時間：2023-09-07 17:42:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建筑業稅法相關規定，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、建造合同及其分類
建造合同準則規定，建造合同是指為建造一項或數項在設計、技術、功能、最終用途等方面密切相關的資產而訂立的合同。建造合同分為固定造價合同和成本加成合同。固定造價合同是指按照固定的合同價或固定單價確定工程價款的建造合同；而成本加成合同是指以合同約定或其他方式議定的成本為基礎，加上該成本的一定比例或定額費用確定工程價款的建造合同。
建造合同準則規定，企業通常應當按照單項建造合同進行會計處理。但是，在某些情況下，為了反映一項或一組合同的實質，需要將單項合同進行分立或者將數項合同進行合并。在現行稅法中，出現的是混合銷售與兼營的概念，并產生了與會計準則中的合同合并與分立相關而又不同的問題。
二、合同收入的確認和計量
（一）合同收入的組成
建造合同準則將合同收入分為兩部分內容，一是合同規定的初始收人，即建造承包商與客戶簽訂的合同中最初商定的合同總金額，它構成了合同收入的基本內容；二是因合同變更、索賠、獎勵等形成的收人。該兩部分收入應作為主營業務收入處理。在稅收處理上，因合同變更、索賠、獎勵等形成的收入應作為價外費用征收流轉稅。在企業所得稅方面，也應作為主營業務收入進行納稅處理。可見，在合同收入的組成方面，會計與稅收之間總體一致。
（二）會計準則關于合同收入確認和計量的相關規定
會計準則基于實質重于形式等原則，要求分別不同情況對合同收入進行確認和計量。建造合同準則規定，建造合同的結果能夠可靠估計的，企業應根據完工百分比法在資產負債表日確認合同收入和合同費用。完工百分比法，是指根據合同完工進度確認收入與費用的方法。（1）固定造價合同的結果能夠可靠估計的認定標準，是指同時滿足下列條件：合同總收入能夠可靠地計量；與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量；合同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定。（2）成本加成合同的結果能夠可靠估計的認定標準，是指同時滿足下列條件：與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。
對于在資產負債表日建造合同的結果不能夠可靠估計的，會計上強調關注企業經營中可能出現的風險，按預計已經收回或將要收回的款項能彌補多少已經發生的成本，確認部分或者不確認建造合同收入。即：（1）合同成本能夠收回的，合同收入根據能夠收回的實際合同成本予以確認，合同成本在其發生的當期確認為合同費用；（2）合同成本不可能收回的，在發生時立即確認為合同費用，不確認合同收入。
（三）稅法關于合同收入確認和計量的相關規定及與會計處理之間的差異
1、稅法中關于建造合同流轉稅計稅依據的規定及與會計處理的差異
在稅收方面，合同收入的確認和計量會涉及到對建造合同收入適用流轉稅稅種的鑒定、納稅義務發生時間的特別規定及計稅依據計量等方面問題。
（1）適用稅種的確定和不同稅種計稅依據的劃分
建造合同所約定的業務內容包括兩類：第一類，制造大型機械設備、交通工具等；第二類，提供建筑、安裝、修理修配及其他勞務活動。總體而言，第一類業務收入產生增值稅的納稅義務，第二類業務收入產生營業稅的納稅義務。不過，這里還存在一些特殊規定和問題。
第一，在第一類業務活動中，如果制造企業在制造大型機械設備的同時還提供安裝勞務，按照《國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問題的通知》（國稅發[2002]117號）規定：凡同時符合以下條件的，對銷售自產貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業勞務收入（不包括按規定應征收增值稅的自產貨物和增值稅應稅勞務收入）征收營業稅：①具備建設行政部門批準的建筑業施工（安裝）資質；②簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業勞務價款。凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業稅。對于同時符合上述兩個條件的制造商而言，存在將會計上的“主營業務收入”按合同分解為增值稅計稅銷售額與營業稅計稅營業額兩個部分的過程。
第二，在第二類業務活動中，對于修理修配業務收入適用稅種須加以正確劃分。我國《增值稅暫行條例》規定：在我國境內提供加工、修理修配勞務的單位應繳納增值稅。在《增值稅暫行條例實施細則》中對其解釋為：“條例所稱修理修配，是指受托對損傷和喪失功能的貨物進行修復，使其恢復原狀和功能的業務。”可見，如果修理修配的對象是貨物或動產，則相應的業務收入繳納增值稅。《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（國稅發[1993]149號）對應繳納營業稅的修繕業務解釋為：“修繕，是指對建筑物、構筑物進行修補、加固、養護、改善，使之恢復原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業”。可見，如果維修的對象為不動產之類的建筑物、構筑物等，相應的業務收入繳納營業稅。但是，在實際工作中，存在著作業對象在貨物與建筑物、構筑物之間難以劃分的問題，如某些特殊的工業管道或者一項連續的維修、修理活動中既涉及貨物又涉及建筑物之類，而勞務合約定的是一份總的合同收入。此時，納稅人往往難于確定和劃分適用稅種及其計稅收入。由于相應增值稅、營業稅分屬國稅、地稅部門征管，而且營業稅的納稅地點一般是在勞務發生地，故類似情況下，納稅人應事先與主管稅務機關溝通，進行有效的稅種鑒定和劃分。
第三，如果一家商業企業在向業主銷售貨物的同時提供安裝勞務，則合同收入均混合繳納增值稅。那么，如果是一家建筑安裝企業“包工包料”向業主收取價款，適用何種稅種呢？目前，建筑企業在土建之類的建筑作業、裝飾作業中取得的營業收入均繳納營業稅，并無爭議。問題是，安裝企業既為業主采購設備等貨物，同時又提供安裝勞務，企業通常從自身行業性質和歸屬出發，認為應對合同收入一并繳納營業稅。然而，國稅部門往往要求對合同收入一并繳納增值稅，理由是：《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第五條規定：一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。從事貨物的生產、批發或零售的企業，企業性單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當征收增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非應稅勞務，不征收增值稅。本條第一款所稱從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業性單位及個體經營者，包括以從事貨物的生產、批發或零售為主，并兼營非應稅勞務的企業、企業性單位及個體經營者在內。《財政部、國家稅務總局關于增值稅、營業稅若干政策規定的通知》（財稅[1994]26號）將“以從事貨物的生產、批發或零售為主，并兼營非應稅勞務”解釋為：是指納稅人的年貨物銷售額與非增值稅應稅勞務營業額的合計數中，年貨物銷售額超過50%，非增值稅應稅勞務營業額不到50%。加之一些安裝活動包含局部部件的放樣、下料、整形、拼焊等，類似于制造活動，因此，國稅部門往往認為，只要所購設備價格在全部價款中超過50%，則就認定安裝企業實質上是以貨物銷售為主、安裝為輔的企業，所提供的混合銷售行為應混合繳納增值稅。由于我國尚未將建筑業納入增值稅的征稅范圍，對于此類業務，在理論、法規與實踐層面上，在稅企之間乃至國、地稅之間客觀上存在不同認識，企業應審慎處之。
