時間：2023-08-30 16:46:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產增值稅的稅收籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負，始終是納稅人不斷追求的目標。稅收籌劃對企業和國家都具有重要的作用。房地產企業開發周期長、開發業務復雜多樣、資金占用量大，企業可針對其經營特點，通過充分利用稅收優惠政策、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達到稅收籌劃的目的。在此，本文擬就對房地產企業土地增值稅稅收籌劃的一般方式談幾點看法。
一、稅收籌劃
1.稅收籌劃的概念
稅收籌劃是指納稅人在稅法規定的范圍內，通過對自身的經營活動、投資活動、理財活動的事先籌劃和適當安排，在不妨礙正常經營的前提下，盡可能地取得“節稅”的稅收利益，達到稅負最小化，利潤最大化的目標。
稅收籌劃的要點在于“三性”：合法性、籌劃性、目的性。合法性表示稅收籌劃只能在法律許可的范疇內進行，違反法律規定逃避稅收負擔是偷稅行為，必須加以反對和制止；籌劃性表示稅收籌劃必須事先規劃、設計安排。在經濟活動中，納稅義務通常滯后于應稅行為，這在客觀上提供了納稅人在納稅之前事先做出籌劃的可能性；目的性表明稅收籌劃有明確的目的――取得“節稅”的稅收利益。節稅即節約稅收的支付，無論是當年需繳納的稅收還是以后需承擔的稅負，稅收的支付達到盡可能最小。
2.稅收籌劃的必要性
在經濟全球化的發展形勢下，企業之間的競爭日趨激烈，以最小的投入獲得最大的收益，是每個經營管理者從事生產經營活動的最終目標。在企業的營運過程中，成本與收益成反向關系，就單個企業而言，稅收的無償性決定了稅收的支付是一種資金的凈流出，沒有與之相匹配的收入項目。因此，稅收是影響企業營業成本高低的重要因素之一。
在稅法規定的范圍內，企業往往面臨著不同稅負的多種納稅方案，選擇低稅負就意味著在符合國家有關稅法規定的同時可以減少或節約納稅支出，即可以直接增加企業的凈收益，增強企業投資、經營、理財的預測和決策能力，從而提高企業的經濟效益和經營管理水平，這與降低其他成本項目具有同等重要的意義。
二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃一般方式
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。在房地產企業的稅負構成中，土地增值稅引人關注的原因，一是其稅率較高、稅負重；二是稅制特殊，有籌劃余地。
房地產企業土地增值稅稅收籌劃方法主要有以下幾種：
1.收入策劃法
在計算土地增值稅時，很重要的一點便是確定售出房地產的增值額，因為它既是計稅基礎，也是確定稅率的重要因素。增值額是納稅人轉讓房地產所取得收入減去規定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉讓房地產所取得的收入對其應納稅額有很大影響。如果在不違反相關法規的前提下在轉讓房地產過程中使收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然就會節省稅款。減少增值額具體做法有二：
(1)降低銷售價格
控制增值額的一種方法是適當降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值額自然降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少，此時是否可取，需將減少的銷售收入與因控制增值額而減少的稅金支出相比較，從而做出選擇。
(2)分散銷售收入。一般常用的方法就是在轉讓房地產時將可以分開單獨計價的部分從整個房地產售價中分離，從而分散轉讓收入，以減少房地產部分的增值額，達到免征或少征土地增值稅款。當然，這其間會伴隨產生營業稅或增值稅，相比較而言，后二種稅負遠比土地增值稅輕，可實現納稅支出在合法合理的前提下避重就輕的目的。
2.扣除項目策劃法
房地產企業可利用扣除項目進行稅收籌劃。土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。籌劃方法一般有：
(1)成本費用籌劃法。房地產開發企業的成本費用開支由房地產開發成本和房地產開發費用組成。作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不按納稅人房地產開發項目實際發生的期間費用進行扣除，而是按《土地增值稅暫行條例實施細則》的標準進行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產開發成本。如果納稅人通過選擇合理的核算辦法和路徑，能在合法范圍內最大限度地擴大費用列支比例，無疑會節省稅款。
(2)利息支出的籌劃法。現行土地增值稅制度對房地產開發中作為扣除項目之一的財務費用中的利息支出有兩種列支方法:一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和（以下簡稱“合計數”）的5％計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述“合計數”的10％計算扣除包括利息在內的全部費用支出。
3.建房方式策劃法
土地增值稅征稅范圍的標準有二條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。
(1)第一種建房方式是房地產開發公司的代建房方式。這種方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房報酬的行為。對于房地產開發公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，其收入也屬于勞務性質的收入，故依相應判定標準不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業稅的征稅范圍。
(2)另一種建房方式便是合作建房方式。根據稅收優惠政策，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業也可以很好地利用該項政策。
三、結論
房地產企業的稅收成本在一個企業的運行之中扮演著至關重要的角色，是一個企業必須面對、不可忽視的問題。因此，合理健康的房地產土地增值稅稅收籌劃必須擺在首要位置。本文分析了房地產企業土地增值稅稅收籌劃存在的問題，也提出了一些具體方法，并且分析了它的重要意義。
關鍵詞：
房地產；土地增值稅；稅收籌劃
當前，我國房地產企業正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業三大稅種之一，啟征稅率比企業所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的現存問題
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產企業稅收籌劃趨于片面
從近期房地產企業土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發展。
(二)對國家出臺相關政策理解淺顯
21世紀以來，我國經濟發展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續上升。為了解決房地產行業這種‘高溫’現象，政府利用土地增值稅對房地產行業進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現錯誤，影響企業的健康發展，給房地產市場帶來了新的波動。
(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱
房地產企業土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業可乘之機。在房地產企業土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。
二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法
面對波密詭譎的房地產市場，企業進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項目
房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業負擔。企業在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業壓力，給企業帶來信心。
