時間：2023-09-07 17:41:39
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產業務稅務籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：會計收益與應稅收益的差異 審計費用
房地產業連續數年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，每年被查出偷稅金額巨大。商業類房地產企業稅務籌劃不是簡單的問題，需要統籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業類房地產規劃、建設施工、銷售的每一個環節。稅務籌劃在商業類房地產企業中的發展已經日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業類房地產企業稅務籌劃管理問題進行分析，
一、商業類房地產企業稅務籌劃界定和特征分析
（一）商業類房地產企業稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業類房地產企業稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業類房地產企業稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業類房地產企業稅務籌劃也是房地產企業對經營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業財務管理的戰略；而且商業類房地產企業稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現稅負最小化。此外，商業類房地產企業稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調節生產者、消費者行為的經濟杠桿，也是國家調控宏觀經濟的一種有效手段。不同的稅收優惠政策、不同的稅率等都是為了實現國家不同的調控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經營活動之前，事先進行籌劃，確定最優納稅方案，從而調整自己的各項活動至適用相關的稅法規定。等到經濟業務已經完成、納稅義務已經確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態，稅收政策變化較快，這就要求企業時刻關注會計、稅務等相關政策法規的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業收益的長期穩定增長和企業的長遠發展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿易等領域緊密聯系。從理論上說，房地產企業減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規，違反了國家的立法意圖。企業運用這類不正當的手段可能會面臨更大的稅收成本和風險。
（二）商業類房地產企業稅務籌劃的特殊性 商業類房地產企業稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業類房地產企業的財務特征。第一，商業類房地產企業稅務籌劃需要滿足房地產企業精細財務管理的需要。房地產企業經營業務多元化，主要開發、經營活動包括：設計規劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業管理、保修服務等。商業類房地產橫跨商業和寫字樓兩個領域，經營內容廣泛，業務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產企業表現得更為明顯，稅務籌劃需要對企業的各項業務做全盤的考慮，與企業規范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業類房地產企業籌資環節的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產企業資金籌集渠道多樣化，現金流轉復雜，企業主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發行債券、獲得其他經濟實體的投資、在資本市場發行股票等渠道來籌集資金。企業在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業類房地產企業稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產企業成本、費用龐大，房地產開發成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發間接費用等；房地產經營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業類房地產企業稅務籌劃涉及到生產、經營的各個環節，籌劃時間長。房地產企業開發周期長，回收資金時間長。從最初規劃征地到最終出售出租往往要經歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產企業的稅務籌劃具有持續性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業類房地產企業稅務籌劃涉及開發、交易、占用、所得分配等多個納稅環節，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業。房地產企業稅務籌劃的重點主要是針對營業稅、土地增值或、企業所得稅三大稅。對商業類房地產企業涉及稅種歸納如表（1）。
二、商業類房地產企業稅務籌劃存在問題分析
（一）商業類房地產業稅務籌劃風險偏高 房地產業尤其是商業類房地產業是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業類房地產企業一個項目所獲得收入規模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產企業比任何一個其他行業的企業更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規的邊緣操作，這就會造成商業類房地產企業的稅務籌劃風險遠高于其他行業。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業類房地產稅務籌劃環境的多變性。這種多變性表現在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業類房地產企業的稅務籌劃是要立足于企業自身的實際情況，選擇有利于自身發展的稅收政策，規避不利于自身的稅收政策。國家調控房地產的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發生變動。企業如果沒有及時運用新的、適用于本企業的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業原本依據的稅收政策發生了變化甚至取消，企業在不知道的情況下繼續執行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業稅務籌劃的風險，使企業對稅務籌劃持保守、謹慎的態度。二是商業類房地產企業自身經營業務的多變性。雖然房地產企業只是建設施工并處理自己的開發產品，但這個過程中企業可以有多種業務的選擇。對于開發產品的處理，企業可以選擇銷售或自持；對于開發商品的轉讓，企業可以選擇有償轉讓、受托代建或投資入股。而企業的選擇并不是一成不變的，會根據競爭對手的情況、市場的發展、突發的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產企業對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產業又具有經營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執行的困難，增加了稅務籌劃的風險。
（二）企業會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業類房地產企業復雜的業務需要精細的財務管理，很多企業沒有復雜而精細的企業會計制度與之相匹配。在商業類房地產企業會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業類房地產企業常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發的會所等產權不明確，就轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發成本；在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本；滾動開發項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用記入已經結算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯企業支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯企業支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規定調增應納稅所得額；將開發期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本；有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。
（三）企業人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質量。如對房地產業享受的相關稅收優惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業陷入偷稅、漏稅境地。此外企業人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業發展。
（四）稅務行政執法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執行稅收政策。一些稅收優惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內執行。因此，稅務籌劃能否執行、執行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執行效果不能達到方案制定者的初衷。
三、商業類房地產企業稅務籌劃的對策
（一）全面防范稅收風險因素 無論商業類房地產企業的稅務籌劃方案做得有多完美，有經過多少專家的擬定、論證，企業仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業經營環境和房地產業稅收政策。對于商業類房地產企業而言，營業稅、土地增值稅以及企業所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產企業總體稅務風險的深刻反映。企業在生產經營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響營業稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對開發產品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業選擇對外銷售則應繳納營業稅，而持有開發產品，則無需繳納開發環節的營業稅。二是開發產品的銷售價格。營業稅是按銷售收入作為計稅依據。企業確定的銷售價格越高，企業繳納的營業稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。有償轉讓方式，需按轉讓所得計算繳納營業稅；受托代建方式，即房產企業受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業稅；投資人入股方式，即房產企業將開發完成的產品以實物資產的形式投入到購買企業。根據規定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業稅。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發產品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發產品的銷售價格。土地增值稅是按房地產增值額作為計稅依據，而開發產品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。對于在營業稅中涉及的三種不同的轉讓方式，土地增值稅政策的規定是：有償轉讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發產品的成本。開發產品的成本越低，企業取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業同時擁有銷售物業和經營性物業的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業成本的大小，從而決定了銷售物業土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業所得稅納稅風險分析。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。因此，開發產品的處理方式和轉讓方式都不會對企業所得稅稅負產生影響。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產企業在經營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業最終企業所得稅總額的大小。總之，企業所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發產品的銷售價格和成本。企業確定的銷售價格越高，開發產品的成本越小，企業的經營所得就越大，繳納的企業所得稅也就越多。二是開發產品的預售時間和進度。開發產品預售時間越早，按預售收入預繳企業所得稅的時間就越早。同樣，開發產品預售收入越大，預繳的企業所得稅也就越多。三是開發產品的竣工時間。稅法規定，開發產品竣工后，企業應對預繳的企業所得稅進行清算，一般情況下，企業在清算時要補交很大一筆企業所得稅。因此，開發產品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。