（2）納稅義務發生時間
在大型機械設備、交通工具的建造合同中，往往特別約定銷售方式和貨款結算時間，常見的合同是分期收款和預收款合同。《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》規定：采取分期收款方式銷售貨物，其納稅義務發生時間為按合同約定的收款日期的當天；采用預收貨款方式銷售貨物，其納稅義務發生時間為貨物發出的當天。在前一種方式下，如果按完工進度確認了會計收入，該會計收入并不構成增值稅計稅依據。在合同約定的收款日，不論會計上何時確認會計收入，也不論購貨方是否支付了合同款，按稅法規定銷售方必須確認應稅銷售額。其他任何期間如果確認了該項會計收入，也不能重復申報應稅銷售額。另外，如果銷售方與購貨方簽訂分期收款合同，但銷售方在收取第一筆款項時，按全部銷售價款向對方開具了增值稅專用發票，則應按票面額作為計稅依據并一次性產生納稅義務，而非按合同約定收款日期分期產生納稅義務，此時與會計收入的確認時間仍存在差異。在后一種方式下，會計核算中按完工進度確認的會計收入并不成為增值稅的計稅依據，稅法中規定發貨日為納稅義務產生時間，這與增值稅的稅制原理相一致。
關于建筑、安裝、維修及其他營業稅應稅勞務的納稅義務發生時間，《財政部、國家稅務總局關于建筑業營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2006]177號）規定：納稅人提供建筑業應稅勞務，施工單位與發包單位簽訂書面合同，如合同明確規定付款（包括提供原材料、動力和其他物資，不含預收工程價款）日期的，按合同規定的付款日期為納稅義務發生時間。這與按完工進度確認的會計收入無論是時間上還是金額上都會存在差異。
對預收工程價款，其納稅義務發生時間為工程開工后，主管稅務機關根據工程形象進度按月確定的納稅義務發生時間。如果會計核算時也按形象進度確定完工進度，則會計收入與營業稅計稅收入之間總體一致。
前文還規定：合同未明確付款日期的，其納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。這與《中華人民共和國營業稅暫行條例》中關于營業稅納稅義務時間的基本規定保持一致。在實務中，主管稅務機關一般按照納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據（主要為結算憑據、發票等）孰先的原則確定納稅人納稅義務產生時間。由于這里對納稅義務的確定部分基于收付實現制，與會計收入不可避免地產生差異。
另外，納稅人提供建筑業應稅勞務，施工單位與發包單位未簽訂書面合同的，其納稅義務發生時間也為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。
【例1】20×7年7月1日，甲公司與乙公司簽訂一項銷售其生產的大型生產流水線的合同，合同約定由甲公司同時提供安裝勞務，甲公司具有建筑業施工（安裝）資質。合同約定的總價款為12200萬元。
本例中，建造合同包含了制造和安裝兩項業務活動，但該合同系一攬子簽訂，兩項業務活動須依次履行，故在會計核算中應視為一個單項建造合同確認會計收入。而在稅收上，無論是確定適用稅種，還是計稅依據及納稅義務發生時間，則與合同的形式和內容直接相關。現分兩種情形進行分析：
情形一：雙方在合同中未分別約定貨款的價款及安裝費金額。合同約定：乙公司須于合同簽訂后十日內支付合同總價30%預付款。甲公司須于20×8年4月30日之前發出貨物，乙公司在驗貨后支付30%貨款。在甲公司將生產線安裝調試投入運行后，乙公司再支付30%貨款。10%的余款作為質量保證金，在生產線正常運行半年后由乙公司付清。
依照稅法規定，本合同必須繳納增值稅，其銷項稅額為：12200÷（1+17%）×17%=1772.65（萬元）。合同銷售及結算方式應為預收款方式，而非分期收款發出商品的銷售方式。在稅收征管中，稅務部門區分該兩種方式的標準是：在建造活動開展之初及其過程中收取購貨方款項的，不論金額大小，也不論分若干次收取，均視為預收款方式；在發出商品之后分期收取的，則為分期收款發出商品銷售方式。本例中，應視甲公司采用預收款方式銷售商品，在20×7年度無須對該建造合同計算增值稅銷售額及銷項稅額。20×8年4月發貨日，盡管僅收取60%的貨款，但必須確認10427.35萬元的應稅銷售額及1772.65萬元的銷項稅額。
在會計核算方面，該合同屬于固定造價合同，設收入確認的條件成立，20×7年末完工進度為70%，則當年應確認的會計收入為6777.875萬元。20×8年合同全部完成后確認剩余收入。
情形二：雙方在合同中分別約定貨款的價款及安裝費金額。其中，貨款為11700萬元，安裝費為500萬元。貨款的支付進行同情形一，安裝費于生產線安裝調試投入運行后由乙公司一次性支付。
在此情況下，可認定甲公司從事了一項兼營業務，增值稅應稅銷售額為：11700÷（1+17%）×17%=10000（萬元），營業稅計稅依據為500萬元。增值稅銷項稅額的確認時間同情形一。營業稅納稅義務發生時間為雙方實際開票結算日或收款日。
在會計核算方面，仍按完工進度確認會計收入，只不過主營業務收入總額變為10500萬元。
（3）關于計稅依據的特殊規定
《中華人民共和國營業稅暫行條例》第五條規定：建筑業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款后的余額為營業額。《國家稅務總局關于勘察設計勞務征收營業稅問題的通知》（國稅函[2006]1245號）也規定：“對勘察設計單位將承擔的勘察設計勞務分包或轉包給其他勘察設計單位或個人并由其統一收取價款的，以其取得的勘察設計總包收入減去支付給其他勘察設計單位或個人的勘察設計費后的余額為營業稅計稅營業額。”因此，總承包人從事符合規定的轉包、分包業務，其建筑勞務計稅營業額小于會計收入。
在安裝業務中，如果建設企業（業主）自行采購設備，而由另一家安裝公司提供安裝勞務，《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）中規定了新的計稅辦法：“通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，其價值不包括在工程的計稅營業額中。其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。”在這種情況下，建造合同下的會計收入額與營業稅計稅依據總體一致。與此相似的是“清包工”形式的裝飾勞務合同。《財政部、國家稅務總局關于納稅人以清包形式提供裝飾勞務征收營業稅問題的通知》（財稅[2006]114號）中規定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額。”
2、關于建造合同企業所得稅應稅收入的相關規定稅法與會計準則之間的差異
新《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》規定：“企業受托加工制造大型機械設備、船舶、飛機，以及從事建筑、安裝、裝配工程業務或者提供其他勞務等，持續時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。”對照會計準則與新稅法的有關規定，可以發現兩者之間存在下列差異：
