時間：2023-09-01 16:55:52
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產互聯網營銷方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
近日，萬達正式與騰訊達成合作，雙方將致力于探索“互聯網+房地產”大背景下的跨界營銷新模式。9月1日，萬達北京、大連、哈爾濱、長春、沈陽、鄭州、西安等30個重點城市的所有在售樓盤將全面進駐騰訊房產微電商平臺，啟動“1呼百應購房季”。據悉，接下來雙方將繼續在互聯網金融、社區O2O等多個領域展開深入合作。
對于業已進入“白銀時代”的傳統房地產行業來說，尋求互聯網轉型已是大勢所趨。與其他房企相比，商業地產龍頭萬達擁抱互聯網的步伐異常迅疾，公司的各條業務渠道都在積極探索與互聯網的結合。可以預見的是，此次萬達與騰訊的合作，將進一步探索“互聯網+房地產”的實踐新方式，為業界提供新的借鑒模式。
萬達看重騰訊移動互聯資源優勢
據了解，萬達與騰訊現階段在房產領域的合作方向，主要集中于騰訊的微信、移動支付和QQ會員等強大的移動互聯資源優勢。
其中，“1呼百應購房季”是騰訊基于全國首例微信購房活動“1元購房狂歡節”基礎上，升級推出的“移動輕電商”營銷模式。目前，已經有33個萬達的樓盤項目加入到活動中。騰訊方面相關負責人介紹稱，該活動依托于騰訊微信支付平臺，參與活動的所有項目均面向用戶推出了支付1元獲得購房優惠或禮品的活動，其中“1元抵1萬元房款”的優惠力度被業界評價為“誠意十足”。
萬達對于與QQ會員體系相結合的“會員購房超市”也表現出濃厚的興趣，并提供了2000套特價房源進駐其中。業內分析人士指出，騰訊QQ會員總數可達5000萬，且這些用戶多為具備成熟網絡消費行為模式的風向標群體，這應該是吸引萬達進駐QQ會員購房超市的重要原因。
互聯網化轉型與改變行業的雄心
作為6000億規模的商業帝國，萬達近年來的快速擴張動作背后，隱藏的是互聯網化轉型的迫切愿望。目前，電商業務已經成為萬達四大核心業務線之一。而其“輕資產模式”和“服務型企業”的全新定位，也都需要依托互聯網金融和大數據平臺的支持。萬達董事長王健林曾不止一次公開表達對于擁抱互聯網的熱忱，并且在電商、金融、文化旅游等業務領域進行了深入的探索實踐。
與此同時，騰訊也一直在探索“互聯網+”在各領域的運用實踐。8月7日，騰訊正式“互聯網+房地產”行業解決方案，涵蓋智慧住家、社區平臺、管理聚合、會員特權、金融創新、精準營銷等六大方案模塊。同步上線的“騰訊房產微電商平臺”，實現了與舊有“重電商”模式可疊加的線上輕電商模式，以其網絡傳播便捷性、電商活動趣味性等特質而受到業界廣泛關注。
摘要：我國房地產業步入“新常態”的發展階段，中小房地產企業面臨諸如融資難問題、營銷手段落后的問題，限制了房地產企業的發展。作為一種新興的融資理念和模式，互聯網金融將互聯網的技術、精神、理念和平臺的作用融入金融行業，具有低成本、高效率、覆蓋廣等優勢，并對未來的支付結算、投資融資等帶來重要影響。中小房地產企業應積極運用互聯網金融為中介和平臺，緩解企業的融資難問題；借助互聯網金融，創新房地產營銷手段；借鑒互聯網金融的理念，推動企業內部運營和供應鏈的改造與整合。
關鍵詞 ：中小房地產企業 互聯網金融 融資 市場營銷 供應鏈管理
一、新形勢下我國中小房地產企業面臨的挑戰
眾所周知，改革開放以來，隨著社會主義市場經濟改革的逐步深入，我國房地產市場與行業也迎來了長足的發展，房地產市場成為我國經濟發展的支柱產業，成為許多產業與行業的核心，帶動了大批周邊行業的發展。例如，房地產行業對國內生產總值的貢獻十分大，根據相關統計，房地產投資帶動的我國國內生產總值可以占到比重的10.3%；而且，房地產市場的發展也滿足了人民群眾對住房特別是改善性住房的需求。但是，近年來，隨著經濟增速步入“新常態”，加之國際經濟環境不容樂觀，房地產市場的發展也開始進入新的發展階段。在這一新形勢下，我國中小房地產企業也面臨不少挑戰，主要體現為以下三點。
1.房地產市場和行業步入“新常態”
進入2014年，我國經濟發展步入“新常態”，2014年我國國內生產總值（GDP）突破60萬億，位居世界第二位；但是，與2013年GDP的增速相比較，2014年的增速僅僅達到7.4%，雖然完成了全年的經濟增長目標，與以往10%以上的增速相比，經濟增長的速度顯然有所降低。根據國家統計局的最新統計信息，2015年第一季度全國GDP增速達到了7%。在經濟增速進入“新常態”的宏觀背景下，房地產市場和行業也進入新一輪的調整期。根據國家統計局的相關統計信息，2014年，我國房地產商品房的銷售和等待銷售（待售）的情況呈現了下降的趨勢：2014年，全國商品房銷售面積累計達到120 6 49萬平方米，比2013年下降了7.6%；其中，住宅銷售面積下降9.1%，辦公樓銷售面積下降13.4%；與此同時，從商品房銷售額角度來看，2014年銷售額達到76292億元，比2013年下降了6.3%；其中，住宅銷售額下降7.8%，辦公樓銷售額下降21.4%。因此，有研究者就指出，上述數據表明，隨著經濟環境的影響，我國房地產市場開始從之前的“賣方市場”轉變為“買方市場”，經過長時間的集中建設，商品房的供給數量規模龐大，需要一段時間讓市場進行消化。房地產市場本身從以往的高速增長降低為中速或低速增長，顯然表明了房地產市場進入了深度調整的時期。當然，除了上述情景之外，房地產市場也有諸多利好消息，例如“城鎮化”等持續推進、宏觀調控措施適當放松信貸、大城市放松“限購”和限貸等，都有助于房地產市場的復蘇和增長。受這一大環境的影響，我國中小房地產企業的經營活動也面臨挑戰，需要“因時而動”、“因勢利導”，敏銳把握房地產市場環境和政策環境的變化，既保持樂觀積極進取的態勢，也應謹慎小心不宜過分擴張，從而影響企業資金鏈的穩固。
2.中小房地產企業融資難問題依然十分突出
房地產行業無疑是資金密集型的行業，房地產市場的正常發展需要金融行業的支撐，金融與房地產呈現共生共榮的雙贏關系。我國房地產企業為了進行項目開發和運營，往往需要大量的資金支持；但是，受限于我國金融行業和市場發展程度所限，我國房地產企業，特別是活躍于二三線城市的中小房地產企業，仍然面臨融資難的問題。一方面，我國中小房地產企業的融資渠道單一，除了企業自有資金之外，往往過分依賴商業銀行的信用貸款，上市融資、借殼上市、信托基金融資等方式對于中小房地產企業而言都不太實際，而且信托融資、發行債券融資等方式往往受到政策環境的諸多限制，目前環境下難以真正實行。另一方面，中小房地產企業在當前市場環境相對不太好的情況下，又亟需資金的注入和支撐，以防資金鏈斷裂，影響企業正常經營活動。我國中小房地產企業的資金來源結構不合理，過分依賴傳統的融資方式，在部分地區，甚至進行民間借貸式的融資，這不僅對房地產企業的經營埋下隱患，而且也有可能擴大消極影響的范圍。因此，“家有余糧，心里不慌”，在房地產市場進入“新常態”的背景下，如何拓寬中小房地產企業的融資渠道、創新融資方式、降低融資成本，是我國所有中小房地產企業亟需重視解決的問題。
3.中小房地產企業市場營銷手段仍然落后，市場競爭力弱
如前所述，我國房地產市場現在已經開始步入“買方市場”，房地產市場競爭程度日益劇烈，消費者選擇也呈現多樣化、理性化、個性化等特點。胡志剛就認為，當前房地產市場的供求關系已經相對平衡，甚至有可能是“產能嚴重過剩”的階段，因此這也給房地產企業帶來了很大的影響，特別是中小房地產企業，由于資金規模較小、融資能力較弱，可能面臨資金鏈斷裂甚至破產的危險。在這樣一種情況下，如何通過借鑒、引入和創新新的營銷手段，吸引消費者的注意，并滿足消費者多樣化的個性化的需求，就成為中小房地產企業必須認真思考的問題。然而，現階段，我國中小房地產企業的市場營銷意識仍然十分落后，仍然將市場營銷局限在企業的“銷售”部門，而沒有從整體、協同、全局的意識出發，將營銷貫穿整個項目樓盤設計、開發、建設、運營、營銷和后期的售后服務乃至物業管理的全部環節。另外，中小房地產企業的市場營銷手段仍然十分簡單和粗放，今天是信息網絡的時代，互聯網、電子商務、社交媒體等的積極運用，往往能起到事半功倍的效果，有助于中小房地產企業在日益激烈的競爭中突圍；然而，現實情況卻是，許多中小房地產企業固守原有的銷售觀念，仍然依賴原有的傳統的營銷手段，這無疑削弱了其市場競爭力。
二、互聯網金融的興起：理念與實踐
作為一種新興的融資理念和模式，互聯網金融（ Internet Financial/On line Financial）在世界范圍內異軍突起，不僅將對以商業銀行為代表的傳統金融行業帶來挑戰和變革的機遇，甚至會對整個市場交易模式和社會發展帶來深刻影響。阿里巴巴創始人馬云就提到，“如果銀行不改變，我們改變銀行”。更重要的是，2014年和2015年，政府工作報告均正式提及互聯網金融，報告指出“互聯網金融異軍突起”，這顯示出政府對待新生事物的開放心態、推動金融改革、實現經濟轉型升級的決心。
作為新興的、創新的事物，互聯網金融目前在學術界和實務界依然沒有一個共同的界定，其內涵是比較模糊而又彈性的。簡單來講，互聯網金融就是互聯網精神、理念、技術和實踐與金融行業的聯結和融合。互聯網金融是信息科學技術、移動通信技術、云計算和云存儲、電子商務、搜索引擎乃至于社交網絡在金融行業的運用，借以實現資金籌集和融通、信息傳遞和中介以及支付等金融業務。本文認為，一方面，互聯網金融借助和利用了新興的、先進的信息網絡技術，對傳統的金融行業進行改造和升級，提升金融客戶的用戶體驗，升級金融服務和產品，拓寬金融行業的范圍和渠道，提升信息流通和分享的效率等等；另一方面，互聯網金融更核心的不在于其所依賴的技術，技術可以不斷更新換代，但是互聯網金融所沿襲和傳承的平等、共享、開放、合作、協同等精神，這是以往高高在上的傳統金融行業所不具備的品質，互聯網金融或者金融互聯網，是互聯網時代的精髓對金融行業的滲透、改造乃至是顛覆，它將改變以往對金融行業的形象的理解和塑造。
具體而言，相比于傳統的金融行業，互聯網金融具有以下幾個特點。首先，互聯網金融是建立在強大的信息網絡技術基礎之上的。無論是傳統金融業推出的結合互聯網技術的網上銀行、網上支付、手機APP應用等服務，都必須依賴于優秀的網絡基礎設施的建設，硬件和軟件的完善是互聯網金融的基礎。其次，方便快捷，“以客戶為中心”是互聯網金融區別于傳統金融行業的重要特點。例如，以支付寶、財付通、微信支付等為代表的第三方支付和移動支付平臺，已經逐步成為時下電子商務和網絡購物的相對主流的支付方式。便捷的支付方式提升了消費者使用互聯網金融的粘度，進而讓互聯網金融公司為消費者提供更好的金融服務；而移動支付作為下一波互聯網金融的發展，其優勢也主要在于方便、快捷和安全。此外，成本低、覆蓋廣、效率高也是互聯網金融的另一大優勢。與電子商務平臺類似，互聯網金融借助互聯網技術和網絡平臺，降低了買賣雙方的交易成本；金融服務機構提供的金融產品的營銷、銷售、下單等也可以通過網絡進行，無疑減少了彼此的成本。同時，互聯網“開放”的特性使得互聯網金融可以接觸到更為廣闊的消費者和企業，在信息充分交流的情況下，更有針對性地接觸到潛在的資金需求者和供應者，提升資金的使用效率。
