時(shí)間：2023-10-07 08:57:29
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建筑市場(chǎng)調(diào)研，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
策劃承辦單位：經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院團(tuán)總支學(xué)生會(huì)
合作單位: 梅州市華富建筑材料銷售部、合肥旅游網(wǎng)
決賽地點(diǎn)：德龍會(huì)堂
活動(dòng)范圍：梅州市
參與對(duì)象：嘉應(yīng)學(xué)院全體學(xué)生
一、具體安排：
(一)宣傳方式如下：
1、 橫幅、海報(bào)、展板宣傳
2、 廣播宣傳
3、 宣傳單
4、 網(wǎng)絡(luò)宣傳(微博、博客等)
5、 校外宣傳(由合作單位負(fù)責(zé))
(二)比賽要求:：
1、策劃對(duì)象：華富建材、簡(jiǎn)一陶瓷兩大品牌
2、針對(duì)區(qū)域：以梅州城區(qū)為重點(diǎn)，輻射七縣一區(qū)
4、參賽團(tuán)隊(duì)完成問(wèn)卷調(diào)查不少于200份，弄虛作假者一旦發(fā)現(xiàn)取消比賽資格(調(diào)查表原件與方案一起提交)。
5、針對(duì)華富建材的服務(wù)優(yōu)勢(shì)、目標(biāo)消費(fèi)群體特征、當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況,就華富建材如何作出相應(yīng)的營(yíng)銷策略進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和方案策劃，以達(dá)到提升華富建材在梅州市場(chǎng)的品牌知名度，擴(kuò)大華富建材在梅州市場(chǎng)的銷售量，打造梅州建筑材料品牌——華富建材之目的。
(三)大賽指南：
1、市場(chǎng)調(diào)研大賽主要針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，由參賽團(tuán)隊(duì)自行設(shè)計(jì)問(wèn)卷調(diào)查表、開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查、進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析，完成市場(chǎng)分析報(bào)告。
2、品牌策劃大賽包括 “品牌規(guī)劃”、 “市場(chǎng)推廣”兩大模塊，具體如下：
(1)、品牌規(guī)劃：梅州城區(qū)及七縣一區(qū)的品牌試點(diǎn)推廣，針對(duì)華富建材品牌文化，制定市場(chǎng)調(diào)研方案、品牌策劃方案。
(2)、市場(chǎng)推廣：針對(duì)不同目標(biāo)市場(chǎng)的特定消費(fèi)群體(例如：企業(yè)老板、老師、機(jī)關(guān)單位、政府人員等)，制定相應(yīng)有效的推廣方式。
(四)比賽形式：
1、結(jié)合專業(yè)知識(shí)，參賽隊(duì)伍根據(jù)大賽主題及相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析并設(shè)計(jì)一份策劃市場(chǎng)調(diào)研方案，從初賽中評(píng)選出5份優(yōu)秀方案進(jìn)入決賽。
2、在市場(chǎng)調(diào)研大賽中的參賽者可以繼續(xù)參加品牌策劃大賽，并設(shè)計(jì)一份品牌策劃方案，從初賽中評(píng)選出10份方案進(jìn)入復(fù)賽，最終選出5份優(yōu)秀方案進(jìn)入決賽。
(五) 參賽方式：
1.品牌策劃大賽的參賽者必須是市場(chǎng)調(diào)研大賽的參賽者。
2.參賽者以組為單位，每組3—8人(注意：成員名單中第一個(gè)應(yīng)為組長(zhǎng)，有客戶加盟的團(tuán)隊(duì)將適當(dāng)加分)，組長(zhǎng)將參賽團(tuán)隊(duì)名單上交到經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院團(tuán)學(xué)辦公室。
3.上交參賽團(tuán)隊(duì)名單時(shí)間:
(六) 投稿方式：
1、市場(chǎng)調(diào)研大賽初賽各參賽者將策劃書(shū)以及POWER POINT演示稿存盤(pán)在2012年11月18日下午16：30—17：30前交至經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院團(tuán)學(xué)辦公室。統(tǒng)一用檔案袋裝好，并注明 “隊(duì)名”，待檢查完畢后，當(dāng)場(chǎng)封檔。
(七) 作品要求：
1、初賽由參賽團(tuán)隊(duì)自主選擇相應(yīng)教師作為指導(dǎo)員，作品撰寫(xiě)規(guī)范。進(jìn)入復(fù)賽后由主辦單位指派專業(yè)老師輔導(dǎo)。
2、大賽提交策劃書(shū)需是A4紙，頁(yè)邊距上下左右為2.5厘米，標(biāo)點(diǎn)符號(hào)、數(shù)字必須使用規(guī)范。
二、大賽主要流程
(一)時(shí)間安排：
1、市場(chǎng)調(diào)研大賽：
9月19 日(星期一)： 通知發(fā)到各學(xué)院團(tuán)總支學(xué)生會(huì)
9月26日(星期一)： 上交參賽團(tuán)隊(duì)名單
9月28日(星期三)： 品牌戰(zhàn)略研究所、華富建材專職人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)指導(dǎo)
10月1日—11月18日： 參賽者進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研策劃并準(zhǔn)備參賽作品
11月18 日： 上交作品
2、品牌策劃大賽：
2月25日—4月1日： 參賽者進(jìn)行品牌調(diào)研策劃
4月2 日—4月24日： 準(zhǔn)備參賽作品
4月25日： 交參賽作品
4月27日—4月29日 ： 初賽評(píng)審
4月30日(星期一)： 公布進(jìn)入復(fù)賽小組名單
5月5日(星期六)： 進(jìn)行復(fù)賽
5月7日(星期一)： 公布進(jìn)入決賽小組名單
5月19日(星期六)： 決賽彩排
5月25日(星期五)： 決賽(策劃方案現(xiàn)場(chǎng)答辯)
(二)決賽方式:
2、專業(yè)評(píng)委根據(jù)選手演示結(jié)果針對(duì)其方案存在的各方面優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)。
3、合作單位將會(huì)邀請(qǐng)客戶作為大眾評(píng)委進(jìn)行投票，投票結(jié)果將占總成績(jī)的20%。
4、最后綜合投票、演示及問(wèn)答結(jié)果評(píng)出各小組的成績(jī)。
(三)比賽獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：
1、市場(chǎng)調(diào)研大賽：
冠軍： 獎(jiǎng)金1000元(1名)+證書(shū)+綜合測(cè)評(píng)7分
亞軍： 獎(jiǎng)金800元(1名)+證書(shū)+綜合測(cè)評(píng)5分
季軍： 獎(jiǎng)金500元(1名)+證書(shū)+綜合測(cè)評(píng)4分
優(yōu)秀獎(jiǎng)：獎(jiǎng)金300元(2名)+證書(shū)+綜合測(cè)評(píng)3分
2、品牌策劃大賽：
冠軍： 獎(jiǎng)金1500元(1名)+證書(shū)+綜合測(cè)評(píng)8分
亞軍： 獎(jiǎng)金1000元(1名)+證書(shū)+綜合測(cè)評(píng)6分
季軍： 獎(jiǎng)金800元(1名)+證書(shū)+綜合測(cè)評(píng)5分
優(yōu)秀獎(jiǎng)：獎(jiǎng)金500元(2名)+證書(shū)+綜合測(cè)評(píng)4分
凡提交合格作品的團(tuán)隊(duì)，可獲綜合測(cè)評(píng)2分，參加市場(chǎng)調(diào)研大賽的團(tuán)隊(duì)可獲100元調(diào)研經(jīng)費(fèi)。
經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院品牌戰(zhàn)略研究所
整合營(yíng)銷的起點(diǎn)是建立房產(chǎn)消費(fèi)者和潛在房產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)庫(kù)本身建立起來(lái)容易，但關(guān)鍵是要能夠不斷整理、不斷研究客戶偏好和興趣的變化，用產(chǎn)品去迎合客戶。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中有關(guān)戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)“90/70”的限制以及對(duì)購(gòu)房者提高第二套房首付比例的規(guī)定，會(huì)使購(gòu)房需求得到一定程度的遏制，投機(jī)需求減少，而自住需求比例上升。因此，消費(fèi)者構(gòu)成會(huì)有所變化，企業(yè)應(yīng)及時(shí)更新消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫(kù)，以免對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)做出錯(cuò)誤決策。根據(jù)這些數(shù)據(jù)庫(kù)信息，開(kāi)發(fā)商可以量身定做，為消費(fèi)者提供各種便利，激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲求。
二、在滿足消費(fèi)者需求基礎(chǔ)上。進(jìn)行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新
“以人為本”是整合營(yíng)銷的核心。房地產(chǎn)業(yè)必須以客戶為中心，強(qiáng)調(diào)與客戶的溝通與交流，切實(shí)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)，積極參與社區(qū)文化建設(shè)；系統(tǒng)、持續(xù)地了解和掌握客戶需求，接受客戶監(jiān)督，促使企業(yè)不斷超越自我，創(chuàng)造性地開(kāi)發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品品質(zhì)，提升企業(yè)品牌，贏得市場(chǎng)認(rèn)同。
產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新可以從以下幾方面著手：
(一)技術(shù)創(chuàng)新――節(jié)約能源
據(jù)有關(guān)資料，我國(guó)建筑能耗占全社會(huì)總能耗的30％左右．再加上相關(guān)建材生產(chǎn)能耗，可達(dá)45％左右。而約50％的建筑能耗用于創(chuàng)造室內(nèi)的小環(huán)境。在新興的節(jié)能技術(shù)中，新風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)用較多，即恒溫、恒濕、恒氧；其他還有新能源利用、循環(huán)再利用技術(shù)、智能化都是未來(lái)住宅節(jié)能的發(fā)展方向。
(二)戶型創(chuàng)新――室內(nèi)空間的最優(yōu)化
隨著國(guó)家對(duì)戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)的調(diào)整，小戶型在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中正“大行其道”。針對(duì)購(gòu)房的不同需求，小戶型在設(shè)計(jì)方面正在不斷的“變形”，以達(dá)到“小而精”的高品質(zhì)要求。適應(yīng)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)需求。
(三)生態(tài)創(chuàng)新
在“生態(tài)住宅”的設(shè)計(jì)中，應(yīng)具有良好的室內(nèi)空氣條件和較強(qiáng)的生態(tài)氣候調(diào)節(jié)能力，以滿足人們居住生活的舒適，使人、建筑與生態(tài)環(huán)境之間形成良性的循環(huán)系統(tǒng)。
(四)景觀創(chuàng)新
隨著人們居住要求、居住品位的變化，小區(qū)景觀已不能簡(jiǎn)單地等同于小區(qū)綠化，而是對(duì)小區(qū)環(huán)境形態(tài)與功能的合理性、統(tǒng)一性、藝術(shù)性、科學(xué)性的綜合要求。居住區(qū)環(huán)境景觀質(zhì)量直接影響到人們的心理、生理以及精神生活，只有把握住了這個(gè)心理，景觀創(chuàng)新才能經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)。
(五)社區(qū)文化創(chuàng)新
現(xiàn)今建筑本身的差異性越來(lái)越不明顯，而一個(gè)社區(qū)的人文環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等“軟件”賦予這個(gè)生活空間的差異性與附加值正變得越來(lái)越大。目前，有許多品牌開(kāi)發(fā)商以提高產(chǎn)品附加值來(lái)增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，最常用的方式就是增加與業(yè)主的接觸，比如舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)等。
三、樹(shù)立全程營(yíng)銷觀念
全程營(yíng)銷觀念的樹(shù)立是有效實(shí)施整合營(yíng)銷的保證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及征地、拆遷、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理及售后服務(wù)等環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品在前期市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已基本定型，若在銷售階段不能滿足客戶需求就很難進(jìn)行功能調(diào)整。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立全過(guò)程銷售觀念，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就充分了解和研究客戶需求，使最終生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品滿足客戶需求，適銷對(duì)路。在銷售過(guò)程中全面清楚地提供信息資料、傳播項(xiàng)目信息，開(kāi)展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，設(shè)立更多的銷售網(wǎng)點(diǎn)或通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行雙向式交流以及進(jìn)行全程服務(wù)，給予消費(fèi)者最大限度的方便，才能贏得消費(fèi)者的認(rèn)同。
四、整合企業(yè)內(nèi)外部資源，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力
