時(shí)間：2023-09-12 17:12:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌款；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
一、納稅籌劃的基本原則
納稅籌劃指的是在我國稅收法律的允許范圍之內(nèi)，納稅人為了達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，通過各種經(jīng)營安排進(jìn)行的一系列財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于企業(yè)納稅籌劃來說，這種財(cái)務(wù)活動(dòng)必須遵循以下三項(xiàng)原則：
（一）合法性
一切納稅籌劃都需要基于符合國家法律的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，不能突破國家稅收法律的框架和界限，否則就會(huì)轉(zhuǎn)變成為偷稅漏稅行為。
（二）預(yù)見性
企業(yè)必須在履行責(zé)任義務(wù)之前已經(jīng)安排好的納稅籌劃活動(dòng)，而不能夠在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)結(jié)束之后，才通過各種方法和手段來達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，例如制造假賬等等。
（三）成本性
企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達(dá)到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會(huì)帶來資金成本的支出，當(dāng)支出大于減少賦稅的收益時(shí)，納稅籌劃方案不予成立。
二、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃
（一）房地產(chǎn)企業(yè)借貸利息的納稅籌劃
目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長、借款數(shù)額大、借款利息高等特點(diǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項(xiàng)目開發(fā)成本中計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目完工之前的借款利息費(fèi)用。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可以將土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的總額加計(jì)20%扣除，從而達(dá)到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個(gè)方面共同減輕企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)。第二，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成之后，其利息費(fèi)用能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算的，可以通過金融機(jī)構(gòu)提供的收據(jù)憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計(jì)算得出的金額數(shù)目；如果不能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，或者不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算利息費(fèi)用的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用計(jì)算方面，要按照土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本總額加計(jì)10%一下扣除。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃
延遲納稅籌劃指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拖延房地產(chǎn)項(xiàng)目完工時(shí)間的方法，達(dá)到延緩企業(yè)繳稅時(shí)間、減小企業(yè)資金壓力的目的，這種方法實(shí)際上也能夠體現(xiàn)了企業(yè)合理進(jìn)行納稅籌劃的良好效果。由于企業(yè)已經(jīng)完成項(xiàng)目開發(fā)之后，就不能夠按照計(jì)稅毛利率的方式來納稅，但是，國稅發(fā)[2009]31號(hào)政策文件規(guī)定的計(jì)稅毛利率費(fèi)用較低，基本沒有任何所得可以進(jìn)行所得稅的繳納，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策文件內(nèi)規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目完工條件，盡量延遲項(xiàng)目的完工時(shí)間，這樣既利用了我國稅收法律規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目，又可以達(dá)到合法延遲納稅的目的。企業(yè)還應(yīng)該足額購買稅收法律內(nèi)規(guī)定的能夠稅前扣除的費(fèi)用，包括住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等等，這樣使得企業(yè)在遵守了國家法律法規(guī)的同時(shí)，又降低了企業(yè)所得稅的繳納。
（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃
我國稅法對(duì)于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)我國稅法的判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的納稅籌劃，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為是否進(jìn)行征稅這個(gè)問題，我國稅法中有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為指的是由客戶指定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司代替其進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司向客戶收取一定的代建資金。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司來說，由于其代建資金收入沒有發(fā)生實(shí)際的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以其代建資金收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。我國稅法中指出：當(dāng)一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產(chǎn)建設(shè)，待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后進(jìn)行實(shí)際轉(zhuǎn)讓，需要對(duì)其征收土地增值稅。由此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可以通過稅法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理的納稅籌劃，從而達(dá)到有效降低繳稅金額的目的。
三、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)注意的問題
（一）納稅籌劃需要多部門配合完成
企業(yè)實(shí)際納稅籌劃工作中，計(jì)財(cái)部門只能夠正確的反映出企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程，而納稅籌劃、生產(chǎn)經(jīng)營、投資集資等一系列具體業(yè)務(wù)也需要其他部門相互配合完成。房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)是在其生產(chǎn)經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的，企業(yè)的繳稅與生產(chǎn)經(jīng)營的具體業(yè)務(wù)密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)作為起始，這也是在計(jì)財(cái)部門完成財(cái)務(wù)核算過程前的具體業(yè)務(wù)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作需要企業(yè)相關(guān)部門的大力配合和有力支持，在進(jìn)行納稅籌劃工作之前，首先對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，加強(qiáng)稅務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)各個(gè)部門之間的溝通合作。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際納稅籌劃經(jīng)驗(yàn)來看，只有對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的納稅籌劃，才能夠最終達(dá)到減少稅負(fù)的目的。
（二）納稅籌劃應(yīng)該防范風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)
房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)包括企業(yè)在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)我國稅收政策的學(xué)習(xí)，提高納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)；對(duì)企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人員進(jìn)行專業(yè)課程的培訓(xùn)；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該重視稅企關(guān)系，加強(qiáng)溝通和聯(lián)系。其中，企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人要有較高的知識(shí)水平，要熟知稅務(wù)、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)等多方面的技能知識(shí)，這樣才能通過自身良好的職業(yè)素養(yǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的納稅籌劃。
總結(jié)
綜上所述，本文在基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，從三個(gè)方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，探討了房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中應(yīng)注意的部門配合和風(fēng)險(xiǎn)防范問題。隨著我國稅法的改革完善和市場經(jīng)濟(jì)制度的健全，相信房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。
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摘 要 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合理避稅
一、納稅籌劃和企業(yè)合理避稅
納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈兀仨殞?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場競爭力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006 年，對(duì)全國房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)新的考驗(yàn)，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺(tái)，隨后國 六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時(shí)間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過非營利的社會(huì)團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的 捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過非營利性社會(huì)團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)對(duì)公益性及少年活動(dòng)場所（其中包括新 建）的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動(dòng)可與一些損贈(zèng)活動(dòng)結(jié)合一起做。另外，對(duì)于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷活動(dòng)，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計(jì)算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會(huì)計(jì)利潤為基礎(chǔ)計(jì)算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出來，因此平時(shí)在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按 納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會(huì)在某一段時(shí)期多列支一些費(fèi)用，在另一段時(shí)期少列支一些 費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動(dòng)，創(chuàng)造更多的價(jià)值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究
1．利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃。計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)。由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。
3．變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方 是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20000萬元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。
4．房地產(chǎn)企業(yè)利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對(duì)乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場競爭力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。
5．房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會(huì)成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價(jià)格仍為3100萬元，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
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關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)
中圖分類號(hào)：F812 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）001-000-01
一、引言
