時間：2023-09-27 09:35:23
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇城市發展的區位條件，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞:會展業地理區位;區位選擇;空間尺度
作為會展旅游的核心,會展旅游的市場交易主要發生在會展舉辦地,舉辦地所追求的是會展旅游給居民和商業團體帶來的直接和間接利益。會展旅游的吸引力激勵和鞭策著舉辦地去贏得會展市場,最富有競爭力的會展旅游舉辦地能夠使會展業的不同利益群體獲得各自的利益。因此,會展業區位選擇的合理性將影響到會展業的發展規模和效益。所謂區位就是從空間的觀點,確定地理現象位置、距離、規模、結構的合理性。所以,區位研究的目的是尋求地理事物存在的地域內在規律。
一、會展旅游業的地理區位和空間尺度
區位(Location)一詞,除解釋作空間內的位置SituationorPositioninSpace外,還有放置和為特定目的而標定的地區兩重意思。所以區位與位置不同,它既有位也有區,還有被設計的內含。地理區位這個術語是在區位論引入地理學后才開始使用的,它增加和強調了區位同有關地理現象的相互聯系,并賦予各種地理要素以區位概念[1]。由于地理區域存在不同的空間尺度,因此依據地理區位因地理現象和事物存在的空間形態不同,可以劃分為宏觀、中觀和微觀三種不同的區位尺度。作為一種產業形態,會展業也存在宏觀、中觀和微觀三種不同的區位尺度,它們關注的重點分別為會展業的地區布局(宏觀)、地點布局(中觀)、會議與展覽的場館布局(微觀)。這些側重點構成了有序的空間層次。
(一)會展地區選擇時考慮的因素:宏觀區位
從目前會展業的發展分布情況和各地區的經濟分析來看,會展產業帶的形成與區域經濟的帶動和輻射作用密切相關[2]。發展地區會展業應考慮如下區域經濟條件:
1.區域經濟發達程度
會展業作為經濟發展的“晴雨表”,與經濟發展有著緊密的關系?？v觀世界會展業發達的國家,如德國、法國、美國等都是經濟實力雄厚的國家。我國城市會展業率先在北京、上海、廣州、深圳等經濟較發達的城市崛起也充分表明會展業與經濟發展水平具有強烈的正相關關系,經濟的快速增長、經濟總量的擴大必然會對會展產生強大的需求,促進會展業的快速發展。
2.社會、經濟與文化的開放程度
一個城市要發展城市會展業,必須具有較高的開放程度。國際上會展業發達的城市,一般都是開放程度較高的國際大都市。在我國擁有“中國第一展”、并被譽為“華南會展之都”的廣州,因在我國改革開放中先行一步,政策束縛少,市場機制在經濟發展中發揮著主要作用,因此會展市場開放度很高。廣州既有國家級的廣交會,也有純粹的國外來華專業展,還有民營展覽機構所辦的各類專業展。
3.第三產業和特色產業的發達程度
會展業與交通、通訊、住宿、餐飲、旅游、商業等行業有較強的關聯性,需要這些行業提供完善的服務,滿足參展客商的多樣化需求。另外,國際會展業發達的城市很大程度上是依托城市產業發展起來的,如德國漢諾威的工業博覽會,法國巴黎的時裝展等,因為只有特色的城市產業才能培育出特色的展覽項目。
4.旅游資源的開發程度
旅游與會展有著相輔相成的關系,一個城市豐富的旅游資源會提高城市會展活動的吸引力,世界上著名的會展城市如漢諾威、法蘭克福、米蘭、新加坡等都是著名的旅游城市。瑞士東部小城達沃斯是阿爾卑斯山系中海拔最高的城市,人口100余萬,是世界知名的溫泉度假、會議、運動度假勝地。每年1月末,世界經濟論壇在這里召開年會,僅此一項每年就給達沃斯帶了7000萬美元的利潤。另外,每年除有400多個大小會議在此召開外,還有70萬游客前來度假。因此,具備特色的旅游資源,成為會展業發展的一個必備條件。
5.政府的支持
會展旅游是一個涉及多行業、多部門的產業,通過對相關產業的拉動作用,與其他經濟部門相輔相成,互相促進,在互動中實現良性循環,共同為整個國民經濟的快速發展發揮著積極的作用。正因為如此,各國政府都十分重視會展旅游業的發展,在制定經濟發展戰略和城市發展規劃時,積極考慮本國會展業發展的需要,進行有利的安排。除客觀條件外,發展會展業還必須有政府對城市基礎設施建設、會展基礎設施建設以及相關法律法規等方面的支持。如德國的漢諾威、法蘭克福、慕尼黑、杜塞爾多夫等都是國際著名的展覽城市,它們都把展覽業作為支柱產業加以扶持,出臺一系列鼓勵措施和優惠政策,吸引參展商和觀眾。
(二)選擇會展城市時考慮的因素:中觀區位
會展旅游業的中觀尺度主要是指會展舉辦城市的選擇問題,該空間尺度需要重點考慮的因素是城市的區位條件、經濟實力和城市吸引力狀況等因素。
1.優越的地理位置和交通條件
發展會展旅游必須具有優越的地理位置和便利的交通條件。世界上最重要的150個專業展覽會中有近120個都在德國城市舉行,與其地處歐洲中心、交通便捷密切相關。從城市看,2001年承辦各種國際會議最多的10大城市,如巴黎、倫敦、日內瓦、布魯塞爾、柏林等,幾乎都在地理位置上得天獨厚。我國的香港、上海、北京等城市會展旅游發達的一個重要原因是地理位置優越。
2.高度發達的城市經濟
會展業成本較高,無論舉辦何種會展活動都需要一定的經濟實力和資金投入。據世界銀行提供的資料,20世紀以來舉辦國際性會議次數最多的前10個國家和城市的人均國民生產總值均在10000美元以上。瑞士人均國民生產總值長期位居世界第一,舉辦國際會議次數排行世界第九位。因而發展會展旅游的旅游目的地通常是經濟高度發達的國家或城市。
3.完善的會展設施
現代化的會展設施是開展會展旅游的物質基礎和先決條件,許多會展旅游目的的成功得益于良好的會展設施。紐約、底特律、米蘭、倫敦、巴黎、東京、法蘭克福、慕尼黑都有10萬或20萬m2以上的大型現代化展館,漢諾威建有展出面積接近47萬m2的世界上最大的展覽場館,新加坡也有一個近10萬m2的博覽中心。
4.良好的城市形象和較強的城市吸引力
城市形象是旅游競爭的武器,缺乏城市形象或城市形象不佳的城市很難向游客促銷,也就是沒有競爭力。發展會議展覽旅游的城市必須要有鮮明的城市形象。城市的吸引力在于城市形象,城市旅游資源的豐度和文化內涵則是營造城市形象的一個重要方面,會展與旅游是分不開的,很多時候會展的舉辦就是沖著舉辦地的名勝古跡、美麗風光和良好的城市環境而來的。
5.完善的城市功能
會展業對城市功能有極大的依賴性,沒有完整的基礎設施、便捷的交通條件和先進的通信設施等,一些大型會展活動,如世博會乃至一些交易會是不能舉辦的,要成功舉辦一些大型會議也是難以想象的,因此只有提升城市公眾休閑、城市娛樂、康體、文化、商貿、購物、交通、通訊、郵電等城市功能,才能吸引會展旅游者和旅游投資者。新加坡發展會展旅游的成功經驗之一,就是新加坡政府一直致力于城市基礎設施建設、發展交通、凈化環境等以吸引投資者和會展旅游者。
(三)選擇會展場館所時考慮的因素:微觀區位
會展場館選址對會展業的發展而言舉足輕重。場館一旦落成,也就決定了會展業借以發展的空間地理區域。這一區域內的各種基礎設施,包括它的相關配套設施、道路交通狀況等等,就成為會展業的運行環境,環境的好壞直接影響著項目甚至行業本身的發展。在會展場館的選擇的眾多因素中,交通是其中重要的因素。對于那些正在選址建立會展中心的政府規劃部門,選擇好展館的建設位置對展館效益和城市會展業的發展都具有重要的意義。一個好的會展場館,不僅應該具備完善的內部設施和服務機制,更為重要的是它的周邊環境[3]。
其一,好的展館應處于交通網絡發達地區,四周交通便利、換乘方便,各種交通設施齊全,便于游客和參展者的參展行為。
其二,展館地址應遠離居民區和其它行政機構服務區域,避免給附近居民帶來困擾或者妨礙其它公共事務。
其三,展館附近應配有齊全的配套基礎設施,如賓館、酒店、商場、健身場所等等,為展會和旅客提供方便的同時,也避免了重復建設所造成的浪費。
其四,展館群體架構應呈現狹長、分散型,而非集中、聚集型,避免因展館過分集中而帶來的車輛擁堵,難以對其進行有效地集散。這樣既可以使觀眾有效參展,又能夠發揮展館優勢,興辦品牌展會。一般而言,會展場館多選址于城郊結合部即與上述因素的可實現性有關。
還有一點值得一提,要避免龐大的會展活動所帶來的周邊交通問題,對展會的明確定位和對專業觀眾的區分,也是加強對展會控制、減少觀眾流動量,以及提高展會質量的有效途徑。
二、會展旅游業區位選擇的綜合因素
具體到某一個展會的舉辦地的區位選擇,需要綜合考慮地區經濟發展水平、城市競爭力和城市吸引力、會展場館的周邊環境及自身狀況等因素[4]。
三、會展業的區位決策過程
從理論上講,會展業的區位決策過程可分為五個步驟:
第一步為會展預先策劃階段,主要是確定會展的時間和預算,并開始做一些其他方面的準備工作。在此階段中,要考慮各種各樣的先決條件。例如協會執行委員會的新成員,可能會提出對這個過程的不同觀點。過去的經驗,尤其是最近一次會展的執行情況是未來會展地點選擇的重要依據,比如先前已經制定的輪換使用會展地點的政策。預期的環境條件對會展的舉辦具有也是非常重要的。毋庸置疑,為數眾多的地點選擇因素都會對這個策劃前的步驟產生影響,并進而在做出最后地點的決策時,能夠看出每個因素的相對重要性。在這個早期步驟中,其他競爭區位在準備候選地名單之前通過與協會的接觸,就可以開始在某種程度上影響決策過程。新晨
第二步的主要工作是通過調研和現場考察,收集能夠滿足最低要求的可能的會展區位和詳細信息,對地點選擇進行分析。對于重大的會展還可邀請候選的舉辦地的代表向協會介紹商務活動開展情況。另外,要對所有的信息進行分析和討論,并在此基礎上提出最后的建議。
第三步根據會展策劃者或者選址委員會的建議,由會展主辦方做出區位選擇的決定。委員會的成員可能會對到底哪些地點選擇因素更為重要提出不同的看法,而且相競爭的舉辦地常常會不斷地進行據理力爭,還可能提出先決條件的問題。例如從吸引參展商或與會者以及獲利的角度,會展的特定目標就是一個需要考慮的因素。
最后階段,為舉辦會展(第四步)和會后評價(第五步),將此次區位決策過程作為下次會展的先決條件。評價還可能提出一些潛在的備選或競爭區位,以備未來舉辦會展時選擇。
參考文獻:
[1]楊吾揚.區位論原理[M].蘭州:甘肅人民出版社,1987.
[2]主.會展旅游概論[M].上海:立信會計出版社,2004:16-23,97-98.