就目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和企業(yè)運(yùn)作的現(xiàn)狀而言，人力資源、資金和品牌是目前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資源。企業(yè)要以新的思維來(lái)對(duì)待員工，要以營(yíng)銷的視角來(lái)開(kāi)發(fā)人力資源。人力資源管理也是一種營(yíng)銷工作，即企業(yè)要站在員工需求的角度，通過(guò)提供令顧客滿意的人力資源產(chǎn)品與服務(wù)來(lái)吸納、留住、激勵(lì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)所需要的人才。
房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，所發(fā)生的主要資金使用投入包括：開(kāi)發(fā)成本、建筑安裝成本、前期市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃和后期的銷售費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)盡可能地降低開(kāi)發(fā)成本和工程成本，減少資金投入。為降低成本，并確保在獲得合理利潤(rùn)的同時(shí)，使產(chǎn)品價(jià)格能為客戶所接受，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。要研究不同客戶對(duì)住宅功能的不同需求，規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮滿足客戶需求的必要功能，削減不必要功能，以期降低成本；應(yīng)建立成本控制體系，從征地、拆遷安置、建筑安裝等各個(gè)環(huán)節(jié)控制成本，以低成本進(jìn)入市場(chǎng)，增加產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，搶占銷售先機(jī)。
在資金利用上，應(yīng)適當(dāng)增加全程的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析以及規(guī)劃設(shè)計(jì)等與市場(chǎng)緊密聯(lián)系業(yè)務(wù)的資金投入。同時(shí)，有計(jì)劃地投入促銷資金，避免無(wú)效促銷費(fèi)用的發(fā)生。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)最終將走向品牌競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)必然要通過(guò)實(shí)施品牌戰(zhàn)略提升自身產(chǎn)品的品牌形象，以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)業(yè)的品牌應(yīng)體現(xiàn)在設(shè)計(jì)、施工、銷售、配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等過(guò)程中。在品牌塑造上，必須有適合其品牌定位的獨(dú)特性和差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)品牌不僅包含著一個(gè)企業(yè)的市場(chǎng)知名度和企業(yè)規(guī)模，還具有更實(shí)際和豐富的內(nèi)涵，那就是要為社會(huì)公眾提供合理的、人性化的居住空間，提供優(yōu)質(zhì)的管理、周全的服務(wù)。
五、對(duì)企業(yè)文化進(jìn)行營(yíng)銷整合
企業(yè)文化是企業(yè)成員的思想觀念、思維方式、行為方式以及企業(yè)規(guī)范、企業(yè)生存氛圍的總和，是實(shí)施整合營(yíng)銷的人文基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)是服務(wù)型企業(yè)，企業(yè)員工無(wú)論是從事拆遷、工程、銷售工作，還是承擔(dān)物業(yè)管理工作，其工作態(tài)度、工作質(zhì)量的好壞最終都將通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)體現(xiàn)出來(lái)。只有建立良好的企業(yè)文化，使全體企業(yè)員工建立起共同的奮斗目標(biāo)，形成共同的價(jià)值觀、行為規(guī)范，樹(shù)立起全員服務(wù)的思想，形成團(tuán)隊(duì)精神，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量，做到滿足客戶要求。
關(guān)鍵詞：建筑工程項(xiàng)目；材料成本；控制管理水平
加強(qiáng)建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理，有利于提高各種資金的利用效率，優(yōu)化資源配置，提高工程施工質(zhì)量的同時(shí)保持施工材料成本管理工作的良好性。實(shí)現(xiàn)這樣的發(fā)展目標(biāo)，需要加強(qiáng)對(duì)建筑工程項(xiàng)目材料成本實(shí)際概況的必要了解，靈活運(yùn)用各種控制管理措施增強(qiáng)工程材料成本管理效果，推動(dòng)建筑行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
一、注重建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理的必要性
結(jié)合現(xiàn)階段建筑工程項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際狀況，可知在材料成本控制管理方面依然存在著一定的問(wèn)題，需要采取必要的措施實(shí)現(xiàn)材料成本的控制管理。具體表現(xiàn)在：（1）某些建筑工程項(xiàng)目建設(shè)中過(guò)于重視材料供應(yīng)，但對(duì)材料成本管理缺乏足夠的重視，致使某些材料施工現(xiàn)場(chǎng)存在著隨意堆放的現(xiàn)象，間接地降低了材料質(zhì)量，影響了材料成本管理水平的提升，需要采取科學(xué)的措施改變這種不利的發(fā)展現(xiàn)狀；（2）材料業(yè)務(wù)管理工作落實(shí)不到位，施工現(xiàn)場(chǎng)材料成本管理機(jī)制不完善，工程余料浪費(fèi)問(wèn)題突出，間接地加大了工程施工成本。因此，為了優(yōu)化材料管理流程，提高材料利用效率，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目材料成本控制管理；（3）建筑工程項(xiàng)目建設(shè)中由于缺乏專業(yè)的材料及生產(chǎn)技術(shù)管理人員，影響了材料的合理使用，間接地加大了各種材料能耗，客觀地決定了開(kāi)展工程項(xiàng)目材料成本控制管理的必要性。
二、建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理要點(diǎn)分析
1.開(kāi)展必要的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，選擇信譽(yù)度良好的材料供應(yīng)商
作為物資采購(gòu)的重要基礎(chǔ)，建筑工程項(xiàng)目材料市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)的有效開(kāi)展，有利于實(shí)現(xiàn)材料采購(gòu)過(guò)程的有效控制，提升材料采購(gòu)管理水平，實(shí)現(xiàn)對(duì)各種建筑材料采購(gòu)成本的合理把控。因此，需要通過(guò)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，選擇信譽(yù)度良好的材料供應(yīng)商，降低材料采購(gòu)成本。具體表現(xiàn)在：（1）在信息技術(shù)及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的支持下，對(duì)建筑市場(chǎng)各種材料價(jià)格信息進(jìn)行整合，并通過(guò)制定科學(xué)的材料采購(gòu)計(jì)劃，制定出完善的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，選擇出質(zhì)量可靠、信譽(yù)度良好、行業(yè)資質(zhì)良好的材料供應(yīng)商；（2）建筑工程項(xiàng)目材料采購(gòu)人員應(yīng)充分考慮建筑市場(chǎng)材料信息的動(dòng)態(tài)變化，結(jié)合工程的實(shí)際概況進(jìn)行實(shí)時(shí)地調(diào)整，實(shí)現(xiàn)材料采購(gòu)環(huán)節(jié)動(dòng)態(tài)管理。
2.注重“陽(yáng)光采購(gòu)”方式的合理運(yùn)用，降低材料采購(gòu)成本
在良好的采購(gòu)模式支持下，可以使建筑工程項(xiàng)目材料采購(gòu)成本控制在合理的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)效益最大化的發(fā)展目標(biāo)。因此，需要注重“陽(yáng)光采購(gòu)”方式的合理運(yùn)用。這種方式是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)實(shí)現(xiàn)的，能夠體現(xiàn)出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的公開(kāi)、公正、公平競(jìng)爭(zhēng)原則，充分發(fā)揮出材料生產(chǎn)商與供應(yīng)商的實(shí)際作用，降低材料采購(gòu)成本，增強(qiáng)材料質(zhì)量可靠性的同時(shí)確保材料使用中能夠得到良好的售后服務(wù)保障。
3.控制材料采購(gòu)成本，提升材料采購(gòu)管理水平
為了提升建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理水平，需要采取必要的措施控制材料采購(gòu)成本，保持各種建筑材料采購(gòu)管理水平的良好性。這些措施主要包括：（1）健全材料采購(gòu)管理機(jī)制，優(yōu)化具體的采購(gòu)管理流程，規(guī)范材料采購(gòu)過(guò)程中的各種行為；（2）充分考慮建筑工程項(xiàng)目的實(shí)際概況，結(jié)合工程總成本控制的要求，促使材料采購(gòu)成本控制能夠達(dá)到工程建設(shè)的實(shí)際要求，實(shí)現(xiàn)材料采購(gòu)制度化、規(guī)范化。
4.施工現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收環(huán)節(jié)方面的材料成本控制管理
建筑工程項(xiàng)目材料質(zhì)量影響著工程質(zhì)量可靠性，因此，需要加強(qiáng)材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)前驗(yàn)收環(huán)節(jié)方面的成本控制管理。具體表現(xiàn)在：（1）結(jié)合工程施工方案的具體要求，注重進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)材料性能可靠性的綜合評(píng)估，避免增加工程返工成本；（2）結(jié)合材料采購(gòu)計(jì)劃及相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的作用，對(duì)材料型號(hào)、數(shù)量進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，開(kāi)展必要的材料抽檢試驗(yàn)，避免存在質(zhì)量缺陷的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)影響工程效益，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)現(xiàn)材料驗(yàn)收環(huán)節(jié)的全面控制管理。
5.注重材料使用過(guò)程中控制管理
采取限額發(fā)料方法對(duì)建筑工程項(xiàng)目材料進(jìn)行必要的控制管理，有利于提高材料的利用效率，降低工程建設(shè)成本。因此，需要注重材料使用過(guò)程中的控制管理。具體表現(xiàn)在：（1）結(jié)合具體的施工生產(chǎn)任務(wù)，設(shè)定材料消耗定額，對(duì)不同施工階段材料領(lǐng)取數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格地控制，超過(guò)定額（另經(jīng)批準(zhǔn)除外）不予發(fā)放；（2）管理人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工材料的組織管理，避免材料損壞或者偷盜現(xiàn)象的出現(xiàn)，間接加大材料消耗率，并建立完善的材料發(fā)放管理機(jī)制。6.加強(qiáng)材料庫(kù)存量的有效控制，降低采購(gòu)資金占用成本為了提升建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理水平，應(yīng)加強(qiáng)材料庫(kù)存量的有效控制，逐漸降低各種材料采購(gòu)資金占用成本。實(shí)現(xiàn)這樣的發(fā)展目標(biāo)，應(yīng)從這些方面入手：（1）根據(jù)工程施工進(jìn)度安排儲(chǔ)存材料，重視材料供貨周期設(shè)置的合理性，將材料庫(kù)存量控制在合理的范圍內(nèi)；（2）注重信息管理系統(tǒng)構(gòu)建，提高材料信息傳遞效率，實(shí)現(xiàn)對(duì)材料信息核查的實(shí)時(shí)控制管理，確保工程材料賬目的合理性；優(yōu)化材料成本核算方式，避免材料過(guò)多堆積現(xiàn)象的出現(xiàn)，促使材料成本控制管理能夠達(dá)到工程建設(shè)的實(shí)際要求。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，通過(guò)對(duì)這些管理措施的合理使用，可以為建筑工程項(xiàng)目材料成本控制管理水平的不斷提升提供可靠的保障，促使工程項(xiàng)目材料成本能夠控制在合理的范圍內(nèi)，增加建筑工程項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。因此，未來(lái)建筑工程項(xiàng)目施工計(jì)劃實(shí)施時(shí)，應(yīng)重視項(xiàng)目材料成本管理，確保這些材料從采購(gòu)到具體應(yīng)用的各個(gè)環(huán)節(jié)中的成本支出能夠得到必要地控制，為工程施工計(jì)劃的順利完成打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
作者:任媛 單位:重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院
參考文獻(xiàn)：
1.1忽視市場(chǎng)調(diào)研，盲目進(jìn)行開(kāi)發(fā)
一些開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本，往往不做或者只做簡(jiǎn)單的項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研。然后在項(xiàng)目決策階段要不就是猶豫不決要不就是盲目自信匆忙決策。殊不知缺乏市場(chǎng)調(diào)研會(huì)對(duì)決策產(chǎn)生很大的影響，可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)者人群定位不準(zhǔn)確，錯(cuò)過(guò)最佳的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。雖然當(dāng)前大體上樓市依然火爆，但也出現(xiàn)了三四線城市房?jī)r(jià)走低，樓房賣不出去的現(xiàn)象。若地產(chǎn)商對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目定位錯(cuò)誤，沒(méi)有找到最佳的消費(fèi)人群，就可能有樓房空置，資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。