2016年3月，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8省（市）郵政服務(wù)業(yè)等部分領(lǐng)域試行的“營改增”政策全面推廣至全國其它地區(qū)，并將房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入“營改增”試點(diǎn)，這也是我國分稅制改革后國家財(cái)稅體制的又一次重大變革。當(dāng)前，我國商業(yè)地產(chǎn)庫存量高，現(xiàn)已出臺(tái)了系列政策法規(guī)解決房地產(chǎn)行業(yè)的庫存問題，本文在分析“營改增”等政策法規(guī)對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響后，提出房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃管理水平和降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。
依據(jù)財(cái)稅[2013]36號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，在現(xiàn)行增值稅17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等適用于11%稅率。在計(jì)稅方式方面，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、和銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行業(yè)適用增值稅一般計(jì)稅方法；金融保險(xiǎn)業(yè)和生活業(yè)則適用于增值稅簡易計(jì)稅方法。
二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響
假定房地產(chǎn)企業(yè)增值稅按照銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額方式征收，“營改增”前營業(yè)稅率為5%，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目銷售收入為R，土地開發(fā)成本、房建成本、管理費(fèi)用等房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本為C，在17%的進(jìn)項(xiàng)稅率下，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前的稅負(fù)負(fù)擔(dān)為5%*R，“營改增”后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。
假定房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)中一般商品房開發(fā)銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產(chǎn)開發(fā)成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)稅率為17%的假定情況下，“營改增”起到了大幅減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)的作用。通過分析，我們可得到“營改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的金額越大，行業(yè)的稅負(fù)越輕，反之則稅負(fù)加重。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”整改過程中也面臨著諸多操作性問題。
第一，代開虛開發(fā)票問題。“營改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)通過大量虛開代開建材供應(yīng)發(fā)票的行為逃稅漏稅，然而在“營改增”后，有關(guān)法律對(duì)于非法購買、出售和偽造增值發(fā)票均有著較為嚴(yán)厲的處罰規(guī)定，這對(duì)傳統(tǒng)依賴于代開虛開發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)而言帶來了不小的法律隱患。
第二，抵扣進(jìn)項(xiàng)不夠問題。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長且各類成本投入復(fù)雜、可抵扣項(xiàng)目少的特點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，這也從另一方面變相地提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。抵扣進(jìn)項(xiàng)不夠問題得不到解決，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)成本必定會(huì)增加。
第三，公司財(cái)務(wù)管理難度增加問題。“營改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進(jìn)行稅務(wù)計(jì)算，不僅會(huì)增加很多的會(huì)計(jì)科目，除此之外新的稅收規(guī)則不斷出臺(tái)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作量和工作難度大幅增加，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了較高要求。
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”的策略
（一）加大財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)力度
“營改增”政策實(shí)施后對(duì)于企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、保稅等財(cái)務(wù)行為提出了更高的要求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，迎接“營改增”到來需要培養(yǎng)具有精湛的專業(yè)知識(shí)和技能的財(cái)務(wù)人才，并且做好年輕財(cái)務(wù)人員的培育工作，夯實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)。
（二）改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式
“營改增”后，有關(guān)政策規(guī)定建筑安裝成本的進(jìn)項(xiàng)稅額能夠抵抗，因此房地a企業(yè)可以通過增加建房安裝成本開支，通過建房前期設(shè)施的投入一方面提高商品房的品質(zhì)和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，最終達(dá)到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。
（三）積極籌備納稅籌劃工作
增值稅只對(duì)本環(huán)節(jié)的增值稅額征稅，采購貨物或勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)抓住這一有利政策，積極進(jìn)行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務(wù)時(shí)，應(yīng)選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，以便取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額能予以抵扣。
四、結(jié)語
綜上所述，“營改增”政策的全面實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)和做好納稅籌劃帶來了諸多機(jī)遇。現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備，充分做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)和調(diào)動(dòng)積極性，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制和發(fā)票的管理工作，積極籌備企業(yè)納稅籌劃，在法律許可的范圍內(nèi)降低企業(yè)納稅成本和納稅風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，國家通過征收土地增值稅來加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以減輕自身納稅負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)盈利能力。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照相關(guān)法律制度進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，提升自身的競爭能力。
關(guān)鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營活動(dòng)過程中，面臨眾多市場風(fēng)險(xiǎn)，如果不能采取切實(shí)措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，減少因經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的潛在經(jīng)濟(jì)損失。目前，國際金融動(dòng)蕩，房產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負(fù)中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，切實(shí)減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進(jìn)企業(yè)正常運(yùn)行和發(fā)展。
一、納稅籌劃的原則
1．事先籌劃原則
在納稅義務(wù)發(fā)生之前，企業(yè)必須結(jié)合自身實(shí)際，針對(duì)稅收規(guī)定做好稅務(wù)籌劃工作，這是最基本原則，同時(shí)稅收籌劃工作必須通過企業(yè)對(duì)經(jīng)營活動(dòng)的控制和調(diào)節(jié)來實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。
2．合法性原則
我國稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務(wù)，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴(yán)格履行自己的納稅義務(wù)，依法辦事，因此企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)也必須在相關(guān)法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。
3．經(jīng)濟(jì)性原則
企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要事先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析，看是否經(jīng)濟(jì)可行，稅務(wù)籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應(yīng)注意到由于個(gè)別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所導(dǎo)致了其他費(fèi)用支出的增加，并綜合考慮稅務(wù)籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來實(shí)際收益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行納稅籌劃之意義
1．有利于實(shí)現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟(jì)利益最大化
納稅者通過對(duì)納稅方案的認(rèn)真對(duì)比，然后選擇企業(yè)負(fù)擔(dān)最合理的納稅方案，盡量降低納稅負(fù)擔(dān)，減少資金外流，增強(qiáng)企業(yè)參與市場競爭的能力，從而促進(jìn)自身發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。
2．有利于提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平
決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平與經(jīng)營管理水平的三大要素為資金、成本和利潤。納稅籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對(duì)單位經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行合理安排和調(diào)整，以切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
3．有利于完善稅法
房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不僅可以查漏補(bǔ)缺，還能嚴(yán)格依法辦事，促進(jìn)我國稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃還存在一定不足，但只要認(rèn)真落實(shí)稅務(wù)籌劃工作，就是對(duì)現(xiàn)有稅法的嚴(yán)格履行，同時(shí)也是對(duì)政府制定的相關(guān)法律的一種檢驗(yàn)，因此，納稅者的納稅籌劃點(diǎn)出了稅制改革與稅法建設(shè)中有價(jià)值的信息，國家可以通過這些信息對(duì)法律法規(guī)進(jìn)行更新和完善，促進(jìn)我國稅制建設(shè)水平的提升。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的籌劃
1．增強(qiáng)成本費(fèi)用的籌劃
（1）利用成本費(fèi)用的可轉(zhuǎn)化性
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就是投資階段所需要發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實(shí)完全扣除，應(yīng)該按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。如今，我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還沒有對(duì)期間費(fèi)用和工程項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進(jìn)行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費(fèi)用放入到開發(fā)成本中，這樣就能減少應(yīng)稅所得額，以減少土地增值稅負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)管理過程中發(fā)生的人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)用等都屬于期間費(fèi)用，如果這些費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目人員所發(fā)生的話，就可以分?jǐn)偟介_發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費(fèi)用的減少也就不會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加了，但降低了應(yīng)稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應(yīng)減少了。
（2）利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃
房地產(chǎn)的開發(fā)成本與當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有關(guān)很強(qiáng)的依賴關(guān)系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會(huì)影響到企業(yè)的稅務(wù)籌劃。對(duì)于在幾個(gè)地方同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，通常可以利用費(fèi)用均分的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，就是對(duì)實(shí)現(xiàn)的開發(fā)成本進(jìn)行籌劃，平均費(fèi)用分?jǐn)倎淼咒N增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。
2．利用“代收費(fèi)用計(jì)價(jià)”的籌劃
