時間：2023-08-31 16:08:39
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發環節的稅收籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；策略
稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經濟業務發生以前，在遵守法律的前提下，運用相應的稅收法律法規，以節稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經濟發展，擺脫經濟下行壓力，不斷的出臺相應稅收優惠政策，為企業提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規范了稅收征納關系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形。可以說，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節約納稅成本，又要有效地降低納稅風險。對于房地產企業來說，營改增以后，增值稅、企業所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種都有相應的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環節較多，其技術性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產開發企業的綜合納稅成本，并能夠有效地規避納稅風險。
房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃概述
據統計，稅收我國整體財政收入的90%以上。可以說，中國的經濟發展、國防建設、醫療衛生、教育事業、基礎設施建設都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經濟發展的愈發完善，我國政府已經基本上摒棄了計劃經濟時代利用行政手段來干預經濟發展的方式，逐步變成了運用經濟杠桿來調節經濟。而稅收杠桿作為重要的經濟調節手段，起到了至關重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調整產業政策，從而優化產業結構，促進經濟良性發展。對于房地產企業來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產開發企業通過土地增值稅優惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節約納稅成本。
1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉讓不動產過程中，就取得的相關收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規規定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關鍵在于有償轉讓不動產。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產開發企業所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產開發企業來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結起來包括：收入分散、適當的利息扣除、增加扣除項目金額、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業的成本，根據部分城市政策，按毛坯房取得預售證產品的精裝修業務和地下無單獨產權車位不納入清算范圍。在這種精裝業務或車位銷售等業務中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關于利息扣除問題，土地增值稅相關法規規定，凡符合規定的貸款利息（亦即能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發成本）X5%之內扣除，凡不符合規定的貸款利息則按（土地出讓金+開發成本）x10%以內扣除，對于房地產開發企業來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發票沖抵成本，而是指開發商可以適當的對于小區內的一些公共配套設施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區域內有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務爭取原開發項目土增稅延期清算。對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。
2.房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業經濟效益。房地產企業經營的最終目的是實現利潤的最大化。對于企業來說，如何能夠通過不斷的經營管理、降低各類成本費用從而實現利潤的最大化，是每個地產企業管理層、財務人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產企業的稅負率還是較高的。而房地產企業土地增值稅屬于價內稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產開發企業來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業創造更大的利潤。提升企業財務人員業務水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業財務人員具備較為過硬的業務水平及高水平的綜合業務能力。土地增值稅所涉及的內容較多，其基本上涵蓋了房地產開發項目的整個過程中，與企業所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優惠政策等方面，這就要求企業的財務人員在充分了解企業自身經營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務人員提升自身的業務水平才能實現。
3.房地產開發企業實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優惠政策角度。稅收優惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優惠政策是稅收法規所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標準普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標準普通住宅的標準是由各省、市、自治區確定的。因而，對于房地產開發企業來說，若想合理的應用該稅收優惠政策進行土地增值稅的納稅籌劃，應該以充分了解開發項目所在地的地方規定以后進行。收入角度。收入是土地增值稅發生的源頭，對于房地產開發企業來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據市場定價適度調節普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進購房款發票中，做為其它業務收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續降低土地增值稅。開發成本角度。除了收入以外，開發成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標準提供計算依據。因而，應該重視開發成本的核算與支出。比如產業性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產業用地和可售部分土地成本進行區分。產業用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅。或者從提升小區品質的角度出發，通過加大公共配套設施的投入，加大綠化、植被、園區方面的投入力度，來增加開發成本。還可以將一些可以計入開發間接費用的成本支出，按照建筑面積法分攤或直接歸集法計算，以最有利的方法有效增加開發成本。另外，還可以通過合理增加關聯方定價的方式增加一些成本。然而，房地產開發企業增加的開發成本應該是本著客觀、真實的原則進行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產開發企業屬于資本密集型企業，項目開發過程中，尤其是項目開發前期需要資金作為支撐，許多企業選擇債務性融資方式融入資金。土地增值稅法規定，房地產開發費用扣除的標準有二：一方面，如果房地產開發企業利息支出能夠準確計算分攤開發項目，并能夠提供金融機構證明，同時利率不超過同期商業銀行貸款利率的前提下，房地產開發費用=利息支出+（土地價款+開發成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規定，則房地產開發費用=（土地價款+開發成本）x10%。因而，對于房地產開發企業來說，應該根據上述稅收制度規定，負債融資方式盡量提供金額機構證明，權益資本籌資，可不計算應分攤利息，達到多扣除房地產開發費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產開發公司來說，可以結合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關于合作建房的問題，許多地產企業也在不同程度的應用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務收入，不屬于土增稅征稅范圍。
房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃中的風險
1.稅收籌劃風險意識不足“意識決定行為，行為導致結果”。對于房地產開發企業來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關系，許多房地開發企業將稅收籌劃工作的重點轉移至土地增值稅方面。可以說對于，房地產開發企業來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產開發企業在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風險意識認識不足，沒有將稅收籌劃風險控制在可控范疇內；部分地產開發企業雖然在稅收籌劃過程中注重了風險意識，但是沒有將其常態化、系統化，僅停留在就事論事。總之，房地產開發企業由于對土地增值稅稅收籌劃風險沒有加以關注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導致稅收風險的發生。
2.稅收政策掌握不透相關企業在進行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務中許多房地產開發企業在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業財稅知識，在處理一般性業務過程中，能夠予以應對。但是，若進行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產開發企業參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務核算、稅務處理過程中引發政策性風險，將給房地產開發企業帶來稅務風險。
3.稅收籌劃思路不清晰房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導致該業務風險出現的另一重要因素。原因在于，在進行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強的操作性的。納稅籌劃一定要從“業務經營流程”入手來做前瞻性規劃而不是單純的從“財務處理環節”來做事后諸葛亮。但是，相關人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。
