時間：2023-08-30 16:47:34
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業稅收籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在全球經濟一體化趨勢日益深入的21世紀，市場經濟競爭日益白熱化，這無形中加大了房地產企業生存的壓力，尤其是其稅金繳納方面，已然成為影響房地產企業市場競爭力的重要方面。因此，房地產企業應該在稅法允許的范圍之內，應用新型的稅收籌劃方式來盡可能的降低房地產企業自身的涉稅開支和風險，實現合法范圍內的避稅和減稅甚至免稅。這樣，房地產企業通過科學的稅收籌劃方法，能夠有效減輕企業的稅費負擔，這對于資金需求量大，經營風險較高，建設及銷售周期較長的房地產企業來說，其意義巨大，是有效減少房地產企業開發成本的理財途徑。
一、房地產企業進行稅收籌劃的含義及其必要性
對于房地產企業的稅收籌劃界定，目前還沒有統一的定論，但是，我們基本上還是有些定義和說法的。那就是說，房地產企業的稅收籌劃一般是指，房地產企業為了最小化企業自身的稅費負擔，而在遵循相關稅法以及符合一定的稅法意圖的前提之下，依據國家規定的相關稅收政策，事先安排和籌劃房地產企業自身的融資，投資，經營和分配等財務活動，并以此為依據選取最佳納稅方案，從而在整體上實現企業免除，減少或遞延納稅義務等目標，以期最終獲得最大的涉稅收益。從本質上來說，房地產企業的稅收籌劃并不等同于違法性質的偷逃稅收行為，更不是騙稅行為，而是合法性質的稅收收益最大化的理財方式，它符合國家的稅法立法精神，是房地產企業為了提高利潤而提高科學合理納稅意識的必然結果，是房地產企業維護自身合法權益的具體表現，它不僅屬于理財問題，還是房地產企業進行經營決策的重要內容，貫穿于房地產企業經營管理活動的整個過程。對于具有獨特生產經營特點的房地產企業來說，其追求利潤最大化為根本目標，就必須實現科學化的管理模式。此外，房地產企業的自主籌資金額巨大，財務管理周期長，開發的項目風險大、投資決策責任重、要求嚴，且其財務涉及面廣、管理難度與責任大，這些都要求房地產企業進行合理的稅收籌劃。但是，目前，我國的房地產企業納稅意識和法律意識薄弱，對于納稅還存在不少認識方面的誤區，誤認為納稅只是財務部門的工作，習慣于把稅費籌劃放在事后進行，且其對于納稅管理方面還存在不少問題，以至于房地產企業很多存在偷稅逃稅現象而受到稅務部門的處罰。鑒于此，房地產企業必須進行稅收籌劃工作，以適應企業利潤最大化目標和激烈的市場競爭帶來的巨大壓力。房地產企業一旦實現有效的稅收籌劃工作，就可以幫助企業自身實現財務利益的最大化目標，維護了國家的合法權益，增加了國家的財政收入，還有利于幫助國家對稅法進行必要的完善和修訂。
二、房地產企業稅費籌劃新舉措
房地產企業進行合理稅費籌劃是其應有的合法權益，只是由于各種經濟，稅收，管理以及避稅技能等方面的因素不同，使得房地產企業的避稅機遇和稅收收益也各有千秋。因此，房地產企業必須掌握基本的經營管理知識，還得充分了解各項稅收制度，了解內外部存在的多種稅收籌劃方式的選擇可能性，構思出一套稅費籌劃的基本思路，然后根據企業自身的實際情況和國家稅收政策的更新變換來設計一個全新的，科學可行的降低稅費支出的方法。對于房地產企業來說，其生產的產品基本包含了三個階段，即項目立項，項目建設以及項目銷售，因此，房地產企業進行稅費繳納籌劃主要可以從這三個階段來具體操作。（1）項目立項時，房地產企業的稅收籌劃包括：第一，應該選擇合適的建房方式，改變習慣上自建并銷售房產的行為，比如說利用代建或者合建等方式來進行較大空間的稅收籌劃。在進行房產代建時，要確定最終用戶，進行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅，這樣可以減輕稅負。在進行房產合建時，房地產企業可以合法減少土地增值稅，還可以合法免掉營業稅的繳納。第二，房地產企業還可以通過開發多處房產以及進行不同方式的核算來為企業自身提供多種稅收籌劃的空間。一般來說，房地產企業進行合并核算的稅收利益更大一些，但并不排除說分別核算也有更有利的情況，那么，房地產企業到底進行如何核算，則需要根據企業的具體情況進行分析比較。（2）項目建設過程中，房地產企業的稅收籌劃包括：首先，房地產企業可以通過增加扣除項目，從而使得房地產的增值率不超過20%，那么，就符合“土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征”的政策，從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次，房地產企業還可以通過籌劃相關的借款利息來進行稅收籌劃，這是由房地產企業自身的資金特點決定的。因此，房地產企業可以把完工前的利息費用計入開發成本等增加扣除項目，從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負。還可以把完工之后的利息支出進行增加項目扣除，從而實現企業的價值最大化目標。最后，房地產企業還可以把銷售與裝修分散開來，以分散經營收入，從而也能實現稅基和稅率的減少，稅負也就相應的減輕了。（3）項目銷售過程中，房地產企業可以選擇合適的銷售方式來合法合理的減少稅負。具體來說，首先，房地產企業可以設立獨立的銷售分公司來直接負責銷售工作，這可以大大增加土地增值稅、營業稅和企業所得稅的籌劃空間。其次，房地產企業還可以通過減少賬面收入或遞延納稅時間來進行稅費繳納籌劃，比如說房地產企業可以委托銷售公司來銷售房地產，并和銷售公司協商開具銷售清單來盡量遞延納稅義務，還可以避免銷售公司繳納營業稅。
此外，除了以上幾種主要的稅收籌劃方式以外，房地產企業還可以利用稅法規定的減免稅稅收優惠政策條款來達到減稅、免稅的目的，前提條件是房地產企業要根據自身實際情況，制定切實可行的方案來使自己符合這些稅收優惠政策，一旦用足用好現行的稅收優惠政策，也是企業避稅籌劃的重要方式，當然，企業要注意不能曲解或者濫用優惠政策，否則，得不償失。另外，房地產還可以利用納稅臨界點來避免承擔較重的稅負，還可以巧設分支機構來進行納稅籌劃，或者適當推遲土地的開發時間來進行納稅籌劃，亦或是優化一定的收入結構或者籌劃置業房地產的大修理支出費用來進行納稅籌劃，還可以籌劃選擇不同的配套設施開發成本進行納稅籌劃等。誠然，房地產企業在進行稅收籌劃的時候，由于涉及金額較大，因此，需要注意以下幾個方面的問題，即需要加強稅收政策的學習，增強自身的法律意識；在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，切不可只重投機；要構建整體的稅費籌劃思路和方案，做到戰略戰術籌劃兼顧；要把結果性籌劃改為事先籌劃，從而使得籌劃從補漏性向前瞻性發展。此外，房地產企業進行稅收籌劃時，還應進行成本效益分析，在合法合理的范圍內進行系統性的全盤性的稅收籌劃工作，從而最大限度的防范納稅籌劃潛在的風險，實現收益與風險之間的有機調和。
綜上所述，房地產企業作為資金密集型企業，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業特殊性，作為房地產企業相關的財務人員來說，必須首先綜合了解企業的各種情況，并在扎實的稅法基本功知識基礎上，對房地產企業的稅收進行科學合理的籌劃，認真把好稅收籌劃關，在市場公平競爭原則的基礎上，從大處著眼，小處著手，其實現企業價值的最大化目標，并把企業的管理水平提高到了一個新的層次，實現企業的最優化資源配置，在合法合情合規范圍內創造企業的最小化稅費支出，這將有利于企業的生存和發展。
參考文獻
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［關鍵詞］“營改增”;房地產企業;稅收籌劃
1引言
經濟日趨復雜化，傳統納稅體制已不適應現在經濟發展水平狀況，我國稅制改革也在不斷推進。稅收籌劃是企業財務管理活動之一，關系著企業財務目標的實現，但現階段由于企業稅收籌劃的意識不強、籌劃方案不完善等，因此有必要進行稅收籌劃的研究。房地產企業發展迅速，其稅收在國家財政收入中占有很大份額。但由于房地產企業前期投入資金大，開發周期長，涉及業務繁雜，理解難度大，稅收情況更為復雜，相較其他行業具有更高的涉稅風險。基于此，文章以納稅籌劃為切入點，在稅法允許的范圍內對房地產企業提供稅收籌劃思路，實現企業利益最大化的目標。
2理論基礎
2.1稅收籌劃目標
稅收具有強制性，稅收的無償性說明納稅是企業資源的凈流出，企業以利潤最大化為目標的前提下，總是想減少稅費繳納。稅收籌劃策略正是在這種經濟利益的驅動下產生。稅收籌劃可以理解為在眾多備選稅收方案中選擇最佳方案，實現稅后利潤最大。稅收籌劃得當，企業取得了節稅經濟利益，在涉稅零風險情況下，減輕企業稅收負擔，獲取資金時間價值，提高自身經濟利益，增強企業市場競爭力。