（2）合理、協調使用運輸方式
各種交通運輸方式各有長短，都有最適宜的使用范圍，必須妥善組織安排?？者\主要是運輸貴重、急需、數量不大的貨物。公路主要是運輸短途、量小及容易死亡、變質的活物和鮮貨。鐵路主要是運輸遠程、量大及容易死亡、變質的活物和鮮貨。水運主要是運輸大宗笨重、遠程、不急需的貨物。
（3）綜合考慮確定運輸方式
經濟性、快速性、安全性和通達性是運輸方式的四大評價指標。各種運輸方式都有其適用的范圍。貨物運輸要根據貨物的性質、數量、運距、價格、時效等選擇合適的運輸方式，客運的選擇要根據價格、安全、時效、目的等進行，客、貨運本著“多、快、好、省”的原則來確定運輸方式。
2交通運輸線（鐵路、公路）的區位因素分析
（1）自然因素是交通運輸線路的基礎因素，其影響逐步減弱。
4水運的區位條件（以萊茵河為例）
（1）自然條件：萊茵河流經地區地勢平坦，水流平緩，利于船只航行；該地區屬于溫帶海洋性氣候，降水季節分配均勻，水位變化較小，冬季無結冰期，全年可通航；該區域河網密布、運河眾多，可以形成龐大的內河水運網；河流含沙量小，河道不淤積。
（2）社會經濟條件：萊茵河主要流經德國，其中魯爾工業區是世界重要的工業區，其人口密集，經濟發達，河運是其重要的運輸方式之一。
（二）交通運輸選擇的思維方式
1交通運輸線區位選擇的思維模型
（1）求同――交通運輸線和站點的區位選擇都受自然因素、社會經濟因素和技術因素的影響，因此要用綜合的觀點觀察分析區位因素。
（2）存異――根據交通運輸點、線區位選擇的不同要求，構建相應的區位分析微觀模型，如港口區位分析應重點考慮航運條件（港闊水深）、停泊條件（風浪較?。?、筑港條件（地勢平坦開闊）、腹地條件（腹地廣闊而經濟發達）、城市依托。交通運輸線的區位選擇如下表所示：
2交通運輸布局區位分析的思路方法
（1）觀圖知地，整合區位信息
區位分析類問題的解決多依賴于對所給圖示信息的判斷分析，因此要按照區位因素結構從圖表中充分提取有用信息。以交通運輸線為例：從區域圖中提取地形、地質、河流等區位信息，分析比較自然條件對線路選擇的影響。從圖中整合資源、人口、城鎮分布及經濟發展水平等區位信息，對區域運輸需求做出綜合分析，說明交通運輸建設的必要性。
（2）綜合分析比較確定方案
交通運輸建設方案的比較，既要看到自然條件的不同，又要重視社會經濟效益的差異，以“低成本、高效益”為最佳選擇。
（三）交通運輸方式和布局的變化帶來的影響
1交通運輸布局變化對聚落空間形態的影響
（四）商業網點區位的判讀方法
1分析城市地價高低：在地價最高處，可能是城市中心商務區，在次高峰，可能布局次級商業區。
2分析城市路網密度：城市路網密度大的地區，人流、物流大，商業網點密集。
3分析城市道路網格局：城市干道與市區環路交會處，交通便利，便于人員流動和商品貨物集散，成為合理布局商業網點的理想區位。
4分析建筑的密度：建筑物高大稠密的地區地價高，可能是城市中心商務區。
5分析車流量：白天車流量大、停車頻率高，夜晚相反，可能是商業密集地區。
除此之外，還可以通過車速快慢、事故次數多少、監測點多少、人口晝夜差別大小等方法判斷商業網點區位。
（五）交通對人類活動的影響
交通運輸布局及其變化，除了對聚落和商業影響較大之外，對人類其他生產、生活，諸如人口遷移、農業、工業、旅游等的影響也十分顯著。
1交通運輸對人口分布和遷移的影響
一方面交通便利的地方，人口分布的密度較大。另一方面，隨著交通和通信的發展，相對地縮小了地區之間的距離，減少了妨礙人口遷移的各種困難，從而促進了人口遷移。
沒有人不想和你同坐一輛豪華轎車，但你需要的，卻是轎車壞了還會和你一起搭巴士的人。――美國“脫口秀女王”奧普拉?溫弗瑞
人生四然：來是偶然，去是必然，盡其當然，順其自然――莫言
2交通運輸對農業的影響
交通運輸對商品農業的區位影響突出，而對自給農業的區位影響較小。現代農業生產的產品最終要運往市場，實現其商品化和社會化，靠的就是現代化的交通運輸。農業的區位選擇要充分考慮交通運輸條件，而交通運輸條件的改善和農產品冷藏、保鮮等技術的發展，使市場對農業區位的影響在地域上大為擴展。
3交通運輸對工業生產的影響
交通運輸是影響工業區位的重要因素，沿江、沿海港口和鐵路、公路沿線、樞紐地區對工業布局具有很大的吸引力，例如美國芝加哥、底特律的冶金工業，就是利用五大湖的廉價水運，將附近的煤、鐵礦石運來建成的。
不同社會階段的影響有明顯差異。交通運輸的發展，為工業走向分散提供了條件。一方面交通運輸條件的改善，使工廠對原料、燃料地的依賴性減弱，在交通便利的地方可以布局加工業。另一方面交通運輸條件的改善，擴大了工業生產原料、燃料的來源范圍和產品銷售市場，使以跨國公司為代表的工業生產可在全球范圍內尋找最佳區位。
4交通運輸對旅游活動的影響
交通運輸條件的日益改善，使世界各地距離日趨“縮小”，極大地促進了旅游業的發展。
交通位置及其通達性，對一地旅游資源開發價值的影響較大。交通位置及其通達性通過影響旅游者的經濟距離和游覽心情來影響其開發價值。
二、高考再現
作為知識分子，不應該也不會排斥團隊協作和團隊精神，但他在團隊里，是有一個“獨立之人格，自由之思想”的人。下面小編給大家分享一些高二地理的必修知識，希望能夠幫助大家，歡迎閱讀!
高二地理的必修知識1第一章 人口
1人口增長
1、影響人口增長的主要因素：生產力水平、醫療衛生條件和教育程度影響到人口的死亡率和出生率，進而影響到人口的增長模式。
此外，政策、社會福利、自然災害等也會影響到人口的增長。
2、人口增長模式(人口再生產模式)：
①原始型：高高低(極少數原始落后地區)。
②傳統型：高低高(水平較低的發展中國家)。
③現代型：三低(發達國家或發達地區)。
3、世界人口增長：非洲人口自然增長率最高，歐洲最低;
亞洲凈增人口數量最多。
4、人口問題：
①人口增長過快：人口壓力大——控制人口(中國實行計劃生育)。
②人口增長過慢：人口老齡化——鼓勵生育、接受移民(中國靠發展生產力)。
2人口遷移
1、人口遷移的主要原因：
經濟(落后地區向發達地區)、政治(政治迫害、戰爭、國家有組織的人口遷移)、社會文化(宗教迫害、民族歧視)、生態環境、其他因素(家庭和婚姻、投親靠友、逃避歧視)。
2、人口遷移的意義(效應)
(1)利：
①加強民族團結，促進民族融合。
②加強文化交流。
③減輕遷出地的人口壓力。
④為遷入地提供廉價勞動力。
(2)弊：
①造成遷出地人才外流。
②給遷入地的環境增加了壓力，社會管理增加了難度。
3人口分布與人口容量
1、人口環境承載力(人口環境容量)：
一定時期，某一地域能夠維持撫養的最大人口數量。
人口合理容量：一個地區所能持續供養的最適宜人口數量。人口合理容量要小于環境容量。
2、影響環境人口容量(環境承載力)的因素：
①資源狀況。
②生產力水平。
③開放程度和消費水平。
高二地理的必修知識2第二章 城市空間結構與城市化
1城市的空間結構
1、城市功能分區——相同的城市用地類型發生集聚
(1)商業區：位于城市中心、交通干線兩側—交通便利，通信發達，人流量大;付租能力強。
中心商務區(CBD)：建筑密集、高樓林立、交通便捷——面積有限，但需求量大。
(2)工業區：一般分布在城市邊緣，交通便利，大多有河流或鐵路、公路經過。
(3)住宅區：是城市最廣泛的土地利用方式。
(4)文化區：一般要求環境優美，遠離工業區和商業區。城市建設要注意保護文物古跡。
2、城市地域功能分區形成的原因：歷史因素、經濟因素、社會因素、行政因素。
3、城市規模與地域結構、服務范圍
(1)城市規模：小城市，中等城市，大城市，特大城市。
(2)城市地域結構模式：同心圓模式，扇形模式，多核心模式。
(3)小城市：地域結構的分化不明顯，提供的服務種類少、級別低，服務范圍小。
大城市：地域結構的分化明顯，提供的服務種類多、級別高，服務范圍大。
2影響城市的區位因素
1、自然方面
①地形——平原地區城市密度大(熱帶地區的城市分布在高原上是因為氣候更涼爽)。
②氣候——氣候溫暖濕潤的地區城市密度大(溫帶、沿海地區)。
③河流——河流的供水和運輸功能決定城市區位(兩江交匯處，過河點，河口)。
2、社會經濟方面
①資源：克拉瑪依(石油)、伯明翰(煤)、攀枝花(鐵)、約翰內斯堡(黃金)。
②交通條件：沿海、沿江、沿鐵路線、沿高速公路可以形成城市軸線。北方城市大都在大道匯合處。
交通線的變化，會給城市發展帶來影響。(如揚州：運河通航時—興，運河淤塞后—衰)。
③政治(如行政中心)、軍事防衛、宗教、科技、旅游等也能促進城市的形成和壯大。
3城市化
1、城市化的標志：
①城市人口增加。
②城市人口在總人口中的比重上升。
③城市用地規模擴大。其中最重要的指標是城市人口占總人口的百分比。
2、第二次世界大戰結束后城市化特點：
①大城市發展速度超過小城市;
②大城市數目不斷增多;
③100萬人口以上的特大城市發展快?！蟪鞘谢厔?/p>
3、發達國家的城市化
(1)特點：①起步早，②水平高，③出現逆城市化現象。
(2)逆城市化的原因：
①對城市環境質量的要求提高。
②城市土地租金高。
③鄉村地區和小城鎮基礎設施逐步完善。
④農村和小城鎮環境質量好，土地租金低。
4、發展中國家的城市化
①特點：起步晚，但發展速度快;城市化水平低;城市發展不合理，大城市化趨勢明顯。
②我國城市化落后于工業化。
③城市發展不合理：大城市迅速膨脹，中小城市發展緩慢，人口集聚于少數大城市。
5、城市化的一般規律：
城市化——郊區城市化——逆城市化——再城市化。
4城市化對自然環境的影響
1、城市化對自然環境的影響
①對氣候的影響：熱島效應、雨島效應、城郊熱力環流、大氣污染嚴重。
②對水文的影響：對地下水——下滲量減少、地下水漏斗區范圍和深度增大。
對河流水——坡面流水的流速加快，河流匯水時間縮短，更易形成洪峰。
對水質——城市工業廢水、生活污水造成城市水源的污染。
③對生物的影響：草坪和人工林品種單一;破壞生物棲息地，生物的多樣性減少。
2、城市化出現的問題：
①環境污染，
②交通堵塞，
③住房緊張，
④就業困難，
⑤社會治安混亂。
3、解決措施：
保護和改善城市環境——建立“生態城市”
①建立衛星城，開發新區，分散城市職能。
②改善城市交通和居住環境。擴寬主干道，建環城公路，建高架公路、地鐵、輕軌交通。
③保護和治理城市環境。大力加強綠化建設。
高二地理的必修知識3第三章 人類生產活動與地域聯系
1農業區位因素
1、自然因素(氣候、水源、地形、土壤)：改造——溫室農業、梯田、施肥、灌溉。
2、社會經濟因素(市場、交通、政策、勞動力、地租)
市場決定著農業的類型和規模。
交通條件(特別是保鮮和冷藏技術)的發展，使市場對農業區位的影響在地域上擴展。
3、技術因素(育種、機械、化肥、農藥)
培育良種(高產、耐旱、耐寒、耐儲存等品種)：有利于擴大種植面積。
機械化：可以提高勞動生產率。
施用化肥、農藥等：可以提高單位面積產量。
2主要農業地域類型
農業的分類：①按生產對象可分為：種植業、畜牧業、林業、漁業和副業。
②按投入多少可分為：粗放農業和密集農業(集約化農業)。
③按產品用途可分為：自給農業和商品農業。
1、季風水田農業(水稻種植業)：
(1)分布：東亞、東南亞、南亞季風區。
(2)區位條件：
①氣候：季風氣候，夏季高溫多雨，雨熱同期，適合水稻生長。
②地形：河流下游平原或河口三角洲，地勢平坦，土壤肥沃，土層深厚，利于耕作。
③勞動力：(屬勞動密集型農業)人口密集，勞動力豐富，利于精耕細作。
④歷史：種植歷史悠久，傳統經驗豐富，也有飲食習慣的影響。
(3)主要特點及原因：
①小農經營。原因：以家庭為單位，生產規模小。
②單產高，但商品率低。原因：精耕細作;但農村人多，自給為主。
③機械化水平低。原因：經濟水平低，體力勞動為主。
④水利工程量大。原因：季風氣候，水旱災害頻繁發生。
⑤科技水平低。原因：種植歷史悠久，傳統經驗豐富。
2、商品谷物農業：
(1)分布：主要分布在美國、加拿大、澳大利亞、阿根廷、俄羅斯等國，我國東北、西北有國營農場。
(2)主要品種：小麥、玉米(旱地作物，便于機械化生產)。
(3)區位條件：
①自然條件：地勢平坦，土壤肥沃，水源充足，耕地廣闊，地廣人稀(大規模經營的可能)。
②社會經濟條件：交通發達，技術水平高。
③技術條件：機械化程度高。
(4)特點：①生產規模大;②機械化程度高;③商品率高。
3、大牧場放牧業：
(1)分布：阿根廷、美國——牛;澳大利亞、新西蘭、南非——羊。
(2)區位條件：
①氣候：大面積的干旱、半干旱地區。
②植被：植被稀疏，不適合種植業，只能放牧牲畜。
(3)阿根廷潘帕斯草原的區位優勢：
①氣候溫和，草類茂盛。
②地廣人稀，土地租金低，有利于大規模生產。③距海港近。
(4)阿根廷潘帕斯草原的發展措施：
①培育良種②改善交通運輸條件
③開辟水源
④種植飼料。
(5)特點：
①生產規模大;
②專業化程度高;
③商品率高。
4、乳畜業：
(1)分布：歐美發達國家、大城市附近。
(2)區位條件：(以西歐為例)
①氣候溫暖濕潤(溫帶海洋性氣候)，利于牧草生長。
②地形平坦，利于飼草和飼料種植。③人口密集，經濟發達，城市化水平高，有飲用牛奶的習慣，市場廣闊。
(3)特點：
①商品率高;
②機械化程度高;