房地產開發企業土地增值稅籌劃風險防范對策
1.提升相關人員稅收籌劃風險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風險。房地產開發企業在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應該提升相關人員的稅收籌劃風險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產開發企業應該結合自身所處的行業特點，并在充分了解自身項目開發狀況的基礎上，搜尋所能夠利用的優惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務師來企業指導，以期達到有效規避土地增值稅籌劃風險、增強稅收風險防范意識之目的。
2.進一步加強對于政策法規的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規的研究，如果離開了對于相關稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產企業所取得的涉及開發成本的發票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區，否則不可以作為土地增值稅扣除依據。房地產開發企業在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關聯財稅政策進行相應的研究。可以通過網絡、與稅務機關溝通、聘請專業人員講解方式進行。同時，建議房地產開發企業對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現降低稅務籌劃風險的目的。
關鍵詞：房地產開發 稅收籌劃 經濟發展
隨著社會經濟的不斷發展，我國的稅收制度也得到了進一步的完善。目前，我國稅收的法制化進程已越來越快，稅收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各種管理手段及信息傳播效率的大大提高，人們對稅收籌劃及財務管理也有了更加全面的認識。另外，由于全球金融風暴的影響，我國的地產置業也不可避免地受到了一定的影響，對房地產開發企業而言，市場的萎縮、投資速度的回落及相關的銷售情況不佳等情況，都使得其現金流出現比較不樂觀的現象。對相關房地產開發企業的稅收進行合理的籌劃，對其財務進行合理的管理，不但有助于房地產開發企業的發展，而且還有助于國家經濟的發展。
一、稅收籌劃與財務管理的內涵
通常來說，稅收籌劃是一種合法的節稅籌劃活動，換一種說法，就是納稅人在國家相關法律政策允許的前提下，合法開展的一項活動，其主要目的是通過對企業相關生產經營活動進行安排與調整，達到合理稅負、找到最優的節稅生產經營方案。因此，就本質上而言，稅收籌劃不等同于逃稅、偷稅，它是一種正當合法的行為，也是當今社會企業節稅的重要選擇。
財務管理指的是在一定的目標下，對資產的投資或購置、資本的融通、生產經營活動中的現金流量及利潤的分配等開展的管理活動。在企業的管理中，財務管理占據著較為重要的地位，是企業管理的重要組成部分。財務管理是在財經法規的制度上建立的，它把財務管理的原則作為基礎，對企業生產經營中的相關財務活動及相關的經濟管理工作進行合理的組織與處理，因此也可以說，財務管理就是處理企業所有經濟關系，組織所有財務活動的一種行為。
二、房地產開發企業稅收籌劃與財務管理的意義
對于房地產開發企業來說，其生產經營往往具有資金投入量較大、銷售周期較長以及經營風險較高等特點。也正因為這些特點的存在，對房地產開發企業進行合理的稅收籌劃與財務管理便具有較為重大的意義。房地產開發企業稅收籌劃與財務管理的意義主要有以下幾個方面：
（一）有助于企業實現利潤最大化
就房地產開發企業而言，其開發及交易的環節較為復雜，所涉及到的稅收種類也比較復雜，比如，土地增值稅、營業稅、城市建設維護稅等，繁雜的稅種為企業的負稅增加了不少的負擔，而根據相關法律法規的規定，在不違法的情況下對稅收進行合理的籌劃，不但能夠在一定程度上減小企業的負擔，還有助于企業利潤最大化目標的實現，有助于提升企業的市場競爭力。
（二）有助于提高企業的會計核算水平
稅收籌劃是企業的一種財務手段，合理有效的稅收籌劃能夠有效減少相關企業的稅收支出，在一定程度上提高資金的利用率，使企業的資金流得到有效的改善。此外，由于企業的稅收籌劃及財務管理工作的開展都與會計工作有關，完善有效的會計核算是稅收籌劃及相關財務管理工作高效開展的前提，因此，相關業務的開展可以在一定層面上提高企業會計核算的水平，對企業的會計工作可以起到一定的促進作用，有利于企業經濟管理活動的順利開展。
（三）有利于樹立良好的企業形象
就平常的納稅活動中，尤其是在納稅申報的時候，對稅額進行及時準確的申報，不但可以有效降低企業涉稅的風險，還能樹立良好的信譽，有助于企業形象的樹立。另外，合理有效的開展財務管理活動，也能夠在一定程度上保證企業經濟業務的順利開展，尤其對于房地產開發企業來說，有序的資金流動是保證其經營活動順利開展的重要保證，這對企業的發展來說是極為重要的。
三、房地產開發企業的稅收籌劃策略
由于其自身的特殊性，房地產開發企業涉及到的稅收種類相對較多，其所繳納的稅金的核算也較為復雜。稅收籌劃能夠在一定程度上減小企業的負稅負擔，但不是一切稅種都可以進行稅收籌劃。就目前的情況，對房地產開發企業而言，可以開展稅收籌劃的稅種主要包括：土地增值稅、營業稅以及企業所得稅。根據不同稅種的不同性質，企業稅收籌劃的方式與收益也有所不同。下面分別對幾種稅收的籌劃策略進行相關的分析：
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅指的是對國有的土地使用權、地上的建筑物以及建筑附屬物進行轉讓，并從中取得收入的個人或單位，根據其轉讓的收入所得的增值額進行征收的稅種。增值稅的籌劃主要有以下三種：
首先是對成本核算對象進行籌劃。對房地產開發企業來說，其可以單獨設立一家裝飾公司，由其來完成相應房戶的裝修工作。就具體的操作來說，房地產企業可以與購買房屋的客戶簽訂兩份不同的合同：一是房地產銷售合同，是房地產開發企業與房屋購買者之間簽訂的；二是裝修合同，這是裝飾公司與房屋購買者之間簽訂的。這時，房地產開發企業在銷售合同上面所標注的房款的增值額，進行土地增值稅的繳納；而在裝修合同上面所標注的金額就屬于企業的勞務收入，應繳納相應的營業稅，而不再進行土地增值稅的繳納。企業可以通過這樣的方式分散企業的經營收入，進而減少相關的稅基，以達到降低稅率、節省稅款的目的。
其次是對利息的扣除方式進行的籌劃。根據國家相關的規定，房地產開發企業的相關利息支出，只要能夠可以按照房地產項目轉讓計算分攤，并且能夠得到相關金融機構提供的證明的，便允許得到扣除，但扣除的部分最高不能超過商業銀行當期同類貸款利率的計算金額。而對于房地產開發所耗費的其它費用，則根據土地的使用所支付的資金與房地產的開發成本這兩個項目之和且低于其和的5%進行計算扣除；對于不能根據房地產開發項目的轉讓對利息支出進行計算分攤或者是不能取得相關金融機構提供的相關證明的，則不可以對其利息進行單獨的計算，而是將其并入到開發成本中進行統一的計算扣除。房地產開發所耗費的費用則根據土地使用所支付的資金與開發成本這兩個項目之和且低于其和的10%進行相應的計算扣除。根據這樣的規定，房地產開發企業就可以根據實際的情況選擇合適的籌劃方法，當房地產企業所開發項目主要有賴于負債籌資，其利息費用所占的比例較高時，就可以選擇計算分攤利息同時提供相關金融機構的證明，進行對相關的費用進行合理的扣除；相反的，當開發的項目主要是依靠權益資本進行的，其預計的相關利息小隊較少，則可以不對分攤利息進行計算，這樣便可以對相關的開發費用進行一定的扣除，有利于企業相關利潤的實現。
另外是對增值額開展籌劃。根據我國相關條例，納稅人自己建造普通住宅并出售的，若增值額未達到扣除項目金額的20%，則可以免繳增值稅；若超過20%，則要按照相關規定對全部增值額進行相應的納稅活動。另外，如果納稅人既建造普通住宅，又進行其它房地產開發，則應該對其獲得的增值額進行分別的核算，對于不能準確核算增值額的，其所建造的普通住房則不能夠運用相應的免稅規定。土地增值稅的適用稅率為30%到60%之間，并且是超率累進稅率，在相同的條件下，價格越高，增值額就越大，其所適用的稅率也就越高。因此，開發企業在對產品定價時，要對全部情況進行充分的考慮，既要考慮收益，又要考慮相應的支出，最大限度保證企業的利潤。
（二）營業稅的籌劃
營業稅是以在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產所取得的營業額為課稅對象所征收的一種商品勞務稅。對房地產開發企業來說，其營業稅的籌劃策略主要有以下三個方面：
首先是合作建房的籌劃方法。合作建房指的是兩個合作者，一方出資，一方出土地的使用權，雙方以合作的方式進行的房屋建造行為。合作建房主要包括兩種方式：以物易物和合營企業，這兩種方式的納稅義務存在一定的差別，納稅人可以對兩種方式之間的差別進行充分的利用，進而進行合理的收稅籌劃，最大限度保證企業的利潤。例如，甲乙兩方進行合作建房，甲方提供土地，乙方出資。房屋建好后，經相關評估得到該建筑物的價值為6000萬，甲乙兩方各自分得3000萬的房屋。這時，甲方通過土地使用權的轉讓，獲得了部分建筑物的所有權，就應根據相關稅率進行繳納營業稅，而乙方則無需進行營業稅的繳納。
其次是承包合同的籌劃方法。承包建筑工程的公司有沒有與建設單位進行相關承包合同的簽訂，將會影響企業的稅率。承包建筑的公司在和建設單位進行合同的簽訂時，所建造的房屋就歸屬于建筑業，其所使用的稅率為3%，而在不簽訂合同的情況下，該建筑就應該歸屬于服務業，這時所適用的稅率就為5%。據此，納稅人在對相應的工程進行承包時，應該與相應的建設單位簽訂相關的合同，這樣就可以只按3%的稅率繳納稅金。有效降低了企業的負稅負擔。
最后是通過減少應稅項目的流轉次數進行稅收的籌劃。按照國家稅法的規定，不動產的轉讓應該歸屬于營業稅的征收范圍，營業稅是根據流轉的次數重復征收的，流轉的次數增多會導致相應的稅金增加。所以在實際的經營過程中，房地產開發企業就可以根據相應的情況，合理地減少相關應稅項目的流轉次數，進而最大限度地減少相關稅金的繳納。
（三）企業所得稅的籌劃
企業所得稅，是對我國境內的企業和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他的所得征收的所得稅。與營業稅的籌劃相比，企業所得稅的籌劃的效益更大同時也更為直接。房地產開發企業的所得稅籌劃主要可以從以下幾個方面進行：
首先是選擇投資地區進行籌劃。選擇投資地區進行相關的稅收籌劃工作，是在國家對相關地區進行的稅收優惠政策的基礎上出臺的，與國家的經濟政策相符合，所以能夠得到政府部門的支持。通過成本與收益的核算，納稅人可以在相關的稅收優惠的地區進行相應的注冊，而如果企業在沒有相關優惠政策的地區進行了注冊，則可以經過相關的策劃，然后再與一些可以享受優惠政策的企業進行掛靠，進而使自己也可以享受一定的優惠。
其次，選擇從屬的機構進行籌劃。就一個企業而言，其從屬機構包括分公司、子公司及辦事處。對與從屬機構來說，由于其形式不同，使得其核算、納稅形式以及其所享受的稅收優惠政策都有所不同。公司是獨立的法人，其設立的手續也相對較為復雜，公司所得稅的核算與繳納都是獨立進行的，并可以享受相應的稅收優惠；而分公司與辦事處則不同，其設立的手續相對較為簡單，相關的核算也不是獨立進行的，所得稅是交由總公司匯總后進行繳納，稅負較輕，但不享受相關的稅收優惠。因此，房地產開發企業在對相關的稅收進行籌劃時，應該對實際的情況進行合理的分析，并制定出相應的稅收籌劃計劃，最終選擇可以讓企業負稅最輕、獲得的利潤最大的方案。
此外是利用稅前扣除項目進行籌劃。根據我國稅法的相關規定，企業所得稅的稅率為25%，在每一個納稅年度，納稅人的總收入額減去準予扣除的項目之后所剩的余額即為應繳納的所得稅的金額。其中，準予扣除的項目指的是納稅人在該納稅年度里所發生的，并與納稅人取得應該繳納稅金的收入相關的全部必要的費用、成本、稅金及損失。因此，房地產開發企業可以根據實際的情況，對相關稅目進行合理的籌劃，進而有效減少稅額。
四、結束語
對房地產開發企業而言，合理的稅收籌劃不但可以降低其生產經營成本，還在一定程度上關系到企業的存亡，與企業的發展密切相關。隨著經濟改革的不斷深入，國家對房地產及其相關行業的調控能力不斷的加強，使得房地產開發企業的利潤空間也在不斷地縮小，面對這樣的情況，房地產企業進行合理合法的稅收籌劃是非常有必要的。因此，房地產開發企業應根據相關的稅收政策，結合自身的實際情況，進行合理的稅收籌劃，并做好企業內部的財務管理，在不違反法律法規的條件下，對企業的資金以及財產進行合理的控制，進而實現利潤最大化的目標。