(二)合理利用國家出臺相關政策
為了保證房地產企業的平穩運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節，還能夠降低房地產企業的負稅壓力。
(三)合理通過建房進行稅收籌劃
在稅法相關規定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業代表客戶進行房地產的開發。這樣一來，不僅能給房地產企業帶來經濟效益，還減少企業繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。
(四)積極尋求稅務機關支持
政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補救措施
稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率
房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義
房地產企業土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業具有重要意義：
(一)有利于房地產企業更好適應市場競爭
在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業稅收制度的一種調整，也促使房地產企業適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。
(二)有利于提升房地產企業財務管理水平
房地產市場的‘高溫’現象促使國家加大對該行業宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業資金流動率，并且是在企業自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業的財務管理水平。
(三)有利于實現房地產企業利益的最大化
在房地產企業的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業的負稅壓力，給企業喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業的經濟效益，為企業帶來巨大利益。
四、結束語
房地產企業做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業的負稅壓力，還能給企業帶來經濟效益，幫助企業渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；稅收籌劃；清算
隨著我國房地產行業的快速發展，房地產企業稅收也隨之升高，稅收數額比較大，一般占項目收入的12%左右，一般一個房地產項目的稅收總額都有數千萬，有的甚至高達數十億。房地產管理人員和財稅人員如果可以制定科學完善的稅收籌劃方案，不僅能夠減少企業稅負壓力，也能提高企業盈利水平，在減少企業稅收風險的同時，幫助企業健康發展。雖然大多數企業都知道可以通過稅收籌劃來實現利潤最大化，但仍有大部分企業在實際工作中缺乏詳細的籌劃策略，導致企業稅收籌劃過程存在一定的風險，還有的企業只關注眼前局部利益，沒有著眼于企業長遠的整體利益。基于以上背景，探討房地產企業土地增值稅的稅收籌劃及清算具有重要的現實意義。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃與清算概述及其意義
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦[1](不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為)，具有征稅面廣、按次征收、實行超率累進稅率，以轉讓房地產的增值額為計稅依據等特點。土地增值稅清算是指房地產企業在合法合規條件下，科學合理計算房地產開發項目中需要繳納的增值稅的資金額度。土地增值稅稅收籌劃是房地產企業在合法合規合理范圍內，通過采取不同的繳稅渠道、采納合理的繳稅時間等方法和手段，從而達到降低企業稅負成本的目的。從房地產企業角度來說，土地增值稅稅收籌劃和清算起到的作用主要有兩點：第一，便于完善現有的法律體系。當前我國在土地增值稅稅收法律體系上有待完善，一方面減免稅相關要求缺少規范性，另一方面稅率設定缺少合理性和科學依據。通過土地增值稅稅收籌劃和清算，能夠對現有的土地增值稅政策進行探究，及時找出存在的漏洞和不足，完善相應法律機制[2]。第二，可以有效提升房地產企業整體效益。通過土地增值稅稅收籌劃和清算，可以提高房地產企業財務管理效率，并且強化企業稅務籌劃意識，結合現有的法律保證，降低土地增值稅，從而保證企業的整體利益。
二、當前房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算工作存在的問題
(一)稅收收入問題房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃和清算過程中，普遍存在收入不規范等問題，實際工作中主要存在以下兩個方面的問題。一是部分房地產企業不重視納稅籌劃工作，工作實施不及時，有的企業在銷售房產項目時沒有第一時間申報銷售金額；有的企業推遲結算工程，將預收購房資金或者本期收房資金長時間記錄在往來賬目中，作為調整效益的依據，在結轉收入過程中缺少實效性，沒有及時開具房地產專用發票。二是部分房地產企業對于直接銷售的房產項目，采取一房一價方式，存在銷售金額和實際記錄金額不相符的情況，影響最終籌劃和清算結果。
(二)費用扣除問題房地產在成本費用扣除過程中，存在隨意扣除或者混淆扣除的問題，具體體現在以下三個方面。一是存在虛構工程項目或者虛構工程量等現象，例如，在虛構工程項目中虛假編制工程決算規劃方案；或者在稅務部門中，利用建筑發票進行減稅。二是降低成本歸屬期比較混淆，在成本結算過程中隨意控制，一些企業沒有根據工程項目實際要求做好成本明細劃分工作，將不同工程項目成本相混淆，或者把結束施工和沒有結束施工的項目成本相混淆[3]。三是存在虛增扣除項目現象，有的把物業管理費用、車庫管理費用等納入到住宅成本中，還有的把不具備產權的車庫銷售給業主，無法保證增值稅籌劃和清算結果的真實性。
三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算的相關策略
(一)應用合理稅收優惠在房地產企業土地增值稅稅收籌劃和清算過程中，為了保證工作結果，需要對工程項目類型進行合理劃分，并獨立核算出土地增值稅。房地產開發項目不僅僅包含了普通住宅，也有可能涉及各種不同類型的房產項目，所以結合不同類型房產項目核算土地增值稅，從而讓購買普通住宅的居民可以享有稅收優惠政策，實現合理避稅的效果。根據現行稅法要求，納稅人在向外銷售自身建設的普通住宅過程中，增值額不大于扣除項目數額的20%，則可以獲取免除土地增值稅優惠政策[4]。如果增值稅率大于20%，則應結合不同增值稅率及增值額核算出土地增值稅。與此同時，納稅人如果能把住宅預售價把控在合理范疇中，并在保證自己利益不受侵害的情況下控制好產品價格，且把土地增值稅率控制在20%以內，就可以實現免稅。一般情況下，房地產開發企業會在項目前期戶型設計階段，盡可能多設置普通住宅，合理利用普通住宅“增值率低于20%以內，免征土地增值稅”的稅收優惠政策，降低企業稅負，提高企業效益。但是也應避免“普通住宅越多越好”的認識誤區。有的房產項目，項目類型多樣化(同時含有高容積率的高層住宅，低容積率的別墅、商業公寓、寫字樓等多種類型)，售價差別化，面積小的高層住房售價低增值率低，面積大的別墅住宅售價高增值率高。此時應該逆向思維，反其道行之：拉大低售價高層住房的面積到非普通住宅，與大面積的別墅住宅合并為一類清算類型，從而拉低非普通住宅的增值率，降低土地增值稅金額，提高企業利潤。
(二)加強利息支出管理房地產企業在房地產項目開發時，產生的利息數額，在應用利息數值土地增值稅核算過程中，應采取兩種核算方式。首先，結合獲取的土地使用權所支付的資金數額和房地產開發成本之和，如果在5%以內可以扣除，這種方式主要應用在無法按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出中。其次，結合實際扣除利息情況，但是扣除的數額沒有大于商業銀行機構貸款利率標準計算的數額。由此可以得知，這兩種扣除方式存在一些差異，在應用要求上各不相同。房地產企業應該結合項目實際情況，合理選擇最佳的計算方式。