（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產業法律、法規種類數量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規就會過時，從而為企業的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調整；二是懂法，企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。
（三）提升企業稅務籌劃人員素養 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養。在處理企業與國家利益時，堅持應有的職業道德。任何稅務籌劃方案的制定和執行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權威性。在企業領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業領導提出的某些違反稅收法律、法規的籌劃要求，要進行規勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業素養。稅務籌劃的專業性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經驗要求稅務籌劃人員能對企業的涉稅業務、涉稅種類、涉稅數額作出正確的分析，進而根據企業的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。
（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅務籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。
再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發揮作用。一是企業要咨詢當地稅務機關對相關法規政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當地稅務機關的管理特點；二是企業要能夠對稅務籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。
參考文獻：
摘 要 我國國家稅務總局于2006年就房地產企業土地增值稅相關事項出臺《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，該通知打破了傳統以預征為主的繳納方式，實行清算繳納方式，至此以來，使得土地增值稅在房地產企業稅費中占據較大的比例。因此本來對房地產企業土地增值稅會計與稅務處理方法進行了較為系統的研究，以期對現代房地產企業土地增值稅會計處理提供必要的理論基礎。
關鍵詞 房地產企業 土地增值稅 會計處理方法 稅務處理方法
一、房地產企業土地增值稅分類
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》對房地產企業土地增值稅進行分類。其中依據企業類型不同可將房地產企業劃分為主營房地產業務的企業與兼營房地產業務的企業，具體內容如下：
（一）主營房地產業務的企業
以當期營業收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：針對于房地產開發企業的經營稅金及附加；針對于外商投資房地產企業的經營稅金；針對于股份制試點企業的股份制等；其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。
（二）兼營房地產業務的企業
以當期營業收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：針對于工業、商業、外商投資等企業的其他業務支出；針對于金融企業的其他營業支出；針對于餐飲、游樂等企業的營業稅金及附加；針對于旅游、投資等企業的營業稅金；針對于外商投資銀行的其他營業稅金等。其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。
二、房地產企業的分類
依據工程項目完成的情況，可將房地產企業劃分為轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物、項目全部竣工結算前轉讓的房地產及項目竣工或辦理結算后三大類。
（一）轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物
對于轉讓時應繳納的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：固定資產清理，在建工程，專項工程支出及固定資產購建支出等科目；其貸記科目主要表現為：應交稅金；應交土地增值稅。
（二）項目全部竣工結算前轉讓的房地產
就預繳的土地增值稅來說，其應借記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。其應貸記的科目有：銀行存款。
（三）項目竣工或辦理結算后
在對土地增值稅清算進行清算時，應做好調整前期征繳土地增值稅款工作。同時，對稅務局土地增值稅清算報告科學合理編制，最終計算確定土地增值稅清算金額，其中應借記的科目主要表現為：營業稅金及附加――土地增值稅，待攤費用――預繳土地增值稅。其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。
需對稅額進行補交時，其應借記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅；其應貸記的科目有：銀行存款。需退稅時，其應借記的科目有：銀行存款；其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。
三、房地產企業土地增值稅稅務處理方法
國稅發[2006]31號文件規定：“房地產開發企業從會計視角上所確認的預售收入在稅法中主要表現為應繳納企業所得稅的銷售收入。”
國稅函[2008]299號文件規定：“房地產開發企業通常依據當年實際利潤據實分季預繳企業所得稅，其中開發產品在開發過程中通常以預售方式銷售取得預售收入，按照規定的預計利潤率分季計算出預計利潤額，并直接計入利潤總額預繳。另外，開發產品完工、結算計稅成本后需結合實際利潤實現再次調整。”
《企業所得稅法實施條例》規定：“房地產開發企業預繳的土地增值稅需在預計利潤中進行扣除。”這里所提及的預繳的土地增值稅主要指的是營業稅金及其附加。
下面介紹處理房地產企業土地增值稅的土地成本分攤方法。
房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。
下面對土地成本分攤方法的售房屋面積比例法進行論述。對于同一小區內開發的結構、用途不同的房屋，一般情況下，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。
四、房地產企業增值稅會計處理策略
（一）土地增值稅的納稅籌劃
轉變房地產項目開發方式。一是房地產企業依據暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業合資建房，以此減免房地產企業土地增值稅，降低房地產企業成本；二是房地產企業依據相關稅收優惠政策實行房屋租賃，租賃體制下的房地產企業僅需交納房產稅，以此大大降低了房地產企業的稅負水平。
合理利用扣除項目降低應納稅額。房地產企業采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當房地產企業實際發生的利息超過稅法規定的開發成本可扣除比例的5%時，需要企業出示金融機構證明，之后依據國家相關稅法規定對開發成本、開發費用及其他可扣除項目進行分項計算，反之亦然。
（二）新增房地產會計科目
隨著我國會計制度的改革和房地產業突飛猛進的發展，房地產企業傳統的會計科目和核算方法已經不能夠滿足現行房地產企業會計核算的需求，因此，這就需要現行房地產企業在《企業會計制度》的指導下新增會計科目。總結而言，主要新增五大房地產會計科目：一是“開發成本”科目。由該科目承擔房地產企業開發費用和成本的核算業務；二是“周轉房產品”科目。由該科目承擔安置拆遷居民周轉使用房屋核算業務；三是“開發產品”科目。由該科目承擔已開發完工、經驗收合格的房地產核算業務；四是“開發間接費用”科目。由該科目承擔除行政管理部門承擔費用以外的其他間接費用核算業務；五是“出租開發產品”科目。由該科目承擔用于出租經營但未轉為固定資產的土地和房屋核算業務。之后，將其五大新增科目一并計入報表的“存貨”項目。
（三）不斷完善房地產企業收入核算
（1）正確確定和應用收入確認標準。就我國現行房地產企業商品銷售而言，其主要包括四個步驟，即簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工作竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產權過戶手續。以上四個環節在房地產商品銷售正確確定和應用收入確認過程中缺一不可，一旦出現四環節的缺失，勢必會給房地產企業帶來諸多風險，為此，這就要求我國房地產企業堅持正確確定和應用收入確認標準，進而，保障房地產企業收入核算工作的順利高效開展。
（四）不斷完善信息披露內容，進一步提升房地產開發企業信息披露中的信息含金量
首先是加強項目現金流量信息的披露力度。現行房地產企業經營活動現金流量包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資，實行分項目現金流量信息的有效披露，有助于提高其先進流量信息的有用性；其次是不斷增加土地儲備量及成本構成的信息，實現對其信息的披露有助于房地產企業信息使用者準確的判斷土地儲備的信息。
五、結語
受會計與稅務處理差異性的影響，以致企業在實際繳納土地增值稅優先于企業所得稅前將發生會計上確認費用滯后現象。就房地產開發企業來說，其所得稅受其他因素影響不大，特別注意的是房地產開發企業在填報企業所得稅年度納稅申報表時應考慮到資金的擁有時間價值。另外，房地產開發企業在處理會計稅務處理時應善于利用稅收優惠政策，以降低企業稅負，增加企業經濟效益。
參考文獻：
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F23
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2015）23015901
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅（以下簡稱“營改增”）試點方案。2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行。2015年是“十二五”最后一年，按照部署，“營改增”將在今年完成，“營改增”要擴圍到建筑業、房地產業、金融保險業和生活業四個行業。房地產業作為第三產業的重要組成部分，對于實施“營改增”后稅負會如何變化，房地產企業該如何應對這項改革，這些問題值得深入探討。
1 “營改增”改革的理論依據
1.1 稅收效率原則