首先，稅法規定按完工進度確認建造合同應稅收入的前提是履行建造合同時“持續時間超過12個月”，而會計準則使用這種方法的前提是建造合同縱跨若干會計期間（不一定要持續時間超過12個月），且建造結果能夠可靠估計，目的在于向會計報告使用者提供有關合同進度及各期可比業績的會計信息，體現權責發生制的要求。值得注意的是，在統一內、外資企業所得稅之前的《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法實施細則》及《中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》中，相關的規定為：“為其他企業加工、制造大型機械設備、船舶等，持續時間超過一年的，可以按完工進度或者完成的工作量確定收入的實現。”對建造合同分期確定計稅收入的前提是“持續時間超過一年”，新稅法中將“一年”改為“12個月”，為什么作如此變化呢？原規定存在的問題是：“持續時間超過一年”究竟是指建造合同跨過一個納稅年度，還是指持續時間超過365天或者12個月呢？不同的理解會產生不同的計稅結果，經常引發稅企爭議。按照新法規定，如果一項建造合同的開始至完成持續時間不超過12個月，則不強求納稅人必須按照完工進度或者完成的工作量確定應稅收入。如果在此過程中，因建造合同的結果不能可靠估計，會計核算未分期確認合同收入，則會計收入與計稅收入不產生差異。
其次，新《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》刪除了原規定中的“可以”二字，只要建造合同持續時間超過12個月的，新稅法即要求分期確定計稅收入時，不考慮納稅人經濟利益是否流入，即不以國家稅收來承擔企業潛在的經營風險。在納稅年度匯算清繳時，企業所得稅計稅收入=納稅年度內完工進度或者完成的工作量×合同總收入。如果此時會計核算中未分期確認收入，或只是按照能夠收回的實際合同成本確認會計收入，則由此而產生暫時性差異。
再次，成本加成合同以合同約定或其他方式約定的成本為基礎，加上該成本的一定比例或定額費用來確定工程價款，并據以進行收入計量。在實際征收管理中，稅務部門偶爾會以納稅人的建造成本不能可靠驗證，特別在該納稅年度內尚不能提供準確、完整的納稅資料等為由，重新核定其企業所得稅應稅收入。
最后，建造合同準則規定，企業應在資產負債表日確認合同收入和合同費用。而稅法要求納稅人按月度或者季度進行所得稅預申報，而按年度確認合同收入和成本，并進行所得稅匯算清繳。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第一百二十八條規定：按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額，或者按照經稅務機關認可的其他方法預繳。預繳方法一經確定，該納稅年度內不得隨意變更。稅法只強調年度內預繳稅款方法的一貫性，而不強求其準確性，且季度預繳稅款如果存在少繳情況，不以偷稅論處。因此，在一個年度內，不妨保持會計與稅收間分期收入的一致性；而在年度納稅申報表與會計報表之間，則應關注和處理兩者之間的差異問題。
（四）稅法與會計準則關于完工進度確定的差異
建造合同準則確定合同完工進度有三種方法，即，根據累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例確定；根據已經完成的合同工作量占預計總工作量的比例確定；根據實際測定的完工進度確定。
在分期確定計稅收入的過程中，如果會計核算中使用的確定完工進度的三種方法較為合理，則可將其作為計稅的基礎，稅務部門一般予以認同。但如果會計核算時因完工進度不能可靠計量，未確定完工進度，稅務部門通常采取用已開工天數除以合同工期的方法來確定建造合同完工進度。
三、合同成本確認與計量
合同成本包括從合同簽訂開始至合同完成止所發生的、與執行合同有關的直接費用和間接費用。合同的直接費用應當包括：耗用的材料費用、人工費用和機械使用費等費用。間接費用是企業下屬的施工單位或生產單位為組織和管理施工生產活動所發生的費用。直接費用在發生時直接計入合同成本，間接費用在資產負債表日按照系統、合理的方法分攤計入合同成本。
會計核算是稅收的基礎，但會計核算上的合同成本并非即計稅成本。我國稅收征管依然是“以票控稅”，對發票的格式規范、要素和內容等方面有著嚴格的要求。例如，對于獨立建造的工程，施工企業應對所購建筑材料憑正規發票入賬，不得使用“白條”；針對建筑業從業人員的流動性特點，稅務部門高度關注職工名單、薪酬金額的真實性，支付憑證的合規性；而對于分包工程，建筑業的總承包人應取得分包人開具的建筑安裝業發票，為加強建筑業成本管理，稅務部門還會要求提供建造合同、預決算書、工程結算材料等相關證明文件。在差額繳納營業稅時，還應取得分包人的完稅憑證。如此等等。
在稅收征管過程中，稅務部門如果認為納稅人會計核算、票據等方面不能達到稅收管理要求，一般也會對納稅人進行所得稅核定征收。
【例2】20×7年年底，A建筑公司與B公司簽訂了一項總金額為1000萬元的房屋建造固定造價合同。工程已于20×8年1月初開工，合同約定于20×9年10月份完工，預計工程總成本為800萬元。截至20×8年12月31日，該項目已經發生的成本為500萬元，預計完成該合同還將發生成本300萬元，已開票結算工程價款320萬元，實際收到300萬元。假設不考慮城建稅和教育費附加，所得稅稅率為25%，無其他納稅調整項目，預計未來有足夠的應納稅所得額可以抵扣暫時性差異。假設，20×8年12月31日，A公司得知B公司生產經營發生嚴重困難，以后的款項很可能無法收回。
20×8年度，由于本建造合同的結果不能可靠估計，故A公司會計處理為：
（1）登記實際發生的合同成本
借：工程施工—合同成本5000000
貸：原材料、應付職工薪酬等5000000
（2）登記已結算的工程價款
借：應收賬款3200000
貸：工程結算3200000
（3）登記實際收到的合同價款
借：銀行存款3000000
貸：應收賬款3000000
（4）確認和計量當年的收入和費用
借：主營業務成本5000000
貸：主營業務收入3000000
工程施工—合同毛利2000000
本例中，由于A公司于20×8年開出了320萬元的結算票據，故營業稅的計稅依據為320萬元。在企業所得稅方面，由于會計核算中未確定完工進度計量會計收入，故A公司應根據稅法相關規定，按照主管稅務機關的要求進行稅務處理，按完工進度確認收入和成本。如果采用累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例，該項工程的完工進度為：5000000÷8000000=62.5%，應確認收入：10000000×62.5%=6250000（元）。根據《企業會計準則第18號—所得稅》的規定，應當確認遞延所得稅資產：（計稅收入612501000-會計收入3000000）×25%=812500（元）。
借：遞延所得稅資產812500
貸：應交稅費—應交所得稅812500
假定20×9年度以后，B公司的工程停工，A公司也未發生新的工程成本。A公司將“工程結算”等科目余額轉銷。
借：工程施工—合同毛利2000000
工程結算3200000
貸：工程施工—合同成本5000000
應收賬款200000
此時，會計損益中不再產生損失，由此產生一個問題：稅收上須轉回暫時性差異，那么是通過沖減下一年度應稅收入，還是向主管稅務機關申報財產損失來達到目的呢？筆者傾向于后者。一是因為以前年度并不存在稅收意義上的多計收入問題；二是A公司確實在以前年度發生了尚未收回的合同成本，存在財產損失的客觀基礎。A公司申報的財產損失為325萬元，其證明材料由兩部分組成：一是20×8年度會計核算中合同收入300萬元與合同成本500萬元之差；二是20×8年度企業所得稅匯算清繳申報表中計稅收入與成本之差125萬元（625-500）。
四、合同預計損失的處理
建造合同準則規定，建造承包商正在建造的資產，性質上屬于建造承包商的存貨，期末應當對其進行減值測試。如果合同預計總成本超過合同總收入的，則形成合同預計損失，應提取損失準備，將預計損失確認為當期費用。合同完工時，將已提取的損失準備沖減合同費用。
【例3】A公司簽訂了一項總金額150萬元的建造合同，預計成本130萬元，第一年實際發生成本100萬元，預計完成該項合同還需發生成本60萬元。該合同結果能夠可靠估計。
第一年合同完工進度=100÷（100+60）×100%=62.5%
第一年應確認的合同收入=150×62.5%=93.75（萬元）