2.2政策依據
稅收籌劃必須符合不違背稅收法律規定的原則，這就需要充分理解稅收政策。具體來說，稅收籌劃主要利用差別化稅收政策、稅收政策的特殊規定以及優惠政策。稅收政策的差別化為企業納稅籌劃提供了空間，全面“營改增”作為時間節點將房地產分成了新老項目，老項目由于不能抵扣進項稅，因此適應選擇簡易計稅，相較之下新項目選用一般計稅方法下抵扣進項稅，稅負會明顯降低。利用稅收政策的特殊規定是指不同稅種的計稅依據和抵扣范圍不同，比如企業開發過程中發生的開發費用在計算土地增值稅時不能直接扣除，而要按照土地成本和開發成本之和的一定比例扣除。在這種規定下，企業可以在符合規定下擴大開發成本總額。稅收優惠政策體現了國家在一定時期對特定項目的鼓勵和支持，為稅收籌劃提供了一定的空間和思路。
3稅收籌劃基本思路
3.1增值稅
在我國流轉稅與所得稅并重情況下，增值稅是流轉稅的主要稅種，“營改增”的實施對房地產企業來說避免了重復征稅問題，籌劃得當能降低企業稅負。
3.1.1加強增值稅專用發票管理全面“營改增”之后，房地產企業購進環節取得的進項稅可以憑票抵扣，是否取得增值稅專用發票對房地產企業的稅負水平有重大影響。一般來說，結算方式選擇上，企業在購買物料時盡可能采用分期付款的結算方式，這樣取得的發票能實現及時抵扣進項稅額的目的，而采用預付或賒購結算方式，只要貨款尚未完全付清，房地產企業不可能取得增值稅專用發票，無法實現抵扣進項稅的目的。采購方式上，盡量選用集中采購，不僅能取得價格優勢，還能確保取得增值稅專用發票。另外，房地產企業還應注重加強對虛假發票的識別和防范，相關部門人員在接受發票時應仔細辨別真假，確保抵扣進行稅額時發票合規。
3.1.2合理選擇上游納稅人上游提供貨物和勞務的企業納稅人身份是影響進項稅抵扣的關鍵點。在報價相同情況下，房地產企業在選擇供應商或者建筑企業時，最大限度選擇具有一般納稅人資格的企業。如果貨物和勞務的提供方為一般納稅人，房地產企業可以取得13%、9%或6%三檔稅率的增值稅專用發票;當貨物和勞務的提供方為小規模納稅人時，其申請代開成功后，房地產企業才可適用3%的抵扣率。小規模納稅人征收率遠低于一般納稅人的抵扣稅率，并且部分小規模納稅人由稅務機關為其代開增值稅專用發票，增加了委托代開環節，推遲了房地產企業取得利用增值稅專用發票進行進項稅額抵扣的時間，會增加企業資金占用成本。這種按抵扣率來選擇上游企業并不是唯一因素，在實際工作中還應考慮凈利潤，如果向小規模納稅人采購后，企業獲得的額外凈利潤大于無法抵扣的進項稅額的損失，那么應當選擇與小規模納稅人的合作。除此之外，房地產企業將上游建筑業務獨立分離出去，單獨成立新的建筑公司，由建筑公司從事建筑服務。這樣終端房地產銷售公司以購入方式取得的建筑公司的勞務可以進行進項稅額的抵扣，房地產企業整體上減少了繳納的增值稅稅額。
3.1.3利用進項稅抵扣額“營改增”之前，企業繳納營業稅，開發精裝房所產生的直接材料以及人工費用等全部計入房屋成本，銷售時不能抵扣進項稅。“營改增”后，開發精裝房的材料費用和人工成本，在取得增值稅專用發票后，可以用來抵扣進項稅。具體來說，精裝房中可以進行裝飾、配置家具家電，購買時按13%的基本稅率取得增值稅專用發票，抵扣進項稅，銷售精裝房時，將裝飾費用以及配置的家具家電款等合計計入房價銷售額，按銷售不動產9%計算銷項稅，這樣房地產企業在精裝房環節可能獲得4%的額外抵扣率。目前絕大多數中小房地產企業受融資約束的影響，開發多為毛坯房，這些企業在條件允許的情況下，擴大精裝修房的比例，使企業少繳納增值稅，還能提升品牌影響力。
3.2土地增值稅
開發建造階段，土地增值稅在開發成本中占據很大比重，房地產企業資金回收慢、開發周期長等特點使企業面臨較大的資金使用壓力，因此有必要對土地增值稅進行納稅籌劃。
3.2.1合理利用征稅范圍在二級市場上未發生產權轉讓行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅征稅范圍具有“轉讓”特征。房地產企業建房方式主要分為自己購置的土地使用權建造房屋、代建和合作建房三種情況。第一種情況下，房地產企業自建房屋對外銷售，不動產權屬發生轉移，需要繳納土地增值稅和增值稅，稅負較重。代建房屋是在委托方的土地使用權上建造房產，房屋建成后房屋產權仍歸委托方所有，建造過程中收取的代建費用屬于提供勞務服務收入，不動產產權未發生轉移，這項行為也不必繳納土地增值稅，但采用代建行為需要提前確定買房客戶。合作建房是指合作雙方共同建造房屋，一方提供資金，另一方提供土地使用權，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先轉讓土地再去購買房產這一環節，由此不僅減少了土地增值稅和增值稅，還有印花稅、契稅等多項稅收。如果房地產企業能尋找到這樣的合作方，雙方均可實現節稅和獲利的收益。
3.2.2充分利用稅收優惠政策《土地增值稅暫行條例》規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這為納稅籌劃提供了另一條思路。房地產企業在開發商品時，需要提前對房屋建筑類型做出合理區分，分別計算其土地增值稅。首先，房地產企業需要對普通住房和非普通住房做出明確的區分，分開核算各自的銷售額，這樣對增值率低于20%的普通標準住房才符合稅收優惠的范圍。其次，納稅人可將住宅的售價控制在合理的范圍內，在確保自身利益的前提下控制好產品的價格，此時需要納稅人計算不同售價的備選方案企業凈利潤情況，這樣將土地增值率控制在20%內，以此來達到免稅的效果。除此之外，房地產企業可以考慮擴大普通標準住房的建筑面積，充分享受免稅的優惠政策。
3.2.3利用稅收政策特殊規定土地增值稅采取超率累進稅率，土地增值稅與增值率成正比，增值率是增值額與扣除項目金額之間的比例，增值額是用收入總額減除扣除項目的金額，因此降低增值稅要從降低增值率入手，需要合理籌劃收入和扣除項目。對于收入，房地產開發企業可以適當降低銷售價格，但降低售價會影響企業利潤，所以納稅人需要比較減少的收入和少繳納的稅金。目前大部分房地產開發公司都是經過簡單裝修后對房屋進行出售，納稅人可將最終售價拆分，分成出售合同和裝修合同，獨立核算房屋原價和裝修費用，這樣裝修合同對應的收入屬于提供勞務取得的收入，只需繳納增值稅，不并入到銷售房屋的價格中，因此計算土地增值稅的收入不包含裝修費用，大大減少了企業繳納土地增值稅。對于扣除項目，房地產開發費用是按一定標準抵扣，不是按實際支出扣除。當房地產企業開發費用中的財務利息支出能夠合理確定時，可以扣除的開發費用為開發成本、土地價款和利息合計的5%以內;當開發費用中的財務利息支出不能確定時，開發費用扣除限額為土地價款和開發成本合計的10%。企業籌資一般選取負債籌資或權益籌資。稅法規定，合理的利息支出可以在所得稅前扣除，利息屬于開發費用的一部分也可以扣除，從扣除項目來看，房地產企業可以適當增加負債籌資的比例。土地增值稅扣除項目中的利息費用在不同情況下有不同扣除方式，加大了土地增值稅籌劃空間。如果房地產企業利息支出大于地價款和開發成本合計的5%，這時應當選擇第一種開發費用扣除方式;否則，房地產企業主要依靠權益籌資方式，選擇第二種開發費用扣除方式。除上述單獨降低售價或加大扣除項目金額外，企業也可采用綜合方法降低增值率。如企業可以加大開發小區的公共配套設施的投入，一方面滿足用戶高質量需求，而這部分投入資金的成本可以從提高售價中得以補償;另一方面增加了扣除項目的金額，從而降低增值率。
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土
地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
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論文關鍵詞：房地產企業,稅收籌劃,籌劃風險
一、引言
房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，就必須根據企業本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創造成本優勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業在考慮其生產經營戰略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據
稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業契約理論與稅收籌劃。科斯的企業契約理論認為:“企業實質是一系列契約的聯結”企業與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業就有動力和機會進行一些安排，以實現企業的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產開發企業進行稅收籌劃的部分方法
