時間:2023-09-25 18:01:23
開篇:寫作不僅是一種記錄,更是一種創造,它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感,將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋規劃設計用途,希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友,陪伴您不斷探索和進步。
一、本意見適用于我市行政區域范圍內經營性非住宅類房地產開發項目的規劃設計與管理。
二、本意見所稱經營性非住宅類項目,是指規劃條件確定用地性質為零售商業(不包括商業建筑規模小于3000平方米的商住用地和沿街條式商住用地)、批發市場、餐飲、旅館、商務(商辦)用地的五大類項目。
三、經營性非住宅類項目,土地出讓前由發改(服務業局)部門按《市服務業項目不分割產權管理暫行規定》明確不可分割銷售比例。規劃建設部門在擬定規劃條件時,按照控制性詳細規劃明確其用地性質和建筑用途。國土資源部門將規劃條件和出讓要求納入土地招拍掛文件和土地出讓合同。
四、經營性非住宅類項目,在符合《市服務業項目不分割產權管理暫行規定》要求的基礎上,規劃建設部門應嚴格按照公共建筑的相關標準進行審批,并符合以下條件:
(一)除餐飲、旅館外的經營性非住宅類項目,一般應采取公共走廊式布局,公共衛生間應按層集中設置,不得采用單元式或住宅套型式設計,但允許平均每個標準層建設不超過2個帶獨立衛生間的分割單元(因特殊地形限制,標準層面積小于600平方米的,帶獨立衛生間的分割單元不超過1個);
(二)除旅館外的經營性非住宅類項目,內部平面應禁止采用住宅、公寓、別墅等居住建筑平面形式,建筑物立面應具備公共建筑的外立面形式與建筑特點;
(三)具有公共的出入通道,除集中設置的食堂外,不得設置廚房和燃氣管道。燃氣供應單位不得違反規定擅自供氣;
(四)規劃用地性質為零售商業的,以具有墻體圍合的空間作為最小分割單元;
(五)規劃用地性質為批發市場的,應以墻或柱作分割單元;
(六)規劃用地性質為餐飲、旅館的,除土地出讓條件明確為產權式酒店(可分割)外,其它均不得分割銷售,只能按幢整體銷售;
(七)規劃用地性質為商務(商辦)的,以層作為最小分割單元,當建筑單體面積小于1000㎡的按整幢銷售。
五、2013年10月1日前已公開出讓的經營性非住宅類項目,在同時符合規劃條件、土地出讓合同和發改(服務業局)部門分割要求的,對可分割部分按以下規定進行分割:
(一)零售商業用地項目以具有墻體圍合的空間作為最小分割單元;
(二)批發市場用地項目最小分割單元建筑面積40平方米,商鋪面寬一般不得小于3.5米,且商鋪必須在不改變原有公共通道的情況下臨通道設置,有合理的劃分,有明確的界址點;
(三)餐飲、旅館、商務(商辦)用地項目以具有圍合功能的空間作為最小分割單元;
(四)分割手續辦理需提交規劃建設部門牽頭組織會審,經公示無異議后方可辦理相關手續。
六、經營性非住宅類項目,一經辦理《建設工程規劃許可證》,原則上不得再行調整。確需調整的,由項目建設單位向規劃建設部門提出申請,并征得發改(服務業局)、國土、消防等部門同意后報城鄉規劃委員會審查。
七、對經營性非住宅類項目,建設單位應嚴格按照建設工程規劃許可的內容進行建設,在建設過程中涉及建筑功能和立面調整的施工聯系單,必須經規劃管理部門核準后方可作為設計變更、規劃核實、建筑分部驗收、竣工驗收的依據。
八、對本意見規定的純經營性非住宅類項目,開發建設單位在建設、銷售時不得采用帶有公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱,其廣告宣傳、樓書中不得暗示具有居住功能,并應在樓盤名稱后用相同字體、字號注明非住宅用途。
九、各審批職能部門在進行審批時,應對項目名稱嚴格把關,對含有住宅性質名稱的,地名管理部門不予地名登記,建設部門不予核發預售證。工商行政管理部門應加強對經營性非住宅類項目銷售廣告宣傳的監督管理。
經營性非住宅類項目開發建設單位在房屋預、銷售時應向買受人明示房屋的規劃設計用途、土地使用年限等詳細情況,并將此情況在商品房買賣合同中予以明確。
十、對違反本意見規定進行分割轉讓(銷售)的,發改(服務業局)、國土資源、規劃建設等部門應按照有關法律、法規的規定予以處罰。
經營性非住宅類項目的使用應符合規劃使用性質和土地權屬證書上載明的土地用途,房屋所有權人、使用人不得擅自改變。對擅自改變用途的,由城管執法部門按照有關法律、法規的規定予以處罰。
十一、總部經濟區或金融商務區總部(金融)大樓建設項目,按市總部經濟發展和金融商務區建設有關規定執行。
十二、重大服務業投資項目,可實行“一事一議”。
【關鍵字】測繪技術;房地產開發;作用
中圖分類號: F293.33 文獻標識碼: A 文章編號:
一、房地產開發過程中測繪的主要內容探討
1、在房地產開發設計時期的測繪分析
在房地產的規劃設計階段,加強對房地產的測繪是其中一個很重要的環節,是整個房地產開始規劃和設計的基礎,是所有規劃設計數據的來源。在這個階段,房地產的開發單位要嚴格遵守各種規范和當地的條例,向城市規劃的相關機構提出房地產規劃設計選址申請,在此之前,要選擇具有資質的測繪部門對所選取的房地產開發地點做出比較精確的測繪,并提供相關的現勢地形圖。在房地產的規劃設計階段,加強對房地產的測繪過程中,要加強對建設用地勘測定界。一般而言,要結合土地利用的相關的規定,結合《地籍測繪規范》對選址用地的用途,線路等方面做出嚴格的測量并做好各種數據的客觀記錄。在此過程中,要針對一些容易引起糾紛的地方,比如土地的權屬界線,土地利用現狀界線,土地的數量和質量等展開嚴格而精確的測量。在測繪過程中所產生的各種數據,圖表將會對房地產開發選址申請的重要的基礎資料。
2、施工階段的測繪
施工階段測繪的主要內容包括:場地平整測量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進行建筑物施工放樣,必須在保證規劃要求的前提下,進行細部放樣。當不能滿足規劃要求時,應及時報告規劃管理部門。并通知設計單位進行圖紙變更。建筑物面積界定:房地產開發公司在辦理《商品房預售許可證》時,必須委托測繪部門進行商品房面積界定。面積界定應嚴格依據《房產測繪規范》、規劃部門批準的施工圖和放線圖。精確計算房屋建筑面積、使用面積和分攤的公用面積,然后繪制房屋分層分戶平面圖。
3、竣工測繪和房產測繪
房地產開發竣工測繪和房產測繪的任務是進一步查清房地產開發區內住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規劃要求,建沒活動是否改變土地使用性質,建筑物是否有超高現象,各類管線埋設是否符合要求,房屋竣工面積和房屋預售界定面積之差是否在限差以內。竣工和房產測量應繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等,為規劃管理部門進行規劃驗收和界定違法建設及房地產管理部門進行房屋產權登記提供必備圖件。
二、測繪技術在房地產開放中的地位與作用
1、測繪技術是房地產開發單位及企業開展開發工作的重要依據。房產測繪是保證房地產開發成果的重要資料的手段。因為作為一項對技術性與政策性要求較強的專業則會工作,房產測繪的具體工作包括七個方面,主要是指關于房產平面控制的測量、針對房產的調查、對房產要素的色兩、房產圖紙的繪制、針對房產面積的測算、房產變更的測量以及房產開發成果資料的檢查與驗收等。
2、測繪技術的應用是保證房地產開發中企業健康發展的重要手段。首先,應該加強對于城市的測繪管理,因為一項房地產的建設工程,依據1992 年時頒布并施行的測繪法中關于行業、專業以及軍事測繪管理的分工和規定,造成現在開展一項房地產工程需要由不同的測繪部門進行重復測繪,這種由于體制的落后所造成的工作中的冗余是應當改革的;其次,要進一步加強城市測繪技術,積極實行測繪保障,為房地產開發中測繪技術作用的發揮保駕護航。
3、房產測繪是用以確認房屋權屬的最重要的首要依據。因為房地產開發單位在辦理房產證件的時候,有關部門是需要對房屋產權的歸屬問題以及房屋產權狀況的證件合法性進行審查,而這個審查和確認產權的前提就是房地產開發方須持有通過房產測繪單位按照《房產測量規范》以及其他相關規定進行的實地測繪所測繪的房屋圖紙及相關資料,這些測繪資料能夠準確地反映出房屋的空間以及屬性信息的數據,以便準確地掌握房屋的面積,這樣才能夠最終確認房屋的歸屬問題以及權屬界線。只有對房產面積進行精確地測算,達到100﹪的正確率與精準度,才能最大程度地保障房屋產權人的利益。
4、房產測繪工作能夠有效地解決房產糾紛問題,由于房產確認權登記的數據主要是來源于房產測繪的成果,并且這些成果是經由房產管理部門的確認,具有一定的法律效力。因此,當因為發生房屋產權人或房屋的權屬界線不清、關于建筑面積所持標準不準而發生爭議沖突,或是任何侵害房屋產權人的合法占有、收益以及使用權益的行為發生時,都可以通過房產測繪這種合理并且有效的途徑來解決紛爭。由此可見,測繪技術在房地產開發中重要的地位,只有對房地產的產權面積進行準確的測量并且對產權的歸屬問題明確,這樣才能夠切實有效地保障房屋產權人的合法權益不受侵害,杜絕投機行為的發生,從根本上保證國家、集體以及個人的房屋財產受到侵害或遭到損失。
5、房產測繪在房產行業管理中也具有相當重要的基礎作用。房產測繪主要針對的是關于房屋的自然、權屬、利用以及相關的各種屬性要素,并且通過對房屋所進行的各種形式的調查測定出房屋的范圍、權界并且由此測算出房屋準確的建筑面積等,對所測算出的結果即一系列相關的空間以及屬性的信息的數據統一納入房產管理信息系統的管理之中,只有這樣才能夠切實做到做好以測繪圖管房、以測繪圖管證、以測繪圖管檔,更好更有效地防止房屋產權的重登、漏登或是對產權的虛報和瞞報。
6、房地產中的測繪技術工作還關系到其所在城市的整體規劃建設,是一項十分重要的參考標準。任何一個城市,要想做好其規劃建設和科學管理,都必須首先要了解這個城市建設的歷史、城市建設的現狀、城市現有房屋的分布以及房屋的數量、結構與用途等等,這就需要應用到房產應用的成果了,因為房產應用的成果既包括房產圖,還有各種與房產屬性信息以及空間數據信息相關的各種數據,無論是數量上還是規格上,房產測繪成果所包含的信息無疑是各種測繪產品中成果最為豐富的,并且是經過了許多層次的分類、統計與整理之后得出的,加上其派生出來的數據資料,比如房屋的總量、各種房屋的層次分布狀況、城市人均的建筑面積、各種用途房屋的分布比例以及住在建設狀況等各種很重要的數據,這些數據可以作為政府對城市規劃時的依據,用以設計城市的整體建設布局或是局部修改計劃,同時也為各種市政工程以及城市的綠化環保提供了相當科學可靠的信息,是一項具有廣泛社會服務前景的工程。
三、測繪過程中需注意的問題
1、房產測繪市場閉塞,信息數據無法共享。測繪單位測定的地理空間數據往往內容重復,數據分類、編碼繁簡程度差異很大,有的甚至自定坐標系統和高程基準,資料為部門所有,不能共享。這樣的重復測繪造成國家財政的極大浪費,加重了房地產開發企業的負擔,導致房屋成本的上升,嚴重影響測繪市場的健康有序發展。
2、各測繪圖件的存在差異。房地產開發測量中,規劃地形測量屬普通地形測量,精度要求一般不高,構建的地形圖反映測區內的單位、房屋、管線、高程等主要地物地貌;竣工測量精度要求較高,形成的竣工圖要準確體現建筑物實際形狀、位置、層數、裙樓、建筑物間距與退讓間距、出入口設置、管線、高程等;房產測量不僅要繪制房產基礎圖、房產綜合圖,而且要編制平面分幅圖、分丘圖,精度要求較高,一般圖上不需標注高程。但各測繪圖件的測繪方法、主要測繪內容信息等有類同和借鑒之處。
3、測繪竣工圖存在問題。竣工測量所提供的圖件具有一定的法律意義,是換發《建設工程規劃許可證》(正證)的主要依據,要求竣工測量成果的錯誤率為零,測量成果在精度上比相應的地形測量的精度要高得多,如竣工驗收資料建筑物的拐角通常為直角或45。角,而根據實際測繪的坐標值計算出的建筑物的拐角往往與其理論值不符。
四、結束語:
隨著房地產行業的興盛,在我國的國民經濟中占有舉足輕重的作用,所以我們更加要重視測繪技術,加強測繪技術的發展、改革與創新,只有這樣才能夠使房地產的開發與管理更加的規范化。
參考文獻:
[1]覃芳,淺談房產測量在城市發展中的重要作用 ,2009,(11)
[2]蔣茂森,淺談房產測量中陽臺面積的測算[期刊論文]-科技經濟市場 2008,(06)
【關鍵詞】建筑工程經濟;住宅產業化
工業化流程是一個行業壓縮成本,提高市場認可度的關鍵,而在建筑行業中,住宅產業化指的就是住宅生產、供應等的工業化。換句話說,工業化流程就相當于流水線生產,這一系統實現的關鍵就是“制作模型”,因此住宅成品的標準化就代表了住宅產業化。
一、傳統建筑經濟體系的阻礙
說到傳統的建筑產業,不免讓人想到粗放型經濟體,盡管依靠“類資源性產業”的先天優勢能夠保證相當可觀的利潤收益,但隨著原材料成本、人力勞動資源成本和消費者實際需求等多方面壓力越來越重,建筑經濟產業不得不考慮如何在利潤維持的基礎上滿足業主的生活需求,而要解決質量和利潤之間的矛盾,首先就是要從內部找原因,從產業性狀上進行深入分析,從而找到有效的改善方案。
住宅建筑所面向的是廣大購房業主,其切身生活需求當然是最重要的,因此滿足消費者需求應該放在住宅建筑在設計和建造的首位。在這方面,汽車生產制造業的經驗值得借鑒,從整車銷售到維修保養直至配件維修,一整套服務流程滿足了購車業主對于長期消費品消費的所有需求,而我們所做的也跟住宅的消費使用周期有密切的關系。所以產業化是必須要經過的過程,也只有走產業化道路,才能使整個經濟體系的安穩運轉,改掉粗放型的缺點,將先進的制造技術、管理經驗、設計理念融入到產業鏈中。
二、住宅產業化的要素
在住宅產業化概念提出一開始,其全部含義是住宅領域產業化,但隨著建筑行業經濟體的逐漸完善,包括住宅物業等周邊用途產業也被包含在內,基于這個概念,住宅產業化本來只是強調住宅領域的產業化,但不應局限于住宅建設領域的產業化,而應是包括住宅在內的,也包含其它一切用途物業的產業化。故原詞Housing Industrialization “住宅產業化”,似乎不盡準確,有收窄其涵義之嫌。事實上“住宅產業化”中的“住宅”,應理解為一切建筑產品。
住宅產業化是指用工業化生產的方式來建造住宅,是機械化程度不高和粗放式生產的生產方式升級換代的必然要求,以提高住宅生產的勞動生產率,提高住宅的整體質量,降低成本,降低物耗、能耗。 主要涵義:(1)住宅建筑的標準化;(2)住宅建筑的工業化;(3)住宅生產、經營的一體化;(4)住宅協作服務的社會化。住宅產業現代化是住宅產業化發展的更高階段。住宅產業現代化是指以科技進步為核心,用現代科學技術改造傳統的住宅產業,進一步通過住宅設計的標準化,住宅生產的工業化,采用“四新” 技術(新技術、新材料、新工藝、新設備,以下簡稱“四新”)的大量推廣應用,提高科技進步對住宅產業的貢獻率,大幅提高住宅建設、管理的勞動生產率和住宅的整體質量水平,全面改善住宅的使用功能和居住質量,高速度、高質量、高效率地建設符合市場需求的高品質住宅。
