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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇最新土地管理法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞 城鎮地籍管理;管理體制;人才建設
中圖分類號C91 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708(2010)25-0036-01
地籍管理是一項國家為了獲得有關地籍方面的資料和為研究土地的權屬、自然和經濟情況而采取的國家措施,是整個土地管理的基礎工作。地籍管理的工作內容包括對土地的位置、權屬、地界、質量、數量和用途等一系列情況進行記載和管理,土地管理主要包括:土地調查、土地登記、土地評價、土地統計和地籍檔案資料。這5方面既有各自不同的工作內容,同時也有著密切的聯系,共同構成了嚴密的地籍管理制度。
1 目前城鎮地籍管理工作中所存在的一些問題
地籍管理具有的經常性、要求高、目標分散等特點。所以,地籍管理所存在的問題很多,主要包括幾個方面:
1)工作不夠到位。土地權屬、用途一旦發生了變化,平常的管理工作就會出現不能保持步調一致的問題,從而使得地籍的成果失去利用價值;另外,在企業改制中的土地資產處理等方面的工作時,也很容易產生執行政策標準不一致的問題;
2)地籍管理人員素質有待提高在國土資源管理部門內部,專門從事地籍管理的人員較少,特別是各個分局,人員不足,往往一人身兼數職,地籍管理工作甚至不是專人承辦。另外地籍管理人員業務水平參差不齊,有的業務知識不精,業務水平不高;有的經驗不足,實際工作能力不強;還有的責任心不強,工作作風不夠扎實;
3)地籍管理科學化程度不高。地籍管理工作涉及的內容十分廣、技術含量比較高。同時,地籍的調查、地籍信息的系統建設和地籍檔案的管理對技術的要求都非常高,特別是地籍調查中的遙感、航測和數字化技術等現代化高端技術,使用起來比較困難。對于地籍工作人員要求,除了必須熟悉掌握土地管理法律法規外,還應當具備地籍測量知識、計算機和土地登記等科學技術。就地籍管理工作總體而言,現代化手工不高。在地籍管理工作方面,也都基本處于理論和手工管理的階段。部分檔案可能由于時間或人為的原因,會出現殘缺不全的問題,所以難以真正實現“以圖管地”,地籍管理信息化亟待加強;
4)地籍管理立法的權威性比較差 現行的地籍管理法律法規的主體是部門規章,作為現行的《土地管理法》和《土地管理法實施條例》,對于地籍管理的各項內容或多或少存在規定不規范的問題。土地登記、地籍調查、土地評價、土地統計、地籍檔案管理的法律法規大多是由部門規章來確立的。由于部門規章的法律的權威性較差。所以出現的后果主要有兩方面:首先是許多規章制度是在沒有法律授權的情況下而擅自設立的權利。
2 城鎮地籍的科學管理
城鎮地籍管理制度涉及到許多方面,從管理的角度分析主要有以下幾個方面:
1)制定科學的管理體制。市級政府和國有土地管理部門根據上級的規定,同時結合本地實際的情況,就日常地籍管理工作中所出現的問題,制定出具體的規定或提出意見。通過政府制定相應的政策措施,同時加強市民宣傳,使地籍工作得到政府和有關部門的支持,從而使地籍管理工作有序地推進和開展。同時,還要建立相關責任制。市局局長、分管局長負責領導管理的工作,地籍科長負責具體的管理工作,鄉鎮國有土地管理的所長對單位形成的具體地籍資料負總責,地籍業務經辦人員負直接辦事責任。具體經辦人員必須提供準確、詳實、齊全的地籍資料,經各國土資源所負責人嚴格把關后,由市局審核發證。
2)加強地籍管理隊伍建設一是要進一步充實人員,特別是各分局地籍管理人員,各分局要有專人與市局地籍處對接;二是要加強業務培訓。加強地籍管理人員地籍業務的培訓,同時地籍管理人員要加強自我學習。切實做到法律通、政策熟、業務精;三是要加強作風培養。培養地籍管理工作人員具有嚴謹的工作態度和扎實的工作作風,對地籍管理各項工作具有高度的責任心。
3)加強專業技術運用,實現地籍管理的規范化和現代化擴大現代科技在地籍管理工作的應用,積極推進科學技術成果在地籍管理工作方面的轉變。第一,在目前的科學技術基礎上,要加快加強遙感、航測和數字化等測繪技術在土地登記和地籍調查中的運用,同時也要加強調查成果的準確性和規范性。在地籍管理的土地登記工作中統一使用地籍管理信息系統,以便實現圖件、屬性資料和檔案的統一規范;第二,進一步完善土地登記持證上崗和土地登記等相關制度,利用土地登記持證上崗制度來提高國土資源系統行政人員的土地登記業務能力;同時也可以利用土地登記制度來吸引社會力量的支持,從而提高土地登記技術和工作效率,使得地籍管理工作逐步規范化。
總之,地籍管理是國土資源管理工作的重要組成部分,當前,國土資源管理正處在一個新的發展階段,唯有建立科學合理的地籍管理制度才能應對形勢發展的需要,也才能從根本上提高地籍管理的水平。
參考文獻
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1、高速公路建設用地情況概述
土地是人類賴以生存和繁衍的首要資源,是一切社會生產、生活活動的載體,而耕地更是一種不可替代、不可再生、人類賴以生存的最寶貴資源。據最新統計,我國耕地總面積約1.3億hm2,人均耕地0.1hm2。千方百計少占良田保護耕地,是我們民族生存的基礎,黨的十七大報告也提出“加強能源資源節約和生態環境保護,增強可持續發展能力”的目標。
2、公路建設用地政策分析
2.1公路建設征地的依據
國家十分重視土地問題,把土地和經濟發展、基本建設、生態環境保護高度統一和協調起來,制定了以《中華人民共和國土地管理法》為核心的國土資源土地法規體系。目前我國公路建設征地的法律法規依據主要分為中央法規、部門法規、地方法規3個層次。其中,中央法規是國家最高級別的法規,指導著全國征用土地工作,主要有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》等一系列行政法規;部門法規是國家各行業部門制定的法規,是在國家法規的指導下,針對行業內和部門內涉及土地保護而制定的法律條文;地方法規主要包括中央法規在各省、自治區、直轄市的實施條例以及各省、自治區、直轄市及其轄下地方政府關于土地征用工作的文件規定。
2.2公路建設用地費用計算標準
我國公路建設用地費用從總體上可分為土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費、相關稅費4項?！锻恋毓芾矸ā番F行的土地補償費的計算方式為“產值倍數法”,即征用農用地中耕地的補償費應按被征用前3年平均年產值的6～10倍補償,征用其他農用地的補償費應按被征用土地所在縣(市、區)中等耕地前3年平均年產值的4～6倍,征用其他土地的補償費應按被征用土地所在縣(市、區)中等耕地前3年平均年產值的1～4倍;征用耕地的安置補助費按安置的農業人口數計算,每人按征用前3年平均年產值的4～6倍補助,最高可至15倍;對地上附著物補償費按照青苗補償費、房屋及其他地上附著物2類進行,其中青苗補償費標準按被征地前3年平均年產值的40%～90%計,房屋及其他地上附著物由設區的市(地區)人民政府規定具體計價標準;其他稅費主要有耕地占用稅、耕地開墾費、臨時用地復墾費、征地管理費,除耕地占用稅按照國務院《耕地占用稅暫行條例》執行外,其他各項費用均由省級人民政府確定。可以看出,征用不同類型土地、不同地區的土地,其所依據的法律依據、征地標準、審批權限均有所不同,在中央法規總體確定的情況下,征地平均年產值、各補償系數等由地方法規確定的標準就成為確定征地費用的關鍵。
3、降低公路用地的方法
高速公路建設需要占用相當數量的土地資源,而由此產生的征地費用也成為高速公路發展的瓶頸。面對高速公路發展與建設用地的矛盾,在現階段各種政策約束下,應重點從制度、技術、管理3方面綜合創新模式,減少公路用地規模,降低工程造價,保證高速公路建設目標順利實現。
3.1政策引導,理念創新,完善高速公路建設前期建設用地制度
(1)加快高速公路建設用地審批程序,降低征地行政成本。目前我國高速公路用地審批程序涉及國家、省兩級發展改革、交通、國土資源部門以及公路沿線市縣各級人民政府,對于基本農田的審批還需要通過國務院。高速公路用地審批過程復雜,周期漫長,需要在不同層次、不同部門反復,而現階段對許多公路建設項目來說,由于建設進度的壓力,項目需要盡快實施,因此,在積極配合國家征用土地審批程序和公路基本建設程序的前提下,需要土地、發改部門根據公路建設的特點簡化建設用地程序,提高審批效率,降低行政成本。
(2)明確高速公路建設用地標準,降低征地造價成本。《土地管理法》規定建設用地征地補償的3項基本費用采用的“產值倍數法”計算幅度比較大,很難把握,對于征地補償費和安置補助費兩項僅對于建設用地提供了一個補償標準的參考范圍,而對地上附著物補償費則完全由各省市自定。由于各地地理條件和經濟發展水平不同,加之沒有一個合適的土地年產值標準,導致同地不同價,同一項目執行不同標準的問題比較普遍。針對以上問題,應盡快出臺科學、合理的全省征地統一年產值標準或區片綜合地價標準,完善征地補償依據。
(3)公開高速公路建設用地信息,降低征地實施成本。地方政府應尊重農民對土地征收的意見,規范征地補償安置方案等征地信息的,實行征收土地公告制度、征地補償安置標準聽證制度,做到征地程序公開透明,切實維護被征地農民的知情權、參與權、監督權和申訴權等合法權益。同時,為保證征地順利實施,交通建設部門在與地方政府簽訂征地補償協議中應明確補償比例、數額、對象、方法、時間,最好參與地方政府的征地補償工作,監督征地補償費用的使用,保證征地工作順利實施。
3.2注重細節,技術創新,做好高速公路設計階段建設用地方案
對于高速公路建設集約用地,應從路線的總體規劃到路基、橋梁、隧道、立交等單位工程進行技術創新,優化設計,在滿足工程功能的條件下,最大限度地節約、集約用地。
(1)高速公路選線是影響高速公路節約用地最大的因素,一旦高速公路線位確定,整體的路線規模和結構物(橋梁、隧道等)數量也基本確定,其余只能做一些局部的優化和調整工作。
(2)采取降低路堤高度、減少用地寬度、改進邊溝形式、合理設置上邊坡臺階寬度等綜合措施。
(3)在造價控制允許范圍之內,盡可能增加橋梁代替路基,并采用能夠降低標高的新型橋梁結構,以降低橋頭填土高度。
(4)互通立交的規模和數量對高速公路總體用地有著相當大比重,因此路網規劃要有一定超前性,盡量避免多條高速公路近距離平行或相交于一點,以盡可能降低互通的復雜性和規模,同時嚴格控制互通立交的數量和規模。