根據(jù)我國財(cái)稅政策的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，代其他部門收取的城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用，都可以放入房價(jià)中，也可以單獨(dú)核算。如果將代收的費(fèi)用計(jì)入房價(jià)，同時(shí)被購房者支付時(shí)，則代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計(jì)稅，代收支付的費(fèi)用可作為扣除項(xiàng)目予以扣除。如果代收費(fèi)用沒有計(jì)入房價(jià)中，只是單獨(dú)收取，那就可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨(dú)核算相比，并入房價(jià)核算對(duì)房產(chǎn)銷售沒有影響，但是代收費(fèi)用的存在，并入房價(jià)核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨(dú)核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。
3．采用合適的利息支出進(jìn)行納稅籌劃
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有規(guī)定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偼瑫r(shí)能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計(jì)算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯只蛘邿o法提供金融機(jī)構(gòu)證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。
所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所借用的金額過多，利息實(shí)際數(shù)就會(huì)大于取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，金融機(jī)構(gòu)就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項(xiàng)目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實(shí)際數(shù)小于地價(jià)款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進(jìn)行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。
4．靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃
（1）利用合作建房優(yōu)惠政策
一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進(jìn)行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時(shí)納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，還提高了競爭力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產(chǎn)開發(fā)，同樣可以達(dá)到以上效果。
（2）利用建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策
企業(yè)在開展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項(xiàng)目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷售價(jià)格，才能適當(dāng)降低收入，減少增值額；同時(shí)，我們也可以通過房地產(chǎn)開發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達(dá)到免稅的目的，但采用這種方式時(shí)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額必須能夠單獨(dú)核算。
四、總結(jié)
在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，必然會(huì)因?yàn)榛I劃稅務(wù)而產(chǎn)生另外一筆費(fèi)用，因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，還必須按照成本原則進(jìn)行，只有在發(fā)生的費(fèi)用小于經(jīng)濟(jì)收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。同時(shí)，一項(xiàng)成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強(qiáng)對(duì)
自2000年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價(jià)的漲跌中。導(dǎo)致房價(jià)高漲的因素眾多，稅負(fù)過重是其中較重要的一個(gè)因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤受損，資金鏈?zhǔn)艿礁罂简?yàn)。因此加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，對(duì)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善其經(jīng)營環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進(jìn)一步加強(qiáng)籌劃的對(duì)策談些看法。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對(duì)自身經(jīng)營活動(dòng)和投資等涉稅事項(xiàng)作出事先安排，達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標(biāo)的一系列活動(dòng)。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進(jìn)行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營特征：（1）開發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動(dòng)
性；（2）開發(fā)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高；（3）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多，因此開發(fā)經(jīng)營必須具有計(jì)劃性。
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依據(jù)規(guī)定的四級(jí)超額累進(jìn)稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用等。
近幾年來，為控制地價(jià)過高、投資過熱、房價(jià)瘋漲等問題，國家陸續(xù)出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營業(yè)利潤，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價(jià)的增長、房地產(chǎn)銷售收入對(duì)比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對(duì)過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺(tái)新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。
1．過去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營，
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。
2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用
或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。
3．以前可利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進(jìn)行節(jié)稅籌劃
1．利用合作建房節(jié)稅。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行納稅籌劃。
2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，此項(xiàng)收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進(jìn)行納稅籌劃
1．分散營業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅的征收實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨(dú)業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。
例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價(jià)為1000萬元的商品房，該房屋進(jìn)行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。
如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同。房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費(fèi)用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價(jià)籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此可以充分利用20％這一臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行籌劃。
例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房價(jià)為1800～1900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加為3％，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的比例為10％。
籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元（設(shè)全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A，銷售的房價(jià)總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點(diǎn)時(shí)X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時(shí)獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當(dāng)價(jià)格定在1800-1837.264萬元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
第二，公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設(shè)提高價(jià)格Y單位，企業(yè)欲使提價(jià)后帶來的收益突破臨界點(diǎn)時(shí)，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時(shí)的售價(jià)，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價(jià)至少要超過1976.117萬元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。所以，當(dāng)同行業(yè)的房價(jià)在1800～1900萬元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1837.264萬元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房價(jià)較低，增強(qiáng)競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬元的價(jià)格出售該商品房的話，所獲利潤將會(huì)進(jìn)一步增加。
通過以上案例進(jìn)一步說明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來的利潤反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價(jià)能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價(jià)只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價(jià)提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。
3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，以達(dá)到節(jié)稅的目的。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬元。
第一，分開核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。
第二，合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對(duì)公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃
1．利息費(fèi)用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會(huì)發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。
第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計(jì)算扣除。
以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府具體規(guī)定。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人籌劃提供了機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。
例如，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價(jià)款600萬元，開發(fā)成本1000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時(shí)，又該如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過程如下：首先，計(jì)算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時(shí)，該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時(shí)，應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。
2．充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目籌劃法。為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20％加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，應(yīng)考慮新設(shè)一個(gè)獨(dú)立從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的籌劃。
四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對(duì)策
（一）加快完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理
1．要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問題。同時(shí)，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。