基于互聯網金融的上述特點，可以預見的是，互聯網金融的出現和發展將極大的改變先前對金融行業的理解；并將帶來新的支付和結算方式、企業和個體投資和融資的渠道和途徑的創新、以及實現資源配置的效率和結構的優化。目前我國互聯網金融正進入如火如荼的爆發式的增長階段。例如，第三方支付牌照數量已經超過250張，而且P2P貸款平臺的數量也十分龐大，以及余額寶等金融理財產品，和阿里巴巴的小額貸款和京東的供應鏈貸款業務等也相繼推出。實踐中，伴隨著社會經濟的發展和技術的不斷進步，互聯網金融的形式仍然處于高速發展階段，互聯網技術、理念與金融業的有機結合形式也在不斷創新，實踐中應用已經比較廣泛的幾種互聯網金融的實踐形式，具體包括：第三方支付、網上融資平臺、投資理財平臺、眾籌、數字貨幣甚至是虛擬金融機構等。
例如，第三方支付平臺（Third party payment），這可以以國內流行的支付寶為典型。第三方支付的實質是一種中介工具，利用計算機信息技術，將用戶資金結算和支付與傳統銀行結算系統進行連接，依托于電子商務（如淘寶和天貓）的第三方支付還承擔著擔保功能，提升了資金支付的安全和可靠程度。再比如，P2P（Peer-to-peer）網上融資平臺，其特點在于小額貸款融資，能夠提升資金的使用效率，滿足中小微型企業難以獲得貸款的需求，同時也拓寬了客戶的投資渠道和方式；P2P網上融資平臺在中間發揮了中介作用。值得注意的是，所有這些互聯網金融的具體實踐形式都仍然有創新和發展的空間，這也正是互聯網金融的魅力和潛力所在。
三、我國中小房地產企業運用互聯網金融的幾點建議
互聯網金融成本低、效率高、覆蓋廣、針對性強等特點，對于中小房地產企業而言，具有重要的積極作用。有學者就認為，互聯網金融本身具有先進性和科學性，因此其對各類企業的投資和融資過程和策略，甚至是企業內部管理都會帶來一定的影響；如何把握互聯網金融帶來的機遇，借助互聯網金融的技術、理念和實踐，解決企業經營過程中遇到的問題和挑戰，這將是中小房地產企業經營管理者應該認真規劃并付諸行動的議題。實際上，互聯網金融也已經逐步滲透房地產行業，對房地產企業的經營活動帶來深刻影響。有人就提出了這樣一個問題：互聯網金融來了，互聯網地產還遠嗎？下面就我國中小房地產企業如何運用互聯網金融提出幾點建議。
1.運用互聯網金融為中介和平臺，緩解企業融資難問題
中小房地產企業可以運用互聯網金融為中介和平臺，主動籌資，緩解乃至解決融資難、融資渠道單一等問題。如前所述，互聯網金融的一大特點在于依賴于大數據、社交網絡（SNS）、搜索引擎、云計算等信息網絡技術，進而實現信息的分享和溝通，從而給中小房地產企業等資金需求方和個人投資者、小額網絡貸款公司和金融機構等資金投資方提供聯結的機遇和平臺；通過眾籌等方式獲得資金融資。發現并解決問題是企業獲得利潤、社會獲得發展的推動要素。中小房地產企業融資難、融資渠道單一問題的解決本身也蘊藏的無限的商機。我國的一些房地產公司開始將互聯網、金融、房地產三者相聯結，將社會居民投資需求、中小房地產企業融資、金融機構三者實現對接；例如，上海綠地進軍互聯網金融，推出了“綠地地產寶”，旨在服務居民個人投資理財，并解決中小房地產企業融資難問題。據介紹，綠地地產寶通過房地產、金融行業和電子商務的跨界合作，致力于將社會閑散資金與房地產項目對接，為中小房地產企業提供資金解決方案。
2.借助互聯網金融，創新房地產營銷手段
此外，互聯網金融與房地產的結合是作為“互聯網+”精神在房地產行業的直接體現，其不僅能幫助中小房地產企業通過融資平臺、眾籌等方式獲得資金支持；更是一種十分有吸引力的營銷平臺和手段。如前所述，進入“新常態”發展階段的中國房地產市場和行業已經逐步成為“紅海”，而互聯網金融的引入是提升房地產市場營銷能力和市場競爭力的重要途徑，成為潛在的“藍海”。互聯網金融對房地產營銷帶來的影響至少體現在兩個方面。其一，中小房地產企業與互聯網融資平臺和機構開展深度合作，可以通過適當降低融資門檻，幫助有潛在需求和消費能力的購房者籌集商品房首付資金。換句話說，中小房地產企業借助互聯網金融為購房者增加了“金融服務”，而這正是購房者所需要的，無疑會引導大量的購房人群，更好地實現產品的銷售。例如，我國的房地產全產業鏈服務商“易居中國”就相繼推出將互聯網、金融和房地產企業以及營銷活動打通和整合的產品，試圖彌補房地產營銷中金融服務欠缺的問題。其二，作為新興的概念，“互聯網金融”對于房地產消費者而言有足夠大的吸引力，中小房地產企業借助互聯網金融這一概念可以在滿足消費者對金融服務日益增高的需求同時，成功獲得消費者對所開放的項目和樓盤的關注度，打通金融服務與房地產企業的營銷活動。
3.借鑒互聯網金融的理念，推動企業內部運營和供應鏈的改造與整合
如前所述，互聯網金融的實質在于借助互聯網技術而實現的人、物、資金和信息的流動，其中最為重要的是資金和信息的流動。而中小房地產企業在日常經營和供應鏈管理（Supply Chain Management）的過程中往往面臨信息分享機制不健全、資金流動不通暢等問題，延緩了企業項目的開發和營銷，直接削弱了中小房地產企業的競爭力。因此，我國中小房地產企業應該借鑒互聯網金融的理念，推動企業內部經營與供應鏈的改造和整合。首先，互聯網金融所倡導的以用戶、產品和服務為中心的精神，有助于中小房地產企業提升自身的運營水平，通過房地產定制等方式，從項目的開發、設計、建造、施工、銷售以及后期的運營乃至于物業管理等都為客戶量身訂造，充分打造個性化、精品化的房地產產品，與此同時降低成本提升效率；在這一過程中，還能夠通過互聯網融資平臺為消費者提供適當的金融等相關服務，從而使自身的產品更有市場競爭力。其次，在供應鏈管理上，中小房地產企業可以發揮核心功能，借助互聯網金融的技術、平臺和中介作用，整合供應鏈上的其他節點企業，例如商業銀行、建筑公司、原材料供應商、設計院以及其他服務外包公司等，更好地實現資金、信息在供應鏈上的流動，提升房地產企業供應鏈的整體實力和市場競爭力。
參考文獻
[1]胡志剛.棄“過山車”走“常態路”[J].上海房地，2015（3）：17-21
[2]卞文志.房地產市場進入“買方市場”時期[J]. 上海房地，2015（3）：22-23
[3] 楊泱. 我國房地產企業融資結構現狀及優化研究[J]. 當代經濟，2009（7）：8-10
[4]陳港.房地產營銷概論(第2版)[M].北京:北理工大學出版社,2011
[5]鄭軍. 房地產網絡營銷的常見問題及對策[J]. 現代經濟信息，2014（23）：12-15
[6]張傳生，劉赟. 互聯網金融的發展模式與監管問題研究[J]. 金融教育研究，2015（3）：26-31
[7]李平等. 互聯網金融的發展與研究綜述[J]. 電子科技大學學報，2015（3）：245-254
[8]張麗哲.互聯網金融時代企業投融資戰略研究[J]. 統計與管理，2015（3）：78-79
[9]李倩影，李景林. 互聯網金融探析[J]. 電子商務，2015（4）：6-8
[10]李二亮. 互聯網金融經濟學解析——基于阿里巴巴的案例研究[J].中央財經大學學報，2015（2）：33-40
[11]張麗哲.互聯網金融時代企業投融資戰略研究[J]. 統計與管理，2015（3）：78-79
[12]李宏濤.互聯網金融來了，互聯網地產還會遠嗎？[J].中國房地產金融, 2013（10）：14
[13]趙川翔等. 利用互聯網金融破解中小房企資金困境[J]. 中國房地產雜志，2014（9）：62-64
關鍵詞： WebGIS；虛擬購房；娛樂；網站設計
0 引言
隨著網絡基礎設施的健全和網絡知識的普及，新經濟下的網絡銷售正悄然來臨，它的手段主要有：① 網上房展；② 網上房地產競拍；③ 網上房地產市場調查；④ 網上公關宣傳：一是互聯網廣播，它是基于Web技術的互聯網收音機，可用來宣傳房地產網站及公司服務；二是網上廣告；⑤ 網絡社區，即網上房地產論壇。網絡銷售利用了網絡媒體傳播的新觀念和計算機網絡新技術，使客戶及商家享受到電子商務的便利與快捷。今天房地產網絡銷售已成為在傳統銷售模式的一種必要的補充與發展，也是我國房地產企業與世界接軌的重要途徑。
1 國內外研究現狀及發展動態分析
目前，國內多數房地產網站信息量小且質量不高，而上網的房地產企業主要為房地產中介企業，其獲得信息的來源有限，尚不能滿足消費者的需要[1]。大多數網站仍然以旗幟廣告、彈出廣告等強迫式廣告為主，一些企業更是利用網絡傳遞虛假廣告信息，互聯網的互動特質還未在網絡廣告中得到充分利用，導致顧客對網絡上的廣告煩不勝煩，對于購房更是顧慮重重。而我國政府在這方面的還存在很多法律空白，房地產的網上交易的還缺乏完善的安全保障和法律保障。
而在國外，將網絡廣告與網絡趣味性互動游戲相結合逐漸成為一種趨勢。因為網絡游戲式廣告最能體現網絡廣告的交互性。通過互聯網聯系了國外的一些朋友，了解到加拿大的房地產業在銷售過程中已經完全依賴互聯網，諸如微軟公司MSN網站等許多著名的門戶網站都有專門的房地產網頁，提供有關信息，有些還可以幫助網友免費評估其房地產價值。[2]與國外相比，中國仍處于初步發展階段，因此，靈活運用互聯網就顯得迫切重要了，而在網絡銷售中將網絡廣告與網絡趣味性互動游戲相結合這一手段達到影響效應勢必成為一種趨勢。
2 研究意義
其一，本方案采用網絡廣告與網絡趣味性互動游戲相結合的形式，避免了旗幟廣告、彈出廣告等強迫式廣告導致的消費者對網絡廣告形成的抵觸情緒，而網絡廣告的根本特性之一就在于交互性。互動不僅是互聯網的強勢，而且可以吸引受眾親身投入其中，加深對所廣告產品或服務的全面了解，加強對所廣告品牌的熟悉度和忠誠度。
其二，對于用戶而言，不僅趣味性互動游戲給用戶帶來了娛樂性，用戶還能夠了解到現實中的實時的房地產信息，包括各小區的周邊環境、交通便利條件、地段經濟等情況。不僅如此，用戶能夠在游戲過程中深入了解到小區的整體布局、綠化環境、公共配套設施等情況。
其三，對于房地產商而言，趣味性互動游戲中引入了現實中樓房的銷售信息，讓用戶在玩樂的不知不覺中了解這些信息，達到一種意想不到的廣告影響效應。另外，趣味性互動游戲的基本素材源于現實中的樓盤和小區數據，讓更多的人了解這些信息，為房地產商的推銷工作提供了便利。
3 網站中購房游戲的設計
幾點說明：