(5)在隧道設計時應合理確定隧道選址,加強地質調查和地質選線,加強方案比選,細化設計參數,在合理造價范圍內增設隧道及優化隧道設計。
3.3落實責任,管理創新,規范高速公路實施階段建設用地管理
在高速公路實施階段,交通建設主管部門、項目法人、工程承包人、監理方都應樹立節約土地、保護環境的意識。其中項目法人作為工程的總負責人,應該從項目實施開始的招標、施工過程、交工驗收等環節通過管理創新,做好高速公路實施階段建設用地管理。
(1)交通主管部門在工程開工建設后應把建設項目用地與工程質量、造價、進度一樣作為工程監督的重點,杜絕施工中浪費土地資源,規范高速公路建設用地管理。
(2)項目法人在招標時應將耕地保護的有關條款列入招標文件,并嚴格執行;在合同段劃分時要以能夠合理調配土石方,減少取、棄土數量和臨時用地數量為原則;在組織交工驗收時,應對土地利用和恢復情況進行全面檢查,對公路建設中廢棄的舊路要盡可能造地復墾,不能復墾的要盡量綠化,避免閑置浪費。
(3)施工單位應嚴格控制臨時用地數量,施工便道、各種料場、預制場要根據工程進度統籌考慮,盡可能設置在公路用地范圍內或利用荒坡、廢棄地解決,同時施工過程中要采取有效措施防止污染農田,項目完工后臨時用地要按照合同條款要求進行恢復。
(4)監理單位加強對施工過程中占地情況的監督,督促施工單位根據合同要求具體落實各項土地保護措施。
關鍵詞:城鄉規劃法;城市總體規劃;土地利用總體規劃;關系;銜接
1 城市總體規劃與土地利用總體規劃的關系[BT)]
1.1 首先,城市總體規劃和土地利用總體規劃有相同編制依據――國民經濟和社會發展規劃。在《土地管理法》中規定“各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求,組織編制土地利用總體規劃”。同樣,在《城鄉劃法》第一章五條規定“城市總體規劃、鎮總體規劃以及鄉規劃和村莊規劃的編制,應當依據國民經濟和社會發展規劃,并與土地利用總體規劃相銜接”。因此,國民經濟和社會發展規劃是城市總體規劃、土地利用總體規劃的依據,是編制城市總體規劃的指導性文件。城市總體規劃依據國民經濟和社會發展規劃所確定的有關內容合理確定城市發展的規模、速度和內容,同時將國民經濟和社會發展規劃中對生產力布局和居民生活等框架安排落實到城市的土地資源配置和空間布局中,并通過城市規劃的實施使國民經濟和社會發展規劃最終得以貫徹和實現。城市總體規劃還要根據城市發展的長期性和連續性特點,作更長遠的考慮,對國民經濟和社會發展規劃中尚無法涉及但卻會影響到城市長期發展的有關內容,作出更長遠的預測。
1.2 規劃內容和重點有所不同。城市總體規劃側重于對城市規劃區內的各項建設的綜合部署和安排,相對于而言,土地利用總體規劃則更注重總量的控制與平衡。
1.3 土地利用總體規劃為城市總體規劃提供依據。土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模,為城市總體規劃建設用地規模得確定提供依據和約束。
2 存在的主要分歧
2.1 土地規劃的范圍與城市規劃的范圍不統一
一直以來有一種觀點,認為城市規劃與土地規劃是點與面的關系,土地規劃的范圍大于城市規劃的范圍。各級土地規劃的范圍是本級行政區域的范圍,而城市總體規劃中的規劃區,一般是指城市、鎮和村莊的建成區。
2.2 用地分類存在差異
土地利用總體規劃的各類用地面積采用土地利用現狀變更調查面積,用地分類標準采用《土地利用現狀分類及含義》(見于《縣級土地利用總體規劃編制規程》中的附件一)。城市總體規劃用地面積采用一萬分之一或五千分之一比例尺的圖紙的量算結果,用地分類標準采用《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ137-90)。這兩個規劃在同一地類上卻出現了面積不一致的現象,其原因除去基礎圖紙不一致、量算方法不一以及量算誤差外,還有一個重要原因是兩個用地分類標準有相互矛盾之處,即同一名稱或相似名稱的地類,其含義卻大不相同,這就直接造成了兩個規劃在用地上的難以比較。
2.3 兩個規劃在宏觀控制和約束力不同
《土地管理法》及實施條例都簡單地講各級政府應編制土地利用總體規劃,但規劃應對哪些土地利用進行宏觀控制,如何保證規劃的實施,土地利用總體規劃有無法律約束力,違反了規劃如何處置等均未能明確。
2.4 兩個規劃在的審批權限上的表述不同
根據最新《土地利用總體規劃編制審批規定》第二十六條,“評審合格的土地利用總體規劃經綜合平衡和同級人民政府審查同意后,依照法定程序和審批權限報有批準權的人民政府批準執行,并報上級土地管理部門備案?！边@種規定不及城市總體規劃的明確。關于城市總體規劃的審批權限,根據《城鄉規劃法》明確規定,直轄市和省、自治區人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市總體規劃審批機關是國務院,其余城市的總體規劃審批機關是上級人民政府。因此,對于其他城市或非農業人口在50萬以上的大城市來說,其土地利用總體規劃的審批權限與城市總體規劃的審批權限不同。
3 解決問題的思路和設想
3.1 建立統一規劃范圍、用地分類、數據統計標準,實現規劃技術體系的無縫鏈接,促進規劃在更深層次的協調統一。
3.2 注重兩個規劃內容的彼此滲透和延伸。城市總體規劃加強對空間領域上的傾斜,土地利用總體規劃則在考慮城市規模增長的基礎上,加強城市用地發展方向的研究,保證城市總體規劃與土地利用總體規劃的“銜接”。
土地調查是我國《土地管理法》規定的一項重要法定制度，是土地管理的重要基礎工作，是全面查實查清土地資源的重要手段，是貫徹落實科學發展觀、加強和改善土地調控、嚴把土地“閘門”的需要；是嚴格保護耕地特別是基本農田，保障國家糧食安全，實現國家長治久安的需要；是充分挖掘土地利用潛力，大力推進節約集約用地，推動建設資源節約型社會的需要，是各級領導科學決策的重要依據。
根據國務院《通知》精神，年6月底前全面完成調查任務，屆時必須以驗收合格的第二次土地調查成果為依據，開展農用地轉用、土地征收、土地利用總體規劃修編審批等工作，否則將不予辦理。這將直接關系到我區經濟社會可持續發展的大局。
因此，各有關部門必須站在講政治的高度，從促進經濟社會可持續發展的大局出發，充分認識，深刻理解，統一思想，認真落實國務院《通知》的要求，廣泛宣傳開展第二次土地調查的重要意義，采取切實有效的措施，確保按時完成第二次土地調查工作任務。
二、第二次土地調查的目的、內容和時間安排
（一）調查目的
開展第二次土地調查，目的是摸清全區土地利用狀況，掌握真實的土地基礎數據，建立和完善土地調查、統計和登記制度，實現土地資源信息的社會化服務，滿足經濟社會發展及國土資源管理的需要。
（二）調查內容
1.以最新的全區1：10000標準分幅正射影像圖為基礎，逐地塊實地調查土地的地類和面積，查清全區耕地、園地、林地、工業用地、基礎設施用地、金融商業服務、開發園區、房地產以及未利用土地等各類用地的分布和利用狀況；
2.逐地塊調查全區城鄉各類土地的所有權和使用權狀況，掌握國有土地使用權和農村集體土地所有權的情況；
3.調查全區基本農田的數量、分布和保護狀況，對每一塊基本農田上圖、登記、造冊；
4.逐宗調查全區集體土地使用權和國有土地使用權的權屬界址、權屬性質、使用權類型、用地面積、利用狀況、獲得方式等基本情況；
5.建立集影像、圖形、地類、面積和權屬為一體的土地調查數據庫及城鄉地籍管理信息系統，并與國家、省、市、縣四級實現數據、信息互聯共享；
6.建立土地資源變化信息的調查統計、及時監測與快速更新機制。
（三）時間安排
本次土地調查工作計劃在兩年時間內完成。年8月20日前完成調查的準備工作，包括編制調查方案、制定技術規程、組織調查隊伍、進行業務培訓和宣傳動員等工作；年8月至年底，組織開展和完成外業調查；年初至6月底前，完成調查成果的內業匯總和數據庫的建立；年7月至10月底，完成調查成果的上報驗收工作，并以年10月31日為調查標準時點，統一進行變更調查數據更新，向市國土資源局移交成果。
三、本次調查的工作任務
1、通過土地權屬界址、地類界勘測，確定土地權屬，調查統計閻良區轄區內各地類面積；
2、負責轄區內逐宗查清城鄉建設用地的土地權屬性質、用途、使用權類型等基本情況；
3、承擔轄區內集體土地所有權、使用權和國有土地使用權的土地登記發證工作；
4、建立互聯共享的城鄉地籍管理數據庫；
5、組織、協助技術單位開展第二次土地調查工作；
6、承擔全區成果自檢任務；
7、分析轄區內土地資源和資產的利用狀況，找出土地利用中存在的問題，提出合理利用土地的方向，為土地資源的可持續利用和政府決策提供依據。
四、調查工作的組織實施
（一）加強組織領導
按照國務院《通知》的要求，區政府成立了閻良區第二次土地調查工作領導小組，負責調查工作的組織和領導，協調解決調查工作中的重大問題。領導小組辦公室設在國土閻良分局，負責調查工作的日常組織和具體協調。
（二）落實經費
按照國務院《通知》中“各級財政部門在調查經費上要給予保證”的要求，財政部門要多方籌措，統籌安排，逐年列入財政預算，確保土地調查經費按時足額到位，保障第二次土地調查工作的順利開展。
（三）抓緊制定方案
根據本地區的土地利用特點，明確任務分工，編制土地調查實施方案，制定土地調查的實施細則。
關鍵詞：土地儲備機構；風險管理
中圖分類號：F830.2
文獻標識碼：A
文章編號：1006-1428（2006）07-0060-04
隨著各地各級土地儲備機構的成立和運作，資金已成為制約土地儲備業務大力發展的一大瓶頸。按照有關規定，各級土地儲備機構的資金來源主要有兩種形式：一為財政撥款，二為土地儲備專項資金。但實際操作中由于財政撥款金額太少，專項資金落實困難，各儲備機構為了更好地完成儲備任務，往往采用其他方式來籌集資金，銀行貸款因此成為主要資金來源。
商業銀行一般認為土地儲備機構作為政府的特殊單位，不同于一般企業，具有較大的穩定性，金融風險相對較低。然而，土地儲備貸款屬于中國人民銀行嚴格控制商業銀行發放的貸款種類，其最新“指引”明確要求：在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，商業銀行對政府土地儲備機構必須審慎發放貸款且應具有多重限制。人行121號文《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》規定，土地儲備貸款必須為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。
商業銀行在目前土地儲備機構貸款經營中有必要充分認識到該類貸款的法律風險和政策風險所在。
一、土地儲備機構目前存在的幾個主要法律問題
1.當前土地儲備在操作中尚無法可依。