房地產業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等，房地產業的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發企業如何能夠實現良好業績，獲得企業的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優惠。因此，在實踐中，房地產開發企業可以將企業的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發企業通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節房地產開發企業和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規定:可以對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發成本里進行加計扣除。
四、充分關注稅收的籌劃風險
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業管理等多方面的知識，具有很強的專業性和技能性，需要專業技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。
參考文獻
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,2003年第5期.
【關鍵詞】土地增值稅 扣除項目 稅收籌劃 稅收優惠
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，通過合理合法調整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。
一、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產開發，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。
例：某房地產開發企業A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。
解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元
扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元
增值額＝6000－4730＝1270萬元
增值率＝1270/4730×100%＝26.8%
適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元
通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以內，籌劃的方法有以下兩種：
第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：
銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1
扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1
增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400
增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%
由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節省了34.1萬元。
第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發成本、房地產開發費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：
扣除項目金額合計＝X2＋330
增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2
增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%
由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。
二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
第一，利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產的代建房節稅。這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯營節稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，房地產開發企業在開發完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發生產權轉移，只需交納出租房產稅。另外，房地產企業也可以房產投資、聯營，在投資時按稅法規定不用繳納土地增值稅，而且在轉讓股權時也可以不用補交。
三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃
房地產開發企業在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出。凡能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5 %以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條規定計算的金額之和的10%以內扣除。
【參考文獻】
【關鍵詞】營改增 房地產 稅收籌劃
稅制改革是當前中國經濟社會的一個熱門話題。總理反復強調，要用好財稅體制改革這一利器，頂住當前經濟下行壓力，推動穩增長調結構，更大地激發市場主體活力。把握好改革的政策取向，通過全面推開營改增等改革舉措為企業減負松綁。
2016年是“營改增”稅制改革的收官之年，今年5月1日起營改增全面覆蓋建筑業、房地產業、金融業、生活服務業四大行業，這是我國稅收體系自1994年財稅體制改革以來的一次重大變化，也將因帶動中央和地政府之間財政關系的調整而使我國整個財稅體制發生根本性變化，是朝著建立健全現代財政制度邁出的重要一步。
“營改增”之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。“營改增”之后，房地產開發企業由原來繳納營業稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來看，“營改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。但是，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票作為進項抵扣的話，將面臨稅負加重的稅務風險。加強“營改增”之后的稅收籌劃，以有效應對可能的稅務風險，是目前房地產開發企業的當務之急。
增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。增值稅實行價外稅，有增值才征稅沒增值不征稅。在實踐中，商品新增價值或附加值在生產和流通過程中是很難準確計算的。因此，中國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據銷售商品或勞務的銷售額，按規定的稅率計算出銷售稅額（銷項稅額），然后扣除取得該商品或勞務時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額，這種計算方法體現了按增值因素計稅的原則。用公式表示即：應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額。可見，在遵守稅法的前提下，要有效控制應納的增值稅稅額，納稅人要么降低銷項稅額，要么增大進項稅額。針對房地產企業而言，無論采取何種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷項稅額也就相應確定。因此，房地產企業的稅收籌劃重點就在于如何擴大進項抵扣上。以下是兩種關于進項稅額的稅收籌劃方法：