1）網站主頁，以Google地圖數據制作而成的底圖，顯示各種類型的小區（包括新樓盤、二手房小區）的位置，主頁右邊的信息欄，列出了這些小區的各種信息，包括：小區的公共配套設施、綠化環境情況、交通便利條件、地段房價情況等，網站還根據這些基本情況，給每個小區賦予不同的權值，設置出了各小區的“房屋平均售價”。
2）用戶注冊后，需要在某一“小區”中租用或購買“房子”，才能具有在這個小區“工作”的權利，并把這一“小區”設置為自己的游戲場景。由于剛開始游戲時，用戶只擁有系統給予的少量的虛擬財富，用戶只能租用“二手房”。
3）網站還將設置一個評分系統評定用戶“房子”的精美指數，“房子”的周邊環境、地段經濟、交通便利條件、內部裝飾、陽臺視覺等對其精美指數都有影響。指數越高，用戶在“家”休息時的虛擬心情值恢復得越快，從而提高“工作效率”。
4）用戶每天的工作時間有限，工作時間到了以后必須回到“家”中休息一定的時間，使自己“體力”恢復，時間長短與自己的“房子”設計以及“心情值”密切相關。
5）用戶的“工作地點”包括：該“小區”中的物業管理處、家政服務中心、超市商店、餐廳、KTV歌廳、游戲城、酒吧、網吧、健身房等。但剛開始時，用戶只擁有一些基本的“技能”，只能在“餐廳”做服務員。“工作”過程中，用戶的經驗值就會增加，可以用經驗值換取更多的“技能”，進行更多更高級的“工作”。
6）用戶“出租”或“出售”房子的“價格”由用戶自行設置，但每個“房子”都有不同的上限標準，這個標準由“房子”的精美指數及其地段位置控制。
7）每個用戶“租用”房子達一定的時間就可以不許向主人交付“租金”，超過一定的上限時就可以把這個“房子”據為己有，所以“出租”房子的用戶要經常回去看看情況，將不交付“租金”的用戶趕出“房子”。
4 網站架構及方法
5 結語
雖然這是一個娛樂網站，但用戶在玩樂的過程中能夠了解到現實的小區情況及住房信息，包括小區的樓房構造、交通便利條件、公共配套設施、綠化環境情況，房子的面積、樓層高度、規格布局、環境因素、地段經濟條件等等，給用戶在以后買房起來一種引導的作用。同時也為房地產營銷工作提供了一種方式，達到了意想不到的廣告影響效應。
參考文獻：
[1]夏寧寧，淺論房地產網絡營銷模式創新，化學工程與裝備，2008（1）.
[2]孫玉玲、許化英、張曉濤，現階段網絡房地產發展方向及應用研究，考試周刊，2009（38）.
關鍵詞：網絡營銷房地產營銷應用
0引言
隨著信息時代的到來和電子商務的發展，房地產市場出現了利用Internet網絡資源進行的網絡營銷。其優勢在于，網絡中介市場開放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節省了大量的人力物力。可是，網絡營銷在高速發展的中國房地產市場上的應用卻很缺乏，大多房地產公司仍然執著于過去簡單的市場買賣概念與傳統的營銷模式。
1我國房地產網絡營銷存在的問題
1.1外部問題
1.1.1互聯網絡客觀環境的限制根據CNNIC（中國互聯網絡信息中心）的統計，我國上網用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產開發企業和房地產中介商對互聯網的特點和發展趨勢還未理解領會。
1.1.2消費者傳統的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果。互聯網為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。
1.1.3互聯網的安全措施還有待完善互聯網開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。這成為影響網上直銷發展的重要障礙，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。
1.2內部問題
1.2.1企業自身的Internet營銷技術還不能滿足網絡營銷的要求雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，可能沒有設身處地的從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。
1.2.2開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性有些房地產企業或項目上網存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。
1.2.3房地產企業缺乏有效評估網絡營銷銷活動的手段瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。
1.2.4企業對上網營銷的費用估計不足由于網絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發展會使企業在Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。
1.2.5房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發展。
但是網絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優勢。房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。
2房地產網絡營銷策略
2.1設計制作網頁、維護WEB站點在設計網頁的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業服務公司幫助策劃和設計網站。
2.2制定房地產網絡營銷計劃營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業的自身特點和房地產行業的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產計劃。
2.3企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。企業必須注意用戶對網頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是網絡營銷成功的關鍵。
2.4不斷更新網頁，并進行費用預測與估計市場在發展，網頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現出來。與此同時改變企業的營銷費用策略。
2.5突出可網上進行室內裝飾與家具布置的模擬的優勢房地產網絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據自己的需求在網上進行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優勢將更吸引消費者。
2.6引導網絡消費者互動地參與營銷活動在精心設計的網絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調整網上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網上的營銷活動更有效。
2.7在互聯網上展開宣傳攻勢①將網頁地址注冊到本地區和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯網上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網絡系統上周期性地進行網站的推廣。③在中國建設網、房地產聯合網等行業性網絡媒體站點上自己的網站信息。④與其他的web網站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網頁版權的同時復制自己站點的內容或創建到自己站點的網絡鏈接。
3房地產網絡營銷的主要手段
3.1房地產企業網站房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、企業管理與文化等內容。房地產企業網站建設的著重點在于提升企業的品牌形象。設計獨特，內容詳實，樹立品牌形象。
3.2網絡廣告房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產廣告的中堅。
3.3電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。
3.4網上中介欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業網站，在更龐大的數據庫中查找。
4整合互補是營銷的成功之道
整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成功之道。首先通過傳統營銷方式和網絡的結合，促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統的廣告宣傳網站；另一方面就是通過網絡技術的方式去宣傳企業的網站。其次利用網絡提供信息。對房地產營銷從理論到實踐意義重大。
5總結
中國房地產行業正處于高速發展中，消費者對其關注度持續上升。而房地產屬于耐用消費品，消費者在做出購買決策之前往往要經歷提出需求-信息收集-方案比較-購買決策-購買行為等幾個階段，每個階段都需要足夠多的信息。而房地產網站是一個信息、開展宣傳、拓展業務的窗口，具有強大的消費市場。因此，隨著電子商務的不斷發展，網絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。網絡經濟時代的來臨，使房地產網絡營銷即將成為房地產領域不可阻擋的潮流。超級秘書網：
參考文獻：
微軟總裁比爾蓋茨說，“房地產業將會由于技術的進步而發生改變，這種改變已經開始并以極快的速度進行，只有意識到這點并接受它的人，才能在房地產業生存下去。”那么，互聯網又能為房地產業的市場營銷模式做些什么呢？
模式一：市場與渠道創新。開拓新市場與新渠道是房地產營銷的重要一環，美國的《全球及全球商業電子簽名法》早已生效，網上購房等大宗交易再不用多加一道“紙筆簽名”手續，直接通過電子簽名的方式就可以快速完成。我國大多數商務網站已具備網上結算的功能，但由于我國信用卡使用率還較低，人們對安全和信用存在疑慮；房地產屬于不動產，人們的重視程度和購買心理都阻礙著網上購房的進行。這也說明新的市場潛力巨大，一個統一的網上房地產交易中心將推動房地產業的進一步良性發展。
模式二：產品與品牌創新。地域選擇是傳統房地產經營要考慮的首要問題。中國房地產產品品牌的營銷的效用已經表現得十分明顯。在北京，提起房地產，人們就會想起華遠；在深圳，萬科首屈一指。由一個行業能聯想到一個公司，這就是產品品牌的巨大效應。網絡經濟時代，顧客選擇產品的方式僅是輕輕一點鼠標，品牌轉換成本大為降低，因而產品忠誠度也更難維持。實施品牌戰略，勿庸置疑是爭取顧客眼球的法寶。