三、制約住宅產業化的因素
1、市場態度較軟弱:由于目前的商品住宅多為期房銷售,消費者對于成品房屋的要求仍比較模糊,對于高科技住宅的缺乏一定的認可度,同時住宅周邊環境的影響,后期物業管理方面也幾乎不提多少要求,往往是針對住宅談住宅,并沒有將自身需求上升到更為全面的層次,但這同時也帶來另一個問題,這所有的不重視都是產生于購房階段,入住之后以上的硬性需求仍然存在,這就導致入住之后會產生很多不滿。
2、缺乏危機意識:在整個建筑經濟體系中,首當其沖的是房地產開發商,從住宅定位到設計理念,還有一直到建筑風格和后期的管理,開發商都起到決定性的作用。而經歷了房價的高速上升之后,對于建筑品質在很多開發商心目中也并不覺得太重要。他們大部分人覺得只要能中標地塊就不會沒有利潤的樓市,這樣的觀點也影響著住宅產業化的前進,換句話說,從利益追求的角度來講,目前的行業氛圍尚對于相關企業來說還沒有帶來危機意識。也就等于說并沒有形成產業化競爭的格局。
四、住宅產業化的可采取的措施
1、提高房產企業規劃設計能力:規劃設計環節在住宅開發建設當中很重要,七成建造成本都取決于規劃設計環節。但目前房地產企業的規劃設計一般由設計院負責,自身規劃設計能力的培養不足,由此導致整個行業的粗放型競爭態勢。造成這種現象的原因是因為設計院沒有直接面向客戶,規劃設計與客戶需求之間增加了房地產開發企業這一信息交換中介,不同房地產企業的要求不同,住宅產業化必然會受到影響,不能實現住宅產品的大規模生產,整個產業鏈的效率因此而降低。
2、提高專業化水平:商品住宅的標準化是住宅產業的最終商品,提到住宅產業化首先要提到商品住宅的標準化,按照住宅的建造和使用過程,前后延伸,并帶動相關產業,因而就形成產業鏈。在整個住宅產業鏈體系中,房地產企業、施工企業、原材料及設備與部品供應商是產業鏈的主要成員,供應鏈中的各成員通過土地獲取、規劃、工程施工、建材生產、銷售、物業管理這幾個環節,完成住宅開發建設的整個流程。將有更多企業在房地產某個子行業或細分市場上集中力量,加強自己的細分優勢,在細分市場取得勝利。
6、推廣精裝修住宅:精裝修住宅的概念直到近兩年才在我們的房產市場中出現,而且盡管宣傳不斷,推行起來仍然是有很多的困難,但值得慶幸的是政府政策的鼓勵和市場認可度在逐漸提高,精裝修住宅依舊是有很大的上升空間的。
7、在傳統模式下,購房到入住,中間往往夾著裝修環節,而這一環節恰恰是我國的一個特有現象,這一現象背后的缺點也是有很多的,業主自行裝修給房屋結構安全、電氣規劃改造和生態環境都帶來一定的影響,一個裝修過程會帶來十分嚴重的物資浪費,形成很多的建筑垃圾。精裝修住宅是符合住宅建筑產業發展趨勢的,而要想市場認可度進一步提升,要進一步合理化裝修風格,提升裝修材料和造價的透明度也是很關鍵的。
為規范、有序地推進我市“三舊”改造工作,市政府辦公室印發了《關于印發市“三舊”改造項目申報審批操作辦法(試行)等五個配套文件的通知》(府辦〔〕158號),通知對“三舊”改造項目計劃、改造方案和確定改造主體等有關事項的申請審批流程作了規定。為進一步加快推進我市“三舊”改造工作,近日,市政府印發了《關于印發市進一步加快推進“三舊”改造實施工作意見的通知》(府〔〕75號),要求有關部門根據各自的職能,在充分分析“三舊”改造項目與一般項目差異的基礎上,提出本部門“三舊”改造項目辦理事項應提交的申請材料清單。根據市政府的文件精神,市“三舊”辦牽頭市發改、國土、規劃、環保、住建、地稅、房管等有關部門進行研究協調,制訂了《市“三舊”改造項目申報辦事指引》,現印發給你們,并提出以下意見,請一并貫徹執行:
一、規范“三舊”改造方案審查。“三舊”改造方案進行聯合審查。“三舊”改造項目審查部門應包括:城鄉規劃、國土、房管、發改、環保、房屋征收、國資、文廣新、住建等部門,審查的內容包括城鄉規劃、土地利用規劃、房地產權屬、供地方式、產業政策、環境影響、文物保護、改造主體、合作方式、改造資金來源等方面。各部門審查的職責分工如下:
(一)國土資源部門負責審查:改造用地是否符合土地利用總體規劃,改造地塊是否納入標圖建庫范圍,土地權屬是否清楚、是否存在抵押、查封等限制權利的問題,涉及完善用地手續的是否已按用地行為發生時的政策規定進行處理(處罰),是否符合供地政策,供地方式是否符合規定等;
(二)城鄉規劃部門負責審查:改造項目是否符合城鄉規劃,是否納入“三舊”改造規劃,是否已編制控制性詳細規劃、出具規劃設計條件,土地用途、土地開發強度是否符合有關規定,提出公共服務設施的配建要求等;
(三)房管部門負責審查:“三舊”改造涉及的房屋權屬是否清楚、是否存在抵押、查封等限制權利的問題,提出商品房地產公租房配建要求等;
(四)發展改革部門負責審查:改造項目是否有利于產業升級和符合產業政策等;
(五)環境保護部門負責審查:改造項目是否符合環境標準等;
(六)房屋征收部門負責審查:改造項目征收與補償安置情況(需征收的戶數、建筑面積、拆遷補償安置落實情況);
(七)國有資產管理部門負責審查:涉及國有企業改造項目有關方面意見;
(八)文廣新部門負責審查:改造范圍是否存在文物保護問題等;
(九)其他有關部門按職能分工配合審查“三舊”改造方案,有關文件未明確的審查內容由“三舊”辦負責審查。
各部門在改造方案的審查意見中要明確提出是否同意改造方案。
二、強化改造方案批準文件的地位和作用。改造方案經市政府批準后,改造主體可持“三舊”改造改造方案批準文件到各部門辦理手續。對于用地、立項、環評等手續,改造主體可持“三舊”改造年度實施計劃文件、改造方案批準文件和規劃設計條件及用地紅線圖并聯到國土資源部門辦理用地批準手續,到發改部門辦理立項和固定資產投資計劃,到環保部門辦理環評手續。國土、發改、環保部門在辦理相關手續時,不能再相互要求提供用地、立項、環評等資料。
【論文摘要】:城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制,對城市空間布局、空間發展的合理組織,創造良好的城市生活和生產環境,滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動,是一個把土地開發,或轉變成房屋的過程。
一、 城市規劃與房地產開發內在聯系
城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制,對城市空間布局、空間發展的合理組織,創造良好的城市生活和生產環境,滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動,是一個把土地開發,或轉變成房屋的過程。從某種程度上說,這兩者是城市建設的不同階段,其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境,以滿足人們需要。城市規劃是一個城市房地產開發的“龍頭”,它指導和制約著城市房地產開發,而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現,并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充,兩者關系密不可分。
房地產業是一種城市形態的產業。房地產業的興起、發展都離不開城市地域,它是在人群聚居的城市地區中,隨著工業化、城市代的發展而發展,并形成的獨立產業。而房地產業在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態中體現也來的。可見,房地產業的發展與城市的發展有著密切聯系。但我國的房地產業在實際運作中,由于起步晚、基礎差,因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后,隨后出現了短期的過熱,即使在經過調整后的今天,仍存在一些不協調的問題。其中,城市規劃與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。該如何采取措施,才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動,使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。文章試圖就這一問題,從幾個方面進行分析研究。
二、城市規劃與房地產開發的特點
城市規劃是一種政府干預行為,規劃方案多由政府部門組織編制,具有很強的計劃性和政策性,考慮整體利益和長遠利益;而房地產開發多是企業或個人的經濟行為,以謀求最大利潤為目的,受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
1. 城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織,以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一,具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式,對某一特定地段,某一特定行業的發展往往不是最優,甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為.開發商從自身利益出發,總是選擇區位條件最好的地段,采用收益最大的開發方式,要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理,其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。
2. 城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
我國城市總體規劃的年限一般為20年,即城市規劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態,城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內.獲得最大利潤,短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系,使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現,城市得到穩步、協調的發展。如果過份強調長遠利益,會失去經濟發展的機會;過分強調短期效益,則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。
3. 城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
我國城市規劃編制工作需較長時間,完成后具有法律效應,實施若干年后,才加以修訂,它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下,房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益,往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖,使整個規劃構思被打破,城市發展格局完全打亂,原有規劃失去意義。
三、 市規劃與房地產開發的關系
1. 城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用
我國《城市規劃法》規定“城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃,服從規劃管理。”具體來說,就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的,受市場經濟規律影響,若沒有規劃干預容易產生過度開發,隨意開發和忽視公眾利益等問題,通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。
2. 城市規劃指導和促進房地產開發
建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃,為開發商提供了大量信息和開發依據,房地產開發的地段選擇,開發方案選取,價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心,促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。
3. 城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段
房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設,合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本,在較 高層 次規劃許可的范圍內,獲得數量更多、用途更廣的物業,從而使開發者達到最高的經濟效益,也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。
總之,地產開發必須接受城市規劃的統一管理,同時也能從城市規劃中得到指導和促進。且規劃設計也是房地產開發謀求合理經濟效益的必要手段。這些都要求房地產開發經營者增強城市規劃意識,了解物業開發所在城市的規劃情況,掌握一定的規劃知識和技術,做到在城市規劃的指導下更有效地從事開發工作。
四、我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現
目前,我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。
1. 過度開發
在追求收益的經營目標驅動下,往往會造成一些地段內的進度的開發見的是居住片區的開發或改建過程中,開發部門為提高出房率,對住宅間距 一壓再壓,盡可能增大建筑密度,簡單的行列式密集排列,往往導致居住區面貌單調,日照不足,居住環境質量下降等。
2. 開發的隨意性
在城市開發活動中,不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同,導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。
4. 對公共開發的冷落
公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提,為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發,由于沒有直接的經濟效益,因而沒有開發部門主動進行投資.