(三)選擇最佳清算時機預征主要指在工程項目建設完成以后，通過合理預征率對土地增值稅進行籌劃和清算。在我國，當前土地增值稅征收采用的方式主要以預征方式為主。這種方式需要房地產企業根據預征率，把獲取預售資格以后的銷售收入當作計稅依據，之后在滿足項目清算要求的情況下，對土地增值稅進行清算處理。但是，實際上我國不同地區政府部門對預征率提出的要求有所差異，在實際預征過程中，如果出現應繳稅額低于清算過程中納稅數額時，應推遲清算；在應繳數額高于清算過程中應繳稅額時，應盡早清算。房地產企業在土地增值稅籌劃過程中，應該合理設定公衡項目清算時間，在土地增值率高于土地增值率平衡點時，需要推遲清算，在低于土地增值稅平衡點時，需要提前清算。房地產企業應時刻關注清算時間，在工程項目符合清算要求的情況下，嚴格控制好清算時間點，讓企業土地增值稅清算更加合理、規范、優惠，保證企業利益最大化。
(四)明確可扣除項目金額可扣除項目金額在土地增值稅及增值稅確定上發揮著重要作用。所以，合理設定可扣除項目數額，能夠減少土地增值稅稅收壓力。通過做好土地增值稅籌劃工作，能夠讓房地產企業稅后效益得到大幅度提高。在整體上，企業稅收效益隨著可扣除項目數額的提高而增加，所以，在可扣除項目金額確定過程中，應盡可能滿足稅收籌劃要求[5]。在確定可扣除項目數額的情況下，結合企業實際狀況，合理設定數額，順利實現企業稅后效益目標，達到稅收籌劃的最佳效果。房地產企業在土地增值稅清算過程中，確認扣除項目時，要特別關注以下三種特殊清算。一是無償提供給業主的停車場，無償移交給政府的幼兒園、學校等配套設施，其成本可以作為土地增值稅的扣除項目予以扣除。但如果是有償提供的，不能作為扣除項目予以予扣除。二是列入質量擔保的工程安裝費用可以作為扣除項目予以扣除，且該費用必須要有施工單位開具的增值稅專用發票。但是一定要注意，因為工程延期導致的土地閑置費用，不能作為扣除項目予以扣除。三是開發過程中建造的供工人居住的板房、供銷售的銷售中心等產生的費用可作為扣除項目予以扣除[6]。
(五)優化土地增值稅清算方式因房地產企業根據四級累計稅率進行清算處理，在開展土地增值時清算工作時，企業應密切關注土地增值稅增值率，若造成稅率累進則會大大提高企業稅負。比如，普通住宅需要參考免稅零界點定價系數進行設計，單純的提高售價，不一定能帶來利潤的提高，盡量把增值率控制在20%以內，避免造成售價提高，利潤反而降低的現象；如果不是普通住宅，或者住宅在房地產金額市場中行情比較理想，如果提高房地產銷售價格，土地增值稅也會隨之產生，且隨著銷售價格的增加而增加。
關鍵詞：房地產企業；營改增；稅收籌劃
近年來，我國經濟保持持續增長的態勢，這也使房地產開發水平不斷提高。在當前房地產市場還不完善的情況下，房地產企業偷漏稅情況十分嚴重，這也使稅務機關將房地產行業納稅情況作為監管重點，房地產企業涉稅違法的代價也不斷加大，在這種情況下，房地產企業為降低稅負，將稅收籌劃作為一個重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國房地產企業納入營改增試點范圍，為進一步提高房地產企業的納稅管理水平，提出有釷對性的納稅籌劃建議，使房地產企業稅負能夠得以降低。
一、房地產企業稅收籌劃重要性分析
1.房地產企業納稅金額大、負債率高房地企業普遍存在投資大、經營周期長及收益集中在后期等特點，由于房地產企業納稅金額較大，使其具有較大的節稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產企業的稅務負擔。而且房地產企業存在較高的負債率，融資渠道十分單一，通過稅收籌劃能在一定程度上緩解企業資金壓力。
2.稅收籌劃是實現房地產企業可持續發展的基礎房地產企業通過稅收籌劃能有效降低納稅成本，實現利潤最大化。一直以來，我國房地產企業的依法納稅意識都不強，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現象，這些違法行為不僅會受到法律的制裁，而且還會給房地產企業的可持續發展帶來嚴重的影響。因此，對于房地產企業來講，要想降低稅負，就要利用科學的稅收籌劃來降低稅務成本，從而更好地促進房地產企業的健康、持續發展。
二、房地產企業納稅籌劃的建議
1.強化管理，確保開支項目獲得可抵扣的增值稅專用發票房地產企業納入營改增試點范圍后，土地成本和建筑安裝成本進入抵扣鏈條，因此，企業財務部門要確保在地產項目實施過程中強化管理土地獲取、原材料采購、建筑安裝成本決算等環節，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣。同時，地產開發企業的會計賬戶要進行相應調整，特別是要設置“進項稅額”“銷項稅額”“進項稅額轉出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應的科目，這樣會計核算則會更為準確和規范，加強對增值稅專用發票的管理，進一步實現對稅務風險的有效防范。
2.充分考慮各種運作模式對增值稅處理帶來的影響房地產企業運作方式具有多樣性，在不同運行模式下，房地產企業收益形式也具有較大差異。如不動產租金（適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（適用6%增值稅稅率），包含設備出租、水費、電費、電話費、上網費、傳真費、物業管理費、裝修費用等名目的收入（各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產企業對歷史項目進行統計分析，測算以往不同運作模式產生的稅負和利潤，再綜合考慮自身的企業戰略以及財務狀況選擇地產項目的運作模式。
3.尋找變量在稅收籌劃過程中，需要發現和引入變量，即及時發現能夠導致稅額變化的因素，差異化地選擇影響稅收的政策，并針對計稅依據和稅率來采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應納稅額直接受計稅依據和稅率的影響，當計稅依據越小時，稅率越少，則應納稅額也會越少。在稅收籌劃過程中，房地產企業要積極尋找相關稅收政策中的特定條款，并對其進行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優惠性條款等為主，通過對這些條款的運用，能有效發現稅收籌劃的空間，減少稅款的應繳金額，達到稅務減負的目的。
4.遵循成本收益原則房地產企業通過稅收籌劃來獲得整體經濟效益。但由于各稅種之間存在相互聯系及相互依存的關系，即某一稅種應納稅額減少后，其他稅種稅額則會增加，這就需要在稅收籌劃時分析成本收益，確保在經濟上具有可行性。在對增值稅進行籌劃的過程中，要通過合理合法控制，從而實現增值率的降低。房地產企業要想降低增值率，可以采取降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算單低增值稅率業務等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負上升等問題，因此，在稅收籌劃時需要尋求總體稅后凈收益最大化。
三、結語
房地產企業稅收是國家財政收入的重要組成部分，在當前市場經濟環境下，稅收也是對市場經濟的主要調節手段，這也使房地產企業稅收籌劃更具重要性。房地產企業通過稅收籌劃，不僅有利于企業的健康有序發展，而且對完善我國相關法律法規也具有非常重要的意義。通過合理合法的稅收籌劃，能夠有效提高房地產企業的經濟效益，為房地產行業的健康、持續發展具有積極的促進作用。
參考文獻：
論文關鍵詞：房地產企業,稅收籌劃,籌劃風險
一、引言
房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，就必須根據企業本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創造成本優勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業在考慮其生產經營戰略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據
稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業契約理論與稅收籌劃。科斯的企業契約理論認為:“企業實質是一系列契約的聯結”企業與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業就有動力和機會進行一些安排，以實現企業的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產開發企業進行稅收籌劃的部分方法