目前，國內大部分市、縣都已建立土地儲備中心，并建立了土地儲備制度及相關規定，如杭州、青島、武漢、福州、上海等市都以人民政府的名義了相關“土地儲備實施辦法”。但至今為止，還沒有一部具體的法律或行政法規來規范土地收購儲備這一問題，各地的規定也沒有將其上升為“地方法規”的層次，以致在實踐中留下了很多隱患，主要表現在：
（1）當前土地收購儲備運行缺乏統一性，給其健康運行帶來障礙。由于我國《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規中對土地收購儲備機構職能定位、收購范圍等重要問題沒有一個明確的規定，導致各地在土地收購儲備中做法不一，土地收購儲備中心的性質、形式、職能也各不相同。例如：杭州市土地儲備中心負責收購、征購、征用土地，以及出讓土地的前期準備工作；廈門市土地開發總公司除征用、收購土地外還負責通過招標、拍賣和掛牌方式向市場供地工作等。
（2）當前土地收購儲備制度缺乏法律依據，使其當事人的合法權益得不到有效保障。由于目前有關土地收購儲備的規定基本停留在“地方規章”的層次，還沒有具體的法律、行政法規及一個全國統一的部門規章來規范，因此，在土地收購儲備運行中一旦發生法律糾紛，將“無法可依”。如土地收購中儲備中心有無權力強制收購等，現有的土地儲備制度缺乏足夠的法律支持和保障。
2.土地收購儲備機構的性質不是嚴格意義上的市場主體。
當前土地收購儲備機構基本上是由政府出面組建的一個特殊機構，并明確規定“不以營利為目的”，根據政府的委托或授權行使某些特定的職能，但在實踐中其形式略有不同，主要有兩種：①事業單位。以杭州、福州為代表，它們之間也略有不同，杭州土地儲備中心隸屬于市土地管理局，福州市土地發展中心是與市國土局平級的事業單位，但它們都是全額撥款的事業單位，其職能也基本相同，即接受政府委托，行使征用、征購、收購、收回土地等職權，并進行土地出讓的前期準備等工作；②土地開發公司。部分地區土地開發公司在其成立之初的政府批文中規定“相當于正縣級的全民事業單位”。有的土地開發公司是事業單位，企業管理。作為政府的一個土地收購部門，是受市政府委托在土地管理部門和財政部門的監管下，實施土地收購儲備及參與土地征用、房屋拆遷和土地開發前期的具體工作。這些土地儲備機構雖然以“公司”的名義出現，但實質上是政府的一個職能機構，并非嚴格意義上的公司，實質都不是一種嚴格意義上的市場主體，而是當前地方政府經營城市中的一個機構。在市場經濟條件下，土地儲備機構其市場定位從法律上還未解決。
二、土地儲備機構貸款擔保方式的法律風險
當前土地儲備機構向商業銀行貸款的擔保主要采用保證和土地使用權抵押兩種方式。從當前實際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。
1.保證。當前相當一部分土地儲備機構從銀行貸款時，先由政府財政部門或其他相關部門同銀行進行協商，并向銀行出具一個“承諾書”，銀行考慮到政府的信用，就為其辦理了貸款。從《擔保法》及相關法律法規的規定來看，政府及以公益為目的的事業單位是不能作為保證人的，在法律上是沒有效力的，單憑政府信用進行放款，還必須考慮當地財政實力、財政預算等多方面因素，故存在信用風險。
2.抵押。土地儲備機構抵押貸款存在著以下幾方面的法律問題：
①儲備土地使用權是何種性質的，法律上還無定論。按照我國《土地管理法》、《房地產管理法》、《擔保法》等相關法律法規規定，我國土地使用權取得方式分別為：出讓土地使用權、出租土地使用權和劃撥土地使用權，可以設定抵押權的土地使用權有出讓土地使用權、經批準的劃撥土地使用權。
土地儲備機構代表政府將土地通過征用、征購、收回等方式儲備后，宗地上設定的原土地使用權被注銷，在其被重新出讓、劃撥及出租前，應該說儲備地塊上的土地使用權處于虛置狀態，只有經過法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能在國有土地上設置土地使用權。
從前面的分析我們可以看出，土地儲備中心只是代行政府部分職權的機構，并不是實質意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有使用權。同時目前還未有一個法律甚至一個法規來對土地儲備機構授權，從職權法定原則上來說，土地儲備機構代國家行使土地使用權還沒有法律依據。
在實際操作中，有些地方土地儲備機構將收購、收回的土地先過戶到自己名下，辦理一個以土地收購儲備中心為使用者的土地使用權證，然后再到銀行按地塊辦理抵押，有的直接把規劃紅線圖拿到銀行進行“質押”。
②儲備土地價值的不確定性。按照傳統的評估辦法，同一區域內，土地價值主要和用地性質、土地使用年限、容積率等密切相關。一般而言，住宅、商業、辦公土地的價值明顯高于工業用地，存續使用年限長的土地價值明顯高于使用權快到期的土地，高容積率土地的價值明顯高于低容積率土地。但被儲備土地最大的問題就在于其儲備后的用地性質、使用年限、容積率等均處于未確定狀態。土地被儲備后，政府將根據新的規劃對其各項指標進行調整，抵押地塊在處置辦理抵押貸款時，由于未來用途、建筑密度、容積率等規劃指標與其收購前將有巨大差別，而且加上一些不確定因素的存在，有的地塊抵押價值將大大降低，甚至降為零。同時儲備土地原產證已經被土地儲備機構注銷，土地使用權隨之消滅，銀行不可能也不應當按照原土地使用性質和年限對之進行評估。而新的用地性質和使用年限而未確定或者仍未實現，銀行也不可能按照未來的用地性質和年限進行評估；可見，土地收購儲備機構以收購具體地塊抵押時，其土地使用權的性質和價值都是模糊的。
③銀行抵押權處置受限。土地并沒有法定的完整的土地使用權，在經法定程序出讓土地使用權前，并不能上市流通。因此，除了按照國家土地供應計劃交付供地，在扣除土地出讓金后，銀行可獲得優先受讓權外，根本不可能有其他的方式保證銀行的利益。而在房地產市場低迷的背景下，即使土地能夠出讓，出讓價格能否抵充銀行貸款也是一個未知數。
三、土地儲備貸款的其他風險表現
土地儲備機構貸款的其他風險還表現在以下幾方面：
1.土地儲備中心不能真正壟斷土地一級市場。
各地儲備土地的招商工作由各城區、各國有開發企業分頭進行，存量土地多頭供應，最終不得不壓低土地價格，競相提供優惠條件。
2.存在擠占挪用還貸來源風險。
地方政府存在財政赤字，城市建設資金匱乏，將土地儲備機構作為財政融資渠道，但出讓土地所取得的收入不及時返還土地儲備機構用以還貸，將收入挪用其他建設項目或者彌補赤字，使得土地儲備機構無法按期還本付息。由于出讓資金進入財政專戶，對借款人的約束性不是很強，銀行很難監管。
3.政府道德風險。
土地儲備中心代表政府經營土地使用權，具有行業壟斷性，經營活動易受到政府短期行為的行政干預和影響，地方利益大于銀行利益，容易懸空逃廢銀行債務。如有的收購土地不具備開發條件、不適合抵押且價值明顯高估，利用銀行認為能夠提供抵押物就是好貸款的錯誤觀念，大量變現套取銀行資金。
4.土地儲備機構清償能力的法律風險。
土地儲備機構作為民事主體其民事行為能力是有限的。一般土地儲備中心自有資金較少，資金來源渠道單一，自身抗風險能力差，由于中心實行財政收支兩條線管理，中心投入資金，通過收回、收購、置換和征收等方式取得土地后，直接或間接進行前期開發后出讓，但出讓收入必須直接上繳財政專戶，對出售土地所得的出讓金沒有支配權。
土地儲備中心作為一個民事主體存在時，是否具有償還能力，即由其儲備的土地是否就是它的財產，土地儲備機構的償還能力能否用財政資金部分來償債等一系列問題從法律上來說都是有疑問的。
同時由于土地儲備機構運作具有房產開發企業的經營特征，計劃收購儲備土地市場價格存在不確定性，土地的掛牌和拍賣交易過程中可能存在流拍或中標人違約導致土地收入沒有實現的風險。
5.土地儲備機構高負債經營風險。
當前，全國各地土地收購儲備中心在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，而且銀行貸款所占比例相當高，過高的貸款比例在實踐中帶來了兩個弊端：A、增加了銀行的風險。高達80％以上的貸款比例，在遇到經濟形勢或國家有關政策有重大的調整，土地市場不活躍時，銀行將陷入被動局面。因為整個土地市場是一體的，一旦儲備的土地供不出去，土地儲備機構無法還款，即使有大量土地在銀行作了抵押，銀行也無能為力，銀行抵押的土地也就難以處置。
四、上海市現行土地儲備制度及土地儲備貸款運作模式風險控制的幾個問題
上海市于1996年成立了全國第一家土地儲備收購整理儲備機構――上海土地發展中心，當時是屬于市場主導型，由土地發展中心根據自己的收購計劃和政府要求，通過與被收購單位協商，確定土地收購價格或約定土地收益分成，由土地發展中心支付收購款，取得土地并按政策法律規定過戶，然后負責對土地進行拆遷、平整，并根據市場需求出讓給用地單位。
2004年8月1日《上海市土地儲備辦法》的施行增強了政府對土地一級市場宏觀調控能力。土地儲備逐步納入法制化軌道。該《辦法》同時規定了兩種類型的土地儲備機構：一是市和區(縣)政府設立的非營利性的土地儲備機構，明確其受政府委托，負責市和區(縣)范圍內的土地儲備；二是市政府批準的專門機構，可以在特定區域范圍內(如世博會地區、黃浦江兩岸開發地區等)，實施土地儲備。
上海目前已初步建立了以市土地儲備中心為首、各區縣政府設立一個土地儲備機構，在本區范圍內與市土地儲備中心聯合逐步形成全覆蓋的土地儲備網絡機制的兩級土地儲備體系，以增強政府對土地市場的調控力度、完善土地供應方式、平衡政府對土地的收入和增值收益。
目前，上海市土地儲備貸款存在的主要問題是：
1.土地儲備機構銀行貸款比例高。
《上海市土地儲備辦法》和《上海市土地儲備辦法實施細則》都規定應當建立土地儲備專項資金。屬于土地使用權出讓金的部分由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發費用的部分由受讓人支付給土地儲備機構，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費后納入土地儲備專項資金。土地儲備專項資金系指儲備地塊出讓所得的價款在扣除土地出讓金、土地儲備的成本開支和管理費后的余額部分。但該資金的管理辦法卻久久未能出臺，目前土地儲備機構資金主要來源于各區政府財政資金，其他通過銀行融資解決。以上海市土地發展中心為例，其儲備資金有六成以上來自銀行貸款。但銀行貸款畢竟是市場行為，金額有限，程序復雜，利息偏高，如果向銀行借貸過多，無疑將增大儲備成本，影響經營土地的效益。
2.儲備土地抵押受限。