1.2設(shè)計(jì)階段忽略成本控制，導(dǎo)致建設(shè)期投入過(guò)大
設(shè)計(jì)階段成本控制的問(wèn)題是比較常見(jiàn)的，因?yàn)橐粋€(gè)設(shè)計(jì)師很難既能設(shè)計(jì)出優(yōu)美的建筑外形，合理的戶型，又懂得房屋的安全結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，還懂得建筑的造價(jià)與預(yù)算。現(xiàn)階段，這些過(guò)程往往分配給不同專業(yè)的人員共同完成。三方的專業(yè)人員又往往不在同一個(gè)單位，這就造成了溝通困難，設(shè)計(jì)方案需要反復(fù)修改，不僅很難做出外觀，安全，造價(jià)三方面都讓人滿意的項(xiàng)目，而且會(huì)拖延進(jìn)度浪費(fèi)時(shí)間。所以，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，我們常常發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：不是建筑質(zhì)量強(qiáng)度不合格；就是項(xiàng)目投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期導(dǎo)致項(xiàng)目資金跟不上而停工；再者就是發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中難以達(dá)到設(shè)計(jì)的要求，設(shè)計(jì)需要變更。
1.3項(xiàng)目分包轉(zhuǎn)包嚴(yán)重，收尾階段質(zhì)量問(wèn)題突出，各方矛盾重重
工程項(xiàng)目分包轉(zhuǎn)包問(wèn)題是常見(jiàn)問(wèn)題之一，分包不符合國(guó)家法律規(guī)范，多次轉(zhuǎn)包的項(xiàng)目從來(lái)沒(méi)有不出問(wèn)題的。轉(zhuǎn)包是違法的，必須禁止。這里主要談?wù)劮职赡軙?huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理造成的困難。像房產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣的大型工程，現(xiàn)在多是由眾多的分包建設(shè)單位分別于開(kāi)發(fā)商簽訂合同的。例如比較常見(jiàn)的有樁基工程，模板工程，鋼筋工程，腳手架工程，混凝土泵送等等主要的分包單位。然而，由于不同的分包商所進(jìn)行的工程或多或少會(huì)有聯(lián)系，這往往牽涉到了各方利益，如果協(xié)調(diào)管理不及時(shí)，容易出現(xiàn)矛盾。筆者參與的項(xiàng)目中就出現(xiàn)了施工過(guò)程中各分包的單位互相掐架，扯皮的現(xiàn)象，工程建設(shè)不得不停工。開(kāi)放商不得已充當(dāng)和事老，在利益糾紛面前盡量協(xié)調(diào)，往往是以自掏腰包的方式來(lái)平息各方爭(zhēng)執(zhí)。在項(xiàng)目即將驗(yàn)收時(shí)期這種利益之爭(zhēng)更加嚴(yán)重，因?yàn)殚_(kāi)放商與住戶已簽訂交房合同，面臨違約追責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。而施工方此時(shí)往往糾結(jié)合同中細(xì)節(jié)不到位的地方，可以說(shuō)是趁火打劫。開(kāi)發(fā)商面臨著延期交房，給住戶違約金，或者滿足施工方要求，新增項(xiàng)目接口工程的投入的二重選擇。總之，出現(xiàn)問(wèn)題受損的肯定是開(kāi)發(fā)商。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略
在上一小節(jié)中，作者提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中可能出現(xiàn)的諸多問(wèn)題。重點(diǎn)分析了調(diào)研階段，設(shè)計(jì)階段和工程收尾階段的關(guān)鍵難點(diǎn)問(wèn)題。經(jīng)過(guò)筆者的認(rèn)真研究與調(diào)研，認(rèn)為解決上述工期拖延，成本過(guò)高的問(wèn)題，管理者可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化。
2.1積極調(diào)研市場(chǎng)，做好項(xiàng)目可行性分析
在現(xiàn)階段白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商首先要做到兩點(diǎn).。其一是做好市場(chǎng)調(diào)研工作，牢牢把握住消費(fèi)人群，制定合理的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略。意思就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商需要在首先在調(diào)查的基礎(chǔ)上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費(fèi)人群是普通工薪階層還是高層白領(lǐng)。其二就是項(xiàng)目的可行性研究問(wèn)題。這包含了經(jīng)濟(jì)可行性研究和技術(shù)可行性研究?jī)蓚€(gè)方面。產(chǎn)品定位完成以后就要做經(jīng)濟(jì)可行性研究，分析投資與回報(bào)。若經(jīng)濟(jì)上合理還要看技術(shù)上是否可行。必要時(shí)，對(duì)重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商需要召開(kāi)專家座談會(huì)，嚴(yán)格論證項(xiàng)目的可行性。
2.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制
加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制的意思并不是要減少設(shè)計(jì)費(fèi)，而是要控制設(shè)計(jì)對(duì)后續(xù)開(kāi)工建設(shè)階段的投資的影響。在某種程度上，開(kāi)發(fā)商可以增加設(shè)計(jì)費(fèi)，邀請(qǐng)資質(zhì)較高的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商需要的是在保證項(xiàng)目品質(zhì)和質(zhì)量基礎(chǔ)上花錢(qián)最少的設(shè)計(jì)方案。房地產(chǎn)商可以嘗試一些新鮮的管理辦法，比如價(jià)值工程理論，來(lái)引導(dǎo)設(shè)計(jì)工程師對(duì)成本的控制。給那些造型美觀而成本節(jié)約的一些項(xiàng)目重點(diǎn)表彰，增加這類設(shè)計(jì)師的薪酬，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)師去注重產(chǎn)品的實(shí)用性。這樣，設(shè)計(jì)師們不僅會(huì)絞盡腦汁的去構(gòu)建精美的建筑外形，同時(shí)也會(huì)思考建筑的使用功能，提升房產(chǎn)的性價(jià)比。另外，在設(shè)計(jì)階段影響成本的另一個(gè)問(wèn)題就是設(shè)計(jì)，施工，管理溝通少，導(dǎo)致項(xiàng)目因頻繁變更而停工，浪費(fèi)時(shí)間，浪費(fèi)金錢(qián)。在這方面，管理者必須不辭辛苦的周轉(zhuǎn)于雙反之間，建立起雙方溝通的橋梁。盡快的論證設(shè)計(jì)是否需要變更，分析變更與不變更對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造成的影響對(duì)比。
2.3重點(diǎn)關(guān)注收尾階段的項(xiàng)目管理
要做好收尾階段的項(xiàng)目管理，首先必須要在項(xiàng)目建設(shè)的分包合同簽訂的時(shí)候慎之又慎。開(kāi)發(fā)商必須派經(jīng)驗(yàn)豐富的管理者和承包商去簽訂施工合同。并嚴(yán)格限制項(xiàng)目的分包，對(duì)分包商的資質(zhì)也必須審查。若發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)包情況必須及時(shí)叫停。在合同簽訂時(shí)需按照國(guó)家合同法和行業(yè)的一些法律規(guī)范嚴(yán)格明確各分包商的責(zé)任義務(wù)，并建立質(zhì)量問(wèn)題與工期問(wèn)題的糾責(zé)機(jī)制，明確規(guī)定誰(shuí)的問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)拖延工期誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任。才能盡量避免項(xiàng)目的接口工程的利益糾紛問(wèn)題。但是在實(shí)際操作的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)為了節(jié)約成本，而忽略對(duì)分包商的資質(zhì)審查，默許資質(zhì)不夠的施工的單位入駐工地。這些小的施工企業(yè)，沒(méi)有固定的駐點(diǎn)，也沒(méi)有承擔(dān)責(zé)任賠償?shù)哪芰Γ粼谌蘸蟪霈F(xiàn)問(wèn)題就很難追究責(zé)任。所以在我國(guó)工程項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題只能是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。因此開(kāi)發(fā)管理者需要著眼大處，有全局成不控制的眼觀，不要被蠅頭小利引誘。
3.結(jié)束語(yǔ)
水泥市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告實(shí)習(xí)的時(shí)間：20**年10月11-18日
實(shí)習(xí)的地點(diǎn)：高橋建材市場(chǎng)、郁金香建材市場(chǎng)
實(shí)習(xí)的目的：拓展自己的視野，提升自己的實(shí)踐能力，增強(qiáng)我們的團(tuán)隊(duì)意識(shí)和協(xié)作能力。此外，通過(guò)了解硅酸鹽系列水泥的發(fā)展趨勢(shì)，我們能更好地把握建筑工程的行情。
實(shí)習(xí)的方法：首先，通過(guò)上網(wǎng)和查閱相關(guān)書(shū)籍，熟悉調(diào)查的內(nèi)容。然后，去建材市場(chǎng)，走訪不同硅酸鹽水泥的銷售商。接著，打電話向水泥生產(chǎn)廠家詢問(wèn)。最后，自己整理所獲得的資料，形成調(diào)查報(bào)告。
實(shí)習(xí)所取得的成果：第一，熟悉了硅酸鹽系列水泥的市場(chǎng)價(jià)格，第二，了解不同硅酸鹽水泥的用途。第三，通過(guò)分析不同水泥銷售商的產(chǎn)品市場(chǎng)策略，使我們對(duì)銷售技巧有了一定的了解，豐富了自己的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)。
一、硅酸鹽系列水泥的生產(chǎn)廠家和市場(chǎng)價(jià)格
在長(zhǎng)沙市內(nèi)，主要的水泥銷售廠家有長(zhǎng)沙新星水泥廠、湖南省湘鄉(xiāng)水泥廠長(zhǎng)沙經(jīng)營(yíng)部、長(zhǎng)沙縣印山實(shí)業(yè)總公司水泥廠、長(zhǎng)沙縣水泥廠。主要經(jīng)營(yíng)普通硅酸鹽水泥和復(fù)合型硅酸鹽水泥。
二、不同定位針對(duì)的客戶群
水泥的客戶們是在了解了不同的硅酸鹽水泥之間的主要性能、用途以及一些區(qū)別后，從而根據(jù)他們的不同需求來(lái)選擇硅酸鹽水泥種類。
硅酸鹽系列水泥可分為：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火灰硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥、復(fù)合硅酸鹽水泥。
普通硅酸鹽水泥：適用制造地上、地下及水中的混凝土，鋼筋混凝土及預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)，受循環(huán)凍融的結(jié)構(gòu)及早期強(qiáng)度要求較高的工程，還可以配制建筑砂漿。()建筑客戶需求量大，直接從水泥廠家購(gòu)買(mǎi)。
復(fù)合硅酸鹽水泥：32.5強(qiáng)度的適應(yīng)于小型住戶的業(yè)主，進(jìn)行室內(nèi)裝修用。還有建筑單位少量的用于進(jìn)行屋內(nèi)粉刷；42.5強(qiáng)度的用于一些普通的房屋建筑的工程隊(duì)，以及一些鄉(xiāng)村道路的水泥路小橋梁等；52.5的適用于一些高層樓房建筑、大跨度的橋梁，還有一些小型堤壩等；62.5高強(qiáng)度的適用于比較大型堤壩像三峽等，還有一些核電站等。對(duì)于強(qiáng)度較低的復(fù)合硅酸鹽水泥，業(yè)主等客戶需求量不是很大， 可以直接到建材市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。而需要較高強(qiáng)度的客戶一般是建筑施工方，需求量大，直接從廠家購(gòu)買(mǎi)。
火山灰水泥：適用于地下、水中及潮濕環(huán)境的混凝土工程，不宜用于干燥環(huán)境、受凍融循環(huán)和干濕交替以及需要早期強(qiáng)度高的工程中。粉煤灰硅酸鹽水泥：適用于大體積水工建筑，也可用于一般工業(yè)和民用建筑。
礦渣水泥：用于地面、地下、水中各種混凝土工程，也可用于高溫車間的建筑，但不宜用于需要早期強(qiáng)度高和受凍融循環(huán)、干濕交替的工程。不同的客戶有不同的需求，根據(jù)他們的需求來(lái)選擇不同的硅酸鹽水泥，有時(shí)會(huì)同時(shí)購(gòu)買(mǎi)兩種或兩種以上不同的水泥。
三、對(duì)水泥生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品市場(chǎng)策略的分析
每一個(gè)廠家在生產(chǎn)和銷售水泥之前，都會(huì)做一個(gè)市場(chǎng)需求分析，形成一個(gè)總體規(guī)劃，其基本步驟如下：
第一步、必須了解建設(shè)地址的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、資源、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的情況，包括對(duì)建設(shè)地點(diǎn)的投資環(huán)境分析（稅收、土地等優(yōu)惠政策）。如將來(lái)會(huì)建設(shè)什么的工程，對(duì)哪種水泥的需求量比較大。
第二步、對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模，原料資源，生產(chǎn)設(shè)備，技術(shù)特點(diǎn)及生產(chǎn)工藝等情況進(jìn)行分析，并對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)服務(wù)做出規(guī)劃。