一、供應商選擇
房地產開發企業由于資金量大，“營改增”之后，身份以一般納稅人居多，也就是實行稅款抵扣的辦法來計算應該繳納的增值稅。因此，當期有多少的進項稅額可以抵扣直接影響到房地產企業的增值稅稅負。而我國對于可以抵扣的進項稅額有嚴格的明確規定，就是必須從供應商處取得增值稅專用發票。因此，房地產企業可以通過對供應商的選擇來進行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規模納稅人作為供應商對企業的凈利潤沒有太大影響，一般建議從一般納稅人處采購。因為供應商作為一般納稅人，可以開具增值稅專用發票，房地產企業取得該發票可作為進項稅額予以抵扣。反之，如果供應商是小規模納稅人，房地產企業只能取得增值稅普通發票，就不能抵扣進項稅額。當然如果作為供應商的小規模納稅人能夠取得由稅務機關代開的增值稅專用發票的話，房地產企業也可抵扣進項稅額。總之，盡可能的擴大可抵扣的進項稅額。當然，稅收籌劃要全盤考慮，而不僅僅考慮一城一池的得失，對于房地產企業而言，如果向小規模納稅人采購能帶來凈利潤增加，而且增加的利潤大于不能抵扣進項稅額的損失，那么處于利潤最大化的考慮，應該選擇小規模納稅人作為供應商。
二、結算方式選擇
企業之間購銷活動的結算方式主要有：現金采購、賒購、分期付款三種。不論選用哪種結算方式，在取得增值稅專用發票后就應盡早到稅務機關進行認證，認證通過的當月進行申報之后就可作為當期的進項稅額進行抵扣。在現金采購方式下，經過認證申報可以在付款當期就抵扣進項稅額，但是此種結算方式沒有充分利用購銷活動中的信用政策。如果采用賒購的結算方式，根據增值稅相關規定，盡管材料已經驗收入庫，但是在貨款尚未全部付清之前，供應商不能開具增值稅專用發票。因此，賒購時又只能在結清所有貨款的當期才能抵扣進項稅額。從稅收籌劃的角度來看，房地產企業可通過與供應商簽訂分期付款合同，分期取得增值稅專用發票，利用結算方式對進項稅額抵扣時間進行稅收籌劃。根據增值稅相關規定，分期付款方式購買貨物的，其進項稅額的抵扣時間為分期付款的每個付款日的當期，這樣就可以在用足信用政策的同時又能夠分布抵扣增值稅進項稅額，以獲得資金的貨幣時間價值。
除了以上的稅收籌劃方式外，在具體實踐中，房地產企業還應綜合考慮其他因素，如從不同納稅人處購入貨物的質量差異、購貨的成本以及合同條款等。
“營改增”對房地產企業的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業管理的各方面，尤其涉及到納稅、財務管理、會計核算等重要方面，需要企業領導、相關人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應對，加強“營改增”之后的稅收籌劃，使“營改增”能在房地產企業順利平穩過渡。
參考文獻
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關鍵詞：非房地產企業 物業 稅收籌劃
基于相關稅收籌劃的理論，結合非房地產企業的處置存量物業活動的特點，本文通過構造企業兼并重組間接轉讓模式，給出較傳統直接處置操作較為復雜、但具有明顯節稅效果和經濟效益的處置方案。
一、案例背景
A企業是一家傳統紡織品制造企業，擁有一幢2004年12月31日購置職工宿舍樓，賬面作為固定資產列示，物業原值1200萬元（含土地價值），累計折舊（攤銷）570萬元，2014年企業為加快企業轉型升級，實施“機器換人”計劃，大規模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業欲出售該幢宿舍樓，盤活存量閑置資產支持技術升級。
此時，A企業所在地政府引進了B企業（一家快遞物流企業），欲購買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業，B企業達成合意，約定以2014年12月31日為基準日，由具有一級評估資質中介機構對該物業進行評估，評估值3000萬元，A企業與B企業以該價格作為協議價格，相關稅負按規定由各自企業自行承擔，簽署購買意向書。
之后A企業，B企業上述條件為基礎，落實該物業轉讓過程。
二、傳統直接處置方案
1.直接處置方案思路
A企業與B企業簽署房屋轉讓合同，由A企業將該房屋過戶給B企業。
2.具體稅負計算
A企業營業稅：根據營業稅相關規定，單位銷售其購置的不動產，以全部收入減去不動產購置原價后的余額為營業額。A企業需要交納營業稅：（3000-1200）×5%=90萬元
A企業城市維護建設稅與教育費附加：A企業納稅所在地城市維護建設稅稅率和教育費附加費率分別為7%和3%。A企業需交納城市維護建設稅和教育費附加：150×（7%+3%）=9萬元。
A企業印花稅：房屋轉讓合同，印花稅按產權轉移書具萬分之五貼花。A企業需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬元。
A企業土地增值稅：根據土地增值稅相關規定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評估確定扣除項目的金額。經過評估該宿舍樓重置成本2000萬元，成新率為65%，準許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬元。按照規定允許扣除的項目，主要是銷售過程中涉及的相關稅費：90+9+1.5=100.5萬元，合計可以扣除項為1400.5萬元，收入按照評估價3000萬元計算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬元
A企業企業所得稅：不考慮其他相關業務，僅考慮該業務對A企業帶來的企業所得稅影響，根據企業所得稅規定的收入成本匹配原則，該項業務帶來的應稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬元，需要交納企業所得稅1679.82×0.25=419.96萬元（A企業所得稅率為25%）。
B企業印花稅：簽訂的房屋轉讓合同，印花稅按產權轉移書具萬分之五貼花。B企業需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。同時按照印花稅規定B企業還有權利證照貼花5元，鑒于金額相對于分析不在一個量級，忽略不計。
B企業契稅：按照契稅相關規定，比企業承接物業需要交納契稅。B企業需要交納契稅：3000×3%=90萬元
三、重組兼并間接處置方案
1.間接處置方案思路
上述過程是常規操作，沒有很好的運用企業重組兼并的概念以及相關政策，結合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經濟效益。
交易流程：
步驟一：A企業少量現金出資設立一家全資子公司H（非房地產企業）
步驟二：A企業將該待處置物業評估作價向H公司增資
步驟三：A企業與B企業達成對H公司100%股權的轉讓協議
步驟四：B企業注銷H公司回收資產，或者直接作為房屋出租主體經營。
2.稅負概要分析
A企業，B企業在此過程中涉及的相關稅種見表1。
3.具體稅負計算
步驟一：
A企業設立全資子公司，新設資金賬簿以及辦理相關證照需要交納印花稅，但是由于該部分費用與其他費用相比不在一個量級，因此在分析中忽略不計。
步驟二：
A企業營業稅：根據財稅[2002]191號文件規定：企業以不動產對外真實投資的，不征收營業稅。A企業營業稅可以免除。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。
A企業土地增值稅：根據財稅[2006]21號文規定：非房地產企業用房屋對外投資非房地產企業，暫免征收土地增值稅。由于A企業與H公司均不是房地產企業，該過程土地增值稅可以免除。
A企業與H企業印花稅：根據印花稅規定A企業與H公司需要各自按照產權轉讓書具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元，同時H企業需要交納資金營業賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬元。
A企業企業所得稅：A企業用房產增資視同銷售，確認應納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬元。
H企業契稅：根據財稅[2015]37號文：母子公司之間劃轉房屋，免征契稅。H企業承受該物業免契稅。
步驟三：
因為上述行為可以在一個評估期內完成，因此H企業實際評估值應該就為3000萬元（其中交了3萬元的印花稅）。