我國房地產開發與城市協調發展采取的措施城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接,最具體,也最有影響,是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此,只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時,由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點,也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊,要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。
1. 市規劃應加強對房地產開發的管理
首先,必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略,促進房地產業健康發展。
其次,必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據,制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規,使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。
第三,必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明,新形勢下規劃管理權必須高度集中,不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2. 規劃要充分考慮開發者的利益,增強規劃的彈性和應變能力
在市場經濟中,城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權,而只具有否決權,因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究,做到以規劃為“龍頭”,帶動房地產開發和城市建設的發展,以使規劃設想付諸實施。另外,我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位,難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力,針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題,要對規劃不斷作出調整和補充,逐步實現“滾動規劃”。
3. 與房地產開發管理相適應的新的規劃方法
控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上,適應城市土地有償使用和房地產開發管理而發展起來的一個新的規劃層次,在上海、溫州、廣州等城市已有成功經驗。它一般規定8-9項控制指標(用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等)來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資,讓投資者在選址方面有更大的自由度,同時又符合規劃要求,控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性,甚至可以使用獎勵容積率等手段。
關鍵字:工業與民用建筑;測量成果;場地規劃;關聯;
1 引言
在建筑學中,根據建筑物的用途可以將其分為三種類型:分別是用于人們日常生產生活,消費和居住的民用建筑;用于各類工廠施工,組織生產和為了生產提供相關服務的工業建筑;最后就是用于農業生產生活的農業建筑。一般情況下,農業建筑主要是存放農業相關物品的庫房等,在建筑工程中所占比重不大。所以本文我們將著重研究的就是工業和民用建筑工程。設計到建筑就不得不考慮建筑施工,在建筑施工的過程中首先我們要進行的建筑場地的規劃設計,然而規劃設計的基礎又是建筑測量。所以本論文將要研究的主要是在我國工業和民用建筑中測量成果與場地規劃設計的關聯。
2 工業與民用建筑工程測量
2.1 建筑工程測量的用途
建筑工程測量關系到我們的工程質量,如今我們的工業和民用建筑多修筑在地表附近,既包括摩天大樓也包括地下商場。為了更加合理的布局,建設出高質量的建筑,使得生活更加舒適,工廠效益更加高,在建設前就要先做規劃,因此我們就必須對地表起伏以及周圍的情況等相關情況進行整合測量,所以規劃設計的基礎正是建筑工程測量。
2.2 建筑工程測量的內容和任務
如今的建筑工程測量已經發展為一門學科,并成為了土木工程學的基礎科目。關于工程測量的內容主要是研究地球的形狀,以及地表分布并確定地面某個點的精確位置。對于如今的建筑工程測量,主要是分為測定和測設兩部分執行的。所謂測定就是相關工作人員利用測量工具對建筑地點的具置以及相關數據進行測量和整理,而測設就是將我們在設計圖紙上標好的信息轉移到真正的實物上并以此作為施工的依據。
建筑工程測量是測量學的一個重要分支,對于建筑工程測量的任務主要可以分為三個,分別是設計前的地形測量,建筑中施工測量和竣工測量。可見在建筑過程中測量貫穿著工程項目的每一個環節,只有熟練掌握測量方法和技術,才可以建設出更高質量的工程。而且由于測量的多程序性質,我們還需在測量中貫穿著“邊測量邊檢驗”,以保證測量的準確。
3 工業與民用建筑工程場地規劃設計
工業和民用建筑是我國建筑工程中的主力軍,對于建設出高質量的工業和民用建筑直接關系著我國人民的生命財產安全。所以在工業和民用建筑施工前我們都要進行場地規劃,對場地中規劃進行分析,使建筑進行合理的安排和分布,并就此以提高場地利用的科學性,使場地中各要素尤其是建筑物與其它要素形成一個有機整體,并與場地周邊環境有機結合,使建設具有高度綜合性,這些都要準確的測量成果來保證。
場地是一塊可以利用的地方,而規劃則是對這個地方的事物進行分配和安排以使得產生最和諧的效果。人們為了達到某種最和諧的需求而對一塊特定的土地進行人工改造和設計,這就是場地規劃。建筑場地規劃的內容根據用途不同可以分為很多類,而本文主要討論的工業建筑場地規劃和民用建筑場地規劃。
3.1 工業建筑場地規劃
對于工業建筑場地規劃主要是對工業建筑物進行建筑前的場地布局。不同的工廠,有其不同的生產物品以及不同的生產環節,它主要可以分為兩步“一是根據城市道路的要求安排廠區的總方位。二是根據生產廠的功能可將廠區分為廠前區、生產區、倉庫區,有些廠還需安排生活區。”
在工業建筑中的場地規劃應該分清不同區的不同任務,例如“生產區根據工藝流程來安排生產順序。一般是 原材料檢驗零配件粗加工零配件細加工裝配試車產品檢驗產品包裝入庫,根據不同生產性質布置各工序工種廠房,有些生產產品可集中在大廠房中,有些需分散布置。”
在工業建筑的場地規劃中我們還應該注意根據生產工藝利用場地的自然狀態加以充分合理利用。如在藤縣陶瓷產業園區中,在場地設計時根據地形的實際情況,在滿足生產工藝及運輸、排水等要求下,廠區平面采用臺階式布局,使場地內土方挖填平衡且方量最小,土方挖土由原方案的7235萬方減少至5348萬方,不但降低了建設成本,且縮短了工期,加快了園區建設速度,使利益最大化。在如今若只考慮生產要素進行設計已經是不能滿足的,為了滿足環境的要求,在如今的工業建筑中我們還應該注意進行環境方面的設計和規劃,在規劃中注意綠化美化,建設出低污染的優美工業園區,使得人性化的工業建筑環境塑造出工人強烈的主人翁精神,從而使得工業利益最大化。
3.2 民用建筑場地規劃
民用建筑場地規劃設計是對場地內的建筑群、道路綠化、各種管線等進行全面、合理布置。在規劃設計時應綜合利用環境條件,使之成為有機整體。因此在場地規劃過程中,更要有準確的現狀地形圖,以便對場地條件進行全面分析,合理確定場地平面布局和進行豎向高程設計,做到明確建筑主次關系、完善空間布局,合理有序地安排場地內各種綠化及設施,使規劃區內鬧靜分開,不同功能分開建筑,交流流暢,減少相互交叉與干擾,使場地布局整體合理、經濟,達到在保證建筑群體空間形式及功能完整統一的同時,使建設項目充分發揮經濟、社會和環境效益。
4 測量成果和場地規劃的關聯
測量成果是一個區域的綜合性數據,只有嚴格掌控了該區域的自然狀況和城市設施情況,才可以保證場地規劃可以正確的實施和進行。所以測量成果和場地規劃的關聯可以分為兩部分考慮,分別為測量成果是場地規劃的基礎,場地規劃反饋測量結果的正確性。
4.1 測量成果是場地規劃的基礎
測量成果主要是對于一個地區的地形結構以及相關需求數據的整合,而場地規劃則是利用場地的相關數據進行綜合設計,所以測量成果是場地規劃的基礎。場地規劃無論是對于民用建筑還是工業建筑都要求滿足以下幾個個要求:“一、認真貫徹執行國家有關方針、政策二、符合當地城市規劃的要求三、滿足生產、生活的使用功能要求四、技術經濟合理五、滿通運輸要求六、滿足衛生、安全等技術規范和規定的要求七、豎向布置合理八、管線綜臺布置合理九、合理進行綠化布置與環境保護十、合理考慮發展和改擴建問題 。而為了滿足這些要求就需要場地規劃時對場地具置,周圍環境以及范圍要求進行綜合掌握,可以在場地設計中準確且合理地作出規劃,達到社會效益,經濟效益和環境效益的完美統一。這些都需要準確的測量成果來保證,所以可以說測量結果是場地規劃的基礎。
4.2 場地規劃反饋測量結果的正確性
場地規劃后,我們需要對場地規劃的合理性進行監理,而監理工作的進行則是充分考慮到了周圍地理環境和人文因素。這種考慮是多渠道,多方面的,并不一定是測量成果。而對場地規劃的監理將直接反應到我們測量結果的正確性以及誤差性。所以另一方面場地規劃也可以反饋測量結果的正確性。
5 結論
民用和工業建筑工程是我國建筑工程中的重要組成成分,它直接關系著人民日常生產生活,所以對于民用和工業建筑工程的建筑測量和場地規劃我們需要十分的注意。測量是工程得以順利進行的前提,只有在有了準確的測量成果前提下,才可以獲得高質量的規劃成果。而場地規劃是需求和諧化的保證,項目沒有了場地規劃就相當于一個公司沒有了預算,實施中將雜亂無,帶來的損失是無可估算的。所以測量成果和場地規劃它們之間是關聯的,并都是一個項目的重要組成部分,并影響著工程建筑的質量和經濟效益。我們必須既要重視規劃前的場地測量,也要重視場地規劃,使工程達到社會效益,經濟效益和環境效益的完美統一,這也是本論文研究的目的所在。
關鍵詞:城市;規劃設計;建筑設計;關系
中圖分類號:S611 文獻標識碼:A 文章編號:
一座重要的建筑是一個城市的象征,它的好壞對一個城市的形象影響非常大。因此,在方案實施前應組織專家對建筑設計方案進行評審:一是看建筑設計方案是否符合城市規劃設計的要求,是否充分的融入到城市環境中去,是否對城市的美化起到積極的作用;二是對建筑設計方案本身進行評審,看它的設計是否符合設計規范的要求。只有這樣才能選出好的作品。在對建筑設計方案進行決策的同時,不僅要關注建筑物本身,而且更應該關注其是否與周圍環境相協調。這不僅是規劃師、建筑師的問題,也是規劃建設管理者、開發商等的問題,這需要大家統一思想,全面提高素質水平。
一、建筑設計的涵義
建筑設計是指通過藝術和工程技術手段把建筑藍圖變為真實的建筑物;而城市設計是通過控制相關建筑元素,使建筑師的建成作品對城市整體環境起到建設性而非破壞性的作用。從中我們可以看出建筑是組成城市的一個重要元素,也是城市中的主要內容。城市為建筑提供了一個展示的平臺。所以說建筑設計是城市設計的一部分。建筑設計的構成要素主要包含建筑功能、建筑技術、建筑藝術形象、經濟合理性等構成要素。
1、 建筑功能
建筑功能是指所建建筑的用途和使用要求,是人們建造房屋的主要目的之一。建筑是人們用石材,木材、鋼筋砼、型材等建筑材料搭建的一種供人居住和使用的物體,如住宅,橋梁,體育館,寺廟等等。廣義上來講,園林也是建筑的一部分。不論是那種建筑,建筑結構在規定的設計使用年限內(一般以50 年考慮),都應滿足安全性、適用性、耐久性等功能,建筑設計師在設計的過程中必須充分考慮這些問題。
2、 建筑技術
建筑技術是建造房屋的手段,它包括建筑材料、建筑結構、建筑物理、建筑構造、建筑設備與建筑工程施工技術等各項技術保障。在建筑設計過程中必須充分考慮建筑材料的選擇,嚴格按照建筑結構設計規范,根據建筑物理要求,在建筑設備與建筑施工技術等方面進行詳細設計,全方位考慮問題。
3、 建筑藝術形象
建筑藝術形象也是人們建造房屋的主要目的之一,它包括建統群體和單體的體型、內部和外部的空間組合、建筑立面構圖、細部處理、材料的色彩和質感以及光影變化等綜合因素所創造的綜合藝術效果。建筑外部造型設計在追求建筑形象的新、奇、特,突出自我的同時也要注重保持親近感,避免拒人于千里之外。而在內部空間的處理過程中,主要以最大程度地實現空間利用為目標,以舒適實用為原則,這些目標的實現都必須以設計為基礎。
4、經濟合理性
經濟合理性是建筑設計中的一個重要考慮問題。建筑構造設計處處都應考慮經濟合理,在選用材料上應就地取材,注意節約鋼材、水泥、木材三大材料,并在保證質量前提下降低造價。建筑方案中的平面布置為內廊式還是外廊式、進深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數的確定、基礎類型選用、結構形式選擇等都存在著技術經濟分析問題。
二、城市規劃設計的涵義
1、城市規劃設計的綜合性協調
城市規劃設計師不僅要有形象思維的能力,而且要有把城市各要素高度抽象化進行邏輯思維的能力。現代的城市規劃已不僅是物質規劃和工程規劃,而且是社會發展規劃與環境規劃。所涉及的專業知識面相當廣,具有極大的信息量。城市規劃工作一般不是一個人所能勝任,需要各種專業人員的分工合作才能完成。
2.城市規劃設計的公眾參與
政府作為公共利益的代表,必須通過對市場強有力的調控,來保證城市在發展中“堅持以人為本,追求和實現城市、人、自然的和諧統一”,讓廣大市民參與到城市規劃中,才能避免公共利益被資本侵蝕,才能保證城市發展能夠為民眾而不是只為資本“謀求更多的福祉”。世界許多城市的調查表明,若市民存在較強烈的主動參與意識,則規劃實施在組織管理上將十分順利,反之,則給規劃及實施帶來麻煩,甚至會拖延或阻礙規劃目標的實現。
3、城市規劃設計的彈性目標
城市規劃設計的過程是一個發現問題和提出問題的過程,是提出任務、尋找目標的過程。做規劃設計不能只是進行“答案搜索”,而是進“問題研究”或“目標分析”,因此,城市規劃是一種不斷調整、改造的變化過程,其目標也不是唯一不變的。
三、建筑設計與城市規劃設計的關系
1、建筑設計應服從城市規劃
城市規劃是動態地解決和協調各類建筑之間的聯系、建筑群的整體形象,以生態的、可持續的觀點延續城市的歷史,展望城市的未來,因此在城市的發展過程中城市規劃對城市的有序發展起著重要作用;建筑作為城市構成的基礎要素之一又必須服從于城市內容,他們之間在空間上是點與面的關系,好的建筑如同凝固的音樂,是城市的靈魂,但建筑也不能脫離城市環境,必須與城市環境相融合,城市規劃首先要解決的就是建筑的問題,建筑設計服從城市規劃設計。美國城市規劃師伊?沙里寧曾說: “通常做設計是要把它置于一棟房子中;將一棟房子置于周圍的環境中;將周圍的環境置于一個城市規劃中”。在設計單體或群體建筑時,必須考慮建筑的大環境和開發地盤紅線內的小環境問題,必須服從與整體的城市規劃設計。
2、城市規劃設計與建筑設計的區別
城市規劃設計與建筑設計之間不僅有著密切的關系,而且還有明顯的區別;一是概念的內涵不同。城市規劃設計是指對城市空間的布局設計,綜合協調城市空間中人與自然、建筑之間的關系。建筑設計是對單一的建筑內外空間開展設計;二是范圍不同。城市規劃設計是對整座城市的布局規劃,具有全局性、整體性的特征,而建筑設計只是針對某單一建筑而進行的,只是對城市規劃設計中子項目的落實。三是城市規劃設計對城市的發展主要是取到宏觀調控的作用,而建筑設計則是城市規劃設計中具體內容的細化;三是狀態不同。城市規劃設計具有發展性、前瞻性、動態性,對城市的發展能取到指引方向的作用。建筑設計是對建筑空間內外的設計安排,一般都是嚴格按照施工圖進行的,具有不可改變性。城市規劃設計與建筑設計的不同點具體表現為:
(1)城市規劃設計與建筑設計的確定方式不同
一是從預先備好的方案中選擇處最佳方案參與審核,建筑設計的過程是根據問題尋求答案的過程;二是城市規劃設計需要進行深入的調查研究,在此基礎上,根據城市的特點發現問題、分析問題、解決問題;三是建筑設計的時效性較短,一般在施工時嚴格按照設計要求進行施工,其性質和功能都在設計之時就定好了。
(2)城市規劃設計與建筑設計的復雜程度不同
在建筑設計中大多以象征意義為主,設計師具有形象思維能力即可,而對于一個城市規劃設計師不僅要有形象思維,還要有高度的邏輯思維能力,才能總攬全局對城市進行系統、合理的規劃。
(3)任務所考慮的綜合性程度不同
一方面,建筑設計的對象是單一的建筑物,它的目標既有單一性,它是由問題到搜索答案的過程;另一方面;城市規劃設計則與建筑設計不同,它的任務具有很強的綜合性。
綜上所述,在建筑方案設計時不僅要關注建筑物本身,而且還應關注其是否與周圍環境相協調,即要在城市規劃設計的指導下對建筑進行設計,才能促進城市經濟、社會的和諧、健康發展。
參考文獻:
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關鍵詞:房屋;建筑面積;測繪;面積測算;規范
正確處理好房產測繪中的技術問題,為房地產開發、經營單位準確提供測繪成果數據,切實維護房地產交易當事人的合法權益具有重要意義。筆者就房產測繪中的幾個常見問題進行如下淺析,愿與同仁共同研討。
一、提高對房地產測繪工作重要性的認識
房地產測繪和房屋面積計算工作是房地產業管理的重要組成部分,是規范房地產市場,活躍房地產交易活動,促進住宅業成為國民經濟新的增長點的一項十分重要的基礎性工作。對于這項工作的認識與做好這項工作密切相關。
不可否認,房地產測繪和房屋面積計算工作是一項專業性很強、操作起來必須嚴格按規范去做的具體工作,若沒有與之相應的業務知識和專業水平是不能承擔起這份責任的。因此,對專業人員來說,亦需要不斷提升思想認識,表現在工作態度方面,要把做好本職工作與良性發展房地產經濟聯系起來,嚴守職業道德;表現在業務水平上,要堅持不懈地學習,不斷提升業務能力。
特別是基層的負有管理責任的專業人員更需要提高對這項工作的思想認識。基層的管理者承擔的責任重大,其工作管理能力和質量影響著整個房地產業的根基。如果房地產測繪和房屋面積測量計算的專業人員都能充分認識做好本職工作的重要性,都能以高度負責的精神、科學的工作態度,按照國家與地方的規范和要求,根據當地房地產市場的特點,努力的作好本職工作,那么,實踐中房地產測繪和房屋就會得到保證,我國的房地產業經濟就一定會得到又好又快的發展。
二、嚴格執行房地產測繪與房屋面積測量計算技術規范
嚴格執行房地產測繪與房屋面積測量計算技術規范的原則是,必須依據國標得產測量規范》、國家建設部頒發的《城市房屋權書屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》等法規來開展這項工作。具體到各地方,技術規則雖有差異,但其基本原則與國家的有關法律法規是保持一致的。
(一)房屋邊長測量的精度要求分析
國家標準《房產測量規范》(GB/T17986-2000)中僅規定測量房屋面積的精度要求與限差規定,而對相應的邊長測量精度與限差沒有具體的規定,筆者認為要達到所測房屋面積的精度等級,應當考慮相應邊長測量精度和限差要求。如果房屋面積測量無明顯系統誤差,隨機誤差占主導地位時,邊長測量誤差與房屋面積誤差均服從于正態分布,則可根據算式znD=(mO+md/D*D),計算出各等級房屋面積誤差需對應的邊長測量精度。
式中:mD一房屋邊長中誤差,m;
m0-邊長測量中邊長誤差中的固定誤差,m;
md/D一房屋邊長誤差中比例誤差的比例系數;
D一房屋邊長。
需要說明的是,在邊長測量中,邊長誤差和房屋面積誤差不一定者陰艮從正態分布,-旦房屋邊長誤差接近限差,且符號相同,面積差便會超差,這成為“不利情況下的j長測量誤差”0在不利情況下邊長測量誤差的限差,適用于特殊要求(或在非常嚴格的情況下)的面積測量對邊長測量誤差的限差。
(二)計算全部建筑面積的范圍的規定
a.永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總N*tg。
b.房屋內的夾層、插層、技術層及樓梯問、電梯間等其高度在220m以上部位,計算建筑面積。房屋內的通道、門廳、大廳,層高在220m以上,均按一層計算面積。(L樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。
c.房屋天面上,屬永久巨建筑,層高在Z20以上的樓梯問、供水間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上,供人們生產、工作或生活使用的部位,按其水平投影面積汁算。
d.全封閉的陽臺按其水平投影面積計算(略)。對房屋共有面積的測算則包括:可以分攤的共有建筑面積,不應分攤的建筑面積;共有面積的處理原則,共有建筑面積按比例分攤的計算公式;共有建筑面積的計算方法等方面的具體規定。如此等,在房地產測繪與房屋面積測量方面的技術都有著明確的規定。
三、正確分析與處理在房地產測繪與房屋面積測算工作方面出現的問題
(一)正確區分房產測量面積“精度”與商品房銷售合同中“面積誤差”的不同含義