參考文獻：
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摘 要 房地產企業經營過程具有投資大、周期長、涉稅標的大等特點，運用稅收籌劃這種新的財務管理方式，將會降低企業涉稅風險和費用，增強企業的盈利能力和競爭實力，實現企業價值最大化目標。文章主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行了分析。
關鍵詞 房地產企業 財務管理 納稅籌劃
一、納稅籌劃
納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
二、房地產企業納稅籌劃幾種方式
1．簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種，而交易環節的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產企業出售的是經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業3%的稅率計證營業稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按 建筑業3%的稅率計證營業稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產開發企業銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價 款，減少應納營業稅和土地增值稅。（3）若房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括 在營業額中繳納營業稅。企業可以與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
2．房地產公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3．利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
4．房地產公司納稅籌劃應遵循遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
［關鍵詞］“營改增”;房地產企業;稅收籌劃
1引言
經濟日趨復雜化，傳統納稅體制已不適應現在經濟發展水平狀況，我國稅制改革也在不斷推進。稅收籌劃是企業財務管理活動之一，關系著企業財務目標的實現，但現階段由于企業稅收籌劃的意識不強、籌劃方案不完善等，因此有必要進行稅收籌劃的研究。房地產企業發展迅速，其稅收在國家財政收入中占有很大份額。但由于房地產企業前期投入資金大，開發周期長，涉及業務繁雜，理解難度大，稅收情況更為復雜，相較其他行業具有更高的涉稅風險。基于此，文章以納稅籌劃為切入點，在稅法允許的范圍內對房地產企業提供稅收籌劃思路，實現企業利益最大化的目標。
2理論基礎
2.1稅收籌劃目標
稅收具有強制性，稅收的無償性說明納稅是企業資源的凈流出，企業以利潤最大化為目標的前提下，總是想減少稅費繳納。稅收籌劃策略正是在這種經濟利益的驅動下產生。稅收籌劃可以理解為在眾多備選稅收方案中選擇最佳方案，實現稅后利潤最大。稅收籌劃得當，企業取得了節稅經濟利益，在涉稅零風險情況下，減輕企業稅收負擔，獲取資金時間價值，提高自身經濟利益，增強企業市場競爭力。
2.2政策依據
稅收籌劃必須符合不違背稅收法律規定的原則，這就需要充分理解稅收政策。具體來說，稅收籌劃主要利用差別化稅收政策、稅收政策的特殊規定以及優惠政策。稅收政策的差別化為企業納稅籌劃提供了空間，全面“營改增”作為時間節點將房地產分成了新老項目，老項目由于不能抵扣進項稅，因此適應選擇簡易計稅，相較之下新項目選用一般計稅方法下抵扣進項稅，稅負會明顯降低。利用稅收政策的特殊規定是指不同稅種的計稅依據和抵扣范圍不同，比如企業開發過程中發生的開發費用在計算土地增值稅時不能直接扣除，而要按照土地成本和開發成本之和的一定比例扣除。在這種規定下，企業可以在符合規定下擴大開發成本總額。稅收優惠政策體現了國家在一定時期對特定項目的鼓勵和支持，為稅收籌劃提供了一定的空間和思路。
3稅收籌劃基本思路
3.1增值稅
在我國流轉稅與所得稅并重情況下，增值稅是流轉稅的主要稅種，“營改增”的實施對房地產企業來說避免了重復征稅問題，籌劃得當能降低企業稅負。
3.1.1加強增值稅專用發票管理全面“營改增”之后，房地產企業購進環節取得的進項稅可以憑票抵扣，是否取得增值稅專用發票對房地產企業的稅負水平有重大影響。一般來說，結算方式選擇上，企業在購買物料時盡可能采用分期付款的結算方式，這樣取得的發票能實現及時抵扣進項稅額的目的，而采用預付或賒購結算方式，只要貨款尚未完全付清，房地產企業不可能取得增值稅專用發票，無法實現抵扣進項稅的目的。采購方式上，盡量選用集中采購，不僅能取得價格優勢，還能確保取得增值稅專用發票。另外，房地產企業還應注重加強對虛假發票的識別和防范，相關部門人員在接受發票時應仔細辨別真假，確保抵扣進行稅額時發票合規。
3.1.2合理選擇上游納稅人上游提供貨物和勞務的企業納稅人身份是影響進項稅抵扣的關鍵點。在報價相同情況下，房地產企業在選擇供應商或者建筑企業時，最大限度選擇具有一般納稅人資格的企業。如果貨物和勞務的提供方為一般納稅人，房地產企業可以取得13%、9%或6%三檔稅率的增值稅專用發票;當貨物和勞務的提供方為小規模納稅人時，其申請代開成功后，房地產企業才可適用3%的抵扣率。小規模納稅人征收率遠低于一般納稅人的抵扣稅率，并且部分小規模納稅人由稅務機關為其代開增值稅專用發票，增加了委托代開環節，推遲了房地產企業取得利用增值稅專用發票進行進項稅額抵扣的時間，會增加企業資金占用成本。這種按抵扣率來選擇上游企業并不是唯一因素，在實際工作中還應考慮凈利潤，如果向小規模納稅人采購后，企業獲得的額外凈利潤大于無法抵扣的進項稅額的損失，那么應當選擇與小規模納稅人的合作。除此之外，房地產企業將上游建筑業務獨立分離出去，單獨成立新的建筑公司，由建筑公司從事建筑服務。這樣終端房地產銷售公司以購入方式取得的建筑公司的勞務可以進行進項稅額的抵扣，房地產企業整體上減少了繳納的增值稅稅額。
3.1.3利用進項稅抵扣額“營改增”之前，企業繳納營業稅，開發精裝房所產生的直接材料以及人工費用等全部計入房屋成本，銷售時不能抵扣進項稅。“營改增”后，開發精裝房的材料費用和人工成本，在取得增值稅專用發票后，可以用來抵扣進項稅。具體來說，精裝房中可以進行裝飾、配置家具家電，購買時按13%的基本稅率取得增值稅專用發票，抵扣進項稅，銷售精裝房時，將裝飾費用以及配置的家具家電款等合計計入房價銷售額，按銷售不動產9%計算銷項稅，這樣房地產企業在精裝房環節可能獲得4%的額外抵扣率。目前絕大多數中小房地產企業受融資約束的影響，開發多為毛坯房，這些企業在條件允許的情況下，擴大精裝修房的比例，使企業少繳納增值稅，還能提升品牌影響力。
3.2土地增值稅
開發建造階段，土地增值稅在開發成本中占據很大比重，房地產企業資金回收慢、開發周期長等特點使企業面臨較大的資金使用壓力，因此有必要對土地增值稅進行納稅籌劃。
3.2.1合理利用征稅范圍在二級市場上未發生產權轉讓行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅征稅范圍具有“轉讓”特征。房地產企業建房方式主要分為自己購置的土地使用權建造房屋、代建和合作建房三種情況。第一種情況下，房地產企業自建房屋對外銷售，不動產權屬發生轉移，需要繳納土地增值稅和增值稅，稅負較重。代建房屋是在委托方的土地使用權上建造房產，房屋建成后房屋產權仍歸委托方所有，建造過程中收取的代建費用屬于提供勞務服務收入，不動產產權未發生轉移，這項行為也不必繳納土地增值稅，但采用代建行為需要提前確定買房客戶。合作建房是指合作雙方共同建造房屋，一方提供資金，另一方提供土地使用權，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先轉讓土地再去購買房產這一環節，由此不僅減少了土地增值稅和增值稅，還有印花稅、契稅等多項稅收。如果房地產企業能尋找到這樣的合作方，雙方均可實現節稅和獲利的收益。
3.2.2充分利用稅收優惠政策《土地增值稅暫行條例》規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這為納稅籌劃提供了另一條思路。房地產企業在開發商品時，需要提前對房屋建筑類型做出合理區分，分別計算其土地增值稅。首先，房地產企業需要對普通住房和非普通住房做出明確的區分，分開核算各自的銷售額，這樣對增值率低于20%的普通標準住房才符合稅收優惠的范圍。其次，納稅人可將住宅的售價控制在合理的范圍內，在確保自身利益的前提下控制好產品的價格，此時需要納稅人計算不同售價的備選方案企業凈利潤情況，這樣將土地增值率控制在20%內，以此來達到免稅的效果。除此之外，房地產企業可以考慮擴大普通標準住房的建筑面積，充分享受免稅的優惠政策。
3.2.3利用稅收政策特殊規定土地增值稅采取超率累進稅率，土地增值稅與增值率成正比，增值率是增值額與扣除項目金額之間的比例，增值額是用收入總額減除扣除項目的金額，因此降低增值稅要從降低增值率入手，需要合理籌劃收入和扣除項目。對于收入，房地產開發企業可以適當降低銷售價格，但降低售價會影響企業利潤，所以納稅人需要比較減少的收入和少繳納的稅金。目前大部分房地產開發公司都是經過簡單裝修后對房屋進行出售，納稅人可將最終售價拆分，分成出售合同和裝修合同，獨立核算房屋原價和裝修費用，這樣裝修合同對應的收入屬于提供勞務取得的收入，只需繳納增值稅，不并入到銷售房屋的價格中，因此計算土地增值稅的收入不包含裝修費用，大大減少了企業繳納土地增值稅。對于扣除項目，房地產開發費用是按一定標準抵扣，不是按實際支出扣除。當房地產企業開發費用中的財務利息支出能夠合理確定時，可以扣除的開發費用為開發成本、土地價款和利息合計的5%以內;當開發費用中的財務利息支出不能確定時，開發費用扣除限額為土地價款和開發成本合計的10%。企業籌資一般選取負債籌資或權益籌資。稅法規定，合理的利息支出可以在所得稅前扣除，利息屬于開發費用的一部分也可以扣除，從扣除項目來看，房地產企業可以適當增加負債籌資的比例。土地增值稅扣除項目中的利息費用在不同情況下有不同扣除方式，加大了土地增值稅籌劃空間。如果房地產企業利息支出大于地價款和開發成本合計的5%，這時應當選擇第一種開發費用扣除方式;否則，房地產企業主要依靠權益籌資方式，選擇第二種開發費用扣除方式。除上述單獨降低售價或加大扣除項目金額外，企業也可采用綜合方法降低增值率。如企業可以加大開發小區的公共配套設施的投入，一方面滿足用戶高質量需求，而這部分投入資金的成本可以從提高售價中得以補償;另一方面增加了扣除項目的金額，從而降低增值率。
隨著國家調控力度的不斷加大,加上日益激烈的市場競爭,我國房地產企業內部費用成本的壓縮空間越來越小。作為房地產企業外部成本的稅收,其數額的多少極大地影響著房地產企業的經濟效益。科學的本文作者：黃曉暉作者單位：廣西欽能電力集團有限公司
稅收籌劃,對于提高企業的經濟效益、增強企業的競爭實力乃至促進整個房地產行業的發展都具有積極的作用。針對新企業會計準則對房地產行業稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環境的變化,通過多視角挖掘宏觀調控政策下房地產企業稅收籌劃的空間及關注點,在其基礎上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產企業提供有效、具有實踐意義的稅收籌劃思路。
二、房地產企業稅收籌劃策略
1.房地產企業前期準備階段的稅收籌劃
