開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇醫療綠色通道合作方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

一、該少年庭在保護未成年人民事合法權益方面的成功經驗

為深入貫徹落實《中華人民共和國未成年人保護法》、《最高人民法院關于進一步加強少年法庭工作的意見》，該院少年庭專門選拔了一批政治素質高、業務能力強、熟悉未成年人身心特點、熱愛未成年人權益保護工作和善于做未成年人思想教育工作的法官來從事少年司法工作。經過一段時期的積極探索，積累了一系列符合未成年人身心特點的審判經驗，并在保護未成年人合法權益方面取得了一定的成效。

（一）構建涉未成年人案件“立審執”綠色通道

由于未成年人身心發展的不成熟，傳統訴訟程序所一貫強調的法院應當保持消極、被動態度，以及立、審、執嚴格分離的工作模式將無法充分實現未成年人在訴訟地位上的實質平等。為此，該中院提出了在優先保護、高效審理、綜合保障原則指引下構建“立審執”綠色通道這一全新的審判工作機制。根據少年庭與立案庭、執行局聯合會簽的《關于構建涉未成年人案件“立審執”綠色通道的實施意見》，未成年人民事案件在立案階段和執行階段會獲得專門窗口和單獨案號，將屬于少年庭審理的案件立為“少”字號案件，把少年庭審結案件的執行案件，立為 “少執”字號案件，并分別指定專人辦理未成年人案件的立案和執行工作。此外，該機制以快速立案、高效審判、及時執行為工作理念，由立案庭直接負責為未成年人民事案件綜合審判庭分配案件、案號，審核訴訟費減免緩、訴前財產保全及先予執行等工作，并且其會通過協調一審法院，在案件移送二審時將未成年人案件單獨移送，并特殊標記，以便二審及時立案，從而有效減少了涉案未成年人因案件審理時限過長而承受的各種負擔和訴訟對正常生活、學習的影響。未成年人綜合審判庭則在嚴格依法、公正審判的框架內，采取能動司法的工作方式，進行訴訟指導、法律援助、加強調解、快審快結、征詢未成年人意見等工作，積極尋求一切有利于未成年人權利保護的訴訟資源和救濟手段，以幫助未成年人的合法權利獲得實現。由立案、審判、執行三部門主動聯合工作的綠色通道機制極大地提高了涉未成年人民事案件的工作效率，減少了未成年人的訴累，補強了未成年人的訴訟能力，更有利于對涉訴未成年人合法權益的充分司法保護。

（二）重視完善 “社會一條龍”工作機制

該中院未成年人綜合審判庭一直重視與婦聯、工會、共青團、教委等有關職能部門、社會組織和團體的協調合作，通過借助這些單位所擁有的機構健全、基層組織數量眾多、在婦女兒童維權與處理家庭矛盾糾紛方面經驗豐富等優勢，邀請其以多種形式參與到未成年人民事案件的審理過程中，充當適當的法律角色、發揮特殊的法律功能。具體的合作方式包括從其主要從事青少年工作的部門選聘與案件無利害關系的社會人士以合適成年人的身份參與訴訟，或由熟悉未成年人生理與心理特點、熱心于未成年人權益保護的工作人員擔任未成年人民事案件的人民陪審員，以及在涉及未成年人撫養權、監護權、探視權及變更撫養關系等案件中，依托婦聯等相關組織進行社會調查，出具訪視報告等。特別是在訴訟指導和庭外調解方面，這些組織往往能夠利用自己廣泛的群眾基礎和專業優勢做出特別的貢獻，既有利于提高未成年人案件的審判質量，也有力地推動了涉訴未成年人綜合救助制度的建立和完善。

（三）合理加強調解制度的應用

由于未成年人的智力水平和心理素質還不夠成熟，正式的法庭審判活動往往會給未成年人造成過分的心理壓力。尤其在離婚、撫養、收養等家事糾紛類案件中，要求未成年人親自出庭參與到親人之間劍拔弩張的法庭爭斗中去無疑會在其心中留下永久的痛苦回憶①。在強調未成年當事人盡量出庭以保證對方當事人質證權的同時，不應忽視對出庭未成人的特殊保護。因此，該中院未成年人民事案件綜合審判庭在處理未成年人案件時特別注重運用調解的方式，并通過借助其他社會組織的共同協作，盡量讓未成年人在輕松、和緩的氛圍中表達自己的真實意見和想法，最終解決糾紛。2012年，該中院少年庭在一審民事案件中以調解方式結案的比率高達69.23%，取得了較好地社會效果。