房地產業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等，房地產業的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發企業如何能夠實現良好業績，獲得企業的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優惠。因此，在實踐中，房地產開發企業可以將企業的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發企業通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節房地產開發企業和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規定:可以對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發成本里進行加計扣除。
四、充分關注稅收的籌劃風險
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業管理等多方面的知識，具有很強的專業性和技能性，需要專業技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。
參考文獻
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,2003年第5期.
【關鍵詞】營改增 房地產 稅收籌劃
稅制改革是當前中國經濟社會的一個熱門話題。總理反復強調，要用好財稅體制改革這一利器，頂住當前經濟下行壓力，推動穩增長調結構，更大地激發市場主體活力。把握好改革的政策取向，通過全面推開營改增等改革舉措為企業減負松綁。
2016年是“營改增”稅制改革的收官之年，今年5月1日起營改增全面覆蓋建筑業、房地產業、金融業、生活服務業四大行業，這是我國稅收體系自1994年財稅體制改革以來的一次重大變化，也將因帶動中央和地政府之間財政關系的調整而使我國整個財稅體制發生根本性變化，是朝著建立健全現代財政制度邁出的重要一步。
“營改增”之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。“營改增”之后，房地產開發企業由原來繳納營業稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來看，“營改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。但是，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票作為進項抵扣的話，將面臨稅負加重的稅務風險。加強“營改增”之后的稅收籌劃，以有效應對可能的稅務風險，是目前房地產開發企業的當務之急。
增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。增值稅實行價外稅，有增值才征稅沒增值不征稅。在實踐中，商品新增價值或附加值在生產和流通過程中是很難準確計算的。因此，中國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據銷售商品或勞務的銷售額，按規定的稅率計算出銷售稅額（銷項稅額），然后扣除取得該商品或勞務時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額，這種計算方法體現了按增值因素計稅的原則。用公式表示即：應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額。可見，在遵守稅法的前提下，要有效控制應納的增值稅稅額，納稅人要么降低銷項稅額，要么增大進項稅額。針對房地產企業而言，無論采取何種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷項稅額也就相應確定。因此，房地產企業的稅收籌劃重點就在于如何擴大進項抵扣上。以下是兩種關于進項稅額的稅收籌劃方法：
一、供應商選擇
房地產開發企業由于資金量大，“營改增”之后，身份以一般納稅人居多，也就是實行稅款抵扣的辦法來計算應該繳納的增值稅。因此，當期有多少的進項稅額可以抵扣直接影響到房地產企業的增值稅稅負。而我國對于可以抵扣的進項稅額有嚴格的明確規定，就是必須從供應商處取得增值稅專用發票。因此，房地產企業可以通過對供應商的選擇來進行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規模納稅人作為供應商對企業的凈利潤沒有太大影響，一般建議從一般納稅人處采購。因為供應商作為一般納稅人，可以開具增值稅專用發票，房地產企業取得該發票可作為進項稅額予以抵扣。反之，如果供應商是小規模納稅人，房地產企業只能取得增值稅普通發票，就不能抵扣進項稅額。當然如果作為供應商的小規模納稅人能夠取得由稅務機關代開的增值稅專用發票的話，房地產企業也可抵扣進項稅額。總之，盡可能的擴大可抵扣的進項稅額。當然，稅收籌劃要全盤考慮，而不僅僅考慮一城一池的得失，對于房地產企業而言，如果向小規模納稅人采購能帶來凈利潤增加，而且增加的利潤大于不能抵扣進項稅額的損失，那么處于利潤最大化的考慮，應該選擇小規模納稅人作為供應商。
二、結算方式選擇
企業之間購銷活動的結算方式主要有：現金采購、賒購、分期付款三種。不論選用哪種結算方式，在取得增值稅專用發票后就應盡早到稅務機關進行認證，認證通過的當月進行申報之后就可作為當期的進項稅額進行抵扣。在現金采購方式下，經過認證申報可以在付款當期就抵扣進項稅額，但是此種結算方式沒有充分利用購銷活動中的信用政策。如果采用賒購的結算方式，根據增值稅相關規定，盡管材料已經驗收入庫，但是在貨款尚未全部付清之前，供應商不能開具增值稅專用發票。因此，賒購時又只能在結清所有貨款的當期才能抵扣進項稅額。從稅收籌劃的角度來看，房地產企業可通過與供應商簽訂分期付款合同，分期取得增值稅專用發票，利用結算方式對進項稅額抵扣時間進行稅收籌劃。根據增值稅相關規定，分期付款方式購買貨物的，其進項稅額的抵扣時間為分期付款的每個付款日的當期，這樣就可以在用足信用政策的同時又能夠分布抵扣增值稅進項稅額，以獲得資金的貨幣時間價值。
除了以上的稅收籌劃方式外，在具體實踐中，房地產企業還應綜合考慮其他因素，如從不同納稅人處購入貨物的質量差異、購貨的成本以及合同條款等。
“營改增”對房地產企業的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業管理的各方面，尤其涉及到納稅、財務管理、會計核算等重要方面，需要企業領導、相關人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應對，加強“營改增”之后的稅收籌劃，使“營改增”能在房地產企業順利平穩過渡。
參考文獻
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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；風險
新的時期，國家對房地產調控越來越嚴厲，如何最大程度的降低房地產企業的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業進行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發生；有利于實現納稅人財務利益的最大化。稅收籌劃可以節減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業經營管理水平和財務管理水平；有利于優化產業機構和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業成本，增加企業的直接經濟效益。
然而，筆者通過在房地產業從事會計工作的實踐發現，房地產業稅收籌劃運用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產企業稅收籌劃的意識，并轉化為企業稅收籌劃的行動，最終為房地產企業帶來實在的利益，就顯得非常必要。
一、房地產企業涉及的主要稅種的稅收籌劃
1.營業稅納稅籌劃
根據營業稅為流轉稅的特點，可以采用如下幾種方法進行納稅籌劃。
（1）通過減少營業稅應稅項目的流轉次數進行納稅籌劃
比如，A房地產開發企業向B銀行借款1億元開發房地產。借款期滿后，A企業以100套住宅償還借款。根據稅法規定，應繳納營業稅500萬元、城市維護建設稅35萬元和教育費附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業稅等。該住房因流轉了兩次，因而也繳納了兩次營業稅。如果A、B能達成協議，由B直接來代替A出售該房產，所得款項由B來優先受償，則可以減少流通次數，因而減少稅負。
（2）通過選擇合作建房方式進行納稅籌劃