房地產企業前期準備工作包括規劃審批、設計施工、土地出讓或轉讓等,此階段是房地產項目運作的首要環節,也是稅收籌劃的關鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨立法人資格,可以進行獨立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨立承擔納稅風險,而分公司與總公司則是共同承擔納稅風險。但一般情況下,選擇分公司具有以下優點:稅務部門對分公司的監管相對要松,且項目初期分公司往往處于虧損狀態,可以抵消總公司利潤,減輕企業稅負,分公司與總公司之間的資產轉移不必承擔納稅義務,可以減少房地產企業的成本;其次,新建和并購的選擇,房地產企業取得土地的來源有兩個:國家購買和從其他單位購買,從其他單位購買具體的操作方式可以是成立新公司購買土地或是并購出售土地企業的股權,從稅法上來看,第二種操作方式的土地使用權沒有發生轉移,因此無需繳納契稅,利于企業節稅,降低企業成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產企業的主要特點,而房地產企業的籌資方式可以分為負債籌資和權益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費用列支。
2.房地產企業建設環節的稅收籌劃
一是,借款費用資本化,根據相關稅法規定,在當期企業所得稅中無法扣除資本化的借款費用,而對于成本對象完工后的借款費用則可以作為財務費用直接扣除,因此對于不同時期完工的開發產品,房地產企業應獨立核算,這樣可以相應的減少企業所得稅支出;二是,利息扣除方式,計算企業所得稅和土地增值稅時的利息費用在會計處理上市不同的,前者在開發完工前計入成本,在開發完工后計入期間費用,而計入成本的利息費用只有當房產出售時才能抵扣,同時對于土地增值稅,根據稅法規定,當利息費用較大時應提供證明據實扣除,而當利息費用較少時,則可不計入分攤的利息,且可多扣除相關開發費用,降低房地產企業開發成本;三是,按照開發種類分別核算增值額,即分別核算不同開發種類的增值稅,以減少稅負;四是,稅前扣除項目,新企業所得稅法的稅前扣除項目較多,包括可全額扣除的項目,如折舊、交通費等,按照稅收標準列支的費用,如業務招待費,可以遞延到下期扣除的項目,如廣告費,不能扣除的項目,如罰款;五是,預提費用處理,稅法與會計核算對預提費用的處理方式是不同的,雖然房地產產品開發完工后可以合理地將預售收入確認為實際銷售收入,并按規定結轉相應的計稅成本,但實際中還未完工的相關基礎設施和配套設施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業稅收支出。
3.銷售環節稅收籌劃
一是,銷售價格稅收籌劃,當前土地增值稅實行四級累進稅率,同時為鼓勵普通標準住宅的開發,規定其相關增值稅率為超過20%的暫不征收土地增值稅,此時不同的售價可能增加或減少房地產企業的利潤,在此情況下,房地產企業應利用起征臨界點進行定價,以減輕企業稅負,增加企業凈利潤;二是,銷售收入分解稅收籌劃,例如通過設立專門的房產銷售公司來減輕土地增值稅和企業所得稅,通過簽訂裝修合同分解銷售收入以合理規避裝修部分的土地增值稅和營業稅,給企業帶來節稅利益,通過區分代收收入以減少銷售收入,降低企業所得稅負,通過折扣銷售,將銷售價款與折扣額開在同一發票上,以折扣后的價款為營業額來繳納營業稅。
4.保有環節稅收籌劃
房地產企業未出售的房屋常以出租的方式進行經營,而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營業稅(5%)、個人所得稅(20%)、房產稅(12%),以及城市維護建設稅、印花稅、城鎮土地使用稅以及教育費附加等,從租賃方或承租方的角度來看,房屋租賃名義稅負較重,稅負水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對保有環節進行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業務,對尚未出售的房產以出租形式賺錢租金,具有較大的稅負,而將這部分房產以投資入股的形式來參與被投資方的利潤分配則可以有效降低企業稅負;其次,先租后售的稅收籌劃,房地產企業都存在大量的銀行貸款,會有大量的費用需要在稅前扣除,因此企業可以以先租后售的形式持有房產,期間企業所得稅較少,總體來說對企業是有利的。
三、房地產企業稅收籌劃實務
1.營業稅的稅收籌劃
從自建和代建模式選擇的角度來看營業稅的稅收籌劃。案例:某企業以1億元的價格購得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉讓給乙酒店管理公司,價格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預征率。(1)自建模式,某企業的營業稅34500*5%=1725萬元,土地增值稅34500*2%=690萬元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬元;(2)代建模式,某企業的營業稅為0,代建營業稅=4500%5%=225萬元,土地增值稅=10000*2%=200萬元,契稅=1000*5%=500萬元。從以上兩種開發模式來看,自建的營業稅稅額大,擠占企業資金,而代建模式的稅負較輕,但應避免稅收征管上可能的風險。
2.土地增值稅稅收籌劃
某開發項目共分為兩部分,一是普通住宅項目,銷售收入18000萬元,一是洋房項目,收入為91000萬元,而開發總成本為62000萬元,包括支付土地價款20000萬元,前期工程費1200萬元,建造安裝支出30000萬元,基礎設施支出8000萬元,公共配套設施支出1500萬元,開發間接支出1300萬元。籌劃前土地增值稅情況為:應稅收入:109000萬元;扣除項目金額總計=開發成本+房地產開發費用+與轉讓房產有關的稅金+其他扣除項目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬元,則土地增值額=109000-86595=22405萬元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬元,稅負高達6.17%。籌劃后的土地增值稅稅收情況,將項目總成本劃分為普通項目和非普通項目,(1)普通項目的測算:應稅收入為18000萬元,扣除項目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬元,土地項目增值額=18000-15056=2944萬元,增值額與扣除項目金額的比為19.55%,未超過20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項目的測算:應稅收入為91000萬元,扣除項目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬元,土地項目增值額=91000-71539=19461萬元,增值額與扣除項目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬元,比進行土地增值稅稅收籌劃前節稅883.3萬元。
3.利息籌劃
【關鍵詞】房地產企業；稅務籌劃技術；案例分析
房地產企業稅務管理是房地產企業財務管理的重要組成部分，房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業利潤的多少，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。
一、房地產業財稅特征
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，是國民經濟活動中的具有綜合性的行業。其主要財稅特征如下：
1.房地產開發跨越生產和流通兩個領域，其經營內容廣泛，投資主體復雜，需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。房地產業的主要經營活動包括：規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。因此，精細而復雜的財稅管理模式才能適應多樣化業務的需要。
2.房地產業資金籌集的多源性，房地產業現金流轉復雜化。
3.房地產業成本、費用結構復雜。
4.房地產業經營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產開發周期長，我國商品房的平均經營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。
二、房地產業涉稅分析
房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重。
主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種。對于一個企業來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業的利潤的大小，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。
1.營業稅分析
（1）房地產企業出售經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業3%的稅率計算營業稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應當將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計算營業稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應繳納的契稅。
（2）房地產開發企業銷售的房屋中如果包括一些設施，應當將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納的營業稅和土地增值稅。
（3）房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
2.利用土地增值稅起征點優惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務籌劃應注意三點：
（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。
3.其他有關稅種的分析
（1）房地產業的稅金除上述營業稅和土地增值稅外，還有城市建設維護稅和教育費附加，以營業稅等流轉稅為計稅依據，分別適用7%、5%、1%的城市建設維護稅率，3%的教育費附加率。
（2）城鎮土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
三、房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此采用的稅收籌劃技術也是多種多樣的，根據其行業特點和經營業務，其籌劃技術可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術
房地產企業占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負。而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產定金、預售款都要納入收入繳納營業稅。
3.攤銷（分攤）技術
房地產企業的項目一般跨年度經營，所以如何實現攤入成本的最大化，貫徹權責發生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預提方法或其他分配方法；對于費用應盡量實現轉化，突破稅前列支限額的限制；能夠當期列支扣除的損失應及時確認。
4.轉化技術
房地產企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式。轉化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅。其關鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
關鍵詞：房地產稅務籌劃財務管理
一、房地產企業稅務籌劃的概念與特點
（一）概念：房地產開發企業稅務籌劃是房地產企業在一定的社會制度環境下，根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負，實現企業財務目標的謀劃、對策與安排的活動。房地產企業稅務籌劃包括避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。通過規避、優惠條款、提高或降低價格等方法達到減輕稅負的目的。
（二）特點：