模式三：價格與競價創新。經典經濟學認為，信息不對稱是價格波動的重要原因，但在互聯網上由于信息傳播的高效性、對稱性，價格的波動將會非常有限，因而尋求接近房地產產品價值的開盤價將顯得越發重要。網絡競價是一種新興的定價方式，它由消費者按照其所掌握的有關綜合信息和物業評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價。開發商將眾多消費者的報價比較分析，擇優達成交易。
模式四：低成本直銷創新。網上直銷是指開發商通過網絡渠道直接銷售產品。通行做法有兩種：一是企業在因特網上申請域名，建立自己的站點；另一種做法是委托信息服務商網上信息，以此與客戶聯系并直接銷售產品。網絡直銷的低成本可為開發公司節省一筆數量可觀的傭金，而且還可同時利用網絡工具收集消費者對產品的反饋意見，既提高工作效率又能樹立良好形象。
模式五：高效益房產中介創新。隨著商品房交易的日趨活躍，網絡中介的機會也越來越多，如根據網民的需要，提供房產方面相關的法律知識、專業知識，聘請專家為網民的置業量身定做等。所以房產中介應定位于信息提供個性化服務。
模式六：房地產開發創新。用電子商務的優勢來改造傳統房地產運作的各個環節，實施企業內部管理的信息化。在開發階段最重要的是土地的選擇與購買，最繁雜的是道道審批手續，如果這些都能在網上完成，將大大提高效率、節約成本。
模式七：開發商促銷創新。目前，企業通常采用以下途徑推銷商務站點，即借助一些著名網站推銷自己，在設計要求上，廣告一般應圖案簡潔，文字精練，引人注目。此外，還要從廣告的方式、時間、的頻率等方面綜合考慮，全盤制定網址策略。
模式八：宣傳廣告創新。網絡廣告雖然不會取代傳統房展會上的廣告牌、展板、海報、樓書等，但其集圖、文、聲、像的形式，傳送更多感官的信息，在成本、時效性上則大大優于傳統廣告媒體。縱觀眾多傳統廣告，多是圖、文、信息，建議多采用現代的計算機技術，如三維虛擬技術，可以讓顧客身臨其境般感受商品或服務。網絡廣告還可以說是一對一的交流，點擊者是對房屋感興趣的群體，他們可以有選擇地點擊，開發商可以設計獲得點擊者的信息反饋。這充分體現了互聯網絡媒體的最大優勢———互動服務。
模式九：建材采購創新。關于房地產建材，可以建立公共交易平臺，實現B2B電子商務方案。今年2月末，深圳萬科董事長王石表示意欲拓展B2B電子商務，主要是“網上建材采購計劃”。而且萬科準備聯合南北同行，展開集體行動。該公司的研究報告顯示，通過網上集體采購，最高可節省成本25%。
模式十：房產拍賣創新。網上房產拍賣并非一帆風順，由于身份認證、時效性、合法性等問題，網上房產拍賣還未能得到大家的認可，但這也必將成為房地產電子商務一個不可缺少的方面。
【關鍵詞】房地產經紀企業網絡營銷平臺信息互動與溝通
121世紀不動產石家莊區域分部現狀分析
21世紀不動產是一家顧客高度滿意,中介行業領先,以從業人員的自我價值實現為目標給公眾提供優質房屋的中介服務企業。通過選擇本地區優秀的房地產開發商、營銷策劃公司、中介機構及有志于此業的優秀房地產銷售精英,共同結成石家莊房地產交易服務聯盟,組建金色的Century21房地產交易服務網絡,為消費者提供“放心、省心”的一站式服務。21世紀不動產石家莊區域分部的業務范圍包括不動產評估與咨詢、新樓盤、包裝與銷售、二手房買賣、涉外房屋租售、寫字樓、商業用房租售以及相關衍生業務(金融服務、裝修、搬家等)。
21世紀不動產作為全球化的房地產經紀綜合服務提供商,2000年全面進入中國大陸市場。現已成功地在33個區域內發展了1500家加盟店,培養了15000多名經紀人。2005年10月,21世紀不動產(中國)與河北佳潤置業(后來的河北金潤置業)合作成立石家莊分部,成功進入石家莊房地產經紀服務市場。2008年金融危機蔓延的嚴峻形勢下,逆勢擴張,實現了經營門店100%增長,從原來的17家門店迅速擴張到現在的34家門店,經營規模實現了翻番。
2網絡營銷競爭中的機遇與挑戰
2.1網絡營銷簡介
網絡營銷屬于直復營銷的一種形式,是企業營銷實踐與現代信息通訊技術、計算機網絡技術相結合的產物,是指企業以電子信息技術為基礎,以計算機網絡為媒介和手段而進行的各種營銷活動(包括網絡調研、網絡新產品開發、網絡促銷、網絡分銷、網絡服務等)的總稱。
截止1998年2月,國際互聯網已覆蓋170多個國家和地區,連接著6萬多個區域性網絡、600萬臺以上的主機,擁有大約1.3億用戶,而且網絡用戶還在以每月15%的速度增長。國際互聯網正迅速滲透到社會政治、經濟、文化的各個領域,進入人們的日常生活,并帶來社會經濟、人們生活方式的重大變革。人類已開始步入網絡化社會,愈來愈多的企業認識到國際互聯網對企業經營發展的作用,紛紛擠占這一科技制高點,并將之視為未來競爭優勢的主要途徑。
在我國,網絡營銷起步較晚,直到1996年,才開始被我國企業嘗試。目前,網絡營銷已開始被我國企業采用,各種網絡調研、網絡廣告、網絡分銷、網絡服務等網絡營銷活動,正異常活躍地介入到企業的生產經營中。
2.2房地產網絡營銷概述
房地產網絡營銷是指房地產企業通過互聯網采取各種手段,把企業傳統營銷流程搬到互聯網上包括企業產品的采購、人員的招聘、項目的招標、樓盤的銷售、客戶的管理等流程,企業通過互聯網最終把企業的營銷通過互聯網傳播出去。與傳統房地產經紀機構相比,房地產網絡營銷具有以下優勢:
(1)真正以消費者為中心,增進房地產企業與消費者的溝通。網絡營銷是一種自下而上的營銷方式,與傳統營銷相比,它更強調互動式的信息交流,由強勢促銷轉為軟促銷。消費者可以通過網絡主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息、通過BBS提問并及時得到解答,房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流,大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業也可以通過有效的溝通,充分了解消費者的需求,樹立企業及產品在消費者心目中的地位。
(2)降低基礎運營成本,提高工作績效。房地產與網絡結合,可以通過網上采購和網上銷售,大大降低諸如采購費、租賃費、廣告費及大量的銷售人員工資等期間費用,從而大幅度降低成本。
(3)擴大選擇空間,提升顧客價值。以前,消費者要購買一套房子,通常要花較多時間了解大致情況并來回奔忙看房,有了網絡,消費者只要坐在家里的電腦旁,輕輕按動鼠標,各種位置、戶型、價位的房屋任你挑選。這些大量信息使房地產企業提供的不同產品之間的差異更加直觀、詳盡和方便查詢,大大拓展了選擇空間,節省了消費者無效奔波的時間。
321世紀不動產石家莊分部的網絡營銷方案
面對石家莊市房地產經紀市場的廣闊空間與發展機遇,充分發揮21世紀不動產的品牌、管理及服務優勢,整合行業優勢資源,制定網絡營銷策略并加以實施,是企業搶抓機遇,搶占和鞏固市場地位與競爭優勢的當務之急。結合21世紀不動產企業實際,本文提出網絡營銷策略為:建立政府、企業和消費者三方信息互動的區域性網絡營銷平臺。
3.1區域性網絡營銷平臺的構建
房地產經紀企業開展網絡營銷主要應考慮以下幾方面因素:首先,既要充分發揮網絡營銷的優勢,又要避免企業過多的資金技術投入;其次,既要保護購房者、賣房者的權益,也要保障經紀公司的合理收入;第三,要形成房產交易的前期(信息)、中期(買賣撮合)和后期(交易過戶和交費,辦理按揭等活動)一條龍服務的模式,從而節約三方的成本,使凈收益最大化。
為了有利于房地產管理部門對于房產交易過程的管理和監督,提高其管理水平和效率,工程的建設可由當地的房地產交易中心建立房地產公共信息平臺(可作為一項政府的電子政務工程)來指導實施,并在此基礎上建具有房地產經紀企業特色的電子商務系統。但是,網絡營銷系統的資金和技術的投入由21世紀不動產所屬的河北金潤置地房地產有限公司(其母公司)主要提供,形成與二手房交易相關房地產行政部門參與的,公司總部(金潤房地產)提供支持的,21世紀不動產負責日常運營的網絡營銷平臺。
3.2構建區域性網絡營銷平臺的意義
1)由房地產公司出資,跳出房地產經紀企業自身資金,能力所限的狹隘視野,很好的解決了房地產經紀企業受資金、人力等因素限制的障礙。
2)借鑒江蘇省工商電子政務系統的建設手段,我們提議采用“政務工程、企業參建”的“BOT”模式,使政府,房產開發商,房地產經紀企業三方本來就具有聯系的三方通過信息平臺的空間更好的聯系在一起,信息得到共享。效率得到提高。
3)金潤集團作為以房地產開發為核心的房地產公司,通過平臺的建立獲得品牌宣傳的工具。提升品牌價值的同時,能更好的加強公司之間的信息溝通和聯系,房地產開發企業也可以借助該信息平臺展開業務活動。
綜上所述,區域性網絡營銷平臺的建立不僅極大的提升政府部門的辦事效率而且運用政府的監管效力使得整個信息平臺的信用度大大提升,進而反過來健康透明化的信息共享平臺使更多的客戶愿意在這里獲得自己的好的房源和客源,進而對公司的信譽及品牌產生深遠而又積極的影響。
4基于網絡營銷策略的21世紀不動產競爭優勢培育機制
4.1有利于推動企業的規模化,擴大加盟店的數量
擴大經營規模有助于企業降低服務成本、提高知名度、擴大市場占有率,是21世紀不動產的競爭優勢。網絡技術的應用可以有效地實現企業內信息收集、處理和共享的實時性和跨區域性;有助于企業對分支機構實施有效、實時的跨區域管理,降低遠程管理的成本,提高遠程管理的效率。
4.2加快建立起行業內部的信息共享機制
面對網絡技術的飛速發展、網絡公司的競爭、網上日益豐富的無償的和透明化的信息服務,中介機構要提高自身的競爭力,首先應當充分利用網絡技術,盡快建立起行業內的信息共享機制,擴大行業內的信息資源,共同維護好行業的生存基礎;通過合作競爭,共同提高整個行業的交易效率。21世紀不動產業可以通過區域性網絡營銷平臺,進一步獲取和鞏固市場地位。
4.3提升服務的專業性、開發新型服務
21世紀不動產在充分利用網絡優勢的同時,應該著重培養經紀人的專業素質、提高經紀活動的專業化、規范化水平,才能顯現專業優勢,增強競爭力。在網絡技術改造服務方式的同時,公司應該充分利用網絡資源,開發新的服務項目,創造新的成長契機。
總之,只有通過區域性網絡營銷平臺,達到最大限度的資源整合,提高運行效率,最大程度的降低運營成本。將21世紀不動產各加盟店以往短期的、個體的行為改變為長期的、專業的、綜合的服務,逐步顯現區域性市場的競爭優勢,提升客戶價值才能有更高的社會價值和自身價值,才能提高市場競爭力。
參考文獻
[1]馮英健.網絡營銷基礎與實踐.北京:清華大學出版社,2002.