二、該中院少年庭在工作當中尚面臨以下困難

（一）未成年人民事訴訟程序缺乏完善的法律規定

目前該中院少年庭在少年審判組織組建方面和未成年人民事案件界定方面的規范依據主要有最高人民法院2006 年的《關于批準未成年人案件綜合審判庭試點工作方案中有關事項的批復》和2009 年的《關于進一步規范試點未成年人案件綜合審判庭受理民事案件范圍的通知》，不過總體來看，這些依據大都表現為“批復”和“通知”的形式，不但在內容上不夠完整、系統，而且從規范的效力等級上也不夠高，難免會影響其權威性。雖然2011 年4 月13 日最高人民法院向各省、自治區、直轄市高級人民法院的少年法庭指導小組下發的《最高人民法院關于審理未成年人民事案件的若干規定（征求意見稿）》對未成年人民事案件的審判程序進行了較為全面的規定，但由于其并不具有正式規范文件的效力，因此對下級法院據此開展未成年人民事審判工作的指導作用還是比較有限。

（二）審判機構設置尚不統一

雖然設立未成年人民事案件專門窗口與獨立案號制度是該中院在未成年人民事審判程序具體規程上的一項重大進步，但由于我國目前未成年人民事審判制度的運行還處于試點階段，各級法院在未成年人審判組織的體系構建上并不統一，導致上下級法院在內部工作銜接上會遇到一些相應的困難。例如，該調研中院轄區的部分區縣法院雖設有少年法庭，但各法庭的受案范圍不同。雖然該中院所設立的少年法庭同時受理涉及未成年人的刑事、民事和行政案件，但其他部分中院的少年庭還受理離婚案件。至于基層法院少年法庭大都只受理未成年人刑事案件。雖有部分基層人民法院的少年法院也受理民事案件，但一般是按照醫療案件、交通事故案件等案由來分配案件，并且對未成年人案件也沒有做出識別和區分，甚至還有很多少年庭掛在刑庭下面開展工作。未成年人民事專門審判組織建制的不統一不但導致了各部門執法尺度的不統一，而且也由于上下級法院之間缺乏統一的對口銜接部門，一定程度上人為地造成了工作流程上的混亂，影響了未成年人民事審判工作的開展。

（三）民事訴訟中未成年人出庭比例低

少年法庭應重視對未成年人的教育，但在當前民事案件審判實踐中未成年當事人出庭比例極低，缺乏參加庭審的意識。整個訴訟過程非?！俺扇嘶保蠖加沙赡耆藖肀磉_未成年人的“事實”和“主張”，使得未成年人民事審判退化得和普通民事審判并無區別，一定程度上也削弱了未成年人民事審判組織的作用。另外一方面，在司法實踐中也存在著未成年人權益受到監護人侵害的一些情形，未成年人不出庭給監督法定人正確行使訴訟權和法官了解未成年人本人真實意見也造成了一定的障礙。由于目前的民事訴訟法對未成年人出庭沒有任何具體的規定，因此部分學者和實踐部門的專家建議通過建立未成年當事人強制出庭制度等來解決這些問題，但該制度有可能會導致強制出庭的未成年人在心理上受到法庭氛圍的二次傷害，因此急需探索避免未成年人怠于出庭維護自己利益與強制出庭易于造成未成年人心理傷害這一兩難困境的出路。

（四）民事訴訟法中的法定訴訟制度對未成年人的合法權益的維護不足

根據我國《民事訴訟法》的相關規定，法定訴訟人在法律身份上并不能完全等同于其所的未成年當事人，其地位只是“相當于”當事人而已。由于在未成年人民事案件中有一部分案件會涉及未成年人身份關系的變動，而這些處于爭議中的身份關系又往往就是未成年人與其法定人之間的關系或者會間接影響法定人與對方當事人之間的身份關系，甚至在司法實踐中也不乏未成年人權益受到監護人侵害的一些案例，比如法定監護人逃避撫養、教育義務的案件，或者監護人侵犯未成年人的人身、財產權等情形。倘若規定所有未成年人案件都可以由監護人未成年人訴訟，則有可能由于監護人自身的利益沖突而導致其的訴訟無法實現未成年人利益的最大化。