國家標準《房產測量規范》(GB/T17986-2000)中規定,房產面積測量的精度以中誤差為評定標準,以國家二級精度為例,其公式為Ms=O.04V~-+0.002s
式中:s一房產面積,m2;Ms一面積精度。房產測量人員在測量房屋的建筑面積以及產權面積時,由于儀器、天氣、地質環境、技術水平等各種因素的影響,對某一測量面積數據經過不同人員或不同次數的測量,產生的結果不一定相同,必定產生誤差,而《商品房銷售合同》中面積誤差的定義是產權登記面積與合同約定面積之差,其誤差比絕對值要求不超過3%。選擇3%作為標準,主要目的是為了解決當前商品房銷售中出現的面積糾紛。考慮到在當前的商品房買賣中,許多房地產開發企業對面積誤差不作約定或單方面作出規定的現實,為了充分保護處于弱勢地位的買受人的利益,規定了合同未作約定的處理方式。這樣一方面提示買受人如何進行約定面積糾紛的處理原則,另一方面,為合同中未作約定時,對面積糾紛的處理提出方法,防止房地產開發企業在面積上進行“惡意欺詐”。產權登記面積就是有房產測量資格單位根據《房產測量規范》的規定測量計算,由房地產行政主管部門確認并進行產權登記的面積;而合同約定面積是通過自己估算或者設計部門提供的圖紙面積或者是通過有關房產測量部門預測的數據。這個數據即便與實測的面積以及該處房屋的真實面積非常接近,而且假定其面積誤差也在《規范》規定的精度范圍內,但它不能用3%這個誤差概念來替代測量精度。《商品房銷售合同》中的面積誤差比絕對值不超過3%的概念,只能以房產主管部門登記的產權面積與合同約定面積之差來認定,也就是說,合同約定面積只能以確權面積為比照對象,絕不能把合同面積差與房產測量的面積精度混為一談。
(二)多功能綜合樓的分攤原則
多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物,這幢建筑物內有住宅,商業用房,也有辦公用房,各共有建筑面積的功能與服務對象也各不相同。因此對多功能綜合樓就不能和普通住宅樓一樣,用一個分攤系數一次進行分攤,而是考慮各功能區的共有建筑面積的構成,按各自的功能和服務對象分別進行分攤,即多級分攤。
按照國家標準《房產測量規范》(GB/T17986-20o0)的規定,采取由高到低,由上而下,由整體到局部的分攤模式,即先分攤整幢的共有建筑面積,把它分攤至各功能區;功能區再把上級分得的共有面積和功能區自身共有建筑面積加在一起,再分攤至功能區內各層;然后層再把分攤的面積和層自身的共有建筑面積加在一起,最后分攤至各套或各戶。套內建筑面積加上分攤面積,就得到了各套或各戶的產權面積。若功能區內,各層的結構相同,共有建筑面積也相同,則可免去層級分攤,由該功能區直接分攤至套或戶。
(三)明確房屋規劃設計面積、房屋產權面積和房屋實際測量建筑面積的含義及相應關系
房屋規劃設計面積指房屋建筑在動工建設前由當地規劃設計部根據當地的規劃設計規定而批準的房屋建筑面積,它由房屋設計規范和當地有關政策的規定、標準而確定的。
房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積,房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。房屋實測面積,是指商品房竣工驗收后,工程規劃相關主管部門審核合格,開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據依據國家測量規范對樓宇進行的實際勘測繪圖、計算而得出的面積,是開發商和業主的法律依據,是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。
以上三者既互相聯系,又有因果關系。沒有規劃設計建筑面積,就沒有竣工房屋的建筑面積,沒有實測的房屋建筑面積,就沒有房屋產權登記面積;反過來,最后的產權面積可以檢核房屋的竣工面積和規劃設計面積。在計算房屋建筑面積過程中,如果規劃部門和房產測量部門執行的標準是一致的,且施工單位施工過程中未超出施工誤差,那么,上述三種含義的建筑面積在數據上應該是統一到房屋產權面積上來。所以這三個建筑面積是不同的三個概念,在實際工作中應當把握好,不能混淆。
根據會議安排,現將我縣近年來的城市建設情況及下步工作打算和需要解決的問題向各位領導作一匯報,不足、不妥之處,請予批評指正。
一、城市建設基本情況
(一)舊城改造情況
1.市政基礎設施建設日趨完善。我縣縣城已建成面積達到7.67平方公里,城鎮化率達28.6%,現有市政道路10公里,老城區形成了三縱三橫的道路體系,并啟動了高灘新區和壩尾槽新區道路建設約15公里。新建高灘供水工程項目,完成87公里供水管道安裝,城市自來水普及率達100%。縣城已建成20.1公里雨、污分流管道;建成10公里供氣管道;城市綠化覆蓋面積767公頃,園林綠地面積570公頃,綠化履蓋率達32%。開通了縣城公交營運路線兩條,長16公里,共有10輛公交車和40輛出租汽車營運。城市環衛清掃保潔面積10萬平方米,建成年處理垃圾220萬噸垃圾處理場1座。
2.城市建設成績斐然。我縣相繼完成了火車站道路建設及綠化美化、團結路轉盤建設、十字街綠化工程建設、人民路街心花園建設;修建了長約3公里的沙南路、沙西路、沙中路、沙北路的瀝青砼路面;完成了1.2公里長的人民路改造和美化亮化工作;完成了1.8公里長工農路和1.2公里長臨江中路、振興北路路面瀝青砼改造工程;完成了0.758公里的臨江東路改造設計工作;完成了長約1.8公里的壩尾槽迎賓大道建設一、二期工程,壩尾槽新區的建設已初具規模;完成了沙坪東路中段400米瀝青砼路面的改造工程;完成了370米育才路建設;完成了350米田壩新街街道建設;完成了田壩新街42幢、壩尾槽迎賓小區14幢、鹽豐小區24幢、田壩新街42幢、育才路16幢、沙坪7幢拆遷安置房的建設共103幢;106幢高灘拆遷安置房已全面進入建設階段。
3.房產開發形勢喜人。按照“成熟一片,開發一片,統一規劃,組團開發”的思路,2003年以來,我縣房地產業發展迅速,共投資5.1億余元,開發建設規模達46.26萬平方米。先后引進了加拿大艾爾國際有限公司,投資12億余元對高灘片區1.96平方公里的土地進行整體開發;引資1800萬元開發了沙坪東路連接線商住樓1.8萬平方米;引資3600萬元開發了天福園小區4.8萬平方米;引資1300萬元開發了金穗園小區2.2萬平方米;引資5000萬元開發了金沙時代商住樓3.8萬平方米;引資2.1億元開發了吉祥紫荊豪園商住樓小區17.87萬平方米;引資2500萬元開發了金航苑小區2萬平方米;引資440萬元開發了通盛食品公司二期商住樓0.65萬平方米。
在建的項目有:金江銀座商住樓2.73萬平方米計劃投資4500萬元;濱江花園商住樓0.73萬平方米,計劃投資808萬元;財富廣場2.24萬平方米,計劃投資4000萬元;楓葉.金城天街商住樓6.06萬平方米,計劃投資8800萬元;港口指揮中心即金港國際,建筑面積4.25萬平方米,計劃投資6500萬元;*金江明珠商貿城,建筑面積2萬平方米,計劃投資3000萬元;雅俊天地,建筑面積1.1萬平米。計劃投資1100萬元。
(二)新區開發建設情況
1.高灘新區開發建設情況:拆遷安置房共106棟,截至*年5月22日,已動工修建94棟,已施工至1—5層的有23棟,已施工至6、7層的有19棟,已施工至斜屋面的有37棟,已基本完工的有14棟,尚未施工的有12棟(主要是長沙路延線才拆遷完畢,正在做相關工作)。小區配套設施建設已完成規劃設計,能確保安置小區建設完成后兩個月內實施完畢;總長12.765公里的市政道路總投資約3個億,分三期建設完成,現已完成投資約1.2個億,完成土石方挖方約230余萬立方米,填方約50萬立方米,道路路基工程已基本結束,道路骨架初步形成,計劃*年底全部完工;為配合水麻線通車完成了水麻路聯絡線重慶路H6線840米瀝青砼路面工程,目前正在開展人行道、路燈工程,下步將設置道路交通標志、標線;市政管網已敷設完成約3000米,要在道路硬化之前完成整個高灘片區的市政綜合管網的敷設工作,該工程總投資約1000余萬元,現正抓緊完成二級泵站到看守所供水管的敷設,管道長約1.5公里;上海路滑坡治理工程已完成邊坡削減,現正在挖抗滑樁基坑,投資1400萬元,計劃今年6月底完工;大連路滑坡治理工程已出施工圖,按照安排目前已將施工圖移交給縣國土局,主要由縣國土局負責治理;高灘無負壓供水工程已開工建設,因云天化水廠同時給高灘片區和云富片區供水,供水能力不足,現正在作供水方案調整,一級泵站灌式無負壓設備調整為箱式無負壓設備,該設備自帶240立方米調節水箱,*年6月5日縣監察局組織詢價,定價為184.8萬元,原設備95.8萬元,需補差價89萬元左右;行政辦公區規劃設計方案已通過評審,現已啟動場平工程,高灘行政辦公區由于原設計擋護工程量過大約7.2萬m3,挖方39.6萬m3,填方37.2萬m3,總投資3714.5萬元。現設計院對原設計進行優化,公安局、電信局、藥監局、檔案局、民政局用地標高進行調整。調整后,挖方42.2萬m3,填方27.3萬m3,擋土墻2.5萬m3,總投資約2165.2萬元,減少投資約1500萬元,市政廣場以南含市政廣場由重慶場平公司開展場平施工,市政廣場以北由萬泰集團一施工處施工,兩家單位挖填總量約30多萬立方米,場平工程工期2個月,計劃7月底全部完工,16家行政單位正抓緊進行辦公大樓方案設計。
2.楓葉國際批發市場項目開發項目進展情況:*楓葉國際批發市場位于*縣高灘新區開發中心,占地面積392.35畝,總投資12億元。楓葉國際批發市場在建設初期就與加拿大艾爾國際進行深度戰略合作,按照國際標準進行規劃設計。擬建六大批發市場:小商品批發市場、藥品和藥材交易市場、數碼及電器批發市場、茶葉及咖啡批發市場、國際貿易中心、建材及家裝批發市場。第一期楓葉.金城天街主要用途為小商品批發市場,用地面積18247.35平方米,建筑面積73301.81平方米,建筑結構為全框架。該工程于*年6月動工,計劃*年8月底主體斷水,*年底交付使用,總投資8800萬元。第二期工程國際商貿城用途為藥品、藥材批發市場,初設方案已經縣政府及主管部門批準,總建筑面積189367平方米,總投資約1.6億元,施工圖設計即將結束,計劃于*年6月1日動工修建。第三期國際商貿城用途數碼、電器批發市場,相關部門正組織進行方案設計評審,總建筑面積333074平方米,總投資2.8億元,計劃2009年動工。整個開發工程計劃在三年內全部完成。
3.壩尾槽新區建設:一是壩尾槽迎賓道拆遷安置房小區安置房共14棟,其中已建好13棟,1棟(第10棟)未安排。基礎設施配套完善工作已完成70%。二是壩尾槽南片區移民安置尚未啟動,共建14棟,過渡費期限到*年8月底。三是公務員小區規劃設計方案已通過評審,公務員小區規劃在壩尾槽片區北面,毗鄰西部大峽谷溫泉。小區規劃用地面積77.8畝,總建筑面積76320平方米,樓高均為6層,容積率1.47,建筑密度26.75%,綠地率57.33%,居住戶數636戶,按3.2人/戶計算,居住人數2035人。根據人大持證視察意見,準備對規劃方案進行調整,盡量避免大挖大填,保護生態。