第一年應確認的合同費用=160×62.5%=100（萬元）第一年預計的合同損失=[（100+60）-150]×（1-62.5%）=3.75（萬元）
A公司年末賬務處理為：
借：主營業務成本1000000
貸：主營業務收入937500
工程施工—合同毛利62500
借：資產減值損失37500
【關鍵詞】房地產 土地增值稅 納稅籌劃
一、引言
房地產行業已日漸成為我國的支柱產業，且納稅金額巨大，為國家的稅收工作做出極大貢獻。但是在目前房地產行業競爭加劇，整體利潤空間壓縮的情況下，減少企業的稅收負擔是房地產開發企業節流增效的主要手段。在房地產開發企業的經營過程中大約涉及十幾個稅種之多，而對其收益影響較大的當屬土地增值稅，貫穿房地產開發建設及銷售的各個環節，決定了其稅收籌劃的空間廣闊。
二、土地增值稅納稅概念
土地增值稅起源于土地漲價歸公理論，是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物，并取得增值收益的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按商品房銷售增值額的高低不同實行超率累進稅率，增值率高，多征稅；增值率低，少征稅。
三、納稅籌劃原則
第一，合法性原則。公司在納稅籌劃時萬不可盲目進行操作，不能與現行稅法相抵觸。納稅籌劃的最終目的是用來降低增值率，以減輕稅收負擔，這個目標的實現應該建立在合法、合理的條件下進行，并且是要被征稅機關所認可的。
第二，節稅性原則。稅收籌劃是為了獲得企業整體效益的最大化，降低企業稅負。那么企業在進行納稅籌劃時應該分析成本效益，規避風險，綜合分析納稅人籌劃前后的稅負，真正達到節稅的目的。
第三，綜合性原則。納稅籌劃必須要做到業務流程與稅收政策相結合，稅收政策與籌劃方法相結合，籌劃方法與會計處理相結合。
四、納稅籌劃方法
（一）建房方式籌劃法
根據稅法相關規定：有些特殊的建房方式不在征稅范圍之內的，就不用繳納土地增值稅，所以納稅人應該加強對稅法的學習和跟進，掌握哪些建房方式能享受國家特殊優惠政策，從而進行納稅籌劃，這一節稅工作會更加有效和明顯。
1.合作建房
稅法規定，一方出土地，一方出資金合作建房，且建成后分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后再轉讓的，只需就分得的部分繳納土地增值稅。這樣就為納稅籌劃提供一定空間，對出地方而言，如果先轉讓土地使用權，再購買房屋，則需要繳納營業稅和土地增值稅，而選擇合作建房的方式，既解決了資金匱乏的難題，又節省了稅負。
2.代建房
若企業在開發之初就能確定最終客戶，則完全能與客戶簽訂代建合同，以代建房的方式定向開發，或以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，或與客戶協商自行購買，待開發完成后收取代建費，而不采用先開發后銷售的方式，這樣房地產權屬并未發生轉移，則只需繳納建筑業3%的營業稅即可，而無需繳納土地增值稅。
（二）臨界點法
由于房地產企業土地增值稅適用四級超率累進稅率，每級稅率相差10%，且每一級稅率都存在跨越臨界點，不同增值率范圍對應不同的稅率和速算扣除數，所以在臨界點處進行納稅籌劃，控制增值率是降低土地增值稅稅率的關鍵，而稅率的大小會帶來巨大的納稅差異，將會對企業的效益產生很大影響。調整增值率的方法有以下幾種：
1.合理定價
對于房地產開發企業來說，售價的制定才是影響應納稅額的最終因素，售價的高低直接決定增值額的大小，進而影響應納稅額。所以利用開發產品的定價技巧進行籌劃，合理調整售價，從而適用更低一級稅率，以達到免稅的標準。另外也需要認真測算增值率，在稅率變化處找到銷售收入和土地增值稅的最佳利益平衡點，綜合分析提高售價帶來的利益和舍棄起征點優惠政策而增加的負擔之間的權重，只要納稅規劃得當，低售價也可以實現高收益。
2.扣除項目籌劃
利用成本費用的界定。
成本的增加會導致增值率的顯著下降，影響稅率高低和免稅臨界點。房地產開發的期間費用不能全部據實扣除，而是按一定比例限額扣除。由于現行的會計準則對期間費用和工程項目的“開發費用”并無嚴格界定。因此，企業可以通過事前的籌劃，把可以轉移的開發費用合理轉移到開發成本中，或者增加公共設施，進一步提高住房質量，將稅負轉化為消費者的實際利益，既可以加大扣除項目金額，減少應繳納的土地增值稅，又可以提高房產性價比，促進銷售。
五、結束語
綜上所述，納稅籌劃是一項具有技術性、前瞻性、綜合性的工作。房地產開發企業在土地增值稅的納稅籌劃中，務必根據實際情況靈活運用各種方法，找到每一階段所重點關注的因素，找準著眼點，在不違反國家稅收法規的前提下，從政策中找對策，在房地產開發的不同階段合理運用不同的納稅籌劃方法，對應稅事項在事前、事中、事后進行統籌安排，綜合考慮成本、收益的各個方面，盡可能減少納稅的數額或推遲納稅時間，在正確核算的大前提之下力求最大可能的減輕企業稅負，增加經濟效益，實現企業價值最大化，促進整個房地產行業的長期、穩定、健康發展。
參考文獻：
摘 要 房地產開發具有投資大、生產周期長的特點，其耗用資金之大、涉及領域之廣、產業鏈條之長，為其他行業無法比擬。房地產企業在開發銷售過程中，涉及的稅種至少有10種，平均稅負高于國內其他行業，總體稅率偏高。如何通過納稅籌劃達到企業稅負最低，從而減輕資金壓力、降低成本、增加經濟效益，對房地產企業具有重要的現實意義。
關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 臨界點
一、 房地產企業納稅籌劃的現狀
（一）企業沒有認識到納稅籌劃的重要性
實際工作中，很多領導和員工沒有認識到納稅籌劃在提高企業資金利用效率，降低企業資金成本過程中的重要作用。領導不重視納稅籌劃，員工也不愿意投入時間和精力來做企業的納稅籌劃，使房地產開發企業未能形成一個良好的籌劃環境，納稅籌劃水平偏低給企業造成不必要的損失。
（二）錯誤的認為納稅籌劃是財務部門的工作
納稅籌劃是指納稅人通過籌資、投資、收入分配、組織形式、經營等事項的事先安排、選擇和策劃，在合法的前提下，以稅收負擔最小化為目的的經濟活動。納稅籌劃的重點在于事前籌劃。很多房地產企業決策人認為：稅收是財務部門的工作，財務部門所做的賬務處理決定企業的應納稅額，出現多交稅或被稅務機關處罰是財務人員的責任。財務只是對企業經營成果進行核算和反應，而稅收是企業在土地轉讓、開發經營、銷售房產等過程中產生的，決策人進行這些業務之前的納稅籌劃是非常重要的。如果決策人沒有樹立正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負過重，想通過賬務處理來解決納稅問題，此時稅收已產生，已不存在所謂的納稅籌劃了。正確的納稅籌劃觀念為：合同決定稅收，決策人在決策前可先與財務人員、稅務事務所進行商討，利用稅收政策進行稅務籌劃，各部門之間互相配合，規避企業的納稅風險。
二、 房地產企業納稅籌劃的基本原則
依法納稅是每個納稅人應盡的義務，偷稅漏稅是國家法律所不容許的，稅收征管法對各種違法行為制定了相應的懲罰規定。企業在進行納稅籌劃時，需要考慮以下幾項原則：第一，合法性原則。在稅收籌劃中，首先必須嚴格遵循合法性原則，這是納稅籌劃區別于偷稅漏稅行為的根本特征。第二，事前籌劃原則。納稅籌劃必須在事前進行，企業經營活動一旦發生，納稅義務也隨之產生，納稅人此時覺得稅負太重，在做任何籌劃都是徒勞的，經不起稅務部門的檢查。第三，目標性原則。企業事前應分析企業的納稅環境，掌握存在的問題，考慮籌劃的可能性，制定籌劃的目標，然后確定實現目標的方法。
三、 房地產企業開展納稅籌劃的主要方法
（一）利用稅收優惠政策
納稅人應充分利用可享受的優惠政策直接減少應納稅額，來減輕或免除納稅義務。稅法制定了大量的優惠政策，納稅人完全可以通過合法途徑，依靠納稅優惠政策減輕企業的納稅負擔。
（二）利用企業或項目分拆