三、解決我國未成年人民事審判實踐困境的思路設計

（一）構建和完善未成年人民事案件審判機構設置和相關業務對接機制

1、統一少年法庭受理民事案件的范圍。少年法庭的業務極具綜合性，但各地應當盡量按照2011 年4 月13 日最高人民法院下發的《關于審理未成年人民事案件的若干規定（征求意見稿）》中第六條中對未成年人民事案件審判庭或者未成年人民事案件合議庭可以審理的未成年人民事案件范圍，即“（一）侵權人或者直接被侵權人是未成年人的人格權糾紛案件；（二）侵權人或者直接被侵權人是未成年人的特殊類型侵權糾紛案件；（三）涉及未成年人合法權益的婚姻家庭、繼承糾紛案件；（四）申請確定或者撤銷未成年人的監護人資格案件；（五）其他涉及未成年人合法權益的民事案件”這一標準來統一規范少年法庭受理民事案件的范圍，既有利于保障未成年人民事案件的審理有充分的司法資源，又不會因為受案范圍過寬而影響到未成年人民事審判的特色和優勢。

2、完善少年法庭的審判組織形式。構建統一的、獨立建制的未成年人民事審判專門組織有助于統一工作理念、工作流程和工作方法，最大程度地發揮專門審判組織的專業優勢。當然，構建獨立建制的未成年人民事審判組織并不意味著少年法庭審判組織形式在各級法院都完全相同，為了兼顧公正與效率，應當因地制宜，充分考慮各個地區的未成年人民事案件的種類、數量等因素，在少年法院、少年審判庭、少年合議庭、少年法官中選擇更適合當地的審判組織形式，這樣有助于充分發揮未成年人訴訟程序的創新功能，也有助于提高對未成年人民事合法權益的保護程度。當然，無論具體采取哪一種專門的組織形式，未成年人民事審判工作在業務歸屬、案號編制、移送銜接等方面都應當保持相對的獨立性和統一，以避免因組織形式上的差別所帶來的工作上的混亂。此外，如果一些偏遠地區不得不采用設立少年專案法官的做法，則應當將相應的制度規定得更為詳實，以便在出現回避情形時，代替專案法官的民庭法官也能按照固有模式完成工作。

（二）構建未成年人民事案件特別程序制度

1、完善民事訴訟法中法定訴訟人制度。由于在監護人因侵犯未成年人的合法權益而被未成年人的情況下，如果依照現有民事訴訟制度維持其法定訴訟人的資格則無疑會違背制度中禁止自己的禁止性規定，未成年人的利益也將難以得到保護，因此應當規定法定人制度的例外情形，即除當前案件的被告人之外未成年人別無其他確定的監護人，或雖有其他確定的監護人但與案件有利害關系不宜擔任法定訴訟人或怠于時，訴訟上應賦予其他有監護資格的人或者單位作為共同原告的權利。②具體而言，法院在此類案件中應當主動查明情況，如屬實則可以由法院指定有關政府政部門或相關社會組織，如婦聯、未成年人保護組織等取得臨時法定訴訟人資格，與未成年人作共同原告進行訴訟。

2、構建未成年人民事案件審判中的庭下對話機制。只有未成年人自己最了解自身的經歷、處境、感受和意愿，只有在充分征求未成年人意見的基礎上才能做出最準確的評估，進而做出最有利于其自身合法權益的判決。③強制未成年人出庭雖然會使法官可以更方便地接觸未成年人當事人，但正式的庭審活動一般緊緊圍繞著案件的事實爭議和法律適用，嚴格遵循法定的調查、辯論程序，難以為未成年人表達自己真實意見和想法創造一個輕松、和緩的氛圍，甚至有可能對未成年人在心理上造成傷害。避免這一困境的重要方式之一就是構建法官與未成年人的庭下對話機制。相較于法庭，法官與未成年人的對話地點可以選擇安排在專門的談話室或會客廳、休息室等地點，法官在談話過程中也可以選擇更加柔和的語氣和更易為未成年人理解的簡單用語。此外，法官在與未成年人對話時應當避免穿法袍，只需穿著整潔的便裝即可。通過這種庭下溝通的方式，法官既可以充分了解涉案未成年人的真實想法，又可以避免正式庭審給未成年人心理上造成的壓力。當然，構建庭下溝通制度不能忽視對方當事人的質證權利，法官必須通過事先通知對方當事人，并且保證能夠在溝通過程中完整、準確地表達對方當事人對該未成年人的質證意見，并對質證結果進行記錄。此外，由于未成年人的心智發展尚不夠成熟，在記憶力、理解力和表達能力等方面都還存在些許欠缺。從證據法的角度來看，庭下對話所取得的內容，雖然屬于原始證據，且出自未成年當事人的親身感知，原本其證明價值要高于屬于法定人轉述等傳來證據，但未成年人的心智欠缺會削弱其證明價值。因此法官不能完全只依賴未成年當事人一方的單獨陳述為定案根據，對于談話內容與法定人轉述等傳來證據兩者不一致之處，應當根據全案的證據情況由法官通過行使自由裁量權在個案當中具體判斷。