A企業營業稅：根據財稅[2002]191號文規定，用不動產在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。此過程免交營業稅。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。
A企業，B企業印花稅：A，B企業雙方因為涉及股權轉讓協議，應雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。
A企業企業所得稅：A企業投資H企業原始投資成本為3003萬元資產收到對價為3000萬元，因此，A企業還可減少應稅所得額3萬元，綜合第二步A企業需要交納企業所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬元。
步驟四：
H企業的營業稅：清算減值過程，不視為營業稅視同銷售，因此不需要繳納營業稅。
B企業契稅：同樣依據財稅[2015]37號文，B企業可以做全資企業的一次減資，就滿足免契稅條件。
B，H企業印花稅：由于減值和注銷過程一般不需要簽署轉讓協議，因此不需要納稅貼花。
自此，A企業宿舍完全轉移到B企業名下。
四、方案對比分析
綜合以上的相關計算，可以得出如表2所示的綜合稅負與主要經濟效益對比分析。
五、實踐操作與稅收籌劃進一步建議
1.雖然經濟效益好，但是間接處置手續比直接處置要復雜的多，即便目前《公司法》修改后簡化了公司的注冊，注銷過程，其方案實施的時間基本上最快也要比直接處置要多三個月左右。
2.對于免稅政策的應用上，存在幾個模糊點，各地的稅務機關處理存在一定的差異，因此方案在實施前需要與當地稅局機關有一個充分的溝通：
第一，對于短時間密集的變更安排，稅務機關有可能認定其不屬于“接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為”影響營業稅免稅。減資注銷行為是否征收營業稅也存在一定的模糊性。但是該問題，綜合B企業后續籌劃方案可以有效解決；第二，對于設立的H公司其經營實質是否屬于房地產公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認定；第三，契稅免稅政策中應用中的對全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉”也存在理論爭議。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 土地增值稅
一、研究背景
土地增值稅是土地、房地產交易市場特有的一個稅種，其目的是為了合理調節土地增值收益，凡是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人都是土地增值稅的納稅義務人。
土地增值稅是近年來國家通過稅收政策進行房地產調控的主要手段之一，預征率的提高，清算規程的推行，都推動房地產企業改善長久以來的財務處理方式。土地增值稅是在存在增值額的前提下才會有應繳稅額產生，而增值額是指房地產轉讓收入減除扣除項目以后的余額。增值額是產生土地增值稅稅額的本質所在，土地增值稅籌劃的關鍵就是本著高收益低成本的原則控制增值額，增值額的存在主要稅收籌劃將離不開轉讓收入和扣除項目兩大方向。
二、土地增值稅臨界點的籌劃方法
由于土地增值稅普通標準住宅增值率不超過20%免征土地增值稅，加上土地增值稅適用的稅率為分四檔超率累進稅率，臨界點法是土地增值稅稅收籌劃最常見的一種籌劃方法。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額，為增值額；而扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。
計算臨界點的方法實際上就是由于增值額的計算與稅率不同而來的，在房地產企業賬務處理中，取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本構成了房地產開發總成本，一般構建臨界點的方法，都是計算確定相對變量的比例系數。這里主要就開發總成本不變的情況下，土地增值稅各個臨界點的計算，如果假設收入不變的計算可以通過同樣的表達式推理得出。
下面根據土地增值稅的階段稅率進行相關系數的計算推導：設普通住宅項目銷售總額為S，不含息開發總成本為V，如果房地產開發費用中利息費用不單獨計算扣除，則開發費用為0.1V，其他可以扣除的成本為0.2V，允許扣除的相關稅金為0.055S。
第一階段（免稅）：要使增值率不超過20%，S與V的關系式可以表達為：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通標準住宅的免稅規定，則需要使售價與單位成本的比值小于1.67024，該系數成為享受免稅的最高定價系數。
第二階段（30%稅率）：如果增值率超過20%，那么進入第二階段，而且需要按全部增值額的30%繳納土地增值稅，那么提高售價帶來的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值稅，否則綜合收益反而下降，還不如降低售價使增值率低于20%，因而需要計算一個最低定價系數，加上增值額還不能超過扣除項目的50%，否則要進入40%稅率，因而還需要計算一個最高定價系數。
根據上述內容，構造關系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。
（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。
（2）、（3）兩個等式得出第二階段定價范圍為1.79649V≦S2≦2.12534V在適用30%稅率時，1.79649為最低定價系數，2.12534為最高定價系數。
第三階段（40%稅率）：運用的原理與第二階段相同，收益增加額不得低于稅金增加額，構造關系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。
石紅紅（2011）的《基于稅收臨界點的房地產企業土地增值稅籌劃實證研究》中構建了土地增值稅臨界點籌劃法的定價系數，認為40%、50%、60%的稅率之下，均有一個最低定價系數，且與上一稅率段的最高定價系數之間都有一個間隔區間。但是從以上計算結果發現在第三階段里并沒有稅負重、利潤少的區間，其最低定價系數實際與第二階段的最高定價系數相等，究其原因，這是因為在增值率50%以內的還是適用30%的稅率，而不是直接全部適用40%稅率，也間接證明了速算扣除數的作用。
增值率不超過100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。
（4）、（5）兩個等式得出第二階段定價范圍為2.1253V≦S2≦2.92134V，在適用40%稅率時，2.92134為最高定價系數。
同理，可以計算出稅率為50%時的最高定價系數為4.67064。
在房地產企業對成本預算準確的情況下，可以結合市場行情參考定價系數來決定開發商品的定價范圍。
三、案例分析
SD房產公司有一個住宅項目，全部是普通標準住宅，總可售面積12000平方米，平均單位售價8000元，至2011年年底已售7000平方米，銷售總額5600萬元，土地價為1200萬元，房屋開發成本4000萬元，其中利息支出500萬元，假設不能提供金融機構借款證明，城建稅率5%，教育費附加3%，地方教育費附加2%，當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例10%。
方案1：繼續按平均單位售價8000元銷售。
收入總額：9600萬元。
扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：（1200+3500）×10% ﹦470萬元；加計20%扣除數：（1200+3500）×20% ﹦940萬元；扣除營業稅及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528萬元。
扣除項目合計：1200+3500+470+940+528﹦6638萬元。
增值額：9600-6638 ﹦2962萬元。
增值率：2962÷6638 ﹦45%。
應繳土地增值稅：2962×30%-0﹦888.6萬元。
獲利金額﹦收入-成本-費用-利息-稅金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4萬元。
方案2：由于房地產市場狀況不理想，預計維持原價無法將開發商品銷售出去，打算對剩余的5000平方米進行降價，那么降價多少才好，根據在關于土地增值稅臨界點定價系數的計算，如果想要享受免稅，則要使S1≦1.67024V。在這里單位建造成本為（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均單價要不超過3917×1.67024﹦6542元，設后面5000平方米的平均單價為P，則需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。