1、合法性。房地產企業稅務籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，之所以能夠做出繳納低稅負的決策是因為納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。
2、籌劃性。一般納稅義務通常具有滯后性，通常企業經營行為發生后，企業納稅義務才產生。稅務籌劃在充分了解現行稅法、政策和財務知識的基礎上，再結合房地產企業全方位的經濟活動，有計劃地進行規劃、設計稅負相對最輕和經營效益相對最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務籌劃性的特點。
3、目的性。房地產企業進行稅務籌劃產生的最初原因就是直接減輕稅收負擔，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險等目標是在這個目標的延伸。
4、多維性。從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。
二、房地產企業稅務籌劃的可行性
首先，企業在籌劃稅務方案前，要對資金、成本和利潤這三要素進行細致合理的分析，制定出正確的財務決策，使整個企業的經營、投資行為合理、合法，財務活動和經營活動健康有序運轉，實現良性循環。其次，在籌劃稅務方案時，企業精打細算、為了節約支出、減少浪費也不能一味地考慮稅收負擔的降低，而忽略因該籌劃方案的實施引發的其他費用的增加或收入的減少。企業要達到合法“節稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強自身的經營管理、財務核算和財務管理，才能保證稅務籌劃目標的實現。更重要的是，由于稅務籌劃方案在很多情況下會企業生產經營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時間性差異，因此在進行稅務籌劃成本和收益的比較時，必須考慮稅務籌劃決策的風險和資金的時間價值。最后，還應得到國家和政府反而支持，因為稅法是企業執行稅務籌劃的法律之繩，企業的一切具體行為都離不開國家的宏觀調控的政策。
三、房地產企業稅務籌劃的現實意義
（一）一定程度上能減輕房地產企業的稅收負擔
目前我國房地產企業涉及的稅種數量繁多，房地產企業稅收負擔重。當前房地產企業所承擔的稅務不僅包括一般企業應付的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、還有房地產企業特殊適用的土地增值稅、在各階段還會涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮土地使用稅、房產稅等等稅種達有十余項之多。由此可見，當前房地產企業所承擔的稅收負擔偏重，而包括避稅、節稅、轉稅等多方面的措施的稅務籌劃能合理有效地改變目前房地產企業的這種狀況。
（二）幫助房地產企業盡早掌握最新財稅政策法規
國家陸續出臺針對房地產企業的一系列重要財稅政策、法規以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復雜的企業交易行為和越來越嚴格的稅務機關征管措施，導致企業的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產企業必須充分了解國家稅收政策，并結合企業的自身情況進行稅收籌劃，從而降低涉稅風險，實現涉稅零風險，達到企業持續、健康發展的目的。
（三）有利于房地產企業長遠發展的需要
在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，為了實現這一目標必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業的聲譽，并對企業正常的生產經營百害而無一利；稅務籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產企業長遠發展需要的有效途徑。
四、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題
（一）政府機關部門的決策對房地產企業稅務籌劃有很大影響。房地產經濟越發達，競爭越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業是否符合一定優惠政策所規定標準的，往往不只是稅務部門，房地產企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。
（二）忽視稅務籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負擔的降低。如果單從稅務籌劃就是為了實現企業稅收負擔最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務籌劃的一個關鍵方面，但這種理解不利于稅務籌劃方案的有效設計和整體權衡。任何一項籌劃方案的實施，房地產企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，還要兼顧經濟活動參與各方的課稅情況及其稅負轉嫁，當新發生的額外的費用或放棄其他方案所損失的相應機會收益小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項成功的稅務籌劃應該是多種稅務方案的優化選擇，我們不能認為稅負最輕的方案就是最優的稅務籌劃方案，這樣不顧企業總體利益的下降，犧牲企業整體財務利益換取稅收負擔的降低明顯是不可取的。
（三）稅務籌劃具有極強的適應性，因人、因時、因地，具體情況具體分析。情況的復雜決定在進行稅務籌劃時，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識到房地產企業在稅務籌劃時稅法與會計制度適度分離的必然性。企業會計制度制定的根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的著眼點在于對經濟和社會發展進行調節。二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求、對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同。二不同是因為會計主體可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。三是遵循的原則不同。
五、房地產企業稅務籌劃的措施及發展趨勢
（一）房地產企業在設立環節上的稅務籌劃
稅務籌劃是一種新型的企業經營管理理念，它要求企業經營決策者在謀劃各項經營活動時，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊地點、企業性質、組織形式、人員結構、出資方式等，為企業選擇其在經營階段所應承擔的稅負。
（二）房地產企業籌資環節的稅務籌劃
企業在籌集到所需要的足額資金的同時，還應該要實現籌資成本的最小化。認真考慮債務資本和股權資本之間的搭配比例，理搭配資本結構以及運用適當的方法進行籌資能減少借款利息、物業管理費用和其他費用等，節約大量的新的成本。
（三）房地產企業開發環節的稅務籌劃
房地產開發費用的扣除方法就有兩不同的規定。規定的不同造成兩種方法計算的“房地產開發費用”也存在差異。但稅法規定房地產開發企業因分立發生的房地產轉移不征收土地增值稅、連體樓內不同類型房產適用一個增值率和稅率，從而達到降低整個連體樓的土地增值稅稅負目的。
（四）房地產企業銷售環節的稅收籌劃
企業可設立全資子公司或獨立核算的二級法人機構去專門從事與企業自身經營無關的業務，就可以令這部分代收或代墊的費用從應納稅營業額中分離出去，使這部分業務能適用與之相適應和配套的稅率，從而降低相關的稅負。
總之，房地產開發企業稅務籌劃活動是一項涉及各種學科的高智商活動，應當有選擇的引進既有專業技能又精通稅法的稅務、咨詢機構為企業經濟活動出謀劃策。
六、結束語
房地產產業作為經濟危機后拉動經濟復蘇的一個強力增長點，在國民經濟中的地位日益突顯。面對房價在蟄伏一段時間后新一輪的大幅飆升，房地產企業成為稅收檢查的對象，本文希望通過對房地產企業在稅務籌劃中幾個方面的研究，明確房地產開發經營業務流程中各階段的稅務籌劃要點，提高房地產企業的納稅意識、經營管理水平，以便有效防范涉稅風險，實現房地產企業價值最大化。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業；營改增；稅收籌劃
近年來，我國經濟保持持續增長的態勢，這也使房地產開發水平不斷提高。在當前房地產市場還不完善的情況下，房地產企業偷漏稅情況十分嚴重，這也使稅務機關將房地產行業納稅情況作為監管重點，房地產企業涉稅違法的代價也不斷加大，在這種情況下，房地產企業為降低稅負，將稅收籌劃作為一個重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國房地產企業納入營改增試點范圍，為進一步提高房地產企業的納稅管理水平，提出有釷對性的納稅籌劃建議，使房地產企業稅負能夠得以降低。
一、房地產企業稅收籌劃重要性分析
1.房地產企業納稅金額大、負債率高房地企業普遍存在投資大、經營周期長及收益集中在后期等特點，由于房地產企業納稅金額較大，使其具有較大的節稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產企業的稅務負擔。而且房地產企業存在較高的負債率，融資渠道十分單一，通過稅收籌劃能在一定程度上緩解企業資金壓力。
2.稅收籌劃是實現房地產企業可持續發展的基礎房地產企業通過稅收籌劃能有效降低納稅成本，實現利潤最大化。一直以來，我國房地產企業的依法納稅意識都不強，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現象，這些違法行為不僅會受到法律的制裁，而且還會給房地產企業的可持續發展帶來嚴重的影響。因此，對于房地產企業來講，要想降低稅負，就要利用科學的稅收籌劃來降低稅務成本，從而更好地促進房地產企業的健康、持續發展。
二、房地產企業納稅籌劃的建議
1.強化管理，確保開支項目獲得可抵扣的增值稅專用發票房地產企業納入營改增試點范圍后，土地成本和建筑安裝成本進入抵扣鏈條，因此，企業財務部門要確保在地產項目實施過程中強化管理土地獲取、原材料采購、建筑安裝成本決算等環節，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣。同時，地產開發企業的會計賬戶要進行相應調整，特別是要設置“進項稅額”“銷項稅額”“進項稅額轉出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應的科目，這樣會計核算則會更為準確和規范，加強對增值稅專用發票的管理，進一步實現對稅務風險的有效防范。
2.充分考慮各種運作模式對增值稅處理帶來的影響房地產企業運作方式具有多樣性，在不同運行模式下，房地產企業收益形式也具有較大差異。如不動產租金（適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（適用6%增值稅稅率），包含設備出租、水費、電費、電話費、上網費、傳真費、物業管理費、裝修費用等名目的收入（各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產企業對歷史項目進行統計分析，測算以往不同運作模式產生的稅負和利潤，再綜合考慮自身的企業戰略以及財務狀況選擇地產項目的運作模式。
3.尋找變量在稅收籌劃過程中，需要發現和引入變量，即及時發現能夠導致稅額變化的因素，差異化地選擇影響稅收的政策，并針對計稅依據和稅率來采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應納稅額直接受計稅依據和稅率的影響，當計稅依據越小時，稅率越少，則應納稅額也會越少。在稅收籌劃過程中，房地產企業要積極尋找相關稅收政策中的特定條款，并對其進行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優惠性條款等為主，通過對這些條款的運用，能有效發現稅收籌劃的空間，減少稅款的應繳金額，達到稅務減負的目的。