稅收效率包括稅收經濟效率和稅收行政效率。稅收經濟效率指的是稅收不應對經濟運行產生影響，從理論上說，稅收應具備“中性”身份。實際上任何稅種都會對經濟運行產生影響，只是產生的影響程度不同而已。與增值稅僅就增加值征稅相比，營業稅重復征稅的現象十分嚴重。稅收行政效率指的是征稅成本的最小化和征稅簡便易行。征稅成本包括稅務部門的征收成本，比如稅務人員的工資、稅務機關的辦公費用、發票印刷費用等；也包括納稅人的納稅成本，如申報費、咨詢費、稅款核算成本等。兩稅并存會增加稅務人員核查稅款的工作量，也會迫使兼營銷售商品和提供勞務行為的納稅人分開記賬、分別核算稅款，增加管理成本。
1.2 稅收公平原則
稅收公平原則要求稅收保持中性，也就是同等對待所有納稅人，以便創造一個合理公平的稅收環境，促進企業公平競爭。對于客觀上存在的一些不公平因素，如資源稟賦差異等，還需要通過差別征稅實施調節，以創造大體公平的競爭環境。營業稅按照營業額全額征稅，并沒有考慮到納稅人的盈利情況。無論納稅人經營盈利與否，只要發生了營業額就要征稅，這對不同盈利情況的企業是不公平的。而增值稅僅就增值額征稅，將企業的成本、收益都納入到稅額的計算中，商品的盈利是稅款的主要構成部分。因此，增值稅較之營業稅能更好地體現稅收公平原則。
2 營改增對房地產企業稅負的影響分析
2.1 建筑安裝成本抵扣較為困難，房地產開發企業稅負較高
建筑施工是房地產的上游企業，受營改增的影響會波及到房地產開發企業。主要是無法取得或者部分取得建筑行業的增值稅發票，導致房地產開發企業稅負較重。主要原因是建筑行業的部分勞務和原材料不能取得增值稅發票，目前建筑材料一般由小工廠、雜貨店、私人企業供應，勞務主要是由農民工承擔，本身就沒有什么進項稅額，如果征收11%的增值稅銷項稅額，這些小的微利企業稅負高昂。國家又沒有出臺相應的抵扣標準，導致房地產開發企業可抵扣額較低。
2.2 土地出讓金（土地成本）是否可以抵扣尚不明確
成本結構是決定房地產開發企業營改增稅負高低的關鍵。房地產業在實施營業稅改征增值稅后，房地產開發企業的稅收是增加還是減輕關鍵在于土地出讓金即土地成本的抵扣問題。若土地購置費用可以抵扣，則解決了房企進項抵扣的主要問題。在房地產開發成本中，建筑安裝成本、土地成本、財務費用相對較大。依據現行政策，土地成本不能抵扣，這就使那些高額拿地的房地產開發企業高額納稅，對于一線城市的房地產開發企業影響較大，三四線城市房地產土地成本占總成本的比重相對較低，實施營改增后，如果抵扣建筑成本，稅負可能會比目前相對較低。從長遠的角度分析，通過營改增的改革，可以使房地產開發企業放棄高價土地，轉向低成本的土地，有助于土地價格的理性回歸。
2.3 房地產開發企業現金流將受到影響
房地產開發多以項目運作，一般采取預售的方式進行銷售，預售取得收入后就必須預先繳納稅款，由于建筑成本、財務成本隨著建筑工期而增加，這就需要房地產開發企業前期墊付大量的增值稅銷項稅額資金，占用了房地產開發企業的資金流。等年度結束后，根據發生的各項原始成本進行增值稅進項稅額的核算，抵扣銷項稅額。
2.4 政策尚不明朗，過渡階段房地產開發企業稅務風險較大
當前房地產開發企業面臨著購進原材料相對較少，但廣告、市場營銷費用較高，抵扣少、稅負重的問題。2015年將啟動房地產領域的營改增改革，根據相關建議，房地產行業的增值稅稅率可能暫定為11%，主要是根據我國房地產業年均增加值占總產值的比重，在此基礎上測算銷項稅、進項稅，比較實行營業稅改征增值稅前后企業稅負的變化，確定此稅率。在過渡期間，在售房地產項目缺少相應的政策指導，如項目已竣工，但部分商品房還未銷售，銷售款如何繳納稅費等，已銷售房地產項目，后又退回重新銷售的如何處理等等，房地產開發企業面臨的稅務風險較大。
3 房地產企業相應納稅籌劃建議
3.1 加強增值稅發票管理，及時取得相應可抵扣發票
實施營改增后，房地產開發企業要加強增值稅發票的管理和使用。實施專人保管和專人開具。要提高內部管理水平，加強稅務知識的學習和培訓，加強對材料的采購過程中票據的管理，加強與建筑企業的溝通協調，及時取得增值稅發票和相應抵扣票據。房地產施工領域競爭激烈，建筑企業難以通過提高承包價格將營改增所承擔的稅負轉嫁給房地產開發企業，這就會從工程質量上來轉嫁稅務風險。這就要求房地產開發商要選取就有正規資質的，符合增值稅納稅人資格的施工企業，在確保工程質量的同時為將來自身增值稅的抵扣創造條件。
3.2 規范財務管理和會計核算，梳理相關經濟活動
要進一步梳理相關業務流程，找準相關風險控制點，對于土地、施工建設、融資等環節，對于可抵扣進項稅額和銷項稅額進行梳理。規范企業的財務管理、籌資管理、融資管理和預算管理，圍繞營改增進行科學管理籌劃，找準控制點，進一步降低企業稅負。適時將部分業務進行服務外包，合理實現稅務籌劃，有效實現稅費的轉移。房地產開發企業實施營業稅改征增值稅后，相關會計科目的設置和賬務處理程序將比原來復雜，要提前對財務會計人員進行培訓，優化財務核算，對內部業務系統、財務核算系統進行優化升級。提前做好申報程序上的準備，按時納稅申報，依法提報各項會計材料。稅務籌劃應具備可行性，房地產開發企業要充分結合自身實際，確保滿足實施籌劃方案的條件。房地產開發企業所處的環境和稅收政策法律法規都不是一成不變的，財務稅務人員應及時關注相關政策的變化，利用好稅收政策，讓稅收籌劃方案保持一定的靈活性。
3.3 商業地產和住宅項目同時開發，滿足客戶需求
房地產開發企業要多角度看待產品多樣化的問題。商業地產需求量較大，定價權多掌握在開發商手中，而且商業地產的消費者通過獲得地產的增值稅發票，可以進行抵扣，降低稅負，所以房地產開發企業可以通過增加面對企業客戶的銷售，轉嫁部分高額稅負，降低相關成本。房地產開發企業要利用營業稅改征增值稅，實現自身的轉型升級，優化產品結構和種類，向多業態發展，降低稅務風險。
關鍵詞：營改增；房地產業；稅收籌劃
中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）05-67 -02
作為我國結構性改革的重大舉措，全面推開“營改增”試點將助力我國供給側改革，在“營改增”試點過渡期內，房地產企業必須抓住機遇，迎接挑戰，把握“營改增”改革的契機，在進行管理變革、提升企業管理水平的同時，通過合理的稅收安排降低企業的稅收成本，如此，才能順應政策變革，在國家結構改革的洪流中不被淘汰。
一、房地產業營改增政策規定
為進一步減輕企業負擔，促進經濟結構轉型升級，我國自2016年5月1日起，全面實施“營改增”，一是將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現貨物和服務行業全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業發展和制造業升級。二是在之前已將企業購進機器設備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎上，允許將新增不動產納入抵扣范圍，增加進項抵扣，加大企業減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業稅負只減不增。
在該政策背景下，根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中關于房地產業“營改增”適用的增值稅稅收政策，整理如下：
（一）房地產企業銷售自建不動產新老項目的計稅方法
（二）房地產企業銷售不動產的計稅方法
此外：1. 房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
2. 房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
以上規定給房地產企業提供了稅收籌劃空間，由于房地產企業規模一般較大，故暫不考慮房地產企業以小規模納稅人身份繳納增值稅情形。“營改增”中房地產企業可以按照一般納稅人納稅，抵扣進項，可以選擇銷售自建或非自建不動產，也可根據過渡期稅收政策適用差異選擇新老項目進行籌劃。以下將從這兩種籌劃方向比較分析：
二、“營改增”下房地產企業稅收籌劃案例分析
（一）房地產企業新老項目的稅負比較分析
案例一：
某房地產開發企業（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發，2016年3月擬自行建造普通住宅一幢，還未取得《建筑工程施工許可證》，根據近期銷售的同類型，相近地段自建普通住宅的價款，成本狀況及房地產市場發展趨勢，擬建造該普通商品住宅預計收入總額為A萬元，土地價款為B萬，進項稅額為C萬元，不考慮其他稅費，假設該企業資金充足，該企業怎樣做可減低稅負？
1.若該房地產企業簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后，即適用房地產新項目的稅收政策，適用一般計稅法。
該房地產企業銷售該普通住宅應交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）
2.若該房地產企業簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前，即適用房地產老項目的稅收政策，可選用簡易計稅法或一般計稅法。
（1）簡易計稅法
應交增值稅=A*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）
當（A-B）*11% - C > A*5%，即當A>（11B+100C）/6時，若該企業現金流充足，不考慮預繳稅款的資金壓力，則選用老項目下的簡易計稅法，企業增值稅稅負較輕，選用一般計稅法稅負較重。故在企業現金流充足情況下，企業簽訂的《建筑工程施工許可證》中房地產項目合同開工日期可定在2016年4月30日前。
當A
企業應綜合考慮現金流及抵扣額，稅負效應做出合理決策。
（二）房地產企業銷售不同方式取得的不動產的稅負比較分析
案例二：
某房地產開發企業（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發，預計銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，預計收入總額均為A萬元，自行建造房產的土地價款為B萬元，非自建方式取得的房產購買價款為C萬元，假設兩種方式取得的房產進項均為D，若該企業資金充足，不考慮其他稅費，兩幢樓盤的應交增值稅額為：
1.自建
（1）簡易計稅法
應交增值稅=A*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
2.非自建
（1）簡易計稅法
應交增值稅=（A-C）*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
所以，一般計稅法下，該房地產企業銷售4月30日前取得的自建或非自建不動產的增值稅稅負相同。而簡易計稅法下，銷售4月30日前取得的非自建不動產的增值稅稅負較小。
案例三：
若某房地產企業預計銷售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他條件同上。則無論取得自建或非自建不動產，都適用一般計稅法。
應交增值稅=A*11%-D（萬元）
當A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6時，選用簡易計稅法銷售4月30日前取得的非自建不動產比銷售5月1日后取得的不動產的增值稅稅負后小。
綜上，在自建和非自建方式取得的房產進項稅額相同情況下，房地產企業一般納稅人選擇簡易計稅法計算銷售4月30日之前非自建方式取得的不動產相對較優。
從以上分析比較中可看出，房地產企業利用新老項目的不同計稅方法及不同銷售方式取得的不動產政策進行稅收籌劃方案的選擇，與抵扣額有密切關系。根據全面推開“營改增”試點政策規定“允許將新增不動產納入抵扣范圍，增加進項抵扣”，房地產企業應充分利用這一政策，結合“營改增”試點政策實施前后的業務特點及適用政策，合理安排采購業務，減少“營改增”前的不動產采購業務，采用“先租后買”的方式，將采購業務推至“營改增”后，利用融資租賃實現利息支出進項稅抵扣；通過適當提高開發產品配套設施標準、擴大園林綠化范圍等方式擴大扣除項目基數，從而減低企業稅負。
上述案例分析只是在當前全面推開“營改增”試點背景下運用稅制改革過渡期的稅收政策對房地產企業所做的簡單稅收籌劃。如果考慮企業的現金流與財務狀況，應充分運用“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報”；“房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅"等稅收政策。此時，房地產企業采用一般計稅法銷售自建房產的預繳稅款壓力相對較小，特別是采取預售房款方式，可有效延繳稅款，發揮資金的時間價值。
總之，企業應結合自身情況，合理合法增加進項稅額抵扣，綜合考慮各稅種間的稅負平衡，利用“營改增”過渡期稅收政策的籌劃點進行有效籌劃，促進企業整體稅負最小化。
三、結論與建議
綜上，房地產企業應結合全面推開“營改增”試點政策，充分利用稅制改革帶來的機遇，有針對性的進行相關稅收籌劃，把握不同時期的稅收籌劃要點，提前做好稅收安排和業務規劃，減低企業稅收負擔，為企業創造價值。
參考文獻：
[1]財政部.國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅[2016]36號）[Z].2016.