【關鍵詞】網絡直播；房地產；網絡營銷
1網絡直播營銷在房地產營銷中的優勢
采用網絡直播營銷來豐富房地產企業的網絡營銷形式，拓展新客戶存在著多方面的優勢，總結如下：
1.1內容實時傳遞
網絡直播營銷明顯區別于其他營銷方式的優勢就是可以將要展示的內容實時地傳遞給用戶，這與房地產產品銷售需要現場看房的特點十分吻合，這樣的優勢就可以為不方便來看房的外地客戶提供實時的、全面的房產信息，如在舉辦大型營銷活動、新品會、開盤等重大時刻，為客戶足不出戶就可以看房、選房提供了方便。
1.2支持互動營銷
在為客戶進行直播時，網絡直播是支持與主播之間的互動的，客戶可以在直播中就某一直播內容向主播進行實時提問，然后主播就問題作出相應解答。在這樣的一問一答中，滿足客戶對于樓盤、戶型信息等相關需求，為客戶提供方便的同時，也提升了滿意度。
1.3實現精準營銷
房地產企業開展的網絡直播營銷是需要與客戶進行實時互動的，所以愿意來觀看直播的用戶往往都是對該樓盤感興趣、有意向的客戶，所以，通過直播營銷我們可以精準找到目標客戶，也可以在互動中去了解客戶需求，讓企業更了解客戶，進而制定更符合客戶需求的營銷方案，建造出給客戶帶來滿足和舒適的房屋。
2網絡直播營銷效果影響因素分析
房地產企業開展網絡直播營銷目的在于更好地完成經營目標，而要達到好的營銷效果就要去辨別哪些因素對此有重大影響。
2.1直播平臺的影響力
目前我國的直播平臺主要有一直播、花椒直播、映客直播、快手等，影響力越大，受眾就越多，營銷效果越好。平臺的知名度、平臺的直播特色、粉絲活躍度以及直播間的功能是否完善都據定了一個直播平臺的影響力。
2.2主播互動感染力
開展直播營銷，很重要的是要有一個能夠帶動氣氛，反應快、能夠很好地跟用戶互動的主播，這也是決定最終營銷效果的很重要的因素，對于房地產直播營銷中的主播，首先，需要具備很強的個人能力，掌控整個直播過程；其次，需要對房地產相關知識非常了解，對用戶提出的問題能夠做出流暢的、專業的解答。由此可見，主播的能力越強，營銷效果自然也不會差。
2.3直播的內容吸引力
房地產企業開展直播營銷時，選擇的時點，內容至關重要，例如可以選擇樓盤新品的時點，對會的內容進行直播，或者樓盤加推開始前，開直播對加推新品進行詳細的講解等，再或者是在樓市相關政策后對政策的解讀等，以新穎的、豐富的直播內容吸引目標客戶持續關注，展開精準營銷，所以內容越具吸引力，營銷效果越好。綜上所述，房地產企業在開展網絡直播營銷時一定要注意在這三點上的選擇，來保證網絡直播的營銷效果。
3網絡直播營銷的風險分析
網絡直播營銷的效果給企業帶來的利益有目共睹，但是，畢竟我國的網路直播行業還不成熟，存在著眾多問題，也為企業運用網絡直播開展網絡營銷帶來了諸多風險，所以，我們在制定直播營銷策略時也不得不考慮到這一風險問題。
3.1侵犯他人肖像權、隱私權的風險
由于網絡直播的內容存在的自由性和隨機性，可能在直播中涉及侵犯他人著作權、肖像權、隱私權、網絡傳播權等權利；而且對于直播的內容必須建立在法律法規允許的框架之內，所以，房地產企業在開展網絡直播營銷中一定要注意對直播中所涉及的無關人員的肖像權、隱私權的保護，也要提前由律師對直播內容進行審核，防止違法內容在直播中傳播。
3.2直播表達過于夸大的風險
網絡直播是一種新的商業模式，也是一種新的營銷方式，但其本質上仍是一種廣告。這樣在直播的表達上就有可能存在故意夸大、宣傳與商品信息不一致、提供誤導信息等情況，造成虛假宣傳的風險。所以，房地產企業在開展網絡直播營銷時要有原則、有底線地進行營銷，不進行虛假、夸大宣傳。
4房地產企業網絡直播營銷策略
基于以上對網絡直播營銷的分析，房地產企業開展網絡直播營銷應遵循以下策略：
4.1選擇符合房地產企業定位的平臺
目前國內的直播平臺眾多，從定位到內容良莠不齊。每個直播平臺的客戶定位都不同，直播內容的特色也都有所區別，為了能夠保證營銷效果，房地產企業需要選擇跟所要營銷的項目定位相同或相似、用戶規模較大的平臺，以保證直播內容被最多的目標客戶所關注。
4.2精心策劃直播內容
在直播內容上，首先，應該選擇優良的內容制作團隊，經驗豐富、對房地產行業非常熟悉的策劃人才是優質內容的保證；其次，對直播內容中的項目信息必須做到真實、不夸張夸大等基本原則，在充分介紹項目信息的基礎上，可以把項目最亮點的宣傳信息傳遞給購房者。最后，在直播內容中應注意規避各種法律法規風險，以免出現糾紛甚至訴訟，對房地產項目造成負面影響。
4.3選擇適合房地產項目定位的主播
在直播營銷中，與購房者有直接接觸的就是主播，主播的表現代表了房地產企業和房地產項目。主播所表現的房地產知識、對行業的熟悉程度直接影響了購房者對直播內容的信賴程度，進而決定了最終的營銷效果。所以，在主播的選擇上，可以有兩種比較好的方案：①企業自己培養，在營銷團隊中，刻意尋找和培養具有主播素質的人才，這樣既可以保證主播的專業度，也可以根據企業意圖進行培養，但是可能在直播中的控場能力略顯不足；②選用知名房地產領域的主播，既有專業度也能很好地控制直播氣氛，但是費用也會比較高。所以，需要根據企業自身需求和資源情況選擇合適的方案。
4.4利用新媒體展開直播推廣
在酒香也怕巷子深的時代，如何讓我們的目標客戶能夠看到直播，參與互動，需要廣泛的運用多種推廣形式，目前的推廣傳播渠道主要有兩條，一條是以社交媒體為主的傳播渠道，如微信、微博、貼吧等將直播時間、內容等信息傳播出去；另一條是利用如今日頭條、視頻平臺等內容平臺進行傳播。采用的推廣渠道越多，受眾越多，營銷效果也能夠有保障。
互聯網的發展和運用拓寬了房地產業的營銷傳播模式，由于各類傳播渠道都具有自己的特性，對其進行有效的整合和優化，才能最大限度的發揮網絡的優勢，創造良好的品牌效應，提高企業的競爭力和經濟效益，也能夠更好地滿足人們的不同需求。整合網絡營銷傳播模式也成為了房地產業永久性的熱門話題。網絡整合營銷不但要整合各種網絡營銷方式，還要將這些網絡營銷方式的優點緊密聯系，不僅提高了對房地產企業的要求，也增加了實現的難度。文章通過對房地產網絡營銷現狀進行分析，明確構建房地產網絡整合營銷傳播模式的基本原則，從而提出相應的措施，構建科學合理的整合傳播模式。
關鍵詞：
網絡整合營銷；現狀；原則；措施
一、引言
房地產業所受到的影響因素眾多，包括金錢額度高、政治因素、周邊環境以及文化氛圍等，隨著改革開發的經濟體制改革的不斷推進，傳統的營銷方式已經不在適應現代市場經濟發展的規律和要求，房地產業對網絡營銷進行整合勢在必行。網絡整合營銷則是指營銷機構以消費者為核心重組企業和市場行為，綜合協調使用以互聯網渠道為主的各種傳播方式以統一的目標和形象傳播連續、一致的企業或產品信息，實現與消費者的雙向溝通迅速樹立品牌形象，建立產品與消費者的長期密切關系，更有效地達到品牌傳播和產品行銷的目的。因此房地產業的發展要以科學的發展觀為導向，合理運用發達的網絡技術，結合房地產市場的發展趨勢和企業本身存在的優勢，與時俱進，進而構建房地產網絡整合營銷傳播模式，這對于房地產形象品牌的創造滿足人們的高標準需求以及可持續發展戰略的落實都具有重要的現實意義。
二、房地產網絡營銷現狀的分析
1、房地產業鏈所經歷的發展歷程和發展空間是隨著改革開放和現代化網絡的普及和應用而發生改變。在此之前傳統的房地產業營銷模式主要通過宣傳頁、效果圖、售樓處以及銷售人員的介紹來將樓盤進行推廣，再逐漸過渡到通過設置專門的示范區域、樓盤樣板以及廣告、報紙和等方式，直至如今的互聯網產生的各類新興媒體的傳播，使樓盤更加生動、直觀的呈現在社會公眾面前在最初的網絡營銷模式下，通過社會網絡平臺和企業自身建設的宣傳網站進行和更新，并配以銷售項目的詳細信息以及各項優惠和售后政策，使民眾對所購買的商品有全面詳細的了解，從而顯示出了公正、透明、平等的交易原則隨著各類手持終端設備以及各種各樣的交流軟件的投入和使用，房地產在營銷渠道上實現了多樣化，加快了信息的傳播，方便了企業與公眾之間的交流和溝通，直至今日房地產企業已經不滿足這種單一的營銷方式，從而衍生出了對網絡資源的整合和優化走上了線上線下全面整合的發展道路，即進入了所謂的電商時代。在這一方面房地產業取得了巨大的成績。不僅充分利用了互聯網輻射面更廣，交互性更強的特點，網絡營銷成為了一個新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式，并被業界認可和推崇，都通過網絡進行了企業自身商品的營銷推廣。也從網絡中創新了企業的品牌、樹立了良好的形象從而適應了市場，把握了市場。2、房地產業雖然順應了時代的發展，但是由于我國國情和長期傳統經濟體制以人們古舊思想意識的限制，不可避免的會出現一些潛在的問題，制約著房地產業的發展尤其是在面對競爭激烈、網絡信息良莠不齊的環境下，加劇了房地產業和社會之間的矛盾。首先網絡信息的具有局限性且內容單一。在現階段的房地產信息網站中，多數企業的資質和實力不強，所給予的服務內容較為單一，對所有商品的宣傳都是一樣的，沒有改變和創新，相對于傳統媒體的實際可操作性和更新速度上較為緩慢，同時網絡上的信息不具有即視性，造成了宣傳資源的浪費，加之網絡宣傳不管是在廣告位還是可視電視的屏幕占比上都要受到一定的限制，致使很多宣傳信息的缺失；其次，企業自身缺乏專門的網絡營銷技術，很多的企業不具備專業的人員和部門去進行網絡的建設和維護，一般都是委托其他的合法機構或是聲譽較好的網站機構代為處理，這些就夠由于缺乏對該企業的具體了解，只是生搬硬套，缺乏企業的獨特性和實際性，從而做出來的效果遠遠達不到預期的要求，另外，企業開展網絡營銷需要大量的人力、物力和財力，對于此，企業并沒有一個明確的概念進行界定，普遍的都是敷衍了事，最終導致網站缺少了吸引力，削弱了營銷的影響力度。