比如，C 企業有一價值 12 億元的土地使用權，由 D 企業提供資金，合作開發。開發所得的房產，約定由C、D兩企業按一定比例擁有產權。比如雙方各可以得到價值14億元的房產。若C、D兩企業簡單合作開發，則按照稅法的規定，“以物易物”方式下需征收營業稅，此時 C 企業需要繳納營業稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業能夠合資成立一“合營企業”，則可以無須繳納營業稅，因而有效降低稅負。
2.企業所得稅納稅籌劃
企業所得稅是指國家對境內企業生產、經營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業所得稅的納稅義務人是指在中國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織。納稅義務人應當具備下列條件：（1）在銀行開設結算賬戶；（2）獨立建立賬簿，編制財務會計報表；（3）獨立計算盈虧。
企業所得稅的稅率為25%。
應納稅收入總額指企業在生產經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他收入。
準予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發生的與取得應納稅收入有關的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。
企業所得稅應納稅額的一般計算公式為：
應納稅額=應納稅所得額×稅率
應納稅所得額=應納稅收入總額-準予扣除項目金額
根據企業所得稅應納稅額計算的特點，本文認為可以采用推遲房地產產權的轉移時間及推遲成本費用等的確認時間的方法來進行納稅籌劃。
（1）通過推遲房地產產權的轉移時間進行納稅籌劃 根據稅法規定，只有在房地產的所有權發生變更時，才確認銷售收入的實現。因而，房地產開發企業可以通過推遲房地產產權轉移時間的方法，來推遲銷售收入的實現，進而推遲企業所得稅的清算時間，從而最終降低稅負。
（2）通過推遲成本費用等的確認時間進行納稅籌劃 在房地產開發企業的經營過程中，經常出現房產所有權已經轉移，房產銷售收入業已實現，但部分配套設施尚未竣工的情況。因而也無法準確核算成本、費用及損失等，進而也無法核算企業所得額。因此，通過推遲成本、費用等的確認時間來延期納稅，以降低企業稅負。
3.土地增值稅納稅籌劃
根據土地增值稅的計算特點，可以采用如下方法來進行納稅籌劃。
（1）通過降低房屋的出售價格進行納稅籌劃
在運用這種方法進行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負之間的大小，如果前者小于后者，則可以進行納稅籌劃。
（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進行納稅籌劃
因為裝修費用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進而降低增值率，從而減少稅負。
（3）通過選擇恰當的利息扣除標準進行納稅籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第3款第2項規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但址高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。”第3項規定：“凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”這里所說的（一）為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。這里的（二）為開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
根據以上規定，當該企業的利息費用較多時，應盡可能使其能夠據實扣除。反之，如果利息費用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規定的標準扣除。
除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進行納稅籌劃、通過合作建房進行納稅籌劃等等，本文就不詳細一一論述。
二、房地產企業稅收籌劃的誤區
1.稅收籌劃以投機取巧、混淆事實為手段
稅收籌劃是通過對稅收優惠政策的準確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運用，來使企業的稅負減輕。試圖通過投機取巧、混淆事實的手段而進行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。
某房地產企業通過將“營業收入空掛其他單位”，據此以《營業稅暫行條例》的有關規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天”為根據，該企業認為其尚不需要繳納稅款。
其實，該企業的上述做法從形式上看似乎并不違反有關的稅收法規，但實質上該企業的目的是為了逃避納稅義務，因此根據“實質課稅”和“實質重于名目”的原則，稅務局以該企業將營業收入空掛到其他單位的日期認定為其納稅義務發生時間。該企業此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。
2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負的高低而忽視了企業整體稅負的輕重
稅收籌劃應進行系統思考、整體籌劃和長遠衡量，不能把稅收籌劃的目標僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內帶來的稅負減輕的利益之上，而是應把稅收籌劃的目標放在企業整體、長遠的利益最大化之上。 比如，某房地產企業在進行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標準，最終選擇了土地增值稅稅負最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業最后的稅后收益沒有相應地最優化。 --！>
3.稅收籌劃的終極目標就是稅負最低
稅收籌劃是通過降低稅負而實現企業價值的最大化，因而降低稅負只是稅收籌劃的手段而不是目標，稅后收益最大化、企業價值最大化才是稅收籌劃的終極目標。其核心體現為財務利益最大化，具體體現為現金流最優。
三、房地產企業稅收籌劃風險的類型
稅收籌劃的風險是指企業的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認為在實踐中，房地產企業稅收籌劃的風險主要有以下幾種類型：
1.因稅收政策變化而導致的風險
由于房地產行業對我國的經濟及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調控的重中之重。隨著經濟的波動，房地產行業經常處在調控之中，因而相關的稅收政策也是經常變化。所以，企業可能會因沒有及時掌握最新的國家相關稅收政策而導致稅收籌劃風險。
比如，基本法規：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細則）；其他主要法規政策：《財政部國家稅務總局關于上地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務總局關于房地產開發企業上地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發[2009]91號）、《國家稅務總局關于加強上地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）、《國家稅務總局關于上地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業沒有及時把握最新的相關稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風險。
2.因稅法層次較低而導致的風險
我國現有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規。不僅如此，對房地產企業實際行為產生最大影響往往是大量的部門規章。由于部門規章的數量比較大，相關部門又比較多，因而在實踐中發生相互沖突、前后矛盾等現象就比較多，從而客觀上提高了企業稅收籌劃的難度，進而增加了相應的稅收籌劃風險。
比如，目前在19個稅種當中，僅“個人所得稅”和“企業所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風險。