（三）建立涉未成年人民事案件回訪制度

由于未成年人民事審判工作目前仍然處于試點階段，需要大量的司法調研工作來檢驗試行制度的社會效果，因此有必要依照能動司法的理念建立涉未成年人民事案件的回訪制度。尤其在變更監護權、判決離婚等典型案例中，定期的回訪制度既可以了解判決的實際社會效果，也有助于及時發現變更后的監護人不再適宜監護等新情形，及時啟動其他救助措施，有效保護未成年人的合法權益。當然，考慮到司法資源的合理配置，回訪的主體并不一定須是法官，可以由一些社會組織來擔任，比如當地的婦聯、工會、共青團、教委等有關職能部門、社會組織和團體、居委會都可以協助法官進行回訪，并在回訪后及時將記錄交回法庭。當然，為了確保當事人的隱私權，對于回訪記錄應當采用法院可識別的化名，以避免社會力量的介入及其保密工作欠缺給未成年人的生活造成影響。

[注釋]

①俞亮，張馳，構建未成年人民事審判中的庭下對話機制[J]，中國青年研究，2010（8）.

②丁兆增，吳國平，《構建我國未成年人民事案件適用特別程序初探》，[A]，西華師范大學學報（哲學社會科學版） ，2010年第四期.

③俞亮，張馳，構建未成年人民事審判中的庭下對話機制[J]，中國青年研究，2010（8）.

第2篇

作為中國地產界的明星人物，宋衛平一直有三個身份：豪宅教父、綠城中國（3900.HK）聯、綠城房產首席產品官。

很少人知道，他已經有了第四個身份。

“我現在是綠城物業的首席業務員，幫物業談合作。”在電話里，宋衛平對他的部下說。

在那之前，他剛剛結束了一場洽談，對方找上門來想與綠城房產達成合作。宋衛平考慮之后，給出了新的談判方向：他認為房產合作略復雜，物業倒是可以先接過來。于是，合作主題就此轉向。

宋衛平已經不是第一次這么做了?，F在，在與地產同行洽談時，物業合作成為他房產合作談判的前提。綠城股權變局之后，他將更多精力放在如何向服務型企業轉型上。其中，綠城服務是他看重的板塊之一。 業務比重最小的社區服務業務，成為物業公司的利潤增長點。

他曾告訴《財經》記者，未來綠城物業要為上千萬人服務，那時社區會變成一個綠城園區生活大聯盟?！拔覀冏鰣@區教育和居家養老，業主買米還可以指定我們幫購，這是一個巨大的需求。”宋衛平說。

這通電話距離綠城物業上市不過一個多月的時間。2016年7月12日，綠城服務集團有限公司（2869.HK，下稱綠城服務）在港交所主板掛牌上市，截至8月5日收盤，總市值刷新到83.1億港元，成為在港上市的最大市值內地物管公司。

截至8月5日，綠城服務的市值已達綠城中國（3900.HK）126億港元總市值的六成有余。

過去兩年，有四家內地物業管理公司在香港成功IPO：彩生活（1778.HK）、中海物業（2669.HK）、中奧到家（1538.HK）、綠城服務（2869.HK）。截至8月5日收盤，市值最高的是綠城服務，其次是彩生活，市值達到60.5億港元，之后是中海物業，總市值57.8億港元，最后是中奧到家，總市值8.48億港元。

去年8月，富力地產董事長李思廉在中期業績會上表達了物業板塊分拆上市的意向，至于時間表，他認為最快也要一年。

在今年3月舉辦的碧桂園2015年度業績會上，碧桂園集團執行董事吳建斌也透露，碧桂園物管業務將在內地上市，地點或選在上海?！澳壳吧暾埍硪呀泩蟪?，等待審查。期待今年底完成上市?！?/p>

而在新三板，一些地產商旗下的物業公司也在搶灘。遠洋地產旗下物業公司遠洋億家（837149.SZ）、當代置業關聯企業第一物業（837498.SZ）等，都已在近期登陸新三板。

這一切的背后是一個迅速擴大的物業市場。中國物業管理協會的《2015年全國物業管理行業發展報告》顯示，截至2014年底，全國31個省區市物業管理面積約為164.5億平方米，其中住宅物業占據主流，是當下物業公司最主要的服務形態?！?016中國物業服務百強企業研究報告》顯示，2015年物業服務百強企業的住宅物業管理面積占比達71.49%。