依《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規定，土地儲備機構權限為：由政府授權的，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的事業單位。經規劃管理部門批準，可以在土地儲備期間，臨時利用儲備地塊。也就是說，《辦法》和《細則》并沒有明確授予土地儲備機構可任意處分儲備土地的權利，土地儲備機構僅是國家進行土地儲備行為的機構，代表國家收回并注銷原土地使用權，在沒有獲得政府進一步授權前是無法將儲備土地進行抵押的。
同時根據《房地產抵押辦法》規定：依法被查封、監管的房地產或者依法被以其他形式限制轉移的房地產不得抵押。而《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規定的被儲備土地是有明確目標的：即只能按照土地供應計劃交付供地，并不屬于可自由轉移的房地產，因此，如將其納入被限制轉移的房地產也不為過分。
3.領取“土地儲備”的房地產權證不具備抵押的合法性。
根據《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規定：土地儲備機構圍墾灘涂成陸并經驗收合格后，或者與有關企事業單位簽訂國有土地使用權收購儲備協議后，或者取得儲備地塊的建設用地批準文件并拆除該地塊上的建筑物、構筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請土地登記，領取“土地儲備”的房地產權證。很明顯，這里僅對房地產權證的名稱作了規范，也沒有對土地使用權性質、土地使用期限作明確的規定，所以儲備土地不具備抵押的合法性。
4.儲備土地價格評估困難。
(一)作為部門法的經濟法體系
經濟法與民商法調整的經濟關系的區別就在于，后者調整的經濟關系是雙方或者多方平等主體之間的經濟關系，盡管同樣受到法律的調整，但并非受到國家的主動干預，在發生糾紛時，由當事人啟動民事訴訟程序或者當事人之間協商解決，如房屋買賣、租賃等均屬于此類。而經濟法調整的經濟關系是國家認為對于國民經濟產生重大影響的部分，因此受到國家的主動干預，例如，產品質量的監管，廣告發行、競爭行為的規制等。不可否認的是，房屋買賣中不乏國家干預的成分，而廣告發行、市場競爭行為等也不可避免地包含著民事法律關系的因素，也就是說，經濟法與民商法之間總是存在著某些交叉，即“灰色地帶”。但是，“灰色地帶”的存在并不能動搖經濟法作為獨立法律部門的地位，因為國家干預經濟的法律規范群是客觀存在的。
(二)法學專業的經濟法教材體系
出于教學考慮，經濟法教材的體系與經濟法體系并非完全一致。法學專業的經濟法課以狹義經濟法為主，教材一般選用楊紫烜主編的《經濟法》(高等教育出版社，1999年版)，或者楊紫烜、徐杰主編的《經濟法學》(北京大學出版社，2001年版)。其體系為:第一編經濟法總論(經濟法的概念、地位、體系、淵源等)，第二編經濟組織法(公司法、全民所有制工業企業法、合伙企業法、個人獨資企業法、外商投資企業法律制度)，第三編市場管理法(反壟斷法、反不正當競爭法、消費者權益保護法、產品質量法律制度、證券市場監管法律制度、票據法、城市房地產管理法)，第四編宏觀調控法(計劃法和統計法、產業法律制度、投資法律制度、國有資產管理法律制度、土地管理法、森林法、草原法、礦產資源法、水法、漁業法、節約能源法、煤炭法、電力法、石油法、預算法、國債法、政府采購法與轉移支付法、稅法、銀行法、信托法、融資租賃法、涉外金融法律制度、價格法、會計法、審計法、注冊會計師法、對外貿易法)，第五編社會保障法。對幾所高校的調查顯示，學時的經濟法課程實際講授以下內容:經濟法總論(經濟法的概念、體系、經濟法律關系等)以及公司法、個人獨資企業法、合伙企業法、外商投資企業法律制度、反壟斷法、反不正當競爭法、消費者權益保護法、產品質量法、證券市場監管法律制度、城市房地產管理法、土地管理法、森林法、草原法、礦產資源法、水法、漁業法、稅法、銀行法、信托法、價格法、會計法、審計法和社會保險法律制度等。
二、非法學專業經濟法的范疇
非法學專業經濟法，簡稱非法學經濟法，是為非法學專業開設的，名為“經濟法”的公共專業基礎課，一般為經濟、營銷、國際貿易、金融、會計、會計電算化、稅務、財務管理、企業管理、投資理財、證券、保險等專業所必修，其教學目的是使這些非法學專業的學生掌握經濟法基本原理及基本的市場規則并能解決實務中的問題。因此，該課程也常被冠以“經管類專業經濟法”課程的稱謂。由于法學專業的學生具有一定法學理論的基礎，加之“票據法”、“證券法”、“合同法”、“物權法”等專門開設課程，因此，法學專業的“經濟法”課程以狹義經濟法為主。而非法學專業的學生缺乏法學理論基礎，不可能在一個學期內消化如此大量的專業術語，他們更需要了解一些基本的市場規則。狹義經濟法所涵蓋的內容并非社會經濟生活中最常見的，在某種程度上廣義經濟法更貼近生活，對于經濟實踐頗有價值，在教學上突破部門經濟法限制的這種安排易于非法學專業的學生理解和掌握，且實踐證明教學效果良好。目前，大多普通高校非法學經濟法課均如此設計，即采取廣義的經濟法，并以民商法為主。也就是說，作為公共課的非法學經濟法的范疇應是民商法中反映最基本、最常見的市場規則的部分。實際上，非法學專業學生學習廣義經濟法的基礎部分，在一定程度上彌補了自身缺乏法學理論基礎之不足。相對來說，公司、合伙、破產、合同、擔保、票據、證券等法律規范的技術性、穩定性較強，涵蓋了市場的基本規則，適用的工作崗位較廣，同時也是學習其他部門法的基礎。廣義經濟法過于寬泛，任何課程也不可能涉及其全部。2011年度注冊會計師全國統一考試輔導教材包括以下內容:法律基礎知識，個人獨資企業法和合伙企業法，外商投資企業法律制度，公司法，證券法，企業破產法，企業國有資產法律制度，物權法，合同法，外匯管理法律制度，支付結算法律制度，票據法，工業產權法律制度，競爭法律制度。2011年中級會計師考試輔導教材包括以下內容:總論(經濟法概述，經濟法主體，經濟法律行為，經濟法權利和義務，法律責任)，公司法律制度，個人獨資企業法、合伙企業法和外商投資企業法律制度，證券法，合同法，增值稅和消費稅法律制度，企業所得稅法律制度，相關法律制度(企業國有資產法律制度，外匯管理法律制度，反壟斷法，反不正當競爭法，價格法律制度，財政監督和財政違法行為處罰法律制度)。2011年初級會計資格考試輔導教材包括以下內容:總論(法律基礎，經濟糾紛的解決途徑，法律責任)，勞動合同法，營業稅法律制度，個人所得稅法律制度，其他相關稅收法律制度，稅收征收管理法律制度，支付結算法律制度。這三種較有影響的會計類(非法學專業)職業資格考試的經濟法教材均已不同程度脫離了狹義經濟法的范疇，實際上屬于廣義的經濟法。在教學實踐中，以民商法為主體的“經濟法”課程并未造成經濟法概念的混亂，但教材稱為《經濟法基礎教程》更為合理，以區別于法學專業的經濟法教材。
三、非法學專業經濟法教材的現狀及其優化
經濟法課程的普及，使經濟法教材成為用量最大的公共專業基礎課教材之一。由于目前對經濟法概念及其體系的認識不同，以及各專業培養目標存在差異，因而各教學單位經濟法課的教學大綱差距較大，未形成全國統編教材，教材體例千差萬別。目前出版的非法學經濟法教材多達上百種，厚的達七八十萬字，這些教材大多因過于追求自身知識體系的完整性，而無法顧及某些特殊的需要，導致缺乏針對性和實用性。有的教材章節全面而實際內容簡略，則可能面面俱到，哪一部分都闡釋不透。如果教材過于全面而詳盡，則學生往往選了一本很厚的大而全的教材，但是由于課時所限，許多內容得不到講授，造成資源的浪費。如果教材偏重于理論研究，講授過于深入，則可能使所學知識不僅與執業實踐相脫節，而且與職業資格考試相去甚遠，學生還要通過額外的自學來滿足各種需求。廣義經濟法內容龐雜，非法學經濟法教學應選其精華，注重知識性、理論性與實踐性的統一，培養學生的實際應用能力。該體系并不是嚴格部門法意義上的經濟法體系，而是基于現實經濟生活的需要，按照知識的實用程度取舍、編排，并力求擺脫抽象的理論闡釋，而加強直觀形象的實例教學。因此，非法學專業經濟法的教材，應貼近生活，不追求理論深度，而是注重解決實務中最常出現的問題，這需要章節集中而詳細且突出崗位針對性，適于將來的執業需要，并與注冊會計師、中級會計師等職業資格考試接軌。
四、編寫非法學專業經濟法教材需注意的問題
(一)教材體例如何構建
根據上述原則，在保持各個專業共性的同時，非法學(經管類)專業經濟法課程可針對各專業對部門經濟法律知識的不同需求實施“模塊式教育”，也就是探索建構經濟法“公共模塊”和“專業模塊”體系，這將解決經濟法課程內容繁雜和課時有限性之間的矛盾，并體現專業特色。除了工商管理類專業，非法學經濟法教材一般設經濟法基礎理論、公司法、破產法、合同法、擔保法、票據法、證券法等章作為“公共模塊”。例如，金融類院校，需側重銀行法和保險法等金融法規，可采取經濟法基礎理論，市場主體及其產生、變更、終止的規范(公司法、破產法)，經營活動規范(合同法、擔保法)，以及金融法規等的體例，具體為經濟法基礎理論、公司法、個人獨資企業法和合伙企業法、企業破產法、合同法、擔保法、銀行法、票據法、證券法及保險法等十章。對于貿易類專業，可增加知識產權法，等等。這種教材的缺點是普適性差，適用面及出版規模小，增加了成本。但如果教材的普適性過強，則閑置的章節多，同樣造成浪費。因此，需要各教學單位加強交流，在滿足自身需求的前提下采通用的方案，既保證出版規模，又將閑置章節的數量降至最低，這不僅減輕學生的負擔，也降低社會成本。工商管理類專業開設的經濟法包括內部關系及外部關系兩部分，前者涉及工商管理組織、人力資源管理與勞動、社會保障、財務管理與會計、生產與產品質量、價格、納稅與稅收、知識產權等法律制度;后者涉及合同法、擔保法、消費者權益保護法、競爭法律制度、支付結算與票據法律制度、融資與金融證券法律制度等。
(二)章節如何編排