分拆法是通過將收入在兩個或者更多的納稅人之間分配，或者將混合著不同稅率和稅收優惠政策的項目進行拆分。通過降低納稅人的應納稅基礎，減少應納稅額，達到節稅的目的。
（三）利用稅率臨界點
通過稅率的差異來調整應納稅額的方法。適用于具有多種稅率的納稅項目，通過納稅籌劃達到最佳稅負點，使納稅額最低。
四、房地產企業主要稅種的納稅籌劃分析
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值稅性收入的單位和個人所征收的一種稅。
稅法規定，納稅人建筑普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規定計稅。實際工作中，房地產企業要測算增值率，如果測算的增值率略高于20%時，應設法使增值率≤20%。改變增值率的方法主要有以下幾種：一是合理定價。通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率。二是增加扣除額。如房地產公司可將房屋進行簡單裝修或適當改善開發項目的住宅環境，通過提高房產的質量來適當增加扣除項目，既能提高市場競爭力，又能合理避稅。三是分解銷售價格。如果有可能分解房地產銷售價格，就有可能存在納稅籌劃的空間，通過降低房地產的增值率來減低應繳納的土地增值稅。很多房地產在出售時已經進行了裝修，房地產企業可以將裝修作為單獨的業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產來進行納稅籌劃。房地產企業可將經裝修過的房屋出售分為兩個合同：房屋出售合同和房屋裝修合同。房地產企業只需對房屋銷售合同部分核算土地增值稅，在合理的情況下，盡量增加裝修合同金額，減少裝修對應的成本，以降低增值率。土地增值稅共設定30%、40%、50%、60%四檔稅率。如果銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率時，房地產企業就需要進行合理的納稅籌劃，所以以上的方法不僅僅適用于20%臨界點的籌劃。在納稅籌劃時開發商應考慮如何使房價在同行中最底，應繳土地增值稅最少，所獲經營利潤最佳這個問題。
房地產企業還可以通過代建房、合作建房等方式進行籌劃。第一種是代建房方式。稅法規定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶，可以采用代建房方式進行開發，而不需要采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以由客戶自己購買和取得，關鍵是房地產產權沒有發生轉移。通過代建房方式建房，房地產企業只需按代建收入的3%繳納營業稅及相關的附加稅。第二種是合作建房方式。稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。而房地產企業只需對建成后轉讓屬于房地產公司的住房繳納土地增值稅。
（二）營業稅的納稅籌劃
營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的一種商品與勞務稅。房地產企業繳納營業稅的范圍主要有：銷售不動產，自營建筑、修繕和裝飾工程作業和出租自行開發的商品房等業務。
稅法規定：納稅人兼營不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額，按各自的稅率計算應納稅額；未分別核算的，從高使用稅率。銷售不動產的稅率 5%，自營建筑、修繕和裝飾工程作業的稅率3%，出租商品房的稅率5%。房地產企業在存在不同的生產行為的情況下，應使用拆分法，對基數進行準確劃分，區別各自的應稅行為，分別適用各自稅率，既準確反映了經營狀態，又減低了公司稅負。例如，A房地產企業銷售精裝修后的住宅，總建筑面積80000，預計銷售單價10000元/。如果A與買主按10000元/的價格簽訂銷售合同，商品房銷售完后A應繳納營業稅10000×80000×5%=4000萬元。如果A與買主按8500元/的價格簽訂銷售合同，然后按1500元/的價格簽訂裝修合同，商品房銷售完后A應繳納營業稅8500×80000×5%+1500×80000×3%=3760萬元。兩種不同的銷售方式后著比前者節稅240萬元。對于混合銷售行為要通過簽訂勞務合同，使所提供的建筑業勞務與應繳納增值稅的勞務相分離開來，從而按照營業稅率3%進行納稅籌劃而不是17%繳納增值稅。
為了促進銷售，房地產企業在銷售不動產時推出促銷活動是常有之事，在選擇促銷方式上需要合理籌劃。例如，B房地產企業開發建設了一住宅小區，準備在國慶前開盤銷售，并推出一個促銷方案：凡在當年10月1日―10月7日與B簽訂購銷合同的客戶，均可贈送價值3000元的空調一臺。該促銷活動吸引了不少客戶，在優惠期間共實現銷售收入2000萬元，并送出空調200臺。根據稅法相關規定，B的促銷活動屬于混合銷售行為，贈送的空調應按市場價值并入銷售收入繳納營業稅，B應納營業稅=（20000000+3000× 200）×5%=103萬元。如果B更換另一種促銷方式，直接給出3000元的購房折扣，將贈送空調的價值抵為購房折扣，以降低成交價。稅法規定：單位和個人提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價值為營業額。在這種促銷方式下，B可按折扣后的金額為營業額，應納營業稅=（20000000-3000× 200）×5%=97萬元。后一種促銷方式比前一種節稅6萬元。
（三）房產稅的籌劃
房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余額或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。房產稅采用比例稅率，有兩種征收方式：其一、根據房產計稅余額的1.2%征收；其二、根據房產租金收入的12%征收。
財稅【2008】152號一、關于房產原值如何確定的問題：“對按房產原值計稅的房產，房屋原值應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。”對于土地使用權是否需要計入房產原值計征房產稅，取決于企業執行的會計制度。如果企業執行《企業會計制度》，納稅人會計核算時應將土地使用權通過“在建工程”計入房產原值的，應按賬簿“固定資產”科目記載的房屋原值計征房產稅，而不得為減少基數而分離土地使用權成本。如果企業執行《企業會計準則》，應將土地使用權作為“無形資產”核算的，房產原值不包括土地使用權，計征房產稅時是不包含土地使用權成本的。假設，房產公司自建自用的辦公樓等房產對應的土地使用權價值2000萬，按30%計算房產的計稅余值，執行《企業會計準則》比執行《企業會計準則》每年要多交房產稅2000萬×（1-30%）×1.2%=16.80萬元。企業在房產稅納稅籌劃時，應綜合考慮會計制度這一因素。
房產稅稅率的特殊規定：從2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。對于同一房產出租行為，就房產稅而言，出租給企業用于生產經營的稅負是出租給個人用于居住稅負的3倍。所以，房地產公司在進行房產出租時，在可獲得租金差不多的前提下，應優先考慮出租給個人用于居住這一方式。
對企業而言，將機器設備、辦公設備等附屬設施一同出租給其他企業是常見的情況，按照現行的房產稅法規定，在同一份租賃合同中簽訂的相關標的，將視為一個整體征稅。如果將房產和附屬設施不加區分，附屬設施租賃收入也按12%稅率征收房產稅。因此為減輕企業負擔，對于房產公司將房產和附屬設施同時租賃的行為，應分別簽訂租賃合同，而且應在當地稅務機關允許的前提下，盡量壓縮房屋租金，提高附屬設備租金，已達到合理避稅的目的。
參考文獻：
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省略/new/429/430/431/2006/7/ma2705354831167600217235-0.htm.