地產商開始相信，物業管理是一個具有廣泛消費群體和利潤想象空間的增長點，隨著業主基數及其活躍度增加，新的財富故事將在這個過去最不起眼的角落里誕生。

資本啟蒙

兩年前，大多物業公司還在為擺脫弱勢的行業地位煩惱。在許多地產商內部，物業公司仍在接受地產業務收入補貼，無法自負盈虧，獨立生存。

物業公司第一次真正叩響資本市場的大門，是花樣年控股（1777.HK，下稱花樣年）旗下的物業服務集團彩生活上市。

2014年6月16日，花樣年宣布彩生活在香港聯交所主板上市，其市值一度超越母公司花樣年。除了提供基礎的物業服務之外，上市之后，彩生活主打社區增值服務，開展B2F（Business to Family）業務，利用互聯網平臺，與各類垂直門類社區O2O供應商合作，在社區里打造一公里內微商圈，為業主提供各類生活服務。

在彩生活推出的生活服務類APP“彩之云”上，人們可以做很多事。繳費、維修、理財、租房、購買日常用品等等，購物積分還可抵物管費。

彩生活的上市讓所有人認識到，地產界還擁有物業金礦。年報顯示，2015年彩生活社區租賃、銷售及其他服務業務收入達1.06億元，同比增長62.1%;毛利率高達98.3%。

對于花樣年董事局主席潘軍來說，近兩年來，他更加熱衷于對外宣揚自己的新身份――彩生活的創建者及董事局主席。各路資本圍獵之下，他成為物業行業的明星人物。在一些公開場合，他發表了諸多“互聯網+”氣息濃郁的演講，主題詞多圍繞社區O2O。

在一次業績會上，潘軍說，“希望到2020年，我們能雇傭超過100萬的勞動力，花樣年的輕資產收入能超過房地產業務?！?/p>

當初，潘軍被認為是物業管理的門外漢。他告訴《財經》記者：“2014年我去路演時，壓力特別大。很多人根本聽不懂我在說什么。最后大家才意識到，原來（物業公司）還真能上市?！辈贿^，他2015年去美國和投資人講社區服務故事，發現他們依然聽不懂，他們不了解中國社區的情況。

彩生活上市被公認為物業行業里具有里程碑意義的事件，它標志著物業公司開始進入社區O2O領域。多位物業從業者告訴《財經》記者，無論如何，這個行業的覺醒必須感謝彩生活。

彩生活現在是中國最大的社區服務運營商。年報顯示，截至2015年末，彩生活在管物業面積3.221億平方米，進駐國內165個城市，并將業務拓展到了新加坡，在管社區數量達到2001個，覆蓋人口超過1000萬，是H股上市物管公司中物業接管項目數量最多的。

彩生活講述的社區故事，也啟發了很多同行。越來越多地產系物業公司將社區O2O視為潛力型業務板塊，開發社區增值服務。

比如萬科物業，現在做家政服務，也做汽車美容，銷售旅游、保險類產品，還做房屋租售。用一款社區生活APP“住這兒”，整合小區周邊商家。綠城物業主打智慧園區，有移動應用提供日常生活產品及服務。中海物業同樣展開社區租賃、銷售業務，透過O2O平臺做業主購物、居家服務的協助。

不過，同樣在社區關系上淘金，相比物業公司，一些外賣訂餐公司獲得了更多的資本青睞。同樣有志于成為到家網絡提供商，餓了么估值已超45億美元，是彩生活市值的近6倍，是中海物業市值的6倍有余。百度外賣目前估值約24億美元，是彩生活、中海物業市值的3倍多。

盡管想象空間巨大，但送餐公司大多處于燒錢補貼階段，消費者受補貼驅動，隨時可以拋棄一家訂餐公司而轉向另一家。一個小區卻不會輕易趕走駐守的物業公司。物業公司與消費者黏性更強，業務輻射范圍比訂餐業務廣泛得多，這是各物業公司做“最后一公里”社區生意的邏輯之一。

近兩年來，一些社區O2O、本地生活服務類項目陸續獲得融資，BAT、京東、大眾點評、58同城、美團等互聯網公司也在2014年前后陸續進入這一領域，但O2O領域的明星公司只占少數，更多公司曇花一現，該領域已顯示出資本退潮的跡象。

“社區O2O投資熱是一波一波的，之前投資人投了一波，死掉了，又投了一波。到今年上半年，資本圈最火的是投資高科技項目，我們已經很少投物業了?！币蕴Y本前行業分析師郭利峰告訴《財經》記者。