第三步、分析行業(yè)現(xiàn)狀與市場(chǎng)容量，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，掌握項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)情況、各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)，然后再做出競(jìng)爭(zhēng)策略分析。
第四步、做出產(chǎn)品營(yíng)銷計(jì)劃，包括市場(chǎng)機(jī)構(gòu)和營(yíng)銷渠道的選擇，營(yíng)銷隊(duì)伍和管理，產(chǎn)品或服務(wù)的定價(jià)和分銷，促銷計(jì)劃和廣告策略，價(jià)格決策。
第五步、資金籌措、運(yùn)用與退出、公司目前資金籌集、使用的情況，融資方式，推出策略，投資的方式和條款。
第六步、對(duì)未來(lái)的財(cái)務(wù)做出預(yù)測(cè)與分析，包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、敏感性分析、盈利能力預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流量。
第七步、對(duì)公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中遇到的管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等做出預(yù)測(cè)，并給出規(guī)避方法。
以上的市場(chǎng)策略的比較全面、客觀的。首先，廠家對(duì)投資的環(huán)境做了一個(gè)整體的分析。在長(zhǎng)沙市內(nèi)，土木工程的修建仍處在階段，由于市民的住房需求和房地產(chǎn)行業(yè)高溫不減，目前仍在大力修建住宅區(qū)，因此會(huì)用到大量的普通硅酸鹽水泥。而橋梁已基本上達(dá)到了飽和狀態(tài)，但是為了滿通需求，緩解地面的交通壓力，改變擁擠的局面，長(zhǎng)沙市內(nèi)正在修建地下隧道。廠商為了滿足這些需求和把握機(jī)遇，因此會(huì)生產(chǎn)比較多得普通硅酸鹽水泥和
其次，廠家對(duì)自己做了一個(gè)客觀的、準(zhǔn)確地定位。了解職員的受教育程度、工作經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際能力，再根據(jù)公司的資金籌集、使用的情況以及日后的投資風(fēng)險(xiǎn)，使得利益最大化確定公司的生產(chǎn)規(guī)模。然后制定營(yíng)銷計(jì)劃，選擇合理的營(yíng)銷渠道、強(qiáng)勁的營(yíng)銷隊(duì)伍和科學(xué)的管理方式。通過(guò)對(duì)自己有一個(gè)準(zhǔn)確的了解，清楚自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，從而提升自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為自己獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。
最后，熟悉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，很多的經(jīng)營(yíng)商因缺乏對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解而采取錯(cuò)誤的市場(chǎng)戰(zhàn)略，使自己失去了在市場(chǎng)上的立足之地。因此，不要過(guò)低地看輕對(duì)手，也不要過(guò)高地看重自己。為了樹(shù)立良好的市場(chǎng)形象和知名度，應(yīng)該具備自己的特色。找到自己的閃光點(diǎn)，擊敗強(qiáng)勁的對(duì)手。
關(guān)鍵詞：建筑工程項(xiàng)目；造價(jià)管理；高效措施
作為新時(shí)期背景下的建筑企業(yè)，要想在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中得以生存和發(fā)展，就必須在建設(shè)全程采取高效的管理措施，降低工程造價(jià)的同時(shí)提高工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)最大化。基于此，本人結(jié)合自身工作實(shí)踐，就如何加強(qiáng)保障性住房項(xiàng)目造價(jià)管理提出以下幾點(diǎn)淺見(jiàn)。
一、 概述建筑工程項(xiàng)目造價(jià)管理
工程項(xiàng)目造價(jià)的合理確定和有效控制是工程建設(shè)管理中的重要組成部分，全過(guò)程控制造價(jià)不僅僅在于控制項(xiàng)目投資不超過(guò)概算限額，更重要的在于合理安排使用人力、物力、財(cái)力節(jié)省工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目投資效益最大化。
二、工程項(xiàng)目造價(jià)管理的高效措施
工程項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)投資控制是動(dòng)態(tài)、事先、主動(dòng)的造價(jià)管理，它貫穿于項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施、竣工等階段的建設(shè)全過(guò)程。因而做好建設(shè)全過(guò)程造價(jià)管理，就應(yīng)在建設(shè)全程的始終有一套完善的工程造價(jià)管理體系予以支撐，并加強(qiáng)對(duì)建筑工程各階段的造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制。將分以下幾個(gè)方面介紹：
（一）建筑工程項(xiàng)目決策階段造價(jià)管理的高效措施
項(xiàng)目決策階段很關(guān)鍵，它將影響工程造價(jià)大小，故必須在加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研的同時(shí)著力提高決策人員的專業(yè)技術(shù)水平。
1、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研
決策階段是建筑工程項(xiàng)目的首要階段，必須加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化和需求，盡可能地滿足市場(chǎng)和消費(fèi)者的需要，注重相關(guān)資料的搜集與整理，建立健全資料存儲(chǔ)系統(tǒng)，并結(jié)合市場(chǎng)變化對(duì)資料進(jìn)行不斷更新和升級(jí)，確保市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化始終處于掌握之中，從而明確工程建設(shè)目標(biāo)，提高決策的針對(duì)性，為最大化的節(jié)約資金奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。例如國(guó)家保障性住房就是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上樓價(jià)漲幅過(guò)快，樓價(jià)過(guò)高，導(dǎo)致一部分經(jīng)濟(jì)困難的人群出現(xiàn)買(mǎi)不上房，甚至住不上房等問(wèn)題而專門(mén)由國(guó)家建委下發(fā)紅頭文件，專門(mén)為此部分經(jīng)濟(jì)困難的人而設(shè)計(jì)的住房保障項(xiàng)目。
2、著力提高決策人員的專業(yè)技術(shù)水平
建筑工程項(xiàng)目能否順利實(shí)施取決于決策水平的高低，作為建筑企業(yè)必須在日常工作中著力提高決策人員的專業(yè)技術(shù)水平，深入研究建筑工程項(xiàng)目建設(shè)決策，確保決策的科學(xué)合理性，確保工程順利進(jìn)行，達(dá)到節(jié)約工程造價(jià)的目的，為整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)管理的高效性奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。保障性住房屬于民生工程，政府必須規(guī)劃設(shè)計(jì)好，項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批概算的時(shí)候，一定要全面綜合考慮各種在項(xiàng)目中將產(chǎn)生的費(fèi)用，完善整個(gè)項(xiàng)目的配套費(fèi)用，避免立項(xiàng)后因決策錯(cuò)誤而導(dǎo)致追加概算、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等情況出現(xiàn)。
（二）建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理的高效措施
設(shè)計(jì)階段決定著工程造價(jià)的大小，故必須確保施工圖與施工方案設(shè)計(jì)的合理性。
1、確保施工圖設(shè)計(jì)的合理性
在建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)的合理與否與整個(gè)工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)等有著直接的關(guān)系。這就需要合理設(shè)計(jì)施工圖，確保設(shè)計(jì)的施工圖紙具有合理性和可行性，預(yù)防設(shè)計(jì)的合理圖紙?jiān)谑┕ぶ袇s無(wú)法應(yīng)用的尷尬境地，與此同時(shí)，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行招投標(biāo)，擇優(yōu)選取最佳的設(shè)計(jì)方案，確保工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)合理性，從而在確保工程質(zhì)量的同時(shí)又達(dá)到控制降低工程造價(jià)的目的。尤其保障性住房是為特殊人群而設(shè)計(jì)的，規(guī)劃配套設(shè)施都必須考慮到位。規(guī)劃時(shí)得考慮生活配套的交通、教育、醫(yī)療等，其次考慮房子格局，再次得考慮以后房子價(jià)格定位等問(wèn)題。這些都得經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研后，有了圖紙、方案等初稿后經(jīng)多方的會(huì)審后，擇優(yōu)選取最佳的設(shè)計(jì)方案。
2、確保施工方案設(shè)計(jì)的合理性
在建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員要確保施工圖設(shè)計(jì)及施工方案的合理性。加強(qiáng)流動(dòng)資金、施工工藝以及物資供應(yīng)的安排和管理，從而保證施工方案合理性，確保各項(xiàng)施工工序得到順利的實(shí)施，從而達(dá)到縮短工期和加強(qiáng)項(xiàng)目造價(jià)管理的目的。龍歸城保障房項(xiàng)目的混凝土試塊在全國(guó)保障性住房項(xiàng)目中是最早采用混凝土芯片植入技術(shù)的，它能夠?qū)炷恋馁|(zhì)量進(jìn)行追蹤及動(dòng)態(tài)監(jiān)管，確保工程質(zhì)量。在加強(qiáng)了施工管理的同時(shí)，一個(gè)試塊芯片2、3元的價(jià)格，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)管理影響也不大，所以還是一個(gè)有效可繼續(xù)推行的施工技術(shù)之一。
（三）建筑工程項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)管理的高效措施
實(shí)施階段是控制著工程造價(jià)的。建筑工程項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)管理工程與決策和設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理同樣重要，而且影響實(shí)施階段造價(jià)管理的因素較多，尤其造價(jià)人員的技術(shù)水平的高低將對(duì)工程有著決定性的影響。如果管理者經(jīng)驗(yàn)足，在項(xiàng)目實(shí)施前將工程常見(jiàn)的問(wèn)題綜合考慮在招標(biāo)文件中，比如施工界面劃分、三通一平的責(zé)任者等，做到項(xiàng)目一切盡在掌握中，能起減少施工糾紛、加快工期的作用。可從以下幾方面強(qiáng)化造價(jià)人員的管理水平：
1、 加強(qiáng)造價(jià)人員管理與培訓(xùn)
加造價(jià)工程師的管理與培訓(xùn)力度，著力提高造價(jià)人員技術(shù)管理水平，確保有效地進(jìn)行造價(jià)動(dòng)態(tài)控制。技術(shù)方面多參加各類造價(jià)講座，學(xué)習(xí)招投標(biāo)法，熟悉清單編制等；管理上可從登記好內(nèi)部的各類臺(tái)賬，積極收集圖紙、變更，熟悉了解工地情況，加強(qiáng)內(nèi)部交流學(xué)習(xí)等方面入手。
2、 落實(shí)工作責(zé)任心
工程竣工結(jié)算到最后有項(xiàng)目超概算的情況出現(xiàn)，這都是在監(jiān)管過(guò)程混亂，缺乏責(zé)任心造成。設(shè)計(jì)變更原因?qū)偈┕し揭鸬模氂墒┕し匠袚?dān)費(fèi)用；屬設(shè)計(jì)方缺陷的要追究設(shè)計(jì)方責(zé)任。變更估算資料審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)其對(duì)工期、造價(jià)影響較大，須及時(shí)發(fā)監(jiān)理聯(lián)系單反映情況，根據(jù)合同規(guī)范提出意見(jiàn)，避免變更已實(shí)施才發(fā)現(xiàn)對(duì)工期及造價(jià)影響大。審核資料要端正工作態(tài)度，不受賄、索賄，落實(shí)獎(jiǎng)罰體制。
3、 加強(qiáng)造價(jià)資料的收集與保管
收集、保管資料很多人都認(rèn)為監(jiān)理單位不用收集、保管，是屬于施工單位的責(zé)任，如果需要就找施工單位要。但是施工單位人員流動(dòng)性較大，資料保管不善，容易導(dǎo)致變更、索賠、簽證審核，甚至工程竣工結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)有些工作內(nèi)容是做了，但是找不到支持材料。本人在審核某保障房項(xiàng)目簽證時(shí)發(fā)現(xiàn)，有不予簽證的工程量監(jiān)理人員直接在簽證單上用筆劃掉，就沒(méi)有寫(xiě)“0”，施工單位發(fā)現(xiàn)這一漏洞后，就在提交預(yù)算書(shū)中在復(fù)印件中擅改了工程量，費(fèi)用審批時(shí)查原始資料發(fā)現(xiàn)這一問(wèn)題，由此可見(jiàn)資料的收集與保管是很重要的。
（四）建筑工程項(xiàng)目竣工階段造價(jià)管理的高效措施
竣工階段是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行最后的整理清算。竣工階段是工程建設(shè)的最后階段，參建人員容易松懈，對(duì)一些正在走程序、需要跟蹤解決的影響竣工結(jié)算的資料有所忽略，這將影響工程竣工結(jié)算時(shí)間。工程竣工驗(yàn)收后，搞竣工圖，追資料，補(bǔ)變更等，涉及的工作實(shí)在太多了，所以不能松懈。故最后一階段需要更加用心地去管理，使其盡早具備結(jié)算的條件，早日完成竣工結(jié)算的工作。
一、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中的主要缺陷