關鍵詞：混合銷售 凈現金流量平衡點 納稅籌劃
中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）26－0128－02
一、混合銷售行為及其稅收法律規定
混合銷售行為是指一項銷售行為既涉及增值稅應稅貨物又涉及營業稅應稅勞務的行為。所謂營業稅應稅勞務是指屬于應繳納營業稅的交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目繳納范圍的勞務。
新稅法對混合銷售行為有如下規定：混合銷售行為無論是否分開核算，都必須按照納稅人的主營業務適用的稅種納稅。即從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供營業稅勞務，繳納營業稅；其中，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營非增值稅應稅勞務的單位和個體工商戶在內。如果納稅人分立成為兩個獨立核算的企業分別從事增值稅應稅貨物和營業稅應稅勞務，則可以分別繳納增值稅和營業稅。
上述規定可以簡要概括為：如果納稅人被認定為增值稅納稅人，則其混合銷售行為應視為銷售貨物，繳納增值稅；如果納稅人被認定為營業稅納稅人，則其混合銷售行為應視為提供營業稅應稅勞務，繳納營業稅。
二、混合銷售行為納稅籌劃方案設計
依據稅法相關規定，混合銷售行為下納稅人可以繳納增值稅，也可以繳納營業稅，究竟繳納哪種稅，主要取決于納稅人是增值稅納稅人還是營業稅納稅人。此外，作為增值稅納稅人，一般納稅人和小規模納稅人繳納的稅額也有區別。如果納稅人屬于增值稅一般納稅人，應按照17%或13%的稅率計算繳納增值稅，進項稅額可以抵扣；如果屬于小規模納稅人，應按照3%的稅率計算繳納增值稅，進項稅額不允許抵扣；如果納稅人屬于營業稅的納稅人，則應按照營業稅的相關稅目和適用稅率繳納營業稅。由于混合銷售行為原則上依據納稅人的“經營主業”判斷是征增值稅，還是征營業稅。因此，企業可以通過控制應稅貨物或勞務和非應稅勞務的比例來選擇是繳納增值稅還是繳納營業稅。也就是說，在混合銷售行為中，納稅人年貨物銷售額與非應稅勞務營業額的合計數中，若年貨物銷售額超過50%，則繳納增值稅；若年非應稅勞務營業額超過50%，則繳納營業稅。
據此分析，混合銷售行為的納稅籌劃重點就是找出混合銷售的利益平衡點，分析企業究竟是作為增值稅的納稅人繳納增值稅，還是分別作為增值稅納稅人和營業稅納稅人分別繳納增值稅和營業稅。由于企業納稅籌劃不僅僅是為了減輕稅負，更重要的是要提高企業整體的經濟效益，因此，筆者選擇現金凈流量作為衡量企業經營好壞的指標，以此來評價企業納稅籌劃的效果。那么，混合銷售行為的納稅籌劃重點就是計算混合銷售現金凈流量的平衡點。
（一）納稅人為增值稅一般納稅人
納稅人為增值稅一般納稅人時，根據稅法規定，其購進材料的進項稅額可以抵扣。假定納稅人混合銷售行為發生的含稅銷售額為S，含稅購進金額為P，適用的增值稅稅率為t1，發生的營業稅應稅勞務適用的稅率為t2，適用的城市維護建設稅稅率為7%、教育費及附加稅率為3%、所得稅稅率為25%。目前，該企業有兩個方案可供選擇。
方案一：企業不進行籌劃，繼續繳納增值稅，此時獲得的現金流量為F1。
方案二：企業通過籌劃，盡量使非應稅勞務營業額超過50%，使企業繳納營業稅，此時獲得的現金流量為F2。
如果企業選擇方案一，此時獲得的現金流量＝含稅銷售額－含稅購進金額－應繳增值稅－應繳城建稅及教育費附加－應繳企業所得稅。用公式表示為：
F1=S－P-（S-P）÷（1+t1）×t1×（1+7%+3%）-[（S-P）÷（1+t1）（S-P）÷（1+t1）×t1×（7%+3%）]×25%；
如果企業選擇方案二，此時獲得的現金流量＝含稅銷售額－含稅購進金額－應繳營業稅－應繳城建稅和教育費附加－應繳企業所得稅。用公式表示為：
F2=S-P-S×t2×（1+7%+3%）-[（S-P）-S×t2×（1+7%+3%）]×25%；
令F1=F2，解得現金凈流量平衡點的含稅購銷額之比P/S=1-t2-t2÷t1.下面分別設增值稅稅率為17%，13%，營業稅稅率為3%，5%，，代入上式可得增值稅與營業稅在不同稅率下現金凈流量平衡點的含稅購銷金額比，計算結果如表1所示。
根據表1可做如下決策：當P/S大于平衡點的購銷比時，F1＞F2，此時企業應盡量使年貨物銷售額超過50%，繳納增值稅；當P/S小于平衡點的購銷比時，F1＜F2，此時，企業應盡量使年非應稅勞務營業額超過50%，繳納營業稅。
（二）納稅人為增值稅小規模納稅人
當納稅人為小規模納稅人時，根據稅法規定，其購進材料的進項稅額不能抵扣，適用的增值稅稅率為3%。假定其他條件和上述一般納稅人時相同。此時，
F1=S-P-S÷（1+t1）×t1×（1+7%+3%）-[S÷（1+ t1）-P-S÷（1+ t1）×t1×（7%+3%）]×25%，將t1=3%代入得F1=0.7260S 0.75P
F2=S-P-S×t2×（1+7%+3%）-[（S-P）-S×t2×（1+7%+3%）]×25%
=（0.75 0.825t2） ×S-0.75P
因為營業稅的稅率有3%，5%，5%～20%幾檔稅率，所以F2=（0.75-0.825-t2） ×S-0.75P≤（0.75-0.825×3%） ×S-0.75P=0.7253 S-0.75P＜F1。
根據以上分析，當納稅人為小規模納稅人時，如果發生混合銷售行為，企業應盡量使年貨物銷售額超過50%，繳納增值稅，此時企業能獲得更多的現金凈流量。
（三）納稅人為營業稅納稅人
如果企業被認定為營業稅納稅人，則其發生混合銷售行為時，籌劃方案的選擇與增值稅納稅人的情況正好相反。基于上述企業作為增值稅納稅人情況的分析，我們可歸納出企業作為營業稅納稅人時對混合銷售行為的納稅籌劃方案選擇表，具體結果如表2所示。
結語
根據以上分析，納稅人在對混合銷售行為納進行納稅籌劃時，主要通過對比繳納增值稅和營業稅兩種情況下現金凈流量的大小來進行選擇，現金流量較大的方案為優選方案。但是，現金凈流量只是反映納稅籌劃效果的其中一項指標，企業在進行決策時，還應結合稅負的高低、稅后凈利潤的大小等相關指標進行綜合分析。同時，企業應在稅法允許的范圍內合理運用納稅籌劃的方法和技術對企業的經營活動進行籌劃，以最大限度地降低納稅籌劃的風險，幫助企業實現企業價值的最大化。
收稿日期：2011-06-19
作者簡介：申艷艷（1981-），女，碩士，助教，從事稅務、財務管理研究。
參考文獻：
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公司的成立就是體制創新的產物。而公司自身又進行著體制的創新、經營的創新、觀念的創新和管理的創新。
公司是在對原江漢高新技術產業開發區石化產品交易部，按照現代企業制度的要求，進行總體股份制改造基礎上設立的。
公司組建一年多來，取得了七個方面的初步成果：
1、按照規范的現代企業制度的要求，初步建立了產權明晰的法人治理結構，構筑了權責明確的經營管理平臺，明確了股東會、董事會、監事會和總經理（經營管理層）的職權。
2、總結應用了公司核心理念，設計了公司標識，辦理了以公司標識作為注冊商標的查詢、申請和注冊手續；設計并逐步開始應用了公司VI手冊，為整體實施公司CIS創造了初步的條件。