數位資本界人士告訴《財經》記者，現階段的一個基本共識是， “最后一公里”模式還不夠成熟，形式大于內容，在業內名聲差。

興一資本合伙人說，“過去投資社區O2O概念的很多都死了，我們不投住宅物業，以后虛實結合是趨勢，要回歸實體經濟。”

京東金融副總裁姚乃勝對《財經》記者表示，“社區O2O概念過火了，社區增值服務是有價值的，只是需要時間來逐步證明。之前我們接觸過社區電商，都做得很不容易。”京東金融目前也在做一些投資。

“雖然資本的風沒有停，但你還是能感到物業熱在退潮。不過，這是概念的退潮，是物業講的社區O2O故事的退潮，并不代表物業公司價值的退潮?！?萬科集團高級副總裁兼萬科物業CEO朱保全對《財經》記者說。

他的話頗具代表性。在物業行業，資本熱潮來去匆匆，但地產商并未退后，相反，他們打算將物業金礦的挖掘權牢牢握在自己手里。

小業務，大空間

地產商重視物業，原因有二。一方面，物業服務是地產商的末端工作，屬于賣房后的后勤工作，維系業主關系有利于后續房屋銷售。另一方面，做好了物業也能得到來自市場的獎賞。在城市化進程中，中國房地產進入存量房市場是大趨勢，未來是存量物業管理的天下。

一家優秀的物業管理公司應該什么樣？美國本土的FirstService（第一服務）提供了參照。這是目前全球營收最大的純住宅物業管理公司。它定位于“一站式服務”，除傳統物管職能外，還提供如銀行、保險、租售和能源方案等增值服務，以及社區衍生服務。

券商第一上海研報顯示，基于社區的多樣衍生服務在第一服務整體營收中約占20%的比重。相對于基礎物管業務，衍生服務的利潤也更高，在公司經營性利潤（EBITDA）中占比約三分之一。

存量物業管理市場空間巨大，美國已經從趨勢上證明了這一點。美國住房開發商協會（NAHB） 統計了1980年至今的數據，發現社區服務帶動的相關產業一直在GDP 中占到12%-13%的比重，是同期住房開發投資占比的2倍至4倍。

對中國地產商來說，圍繞業主的生意也在展開，物業管理業務須全速前進。這個行業總體利潤尚有增長空間，而與社區O2O相關的社區增值服務業務，因為在各物業公司業務營收中占比最小，但毛利率大多較可觀，市場想象空間也最大。

目前市值最高的物業公司是綠城服務。招股材料顯示，2013年-2015年，綠城服務的收入分別為：16.72億元、22.05億元、29.23億元，復合年增長率約32%;其持續經營業務利潤分別為0.83億元、1.5億元、2.03億元，復合年增長率56.5%。

綠城服務有三大業務。招股材料顯示，2015年，其物業管理業務占營收比重71.6%，顧問咨詢業務占營收比重18.9%，園區增值服務占營收比重9.5%，這三項業務去年的毛利率分別為10.2%、33.9%和47.5%。年報顯示，2015年，綠城物業銷售毛利率達18%。

彩生活年報顯示，彩生活全年總收入由2014年的3.893億元增加至2015年的8.276億元，同比增加112.6%。毛利由2014年的3.1億元增至4.55億元。毛利率雖減少了24.7個百分點至54.9%，但仍處在行業高位。

彩生活也有三大業務。物業管理業務占彩生活2015年當期營收的71%，工程服務業務在營收占比約為16%，社區租賃、銷售及其他業務在營收占比為13%。與綠城服務一樣，彩生活社區服務業務占比也最低。

中海物業于去年10月26日上市，年報顯示，2015年中海物業營收25.44億港元，同比上升17.6%。毛利自2014年的4.13億港元上升27%至5.25億港元，毛利率也從2014年的19.1%增至20.6%。

中海物業的物業管理服務同樣貢獻了主要營收，占總收入的92.9%。增值服務收入占比7.1%，比去年的5.9%略有上升。

從以上三家物業龍頭企業的營收結構里，可以窺見地產商系物業公司的毛利率差異較大。彩生活毛利率高達54.9%，遠高于其余兩家20%上下的毛利率。這是因為他們采用了不同的收入計算方法，隸屬于不同的物業管理流派。