3.因理解政策不透而導致的風險
因為稅收籌劃涉及法律、財務、生產經營等等多方面的專業知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業缺乏這一方面的專業人才，而僅僅從某一個角度出發進行稅收籌劃，導致稅收籌劃風險的機率就會比較大。
四、房地產企業稅收籌劃的風險防范
為了防范企業的稅收籌劃風險，企業應從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風險。針對以上對稅收籌劃風險的分析，本文認為企業應該重點從以下幾個方面著手進行防范。
1.通過聘請專業人員進行風險防范
稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務管理、企業運營等多方面的專業知識，因而也只有復合型的高級人才才能進行。為此，企業應聘請具有稅收籌劃能力的復合型專業人才進行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風險。
2.通過規范會計核算進行風險防范
稅收籌劃的前提是規范進行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規范會計核算而進行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風險。企業必須依法設立完整規范的財務會計賬冊、憑證、報表和正確進行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據。
3.通過把握稅收政策進行風險防范
因為房地產業涉及的稅收政策相對較多，并且經常發生變化，因此房地產企業要時刻關注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業的稅收籌劃行為合法進行。所以，房地產企業在進行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風險。
4.通過優化籌劃方案進行風險防范
稅收籌劃是一個系統工程，不能僅僅以稅負最小為稅收籌劃目標，而是應以減少稅負為手段，以最終長遠地提高企業價值最大化為目標。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠地考慮該方案的成本及相應的收益，只有當稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風險。
5.通過獲得稅務機關認可進行風險防范
稅收在現代市場經濟條件下，既有財政收入職能，又有經濟調控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產企業應全面及時了解稅務機關的執法規范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務機關取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風險。
6.建立有效的風險預警機制
由于目的的特殊性和企業經營環境的多變性、復雜性，稅收籌劃的風險是無時不在的，應該給予足夠的重視。當然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風險的存在還是遠遠不夠的，各相關企業還應當充分利用現代先進的網絡設備，建立一套科學、快捷的稅收籌劃預警系統，對籌劃過程中存在的潛在風險進行實時監控，一旦發現風險，立即向籌劃者或經營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）
參考文獻
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關鍵詞：房地產，稅務籌劃，稅率
稅收籌劃對企業具有重要的作用。對企業而言，稅收籌劃得當，用足用好稅收優惠政策，有利于減輕節省企業的稅負，增加企業的利潤和可用資金，提高企業的競爭力，有效維護企業權益，使自身價值達到最大化，促進企業良性發展。房地產企業開發項目具有投資額大，建設周期長等特點。從項目立項到施工再到銷售的過程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營業稅、土地增值稅、房產稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。
一、房地產企業稅收現狀
在我國稅從項目立項到施工再到銷售的過程中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅，房地產企業開發項目具有投資額大，建設周期長等特點。涉及到眾多稅種，這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。
二、房地產開發企業稅收籌劃技術
房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
（一）規避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
（二）投資轉化技術
房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
(三)稅基籌劃技術
房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
三、房地產稅收籌劃方式
（一）利用臨界點進行稅收籌劃
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行房地產稅收籌劃。
（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發公司對于投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的房地產稅收籌劃空間。
1、采取出租方式應承擔的稅負
營業稅：房產租賃屬于服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設**房地產開發公司位于市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。
2、采取聯營方式應承擔的稅負
房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標準不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。
總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。
四、結語
以上討論了房地產企業稅收籌劃的技術及方案。但在實際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨立的，各稅種之間存在著聯系。所以我們在對某一稅種進行籌劃時，應考慮其對別的稅種的影響，以達到降低企業整體稅負的效果。
參考文獻：
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發成本之和，加計扣除20%。
房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。
二、分散收入法
在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產的增值額。而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。若能設法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是可以節省稅款的。
在房地產行業中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾時，房地產開發企業便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅賦的目的。房地產開發企業開發并轉讓精裝修房時，就可采用此方法進行土地增值稅的稅收籌劃。
三、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。根據這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。
稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規定，房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定昀終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。
【關鍵詞】 房地產企業稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。任何納稅籌劃行為產生的根本原因都是經濟利益的驅動，即經濟主體追求自身經濟利益的最大化。納稅籌劃的內容包括避稅、節稅、規避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現零風險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節稅。節稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優惠政策和稅收懲罰等傾斜調控政策，通過對企業籌資、投資及經營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規避“稅收陷阱”。規避“稅收陷阱”是指納稅人在經營活動中，要注意不要陷入稅收政策規定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業的稅收負擔。
4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產經營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現象，這也相當于實現了一定的經濟收益，這種狀態就是涉稅零風險。本文認為，實現涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內容。
二、納稅籌劃在房地產企業財務管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅，企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
4、房地產企業營業稅的籌劃。合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，可節約2%的營業稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業稅，這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮采用先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
7、房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
關鍵詞:房地產 銷售 納稅籌劃
房地產業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，運用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，對于房地產企業而言具有重要意義。
一、房地產銷售中的納稅籌劃
(一)努力控制房地產增值率
土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。其計算公式為：土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額。扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金等。
《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行四級超額累進稅率即：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項目金50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵，就是控制房地產的增值率，在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必要的籌劃。
需要特別強調的是，按照現行規定，房地產的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負擔在增值率為20%時出現大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產增值率在20%左右時，要求房地產企業更應該高度關注。現舉例說明如下：
某房地產開發企業打算銷售5000平米的商品房，預扣除項目的金額為840萬元，現有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價格出售；二是按照2100元/平米的價格出售。如果企業選擇了第一個方案，房地產的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點，這時企業不需要繳納土地增值稅，企業最后所得的利潤為160萬元。如果企業選擇了第二個方案，所得房地產的增值稅率為25%，這時企業就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時該企業所得的利潤為147萬元，看似企業的銷售價格提高了，但相比之下企業的利潤卻下降了13萬元，這時再考慮到營業稅的因素，兩種方案下所得利潤的差別就會更大。
(二)設立獨立核算的銷售公司
以上方案的選擇需要企業控制和降低房產銷售價格來獲得免征點，從而降低土地增值稅負擔的問題，但是這個方案僅局限于企業降低其銷售價格。因此，通過房地產企業研究分析得出，如果房地產企業將自己的銷售部門分離出來，并設立為獨立核算的房地產銷售子公司，這樣就能使房地產企業采用較高的價格來進行房地產銷售，又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。
現仍按以上方案為例，假設該房地產開發企業計劃以2400元/平米的價格出售5000平米的房產，預扣除項目的金額為840萬元，這時房地產的增值率為42.86%，企業所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時，房地產企業還需要繳納銷售不動產的營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護建設稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，最后該房地產開發企業所得的稅后凈利潤為186萬元。
而如果該房地產開發企業這時要將銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，如果這時房地產企業將商品房以1800元/平米的價格銷售給該銷售子公司，這時如果銷售公司仍以2400元/平米的價格對外銷售，則對于該房地產開發企業來說就不需要繳納土地增值稅，利潤為60萬元，需要繳納的營業稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；而此時對于從該房地產開發企業中分享出來的銷售子公司所實現銷售利潤為300萬元，所需繳納營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤244.5萬元，可見，房地產企業在通過設立銷售公司比原銷售計劃多實現凈利潤58.5萬元。
另外，房地產開發企業在房產銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設立銷售子公司外，企業還可以和其他房地產銷售公司達成協議進行銷售轉移來達到好的籌劃效果。當然，房地產企業在應用這中方案時還應考慮到納稅籌劃的成本，如房地產企業不論是將銷售部門分離出來設立獨立核算子公司或者是尋求別的房地產銷售公司訂立協議時都應結合企業自身的實際情況，考慮納稅籌劃的成本。
(三)變房地產銷售為投資
按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業稅。這種規定為房地產企業開展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。仍以甲企業為例，甲企業欲出售5000m2的住房給乙企業，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法合理地免除了60萬元的營業稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以做出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款66萬元為限。