三、構建房地產網絡整合營銷傳播模式的基本原則
1、緊密結合用戶的實際需求。互聯網的發達改變了房地產的傳播環境，打破了傳統的單向營銷模式，轉化為商家和用戶雙方面的互通模式，用戶也成為了一個個鮮明的獨立個體，擁有自己獨特的需求，思想意識形態也發生了質的變化，對精神建設提出了更高的要求和標準，因此房地產企業應該緊密聯系用戶的需求，迎合用戶的心態變化，從而引起用戶的關注，完成營銷傳播，進而全面的滿足了不同人群的不同需求。2、實事求是，一切從產品的實際出發。房地產業在營銷傳播的過程中，應該按照產品的實際情況出發，不弄虛作假，實事求是，增加網絡宣傳的真實性，不能僅僅是為了吸引人們的注意力而脫離了實際，以免給后續工作帶來不必要的糾紛，從而維護好品牌和企業的形象，維護好公眾的合法利益。因此所有的營銷傳播行為都必須是基于品牌的核心價值，傳遞一致性的品牌主張，通過想象的整合建立強力的品牌形象。3、以網絡為樞紐，整合優化跨媒體傳播。隨著營銷傳播方式的變化，對網絡的整合優化已成房地產業發展的必然，有效科學的以網絡為發展平臺，整合各類網絡媒體進行優化，組成一張互通的大網，利于用戶全面詳細的了解產品，保證網絡營銷的權威性，反之也便于企業隨時了解用戶的最新動態，并及時的進行溝通。
四、構建網絡整合營銷傳播模式
1、確定營銷對象完善用戶數據信息。網路整合就是以“一對一”的理念為基礎，針對不同客體制定不同方案，整理歸納不同的數據信息。這與傳統的營銷模式基本保持一致，對用戶客體的需求、心理特點、所處的社會地位和環境以及其具有的經濟能力進行精確的分析、整理并歸納，企業則通過網絡建立起相應完善的用戶基本信息數據庫，同時根據用戶使用網絡終端的不同，判斷出各年齡段的人群的接受程度和方式，以此來了解用戶的消費習慣，并作為確定營銷渠道的依據。2、深刻了解網絡營銷渠道的特點。網絡媒體平臺復雜多樣，企業應該根據自身的實際情況，綜合考慮樓盤所處環境的影響因素，在用戶比較關注的門戶網站等宣傳平臺上進行商品的宣傳，另外針對專業的房地產網站，企業可通過增加相關的有獎參與活動或是其他的房產優惠活動等形式的內容，吸引用戶保持房地產宣傳的市場活躍性。而吸引用戶的網絡營銷平臺主要是以專業知名的房產網站。同時房地產的營銷模式從最初的移動交流軟件，雖然具有覆蓋率廣、傳播便捷等特點，但是用戶的體驗度較差，進而發展到運用各移動網站、用戶終端、移動報刊等較高等級的網絡媒體，因此針對這些媒體，企業要進行綜合的考察，對各媒體進行優勢整合，從而打造屬于自己、適合宣傳的專屬的網絡營銷平臺，實現傳統和現代營銷模式的整合和銜接。3、完善營銷效果的評估和傳播過程。在網絡營銷整合傳播中，要完善對營銷效果的評估和傳播過程，從認知、態度、方法上進行完整的評估，也要注重對各傳播網、傳播內容以及各媒體接觸點的分析和評估，以便更好的服務于商品的營銷傳播過程，滿足社會公眾的需求。在此過程中，企業可以組建專業人員對客戶進行跟蹤回訪、對市場進行調查、對品牌和口牌進行調研以及隨時關注更媒體平臺上對該商品的點擊度，從中獲取第一手動態資料，便于及時調整和改進。
五、結語
房地產業是我國經濟的重要組成部分，良好的營銷模式，不僅利于增加企業的經濟效益，也利于解決社會民生和安定問題。因此在新時期下，合理利用各網絡平臺，并對其進行整合和優化，從而拓寬營銷途徑，加大企業的宣傳力度，不僅能夠更好的滿足人們的不同需求，也可以幫助企業規避市場經濟帶來的沖擊，實現房地產業的可持續發展。
參考文獻:
[1]張鑫.淺談房地產網絡整合營銷傳播模式.
[2]史磊.房地產網絡整合營銷傳播模式研究.
2015年3月5日總理在政府工作報告中首次提出“互聯網+”行動計劃。“互聯網+”是創新2.0下的互聯網發展新形態、新業態，是知識社會創新2.0推動下的互聯網形態演進及其催生的經濟社會發展新形態。“互聯網+”是互聯網思維的進一步實踐成果，它代表一種先進的生產力，推動經濟形態不斷地發生演變，從而帶動社會經濟實體的生命力，為改革、創新、發展提供廣闊的網絡平臺。通俗來說，“互聯網+”就是“互聯網+各個傳統行業”，但這并不是簡單的兩者相加，而是利用信息通信技術以及互聯網平臺，讓互聯網與傳統行業進行深度融合，創造新的發展生態。這也是泰一指尚的目標與使命。
杭州泰一指尚科技有限公司，是中國領先的“互聯網+”解決方案提供商。公司通過大數據技術和商業模式創新，構建了包括大數據、數字營銷及移動化在內的三大商業能力開放平臺，面向傳統企業、傳統媒體及傳統廣告公司提供數據咨詢、數據能力開放、數據管理平臺定制開發、廣告營銷平臺定制開發、移動電商解決方案、移動媒體解決方案等一體化“互聯網+”轉型升級服務。泰一指尚致力于成為中國“互聯網+”組織頭腦和踐行者，助力中國傳統企業互聯網化和國際化。
泰一指尚通過敏銳的市場洞察和行業服務經驗，形成了覆蓋快消品、金融、汽車、房地產、教育、電商產業、時尚產業、傳媒產業等在內的“互聯網+”解決方案，幫助他們在激烈的競爭紅海中脫穎而出。
在產品方面，泰一指尚依托自身大數據技術和商業模式創新，構建大數據、數字營銷、移動化三大商業能力開放平臺，面向傳統企業、傳統媒體及傳統廣告公司提供一體化“互聯網+”轉型升級服務。同時，旗下大數據全媒體營銷企業AdTime，可為廣告主提供一站式整合營銷服務及解決方案。泰一指尚旗下主要產品有：
DataMust，大數據能力開放平臺，擁有全網實時數據分析系統。利用數據挖掘算法、標簽體系以及全網數據技術，借助骨干數據網絡以及自由數據沉淀，逐步研發出行業領先的大數據產品，為客戶搭建用戶數據管理平臺，提供商業決策服務。
Admatrix，數字營銷能力開放平臺，憑借多年的數據積累和算法優勢， 有效整合媒體資源，為客戶優化廣告內容，向廣告業生態鏈開放八項數字營銷能力，通過開放模式為行業客戶定制營銷平臺。
Biapost，移動化平臺，依托大數據平臺與移動互聯特征，為客戶定制一站式移動化商業解決方案。
AdTime（泰一傳媒），中國創新的大數據全媒體營銷企業，是泰一指尚旗下的營銷傳播公司。公司研發出多個數字化平臺產品，并與傳統媒體建立戰略合作關系協同發展，可為品牌客戶提供整合營銷服務。
隨著不斷發展，公司近年來獲得了業界的肯定。2015中國產業互聯網大會暨年度榜單頒獎典禮于12月在北京隆重舉行，泰一指尚作為國內領先的“互聯網+”解決方案提供商，榮獲“最具革新力企業獎”，實至名歸。
旺材電商是廣聯達的自我突破
廣聯達的變化和整個建筑以及地產行業的發展走勢不無關系。近兩年全國樓市成交量增幅放緩，在階段性房市需求總量既定的前提下，地產企業如何探索轉型之道、突破窘境再登高峰成為廣聯達及其相關行業的焦點所在。
建設部政策研究中心主任陳淮曾表示，“不要指望政府出臺讓你房子賣的更快的政策，我看不出它出臺政策的理由，但是我們一定有光輝的前景，前景基礎是我們轉型、創新、技術進步和合理地把你的項目分布在那些有前景的城市中。”
對于如何改善地產企業目前所遇到的“瓶頸期”，高少義指出，互聯網模式、金融創新將成為地產商在未來存活發展的最重要依據。帶有融資性質的互聯網平臺，能夠顛覆很多傳統產業。尤其是對地產業而言，它能有效幫助產業各環節優化選擇、提高效力、降低成本。而旺材電商采購社區平臺的出現，正是符合了市場需求，為廣大地產企業帶來新機遇的創新之作。
互聯網思維是一個最近兩年很火的詞語，有人說這個名詞為百度ceo李彥宏首創，但這個事實其實也無從考證。有人總結，互聯網思維就是在互聯網、大數據、云計算等科技不斷發展的背景下，對市場、對用戶、對產品、對企業價值鏈乃至對整個商業生態進行重新審視的思考方式。這么抽象地說，恐怕能聽懂的人不多，但這也很正常，因為“互聯網思維”本身就是一個沒有被明確定義的詞語。