(三)拆遷安置情況
近年來,我縣的城市房屋拆遷項目涉及1802戶29.07萬平方米。分別為:2004年6月沙坪新區拆遷,涉及216戶3.4萬平方米,劃地安置在沙坪北路、沙坪中路及沙坪南路,共安置45棟約8萬平方米,現已全部遷進新房;2005年4月高灘重慶路連接線拆遷,涉及78戶1.7萬平方米,劃地安置在高灘新區上海路東側,共安置14棟約2.4萬平方米;現正在建設中,預計6月底陸續遷進新房;2005年8月團結路老商品房拆遷,涉及35戶0.24萬平方米,全部實行貨幣安置;2005年8月田壩新街公安小區建設拆遷涉及12戶0.08萬平方米,實行劃地安置在田壩新街,現已遷進新居;2005年9月縣信用聯社及田壩分社拆遷涉及21戶0.4萬平方米,實行貨幣安置;2005年10月金航苑小區建設拆遷涉及55戶0.2萬平方米,實行貨幣安置和產權調換安置;2005年11月田壩新街拆遷,涉及239戶4.5萬平方米,就地劃地安置在田壩新街,共安置44棟約8萬平方米,現已全部遷進新房;2005年12月大峽谷還建拆遷涉及30戶0.31萬平方米,實行劃地安置在壩尾槽,現已全部遷進新居;2006年1月鹽豐小區拆遷涉及138戶2.1萬平方米,實行劃地安置在鹽豐小區,現部分已遷進新居,尚有1幢安置房正在建設中;2006年1月剪刀灣棄渣場拆遷,涉35戶0.7萬平方米,在沙坪新區插花劃地安置,共安置7棟約1.2萬平方米,現已全部遷進新房;2006年2月壩尾槽迎賓路拆遷,涉及26戶0.42萬平方米,劃地安置在壩尾槽新區,共安置6棟約1萬平方米,現已全部遷進新房;2006年4月春暉廣場規劃片區拆遷,涉及86戶1.3萬平方米,全部實行貨幣安置;2006年5月高灘“高管用地”拆遷,涉及27戶0.45萬平方米,劃地安置在高灘新區上海路東側,共安置5棟約1萬平方米,現安置房正在建設中,預計今年6月底陸續遷進新房;2006年6月云天化中學教育小區拆遷,涉及162戶2.8萬平方米,機關實行貨幣安置,居民劃地安置在育才路,共安置16棟約2.5萬平方米,現已全部遷進新房;2006年8月高灘大面拆遷,涉及283戶4.53萬平方米,劃地安置在高灘新區上海路東側,共安置45棟,現安置房正在建設中,預計今年6月底陸續遷進新房;*年8月壩尾槽南片區拆遷,涉及65戶1.48萬平方米,劃地安置在壩尾槽新區,共安置14棟約2.5萬平方米,現還未啟動安置建房工作;*年8月縣建行金江銀座建設拆遷涉及20戶0.24萬平方米,實行產權調換安置,該大樓正在建設中;*年9月高灘新區第二期拆遷,涉及192戶3.05萬平方米,劃地安置在高灘新區上海路東側,共安置33棟約5.6萬平方米,現安置房正在建設中,且大部分主體已經完工,預計5月底6月初將陸續遷進新房;*年12月人民東路財富廣場建設拆遷涉及2戶0.11萬平方米,實行貨幣安置;*年4月底對高灘長沙路范圍進行拆遷,涉及40戶近0.78萬平方米,劃地安置在高灘新區安置點,共6棟,正在組織建房;*年5月店電力公司大樓建設拆遷涉及40戶0.28萬平方米,其中37戶實行產權調換,3戶實行貨幣安置,現電力公司大樓即將啟動建設。
二、存在的主要問題和困難
由于建設工程項目多、戰線長、投資大、任務重,在城市建設過程中,存在以下主要問題和困難:
(一)工作任務重、頭緒多、工程矛盾需要協調的工作難度大。有房屋拆遷安置、個案處理、、清欠民工工資、違章建筑拆除、征地拆遷、“三通一平”、桿線遷移、管網填埋、障礙物清理、施工安全、備案手續的落實、群眾工作、規劃設計、圖紙修改、方案審查等等,工作內容多,涉及面廣,有的協調比較難,時間長。
(二)工程建設資金需求量大,墊支太多。施工合同簽訂后,要按照合同約定和施工進度,及時撥付工程款,由于資金需求量大,有時不能及時撥付到位。
1.高灘一期工程已完成投資約4000萬元。由開發商墊支,只撥付了少量資金。高灘二期市政道路路基工程已基本完成,總投資約8000萬元,現全部由重慶場平公司和萬泰集團一施工處墊資;
2.箱式無負壓設備需補差價口89萬元,行政辦公區主水管敷設資金也未落實;
3.剪刀灣場平現已基本結束,場平施工費用40萬元需劃撥給施工單位;
4.高灘安置房一期基礎投資2342萬元,尚欠施工單位920萬元,二期基礎投資約1200萬元,尚差施工單位500多萬元;
5.沙坪片區過鐵路排污溝已建設完工,工程預算價為56.349萬元;
6.今年列入十大民心工程的各安置小區配套基礎設施建設陸續動工,進展順利,約需資金200余萬元;
7.近兩年已完成的規劃設計、地勘工作經費600余萬元,政府由于資金困難一直無錢支付,我局為了推進工作把其它資金都墊出去了,包括原郵政局還建費、保證金等。
8.鹽豐小區24幢安置房,壩尾槽迎賓小區13幢安置房“三通一平”費、供水、供電設施費、超深基礎等都是我局墊支。
(三)拆遷安置房建設管理矛盾突出,老百姓建房資金缺口大。
(四)建設局工作任務重,技術人員少,每人承擔的工作多,難以應付,有畏難情緒。
(五)高灘屬坡地,地質情況復雜、高差大,道路、場平工程啟動后,滑坡多,建設成本高。
(六)一中邊坡沿上海路、重慶路和昆明路布置高灘拆遷安置房門面和樓壩煤化工拆遷安置房。現上海路段邊坡由于地震等原因,已存在巖層滑移裂縫。我局正組織施工單位抓緊重慶路段邊坡治理和修改上海路段邊坡設計。如果上海路邊坡能夠治理,并提高相應安全等級,一中邊坡附近的安置房則繼續修建。如果邊坡擋護工程安全等級不能達到一級,建議安置房取消,另行選址。
上述問題的存在,從一定程度上影響了建設工程項目的整體推進,希望及時研究解決。
三、下步工作
(一)對舊城實施改造,提升城市形象
1.團結路口國土局、綜合執法大隊片區:*年4月縣人大代表持證視察城市建設時提出,通過近年來的建設,團結路高樓林立、裝修漂亮、街道寬廣、綠樹成蔭,已具備都市城市的特點,成為*人的驕傲。但局部區域臟亂差的狀況仍然存在,有損*形象。特別是團結路口現執法大隊、國土局等局部區域,房屋陳舊破爛,布局凌亂,很不協調,應重點改造。下步將考慮一是局部調整規劃,盡快把綜合執法大隊、國土局與原公安局一帶破舊房屋拆除,土地予以收儲,將該地段建設成精美時尚的購物、休閑、娛樂中心,以滿足人民群眾的生活需要。建設中要充分考慮地下停車場規模,以彌補金江銀座高樓城市景觀和車位不足等問題。二是在振興北路西側應超前考慮與金沙江施工大橋的連接方案,預留土地,待條件成熟后實施。
2.團結路尾端改造:隨著向家壩電站施工區征地拆遷工作的開展,團結路尾端的永豐15隊和16隊大部分破舊房屋被拆遷。現團結路尾端群眾居住環境較差,市政設施不配套,加之該片區從1996年就已凍結申請辦理個人建房手續。現已委托設計院對該片區進行規劃,規劃范圍西至施工區10#路,北至云天化生活區圍墻,東至18米街,南至2#公路。主要分為三大功能,一是商業開發,在團結路兩側,用地約60畝。二是辦公和金融用地,分布在18米街西街,向家壩政府用地9畝,信用社用地9畝。三是安置用地主要布置在育才路以西,用地面積67畝,安置總建筑面積9萬平方米,我局已完成初步方案,可供開發用地60畝。方案批準后可分期實施。
3.臨江路片區改造(主要指縣一中、縣一小、檢院、法院位置):該片區主要結合縣一中、縣一小、縣檢院和法院遷建,對一中、縣一小、檢院、法院用地進行整體規劃,結合縣小、縣一中、檢院、法院的搬遷工作分期實施,打造臨江路城市景觀,樹立*濱江城市形象。該地塊用地28畝。在現衛生局辦公樓處預留2畝用地作為縣醫院發展用地,從石龍巷處打通人民路和臨江路之間的通道,道路寬16米。
4.啟動縣小搬遷:與沙坪城中村改造相結合,縣小規劃在現沙坪鎮小處。小學遷建方案已通過審查,抓緊施工圖設計和啟動該片區的征地拆遷工作。
(二)啟動壩尾槽湖濱小區建設前期工作:*年4月縣人大代表持證視察城市建設時提出湖濱小區(公務員小區)規劃住戶636戶過小,要提高規劃入住人數,保留壩尾槽現有綠化,依山就勢修建。重新找一家單位進行修建性詳細規劃設計。
(三)加速推進高灘行政辦公區建設:即將啟動高灘行政辦公區場平工程施工,總投資約2000多萬元,預計今年7月底完成場平工程,現高灘行政辦公區只有工會和工商局做好了規劃設計方案。請縣委、政府督促其他各建房單位盡快聯系設計院搞好前期規劃方案設計工作。
(四)強力推進拆遷工作。千方百計完成今年的固定資金投資任務,對港口、移動公司、發改局、開元賓館、電力公司、吊唁廳、信用社營業點還建工程、家聲醫院、牛角加油站還建、云富派出所和環保局辦公樓建設等項目的拆遷工作加快推進,早日動工建設。加速推進采取依法拆遷,對個別不配合的單位和個人,堅決申請法院強制執行。但是,近年來城市拆遷強制執行案件多,有時精力顧不過來,使一些工作推進較慢。
四、請求解決的問題
(一)請求解決高灘二期道路和安置點建設資金,按已簽訂的合同和工程完成情況,應解決道路資金4000萬元,拆遷安置點基礎和場平費1700萬元。
(二)供水工程資金總投資600余萬元,已撥200萬元,需要解決400萬元。
(三)縣政府已批準我局和交通局合署建設辦公樓,原設計為5層,兩家單位各一半,考慮建設局城建檔案、房產檔案室、建筑工程檢測中心用房需要,經與交通局協商,多加高兩層一家一半作為檔案室和檢測中心試驗室,預計修建2500平方米左右,請求解決100萬元辦公樓修建資金。
(四)已建好迎賓小區和鹽豐小區屬移民安置點拆遷,是由向家壩鎮牽頭拆遷的,沒有任何經費,為了安置點建設,我局已墊支“三通一平”費、排污排水工程、水電安裝費、基礎超深費等200余萬元。
(五)公安小區拆遷安置費200萬元。
(六)請給予特殊政策,在應屆畢業生中選拔2—3名工程技術人員。
(七)由于國務院機構改革,原建設部更名為住房和城鄉建設部,增加了管理職能,涉及到鄉鎮住房和建設管理,因此建議在鄉鎮增設建設所機構,人員編制2—3人,增強鄉鎮住房和建設管理力度。
關鍵字:建筑設計;總體布局;功能設計
Abstract: The architectural design is the basic unit of city design, is the main way to implement the city planning and design ideas, and at the same time, city planning and design should be in accordance with the city planning and design. This paper Hangzheng store out building design [2008]41 plots were analyzed, for the future design of the same type reference.