（一）盲目廣告，因小失大對(duì)于現(xiàn)如今的，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)分的把銷售業(yè)績(jī)寄托在廣告上，甚至出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商直接把銷售成果與廣告掛鉤的不良現(xiàn)象。這就導(dǎo)致了策劃主力在地產(chǎn)策劃中，為了獲得開(kāi)發(fā)商認(rèn)可，就過(guò)于迎合開(kāi)發(fā)商需求而把高昂費(fèi)用投放在廣告上，廣告是起到了一定的宣傳作用，可是實(shí)際效果卻總難如人愿。（二）賣點(diǎn)缺乏特色，炒作偏離實(shí)際在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中還存在賣點(diǎn)不突出、盲目炒作的不良現(xiàn)象。策劃人員在進(jìn)行銷售策劃時(shí)，往往把房型、物業(yè)、小區(qū)景觀和周圍環(huán)境規(guī)劃等賣點(diǎn)全部列出，或是簡(jiǎn)單的把房型分成“兩室一廳”、“三室一廳”諸多類別，而沒(méi)有仔細(xì)劃分和研究客戶需求，也沒(méi)有研究到客戶對(duì)書(shū)房、書(shū)房?jī)?nèi)書(shū)櫥等格局的組建的詳細(xì)需求，也就難以把握其心理，難以實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。以上行為就是典型的“無(wú)特色銷售”現(xiàn)象，雖然賣點(diǎn)打出了，可是這些賣點(diǎn)大都是空泛、模糊而不夠詳盡的，這樣就不能準(zhǔn)確凸顯本樓盤(pán)的特點(diǎn)，從而很難實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)。與此同時(shí)，忽略客戶實(shí)際需要的“概念”炒作，雖然徒有其名，卻不夠?qū)嶋H，倘若一經(jīng)曝光，反而引起消費(fèi)者的逆反心理或是排斥情緒，這樣一來(lái)，不但沒(méi)有起到“炒作”效果，反而因此導(dǎo)致樓房滯銷，這也在一定程度上限制了銷售的發(fā)展。（三）市場(chǎng)調(diào)研不足，定位不準(zhǔn)，錯(cuò)失商機(jī)很多策劃部門(mén)往往在缺乏市場(chǎng)調(diào)研的前提下進(jìn)行方案制定，這也成為營(yíng)銷策劃發(fā)展的重要瓶頸。當(dāng)前很多房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃存在投機(jī)取巧現(xiàn)象，他們大都單一調(diào)查，忽略樓盤(pán)規(guī)模而隨意取值，以偏概全，有些策劃即使是調(diào)查也往往不能把樓房位置、建筑特點(diǎn)和消費(fèi)需求統(tǒng)一聯(lián)系起來(lái)。這就出現(xiàn)策劃把握片面現(xiàn)象，使得策劃方案過(guò)于程式化、機(jī)械化，卻反而脫離了樓盤(pán)現(xiàn)實(shí)，而做出一些缺乏根據(jù)的策劃書(shū)。此外，就市場(chǎng)而言，很多房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃也存在模糊定位市場(chǎng)，不能恰當(dāng)把握實(shí)際目標(biāo)市場(chǎng)的不良現(xiàn)象。當(dāng)下普遍存在的房地產(chǎn)盲目投資現(xiàn)象就是典型代表，很多開(kāi)發(fā)商忽略消費(fèi)者消費(fèi)能力，盲目開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)社區(qū)，而沒(méi)有把銷售目標(biāo)鎖定在小戶型的消費(fèi)人群中，這就是忽略消費(fèi)實(shí)際，盲目策劃的表現(xiàn)。（四）策劃方案陳腐，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力很多房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中缺乏新元素，很少有創(chuàng)新現(xiàn)象。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商更情愿采取模仿的方式建設(shè)樓房，而不會(huì)從消費(fèi)市場(chǎng)需求出發(fā)，以創(chuàng)新贏得最終勝利。更多的房地產(chǎn)策劃，不論從取材、建筑外形甚至是建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)，多出現(xiàn)了所謂的“成熟”化特征，缺乏新意，也就很難在眾多同行建筑中有所突出。那些標(biāo)榜“成熟”的地產(chǎn)策劃部門(mén)，無(wú)疑是在為自身方案陳腐、缺乏創(chuàng)新特色尋找托詞。事實(shí)證明，所謂“成熟”并不能成為地產(chǎn)商決一雌雄的有力武器，也很難把這種傳統(tǒng)型樓房在眾多同類建筑中突出出來(lái)，也就很難在地產(chǎn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中取得勝利。當(dāng)然，也有不少策劃部門(mén)打出了“創(chuàng)新”的旗號(hào)，并以此為賣點(diǎn)吸引地產(chǎn)商投資，然而，當(dāng)戶型開(kāi)發(fā)完畢，即使是這些戶型存在“創(chuàng)新”現(xiàn)象，也大都是開(kāi)發(fā)商的自吹自擂，從根本上很難有實(shí)質(zhì)上的革新，真正的時(shí)尚元素和現(xiàn)代化建筑、裝修理念可謂是寥寥無(wú)幾，也就不能反應(yīng)時(shí)代潮流和客戶需求，收效不大。在這種陳腐、缺乏創(chuàng)新特色的策劃理念之下，地產(chǎn)商想要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可謂是難上加難。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的有效對(duì)策
（一）創(chuàng)新“廣告”方式，實(shí)現(xiàn)廣告成效對(duì)于廣告問(wèn)題，我們不可否認(rèn)其積極之處，但也應(yīng)當(dāng)關(guān)注廣告的真實(shí)性和最終效果。為更好利用廣告，策劃人員必須把廣告做的有更具針對(duì)性，更有特點(diǎn)和創(chuàng)意、此外，開(kāi)發(fā)商也可拓寬“廣告”模式，通過(guò)“口碑”和調(diào)整樓房?jī)r(jià)格來(lái)加以宣傳就是不錯(cuò)的方法。在此基礎(chǔ)上，我們還必須考慮到房地產(chǎn)策劃里廣泛存在的炒作現(xiàn)象。為避免盲目炒作，宣傳人員應(yīng)本著實(shí)事求的原則，針對(duì)消費(fèi)人群，詳細(xì)介紹和宣傳開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各種賣點(diǎn)（物業(yè)、房屋內(nèi)部格局、小區(qū)周圍配套設(shè)施、房型）。與此同時(shí)，我們還應(yīng)該本著實(shí)事求是的原則，從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā)，不講空話、假話，堅(jiān)決打擊和撤銷那些不真實(shí)、不可靠的廣告策劃方案，要力爭(zhēng)把最現(xiàn)實(shí)、最實(shí)際的樓房信息介紹給消費(fèi)者。（二）挖掘市場(chǎng)信息，實(shí)現(xiàn)科學(xué)目標(biāo)定位對(duì)于市場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商要在開(kāi)發(fā)前全面把握市場(chǎng)需求，做好市場(chǎng)調(diào)研，認(rèn)真分析最新鮮、最真是的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，從而在充分了解消費(fèi)主力和能力的前提下，完成建筑的前景預(yù)測(cè)。同時(shí)，以地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)的成果為資料，進(jìn)而實(shí)施全方位的整體估測(cè)，從而在整體估測(cè)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)大面積開(kāi)發(fā)。在此期間，廣大策劃者一定要確保資料的真實(shí)性，堅(jiān)持掌握一手資料，不可盲目聽(tīng)信各種沒(méi)有依據(jù)的信息，而導(dǎo)致策劃偏離實(shí)際的不良現(xiàn)象。否則，即使方案出臺(tái)，也是以往“盲目策劃”的再度模仿，收效甚微。此外，對(duì)于確定市場(chǎng)這一問(wèn)題，我們還必須做好目標(biāo)定位工作。策劃人員要考慮到消費(fèi)者的多樣化、層次化特點(diǎn)，并根據(jù)他們的實(shí)際收入狀況和購(gòu)買(mǎi)力狀況，明確分析不同階層的消費(fèi)需求，真正了解他們對(duì)各種戶型的需要程度，并把這項(xiàng)資料作為方案制定的重要依據(jù)，從而謹(jǐn)慎的最終確定目標(biāo)市場(chǎng)。（三）“武裝”策劃隊(duì)伍，提高策劃質(zhì)量首先對(duì)與策劃人員的策劃實(shí)力而言，為提高其策劃實(shí)力，負(fù)責(zé)人員可以組織專門(mén)的專業(yè)培訓(xùn)工作，給與策劃人員以學(xué)習(xí)和進(jìn)步的機(jī)會(huì)，同時(shí)，也要鼓勵(lì)他們相互學(xué)習(xí)、探討，從而獲得書(shū)本之外的新想法、新觀念，以服務(wù)于策劃工作。值得注意的是，在此期間，負(fù)責(zé)部分還要盡量做好職工的策劃知識(shí)考核工作，從而在具體的考核中了解和掌握員工的策劃水平、實(shí)力，這也是督促員工積極學(xué)習(xí)的有效方式之一。在考核期間，公司最好設(shè)立與之相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，切實(shí)獎(jiǎng)勵(lì)那些積極學(xué)習(xí)、策劃的員工，從而真正帶動(dòng)他們的工作積極性，進(jìn)而促進(jìn)新方案、新理念的生成。同時(shí)，對(duì)于那些消極怠工的策劃人員，我們也可采取適當(dāng)?shù)膽土P措施，從而在一定程度上鞭策他們的懶惰、消極情緒，從側(cè)面給他們以鼓勵(lì)和支持，進(jìn)而督促他們工作效率的改善和提高。總之，當(dāng)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作雖然發(fā)展得日漸完善，但仍有很多不盡人意之處，我們應(yīng)該從實(shí)際出發(fā)，積極尋找解決這些問(wèn)題的新思路、新方法，從而為我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展獻(xiàn)出一己之力。
作者：王向娟單位：山西旅游職業(yè)學(xué)院
一、在設(shè)計(jì)階段優(yōu)選材料，控制專業(yè)工程造價(jià)
施工企業(yè)應(yīng)該對(duì)幕墻設(shè)計(jì)、內(nèi)裝設(shè)計(jì)、建筑泛光設(shè)計(jì)等進(jìn)行控制，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，選擇最佳建筑材料。
某工程屋頂最外層應(yīng)用的蜂窩鋁板的展開(kāi)面積為1.36×104m2左右。業(yè)主方對(duì)屋頂材料提出了相應(yīng)的要求：應(yīng)用高檔的進(jìn)口產(chǎn)品，而且最終的建筑效果必須要具有地標(biāo)建筑的品質(zhì)。施工單位針對(duì)這項(xiàng)要求進(jìn)行了技術(shù)分析，同時(shí)展開(kāi)了市場(chǎng)調(diào)研。在調(diào)研過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)進(jìn)口品牌主要有荷蘭亨特道格拉斯和美國(guó)阿魯克邦，異形雙曲蜂窩板的報(bào)價(jià)范圍為1900-2000元/平米；國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌共有5家，報(bào)價(jià)范圍為800-100元/平米。施工企業(yè)通過(guò)研究蜂窩板的結(jié)構(gòu)和構(gòu)造，對(duì)其技術(shù)性能進(jìn)行分析，最終建議外層面板應(yīng)用進(jìn)口產(chǎn)品，背板和蜂窩芯應(yīng)用國(guó)產(chǎn)西南鋁，然后對(duì)其進(jìn)行恒溫恒濕固化處理，達(dá)到進(jìn)口產(chǎn)品的性能，大幅度降低了造價(jià)成本。業(yè)主采納了該方法，施工單位通過(guò)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)手段使實(shí)際工程造價(jià)降為580元/平米，總造價(jià)節(jié)省了1000多萬(wàn)元。
二、采購(gòu)階段科學(xué)制定招標(biāo)策略，降低工程總造價(jià)
施工企業(yè)在異形建筑招標(biāo)過(guò)程中，采用了“詳細(xì)界定技術(shù)特性與要求”的手段，有效避免了項(xiàng)目施工過(guò)程中簽證和索賠情況的發(fā)生。
比如，在金屬屋面和弧形玻璃幕墻工程招標(biāo)中，施工單位應(yīng)用了設(shè)計(jì)與施工一體化的策略，采用的是固定總價(jià)合同，避免后期工程施工過(guò)程中出現(xiàn)變更設(shè)計(jì)及簽證的情況，有效控制了該項(xiàng)工程造價(jià)。在此專業(yè)工程中，合同價(jià)定位5820萬(wàn)元，工程完成后結(jié)算價(jià)為5912萬(wàn)元，成功控制了造價(jià)。施工單位利用市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)一步了解了雙曲面金屬屋面和異形建筑幕墻設(shè)計(jì)特點(diǎn)，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)招標(biāo)條款，對(duì)外圍護(hù)各部分的性能參數(shù)進(jìn)行界定，推行總價(jià)包干的策略，成功控制了后期工程的索賠。
三、合理增加招標(biāo)條款說(shuō)明，降低索賠風(fēng)險(xiǎn)
該工程建筑最大的亮點(diǎn)就是空間雙曲形的檐口，而且其也是施工階段最大的難點(diǎn)，不能用二維藍(lán)圖表達(dá)設(shè)計(jì)圖紙，制作和安裝必須要借助電腦三維放樣和現(xiàn)場(chǎng)放樣。施工企業(yè)針對(duì)這一情況，在審定招標(biāo)文件的時(shí)候，提出了一條新的要求，即“在現(xiàn)場(chǎng)制作比例為1：1的檐口節(jié)點(diǎn)大樣”，而且還需要在投標(biāo)報(bào)價(jià)中注明其綜合考慮造價(jià)。
施工企業(yè)中標(biāo)進(jìn)場(chǎng)之后，嚴(yán)格按照建筑效果制作要求，制作了比例為1：1的檐口節(jié)點(diǎn)樣本，共花費(fèi)了50多萬(wàn)元。該節(jié)點(diǎn)大樣在實(shí)際應(yīng)用中解決了十幾個(gè)設(shè)計(jì)問(wèn)題、施工問(wèn)題。然而在投標(biāo)文件工程量清單中，并沒(méi)有該項(xiàng)次，施工企業(yè)在完成大樣后，向項(xiàng)目管理單位提交了一份工程量增加的報(bào)告，管理單位根據(jù)招標(biāo)文件中的具體條款將新增工程量的請(qǐng)求全部駁回，有效避免了索賠風(fēng)險(xiǎn)。
四、科學(xué)處理職能部門(mén)的各項(xiàng)需求，降低項(xiàng)目成本
某工程施工企業(yè)通過(guò)提高專業(yè)人員對(duì)規(guī)范要求的理解程度，使專業(yè)人員能夠要求處理安檢部門(mén)、質(zhì)監(jiān)部門(mén)、消防部門(mén)等職能單位的要求，有效降低了項(xiàng)目成本。