二、結束語
綜上所述，納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅后負擔，還在于提高企業的稅后凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發揮納稅籌劃的作用。當然，在進行房屋銷售的房地產稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發揮房地產稅收籌劃的作用。
參考文獻：
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摘 要 隨和經濟全球化的發展，我國房地產企業近年來發展迅速，已經成為推動我國經濟發展的主要行業之一，但是房地產開發企業依然存在一些問題有待解決，進行合理的土地增值稅稅收籌劃工作，可為企業帶來更大的經濟效益。本文對房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃存在的問題進行分析，并提出相關的解決對策，從而推動房地產企業的發展。
關鍵詞 房地產開發企業 土地增值稅 稅收 籌劃
一、前言
隨著科學技術的發展，人們生活水平不斷提高，對住房的需求量也越來越大，但是現如今，市場競爭日益激烈，房地產開發企業之間的競爭也越顯激烈，房地產開發企業要在如此嚴峻的市場中站穩腳跟，必須要科學、合理的進行土地增值稅稅收的合理籌劃。
二、房地產開發企業增值稅稅收籌劃現狀分析
就目前我國房地產開發企業的經營情況來看，還比較樂觀，但是近年來，我國房地產開發企業土地增值稅增長速度較快，對企業難免造成一些影響，房地產開發企業為了解決經濟效益，也將房價進行提高，這樣人們買房就陷入了困境。為了有效控制房價的增長，政府采用征收土地增值稅的方式來抑制房價的增長速度，但是進行稅收的過程中，遇到各種各樣的問題，嚴重阻礙了稅收工作的進行。此外，在進行清算當中，大部分地方政府也是從利益的角度出發，沒有將清算工作落實到位，在執行的過程中，也出現了各種問題，清算力度有待加強，不然則會嚴重阻礙了清算工作的進行[1]。我國大部分地區稅收成本都比較偏高，部分地區對土地增值稅的稅收工作并沒有得到真正落實，并且還出現樓盤土地增值稅拖欠現象，時間一長，根本無法將拖欠的費用一一收回。隨著市場經濟改革，房地產開發企業土地增值說稅收政策也在不斷改變，為了適應時代的發展，國家對土地增值稅做了適當的改進與補充，致使房地產開發企業之前一些合法的土地增值稅籌劃方案，先現在看來已不合法。盡管如此，但是只有對房地產開發企業土地增值稅做適當的更變，才能使房地產開發企業健康發展。
三、房地開發產企業土地增值稅稅收籌劃措施
房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃工作，首先要從明確清算對象和規劃成本出發，其次通過科學的定價來增加企業收益，最后還要科學的籌劃土地增值稅的稅收范圍。
1.明確房地產開發企業中的清算對象及對開發成本進行合理規劃
房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃時，明確清算對象是關鍵。清算工作需要建立在國家有關部門的先關規定上，進行清算時，主要是以房地產開發項目為單位開展，若是項目是分期的情況，則是以分期的項目為單位開展清算工作。有時候，一個房地產開發企業同一時間進行多個項目的開發，但是其中所存在的產品的類型卻各不相同，此時，對象不一致，清算所得到的結果也必然不同，例如，房地產開發企業擁有普通住宅的同時，又擁有商業鋪面，這就要采用分開進行計算的方式來計算增值額，在進行清算時要注意，一些開發商品是應稅，一些卻是免稅，所以，要在明確對象的前提下進行清算。房地產開發企業還可從對項目的收入以及成本，分別進行核算的方式來降低所繳稅費[2]。做好土地增值稅籌劃工作，還需要對開發成本進行科學、合理的分配，主要采用的方法有4個，即建筑面積法、占地面積法、預算造價法以及直接成本法，建筑面積法是用于同項工程中不同的建筑，對其成本進行分配；占地面積法是根據已開發的用地面積做分配，多用于分配土地成本；預算造價法則是用于房地產開發中財務費用的支付，以及對建筑產品的成本進行科學分配；而直接成本法就是分配財務費用中的利息支出，并對建筑產品的成本支出金額進行合理分配，一定程度上降低企業所需繳納的土地增值稅稅額。
明確企業對房地產開發清算的對象，并對成本進行合理規劃，從而對土地增值稅籌劃工作進行改進，使企業在市場中立于不敗之地。
2.對房價進行科學合理的定價
房價的科學合理定價是房地產開發企業獲取經濟效益最直接的方法，所以，企業要通過合理的定價來降低房價，使房價和同行相比偏低，這樣便可吸引客戶前來購買。根據國家的土地增值稅相關規定，房地產開發商建設住宅進行出售，當增值稅額低于扣除項目所有金額的20%的時候，可免繳土地增值稅，根據這個規定，房地產開發企業可對住宅進行拍賣的時，通過全面分析若是抬高房價的所獲取的收益，以及放棄優惠增長而支付的稅費，兩者進行比較，最終采用企業獲取利益比較的高的一個方案[3]。例如，上海市某一地產開發企業正在銷售一批商品房，扣除項目的允許金額為2000萬元，設商品房銷售價格為X，這樣銷售所附稅額與附加就應該為5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是營業稅稅率，3%指的是教育費附加征收率，而7%則指的是城建稅的稅率。這樣，企業所需要扣除的項目金額就是2000+5.5%X，此時，若是房地產開發想采用起點征收優惠方案，那么房價的售價最高為1.2×（2000+5.5%X）=X，通過計算，X=2569（萬元），房地產開發企業就應將房價控制在2569這個范圍之內，不可超出，這樣才可免繳土地增值稅，所獲利潤為428萬元，這樣才可獲取最高利潤。若是企業不采用此方案，所使用的是提高房價來獲取利益，那么增值率超過20%的部分，就比較適合增值率不超過50%的時候，速扣數就為0，而稅率則為30%，此時，設價格增加了Z，房產銷售價格久違X+Z，這樣扣除項目所允許的范圍金額就有所增加，增加值為5.5%Z，扣除項目允許的金額就為2141+5.5%Z，增值金額則為2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，應該繳納發達土地增值稅的金額為30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此時，企業獲取最高利益，應將放棄起點優化政策，通過提高房價來獲取經濟效益，由此可知，0.2835Z+64.2
科學定價是房地產開發企業獲取經濟效益有效的方法，企業在對住宅進行定價的時候，進行充分考慮，根據實際情況，采用適合的方案，為企業帶來更大的財富。
3.對土地增值稅的稅收范圍做籌劃
房地產開發企業可從稅收范圍上對土地增值稅進行控制，企業要合理節稅，可從三個方面達到這一目的。首先是采用合作建房的方式來節省所需繳納的稅費，房地產開發企業在進行開發時，相互進行協商，一方出錢，一方出地，雙方共同合作，一起建房，當房子完工之后，按照比例進行合理分配，達到免繳土地增值稅的目的。若是將房子轉讓給他人，就要向接管方支付土地增值稅稅費，由此看來，房地產開發企業可采用此方式進行房屋經營活動，免繳土地增值稅，達到提高企業受益的目的[4]。其次，采用出租以及聯營的方法合理避稅，房地產開發企業有時采用出租的方式所獲取的效益，比出售方式所獲取的效益更加大，采用出租的方式來獲取租金，所繳納的費用只是房產稅，這樣一來并不是將房屋進行轉讓，就不必繳納土地增值稅。當房地產開發企業采用聯營的方式時，進行投資的一方則可免繳稅費，企業便可從中獲利。最后，采用代建房屋的方式來控制稅費，房地產開發企業為了和客戶長期進行合作，通常會使用合同方式確立彼此之間的關系，以客戶的名義進行房地產開發，當完工之后，客戶只需向房地產開發企業繳納一些代建費，但是產權并沒有發生任何變化，而房地產從客戶手里所收到的費用是在勞務性質收入的范圍之內，所以，可以免繳土地增值稅。
從納稅范圍的角度出發，通過合作建房、出租、聯營以及代建房屋的方式來節省稅費，使房地產開發企業從免繳土地增值稅的方式中獲取利益，是現如今一個比較理想的合理避稅的方法。
四、結束語
房地產企業是推動著我國經濟發展，房地開發產企業土地增值稅稅收籌劃工作勢在必行，只有從土增值稅的角度為企業獲取更大的利益，才可推動房地產開發企業的發展。
參考文獻：
[1]關于房地產開發企業土地增值稅清算有關問題的通知.國稅函.2010.22（08）：102-103.
[2]周華洋，鄒俊.21世紀最新稅制下的避稅行為與反避稅查處技巧.北京：石油工業出版社.2011.14（7）：57-58.