彩生活采用酬金制，與小區業委會簽訂合同，僅在物業費用中提取10%作為酬金計入收入，余下管理費則用作物業管理運營資金。如果運營資金不足，物管公司會補足，隨后向業主收款。小區維修、物料等成本多由業委會承擔。在這種經營模式下，彩生活的物管業務幾乎不產生直接銷售和服務成本，因此毛利率顯得更高。而綠城服務、中海物業采用包干制，是將所有物業費用計入收入，小區維修、物料等成本也由物業公司承擔?，F在，大多數物業公司都采用包干制。

對比三家，共性是物業管理費都屬于主要營收來源，這也是物業管理整體行業現狀。

物業管理費征繳難多年來是行業頑疾。隨著勞動力成本的逐年上升，要維持基本服務水平，物管費本應增加?，F在的情況是，對大多數物業公司來說，上調物管費幾乎是不可能的任務。

“物業管理費理應越收越高。它其實不是物業公司的收入，而是必要開支，比如用于公共空間的維系，這有利于業主資產保值增值?！敝毂Ｈf。

過去的實踐證明，社區服務等新興業務的毛利率更高。在行業物業費普遍征繳難的情形下，物業公司僅僅通過保安、保潔、維修等物業基礎管理服務，已經很難維持現有利潤率。

花樣最多、業務貢獻占比最小的社區服務業務，成了物業公司追逐的新利潤增長點。對地產系的物業公司來說，一切都是圍繞人與消費的生意，這樣的生意才可能最長久，而他們有天然的業主優勢。

跑馬圈地

物業管理是一個高度分散化的行業，大量中小型物業公司分布其中。根據中國指數研究院數據，2014年內中國物業公司超過7000家，市場份額極為分散。而對地產系物業公司來說，不管是加強傳統物管業務，還是擴大增值服務，都需要規模優勢。只有迅速增加管理面積，才能放大物業收入與利潤，進而在資本市場謀得更大話語權。

目前，物業行業格局正在迎來新一輪洗牌。行業并購潮興起，一些物業公司開始跑馬圈地，另一些計劃退出市場。中小型物業公司的生存空間迅速收窄，這是一場規模的較量，局勢正往強者愈強、弱者愈弱的兩極演化。

已上市的物業公司募集資金最主要用途是收購同行。各家招股書顯示，彩生活和中奧到家都將募集資金的60%用于收購，中海物業也出臺了兼并收購方案。

彩生活自2011年至今，已先后并購超百家物業公司。其中，2015年2月，彩生活并購香港世紀物業，進入香港地界。同年6月，斥資3.3億元并購深圳開元國際物管公司100%股權，一舉吞下3170萬平方米物業，占彩生活整體管理面積的10.45%。

萬科物業在過去幾年也在積極并購中小物業公司。2015年6月，萬科物業以凈資產入股卓弘物業和北京佰嘉物業， 五個月后又收購東莞卓圣物業。萬科董事會主席王石放言：“十年后，萬科物業的客戶數量是1000萬。但如果接受其他樓盤的物業，十年后則是6000萬-8000萬?！?/p>

“2017年、2018年我們可能還會跑馬圈地，包括并購，但這不是長久之計，我的理想模式是物業平臺自然增長，別人能自愿加入。”朱保全對《財經》記者說。

一些物業公司積極拓展規模，另一些則收縮戰線，萬達即出售了旗下物業公司，一度引來萬科物業、綠城物業、花樣年等競標。一位競標方向《財經》記者透露，萬達物業早有出售意向，已將可能的收購方約談一輪?！斑^去幾個月，幾乎所有夠格的物業公司都被萬達問了一遍，是否要買。”8月1日，花樣年公告，花樣年物業聯合體整體收購萬達物業。

同樣在出售的還有旭輝物業。7月20日，旭輝集團將其全資擁有的永升物管公司70%股權作價9100萬元出售。

這與地產商自身發展路線相關，在賣家眼里，物業管理是微利行業，而對買家來說，今天的微利會成為明天的厚利，必須立即擴大經營規模以贏得競爭優勢。

為了順利跑馬圈地，萬科物業想出了新的辦法。他們推出“睿服務”物業管理品牌，倡導物業大聯盟即“睿聯盟”體系。這是一個基于移動互聯網的物業管理平臺。它有利于萬科通過并購與合作，對其他房企同行輸出物業管理品牌。在去年5月的萬科股東會上，萬科總裁郁亮首次確立了萬科物業獨立上市的目標。

目前，睿服務已在全國772個住宅項目上運營。截至2015年12月31日，萬科物業參與服務的社區面積已突破2.1億平方米。

《財經》記者從多位物業從業者處了解到，對小型房企來說，萬科物業品牌含金量較高，對大中型房企而言，引入萬科物業卻并不等于能把房子賣得更好，因此吸引力有限。物業管理被一些地產商視為自己的城池，即便當下發展不佳，也寧愿守著業主等待商機，不愿對外開放。