2．要健全房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)程，及時(shí)為稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅提供真實(shí)可靠的評(píng)估材料。稅務(wù)部門要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實(shí)土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強(qiáng)化相關(guān)政府部門對(duì)土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實(shí)施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時(shí)間、方法。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀
1．應(yīng)堅(jiān)持依法原則。在不違背國家的各項(xiàng)法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。
2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營成本的上漲。因此在納稅籌劃時(shí)，管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營和戰(zhàn)略管理的各個(gè)方面。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]江為鳳．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時(shí)代經(jīng)貿(mào)．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[J]．會(huì)計(jì)之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊．2010（2）：87～88
[4]張瑋．淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財(cái)會(huì)之窗．2010（5）：173～174
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃
引言
我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了近十幾年的繁榮發(fā)展，目前政府已經(jīng)出臺(tái)一系列調(diào)控房價(jià)的政策，最終實(shí)現(xiàn)房住不炒的目的。要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整，就需要做好稅收和政策方面的制度，而土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)重要的稅收之一，企業(yè)需要在項(xiàng)目開戰(zhàn)前就對(duì)此做好項(xiàng)目籌劃規(guī)劃，貼合目前出臺(tái)的土地增值稅法規(guī)，來保證企業(yè)能夠享受到免稅待遇或者較低的稅率。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的作用
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行性主要基于其行業(yè)本身的納稅特點(diǎn)：行業(yè)流程涉及較廣，每一項(xiàng)環(huán)節(jié)均可能影響土地增值稅的繳納，再加上稅法的不斷變更，在收入的確認(rèn)和成本的扣除方面都增加了籌劃空間。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，充分利用稅率優(yōu)惠政策、合理分解銷售收入以及采用有效的納稅籌劃方式，切實(shí)做好納稅籌劃，有利于企業(yè)的生存和發(fā)展并且增加企業(yè)利潤，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)做到稅收成本最小。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略
毋庸置疑的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)本質(zhì)依然是銷售物品，那么核心即是房產(chǎn)銷售價(jià)格的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定銷售價(jià)格需要在匡算項(xiàng)目各項(xiàng)成本及現(xiàn)金流量的測算后，制定一個(gè)使企業(yè)利潤最大化的定價(jià)。因此，當(dāng)追求利潤最大化時(shí)，銷售過程中所涉及的稅負(fù)問題就成為一個(gè)重要的出發(fā)點(diǎn)。銷售價(jià)格的制定、銷售收入的轉(zhuǎn)移以及銷售收入的分解這幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃進(jìn)行探討。
(一)銷售價(jià)格的制定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的納稅籌劃重點(diǎn)在土地增值稅。因?yàn)椋恋卦鲋刀悓?shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率（30%，40%，50%，60%），可見，房地產(chǎn)價(jià)格提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤可能增加、也可能減少。對(duì)于普通住宅，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。”“20%的增值額”這個(gè)比例也就是我們可以進(jìn)行操作的籌劃。1.免稅臨界點(diǎn)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目不含稅銷售總額為X，房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅負(fù)率通常為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，地方教育費(fèi)附加稅率為2%，扣除項(xiàng)目總額為A，全部扣除項(xiàng)目金額為：A+X×5%×(7%+3%+2%)；增值率必須小于20%，才可享受免稅政策，即：[X-(A+0.6%X)]/(A+0.6%X)20%，解得X1.2087A。房地產(chǎn)的銷售額不能超過扣除項(xiàng)目金額的1.2087倍，企業(yè)才可以享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠政策。2.超過免稅臨界點(diǎn)后，利潤隨價(jià)格提高而提高的臨界點(diǎn)企業(yè)想提高利潤，往往會(huì)通過提高房產(chǎn)價(jià)格這一途徑，但若是需要繳納的增值稅、土地增值稅和稅金及附加高于只有提價(jià)的部分，企業(yè)的利潤并不會(huì)隨著價(jià)格的提高而提高，那么提價(jià)反而得不償失。設(shè)售價(jià)提高Y，即售價(jià)為X+Y，繳納的增值稅為5%×(X+Y)，稅金及附加為5%×(7%+3%+2%)×(X+Y)，全部扣除項(xiàng)目金額=A+0.6%×(X+Y)，增值額=X+Y-[A+0.6%×(X+Y)]=0.994×(X+Y)-A。如果增值率低于50%，土地增值稅適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=[0.994×(X+Y)-A]×30%=0.2982×(X+Y)-0.3A；相對(duì)于免稅的稅收優(yōu)惠，如果想要提高售價(jià)后利潤也隨之增加，必須使售價(jià)增加額大于稅收成本增加額。也就是：Y0.2982×(X+Y)-0.3A+5.6%Y，即：X+Y1.4618X-0.4645A；又因?yàn)榇藭r(shí)增值率為20%，必然有X1.2087A，可以推出：X+Y1.3024A；增值率低于50%的臨界點(diǎn)：{X+Y-[A+0.6%(X+Y)]}/[A+0.6%(X+Y)]50%，即X+Y1.5136A。由此可見，從稅收的角度考慮，房地產(chǎn)企業(yè)確定房地產(chǎn)售價(jià)的時(shí)候應(yīng)遵循以下思維方式：房地產(chǎn)的銷售額等于扣除項(xiàng)目金額的1.2087倍，才可以享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠政策，取得這個(gè)階段的最大利潤；房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場情況判斷可進(jìn)一步提高售價(jià)，扣除項(xiàng)目金額的1.3024倍應(yīng)小于售價(jià)產(chǎn)品售價(jià)，同時(shí)扣除項(xiàng)目金額的1.5136倍應(yīng)大于產(chǎn)品售價(jià)。
此時(shí)土地增值稅率為30%，在此范圍內(nèi)，呈現(xiàn)提高售價(jià)而利潤隨之提高的態(tài)勢，否則計(jì)征土地增值稅將進(jìn)入40%的稅率，企業(yè)售價(jià)必然提高，需要企業(yè)做好市場調(diào)查是否可以進(jìn)一步提高售價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)可以根據(jù)該籌劃思路，結(jié)合市場需求來確定售價(jià)并對(duì)定價(jià)實(shí)施納稅籌劃，盡可能減少企業(yè)自身的稅賦水平。案例：H房地產(chǎn)公司現(xiàn)有待售住宅業(yè)態(tài)1萬平方米，檔次相近或者距離項(xiàng)目1公里內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)均為12000元—13000元范圍內(nèi)，H房地產(chǎn)根據(jù)市場調(diào)查預(yù)計(jì)該住宅可按每平方米13000元進(jìn)行銷售。該項(xiàng)目施工建設(shè)費(fèi)用約為2600萬元，土地開發(fā)成本為4000萬元，項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售成本共計(jì)約為1500萬元。那么，在這個(gè)項(xiàng)目上，H房地產(chǎn)公司應(yīng)該怎樣確定房屋售價(jià)呢?籌劃分析：扣除項(xiàng)目總額A=4000+2600+1500+(4000+2600)×20%=9420萬元，免稅臨界點(diǎn)=1.2087×9420=11386元，則含增值稅免稅臨界點(diǎn)=11386×(1+9%)=12410.74元。那么按照每平方米售價(jià)12404元計(jì)算，即不含稅價(jià)格11380元，H公司總銷售收入為11380萬元，稅金及附加=11380×5%×(7%+3%+2%)=68.28萬元，增值率=(11380-9420-68.28)/(9420+68.28)=19.94%20%，可享受免征土地增值稅。稅后利潤=(11380-4000-2600-1500-68.28)×(1-25%)=2408.79萬元。如果H公司定價(jià)每平方米售價(jià)13000元計(jì)算，即不含稅價(jià)格11927元，H公司總銷售收入為11927萬元；稅金及附加=11927×5%×(7%+3%+2%)=71.56萬元，增值率=(11927-9420-71.56)/(9420+71.56)=25.66%50%，適用于30%的土地增值稅率，土地增值稅=(11927-9420-71.56)×30%=730.63萬元。稅后利潤=(11927-4000-2600-1500-71.56-730.63)×(1-25%)=2268.61萬元。通過兩個(gè)定價(jià)的測算可以得知，雖然H房地產(chǎn)公司按12404元/平方米銷售房屋，收入總額相對(duì)較低，稅負(fù)也低，但是企業(yè)可獲取的利潤卻較為可觀。售價(jià)每平方米13000元雖然高，但相應(yīng)的稅負(fù)較高，企業(yè)可獲取的利潤卻遠(yuǎn)不如定價(jià)低的方案的利潤。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定售價(jià)的時(shí)候，不僅需要結(jié)合市場的需求及熱度，也需要平衡稅負(fù)的影響，以此追求企業(yè)利益最大化。
(二)銷售收入的轉(zhuǎn)移的納稅籌劃我國目前的土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，稅率最低30%，最高可達(dá)60%，根據(jù)土地增值稅可以享受的稅收優(yōu)惠，如果普通住宅增值稅低于20%可以免征土地增值稅。那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮增加銷售環(huán)節(jié)，通過對(duì)收入的分段從而使每段的收入都處于低增值率從而享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮新增獨(dú)立法人地位的銷售公司，房地產(chǎn)企業(yè)按照籌劃后的定價(jià)銷售房屋給銷售公司，銷售公司再根據(jù)市場價(jià)格銷售給第三方，則可以成功將一項(xiàng)銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的土地增值稅稅率降低。需要考慮的是，納稅籌劃的成本在此籌劃中應(yīng)當(dāng)關(guān)注，如設(shè)立銷售公司的成本是否過高，而使納稅籌劃的利潤得不償失。銷售方式要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運(yùn)用，才能達(dá)到比較好的籌劃效果。
(三)銷售收入分解的納稅籌劃隨著消費(fèi)者消費(fèi)水平的不斷提高，也為了節(jié)省裝修房屋的時(shí)間與精力，同時(shí)考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一采購節(jié)省了大量物流、倉儲(chǔ)和人力等中間環(huán)節(jié)的費(fèi)用，越來越多的消費(fèi)者更傾向于精裝修住房。在進(jìn)行房產(chǎn)銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可投資成立一家裝修子公司，專門負(fù)責(zé)為毛坯房進(jìn)行精裝修。那么在銷售時(shí)，可以將銷售收入分解，一份合同是房地產(chǎn)公司按毛坯房的價(jià)格簽訂的房屋銷售合同，另一份是裝修子公司與客戶按精裝修的價(jià)格簽訂的房屋裝修裝潢合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅只用按照銷售合同上的銷售價(jià)格計(jì)算，那么可以減少一部分土地增值稅，以及收入相應(yīng)的稅金及附加。同時(shí)因裝修子公司的裝修裝潢合同不屬于土地增值稅的征收范圍，這部分的收入不需要繳納土地增值稅。兩家公司綜合來看，銷售收入的分解不僅減少了土地增值稅，也降低了稅金及附加，減少了企業(yè)的納稅成本。
【關(guān)鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收
一、土地增值稅政策演變
1993年12月13日，國務(wù)院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實(shí)施），該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財(cái)政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。征收土地增值稅的目的之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預(yù)征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務(wù)總局了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算。之后的執(zhí)行情況并不好，尤其是我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)受2008年國際金融危機(jī)顯著沖擊后，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了改變。
2009年我國房地產(chǎn)價(jià)格再次出現(xiàn)快速上漲，一些城市甚至是爆發(fā)性增長。2009年5月12日，國家稅務(wù)總局頒布《土地增值稅清算管理規(guī)程》（從2009年6月1日起施行），對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規(guī)定。該規(guī)程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。另外，第十條規(guī)定，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
2010年4月國家再次對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。2010年5月25日國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個(gè)方面提高了要求。第一，提高預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行；其次是為核定征收率設(shè)底線，對(duì)確需核定征收土地增值稅的，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。