4.遵循成本收益原則房地產企業通過稅收籌劃來獲得整體經濟效益。但由于各稅種之間存在相互聯系及相互依存的關系，即某一稅種應納稅額減少后，其他稅種稅額則會增加，這就需要在稅收籌劃時分析成本收益，確保在經濟上具有可行性。在對增值稅進行籌劃的過程中，要通過合理合法控制，從而實現增值率的降低。房地產企業要想降低增值率，可以采取降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算單低增值稅率業務等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負上升等問題，因此，在稅收籌劃時需要尋求總體稅后凈收益最大化。
三、結語
房地產企業稅收是國家財政收入的重要組成部分，在當前市場經濟環境下，稅收也是對市場經濟的主要調節手段，這也使房地產企業稅收籌劃更具重要性。房地產企業通過稅收籌劃，不僅有利于企業的健康有序發展，而且對完善我國相關法律法規也具有非常重要的意義。通過合理合法的稅收籌劃，能夠有效提高房地產企業的經濟效益，為房地產行業的健康、持續發展具有積極的促進作用。
參考文獻：
房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比稅負較重。房地產業涉及的主要稅種情況如表1所示：
房地產業的稅金除上述按納稅環節所列稅種外，還要繳納城市建設維護稅、教育費附加和城鎮土地使用稅。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）文件規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
房地產業稅收籌劃案例分析
――興邦房地產開發公司籌劃實務
興邦房地產開發公司是主要從事居民住宅及商業用房開發，城市配套設施建設，以及歐式裝飾、園林綠化等業務的股份制企業，擁有自己的建筑施工隊、營銷公司、廣告公司、裝修公司。每年居民住宅及商業用房開發量在10萬平方米以上。公司注冊資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于政府甲級房地產開發企業。
通過對興邦房地產開發公司財稅情況的分析，稅務顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案：
1．資金籌措的納稅籌劃
興邦房地產公司對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。
（1）通過金融機構融資。興邦房地產公司新開發一個項目，需要資金1500萬元。如果企業選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節稅39.6萬元(120×33%)。
（2）通過發行債券融資。對于上述項目，如果興邦房地產公司經批準發行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發行債券融資可以少繳納稅金49.5萬元(150×33%)。
2．收入確認的稅收籌劃
興邦房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅400×5%=20（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅400×40%×5%=8（萬元），以后3次分別應交營業稅400×20%×5%=4（萬元）。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅20萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。
國稅發[2003]83號《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》規定：對于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，按實際付款日確認收入的實現。
3．土地增值稅的籌劃
興邦房地產開發公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。
如果不分開核算，興邦公司應繳納土地增值稅為：
增值率（增值額與扣除項目金額的比例）為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。
如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：
普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅=（10000－8000）×30%=600（萬元）；
豪華住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）
應納土地增值稅合計金額=600+650=1250（萬元）
分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率為25%，超過20%，還要繳納土地增值稅。進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量，改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。
4．閑置房地產投資籌劃
興邦房地產公司在城市繁華地帶有一處空置房產，該房產有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中興邦公司所占份額為400萬元。
下面我們進行一般性分析，假設房產原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中興邦公司所占份額為X2，出租和聯營的稅負分別為Y1、Y2。
（1）采取出租方式應承擔的稅負
營業稅：房屋租賃屬服務業，按租金收入的5%征稅，則為5%X1；
房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為12%X1；
城建稅：甲企業處于市區，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城建稅稅負為7%×5%Xl＝0.35%X1；
教育費附加：3%×5%X1＝0.15%X1；
印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規定：“按租賃金額1‰貼花”，因此印花稅稅負為0.1%X1；
所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為：33%×(X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1)=31%X1
總體稅負Y1＝營業稅＋房產稅＋城建稅＋印花稅＋所得稅＋教育費附加
＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1
（2）采取聯營方式應承擔的稅負
房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產稅稅負=1.2%×(1－30%)K＝0.0084K；
土地使用稅(此稅種從量定額計征，各地標準不一，以南京為例，假定地區單位稅額為0.7元／平方米)，假設該房產使用面積為L平方米，土地使用稅稅負=0.7×L=0.7L；
所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=X2×33%=33%X2；
總體稅負Y2=房產稅稅負 + 土地使用稅稅負 + 所得稅稅負
=0.0084K＋0.7L＋0.33X2
（3）尋求稅負均衡點
由于租金收入相對固定，而且在出租前往往可以商議確定，而聯營收入則因影響因素多，不確定性更大，所以可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，有：
0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2
X2=（48.6X1－0.84K－70L）/33
在利用房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：
若預期聯營的收入X2＞(48.6×租金收入－0.84×房產原值－70×實際使用面積)/33，則該項房產采取聯營方式稅負輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯營方式；反之，則應采取租賃方式。
一、Z項目稅收籌劃方案
1.用足利息支出扣除的政策。
在該項目中，A房地產企業管理層原本打算僅從銀行借入資金1億元，但是該企業在商業銀行的借款額度尚有2.5億元未使用。建議再向銀行借入資金1億元，用于該項目建設，充分利用財務杠桿效應。同時在計算房地產開發費用時，通過比較（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%與企業實際發生的利息20000*10%*3=6000萬元，前者大于后者，故而建議企業選擇不提供金融機構證明，從而按照（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%計算房地產開發費用。A房地產企業財務人員在稅法理解上存在偏差，認為必須同時滿足不能按房地產項目計算分攤利息支出和不能提供金融機構證明兩個條件，才可以按照10%扣除，實際上只要滿足一個條件即可，這兩個條件是“或者”的關系。按此思路，可增加土地增值稅可扣除金額7697.73萬元，借款利息還可以增加企業所得稅稅前抵扣金額3000萬元。
2.普通住宅與非普通住宅分別核算。
A房地產企業在計算土地增值稅時，是將普通住宅與非普通住宅混在一起計算的，總體的增值率為33.86%，適用的稅率為30%，如果將普通住宅與非普通住宅分別核算，同時能夠做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那將可以節省大量的稅收。根據我國土地增值稅稅法的規定，普通標準住宅和非普通標準住宅扣除項目金額可按轉讓土地使用權面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，或稅務機關認可的其他方式。建議A房地產企業使用按照建筑面積分攤。
3.A房地產企業Z項目籌劃三步曲：分立—合資—股權轉讓。
A房地產企業在取得土地使用權時，并未分別申請住宅用地、商業用地，一定程度上增加了稅收籌劃的難度。因為如果單獨申請了酒店用地，同時已經聯系到酒店的買家，則可以籌劃為代建房行為，從而不用承受大額的土地增值稅負擔了。
（1）公司分立。從A房地產公司派生分立出B公司，將與此酒店有關的資產、負債、所有者權益從A房地產公司中分離出來，B公司組建成為一個新的獨立核算的法人，A房地產公司仍然存續。①營業稅、土地增值稅。根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，是營業稅的納稅義務人。提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償銷售不動產的行為，而有償是指通過提供、轉讓或銷售行為取得貨幣、貨物或其他經濟利益。根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對無償轉讓的房地產不予征稅。由此可見，無論是營業稅還是土地增值稅都要求“有償”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付對價，被分立方也未取得任何經濟利益，因而無論是A房地產企業還是B公司都不需要交納營業稅、土地增值稅。②契稅。根據《契稅暫行條例》及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）等法律法規的規定，公司依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。③印花稅。現行印花稅采取正列舉的形式，即只對《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征收。A房地產公司與B公司簽訂的企業分立合同，不屬于印花稅的列舉范圍，所以該分立合同不需要繳納印花稅。同時稅法規定，對于以分立方式成立的新企業，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原來已經貼花的部分不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規定貼花。如果分立后的A公司和B公司的“實收資本”、“資本公積”之和與分立前A公司相等，未注入新資金，則A、B均不需要繳納印花稅。④企業所得稅。根據《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財〔2009〕59號）的規定，企業分立，被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，則按照特殊性的規定進行稅務處理，被分立公司可暫不確認被分立資產的全部轉讓所得或損失，在不涉及非股權支付的情況下，分立公司應按原計稅基礎確定其在分立公司的計稅基礎，所以分立公司、被分立公司在分立環節都不需要繳納企業所得稅。對于被分立公司股東而言，在被分立公司沒有辦理減資手續的情況下，不涉及確認舊股轉讓所得或損失問題。因為此種情況下，被分立公司股東取得新股并不需要放棄舊股，其取得的新股及非股權支付相當于從被分立公司取得股息所得，股息所得已經是稅后的了，也不需要再交企業所得稅。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相關的資產、負債、所有者權益的分離需要交納營業稅、城建稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅的情況，但是卻發生了酒店土地、酒店房產的權屬變動。