“這導致我們的物業只能和小地產商合作?！币晃蝗f科深圳公司中層管理者說。

“真正的挑戰不是模式本身，是因為我們的基因。萬科物業想把自己變成第三方物業公司，但我們還屬于萬科，合作時別人難免不信任。合作方最擔心的是將來失去物業控制權?！敝毂Ｈf。

并購后的管控問題也不容忽視。在吸收了百余家物業公司后，彩生活現在放緩了收購的節奏?！拔覀兪諄淼拇_實都是社會的二流項目，我們要整合它們，這會拉低我們社區的業主滿意度，但是現在沒有辦法，只能把人替換掉，確保我們的管理有標準動作。”潘軍說。

上一輪的資本啟蒙，讓物業地位上升到一個新臺階。但現階段，物業行業壁壘還未打通，一些物業公司仍在地產框架內運行，并未完全市場化，合作遭遇重重阻礙。

將自己定位為綠城物業首席業務員之后，宋衛平現在力促同行間的物業合作。據綠城服務招股書披露，截至2015年9月30日，綠城服務在管合同建筑面積達7400萬平方米，其中僅23.2%為綠城旗下項目，其余76.8%均為其他房企項目。

據《財經》記者了解，綠城物業還曾與龍湖物業探討合作可能。構想的方案是，在重慶，綠城所有樓盤由龍湖物業承管，在杭州，龍湖所有樓盤由綠城物業接管。彼此揚長避短，各自發揮企業大本營的地域管理優勢。但由于母公司不接受這一構想，合作未能實現。

一些地產商的物業公司還會避免接管競爭對手的物管項目，以保證自身地產板塊的銷售。但從物業公司獨立發展角度看，這并非理性之舉。

“物業行業需要充分市場化競爭。我們屬于一個獨立的行業，不應該是地產的附屬品。自家建項目然后自家物業接管的壁壘需要被打破?！?綠城物業服務集團總經理楊掌法說。

變現之路

每家物業公司都明白，要將業主資源牢牢掌握在自己手中。但未來如何變現，市場中還沒有成功案例，成熟的商業模式也有待形成。而鞏固傳統物管業務，提高收繳率，應是物業公司的基本動作。

“一些物業公司一味強調經營，強調延伸服務，這些企業都不會走得長遠。把基礎服務做扎實也是可以盈利的?！睏钫品ㄕf。

在最近一次的綠城服務內部董事會上，高管們討論了綠城物業未來基礎業務與新業務的比例。討論結果是二八開――20%的精力用于創新業務，與互聯網資本結合。80%的精力用于物業服務，包括創新業務成為常態后的持續推動。

與業主發生關聯是商業變現的第一步。物業公司需要通過線下活動來帶動未來的線上生意，借社區活動培養與客戶的互動關系，建立信任與黏性。

彩生活接下來要進一步突破社區內部關系，做關系“破冰”?！吧鐓^內最有價值的是人與人之間的關系，我們會組織更多社區活動，提供更多消費產品?！迸塑娬f。

下一步是如何挖掘客戶需求。因為有大量高端客戶基數，綠城服務過去積累了一套經驗。他們發現，高端客戶真正的需求缺口在于，一些零碎、或無法頻繁托人解決的生活問題。比如，如何請到一個專業而盡責的保姆，如何滿足父母持續性的健康醫療需求，如何在子女教育方面獲得指引。

于是，綠城服務開始為業主們開放健康醫療的綠色通道，開放師資介紹與咨詢，在小區里開展文化、體育、藝術三類培訓班。

萬科物業選擇先打牢服務基礎，他們把每一個物業設施編碼，建立數據庫，借此提高維修效率和服務水平，縮減成本。萬科物業同時把客戶服務業務從原公共服務業務中抽調出來，與客戶一對一溝通，讓萬科管家進入業主家中。

朱保全此前負責萬科地產板塊，轉至萬科物業后，心理落差很大。有一次他去上海出差，入住四星級酒店，在健身房跑步時發了一條微博，很快有一條留言說，一個做物業的，怎么能奢侈到住在有跑步機的酒店？他自嘲說：“上輩子作孽，這輩子做物業。”

這個故事發生在2012年，那時物業公司擠滿了在別的行業找不到工作的人。但是現在，一些高才生開始往這里流動。萬科物業每年都會從清華大學、北京大學招人。第一年招聘時沒有人來，于是，他們開出了比萬科地產還要高的薪酬。