關鍵詞：房地產行業 納稅風險 防范
一、引言
企業納稅風險，是指企業的涉稅行為因未能正確有效的遵守稅收政策和法規而導致企業未來利益的可能損失，具體表現為企業涉稅行為影響納稅準確性的不確定因素。而就房地產企業來說，由于其本身涉及的稅種繁多，且稅收制度較為復雜，因此，在納稅遵從、應納稅額核算以及納稅籌劃等方面，就會比其他行業面臨更大的納稅風險。同時，房地產企業存在著開發周期較長、投資額巨大和會計核算相對復雜的特殊性，尤其是在滾動開發時，其成本更加難以確定。隨著企業會計準則的不斷更新，能夠準備把握房地產業務核算并正確計算出納稅金額的財務人員也不多。而以上這些因素就導致了房地產企業成為中國納稅風險頗高的行業之一。
二、房地產企業納稅風險的具體表現
（一）稅收政策遵從風險
稅收政策遵從風險是指企業的經營，未能有效適用稅收政策而導致未來利益的損失，大致表現為企業涉稅行為影響納稅準確性的不確定因素。具體說來，一方面，由于企業未能及時更新最新可適用的稅收政策系統，依然沿用原來的政策處理涉稅事項，從而造成稅收違法，例如，房地產企業在2002年之前，其土地來源是國家廉價的土地批租，但2002年之后國家規定土地的取得形式改為拍賣，這就導致企業涉稅事項的大幅度更改調整，如果企業沒有對這些政策法規進行精確的解讀，那么就會使自身處于很大的涉稅風險之中。另一方面，由于企業沒有對自身內部發生的新變化做出適用稅收政策的判斷，這樣也會同樣導致納稅不遵從。比如，在將開發的產品用于出租和自用時，因對稅收政策缺乏細致的了解，未能及時確認為稅法上的視同銷售，計算繳納營業稅和企業所得稅，這樣就構成了稅收違法，從而增加了企業的納稅風險。
（二）納稅金額負擔風險
納稅金額的負擔風險，實際上就是稅款負擔風險，而這樣的狀況在我國現在的企業中普遍存在。由于很多企業的會計核算制度不夠健全，稅務系統也沒用發揮相應的作用，這樣一來，就使得企業的納稅金額以“滾雪球”式的方式急速增長，導致很多納稅企業可能會因為過重的稅收負擔而陷入財務危機，甚至最終難逃破產的厄運。
對于房地產企業來說，納稅金額的負擔風險突出表現為在企業會計經濟業務中使用大量不符規定的票據進行結算，從而引起諸多本應該可以扣除的真實發生的費用不能夠在企業所得稅前列支，加重了房地產企業的稅收負擔。例如，企業在采購汽油、辦公用品之時，未能取得增值稅專用發票，從而不僅導致進項稅額不能如實抵扣，且企業所得稅的稅前列支也大打折扣。
（三）稅收籌劃風險
房地產企業涉及的稅種繁多，并且涉及的稅收條文及相關規定較為復雜，這就給了房地產企業較為廣闊的稅收籌劃空間。基于此，但是很多企業在經營過程中，進行了各種各樣的稅收籌劃。籌劃并非不可，但一些財務人員因為過分追求納稅籌劃本身而忽略了稅收政策遵從和納稅金額核算等重要工作，舍本逐末的結果是，不僅稅款沒有節省多少，并且，每年因為盲目稅收籌劃造成了納稅違規問題，不得不補交金額不菲的罰款和滯納金。
三、如何更好的防范納稅風險
（一）全面學習和把握稅收法規政策
稅收方面的法規政策本身就細致入微，條文繁多，并且更新速度很快，這就要求企業對這些政策法規進行與時俱進的學習，做到熟悉政策，理解其中含義，在實際工作中能夠正確的運用和計算，保證各項經濟業務都能夠正確的納入稅法的軌道中來。例如，房地產企業在解讀這些政策法規之時，可以根據自身特點著重把握合法與非法的臨界點，總體上保證企業經營活動的合法性。同時可以合理利用稅法賦予企業的各種權利，包括免稅、減稅、延期納稅等有利于企業進行資金周轉的關鍵點，減輕稅負，增加稅后利潤。學習稅收政策法規，不僅僅是加強企業納稅遵從的途徑，也是企業進行稅收籌劃的有效前提，這個方面，筆者會在之后重點說明。
（二）有效利用扣除比率，減輕企業稅負
近年來，國家稅務總局針對之前稅法中存在的稅收漏洞，進行了一系列的修訂，增加了很多反避稅的條款，使得我國稅法在趨于完善的同時，也增加了企業的納稅風險。于是，筆者認為，企業應該拋棄過去的理念，重點利用現行稅法中的一些扣除比率控制企業整體稅負，從而規避稅款負擔方面的風險。比如，我國稅法規定，除了一部分只有在實際發生時才可以列入抵扣范圍的成本費用之外，有些稅前扣除項目是可以按照權責發生制進行的，即費用可以在發生時而不是在實際支付時確認扣除。企業有些費用雖然在該年度內沒有實質性的支付行為，但是按照權責發生制的要求，應該屬于該年度內負擔，稅法又規定可以稅前扣除的，對這部分費用應該及時予以提取。比如，根據稅法規定，以合理比率提取12月份工資、工會經費以及年度內應該分攤的租賃費用和按照應收賬款合理比率提壞賬準備等。又如，在企業的所得稅稅前扣除范圍中，業務招待費為一大費用，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，可以在稅前按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。在年終匯算清繳時，超過稅法允許扣除的部分費用支出，企業應調增應納稅所得額。那么，若能夠做到讓扣除費用最大化，則可以達到最佳的減輕納稅金額負擔的效果。所有稅法中這些類似的規定就要求財務人員在日常經營核算中，把握各項費用的扣除比率，對費用進行合理的分類，盡量保證應扣盡扣，使稅前費用扣除最大化從而減少應納稅所得額。
（三）依法進行稅收籌劃
房地產行業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等。房地產行業的稅收籌劃一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面也需要利用房地產業自身的經營特點進行具有自身特色的稅收籌劃。當然，這所有的一切都是在合理合法的前提下進行，必須使得稅收籌劃的過程不違背相關的政策法規，不然，籌劃就失去了其可行性。土地增值稅可謂房地產行業的一大稅種，現行稅法中對土地增值稅實行四級超率累進稅率，而交稅與否的臨界點則是增值率是否超過20%，于是，如何利用這一臨界點進行籌劃，是房地產企業控制納稅風險的一個關鍵點。又例如，在房產稅方面，房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納時，稅率為1.2%，而按照房產租金收入計算繳納時，稅率變為12%，兩種方法計算出來的稅額存在很大差異，因此，企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。根據不同情況，啟用不同的稅收籌劃方案是必要的。就房地產企業而言，筆者認為，實施全方位的稅收精細化管理，將能夠考慮到的籌劃細節一一落到實處，必定能夠帶來節稅效應，從而更好的降低企業的納稅風險。
（四）實施納稅風險的轉嫁
經過這么多年的發展，中國的稅收中介機構也迅速的成長起來，成為一門新興的行業。而房地產企業想要更好的防范和化解納稅風險，求助于稅收專業機構是非常可行的。無論是稅務師事務所，還是會計師事務所都集中了許多稅務方面的精英和專家，納稅人可以請他們作為，全權處理企業的涉稅事項，而這也是與國際接軌的一種做法，在其他發達國家，稅務中介非常發達，事實上，尋求不僅僅可以提高納稅申報的權威性和專業性，確保納稅人正確和全面地履行納稅義務，而且也是轉嫁納稅風險的最好選擇。因為，按照中國現行法律政策的規定，如果稅收機構在對納稅人實施稅收時，給納稅人造成損失，稅務中介必須承擔賠償責任，彌補納稅人的損失，這就使得企業納稅風險轉移到了中介機構。當然，請求稅務中介幫助處理納稅事宜，也需要充分考慮稅務的成本與收益的關系，綜合權衡，做出最適合企業的決定。
參考文獻：
[1] 胡俊坤，房地產開發企業納稅風險及防范[J].中國房地產，2007 ,(05).
[2] 張瑞珍，房地產開發企業土地增值稅的納稅籌劃及風險防范[J]大家, 2011, (10).