③集約化程度高。
5、混合農業
(1)主要是牲畜和谷物的混合農業。我國珠江三角洲的基塘生產主要是漁業與林業的混合農業。
(2)分布：歐洲、北美、澳大利亞(“騎在羊背上的國家”、“坐在礦車上的國家”)等。
(3)特點(墨累—達令盆地的“小麥——牧羊帶”為例)
①良性的農業生態系統：
互惠互利：種植業為畜牧業提供飼料，畜牧業為種植業提供肥料休耕和輪作、(有利于恢復土壤結構，提高土壤肥力)、種植、牧場。
②有效合理的農事安排：小麥農忙(播種5—6月、收割11—12月)正是放牧的閑時。
③對市場的適應性強：靈活的生產選擇，根據市場確定是多種植小麥還是多牧羊。
6、其他農業地域類型
(1)遷移農業：包括熱帶雨林遷移農業和游牧業，分布在某些較原始的落后地區，生產力水平低。對環境有所破壞，會導致生物多樣性減少，氣候惡化。
(2)種植園業：種植單一的熱帶經濟作物，如咖啡、橡膠等。特點是生產規模大，專業化程度高，商品率高。
3農業生產活動對地理環境的影響
1、對生物的影響：
①開墾耕地、砍伐森林等;
②人工培育良種;
③過渡放牧導致草場破壞，出現荒漠化;
④施用農藥會使農產品遭到污染，導致農產品質量下降。
2、對土壤的影響：
①大水漫灌導致土壤鹽漬化;
②長期施用化肥會使土壤板結，變酸變硬。
3、對氣候的影響：砍伐森林與植樹造林、修建水庫與引水灌溉都改變了下墊面性質，改變了大氣的熱源和水源條件。
4、對水文特征的影響：
①修建水庫和引水灌溉：改變了河流徑流的流量過程;
②開墾梯田、砍伐森林、植樹造林：影響河流含沙量。
4工業區位因素
1、影響工業區位的因素
(1)自然因素：礦產、土地、水源、氣候等。
(2)經濟因素——接近原料、燃料(如有色金屬冶煉、重化工基地)、市場——節省運費。
(3)勞力和技術：需要大量勞動力的工業，工資在產品成本中的比例較高(勞動密集型工業)，工廠要布局在有大量廉價勞動力的地方。技術密集型工業要靠近高等教育和科技發達的地方。
(4)工農業基礎和協作條件：包括生產協作和社會協作。
(5)環境：工業布局要注意經濟效益、社會效益和環境效益。
工業布局中的環境因素：
①風向，分為三種情況：有大氣污染的工廠應位于居民區主導風的下風向、季風對吹風向的垂直方向、最小風頻的上風向。
②水源：有水污染應的位于居民區的下游，生產中對水質要求高的應位于居民區的上游。
③離城市距離：有污染的不能在城區內，有大氣污染的應位于城市熱力環流圈以外。
2、工業區位因素的變化：
(1)原料地對工廠的影響逐漸減弱，市場對工廠區位的影響在逐漸加強。原因：工業所用的原料范圍越來越廣，交通運輸條件的改善。
(2)交通運輸：沿海沿江的港口、鐵路樞紐、高速公路沿線地區，對工業具有很大的吸引力(近年來，一些發達國家交通運輸已相當完善，交通運輸不再成為他們考慮的主要因素)。
(3)信息通信網絡的通達性作為工業區位因素的重要性越來越突出。
(4)勞動力素質的影響逐漸增強。
3、工業區位指向類型
(1)原料指向型：
①工業特點：原料不便長距離運輸或運輸原料成本高。②區位選擇原則：接近原料產地。③主要工業部門：采掘工業、制糖業、水產品加工業、水果加工業等。
(2)動力指向型：
①工業特點：需消耗大量能源。②區位選擇原則：接近能源基地。③主要工業部門：有色金屬冶煉廠。
(3)市場指向型：
①工業特點：產品不便遠距離運輸或運輸產品成本高。②區位選擇原則：接近產品的消費市場。③主要工業部門：瓶裝飲料業、家具制造業、印刷、石油加工業等。
(4)勞動力指向型：
①工業特點：需投入大量勞動力。②區位選擇原則：接近有大量廉價勞動力地區。③主要工業部門：普通的服裝、電子裝配、包帶、制傘、制鞋工業等。
(5)技術指向型：
①工業特點：技術要求高。②區位選擇原則：接近高等教育和科技發達地區。③主要工業部門：集成電路(微電子)、精密儀器等。
5工業地域的形成
工業聯系：①生產上的聯系。②空間上的聯系。③信息上的聯系。
1、工業集聚和工業地域的形成
(1)導致集聚的主導因素：道路、供水、供電等基礎設施;廉價勞動力;資源和能源分布等。
(2)集聚的效益(作用)——規模效益(降低成本，提高利潤)
①可以加強企業間的信息交流和技術協作。
②降低中間產品的運輸費用和能源消耗。
③共同利用工業區的道路、供水、供電、通信等基礎設施，節約生產建設投資。
④有利于集中處理生產過程中的環境污染問題。
2、工業分散和工業地域聯系
(1)工業分散的原因：為了充分發揮不同地方的區位優勢(如跨國公司在全球范圍尋找最佳區位)。
(2)工業分散的兩種類型：
①產品輕、小、價格貴，
②產品極其復雜，如飛機。
(2)工業分散的條件：
①現代化的交通運輸方式——方便、快捷、廉價;
②現代化的通信技術和手段——世界的“同時性”。
6主要工業區
1、傳統工業區
(1)概況：
①分布：德國魯爾區、英國中部工業區、美國東北部工業區、我國遼中南工業區。
②形成條件：豐富的煤、鐵資源。
③工業部門：紡織、煤炭、鋼鐵、機械、化工。
④興盛時間：第一次工業革命后到二戰結束。
⑤特點：生產規模大，資源消耗大，環境污染嚴重。
(2)德國魯爾區的區位條件：
①豐富的煤炭資源。
②充沛的水源。
③便捷的交通。
④廣闊的市場。
(3)魯爾區衰落原因：
①生產結構單一。
②煤炭能源地位下降。
③世界性鋼鐵過剩。
④新技術革命的沖擊。
⑤環境污染嚴重。
(4)魯爾區整治措施：
①發展新興工業和第三產業。
②調整工業布局。
③拓展交通。
④發展科技。
⑤消除污染，美化環境。
2、新興工業區——意大利工業小區
(1)生產特點：
①以中小型企業、輕工業為主。
②生產過程分散。
③資本集中程度低。
④分散在農村或小城鎮。
(2)生產模式：中小企業集聚的工業小區模式，形成了機構完善，功能齊全的生產——銷售——服務——信息網絡。
3、新興工業區——美國“硅谷”(高新技術工業區)
(1)高新技術工業的特點：
①從業人員知識技能水平高。
②產品更新換代周期短。
③研究開發費用高。
④產品面向世界市場。
(2)“硅谷”區位條件：
①位置優越。
②環境優美，氣候宜人。
③有高等院校。
④交通便利。
⑤軍事訂貨(美國特有)。
7主要交通運輸方式
1、鐵路運輸：運量大，速度快，運費較低，愛自然因素影響較小，連續性較好，但造價高，占地廣，耗費金屬材料多。
適宜大量、遠距離運輸。
2、公路運輸：機動靈活，對自然條件適應范圍廣，周轉快，裝卸方便，但運量小，成本較高，運費較貴。
適宜小量、近距離運輸。
3、水運(包括河運和海運)：運量大，成本低，但速度最慢靈活性和連續性差，受自然條件影響大。
適宜大量、遠距離運輸。
4、航空運輸：速度最快，但投資大，運量小，運費最高。
適宜運輸急需，貴重且運量不大的物品。
5、管道運輸：損耗小，連續性好，運量大，但投資大，靈活性差。
適宜氣態和液態運輸。
8交通運輸布局
1、主要區位因素：經濟因素;
自然因素(地形、河流、自然災害等);技術因素。
2、區位因素變化：過去自然因素是最重要的影響因素;
隨著科技進步，經濟因素越來越重要。
3、上海港的主要區位因素：
①水域條件(航行條件，停泊條件)，
②陸域條件(筑港條件，腹地條件，以城市為依托)。
4、機場建設：
①要有平坦開闊、坡度適當的地形，以保證排水;
②要有良好的地質條件，以保證地基穩定;
③要避開低濕地區;
④與城市保持適當距離：用地廣、城市有煙幕等。
5、鐵路建設：
①區位因素：合理布局交通網;促進沿線經濟發展;促進地區穩定繁榮;先進科技是保障。
②意義：促進工業生產;加速區域開發;加強工農業城鄉聯系;促進文化科技交流;促進民族融合與交流;有利于政治統一、國家安全，鞏固邊防等。
6、公路的選線原則：
①平原地區：少占好地，避開沼澤地，處理好與農田水利設施和城鎮發展的關系。
②山區：在陡坡上成“之”字形彎曲，山谷中的道路應避開陡坡。充分利用自然條件，避開地形、地質、水文條件復雜的地段。
線路的總體走向決定于經濟因素，而某一段的具體走向可能取決于地形、地質或技術條件。
9交通運輸方式和布局的變化對聚落和商業網點的影響
1、交通運輸方式和布局的變化對聚落的影響
(1)交通運輸與聚落的形成：交通便利的地方有利于開展商貿活動，通常會形成較大的居民點。
(2)交通運輸與聚落空間布局
①運輸方式對聚落空間布局的影響：南方以水路交通為主，聚落臨水布局;北方以陸路交通為主，聚落多靠近大路等交通要道。
②不同環境對聚落空間布局的影響：北方地勢平坦開闊，聚落多呈團塊狀，形態比較規則，道路呈棋盤式。南方河流密集的平原地區，聚落沿河流、鐵路、公路分布，布局形態呈帶狀。
(3)交通運輸與城鎮分布：河流航運的起點、終點、與其他交通線的交點處常形成城鎮。
(4)交通方式和布局的變化對聚落的影響：如運河航運地位的變化與揚州的興衰、城市中心的遷移。
2、交通運輸方式和布局的變化對商業網點的影響
(1)交通運輸對商業網點的影響：交通便捷，有利于人流和物流的集散。
(2)交通運輸和布局的變化對商業網點的影響
隨著高速公路的發展，許多商業集聚在高速公路和城市結合部。
隨著交通運輸和現代物流業發展，在城市邊緣交通便利處出現各種類型的專業化市場、大型超市等。
摘要：目前，臨沂批發市場憑借其優越的區位條件，已發展成為國內聞名遐邇的商品集散地和現代商貿城。臨沂批發市場不僅有力地帶動了當地經濟的發展，擴大了區際交流發展，而且也造成了一些不利的影響。因此需要制定臨沂批發市場微區位布局優化對策，提升臨沂批發市場特色和競爭力，以帶動地方經濟發展。
關鍵詞：批發市場；微區位；臨沂市
區位是指某一行為主體進行其活動所占據的場所、地點或分布的地區[1]。不同的研究平臺，不同的區位主體，其區位研究的空間尺度存在差異。以城市或城鎮的街區為研究平臺，則屬微觀層次上的區位研究，即“微區位”。批發市場的微區位就是具體的某一個批發市場在城市街區中的具置。
一、臨沂批發市場微區位特點
臨沂地處蘇魯交界地，交通條件便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網絡，區位條件優越。臨沂批發市場憑借其優越的區位條件，經過25年的發展壯大，已成為國內聞名遐邇的商品集散地和現代商貿城[2]。現階段，臨沂批發市場正處于外向型、展銷型市場發展時期，其在城市街區的微區位布局具有顯著的交通區位指向、消費地指向特征。
(一)中心集聚趨向性
對于商業中心而言，其區位特征就是通達性高的區位。臨沂批發商城以西郊批發市場為中心，依托臨沂客運總站，圍繞西郊批發市場，先后建立了華豐批發市場、蘭田批發市場、汽配摩配城、燈具城、廚具市場等一大批綜合性、專業性批發商城，批發市場中心集聚傾向顯著。現有各種經營攤位2萬多個，50多個專業批發區[3]。該地段成為臨沂市的主要的商業地段，是臨沂市批發業最為發達的區域之一，也是臨沂市批發市場的集聚分布區。
(二)交通樞紐趨向性
交通樞紐歷來成為物流與人流集散的窗口與門戶，交通節點是人流的集散點，人流量最大。鑒于臨沂批發商城正處于外向型、展銷型市場發展階段，臨沂市批發業的繁榮和快速發展與其優越的交通區位優勢是分不開的。在利于商品與人員集散的要求下，臨沂批發商場圍繞臨沂汽車總站、水田車站、華豐車站、火車站為節點，各批發商城呈據點式網狀、多核心式發展。
例如成衣、紡織品、鞋帽批發市場，文體用品市場，電動工具市場，裝飾材料批發市場等都集聚于臨沂長途汽車站周圍。桃源科技廣場、燈具城、家具城、家電批發區、自行車市場、魯南汽車城等批發市場也集中布局于山東省最大的個體客運站——水田站附近。
(三)交通干道趨向性
城市中彼此連接成網的干道交通系統連通性很好，可以為城市內的某一區域帶來大量的出于各種目的的來往人流，從而擴大市場需求。且通達的干道還保證了區域可以快速便捷地獲得源源不斷的貨源，保證市場供應。因此，干道交通以暢通人流和貨流為主要功能，是保證批發業規模不斷擴大，并持續發展的一個重要條件[4]。臨沂批發市場在不斷發展中，圍繞通達路、蒙山大道、北園路、解放路為主體通道，形成從沂蒙路到工業大道的呈帶狀、圈層環狀批發商城密集帶。
二、臨沂批發市場微區位布局缺陷
臨沂批發市場的不斷發展壯大，有力地帶動了臨沂市當地經濟的發展，為城市下崗職工再就業提供了平臺，以及擴大區際交流發展等。同時，其批發市場微區位的現狀布置，也帶來了一些不利的影響。如引發了市區的交通阻塞、城市環境惡化、城市形象損害等問題。
(一)加重交通擁擠
車站是對外聯系的紐帶，也是一個城市文明的窗口。一個城市的完美形象的塑造，得益于建筑的設計、社會成員的保護，更為重要的是有序的交通。臨沂市批發業發展離不開四通八達的交通設施，但同時也引發了不良的影響，給城市居民的日常生活帶來了諸多的不便，居民普遍反映日常生活深受每天大量的客、貨運交通流的干擾，出行存在耗時、費力等問題。
臨沂市批發業的快速發展和市場規模的不斷擴大，吸引了大量的人流、車流和資金流。在批發市場區內，每天的人流量達30多萬人，車輛眾多，道路狹窄，堵車現象經常發生，同時也加重了城區的交通負擔[5]，交通設施超負荷運轉，部分道路破壞嚴重，并存在反復現象。
(二)惡化城市環境