Key words: architectural design; layout design;
中圖分類號:TU2文獻標識碼:A 文章編號:
引言
隨著科學的不斷進步,人民的生活水平不斷地提高,人民的追求也不斷地更新,我國的城市規劃也將不斷地跟著步伐不斷地改變,“天圓地方說”作為一種整體上的文化觀,方形成為人類居住空間的理想模式,它從深層次的文化意識上奠定了中國方形城市的理想形態,而建筑設計則解決諸因素中建筑個體功能以及城市控制性詳細規劃影響下與城市大環境小環境的協調,這些都將是城市的特點,城市規劃是對城市空間的分析與設計也即對人活動的區域空間和各區域空間的關系的協調,從廣度來說以往的認為由產業布局的點狀規劃到交通布局的線狀發展再到以創造更好的環境改善居住與工作套間為目標的面狀規劃的三次時并沒有解決城市發展的社會病癥,應該探索更整體與立體的規劃,即在國土范圍內建立“自然-空間-人類系統”的整體割據和發展模式。
建成環境是指城市中非自然因素形成的人造環境是由城市中已建成的城墻、街道、橋梁、建筑物、構筑物等構成,城市規劃是動態地解決和協調各類建筑之間的聯系、建筑群的整體形象,以生態的、可持續的觀點延續城市的歷史,展望城市的未來,二者是建筑設計能夠體現一個城市的規劃如何;例如在建筑中規劃師為了追求美的原則把地塊分配的大小不一,建筑規定的高低不一,喪失了統一的標準和公平的原則,還違背了地價運作的經濟規律,這些都將影響著城市的規劃,簡言之,即城市中及各建筑物之間的可被人們領會的所有的空間,人在任何時候都在領會城市,城市提供給人們的各方面感受便是城市空間,對建筑與城市規劃設計工作的認識不斷深化。基于城市是綜合的動態的體系,城市規劃設計研究不僅著眼于平面上土地的利用劃分,也不僅局限于三維空間的布局,而是引入了時間、經濟、社會多種要求的“融貫的綜合研究”。
二、項目概況
杭政儲出[2008]41號地塊項目位于下城區北部東新街(原“杭重”地塊),項目東至杭宣鐵路、南接規劃中的長大屋路、西靠東新東路、北接石祥路。距武林廣場約6公里,距西湖約7.5公里,交通便利。西臨東新河、上塘河,北朝半山,周邊自然環境優越,本次開發的杭政儲出[2008]41號地塊項目為杭州新天地商務中心開發項目,位于新天地項目東部區塊。東靠費家塘路,西面緊臨G地塊,北側地塊為L地塊。該地塊規劃用地面積為45520平方米。
三、設計構思
1、依照新天地總體規劃,處理好與城市構架體系的相互關系,營造良好的城市空間體系。尊重原城市設計,以合院組織建筑,以一個完整的合院加兩個半合的庭院,有機的組成本項目的建筑空間,體現以人為本的人文關懷。
2、采用合適的材料與技術,即達到綠色環保的節能要求,又保證建筑的經濟性.通過合適的材料,構造等措施,保證建筑實用、美觀、大方的同時降低建筑造價。
3、精致簡潔的外觀,寓于雕塑感的體型,打造標志性的城市精品。保持統一性和完整性,維持新天地整個綜合體的統一風貌。方正的建筑體塊使建筑更加富有活力和雕塑感
5、挖掘基地周圍環境因素,使建筑融入于環境之中,體現綠色可持續發展原則。
四、總體布局
1、總平面布置
通過分析基地周圍交通,環境以及各項規劃指標各種因素,本設計由8棟45米以下的高層組成,兩兩組合,形成3個空間院落。中間4棟高,邊上4棟低,形成高低錯落的建筑效果,極具層次感。既優化辦公環境,又減少對建筑立面上的單調乏味。簡潔、嚴謹、理性的建筑造型以及大面積的花崗巖幕墻在勾畫出建筑本身豐富的輪廓層次、營造統一而又變化的城市形象的同時,體現一種企業文化。
2、交通組織
沿基地內,設置兩條南北向的內部輔道,將車流分流,停車就近進入附近的地下車庫入口,內部完全人車分流。
利用基地內部道路,環繞基地做6米的消防車道兼后勤車道,建筑人行主入口四面設置,使每個組團均有獨立的車行人行入口,方便分塊管理。
3、綠化景觀
綠化景觀設計充分考慮綠化的多層次性及滲入性;綠化與建筑立面有機結合,把綠化融入辦公環境之中,滿足綠色可持續性發展設計原則。裙房屋面設計空中花園,使屋頂的空間價值得以利用。因此形成由內而外,從高到低,多層次,多角度的景觀體系。
五、平面功能設計
1、功能布局
(1)辦公,原城市設計本項目等位為soho辦公區,因此所有的辦公單元均為小分隔單元,適用于成長型小企業使用。
(2)底層商業及配套用房
建筑一層主要為入口大廳及沿街商鋪。在價值最大化的前提下,裙房臨街面作為商業空間,而在相對靠近建筑內院的地方,設置物業管理用房,為本項目配套服務。
地下一層設置變配電間和自行車車庫兼人防及汽車庫,地下二層為設備用房和汽車庫。
建筑首層層高4.5m,辦公層層高3.1m,建筑高度44.95m。
2、造型設計
基于基地地理,交通和環境等因素考慮,建筑以八棟板樓組成主,以合院的方式組織建筑形態,中間高兩邊低,形成區域內錯落有致的建筑景觀。在建筑細部上,采用實面為主的建筑表皮,嚴謹、理性、簡潔的建筑手法,處理建筑。。建筑外觀形象采用現代設計,與其功能和用途相配合。外立面使用合乎時宜的材質,主要為淺灰色花崗巖幕墻,并結合局部玻璃幕墻,以此營造建筑明快親和簡潔的品質。
通訊地址:
承租人(乙方):
證件類型:
租金托收銀行:
移動電話:
工作單位:
工作單位通訊地址:
工作單位郵編:
依據《中華人民共和國合同法》、《北京市人民政府關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》(京政發〔2011〕61號)、《北京市住房和城鄉建設委員會關于印發〈北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法〉的通知》(京建法〔2011〕25號)、《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》(京建住〔2009〕525號)及有關法律法規的規定,甲乙雙方在平等、自愿的基礎上,就公共租賃住房租賃的有關事宜達成協議如下:
第一條 房屋基本情況
項目名稱: 公租房項目
房屋坐落于北京市 區 號 號樓 單元 號(以下簡稱該房屋)。建筑面積 平方米。
第二條 租賃期限及交付
(一)房屋租賃期自 年 月 日至 年 月 日,共計 36 個月。
(二)甲方應于房屋租賃期起始日3日前,即 年 月 日前將房屋交付給乙方。甲方交付該房屋前,乙方應支付首期租金、押金和其他相關費用。交付房屋時,甲乙雙方應現場交驗,并移交房門鑰匙、購電卡和燃氣卡及詳見《物品交接清單》等相關物品(屬甲方所有),雙方確認無誤后在《入住驗收表》及《家具租賃清單》(見附件三)上簽字蓋章。甲乙雙方簽字蓋章后,視為交付完成。
第三條 租金
(一)房屋租金標準: 元/建筑平方米?月。
R月 季 年房屋租金合計:人民幣 元(大寫: )。
甲方可提供家具給乙方使用,R月 季 年家具租金合計:人民幣 元(大寫: )。
R月 季 年 房屋租金和家具租金總計:人民幣 元(大寫: )。
公共租賃住房租金按R月 季 年收取,每個繳租期按 R月 季 年計算。
乙方須在甲方指定的托收銀行辦理公租卡,并通過公租卡繳納租金等。
(二)乙方應在每個繳租期最后一個月25日前(如果按月繳納租金,則為每月25日前)將該房屋的下一繳租期租金存入公租卡內。甲方可委托第三方承擔繳期通知及定期催繳工作。乙方退租時,甲方自上一繳租期乙方已繳租金數額中按退租當月實際居住天數核減,剩余租金無息退還乙方。
(三)乙方逾期繳納租金的,甲方有權要求乙方補繳并從逾期之日起每日按月租金(季、年租金應折合為月租金)的萬分之三收取違約金。經甲方確認應繳租金和違約金數額后,乙方應到甲方指定的繳款地點補繳租金和違約金或乙方將租金和違約金直接存入公租卡,由銀行劃扣。乙方逾期繳納租金超過3個月或累計三次逾期繳納租金的,甲方有權解除合同并追繳拖欠的租金和違約金。
(四)公共租賃住房租金實行動態調整。租賃期內,甲方可根據國家和北京市有關公共租賃住房租金標準政策調整一次租金,并與乙方簽訂補充協議,明確租金標準及租金總計,乙方應按調整后的租金數額繳納租金。
(五)乙方如符合北京市公共租賃住房租金補貼申請條件,可在入住后按北京市相關規定申請公共租賃住房房屋租金(不包括家具租金)補貼,并在足額繳納租金后領取補貼。
第四條 押金
(一)甲方交付該房屋前,乙方應按簽訂合同時的1個月租金(季、年租金應折合為月租金)向甲方繳納押金。實際押金數額與合同第三條第一款中房屋租金和家具租金合計相同。
(二)租賃期內,乙方未按照本合同的約定按時向甲方支付相關費用的,甲方有權從押金中扣除乙方應承擔的費用,并及時通知乙方。甲方從乙方押金中扣款后,乙方應自收到甲方書面通知后10日內將押金補足。乙方逾期未補足押金的,每逾期一日按押金的萬分之三向甲方支付違約金,乙方逾期3個月以上仍未補足押金或繳納違約金的,甲方有權解除合同并追繳違約金。
(三)租賃期滿或合同解除,押金在抵扣應由乙方承擔的租金、相關費用以及乙方應承擔的違約、賠償責任后,剩余部分無息返還乙方。
第五條 相關費用
租賃期內涉及房屋使用的各項費用中,物業服務費按照本市相關規定由甲方承擔;水費、電費、燃氣費、供暖費、電話費、上網費、電視收視費以及法律法規規定由乙方承擔的費用和甲乙雙方約定應由乙方承擔的 х 由乙方承擔。
第六條 房屋維護及維修
(一)租賃期內,甲方應使房屋及其附屬物品、家具家電、設備設施處于安全和適用的狀態,履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施設備安全,對于乙方裝修和增設的其他設施設備等甲方不承擔維修義務。由甲方承擔維修義務的房屋及其附屬物品、家具家電、設備設施出現損壞時,乙方應采取適當措施防止損壞擴大,并及時通知甲方維修或更換。因乙方未采取適當措施或未及時通知甲方維修致使損失擴大,損失部分應由乙方承擔。甲方應在接到乙方通知后的合理期限內進行維修。逾期不維修的,乙方可代為維修,費用由甲方承擔。
(二)租賃期內,未經甲方書面同意,乙方不得對該房屋進行裝修或改變房屋結構和內部設施,不得添置對房屋結構有影響的設備設施。如乙方擅自拆改、變動或損壞房屋墻體結構,拆改給排水、供電、供暖、燃氣管道和設施,改動墻面、地面、天花板,更換櫥柜、灶具、衛浴設備等,甲方有權要求乙方立即恢復原狀并承擔相應責任,發生的費用由乙方承擔。乙方拒絕恢復原狀或拆改、損壞情節嚴重的,甲方有權解除合同、收回房屋,并要求乙方賠償相應損失。
(三)甲方或甲方委托機構對房屋及其附屬物品、家具家電、設備設施進行安全檢查或維修時,乙方應予以積極協助,不得拒查、拒修。如因乙方拒查、拒修等原因導致房屋不能及時檢查、維修而造成的損失或發生安全事故的,由乙方負全部責任。
(四)乙方須愛護使用、保管所承租的房屋及其附屬物品、家具家電、設備設施,在住房設計及建設標準限定的范圍內合理使用。因乙方保管不當或不合理使用導致房屋及其附屬物品、家具家電、設備設施發生損壞或故障的,可由甲方負責維修,由乙方承擔維修和材料費用或按照市場價由乙方予以賠償。對于該房屋及其附屬設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗,乙方不承擔責任。
乙方拒不承擔相關費用或不予賠償的,甲方有權從押金中予以扣除。
第七條
日常管理
(一)甲方應保證房屋的建筑結構和設備設施符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件,不得危及人身安全。乙方應執行當地公安消防、市政市容及綜合治理等有關規定,并配合甲方或甲方委托機構的監督檢查。乙方對所承租房屋內的消防安全負責,不得存放易燃易爆或有毒物品,如乙方承租房屋內發生火災,由引起火災責任方承擔相應的法律責任,并賠償受害人因此遭受的全部損失。
(二)租賃期內,乙方應愛護小區內的共用設施設備。乙方損壞共用設施設備的,應按同類物品的市場價格賠償,乙方拒不賠償的,甲方有權從押金中予以扣除。
(三)租賃期內,乙方應愛護小區環境衛生,禁止亂拋垃圾、雜物,不得私自占用或使用樓梯間、走廊通道、大堂、公共門廳、屋頂等共用部位。乙方占用上述共用部位的,甲方或甲方委托機構可向乙方下發限期整改通知單,整改期限屆滿乙方仍未改正的,甲方有權自行處置。
(四)租賃期內,乙方應積極配合甲方或甲方委托機構的入戶核查、租戶信息登記、日常監督管理等工作。如果乙方故意拖延、拒絕接受核查的,甲方有權解除合同,收回房屋。
(五)租賃期內,乙方承租房屋只能用于本人及家庭成員自住,不得利用房屋從事經營活動,不得改變房屋居住用途、規劃設計用途,不得將房屋分租、轉租、轉借他人。
(六)租賃期內,乙方不得利用房屋從事違法活動以及其他損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的行為,并保證遵守國家、北京市的法律法規規定以及房屋所在小區的管理規約。違反相關規定和約定的,乙方承擔全部責任。
(七)乙方以家庭為單位申請公共租賃住房的,租賃期內其承租家庭成員發生變化的,應在10日內書面告知甲方。
(八)租賃期內,乙方家庭人口、收入、住房及資產等情況發生變化的,乙方應根據本市相關規定如實向申請所在地的區縣住房保障管理部門申報。
第八條 房屋騰退