文章編號：1005-913X（2015）07-0120-03
隨著我國房地產業的快速發展，房地產業已成為我國稅收收入的重要來源。根據《中國稅務年鑒2014》，2013年我國房地產業的稅收收入占我國當年稅收收入的12.97%，僅次于批發業和零售業的13.23%，在產業稅收收入中排名第二。房地產開發企業經營周期長，業務復雜，涉及稅種多，涉稅風險高，房地產業已成為稅務稽查工作的重點和難點。2004年至2015年（2009年除外），十多年來國家稅務總局均將房地產業列為稅收專項檢查項目，房地產業是唯一獲得如此“優待”的行業，可見房地產業的稅務風險之高。
一、房地產開發企業稅務稽查發現的問題
（一）未按成本對象準確核算開發成本
根據《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發〔2009〕31號，下文簡稱“31號文”），成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。確定計稅成本對象是房地產開發企業計稅成本核算的基礎。只有準確劃分成本對象，房地產開發企業在開發過程中發生的各類成本費用才能準確歸集和核算。房地產開發企業在動工建設之前都須向規劃部門提交工程建設規劃圖并備案，修改規劃必須向規劃部門提出申請。這表明說房地產開發企業在動工之前已經清楚開發項目規劃建設的開發產品種類，也就是可以確定成本對象的。但是在稅務稽查實踐中，房地產開發企業存在未準確劃分成本對象的情況。例如，房地產開發企業未將開發項目內建造的會所、幼兒園等配套設施單獨列為成本對象，而將會所、幼兒園等配套設施的開發成本列入開發產品的開發成本中。這主要是因為31號文規定企業在開發區內建造的配套設施如果是屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。有的房地產開發企業為了規避上述規定，故意不準確劃分成本對象，將配套設施并入開發產品進行成本核算，根據開發產品銷售比例一并結轉。
（二）關聯方借款利息稅前扣除
房地產業是資金密集型的行業，在國家對房地產行業調控的情況下，銀行收緊房地產業的貸款。從銀行貸款困難使得房地產開發企業轉向成本更高的信托產品融資。信托公司為了保障信托產品的安全，一般會以股權轉讓的形式獲得房地產開發企業項目公司的股權，成為房地產開發企業項目公司的股東。房地產開發企業向信托公司的借款就成了向關聯方借款了。根據《企業所得稅法》及其實施條例，關聯方借款必須符合相關條件在計算應納稅所得額時才準予扣除。企業如果未能按照稅法及其實施條例的有關規定提供相關資料，證明相關交易活動符合獨立交易原則；或者該企業的實際稅負不高于境內關聯方，企業的相關利息支出只能按照關聯方借款規定的比例扣除。在稅務稽查實踐中，房地產開發企業存在未提供相關證明資料而全額扣除關聯方借款利息的情況。
（三）管理費用與開發成本間接費用混淆
在稅務實踐中，房地產開發成本中的開發間接費用和房地產開發費用中的管理費用容易混淆。之所以要對兩者進行區分，是由于在土地增值稅清算中，開發間接費用是可以據實并加計扣除，而管理費用只能按比例限額扣除。因此部分房地產開發企業有意或無意將管理費用盡量轉移到房地產開發成本的開發間接費用中，同時控制管理費用的列支，使按比例扣除的金額大于實際發生額。開發成本增加，加計扣除額也同樣會增加，相應地就減少了土地增值額。房地產企業通過這種方式以求減少應納土地增值稅。
（四）不按規定預提開發成本
企業所得稅法規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出準予在計算應納稅所得額時扣除。由于房地產開發企業的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結算的情況下未能取得全額的發票，國家稅務總局在31號文里規定，房地產開發行業在計算應納稅所得額時，允許將預提（應付）費用列為計稅成本。31號文規定了預提成本的具體要求和標準。為了使得開發成本和銷售收入相匹配，前期少交企業所得稅，房地產開發企業傾向于在前期多列支成本費用。有的房地產開發企業不按規定預提開發成本也就不足為奇了。
（五）多列（虛列）成本費用
房地產開發企業會計核算復雜，開發環節中計算復雜且可以進行稅收籌劃的稅種是土地增值稅和企業所得稅。房地產企業開發項目的增值額對企業應納的土地增值稅和企業所得稅影響甚大。為了節約稅收支出，房地產開發企業有意在開發成本上做文章，想方設法增加開發成本。在稅務實踐中，稅務人員發現房地產開發企業存在使用虛開發票、假發票列支成本費用的情況。
二、房地產開發企業出現稅務問題的原因
（一）房地產開發企業資金緊張
房地產業是典型的資本密集型行業，從土地購買到開發建設的全過程需要大量、持續的資本供應。根據中國國家統計局網站數據統計，房地產開發企業2006年至2012年的平均資產負債率為74.2%，2013年房地產開發企業資金來源統計中，企業自籌資金比例是38.83%，國內貸款比例是16.11%，其他資金來源比例是44.62%。應付上游施工企業的工程款和預收下游購房者的定金預收款和個人按揭貸款是房地產開發企業商業信用融資的重要來源。房地產開發企業的預售所得資金須全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，預售資金的核撥按建設進度進行，這些情況會導致房地產開發企業的現金流相對緊張。企業肯定存在節約稅收現金支出的動力。由于預售資金受到監管，房地產開發企業按銷售收入比例計算的營業稅的稅務風險較低。房地產開發企業一般就在計算相對復雜的土地增值稅、企業所得稅等稅種上做文章。
（二）成本結轉的時間性差異
房地產開發企業的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結算的情況下未能取得全額的發票，雖然國家稅務總局在31號文里規定房地產開發行業在計算應納稅所得額時，允許將預提（應付）費用列為計稅成本，但31號文對預提成本還是明確了具體要求和標準。對于房地產開發企業而言，前期結轉成本少，應納企業所得稅就多；后期取得相關開發成本的合法憑證，開發成本增大，但是后期發生的銷售收入未能足以覆蓋成本。在稅務實踐中企業應納企業所得稅額為負數需要申請退稅，但申請退稅并不退還利息，申請退稅的流程也相對復雜。在房地產開發企業資金緊張，有時外部融資的年利率高達20%的情況下，企業寧愿承擔稅收風險，先按照預估的開發成本結轉成本（通常情況下，房地產企業預估的開發成本是比較接近實際的）。若事后面臨稅務檢查，企業預估的開發成本大部分都已經取得合法票據了，成本是實際發生的；稅務機關要處理，也只能對不按期申報的稅款加收滯納金。每天萬分之五的滯納金相當于年利率18.25%，有時還低于外部融資成本。
（三）稅制漏洞導致開發成本虛增
房地產開發企業是生產和銷售商品房的企業，由于稅制的原因，房地產開發企業申報繳納的是營業稅而不是增值稅。增值稅的鏈條在房地產業被人為割斷。房地產開發企業購進貨物取得的增值稅專用發票并不需要認證，主管稅務機關未能及時了解房地產開發企業取得成本發票情況。而現行建筑業納稅人區別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。代開票納稅人提供完稅憑證、營業執照和稅務登記證復印件、建筑勞務合同或其他有效證明，外出經營稅收管理證明，中標通知書等工程項目證書等材料便可到應稅勞務發生地主管稅務機關申請為其代開發票。對于無項目證書的工程項目，納稅人應提供書面材料，材料內容包括工程施工地點、工程總造價、參建單位、聯系人、聯系電話等。從規定上看，建筑業納稅人向稅務機關申請代開建筑業發票的程序并不復雜，代開發票的稅務機關只是對納稅人提供的書面資料進行核實，不需要對建筑業納稅人申請代開發票的業務進行實地核實。有的房地產開發企業就通過虛假的建筑工程合同、假發票、虛開發票等手段虛增開發成本。
（四）部門間信息未能有效共享
開發一個房地產項目需要經過若干個主管部門的審批、許可和監管，有關房地產開發的信息分散在這些部門里。長期以來，稅務部門與這些監管部門之間沒有建立有效的信息溝通和交換制度，難以在房地產開發過程中對開發商進行有效的監控。稅務部門與監管部門間信息未能有效溝通，由于管轄權的原因，國稅部門和地稅部門在房地產業征管上也未能有效銜接。2002年起，新增企業的企業所得稅由國稅部門負責征管；2009年起新增企業所得稅納稅人中，應繳納增值稅的企業，其企業所得稅由國家稅務局管理；應繳納營業稅的企業，其企業所得稅由地方稅務局管理。2015年，房地產業的“營改增”正在醞釀出臺中，又會出現貨物勞務稅與企業所得稅的征管由兩個稅務機關負責的情況。這種征管模式不僅增加納稅人的負擔，也不利于征管信息的溝通。
稅務部門之間、稅務部門與其他監管部門間信息未能有效溝通，使得稅務部門對房地產開發企業的納稅情況缺乏有效監管，使企業有空子可鉆。
三、完善房地產開發企業征管的政策建議
（一）加強對房地產開發企業的成本對象管理
成本對象是房地產開發企業計稅成本核算的基礎，稅務機關應重視對房地產開發企業的成本對象管理。根據國家稅務總局在2014年6月16日下發的《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告 2014年第35號），房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。其實如果待開發產品完工當年才向主管稅務機關報送成本對象確定專項報告，企業大部分的成本費用已經列支了，成本對象的計稅成本已經基本確定了。主管稅務機關此時若發現納稅人成本對象確定有誤，要求納稅人調整成本對象，相當于要重新核算開發成本，這是很費時費力的事情。筆者認為房地產開發企業應當于動工當年，在第一次進行企業所得稅年度申報時向主管稅務機關報送成本對象的專項報告。主管稅務機關應對納稅人報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，及時輔導企業進行合理調整，并對企業加強后續管理。
（二）加強對房地產業和建筑業日管
稅務征管部門要不斷強化基礎管理、堵塞征管漏洞。針對房地產業，稅務機關應建立房地產業項目跟蹤管理制度，設立臺賬對房地產開發企業的登記、動工、銷售等過程實行全程跟蹤管理，對企業報送的資料及時進行分析審核，同時加大對房地產開發企業開發產品的成本分析和票據審核力度。建筑業勞務是房地產開發企業成本的重要構成部分，從源頭上對建筑業進行監管，有利于增加房地產開發企業成本核算的真實性和準確性。因此，稅務機關應加強對建筑業的日管，完善建筑業納稅人的項目管理制度，加強對建筑業納稅人承接工程的真實性和收入的準確性管理，防止房地產開發企業聯合建筑業納稅人利用虛假合同、虛假發票和虛開發票虛增開發成本。完善房地產業納稅評估工作，對房地產開發企業定時進行相關稅源分析，發現問題及時檢查；涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門。
稅務部門應利用房地產業進行“營改增”的契機，重新梳理房地產業的相關稅收政策，減少因稅制不完善導致的征管問題。
（三）建立部門間的信息傳遞制度
信息管稅的前提是稅務機關須掌握企業涉稅信息。稅務部門要盡力爭取相關部門的支持與配合，加強與土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門以及銀行等金融機構的協調和協作，定期與這些部門進行信息交流共享，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料和相關信息，對房地產開發企業實施立體化管理。如在征地環節，稅務部門可到土地管理部門了解掌握具體的征地時間和土地金額；在銷售環節，通過到房管部門取證開發項目銷售情況，以發現以房抵債或隱匿收入的現象；在房地產開發的全過程中，都應及時和銀行等金融機構交流溝通，嚴格監控納稅人的收入和所得，準確掌握房地產企業的資金往來，實行全程動態跟蹤。借助金稅三期稅收管理系統，國稅和地稅部門應實現共管企業的信息互通，提高管理效能。
合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006年，對全國房地產企業是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業稅務籌劃更具有戰略意義。
稅法規定：以無型資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發前期投入很大，房地產開發貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業稅付出大筆資金，為企業前期項目資金投入有了保障。
企業所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的捐贈，準予在繳納企業所得稅前的所得額中全額扣除。企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。
另外，對于企業當年業務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節稅效果。因為納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發企業可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。
納稅人按照國家有關規定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養老保險、基本失業保險等，經稅務機關審核后，在規定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。
利用預繳企業所得稅進行納稅籌劃：企業所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規定：企業在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業內能充分加以流動，創造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。
房地產素有“春節七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達到最高峰。