硬件方面，批發商城基礎設施落后，部分市場硬件建設檔次偏低，嚴重滯后于發展需要?？拓涍\公司集散分布于各大批發市場周邊，每日的人流、物流和車流的密度大，造成了嚴重的大氣污染和噪聲污染。加上外來人員的大量流入，以及大量流動小吃店、水果攤，生活垃圾污染也比較嚴重。另外，由于規劃和管理的力度不夠，市場內綠化用地也嚴重不足，且原有綠地破壞嚴重，對城市環境帶來了諸多不利的影響，“臟、亂、差”現象日益凸現。
(三)損害城市形象
目前臨沂批發市場大部分市場是柜臺式、大棚式，有的還是露天市場，精品房、樓房式結構等檔次較高的市場較少，市場的配套設施也不夠健全，基本為“集貿型”市場。致使車流、人流和物流混亂，交通擁擠，衛生條件差，安全隱患多。
由于批發市場管理條塊分割，治安、管理、服務措施不到位，行政、工商、市場等管理體制不順，規章制度不健全。市場重復建設嚴重，交叉經營，無序競爭，亂收費、多頭收費現象嚴重，敲詐勒索、扒竊搶劫現象時有發生，以及滿街張貼各種野廣告、亂發宣傳單等，雜亂無序狀態在很大程度上損害了臨沂市的城市形象。
(四)社會成本高昂
從空間區位上來看，批發市場的核心區域為以長途汽車站、華豐汽車站、水田車站為節點的批發市場群，其地處臨沂市CBD區域或其附近。從土地地租競標理論來看，其經濟地租應高昂。同時批發業從產業利潤鏈條上來看，屬于微利產業，利潤率低下。又因該區批發市場建筑密度較低，多為柜臺式、大棚式，有的還是露天市場等。由此來看，集多方面因素來分析，臨沂批發市場快速健康發展的同時，臨沂整個社會付出了較高昂的成本代價，產業發展了而社會成本、機會成本代價高昂。
三、臨沂批發市場微區位優化對策
(一)分散化布局
由于臨沂城市化進程的加快，原先西郊批發市場逐漸發展成了城市中心，臨沂批發市場原有布局微區位的弊病問題日益突出，人多、車多、流動人口多及居住混亂等諸多問題日益嚴重。為了緩解城市交通壓力，打造濱水宜局生態城市，根據臨沂市城市規劃，現有長途汽車站、水田車站、華豐汽車站等已經逐步外遷。在此大背景下，應適時對批發市場布局展開調整，通過政策和市場引導，以新汽車站、火車站等為節點，合并小專業市場，組建了生產資料、生活資料、建材和農副產品四大商業區域，打造第六代批發物流市場，分散化布局。這樣既塑造專業批發市場，又能適當利用集聚經濟效應，適度規模化經營，以解決或緩解市區交通壓力，降低社會損耗。
(二)城郊化布局
伴隨著各種新興零售業態不斷涌現，如大型超市、連鎖商店、便民店的推廣普及，對批發市場造成了嚴重的沖擊，批發業面臨產業內外的激烈競爭，批發業已經進入微利時代。鑒于臨沂批發市場正處于外向型、展銷型市場發展時期，批發倉儲占地大、安全要求高等特點；以及市區繁華地段地租上漲、公交線路不斷向郊區延展等機遇。為批發業健康持續發展，降低經營成本，提高競爭能力，建議借助交通樞紐的外遷和郊區化，將批發市場隨交通樞紐城郊化布局，逐步形成“市場連基地、基地連企業、企業連市場”的“前店后廠”、貿工一體、工貿互動、共同發展的格局。
【關鍵詞】房地產；住宅；區位選擇；影響因素；房地產投資價值
引言：
房地產業的崛起和發展是當代中國一個重要的經濟現象。縱觀歷史，我國房地產業取得了輝煌的成就，在國民經濟的發展過程中發揮了舉足輕重的作用。在住宅房地產開發中，影響住宅價格及銷售量的一個重要因素便是區位。選擇正確的區位，是在項目開發前期最重要的工作之一。尤其是在現階段的發展狀況下，由于政府對于土地供應持謹慎態度，房地產開發的風險愈來愈大。開發商在“跑馬圈地”過程中也越來越重視區位的選擇，最佳區位不但能有效地保證房地產開發的效益，同時還能有效地規避風險。
1、區位選擇的理論基礎
1.1區位的概念[1]
在房地產業，素有“區位為王”的說法，那么何為區位呢？區位是指地塊分布的地區或地點，它是一個綜合概念，除解釋為地球上某一事物的空間幾何位置外，還強調自然界的各種地理要素和人類社會經濟活動之間的相互聯系和相互作用在空間位置上的反映。換言之，區位就是自然地理區位、經濟地理區位和交通地理區位在空間地域上有機結合的具體表現。在本文中，將主要針對住宅區位進行分析。住宅區位，不僅僅是指住宅在城市區域（空間）中所坐落的地理位置，而且包括由該位置出行的便捷程度（即通達性）、以及居住在該位置所獲得的非經濟方面的滿足程度。具體說來，就是指住宅坐落的地理位置和以此為基點進行工作、上學、購物、就醫、娛樂等出行活動所需的交通成本（包括貨幣成本和時間成本），以及該位置的自然環境、社會人文環境等對居住者身體和心理等方面的影響。
1.2區位理論
區位理論是關于經濟活動的區位選擇和區位結構以及如何創造區位條件的理論。從理論上說，人類活動應該選擇最佳的區位，但是人們選擇的區位往往不是最佳的，這就涉及到了最佳區位選擇的區位論。我國的住宅區位理論近年來也有了一定的發展，主要是在國外理論的基礎上結合中國的國情進行進一步的分析。但總體上說，我國的區位理論研究還是停留在定性分析的層面上。
這些區位理論從不同的角度闡釋了一種或幾種區位因子對住宅區位形成的影響以及其作用機制，探討了住宅開發和建設活動所應遵循的空間經濟法則和住宅區位選擇和決策依據。但是它們都過于強調一種或幾種因子的影響，在房地產開發商進行區位選擇時，需要綜合考慮多方面的影響因素，不可過于強調某些因子。這就要求開發商在進行區位選擇時，要有選擇的使用區位理論，根據住宅項目投資的實際情況做到有所繼承和有所揚棄。
2、區位選擇的影響因素
影響住宅房地產項目區位選擇的因素有許多，大體上可以分為宏觀因素和微觀因素。宏觀因素包括國家的政策制度、經濟環境、自然特性以及人口環境等。而微觀因素比較多一點，包括環境條件、交通通達程度、市政基礎設施條件、城市規劃方面的因素、停車條件、公共配套服務設施完備情況、當前土地使用者的態度、土地價格以及房地產市場供求關系等。
2.1宏觀因素分析
任何一個行業的導向都離不開宏觀經濟政策的指引，出于對土地的依賴性，房地產企業對于國家宏觀經濟政策的敏感程度更甚于其他行業。近年來，由于房價的不斷攀升，國家對于房價的治理決心也越來越堅定，相繼出臺了多種政策抑制房價過快上漲，如政府對于土地的供應持更加謹慎的態度[2]。在國家土地供應收緊的形勢下，房地產開發項目進行區位選擇時就要更注重土地的質量而非數量。
在考慮人口環境對于區位選擇的影響時，如果住宅開發項目所在地區主要人口集中為年輕人，項目位置就要更偏重于對商業因素、通達情況的考慮；而對于中年人占比例較大的地區，孩子的教育影響成為重要因素；對于老年人，毋庸置疑應把醫療條件放在首位。由此可見，人口環境對我們進行房地產區位選擇時偏重的因素有很大的影響作用。
2.2微觀因素分析
對于房地產住宅項目，不同的客戶群定位會導致在區位選擇上有很大的差別。在進行項目操作時，要結合項目實際對以下各因素進行有側重的分析[3]。
2.2.1環境條件的影響
環境條件包括主要包括社會環境、自然環境。社會環境主要反映在房地產周圍的社會治安程序、主要聚居群體、日常社會流以及各種文化娛樂活動等方面。任何階層的居民都傾向于選擇靠近市政、周邊居民素質較高、社會治安良好的住宅區。社會治安程度也是一個重要因素。有著良好的防衛設施的房地產項目，使居民享受到歸屬感。以濟南為例，以千佛山為中心的輻射區域由于良好的環境而受到眾多開發商的追捧，如邦泰綠苑、山潤家園、中益園、中潤裕華園等等。
2.2.2交通通達程度的影響
交通條件的完善，可以帶動相關區域的發展，有利于區域的升值，帶動房地產產業的蓬勃發展。交通的可達性主要是指上下班、外出活動和子女上學的方便程度。城市居民對方便快捷的公共交通系統的依賴程度更大，居住區周圍道路數量和公共交通線路數量都會對住宅區位選擇產生重大影響，道路、公交線路越多.那么人們上班時選擇的路線就越多，也就越能節省時間，此類項目的銷售前景就越好。
2.2.3基礎設施條件的影響
生活保障設施對區位選擇的影響。
基礎設施包括供水、供電、供熱、燃氣和排水等，另外還有生活垃圾的處理能力。房地產所在的區位如果靠近水源豐富的地區或者能與城市大的供水管網連接，污水和生活垃圾得到及時有效的疏浚和處理，有熱電廠能夠集中供氣，那么居民對這類房地產的綜合評價就高。
文化保障設施對區位選擇的影響。
文體設施主要包括文化教育、醫療衛生、體育娛樂等基礎設施的配套。（1）在中國的傳統觀念中，孩子是一個家庭中最為重要的部分。據調查顯示，在買房者的購房需求中，教育因素成為其首要考慮的因素之一。對發展商來說，在樓盤硬件越來越同質化的今天，教育概念成為了樓盤的一個賣點，有助于銷售。教育設施的配套好或者臨近知名學校，不僅增加了房地產的人文色彩，還大大提高了房地產的附加值，使得房地產的價值提高。 （2） 醫療衛生設施在區位選擇時的影響是不容忽視的。作為長期居住的地方，人們在進行住宅選擇時自然會把醫療條件的便利性因素納入其中。（3）體育娛樂設施的影響。隨著人們生活水平的提高，對于運動、健身、休閑的要求越來越高，因此小區臨近或配套必要的體育設施，對提升房地產的品質是非常有幫助的。
3、區位選擇對投資價值的影響
從投資的角度看，某一房地產是否值得投資，很大程度上依賴于其產生利潤和租金的能力；而該項目產生利潤的能力很大程度上又取決于其所在的區位。所以，區位給房地產投資者帶來的利潤越大，房地產的投資價值也就越大。因此，房地產開發商進行區位選擇的分析就顯得至關重要。房地產的區位優勢可以給投資者帶來區位利潤。負擔不起最優區位地價壓力的投資者，將會被具備這一能力的競爭者所代替。
所有區位選擇的結果，是形成從最理想的區位或謂之為 “最佳區位”向外衰減的各種等級，這些等級表現出如下特點：隨著從最佳區位點向外部的移動，土地利用密度逐漸降低，地價也隨之逐漸衰減，則房地產投資的利潤水平和產生租金的能力也在相對降低。在城市中，商業中心的位置就是這種最佳區位。以商業中心為圓心向外擴散，分為半徑不同的同心圓。隨著半徑的擴大，土地的區位價值越低，自然房地產的投資價值也就越低。以濟南為例，區域劃分為歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區，歷下區中包含泉城路、趵突泉等濟南市中心位置，自然成為投資價值最高的地段[4]。但并不是說外部區域的價值就一定低于中心區域，這與周邊環境和設施也是緊密相連的，在這里我們探討的主要是一種平均水平。
我們知道，通常情況下，區位是影響房地產投資價值的重要因素，但并不是說，它是唯一和絕對的因素。如果一個投資項目僅由區位的好壞就能完全決定其投資價值的話，以后的分析就不用進行了。事實上，房地產投資價值的高低還與許多其他因素有關。比如投資者的經營管理水平（有不少房地產投資者在較好的區位卻沒有獲得收益，而另一些投資者卻總能在不被看好的土地上創造奇跡）、融資方式的安排、城市規劃的影響、法規的限制、投資收益率的選擇和投資者對待風險的態度等。然而，由于房地產的不可移動性和受制于地區性需要的特征，所有其他影響要素均和房地產所處的“位置”相關。應該承認，只要具備區位上的優勢，即使在營銷方面和管理方面差一些，項目也能產生很高的利潤或出租能力。區位上存在不足的地塊，通過精明的投資開發也許能夠得到克服，但這類開發的規模要求一般都相當宏大，許多房地產投資商往往會碰到資金不足的障礙，因此，不研究區位的做法是愚蠢的。不過，在任何城市，我們都能發現，那些人們認為較好的區位，仍然有賣不出去的物業。所以，區位并不是萬能的，但不研究區位也是根本不行的。重要的是把對區位的研究與市場需求結合起來。這就要求開放商在前期要進行詳盡的市場調查，摸清各個方面的情況，以期獲得最大的利潤和最小的風險。
4、區位選擇的策略
4.1按戶型分類
住宅區位的選址要求如按照戶型面積分類，可分為大中小戶型三類住宅。大戶型住宅選址沒有明顯的區域傾向，在市中心或城市郊區都有大戶型產品。但由于大戶型多提供給高端客戶，價格也比較高，因此這些項目一般處于不可復制性的地段或具備稀缺景觀資源的地段。而中小戶型的目標客戶是以年輕的創業者為主的，這批客戶短期內不會有車，他們一般選擇離市內上班比較方便的地段購房，或者是交通便捷的地鐵輕軌沿線。因此中小戶型選址需具備幾個條件：一是項目最好位于市區或城市邊緣（為老年人開發的中小戶型項目可在郊區）；二是要擁有完善的配套設施；三是需要交通便利；四是項同地處成熟社區，生活便利[5]。
4.2不同規模的房地產企業選址策略
一些大型開發企業除了為營利在優勢地段進行開發外，還必須保持一種廣泛的、專業化的公司組織形式和維護自身的“品牌效應”，因此要搜尋和競標獲取并累積合適的土地，建立自己的“土地銀行”。這些用以儲備的土地通常是低價的、大規模的，因此也就是多位于郊區，而且由于大型開發企業具有信息來源的優勢，這些土地多處在根據城市規劃己經確定的城市主要空間拓展方向上。
中型開發企業一般很難承擔或不愿承擔土地風險，這主要是由于他們一方面不能很容易地獲取相關信息，從而難以確保開發成功，也難以承受大面積土地長期開發建設所帶來的資金壓力；另一方面中型開發企業對利潤的渴求較大，因此可傾向于在市中心的熱點區位開發高容積率住宅，或者針對最高端市場需求在具有自然環境優勢的郊區建設低密度別墅區。
小型的開發企業則要依托自身可利用的各種資源力圖搜尋市場空隙，因而沒有特別固定的投資區位傾向，而是在更小的地塊上進行填充式建設。但為了獲得市場認可，小型開發的區位還是要有選擇已建立起良好社會聲譽的“板塊”中的區域。通過樣板工程的建設，為自己贏得聲譽以獲得進一步的發展。