為介紹廣義經濟法中的基本市場規則，教材應以現實經濟生活中最為常見的法律現象為線索編排各章節，一般遵循經濟法基礎理論—市場主體—經營行為—金融法規的進路。其中，第一部分可按6～8學時設計，首先介紹經濟法的概念、調整對象等，使學生對于經濟法及這門課程建立一個整體概念;其后增加法學基礎知識的比重，包括民事法律關系與經濟法律關系的關系、民事法律行為和、訴訟時效與除斥期間等。這樣編排是因為，2006年“兩課”改革，縮減了法律基礎的課時，非法學專業學生缺乏相應的法學理論基礎，而這又是學習以后章節的必備入門知識，只有在第一章進行充分鋪墊，后續教學才能順利進行。例如，盡管“除斥期間”是一個較為專業的概念，但是近年來已逐漸被吸納入各類非法學專業經濟法教材中，因為諸如債權人撤銷權的行使、保證期間等實務中常見的問題均涉及“除斥期間”的知識。合理編排具有承繼關系的各章節有助于教學。例如，關于公司法與個人獨資企業法和合伙企業法的編排次序，各教材并不一致。按常理都會認為應當按照由簡到繁，由低級向高級，即先個人獨資企業法和合伙企業法，后公司法的次序編排，但在教學實踐中發現公司法在前效果更優。這是因為在公司法一章中全面介紹了公司的分類及其比較之后，已為下一章介紹后者打下了基礎，學生更容易理解和掌握。而且，在隨后講解個人獨資企業與一人公司的區別及聯系也更加順理成章。新頒布的法律邏輯性極強，教材章節的編排一般按照法律條文的次序。但為方便教學，有時需要另行設計。例如，盡管《擔保法》將主債轉讓與保證責任的相關條文(第二十二至第二十四條)規定在前，但是教材將保證期間(第二十五至第二十六條)編排在前更利于學生理解，因為主債轉讓與保證責任涉及保證期間的概念及相關規則。再如，《物權法》第一百八十條規定了可以抵押的財產，但是該范圍極大，且無須學生掌握，需要掌握的是禁止抵押的范圍，因為禁止以外的就都是允許的，因此，禁止抵押的財產(第一百八十四條)宜先于企業財產集合抵押(第一百八十一條)及房地產抵押(第一百八十二條)等內容，而安排在可以抵押的財產之后，進行重點闡釋。教材作為知識體系，既要避免前后矛盾，又要前后照應。例如，公司法的某些內容，如證券發行、股份公司股份轉讓的限制等，與證券法重合，如果由同一作者執筆更便于解決如何側重的問題。再如，定金既是合同法中違約責任的方式，也是擔保法中的擔保方式之一，在編寫中應注意統籌。
(三)理論深度與詳略如何得當
研究型本科要求一定的理論深度，其目標是培養研究型人才，畢業生繼續讀碩士、博士的比率較大。相對來說，應用型本科側重探討表面的東西，以實用為主，主要是掌握法律如何規定，如何適用法律，如何處理個案，而不要求理論深度。非法學經濟法作為非專業課程，同樣側重實踐操作，不適于深入的理論探究。理論深度與詳略之間既有區別又有聯系，一般來說，挖掘深度需要詳，初步掌握則為略。但是，不要求理論深度未必不要求詳細。教材應詳細到分析具體案例的實用程度，否則，學生雖然熟練掌握課本知識，而大量實務上的問題卻不能解決。
一、合同無效的常見情況及產生原因
根據《合同法》第五十二條之規定，合同無效的法定情形主要分為以下幾種情況（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規的強制性規定。而具體到房屋買賣合同方面，在實踐中可以大致歸納為幾種情況。
1.借名購買經濟適用房等保障性住房的
經濟適用房等保障性住房是國家提供給特殊低收入人群的一種社會保障措施，不符合購房資格的借用他人身份購買經濟適用房等保障性住房，變相侵害了其他有資格購房者的合法權益，損害了社會公平，屬于對社會公共利益的侵害，應屬無效。
2.無或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同
《民法通則》第十二、十三條規定，無民事行為能力人應由其法定人其民事活動；限制民事行為能力人應由他的法定人，或者征得他的法定人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應的民事活動，如無法定人的認可應屬無效合同。
3.開發企業無預售許可銷售期房的
根據《房地產管理法》第四十五條規定，我國實行商品房預售許可制度，對于銷售未竣工商品房的，必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
4.非本農村集體成員購買集體宅基地上的房屋的
《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設?！秶鴦赵宏P于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地?？梢钥闯?，因為農村宅基地的所有權歸屬集體所有，權利人只有使用權，如果任其無限制地轉讓，有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實施的《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》中，也未對此做出突破，而且在大量的司法實踐中，均認定為無效合同。
5. 房屋買賣權屬有糾紛
《城市房地產管理法》第三十八條規定，有權屬糾紛的房屋的不得轉讓。筆者認為，在實踐中應該限縮為排除惡意買賣的規定。因為我國對物權的規定不完全和德國登記制度一致，有個善意取得的規定，鑒于目前對于什么情況下屬于權屬有糾紛沒有一個明確的法律規定，實踐中一般可以分為三種情況：無證或者非所有權人房屋的買賣；有查封；異議登記的房屋買賣。對于賣方合法建造但尚未辦理物權登記的，雖然根據《物權法》第三十一條不發生物權效力，但是其合同根據《物權法》第十五條之規定還是有效合同。
而對于無權處分、無權或者非所有權人買賣的，則應當根據《物權法》第一百零六條的規定，受讓人依照規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照規定來判斷，如果屬于惡意買賣的，可以認定為無效合同，如果屬于善意的，則不宜認定為無效合同。如果是違法建筑的買賣，在發生糾紛訴訟時還沒有取得合法建設手續的，應當認定為無效合同。
《城市房地產管理法》第三十八條屬于管理性規范，不必然導致合同無效，但如果是買賣雙方當事人在明知房屋被查封，合同目的不能達成情況下簽訂的合同應屬無效。此種情況下，多為法院執行制造障礙或者是虛假轉移房屋，應符合《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的無效情形。
對于有異議登記的，根據《最高人民法院關于適用〈物權法〉若干問題的解釋（一）》第十五、十六條之規定可以判斷，如果購房人明知不動產登記簿上記載著有效的異議登記仍然購買的，應當認定為非善意，如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規定損害了國家、集體或者第三人利益的情況下，則該買賣合同應屬于無效合同。
二、買賣合同無效后的法律后果
根據《合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。具體到房屋買賣中可能導致的后果如下。
一是房屋已經交付的應當返還房屋，原產權人應該返還購房款以及相應的利息損失。部分情況下可能有例外情形，如上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號等判決的觀點，如果房屋買賣合同已經履行完畢，且買房人已經實際占有了該房屋或者再次出售給另外一個非農戶籍者，合同雖被確認無效，但是房屋實際占有人不負返還的責任。當然，如果再次購買該房屋的是該房屋所在地農村集體經濟組織成員，由于其是有購房資格的，因此其可以合法擁有該房屋的所有權。因此，合同無效也不必然要返還房屋的。另則，如果房屋經過了裝修或者加層改建等，也對法院是否判決返還房屋或者對于返還價款的計算會有不同的影響。
二是未取得預售許可銷售商品房導致合同無效的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
三是買賣房屋上還設立有抵押擔保的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。依據此規定，在房屋買賣合同被確認無效或被撤銷、解除的情況下，銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。據此規定，銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的，出賣人應將購房貸款返還給銀行，將房款本息返還給購房者。
四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財產的，當合同被判決無效后，應該返還給第三人。
五是涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。這也是維護健康有序經濟秩序的重要措施，避免產生過度的經濟糾紛。
三、無效合同的登記處理方式
在現有的有關房屋登記的法律法規中，并沒有對于房屋買賣合同無效后登記如何辦理的明確規定。而從前面的分析來看，合同無效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文書中并沒直接明確如何辦理相應登記而直接辦理的話，極易造成新的登記錯誤。
從《物權法》第十五條的規定來看，對于合同效力和登記效力是區分開的，故而不能直接得出合同無效必然導致登記無效的結果。對于合同無效導致要辦理相應登記的，有以下幾種模式。
1.雙方申請模式
因為合同無效的判決不屬于《不動產登記暫行條例》第十四條規定之可以單方申請的生效法律文書，因此如果買賣合同雙方協商一致的，可以持合同無效的生效法律判決文書，按照普通程序雙方共同申請辦理轉移登記給原產權人。
2.登記機構主動撤銷模式
根據《房屋登記辦法》第八十一條之規定，如果無效合同的判決書可以證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書或者公告作廢。雖然目前根據國家安排，不動產登記由國土部門負責，并且出臺了相應的登記規章，但是筆者認為原《房屋登記辦法》并未作廢，如果屬于房屋登記的也可以作為一個特別法予以引用。
3.協助執行和履行法定義務模式
關鍵詞：規模性地籍測量；地籍管理；無縫銜接
中圖分類號：P271文獻標識碼： A 文章編號：
引 言 ：目前，日常的地籍管理工作由于歷史資料的缺乏和各種圖件資料的過時，嚴重地阻礙了地籍發證工作的開展。近年來，國土管理部門為尋求地籍管理工作瓶頸的突破，相繼適時地開展了規模性的地籍更新調查工作。在調查過程中，國土部門及專業隊伍大膽地突破常規的作業方法，高起點、高效率地完成了調查工作，并建立了完善的地籍管理信息系統。但幾年以后，通過對相關國土局的回訪，近63%的土地部門未能充分地利用已建立的地籍管理信息系統進行日常管理工作，仍然停留在人工丈量繪圖和發證的階段，最新數據不能及時地進行入庫，已發證的宗地信息在數據庫內也不能保證經常性地更新，這樣時間一長，就造成了數據的時效性較差，頻繁地出現圖、表、冊和實地不一致的狀況，給每年的匯總統計和上報工作造成了影響。
1無縫銜接的前期工作
1.1 技術規范方面的銜接
要保證做到無縫銜接就必須使日常管理工作的技術依據與規模性地籍測量的技術規范完全一致。而技術規范包括了基本依據、參考標準和數據標準三個方面。
1.1.1 基本依據
a. 1998 年 8 月修訂《中華人民共和國土地管理法》；