在高少義看來，所謂互聯網思維，其實就是以用戶驅動產品的全新運營經營思維。而“免費”就是其中最有代表性的特質之一。“我做的第一件事，把廣聯達做的還不錯的產品全部贈送給客戶。”高少義說。在免費之上，廣聯達+互聯網思維的DNA，做的最重要的事情就是――旺材電商。“要選擇一個市場空間超過現在的未來業務領域，我個人認為廣聯達現在業績更多的是受多少地方開工的影響，廣聯達有能力，只要能開工的地方就會用廣聯達的系統。所以我個人理解我們要選一個空間完全不一樣的，最起碼等同或者超過現在的。”高少義說。據分析，整個房地產融資量中1/3是拿地的，銷售最多占10%，而小一半的資金在采購過程中，所以高少義認為，這個交易過程中，有一個幾萬億的市場，這個市場它的空間怎么把握？垂直電商是他們最大的破題。
用金融服務升級電商
做產品要深入，緊密與業務環節相結合，是廣聯達一直的理念。具體深入到采購過程，高少義發現在之前的采購過程中廣大企業可能產生的問題主要包括，工程方面：工程界面不清、技術要求不到位；設計方面：深化設計不到位；成本方面：成本控制力弱，不斷反復；計劃方面：合理性及不可預見性等。
如何解決這種采購過程中的困境，而實現了采購與供應鏈融資一體化的平臺模式――旺材電商則是有如獲得杠桿效力的“良方”。旺材電商作為地產行業的垂直B2B電商，能夠在產業鏈中形成顯著的杠桿效應，并基于聚集豐富的采購、供貨信息，提供完善的營銷設計方案。對地產商而言，可通過互聯網提高項目招標、采購效率，降低人力成本，實現可控管理；對建筑商而言，能夠更加方便快捷地實現在線的原材料采購；而對部品部件供應商來說，真實、明確的項目采購需求和聯合采購計劃都是吸引他們關注的價值驅動力。
而旺材電商與民生銀行的合作，則是地產電商平臺中有效應用采購金融的優勢所在。民生銀行能夠面向地產行業，幫助企業規劃賬期，提供流動資金貸款，以及改變付款方式。從巧設付款主體來看，民生銀行可基于采購的模式，在現有的行業監管政策條件下，可進行相應采購模式的融資。實現訂單的電子化，是在線供應鏈金融的業務載體，將信息流、資金流相結合，利用互聯網進行高效的交易。
與此同時，為了實現電子商務平臺的全流程支持，為供應商提供更好的服務，旺材電商平臺也推出了功能地圖――旺材地圖APP產品，這是旺材電商平臺的又一精細化設計的終端應用。據悉，這一產品可以幫助建筑施工的企業以最快和最低的成本找到距離自己最近的供應商。此外，旺材地圖APP產品后期會引入微店模式，并針對建材施工企業和材料商雙方交易建立認證機制。
電商平臺出成績了！
作為電子商務與互聯網金融在地產領域應用的成功經驗，高少義分享過多次葛洲壩集團應用旺材電商的集中采購平臺的經典案例：截止至7月底，應用集采平成交易項目達1901個，交易額為51.19億；平臺注冊供應商達9954家，通過機制判定合格的有6225家。而在與旺材的合作中，感受到了四大價值：第一是資源和信息的共享；第二是可實現標準化的管理；第三是體現了采購流程的公正性；第四是體現這個平臺的易用性，這個平臺簡單易用，簡單易學，引導性強。
為了利于線上采購的優質優價，旺材電商也通過重視線下資源的整合。甚至使用類似團購的模式，如此前在陜西地區推出的社區服務計劃，即通過聯合采購和社區頻道達成平臺優化。陜西社區聯合采購聯盟規則主要包括，整理社區采購計劃、專家指導歸類優化、引入30-50家優質供應商以及戰略采購清單。而社區頻道則通過社區官微的每周地區優價表、重大活動、戰略供應商微信號的分享，以及旺材公開課、材價信息服務、眾籌項目招募、專題調研活動等成功實踐聯合采購。
據悉，目前旺材電商平臺已成功入駐近20家陜西地產企業及100余家部品供應商，并且正式成立陜西房地產行業電商社區，由陜西省房地產商會與旺材電商聯合建立，通過開展聯合采購和戰略供應商的選型及評價服務，直接降低地產企業采購成本，通過引入金融伙伴提供互聯網金融服務，使產業獲得更多金融杠桿和流動資金，并在此過程中協助陜西當地企業注冊、入駐社區。
價值鏈管理已經成為現代企業管理的重要手段，價值鏈分析為企業降低成本、提高效率、優化顧客服務提供了依據和保障。房地產企業的管理同樣可以運用價值鏈管理的思想。房地產開發企業運營可以用價值鏈管理的基本流程來分析，房地產企業價值鏈主要包括項目可行性分析、工程物資、工程施工、項目營銷及物業管理等活動。根據房地產企業的基本業務流程構建房地產開發企業的運營價值鏈，并根據業務性質識別出能夠開發并保持房地產企業競爭優勢起的關鍵環節，并針對關鍵的價值活動環節，提出保持中小房地產開發企業競爭優勢的途徑。
二、中小型房地產開發企業價值鏈構成及價值活動分析
中小型房地產開發企業價值鏈將企業的生產活動分為基本活動和支持性活動兩大類，其中基本活動是指生產經營的實質性活動，支持性活動主要是支持基本價值活動且內部之間又相互支持的活動。
1、基本價值活動
（1）內部后勤：內部后勤主要指房地產開發企業對開發項目的市場調研，在權衡市場整體情況的基礎上分析項目的可行性、可進入性、可盈利性并制定開發方案，并從土地出讓方取得土地使用權。
（2）生產經營：生產經營即項目的建設階段，是投入項目所需的各種要素（包括土地、人力、資金、設備、工程物資）以生產最終商品房的過程。生產經營階段的管理對于房地產產品的質量起到決定作用，是企業形成核心競爭優勢的關鍵階段。
（3）外部后勤：當項目建設進入即將完工時期，企業可以著手準備商品房的預售，這一時期可以進行項目宣傳、申請預售許可、確定預售方式、準備預售合同、確定按揭銀行、等一系列準備工作。
（4）市場營銷：市場營銷包括市場宣傳、產品定價、以及確定銷售渠道。市場營銷能力是中小房地產重要的價值增值環節將決定企業的獲利空間，并對企業形象塑造具有重要影響。
（5）物業管理：物業管理是房地產企業價值鏈基本活動中的服務活動，物業管理也是房地產產品價值的一部分，實質上是對商品房從建成到使用過程進行綜合性的管理，其主要目的是為了使房地產產品的整體功能得以實以滿足業主的使用需求，物業管理活動能提高業主的滿意度并獲得業主的認同進而提高了企業的市場聲譽。
2、輔助價值活動
（1）采購管理：采購管理工作既包括工程物資的采購也包括其他所需資源的采購及管理。房地產開發企業工程物資采購費用占到工程造價的比率較高，因此對于采購過程的有效管理對于降低開發成本具有重要的意義。
（2）技術開發：技術開發包括生產性技術開發和非生產性技術開發，技術開發對企業形成核心競爭優勢十分關鍵，房地產企業的技術開發活動主要體現在：項目可行性分析技術，工程規劃技術、建筑工程設計、營銷資源整合技術，市場綜合分析技術、物業管理信息系統技術、客戶信息系統。技術的開發不僅與最終產品的形成直接相關，而且支持企業的全部業務流程，是企業競爭優勢的關鍵。
（3）人力資源管理：房地產開發企業人力資源管理活動指企業職工的招聘、錄用、培訓、激勵、提拔、退休等各項人力資源管理活動。人力資源是現代企業的核心資源。加強企業人力資源管理，保持企業人力資源的穩定、高效率影響著企業的競爭實力。
（4）企業基礎設施：企業的基礎設施指企業的組織機構設置、企業的行為、企業的規章制度、管理者的領導風格、企業的控制系統及企業文化等要素。企業的基礎設施與其他三類支持性活動不同，企業基礎設施用來支持整個價值鏈的有效運行。
三、基于價值鏈管理提升中小房地產企業競爭優勢
基于中小房地產企業經營業務流程及對中小房地產開發企業的價值鏈及價值活動分析，構建中小房地產企業價值鏈動態耦合機制。
基于對中小房地產企業價值鏈動態耦合機制及關鍵業務流程的分析，提出以下優化中小房地產企業價值鏈的基本途徑。
1、重新構造中小房地產企業價值鏈
中小房地產企業由于規模相對較小可以采取更靈活、更具效率的方式來進行業務活動。優化采購、設計、施工、銷售、物業管理等業務流程，改變企業產品的成本構成，可以顯著降低企業產品成本，以獲得成本優勢。此外，保持上下游價值鏈的高效率運行也是獲得競爭優勢的關鍵，當上下游價值活動對于企業成本影響較大時，控制價值活動的效率更重要。
2、建立戰略聯盟
中小房地產企業由于規模及資源限制無法與大企業開展更廣泛的競爭，通過建立戰略聯盟可以存進企業技術創新、避免孤軍奮戰所帶來的經營風險并可以減少聯盟內部企業之間的競爭以實現資源優勢互補共同開發新的市場。
3、實施以顧客為導向的全程營銷模式
中小房地產企業應以全程營銷模式為導向在項目開展實施的全過程都注重客戶效應，以提升客戶對于企業及產品的認同感，實現差異化，提升企業市場形象。在實現全程營銷過程中要以顧客滿意為標準，以提升顧客效用價值為目標。通過建立便利的銷售渠道，簡化顧客購買流程給予顧客便利；通過提供人性化的物業管理以最大化顧客的價值感知。