總結：本文中從房地產開發商的角度對投資區位的選擇進行了分析，對區位選擇的概念和影響因素及對投資價值的影響、區位選擇的策略進行了簡要的闡述。不可否認，區位選擇是房地產住宅開發中是最為重要的一環。一旦這一環出現問題，房地產整個開發鏈條就可能陷入癱瘓，開發商要付出巨大的代價進行彌補，而彌補措施往往收效甚微。因此，開發商在進行區位選擇前要進行詳盡的資料搜集、做好可行性研究，同時要針對住宅項目的特點進行分析，以保證在較小的風險下能獲得較大的收益。
參考文獻：
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作者簡介：
江西省委書記孟建柱同志最近提出：“把九江建設成為長江沿岸和中部地區重要經濟中心城市”，為我們明確了發展定位。
目前國內外對中心城市的標準沒有量化指標。綜合專家學者定性分析，中心城市主要應具備五個條件：區位交通條件優越；城市經濟實力較強；城市服務功能完善；城市經濟腹地廣闊；人居環境良好。目前九江總體上離長江沿岸、中部地區重要經濟中心城市有很大距離，但從這五個條件來分析，有的條件初步具備，有的條件通過努力可以達到：
從區位條件看，九江具有獨特的“中心”優勢。九江地處四省交界，位于長三角和江漢城市群之間，又是京九大動脈和長江黃金水道的唯一交匯點，具有承東啟西、引南接北、交流中轉的區位優勢。銅九和九景衢鐵路開通后，九江在中東部鐵路樞紐作用將更為突出；正在籌建的沿江（南岸）高速建成后，九江與長三角地區的快速通道將全部打通，杭瑞、武吉高速公路開通后，在九江過境的國家“三縱四橫”高速公路將達到3條。除航空港外，九江的大交通格局在長江沿岸可與武漢相媲美，在中部地區勝過鄭州。隨著交通條件的改變，將使九江的區位優勢進一步凸顯，成為長江沿岸和中部地區地理位置最重要的城市之一。
從經濟實力看，九江具有巨大的發展潛力。九江目前經濟總量不大，實力不強，輻射帶動能力較弱，但發展潛力巨大。如把潛力轉化為實力，完全可以實現后來居上。一是產業潛力。從中心城市形成的規律看，支撐其發展的主要有工業、商貿、旅游、物流等產業。九江不僅這幾大產業齊全，而且單項都較強，與周邊地區融合度較高。在沿江8個同等城市中，九江旅游總收入最高；市場成交額第三位，專業市場成交額有一半以上來自外省購買力；港口貨運量排第一位；工業總量排第四位，產業層次僅次于蕪湖，石化、有機硅、造船、玻纖、羽絨服裝等都已形成一定規模的產業集群，在國內占有重要位置，是長江沿岸重要的水泥和火電基地。二是資源潛力。九江擁有中國唯一的世界文化景觀廬山、中國最大的淡水湖鄱陽湖、世界最大的候鳥保護區吳城候鳥保護區，擁有中國迄今為止考古發現開采最早、保存最完整、內涵最豐富的大型礦冶遺址銅嶺古礦冶遺址，還有生態條件十分優越的修河、柘林湖、中外著名的云居山、石鐘山、東林寺、白鹿洞書院、星子溫泉等；水域面積占全省1/5，人均擁有淡水資源量是世界的20倍、全國的50倍，是江南魚米之鄉、全國重要的商品棉、商品油和商品漁基地，擁有礦種80多種，其中黃金、銻、錫、瑩石儲量居全省首位，礦產潛在價值2000億元以上。三是港口經濟潛力。世界上最發達的九大城市都是港口城市。九江是全省唯一的港口城市、唯一的沿江對外開放城市，長江岸線達152公里，且深水岸線多，港口吞吐量大，適宜發展大運量、大吞吐量、大耗水產業，全省只有九江才具備發展港口工業的條件。
從服務功能看，九江具有很強的產業承載能力。一是基礎設施服務功能逐漸齊備。交通、郵電、通訊、供水、供電、環保等設施齊全，具備承載產業發展的基本設施條件。二是商貿流通功能日益增強。港口集裝箱年吞吐能力已有10萬標箱，加上規劃建設中的湖口、官湖、214等碼頭，將超100萬標箱。九江港貨運量已占全省外貿運量的80%，南鋼、萍鋼、武鋼、鄂鋼到長江沿線70%以上的鋼材和省內30%的發電用煤經九江港中轉，九江口岸腹地已從本市拓展到南昌、景德鎮及湖北、安微。七大專業市場覆蓋鄰近四省六市城鄉。三是科教文衛等服務功能不斷發展。九江是“江西首批制造業信息化工程示范城市和國家重點聯系城市”，有普通高校8所、在校生9.3萬人，中心城區有醫院58所、床位1萬張。四是對外開放服務功能基本形成。口岸對外服務能力不斷增強，邊檢、海關、商檢一應俱全，大通關工程穩步推進，擁有國家級出口加工區，在體制上逐步與國際接軌，對內對外經濟融合度提高，區域輻射帶動能力增強。
從經濟腹地看，九江具有廣闊的輻射空間。處在武漢、長沙、南昌、合肥四個省會城市構成的“菱形”區域內，與這些省會城市直線距離不到360公里，在這近30萬平方公里區域內都是欠發達地區，可作為九江的經濟腹地。按照產業梯度轉移規律，九江在這一東部向中部過渡地帶具有明顯的率先發展的優勢，可以充分吸收長三角和江漢兩大城市群的輻射。九江目前1/3的游客來自寧、滬，1/3來自武漢，喜敦啤酒、匯源果汁看中九江的區位交通條件和廣大腹地市場才決定來九江投資。
從人居環境看，九江具有良好的宜居條件。九江集名江、名山、名湖、名城于一身，山水靈秀、生態優越在全國同類區位條件城市中絕無僅有，自古被譽為“天下江山眉目之地”，民國時期廬山曾一度成為的夏都。現在中心城區各項生活設施不斷完善，城市框架逐漸拉開，城市形象和品位不斷提升，是全國優秀旅游城市和中國魅力城市。由于人居環境好、城市人氣旺、對外吸引力強，商品房市場發育健康，一些建設條件已明顯好于沿江同等城市。
綜上所述，九江有條件建成經濟中心城市，而且依托獨特的區位條件和產業優勢，完全有可能也應該建成長江沿岸和中部地區重要經濟中心城市。
關鍵詞：房地產 區位選擇 宅房地產 商業地產 “04”分析法
0 引言
房地產開發的前期最重要的工作就是項目的選址，選址直接決定了后期的開發和銷售。而有些地產開發公司卻對項目的選址沒有做詳細的研究和規劃，從而出現了后期的一系列問題。由于房地產的開發存在相應的特殊性和不確定性，從而使項目的選址也存在著較多的影響因素。故對各影響因素進行模型分析具有十分重要的意義。
1 房地產開發項目的主要特點
1.1 較強的地域性、差異性
土地開發、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發項目時必須考慮到地區差異，因地制宜，就地使用能夠獲利的可能性及投資收益。房地產開發項目可以分為很多種，由于項目地理位置、用途、內容、規模的不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、配套設施等不同，各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區位、環境等條件不同也會有一定的差異性。然而這種差異性直接影響項目投資資金及效益。
1.2 開發過程的環節多、周期長
土地及建筑物作為項目開發的內容，一般工程量較大，完成一個開發項目一般需要幾個月、幾年甚至更長的時間。這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點和參與房地產開發項目管理的部門多直接相關。從項目立項開始， 建設環節多，而且各環節不可或缺，而且都有直接約束和控制工程的進度。一個房地產項目的全部開發過程涉及到土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政等較多部門。
1.3 投資回收期長
由于開發的周期長，從房地產項目前期工作開始到項目竣工并交付使用，這期間需要投入大量的資金，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。固可知房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。
1.4 開發具有綜合性
現代房地產開發項目要求合理布局、全面規劃、綜合開發、配套建設。即在開發的過程中不僅僅是對項目的地理位置和建筑結構，也要對項目區位的公共設施、公共建筑進行綜合規劃和協調。如商業地產的開發，更要體現人性化和多元化布局，綜合考慮交通狀況、客流量、公共安全等。
1.5 具有較高的風險性
由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。因開發周期長，從而很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響。在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動，從而影響項目的投資額。當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
2 房地產開發項目區位選擇的主要影響因素
房地產開發投資首當其沖的選擇就是區位選擇，區位選擇的好壞直接影響投資的成敗，一旦選址錯誤則會造成資金成本的周轉困難?？紤]到這一因素，房地產開發公司高瞻遠矚，選擇最優的區位進行開發，才能使房地產開發與居民消費需求良好吻合，獲得好的效益，并最終促進房地產市場的良性發展[1]。
2.1 交通的通達性及便捷性
完善的交通條件，可以帶動相關區域的發展，不僅有利于區域的升值，而且還可以帶動房地產業的蓬勃發展[2]。有利的對外交通條件，能夠將“嗅覺靈敏”的開發商吸引進駐這一區域，住宅的開發和商圈的日漸形成，提升了這一地域房價。同樣到市中心的交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度，居民對其綜合評價就會越高，因此房地產價值也會越高。
2.2 城市設施狀況因素
完善的、現代化程度較高的城市設施為居民的生活帶來方便，房地產的價值自然提高[3]。其中基礎設施主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施；生活設施主要包括學校、醫院、超市、銀行、農貿市場等設施；文化娛樂設施主要包括體育場、圖書館、公園等設施。
2.3 區域的繁華度
商業的繁華程度是反映城市經濟、信息、物資與人員聚集程度，是反映城市功能的重要指標。如果商業的聚集程度高和服務項目齊全的話，對顧客的吸引力就大；另外，高檔公寓、寫字樓向商業中心區域集中之后，對整個城市的功能布局都有好處，而且形成相對集中的效應，對促進這個區域的房地產發展，對增進其投資吸引力有很大的推動作用。
2.4 環境因素
隨著人們生活水平的提高，居民對居住環境的要求越來越高也越來越重視。一個地區綠地較多、公園充足、環境優美，則該地區的房地產價格水平較高；相反，噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重的地區，其房地產價格水平則較低。
2.5 制度政策因素
影響房地產項目開發的制度政策因素主要有：房地產制度政策、稅收政策、金融政策、有關規劃和計劃等。在項目選址的過程中要對以上因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究，了解開發的有利和不利條件，不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃[4]。
3 房地產區位選擇影響要素功能分析
3.1 “04”分析法
“04”評分法的分總和為2n（n-1），n為對比的要素數量。“04”評分法的四種情況：
①非常重要的功能得4分，很不重要的功能得0分。
②比較重要的功能得3分，不太重要的功能得1分。
③兩個功能重要程度相同時各得2分。
④自身對比不得分。
3.2 住宅地產區位選擇要素功能分析
在新的房地產運行機制條件下，作為住宅房地產市場獨立消費主體的居民可以根據自己的收入、工作地、通勤的便利性和對居住環境的偏好等因素，選擇能夠滿足自己期望的居住區位[6]；同時，開發商也必須要按照房地產市場的需求，在不同的區位開發和建設多樣化功能和等級的住宅商品，從而滿足不同類型和層次的居民對居住空間的多樣化需求；政府是管理和監督房地產市場健康有序發展的主體，既要考慮到經濟效益，按照市場要求推動城市住宅建設的商品化發展水平，也要考慮社會效益，通過政策引導，把住宅房地產引入長期規劃中，給予適當的優惠政策，實現城市健康持續發展。
我國住宅房地產的相關影響如下圖1所示。
■
圖1
按“04”分析法如下表1所示。
由上分析可知，對于住宅房地產，居住環境對區位的影響最重要，其次是交通的便捷性，再次是住宅附近的教育情況。
3.3 商業地產區位選擇要素功能分析
商業地產的選址是一項長期性工作，直接關系企業經營的戰略決策[3]，是商業地產鏈中以消費者為中心觀點的重要體現，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。在項目選址過程中不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃，如所選地區的街道、交通市政、公共設施、居民住宅及其它建設或改造項目的規劃，有的地點從當前分析是優越條件，而隨著城市的改造將會出現新的變化，而不適合投資。反之，從當前分析不適合投資但從規劃前景看又有發展前途。