b. 1998 年 12 月通過《中華人民共和國土地管理法實施條例》；
1.1.2 參考標準
a. CJJ8-99《城市測量規范》（下稱《規范》）；
b. GB/T 7929-1995《1：500、1：1000、1：2000 地形圖圖式》（下稱《圖式》）。
1.1.3 數據標準
a. GB/T13923－92《國土基礎信息數據分類與代碼》；
b. 《城鄉一體化數據字典》；
1.2 技術路線方面的銜接
如果打算確保規模性地籍測量與日常地籍管理的無縫銜接，在大規模地籍測量的技術設計階段就應開始著手考慮，技術設計書的編寫和修改完善應充分體現貼近實際、著眼運用的原則，在實地權屬調查中的具體技術操作環節方面，因地制宜地制定既不違反規程又適應本地歷史習慣的技術指標，特別是針對一些疑難問題的處理和變通辦法，一定要結合日常發證工作的慣例進行銜接，從而避免造成一種情況兩種處理模式的尷尬局面。 在編寫技術設計書中，涉及應提交的成果資料的時候，更應從地籍管理工作的實際需要出發，盡可能地遵循必要的不能少，多余的是浪費的原則。 另外，在大規模地籍測量結束后，必須認真地進行技術總結，在總結里實事求是地對工程中的重點和難點進行詳細闡述，對工程的一些遺留問題的處理，進行詳細的交代和建議，便于在以后日常管理工作中，方便地操作和使用。
1.3 技術人員方面的銜接
人員的銜接主要包括了三個方面，第一個層面主要是技術管理人員，必須一開始就參與工程技術設計書的起草、修改和完善工作，在工程進行的過程參與技術協調和問題處理，并要求對調查工程結束后尚余的事宜了如指掌，這樣一來，就能保證在技術方面的平穩過渡。
第二個層面是外業調查和測量人員，他們應腳踏實地參與從控制測量、權屬調查、資料整理、細部采集和圖形編輯等各個工序，概略地了解各工序的關鍵環節，確保日常測量工作能正常地銜接和運轉。第三個層面是內業人員，他們主要參與圖件的制作和輸出、匯總統計以及數據入庫等工作，其實他們的責任最重，因為成果資料和信息系統移交后，主要使用工作由他們承擔，并充當了技術骨干的角色。
2 無縫銜接的幾個要點
2.1 地籍編號的銜接
在地籍調查的過程中，可能出現由于城市建設或舊城改造的原因，造成原有的街道、街坊成片的拆遷而全部滅失或部分滅失，因此，對于全部滅失的，原街道、街坊編號不再使用；對于部分滅失的，原街道、街坊編號發生了改變，為便于日常管理工作的方便，應編制“新舊街道、街坊編號對照表”。 由于以前地籍調查工作沒有大面積地統一開展，加之，頻繁地進行個別宗地的發證，因此，造成了宗地和界址點編號的不統一，甚至可以說是混亂，使得資料的保存和提取極為不便，而規模性的地籍測量以后，宗地和界址點編號采用了規范的和統一的編碼原則，保證了使用和數據入庫的方便，但卻出現了新舊編號的混雜，故在調查工程結束后，為達到無縫銜接的要求，還應編制“新舊宗地編號對照表”和“新舊界址點編號對照表”。
2.2 文件資料的合并
針對一個宗地經常出現這種情況，在歷史的沿革中會出現劃撥、征用、轉讓或抵押等變更方式，經過若干次調查測量，也形成了多套調查資料，其中不排除還有相互矛盾或抵觸的地方，為何出現這樣的情況呢？究其原因，主要是因為各個時期的資料沒有統一存放和適當合并，造成了在進行權屬審核時，依據不足、判斷不清、考慮不周的遺憾，為此，在探討地籍資料的無縫銜接時，不得不提出對同一宗地的相關資料進行有效和適當合并的要求。 對此，建議不妨采用這種方法：將舊的或各時期的宗地檔案匯總于新的宗地檔案，在舊的檔案袋封面注明宗地的變遷方式和檔案由來。
2.3 數據庫的試運行
在大規模的地籍測量工程全部完成并驗收通過后，所有的相關成果包括數據庫成果都將全部移交國土部門，如果如前所述，已做好了確保調查成果的無縫銜接的工作后，應該說高效快捷的地籍管理工作將隨之登場，但在距離最后的成功前還有一件極為重要的事，絕對不能遺忘，那就是地籍管理信息系統數據庫的試運行。通過試運行可以檢驗外業數據的正確性和可靠性；可以磨合內外業方面的一些銜接關系；還可以衡量信息系統軟件的穩定性；最重要的是通過試運行，總結出內業日常管理的經驗，找到提高服務水平的捷徑。
3無縫銜接工作的幾點體會
3.1 及時抓好修補測工作
對系統的更新工作應采取被動變更和主動變更相結合的方法，即除了因日常的發證工作而產生數據變動外，應該定期地對城區范圍進行全面巡視和變更調查，以便及時地進行修補測量工作。 在進行修補測量工作時，必須采用初始調查測量時建立的坐標系統，即便施測區域附近的控制點被破壞，也必須從其他地方用引點的方法，將控制點補上，否則，簡單地采用獨立坐標進行測量，今后其數據將無法進入信息管理系統。
3.2 確保表格數據的一致性
在日常發證時，如涉及到地籍調查表的更改， 應及時地將調查表相應欄目進行改正，同時，應顧及相鄰宗地的相關信息也應隨之改變。 在地籍調查表的更改后，計算機系統內的地籍調查表數據庫應立即進行更改，同樣，應修改本宗地所涉及的相鄰宗地的數據。
3.3 定期完善數據庫
定期做好信息數據庫內的面積計算和匯總統計工作，特別是在數據發生變動之后。 定期做好信息數據庫內的街坊圖、地籍原圖、地籍二底圖和宗地圖的相應修改工作。
4結束語
規模性地籍測量與日常地籍管理的無縫銜接探索出了如何把單一的調查測量工程變為以工程為載體進行全方位立體的服務系統工程，把以前地籍工作的被動管理模式改變為主動和科學管理。也有利于盡早地把GIS地理信息系統引入日常管理工作，使地籍基礎管理水平上新臺階。 一旦做好了無縫銜接工作將可以解決原來自由坐標的隱患，避免了重復征地發證的可能性，將日常發證工作納入規范化、制度化和科學化管理軌道。
參考文獻：
【關鍵詞】經濟法；農民權益保護；策略
一、分析損害農民權益的問題
（一）源自農村土地產權問題
首先是農村土地的所有權沒有明確，從現行的法律規范中我們得知，土地是屬于國家的，歸“集體”所有，即在農村地區是以村為單位，是村民共有的。其中，集體經濟組織或者村民委員會是土地所有權代表，農民雖然是集體組織一員，擁有集體土地平等的成員全，卻不具備土地平等分割的權利。另外一方面是存在土地征用補償問題，即補償不合理。從最新出臺的有關土地管理法的實施條例中我們得知，土地補償費用均屬于農村集體經濟組織，其并非歸屬于農民。從實際操作情況來看，這樣一個新規在一定程度上侵犯了農民的基本權益，在其中土地所有權是通過集體組織的形式輾轉到農民手中的，由于其中涉及到的關系、內容較多且復雜，因而地區農民在一定程度上是不享有土地所有權的，在轉手的過程中極有出現鄉鎮干部非法挪用、貪污及揮霍土地補償費的情況。
（二）源自農村金融體系問題
首先是農民貸款問題長期得不到解決。隨著社會經濟的不斷發展，國內旅游業逐漸興起，這對于農村地區的經濟發展而言，無疑是新的一次機遇。大部分地區的農民因地制宜搞起了農村旅游業、生態農業等，但是新興事業的發展需要大量資金投入，若僅憑借農民微薄的存款，是很難將新興事業推向順利軌道的，這便需要農村地區金融機構以及政府政策的支持。但是從現階段的發展狀況來看，雖然國家方面已經出臺了針對農業經濟發展的金融政策，也增大了農民貸款政府性質的資金支持，然而在資金下放以及政策落實的過程中，由于受到多種因素的影響，大部分地區的農村政策支持資金都存在外流現象，并且農民貸款依舊很難。另外，通過對最新出臺的金融法規進行研究，我們發現其在編制過程中并沒有充分對農村地區當前的發展情況進行考慮，更多地是借鑒先前的金融政策，因而缺乏貸款可行性。
（三）源自農村社會保障問題
首先是國家還沒有出臺一個完善的農村社會保障體系，依然有很多農民的生活得不到保證。雖然在社會經濟不斷發展中，有關部門逐漸出臺了有關農村的社會福利救濟、最低生活保障、社會優撫以及養老保險等制度，但是依然還有一些保障制度或措施還屬于“試點”范疇，即在經濟較發達的農村地區施行，在全國范圍內還未普及。另外，大部分農村社會保障制度均建立在領導的行為意志或非正規制度上，因而這些制度的制定和實施存在著很大的盲目性、隨機性。加之城市化建設進程不斷加快，越來越多的農民向城市涌入，由于城市中施行的工傷險、失業險以及生育險等還未在農村地區施行，因而生活、工作在城市中的農民，他們的基本權益是無法受到保障的，若不盡快將這些問題解決，必然會增大城鎮居民同農村居民的矛盾，隨之便會威脅社會和諧穩定。
二、基于經濟法視角，分析農民權益保護措施
（一）農村土地征用制度的建立與完善
基于經濟法視角，首先應當是對農村土地征用地補償的措施或辦法進行調整，即當農村集體土地需要轉換成農業建設用地時，我們應當賦予農民最基本的土地補償款享有權。因此，需要對農村土地原有的收入分配結構進行調整，作為地區領導需要明確的是，建設用地是農民生存發展的轉機，我們不應當剝奪他們享受工業化、城市化發展的權利，讓他們失去土地，對于農民而言土地是賴以生存的根本，失去土地就是失去經濟來源，因而我們應當將補償款直接發放到農民手中，并建立一系列幫扶機制，幫助農民利用好手中這筆補償款，慢慢富裕起來。
（二）農村地區社會保障制度的優化與完善
基于經濟法視角，應當將一套完善的有關農民社會保障的法律法規建立起來，并在施行中總結經驗不斷完善。我們認為現代化農民社會保障制度的建立應當包含農村醫療社會保障、農村社會養老、農村災害救濟以及農村扶貧等基本的保障內容。因此，在農村社會資金保障制度建立過程中，我們應當充分對各地農村地區的發展狀況進行考慮，并施行“三權分立”制度，即由政府、個人和集體共同承擔。想要實現以上目標，就需要增大農村地區政府部門的資金支持，并制定專門的資金配比，通過集體形式、政府形式等對農民參保進行補助，以此激勵更多的農民參與到新農村建設中。
（三）農村地區金融組織形式的拓展
基于經濟法視角，我們應當將農村地區銀行發展路徑進行改變，其所面對的、服務的是農民，因而一切的政府輔助、資金幫扶都應以農民為主。諸如國家商業銀行應當根據相關法律規定按照一定比例將資金下發給不同的農業發展銀行，而地區發展銀行再根據地區政府的指示以及各地農民的需求下發到各地區農村信貸社。此外農民貸款的形式也需要進行調整，即農民貸款政府貼息，尤其是針對一些長期性的貸款，政府更應當緩解農民承擔的還款壓力。最后還應當對農業發展銀行經營的范圍進行調整，即他們服務的范疇不再被局限在“糧食”銀行中，而是應當在農村經濟發展下，不斷進行拓展，諸如：朝著農業結構調整、農業開發、農產品進出口以及基礎農業設施建設等領域發展，并不斷增大對農民以及整個農村地區的資金支持力度。
三、總結
綜上所述，文章主要是基于經濟法視角，對現目前農民權益受損害的原因進行了分析，并闡述了一些解決策略。保護農民權益，就是保護社會和諧穩定，因而國家有關部門應不斷對各項法律法規進行完善，以維護農民最基本的權益。
參考文獻：
[1]劉軍.經濟法基于利益與利益機制對農民權益的保護[J].黑河學刊,2012,02:102-103.