例如：某房地產開發企業趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業績，該月支付的廣告費600 000元，加班費及傭金85 000元，業務招待費超支15 000元。該企業應納所得稅適用稅率為33%。
則該企業5月份應納稅所得額減少（600 000＋
85 000＋15 000）＝700 000（元）。
少預繳企業所得稅：700 000×33%＝231 000（元）
這部分少預繳的企業所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業流動資金的不足。可見，納稅義務的滯后可使企業獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。
利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。
例如：某房地產開發企業，當年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。
1、如果不分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：
增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000－11 500）
÷11 500×100%＝30.43%
適用30%稅率。應繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（萬元）
2、如果分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：
普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%
增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優惠。
豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%
適用40%稅率。應繳納土地增值稅=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（萬元）
分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。
房地產稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃；有利用優惠政策進行稅收籌劃；利用空白點進行稅收籌劃等，相關人員應認真掌握好稅收籌劃，將對企業起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對房地產企業越來越規范的管理，房地產將面臨新的一輪洗牌，可以預見：今后房地產開發企業要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，對房地產業的管理提出了更新的要求，而房地產稅的籌劃得當將對本企業品牌的打造有著深遠的意義。
[關鍵字]新會計準則；房地產企業；稅收籌劃
一、引言
隨著我國稅收制度的逐步發展，稅收籌劃已日益成為房地產企業實現成本降低、效益增加目標的重要選擇。實際上，會計是稅收的基礎，稅收籌劃正體現了納稅人對會計和稅收環境的反應和適應，因此，新企業會計準則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。
房地產行業作為我國的重要經濟增長點，是國民經濟中不可或缺的重要組成部分。然而，被認定為“暴利行業”的房地產近年來引起了社會的廣泛關注，國家稅務總局也針對房地產企業的稅收管理出臺了相關文件，并不斷地進行調整和完善。2007年，國家出臺了房地產企業土地增值稅要進行全面清算的規定。2008年，國家增加了房地產企業所得稅的預繳比例。2009年，為了應對金融危機沖擊，出臺了旨在促進房地產市場平穩運行的“救市”政策，不僅改變了預繳方法，且降低了預繳率，項目計稅毛利率也下降5個百分點。2010年春以后，各地房價紛紛上漲，為了維護樓市穩定，國家又加強了對其的稅收監管：進一步明確完工產品的確認條件；進一步細化房地產開發費用扣除。房地產開發從立項、建設、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現行稅法體系中實體稅稅種的50%左右。房地產相關人士甚至認為房地產企業的銷售收入將被課以最高達73%的稅收。可以說，房地產在我國是一個重稅行業。面對國家嚴格的宏觀調控政策和同行業對手的激烈競爭，為了實現企業的長期目標，房地產企業自然有實施納稅籌劃的內在動力和外在壓力。
二、房地產業稅收籌劃的基本理論
稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，通過對經營活動的優化安排，選擇最優的納稅方案，既合理又合法地減稅、節稅，以達到稅負最小化的財務籌劃活動。
（一）房地產企業涉及的稅種分析
目前，我國在房地產開發、轉讓、保有、出租等諸多環節分別征收土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅及其教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。
與其他行業的企業相比，房地產企業涉及的稅種較多，稅負較重，主要財稅特點如下：
1．房地產企業復雜的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產企業的主要開發經營活動包括規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售等，其經營內容廣泛，經營業務多元，投資主體復雜，多樣化的經營活動需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。
2．房地產企業資金籌集多元性、現金流轉復雜化。房地產企業籌集資金的主要渠道包括預收購房定金或預收建設基金、預收代建工程款、土地開發及商品房貸款、發行企業債券、其他經濟實體聯合開發的投資、通過資本市場發行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現金流轉復雜。
3．房地產企業成本、費用結構復雜。房地產企業開發成本主要有征地拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費等。房地產企業的經營成本主要包括土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、出租房產經營成本、出租土地經營成本等。由此可見，房地產企業涉及的成本費用結構特別復雜。
（三）房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣，根據其行業特點和經營業務，對其采用的籌劃技術可以歸納如下：
1．稅基籌劃技術
房地產開發占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應減低稅負，而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2．收入實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，減低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
3．費用攤銷技術
房地產項目的開發周期長，通常是跨年度經營，稅收籌劃人員應該充分考慮相關費用的會計處理問題，比如借款費用的資本化或費用化問題；突破業務招待費等費用的稅前列支限額的限制，及時確認能夠當期扣除的損失等等，都是運用攤銷技術的重要籌劃內容。
4．轉化技術
房地產開發企業除了自行獨立開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常顯著。
5．規避平臺籌劃技術
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。對此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價格和扣除額的調節來實現。
三、新會計準則下房地產企業的稅收籌劃
與房地產企業相關的有九大會計準則。本文將嘗試在與房地產企業有直接相關性且涉及企業日常經營業務的四大會計準則下對房地產企業進行稅收籌劃研究，四個準則分別是《投資性房地產》、《建造合同》、《利息費用》和《收入》。
（一）《投資性房地產》準則下房地產企業的稅收籌劃
投資性房地產轉讓或出租業務中所獲得的轉讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業稅、城市維護建設稅及教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。房地產企業持有投資性房地產的目的多數是用于出售，房產出售涉及一項重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關鍵點在于控制增值額，而增值額就是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，因此，我們可以通過調節房產銷售價格和扣除項目金額來實現土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產的售價二是盡量提高扣除項目的金額。房地產企業建造普通標準住宅出售時，在免稅臨界點附近，收入增加或成本費用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當售價或其他扣除項目金額處于納稅時，應采用降低售價或增加其他扣除項目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達到節稅的目的，實現經濟利益最大化。當然，在增加其他扣除項目金額時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。
（二）《建造合同》準則下房地產企業的稅收籌劃
建造合同準則是新會計準則的第15號準則，它與房地產行業直接相關。該準則主要強調的是對代建房的規范，目的是用于規范房地產建筑商建造工程合同的確認、計量和相關信息的披露，對房地產企業產生了較大的影響。新準則和舊準則相比，建造合同準則沒有實質性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產企業帶來了更多的籌劃空間。房地產開發形式多種多樣，比如有自主開發、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產企業運用這些特殊政策進行稅務籌劃，其節稅效果是很明顯的。比如，房地產開發企業獨立開發項目出售的，不僅要按3%的建筑業勞務對建造行為繳納營業稅，房地產銷售時還得按四級超率累進稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產行為繳納營業稅，除此之外，還要按實際繳納營業額繳納城市維護建設稅和教育法附加。很明顯，房地產企業以自主開發形式開發房地產稅負相當重。然而，我們有時可以通過選擇代建房和合作建房的方式進行稅收籌劃，以減輕房地產企業的稅負。
（三）《借款費用》準則下房地產企業的稅收籌劃
《借款費用》準則規定，凡符合資本化條件的借款費用應當予以資本化，計入相關資產成本；不符合資本化條件的借款費用不能直接予以資本化，而應在發生當期確認為期間費用，直接計入當期損益。借款費用準則著重解決了借款費用的確認和計量問題，尤其是借款費用資本化的條件和金額的計量問題。借款費用準則下企業的節稅途徑可以從以下四個方面考慮：當企業處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時，利息支出應盡早資本化；當企業處于盈利年度，利息支出盡量予以費用化，可以降低土地增值額和加大在企業所得稅前的扣除；房地產企業應盡量向金融機構貸款，以免遭稅務機關對超額利息的剔除；同時，企業還得注意利息支出的合法性問題。
（四）《收入》準則下房地產企業的稅收籌劃
新企業會計準則中的收入準則完善了企業銷售收入的確認條件。準則規定，銷售商品收入必須同時滿足5個條件才能予以確認。嚴格的收入確認條件也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。
1．分期收款的稅收籌劃
根據有關規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但是，由于房地產市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產就成了房地產業的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現會計上的謹慎性原則，企業不能按銷售價格總額確定收入，會計人員應對估計不能收回的，不能確認收入，已經收回部分價款的只將收回部分確認為收入。所以，企業應按合同規定的收款時間分次確認收入，并相應地分次結轉成本。這樣，企業延遲了收入確認時間，也就意味達到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節稅的作用。因此，我們建議房地產企業合理利用分期收款的方式達到稅收籌劃目的。
2．預售房款的稅收籌劃
房地產銷售業務收入結算方式復雜，往往采用預收房款這種方式解決房產開發的部分資金不足問題。根據有關規定，房地產企業采用預收款方式銷售房地產，收款的當天會發生營業稅的納稅義務。然而，企業收到向其他往來單位的借貸款或者企業收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當天是不會發生營業稅納稅義務的。因此，對預收性質的房款，企業可以與客戶商量簽訂協議，將預收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業稅確認的時間，從而起到延遲繳納營業稅的籌劃效果。同時，也延遲了所得稅和其他相關稅費的繳納時間。一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，另一方面，企業還獲得了稅款資金的時間價值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產企業合理利用預售房款轉化技術達到稅收籌劃目的。