在該工程中，施工企業(yè)在對(duì)屋面主次檁條進(jìn)行安裝的時(shí)候，消防支隊(duì)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)殼涂刷了防火材料，結(jié)構(gòu)主次檁條都沒(méi)有實(shí)施防火措施，因此消防部門(mén)對(duì)施工企業(yè)發(fā)出了通知，要求施工人員必須立刻停止安裝金屬面板，完成主次檁條消防處理后，才能再進(jìn)行安裝。施工企業(yè)工程師、項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人與消防部門(mén)進(jìn)行溝通，卻沒(méi)有取得任何進(jìn)展。然而，如果按照消防部分的要求，對(duì)所有的主次檁條進(jìn)行防火處理，那就會(huì)增加200多萬(wàn)元的成本，而且工期會(huì)往后拖延2個(gè)月左右。由于所有的檁條都安裝在屋面花瓣上（具體可以參見(jiàn)圖1），所以施工難度較大。
項(xiàng)目管理單位派遣專家到消防支隊(duì)，參照倪照鵬《建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》中的內(nèi)容，向消防部隊(duì)的專家詳細(xì)講解了該工程與普通鋼結(jié)構(gòu)工程間存在的差異，讓消防專家了解本工程所用的主次檁條并不是主要的受力構(gòu)件，沒(méi)有必要進(jìn)行防火處理。消防專家最終接受了項(xiàng)目管理單位的解釋，有效避免了額外的成本和工期。
五、嚴(yán)格審查現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更，控制施工造價(jià)
該工程合同簽訂總額為4.25億元，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更和簽證發(fā)生費(fèi)用為0.3526億元。該工程建筑不僅為異形建筑，而且還屬于地標(biāo)建筑，各使用單位部門(mén)經(jīng)常會(huì)提出一些新的變動(dòng)要求，施工單位能使簽證和變更控制在10%內(nèi)，實(shí)屬不易。下面，筆者將會(huì)用施工過(guò)程中審核簽證的實(shí)例，來(lái)對(duì)其進(jìn)行說(shuō)明。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；解決措施
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是其項(xiàng)目管理者運(yùn)用科學(xué)的、系統(tǒng)的方法和理論，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)，并對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全方位和全過(guò)程的綜合管理，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，從而為客戶提供優(yōu)質(zhì)的完美的產(chǎn)品，它是工程項(xiàng)目管理的其中之一。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)多目標(biāo)體系，其各個(gè)目標(biāo)體系相互聯(lián)系、相互影響、相互協(xié)調(diào)，其主要包括項(xiàng)目計(jì)劃管理、設(shè)計(jì)施工管理、采購(gòu)招投標(biāo)管理、建筑材料管理、施工進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理、目標(biāo)成本管理、現(xiàn)金流控制管理、合同管理等方面。同時(shí)，各目標(biāo)體系之間應(yīng)具有一定的協(xié)調(diào)性、合理性和均衡性，從而確保工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的完美實(shí)現(xiàn)。
―、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題
（―）項(xiàng)目方案確定階段存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定時(shí)，沒(méi)有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作，使得項(xiàng)目方案確定階段的工作存在一些疏忽。
第一，市場(chǎng)調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在爭(zhēng)取到工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場(chǎng)調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項(xiàng)目方案，僅憑借“目前市場(chǎng)什么項(xiàng)目最賺錢(qián)，就開(kāi)發(fā)什么”的錯(cuò)誤觀念，這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè)，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，從而使得企業(yè)在市場(chǎng)上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場(chǎng)調(diào)研不充分，在對(duì)項(xiàng)目方案決策時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在確定項(xiàng)目方案前，必須要有充分的市場(chǎng)調(diào)研。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識(shí)。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤(rùn)最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤(rùn)，在項(xiàng)目方案確定過(guò)程中，往往忽略對(duì)產(chǎn)品的精品意識(shí)和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個(gè)項(xiàng)目中賺取更多的錢(qián)。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時(shí)考慮“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。
第三，投資估算報(bào)告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個(gè)新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，往往生產(chǎn)商只做工程項(xiàng)目概算報(bào)告，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案、功能等基本確定后，并沒(méi)有對(duì)方案做詳細(xì)的投資估算報(bào)告，只有工程項(xiàng)目招標(biāo)造價(jià)資料。如果在項(xiàng)目開(kāi)工前，生產(chǎn)商沒(méi)有一個(gè)切合實(shí)際和全面的投資估算，其無(wú)法準(zhǔn)確地在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行投資控制。
（二） 管理體制不健全，造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目管理的理解深度不夠，從而在運(yùn)用項(xiàng)目管理的過(guò)程中照搬管理模式，但是他們對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項(xiàng)目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項(xiàng)目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問(wèn)題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程經(jīng)常出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)成本過(guò)高、推遲交房、房?jī)r(jià)無(wú)法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問(wèn)題。
（三）對(duì)房地產(chǎn)施工管理意識(shí)的認(rèn)識(shí)不到位
首先，在房地產(chǎn)施工管理過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生先開(kāi)工后報(bào)告的現(xiàn)象。同時(shí)，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開(kāi)工以前不做開(kāi)工報(bào)告，或著邊對(duì)工程進(jìn)行施工邊做開(kāi)工報(bào)告，更有甚者在提交開(kāi)工報(bào)告后沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，便開(kāi)始進(jìn)行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告的現(xiàn)象。有的承包商沒(méi)有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒(méi)有在提出質(zhì)檢申請(qǐng)之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。
（四）對(duì)安全意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，出現(xiàn)安全隱患
根據(jù)對(duì)建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險(xiǎn)蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長(zhǎng)期的建筑施工過(guò)程中，已經(jīng)具備充足的安全意識(shí)，但隨著施工過(guò)程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的措施
上述項(xiàng)目管理中的問(wèn)題，強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，下面對(duì)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)該怎么做好項(xiàng)目管理工作。
（―）重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須做好充分的項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片以價(jià)格和產(chǎn)品為主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要做好充足的市場(chǎng)定位：首先，充分研究國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，要根據(jù)工程項(xiàng)目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求狀態(tài)，然后確定該項(xiàng)目的主要需求群體。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研，了解這些群體的購(gòu)買(mǎi)能力、對(duì)空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對(duì)附近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以及樓盤(pán)的設(shè)計(jì)方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗對(duì)手。
（二）提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理意識(shí)、完善管理機(jī)構(gòu)
在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項(xiàng)目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級(jí)管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時(shí)還要在施工時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊(duì)等三級(jí)質(zhì)量管理體系，確保工程項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行。
（三）加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度
在工程施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個(gè)工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先，在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，要對(duì)機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對(duì)機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時(shí)，還要定期對(duì)機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。
（四）加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)
隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開(kāi)發(fā)商提供給市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場(chǎng)所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。
由本文可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一門(mén)科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮它的作用，就必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，并逐漸完善工程項(xiàng)目管理的制度，同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)解決工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理體制，從而促進(jìn)項(xiàng)目管理社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。
參考文獻(xiàn)：
[1]王譜蘇，蘇簡(jiǎn).工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性[J].科技傳播，2010（05）.