土地變更調查是保持土地詳查數據現勢性的重要手段，隨著 “數字國土” 工程的實施， 全國各地陸續建立了縣級土地利用數據庫。自2010年開始，根據國家、省、地關于開展年度全國土地變更調查與遙感監測工作的通知的相關文件精神及要求，結合2011年度土地變更調查與遙感監測工作的開展以及2012年省、市國土資源部門對變更調查常態化管理的要求，談一下對新形勢下土地變更調查工作的體會。
一、新形勢下土地變更調查工作的新特點
（一）2011年度土地變更調查目標
以2010年度土地變更調查結果為基礎，通過開展2011年度土地變更調查與遙感監測工作，全面形成全國年度土地利用變化情況，及時更新土地調查數據庫，保持全國土地調查數據的現勢性，擴大土地變更調查成果應用范圍，實現國土資源“以圖管地”的精確調查與有效監管，滿足國土資源“一張圖”建設和“批、供、用、補、查”日常監管的需要，為國土資源管理及經濟社會發展提供基礎資料。（二）2011年度土地變更調查新特點
根據國土資發[2011]155號、黔國土資發[2011]151號文件精神以及《2011年度全國土地變更調查與遙感監測實施方案》要求，我們可以看出2011年度土地變更調查體現了以下新特點：
1、“一查多用”
2011年度土地年度變更調查結果將直接用于審核年度土地利用計劃執行情況、土地開發整理項目實施情況及年度衛執法檢查工作,使得工作整合更有效，協同工作更突出。
2、與國土資源管理相關工作緊密結合
（1）與省級和國家建設用地計劃指標相銜接。本年度批準本年度建設、本年批準未建設的新增建設用地量之和應和年度土地利用計劃、批而未調劑使用指標及年度建設用地審批的數據相銜接。
（2）與耕地保護目標責相銜接。年末耕地面積應大于規劃目標年耕地保有量。新增耕地總量應大于當年補充耕地計劃指標及建設占用耕地總量,確保實現耕地占補平衡。
（3）已批準實施新一輪鄉（鎮）土地利用總體規劃的地區，嚴格依據合法有效的基本農田劃區定界資料，調整數據庫中基本農田圖斑的位置和范圍，更新基本農田數據面積匯總表。2011年仍未批準實施新一輪鄉（鎮）土地利用總體規劃的地區，根據依法確認的基本農田戰勝或調整情況，結合變更后農村土地調查數據庫成果，生成基本農田面積匯總表。
（4）本年未批先建的新增建設用地量與執法部門數據相銜接且符合實際。
3、各司其職，分工協作
2011年度土地變更調查與遙感監測工作由各級國土資源局（分局）規劃、耕地保護、建設用地、地籍、土地利用、執法監察等相關部門按分工協作、多方參與、各司其職、共同負責的原則組織開展。
（三）新形勢下土地變更調查與以往變更調查的區別
隨著二次調查工作的全面完成，2010、2011年度土地變更調查工作的開展，我們可以看出，新形勢下的土地變更調查工作與傳統的土地變更調查相比，有著更多的不同。
1、技術手段不同。以往的土地變更調查工作，手工繪圖、單純數據匯總。新形勢下的土地變更調查工作，以遙感技術作為調查和數據掌控的基礎，通過遙感正射影像圖與上一年度遙感影像圖和土地變更調查數據庫疊加,監測新一年度新增建設用地情況,疊合上一年度變更調查提取的疑似新增建設用地,對照最新影像,扣除已拆除的建設用地圖斑,形成新一年度遙感監測成果。
2、工作力度不同。以往的變更調查只是單純的由一個部門來負責變更，而新形勢的變更調查涉及國土資源多個方面的內容，由規劃、耕地保護、建設用地、地籍、執法監察等多個部門按分工協作、多方參與、各司其職、共同負責的原則來組織開展。
3、數據審核方式不同。以往的土地變更調查工作，單純對數據流量的合理性進行審核；新形勢下的變更調查以全覆蓋的遙感影像為基礎，外業實地核查每一個變化的圖斑，通過變更數據庫，結合遙感動態監測成果，審核數據流量的合理性，最大限度地避免了人為干預調查數據的現象。
4、組織模式和程序不同。以往土地變更調查工作的組織模式較為簡單?！暗胤秸{查，逐級匯總、國家審核出數”，而新形勢下土地變更調查的組織模式更為合理，程序更為復雜。即沿用二次調查“三下兩上”的模式和方法，通過“國家總體控制、地方實地調查、數據庫更新、國家全面核查、地方復核與數據庫修改完善、國家外業核查、國家數據庫更新、數據匯總”，掌握全國年度土地利用變化情況。
二、新形勢下變更調查的機遇與挑戰
（一）面臨的機遇
1、進一步樹立了土地變更調查的基礎地位。
新形勢下的土地變更調查成果，是土地資源管理的基本依據，是實施國土資源“一張圖”建設和“批、供、用、補、查”等監管的有效監管的基礎支撐。
2、“一查多用”，進一步拓寬了土地變更調查數據的覆蓋面和整合度。新形勢下，將地籍、規劃、用地、耕保、執法等多個部門的數據進行了有效整合?；巨r田補劃、調整等相關圖件、數據資料；年度建設用地審批、土地開發復墾整理；違法用地的數量、范圍、位置及查處等資料，均反映在年度土地變更調查與遙感監測成果中。
（二）遇到的挑戰
1、人員素質要求高。新形勢下的變更調查，對數據的真實性、組織的嚴密性以及調查人員的技術水平都有很高的要求。這對調查人員的業務素質、工作組織能力都提出了嚴峻的考驗。調查人員不僅要實地核查每一個變化的圖斑，還要將圖斑變化信息按照增量數據庫的方式上報，形成縣、市、省、國家同步更新的土地利用現狀數據庫，為實現土地管理和監管方式從“以數管地”到“以圖管地”奠定基礎。
2、銜接要求更準。通過變更調查數據檢驗調查區域一年來國土資源管理的成效的預期更加明顯。因此，如何做好與土地利用計劃、規劃、耕地保護、農轉用審批、占補平衡、土地供應、集約節約利用的銜接，已成為土地變更調查面臨的一大挑戰。
三、新形勢下做好土地變更調查的建議
做好新形勢下的土地變更調查工作，需要做好以下幾個方面：
（一）全面提高對變更調查工作重要性的認識
土地變更調查是根據《土地管理法》“國家建立土地調查制度”的規定而開展的年度性工作，其成果是制定土地管理政策、編制土地利用規劃、實施土地用途管制的基礎性資料。
（二）部門之間建立業務銜接及數據溝通機制
新形勢下的土地變更調查，是通過圖形和數據庫的方式全方位立體反映土地利用的變化情況；同時，更是國土資源管理各類數據在土地利用現狀數據“一張圖”和數據庫上的反映。以往各部門獨立匯總、獨立上報各類數據的情況，可能出現數據邏輯關系不一致、數據彼此不符合。因此，建立各部門的業務銜接和數據溝通機制，是做好新形勢下土地變更調查的第一步，只有這樣，才能將各類國土資源管理數據進行有效整合，統一標準，統一要求，統一上圖，統一出數。
（三）提前部署和啟動土地變更調查工作
[關鍵詞]GPS-RTK技術 農村宅基地 發證地籍測量 運用
[中圖分類號] P228.4 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2014）-8-169-2
0引言
GPS-RTK技術的優勢顯而易見，除了提高定位的精確度外，簡便的操作流程更是節省了很多不必要的環節，不但提高了工作效率，而且大大縮短了測量時間，也減輕了測量的勞動強度。隨著GPS-RTK技術的不斷發展，其在各行業中發揮的作用越來越強。近年來，三農問題一直是國家關注的重點，國家投入大量的資金在此方面，希望能夠保證農民的生活要求。在建設社會主義新農村中，農村宅基地發證地籍測量是確定農村宅基地發證情況，明晰農村宅基地產權關系，影響農民的切身利益，所以必須保證測量的準確性。將最新的GPS-RTK 技術運用于農村宅基地發證地籍測量的工作中具有非常重大的意義。
1 GPS-RTK技術簡介
GPS是全球定位系統的英文縮寫，產生于上個世紀七十年代的美國。為了給導航工作和軍事事業提供更多的便利，美國最先研制成功衛星導航定位系統，該系統現已廣泛應用于社會各行各業中。RTK是一種定位技術，一種新的GPS測量方法，它通過實時動態差分法得到厘米級精度的測量，為各種控制測量、工程放樣、地形測圖帶來了新希望，極大地提高了作業效率和作業精度。
與以往的傳統常規測量方式明顯不同，RTK能夠運用全球衛星導航定位技術與數據通信技術相結合的載波相位確定檢測點在指定坐標系統中的三維定位結果。這是革命性的進步，是GPS應用的重大里程碑。在沒有RTK之前，人們運用GPS定位系統進行測量的時候，往往需要使用多臺GPS接收機進行測量，測量后獲取GPS信號并對其進行一定的數據處理，然后得到GPS控制點的坐標。這種測量的缺點是顯而易見，耗時、耗力、耗費且作業效率低。RTK定位技術出現以后，很好地彌補了GPS定位系統的以上缺陷。采用RTK技術只需要一臺GPS接收機和一個基站即可完成測量目的，并且測量速度快、精確度高，實時觀測幾十秒，精確度達到厘米級。我們只需要將RTK基站架設到一個已知坐標值固定點上，發射無線電信號，另一GPS接收機接受信號，構成一條基線，就可以進行實時觀測。RTK技術近年來發展很快，因此，充分發揮RTK技術的作用，熟練地操作此技術非常重要。
2農村宅基地及地籍測量概況
農村宅基地是土地管理法中的一個名詞。它是農村中用來建造房屋的部分土地。中國的國家性質決定了中國的土地不歸農民自己所有，農民只擁有使用權，土地屬于國家和集體所有，農村的宅基地亦是如此。農民如想建造房屋需要向集體提出申請，申請批準后才可使用。而地籍測量主要是為了保護土地，合理利用土地，為相關政府部門提供土地材料，方便地籍管理工作順利開展。測量的內容涉及界址線、土地大小、形狀、位置等很多方面。在測量過程中，就需要借助相應的儀器設備和科學技術。選擇高尖端的技術則測量速度快、準確度高、效果明顯。
3 GPS-RTK技術在農村宅基地發證地籍測量中的運用
3.1 GPS-RTK技術在農村宅基地發證地籍測量中的具體運用
農村宅基地發證地籍測量中包括土地分界線的劃分、宅基地的具置、土地的面積大小等測量，牽涉到地籍平面控制測量、地籍細部測量和地籍原圖繪制等幾個方面。以下將從不同方面介紹一下GPS-RTK技術在地籍測量中的運用。界址線的劃分關系到農民的切身利益，是大家非常關注的事情，所以它的準確性對各家各戶而言十分重要。將最新的GPS-RTK技術運用在這種平面控制的測量之中，接收信號定位坐標，大大提高了測量的精準度，并且效率快、耗時短，有助于解決大家關心的問題，減少因界址線的劃分而出現的糾紛問題。在農村宅基地發證地籍測量中，地籍原圖繪制是必不可少的，基本地圖集是地籍測量的一個重要成果。我們知道地圖是有一定比例關系的，并且對地點位置的要求很高，所以要確定一個位置的準確坐標比較困難。再加上該測量又受到地籍的復雜程度和地區經濟發展水平的影響，農村地區相對更加艱難。因此有必要選擇現代化的儀器設備進行測量，無論在數據獲取、分析上，還是在數據的準確度上，都會有明顯優于傳統地籍測量的地方。GPS-RTK作為現代新的定位技術，將會達到以上水平，滿足其要求。
地籍測量過程中需要采用各種各樣的測量技術和方法，比如：數字測量、遙感、大地測量、空間定位等?，F代技術的革新速度相當快，地籍測量工作現實性較強，技術也需要不斷提高，實時的更新，這樣才能及時反饋問題并采取措施。用GPS-RTK開展測量、遙感、定位工作，可以為土地管理提供精確的地理參考系統，提供不同形式的數據與圖冊等資料。