我國商業房地產主要因素如圖2所示。
■
圖2
按“04”分析法如表2所示。
由上分析可知，對于商業房地產，與住宅地產還是有很大不同點的，其交通便捷性對區位的影響最重要，其次是客流規律，再次是制度政策。
通過“04”分析法可以知道各個因素的重要程度，在房地產區位選擇的綜合評價中具有很大的實用價值，該法可操作性強且能夠準確地反映影響房地產區位選擇因素的模糊性和不確定性。通過分析可準確地對房地產區位選擇作出定量的綜合評價，從而使土地的區位效果達到最優。
4 合理確定房地產區位
國家的房地產調控政策接連不斷地出臺，住宅類項目開發的腳步不斷放緩，而商業地產卻因此引來發展的機遇。在此形勢下，旅游地產憑借其政策導向性和資源稀缺性優勢深受投資客們的青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵[7]。同時，“教育地產”這種重要的房地產開發模式，早在幾年前就已經涌現出眾多以教育為主題的房產項目，并得到了眾多學齡家長和房產投資客的高度關注。所以，不僅交通因素，區域繁華度、自然環境等各種因素都會對房地產產生不同程度的影響，同時把握影響房地產區位的其他主要相關動態因素，用“04”分析法就可以對房地產價值或者說價格水平進行動態分析，從而可以準確地評估和預測房地產價格。
5 結論
文中提出了一種進行房地產開發項目選址的有效方法。該方法是以價值工程分析方法為工具，在綜合考慮各種房地產開發項目選址影響因素的基礎上，確定影響房地產開發項目區位的敏感性因素。“04”分析法具有極其重要的現實意義，是工程經濟學的重要理論方法之一。該方法不僅可以用于房地產開發商進行房地產開發項目的選址，也可以用于政府部門進行城市規劃、工業開發區選址等。
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人文地理以人口、經濟和社會活動為核心，揭示人類活動的地域空間形態，傳達人地協調發展、尊重自然規律、講求環境倫理道德觀念。下面給大家分享一些關高一人文地理復習策略方法，希望對大家有所幫助。
一、期末地理的命題特點通過對近年海淀期末地理部分的試題剖析，不難看出其試題命制具有以下幾個突出特點：
1、圍繞人文地理核心主干內容選擇“中心問題”，突出考查考生對基本概念、原理的理解和把握的程度。
2、創設問題情境，凸顯信息處理與分析能力以及運用所學的知識原理分析解決實際問題的能力的考查。
3、區域地理與系統地理有機結合，要求考生能運用人文地理的基本原理和觀點來分析評價某一區域環境中人類活動的合理性或對人類的不合理活動進行反思，從中滲透著人地協調發展的觀念。
二、期末復習備考的有效方法與策略人文地理內容雖然具有“多而雜，偏記憶”的特點，但從考試角度看，對其復習也是有規律可循、有方法可探。根據上述人文地理考試命題特點和復習原則，人文地理復習方法與策略關鍵應把握好以下幾個方面：
1、抓準人文地理的核心內容(構建人文地理知識結構)，增強復習的針對性。
從總體來看，自然地理較難，但規律性強，容易抓住重點;人文地理容易，但內容分散，很難抓住重點。因此，要運用知識結構法來復習，通過知識的內在的聯系，建立完善的知識結構體系。
人文地理以經濟活動和經濟發展為主線，其考查的主干知識(內容結構)主要集中在以下幾個方面：
(1)人類活動的空間布局的區位分析。包括農業發展、工業布局、聚落(城市)形成、交通線(點)建設、商貿活動、文化和旅游業發展等。
(2)環境問題和可持續發展。包括自然資源的類型和特點、資源(能源)與經濟發展的關系、資源(能源)利用問題與環境保護;主要環境問題現狀、分布、成因、危害及解決辦法;可持續發展概念、原則、模式、案例等。
(3)人口和城市。包括人口增長模式的特點及分布，人口數量、素質與經濟發展和環境的關系，環境人口容量與人口遷移，人口問題與解決辦法，城市區位因素;城市地域結構與功能區的合理規劃、城市化進程，城市化問題及其解決辦法。
(4)采用多種方法，多角度掌握中國和世界地理概況。對中國和世界熱點區域，要掌握其地理位置、自然地理特征和人文地理特征，分析區域發展的優勢條件和限制性因素，探討區域發展措施。
2、理解基本概念與原理，認清發展規律。
人文地理的核心概念主要包括區位、產業結構、工業布局、農業布局、農業結構，農業地域類型、傳統工業、新興工業、交通樞紐、人口增長模式、人口遷移、環境人口容量、城市功能區、城市化、城市規劃、環境自凈能力、環境問題、可持續發展、清潔生產、循環經濟、旅游活動、區域經濟一體化等。
人文地理規律和原理，主要包括人口增長變化規律、人口增長模式類型及轉變、城市化規律與城市布局(合理規劃)原理、自然要素與人文要素相互作用原理、農業生產活動的合理布局原理、交通點線的區位選擇、工業的區位選擇(布局)原理、資源開發與交通建設原理、旅游欣賞與旅游資源開發原理、旅游景觀欣賞要求與旅游資源開發條件評價、環境問題成因與可持續發展對策等。理解、掌握和運用這些規律原理對人文地理學習來說是極為重要的。
3、要運用專題復習法，系統掌握人文地理知識。
人文地理具有很強的綜合性，復習應以專題復習為宜，而且專題的確立宜大不宜小。如果專題過小，不僅綜合性會大大削弱，而且會顯得很瑣碎，導致死記硬背現象。
根據人文地理特點可確立的專題有：
(1)區域的經濟發展。包括農業的生產活動與區域開發、農業區位條件分析，現代農業選擇;工業的生產活動與區域開發、工業布局分析，工業基地與工業帶問題，人類活動的地域聯系方式及交通運輸網中的線和點、交通方式與條件分析等。
(2)人口與城市。包括人口問題、城市區位分析、城市規劃與布局、城市化及城市化問題等。
(3)旅游地理問題、大型工程問題、資源開發、資源的跨地區調配、環境問題及保護等。
(4)可持續發展與循環經濟等。
三、幾點注意事項1、人文地理問題的分析不是孤立的，往往與自然地理和區域地理緊密結合。
2、提高人文地理的得分率除了要加強解題指導外，還要拓寬人文地理的知識范圍，增加人文修養也是非常必要的。
3、人口、資源、環境與可持續發展是永恒的主題和熱點，這些問題要特別引起注意。
關鍵詞：現代服務業 集聚 區位基尼系數
現代服務業逐漸成為了經濟增長的主要動力和創新源泉。北京作為全國的首都，是我國政治、文化和國際交流中心，經濟發展水平高，交通、通訊基礎設施完善，高校、科研機構密集，具備現代服務業集聚的條件。下文便以區位基尼系數為測度指標，測定北京各類現代服務業的集聚程度及歷年變化情況，探討北京市現代服務業集聚發展的特點及日后的發展方向。
一、理論綜述
國外對現代服務業分類應用比較廣泛的是beyers的劃分標準。他依據各服務業在不同經濟發展階段的特點將服務業劃分為新興服務業、補充業和傳統服務業三大類。國內對現代服務業在理論的內涵上還存在一定的爭議，對現代服務業的分類也沒有一個統一的劃分標準?？紤]到數據的可得性和定量分析的可操作性，本文對于現代服務業的研究按照國家統計局對第三產業的劃分，共涉及14個行業，分別是：交通運輸、倉儲和郵政業，信息傳輸、計算機服務和軟件業，批發和零售業，住宿和餐飲業，金融業，房地產業，租賃和商務服務業，科學研究、技術服務和地質勘查業，水利、環境和公共設施管理業，居民服務和其他服務業，教育，衛生、社會保障和社會福利業，文化、體育和娛樂業，公共管理和社會組織。
北京作為全國的首都，是我國政治、文化和國際交流中心，經濟發展水平高，交通、通訊基礎設施完善，高校、科研機構密集，具備現代服務業集聚的條件，下文便以區位基尼系數為測度指標，測定北京各類現代服務業的集聚程度及歷年變化情況，探討北京市現代服務業集聚發展的特點及日后的發展方向。
二、研究方法與數據來源
1.劃分
依照北京城市總體規劃關于“兩軸—兩帶—多中心”和城市次區域劃分設想，將北京市劃分為首都功能核心區、城市功能拓展區、城市發展新區、生態涵養發展區等四類功能區。
2.測度指標——區位基尼系數
3.數據來源及說明
本文用以計算區位基尼系數指標的樣本數據主要來源于2005年～2011年北京區域統計年鑒，由于采用總產值更能反映生產規模，因此本文計算北京市四大功能區的區位基尼系數采用的各功能區各行業總產值，均以當年價格進行核算。
三、計算結果與數據分析
根據區位基尼系數計算公式，計算出北京市14個行業7年間連續的區位基尼系數，見表。
1.在14個行業中，從2005—2011年各行業年均區位基尼系數來看，有6個行業的區位基尼系數高于0.6，有5個行業的區位基尼系數介于0.5到0.6之間，3個行業低于0.5；信息傳輸、計算機服務和軟件業和科學研究、技術服務和地質勘察業區位基尼系數最高，超過0.7，其次是文化、體育和娛樂業、租賃和商務服務業以及金融業，這些是也是北京市各行業產業集聚程度最高的幾個行業，其集聚程度大于其他行業。總體可以看出，基于區域要素稟賦的不同，各省區總體規劃產業發展時，都發揮了各自區域特色產業的發展，對于不同行業，產生集聚的原因不同，從而形成的行業分布也不盡相同。
2.從2005年～2011年區位基尼系數變化率來看，14個行業中有10個行業的區位基尼系數呈現增長趨勢，其中：信息傳輸、計算機服務和軟件業、租賃和商務服務業、水利、環境和公共設施管理業的增幅達到10%以上，尤其是信息傳輸、計算機服務和軟件業的區位基尼系數增幅達到21.5%；14個行業中有4個行業的區位基尼系數出現下降趨勢，降幅最大的是交通運輸、倉儲和郵政業。區位基尼系數處于增長態勢的行業中大多屬于知識密集型行業，存在較強的規模效益，而且知識優勢向經濟優勢轉化快，行業產品的需求彈性也比較大；處于下降趨勢的各行業大多屬于資源密集型行業，基本上都屬于成熟產業，區位基尼系數下降的原因部分在于政府規制、產業調整的結果，從而導致北京市有的產業布局呈現分散化狀態。
四、結論與建議
經過上文的分析，可以發現北京現代服務業總體集聚現象明顯，其
信息傳輸、計算機服務和軟件業和科學研究、技術服務和地質勘察業最為顯著，而交通運輸及批發和零售業以及公共管理行業的集群效應相對而言較低?？偟膩碚f，北京市現代服務業的發展已具相當規模，產生了很大的集群效應，體現出巨大的發展潛力。
為抓住發展機遇，北京市政府需要加強公共交通行業基礎設施的建設，進一步降低交通成本。嚴重的道路擁堵造成了交通空間成本的大幅上升，已經嚴重影響城市生活質量，威脅北京的可持續發展。可以通過加強路網規劃，加大公共交通投資和建設力度，限制私家車保有量，進一步研究“限行”等措施降低交通空間成本。
對于信息技術服務業，應加強對中關村科技園、經濟技術開發區等園區的配套設施的建設。對于商務服務業，要積極利用首都知識密集的優勢，大力發展創意設計、法律咨詢、知識產權等商務服務，積極吸引國際著名商務機構入駐北京。由于金融行業等知識密集型產業在首都核心區集聚程度已然很高，而向“多中心”轉變是北京城市發展的必然趨勢，因此，應積極引導次中心發展各具特色的現代服務業，而在城市中心區則應緩解人口壓力，突出城市特色，強調文化底蘊。最后，應健全各類相應的法律法規，保護知識產權、創造公平、競爭的市場環境，促進城市和區域經濟的可持續發展，全面提高人民福利水平，共享城市發展紅利。
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關鍵詞:信息化;城市用地;土地增值
中圖分類號:F293.2文獻標識碼:A文章編號:1001-6260(2009)04-0022-03
一、城市土地增值的經濟學原理及相關研究
城市土地價值增值是指在土地開發利用過程中,隨著社會經濟的發展而形成土地價值與土地資本的增加。究其原因主要有供求增值、用途變更增值、投資增值、技術進步增值以及城鎮規劃和政策法規等方面的影響。
在城市空間結構研究方面,芝加哥學派發展了城市功能結構理論,運用社會經濟學理論分析城市用地問題。Burgess研究了同心圓理論,Hoyt提出了扇形區理論,Harris和Ullman發展了多核心理論,Russwurm研究了區域城市模式,Muller探討了大都市結構模式。隨著城市向信息化發展模式轉化,數字城市、信息港、虛擬城市、比特城市等理論和概念相繼涌現。
在區位理論方面,阿爾申德•韋伯的工業區位理論代表了古典區位理論研究的主流?？死锼顾仗岢龅闹行牡乩碚摻缍酥行牡?、中心地功能及中心度的概念和劃分依據。上世紀90年代, Harrington認為生產業的區位選擇取決于勞動力來源和成本以及顧客的區位。Castells則指出由于市場狀況的不確定,信息技術制造業的區位選擇依賴于具體的產業功能間的關系,表現出彈性的區位模式。
在地租理論方面,李嘉圖、杜能在配第《賦稅論》的基礎上發展了英國古典經濟學的地租理論。此后馬克思提出了絕對地租和壟斷地租的地租理論體系。上世紀60年代,Alonso、Mills等經濟學家在傳統的地租理論中引用邊際分析,創立了新古典主義城市地租理論。 Alonso在競租理論和空間均衡模型中引入了區位平衡的概念。
二、信息化條件下城市的發展與組織
1.信息化影響下的人類生產與生活方式
依靠科技力量、社會交互和群體協作,電子信息技術和信息交換承擔起全局性的戰略任務。信息和知識成為后工業社會的主要結構特征,信息資源對人類生產與生活方式的改變已經逐漸超越了工業化生產組織的影響,成為左右社會組織的主要因素(陳靜,2004)。