(一)租賃期滿后,乙方如需繼續承租,應在租賃期滿前3個月向區縣住房保障管理部門提出書面申請。經住房保障部門復核,仍符合公共租賃住房承租條件的,甲方與乙方按新的租金標準等條件約定重新簽訂租賃合同。乙方不符合承租條件的,應當在合同約定的租賃期滿時退出公共租賃住房。暫時不能騰退的,經甲方同意,可給予乙方2個月的過渡期。過渡期內,甲方有權按照市住房城鄉建設主管部門測定的同區域市場租金收取租金。過渡期屆滿后乙方仍不騰退該房屋的,按本合同約定租金的2倍收取房屋使用費。甲乙雙方其他權利義務仍按本合同執行。
(二)租賃期滿或合同解除后10日內,乙方應按照原狀返還房屋及其附屬物品、家具家電、設備設施并騰退。甲乙雙方應對房屋和附屬物品、家具家電、設備設施及水電使用等情況進行現場交驗,結清租金、押金、其他費用及違約金和賠償金,同時乙方向甲方移交房門鑰匙、購電卡和燃氣卡等相關物品,雙方確認無誤后在《退房驗收表》及《家具租賃清單》上簽字蓋章。
甲乙雙方在《退房驗收表》及《家具租賃清單》上簽字蓋章后,視為乙方騰退其承租房屋,如該房屋內有未經甲方同意而遺留的物品,視為乙方放棄所有權,甲方有權自行處置,并且不承擔任何責任。
第九條 合同解除
(一)經甲乙雙方協商一致,可以解除本合同。
(二)因不可抗力導致本合同無法繼續履行的,本合同自行解除。
(三)租賃期內,乙方可自愿退出公共租賃住房,解除租賃合同,但應提前2個月告知甲方。乙方退房后,如再需承租公共租賃住房,應重新按公共租賃住房申請程序辦理。
(四)乙方在租賃期間死亡的,本合同自行解除。共同申請家庭成員經復核仍符合公共租賃住房申請標準的,可在重新簽訂公共租賃住房合同后,繼續承租該房屋。
(五)租賃期滿前,乙方未提出續租申請的,合同到期后自行終止。
(六)乙方有下列情形之一的,甲方有權單方解除合同,收回房屋:
1.擅自改變房屋居住用途或規劃設計用途的;
2.將房屋分租、轉租、轉借他人的;
3.利用房屋從事經營活動的;
4.利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的;
5.違法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性等危險物品的;
6.連續3個月以上(含3個月)在承租住房內居住不滿30天的;
7.家庭成員在本市獲得其他形式保障性住房或購買、受贈、繼承、租賃其他住房,不再符合公共租賃住房申請條件的;
8.被住房保障管理部門取消公共租賃住房資格的;
9.本合同規定的其他情形;
(七)其他法定的合同解除情形。
第十條 違約責任處理
(一)甲方不承擔約定的維修義務,致使乙方無法正常使用該房屋的,乙方有權要求甲方從無法正常使用該房屋之日起至甲方履行維修義務后每日按月租金(季、年租金應折合為月租金)的萬分之三向乙方支付違約金。
(二)甲方交付的房屋嚴重影響乙方安全、健康或不承擔約定的維修義務造成乙方人身、財產損失的,甲方應承擔相應法律責任,并賠償乙方相應損失。
(三)甲方有權采取下列措施追繳乙方拖欠租金、押金、違約金及其他費用:
1.通報乙方及其共同承租家庭成員所在單位,從乙方或其共同承租家庭成員的工資收入中直接劃扣;
2.通報住房公積金管理中心,從乙方或其共同承租家庭成員的住房公積金賬戶、住房補貼賬戶中直接劃扣;
(四)租賃期滿、合同解除或過渡期滿后,甲方收回房屋,乙方拒不騰退房屋的,甲方有權收回購電卡、燃氣卡或通知
電力公司、燃氣公司暫停購電卡、燃氣卡的有效期。
(五)乙方拖欠租金、押金、違約金及其他費用或拒不騰退房屋的,甲方可將乙方及其共同承租家庭成員的不良行為通報中國人民銀行個人征信系統或乙方戶籍所在地街道辦事處、民政等政府部門,也可通過有關新聞媒體予以曝光。
第十一條 合同爭議的解決辦法
本合同項下發生的爭議,由雙方當事人協商解決;協商不成的,依法向房屋所在地人民法院。
第十二條 其他約定事項
本合同經雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件一、二、三)一式 2 份,其中甲方執 1 份,乙方執 1 份。
本合同生效后,雙方對合同內容的變更或補充應采取書面形式,作為本合同的附件。附件與本合同具有同等法律效力。乙方通訊地址發生變更的,應自變更之日起10日內書面告知甲方,因乙方原因致使相關文件不能郵寄送達的,文件退回之日視為該文件已經送達。
出租人(甲方)簽章:
承租人(乙方)簽章:
論文摘要:本文從房地產開發企業的主要業務及房地產開發企業的經營特點入手,詳細闡述了房地產開發項目投資費用的估算,最后總結出房地產開發企業會計核算特點。
1 房地產開發企業經營活動的主要業務
房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發,也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業,它既是房地產產品的生產者,又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有:
1.1 土地的開發與經營。
企業將有償獲得的土地開發完成后,既可有償轉讓給其他單位使用,也可自行組織建造房屋和其他設施,然后作為商品作價出售,還可以開展土地出租業務。
1.2 房屋的開發與經營。
房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋,開發完成后,可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋,按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。
1.3 城市基礎設施和公共配套設施的開發。
1.4 代建工程的開發。
代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托,代為開發的工程。
2 房地產開發企業的經營特點
房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點:
2.1 開發經營的計劃性。
企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內,按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。
2.2開發產品的商品性。
房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場,按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。
2.3開發經營業務的復雜性。
所謂復雜性包括兩個方面:(1)經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外,還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣,經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來,而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來,還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。
2.4開發建設周期長,投資數額大
開發產品要從規劃設計開始,經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段,少則一年,多則數年才能全部完成。另外,上述每一個開發階段都需要投入大量資金,加上開發產品本身的造價很高,需要不斷地投入大量的資金。
2.5經營風險大
開發產品單位價值高,建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多,一旦決策失誤,銷路不暢,將造成大量開發產品積壓,使企業資金周轉不靈,導致企業陷入困境。
3房地產開發項目投資費用估算
經營房地產投入資金多,風險大,在項目的規劃階段,必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算,以便作出經濟效益評價、投資決策。
由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程,因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開,應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜,變化因素多、不確定性大,依建設項目的類型不同而有其自身的特點,因此不同類型的建設項目,其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言,投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
3.1開發成本
共有八項:
3.1.1土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份,將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到;也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價,根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆遷安置補償費。
(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區,國家和地方政府可以依據法定程序,將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失,新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用,即拆遷安置費和拆遷補償費。
3.1.3前期工程費
前期工程費主要包括:(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右,水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量,參照有關計費標準估算。
3.1.4建安工程費
它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段,建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
3.1.5基礎設施費
它又稱紅線內工程費,包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用,通常采用單位指標估算法來計算。
3.1.6公共配套設施費
它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
3.1.7不可預見費
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度,以上述1~6項之和為基數,按3%一5%計算。
3.1.8開發期間稅費。
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市,這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。
3.2開發費用
開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。
3.2.1管理費用。
可按項目開發成本構成中前1-6項之和為基數,按3%左右計算。
3.2.2銷售費用
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項: (1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2%一3%; (2)銷售費。約為銷售收入的1.5%一2%; (3)其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計,銷售費用約占銷售收人的4%一6%。
3.2.3財務費用。
它指為籌集資金而發生的各項費用,主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。
3.3投資與成本費用估算結果的匯總
為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較,常把估算結果以匯總表的形式列出,格式略。
4房地產開發項目投資估算的作用
一是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據;二是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據;三是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。