銷售價(jià)格評(píng)估法（SPAR）是新西蘭自上世紀(jì)60年代開(kāi)始廣泛使用的一種方法。Bourassaetal（.2006）認(rèn)為，SPAR方法可以作為測(cè)量房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的一種有效方法。和重復(fù)銷售方法類似，SPAR方法基于匹配樣本，但不同的是它利用的是觀測(cè)期間的所有可獲得的價(jià)格數(shù)據(jù)。由于觀測(cè)期間大部分房屋并沒(méi)有銷售，因此他們的交易價(jià)格并不存在。因此，利用政府機(jī)構(gòu)對(duì)這些房屋的產(chǎn)權(quán)評(píng)估來(lái)估計(jì)基準(zhǔn)期的交易價(jià)格則成為了一種替代的方法。
2現(xiàn)階段中國(guó)主要城市建筑土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)估算
2.1主要城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)
從常理來(lái)講，以上四種衡量房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的方法都可以用于土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)的測(cè)算。但實(shí)際上，建筑土地市場(chǎng)又不同于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，其交易案例較少，而重復(fù)交易的土地更少。因此，有學(xué)者建議可以用同一區(qū)域相似土地的交易價(jià)格來(lái)代替。目前我國(guó)國(guó)內(nèi)主要城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格編制，主要由國(guó)土資源部完成。國(guó)土資源部每個(gè)季度季度的全國(guó)主要城市地價(jià)，分綜合、商服、住宅、工業(yè)四個(gè)部分，并編制重點(diǎn)城市定基地價(jià)指數(shù)，也區(qū)分為綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)指數(shù)，其計(jì)算方法為直接使用價(jià)格指數(shù)法，而非通常采用的重復(fù)銷售法和特征價(jià)格法。事實(shí)上，也可以根據(jù)國(guó)泰安公司調(diào)查收集并開(kāi)發(fā)的“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究數(shù)據(jù)庫(kù)”，利用特征價(jià)格法關(guān)我國(guó)主要城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)。“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究數(shù)據(jù)庫(kù)”包括2001年1月以來(lái)全國(guó)25個(gè)大城市土地掛牌交易的相關(guān)信息，如地塊名稱、坐落位置、土地面積、規(guī)劃用途、供地狀況、建筑密度、出讓年限、出讓形式、起報(bào)價(jià)、成交日期、成交價(jià)、受讓單位、交易地點(diǎn)等信息。但由于工作量較大，僅有基于特征價(jià)格法對(duì)個(gè)別城市的土地價(jià)格指數(shù)進(jìn)行估算。
2.2主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)
相對(duì)于我國(guó)主要城市土地價(jià)格指數(shù)的測(cè)算與估計(jì)，我國(guó)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的發(fā)展相對(duì)成熟，較權(quán)威的指數(shù)包括中房指數(shù)、全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)、偉業(yè)指數(shù)、中原城市指數(shù)、西安40指數(shù)等（表1）。
3述評(píng)與總結(jié)
結(jié)合上述幾種價(jià)格指數(shù)的優(yōu)劣點(diǎn)，我們從以下幾個(gè)方面對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)主要城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)要述評(píng)。
3.1數(shù)據(jù)資料
目前我國(guó)主要城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于市場(chǎng)調(diào)研、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)這兩大類。市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)會(huì)存在樣本選擇偏頗問(wèn)題；而官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)相關(guān)報(bào)表后進(jìn)行上報(bào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和客觀性受到一定的質(zhì)疑。對(duì)于國(guó)內(nèi)城市土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)，其數(shù)據(jù)則由國(guó)土資源部（與地方國(guó)土局）根據(jù)土地招投標(biāo)價(jià)格等進(jìn)行估算，數(shù)據(jù)相對(duì)準(zhǔn)確。
3.2編制方法
目前，我國(guó)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制逐漸與國(guó)外接軌，更多的采用重復(fù)銷售法和特征價(jià)格法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制。但對(duì)土地價(jià)格指數(shù)而言，采用的是簡(jiǎn)單加權(quán)的拉氏或帕氏價(jià)格指數(shù)。當(dāng)土地交易市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有很大的變動(dòng)時(shí)，反映即期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的權(quán)重則會(huì)與現(xiàn)期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不符，導(dǎo)致估算偏誤問(wèn)題。而對(duì)于銷售價(jià)格評(píng)估法，目前在我國(guó)不論是城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)還是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，都沒(méi)有采用這種方法。事實(shí)上，我國(guó)已有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)的估價(jià)數(shù)據(jù)、抵押貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款交易數(shù)據(jù)，鑒于銷售價(jià)格評(píng)估法的諸多優(yōu)點(diǎn)，我們完全可以利用銷售價(jià)格評(píng)估法或混合模型法來(lái)對(duì)這兩類指數(shù)進(jìn)行估算。
3.3樣本選擇
從理論上來(lái)講，城市建筑土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)都要求樣本的代表性較強(qiáng)、覆蓋面廣，并且其應(yīng)用價(jià)值的時(shí)效性也決定了樣本數(shù)據(jù)必須具有很強(qiáng)的時(shí)效性。而目前我國(guó)國(guó)內(nèi)的這兩類指標(biāo)的估算與編制中，在樣本選取合理性與數(shù)據(jù)時(shí)效性方面都存在較多的問(wèn)題。
3.4指標(biāo)用途
關(guān)鍵詞：星級(jí)酒店、籌建、規(guī)劃、系統(tǒng)性
中圖分類號(hào)：F292文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
近年來(lái)，全國(guó)各地的高星級(jí)酒店興建熱一直持續(xù)，同商品住宅相比，受到的政策影響較小，因此大量的房地產(chǎn)投資人將目光轉(zhuǎn)移到高星級(jí)酒店，然而星級(jí)酒店籌建不同于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，其項(xiàng)目涉及面更廣、技術(shù)更全面也更專業(yè)、籌備周期也更長(zhǎng)。現(xiàn)就星級(jí)酒店的籌建過(guò)程易出現(xiàn)的問(wèn)題和解決問(wèn)題的思路進(jìn)行分析，以供參考：
一、投資方熱衷于投資高星級(jí)酒店的原因分析：
平臺(tái)與橋梁的作用：
高星級(jí)酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過(guò)它可以融資、可以完成一些“高難度”的動(dòng)作。
樹(shù)立企業(yè)的品牌：
國(guó)內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級(jí)酒店，通過(guò)這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說(shuō)服力的窗口來(lái)展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬(wàn)平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級(jí)酒店在市場(chǎng)上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開(kāi)發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級(jí)酒店。
投資新建高星級(jí)酒店還有其他的益處：
首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不大；其次是成長(zhǎng)性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來(lái)看成長(zhǎng)性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營(yíng)會(huì)形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)還重要!正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
二、目前投資高星級(jí)酒店的不同方式分析
綜合來(lái)說(shuō)，高星級(jí)酒店投資方的方式不外乎以下幾種情況：
投資方不懂酒店，所聘請(qǐng)的籌建負(fù)責(zé)人也只是親信仍然不懂酒店，酒店整個(gè)籌建過(guò)程就是在摸著石頭過(guò)河，風(fēng)險(xiǎn)極大，可稱之為閉門(mén)造車。
投資方聘請(qǐng)了酒店專業(yè)管理人員做籌建總經(jīng)理，但往往請(qǐng)到的都是在某某酒店任職的總經(jīng)理，其強(qiáng)項(xiàng)是酒店建成后的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)于前期工程籌建可能仍不甚了解，僅依靠原有的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行籌建，可稱之為照貓畫(huà)虎。
投資方與專業(yè)酒店管理公司簽訂籌建、籌備、經(jīng)營(yíng)合同。由酒店管理公司制定酒店可行性研究報(bào)告、提出酒店籌建總體計(jì)劃，但前期因?yàn)橘M(fèi)用等因素，管理公司往往只派出工程總監(jiān)或顧問(wèn)，與投資方確定的酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)院三方共同參與進(jìn)行酒店建筑及裝飾裝修施工設(shè)計(jì)，這個(gè)是目前高星級(jí)酒店籌建的主要模式。
三、高星級(jí)酒店籌建的工作內(nèi)容和解決問(wèn)題的思路分析
高星級(jí)酒店籌建工作就是充分考慮到項(xiàng)目整體及項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的所有細(xì)節(jié)，并將這些細(xì)節(jié)做好；籌建統(tǒng)籌就是將項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度和方案最優(yōu)化組合，合理利用資金。
現(xiàn)代星級(jí)酒店籌建可劃分五大階段：規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、建造階段、開(kāi)業(yè)籌備階段和酒店?duì)I運(yùn)階段。按其工作性質(zhì)區(qū)分，主要是如下幾個(gè)階段的工作：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（前期）、基建裝修階段（建造）、開(kāi)業(yè)籌備階段（籌備）。
3.1酒店籌建各階段總體工作任務(wù)：
3.1.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：
（1）主要籌建籌備內(nèi)容：
組建自己的一個(gè)酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì)——請(qǐng)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個(gè)過(guò)程中，要詳細(xì)分析：
酒店檔次、類別的確定；
各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；
各項(xiàng)硬件滿足星級(jí)評(píng)定硬件要求、滿足經(jīng)營(yíng)管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤(rùn)、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求；
（2）參與團(tuán)隊(duì)組成：投資者、市場(chǎng)調(diào)研員、規(guī)劃設(shè)計(jì)師、酒店籌建及未來(lái)經(jīng)營(yíng)者、設(shè)計(jì)人員；
（3）項(xiàng)目管理內(nèi)容：專案背景描述、目標(biāo)確定、范圍規(guī)劃及定義、工作分解后排序及延續(xù)時(shí)間估計(jì)、進(jìn)度計(jì)劃、資源計(jì)劃、費(fèi)用估算和預(yù)算、質(zhì)量保證及計(jì)劃；
3.1.2、基建裝修階段：
（1）主要籌建籌備內(nèi)容：施工要求、土建、設(shè)備安裝督導(dǎo)、室內(nèi)外裝修裝飾、道路管網(wǎng)工程、環(huán)保工程、基建數(shù)據(jù)歸檔等；
（2）參與團(tuán)隊(duì)組成：酒店建設(shè)者、監(jiān)理、內(nèi)外裝修裝飾設(shè)計(jì)及施工人員、酒店籌建人員；
（3）項(xiàng)目管理內(nèi)容：采購(gòu)計(jì)劃和招標(biāo)及實(shí)施，合同簽訂和執(zhí)行及監(jiān)督，各種實(shí)施計(jì)劃，安全計(jì)劃，項(xiàng)目進(jìn)展報(bào)告，進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量、安全的控制，范圍變更控制，生產(chǎn)管理，現(xiàn)場(chǎng)管理及環(huán)境控制。以正常施工周期而言，土建施工，5萬(wàn)平方建筑面積的施工期一般為13-15個(gè)月（在北方，要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的影響）；封頂后，按先后順序，開(kāi)始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強(qiáng)電、弱電、外立面施工，前面幾項(xiàng)可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一般為13個(gè)月左右；
3.1.3、開(kāi)業(yè)籌備階段：
（1）主要籌建籌備內(nèi)容：策劃開(kāi)業(yè)的各項(xiàng)計(jì)劃、組織實(shí)施各項(xiàng)工作、人員招聘、人員培訓(xùn)、內(nèi)部裝修布置要求、各種證照手續(xù)辦理、建立工程檔案、市場(chǎng)調(diào)研、經(jīng)營(yíng)方案、價(jià)格制定、營(yíng)銷方案、廣告策劃、經(jīng)營(yíng)管理等。
（2）參與團(tuán)隊(duì)組成：投資者、酒店建設(shè)人員、酒店籌備人員；
（3）項(xiàng)目管理內(nèi)容：質(zhì)量驗(yàn)收、管理范圍確定、費(fèi)用決算和審計(jì)、項(xiàng)目資料與驗(yàn)收、項(xiàng)目交接與清算、項(xiàng)目審計(jì)和專案評(píng)價(jià)、策劃修改經(jīng)營(yíng)方案等；
3.2、酒店籌建管理部門(mén)需具備的職權(quán)：
全面負(fù)責(zé)及協(xié)調(diào)酒店籌建項(xiàng)目的統(tǒng)籌工作；
根據(jù)籌建工作需要，各相關(guān)專業(yè)人員參與酒店項(xiàng)目籌建工作的調(diào)動(dòng)權(quán)；
籌建工作職能部門(mén)負(fù)責(zé)的相關(guān)籌建項(xiàng)目的參與權(quán)和決定權(quán)。
3.3、酒店籌建步驟分析：
選址、土地勘查；
市場(chǎng)調(diào)研及酒店定位，確定酒店規(guī)模和檔次；
項(xiàng)目定位及可行性分析；
規(guī)劃審批和立項(xiàng)審批；
工程報(bào)建；
酒店設(shè)計(jì)（包括委托設(shè)計(jì)、概念設(shè)計(jì)及概算、施工圖設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、機(jī)電和技術(shù)設(shè)計(jì)配套等及預(yù)算；其中設(shè)計(jì)又由分為建筑設(shè)計(jì)及室內(nèi)外裝修裝飾設(shè)計(jì)）；
圖紙審查、優(yōu)化、確定及所有合格證的辦理；
土建；
道路管網(wǎng)與設(shè)備安裝工程（包括水電、消防等）；
土建各單項(xiàng)工程驗(yàn)收及綜合驗(yàn)收；
園林綠化、室內(nèi)外裝修、裝飾；開(kāi)業(yè)籌備（包括人、財(cái)、物的籌備和服務(wù)體系、管理體系、市場(chǎng)體系的建立及證照的辦理）；
對(duì)外試營(yíng)業(yè)；
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營(yíng)銷策略；創(chuàng)新
【Abstract】In this paper， real estate marketing strategy， sales methods， problems and innovative marketing strategies such as are described， and put forward specific marketing strategy.