從政策演變來看，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅清算管理不斷加強(qiáng)，一些漏洞也逐漸彌補(bǔ)。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區(qū)較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實(shí)上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產(chǎn)投機(jī)和房價(jià)過快上漲的作用；改變了計(jì)稅依據(jù)，不但不能抑制房價(jià)過快上漲，反而可能助漲房價(jià)。
二、土地增值稅稅收籌劃策略
1、降低適用稅率
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。第一，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%（應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)）；第三，增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；第四，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；第五，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。
降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時(shí)增值額不變，如果適用稅率下降，企業(yè)稅后利潤增加。
（1）利用國家對(duì)普通住宅的稅收優(yōu)惠。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對(duì)于屬于普通住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點(diǎn)，則可以通過適當(dāng)降低售價(jià)使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時(shí)，降價(jià)銷售也能促使企業(yè)加快銷售速度，節(jié)約貸款利息。舉例來說，如果該項(xiàng)目正常定價(jià)銷售收入是1.21億元，扣除項(xiàng)目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元。現(xiàn)在如果少量降低售價(jià)，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當(dāng)然如果正常價(jià)格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。
（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第四點(diǎn)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于裝修成本是由購房者承擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產(chǎn)開發(fā)成本后，在計(jì)算“財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目”時(shí)可以加計(jì)20%，使得扣除項(xiàng)目金額進(jìn)一步增加，導(dǎo)致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進(jìn)一步下降。如果本來增值率在某個(gè)臨界位置，則會(huì)使該房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的稅率下降一檔。此時(shí)企業(yè)增值稅負(fù)可能明顯下降，一個(gè)是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。
舉例來說，假定某項(xiàng)目毛坯房計(jì)劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發(fā)成本3億元，則增值率60%，應(yīng)納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現(xiàn)增加1億元裝修費(fèi)改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔(dān)，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應(yīng)納增值稅1.02億元。
2、增加扣除金額
在查賬征收方式下，相關(guān)法規(guī)規(guī)定了一系列的扣除項(xiàng)目。在房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業(yè)通過規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：取得土地使用權(quán)成本；開發(fā)成本；開發(fā)費(fèi)用，包括利息支出和其他開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。取得土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，其中開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)費(fèi)用是間接費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）點(diǎn)規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。”這里的（一）（二）指取得土地使用權(quán)成本和開發(fā)成本。
從上述規(guī)定來看，開發(fā)費(fèi)用與開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用有可能有交叉，可以通過更細(xì)致的會(huì)計(jì)處理來增加扣除項(xiàng)目。
（1）對(duì)利息費(fèi)用的處理。對(duì)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按5%計(jì)算；能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，且利息支出未超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除；超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額時(shí)，則按該金額扣除。因此對(duì)于有大量借款的房地產(chǎn)企業(yè)，要權(quán)衡是據(jù)實(shí)扣除好還是按5%扣除好。關(guān)鍵是必須對(duì)能夠扣除的實(shí)際貸款利息支出與預(yù)先估計(jì)的（取得土地所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%所計(jì)算出來的利息支出進(jìn)行比較。如果前者更大，就要選擇據(jù)實(shí)扣除，平時(shí)就應(yīng)該對(duì)貸款的利息支出詳細(xì)記錄，應(yīng)用合理的分?jǐn)偡椒ò阉鼫?zhǔn)確地分入各個(gè)項(xiàng)目中去，這樣也就避免了《條例》中對(duì)利息費(fèi)用比例的限制。
（2）其他開發(fā)費(fèi)用的籌劃。其他開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅瑒t按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本（取得土地使用權(quán)成本+開發(fā)成本）的5%扣除；否則和財(cái)務(wù)費(fèi)用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發(fā)費(fèi)用細(xì)化到具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)入開發(fā)成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項(xiàng)目中還可以加計(jì)扣除20%。
（3）費(fèi)用均分法。對(duì)于同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，不同項(xiàng)目因地價(jià)和房價(jià)等原因增值率不同，可能會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。而開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行必要調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，可以節(jié)省稅款。
最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務(wù)籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 黃一明：房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對(duì)策[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2008（2）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、稅務(wù)籌劃、所得稅、土地增值稅
稅務(wù)籌劃是隨著市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法制化以及公民依法納稅的意識(shí)提高而出現(xiàn)的，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，稅務(wù)籌劃將具有更廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對(duì)納稅活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。
所謂稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對(duì)投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。
在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收進(jìn)行籌劃之前，有必要先了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法整體情況。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)到銷售（轉(zhuǎn)讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，相對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政、稅收部門的規(guī)章、通知、批復(fù)等。
因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行。稅務(wù)籌劃的分類主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營活動(dòng)三種類別進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目可以從企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)以及區(qū)分不同稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
一、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃
一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進(jìn)行稅務(wù)籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進(jìn)行節(jié)稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅種主要是營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營業(yè)稅以及在此基礎(chǔ)上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來主要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個(gè)稅種簡單介紹一下稅種的稅務(wù)籌劃。
（一）、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和其他經(jīng)營活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對(duì)象，同時(shí)還包括對(duì)外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)等所得。目前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為25%。
（二）、土地增值稅的稅務(wù)籌劃
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納土地增值稅。該稅種是針對(duì)房地產(chǎn)市場而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進(jìn)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
1、根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃
土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應(yīng)該屬于勞務(wù)行為，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
2、利用土地增值稅起征點(diǎn)作稅收籌劃
土地增值稅的起征點(diǎn)為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)就會(huì)帶來損失。
陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬元，前期工程費(fèi)40萬元，建筑安裝工程費(fèi)100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用40萬元），房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬元。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加計(jì)扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬元。
3、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃
計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項(xiàng)目，因此適當(dāng)增加分母，即扣除項(xiàng)目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達(dá)到降低稅負(fù)的效果。
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。
二、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃
（一）.利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。
假設(shè)2011年1月份陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對(duì)公司的稅負(fù)影響也必然不同。
如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計(jì)算，每年需要支付利息60萬元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費(fèi)用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對(duì)公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節(jié)稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對(duì)社會(huì)公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費(fèi)用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對(duì)公司利潤的影響為100萬元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達(dá)到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（二）、通過不同的投資方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃
根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會(huì)產(chǎn)生同樣的投資收入所對(duì)應(yīng)的稅負(fù)不同的情況。因此出于對(duì)節(jié)稅利益的追求，可以通過將不同性質(zhì)的收入進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換達(dá)到稅收籌劃的效果。
譬如陽光房地產(chǎn)公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司A進(jìn)行合作，至于采用什么樣的方式進(jìn)行合作很有講究，畢竟采用何種方式進(jìn)行合作將直接對(duì)陽光房地產(chǎn)公司的今后取得的合作收入的納稅活動(dòng)產(chǎn)生決定性的影響。
陽光房地產(chǎn)公司主要可以采取三種方式與A公司進(jìn)行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是通過金融機(jī)構(gòu)將500萬資金出借給A公司參與房產(chǎn)開發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。
假設(shè)陽光房地產(chǎn)公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與A公司協(xié)商，分得現(xiàn)金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于陽光房地產(chǎn)公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀荆诠痉值?00萬元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給A公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為600萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為33萬元，企業(yè)所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設(shè)陽光房地產(chǎn)公司通過金融機(jī)構(gòu)將500萬借給A公司。1年后陽光房地產(chǎn)公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應(yīng)繳納金融業(yè)營業(yè)稅及附加5.5萬元，企業(yè)所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個(gè)公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補(bǔ)稅，即陽光房地產(chǎn)公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負(fù)最輕，但要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負(fù)較重，但是陽光房地產(chǎn)公司直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際操作中，由于經(jīng)營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以結(jié)合自己公司的實(shí)際情況、實(shí)際需求來確定經(jīng)營投資方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。
（三）、合作建房的稅務(wù)籌劃
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃探討
1土地增值稅的基本要素
1.1納稅人
納稅人是指在國有土地及土地建筑物在進(jìn)行交易和轉(zhuǎn)讓過程中取得的收入、需要支付一定稅金的個(gè)人。客稅對(duì)象是指有償對(duì)國家土地房產(chǎn)及土地房產(chǎn)附屬建筑物財(cái)產(chǎn)在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以及拍賣時(shí)所取得的增值稅額，在房地產(chǎn)行業(yè)中，納稅人及房地產(chǎn)公司增值稅額是房地產(chǎn)在進(jìn)行國有土地的競拍以及建設(shè)、出售房地產(chǎn)所得收入產(chǎn)生費(fèi)用的應(yīng)交稅額。
1.2應(yīng)納稅額
我國房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅應(yīng)納稅額，是房地產(chǎn)行業(yè)盈利過程中產(chǎn)生的增值額乘以適當(dāng)?shù)亩惵试贉p去理應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)。其中土地增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入減去按規(guī)定應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額。
1.3土地增值稅征收的作用
作用：①有利于國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)調(diào)控；②有利于有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)并抑制惡意炒房現(xiàn)象；③有利于增加國家的財(cái)政收入。
2土地增值稅納稅籌劃方法
房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，企業(yè)內(nèi)部投入成本變高。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，如何選用靈活適當(dāng)?shù)幕I劃方法進(jìn)行土地增值稅的清算以及繳納，從而降低企業(yè)成本、增長企業(yè)競爭力，是目前房地產(chǎn)行業(yè)重要研究和發(fā)展的方向。
2.1注意納稅臨界點(diǎn)
按照我國有關(guān)稅法規(guī)定，有一項(xiàng)可以實(shí)行免征土地稅的政策，那就是納稅人在依法建造標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的時(shí)候，如果增值稅沒有達(dá)到應(yīng)該扣除項(xiàng)目金額的20%，可減免土地增值稅。我國現(xiàn)行的增值稅納稅方法實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每當(dāng)增值稅超過50%、100%或者200%，根據(jù)不同的長度交納不同的數(shù)額，因此企業(yè)在開發(fā)的時(shí)候應(yīng)該選用最為適合的方案，注意調(diào)整稅率臨界點(diǎn)，降低企業(yè)的房產(chǎn)投入。
2.2增加開發(fā)成本
增加開發(fā)成本也是目前房地產(chǎn)使用最多的方法，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商都選擇在可以接受的范圍內(nèi)增加公共配套設(shè)施建設(shè)的投入，從提高小區(qū)住宅環(huán)境方面入手，提高裝修層次，以此來吸引顧客的眼光，同時(shí)可以增強(qiáng)扣除項(xiàng)目金額，使得增值稅稅率變低。
2.3拆分合同
將一處房屋拆成兩次合同進(jìn)行兩次簽訂，也可以降低土地增值稅的繳納。目前很多房地產(chǎn)在進(jìn)行房屋出售的時(shí)候往往采取先簽訂毛坯房銷售合同，隨后在裝修時(shí)與顧客達(dá)成一致意見，在與顧客簽訂裝修合同，這樣一來，所交的僅是銷售房屋時(shí)毛坯銷售土地增值稅，房產(chǎn)企業(yè)順利達(dá)到節(jié)稅的目的。
2.4明確征收范圍進(jìn)行籌劃
（1）合作建房。合作建房是指按照稅法規(guī)定由兩方共同建設(shè)，一方出地一方出資金，建成后按房屋比例用于自用的房產(chǎn)，可以暫時(shí)免收土地增值稅。房產(chǎn)開發(fā)商也可以適當(dāng)利用這一政策。
（2）轉(zhuǎn)銷為租。目前很多房地產(chǎn)業(yè)存在著房未售完的情況，在這種情況下，房產(chǎn)公司可以選擇將建好的房子進(jìn)行精裝修，由于租房并不產(chǎn)生房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，因此可以在節(jié)省成本的同時(shí)提高企業(yè)的收入。
（3）增加扣除項(xiàng)目。在進(jìn)行房產(chǎn)生產(chǎn)銷售以及清算土地增值稅的時(shí)候，可以采取多種利息扣除方法，方法一：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用-利息（據(jù)實(shí)扣除）+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)商開發(fā)投入成本）×5%。此外可以采取代收費(fèi)用并入房產(chǎn)減少稅基本，可以將代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取，而代收費(fèi)用卻并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅。第二種可以采取在收取房價(jià)之外再進(jìn)行單獨(dú)收費(fèi)。
3土地增值稅對(duì)房價(jià)的影響
房地產(chǎn)是我國目前正大力發(fā)展的行業(yè)，而土地增值稅是國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控參與國家房地產(chǎn)行業(yè)分配利潤的手段。房價(jià)越高，土地增值稅應(yīng)交稅額越大，而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地增值稅稅額也大，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入沖擊越大。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的售樓價(jià)格越來越高，不少市民面對(duì)高昂的房價(jià)望而卻步，因此，土地增值稅的清算和繳納也是我國對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)秩序的維護(hù)，可以抑制房價(jià)過分上漲，盡快調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，讓房價(jià)回歸到合理的正常價(jià)位，從而保證我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠長期穩(wěn)定的發(fā)展。通過近年來的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，土地增值稅的清算已經(jīng)成功對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了調(diào)控，不少人買得起自己喜歡的居所，人民生活的水平已經(jīng)得到了逐步穩(wěn)定的提升。此外，房地產(chǎn)高價(jià)暴利的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，國內(nèi)的售價(jià)普遍均衡，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著穩(wěn)定的方向發(fā)展。
4土地增值稅繳納、清算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
4.1調(diào)控價(jià)格、制約暴力
隨著“炒房”一詞的流行，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取促銷策略。隨著人們買房熱情的提高，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格一直上漲。房地產(chǎn)企業(yè)在收入越來越多利潤的同時(shí)，土地增值稅應(yīng)納稅額越來越多，也令各大房地產(chǎn)開發(fā)商頭疼。部分企業(yè)低價(jià)購買土地的使用權(quán)，并且想方設(shè)法延長開發(fā)期，從而達(dá)到高利潤的理想狀態(tài)。土地增值稅清算狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行囤積的現(xiàn)象越來越少，很難再實(shí)現(xiàn)長期的高額利潤。
4.2重新定位
市場在土地增值稅繳納清算制度的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)行了一次大規(guī)模的市場重新定位，不少過分追求低投入高利潤的企業(yè)紛紛被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)換經(jīng)營戰(zhàn)略，樹立新的發(fā)展觀，以尋找自己生存發(fā)展的空間，重新樹立企業(yè)形象。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始考慮市場需求，適應(yīng)了新時(shí)代下的發(fā)展趨勢。
5結(jié)束語
土地增值稅是我國長期穩(wěn)步進(jìn)行的系統(tǒng)工程，從整個(gè)行地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃為中心進(jìn)行宏觀調(diào)控，土地增值稅的繳納和清算不光是為了幫助企業(yè)追求最低的繳費(fèi)方案，而是在整體上提高企業(yè)的經(jīng)營水平，合理降低房價(jià)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅 營業(yè)稅
目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了自2008年以來的最低點(diǎn)。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來看，“增收不增利”成為了整個(gè)行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3―5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤率每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)。分析各種原因，除了受到市場經(jīng)濟(jì)以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負(fù)是縮小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業(yè)稅。而在兩稅種之間進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營業(yè)稅的理論知識(shí)，將其靈活地運(yùn)用在開發(fā)房地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
一、投資決策階段――合理選擇開發(fā)模式
在投資決策階段，選擇運(yùn)營模式還是合作模式直接影響著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進(jìn)行稅負(fù)的對(duì)比預(yù)測以及運(yùn)營方案的選擇。
由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會(huì)大大降低開發(fā)活動(dòng)所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬即可。可以看出，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。
此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對(duì)外轉(zhuǎn)讓，雖然營業(yè)稅會(huì)增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。
因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運(yùn)營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇
地價(jià)往往占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對(duì)于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時(shí)會(huì)采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因?yàn)椋绻ㄟ^轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。
也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。
三、立項(xiàng)階段――把握清算優(yōu)惠政策
立項(xiàng)階段對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來說相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓?duì)象的確定，進(jìn)而影響著各個(gè)納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時(shí)也影響著項(xiàng)目清算的時(shí)點(diǎn)。
在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)椋芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項(xiàng)目前期的定價(jià)往往較低，那么增值率隨之也會(huì)降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價(jià)格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會(huì)高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。
在上述基礎(chǔ)上，還要把握對(duì)可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對(duì)于車庫、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計(jì)入收入和成本，國家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)則可以建設(shè)單獨(dú)的車庫，將收入成本計(jì)入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車庫等。
四、開發(fā)階段――關(guān)注土地增值稅的可扣除要素
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的確定對(duì)于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測價(jià)格是不斷上漲的，那么前期的售價(jià)要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價(jià)則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對(duì)稅收籌劃的作用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對(duì)于清算對(duì)象中同時(shí)包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會(huì)影響到開發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因?yàn)閲叶悇?wù)總局稅務(wù)司對(duì)售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時(shí)設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計(jì)入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計(jì)入開發(fā)成本扣除。總之，對(duì)于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計(jì)扣除與據(jù)實(shí)扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計(jì)扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計(jì)入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬元。按比例扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬元；據(jù)實(shí)扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=
2050萬元。在這個(gè)過程中，既要通過稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時(shí)也要把控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
五、銷售階段――注重收入的分散與二次清算
清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷售階段要注重對(duì)收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對(duì)收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價(jià)的高低。
在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷售收入中分離出來，同時(shí)控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價(jià)格備案。雖然裝修合同將對(duì)方的營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個(gè)過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫?huì)增加合同主體，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計(jì)算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈(zèng)送的車位因?yàn)闆]有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。
通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時(shí)間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個(gè)過程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積來計(jì)算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計(jì)算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對(duì)二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來考慮。
六、結(jié)語
面對(duì)嚴(yán)峻的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極的措施應(yīng)對(duì)市場環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對(duì)政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握好其運(yùn)作原理，充分運(yùn)用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目每一過程的特殊性，關(guān)注重點(diǎn)稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤空間。
【參考文獻(xiàn)】
所謂的增值稅稅收籌劃，就是采用合理、合法的手段，達(dá)到企業(yè)稅收最小化的目的。那么如何能夠即合理又合法地避稅呢？這除了要充分利用各個(gè)稅種的稅率特點(diǎn)外，主要靠的還是國家提供的各種稅收優(yōu)惠政策。稅收優(yōu)惠政策是國家給予的“陽光”政策，利用得好，納稅人就能夠享受到減稅甚至免稅的優(yōu)厚待遇。下面以房地產(chǎn)行業(yè)中常見的土地增值稅稅收籌劃為例，談?wù)勗鲋刀惗愂栈I劃的幾種方法。
一、分散收入法
土地增值稅稅收籌劃是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，土地稅收籌劃增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。
在累進(jìn)稅制下，收入的增長預(yù)示著相同條件下增值額的增長，土地增值稅稅收籌劃的稅率從30%-60%，共設(shè)四個(gè)級(jí)次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。檔次爬升現(xiàn)象會(huì)使得納稅人的稅負(fù)急劇上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負(fù)的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入的常用方法有：
1.將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離
假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房屋的市場價(jià)值是500萬元，其所含各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，而是將全部金額600萬元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則相同條件下的增值額無疑會(huì)增加100萬元，相應(yīng)地應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。但是如果該企業(yè)和購買者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明500萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則問題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅收籌劃稅額，而且由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.5‰稅率要低，還可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。
2.分散收入的另一種做法是分多次簽訂售房合同
當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅稅收籌劃，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅稅收籌劃業(yè)稅的稅率比土地增值稅稅收籌劃的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。
二、增加扣除項(xiàng)目金額法
上面已經(jīng)講過，增值額的大小直接影響著納稅人稅負(fù)的高低。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額可以有效地降低增值額。
稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目共有五項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目。其中財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。從中我們可以看出，若想適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額，只能從房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用兩方面著手。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本指的是納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除
它主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內(nèi)，最大限度地?cái)U(kuò)大成本的列支比例，就可以達(dá)到節(jié)稅的目的。
2.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用
稅法規(guī)定，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：
利息（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額），否則應(yīng)按下式計(jì)算扣除：
（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%
由此可見，如果納稅人的借款數(shù)額較大時(shí)，按第一種方式計(jì)算扣除比較有利于納稅人節(jié)省稅款。如果納稅人的借款數(shù)額較少，則利息支出也相應(yīng)較少，這時(shí)，納稅人可以采取故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明等方法，使稅務(wù)機(jī)關(guān)按照第二種方法計(jì)算扣除金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
三、利用稅收優(yōu)惠政策法
1.按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅稅收籌劃
增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就將全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負(fù)，就應(yīng)綜合考慮增值額增加所能帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者之間的關(guān)系，從而選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。下面分別說明這兩種情況下的籌劃策略。
第一種情況：享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。假定某房地產(chǎn)開發(fā)商建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為500；
則當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5%×（17%3%）x=5.5%x.
式中，5%為營業(yè)稅；7%為城市維護(hù)建設(shè)稅；3%為教育費(fèi)附加；
這時(shí)，其全部允許扣除項(xiàng)目金額為：5005.5%x.
根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，企業(yè)享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)應(yīng)滿足：x-（5005.5%x）（5005.5%x）=20%即：x=1.2（5005.5%x）
解以上方程，得x=642.40；
此時(shí)，全部允許扣除項(xiàng)目金額=5005.5%×642.40=535.33
也就是說，開發(fā)商只有將其銷售額控制在642.40以內(nèi)，才能享受到免征土地增值稅稅收籌劃，否則將全額征稅。
第二種情況：如果企業(yè)想通過提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，則當(dāng)增值率略高于20%時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定。沿用上例，假定此時(shí)的售價(jià)為642.40y（式中y為提高的售價(jià)）；相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)提高5.5%y（為銷售稅金及附加的增加額）；
這時(shí)，全部允許扣除項(xiàng)目的金額=535.335.5%y；
增值額=（642.40y）-（535.335.5%y）=107.0794.5%y；
企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅=（107.0794.5%y）×30%=32.120.28y
若企業(yè)欲使提高售價(jià)帶來的收益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使y>32.120.28y
即y>44.61.
此時(shí)的售房價(jià)格最少應(yīng)為642.4044.61=687.01
也就是說，只有售房價(jià)格高于687.01時(shí)，企業(yè)才能達(dá)到通過提高售價(jià)獲取更大收益的目的。