假設價格真的降到4500元：
收入總額：7850萬元。
扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：470萬元；加計20%扣除數：940萬元；扣除營業稅及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75萬元；
扣除項目合計：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75萬元。
增值額：7850-6541.75﹦1308.25萬元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 應繳土地增值稅：0元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25萬元。
比方案1少獲利=2983.4-2218.25﹦765.15萬元。
方案3：想要享受免稅政策會導致少獲利765.15萬元，加上房價不可能從8000元將近降一半到4500元，那么需要提高該定價，這時需要結合30%稅率范圍內存在的最低定價系數1.79649。平均單價不能低于3917×1.79649﹦7037元，設后面5000平方米的平均單價為P1，則需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假設后期均價為5600元：
收入總額：8400萬元。
扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：470萬元；加計20%扣除數：940萬元；扣除營業稅及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462萬元，扣除項目合計：1200+3500+470+940+462﹦6572萬元。
增值額：8400-6572﹦1828萬元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；應繳土地增值稅：1828×30%-0﹦548.4萬元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6萬元。
比方案2還少獲利=2218.25-2189.6=28.65萬元
房地產行業在國民經濟發展中處于基礎地位，屬于先導性既支柱性的產業類型，而房地產中的土地增值稅的稅收問題對房地產企業的良性發展有著重要的影響，因此，在房地產企業，需要對土地增值稅進行合理的稅收籌劃。如何制定良好的稅收籌劃措施，其中最關鍵的就是逐漸減輕企業的稅收負擔，本文主要對房地產企業土地增值稅的稅收籌劃問題進行了探討，就相關房地產企業的稅收籌劃策略進行了簡要的論述。
關鍵詞：
土地增值稅；房地產；稅收籌劃
國家可以通過土地增值稅的征收來對房地產行業展開宏觀調控，房地產企業的稅收成本是企業整體成本費用中最重要的組成部分，在很大程度上影響著房地產企業的經濟效益。而土地增值稅作為房地產企業的主要稅種，房地產企業應該對土地增值稅的稅收進行科學合理的籌劃，只有這樣才能夠降低房地產企業的成本，有效控制和預防企業風險，提高企業的經濟效益。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義
1.有利于適應日趨激烈的市場競爭在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅可以合理地設置企業的相關稅費制度，而且房地產企業在逐漸激烈的競爭中可以更好的對市場環境進行適應。近些年，國家對房地產市場進行了有力的宏觀經濟調控，這使得房地產企業的稅收成本不斷增長，而利潤空間卻不斷下降，激烈的市場競爭又大大降低了房地產企業的可持續發展能力，而進行合理的土地增值稅稅收籌劃可以有效降低房地產企業的稅收成本，從而提高企業的市場競爭能力。
2.有利于提高房地產企業的財務管理水平與創新隨著國家對房地產市場宏觀調控力度的加大，房地產企業的財務管理狀況變得更加困難，而進行土地增值稅的稅收籌劃能夠在很大程度上提高房地產企業的資金利用效率，改善企業的現金流，從而有效提高房地產企業的財務管理水平。另外，在房地產行業納稅籌劃不斷發展過程中，相關的研究逐漸增加，在未來的發展中還需要進一步的完善，促進有著普遍意義的籌劃模式的形成，改善原有的單一的以整體稅負為研究內容的情況，提升稅收籌劃的針對性，使房地產企業在繳納土地增值稅方面獲得更多的實際效益。
二、房地產企業土地增值稅的稅收籌劃策略
1.利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作原有的稅收籌劃重點普遍放在了土地增值稅方面，而針對這一稅收開展的籌劃工作則主要目標就是使增值率獲得降低，這樣就可以在稅收中減少土地增值稅的繳納甚至不繳納。一方面的方法就是利用臨界點，企業在運營中可以根據稅法的相關規定進行自身開發方案的制定，使得增值率低于起征點就可以避免繳納增值稅。另一方面，在土地增值稅中，扣除的項目金額假如是固定的，那么轉讓的收入減少，土地增值額也會相應的減少，稅率和稅額就會降低。所以使用這種分散轉讓房地產的方法就屬于合理降低土地增值額的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是將能夠分開進行處理的環節從整個房地產中劃分出來，進行分次地單獨簽約，達到節約稅費的目的。
2.利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可通過增加合理的利息支出扣除項目金額來降低增值率，使其適用較低的稅率，達到降低稅收負擔的作用[1]。在土地增值稅的相關規定中，相關政策明確的指出了利息支出扣除項目的相關細節內容，這為房地產企業開展土地增值稅稅收籌劃提供了一個有利的途徑。房地產企業在開發中，如果借款增加，利息偏高，則需提供金融機構的相關貸款證明，進行利息支出的分攤，達到利息的正確扣除。如果借款較少利息也較低，就不需要對利息支出進行分攤計算及出示貸款證明，從而有效提高房地產企業的經濟效益。
3.利用建房的方式進行稅收籌劃在稅法相關規定中部分建房行為不屬于土地增值稅的征收范疇，可以避免或減少土地增值稅的繳納。一方面是代建房方式，主要指的是房地產企業代表客戶進行房地產的開發[2]。在代建房過程中，房地產企業增加了經濟方面的收益，但房地產產權并沒有產生任何變動，企業獲得的收入是勞務性質的收入，因此只需要繳納營業稅。相對于土地增值稅而言，營業稅的比例較低，選擇代建房方式可以有效降低房地產企業的稅費負擔；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。我國有關土地增值稅的規定中表明，資金與土地由兩方各自承擔的，進行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值稅。建成之后如果進行轉讓的，則需要收土地增值稅。這樣，如果房地產企業購買了一塊土地來修建房屋，這一企業就可以預收購房者的購房款來作為建房的資金，使得資金與土地的負責人進行分離，在剩余的住房出售前，企業就不需要繳納土地增值稅，只有在轉讓房地產企業負責部分的住房時，要繳納繳納特定部分的土地增值稅。
4.利用統籌的手段開展稅收籌劃房地產行業土地增值稅的增值額與增值率是不盡相同的，這是因為相同的房地產企業其經營的房地產在檔次以及規格上都存在差異，而且客戶及價格也不同，地區間的房地產開發成本會受到許多原因的影響產生差異。房地產企業在降低土地增值稅稅費負擔方面，可以采用統籌全局的手段，使其中不同價位的房地產的銷售收入進行合并之后再向上級申報，這樣可以很好的適應土地增值稅稅率的降低；根據實際情況調整單個土地開發項目極其成本，這樣可以促使不同的項目開發之間的增值率相互一致，實現節省稅款的目標。
三、結束語
綜上所述，面對當前階段我國產企業結構的調整，決定房地產企業長久發展的重要措施就是采取科學合理的土地增值稅的稅收籌劃措施，為企業達到節稅目的，房地產企業應該通過合理增加扣除項目、利用國家稅收優惠政策以及利用土地增值稅的征稅范圍，制定稅收籌劃方案，有效發揮土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產企業贏得更大的利潤空間，從而促進房地產企業的良性發展。
參考文獻
[1]胡艷.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術大學學報（社會科學版），2014（，4）：360-366.