（2）合資。酒店建設竣工后，B公司也已經宣告成立，此時可以去尋找有意向投資該酒店的企業。當然如果在酒店開工之前，就已經與某酒店管理企業達成投資意向或簽訂投資協議，是受該酒店管理企業之托開發，按照對方的要求施工、建設，則稅收籌劃無需公司分立這一環節。B企業在找到有投資意向的某酒店管理公司后，與該酒店管理公司合資成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投資入股，占相應的股份。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。所以B企業以酒店投資入股的行為，不需交營業稅。根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。所以B企業以酒店投資入股的行為，不需交土地增值稅。
（3）股權轉讓。C酒店公司成立以后，B公司再將其所持有的股份全部轉讓給另一股東即某酒店管理公司。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股后，對股權轉讓不征收營業稅。根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。B公司轉讓其持有的股權，未轉讓公司名下的不動產物權等法人財產權，也不需到相關部門辦理物權變動的登記，不構成轉讓不動產物權的事實行為。同時從土地增值稅的征稅對象上看，只對有償轉讓房地產的行為征收，沒有規定轉讓股權行為應當繳納土地增值稅，所以B公司的股權轉讓行為也不需要交納土地增值稅。但是，該轉讓所得要交納企業所得稅。
二、對房地產企業稅收籌劃的幾點建議
關鍵詞：營改增；土地轉讓；稅收籌劃
一、案例基本
情況為簡化分析，假設項目在城市，交易發生在2016年6月，土地取得的日期為2016年4月30日之前，甲乙均為房地產企業一般納稅人。甲企業原取得土地成本1000萬元，擬轉讓持有的該塊土地，現市場評估價格為5000萬元，賬面除土地外，其他資產與負債賬面價值相等，暫不考慮印花稅。五種模式分析如下：模式一：直接以5000萬（含稅價格）辦理交易轉讓。（1）增值稅：根據財政部和國家稅務總局《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅[2016]47號文），納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。甲企業選擇簡易計稅應繳增值稅=（5000-1000）÷（1+5%）×5%=190.48萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業計算的稅金及附加為22.86萬。（3）土地增值稅，應納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數，增值率=土地增值額/扣除額=（5000-190.48-1000-22.86）/（1000+22.86）=3786.66/1022.86=370.20%，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數為35%，應納稅額1914萬元。（4）企業所得稅，稅率25%，（5000÷1.05-1000-22.86-1914）×25%=468.17萬。
以上合計應繳納2405.03萬。
模式二：生地變熟地后再辦理交易轉讓。甲公司將地塊進行開發整理，投入建設費用100萬元。銷售價格為變為5100萬元（含稅價格），相當于收回原投入的100萬元（未考慮資金時間價值）。（1）增值稅：根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》：1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。故甲企業應繳納增值稅=（5100-1000）÷（1+5%）×5%=195.24萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業計算的稅金及附加為23.43萬。（3）土地增值稅：根據《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第六條第二款規定，對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅款。甲公司投入建設費用100萬元，可以得到開發成本加計20%扣除的優惠。即土地增值稅扣除項目金額為1000+100+100*20%+23.43=1143.43萬元，增值額為5100-195.24－1143.43=3761.33萬元，土地增值率為3761.33÷1143.43=328.95%，甲公司需要繳納土地增值稅3761.33×60%－1143.43×35%=1856.6萬元。（4）企業所得稅。甲公司應繳企業所得稅為（5000-195.24-1000-100-23.43-1856.60）×25%=481.18萬元以上合計應繳納2361.21萬。
模式三：將土地開發建設投資總額超過25%后，整體轉讓項目。假設甲公司2016年4月30日后通過辦理相關房地產報建手續，開工日期在2016年6月30日后，繼續投資2000萬元，達到投資總額的25%，然后以含稅價格7000萬元進行出售。（1）增值稅：根據《國家稅務總局關于的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規定：房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）故應繳納增值稅=（7000-1000）÷（1+11%）×11%=594.59萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業計算的稅金及附加為71.35萬。（3）根據《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第六條第三款規定，對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。即土地增值稅扣除項目金額為（1000+2000）*（1+20%）+71.35=3671.35萬元，增值額為7000-594.59－3671.35=2734.06萬元，土地增值率為2734.06÷3671.35=74.47%，甲公司需要繳納土地增值稅2734.06×40%－3671.35×5%=910.06萬元。（4）企業所得稅。甲公司應繳企業所得稅為（7000-594.59-1000-2000--71.35-910.06）×25%=606萬元以上合計應繳納1587.41萬。模式四：甲公司直接轉讓100%股權。假設甲公司轉讓股權按照5000萬元價格出售。應繳納稅額如下：（1）土地增值稅：土地使用權權屬沒有變化，土地成本遵循歷史成本。故應納土地增值稅為0元。（2）企業所得稅：（5000-1000）*0.25=1000萬元
以上合計繳納1000萬元。
模式五：甲公司以土地出資，乙公司以現金出資，成立丙公司，然后甲將丙公司股權轉讓給乙。
假設土地做價出資為5000萬元。分析：（1）增值稅：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件1：營業稅改征增值稅試點實施辦法（以下簡稱實施辦法）第十條規定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，實施辦法第十一條規定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。以無形資產投資入股取得了其他經濟利益，應繳納增值稅。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%。（3）土地增值稅：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。同時，根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規定。（4）企業所得稅：企業以經營活動的部門非貨幣資產對外投資的，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得和損失。因為相關計算同模式一相同，此處不再贅述，甲方合計納稅2405.03萬。
二、案例比較分析
根據以上比較分析，模式四納稅金額最低，方案最優，其次是模式三。但是還存在以下幾個方面的問題在納稅籌劃時需要注意：
1.模式四中變賣土地為賣股權，甲公司節稅金額巨大，但是隨著《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函【2000】687號）文件出臺，讓原本簡單，明確的政策變得復雜起來，現在全國各地稅務機關對該文件執行口徑不一致，有參照執行的，也有未參照執行的。筆者認為該規定有不合理的地方，股權轉讓時未改變土地的計稅基礎，受讓方取得股權后繼續開發土地會造成增值額巨大，相當于把土地增值稅遞延到受讓方，從這個角度來講，受讓方未必同意接受該模式，雙方可能會選擇方案三，方案三從理論上講土地增值稅稅負最低。
2.模式三中，（1）增值稅的計算采用一般納稅人按新項目計稅，如果滿足老項目，采用簡易計稅方式，增值稅稅負可能更低。（2）房地產企業一般納稅人在一般計稅方式下轉讓在建房地產項目是否可以扣除土地價款存在爭議，筆者傾向于可以扣除土地價款，因為房地產企業處在一個特殊的行業當中，其運作既可能是從頭到尾開發，也可能是半路轉讓，半路轉讓既可能是在建項目轉讓，也依然可能是土地使用權轉讓，本質上并無不同。因此應當在同一個問題上采用相同的邏輯。再加上從甲和乙來看，整個項目開發雖然跨越兩個主體，其實處在延續之中，如果甲的土地出讓金不允許減除，從整個項目開發來看，稅負陡然加重，出現明顯的不合理結果。
3.模式一中，可能受限于法律約束。根據《城市房地產管理法》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當完成開發投資總額的百分之二十五以上。由于以上條件限制，實際操作中多采用模式二。
4.模式五中，由于以無形資產投資入股要繳納增值稅，與原營業稅政策相比，不享受稅收優惠，導致營改增后該模式節稅效果不如以前。如果考慮先用現金成立丙公司，然后申請為一般納稅人，再以增資形式入股，乙方可抵扣進項增值稅，將也有雙方談判操作空間。
三、案例啟示
通過以上案例稅收籌劃模式分析，給我們帶來以下啟示：1.稅收籌劃不僅要關注稅法的規定，同時也要考慮其他法律法規的規定，違反其他法律法規的方案也不可行。2.進行稅收籌劃要全局考慮，不能把單方面把稅負轉嫁到對方，這樣的稅收籌劃方案往往得不到對方的配合，顯然會以失敗而告終。3.稅收籌劃過程中，要關注稅法變化，加強學習，以前籌劃的最佳方案往往由于稅收政策的變化而不具有可行性。
參考文獻：
[1]黃潔.《“營改增”后房地產企業稅收籌劃之道》.時代金融.2017.02.
