、配套設施代收費等人價外費用，減少營業(yè)稅計稅總額從而降低稅負。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費等行為屬于業(yè)務，可僅就其手續(xù)費收入征收營業(yè)稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)對收取的價外費用進行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔風險的行為不征收營業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不予征收，故房地產(chǎn)企業(yè)可考慮以作價入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權(quán)等進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。
（四）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
2015年底，“營改增”將全面覆蓋我國多數(shù)行業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營業(yè)稅作為兩大主要流轉(zhuǎn)稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)上存在諸多不同，增值稅是價外稅，可有效避免重復征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進項稅專用發(fā)票，理論上說也可整體上減輕企業(yè)稅負。相信隨著“營改增”改革的持續(xù)推進和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負將會進一步減輕。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務籌劃；注意問題
一、房地產(chǎn)企業(yè)進行系統(tǒng)稅務籌劃的迫切性
（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經(jīng)成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產(chǎn)負債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數(shù)房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場。
（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分
在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產(chǎn)稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統(tǒng)的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃策略
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點強調(diào)的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應。因此，企業(yè)應當在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業(yè)可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費、宣傳費、公關(guān)費用等項目，增加企業(yè)的可扣除項目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的限制。而且此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復繳納營業(yè)稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進行開發(fā)費用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應當合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應和企業(yè)利潤。
（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點
我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業(yè)出租房地產(chǎn)時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業(yè)管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業(yè)可以單獨設立相應的物業(yè)管理公司，專門從事水電費、物業(yè)管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪７康禺a(chǎn)進行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗撦^輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業(yè)既可以獲得相應的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。
3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護建設稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進行聯(lián)營，共擔風險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務轉(zhuǎn)為投資業(yè)務降低稅負。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務人員，為企業(yè)進行系統(tǒng)的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在設立、項目建設開發(fā)、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業(yè)設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應當是貫徹在企業(yè)設立、生產(chǎn)、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關(guān)注政策法規(guī)的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應該時刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結(jié)束語