3、取得了油田地面工程防腐保溫設計（乙級）資質《專項工程設計證書》；管道工程專業承包三級《施工資質證書》；獲得了國家高新技術企業認證。
4、初步完成了公司基本管理制度的構建，頒布實施了基本管理制度21項。
5、實施了員工守則和標準化工作禮儀、標準化作息安排、標準化工作程序，員工隊伍形成了“議事講規則、辦事講程序”的風氣。
6、全面啟動了貫標認證、文本管理、績效考核、企業文化建設等四項基礎性工作。
7、全面完成了2004年的經營指標。2004年預算實現利潤11.3萬元。
一年來的主要工作
“主業管吃飯，公司管發展”，為公司謀求可持續發展進行了明確定位。集團領導要求我們要開風氣之先，要做試驗田，要做先導隊。我們感到，謀求可持續發展，就是要求我們走規范之路、走創新之路，更是要求我們處理好規范和創新的辨證關系。
一年來，我們在以下四方面進行了積極的探索：
一、完善公司法人治理結構
所謂現代企業制度就是產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學的公司制企業制度。其核心就是規范的法人治理結構。在完善法人治理結構上，我們做了以下三項工作：
一是對公司進行制度性安排，明晰產權、明確權責。
經過反復磋商、細致論證，依照《公司法》的要求，完善了股東會、董事會、監事會、總經理（經營管理層）的職權和議事規則。制訂了《公司治理準則》。闡明了公司治理的基本原則、投資者權利保護的實現方式、控股股東權利義務、關聯交易以及公司董事、監事、經理、董事會秘書、財務負責人等高級管理人員所應當遵循的、基本的行為準則和職業道德等內容。
2004年，我們按照公司章程和準則的上述規定，認真履行股東會、董事會、監事會的職權。三個會議的議題確定、通知義務、討論方式、決議程序和決定內容都是嚴格按照《公司治理準則》和《公司章程》規定的規則和程序進行。至今，公司依法召開了股東會六次、董事會和監事會七次。先后審議通過了公司年度經營管理方案、財務預決算方案、公司章程修正案和基本管理制度以及公司項目投資、業務變更等重大問題。
二是構筑企業管理平臺，合理確定管理幅度和管理層次。
為有效支撐和控制公司的運籌體系，實現公司制度安排，結合公司運營狀況，公司依法設置了四個管理機構、四個事業部，辦理了6個分支機構營業執照。經過一年的運行，對管理機構職能又適時做出部分調整，重新任命了2名管理人員。
先后頒布實施了基本管理制度21項，其他工作制度33項。各項工作議題均由程序安排運行。總經理辦公會議制度、專業會議制度、工作任務催辦制度、信息反饋制度取得良好效果。議事講規則、辦事講程序的風氣在公司逐漸形成。
另外，為保證公司的規范運營，公司在機構設置中擬設了公司外部的管理顧問、法律顧問和財稅顧問。目前，管理顧問和法律顧問的工作職能暫時由董事會秘書履行。財稅顧問合同已履行了一年，工作成效顯著，今年又對該顧問合同進行了續簽。
三是依法規范公司對外事務，完善相關登記和審批手續。
在先后辦理了公司成品油經營特許、安全、防火、國有資產、稅務登記等十項相關登記和審批手續的基礎上，公司取得了油田地面工程防腐保溫設計（甲級）資質《專項工程設計證書》；取得了管道工程專業承包三級《建筑業企業施工資質證書》。
二、理順公司經營業務關系
公司成立后，投入運營的經營業務主要可分為三類：一是從公司控股股東變更到公司的業務；二是承襲石化產品交易部改制前的債權債務；三是論證實施新的投資項目。
我們感到，在這些業務中，除公司新拓展的業務以外，公司現在的主營業務大部分是從控股單位轉移過來的，不處理好產權關系，僅把業務拿來，就很容易導致公司行為不規范，很容易形成翻牌公司。為此，我們重點從法律上理順已導入公司的經營業務關系：
首先，規范導入公司經營業務。
對油零售業務，公司單獨辦理了不具法人資格的分支機構營業執照，理順費用核算和納稅體系。對賓館餐飲業務，公司在辦理特業許可的基礎上，辦理了分支機構營業執照，對其單獨核算、集中管理、單獨納稅；對汽車修理業務，公司在辦理特業許可的基礎上，單獨核算、集中管理，合并納稅。對工程設計、工程施工、技術服務業務，由公司對外簽訂服務合同，統一開拓市場、統一核算、統一納稅。
其次，全面實施生產經營指標責任制，規范管理工作。
公司與各事業部簽定了目標經營合同，明確了經營目標和考核政策。建立了信息統計制度，從2004年7月份開始，每月對各事業部經營、生產情況進行統計月報；收集各部室規范化管理工作進展情況，每月形成公司管理工作動態。通過規范管理工作，有效保證了公司年度生產經營指標的全面實現。
三、全方位推進企業文化建設
沒有文化支撐的企業是沒有底蘊、沒有內涵并不可能超越自我、不可能保持持久發展的企業。公司于2004年8月頒布實施了《公司標識總體設計推進計劃》，企業文化建設全面系統啟動。
在塑造企業文化上，我們注重抓了三個環節的工作：
一是抓管理人員對企業文化的認識環節。
我們公司的企業文化推進過程，稱得上是一個較為艱難的認識轉變過程和觀念更新過程。在該不該實施企業文化的問題上，公司管理層有較為一致的認識。但是，在如何推進企業文化實施的問題上，公司上下卻有著不同的想法和認識。主要矛盾，來自于長期在計劃經濟體制下沉淀的固有模式，以及這種模式對企業管理觀念的影響，對企業發展認識的影響。針對不同的想法、認識，我們分別采取了不同的措施，逐步加深理解，提高認識。
首先是講案例、談體會。通過講雀巢咖啡、完達山乳業的企業文化建設案例、談體會，拓展管理人員的視野，提高其對經營企業文化效果的認識。
其次是辦講座、留作業、寫設想。重點講清楚經營企業文化與公司長遠發展戰略的關系，要求管理人員結合公司工作實際談體會，取得了一定的收效。
再次是算大帳、細對比。算公司標識進行商標注冊，從查詢到申請到注冊投入的直接成本是幾千元，對比商標注冊完成后，經過法定程序，現在的投入就可以評估，就會收到優良的效益回報。
通過這些活動，公司管理人員對企業文化有了初步理解。
二是抓公司企業文化核心內容環節。
經過半年多的摸索和實踐，我們在公司企業精神、價值理念、發展理念等核心理念的引導下，初步確定了公司“體制性企業文化”、“經營性企業文化”和“管理性企業文化”的核心內容，確定了“誠信為本、把握市場、經營創新”等20個主題作為標準。
對這三個層次的文化建設的運行情況，公司及時在經理辦公會上圍繞“已經做了什么”，“正在做什么”，“還要做什么”等三個問題進行了對照檢查，并對推進情況進行了分析。通過檢查分析，我們愈發感覺到認識的轉變、觀念的更新是一個較為長期的過程，還有更多的工作需要我們逐步規范。
三是抓企業文化推進與公司管理水平結合的環節。
在半年來的實踐中，我們不是就文化做文化，而是在績效考核、文本管理和貫標認證工作中，以企業文化為主線，把公司核心理念，企業文化核心內容貫穿上述工作的全過程。努力向實現企業文化的制度化、實踐化、教育化、獎懲化、系統化邁進。
比如，我們過去在處理業務中比較善于說“不行”，而不善于說這項工作怎么做“能行”。通過提高認識、轉變觀念，安排大處著眼、小處著手的決策運行制度，提出建設性意見已成為公司管理人員崗位工作能力的體現。經理辦公會確定工作目標和工作任務后，會議要求，承辦部門拿出建設性的落實意見；承辦部門要求，承辦崗位拿出建設性意見，責任到人，任務到崗，一級對一級負責，使建議權與決策權、審批權都得到落實。
四、建設高素質的管理團隊
穩定進取的團隊是企業不斷成功的保證；高效雙贏的人力資源管理是企業穩定進取團隊的保證。