隨著多輪宏觀調控措施的出臺，我國房地產行業的黃金時期已經過去，房地產企業也迎來了利潤的轉折點。2015年3月，兩會報告提出“促進房地產市場平穩健康發展”，各地方政府被賦予更多的調控主導權，“因地制宜，因城施策”，這使得房地產企業面臨的外部環境更加復雜化和多樣化。為了減少環境對房地產企業的不利影響，在微利時代獲得競爭優勢，房地產企業必須加大對成本管理的重視程度，尋求成本管理理念和方式的優化。
一、房地產企業成本管理的發展演變
我國房地產企業的成本管理大體上經歷了成本核算，成本控制和成本策劃這三個階段，應該說，在房地產市場從過熱轉向正常后，我國房地產企業對成本管理的力度有所加強，成本管理的水平也日漸提高。特別是成本策劃概念的提出，已將房地產企業的成本管理活動上升到企業價值管理的高度。但是，隨著新商業環境的出現和戰略管理理論的興起，房地產企業的成本管理視野需要進一步拓寬。
二、房地產企業成本管理存在的問題
（一）沒有形成完整的成本管理體系
大部分房地產企業是圍繞控制開發成本來建立成本管理體系的，偏重房地產企業內部范圍的成本控制，沒有考慮與企業戰略管理的結合。即使是站在價值管理高度的成本策劃，也是在企業內部范圍內所作的項目事前策劃，強調的是內部資源的合理分配和事前控制。參與到成本管理體系中的部門主要是工程、設計和招標采購部門，財務部負責按成本對象歸集具體發生金額。這樣的成本管理體系是不完整的，因為它提供不了與房地產企業戰略管理各階段相適應的成本信息。
（二）輕視資金成本和營銷費用的控制
房地產是資金密集型產業，房地產企業在拿地之前都會準備一部分自有資金，其余基本靠“開發貸”，資金成本可控部分并不多。同樣地，在中國特定的政策影響下，房地產的銷售是由市場大環境決定的，在市場環境不好時多花些營銷費用也是無可厚非的。基于以上兩點認識，管理層目前的成本管理主要集中在施工成本的控制，而對資金成本和營銷費用的控制沒有投人太多精力。這對微利時代的房地產企業顯然是行不通的。
（三）未將成本管理與工程項目質量有效結合
在房地產開發過程中，房地產企業關注的大多是施工成本怎樣控制在預算內，而對工程項目質量的要求并不高，甚至在兩者發生矛盾時傾向于前者。輕視工程項目質量所帶來的品牌影響、返工成本等有時是房地產企業難以承受的。
（四）成本管理的方法需要進行創新
由于企業競爭環境的急劇變化，推動了管理科學的迅猛發展，原有的以標準成本制度、預算控制和差異分析為代表的成本管理方法已經不能為房地產企業的戰略管理提供決策需要的成本信息。而互聯網、計算機技術的進一步運用和發展，為成本管理方法的創新提供了條件。
三、房地產企業成本管理理念的優化
戰略成本管理是將戰略管理的思想與成本管理相結合，將成本信息貫穿于戰略管理的過程之中，與影響戰略的相關要素結合在一起，通過從戰略高度對房地產企業成本結構和成本行為的全面了解、控制和改善，尋求長久的競爭優勢。戰略成本管理的基本框架包括價值鏈分析、戰略地位分析和成本動因分析。
（一）房地產企業的價值鏈分析
房地產企業從項目拿地開始，經過設計、開發到竣工銷售、物業管理、經營，是價值產生的過程。在這個過程中，不能只關注房地產企業內部的價值鏈，應將其置于整個行業的價值系統中，從戰略的角度分析利用上、下游價值鏈以降低成本或增加價值。房地產企業的價值鏈分析為戰略分析和戰略選擇提供了依據。
在房地產企業的外部價值鏈中，包括設計商、承建商、材料、設備供應商、監理單位、廣告策劃公司、銷售中介、公司、顧客、租戶、物業公司等價值鏈參與者。在項目前期階段要發揮設計商的作用，在滿足使用要求的前提下推行限額設計；在施工階段要與承建商一起，加強施工單位的精細化管理，包括人員安排、進場時間控制、交叉施工管理、返工控制、提升效率等等；在銷售階段要求銷售中介丨公司做好營銷策劃方案、配備優秀團隊、加強量化考核等等。房地產企業的外部價值鏈分析還包括對競爭對手價值鏈的分析，當企業價值鏈上所有活動的累計總成本小于競爭對手時，就具有了戰略成本優勢。
此外，對房地產企業的資金鏈的成本分析也要引起充分的重視。房地產企業在進行項目決策階段就需要考慮資金問題，特別是多個項目同時或交錯進行的時候。隨著國家貨幣政策的逐步寬松，房地產企業多渠道考慮資金來源、節約資金成本成為可能。例如，除境內銀行的開發貸外，可以提高利用境外資金的比例，在房地產市場逐漸對外資開放的背景下（《外商投資產業指導目錄（2015年修訂）》中，房地產投資已從限制外商投資產業目錄中刪除），可考慮以QFLP（合格境外有限合伙人）、方式引入境外資金，降低資金成本。又比如可利用資金實力較強的戰略合作承建商墊資施工，減輕房地產企業的資金壓力并降低融資成本。
（二）房地產企業的戰略定位分析
房地產企業要在價值鏈分析的基礎上，根據宏觀經濟環境和區域政策的情況進行戰略定位分析。就目前情況來說，國房景氣指數一再下滑，房地產投資增速下降，銷售額、面積同比“負增長”，房價下降從三四線城市擴展到一二線城市。在戰略布局時要考慮區域存貨去化周期（存貨/最近6個月銷售平均值），避免投入到存貨去化周期較長比如超過兩年的地區。
一般來說，房地產企業會根據不同項目的特定情況選擇采取何種經營戰略。對于處于發展初期的房地產企業，滿足集中細分市場的客戶需求并注重成本的領先性，可以實現快速銷售、快速積累的戰略目標；而對于處于發展成熟期的房地產企業，項目的滾動開發為其提供了充足的資金來源，加上品牌影響力較強，可以考慮差異化戰略以實現價值的最大化。
（三）房地產企業的成本動因分析
成本動因是指導致成本發生的任何因素，對房地產企業來說，結構性成本動因主要包括項目地理位置和上下游企業的整合程度，有關執行性成本動因我們主要談談全面質量管理。
由于房地產企業產品的特殊性，有必要提出質量成本的概念。房地產企業質量成本是指為保證房屋質量而支出的一切費用以及因未達到交樓標準而造成的一切損失之和，主要包括預防成本、鑒定成本、內部及外部損失成本。針對這一成本動因，房地產企業可采取的對策包括：（1）定期統計質量成本并編制質量成本報告；（2）對質量成本報告中的數據進行比較分析，找到變動的原因和責任部門并問責；（3）解決存在的問題，并制定質量管理的長效機制。
四、房地產企業成本管理方法的優化
（一）建立房地產企業供應商聯盟，打造成本管理的整體優勢
我國房地產企業目前的成本策劃方法主要關注的是內部資源如何有效地在不同成本項目投放的問題，也就是“好鋼要用在刀刃上”的成本投入理念，在節約總成本投人的基礎上滿足客戶的需求，實現銷售并獲得利潤的最大化。
目標成本規劃法則從目標市場的調研開始，在充分了解市場、研究消費者需求和競爭對手表現后，確定產品的目標價格；在確定目標價格后，可結合房地產企業的戰略目標和期望利潤求得可允許成本；然后運用合約規劃的方法，將可允許成本分解到將與承建商、材料、設備供應商等外部價值鏈參與者簽訂的合同上，將成本壓力的一部分傳遞給供應商。房地產企業如果建立與供應商的戰略聯盟，共同尋求化解成本壓力的辦法，就有可能獲得成本競爭優勢。在這一點上，房地產企業可以借鑒豐田公司的做法，采取以下措施：（1）建立供應商協會（包括監理和造價咨詢工程師），定期舉辦有關行業信息、先進技術、新型材料、質量管理、安全生產等的專題交流會，在協會成員間進行知識分享；（2）建立供應商準入和定期評估制度，汰弱留強；（3）建立供應商成本優化的獎勵制度，挖掘成本優化的潛力。
（二）以平衡計分卡為抓手，完善房地產企業成本管理體系房地產企業的成本管理體系大多是基于控制項目成本來建立的，這顯然與戰略成本管理的要求不相適應。平衡計分卡是一種與戰略管理相結合的績效評估方法，由戰略描述系統、衡量系統、執行系統和溝通系統組成，從學習與成長、內部流程、顧客、財務四個層面來評價企業戰略的實施情況。房地產企業可以采用平衡計分卡來完善戰略成本管理體系，通過對反映戰略成本管理理念的財務與非財務指標的評價、反饋、分析和改進，不斷提升戰略成本管理的水平。
（三）運用大數據和云計算技術，提升項目全周期成本的控制能力戰略成本管理涉及的周期從項目拿地、設計、開發、竣工銷售到物業管理、經營，覆蓋項目的全生命周期。隨著互聯網時代的到來，在房地產企業全生命周期的成本管理過程中，不可避免地要運用互聯網思維進行管理手段的創新升級，否則就有可能喪失已有的競爭優勢。比如對房地產企業營銷費用的管控，一般按照銷售收入的一定比例計提，如果順利實現銷售，營銷費用又控制在比例之內，則萬事大吉；如果沒有達成銷售目標，營銷費用花完甚至超標，就比較難以解釋了。其實，這兩種情況都是一筆糊涂帳，關鍵是報紙、電視等營銷方式的營銷效果難以評價分析。如果我們運用大數據、云計算技術，搭建大數據平臺，通過不同接觸點技術搜集分析客戶資料，打通線上線下信息，掌握人流活動軌跡、消費習慣等，就可以提供個性化定制服務和精準營銷，達到降低成本、提高效果的目的。
五、結語