在長達兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應當特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因為沒有經(jīng)驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業(yè)應當特別設立相關(guān)稅務籌劃部門，時刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時作出調(diào)整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
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一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的若干問題
要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務籌劃，稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。
除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進行的每一項經(jīng)濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業(yè)內(nèi)部的風險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風險與經(jīng)濟利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復雜，如果沒有合理的稅務規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。
接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務籌劃的相關(guān)準則，以期解決以上問題。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的相關(guān)原則
（一）合法性原則
合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準，否則再能促進企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。
（二）籌劃要考慮綜合性原則
綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。
現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤?cè)魏纬杀荆诠痉值?0萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟利益為60萬元。
我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。
（三）籌劃要考慮風險均衡原則
現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境變化不斷，錯綜復雜，所有的企業(yè)活動都或多或少存在風險，同樣，節(jié)稅也有一定的風險，一般來說節(jié)稅力度與風險呈正比例關(guān)系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔經(jīng)營風險，而且B公司不負責還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項目，獲得開發(fā)經(jīng)驗。另外，在稅務籌劃過程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險。
摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃是指相關(guān)的指納稅人根據(jù)我國在稅法中的一些相關(guān)的規(guī)定針對相關(guān)的企業(yè)涉稅事項進行的一些有效地活動，這樣能夠促進減輕相關(guān)的稅負，同時能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的相關(guān)財務目標的對策與安排，這是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理活動中一項十分重要的財務管理活動。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從如何進行所得稅籌劃，以及如何進行土地增值稅的籌劃等兩個方面進行了相關(guān)的探討，旨在能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供相關(guān)的指導作用。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務籌劃 財務管理
企業(yè)的利潤會受到成本的高低的影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的高低會受到多個相關(guān)因素的影響，其中稅收因素是一個較為重要的因素。根據(jù)我國建設部房地產(chǎn)業(yè)司的相關(guān)資料統(tǒng)計顯示，各種稅費能夠占到占商品房相關(guān)成本的30%到40%，因此相關(guān)的企業(yè)可以采取有關(guān)措施來安排企業(yè)的相關(guān)涉稅活動進而能夠合法規(guī)避或者減輕自身的稅負，同時還可以采取相關(guān)的防范措施來進而化解相關(guān)的納稅風險，這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)一項十分重要的財務管理工作。稅務籌劃的主要方向：1、遞延稅費繳納時間，減輕資金的時間成本；2、從總量上減少企業(yè)實際稅賦。
一、如何進行企業(yè)所得稅的籌劃
1、改變企業(yè)注冊性質(zhì)
房地產(chǎn)商品具有很強的地域性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇在不同區(qū)域進行投資，都需要建立相關(guān)的項目公司。子公司為獨立法人，因此在設立區(qū)域?qū)灰暈楠毩⒌募{稅人，進而就要要承擔相應的全面納稅義務；而分公司沒有獨立的法人資格，因此不被視為納稅人，公司就只是承擔有限的納稅義務，分公司所發(fā)生的利潤與虧損要與總公司進行合并來計算。在經(jīng)營期間，如果分公司出現(xiàn)虧損，就可以抵沖一部分總公司的利潤，進而減輕相關(guān)的稅收負擔。而且分公司與總公司之間發(fā)生的資本轉(zhuǎn)移，不會涉及所有權(quán)的變動，因此不會承擔相關(guān)的稅收。
2、選擇合理的成本分攤方法
根據(jù)國稅發(fā)2009年31號文的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)成本分攤可以按照占地面積法、建筑面積法、直接成本法，預算造價法進行分攤。同時文件規(guī)定：土地成本一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。由此主體工程、內(nèi)部裝飾工程、機電工程就成為重點關(guān)注的項目，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身情況對成本分攤方法進行選擇，合理分配成本已達到節(jié)稅目的，特別是一些CBD項目，將成本大量轉(zhuǎn)移至出售業(yè)態(tài)，這不僅僅節(jié)省了稅金，同時還降低了自持物業(yè)的成本，為日后支持物業(yè)的升值創(chuàng)造有力因素。