2.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的另一個(gè)方法就是靈活運(yùn)用不同的建房方式。
（1）合作建房方式
稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地一方出資的雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅稅收籌劃。但如果建成后轉(zhuǎn)讓的，則屬于征收土地增值稅稅收籌劃的范圍。根據(jù)這一條政策，可做增值稅稅收籌劃如下：新晨
假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅稅收籌劃，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后，轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅稅收籌劃，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
（2）代建房方式
主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故其取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅稅收籌劃的征稅范圍。
由于建筑行業(yè)適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅稅收籌劃相比，稅負(fù)明顯較低，因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式。這時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要注意從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。
【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；概念；策略
“營改增”的稅收政策可以說是我國稅制改革上的一次飛躍，有利于完善我國的稅收制度。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營改增”的稅收政策，既可以說是一項(xiàng)挑戰(zhàn)又可以說是個(gè)機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員需要提高對(duì)“營改增”政策的重視程度，及時(shí)組織相關(guān)財(cái)務(wù)人員及納稅人員了解與分析“營改增”的稅收政策，做好企業(yè)的納稅籌劃工作，從而在一定程度上提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
一、“營改增”的基本概述
在我國的流轉(zhuǎn)稅中，營業(yè)稅與增值稅都是其中的重要組成部分。而增值稅與營業(yè)稅的概念及其納稅范圍有所不同。增值稅的計(jì)稅依據(jù)主要是對(duì)商品在其流轉(zhuǎn)的過程中增值的部分。一般來說，增值是指的對(duì)單位或者是個(gè)人就其銷售貨物、提供修理修配勞務(wù)、加工、進(jìn)口貨物等，對(duì)其實(shí)現(xiàn)的增值額來進(jìn)行征收的稅種。在營業(yè)稅改增值稅后，增值稅是我國最重要也是最主要的稅種之一，其稅收收入在我國的稅收總收入中占據(jù)主要的份額。“營改增”是我國稅制上的一項(xiàng)重要的改革，有利于完善我國的稅收制度，也有利于促進(jìn)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，促進(jìn)第二、第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步融合發(fā)展，從而推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
1.對(duì)企業(yè)開發(fā)成本的影響
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企業(yè)來承建的，在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)納稅的稅率均變?yōu)?1%，稅負(fù)會(huì)發(fā)生明顯的變化。第一，房地產(chǎn)的開發(fā)需要設(shè)計(jì)到諸多的材料，且各種原材料的品種多、品類繁雜，除了對(duì)一些大型的材料，如鋼筋、水泥等等能夠取得增值稅的專用發(fā)票進(jìn)行抵扣外，對(duì)于大部分零散的材料，如釘子等，這部分材料的供貨商大部分來源于個(gè)體私營工商戶、五金商鋪店，主要以小規(guī)模納稅人為主，需要按照固定的稅額進(jìn)行納稅，不具備開具增值稅專用發(fā)票的資格，就會(huì)使得企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法進(jìn)行抵扣，使得施工企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)加重。第二，施工企業(yè)常常會(huì)使用到一些材料，如沙土、混凝土、石頭等等，這些材料6%的稅率進(jìn)行增值稅的納稅，施工企業(yè)只能按6%進(jìn)行抵扣，而部分的銷項(xiàng)稅額就會(huì)大于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額，增加施工企業(yè)的納稅成本。第三，對(duì)施工企業(yè)來說，需要大量的人員，在建筑造價(jià)成本中人工成本占據(jù)很大的比例，高達(dá)30%，但是在增值稅中，人力資源成本的進(jìn)項(xiàng)稅是不能夠進(jìn)行抵扣的，這大大加重了施工企業(yè)的納稅成本，使得企業(yè)的成本居高不下。由于上述因素的存在，使得施工企業(yè)的稅負(fù)增加，而施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上流企業(yè)，在增值稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論下，施工企業(yè)在招投標(biāo)過程中將會(huì)抬高報(bào)價(jià)，這勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的增加。
2.對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響
房地產(chǎn)企業(yè)的售房款，以之前的營業(yè)稅進(jìn)行征稅，其稅率是5%。而在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額就會(huì)有所變化，由當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。換個(gè)角度說，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)流通環(huán)節(jié)所增值的部分進(jìn)行征稅。而房地產(chǎn)企業(yè)的售房款征收的增值稅的稅率為11%，設(shè)企業(yè)的應(yīng)稅收入為X，可以進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額在應(yīng)稅收入中的比例為Y，則其所需要繳納的增值稅的稅額為0.099*X*（1-Y），在假設(shè)所需要繳納的增值稅與原來的營業(yè)稅相等，則0.099*X*（1-Y）=X*5%，推算的增值稅與營業(yè)稅稅負(fù)率相等時(shí)的值Y=0.495，所以就能夠得出以下結(jié)論，當(dāng)企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額在應(yīng)稅收入的比重中占據(jù)49.5%時(shí)，企業(yè)繳納的增值稅與營業(yè)稅的稅負(fù)率是一樣的。而當(dāng)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅成本小于49.5%時(shí)，企業(yè)所繳納的增值稅的稅負(fù)率就會(huì)大于營業(yè)稅，反之則相反。
3.對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響
房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性會(huì)使得它的現(xiàn)金流量受到極大的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)前期階段，會(huì)投入大量的資金，而對(duì)這些資金的整合與優(yōu)化配置就會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。因此，在“營改增”后，就應(yīng)該注意這些資金的使用能否取得增值稅的專用發(fā)票，比如工程施工費(fèi)，在取得專用發(fā)票后，就能夠進(jìn)行抵扣，這樣就能在一定程度上降低企業(yè)現(xiàn)金流量的消耗，從而提高資金的使用效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售證之后進(jìn)行房產(chǎn)銷售，所取得的售房款能夠根據(jù)增值稅稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額，企業(yè)預(yù)售階段的一段時(shí)間內(nèi)不用再繳納增值稅稅款，但是在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)與金融市場的發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金總體來說較為緊張，開發(fā)前期額外承擔(dān)大額進(jìn)項(xiàng)稅金成本，就會(huì)加大企業(yè)現(xiàn)金流出與流入之間的差額，從而影響到企業(yè)的發(fā)展。
4.對(duì)企業(yè)稅務(wù)管理的影響
“營改增”后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理會(huì)造成一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)繳納的增值稅的征稅地點(diǎn)有兩項(xiàng)：一是企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地；二是企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的地點(diǎn)。用房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅，其納稅就會(huì)是一項(xiàng)艱難的工作，十分復(fù)雜。而房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)有所不同，在各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所在地進(jìn)行納稅申報(bào)，當(dāng)涉及到某個(gè)進(jìn)項(xiàng)稅額極大的時(shí)候，難免在進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)稅額之間的抵扣出現(xiàn)問題。因此，在“營改增”后，需要著重考慮企業(yè)的納稅申報(bào)應(yīng)該如何進(jìn)行選擇。
三、房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)“營改增”應(yīng)采取的策略
1.加強(qiáng)納稅意識(shí)，做好細(xì)節(jié)工作
“營改增”會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅及其經(jīng)營管理造成極大的影響。因此，在“營改增”政策下，財(cái)務(wù)人員需要改變企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法，保證企業(yè)會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，并且需要進(jìn)一步提高自身的專業(yè)素質(zhì)，做好本職工作，同時(shí)協(xié)助好財(cái)務(wù)主管，做好企業(yè)的稅收籌劃工作。其次，在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的成本在一定程度上會(huì)有所增加，為了進(jìn)一步控制好企業(yè)的納稅成本，就需要企業(yè)員工加強(qiáng)納稅意識(shí)，做好細(xì)節(jié)工作。如在選擇一些原材料的供貨商時(shí)，盡量選擇一般增值稅納稅人，來取得增值稅的專用發(fā)票，可以用來抵減銷項(xiàng)稅額，從而降低企業(yè)的成本。
2.改善運(yùn)營模式，進(jìn)行稅務(wù)籌劃
對(duì)于“營改增”后，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的資金帶來壓力的問題，就需要改善企業(yè)的運(yùn)營方式，開展企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作。如減短房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)階段的生產(chǎn)周期，來釋放出資金空間，從而做好資金的優(yōu)化配置。又或者堅(jiān)持貫徹和諧理念，走房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)建設(shè)道路。提高住房的質(zhì)量與舒適度，來提高企業(yè)的核心競爭力，從而為企業(yè)占據(jù)更多的市場。此外，還需要完善企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，從企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際環(huán)境出發(fā)，進(jìn)一步控制好企業(yè)的納稅成本，來增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
3.梳理企業(yè)業(yè)務(wù)流程，緩解資金壓力
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，要盡可能減輕企業(yè)的稅負(fù)重?fù)?dān)，減輕“營改增”對(duì)企業(yè)帶來的影響，就需要對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行詳細(xì)梳理，來緩解其資金的壓力。如從企業(yè)的項(xiàng)目源頭入手，提高對(duì)項(xiàng)目的了解程度，分析其中有多少能夠進(jìn)行抵扣的項(xiàng)目，除了進(jìn)行這部分的項(xiàng)目抵扣外，還需要進(jìn)一步提高可抵扣項(xiàng)目的比例。在一些無法抵扣的項(xiàng)目，企業(yè)還可以借助于外包的方法，來解決這部分問題。此外，企業(yè)還可以通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，來完善對(duì)企業(yè)資金的管理，緩解其資金壓力。
4.加強(qiáng)稅務(wù)發(fā)票管理，制定管理方法
“營改增”后，增值稅的專用發(fā)票在企業(yè)的納稅中具有重要的作用，既是企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)生的憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行檢查的依據(jù)，因此，需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)增值稅發(fā)票的管理。如對(duì)于在日常經(jīng)營中取得的增值稅專用發(fā)票，需要完善對(duì)發(fā)票的稽查程序，確保發(fā)票是正規(guī)的，開具的項(xiàng)目是齊全的等等。對(duì)企業(yè)來說，需要按照在相關(guān)法律法規(guī)的要求下，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)，制定一套適合企業(yè)的稅務(wù)發(fā)票管理制度，來提高發(fā)票管理的效率。
四、結(jié)束語
“營改增”是我國稅制改革上一項(xiàng)重大的事項(xiàng)，同時(shí)也是影響到各個(gè)企業(yè)發(fā)展的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，在“營改增”下，需要研究其帶來的影響，并依據(jù)這些改變，來完善企業(yè)的納稅籌劃，在法律允許的范圍內(nèi)，通過完善內(nèi)部管理，改變納稅意識(shí)等等，來盡可能降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，從而促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳玉嬌.試論“營改增”――對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].財(cái)經(jīng)縱橫.2015，03：43-44.