[2]劉長瑩《土地使用權的納稅籌劃》實務解讀.
一、土地增值稅納稅籌劃
(一)納稅籌劃是提高企業管理水平和增強財務人員專業素質的必然要求所謂的納稅籌劃，更多的是指在企業戰略層面的籌劃。在房地產企業項目運作的初期，通過合理的納稅籌劃和戰略決策，對建筑工程項目的投資來源、建設方式、經營模式等的進行合理、科學、規范的規劃，從而達到納稅籌劃的目的，這對企業的管理水平提出了很高的要求。所以說，納稅籌劃是房地產企業提高企業管理水平的必然要求。另一方面，要想實現土地增值稅的納稅籌劃，財務管理人員的專業素質必須過硬。這要求企業財務管理人員必須熟練掌握會計制度和會計準則，還要熟練掌握現行的稅法，按照既定的法律規范進行記賬、計稅和納稅申報。所以，納稅籌劃是房地產企業財務管理人員專業素質提高的必然要求。
(二)納稅籌劃是房地產企業更好地適應納稅環境的必然選擇根據我國稅法的相關規定，“形式大于實質”，再加上，我國現行的稅法對于納稅稅種、納稅環節、計稅方法等進行了詳細的規定，從而導致房地產企業生產經營過程中面臨著稅種繁多、環節眾多、計稅復雜的問題，要求房地產企業必須對納稅進行合理籌劃。只有通過合理的納稅規劃，才能有效避免無法預見的納稅支出，才能有效避免重復納稅的問題。此外，通過合理的納稅籌劃，也有利于房地產企業更好地適應當前經濟體制改革背景下的納稅環境。所以，納稅籌劃是房地產企業更好地適應納稅環境的必然選擇。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的方法
(一)利息支出籌劃在我國，所有納稅人必須知道并且明確的一點是：我國稅法中，了扣除項目比實際核算過程中所涉及的項目少，在增值額計算過程中應嚴格按照稅法規定進行。根據我國土地增值稅暫行條例以及實施細則之規定，在工程項目財務費用利息支出扣除以后，凡是可以按照轉讓房地產項目計算分攤、能夠提供金融證明的部分，可據實扣除（需要說明的是其中最高額不可超過按照銀行同期貸款利率計算所得的金額）。在納稅籌劃過程中，凡無法按照轉讓房地產項目對分攤利息支出進行計算的，或者難以提供金融證明的，開發費均嚴格按照土地取得成本以及開發成本之和的十分之進行扣除。基于上述條款規定，房地產企業可以結合自身的特點，選擇對個人有利的計算方式（利息計算），從而實現節稅之目的。通常情況下，資金的主要來源是資源資金企業發生的利息費用，如果沒有達到土地取得成本、開發成本總數的5%，則建議采用第二套計算方案——在不提供金融證明的情況下，直接將土地取得成本與開發成本總數的10%扣除。案例1：某房地產開發企業，其地價款支付額為1000萬元人民幣，整個房地產開發成本大約在5000萬元左右，以利息支出分別為400萬、200萬進行具體籌劃。其中，利息費用扣除限額=（1000+5000）×5%=300（萬元）；允許扣除的利息支出為400萬元時，由于400萬元>300萬元，因此該房地產企業應當嚴格按照開發項目進行利息分攤，同時還要提供金融證明。在該種條件下，利息支出與其他開發費用扣除：400+（1000+5000）×5%=700（萬元）；如果不采用該方案，則只能以（1000+5000）×10%=600（萬元）為標準進行扣除，其中扣稅基數大約減少100（萬元）。當可扣利息支出額200萬時，因200<300，所以建議不按開發項目對利息進行分攤，或者不提供金融證明。在該種情況下，利息支出與其他開發費用總計扣除額為（1000+5000）×10%=600（萬元），多扣：600-（200+300）=100（萬元）利息支出。
(二)簽訂分售合同在房地產企業進行房屋出售時可以采用簽訂分售合同的方法。當房地產企業開發商建設的房屋房體已經初步建設完工但是還沒有安裝其他一些設備，并且業主還沒有對所購買的房屋進行裝飾時，這時，房地產企業開發商可以與業主商量并且簽訂房地產轉移合同；當房地產企業開發商建設的房屋房體建設完工并且其他一些設備已經安裝完成、或是房屋業主已經開始著手裝飾或是已經裝飾完工時，這時，房地產企業開發商可以與業主商量簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣，房地產企業開發商只需要按照第一份合同的金額來繳納土地增值稅，這時，房地產企業開發商與房屋業主所簽訂的第二份合同金額即不是土地增值稅的范疇，而是營業稅征稅，這樣就不需要繳納土地增值稅，而我國稅收法中，營業稅征稅的稅率比土地增值稅的稅率要低很多，這樣，房地產企業開發商所繳納的稅收費用就會降低，從而達到了降低繳稅費用的目的。
(三)充分享受稅收優惠政策根據國內現行的土地增值稅暫行條例要求，納稅人在普通住宅建造出售過程中，增值額沒有超過扣除金額20%的，應當對其免征土地增值稅。在此過程中，若增值額明顯超過了扣除金額20%的，則應當就其所有的增值額，嚴格按照規定進行計稅。此外，稅法中對此還做出了明確的規定，即納稅人在普通住宅建造完成后，又進行房地產開發的，分別對增值額進行核算，否則所建造的普通住宅無法適用免稅規定。為了能夠充分享受稅收優惠政策，房地產企業可將某個整體開發項目進行分開處理，從而實現降低增值率和稅負之目的。比如，實踐中可將某個整體增值率多于20%的部分增值率，分為沒有達到20%的標準住宅、超過20%的樓盤進行分別核算，從而享受國家關于土地增值稅免征的優惠政策。比如，某個房地產企業在對建筑項目進行開發時，項目中包括一套普通標準住宅，預售8000萬元，其中可扣除的金額大約為7200萬元；同時，還建成了20棟豪華別墅，預銷價格在6000萬左右，可扣除金額大約4500萬元左右。就這一案例來講，如果核算時不分開，則需繳納的土地增值稅為：（8000+6000-7200-4500）×30%=690（萬元）；相反，如果對其進行分開核算，則由于普通標準住宅的增值率沒有超過20%，則可享受土地增值稅免征優惠政策，總計土地增值稅繳納額為：（6000-4500）×30%=450（萬元）。相比之下，建議分開核算，因可享受國家稅收優惠政策，所以應當優選該稅收籌劃方案。
三、結束語
在我國，對于房地產行業來說，土地增值稅是在整個納稅總額中所占比重較大的一種的稅收政策，但是，房地產開發企業的土地增值稅納稅籌劃必須控制在一定的成本中進行，同時進行土地增值稅籌劃還應該特別注意合規性要求，一旦籌劃失敗很可能使企業面臨巨大的法律風險，給企業帶來巨大的經濟和商譽損失。所以，房地產土地增值稅納稅籌劃需要遵循成本有效和合法合規的原則，制定的籌劃方案應該是成本小于籌劃所得減稅收益，并且把風險控制在企業可以承受的范圍之內。
作者：肖建峰 單位：南通蘇宇置業有限公司