關鍵詞：房地產企業稅收 稅收籌劃
隨著近年來，我國的城鄉居住房屋制度的改革不斷的深化，從大的宏觀經濟角度來看，我國加入了世界貿易組織，并且對外開放的腳步也大大的邁進了，房地產企業的發展面臨著機遇和挑戰。這主要表現在房地產業的投資規模一般都很大，并且資金的回收時間長，以及所交的稅種繁多等。企業要想發展的好，必就須要重視房地產業的特點，并結合企業自身的實力和前景規劃，合理的進行管理和資金籌劃。
一、房地產企業的稅收現狀
近年來我國的房地產開發企業發展很迅速，其繳納的稅收成為了中央和一些地方政府財政收入的一個很重要的組成部分，成為了推動相關聯的行業經濟發展的重要力量。在我國的房地產業中稅收具有征收范圍廣、稅費項目種類繁多、并且稅收收入分散等特點。
二、房地產企業稅收籌劃的意義
房地產企業如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。除此之外，對于房地產企業來說納稅的風險也比較大，因此要想使企業的資金能夠合理的分配，從而在最大限度上降低企業成本，做好稅收籌劃是非常有必要的。做好稅收籌劃有利于房地產企業合理的依法納稅，可以提升企業的外在形象，同時合理、清晰、有效的納稅還可以幫助國家稅務機關提高稅收管理水平。另外，稅收籌劃還有于國家經濟的宏觀調整和健康快速發展。因此看來，房地產企業的稅收策劃不僅僅對企業的健康發展有重要作用，同時對國家的稅收制度的維護也是很有意義的。
三、房地產企業稅收籌劃的一些策略和方法
房地產企業的業務復雜，經營活動多變，根據其特點進行房地產企業的稅收籌劃一定要講究策略和方法，這樣才能有效減輕企業壓力，降低開發成本，減少稅負，增加經濟效益，打造企業的核心競爭優勢。
（一）籌資利息支付的稅收籌劃
房地產開發企業開發項目所需資金一般較大，進行資金稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等融資方式，利息可以稅前列支，達到抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。我們可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃，特別是對土地增值稅的稅收籌劃中具有很大的意義，稅法規定在土地增值稅計算增值額中的房地產企業開發費用的利息支出,納稅人能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除利息,但不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，并且最多扣除土地成本和開發成本之和的百分五。；相應地,當納稅人不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明時,可扣除的房地產開發費用位土地成本和開發成本之和的百分十。因此房地產企業當開發的房地產項目籌資途徑為借款并需要支付利息費用的,預計費用較高時,可選擇據實扣除利息；預計利息費用較低時,可按比例扣除,這樣可以達到降低土地增值稅的計稅增值額。
（二）通過臨界點來進行稅收籌劃
這個方法在房地產企業中基本用于土地增值稅的稅收籌劃，根據國家稅法規定的我國普通住宅土地增值稅的20%起征點（即所謂的臨界點）來計算企業的收入和支出，在開發成本和銷售定價上進行充分的預計，可以采取增加開發成本，增加可扣除的房地產開發費用的計算基數，降低增值額，減少稅負；也可以根據市場行情適當降低銷售價格，減少收入，使增值額在臨界點之下，這樣就可以達到免征土地增值稅的目的，當然降低收入引起少收款項，但我們要再考慮少收款項和增加稅負的金額中來進行比較，確定一個能使企業稅負最低的價位。
（三）利用不同的經營模式進行稅收籌劃
1、房地產企業收入確認的條件是固定的，因為房地產企業開發產品一般價格較高，有些客戶無法一次性拿出款項來購買的時候，可采取分期付款的合同方式，按合同約定分期收款，這樣按會計規定及稅法規定未收款項都不符合收入確認條件，可以再符合條件時再確認收入，如果合同約定的分期款項是跨年度收取的，則對節約企業年度所得稅有很大的影響。從而達到稅收籌劃的作用，但也要考慮款項回收的可能性，不能給企業造成損失。
2、房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等經營模式。這兩種經營方式所涉及應繳納的稅種各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。出租屬于服務業，房產稅按照租金收入來計算，但需要繳納其他相關營業稅及其附加等，投資聯營模式房產稅按固定資產余值來計算，不再需要繳納其他營業稅及其附加等，但兩者都需要繳納土地使用稅和企業所得稅，并且土地使用稅計算依據一樣。因為租金收入比較固定，聯營收入比較不具有不確定性，我們可以根據租金收入來進行計算比較，看何種模式的稅負較低。
總之，在房地產企業中，稅收是企業成本的一大組成部分，它對于企業有著十分重要的意義，進行稅收的合理籌劃，從而在現有條件下最大限度的謀取較輕稅負，有助于增加企業的收入，提高企業的核心競爭力，維護企業的各項納稅權益，并能使企業自身的價值實現達到最大化，促進企業的良性發展。
參考文獻：
[1] 張振媚：房地產企業稅收籌劃 .首都經濟貿易大學 . 2010
[2] 庾莉萍：土地增值稅新規對房產業的影響 . 上海會計 . 2008年2期
關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃應用 企業發展
我國房地產業發展起步于上世紀90年代，經過20年的發展，逐漸成為支柱性產業之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且帶動了建材、工程機械等相關產業的發展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調控政策陸續出臺，房地產開發行業利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經營風險增大。在這種情況下，進行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產企業中的應用作初淺分析。
一、稅收籌劃在我國房地產企業中的應用
稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規為導向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產、投資、理財活動的一種企業籌劃行為。房地產企業涉及稅種較多、稅費負擔較重，進行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業特點進行富有特色的稅收籌劃。
（一）利用土地增值稅臨界點進行籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》等相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，對于房地產開發企業，可以通過銷售降價、提高配置標準、增加配套設施、增加建設成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產企業不但可利用土地增值稅的四級超率累進稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達到不交稅的效果，一方面房地產開發企業可通過銷售降價、提升配置標準、增加配套設施促進項目的快速銷售，節約財務利息，實現資金的快速流轉滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業土地增值稅稅負，并不一定致使企業利潤減少。
（二）利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
營業稅方面：以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為，不征收營業稅，轉讓股權也不征收營業稅；房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅；房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。
因此，對于房地產開發企業，可利用上述稅收優惠進行合理避稅。如將開發的商業物業先投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式可規避營業稅。
（三）利用收入結構進行稅收籌劃
對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務服務，無需繳納增值稅。因此房地產開發企業可設立裝飾公司負責房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產開發企業及房地產企業設立的裝飾公司分開簽訂，則房地產開發企業只需就房屋依據房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產開發企業利用關聯公司將經營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。