【Key words】Real estate；Marketing strategy；Innovation
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展壯大，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)愈加激烈。尤其是國(guó)家宏觀調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商們紛紛意識(shí)到了房地產(chǎn)營(yíng)銷作為開(kāi)發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段的重要性。因此需要策劃方案以促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量的大幅提升。
1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概念
（1）營(yíng)銷，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是用科學(xué)的方法分析市場(chǎng)上的需求，并用科學(xué)的方法來(lái)生產(chǎn)出能滿足市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。
（2）房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)以消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的需求為宗旨，有效地為其提供住宅樓、商業(yè)樓等成品建筑物以及相關(guān)配套服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者生產(chǎn)、生活、物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定利潤(rùn)的一種商務(wù)活動(dòng)，與其他市場(chǎng)營(yíng)銷一樣，同個(gè)人或集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，用以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的一種社會(huì)過(guò)程。不同的是，房地產(chǎn)營(yíng)銷的客體是地產(chǎn)物質(zhì)，實(shí)體是依據(jù)物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等。在營(yíng)銷中，既能保有自己的營(yíng)銷方式，又能將市場(chǎng)營(yíng)銷的一般原理注入其中，這便是與其不同的特殊性。
2. 當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷策略
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)重要組成部分。強(qiáng)有力的營(yíng)銷活動(dòng)既可將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目做成功，走在同行的前列，又能促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮。那么做好房地產(chǎn)營(yíng)銷必須掌握營(yíng)銷的策略，做到敏銳地觀察，了解外界環(huán)境的發(fā)展變化，注重分析和分辨，及時(shí)變換營(yíng)銷策略以創(chuàng)造最好的銷售業(yè)績(jī)。
當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷策略主要有3種方式：即直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售。
2.1 直接銷售策略。這是房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門(mén)和銷售人員，在一個(gè)固定的場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)售房，即將房地產(chǎn)商品直接銷售給顧客，該策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道短，反應(yīng)迅速，控制效果好。
2.2 委托銷售策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)找尋顧客群，商作為中間人，通過(guò)多方面多渠道的宣傳、介紹、推薦，以使顧客前來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的另一種銷售方式。由于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)比較熟悉市場(chǎng)情況，具有信息、經(jīng)驗(yàn)、銷售渠道多、專職銷售人員多的優(yōu)勢(shì)，是買(mǎi)賣雙方都愿光顧的地方，所以銷售效果很好。與直銷相比，委托代銷還會(huì)在一定程度上降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，而這種服務(wù)性質(zhì)也更有利于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，盡快銷售房產(chǎn)。
2.3 網(wǎng)絡(luò)銷售策略。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與顧客交互，完成房地產(chǎn)銷售的一個(gè)較便捷的方式。網(wǎng)絡(luò)式與傳統(tǒng)式相比，網(wǎng)銷的低成本特點(diǎn)，為房地產(chǎn)的宣傳做了很好的鋪墊，因?yàn)榫W(wǎng)銷不僅節(jié)省資金，還能保持零距離和全天候的銷售服務(wù)。多媒體的特點(diǎn)就是讓用戶更清晰地、多方面地了解房地產(chǎn)產(chǎn)品情況，令顧客滿意，同時(shí)能更好地提升房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)理念，樹(shù)立該企業(yè)的良好形象。筆者相信，隨著電子商務(wù)的快速更新發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)銷售會(huì)具有更大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。
3. 房地產(chǎn)營(yíng)銷中潛在的問(wèn)題
3.1 市場(chǎng)調(diào)研不充分，定位不準(zhǔn)確。一些房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視市場(chǎng)調(diào)研工作，還有一些即使做了調(diào)研也是流于形式，不去做深入細(xì)致的調(diào)研，只是根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)、個(gè)人的喜好，做項(xiàng)目的可行性分析，造成對(duì)市場(chǎng)投資判斷失誤，沒(méi)有做到準(zhǔn)確定位，使開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品與市場(chǎng)需求相脫節(jié)，使產(chǎn)品出現(xiàn)銷售時(shí)間拖延或階段性滯銷。另有房地產(chǎn)企業(yè)不注重前期調(diào)研等，只重視開(kāi)工后的階段，一旦完工或銷售時(shí)，才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不斷，劣勢(shì)多多，導(dǎo)致銷售不暢，造成邊銷售邊解決問(wèn)題的局面，不僅影響了銷售時(shí)間和進(jìn)度，還給整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。
3.2 營(yíng)銷缺少誠(chéng)信，廣告存有虛假。房地產(chǎn)廣告隨時(shí)可聽(tīng)，隨處可見(jiàn)，的確起到了宣傳推廣的作用，也給廣大消費(fèi)者提供了方便。但當(dāng)顧客通過(guò)廣告宣傳購(gòu)買(mǎi)了房子之后，才發(fā)現(xiàn)房子與廣告宣傳的內(nèi)容差距甚大，比如廣告中對(duì)教育、文化、商業(yè)等設(shè)施配套和對(duì)綠地、樹(shù)木面積都夸大其詞，銷售中的承諾與實(shí)際脫節(jié)，隱瞞實(shí)情。再有交房日期一推再推，產(chǎn)權(quán)證一拖再拖，甚至多少年都辦不下來(lái)等。一些廣告成了虛假信息和欺詐行為的代言。引發(fā)出不少問(wèn)題，甚至產(chǎn)生法律糾紛，極大降低了企業(yè)的誠(chéng)信度，損害了企業(yè)在消費(fèi)者心中的形象。
3.3 營(yíng)銷觀念落伍，品牌意識(shí)不足。
（1）在現(xiàn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷中，由于出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，使得一些房地產(chǎn)商不注重品牌效應(yīng)的積累，只瞄準(zhǔn)個(gè)別樓盤(pán)，借助媒體或廣告的力量進(jìn)行大肆炒作，往往因小失大。或只追求為樓盤(pán)起一個(gè)好聽(tīng)的名字，想以此成為品牌營(yíng)銷的重點(diǎn)，吸引顧客。
（2）其實(shí)不然，品牌的內(nèi)涵是為社會(huì)大眾提供合理的人性化的“建筑空間”，而人性化更多的又是體現(xiàn)在服務(wù)方面，營(yíng)銷卻是消費(fèi)者感受人性化的主要過(guò)程，可以說(shuō)，品牌戰(zhàn)略的實(shí)施是全過(guò)程、全方位的一個(gè)持續(xù)行為。
4. 房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的調(diào)整與創(chuàng)新
4.1 市場(chǎng)調(diào)研與營(yíng)銷。房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，需要積極轉(zhuǎn)變觀念，深入調(diào)研、勇于創(chuàng)新，使自己的產(chǎn)品在市場(chǎng)上適銷對(duì)路。市場(chǎng)調(diào)研工作要從幾方面做起：
（1）要對(duì)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與政策變化，房地產(chǎn)法律法規(guī)及國(guó)家金融環(huán)境，住房制度的改革動(dòng)向等做深入調(diào)查。
（2）根據(jù)房地產(chǎn)商品的特殊性，在房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上要適應(yīng)市場(chǎng)要求和消費(fèi)者需要，建筑材料要合理，物業(yè)管理要信譽(yù)好。
（3）突出企業(yè)產(chǎn)品服務(wù)和品牌差異，提高產(chǎn)品價(jià)值，提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)市場(chǎng)投資做出正確判斷，開(kāi)發(fā)出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，這就是房地產(chǎn)營(yíng)銷策略取勝的根本所在。
4.2 廣告誠(chéng)信營(yíng)銷。房地產(chǎn)廣告有多種形式，而每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己樓盤(pán)的具體情況選擇廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。廣告中訴求的重點(diǎn)，有房屋地段、布局質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，還有教育、人文、交通優(yōu)勢(shì)以及開(kāi)發(fā)品牌、聲譽(yù)等。其中廣告宣傳的誠(chéng)信度，對(duì)每一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)都非常重要，這也是廣大消費(fèi)者非常擔(dān)心的一個(gè)實(shí)際問(wèn)題。廣告的制作需要的不僅僅是表面的精美、有創(chuàng)意、吸引人，而更需注重它的內(nèi)涵，它一定要與實(shí)際相符。當(dāng)一個(gè)真正好的產(chǎn)品受到消費(fèi)者稱贊的時(shí)候，才是最有說(shuō)服力的，這就是誠(chéng)信，這就是營(yíng)銷的效益。
4.3 樹(shù)立品牌營(yíng)銷。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品的標(biāo)識(shí)，更是寶貴的財(cái)富，它能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位。優(yōu)質(zhì)品牌的建立，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷十分重要，品牌營(yíng)銷首先要有好的產(chǎn)品作主，產(chǎn)品是營(yíng)銷的基礎(chǔ)，品質(zhì)是營(yíng)銷的核心和保證。要讓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提升檔次，就必須加強(qiáng)整合市場(chǎng)研發(fā)、營(yíng)銷、建設(shè)和物業(yè)管理力量，把控好產(chǎn)品定位、規(guī)則、布局、建筑風(fēng)格和環(huán)境景觀、合理戶型、樣板房等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，提高產(chǎn)品的附加值和性價(jià)比，同時(shí)兼以完善的售后服務(wù)，提高品牌的忠誠(chéng)度，讓品牌所具有的優(yōu)良品質(zhì)、合理價(jià)格、誠(chéng)信保證、人性化服務(wù)充分體現(xiàn)出來(lái)，做到名實(shí)相符，使品牌真正成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
4.4 綠色環(huán)保營(yíng)銷。隨著大眾意識(shí)的增強(qiáng)，購(gòu)房者除考慮地理位置和購(gòu)房?jī)r(jià)格之外，還很關(guān)注小區(qū)周邊配套和小區(qū)環(huán)境的設(shè)計(jì)。綠色環(huán)繞、景色優(yōu)美，使人心曠神怡。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)的綠化率、休閑區(qū)的建造，也成了很好的賣點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住這一賣點(diǎn)，加強(qiáng)綠色環(huán)保開(kāi)發(fā)營(yíng)銷意識(shí)，以綠色文化為價(jià)值觀，開(kāi)展綠色營(yíng)銷戰(zhàn)略，并將由于能源緊缺而提倡的綠色節(jié)能住宅的概念，運(yùn)用到綠色營(yíng)銷之中，發(fā)展住宅，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共處的理想家園。這樣既有經(jīng)濟(jì)效益，又有社會(huì)效應(yīng)，還是一件利國(guó)利民的大好事，如何能不使得綠色環(huán)保營(yíng)銷成為今后的發(fā)展趨勢(shì)呢？
4.5 人文關(guān)懷營(yíng)銷。
（1）將濃厚的文化底蘊(yùn)或高品位的文化景觀，融入到樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)中，可以給人以特殊享受，增加購(gòu)房的滿意度。
（2）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)注意通過(guò)完善的配套設(shè)施，比如中小學(xué)、幼兒園、藏書(shū)豐富的圖書(shū)館、溫馨祥和的活動(dòng)中心，以及文化名人的藝術(shù)雕塑等來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氛圍。
（3）把顧客視為上帝，將以人為本的服務(wù)理念貫穿于從開(kāi)發(fā)到售后的整個(gè)過(guò)程中，與顧客建立良好的關(guān)系，為顧客提供最大的便利，解決出現(xiàn)的一切問(wèn)題，充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，讓產(chǎn)品銷售在愉快的氛圍中進(jìn)行。這也將是房地產(chǎn)企業(yè)在人文營(yíng)銷方面應(yīng)做的有益探索和成功嘗試。
5. 結(jié)束語(yǔ)
面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)營(yíng)銷擔(dān)負(fù)著重要的導(dǎo)向作用，尤其國(guó)務(wù)院“新國(guó)八條”房地產(chǎn)限購(gòu)政策的出臺(tái)，多數(shù)城市成交量下降，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)更是一次重大挑戰(zhàn)，房產(chǎn)入市計(jì)劃將隨著市場(chǎng)變化而調(diào)整，為銷售壓力很大而改變策略。同時(shí)更要注重開(kāi)發(fā)出消費(fèi)者需要和喜愛(ài)的產(chǎn)品，并以人為本，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，采取多種營(yíng)銷組合方式，發(fā)揮各種策略的優(yōu)點(diǎn)，才能在營(yíng)銷中取得最佳效益，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中得到更好的生存發(fā)展機(jī)會(huì)。
參考文獻(xiàn)
[1] 尹麗.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷[M].北京：中國(guó)商業(yè)出版社，2005.