首先，建立有效的團隊動態管理機制。公司成立伊始，就有目標、有重點地從公司的長遠發展出發，重點選擇不同專業的管理人員進入管理層。隨著業務的開展，公司利用半年工作述職的契機，實行末位淘汰、競爭上崗，末位淘汰1人，團隊動態管理機制開始運行。
第二，用制度培養團隊自覺行為。一年來，員工守則制度；辦公公示制度；出勤打卡制度；升國旗、唱國歌制度；誦頌公司理念制度；工間操制度；部室例會制度相繼實施。初步實現了由制度的硬性安排保證公司理念逐步向團隊自覺行為的轉化。
第三，營造學習氛圍和機制。以迎接黨的十六大召開和貫徹黨的十六大精神為契機，公司大力組織全體黨員和管理人員收看了開幕式、閉幕式和其他重要新聞節目，學習江總書記“三個代表”精神、黨的十六大報告和新，以黨委下發的20道討論題為主要內容，組織學習討論貫徹落實“三個代表”重要思想與謀求公司可持續發展的思路。
公司堅持內部培訓與外出培訓結合，在內部培訓中，安排專門的學習時間，講授了《公司章程》、《公司和公司法》專題等系列講座。先后有8名管理人員分別前往北京石油干部管理學院、江漢職工大學、江漢石油學校等地學習法律知識、企業管理知識、經濟法、會計學、財稅知識等。有5人參加了大連工程學院工商管理班的學習。
存在的問題
從公司規范運作、可持續發展的角度考慮，公司目前存在的問題主要表現在五個方面：
一是業務拓展不深入，主營業務不突出；二是股權結構不合理，一股獨大；三是人才培育、培養的方法不多、力度不大；四是公司對分支機構的監管不深入，分支機構經營行為存在隨意性；五是認識的提高、觀念的轉變，創新的思維還沒有形成機制，將直接影響公司整體效率的整合。
我們將把解決這些問題作為下步工作的重點，盡快采取措施，盡快扭轉由此帶來的不利影響。
下步打算
為了進一步提升公司核心競爭能力，保持持續發展趨勢，公司下步的總體安排是以做強為基礎，謀求做大。首先是做強，即：合理的制度安排、謹慎的戰略選擇、全方位地企業文化塑造。其次是在做強的基礎上，謀求做大，即：探討資本運營之路。用規范的上市公司的基本要求，提高公司的經營和管理水平。這是公司進一步發展必須選擇的道路。按照這個總體安排，公司2004年在做好制度安排、文化塑造的同時，把工作重心要放在戰略選擇上，具體工作放在業務拓展、市場開發、成本控制、人才培養、文化塑造和股權完善上。
一、關于業務拓展
2005年公司業務拓展的目標是：尋求企業新的利潤增長點，打造新的支柱產業，全面拓展業務范圍，保持持續穩定發展。重點在三個方面下功夫。
（一）在明確業務拓展基本原則上下功夫
高度重視項目的科技含量；充分考慮投資項目的社會效益；縝密論證，規避風險；注重項目的可持續性，用不斷的創新和應變，深入挖掘項目的潛質，確保公司的長遠發展。
（二）在業務拓展目標調研論證上下功夫
2004年公司將以實現“631”業務拓展為目標。
“6”即從眾多的項目中選擇6個重點項目進行詳細可行性調研。
“3”即從6個可行性調研項目中，篩選3個項目進行評估。
“1”最終保證從3個評估項目中，確定個1個項目作為公司2004年實施項目。
（三）在落實多元化的投資方式上下功夫
1、嘗試以第二方技術參股的形式與公司進行合作，比如，嘗試進行院企技術合作等形式；
2、探討買斷項目技術或專利的方式，獨立對項目進行投資，進行生產、經營、銷售、服務，形成研、產、供、銷一條龍的企業主導產業；
3、論證依托優質企業（國內、國際）開展合作的可行性。爭取達到三個目的：一是全方位的學習，以此規范公司的經營管理模式；二是完成適應市場經濟的位置轉換，進行資本積累和人才積累；三是規避市場風險，保持相對穩定的利潤收入。
二、關于成本控制
落實五項具體措施:
一是加強領導、完善計劃。由公司主要領導和有關負責人組成預算委員會，履行審議年度財務預算方案、年度財務預算執行報告、對預算外支出和其他重大支出作出決策等工作職能，并對預算執行情況進行監督和檢查。
預算指標層層分解，縱向到底、橫向到邊,部分指標落實到崗、責任到人。對所屬事業部實行目標利潤指標完成情況與績效考核兌現掛鉤，嚴考核，硬兌現。
二是嚴格成本費用支出審批程序。嚴格執行資金月度預算平衡會制度。堅持“一支筆”的原則，即公司的全部開支，最終必須由總經理審批簽字。具體操作中采取預算內實行“四審批”的程序，預算外實行“五審批”的程序。即單位部門領導審、財務部主任審、主管財務領導審，最終由公司總經理審批簽字。對于大額預算外開支、大額非生產性開支、特殊業務、非規律性日常性開支、重大對外投資等，需要經過董事長審批。
三是嚴格專項費用支出控制。結合2004年運營情況，進一步摸準、核實材料費、修理費、水電費、資料費等成本費用消耗標準。嚴格按照會計制度和國家稅法相關規定控制業務招待費、廣告費、公司宣傳費等支出。成本費用分解到各事業部、機關各部、室，按預算嚴格控制。
四是嚴格成本目標控制。重點放到可控成本上，以資金計劃管理為切入點，完善月度資金計劃，以月度控制保證年度預算指標的實現。嚴格控制管理性開支，保證生產性開支的資金需求（生產性支出嚴格按照定額控制，突發性支出留有不可預見的部分，以免造成生產資金需求缺口），必須辦的，堅決保證提供資金支持，精打細算，少花錢，多辦事；“雪中送碳”的工作按標準做；可辦可不辦的，堅決不辦，“錦上添花”的工作少做。
五是強化成本費用分析。季分析與月分析結合，財務資產部每季度對成本執行情況進行詳細分析，形成書面材料；每月對主要成本費用指標、月度預算執行和基層單項成本進行分析，發現問題，掌握指標升降因素，落實有效措施。
三、關于人力資源
努力在建立人力資源開發機制和規范管理上邁出實質性的步伐。
一是合理確定公司人才隊伍建設規劃。力爭經過3-5年的努力，培育5-10名職能部門負責人隊伍；培育1-2名專家和學術技術帶頭人；培育3-5名外向型、復合型人才；培育一批適應崗位需求的管理人員；培育一支高級生產操作崗位員工隊伍，構建起公司的人才支柱構架。
二是轉變觀念、強化培訓，重在效果。對重要崗位、核心人才要逐崗、逐人確定后備人選，落實培養措施，建立人才檔案，加強超前儲備，保證公司隨時擁有充足的“人才備份”。突出個性化培訓，以建立學習型企業為目標，區分人才的不同類別，采取因人、因事、因時而宜的培訓方式，增強培訓內容的個性化、針對性，使培訓取得良好的效果。
三是優化公司人力資源配置。全過程、全方位進行工作量寫實，明確崗位職責，合理確定單位崗位數量和定員，結合文本管理的實施，逐步形成崗位設置科學、崗位名稱規范、崗位職責明確、崗位等級合理的組織結構。進一步理順公司機關工作職能，優化工作流程，簡化工作內容，規范工作制度，提高管理水平和辦事效率。
四、關于企業文化
用理念貫通心志，以形象展示風采。企業文化的塑造，將伴隨著公司可持續發展的全部過程，2004年的總體安排是：
一、在業務拓展、市場開發和人力資源開發管理上，繼續以公司核心理念和企業文化核心內容為主線，引導、把握和支撐上述工作的開展。
二、全方位按計劃塑造公司企業文化，不能僅僅停留在VI（視覺識別）系統的應用上，重點要從VI向BI（制度設計）、MI（理念設計）深入推進，初步構建公司的CIS（企業形象、品牌戰略）系統。
三、適時在商標注冊獲得批準后，申請政府法定機構對公司商標進行評估，使公司商標、公司品牌迅速形成價值化的無形資產。
四、建立科學的使用管理制度和提升品牌價值的機制，通過企業文化的塑造，不斷拓展公司可持續發展的空間。
五、關于股權結構
新晨