（四）利用收款方式進行稅收籌劃
根據稅法規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率預繳營業稅、土地增值稅及所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。另外根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。
因此，對于房地產開發企業開發的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業可采用分期收款方式銷售，一方面可促進銷售的增長，另一方面企業不以售價總額為基數而以分期收款為基數計算繳納營業稅、土地增值稅及所得稅，將稅負進行遞延，有利于房地產開發企業的資金流動，創造更大的價值。
二、我國房地產企業稅收籌劃應注意問題
1.稅收籌劃要合理合法
稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規避法律、政策風險。同時，結合企業實際，合理設計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業稅負。
2.稅收籌劃要貫穿于房地產開發全過程
房地產開發涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業管理階段，開發周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復雜，因此房地產開發企業稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監控。
三、結語
綜上所述，當前，我國房地產行業正在經歷前所未有的嚴厲調控，房地產行業競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產開發企業合理合法的進行稅收籌劃，不僅可以降低企業自身稅負，爭取企業最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業的經營管理水平，提高企業的競爭力，贏得新的發展空間，房地產開發企業稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據房地產開發企業的特點及所涉及的稅種，進行合理的稅收籌劃。
參考文獻：
關鍵詞：稅收籌劃；房地產開發；保障房安置
一、 房地產開發企業稅收籌劃概述
1.房地產開發企業稅收籌劃概念
房地產開發企業的稅收籌劃是指房地產開發企業為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負的非違法行為。目前，我國大量稅收優惠政策的實施以及特定稅制要素的存在，為房地產開發企業進行稅收籌劃提供了空間。
2.房地產開發企業稅收籌劃的必要性
房地產開發企業在經營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經營風險高等特點，因此合理的稅收籌劃對于房地產開發企業來說是非常有必要的，具體可以表現為：
（1）稅收籌劃有助于房地產企業利益實現最大化，提高競爭力。在房地產交易環節涉及的稅種較為復雜，例如營業稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產開發企業的稅負，而進行合法的稅收籌劃可以說是實現經濟效益最大化的有效途徑。
（2）稅收籌劃有助于房地產開發企業提高會計核算水平，規范財務管理水平。進行稅收籌劃是一種財務手段，它可以減少企業的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。
（3）稅收籌劃為房地產開發企業樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報時，及時準確的申報稅額，可以降低企業的涉稅風險，提高企業自身形象。特別是對于房地產開發這樣高風險的企業來說，涉稅無風險是提高社會信譽、打造自身品牌的有效保證。
二、房地產開發企業稅收籌劃策略
（一）對營業稅進行籌劃
在競爭日益激烈的房地產開發行業，開發企業在銷售過程中通過贈送產品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達到吸引購房者的目的。例如：房地產開發商在開盤日購買者贈與一臺價值3000元的冰箱，亦或者對購買者進行總房價的10%折扣銷售。我們假設銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價值50萬元，對于方案一開發企業需繳納5000*5%=250萬元的營業稅，同時還需繳納50*3%=1.5萬元，共計251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。
對于房地產開發企業中的營業稅負擔較重的現象，許多地區對其實施了相關的稅收優惠政策，例如根據《于貫徹蘇政發[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規定：對政府或經批準的房地產開發企業銷售經濟適用住房暫免征收營業稅。經濟適用住房，是指同時符合以下條件的具有保障性質的政策性住房：（1）納入全省經濟適用住房建設投資計劃；（2）土地采取劃撥的方式供應；（3）銷售價格經價格主管部門按相關規定確定；（4）向符合市、縣人民政府認定標準的城市低收入住房困難家庭供應；對不能同時符合上述條件，被加以經濟適用住房名稱的其他性質住房，不得享受該項政策。由此可見房地產開發企業可以根據當地的營業稅優惠政策進行稅收籌劃，降低營業稅成本。
（二）對契稅進行籌劃
契稅是指房地產開發企業通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權和土地使用權所繳納的費用。房地產開發企業可以通過法律規定如“企業按照法律規定分設兩個或者兩個以上投資主體的相同企業，對新設方承受的房屋、土地的所有權，免征契稅。
根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件規定，對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產開發企業購置的保障房用地無免征契稅優惠政策。
（三）土地增值稅的籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定：房地產開發企業建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項規定扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進稅率進行交稅。房地產開發企業可以通過增加扣除項目的金額來降低增值率，從而達到減少增值稅的目的。
房地產開發企業可以通過國家政策對土地增值稅進行稅收籌劃，例如北京市財政局、地稅局和住建委日前聯合通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預征土地增值稅。
（四）企業所得稅的籌劃
企業所得稅是根據企業生產經營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產開發這樣資金密集型的企業，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項目、延遲納稅等方法進行所得稅籌劃。例如，企業可以足額購買企業所得稅規定的可以稅前扣除的保險和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費用，而且還為員工帶來了福利，實現了雙贏。
三、 房地產開發企業稅收籌劃應遵循的原則
1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產行業的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發企業的稅收籌劃以合法性為前提，進行合法的進行稅收籌劃。
2.稅收籌劃活動應遵循全程性、系統性原則。房地產開發的建設過程涉及到土地購買階段、建設階段、售房階段和物業管理階段等，因此就要求開發企業的稅收籌劃活動應貫穿于各個階段，做到全面監控。
四、 總結
綜上所述，房地產開發企業采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關系到企業的生死存亡。面對現在國家對房地產行業的調控能力不斷加強、利潤空間不斷減少的現狀，房地產企業采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產開發企業應結合自身經營特點合法、合理的運用稅收籌劃降低企業成本，實現企業利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業有限公司）
參考文獻：
[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產開發企業的經營模式與稅收[J]；財會通訊（理財版）；2006年03期.