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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；案例
房地產業是國民經濟的支柱產業，也是中央和地方政府財政收入的重要來源。隨著房地產市場的升溫，房地產交易日益頻繁，房地產交易過程的稅收問題也越來越引起有關方面的關注。其中，大宗房地產交易因涉稅金額多，稅收負擔重，令許多房地產企業都對此感到頭疼，因此通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負顯得非常重要。同時，部分地區當前存在的房地產市場過熱現象，也促使政府對房地產行業宏觀調控力度進一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導致市場成交量的減少，意味著房地產企業的利潤空間將進一步縮小，在這種情況下，通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負就顯得更為重要。
一、土地增值稅的籌劃
我國土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算征收：增值額未超過扣除項目金額（基本等于項目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應的稅收優惠政策，納稅人如果能充分運用有關政策規定，利用好這些優惠政策進行合理籌劃，還是可以達到降低土地增值稅稅收成本、進一步提高投資效益的目的。
案例一：本公司2000年底至2003年初開發的某某雅苑三期項目，取得的土地使用權所支付的金額為1955萬元，房地產開發成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉讓房地產有關的稅金為510.6萬元，公司為開發該項目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據212.4萬元，另公司通過往來從其它相關企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。
籌劃方案1：
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
如果按提供金融機構證明據實扣除，則開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元
扣除項目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元
土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元
土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%
土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元
籌劃方案2：
如果不提供金融機構利息證明，則開發費用=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元
扣除項目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元
土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元
土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%
土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元
籌劃方案3：
公司通過往來從其關聯企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。如果公司與關聯企業補簽協議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關聯企業利息159.3萬元，關聯企業需到稅務局開具發票，交納營業稅、城建稅、教育費附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關聯企業也是公司老板所開的另一家房地產公司，這樣做對公司老板而言只是關聯企業多交了些營業稅。這時公司的開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元
扣除項目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元
土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元
土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%
土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元
從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節省了37.79萬元。
由于本公司某某雅苑項目開發得較早，當時稅務局對普通標準住宅尚未給出明確的介定，公司充分運用了土地增值稅對建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優惠政策進行合理籌劃，通過籌劃方案3達到了免征土地增值稅稅，進一步提高了企業的投資效益的目的。
二、營業稅的籌劃
營業稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮建設綜合開發公司簽訂了某商品房住宅項目轉讓協議，需支付出1823.22萬元給該開發公司，同時約定將此小高層的一樓計612.33平米作為安置面積交給該開發公司，該開發公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計85.73萬元，我公司實際支付項目轉讓費用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時就應將返還的這部分房產的銷售款視為銷售，交納營業稅42865元，城建稅3000.55元，教育費附加1714.6元，合計47580.15元的稅款。但如果進行營業稅的籌劃，能與該開發公司協商修改合同，直接簽訂總價為1737.49萬元的項目轉讓協議，不提及安置面積這一塊，而實際運作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經過多次協調、洽商，該開發公司同意修改協議，我公司通過對營業稅的籌劃節稅4.758萬元。
三、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實際工作中所涉及的案例進行分析比較。
由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。
案例1：本公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。
案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。
案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收帳款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。
實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。
結論：總之，稅收籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，通過不違法的方式對經營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。
參考文獻：
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[關鍵詞]營改增；房地產企業；影響；建議
[DOI]1013939/jcnkizgsc201711119
營改增以后，稅種的改變對房地產企業稅負、利潤、發票管理等都產生了巨大影響。
1營改增對房地產企業的影響
最新實施辦法規定，將原有房地產業5%的營業稅改為增值稅，同時允許抵扣進項稅額：一般納稅人適用11%的增值稅稅率，小規模納稅人大多征收率為3%。面對這一重大的政策革新，我們分析了萬科、綠地、保利以及綠城2016年第三季度報表，從以下三方面做出分析。
11稅負方面的影響
營改增最直接的影響就是稅負的變化。2016年第三季度綠地繳納增值稅12158137萬元，比2015年同期（營業稅與增值稅之和）下降8178241萬元，稅負率降低131個百分點。此外，綠城、保利的稅負較2015年同期也有所下降，分別降低了243個和07個百分點。但相較之以上企業，萬科公司稅負較2015年同期卻上漲042個百分點。據現有數據統計，小規模納稅人與采用簡易征收方式的一般納稅人（征稅率或稅率為3%）多數稅負下降；一般納稅人（稅率為11%）五成稅負增加。
其實，稅負的下降與否難有定論，主要是取決于企業的進項抵扣情況各有差異。營改增以前，房地產行業按銷售額的5%征收營業稅；而營改增以后，房地產業按銷項與進項差額的11%來繳稅。單純從稅率講，增值稅稅率較營業稅有所上升；但營業稅是按營業額全額征收，而增值稅則按銷項與進項差額計征。因此，能否獲得進項的抵扣成為其中的關鍵。
下面，我們用“無差別平衡點”來分析此現象。假設某房地產企業營業收入為X，進項稅額為Y，進項稅額稅率適用17%：
第一，對增值稅一般納稅人而言，營改增前后稅負相等時，X和Y關系如下：
因此，進項稅額大于營業收入的3379%時，房地產行業的稅負才可能有所減輕。
第二，針對小規模納稅人及采用簡易征收方式的一般納稅人：
5%X>3%X/（1+3%）是恒成立的
因此，對小規模納稅人及簡易征收方式的一般納稅人而言，營改增后稅率一定是下降的。
12利潤方面的影響
增值稅作為價外稅，從核算角度來講對企業利潤并無影響。但在營改增實施背景下，稅率的突然改變以及議價能力的限制，客觀會造成部分企業經營狀況的變化。從我們分析的各企業2016年第三季度的數據來看，萬科、綠地分別較2015年同期利潤率上漲153個、219個百分點，綠城的利潤率也有所上升；而保利的利潤率較2015年同期則下降了182個百分點。
營改增影響利潤的一個直接原因是納稅金額的變動會引起利潤扣除額的增減，由于企業稅負升降不定，所以利潤的影響也難有定論。在此，我們可以進行一個簡單的測算：
營改增之前房地產業凈利潤計算如下：
凈利潤1=（營業收入-成本-營業稅C城建稅-教育費附加）×75%
城建稅+教育稅附加=10%×營業稅
營改增之后房地產行業凈利潤：
凈利潤2=（營業收入-成本-增值稅-城建稅-教育費附加）×75%
城建稅+教育稅附加=10%×增值稅
整理易得，營改增以后：
Δ凈利潤=凈利潤1-凈利潤2=（1+10%）（營業稅-增值稅）×75%
聯系稅負的測算結果，當營業稅與增值稅額相等時，即 Y/X=3379%，營改增前后房地產行業凈利潤不變；當營業稅額大于增值稅時，即 Y/X3379%，房地產行業凈利潤增加；當營業稅額小于增值稅時，即 Y/X
13經營管理方面的影響
據相關調查，認為營改增對經營管理有較大影響的企業約有444%。主要影響歸結為以下三點。
第一，發票管理難度加大。營改增以后，增值稅專用發票的管理對于企業來說至關重要。而其辦理程序復雜，保管數量加大，對財務人員提出了較高的要求。
第二，產品定價難度較大。營改增顛覆了產品的定價模式，價稅分離導致營業收入下降，產品的價格構成需要重新調整。新的標準對房地產企業的定價能力及方式提出了更高的要求。
第三，營銷策略選擇難度上升。營改增后，房地產業受銷售范圍擴大、混合銷售稅率不同等情況的影響，營銷方案需相應改變。如，同為家具、家電類商品，隨精裝房一并銷售時，進項稅可按17%抵扣，銷項稅按11%計算；若隨房地產企業促銷活動時贈送，進項和銷項稅額都適用17%的稅率。因此，營銷策略不同，最終的納稅金額也隨之改變。
2房地產企業應對營改增的策略建議
（1）加強進項稅額抵扣環節的管理。自營改增后，企業有效避免重復納稅的前提是有較多的抵扣項。因此，企業通過加大進項稅額抵扣降低稅負是一個重要方法。房地產業的很多原料是由小規模供應商提供，取得增值稅發票較為困難；另外，房地產企業很多原料增值稅目前采用簡易辦法征收，在抵扣時也會造成困難；人工則多直接雇用建筑工人，人工費用很難取得增值稅發票。因此，房地產企業在購進原材料時應該更多考慮一般納稅人。另外，進項稅額抵扣有嚴格的時間要求，需要及時進行抵扣認證，房地產的生產周期較長，需要處理好抵扣認證工作。
（2）注重成本控制。房地產行業成本主要有土地采購、建筑安裝及財務成本等。土地采購成本在不同城市之間差距懸殊。北上廣深等一線城市住宅用地成本都在數萬元每平米，但二線城市土地在萬元左右。建筑安裝成本主要由原材料和人工費用組成，原料與人工費用在全國范圍內差距不大，在交通運輸極為發達的今天，原料與勞務成本完全可以突破空間限制。財務費用隨著國內信貸、上市融資、票據等融資渠道的拓寬不斷降低。因此，房地產行業主要的成本還是土地采購成本。在稅收方面，房地產企業提高利潤主要還應從增加土地成本抵扣來考慮。
（3）健全財務制度，規范經營行為。房地產企業在施行營改增之后，各種增值稅發票可以起到抵扣的目的。在實際經營中，房地產企業必須對原料供應商以及勞務提供者進行篩選，以保證增值稅發票的獲取；必須更加慎重地對待發票，減少遺失或無法抵扣給企業帶來的大量損失。房地產企業在境外的建筑服務和工程監理服務免征增值稅，因此有規模進行全球化發展的企業可以拓寬自己在空間上的業務范圍，利用稅收政策優惠發展自己。