第一,從產業結構優化的角度看,信息產業正逐步成為產業結構調整和國民經濟發展的主導產業,提升了知識密集型產業的比重,直接促進了國民經濟的增長。此外,信息技術對傳統產業的升級轉型具有十分重要的意義:一是信息技術的發展為傳統制造業提供了高科技的生產設備,從而提高了產品質量與勞動生產率;二是信息資源的開發利用使傳統產業的管理決策模式趨于規范有序、合理科學;三是增強了產品本身的科技含量和附加值,以信息與服務為主體的產品在社會總產品中的比重也在不斷加大(黃炳坤 等,2008)。
第二,從經濟發展水平的角度看,智力與信息資源成為重要的資本和財富。人力資源與信息資源通過網絡方式得以共享,從而有效地提高資源使用率,降低成本,縮短周期,提高了城市經濟發展水平。但是,在信息化影響下的城市結構重組也將拉大城市的差別。信息化在擴大貿易范圍、促進經濟增長的同時,也因其連接的不均衡性造就了新的電子邊疆。
第三,從社會生活空間的角度看,人們通過網絡的觸角所采集到的信息較之工業社會呈級數增長,商務活動、了解新聞和發表言論等等不再局限于固定的物理場所,變得越來越便捷和非物質化,消費、娛樂、學習、交流等行為方式也越來越依托于各種電子設備和相關軟件,形成虛擬與自由的社會文化生活空間。在此之上所形成的社會關系也日趨離散化。
2.信息化條件下城市用地發展的變化
隨著工業經濟向信息服務型經濟的逐步轉型,信息社會的城市面臨著空間分布模式的重構。一方面,由于經濟、技術和社會文化等方面的原因,城市結構在一定程度上掙脫集聚作用的束縛,布局趨于分散和隨意,地理區位差異可能因此而相對縮小。
經濟上,伴隨著電信、軟件業等信息產業在現代產業體系中的比重日益增大,信息發展模式對原有的空間布局要素產生了作用,進而影響了新的空間邏輯。因此,工業生產的大工廠體系逐漸向基于信息網絡平臺的小企業轉化,生產用地則可以分散到城市的不同區位(呂小彪,2005),出現“飛地型城市化”,形成開放的信息化網絡。
技術上,無論是傳統產業還是信息產業本身都依托于信息技術所提供的先進生產與管理方式,進而導致了生產組織的全球化。在這種模式下,專業分工更加趨向細化和分離,從設計到生產元件到組裝再到銷售能夠分散到全世界不同區域完成?；谛畔⒕W絡的生產過程依靠計算機的管理控制和網絡信息的及時交互,信息的收集與交互效率日益受到重視。信息弱勢的不發達區域承擔起大部分的物質生產,與信息量大、輻射力強的經濟技術中心之間的差距也將進一步拉大。此外,借助數字通訊手段的發展,“SOHO”模式逐漸使工作人員分散化,工作人員可以遠程接收任務和通訊互動,有望減輕道路交通系統的壓力,降低部分公共設施用地與交通用地比例,減少交通能耗和空氣污染。
文化上,部分娛樂、交往和辦公等社會、政治和文化活動能夠基于信息化的平成。一部分集約化的場所可能由信息技術所搭建的虛擬空間承擔。隨著城市邊緣區域生態環境的優化、交通路網向城市的延伸以及文化教育與通信基礎設施的完善,人們在選擇居住和商業用地等方面有向城市邊緣區域和郊區遷移的趨勢,從而使城市結構傾向于分散化與網絡化。當然這并非意味著面對面的交流因此而消失。
另一方面,企業選址或個人定居上的分散性并非意味著傳統城市的集聚作用無足輕重,而是呈現出新的發展模式。首先,中心城市由于歷史所積累的互聯功能和發達的物質運輸系統,為信息服務型經濟提供了高效的場所。無論是政務、商務,還是文化范疇內部以及相互之間都有面對面交流和物質交換的需求,因此其信息的處理和交互均具有集聚的傾向(豪爾 等,2002)。地理距離的鄰近性和集聚效應對物質流通、交流互動仍具備有力的影響,企業的發展也在一定程度上得益于城市的規模效益。其次,信息基礎設施和信息處理能力在空間上仍存在著不均衡的發展模式。中心城市由于集中了主要和巨大的信息流,所以不僅在信息服務型經濟的模式下仍能維持經濟重心的地位,而且拉緊了區域間的信息聯系,加強了不同區域間的經濟依賴性。對外經濟貿易范圍和經濟貿易活動因此而加大與增多,區域間的協同發展也促進了經濟效益的提升。最后,信息服務經濟影響下的城市結構和路網體系表現出新的網絡化多中心布局框架。傳統的政務商務中心、傳統工業區、以生態旅游休閑為主的新城區、發展現代制造業的經濟技術開發區和高新技術產業園區等,此類城市新中心的定位雖然分散但仍集聚成為多個核心。
三、信息化對城市土地價值的影響
影響土地價值的因素很多,包括土地自然條件、政策制度、人口經濟狀況、交通設施條件等等。而城市土地的利用和社會經濟條件緊密相關,因此關于其價值的討論也離不開區位、土地用途、人口密度、交通運輸、城市基礎設施、市政規劃等因素。
信息化對城市經濟總體發展水平和產業結構調整產生的影響在宏觀上刺激了土地增值。首先,隨著信息產業在國民經濟比重中的上升以及產業結構的升級轉型,促進了國民經濟增長。在這樣的經濟背景下,建設用地需求總量擴大,城市內部區域的土地供給面對著飛速增長的用地需求,土地利用密度和土地利用效益均隨之升高,從而使土地價值激增。其次,用地規模的擴張使城市化向城市邊緣和郊區推進。在此區域建設的產業園區和新城區使原本用地效益較低的農業用地轉換成工業建設用地、商業或居住用地,在增加土地供給的同時實現土地的用途改變性增值。
信息化對城市用地狀況的影響引起了城市土地價值的變化。首先,隨著就業人口和經濟活動不斷向城市非中心區域擴散并集聚,將逐步形成多個商業經濟中心。這種網絡化多中心布局框架縮小了原有的城市區位差異,不僅使多個城市網絡中心形成土地增值的高點,提升周邊區域地價,而且引發了傳統城市中心土地相對減值的可能性。其次,高速交通運輸系統和電子通信網絡的搭建,以及交通和通信費用的下降使傳統制造業和信息服務業園區能夠選擇在地價較低的城市邊緣和郊區投資建設,并獲得和城市中心區相差不大的信息流通量與交通便捷性。大量的智力資源、信息資源和物質生產資源集中在這些區域,用地效益因集聚效應的影響而提高,從而推動了該區域土地價值的增長。最后,在信息化的作用下,基礎設施建設對提高城市土地利用效益、資金和人才吸引力、人居環境智能化水平以及城市可持續發展水平等均具有關鍵和積極的意義。原有基礎配套設施的升級改造,或新城區的基礎設施建設成為土地利用的基本條件,從而提高用地效益,直接推動了該區域的土地增值。
四、結論
隨著信息產業逐步成為國民經濟發展的主導產業,信息發展模式改變了生產過程的組織、生產用地的選擇,以及商業、住宅和政府用地的布局,使之趨于分散化、開放化和自由化,并逐漸形成網絡化多中心的城市布局框架。同時,信息化影響了城市經濟總體發展水平以及城市用地狀況。這兩個方面的影響引起了城市土地價值的變化,并將繼續對未來城市的用地發展和土地價值產生重要的作用。
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On Development and Appreciation of Urban Land in the Process of Informationization
FANG Rui1CHEN Taohong2
(1.Tongji University, Shanghai 200092; 2.Shanghai Education Evaluation Institute, Shanghai 200031)
關鍵詞：開發模式保障性住房城中村改造開放社區
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著城市化進程的加快，近年來住宅開發的數量不斷增加，各式高層住宅如同雨后春筍般占據城市的建設用地，構成了一座城市最主要的空間特色和氛圍感受。但如今大部分的居住開發模式采取興建住宅小區，每一個樓盤均封閉式管理，如同城市空間中的“孤島”，謝絕外來公眾進入，對城市總體空間的聯通性和外部環境的可達性造成很大影響。封閉式樓盤的開發經常導致城市環境的巨大差異，住區內是“山環水繞”的小區景觀，住區外卻是被圍墻界定的狹窄而擁擠的人車環境。因此通過對作為城市主體構成要素的住宅開發模式提出設想，改變以往封閉式形態，探討城市住宅開發模式新的可能性與開放性，讓住區環境也為城市公共生活提供一處共享空間和活動場所。
保障性住房的需求與選址區位
保障性住房的社會需求
保障性住房是為滿足廣大中低收入階層對居住的需求，對住宅進行調控分配的一種模式，屬于政府為社會中低收入的人群提供的限定價格、限定標準、限定人群的一種住房，包括了廉租房、經濟適用房和政策性租賃房。
在房地產的市場條件下，商品房的價格越來越脫離真正的購買者所能承受的范圍，而對住宅的剛性需求長期存在，導致近年來房價因供不應求呈現居高不下的態勢，政府拍賣的城市建設用地的地價也隨之抬高，“招拍掛”的方式更加助長了房價水漲船高。因此普通大眾的住房需求與難以承受的房價形成了住房問題，需要通過采取宏觀調控手段加以解決，推行保障性住房緩解住房壓力。
保障性住房需配備公共交通
保障性住房是為了滿足社會中低收入階層對住房的需求，因此在保障性住房選址的過程中，應考慮滿足這部分人對城市出行的交通需求。符合申請購買保障性住房條件的社會中低收入階層的大眾大部分是沒有私人小汽車，而傾向選擇公共交通作為在城市出行中的主要方式。因此保障性住房應該為申請購買者配備能支付的交通條件，這一點往往沒有得到規劃建設的重視。
如今的保障性住房建設存在的問題是選擇一些城市公共交通不太便利的區位，而把城市中心地段或交通便利區域出售給開發商，以謀求高額的土地財政收入。保障性住房選址在交通不便的區位，雖然一方面是滿足不同階層的居住需求，但另一方面卻增加了居住者出行的負擔。保障性住房不應該在滿足大眾住房需求的情況下，卻另外衍生出居住者因區位偏遠而難以承受出行成本的問題。因此代表公眾利益的政府有責任在保障性住房的規劃建設中考慮選址區位并為此配備合理的公共交通，滿足這部分社會群體的城市出行需求。
保障性住房選址區位的設想
根據地租理論與市場經濟條件，交通便利的區位土地價值往往呈同心圓狀向周邊區域遞減。從社會公共性的角度出發，保障性住房的選址需要在地鐵站等交通樞紐附近，為社會中低階層提供公用的基礎設施，同時也讓公共交通設施得到充分的使用。但市場條件的驅動下，保障性住房往往被排除在這些交通便捷的地段之外，而讓位于更有商業價值的開發商。
在城市建設土地日益緊張的情況下，提倡集約型開發模式，向城市的三維空間擴張。針對城市空間的豎向開發，對保障性住房選址區位提出一個設想，建設在城市主干道的上空，充分發揮交通用地豎向空間的利用。例如選擇在廣州的黃埔大道、深圳的深南大道等寬度足夠大的道路上，建立高架保障性住房（圖1）。保障性住房建設在高架于車行道上的空中桁架結構之上，由公共空間的結構支撐上面的住房，再由結構的兩邊落地于車行道的兩側。底層的高架公共空間可以引入滿足保障性住房居民需求的商業服務和公共設施，也作為人行天橋連接了主干道兩邊的城市空間。
沿著城市主干道上空以高架的方式聯排的建設保障性住房，在趨向飽和的城市用地內部，向道路用地的三維空間發展，集約式的挖掘新的保障性住房的建設區位。同時在主干道上的公交站點能滿足居住群體所需的便捷交通條件，高架的公共空間作為社區場所滿足居民的生活需求，也作為連接道路兩邊的步行系統，有利于城市外部空間的可達性。
城中村的改造與居住模式的轉變
城中村在城市中的地位
城中村是伴隨城市化進程的一種居住形式，也是在城市發展和擴張過程中遺留下的城市歷史現象。但是由于城中村的環境、消防、治安、形象等問題，讓很多城市管理者希望將其徹底拆除，盡量令其從城市中消失。同時也因為城中村的土地產權等問題，讓城中村的改造或拆遷面臨巨大的阻力并需要付出高昂的代價。
從另一角度來看，城中村是見證中國城市化的一種歷史片段。雖然它內部的建筑缺乏歷史保護價值，但城中村的存在如同構成城市發展歷程的一種元素，它的遺留與現狀展示的是當時的城市歷史與空間生長。城市不應該是千城一面，不同地段的風貌應該展示出中國城市化在不同時期的歷程與變化。在營造城市生活和場所活力方面，開放的城中村或許遠遠比大量獨立封閉的樓盤小區貢獻更大。
改造城中村的居住模式
城中村不應只有被拆除的處理方式，況且在整個城市范圍內要完全消滅它的代價是非常高昂的。城中村也確實存在著消防隱患、通風不良、管理失衡等問題。因此需要去解決現狀問題，對城中村進行居住模式的改造，讓其建筑內部成為宜居的環境空間。對城中村采用針對性的改良手法而非僅采取“革命式”的拆除手段，或許對城市的居住需求和城中村自身是一個“雙贏互惠”的抉擇。
目前城中村的存在有它的意義和價值，但面對居住環境擁擠、衛生環境混亂等問題進行改造的焦點不是在城中村的外部面貌和對城市的形象方面，關鍵應該是針對建筑內部居住模式的改善。在城中村現有的建筑現況下，尊重現狀存在的不可改變的硬性條件（如建筑體量，街巷布局等），對建筑內部的居住空間要求屋主進行改造。另一方面，城市管理者需要出臺相關的宜居條件的審核政策，對城中村建筑內的居住環境提出標準，要求改造后申請審查，經審查符合標準的可以頒發出租營業資格，即可作為合法經營的租賃住宅類型。在市場經濟的浪潮中，遵循城市發展規律，隨著城市化的發展與城市更新的進程，選擇在合適的時機對城中村進行投資收購，而不是在它生命力最旺盛的時段以付出高昂的拆遷代價的方式將其推倒重建。