3.合理選擇費用分攤方法
目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在同一城市中存在多個項目公司，但卻使用一個團隊進行管理，企業(yè)完全可以根據(jù)銷售的進度，合理與員工簽訂勞動合同，將員工成本分別計入各家項目公司，相關(guān)的開辦費、銷售費用、管理費用也可采取與銷售進度配比的方法，進行合理的配置已達到節(jié)稅目的。
在所得稅預繳階段，企業(yè)在計算成本時可以選擇對于自己有利的相關(guān)方法，同時已發(fā)生的相關(guān)費用及時進行核銷入賬。對于能合理預計發(fā)生額的相關(guān)費用以及損失，要采用預提方法計入相關(guān)費用，對以后年度需要進行分攤列支的相關(guān)費用、損失的攤銷期進行適當?shù)目s短。對于限額列支的相關(guān)費用等的攤銷要選擇最短的年限，盡量增大前幾年的相關(guān)費用，遞延相關(guān)的納稅時間。
二、如何進行地增值稅稅收的籌劃
1.根據(jù)不同建房方式進行納稅籌劃
在相關(guān)的土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對于代建房以及合作建房的有一個較為明確規(guī)定，例如在什么情況下可以暫免征收土地增值稅。
（1）合作建房。合作建房是在房屋建設完成之后自己進行使用的，可以免征收相關(guān)的土地增值稅，但是建成后需要進行轉(zhuǎn)讓的方式，則需要補交相關(guān)的土地增值稅。
（2）代建房。代建房的本質(zhì)是相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)公司代表客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，同時還要收取相關(guān)的手續(xù)費。在整個經(jīng)濟行為不會涉及產(chǎn)權(quán)的變化，因此不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，只要依法繳納相關(guān)的營業(yè)稅。這樣可以在一定程度上減輕相關(guān)的營業(yè)稅負擔，可以免除相關(guān)的土地增值稅，進而減低企業(yè)的稅收負擔。
2.通過分散收入的形式進行納稅籌劃
土地增值稅要采用超率累進稅率的方式進行計稅，增值額等于收入減去相關(guān)的扣除項目，增值率越高，那么對應的稅率就越高。因此可以采取分散企業(yè)收入的方式，對增值額產(chǎn)生影響，進而對企業(yè)的稅負產(chǎn)生影響。在實務操作過程中，可以將可分除的項目從整個房地產(chǎn)項目中進行剝離，并且單獨進行處理，例如裝修費，設備安裝費以及附屬設施建設費等。這樣能夠使上述業(yè)務的盈利免除了相關(guān)的繳納土地增值稅，進而起到增加企業(yè)利潤的目的。
舉例說明，例如對于A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進行一個項目的開發(fā)，其中建設一棟普通標準住宅進行出售，預計售價可以達到5000萬元，其中可以進行扣除的項目金額為4500萬元；而建設豪華別墅為10棟，預計相應的銷售額為1500萬，其中可以進行扣除的項目金額為1000萬元。在上述案例中，如果不分開進行核算，那么需要繳納相應的土地增值稅為（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；然而如果分開進行核算的話，A企業(yè)按照相應的建設普通標準，由于增值率未超過2 0%，可以享受免相應的征土地增值稅的優(yōu)惠，這樣就需要相應的繳納土地增值稅值為（1500-1000）×30%=150萬元。
3、對利息支出的籌劃。
按照相關(guān)法律的規(guī)定，對于扣除項目中財務費用中的利息支出，只要是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤同時能夠提供有關(guān)的金融機構(gòu)證明時，可以據(jù)實進行扣除，最高不能超過相關(guān)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的相關(guān)金額。對于其他的房地產(chǎn)開發(fā)費用，可以將土地取得成本和土地開發(fā)成本總金額的5%扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目進行分攤利息計算或者不能提供相關(guān)金融機構(gòu)有效證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用可以按照土地取得成本與土地開發(fā)成本總額的10%進行扣除。 因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的相關(guān)情況，通過計算決定是否要提供金融機構(gòu)相關(guān)的利息分攤證明，進而達到有效節(jié)稅的目的。
三、關(guān)于地下車位成本的分攤
目前車位成本問題主要是由產(chǎn)權(quán)問題導致！
對于地下人防設施形成的車位，產(chǎn)權(quán)歸屬于相關(guān)的人防部門，因此這部分的相關(guān)成本要從總成本中進行扣除，將這部分成本分攤到銷售或者自用部分的開發(fā)成本中，將其作為公共配套設施費進行分攤，因此在房地產(chǎn)公司的財務帳上可以不體現(xiàn)這部分的成本，將其成本分攤到可售業(yè)態(tài)中，降低企業(yè)所得稅賦。
對于非人防性質(zhì)的車位，無論地下以及地上車位是否辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)的，其成本核算都應單獨列示其成本，而非全部分攤到可售業(yè)態(tài)中去。能辦理單獨產(chǎn)權(quán)的車位，可以毫無疑問的做出售處理，其成本屬于所得稅和土地增值稅的稅前扣除范圍；而不能辦理產(chǎn)權(quán)的車位，如果是銷售，則是出售使用權(quán)，在部分地區(qū)視作長期出租，此時在土地增值稅匯算中核算上就按出租處理，需要交納房產(chǎn)稅（從租），其成本不能計入土地增值稅扣除項目，但在所得稅中仍然可以視為銷售，其成本可以稅前扣除。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃是一項具有技巧性較強，高技術(shù)含量和綜合性較強的企業(yè)籌劃工作，相關(guān)的企業(yè)部門需要一方面要熟悉相關(guān)企業(yè)的運營狀況以及國家出臺的相關(guān)稅收法規(guī)進行認真的學習和研究。另一方面相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)要采取相關(guān)的合理合法的運作手段，合理利用相關(guān)的納稅籌劃的方式，對企業(yè)的相關(guān)目標以及相關(guān)的實施成本進行綜合考慮，做好相關(guān)風險控制工作控制風險，這樣才能有效減少房地產(chǎn)相關(guān)的稅負狀況，進而有效增強企業(yè)的競爭力。
參考文獻
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