3總論
房地產行業開始施行營改增以來，不同房地產企業的同期稅負增減不一，這表明企業的經營管理與具體的業務開展對稅負也有舉足輕重的影響。據國家稅務總局披露，5月1日全面實施營改增后，5～7月全國累計減稅達1260億元。因此總體基本實現稅負只減不增，而具體的情況則需要企業因地制宜進行籌劃。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業 稅收負擔 稅負成本管理
房產企業涉稅眾多，在開發的不同階段涉及的稅收有，契稅和耕地占用稅。在開發銷售階段有營業稅、附加稅費、土地增值稅、企業所得稅。在保有階段有，城鎮土地使用稅和房產稅。此外，房產企業還涉及有印花稅和車船使用稅等。
據中國最大的上市公司綜合數據查詢系統萬德數據系統調查2006年房地產行業稅負率為13.4%位列各行業之首，而同年各行業間平均水平為6.5%。2006年房地產行業稅收貢獻比為117%在全部行業中排名第三高于73%的各行業間平均水平。數據顯示，房地產的稅負明顯高于各行業的平均水平，主要稅負集中在土地增值稅和所得稅，尤其土地增值稅。房地產業稅負重于一般行業，因而在財務管理中必須重視稅金成本管理，合理降低實際稅負。
1、我國房地產開發企業適用的稅收政策
房地產開發公司的經營涉及房地產開發投資環節、持有環節、轉讓環節和收益環節，國家宏觀管理部門在這些環節都制定了相關的稅收政策，主要涉及的稅種包括營業稅及其附加稅費、企業所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅及印花稅。
1.1、我國房地產開發企業適用的流轉稅政策
房地產開發企業的流轉稅主要包括在房地產投資開發、銷售以及出租商品房涉及的營業稅、城市維護建設稅以及教育費附加，計稅依據為工程全部價款、房屋銷售收入和出租收入。地方政府有優惠政策可適當減免，各地區執行的經濟適用房政策就屬此列。
1.2、土地增值稅
我國從2001年恢復征收土地增值稅，卻因沒有配套的成本核算辦法及嚴格征繳時限等原因，一直采取了預征的權宜之計，大部分地區按預銷商品房收入1%～2%的比例繳納，待項目結束后重新核算并多退少補。從2007年2月1日開始執行 《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）。
1.3、企業所得稅
2006年以前房地產開發由于開發周期長，企業所得稅大都采取核定利潤率征收的方式，即以銷售收入作為計稅基礎，乘以核定利潤率折算出當期利潤，再乘以企業所得稅稅率計算當期實際應繳納的企業所得稅。2006年3月6日國家稅務總局下發的《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發 [2006] 31號），該文件對房地產開發企業所得稅的征繳作了進一步的明確。對于未完工的開發產品在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額。預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率，按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%，非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20%，地區地級市的城區和郊區不得低于15%，其他地區不得低于10%。開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本。開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。
1.4、印花稅
印花稅稅率相對較低，但房地產開發企業由于涉及合同協議多、金額大，因此印花稅負擔同樣不小，涉及開發建設施工合同、借款合同、房屋銷售和租賃合同、土地出讓合同、資金賬簿和營業賬簿等，稅率從0.05‰～1‰不等。
2、當前稅收環境下房地產開發企業加強稅金成本管理的措施
2.1、避免盲目追求高售價 合理利用稅收優惠政策
房產企業在對稅收政策充分理解的基礎上，合理利用稅收優惠政策經濟業務的選擇和會計核算的處理往往就已經決定了企業稅負的多少。根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。因此房產企業在開發設計時應合理制訂住宅的面積與銷售價格，要權衡價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加稅負兩者間的關系，盡可能多建造普通標準住宅。將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇，達到節稅和企業盈利的目的。
2.2、正確核算開發成本，防止少計漏計
開發成本是房產開發企業的主要成本，指取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。正確、全面計量開發成本對土地增值稅與所得稅均有直接影響，尤其在土地增值稅方面，開發成本不僅是構成計算土地增值稅增值額可扣除項目的重要部分，還是可扣除開發費用與加計20的計量基數。開發成本也是房產開發企業用于稅收籌劃的重要對象一些房產開發企業建立諸多避稅鏈公司，如利用關聯建筑公司、設計公司、裝飾公司等開票，加大項目開發成本，通過由低稅負公司向高稅負的房產開發企業轉移費用的方式，以達到避稅的目的。
2.3、加強內部管理，積極進行有效的所得稅管理
公司稅務籌劃部門首先應根據具體項目，對于公司利潤率水平進行測試，如實際毛利率低于核定時，則企業應積極與稅務部門溝通，爭取較低的計稅毛利率；其次，應深入研究和理解現行企業所得稅政策，在收入的確認上要嚴格把關，防止多計收入，如在報建項目時，自建辦公樓就不能和開發產品一起報建，否則自用的辦公樓就會和開發的商品房一起作為視同銷售行為列入收入，從而多計企業所得稅；同時要關注稅前扣除項目的比例，結合實際工作綜合考慮制定各項費用定額，凡是在扣除比例范圍內的費用應盡量加以扣除，以減輕企業所得稅負擔。
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一、房地產行業經營特點與稅負情況
1.房地產行業經營特點。長期以來，房地產行業作為我國的支柱產業，在推動我國的經濟發展中起到了不可替代的重要作用。房地產行業也因其經營活動及開產品的特殊性而具有一些不同于其他行業的鮮明特征。房地產行業是資本密集型行業，由于土地的購置和整體、房屋的開發和建設都需要大量資金的投入，而企業為了經營活動的連續性也不可能將企業所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產項目的開發過程中，銀行等金融機構的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產行業通常資金量投入量巨大，房地產企業的財務杠桿也往往較高。房地產行業還具有高經營風險的特性。因為房地產項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業的投資回報流動性相對較低。同時，房地產產品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結構、質量完全相同的產品也可能因位置的區別而導致價格大相徑庭。因此，房地產企業一旦出現了產品結構不適應市場，業務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現存貨積壓、現金流斷裂的情況，從而導致企業出現經營危機。
2.房地產行業的稅負情況。長期以來，房地產行業為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數十年里，房地產行業是我國所有行業中稅收增幅最快的行業。房地產行業的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業產值占GDP的比重，可見我國的房地產行業的整體稅負還是偏重。除了房地產行業的納稅總額較高之外，房地產行業還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產的項目開發流程上來看：在獲取土地階段，房地產企業需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據區域的不同實行差別定額稅率。在開發建設階段，房地產企業還因占用土地而交納城鎮土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產項目銷售轉讓階段，房地產企業需要按照不動產交納5%的營業稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產企業持有房地產項目時，企業還需要租金交納營業稅與房產稅。同時，企業還需要根據自身的銷售狀況按季度預交企業所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產企業所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據測算，房地產企業的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據我國的“營改增”總體規劃，房地產行業將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產企業的稅負短期內進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業的稅收負擔，實現公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。
二、房地產企業納稅籌劃的主要方法
1.企業融資的稅收籌劃。由于房地產行業屬于資本密集型行業，房地產企業的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業融資及財務費用處理方式而實現企業的稅負最小化是的企業需要重點考慮的問題。房地產企業從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產開發建設時，則計入開發成本。同時，由于房地產企業的收入結轉的特殊性會通常使企業的會計業績產生波動，當企業的業績為虧損時，企業應當將借款的財務費用資本化，應變在后續會計期間進行攤銷;當企業取得正的業績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。
另外，房地產企業應當控制取得融資成本的限額及加強企業的融資管理，盡量避免企業產生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場是房地產企業取得資金的重要渠道之一，但企業通過股權融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業的稅前扣除。所以，房地產企業更應當重視通過發行債券來融資，一方面債券融資特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面債券的利息費用也可以有抵稅的效果，從而降低企業的整體稅負。
2.產品銷售的稅收籌劃。由于房地產企業的商品房等產品屬于高價值商品，在銷售時會產生較高的稅負。我國的稅法規定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產企業可以通過分期付款的方式銷售房地產，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調節企業稅負之外，企業還可以通過調節開發項目的銷售結算方式來降低企業的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結算方式往往可以降低企業的土地增值稅整體稅負。例如某房地產公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業可以通過合理的合并項目銷售結算，從而降低企業的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產企業銷售經裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產企業通過繳納少量營業稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業的整體稅負。
3.組織架構的稅收籌劃。隨著房地產企業的不斷發展，企業規模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業發展的通常模式。房地產企業規模的發展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現經濟效益最大化，而集團公司可以根據其內部企業的經營特點和財務狀況進行主營業務分割和調整，可以根據其內部企業的適用稅率高低進行合理的關聯交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調整業務和轉移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據分公司和子公司的適用稅收規定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。
三、房地產企業納稅籌劃需要注意的問題
1.納稅籌劃應該從整體布局。房地產企業的經營業務復雜，納稅環節也較多，因此企業的納稅籌劃必須從企業的整體經營的角度出發。從項目的規劃設計，土地的獲取和項目開發建設等等環節上嚴格把控，按照企業的整體稅后利益最大化籌劃設計，而不能僅僅考慮項目建設的某一環節的稅負最低。例如企業在拿地之后的規劃設計環節就應當考慮到其預計開發產品的業態問題，若開發建設大戶型住宅等高端產品則不能享受到國家的標準住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優惠。因此，在房地產企業的納稅籌劃是與其經營計劃和整個開發流程都息息相關的，并不能片面、獨立地看待。