因此對城中村的改造，問題的聚焦點是改造城中村建筑內部的居住環境，而不是只有一種對總體進行拆遷重建的處理思路。只要內部具有適宜不同群體居住的條件，就可以讓城中村得以保留，依然維持著它的活力與對城市居住責任所作的貢獻，也保留了城市成長過程中的一種片段。
提供居住模式多元化的選擇
城中村的改善也是為低收入者提供廉價的租房環境作出自身的貢獻。城市應該是兼容并包的，需要為生活在其中的各種人群提供居住多元化的選擇，包含郊外別墅、高檔住宅小區、普通社區，廉價出租房等等，構成城市居住模式的多樣性。城市化過程中除了吸引外來人口進城工作，也需要解決城市中低階層工作者的居住問題。在居住方面，城中村住房的出租為外來務工者降低了進入城市的門檻，此廉價的居住模式能給社會底層人士或是暫住人員提供一處解決臨時住宿的場所，也體現城市應有的對不同階層人群的包容。
城市中心區域的住區與公共資源的平衡
城市中心地區的開發升值
城市的建設開發，會自發形成各種不同等級的中心區域，成為聚集人流或城市活動的主要場所。基于土地的開發利益，對城市發展建設的投資也會愈加集中在城市中心區域，以獲取更高效的收益。隨著城市中心地區的建設完善，該區域各種基礎設施與公共建設對投資更具吸引力，對周邊環境享用城市公共資源提供了方便的服務，從而使周邊區位的土地升值。
提高城市公共資源的共享性與公平性
“土地開發的利益屬于城市的整體利益，不應該歸屬于某一部分人，而應當歸屬于全社會公共所有”[引自：王世?！睹嫦驅嵤┑某鞘性O計》]，比如通過城市設計的方式人為規劃打造城市中心區，興建圖書館、博物館或大型商場等公共建筑，這些建設可以使周邊地塊土地升值，但是地塊的升值往往只是被開發商或業主所獨自占有，完全沒有回饋于城市公眾，而且目前在我們的城市建設中缺乏一種明確的制度去說明土地增值回饋的方式和數量。但“世界各國都制定了受益者合理擔負的制度來將開發利益返還城市。在歐美亞各土地私有制的國家，都制定了土地公共征用及土地先買權制度來保證公共利益”[引自：王世福《面向實施的城市設計》]。
城市大部分的公共建筑是由政府投資建設。在開發利益的層面，應該保證公眾對城市公共設施享用的公平性，由公共建筑所帶動周邊區域的土地升值應該歸屬城市公眾所有。很多地區的興起是由區位條件和公共建筑開發連鎖帶動，但是這些城市中心區域往往被土地拍賣價最高的房地產開發商獨自占據，建設成為完全封閉式的住宅小區。比如在深圳的中心區，規劃并實施建設了城市中軸線上位于市民中心后面的四大公共建筑（圖書館、音樂廳、少年宮、展覽館），但周圍的地塊幾乎都被房地產商分據開發為封閉式樓盤，形成部分團體的私人利益最大化，由此占據城市中心區重要的區位資源。由公共投資建設的市政建筑與周邊的城市空間應該向公眾開放。城市公共設施共享的公平性，與土地的開發類型和監管模式牽連在一起，因此需要針對不同區位情況，在建設前期提出控制性規劃導則與建立開發受益回饋制度，公共建筑或基礎設施所帶動的土地升值應該由公眾共享，此區位資源不應被周圍封閉小區內的住戶團體所獨有。
引導城市中心區域建設開放型社區
城市中心地區的發展需要多功能并存的開發模式支持，除了配套公共資源，還需要居住功能提供不同時段的人流活動。從城市公共資源的共享的角度出發，中心地區不提倡建設既想占據便于獲取中心區域公共資源的區位，又要求自身環境的獨立享用的封閉式樓盤，這是一種對城市大眾不公平的開發行為，完全以私人利益最大化的占據公共資源。
為提高城市公共設施享用的公平性，中心區公共資源的共享與居住環境的開放模式應該相互平衡，利用城市規劃的策略引導城市中心區的居住開發模式選擇開放型社區。城市中心地區住宅用地的建設，在享受公共設施資源的區位便利的同時，也應該打破自身封閉的“圍墻式”管理，住區自身環境和活動設施需要對城市的公眾開放，貢獻內部的景觀環境和共同活動的場所，以開放社區的形式回饋于公共資源。因中心區的開發建設給此區域的住區帶來便利而對城市開放環境作為一種“資源分享”的回饋，是一種互利互惠的城市開發行為。
由這種規劃策略的帶動和管理模式的轉變，將開放型社區從城市中心地區向外延伸推廣至城市更廣泛的區域，打破傳統樓盤的封閉形態，讓住宅區以社區的模式融入城市的大環境，有助于營造城市活動的氛圍和提供公眾更廣泛的交往休憩的場所。
由規劃政策引導城市居住的開發模式
在中國城市化進程的趨勢下，居住問題越來越突出并需要得到城市社會的重視。城市是復雜多變的有機體，內部運行機制的各個環節相互作用與聯系，居住是構成城市總體有序發展的重要因素。在面對城市可建設用地日益緊張，以及土地開發利益的誘導下，城市決策者需要從更廣泛的公眾利益出發考慮居住問題。
首先，根據城市現有的建設情況，應盡可能滿足城市生活者的基本居住需求，通過規劃新建、改造、政策調控等手段緩解住宅供需緊張的狀況。住房可以作為商品進入市場，但不能完全商品化由市場規律決定房產價格。城市對住房的剛性需求很大，價格會隨著市場化的深入逐步抬高，遠遠超出真正需求者可承受的范圍。因此需要土地開發的相關政策確保城市住房是為了滿足更廣大公眾對居住的切實需求，防止“一人獨占多房”的現象，抑制住房成為市場化中的投機性商品。
其次，城市環境應該兼容并包，城市內的居住形態也應該提供多樣化的選擇，兼備不同的居住環境和住房條件滿足社會不同階層人群的住房需求，以容納各種人群在城市中正常生活與工作。不管是新建保障性住房、改造城中村抑或興建高檔住區，都是以滿足不同需求而營造城市居住環境多元化的形態。同時城市應該關注社會中低階層日益顯著的居住問題，這類主要人群面向住房商品化的浪潮難以前行。因此除了建設保障性住房為這類群體解決居住問題，還需要考慮保障性住房建設的區位選址和配備公共交通條件，以滿足居住者對城市出行的需求。另一種滿足居住需求的發展模式是積極利用大量現存的城中村，轉變對其進行一味地抵制觀念。畢竟城中村的存在也為城市的居住生活貢獻著自己的空間環境，現階段對其推倒重建并不符合城市發展的客觀規律，而應該針對自身所存在的問題，改造建筑內部環境成為符合居住標準的適宜空間，發揮它依存的價值以構成居住形態多元化的一部分。
再者，城市不同居住形態的開發應盡量考慮城市公共空間和資源對公眾的共享公平性，這一點主要體現于在城市不同區位應選用不同的住房開發模式。居住用地只是為居住此地的人提供住宅內部的私有空間，而不應該在城市空間上以圈地的形式界定并圍合成一個個屬于業主所有的樓盤式“孤島”。尤其在中心地區，不應該出現封閉式樓盤，防止周邊的土地升值均被私人小區占據。畢竟由政府投資建設的公共建筑，應該最大化的為公眾共享，城市中心區域的建設不能完全由土地開發的市場價值決定，而需要規劃引導，按照城市土地的公共價值選取對城市空間資源公平的開發模式。
結語
在不同的區位根據城市土地公共資源的價值決定不同的居住形態，為城市公眾創造一種居住條件與區位資源相互平衡的關系，這一點需要得到規劃決策的控制與政策的支持。由規劃控制與引導對于居住形態開發模式的選擇，應該盡量體現城市的公眾性與公平性，在滿足住房需求的同時，也需營造更多有利于公眾活動和生活氛圍的城市空間。
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關鍵詞：生產業；產業集聚；空間分析；城市規劃；辦公服務帶
中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）04-0221-02
一、可達性的概念
1959年，Hansen首先提出可達性（Accessibility）的概念，將其定義為交通網絡中各個節點相互作用可能性的大小，并利用重力模型研究了城市土地利用與可達性之間的關系。其實可達性概念的形成淵源久遠，在古典區位論中便蘊含了可達性的概念，如杜能的農業區位論和韋伯的工業區位論，都通過交通成本體現出了可達性的內涵。隨著對可達性的深入研究，可達性的定義變得較為繁雜，不同的研究從不同的需求和角度來研究可達性，賦予可達性不同的概念。對于可達性概念理解的差異，其本質是源于對可達性不同層面的表述。一個是客觀層面（交通和通訊上的可達性），即各點之間真實存在的交通、交流的便利程度，也就是空間區位條件；另一種是主觀層面（心理可達性），即人們按照心理期望產生的對空間點或區域的優先度。根據已有研究中對可達性的不同的定義總結，可以將其主要特征總結如下：（1）可達性是一個空間概念?？蛇_性反映實體之間在克服空間上距離障礙進行交流的難易程度，因此其與區位、空間尺度和空間相互作用等概念緊密相連。以空間意義角度來看，可達性實質上表達了實體間的疏密程度。（2）可達性具有時間意義。實體在空間上相互作用時，主要是通過客觀層面（即交通系統和通訊系統，相對主觀心理層面而言）來進行，而時間是客觀層面最基本的阻礙因素，交通成本很大程度上體現在花費時間上，因此常用時間單位來衡量可達性，概括起來可達性就是出行成本（時間和金錢消耗、舒適度和安全性）的統一反映。（3）可達性具有社會和經濟價值?？蛇_性與生活質量和滿意度、吸引度、經濟發展情況等社會經濟指標相關聯。同時可達性與交通運輸的社會與經濟成本間存在復雜的聯系，因此其對于解釋和預期城市內區位價值改變、土地利用模式結構的改變、區域商業類型的差別、地產價值和區域經濟發展等都具有重要意義。（4）可達性是一種測度方法。可以用可達性來衡量人們能否到達他們所需的目的地，其能夠測度交通運輸網絡的效率或覆蓋范圍。在有明確條件約束下能獲得的服務和機會，從這個角度看，可達性是一個典型的評估手段。
簡單的理解，空間可達性就是指從一個位置移動到另一個位置的便捷程度，與起點位置、終點位置和交通條件等有關，通常使用距離、花費時間或花費成本來表示，有時也稱之為通達性、易達性。
二、實證分析
虹口區作為上海市中心城區之一，其基本市政設施已經很完善，地面道路網已經成型，道路基本上沒有新修建，只是在原有的基礎上進行適當的修繕，如果考慮時間跨度下交通可達性對辦公樓分布的影響，只有上海市地鐵10號線修建前后可以用來作對比。根據《虹口年鑒》，2005年虹口區已經開始10號線在虹口區選址拆遷工作，因此對于10號線對虹口區辦公樓分布的影響應從2005年開始考慮。在此本文仍用可達性來衡量交通便利程度的變化，進而解釋對辦公樓分布的影響。本文將虹口區88座辦公樓的可達性分析圖進行疊加，得到10號線修建前虹口區可達性分析圖，將10號線修建前后虹口區可達性分析圖進行柵格運算相減，可以得到10號線修建對虹口區可達性改變的影響圖（如下頁圖1所示）。圖中將虹口區分成3個區域，三個區域分別為基本無影響區域、有影響區域和影響較大區域，利用ArcGIS根據辦公樓在不同區域的分布情況進行統計可以得到地鐵10號線對虹口區辦公樓影響分析表（見表1）。通過對表1和圖1進行分析，我們可以得到兩個結論：
1.在其影響范圍內，地鐵10號線的修建，可以促進辦公樓的增長。把基本無影響區域辦公樓的增長作為標準，來去除經濟增長對辦公樓增長的推動。在地鐵10號線影響較大的區域，2005年至2011年新增相對2005年以前存量的增長比，無論是辦公樓數量（2.5倍）還是辦公樓建筑面積（2.94倍），都超過了基本無影響區域（1.28倍和1.46倍）；而有影響區域的2005至2011年新增相比2005年以前存量辦公樓數量增長比（1.18倍）略小于基本無影響區域，而辦公樓建筑面積的增長比（1.84倍）也超過了基本無影響區域（1.46倍）。由此可見，地鐵10號線的興建，確實驅動了其影響范圍內辦公樓的增長，影響了辦公服務帶的演變。
圖1 地鐵10號線對虹口區可達性影響圖
2.地鐵10號線修建對區域辦公樓增長的促進，影響較大區域大于影響一定的區域。從辦公樓建筑面積來看，2005—2011年新增面積相比2005年以前存量面積，影響較大區域增長了2.94倍，大于有影響區域的1.83倍；從辦公樓數量來看，2005—2011年新增數量相比2005年以前存量，影響較大區域增長了2.5倍，大于有影響區域的1.28倍。由此可見，地鐵10號線的興建，對于影響較大區域的辦公樓增長促進，大于影響一定區域的辦公樓增長的促進。總結起來，可以得到如下結論，交通的改善可以促進辦公樓增長，且對于影響大的區域的促進作用大于影響小的區域。
辦公樓對于企業的吸引在于區位、配套設施、租金等方面，而地塊對于企業興建辦公樓的吸引在于其區位優勢，因為在中心城區各種基礎設施比較完善且分布較均勻，因此在微觀層面上吸引力更多地集中在交通條件上。本章利用可達性作為工具分析了交通條件對虹口區辦公樓分布的影響，得出以下結論：在微觀層面上，（在中心城區）城市規劃作為控制因素，交通是影響辦公樓分布的直接因素，在微觀層面上，城市規劃（去除控制因素部分）也是通過交通來影響辦公樓選址的。
三、結論
辦公樓的興建是由其所在地塊的區位條件所決定的，區位條件包括交通、景觀、歷史因素、基礎設施等方面。政府通過修建公路、地鐵、高架以及其他基礎設施建設和市政綠化來吸引投資者，但私有資本仍會對政府構架出來的城市做一個衡量決策，在真正具有發展前景的情況下，才會投資項目，因此地塊區位條件是辦公樓興建的直接依據。
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