3.2 GPS-RTK技術在農村宅基地發證地籍測量中準確度的把握
GPS-RTK可以達到厘米級精度的測量，可以說已經相當精確了，但在農村宅基地發證地籍測量過程中不可避免地會產生一些小小的誤差。這些誤差是環境、人為、技術本身等綜合因素引發的結果。外部環境對測量的影響很大，在實際操作中，地形高低、測量范圍、建筑物等都有可能是測量中的障礙，影響GPS-RTK信號的接收，以致獲取的數據與實際情況會有偏差。這個方面也是無法完全避免的，所以測量誤差的存在是可以理解的，但我們需要做的是要盡可能減小這種誤差。測量中要避開一些干擾源， 既保證測量效率又精確到測量精度。人為因素產生的測量誤差與測量員的個人專業水平和素質修養是有密切關聯的。他對測量過程是否清晰明了，他能否熟練運用GPS-RTK技術，做事情是否認真、一絲不茍，這些個人原因會影響測量的結果。相關人員不具備以上能力肯定會導致測量結果的錯誤，測量人員只有嚴格要求自己，不斷提升自己的職業素質及技術水平，才能盡量減少因個人原因帶來的測量失誤。
3.3 GPS-RTK技術在農村宅基地發證地籍測量中應注意的關鍵點
運用GPS-RTK技術開展農村宅基地發證地籍測量工作應注意把握基準站的位置選擇和GPS-RTK的有效范圍半徑大小等方面的問題?；疚恢玫拇_定與信號的強弱密切相關，無線電信號的傳播影響著定位的精確度。因此在選擇GPS-RTK基準站的位置時需要慎重，最好經過詳細考察后再確定。我們明白GPS-RTK技術主要是通過信號的接收、傳輸而進行作業的，信號如果相距太遠會使測量的精度和速度大受影響。所以GPS-RTK的有效范圍半徑是不能隨意決定的，最好不要超過10km。
4結束語
總而言之，GPS-RTK技術克服了傳統測量技術的很多不足之處，有突出的優勢，但也應注意到工作中它的一些影響因素，把握好這些影響因素，并采取正確的方法加以規避，才能盡可能減少測量誤差，提高精確度。與此同時也應明白傳統的常規測量技術也不是一無是處的，如果將新的GPS-RTK技術與先前技術完美結合，不僅能更好的發揮兩者在作業中的作用，且可以促進各項工作的順利開展。農村宅基地發證地籍測量工作是一個相當復雜的工作，也是一個很重要的問題。因此，相信GPS-RTK技術在此方面有更廣闊的發展空間，為農村宅基地發證地籍測量工作做出更大的貢獻。
參考文獻
嘉華世紀低價熱租
樂君是個“地主”，這是幾年前就有朋友對他的愛稱。當然，這里的地主絕對不是全民皆知的“斗地主”中的地主，而是按照字面本意理解的“土地的主人”。
在蘇北那200畝地里，樂君自在地享受著他的“地主”生活，并且，悄悄地進行著一項非常有“搞頭”的生意。
樂君是上海人，他的父親早年做知青的時候，被招到了徐州當地一家大型煤電公司工作，因此樂君也沾上了一點外地關系。
在上海讀書工作、娶妻生子這么多年之后，樂君放棄了城市里的繁華熱鬧，選擇了去鄉下包上200畝地做“地主”。
“上海確實是個好城市，一切都顯得公平公開，但這同時也隱含著一層意思，我理解下來，大約就是一個利潤的平均化吧。
在上海，除了極少部分壟斷的行業還能保持著優勢，其他生意都不會有你獨斷的高額利潤。在這樣一個城市生活，注定了你只能是平凡人中的一員，既不會出眾，更得隨時擔心別掉隊。
我想，還是地主生活適合我，不僅能樂山樂土，更能收益一項不錯的事業?！?/p>
現代“地主”很有搞頭
我的“地主”生涯開始在3年前，那個時候我閑在家里天天無所事事。不是我不想出去做點什么，而是我已經慘遭商場驚濤駭浪的打擊，做什么賠什么。開的第一家服裝專賣店不到半年就盤給人家，此后跟著開了一個飯店和文具店，都無疾而終。在這樣屢戰屢敗之下，再不怕死的人估計也給磨沒了斗志。看著自己過去積蓄的500多萬元被自己這樣“洗白”一半，脆當了逃兵，窩在家里，直到3年前的那個春天，在徐州一個縣里當干部的表哥找到我，要我重出“江湖”。
表哥的意思是，“江湖”上最近將有一宗大“買賣”值得我以不屈的商人精神再次出山，這就是到他們鄉里去包地當“地主”。不管表哥從徐州到上海來專門游說我是出于什么目的，我只問了他一句話，“當‘地主’有搞頭沒有”？這句頗具職業水準的問話得到了表哥滔滔不絕的解釋，“怎么會沒搞頭，沒搞頭我會叫你嗎？”
被表哥一番激昂的話語刺激，我自覺深受感染，當即決定親自視察一下已經包地的“地主”們的創業生活。到了徐州，再以100公里的時速驅車2個多小時后，終于來到表哥所在鄉的“地主”聚居區。這里以前都是荒地，稀稀拉拉地坐落著幾個只有十幾戶人的小莊子，“地主”們的“別墅”就在臨近莊子的幾十畝楊樹林子里。
撇開表哥這個來自官方的代表，我和幾個“地主”進行了親切交談，想探出個究竟。沒想到這些“地主”和我還挺投機，每個人都知無不言。除掉在趙莊附近包地80畝的下崗三姐弟外，其他“地主”幾乎和我一脈相承：家里有點不多不少的閑錢，找不到什么投資渠道，于是人和錢便一起閑置下來。至于包地下來到底有沒有搞頭，“地主”們無不綻放出笑臉信誓旦旦地說，“當然有搞頭！”
照貓畫虎當“地主”
在回家向老婆請示并得到允許之后，我向表哥回了話。表哥高興萬分地恭喜我馬上就要邁進“地主”的階層，并拿出掌管的眾多荒地任我選擇，我將我的200畝莊園圈在了靠近公路只有20分鐘路程并臨近村莊的地方。按照每年每畝150元承包費標準，在我向表哥所在的鄉交付第一年的承包費3萬元之后，我馬上開始了休閑安逸的“地主”式創業生活。
圈好地，接下來我就緊鑼密鼓地開始往地里投資。按照附近“地主”的慣有模式，他們對楊樹特別青睞，地里種的全是楊樹苗。200畝地，我該栽多少楊樹苗呢？為此我特地咨詢了附近樹齡最長的一位“地主”前輩，他的一番話語對我有著極大的指導意義，“楊樹在栽種前幾年，地里最好不要荒著，應該兼種一點其他的作物，這些作物的收成一般能抵消每年的土地承包費；到了后幾年楊樹長大了，可就什么都長不起來了。當然，如果你沒這個精力去種其他作物，而且全心都在楊樹上，不妨多種點楊樹，間距拉小，這樣的話，十年之后就可以賣樹了，收入也不會少。”
考慮再三，我選擇了前面一種栽種法，將間距拉大，因為這樣楊樹就可在七年左右成材，不需要“十年樹木”，在楊樹林間還能有一些小創收。按照每棵楊樹苗2―3元的價格，我買進了7000棵樹苗，再以栽種每棵樹苗3毛錢的價格請人全部種好。
“地主”創業：有酸有甜有盼頭
打從楊樹苗一栽進沙土地里，我就盼著它一個勁地長，我發現自己前所未有地期盼風調雨順。據前輩們講，楊樹
根系發達，在剛栽種的一兩年內每月喂一次水，它便會飛快地長，到了后幾年則根本無需管理，它也能自己好好地生長。這可真是一件簡單的事，我心里一陣竊喜，這次總算找對了門路，只要天不虧我，我就只等著七年之后數鈔票吧。
終于在那年的初夏，我完成了“地主”的一切先期工作。地里除了楊樹苗就是荒草和沙土，遵照老前輩們的建議，我開始想著怎么樣從地里搞創收，來點副業什么的。作為城里人，我對農活一竅不通，干脆托表哥在附近農村找了幾個40多歲的遠房親戚，待到農忙時再找一個幫手，請他們代為打理一切地里的副業。
這些遠房親戚可都是農業高手，他們首先在楊樹林里辟出一壟一壟的土埂，在里面撒了冬瓜和西瓜種子，等到去年夏天收成的時候，我看到滿園的大冬瓜、大西瓜，樂得合不攏嘴。10畝冬瓜地，一共收成了4萬多斤，按照1毛5分每斤的價格批發打出去，光冬瓜就賺了6000元左右；再加上120畝地收成幾萬斤的西瓜，去掉兩個工人的每人每月500元的工資、3萬元土地承包費和電費支出，我第一年竟然凈賺近5萬多元，這可比得上上海很多小年輕一年的收入了。而在這200畝地上，我是幾乎沒干什么，就每天看看山水，便已經收獲了這樣的利益。
初嘗勝利果實，我感到當“地主”還真是件滋潤的事。但待到副業碩果累累的時候，我也驚異地發現在靠近路邊的楊樹苗竟然被過路的羊給吃掉了不少，另外，還有一些栽種不牢的樹苗被風刮倒在地。我不得不進行補種，新買回500多棵楊樹苗，重新栽種。亡羊補牢，為了不讓羊群靠近，我還特地買回了籬笆將200畝楊樹林圍了起來。這套工夫本該在前年剛栽種樹苗的時候就完成，但沒有經驗的我為此付出了代價。
當“地主”已經快3年了，我逐漸摸索出一些門道。每年農忙時，我會聘兩個工人回來幫忙收摘地里至少十幾萬斤的冬瓜和西瓜，我就負責跑客戶和運輸，將這些農副產品全部批發出去。而其他時候，只需要雇四五個人在那里看地、澆水，我則樂得清閑，隔半月到地里去看看，更多時間還是呆在家里忙點其他的事。
200畝地，給我一種全新的生活，給我一個充滿希望而且踏實的7年。經過測算，7年后，我這200畝地將帶給我400多萬元的收入。并且，經另一些“地主”的指引，我們目前正計劃在地里栽種藥材，而這將是比種樹更有賺頭的一門生意……我已深深愛上這嶄新的“地主”生活。
樂君的投資觀念
第一，別歧視一些傳統行業，其實恰恰在這些行業里，充滿了旁人都難以置信的商機。
第二，一項事業，若讓你安心且覺得有奔頭，就算是成功的，沒必要目光短淺，只顧短期收益。
第三，去外地創業，最好找在當地有一定關系的地方，免得人生地不熟，被當地人“欺負”或者享受不到政策上的優惠，這些對外地人來說，其實是相當重要的。 樂君的個人消費觀
第一，每天都有幾個小時泡在網上，了解新聞、熟悉市場行情、和其他“地主”聯系。
第二，最愛吸煙，品牌還是上海人最愛的“紅雙喜”，家里總扔著幾條備用。
第三，吃穿都很隨便，不太講究，當“地主”還真沒“地主”的派頭，更像個“農民”，這樣便于與群眾打成一片。
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政策背景：
中國政府將進一步明確都市型現代農業的發展目標，重點是：發展生態農業、節水農業，提供多樣化、優質、安全、綠色的農產品；發展集約農業、高效農業，提高農業附加值，延長產業鏈，把握市場競爭的主動權；發展休閑農業、體驗農業，滿足城市居民在觀光、采摘、旅游等方面的不同需求。
法律背景：
根據最新《物權法》規定，目前合法獲得農村集體所有土地房屋產權及土地使用權的唯一途徑！
1） 承包經營方式
《土地管理法》第十五條規定：國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。
農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。
《農村土地承包法》第四十六條規定：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營，也可以將土地承包經營權折股分給本集體經濟組織成員后，再實行承包經營或者股份合作經營。
承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘的，應當遵守有關法律、行政法規的規定，防止水土流失，保護生態環境。
第四十八條規定：發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。
2）租賃轉讓方式
《農村土地承包法》第三十七條規定：土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。
風險背景：
